__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

Marts 2017

TEMA: Fællesfaciliteter

Gammelt skur har skabt aktivitetskultur Også i denne udgave: Lysten driver værket

Kompostering styrker fællesskabet Andelsboligforeninger på Facebook: Et online naboskab på godt og ondt


Læs mere på Alevator.dk


En elevator tilpasset din ejendom Gør din bolig mere værd

Bliv boende så længe du vil

Kom lettere op og ned


Indhold Tema: Fællesfaciliteter

4

Andelsportal.dk

7

Tema: Fællesfaciliteter

8

Lysten driver værket

12

Gammelt skur har skabt aktivitetskultur

16

Tips til din altanindretning

18

Kompostering styrker fællesskabet

24

Nyheder fra andelsboligmarkedet

26

Andelsboligforeninger på Facebook: Et online naboskab på godt og ondt

30

Hvilke regler gælder for generalforsamlingsreferatet?

32

Brevkassen

34

Politikere klar til indsats mod svingende andelsboligpriser

37

Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs


Liv i fællesskabet både ude og inde

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:

Som andelshaver i en andelsboligforening har man ikke bare brugsretten til en andelsbolig - man har også en andel i foreningens samlede aktiver, som fællesarealer, legeplads, beboerhus eller grønne områder. Fællesarealer i en andelsboligforening afspejler ofte kulturen i en andelsboligforening. Deres indretning er derfor også med til at sætte agendaen for relationerne andelshaverne i mellem. I dette nummer af Andelsbolig Nyt ser vi derfor nærmere på fællesfaciliteter og fællesarealer. I temaet kan du derfor både komme med på besøg hos en andelsboligforening i Jylland, der har en fælles køkkenhave, og en forening i København, der har et fælles bådelav, ligesom du kan blive klogere på, hvordan andelsboligforeninger kan have fælles kompostordninger. Fællesarealer behøver ikke at være fysiske mødesteder. Onlineplatforme, som Facebook fungerer også som fælles arena og mødested i mange andelsboligforeninger. På side 26 undersøger vi, hvad der sker med naboskabet, når det bliver online, og andelsboligforeningen går på Facebook.

AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Benjamin Luka Kabongo,

Nynne Pihl Groth og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

I løbet af de senere år har historierne om nødlidende og dybt forgældede foreninger verseret. De kriseramte andelsboligforeninger kæmper med banker og realkreditinstitutter, fordi de ikke længere kan betale udgifterne på deres lån. Vi har spurgt Boligøkonomisk Videncenter, hvor stort problemet er, og hvad det skyldes. Det kan du kan læse om i artiklen Man stifter ikke en andelsboligforening for, at den skal gå konkurs. I dette nummer af Andelsbolig Nyt kan du desuden også finde et uddrag af spørgsmål og svar fra vores brevkasse, læse nyheder fra andelsboligmarkedet og finde viden om generalforsamlingsreferater. På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem er du meget velkommen til at sende til os på info@andelsportal.dk. God læselyst,

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af dette blad? Eller har andelsforeningen skiftet formand? Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5


Brug for hjælp til bygningsskader og tilstand? Tjek altanens tilstand!

Sørg for at tjekke gamle altaner og altangange med jævne mellemrum. Det er vigtigt for at vurdere, om de er sikre at benytte. På Teknologisk Institut kan vi bl.a. hjælpe med: - Gennemførelse af tilstandsundersøgelse - Afdække akut behov for midlertidig understøtning - Vurdere bæreevne og restlevetid - Vurdere tilstanden af facaden omkring altanens fastgørelsespunkter - Foretage prøvebelastning for at eftervise konstruktionens bæreevne Vil du vide mere? Kontakt: Christian Bøgh Jøns Nielsen på 7220 1447 eller cbjn@teknologisk.dk

Radon, mug, skimmel, fugt, lugtgener?

Et godt indeklima er vigtigt for vores velbefindende og vores sundhed. Har du problemer med indeklimaet er det derfor en god ide at få fastlagt årsagen. På Teknologisk Institut kan vi bl.a. hjælpe med: - Målinger og bygningsundersøgelser - Screening eller kortlægning - Omfangsbestemmelse - Afdækning og vurdering af årsag - Anbefaling af løsninger til afhjælpning Vil du vide mere? Kontakt: Britt Haker Høegh på 7220 2308 eller brh@teknologisk.dk

www.teknologisk.dk


Tema: Fællesfaciliteter

Tema:

Fællesfaciliteter

F

ællesområder i en andelsboligforening er mere end skraldeskure og bagtrapper. Det er også andelshavernes fælles hjem, og det er også de områder, som sætter dagsordenen for hvordan, man er sammen i andelsboligforeningen. Fællesarealerne er ofte et spejl af kulturen i den enkelte andelsboligforening – og indretningen kan derfor også være med til at skabe og forme en kultur. Med dette tema ser vi nærmere på, hvordan andelsboligforeninger benytter og indretter deres fællesarealer. Fællesarealer spiller en central rolle for samværet, fordi de fungerer som et uforpligtende samlested for beboerne i andelsboligforeningen. Sådan er det eksempelsvis i AB Halvtolv, der har utallige lav, sociale arrangementer og fælles initiativer, som alle har deres udspring fra aftener i foreningens store skur.

Fællesområder fungerer godt, hvis de både er på fællesskabets præmisser og samtidig dækker privatlivets behov. I en andelsboligforening i Skanderborg går de op i, at den fælles køkkenhave kun skal passes, når beboerne selv har lyst og interesse til at aflægge den et besøg. De ved også, at det er en god idé at igangsætte de projekter, som beboerne brænder og tager ejerskab for. I nogle andelsboligforeninger er tiden og lysten til større projekter begrænset. Men selv mindre projekter på fællesarealerne kan skabe sammenhold. Flere andelsboligforeninger får en fælles kompost til genanvendelse af det grønne affald – det styrker miljøbevidstheden hos beboerne, men også deres sammenhold.Vi har derfor også set nærmere på, hvordan man får en kompostordning i andelsboligforeningen.

Andelsportal.dk

7


Tema: Fællesfaciliteter

Lysten driver værket - også når der skal luges ukrudt I Andelsboligforeningen Vidjekær er de fælles om det meste. De spiser sammen, vasker hinandens tøj og dyrker grøntsager i fælleskab. Det afspejler sig også i hvordan, de har indrettet deres fælles arealer.

Andelsboligforeningen Vidjekær ›› Andelsboligforeningen Vidjekær er opført i 1987 ›› Beliggende i Stilling by i Skanderborg Kommune ›› Der er 20 andelsboliger af varierende størrelse ›› Beboerne spiser sammen fem dage om ugen

„M

an skal ikke føle sig forpligtet til at gå og luge ukrudt i køkkenhaven. Man skal gøre det af lyst,“ fortæller Per. Han har været med til at passe afgrøderne i andelsboligforeningen Vidjekærs køkkenhave i snart 30 år. Køkkenhaven passer han sammen med de fem andre medlemmer i foreningens udegruppe. Udegruppen passer ikke kun køkkenhaven – de varetager hele spektret af udendørsarealer og står for både snerydning, græslåning, staudebedet og bærbuskene på andelsboligforeningens fællesarealer. Men det gør ikke Per og de andre medlemmer i udegruppen noget. De er med i udegruppen af egen fri vilje og interesse. Fællesgrupper drevet af interesse Udegruppen er blot én af utalige grupper i Vidjekær. Her er beboerne fælles om mere end de fleste; de spiser sammen alle ugens hverdage, hjælper hinanden med tøjvasken og skiftes til at gøre rent. Men det stopper ikke her. I Vidjekær har de også en fælles indkøbsordning, så beboere kan forsyne sig med dagligvarer i foreningens fælleshus. „Når man bor her, behøver man næsten ikke at gå i butikkerne selv,“ fortæller Anne Mette og viser lageret med de mange dagligvarer frem. Hun flyttede til Vidjekær for to år siden sammen med hendes mand og deres tre teenagebørn. Familien valgte at flytte til Vidjekær, fordi de godt ville prøve at bo et sted, hvor man var fælles med andre.

»  Man opdager hurtigt, hvis der er nogle, der går i haven og arbejder. Så får man lyst til at gå derop og give et nap med.« Anne Mette, beboer og bestyrelsesmedlem

8

Andelsportal.dk


„Vi ville ikke bare flytte til et eller andet villakvarter, så vi søgte efter bofællesskaber. Og dét, de havde i Vidjekær, var bare så tiltalende, fordi det virkede velfungerende,“ fortæller Anne Mette. Vidjekær får tit ros for at være et velorganiseret fællesskab. Foreningens mange grupper er nemlig sat i verden for at gøre hverdagen let for beboerne. Nogle grupper tager sig af madplanen, en anden tager sig af rengøring, og der er sågar også grupper for både affald, vedligeholdelse og digitalisering af foreningens kommunikation. Beboerne trives under det organiserede fællesskab, hvor de kan bidrage netop der, hvor lysten er størst:

„Hvidbogen er alle mulige skrevne og uskrevne regler. Det er forventninger om, hvad der skal ske. Og hvad man har af fælles pligter. Det er godt at have det på skrift, så man kan undgå at gå fejl af hinanden,“ forklarer Per. Hvidbogen viser de til udefrakommende, der ønsker at købe én af de 20 boliger, de har i Vidjekær, så de er sikre på, at købere ved, hvad det vil sige at bo i bofællesskabet Vidjekær. Fortsættes »

„Det er rart, at jeg ikke behøver at koncentrere mig om alle grupperne. Jeg ved, at der er nogle, der tager hånd om de andre opgaver. Så kan jeg være med i de grupper, hvor jeg har størst ønske om at bruge mine kræfter,“ siger Anne Mette. Selvom de i Vidjekær går op i, at værket skal være drevet af lyst, så kender de fordelen ved at have regler og opgaver nedfældet på skrift. Derfor har de en såkaldt hvidbog for andelsboligforeningen. I hvidbogen er det defineret hvilke arbejdsgrupper, der er i Vidjekær, hvad deres arbejdsområder er, og hvilke forventninger, der er beboerne imellem:

Andelsportal.dk

9


Tema: Fællesfaciliteter

Det skal være lystbetonet at gå i køkkenhaven Selvom Vidjekær har en Hvidbog med regler i foreningen, så er der ikke nogen tvang. Balancen mellem lyst og pligter lader til at fungere. Når udegruppen skal passe afgrøderne i køkkenhaverne, er det uden at have nogen struktur og bestemte aftaler. „Det er min erfaring, at det er en god idé at undgå de faste aftaler.Vi bliver skuffede i en gruppe, hvis der er nogen, der ikke holder det, der er aftalt. Så er det meget bedre med en stor grad af frivillighed, for så bliver man lettere positivt overrasket,“ forklarer Per. Derfor gør det heller ikke noget, at medlemmerne i udegruppen har forskellige meninger om, hvornår der er behov for at luge ukrudt. „Man bliver inspireret af de andre og opdager hurtigt, hvis der er nogle, der går i haven og arbejder. Så får man lyst til at gå derop og give et nap med,“ siger Anne Mette. Også valget af afgrøder er præget af lyst. De grøntsager og bær, de dyrker i køkkenhaven, har ofte stået på ønskelisten hos de resterende beboere. Andelshaverne i Vidjekær kan nemlig selv forsyne sig i køkkenhaven med alt fra porrer, kål, salat, bønner og et stort udvalg af bær. I år har der været et ønske om at udvide bærsortimentet med jordbær, og det ønske vil udegruppen naturligvis opfylde.

