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Boletim de conjuntura imobiliรกria

2012


Boletim de conjuntura imobiliรกria

2012


Sumário Introdução

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Cenário mundial

7

Cenário brasileiro

9 9 9 12 13

1. Atividade Econômica do Brasil 2. Inflação 3. Benchmarking 4. Crédito e Inadimplência

Cenário DF

16 16 16 17

1. Atividade Econômica do DF 2. “Minha casa, Minha vida” 3. Entorno

Setor Habitacional

18 18

1. A Construção Civil e o Setor Imobiliário

Dados Imobiliários

19 19 21 25 29 32 34 38 41 43 46 48 49 53 56 57 59 62 66 69

1. Águas Claras 2. Brasília i. Asa Sul ii. Asa Norte iii. Lago Sul iv. Lago Norte v. Sudoeste vi. Brasília - Condomínio 3. Ceilândia 4. Cruzeiro 5. Gama 6. Guará 7. Núcleo Bandeirante 8. Paranoá 9. Riacho Fundo 10. Samambaia 11. Sobradinho 12. Taguatinga 13. Setor de Indústria

Rentabilidade e Índice Imobiliário SECOVI/DF 1. Rentabilidade 2. Índice SECOVI i.Comercialização ii.Locação

4

71 71 73 73 74


Perspectivas

76 76 78

Especificações Técnicas

80

Anexo - Metodologia Índice Imobiliário SECOVI/DF

82

Contato

85

1. O efeito do tombamento no preço dos imóveis 2. Expectativas 2013

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Introdução O estudo realizado neste boletim tem objetivo de ser um insumo para pesquisa e análise da conjuntura do mercado imobiliário no Distrito Federal. Esperamos que estudantes, imobiliárias, corretores, pesquisadores, investidores e interessados na compra, venda ou aluguel de imóveis possam retirar deste boletim informações que lhes sejam úteis. Em razão disto, percebemos a necessidade de acrescentar aos dados uma exposição do cenário macroeconômico, assim como informações pertinentes para subsidiar um melhor entendimento do contexto imobiliário do Distrito Federal. Em seguida, encontram-se as séries históricas, promovendo comparações temporais para cada tipo de imóvel. Na parte final do boletim são apresentadas as séries de rentabilidade para as regiões mais representativas e os Índices Imobiliários SECOVI/DF. Esta análise foi possível graças à consolidação da base de dados, que nos permitiu apresentar índices com segurança estatística. A amostragem foi feita através de levantamento de dados nas imobiliárias que atuam no DF.

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Cenário Mundial No ano de 2012, o panorama econômico e geopolítico global esteve bastante conturbado. Eventos iniciados no ano anterior, como a Primavera Árabe e a crise de endividamento na Zona do Euro, continuaram a provocar reflexos no panorama mundial. Também foram realizadas as escolhas presidenciais nos EUA e na China, as duas maiores economias do mundo. Na Zona do Euro, a crise econômica passou a ter reflexos políticos. As altas e crescentes taxas de desemprego, somadas às impopulares medidas de austeridade fiscal exigidas pelo Banco Central Europeu e pelo Fundo Monetário Internacional como condição para novos resgates, desencadearam uma onda de protestos nos países mais afetados pela crise, Espanha e Grécia. Bancos espanhóis passaram a depender mais de suas operações na América Latina, diminuindo o investimento e liquidando ativos no país de origem.

Fontes: Eurostat, IBGE; Elaboração: Econsult

A Grécia teve um ano extremamente conturbado politicamente. A ascensão de extremistas nacionalistas, nas eleições parlamentares realizadas em maio, alimentou boatos sobre uma possível saída da Grécia da Zona do Euro e de um possível calote. Com a impossibilidade de formação de uma coalizão, novas eleições foram convocadas para junho e o novo parlamento escolheu Antonis Samaras como primeiro-ministro, o qual passou a governar um país dividido, dando continuidade com as medidas de austeridade aprovadas com pequena margem pelo Parlamento. Por outro lado, o processo eleitoral dos EUA, que culminou na reeleição de Obama, foi marcado pelo debate sobre como superar o abismo fiscal do qual o país se aproximava. Nos primeiros dias de 2013, Democratas e Republicanos entraram em acordo, mantendo os cortes de impostos para a classe média e aumentando as alíquotas destes para os 2% mais ricos da população. Em novembro, na China, ocorreu a reunião da cúpula do Partido Comunista Chinês, que escolheu Xi Jinping como novo presidente. Apesar de estar longe de uma recessão, com crescimento do PIB projetado pelo FMI de 7,83% em 2012, a China passa por um processo de desaceleração. Sendo o maior importador de commodities do mundo, esta queda, mesmo que suave, impactou negativamente as exportações brasileiras, contrariando a tendência de crescimento observada até 2011.

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Fonte: Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior. Elaboração: Econsult.

Juntamente com a China, grande parte dos países em desenvolvimento vem apresentando projeções satisfatórias de crescimento, com destaque para Ásia e África. Iraque e Gana, por exemplo, crescerão 14,66% e 7,83%, respectivamente em 2013. Na América Latina, o grande destaque foi o Panamá, que crescerá 7,45% este ano.

