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1er Semestre 2009 1st half 2009

Informe del Mercado Industrial y LogĂ­stico de Madrid y Barcelona / Madrid and Barcelona Industrial & Logistics Market Report

El Mercado Industrial y LogĂ­stico de Madrid y Barcelona Industrial & Logistics Market Madrid and Barcelona


On·Point

El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 1er Sem. de 2009

La economía española en el 1er Semestre del 2009

El crecimiento vuelve a los mercados en 2011 Real GDP Growth YoY

2009

8,9

2010

2011

Q1 ‘ 08:

Next sustained quarter of positive growth (QoQ)

4,5 0,0 -4,5 -8,9

Q2 ‘09

Q2 ‘10

Q2 ‘10

Q2 ‘09

Norway

Greece

Poland

Q2 ‘09

Q2 ‘09

Bulgaria Slovakia

Q2 ‘09

Czech Rep.

Q2 ‘09

Q2 ‘09

Q2 ‘10

Russia

Denmark

Q2 ‘10

UK

Q2 ‘10

Q2 ‘ 10

Austria Romania

Q2 ‘ 10

Spain Luxembourg

Q2 ‘ 09

Q2 ‘ 10

Italy

Q2 ‘09

Q2 ‘ 10

Sweden

Slovenia

Q2 ‘ 10

Q2 ‘09

Q2 ‘ 10

Hungary Germany

Belgium

Q2 ‘ 11

Turkey

Q2 ‘10

Q2 ‘ 11

Finland

Q2 ‘10

Q2 ‘ 11

Ireland

France Netherlands

Q2 ‘ 11

Estonia

So urce : Glo bal I nsigh t, M ay 2 009

Portugal

Q2 ‘ 10

Lithuania

Q2 ‘ 11

-17,8

Latvia Ukraine

-13,4

Introducción Al finalizar el año 2008 la economía española entró en recesión, al acumular crecimiento negativo en dos trimestres consecutivos del Producto Interior Bruto.

La tasa de paro según los últimos datos publicados por la oficina de estadística de la Unión Europea (EUROSTAT) es del 15,5%, la más alta de la Unión Europea y casi el doble de la media de la Unión que es del 7,9%.

El primer semestre del año 2009 no presenta mejoría si analizamos los indicadores de la economía, e incluso se señala que la crisis se ha agravado durante este semestre.

Al finalizar el primer semestre del año, 3.455.000 personas se encontraban desempleadas, un millón más que hace un año.

El Banco de España ha publicado sus estimaciones para la economía del país y son mucho más pesimistas que las del Ministerio de Economía.

El Euribor es de los pocos datos económicos positivos que podemos encontrar. El Banco de España confirmó que el Euribor, que es el tipo al que se vinculan la mayoría de las empresas, cerró el mes de mayo al 1,61% desde el 1,77% del mes anterior.

Se espera una caída del PIB cercana al 3% durante el año 2009, basándose en la caída de todos los componentes del consumo, excepto el consumo público.

Comercio en la Eurozona y las rentas de la logística europea Volumen Comercio en Eurozona (Exportaciones + Importaciones) Rentas Industriales Europeas Eurozona PIB

20

Forecast

15

5 0 -5

2013

2012

2011

2010

2009

2007 2008

2006

2005

2004

2003

2002

2001

1999 2000

1998

1997

1996

1995

1994

1992 1993

1991

-10 1990

YoY%

10

Source: Global Insight, Jones Lang LaS alle M ay 2009

1


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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 1er Sem. de 2009

El Mercado Industrial y Logístico de Madrid Oferta disponible, Oferta Futura

Precios Industriales. Madrid

Actualmente la tasa de disponibilidad es una de las más altas de los últimos años. Solamente en Madrid existe un volumen de 700.000 m² de naves logísticas, listas para ser ocupadas. Entorno a un 70% de la disponibilidad de naves en Madrid se concentra en el Corredor del Henares. Están saliendo al mercado los proyectos que comenzaron hace 2 años. La absorción está siendo muy lenta, mucho más de lo esperado, lo que provoca que los proyectos nuevos existentes se ralenticen e incluso se detengan a la espera de mejores perspectivas.

€/m²/mes

MADRID

%

9

7

5

3ºT 06 4ºT 0 6 1 ºT 0 7 2ºT 07 3 ºT 0 7 4 ºT 07 1ºT 0 8 2 ºT 0 8 2 ºT 09

Fuent e: Jones Lang LaSalle Juli o 2009

€/m ²/ mes

Mín.

Max.

1ª Corona

5,75

6,50

1ª Cor ona

2ª Corona

3,80

5,25

2ª Cor ona 3ª Cor ona

3ª Corona

2,20

3,50

MADRID 3

ALQUILER

Zonas Industriales

VENTA

€/m ²

Zonas Industriales

Mín.

Max.

