Page 1

SYNTRUS ACHMEA VASTGOED ROTTERDAM CENTRAL DISTRICT TASK BART VAN BREUKELEN ing real estate DELTA FORTE SCHIPHOL REAL ESTATE GEMEENTE DEN HAAG DRIJVEND PAVILJOEN COBRASPEN steenkorrel JOB DURA KOKON ARCHITECTEN DELTA DEVELOPMENT PROPER-STOK ZUIDAS VALAD PROPERTY GROUP BOAG de BOUWER EN PARTNERS JAAP REIJNDERS NARVIC BOUWFONDS ICDUBO KINGSPAN BLAUWHOED e.a.

2 0 10


Mensen maken het moment. De omgeving schept de randvoorwaarde.

Kroonenberg Groep streeft naar het

Onze kernactiviteiten vastgoed-

leveren van toegevoegde waarde aan de

beleggingen en projectontwikkeling zijn

kwaliteit van winkelen, werken en

flexibel en doelgericht inzetbaar, dankzij

wonen. We stemmen functionaliteit en

onze compacte organisatie en onze

architectuur af op de lokale situatie.

expertise. Besluitvaardigheid, fi nanciĂŤle

Waarbij we werken en winkelen

daadkracht en creativiteit kenmerken

combineren met representativiteit,

het handelen van Kroonenberg Groep.

bereikbaarheid en een goed voorzieningen-

Onze strategie is om door aankoop

niveau. Economische aspecten worden

van individueel vastgoed, overname

ingebed in de bestaande infrastructuur

van bestaande portefeuilles, of het nemen

en mede afgestemd op de wensen van

van grondposities, onze groei zeker te

de gebruikers.

stellen.

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Postbus 7538 1118 ZG Schiphol Tel. 020 5 788 788 Fax 020 6 750 430 info@kroonenberg.nl www.kroonenberg.nl


inhoudsopgave

Pionier in duurzaamheid Schiphol Group

76

Schiphol Group heeft duurzaam bouwen al jaren hoog in het vaandel. Een bedrijfsfilosofie die nu ook goed en objectief gemeten kan worden. Vastgoeddochter Schiphol Real Estate is dan ook verguld dat zij dit jaar van de Dutch Green Building Council het 1e BREEAM-NL Nieuwbouw certificaat ontving voor kantoorgebouw TransPort op Schiphol-Oost.

Valad Property Group 36

Perfecte kennis van lokale markt

Consument aan zet

Synchroon

54

In Den Haag is sprake van nieuw elan

Valad Property Group is

Is het goed voor kli-

'De belangrijkste bijdra-

een actieve fonds- en

maat en milieu? Bij het

ge die een projectont-

assetmanager in com-

ontwerpen van ener-

wikkelaar kan leveren

mercieel vastgoed. Het

giezuinige woningen

aan de samenleving en

netwerk van 23 vestigin-

en woonwijken lijkt het

aan duurzaamheid is

gen in 14 landen zorg voor een sterk internati-

vooral die vraag te zijn die telt. Bouwfonds

het aanpakken van de bestaande stedelijke

onaal karakter. Toch is lokale aanwezigheid een

Ontwikkeling gaat graag een stap verder,

omgeving. Geef mensen een goede reden

belangrijk speerpunt. Managing director Mark

leggen Diana de Jong en Bas van de Griendt

om in de stad te blijven wonen. Wat draagt

McLaughlin: 'We anticiperen voortdurend op

uit. Want wat zijn eigenlijk de wensen van

nou beter bij aan duurzaamheid dan herge-

de specifieke behoefte van de klant. Dat kan

woonconsumenten als het gaat om een

bruik, herontwikkeling van stedelijke gebie-

alleen als je de plaatselijke markt perfect kent.'

energiezuinige woning?

den?' Bart van Breukelen vertelt.

BOAG

2

Bouwfonds Ontwikkeling 38

66

Dura Vermeer

82

Corio

90

Zorg, transformatie en duurzaamheid

Drijvend Paviljoen unieke pilot

Meer variatie, meer omzet

Ton Heijmans, AndrĂŠ

Juni 2010 wordt een

Winkelcentra

Leeuwis en Paul van

uniek bouwproject in

ten plekken zijn waar

Asselt bouwen BOAG

Rotterdam opgeleverd:

consumenten

gestaag uit tot hĂŠt

het Drijvend Paviljoen.

komen, is de filosofie

bureau voor advies en

Ontworpen door Public

van vastgoedbelegger

(proces)management van huisvestingsvraag-

Domain Architecten in samenwerking met

Corio. Daarbij is onderscheidende retailon-

stukken. BOAG werkt vanuit haar vestigingen

Deltasync, gebouwd door Dura Vermeer

ontbeerlijk, stelt algemeen directeur John

in Rotterdam, Zwolle, Maastricht en Antwerpen

Bouw Rotterdam, FlexBase en Unica instal-

van Haaren. Als betrokken verhuurder van

voor nationale en internationale opdrachtge-

latietechniek. Het projectteam laat met

winkelruimte neemt Van Haaren het voor-

vers. Zorg, onderwijs, transformatie en duur-

het paviljoen zien dat drijvend bouwen de

touw in de discussie over de vervlakking van

zaamheid ziet BOAG als groeimarkten.

toekomst heeft.

het Nederlandse winkellandschap.

nederland in ontwikkeling - 2010

moe-

graag


6

inhoudsopgave 10

Colofon/Voorwoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Syntrus Achmea Vastgoed: ‘Hergebruiken is pas duurzaam’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

14

De Amsterdamse Zuidas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 De integrale benadering van Dura Vermeer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Cobraspen, ontwikkelaar met hart voor monumentaal vastgoed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 18 Kokon: vooroplopen in de revolutie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 NS Poort verleidt reiziger met mobiliteit à la carte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

20

Steenkorrel, milieubewuste marktleider in recycling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Rochdale: focus op primaire taak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 24

Valad Property Group, internationale speler met lokale kennis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Bouwfonds Ontwikkeling over duurzame wensen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

28 Gemeente Den Haag groeit verder als stad met vele gezichten

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

42

De Bouwer & Partners: ‘Er is zo ontzettend veel werk’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

50

Synchroon: opgaven in stedelijk gebied hoge noodzaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 TASK zet best haalbare projectteam in bij opdrachtgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

58

Peter van der Gugten: ‘Nederland moet gaan denken vanuit krimp’ . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Zorg, transformatie en duurzaamheid als groeimarkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 Een inspirerende omgeving trekt mensen aan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 62 Duurzaam vastgoed vraagt om daadkracht en visie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 Schiphol pionier in duurzaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

70

Duurzaam bouwen inzichtelijk gemaakt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Drijvend Paviljoen als pilot voor klimaatbestendig bouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 74

Voor Blauwhoed is de toekomst al begonnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 Meer variatie, meer omzet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

80

ING Real Estate geeft handen en voeten aan duurzaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Rotterdam Central District . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

86

De opmerkelijke effecten van relatiemedia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Adverteerdersindex . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

94

nederland in ontwikkeling - 2010

3


park2020.com postrotterdam.com

fokkerlogisticspark.com


colofon

voorwoord

Nederland in Ontwikkeling 2010 is een uitgave van Nederland in Ontwikkeling.com

Adres Het Nieuwe Diep 33 Postbus 6047 1780 KA Den Helder T 0223 67 40 80 Directie Bouke Niggendijker

Ondanks de minder goede economische omstandigheden leest u in deze 2010-editie van Nederland in Ontwikkeling veel goed nieuws. En dan gaat het niet om het een vertaaltruc van het woord 'crisis' in 'uitdaging' en 'kans', maar om echt positieve verhalen van vastgoedprofessionals die ook in deze tijd mogelijkheden zien en ambitieuze plannen realiseren.

Alex Oostendorp Hoofdredactie Alex Oostendorp

Natuurlijk is het nog crisis, en niet in de laatste plaats in de bouwsector. We ervaren dat nog ieder

alex@nederlandinontwikkeling.com

dag aan den lijve. Toch investeert de vastgoedsector ook in deze recessie veel tijd en geld in duur-

Redactie

zame gebiedsontwikkeling. In veel artikelen in dit magazine komt u dan ook het woord 'duurzaam'

Eric Le Duc Wilbert Korevaar Ben Maandag Narvic Ilse Kuiper

tegen. Dat is op zich eigenlijk niet zo gek als het lijkt. Het is immers niet de eerste keer dat recessie en ecologisch bewustzijn samengaan. De oliecrisis van de jaren zeventig zorgde bijvoorbeeld voor toenemende belangstelling voor alternatieve energiebronnen. De bezuinigingen van de jaren tachtig

Marc Peters

liepen gelijk op met de opkomst van woningisolatie. En nu - in de tijd van an inconvenient truth en

Bladmanagement

global warming - spelen niet alleen de eindigheid van onze fossiele brandstoffen en CO2-uitstoot

Bouke Niggendijker bouke@nederlandinontwikkeling.com T 0223 67 40 83 M 06 12 398 271

een grote rol in de discussies, maar zit daar ook een belangrijk economisch aspect aan. Het belang van het klimaat gaat nu gelijk op met het financiële belang van de consument. Daarbij zal die laatste wel zelf tot investeringen moeten overgaan om energie te besparen.

Traffic Marcella Ingelse marcella@nederlandinontwikkeling.com T 0223 61 01 01

Duurzaamheid is echter meer en gaat verder. Ook een begrip als belevingswaarde van de woonomgeving speelt hierbij een belangrijke rol. In het positief ervaren van de woonomgeving is naast

Vormgeving Zeeman Reclamegroep Fotografie Peter van Aalst Sebastiaan Knot

milieukwaliteit ook aandacht voor het sociale klimaat bepalend voor het succes van een wijk. Het sociale aspect is dus duidelijk een component geworden bij integrale gebiedsontwikkeling. Een project als ‘Stad van de Zon’ in Heerhugowaard, met 1600 woningen een van de grootste duurzame woongebieden ter wereld, is daar een zeer aansprekend voorbeeld van.

Informatie advertenties/verspreiding sales@nederlandinontwikkeling.com T 0223 67 40 83 Financiële administratie Marcella Ingelse marcella@nederlandinontwikkeling.com

Een andere vertaling van duurzaamheid is het herontwikkelen van binnenstedelijke gebieden. In die herontwikkeling liggen zowel de grootste kansen als de grootste moeilijkheden. Dat vraagt creativiteit en flexibiliteit van alle betrokken partijen, publiek en privaat. Dat vraagt om visie en durf. Om ondernemerschap.

Nabestellingen/lezersservice Losse nummers zijn te bestellen à € 15,- per exemplaar.

In deze Nederland in Ontwikkeling editie 2010 vindt u getuigenissen van mensen met visie, met creati-

Druk

viteit en nieuwe zienswijzen. Ik hoop dan ook dat u zich door hen laat inspireren en enthousiasmeren.

Van Noort Printing Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd door middel van boekwerk, foto-offset, fotokopie, microfilm of welke andere vorm dan ook zonder schriftelijke toestemming vooraf.

Alex Oostendorp Uitgever nederland in ontwikkeling - 2010

5


De boodschap van Syntrus Achmea Vastgoed

‘Hergebruiken is pas duurzaam’ Pensioenfondsen willen steeds meer investeren in Nederlands vastgoed. Dat is goed en belangrijk, stelt directievoorzitter Henk Jagersma van Syntrus Achmea Vastgoed, maar om dat grotere aandeel van vastgoed voor de pensioenfondsen waar te kunnen maken moet er enerzijds meer flexibilisering in het huurbeleid komen en anderzijds moet er in Nederland wat gebeuren aan de verstarde regelgeving. ‘Want anders krijg je de bouwmotor niet aan de gang’, meent Jagersma. Die zich stoort aan de beperkte mogelijkheden om in ons (regel)land op rendabele wijze leegstaande kantoren te kunnen transformeren naar woningen.

De kroonjuwelen die voor de crisis

‘Het is een kopersmarkt. De kroonjuwelen die voor

de bedrijfsonderdelen Vermogensbeheer en

de crisis werden vastgehouden komen nu op de

Pensioenbeheer - voor ruim 80 pensioenfondsen

markt en tegen een prijs waarvan je vijf jaar geleden

met ruim vijf miljoen deelnemers. Met een belegd

alleen maar durfde te dromen. Als je enigszins geld

vermogen van circa 58 miljard, waarvan 14 miljard

hebt om te investeren moet je nu kansen pakken.’

in vastgoed en hypotheken, belegt Syntrus Achmea

Jagersma merkt dat de pensioenfondsen steeds meer

Vastgoed in alle sectoren in Nederland en via fund-

in Nederlands vastgoed willen investeren. ‘Dat is

of-funds in Europa, Noord-Amerika en Azië.

belangrijk. Vastgoed heeft de afgelopen jaren solide

Beleggen in vastgoed levert voor pensioenfondsen

rendementen laten zien en zorgt tevens voor infla-

in goede én slechte tijden goede rendementen op.

tiebescherming van de pensioenen. Maar vastgoed

De vastgoedfondsen van Syntrus Achmea behaalden

heeft ook een maatschappelijke waarde gekregen.

over 2009 - samen met de discretionaire fondsen

Onder andere door duurzaam te beleggen en te

- een performance van 1,3%. Aangezien de vast-

beheren maar ook om te zorgen voor voldoende

goedindex in 2009 met -0,2% voor het eerst een

kwalitatief aanbod van zorgvastgoed voor vergrij-

werden vastge-

negatief beeld liet zien, betekent dit een outperfor-

zend Nederland.’

houden komen

mance van 1,5%. De outperformance is gemeten

nu op de markt

over de Standing Investments ten opzichte van de

Verantwoord beleggen

ROZ/IPD Index. Ook over de afgelopen 3 en 10

‘Een belegger is van nature duurzaam’, stelt Jagersma.

en tegen een

jaar hebben de vastgoedfondsen gemiddeld outper-

‘Als je als belegger investeert in vastgoed, dan doe je

prijs waarvan je

formance gehaald. Jagersma: ‘Het gaat altijd om de

dat omdat je een goed rendement wil hebben op de

vijf jaar geleden

goede producten op de goede locatie.’

lange termijn. Dat betekent dat je moet zorgen voor

Volgens Jagersma is het voor institutionele beleggers

een goed gebouw met lage exploitatielasten door het

als pensioenfondsen momenteel interessant om hun

gebruik van kwalitatief hoogwaardig materiaal en

vastgoedportefeuille te versterken. Er is volop keuze

installaties met weinig energieverbruik en daar een

aan vastgoed met gunstige aanvangsrendementen.

mooie huurprijs tegenover moet zetten.’ 

alleen maar durfde te dromen.

6

Syntrus Achmea Vastgoed werkt - samen met

nederland in ontwikkeling - 2010


nederland in ontwikkeling - 2010

7


info@provada.nl +31 (0)30 60 514 24

MAKE IT HAPPEN MAKE IT REAL


Syntrus Achmea ziet het duidelijk als haar taak verantwoord

Milieuverontreiniging

beleggen te promoten en mogelijk te maken door oplossingen

Jagersma pleit er voor om de rigide regelgeving op gebouwen te

aan te bieden. Maar wat verstaat Syntrus onder duurzaam-

vervangen door integrale afwegingen per gebied. ‘Door de star-

heid? Jagersma: ‘Wij volgen de duurzaamheidsdefinitie van de

heid van de regelgeving worden er heel veel besluiten genomen

IVBN, de belangenvereniging van institutionele beleggers in

die juist tot veel meer milieuverontreiniging leiden. Er wordt

Nederlands vastgoed: het op een verantwoorde manier samen-

niet naar het totaalplaatje gekeken. Als je woningen realiseert

brengen van de zorg voor het milieu, een lange levensduur,

midden in de stad, dan heb je minder automobiliteit. In het

huurderstevredenheid en waardeontwikkeling.’

centrum van de stad gaat 40% met het openbaar vervoer, met

Beleggers geven een uitstekend voorbeeld in de kwaliteit van

de fiets of lopend. In Vinex-wijken is dat 5%. ‘We hebben dus

bouwen en het energieverbruik, vindt Jagersma. ‘Dat is geen

een soort symbolisch milieubeleid. Alles is opgehangen aan

ideologie, maar een puur zakelijke afweging. Duurzaamheid in

nieuwbouw, terwijl er qua duurzaamheid veel meer vanuit het

materiaalkeuze, duurzaamheid in energiemaatregelen maar ook

grotere geheel, het bestaande vastgoed, moet worden gedacht.

duurzaamheid in de relaties met de gebruikers. Wij hebben het

Wij zullen op een andere manier met de regels moeten omgaan,

liefst dat onze huurders zo lang mogelijk blijven zitten en heel

zodat er meer kan. In Nederland kiezen we er nu voor om

tevreden zijn, want als ze gaan verhuizen heb je mutatiekosten.

kantoren in de binnenstad leeg te laten staan en tien kilometer

Dat geldt zowel voor kantoren, winkels als woningen.’

buiten de stad woningen te bouwen waar mensen gaan wonen die met de auto naar de stad gaan.

Kantoortransformatie Transformatie van vastgoed naar een andere functie geldt als duurzame oplossing. Syntrus Achmea Vastgoed experimenteert momenteel met het omzetten van een substantieel kantoorgebouw in woningen. Jagersma: ‘Daarmee voorkomen we leegstand. Als kantoortransformatie echt belangrijk wordt gevonden, moet de regelgeving zodanig ingericht worden dat de kans

‘Als je enigszins geld hebt om te investeren moet je nu kansen pakken’

dat je het kantoorgebouw kunt verbouwen wordt vergroot.’ ‘De milieuregelgeving in Nederland is er helaas op gericht dat het kantoorgebouw geen andere functie krijgt’, zegt Jagersma.

Syntrus Achmea Vastgoed kent zelf relatief weinig leegstand

‘Neem de energie-eisen voor het bouwen van woningen in

binnen zijn kantoorportefeuille. ‘Wij zitten over het algemeen

bestaande kantoren van twintig tot dertig jaar oud. Dan moeten

met goede huurders op goede locaties.’

ze voldoen aan de EPC-norm van nieuwbouwwoningen. Als het kantoor toevallig een woning was geweest hoeft dat niet.

De ruimte krijgen

Daarmee weet je dat het geen kans van slagen heeft.’

Syntrus Achmea Vastgoed is een duurzame, initiatiefrijke

Voor de geluidsregelgeving geldt hetzelfde, meent Jagersma.

belegger, die qua regelgeving de ruimte moet krijgen om zijn

‘De geluidseisen bij kantoortransformatie zijn gerelateerd aan

principes ook waar te kunnen maken, resumeert Jagersma: ‘Dan

nieuwbouwwoningen. Van 95% van Nederland vinden we het

wordt het makkelijker om rendabele duurzame beleggingspro-

acceptabel dat ze op een plek wonen waar veel geluid is, maar

jecten te realiseren. Alleen de blik richten op nieuwbouw is

als we een kantoor willen verbouwen tot woningen moet dat de

niet duurzaam. Als ernaast namelijk een kantoor leeg staat, doe

allerhoogste norm zijn die we kunnen bedenken. De parkeerga-

je niets duurzaams. We hebben in Nederland voor miljoenen

rage onder het kantoor wordt gezien als natuurlijke ventilatie,

vierkante meters kantoren leeg staan, dus het wordt tijd dat

maar als het kantoor wordt omgebouwd tot woningen moeten

er eens een keer aan het stuur wordt getrokken, in plaats van

er opeens moderne mechanische ventilaties in.’

er jarenlang met z’n allen tegenaan te kijken tot het een groot

Dat schiet dus allemaal niet op, ervaart Jagersma. ‘Iedereen

probleem is.’

weet dat het al moeilijk genoeg is om kantoren om te zetten

De politiek vindt dat we de gebouwen maar moeten afwaarde-

naar woningen, omdat ze soms op verkeerde plekken staan of

ren‘, besluit Jagersma.’ Dat kan natuurlijk, alleen vinden wij

het te duur is. Maar we weten ook dat we veel te veel kanto-

het niet-afwaarderen van vastgoed vele malen duurzamer voor

ren hebben in Nederland. Waarom wordt het dan zo moeilijk

Nederland. De overheid zou hergebruik van vastgoed moeten

gemaakt in de regelgeving?’

stimuleren.

nederland in ontwikkeling - 2010

9


Zuidas

Links het project Kenniskwartier met de Vrije Universiteit en VUmc, rechts de infrastructuurbundel en op de achtergrond de Nieuwe Meer en Schiphol. Foto: Your Captain Luchtfotografie

10

nederland in ontwikkeling - 2010


Op Zuidas zien we momenteel minder kranen dan we de afgelopen jaren waren gewend. Zuidas Amsterdam benut de huidige crisisperiode om bij economisch herstel sneller en sterker uit de startblokken te komen. Het ontwikkelingstempo is weliswaar gedaald, maar deelgebieden worden momenteel planologisch gereed gemaakt voor toekomstige ontwikkeling. Daarnaast is het dokmodel vereenvoudigd en financieel aantrekkelijker gemaakt. Inmiddels is haast ongemerkt een nieuwe Amsterdamse wijk ontstaan. DĂŠ plek voor talent, ambities en ondernemingsgeest. Zuidas wordt bewoond en gebruikt door velen en naar grote tevredenheid. Alle reden om de komende jaren extra in te zetten op meer levendigheid en meer reuring. Dus meer wonen, meer voorzieningen en dus ook meer te beleven!

Snelle ontwikkeling van een geslaagd zakenmilieu In de ruim tien jaar dat de Zuidas nu in ontwikkeling is, hebben zich ruim 400 bedrijven gevestigd waarvan vele actief zijn op financieel, juridisch en fiscaal gebied. Kortom, bedrijven die de kern leveren om zaken te doen met de Europese wereldmarkt. Daarnaast ontwikkelt zich een steeds groter cluster van internationaal groeiende bedrijven zoals AkzoNobel of bedrijven uit het buitenland. Zij kiezen Zuidas als uitvalsbasis vanwege de uitstekende bereikbaarheid en de kracht van de reeds gevestigde bedrijven voor hun internationale activiteiten. Rond Station Zuid, op een steenworp afstand van stadscentrum en Schiphol is zo een herkenbaar en geslaagd zakenmilieu ontstaan. 

nederland in ontwikkeling - 2010

11


Foto: Doriann Kransberg

Ontstaan van een levendige Amsterdamse wijk

Verwacht wordt dat circa 125.000 m2 kantoor in aanbouw zal wor-

Zuidas krijgt steeds meer bewoners: inmiddels zijn ruim 400 wonin-

worden gesteld om te voorkomen dat het leegstandsprobleem elders

gen opgeleverd. Er is een divers aanbod aan voorzieningen te vinden,

in de stad wordt vergroot.

waaronder hotels en horeca, sportcentra, kinderopvang en een veel-

De komende vijf jaar kunnen er 1000 woningen worden toegevoegd;

heid aan lagere en middelbare scholen, beroepsopleidingen en inter-

de helft daarvan mogelijk als tijdelijke studentenwoningen. Het is

nationale scholen. Alle voorwaarden voor een levendige Amsterdamse

van groot belang dat de ontwikkeling van het woongebied Gershwin

buurt zijn aanwezig. Een specifieke buurt die zich onderscheidt door

wordt voortgezet waar in totaal circa 1300 woningen op het pro-

haar architectuur, haar bewoners en gebruikers. Een buurt waar de

gramma staan.

Vrije Universiteit kan groeien, het VU Medisch Centrum op zijn plek

De bouw van voorzieningen verloopt voorspoedig. De synagoge wordt

is en de RAI nog meer bezoekers kan ontvangen. Alles in samenhang

deze zomer opgeleverd, aan de Europaboulevard wordt hard gebouwd

met de typische Zuidas kwaliteit. Dat betekent levendig en intensief,

aan een grote vestiging van het ROC en aan de Beethovenstraat start

maar ook groen en ontspannen.

binnenkort de bouw van het nieuwe Sint Nicolaaslyceum.

De komende vijf jaar

Een bereikbare Zuidas

Alle betrokkenen zijn het erover eens dat de bijzondere kwaliteiten

Station Zuid groeit snel in betekenis, nu al krijgt het dagelijks ruim

van deze locatie verder moeten worden versterkt met een focus op

60.000 reizigers te verwerken. De perroncapaciteit voor de NS is

de komende vijf jaar. Wat kunnen we verwachten?

reeds verdubbeld, maar de komende jaren staan er meerdere ver-

den genomen. Aan de bouw en de eindgebruikers zullen hoge eisen

Foto: Rozemeijer & Sanders

12

nederland in ontwikkeling - 2010


beteringen van het openbaar vervoer op stapel: de sporen tussen Schiphol en Almere worden verdubbeld, waarmee de aansluiting op oost en noord Nederland wordt versterkt en er wordt hard gewerkt aan de landing van de Noord/Zuidlijn op station Zuid. Dit alles houdt in dat Station Zuid zal moeten meegroeien met het sterk groeiende reizigersaanbod. Ook het aansluitende openbaar vervoer zal worden verbeterd: meer tramlijnen worden naar Station Zuid doorgetrokken en voor het regionaal busvervoer komt meer ruimte. Tot slot wordt Zuidas beter bereikbaar voor de auto; de A10 Zuid krijgt op korte termijn spitsstroken.

Ruimte voor ambitie en groei Zuidas is symbool geworden voor de ambitie en het internationale karakter van Amsterdam. Er is ruimte om de locatie verder uit te laten

Levendigheid

groeien tot een omvang waarin werkelijk geconcurreerd kan worden

Voor mensen die niet wonen of werken in de Zuidas valt er nog mis-

met andere toplocaties in Europa.

schien nog niet zo heel veel te beleven. Nu de bebouwing een

Om voldoende ruimte voor deze ontwikkeling te bieden is het belang-

zekere kritische massa heeft bereikt, is er aanleiding om de kansen

rijk om Zuidas te ontwikkelen volgens het Dokmodel, waarin de

op deze plek te benutten. Meer leven op straat, meer zichtbaar maken

infrastructuur uiteindelijk ondergronds wordt gebracht. Dit Dokmodel

wat in de gebouwen gebeurt. Voor iedereen moet voelbaar worden

biedt niet alleen de mogelijkheid om de ruimte optimaal te benutten,

dat dit de plek is om ambities waar te maken en talent te laten

het neemt tevens de belangrijkste bron van lawaai- en geluidhinder

bloeien. Nu de nieuwbouw vertraagt is er ook meer ruimte voor eve-

weg. Bovendien is het nieuwe Station Zuid een belangrijk onderdeel

nementen, tijdelijke functies, kunst en cultuur. Zo wordt Zuidas een

in dit model: het kloppend hart van Zuidas.

plek waar mensen willen zijn en waar mensen willen blijven.

nederland in ontwikkeling - 2010

13


14

nederland in ontwikkeling - 2010


De integrale benadering van Dura Vermeer

‘Kwaliteit en duurzaamheid zorgt voor continuïteit’ In deze tijd van economische tegenwind is het van cruciaal belang om goede kwaliteit te (blijven) leveren. ‘Daarmee zorg je voor klantenbinding en voor continuïteit’, stelt Job Dura, die in de loop van dit jaar Dick van Well opvolgt als voorzitter van de Raad van Bestuur van Dura Vermeer Groep NV. Dura Vermeer onderscheidt zich in de markt met de innovatieve ontwikkeling van duurzaam vastgoed en duurzame energiesystemen. Integratie is daarbij het sleutelwoord. Niet alleen integratie van ontwerp, uitvoering en exploitatie, maar ook van gebouw en installaties. Dat levert voordelen op voor de belegger, bouwer èn, niet in de laatste plaats, de eindgebruiker.

Het zijn moeilijke tijden voor de bouwwereld. De overheden zitten

ketenintegratie en Lean-bouwen, gericht op maximale klanttevre-

financieel krap, de woningcorporaties worden van alle kanten beje-

denheid door het leveren van uitstekende kwaliteit tegen de laagst

gend en het consumentenvertrouwen ligt op een laag punt. Dura:

mogelijke kosten.’

‘De woning- en utiliteitsbouw en infrastructuur krijgt het nog zwaar

Dura Vermeer is koploper binnen de Nederlandse bouwsector op

te verduren. Dan is het van groot belang dat je financieel sterk bent

het gebied van het succesvol toepassen van het Ketenintegratie-

- wij hebben een ijzersterke balans en goede liquiditeitspositie - en

gedachtegoed. Ketenintegratie is voor het bouwbedrijf dé tool om in

kwaliteit levert. Daarbij moet je ook aan de klant laten zien hoe je

samenwerking met leveranciers en afnemers het project-, contract- en

deze kwaliteit levert.’

risicomanagement te beheersen en uiteindelijk tot kostenreductie,

Dura Vermeer presenteerde goede jaarcijfers over 2009 met een

kortere doorlooptijden en een hogere kwaliteit van het eindproduct te

stijging van het bedrijfsresultaat en de nettowinst, maar het bouwbe-

komen. Dura Vermeer brengt daarbij zijn kennis en knowhow in. Dura:

drijf gaat ervan uit in 2010 een klein percentage van de omzet kwijt

‘Wij zijn constant bezig met het zoeken naar onderscheidende oplos-

te raken als gevolg van met name de teruggang in de woningbouw.

singen waarmee wij onze bedrijfsprocessen kunnen optimaliseren.’

Dura Vermeer profiteert weliswaar ook van het versneld uitvoeren van overheidsprojecten in de infrastructuur, maar dit zal onvoldoende

Steentje bijdragen

zijn om de voorspelde daling in de woning- en utiliteitsbouw op te

Om als bouwsector deze tijd goed door te komen, is het zaak dat

vangen. ‘In 2011 zal er nog een storm aankomen’, verwacht Dura.

zowel de overheid als de bedrijven hun steentje bijdragen, stelt Dura.

De teruggelopen vraag naar woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen

‘De overheid zou de bouwsector op een aantal vlakken kunnen helpen,

heeft zijn weerslag op de activiteiten van Dura Vermeer in de woning-

bijvoorbeeld met maatregelen op fiscaal gebied, doorvoering van

bouw en utiliteitsbouw. Het bouwbedrijf focust sterk op productin-

huurliberalisering, behoud van hypotheekrenteaftrek en aanpassingen

novaties en slimme concepten. ‘Wij hebben goede producten om

in het ruimtelijke ordening beleid.’

snelle, flexibele en betaalbare woning- en utiliteitsbouw te realiseren,

‘Bedrijven moeten op hun beurt een financieel plan hebben voor de

daarnaast houden we ons bezig met een optimale afstemming van

komende vijf jaar, met aandacht voor zaken als de reële waarde van

bouwprocessen om verspilling uit te bannen. Wij zetten zwaar in op

de grondposities, liquiditeit en de algemene kostenstructuur. 

nederland in ontwikkeling - 2010

15


Ruimte om in te wonen en in te werken. Ruimte om in te winkelen en te ontspannen. Ruimte om in te verzorgen en op te leiden. Ruimte is een schaars goed in een klein land als Nederland. Samen met een honderdtal gebiedsontwikkeling- en huisvestingsadviseurs, projectmanagers, kosten- en onderhoudsexperts optimaliseren wij de harmonie tussen vastgoed en omgeving. Wij voorzien u van heldere huisvestingsadviezen en nemen het management uit handen. BOAG staat vanaf het eerste idee tot en met de exploitatie klaar om samen met u te komen tot de beste scenario’s. In opdracht van ontwikkelaars, overheden, beleggers, woningcorporaties, onderwijsinstellingen en het bedrijfsleven werken we door heel Nederland aan duurzame oplossingen. Wij zorgen voor balans in een land waar ruimte schaars is en de behoefte aan huisvesting groot. BOAG brengt op een inspirerende manier rust, inzicht en overzicht binnen het proces. U als opdrachtgever krijgt zo de ruimte zich optimaal te concentreren op uw eigen werk. Kortom, BOAG creÍert ruimte.