Fonte: FMI. Elaboração: Econsult

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Cenário Brasileiro 1. Atividade Econômica do Brasil A atividade econômica interna brasileira apresentou desaceleração no ano de 2012. O crescimento do PIB, em 2012, foi de 0,9%, o menor desde 2009, quando os efeitos da crise financeira internacional foram mais agudos. Em 2010, o PIB cresceu 7,5% e, em 2011, 2,7%. A redução da taxa de juros e da carga tributária de setores estratégicos da indústria, como da construção civil e da indústria automotiva, foram as principais medidas adotadas pelo governo para estimular o aquecimento interno da economia. A taxa básica de juros (Selic), que começou 2012 em 11%, foi reduzida até chegar ao mínimo histórico de 7,25% no fim do ano. A medida tem o intuito de estimular o consumo interno, tornando mais acessíveis as possibilidades de compra de imóveis e outros bens de consumo por parte da população. Em 2012, o governo deu início a políticas de crescimento da economia baseadas no estímulo fiscal de indústrias específicas e ao consumo vinculado. Foram também anunciados cortes na tarifa de energia. Busca-se dessa maneira incentivar o investimento privado, setor que fomenta o crescimento e que ainda enxerga com desconfiança o controle do câmbio e a pesada carga tributária brasileira. O consumidor também não está animado com relação à situação atual da economia. A inflação, encerrada em 5,84%, volta a assustar e o otimismo para a melhora da situação econômica do país está cada vez menor. Os resultados dessas medidas poderão ser mensurados de melhor forma durante o ano de 2013. Entretanto, tudo indica que a retomada do crescimento será lenta e gradual.

2. Inflação Ao longo dos últimos oito anos, o Brasil conquistou uma estabilidade macroeconômica invejável, balizada pelo que ficou conhecido como tripé macroeconômico: câmbio flutuante, superávit primário e o regime de metas de inflação. Consolidada a estabilidade inflacionária, em 2012 o governo decidiu iniciar uma política de redução na Selic que até então era utilizada como principal ferramenta de contenção da inflação. Por existir uma correlação inversa de curto prazo entre juros e inflação, a política de redução da Selic repercutiu numa tendência de alta nos principais índices de preços como o IGP-M e o IPCA, como pode ser observado no gráfico abaixo.

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Fonte: BCB, IBGE, FGV. Elaboração: Econsult.

Em agosto, variações climáticas prejudicaram a colheita da safra de várias commodities no hemisfério norte, mantendo a tendência de alta para o IPCA mesmo com a redução na intensidade dos cortes da Selic. Segundo estimativas realizadas pelo “think tank” GlobalSource Partners, a cada 10% de aumento no preço de commodities agrícolas, o IPCA aumenta em 0,8%. Com intuito de estimular a indústria brasileira e favorecer as exportações, a equipe econômica do governo adotou medidas para desvalorizar o real frente ao dólar. A medida aumentou a transmissão da alta dos preços do mercado externo para o Brasil (fenômeno conhecido como pass-through cambial), afastando a inflação do centro da meta estipulada pelo Banco Central do Brasil. Analisando as políticas econômicas promovidas pelo governo brasileiro ao longo de 2012 como um todo, o mercado passou a perceber certa flexibilização no regime de metas de inflação, com o governo priorizando políticas expansionistas visando estimular a indústria e o consumo.

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Fonte: BCB, IBGE. Elaboração: Econsult.

Comparando dois índices de preço, o IPCA¹ e o IGP-M², podemos observar que as oscilações nos preços no atacado foram amortecidas e não chegaram ao consumidor final com tanta intensidade, fator evidenciado pela maior volatilidade do IGP-M frente ao IPCA.

¹ IPCA: Metodologia que busca captar a inflação nos preços de uma cesta de bens e serviços típicos dos consumidores cuja renda varia de um a quarenta salários mínimos. ² IGP-M: Metodologia cujo maior peso está relacionado aos preços no atacado e não tanto ao consumidor final. 11


Fonte: IBGE, FGV. Elaboração: Econsult.

3. Benchmarking Ao longo do ano de 2012, os investidores que buscaram se proteger da desvalorização cambial da moeda brasileira obtiveram rentabilidade maior que as opções de investimentos mais conservadores, tais como a Poupança e o CDB, que obtiveram rendimento menor que o registrado em 2011. A redução nas taxas de juros e a mudança nas regras da poupança reduziram a rentabilidade dos papéis com rendimento direta ou indiretamente atrelados à Selic. De acordo com os dados disponibilizados pelo Banco Central, a poupança sofreu maior impacto da política de redução nas taxas de juros; acumulando rendimento de 5,95% ao longo do ano, ante a 9,93% registrados em 2011. O aumento da demanda por papéis substitutos próximos à poupança em termos de risco e rentabilidade, como o CDB, resultou em uma menor rentabilidade deste, registrando 8,10% frente aos 14,92% registrados em 2011. Dentre os índices do mercado de ações que apresentaram melhor desempenho, destaca-se o Índice de Ações com Governança Corporativa Diferenciada (IGC), com variação de 10,88%, e o Índice Imobiliário (IMOB), que acumulou uma valorização de 9,48%. Outros índices mais amplos do mercado de ações apresentaram resultados menos expressivos, com o Ibovespa, contraindo em 3,36%, e o Índice Brasil 50 (IBrX-50), crescendo 0,68%. Em consonância com a política de desvalorização do real, empreendida pelo governo para atender às demandas de diversos setores da indústria, o Dólar se valorizou em 17,45% e o Euro em 18,44% quando comparados ao real.