1ª Corona

900

1.300

2ª Corona

500

800

3ª Corona

350

450

La promoción a riesgo se ha parado, sólo se acometen proyectos cuando existe un ocupante final de las instalaciones. Comienzan a aparecer proyectos industriales que en un principio estaban destinados a la venta, y como no se consiguen vender, se comercializan en alquiler.

repiten durante los últimos meses: el alto precio y la falta de liquidez por parte de las entidades bancarias para la financiación de nuevos proyectos.

Las naves viejas y obsoletas comienzan a quedarse vacías y es muy difícil que se ocupen a corto plazo. Los proyectos que más desocupación van a sufrir son aquellos situados en zonas secundarias y con peores comunicaciones.

Respecto al alquiler, este tipo de empresas son muy receptivas a un cambio en sus instalaciones siempre que la diferencia de precios sea notable y significativa. Las compañías contemplan un cambio de instalaciones cuando el ahorro sea por lo menos de un 20 a un 30% de lo que pagan en la actualidad.

Las zonas “prime”, las mejores ubicadas cerca de las grandes ciudades, están sufriendo una desocupación hasta ahora desconocida al igual que una bajada de rentas a corto plazo, pero pensamos que son las primeras que se reactivarán.

La disminución ha sido dramática en ciudades como Valencia y Andalucía, mientras que Zaragoza se mantiene con rentas estables entre 3 y 3,5 euros/m2/mes como un mercado de referencia debido a sus limitados niveles de renta.

Demandas y Transacciones

Ante este panorama tan negativo, entendemos que los proyectos que acabarán acogiendo la escasa demanda existente son aquellos que sean más flexibles. Se están introduciendo nuevas fórmulas en las negociaciones como escalado de rentas, introducción de cláusulas de revisión de renta según el nivel del mercado, opciones de compra o cláusulas de recompra.

La demanda se mueve por criterios de ahorro de costes, más que por la necesidad de espacio para nuevos proyectos. La demanda en el mercado industrial logístico se ha visto drásticamente reducida. La aparición de “tenders” en el mercado es casi anecdótica y los pocos que hay no siempre finalizan con éxito. En los primeros 6 meses de 2009 se han cerrado operaciones por un volumen de contratación de 154.339 m², esto representa un descenso del 30% respecto al mismo periodo del año pasado. Las empresas de transporte están en continuo decrecimiento, viéndose muy afectadas por la caída del consumo. Por parte de las pequeñas empresas, la demanda para compra casi ha desaparecido. Pocas empresas deciden acometer nuevos proyectos y los pocos que se animan a ello, se encuentran con dos problemas que se Demanda

Ley enda:

Rentas Nos encontramos en un contexto de caída continuada tanto de precios de venta como de rentas de alquiler. El ritmo de aumento de la vacante, así como la progresiva disminución de la demanda, indican que la caída continuará durante todo el año. Las rentas logísticas, tanto en la zona prime como en las zonas más alejadas del centro de las ciudades, continúan con un descenso que comenzó a principios de año. Las empresas necesitan menos espacio, por lo que tienden a reducirlo o subarrendarlo. Algunas empresas se están planteando volver a la primera corona, aprovechando estos descensos de precios. Las áreas logísticas ubicadas en la tercera corona sufrirán mucho y tardarán en llegar a los niveles de ocupación de los años anteriores.

ALT A AL TA / MEDIA ME DIA BAJA

2

m² Minimos

m² Máximos

1ª sem 2008

1º sem 2009

Pequeñas Empresas

100

1.000

Baja

Baja

Paquetería / Cross Docking

1.500

15.000

Alta / Media

Media

Logistica

3.000

100.000

Alta / Media

Baja

Retail

3.000

60.000

Media

Baja

Producción

2.000

30.000

Baja

Baja

Los precios de venta continúan cayendo como consecuencia del descenso de la actividad económica y de la restricción en el mercado crediticio. Las rentas han descendido en lo que va de año un 15% aproximadamente en las zonas prime y hasta en un 35-40% en las zonas más alejadas.Este descenso es generalizado en toda España, si bien se está produciendo de forma más lenta en Madrid y Barcelona.


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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 1er Sem. de 2009

Rentas logísticas. Sevilla

Rentas logísticas. Valencia

/m ²/ m e s

3 ºT 4 ºT 1 ºT 2 ºT 3 ºT 4 ºT 1 ºT 2 ºT 2 ºT

6

ALQUILER €/m ²/m es

SEVILLA Zonas I ndustri al es

Min

Máx

Zona Prime

4

5

Zona Secundaria

2,80

3,50

4

2

F uent e: Jones Lang LaSalle Jul io 2009

06 06 07 07 07 07 08 08 09

ALQUILER €/ m²/ mes VALENCIA Zonas

Min

Max

Centro (PRIME)

3,00

4,50

Norte

2,00

4,00

Sur

2,00

4,00

Fuente: Jones Lang LaSall e Julio 2009

0 P R IM E

N OR T E

SUR

Los precios de venta han caído alrededor del 20% en las mejores zonas, mientras que el precio del suelo es difícil de fijar por la escasez de transacciones, debido a la falta de financiación y a la poca confianza que existe en el mercado.

