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Centros Comerciales en Espa帽a Situaci贸n actual y Perspectivas Octubre 2009

Shopping Centres in Spain Actual situation and perspectives October 2009


Centros Comerciales en España, Octubre 2009

Contexto Económico

Crece la Tasa de Ahorro de los Hogares Evolución de la contabilidad de los hogares e ISFLSH (Instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares). Media móvil 4 trimestres

La primera mitad de 2009 ha continuado siendo un periodo complicado, caracterizado por la persistencia de la crisis financiera y una nueva caída de la actividad. Así, se mantiene la incertidumbre sobre la duración de la recesión y la velocidad de recuperación de la economía, como incógnita más relevante. A nivel internacional, las economías continúan ajustándose aunque a un ritmo más moderado. Los gobiernos han seguido implementando medidas para afrontar la crisis y ya se comienza a hablar de recuperación en Europa. La economía española continúa sufriendo un fuerte ajuste en la actividad, condicionada básicamente por factores como la inusual duración de la tensión financiera, la disminución de la demanda interna, el proceso de desapalancamiento del sector privado y el redimensionamiento del sector inmobiliario, tanto en su actividad como en la demanda de vivienda. Se estima que el exceso del número de viviendas se prolongue hasta 2010 o 2011, lo que podría provocar hasta 2011 caídas acumuladas mayores al 25% en los precios . Por otro lado, hay también factores que reducen la caída de la economía tales como los estímulos fiscales, la reducción de los tipos de interés y la inflación. La inflación negativa actual aumenta el poder adquisitivo y la capacidad de compra de las familias, aunque los riesgos de deflación son reducidos. Varias fuentes sitúan el IPC de diciembre (por el que se rige el crecimiento de la renta en el mayor

15% 12% 9% 6% 3% 0% 2003

2004

2005

Renta disponible bruta

Quizá uno de los aspectos más positivos que se ha ido notando a finales del primer semestre de 2009 es la reducción del deterioro de numerosos indicadores, lo que elimina la sensación de caída libre de finales de 2008 y primeros meses de 2009. Esto se hace más evidente en el consumo donde se ha detectado una estabilización en la caída de las ventas de los productos duraderos tales como los automóviles o productos del hogar. También se ha notado una mejora en la confianza del consumidor con leves destellos de recuperación. Una de las variables que más afecta al sector de centros comerciales es el consumo, el cual no se prevé que se recupere a corto plazo, ya que los

2008(A)

2009(A)

Tasa de Ahorro

principios básicos de la economía continúan influyendo el gasto de las familias a la baja. La riqueza de los hogares disminuye especialmente por la caída del precio de la vivienda y por una menor disponibilidad del crédito al consumo. El elemento que más está afectando al consumo es el nivel de renta disponible reducido por la creciente destrucción de empleo. Por otro lado, la tasa de ahorro de las familias está aumentando en gran medida, debido básicamente a un efecto de precaución por la situación de crisis y también por una reducción importante en la inversión en vivienda. La media durante los últimos 4 trimestres ya se encuentra en cifras record del 16,8%, cuando el promedio trimestral desde 2001 es de 11%. En resumen, aunque algunos de los indicadores económicos se están estabilizando, todavía queda un largo proceso para que la economía española inicie su recuperación. Todo apunta a que serán necesarios fuertes cambios estructurales para frenar el paro y crear los cimientos de un nuevo periodo de crecimiento sostenido. La recuperación será real cuando la demanda privada logre sustituir los estímulos de la demanda pública.

-5 -10 -15 -20 -25

-40

Gasto consumo Final de los Hogares

número de contratos de arrendamiento en España), cercano al 1%.

0

-35

2007(P)

F uent e: INE Septi embre 2009

Se elimina la sensación de caída libre

-30

2006(P)

-3%

Confianza del Consumidor Media Largo Plazo C. del Consumidor Confianza del Comercio Media Largo Plazo C. del Comercio

-45 -50 2006

2007

2008

2009

Fuente: E urostat Oct ubre 2009

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Centros Comerciales en España, Octubre 2009

q

Situación de los centros existentes

Demanda Operadores 3er Trimestre

Lógicamente, los centros comerciales y el comercio en general no escapan de la actual situación de crisis. Los operadores están afectados básicamente por la caída del consumo y por tanto sus ventas y por otro lado los propietarios de los locales afrontan la situación con una gestión más activa en la que se quiere evitar la desocupación y la reducción de ingresos netos.

Centros Comerciales

Medianas Superficies

Prime

Prime

Secundaria

España Reino Unido Fuent e: Jones Lang LaSalle Septi embre 2009

Tanto en centros comerciales como en calle, las rentas prime han sufrido un ajuste a la baja durante 2009, aunque no tanto como el sufrido en 2008. Prevemos que este ajuste continúe en lo que queda de año y durante 2010. La recuperación se prevé que se produzca tímidamente a partir de 2011 pudiendo llegar a niveles de 2007 (los más altos) durante 2013-2014. El descenso de las rentas en producto secundario está siendo mucho más fuerte, no obstante es difícil poder apuntar una media ya que existen grandes diferencias según la ubicación de cada activo. Los propietarios de centros igualmente se están volcando en una gestión más activa y en muchos casos también buscan empresas externas especializadas que consigan mejorar sus resultados. Uno de los principales retos es lograr mantener el nivel de ocupación ya que a diferencia de los

Ajuste generalizado en las rentas Rentas Prime Retail Indice (2001 =100) 220 Locales Ma drid Locales Barce lona Me diana s Super ficies 180

Centros Comerciales (€/m² /mes)

C.C Madrid C.C Ba rcelona

160

Incremento Interanual T3 09

Madrid

75-100

-8,9%

Barcelona

77-103

-0%

Medianas Superficies (€/m² /mes) España

140

Locales en Calle 120

2002

20 03

200 4

2 005

200 6

2007

20 08

15-19

-14,3%

(€/m² /mes)

Madrid

219

-0,9%

Barcelona

211

-1,9%

100 20 01

Demanda Caliente

Frío

Portugal

Los operadores (las tiendas) están sufriendo directamente la bajada de ventas, sus planes de expansión se están reduciendo considerablemente y se centran en gestionar mejor sus actuales tiendas. Comienzan a analizar individualmente el funcionamiento de sus negocios y en muchos casos deciden cerrar las ubicaciones menos rentables. En su empeño por reducir costes, se incrementan los esfuerzos en reducir las rentas.

