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Guide de l’Immobilier Caraïbes Pour vendre ou acheter sans se tromper !

Elena et Olivier PARIS


Guide de l’Immobilier Caraïbes Pour vendre ou acheter sans se tromper !

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Directeur de publication : Publicité : Imprimeur :

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Sarl Synergimmo Développemnt Moulin de Kerharo 29770 Cléden Cap Sizun RCS Quimper 500 358 890 obsimmo974@aliceadsl.fr Olivier PARIS obsimmo974@aliceadsl.fr Elena PARIS obsimmo974@aliceadsl.fr Cloitre Imprimeurs, ZA Voie expresse RN 12, 29800 Saint Thonan Elena et Olivier PARIS à parution 978-2-9534348-2-8 Janvier 2013

Toute reproduction intégrale ou partielle est interdite sans autorisation expresse (Article L122-4 et L122-5 du code de la propriété intellectuelle)

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BON A SAVOIR… Organisme indépendant, l’Observatoire de l’Immobilier® s’est fortement développé depuis sa création, en Novembre 2005, à l’île de la Réunion, jusqu’à devenir le référent des marchés immobiliers résidentiels ultramarins. Implanté en métropole dès 2007, à Saint-Martin en Mars 2011, notre organisme s’est naturellement intéressé à la Guadeloupe où il a été accueilli chaleureusement par la plupart des professionnels. Cette réussite doit beaucoup à la volonté des agences partenaires de se doter d’un outil fiable d’estimation de valeur au service de leurs clients vendeurs et acquéreurs. Optant clairement pour un positionnement de Conseil et souhaitant évoluer dans une réelle transparence, ces professionnels nous livrent l’ensemble des données issues des transactions qu’ils ont réalisées. C’est sur la base de ces informations qualifiées que nous développons, chaque semestre, notre analyse des marchés. Cette charge de travail qu’ils acceptent d’assumer démontre leur implication à créer et pérenniser un outil favorisant la visibilité d’un marché jusqu’alors fort opaque. Ils prouvent ainsi mériter une toute autre image que celle habituellement véhiculée par cette profession souvent critiquée. Il est vrai que celle-ci, malgré une réglementation très rigoureuse, reste très hétérogène, tant aux Antilles qu’en métropole. Contacter en priorité l’un de ces professionnels partenaires de l'Observatoire vous apportera la garantie d’un comportement irréprochable et les moyens d’optimiser votre projet immobilier. Cela constituera également un juste remerciement à leur positionnement consumériste ainsi qu’un encouragement à poursuivre ce travail. Pour notre part, nous leur exprimons ici notre sincère reconnaissance… De plus.... Organisme indépendant, l’Observatoire de l’Immobilier® ne perçoit (hélas !) aucun subside des collectivités publiques ou parapubliques, et ce depuis sa création en 2005. Autant dire que publier ce Guide de l’Immobilier sur nos fonds propres se serait révélé impossible et qu’il nous a fallu aller à la rencontre de mécènes susceptibles de nous aider à réaliser ce projet. Ces annonceurs ont su faire preuve d’un réel esprit d’entreprise en acceptant la part de risque d’une édition totalement novatrice. Nous remercions donc vivement ces décideurs dont nous vous invitons à privilégier les entreprises… Et enfin… Organisme indépendant, l’Observatoire de l’Immobilier® a pris l’habitude, depuis sa création, de s’exprimer en totale liberté selon les seules convictions et analyses personnelles de ses dirigeants. Cela a parfois généré quelques remous dans les cercles économiques mais cela constitue, pour nous, la condition sine qua non de notre activité et la garantie de notre impartialité. Ce Guide ne fait pas exception à cette acception rigoriste de notre mission : il exprime notre réflexion personnelle en matière d’immobilier résidentiel, qui ne correspond pas systématiquement à la position de certains acteurs de ce secteur : L’Observatoire de l’Immobilier® n’est pas une fédération ni un syndicat professionnel et se prononce donc en libre penseur…

Elena et Olivier PARIS Fondateurs et dirigeants de l’Observatoire de l’Immobilier® Réunion – Métropole – Guadeloupe – Saint-Martin

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Sommaire L’Observatoire de l'immobilier Caraïbes® : pour qui, pourquoi ?

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PARTIE 1. LE MARCHE IMMOBILIER CARAÏBES.

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Partie 1.1 : L'analyse globale du marché.

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Les deux causes structurelles de l'inflation des prix de l'immobilier. Les facteurs conjoncturels de l'inflation des prix de l'immobilier. Les différents facteurs de modération des marchés immobiliers locaux.

Partie 1.2 : Le marché immobilier de la Guadeloupe. L'état actuel du marché et son évolution probable. Les vrais prix de vente de la Guadeloupe par micro-marché. La méthodologie de l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes®. Région littorale Grande Terre Sud. Région Grande Terre Nord. Région Centre. Région Basse Terre Sud. Région Basse Terre Nord.

Partie 1.3 : Le marché immobilier de Saint-Martin. L'état actuel du marché et son évolution probable. Les vrais prix de vente de Saint-Martin par micro-marché. La méthodologie de l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes ®.

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PARTIE 2. L’APPROCHE JURIDIQUE DE LA TRANSACTION.

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Partie 2.1 Vous souhaitez vendre votre bien.

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Les obligations légales du vendeur. Le mesurage du bien. Les diagnostics techniques. Le Plan de Prévention des Risques Naturels et Technologiques (PPRNT). Les autres obligations du vendeur. Le déroulé chronologique de la vente. Le régime des plus-values. Le régime des frais de mutation réduits. La taxe communale forfaitaire. L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Partie 2.2 : Vous souhaitez acheter un bien. Le déroulé chronologique de l'acquisition. Le plan de financement. Le prêt bancaire.

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Les garanties bancaires. Le prêt à taux zéro (PTZ). Premier volet de l'acquisition, le compromis de vente. Le dispositif de protection de l'acquéreur. Second volet de l'acquisition, l'acte notarié. Quelques problèmes récurrents. Le barème des frais de mutation. Optimiser le montant des frais de mutation.

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PARTIE 3: COMMENT OPTIMISER UNE TRANSACTION OU UN PATRIMOINE IMMOBILIER

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Partie 3.1 : Vous êtes vendeur…

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La détermination du prix de vente, un préalable complexe… La courbe de l’appétence de l'acquéreur. Les deux moteurs de l’acquéreur. Ses motivations. Ses déterminismes. Optimiser la présentation d'un logement. Rien ne sert de courir si le prix est hors marché... L’expertise apportée par l'Observatoire de l’Immobilier®. Qu'attendre d'une agence immobilière ? Tentative de définition d'une charte déontologique. Les apports indispensables d'une agence performante.

Partie 3.2 : Vous êtes acquéreur... Comment optimiser votre achat immobilier ? Construire un cahier des charges raisonnable et cohérent. Analyser le propriétaire-vendeur. Les apports indispensables d'une agence performante.

Partie 3.3 Vous êtes bailleur… La nécessité de maîtriser un cadre juridique complexe, évolutif et quelque peu déséquilibré. Comment optimiser votre patrimoine ? Les apports indispensables d'une agence performante.

Partie 3.4 : Vous souhaitez défiscaliser. Analyse du dispositif légal. Les risques encourus. Les informations préalables indispensables à un investissement raisonné.

PARTIE 4. LE DICO DE L’IMMOBILIER.

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L’Observatoire de l'immobilier Caraïbes® : pour qui, pourquoi ? Un acte d'achat porteur d'un enjeu extraordinairement fort L'acquisition d'un bien immobilier est un acte porteur d'un enjeu fondamental, tant en terme psychologique que d'engagement financier. Côté acquéreur, le logement retenu doit en effet abriter confortablement une famille pendant de longues années tout en constituant le principal patrimoine du ménage dont il grève au quotidien le pouvoir d'achat dans le cas, majoritaire, d'une acquisition à crédit. Côté propriétaire cédant, la vente d'un bien immobilier, a fortiori s'il s'agit d'une résidence principale, constitue également une étape chargée de sens compte tenu de la somme d'argent en jeu et du lien affectif qui peut exister entre un propriétaire occupant et son logement.

Un moment décisif qui peut être porteur de stress, la signature du compromis de vente…

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La fixation du prix, étape fondamentale ... Aussi curieux que cela puisse paraître, alors qu'une transaction immobilière constitue la principale dépense ou le principal apport financier et l'une des causes essentielles de stress dans la vie d'un ménage, aucune étude ne s'est réellement intéressée, dans le cadre d’une approche consumériste, à l’analyse des vrais prix du marché de façon à informer les futurs vendeurs et acquéreurs et à les aider dans leur prise de décision. En effet, si quelques organismes analysent l'évolution en terme macroéconomique du marché immobilier global, aucune structure n'a relevé le défi de pouvoir dire, pour un bien précis situé à un endroit déterminé et à une époque donnée « combien ça vaut exactement ». Or, compte tenu du processus réflexif que suit tout acquéreur d'un bien immobilier, les modalités de fixation de la valeur finale d'un logement obéissent à un schéma systémique qui rend relativement aisé le principe d'une cotation des logements et terrains. Alors qu'il existe depuis des décennies un argus pour les automobiles et les motos, une cote pour les bateaux de plaisance ou encore pour le matériel photographique, aucune référence n'était mise à disposition des futurs vendeurs et acquéreurs prêt à s'engager sur une somme bien plus élevée que ces objets de consommation plus usuels. Le vivier des petites annonces, un faux semblant source d'inflation... En l'absence de référence fiable, le futur vendeur puise dans une source d'informations certes quantitative mais la plupart du temps erronée et inflationniste, les petites annonces. Qu'elles soient publiées dans la presse quotidienne régionale ou dans des ma-

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gazines spécialisés, sur le web (sites généralistes ou dédiés), ou plus prosaïquement qu'elles fleurissent chez le boulanger du coin, ces petites annonces, qui émanent de particuliers, d'agences immobilières ou d'études notariales, souffrent d'un même défaut: elles ne traduisent pas la réalité d'un marché mais expriment simplement les souhaits de propriétaires vendeurs et ce à un moment donné de leur commercialisation. Plus de 7 ventes sur 10 sont l'objet de négociation... Nos analyses démontrent que 72 % des ventes effectivement réalisées sont le fruit d'une négociation du prix de vente. Les baisses de prix ne faisant pas l'objet d'une communication identique à celle de la mise en vente et les propriétaires se vantant rarement des concessions financières qu'ils ont dû accepter pour céder leur bien, les prix de vente effectifs restent confidentiels et ne sont connus que des parties à l'acte. Pour le public intéressé, seule demeure comme référence incontestable le prix de mise en vente de chaque bien, un véritable fauxnez... Le niveau atteint par les prix rend indispensable une véritable cote immobilière. Outre le processus inflationniste structurel, le marché immobilier a connu une forte hausse des prix depuis les années 90. Cette évolution a rendu encore plus prégnante cette question fondamentale du juste prix de vente pour des vendeurs et des acquéreurs en perte de repère : les vendeurs ont naturellement tendance à anticiper l'évolution des prix à la hausse, (souvent relayés ou encouragés par les médias qui ne disposent pourtant d'aucune source fiable mais répugnent toujours à avouer leur insuffisance) alors que les acquéreurs craignent évidemment de surpayer leur acquisition.

