KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
Ejerforenings Nyt - nyheder og rådgivning til bestyrelsen
NYHEDER: - Fælleslån en god løsning for ejerforeninger - Foreninger vælger typisk samme pengeinstitut - Sådan driver du en veldreven ejerboligforening - Regeringen vil give tilskud til boligforeninger
2 3 4 6
- En moderne og ny trappeopgang
10
- Energioptimering af jeres ejerboligforening - Det er sommer, og gårdhaven kalder - Få en ny facade til jeres forening
11 12 13
ud 9 8- ye er n d de Si en len d a iv sk H lse re
y st be
Er din forening beredt på sommerens skybrud? Hvis du og din ejerboligforening vil undgå oversvømmede kælderrum forud for et eventuelt skybrud, er der flere konkrete ting, der er værd at gøre. For eksempel skal man sørge for, at vandet kun løber én vej, hvilket kan afværge en oversvømmelse. Mange ejerboligforeninger husker med rædsel tilbage på sommerens skybrud sidste år. Den 2. juli skyllede vandet gennem gader og stræder, især i hovedstaden, og overskyllede kældre. Mange boligforeninger måtte overgive sig til de vandfyldte rum og bruge de efterfølgende uger på at skovle vand ud og reparere skaderne.
Vandet skal løbe én vej Bliver vi vidne til endnu et skybrud, kan det samme scenarie gentage sig med mindre, at man som forening gør sit forarbejde inden. For der er flere konkrete ting, man kan stille op for at forberede sig på endnu en oversvømmelse i foreningen. ”Man skal undersøge foreningens vandinstallationer. I den forbindelse
er det vigtigt at sikre, at vandet kun løber én vej, altså så det løber fra ejendommen og ud i det offentlige kloaksystem. Derfor skal man som boligforening tage fat i en autoriseret kloakmester, der gennemgår installationerne. Det er nødvendigt, da man som forening ikke selv kan finde ud af, hvor problemet er, og samtidig kræver loven, at sådanne ændringer udføres af en autoriseret kloakmester,” siger Karsten Arnbjerg-Nielsen, lektor hos Vand og Miljøteknologi under DTU (Danmarks Tekniske Universitet).
Ikke tilstrækkelig rustet For at få vandet til at løbe én vej kræver det en såkaldt højvandsslukke, der er en prop, der forhindrer vandet i at komme op gennem rister i kælderen. Endvidere kan man sørge for at lave forhøjede trappetrin i foreningens indgangspartier. Det kan også modvirke oversvømmelse i kælderen, og samtidig er der de basale ting såsom at tømme kælderrum for vigtige ting og evt. sætte papkasser i en højde,
som vandet ikke kan nå op til. Og ifølge Karsten Arnbjerg-Nielsen har en række foreninger behov for at gå deres kloaksystemer igennem. ”Jeg mener ikke, at hovedparten af boligforeningerne er tilstrækkelig rustet til et skybrud, men det afhænger også af de kommunale planer, som foreningen ikke har nogen indflydelse på.” Prisen for reparationer af en vandinstallation kan koste fra 15.000 kroner og op til langt over 50.000 kroner, hvis tingene ikke er lavet godt nok fra starten.
Skybrud i København 2011 Det værste skybrud i hovedstaden i mere end 55 år. Der faldt 135,4 millimeter vand på 24 timer. 70 – 100 procent af kloakrørene blev fyldt til bristepunktet, og mange steder blev kloak og regnvand presset gennem gulvafløb og toiletter. Rottebestanden blev skåret ned med op til 30 procent.
2
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
Fælleslån en god løsning for ejerforeninger Ejerforeninger, der står over for renoveringsprojekter, kan vælge at optage et såkaldt fælleslån, frem for at den enkelte boligejer selv skal optage et lån i banken. Fælleslånet er nemlig en fleksibel løsning, der tilbyder begge muligheder for finansiering. Ældre tagkonstruktioner, slidte vinduer og faldefærdige facader er ting, som ejerforeninger ikke kan lukke øjnene for. Ofte er foreningen tvunget til at kaste sig over projekterne og påbegynde renoveringsarbejdet, så ejendommen bliver vedligeholdt og bevarer en pæn stand.
En god løsning Ikke alle ejerforeninger har sparet
op til de vedligeholdelsesopgaver, der kan opstå i foreningens ejendom. Netop her er et fælleslån en billig og fleksibel løsning som et alternativ til, at hver ejer selv skal betale for sin andel af renovering. Typisk er et fælleslån en god løsning for alle ejere, fordi ejerne selv har mulighed for at bestemme, om de ønsker at deltage i fælleslånet, eller i stedet ønsker at indfri deres andel. - Vi synes, at fælleslånet er en god finansieringsløsning, når ejendommen skal renoveres. Lånet giver nemlig mulighed for, at den enkelte ejer selv kan vurdere, om finansieringen skal ske gennem foreningen eller privat. Vi tager ikke stilling til den enkelte ejers økonomi, men forholder os i stedet til foreningens økonomi. I samarbejde med besty-
relsen tilbyder vi en løsning, der er tilpasset den enkelte forenings behov, siger Lasse Andersen, boligforeningsrådgiver hos Nordea.
Skal din forening indhente et tilbud på et fælleslån, tilbyder blandt andre Nordea et fælleslån til din ejerboligforening.