200

Secundaria

Alemania

las rentas se están viendo afectadas más en los Centros Comerciales de Madrid que en Barcelona, ya que partían de un nivel de rentas algo mayor y la densidad comercial es sustancialmente más elevada.

La demanda de los operadores por los mejores centros y parques de medianas sigue existiendo, particularmente en Madrid y Barcelona. Lógicamente la demanda por centros más secundarios es baja. No obstante,

Locales Calle Prime

Francia

Es un momento en el que todos los actores del sector deben ajustar sus expectativas, reducir costes y aumentar la imaginación y flexibilidad, todo ello en mayor o menor medida según el potencial de su negocio.

Las ventas en el comercio minorista siguen en descenso, aunque en los últimos meses se comienza a apreciar un freno en la caída, lo que podría significar un cambio de tendencia.

Secundaria

2009 T3

F uent e: Jones Lang LaSalle, S eptiembre 2009

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edificios de oficinas o viviendas, las imperfecciones (locales vacíos) en retail están a la vista de todos y afecta al funcionamiento del resto de locales. La presión sobre los gestores de los centros está siendo particularmente elevada; por un lado reciben las quejas de los operadores intentando negociar las rentas y por otro de los propietarios que quieren mantener sus ingresos. Una de las soluciones que más se están impulsando en este sentido es realizar una gestión mucho más comprometida de las cargas de comunidad del centro (suministros, seguridad, limpieza, etc.) e incluso del presupuesto de marketing. De lo que se trata es hacer lo mismo o más, por menos, de manera que al final sea el operador quien sienta una reducción en su pago mensual sin que suponga un menor ingreso para el propietario. Igualmente cada vez es más frecuente el debate sobre la tasa de esfuerzo (porcentaje que supone la renta y cargas sobre las ventas) aceptable para cada operador. Este dato es importante para saber si un negocio está funcionando correctamente y además podría dar argumentos más objetivos en la negociación de la renta entre propietarios e inquilinos. Aunque no se cuenta con datos generales que puedan representar una media del mercado, se puede afirmar que claramente esta tasa ha ido creciendo en gran medida desde la segunda mitad de 2007. Sin embargo, no se prevé que su ascenso continúe subiendo al mismo ritmo, debido por un lado al ajuste de rentas ya realizado y, por otro, al freno en el descenso de las ventas.


Centros Comerciales en España, Octubre 2009

Situación y previsiones 2009

2009 comienza un nuevo ciclo Aperturas anuales en Centros Comerciales m2

1.400. 000

Los primeros nueve meses de 2009 ya reflejan una gran reducción de centros y superficie en comparación con la tendencia de los últimos años. De momento se ha producido la apertura de 11 nuevos centros comerciales, lo que ha supuesto 211.700 m² de Superficie Bruta Alquilable (SBA), sin que ninguno se trate de una ampliación o segunda fase.

Ampliaci ones/ 2ª Fases

1.200. 000

SBA Anual 1.000. 000 800. 000 600. 000

Previsión 400. 000 200. 000

Durante los últimos 10 años, se desarrollaron durante el primer semestre una media anual de 371.000 m² y 13 centros, siendo esta cifra incluso superior si se compara con los últimos 5 años. Todo ello pone de manifiesto el cambio de tendencia sufrido en el sector donde los retrasos y cancelación de proyectos han crecido progresivamente.

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Fuente: Jones Lang LaSal le S ept iembre 2009

También destacar que durante este año no se prevé que se inaugure ningún concepto especializado (ocio, outlet o basado en hipermercado), así como ningún centro de más de 80.000 m².

Se prevé que durante el segundo semestre del año se abran 2/3 partes de la totalidad del año, sin embargo es probable que esta cifra total de 2009 no sobrepase los 425.000 m² en 19 centros comerciales, lo que supondría remontarnos a 1999 para encontrar cifras similares.

m² de Metrovacesa. El resto de aperturas son poco destacables con superficies menores a 20.000 m².

La densidad comercial actual de España se mantiene en 309 m² por cada 1.000 habitantes ya que el incremento de superficie en lo que llevamos de año es prácticamente igual al 1,1% de crecimiento de la población acontecido entre 2008 y 2009. No obstante, aunque leves, los incrementos de densidad más notables se han producido en Castilla y León y Galicia, con 2,9% y 2,5% respectivamente.

Al igual que ha ocurrido en años recientes, los parques de medianas siguen en fuerte desarrollo. De hecho, en lo que lleva de año más de la mitad de los centros y SBA abierta corresponde a esta tipología. No obstante, estas cifras se reducirían a algo más de un tercio del total del año si se cumplen las previsiones para 2009.

