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第六期

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1、政策扫描 国家旅游局局长邵琪伟透露《旅游法》即将出台 10 月 14 日,国家旅游局局长邵琪伟在南开大学演讲时透露,我国正在制定 《旅游法》,旅游行业的体制机制在逐步完善。而在此之前,屡次有业内人士呼 吁出台《旅游法》未果。 当日,邵琪伟受聘为南开大学兼职教授,并作了题为“把旅游业发展成国民 经济战略性支柱产业几个问题的研究”的讲座。 他说,我国旅游业发展迅速,但还存在着许多矛盾和问题。诸如发展方式粗 放、体制机制建设不健全、旅游基础设施建设滞后、供需矛盾突出、市场秩序不 规范、人才和科技支撑作用发挥不够等,都制约了旅游业的发展,黑车、黑导、 黑店现象仍然存在。他用“一流的资源、二流的开发、三流的服务”形容目前旅 游业重建设、轻管理的问题。 据邵琪伟透露,中国已成为继法国、美国、西班牙之后的第四大入境旅游接 待国,世界旅游组织预测,到 2015 年将成为全球第一大入境旅游接待国和第四大 出境客源国。截至 2010 年 6 月,全国拥有旅行社 21649 家,星级酒店 14570 家, 其中五星级酒店 555 家,旅游从业人员达到 1350 万人。

国土资源部:用地专项整治房地产开发将按季度公示 国土资源部副部长贠小苏 22 日在国土资源系统视频会议上说,从今年起,国 土资源部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的宗 地信息,对信息上线和实地核查不落实的,将通报挂牌,督促整改查处。 他要求,各地要把政府工作报告中确定的今年 300 万套保障性住房、280 万 套棚户区改造任务,按照有关部门分解数量在各地供地计划中落实。房价上涨过 快、过高和商品住房空置率高的城市,要严格控制向大套型住房建设供地。

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贠小苏强调,在按计划研究拟供地块中,各地务必把保障性住房、棚户改造 和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的 70%的供地 要求,分解落实到拟供宗地。 贠小苏还就开展房地产用地专项整治工作进行了全面部署,要求各地从今年 3 月开始到 7 月底,用 5 个月时间,全面开展严格依法清理查处房地产开发中闲 置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。 他表示,为了确保专项整治行动取得预期成效,国土部将会同有关部门,根 据各地工作进展,从 4 月份开始,分批对全国部分省市工作情况进行督促检查。 对组织领导不得力、清理工作不彻底、整改查处纠正不到位的地方,要实施重点 检查,跟踪督促落实。

中国四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 继中国各大商业银行首套房贷“史上最优惠利率”终结、三套房贷叫停之后, 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委 3 日再次发出通知, 全面叫停第三套住房公积金贷款,并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至 五成。 住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会 3 日发布《关于规范住房公 积金个人住房贷款政策有关问题的通知》指出,部分房价过高、上涨过快的城市, 一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房,并非完全用于自 住,不符合《住房公积金管理条例》规定,影响住房公积金发挥互助作用和制度 公平。 通知指出,使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面 积在 90 平方米及以下的,贷款首付款比例不得低于 20%;套型建筑面积在 90 平 方米以上的,贷款首付款比例不得低于 30%。 同时,第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建 筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件 的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50%,贷款

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利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。停止向购买第三 套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 通知强调,上述措施,既体现了住房公积金制度的互助性和公平性,也体现 了差别化的住房信贷政策。住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建 造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

“国土部要求全国和省级土地整治规划同步编制 据国土部网站,2011 年 7 月前完成全国、省级规划编制及市县规划编制试点 工作。 日前,国土资源部印发《关于开展土地整治规划编制工作的通知》,决定同 步开展全国、省级及市县土地整治规划编制试点工作,保障土地整治有序、规范、 有效实施。 《通知》强调,编制土地整治规划要以农用地整治为重点,合理安排土地整 治的规模布局、重点区域、重点工程和重点项目,明确城乡建设用地增减挂钩布 局安排;落实补充耕地任务,坚守耕地红线,提高耕地质量;农村生产生活设施 逐步完善,农村人居和生态环境显著改善,促进新农村建设和城乡统筹发展,增 强可持续发展能力。 《通知》明确,土地整治规划以 2010 年为规划基期,以 2020 年为规划期, 提出 2015 年阶段性目标。规划数据以第二次全国土地调查及年度土地变更调查数 据为基础,并与土地利用总体规划基础数据衔接一致。 《通知》要求,同步开展市、县规划编制试点工作。各省(区、市)要按照 全国、省级规划编制和市县规划编制试点同步推进、上下双向衔接的要求,抓紧 部署、组织开展规划编制工作,于 2011 年 6 月底前全面完成各项工作任务。部和 省(区、市)国土资源管理部门确定的试点分别由部和省(区、市)分别组织验 收。

住建部:房地产经纪管理办法加紧制定

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针对一些房产中介的不规范做法,住房城乡建设部相关官员昨日透露,该部 下周将讨论“房地产经纪管理办法”,此办法并将很快公布。 住房城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠介绍,该管理办法将涉及房地 产经纪人员、机构以及活动,违规行为监管、资金监管等方面。沈建忠认为,制 度的建立能够使房地产经纪行业,按照规则去规范操作和运行。 对于办法中的管理制度构架,沈建忠介绍,首先是房地产经纪业的人员管理 问题,要有(准入)考试,要有备案等制度。今年年会上透露的数字显示,目前 全国房地产经纪已达 100 万人。沈建忠说,其中真正具有(资质)证书的只有几 万人。 沈建忠说,经纪机构和经纪人员有告知义务,此方面告知制度将明确。比如, 当地房地产政策、限购令等,以防因此导致的纠纷。同时,房产经纪经营场所公 示执照、收费项目、合同内容等,经纪佣金也要明码标价。 另据透露,针对房产经纪租房后群租给多人的行为,管理办法中可能有相关 规范性内容。

>>>新闻链接 有些购房者为了少上税,合同上的价款比实际成交价低了很多。针对这一情 况,住房城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠指出,这种“阴阳合同”不仅 是偷税行为,还导致很多地区二手房成交价统计上出现误差,必须制止。 据媒体报道,深圳有望 11 月推行二手房买卖按评估价征税,据称是为抑制“阴 阳合同”。不过这将在短期内增加买房者成本,因为征税多由买方负担。签订“阴 阳合同”是偷税漏税行为,需用辅助方法禁止,包括评估价格征税。