Sur de nombreux secteurs, le ticket d'entrée pour une villa débute à 250.000 euros pour un niveau de prestations simplement correct…

Sur la base de ce constat de carence, nous avons décidé, en Novembre 2005, de construire une structure d’analyse des marchés immobiliers locaux pour apporter une information fiable permettant de déterminer le juste prix auquel il convient de vendre ou d'acheter un logement: L’Observatoire de l'Immobilier® était né ! Le Guide de l’Immobilier Caraïbes, une véritable bible pour vendre ou acheter sans se tromper. Nous avons arpenté la Guadeloupe et Saint-Martin en tous sens pendant de longs mois pour aller à la découverte du moindre micro-marché, soutenus dans notre démarche par près de trente agences immobilières qui ont accepté, dès le début, de nous livrer une information exhaustive et exclusive sur la réalité de leur(s) marché(s). Nous vous apportons dans cet ouvrage, pour cette première édition, la substantifique moelle des connaissances que nous pouvons ainsi réunir sur les marchés immobiliers locaux à l’issue de centaines d’heures d’investigation et d’analyse… Vous découvrirez notre vision globale de ces marchés ainsi que des principaux micro-marchés qui les composent, les prix réels de vente pour chaque ville ainsi que les délais de commercialisation. Bien entendu, nous abordons en détail le cadre juridique de la vente, devenu très

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complexe, et vous livrons, dans le troisième chapitre, les techniques et conseils des « pros » pour optimiser une transaction, qu’il s’agisse de vendre, d’acheter ou encore de défiscaliser.

Parallèlement à cet ouvrage, notre site www.obsimmo.fr vous informe de l’actualité du marché, en temps réel pour les nouveautés juridiques, et chaque semestre pour l’évolution des prix et délais…

Explications des symboles utilisés dans le Guide Les pictos Point fort Point faible Focus Notre conseil

Les établissements scolaires EM

Ecole maternelle

EP

Ecole primaire

EE

Ecole élémentaire

C

Collège

LG

Lycée général

LP

Lycée polyvalent

LEP

Lycée professionnel GMS (Commerces)

Ecoles Commerces

HY

Hypermarché

SU

Superette

SP

Supermarché

Observation...ACTION ! L’Observatoire de l’Immobilier®

Vous êtes pro-actif, rigoureux, autonome, avec une solide maîtrise de l'immobilier. Nous vous proposons de créer et développer l'Observatoire de l'Immobilier® dans votre département (statut indépendant). Vous bénéficierez de la formation et des outils du 1er réseau d'analyse des marchés immobiliers Contact: obsimmo974@aliceadsl.fr - sarl Synergimmo Développement – RCS Quimper 500358890

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PARTIE 1. LE MARCHE IMMOBILIER CARAIBES. 1.1. L’ANALYSE GLOBALE DU MARCHE Pour beaucoup de métropolitains, le marché immobilier des Antilles françaises reste assimilé aux années fastes d'une défiscalisation outrancière initiée sous le régime de la loi Pons ou évoque encore, pour Saint-Martin, les abus d'opérations de time-sharing réalisées sans foi ni loi. Dans ces deux cas de figure, la perception de ces marchés immobiliers est obsolète et ne correspond plus, loin s'en faut, aux réalités locales. Certes, la défiscalisation Pons a eu ses ratés, évidemment, le concept de time-sharing a ouvert la porte à de multiples dérapages, pas uniquement dans les Caraïbes d'ailleurs, mais les marchés immobiliers résidentiels de la Guadeloupe et de Saint-Martin sont aujourd'hui des marchés comme les autres, ou presque, car chaque marché immobilier a ses spécificités... Cette normalité se traduit d'abord par l'augmentation des prix constatée depuis les années 90 et perçue encore plus nettement entre 1995 et 2007 (pour SaintMartin) ou 2009 (pour la Guadeloupe) dernière année avant la crise financière ou les événements liés à l'émergence du LKP. Cette inflation des prix est la conséquence de raisons structurelles, rencontrées aussi bien dans ces deux îles qu'en métropole, auxquelles s'ajoutent deux (Guadeloupe)

ou trois (Saint-Martin) facteurs conjoncturels qui sont venus localement, accroître sensiblement la demande et, partant, accélérer ce processus.

Derrière cette jolie case créole chargée d'histoire se cache un marché immobilier au fonctionnement somme toute très classique.

Cette tendance à la hausse des prix de l'immobilier se poursuivrait encore aujourd'hui si elle n'avait été stoppée, assez brutalement d'ailleurs, par deux phénomènes dont l'effet, même s'il a été douloureux à court terme, a été salutaire pour la pérennité du marché, lui permettant de ne pas se couper de primo-accédants à la solvabilité limitée.

Prix moyen (net vendeur)

Délai moyen (mandat/compromis)

Proportion de ventes négociées

Guadeloupe

170.078 euros

31,25 semaines

68,05%

Saint-Martin

108.333 euros

32,80 semaines

75,90%

Source : Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® – www.obsimmo.fr

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Population globale Densité au km² Nombre de logements Nombre de personnes par logement Proportion de résidences principales Proportion de propriétaires Taux de chômage PIB par habitant

Guadeloupe 401.784 247 201.500 1,99

Saint-Martin 36.824 678 16.084 2,29

France* 65.000.000 115 32.173.000 1,96

79,80%

81,80%

83,50%

60,30% 22,60% 18.656 euros

NS 26,60% 14.500 euros

57,70% 11,20% 29.805 euros

Source : Insee 2009/2010 (*: 2012)

Les deux causes structurelles de l'inflation des prix de l'immobilier Indépendamment de événement extérieur, immobilier situé sur français a tendance à augmenter en raison de structurels:

tout autre tout marché le territoire voir ses prix deux facteurs

La fiscalité des mutations immobilières: Appelé « droits d'enregistrement », « frais de notaires » ou encore « frais de mutation », le processus légal entérinant le changement de propriétaire d'un bien immobilier entraîne le paiement de frais par l'acquéreur, bénéficiaire de la mutation, de 6,5 % à plus de 10 % selon le montant de la transaction. Ces frais s'élèvent, à la Guadeloupe, à près de 18.000 Euros pour une valeur de transaction de 250.000 Euros (net vendeur), soit plus de 7 % du montant de la transaction et plus qu'une année de Smic ! Pire, la même transaction à SaintMartin fait l'objet d'une taxation de 25.600 euros, soit plus de 10 % du montant de la vente et près de deux années de Smic. Face aux déficits publics, la collectivité nouvellement élue, a en effet décidé, en Juillet 2012, de porter le taux de taxation de 6 % (déjà plus élevé que sur le territoire français) à 8 % du montant de la transaction, ce à quoi s'ajoutent les honoraires du notaire et autres débours... !

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La conclusion de toute transaction immobilière passe nécessairement par un notaire qui prélève à cette occasion la dîme de l'Etat, de 5,08 à 8 % du montant de la vente...

Sachant qu'aucun propriétaire n'envisage de perdre de l'argent sur une opération de cession immobilière, a fortiori après des années de conditionnement où il est établi comme habituel de vendre plus cher que l'on a acheté, tout vendeur normalement constitué ajoutera le montant des frais qu'il aura dû acquitter lors de son achat dans l'enveloppe du coût de revient global de son logement. Il augmentera ainsi son prix de vente de 7% (Guadeloupe) à près de 10 % (SaintMartin), alors même qu'aucune valeur intrinsèque n'aura été apportée au logement en question. Augmentation du prix de vente sans apport de valeur supplémentaire, nous sommes bien là dans la définition du principe de l'inflation, créée et entretenue par la puissance publique bénéficiaire quasi-

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unique de ce processus (nous reviendrons sur le rôle des études notariales qui semblent, à tort, par l'appellation erronée des « frais de mutation » en « frais de notaire » retirer l'entier bénéfice des sommes perçues alors qu'elles ont avant tout un rôle de collecteur, même si elles reçoivent une rémunération pour se faire, celle-ci étant d’ailleurs plus élevée dans les Dom qu’en métropole...). A noter que l’augmentation de la rémunération des notaires intervenue en début 2011 ne fait qu’aggraver ce phénomène inflationniste. Le besoin de personnaliser son logement: Les acquisitions de résidences principales constituant la majeure partie des opérations dans l'ancien, ce marché subit un second phénomène inflationniste structurel: l'envie, le besoin, voire la nécessité que ressent tout nouveau propriétaire de personnaliser peu ou prou le logement qu'il vient d'acquérir. Nous verrons que ce besoin d’adapter leur logement peut même être un élément décisif de la décision d'acquisition pour certains ménages, non pas parce que le logement choisi ne correspond pas entièrement à leurs souhaits, mais parce que cette envie forte de personnalisation peut constituer l'essence même de leur motivation à devenir propriétaire. Qu'il s'agisse de modifications importantes liées aux besoins objectifs de l'acquéreur et de sa famille (agrandissement du logement pour que chaque enfant dispose d'une chambre ou construction d'un garage pour abriter un véhicule, ou encore édification d'une clôture pour empêcher le chien de baguenauder et d'apporter sa contribution à la race interlope du quartier...) ou de modifications cosmétiques liées aux goûts des nouveaux propriétaires (changement de revêtements, modernisation des sanitaires ou de la cuisine...), chaque mutation d'un bien immobilier destiné à être utilisé en tant que résidence principale entraîne des travaux donc des

frais. Les mêmes causes produisant les mêmes effets, ces dépenses viendront majorer le prix de revente du bien, tout propriétaire souhaitant naturellement « retomber sur ses pieds » comme il l'expliquera benoîtement à tout interlocuteur s'étonnant d'un prix de mise en vente manifestement excessif. Dans les faits, le problème vient du caractère éminemment subjectif de ses modifications qui ne se traduisent pas toujours, et loin s'en faut, par de véritables améliorations susceptibles, elles, de majorer effectivement la valeur d'un bien. En effet, un grand nombre de logements souffre d'une personnalisation qui rend les travaux effectués peu utiles voir néfastes à la perception qu'en auront les futurs acquéreurs. Si l'apport d'une climatisation ou d'un chauffe-eau solaire créé objectivement une majoration de valeur, il n'en va pas de même pour les changements de revêtements (les goûts et les couleurs...), les transformations de jardin (qui a une saine horreur des insectes recouvrira une majeure partie de sa parcelle d'un beau béton luisant que tel autre se hâtera de faire disparaître au profit d'une pelouse impeccablement entretenue...) ou même les installations de piscine (qui n'a jamais visité de villa dont le jardin est entièrement mangé par la piscine, ne laissant subsister qu'un petit mètre de carrelage entre le bassin, objet de tant de fierté, et le mur de clôture ...?). A noter que le multiculturalisme multiplie les effets de ce phénomène, Créoles, Latinos, Chinois ou Métropolitains ne partageant pas nécessairement la même vision de la maison de famille....

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Tout propriétaire personnalise peu ou prou son logement, parfois jusqu'à l'extrême, en étant peu objectif sur la valeur de ses aménagements...