Deler lånet ud Rent teknisk er det foreningen, der optager fælleslånet, hvorefter ejerne betaler afdrag og renter på den del af lånet, der svarer til den enkelte lejligheds fordelingstal. Hvis for eksempel der optages et fælleslån på 1 million kroner, og der i foreningen er ti lige store lejligheder med identiske fordelingstal, skal hvert medlem betale ydelse af 100.000 kroner. Lånet kan tilbydes med en løbetid på op til 20 år. Fælleslånet skal vedtages på en generalforsamling, hvor bestyrelsen typisk på forhånd har fremstillet forslaget.
Redaktionen Michael Müller (ansv.) Ejerforenings Nyt udgives af AB Gruppen A/S Kristen Bernikows Gade 4 1105 København K. Telefon: 77 33 40 00 E-mail: info@abgruppen.dk Oplag: 4600 ekspl.
3
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
Ejerboligforeninger vælger typisk samme pengeinstitut
Når en ejerboligforening skal indhente et finansieringstilbud til en bygge- eller renoveringsopgave, ender den ofte med at vælge det samme pengeinstitut til finansieringen. Stor administratorvirksomhed fortæller, at de ofte kun indhenter ét tilbud pga. kurserne. I enhver ejerboligforening står bestyrelsen løbende over for at igangsætte diverse renoveringsog vedligeholdelsesprojekter. Det gælder blandt andet udskiftning af vinduer, en facaderenovering, opsætning af solceller, altaner og et nyt gårdmiljø.
I den forbindelse skal foreningen have styr på finansieringen, og har man ikke sparet pengene op, beder foreningen sin administrator om at indhente nogle finansieringstilbud. Og hos et af de store administrationsfirmaer herhjemme fortæller man, at det faktisk ikke er fast kutyme at indhente flere tilbud pga. de nuværende markedsforhold.
kurrence mellem institutterne, men det oplever vi ikke, at der er lige nu,” siger direktør hos Cubus Administration, Steen Skals.
går man kun til sit eget pengeinstitut for at få et tillægslån. Skal man have flere tilbud, skal opgaven være det større.”
Steen Skals fortæller samtidig, at antallet af indhentede tilbud afhænger af renoveringsprojektets størrelse, og så kan det ifølge direktøren være en fordel at have det hele samlet under ét pengeinstitut.
Når tilbuddet er indhentet, bliver det fremlagt for bestyrelsen, der vælger et af tilbuddene, hvorefter det endelige tilbud bliver vedtaget på en generalforsamling eller et bestyrelsesmøde.
De samme kurser ”Typisk kontakter vi forskellige kreditforeningsinstitutter for at indhente flere tilbud, men pt. er det næsten ikke besværet værd at indhente flere tilbud, da kurserne er nogenlunde ens hos institutterne. Man kan altid ønske sig mere kon-
Afhængig af opgavens størrelse ”Ofte ender foreningerne med at vælge det institut, som de i forvejen har, eftersom det kan være en fordel at have det hele samlet ét sted. Handler det om et mindre beløb
Skal din forening indhente et håndværkertilbud på jeres næste byggeopgave, kan I gratis indsende opgaven via Ejerportal.dk, hvorefter I modtager tre uforpligtende tilbud, som I vælger imellem.
• Få 25 % mere varme for pengene ved skift fra olie til gas. • Spar op til 20 % på din varmeregning ved at skifte det gamle gasfyr ud med et nyt! • Få tilskud til energibesparelser. HMN Gassalg giver tilskud til energibesparende forbedringer i din bolig. • Lave priser på naturgas. Vi rådgiver også om vores meget attraktive priser. • Få mere at vide på:
www.gassalg.dk
Vognmagervej 14 . 8800 Viborg Tlf: 8727 8727
Gladsaxe Ringvej 11 . 2860 Søborg Tlf: 62 25 99 40
4
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
Sådan driver du en veld I en ejerboligforening er der mange ting at varetage med hensyn til driften, økonomien og vedligeholdelse af ejendommen. Her er det vigtigt, at foreningen har en aktiv bestyrelse, der kan træffe de nødvendige beslutninger og sørge for, at driften ikke skrider. Få et overblik over, hvordan din forening bliver en veldreven ejerboligforening.
1
Få valgt en slagkraftig bestyrelse
Når man køber en bolig skal man være bevidst om, at man automatisk får et ansvar for at drive og vedligeholde ejendommen og boligforeningen. I modsætning til lejere har man som boligejere en forpligtigelse til at være med til at drive foreningen. Derfor er det vigtigt, at foreningens beboere går engageret ind i foreningsarbejdet, eftersom man kun er foreningens beboere til at varetage driften og vedligeholdelse af ejendommen. Hvis ingen engagerer sig, eller tager et ansvar for foreningens virke, kan foreningen have kurs mod afgrunden, hvilket kan medføre fatale konsekvenser.
2
Stil med et stærkt hold
aktivt bestyrelsesarbejde, hvor medlemmerne løbende har fokus på vedligeholdelsesplanen, økonomien og den daglige drift.
Start med at gennemgå foreningens bestyrelse og se på, om den kan optimeres og effektiviseres med valget af medlemmer. Man skal sikre sig, at dem, der sidder i bestyrelsen, er villige til at bruge tid og kræfter på bestyrelsesarbejdet. Er dette ikke tilfældet, skal man forsøge at få nye, engagerede medlemmer ind i bestyrelsen på den årlige generalforsamling.