Los que han invertido en el sector logístico en los últimos años en España, están fuera del mercado a la espera de ver su evolución. La mayoría de los inversores activos son españoles y buscan volúmenes no superiores a 10-15 millones de euros.

Esperamos que los problemas de financiación que acucian al mercado vayan progresivamente solventándose y que a finales de año podamos registrar un mayor número de transacciones para que el mercado “haga suelo” y empiece una recuperación que no veremos a corto plazo.

Su actitud frente a este mercado se resume en la aversión al riesgo. Las operaciones que merecen su atención son aquellas ubicadas en las mejores zonas y sobre todo en Madrid y Barcelona, con ocupantes de primer nivel y con contratos a largo plazo.

Inversión

Las rentabilidades prime para Madrid y Barcelona se situaron en el 8% para el segundo trimestre del año.

2009 es un año de transición en el que la principal cuestión se centra en saber hasta dónde llegarán los precios en su caída y cuándo empezará la recuperación. La actividad de los inversores será un indicador para conocer las respuestas. El volumen conjunto de inversión para Madrid y Barcelona en los primeros seis meses del año ha sido de 30 millones de euros aproximadamente, lo que supone una cifra extraordinariamente baja y demuestra la escasez de transacciones, así como la preferencia de los inversores por otros sectores inmobiliarios y por mercados en los que la corrección ha sido mayor. El principal problema del sector es la falta de encuentro de la oferta y la demanda. Los vendedores no son conscientes de la situación del mercado y las oportunidades que presentan no merecen un estudio profundo por parte de los inversores.

Hemos detectado una mayor presencia de operaciones de Sale & Lease-Back (empresas que venden sus instalaciones y ofrecen un contrato de alquiler a largo plazo) en un intento por obtener liquidez. Sin embargo, las transacciones han sido prácticamente inexistentes porque no cumplen con los requisitos que esperan los inversores. Esperamos que antes de fin de año surjan interesantes oportunidades de inversión y que se produzca un mayor número de transacciones en el último trimestre y principios de 2010 que resuelvan esta situación de bloqueo. Muchos inversores están a la espera y es previsible que entren en el mercado hacia esas fechas.

Desde Junio de 2008 hemos visto innumerables operaciones que se han retirado del mercado por falta de ofertas y activos que se han quedado sin vender pese a bajar su precio mes a mes. Rentas logísticas. Zaragoza

Precios y rentabilidades históricas. Logística Madrid. €/m²/mes

Nucleo Urbano PlaZa, Ctra dir Huesca y Crta Dir Logroño Empresarium, Centrovia

/m²/mes

8

ALQUILER Zaragoza

6

Zonas Industriales

Nucleo Urbano PlaZa

4

Ctra dir Huesca 2

Empresarium, Centrovía 3ºT 06

4ºT 06

1ºT 07

2ºT 07

3ºT 07

4ºT 07

1 ºT 0 8

2 ºT 0 8

Re nta bil ida de s

%

10

10

8

8

6

6

4

4

2

€/ m²/ mes

Min 2,50

Máx 4,25

3,00

3,50

2,83

3,00

Crta dir Logr oño

0

Ren ta s

12

2ºT 09

F uent e: Jones Lang LaSalle Juli o 2009

2

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Fuente: Jones Lang LaS alle Julio 2009

3


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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 1er Sem. de 2009

El Mercado Industrial y Logístico de Barcelona Términos contractuales

Otros términos contractuales

Años de contrato Naves Pequeñas

de 1 a 3 años

Logística

de 3 a 5 años

Logística Llave en Mano

de 7 a 10 años

Producción

Más de 10 años

Oferta disponible, Oferta Futura

Fianza legal de 2 mensualidades. IBI y otras garantías adicionales negociables, como aval bancario.

26.000 m², SCHENKER que a arrendado una nave de 11.000 m² y la ampliación en 12.000 m² por parte de SCHENEIDER en Sant Boi del Llobregat.

En la zona Prime de Barcelona ha habido un incremento de la oferta disponible de aproximadamente 100.000 m² debido a la entrega de nuevas naves industriales y logísticas. Además muchos de los operadores y usuarios industriales han liberado espacio y stock como consecuencia de políticas de racionalización de espacio.

El descenso del consumo ha propiciado un descenso natural en la demanda de operadores logísticos, los cuales han visto cómo su actividad disminuía debido a la íntima relación que existe entre consumo y demanda logística, aunque se ha detectado un elemento que puede compensar este descenso, la externalización de la logística de las empresas debido a una reducción de costes.

De los 100.000 m² de nueva disponibilidad en la 1ª Corona, el mercado ya ha absorbido 62.000 m² en operaciones por encima de los 10.000 m². Por lo que podemos confirmar que a pesar de la crisis presente, la disponibilidad no se verá aumentada en exceso.