Ga voor meer informatie naar www.boag.com of bel: 010 209 35 35.

BOAG - Adv Harmonie - 220x297.in1 1

10-05-2010 11:49:26


Voor je klanten moet je goede producten en concepten ontwik-

profijt heeft van de verduurzaming van de gebouwde omgeving. ‘Dat

kelen. Het voordeel van Dura Vermeer is dat wij niet te groot zijn,

is vaak de moeilijkheid: de investeerder in energiebesparingsmaatre-

maar wél heel veel aan kunnen.’

gelen profiteert zelf niet van de opbrengst in de vorm van een lagere

Dura Vermeer acht het in de huidige tijd - met een fors dalende

energielast. Er moet een verdeelsleutel komen, zodat beide partijen

werkgelegenheid in de bouwsector - van groot belang dat er blijvend

meebetalen én baat hebben bij de duurzame maatregelen. Daar zien

wordt geïnvesteerd in technische en management development pro-

wij goede kansen.’

gramma’s en opleidingen en het stimuleren van jonge mensen om in

Traditioneel heeft Dura Vermeer een nauwe band met woningcorpo-

de bouw te gaan werken. Dura Vermeer doet er alles aan om talent

raties, waarbij het bouwbedrijf actief is in binnenstedelijke gebieden.

binnen te houden. ‘Als je kwaliteit wil blijven leveren, heb je daar nu

Dura: ‘Daar zal de komende jaren veel gaan gebeuren, mits de corpo-

en straks vakmensen, van hoog tot laag, voor nodig.’

raties geld hebben. Daarom moet de huurliberalisering doorgevoerd worden. Als de corporaties vrijer worden gelaten in de huurmarkt,

Dura ziet dat opleidingen in de bouw onder druk staan. Het is naar

kunnen ze rendabeler investeringen doen in hun bezit. Een onrenda-

zijn mening van belang dat er naar het langetermijnperspectief wordt

bele top tussen de € 20.000 en € 70.000 stimuleert een corporatie niet

gekeken en het talent gekoesterd wordt. ‘Enerzijds moeten we jonge

om te gaan investeren. Dus eerst de huurliberalisering doorvoeren en

mensen enthousiast blijven maken voor een functie in de bouw, ook

pas over jaren iets doen aan de hypotheekrenteaftrek.’

al zijn de economische vooruitzichten nu niet zo goed. Anderzijds zie je dat de bouw vergrijst. Talent dat de komende paar jaar zijn baan

Voor Dura Vermeer - dat in de loop van dit jaar het ISO 14001

dreigt te verliezen, hebben we weer hard nodig op het moment dat

milieucertificaat verwacht te krijgen; een wereldwijde norm met

de bouwsector aantrekt. We moeten niet in een situatie terechtkomen

strenge eisen voor milieumanagement - staat de nabije toekomst in

dat we te weinig talentvolle vakmensen hebben om toekomstige

het teken van verdieping van de duurzame activiteiten. ‘Wij hebben

projecten te kunnen realiseren.’

vanwege onze goede en degelijke marktpositie rust in de organisatie en kunnen hard werken aan de ontwikkeling van duurzaam vastgoed

Structurele wijzigingen

en duurzame energiesystemen. Wij kunnen daardoor veel tijd beste-

We leven in een tijd waarin zich allerlei structurele wijzigingen voor-

den aan onze projecten en onze klanten.’ Er valt nog heel wat terrein

doen die de vastgoedwereld raken, ervaart Dura. ‘Wijzigingen in de

te ontginnen, meent Dura. ‘De rijksoverheid en gemeenten hebben

manier waarop we projecten gefinancierd krijgen, systeemwijzigingen

nog geen duidelijk duurzaamheidstimuleringsbeleid. Gemeenten maar

bij banken, de huurliberalisering, de hypotheekrenteaftrek. Dat leidt

ook corporaties worstelen er nog mee hoe ze dat precies moeten

tot structurele wijzigingen in de markt en tot andere en meer samen-

vormgeven. Er moet duidelijke regelgeving komen en normeringen

werkingsvormen. De uitslag van de Tweede-Kamerverkiezingen in juni

worden afgesproken op het gebied van bouwen en energiebesparing.’

zal onze orderportefeuille voor de komende vier jaar beïnvloeden. Wat

De oprichting van het Dutch Green Building Council, waar Job Dura

wordt er geïnvesteerd in bouw en infrastructuur? Hoe loopt het af met

mede-initiatiefnemer van is, is van grote waarde om tot een eendui-

de hypotheekrenteaftrek? Het grootste belang is dat er duidelijkheid

dige maatstaf voor duurzaamheid te komen, vervat in BREEAM-NL

komt over wanneer er wat gebeurt.’

certificaten. Er is daarbij tevens aandacht voor nieuwe contractvormen, financieringsconstructies en exploitatiemodellen om duurzaam-

De grootste uitdaging zal de komende jaren liggen bij de bestaande

heid in de praktijk voor alle partijen uitgangspunt tot handelen te

bouw. Corporaties hebben vele woningen in bezit die aan herontwik-

maken. Dura: ‘Voor ons is belangrijk om de duurzaamheidsslag naar

keling toe zijn, functioneel ongeschikt zijn of slechte energieprestaties

de toeleveranciers en onderaannemers te maken. De uitvoerende

hebben. Beleggers kampen met leegstand van kantoren. Voor Dura

partijen zullen moeten worden meegenomen in dit proces om tot

Vermeer de uitdaging al deze gebouwen te verduurzamen en via

een ketenintegratie te komen.’

slimme oplossingen te zorgen voor waardecreatie van het vastgoed en kostenreductie voor de eindgebruiker door toepassing van innovatieve

Dura Vermeer geeft zelf het goede voorbeeld. Dura: ‘We hebben een

energiesystemen en -maatregelen.

autobeleid met auto’s met A, B of C milieulabels, we meten het

Dura Vermeer is een samenwerkingsverband aangegaan met instal-

energieverbruik van onze kantoren en onze asfaltcentrales en we

latiebureau Unica, dat zich richt op het verduurzamen van bestaand

meten de mobiliteit en transport van bouwmaterialen. Wij vullen ons

vastgoed. ‘Met als doel: huurders aantrekken en het verhuurbaar hou-

duurzaamheidsbeleid op allerlei manieren concreet in. Die kennis en

den van kantoren. Veel kantoren moeten aangepast worden, iets wat

kunde hebben we in huis en willen we ook binnen de hele bouwke-

ook geldt voor woningen.’ Insteek is dat zowel de belegger als huurder

ten maximaal inbrengen.’

nederland in ontwikkeling - 2010

17


Cobraspen,

ontwikkelaar met hart voor monumentaal vastgoed

18

nederland in ontwikkeling - 2010


Met een enorme passie en bevlogenheid voor historie, houdt Cobraspen Vastgoedontwikkeling zich al meer dan een kwarteeuw bezig met het restaureren, ontwikkelen en beheren van monumentaal en industrieel erfgoed in de regio Amsterdam en Haarlem. ‘Juist panden waar niemand iets in ziet pakken wij graag aan’, stelt directeur Luigi Prins. ‘Er is niets leukers dan gebouwen die hun ziel verloren hebben weer nieuw leven in te blazen.’

Cobraspen is geen doorsnee ontwikkelaar, die iets ontwikkelt en

Cobraspen probeert altijd te werken in de geest van de historische

vervolgens aan een belegger verkoopt. Prins: ‘Wij beleggen zelf in

achtergrond van het pand, dat architectonisch sterk kan verschillen.

de projecten en zoeken er ook beleggers bij.’ De onderneming doet

Van het functionalistische Beachhouse in Zandvoort tot het neoclas-

meer dan vastgoedontwikkeling en restauratie van monumentaal en

sicisme van het Prins Hendrikhof in Haarlem, van het romantische

industrieel erfgoed. Het (technisch) beheer van objecten is tevens

Elswout in Overveen tot het industriële SugarCity in Halfweg. Prins:

onderdeel van de bedrijfsvoering.

‘Wij accentueren graag de architectonische details en zoeken altijd

Cobraspen ziet een meerwaarde in de herontwikkeling van historische

de historie achter een gebouw uit. Dat draagt bij aan het imago en

gebouwen die in de loop der jaren hebben bewezen dat zij qua vorm-

daarmee aan de waarde van het pand.’

geving en uitstraling een belangrijke bijdrage leveren aan het beeld van

Een markant voorbeeld van herontwikkeling is Bloomingdale, waar

de omgeving. Prins: ‘Dergelijke gebouwen moet je koesteren. Ik zie

Cobraspen Vastgoedontwikkeling vijftig exclusieve appartementen

daar ook een hogere beleggingswaarde in. Het zijn vaak ingewikkelde

in het voormalige hoofdkantoor van het elektriciteitsbedrijf PEN in

en langdurige processen, maar daarin zijn wij juist gespecialiseerd.

Bloemendaal realiseerde. Het pand herbergt vele bijzonderheden die

Daarmee creëren wij unieke projecten met een bijzondere uitstraling.’

het een heel eigen karakter geven, zoals hoge ruimten en bronzen

Het kost alleen meer tijd en geduld om partijen te overtuigen, het

raamelementen. Van het voormalige ketelhuis heeft Cobraspen een

bestemmingsplan te realiseren en uiteindelijk toestemming te krij-

zwembad gemaakt.

gen om te kunnen bouwen wat je wil bouwen, zegt Prins. Andere projectontwikkelaars beschouwen een vervallen pand dat zijn functie

Een groot aantal van de restauratieprojecten van Cobraspen

verloren heeft al gauw als een kostenpost op hun begroting voor

Vastgoedontwikkeling is of wordt ingebracht bij Nederlands

sloop, omdat het makkelijker en goedkoper is om een (nieuwbouw)

Monumenten Bezit, een samenwerkingsverband van een selecte

project te realiseren dat vervolgens verhuurd of verkocht kan worden.

groep aandeelhouders die allen liefhebbers van monumentaal erfgoed

Voor Cobraspen Vastgoedontwikkeling zijn het echter cultuurgoederen

zijn. Prins hierover: ‘Het is een apart bedrijf, waar wij als Cobraspen

die het waard zijn om in functionele luister te worden hersteld.

het beheer voor doen. Het is een soort fonds, waar een beperkte

Dat is altijd een spannende opdracht, weet Prins. Het gebouw staat

groep in kan meedoen en kan beleggen.’

er na renovatie namelijk niet alleen te pronken, maar dient ook een

Cobraspen Vastgoedontwikkeling is overigens niet alleen duurzaam

economisch rendabele herbestemming te krijgen. ‘Bij nieuwbouw

ondernemend bij de herontwikkeling van historische gebouwen en

kun je bouwen op basis van het programma van eisen. Dan krijg je

locaties, ook bij de transformatie van (leegstaande) kantoren naar

redelijk standaard bewezen structuren. Een monumentaal gebouw

woningen heeft de onderneming zijn duurzame visitekaartje afgege-

een andere functie geven en daar de kansen in zien, vereist visie

ven. Zoals bij complex Sloterstyn in Amsterdam, waarbij een voor-

en een trapsgewijze ontwikkeling. Wij streven altijd naar creatieve

malig kantoorpand is vernieuwbouwd tot 34 aantrekkelijke apparte-

oplossingen. Dat vraagt goed rekenwerk, scherp inkopen en goede

menten met winkels.

samenwerkingspartners.’

Beelddenker Prins noemt zichzelf een beelddenker. Oftewel: iemand die eerder kansen ziet dan een ander en daardoor ook sneller kan opereren dan een ander. ‘Ik ben dyslectisch. Dat zijn vaak mensen die daardoor visueel verder ontwikkeld zijn dan anderen. Ik kan heel goed inschatten waar de kansen liggen, gecombineerd met een goede bouwkundige achtergrond.’

nederland in ontwikkeling - 2010

19


Kokon: vooroplopen 20

nederland in ontwikkeling - 2010


Kokon Architectuur & Stedenbouw is sinds de oprichting, in de jaren zeventig, gevestigd in het Rotterdamse Groot Handelsgebouw. Dat is geen toeval: het bureau is de voortzetting van de erfenis van de Rotterdamse architecten Willem van Tijen en Hugh Maaskant, die na de oorlog het Groot Handelsgebouw ontwierpen en na de voltooiing hun kantoor daarin vestigden. Die erfenis vervult de huidige directie van Kokon met trots, maar de blik is toch vooral gericht op de toekomst, onderstrepen Ron van Leeuwen en Cor Paauwe, beiden architect-directeur van Kokon en Rob van Dorp, directeur van Hèt Facilitair Bureau.

e i t u l o in de rev nederland in ontwikkeling - 2010

21


Geachte lezer, De wereld om ons heen mag dan dramatisch veranderen, de binnenstedelijke opgave blijft. Niemand kan ontkennen dat de stad bepalend is voor onze toekomst. Sommigen twijfelen daaraan; Proper-Stok niet. Er zijn nog steeds ambities en onopgeloste vragen. Vertrouwen geven in visie en plan, het verbinden van initiatieven, creativiteit en vasthoudendheid. Daar komt het op aan. Onder het motto ‘P.S. sterkt de stad’ presenteert Proper-Stok zich op de PROVADA in de Amsterdam RAI van 8 tot en met 10 juni 2010. Zoals u inmiddels van ons mag verwachten is onze stand wederom bijzonder. U waant zich in een fraai stukje stad waar we u meenemen langs alweer 30 jaar succesvolle project- en gebiedsontwikkeling. Wij vertellen u er graag over. Liever nog, wisselen wij met u van gedachten over de uitdagingen van (over-)morgen.

P. S . ontmoet u graag op de Provada Hal 11, stand 17

Proper-Stok Groep B.V. • Bahialaan 100 • Postbus 22050 • 3003 DB Rotterdam • Telefoon 010 413 70 50 • www.proper-stok.nl


‘Door de jaren heen hebben we talrijke nieuwe

Na de oprichting van Hèt Facilitair Bureau is het

ontwikkelingen geëntameerd,’ zegt Cor Paauwe.

mogelijk iedereen die daarom vraagt met BIM tege-

‘Dat past bij ons. Wij zijn een gezond bureau dat

moet te komen. Met verschillende partijen heeft

zich vooral kenmerkt door een grote nieuwsgierig-

Hèt Facilitair Bureau al samenwerkingsverbanden

heid naar alles wat gaande is. Dat houdt in dat je

gesloten. Juist in die diversiteit onderscheidt Kokon

dingen onderzoekt, voor alles openstaat en telkens

zich. Ron van Leeuwen: ‘Er wordt wel eens vergeten

opnieuw begint, wanneer zich een nieuwe ontwik-

dat elke locatie goede architectuur nodig heeft, een

keling voordoet.’

essentieel gegeven in ons vak. Daarom hebben wij ook stedenbouwkundigen in dienst. Het is noodza-

‘Veel mensen begrijpen dat niet,’ zegt Ron van

kelijk een gebouw in een juiste context te plaatsen.’

Leeuwen. ‘Maar het is inherent aan ons vak dat je

Er is veel veranderd. Van twee-

voortdurend het onderste uit de kan wilt halen.’ Cor

Comfortabel

Paauwe: ‘Ik nam laatst wat materiaal uit de jaren

De architectuurwereld maakt soms onderscheid

zeventig door en daaruit bleek hoe vernieuwend

tussen twee soorten bureaus: ‘artistiekelingen’, die

ons bureau toen al was, door bij wijze van spreken

zich vooral richten op conceptuele hoogstandjes. En

meer ruimte binnen het gebouw te willen maken

bureaus die, meer in de schaduw, ideeën werkelijk-

dan erbuiten.’ Van Leeuwen: ‘Maar er is veel veran-

heid te laten worden. ‘Wij zijn beide tegelijk,’ zegt

derd. Van tweedimensionaal is het opgeschoven naar

Ron van Leeuwen. ‘Dat zegt iets over onze toekomst-

driedimensionaal, van papier naar de computer. We

gerichtheid. We zijn veelzijdig, spelen in op nieuwe

zitten midden in een revolutie, zowel in het tekenen

ontwikkelingen. Ik ben ervan overtuigd dat we de

als in het bouwen.’

nieuwe bewegingen die gaande zijn mede sturen, dat

dimensionaal is het opgeschoven naar driedimen-

we op de locomotief zitten. Dat voelt comfortabel.’

Onuitstaanbaar Onderdeel van die revolutie is BIM, het Bouwwerk

Kokon ontwerpt veel op het gebied van woning-

Informatie Model. BIM, een van de bouwstenen voor

bouw. Woonzorg en scholen zijn uitgegroeid tot

sionaal, van

succesvolle ketenintegratie, legt het gehele ontwerp

specialiteiten. Cor Paauwe: ‘Beide lenen zich voor

papier naar de

driedimensionaal gemodelleerd vast in de computer.

de driedimensionale aanpak. Je kunt iedereen er in

computer. We

Niet alleen de architectuur, maar ook bijdragen van

een vroeg stadium bij betrekken. Je kunt met artsen

constructeurs, installateurs en alle andere disciplines

door het model lopen en aan docenten vragen waar

zitten midden in

die bij de bouw zijn betrokken. Zo sluit alles op

ze verbeteringen willen. Voor mij is de betekenis van

een revolutie,

elkaar aan en behoren faalkosten, die veel projecten

BIM ook: Beyond Imagination Model.’

zowel in het

onuitstaanbaar traag en duur maken, grotendeels

tekenen als in het bouwen

tot het verleden.

Ook duurzaamheid is beter toe te passen met gebruikmaking van BIM. Rob van Dorp: ‘De hele

Rob van Dorp: ‘Wij hebben gezegd: wij gaan daar-

maatschappij schreeuwt om duurzaamheid. Met BIM

mee aan de slag. We zijn een Rotterdams bureau, dat

is daar al vroeg op in te spelen.’ Ron van Leeuwen:

snel de mouwen opstroopt. De crisis grijpt om zich

‘Gebouwen die lang meegaan worden gekoesterd.

heen, maar dat biedt ook nieuwe kansen. BIM is zo’n

Duurzame architectuur begint bij duurzame steden-

kans. Wij vragen ons af: wat willen opdrachtgevers?

bouw. Daarmee zijn we non-stop bezig.’

Die willen een sterk, goed doordacht ontwerp. In de oude werkwijze ging een ontwerp pas laat naar de klant. Dat kan eerder. BIM maakt het mogelijk iedereen veel vroeger bij het ontwerp te betrekken.’ Kokon Architectuur & Stedenbouw heeft de slag gemaakt en ontwerpt alleen nog driedimensionaal. De organisatie biedt ook anderen diensten aan.

nederland in ontwikkeling - 2010

23


NS Poort verleidt reiziger met mobiliteit Ă la carte 24

nederland in ontwikkeling - 2010


De (auto)mobiliteit in Nederland is de laatste decennia sterk toegenomen en nadert op veel plaatsen haar fysieke grenzen. Daar liggen in toenemende mate kansen voor NS Poort, dat wekelijks miljoenen mensen op en rond de stations begroet. NS Poort wil haar bijdrage leveren aan een duurzame mobiliteit, betrouwbare bereikbaarheid en aangenaam verblijf in de stationsomgeving. Enerzijds door de reiziger qua transfer optimaal te faciliteren, anderzijds door zodanige voorzieningen te scheppen dat de stationsomgeving niet alleen een plek is waar de forens moet zijn maar ook graag wil verblijven. ‘Die balans bepaalt ons succes.’

NS Poort geldt als het stations- en vastgoedbedrijf van NS, met activi-

vertrekkende trein wacht niet. Dat is een apart spel tussen retail en

teiten als ontwikkeling, exploitatie, retail en beheer. Het begrip station

vastgoed, waarbij de psychologie van de reiziger en de voorzieningen

moet ruim worden geïnterpreteerd, stelt directeur Exploitatiebedrijf

op het station samengaan. Dat zie je nergens anders in Europa.’

Jaap Reijnders. ‘Het is niet alleen het gebouw, het station is een

NS Poort streeft ernaar het verblijf en de gehele reis - van deur tot

functioneel geheel van allerlei activiteiten die op en rond het station

deur - voor de reiziger zo makkelijk en aangenaam mogelijk te maken.

plaatsvinden. Oftewel: het wachten op de trein, het overstappen, de

‘Onze invloed gaat daarbij verder dan de stationsomgeving. Wij zorgen

veelheid aan diensten op het station en het aan elkaar koppelen van

ook voor het voor- en natransport, denk aan de OV-fiets en NS-fiets en

het eigen treinvervoer en de aansluitende vervoersmogelijkheden per

onze investeringen in P&R-terreinen. Het draait altijd om een combi-

taxi, bus, auto, tram, fiets en metro.’

natie van vervoer, want de trein stopt niet voor je voordeur. Je moet

NS Poort werd in januari 2007 opgericht na samenvoeging van de

op het station dus ook je fiets kunnen stallen, kluisjes beschikbaar

bedrijfsonderdelen NS Stations, NS Vastgoed en VASLOC. Het

hebben en trachten om de aansluiting van de trein op de busdiensten

mobiliteitsbedrijf heeft 383 stations in Nederland in bezit. NS Poort

zo optimaal mogelijk te maken.’

(her)ontwikkelt locaties en exploiteert gebouwen en terreinen in en rond stations en verzorgt retail op de stations, met als doel om de

Keuzevrijheid

stations en de directe omgeving te laten uitgroeien tot een aantrek-

NS Poort meet continu de klanttevredenheid, waarbij zowel de

kelijk ontmoetingspunt voor vervoer, werk, onderwijs, winkelen,

reizigers als de stakeholders zich uitspreken over de geleverde pres-

ontspanning en wonen. Reijnders: ‘Als eigenaar van het station gaan

taties. De consument wil keuzevrijheid en mobiliteit à la carte, aldus

we voor een integrale benadering. Dat is op het station ingewikkelder

Reijnders. ‘Dat betekent dat de reiziger al naar gelang het comfort,

dan erbuiten, want je hebt te maken met zaken als veiligheid, publiek

de prijs en de snelheid een afweging maakt hoe die zijn mobiliteit

en privaat belang en regelgeving.’

organiseert.’ De autorijder van vandaag kan de treinforens van morgen zijn. Het is reden waarom NS niet alleen investeert in de stations,

Zeven minuten

maar ook in bijvoorbeeld meer treinen per uur, betere aansluitingen

Een stationslocatie is voor de reiziger per definitie een plek om tijdelijk

en internet in de trein. ‘Daarnaast zouden de treinverbindingen ook

te verblijven. ‘Een gemiddelde reiziger verblijft zeven minuten op het

op het navigatiesysteem in de auto moeten voorkomen. Als je dan

station en heeft dus weinig tijd’, weet Reijnders. ‘Wij moeten deze

ergens in de file staat, kan via een bericht duidelijk gemaakt worden

korte periode zo aantrekkelijk mogelijk maken en daarbij een goede

dat er in de buurt een goede treinaansluiting naar je bestemming

kwaliteit leveren een de reiziger. Met een schoon, heel en veilig

is en je je auto daar ook kan parkeren. Het zijn zaken waar wij mee

station, korte wachttijden en divers aanbod van voorzieningen. Van

bezig zijn om de keuzevrijheid van de reiziger nog beter te faciliteren.’

informatie verstrekken tot het aanbieden van evenementen en kunst

Met een toenemende druk op de mobiliteit en de ruimte hebben

en dienstverlening in de sfeer van een hapje, drankje en een krantje.’

gemeenten en NS Poort een gemeenschappelijk belang in het

De dienstverlening moet uiterst efficiënt georganiseerd worden.

managen van de mobiliteit. De samenwerking bij de ontwikkeling van

Reijnders: ‘Als een klant een winkel in het stationsgebied binnen

stations en stationsomgevingen tussen de spoorsector en de (lokale)

loopt, moet hij of zij zeker weten binnen twee mninuten weer bui-

overheid en marktpartijen gaat de laatste jaren steeds beter, ervaart

ten te staan. Dat staat haaks op het paradigma van de retailwereld,

Reijnders. ‘Tot midden jaren negentig waren de stationsomgevingen

waarin je juist probeert om een klant vast te houden en te verleiden.

een beetje de vergeten plekken in de stad. Deze locaties zijn nu als

Wij managen daarentegen op dat de reiziger de garantie heeft dat hij

ontmoetingsplek, voor retail maar ook als plek om te werken zeer

zo snel als mogelijk weer naar buiten kan als hij dat wil. Immers, een

hot. 

nederland in ontwikkeling - 2010

25


Impressie van het nieuwe station Den Haag Centraal

OV-fietsen zijn op veel stations beschikbaar voor het laatste stukje van de reis

Waar je op diverse plekken in ons land leegstand in kantoren ziet, hebben wij bij onze kantoren in de stationsomgeving - verenigd in een vastgoedfonds - een bezetting van bijna honderd procent.’ Grote bedrijven als Vodafone, Philips en Rabobank zien in dat ze op een goed bereikbare plek moeten zitten, met allerlei vervoersvormen en voorzieningen in de nabijheid. Reijnders: ‘De bedrijven die leunen op mobiliteit willen graag naar de stationsgebieden, want mobiliteit wordt de komende jaren alleen maar moeilijker en duurder.’ Vervoer per trein is bovendien duurzamer dan per auto, stelt Reijnders. ‘Het is dus ook vanuit milieuoogpunt aantrekkelijker. Huisvesting in de stationsgebieden leidt tot een groenere mobiliteit in vergelijking met andere plekken in ons land. Duurzaamheid heeft daarnaast de betekenis van blijvend. Dat geldt ook voor NS Poort. Als mobiliteitsbedrijf zullen we altijd van de stations blijven, dat is voor vele stations al ruim 150 jaar zo. We’re there to stay. Dat betekent dat wij een langetermijnvisie op de ontwikkeling van de stationsgebieden hebben.’

De Nieuwe Sleutelprojecten NS Poort werkt in nauw overleg met partners als het Rijk, provincies, gemeenten en marktpartijen aan de ontwikkeling van de stationslocaties. Bij de Nieuwe Sleutelprojecten zijn verschillende publieke en private partijen betrokken. Dit zijn projecten voor de grootschalige ontwikkeling van HSL-stations in Nederland, dat als land wordt aangesloten op het Europese net van hogesnelheidslijnen. De stations Amsterdam (Zuidas), Rotterdam (Centraal Station), Den Haag (Nieuw

26

nederland in ontwikkeling - 2010


Centraal), Breda (Stationskwartier), Utrecht (Stationsgebied) en Arnhem (Centraal/Coehoorn) worden gelijktijdig aangepakt, met als doel de economie in en bij de stations te stimuleren en te streven naar een internationaal vestigingsmilieu (wonen en werken in nauwe samenhang met mobiliteit) van hoge kwaliteit. ‘Maar wij zijn er niet alleen voor de grote stations’, wil Reijnders benadrukken.‘De reis van onze klant begint in Harderwijk, Schagen, Boxtel of waar dan ook. Wij vinden alle 383 stations belangrijk. Een groot station kun je ook niet los zien van een klein station, want we praten over één groot netwerk. De grote stations hebben wel voor dat zij nieuw gebouwd worden, waardoor wij slimmere gebouwen kunnen realiseren en een optimale inrichting van de stationsomgeving kunnen bewerkstelligen. Gericht op de toekomst, met de focus op zaken als: waar komt welke voorziening, waar welke informatie, wat is de waarde van het voorplein en wat doe je in de aankomst- en vertrekhal, in de verbindingen en op de perrons. Met als doel om, als

Retailformule Julia's biedt reizigers 'pasta to go

dit zich bewezen heeft, het verder in Nederland uit te rollen.’ ken op het station. Reijnders: ‘De verblijfswaarde op het station is Het nieuwe station in Nederland wordt een plek waar door NS Poort

belangrijk geworden. Het moet enerzijds vertrouwd maar anderzijds

heel nadrukkelijk naar de transferfunctie wordt gekeken én naar het

verrassend zijn. Als straks het station de meest en best bereikbare

faciliteren van de reiziger qua aanbod aan service, producten en

plek van Nederland is, moet je uitnutten dat er hier naast reizen en

diensten. Nieuwe diensten worden daarbij geïnitieerd, zoals werkplek-

winkelen ook gewerkt en vergaderd kan worden.’

Reizigers verblijven gemiddeld zeven minuten op het station

nederland in ontwikkeling - 2010

27


Innovatieve onderneming gaat voor hoogwaardige producten

Steenkorrel,

milieubewuste marktleider in recycling Henk Oudt begon ooit eind jaren 60 als kleine zelfstandige met één vrachtwagen met het aannemen van sloopwerk en puin rijden naar plekken waar dijken en parkeerplaatsen werden aangelegd. Inmiddels is de Steenkorrel Groep op het gebied van recycling marktleider in Nederland en qua betonmortel leidend in Noord-Holland. De innovatieve onderneming levert met zijn duurzame activiteiten een zeer grote bijdrage aan een schoner milieu in Nederland.