Derudover er det vigtigt, at bestyrelsen har det overordnede overblik over foreningens økonomi, får valgt en kompetent administrator, tegnet forsikringer, fællesudgifter, renholdelse og den generelle vedligeholdelse af foreningens arealer.
Afhængig af foreningens størrelse har mange foreninger en bestyrelse med én formand og derudover fire bestyrelsesmedlemmer. Her er den fornemmeste opgave at opretholde et driftigt og
Det er altså alfa og omega, at en forening har en driftig og aktiv bestyrelse, så der er styr på de økonomiske forhold og driften i ejendommen.
Har din forening styr på økonomien?
Det vigtigste område i driften af en boligforening er de økonomiske perspektiver. Hvis der ikke er styr på indtægter og udgifter i foreningens regnskaber, kan økonomien skride og medføre alvorlige konsekvenser for beboerne i form af forhøjede fællesudgifter og i værste tilfælde en konkurserklæring.
forbindelse er det klogt at indhente flere tilbud hos forskellige pengeinstitutter, så man er sikker på, at man får et godt tilbud og ikke mindst en fornuftig rente og afvikling af lånene. Lån optages af foreningen og ikke af den enkelte beboer.
Derfor er der flere ting, man som forening skal have styr på, når man taler om foreningens økonomi. Først og fremmest skal man tjekke, om man har de rigtige lån. Her kan bestyrelsen tage initiativ til at gå lånene igennem med administrator for at undersøge, om man muligvis kan spare foreningen penge ved at omlægge eller konvertere de forskellige lån. I den
Dernæst bør man løbende sammenholde foreningens udgifter og indtægter for hele tiden at have det fornødne overblik over foreningens økonomi. Er der for mange udgifter i forhold til indtægter, kan det være, at det er nødvendigt at skrue fællesudgifterne op for at dække meromkostningerne. Vigtigst af alt er, at man ser en årrække frem, når budgettet bliver lagt, så der
Sammenhold udgifter med indtægter
ikke kommer uforudsete udgifter. Når foreningen skal have lagt et nyt tag, skiftet vinduerne ud eller facaderenoveret ejendommen, skal man typisk ud at indhente et lån til investeringen med mindre man har sparet op. Og her er det vigtigt, at man ser sig for, så man ikke ender med at optage et alt for dyrt lån. I den forbindelse skal man overveje, om foreningen overhovedet har økonomisk råderum til at kaste sig over bygge- eller renoveringsprojektet. Husk at have en administrator tilknyttet foreningen, så man ved, at regninger bliver betalt, og at driften forløber efter planen.
5
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
dreven ejerboligforening 3
Husk en vedligeholdelsesplan
For alle boligforeninger er det helt centralt, at man får udarbejdet en vedligeholdelsesplan. Uden sådan en kan det medføre ubehagelige udgifter, der i værste tilfælde kan vælte foreningens budget. Alle foreninger skal før eller siden have skiftet det gamle tag ud med et nyt. Nye vinduer skal installeres. Og faldstammerne skal ligeledes skiftes ud på et tidspunkt. For at komme de mange renoverings- og byggeprojekter i møde bør man få udarbejdet en vedligeholdelsesplan, eftersom det som forening er vanskeligt selv at holde øje med, når de forskellige ting skal ud-
4
skiftes, hvilket kan medføre dyre regninger, der i sidste ende rammer beboerne.
Skal indeholde alle opgaver Derfor skal man tage kontakt til en byggesagkyndig, der i samarbejde med foreningen vil udarbejde en vedligeholdelsesplan, der løber en årrække frem. Planen skal indeholde alle planlagte renoveringsopgaver i en fastlagt årrække frem i tiden. Undervejs, typisk hvert tredje år, skal planen opdateres, så nye opgaver kan tilføjes, så der eventuelt kan flyttes rundt på planlagte opgaver. Det kan for eksempel være på grund af hårdt vejr.
Således sikrer foreningen, at man får renoveret ejendommen i tide, og at fællesudgifterne ikke pludselig eksploderer, fordi uforudsete regninger skal betales. I den forbindelse er det klogt, at foreningen har en fælles opsparingskonto, hvor beboerne hver måned betaler for eksempel 500 kroner, så foreningen altid har økonomisk overskud og kan ”tåle” pludselige regninger.
Det kan Ejerforenings Nyt hjælpe jeres forening med
Ejerforenings Nyts hjemmeside hedder Ejerportal.dk. På denne side finder du og din forening alle relevante informationer, målrettet dem, der ejer en lejlighed. Det gælder baggrundsviden om ejerboligmarkedet, nyheder og lovgivningstekst. Derudover samarbejder Ejerportal.dk med omkring 1.000 leverandører og håndværkerfirmaer i hele Danmark. De er klar til at hjælpe din forening, hvad enten I skal have skiftet vinduer,
tag, faldstammer, facaderenoveret eller udarbejdet en vedligeholdelsesplan. Derudover kan din forening også finde et kvalificeret administratorfirma via Ejerportal.dk.
Et godt sted at begynde Ejerportal.dk er et godt sted at starte, hvad enten foreningen skal have gennemført en byggeopgave, udarbejdet en vedligeholdelsesplan eller have kontakt til en administrator. Med få klik kan foreningen via Ejerportal.dk gratis og
uforpligtende indhente tre tilbud på en konkret opgave. Herefter bliver foreningen kontaktet af tre leverandører, der hver især vil afgive deres tilbud, som foreningen frit kan vælge imellem. Dermed får din forening flere prisoverslag at holde op mod hinanden, hvilket er en god idé. Gå ind på Ejerportal.dk og indsend jeres forenings næste byggeopgave.
