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A Jones Lang LaSalle Magazine | Vol 4, Spring Issue 2010

04 可持续发展 12 封面故事

2010上海世博会: 城市,让经济发展前景更美好

环保巨人:新加坡亚洲广场 为亚洲房地产可持续发展设立新标杆

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观点 卓百德:知名投资专家对市场的思考


编者按 亲爱的读者:

2010年的前几个月,世界各地都经历着各种自然灾害和重大事件,所有的这一 切都符合了中国农历“虎年”的特点——不平凡、且伴有太多变化! 本期SQM春季刊中,我们将杂志的覆盖范围扩大至整个亚太地区。封面故事再 次聚焦在中国——详尽剖析了万众瞩目的2010年上海世博会在基础设施方面的 投资为城市未来发展所奠定的坚实基础。“城市,让生活更美好”——世博会 将留给大家一个更便捷、更优美的“上海”。 在“热点亚洲”栏目中,我们对韩国首尔进行了报道,韩国政府的一揽子经 济刺激计划以及当地强劲的经济增长势头,正推升着首尔房地产市场的快速 发展。曾有香港房地产界“德尔斐神谕”之称的卓百德分享了他对日本、香港 和中国大陆地区经济复苏状况的真知灼见。 亚太地区被公认为全球经济复苏的领头羊,本期杂志重点介绍了该地区的几个 领先项目,它们分别在可持续发展、设计和创新方面带来了新的理念。其中, 新加坡亚洲广场是可持续发展方面具有极高标准的“环保巨人”。印度德里甘 地国际机场最新设计的3号航站楼将在今年十月正式启用,成为全球第三大航 站楼。我们还着重介绍了悉尼铂尔曼酒店,其全球首创的理念令人耳目一新。 此外,我们还与大家分享了今年3月企业房地产经理人协会新加坡峰会所传 达的重要信息,并与大家分享了我们的独到见解——“面对经济危机创造的 良机,千万不要错过!” 除亚太地区外,我们的海外市场专栏为您介绍了“金砖四国”之一的巴西房地 产市场的巨大商机,其不断发展的办公楼市场以及强劲的经济增长势头推动了 房地产市场的发展,吸引了更多境外投资者的关注。 希望本期SQM杂志能带给您有用的资讯,同时,我们也真诚地希望您能对本刊 的改进建言献策,并衷心希望在您的帮助下能将SQM杂志打造成一个大家交流 思想、分享观点及预测趋势的论坛(电子邮件:SQM@ap.jll.com)。 祝您阅读愉快!谢谢!

顾东尼(Anthony Couse) SQM杂志主编

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目录 04 封面故事

2010上海世博会——城市,让经济发展前景更美好

08 热点亚洲

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首尔:经济表现强劲及新物业激增,成为亚洲投资热点

12 可持续发展

环保巨人 新加坡亚洲广场为亚洲房地产可持续发展设立新标杆

16 设计

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德里T3航站楼,机场设计新里程

20 创新

创新的酒店设计:铂尔曼悉尼奥林匹克公园酒店

22 海外市场

巴西办公楼市场的崛起

26 视角

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28 观点

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“面对经济危机创造的良机,千万不要错过!”

卓百德(Peter Churchouse):知名投资专家对市场的思考

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封面故事

2002年12月3日,当国际世博局宣布 上海赢得了2010世博会的主办权时, 上海市民欢呼雀跃,但可能没有人会 预料到这座城市随后会发生如此翻 天覆地的变化。之后,中国政府便 开始为这一有史以来规模最大的国际 盛会而展开积极筹备,并着力改造 上海——这一中国最为国际化城市的 基础设施,并积极促进其经济结构的 转变。 2010上海世博会的主题是“城市,让 生活更美好”,举办时间为5月1日 至10月31日。世博园区总占地面积 5.28平方公里,横跨黄浦江两岸,共 吸引了192个国家和52个国际组织的 参与,预计将有7000万的参观者。 上海世博会将给这座城市留下五座标 志性的永久性建筑,即中国馆、主题 馆、世博轴、文化中心(世博会结束 后将更名为梅赛德斯-奔驰上海演艺 中心,作为顶级文艺活动和体育赛事 的举办地)和世博中心(世博会结束 后将成为上海的主要会议中心)。

打造一个全新的上海 除了世博园区的建设外,上海世博会 这一持续时间长达6个月的国际盛会 还大大推动了上海的城市改造。为了 将上海打造成为国际化的大都市,上 海市政府已投入数百亿美元进行基础 设施建设,其中包括了浦东和虹桥国 际机场的升级扩建、地铁网络和高 速铁路枢纽的拓展、上海国际客运港 的开辟、以及多条公路与高速公路的 建设。 “世博会使上海这座城市的各项功能 更为完善,人们出行更为方便,并为 这座城市留下许多新开发的大型商业 地产和住宅项目,”仲量联行上海董 事总经理顾东尼表示:“新建的基础 设施将为上海步入又一个全新的增长 期而奠定坚实的基础。” 在以往举办的19届世博会中,有18届都 以亏损告终。有鉴于此,上海全市范围 内的基础设施投资所带来的长期影响, 将成为决定2010上海世博会能否从整体

2010上海世博会: 城市,让经济发展前景 更美好 文 Gary Bowerman

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封面故事

上取得成功的一个关键所在。为此,仲 量联行在经过数月的研究之后,发布了 名为《世博会:为上海未来发展奠定坚 实基础》的白皮书。 “白皮书分析了2010年世博会对上海整 体经济带来的积极意义,并着重剖析了 基础设施建设给上海房地产业带来的短 期和长期的影响,”顾东尼补充道。 为迎接世博会而进行的城市改造中最值 得一提的例子,是对上海著名的观光景 点——外滩区域的升级改造。这项总耗资 达50亿美元的工程已于3月28日全面竣工 并向公众重新开放。通过改造,将路面原 有的2/3的机动车道转换成了观光平台, 机动车引入地下通道,从而游客有了更加 宽敞的河滨平台;并把外滩的历史建筑与 河滨平台清晰地分开。外滩沿线建立了 三个迷你公园,以及新的咖啡馆及多个 景点。 外滩的北面区域也进行了扩建,以便 将黄浦江与上海的第二大河——苏州 河更好地连接起来。同时,一个新建 的国际客运码头也在北外滩开业。在 南面,一个全新的渡轮码头将为游 客提供往来于浦西与浦东 之间的渡轮服务以 及浦江游览 服务。

“多中心”城市 地铁网络的扩建是世博会留给这座城 市的另一个巨大财富。2005年,上 海还只有3条地铁线,2008年底达到 8条;到世博会开幕前,地铁线路已 有11条,总长度达420公里。预计至 2020年,地铁网络将增至20条线路, 总长度将达960公里。地铁网络的扩 建已极大推动了以新兴城区和卫星城 所形成的“多中心城市”的发展格 局。通常,要提高人口稠密的城市地 区的交通效率,就意味着城市人口能 够分散在面积更广的地区,从而减少 对传统城市核心区的压力。 “对于房地产行业而 言,地铁网络的 扩建意味

