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VOLUME 9 | NUMÉRO 2

TABLE RONDE AUTOUR DE LA CONSOMMATION ÉNERGÉTIQUE

ÉCLAIRAGE À DEL FAUT-IL S'EN INQUIÉTER ?

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Des solutions efficaces pour le secteur immobilier.

Un plus pour votre croissance et pour l’environnement. Et si on vous dit qu’on peut vous aider financièrement à réaliser votre projet et à optimiser votre consommation d’énergie, êtes-vous partant ? Profitez de notre énergie propre à plus de 99 %.

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MOT DE L'ÉDITEUR

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ÉDITEUR  Jacques Boisvert JOURNALISTES Emmanuelle Gril et Johanne Landry

COLLABORATION À CE NUMÉRO  Henri Bouchard, Andrée De Serres, Brigitte Dupuis et Serge Rioux RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign

DE LA LECTURE INFORMATIVE POUR VOUS CET ÉTÉ!

Annonces publicitaires : Lan Lephan

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry

Jacques Boisvert jacques.boisvert@jbcmedia.ca

PHOTOGRAPHES  Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE ©Getty Images par FangXiaNuo PUBLICITÉ  Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Conseillère aux ventes Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Montréal 450 670-7770

Québec 418 317-0669

ADMINISTRATION  Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS  Convention n PP 41614528 o

ADRESSE DE RETOUR  2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS  www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance immobilière. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître. L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1925-7988

Partenaire de :

C

ette édition du magazine Maintenance immobilière vous offre un contenu que vous apprécierez, j’en suis certain. Tout d’abord, la journaliste Johanne Landry a consulté plusieurs experts et spécialistes, autour d’une table ronde, pour traiter de consommation énergétique. Il s’agit d’un sujet récurrent, mais il évolue si rapidement que l’on se doit de le suivre de près, pour garder ses connaissances à jour. Également, nous avons repris deux des meilleures chroniques de la série Savoir et formation, qui cadrent particulièrement bien avec le contenu de ce numéro. BOMA Québec présentait récemment sa 16e édition des PRIX BOMA et recevait pour l’occasion plus de 350 personnes de l’industrie, au Cabaret du Casino de Montréal. De nombreuses personnalités du secteur de l’immobilier y ont été honorées, et nous vous présentons un photoreportage de l’événement. Par ailleurs, l’éclairage DEL, dont nous vantons les mérites depuis quelques années, n’a pas que de bons côtés. Les gestionnaires d’immeubles qui ont opté pour ce type d’éclairage doivent-ils s’en inquiéter ? La journaliste Emmanuelle Gril fait le point sur le sujet avec plusieurs experts qui interviennent dans son article. Les ascenseurs intelligents de nouvelle génération, la qualité de l’air au bureau et la protection des réseaux d’eau potable, notamment, sont les sujets qui complètent ce numéro. Sur ce, je vous souhaite un bel été, de bonnes vacances et je vous retrouverai avec plaisir en septembre, avec notre édition de la rentrée. Bonne lecture !

Le magazine Maintenance immobilière est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

Jacques Boisvert Éditeur

Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

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SOMMAIRE

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5 DOSSIER ÉNERGIE Table ronde autour de la consommation énergétique Par Johanne Landry

30 HYGIÈNE DU BÂTIMENT La qualité de l’air au bureau : un enjeu de santé important Par Serge Rioux

11 ENTREVUE RECYCFLUO RecycFluo soutient les entreprises dans le recyclage des lampes au mercure Propos recueillis par Emmanuelle Gril

32 DE BONS TUYAUX Tout savoir sur la protection des réseaux d’eau potable Par Henri Bouchard

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36 TENDANCES ET INNOVATIONS Les ascenseurs intelligents : la nouvelle génération de transport vertical

MOT DU PRÉSIDENT DE BOMA QUÉBEC Coup d’envoi du 16e concours des PRIX BOMA Une soirée colorée au Cabaret Casino de Montréal

Par Brigitte Dupuis

Par Bruno Turcotte

39 BULLETIN QUÉBEC SALUBRITÉ

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SAVOIR ET FORMATION Apprendre à gérer l’énergie dans les grands bâtiments : une pratique managériale durable et rentable

45 LE SAVIEZ-VOUS ?­

Par Andrée De Serres etJosé Nadège Dongmo

INDEX DES ANNONCEURS

Vers la gestion globale des immeubles Par Andrée De Serres et Sylla Maldini

BOMA Québec 17

Into 13

Comité paritaire région de Québec 21

JBC Média inc. 10-35

Conciergerie SPEICO inc. 31

Lafleur & Fils inc. 9

CMMTQ 44

Le Groupe Alfid inc. 43

ENGIE Services 19

Le Groupe Charbonneau 33

GDI Services (Québec) SEC 48

Les Services Ménagers Roy ltée 23

Gestion Hygiène du Bâtiment inc. 15

Millenium 37

GSF Canada inc. 47

RecycFluo 27

Hydro-Québec 2

Société en commandite Gaz Métro Plus 7

24 GAGNANTS DES PRIX BOMA 2019-2020 26 TECHNOLOGIE Éclairage à DEL : faut-il s'en inquiéter ?

Par Emmanuelle Gril

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DOSSIER ÉNERGIE

TABLE RONDE AUTOUR DE LA CONSOMMATION ÉNERGÉTIQUE PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Dégager des budgets, motiver les locataires, créer des synergies entre les différents services d’opération : les défis en matière d’efficacité énergétique ne manquent pas. Tour de table des enjeux et des bonnes pratiques avec cinq experts en la matière.

GETTY IMAGES PAR RAWPIXEL ET BUBAONE

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DOSSIER ÉNERGIE

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

GENEVIÈVE GAUTHIER Directrice nationale, services de consultation Econoler

ANDRÉE DE SERRES, LL.L., MBA, Ph. D. Titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

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éduire ses émissions de gaz à effet de serre (GES) et sa consommation énergétique, tout le monde en reconnaît la nécessité aujourd’hui. « Les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles de classe A se montrent généralement préoccupés à cet égard sans toutefois aller aussi loin qu’ils le pourraient », constate Geneviève Gauthier, directrice nationale, services de consultation chez Econoler. Obtenir des certifications LEED et BOMA BEST et moderniser l’éclairage, c’est déjà très bien, mais on peut pousser davantage, fait-elle remarquer. « L’enjeu majeur, poursuit Andrée De Serres (Ph. D.), titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM), est de convaincre un nombre accru de propriétaires et de gestionnaires de procéder à des investissements pour améliorer l’efficacité énergétique. » Et la plus grande barrière à franchir, explique-t-elle, c’est que les baux commerciaux font en sorte que celui qui investit des sommes importantes – le propriétaire – n’est pas celui qui retire les avantages économiques, puisque les dépenses énergétiques sont généralement assumées par les locataires. « Cela joue de toute évidence sur la motivation des propriétaires », ajoute-t-elle. COMMENT POSITIONNEZ-VOUS VOTRE IMMEUBLE ? « Il faut regarder le positionnement de l’immeuble dans son cycle de vie », insiste Mario Poirier qui, dans le cadre du Défi énergie en immobilier de BOMA, travaille auprès des gestionnaires d’immeuble. Parce qu’il y a là, justement, un avantage à considérer : celui de se positionner comme un bâtiment compétitif où les coûts d’exploitation suivent ceux du marché. Le confort des locataires est aussi un incitatif. 6