10

Andelsportal.dk

Kun en lille del af afgrøderne går til fællesspisningen i Vidjekær. Det meste bliver høstet og spist af beboerne, når de lyster. Særligt i sommerperioden, hvor fællesspisningen er på sommerferiehold og køkkenhaven samtidig står i fuldt flor, er det oplagt, at Vidjekærs 62 beboere kan forsyne sig fra den økologiske køkkenhave. Indretning efter behov og ønsker I Vidjekær er de sammen om meget mere end en køkkenhave. Det afspejler sig også i indretningen af boligforeningen. Fællesarealerne tæller blandt andet et beboerhus på 360 kvadratmeter, en legeplads, hønsegård, en fælles sø, fodboldbane og så har de for nyligt fået bygget en specialdesignet multibane med ramper bænke og cykelskure. De mange fællesfaciliteter spiller en særlig rolle i de sociale relationer beboerne imellem. På legepladsen falder forældrene tit i uformelle samtaler, når børnene leger. Den interaktion værner de om i Vidjekær. Indretningen skal imødekomme udviklingen og beboersammensætningen: „Vi har rent faktisk set en udvikling fra, at børnene førhen opholdt sig uden for synsvidde til i dag, hvor vi har mange små børn, der leger meget tæt på deres hjem og under større opsyn. Derfor har vi rykket legepladsen tættere på,“ forklarer Per. Et andet behov, som Vidjekær også dækker ved deres indretning, er behovet for privatliv. Der skal nemlig både være plads til samvær med de andre beboere og til, at

man sætter sig udenfor for at trække sig lidt tilbage og er sig selv. De forskellige huse har derfor deres egne haver, hvor beboerne selv kan styre om, der skal være lukket til med hække eller hegn, eller om der skal være åbent ind til de andre andelshavere. I Vidjekær går de op i at søsætte projekter, som beboerne brænder for på fællesarealerne. Det giver nemlig også en ejerskabsfølelse, som får andelshaverne til at værne om projekterne – også selvom det ikke altid går som planlagt. Som det var tilfældet med foreningens udendørs pizzaovn: „Det er en lidt sjov historie,“ siger Anne Mette. Per forsætter: „Der var én, der ville bygge en pizzaovn og mente, at det nok ville koste omkring 500 kroner i materialer, men nu har den kostet 10.000 kroner. Pizzaerne er virkelig gode, men vi tør ikke regne prisen ud pr. pizza endnu,“ siger han og griner.


Tema: Fællesfaciliteter

Bådelav, hønsebingo og torsdagsgrill:

Gammelt skur har skabt aktivitetskultur I AB Halvtolv kan de prale af alt fra et bådelav til et hønselav, torsdagsgrill og sågar et saunalav for vinterbaderne. Rent faktisk har de så mange aktiviteter, klubber og lav, at en stor del af andelsboligforeningens beboere mødes flere gange om ugen i de forskellige klubber. Kom med på besøg i en andelsboligforening, hvor de fysiske rammer har skabt grobund for en hel unik kultur for initiativer og sammenhold.

„Det er en IPA – og normalt er der ikke så mange kvinder, der kan lide den, fordi den godt kan være lidt bitter,“ konstaterer Preben, der har brygget øllen sammen med Halvtolvs øllav. Halvtolvs ildsjæle Der er ingen tvivl om, at Preben er én af Halvtolvs mange ildsjæle. Foran sig på bordet har han en stor, grå mappe fyldt med opslag for aktiviteter i Halvtolv, som han stolt fremviser: „Her er det hønsefesten, og det her er for pølselavet.Vi har også fællessang, fest i skuret og så har vi en klub for de forældreløse pensionister.“ Preben lister et hav af aktiviteter op, imens han bladrer igennem de mange opslag, der er sat i plastiklommer.

S

olen skinner på en ellers kold vinterdag, da vi krydser den nyligt indviede inderhavnsbro, som forbinder det indre København med Holmen.Vi passerer det populære madmarked Street Food og befinder os i et område, der engang var et militærområde. Det vidner de gamle, store skure, som opbevarede kongeskibets chalupper (marinens mindre både) blandt andet om. Her, langs med de kanaler, som mange kender fra en guidet tur med kanalrundfarten, ligger Andelsboligforeningen Halvtolv. Foreningens treetagers bygninger er placeret smukt helt ned til vandet. Vi bliver mødt af fem smilende andelshavere i en af andelsboligforeningens i alt 156 andelsboliger. De er alle medlemmer af foreningens hønselav og disker op med små håndmadder og smagsprøver på en øl, der er brygget af foreningens eget øllav.

12

Andelsportal.dk

I den grå mappe er der også eksemplarer af Gadespejlet, som er et beboerblad for Halvtolv, der udkommer jævnligt. „Hvis du kan nævne et lav, som vi ikke har herude, så bliver jeg imponeret,“ siger Kirsten og nikker hen mod mappen. I dag er det som repræsentanter for hønselavet, at de fem beboere er samlet. Dorthe er formand for hønselavet, som også er opstået på hendes initiativ. Da hun for fire år siden flyttede fra Brabrand til andelsboligforeningen fik hun lyst til at undersøge, om det var muligt, at de fik høns i Halvtolv, ligesom de havde haft det, hvor hun boede før. „Jeg satte simpelthen en annonce i Gadespejlet for at høre, om der var andre, der ville være med.


Og det var der. „ Ti andelshavere meldte sig hurtigt på banen som hønsepassere. Før de kunne komme i gang, skulle kommunen dog ansøges, for det var deres jord, som hønsehuset skulle placeres på. Efter en lidt omstændig ansøgningsproces, som også resulterede i en udgift på 5.000 kroner for en byggetilladelse til det lille hønsehus, var godkendelsen på plads. Hønsene kom til i april 2015, og i dag er de blevet lidt af et tilløbsstykke for både foreningens beboere og områdets daginstitutioner, der gerne slår et smut forbi, når de er på tur. På besøg i Rævens Lyst På en tur rundt på Halvtolvs arealer får vi lov at se hønsehuset, og vi overværer, hvordan hønsene ivrigt kaster sig over de medbragte madrester. På hønsehuset, der kækt er døbt ‘Rævens lyst’, er der ophængt billeder og navne på alle hønsene. „Naij se, der er lagt et grønt æg.“ Lene viser et æg med en grøn skal frem, da vi træder ind til hønsene. Det er den høne, der går under navnet Fru Møe, som producerer de grønne æg. Og særpræget ved hendes æg har gjort dem særligt eftertragtede blandt andelsboligforeningens børn.

I hønselavet er der også tid til andet end at passe fjerkræ; gruppen arranger blandt andet en hønsefest, hvor den helt særlige disciplin hønsebingo bliver afviklet. Til hønsebingo placeres hønsene i et område med numre på jorden, og de deltagende spiller ganske enkelt på, hvilket et af numrene, der først får en høneklat. Et skur med adelige aner Hønsebingo er blot et af mange kreative initiativer, der får opbakning i AB Halvtolv. På en tour de force ud i AB Halvtolvs imponerende faciliteter bliver vi ført ind i ‘skuret’. Navnet ‘skuret’ er ikke helt retvisende for bygningens størrelse. Skuret, der er fra 1860’erne, er nemlig på størrelse med en hal og et levn fra dengang, området var ejet af hæren. Det vidner om en svunden tid, hvor de mindre både, chalupperne, som hørte til Kongeskibet, stod til opbevaring, når de ikke var med til søs. AB Halvtolv har i alt to af disse skure, som begge ligger helt ud til vandet.

Fortsættes »

lav

substantiv, intetkøn uofficiel, men meget almindelig stavemåde: laug

Hønselavet har ti medlemmer, der skiftes til at passe hønsene på ugebasis. To gange om dagen bliver hønsene fodret, og de nylagte æg går til ugens hønsepassere.

BØJNING -et, -, -ene Betydning: sammenslutning af personer med en bestemt fælles (faglig) interesse eller status

„Den uge, hvor jeg stod for hønsene, blev der lagt 35-40 æg. Det er flot for vinterlægningen,“ konstaterer Lene. Kan man ikke nå at spise alle æggene selv, så er en æggebakke med friske æg også en kærkommen værtsgave, når man er på besøg hos andre.

SYNONYM forening Kilde: Den Danske Ordbog

Andelsportal.dk

13


Tema: Fællesfaciliteter

„Vi har torsdagsgrill hernede hver torsdag. Så kommer man bare ned og smider noget på grillen, hvis man har lyst til det. Her er også mange, der sætter sig og drikker morgenkaffe ud til vandet,“ fortæller Preben, mens han viser det imponerende skur frem. Men det stopper ikke her. Skuret ligger helt ned til vandet. Og når de store døre bliver slået op, svømmer de lokale svaner forbi for at se, om der falder lidt mad af. Om sommeren kommer der også en båd med jazzband og lægger til. Musikerne giver et par jazznumre for de af Halvtolvs beboere, der er samlet til torsdagsgrill og får til gengæld seks øl langet over rælingen på deres båd. Traditioner har de masser af i Halvtolv.

Hemmeligheden er et fælles sted Ud over at have en adelig historie spiller skurene også en helt central rolle i kulturen og samværet, der eksisterer i AB Halvtolv i dag. Mange af de sociale aktiviteter og idéerne til de forskellige lav har nemlig deres udspring i aftener med grill og sludren i skuret. „De fysiske rammer herude medvirker til, at vi laver alle de her ting sammen. Et bådelav er oplagt, når man har vandet og skurene. Omgivelserne inspirerer til, at vi kan noget fælles,“ forklarer Dorthe. Bjarne supplerer hende og uddyber, hvordan deres samvær er organiseret i Halvtolv: „Den måde, vi kommer sammen på herude, er ofte organiseret i vores lav eller klubber – så mødes man lige med hønselavet eller med litteraturklubben. Hemmeligheden er, at vi har et fælles sted, hvor vi kan gå hen og være sammen – og omvendt kan vi gå hjem til os selv, når det passer.“

Allerede inden, der var flyttet beboere ind i AB Halvtolv, var det besluttet af de kommende andelshavere, at det ene skur skulle benyttes til opbevaring af både. Foreningens første lav, bådelavet, blev således allerede etableret på den stiftende generalforsamling for andelsboligforeningen. På en rundvisning i skuret ser vi kajakker, kanoer og fællesbåde, der er til fri afbenyttelse for alle andelshavere. Her er også en sauna, som foreningens vinterbadere benytter, når de om morgenen er ude at dyppe sig i det kolde vand, der løber rundt om foreningen. I det skur, som bliver benyttet til samvær og sociale arrangementer, får vi for alvor et indblik i, hvor mange fællesaktiviteter foreningen faciliterer. Her er både en stor grill, borde og stole til mere end 100 mennesker samt et lærred, som benyttes til filmvisning.

14

Andelsportal.dk


Men de mange fælles aktiviteter er også et resultat af, at et flertal af andelsboligforeningens beboere har tid i hverdagen. To tredjedele af andelshaverne er pensionister, der nyder godt af, at deres kalendere ikke længere er fyldt op med fuldtidsarbejde. Til gengæld kan flere af beboerne nikke genkendende til, at det kan være svært at finde tid til sammenkomster og sociale bekendtskaber udenfor bebyggelsen.

„Vi ved godt, at det ikke er alle, der kan få det, vi har herude, stablet på benene. Derfor handler det om at starte i det små,“ fortæller Preben. Han har snakket med andre boligforeninger, hvor han har rådet dem til at afvikle mindre arrangementer, som eksempelvis grillaften i gården. Går det godt med de mindre arrangementer kan ambitionsniveauet skrues op efterfølgende, og større tiltag, som en hønsegård, kan iværksættes.