着经济型住房能够与公共交通系统 相连接,地铁网络向外围住宅区扩 展,将进一步推动城市外围区域的发 展,”顾东尼表示:“地铁网络的扩 建同时还促进了很多城市副中心的形 成——即地铁站周边区域内更趋成熟 的房地产项目的开发。” 地铁网络的扩展也大大推动了上海办 公楼市场的快速演变,在非中央商务 区的甲级办公楼市场开始兴起。预计 到2013年底前,位于非中央商务区的 办公楼面积将从2009年的41.5万平方 米增至180万平方米左右,虹口区、 闸北区、普陀区和长宁区将成为这一 发展趋势中的核心区域。 “今后几年内,随着蓬勃发展的非中 央商务区甲级办公楼市场将提供极具 竞争力的租金,中央商务区的办公 楼将面临很大的压力,”顾东尼 表示。

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封面故事

商铺的“副中心”化 与此同时,商铺市场也正出现快速的 发展势头。上海的消费需求增长强 劲,这一点尤其受到零售商的青睐, 上海世博会已加快了领先的零售品牌 开设新店的扩张步伐。在上海世博会 预计7000万参观者中,95%以上将是 中国国内消费者,因此国内游客将有 机会见到很多此前并不熟知的品牌。 许多零售商也正是看中了这一极佳的 品牌推广机会,积极在世博会之前开 店营业,他们十分清楚这将对他们以 后在国内其他城市实施扩张计划时起 到最好的铺垫作用——即消费者对其 品牌的知晓度。 为了赶在世博会前开业,位于淮海 中路的两家商厦力宝广场和上海香 港广场对其整体设施进行了升级改 造。Louis Vuitton 和 Ermenegildo Zegna现已入驻力宝广场,Coach在中 国最大的店面则落户上海香港广场, 此外,Tiffany、Apple和Cartier也 纷纷进驻上海香港广场。 此外,其它一些国际领先品牌也于 世博会举行前在上海市中心的商厦 积极布点和扩张,比如,Chanel入 驻上海恒升半岛酒店的购物中心, 南京路上的恒隆广场内Dior扩张、 Dolce & Gabbana入驻,D&G则入驻位 于淮海路上的大上海时代广场。 与办公楼市场类似,上海城郊的商铺 市场也发展迅猛,部分新建的综合性 商业地产项目正是服务于日益增长的 城市副中心消费人群。“预计今后 3-5年内,很多此类新的商铺项目将 会在非中央商务区积极涌现,尤其 是在闵行区和普陀区,”顾东尼指 出:“这些城郊结合部的商铺项目将 使中端品牌能有机会扩大其在上海的 覆盖范围,也使得消费者能在家门口 就可购买到适合他们的产品。”

提高能效 随着上海经济的持续增长,上海市政 府正将举办世博会作为将绿色节能纳 入城市未来规划的一个重要契机。 2010年世博会的主题“城市,让生活 更美好”,已吸引了全球的企业来展 示其最新的可持续发展技术,这些技 6

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术将帮助中国城市应对大规模城市化 所带来的、在能源和环境污染方面的 长期挑战。 “很多参加世博会的展馆都强调绿色 设计和绿色技术这一主题。在长达六 个月的时间里,这些展馆将针对人们 对节能的关注,向参观者提供众多的 范例,”中美清洁能源合作组织( JUCCCE)能源智能城市项目执行主任 Steve Hammer表示(JUCCCE在北京的 中国市长培训中心,一直向中国的市 长们,包括上海的各个副市长提供相 关培训。),“世博会结束后,我们 所面临的巨大挑战是如何有效地改变 中国目前利用和供应能源的方式,并 将这些新的理念付诸行动。” 目前市场上已有很多相关技术,这些 技术可用于建造新建筑物和翻新现有 的建筑物使之提高能效,但要具体落 到实处可能还是下一步的事情。“包 括上海在内的中国各个城市正在认真 考虑如何将可持续发展纳入其总体规 划之中,”Steve Hammer指出:“所面 临的挑战仍很巨大,我们目前仍处于 战略规划的初期,即便拥有最佳的基 础设施和最为环保的建筑物,我们的 城市仍有很多地方需要改进和提高, 才能跟上自身快速发展的步伐。”

展示可持续发展解决方案 在重建上海在世博会后的增长模式方 面,企业提供的节能解决方案可以发 挥至关重要的作用。包括思科在内的 很多高科技服务提供商将在世博会上 展示其最新的节能解决方案。思科世 博馆总监Anthony Elvey表示:“思科 参加世博会的主要目标之一,就是分 享我们在利用网络技术、推广城市管 理最佳实践方面的愿景。” 思科世博馆的主题为“智能+连接生 活”,旨在“展示未来基于宽带网络 共享数据的城市将如何更好地推动城 市的经济发展,改善其居民的生活水 平,以及实施减少其碳足迹的最佳实 践,”Anthony Elvey表示。 将世博会的这一主题纳入城市的可持续 发展战略中,将对上海今后的发展有 积极的意义。“上海必须制定一个后世 博的明确发展规划,包括如何持续有 效地利用那些专为世博会修建的建筑 物,”Anthony Elvey表示:“如果上 海能够在世博会的基础上继续发展,保 持其作为国际化都市的地位,从长期来 看,将使上海受益匪浅。”


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热点亚洲

首尔 经济表现强劲及新物业激增, 成为亚洲投资热点 文:Mark Godfrey

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对初来乍到的游客来说,首尔堪称 “疾速之城”,尤其是当你坐在时速 350公里的KTX高铁上驶入市区,或是 在遍及城市大街小巷的高速无线英特 网上冲浪时,这种感触格外深刻。来 到韩国首都的原因有很多:强劲的本 地经济,以及被评为2010年的世界设 计之都(WDC)(更不用说今年冬天 将举办G20峰会),所有这些都让首 尔最近“春风得意”。 夹在中国和日本之间的韩国,以往常 常被忽略,仲量联行韩国董事总经理 Stephen Saul谈到,但是,令人印象 深刻的一些大型新建项目正引领着韩 国首都的快速发展,其中就包括了由 著名建筑大师扎哈·哈迪德和丹尼 尔·李伯斯金设计的开发项目。

仲量联行首尔租户代表与研究部主管 Darren Krakowiak认为,首尔新建物 业的蓬勃发展,主要得益于韩国迅 速复苏的经济。2009年第三季度韩 国GDP的增长达3.2%,使韩国成为经 合组织(OECD)成员中复苏最快的经 济体。

鉴于即将有规模空前的供应进入市 场,各界都普遍关注这一趋势在 2010年能否得到延续。Krakowiak认 为,在未来12个月里,首尔将会新增 650,000平方米的优质甲级办公楼, 如首尔国际金融中心(IFC)和Center 1等多用途物业。