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MARIO POIRIER Gestionnaire immobilier Président sortant BOMA Québec

« Si l’on contrôle mal nos systèmes d’énergie, on peut générer des zones de chaleur ou de froid, inconfortables et énergivores », fait-il remarquer. « En effet, poursuit Andrée De Serres, le propriétaire va en retirer des avantages : il améliore l’attractivité de son immeuble, la régularité de son occupation, la satisfaction de ses locataires, qui seront heureux de payer moins cher pour les coûts d’exploitation et de bénéficier d’un meilleur confort. D’autant plus que plusieurs d’entre eux se soucient de participer à l’effort collectif de réduction des GES et seront fiers de crier haut et fort qu’ils occupent un immeuble performant à ce chapitre. » Si le modèle des baux commerciaux répandu dans l’industrie constitue un écueil de taille, on voit maintenant apparaître le bail vert, souligne Andrée De Serres. Dès la signature, locataire et propriétaire peuvent ainsi convenir que si ce dernier investit en efficacité écoénergétique, il pourra bénéficier des économies jusqu’à un certain niveau de récupération de ses investissements. QUELLES SONT LES BONNES PRATIQUES POUR ALLER PLUS LOIN ? La remise au point des systèmes mécaniques du bâtiment (couramment appelée recommissionning dans l’industrie) est la première que recommande Stéphan Gagnon, coordonnateur au service d’accompagnement technique chez Transition énergétique Québec (TEQ). « Plutôt que de s’en tenir à de gros équipements, on va s’intéresser à l’ensemble du bâtiment, le voir comme un tout ; analyser les séquences de contrôle, les horaires d’occupation, les débits, les sondes, les volets »,


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« L’investissement pour un projet de remise au point des systèmes mécaniques du bâtiment se fait principalement en contrepartie d’honoraires de professionnels, une dépense qui n’est pas capitalisable et qui apparait moins tangible que l’achat d’une nouvelle pièce d’équipement. » – Stéphan Gagnon

TRANSITION ÉNERGÉTIQUE QUÉBEC

STÉPHAN GAGNON Coordonnateur au service d'accompagnement technique Transition énergétique Québec

résume-t-il. Un exercice bien sûr complexe, mais qui peut générer des économies d’énergie importantes de 10 à 15 % et même, exceptionnellement, jusqu’à 30 % pour certains projets. « Avec des investissements mineurs, on peut rentabiliser la remise au point des systèmes mécaniques en moins d’un an », estime le coordonnateur. Il subsiste pourtant une réticence, a remarqué Stéphan Gagnon ; c’est que l’investissement pour un projet de remise au point des systèmes mécaniques du bâtiment se fait principalement en contrepartie d’honoraires de professionnels, une dépense

BENOIT PERREAULT Directeur principal du marketing et du développement des affaires Gaz Métro Plus

qui n’est pas capitalisable et qui apparaît moins tangible que l’achat d’une nouvelle pièce d’équipement. Introduire la culture du recommissionning en continu est rentable, rapporte Mario Poirier, qui a été gestionnaire au Palais des congrès où il a implanté cette pratique qui a contribué à abaisser la consommation de 1,4 à 0,8 gigajoule au mètre carré et à la maintenir à ce niveau. Aborder autrement la gestion de l’énergie est la seconde bonne pratique préconisée par Stéphan Gagnon. Si l’on

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DOSSIER ÉNERGIE

assigne volontiers, dans les organisations, un gestionnaire responsable à chacune des différentes fonctions, plusieurs oublient de nommer une personne ou une équipe responsable de la gestion de l’énergie, c’est-à-dire le suivi fréquent des factures, des compteurs et des projets d’efficacité éner­ gétique. « Il faut avoir des systèmes qui aident à prévoir les besoins d’énergie et à détecter une consommation non conforme. C’est une démarche peu répandue parce qu’en gestion immobilière, on ne considère pas l’énergie comme une dépense compressible. Pourtant, elle l’est généralement. En bonus, améliorer sa consommation énergétique améliore aussi le confort des occupants. » COMMENT ABORDER SA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ? La première chose à faire, recommande Geneviève Gauthier, c’est de suivre sa consommation énergétique sur une base mensuelle, pour isoler l’effet de la météo des autres événements survenus dans le bâtiment et qui auraient pu la faire augmenter. Elle cite un cas où en regardant les factures de gaz naturel, on a constaté que l’opérateur de la chaufferie avait oublié de fermer la vapeur alors qu’elle n’était plus requise, ce qui avait fait grimper les coûts de 80 000 $ en quelques semaines. La seconde : comparer entre eux les différents bâtiments similaires de son parc au chapitre de la performance énergé­ tique ou les comparer avec d’autres immeubles de catégorie identique dans le même secteur géographique. « Il existe des plateformes gratuites comme le Portfolio Manager d’ENERGY STAR, un outil en ligne qui donne déjà une idée du potentiel d’économie d’énergie qu’il peut y avoir dans ce bâtiment », dit Geneviève Gauthier. La troisième étape est de regarder son plan de maintien d’actifs avec un œil économie d’énergie. « Des gestionnaires remplacent une unité de toit ou un refroidisseur parce qu’ils arrivent à la fin de leur vie utile, que c’est budgété dans un plan quinquennal, sans prendre en considération son efficacité énergétique potentielle. En remplaçant simplement une unité par une autre, ils perdent une belle occasion d’acheter un appareil qui coûte un peu plus cher, certes, mais qui permettrait par ailleurs de réaliser des économies. L’idée est de faire un levier de nos investissements en maintien d’actifs pour générer des économies d’énergie », expose Geneviève Gauthier. « Il faut saisir chaque occasion et chaque possibilité », ajoute Mario Poirier dans le même sens, donnant pour exemple l’arrivée d’un locataire qui entraîne de nouveaux aménagements et qui devient aussi une occasion de moderniser les contrôles du locataire, de faire maintenant un commissionning plutôt qu’un recommissionning plus tard. « Regardez les effets croisés que vous pouvez avoir à l’intérieur même de votre gestion. Regardez ce que l’aménagement vous procure comme possibilités et, dès que vous voyez des possibilités, faites de l’optimisation. Regardez comment l’énergie peut s’insérer dans le contexte », recommande-t-il. 8

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Il faut aussi créer une synergie entre les équipes. « Nous voyons souvent des équipes qui cherchent des moyens d’économiser de l’énergie fonctionner en silo, détachées des équipes de maintien d’actifs et d’exploitation, alors qu’une synergie permettrait d’aller chercher un maximum de bénéfices », fait remarquer Geneviève Gauthier.