Gourmandise de la puissance publique et besoin individuel de personnaliser son logement entraînent donc l'immobilier dans un processus inflationniste qui ne peut générer, hors période de croissance parallèle des revenus,

qu’un phénomène de « stop and go » tel que l'ont décrit les économistes: dès lors que le niveau des prix est perçu comme excessif par une partie des acquéreurs, ceux-ci tendent alors à se détourner du marché de l'accession (soulignons que l'acquisition d'un bien immobilier n'est absolument pas indispensable, voire même nécessaire: le besoin primaire de se loger est parfaitement satisfait par la simple location d'un logement...) : la demande d’achat de biens va alors baisser jusqu'à passer sous le niveau de l'offre. Cette situation de pénurie relative d'acheteurs, si elle perdure, incitera les propriétaires à modérer leurs prétentions et provoquera donc une baisse des prix jusqu'à un niveau suffisamment bas pour rendre à nouveau attrayant le projet d'acquisition et faire ainsi repartir le volume des transactions.

Les facteurs conjoncturels de l'inflation des prix de l'immobilier La croissance démographique Guadeloupe : Avec une augmentation annuelle de sa population de 0,4 % entre 1999 et 2010, la Guadeloupe ne subit pas de forte pression sur la demande de logements, facteur de hausse des prix. Par contre, elle partage avec Saint-Martin deux facteurs conjoncturels... Saint-Martin : En augmentation moyenne de 2,9 % par an entre 1999 et 2008, la population s'est accrue de 23,4 % sur cette période, pour atteindre près 37.000 habitants en 2012. Si cette croissance démographique est forte, elle a singulièrement diminué depuis les années 80 où le rythme de Démographie Taux de croissance annuelle période 1999/2008

progression annuelle approchait les 18 %, notamment en raison d'un solde migratoire, y compris de provenance métropolitaine, fortement positif ! Nonobstant, la population a été multiplié par 6 entre 1974 et 2008, ce qui concourt évidemment à une augmentation concomitante de la demande de logements... A noter que les moins de 20 ans constituent 37 % de la population insulaire, ce qui conduit à penser que la croissance démographique endogène va se poursuivre sur un rythme élevé dans les années, sinon les décennies à venir...

Guadeloupe

Saint-Martin

Métropole

+ 0,40 %

+ 2,90%

+ 0,70%

Source : Insee

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« normale », hors intervention de l'Etat, à 150.000.... L’origine métropolitaine de plus de 80 % de ces investisseurs (à l’âge d’or de la défiscalisation, soit la période 2003-2007) qui ignoraient souvent tout du marché Caraïbes a facilité un phénomène de « survente » que n’aurait certes pas autorisé une clientèle locale.

Le quartier de Concordia est une illustration parfaite de la croissance démographique de Saint-Martin...

Le dispositif de défiscalisation. Né en 1986 sous la responsabilité de Bernard Pons, le dispositif de défiscalisation bénéficiant aux Départements d'Outre-Mer a depuis fait florès. Initialement prévu pour créer et dynamiser les investissements dans ces territoires, et, partant, améliorer le taux d'emploi, ce dispositif a toujours été reconduit par les gouvernements successifs en empruntant le nom du ministre de passage, lequel a systématiquement apporté sa touche personnelle. La dernière mouture, nommée loi Duflot, remplaçante de la loi Scellier à l'orée 2013, permet aux acquéreurs de logements neufs destinés à un usage locatif de réduire leur impôt sur le revenu, en fonction du montant de leur investissement. Nous verrons en détail le fonctionnement de cette niche fiscale qui, dans les faits, permet à l'acquéreur d'un logement rentrant dans ce champ d'application, de n'en payer qu’une partie. Il est évident que subventionner ainsi l'acquisition d'un bien immobilier a créé le risque de voir les commercialisateurs « anticiper » ce cadeau fait par l'Etat en fixant des prix de vente supérieurs à ce qu'accepterait un marché ne bénéficiant d'aucune intervention publique: ainsi, il est clair qu'un acquéreur peut accepter de payer un deux-pièces 175.000 Euros s'il ne lui coûte effectivement que 132.000 une fois son impôt réduit de 43.000 euros alors même qu'il estimerait sa valeur

Ah, l’époque bénie des 64 % de réduction d'impôt !

Si elle a joué un rôle important dans l’inflation du foncier, la défiscalisation a aussi permis de créer de nombreux petits collectifs de qualité (Friar's Bay).

Conséquence directe, un promoteur dont la production est ainsi subventionnée n'hésitera pas, en amont, à payer très cher le terrain lui permettant de développer son programme d'habitation: dans un marché où la demande (demande d'économie d'impôt, en l'occurrence) est excessivement forte et où les terrains constructibles plutôt rares,


pourquoi un promoteur refuserait-il de payer 120 Euros le M² de friche alors que la vraie valeur tournerait plutôt vers les 100 Euros si, de toute façon, il peut répercuter ce surcoût dans prix final que l'acquéreur acceptera puisque c'est, in fine, le Trésor qui paiera cette majoration? Si l'on ajoute que ce prix offert par le promoteur lui permet d'emporter un marché éventuellement disputé par des concurrents, on comprend l'attitude de ce professionnel qui, après tout, ne fait là que son métier, et dans des conditions inventées, confortées, développées et, in fine, pérennisées par l'Etat... La rémunération des fonctionnaires. Le marché immobilier étant un marché de libre échange, il évolue en fonction de l'équilibre Offre/Demande. Cette équation bénéficiant aux propriétaires vendeurs durant de longues années, ceux-ci se sont bien entendu adaptés aux capacités financières des acquéreurs potentiels afin de fixer des prix optimum. En effet, pourquoi un propriétaire ne vendrait-il pas sa villa 400.000 Euros s'il pense pouvoir effectivement trouver des acquéreurs suffisamment aisés et motivés pour acquitter ce prix ? Le fait que sa villa lui ait coûté deux fois moins cher quinze ans auparavant importe peu. Seule compte la possibilité de trouver preneur… Dans les faits, la sur-rémunération dont bénéficient les fonctionnaires, tant en activité effective qu'à la retraite (la fameuse Indemnité Temporaire de Retraite, appelée à disparaître d’ici…2027 !), a exercé et exerce toujours une influence très forte sur l'évolution des prix de l'immobilier (et de l'ensemble des prix en usage dans les Dom d'ailleurs, mais ce n'est pas là le propos du présent ouvrage). L'importance de cette surrémunération, tant en montant qu'en nombre de bénéficiaires, pousse mécaniquement l'ensemble des prix vers

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le haut en repoussant le plafond d'acceptabilité du marché (en l’occurrence les acquéreurs), seule limite effective d’un secteur fonctionnant en libre échange. Or, à l'instar du défiscalisant qui ne paie finalement qu'une partie de son acquisition, l'Etat prenant le solde à sa charge, un fonctionnaire sur-rémunéré peut lui-même avoir tendance à accepter un prix qu'il perçoit comme très, voire trop élevé, dans la mesure où sa rémunération est elle-même majorée de 40 % par rapport au même travail exercé en métropole: Il peut, ce faisant, avoir la douce (et néanmoins réelle) impression de ne pas payer luimême la totalité de son acquisition... Notons d'ailleurs que cet effet inflationniste joue également sur le secteur locatif, un certain nombre de fonctionnaires privilégiant cette option dans le cadre d'un séjour limité à quelques années. Singulièrement dynamisés par ces facteurs structurels et conjoncturels, les marchés immobiliers résidentiels de Guadeloupe et Saint-Martin seraient donc voués à une augmentation continue des prix en l'absence de contre-feux. Ceux-ci sont intervenus en 2008 et 2009 et ont brutalement mis fin à une période d'augmentation des prix qui devait de toute façon s'interrompre, faute d'évolution parallèle des revenus. Ces phénomènes ont tout d'abord provoqué un ralentissement très fort, sinon un arrêt, des ventes immobilières. Depuis, les marchés se sont stabilisés à un niveau certes inférieur aux années 2000, mais restent ainsi à l'abri d'une inflation forte des prix qui provoquerait, à terme, un phénomène de rupture entre l'offre et la demande. En l'occurrence, on peut considérer que cette absence de croissance des prix est aujourd'hui un facteur de pérennité du marché.

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La croissance des marchés de Guadeloupe et de Saint-Martin a été brutalement stoppée en 2008 et 2009.... La mondialisation de l'économie et la forte dépendance de ces îles vis-à-vis de la métropole n'ont pas mis à l'abri ces territoires d'outre-mer de la crise financière de 2008, bien que les conséquences aient été différentes pour chacun d'eux : la Guadeloupe, moins cosmopolite que Saint-Martin, animée depuis des années par un rêve minoritaire mais prégnant d'autonomie et très fortement dépendante de la métropole, a exprimé durement sur le terrain social un certain mécontentement au travers de l'émergence du LKP. Très éloignée de cette tendance revendicatrice, SaintMartin encore simple commune de la

Guadeloupe jusqu'en 2007, a encaissé le choc de la crise financière par son exposition au marché américain et à la parité Euros/Dollars. Dans les deux cas, 2008 et 2009 ont marqué une rupture brutale des marchés qui a depuis été amortie non sans douleur, les prix ayant baissé suffisamment pour rejoindre à nouveau le niveau de la demande. Les marchés immobiliers de ces deux îles sont désormais en phase de stabilité, sous l'action de différents facteurs modérateurs de la demande. Qui va piano va sano, ces deux marchés immobiliers paraissent aujourd'hui à l'abri d'un nouvel arrêt brutal des transactions…

Les différents facteurs de modération des marchés immobiliers locaux En terme subjectif, le moral des ménages est en berne... Même si les médias locaux sont moins actifs que leurs confrères de métropole dans la propagation de la pandémie dépressive qui touche la France, il n'en reste pas moins que le moral des ménages insulaires n'est pas au beau fixe. Les économies de ces territoires dépendant pour une large part de l'apport des finances publiques (rémunération des fonctionnaires, retraites, dispositif de péréquation, etc...), il est évident que les perspectives d'une restriction budgétaire durable et quasi-générale entame passablement la confiance en l'avenir de nombreux ménages. Or, le marché immobilier dépend pour une part importante des primo-accédants, lesquels recourent systématiquement à l'emprunt bancaire pour devenir propriétaires. Face aux incertitudes quant à l'avenir de moyen et long terme, nombre de ces ménages rechignent à s'engager sur des emprunts de 15, 20 ou 25 ans et préfèrent demeurer locataires, statut jugé comme de moindre risque dans la période actuelle. Ce faisant, ils participent à l'augmentation de

la demande locative, faute de sortir de ce marché par leur accession à la propriété... En terme objectif, la solvabilité réelle des ménages reste faible et ne devrait guère s'accroître dans les années à venir... Au-delà de cette notion purement subjective qu'est le moral des ménages, se pose le problème de la solvabilité réelle de ceux-ci face à l'acquisition immobilière. Si le marché de renouvellement souffre peu du niveau de solvabilité de ses acteurs car ceux-ci ne font que réemployer, dans leur acquisition, le produit de la revente de leur bien précédent, le solde étant neutre, le marché de la première accession est totalement dépendant de cette faculté des ménages à financer leur projet immobilier. Or, au problème de la stagnation des rémunérations, conjoncture oblige, s'ajoute le coût élevé de la vie sous ces latitudes tropicales, notamment en terme d'alimentation et de transport, deux dépenses essentielles de la vie courante. La part des intrants étant très élevée dans ces économies insulaires, le coût de

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l'énergie, prépondérant dans le coût des importations, intervient négativement dans le pouvoir d'achat réel de ces acquéreurs potentiels. L'ensemble des prévisions allant vers un surenchérissement du coût du pétrole, le pouvoir d'achat réel des .

ménages guadeloupéens et saintmartinois ne devrait pas évoluer positivement dans l'avenir, sauf à ce que la métropole intervienne en compensation, ce qui semble peu probable au vu de l'état des finances publiques.