Saul解释道,韩国政府在经济刺激和 降低利率方面采取了积极措施。“这 些措施实施得很早,也得到了很好的 成效。”因此,首尔的房地产市场 在2009年表现相对较好,租金仅下 跌3%,空置率仍保持在合理的范围 内,为3.4%。Krakowiak指出,值得 一提的是,韩国2009年整体的房地产 销售和投资量与历史最高记录持平。

此外,其它项目如中央商务区的 Serrum 大厦和江南区(Gangnam)的 I Tower大厦也将在2010年竣工入市, 如何应对这些新增供应,将成为业主 今年面临的最大问题。Saul指出,目 前甲级办公楼的吸纳量已经很大, 如 何“消化”这些新增供应,将取决于 韩国本地和全球的经济发展前景。他 认为,全球经济能否持续复苏,将决 定跨国公司在韩国的扩张计划。

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首尔的甲级办公楼市场或许将更多地依 赖于韩国本土公司的扩张计划。韩国著 名的大型出口企业集团如三星和LG等, 通过借助韩国最大的贸易伙伴——邻国 中国的巨大购买力,以及利用本国货币 韩圆兑美元相对疲软的有利局面,成为 捍卫本国经济的坚强壁垒。 随着大量新增甲级办公楼涌入市场, 这些本土领先企业将很可能利用此次 机会扩张办公空间。“此前有这样

一种观点,认为各个企业的办公空 间之所以受到限制,是因为此前的 供应量有限所致,”Krakowiak解释 道:“随着三星等大型企业扩大每位 员工的办公空间,未来几年的市场需 求可能还将大于预期。” 国际投资者的纷至沓来,也将有助于 推动首尔房地产市场的发展,尽管目 前在首尔市场的投资者还不太多。 Saul指出,目前海外投资只占投资总

额的10%-15%,其中部分原因是由于 政府的管制,另一部分原因是许多本 地项目还无法达到国际机构投资者的 标准。 但那些有世界知名建筑大师参与的项 目,情况则完全不同,Saul解释道, 同样受到国外投资者青睐的还有那 些“专业开发的房地产”。过去市场 的主要状况是各大财团偏好拥有自建 的楼盘,而现在许多新增办公楼则是 由本地非财团开发商与国外投资者 合作建造。比如,美国国际集团( AIG)与几家本地投资方共同投资兴 建的首尔国际金融中心,美林公司( Merrill Lynch)与韩国MAPS金融服务 集团共同投资开发的Centre 1。 Krakowiak认为新增供应的规模将为 投资者带来机会,也将给租金造成下 行压力,而市场的这种变化同时也将 给那些拥有丰富市场经验的海外投资 者带来机遇。 当然也会有很多本地投资者参与竞 争。过去20年里韩国本地财富的积 累,助推了本地保险和养老金服务机 构的崛起并参与投资。与此同时,韩 国国有和私营机构投资者通过2009年 在英国房地产市场的大量投资,在海 外市场获得了大量的投资经验。 随着今年政府刺激政策的继续实施, 首尔的长期发展前景将被继续看好。 首尔的政府官员在成功地引领韩国走 出经济衰退后,也急切地希望能在金 融服务等领域实现增长。韩国金融服 务委员会主席Dong Soo Chin最近与美 国商会的代表会谈后表示,韩国希望 能成为“亚洲金融领袖”。 首尔此前已积累了许多的“成功”, 其令人印象深刻的城市基础设施就是 成功举办1998年奥运会和2002年世界 杯足球赛所留下的宝贵财富,所以, 我们有理由相信,首尔的新目标也将 能实现。“很多人并没有认识到, 韩国是个万亿美元的经济体,是一 个组织非常有序的国家,这里的人 民 对成功有着无限的憧憬。”Saul 总结到。

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封面故事 可持续发展

环保巨人 新加坡亚洲广场为亚洲 房地产可持续发展设立 新标杆 文:Mark Godfrey

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可持续发展 封面故事

对于绿色建筑,亚洲或许可以有新 的评价标准了。毫无疑问,新加坡 在建的亚洲广场就是其中最好的代 表。据仲量联行亚太区资产管理总监 Richard Fennell介绍,亚洲广场面积 达250,000平方米,是亚太地区最大 的综合型可持续发展物业项目。 这个集酒店、办公楼和商铺于一体的 项目以拥有众多环保记录而引人注 目:到2011年竣工时,它将比同等规 模的标准商业楼宇节能33%,节水 40%。亚洲广场将会“为环境可持续 发展再上新台阶扫清各种障碍,”亚 洲广场开发商MGPA公司的项目总监 Jeremy Choy说。 据Choy介绍,项目采用了独一无二 的技术,旨在帮助该物业每年节电

1000万千瓦时,节水6500万升。而楼 宇的供电,则是通过在其楼顶镶嵌光 伏电池将光能转化成电能,用于大楼 地下停车场的照明。 这些创新成果使得亚洲广场成为新 加坡第一座荣获两项殊荣的建筑, 包括能源与环境设计先锋奖核心与 外观(LEED–CS)白金认证,这一 让很多建筑商梦寐以求的奖项是由 美国绿色建筑委员会(US Green Building Council (USGBC))所颁 发的——美国绿色建筑委员会是建筑 可持续发展方面最具影响力的认证机 构之一。在新加坡当地,该项目也获 得了新加坡国家发展部下属建设局 (Building Construction Authority (BCA))颁发的绿色白金纪念奖 (Green Mark Platinum Award)。

让租户受益 Choy表示,不少企业租户对亚洲广场 很感兴趣,尤其是迫切希望降低碳足 迹的企业。更加绿色环保的建筑对 开发商来说意味着更高的初始投入 成本。据Choy计算,从建筑材料和建 筑方式上考虑,一座可持续发展建 筑的成本要比普通建筑高出5%到10% 以上。 但Fennell表示,由于可以节省能源 和其他运营成本,因此与邻近的优质 物业相比,亚洲广场的租金水平不会 有显著提高, “但目前市场尚未有量 化的证据表明,可持续发展建筑销售 好于普通建筑。但那些目光长远的开 发商期待未来这会成为事实。”

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可持续发展

Fennell表示,对租户来说,节省水 电费并不是唯一的好处——在亚洲广 场这样的办公楼里工作,公司还可以 更好地激励和留住员工。他还指出, 研究表明改善工作环境会提高员工的 工作效率。与员工“生病”现象普遍 或通风不良的建筑相比,在绿色环保 建筑里工作的员工 “生病和缺勤率明 显降低”。

绿色环保=设计优良 亚洲广场证明,可持续性不仅表现在 它的环保节能方面,更在于其优良的 楼宇设计。企业租户们都被建筑物 所具备的宽敞楼面所吸引,仲量联 行新加坡公司商业地产部总监Chris Archibold这样解释道。对于租户来 说,没有多余立柱和凹处的宽敞楼 面,将可以容纳450名员工在一层楼 上非常舒适地办公。“这是个极大的 卖点,”他表示。 入驻亚洲广场这样设计优良并运用最 前沿技术建造的办公楼,是走在了时 代的前列。然而,这些目前看起来全 新的做法,在将来环保意识更强的社 会里最终可能成为一种标准做法。因 此,亚洲广场回答了Fennell提出的 关于过时的问题:现在节能和环保标