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Fonte: BCB, BMF&Bovespa. Elaboração: Econsult.

4. Crédito e Inadimplência No ano de 2012, a expansão do crédito no Brasil foi reforçada por um estimulo aos tomadores de crédito. A decisão do Copom de reduzir a meta da taxa Selic, que em 2011 era de 10,5% a.a. e em 2012 caiu para 7,25% a.a., diminuiu as taxas de juros cobradas pelos bancos. A taxa Selic é a taxa básica de juros da economia. Ela é calculada pela média das taxas das operações com títulos públicos. Na prática ela reflete a taxa de juros paga pelo governo brasileiro, quando essa taxa cai os bancos investem menos em títulos públicos e investem mais no setor privado. Esse maior volume destinado ao setor privado diminui as taxas de juros cobradas pelos bancos e reduz os juros pagos por eles. A caderneta de poupança é um dos investimentos mais populares do Brasil, possui risco quase zero e é bastante acessível pela facilidade em abrir uma conta. Devido à queda da taxa Selic, no ano de 2012 a poupança sofreu mudança em seu cálculo. Antes a porcentagem paga era de 6,17% a.a. acrescida da taxa referencial (TR), que em 2012 foi de 0,29% a.a. A nova fórmula funciona da seguinte maneira: quando a taxa Selic for menor ou igual que 8,5% a.a., a poupança rende 70% da Selic acrescido da TR. Caso contrário, o cálculo é feito da forma antiga. Apesar da mudança, montantes investidos antes do vigor da lei continuam com seus rendimentos calculados da forma anterior.

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*Calculado sob a nova regra a partir de julho. Fonte: ABECIP; Elaboração: Econsult

A queda de rendimento dos títulos públicos e da poupança influencia também na queda de outros ativos financeiros como CDB, CDI, tesouro direto e fundos de renda fixa. Durante algum tempo a alta taxa Selic, juntamente com os altos rendimentos da poupança, foi apontada como grande empecilho para a expansão do crédito imobiliário no Brasil. Agora esses índices foram ajustados e espera-se que o crédito imobiliário possa continuar suprindo as necessidades do mercado.

Fonte: BCB, Abecip. Elaboração: Econsult.

Em 2012, o volume de crédito imobiliário foi de 6% do PIB, contra os 5% apresentado em 2011. Também há outros fatores que mostram que o crédito imobiliário ainda pode crescer, muitos deles relacionados com o aumento do poder de compra geral e crescimento da população em idade de adquirir um imóvel. Outros fatores se relacionam aos déficits habitacionais nas camadas mais pobres e aos programas governamentais de financiamento habitacional voltados ao combate desses déficits. Além disso, a expansão do volume de crédito imobiliário no Brasil é um movimento que acompanha a tendência mundial de um maior volume de crédito imobiliário em relação ao PIB, como pode ser evidenciado no gráfico abaixo. A expansão do crédito, tanto habitacional quanto total, pode ser reconhecida como sustentável principalmente devido à alta adimplência dos tomadores. 14


Fonte: BCB. Elaboração: Econsult. *crédito imobiliário concedido a pessoas físicas. **todos os valores são referentes aos meses de novembro.

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Cenário DF 1. Atividade Econômica do DF No ano de 2012, o Distrito Federal apresentou o mais alto índice de desenvolvimento social do país, segundo o Indicador Social de Desenvolvimento dos Municípios (ISDM) da Fundação Getúlio Vargas (FGV). O segundo lugar foi representado pelo estado de São Paulo seguido do estado de Santa Catarina. O PIB do DF continuou apresentando índices acima da média nacional. No primeiro semestre, o crescimento médio foi de 2,8% enquanto a média nacional foi de 0,6%. No setor público, que representa cerca de 55% do PIB do Distrito Federal, as contratações continuaram em crescimento. Segundo estudo realizado pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA), a grande concentração de funcionários públicos explica o aumento da desigualdade econômica da população.