Seuils de solvabilité par marché et type de bien Prix acte en mains Remboursement Revenu mensuel mensuel sur 20 minimum requis ans au taux fixe avec 15 % d'apport de 5 % Appartement 2 pièces Concordia Appartement 2 pièces Abymes Appartement 3 pièces Baie Orientale Appartement 3 pièces Baie Mahault Maison 3 Chambres Cul de Sac Maison 3 chambres Baie Mahault

55.000 euros

305

915

45.000 euros

247

741

185.000 euros

1.020

3.060

175.000 euros

970

2.910

285.000 euros

1.573

4.719

315.000 euros

1.742

5.226

A l'exception de certains secteurs spécifiques et minoritaires comme Concordia (Saint-Martin) et les Abymes (Guadeloupe), ces deux marchés insulaires présentent des prix qui ne sont pas en corrélation avec les revenus moyens des jeunes ménages. Seule solution pour ces candidats à l'accession, repousser leur projet et rester suffisamment longtemps locataires pour se constituer une épargne qui servira d'ap-

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port pour la première acquisition immobilière. Cette alternative est possible dans la mesure où les valeurs locatives ne consomment pas une trop grande partie des revenus... Or, le marché locatif étant lui aussi dépendant de l'équilibre offre/demande, cette tendance des locataires à le demeurer plus longtemps tend à accroître la demande locative, donc pousse les loyers vers le haut…

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Appartement de deux pièces à Concordia ou villa de standing noyée dans la verdure, deux facettes bien différentes du même statut de propriétaire...

L'attentisme des banques freine toute velléité de redémarrage brutal du marché Frappées par la crise des sub-primes (pas autant que leurs clients, diront certains...), les banques ont depuis 2008 adopté une attitude extrêmement attentiste, sinon malthusienne, en matière de crédit immobilier. Si les années 2000 ont été le terrain d'excès d'optimisme (crédit à 110 voire 115 % de l'acquisition, durée d'emprunt étendue à trente années...), les années 2010 voient les établissements prêteurs se réfugier derrière un mur de précautions et refuser souvent des dossiers qui ne suscitaient pas le moindre doute quelques

années auparavant. Cette attitude courante en métropole pour des acquisitions in situ, devient extrêmement problématique en terre ultramarine où les refus de prêts sont légions, notamment lorsque l'établissement prêteur se situe de l'autre côté de l'océan... Au-delà de ces trois phénomènes qui sont des conséquences directes de la crise économique quasi-mondiale, est intervenu sur ces deux marchés de Guadeloupe et Saint-Martin un phénomène purement franco-français, le syndrome des Dom...

Le syndrome des Dom, ou l'histoire d'une défiance qui inhibe les investisseurs potentiels Si les métropolitains aiment venir se faire bronzer sous le soleil des Antilles au cœur de l'hiver européen, beaucoup d'entre eux nourrissent à l'égard de ces îles une certaine méfiance, pour ne pas dire, une défiance certaine... Les raisons de ces relations distantes sont nombreuses mais nous pouvons, dans le cadre du secteur de l'investissement immobilier, en distinguer deux principales. Le dispositif de défiscalisation a certes créé des richesses dans les DOM mais il a, entre autres conséquences, créé une

méfiance profonde et durable de la part des métropolitains pour tout ce qui touche aux Antilles. Hôtels ou programmes immobiliers aussi bien vendus que mal conçus, difficilement gérés et peu entretenus ont fait beaucoup de dégâts dans l'esprit des défiscalisants de métropole. A cela s'ajoute indéniablement le fait que les touristes ont pendant longtemps été mal accueillis en Guadeloupe, confortant ainsi le sentiment que ces territoires n'étaient guère propices à un investissement raisonnable et raisonné. Le conflit social qui est intervenu en


Guadeloupe en 2009 sous l'égide du LKP a achevé de ternir le peu qu'il restait de l'image positive de ce département d'outre-mer. Plus de 40 jours de blocage, des coups de feu tirés contre les forces de l'ordre, des manifestations perçues comme identitaires, ont été relayés à satiété, jour après jour, dans les grands médias nationaux, confortant au pire la défiance, au mieux le doute envers les capacités de cette île à gérer son évolution dans le cadre d'une harmonie sociale minimale. Il est d'ailleurs à noter que dans l'esprit du vulgum pecus de Lille, Nantes ou Mar.

seille, les îles tropicales françaises, qu'elles soient situées dans le Pacifique, l'Océan Indien ou les Caraïbes sont souvent confondues sous ce même label d'incertitude et de méfiance. Alors même que certains de ces territoires présentent des opportunités réelles d'investissement compte tenu de taux de rentabilité remarquables, à l'instar de l'activité de location saisonnière à SaintMartin, le nombre d'investisseurs reste faible, en tout cas bien en-deçà de l'intérêt qu'un tel marché devrait susciter s'il était considéré en toute objectivité.

La défiscalisation immobilière, un coup de fouet conjoncturel qui laisse des traces durables... Continuons dans l'approche polémique en évoquant la défiscalisation, « défisc », telle que nommée dans le jargon, dispositif dont l'objectif déclaré est de dynamiser l'activité économique des Dom via la filière de la construction immobilière. L'année 2013 signe la disparition de deux dispositifs (Girardin locatif et Scellier) et l'apparition de la loi Duflot, fortement inspirée de la loi Scellier. Il existe donc aujourd’hui, plus de 26 ans après la loi Pons, deux axes de défiscalisation immobilière, la loi Girardin en résidence principale et la loi Duflot pour le secteur locatif. (Le contenu de ces deux dispositifs est développé en page 225). Dans les faits, outre leurs conséquences inflationnistes sur l'ensemble du foncier, ces dispositifs successifs ont entraîné les effets secondaires suivants : Déséquilibre de l'offre de biens en terme qualitatif et inadéquation avec les besoins réels des ménages: Compte tenu des prix pratiqués et de l'objectif des investisseurs (tendre vers l'impôt zéro), l'offre de biens est en très grande majorité constituée de lots dont les prix de vente sont situés entre 100.000 et 200.000 euros, soit des petites surfaces, du studio au T2, ne correspondant pas à la composition des ménages ayant besoin de se loger. Déséquilibre du marché locatif : La défiscalisation a inondé le marché de petits logements, dont les prix ont naturellement été nivellés par le bas, faute d'une demande suffisante de location sur ce segment du marché. Il s'agit d'ailleurs là d'un des principaux griefs des investisseurs qui ont été forts désappointés des rendements locatifs réels au regard de ce qui leur avait été promis lors de la commercialisation de l'opération. Au pire, ces défiscalisants n'ont pu faire face au remboursement de leur prêt et ont du revendre dans l'urgence leur appartement perdant du même coup l'avantage fiscal qui les avait tant fait rêvé. De l'autre côté du marché, l'offre de logements de 3, 4 ou 5 pièces s'est singulièrement appauvrie alors même que la demande est restée soutenue pour ce type de bien. Conséquence de ce déséquilibre, les valeurs locatives de ces grandes surfaces ont augmenté...

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Incidence sur le marché de la revente à terme: Reproduisant en aval le déséquilibre Offre/Demande des marchés locatifs, plusieurs secteurs géographiques sont le cadre de nombreuses mises en vente de studios, T1 ou T2 qui ne correspondent pas à la demande majoritaire d'acquisition. Sachant que ces logements anciens ne donnent aucun avantage fiscal à leurs acquéreurs et que les loyers en cours (et non modifiables en dehors de l'évolution de l'IRL, même si le marché l'autorisait) seront souvent modérés puisqu'il aura vraisemblablement fallu en baisser les montants pour trouver ou conserver les locataires, l'attractivité de ces produits ne peut venir que de leur prix de vente, souvent sujet à dépréciation très importante (les moins-values à la revente peuvent atteindre 40 % à la Réunion). Défauts de conception et/ou construction et/ou d'entretien de ces logements: Souvent acquis par des investisseurs extérieurs (80 % sont issus de la métropole) qui n'ont jamais effectué et n'effectueront jamais de visite in situ, ces logements sont promis à un avenir assez aléatoire. Que deviendront ces ensembles à l'issue de dix, quinze ou vingt années, sachant que les occupants, en immense majorité locataires, ne sont que peu motivés par leur entretien et que le propriétaire ne l'est pas davantage par les dépenses d'amélioration ? Notons d'ailleurs que la brièveté de la période de défiscalisation (5 ou 6 ans pour l'ancienne Girardin locatif) n'incitait guère l'investisseur à raisonner et agir dans le long terme. Seul objectif, sortir de la défiscalisation dès que possible, soit au terme de la cinquième ou sixième année, pour repartir sur une nouvelle acquisition ouvrant droit à une nouvelle défiscalisation. Malgré ses conséquences néfastes sur le moyen et long terme, le nouveau gouvernement a décidé de pérenniser ce principe de défiscalisation dans le cadre d'un dispositif légèrement retoqué et portant le nom de la ministre du logement. Bien entendu, celle-ci promet que cette fois-ci, les effets secondaires incriminés ne se produiront plus...

1.2. LE MARCHE IMMOBILIER DE LA GUADELOUPE L'état actuel du marché et son évolution probable Un marché immobilier concentré autour de deux pôles d'attractivité. L'île de la Guadeloupe, principale composante du département avec ses satellites Désirade, Petite Terre et Grande Terre, Marie Galante et les Saintes, présente un marché immobilier relativement complexe car reproduisant les différents visages de

cette île multi-facettes. Ainsi, les marchés immobiliers de Grande Terre côté Atlantique et Basse Terre côté Caraïbes sontils extrêmement différents, au même titre que les marchés du Nord et du Sud de l'île partagent peu de points communs.

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SaintMartin Guadeloupe Métropole

Principaux indicateurs socio-économiques Nombre Habitants PIB par Taux de Jeunes d’habitants au Km² habitant délin< 20 quance ans 36.824 678 14.500 85 °/°° 37,00%

Taux de chômage 26,60%

402.000

247

20.571

58 °/°°

25,00%

22,60%

65.000.000

117

29.571

56 °/°°

25,10%

11,20%

Source : Insee

Un marché immobilier qui se partage entre l'eco-centrisme de Jarry, le tropisme balnéaire du littoral et un « tiersmarché » peu actif. Les caractères distinctifs de ces marchés ne relèvent pas de la nuance, mais de leur nature profondément différente, dépendante de leur environnement. Si les marchés de report existent, ils ne s'étendent jamais très loin de leur pôle d'attractivité : 5 kilomètres peuvent ainsi suffire pour passer d'un marché très actif aux prix élevés à un secteur peu demandé au sein duquel les mutations seront peu fréquentes. Les déterminismes de valorisation d'un secteur sont ici d'une lecture simple : l'activité économique stricto sensu dessine les contours d'un premier secteur extrêmement actif autour de Jarry alors que l'attractivité balnéaire, donc touristique, créé des pôles immobiliers autour de la principale station à l'écart de laquelle survivent ou se développent des épi-marchés... Hors de ces secteurs, l'activité du marché immobilier reste extrêmement réduite. Un cœur d'activité économique aux contours très précis. La Guadeloupe a concentré sur un même quartier les activités portuaires, industrielles, d'affaires et commerciales. La résultante s'appelle Jarry, immense zone d'activité qui ne déparerait pas dans les environs d'une des plus grandes villes métropolitaines.