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准都可能会提高,开发商和租户都想 要一个节能高效的建筑。“你应该 不会想建造一座五年后就会过时的 建筑。” 确实,亚洲广场的开发管理也许只不 过正处在领先地位。Fennell从监管 角度上注意到一个全球趋势,即建筑 物的能效和可持续数据将会被强制要 求披露。五年内,新加坡的开发商 和业主们将不得不向政府公开此类 数据。 新加坡政府希望成为亚太地区环保建 筑的领导者,作为包括清洁交通在内 范围较广的低碳蓝图的一部分,政府 希望城市80%的建筑在2030年达到绿 色标准。为达到这一目标,新加坡 建设局(Singapore’s Building & Construction Authority (BCA)) 拔款9300万新元用于“绿色标章计 划”,鼓励当地建筑物进行节能改 造。新加坡建设局技术发展司副司长 Ang Kian Seng表示,今后还将出台相 关法律标准以供开发商遵循。 管理和技术对于可持续发展建筑来说 同样至关重要。Fennell表示,“大 楼竣工后,租户员工入驻大楼,每个 人都必须了解大楼从可持续发展角度

上是如何运作的。大楼管理团队同样 需要了解其是如何运作的。所有人的 行动都必须与大楼的使用协调一致。 例如,大楼商铺经理必须理解如何对 餐馆和零售店进行监督,从而在保证 零售商生意兴隆的同时,最大限度地 减少垃圾的产生,并以最环保的方式 处理垃圾。”

需求旺盛 对优质办公物业的强劲需求预示着 亚洲广场对企业租户的吸引力。楼 面空间狭小的旧物业租户急切地想 搬入亚洲广场这样的新物业里, Archibold解释道。 尽管全球经济危机给新加坡办公楼市 场造成了巨大的冲击,但由于跨国 公司继续通过扩展其亚洲业务来节 约成本,租金在2009年迅速企稳回 升。“让员工在纽约或伦敦办公其成 本会更高,”Archibold表示。 在绿色环保盛行的时代,这些跨国公 司显然更倾向于环境良好的办公场 所。“MGPA注意到本地市场在环境可持 续性方面‘大有可为’,可持续发展 ‘很有意义’。”Choy补充道。


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设计

德里T3航站楼, 机场设计新里程 文 Gary Bowerman

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设计

对新德里来说,十月将成为一个值 得纪念的月份。印度首都新德里将 于10月3日—14日期间主办第19届英 联邦运动会。这届运动会将汇聚来自 53个国家的运动员、官员、观众及媒 体。参加运动会的绝大多数人员将搭 乘飞机抵达新德里——等待他们的则 是一座令人印象至深的、与重大国际 赛事主办城市身份相符的新航站楼。 德里英迪拉甘地国际机场T3航站楼总 耗资达26亿美元,将是全世界第三大 航站楼——紧随迪拜国际机场和北京 国际机场之后。一旦竣工,将会使德 里机场在全球机场旅客吞吐量排行榜 中名列第六。德里机场还将以其长达 4430米的跑道成为亚洲拥有最长跑道 的机场。 正如世界上大多数重大基础设施投 资一样,T3航站楼的规划和筹备也 长达数年。英迪拉甘地国际机场的 总体规划由一家拥有35年机场特许经 营权的公司印度德里国际机场有限公 司(DIAL)于2006年12月6日对外公 布。2007年2月17日,索尼娅·甘地 (Sonia Gandhi)为T3航站楼奠基。 此后,多达25,000人每天日以继夜地 工作,以使航站楼能在运动会开幕前 竣工。

为2010年英联邦运动会按时完成 T3航站楼的建设任务,是德里全市 基础设施投资计划中最为重要的一 部分。“众所周知,举办一届重要 的运动会将推动主办城市向前发展 5─10年,”英联邦运动会组委会主 席Suresh Kalmadi在机场的官方网站 上表示:“新德里将有机会向世人展 示其新形象——一座拥有国际水准的 世界级都市。” 世界级机场航站楼的开通将为新德里 的经济带来积极影响。“德里国际机 场本身就是印度首都房地产市场发展 过程中的一座地标性建筑,”仲量 联行Meghraj公司董事长兼地区主管 Anuj Puri表示:“德里机场作为整 个印度北部地区的主要交通枢纽,其 旅客年吞吐量超过800万人次,使得 德里可以保证国际交通运输的健康运 行。交通便捷是各行各业的首要之 事,当然房地产市场也不例外。” 预计德里英迪拉甘地国际机场的旅客 流量将于2015年前增长一倍,从2008年 的2284万人次增至4600万人次。显而易 见,增加机场的吞吐量迫在眉睫。T3计 划于2010年春季正式竣工,并于7月份全 面启用——T3航站楼将把英迪拉甘地国 际机场的年乘客吞吐量提升至近6000万 人次,同时显著加大机场货物处理量。

先进的航站楼设施为印度航空交通 设立了新标准。航站楼不仅设立了 168个登机手续办理柜台,应用了 一个每小时可处理10,000件包裹 的五层内联行李处理系统,还配备 了75座登机廊桥以方便旅客上下 飞机。除此之外,T3还将于机场 快线途经的部分地铁站设立办理远 程登机手续的站点。对于购物人 群而言,新航站楼将容纳印度最 大的机场零售区,内设247个零售 铺面——包括印度最大的机场免 税区,商铺总面积达30,000平方 米,将全面覆盖国内和国际航班 区域。 正如世界主要交通枢纽城市的国 际机场一样,交通的便捷性将是 T3成功的关键。一条以康诺特广场 (Connaught Place)作为起点站的 新高速铁路将把抵达机场的用时缩短 至19分钟。英联邦运动会的主要比赛 场地,如贾瓦哈拉尔·尼赫鲁体育馆 (Jawarharlal Nehru Stadium)、英 迪拉·甘地体育馆(Indira Gandhi Stadium)及运动员村将与地铁网络 相连接。 后续的机场扩建已计划于会后实施, 其目标是将机场的吞吐量在2030年前 提高至1亿人次。四号航站楼和一条

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设计

新跑道计划于2012年正式启用,而五 号和六号航站楼则分别计划于2021年 和2026年开通。 “这一主要空中交通枢纽的升级将大 大提高机场的旅客年吞吐量。若一切 如期顺利进行,到2026年,规划中陆 续启用的跑道和航站楼将使机场每年 的旅客总吞吐量提高至1亿人次,” Anuj Puri认为,“如此惊人的旅客 吞吐量将有助于活跃新德里的商业氛 围,对促进印度首都经济的长期发展 将起到至关重要的作用。”