2. “Minha casa, Minha vida” O programa do Governo Federal “Minha Casa, Minha Vida” faz parte do segundo estágio do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC 2). Seu objetivo é facilitar a aquisição da casa própria às famílias nas áreas urbanas e rurais com renda de até 10 salários mínimos, priorizando aquelas com rendimento mensal de até três salários mínimos. O “Minha Casa, Minha Vida” utiliza recursos principalmente do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança. Os recursos do programa utilizados pelo FGTS, em 2012, totalizaram R$ 43,9 bilhões. Para 2013, o governo federal reservou o montante de R$ 48,9 bilhões sendo que, dessa reserva, R$ 20 bilhões serão destinados a concessão de residências a pessoas físicas ou jurídicas no âmbito do Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU), integrante do “Minha Casa, Minha Vida”. Em 2012, o “Minha Casa, Minha Vida” passou por mudanças que visam aumentar a abrangência da população no programa e facilitar as condições de pagamento das famílias com renda mensal de até três salários mínimos. Para isso, foram anunciadas medidas como a elevação dos subsídios para as classes mais baixas em até 95% do valor do imóvel, redução das taxas de juros de 8,16% para 7,16% às famílias que ganham entre 6 e 10 salários mínimos e reajuste nos limites de preços financiáveis. A meta até o fim de 2014 é finalizar a construção de 3,4 milhões de residências. Em 2012, o Programa atingiu a marca de um milhão de imóveis construídos.

Fonte: Ministério do Trabalho e Emprego. Elaboração: Econsult.

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Fonte: Ministério do Trabalho e Emprego. Elaboração: Econsult.

3. Entorno O tombamento de Brasília como Patrimônio Cultural da Humanidade causa restrições à oferta por moradia na região central, que sempre estarão abaixo da demanda, tornando ali os preços dos imóveis mais onerosos. Cria-se, dessa forma, um movimento de procura por imóveis mais baratos, situados em locais mais distantes. O entorno do Distrito Federal, nesse contexto, vem chamando atenção do mercado. Incorporadoras imobiliárias estão direcionando parte de seus investimentos para o entorno, com lançamento de projetos específicos. O programa “Minha Casa, Minha Vida” na região é apontado como o principal propulsor do interesse das empresas na região. Com alto potencial de valorização e crescente aumento de renda da população, proporcionando acesso a imóveis de qualidade, o entorno do DF tornou-se uma boa alternativa tanto para investidores quanto para aqueles que almejam a casa própria. Enquanto em Brasília o preço médio do m² dos imóveis residenciais com quatro quartos é de R$ 10.000, no Valparaíso, por exemplo, a média é por volta de R$ 2.500, com tendência a valorizar. A demanda é impulsionada pela facilidade de crédito, com baixas taxas de juros e longos prazos de pagamento. Dentre as cidades do Entorno que mais apresenta propensão à valorização imobiliária está o município de Valparaíso, localizada a 35km de Brasília, que possui menor custo de vida do que as outras cidades do Distrito Federal.

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Setor Habitacional 1. A Construção Civil e o Setor Imobiliário Em 2012, a atividade econômica da construção civil apresentou desaquecimento, assim como em 2011. Depois da forte expansão do setor durante os anos de 2008 a 2010, o cenário macroeconômico, marcado por incertezas, diminuiu o ritmo de investimento. Dependente da atividade das construtoras, o setor imobiliário acompanhou o movimento de desaceleração. O ritmo das vendas de imóveis diminuiu consideravelmente neste hiato de tempo, com os preços tendo se estabilizado. Dentre as causas atribuídas, está a maior demora na venda dos imóveis. Na tentativa de reaquecer a atividade econômica, o governo anunciou diversas medidas ao longo do ano, como a desoneração da folha de pagamentos das empresas, redução do Imposto de Produtos Industrializados para materiais de construção e a atração de investimentos para o Programa “Minha Casa, Minha Vida”. Com relação aos índices de preços, o INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção), da Fundação Getúlio Vargas, fechou o ano com aumento em 7,23%, acima da inflação oficial, que foi de 5,84%. O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (Sinapi), calculado pelo IBGE, apresentou variação anual de 5,68% no Brasil e 4,25% no DF. O Custo Unitário Básico de Construção (CUB), divulgado pelo Sinduscon-DF, fechou 2012 em R$ 953,23 e apresentou para a região uma variação anual de 7,57%. Em suma, ficou mais caro construir em 2012 e esse fato reflete nos valores dos imóveis.

Fonte: Sinduscon-DF. Elaboração: Econsult.

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Dados Imobiliários 1. Águas Claras a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 1.1. Fonte: Secovi-DF Elaboração: Econsult

Gráfico 1.1. Fonte: Secovi-DF Elaboração: Econsult

Tabela 1.2. Fonte: Secovi-DF Análise: Econsult

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Gráfico 1.2. Fonte: Secovi-DF Elaboração: Econsult

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 1.3. Fonte: Secovi-DF Análise: Econsult

Gráfico 1.3. Fonte: Secovi-DF Elaboração: Econsult 20


Tabela 1.4. Fonte: Secovi-DF Análise: Econsult

Gráfico 1.4. Fonte: Secovi-DF Elaboração: Econsult

2. Brasília a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 2.0.1 Fonte: Secovi-DF Análise: Econsult

21


Gráfico 2.0.1 Fonte: Secovi-DF Elaboração: Econsult

Gráfico 2.0.2 Fonte: Secovi-DF Elaboração: Econsult

Tabela 2.0.2. Fonte: Secovi-DF Análise: Econsult 22


Gráfico 2.0.3. Fonte: Secovi-DF Elaboração: Econsult

ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.0.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