6
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
Regeringen vil give tilskud til ejerboligforeninger Efter en række tilskudspuljer til private boligejere lader det nu til, at landets boligforeninger for første gang bliver omfattet af en tilskudspulje. Regeringen er klar til, at landets boligforeninger kan blive omfattet af den kommende energitilskudspulje, der træder i kraft efter nytår. Renoveringspuljen fra 2009, boligjobordningen fra 2011 og tilskud fra energiselskaberne er et udpluk af de seneste tilskudsordninger, hvor landets boligforeninger, heriblandt ejerboligforeninger, ikke har været omfattet af. Kun private boligejere har haft mulighed for at søge om tilskud gennem puljerne til renoverings- og byggeopgaver. Men nu ser det ud til, at ejerboligforeningerne bliver omfattet af den næste tilskudsordning. Sådan er meldingen fra regeringen, der står bag den kommende energipulje, der efter planen træder i kraft den 1. januar 2013 som erstatning for boligjobordningen. Energi-
puljen indeholder i alt 1 milliard kroner, fordelt i 2013 og 2014, og giver tilskud til energiforbedringer i boligen. Men altså også boligforeningerne ser ud til at komme med i puljen.
Sikker på, de kommer med ”Vi kan godt se, at det er en god idé at lade landets boligforeninger blive omfattet af denne tilskudsordning. Derfor vil vi i regeringen arbejde på at få et flertal, når detaljerne i puljen skal forhandles på plads senere på året. Det er
simpelthen nødvendigt, at foreningerne også kan søge om tilskud, da de står over for at skulle energiforbedre deres ejendomme. Jeg er sikker på, at vi kan få boligforeningerne med i denne pulje,” siger Jan Johansen, boligordfører hos Socialdemokraterne. Energi- og klimaministeriet bekræfter, at det er planen, at boligforeninger kan opnå tilskud til energiforbedringer i den kommende energipulje. Der bliver formentlig tale om, at man med ener-
gipuljen kan søge om tilskud til energiforbedringer som udskiftning af vinduer, isoleringsopgaver, solceller, jordvarme m.m. De konkrete detaljer bliver formentlig forhandlet på plads i forbindelse med finanslovsforhandlingerne til efteråret.
Betydning for væksten Man kan antage, at hvis tilskuddet viser sig at være tilstrækkelig stort, vil mange boligforeninger kaste sig over diverse energirenoveringsprojekter, og ifølge Jan Johansen kan dette medvirke til en generel vækst. ”Jeg er sikker på, at et tilskud til boligforeninger vil blive godt modtaget, og det kan være et stort skub til foreningerne. Samtidig kan det skabe job og vækst, fordi foreningsopgaverne typisk er store renoveringsprojekter.” Jan Johansen vil endnu ikke give et bud på, hvor stort et tilskud man kan opnå som boligforening.
Skal vi ikke invitere altanmontørerne?
God idé, de var så flinke …
Altan.dk klarer alt til sidste skrue …
Derfor Altan.dk
Hos Altan.dk bestiller vi ikke andet end at sætte smukke, funktionelle altaner op på etageejendomme. Vores altaner giver jeres bolig en helt ny dimension og ejendomsværdien forøges. Altan.dk har 17 års erfaring og monterer over 2000 altaner om året. Vi tager hånd om hele processen fra inspiration over projektering og sagsbehandling til montering og finish. Derefter kan I i ro og mag sætte jer til rette og nyde det nye udeliv under åben himmel, med vinden i håret og solen i ansigtet.
1. Mange flotte modeller 2. Samlet projektstyring fra idé til færdig altan 3. Egen ingeniørafdeling 4. Montage fra arbejdsplatform, fri for stillads 5. Erfarne montørteams, der klarer alt 6. Økonomisk tryghed, AAA kreditværdig 7. 30 års garanti
Ring til os på 70 26 83 03 og få et uforpligtende tilbud. I kan også besøge vores spændende showroom eller se mere på altan.dk, hvor I kan downloade vores brochure Altandrømme.
8. Mange tilfredse kunder
8
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
Bestyrelseskalender til Der er mange ting at se til, når man driver en ejerboligforening. Derfor skal man år efter år lægge en plan for, hvad der skal laves. Det gælder alt fra bestyrelsesmøder og budgetmøder til opfølgning på vedligeholdelsesplaner og arbejdsweekender. Få et overblik over, hvordan man driver en ejerboligforening – måned for måned.
JA N UA R Evaluering af samarbejdspartnere: En ejerboligforening har en aftale og et samarbejde med en revisor, en bank, måske en administrator og en vicevært. Bestyrelsen skal minimum én gang årligt evaluere sine samarbejdspartnere, herunder om både pris og service er tilfredsstillende. Er rentesatsen på evt. kassekredit eller fælleslån konkurrencedygtig? I den forbindelse har foreningen altid mulighed for at indhente et alternativt tilbud fra en anden bank. Udskiftning af revisor eller bank skal typisk godkendes på en generalforsamling.
Serviceaftale: Er I tilfredse med viceværten?
Bank: Gå foreningens lån igennem og samarbejdsaftale med banken – kan den optimeres, omlægning af lån osv.? Gå bankforholdene efter i sømmene.