德里机场T3航站楼的相关数据 ••T3航站楼年旅客吞吐量达2700万人次(世界第二大繁忙的伦敦希思罗机场T5航 站楼年旅客吞吐量为3000万人次,而新加坡机场T3航站楼则为2200万人次)。 ••T3航站楼长300米,宽250米(迪拜机场T3航站楼长924米,宽80米)。 ••航站楼的74座登机廊桥(伦敦希思罗机场T5有60座,新加坡T3有28座)中有 6座可用于空中客车A380。 ••八层航站楼共有168个登机持续办理区,90个入境柜台,63部电梯及31部自动 扶梯。 ••T3的多层停车场拥有4,300个车位(伦敦希思罗机场T5仅有3,800个车位,而 迪拜机场T3也只有2,600个车位)。 ••一条高速地铁线将使机场与市中心相连。 ••工程共消耗550,000多立方米水泥和100,000多吨钢筋。 ••在由“2010年国际机场协会(ACI)机场服务质量奖”评选的全球最佳机场排 名中,德里英迪拉甘地国际机场名列第四。

苏州普洛斯物流园 双层坡道式保税物流仓库 出租 关键优势 • 苏州普洛斯物流园位于中新合作苏州工业园区 的东部,沪宁高速园区出口1.5公里处,距离上 海仅1小时车程 • 苏州工业园区已发展成为全国水平最高,竞争力 最强的园区之一,集聚了3000多家跨国制造企业 • 2006年12月17日,国务院批准设立“国内首个 苏州工业园区综合保税区” • 苏州普洛斯物流园内的综合保税区,整合了保税 区和保税物流中心的功能,是国内开放层次最 高,优惠政策最多,功能最齐全的特殊功能区域 • 综合保税区具有口岸通关、保税加工、保税物 流、对外贸易、采购分销、检测维修和展览展 示等功能 • 利用国外货物入区保税,国内货物进区退税等政 策,已有多家国内外知名客户设立了全球及亚太区 域的配送中心、进出口贸易中心及采购分销平台 • 提供一站式通关和检验检疫服务 • 虚拟口岸具备空港和海港的各项功能 • 普洛斯在苏州管理的物业规模达到120万平方 米,服务的客户超过100家,运作经验成熟

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创新

创新的酒店设计:

铂尔曼悉尼 奥林匹克公 园酒店 文:Gary Bowerman 20

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作为澳大利亚最大的城市,悉尼于 2000年举办了全球最重要的体育盛 事——奥林匹克运动会。除了推动 体育运动发展之外,悉尼奥运会也促 成了一些市政改造项目。其中最成功 的项目之一当属悉尼奥林匹克公园, 铂尔曼酒店就座落于此——雅高集团 (Accor)运用创新性理念打造的领先 商务酒店品牌。 2008年9月,铂尔曼酒店正式开业。酒 店高18层,拥有212间客房,总资产达 6000万澳元。它不仅是悉尼奥林匹克 公园内的第一家五星级酒店,也是近 10年来在新南威尔士州兴建的第一家 五星级酒店。 作为城市规划的奥林匹克公园于悉尼 奥运会开幕前落成,占地面积达640公 顷。红宝树湾(Homebush Bay)的改


创新

造规划早在1991年就已公布,之后并 入2000年悉尼奥运会的总体规划。奥 运会后,澳政府成立了悉尼奥林匹克 公园管理局,负责管理该区域的可持 续重建工作,“将世界一流的比赛场 馆设施和公园用地与工人、居民、学 生和游客组成的新社区成功融合在一 起,成为2000年悉尼奥运会和残奥会 留下来的宝贵财富”。 自开业以来,悉尼奥林匹克公园已吸 引了不少本地营业公司入驻。“目 前园内已有100家企业落户,还有一 些企业正在入迁。”悉尼奥林匹克 公园管理局媒体与政府关系部门的行 政经理Michael James说,“此外,我 们的2030年总体规划已被政府采纳, 将在未来20年里指导公园的发展,悉 尼奥林匹克公园已被划归(悉尼)郊 区,”他还补充说。 铂尔曼酒店座落于Herb Elliot大街与 奥林匹克大道(Olympic Boulevard) 的拐角处,与雅高集团的另外两处物 业——诺富特(Novotel)和宜必思悉 尼奥林匹克公园酒店(两家酒店共计 拥有客房321间)——共同组成了一个 酒店建筑群。另两家酒店在2000年奥 运会前即开业,而铂尔曼酒店连通了 这两家酒店,并与一项新的地下铁路

设施相连。这个地点原本要建索菲特 (Sofitel)豪华酒店,但雅高公司推 出高端铂尔曼商务酒店品牌,转移了 悉尼奥林匹克公园的项目的重点。 铂尔曼悉尼奥林匹克公园酒店是铂尔 曼品牌在澳大利亚最早推出的酒店 之一,也是亚太区最早的三家酒店之 一。2006年,仲量联行悉尼项目与开 发服务团队被委任为此项目的项目 经理。在Duane Loader的带领下,该 团队负责雅高集团(承租方)与悉 尼奥林匹克公园管理局(出租方)之 间的租约协调,以及管理主承包商St Hilliers承包公司,对酒店设计进行 全面修整,以符合铂尔曼酒店的品牌 特点。 “在接手项目起始,我们评估了两份 合同并确认了这个项目中的主要风 险。在确定了这些之后,我们在整个 设计与施工过程中与客户和主承包商 密切合作,对这些可能出现的风险进 行管理。”仲量联行悉尼项目与开发 服务部项目经理 Duane Loader表示。 针对铂尔曼的室内整修要求对每面 墙、每层楼进行修葺,而且所有家 具、装璜及房间陈设也要根据书面 概要进行调整。“我们必须保证所

有这些工作在项目初期完成,这样 才不会延误酒店开业时间,”Loader 补充说。 铂尔曼品牌的一个指导原则就是无 论在施工过程还是在经营过程中, 最大程度地减少每一家酒店对周围 地区环境的影响,无论是在施工过程 中,还是在日常运营中。在悉尼奥林 匹克公园,铂尔曼又多了一个目标, 要实现比同等规模五星级酒店节水节 能40%。 当务之急就是将酒店的供水系统与悉 尼奥林匹克公园的废水处理系统连接 起来,使酒店能够通过再生水和废水 回收及管理方案(WRAMS)利用再生中 水冲洗厕所。“为了提高用水效率, 酒店安装了通过双抽水马桶水效率标 签认证(WELS)审核的马桶、节水小 便池及沐浴喷头,并将变速传动装置 用在所有的冷却水、冷却塔风机和冷 却水泵上。”Loader说。 为降低铂尔曼酒店及其邻近酒店的总 能耗,Loader及其团队与雅高集团的 项目经理Lee Marklew及雅高技术服务 团队强化了楼宇空调系统的高效冷却 器和设备。除此之外,酒店还安装了 一个太阳能水暖系统,并采用了遮阳 设备降低太阳能负荷。 根据室内设计要求,酒店需要使用挥 发性有机化合物(VOC)低的涂料与不 消耗自然资源的材料。“我们尽量选 用带有森林管理委员会(FSC)认证标 志的人工林饰面板材,以代替来源于 森林的饰面板材。”Loader说。所有 客房都采用了钥匙牌开关,整个酒店 都安装了节能灯。 铂尔曼酒店有效地采用了可持续发展 技术,并因此在澳大利亚、新西兰 和南太平洋地区的2009年HM酒店业杰 出表现奖中获得殊荣,摘取了卓富 盛名的环境规划奖(Environmental Program Award)。“铂尔曼悉尼奥林 匹克公园酒店是整个亚太地区、事实 上也是全球范围内酒店的标杆,我认 为它实至名归。”雅高集团亚太区主 席兼首席运营官Michael Issenberg先 生表示。

