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Emitido en:  

Fecha:

Marzo 7 de 2013 

Semestral  

Propiedad horizontal

Presentación     Editorial    P.H. en Colombia    Cuál es la diferencia entre el aval‐ úo comercial y el catastral    Derechos de los usuarios de un  crédito hipotecario                 

Escriba aquí las cabece‐ ras  de  los  artículos  que  desee  destacar.  Además  de  escribir  el  texto,  puede  insertar  imágenes  o  cuadros  de  texto  flotantes  que  podrá  situar  según  su  propia creatividad. 

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Editorial


La propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se  divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han  sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y  el mantenimiento de los bienes comunes.   

El concepto de propiedad horizontal surge de la unión de dos nociones contenidas en ella, íntimamente ligadas entre sí. Es decir, colaterales o paralelas o de la mano o de lado u horizontal, pero ninguna puede coexistir sin la participación de la otra. Son dos derechos distinguibles uno del otro, pero inseparables en su funcionamiento. Estos son a saber en primer lugar el derecho propietario sobre las áreas privadas, plenamente limitables, señalables, separables por el norte, por el sur, por el oriente, por el occidente, por el cenit y por el nadir, cuya materialidad no admite dudas, pero para su disfrute y goce requiere de zonas comunes a todos, las cuales pertenecen a cada uno de los integrantes de la comunidad en un porcentaje o coeficiente, pero no identifica la pertenencia de manera individualizada. Las leyes de manera restrictiva resuelven que la propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de participación sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.

Sumario   Editorial    Propiedad Horizontal en Colombia ................................................................................................................................... 1   Cuál es la diferencia entre el avalúo comercial y el catastral ………………..…………………………………………………………………. 2   Derechos de los usuarios de un crédito hipotecario ………………………………………………………………………………………………… 4            

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Propiedad Horizontal en Colombia Autor: Wikipedia   

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común. En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común. Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta. La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad. En Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros títulos a la propiedad horizontal y, el último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad horizontal también se le llama condominio y ley de residencia permanente.

En Colombia. La propiedad horizontal se encuentra regulada por la ley 675 de 2001. Esta ley cobija tanto a las propiedades horizontales como a las unidades inmobiliarias cerradas, pero la ley no prevé, como en efecto se da, que puedan coexistir en un complejo urbanístico al interior de una copropiedad, tanto propiedades horizontales como unidades inmobiliarias cerradas. Solo prevé la responsabilidad del administrador para que sea reglamentada posteriormente por el Gobierno Nacional. Así es que la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias cerradas que se sometan a esta ley, son irresponsables e inembargables. Tienen patrimonio pero es un patrimonio distinto al patrimonio de cualquier otro ente económico, porque la persona jurídica está conformada por los propietarios individuales y su patrimonio es de propiedad de los propietarios particulares. La ley 675 estableció esta persona jurídica tomándola de una ley anterior, la ley 428, la que fue derogada por la ley 675, al igual que las otras leyes y decretos anteriores. Es un error común en los tratadistas asignarle un patrimonio independiente objeto de embargo a la propiedad horizontal, porque en esta Ley 675 solo hay bienes comunes y bienes privados. No hay bienes de la persona jurídica en forma independiente, por lo que los bienes que están a disposición de la administración son bienes comunes inembargables como cualquier otro bien común. La propiedad horizontal en esta ley 675 no tiene patrimonio autónomo, embargable y responsable. 3  


Por esta razón, y porque es una persona jurídica sin ánimo de lucro, no paga impuestos y no está obligada a cumplir con los principios de contabilidad generalmente aceptados. Todo lo contrario, su contabilidad, para ser coherentes con todo el texto de la ley, debe ser la contabilidad presupuestal y no la contabilidad nial porque no tiene patrimonio independiente. Los balances no son pertinentes, porque no tienen sentido con fines tributarios, porque se llevan por el sistema de causación obligado para las comerciantes, y las propiedades horizontales no son comerciantes, porque hacen depreciaciones que desfiguran el verdadero déficit o superávit, y porque significan unas erogaciones sin beneficio alguno. En cambio, la contabilidad presupuestal sí es coherente con los mandatos de elaborar los presupuestos de ingresos y de gastos y de someter a la asamblea las cuotas de administración para su aprobación, lo que no se basa en balances, ni éstos ayudan a cumplir con los otros mandatos contables inmersos en la ley 675. La ley 675 es un tratado contable, respira contabilidad por todos los poros y está por encima de cualquier otra ley, decreto, código, etc. Las propiedades horizontales son de naturaleza civil y por esto no están sometidas a los principios de contabilidad generalmente aceptados ni al Código de Comercio, como usualmente se pregona, haciéndole un grave daño a las propiedades horizontales.