Revisor: En revisor er vigtig for en forening, men fungerer aftalen?
Hvis I har en administrator: Gå aftalen igennem og se, om I kan opjustere administrationsdelen.
M A RT S Udarbejdelse af indkaldelse: Indkaldelsen til den årlige generalforsamling udarbejdes i samarbejde med administrator. Foreningens vedtægter bestemmer, hvor god tid før generalforsamlingen, at beboerne skal have den omdelt.
F E B RUA R Regnskabsmøde med revisor: Med et regnskabsmøde får foreningen et overblik over årsregnskabet, der fremlægges på den årlige generalforsamling i forårsmånederne.
APRIL Årlig generalforsamling: På den ordinære generalforsamling, der afholdes én gang om året, fremlægges og godkendes regnskabet for det forgangne år. Derudover skal der vælges medlemmer til bestyrelsen, som er det øverste organ mellem generalforsamlingerne. Det anbefales, at så mange af foreningens beboere møder op til generalforsamlingen.
Fremlæggelse og godkendelse af årsregnskab.
Godkendelse af 1- og 5 års-budget.
Forslag til behandling. Kan være af enhver art.
Valg af revisor, administrator og bestyrelse.
JUNI + JULI MAJ Arbejdsdag: Flere og flere foreninger afholder en årlig arbejdsdag, hvor beboerne mødes og hjælper hinanden med diverse arbejdsopgaver. Arbejdsdagen er vigtig, eftersom foreningen er den eneste, der kan stå for den generelle vedligeholdelse. Derudover giver arbejdsdagen også mulighed for at komme sine naboer ved. Man kan også holde en arbejdsdag i efteråret.
Pudse vinduer i foreningens opgange.
Rydde op på fællesarealerne.
Skifte pærer i opgangene.
Plante blomster i gården.
(sommermåneder)
9
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
jeres ejerboligforening SEPTEMBER
AU G U S T Sommermåned: Mange foreninger bruger august til en sommerfest i forlængelse af en arbejdsweekend, hvor man rydder op og rengør foreningens fællesarealer.
OKTOBER Vedligeholdelsesplanen: Gå ejendommen igennem og se, om der er grund til at justere foreningens vedligeholdelsesplan. Er der fx nogle projekter, der skal laves i det kommende år.
N OV E M B E R Budgetmøde med administrator: Budgettet bliver i mange foreninger vedtaget på en generalforsamling i april, med tilbagevirkende kraft, hvilket ikke er hensigtsmæssigt. Derfor bør budgettet tage udgangspunkt i et 5-års budget, der har en lidt længere horisont. Det kan anbefales, at foreningerne tænker kreativt i valg af deres budgetperioder. Fx at der budgetteres med skæve budgetter fra 1. juli til 1. juli, uanset at regnskabet løber fra 1. januar til 1. januar. Foreningen bør indarbejde deres vedligeholdelsesplan i 5-års budgettet, hvilket giver en større økonomisk sikkerhed for foreningen og beboerne.
Udarbejdelse af driftsbudget for det kommende år.
Regulering af 5-års budget.
Opfølgning på vedligeholdelsesplan.
Billede af indeværende år og mulighed for at se fremad.
Væk fra trenden med at lave et budget midt i kalenderåret. I forbindelse med regnskabsmødet (februar/marts), allerede fire måneder bagud i budgetteringen, når det bliver vedtaget på generalforsamlingen. Problemet er, at enten skal man tilbageregulere huslejen fra 1. januar til 1. juni og vedtage stigende fællesudgifter med tilbagevirkende kraft. Man kan også risikere at have et driftsunderskud, fordi man får budgetteret med det for sent.
Årsmøde med banken: Det er vigtigt, at en ejerboligforening plejer både gæld og formue ligeværdigt. Derfor er det vigtigt, at bestyrelsen én gang om året besøger banken. Her får bestyrelsen mulighed for at stille spørgsmål til den nuværende finansiering, drøfte muligheden for at omlægge lån og sikre, at økonomi og fremtidsplaner stemmer overens.
Gennemgang af nuværende finansiering.
Status på lån og renteforhold – kan lånene optimeres?
Som en del af mødet med banken, bør foreningens vedligeholdelsesplan også inddrages. Således at foreningen i god tid kan planlægge finansieringen af evt. vedligeholdelsesprojekter i det kommende budgetår.
DECEMBER Ingen vigtige ting: Dog kan man forberede sig på evalueringen af foreningens samarbejdspartnere i januar.
RIV KALENDEREN UD
OG HÆNG DEN OP
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
En moderne og ny trappeopgang Trappeopgangen er et vigtigt fællesareal i en forening, da beboere og gæster hver dag passerer opgangen. Derfor er det også vigtigt, at opgangen er i god stand, hvad enten det gælder maling og gulve eller et moderne dørtelefonanlæg. Få inspiration. En gennemgående renovering af en trappeopgang er en af de mere overkommelige opgaver i en ejerboligforening, hvad enten det gælder tidshorisonten eller prisen. Og for mange ældre foreninger kan det være relevant at komme i gang med renovering af opgangen – både forog bagtrappe. Først og fremmest skal man se på, hvor stort et behov opgangen har for at blive renoveret. Skal der lægges nyt gulv? Skal der nyt filt på væggene? Og hvor meget af opgangen skal males? Når disse spørgsmål er besvaret, kan din forening komme videre med projektet.