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海外市场

巴西办公楼 市场的崛起 备受国外投资者的关注 文:Paul Mooney

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海外市场 封面故事

相对而言,巴西办公楼市场似乎并未 受到全球经济危机的影响。如今,巴 西越来越受到国际房地产开发商的青 睐。开发商都热切地渴望能从迅速发 展的巴西办公楼市场中分一杯羹。 有关专家指出,虽然全球经济危机的 影响也波及到了巴西,但与其它国家 相比,巴西所受到的影响甚微,且 持续时间较短。巴西的经济地位目 前名列拉丁美洲第一,世界第十,其 长远的发展潜力正引起国际投资者的 关注。 仲量联行巴西首席执行官Fábio Maceira指出,巴西的优质办公楼市 场在2009年“相当坚挺”,第四季度 的增长势头强劲,预计今年将继续保 持上升趋势。

销售也取得不俗业绩。虽然利率仍在 8.25%的高水平,但已是近年来的最 低点。 “这些都会对办公楼市场产生影 响,”Maceira指出,“我们预计未 来几年内经济发展势头向好,但受到 办公楼存量有限的限制,市场不会有 重大的变化。” Maceira表示,里约热内卢的空置率 只有5%,而圣保罗约为9%。他表示 还有一些新建成的办公楼将进入市 场,但总面积并不大。 “我相信2010年的形势将非常不错, 租金价格将有较大的上涨空间,”但 他同时补充道,存量的缺乏也会限制 市场的增长。

里约热内卢的办公楼市场前景看起来 尤其光明,这是由于巴西的能源产业 大量集中在这座城市。去年该地区发 现了一处较大的油田,使得投资激 增,从而带动企业对新增租赁空间需 求大幅上升。 “能源产业正推动里约热内卢办公楼 市场的发展,”Maceira表示。巴西 最大的公司——巴西国家石油公司 Petrobas的扩张推动了整个办公楼市 场的发展,他们几乎租下了市场上所 有新增的可租用面积。”

国外投资重返 2007和2008年,巴西外商投资增长 强劲。2009年,受经济危机影响,

就其国家规模和经济规模来说,巴西 的办公楼市场相对较小,而且主要集 中在圣保罗和里约热内卢两座城市。 巴西国内的办公楼的总面积(包括大 城市和主要商业走廊)估计达2500万 平方米,其中60%位于圣保罗和里约 热内卢。 此外,这两大城市在巴西优质办公楼 市场中所占比例更大:巴西60%的优 质办公楼位于圣保罗,20%位于里约 热内卢。其它主要办公楼市场位于贝 洛奥里藏特(Belo Horizonte)、 库里提巴(Curitiba)和巴西利亚 (Brasília)。 圣保罗和里约热内卢的AA级和A级办 公楼共350万平方米。在圣保罗, 优质办公楼约占全部办公楼面积的 28%。而在里约热内卢,这一数字约 为22%。在其它城市的办公楼市场 中,优质办公楼所占比例明显低于上 述两个城市。

经济强劲增长助跑房地产 市场 去年,由于政府经济刺激计划为制造 商提供了激励政策和减税措施,加上 融资变得更加便捷(过去在巴西很难 获得贷款),巴西几大产业都获得强 劲增长。经济刺激的结果为汽车销量 刷新纪录,同时住房、电器、家具的

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海外市场

巴西的外商投资出现下滑。可是 Maceira表示:“有迹象显示,目前巴 西再度赢得国外投资者的青睐。” “他们回来了,”他说,“我经常与 投资者交谈,但今年和我交谈的投资 者人数比去年要多得多。”

“2010年市场将会十分活跃,也许 会回到2008年的成交量水平,” Maceira表示,“来自中国的投资者 是其中的新兴力量。”

为品质而战

国外投资者对巴西市场感兴趣的一个 主要原因是巴西房地产市场的透明度 较高。根据仲量联行的“房地产透明 指数排行榜”显示,巴西已超过墨西 哥成为拉丁美洲房地产市场中透明度 最高的国家。巴西市场现在已属于该 排行榜中“半透明”类别的房地产市 场,近年来吸引了越来越多的机构性 资金。

由于巴西的办公楼现有存量有限,大 多数新增的可利用资金及国外基金将 投入建造更好的办公楼。

然而,Maceira表示,国外投资仍主 要集中在证券、股票市场、养老基金 及房地产公司股权投资等这类非直接 渠道介入房地产市场。

巴西市场得以振兴的另一因素是优质 办公楼需求的日益增长,而巴西所缺 乏的正是优质办公楼。“优质办公 楼的供应量仍很低──不到1/3,” Maceira指出,“因此,市场需求旺 盛,并要求提升办公楼质量。”

阿联酋阿布扎比投资局(Abu Dhabi Investment Authority)是个重要特 例,该投资局2008年在巴西投资兴建 了一大型办公楼。 24

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“我们以前很难获得融资,” Maceira说,“但现在国外投资者可 以通过一些基金投资巴西市场,也给 市场带来了更多机会。房地产市场在 过去10年里得到了很大改善。”

“市场需要质量更佳的物业,因此房 地产公司正开发出达到国家标准的优

质建筑,”Maceira说,“房地产开 发商希望自己的物业能得到投资者的 认可。同时他们也明白,如果他们的 物业品质高,自然会有人购买。如果 跟不上潮流,或达不到租户的标准, 那情况就会截然不同。” Maceira表示,越来越多的人开始意 识到,同一企业的所有员工在一座楼 里办公比分散办公效率更高。除此之 外,这种转变从经济角度讲也是合理 的。若公司让所有员工在同一座办公 楼里工作,并且使用能效高的空调系 统,那么耗能就会更小,从而节省 费用。 “即使是搬进一个更昂贵的办公楼, 对很多公司来说依然是很具吸引 力。”Maceira表示,“因为对很多 大公司来说,他们可以将其办公空间 有效整合,从而能搬进品质更高的办 公楼。”