Recycling Maatschappij Steenkorrel Amsterdam is produ-

Eén miljoen ton

cent en leverancier van bouw- en wegenbouwfunderings-

Steenkorrel verwerkt in de steenbreker ongeveer één

materialen. Zustermaatschappij Korrelbeton - met twee

miljoen ton puin per jaar, dat vermalen wordt tot grind.

vestigingen in Amsterdam en één in Heerhugowaard

Algemeen directeur René Oudt: ‘Alle puin die wij op

- startte ruim tien jaar geleden met de productie van

onze sloopwerken vrij krijgen, vervoeren we naar onze

gecertificeerd betonmortel. Samen met de bedrijfson-

puinbreekinstallatie. Wij kunnen hier 7.000 ton per dag

derdelen Oudt Zwanenburg Grond- en Sloopwerken en

verwerken tot een eindproduct. Wij proberen daarbij

Transportbedrijf G. Oudt & Zoon wordt de Steenkorrel

een zo hoogwaardig mogelijk toepassing te krijgen voor

Groep gevormd, dat een totaalpakket biedt op het gebied

in de betonmortel.’ Het is de enige steenbreker die puin

van recycling van de steenachtige fractie van bouw- en

meteen ontdoet van ijzer en het wast. Bovendien kunnen

sloopafval.

de korrels tot verschillende grootte gemalen worden. ‘Wij

In 2007 bereikte de Steenkorrel Groep een belang-

breken op nul tot veertig millimeter en daarna zeven we

rijke mijlpaal: op de basis aan de Amerikahavenweg in

het uit in verschillende maten, overeenkomend met die

Amsterdam werd de grootste en modernste steenbreker

waarmee je grond inkoopt’, aldus Oudt.

in gebruik genomen. De ‘moeder aller steenbrekers’

28

is zo groot dat hij op het terrein van Steenkorrel 3500

De komst van de imposante steenbreker was een uit-

m²opslokt. Vanuit de lucht gezien lijkt de gigantische

komst voor de bouwindustrie, daar tegenwoordig bij veel

installatie net op een roodgekleurde achtbaan. Aan het

bouwprojecten voor minstens 20% gebruik moet worden

plafond van de hal waarin de steenbreker staat, heeft

gemaakt van hergebruikte materialen. Steenkorrel zorgt

Steenkorrel een zelf ontwikkelde vernevelingsinstallatie

er met deze installatie voor dat betongranulaat geen

aangebracht. Deze sproeit constant fijne vochtdeeltjes het

afvalstof meer is, maar een grondstof wordt. Oudt: ‘Er

gebouw in, zodat personeel en bezoekers zoveel mogelijk

was op een gegeven moment in de wegenbouw minder

gevrijwaard blijven van stofoverlast.

vraag naar granulaten als wegfunderingsmateriaal. 

nederland in ontwikkeling - 2010


nederland in ontwikkeling - 2010

29


Te Huur

 Kantoor-/showroomruimte  Gunstige huurvoorwaarden, flexibele huurtermijnen  Zelfstandige units vanaf 175 m² te huur  NS Station opent tegenover de silo’s in 2011  Gesitueerd op 5 (auto)minuten van

Schiphol Airport, Amsterdam en Haarlem  www.sugarcity.com een ontwikkeling van:

Postbus 31 - 2050 AA Overveen - T 023 526 49 49 - info@cobraspen.nl - www.cobraspen.nl


Toen zijn we begonnen om te proberen dat in de betonmortel te

hoogwaardiger te krijgen, stelt Oudt. ‘Zodat ze beter en in grotere

krijgen. Zand- en grindleveranciers zaten daar niet zo op te wachten.

hoeveelheden toegepast kunnen worden. Nu mag je 20% grind ver-

Vandaar dat we zelf betonmortel zijn gaan produceren, met als hoofd-

vangen door granulaat, maar dat proberen we eigenlijk naar 100%

doel 20% vervanging van grind door granulaat.’

te krijgen. Dat begint al bij het sloopwerk, met het goed scheiden bij de bron en zorgen dat je zo schoon mogelijk materiaal krijgt. Daar

Infrastructurele projecten

zetten we veel kansarme jongeren voor in vanuit het leerwerkproject

De Steenkorrel Groep presteert ondanks de huidige economische

Wonen en Werken in de Wijk. In het kader van het maatschappelijk

tegenwind uitstekend. Het recyclingbedrijf profiteert als leverancier

verantwoord ondernemen is het een mooie doelstelling om zoveel

van basismateriaal voor wegenbouw van de rijksmaatregelen om

mogelijk jongeren daarvoor in te zetten.’

grote infrastructurele projecten in Nederland met voorrang te laten uitvoeren. Oudt: ‘De infrastructuur is nu voor ons heel erg druk. Wij leveren bijvoorbeeld alle funderingsmaterialen voor de wegverbreding van de A1/A6, maar tevens voor rijbanen op Schiphol. Wij hebben voor de vijfde start- en landingsbaan, de Polderbaan, alle funderingsmaterialen geleverd. Dat is meer dan één miljoen ton. Het is ook nog met cement gebonden om een veel sterkere constructie te krijgen.’

‘Er moet een cultuuromslag komen dat het materiaal granulaat echt goed is’

Daarnaast is de vraag naar beton voor de sociale woningbouw groot en is Steenkorrel betrokken bij grote en spectaculaire projecten in de regio. Oudt: ‘Wij zijn bijvoorbeeld begonnen om de hoogbouw van

‘Daarnaast moet er een cultuuromslag komen dat het materiaal echt

PTT Post op het Oosterdokseiland te slopen. In Amsterdam-Noord

goed is’, besluit Oudt. Granulaat, schoongemaakt en veredeld puin,

maken wij een terrein langs het IJ gereed waar woningen worden

is door de overheid aangewezen als dé vervanger van de steeds

gerealiseerd.’

schaarser wordende grondstoffen voor de betonindustrie. Oudt: ‘Er

Het omvangrijke sloopwerk in de Bijlmer, waar Oudt Zwanenburg

valt goede betonmortel te maken met vervanging van grind door

circa veertien jaar geleden mee begon, loopt dit jaar ten einde. De

alternatieve producten. Wij zijn ook bezig om op innovatieve wijze

flats Egeldonk en Eeftink zijn de laatste hoge bouwwerken die tegen

andere producten dan puin geschikt te maken voor toepassing in de

de vlakte gaan om plaats te maken voor laagbouw. Om de duur-

betonindustrie. Daar studeren wij momenteel op.’

zaamheidscirkel rond te maken: daarvoor levert Steenkorrel weer het beton. Oud: ‘Daarnaast zijn we volop bezig in de Reimerswaalbuurt in Amsterdam Osdorp, waar in het kader van grootschalige vernieuwing duizend woningen tegen de vlakte gaan, en in de wijk Ondiep in Utrecht.’ Sloop maakt nieuwbouw mogelijk. Korrelbeton wordt daarin een steeds belangrijker speler op de markt. Dit onderdeel van de Steenkorrel Groep heeft betonmortel geleverd voor de aanleg van de Noord/Zuidlijn (vanaf de inrit vanaf Noord, de tunnel onder het IJ, de startschacht, station RAI en de uitrit naar station WTC), een VIP terminal en een parkeergarage met een oppervlakte van twee voetbalvelden op Schiphol, woningbouw bij de Zuidas in Amsterdam en de bouw van het nieuwe stadscentrum van Zaandam.

Groeigebied De Steenkorrel Groep zet veel producten af in Noord- en Zuid-Holland. Oudt: ‘Zuid-Holland is voor ons een groeigebied. Wij zien in de toekomst mogelijkheden om daar ook misschien een vestiging te openen, want er is veel ontwikkeling in Zuid-Holland. Nu hebben we veel transportbewegingen die kant op.’ Het geavanceerde recyclingbedrijf is continu bezig om de producten

nederland in ontwikkeling - 2010

31


Nieuw bestuur voor Rochdale

Focus op primaire taak Met een variatie op de dichtregels van Kloos 'Een nieuwe lente, een nieuw geluid' kunnen we met betrekking tot woningcorporatie Rochdale zeggen: 'Een nieuw bestuur, een nieuw beleid.' Per 1 juni 2010 is een nieuwe bestuur onder leiding van voorzitter René Grotendorst aangetreden. Daarmee komt een eind aan roerige tijden voor de corporatie, waar Gerard Erents als interim-bestuurder de afgelopen twee jaar de boel op orde bracht. De focus van Rochdale is duidelijk: het gaat bovenal om de primaire taak van de woningcorporatie. Die primaire taak is een sociale opdracht: het zorgen voor goede en betaalbare woonruimte voor die mensen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien. En natuurlijk hoort daar ook veel aandacht voor de woon- en leefomgeving van de huurders bij.

Bewoners moeten bovendien ook trots kunnen zijn op de wijk waarin

voornamelijk op expansie en het aankopen van gebouwen en terreinen

zij leven. Ruim honderd jaar na de oplevering van de eerste wonin-

voor ontwikkeling lag, staat anno 2010 het investeren in de bestaande

gen kiest Rochdale dus nadrukkelijker voor aandacht voor de wijk en

voorraad centraal.

versterking van de betrokkenheid van bewoners. Bovendien moeten woningen en woongebieden langer meegaan. Het is aan de nieuwe

Sociale woningbouw

bestuurders René Grotendorst, Nico Overdevest en Hester van Buren

Bestuursvoorzitter Grotendorst wil terug naar de bron: de sociale

om met de organisatie deze nieuwe koers te realiseren.

woningbouw: 'Ik wil met Rochdale goede huisvesting bieden aan

Rochdale beperkt zich tot het werkgebied van oudsher: Amsterdam,

mensen die zich niet op de vrije markt kunnen redden. Dat is de

Zaanstad, Purmerend, Landsmeer en Diemen. De breuk met het

bron. We moeten in wijken waar we dominant aanwezig zijn onze

recente verleden wordt helemaal duidelijk in de strategische beleids-

verantwoordelijkheid nemen. Dan gaat het niet alleen om stenen

visie van het 'nieuwe' Rochdale. Terwijl de afgelopen jaren het accent

stapelen, maar vooral ook om mensen een betere toekomst te bieden.

Nieuw bestuur voor Rochdale Per 1 juni 2010 heeft Rochdale een nieuw bestuur, dat bestaat uit René Grotendorst (voorzitter), Nico Overdevest en Hester van Buren. René Grotendorst is algemeen directeur geweest bij woningcorporatie Nieuw Amsterdam en heeft in zijn functie bij het projectbureau Zuidelijke IJ-oever en Noordwaarts veel ervaring opgedaan met investeringen en vastgoedbeleid. Hester van Buren was directeur wonen bij woningbouwvereniging Stadgenoot (voorheen AWV). Nico Overdevest is sinds april 2008 in dienst van Rochdale in de functie van directeur Concernfinanciën. In het afgelopen jaar heeft hij, naast interim bestuurder Gerard Erents, een belangrijke rol vervuld in het geven van sturing aan het proces van herstel van de corporatie. Gerard Erents is als interim-bestuurder per 1 juni teruggetreden. Rochdale verhuurt ruim 40.000 woningen in Amsterdam en omgeving.

32

nederland in ontwikkeling - 2010


Bijvoorbeeld met sociale activiteiten, maar ook met werk. Dat hele

Actieve corporatie

pakket hoort erbij. Zoals het ook belangrijk is mensen een wooncar-

Ervaring met wijkgericht werken heeft Grotendorst volop. In de Bijlmer

rière te bieden. Daarom hoort de rol van projectontwikkelaar die ten

als directeur van de toenmalige corporatie Nieuw-Amsterdam, de eer-

dienste staat van die twee hoofdtaken eveneens bij de corporatie.

ste wijkgerichte corporatie in Amsterdam, en namens de gemeente

Zeker in de beginfase, als commerciële marktpartijen daartoe nog

Amsterdam bij de grote herstructureringsoperaties in onder meer

niet te bewegen zijn. Voor onze 'eigen' ontwikkelaar Delta Forte zie

in Nieuw-West en in Noord. Met die ervaring weet hij zeker dat hij

ik dan ook een belangrijke rol weggelegd.'

met Rochdale een belangrijke rol kan spelen: 

Foto’s: Dirk Verwoerd

Het nieuwe bestuur van Rochdale, dat bestaat uit René Grotendorst (voorzitter), Nico Overdevest en Hester van Buren.

Voortreffelijk werk Gerard Erents Na de affaire Möllenkamp - die in het najaar van 2008 begon en leidde tot het vertrek van Möllenkamp begin 2009 - installeerde toenmalig minister Eberhard van der Laan een tijdelijke raad van commissarissen bij Rochdale. De voormalige RvC had in de persoon van Jan van Cuilenburg Gerard Erents aangesteld als interim bestuurder. ‘De Maserati en de berichtgeving in de Telegraaf is het beste wat Rochdale is overkomen,’ vindt Gerard Erents, die inmiddels zijn taak er bij Rochdale heeft opzitten en daar in korte tijd voortreffelijk werk heeft verricht. ‘Het maakte in een keer duidelijk wat er aan de hand was. Als dit niet was gebeurd, dan had alles veel langer geduurd en was de corporatie wellicht uiteindelijk in een faillissement terecht gekomen.' Voor de nieuwe Raad van Bestuur is het “Koersdocument, Samen werken aan duurzame wijken” samen met het Herstelplan de leidraad voor de nieuwe koers van de corporatie. De nieuwe bestuursleden zijn zich meer dan bewust van de voorbeeldfunctie, die zowel de in- als externe beeldvorming moet gaan keren. Een driehoofdig bestuur moet zorgen voor evenwichtige besluiten. Een andere stap is de verhuizing van het bestuur van de bovenste etage ‘met uitzicht’ naar de vierde etage, midden tussen de medewerkers. In de hele organisatie werkt Rochdale hard aan een grotere eenheid. Nog voor de zomer integreert Rochdale alle bedrijfsonderdelen. Tot nu toe functioneerden de vier vestigingskantoren als zelfstandige corporaties. Ook ‘De Vaklieden bv’, die dagelijks en planmatig onderhoud aan woningen verzorgen, en projectontwikkelaar Delta Forte worden geïntegreerd. Erents: ‘Rochdale was een soort federatie. Dat merkte je aan de besluitvorming. Het gevoel niet als één organisatie te werken werd vanuit het bestuur versterkt via een verdeel- en heerspolitiek. Dat werkt zolang er voldoende woningen verkocht worden en de kasstroom op orde is. Door de crisis stagneerde de verkoop en kreeg Rochdale er ook nog een eigen crisis bij. Het schokeffect werkte wel louterend. Jammer genoeg hebben we echter wel moeten snijden in de organisatie en hebben we een aantal projecten teruggetrokken die een enorm beslag op de financiën legden. De toekomst ziet er voor Rochdale weer goed uit. Ik heb het volste vertrouwen dat dit bestuur de nieuwe koers succesvol in praktijk gaat brengen.’

nederland in ontwikkeling - 2010

33


Breijer. Partner in elk bouwproject

U kunt ons met recht totaalleverancier noemen als het gaat om nieuwbouw, renovatie, vernieuwbouw, installatie, afbouw, onderhoud en beheer. Doordat we bijna alle specialismen in huis hebben, kunnen we praktisch elk project oppakken. En dankzij onze ervaring in integraal bouwen kunnen we uitermate efficiĂŤnt te werk gaan. Onze projectmanager stemt de werkzaamheden en logistiek perfect op elkaar af. Zo komt wachten op elkaar niet meer voor en kan een project sneller worden afgerond. Kijk op www.breijer.nl.

De juiste mensen op de juiste plek


Delta Forte: maatschappelijk betrokken ontwikkelaar van Rochdale Delta Forte is een actieve ontwikkelaar. Het ontwikkelingbedrijf van corporatie Rochdale heeft in 2010 maar liefst 1.000 nieuwe woningen in aanbouw en is daarnaast ook bezig met de renovatie van nog eens 1.000 woningen. Desondanks ontkomt ook Delta Forte niet aan de negatieve gevolgen van de economische crisis. Nieuwbouwprojecten verkopen vandaag de dag nu eenmaal minder makkelijk. Hoewel Delta Forte met de ontwikkeling van nieuwe instrumenten een maximaal resultaat voor haar klanten probeert te behalen, zijn toch bepaalde projecten op een lager pitje gezet. Nu hoeft uitstel niet altijd afstel te zijn, maar het drukt wel de vraag naar de producten van Delta Forte, dat het afgelopen jaar daarom haar werkcapaciteit heeft moeten verminderen. Algemeen directeur van Delta Forte Dirk Harmens: 'Het slechte economisch getij valt samen met belangrijke veranderingen binnen ons moederbedrijf Rochdale. Rochdale heeft gekozen voort een sterke focus op de regio Amsterdam. In die activiteiten ligt de nadruk op de realisatie van gevarieerde wijken waar mensen graag wonen, op duurzaamheid en op versterking van de betrokkenheid van bewoners. Delta Forte gaat vanzelfsprekend in die verandering mee. Niet alles is natuurlijk nieuw voor ons. Wij hebben samenwerking met alle partijen in het ontwikkelproces al lang hoog in het vaandel staan. Daarin hebben bewoners vanzelfsprekend een voorname rol. En de keuze van Rochdale om duurzame woningen en duurzame woongebieden te maken die veel langer meegaan, omarmen we maar al te graag. Ook voor ons gaat duurzaamheid verder dan energiebesparing en het gebruik van goede materialen. Meer aandacht voor duurzaamheid maakt de rol van maatschappelijk betrokken ontwikkelaar alleen maar interessanter. 'De nieuwe koers van Rochdale leidt bij ons tot belangrijke organisatorische veranderingen. De verschillende bedrijfsonderdelen moeten meer als een eenheid gaan werken. Nu nog zijn we apart van elkaar gehuisvest, maar in 2011 zullen we vanuit één pand werkzaam zijn. Het corporatiebestuur van Rochdale zal het bestuur van Delta Forte vormen. En nog meer dan in het verleden zijn de kernwaarden van Rochdale onze kernwaarden: professioneel, resultaatgericht, integer, maatschappelijk betrokken en aanspreekbaar. Daar zal ik mij, samen met onze nieuwe adjunct-directeur Richard Mooser, dan ook optimaal voor inzetten.'

Dirk Harmens

'Actieve corporaties zijn onmisbaar in de

gedwongen leeg moeten laten staan, terwijl er

wijkaanpak. Ik vind het persoonlijk heel belangrijk

wel een wachtlijst is. Bovendien krimpt vanwege

inhoud te geven aan de maatschappelijke taak.

die rigide grens ook de investeringsruimte. Het

En er is nog veel te doen in de stad en in de

wordt straks dus lastiger financiering te krijgen

regio. We kunnen echter niet verder springen

voor middeldure huurwoningen of de ontwikke-

dan de ‘polsstok’ ons toestaat. Door het slechte

ling van commerciële ruimtes in de plint.

economische getij verkopen we minder mak-

Niet in de laatste plaats worden de activiteiten

kelijk woningen. Het Waarborgfonds kijkt wat

van de corporatie in Amsterdam belemmerd

strenger, waardoor de investeringscapaciteit

door de verkoopquota voor huurwoningen.

daalt. En als de gemeente marktconforme grond-

Grotendorst: 'Voor onze investeringen zijn we

prijzen gaat vragen, wordt het helemaal moeilijk.

sterk afhankelijk van de verkoop van bestaand

We kunnen onze taak dan niet zo uitvoeren als

bezit. Om voldoende geld beschikbaar te hebben

we graag zouden willen.'

voor onze investeringen moeten we vrijheid hebben in ons verkoopprogramma. Nu hebben

Gerard Erents

Strenge eisen

we de meeste quota in gebieden waar we wei-

De beleidsaanpassing van Rochdale komt in een

nig verkopen, maar bijvoorbeeld in Amsterdam-

tijd dat de sector het niet makkelijk heeft. Europa

Zuid mag dat niet of nauwelijks. Daarom hebben

vindt dat corporaties negentig procent van de

we door de economische tegenslag nog niet het

woningen moet toewijzen aan inkomens onder

verkoopniveau bereikt dat we graag willen berei-

de 33.000 euro. Door die strenge grenzen wordt

ken. Zo zijn er tal van uitdagingen die op ons pad

het veel moeilijker gemaakt gemêleerde wijken

liggen. We gaan ze niet uit de weg, want we

te maken. In Purmerend wijst Rochdale hoog-

geloven honderd procent in de grote rol die

uit 65 procent van de woningen toe onder die

Rochdale in het werkgebied kan en moet spe-

norm. Straks ontstaat de situatie dat woningen

len.'

nederland in ontwikkeling - 2010

35


Valad Property Group

Internationale speler met lokale focus

Valad Property Group is een actieve fonds- en assetmanager in commercieel vastgoed. Het netwerk van 23 vestigingen in 14 landen, met een gezamenlijke vastgoedportefeuille van zo’n 6 miljard euro, geeft de organisatie een sterk internationaal karakter. Toch is lokale aanwezigheid een belangrijk speerpunt. ‘We anticiperen voortdurend op de specifieke behoefte van de klant. Dat kan alleen als je de plaatselijke markt perfect kent.’ Mark McLaughlin, managing director Valad Benelux: ‘Wij

to date inzicht in wat er binnen hun aandachtsgebied gebeurt

hebben gekozen voor een gezonde risicospreiding. Zo zijn er

of staat te gebeuren. Maar bovenal verdiepen zij zich in de indi-

in onze panden meerdere huurders gevestigd en bovendien

viduele behoefte van huurders en denken waar mogelijk mee

verschillende typen bedrijven. Deze diversiteit in het huur-

op het moment dat zich daar veranderingen in voordoen. We

dersbestand draagt bij aan de stabiliteit van de totale portfolio,

vinden overigens dat je altijd een stap voor moet lopen en moet

bijvoorbeeld waar het gaat om de cashflow.’ De naam Valad is

anticiperen op de veranderende vraag van de klant. Belangrijk

niet toevallig afgeleid van value-adding, het bieden van toege-

is daarbij: veranderen voordat je moet veranderen. Dat kan

voegde waarde. ‘Daar ligt de focus in onze relatie met huurders

alleen door je daadwerkelijk te verdiepen in de opdrachtgever.’

en investeerders op alle niveaus van onze dienstverlening.’

Valad heeft teams die al meer dan vijftien jaar actief zijn op hun markt. Het afgelopen jaar verlengde een flink aantal huurders

36

Lokale aanwezigheid

in Nederland het huurcontract bij Valad voor langere tijd. ‘Daar

McLaughlin: ‘In Europa hebben we zo’n twintig lokale asset

waren natuurlijk ook klanten bij die eerst flink om zich heen

management teams, elk met een grote kennis van hun specifieke

hebben gekeken en de markt hebben verkend voordat zij die

markt. Naast expertise beschikken zij voortdurend over een up

beslissing namen’, vertelt McLaughlin. ‘Op het moment dat de

nederland in ontwikkeling - 2010


Frank de Bruycker; Finance Director, Mark McLaughlin; Managing Director, William Smit; Head of Asset Management

keuze dan toch op ons valt sterkt me dat in de gedachte dat

manager van Europa met sterke lokale asset management capa-

onze één-op-één benadering en oprechte belangstelling werkt.’

citeiten. Ook bij partnerships is de toegevoegde waarde van het lokale karakter van onze dienstverlening erg belangrijk.’

Partnerships met financiële instellingen McLaughlin: ‘Valad gaat continu wereldwijd partnerships aan

Duurzaamheid

met financiële instellingen. Bij dergelijke intensieve samenwer-

‘Als grote speler heb je een verantwoordelijkheid, zeker waar het gaat om duurzaam opereren’, stelt McLaughlin. ‘We zijn

‘De naam Valad is niet toevallig afgeleid van value-adding, het bieden van toegevoegde waarde’

ons zeer bewust van die Corporate Responsability en waar mogelijk zetten wij deze direct om in actie. Je moet er bij het thema duurzaamheid voor oppassen dat er niet alleen maar over wordt gepraat, maar dat er daadwerkelijk tot actie wordt overgegaan.’ Valad is onder meer begonnen met de constructie van een aantal duurzame gebouwen met een zogenaamd EPC energielabel A. Ook wordt een duurzaamheidsonderzoek uitgevoerd onder meer dan 800 huurders. McLaughlin: ‘We

kingsverbanden ligt voor ons een belangrijke strategische focus.

betrekken onze huurders altijd zoveel mogelijk bij onze acti-

Zo verlenen partijen ons bijvoorbeeld een mandaat, waarbij wij

viteiten, ook waar het duurzaamheid betreft. Dat is cruciaal om

het investment management van een fonds overnemen.’ De

tot een optimaal resultaat te komen.’ Volgens de Environmental

keuze voor Valad is in veel gevallen gebaseerd op het feit dat de

Real Estate Survey, uitgevoerd door de Universiteit van

onderneming een unieke combinatie van vaardigheden en erva-

Maastricht in opdracht van PGGM en APG, behoort Valad tot

ring biedt op het gebied van investment- en asset management

de top van ‘groene’ vastgoedondernemingen. ‘Dat is natuurlijk

en herstructurering. ‘De kracht van ons internationale platform

prachtig, maar zo’n score mag ons er niet van weerhouden

speelt ook mee: wij zijn de grootste onafhankelijke investment

verder te kijken. Het kan immers altijd duurzamer.’

nederland in ontwikkeling - 2010

37


Bouwfonds Ontwikkeling over duurzame wensen

De consument

aan zet

Diana de Jong en Bas van de Griendt

38

nederland in ontwikkeling - 2010


Is het goed voor klimaat en milieu? Bij het ontwerpen van energiezuinige woningen en woonwijken lijkt het vooral die vraag te zijn die telt. Bouwfonds Ontwikkeling gaat graag een stap verder, leggen Diana de Jong, directeur Gebiedsontwikkeling en milieumanager Bas van de Griendt uit. Want wat zijn eigenlijk de wensen van woonconsumenten als het gaat om een energiezuinige woning?

Het is crisis, niet in de laatste plaats in de bouwsector,

aangelegde waterhuishouding zo schoon dat er zonder

maar toch investeert Bouwfonds tijd en geld in duurzame

problemen in kan worden gezwommen. ‘Water draagt in

gebiedsontwikkeling. Gek? Milieumanager Bas van de

deze wijk bij aan de milieukwaliteit én het sociale klimaat’,

Griendt vindt van niet. Het is immers niet de eerste keer

stelt De Jong.

dat recessie en ecologisch bewustzijn samengaan. ‘De oliecrisis van 1973 zorgde voor belangstelling in alter-

Het moge duidelijk zijn: ook door de ruimtelijke kwaliteit

natieve energie. De bezuinigingen van de jaren tachtig

te waarborgen wil Bouwfonds bijdragen aan een duur-

liepen gelijk op met de opkomst van woningisolatie. Maar

zaam Nederland. De aansluiting tussen landelijke en

nu zitten we op de ‘groene golf van Al Gore’ en is het de

stedelijke gebieden komt daarbij geregeld op de agenda,

eindigheid van onze fossiele brandstoffen die een grote

vertelt De Jong. ‘De landschappelijke overgang tussen

rol speelt. En dan zit er opeens een economisch aspect

stad en platteland doet nogal eens abrupt aan. Kijk maar

aan. Want we kunnen zuinig zijn op onze steeds kleinere

naar het Groene Hart, waar je flatgebouwen en veen-

voorraden olie en gas omwille van het klimaat, maar

weidegebieden pal naast elkaar aantreft. Die overgangen

evengoed vanwege de portemonnee van de consument.’

zouden met bijvoorbeeld boomgaarden of ander groen een veel natuurlijker aanzien krijgen.’ Projecten moeten

De vraag wat de woonconsument nu eigenlijk zelf wil

passen in hun omgeving, aansluiten bij de historie en

op milieugebied en hoeveel geld hij daarvoor overheeft,

identiteit van gebieden. Een mooi voorbeeld hiervan is

houdt Bouwfonds Ontwikkeling in hoge mate bezig. Twee

het plan Op Buuren bij Maarssen. Het ene deel van het

jaar geleden sprak de sector in het zogeheten Lente-

plan is heel dorps ingericht, terwijl het andere deel zijn

akkoord af dat het energieverbruik voor de nieuwbouw in

inspiratie juist ontleent aan de talrijke buitenplaatsen die

2015 met de helft moet zijn verminderd. ‘Dat zijn stevige

de Vechtregio zo kenmerken.

afspraken,’ zegt Van de Griendt. ‘Zonder hulp van de consument gaat het niet. Die zal zelf tot investeringen

'Baat het niet, dan gaat het niet'

moeten overgaan om energie te besparen’

Maar waar vastgoedontwikkelaars al flink in duurzaamheid investeren, zijn de consumenten nog maar mond-

De kwaliteit van

Belevingswaarde

jesmaat bereid om geld uit te geven aan energiezuinige

Maar is energiebesparing het enige waar wooncon-

maatregelen. Dat blijkt uit een onderzoek onder 1.600

sumenten bij ‘duurzaam’ aan denken? Diana de Jong,

woningzoekenden dat Bouwfonds Ontwikkeling vorig jaar

directeur Gebiedsontwikkeling bij Bouwfonds, geeft het

liet uitvoeren. Het milieu blijkt voor veel Nederlanders

begrip in haar dagelijks werk een veel bredere betekenis.

geen reden te zijn om meer te betalen voor een energie-

‘Duurzaamheid draait ook om belevingswaarde van de

zuinige woning. Van de Griendt: ’Baat het niet, dan gaat

locaties waar wij wonen. De kwaliteit van leven wordt

het niet’, is het onderzoek heel treffend genoemd. De

leven wordt ook

ook bepaald door het woonmilieu en de omgeving.

meeste consumenten besteden hun geld op dit moment

bepaald door het

Door integrale gebiedsontwikkeling, met bijvoorbeeld

liever aan een luxe keuken of badkamer. Daar moeten wij

woonmilieu en

aandacht voor water, kunnen we daar blijvende verbe-

dan niet bevoogdend over gaan doen. Wel hebben we

teringen in aanbrengen.’ Neem het project ‘Stad van de

een oplossing bedacht voor zij die wel willen investeren

Zon’ in Heerhugowaard, met 1.600 woningen een van de

in duurzaamheid maar daar financieel eigenlijk niet toe

grootste duurzame woongebieden ter wereld. Daar is de

in staat zijn.’ 

de omgeving

nederland in ontwikkeling - 2010

39


Kokon is een stap verder! BIM (Bouwwerk Informatie Model) is een intelligent, interactief model dat staat voor keten integratie. Met BIM is ‘3D-virtueel bouwen’ mogelijk. Kokon en Hèt Facilitair Bureau zijn in de dagelijkse praktijk al volop met BIM aan de slag.

Architect

Constructeur

Installatie-adviseur

Hoe werkt BIM in de praktijk? Neem contact met ons op en laat u nader informeren.

Kokon Architectuur & Stedenbouw B.V. Weena 723, 3013 AM ROTTERDAM Telefoon 010 – 411 71 80 E-mail info@kokon.nl

www.kokon.n l


Huizenkopers, waaronder starters, kunnen bij de Rabobank sinds

bekeken. ‘Wat blijkt: zolang je al die verschillende technieken aanbiedt

kort een hogere hypotheek krijgen bij de aankoop van een energie-

als reële opties voor in je huis, is de aanschafbereidheid veel groter.’

zuinige woning.

Het is daarom goed mogelijk dat er in de naaste toekomst meer van deze demonstratiewoningen in Nederland verrijzen.