Otro factor que puede contribuir a compensar este descenso es la ampliación del puerto de Barcelona, que provocará un aumento de la demanda logística y que estará operativa a partir de 2011.

Demandas y Transacciones El mercado industrial y logístico de Barcelona no se ha escapado de las dificultades del sector inmobiliario en España, aunque se ha visto afectado en menor medida que otros sectores. Durante el primer semestre de este año, el volumen de transacciones ha sufrido un pequeño descenso.

En lo que se refiere al sector industrial, se ha producido un cambio en la tipología de operaciones. La mayoría de operaciones se han cerrado en régimen de alquiler, destacando una nueva fórmula que cada vez adquiere mayor importancia debido a las dificultades de financiación, el alquiler con opción a compra.

En lo que se refiere al sector logístico, el que había sido un valor refugio durante el año pasado, ha empezado a tener síntomas de debilidad.

La fortaleza de la demanda de compra se ha visto transformada en un protagonismo casi exclusivo de la demanda de alquiler.

Durante 2009 se han cerrado en Barcelona cuatro operaciones significativas: REDUR, que ha instalado su nueva plataforma logística en la Zona Franca de 13.000 m² en una operación asesorada por Jones Lang LaSalle, MOLLENBERGNATIE que ha alquilado una plataforma de

La situación económica y financiera y el clima de desconfianza actual, se han traducido en una ralentización del proceso de decisión de las empresas en el arrendamiento o en la adquisición de naves industrial o logísticas.

Precios Industriales Barcelona

€/m²/mes %

9

BARCELONA

ALQUILER

€/m²/mes

Zonas Industriales

Min.

Max.

1ª Corona

6,00

8,50

1ª Corona 2ª Corona

2ª Corona

4,50

7,00

3ª Corona

3ª Corona

3,00

4,50

7

5

BARCELONA 3

3ºT 06 4ºT 06 1ºT 07 2ºT 07 3ºT 07 4ºT 07 1ºT 08 2ºT 08 2ºT 09

Fuente: Jones Lang LaS al le Julio 2009

4

VENTA

€/ m²

Zonas Industriales

Min.

Max.

1ª Corona

1.250

2.000

2ª Corona

900

1.450

3ª Corona

500

900


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El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 1er Sem. de 2009

p en España

g

Principales centros logísticos en España.

Vitoria

Zaragoza

Barcelona Madrid

Valencia

Sevilla Maduro En Desarrollo

Málaga

Emergente

Rentas El descenso en la contratación de naves industriales y logísticas provocará un aumento en la disponibilidad de Barcelona que motivará que las rentas sufran una presión a la baja. Como resultado respecto al primer semestre de del año pasado, las rentas en la primera corona han sufrido un descenso del 6,59% situándose en 8,5 € /m²/mes. Nuestras predicciones apuntan a que durante 2010 continuaremos con el descenso en las rentas del 6% para mostrar síntomas de recuperación durante el 2011. En cuanto a los precios de venta, no observamos un descenso en sus máximos, debido a la alta escasez de producto disponible en compra en la primera corona de Barcelona.

Inversión La falta de liquidez actual en el mercado de inversión logística se debe a que parte del volumen destinado al sector logístico por los inversores, ha sufrido un trasvase para destinarse casi exclusivamente al sector de oficinas. A pesar de esta falta de liquidez, existen inversores oportunistas en el mercado logístico de Barcelona que buscan plataformas estratégicas en cuanto a localización, rentas e inquilinos, aunque piden grandes descuentos en aquellos inmuebles en los perciban cierto riesgo.

Los fondos institucionales y los "private equity investors" continúan en activo, pero sin embargo piden rentabilidades más altas y se están centrando en productos de calidad cercanos a los núcleos principales para evitar los riesgos por alquileres. Las rentabilidades en este primer semestre de año continúan con su tendencia alcista situándose entre 7,75 – 8 %, lo que equivale a un incremento de 1,65% respecto a 2008. En Barcelona se aprecia un ligero aumento de la oferta de producto en rentabilidad. Han surgido oportunidades puntuales al tratarse de una tipología de activo de fácil salida, aunque esta oferta no concuerda con las expectativas de los inversores que buscan plataformas logísticas con buenos contratos y con inquilinos de prestigio. Debido a la actual situación del mercado residencial, muchos inversores de capital nacional afectados por el estancamiento de las ventas, han ralentizado sus adquisiciones dando una oportunidad de entrada a los inversores extranjeros.