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视角

“面对经济危机创造的良机, 千万不要错过!” 2010全球企业房地产经理人协会新加坡峰会 文:Bianca Zee

今年3月份在新加坡举行的全球企 业房地产经理人协会(CoreNet Global)峰会给参会者带来了诸多 启发。会议气氛十分热烈,与会者主 要围绕在经历了2009年的全球经济危 机之后如何快速迎头赶上进行了探 讨。大家都十分关注如何从经济衰退 中强势崛起,以及全球经济危机对企 业房地产行业带来的影响。 共有400多名来自亚洲各地的企业房 地产经理人参加了此次峰会,该峰会 也被某些参会者誉为“有史以来最好 的亚洲峰会”之一。此次会议的主 要议题是2009年全球金融危机之后的 企业房地产行业的各种发展趋势及 挑战。 本次会议所传达的一个主要信息,是 亚洲正引领全球经济的复苏,企业房 地产行业也正步入一个全新的时代。 仲量联行企业解决方案亚太区首席执 行官John Forrest认为,与15年前仲 量联行刚开始在亚太地区提供企业房 地产服务时的状况相比,目前客户的 需求发生了显著的变化。他认为,全

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视角

球经济危机的影响已在不知不觉间确 立了企业房地产行业的一个重要里程 碑。“经济衰退强化了企业房地产的 作用,有助于将企业房地产在众多企 业中的地位提升至前所未有的水平。 显然,这是企业房地产再上一个台阶 并继续保持领先地位的大好时机,但 是,我们也必须认识到,整个企业房 地产行业仍需继续加强其领先技能, 而不仅仅是利用房地产方面的专业技 术知识。” 让企业房地产在企业发展中继续发挥 重要作用,从而转变管理层对未来 企业房地产所发挥作用的认识,现 在正是一个最佳时机。仲量联行商 业地产部亚太区董事总经理Jeremy Sheldon则更直接地指出:“面对 经济危机创造的良机,千万不要错 过!”那么,企业房地产行业如何才 能很好地利用这一良机呢? Sheldon指出,必须谨记几大要 点。“优化未必意味着削减成本。经 济衰退凸显了企业高效运营的重要 性,企业房地产部门应把这些理念逐 步融入企业文化之中。” 他同时强调了跨职能部门开展团队合 作的重要性。“与经济���速增长或经 济萎缩时的状况相比,如今企业房地 产、人力资源和IT之间的合作更为重 要。不应只考虑空间管理,更应考 虑‘变革管理’,”他强调。 Sheldon补充道,在2010年,预计亚 洲商业房地产市场的租金水平将会反 弹,最终转向不再有利于企业租户的 市场情况。“2009年,全球经济危机 使企业租户在房地产市场中处于有利 地位,亚太地区的主要城市均出现了 办公楼租金下跌以及空置率上升的状 况。现在,随着很多国家迅速从经济 衰退中恢复而逐步转向更加平稳的发 展态势,部分地区的房地产市场已 转向对业主更为有利的市场,”他 指出。 去年全球金融危机所带来的巨大挑 战,使得各个企业都将其企业房地产 团队推倒了“风口浪尖”——希望他 们能从最大程度上降低企业房地产的 运营成本。

鉴于亚太地区的市场周期出现了上述 变化,目前企业房地产经理人必须在 企业回归业务增长的过程中发挥重要 的作用。“节约成本仍将是一个明确 的目标——但企业关注的重点将从 短期求‘生存’转向旨在规避长期 成本的有针对性的投资,”Sheldon 指出。 仲量联行综合设施管理部亚太区总监 Susheel Koul对目前市场的这种变动 状况持相同意见。他认为,“如何与 我的供应商更好的合作,似乎将成为 2010年企业房地产经理人考虑其房地 产成本的重点。目前各个企业的信心 不断回稳,它们也正在重新制定和确 定新的物业组合计划。同时,企业也 在制定新的优先发展领域,从求生存 的被动应对,转向有计划的向外寻求 机会。市场需求正在重新激活,很多 企业已开始积极寻求进入市场的机 会,企业整合或优化升级办公空间的 需求成为最主要的推动力,而非人员 的大量增长。” Koul认为,关注成本固然重要,但他 强调,市场已不再满足于仅仅实现本 年度的成本目标。“企业将会更多地 寄希望于他们的服务提供商,希望服 务提供商不仅能满足其成本节约的目 标,更重要的是,他们希望服务提供 商能从根本上重新评估和优化企业在 房地产解决方案上的策略,”他补 充道。 仲量联行战略咨询美洲区董事总经理 Ed Noha也认为服务提供商必须为企业 提供增值服务。“企业降低成本的需 求可能已经给了我们一个信号,但我 们必须致力于不断改进,才能立于不 败之地。” 除了持续降低成本外,另外一个发展 趋势是企业升级但减少其核心办公空 间的面积。 随着亚洲很多市场的租金 触底回升,企业租户以零成本或极低 成本升级办公空间以及地理位置的机 会日趋减少。因此,实力雄厚的企业 可以利用其自身的优势,来改善其在 非经济因素方面的租赁条件。

“我们已观察到不同行业和地区所 出现的这种发展趋势,各个企业通 过空间合并、转租、提前终止租约 以及将办公空间作为备用空间等方 式,来减少其核心物业组合的面 积,”Sheldon表示:“此外,也有 部分租户将旗下的不同品牌及相关人 员整合到一个单一的设施内合并办 公,这样不仅可以达到减员和降低成 本的目的,还有利于建设一个更加协 作的企业文化。” 与空间合理化相关的另一个因素是灵 活性办公战略(AWS)的成熟,尽管 这一战略姗姗来迟,但实施这一战 略的时机现在终于到来。Sheldon认 为,灵活性办公战略可以同时有助 于解决降低成本和节省办公空间的 问题。“很多在亚洲开展经营的大 公司正在实施全新的工作场所计 划,既能提供灵活的工作空间,同 时也有助于降低成本和节省办公空 间,”Sheldon解释道:“其背景是 出色的物业组合规划能够提供保持一 致的、有竞争力的房地产解决方案, 而这些解决方案可以针对更广泛的业 务和规划流程进行调整。” 显而易见,灵活的战略规划对于企业 房地产行业在今后的发展过程中具 有至关重要的作用。“总体而言, 2010年将与2009年一样,成为企业改 善其灵活性能力的一年,”全球企 业房地产经理人协会会员部全球总 监Richard Kadzis指出:“在很多方 面,如财务、成本管理、人才、可持 续发展、工作场所实践等领域的灵活 性,本身就是在动荡时期抵御风险的 一大工具。” 仲量联行国际总监Peter Barge最后 强调了文化适应性的重要作用。“企 业房地产市场日新月异,市场需求加 大,服务范围不断扩大,同时也将继 续保持波动。目前很多企业正在进行 集中办公。因此,企业房地产部门的 作用将日趋全球化,文化多样性也将 加大。所有这些都意味着目前市场所 需要的技能、性质和行为模式都将有 别于之前的成功模式。我们可以学 习其他行业成功的全球领先者的经 验,降低我们所处行业出现偏差的可 能性。”