Las mayores aperturas en lo que llevamos de año han sido el parque de medianas Plaza Nueva de Leganés (Madrid) con 51.000 m² del promotor Realia y el centro comercial Vilamarina en Viladecans (Barcelona) con 31.500

Aperturas 2009 por Comunidades

Durante este año está llamando la atención el bajo nivel de ocupación con los que cuentan los centros en su apertura. Por ejemplo durante septiembre se han inaugurado varios centros con tasas de ocupación por debajo del 50%. En lo que queda de año las regiones donde se abrirá más superficie son Andalucía, Murcia y Galicia. Destacan los centros El Tiro en Murcia con 64.500 m² que incluye El Corte Inglés y Espacio Coruña con 41.000 m² del promotor Multi Development. Por otro lado, destacan las provincias de Almería y Cádiz en las aperturas en Andalucía. Con estos datos, se espera que el stock total de centros a finales de 2009 alcance las cifras de más de 14,7 millones de m² y 635 centros. No obstante, no se descarta que esta cifra pudiera reducirse en el caso de producirse nuevos retrasos.

Millares de m2 de SBA 0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

Andalucia Cataluña Madrid Galicia Comunidades sin aperturas: Navarra, La Rioja, Ceuta & Melilla, Cantabria, Baleares, Asturias, País Vasco, Comunidad Valenciana, Canarias

Castilla y Leon Castilla La Mancha Murcia

Incremento Finales 2009 sobre total (Eje inferior)

Aragon

Oct 2009 (Eje superior)

Extremadura

%

Finales 2009 (Eje superior) 0

2

4

6

8

10

12

14

F uent e: Jones Lang LaSall e Octubre 2009

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Centros Comerciales en España, Octubre 2009

Retrasos generalizados

Previsiones hasta 2011

Aperturas Anuales en Centros Comerciales m2 1.400.000

Después de realizar un exhaustivo análisis sobre la situación en la que se encuentran los proyectos en el mercado hasta finales de 2011, se puede comprobar como sigue habiendo incertidumbre en el nivel de certeza de cada proyecto. Poco a poco los proyectos han ido pasando de probables a posibles y de posibles a improbables. Aún así, se han detectado 54 nuevos proyectos y 11 ampliaciones o segundas fases, lo que supone 1.464.000 m² de nueva SBA. Estas cifras incluyen proyectos “seguros” y “probables” hasta finales de 2011. Por tanto se excluyen los proyectos “posibles” (en su mayoría en 2011) ya que en esta situación de mercado lo más normal es que se retrasen o no se desarrollen finalmente. En cuanto a tipologías, un tercio de los proyectos corresponden a parques de medianas y el 26% se trata de centros menores de 20.000 m². Llama la atención como no hay ningún proyecto con la tipología de centro comercial “muy grande” (mayor de 80.000 m²). Los proyectos en este momento continúan condicionados por un lado por la financiación, la cual sigue siendo muy restrictiva, y por otro y más importante, por la demanda de los operadores que continúa siendo bajista como consecuencia de los malos resultados del consumo. Esto está provocando que la mayoría de los proyectos que no han comenzado con las obras o no cuenten con un nivel de

16.4 %

1.200.000

Posibl e Probable

1.000.000

Seguro SBA Anual

10.3 %

800.000 600.000 400.000 200.000 0 2000

2001

2002

2003

2004

comercialización por encima del 50% se encuentren posponiendo su desarrollo. Por otro lado, los promotores están aprovechando cualquier opción de salida para no comprar el suelo definitivamente, ya que el precio que acordaron en su día es en general demasiado alto para las expectativas actuales. En el caso de que esto no sea posible, al promotor no le queda otra opción que esperar a mejores tiempos para desarrollar su proyecto. Se podría decir que la mejor estrategia para un promotor de centros comerciales es no desarrollar el proyecto en este momento, ya que las probabilidades de éxito son demasiado bajas. Sus esfuerzos deberían dirigirse a mejorar sus actuales activos y concentrarse en mantener sus centros alquilados. Teniendo en cuenta la madurez del

Proyectos previstos por Comunidades 2009 - 2011 Incluye proyectos seguros probables SBA en miles de m2 0

50

100

Andalucia Galicia Madrid Cataluña Extremadura Com.Valenciana Canarias Murcia Cantabria Castilla y Leon Castilla La Mancha Aragon Pais V asco Navarra Baleares

150

200

250

300

350

% Incremento SBA (Eje inferior)

400

450

500

Comunidades sin proyectos: -La Rioja -Ceuta & Melilla -Asturias

SBA Oct 2009-2011 (Eje superior) % 0

10

20

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Fuente: Jones Lang LaSal le, Oct ubre 2009

30

Fuente: Jones Lang LaSal le, Oct ubre 2009

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40

50

60

sector de centros comerciales en España, la pregunta ya no es si se va a conseguir financiación para construirlo, más bien habría que cuestionarse si realmente hay suficiente potencial para desarrollarlo. La crisis actual está poniendo de relieve las diferencias del potencial entre ciudades. No todas las Comunidades Autonómicas están reaccionando igual, ni todas poseen el mismo nivel de densidad comercial. Ahora más que nunca se debe tener claro tanto las características de la ubicación como del contexto económico y las expectativas que rodea a un centro. Las Comunidades Autónomas con más SBA prevista hasta 2011 son Andalucía, Galicia y Madrid. Las que más crecerán con respecto a su situación actual serán Extremadura, Cantabria y Galicia. También hay que resaltar las Islas Baleares y La Rioja por ser las únicas que reducirán su densidad comercial, ya que el crecimiento de población estimado será mayor que el de la nueva SBA prevista. Con estas previsiones, la media anual de SBA inaugurada entre 2009 y 2011 podría llegar al medio millón de m². Esta cifra contrasta con el millón de metros cuadrados que de media anual se inauguraron durante los últimos 5 años, lo que demuestra claramente el cambio de ciclo del sector. Las expectativas a más largo plazo dependerán mucho de cómo y cuando se reactive el consumo y la expansión de los operadores, ya que la limitación urbanística y de licencias ha pasado a un segundo plano.