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L'une des artères principales de Jarry.

Situé au centre de l'île, sur les rives de la rivière salée qui sépare Basse Terre de Grande Terre, le quartier de Jarry mêle centrale électrique, quais de déchargement du port de commerce, centres commerciaux, résidences d'habitation, entrepôts de stockage dans un fouillis dont seuls émargent les panneaux publicitaires. Il est d'ailleurs intéressant de constater que cette fourmilière grouille d'activité en semaine, mais également le samedi, les travailleurs des jours ouvrés s'y rendant une nouvelle fois en fin de semaine pour les courses ou le shopping : Jarry boucle ainsi le schéma idéal de la logique capitaliste, chacun étant alternativement producteur et consommateur dans une unité de lieu, voire de temps... Cette concentration de l'activité de consommation et de production à Jarry a créé autour de ce quartier le secteur immobilier le plus actif de l'île, qui se développe sur les communes de Baie Mahault, Petit Bourg et Lamentin, voire Goyave et Sainte-Rose en tant que marchés de report, pour Basse Terre, mais également sur la commune de Gosier pour Grande Terre.

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Une zone balnéaire bien définie. Saint-François, à l'extrême Est de Grande Terre, est la principale station balnéaire de la Guadeloupe. Equipée de toutes les infrastructures souhaitables (port de plaisance, aérodrome, golf, casino, gare maritime, etc...), cette ville concentre également un grand nombre de métropolitains qui viennent s'y réfugier pendant les quelques mois de frimas européens. Les jolies villas des lotissements sécurisés et les appartements de standing en accès direct plage affichent des tarifs très élevés qui sont la conséquence de la position

archi-dominante de Saint-François sur ce marché balnéaire, loin devant SainteAnne ou les communes de la côte Caraïbes. A quelques kilomètres vers l'ouest, la commune de Sainte-Anne a quelques difficultés à se hisser au niveau de sa voisine mais profite du transit naturel des touristes vers celle-ci. Côté Caraïbes, les communes de Bouillante, Deshaies ou Saint-Claude sont chacune adossée à un centre d'attractivité touristique qui entraîne une activité immobilière modérée mais assez constante.

Parc immobilier de la Guadeloupe Nombre Pourcentage Nombre de Nombre de Nombre total de de résidences résidences de villas logements* propriétaires principales secondaires 201.500 60,30% 160.797 10.025 151.676

Nombre d'appartements 47.010

Source Insee * dont logements vacants

Si la Guadeloupe affiche un taux de propriétaires supérieur à celui de la métropole, c'est avant tout en raison des subdivisions successives de foncier qui s'opèrent au profit des descendants : un grand nombre de maisons sont aujourd'hui édifiées sur des parcelles d'une surface excessivement modérée car issues de plusieurs donations/ subdivisions succes-

sives ; cette situation se rencontre surtout dans le cadre des marchés les moins actifs, tels que l'intérieur des Grands Fonds ou les bourgs du sud de Basse Terre. Sur les marchés plus dynamiques, les niveaux de prix ont souvent incité les propriétaires à céder tout ou partie de leur patrimoine foncier, et cela depuis fort longtemps.

Cartographie globale du marché résidentiel ancien - Guadeloupe Prix moyen Délai moyen Proportion de ventes net vendeur (Mandat/Compromis) négociées Marché global

170.078 euros

31,25 semaines

68,00%

Appartements

151.592 euros

33,10 semaines

68,42%

Maisons

302.066 euros

34 semaines

83,33%

Terrains

87.911 euros

24,47 semaines

50,00%

Source : Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® – www.obsimmo.fr

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Le taux élevé de propriétaires cache une réalité moins positive dont les effets se manifesteront à moyen terme... Ce ratio, aujourd'hui très positif (plus de 60 % des guadeloupéens sont propriétaires de leur logement) a vocation à baisser et devrait rejoindre puis sousperformer les moyennes rencontrées en métropole (57 % de propriétaires) car aucun patrimoine foncier ne peut être subdivisé indéfiniment. Vient un moment où les parcelles, trop petites, ne sont plus susceptibles d'être partagées. Le territoire de la Guadeloupe sera dès lors confronté à une nouvelle dimension de la problématique du logement : le taux de chômage très élevé et le manque inhérent de revenus distribués permettra difficilement à de nombreux ménages d'acquérir la parcelle de terrain qui leur était, quelques générations auparavant, offertes par leurs ascendants. Même si la croissance démographique est très mesurée, la demande de logements sera forte, dynamisée par la pyramide des âges. Confrontée à la diminution du nombre de ces terrains familiaux mis gracieusement à leur disposition, nombre de jeunes ménages resteront plus longtemps sur le marché locatif, accroissant ainsi le déséquilibre de ce marché.

Le marché guadeloupéen est avant tout un marché d'habitat individuel, les appartements ne représentant que 23 % des logements. Pour autant, ces derniers constituent la très forte majorité des ventes enregistrées : les mutations sont plus nombreuses dans les secteurs recherchés, lesquels, en raison du prix et de la rareté relative (et évolutive) du foncier voient se construire beaucoup plus d'habitations collectives qu'individuelles. A contrario, l'habitat traditionnel guadeloupéen se rencontre davantage au sein des secteurs les moins dynamiques, majoritaires en quantité mais minoritaires en terme de mutations immobilières. A noter le nombre important de logements vacants (28.600, soit près de 15 % du parc immobilier global...) et celui, moins réaliste, des résidences secondaires : les avantages fiscaux accordés à tout résident d'un département d'outre-mer constituent sans doute une incitation suffisante pour que certains élisent judicieusement

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domicile en terre ultra-marine, transformant leur studio de vacances en domicile fiscal : à la clé, hausse de la pension de retraite (pour les fonctionnaires) et baisse des impôts sur le revenu à hauteur de 30 % (pour tout contribuable) : elle n'est pas belle, la vie au soleil ? L'une des raisons supplémentaires à la suprématie des ventes d'appartements tient au prix moyen des villas, qui dépasse 300.000 euros. Le fait est que l'activité économique, qu'elle soit issue de l'activité industrielle, commerciale ou touristique est concentrée dans un périmètre limité à quelques villes de Guadeloupe. Ces secteurs sont naturellement recherchés par les familles actives dont la demande, solvable, créé les conditions d'un marché au niveau de prix élevé. Ce faisant, la majorité des primo-accédants devra emprunter l'étape du logement collectif, bien moins coûteux, avant de parvenir à réaliser tout rêve de propriétaire, posséder sa propre maison...

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Compte tenu des prix, l'acquisition d'un appartement est une étape logique et souvent incontournable avant la maison individuelle...

La construction individuelle, une véritable alternative près de ces deux pôles d'attractivité... Le marché Guadeloupéen bénéficie d'une offre relativement importante de terrains constructibles, en général présentée sur le marché sous la forme de petits lotissements, sécurisés ou non. Les parcelles commercialisées, de surface modeste, sont souvent proposées sous la barre des 100.000 euros (71 % des transactions enregistrées) et quasiment jamais au-delà de 200.000 euros (2,9 % des ventes...). Ce segment de prix ouvre l'accès à la propriété à de nombreux jeunes ménages qui peuvent profiter de l'octroi d'un prêt à taux zéro mais également du dispositif de défiscalisation Girardin, ces deux systèmes étant réservés à l'acquisition d'un logement neuf. Notons toutefois que le succès, logique, de ce segment de produits, a une incidence négative sur la qualité de vie des guadeloupéens : la contrainte financière impose aux lotisseurs de ne pas dépasser le seuil de solvabilité des ménages, donc les oblige à s'orienter vers des secteurs géographiques relativement éloignés des pôles d'attractivité. Or, la clientèle principale de ces produits est constituée de

La construction est souvent une bonne solution et permet d'ajuster exactement son projet à son budget...

familles actives qui seront contraintes, chaque jour, de se rendre sur leurs lieux de travail. Ce faisant, cet éloignement du lieu de résidence a une incidence directe sur la circulation automobile, mal endémique de la Guadeloupe ; l'urbanisation à partir de Jarry se développe sur deux axes principaux : la route nationale 2 qui dessert Sainte-Rose et la route nationale 1 qui dessert Petit Bourg et le sud de Basse Terre. Si la RN1 est une voie rapide constituée de quatre voies jusqu'à la plage de Viard, la RN2 ne propose que deux voies dignes d'une départementale, de surcroît souvent empruntée par les engins d'exploitation agricole. Compte tenu de la concentration de l'activité économique sur Jarry dont la principale voie de dégagement s'oriente vers Basse Terre, faute d'axes de circulation suffisants vers Gosier (secteur dont le niveau de prix n'est de toute façon pas en adéquation avec la solvabilité des primoaccédants), il serait judicieux de restructurer les voies de circulation vers SainteRose, sauf à créer les conditions d'un véritable coma circulatoire entre cette commune et le centre de l'île... Précisons que cette alternative de la construction individuelle est avant tout effective sur les marchés de report, compte tenu de la rareté et donc du prix

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du foncier sur les secteurs phares. Si les terrains disponibles autour de Jarry sont pour la plupart commercialisés dans le cadre de lotissements, il en va différemment pour le secteur des Grands Fonds : Marché de report par excellence du littoral de Grande Terre, ce périmètre offre souvent l'opportunité de terrains individuels d'une surface confortable. Quelques épi-marchés se développent ou survivent à l'écart de ces deux pôles quasi monopolistiques. Adossés à quelques centres d'intérêt, il existe d'autres pôles d'activité touristique dans l'île, autour desquels se sont développés des marchés immobiliers distincts. Qu'il s'agisse du volcan de la Soufrière (Saint-Claude), de la marina de RivièreSens (Gourbeyre), de la réserve Cousteau (Bouillante) ou de l'ancienne résidence de Coluche (Deshaies), ces micromarchés ont sévèrement subi les effets de la crise financière et des événements de 2009. Ils ont depuis retrouvé un niveau de croisière suffisant qui n'a toutefois pas recouvré le dynamisme des années 2000. Exception à l'approche bicéphale du marché, le secteur de Gosier doit son succès

à sa proximité du centre commercial de Jarry associée à sa ceinture littorale bordée de quelques plages : les villas des familles actives côtoient les établissements hôteliers et les immeubles, souvent de standing, sont habités autant par des résidents permanents que par des occupants saisonniers. Situé quasiment à l'autre extrême du marché en terme de prix, le secteur des Abymes, ville peu connue mais pourtant la plus importante de Guadeloupe, forte de près de 60.000 habitants, constitue un micro-marché à part entière : les ventes d'appartements sont nombreuses et alimentent un marché attractif pour les investisseurs. Les prix de cession peu élevés confrontés aux valeurs locatives relativement importantes car liées à la demande de logements, très dynamique, créent les conditions d'une rentabilité qui peut atteindre 10 %... Disposant de peu de ressources, quelques soient endogènes ou touristiques, les autres régions de la Guadeloupe souffrent d'un certain immobilisme qui se traduit par des marchés immobiliers peu dynamiques, voire apathiques.