‘Het draait allemaal om de attitude van de consument’, verklaart De Jong. ‘Wil er iets veranderen, dan moet hij betrokkenheid tonen. Je

Flexibel

kan allerlei geavanceerde technieken in een huis stoppen, maar als

Duurzaamheid moet niet alleen financieel haalbaar zijn voor de consu-

de bewoner er vervolgens allemaal stroomverslindende apparaten

ment, ook voor de partijen waarmee Bouwfonds zijn vastgoed reali-

inbouwt, wordt er maar weinig bespaard.’ Het antwoord: informeren,

seert. Dat vraagt soms om flexibiliteit, zegt De Jong. ‘Als een nieuwe

en laten zien dat er met energiebesparing wel degelijk persoonlijke

wijk op een bepaalde manier verkaveld moet worden vanwege de stand

winst valt te behalen. Van Griendt verwijst naar het energie-infohuis

van de zonnepanelen op de daken, kan het zijn dat er minder woningen

dat Bouwfonds ontwikkelde in het Groningse Leek. Dit infohuis bezit

op de grond passen - en krijgt de gemeente dus minder opbrengsten

een warmtepomp, zonnepanelen, een warmteterugwininstallatie en

binnen. Omgekeerd zullen lokale overheden moeten beseffen dat

een keur aan andere energiebezuinigers en kan door iedereen worden

we vanwege het budget soms niet alle duurzame innovaties kunnen toepassen.’ Vooral in de binnensteden, waar een groot deel van de activiteiten van Bouwfonds Ontwikkeling plaatsvindt, moet rekening worden gehouden met factoren als ruimtegebrek, sloop, bodemverontreiniging en soms ook aankoop van panden. ‘Dan is de vraag niet: ‘wat is denkbaar?’, maar: ‘wat is haalbaar?’, vult Van de Griendt aan. Het zijn vooral die grote en ingewikkelde opgaven waarbij Bouwfonds zijn rol het beste kan spelen, besluit hij. ‘Natuurlijk, projecten als Stad van de Zon zijn erg mediageniek, die hebben we ook nodig om ons mee te proflieren. Maar het is niet onze rol om qua duurzaamheid te ver voor de rest van Nederland uit te lopen. Zie het als wielrennen: Bouwfonds moet niet op kop, maar kan beter het peloton mee op sleeptouw nemen.’

nederland in ontwikkeling - 2010

41


Den Haag groeit verder als stad met vele gezichten

Den Haag is volop in beweging en ontwikkeling als internationale stad van vrede en recht en groene woonstad aan zee. Als stad waar het bovendien goed ondernemen is, toeristen willen zijn en investeerders graag komen. Juist in deze tijden van economische recessie is het daarom van groot belang om Den Haag als stad verder te ontwikkelen, stelt wethouder Marnix Norder. ‘We zijn een gezonde en aantrekkelijke stad en willen dat in de toekomst ook blijven.’

het sociale klimaat maar ook voor de levendigheid van de stad. Er is niets zo erg als dooie plekken in de stad, waar niets meer gebeurt.’ ‘Wij maken werk met werk’, vult wethouder Marnix Norder aan. ‘Wij herontwikkelen de wat verloederde plekken. Naast sloop en nieuwbouw zorgen we voor een enorme kwaliteitsverbetering van het hele gebied, waarbij we het groen sparen door bijvoorbeeld het parkeren of een weg ondergronds te realiseren. Het gevolg is dat mensen graag in onze stad willen wonen.’ Marnix Norder

Leonard Kok

Vorm en invulling

42

De Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) van de gemeente Den Haag

Norder gaf al in 2004 de aanzet tot het optimaal benutten van de

organiseert in samenspraak met burgers en bedrijven de groei van

bestaande kwaliteiten van de stad. ‘De Structuurvisie 2020 geeft daar

de stad, waarbij aandacht geschonken wordt aan zaken als bereik-

op hoofdlijnen vorm en invulling aan en kiest heel duidelijk voor een

baarheid, werkgelegenheid, woningvoorraad, bedrijfshuisvesting en

binnenstedelijke ontwikkeling in plaats van een nieuw ‘Vinex-rondje’.

de invulling van de openbare ruimte. Leonard Kok is als directeur

Bij binnenstedelijke ontwikkeling heb je minder mobiliteitsbewegin-

ambtelijk verantwoordelijk voor het realiseren van de groeiambitie van

gen en minder inbreuk op groen en bijvoorbeeld meer gebruik van de

de Structuurvisie Den Haag 2020, Wéreldstad aan Zee. Een visie die

sportfaciliteiten van de scholen. Dat is goed voor Den Haag.’

onder leiding van wethouder Marnix Norder tot stand gekomen is.

De gemeente loopt er thans wel tegenaan dat de plannen goeddeels

Kok: ‘Voor een gezonde stad is het erg belangrijk dat de mensen die

klaar zijn en door de raad vastgesteld, maar het tempo van uitvoering

in Den Haag wonen er ook werk hebben, dus je moet blijvend aan

als gevolg van de kredietcrisis gedrukt is. Norder: ‘Gelukkig kampen

de ontwikkeling van de stad werken. Oók als het economisch niet

wij in Den Haag niet met grootschalige leegstand van kantoren - niet

zo goed gaat. Je moet zorgen voor voldoende werkgelegenheid,

meer dan 7% waar andere grote steden op 20% zitten - of woningen.

betaalbare woningen en goede voorzieningen op het gebied van zorg,

Dat komt omdat wij in Den Haag alleen bouwen naar behoefte. Er is

winkels, onderwijs, openbaar vervoer en wegen. Dat is belangrijk voor

nog steeds sprake van groei van de stad. De in de Structuurvisie vast-

nederland in ontwikkeling - 2010


Centrum Binnenstad Zaken doen in het Beatrixkwartier, winkelen in het Spuikwartier, en met de

Gebiedsmanager Max Jeleniewsky: ‘De identiteit in Den Haag laat zich zien in de binnenstad, historisch en modern’

Randstadrail weer snel naar huis. Het centrum van Den Haag is grondig vernieuwd en er wordt nog steeds gebouwd. De afgelopen periode is er veel ontwikkeld om een moderne binnenstad te creëren waarmee Den Haag een duidelijk en internationaal gezicht krijgt. Er zijn bijzondere gebouwen neergezet zoals de Resident en de Hoftoren.

In gebruik In 2007 is het Rabbijn Maarsenplein opgeleverd. Een gezellig boomrijk plein, met appartementen, horeca en winkels. Kort daarna opende Spuimarkt haar deuren. Een groot winkel- en entertainmentcomplex, met sportvoorzieningen en een grote bioscoop.

In uitvoering In het centrum van Den Haag wordt hard gewerkt aan de toekomst! Plannen waar we ons de afgelopen jaren hard voor hebben ingezet, komen nu in uitvoering. Denk hierbij aan het Wijnhavenkwartier en de ontwikkelingen in, bij en rondom Den Haag Centraal.

In ontwikkeling De gemeente maakt plannen voor cultuurforum op het Spuiplein. Dé ontmoetingsplek voor kunst en cultuur in Den Haag.

Kantoren Het Beatrixkwartier is hét zakendistrict van Den Haag. De komende jaren wordt er verder gebouwd. In het gebied komt ongeveer 400.000 m2 kantoorruimte, waarvan een groot deel al in gebruik is genomen. Er zijn 300 hoogwaardige appartementen in de Prinsenhof en CenterCourt. In de Prinsenhof is een viersterrenhotel met 200 kamers.

Binnen Den Haag Nieuw Centrum, kennen wij de volgende projectstijlen:  Den Haag Nieuw Centrum (gebied) en de Stichting Den Haag Nieuw Centrum profileert zich met de vlieger van Den Haag. Sluit goed aan bij gemeentelijke citymarketing stijl. www.denhaagnieuwcentrum.nl  Den Haag Nieuw Centraal is gebaseerd op deze stijl, wel eigen logo. www.denhaagnieuwcentraal.nl  Wijnhavenkwartier sluit nauw aan bij Den Haag Nieuw Centraal, wel eigen logo. www.wijnhavenkwartier.nl  Cultuurforum Spui sluit aan op de kleuren van Den Haag citymarketing, maar heeft geen eigen logo. www.cultuurforum-spui.nl  Beatrixkwartier heeft eigen stijl. www.beatrixkwartier.nl  Spuikwartier is ontwikkelingsmaatschappij Spuikwartier communiceert in eigen stijl. www.spuikwartier.nl

gelegde plannen gaan gewoon door, alleen het tempo ligt wat lager.’

Internationale Zone en Binckhorst. Het streven is een nieuwbouw-

In het coalitieakkoord 2010-2014 ‘Aan de slag’, waarover de coa-

productie van 2.500 woningen per jaar tot 2015 en een verbeterpro-

litiepartijen PvdA, VVD, D66 en CDA onlangs overeenstemming

gramma van 1.000 woningen per jaar in deze tijdspanne. Met als doel

bereikten, zijn prioriteiten gesteld. Er wordt de komende jaren primair

om voldoende woningen beschikbaar te hebben voor de verschillende

gekozen voor ontwikkelingen in Scheveningen-Haven, Binnenstad,

doelgroepen. 

nederland in ontwikkeling - 2010

43


Directie Grond- en Ontwikkelingsbedrijf Directie Grond- en Ontwikkelingsbedrijf (GOB) is partner in het proces van stedelijke ontwikkeling

Internationale zone Den Haag ís Internationale Stad van Vrede en Recht. Die positie wil de stad verder verbeteren, onder meer door te investeren in de bereikbaarheid, veiligheid en openbare ruimte. De Internationale Zone – die niet voor niets zo genoemd is - speelt daar een cruciale rol in. Waar nu al diverse interna-

in Den Haag, zowel op project- als

tionale organisaties, zoals het Joegoslavië Tribunaal en Europol zitten. Voor

gebiedsniveau. Nils Royer is sinds

internationale organisaties die zich in de stad willen vestigen, reserveert Den Haag ruimte in de Internationale Zone. Daar horen passende voorzieningen

november 2009 directeur van het

bij. Denk aan woningen, hotels en extra congresfaciliteiten. Zo kan Den

GOB, dat onderdeel is van de Dienst

Haag zich blijven meten met andere internationale steden.

Stedelijke Ontwikkeling. Royer: ‘Met Dit betekent concreet (in 1e fase):

financiële haalbaarheidsanalyses

 verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte en groen

en realisatiestrategieën maakt het

 verbeteringen aan de Internationale Ring, de gedeeltelijke ondertun-

GOB strategische keuzes voor de gemeente Den Haag mogelijk.’

Nils Royer

neling van de Internationale Ring (Johan de Wittlaan tracé), waardoor niet alleen de verkeersafwikkeling (openbaar vervoer, auto en langzaam verkeer), maar ook de uitstraling van het gebied, leefbaarheid

Directie GOB bestaat uit zes afdelingen. Planeconomie adviseert over de financieel-economische uitvoerbaarheid van de ruimtelijke plannen en verzorgt de financiële beheersing daarvan. Verwerving adviseert in projecten bij de verwerving van de gronden. Uitgifte geeft ontwikkelings- en juridische adviezen. Opdrachtgeving Werken draagt zorg voor het proces van bouw- en woonrijp maken. Erfpacht beheert in financieel-juridische zin de circa

en de veiligheid voor te vestigen internationale instellingen verbetert  het ontwikkelen van bijzondere woonmilieus  het ontwikkelen van een hoogwaardig voorzieningenprogramma  bevordering van extra hotelcapaciteit bij voorkeur in het hogere segment  een herinrichtingsplan voor het Carnegieplein  herstel en versterken van de stedelijke ecologische verbindingszone(s), waaronder het doortrekken van de groenstrook Haagse Beek

50.000 erfpachtcontracten in Den Haag. Vastgoedmanagement is verantwoordelijk voor het beheer van het vastgoed van DSO en het conceptmanagement van de panden die binnenstedelijk worden herontwikkeld. ‘Al deze taken doen we met zo’n 150 man en daar hebben we onze handen vol aan. Wij hebben bij elkaar 113 grondexploitaties met een totaal volume van circa drie miljard euro.’ Het weerstandsvermogen van de gemeente staat door de tegenvallende markt onder druk, maar is en blijft ruim voldoende, weet Royer. ‘Daar maken we ons geen zorgen over. Wél moeten we

Gebiedsmanager Casper van der Feltz: ‘Den haag is de internationale stad van Vrede en Recht en is de thuishaven voor internationale organisaties in Den Haag en in Nederland. De gemeente inversteert in de bereikbaarheid van het gebied, openbare ruimte van internationale allure en een groene en veilige leefomgeving’

sterk sturen op de bestaande en toekomstige plannen, waarbij we elke ontwikkeling op zijn merites zullen beoordelen. We moeten voorkomen dat we voor leegstand gaan bouwen, daarom heeft het onze voorkeur om bij kantoorontwikkelingen in zee te gaan met partijen die een eindgebruiker hebben.’ De bouwopgave van Den Haag is ambitieus. ‘De lat ligt hoog, waarbij we ons realiseren dat we in een moeilijke markt zitten. Wij zullen er hard aan moeten trekken, maar tegelijkertijd heeft Den Haag een hele interessante woningmarkt. Niet in de laatste plaats

44

door de expatscommunity, dat houdt de waarde van de huizen

Norder: ‘We kiezen voor de plekken waarvan we denken dat daar

heel gunstig. We hebben ook veel internationale bedrijven die

het meest behoefte aan is en de noodzaak het grootst is dat er iets

huisvesting voor hun werknemers willen organiseren. Wij hebben

gebeurt. Als we deze plekken ontwikkeld hebben, volgen de overige

in vergelijking met andere steden daarom een iets betere markt

stadsplannen. Deze fasering van ontwikkelingen geeft ook duidelijk-

waar wij met goed en doordacht beleid de vruchten van plukken.’

heid naar de markt.’

nederland in ontwikkeling - 2010


Nieuw Binckhorst:

Stoer, Stedelijk en Ondernemend Bedrijventerrein Binckhorst ondergaat de komende twintig jaar een grote transformatie: het wordt een bruisende stadswijk, waar volop gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. De wijk is straks goed bereikbaar en krijgt een aansluiting op de rest van de stad. Nieuw Binckhorst krijgt een (inter) nationale publiekstrekker. De gemeente investeert flink in de openbare ruimte. Zo worden water en kades opengesteld voor publiek. In het hart van de Binckhorst biedt een nieuw park ruimte voor recreatie en evenementen. Het water en het park maken het gebied aantrekkelijk voor bewoners en bezoekers. De transformatie van de Binckhorst vindt in fases plaats. Het eerste deelgebied dat wordt ontwikkeld is Binckhorst-Zuid tussen Trekvliet en Binckhorstlaan (2010 -2020).

Dit betekent concreet (in 1e fase):  een nieuw stedelijk stoer woongebied met 3850 woningen (1e fase)  220.000 m² bedrijven, winkels, sport- en cultuuraccomodaties

Gebiedsmanager Hans Starreboom: ‘Binckhorst is het voorbeeld van moderne organische gebiedsontwikkeling’

 nieuwe werkgelegenheid  goed bereikbaar voor autoverkeer onder andere via de nieuwe Rotterdamsebaan  hoogwaardig openbaar vervoer, door tram of Randstadrail

De wethouder heeft er alle vertrouwen in dat de groei van de stad

positief gestemd - ook al wordt 2011 een moeilijk jaar voor de bouw-

verder gestalte krijgt. ‘De afgelopen vier jaar is Den Haag onder mijn

sector - dat we onze bouwdoelstelling realiseren. Ik schat in dat in

verantwoordelijkheid gegroeid van 475.00 naar 490.000 inwoners.

2012 de bouwproductie weer aantrekt. Bijzondere huisvesting als

We zitten goed op koers voor de prognose die in de Structuurvisie

studentenwoningen en zorgwoningen heeft sowieso geen last van

is opgenomen: een groei naar 515.000 inwoners in 2020. We zijn

de recessie.’



nederland in ontwikkeling - 2010

45


Laakhaven

Gebiedsmanager Evelien Vos: ‘Laakhaven is water wonen en werken’

Profileren

46

organisaties naar de stad te trekken, stelt Kok. ‘Wij boeken regelma-

De gemeente wil Den Haag nog duidelijker profileren als internationale

tig interessante resultaten. Zo is er een hele infrastructuur ontstaan

stad van vrede en recht en het kennis- en onderzoeksprofiel van Den

waarin het internationale onderwijs een belangrijke rol speelt, wat het

Haag versterken, zodat de stad de vergelijking met andere Europese

ook voor andere partijen interessant maakt om zich hier te vestigen.

VN-steden als Brussel en Genève glansrijk kan doorstaan. De acqui-

De organisatie die het meest recent heeft besloten om zich in Den

sitie is geïntensiveerd om nationale en internationale bedrijven en

Haag te vestigen is bezig op het terrein van toezicht op diploma’s in

nederland in ontwikkeling - 2010


Laakhaven

het internationaal onderwijs. Dat is een club van vierhonderd mensen

ren met leegstaande kantoren. De functiewijziging zorgt voor behoud

die voor de kantorenmarkt in de stad van groot belang is.’

van de kwaliteit van de stad en voor levendigheid in de binnenstad.’

De Dienst Stedelijke Ontwikkeling houdt zich ook bezig met de

In het coalitieakkoord is vastgelegd dat er de komende vier jaar 1.500

functiewijziging van kantoren in de stad. ‘Met de uitbreiding van de

studentenkamers worden gerealiseerd om de groei van de Universiteit

campus van de Universiteit Leiden naar Den Haag neemt de behoefte

Leiden en de Haagse Hogeschool te accommoderen en Den Haag

aan studentenhuisvesting toe. Wij kijken hoe we dit kunnen combine-

meer en meer tot een echte studentenstad te maken. 

nederland in ontwikkeling - 2010

47


Scheveningen-kust Scheveningen-kust wordt het bruisende centrum van Den Haag aan zee, dat vier seizoenen per jaar aantrekkelijk is voor Hagenaars en toeristen. Scheveningen moet dé badplaats van Noordwest-Europa worden. De komende jaren wordt volop geïnvesteerd in de openbare ruimte, aantrekkelijke pleinen en de bereikbaarheid van Scheveningen. Om hiermee nieuwe topattracties aan te trekken. De zee is de kracht van Scheveningen. Visserij, watersporters en surfers gebruiken de zee. De mogelijkheden voor visserij, watersport en wonen worden versterkt in Scheveningen-Haven. De uitstraling van de haven is stoer, met forse, herkenbare gebouwen langs de kades. Scheveningen Bad ondergaat een metamorfose door de aanleg van de nieuwe Boulevard. De pier wordt verlengd met meer familie- en avonturenattracties en de omgeving van het Circustheater krijgt een Broadway-achtig karakter. Scheveningen-Haven en Scheveningen-Bad groeien uit tot een centraal winkel-, werk-, recreatie-, en woongebied. De kleinschaligheid en het dorpse karakter van Scheveningendorp moet daarbij bewaard blijven.

Dit betekent concreet:  de verbetering van de bereikbaarheid per auto en met randstadrailverbindingen  nieuwe attracties en voorzieningen in haven en bad  de bouw van circa 1050 woningen met prachtig uitzicht op haven, kust en zee  hoogwaardige pleinen en straten  versterking van de visserij en de watersport

Ronald Janssen: ‘Nieuwe Scheveningen biedt ruimte voor de visserij en watersport,nieuwe vorm van recreatie en ideaal wonen aan de kust’

Winkelstad

48

ben. En zodoende voor voldoende omzet voor deze winkels zorgen.

Daarnaast is Den Haag een echte winkelstad, stelt Kok. ‘Al wordt dat

Dat proberen we verder uit te breiden, bijvoorbeeld met de nieuwe

niet altijd direct gedacht. Den Haag heeft in het centrum echter veel

passage die de aloude Haagse Passage met de Bijenkorf verbindt

grote, internationale winkelformules en andere exclusieve zaken, wat

middels een doorbraak van de Spuistraat naar de Grote Marktstraat.

te maken heeft met het voedingsgebied van de Haagse regio én met

Dat voegt een nieuw element aan het winkelgebied toe en is voor

de vele expats die tijdelijk in de stad wonen en wat te besteden heb-

de economie van de binnenstad van groot belang.’

nederland in ontwikkeling - 2010


Erasmusveld

Vlietzone

In deze tijd vol onzekerheden aan de vraagkant van de markt is het

waar we de komende jaren interessante ontwikkelingen kunnen laten

van belang om oog te hebben voor innovatieve ontwikkelingen, besluit

plaatsvinden en mensen het gevoel kunnen geven dat ze erbij moe-

Kok: ‘Je moet de consument verleiden met nieuwe dingen om de

ten zijn. Als we dit op een slimme manier doen, kunnen we als Den

markt in beweging te krijgen. Of het nu op Norfolk in Scheveningen-

Haag het verschil blijven maken.’

Haven, de Binckhorst of in het centrum is, het zijn alle unieke locaties

nederland in ontwikkeling - 2010

49


De directie van De Bouwer & Partners, v.l.n.r. Syto Goslinga, Janet Verhoeven, Toni Sfirtsis, Jan-Paul Schop en Peter Reijers

‘Er is zo ontzettend

veel werk’ ‘Het mag dan crisis zijn, er is nog steeds ongelooflijk veel werk. De bouwmarkt is immens, ook dit jaar, vele tientallen miljarden euro’s. Elke speler afzonderlijk heeft daarvan slechts een fractie nodig. Er zijn tal van mogelijkheden om dat voor elkaar te krijgen. Dat is ons vakgebied, bouwmarketing. Het zijn voor ons buitengewoon interessante tijden. We zien hoe door de crisis kaf en koren gescheiden worden en hoe de sterksten zich tegelijk klaar maken voor de periode erna.’ Nederland in Ontwikkeling sprak met Syto Goslinga, bouwmarketeer en directeur van De Bouwer & Partners en vroeg hem:

50

nederland in ontwikkeling - 2010


Wat raadt u uw klanten commercieel gezien nu dan aan?

schromelijk onderschat. Wie ooit een driedaagse training gehad

‘Geen lange termijn zonder korte termijn. Dus allereerst moeten

met weten ben je er niet. Je moet het ook kunnen. Ik weet

we weten hoe het bedrijf er voor staat en wat de vooruitzichten

best hoe je een doelpunt moet maken maar dat maakt mij nog

zijn. Dat verschilt onderling enorm. De pijn van de crisis wordt

geen goede spits. Wij laten mensen in een training hun eigen

absoluut ongelijk verdeeld. Gek genoeg werken wij het meest

praktijksituaties oefenen en maken ze allereerst bewust van

voor bedrijven die het het minst nodig hebben. Daar waar

wat ze allemaal al goed doen, zodat ze dat vaker inzetten, en

de nood het hoogst is, wordt veelal gekozen voor het kopen

attenderen ze vervolgens op mogelijkheden om hun commer-

van werk. Dat is een kostbare oplossing, die structureel niets

ciële vaardigheid verder te ontwikkelen. Met die aanpak zie je

onlost. Wij ervaren dat op de korte termijn de meeste winst te

mensen geweldige sprongen maken en steeds meer lol in acqui-

behalen is met het vergroten van de commerciële slagkracht.

sitie krijgen. Als mensen doorkrijgen hoe ze tot samenwerking

Veel bouwers en ingenieurs zijn vaak nog te bescheiden, te

kunnen komen die voor beide partijen winst oplevert, zijn ze

afwachtend. Dat kan niet in deze tijd. Je moet je opdrachtge-

niet meer te houden. En daar worden wij dan weer blij van.’

heeft, die moet het wel weten, zo wordt vaak geredeneerd. Maar

vers opzoeken, contacten aanhalen en uitbouwen, zorgen dat Daar kan iedereen in de organisatie een rol in spelen. Neem

Is dat ook jullie antwoord op de veelal moordende prijsconcurrentie?

initiatieven, wees proactief. Beloon ondernemerschap. Het hele

‘Nee, het is er slechts een onderdeel van. Een heel belangrijk

commerciële proces van eerste tip tot getekende opdracht en

onderdeel weliswaar, maar bij lange na niet het hele verhaal.

tevreden klant kan in de meeste bedrijven zoveel beter, zoveel

Met training en coaching werk je aan de houding en het gedrag

professioneler. Daarin is nog een wereld te winnen. Als je snel

van mensen en aan hun vaardigheden. Je kunt er een klant-

resultaten wilt boeken, pluk dan eerst het laaghangend fruit,

gerichte en commerciële cultuur in je organisatie mee ontwik-

je weet wat er speelt, hoe je ze kunt helpen. En dat ook doen.

spot het werk dat binnenkort vergeven wordt en zorg dat je daar als bedrijf goed voor kwalificeert. En zorg dat klanten, die binnen zijn, ook binnen blijven. Houd ze vast, koester ze zodat ze loyaal aan je bedrijf worden en blijven. Zo dicht je een gat in de orderinstroom, met meer en betere acquisitie.’

Maar dat doet iedereen toch al lang? ‘Ja dat zou je denken. Wij zien echter dat dat heel vaak niet het geval is of dat het niet goed gaat. Dat men niet van de klant uitgaat maar uitsluitend bezig is de eigen handel te verkopen.

‘Zorg dat klanten, die binnen zijn, ook binnen blijven. Houd ze vast, koester ze zodat ze loyaal aan je bedrijf worden en blijven.’

Daar zitten opdrachtgevers niet op te wachten. Ze willen geholpen worden, niet gestoord. Heel simpel, ben je lust of last? Veel mensen voelen ook wel aan dat hun aanpak tot last is.

kelen, proaciviteit vergroten en initiatief en ondernemerschap

Dat besef is goed. Het is het begin van een andere aanpak… of

stimuleren. Dat maakt een bedrijf aantrekkelijk om zaken mee

van het vermijden van acquisitie. Dat is niet de bedoeling. Wij

te doen en verkleint als zodanig de neiging om uitsluitend op

laten mensen ervaren hoe leuk acquisitie kan zijn als je bereid

prijs te selecteren. Maar op dat vlak kan nog heel veel meer.

bent je in de ander te verdiepen en te onderzoeken waar het gezamenlijk belang ligt. Zo kom je tot win win oplossingen en duurzame relaties.’

Wat is dan het structurele antwoord op prijsconcurrentie? ‘Als de rest er niet toe doet, draait alles om de prijs. Felle prijs-

Hoe bereik je dat je mensen plezier in acquisitie krijgen?

concurrentie laat ons zien dat ons aanbod verworden is tot een

‘Vooral door hun eigen praktijksituaties te oefenen. In sport

prijs verhandeld wordt. Dat is tragisch. De bouw maakt fantas-

is het de gewoonste zaak van de wereld dat je traint voor de

tische, dikwijls volstrekt unieke investeringsgoederen voor een

wedstrijd. En hoe hoger je komt, hoe meer je traint. Zo wordt

breed scala zeer uiteenlopende opdrachtgevers en wordt daarin

je beter en win je. In commercie wordt het belang van oefening

afgerekend als betrof het een uniforme eenheidsworst. 

ordinaire commodity; een eenheidsproduct dat voor de laagste

nederland in ontwikkeling - 2010

51


1960 2010

Els moest nog geboren worden toen in 1960 de eerste Eurowoning werd ontwikkeld. Inmiddels staan er meer dan 70.000 Eurowoningen in Nederland, maar we zijn dan ook vijftig jaar verder. Vijftig jaar kwaliteit, 50 jaar prettige en samenhangende woonen werkomgevingen realiseren, 50 jaar inlevingsvermogen. Dรกt is waar Blauwhoed Eurowoningen in dit jubileumjaar trots op terugkijkt. Tegelijk zijn we nog hartstikke jong en vol ambities en zelfvertrouwen. Bewust Blauwhoed zeggen we nu. We doen er graag nog eens 50 jaar bij!

w w w . b l a u w h o e d . n l


Met regelmaat tref ik bouwers die er schande van spreken

andere richting te ontwikkelen ga je je van de concurrentie

en ik begrijp dat goed. Toch verzet ik me daartegen omdat het

onderscheiden. Voorwaarde voor succes is wel dat dat een

de ‘schuld’ aan opdrachtgeverszijde legt en opdrachtnemers

richting is waar potentiële opdrachtgevers enthousiast van

uit hun verantwoordelijkheid haalt en houdt. Ik vind dat de

worden. Het gaat om onderscheidend voordeel, in de perceptie

bouw het zichzelf moet aanrekenen. Klanten kiezen hun beste

van de klant. Een goede strategie is gebaseerd op superieure

oplossing. Als wij ons uitsluitend weten te onderscheiden door

marktinformatie en klantenkennis. Alleen daarop kunnen goede

een lagere prijs dan de concurrent, doen we iets fundamen-

en expliciete keuzes gemaakt worden. Wij prijzen ons gelukkig

teel verkeerd. Juist omdat de vraagzijde zo pluriform is, juist

dat we steeds meer partijen in de bouw daarbij mogen helpen

omdat de behoefte dikwijls zo specifiek is, juist omdat het

maar zien inderdaad ook dat het branchebreed wel erg lang-

complexe maatwerkoplossingen betreft. De mogelijkheden

zaam gaat. De mentaliteit van ‘niet lullen maar poetsen’ werkt

zijn legio.’

hier averechts. Voor het bouwen van een mooi project zijn we gewend een gedetailleerd plan te maken. Maar voor de bouw

Dat is een oud pleidooi, hoe verklaart u dat de bouw dat inzicht zo moeizaam ter harte neemt?

van een aantrekkelijke marktpositie is menigeen niet bereid

‘Dat klopt inderdaad. Ik heb vijftien jaar geleden een artikel

Gelukkig voor ons geldt dat niet voor de kopgroep in de bouw.

geschreven getiteld ‘De kanteling van de bouwkolom’ waarin

Die prepareert zich op de volgende bloeiperiode. Zo ontstaat

één van de conclusies was: wie niet kiest wordt niet gekozen.

langzaam maar zeker een bouwmarkt die aan de aanbodzijde

Om je te onderscheiden moet je de gebaande paden verlaten

net zo pluriform is als aan de vraagzijde en er juist daarom

en een eigen koers uitzetten. Alleen door je langere tijd in een

perfect op aansluit. Wij zijn ze graag van dienst.’

zich die moeite te getroosten. Daarmee doen ze zichzelf te kort.

Ing. Syto Goslinga RM is directeur en initiatiefnemer van De Bouwer & Partners, een bouwmarketingpartnership met ruim honderd marktonderzoekers, marketingadviseurs, trainers, coaches en communicatieprofessionals. De Bouwer & Partners helpt haar klanten in bouw en vastgoed met het vergroten van hun commercieel succes op korte en lange termijn. DB&P werkt voor alle geledingen van de sector: ontwikkelaars, ontwerpers, ingenieurs, bouwers, installateurs, toeleveranciers, beleggers, beheerders, corporaties  en brancheorganisaties.  Voor deze partijen doet DB&P met name integrale projecten van onderzoek, advies, training en communicatie. De marktonderzoekers achterhalen eisen, wensen en voorkeuren van klanten en markten. De marketing adviseurs denken mee over hoe daar op in te spelen. De trainers helpen bij het ontwikkelen van het gewenste gedrag en de communicatiemensen zorgen dat de buitenwacht ook weet waarom ze bij de klant aan zouden moeten kloppen. Het markt- en vakspecialisme van De Bouwer & Partners komt voort uit dat van de vijf zelfstandige partnerbureaus: De Bouwer & Goslinga, USP Marketing Consultancy, Van Spaendock Management Consultants, Avantage training en advies en Admix Zaken zijn Zaken.

nederland in ontwikkeling - 2010

53


Bart van Breukelen: ‘Synchroon heeft hart voor de stad’

54

nederland in ontwikkeling - 2010


Opgaven in stedelijk gebied hoge noodzaak De belangrijkste bijdrage die een projectontwikkelaar kan leveren aan de samenleving en aan duurzaamheid liggen in het aanpakken van de bestaande stedelijke omgeving. Wil je dit land open en groen houden, wil je mobiliteit behouden, dan zul je moeten stoppen met het uitrollen van bebouwing over het land. Geef mensen een goede reden om in de stad te blijven wonen. Wat draagt nou beter bij aan duurzaamheid dan hergebruik, herontwikkeling van stedelijke gebieden?