Centros Comerciales en España, Octubre 2009

El Mercado de Inversión La recuperación que ya se ha comenzado a notar en general en Europa después del verano, todavía no ha llegado a España. Se siguen ajustando los precios pero aún así las transacciones son escasas.

En este sentido, todavía estamos a la expectativa de cómo influirá la directiva europea Bolkestein, la cual básicamente pretende simplificar las barreras administrativas y que garantice la libertad comercial en una economía europea. Incluye pocas reglas y muy generales para que cada estado aplique los principios a su manera, por tanto cada Comunidad Autónoma deberá tener lista su nueva Ley de comercio adaptada a la nueva directiva que entra en vigor a finales de 2009. No se prevé que las nuevas leyes impliquen una gran libertad para conseguir licencias comerciales, pero sí que es probable que al menos desaparezcan algunas moratorias actualmente vigentes, se simplifique el proceso administrativo y se consiga una mayor flexibilidad en las restricciones existentes en algunas regiones. Por tanto, está por ver por dónde vendrán los pretextos a la nueva directiva para las limitaciones de las Comunidades Autónomas más restrictivas, aunque ya se apunta que tendrá que ver con cuestiones medioambientales y territoriales. En cualquier caso, se prevé que los operadores o asociaciones de grandes superficies o promotores de centros comerciales formulen los recursos necesarios para que realmente las nuevas leyes de cada Comunidad Autónoma se adecuen a la nueva directiva.

Durante el primer semestre la inversión en retail ha alcanzado €530 MM. En esta cifra se excluyen las operaciones de menos de € 5MM en centros comerciales y calle. No obstante, aunque se han incluido operaciones de sales & lease back como las realizadas por el Banco Pastor que salieron al mercado, no se han incluido otras de la misma tipología que no han sido tan abiertas al mercado (Caixa Cataluña) o que contenían un interés especial (BBVA). Solamente se han producido dos transacciones de centros comerciales, ambas en Madrid: por un lado la compra por parte del fondo Orion del centro comercial regional Plenilunio por un volumen de aproximadamente €235MM. Por otro lado, la compra del Centro Comercial Príncipe Pío por parte del fondo holandés Corio por un volumen de €126,5MM, este último asesorado por Jones Lang LaSalle. En ambos casos había cierta presión financiera por vender tanto por parte de Banif como de Colonial/Riofisa. Esta inversión en centros comerciales durante el primer semestre supone un ligero incremento frente al mismo periodo de 2008, no obstante las previsiones para acabar el año se prevén menores ya que no se detecta

ninguna gran operación como la del porfolio de Eroski o Metrovacesa del año pasado que entre ambas sumaron más de €1.000 MM. En los mismos términos, comparativamente con Europa, el primer semestre también ha supuesto un mayor volumen del habitual ya que las operaciones en España han supuesto el 12,2% del total europeo. Sin embargo, las expectativas europeas de terminar el año son bastante superiores que las españolas y se estima que finalmente el peso en el año acabe en un 6,5% cuando la media de los últimos 5 años ha supuesto un 8,6%. Por otro lado, destaca el gran número de operaciones de sale & lease back de locales comerciales que están impulsando la mayoría de entidades bancarias para conseguir una mayor liquidez durante 2009. Tal es el caso de Banco Pastor (€150 MM), Caixa Cataluña (> 200 MM) o la reciente operación de BBVA (1.250 MM). En estos casos destaca el gran número de inversores privados y family offices que se sienten atraídos por este tipo de inversión y que poco a poco van analizando operaciones inmobiliarias de tipos diversos aprovechando la ralentización del mercado. En cuanto a la tipología de los inversores, los fondos alemanes continúan buscando producto sin riesgos aunque poco a poco están perdiendo algo de interés frente a otros países o sectores. También siguen activos los inversores oportunistas analizando oportunidades de calidad con posibles problemas financieros. La tipología de los inversores va

Vuelta a niveles de 2004 pero con menos transacciones Inversión Retail en España Millones € 3000

30

2.898

Resto Retail 26

2500

Centros Comercial es Nº Centr os Comerciales

25

1.971

2000

19

20

1.824 1.641

1500

15

15

2.550

1000

11

10

563

1.504 1.233

500

1006

412

10

530

5

360 2

0

0

2004

2005

2006

2007

2008

2009 3T

Fuent e: Jones Lang LaSalle , Septiem bre 2009

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Centros Comerciales en España, Octubre 2009

creciendo, ya que los fondos orientados a la gestión que parecían menos activos parecen haberse activado otra vez, pero dirigiendo sus esfuerzos al producto con menos riesgo. Igualmente algunos promotores, cansados del riesgo actual han cambiado su perfil promotor y prefieren dirigir sus esfuerzos a la compra de activos en rentabilidad.

Casi todos los mercados sobre la media largo plazo Rentabilidad Largo Plazo vs T2 2007 y T3 2009 S obre la medi a l arg o p lazo

9,0

Rentabilidad Prime de T207 y T309

En definitiva, la mayor parte de inversores focalizan su interés en activos lo más cercanos posibles al prime, buscan un producto con ingresos seguros y sin riesgos y todo ello a precio de mercado.