Precios y Rentabilidades Prime. Logística Barcelona. €/m²/mes

Rentas

Rentabilidades

%

16

10

14

9 8

12

7

10

6

8

5

6

4 3

4

2

2

1

0

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 F uent e: Jones Lang LaSalle Jul io 2009

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Madrid and Barcelona Industrial Market. 1st. half. 2009 ·

Spanish economy in the first half of 2009 Markets back to growth in 2011 Real GDP Growt h YoY

2009

8,9

2010

2011

Q1 ‘ 08:

Next sustained quarter of positive growth (QoQ)

4,5 0,0 -4,5 -8,9

Q2 ‘ 09

Q2 ‘09

Slovenia

Q2 ‘09

Q2 ‘09

Belgium

Q2 ‘10

Q2 ‘10

Poland

Q2 ‘10

France Netherlands

Q2 ‘10

Q2 ‘09

Portugal

Greece

Q2 ‘10

Russia

Q2 ‘09

Q2 ‘10

UK

Norway

Q2 ‘ 10

Q2 ‘09

Q2 ‘ 10

Spain Luxembourg

Q2 ‘09

Q2 ‘ 10

Italy

Bulgaria Slovakia

Q2 ‘ 10

Q2 ‘09

Q2 ‘ 10

Sweden

Czech Rep.

Q2 ‘ 10

Hungary Germany

Q2 ‘09

Q2 ‘ 11

Turkey

Q2 ‘10

Q2 ‘ 11

Austria

Q2 ‘ 11

Finland

Romania

Q2 ‘ 11

Estonia Ireland

Sour ce: G loba l Insig ht, Ma y 20 09

Denmark

Q2 ‘ 10

Lithuania

Q2 ‘ 11

-17,8

Latvia Ukraine

-13,4

Introduction The Spanish economy entered into recession at the end of 2008 on accumulating negative growth in Gross Domestic Product for two consecutive quarters.

According to the latest data published by the Statistical Office of the European Communities (EUROSTAT), the unemployment rate is at 15.5%, the highest in the European Union and almost doubling the EU average of 7.9%.

For the first half of 2009, the economic indicators do not show any signs of improvement and the crisis seems to have worsened over these six months.

By the end of the first half of the year, 3,455,000 people were unemployed, one million more than in the same period last year.

The Bank of Spain has published estimates for the country's economy and they are much more pessimistic than those published by the Ministry for Economy.

The EURIBOR is one of the few positive economic data we can find. The Bank of Spain confirmed that EURIBOR, the rate most companies are linked to, ended May at 1.61%, down from 1.77% the previous month.

A drop in GDP close to 3% is expected for 2009, based on the drop of all consumption indicators except for public sector consumption.

Eurozone trade and european logistics rent Eurozone Trade Volumes (Exports plus Imports)

European W arehouse Rents

Eurozone GDP

Forecast

20 15

YoY%

10 5 0 -5

2013

2012

2011

2010

2009

2007 2008

2006

2005

2004

2003

2002

2001

1999 2000

1998

1997

1996

1995

1994

1992 1993

1991

1990

-10

Source: G lobal Insight, Jones Lang LaSalle May 2009

7


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Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 1st. half. 2009

Madrid Industrial & Logistics Market Industrial Prices: Madrid Industrial Prices. Madrid

Available and future supply The vacancy rate is currently one of the highest of the last few years. In Madrid and the Henares Corridor alone, the volume of vacant logistics warehouses is of 700,000 m². Around 70% of available warehouses in Madrid are centered around the Henares Corridor. Projects that were initiated two years ago are now coming to market. Take-up is very sluggish, more so than expected, which causes existing new projects to slow down and even come to a halt as they wait for better prospects. Speculative projects have stopped altogether - now projects are only carried out once a final tenant has been found for the facilities. Some industrial projects that were initially destined for sale are being let as it is impossible to sell them. Old and obsolete warehouses are starting to become vacant and it is unlikely that they will be occupied in the short term. The projects that are going to see the highest vacancy rates are those located in secondary areas and with inferior transport connections. Prime areas, that is those that are best located near large cities, are experiencing previously unknown vacancy rates as well as a drop in short-term rentals, but we believe that they will be the first ones to revive.

Demand and Transactions Demand is conditioned by cost-saving criteria rather than the need for space for new projects. Demand in the logistics and industrial market has dramatically dropped. The number of tenders in the market is very sparse and not all of them are completed successfully. In the first six months of 2009, transactions totaling 154,339 m² were closed, which represents a 30% drop in take-up compared to the same period last year. Transport companies are continuously shrinking, as they have been severely affected by the drop in consumption. As for small enterprises, purchasing demand has practically disappeared. Few companies are deciding to start new projects and the few that do, encounter the two problems that have characterized the last months: high prices and the banks’ lack

Demand

Demand

€/m²/mes

MADRID

%

9

7

RENT

€/sqm/m onth

Industrial Zone

Min.

Max.

Inne r Belt

Inner Belt

5,75

6,50

Middle Belt Outer B elt

Middle Belt

3,80

5,25

Outer Belt

2,20

3,50

5

MADRID 3 Q3 06 Q4 06 Q1 0 7 Q2 07 Q3 07 Q4 0 7 Q1 08 Q2 08 Q2 0 9 Fuente: Jones Lang LaSal le Julio 2009

SALE

€/month

Industrial Zone

Min.