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Gráfico 2.0.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Gráfico 2.0.5. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Tabela 2.0.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

24


Gráfico 2.0.5. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

(i) Asa Sul ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.1.1. Fonte: Secovi-DF;

25

Elaboração: Econsult


Gráfico 2.1.1. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração Econsult

Gráfico 2.1.2. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

Tabela 2.1.2. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

26


Gráfico 2.1.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 2.1.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

27


Gráfico 2.1.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Tabela 2.1.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.1.5. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

28


(ii) Asa Norte

ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.2.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.2.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Tabela 2.2.2. Fonte: Secovi-DF;

29

Elaboração: Econsult


Gráfico 2.2.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.2.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

30


Gráfico 2.2.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Tabela 2.2.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.2.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

31


(iii) Lago Sul ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.3.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.3.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Tabela 2.3.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

32


Gráfico 2.3.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.3.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.3.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult 33


Tabela 2.3.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.3.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

(iv) Lago Norte ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.4.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

34


Gráfico 2.4.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Gráfico 2.4.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Tabela 2.4.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

35


Gráfico 2.4.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.4.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

36


Gráfico 2.4.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Gráfico 2.4.5. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Tabela 2.4.6. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

37


Gráfico 2.4.6. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

(v) Sudoeste ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.5.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

38


Gráfico 2.5.1. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração Econsult

Tabela 2.5.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.5.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

39


ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.5.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.5.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Tabela 2.5.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

40


Gráfico 2.5.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

(vi) Brasília Condomínio ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.6.1. Fonte: Secovi-DF;

41

Elaboração: Econsult


Gráfico 2.6.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 2.6.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

42


Gráfico 2.6.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

3. Ceilândia ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 3.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

43


Gráfico 3.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Gráfico 3.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 3.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult 44


Gráfico 3.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Tabela 3.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 3.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult 45


4. Cruzeiro a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 4.1. Fonte: Secovi-DF;

Gráfico 4.1. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

Elaboração Econsult

46


Gráfico 4.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 4.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 4.3. Fonte: Secovi-DF; 47

Elaboração Econsult


5. Gama a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 5.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 5.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

48


Gráfico 5.2. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

Tabela 5.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

6. Guará a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 6.1. Fonte: Secovi-DF;

49

Elaboração: Econsult


Gráfico 6.1. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração Econsult

Gráfico 6.2. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

Tabela 6.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

50


Gráfico 6.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 6.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 6.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult 51


Gráfico 6.5. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Tabela 6.4. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

Gráfico 6.6. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

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7. Núcleo Bandeirante ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 7.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 7.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

53


Gráfico 7.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Tabela 7.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 7.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

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b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 7.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 7.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Tabela 7.5. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

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Gráfico 7.5. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

8. Paranoá ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 8.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 8.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult 56


Tabela 8.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 8.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

9. Riacho Fundo ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 9.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

57


Gráfico 9.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Tabela 9.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 9.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

58


Gráfico 9.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

10. Samambaia ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 10.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

59


Gráfico 10.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Gráfico 10.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Tabela 10.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

60


Gráfico 10.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 10.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 10.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult 61


11. Sobradinho ciais:

a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residen-

Tabela 11.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 11.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

62


Gráfico 11.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Tabela 11.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 11.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

63


ciais:

b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residen-

Tabela 11.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 11.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

64


Gráfico 11.5. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

65


12. Taguatinga a) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 12.1. Fonte: Secovi-DF;

Gráfico 12.1. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

Elaboração Econsult

66


Gráfico 12.3. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

Tabela 12.2. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

Gráfico 12.4. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult

67


b) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 12.3. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.3.5. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

Gráfico 2.3.6. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração: Econsult 68


Tabela 2.3.4. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 2.3.6. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

13. Setor de Indústria c) Preço mediano por metro quadrado de venda para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 13.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

69


Gráfico 13.1. Fonte: Secovi-DF; Elaboração Econsult

d) Preço mediano por metro quadrado de locação para imóveis comerciais e residenciais:

Tabela 13.2. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Gráfico 13.2. Fonte: Secovi-DF;

Elaboração Econsult

70


Rentabilidade e Índice Imobiliário SECOVI/DF 1. Rentabilidade O Índice de Rentabilidade Imobiliária mede o rendimento obtido por meio da locação de imóveis nas diferentes regiões do Distrito Federal. Para esse estudo, foram analisadas cidades com as amostras mais expressivas. São elas: Brasília, Águas Claras e Guará. Os índices de rentabilidade imobiliária foram calculados pela fórmula:

Essa fórmula considera o aluguel como sendo o retorno do investimento no imóvel, ou seja, sua compra, sem levar em consideração sua valorização.