Til spørgsmålet om, hvordan andre andelsboligforeninger kan få lignende sammenkomster i deres andelsboligforening, er meldingen klar:

Men det handler også om at være ude i god tid. En eksisterende kultur kan være svær at ændre, forklarer Bjarne:

„Er det en gammel forening uden noget fælles, så er det svært at få noget på benene. Det er ikke nok bare at gå ned i gården. Inden vi alle sammen flyttede ind i Halvtolv, der glædede vi os jo allerede til de ting vi skulle herude.“ Bjarne råder derfor særligt de nystartede andelsboligforeninger til at være hurtigt ude af starthullerne, hvis de vil skabe en kultur, hvor man laver fælles ting sammen.

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE?

SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

- I VORES VERDEN FUNGERER ALLE AFLØB - KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING I DAG Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk www.proline-group.com


Tips til din altanindretning Der er mange muligheder, når det kommer til din altan, også selvom den ikke er særlig stor. Ønsker du en blomstrende oase, en frodig køkkenhave, eller drømmer du om at nyde solen uden at bevæge dig ned i gården? Så kan det sagtens lade sig gøre. Når altanen skal indrettes, bør du starte med at skabe dig et overblik. Det kan du gøre ved at skitsere en plantegning over din altan og overveje, hvad du gerne vil bruge den til, før du kaster dig ud i indretningen. Altantilbehør kan købes på altan-liv.dk

Køkkenhave i byen

Farverig altan

Multialtan

Hvis du bor i byen og ønsker din egen køkkenhave, er altanen oplagt. Du kan stort set så alle former for afgrøder, når blot grøntsager og planter får den rigtige mængde jord og sol. Som udgangspunkt skal plantebeholderne blot være store nok til, at planterne trives med vand og gødning. Jo mindre krukker desto hurtigere udtørring.

Ifølge haveekspert Jesper Carl Corfitzen er gode altanplanter, planter der kan klare vinteren, bl.a. buksbom, taks, efeu og kamelia. Ønsker du farverige blomster er hortensia, der ofte er blå, rød eller hvid, et godt bud. En morgenfrue er både er farverig og spiselig, da den også kan anvendes i en salat eller dessert. Yderligere kan du overveje, hvorvidt du vil matche blomsterne med en dug, puder eller andre altannips for at fuldende indretningen. Hvadenten du vælger blomster ud fra farver eller størrelse, bør du undersøge, om de kan være giftige for dine kæledyr, hvis du har dyr, der bruger din altan. Mange løgplanter såsom tulipaner og påskeliljer er f.eks. giftige.

Der er mange muligheder, når det kommer til din altan. Hvis du gerne vil bruge din altan som en forlængelse af boligen, kan du indrette den som udestue med en hyggesofa, et bord og lampe. Det giver dog mest mening, hvis du kan lukke for, så møblerne ikke skades af vind og vejr, eller skal bæres ind så snart det regner.

Krydderurter er de nemme planter til din altan. Men grøntsager såsom kartofler, tomater og radisser er også gode at dyrke. Det er både nemmere og mere lækkert at gå ud på altanen og plukke sine egne grøntsager til madlavningen.

Hvis du ikke har meget plads eller blot ønsker at bruge altanen til forskellige lejligheder, er en investering i pladsbesparende løsninger såsom et klapbord og klapstole en god løsning. På den måde kan du spise din frokost ude på altanen og efterfølgende gøre plads til vasketøj, en barnevogn eller hvad du ellers måtte få brug for.

Må du grille på altanen?

16

Andelsportal.dk

Det varierer fra forening til forening, hvorvidt du må grille på altanen eller ej. Nogle foreninger har vedtægter eller husorden, som bestemmer, at det ikke er tilladt at grille på altanen, hvorimod andre foreninger ikke har regler omkring det. Man skal dog være opmærksom på, at foreninger godt kan have vedtægter om, at anvendelse af altanerne ikke må overskride naboernes tålegrænse. Det er derfor en god idé at tage hensyn, hvis der tændes op i grillen. Brug eksempelvis en kuglegrill med låg, da de ikke ryger lige så meget som andre grilltyper.


Ring i dag:

76 78 47 31 og få et tilbud

Mangler du et energimærke? OBH-Gruppen er Danmarks største leverandør af energimærker til andelsboliger. Mangler du et energimærke eller er det gamle ved at udløbe? Vi har mange års erfaring med energimærkning af andelsboliger i hele landet, og vi leverer altid en god faglig kvalitet og en god service. Energimærkning af boligforeningen er lovpligtig: • Når en ejendom skal sælges. • Når en ejendom udlejes helt eller delvis, og når der sker overdragelse af en andel eller anpart i ejendommen. • For bygninger over 1.000 m2 skal der altid foreligge gyldigt energimærke. Den lovpligtige energimærkning synliggør energiforbruget og de muligheder, der er for at spare energi. Du får overblik over bygningens besparelsespotentiale til brug ved fremtidige renoveringer. Udover en karakter fra A til G, får du også konkrete forslag til energibesparelser, som kan løfte energiklassen på din bygning. Kontakt os, og få et uforpligtigende tilbud på jeres næste energimærke. www.obh-gruppen.dk

Mangler du en plan over driftog vedligehold? Få styr på udbedringerne og udgifterne til vedligeholdelse af jeres ejendom. Vores ingeniører og fagspecialister har stor erfaring med alle typer byggeri - både nyt og gammelt, og kender de udfordringer der er forbundet med vedligeholdelse i en andelsboligforening. Vores rådgivere hjælper med at kortlægge behov og udarbejde planer, som løbende sikrer en optimeret og rentabel drift af bygningerne indenfor de rammer, som foreningen har.

Ring i dag på tlf. 7678 4731 og få et tilbud eller skriv til: kontakt@obh-gruppen.dk


Tema: Fællesfaciliteter

Vi tilbyder løsninger efter dit behov: Nybyggeri og renoveringer Montering af vinduer og døre Indramning Facadearbejde

Med over 30 års glasmestererfaring sikrer vores kompetente og professionelle glarmestre dig et skinnende stykke glasarbejde. Vi har kvalitet i højsædet uanset størrelsen af renoveringen.

– Kontakt os for et godt tilbud på jeres næste bygge- og renoveringsopgave

fotos: Kompostbudene

Montering af nye energi-termoruder

Grønne og socialt ansvarlige Kompostbudene tænker ikke kun grønt, de tænker også ansvarligt. Derfor har de indgået et samarbejde med Aktivitetscenter Sundholm på Amager, hvor socialt udsatte undervises og uddannes inden for kompostering. Det kan være udsatte som tidligere stofmisbrugere eller

adresse: telefon: e-mail: web:

Carl Medingsvej 48, 4230 Skælskør +45 2013 0269 poul@lindhardglas.dk www.lindhardglas.dk

DØGNVAGT

telefon: 2013 0269

hjemløse, der får en normal hverdag, og som hjælper til med hele komposteringsprocessen ude i foreningerne og virksomhederne.

„N

år andelsboligforeninger komposterer, er det første skridt på vejen mod en grønnere og sundere by, men komposten tilfører også foreninger fællesskab og miljøbevidsthed,“ forklarer Stine Laurberg Hansen. Hun er medstifter af Kompostbudene, som også skaber jobs for socialt udsatte. Kompostbudene har eksisteret siden efteråret 2015. De arbejder ud fra en vision om at genanvende grønt affald lokalt.Ved at genbruge det grønne affald lokalt i stedet for at brænde det, mindsker man udledningen af CO2,


Kompostering styrker fællesskabet Flere og flere andelsboligforeninger komposterer og genanvender deres grønne affald lokalt. Det er både et godt, sundt alternativ til købejord, et grønt tiltag for andelsboligforeninger og et projekt, familier, børn og andelshavere kan lære af.

og den proces kan passende startes ved at kompostere. Kompostbudene har p.t. 25 kompostprojekter kørende i virksomheder, organisationer og foreninger, hvoraf 10-15 af dem er andelsboligforeninger i København. Stine Laurberg Hansen fortæller, at flere andelsboligforeninger er blevet glade for deres kompostløsning: „Når første kontakt mellem andelsboligforeningen og Kompostbudene skabes, vil andelsboligforeningen gerne selv styre hele kompostprocessen, men når det kommer til stykket, vælger de som regel vores løsning

Kompost med hjælp, hvor vi kommer og hjælper, vejleder og vedligeholder hele kompostprocessen fra start til slut. Det gør dog ikke projektet mindre rigtigt, for andelshaverne vil nemlig have ligeså stor andel i processen – dog hjulpet på vej af vores ekspertise og interesse på området.“ Kompost er duften af skov Kompostering er en kontrolleret biologisk proces, hvor organisk materiale bliver nedbrudt. Det kan eksempelvis være grønt affald fra køkkenet eller haveaffald. Disse materialer vil over en periode blive omsat Fortsættes »

Andelsportal.dk

19


Tema: Fællesfaciliteter

til muld, som derefter vil kunne blive genbrugt. I skovene falder bladene af træerne, hvor de ligger på jorden og formulder på skovbunden. Her vil de bidrage til en sund natur og cyklus samt duften af skov. „Det er samme proces, man forsøger at opnå med kompostering i andelsboligforeninger, så komposten kan benyttes til eksempelvis sundere bede og planter. Hvis komposten holdes ved lige, bliver vendt og luftes, vil den også dufte af skov,“ siger Stine Laurberg Hansen. Komposteringsprocessen sker ved, at mikroog makroorganismer som bakterier, svampe og smådyr omdanner det grønne affald, så det langsomt bliver til kompost. For at organismerne kan leve i komposten, skal der både være ilt og vand til stede. Det er derfor vigtigt at belufte komposten eller vande den, hvis den er for tør. Omvendt må den ikke være for våd, da ilten ikke kan tilføres, og organismer vil dø i takt med, at komposten vil begynde at rådne og lugte. Kompost lagrer samtidig CO2, som er godt for vores miljø modsat den typiske spagnum-jord, man anvender til sine bede og planter. Komposteringsprocessens varighed er bestemt ud fra beholderens type. Mange foreninger har derfor mere end én beholder til kompost. Nogle foreninger har isolerede beholdere, hvor hele komposteringsproces-

Hvordan får man en kompost i andelsboligforeningen? Hvad skal du gøre for at starte kompostering i din andelsboligforening? ›› Start op med en test, fordi det skal være sjovt. ›› Gør det med de andelshavere i foreningen, som har lyst. ›› Forbered jer på forhånd ›› Søg information på internettet, før I bestiller en beholder. ›› Undersøg jeres behov, så den rigtige størrelse og type af beholder indkøbes. ›› Ansøg kommunen om tilskud til kompostbeholderne. ›› Affaldssortér i jeres egne køkkener. Det forkorter processen, og miljøbevidsthed bliver en del af jeres hverdag.

sen tager 3 måneder, mens de typiske normale beholdere tager mellem 8-12 måneder alt efter, hvordan man behandler og lufter sin kompost. Kompost er det gode alternativ Kompost skal først og fremmest ses som en ressource. Den organiske sortering, der sker ved kompostering, skal ses som et supplement til jordproduktion. Til gengæld skal man være opmærksom på problemet med spagnum. Spagnum er den typiske jord, man anvender til jordforbedring af planter og bede i haven eller gårde, og man vil formentlig ikke kunne undgå helt at bruge spagnum-jord til bede og planter, men der findes alternativer, der er sundere for jorden. Spagnum-jord skader nemlig naturen. Udvindingen af spagnum-jord sker ved højmoser, hvor højmoser på grund af udvindingen bliver tømt eller efterfølgende udtørrer. Man ødelægger med andre ord højmoserne, det lokale dyre- og planteliv i området, og man udleder CO2. Når en meter spagnum udvindes, tager det ca. 1.000 år for naturen at genopbygge sig selv. Spagnum bliver yderligere tilsat næringsstoffer for at opnå den øgede effekt af jorden. Disse næringsstoffer ligger derimod naturligt i komposten, så man derved skåner miljøet og det lokale plante- og dyreliv fra udvinding af spagnum. Man vurderer, at vi kun har 30-40 år tilbage af spagnum i Danmark. Kompost er derfor et godt alter-

20

Andelsportal.dk

nativ til spagnum-jord og en god start mod en grønnere og miljøvenligere andelsboligforening. Start ét sted Alle typer mennesker bor efterhånden i andelsboliger. Det er før blevet diskuteret, om fællesskaber bliver nedprioriteret i andelsboligforeninger - især ved stor tilgang af unge mennesker i foreningerne men ifølge Stine Laurberg Hansen kan affaldssortering og kompostering være en måde at motivere andelshaverne til både at gøre noget fælles og miljøansvarligt. Hun påpeger, hvordan andelsboligforeninger kan skabe interesse inden for en grøn tankegang: „Overordnet set er andelsboligforeninger ikke gode til at sortere deres affald. Der vil altid være nogle andelshavere, som ikke går op i, hvor forskellige affaldsformer går hen. Kompost kan afhjælpe denne indstilling. Hvis man fokuserer på ét område til at starte med, såsom grøntsager, kan andelshavere løbende blive mere og mere motiverede og dermed oparbejde en naturlig interesse for at sortere andet end blot grøntsager. Der er derfor forskellige motiveringsmetoder for at få andelshavere med på kompostvognen, selvom det altid vil være svært at få alle med. Et trick er dog at starte i det små og med affaldssortering af én bestemt ting, eksempelvis grøntsager.“


AL

RING PÅ

første skridt på vejen til et godt malerarbejde!