Als directievoorzitter van projectontwikkelaar Synchroon

Synchroon ligt de grootste opgave ín de stad. Om als

wordt Bart van Breukelen geacht zich regelmatig vragen

ontwikkelaar in het stedelijke gebied aan de slag te blijven

te stellen, bespiegelingen te maken en met antwoorden

moet je dus je strategie aanpassen, slimmer maken. We

en visies te komen. Nieuwe tijden, veranderende mark-

denken goed na over de wijze waarop vastgoed wordt

ten, de noodzaak voor andere strategieën, het is een

gefinancierd, over de betekenis van gebiedsontwikkeling,

realiteit waar ook deze Utrechtse projectontwikkelaar

over onze positie als onafhankelijke projectontwikkelaar.

niet omheen kan. Gelukkig heeft Synchroon na de fusie

Het gaat om structurele veranderingen in de markt, dus

twee jaar geleden de beste eigenschappen van beide

óók in onze organisatie.’

‘ouders’ snel weten te integreren in de bedrijfscultuur. Van Breukelen: ‘Synchroon is nu bijvoorbeeld sterker in

Initiëren en regisseren

zijn procesbeheersing. En naast een grotere schaal en

Gebiedsontwikkeling in de stad moet op een andere

grondposities kunnen we ons als ontwikkelaar met een

leest geschoeid worden, voorziet Van Breukelen. ‘Je

creatieve en intelligente aanpak onderscheiden.’

zult naar organische gebiedsontwikkeling toe moeten met een bijpassende vorm van samenwerking. Niet

Strategie aanpassen

meer: de piketpaaltjes rond het exploitatiegebied slaan,

Bart van Breukelen gelooft in het herstel van het

alle grond verwerven en plannen maken. Het accent zal

consumentenvertrouwen, ook al is dat nu nog broos.

komen te liggen op het maken van een samenhangende

‘Maar de toekomstige markt zal kleiner zijn. De nieuwe

gebiedsvisie en vervolgens op het ontwikkelen van de

taakstelling van de overheid leidt ertoe dat gemeentes

sleutelprojecten die als vliegwiel fungeren voor de totale

bezuinigen waardoor voor stedelijke projecten minder

ontwikkeling. Daarnaast vragen derden, ondernemers,

geld beschikbaar is. Dat kan tot gevolg hebben dat de

bedrijven en collega-ontwikkelaars in het gebied ruimte

opgaven komen te liggen aan de randen van de stad of

voor hun aandeel in de stedelijke dynamiek. Dat proces

daarbuiten. Natuurlijk zijn uitleglocaties nodig om voor de

moet Synchroon als gebiedontwikkelaar kunnen initiëren

consument een compleet aanbod te creëren. Maar voor

en regisseren, samen met de overheid. 

nederland in ontwikkeling - 2010

55


Koninklijke Marechaussee, Skills Masters

Maqutos B.V. (sinds 1959) ontwerpt, bouwt en begeleidt tentoonstellingsen Interieurbouwprojecten. Bedrijven die deelnemen aan beurzen willen een optimaal effect van hun stand op een beurs. Maqutos inventariseert de doelstellingen van de deelname, verdiept zich in de corebusiness van de klant en combineert dit met de gegevens van de beurs: doelgroepen, locatie van de stand, enz. Hierna volgt een ontwerpvoorstel dat optimale effectiviteit van de deelname dient. In nauw overleg komt zo een goede verhouding tot stand tussen budget en inzet van het medium. Hierbij geldt dat Maqutos turnkey oplevert en een full service bedrijf is. De klant wordt zoveel mogelijk werk uit handen genomen en kan zich uitsluitend met de inhoud van de beursstand en de voorbereiding van het standpersoneel bezighouden. Ditzelfde geldt natuurlijk voor interieurprojecten.

Gemeente Den Haag, DSO, LabS55

www.maqutos.com


Én risico nemen natuurlijk. Ik geloof niet in een ontwikkelende

Niet alleen door voor te rekenen wat ze op termijn kunnen besparen,

adviesrol losgekoppeld van het dragen van risico. Dat zie ik als een

want niet alles is terug te verdienen. Een kleinere CO² footprint is voor

essentie van projectontwikkeling.’

veel mensen te abstract. Dan zul je moeten sturen op mentaliteit, op trots. Op die manier zal de woonconsument gevoelig worden voor

Basis versterkt

de merkkracht van duurzaamheid.’

Hoe heeft Synchroon de eigen organisatie geschikt gemaakt voor de veranderende markt? Bart van Breukelen: ‘Met onze aandeelhouder

Achterliggende behoefte

TBI hebben we een sterkere financiële basis gecreëerd, om blijvend

‘Stedenbouwkunde staat in ons land goed aangeschreven, ook

risicodragend te kunnen opereren. In deze tijd is een grote grond-

internationaal. Het ontwikkelen van woon-werkmilieus die ook op

portefeuille namelijk lastig. Waardevol op langere termijn, maar de

lange termijn tegemoet komen aan behoeften van consumenten is

bottleneck in het realiseren van rendement is de trage doorstroming in

een belangrijke bijdrage aan duurzaamheid. Maar aan het begin van

de verkoop. Natuurlijk moeten ook wij de kosten terugbrengen. Verder

stedenbouwkundige plannen wordt vaak nog onvoldoende nagedacht.

hebben wij onze processen aangepast. Juist in de huidige markt moe-

De behoefte van de consument wordt te vaak letterlijk opgepakt en

ten onze opdrachtgevers in de samenwerking met Synchroon kunnen

vertaald in historiserende architectuur . Ik vergelijk even met de poli-

rekenen op onze all round kennis. Een klantgerichte benadering met

tiek: luister naar wat de mensen willen, doe daar een strik om en je

kennis van de locale markt is hierbij essentieel. Projectontwikkeling

hebt een verkiezingsprogramma. Daar zijn wij dus niet van. Ik blijf het

is ondernemerschap; je moet initiatieven en dus risico blijven nemen. Wij zullen ons sterker focussen op onze corebusiness: conceptontwikkeling en creativiteit, productontwikkeling en marketing, risicomanagment. En de technische uitwerking laten we over aan de bouwpartners als co-makers.’

‘Risico dragen is een essentie in projectontwikkeling’

Herontwikkeling is duurzaam Het gesprek komt op duurzaamheid. ‘Laat ik dat begrip eerst definiëren’, stelt Bart van Breukelen voor. ‘Duurzaam, dat is voor mij ‘het behouden waard’ en dat is alles wat ook op lange termijn waardevol

voor ons vak een uitdaging vinden om niet uitsluitend aan de vraag

is. Daarom zie ik het als een belangrijke bijdrage van ons bedrijf om

te beantwoorden. Belangrijk is het om de vraag te inventariseren,

te blijven werken aan herontwikkeling van de stad, ook al vallen daar

vervolgens de achterliggende behoefte te doorgronden en dáár een

conjunctureel de hardste klappen. Buiten het stedelijk gebied moet

duurzaam en innoverend antwoord op de geven.’

Nederland open en groen blijven. Geef mensen een goede reden om in de stad te blijven wonen, dan heeft dat ook een positief effect op

Projecten

problemen met mobiliteit. Wat draagt nou beter bij aan duurzaamheid

Bart van Breukelen verwijst naar twee concrete ontwikkelingen van

dan hergebruiken van wat er al is? Daarom: stedelijke herontwikkeling!’

Synchroon die passen bij de aanpak die hij beschreven heeft. In december 2009 sloot Synchroon een overeenkomst met het

Omslag in mentaliteit

Amsterdamse Stadsdeel Westerpark voor de ontwikkeling van de

‘Op het gebied van duurzaamheid is het niet zo interessant om de

eerste fase van de Houthavens. ‘Daar ligt een forse ambitie, met name

wens van de woonconsument te volgen. De consument is behou-

op het gebied van klimaatneutraal bouwen. Behalve ‘aan de gevel’ zal

dend, zijn wensen lopen per definitie achter op innovatie. Goed luiste-

duurzaamheid overal in het proces en in het project opduiken. We

ren naar de klant leidt niet vanzelf tot duurzaamheid. Als ontwikkelaar

zitten nu in de stedenbouwkundige planfase waarin de basis wordt

zit je in de positie om daarin ambitieus te zijn. Ik denk dat we ook

gelegd om de ambitie te kunnen waarmaken. Het gaat om 300 wonin-

in de woningmarkt aan het begin staan van een mentaliteitsomslag

gen, 10.000 m² bedrijfsruimte en parkeervoorzieningen.’ En een reeds

op het gebied van duurzaamheid. Het gaat erom hoe je op een ver-

gerealiseerd Amsterdamse project: Milos (bij het Sciencepark in Oost-

antwoorde manier de lat hoger kunt leggen dan de consument uit

Watergraafsmeer). ‘Voor Synchroon een zeer geslaagd duurzaam

zichzelf zou doen. Marketing kan daarbij een belangrijke impuls geven;

project met 108 woningen en parkeervoorzieningen langs het spoor.

de consument moet overtuigd en verleid worden tot duurzaamheid.

Een scherm van glazen panelen zit als een tweede huid om het woon-

Daar ligt in ons vak een uitdaging. Ik denk dat we uiteindelijk in staat

gebouw. De noodzakelijke geluidwerende voorziening levert bovendien

zijn om mensen bereid te laten zijn te betalen voor duurzaam wonen.

een flinke energiebesparing op én een architectuurprijs!’

nederland in ontwikkeling - 2010

57


Jean-Philippe de Lannoy: ‘Tijdelijke versterking met blijvend effect’ 58

nederland in ontwikkeling - 2010


TASK

zet best haalbare projectteam in bij opdrachtgever

Herkenbaar: uw eigen organisatie is noodzakelijkerwijs afgeslankt, maar projecten dulden geen uitstel. P-management, de nieuwe business-unit van TASK, rekruteert uit eigen gelederen seniors, generalisten en als het nodig is specialisten. Dit topteam van op elkaar ingespeelde en ervaren mensen managet de processen die nodig zijn om het project tot een goed einde te brengen. Daarna neemt de opdrachtgever afscheid van het team en blijft tevreden achter, slank als voorheen en een geslaagd project rijker.

Het Utrechtse bureau TASK werkt eigenlijk al dertien jaar

bijvoorbeeld voor mobiliteit, blijft de noodzaak bestaan

toe naar deze uitbreiding van haar dienstverlening. Als

om ze uit te voeren.’

vanouds is detachering van hoog opgeleide en gespecialiseerde mensen bij bouwkundige en civieltechnische

‘We zien dat steeds meer opdrachtgevers zelf niet meer

projecten van opdrachtgevers een belangrijke activiteit.

de organisatie paraat hebben die voor grotere en com-

Net als consultancy, als het de opdrachtgever om gede-

plexe projecten nodig is. Het organiseren van dergelijke

gen advisering gaat. TASK stelt capaciteit, kennis en

projecten trekt een zware wissel op de organisatie, in tijd,

kunde beschikbaar. Jean-Philippe de Lannoy, onder wiens

mensen en budget. Een project is bovendien per definitie

leiding de nieuwe afdeling P-management van TASK staat,

tijdelijk. Zeker in de huidige omstandigheden kunnen

introduceert zijn unit. ‘Wij leveren kant en klare teams

geen extra mensen worden aangenomen. Bij integraal

voor integraal projectmanagement.’

projectmanagement door TASK hoeft men de organisatie niet uit te breiden. Wij zetten er een compleet team neer.

Topteam

Mijn P-unit zorgt ervoor dat de projectorganisatie wordt

‘Driekwart van de activiteiten van TASK heeft te

opgetuigd in overeenstemming met de complexiteit en

maken met detachering. Dat is nog steeds de primaire

de vereiste specialisaties. Zo’n topteam heeft de integrale

behoefte van onze markt. Maar er is een omslag, die

regie over het proces. Het functioneert onder eigen

wordt veroorzaakt door de behoefte van de klanten

verantwoordelijkheid en stuurt zowel de klantorganisatie

om steeds meer aan de markt over te laten en de

aan als de externe projectorganisatie voor de duur van

eigen organisatie niet te veel te belasten met de de

het project.’

hectiek van tijdelijke projecten. Daarin moeten ook wij flexibel en realistisch zijn. We hebben onze eigen

Meerwaarde

organisatie leaner and meaner gemaakt. Daarnaast

Na voltooiing wordt de projectorganisatie weer afge-

hebben wij een goed oog voor de veranderende situ-

bouwd. De opdrachtgever heeft geen zorgen over de

atie en behoefte van de markt. In veel directiekamers,

ontmanteling van het tijdelijke top-team. TASK zorgt altijd

privaat en publiek, gaat het over bezuinigingen. Vrijwel

voor continuïteit en plaatst haar eigen mensen op een

altijd hoort daarbij het snijden in de eigen organisatie.

goede volgende plek, in het kader van detachering of

Maar voor bepaalde programma’s en projecten, zoals

wederom in een topteam. 

nederland in ontwikkeling - 2010

59


Duurzaam duurt het langst en rendeert beter

Focus op langetermijnbelangen Bij Syntrus Achmea Vastgoed maken we ons sterk voor duurzaam vastgoed. Omdat het milieu en de samenleving erom vragen. Omdat duurzaamheid aansluit op de maatschappelijke doelen van onze opdrachtgevers, de pensioenfondsen. Omdat onze huurders er belang bij hebben. Omdat duurzame gebouwen veel langer meegaan. Omdat duurzaam vastgoed beter rendeert. Waardegroei is van oudsher ons doel; nieuwe inzichten omarmen we van harte.

beleggen | financieren | ontwikkelen www.syntrusachmeavastgoed.nl


‘Steeds meer aan de markt overlaten om de eigen organisatie niet te veel te belasten met de hectiek van tijdelijke projecten.’

Voor de samenstelling van een geschikt topteam kan Jean-Philippe

is ook in staat om de ervaringen met de eigen specialisatie, zeg

de Lannoy putten uit een breed TASK netwerk. ‘Wij hebben ervaren,

railinfrastructuur, om te zetten naar bijvoorbeeld een waterproject.

hoogopgeleide en gespecialiseerde mensen in dienst. Daarnaast heb-

Ik ben daar zelf een voorbeeld van: afkomstig uit de wereld van

ben wij door de grote diversiteit in de markt een groot netwerk van

openbaar vervoer en lightrail adviseer ik bij de projectinrichting van

zelfstandigen en collega bureaus. In de P-unit zitten de ‘zwaardere’

waterwerken. Daarbij moet je gespecialiseerde kennis en ervaring

projectconsultants: seniors en generalisten met vijftien, twintig jaar

abstraheren en weer laten landen in een ander vakgebied of een ander

ervaring, capabel om complexe projecten aan te sturen. De eerste

type procesvoering. Processen doorgronden en optimaliseren, dáár

man van een topteam komt uit mijn P-unit, de overige professio-

gaat het om. Maar bij deze P-unit hebben we natuurlijk wél allemaal

nals en vakspecialisten komen vaak uit onze andere units Bouw &

een fascinatie voor techniek en de bebouwde omgeving. Daarnaast

Vastgoed, Infra & Gebiedsontwikkeling en Realisatie & Water. Voor

zien we complexiteit als een extra uitdagende factor. Een probleem

een opdrachtgever is het omslachtig en tijdrovend om het meest

oplossen, daar word ik vrolijk van!’

geschikte projectteam samen te brengen. TASK is in staat om het best haalbare projectteam te vormen, dit kant en klaar aan te bieden. Zeker

Beter fundament

in deze tijd is dat een belangrijke meerwaarde voor veel organisaties.’

P-management staat voor proces-, programma- en projectmanagement. In die volgorde. De Lannoy is daar stellig in. ‘De klant focust zich vaak

Rust en duidelijkheid

op het probleem of vraagstuk dat voorop ligt. De neiging om dat ‘even’

De hoge kwaliteit van detachering of integraal projectmanagement

op te lossen met het uitvoeren van een project is begrijpelijk. Toch is

door TASK heeft een versterkend effect op de organisatie van de

het verstandig om eerst goed in kaart te brengen wat de achterlig-

opdrachtgever. De Lannoy hierover: ‘Intern verzamelen wij kennis,

gende behoeften en omstandigheden van de klantorganisatie zijn. Die

kunde en ervaringen met projecten van uiteenlopende aard en zorgen

verkenning is een beter fundament voor het formuleren van een pro-

dat deze beschikbaar is voor onze mensen. Schuiven die aan tafel bij

gramma en de daarop volgende concrete projecten.’ Unit-manager De

een opdrachtgever, dan profiteert deze van alle gestapelde kennis en

Lannoy noemt als concreet voorbeeld een recente TASK-activiteit bij

kunde. Het wiel hoeft niet steeds opnieuw te worden uitgevonden, en

de gemeente Hoorn. Daar zat het gemeentelijk ingenieursbureau met

wélk wiel het beste rijdt voor dit specifieke project, dat weten onze

de kwestie: hoe sta je als opdrachtgever in een veranderende markt.

mensen goed. Doordat wij al talloze projecten hebben ingericht en gemanaged, kijken wij breder en verder. Uit onze ervaring hebben we geleerd hoe je een project het beste kunt organiseren om bijvoorbeeld problemen vóór te zijn. Onze betrokkenheid geeft rust en duidelijkheid in een project, als gevolg daarvan zijn de vaart en de richting van een project beter te sturen. Met de stakeholders een eenduidige rolverdeling afspreken, taken en verantwoordelijkheden daarin helder

‘Zo’n topteam heeft de integrale regie over het proces!’

krijgen, dat is eigenlijk al tachtig procent van het succes. Zo versterken wij tijdelijk de eigen organisatie van de klant. Gedurende een project werken we zij aan zij met de mensen van de opdrachtgever. Als TASK

Tot voor kort lag alles vast in strak beschreven standaardmethodieken

vertrekt, is de klant kennis en ervaring rijker.’

en had het bureau zelf een groot aandeel in de engineering van projecten. ‘Nu is de gemeente steeds vaker opdrachtgever, draagt verant-

Problemen oplossen

woordelijkheden over aan andere partijen en bemoeit zich steeds

De business unit P-management van TASK wordt bemenst door een

minder met de kubieke meters beton of de soort verf van de brug. Als

groot aantal generalisten. Niet zozeer hun technische specialisatie

opdrachtgever heb je een behoorlijk andere rol, met andere rechten

weegt het zwaarst, maar het vermogen van het efficiënt organise-

en plichten. In Hoorn hebben wij in een workshop Contractvorming

ren van het proces om tot realisatie van een project te komen. ‘Dat

met een breed gezelschap van projectmedewerkers van de gemeente

vraagt een complex palet van senioriteit, ervaring en persoonlijke

geholpen met het bijstellen van de mindset. Men is daarover enthou-

eigenschappen’, legt Jean-Philippe de Lannoy uit. ‘Een generalist

siast en het smaakt naar meer.’

nederland in ontwikkeling - 2010

61


62

nederland in ontwikkeling - 2010


Peter van der Gugten van Proper-Stok

‘Nederland moet gaan denken vanuit krimp’ Jarenlang zorgde een groeiende economie voor een florerende vastgoedsector. Maar de recente crisis bewijst dat de ‘sky’ wel degelijk een ‘limit’ heeft. En er is meer zwaar weer op komst. Hoog tijd voor bezinning, vindt Peter van der Gugten. De algemeen directeur van Proper-Stok over vraaggestuurd bouwen, investeren in Ruimtelijke Ordening en de crisis als zegen.

Van 8 tot en met 10 juni zal in het Amsterdamse con-

Stop grootse masterplannen

grescentrum RAI wederom de Provada plaatsvinden. En

Hoe dan verder? De vraag stellen, is hem beantwoorden.

evenals bij de voorgaande edities zal ook nu de Proper-

Maar eerst legt Van der Gugten de oorzaak bloot van

Stok Groep B.V. weer een bekend gezicht zijn op de

de stagnatie van de economie in het algemeen en de

jaarlijkse vastgoedbeurs waar binnen- en buitenlandse

vastgoedsector in het bijzonder. ‘De huidige marktsituatie

overheden, projectontwikkelaars, beleggers, aannemers

dwingt ons na te denken over de essentie en de do’s en

en banken elkaar treffen. ‘Op de Provada willen we laten

don’t’s van ons vak. Het is van cruciaal belang dat we

zien dat Proper-Stok ondanks de crisis nog springlevend

stoppen met het maken van grootse masterplannen. Als

is,’ aldus Peter van der Gugten (57), algemeen directeur

bestaande woonwijken of bedrijventerreinen kwalitatief

van de Rotterdamse ontwikkelaar. ‘We willen aantonen

niet meer voldoen, wijkt men bovendien nog eens te

dat wij een flexibel bedrijf zijn dat snel kan reageren op

snel uit naar nieuwe stukken groen en blauw. Jarenlang

de vragersmarkt. Of het nu gemeenten, commerciële

hebben Amsterdam, Rotterdam en Den Haag beweerd

bedrijven, maatschappelijke instellingen of corporaties

dat ze ondanks hun bouwexpansies het Groene Hart niet

zijn; nog steeds kunnen wij vlot, kwalitatief hoogwaardig

hebben aangetast. Maar sinds de jaren ’70 is er steeds

en duurzaam aan de wensen van de klanten voldoen.’

meer van het Groene Hart afgekalfd. Een ander voorbeeld

‘Maar voor Proper-Stok is de Provada meer dan een

van verkeerd ‘ruimtelijke ordening-denken’ en de econo-

bedrijfsprofilering alleen. Wij willen de beurs ook graag

mische consequenties daarvan is het outletcentrum dat

gebruiken als discussieplatform. Want door de recente

men boven Tilburg wilde ontwikkelen. Een concept dat

crisis en de zorgwekkende ontwikkelingen in Griekenland,

enkel en alleen gericht was op korte termijn veel geld te

Spanje, Portugal en straks misschien nog meer Europese

verdienen. Denk aan het groen dat verloren zou gaan, aan

landen als bijvoorbeeld Italië, staan wij aan de vooravond

de files die dit plan in de weekenden zou veroorzaken

van een reeks gebeurtenissen die even interessant als

en bovenal: aan de middenstand in Tilburg die failliet zou

turbulent zullen zijn. En dus rijst de vraag: zijn deze crises

gaan. Zelfs de burgemeester was voor, maar dankzij een

van tijdelijke of structurele aard? En mochten we daad-

referendum heeft het plan het niet gehaald. Gelukkig

werkelijk met een structurele dip te kampen hebben, hoe

maar, want over circa vijf jaar zou de outlet wellicht ten

moeten we dan verder?’

dode opgeschreven zijn geweest.’ 

nederland in ontwikkeling - 2010

63


  

Recycling Maatschappij Steenkorrel Amsterdam B.V. 



• • • • •

Betonindustrie Wegfunderingen Bouwwegen Parkeerterreinen en vele andere toepassingen

Postbus 8179 1005 AD Amsterdam

Milieutechnisch sloopbedrijf Sloopwerken Grondwerken Bodemsanering Asbestverwijdering Telefoon: 020-6118295 Fax : 020-6116255 E-mail : oz@steenkorrel.nl


‘Omdat de bevolking vergrijst, krimpt en verdunt, zal Nederland toemoeten naar vraaggestuurd én kwalitatief hoogwaardig en vooral duurzaam woon-, werk- en winkelvastgoed’

Steden hebben de toekomst

Crisis als zegen

De oplossing voor bovengenoemde problematiek is volgens Peter

Investeren in Ruimtelijke Ordening als steutel tot succesvolle,

van der Gugten een even simpele als controversiële. Omdat de

stedelijke herontwikkelingen. Het is een geluid dat in steeds meer

bevolking vergrijst, krimpt en verdunt, zal Nederland toemoeten

geledingen van de vastgoedsector klinkt. Een geluid dat wellicht níet

naar vraaggestuurd én kwalitatief hoogwaardig en vooral duurzaam

geklonken had als zich geen crisis had voorgedaan. ‘De crisis en de

woon-, werk- en winkelvastgoed. Meer resulaat met minder bouwen.

daaruit voortvloeiende recessie zijn de aanzet geweest tot de herbe-

Niet voor niets ook de nieuwe slogan van de Proper-Stok Groep.

zinning die nu langzaam maar zeker z’n intrede doet,’ betoogt Van der

‘Omdat steeds meer mensen naar de randstad trekken, hebben de

Gugten. ‘Kunnen we doorgaan met een economische ontwikkeling

steden de toekomst,’ aldus de algemeen directeur. ‘Omdat we zuinig

die altijd maar uitgaat van groei en winst? Misschien is de crisis wat

moeten zijn op ons groen en onze schaarse ruimte, dienen we ons

het denken betreft wel een zegen. Financieel gezien is economisch

minder ‘naar buiten toe richten’. Men moet zich gaan concentreren

zwaar weer natuurlijk zeer vervelend. Maar ik denk dat het goed is

op wat er al in Nederland gebouwd is. Bestaande stedelijke gebieden

dat we in 2010 door de crisis en potentiële probleemgevallen als

zullen met investeringen kwalitatief en duurzaam moeten worden

Griekenland, Spanje en Portugal eens goed worden wakker geschud.

geherstructureerd. Denk aan hervorming, renovatie, transformatie,

Vooralsnog is er geen reden tot paniekvoetbal. Maar het is verstandig

reconstructie en revitalisering. Ik ben de eerste die toegeeft dat dit

nu pas op de plaats te maken, vast te houden aan wat we hebben en

een ingewikkeld proces is dat een denkomslag vereist. We kunnen

goed na te denken over waar het écht om gaat. En dat is het werken

ons niet meer de luxe van aanbodgestuurde nieuwbouw permitteren.

aan creatieve oplossingen en investeringen die leiden tot nieuwe,

We zullen bestaande panden en gebouwen moeten opknappen óf ze

stimulerende vormen van economie.’

slopen en diezelfde locaties moeten vernieuwen. Dat zijn operaties die veel geld zullen gaan kosten. Maar het is een onvermijdelijke

Werken aan duurzaam Nederland

ontwikkeling waar we allemaal aan moeten gaan wennen.’

Nieuwe vormen van economie? Is Proper-Stok niet enkel en alleen ontwikkelaar van prettig leefbare woonwijken en uitstekend rende-

Investeren in Ruimtelijke Ordening

rende bedrijventerreinen? Zeker, maar het verder kijken dan ‘stenen

Om tot compacte, goed functionerende en duurzame steden te

stapelen’ alleen tekent de bevlogenheid, betrokkenheid en bezorgd-

komen, is het noodzakelijk te investeren in Ruimtelijke Ordening.

heid die Peter van der Gugten aan de dag legt. ‘Nederland draait

Een thema dat tot verbazing van Van der Gugten niet of nauwelijks

mee in een wereldeconomie. Maar de Verenigde Staten en IJsland

op de agenda van de Tweede Kamer staat. ‘Ruimtelijke Ordening is al

bedreven een nep-economie en Griekenland deed alles ‘op de pof’.

jaren een ondergeschoven kindje. Terwijl dit proces van het planmatig

Geen controle op financiële arrangementen en te weinig transpa-

benutten en inrichten van ruimtes essentieel is voor het zorgvuldig

rantie. Zo zie je dat de economie op wereldschaal snel kan veran-

en duurzaam herontwikkelen van stedelijke gebieden. Het is puur

deren. Het Westen is straks - of misschien nu al - afhankelijk van

een kwestie van integraal denken, het leren leggen van verbanden.

opkomende economische grootmachten als India en China. Een

Hoe kunnen we op een intelligente, pragmatische, coöperatieve en

land als Nederland is nu te weinig vernieuwend om zichzelf te

ook financieel verantwoordelijke manier komen tot de ideale com-

onderhouden. Daarom is het belangrijk terug te grijpen naar de

binatie van hoogstaande stedenbouw, goede openbare ruimtes en

basiswaarden van wonen, werken en leven in steden die de motor

een interessant, gedifferentieerd programma van stedelijke functies?

kunnen worden van een vernieuwende en zelfvoorzienende eco-

Tegelijkertijd moet er ook gekeken worden naar zaken als veiligheid,

nomie in een duurzaam Nederland. Dat zal gezien de huidige en

openbaar vervoer, parkeerbeleid, onderwijs en energievoorzieningen.

nakende marktsituatie een zeer complex proces worden. Maar

Het zijn grote, samenhangende thema’s die een enorme kennis en

tegelijkertijd moeten wij daaraan onze identiteit ontlenen. Het

wijsheid op het gebied van samenwerking en duurzaamheid vereisen.

oplossen van ingewikkelde opgaven en het zoeken naar maatschap-

Om de juiste beslissingen te nemen, hebben we dan ook zeer intel-

pelijke meerwaarden middels een duurzame en lange termijn visie:

ligente politici en ambtenaren nodig. Misschien is Nederland op dit

uiteraard kunnen wij dat niet alleen, daar ligt wel de kracht van

punt wel weer toe aan een zakenkabinet.’

Proper-Stok.’

nederland in ontwikkeling - 2010

65


BOAG Advies & Management

Zorg, transformatie en duurzaamheid als groeimarkten Sinds medio 2005 vullen ze elkaar naadloos aan: het directieteam van het in 1989 opgerichte onafhankelijke advies en managementbureau BOAG. Ton Heijmans, AndrĂŠ Leeuwis en Paul van Asselt bouwen BOAG gestaag uit tot hĂŠt bureau voor advies en (proces)management van huisvestingsvraagstukken.

66

nederland in ontwikkeling - 2010


Voorzitter Ton Heijmans, zoon van oprichter Ben Heijmans, heeft

27.050 m² BVO). Hoewel ook voor dit project de opdrachtgever

een financiële achtergrond en is sinds 1991 bij BOAG betrokken.