Fonte: Secovi. Elaboração: Econsult.

Fonte: Secovi. Elaboração: Econsult. 71


Fonte: Secovi. Elaboração: Econsult.

Fonte: Secovi. Elaboração: Econsult.

O gráfico acima representa o acumulado da rentabilidade de janeiro a dezembro nas cidades e tipos de imóvel com as amostras mais representativas em termos percentuais do valor do imóvel. Em todas as localidades analisadas observa-se que a rentabilidade decresce conforme a quantidade de dormitórios aumenta. No ano de 2012, Águas Claras apresentou a maior rentabilidade em todas as categorias analisadas, com destaque para as quitinetes, que renderam 5,37% do valor de venda. 72


2. Índice SECOVI Nesta seção, apresentamos o Índice de Preços Imobiliários para Brasília, calculado para todo o ano de 2012. O Índice foi criado com o intuito de refletir, mês a mês, o comportamento geral dos preços dos imóveis ofertados em Brasília, como forma de possibilitar a análise do mercado imobiliário de forma objetiva e fornecer bases estratégicas para a formulação de expectativas sobre o desempenho desse mercado nos próximos períodos. Nesse sentido, o Índice se propõe, no âmbito do presente boletim, a auxiliar na compreensão dos movimentos do mercado imobiliário em 2012 e na projeção de possíveis cenários para 2013, no que diz respeito ao processo decisório de investimentos no setor. O Índice de Preços Imobiliários faz uso dos dados mensais de oferta de diferentes perfis de imóveis, quitinetes, apartamentos de 1, 2, 3 e 4 ou mais dormitórios, casas de 2, 3 e 4 ou mais dormitórios para calcular o nível de preços do mercado imobiliário residencial. A

2.1. Comercialização

73


2.2. Locação

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75


Perspectivas 1. O efeito do tombamento nos preços dos imóveis Com 112,25 km² de área tombada, Brasília é a única cidade moderna considerada Patrimônio Cultural da Humanidade. Para tanto, o governo precisa manter uma rigorosa regulamentação sobre a forma como ocorre a ocupação urbana, o que inclui o gabarito de seis andares para os prédios das superquadras. Ao mesmo tempo em que essa política contribui para manter a harmonia paisagística e estética da cidade, melhora a qualidade de vida dos habitantes do plano piloto e atrai turistas. Por outro lado, sua manutenção encarece o custo de vida na cidade, torna a provisão de serviços públicos menos eficiente e tende a aumentar os preços dos imóveis. Na ausência de regulamentações, as cidades convencionais tendem a desenvolver um centro com alta densidade populacional. Quando o preço do m² na cidade sobe acima do custo de oportunidade de se construir um andar a mais em edifícios existentes ou de se demolir um prédio e construir naquele espaço outro edifício com mais andares, torna-se vantajoso empreender expansões imobiliárias no centro das cidades, o que repercute no aumento da oferta imobiliária e consequente queda nos preços. A mesma lógica determina que expansões horizontais das cidades ocorram à medida que haja disponibilidade de espaço e que construir nesses espaços seja mais barato que construir no centro. Isso gera uma tendência – muitas vezes não verificada devido a influências de relevo, clima e outros aspectos – a que as cidades tenham formato circular e que as ditas periferias se localizem a partir de determinado raio traçado desde o centro das cidades. De fato, são as forças de oferta e de demanda que determinam esse padrão de ocupação territorial. O centro agrega comércio, serviços e apresenta uma alta densidade de ocupação. Já os subúrbios, apresentam baixa densidade de ocupação, imóveis mais baratos, vias menos congestionadas, entre outros. Entretanto, Brasília, como cidade planejada, contraria a lógica do mercado na ocupação do espaço. O centro da cidade, a Esplanada dos Ministérios, não apresenta as características próprias de um centro numa cidade convencional e não concentra os serviços e demais equipamentos de comércio e de lazer. As Asas Sul e Norte, enquanto espaços proximamente integrados a esse centro dispõem de comércio e serviços muito dispersos, que não podem contar com os benefícios das chamadas economias de aglomeração, situações onde há fluxo de pessoas suficiente para justificar aumentos na oferta de produtos. A isso tudo se soma a regulamentação do conjunto urbanístico da cidade, caracterizado por vastas zonas livres em áreas de alta demanda por imóveis e pela impossibilidade de se construir edifícios com mais de seis andares. A tendência ao formato circular de cidade não se verifica, já que a localização das chamadas cidades satélites – até o ponto em que podem ser consideradas “bairros” de Brasília, por estarem integradas economicamente a ela – ocorreram também por planejamento central e não pelo mercado. Isso faz com que a oferta de imóveis no centro da cidade seja incapaz de responder à demanda sempre crescente, elevando os preços no centro. Mas também pressiona os preços nas cidades mais afastadas do plano piloto, à medida que as pessoas são obrigadas a buscar onde morar mais longe do centro, caracterizando um processo de verdadeira “centrifugação urbana”.