&

HOLM malerfirma ApS

+45 53 57 95 55

Keldsøvej 24 • 2100 København Ø • Tlf.: 44 84 99 44 Garanti for veludført malerarbejde info@alogholmmalerfirma.dk • www.alogholmmalerfirma.dk

Kvalitetsbevidst gulvfirma

AL og Holm Malerfirma er en dynamisk og professionel virksomhed, der løser maleropgaver inden for kernekompetencerne renovering og vedligeholdelse.

Trænger dit gamle, slidte gulv til en kærlig og professionel hånd?

Med over 25 år i branchen har vi erfaringerne og kompetence-niveauet til at løse både de enkle og komplekse maleropgaver.

Så kan vi hos Keis Gulv & Service tilbyde gulvbehandling af alle typer trægulve.









SKAL GULVET VÆRE NICE SÅ RING TIL KEIS

Almegårds Allé 5 02 mf, 2770 Kastrup 



www.keisgulvservice.dk

Tlf.: 44 84 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk Keldsøvej 24, 2100 København Ø





al-holm-kvartside-ann.indd 1

Spektrum Vinduer har stor erfaring med vinduesentrepriser i boligforeninger – vi kan også hjælpe jer! God kvalitet og stor fleksibilitet Op til 10 års garanti på døre & vinduer Kompetent og grundig rådgivning

Tlf. 3874 6969

valuaren

keis-gulvservice-kvartside.indd 1 08/02/2017 10.54



Vi samler på tilfredse kunder

+45 53 57 95 55 info@keisgulvservice.dk

  

30/01/2017 11

ERHVERVSMÆGLER _____________________

DEN OFFENTLIGE EJENDOMSVURDERING ER SAT I BERO - FÅ EN VURDERING NU! Kender I den aktuelle værdi af jeres andelsboligforening? Lad VALUAREN udarbejde en valuarvurdering for jer. Hvem er VALUAREN? VALUAREN er ejendomsmæglere og har DiplomValuar uddannelsen. Vi er specialiseret i vurdering af andelsboligforeninger, og vi vurderer årligt bl.a. et stort antal ejendomme ejet af andelsboligforeninger. Vi er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening og såvel ansvars- som garantiforsikret. Hvorfor en valuarvurdering fra VALUAREN? Fordi en valuarvurdering er den mest præcise og opdaterede af vurderingsformerne for andelsboligforeninger, og den giver dermed det bedste overblik over andelsboligforeningens økonomi og formue. Fordi vi altid underbygger vores vurdering med relevante referencehandler.

info@spektrumvinduer.dk www.spektrumvinduer.dk

Kontakt os venligst for et uforpligtende tilbud.

Brydes Allé 1 4200 Slagelse

- Vi udarbejder også vurderingsrapporter over individuelle forbedringer og mangler.


Jensens Gulve Eksperter i epoxygulve og andre belægningsgulve Skal jeres fælles arealer have nye gulve? Er det tid til nyt gulv i beboerlokalet eller forsamlingshuset? Måske trænger gulvene i cykelkælderen til en kærlig hånd? Så bør I overveje belægningsgulve – de sikrer en flot og langtidsholdbar løsning. Hos Jensen Gulve er vi eksperter i fugefri gulve og har stor erfaring med at lægge gulve hos både private, boligforeninger og erhverv. Vi kører i hele landet og kan også hjælpe med specialopgaver, som eksempelvis epoxybelægning på altaner. Vi er naturligvis certificerede i epoxybelægning og vægter sikkerhed højt. Er I i tvivl om, hvilken gulvtype I skal vælge, så vejleder vi jer gerne i de forskellige belægningstyper.

Vi kender vores kernekompetence og har valgt at specialisere os i alle opgaver indenfor: Epoxy Akryl Polyurethan Flydemørtel Industri- og naturstensgulve Perginol


Før

Efter

Derfor skal I vælge fugefri gulve: Slidstærke og skridsikre Lette at rengøre Fås i mange farver og design

thomas@jensensgulve.dk

Brejningvej 25, 6971 Spjald

Vil du se eksempler på vores arbejde? Så besøg vores Facebook-side!

Certificerede i epoxybelægning og vægter sikkerhed højt


i

Nyt fra andelsboligmarkedet

Ny minister, populære valuarvurderinger og flere konkurssager Nyt fra et andelsboligmarked, hvor der er kommet ny minister siden sidst, og efterspørgslen på valuarvurderinger er stigende. Samtidig er Danmarks største andelsboligforening blevet begæret konkurs og en anden reddet fra samme skæbne. Ny minister på andelsboligmarkedet Da Lars Løkke Rasmussen (V) præsenterede den nye regering den 28. november 2016, fik landets andelsboliger også ny minister. Ministerrokaden betød, at Brian Mikkelsen (K) blev udnævnt som erhvervsminister og overtog posten efter Troels Lund Poulsen (V) som minister for både andels- og ejerboligområdet. Brian Mikkelsen har tidligere stået i spidsen for dette område, da han fra 2010-2011 var økonomi- og erhvervsminister. Stigende antal valuarvurderinger Efterspørgslen på valuarvurderinger er fortsat stor hos de danske andelsboligforeninger.Valuarvurderinger blev særligt udbredt blandt andelsboligforeningerne, fordi de offentlige vurderinger blev udskudt til 2019. Fra 2014 til 2015 var der en stigning på hele 97 procent i antallet af henvendelser fra andelsboligforeninger, der efterspurgte valuarvurderinger. De nyeste tal fra 2015 til 2016 viser ligeledes en stigning på 61 procent. Mange andelsboligforeninger håber, at en opdateret vurdering kan prissætte deres ejendom højere og dermed hæve maksimalprisen. En valuarvurdering giver dog ingen garanti for prisstigning. Ejendommene vurderes nemlig ud fra prisniveauet på udlejningsejendomme og ikke ud fra ejerboligmarkedet. Det betyder, at eventuelle stigninger på ejerboligmarkedet ikke nødvendigvis giver en stigning i værdi hos andelsboligforeningen. De populære valuarvurderinger møder dog også kritik, da identiske andelsboliger i flere tilfælde er blevet prissat vidt forskelligt. Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K)

vil derfor nedsætte en arbejdsgruppe, der kan komme med anbefalinger til, hvordan man sikrer retvisende valuarvurderinger – et forslag, der møder bred politisk opbakning i Folketinget. A/B Bangsbohus reddet fra samme skæbne som Hostrups Have Hostrups Have på Frederiksberg blev i december begæret konkurs af Nykredit, efter at foreningen besluttede at sænke deres boligafgift. Med knap 680 boliger og 30 erhvervslejemål er Hostrups Have landets største andelsboligforening, men som flere andre foreninger er den havnet i alvorlige, økonomiske problemer grundet de såkaldte swap-aftaler. Med lån på omkring 1,1 milliard kroner og en swap-aftale, der var negativ med 900 millioner kroner indkaldte Nykredit i december Hostrups Have til skifteretten, hvor foreningen blev begæret konkurs. I en anden andelsboligforening på Frederiksberg var fortællingen heldigvis en anden. A/B Bangsbohus fik nemlig, efter flere års kamp mod konkurs, eftergivet en gæld på 50 millioner kroner af deres kreditor Danske Bank. A/B Bangsbo og Danske Bank indgik i januar en aftale, der strækker sig over de næste 10 år med det mål, at foreningen herefter kan klare sig selv. Hvorvidt aftalen mellem Danske Bank og A/B Bangsbohus er et enkeltstående tilfælde må tiden vise. For A/B Bangsbohus betyder det, at 75 andelshavere kan ånde lettet op og forhåbentligt se frem mod en mere økonomisk stabil fremtid.

På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen på andelsboligmarkedet »

24

Andelsportal.dk


Den Digitale Generalforsamling gør de demokratiske beslutningsprocesser i foreningen nemmere for både bestyrelsen og andelshaverne.

DATEA gør generalforsamlingen digital I kender det måske: Generalforsamlingen er gået i gang, men det står hurtigt klart, at der ikke er nok fremmødte til at stemme vedtægtsændringerne igennem. Det manglende fremmøde er ikke kun en udfordring i jeres forening. DATEA oplever, at færre andelshavere har tid til at engagere sig i andelsboligforeningens liv og i de demokratiske beslutningsprocesser. Det gør det svært at træffe de nødvendige beslutninger og dermed sikre en ordentlig drift og udvikling i foreningen. Uafhængig af tid og sted Med Den Digitale Generalforsamling bliver andelshaverne løsrevet fra kravet om at være et bestemt sted på et bestemt tidspunkt, når der er generalforsamling. Man kan stemme online eller via vores app, og på den måde være to steder på samme tid.

”Håbet er, at det kan få flere til at stemme. Samtidig gør vi det også muligt for bestyrelsen at forberede sig til generalforsamlingen uden at mødes fysisk. Det vil forhåbentlig være medvirkende til, at flere engagerer sig i bestyrelsesarbejdet”, siger Anette Dyhl, afdelingsdirektør for foreningsejendomme i DATEA. Brugervenligt og intuitivt I mange foreninger bor ældre mennesker, som hverken ejer en computer eller smartphone. Mange er også glade for den ”klassiske” generalforsamling. ”Det er helt afgørende for os, at Den Digitale Generalforsamling er brugervenlig, enkel og intuitiv, så alle kan være med, ligesom det også er muligt at lade sig repræsentere ved fuldmagt, hvis man ikke selv er digitalt indstillet. Jeg ved, at det langtfra er alle foreninger, der ønsker at være fuldt digitale, og jeg forventer således også, at nogen fortsat vil afholde fysiske generalforsamlinger. Jeg vil dog opfordre foreningerne til at være åbne og eventuelt give det en chance.” siger Anette Dyhl.