Rondom Wonen veel energie heeft moeten steken in de financiering

Hij is verantwoordelijk voor de sector commercieel vastgoed. Zijn

kunnen we uiteindelijk toch spreken over een succesvol project dat

specialiteiten liggen op het gebied van haalbaarheidsonderzoeken

rond de zomer afgerond wordt. Integraal ontwerp- en projectmanage-

en contract- en risicobeheersing. Paul van Asselt is sinds juli 2004

ment nieuwbouw woonzorgvoorziening te Pijnacker, bestaande uit 105

werkzaam bij BOAG. Paul is van oorsprong verpleegkundige, stu-

intramurale verzorgings- en verpleeghuisplaatsen, 12 dagverzorgings-

deerde gezondheidswetenschappen in Maastricht en is als adviseur

plaatsen en zorginfrastructuur voor 82 plaatsen (totaal 8.200 m² BVO)

met name betrokken bij strategische huisvestingsvraagstukken in

en 200 zorgwoningen (totaal 27.050 m² BVO).Integraal ontwerp- en

de zorg. André Leeuwis heeft een bouwtechnische achtergrond

projectmanagement nieuwbouw woonzorgvoorziening te Pijnacker,

en is sinds 1994 werkzaam bij het bedrijf. Hij heeft aspecten als

bestaande uit 105 intramurale verzorgings- en verpleeghuisplaatsen,

kwaliteitsbewaking en projectmanagement onder zijn hoede. BOAG

12 dagverzorgingsplaatsen en zorginfrastructuur voor 82 plaatsen

werkt met circa 100 specialisten vanuit haar vestigingen in Rotterdam

(totaal 8.200 m² BVO) en 200 zorgwoningen (totaal 27.050 m² BVO).

(hoofdkantoor), Zwolle, Maastricht en Antwerpen voor nationale en

Gelukkig maar, want het gebeurt tegenwoordig maar al te vaak dat we

internationale opdrachtgevers.

tijdenlang bezig zijn met een woon-zorgproject, waarna het uiteindelijk stuk kan lopen op de financiering. Bij een ander woonzorgproject in

Commerciële vastgoedcrisis

Woerden was dit bijna het geval, alleen door het schrappen van meer

‘Terwijl de economie al aan het aantrekken is, verkeert commercieel vastgoed met een structurele leegstand van 6 miljoen vierkante meter, nog steeds in een crisis,’ start Heijmans. ‘Een krimp in de vraag, fuserende of uit het Rotterdamse centrum wegtrekkende partijen zijn verantwoordelijk voor alleen al 200.000 m² leegstand op Weena en Blaak. Neemt niet weg dat BOAG ook nu volop betrokken is bij aansprekende kantoorontwikkelingen, zoals: Van Oord (14.000 m²), Loyens Loeff (22.740 m²), KPMG Den Haag (8.000 m²), KPMG Maastricht (2.500 m²), KJ. Plein (12.500 m²), the Bank (25.000 m²), Blaak 8 (16.000 m²), The Curve (4.500 m²), Bella Donna (3.500 m²), Calypso

‘Een cruciaal adviesitem is te zorgen dat de focus bij zorgpartijen op het niveau van exploitatie ligt en niet zozeer op investeringsniveau’

(4.000 m²), hoofdkantoor Dura (10.000 m²) en BOVAG (5.000 m²). Al zo’n 12 jaar geleden heeft BOAG ook haar bakens verzet richting

risicovolle delen uit de ontwikkeling kon een financiering binnenge-

andere sectoren waardoor een minder afhankelijke positie van de

haald worden. De haalbaarheid rond financiering is een centraal issue

commerciële vastgoedmarkt ontstond. Met name de sector zorg

geworden waarbij het terugverdien vraagstuk cruciaal is. Daarbij is

speelt een belangrijke rol binnen de organisatie, terwijl ook onderwijs

het van elementair belang dat de focus bij zorgpartijen niet alleen op

toeneemt in belang. Woningbouw daarentegen is sterk afgenomen

investeringsniveau ligt, maar juist op het niveau van exploitatie. Niet

in onze portefeuille, maar zal in tegenstelling tot kantoren zich licht

alleen moet de bouw haalbaar zijn, maar vooral ook de zorgexploitatie

gaan herstellen, zodra er meer zekerheid is over de fiscale aftrek.’

moet rendabel zijn. Dit wordt maar al te vaak over het hoofd gezien en is een kernelement van onze advisering geworden.’

Paul van Asselt schetst hoe de non profit kredietkranen in de zorg

Een welkome tendens is dat institutionele beleggers steeds meer

de afgelopen jaren dicht zijn gedraaid, terwijl tegelijkertijd de risico’s

interesse in de woonzorgmarkt krijgen. Van Asselt: ‘Zij stellen echter

toenamen en banken minder bereid waren te financieren. ‘Neem

andere eisen aan het vastgoed en net als bij corporaties moeten de

daarbij het feit dat de sector zorg niet gewend was om de ‘eigen

partijen elkaars taal leren spreken. Met onze diepgaande kennis van

broek op te houden’ en een prima basis voor advieswerkzaamheden

de zorg en jarenlange ervaring met beleggers in het commerciële

was geboren.’ Dat resulteerde de afgelopen jaren in een keur aan de

vastgoed kan BOAG partijen bij elkaar brengen.’

meest uiteenlopende, succesvolle projecten, waarvan Paul het woonzorgproject van Rondom Wonen in Pijnacker aanhaalt. ‘Het gaat bij dit

BOAG denkt als ontwikkelaar

project om een integraal ontwerp- en projectmanagementopdracht

‘De focus van onze werkzaamheden ligt steeds meer op de advise-

voor de nieuwbouw van 105 intramurale verzorgings- en verpleeg-

ring en ontwikkeling, in plaats van alleen op het managen van een

huisplaatsen, 12 dagverzorgingsplaatsen en zorginfrastructuur voor

project,’ vult André Leeuwis aan. ‘Dat zit in onze genen, BOAG denkt

82 plaatsen (totaal 8.200 m² BVO) en 200 zorgwoningen (totaal

in projecten al als ontwikkelaar. 

nederland in ontwikkeling - 2010

67


Provada 8, 9 en 10 juni Stand 13 in hal 10 meteen rechts van de ingang

Ontmoet 8 juni 11:00: het nieuwe bestuur van Rochdale: RenĂŠ Grotendorst, Hester van Buren en Nico Overdevest 14:00: de beste innovatoren op de koopwoningenmarkt 9 juni 13:00: Jaap Modder, voorzitter stadsregio Arnhem Nijmegen Christine Oude Veldhuis, Nirov Annet Bertram, gemeente Den Haag Sabine van den Boom, Heddes Bouw Yvonne van Mierlo, AM Monique Brewster, Rochdale Karen den Hertog, gemeente Amsterdam George de Kam, Radboud universiteit Lex Kwee, BNSP Chris Bruijnes, Meer met Minder 10 juni 12:00: Hester van Buren, bestuurder Rochdale 15:00 iedereen bij de uitzwaaiborrel

Zie verder www.deltaforte.nl

Dochteronderneming van Woningstichting Rochdale

Ontmoeten is maatwerk Delta Forte BV Postbus 12356 1100 AJ Amsterdam Zuidoost Telefoon: 020 - 398 64 44

Delta Forte Adv Stokstaart NLiO.indd 1

06-05-2010 08:57:38


‘Doordat ontwikkelingsvraagstukken in de zorg steeds meer een commerciële achtergrond krijgen, wordt de al aanwezige kennis en expertise binnen BOAG steeds meer integraal toegepast’

Dit speelt ons bureau in de kaart bij ontwikkelingsvraagstukken

Andere markten waarin BOAG volop actief is, zijn onderwijs (ROC’s,

in de zorg die steeds meer een commerciële achtergrond krijgen.

brede scholen) en het in beeld brengen van het gemeentelijk vastgoed

Hierdoor wordt de kennis en expertise die al aanwezig is vanuit com-

en het onderhoud daarvan.’

mercieel steeds meer integraal toegepast.’

Ontzorging van de klant ‘BOAG heeft een duurzaamheidscan ontwikkeld en gekoppeld aan een

Heijmans: ‘Het gaat er steeds weer om dat de klant ontzorgd wil

unieke integrale kostprijsberekening. Een prima hulpmiddel om samen

worden. Onze taak is de begeleiding op het gebied van risicoma-

met de klant het gewenste duurzaamheidsniveau te bepalen,’ legt Ton

nagement en welke contractvorm daar het beste bij past. TNO heeft

uit. ’Het gaat er uiteindelijk om samen met de klant het gewenste

onlangs geadviseerd om in de zorg Design, Build contracten te

ambitieniveau te bepalen en de beantwoording van de vraag: ‘In

promoten, in bijzonder bij contracten boven de 50 miljoen. Uit onze

hoeverre past een gebouw in de visie op verantwoord maatschap-

brede ervaring met Design & Build contracten weten we dat deze

pelijk ondernemen?’ Veel bestaande leegstaande kantoorgebouwen

contractvorm niet naadloos aansluit op het risicoprofiel van zorgorganisaties. De zorg wil nog wel eens tijdens het ontwerpproces van

‘Het duurzaamheids- en personele vraagstuk zal noodgedwongen leiden tot een verdere versnelling van noodzakelijke innovaties in de bouw ’

uitgangspunten veranderen. Het Design & Build contract is vooral geschikt voor opdrachtgevers die in staat zijn om in de voorfase de gewenste prestatie goed gedocumenteerd vast te leggen. Dit wordt in de zorg veelal als te rigide ervaren.’ Het directieteam weet vrijwel zeker dat uitvoerende partijen in de bouw dit jaar nog harde klappen zullen krijgen. Er zijn minder bouwopdrachten te vergeven. De beschikbare productiecapaciteit zal noodgedwongen afnemen en wanneer de markt aantrekt, zal deze capaciteit niet snel weer op orde zijn. Ieder nadeel heeft echter een voordeel, want: ‘Het duurzaamheids- en personele vraagstuk zal daarbij noodgedwongen leiden tot een verdere versnelling van nood-

voldoen niet (meer) aan de norm: transformatie is dus een enorme

zakelijke innovaties in de bouw. En: tegen de trend van het afne-

groeimarkt. Er zal worden geselecteerd op kansarme gebouwen waar

mende bouwvolume in, speelt BOAG nog steeds een grote rol bij het

transformatie niet meer mogelijk is en op kansrijke gebouwen waar dit

uitvoerende deel (directievoering en toezicht) van de bouw. Kwaliteit

nog wel mogelijk is.’ Een mooi voorbeeld dat Heijmans in deze aan-

ontstaat namelijk niet vanzelf.’

haalt, is de transformatie van het bestaande kantoorgebouw Busitel 3 aan het Orlyplein van De Groene Groep naar een 2-sterren hotel.

BOAG kostenwijzer ‘Transformatie is een trend die al enige jaren leeft, maar nu is de

De BOAG kostenwijzer geeft een indruk van de bouwkostensprei-

markt er rijp voor: de huurprijzen dalen en beleggers lijken nu bereid

ding in kengetalen en vormfactoren. Door gebruik te maken van de

te zijn om af te schrijven op hun vastgoed. We zien 10-jarige huur-

data uit de BOAG database is het voor de lezer van dit boekje vrij

contracten met incentives van 3 jaar huurvrij of bij verlenging van

eenvoudig om te beoordelen of een project relatief dure, goedkope

contracten forse kortingen op de huurprijs. Dit brengt met zich mee

of gemiddelde kengetallen en vormfactoren bezit. Dit onderver-

dat de verschuivingsmarkt in kantoren van oud naar nieuw afneemt.

deeld in de sectoren commercieel vastgoed, wonen, onderwijs en

Onze opdracht bij de renovatie van “the Bank” in Amsterdam voor

zorg. Het boekje is via www. BOAG.com te verkrijgen.

de Kroonenberg Groep, is een voorbeeld van ambitie en uitdaging.

nederland in ontwikkeling - 2010

69


De duurzame visie van Delta Development Group

‘Een inspirerende omgeving trekt mensen aan’ 70

nederland in ontwikkeling - 2010


Met Park 20|20 in Hoofddorp ontwikkelt Delta Development Group het eerste fullservice Cradle to Cradle kantorenpark in Nederland. Het innovatieve concept integreert duurzaam bouwen, een hoogwaardige inspirerende openbare ruimte en een nieuwe manier van werken. CEO Coert Zachariasse beseft echter evenzeer dat de aanpak van de bestaande voorraad van groot belang is om milieuwinst te boeken en gelijktijdig het woon- en werkgenot en leefklimaat te verhogen. Daarvan getuigt bijvoorbeeld de herontwikkeling van Post Rotterdam, waarbij een rijksmonument nieuw leven wordt ingeblazen. Een tweeluik over nieuwbouw en herstructuren. Delta is geïnspireerd door dit soort projecten die in haar visie een oneindige levenscyclus moeten hebben en daarmee een duurzame (her)ontwikkeling vormen in de ware zin van het woord.

Park 20|20

verwijst naar optimaal gezichtsvermogen (‘20/20 vision’). ‘Vrij vertaald:

Uitgangspunt van het vlakbij Schiphol op Beukenhorst Zuid gelegen

een heldere kijk en duidelijke visie’, aldus Zachariasse.

Park 20|20 is het scheppen van een unieke en uitnodigende werkomgeving die arbeidsproductiviteit stimuleert en getalenteerde mensen

Inspirerende werkomgeving

als vanzelf naar zich toe trekt. Daarnaast staat de duurzaamheid van

Park 20|20 moet een inspirerende werkomgeving zijn, inspelend

de werkomgeving en de werkplekken centraal op basis van de Cradle

op de behoeften van de gebruikers van het gebied. Beleving en

to Cradle filosofie van William McDonough en Michael Braungart.

functionaliteit spelen een belangrijke rol op het complex. Park 20|20

Deze filosofie toont aan dat er niet gekozen hoeft te worden tussen

wordt als een soort community opgebouwd, met naast de werkplek

economische en ecologische voorspoed, maar dat beide elkaar juist

ook ruimte voor coffeecorners, een postkantoor, hotel, stomerij en

kunnen versterken. Daarvoor is nodig dat de producten, logistieke

winkels. Zachariasse: ‘Dat verlangt de moderne werknemer. Het

processen, gebouwen en gebieden slimmer ontworpen worden.

nieuwe werken is veel flexibeler en vraagt een andere rol van de

Dat impliceert: schone productieprocessen, ecosystemen die geïnte-

kantooromgeving. Het kantoor wordt niet zozeer een productiehok,

greerd zijn in de gebouwen en producten die na gebruik weer inzet-

maar meer een ontmoetingsplek waar je je vergaderingen hebt en

baar zijn als waardevolle grondstoffen. Zachariasse: ‘Het streven is op

je je bindt aan je collega’s en de organisatie.’

Park 20|20 gesloten technische of biologische systemen te creëren

Met dat als vertrekpunt is Park 20|20 als multimodale locatie gepo-

voor materialen, energie, water en afval, zowel bij de realisatie als

sitioneerd op een belangrijk vervoerknooppunt en ontwikkeld als

het gebruik van het gebouw. Het water zuiveren we zelf, de energie

multifunctioneel concept, met naast kantoren ook retail, horeca

wekken we ook zelf op duurzame wijze op.’

en een hotelfunctie. ‘Enerzijds om te zorgen dat het gebied meer

De energievoorziening van Park 20|20 wordt opgezet als een eigen

levendigheid krijgt dan alleen tussen negen en vijf uur, anderzijds

beleggingsobject en staat financieel-economisch en juridisch los

om faciliteiten te bieden aan de gebruikers van het gebied en een

van het park en de gebouwen. ‘De exploitatie is gesplitst in drie

plezierige buitenomgeving te creëren.‘De openbare ruimte in Park

onderdelen: gebouwen, energiemaatschappij en de facilitaire zaken

20|20 ligt dientengevolge in een autovrij middengebied. ‘Vanaf de

als horeca en afvalverwerking. Realisatie van het concept Park 20|20

buitenkant rijd je met de auto zo de ondergrondse parkeergarage in,

is namelijk niet louter uit de huuropbrengsten te halen. De gedachte

maar het park is juist ook goed bereikbaar per trein, bus en fiets en is

dat duurzaamheid geld kost, is echter onjuist. De huurprijs op Park

vooral ook gekozen vanwege de uitstekende locatie die fungeert als

20|20 verdient zichzelf terug door de grote energiebesparingen die wij

vervoersknooppunt. De luchthaven Schiphol ligt in de directe nabijheid

realiseren. De totale huisvestingslasten zijn lager. Het is wel degelijk

en er is een directe verbinding met de A4.’

mogelijk dit renderend te ontwikkelen.’

Zes topmerken in huishoudelijke apparatuur - Bosch, Siemens,

Delta Development Group zorgt samen met VolkerWessels en

Gaggenau, Neff, Solitaire en Constructa - vestigen zich als eer-

Reggeborgh en in nauw overleg met de gemeente Haarlemmermeer

ste in het meest duurzame kantorenpark van Nederland. BSH

voor de uitvoering van de duurzame ambities op een oppervlakte van

Huishoudapparaten BV wordt vanaf 11 november 2011 (11|11|11) de

ruim 95.000 m². De naam van het park, 20|20 ofte wel Twenty-twenty,

trotse huurder van circa 4.000 m² hoogwaardige kantoorruimte, 4.000

is een internationale term die voortkomt uit de oogheelkunde die

m²InfoCenter en 151 parkeerplaatsen. 

nederland in ontwikkeling - 2010

71


LOOKING FOR A SPECIAL TASK?

www.task.nl Spelbepalers

Mannen en vrouwen met speelse, oorspronkelijke

vondsten. TASK ontmoet ze graag. Als projectenorganisatie in bouwkunde en civiele techniek zoeken wij voortdurend nieuwe collega’s. Bent u die manager of projectleider, die technisch, juridisch of financieel specialist met jarenlange ervaring en uitzonderlijke deskundigheid? Wij kennen de opdrachtgevers bij wie ú tot uw recht komt. TASK bouwt aan duurzame relaties. TASK bouwt op mensen.

BOUWEN

OP

MENSEN

Groenewoudsedijk 51 3528 BG Utrecht Postbus 3047 3502 GA Utrecht T 030 281 93 00 F 030 281 93 02 E info@task.nl


Park 20|20 groeit in fasen, waarbij de kantoren voor de toekomstige bewoners steeds op basis van de laatste duurzaamheidsontwikkelingen op maat ontwikkeld worden. ‘We zijn nu al weer aan het studeren hoe we dingen beter kunnen doen’, aldus Zachariasse. ‘We gaan een kenniscentrum bouwen op het terrein, waarbij we het - samen met de leveranciers - geleerde met anderen willen delen. Zo komen we steeds verder op dit gebied.’

van Rotterdam overleefd en is één van de gezichtsbepalende panden

Park 20|20 in Hoofddorp biedt vele functies, die een bijzondere leef- en werkomgeving creëren. Een greep uit de geplande faciliteiten:

in het centrum. ‘Dit rijksmonument is één van de weinige historische

 92.000 m² kantoren

gebouwen in de binnenstad die na het bombardement van 1940

 2.100 parkeerplaatsen in half verdiepte parkeerparage

gespaard is gebleven’, zegt Zachariasse. ‘Deze bestaande locatie op

 Hotel met conferentieruimte

één van de fraaiste plekken van Rotterdam wordt herontwikkeld en

 Beveiligd park

nieuw leven ingeblazen. Het gebouw heeft een geweldige grandeur

 Restaurants en ontmoetingsplekken

en verdient het om te worden teruggegeven aan de stad en een

 Een hightech ICT-omgeving

nieuwe functie te krijgen.’

 Professioneel parkmanagement met uitgebreid servicepakket

Het gebouw is ruim twee jaar geleden gekocht van KPN Telecom,

 Supermarkt

waarbij in een joint venture Post-X-Change de herontwikkeling van

 Diverse sportaccommodaties

het historische gebouw wordt gerealiseerd. Post Rotterdam gaat een

 Medisch dienstencentrum

aantrekkelijke mix aan functies huisvesten, met de nadruk op hoog-

 Kinderopvang

waardige en trendy (merken)winkels, diverse horecavoorzieningen en

 Financiële diensten

Post Rotterdam Het voormalige postkantoor aan de Coolsingel heeft de geschiedenis

een designhotel. Zachariasse: ‘Op de hoogste verdieping verrijst een design hotel met restaurant en terras uitkijkend over de Rotterdamse skyline, op de verdiepingen daaronder komt het hart van de ontwik-

gebouw, het realiseren van een nieuw entreegebouw aan de Meent

keling en is er ruimte voor een ware winkelbeleving met een totale

en de komst van een tweede glazen dak. Verder wordt de historische

oppervlakte van 20.000 m².’

gevel schoongemaakt. ‘De twee bestaande atria – de grote centrale

Post Rotterdam moet een bundeling van kwaliteitswinkels worden,

hal en het huidige expeditiehof – worden als draaipunt in het gebouw

iets wat nu ontbreekt in Rotterdam, meent Zachariasse. ‘Dergelijke

gemaakt. Bij de ingreep aan de Meentzijde wordt een transparant

hoogwaardige merkenwinkels liggen nu verspreid door de stad. De

gebied geschapen, waarmee het gebouw ook aan deze zijde een

consument winkelt daardoor veel in Antwerpen en Amsterdam in

open uitstraling krijgt.’

plaats van Rotterdam, zo is uit onderzoek gebleken.’ Architectenbureau UNStudio (Ben van Berkel) heeft het definitieve

Met het hergebruik van het gebouw en de toegepaste duurzaam-

ontwerp voor de herontwikkeling van het uit 1923 daterende rijksmo-

heidsmaatregelen is Post Rotterdam op weg naar een BREEAM

nument gemaakt. De bestaande gebouwstructuur blijft onaangetast,

Excellent certificaat, een internationaal erkende standaard inzake de

de grootste ingrepen zijn de realisatie van het hotel bovenop het

duurzaamheid van gebouwen.

nederland in ontwikkeling - 2010

73


Duurzaam vastgoed

vraagt om daadkracht

&visie

Kingspan Duurzame Bouwsystemen benadert het realiseren van een duurzame gebouwschil door integratie van haar bouwkundige oplossingen op basis van ge誰soleerde paneelsystemen in combinatie met de expertise van haar zusterdivisies op het gebied van hernieuwbare energie en watermanagement. Integraliteit is hierbij de bepalende factor meer nog dan het begrip duurzaamheid op zich. Duurzaam renoveren gaat een zware stempel drukken op de bouwsector en toekomstbestendige concepten moeten zorg gaan dragen voor waardestabiliteit in het vastgoed.

74

nederland in ontwikkeling - 2010


Frank Donkers, Managing Director Benelux, is van mening dat

bijvoorbeeld minerale wol isolatie moet er minstens 100% dik-

duurzaamheid inzichtelijk en kwantificeerbaar moet zijn omdat

ker en zwaarder geisoleerd worden.

het begrip anders inhoudsloos voor ‘green washing’ wordt misbruikt. Donkers geeft aan dat weinigen de daad bij het woord

De ECOsafe isolatiekern bestaat weliswaar niet uit natuurlijke-

voegen en alleen maar op zoek zijn naar labels en stempels om

of nagroeibare grondstoffen maar de hedendaagse technieken

zich door middel van een groen imago te differentiëren.

maken het uitermate goed mogelijk om de materialen op

Kingspan ambiëert al vele jaren een substantiële bijdrage te

verantwoorde wijze te recyclen of te hergebruiken. De bekle-

leveren aan duurzame gebouwen en heeft op dit aspect een

dingsvarianten van de brandveilige isolatiekern bestaan o.a. uit

indrukwekkend track-record: CO2-neutraal huis Lighthouse,

staal, aluminium en hout (HSB ).

TNT Green Office, energie-positief bedrijfspand Blue Planet, Dutch Hall etc. Haar onuitputtelijke ambitie gaat verder en uit

Kingspan neemt de verantwoordelijkheid voor haar producten

zich door actieve betrokkenheid bij projecten als BREEAM-NL

en heeft het ‘End of Life’ proces reeds op orde. De ultieme doel-

Huis, Duurzame Scholen, Expert Groep EPG Netwerk, VMRG

stelling is om een gesloten kringloop te realiseren maar door de

Taskforce Gevel en de klankbordgroepen van de Dutch Green

lange, nagenoeg-onderhoudsvrije levensduur van de panelen is

Building Council. Kingspan ontvangt zeer binnenkort het

er nog relatief weinig aanbod voor dit proces.

BREEAM certificaat voor haar eigen nieuwbouw te Tiel. Duurzaam vastgoed kenmerkt zich door flexibiliteit gedurende Verduurzamen doe je integraal. Duurzaam ontwerpen, duur-

de gehele lifecycle.

zaam construëren, duurzaam bouwen, duurzaam ondernemen… Als je duurzaamheid niet multidisciplinair benadert en toepast dan mis je effectiviteit en doe je jezelf en de samenleving tekort. Kijk dus wat verder als je neus lang is en baseer je niet op de ‘holle’ definitie van duurzaamheid in de media. Duurzaame integraliteit levert geld op. Profit, als 3e P de laatste in de rij, is zeker niet de onbelangrijkste in de waardeketen. Om kwalitatief-goede duurzaamheid te leveren zijn financiële stabiliteit en continuïteit essentiëel. Als duurzaamheid het

‘Als je duurzaamheid niet multidisciplinair benadert en toepast dan mis je effectiviteit en doe je jezelf en de samenleving tekort’

integrale traject omvat van stichting, exploitatie en restwaarde ( functionele levensduurverlenging, hergebruik ) dan betekent investeren in een ‘groene’ en gezonde gebouwschil dus geld

De aanpasbaarheid moet kunnen inspelen op trends (actieve

verdienen.

gevels, stimulering PV), in- & uitbreiding (o.a. optoppen), indelingsvarianten, veranderende geveluitstraling etc.

Meerwaarde ontstaat door innovatie en nieuwe bouwme-

Duurzaam vastgoed staat voor objecten die presteren wat ze

thodes. De geïsoleerde paneel-systemen van Kingspan zijn

beloven. Een papieren EPC-waarde brengt ons niet. De trans-

prefab-bouwcomponenten. De toepassing van geprefabriceerde

parantie tussen investeringen en opbrengsten moet leiden tot

bouwsystemen vertaalt zich in meerwaarde op gebied van hoge

nieuwe verdienmodellen op basis waarvan de investeringen

isolatiewaardes, relatieve luchtdichtheid, kostenefficiënte en

worden gestimuleerd.

veilige montage, multidisciplinaire activiteit, optimale materialisatie en reductie van de ‘verborgen’ bouwkosten (lees

De conjunctuuromslag komt voor Kingspan als geroepen.

bouwfouten cq faalkosten).

Duurzame innovaties zijn vele jaren door bouwbedrijven genegeerd op basis van de overvolle orderportefeuille en de afla-

De ECOsafe isolatiekern heeft een unieke isolatiewaarde

tende ambities. Europese aanbestedingen belemmeren de tot-

waardoor dun/ slank gebouwd kan worden. Materiaalreductie,

standkoming van consortia cq keten-integratie en deze instru-

architectonische details, lichtere constructies en funderingen,

menten zijn hard nodig om tot een verduurzaming van de

meer netto verhuurbaar/ verkoopbaar (vloer-)oppervlak in m²/

bouwsector te komen die toekomstbestendig en waardestabiel

m³ etc. Om een gelijkwaardige isolatiewaarde te behalen met

vastgoed kan realiseren.

nederland in ontwikkeling - 2010

75


Copyright Schiphol Group

Schiphol,

pionier in duurzaamheid Een integrale duurzame benadering levert energiezuinige gebouwen met een gezond binnenklimaat, lagere exploitatielasten en een hoger financieel rendement op. Schiphol Group heeft duurzaam bouwen al jaren hoog in het vaandel staan, een bedrijfsfilosofie die tegenwoordig ook goed en objectief gemeten kan worden. Vastgoeddochter Schiphol Real Estate is dan ook verguld dat zij medio april dit jaar van de Dutch Green Building Council (DGBC) het eerste BREEAM-NL Nieuwbouw certificaat ontving voor kantoorgebouw TransPort op Schiphol-Oost.

76

nederland in ontwikkeling - 2010


Eerste BREEAM-NL Nieuwbouw certificaat voor kantoorgebouw TransPort Het met drie sterren (very good) gewaardeerde duurzame gebouw

NL certificaat. Van den Berg: ‘Het is een toetsbare uniforme standaard

TransPort sluit naadloos aan op de strategie van Schiphol Group

op duurzaamheidgebied èn het verhoogt de beleggings- en belevings-

om een actieve rol te spelen in duurzame gebouw- en gebiedsont-

waarde van het gebouw.’ ‘En dat is ook voor beleggers belangrijk’,

wikkeling, stelt algemeen directeur van dochtermaatschappij en

vult De Leeuw aan. ‘Want die zijn nu al bezig gebouwen af te stoten

vastgoedontwikkelaar Schiphol Real Estate André van den Berg.

die de komende jaren niet duurzaam te krijgen zijn.’

‘Het is mooi dat we dit BREEAM-certificaat als eerste in Nederland hebben gekregen, daar wij al jaren veel in duurzaamheid investeren

TransPort

op Schiphol. Dat zit al lang in onze genen.’

Kantoorgebouw TransPort (12.800 m² B.V.O.) is verhuurd aan de

‘De kantoren en gebouwen op Schiphol zijn al vroeg meegenomen

luchtvaartmaatschappijen transavia.com en Martinair. Het duurzame

bij wat er op het gebied van duurzaam bouwen technisch mogelijk

concept en architectonisch ontwerp zijn in nauwe samenwerking met

was. In het hoofdgebouw van Schiphol Group realiseerden we

architectenbureau Paul de Ruiter tot stand gekomen. TransPort is in

zo’n vijftien jaar geleden al warmte-koudeopslag. Ons bewustzijn

vele opzichten bijzonder. Het gebouw is efficiënt, inspirerend en duur-

over duurzaam handelen is sindsdien alleen maar gegroeid, waarbij

zaam vormgegeven en draagt bovendien positief bij aan een prettige

onze doelen zijn vastgelegd in het Klimaatplan Schiphol. We willen

werkomgeving voor de medewerkers. Het verhoogt de productiviteit

vóór het jaar 2020 minimaal 20% van de eigen energiebehoefte op

van de gebruikers, stelt De Leeuw: ‘Wetenschappelijk onderzoek laat

Schiphol duurzaam opwekken. Daaraan zal Schiphol Real Estate

zien dat een gebouw met een gezond binnenklimaat en goede, indi-

met haar vastgoedportefeuille van zo’n 540.000 m² een substantiële

vidueel regelbare voorzieningen voor een productiviteitstijging zorgt.

bijdrage aan leveren.’

Dan praat je over grote bedragen. Productiviteit is nu nog lastig te bewijzen, maar dat komt op termijn zeker.’