³ Custo de Oportunidade: é o benefício que poderia ser obtido com a oportunidade renuncia76


Assim, Brasília torna-se uma cidade horizontal – desenvolvendo densidade populacional ao longo de um eixo comprido formado principalmente pelas vias estrutural e EPTG – o que encarece a manutenção de serviços públicos como hospitais, escolas, pontos de ônibus/metrô, visto que o governo passa a precisar manter várias unidades dispersas ao invés de poucas unidades concentradas. Evidência dessa ocupação horizontal pode ser encontrada no fato de Brasília ter uma densidade populacional muito baixa.

Fonte: IBGE, Institut National de la Statistique et des Études Économiques, NBER,Statistics Canada, Canton of Zurich Statistical Office, IMSEE Monaco, Tokyo Metropolitan Government. Elaboração : Econsult.

77


Brasília é uma cidade singular e foi o marco de um período de profunda modernização política, econômica e cultural do Brasil. Enquanto a cidade apresenta um dos melhores índices de qualidade de vida do país, o mesmo planejamento que cria as bonitas avenidas largas, a ausência de cruzamentos ou mesmo de esquinas, traz um custo e gera uma variedade de questões que a cidade precisa equacionar. Como o planejamento não leva em consideração as leis de mercado para a ocupação, isso leva à elevação do preço dos imóveis e à elevação dos custos de deslocamento causando dificuldade na provisão de bens públicos em face à ausência dos ganhos de aglomeração. É preciso lembrar ainda que essas características da cidade penalizam particularmente a parcela mais pobre da população, que continua a migrar em busca de uma vida melhor. Mas de todo modo, resta esperar que a cidade encontre soluções para seus desafios da mesma forma como o país foi capaz de mobilizar recursos numa coordenação sem precedentes para construir a nova capital federal.

2.Expectativas 2013 A economia brasileira deverá apresentar um desempenho melhor no ano vigente quando comparado a 2012. As estimativas do mercado indicam que o PIB brasileiro deverá crescer por volta de 3,3% ante ao crescimento de 0,9% no ano de 2012, divulgado pelo IBGE. Parte dessa melhora poderá ser impulsionada pela indústria, cuja produção estimada contraiu em 2,3% em 2012 e poderá crescer 3,5 % segundo o Boletim Focus, publicado pelo Banco Central do Brasil. Abre margem para essa recuperação da indústria a desvalorização cambial do real ocorrida ao longo de 2012, que leva as exportações brasileiras a chegarem ao mercado internacional com preços mais competitivos. Ao longo de 2013, os membros do Comitê de Política Monetária sofrerão influência de um lado para que aumentem a Selic com o intuito de frear a inflação e, de outro, para que reduzam a Selic para estimular a economia. Esse dilema decorre do fato dos cortes na Selic promovidas ao longo de 2012 terem aumentado a inflação ao mesmo tempo em que causaram um efeito aquém do esperado no crescimento e dinamização da economia brasileira. O cenário mais provável é que as duas pressões se contrabalanceiem e a Selic fique praticamente constante em 7,25% até o fim do ano de 2013. Em resposta ao cenário no qual a cotação é mantida acima dos dois reais por dólar e a taxa Selic permanece em 7,25%, o mercado espera que o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), utilizado para balizar o regime de metas de inflação, encerre o ano corrente em 5,65% ante aos 5,8% registrado ao longo de 2012. Por sua vez, o boletim Focus sinaliza melhores expectativas para o IGP-M, utilizado na correção de contratos de aluguel dentre outros, que deverá encerrar o ano em 5,3% ante aos 7,8% do ano de 2012. Nos últimos meses de 2012, o crédito habitacional a pessoa física somava aproximadamente R$ 269,6 bilhões enquanto que o crédito pessoal totalizava R$ 314,6 bilhões. Com uma taxa de crescimento de aproximadamente 35% a.a., muito além da taxa de crescimento do volume de crédito pessoal, o crédito imobiliário caminha para que em 2013 se torne a principal operação de financiamento a pessoa física no mercado brasileiro. Ainda assim, o mercado imobiliário está longe de um ponto de saturação. O crédito imobiliário, que correspondia a 5,1% do Produto Interno Bruto brasileiro no final de 2011, no final do ano de 2012 passou a responder por 6,2% do PIB. 78


Tais valores ainda são muito aquém dos mais de 70% de proporção crédito imobiliário/PIB recorrente na economia dos Estados Unidos. Projeções feitas pelo Banco do Brasil apontam que até 2020, o crédito imobiliário responderá por 16% do PIB. Por tanto, o mercado de crédito imobiliário brasileiro ainda sustenta uma volumosa e sustentável expansão na oferta de crédito.