8,0 Hungría

7,5 P ortugal

La escasez de producto de calidad está frustrando una gran cantidad de capital. Pocos propietarios pueden conseguir un beneficio vendiendo a los niveles actuales. Por otra parte los

6,5

Italia Francia

Alemania

Reino Unido Suecia Austria

I talia

4,0

4,5

5, 0

5,5

6,5

7,0

7, 5

8,0

8,5

9,0

bancos todavía no están dispuestos a desprenderse de sus activos. Prevemos que no lo harán hasta que gradualmente no hayan reducido su valor de libros y lleguen a su valor de mercado.

de éxito. Ahora se da más importancia a temas que antes se pasaban más por alto como la estructura de los contratos, el nivel de descuentos ó bonificaciones, la deuda o la tasa de esfuerzo de los operadores.

La todavía incierta economía española alienta la estrategia de esperar y ser prudente, lo que limita más aún la liquidez del mercado. Igualmente la financiación continúa con condiciones duras y garantías exigentes y hace reducir el número de oportunidades atractivas, especialmente las “value added”, así como la agresividad por parte de los inversores por ofertar por ellas.

A menos que haya un cambio significativo en la economía en España, se prevé que los valores de los activos sigan cayendo en lo que queda de año y una buena parte de 2010.

Por otro lado las transacciones ya no sólo dependen de que la rentabilidad cumpla las expectativas del comprador. El exigente análisis que se realiza actualmente dilata los procesos reduciendo las expectativas

Centros Comerciales

6,0% 5,5% 5,0% 4,5%

2005

6,0

Media rentabilidades prime 98T1-09T3

Medianas

2004

T2 2007

España

Fuente: Jones Lang LaS alle, Sept iembre 2009

6,5%

2003

Pol onia

4,0

7,0%

2002

Portugal

Alemania Francia

8,0%

4,0% 2001

Hungría República Checa

5,5

Se estabiliza el ajuste de las rentabilidades Locales

Polonia

Austria

6,0

Rentabilidades Prime

7,5%

República Checa

España

S uecia

4,5

Por otro lado se encuentra la oferta secundaria, la cual es mucho más abundante, en su mayoría conocida por los inversores activos pero que al final crea poco interés, ya sea por ubicación, falta de consolidación o demasiados riesgos a futuro. Por ello situamos la rentabilidad para este tipo de producto entorno al 7,75%-8,25% e incluso con posibilidades de subida en el corto / medio plazo.

T3 2009

Reino Unido

7,0

5,0

Las rentabilidades para el producto más prime creemos podría situarse en torno al 6.75% - 7%, aunque en realidad hay pocos activos que se puedan situar en esa banda y al final hay más producto de calidad por encima del 7%. También los inversores dan preferencia por ubicaciones en grandes ciudades, posiblemente más defendibles a un posible comité internacional.

Baj o l a m edia largo pl azo

8,5

2006

Fuent e: Jones Lang LaSalle, S ept iembre 2009

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2007

2008

3T 2009

Nuestras previsiones sobre rentabilidades prime han mejorado sobre las realizadas a comienzos de año. Esto es debido a la mejora de expectativas en general en Europa y a que las rentas finalmente no han sufrido tanto como se esperaba. No obstante prevemos que las rentabilidades para centros comerciales toquen techo a comienzos de 2010 y para medianas y comercio en calle más adelante en el mismo año. Así, esperamos que los valores se vayan recuperando gradualmente a partir de 2011.


Shopping Centres in Spain. October 2009

Economic context

Rate Household Saving Grows Rate Household Saving Grows accounts Evolution of household Evolution of household accounts

The first half of 2009 was a difficult period, characterised by the ongoing financial crisis and a further decrease in activity. There is continued uncertainty then, regarding how long the recession will last and, most importantly, how quickly the economy will recover.

Gross disposable income Savings Rates 12%

9%

International economies are still showing a downward trend but are now falling less sharply. Governments have continued to put in place measures to cope with the crisis and there is now talk of recovery in Europe. The Spanish economy is still suffering a severe fall in activity, basically due to factors such as the unusual duration of the financial difficulties, the decrease in domestic demand, the process of deleveraging in the private sector and the re-dimensioning of the property sector, both in its activity and in the demand for housing. The excess of housing is expected to last until 2010 or 2011, which could cause an accumulated drop in prices of more than 25% up to 2011. On the other hand there are certain factors which help offset the downward economic trend, such as fiscal stimulus packages and the reduction of interest rates and inflation. The current negative inflation increases household purchasing power, although the risk of deflation is low. Various sources place the CPI rate (which determines the increase in rental level on most lease contracts in Spain) at 1%.

Final consumption households

15%

6%

3%

0% 2003

2004

2005

2006(P)

2007(P)

2008(A)

2009(A)

-3% S ource: INE Sept ember 2009

slowdown in the deterioration of many indicators, which has removed the sensation of free-fall experienced at the end of 2008 and beginning of 2009. This becomes most obvious in consumer spending, where the fall in sales of durables, such as cars and household products, has stabilised. An improvement in consumer confidence has also been perceived, showing slight signs of recovery. Consumer spending is one of the factors that most affects the shopping centre sector and it is not expected to recover in the short term, as the basic principles of the economy are still keeping household spending low. Household wealth has decreased particularly due to the fall in house prices and the limited availability of consumer credit.

unemployment. On another note, the household saving rate is showing a marked increase, basically as a precaution against the crisis and due to a major reduction in investment in housing. Over the last year the average savings rate has hit the record figure of 16.8%, compared with an average of 11% since 2001. In short, whilst some economic indicators are stabilising, there is still a long way to go before the Spanish economy begins to recover. Everything indicates that serious structural changes will be necessary to reduce unemployment levels and lay the foundations for a new period of sustained growth. The recovery will be real when private demand can take over from public stimulus.

The factor which is having most effect on consumer spending is the drop in disposable income levels due to rising

Perhaps one of the most positive elements noticed towards the end of the first half of the year is the

Change in the trend of confidence Consumer and Retail Trade Confidence 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40

Consumer confidence Medium Long Term Consumer C. Retail Trade Confidence Medium Long Term Trade C.