En gennemgribende renovering Er der tale om en større renovering, skal der først og fremmest
males. Inden da er det en god idé at putte nyt filt på væggene, hvorefter alle vægge og lofter bliver malet. I samme omgang vælger mange foreninger at få malet dørene til opgangens lejligheder. Det er klogt at få malet med højglans, da det er nemt at vaske af, og samtidig bruger man typisk i dag miljøvenlig maling. En sådan omgang maling holder typisk i 15 år. Med hensyn til gulvet, er det en god idé at lægge linoleumsgulv i mørke nuancer, så det ikke så nemt bliver beskidt. Man kan dog også vælge at få slebet det gamle trægulv, men det er knap så praktisk. En samlet pris på en gennemgående renovering af opgangen med maling, nyt gulv, slibning af gelænder koster omkring 130.000 kroner i en 4-5-etagers opgang. Kan blive omkring 30.000 kroner dyrere, hvis der skal nyt filt på væggene.
Moderne dørtelefoner Alle etageopgange i dag har typisk dørtelefoner, hvilket er en sikkerhed for beboerne. Og der kan være god fornuft i at skifte de ældre anlæg fra 1950’erne ud med
nye, moderne anlæg. Markedet for dørtelefoner har været i en rivende udvikling de seneste år, og har især haft fokus på sikkerheden. Sikkerheden består i at døren til opgangen holdes lukket, så ubudne gæster ikke kan komme ind i ejendommen. Dette kan installeringen af et dørtelefonanlæg forhindre. Således slipper foreningens bebo-
Maling uden filt: 55.000 kroner
Maling med filt: 88.000 kroner
Linoleumsgulv:
55.000 kroner
Maling til døre:
1.250 kroner pr. stk.
Malet loft:
15.000 kroner
Lakeret gelænder: 2.000 kroner
Dørtelefoner:
2-3.000 kroner pr. lejlighed
malerfirma ApS
K e l ds ø v e j 2 4 2 100 K ø be n h a vn Ø Te l ef o n 4 4 8 4 9 9 4 4 F ax 4 4 9 2 1 7 0 0
info@alogholmmalerfirma.dk
www.alogholmmalerfirma.dk
www.dereslaasesmed.dk
Vi er hurtigt ude i hele København og på resten af Sjælland.
PROFESSION EL -INSTALLATION
ApS
HOLM
Deres Låsesmed tilbyder kvalitetsbevidst arbejde til konkurrencedygtige priser.
A u t .
E l - i n s t a l l a t ø r
PROFESSION EL -INSTALLATION Stor erfaring i:
ApS
&
Et traditionelt dørtelefonanlæg kører over telefonnettet. Det kan blandt andet fås med display og scroll-funktion. Prisen på et dørtelefonanlæg svinger, men typisk ligger prisen på omkring 2.000 kroner pr. lejlighed.
Ca.-priser i en 4-etagers opgang:
- det første skridt på vejen til et godt malerarbejde!
AL
ere også for at bevæge sig ned fra øverste sal for at lukke gæster ind i opgangen.
A u t .
E l - i n s t a l l a t ø r
• Dørtelefonanlæg • Almene El-installationer PROFESSION EL -INSTALLATION • Opsætning af HPFI-relæ • Nybyg
ApS
10
• Data-installationer
A u t .
E l - i n s t a l l a t ø r
• Service
Telefon: 39 18 61 60 · E-mail: info@prof-inst.dk · Web: www.prof-inst.dk
11
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
Energioptimering af jeres ejerboligforening Kan din ejerboligforening sænke varme- og elregningen? Det er der en stor chance for, og her er lavenergivinduer og solceller vejen at gå. To støre investeringer, men også to investeringer, der kan skabe yderligere luft i foreningens økonomi. Mange ejerboligforeninger er bygget i begyndelsen af 1900-tallet, hvor man ikke havde så stort et fokus på at energibespare, som tilfældet er i dag. Det betyder, at en række foreninger med fordel kan kaste sig over energirenoveringer af foreningens ejendom.
Markant besparelse Og her er vinduer en af de mest effektive løsninger til at sænke varmeregningen. Med nye lavenergivinduer med to lag er det muligt at opnå en varmebesparelse på omkring 40 procent sammenlignet med varmeudslippet med ældre vinduer. Derfor er det klogt at skifte de gamle vinduer ud med nye lavenergiruder. Energiglasset gør, at det holder bedre på varmen. Lavenergiruderne holder på varmen inde i ejendommen til forskel fra traditionelle termoruder, der lader en del af stuevarmen slippe ud i det fri. Lavenergiruder koster mere end
gammeldags termoruder – men som tommelfingerregel har de tjent sig selv ind på tre år.
Solceller på taget Udover vinduerne er der penge at hente, hvis man som forening installerer solceller på taget. Flere og flere foreninger har kastet sig over dette projekt, blandt andet fordi der er en stor besparelse at hente. Selv om solceller er en betydelig investering for mange boligforeninger, er udgiften tjent ind inden for få år, typisk ti år. Herefter er det rent overskud, og det kan medvirke til, at fællesudgifter og andre udgifter til foreningen kan falde, fordi
elregningen vil blive sænket markant. Derudover forventes det, at elpriserne vil fortsætte med at stige, hvilket gør et solcelleanlæg til en endnu mere attraktiv investering. Samtidig kan boliger i en forening med solceller være mere attraktive at skulle sælge, fordi elregningen er lav. Elafgiftsloven tillader, at hver enhed i foreningen må installere et solcelleanlæg på 6 kWp. For en boligforening med ti lejligheder betyder det, at der må installeres et solcelleanlæg på 60 kWp.