Max.

Inner Belt

900

1.300

Middle Belt

500

800

Outer Belt

350

450

of liquidity to finance new projects. As for leasing, these companies are very receptive to relocation as long as the difference in price is significant. Companies contemplate relocation whenever it implies saving at least 20% to 30% of what they are paying at present. The drop has been dramatic in cities like Valencia and in Andalusia, while Zaragoza continues to be a benchmark market due to its low rental levels. Faced with such a negative scenario, we understand that only the most flexible projects will eventually match today's scarce demand. New strategies are being introduced in negotiations, such as stepped rents, the introduction of rent review clauses depending on market levels, purchase options or repurchase clauses.

Rents We are faced with a context of continuous drops in both sales prices and rental levels. The pace at which vacancy is increasing and the progressive decrease in demand indicate that the drop will continue all year long. Rents for logistics warehouses, both in prime areas and in areas further away from the city centres, continue to decrease, a trend that started at the beginning of the year. Companies need less space, so they tend to either reduce it or sublet it. Some companies are considering going back to the inner belt, benefiting from the fall in prices. Logistics areas located on the outer belts will be severely affected and it will take a while for them to reach the occupation levels of past years. Sales prices continue to drop as a consequence of the decrease in business activity and the restrictions in the credit market. Rental levels for the year to date have dropped approximately 15% in prime areas and up to 35-40% in the outer belts.

Le yenda: HIGH HIGH / MEDI UM MEDI UM low

8

sqm Min

sqm Max

Q2 2008

Q2 2009

Small companies

100

1.000

Low

Low

Packaging/Cross Docking

1.500

15.000

High / Medium

Medium

Logistics

3.000

100.000

High / Medium

Low

Retail

3.000

60.000

Medium

Low

Manufacturing

2.000

30.000

Low

Low

This drop is generalised all over Spain, even if it is slower in Madrid and Barcelona. Sales prices have dropped around 20% in the best areas, while the price of land is hard to establish due to the scarcity of transactions, the lack of financing and the low level of confidence in the market. We hope that the financing problems dogging the market will be progressively solved and that by the end of the year we can register a larger number of transactions as the market hits rock bottom and starts a recovery that cannot be detected in the short term.


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Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 1st. half. 2009

Sevilla Logistics Rents

Valencia Logistics Rents

/m ²/ m e s

Q3 4Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q2

6

RENT

SEVILLA

4

€/sqm/month

Industrial Zone

Min

Max

Prime Zone

4

5

Secondary Zone

2,80

3,50

2

06 06 07 07 07 07 08 08 09

RENT VALENCIA

€/sqm/ month

Industrial Zone

Min

Max

Centre (PRIME)

3,00

4,50

NORTH

2,00

4,00

SOUTH

2,00

4,00

0

Fuente: Jones Lang LaS alle Julio 2009

P R IM E

NO RT H

F uent e: Jones Lang LaSall e Jul io 2009

S OU T H

Investments 2009 is a transition year in which the main focus will be on ascertaining when price levels have bottomed and when recovery will start. Investor activity will be an indicator to find the answers to these questions.

Their attitude towards this market can be summarised as risk averse. The transactions deserving of their attention are those located in the best areas, especially in Madrid and Barcelona, with high-quality occupants on long-term leases.

The combined investment volume for Madrid and Barcelona in the first six months of the year has been of approximately €30 million, which is an extraordinarily low figure and proves the scarcity of transactions as well as the preference of investors for other real estate sectors and markets in which the correction has been more clearly marked.

Prime yields for Madrid and Barcelona were at 8% for the second quarter of the year.

The sector's main problem is the imbalance between supply and demand. Sellers are not fully aware of the market situation and the offers they present are not worth the investors' in-depth study. From June 2008 onwards we have seen numerous transactions being withdrawn from the market due to a lack of offers and assets that have gone unsold in spite of their price dropping every month.

We have noticed a larger presence of sale & lease-back transactions (companies selling their facilities and offering a longterm lease) in an effort to obtain liquidity. However, completed transactions have been virtually non-existent since they do not meet investors' requirements. We expect some interesting investment opportunities to surface before the end of the year and a larger number of transactions to take place in the last quarter and beginning of 2010 to solve this impasse. Many investors are waiting and it is to be expected that they enter the market around that time.

Those who have invested in the logistics sector in Spain in the last few years are now on the sidelines, waiting to see how the market evolves. The majority of active investors are Spanish and seek volumes under €10-15 million.