-45 -50 2006

2007

2008

2009

S ource: Eurostat October 2009 M ont ly Data)

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Shopping Centres in Spain. October 2009

The situation of existing shopping centres

Retailers demand- third quarter Shopping Centres Prime

Secondary

Retail Warehousing Prime

Street

Secondary

Prime

Secondary

Retailer Demand Hot

France Germany Portugal

Obviously, shopping centres and retail in general have not escaped the effects of the crisis. Operators are being affected basically by the fall in consumer spending affecting their sales. Site owners, on the other hand, are facing the situation with a more active management strategy, aiming to avoid vacancies and reductions in net revenues.

Cold

Spain UK S ource: Jones Lang LaSall e Sept ember 2009

Barcelona, given that they started off slightly higher and that there is a significantly higher density of retailers. Both in shopping centres and in high street retail prime rental levels have fallen during 2009, though not as much as they did in 2008. We expect prices to continue to fall over the rest of 2009 and through 2010. We expect recovery to begin slowly as of 2011, reaching 2007 highs in 2013-2014.

At the moment everyone involved in the sector needs to lower their expectations, reduce costs and increase imagination and flexibility to a greater or lesser extent according to the potential of their business. Operators (shops) are suffering the fall in sales directly, they are shelving their plans for expansion and focusing on better management of their existing shops. They are beginning to analyse the operation of their businesses individually and in many cases decide to close down the least profitable sites. In their effort to cut costs, they are trying harder to drive down rental levels. Retail sales continue to fall, although in recent months the decline has not been as steep, which could indicate a change of trend. There is still demand from vendors for the best shopping centres and retail parks, especially in Madrid and Barcelona. Logically, the demand for more secondary locations is low. However, rental levels are suffering more in retail centres in Madrid than in

The decline in rental levels for secondary sites is much steeper, but it is difficult to give an average as it differs greatly according to asset location. Shopping centre owners are also implementing more active management strategies and in many cases are hiring outside specialist companies to help improve performance. One of the main challenges is to maintain occupancy levels as, unlike in office or residential buildings, imperfections (vacancy) in the retail sector are visible to everyone and affect the performance of the other units.

solutions to this situation is much more careful management of shopping centre service costs (supplies, security, cleaning, etc.) and even of the marketing budget. The idea is to do the same or more, for less, so that the operator sees a drop in its monthly payment, whilst the owner’s revenue does not decrease. There is more and more debate over the rent to sales ratio that each operator finds acceptable. This information is important as it shows whether a business is working correctly and also provides more objective arguments when negotiating rental levels. Although we do not have the general information to give a market average, we can confirm that this rate has grown substantially since the second half of 2007. We do not, however, expect it to continue to grow at the same pace, given the drop in rental levels and the slowing of the fall in sales.

Pressure on centre managers is particularly high: on one hand they get complaints from operators who want to reduce rental levels and on the other from owners who want to keep revenues up. One of the most common

General rents adjustment Prime Retail Rents Indice (2001 =100) 22 0

Annual Increase

Madr id Units 20 0

Barc elona Units

T3 09

Retail Ware hous ing 18 0

Shopping Centres ( /m² /month)

C.C Ma drid C.C Barce lona

16 0

Madrid

75 100

8,9%

Barcelona

77 103

0%

Retail Warehousing ( /m² /month) Spain

14 0

Steet Units 12 0

10 0 2001

20 02

200 3

20 04

2005

Source: Jones Lang LaSalle ,S ept ember 2009

COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved

20 06

2 007

20 08

2009 T3

15 19

14,3%

( /m² /month)

Madrid

219

0,9%

Barcelona

211

1,9%


Shopping Centres in Spain. October 2009

Situation and expectations for 2009

2009 starts a new cycle Annual openings in Shopping Centres

The first nine months of 2009 already show a significant drop in shopping centres and floor space compared with the trends for recent years. Up to now 11 new shopping centres have opened, with a total Gross Leasable Area (GLA) of 211,700 m², none of which is an extension or a second phase.

During the second half of the year it is expected that two thirds of the year’s total number of shopping centres will open, although it is unlikely that the total for 2009 will exceed 425,000 m² in 19 retail centres, meaning we would have to go back to 1999 to find similar figures. Just as in recent years, retail park development is booming. In fact, so far this year more than half of the shopping centres and the GLA opened have been of this type. However, this figure would fall to just over one third of the annual total should expectations for 2009 be met. It is also worth mentioning that we do not expect inaugurations of any special concept (leisure centres, outlets or hypermarket-based centres) this year, nor of any centres larger than 80,000 m².

Extensions/ Phases I I

1.200. 000

GLA - Annual 1.000. 000 800. 000 600. 000 400. 000 200. 000

Current retail density in Spain is still 309 m² per 1,000 inhabitants, as the increase in floor space so far this year is virtually the same as the 1.1% population growth between 2008 and 2009. The most noteworthy increases in density, however slight, took place in Castilla y León and Galicia, with 2.9% and 2.5% respectively. The biggest openings so far this year have been the Plaza Nueva retail park in Leganés (Madrid), with 51,000 m² by developer Realia and the Vilamarina shopping centre in Viladecans (Barcelona) with 31,500 m² by Metrovacesa. All other openings have been less sizeable, with surface areas of less than 20,000 m². This year we have noticed that shopping centres are opening with low occupancy levels. During September, for example, a number of shopping

2009

2008

2007

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2002

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1991

0 1990

Over the last 10 years an average of 371,000 m² and 13 centres were developed in the first six months, with an even higher average figure for the last five years. All this shows the change of trend being experienced by the sector, where delays and project cancellations have gradually increased.