12
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
Det er årets første reelle sommermåned, og beboerne i landets ejerboligforeninger benytter enhver lejlighed til at pakke en kurv med tæpper og saftevand for at ligge sig ned i gården og nyde solen. Og her er det attraktivt at have en lækker gård med fliser, græsplæne, bede og planter. Inden man går i gang skal man via bestyrelsen beslutte, hvad man ønsker, og hvad foreningens budget rækker til. I den forbindelse er det klogt at tage kontakt til et totalentreprise-firma, der kan lægge en plan for, hvordan foreningen kommer videre med projektet, og får de rigtige leverandører til at udføre opgaven. Et sådan firma har kontakt til en række håndværkerfirmaer, og de skaffer de nødvendige leverandører.
Mange muligheder
Det er sommer, og gårdhaven kalder
Når dette er på plads, er din forening klar til at komme i gang med opgaven, og her er der mange muligheder med hensyn til at anlægge en ny gårdhave.
Gårdhaven er et tilløbsstykke blandt foreningens beboere, når solen titter frem, og sommeren står for døren. Derfor bliver det mere og mere at-
Man kan for eksempel vælge at lægge fliser som stier fra gaden og ind i gården til cykelskure og skraldespande. Imellem fliserne kan man så lægge græs med bede
traktivt at investere i et lækkert og grønt gårdmiljø. Især for ejerboligforeninger i byerne er det efterspurgt med et grønt gårdmiljø.
og planter, der giver et godt miljø i gården. I den forbindelse er det også muligt at lave en træterrasse, man enten lægger henover fliserne eller som en del af græsplænen.
Et miljøvenligt hegn Udover en ny græsplæne, brolægning, bede, planter og et grønt gårdmiljø, kan man også få sat et hegn op, og her vælger flere og flere et pilehegn, der er et mangfoldigt naturmateriale, som har utrolig mange anvendelsesmuligheder. Derudover er det en meget miljøvenlig løsning. Pilehegnet er en nem løsning til at afskærme et bestemt område, og hegnet skifter farve gennem de forskellige årstider, så det hele tiden matcher årstiden. Dermed falder hegnet automatisk ind i naturens farver og nuancer.
13
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
ved at skifte de gamle termoruder ud med nye energiruder, kan din forening opnå en pæn besparelse på varmeregningen. Det samme gælder dørene i ejendommen, herunder hoveddøren, der gerne skal være tæt, så kulden ikke siver op gennem opgangen og ind i lejligheden.
Maling til facaden
Få en ny facade til jeres forening Facaden på en ejendom er foreningens billede udadtil. Det er her, man får et indtryk af foreningen. Derfor er det vigtigt med en velpoleret facade, der ikke kun ser godt ud, men også er med til at vedligeholde ejendommen og spare på varmen. For alle ejerboligforeninger er det vigtigt, at man har fokus på ejendommens vedligeholdelse. Har man ikke styr på det, kan det medføre store økonomiske omkostninger og en bygning, der står og
forfalder. Derfor bør man som forening lægge en vedligeholdelsesplan, vedtaget af bestyrelsen, der løber en årrække frem. Man går simpelthen foreningen igennem, lægger en plan for, hvornår de forskellige ting skal udskiftes og renoveres. Og her spiller facaden en central rolle, da den blandt andet omhandler udskiftning af vinduer og døre samt en facaderenovering.
Skaber tryghed En vedligeholdelsesplan skal udfor-
VI TILBYDER: * Vinduer * Døre * Opgangsdøre både BD30 og DB35 * Lyd reducerende vinduer og døre
Skal jeres boligforening have nye vinduer og døre? Vi køber jeres gamle vinduer og døre Tlf: Mobil: Email: Web:
47 16 14 18 25 32 93 15 kontakt@lysgaard-vinduer.dk www.lysgaard-vinduer.dk
mes, så den indeholder alle planlagte arbejdsopgaver i en fastlagt årrække frem i tiden. Undervejs, typisk hvert tredje år, skal planen opdateres, så nye opgaver kan tilføjes og så der eventuelt kan flyttes rundt på planlagte opgaver. Det kan for eksempel være på grund af hårdt vejr. Når facaden skal renoveres, er vinduer og døre en vigtig del. Her er det klogt at vælge lavenergivinduer, der kan holde på varmen. Sådanne vinduer giver en markant bedre isolering og et lavere varmetab, og
En anden vigtig ting på facaden er en facaderenovering. En facaderenovering er vigtig, da den blandt andet fjerner afskalninger, revner i muren og soklerne. Derudover skal den pudses og males, hvilket også er med til at afværge evt. svamp at komme ind i bygningen. Dels fordi, at malingen er regntæt og diffusionsåben. Dels fordi man undgår, at regnvand kan trænge ind i bygningen. En malet facade er nem at vedligeholde, og der er flere valgmuligheder inden for farvevalget. I forbindelse med en facaderenovering kan det også være relevant at få isoleret facaden, hvilket er med til at sænke varmeregningen, og dermed kan din forening spare penge. Og netop varmeregningen kan sænkes markant med nye vinduer, døre og en gennemgribende facaderenovering.