Logistics Madrid

Historic Rents and Yields. Logistics Madrid

Zaragoza Logistics Rents

€/m²/mes

Urban Centre P laZa, Road to Huesca and Road to Logroño Empresar ium, Centrovia

/m²/mes

8

Ren ts

Yield s

%

12

10

RENT

€/ sqm/ month

10

8

Min 2,50

Máx 4,25

8

6

Road dir Huesca

3,00

3,50

Road dir Logroño Empresarium, Centrovia

6

4

2,83

3,00

4

2

Zaragoza Industrial Zone

6

Urban Centre PlaZa

4 2 0 Q3 06

Q4 06

Q1 07

Q2 07

Q3 0 7

Q4 07

Q1 08

Q2 08

Q2 09

Fuente: Jones Lang LaS al le Julio 2009

2

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Fuente: Jones Lang LaSall e Julio 2009

9


On·Point

Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 1st. half. 2009

Barcelona Industrial & Logistics Market ontracting Terms

Contracting terms

Years of Contrac t Small warehouses

From 1 to 3 years

Logistics

From 3 to 5 years

Turnkey Logistics

From 7 to 10 years

Manufacturing

More than 10 years

Other contracting terms

Legal deposit equivalent to two months of rent and Property Tax and aditional guarantees are negociable.

Available and future supply These operators have seen a decrease in their activity due to the close relationship between consumer spend and demand for logistics space. However, an element that may offset this decline has been detected - companies’ outsourcing of their logistics operations due to cost-cutting efforts. Another factor that may help counteract this decline is the enlargement of Barcelona's port, which will be operational in 2011 and will lead to an increase in demand for logistics space.

Available free space has increased by approximately 100,000 m² in Barcelona's prime area due to the handover of new industrial and logistics warehouses. On top of this, many industrial operators and users have released both space and properties as a consequence of space rationalisation policies. Out of the 100,000 m² of newly available space in the inner belt, the market has already taken up 62,000 m² in transactions of over 10,000 m². Therefore, despite the current crisis, we can confirm that vacancy rates will not see an overly significant increase.

With regard to the industrial sector, a change has taken place in the type of transactions being carried out. Most completed transactions have been rentals, many using a new formula which is becoming more popular due to the difficulties in finding financing: lease purchase option agreements. The previous strong demand for purchases has been displaced by an almost exclusive demand for leases.

Demand and Transactions Whilst it has been less affected than other sectors, Barcelona's industrial and logistics market has not managed to elude the difficulties of the real estate market in Spain. During the first half of the year transaction volumes suffered a slight decrease.

The economic and financial situation and the current lack of confidence have resulted in a slowdown in companies' decisionmaking processes when it comes to leasing or purchasing industrial or logistics warehouses.

As for the logistics sector, it has now started to show signs of weakness despite the fact that it was a safe haven last year. Four significant transactions have been completed in Barcelona during 2009: REDUR, which has set up its new 13,000 m² logistics platform in Zona Franca in a transaction advised by Jones Lang LaSalle; MOLLENBERGNATIE, which has leased a 26,000 m² platform; SCHENKER, which has leased a 11,000 m² warehouse; and the enlargement carried out by SCHNEIDER in Sant Boi del Llobregat (12,000 m²). The drop in consumer spend has resulted in a logical decline in the demand from logistics operators.

Industrial Prices: Barcelona Industrial Prices: Barcelona €/m²/mes %

9

BARCELONA 7

RENT

€/sqm/m onth

I ndustri al Zone

Min.

Max.

Inner Belt

6,00

8,50

Middle Belt

Middle Belt

4,50

7,00

Outer Belt

Outer Belt

3,00

Inner Be lt

4,50

5

BARCELONA 3

Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q2 09

SALE

€/month

I ndustri al Zone

Min.

Max.

Inner Belt

1.250

2.000

Middle Belt

900

1.450

Outer Belt

500

900

F uent e: Jones Lang LaSalle Juli o 2009

10


On·Point

Madrid and Barcelona Industrial and Logistics Market. 1st. half. 2009

en España

Main logistics centres in Spain

Vitoria

Zaragoza

Barcelona Madrid

Valencia

Sevilla Maduro En Desarrollo

Málaga

Emergente

Rental levels

Investment

The decline in the take-up of industrial and logistics warehouses will bring about an increase in the vacancy rate in Barcelona, which in turn will cause a downturn in rental levels. As a result, rental levels in the inner belt have experienced a 6.59% decrease compared to the first half of last year and are now at €8.5/m²/month.

A shift has taken place in the logistics investment sector: part of the volume previously allocated by investors to logistics is now being channelled almost exclusively towards the office market. This has brought about the current lack of liquidity in the logistics investment market.

Our forecasts indicate that rental declines in the region of 6% will continue throughout 2010, to show signs of recovery during 2011. Sale prices are still at peak levels due to the scarcity of available products for sale in Barcelona's inner belt.