1.400. 000

centres have opened with occupancy rates of less than 50%. Throughout the rest of this year, the greatest amount of surface area will be opened in Andalusia, Murcia and Galicia. Of particular significance are the El Tiro centre in Murcia with 64,500 m², which includes an El Corte Inglés, and Espacio Coruña with 41,000 m² by Multi Development. In Andalusia, the provinces of Almeria and Cadiz stand out most in terms of openings. Based on this information, the total stock of shopping centres at the end of 2009 is expected to reach more than 14.7 million m² across 635 centres. It is not impossible, however, that this figure could fall if further delays are experienced.

Projects Planned for 2011 2009-2011 by Regions Projects Planned for 2009 by Regions Includes secure and probable projects Includes secure and probable projects GLA thousands/m2 0

50

100

Andalucia Galicia Madrid Cataluña Extremadura Com.Valenciana Canarias Murcia Cantabria Castilla y Leon Castilla La Mancha Aragon Pais V asco Navarra Baleares

150

200

250

300

350

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450

500

Regions wit hout projects: -La Rioja -Ceuta & Melilla -Asturias

% Increase SBA (Eje inferior) GLA Oct 2009-2011 (Eje superior)

% 0

10

20

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50

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S ource: Jones Lang LaSal le, Oct ober 2009

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Shopping Centres in Spain. October 2009

Outlook to 2011

Generals Delays Annual Openings in Shopping Centres

An exhaustive analysis of the situation of projects in the market until the end of 2011 has confirmed that there is still uncertainty as to whether or not these projects will go ahead. They have gradually gone from likely to possible and from possible to unlikely.

m2 1.400.000

16.4 %

1.200.000

Possible Probable

1.000.000

Sure GLA - Annual

10.3 %

800.000

Even so, there are 54 new projects and 11 extensions or second phases in the pipeline, which means 1,472,000 m² in new GLA. These figures include “certain” and “likely” projects due to take place before the end of 2011. “Possible” projects (mostly for 2011) have not been included, as, given the market situation, it is likely that these will be delayed or cancelled.

600.000 400.000 200.000 0 2000

2001

2002

2003

2004

By type of project, retail parks make up one third and shopping centres of less than 20,000 m² comprise 26%. It is particularly striking that there are no “very large” (over 80,000 m²) shopping centre projects planned. At the moment projects are conditional on the one hand upon financing, which is still very restricted, and on the other hand on demand from operators, which is still low as a consequence of poor consumer spending performance. For this reason most projects which have not yet started with construction works or which do not have a take-up level of over 50% are postponing development. Developers are looking for any possible way out of making definitive land purchases, as the price agreed at the time of the deal is generally too high given current market projections. If this is not possible, the developer has no choice but to wait for a better time to

start the project. It could be said that the best strategy for shopping centre developers is not to undertake projects at the moment, as the chance of success is too low. They would do better to direct efforts towards improving their existing assets and concentrate on maintaining occupancy levels in their centres. Bearing in mind the maturity of the shopping centre sector in Spain, the question now is not whether they will receive financing to build them, but rather if there is really sufficient potential to warrant developing them. The current crisis is highlighting the differences in potential between different cities. Not all the autonomous regions are reacting the same and they do not all have the same level of retail density. Now more than ever the characteristics of the location and the economic context and

Communities projects planned for 2009 - 2011 Includes projects likely safe 0

50

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Andalucia Galicia Madrid Cataluña Extremadura Com.Valenciana Canarias Murcia Cantabria Castilla y Leon Castilla La Mancha Aragon Pais V asco Navarra Baleares

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SBA en miles de m2 400

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Comunidades sin proyectos: -La Rioja -Ceuta & Melilla -Asturias % Incremento SBA (Eje inferior) SBA Oct 2009-2011 (Eje superior) % 0

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Source: Jones Lang LaSalle, October 2009

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Fuente: Jones Lang LaSal le, Oct ubre 2009

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prospects surrounding each shopping centre must be taken into account. The regions expected to have the most GLA until 2011 are Andalusia, Galicia and Madrid. Extremadura, Cantabria and Galicia will grow most, with respect to their current situation. It is also worth highlighting the Balearic Islands and La Rioja as the only places in which retail density will fall, as estimated population growth will be higher than the new GLA expected. Based on these forecasts, the annual average of new GLA opened between 2009 and 2011 could reach half a million m². This figure is in stark contrast with the annual average of a million square metres opened in the last five years, clearly showing the turnaround in the sector. Longer-term expectations depend very much on how and when consumer spending and operator expansions pick up, as urban planning and license constraints are now less prominent. We are still waiting to see what influence the EC Bolkestein directive will have, which basically aims to remove administrative barriers and guarantee free trade within a single European economy. The directive includes very few, general rules to allow each country to apply the principles in its own way, so each region will have to adapt its trading law to the directive, which becomes effective at the end of 2009. We do not expect the new regulations to mean great freedom in obtaining trade licenses, but it is at least likely that some currently valid moratoriums will disappear, the administrative


Shopping Centres in Spain. October 2009 up 12% of the European total. However, European end-of-year forecasts are higher than Spanish forecasts and we expect that by the end of the year the weight of Spanish transactions will be 6%, compared with 8% for the last 5 years.

Investment market The economic recovery which began to show generally across Europe after the summer has not yet made it to Spain. Prices continue to fall but even so, transactions are very scarce.

process will become simpler and there will be greater flexibility in existing restrictions in certain regions. It therefore remains to be seen how the more restrictive regions will react to the directive - if they do create obstacles these are most likely to be of an environmental or land-based nature. In any case, we expect that operators, retailer associations and retail centre developers will do what they can to ensure that new laws in each autonomous region are in accordance with the new directive.