Vil du vide mere om Den Digitale Generalforsamling? Kontakt Jacob Linvald – telefon 45 26 05 02 eller JAL@datea.dk I DATEA leverer vi skræddersyede løsninger til andels- og ejerforeninger samt ejere af investeringsejendomme. Vi er kendte for at være professionelle, empatiske og værdiskabende, hvilket sikrer løsninger, der understøtter vore kunders forretning. Læs meget mere på datea.dk


Andelsboligforeninger på Facebook – et online naboskab på godt og ondt

Sociale medier fylder mere og mere i den danske befolknings dagligdag. Den udvikling afspejler sig også i andelsboligforeningerne. De benytter Facebook-grupper som samlested for den interne kommunikation. Vi har set nærmere på dette online naboskab, og hvad det betyder for den daglige kommunikation i andelsboligforeningerne.

I

dag er det de færreste, som er uden en Facebook-profil. Det gør Facebook-grupper til et fordelagtigt sted at samle andelsboligforeningens beboere. Med et enkelt klik kan bestyrelsen dele vigtig information, og beboere kan hurtigt få svar på spørgsmål eller dele en sjov begivenhed med deres online naboer. Selvom en Facebook-gruppe kan virke ligetil, er der også nogle udfordringer ved at bruge Facebook som intranet i foreningen, påpeger cybersociolog Stine Gotved.

26

Andelsportal.dk

Notifikation: Så er der igen varmt vand i opgang 12 I Andelsboligforeningen Borupgaard bliver den interne Facebook-gruppe brugt flittigt. Praktiske meddelelser fra bestyrelsen bliver slået op med informationer om møder, uregelmæssigheder eller sociale begivenheder. Andelsboligforeningens beboere skriver opslag, deler billeder og er gode til at hjælpe hinanden med svar på spørgsmål. Facebook-gruppen, der blev oprettet i 2012, har i dag 225 medlemmer og er en lukket gruppe kun for foreningens beboere.


Næstformand Bjarne Madsen synes, at andelsboligforeningens Facebook-gruppe fungerer godt som et informationsmedie, hvor bestyrelsen hurtigt kan melde ud og informere om relevante situationer i andelsboligforeningen: „Facebook-gruppen bruges af bestyrelsen til at komme med meddelelser.Vi informerer om et problem, eksempelvis et manglende tv-signal eller at der ikke er noget varmt vand.Vi kan bruge gruppen til en hurtig udmelding og komme med information om, hvad beboerne kan forvente, eller hvordan de skal forholde sig,“ fortæller Bjarne Madsen. Og Borupgaard er langt fra den eneste andelsboligforening, der benytter Facebook som intranet.

dokumenter, så snart de kommer på Facebook,“ forklarer Stine Gotved. For Stine Gotved er Facebook god til sjove hverdagsopslag og delbare begivenheder i foreningen, men hun anbefaler, at andelsboligforeninger sætter sig ind i de gældende regler omhandlende rettigheder ved dokumentdeling på Facebook, inden de gør brug af denne funktion. Fortsættes »

Spørger man cybersociolog og lektor på ITU, Stine Gotved, er Facebook et smart medie til den daglige kommunikation i foreningen da de fleste beboere er facebookbrugere i forvejen, og det derfor er nemt at skabe kontakt denne vej. Alligevel har Stine Gotved valgt at fraråde sin egen andelsboligforening at bruge Facebook som intranet, fordi hun spotter to problematikker ved denne brug – en rettighedsproblematik og en fællesskabsproblematik. Dokumentdeling og rettigheder Den første problematik omhandler det usikkerhedselement, der er ved at dele dokumenter og billeder på Facebook. Her henviser Stine Gotved til de rettigheder, man fraskriver sig, når man tilmelder sig en tjeneste som Facebook. Både i forhold til hvem, der har ejendomsretten til de dokumenter og billeder, man deler i en Facebook-gruppe, men også, hvorvidt det der deles i gruppen forbliver i gruppen, eller om det bliver delt i andre netværk. Tanken om, at andelsboligforeninger til en vis grad fraskriver sig ejendomsretten til deres internt skrevne dokumenter, var et usikkerhedselement, der for Stine Gotved og hendes andelsboligforening betød, at de valgte Facebook fra. „Jeg satte selv hælene i, da vi skulle have nyt intranet, fordi jeg mener, vi har en del dokumenter (referater, budgetter, målsætninger osv.), der ikke giver mening at dele. Selvom jeg ikke lige kan gennemskue, hvem der har en interesse i at dykke ned i dem, så er der alligevel et legalt problem i, at de ikke længere er vores egne

Andelsportal.dk

27


»  Facebook har sine begrænsninger. Man kan godt bruge Facebook til synlighed og fornemmelse af hverdagen, men samtidig risikerer man, at der er nogen, som føler sig udenfor. Hertil kommer hele rettighedsproblematikken, som er værd at have med i overvejelserne.« Stine Gotved, cybersociolog og lektor på ITU

Er det slut med sedler i opgangen? Ifølge Borupgaards næstformand Bjarne Madsen er Facebook-gruppen med til at styrke sammenholdet i foreningen: „Vores Facebook-gruppe er med til at skabe en tryghed i vores forening. Bevidstheden om, at man kan komme i kontakt med sine naboerne så hurtigt, er en betryggende faktor. Flere beboere har også lært hinanden at kende gennem Facebook-gruppen,“ siger næstformanden. Men fællesskabsfølelsen på Facebook er tosidet, mener Stine Gotved. Her fremhæver hun den anden problematik ved Facebook – nemlig en opdeling af foreningens beboere i hvem, der er på Facebook, og hvem, der ikke er. For kan man som andelsboligforening forvente, at alle vil bruge Facebook? Hos Borupgaard er bestyrelsen meget opmærksom på denne opdeling. Foreningen deler derfor alle relevante opslag fra Facebook på foreningens hjemmeside også. På den måde har alle beboere adgang til de mest relevante informationer. Andelsboligforeninger på Facebook bør, ifølge Stine Gotved, huske på, at der stadig er mange, som vil have gavn af en seddel i opgangen eller information på hjemmesiden.

Takt og tone på Facebook Selvom sociale medier er en velintegreret del af de flestes hverdag, har de kun været på banen i ti år. Der er derfor ikke gamle traditioner, vi kan trække på; ingen Emma Gad-bog for Facebook, der fortæller, hvad der er god skik. Hos Borupgaard er der derfor klare retningslinjer for, hvad man tolererer i Facebook-gruppen: ”Vi skal kunne lukke ned, hvis en dialog går i den forkerte retning.Vi accepterer ikke, at folk skriver grimt eller hænger overboen ud, fordi han støjer. Oplever vi grimt sprog, slettes opslagene og så sender vi en personlig besked til dem, der har skrevet dette, at det ikke accepteres. Sker det igen, vil personen blive fjernet fra gruppen,“ forklarer Bjarne Madsen. Facebook-grupper kan nemt blive en platform for interne stridigheder, hvilket ikke er meningen. Om andelsboligforeninger skal have decideret regelsæt for adfærden på Facebook er meget forskelligt fra forening til forening, mener Stine Gotved. Hun uddyber: ”Der er nogle andelsboligforeninger, der har husordner, der specificerer ned til den mindste detalje, hvad man må og hvad man ikke må – og så er der andre, hvor man ikke har regler i fokus på samme måde. Facebook-gruppen bør være en refleksion af foreningens nuværende regler og rammer.”

Rettigheder ved billede- og dokumentdeling på Facebook Når du tilmelder dig den tjeneste, som Facebook er, tildeler du en række rettigheder til Facebook. Du giver herunder retten til, at Facebook må bruge eller videregive dine billeder uden at kreditere eller informere dig. Uploader du et billede eller et dokument på Facebook, mister du styringen med, hvor billedet bliver brugt. Eksempelvis kan din nabo kopiere og dele dit billede, uden du bliver informeret om dette. Derfor er det væsentligt at overveje, hvad man deler i en Facebook-gruppe. Kilde: Forbrugerrådet Tænk

28

Andelsportal.dk


Facebook-grupper med forbehold I stedet for at hoppe direkte med på Facebookbølgen anbefaler Stine Gotved, at andelsboligforeninger stopper op og reflekterer over deres online færden. ”Facebook har sine begrænsninger. Man kan godt bruge Facebook til synlighed og fornemmelse af hverdagen, men samtidig risikerer man, at der er nogen, som føler sig udenfor. Hertil kommer hele rettighedsproblematikken, som er værd at have med i overvejelserne,” understreger Stine Gotved.

Sådan kommer du godt i gang med en Facebook-gruppe: På Andelsportal.dk har vi lavet en videoguide til, hvordan man trin for trin kommer godt i gang med en Facebook-gruppe i sin andelsboligforening. Her kan du se, hvordan man opretter en Facebook-gruppe, tilføjer medlemmer, uploader dokumenter, laver opslag m.m.

Borupgaard har fundet en god model til kommunikation på Facebook i foreningen. De har regler og rammer for onlineadfærd, og i dag er foreningen tilfredse brugere af Facebook som foreningens intranet. I samspil med andelsboligforeningens hjemmeside får beboerne hurtig information fra bestyrelsen. Facebook-gruppen har styrket sammenholdet i andelsboligforeningen, og der er tilmed opstået venskaber andelshaverne imellem gennem Facebook-kontakten.

Vi fører følgende låse- og adgangskontrolsystemer:

TLF.: 86 20 66 00

Hos Din Låsesmed står vi altid klar til at hjælpe jer med enhver låse-/adgangsopgave

Simons Voss SMARTair - Ruko Salto Conlan - Kontakt os og få et gratis låsetjek

– alt lige fra adgangskontrol til opgangene eller kælderen til nøglebrikker til vaskerummet eller baggården. Vi tilpasser altid vores løsninger til jeres specifikke behov.

Vi kører i hele Østjylland – også døgnvagt

Silkeborgvej 329 | 8230 Åbyhøj | Tlf.: 86 20 66 00 | info@din-laasesmed.dk | www.din-laasesmed.dk


Ofte stillede spørgsmål på andelsportal.dk:

Hvilke regler gælder for generalforsamlingsreferatet? Referatet er et vigtigt dokument, da det er beviset på, hvad der er blevet vedtaget på generalforsamlingen. Derfor har vi på Andelsportal.dk ofte fået spørgsmål om regler for generalforsamlingsreferater. Hvordan skal de udformes? Hvad skal dokumenteres, og hvad kan man undlade? Vi har set nærmere på generalforsamlingsreferatet. De fleste andelsboligforeninger har i deres vedtægter foreskrevet, om det er bestyrelsens sekretær eller om det skal overlades til generalforsamlingen at udvælge en referent til generalforsamlingsreferatet. Uanset hvem der skriver referatet, er det dirigentens ansvar at godkende det. Dirigenten skal godkende referatet, og i tvivlstilfælde afgører dirigenten også, hvad der skal stå i det. Dirigenten skal derfor også altid underskrive referatet. I nogle andelsboligforeninger er der tradition for, at bestyrelsen også underskriver referatet. Bestyrelsens underskrift skal alene ses som en bekræftelse på, at bestyrelsen er bekendt med de trufne beslutninger. Bestyrelsen har dermed ikke indflydelse på referatets indhold, hvis der er uenighed mellem dirigent og bestyrelse om det passerede. Valg af referattype Når man vælger hvilken type referat, der skal udarbejdes bør andelsboligforeningen overveje, hvad det skal bruges til. Hvor udførligt og detaljeret et referat skal være, afhænger af skik og anvendelse i den pågældende andelsboligforening. Nogle andelsboligforeninger vælger blot at dokumentere trufne beslutninger, hvor referatet i andre andelsboligforeninger skal anvendes som led i en videre debat eller bruges som dokumentation overfor bank, Tinglysningsret eller andet.

derfor ikke henvise til indkaldelse eller forslag, medmindre disse er medtaget som bilag til referatet. Referatet skal følge dagsordenen og få protokolleret de beslutninger, generalforsamlingen har vedtaget. Selve debatten er sjældent nødvendig at gengive i detaljer. Nogle dirigenter anfører blot hovedpunkter, mens andre helt undlader. De oplysninger, der er nødvendige for at bedømme generalforsamlingens lovlighed, skal også optages i referatet. Her bør der fremgå: • • • • • •

Mødetid, sted og mødets art Hvor mange medlemmer der er til stede under generalforsamlingen Dagsorden for mødet Dirigentens konstatering af generalforsamlingens lovlige indvarsling og beslutningsdygtighed De fremsatte forslag og de opstillede kandidater De afgivne beretninger, de trufne beslutninger og de vedtagne valg med angivelse af antal stemmer (evt. i bilagsform) Dirigentens beslutninger om eventuelle procedurespørgsmål

Efter generalforsamlingen bør referatet udsendes til medlemmer hurtigst muligt efter generalforsamlingen. Fristen fremgår typisk af foreningens vedtægter.