Prix et délai moyen de vente d'un appartement de gamme médiane sur les principaux marchés types Baie Mahault Saint-François Abymes Gourbeyre (Moudong (Anse du (Baimbridge) (Rivière Sens) Sud) Mancenillier) Prix moyen net vendeur au M²

2.272 euros

3.699 euros

757 euros *

2.285 euros

Délai moyen de vente

19 semaines

15 semaines

4 semaines

> 52 semaines

Source : Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® – www.obsimmo.fr *: entrée de gamme

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Les Ehpad, une nécessité socialement incontournable, une solution partielle en terme d'emploi mais un financement improbable sur le long terme... Contrairement à d'autres départements d'outre-mer tels que la Réunion, la Guadeloupe ne connaît pas de croissance démographique importante : l'Insee table pour une population quasiment équivalente à l'horizon 2040 (404.000 habitants). Pour autant, l'évolution démographique de cette île ne vas pas aller sans bouleversement. Ainsi, la pyramide des âges indique un vieillissement extrêmement important de la population qui fera de la Guadeloupe, en 2040, la troisième région la plus âgée au niveau national ! Evolution de la population de moins de 20 ans à la Guadeloupe 1990 2010 2040 (projection) Population < 20 ans 36% 30% 22% Source : Insee

Région Guadeloupe Martinique Réunion Métropole Source : Insee

Evolution de la population 2007-2040 Evolution de la Age moyen en Age moyen en 2040 population 2007 2007/2040 +0,80% 36,2 47,7 +6,5% 37,4 47,8 +33,6% 31,9 39,8 +14,5% 39,3 43,7

Face à ce phénomène, l'île souffre d'un sous-équipement notoire en matière d'hébergement des personnes âgées. Ainsi, le taux d'équipement en lits médicalisés estil près de cinq fois inférieur à celui de la métropole... Taux d'équipement médico-social en lits et places pour 1000 habitants Accueil des Guadeloupe Région Antilles Métropole personnes âgées Hébergement des 15,9 35,5 121,7 personnes âgées Lits médicalisés 21,7 24,7 101,3 Soins à domicile 25,7 19,9 19,1 Source: Insee Si les traditions insulaires favorisent la solidarité inter-générationnelle, celle-ci ne peut constituer une réponse suffisante...Le dispositif de défiscalisation vient à point nommé pour favoriser les créations d'établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dont les mises en chantier se multiplient sur l'île (Sainte-Rose, Vieux Fort, Sainte-Anne, Saint-Claude....). Si la loi Duflot facilite ainsi la participation d'investisseurs à la création de ce type de structure, apportant un débouché réel en terme de création d'emplois, elle ne propose aucune solution en terme de coût fonctionnement ; or, ces EHPAD sont en la matière gourmandes et les ressources de leurs futurs occupants ne permettront pas de subvenir à leurs besoins. Il reste donc une inconnue de taille dans cette équation...

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Forte de liaisons aériennes et maritimes fréquentes, fiables et assez bon marché, d'une population jeune, adossée à une administration française structurante (qui participe à hauteur de 34 % à la création de richesse contre 22,6 % en métropole), implantée au centre d'une région Caraïbes aux ressources multiples, disposant, enfin, d'un littoral attractif mais aussi d'un chapelet d'îles aux plages paradisiaques sans oublier son offre en espaces naturels à l'intérieur des terres, la Guadeloupe aurait dû se positionner comme un Dom leader, en profitant notamment de ses relations privilégiées avec la métropole (plus de 60 % des échanges économiques). Las, ses différents atouts n'ont pas été optimisés lorsque le contexte économique était favorable et constituait alors un véritable tremplin. L'histoire récente de la Guadeloupe, c'est aussi la tentative d'un développement touristique annihilée sinon bloquée par une volonté de mal faire, de ne pas faire, voire d'empêcher de faire... Les Antilles françaises ont profité de l'essor initié par les dispositifs de défiscalisation qui ont permis au secteur hôtelier et touristique de bénéficier d'investissements privés importants. Pour autant, le sentiment largement répandu parmi les visiteurs de l'île était celui d'une inadéquation manifeste entre les investissements réalisés et l'accueil réservé aux touristes par les acteurs locaux ou le simple vulgum pecus : en un mot, beaucoup de vacanciers ont été déçus par la Guadeloupe (et la Martinique...) et ont juré qu'on ne les y reprendrait plus : il n'était pas question de nier les multiples attraits de l'île mais de stigmatiser le comportement de certains insulaires qui ont pour longtemps hypothéqué cet axe de développement. Cette inadéquation entre la volonté politique et les sentiments sinon majoritairement exprimés par la population tout aumoins majoritairement entendus par les 28

vacanciers a été aggravée par l'émergence, dans les années 90, d'îles voisines qui se sont positionnées sur un marché laissé disponible par une Guadeloupe revêche : la fréquentation touristique de Cuba et de la République Dominicaine a ainsi augmenté de 155 et 108 % entre 1995 et 2005 alors que les Antilles françaises voyaient leur fréquentation diminuer dramatiquement : Si l'année 1996 a vu 429 navires accoster en Guadeloupe, ils n'étaient plus que 59 en 2005 (-86 % en 10 ans !) ; le nombre de croisiéristes est ainsi passé de 610.000 à moins de 100.000 en une décennie. Mis en perspective avec l'île de Sint-Maarten, située dans le même bassin de croisière et forte d'une fréquentation annuelle de plus d'un million cinq cent mille croisiéristes, ces chiffres font frémir ! Le parc hôtelier, quant à lui, est passé de 4.460 chambres en 1999 à 3.065 fin 2011, année où le taux moyen d'occupation a été de 58 %... La Guadeloupe était en constat d'échec quant à sa politique touristique à l'orée des années 2000, lorsqu’est survenue la déflagration de Septembre 2001, marquant la fin des années faciles pour le tourisme mondial : le coche était raté... Bouleversant l'économie du secteur touristique mondial, les attentats de 2001 ont eu un effet dévastateur sur la zone Caraïbes, très fréquentée par les américains du nord, friands notamment de croisières luxueuses dans des paysages de rêve à proximité immédiate de leur cote. Peu entraînée, mal placée sur la scène internationale, souffrant d'infrastructures obsolètes et de ressources humaines insuffisamment formées et souvent peu motivées, la Guadeloupe a courbé encore un peu plus l'échine devant cette conjoncture défavorable. Alors que les îles voisines rattrapaient peu à peu voire dépassaient le train de la

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reprise économique, la Guadeloupe s'est enfoncée dans un véritable marasme dont l'aboutissement s'est manifesté en 2009. Les événements de 2009 ont de nouveau cassé le ressort et profondément marqué les esprits de ceux qui avaient vocation à aimer la Guadeloupe... La crise financière mondiale a eu des répercussions sur nombre de pays développés, mais les conséquences sur l'archipel guadeloupéen ont été multipliées par les spécificités locales. Sur fond de chômage, de prix élevés (notamment pour l'alimentation de première nécessité), d'inégalités entre plus hauts et plus bas revenus, le LKP, mouvement de contestation dirigé par un fonctionnaire de l'Etat, a joué un rôle d'entraînement auprès d'une partie de la population qui s'est exprimée contre la « profitazion ». Les troubles sociaux qui ont suivi ont été relayés au quotidien en métropole par des médias toujours en mal d'événements potentiellement traumatisants, forcément porteurs d'audience. Plus de quarante jours durant, les téléspectateurs français se sont ainsi forgés une image très particulière de la Guadeloupe, faite de manifestations violentes, de pénurie d'essence et de produits de première nécessité, d'émeutes contre les forces de

l'ordre, voire de début de révolte contre l'autorité. L'image produite dans la France profonde, floue au départ des événements, s'est durcie au fur et à mesure des 42 jours de blocage, créant peu à peu les conditions d'une solide méfiance, voire d'une réelle défiance des métropolitains à l'égard de leurs compatriotes antillais. Plus de trois années après cet épiphénomène, la Guadeloupe a pansé (pensé ?) ses plaies et présente un paysage loin de l'image qu'elle s'est construite à l'occasion des troubles sociaux. Si l'île n'est certes pas devenue un exemple d'activité économique et d'équilibre social (les taux de chômage et de délinquance sont toujours très élevés), sa situation s'est sensiblement redressée et présente une physionomie que plusieurs régions de France pourraient lui envier. Il est dommage que les médias ne s'impliquent pas autant dans la reconstruction (objective) de l'image de ce département que dans la destruction de celle-ci, à laquelle ils ont activement participé en 2009... Construits sur une histoire agitée et animée par des sentiments contradictoires souvent antagonistes vis à vis de la métropole, voici les réalités des différents marchés immobiliers résidentiels qui constituent la Guadeloupe.

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Tableau synoptique des facteurs d'évolution du marché immobilier – Guadeloupe –

Déterminismes Déterminismes structurels globaux Montant des frais de mutation Tendance cocooning de l'acquéreur Courbe du vendeur Motivation à devenir propriétaire Déterminismes structurels locaux Taux de chômage élevé Possibilité d'un investissement dual (location nue ou meublée et/ou saisonnière) Déterminismes conjoncturels globaux Valeur refuge Conjoncture économique générale Dépenses publiques à la baisse Attentisme des banques Suppression du PTZ dans l'ancien Déterminismes conjoncturels locaux Etat des finances publiques Perception du marché par les acheteurs exogènes

Effet de hausse des prix sur le marché de l'ancien

Effet de baisse des prix sur le marché de l'ancien

constant constant constant constant

permanent (?) constant

par le vivier des investisseurs par le vivier des primo-accédants par le vivier des primo-accédants à court et moyen terme par le vivier des primo-accédants

par le vivier des fonctionnaires à court et moyen terme

Source : Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® – www.obsimmo.fr

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Guadeloupe et ses dépendances

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Les vrais prix de vente de la Guadeloupe par micro-marché La méthodologie de l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® Echangés sur un marché libre (les prix de vente effectifs sont le résultat d'un accord négocié entre un vendeur et un acquéreur), les biens immobiliers voient leur valeur dépendre de l'équilibre existant entre la demande de biens (les acquéreurs) et l'offre disponible (les vendeurs). Dans le cadre de cette équation, sur laquelle nous reviendrons, la valeur vénale d'un bien dépend in fine de sa valeur telle que perçue par l'acquéreur naturellement soucieux de réaliser un achat raisonnable. Or, tout acquéreur, pour parvenir à définir cette valeur, suit un processus systémique qui va l'amener à comparer les biens entre eux, dans le cadre de critères précis (localisation, prestations, nombre de chambres…) afin d'en définir les rapports qualité/prix respectifs pour finalement choisir le mieux placé d’entre eux. Cette méthode de comparaison employée par l’acquéreur, ou méthode dite par analogie, constitue également la méthode d'estimation de valeur vénale la plus fiable. Nous l'avons donc naturellement adoptée pour construire notre Observatoire de l'Immobilier®. L'emplacement, vecteur fondamental de valeur d’un bien immobilier. La valeur d'un bien dépendant avant tout de l'endroit où il est situé, nous avons sectorisé la Guadeloupe en différents micro-marchés : Proximité des centres économiques et/ou d'agrément, des commodités (commerces, écoles et autres services publics), desserte par les transports en commun, homogénéité et qualité de l'habitat majoritaire du secteur, aspect général des logements et... de ses habitants font (ou défont) la valeur d'un quartier. Les groupes de travail composés de professionnels que nous avons réunis ont distingué 64 micromarchés, qui sont analysés chaque semestre par l'Obser-