The large number of sale & lease back of retail units carried out by the majority of banking entities in 2009 to generate liquidity is particularly noteworthy. This was the case with Banco Pastor (€150 million), Caixa Catalunya (> €200 million) and the recent BBVA transaction (€1.25 billion).

During the first half of the year retail investment reached €530 million. This figure excludes shopping centre and high street retail transactions under €5 million. However, while sale & lease back transactions which came on to the market, like those by Banco Pastor, are included, other transactions of the same kind which were not so open to the market (Caixa Catalunya) or which had particular interests (BBVA) are not included.

In these cases there are a large number of private investors and family offices who are attracted to this type of investment and who are beginning to analyse a variety of property transactions, taking advantage of the slowdown in the market.

There have only been two shopping centre transactions, both in Madrid: Firstly, the purchase by the Orion fund of the regional Plenilunio shopping centre for around €235 million. Secondly, the purchase of the Príncipe Pío shopping centre by the Dutch fund Corio for €126.5 million, advised by Jones Lang LaSalle. In both cases there was certain financial pressure to sell, both for Banif and for Colonial/ Riofisa.

With regard to type of investors, German funds are still looking for riskfree products, although they are beginning to shift their interest a little towards other countries and sectors. Opportunistic investors are still active, looking at good-quality opportunities with possible financial problems. The types of investor are increasing, as value added investors which appeared less active seem to have reactivated, but with a focus on less risky products. Equally some developers, tired of the current risk, have changed their developer profile and are opting to purchase rental assets.

This investment in shopping centres over the first half of the year shows a slight year-on-year increase, although the projected annual figures are lower as there are no major transactions in the pipeline, like the Eroski portfolio and the Metrovacesa deal from last year, which together came to over €1 billion. In comparison with the rest of Europe the first six months of the year also showed a greater volume than usual, as Spanish transactions made

In short, most investors are focusing on assets as close as possible to the prime category, looking for risk-free products with secure income and all at market prices.

Investment volume has been reduced Retail Investment Spain

Millions €

Shopping Centres

3000

2.898

Nº Shopping Centres

26

2500 1.971

2000

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Retail other

20

1.824

19

25

1.641

1500

15

15

2.550

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11

10

10

1.504 563

1.233

500

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530 5 2

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0

2004

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2009 3T

Source: Jones Lang LaSalle ,S eptember 2009

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Shopping Centres in Spain. October 2009 Yield levels for top prime products, we believe, could be around 6.75-7%, although there are actually very few assets which fall into this category with more high-quality products available at over 7%. Investors also prefer locations in large cities, which are possibly easier to defend to an international investment committee.

All markets above long term average ‌ Long Term Yields Western Europe 2007 Q2 & 2009 Q3 Abo ve lo ng term average

9,0

8,0

Prime Yields 07 Q2 & 09 Q3

Hungary

Then there is the secondary supply, which is much more abundant and with which investors tend to be familiar, although in the end it generates little interest, whether that be due to location, lack of consolidation or too much future risk.

7,5

Czech Republic

Poland

Spain

P ortugal S weden

6,5

Italy Austria

6,0

France

Germany

Hungary Zch

5,5 UK

5,0

We therefore consider yield levels for this kind of product at around 7.758.25%, with potential for increase in the short to mid term.

2009 Q3

UK

7,0

Bel ow long term averag e

8,5

Portugal

Sweden Austria

I taly

2007 Q2

Spain

Germany France

4,5

Pol and

4,0 4,0

4,5

5, 0

5,5

6,0

6,5

7,0

7, 5

8,0

8,5

9,0

Average Pri me Yield 98T1-09T3 S ource: Jones Lang LaS al le, Septem ber 2009

The shortage of high-quality products is frustrating a great deal of potential investment. Very few owners can make a profit selling at current levels. On another note, banks are not yet willing to offload their assets. We don’t believe they will do so until their book value gradually decreases and they reach their market value.

The intense analysis being carried out at present makes processes longer and reduces the probability of success. More attention is now paid to issues which were previously passed over, such as the structure of contracts, the level of discounts and incentives, debt and operator effort rate.

The continuing uncertainty in the Spanish economy encourages a strategy of wait and see, which further limits liquidity in the market. Financing is still subject to tough conditions, requiring very firm guarantees, which reduces the number of attractive opportunities, especially value-added ones, as well as the eagerness of investors to make aggressive offers for them. On the other hand, transactions are now not dependent only upon the yield levels being acceptable to the buyer.

centres to hit the ceiling at the beginning of 2010 and in retail parks and high-street units later on in the same year. We therefore expect values to start to recover gradually as of 2011.

Unless there is a significant change in the Spanish economy, we expect that asset values will continue to fall through the rest of this year and well into 2010. Our forecasts for prime yield levels are now more positive than they were at the beginning of the year. This is due to the improvement of forecasts for Europe in general and to the fact that rental levels have not suffered as much as expected. We expect yield levels in shopping

Yields adjustment stabilizing Yields adjustment stabilizing Prime Retail Yields Spain Prime Retail Yields Spain 8,0% Locales

7,5%

Medianas

Centros Comerciales

7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 2001

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Parques de Medianas Centros Comerciales Parques de Ocio Locales Calle Outlets

Comercializamos 22 Complejos Comerciales: 994.020 m² de SBA Gestionamos 32 Complejos Comerciales: 865.730 m² de SBA

ECOP: 420.000 m²

Locales en Calle comercializados: 35.000 m²

Auditoría de Eficiencia: 350.000 m²

Superficie comercial analizada: más de 2 millones de m²

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2009


Informe del Mercado Retail 2S 2009