Hvordan skal referatet udformes? Et generalforsamlingsreferat bør som hovedregel altid udformes således, at det kan stå alene. Et referat må

På På Andelsportal.dk Andelsportal.dk kan kan du du læse læse flere flere nyheder nyheder fra fra andelsboligmarkedet andelsboligmarkedet

30

Andelsportal.dk


OVERVÅGNING OG OPTIMERING AF REALKREDITLÅN - undgå risikable og uigennemskuelige lån!

Brug for sparring og uvildig rådgivning? Hånden på hjertet. Har I fået udnyttet de sidste mange års muligheder for at omlægge foreningens lån hver gang renten er steget og faldet? Hvilken beslutningsproces gennemgik foreningen sidste gang der skulle optages et lån? Tog I udgangspunkt i foreningens grundøkonomi, finansielle historik, konsekvenserne ved renteændringer, kommende vedligeholdelsesopgaver og andelshavernes sammensætning?

Få et gratis og uforpligtende møde. Kontakt os på 33 13 79 50 eller info@status-kbh.dk. Du kan også læse mere om vores produkter og priser på www.statusdanmark.dk

Brugte I en uvildig rådgiver og følte I jer trygge og klædt på til at præsentere forslaget for generalforsamlingen?

Træf de rigtige valg med en finansiel strategi I Status tager vi afsæt i foreningens samlede situation og sammen formulerer vi en finansiel strategi, som sikrer en stabil drift. En klar retning, der kan følges år efter år og sikrer mod forhastede “afstikkere”. Strategien fastlægger, hvilken type lån foreningen skal ligge i, hvordan disse lån skal passes over tid, og hvordan foreningen skal finansiere vedligehold og forbedringer på længere sigt. På denne måde skabes der også klarhed over den fremtidige udvikling i boligafgiften og tryghed omkring andelskronen. Hos Status tager vi udgangspunkt i det klassiske fastforrentede 30-årige obligationslån, der opfylder behovet for en tryg og gennemsigtig finansiering, som de fleste andelsboligforeninger har. Det vil sige: Et lån, som sikrer andelsværdien bedst muligt Et lån, hvor ydelsen ikke stiger og dermed påvirker boligafgiften

Status leverer aktiv gældspleje til private boligejere, andelsboligforeninger og ejendomsinvestorer. Vi har specialiseret os i overvågning og optimering af vores kunders realkreditlån og opererer med et meget sikkert koncept, baseret på klassiske fastforrentede obligationslån, hvor vores kunder får gevinst, uanset om renten stiger eller falder.


Brevkassen I brevkassen på Andelsportal.dk modtager vi en bred vifte af spørgsmål fra andelshavere og andelsboligforeninger. Se et udpluk af spørgsmål og ekspertsvar her.

Kære Erik Vi er en lille forening med 36 andele. Nogle andele er 64m2, andre 65m2. Administrator fastholder, at alle andele har samme værdi trods forskel i m2. Er det korrekt, at alle andele har samme værdi trods forskel i m2? Forstår jo godt, at det er nemmere for administrator, hvis alle andele er ens, men vi er jo lidt bekymrede. Med venlig hilsen 12 bekymrede andelshavere

Hej Andelenes indbyrdes værdi fastsættes i vedtægten i forbindelse med etableringen af andelsboligforeningen. Vedtægterne indeholder sædvanligvis bestemmelse om, at andelenes værdi sættes i forhold til lejlighedernes areal. Det er samme fordelingsnøgle, der anvendes i forbindelse med fastsættelse af boligafgiften. Foreningsretligt kan der herefter kun foretages ændringer i fordelingsnøglen (fordelingstallet) ved enstemmighed. Dette fordi de andelshavere, der stilles ringere i forbindelse med eventuelle ændringer, vil have vetoret. Du er meget velkommen til at sende vedtægten til mig og kontakte mig for en drøftelse. Med venlig hilsen Erik Matthiesen Advokat (H)

Må vi godt købe en andelsbolig på Bornholm, selvom vi allerede har en i København? Vi har en andelslejlighed i København. Må vi godt købe en andelslejlighed på Bornholm også? Vi vil bruge den på Bornholm til ferie, weekender mv.

Hej Tak for dit spørgsmål. Det lyder som en god idé med en andelslejlighed på Bornholm. Problemet med at erhverve flere andelsboliger er, at det af langt de fleste foreningers vedtægter fremgår, at der som medlemmer kan optages enhver “…som bebor eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom…”. Da I kun vil anvende lejligheden i ferier og weekender, opfylder I ikke dette bopælskrav, hvorfor I ikke vil kunne erhverve en andelslejlighed med bopælspligt. Med venlig hilsen Erik Matthiesen Advokat (H)

32

Andelsportal.dk


Hej Vi har overtaget en andel, hvor forbedringerne står i et seks cifret beløb. Beløbet forekommer via vurderingen forholdsvist udspecificeret, køkkenelementer, køkkenhåndværker, badeværelse etc.
I forbindelse med et fremtidigt salg er vurderingen så god nok dokumentation, eller skal vi være i besiddelse af de originale kvitteringer for at kunne få en ny og korrekt vurdering?
 Og kan det være et krav fra os som køber at se kvitteringerne, som ligger til grunde for vurderingen?
 Ser frem til jeres svar og på forhånd mange tak.

Hej I forbindelse med et fremtidigt salg af andelsboligen – og udarbejdelse af en ny og opdateret vurderingsrapport – er den gamle vurderingsrapport god nok dokumentation, idet den nye vurderingsrapport vil tage udgangspunkt i oplysninger i den gamle. Det skal dog her nævnes, at vurderingsmanden ved udarbejdelse af den nye/opdaterede vurderingsrapport ikke er forpligtet til at videreføre forbedringsbeløb, som ikke virker i overensstemmelse med det besigtigede (det kan fx være et meget højt og urealistisk antal timer for eget arbejde – antal timer for eget arbejde skal svare til, hvad en faglært håndværker ville være om at udføre arbejdet). Det er som udgangspunkt ikke et krav, at der skal foreligge kvitteringer for de udførte forbedringsarbejder. Dog skal der være dokumentation for, at de udførte el- og VVS-arbejder, som kræver autoriseret udførelse, er udført af en autoriseret el- eller VVS-installatør. Dokumentationen vil være kvitteringerne eller alternativt, at arbejderne er positivt godkendt ved et efterfølgende udført el- eller VVS-tjek. Sælger er ikke forpligtet til at fremlægge kvitteringerne til køber. Det vil dog af den udarbejdede vurderingsrapport fremgå, om værdiansættelse af forbedringerne er foretaget på baggrund af kvitteringer, vurderingsmandens skøn eller en kombination af begge. Venlig hilsen Peter Ryaa Ejendomsmægler og DiplomValuar hos VALUAREN

Er en efterregulering af boligafgiften tilladt? Andelsforeningen er lidt i økonomisk knibe og vil have, at alle skal betale en efterregulering i form af en ekstra måneds husleje. Spørgsmålet er, om de også må/kan gøre det i de andele, der er solgt i indeværende år?

Hej Boligafgiftens størrelse kan foreningen træffe bestemmelse om på en generalforsamling. Dette gælder også for en andel, der er solgt i løbet af året. Typisk træffes der afgørelse herom ved simpelt stemmeflertal. Venlig hilsen Winnie Worsøe Projektchef hos Administrationshuset og konsulent hos Status ApS

Spørgsmål til Andelsportal.dk’s brevkasse bliver besvaret af vores ekspertpanel, som har kompetencer inden for blandt andet jura, ejendomsvurdering og administration. Ekspertpanelet kan desværre ikke nå at svare på alle henvendelser, men det er muligt at søge i tidligere svar i arkivet på www.andelsportal.dk/brevkasse/

Andelsportal.dk

33


Politikere klar til indsats mod svingende andelsboligpriser Varierende vurderinger af andelsboligforeningers ejendomme og prissætningen på andelsboliger har længe været et debatteret emne. De forskellige vurderinger betyder nemlig store prisforskelle på ellers sammenlignelige andelsboliger. Det vil et bredt flertal i folketinget nu ændre på. foto: Folketinget

D

e svingende priser på andelsboligernes ejendomme betyder, at nærmest identiske andelsboliger bliver prissat vidt forskelligt. Situationen bliver kaldt ‘kaotisk’og ‘uholdbar’ af flere af andelsboligmarkedets parter. Det gør den, fordi prissætningen af andelsboligforeningens ejendom har stor betydning for, hvordan andelskronen sættes og dermed afgør, hvad de enkelte andelsboliger må sælges for. Usikkerhed på markedet Når en andelsboligforenings ejendom skal prissættes, findes der tre metoder til værdisætningen: den offentlige ejendomsvurdering, en anskaffelsespris eller valuarvurderinger. Sidstnævnte er blevet meget udbredt blandt andelsboligforeninger de senere år, fordi de offentlige ejendomsvurderinger er udskudt på ubestemt tid. Værdien på andelsboligforeningers ejendomme kan dog variere i stor stil afhængigt af, hvilken valuar, der vurderer ejendommen. Der findes flere fortilfælde, hvor værdien af en andelsboligforenings ejendom har varieret med op til 100 procent. Senest er andelsboligforeningen Blidahlund, som er beliggende i Charlottenlund, blevet vurderet til 114,4 millioner af én valuar, mens en anden valuar har vurderet samme forening til 256 millioner kroner – en forskel på mere end 100 millioner, skriver Berlingske.

34

Andelsportal.dk

Løsningen findes ikke med et fingerknips Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) er nu klar til at sætte valuarvurderingerne under luppen: „Der er alt for meget usikkerhed om prisen. Det skaber utryghed for både købere og sælgere af andelsboliger. Jeg har haft dialog med branchen om, hvorvidt der er behov for at ændre reglerne på området,“ udtaler han. Helt konkret vil ministeren nedsætte en arbejdsgruppe, der kan komme med anbefalinger og afvente domsafsigelser i verserende retssager om selvsamme emne. „Mit udgangspunkt er, at vurderingerne skal ramme plet og sikre tryghed,“ siger han. Brian Mikkelsen ved dog godt, at det kan tage tid at få værktøjerne på plads. Derfor vil han ‘sætte turbo på’, men ved godt at løsningen ikke kan findes med et ‘fingerknips’. Det er ikke kun regeringen, der ønsker at få undersøgt, hvordan de store udsving i valuarvurderingerne kan kommes til livs. Et bredt politisk flertal i folketinget bakker op om, at valuarvurderingerne bliver undersøgt nærmere.