Despite this lack of liquidity, there are opportunistic investors in Barcelona's logistics market who look for strategic platforms in terms of location, rental levels and tenants. However, they seek large discounts in those properties they consider to be risky. Institutional funds and private equity investors are still active, but now ask for higher returns and are focusing on quality products near the main hubs to avoid risks in leases. Yields in the first half of the year continue to show an upward trend and currently lie at 7.75% - 8%, representing a 1.65% increase compared to 2008. A slight increase in the supply of rental properties has been observed in Barcelona. Some opportunities have emerged as it is an asset type which is easy to market. However, this supply does not match the expectations of investors looking for logistics platforms with profitable contracts and prestigious tenants. Due to the current situation in the residential market, many national investors affected by the stagnation of sales have slowed down acquisitions, which has given foreign investors the chance to enter the Spanish market.

Logistics Barcelona Historic Rents and Yields. Logistics Barcelona €/m²/mes

Rents

Yields

%

16

10

14

9 8

12

7

10

6

8

5

6

4 3

4

2

2

1

0

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 F uent e: Jones Lang LaSalle Jul io 2009

11


On·Point

El Mercado Industrial y Logístico de Madrid y Barcelona · 1er Sem. de 2009

P

12

M

Á S

A R Q U E S

L

O G Í S T I C O S

D E S T A C A D O S

Madrid

Barcelona

Nave Logística en Alquiler Alovera, Guadalajara Nave con 10 muelles de 9.176 m² sobre parcela de 13.861m²

Proyecto Logístico Llave en Mano en Alquiler y Venta Polígono Industrial Sant Feliu de Buixalleu Naves logísticas desde 8.500 m² hasta 17.700 m²

Nave Logística en Alquiler Alovera, Guadalajara Nave fachada a la A-2, de 13.838m² con 20 muelles de carga a ambos lados.

Naves Industriales y Logísticas en Alquiler y Venta A7 Llinars Park Naves industriales desde 150 m² y logísticas hasta 8.460 m²

Parque Logístico en Alquiler Ampliación de Barajas, Madrid Naves modulables desde 9.600m² a 13.980m²

Naves Logística en Alquiler y Venta Polígono Industrial Santa Anna-Sant Fruitós del Bages Nave en perfecto estado de 20.000 m² divisible en dos módulos de 10.000 m²

P R O D U C T O

D I S P O N I B L E

E N

W W W

.

J O N E S L A N G L A S A L L E

.

E S


El Departamento Industrial & Logístico de Jones Lang LaSalle es experto en la prestación de servicios multidiplinares a clientes locales, nacionales e internacionales en la contratación, promoción, comercialización o inversión de espacios industriales y logísiticos en todo el mundo. Durante 2008, la cuota de mercado obtenida en Madrid fue del 17 %, mientras que en Barcelona fue del 51 % con más de 160.000 m² comercializados. Durante el primer semestre de 2009 en Madrid hemos comercializado 64.000m², aumentando así la cuota de mercado hasta el 31%, mientras que en Barcelona hemos alcanzado el 55% de la cuota con la comercialización de 18.000 m². Del total de operaciones de logística cerradas durante el primer trimestre - aproximadamente unos 225.000 m² en todo Madrid - Jones Lang LaSalle ha cerrado 50.000 m², lo que arroja una cuota de mercado del 22%. Durante 2008 el Departamento Industrial de Barcelona alcanzó un total 160.000 m² comercializados y en el primer semestre de 2009 ha alcanzado una cifra de contratación de 30.000 m². Los servicios que presta el departamento son: • Agencia: comercialización de naves en venta y alquiler. Comercialización de promociones. • Suelo: venta de suelo y ayuda en el desarrollo urbanístico de proyectos. • Llave en mano: asesoramiento en todo el proceso de construcción a medida del proyecto. • Representación de inquilinos (Tenant Rep): optimización del espacio, negociación de rentas y ruptura de contratos. • Inversión: venta de activos arrendados o de carteras. Operaciones de Sale & Lease back.


Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 2.700 millones de dólares en 2008, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management, gracias a una cartera de inmuebles en gestión de más de 120 millones de m² en todo el mundo. LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 41.000 millones de dólares en activos. Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, la actividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellos por equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías de ética empresarial.

Contactos Industrial Gustavo Rodríguez Director Capital Markets Industrial gustavo.rodriguez@eu.jll.com Luis Guardia Director Industrial y Logística Barcelona luis.guardia@eu.jll.com Guillermo García-Almuzara Director Industrial y Logística Madrid guillermo.garcia-almuzara@eu.jll.com

Oficinas de Jones Lang LaSalle en España Madrid Pº de la Castellana, 51-5ª 28046 Madrid Tel: 91 789 11 00 Fax: 91 789 12 00

Barcelona Pº de Gracia 11, esc A, 4ª 08007 Barcelona Tel.: 93 318 53 53 Fax: 93 301 29 99

Valencia Av. Aragón, 30 -14ª desp. f-1 Edif. Europa 46021 Valencia. Tel.: 96 353 06 07 Fax: 96 353 05 56

Sevilla S. Fco. Javier, 20, 3ª 41018 Sevilla Tel.: 95 493 46 00 Fax: 95 493 46 23

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Informe de Industrial y Logístico Madrid & Barcelona 1S 2009