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vatoire et réunis dans le présent ouvrage en 26 secteurs. Pour la plupart d'entre eux, nous indiquons: - Les prix moyens de vente net propriétaire (ventes effectivement conclues par la signature d'un compromis entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2012). - Le délai moyen de commercialisation (nombre de semaines écoulées entre le mandat confié à l'agence partenaire et la signature du compromis de vente). Les prix sont indiqués au M² habitable pour les maisons, M² loi Carrez pour les appartements, M² constructible pour les terrains. Les prestations d'un bien, vecteur secondaire de valeur. Nous nous sommes ensuite intéressés aux caractéristiques qui font d'un bien immobilier un produit d’entrée de gamme, de gamme médiane ou de haut de gamme. Pour ce faire, nous avons évidemment pris en compte les qualités intrinsèques de chaque bien (volume des pièces, état général, niveau des finitions, surface et agrément du jardin, qualité de la vue éventuelle, prestations offertes par l'ensemble) mais aussi, et pour une part très importante, les qualités environnementales du bien concerné, c'est-à-dire les caractéristiques de son environnement, du voisinage immédiat (qui débute de l'autre côté de la clôture...) aux limites du quartier dans son acception la plus restrictive (périmètre de l'ordre de 500 à 1000 mètres autour du logement), avec, bien entendu, l'analyse des nuisances éventuelles: il ne faut pas négliger cet aspect de l'environnement en tant que vecteur de valeur car l'acquéreur y apportera une importance de premier ordre. Les composantes précises de ces différents segments ont été définies par des groupes de travail de professionnels réunis par nos soins.

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transactions enregistrées faute de quantité suffisante par sous-secteur.

L’environnement, donc le voisinage immédiat, influe beaucoup la valeur d’un logement…

Il est entendu que les surfaces de terrasse ne sont pas à prendre en compte dans les calculs de valeur globale, étant convenu qu’une terrasse est considérée comme un équipement normal d’un logement situé en Guadeloupe. La surface de la terrasse sera par contre un élément d'appartenance de gamme et, en cas d'absence, constituera un élément de minoration de valeur. Il est important de préciser que la segmentation de gamme vient pallier l’éventuelle nécessité d’une soussectorisation géographique supplémentaire en ce qu’elle prend en compte, audelà des qualités intrinsèques d’un bien, les caractéristiques de son environnement. A défaut de la prise en compte de ce voisinage, il aurait en effet fallu multiplier le nombre de sous-secteurs en descendant pratiquement à la notion de rue, rendant alors insignifiantes les

Une analyse nécessairement qualitative qui désigne les agences immobilières comme partenaires naturelles. Cette segmentation en fonction des prestations offertes par chaque bien rend fondamentale la connaissance approfondie et objective des logements effectivement vendus comme composante essentielle du travail d'analyse des transactions. Cela nous a conduit naturellement à choisir les agences immobilières comme partenaires de cette mission d'étude. En effet, si les agences ne produisent pas l'ensemble des ventes de l'immobilier ancien, elles ont une parfaite connaissance des biens qu'elles ont vendus, notamment pour les avoir fait visiter à plusieurs reprises et pour avoir accompagné, sinon dirigé, le vendeur dans son processus de fixation puis d'évolution de son prix de vente. A l'inverse du particulier qui ne sera, et c'est humain, guère objectif quant aux caractéristiques de son propre logement, l'agence immobilière n'a aucun intérêt à enjoliver ou minorer les qualités d'un bien une fois celui-ci vendu. Quant aux notaires, s’ils interviennent dans 100 % des transactions, il ne s'agit, dans l'immense majorité des cas, que d’une intervention in fine qui ne leur permet pas de qualifier avec exactitude les prestations de logements qu’ils n’ont pas visités.

Région littorale Grande Terre Sud Constituée à l'origine de villages de pêcheurs, cette région littorale de Grande Terre est le centre de l'activité touristique de la Guadeloupe. Plages magnifiques, multiples activités de loisirs, structures hôtelières et de restauration permettent d'offrir aux touristes l'ensemble des prestations souhaitables. Le bât blesse en

terme de circulation automobile car ces villages aujourd'hui très fréquentés par les automobiles n'ont pas été conçus pour cela. Les centres bourg sont difficiles à traverser, et aucune modification structurelle n'est à l'ordre du jour pour améliorer le trafic.


Le marché immobilier de ce secteur littoral s'est développé sur le segment haut de gamme, notamment à Saint-Anne et Saint-François, mais également au Moule. Les quartiers les plus recherchés sont systématiquement situés sur le littoral aval et amont des centres bourgs, et les plus élitistes d'entre eux affichent des similarités étonnantes... Les marchés de report se situent à l'intérieur des terres, au sein des Grands Fonds. Globalement peu considérés, ces secteurs peuvent pourtant être très attractifs, notamment s'ils sont peu éloignés des centres bourgs : l'environnement est préservé, la circulation automobile peu prégnante, les urbanisations, souvent édifiées sur des mornes, profitent d'une ventilation salutaire et les prix sont modérés...

Image d'Epinale des tropiques certes, mais cause réelle du succès du littoral sud de Grande Terre, ses plages paradisiaques…

Exposition aux risques naturels et technologiques** Gosier Sainte-Anne Saint-François X X

Inondations Inondations brutales Phénomène lié à l'atmosphère Mouvement de terrain Sismicité forte Feux de forêts Risque industriel Vulcanisme Transport de marchandises dangereuses

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* Cette litanie des risques théoriques qui pèsent sur ce territoire peut paraître impressionnante. Chaque région française est pourtant dans une situation similaire, parfois aggravée par des risques spécifiques bien plus prégnants (« couloir de la chimie » en Rhône Alpes, submersion en Vendée, sismicité en PACA, nucléaire en Normandie, phénomènes atmosphériques en Bretagne, risques industriels et de transports dangereux pour les grandes villes françaises et notamment pour l'ensemble de l'île de France...) : cela n'empêche pas les continentaux de vivre vieux et heureux !

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Focus sur le Gosier Population et évolution 1999/2009

Nombre de logements*

Villas

Appartements

% RP**

% RS**

% de propriétaires

26.550 +4,70%

14.539

77,18%

22,82%

94,97%

5,03%

57,18%

* y compris logements vacants

** RP/RS = Résidences Principales/Secondaires

Gosier, un heureux compromis entre l'éco-centrisme de Jarry et le tropisme balnéaire de Grande Terre... La physionomie générale de l'île papillon et son éco-centrisme sur le secteur in-

dustriel de Jarry impose souvent au futur propriétaire un choix douloureux en terme de lieu de résidence: proche du travail ou proche de la plage ? Déterminisme pratique ou hédoniste ?

Image emblématique de la Guadeloupe et du bourg éponyme, l'Ilet Gosier est le point de mire des jolies villas situées à quelques brasses, sur la « grande île »...

Gosier répond à cette équation quasiimpossible en associant un accès direct sur le littoral balnéaire tout en permettant de rejoindre Jarry en une quinzaine de minutes. Si les secteurs de Sainte-Anne et, a fortiori Saint-François, font le bonheur des retraités, Gosier est avant tout le lieu de résidence d'actifs plutôt aisés qui ont décidé de concilier agrément et aspects pratiques. Si le centre du bourg est composé, à l'exception de la frange littorale, d'un habitat traditionnel populaire, Gosier propose également plusieurs secteurs très résidentiels dont les niveaux de prix sont élevés, voire très élevés pour les villas disposant d'une vue mer. Les multiples avantages de Gosier... Située sur la partie la moins pluvieuse de l'île, Gosier est limitrophe de la Marina de

Pointe à Pitre, centre d'activités sportives et d'une importante vie nocturne. La commune dispose d'écoles primaires, d'un collège et d'un lycée spécialisé (Tourisme et Hôtellerie), ainsi que d'une médiathèque très récente, l'université de Guadeloupe se trouvant à deux pas. Un centre commercial d'envergure et plusieurs supermarchés permettent de répondre aux contraintes de la vie quotidienne sans perdre trop de temps. ...seront optimisés en privilégiant le secteur ouest de la commune Par sa situation, Gosier est un véritable sas vers le centre de l'île : De très nombreux résidents de Grande Terre rejoignent la zone industrielle et commerciale de Jarry le matin et la quittent en fin de journée en passant par Gosier.

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Si les secteurs de Bas du Fort, Pointe de la Verdure et du centre bourg sont à l'abri du flux (en aval des embouteillages qui se développent dès Saint-Félix le matin, en amont de ceux-ci qui débutent à l'échangeur de la D119 le soir), les résidents des quartiers de Dampierre et de Saint-Félix souffrent au quotidien d'un trafic routier saturé.

cote sous le vent et l'agrément d'une plage familiale dont l'espace de baignade ne présente aucun danger. Plus loin vers Sainte-Anne, le quartier de Petit Havre jouit d'une cote élevée en raison d'une urbanisation de qualité et homogène associée à un environnement très agréable : criques de sable blanc et eau cristalline sont à quelques pas des villas. Ce secteur résidentiel est par contre dépourvu de commerces et suppose d'accepter les embouteillages de Gosier, étape incontournable vers Jarry...

Les résidences de front de mer équipées d'une piscine offrent une certaine qualité de vie...

Dommage pour Saint-Félix qui offre par ailleurs, loin des marinas et stations très touristiques, le caractère authentique d'un petit port de pêche artisanale digne de la

Le quartier de l'Anse Vinaigri, très résidentiel, dispose d'une petite plage de sable...


Parlons chiffres ! Corollaire de la situation avantageuse de Gosier, les prix sont élevés, conséquence d'une demande soutenue confrontée à des propriétaires pratiquant volontiers la sur-estimation, syndrome habituel des quartiers dits « côtés ». De surcroît, les mises en vente en sortie de défiscalisation ont tendance à pousser les prix vers le haut, ces vendeurs fixant habituellement leurs prétentions à la hauteur de leur coût d'acquisition qui furent, comme en toute défiscalisation, souvent excessifs... Les appartements, notamment du studio au T 3, constituent le cœur de ce marché et représentent 67 % des ventes. Les marges de négociation (de 9,5 à 13,4 %) sont légèrement supérieures à la moyenne insulaire alors que les délais de vente sont exactement représentatifs du marché global : un vendeur devra attendre en moyenne 28 semaines pour signer un compromis de vente, sauf à fixer d'emblée un prix marché, garantie d'une vente plus rapide...