Sagen om ejendomsvurderingerne ›› Rigsrevisionen kritiserede i 2013 SKAT for at lave for upræcise ejendomsvurderinger ›› Ejendomsvurderingerne blev derfor fastfrosset indtil et nyt og bedre vurderingssystem skulle forhandles i foråret 2016 ›› Det nye vurderingssystem blev udskudt til 2019 med et ønske om at lave mere retvisende, ensartet og gennemskuelige vurderinger af danskernes ejendomme ›› Som følge af udskydelsen af de offentlige ejendomsvurderinger vælger flere og flere andelsboligforeninger at få vurderet deres ejendom af en valuar ›› Værdien af andelsboligforeningens ejendom varierer betydeligt meget, alt efter hvilken valuar, der vurderer ejendommen. Denne store værdiforskel vil et bredt flertal i folketinget nu se nærmere på.


Personlig Professionel Bundsolid

Er der brug for en bank, som hjælper med løsninger til bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger? Ring 3378 2388 hvis du vil bruge vores erfaring

Carsten Nygaard, Storkundechef. Ansvarlig for boligforeningskunder i Lån & Spar

Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre ejereller andelsboligforening - eller administrerer en boligforening, har du brug for en bank, som hjælper dig i dit arbejde. Storkundechef Carsten Nygaard og resten af erhvervsteamet er bankfolk med mange års erfaring inden for ejer- og andelsboligmarkedet. Derfor får I en brugbar partner til boligforeningens bestyrelse og administrator. I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Og hvis der bliver brug for en ekspert i kulissen eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde. Så er der brug for at finde muligheder i regnskabet? Overvejer I en ny vurdering, eller måske andre lånemuligheder? Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

RING 3378 2388 og få en snak med Carsten Nygaard eller en af de andre erhvervsrådgivere.


DØGNVAGT 26 20 11 19

ADMINISTRATION TILPASSET JERES FORENING

Din garanti for en kvalitetsbevidst låsesmed

Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger. Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

Deres Låsesmed har stor erfaring og ekspertise på området og vores låsesmed har nøglen til dine behov.

Knøsen 96 | 2670 Greve | Tlf. 26 20 11 19 www.dereslaasesmed.dk | rene@dereslaasesmed.dk

Cubus Administration

Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10

cubus_kvartside.indd 1 09/02/2017 09.24

s-laasesmed-kvartside.indd 1

Jeres personlige servicetømrer med over 60 års erfaring sammenlagt. Vi sikrer jer en kvalitetsløsning efter jeres ønsker og behov - uanset størrelsen af jeres opgave.

20/02/2017 11.55

Din lokale elektriker i Furesø og Gladsaxe

Vi tilbyder fleksible løsninger af: Få en fast vedligeholdelsesaftale på:

Alle former for el-installationer

Vindues- og dørudskiftninger Gipsarbejde Gulve Reparationer Renovering af skure

Belysning Netværksinstallationer Porttelefonanlæg

+45 20512183 tboch@mail.stofanet.dk Rundhøj Alle 78, 2. tv., 8270 Højbjerg

ømrer- og Snedkerfirmaet Christiansen & Søn ApS

Tlf: Mail: Web:

4116 0028/ 4116 0029 rfinstallation.rf@gmail.com www.rf-installation.dk


Man stifter ikke en andelsboligforening for at den skal gå konkurs Andelsboligmarkedet er populært som aldrig før trods et stigende antal historier om nødlidende og dybt forgældede andelsboligforeninger. Udmeldingerne om andelsboligmarkedet stikker i flere forskellige retninger. Derfor har vi spurgt en seniorøkonom, hvordan det egentlig går med økonomien i de danske andelsboligforeninger. Hvor er det godt, og hvor er det gået galt?

F

olk står i kø for at købe dem på stedet, og historierne om sorte penge i forbindelse med salg af andelsboligerne er ikke til at komme uden om. Samtidig hører vi om foreninger, hvis gæld er så håbløs, at de kæmper for at få lov til at gå konkurs. Økonomi og prissætning på andelsboligmarkedet er blevet så ugennemsigtigt og forskelligartet, at hele boformens eksistensberettigelse stadig er til debat. Men hvad er egentlig hoved og hale i de varierende udmeldinger? Er økonomien usund? Nej, siger en seniorøkonom – men der er en lille andel af andelsboligmassen, der sidder i saksen. „Min opfattelse af den generelle økonomi på andelsboligmarkedet er, at den er overordnet sund, men andelsboligerne er meget forskelligartede, og de kan ikke skæres over én kam,“ siger seniorøkonom hos Boligøkonomisk Videncenter, Marc Lund Andersen. Han opdeler landets ca. 9.000 andelsboligforeninger i tre overordnede grupper alt efter, hvornår de er stiftet. De andelsboligforeninger, der er stiftet før 1981, har som regel en rigtig god finansiel sundhed. Den anden gruppe er de foreninger, der blev stiftet fra 1981-2004, typisk med offentlig støtte: „Nogle af de foreninger er opført med inkonverterbare indekslån, og deres gæld følger derfor prisniveauet i samfundet. Det er ikke altid en god ting. Til gengæld får de støtte. Men de er typisk også stiftet til højere priser end de ‘gamle’ andelsboligforeninger, og derfor er økonomien typisk bedre i de ældre andelsboligforeninger end i de støttede fra 1981-2004,“

siger han. Den tredje gruppe er de nyere andelsboligforeninger, der blev opført fra 2005 -2008. Det er primært disse andelsboligforeninger, hvor vi ser de helt store økonomiske katastrofer. De er nogenlunde ligeligt spredt over hele landet i forhold til indbyggere og befolkningstæthed men har i den senere tid fået masser af spalteplads som følge af deres alvorlige gældsproblemer. Andelsboligforeninger i krise De har næsten ikke været til at undgå. De mange artikler om de håbløst forgældede andelsboligforeninger, der kæmper med banker og realkreditinstitutter, fordi de ikke længere kan betale udgifterne på deres lån. Senest var det Danmarks største andelsboligforening, Hostrup Have, der blev begæret konkurs af Nykredit. Foreningen, som er beliggende på Frederiksberg, har omkring 680 andelshavere og 30 erhvervslejemål, og en gæld, som er dobbelt så høj som værdien af deres ejendom. Hostrup Have er langt fra den eneste andelsboligforening med alvorlige, økonomiske problemer. I Foreningen af Andelsboligforeninger i Krise, som blev stiftet i 2013, er nogle af landets allermest gældsramte andelsboligforeninger gået sammen om at sætte fokus på gældsproblematikkerne i foreningerne. Ifølge talsmand for foreningen, Niels Bjørnstrup, er der et sted mellem 450 og 750 andelsboligforeninger i Danmark, der har alvorlige problemer med deres gæld. Det er svært at sætte præcise tal på andelen af foreninger, der er håbløst forgældet. Et dataark, der i 2014 kunne hentes fra Ministeriet for By og Boligs hjemmeside, kan dog Fortsættes »

Andelsportal.dk

37


give en indikation. Dataarket var udarbejdet ud fra andelsboligforeningernes nøgleoplysningsskema og Den Offentlige Informationsserver. Her fremgår det, at der i 2013 var omkring 1.000 andelsboligforeninger, der havde en gæld, som oversteg deres offentlige ejendomsvurdering. Niels Bjørnstrup uddyber: „Tallet kan kun give en indikation af, hvor mange der er håbløst forgældede. Man kan ikke sætte lighedstegn mellem en gæld større end ejendomsvurderingen og andelsboligforeningernes håbløse økonomiske problemer. Derfor sætter vi tallet lavere. I den forbindelse skal man også huske, at der også kan være foreninger, hvor gælden er lavere end ejendomsvurderingen med store økonomiske problemer.“ Seniorøkonom Marc Lund Andersen mener heller ikke, at det er alarmerende, at der i 2013

var 1.000 foreninger, som ifølge dataene var teknisk insolvente. Han understreger, at selvom gælden overstiger ejendomsværdien, så er det ikke ensbetydende med, at andelsboligforeningerne er i krise. „Lige nu er mange ejendomsvurderinger for lave, og andelsboligforeninger kommer til at fremstå mere skrøbelige, end hvad der formentligt er sandheden,“ siger han med reference til de offentlige ejendomsvurderinger, der fra 2013 er blevet udskudt, fordi de var fejlbehæftede. Han mener også, at det er plausibelt, at det er omkring fem procent af landets andelsboligforeninger, der har gældsproblemer. Hvad gik der galt? Andelsboligforeningerne med gældsproblemer er typisk stiftet i årene op til finanskrisen. Forklaringen på deres økonomiske problemer skal derfor også ses i lyset af denne: I 2003 og frem til 2007

Tabel 1. Gæld i procent af den offentlige ejendomsvurdering i andelsboligforeninger fordelt efter landsdele, ultimo 2013

Gns. gældsandel, pct.

København by 34 Københavns omegn 48 Nordsjælland 57 Østsjælland 62 Vest- og Sydsjælland 64 Bornholm 69 Fyn 76 Sydjylland 64 Østjylland 61 Vestjylland 56 Nordjylland 61 Alle 45

Tabel 2. Gæld i procent af den offentlige ejendomsvurdering i andelsboligforeninger fordelt efter foreningens stiftelsesår, ultimo 2013.

Gns. gældsandel, pct.

Før 1980 19 1980-1984 22 1985-1989 26 1990-1994 46 1995-1999 37 2000-2004 65 2005 og efter

103

Alle 45 Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Andelsboligforeningens nøgleoplysningsskemas indberetningssystem (https://andelsboliginfo.dk) og Den Offentlige Informationsserver (OIS).

38

Andelsportal.dk


steg priserne på boliger i Danmark til et historisk højt niveau – også selvom man korrigerer for inflation. De andelsboligforeninger, der blev stiftet fra 2005 til 2008 blev af samme årsag stiftet på et tidspunkt, hvor priserne på boliger var ekstremt høje. „Når du har historisk høje priser og stifter andelsboligforeninger samtidigt, så ses der også historisk høje gældsposter,“ forklarer Marc Lund Andersen. Samtidig blev de forgældede andelsboligforeninger fra 2005-2008 ikke stiftet med almindelige realkreditlån, men derimod ofte med lån i banken, som havde indbyggede swapkontrakter. Swapkontrakter er et finansielt instrument, der typisk anvendes til at skifte mellem en variabel rente og fast rente. Det er et kompliceret bankprodukt, og traditionelt er det slet ikke tiltænkt til aftaler mellem bank og andelsboligforening. Et af de problemer, der er med swaplån er, at de ikke er konverterbare ved kurs 100, som regulære realkreditlån er. Derfor kan andelsboligforeningerne ikke få lov til at ændre på deres låneaftaler, når de først er tegnet. Og det fik andelsboligforeningerne desværre brug for – swaplånene skulle nemlig være en sikring mod stigende renter, men rentefald i markedet resulterede i stedet i, at swaplånene blev markedets mindst attraktive lån. Hvor de som havde klassiske realkreditlån kunne drage fordel af den lave rente og omkonvertere deres lån, så var andelsboligforeninger med swapaftaler låst til den høje rente. En farlig cocktail Men det stopper ikke her. En stor del af lånene med swap-aftaler blev yderligere lavet som trappelån, og derfor har de en fast, årlig stigning. „Til at starte med har de her lånaftaler virket attraktive, og de har endda været lidt billigere end andre lån. Problemet opstår, når foreningerne med tiden kravler op af trappens trin, så ydelsen stiger. Så er der pludselig nogle, der ikke kan følge med,“ forklarer Marc Lund Andersen. Swapaftaler og trappelån er ikke det eneste problem. I den cocktail, hvor der allerede er tilsat swapaftaler og trappelån, skal et prisfald