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二·地产观察 2.1 旅游地产

上海迪斯尼带动千亿级资金投入

将建购物服务区

根据最新一轮规划,位于浦东的上海迪斯尼项目区域,被分为核心区、配套 区、控制区三个区域进行统筹建设。 这其中,根据获得的官方内部数据显示,核心区占地面积 7 平方公里,配套 区占地面积 13.6 平方公里,规划控制区面积 86.5 平方公里,合计 107.1 平方公 里。 这是迪斯尼一贯的操作方式,在国外已有的迪斯尼运作项目,迪斯尼也遵循 了类似的模式:一般来说,迪斯尼主题公园区占地 1 平方公里;配套商业宾馆服务 区占地 2.7 平方公里;其他配套娱乐、购物服务区 7 平方公里;商业地产控制区的 模式 100 平方公里。 迪斯尼项目一期位于核心区内,一期占地面积是 1.16 平方公里,并包括 2.74 平方公里的配套区,此前有媒体报道说,迪斯尼一期项目将于 11 月开工。 同时,上海方面正以迪斯尼主题乐园项目为核心,联合位于浦东的三甲港海 滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区共同建设“迪斯尼国际旅游度假区”。 迪斯尼国际旅游度假区管委会正在成立中,上海市常务副市长杨雄可能出任 负责人。 显然,上海试图以迪斯尼为核心打造一个能够促进上海现代服务业突飞猛进 的旅游系列平台,以此为基础,上海方面将会为浦东向国家申请“国家旅游综改 示范区”。 目前,尽管迪斯尼国际旅游度假区正处于前期阶段,但已有大项目在洽谈或 入驻,“这些项目引进规划都在酝酿商谈中。 ”近日,一位熟悉情况的上海市方面 的官员透露说。 6

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上海迪士尼签约 华侨城“欢乐谷”忙扩张 随着上海迪士尼主题公园正式签约、 “米老鼠”渐行渐近,欢乐谷、恐龙园等 本土主题公园都坐不住了,纷纷以拿地扩建和“学习迪士尼”模式等来应对已经 “入室”的迪士尼。 迪士尼的签约给了同处上海的欢乐谷极大压力,不过,以旅游加地产模式运 营的华侨城最近也获得突破,其上海欢乐谷终于在近期拿下了欢乐谷园区外的一 块商业用地。这对上海欢乐谷来说意义重大。 本土主题公园九成左右都处于亏损或基本持平,仅有华侨城、中华恐龙园等 数家企业盈利。本土主题公园的盈利模式都在于前期开发主题公园,后期依靠主 题公园概念开发地产项目获利。比如华侨城,其 2008 年财报显示,其全年销售商 品房面积近 20 万平方米,实现营业收入 36 亿元,旅游营业收入为 18.88 亿元。 即旅游业收入仅为地产收入的一半左右。不过令华侨城郁闷的是此前其在上海的 欢乐谷并未获得园区周边的任何用地。 “但现在有了转机,就在近期,上海欢乐谷拿下了园区外的一块商业用地, 现在正在规划,计划建设高端主题酒店或主题经济型酒店,比如房车酒店等。”华 侨城内部人士透露,除了商业用地,上海欢乐谷也在积极获取附近的住宅用地, 可惜今年 6~7 月的一次机会并未拍到,所以住宅项目暂不能运作。 除了酒店扩建,上海欢乐谷方面透露,园区内 12 万平方米的水公园项目正在 谋划中,一旦建成,拟在 2012 年开放,届时将出现亚洲面积最大的冲浪池。不过, 目前上海欢乐谷客流量约为 200 万,与其预期的 300 多万仍有一定差距。 地处常州的中华恐龙园已意识到文化盈利,作为今后上海迪士尼建成后的直 面对手之一,为了应对,恐龙园除了扩建剧场、度假酒店等项目,同时开始学习 迪士尼的文化产业盈利模式,其投入数千万进行卡通影视制作,并研发衍生品, 目前其园内衍生品销售可占 30%左右收益,尽管与迪士尼 70%依靠衍生品获利的比 例相比依旧偏低,但与本土主题公园仅 10%不到的比例相比已经算高。

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>>>CCS 点评 旅游地产模式可赚快钱,但属短期模式,迪士尼模式可持续发展,但受制于 部分政策限制,因此今后迪士尼与本土同业谁输谁赢还未可知。但本土主题公园 应该学习迪士尼在建设初期的运营以及其如何解决资金压力等优势

华谊兄弟多元化,进军旅游地产意图复制迪斯尼 尽管华谊兄弟经常会被拿来与美国的华纳兄弟公司进行比较,但是它似乎更 愿意拥抱迪斯尼公司的发展路线。 近日, 《投资者报》经过多方证实,华谊兄弟公司近期将与成都当地政府落实 华谊兄弟电影主题公园事宜,估计 11 月底前会有明确结果。 尽管成都华谊兄弟主题公园项目并不是公司的第一个主题公园项目,但应该 是目前最为确定的项目。本月月底,公司董事长王忠军将亲赴成都考察该项目。 其实早在 2009 年上市的现场推介会上,王忠军已有初步意向,将建设一个以 华谊兄弟出品的电影电视为主题的主题公园。而且在登陆创业板前的 3 个月,华 谊兄弟曾与青岛经济技术开发区有过合作意向。 但是,按照目前的情形,华谊兄弟青岛主题公园可能有所搁置。由此,公司 转向与成都市政府进行合作。一位接近华谊兄弟高层的人士向记者透露,早在今 年上半年华谊兄弟就已开始与成都政府进行接触,目前,该项目谈判已经进入了 实质阶段,似乎迪斯尼模式对华谊兄弟有极大的吸引力。 有分析师认为,有两个核心点让王忠军一直推崇迪斯尼。第一,迪斯尼的业 务扩张有个基本底线,就是一定要跟现有业务联动,而不是简单的相加。第二, 迪斯尼是一个“品牌乘数型企业” ,即用迪斯尼的品牌做乘数,在后面乘上各种经 营手段以获得最大的利润。 这种经营理念,让迪斯尼能够把把大部分利润彻底转向影视产品制作之外, 而且迪斯尼在快乐文化背后附加上了完整的商业文化,将艺术彻头彻尾地商业化。 这也是每个主题公园考察王忠军都会亲自前往的原因。 8

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有些人非常赞同华谊兄弟的这种商业拓展,宏源证券分析师就认为,华谊的 产业链开发需要有个平台,主题公园是关联性很强的模式,符合目前的文化消费 的需求。中盛投资董事总经理苗兴东也认为,影视公司或者传媒公司等泛文化公 司,借文化之名行地产之实太普遍了,因为中国房地产行业的利润太诱人。

>>>CCS 观点 迪斯尼公司的模式虽然简单,但华谊兄弟在具体实施层面仍面临诸多挑战。 首先是投资模式,华谊兄弟在今年上半年完成收购后,公司还剩下超募资金 3.6 亿元,三季度公司总资产为 18 亿元。由于华谊兄弟自身的资金投入并不多, 这无疑会影响到公司在项目经营上的决策权,而前期的管理成本和知识产权的投 入又会非常巨大。 其次,迪斯尼模式的核心前提是成为产业龙头,公司需要足够大,而华谊兄 弟只能算是民营影视公司的领头羊,影视作品不管从产量还是市场份额都还处在 上升阶段,并且不具有一个具体化的标志和明确的品牌指向。 王忠军曾在公开场合表示,10 年 40 部电影的成绩单,使我们已经具备了建 电影主题公园的条件。但是,迪斯尼每年就生产 50 多部电影,这还不包括电视节 目和舞台剧。