D’AUTRES EXEMPLES DE CE QU’ON PEUT FAIRE ? Voici quelques propositions de Geneviève Gauthier, regroupées selon la période de retombées sur les investissements : Moins de trois ans : mettre les séquences de contrôle à jour. « Un bâtiment, c’est vivant, et les systèmes installés le sont pour des situations qui prévalent à un moment donné… et qui évoluent : les volets, les contrôles d’accès d’air, la température de consigne d’une pièce qui a complètement changé de vocation. Autant de points qui ne demandent que des inves­ tissements minimes parce qu’on travaille avec les systèmes déjà en place », explique-t-elle. De trois à six ans : changer l’éclairage. Installer un contrôle pour des bâtiments qui n’en ont pas. Installer des chaudières au gaz naturel ou des refroidisseurs plus efficaces. Revoir tous les équipements principaux afin de les changer pour des modèles plus efficaces. Plus de sept ans : tout ce qui touche l’enveloppe du bâtiment. Changer et calfeutrer les fenêtres, isoler la toiture et les garages. Convertir des systèmes à vapeur en système à eau chaude. Les mesures de cette catégorie peuvent générer des économies de l’ordre de 20 à 30 %. Installer des thermopompes géother­miques qui vont fournir de l’énergie à haute efficacité, des investissements importants de quelques millions de dollars, mais qui, à long terme, peuvent générer des économies allant jusqu’à 40 %, selon Geneviève Gauthier.

GETTY IMAGES PAR KADMY


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Benoit Perreault, directeur principal du marketing et du développement des affaires chez Gaz Métro Plus, émet d’autres suggestions. Installer des chauffe-eau sans réservoir, une façon de faire répandue en Europe où les logements sont petits et où l’énergie coûte cher. « Chauffer des masses d’eau de 40 ou 60 gallons et la maintenir à température constante pour éviter la prolifération de bactéries, ça coûte cher », fait-il remarquer. Les petites chaudières installées au mur qui produisent de l’eau chaude instantanément et uniquement sur demande constituent une technologie disponible en Amérique du Nord depuis une quinzaine d’années et qui se retrouve de plus en plus dans les projets d’habita­ tion récents. Ces chaudières peuvent générer des économies de 15 à 20 %.

la remise au point des systèmes de mécanique des bâtiments qui couvre toute la démarche, actuellement possible auprès de TEQ et d’Énergir, pourrait d’ailleurs être bientôt améliorée. Pour tout savoir sur ces programmes, on consulte le site www.transitionenergetique.gouv.qc.ca/affaires. « On a atteint aujourd’hui un certain raffinement au chapitre des mesures techniques qui peuvent être implantées. Il faut toutefois stimuler l’adoption des pratiques de gestion et le développement d’une culture de l’organisation qui soutiennent cette volonté d’améliorer l’efficacité écoénergétique et les aspects du bâtiment durable. Et il y a encore beaucoup à faire », conclut Andrée De Serres.

Installer un chauffe-eau central dans les tours d’habitation plutôt qu’un chauffeeau dans chaque unité. Les avantages ? « Une économie au moment de l’installa­ tion unique plutôt que multipliée par le nombre d’appartements. Une économie de la consommation d’énergie ainsi qu’une réduction des risques de dégâts d’eau, un point souvent névralgique avec les assureurs de copropriétés. La durée de vie des chaudières produisant de l’eau chaude domestique est de 20 ans », fait valoir Benoit Perreault.

ET LES SUBVENTIONS ? « Les gestionnaires québécois sont chanceux, car de nombreuses subventions sont disponibles chez les trois grands donneurs que sont Énergir, Hydro-Québec et TEQ. Les programmes sont bien décrits sur leur site Web respectif », dit Geneviève Gauthier. Chez TEQ, justement, Stéphan Gagnon men­tionne les différents volets du programme Éco­ Performance, qui accorde une aide financière correspondant à 50 % des dépenses pour la réalisation d’études et d’analyses des compo­ santes des bâtiments ; on offre aussi des sub­ ventions intéressantes pour soutenir les étapes de la mise en place d’un système de gestion de l’énergie, ainsi que sur le remplacement ou la modification en profondeur des équipements électromécaniques, à la condition qu’ils dimi­nuent les GES. L’obtention de subvention pour MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : ÉTÉ 2019

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RECYCFLUO SOUTIENT LES ENTREPRISES DANS

LE RECYCLAGE DES LAMPES AU MERCURE PROPOS RECUEILLIS PAR SYLVIE LEMIEUX

PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

Depuis son lancement en 2012, RecycFluo a déjà permis le recyclage de trois millions d’ampoules et de tubes fluorescents contenant du mercure. S’adressant tant aux particuliers qu’aux entreprises, ce programme à but non lucratif entièrement gratuit peut s’avérer très utile pour les gestionnaires et propriétaires d’immeubles. GETTY IMAGES PAR OLIALE72

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our éviter que le mercure contenu dans les lampes fluorescentes se retrouve dans l’environnement – avec toutes les conséquences désastreuses que l’on connaît –, il faut s’assurer de les récupérer et de les revaloriser adéquatement. Au Québec, le Règlement sur la récupération et la valorisation des produits par les entreprises vise à réduire les quantités de matières résiduelles à éliminer en responsabilisant les compagnies à cet égard. Il concerne notamment les produits électroniques, les piles et batteries, les peintures, les huiles usagées, les liquides de refroidissement, les antigels, mais aussi les lampes au mercure. C’est RecycFluo qui s’occupe de ces dernières. « Le programme est géré par l’Association pour la Gestion Responsable des Produits pour le compte des fabricants, des distributeurs et des détaillants de ces produits », explique la directrice de RecycFluo, Catherine Turcotte. COLLECTE GRATUITE Pour en profiter, rien de plus facile. Il suffit d’apporter ses ampoules et ses tubes fluorescents dans l’un des 827 points de dépôt présents partout au Québec. Toutefois, les entreprises doivent se rendre dans un point de dépôt pour entreprises. Ces derniers ont la capacité de recevoir de plus grandes quantités, alors que ceux destinés aux particuliers ne reprendront qu’une quinzaine d’unités à la fois. Si la quantité de produits à recycler est égale ou supérieure à une palette, un service gratuit de collecte directe est offert. On peut consulter le site de RecycFluo à la section Entreprises pour connaître le nombre d’ampoules par palette et celles qui sont acceptées. Enfin, lorsque les lampes auront été ramassées et traitées, l’entreprise recevra un certificat de recyclage (ce qui n’est pas le cas lorsque l’on passe par un point de dépôt).