Brede steun Het door de Dutch Green Building Council gebruikte BREEAM-

Het gebouw, binnen een jaar tijd gerealiseerd, is voorzien van tal van

certificeringssysteem is het belangrijkste en meest gebruikte

innovaties als een energiemonitoringsysteem en verlichting met dag-

duurzaamheidskeurmerk voor gebouwen ter wereld. Er wordt niet

lichtsturing. Het gebouw is zo ontworpen dat zoveel mogelijk daglicht

alleen gekeken naar het energieverbruik van het pand, maar ook naar

kan binnenkomen. Belangrijk, want daglicht komt ten goede aan de

ruimtegebruik, ecologie, het bouwproces, watergebruik, afval, vervui-

gemoedstoestand en gezondheid van de gebruikers en bovendien

ling, transport, materialen, gezondheid en comfort. Het belang van

bespaart het energie. Paul de Ruiter heeft onderzoek gedaan naar de

BREEAM-NL blijkt niet alleen uit de brede steun van de Nederlandse

gevolgen van daglicht op de gezondheid: ‘In Amerika is bij schoolkin-

vastgoedmarkt, maar ook uit de toenemende vraag vanuit de beleg-

deren gebleken dat de leerprestaties beduidend beter waren bij een

gingswereld naar gebouwen met een hoge mate van duurzaamheid.

gezond binnenklimaat in de school. 

‘Wij willen duurzaamheid meetbaar en zichtbaar maken’, aldus Jack de Leeuw, algemeen directeur van SBR en mede-initiatiefnemer van de DGBC. ‘Oftewel: je moet alle duurzaamheidaspecten kunnen kwantificeren en certificaten uitdelen aan degenen die echt duurzaam bezig zijn. Met de uitreiking van de eerste twee labels aan Schiphol Real Estate en de Belgische investeerder WDP is een eerste belangrijke doelstelling gehaald. Wij willen vanuit de DGBC de kennisontwikkeling over duurzaamheid faciliteren, want deze laat nu nog te wensen over. Wij willen ervoor zorgen dat deze kennis bij de bedrijven terechtkomt die met de gebouwde omgeving bezig zijn.’

Copyright Schiphol Group

Schiphol hecht veel waarde aan het BREEAM-

nederland in ontwikkeling - 2010

77


Insulated Panels Insulated Panels

één paneel...

...1000 Façades Architectural Façade Systems Kingspan Thermatile, Thermastone, Thermabrick, Woodtherm en Thermatallic zijn geïsoleerde façade systemen die de architect grote variatie bieden in hun ontwerp mogelijkheden. De Kingspan Therma systemen bieden een natuurlijk uiterlijk in combinatie met alle voordelen van sandwichpanelen en pre-fab bouwen. Naast voordelen als een hoge isolatiewaarde, luchtdichtheid, brandveiligheid en snelle installatie zijn deze paneelsystemen bovendien erg duurzaam. De isolatiekern van de panelen is gemaakt van Ecosafe PIR en de sandwichpanelen hebben een BREEAM A+ rating. Daarnaast biedt Kingspan 25 jaar garantie op deze systemen. Voor meer informatie over Kingspan: Tel: 0031 (0) 344 675 250 Email: info@kingspan.nl Web: www.kingspanpanels.nl


André van den Berg

Jack de Leeuw

Paul de Ruiter

Een volgende stap in duurzaamheid zal energie-efficiëntie in relatie tot gezondheid en productiviteit zijn. Daar valt ook de meeste winst

Dutch Green Building Council

te behalen, zowel in de zin van arbeidskosten als huisvestingskosten.’

De Dutch Green Building Council is een onafhankelijke non-

Ook wordt in het gebouw TransPort gebruikgemaakt van energie-

profit organisatie die streeft naar blijvende verduurzaming van de

efficiënte technieken als ondergrondse warmte-koudeopslag en

bebouwde omgeving. Daartoe ontwikkelt de DGBC keurmerken

betonkernactivering. Daarnaast zorgen 1.100 m² PV-cellen (zonne-

voor een onafhankelijke beoordeling van gebouwen en gebie-

collectoren) op het dak voor 10% van de energiebehoefte van het

den op het vlak van duurzaamheid. De beoordelingsmethodiek

gebouw. Een mossedum vegetatiedak zorgt voor een natuurlijke, extra

BREEAM-NL Nieuwbouw werd in september 2009 gelanceerd

isolatielaag die opwarming tegengaat. Voorzieningen als een ‘grijs’-

als het eerste, voor de Nederlandse markt geldende duurzaam-

watersysteem leiden tot een reductie van het watergebruik met 40%.

heidkeurmerk voor nieuwbouw dat internationaal meetelt. In de

De Ruiter: ‘Een duurzaam gebouw is ook een mooi gebouw. Er is op

loop van 2010 volgen een beoordelingssysteem voor bestaande

kantoorgebied nog veel te innoveren, met name hoe je energiezui-

gebouwen en voor (her)ontwikkelingsgebieden. Sinds de oprich-

nige technieken integreert in het gebouw en hoe je het gebouw het

ting van de DGBC in juni 2008 hebben al 270 participanten zich

beste oriënteert ten opzichte van de zon.’ De gestroomlijnde vorm

aangesloten, waarmee de markt voor brede ondersteuning zorgt.

van TransPort refereert aan het vliegen, de stijl van het gebouw sluit

Zie voor meer informatie: www.schiphol.nl/realestate en

aan bij andere gebouwen op Schiphol maar heeft toch een geheel

www.dgbc.nl.

eigen architectonisch karakter.

Bredere context

teren voor de langere termijn. Schiphol is een plek waar dat kan.

‘Wij zien duurzaamheid in een bredere context dan alleen maar ener-

Schiphol herbergt een continue bron van functies en is een motor van

giezuinige gebouwen. Het gaat duidelijk ook om een integrale bena-

vernieuwing en verandering. Wij kunnen hier bovendien effectief op

dering van thema’s als gezondheid, prettig kunnen werken en mobi-

sturen, omdat wij de regie hebben over het gebied. Zo heeft Schiphol

liteit’, besluit Van den Berg. ‘Uiteindelijk moeten de planologie en

onlangs theGROUNDS gelanceerd. Dit wordt hèt platform en de

private sector de ruimtelijke ordening in ons land herstructureren. Hoe

proeftuin waarin de luchthaven samen met TU Delft, TNO, Imtech en

richt je Nederland verder in? In onze visie moet je functies clusteren

Wageningen Universiteit en Research centre innovatieve toepassingen

en mengen op ‘natuurlijke’, goed bereikbare plekken en hierin inves-

gaan ontwikkelen voor een duurzame luchthaven.’

nederland in ontwikkeling - 2010

79


Duurzaam bouwen inzichtelijk gemaakt Duurzaam ontwikkelen wordt zowel financieel als maatschappelijk steeds belangrijker, maar door de vele technische ontwikkelingen en veranderende regelgeving niet eenvoudiger. Het Innovatie Centrum Duurzaam Bouwen (ICDuBo) in Rotterdam toont op een oppervlakte van maar liefst 2.000 m² concrete, actuele voorbeelden en informatie over duurzaam bouwen aan alle betrokkenen in het bouwproces. Hiermee wil het onafhankelijke centrum duurzame toepassingen in de gebouwde omgeving stimuleren.

80

In het klassieke bouwproces worden kansen gemist doordat noodza-

Hoe?

kelijke kennis niet op tijd voor handen is. Het is daarom van belang

Om dit doel te bereiken komen in het Innovatie Centrum alle partijen

om alle partijen tijdig bewust te maken van alle mogelijkheden en

bij elkaar die betrokken zijn bij duurzaam (her-)ontwikkelen, bouwen

eisen rondom duurzaamheid. Tot op heden ontbrak het aan een goede

en beheren van vastgoed. Met als uitgangspunt samenwerking en

schakel tussen theorie en praktijk. In het ICDuBo komen deze theorie

integratie in de bouwkolom. In het ICDuBo is een permanente ten-

en praktijk samen in één centrum waarbij kennisverspreiding en het

toonstelling van alle mogelijke vormen van duurzame oplossingen in

stimuleren van duurzame innovatieve toepassingen de doelstellingen

de bouw. Bovendien worden er rondleidingen, cursussen en evene-

zijn. De thema’s die in ICDuBo worden belicht zijn duurzame gebieds-

menten georganiseerd. Het Innovatie Centrum toont op inspirerende

ontwikkeling, duurzame gebouwen en bouwsystemen, duurzame

wijze duurzame innovaties en volgt de laatste trends. Het centrum is

materialen, duurzame energiesystemen en procesinnovatie.

een onafhankelijk platform voor de koppeling tussen kennis-/onder-

nederland in ontwikkeling - 2010


wijsinstituten en bedrijfsleven en wil leidend zijn op het gebied van duurzame innovaties en de implementatie daarvan. Daarbij wordt middels educatie het bewustzijn en kennisniveau verhoogt en de toepassing van duurzame methoden en producten vergroot.

Participanten De kennispartners vormen het theoretische kader waarbinnen ICDuBo opereert. Deze instituten, zoals TU Delft, SBR, SEV en TNO, koppelen via het centrum hun kennis met de praktijk. De koepelorganisaties die betrokken zijn bij ICDuBo, zoals bijvoorbeeld DGBC en Stichting Duurzame Scholen zorgen voor een breed draagvlak. Doordat deze organisaties meerdere partijen vertegenwoordigen zijn zij in staat relevante initiatieven te ontplooien ĂŠn te ondersteunen. ICDuBo biedt Maurice van der Meer

producenten en leveranciers de ruimte om hun nieuwste duurzame producten, concepten en systemen te tonen. Uitgangspunt bij de presentatie is om de producten zoveel mogelijk toegepast te laten

Rotterdam. Het is een stoer gebied, pal aan de Maas en verrassend

zien. Op deze manier is het mogelijk om op een realistische wijze

dicht bij het centrum van Rotterdam. Een inspirerend centrum in

kennis te nemen van de diverse duurzame oplossingen. Dit maakt

een inspirerende omgeving. ICDuBo is gemakkelijk bereikbaar over

vergelijkingen mogelijk en de samenhang tussen de verschillende

de weg, maar ook toegankelijk over het water. Een ferry boot legt

bouwonderdelen inzichtelijk. Ook corporaties, gemeenten, beleggers

aan voor de deur en ook via de watertaxi is het Innovatie Centrum

en overige betrokken partijen participeren in dit initiatief. Via ICDuBo

te bereiken.

kunnen zij kennis opdoen en delen. Participanten worden actief betrokken bij het programma van het centrum en op de hoogte gehouden

Ter bevordering van de kennisuitwisseling worden in ICDuBo evene-

van de laatste ontwikkelingen op het gebied van duurzaam bouwen.

menten georganiseerd in de vorm van themabijeenkomsten, lezingen, presentaties, experimenten en workshops. Voor iedereen bestaat de

Toegankelijkheid

mogelijkheid om bijeenkomsten in het centrum te organiseren. In

Het Innovatie Centrum Duurzaam Bouwen is gevestigd in een prach-

september 2010 wordt het centrum officieĂŤl geopend en is iedereen

tige industriĂŤle hal, onderdeel van het monumentale RDM terrein in

met interesse in duurzaam bouwen van harte welkom.

nederland in ontwikkeling - 2010

81


Drijvend Paviljoen als pilot voor klimaatbestendig bouwen

82

nederland in ontwikkeling - 2010


Pieter Figdor (directeur van Public Domain Architecten)

ontstaat. Tegelijkertijd blijven mensen naar de steden

legt uit dat het project in de eerste plaats dient als

trekken en wordt de bouwgrond schaars.’ zegt Rob

pilot waarin voor allerlei partijen duidelijk wordt hoe het

Tummers (directeur van Dura Vermeer Bouw Rotterdam).

drijvend bouwen in zijn werk gaat. Het betekent dat er

‘Drijvend bouwen is dan de oplossing: met platen van

specifieke software ontwikkeld moest worden en dat

geëxpandeerd polystyreen (EPS) worden onzinkbare

ineens heel andere ‘bouwwetten’ gelden. ‘Voor bou-

eilanden gebouwd waarop men talloze gebouwen kan

wers is het een uitdaging om op het water te bouwen.

ontwikkelen: woningbouw, kantoren, het is zelfs mogelijk

Begin juni 2010 staat de oplevering gepland voor een uniek bouwproject in Rotterdam: het Drijvend Paviljoen. Ontworpen door Public Domain Architecten in samenwerking met Deltasync, gebouwd door Dura Vermeer Bouw Rotterdam, FlexBase en Unica installatietechniek. Het projectteam laat met het paviljoen zien dat drijvend bouwen de toekomst heeft maar ook dat duurzaam en klimaatbestendig bouwen een goede samenwerking vereist met veel verschillende partijen.

Het levert namelijk een heel bijzonder project op. Dat

om drijvende parkeerterreinen te maken. Op deze manier

realiseert niet iedereen zich, maar bouwen op het water

lossen we als ontwikkelende bouwer de belofte in dat

is iets heel anders dan bouwen op het land. Daarom

we klimaatadaptief kúnnen bouwen. Dat is het statement

hebben we de beste partijen, de beste experts bij elkaar

dat we willen maken: het kan!’

gezocht om na te denken over de mogelijkheden voor drijvend bouwen. Het is dus een stuk kennisontwikkeling

Ondanks de sterke wens van de gemeente om tot dit

en -uitwisseling.’ ‘Alles beweegt, dus je bent constant

ontwerp te komen, blijft het contact met bijvoorbeeld

bezig om qua constructie en uitvoering anders te den-

vergunningverlenende instanties lastig omdat veel

ken.’ legt Jan Willem Roël (general manager bij FlexBase)

regelgeving niet een-op-een toegepast kan worden op

uit. Zijn bedrijf ontwikkelde de drijflichamen waarop het

drijvend bouwen. ‘Het is ook een kwestie van de geesten

paviljoen is gebouwd. ‘Je kunt bijvoorbeeld niet met een

rijp maken’ zegt Pieter Figdor. ‘Simpele zaken zoals een

waterpas werken, alles wat je doet, heeft consequenties

ontheffing voor een nutsaansluiting omdat het paviljoen

en daar moet je steeds rekening mee houden. Als je de

geen aansluiting heeft op de waterleiding en de riolering.

gewichten niet goed uitrekent, dan ligt het drijflichaam

Het is een klein voorbeeld, maar heel belangrijk. Het

straks scheef.’

vergt een andere manier van denken’, legt Remco Groot (bouwteammanager bij Dura Vermeer Bouw Rotterdam)

Niet dempen maar drijven

uit. Ondanks het feit dat er nog geen duidelijke regelge-

Maar het vergt niet alleen kennisontwikkeling en goede

ving is voor drijvend bouwen, zegt de gemeente toch:

samenwerking binnen het projectteam. Ook met de

‘We gaan het gewoon doen en we verzinnen onderweg

gemeente en andere overheidsinstanties heeft het

wel hoe we de vergunningen gaan regelen.’ ‘Dat is wel

bouwteam veel overleg moeten voeren om het project

typisch Rotterdams’, vindt de projectgroep.

te kunnen realiseren. Zowel voormalig burgemeester

‘Iedereen dacht: we gaan het gewoon doen!’

Opstelten als voormalig wethouder Bolsius hebben zich

Rob Tummers noemt dit vertrouwen in de mensen met

zeer ingespannen om het Drijvend Paviljoen in Rotterdam

wie je aan tafel zit. ‘Wij bouwen natuurlijk niet voor

te laten bouwen. Rotterdam is volgens het projectteam

het eerst. Er is voldoende kennis aanwezig en daar

ook de meest geschikte plek voor de experimentele

moet de overheid op kunnen en durven vertrouwen.

bouw. ‘Vroeger dempte men havens om er vervolgens

Dat je dat formaliseert in regels is logisch, maar het

kantoren op te bouwen. Dat is tegenwoordig uit den boze,

is vooral een kwestie van samenwerken op basis van

omdat daardoor een tekort aan waterbergingscapaciteit

vertrouwen. 

nederland in ontwikkeling - 2010

83


nieuw drijvend icoon voor roTTerdAM In juni 2010 krijgt Rotterdam in opdracht van de gemeente een nieuw drijvend icoon: het Drijvend Paviljoen. Dit paviljoen is niet alleen bijzonder door de drijvende bollen op het water, maar is ook klimaatbestendig, innovatief, duurzaam en flexibel. Het Drijvend Paviljoen verenigt de Rotterdamse klimaatdoelstellingen om de uitstoot van CO2 te halveren en om de stad ook in de toekomst klimaatbestendig te houden. Het is het eerste resultaat om klimaatbestendig te bouwen in buitendijks gebied en een pilot voor drijvend bouwen in Rotterdam. Een combinatie van innovatieve technieken is toegepast om een energiezuinig en grotendeels zelfvoorzienend gebouw te realiseren, zoals koeling uit zonne-energie, phase change materials, lokale afvalwaterzuivering en materiaalbesparing door lichtgewicht bouwen. Architect:

Hoofdaannemer:

Drijvende Funderingen:

Installaties:


De gemeente heeft aan dit project enorm meegewerkt, wethouder Bolsius heeft op een gegeven moment gezegd: ‘dat paviljoen komt

De projectgroep bestaat uit bedrijven die hun kennis en kunde

er’. Dat commitment heb je nodig.’

hebben gebundeld voor dit innovatieve en unieke project. Dura Vermeer Bouw Rotterdam werd door de gemeente Rotterdam op

Innovatief en duurzaam

basis van een tender geselecteerd om het project uit te voeren.

Het drijvende complex bestaat uit drie in elkaar geschoven koepels

Public Domain Architecten tekende voor het ontwerp van het

die dienst gaan doen als expositieruimte en auditorium. ‘Er zitten

Drijvend Paviljoen. FlexBase leverde de drijvende fundamenten

leuke innovatieve technieken in het gebouw. Het wordt verwarmd en

van EPS (piepschuim) en Unica Installatietechniek ontwierp en

gekoeld met zonne-energie, er zijn phase change materials gebruikt

bouwde de technische installatie. Nu het Drijvend Paviljoen bijna

en het afvalwater wordt opgevangen voor hergebruik door een IBA-

gereed is, is de projectgroep al volop bezig met gezamenlijke

systeem.’ vertelt René Tanke (hoofd afdeling werktuigbouw bij Unica).

vervolgprojecten, zoals de Werkeilanden die in de Heijsehaven te

De combinatie van het drijvende gebouw met duurzame technieken,

Rotterdam moeten komen te liggen.

leverde wel wat hoofdbrekens op. ‘Dat IBA-systeem weegt zo’n 12 ton’, legt Piet Looij (projectleider bij Unica) uit. ‘Daar sta je normaal niet bij stil, want je graaft het meestal in onder een tuin. Nu moet

in staat is om heel slanke constructies te bouwen door gebruik te

je vier tanks met elk 3.000 liter een plek geven. Uiteindelijk is dit

maken van ETFE-folie. Daarmee worden een soort luchtkussens van

opgelost door een kelder in het drijflichaam aan te brengen.’

plasticfolie gemaakt die worden opgeblazen. Als de kussens zijn opgeblazen, wordt de onderste zone van de kussens volledig doorzichtig,

Het Drijvend Paviljoen is bedoeld als een publieksgebouw en moet

daarboven wordt het minder transparant om zonwering te realiseren.

gaan functioneren als een plek waar groepen mensen kennis kunnen opdoen op het gebied van klimaat. Op het buitenplein is een beschutte

Een heel sterk gebouw

plek gemaakt tussen de tribune en het gebouw waar men een buiten-

Het projectteam is niet alleen trots op het resultaat, maar vooral ook

expositie kan houden en activiteiten kan organiseren. Dit loopt over

op het hele bouwproces. ‘Zeker gezien de korte doorlooptijd is het

naar het overdekte gebouw waar de mogelijkheid is om bijvoorbeeld

geweldig dat we het voor elkaar hebben gekregen’ vindt Rob

congressen te organiseren. Het paviljoen wordt een goed geoutilleerd

Tummers. ‘Het was een heel spannend traject en we hebben met

gebouw dat heel transparant en slank is vormgegeven. Om dat te

elkaar veel moeten overleggen en afstemmen. Maar we hebben toch

bereiken is het ontwerpteam op zoek gegaan naar een passende

het gewenste niveau neergezet. Het is geen slap compromis gewor-

constructie en is daarbij uitgekomen bij Vector Foiltec. Dit bedrijf is

den maar een heel sterk gebouw.’

nederland in ontwikkeling - 2010

85


Voor Blauwhoed

is de toekomst al begonnen

Phillip Smits: ‘Ontwikkelen vanuit de kracht van een concept!’ 86

nederland in ontwikkeling - 2010


Projectontwikkelaar Blauwhoed werkt vanuit de conceptuele kracht, niet vanuit de macht van grondposities. Die zijn in deze tijd ballast. Dat geeft Blauwhoed de vrijheid om creatief te zijn en te komen met verrassende concepten. Volg directeur Phillip Smits naar de Kralingse Berg, voor een blik in de toekomst die bij Blauwhoed reeds begonnen is.

Vanaf de directieverdieping van het hoofdkantoor van Blauwhoed in

zijn oorsprong, bijna vier eeuwen geleden, altijd onderscheiden door

Rotterdam gaat de blik naar het noordwesten. Over de Kralingse Plas,

een originele maar pragmatische blik op de toekomst. Die conceptuele

het Kralingse park en daarachter het riviertje de Rotte en de Bergse

kracht zie je terug in veel van onze geledingen, ook in het Blauwhoed

plassen. De namen zouden niet misstaan in een groene documen-

Atelier en de Blauwhoed Academy. Wij initiëren projecten vanuit deze

taire, ontdek je plekje op zijn Rotterdams. Phillip Smits benadrukt

kracht. Zelf hebben wij weinig tot geen grondposities. Ik zie in deze

dat hij er niet teveel een Rotterdams verhaal van wil maken, maar hij

tijd andere partijen worstelen met de ballast van hun grondposities; er

moet zijn ei toch even kwijt. Uit puur enthousiasme.

worden grote afwaarderingen gedaan. Als samenwerker pur sang vinden wij bovendien dat overtuiging van partijen een beter uitgangspunt

Landingsrecht

is voor een ontwikkeling dan een afgedwongen partnership vanwege

‘Onze ontwikkelaars zijn creatievelingen. De Stadsvisie 2030 van

posities’, vat Phillip Smits de strategie van Blauwhoed samen.

de gemeente Rotterdam ziet Blauwhoed als een uitdaging. In ons antwoord ‘Initiatief Rotterdam’ hebben we als aanvulling op de

Van binnen naar buiten

stadsvisie zeven concepten bedacht die een bijdrage kunnen leve-

Sinds 1960 realiseerde Blauwhoed 70.000 woningen, 270.000 m²

ren aan het wonen, werken en verblijven in de stad Rotterdam. De

kantoorruimte en 40 winkelcentra. In het jaar 2010 bestaat het merk

zeven ‘ballonnen’ die we hebben opgelaten trekken de aandacht. Eén

Eurowoning van de ontwikkelaar vijftig jaar.

daarvan is de Kralingse Berg, een strategische samenwerking met

Smits: ‘Na een halve eeuw weten wij hoe een goede plattegrond van

Dura Vermeer, Syntrus Achmea, ENECO, MDRDV en Arup. Globaal

een woning er uit moet zien. Daarom ontwikkelen wij woningen van

gaat het om een overkluizing van de A20 en het spoor om Kralingen

binnen naar buiten. Er zijn momenteel projecten waar de architect er

(Kralingse plas) en Hillegersberg (Bergse Voorplas) met elkaar te ver-

bij ons niet meer aan te pas komt. Onze nieuwe projecten die nu in

binden. De bestaande infrastructuur kan blijven liggen. Geen tunnels

de verkoop gebracht worden hebben allemaal een goede aansluiting

graven maar grond opbrengen en een nieuw hoger gelegen maaiveld

met de markt. Dat heeft te maken met het feit dat Blauwhoed steeds

creëren. Er ontstaat dan een 160 hectare nieuw gebied met nieuwe

vanuit de klant/consument denkt en ontwikkelt. Wij ontwikkelen

ongekende kwaliteiten. Wonen en werken midden in de stad, veel

vraaggstuurd. Daar hebben we begin 2008 in onze organisatie bewust

groen en autoluw, een parkachtige werklocatie, sportvoorzieningen en

op ingezet, onder meer met het definiëren van klantprogramma’s.

waardevolle recreatie ‘op de berg’. Het hele gebied krijgt een positieve

Wij bedienen niet primair de gemeente, de stedenbouwkundige of

energiebalans. Daarnaast vergroot de Kralingse Berg de bereikbaar-

de architect; onze eerstelijns klant is de consument!’

heid van Rotterdam Noord. Tevens is hier een trein- en metrostation bedacht. Als één van de zeven ‘ballonnen’ landingsrecht heeft, dan

Opschuiven

is wel het de Kralingse Berg.’

Phillip Smits geeft aan dat Blauwhoed steeds vaker met de consument om de tafel zit. Voor de indeling en de verhoudingen van

De tijd is rijp voor dit soort projecten, vindt Smits. Kwalitatieve

een woningplattegrond, maar ook in een nog vroeger stadium, met

upgrading van de doorgaans weinig interessante snelwegzones en

aspirant-kopers als klankbord in de fase van concepting. ‘Dan gebeurt

aangrenzende gebieden. Door overkluizing worden de fijnstof- en

het dat wij plaatsnemen op de stoel van de stedenbouwkundige en

geluidsproblematiek ook beter hanteerbaar. Ook elders in het land

aspecten van de woonomgeving bij het gesprek betrekken, zoals bij

zijn locaties die in aanmerking komen voor een aanpak volgens het

duurzaamheid bijvoorbeeld. We stellen heel basale vragen als ‘Neemt

‘berg’-concept. ‘De marketingkracht van dit concept maakt het voor

u de fiets of pakt u de auto naar de winkel? En kunnen we het zo

herhaling vatbaar, ook in Europa.’

inrichten dat u als eerste de fiets pakt? Ziet u de meerwaarde van een gemeenschappelijk terrein? Dat soort zaken willen we allemaal

Worstelen met posities

weten. Inderdaad, Blauwhoed schuift als ontwikkelaar nog meer op

‘Als ontwikkelaar moet je visionair zijn. Blauwhoed heeft zich vanuit

richting voorkant, richting eindgebruiker. 

nederland in ontwikkeling - 2010

87


StyLE NEvER GoES oUt oF FASHioN Bent u op zoek naar de beste italiaanse merken zoals Borrelli en Attolini? Heeft u een paar Santoni schoenen nodig? Bij oger kunt u terecht voor de meest stijlvolle herencollecties. wanneer stijl en verzorging voor u essentieel zijn, met daarbij een uitstekende service op internationaal niveau, dan is er geen beter adres dan oger! AttoLiNi · BoRRELLi · BRAx · BRioNi · BRUNELLo CUCiNELLi · CANtARELLi · CARUSo · CoRNELiANi EtRo · FRAy · iSAiA · JACoB CoHEN · MAFFEiS · MoNCLER · SANtoNi · wooLRiCH

P.C. Hooftstraat 75-81 Amsterdam · Kruiskade 63-65 Rotterdam · Noordeinde 6 Den Haag H.J. van Heekplein 11 Enschede · Lange Gasthuisstraat 7 Antwerpen www.oger.eu


‘Herontwikkeling van leegstaande kantoren: stapelen van functies’ Uit deze contacten en uit reeds gerealiseerde ontwikkelingen

liggen kansen voor herontwikkeling. Blauwhoed speelt hierop in en

komt zo een schat aan informatie naar boven die we via onze interne

is bezig met herontwikkeling van leegstaande kantoren op kansrijke

werkwijze Blauwdruk bundelen, borgen en beschikbaar hebben voor

locaties. Het gaat om modellen voor multifunctioneel gebruik, met

nieuwe projecten. Een lerende organisatie, dus.’

gestapelde functies: wonen, werken, verblijven, recreëren, parkeren. Niet te grootschalig, zodat ze na herontwikkeling vrij snel een eigen

Kwaliteit overleeft alles

stedelijke dynamiek kunnen ontplooien die aantrekkelijk is voor alle

De vroegtijdige consultatie van de eindgebruiker leidt tot succesvolle

gebruikers én de omgeving.’

ontwikkelingen. Daarnaast heeft Blauwhoed nog een ander pluspunt. Smits verwijst naar een project in Weesp dat in de afrondende fase

Container-concept

zit. ‘Een prachtig project. Zo’n afwerkingsniveau van onder meer het

Verder kijken dan vandaag; dit keert in het gesprek met Phillip Smits

openbare gebied zie je bij ontwikkelaars maar weinig in Nederland.

regelmatig terug. In concrete projecten en in de visie Blauwhoed

Hier zie je de opvatting van kwaliteit van Blauwhoed. In een markt

2016. Zo vertelt Smits over krimpgemeentes waar vooral tijdig moet

waarin kosten drukken vaak synoniem is met schrale kwaliteit, heeft

worden ingesprongen op de sociale en demografische ontwikkeling.

dit project door zijn hoge afwerkingsniveau een eigen aantrekkelijk-

Smits: ‘Almere zou daar nú al over moeten nadenken!’ Ook het

heid. Onze visie dan ook: kwaliteit overleeft alles, zelf een crisis! In

container-concept van Blauwhoed komt ter tafel. ‘In Utrecht ontwik-

slechte tijden is de factor kwaliteit voor ons als ontwikkelaar een

keld voor een bedrijventerrein dat getransformeerd zal worden van

trigger om dingen wel of niet te doen. Dat geldt kennelijk óók voor

werken naar wonen. Om cash te genereren gedurende de beheer-

de consument, zo merken wij in Weesp.’

periode wordt er tijdelijk gewoond en gewerkt in geschakelde containers. Vergeet de bekende stalen transportbak even. Het gaat om

Gestapelde functies

nieuwe slim geconstrueerde hoogwaardige prefab units. Uiteindelijk

Phillip Smits snijdt de kantorenmarkt aan. ‘De leegstand is evident. De

geschikt voor talloze locaties in het land. Net als de lopende en

afgelopen jaren was de verleiding groot om nieuwe kantoren te reali-

andere toekomstige ontwikkelingen van Blauwhoed zal het container-

seren. En ook nu nog zijn er succesvolle ontwikkelingen mogelijk. De

concept duurzaam zijn, met een minimale energievraag.

juiste locatie en de hoge kwaliteit doen er dan veel toe. Zo bouwen wij

Duurzaamheid is binnen Blauwhoed absoluut een item. Onze visie

op de Blaak in Rotterdam samen met belegger Kroonenberg Groep nu

is dat er over vijf, misschien tien jaar alleen nog woningen zijn die

een fantastisch duurzaam (A+) kantoor van 15.000 m². Maar de vraag

energie leveren in plaats van vragen. Daar werken wij samen met

is duidelijk veranderd. Beleggers hebben te maken met een herfinan-

onze strategische partners aan. Blauwhoed is dus klaar voor de

cieringsvraagstuk van bestaande, veelal leegstaande kantoren. Daar

toekomst!’

nederland in ontwikkeling - 2010

89


90

nederland in ontwikkeling - 2010


Meer variatie, meer omzet Winkelcentra moeten plekken zijn waar consumenten graag komen, is de filosofie van vastgoedbelegger Corio. Daarbij is onderscheidende retail onontbeerlijk, stelt algemeen directeur John van Haaren. Als betrokken verhuurder van winkelruimte neemt Van Haaren het voortouw in de discussie over de vervlakking van het Nederlandse winkellandschap. ‘Zowel kleine zelfstandigen als ketens profiteren van een meer gevarieerd aanbod.’