3 conseils pour bien acheter : Comme sur une grande partie de l'île, l'habitat de Gosier est très hétérogène : Prêtez une attention particulière à l'environnement du logement et privilégiez un

urbanisme figé. Une case en déshérence peut se transformer rapidement en squat ou en immeuble de 4 étages synonyme de vis à vis surplombant et/ou de nuisance sonore... Evitez l'exposition Sud et Ouest si vous ne souhaitez pas annihiler le potentiel de vue par les indispensables stores occultants contre le soleil. Enfin, si vous appréciez un environnement naturel et que les prix de Gosier vous semblent trop élevés, n'hésitez pas à parcourir quelques kilomètres dans les terres : le secteur des Grands Fonds vous réserve d'excellentes surprises tout en restant à proximité immédiate des lieux qui font la valeur de Gosier... Excellent compromis travail/loisirs balnéaires ; proximité immédiate des centres commerciaux ; proximité écoles, université, aéroport ; proximité (relative) des stations balnéaires de l'est. Prix élevés ; embouteillages quotidiens ; densité de population élevée ; cambriolages nombreux. 6 EM, 10 EP, 1 C, 1 LT 1 HY, 2 SP, 3 SU.

Prix de vente au M²

Appartements 1.622 à 3.760 euros

Maisons 1.166 à 3.120 euros

Terrains 60 à 118* euros

Délai moyen

12 à 38 semaines

9 à 77 semaines

4 à 26 semaines

Dé lai moyen région

24,13 semaines

25 semaines

11,33 semaines

Source : Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® – Contactez une agence partenaire pour disposer d'une information qualifiée et actualisée sur votre marché. * : hors haut de gamme

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Focus sur Saint-Anne, la belle endormie... Population et évolution 1999/2009

Nombre de logements*

Villas

Appartements

% RP**

% RS**

% de propriétaires

23.600 + 15,8 %

12.200

87,43%

12,57%

84,27%

15,73%

58,09%

* y compris logements vacants

** RP/RS = Résidences Principales/Secondaires

Sainte-Anne, située à mi-chemin entre Gosier et Saint-François, propose une urbanisation assez hétérogène : le centre bourg affiche un vrai cachet, avec ses maisons créoles séculaires en bois sous tôles, mais si certaines d'entre elles sont pimpantes, beaucoup sont laissées à l'abandon, ce qui est toujours dommage dans un village à vocation touristique. Un centre bourg peu valorisé... C'est d'autant plus regrettable que SainteAnne présente un front de mer riche d'une plage de sable blanc magnifique baignée d'une eau turquoise translucide. Le ta-

bleau est moins idyllique lorsque l'on considère la densité de la circulation automobile qui traverse le bourg, car la route nationale 4 emprunte le front de mer sur sa partie Ouest. Ce tronçon est d'ailleurs peu esthétique, les bâtiments délabrés sont nombreux, et les dépôts d’ordure ne sont pas rares sur les parcelles vacantes... Le petit port de plaisance situé à l'extrême ouest de la baie pourrait également être mieux valorisé, sachant que ce type d'infrastructure a vocation à créer de nombreuses activités économique annexes

Le centre bourg de Sainte-Anne reste en grande partie à mettre en valeur alors qu’il bénéficie d’un environnement très privilégié

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Les secteurs résidentiels sont à l'extérieur du centre bourg

Le domaine de Dupré mixte harmonieusement appartements et villas...

S'il y a quelques belles villas en position dominante sur la crête qui domine le centre, profitant à la fois d'une vue imprenable sur les toits multicolores et l'océan, ainsi que d'une ventilation naturelle permanente, les quartiers résidentiels sont excentrés. Le domaine de Dupré, à l'ouest du centre bourg, au-dessus de la cité éponyme, est constitué de quelques collectifs mais surtout de jolies villas de standing. Développé récemment sur un morne, ce quartier profite d'une vue dégagée et de peu de vis à vis. Les villas bénéficient d'un environnement très homogène et sécurisé mais les parcelles souffrent, en général, d'une surface modeste ne mettant pas les propriétaires à l'abri des nuisances de voisinage d'autant que les chiens sont nombreux derrière les murs... A la sortie nord-est de Sainte-Anne, les quartiers de Valette et Montmain présentent une physionomie agréable quoique plus ancienne. Constitués de villas construites depuis quelques dizaines d'années, la végétation y est abondante, et l'environnement assez résidentiel. Les secteurs les plus valorisés se situent en bordure de littoral : vers Saint-François, le secteur résidentiel de Gissac offre l'avantage de la proximité de l'école et du lycée tout en étant à quelques minutes du rivage de Bois Jolan, autre plage superbe qui

s'étend sur plusieurs kilomètres. Ce quartier d'un standing de bon aloi, sans ostentation, affiche des prix qui restent raisonnables. Il n'en va pas exactement de même pour les secteurs littoraux de Fonds Thezan et de l'Anse Bourdel, situés à l'ouest de Sainte-Anne, vers Gosier. De somptueuses villas, immergées dans une végétation luxuriante, profitent d'une vue imprenable sur l'Océan et la plage de la Caravelle. D'un standing très élevé, ce quartier exempt de nuisance nécessite une mise de fonds très importante. Les Grands Fonds, marché de report de Sainte-Anne, débutent à l'arrière de Montmain, et offrent à leurs résidents beaucoup plus d'espace. Les maisons, souvent très vastes, sont édifiées sur les flancs ou au sommet des mornes, face aux alizés : la vue et la ventilation sont assurées... L'environnement est assez attrayant si l'on se limite aux environs du bourg, mais il devient plus hétérogène vers Fouché ou Douville. L'habitat traditionnel se mélange aux maisons des années 70, aux murs souvent noircis par l'humidité, et les dépotoirs sauvage se multiplient... A noter, la mise en en chantier d'un EHPAD à Bois Jolan, à quelques centaines de mètres derrière la plage.

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Les secteurs de l'Anse Bourdel et de Gissac sont résidentiels mais d'un standing différent

Plages magnifiques, dont celle du bourg ; petit port de plaisance ; lagon baignable ; marché diversifié en terme de prix ; proche du Gosier ; activité touristique permanente.

Circulation très difficile, vers l'est et l'ouest ; centre bourg peu valorisé. 7 EM, 9 EP, 3 C, 1 LP. 1 SP, 5 SU.

Delair et Fouché, deux secteurs des Grands Fonds proches du centre bourg.

Prix de vente au M² Délai moyen Délai moyen région

Appartements*

Maisons

Terrains*

2.619 euros

1.673 à 3.416 euros

126 euros

12 semaines

4 à 30 semaines

4 semaines

24,13 semaines

25 semaines

11,33 semaines

Source : Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® – Contactez une agence partenaire pour disposer d'une information qualifiée et actualisée sur votre marché *: gamme médiane

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Focus sur Saint-François : Sea, sun and fun…. Population et évolution 1999/2009

Nombre de logements*

Villas

Appartements

% RP**

% RS**

% de propriétaires

14.360 + 34,8 %

8.314

79,86%

20,14%

77,67%

22,32%

60,13%

* y compris logements vacants

** RP/RS = Résidences Principales/Secondaires

Située à la pointe Sud Est de la Guadeloupe, Saint-François est la commune phare du tourisme guadeloupéen. C'est également la commune physiquement la plus proche de la métropole. Est-ce la raison pour laquelle les métropolitains semblent se concentrer davantage ici que sur tout autre lieu de l’archipel ? A dire le vrai, Saint-François dispose de nombreux atouts, notamment en multipliant les possibilités d’activités de loisir : vaste port de plaisance équipé et sécurisé, golf international, aérodrome, casino, bouquet varié de boutiques et restaurants s’égrainant le long de la marina, port de pêche, excursions vers Marie-Galante, les Saintes, la Désirade ou Petite Terre et, point fondamental, une offre incomparable de plages, dont une naturiste, constituent autant de (bonnes) raisons de choisir ce lieu de résidence, d’autant que Saint-François est épargnée par la plupart des grains qui se déversent sur la Guadeloupe. Très éloignée du centre économique de l’île, tout au-moins en durée de trajet compte tenu d’un axe routier peu adapté entravé par la traversée de Sainte-Anne, Saint-François se pose avant tout comme un pôle touristique et de villégiature, notamment pour les retraités. A baguenauder sur les quais du port de plaisance, on pourrait parfois s’imaginer dans une marina de la région MidiPyrénées, compte tenu de la monochromie des passants. L’importance

de la population exogène est confirmée par le taux de rotation des résidents, Saint-François affichant en ce domaine des chiffres plus importants que les autres communes de l’île. L’offre immobilière est répartie en deux grands pôles, les appartements d’une part, notamment situés autour de la marina, et les villas, souvent dans le cadre de lotissements sécurisés. L’habitat collectif est surtout constitué de petits logements (du studio au deux pièces), particulièrement appropriés à l’usage de pieds à terre hivernaux et/ou à la location saisonnière : nombreux sont les retraités métropolitains (ou européens) qui séjournent de Décembre à Mars dans leur appartement de Saint-François et le louent le reste de l’année, associant ainsi plaisir et rentabilité. Les collectifs de standing sont situés en front de mer, à l'image de la résidence Savannah, avec accès direct à la plage. Notons que si l'ensemble de cette résidence affiche le même niveau de prestations, les différents bâtiments offrent une qualité de vie bien différente : les pièces à vivre exposée vers l'Est sont nettement à privilégier, car elles profitent de la ventilation naturelle quasipermanente et, point au-moins aussi important, ne sont pas exposées au soleil dans l'après-midi : en cas contraire, il faudra occulter la terrasse et se priver de la vue panoramique sur l'océan pour éviter les excès de chaleur...

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Golf international et port de plaisance sont l’un des atouts de Saint-François…

Le secteur de l’habitat individuel est très sélectif, si l'on excepte les maisons traditionnelles, nombreuses dans le bourg. Les secteurs privilégiés se situent le long de la route touristique, où plusieurs lotissements de standing proposent des conditions de vie extrêmement privilégiées, dans le cadre d'un environnement très soigné (Résidence Belle Allée, ou encore l'Anse des Rochers...) mais également sur les hauts de SaintFrançois ; le lotissement éponyme propose une palette de villas dont les mieux placées sont situées en surplomb du golf international. Elles bénéficient ainsi d'une vue dégagée qui peut être animée de temps à autre, mais ans excès, les golfeurs étant réputés pour conserver un certain quant-à-soi... Surtout, les nuisances sonores et les risques de

bouleversement de l'environnement sont quasi-inexistants. A noter que la trajectoire d'atterrissage de l'aérodrome, qui jouxte le golf, est parallèle à cette urbanisation, mais que le format modeste des appareils qui utilisent cette piste rend leurs évolutions peu significatives en terme de nuisance. Au-delà de ce lotissement résolument haut de gamme, il est possible de trouver la villa de ses rêves dans le cadre d'un budget (un peu) moins élevé en s'intéressant aux autres résidences légèrement plus excentrées. La Vallée d'Or, Sainte-Marthe ou encore le Domaine du Parc proposent une offre qui reste de qualité, même si les parcelles, coût du foncier oblige, ne sont pas d'une surface très importante.

Saint-François propose de jolies résidences en accès direct plage (Savannah).

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