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Cuál es la diferencia entre el avalúo comercial y el catastral Autor: Metro Cuadrado.com/ 

En el mercado de bienes raíces en Colombia es frecuente que el valor de los avalúos catastrales (que son los que usa el Gobierno para la liquidación de impuestos) sea menor que el de los avalúos comerciales (que son los que determinan el precio de un inmueble para realizar una transacción comercial).

su valor real, lo cual garantiza que el dinero que presta sí estará respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una retribución justa. Avalúo catastral

Esto básicamente ocurre porque el mercado inmobiliario tiene una dinámica mucho más rápida que la gestión de los entes gubernamentales para mantener la información actualizada. Por ello coexisten estos dos tipos de avalúos en Colombia: Avalúo Comercial

Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o banco para determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del predio. Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de negociación). Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que financiarán una propiedad por

Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El valúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Otro avalúo que no clasifica dentro de las grandes ramas es el autoavalúo, el cual, se entiende por auto-avalúo el derecho que tiene el propietario o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del 30 de junio de cada año, ante la correspondiente oficina de Catastro la estimación del avalúo catastral. En los municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentación se hará ante el Tesorero Municipal. Dicha estimación no podrá ser inferior al avalúo catastral vigente y se incorporará al Catastro con fecha 31 de diciembre del año en el cual se haya efectuado, si la autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones físicas, valorización, o cambios de uso.

             

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Derechos de los usuarios de un crédito hipotecario Autor: Metrocuadrado.com/   

4. Durante el crédito Durante el trámite, gestión y duración del préstamo, la entidad crediticia debe garantizar la transparencia total en la liquidación de las cuotas y atender en todo momento cualquier inquietud o reclamo.

- La entidad solo puede cobrar interese después del desembolso. - No se puede cobrar un interés de mora por cuotas no vencidas.

En síntesis, estos son los derechos de los usuarios: 1. Antes del crédito - Deben entregarle un folleto con todas las características y requisitos del crédito. - Proyección del crédito así en el que se discriminen los abonos a capital y a intereses (en UVR y pesos). - Valores que le aplicarán por concepto de seguros.

- En cualquier momento se pueden hacer abonos totales o parciales. - Se puede pedir la cesión del crédito a otra entidad financiera; este trámite no debe tardar más de 10 días hábiles. - La cesión a otra entidad no genera gastos notariales ni impuesto de timbre. - Envío de extracto mensual con todos los detalles del crédito.

2. Contenido mínimo del pagaré El sistema de amortización que se usará, los gastos en la firma del contrato y los que se pueden cobrar en caso de incumplimiento, identificación clara del inmueble y monto de la hipoteca en pesos y UVR. También especificarse claramente que el deudor tiene la libertad de elegir la compañía que le expida seguros necesarios para el crédito.

- El primer mes de cada año, el banco debe enviar información sobre: el comportamiento histórico del crédito, proyección para el año en curso, supuesto claro de inflación. - Si la proyección del año pasado no coincidió, una explicación de las causas. - Cualquier abono al crédito se debe aplicar así:

3. Lo que no puede contener el contrato ni el pagaré - Sanciones o penalizaciones por el pago anticipado del crédito o cuotas. - Aplicación de intereses por encima de las tasas permitidas. - Cláusulas que faculten a la entidad para realizar modificaciones unilaterales a las condiciones del contrato. - Restricciones para ceder o traspasar el crédito a otro establecimiento. - Notas o cláusulas que permitan la capitalización de intereses.

a) Primas de seguros b) Intereses mora c) Cuotas predeterminadas o vencidas en orden de antigüedad. - Nunca le pueden transferir a los usuarios el cobro prejurídico. - Si lo desea, el usuario, puede constituir un patrimonio de familia inembargable sobre el inmueble, siempre y cuando el crédito sea inferior al 50 por ciento del bien. No obstante este perderá su vigencia cuando la deuda sea menor al 20 por ciento de este.

 

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Propiedad Horizontal  

Temas varios acerca de propiedad horizontal en Colombia.

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