ALAIN BEAULIEU

CATHERINE TURCOTTE Directrice RecycFluo

Les établissements, commerces et industries préoccupés par leur empreinte environnementale peuvent ainsi s’assurer que leurs lampes contenant du mercure sont recyclées selon les normes et de façon responsable. C’est aussi une excellente façon de contribuer à se qualifier pour obtenir une certification LEED, par exemple. Catherine Turcotte précise que le programme est financé par des écofrais inclus dans le prix de vente des nouvelles ampoules contenant du mercure au Québec. « Ces frais de récupération sont perçus puis versés au programme par les membres, et leur montant varie selon le type de produit. Ils sont utilisés pour couvrir les dépenses du programme, notamment la collecte, le transport et le recyclage, de même que les coûts liés aux activités de sensibilisation et de promotion. »

Pour en savoir plus : recycfluo.ca/fr/entreprise MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : ÉTÉ 2019 11


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MOT DU PRÉSIDENT

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Bruno Turcotte

C'

COUP D’ENVOI DU 16e CONCOURS DES PRIX BOMA UNE SOIRÉE COLORÉE AU CABARET DU CASINO DE MONTRÉAL est un rendez-vous incontournable qui nous mobilise et nous rassemble tous les deux ans. Le 9 mai dernier, nous étions près de 350 collègues, partenaires et amis réunis au Cabaret du Casino de Montréal pour honorer le savoir-faire de l’industrie immobilière à l’occasion du Gala des PRIX BOMA 2019-2020. Ce concours vise à mettre en vitrine l’excellence en immobilier. Il est une invitation au dépasse­ ment et l’occasion d’honorer ceux et celles qui contribuent au dynamisme et à l’évolution de notre industrie. Il s’amorce ici, au Québec, pour se poursuivre à l’échelle nationale puis internationale. Les six équipes gagnantes conti­ nueront donc leur route pour se mesurer aux meilleurs au pays et, peut-être, dans le monde. S’engager dans cette participation demande beaucoup de travail. Les exigences que nous avons établies pour ce concours sont très élevées. Elles doivent l’être. Cela participe au rayonnement de notre industrie et de nos talents. Cette année encore, des immeubles et des organisations de grande qualité ont déposé leur candidature pour faire connaître leurs innovations ou l’excellence de leurs pratiques à différents niveaux. Au nom du conseil d’administration, des comités, du jury et de l’équipe de BOMA Québec, je transmets nos sincères félicitations aux six organisations lauréates. Je profite de cette communication pour saluer tous les finalistes de cette 16e édition.

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Comme à l’habitude, et c’est important, un moment fut consacré à la remise des certifications BOMA BEST®, et je tiens à souligner le leadership des 31 équipes qui ont reçu leur certification durant la soirée. Bravo pour cet engagement ! Je vous invite à lire le communiqué publié sur le site de BOMA Québec pour obtenir tous les détails. Je remercie chaleureusement notre partenaire présentateur, Conseillers immobiliers GWL inc., et sa représentante, Pascale Roy, vice-présidente Gestion de l’actif, qui a été formidable à titre de présidente d’honneur cette année. MERCI AUX PILIERS DE BOMA QUÉBEC Nous avons saisi cette occasion pour souligner l’implication de tous les bénévoles qui investissent leur temps et leur énergie dans l’Association chaque année. Lors de la soirée, le Prix du président et le nouveau Prix Bénévole exceptionnel ont été remis à des professionnels qui se sont particulièrement illustrés dans leur contribution à BOMA Québec. Le Prix du président a été décerné aux deux cocréateurs du Défi énergie en immobilier, Geneviève Gauthier et Mario Poirier. Le Prix Bénévole exceptionnel a été remis à Steve Gilbert et Ralph Karawani, pour leur implication exceptionnelle dans nos comités de travail. Je tiens aussi à souligner le travail d’Anne Bélanger et des membres du jury, qui ont procédé à une évaluation rigoureuse des candidatures.


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Mes remerciements sincères vont également à Marie-Claude Lavoie et aux membres du comité organisateur, à l’équipe de la permanence, à nos fidèles partenaires annuels et à nos précieux commanditaires, qui nous permettent de pro­ poser un événement prestigieux qui fait notre fierté à chaque édition. Bravo à tous et merci pour cette extraordinaire soirée ! LE DÉFI ÉNERGIE EN IMMOBILIER ATTEINT SES OBJECTIFS DE L’AN 1 ! La première Soirée reconnaissance du Défi énergie en immobilier (DÉI) a eu lieu le 25 avril au Centre Phi de Montréal dans le cadre du Symposium énergie de BOMA Québec. Un total de 157 immeubles provenant de 39 orga­nisations issues de l’industrie de l’immobilier commercial sont inscrits à l’an 1, dépassant largement l’objectif de 100 inscriptions fixé pour cette première année de compétition. J’aimerais souligner qu’il est possible de s’inscrire au DÉI à tout moment au cours des trois prochaines années. Votre performance sera évaluée à la fin de chaque année, en comparant vos données énergétiques avec celles inscrites à l’année précédente. En 2022, une soirée soulignera les grandes performances des quatre années de compétition. Consultez le defienergie.ca pour découvrir les organisations participantes et pour prendre connaissance de tous les détails. En somme, un printemps fort occupé et captivant du côté de BOMA Québec. Maintenant, place à l’été qui est finalement à nos portes. Profitez-en bien ! Bruno Turcotte Président BOMA Québec

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SAVOIR ET FORMATION

APPRENDRE À GÉRER L’ÉNERGIE DANS LES GRANDS BÂTIMENTS :

UNE PRATIQUE MANAGÉRIALE DURABLE ET RENTABLE Andrée De Serres

Dans les pages suivantes, nous reprenons deux excellents articles de la série Savoir et formation, qui cadrent particulièrement bien avec le contenu de cette édition de Maintenance immobilière.

Andrée De Serres, LL. L., MBA, Ph.D., professeure et titulaire à la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

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Pourquoi mieux gérer l’énergie des immeubles au Québec ? Plusieurs personnes croient que les projets visant à améliorer la gestion de l’énergie des bâtiments visent surtout à démontrer sa volonté de bâtir un Québec plus « vert » et à faible empreinte carbone et, ainsi, à contribuer à la lutte contre les changements climatiques. C’est vrai !

E

n effet, améliorer l’efficacité éner­gé­tique d’un bâtiment permet de réduire la consommation d’énergie et, du même coup, la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES) qui y est associée. Mais il y a d’autres très bonnes raisons d’entre­prendre ce changement : implanter des pratiques de gestion de l’énergie dans un bâtiment démontre son efficacité et ses compétences en gestion d’immeuble ! L’organisation et l’inté­­gration de la gestion de l’énergie au sein des différentes fonctions essentielles à l’exploi­tation efficace des immeubles permettent aux propriétaires et aux gestion­naires de s’assurer d’une gestion optimale des coûts, des risques (notamment le risque d’obsolescence des actifs accéléré par l’imposition de nouvelles régle­ men­tations) et du maintien de leurs actifs. En plus, cela permet de répondre aux attentes croissantes des usagers à l’égard de l’amélio­ra­tion de la qualité de vie, de la santé et du bien-être à l’intérieur des bâtiments. La gestion immobilière devient de plus en plus spécialisée, et chaque segment qui la compose subit cette pression de façon particulière. L’évaluation de l’efficacité du mode de gestion de l’énergie implanté dans un immeuble cons­titue maintenant un important élément permettant de distinguer les gestionnaires les plus performants. Elle contribue aussi à valoriser l’immeuble par rapport à ses concurrents : par exemple, la gestion de l’énergie correspond à plusieurs points des certifications de bâtiment durable, comme BOMA BEST et LEED.