Vi vil jo allesammen gerne undgå de større huller... Alt skal vedligeholdes - også asfalt. Det er vigtigt at få repareret asfaltbelægningen hurtigst muligt, når der er konstateret revner. Det kan sagtens koste 2-3 gange mere, hvis det udvikler sig sådan, at der opstår store slaghuller. I værste fald kan der blive tale om en renovering af hele vejen. Vi står selvfølgelig gerne til rådighed, uanset hvad I vælger. Fortove, cykelstier, p-pladser, indkørsler, legepladser, vejbump, gågader, villa-, landeog motorveje etc. - vi klarer det hele... - vi er specialister, når det gælder asfalt.
kvalitet hele vejen
www.pankas.dk
15
KØBENHAVN
|
JUNI 2012
|
5. ÅRGANG
|
NR. 1
|
NYHEDER
|
Læs flere nyheder på Ejerportal.dk
Renovering af faldstammer Få renoveret faldstammerne uden større tiltag, der koster en formue. En strømpeforing er en billig og holdbar løsning. I mange ældre beboelsesejendomme er afløbssystemer og faldstammerne ofte i dårlig stand, og mange af disse ejendomme skal totalrenoveres inden for en overskuelig årrække. For få år siden ville renovering af en ejendoms faldstammer næsten automatisk betyde omfattende nedbrydning af vægge, installationer samt gulve i køkkener og badeværelser.
Penge at spare Men en strømpeforing af faldstammer er i forhold til den traditionelle udskiftning en hurtigere helhedsløsning, når faldstammerne skal renoveres, og derfor er det også
totalt set en økonomisk, fordelagtig løsning. Med i den samlede økonomiske vurdering skal man huske at forholde sig til de såkaldte følgeomkostninger, altså omkostninger som ved den traditionelle udskiftning skal tillægges et projekt i form af reetableringsudgifter til murer, tømrer, maler og i visse tilfælde genhusning.
Alle typer faldstammer Den ny strømpeforingsteknik gør det i dag muligt at forny og tætne eksempelvis en ejendoms faldstammer på selv meget svært, fremkommelige steder. Faldstammerne er ikke altid synlige og er ofte meget svære at få adgang til. Alligevel viser det sig, at renovering af faldstammer i langt de fleste tilfælde kan foretages uden nedbrydning af
vægge eller omlægning af eksisterende installationer. Arbejdet med at renovere faldstammer indledes altid med at rense faldstammerne til fuldt tværsnit.
Rensningen sker med specialudstyr under løbende tv-overvågning, som blandt andet registrerer og dokumenterer faldstammernes tilstand.
Linoleum eller planker i opgangen? det er mest praktisk og nemt kan vaskes. Derfor vælger mange foreninger denne form for belægning i opgangen.
Et naturprodukt Endvidere er linoleum et naturprodukt i stil med træ. Det giver derfor en behagelig overflade at træde på. Samtidig er et linoleumsgulv også et miljøvenligt produkt. Skal belægningen i opgangen være af linoleum eller træ? Begge materialer er attraktive, men der er grunde til, hvorfor man skal vælge det ene og det andet materiale.
De fleste trappeopgange er belagt med originalt trægulv eller planker, der er lagt, da ejendommen blev bygget. Men mange foreninger har med tiden valgt at lægge linoleumsgulv over plankerne, eftersom
Men selv om linoleumsgulvet er mere praktisk end et trægulv, vil de fleste nok mene, at et trægulv er flottere og måske mere eksklusivt i sit udseende. Vælger man trægulv,
kan man enten vælge at få slebet de gamle planker ned, så de fremstår som nye, eller man kan vælge at lægge et helt nyt trægulv. Gør man det, er det klogt at behandle det med for eksempel olie eller lak, da det nemt kan vaskes, når der kommer snavs på. Prisen for linoleumsgulv er omkring 200-250 kroner pr. kvadratmeter. Prisen for trægulv kan svinge noget mere, afhængig af hvilket materiale og træsort, man vælger. Et massivt plankegulv i egetræ koster omkring 400 kroner pr. kvadratmeter.
AUT. KLOAKMESTER
Kontakt Peter Meyer A/S Tlf: 56 56 20 38 Fax: 56 56 21 38 E-mail: peter@meyer-as.dk Web: www.meyer-as.dk
Trænger kloakken til renovering? • • • • •
TV-Inspektion Strømpeforing Kloakrenovering Rørspuling Renovering af faldstammer
Et godt samarbejde starter lige her ...
NEMT
Slip for at udlevere fysiske nøgler i andelsboligforeningens aflåste etageejendomme. BEKEY er et gennemtestet elektronisk nøglesystem, som virker via mobiltelefoner.
SIKKERT
Få overblik over hvilke bude, servicefolk og håndværkere, der har adgang – og hvornår. BEKEY skaber tryghed i ejendommen, fordi det ikke kan kopieres eller mistes.
GRATIS
Bestil nu og få BEKEY installeret uden omkostninger for andelsboligforeningen. Det kræver ingen ændringer i jeres dørtelefonanlæg og efterlader ingen synlige tegn.
RING 4343 9990 OG BESTIL BEKEY I DAG www.bekey.dk info@bekey.dk BEKEY A/S ejes 100 % af det børsnoterede selskab North Media A/S og er stiftet i 2008 for at udvikle, installere og drive et sikkert nøglesystem til gavn for borgere, virksomheder og ejendomme over hele landet.