户外旅游新趋势:“慢旅游”概念正在蔓延 客现代都市生活节奏快,许多城市人出游开始倾向于选择度假式的休闲慢旅 游线路,特别是 70、80 后的年轻人,目的地也多集中在周边游和国内游。慢游族 一般不会选择一天之内跑三四个景点的跟团游,而是随心随性地停停走走。从慢 吃到慢聊,从慢慢购物到慢慢休闲,慢游族的享受方式应有尽有,既适用高端游, 也适合穷游。 今年国庆长假,杭州为了倡导旅游团队和游客“慢旅游”、“绿色出行”的新 型旅游理念,特地为在景区换骑公共自行车的游客准备了一份意外之喜:每位骑 免费单车的游客会收到 1 份价值 200 元的杭州旅游消费券。显然,这是一种“创

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意之举”,政府买单鼓励游客下汽车换骑单车,不仅有效缓解国庆期间杭州各条道 路的“行车难”,同时,也让游客有时间和心情“骑车阅读西湖的美”。 据了解,尽管慢旅游以游客自行发起为主,但一些旅行社已经开始关注这一 动态,国内多家旅行社也开始在短途游线路上推出“懒人游”概念,即不安排固 定景点,行程完全由游客自行决定。 商家更看中慢的商机,慢旅游用品,慢餐厅,慢茶楼,都在慢消费上做文章。 比如茶楼,是一个放慢节奏、轻松神经的好地方,针对越来越快的生活节奏,反 对快餐的慢餐文化也开始盛行,国际慢餐协会的会员店已开到北京。

万达集团抢滩旅游地产 1700 亿投资再当老大 对于已经跃居地产行业老大位置的万达集团来说, “商业地产+酒店+住宅+文 化产业+百货业”的万达成功模式还需要再做一个加法,那就是重金打造潜力巨大 的旅游地产。公司已经巨资投注旅游地产,而从 2008 年至今,万达先声夺人在全 国跑马圈地,斥资近 1700 亿,迅速占领了中国旅游地产的半壁江山。 长白山国际旅游度假区是万达试水旅游地产的首个项目,而从这个项目开始, 万达也首创了牵头民营企业打造旅游地产的成功案例。参与投资该项目的万达集 团、泛海集团、亿利资源集团、一方集团、用友和联想都是中国民营企业的翘楚。 据悉,在该投资联合体中,万达投资占到 51%,其他 5 家共投资 49%。该项目由万 达牵头并实际操作。 当然,万达集团发展旅游地产决不是一朝一夕之事,据称,2008-2010 年间, 万达联手多个合作伙伴,在全国范围迅速跑马圈地,斥资近 1700 亿,目前已经迅 速占领了中国旅游地产的半壁江山。 除此之外,万达已经拿下了武汉东湖中央旅游文化区、福州琅岐岛国际旅游 度假区项目(拟投 200 亿~300 亿) 、武夷山国际旅游度假区项目(拟投 30 亿), 和西双版纳国际旅游度假区项目(拟投资 150 亿元)等中国大型旅游地产项目。 而通过长白山国际旅游度假区和武汉中央文化旅游区也可以看到,万达发展 旅游地产仍然沿用其惯用的成功模式——商业地产“订单模式”,通过这种模式, 万达集团正悄悄在旅游地产领域快速扩张和成功掘金。 10

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珠三角:旅游地产成下一个“淘金地”? 在住宅市场频繁受新政重击的现状下,珠三角旅游地产逐渐走俏。 近期,广州周边城市定位为旅游度假的楼盘相对活跃,不仅加紧施工,还推 出了多重优惠吸引购房者。业内专家认为,目前住宅地产调控从紧,商业地产仍 处于“商住倒挂”,旅游地产或成为房企的另一块“淘金地” 。 房企纷纷发力旅游地产 近日记者了解到,碧桂园在广州周边又有一个千亩大盘破土动工,该盘现定 位为度假型楼盘,是继假日半岛之后碧桂园度假型物业的全新力作。无独有偶, 敏捷地产也正发力旅游地产,其重金打造的中山旅游度假项目“锦绣海湾城”预 计将用 3 年时间,打造成为一个珠三角甚至是全国性的高端旅游度假天堂。 据资深房地产营销专家谢逸枫介绍,目前国内知名房地产开发商如首创、华 侨城、中信、上实地产等,都以单独或联盟的方式纷纷介入旅游地产开发,这意 味着新一轮投资已呈现“炙手可热”的态势。 房旅游地产成投资新宠? 在“限购令”影响下,不管是投资客还是自住客,多把购房目标瞄向广州周 边城市的楼盘,尤其是一些旅游度假盘受到买家的追捧。 据了解,碧桂园清泉城目前尚未对外销售,但登记的意向客户已超 4000 台, 大部分来自广州番禺、天河、海珠等区域。在楼市政策“一日三变”的情况下, 投资客户对于投资产品的选择更为谨慎,而别墅作为物业投资中最具升值保值作 用的产品类型,为市场所公认。 不少业内专家认为,在住宅市场受限购的情况下,珠三角城市的旅游地产项 目或是更好的投资渠道。因为这些楼盘的售价尚处于价值洼地,同时项目内有着 完善的配套及稀缺的自然生态资源,发展前景不容小觑。

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2.2 商业地产 “鸡肋”变身“香饽饽”,限购令带给商业地产机会 “曾被称为“鸡肋”的商业地产,在“史上最严厉”的住宅市场调控利剑下, 正越来越成为“香饽饽”。戴德梁行在国庆节后的一份研究中表示,大量资金的入 市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格,而保险资金的入市,更将推动商业 地产价值的提升。 商业地产投资思路与住宅项目完全不同,投资回报周期、市场交易税费、客 户资金投入程度都有不同程度的差异,因此需要一定时间的客户培育期。 另一方面,商业地产进入门槛较高也是一大阻碍。目前商业项目的使用年限 是 40 年,首付 5 成,贷款利率是基准利率的 1.1 倍,看似基本与住宅的“二套房” 类似,但是商业地产的贷款年限一般都在 10 年以内。客户在购买商业地产项目会 发现,一般写字楼的得房率在 65%-70%左右,个别甚至仅有 50%,较低的使用面积 率也在无形中增加了购入成本。而在持有成本方面,写字楼的物业管理费动辄几 十元一平方米,是住宅项目的 10 倍以上,也意味着持有者要充分考虑一旦物业空 置时的资金成本。 所以,个人投资资金要想转移商业地产并不容易。普通住宅的投资价值主要 取决于土地增值,而商铺和写字楼投资主要取决于收益率。同时,商业地产和普 通住宅的投资客户群不一样,好的商铺回报率比住宅高,但商铺的两极分化很严 重,写字楼虽然单价没有住宅高,但一般总价高,对购买群体的资金要求高。个 人资金在转投商业地产时一定要避免选择的盲目性,并且做好长期持有的心理准 备。 近日调查询问多家中介发现,面积控制在 140-200 平方米区域的小户型办公 空间最宜租售。一些地产代理机构表示,随着通货膨胀压力日增,小户型写字楼 受到了大众投资者青睐。因为,这样的小户型有着最广阔的群众基础。小户型写 字楼不仅容易出租,且租金不菲,仅相当于住宅的投资单价和总价,却有着能与 商铺比肩的租金回报率。

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>>>CCS 观点: 商业地产目前的选择面越来越广,尤其是在轨道交通四通八达联系下,沿线 商业地产显示出比住宅更强大的升值潜力。 投资小户型写字楼,须记住以下要领:第一,要选用有客户资源的物管公司 代租;第二,最好购买已装修的小户型写字楼;第三,商务空间和布局也很关键。 在选择投资小户型写字楼时,一定要对小户型写字楼的布局及分割多加留心。虽 然小户型面积偏小,但合理的分割以及布局可以提升有效的使用面积,避免办公 环境的局促感,这对小户型写字楼的租金回报也将有一定影响。 特别提醒:商业地产税费明细。商业地产属于商业用房,买方税费包括:1. 房地产交易手续费:3 元/平方米。2.房屋登记费:550 元/本(每增加一本证书按 每本 10 元收取工本费)。3.权证印花税:5 元/本。4.印花税:房屋产价的 0.05%。 5.契税:交易价(或评估价)×3%。

因地制宜 商业地产模式走向多元化 传统住宅市场的低迷,商业地产的活跃,意味着房地产开发开始朝多元化发 展。围绕商业地产开发为主的多种开发物业形态也多种多样,如写字楼地产、购 物中心地产、工业厂房地产、养老地产、创意产业地产等等开发模式。 我国的商业地产开发“起步晚,发展快” ,约起步于 2000 年,2003 年以后进 入一个快速发展时期,2005 年进入第一轮的高峰期,2006 年后商业地产的开发开 始步入理性发展时期。综观这几年我国的商业地产开发可以发现,前几年国内商 业地产开发主要采用了分割出售、售后返租、租售结合、只租不售、不售不租等 几种模式。 商业地产开发是一项长期的投资,投资的不确定性高,风险较大,无论是对 开发资金的要求,还是对专业人才的要求都是比较高的。 2006 年以来商业地产开发模式有朝只租不售的方向发展。这种模式更利于商 业项目的总体规划、资源整合及经营管理,挖掘商业地产的长期价值,然而这种 模式最大的弊端在于融资,但是对于实力雄厚的各路资本而言,目前资金问题似

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第六期

CCS Observations

乎并不是最大的问题,而开发经营模式显得更为重要。 今后商业地产开发将越来越多元化,根据不同的城市、文化、经济情况会采 取不同的商业地产开发模式,通过多元文化理念同商业地产开发相结合来寻求长 期的产品增值。 以下为本研究中心整理的三种代表性商业地产模式: ·全国性商业地产老大 营销策略:用“订单地产”卖项目人气 代表项目:万达广场 营销策略:万达地产的商业项目一直倡导“订单地产” 。所谓“订单地产”, 就是公司根据客户的行业特点、功能需求、企业规模、资金状况来订做不同商业 和商务空间,先有订单再投资开发,归根到底就是按需来做,通过品牌的整合和 系统性开发,实现良好的商业氛围。 CCS 点评:万达的“订单地产”实际上就是“先招商,再投资”,商业与地产 商做到优势互补,通过各种品牌的组合,产生经营优势,又有效控制和降低了经 营风险。 延伸:如今,有意成为“不动产商”的可能并不止万达一家,老牌国企华润 也插了一脚进来。相对而言,华润的模式是比较成熟的,它通过商业,来带动它 的地产项目。 ·港资为首的商业地产专家 营销策略:赚别人还没有来得及赚的钱 代表项目:恒隆商厦 营销策略:恒隆地产在中国大陆一共只有 3 个商业项目,目前的平均年回报 率约为 31%,租金水平在香港交易所上市的房地产企业里面名列第一位,比第二 位的公司高出了 2.2 倍。恒隆并非一开始就能获得如此高昂的回报率。一个商业 项目如果要达到 30%以上的年回报率,需要经过数年的耐心经营和培育,平均而 言约为 15 年。 CCS 点评:从另一个角度讲,赚别人还没有来得及赚的钱,也许就是恒隆模 式。这也是恒隆地产为什么在内地只做商业房地产,而不做住宅的原因。 14

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延伸:陈启宗无疑是一个擅长于“放长线钓大鱼”的人,他认为,香港的房 地产商是历史,而内地的房地产商则是现在和未来。而今,越来越多的商业巨头 已经意识到了这一点,盈石投资大手笔培育“悦达 889”就是一大明证。 ·本土开发商“住转商” 营销策略:分流专业市场上下游利益 代表项目:绿地吉盛伟邦 营销策略:2006 年,绿地集团与吉盛伟邦跨界联手斥资 30 亿元,打造的上 海国际家具村项目。吉盛伟邦所要打造的不仅仅是一个家居消费中心,它的目的 是建立一个国际家具产业交流的平台,打造一个集家具、建材、家饰等“全程体 验一站式”购物中心。 CCS 点评:业内专家认为,绿地吉盛伟邦的最大优势在于通过经营业态的特 色、规模、专业效应,能迅速提升整个商街的商业知名度,打出自身商业品牌, 有效缩短养商周期,提高经营收益。 延伸:就像潘石屹(博客)的 SOHO 概念一样,有新思想毕竟是好事,倘若当真 能将所有的商业成分有效综合,这也不失为商业地产有效的借鉴。目前包括上海 电子商城、昆山赛格数码广场等,都具有此类特点

商业地产投资热潮涌动,警惕步住宅地产后尘 “日前仲量联行“全球房地产投资报告”指出,跨国零售商正利用市场环境 的复苏来重启其全球扩张计划,预计中、印、巴、俄“金砖四国”的零售物业将 在 2020 年增加至目前的 1.5 倍。目前,四国购物中心的总数量大约有 1000 个, 到 2020 年,这个数字预计将达到 2500 个。 看来,在接下来可预期的未来,包括中国在内,商业地产还真迎来了一个难 得的发展、投资机会。但直到目前为止,国内有关商业地产方面的产业政策、规 划引导以及预警机制都几乎是一片空白,如何引导其有序、健康发展还是个问题。 一位不愿具名的商业地产投资人向中国商报记者透露,相比较商业地产投资 的专业性而言,整个国家的宏观政策和产业环境显得更为重要得多。从整个国家

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到某个城市,商业地产的供给量是多少,需求量是多少,还缺口多少?到目前还 没有一个权威的政府部门的统计发布,更多的是咨询机构的统计,但多少都有其 立场和利益。 在什么地方适合投资、哪些地方不太适合,也缺乏一个引导;投资到什么时 候才算是一个警戒点,也没有一个预警系统。所以,该人士特别建议国家相关部 门建立专门的商业地产统计、公布系统以及预警机制,以有效引导投资者投资和 市场发展。 从规划引导来看,单是《商业网点规划条列》这样一部惟一的商业地产规划 的指导性法规,讨论了若干年仍未颁布。这也造成了目前还是依据人口分布和地 理半径两个指标来规划商业网点,对城市商业空间布局和网点空间布局等几乎没 有现成的条例和理论体系作为支撑。各地商业网点布局完全是"见缝插针"式的布 点,不仅增加了道路交通和城市管理的压力,也破坏了城市的宜居性,增加了网 点的运营成本。 商业地产的投资热潮汹涌,但国家相关产业政策和规划引导以及预警机制又 明显缺位,业内专家担心,长此以往,商业地产难免会陷入泡沫的深渊。 知名地产学者羊慧明更是认为,内地商业地产泡沫已经比较严重,进一步吹 大商用地产泡沫,将打击公共服务业,危害经济与民生。"为什么北京有幼儿园月 收费高达 7000 多元?为什么内地大城市商店的许多商品零售价比港台欧美还要 贵?为什么药店要黑心加价?为什么内地电影票比美国还贵?恐怕一大原因就是 商业物业成本太高,商家不得不以加价来冲抵成本的上升,这又进一步推升物价, 加重民生负担。"羊慧明说。 羊慧明认为,中国商业地产的泡沫还表现在总量严重过剩。国际都市一般人 均商用房面积 0.5-0.9 平方米就足够了,而我国内地一些城市人均商用房面积已 达 3 平方米以上。商业物业成本的暴涨,已经威胁到许多中小商家的生存发展。 因此说,利益集团炒高商业地产,对社会经济和民生的祸害更大。 上世纪 30 年代和 80 年代美国和日本以及泰国的三次商业地产泡沫实际上都 说明了一个问题,当价格与价值长期相背离,价格持续上涨,必然会导致泡沫。 但如果一个国家、一个城市对商业地产必须有着严格的用地计划,在商铺投资火 16

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热的时候应该谨慎审批,规划引导得当,还是会在很大程度上化解这一风险的。

招商困局,或将揭开商业地产暂时繁荣假象 引言:CCS 一直认为,商业地产的暂时繁荣,其背后主要推动力之一是国际 商业连锁投机行为,但这一行为的不确定性因素众多,或将难以持续,届时商业 地产可能面临招商难,商业地产也因此被迫面对较大风险。 业界的共识是,商业地产项目在没有招商之前不能体现其价值优势,只有通 过成功招商所搭建的运营架构才能体现商业地产的价值趋势。通过对杭州、苏州 等地的商业地产的调研,发现影响商业地产招商的外部因素主要有三点―― 宏观经济的不确定性因素 中国商业地产的物业招商形式一般分为两种,一种是“以点带面”的主力店 招商模式;一种是以万达为代表的商业定单式发展模式。更多的企业是以引进主 力店带动次主力店的发展为招商模式。然而,由于受宏观经济的影响,从 2008 到 2009 年中国连锁零售行业出现连续的增幅下滑。国际零售巨头也受金融危机的影 响出现经营状况不佳,资本扩张能力下降,许诺给商业地产的进驻协议往往爽约。 因此,一直依赖于主力店来带动商业价值的商业地产企业将面临巨大的招商压力。 国际商业连锁投机行为给中国商业制造了“空前繁荣” 宏观经济波动较大时,国际连锁商家不惜毁约;经济上行稳定阶段,国际商 定纷纷叫嚣扩张。之所以如此,国际商业品牌的经营者们一方面抓住了中国商业 地产开发企业不惜代价引进主力店的心理,另一方面看中中国强大的零售消费市 场及高端奢侈品消费能力,用收割式的理念以低廉的发展成本获取最大的利益。 根据调查,大多商业开发企业为了引进国际著名品牌来提高整体商业价值, 不惜代价倒贴式招商,这种用国内企业及消费者的钱去为国外商业买单的行为, 实质上是一种不公平的商业竞争,其不对称的竞争行为将严重影响中国自有商业 品牌的发展与商业市场的稳定。同时也给商业地产的招商带来了不确定性的因素, 以至被表面繁荣的商业市场所迷惑,低估了商业的可持续发展能力与商业的运营 风险评估。

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商业地产的过快发展加剧了商业资源的竞争 在住宅地产被政策围追堵截的情势下,住宅开发商开始染指商业地产,万科、 保利这些品牌企业一有动静,很多开发企业也闻风而动。但是,快速发展的商业 地产开发量与商业运营的消化能力已经出现了不对称现象。 商场多,写字楼多,租户少,商业地产空置率已经很高,如再不顾实际地疯 狂地上商业地产。对商业经营企业而言,竞争将加剧;对开发企业而言空置的风 险加大;对城市而言资源浪费。不管城市购买力去赶时髦,盲目地开发商业地产 并非好事! 相对于住宅地产而言,商业地产的市场竞争更激烈,开发风险更大。开发商 业地产要多做调研,要了解城市的消费水平,了解城市扩容的规划,了解未来的 消费结构会发生什么样的变化,更要了解商业业态。因此,不能一窝蜂地上商业 地产。

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2.3 住宅地产 首套房贷利率调至 8.5 折

威力等同 4 次加息

在根据口头通知,商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准将变为:首 付最低 30%,利率为同档期基准利率下浮 15%,也就是首套房贷优惠利率最低按 8.5 折执行;二套住房为首付最低 50%,利率执行同档期基准利率的 1.1 倍,禁止 对第三套及以上住房提供贷款。对此,一位业内人士直言,此次上调威力相当于 四次加息。 对比利率折扣优惠调整前后贷款人实际增加的购房成本,易居研究中心分析 师杨晨青给记者算了一笔账。以一笔 20 年期 100 万元商业贷款为例,对于首套购 房买家来说, 在目前 6.14%的基准利率下,如按照原先 7 折利率计算月供为 6217.98 元,而如按照上调后的 8.5 折利率计算月供将增加至 6721.14 元,贷款人每月还 款额增加了 503.16 元。 而与之前央行加息时 5 年期贷款基准利率从 5.94%上调至 6.14%——即增加贷 款人月供 115.57 元,首套购房利率最低折扣从 7 折提升至 8.5 折,给购房者直接 增加的成本支出相当于 4 次加息。 杨晨青说,从对市场刚性需求的影响来看,首次购房买家一般经济实力有限, 购房预算通常非常紧张,对银行贷款的依赖程度较高,一个月内两成首付和 7 折 利率接连取消,势必将进一步削弱其支付能力,一部分受困于贷款成本提升的刚 性需求买家将被迫推迟购房计划,预计今年最后两个月二手房市场成交量萎缩不 可避免。 楼市资金批量流向股市 就在楼市收紧的同时,国内的 A 股却是一路飙升,很多业内人士就惊呼:这 些资金就像从地下突然冒出的汹涌水流,不断地推高指数。这也让不少基金、券 商、投资者措手不及。那么,这些资金都是从哪里来的?难道是炒楼的资金进入 股市了吗? 深圳的几家证券营业部注意到,股市在短短的十几天上涨了 400 点,但是,

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各路资金至今仍然还在不断地跑步进场,助推着指数继续走高。华西证券首席分 析师常青说: “从 9 月 30 日到昨天为止,原来公司托管 50 个亿,在 12 个交易日 之内,增加到 62 个亿,接近 63 亿。” 专门研究热钱流向的广东社会科学综合开发研究中心主任黎友焕发现,这次 资金推动的行情中,以往撬动大盘蓝筹股的社保、保险等国家队资金并没有介入, 主要是来自于房地产的资金,而且早在 3 个月前就开始流入股市。 楼市资金转移到股市,这是楼市处于调控而股市持续上涨的一个结果,据业 内人士保守估算,10 月份以来,深圳证券营业部的大客户从楼市中转移来的新增 资金可能超过 100 亿元。调查也证实,现在有不少过去的房产投资者,已经变成 了证券投资者。

两部委首度表态:房产税改革渐行渐近 10 月 7 日晚,上海出台房地产调控细则,虽然传闻中的房产税并没有如期推 出,但是上海房管局在文件中称“将做好房产税改革试点的各项准备工作” ,房产 税改革终于出现在了官方的正式文件中。 此前,一向低调的财税部门也首次开口谈及房产税。9 月 30 日,财政部、国 家税务总局有关负责人在答记者问时表示,对于房产税这项制度改革,拟先在部 分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大 到全国。 对此,一位熟悉财税系统的人士接受《华夏时报》记者采访时表示,财政部 和国税总局一向低调,没有出台的政策一般不会公开表态,这次公开谈及房产税 改革实际上是表明一种态度,告诉市场如果国家需要出台房产税改革方案,财税 部门已经准备好了。 随后,财政部和国家税务总局发文表示,近年来,随着住房制度改革不断深 化和居民收入水平大幅提高,商品房市场日益活跃,改革和完善房产税制度,对 个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。 财税部门的表态也让人们进一步相信,房产税改革或许会有进一步的进展。 CCS 综合上述信息认为,房产税修改的有关问题,要看宏观经济情况和调控的 20

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需要,如果现有政策达到了调控的目标,房产税政策不出也是大有可能。

任志强:房产税不会降低房价只会提高房价 “商品房并非人人买得起”,“炒房无罪”,任志强的言论一向“雷人”,争议 频频。现在,他将其言论汇著成书——《任你评说》。 关于房产税,任志强表示:如果从已经征收房产税的发达国家看,第一个前 提条件就是在人们获得货币资产的时候,由货币资产转为资金的时候,要免税。 第二,我们现在说的房产税的概念,好像是为了打压房地产,这肯定是个错误。 第三,房产税是要在有完全透明度的情况下,才能征收。以我们现有的评估师, 如果把我们的房子都评估一遍,大概需要 100-150 年,上海现有的评估师要把房 子(本地房)评估完,他们也可能需要 20 多年。我们卖的房子是毛坯房多,精装修 少,如果不能敲门进去看装修,你凭什么给人评估。 他还指出,房产税不会降低房价,只会提高房价。所有实行房产税的国家, 前面的门槛大大降低,而我们现在有土地使用费、农田占用费等一大堆,还有增 值税、营业税等等,前面的税大概要占 70%。比如,美国在西部大开发的时候, 它会把西部的土地白给投资者,然后用 100 年时间以地税方式把这个成本收回来。 我们现在地方政府卖地的时候已经征收了 70 年的土地出让金,之后再征收房产 税,这是没有道理的。 任志强还很详细地说明了要推出房产税,需要厘清目前的税收制度,比如中 央和地方的税收分配、每一届政府的税收收支问题。同时强调,高房价的根源是 土地财政问题,不解决这个,只在房产税上动脑筋不能解决问题。

郎咸平:房产税率 0.6%,无异割民众之肉 在监管不到位的情况下,征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败, 房产税的征收无异于从人民身上割肉。 房价上涨,其实增值的是地价,而我国商品房所占土地属于国家,房主只具有 70 年的土地使用权,也就是房子盖在租来的土地上。去掉土地产权,所谓的“房产”

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还能剩下什么?所以有观点就对剥除土地产权后的“房产”征税,提出了皮之不存 毛将焉附的质疑。 针对房产税 0.6%的传闻,香港中文大学教授郎咸平提出了尖锐的批评,他表示, 在监管不到位的情况下,征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败,房产 税的征收无异于从人民身上割肉。郎咸平赞同重庆模式,即政府通过多渠道融资把 保障房建起来,宽进严出,不住就要把房子还给政府,卖也只能原价卖给政府。 保障地方政府的钱袋子,是否能成为让买房者为分税制埋单的理由? 当前老百姓最担心的是在实际的执行过程中,房产税又将成为一个百姓负担 的新税种。事实上,随着土地财政资源的枯竭,政府特别是地方政府必将把推出房 产税作为其收入的又一个来源。这样的话就违背了开征房产税的初衷,而继续加大 普通购房者的负担。 同时郎咸平表示,在加快推进征收房产税的同时,加快推进廉租房、公共租房 建设,消除房产税带来的负面不良效应。尤其要避免房产税征收造成房租价格上涨, 最终由租房的低收入人群承担的局面,这就与解决民生问题、抑制房地产投机的目 的背道而驰了。

房产税:八成网民反对“普遍征收” 经济学家韩志国的博文《关于征收房产税的政策建议》提到,房产税在本质 上是一种财产税,只能对具有完全意义的财产征收。房产税可以考虑的征收原则 是:一套房一律不征;二套房减征或不征,因为要建立小康社会不能不让人民有 改善住房的需求;三套房以上(包括三套房)倍征,并按套数提高税率,每年的税 率也要不断提高,这样就把投机的力量和多余的存量房都逼出来了,市场的房屋 供给会大大增加,房价的下调也就成必然趋势。 博文引起网民热议,根据腾讯网房产税调查数据反馈,从 10 月 20 日 12 点 30 分至 10 月 21 日 16 点,共有 33157 人参与房产税征收民意调查,总票数达 293104 张。 多数网友认为,开征房产税的主要作用是增加住房持有成本,有利于抑制投 机,但不应对所有住房普遍征收房产税,并呼吁应尽快明确开征房产税的相关政 22

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策。 对于开征房产税,相当一部分网友认为,开征房产税有利于增加住房持有成 本,从而有利于抑制投资、投机性需求,逐渐挤出楼市泡沫。调查显示,有 63.73% 的网民对房产税的主要效用是“增加住房的持有成本”持支持态度。 很多网友表示非常同意博文作者的观点,称“作者的方法是抑高、保中、托 低,这样才能让居住合理化,才能让房子成为消费品而不是投资品。 ” 参与调查的网友,有 21.8%认为,韩志国的建议符合国情,一套房产是人们居 住生活最起码的要求,二套住房是小康的体现。三套住房起征是调控房产,体现 公平和谐的大原则的。有人暂时没有二套房,但随着发展,总是会有一个盼头, 这样投机房产就会消失。 37%的网友更是提出,二套房以上应该征高额的房产税,让那些炒房的人不敢 把房产留在手上,实行阶梯性房产税,房子越多的,应该每一套缴的税额逐级递 增,让这些炒房的不良投机者不得不低价抛售房产,使没有房的人,可以买到房。

四季度房产市场难改方向 几大因素合力仍在助高房价 11 月 2 日,国土资源部下属土地市场分析机构中国土地勘测规划院发布调研 报告指出,四季度,由于流动性过剩、开发商积累资金充裕等原因,房地产市场 或难形成方向性调整,房屋、土地市场仍将保持高位调整态势。 分析报告认为,2009 年,全年货币发行量 9.5 万亿,2010 年货币发行量 7.5 万亿,相比 2009 年虽有所下降,但另有规模接近 2 万亿元的银行信托合作理财业 务。近两年来,年均约 10 万亿的流动性对房地产市场造成较大冲击,是房价上涨 的重要因素。此外,人民币升值,热钱涌入、持续低利率等因素均“推动”着 2009 年以来的房价、地价上升。 其次,放大土地供应量难以在短期内改变房屋市场的供求关系。近年来,房 屋竣工率持续下降,房地产市场供求关系的调节需从供地、开发、销售等多个环 节着手,在短时间内难以改变供应偏紧的状态。其三,去年下半年开始的市场持 续升温,为开发企业积累了充裕的资金,促使开发商主动降价的压力不足。四是

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制度因素导致地方财政对土地、房地产的依赖度较高,地方政府缺乏抑制地价、 房价的积极性,从而影响调控政策的执行力度。 “限购令的出台属短期措施,要保障公民的居住权,应更多着眼于经济和税 收手段。”针对宏观调空背景下楼市的走势,分析报告认为,四季度土地、房地产 市场将处于高位调整态势,调控政策的初步效果能否巩固有待观察。

>>>CCS 观点 目前,部分公众对调控政策能否见效持“悲观情绪”,有关部门应尽快明确调 控的长远目标,引导市场主体形成理性、正确的心理预期。一些地方政府对保障 性住房建设的意愿和能力不足,已供保障房用地不能及时开工,通过保障性住房 稳定房地产市场的作用受到限制。 “限购令“的出台属于短期措施,促进房地产市 场的健康稳定发展,保障公民的居住权,应更多着眼于经济和税收手段。在流动 性过剩的局面下,一线城市房地产市场受到遏制,必然增加对二、三线城市的压 力,应密切跟踪和关注二、三线城市的资金流动状况。

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三、CCS 行动

“村落的古意与摩登”:CCS 远见设计赴杭州考察学习 鉴于新旅游项目开发环境与未来发展方向的综合要求, 2010 年 10 月 25 日,CCS 研究中心考察小组前往杭州及万科 良渚文化村考察学习。 经过对良渚三个旅游中心区和七个居住村落的走访,研 究中心成员总结认为,文化村之所以大获成功,关键在于以 良渚文化为基点,汲取低山流水的地貌优势而成,它做成了 旅游休闲的场所,与生态休闲相对接,营造人们的心灵属地。 本次杭州之旅,使研究中心成员对新田园 小镇有了全新的认识,也认识到了国际顶尖度 假酒店产品的独特品格,感受到了从设计到灵 魂的触动,而这些感触,都将为新旅游项目的 设计规划,钩织极具创新型的思路线索。 同 时对山地别墅项目的规划和设计有了一定的 了解。

CCS 远见设计赴扬州考察“城市旅游”景区整合新概念 2010 日前,为学习扬州“城市旅游”景区整合新理念,CCS 远见设计-旅游地 产研究中心人员赴扬州考察参观。 随着 2009 年初扬州在瘦西湖、个园、何园三大主力景区的基础上,成立了扬 州旅游营销中心,一场整合的大戏由此拉开:短短一年,瘦西湖、大明寺、汉陵苑、 唐城遗址,加上八怪纪念馆,整个蜀冈—瘦西湖景区成为一个整体,对游客的吸引 力大大增强,而个园、谢馥春馥园、汪氏小苑和史可法纪念馆则串成古城街区特色 游,成为游客到扬州的必游线路。 散落的珍珠串成串,叫响了扬州“城市旅游”的大品牌。2009 年至今,游客量平

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均增幅达 30%,远远超过全省平均水平。今年以来,扬州配合长三角世博主题体验 之旅包装推出了“烟花三月下扬州”、“寻找大运河的源头”、“绿扬城郭、宜居之城” 和“精致的盐商生活”4 个旅游示范点,预计世博期间有 500 万游客来到这座美丽的 城市观光游览。 CCS 综合认为,连续两届入选全国“十大休闲城市”表明,扬州旅游业正从“景 点游”进入“城市游”时代。扬州旅游业近年来的发展,是有目共睹的。无论是整合 旅游资源、打造旅游精品,还是强化宣传营销、提升旅游品质等方面,都在不断 实现突破。扬州旅游正在从一般观光旅游向休闲度假旅游转变,从旅游城市向城 市旅游转变。

“泥土也时尚!” ——燕阿卡迪亚携交行沃德财富中心客户专场活动公报—— 金秋十月,协信•圆融阿卡迪亚千呼万唤始出来,这个坐落在不平凡土地之上 的不平凡建筑作品,地处新双湖核心腹地,为居者提供不可复制的生活与个性价 值。 2010 年 10 月 16 日上午,苏州新罗大酒店,在青剑湖落户的阿卡迪亚特别邀 请了苏州现代陶瓷艺术馆朱老师现场教 大家识陶、DIY 做陶、赏彩陶。 本次活动由协信客户经理介绍阿卡 迪亚项目开场,了解前所未见的“合院” 空间,成就“五重院落”空前风光—— 阿卡迪亚别墅给您尊贵的待遇。一些来 自交通银行沃德财富中心的嘉宾对阿卡 迪亚有着浓厚的兴趣,认真听取客户经 理的介绍,翻阅桌上的楼书,还有的客户在沙盘前询问,现场气氛活跃。 活动环节,老师边讲边演示,嘉宾边听边做,不亦乐乎。许多第一次接触制 陶技艺的来宾选择了杯体制作,在已经完成基础拉坯的杯体半成品上进行个性化 的装饰。历时近一个小时,精心完成的最终作品,由工作人员放置到指定收纳处, 26

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活动结束后由老师带回烧制,十天后邀请嘉宾到久光阿卡迪亚售楼处领取,享受 从作品到成品的快乐。 持续 2 个小时的活动,让在场嘉宾全方位体验阿卡迪亚的周到安排,以及三 百六十度了解阿卡迪亚的楼盘特色。期待下一次与阿卡迪亚相遇的精彩。

走透透:金秋金庭采金橘 ——花様年金秋十月客户活动公报—— 农 10 月 16 日,秋高气爽、阳光温暖。花様年邀请博仕会高端会员抛开一切 繁忙的公事和烦恼,随家人一起游金庭,观太湖,采橘子,农家乐,享受“秋日 时光”的惬意。 好天气、好心情,自然要有好的东西拿来和大家一起分享。花様年为美味参 加活动的客户精心准备了行程卡。活动第一站,客户们来到了花様年在太湖边上 的太湖天城项目示范区参观。该项目临湖而 建,把花样年对生活的态度与对艺术的领悟 融于户型设计中,小面积、大尺度,户户面 湖而设,最大化的饱享太湖风光。看到艺术 与内涵兼顾,同时又极具生活实用功能的户 型,到场客户个个赞不绝口。 秋季是收获的季节,金庭山上当下季节 的水果要数橘子最多了。活动以家庭为单位,在金庭山果园内采橘。一进果园, 嘉宾们便开始忙碌起来,不一会儿,果园里就见不到人了,只在浓密的绿叶中传 来阵阵欢声笑语。最后一站是明月湾古村,明月湾以环境优美、历史文化遗存丰 富多彩而著称。她土生土长,依然是江南水乡古老的淳朴山村。 这样的秋天,暖暖的阳光。暖暖的心情,甜甜的橘子,就像花様年带给人们 的暖暖的关怀一样。一天的快乐时光,忘掉了烦恼,却记住了花様年、太湖天城。

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金鸡湖的秋天

桃花岛的鱼

——2010 万科金秋桃花岛业主活动公报—— 2010 年 10 月的最后一天,眼光明媚的温暖的午后,万科邀请业主们来到金 鸡湖的湖心小岛——桃花岛上,感受来自湖面的微微清风,体验这样的休闲时刻, 在巨大的压力中偶尔躲入都市间的缝隙,小休片刻,享受“秋日午后时光”的惬 意。本次活动有近 70 人参加,不少家庭全家出动享受十月末的温暖阳光。 岛上微风阵阵,清新的空气让人倍感精神。来到桃花源茶室,秋日休闲的下 午茶时光开始了,茶道表演用古人的方式迎接万科业主们的到来,秋日的午后细 细品茗,是在是一件惬意的事情。轻柔的音乐、温暖的阳光、幽香的热茶、神秘 的瑜伽、亲爱的家人还有万科贴心的关怀,让每一位业主都忘记了平日里工作的 压力和烦恼,回到了自然、放松的状态。 绿树环抱的瑜伽区吸引了不少女性朋友,在专业导师的带领下和大自然亲密 接触;岛上的不同款式的新奇自行车成了大家的最爱,纷纷争着去体验。快要离 开桃花岛时大家还都意犹未尽,留恋桃花岛,留恋金鸡湖的环抱,留恋万科的丝 丝温情。

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四、CCS 业务发展 CCS 远见设计营造 中国私家园林应用研究中心-冶园讲坛首讲即将开启 CCS 远见联合企业,以中国庭院建筑的大成之地-苏州为地区运营总部,以“中 国建筑脚本”(China Construction Script)作为企业发展目标。历经多年,逐 步从最初单体古建筑运营修建、杂志出版、贸易等业态发展成为集“古建筑专业 运营”、 “旅游及商业街区建筑规划设计”、“传统建筑规划修建”、 “品牌策略制 定”等为一体的多元化企业联合体。 近期,CCS 远见拟成立以设计及营造私家园林为方向的私家园林研究与应用 中心。借助多年园林的改造和设计积累的丰富经验,我们将精心打造一个让客户 永久收藏的私家庭院,并藉这一方天地重拾写意,立境当代。 中国私家园林研究与应用中心的成立之际,恰逢上海第九届双年展的召开。 作为明年第 53 届威尼斯双年展受邀的十位世界当代艺术家之一的叶放先生,为明 年的威尼斯设计创作的园林艺术作品《达园---给马可·波罗的礼物》,包含其中 的“冶园・叶放造境”微观庭院展,近日也借上海双年展,在上海当代艺术馆开 幕展出了。叶放先生是世界知名的园林艺术家,画家,曾受邀参加多此国际性艺 术大展。 作为 CCS 远见-中国私家园林研究与应用中心的首席园林艺术家,叶放将以分 享的方式,畅谈园林艺术实践活动。

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“冶园讲坛·第一席”介绍 讲解人:叶放 讲解会内容介绍:造境,纸上笔墨转换成地上林泉。 艺术,造化情境演绎出心源山水。 时间:11 月 21 日 13:00---15:00 地点:礼耕堂 远见-中国私家园林研究与应用中心 (苏州平江路卫道观前 3 号) 活动预约: 需提前预约(礼耕堂会员请凭会员卡至前台登记入 场)。 讲座预约或了解详情请致电 13915450963,0512-6523 4822

或请发邮件至 ccs.sz@foxmail.com

CCS-远见设计营造 开始江阴市长泾老街商业旅游开发总体策划补充方案暨 长泾老街旅游功能应用及 4A 级景区提升建设概要工作 前一阶段我司所完成《江阴市长泾老街商业旅游开发总体策划方案》策划范 围为江阴市长泾镇老镇区南至河南街、北至规划拓宽的城市机动车道路后街、东 至新泾河、西至虹桥路范围,受委托商业旅游策划面积约 13.6 公顷,属同期编制 的《江阴市长泾镇历史文化名镇保护规划》确立的核心保护区的“一河两岸”片 区。该片区是是长泾古镇的缩影,是长泾文物古迹和历史遗存较为集中的地方, 原为长泾镇的核心所在。 在方案编制过程中,为更为合 理的统筹布局长泾商业旅游规划, 我司突破协议委托范围,主要涉及 到长泾镇整体商业旅游资源评估建 议、河南街沿线(含铸钢厂、农贸 30

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市场地块)、明清商业街等等。 历经长泾镇政府长达数月的精心组织与施工,长泾老街于 2010 年 9 月施工完 毕并成功开街,圆满完成了第 19 届江阴金鸡百花电影节的接待任务,上官云珠作 为长泾人的骄傲,更是成为中国电影永恒的推广大使。 随着各项工程的相继竣工,相关旅游配套日益完善,益发奠定了长泾镇政府 开拓旅游的决心,更启动了 4A 级旅游景区申报准备工作。本次商业旅游开发策划 的补充方案即是以 4A 级景区评定为基础,在金鸡百花奖完满落幕后,深思老街如 何从参观接待的角色转换到发展旅游及独立运营的角色中,确定老街未来旅游发 展原则,对一些商业人文资源的配置做出补充说明,细分旅游市场,依靠古镇历 史、上官云珠的资源优势,推出高品位的休闲度假古镇旅游产品,深度挖掘长泾 的文化内涵,完善旅游业态配置,提升旅游的品位,进一步拉长旅游产业链条, 为星级旅游景区的评定提升而努力。 附注:江阴长泾老街行车路线图

长泾老街

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CCS-远见设计营造 应邀规划苏州吴中区穹窿山朱买臣路商业街坊 近期,CCS 设计营造应苏州吴中区穹窿山景区管委会之邀,对朱买臣路地块的 商业化改造利用提供策划规划方案。 经过两次实地考察,CCS 认为本项目是一个明显的商业地产项目,但是和常规 的中心商业、社区商业等不同,具有明确的旅游休闲的主题性特征,这就决定了 商业的尺度、内涵和建筑设计都要体现这个基本特征。 本项目的开发具有深远的综合意义,我司提出,本项目是穹窿山景区丰富乡 村旅游多层次表现的一次尝试,务必在规划设计实现以生态和景观为背景的新乡 村、高品质的生活旅游体验,使穹窿山景区的乡村旅游建设不只停留在农家乐、 观光农业、采摘体验等基础层面。 基于以上认识,我司的规划设计已经形成了大体思路,初步确定规划方向“为 富有乡村气息的生态休闲街区。 ”将项目基地划分为休闲商业组成部分、工艺商业 组成部分、乐活山居旅店部分、景区服务中心部分四个有机互动的块区。 朱买臣路时尚商业街的规划设计方案,将在与穹窿山管委会充分沟通、深入 理解基地环境之后,进一步深化,细化,以期实现穹窿山下不夜天的休闲娱乐业 提升目标。

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CCS地第6期简报  

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