Het was alsof er een open zenuw werd geraakt. John van Haaren,

het is ook in hun belang dat een winkelcentrum zijn aantrekkelijk-

CEO van Corio Nederland, liet eind maart weten dat de huidige huur-

heid behoudt. En hoe meer bijzondere en unieke winkels, des te

wetgeving het aantal zelfstandige winkeliers in Nederland beperkt en

groter die aantrekkingskracht.’ Het past in de filosofie van Corio, dat

ketenvorming in de hand werkt. Gevolg: de media pakten dit onder-

in Nederland 45 winkelcentra in portefeuille heeft waaronder Hoog

werp massaal op. Maar ook politieke bestuurders willen sindsdien

Catharijne, Rotterdam Alexandrium en Villa Arena in Amsterdam.

graag met hem van gedachten wisselen. ‘Het onderwerp leeft enorm’,

Die winkelgebieden moeten plekken zijn waar consumenten graag

stelt Van Haaren. ‘Er is in Nederland blijkbaar een breed gedeelde

komen en zich prettig voelen. In zo’n omgeving zullen retailers vanzelf

afkeur voor winkelgebieden met overal dezelfde winkels.’ Inmiddels

een optimale omzet behalen, is de visie en ervaring van Corio. Het

heeft hij de visie van Corio op uitnodiging mogen toelichten op een

concern streeft naar een uitgebalanceerde mix van ketens - die hoge

bijeenkomst van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten - een

aantallen bezoekers genereren - en zelfstandige detaillisten waarmee

zeldzaamheid voor een private partij. Een nieuw platform van de

een winkelcentrum zich kan onderscheiden.

Vereniging zal gaan onderzoeken wat de gemeenten zelf kunnen doen om een veelzijdig winkelaanbod te creëren.

Duurzaam Hoewel Corio zijn bezit in de andere Europese thuismarkten nog

Retailers centraal

gestaag uitbreidt, is de competitieve Nederlandse markt al behoorlijk

Corio houdt zich momenteel in zes Europese landen bezig met

verzadigd met winkelconcentraties. Van Haaren: ‘We richten onze

de ontwikkeling en het beheer van winkelcentra, maar alleen in

inspanningen dan ook liever op een kwalitatieve verbetering van onze

Nederland is de dominantie van winkelketens zo groot. Dat is histo-

Nederlandse winkelcentra.’ Daarbij wordt duurzaam beheer steeds

risch zo gegroeid, aldus Van Haaren. ‘Ter bescherming van de toch al

belangrijker. Onlangs ging Corio een partnership aan met Nuon, die

sterke Nederlandse middenstand. Een kleine ondernemer moest als

vanaf volgend jaar groene stroom en klimaatneutraal gas levert aan

pensioenvoorziening zijn zaak kunnen verkopen aan een opvolger of

het Nederlandse vastgoed. Uiteindelijk wil Corio zo een flinke stap

andere partij.’ In de winkelhuurwet is destijds daarom vastgelegd dat

terugdoen in CO2-uitstoot. ‘Bij Nuon heeft men gewoon ontzettend

een winkelier op ieder willekeurig moment zijn winkel mag doorver-

veel kennis van energiemanagement, en winkelcentra zijn nu eenmaal

huren. Bijvoorbeeld aan een grote keten.

grote verbruikers. Daarom laten we bij al onze Nederlandse locaties een nul-meting houden en zijn we gestart met een uitgebreide ener-

‘Door die regelgeving verliezen wij onze sturing op de retailsamen-

gieanalyse.’ De speciale afdeling van Corio die dit proces aanstuurt,

stelling in onze winkelcentra. Hierover praten wij ook met vijf grote

bezocht voor inspiratie onder meer het duurzame hoofdkantoor van

ketens, die we overigens zeker niet als huurders kwijt willen. Maar

het Wereld Natuur Fonds in Zeist. 

nederland in ontwikkeling - 2010

91


LOKALE EXPERTISE VAN WERELDNIVEAU

ACTIEVE FONDS- EN ASSETMANAGER VAN COMMERCIEEL VASTGOED IN EUROPA EN ASIA PACIFIC. 330 PROFESSIONALS. 23 VESTIGINGEN. 12 EUROPESE LANDEN EN ASIA PACIFIC. VASTGOEDPORTEFEUILLE € 6 MRD, CA € 400 MLN IN NEDERLAND.

WERELDSPELER, THUIS IN LOKALE MARKTEN ONE-STOP SHOP SPECIALIST OP MEERDERE NIVEAUS ACTIEF EN PERSOONLIJK MANAGEMENT VALUE-ADDING PROFESSIONALS

DAT IS VALAD PROPERTY GROUP

GYROSCOOPWEG 84-I 1042 AX AMSTERDAM POSTBUS 75734, 1070 AS AMSTERDAM T (020) 574 58 00 F (020) 574 58 09 E INFO@VALAD.NL

WWW.VALAD.NL


Sinds het ontstaan van Corio in 2000 - als gevolg van een fusie

aanbod, beschouwt hij de mediterrane thuismarkten als voorbeeld

tussen vastgoedfonds VIB en retailbelegger WBN - is er binnen de

voor Nederland. ‘Zo willen we het hier ook. Mensen die een bezoek

onderneming al meteen veel aandacht geweest voor centermanage-

aan het winkelcentrum als uitje zien. Omdat ze daar totaal aanbod en

ment. Daarbij krijgt elke Nederlandse regio een eigen team toege-

unieke winkeltjes aantreffen, er evenementen worden georganiseerd.’

wezen, dat goed op de hoogte is van de wensen van de huurders en consumenten in het betreffende gebied. Bovendien wordt elk

Zeker als gekeken wordt naar de invloed van internetverkopen, zijn

winkelcentrum door een eigen Corio-vertegenwoordiging gemanaged.

Nederlandse retailers - keten of niet - alleszins gebaat bij een gezel-

Contact met de lokale ondernemers staat daarbij centraal. Juist deze

lig winkelcentrum. ‘Wanneer doen de webwinkels de beste zaken?’,

werkwijze schept goede voorwaarden om met de huurders te praten

vraagt Van Haaren retorisch. ‘Op momenten dat de winkels dicht

over energiebesparende maatregelen, legt Van Haaren uit. Daarbij

zijn. Daar verlies je dus omzet.’ Het moet simpelweg aantrekkelijker

denkt Corio bijvoorbeeld aan green leasing, het samenstellen van

worden voor de consument om een winkelcentrum te bezoeken dan

milieuvriendelijke huurcontracten. In de kantorenbranche winnen

een website, stelt hij. Daar wordt zeker aandacht aan besteed bij de

green leases al snel terrein. Corio inventariseert nu bij zijn veertig

grootschalige verbouwing van Hoog Catharijne, dat onder meer een

grootste huurders welke wensen en verwachtingen zij hebben op

lichtere en ruimere inrichting krijgt. Na tien jaar aan de Utrechtse Sint

het gebied van duurzaamheid.

Jacobsstraat zal Corio zich uiteindelijk ook in Nieuw Hoog Catharijne vestigen.

Favourite meeting places Deze vraagstukken spelen ook in de winkelcentra die Corio bezit in

Gezamenlijk belang

Frankrijk, Spanje, Italië, Turkije en (sinds kort) Duitsland. Al zijn die

Zullen zelfstandige winkeliers nog bestaan, als het nieuwe winkel-

winkelcentra qua retailaanbod een stuk veelzijdiger dan hier, stelt

centrum over een jaar of acht is voltooid? ‘Dat aantal loopt nu hard

Van Haaren, die zelf de Spaanse Corio-divisie opzette. En zo komt

terug’, zegt Van Haaren, ‘maar als ik zie welke gevoelens we in een

het gesprek toch weer op de verhouding tussen ketens en kleine

paar maanden hebben losgemaakt, moet het toch lukken om binnen

zelfstandigen. ‘Neem Spanje. Door de andere regelgeving daar krij-

een paar jaar afspraken te maken over een meer divers winkelaanbod.’

gen kleine, speciale winkels daar veel makkelijker een voet aan de

Corio zal verder overleg voeren met de grote retailers, brancheorga-

grond. Ik heb het zelf gezien bij ons exclusieve winkelcentrum Sexta

nisaties en overheden. ‘Als investeerder zitten we louter in de top,

Avenida in Madrid, waar een modeketen als Zara niet binnenkomt.

we kunnen het nooit alleen veranderen. Maar ik heb er vertrouwen

Tegen hen wordt gewoon gezegd: ‘jullie passen hier niet’. Hoewel de

in dat het goed komt. Alle stakeholders zien het belang van diversiteit

ceo nog eens benadrukt dat ketens gewoon thuishoren in het winkel-

ongetwijfeld in.’

nederland in ontwikkeling - 2010

93


‘Onze criteria zijn gebaseerd op BREEAM’, zo legt Hersbach uit. ‘Dat

ligheid die tot een aantrekkelijke en comfortabele omgeving voor

is een Britse methode om gebieden en gebouwen te beoordelen op

gebruikers leidt. Maar, zo stelt Hersbach, ‘je moet ook bijzondere

management, gezondheid en welzijn, energie, transport, water, mate-

dingen durven doen. Pas dan kom je tot inspirerende gebouwen.’

riaal en afval, landgebruik, ecologie en vervuiling. Het zit inmiddels in ons DNA om al voordat wij ergens aan beginnen op al die punten

Gezegd moet worden dat ING Real Estate Development daar de

te letten. Overigens, de Dutch Green Building Council, waarvan wij

afgelopen jaren opmerkelijke voorbeelden van heeft laten zien.

mede-oprichter zijn en dat zeer breed door de markt wordt gedragen,

Zoals onder andere Het Kraanspoor in Amsterdam (2007). ‘Een

heeft de Nederlandse versie van BREEAM gemaakt.’

goed voorbeeld van industrieel erfgoed (de locatie was vroeger een scheepswerf, red.) en hedendaagse architectuur die op een perfecte

Uit oogpunt van maatschappelijke betrokkenheid en de toekomst van

wijze zijn geïntegreerd’, zegt Hersbach. Bovendien is ook de natuur

de aarde vindt ING Real Estate Development het onderwerp belang-

geïntegreerd, want door de aanleg van bijvoorbeeld nestkasten is de

rijk, maar de passie voor duurzame ontwikkelingen gaat veel verder,

locatie de uitgelezen plek voor watervogels gebleven.’

aldus Hersbach. ‘Als projectontwikkelaar willen wij excellent zijn als het gaat om het ontwikkelen van duurzame gebieden en gebouwen.

Andere criteria zijn onder andere het energie- waterverbruik, de

Dat doen we natuurlijk in de eerste plaats voor onze klanten; beleg-

toegankelijkheid van een gebouw, maar ook flexibiliteit. Hersbach:

gers, kopers, huurders. Die partijen hebben er baat bij dat er door

‘Je moet een gebouw in de toekomst zonder problemen kunnen

een slimme aanpak waardevermeerdering wordt gecreëerd. En dat

aanpassen aan de wensen van die tijd. En wat betreft het verbruik

gebeurt wanneer je duurzaamheid van begin af aan tot leidraad maakt

van energie en water: je kunt de toekomstige gebruikers van een

in een ontwikkelingsproces.’

gebouw direct laten zien wat de voordelen zijn van een duurzame aanpak. Bijvoorbeeld door geavanceerde gebouwbeheerssystemen

94

Een van de zes criteria betreft de aantrekkingskracht voor gebruikers.

aan te bieden, waarmee een gebruiker heel flexibel kan reguleren

In de visie van ING Real Estate Development is het een combinatie

wanneer het licht uit of aan gaat en ook hoe het met het verbruik

van factoren zoals groenvoorzieningen, natuurlijke ventilatie en vei-

van energie is gesteld.’

nederland in ontwikkeling - 2010


ING Real Estate Handen en voeten aan duurzaamheid De term ‘duurzaamheid’ draagt een beetje het gevaar met zich mee een containerbegrip te worden. Vrijwel iedere organisatie - profit en non profit - heeft er tegenwoordig wel iets mee. Tegelijkertijd is het ook een ietwat diffuus begrip. Daar wil ING Real Estate Development verandering in brengen. Het bedrijf geeft het onderwerp handen en voeten door consequent te werken aan de hand van zes criteria voor duurzaamheid. Volgens Rene Hersbach, Managing Director Projects, tevens portefeuillehouder duurzaamheid, is dat niet alleen goed voor de toekomst van de aarde, maar levert het ook waardevermeerdering op.

Ook het gebruik van materialen is een criterium. ‘Dat begint bij te kij-

proces duurzame oplossingen te kiezen en er tegelijkertijd voor te

ken hoeveel materiaal je eigenlijk nodig hebt’, stelt Hersbach. Wanneer

zorgen dat gebruikers plezier beleven aan een gebouw kom je in de

je bijvoorbeeld een oud historisch complex gebruikt en ombouwt, dan

loop der tijd tot waardevermeerdering. En dan blijkt het vaak veel

heb je vaak veel minder bouwmateriaal nodig. Verder moet je ook

meer op te leveren dan je aanvankelijk had gedacht.’

kijken naar de wijze waarop je je afval afvoert. Dat zijn strak geplande processen. Liever één keer een vrachtauto voor bedrijfsafval laten

In kort bestek

rijden dan twee keer.’

ING Real Estate Development is een toonaangevende Europese vastgoedontwikkelaar. De onderneming legt de nadruk op multi-

Dat wat betreft gebouwen. Maar ING Real Estate Development bekijkt

functionele projecten met een centrale rol voor winkels. ING Real

de zaken graag vanuit breder perspectief. Door bij stedenbouw bij-

Estate is onderdeel van ING Groep, een wereldwijd opererende

voorbeeld te zorgen voor een zorgvuldige functiemix van woningen,

financiële instelling van Nederlandse oorsprong, actief op het

winkels, kantoren en culturele functies van een stad kan worden

gebied van bankieren, vermogensbeheer, levensverzekeringen en

voorkomen dat een kantoorgebied ‘s avonds een spooklocatie wordt,

pensioenvoorzieningen. ING heeft meer dan 85 miljoen particu-

zo vertelt Hersbach.

liere, zakelijke en institutionele klanten in ruim 40 landen.

Dat klanten, zeker in recessietijd extra kritisch kijken naar de vaak

De zes criteria voor duurzaamheid van ING Real Estate

hogere ontwikkelkosten bij een duurzaam project vindt de directeur

nog eens op een rij:

alleen maar logisch. ‘Maar duurzaamheid hoeft in de meeste gevallen

* Aantrekkingskracht voor gebruikers

nauwelijks geld te kosten, zeker niet als je daarmee de exploitatie-

* Aanpasbaarheid en flexibiliteit

kosten kunt verminderen. Het is logisch dat onze klanten willen dat

* Locatie en toegankelijkheid

elke euro rendeert. Wij gaan dat ook aantonen. Laat iedereen vooral

* Energie- en waterverbruik

heel erg kritisch kijken naar de kosten, maar dan zeggen wij wel: doe

* Gebruiksduur van materialen

dat dan ook met je rendement. Door over de volle breedte van een

* Duurzame stedenbouw

nederland in ontwikkeling - 2010

95


Van bakstenen naar beleving Als je weet wat mensen beweegt, bouw je beter Corio Nederland biedt een totaalproces, van vastgoedontwikkeling tot succesvolle winkelcentra. Kort gezegd: van bouw tot exploitatie. Door ons actieve hands-on management zijn we in staat winkelcentra te creëren met oog voor de omgeving. Waar retailers floreren en consumenten graag komen. Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in Europa. De portefeuille van 6,5 miljard euro bestaat voor 95% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Turkije en Duitsland.

Corio | St. Jacobsstraat 200 Postbus 8243 | 3503 RE Utrecht t +31 (0)30 2346464 | e info@nl.corio-eu.com


Open een deur naar een betere toekomst

Bouwt u mee? www.homeplan.nl doneer op giro 236700 en steun HomePlan


Rotterdam Central District:

Downtown Hub in a European Metropolitan Network

Artist impression van De Calypsoe 98

nederland in ontwikkeling - 2010


Overzicht van het Central District met De Calypsoe en het nieuwe Centraal station Rotterdam

Rotterdam grijpt de unieke kans om het hart van de stad opnieuw in te richten en een hoogwaardig verblijfsgebied te ontwikkelen voor bedrijven, werknemers én bezoekers. De centrale ligging, in het centrum van de stad, in combinatie Ahmed Aboutaleb,

met de komst van de HSL en RandstadRail, maken het gebied tot een unieke locatie in Nederland.

burgemeester Rotterdam:

Rotterdam is een stad om te beleven. Wie aankomt in

Maasstad. Mobiliteit (HSL en RandstadRail), de centrale

het stadscentrum van Rotterdam, wordt opgenomen in

ligging en de mix van multinationals, lokale bedrijvigheid

internationale

de grootste havenstad van Europa. Met meer dan 170

en wonen, maken Rotterdam Central District in de toe-

handels-

nationaliteiten, de uitstekende internationale bereikbaar-

komst tot een bruisende stadsentree. Groen, woningen,

heid en de verscheidenheid aan stedenbouwkundige

kantoren en een gevarieerd voorzieningenaanbod geven

stijlen heeft de stad een werelds karakter. De Maasstad

het gebied een multifunctioneel karakter. Het nodigt uit

ademt ambitie en een no-nonsense mentaliteit en heeft

om te ontmoeten en te flaneren, maar is evengoed een

ondernemerschap hoog in het vaandel.

efficiënt ingerichte ruimte voor mensen op doorreis. Om

‘Rotterdam is een

en zakenstad met een kosmopolitische uitstraling.’

reizigers en bezoekers een gastvrije entree te bieden Rotterdam Central District is het visitekaartje van de

wordt geïnvesteerd in ondergrondse infrastructuur. 

nederland in ontwikkeling - 2010

99


Hans de Boer, voorzitter Vereniging Rotterdam Central District : ‘Je bent in 19 minuten in de vertrekhal van Schiphol en met Rotterdam The Hague Airport om de hoek is de mondiale en Europese bereikbaarheid top geregeld.’

Het nieuwe Centraal station Rotterdam

Doorgaand autoverkeer wordt door de Weenatunnel geleid en er

Sterk concurrerende Mixone

komen 760 parkeerplaatsen onder het Kruisplein. Goede verbindin-

Ondernemen, wonen, werken, reizen en ontspannen - het is allemaal

gen met de directe omgeving maken Rotterdam Central District een

mogelijk binnen Rotterdam Central District. Het gebied wordt een

natuurlijk onderdeel van de binnenstad. Het Rotterdam Central District

verdicht en hoogwaardig verblijfsgebied. In de toekomstige groot-

vernieuwt zich in fases. De oplevering van de nieuwe OV-terminal

stedelijke ontwikkeling is ruim

Rotterdam Centraal staat gepland in 2012. Naar verwachting is de

600.000 m² ruimte beschikbaar voor nieuwe bedrijven, woningen, uit-

grootstedelijke ontwikkeling in 2020 afgerond.

gaansgelegenheden en andere stedelijke voorzieningen waarbij zeer concurrerende prijs en huurniveaus voor gelden. Aan de bestaande

Centrale ligging brengt de wereld binnen handbereik

550 woningen worden circa 1.000 nieuwe woningen toegevoegd. Ook

Rotterdam staat als grootste Europese haven en haar centrale lig-

winkelgebied.

gaat het gebied meer aansluiten op de binnenstad en het centrale

ging bekend als de poort naar Europa. Na 2012 is Rotterdam Central District niet alleen één van de best bereikbare locaties in Nederland,

24-uurs ‘glocal’ economie

maar van heel Europa. Niet alleen kenmerkt het gebied zich door

Aanpakken, no-nonsense, durven en dat de hele dag door -

hoogwaardige OV-netwerken (RandstadRail en HSL) op internationale,

Rotterdam ten voeten uit. Rotterdam heeft met één van ’s werelds

nationale en regionale en stedelijke schaal, ook is er sprake van een

grootste havens continue te maken met de internationale markten.

goede snelwegontsluiting en ligt Rotterdam The Hague Airport met

Landsgrenzen en tijdzones spelen hierbij geen rol van betekenis. Daar

Europese bereikbaarheid binnen handbereik.

hoort een bruisend stadscentrum met een 24-uurs ‘glocal’ (global en local) economie bij. Een bruisende ontmoetingsplek waar de hele

Met de komst van de HSL ben je straks in 19 minuten op Schiphol

stad zich 24 uur per dag thuis voelt. Rotterdam Central District is dát

(mondiale bereikbaarheid), in 30 minuten in Antwerpen, in 1 uur

centrum. De werkgelegenheid in de binnenstad zal groeien met circa

in Brussel en in 2,5 uur in Parijs. Met het HSL-station, Rotterdam

15.000 arbeidsplaatsen naar 100.000 banen.

The Hague Airport, Schiphol Airport en de haven in de nabijheid,

100

is Rotterdam Central District een toplocatie voor internationaal

Rotterdam bouwt door

georiënteerde bedrijven en voor kantoren die de gehele Zuidvleugel

Rotterdam Central District is als onbetwistbare A-locatie de spil van de

van de Randstad als arbeids- en dienstenmarkt bestrijken voor de

economische ontwikkeling in de binnenstad. Om de bouwnijverheid

(internationale) zakelijke dienstverlening. Het aantal reizigers zal

als economisch vitale sector een extra stimulans te geven, maakt

van de huidige 40 miljoen per jaar toenemen naar 75 miljoen per

de Crisis en Herstelwet het mogelijk dat de herontwikkeling van

jaar in 2025.

Rotterdam Central District; als 'lokaal prioriteitsproject met nationale

nederland in ontwikkeling - 2010


Henk Schmidt, rector magnificus Erasmus Universiteit: ‘Een kennisstad waar studenten en onderzoekers uit binnen- en buitenland werken aan hun toekomst.’ Centralpost2

betekenis,' versneld wordt uitgevoerd. Zo is de Weenatunnel klaar, is

Central District zich ontwikkelt tot een zakelijk stadscentrum met

Central Post herontwikkeld tot het meest duurzame monument van

een 24-uurs economie. De vereniging organiseert netwerkborrels,

Nederland, wordt er hard gewerkt aan definitieve ontwerpen voor het

inhoudelijke bijeenkomsten en ontwikkelt informatie- en promotie-

Weena Point en WeenaBoulevard (Schiekadeblok) en verrijzen uit de

materiaal. Aangesloten bij de vereniging zijn: Gemeente Rotterdam,

bouwputten de eerste tekenen van het nieuwe station en blikvanger

Maarsen Groep, ING Real Estate, LSI project investment, De Wilgen

De Calypso. Samen met de huidige iconen als de Delftse Poort, de

Vastgoed, Groot Handelsgebouw, Unilever, CB Richard Ellis, NS

Millenniumtoren en de Weenatoren zullen deze ontwikkelingen het

Poort, Dura Vermeer, BAM, Holland Casino, DTZ Zadelhoff, De

toekomstige stadsbeeld van Rotterdam bepalen. Rotterdam bouwt

Mik Bedrijfshuisvesting, De Doelen, Nationale-Nederlanden, Jones

door, ook ten tijde van crisis.

Lang LaSalle, Ooms, Parc makelaars, Kingma Roorda architecten, Zonneveld ingenieurs, Movares, Codum, Boele & Van Eesteren,

Duurzame stedenbouwkundige ontwikkeling.

Regardz, Redwoods, Engels en de Kamer van Koophandel Rotterdam

Rotterdam heeft in het kader van duurzaamheid haar doelstellingen verwoord in het ambitieuze Rotterdam Climate Initiative, dat tot

Voor meer informatie: www.rotterdam-centraldistrict.nl

doel heeft om ten opzichte van 1990 vijftig procent minder CO2 uit te stoten in 2025. Andere doelen van het initiatief zijn voorbereiding op klimaatverandering en versterking van de Rotterdamse economie.

Copyright 2010

Het open karakter van Rotterdam Central District, de aantrekkelijke

Hoewel de Vereniging Rotterdam Central District met betrekking

uitstraling en de aanwezigheid van de vele publieke voorzieningen

tot de actualiteit en betrouwbaarheid van de informatie de grootst

geven bezoekers en passanten een veilig gevoel. Op het gebied van

mogelijke zorgvuldigheid in acht neemt, kunnen misslagen, omis-

duurzaamheid staat milieuvriendelijk bouwen hoog op de agenda.

sies en onvolkomenheden in de verstrekte informatie niet volledig

Voorbeelden daarvan zijn duurzaam materiaal- en energieverbruik,

worden uitgesloten. Ook kan de informatie verouderd zijn. Aan de

maar ook collectieve afvalinzameling en transport. Hiermee draagt het

inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.

Rotterdam Central District actief bij aan de emissiereductie. Met vriendelijke groet,

Vereniging Rotterdam Central District

Namen de Vereniging Rotterdam Central District

Gemeente, gebruikers, beleggers en ontwikkelaars hebben zich verenigd in de Vereniging Rotterdam Central District. De vereni-

Oscar de Grave

ging is businessclub en promotor van het gelijknamige gebied. De

Project adviseur bij Euro RSCG Bikker

Vereniging Rotterdam Central District ziet er op toe dat het Rotterdam

nederland in ontwikkeling - 2010

101


De opmerkelijke effecten van relatiemedia

NARVIC Media en Communicatie:

inhoudgevers! ‘Inhoudgevers’, zo noemen ze zich, de acht professionals van NARVIC Media en Communicatie. En met dat ene woord is al veel gezegd over wat ze doen. Het bureau helpt opdrachtgevers namelijk letterlijk én figuurlijk met inhoud geven aan marketing- en communicatiebeleid. Het bureau produceert onder andere strategische plannen, relatiemagazines en bedrijfsfilms. De visie van het communicatiebedrijf kun je origineel noemen. Er zijn per slot niet veel bureaus die de disciplines journalistiek, marketing en webmarketing zo naadloos op elkaar weten aan te sluiten.

Hoe zorg je er voor dat gemeenten, vastgoedbedrijven, vermogens-

journalistiek als academisch is, kunnen wij klanten veel verder helpen.’

beheerders en alle andere bedrijven die daar behoefte aan hebben

102

positief in het nieuws komen? Dat een relatiemagazine daadwerkelijk

Blabla

klantenloyaliteit bevordert én nieuwe klanten lokt? Dat video en social

Gevraagd naar hoe dat in de praktijk werkt zegt Bakker: ‘ Het is niet zo

media zodanig slim worden ingezet dat ze daadwerkelijk ‘rumour

ingewikkeld hoor. Klanten willen graag dat je snel een heldere analyse

round the brand’ creëren? NARVIC weet in de meeste gevallen

kunt maken van situaties. Dat je de kern van iets snel en in heldere

het antwoord. Het bureau bereikt opmerkelijke resultaten door de

bewoordingen op papier hebt, op een manier die de klant zelf niet voor

beginselen van marketing, webmarketing én journalistiek te mixen.

mogelijk had gehouden. Dat kunnen wij. We zijn nieuwsgierig, we

Oprichter Menno Bakker legt uit: ‘In de zuivere vorm is journalistiek

durven dóór te vragen en we pikken snel de meest relevante zaken

een vak waarbij objectiviteit en onafhankelijkheid enorm belangrijk

er uit. Ook begrijpen we erg snel hoe de context is. Dat helpt ons bij

is’, zo legt Bakker uit. ‘In die zin is het dus behoorlijk principeloos dat

het formuleren van beleidsplannen, relatiemagazines en jaarverslagen.

wij journalistieke technieken combineren met marketing. Toch zie je

En als er vervolgens gewoon een mooi verhaal moet komen, voor

de mediawereld snel veranderen. Echte objectiviteit bestaat bijna

welk medium dan ook, dan doen we dat óók. Geen blabla, maar écht

niet; iedereen wil beïnvloeden. Door onze achtergrond, die zowel

een goed verhaal, waar lezers even bij stil blijven staan.’

nederland in ontwikkeling - 2010


Lobby

manier kan zo’n magazine een zeer krachtig lobby-instrument zijn.’

Een van de specialismen van het bureau is het maken van relatiemagazines. In het recente verleden deed bureau Millward Brown

Video en social media

onderzoek naar de effecten van dat soort bladen. Het resultaat: onder

Het heeft even geduurd, maar inmiddels is voor bijna iedereen wel

lezers van een relatiemagazine was de klantenloyaliteit 32 procent

duidelijk dat ook film een krachtig medium is bij het bereiken van

hoger dan onder niet-lezers. ‘Dat zijn mooie cijfers’, stelt Bakker.

doelgroepen. Voor NARVIC was het enkele jaren geleden reden om

‘Gemiddeld wordt een relatiemagazine dan ook een half uur gelezen.

er een special afdeling voor op te zetten. Bakker: ‘Er was aanvankelijk

Dat is gelijk aan andere bladen. Maar 35 procent van de lezers pakt

koudwatervrees bij het bedrijfsleven. Men dacht bij film aan hoge

zo’n blad nog een tweede keer of geeft het dóór aan een zakenrelatie,

kosten en aan iets waar met name op internet niemand het geduld

omdat er bijvoorbeeld een artikel in staat waarmee men die relatie

voor heeft om er naar te kijken. Dat is ongegrond. Er is inmiddels

wil verrassen. Dat is een zeer belangrijk voordeel.’

een nieuwe generatie filmers en journalisten opgestaan die precies

Een onafhankelijke toon is dan belangrijk, zo vertelt Bakker. ‘Het

weet hoe je in één minuut een kraakhelder verhaal kunt vertellen. En

is zeker een voordeel om je verhaal op te laten tekenen door

ook hoe je zo’n filmpje met behulp van internet en social media wijd

een externe partij, die een journalistieke toon kan voeren. Dat is

kunt verspreiden. Hoe dat werkt? Ach, dat voert nu te ver. Kijk maar

gezaghebbender. Zo win je vertrouwen bij je doelgroep. Op die

eens op www.narvic.nl. Maar pas op hè, narvic met een c! ’

nederland in ontwikkeling - 2010

103


onze adverteerders De Bouwer & Partners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omslag 2 Hori Raadgevend Ingenieursbureau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omslag 3 Synchroon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omslag 4

Kroonenberg Groep . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Delta Development Group . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Provada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 BOAG Advies en Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Proper-Stok . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Cobraspen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Breijer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Kokon Architectuur & Stedenbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 Blauwhoed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Maqutos Standbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Syntrus Achmea Vastgoed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 Steenkorrel Groep . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Delta Forte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Task . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Kingspan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Dura Vermeer Bouw Rotterdam . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Oger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 Valad Property Group . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 Corio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 HomePlan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

104

nederland in ontwikkeling - 2010

Nederland in ontwikkeling  

Jaarlijks magazine over verschillende bedrijven uit Nederland.

Nederland in ontwikkeling  

Jaarlijks magazine over verschillende bedrijven uit Nederland.

Advertisement