79


Especificações técnicas Colaboração Técnica

Responsável Técnico: Patrícia Aguiar Moreira Site: www.estatconsultoria.org Projeto Gráfico e Diagramação: Bernardo Bhering Prates Juliana Raposo Ciarlini

Equipe Técnica

Presidente Institucional Gustavo Roncador Borges Diretor de Projetos Humberto Bernal de Rezende Coordenador do Projeto Bárbara Caldeira Macedo Consultores Henrique Soares Almeida Iago Ricardo Affonso Marcelo Alcântara Júnior Ruan Valente Staffuzza Apoio do Departamento de Economia da Unb Professor Supervisor Roberto de Goes Ellery

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Supervisão Secovi-DF

Presidente Carlos Hiram Bentes David

3º Conselheiro Frederico Mancuso Attié

Vice-Presidente Ovídio Maia Filho

Conselho Fiscal - Suplentes: 1º Conselheiro Carlos Ananias Barbosa

1º Vice-Presidente Administrativo Robson Cunha Moll

2º Conselheiro Paulo Hernani de Araújo

Vice-Presidente de Incorporações Glauco Oliveira Santana

3º Conselheiro Antônio Guilherme Pereira do Valle

2º Vice-Presidente Administrativo Esmeraldo Dall’Oca

Delegados Representantes Junto à FECOMÉRCIO/DF.

1º Vice-Presidente Financeiro Romeu Gonçalves de Carvalho

Efetivos: 1º Delegado Miguel Setembrino Emery de Carvalho

2º Vice-Presidente Financeiro Alberto Fernandes de Sousa

2º Delegado Túlio César Barbosa Siqueira

Vice - Presidente de Comunicação e Marketing Gilvan João da Silva

Suplentes: 1º Delegado João Balduíno de Magalhães

Vice - Presidente Comercial Luiz César de Castro Barreto Suplentes: Gil Henrique Pereira Marcos Fabrício Moraes Garzon

2º Delegado Ovídio Maia Filho

Presidente do Conselho Consultivo Miguel Setembrino Emery de Carvalho Conselho Fiscal 1º Conselheiro Maria Thereza Pereira Silva 2º Conselheiro Giordano Garcia Leão

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Anexo: Metodologia Índice Imobiliário SECOVI/DF Nota Metodológica Introdução O Índice Imobiliário SECOVI/DF faz uso dos dados de oferta de imóveis utilizados na confecção do Boletim de Conjuntura Imobiliária SECOVI/DF. Ele se baseia na montagem de indicadores de preços de referência que são, posteriormente, agrupados na montagem do nível de preços, constituído da média ponderada dos preços de referência pela proporção móvel de cada tipo de imóvel na oferta mensal de imóveis residenciais. Os imóveis são categorizados em diferentes tipos de imóveis i através da região onde estão localizados e da quantidade de dormitórios, categorizando-os em quitinetes, apartamentos de 1, 2, 3 e 4 ou mais dormitórios e casas de 1, 2, 3 e 4 ou mais dormitórios.

Em que t=6 é o mês de análise. A partir das proporções de cada tipo de imóvel em relação ao total de imóveis ofertados, it, é calculada a proporção móvel de cada tipo de imóvel i para o mês de análise. O cálculo dessa proporção móvel wi* é explicitado a seguir:

Novamente, por se tratarem de dados de oferta, as mudanças foram suavizadas para que uma alteração abrupta na oferta de imóveis em uma dada região não cause viés no Índice. Assim alterações na participação de cada região no Índice refletem movimentos de prazo mais longo, de forma que o Índice se mantenha representativo do mercado imobiliário do Distrito Federal. Os gráficos das proporções móveis ao longo do tempo podem ser encontrados no final desta nota. Finalmente, é montado o nível de preços, P. O nível de preços é calculado multiplicando a proporção móvel de cada tipo de imóvel do mês de análise pelo preço de referência de cada tipo de imóvel do mês de análise:

Estrutura do Índice A dinâmica de confecção do índice segue a seguinte ordem no que diz respeito à compilação de dados e formulação de estatísticas de indicadores: A primeira fase é a compilação dos dados referentes ao mês de análise: Número de ofertas de imóveis residenciais, compilação do número de ofertas por perfil de imóvel e compilação do preço mediano por perfil de imóvel, pmti. Em seguida, são calculados os preços de referência, pre fi, de cada tipo de imóvel. Como os dados utilizados são de oferta, procurou-se suavizar os movimentos, por vezes abruptos, dos preços. Ao utilizar a mediana dos preços, no lugar da média, o índice fica menos suscetível a possíveis outliers. Ainda nesse sentido, é utilizada a média aritmética dos preços do mês com os dois últimos meses, segundo a fórmula:

Foi atribuído o valor arbitrário de 100 para Pjan/2011.

O Índice Imobiliário SECOVI/DF utiliza a fórmula de Paasche para calcular a variação entre os níveis de preços.

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Proporções Móveis

Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult

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Contato

SECOVI–DF Sindicato da Habitação

Setor de Diversões Sul, Bloco A, Nº44 Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424 (61) 3321-4444 www.secovidf.com.br

Econsult – Consultoria Econômica

Departamento de Economia da Universidade de Brasília Campus Darcy Ribeiro (61) 3107-6604 www.econsult.org.br

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Boletim anual 2012 - Secovi DF  

Boletim anual 2012 - Secovi DF. Elaborado para a ECONSULT.

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