JOSÉ NADÈGE DONGMO, Ph.D. Chercheure Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM

COMMENT MIEUX GÉRER L’ÉNERGIE DES BÂTIMENTS ? Souvent cantonnée à la gestion technique des équipements électromécaniques et des systèmes informatiques de contrôle et de suivi, la gestion de l’énergie comporte également une forte composante en management. La fonction de gestion de l’énergie ne peut être déployée de façon uniforme d’un immeuble à l’autre. Elle doit être adaptée aux caractéristiques de chaque immeuble ou parc immobilier et bien intégrée à son mode de gestion ainsi qu’aux différents services de gestion technique et de gestion administrative en place. Dans les faits, on peut affirmer que la gestion de l’énergie d’un


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immeuble est une véritable spécialité qui peut contribuer de façon importante à la performance globale de celui-ci. C’est pourquoi une équipe de chercheurs de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM a réalisé pour Transition énergétique Québec (TEQ) un projet de recherche sur le sujet, incluant un guide intitulé « Comment implanter la gestion de l’énergie dans les immeubles ? ». Le guide est accompagné de cinq cas types qui expliquent la démarche de l’implantation de la gestion de l’énergie dans différents immeubles ou parcs immobiliers au Québec qui permettent d’en démontrer la rentabilité financière et les nombreux autres effets positifs. L’équipe a aussi produit l’émission L’expert en gestion de l’énergie des immeubles  dans le cadre de la série « Carrefour de la relève en immobilier »1. Le guide et l’émission sont destinés aux gestionnaires et aux propriétaires qui souhaitent intégrer de bonnes pratiques en gestion de l’énergie dans la gestion globale de leurs immeubles. PAR OÙ COMMENCER ? Le point de départ est nécessairement l’éta­blis­sement d’un diagnostic ou d’un bilan énergétique de son immeuble. Cette étape permet d’établir les mesures de référence pour être capables de déterminer et d’évaluer les économies d’énergie futures2. Il s’agit de calculer la superficie (et de s’assurer de son exactitude,

car elle servira à mesurer les progrès au cours des années suivantes), l’intensité énergétique (GJ / m2), la consomma­tion énergétique actuelle, la demande de puissance de pointe (kW), la consommation annuelle d’électricité (GJ / an ou kWh/an) et la consommation de gaz naturel (GJ) en précisant les sources d’énergie (électricité, gaz et autres sources d’énergie) utilisées aux différentes heures de la journée. Le bilan énergé­tique du bâtiment trace la ligne de départ : il permet de déterminer les cibles d’amélioration, de reconnaître les projets les plus efficients et les moins coûteux et de planifier l’ordre de leur déploiement. Implanter la gestion de l’énergie dans un bâtiment, c’est cepen­ dant plus qu’installer des équipements de CVAC (chauffage, ventilation et conditionnement de l’air) performants et des systèmes pour les contrôler. C'est aussi plus qu'installer des systèmes de contrôle et de surveillance numérique des systèmes de CVAC. Cette étape nécessite l’implantation d’une fonction de gestion de l’énergie et son intégration à la gestion globale de l’immeuble. Pour le faire, il faut tenir compte des spécificités du bâtiment, mais aussi de la vie particulière qu’il abrite, incluant les usages et les habitudes des occupants. Dans un immeuble commercial, les difficultés imposées par les baux commerciaux ne devront pas être mésestimées. Il faudra le plus tôt possible faire participer les locataires au plan d’action mis en place en ayant recours, par exemple, à un bail vert.

1. Voir le site Web de la Chaire Ivanhoé Cambridge d'immobilier : https://ivanhoecambridge.uqam.ca/fr/. 2. Si de nombreux gestionnaires d’immeubles institutionnels se sont vu imposer au cours des dernières années des cibles de réduction de la consommation d’énergie et du même coup des émissions de GES qui y sont associés, ce n’est pas le cas dans les immeubles privés.

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SAVOIR ET FORMATION

PROCÉDER ÉTAPE PAR ÉTAPE Voici quelques recommandations pour procéder au changement et le pérenniser au sein de votre organisation. Les étapes préalables au lancement de la gestion de l’énergie dans les cas de bâtiments existants sont les suivantes : S’informer sur les façons de faire en consultant des guides et divers documents, incluant le guide préparé par TEQ. Vérifier s’il existe des programmes de soutien dans les démarches à entreprendre. Déterminer le meilleur moment pour démarrer le projet. Vérifier les compétences disponibles à l’interne. Par la suite, il faudra accomplir les tâches suivantes : Établir un diagnostic de la consommation énergétique du parc et déterminer les actions possibles. Convaincre la haute direction de s’engager à mieux gérer l’énergie et chercher le financement. Former un comité multidisciplinaire pour intégrer la performance énergétique aux objectifs de l’organisation. Démarrer l’implantation du programme par une analyse approfondie et par la correction des dysfonctionnements. Se faire accompagner par des experts et négocier un contrat avec une entreprise de services-conseils en efficacité énergétique. Définir les actions possibles et élaborer les projets ou un programme de gestion de l’énergie. Former une équipe et engager les spécialistes en économie d’énergie. Fixer les cibles de performance énergétique. Élaborer un plan d’action. Réaliser les projets suivant l’ordre des priorités. Suivre les résultats de façon informatisée (à l’aide d’un logiciel spécialisé) et produire des rapports réguliers. Sensibiliser les occupants et les usagers des immeubles du parc à l’économie d’énergie. Communiquer les succès de la gestion de l’énergie et participer à différents concours pour obtenir les prix et distinctions reconnues.

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SAVOIR ET FORMATION

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GÉRER DE FAÇON INNOVANTE Le défi est d’implanter de bonnes pratiques de gestion de l’énergie dans la gestion globale de son immeuble. C’est un changement qui implique non seulement des innovations techniques et en technologies de l’information, mais aussi des inno­ vations managériales ! La gestion d'un immeuble est en effet une fonction de plus en plus spécia­ lisée. La gestion de chaque segment, que ce soit celle des systèmes et équipements, de l’entretien, du maintien, de la sécurité, la gestion des relations avec les locataires, et maintenant la gestion de l’énergie, devient de plus en plus pointue. La gestion globale de l’immeuble exige l’intégration de toutes ces expertises, dont l’exécution ne peut se faire en silo et sans une adaptation au bâtiment et au mode de fonctionnement du gestionnaire. La pression est forte pour les gestionnaires qui doivent constamment adapter leurs pratiques à ce mouvement de spécialisation et trouver l’amalgame optimal pour effectuer leur travail de la façon la plus efficace possible. Si vous faites encore partie de ceux qui croient que la gestion de l’énergie ne devrait pas figurer en tête de la liste de leurs projets prioritaires pour améliorer leur performance en gestion immobilière 18

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du fait des faibles coûts de l’électricité au Québec, détrompez-vous. Il devient important de corriger ces fausses perceptions et de valoriser la gestion de la performance énergétique des bâtiments. C’est un enjeu de taille, mais cela contribuera à augmenter la valeur de vos immeubles et de vos compétences de gestionnaire. En plus des écono­mies réalisées sur les coûts de l’énergie, vous générerez plusieurs autres bénéfices qui contri­ bue­r ont à conférer une valeur additionnelle à vos immeubles sur le plan économique, social ou environnemental. Au Québec, comme ailleurs dans le monde, plusieurs organisations pionnières et plusieurs gestionnaires, convaincus du bienfondé et des avantages découlant d’une meilleure gestion de l’énergie, ont déjà emboîté le pas. Par leur vision et leur leadership, ils montrent la voie à suivre et suggèrent de nouvelles façons de faire qui transforment l’industrie. Dans plusieurs grandes villes du monde, différentes initiatives ont été lancées pour inviter les gestionnaires à divulguer la performance écoéner­ gétique de leurs immeubles afin de se comparer et de s’améliorer.