på boligmarkedet og en finanskrise også tilføjes. „Prisen faldt på andelsboligerne, og deres gæld blev reelt større, fordi swap-aftalerne fik en negativ værdi, som forpligtelser i regnskabet i takt med de faldende renter, da disse andelsboliger som omtalt var fastlåst til de højere renter som følge af swapaftalerne.Ville man ud af disse kontrakter, ville det koste foreningen ganske betydelige beløb, da bankerne jo i så fald skulle ud og udlåne til signifikant lavere renter,“ forklarer Marc Lund Andersen. Konsekvensen blev, at der ikke var nogen, der ville købe andelsboliger i foreningerne med swaplån, blandt andet fordi nogle andelsboliger pludselig reelt var værdiløse eller ligefrem havde en negativ reel værdi. Marc Lund Andersen uddyber: „Det er tilfældet, når foreningens gæld er større end værdien af foreningens ejendom samt øvrige aktiver. Andelsboliger, der før havde kostet en halv million i indskud, var på meget kort tid intet værd, og en del blev i denne periode solgt helt ned til en krone.“ Foreningerne fik derfor også problemer med usælgelige andelsboliger. Da problemstillingen blev klar for andelshaverne stoppede flere med at betale andelsudgiften, og det gav yderligere økonomiske problemer i disse foreninger. Når en amatør møder en professionel Spørger man Marc Lund Andersen, om hvorfor andelshaverne gik med til at tegne de bizarre lån, siger han: „Det korte svar er, at det er samme situation, som når en professionel møder en amatør. Her er det som regel den professionelle, der tager amatøren ved næsen.“ De nye andelshavere havde simpelthen ikke de rette forudsætninger til at vurdere de lånaftaler, de tegnede. Mange af dem var lejlighedsejere inden, og de anede ikke, hvad det ville sige at lave forhandlinger om lån. Samtidig var deres rådgivning mangelfuld, hvilket foreninger som eksempelvis Hostrup Have også har viderebragt til retten. Hos Foreningen af Andelsboligforeninger i Krise mener man, at lånaftaler blot er en brøkdel af årsagen til problemerne: „Det er korrekt, at swap-lån og rentetrapper har

deres del af skylden, men for de fleste nødlidende foreninger, vi har set, ville også have været nødlidende uanset, om de havde de pågældende lån. Swap og rentetrappen har blot gjort det værre. Den egentlige skurk er, at kreditforeningerne har lånt mere ud, end der er tilladt i henhold til reglerne på området. Overbelåningen har gjort, at mange foreninger, der slet ikke burde være stiftet, er blevet stiftet,“ forklarer talsmand Niels Bjørnstrup. Historien vil ikke gentage sig Flere af foreningerne har taget kampen op med de realkreditinstitutter, de lavede swapaftalerne med. Både for at placere ansvaret for de fatale swaps og for at finde en løsning på, hvordan de kan blive boende i deres boliger som lejere. Nogle af de mest kendte er Duegården og Klostergården. Fortsættes »

Andelsportal.dk

39


Ejerforhold: Private andelsboligforeninger • Beboertype: Beboede boliger • Område: Hele landet

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Opførelsesår Kilde: Danmarks Statistik

Det oprindelige indskud andelshaverne betalte for deres andelsboliger i disse foreninger har de for længst måtte vinke farvel til. „Vi må ikke glemme, at beboerne for længst har tabt, når de ønsker, at deres andelsboligforening skal gå konkurs. Konkursen og dét at overgå til lejere var den eneste udvej,” siger Niels Bjørnstrup. Det er dog stadig kun en lille andel af de nødlidende foreninger, der er trådt frem med deres økonomiske problemer og gået rettens vej for en konkursbegæring: „Der er mig bekendt 15-20 foreninger, som er under konkurs eller erklæret konkurs.Vi ved reelt set ikke, hvad der kommer til at ske med dem. Får de lov til at blive lejere og under hvilke vilkår? Hvordan vil de forskellige realkreditinstitutter håndtere de forskellige foreninger?“ spørger Marc Lund Andersen. Udfaldet af de verserende sager kommer ifølge ham til at have indflydelse på, hvordan de andre kriseramte foreninger vil gribe deres problemstilling an. Det vil få afgørende betydning for, om de bider tænderne sammen for at knokle sig gennem krisen, eller om de ønsker at gå konkurs. Swaplån bliver der i hvert fald ikke lavet flere af, for der bliver heller ikke opført nye andelsboligforeninger. Ifølge Danmarks Statistik blev der i perioden fra 2005-2008 opført omkring 13.000 nye andelsboliger. Til sammenligning er der fra 20102015 opført mindre end 300 nye andelsboliger. Nybyggede andelsboliger er i dag et næsten ukendt fænomen.

40

Andelsportal.dk

„Der er næsten ikke blevet opført nye andelsboliger siden 2009. De her problematikker bliver simpelthen ikke gentaget,“ fortæller Marc Lund Andersen. Prognosen for de fem procent, der kæmper med gæld, har han et forsigtigt bud på: „Det er svært at sige, men jeg tror ikke, at vi snakker om de her problemer om fem år, for der har der været nok beslutninger fra domstolene til at få afgjort, hvordan det skal gå de foreninger, der har gældsproblemerne.“ Samtidig påpeger han også, at det kan blive en redningsplanke for de gældsramte foreninger, at den historisk lave rente ikke længere bør falde – og på et tidspunkt vil priserne på andelsboligerne igen stige. Niels Bjørnstrup ser heller ikke sort på fremtidens andelsboligmarked: „Jeg synes bestemt, at andelsboligformen skal have lov at bestå. Det er en fantastisk boform. Der er bare de her fem procent, som er i krise, hvor vi skal have kreditforeningerne til at tage ansvar for deres fejl.“ Han håber på, at det fokus, der er på gældsramte andelsboligforeninger, kan være med til at sikre, at man fremover er mere kritisk, når der optages lån til andelsboliger, så historien ikke gentager sig: „Derfor er det arbejde, vi laver i Foreningen af Andelsboligforeninger i Krise også vigtigt for den del af andelsboligsektoren, der heldigvis er sund og rask,“ slutter han.


Professionel malerservice til boligforeninger

Malerfirmaet E. Brocks A/S har stor erfaring med en bred vifte af maleropgaver og varetager store som små maleropgaver både udendørs og indendørs.

Malerfirmaet E. Brocks A/S har blandt andet udført opgaver for: Københavns Kommune Ishøj Kommune AAB boligselskab Lejerbo KAB Københavns Lufthavn

Alle ansatte i vores firma er uddannede malere. Vi ansætter kun medarbejere under gældende dansk overenskomst. Vi kan også hjælpe med totalentrepriser, da vi både har murer, tømrer og elektriker i firmaet. Malerfirmaet E. Brocks A/S er kendt for at give en god pris på opgaver og samtidig lave løsninger af høj kvalitet. Er du kunde hos os, kan du derfor stole på, at aftaler om hvornår arbejdet udføres, og hvornår det er færdigt, overholdes. Skulle der efter en afsluttet opgave være små mangler eller lignende, så udbedrer vi altid disse uden ekstra beregning.

Malerfirmaet E. Brocks A/S

Tlf.: 4354 9080 Email: e.brocks@ishoejby.dk Bredekærsvænge 212, 2635 Ishøj


Rå New Yorker-gulve vinder indpas Epoxygulve med industrielle referencer har vundet indpas i mange danske hjem. Andelsboligforeningerne er også ved at tage trenden til sig. Materialet er oplagt til fælles arealer i både vaskekældre, cykelkældre eller fælleslokaler.

Flere og flere danskere har fået øjnene op for gulve med epoxybelægning. Særligt de såkaldte New Yorker-gulve er blevet populære. “I dag er der rigtig mange, der vil have New Yorker-stilen,” fortæller Kim Mørk Pedersen. Han er indehaver af gulvfirmaet Kinidan.Dk og har mere end 23 års erfaring med gulvarbejde. Kinidan. Dk har specialiseret sig i belægningsgulve, som eksempelvis de populære New Yorker-gulve: “New Yorker-gulve er både populære på grund af deres look, og fordi de er lette at holde,” fortæller Kim Mørk Pedersen. Råt look er rengøringsvenligt New-Yorker gulve er ekstremt lette at holde og blandt andet derfor har de været udbredt i både butikker, erhverv og industri. Det rå look har nu også vundet indpas i mange private boliger, og senest er boligforeningerne er også begyndt at tage tendensen til sig. Kinidan.Dk’s kunder er ofte glade for, at New Yorker-gulvene er rengøringsvenlige: “De er meget lette at gøre rent, fordi de er fugefri. Modsat eksempelvis klinkegulve, der allerede et

Kinidan.Dk adresse: Bøjdenvejen 62, 5750, Ringe telefon: 30447020 e-mail: kinidan.kmp@gmail.com cvr.:

35567828

par år efter de er blevet lagt, viser tydelige tegn på snavs og misfarvning,” fortæller Kim Mørk Pedersen. Derfor er det oplagt at få New Yorker-gulve i eksempelvis vaskerum, fælleslokalerne eller i foreningens cykelkælder. Stort udvalg i farver og design Når et New Yorker-gulv bliver lagt, tager det typisk fem dage. Først bliver det eksisterende gulv rengjort, sæbet og grundbehandlet. Når gulvet er tørret bliver det spartlet med 6-8 mm spartel. Afslutningsvis bliver der lagt en lak af enten epoxy eller polythan. Når lakken bliver lagt, er der mulighed for at lave mønstret, som New Yorker-gulvene er kendetegnede ved: “Det er de mange muligheder for farve og design, der har gjort New Yorker-gulvene populære,” forklarer Kim Mørk Pedersen. Benyt et professionelt firma Man kan ikke selv lægge New Yorker-gulve. Det kræver ekspertise og certificering. Kontakt i stedet Kinidan.Dk for mere viden og et tilbud på et nyt gulv i jeres forening.


TANG BYG Tømrer- og snedkerarbejde med fokus på kvalitet

Har I behov for en kompetent tømrer til jeres andelsboligforening? Har I flyttelejligheder, der skal totalrenoveres Tang Byg ApS løser alle former for tømrereller et trægulv, der skal lægges, er vi også og snedkeropgaver. Vi kan hjælpe med alt fra udskiftning af jeres vinduer til et nyt tag. behjælpelige.

tlf.: e-mail: adresse:

+45 20153343 ac@tangbyg.dk Græsted Hovedgade 32, 3230 Græsted

cvr:

36034343


Andelsboligforeningens stærke finansielle partner TEAM ANDELSBOLIG Går din andelsboligforening med planer om:

• Omlægning af lån • Nyt tag på ejendommen • Nye altaner

• Grønne og bæredygtige løsninger • Optimering af forbrugsudgifterne • Øvrige byggeopgaver

Team Andelsbolig er klar med sparring og rådgivning om finansieringen.

Vi har stærke kompetencer og mange års erfaring med andelsboligforeninger. Ring til en af os for rådgivning, så din forening kommer godt i mål med at realisere jeres projekter.

Andelsboligchef Mikael Vedel

Andelsboligchef Søren Møller

Andelsboligchef Lise Maaløe

Andelsboligrådgiver Randi Arpe

Andelsboligrådgiver Susanne Sejer Clemensen

Andelsboligrådgiver Jakob Foller

31 41 52 10

45 26 25 95

44

andelsboliger@brf.dk Andelsportal.dk

21 21 62 86

45 26 27 13

40 15 40 73

45 26 20 29

Andelsboligrådgiver Henrik Larsen

45 26 23 55

www.brf.dk

Profile for AB Gruppen A/S Andelsportal.dk & Ejerportal.dk

Andelsbolig Nyt marts 2017  

Andelsbolig Nyt marts 2017 sætter fokus på fællesfaciliteter i andelsboligforeninger. Hvad kan man med et beboerhus, en legeplads eller en f...

Andelsbolig Nyt marts 2017  

Andelsbolig Nyt marts 2017 sætter fokus på fællesfaciliteter i andelsboligforeninger. Hvad kan man med et beboerhus, en legeplads eller en f...

Profile for jokro

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded