las provincias más dinámicas es menor la media de edad de los pisos y es mayor la proporción de la construcción en el último decenio. Por ello, las viviendas secundarias y en mayor medida las vacías podrían llegar a ser utilizadas como casas principales o permanentes. Ya se ha visto que en el Estado español, tenemos una vivienda por cada dos habitantes y hay más de un 12% de viviendas vacías. Al mismo tiempo es sabido que existen situaciones en que viven 16 personas en 50 metros cuadrado19 y que ‘en España, 1,5 millones de personas reside en viviendas que no reúnen condiciones mínimas de habitabilidad20, lo que dice mucho acerca de la desigualdad de las condiciones de vida de partes importantes de la población española I.3. Principales magnitudes del mercado de la vivienda en España Completamos la información sobre la vivienda añadiendo en el Cuadro 7 algunos datos más sobre la evolución de la misma en los dos últimos años: Puede advertirse como 2005-2006 marca el máximo periodo de auge, iniciándose el declive ya dicho año, intensificándose en 2007, y aunque no tenemos datos sistemáticos, sabemos que la crisis está acentuándose fuertemente en 2008.
2. LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS Nadie en este país ignora los enormes aumentos que los precios de venta de las viviendas han experimentado en los últimos años. Tampoco los precios de los alquileres han ido a la zaga, de modo que el gasto en vivienda, y las dificulta-
Cuadro 8. Precios medios nominales A diciembre de cada año. Media para España
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des para financiarlo han pasado a constituir uno de los problemas más importantes y graves de quienes necesitan disponer de una vivienda, especialmente si antes no vivían de forma independiente, es decir, no disponían de ninguna21. Tras la recuperación de la economía española de 1995, y especialmente a partir de 1997, los precios de las viviendas comienzan a subir como la espuma y los aumentos son crecientes a medida que pasa el tiempo hasta la crisis de 2007-2008. En el Cuadro 8 recogemos la información que sobre los precios de la vivienda presenta la Sociedad de Tasación22. Los precios medios para todo el país no reflejan los precios reales en las ciudades, pero constituyen una primera pauta para observar la evolución de los mismos. Por imperfectos que sean los datos, sobran todos los comentarios. Durante el mismo periodo 1995-2005 los salarios medios nominales en España han aumentado aproximadamente en un 30%23, lo que indica claramente el deterioro que ha supuesto el aumento del precio de la vivienda en la capacidad adquisitiva del trabajador. Más adelante, al referirnos a la financiación de la vivienda explicaremos como la compra de la misma se ha hecho posible. Pero estos datos dicen muy poco. Si todas las estadísticas sobre la vivienda son deficientes en este país, las estadísticas sobre sus precios lo son mucho más: porque los precios declarados son distintos a los reales, porque en un periodo de rápida subida de precios los datos estadísticos quedan desfasados para cuando se publican, porque los precios varían mucho según la población e incluso el barrio en que la vivienda esté situada y los datos dan cifras medias, por las diferencias de precios entre la vivienda libre y protegida, etc. Hay que señalar también que a veces se hace referencia al ‘coste’ de la vivienda cuando en realidad se esta señalando el ‘precio de venta’ que no es lo mismo. Es necesario tener todos estos elementos en cuenta al estudiar los datos que proporcionamos que sirven más para confirmar la tendencia ascendente que para proporcionar datos precisos. Es fácil comprobar que el dato estadístico general del Cuadro 8 queda bastante por debajo de las cifras más realistas del Cuadro 9. Incluso las publicaciones conservadoras aceptan que: ‘Los precios de los pisos subieron en España un 190% entre 1997 y el tercer trimestre de 2007. Esto es un 60% más que entre los veinte países desarrollados que el semanario “The Economist” incluye en su análisis trimestral de la evolución internacional del mercado de la vivienda’24. Aunque las viviendas protegidas se considera que están aproximadamente un 20% por debajo de los precios de las viviendas libres, otros datos correspondientes al segundo trimestre de 2008 estiman que el coste medio de la vivienda libre en España alcanzó los 1.752,8 euros por metro cuadrado, frente a los 916,2 euros de una vivienda de protección oficial (VPO) que supone una diferencia mucho mayor. Es decir, la vivienda libre es un 91,3% más cara. Con los datos del primer trimestre, la diferencia era del 84,6%. Pero en el Nuevo Plan de Vivienda 2005-2008 se contemplaron nuevos precios con objeto de estimular la producción de este tipo de viviendas. Deben de ser las