SAVOIR ET FORMATION

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VERS LA GESTION GLOBALE DES IMMEUBLES Les impacts de la numérisation, des mégadonnées et de l’intelligence artificielle sur les modèles d’affaires des acteurs en immobilier.

C

omment la révolution 4.0 touche-t-elle les différents et nombreux acteurs qui évoluent dans l’écosystème immobilier ? Les innovations technologiques ouvrent la voie à de nouvelles possibilités pour les intervenants dans plusieurs phases du cycle de vie des immeubles. Ces innovations ont contribué à rendre les immeubles plus intelligents. Elles constituent la première génération d’innovations dont les impacts menacent les façons de faire et les modèles d’affaires traditionnels en construction et en exploitation d’immeubles tout en créant de nouvelles opportunités pour ceux qui savent les saisir. Le défi est d’apprendre comment bien jouer ses cartes dans ce nouvel univers numérisé. Il est urgent d’adapter ou de renouveler son modèle d’affaires, car une autre perturbation encore plus importante se profile déjà à l’horizon : celle de l’intelligence artificielle et de l’appren­ tissage profond des mégadonnées. La première génération d’innovations en ce qui concerne le bâtiment intelligent est née de deux séries d’évolutions. La première série a eu pour effet de transformer les modes de construction : • la construction industrialisée et la robo­tisation : on produit de plus en plus des modules ou des parties du bâtiment en usine avec des personnes ou avec des robots ; par exemple, de grands immeubles sont maintenant produits module par module en usine et sont transportés sur le chantier ; • l’utilisation d’imprimantes 3D pour produire certaines parties ou certaines pièces des bâtiments ; on commence même à produire des bâtiments complets ;

SYLLA MALDINI Étudiant à la maîtrise ès sciences de la gestion et assistant de recherche Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM

Une autre série d’innovations numériques touche plus particulièrement la phase d’exploi­tation des immeubles qui profite aussi des avancées dans ce domaine. De nombreux sys­t èmes intelligents ont également été développés à différentes fins. Par exemple : • en gestion technique du bâtiment (GTB) ; • en efficacité écoénergétique ;

• l’utilisation d’outils logiciels de modélisation, comme BIM, REVIT, Autocad et autres, qui permettent de produire des maquettes ou des avatars numériques des plans des bâtiments.

• en maintenance assistée par ordinateur (GMAO) ; • en connectivité des objets (Internet des objets, IoT).

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SAVOIR ET FORMATION

Cependant, tout n’a pas pour autant été accompli à ce jour ! Une grande course est maintenant lancée pour développer et offrir de nouveaux services de gestion des bâtiments intelligents permettant d’intégrer les outils des phases de conception / construction à ceux de la phase d’exploitation. On vise concrètement la gestion intégrée et globale des propriétés immobilières. DES PRATIQUES INNOVATRICES L’utilisation de ces innovations techno­logiques implique des adaptations aux pratiques et aux modèles d’affaires par les différents acteurs qui interviennent à chacune des phases du cycle de vie des bâtiments et qui changent leurs relations. Elles représentent des sources d’importantes perturbations et remettent en question les chaînes de valeur traditionnelle. Il faut maintenant réussir

Cycle de valorisation des innovations

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à transformer ces innova­tions technologiques en innovations mana­gériales et organisa­tionnelles si l’on veut parvenir à en capturer la valeur financière. La valorisation des innovations tech­no­logiques nécessite souvent le développement de nouvelles pratiques managériales et organisationnelles. Le développement de ces pratiques mana­gé­riales innovatrices vise à intégrer de façon de plus en plus concrète les services de la phase de concep­ tion / construction à ceux de la phase d’exploi­ tation. Cela va même plus loin : il faut se rapprocher de l’utilisateur final des espaces, le loca­taire, parti­cu­lièrement dans le domaine des immeubles commerciaux. Le choix des systèmes et des équipe­ments liés à l’exploitation des bâtiments est en général effectué sans l’implication directe des locataires ou des occupants. Dans le mode traditionnel, les décisions concernant les caractéristiques du bâtiment et de ses systèmes d’exploi­tation, ou de tout ce qui fait partie de l’infrastructure, sont prises par les acteurs qui interviennent à la phase de conception / construction. Cette façon de faire est fortement influencée par le fait que c’est le propriétaire qui assume les investissements initiaux, l’occupant bénéficiant des choix effectués en amont du temps de son occupation des espaces, ou les subissant, sans être impliqué dans le processus de prise de décision. VALORISER L’EXPÉRIENCE CLIENT Voilà que ces façons de faire semblent basculer  sous l’influence des nouvelles technologies du bâtiment intelligent. Par exemple, les acteurs de la construction et des infrastructures de bâti­­m ent retirent plusieurs avantages du fait de connaître à l’avance les attentes des occupants de l’immeuble : en développant une relation


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directe avec l’usager ultime des espaces, ils sont en mesure de mieux répondre à ses attentes en adaptant l’infra­structure en consé­quence. Du même coup, ils améliorent leur position­nement pour capter une part de la valeur additionnelle pouvant être générée par le bâtiment intelligent. On entre dans l’ère de l’expé­ rience client ! GETTY IMAGES PAR BERNARDBODO

Suivre et mieux connaître les nouvelles attentes des futurs occupants et loca­ taires des lieux est susceptible en effet d’influencer de façon significative les choix liés à la performance du bâti­­ment et à ses nombreux systèmes : système de sécurité, système d’acces­­sibilité et de mobilité dans le bâtiment ; système d’efficacité énergé­tique ; système d’eau ; réseau de capteurs permettant de contrôler et d’ajuster les autres systèmes d’exploitation ; gestion de l’entretien et du maintien, etc. Pourquoi ne pas alors impli­quer les occupants en tant que parties prenantes dans les comités de plani­fication et participer du même coup avec le propriétaire de l’immeuble à la création et au développement d’une véritable expérience client ? Voici quel­­ques exemples permettant de mieux comprendre l’utilité de cette consultation. L’efficience écoénergétique d’un bâti­­ment n’est plus uniquement une question de coûts : elle est devenue pour de nom­breuses organisations du secteur public et du secteur privé un choix straté­gique qui se reflète par l’adoption de pratiques responsables sur le plan social et sur celui du développement durable. Les espaces