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观点

有人称他为投资界的传奇人物,也有 人称他为地产界权威。在他任职投资 银行摩根士丹利期间,他被誉为是香 港房地产界的“德尔斐神谕(古希腊 非常有名的预言)”。无论你怎样 称呼他,毫无疑问,卓百德 (Peter Churchhouse)这个名字在香港的 地产投资业界已是无人不知,无人 不晓。 卓百德先生到底是谁?卓百德先生于 1980年由新西兰移居香港,1988年 加入摩根士丹利,主管亚洲区业务。 这些年来他对香港房地产市场乐观多 于悲观,在香港地产分析业界占有举 足轻重的地位,广受尊崇。 任职于摩根士丹利16年后,卓百德 先生于2004年成立一家亚洲房地产基 金,掌管着价值约1.5亿美元的资产。 本月,我们SQM杂志有幸约访卓百德 先生,共同回顾亚洲地产市场的过 去,同时分享他对亚洲房地产未来持 续发展的真知灼见。 在他崭新的办公室开始采访不久,卓 百德先生就强调了美国和亚洲金融危 机的相似之处。

卓百德 Peter Churchouse:

知名投资专 家对市场的 思考 文:Bianca Zee

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“第一件值得关注的事便是当美国陷 入金融危机时,亚洲才刚刚走出其 90年代末金融危机的阴霾。亚洲金融 危机与美国金融风暴的导火索完全相 同:过度杠杆操作和过度投机,”卓 百德先生表示。 “然而,由于亚洲的开发商仍在试图 解决上世纪90年代末遗留下来的问 题,所以这次危机时他们开发项目的 数量并没有过度。亚洲很幸运,它 还没来得及从上次的困境中缓过劲 来进行新一轮的杠杆操作,因而得以 幸免,”卓百德先生说。 卓百德先生表示:“多年来,亚洲的 企业一直致力削减债务。同时,银行 对房地产市场的贷款,尤其是对个 人消费者的贷款,总是很谨慎,按 揭比率(LTV)只有70%。反观北美 市场,银行明知借款人无力还款仍 会放贷,可见亚洲地区的银行更为 稳健。”


观点

卓百德先生指出,亚洲国家对政策 的反应大多在预期之内。亚洲各 国政府与西方国家政府的做法大致 相同──采取货币和财政措施刺激国 内经济增长。中国显然是一揽子经济 刺激计划的领跑者,在货币和财政方 面投入巨额资金刺激经济增长。

据卓百德先生讲,2009年前八个月, 约有1.2-1.3万亿美元的新增银行贷 款注入中国经济体系,流动资金比 2008年超出一倍还多。除此之外,政 府更推出5,000亿美元的财政刺激计 划,使得最终注入内地经济体系的资 金多达近2万亿美元。

“中国政府对经济增长率能否达到 8%高度关注,因为他们坚信作为一个 国家,如果其经济增长跌破这一水平 就丧失了在世界舞台上的竞争力。中 国政府相信必须要保持8%这一经济增 长速度,才可保持中国社会和经济的 稳定,因此他们会不遗余力地去实现 这一目标,”卓百德先生说道。

“中国的财政投入比美国这个规模更 大的经济体还要高出很多,这些新增 贷款中的大量资金流向了房地产领 域。从帐面上来看,确实有成千上 万家经营机构从国有银行大量贷款, 而很多贷款都投入到房地产的开发之 中,这对于整体经济来说是不健康 的。”卓百德先生指出。

“扩大内需以弥补出口的下滑从而确 保8%的经济增长速度,中国政府这样 的做法无可厚非,只是政策力度似乎 有些过大,”卓百德先生补充道。

这些激烈的举措使得中国的银行 向国有企业及私营机构大量放 贷。未来数年,银行体系将可能 会出现为数庞大的不良贷款。卓 百德先生说:“届时,中国的信

贷或许将无法持续下去,银行 将因过度放贷而向外筹措更多 资金。” 这对房地产市场影响非常巨大。国内 有数千家由省市政府控股的企业机构 进军房地产市场进行投资,其结果将 会造成供过于求和过度建设。 这类问题将不会仅局限于中国大陆, 卓百德先生认为,基于中国经济在亚 洲所具有的规模和影响力,一旦上述 情况发生,肯定对包括香港在内的亚 洲许多地区的经济体产生连带影响。 此外,由于亚洲大部分主要市场均与 中国有相当规模的经贸往来,因而中 国任何重大的经济减速都将对其它地 区造成连锁反应。 卓百德先生指出:基本上,中国在汽 车、电力、钢铁、电解铝和房地产行 业都有产能过剩的问题。中国经济是

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观点

投资导向型经济,但目前其投资效率 日益降低。例如,几年前,每投资 100美元将会有价值10美元的产出, 而现在,每100美元的投资可能只能 带来约2-3美元的产出。

卓百德先生谈到:“日本市场具有 一些有利特点:价格回落,收益率 上升,且还没有走出经济困局。日 本市场的潜力对我具有相当大的吸 引力。”

就目前的投资机会而言,卓百德先生 尤其看好日本市场。

然而,香港市场也不容忽视。卓百德 先生表示:在过去几个月里,香港的

商业物业价格大幅上扬,但价格的上 涨是在租金实质性回升之前出现的。 我预计租金将在未来9-12个月内出现 上升,使得价格的升势趋于合理化。 此外,空置率并不算高,约在6-7%左 右,如经济持续复苏并取得4-5%的增 长,则商业房地产将会是一个不错的 选择。 卓百德先生亦谨慎地表示,现行的低 利率不会长期持续下去,未来利率只 会向上调整。 “我们可以预见在未来1-2年内亚洲 许多国家的利率将提高100-200个基 点,这意味着你的资金使用成本将大 幅提高。如果未来两年你的利息支出 将会上升至4.5%,那今天你在房地产 利率上限为3.5%时购置物业便属不明 智的。因此,这就是风险,而这种风 险──利率会升高,许多投资者都没 有考虑到,”卓百德先生说。 然而,尽管香港存在一定的风险,但 你仍可强烈感受到卓百德先生对香港 克服经济最艰难时期能力的赞赏。 卓百德先生称:香港或许是全球波动 最大的房地产市场。过去三十年里, 我已亲身经历了六次较大的下跌周 期,房价大幅下挫,其中有两次楼价 更是下跌多达60-70%!今天,你想 象一下如果美国的平均房价下跌6070%,那一定会引起“骚乱”。 卓百德先生认为香港能够度过波动的 市场周期,应归功于香港银行完善、 保守而审慎的信贷政策。同时,香港 人素以节俭和谨慎著称,这也有助于 促进香港经济的复苏。 卓百德先生总结:“大多数家庭的资 产负债表上既没有高度杠杆借贷,也 无大笔信用债务。尽管市场风云突 变,但由于较高的储蓄水平和较为谨 慎的借贷标准,香港经济体系里不会 出太大的困境。我很欣赏香港民众所 具有的基本常识,他们没有期望政府 会给予大量的援助或救济,他们都非 常勤奋且善于自力更生。” (本文内容仅代表嘉宾个人观点)

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