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SAVOIR ET FORMATION

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occupés par ces organisations doivent respecter ces principes. Ils auraient avantage à être dotés de systèmes permettant de calculer leurs cibles écoénergétiques et leur amélioration année après année. Un bâtiment neuf sera certainement plus attirant s’il est déjà performant au chapitre énergétique et à celui du bilan carbone. Un bâtiment existant peut faire l’objet de rénovations pour répondre à ces attentes des clients. La performance écoénergétique doit être mesurée et démontrée à l’aide de système de contrôle et de surveillance. On peut évaluer la part de la consommation ou de la production de gaz à effet de serre (GES) attribuable à l’usage du locataire et lui en faire rapport pour qu’il puisse s’en servir pour sa propre stratégie de réduction de son empreinte carbone. Si c’est un bâtiment existant, on peut présenter au locataire les projets d’amé­­lioration de l’effica­cité énergétique et intégrer un bail vert au bail commercial. Il serait coûteux de modifier les systèmes de chauffage, ventilation et condition­nement de l’air (CVCA) d’un immeuble qui ne répond pas à ces attentes. Il s’avère aussi pertinent pour l’équipe de conception / construction de consulter le plus tôt possible le responsable ou le champion du développement durable de l’organisation qui occupera les lieux. Sa propre organisa­tion lui aura probablement fixé des cibles de performance alignées avec l’usage des espaces : par exemple, le gestion­naire en développement durable peut avoir des cibles de réduction de GES à atteindre. On devrait aussi consulter le gestionnaire des ressources humaines à qui l’on a fixé des cibles liées cette fois à la 22

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performance et à la rétention des employés de l’organi­ sation. Des employés heureux au travail sont plus enclins à être plus performants et à demeurer dans leur entreprise : se préoccuper de leur bien-être et de leur confort devient un élément important dans la stratégie des employeurs. On peut se référer aux nouvelles certifi­cations de bâtiment durable, comme WELL et Fitwel, pour avoir plus d’information sur les façons testées pour mesurer le bien-être et le confort des occupants. Ces gestionnaires peuvent être intéressés par de nouveaux services et produits de connectivité. Ils pourraient aussi être consultés dès la phase de conception / construction. DES LOCATAIRES PLUS INTÉRESSÉS Les locataires veulent aussi que les espaces qu’ils occupent soient flexibles, dans le but de pouvoir les adapter selon leurs besoins appelés à évoluer. Cette tendance a bien été démontrée par le succès de WeWork, dont le modèle d’affaires s’appuie sur sa flexibilité et son agilité à pouvoir aménager ses espaces selon les besoins spécifiques et évolutifs de chacun des membres de sa commu­nauté d’usagers. De même, un locataire pourra souhaiter suivre en continu le taux et le type d’occupation des espaces grâce à un réseau de capteurs dispersés à l’intérieur des espaces loués dans le but de maximiser l’efficacité de l’occupation. Les acteurs peuvent trouver des moyens innovateurs de présenter le plus tôt possible au client la valeur de chaque espace utilisé dans le processus de décision concernant


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Des employés heureux   au travail sont plus enclins   à être plus performants   et à demeurer dans leur entreprise : se préoccuper   de leur bien-être et de leur confort devient un élément important dans la stratégie   des employeurs.

les acteurs de l’écosystème de l’immobilier dans l’accélé­ration de l’adoption des inno­vations tech­no­logiques et dans leur tran­s f­ or­m ation en innovations managé­r iales et organisationnelles permettant d’ajuster leurs pratiques et leurs modèles d’affaires en vue de développer leur propre façon de capturer la valeur ajoutée des innovations numériques. Y participerez-vous ?

Pour faciliter cette transition vers la numé­­­risation, la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM a récem­­­ment créé l’ImmoLab 4.0, l’Obser­­va­toire et centre de valori­sation des inno­va­tions en immobilier. Sa mission est d’accom­pagner

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Il y a de multiples avantages à intégrer les parties prenantes dans le processus de prise de décision afin d’obtenir des informations précieuses et utiles pour orienter les choix associés à la perfor­ mance du bâtiment et de ses systèmes. C’est une façon d’innover dans le dévelop­pement de l’expérience client. C’est aussi une façon d’apprendre à optimiser l’usage des systèmes intelligents qu’on installe dans les bâtiments et d’en capturer une valeur additionnelle, qui peut se mesurer par la satis­faction de ses locataires.

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l’aménagement des espaces. On peut aussi mesurer l’obsolescence des installa­ tions et des équipements et planifier les interventions. En cas de projet de rénovation, les systèmes intelli­g ents peuvent contribuer à démontrer au client la valeur générée par les nouvelles installations.


GAGNANTS

DES PRIX BOMA 2019-2020 BOMA QUÉBEC

C’est sous la présidence d’honneur de Pascale Roy, vice-présidente Gestion de l’actif chez Conseillers immobiliers GWL inc., que s’est tenue, au Cabaret du Casino de Montréal, le 9 mai, la soirée de gala au cours de laquelle ont été remis les PRIX BOMA 2019-2020. Quelque 350 personnes y ont assisté. C’était, cette année, la 16e édition de cet événement prestigieux qui honore le savoir-faire des acteurs de l’industrie. Félicitations aux gagnants !

PRIX PINACLE – SERVICE À LA CLIENTÈLE Citron Hygiène (Anne Bélanger, Alison Mahoney, Danielle Bédard, Edith Maltais, Bruno Turcotte, Peter Farrell, Bernard Brodeur et Guy-Lindsay Sénat)

PRIX IMMEUBLE DE L’ANNÉE – IMMEUBLE CORPORATIF 150, rue des Commandeurs, Lévis – Groupe immobilier Desjardins (Jocelyn Trottier, Danielle Jacques, Mélanie Blais, Nicolas Rioux, Guy Magnan et Bruno Turcotte) 24

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PRIX PINACLE –

Mini Écocentre

(Bruno Turcotte, Marie-Claude Lavoi Nicolas Simard e

PRIX IMMEUBLE DE L’ANNÉE –

Tour Aimia – Investiss

(Pascale Roy, Bruno Meunier, Christo


PRIX BÉNÉVOLE EXCEPTIONNEL

PRIX DU PRÉSIDENT Mario Poirier et Geneviève Gauthier

Steve Gilbert et Ralph Karawani

(Bruno Turcotte, Mario Poirier et Geneviève Gauthier)

(Bruno Turcotte, Steve Gilbert, Linda Carbone et Ralph Karawani)

– INNOVATION

e MultiRecycle

ie, Robert Gagné, Cynthia Boudreau, et David Peace)

– 100 000 à 249 999 pieds carrés

sements PSP et Kevric

opher Arnaoutelis et Bruno Turcotte)

PRIX ENVIRONNEMENT – IMMEUBLE DE BUREAUX 1250 boulevard René-Lévesque Ouest – Groupe immobilier Oxford (Andrée De Serres, Francine Gallant, Julie Smith, Caroline Phaneuf, Donna Soppit, Bart Di Ciero et Bruno Turcotte)

PRIX IMMEUBLE DE L’ANNÉE – 500 000 à 1 MILLION pieds carrés 1350‐1360 René‐Lévesque Ouest – Conseillers immobiliers GWL inc. (Annik Desmarteau, Weronika Kowalska, Sylvain Bibeault et Bruno Turcotte) MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : ÉTÉ 2019 25


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TECHNOLOGIE

PROJET GSK Lumière naturelle omniprésente dans les aires de circulation et d’accueil

ÉCLAIRAGE À DEL :

FAUT-IL S’EN INQUIÉTER ?

STEPHANE GROLEAU

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

On entend régulièrement parler des effets néfastes de la lumière bleue produite par les ampoules à DEL. Les propriétaires d’immeubles qui ont équipé leurs bâtiments de ce type d’éclairage doivent-ils s’inquiéter ? Le point sur la question.

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es éclairages à DEL (diodes électroluminescentes) occupent une place de plus en plus grande dans nos vies. Peu gourmands en énergie et offrant une longue durée de vie, ils génèrent aussi une qualité de lumière qui s’apparente à celle produite par les lampes à incandescence traditionnelles, mais sans les inconvénients de ces dernières. Qui plus est, ils ne contiennent pas de mercure comme les ampoules fluocompactes, ce qui est positif d’un point de vue environnemental. On les retrouve dans l’éclairage des bâtiments, mais aussi dans nos écrans (ordinateurs, téléphones intelligents, tablettes, etc.).


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Plusieurs recherches scientifiques tendent néanmoins à démontrer qu’ils n’auraient pas que des qualités. Ainsi, selon une récente étude de l’agence publique française res­ pon­sable de la sécurité sanitaire, certains types d’éclairage à DEL perturberaient les cycles circadiens qui régulent notre rythme de sommeil et auraient également un effet toxique sur la rétine.

au sodium par des lampadaires à DEL produisant une lumière de 4 000 K en a inquiété plusieurs. Au bout du compte, la municipalité va opter pour des lampes de 3 000 K. « La nuit, il est effectivement préférable de bloquer dans les maisons la lumière produite par ce type d’éclairage de rue, pour éviter de nuire au sommeil », affirme Marc Hébert, professeur au Département d’ophtalmologie et d’oto-rhino-laryngologie de la Faculté de médecine de l’Université Laval et chercheur au Centre de recherche CERVO du CIUSSS de la Capitale-Nationale. Marc Hébert se spécialise dans l’étude de l’horloge biologique et de la photobiologie (effets biologiques de la lumière sur le cerveau).

La coupable ? La lumière bleue générée par les lampes à DEL. Celles-ci peuvent en effet produire des températures de couleur diffé­ rentes, lesquelles se mesurent en kelvins (K). Quand la proportion de bleu est grande dans leur spectre, le nombre de kelvins est élevé (au-dessus de 3 500 K), et la lumière est blanche et froide. Inversement, quand le nombre de kelvins est faible, la lumière est jaunâtre et chaude (3 000 K ou moins).

xx

SIMON LECOMPTE

MARC HÉBERT Professeur au Département d’ophtalmologie et d’oto-rhino-laryngologie de la Faculté de médecine de l’Université Laval et chercheur au Centre de recherche CERVO du CIUSSS de la Capitale-Nationale

ÉCRANS ET ÉCLAIRAGE DE RUE Comment faut-il interpréter les nombreuses mises en garde relatives à la lumière bleue émise par les lampes à DEL ? Certes, on sait maintenant hors de tout doute que l’usage des écrans en soirée, particulièrement chez les enfants et les adolescents, perturbe les rythmes biologiques et le sommeil.

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TECHNOLOGIE GROUPE ALFID

SALLE À MANGER À LA CITÉ DESJARDINS DE LA COOPÉRATION DE LÉVIS Fenestration généreuse et contact privilégié avec l’extérieur

PROJET CREAFORM Apport de lumière naturelle au centre du bâtiment à l’aide d’un puits de lumière STEPHANE GROLEAU

STEPHANE GROLEAU

PROJET UBISOFT Environnement de travail bien éclairé artificiellement (appareils direct / indirect) et abondamment fenestré JONATHAN ROBERT

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Même son de cloche du côté de Martin Aubé, professeur de physique au Cégep de Sherbrooke, qui s’intéresse particulièrement à la pollution lumineuse et aux effets de la couleur de la lumière sur la santé ; il s’est d’ailleurs impliqué dans le dossier de l’éclairage de rue. Avec une équipe internationale de chercheurs sous la direction de l’Institut pour la santé mondiale de Barcelone, il est l’auteur d’une étude qui établirait un lien statistique fort entre la lumière blanche – donc contenant une forte proportion de bleu – et l’incidence de certains cancers. « Le taux est de 1,5 fois plus élevé pour le cancer du sein et de deux fois plus pour le cancer de la prostate », dit-il. DANS LES BÂTIMENTS M. Hébert tient toutefois à apporter des nuances à propos de l’éclairage dans les bâtiments. « Cela ne signifie pas qu’il faut supprimer les lampes à DEL. On doit plutôt faire preuve de discernement et ne pas paniquer ! D’ailleurs, la lumière bleue est excellente pour stimuler et améliorer l’état de vigilance des individus », assure-t-il, soulignant qu’une luminosité adéquate permet de lutter contre la dépression saisonnière. François Cantin, chargé de projet chez Coarchitecture et bénévole au Conseil du bâtiment durable du Canada – Québec, estime également qu’il est préférable de faire preuve de prudence et de ne pas sauter trop vite aux conclusions. Il rappelle d’ailleurs que le soleil émet toutes les longueurs d’onde dans la partie visible du spectre électromagnétique, dont de la lumière bleue, et que cette dernière n’est pas dommageable tant qu’elle est bien dosée et diffusée à des moments opportuns. Il ajoute que la certification WELL, orientée vers la santé et le bienêtre des occupants, tient également compte de la qualité de l’éclairage artificiel et préconise une sélection de sources lumineuses qui contribue à l’éveil circadien, notamment par l’émission de lumière bleue. « Il n’est pas question d’éclairer uniquement en bleu, mais d‘avoir l’éclairage le plus riche possible, caractérisé par un spectre d’émission diversifié », précise-t-il. Il est par ailleurs favorable au développement d’une architecture perméable à la lumière naturelle, en particulier sur les lieux de travail, avec un vitrage neutre qui ne teinte pas celle-ci, ou le moins possible. ÉCLAIRER INTELLIGEMMENT En ce qui a trait aux travailleurs de nuit, Marc Hébert considère que la diffusion d’une lumière contenant une certaine dose de bleu est nécessaire pour accroître la vigilance et donc assurer leur sécurité. « On dispose d’études démontrant clairement qu’on travaille et qu’on livre une meilleure performance dans ces conditions d’éclairage. Toutefois, on pourrait réduire la lumière bleue en fin de quart de travail en diminuant le nombre de kelvins », explique-t-il. Cela favoriserait l’endormissement de l’employé une fois qu’il est rendu à son domicile. Porter des lunettes aux verres orangés sur le chemin du retour, filtrant la couleur bleue de la lumière naturelle, faciliterait aussi le sommeil de jour. Marc Hébert est également partisan de l’éclairage intelligent (smart lighting), autrement dit qui varierait en fonction de l’heure du jour. « En ce sens, la domotique peut constituer une solution pour les entreprises qui ont des quarts de travail la nuit », estime-t-il. Moduler l’éclairage selon la fonction de la pièce est aussi une bonne idée. « On pourrait diffuser davantage de lumière bleue dans une salle consacrée aux réunions et au brainstorming, et moins dans une salle de repos », recommande-t-il. « La lumière bleue n’est pas mauvaise en soi, mais tout dépend de l’heure. Pour le travail de jour, il n’y a pas de problème ; la nuit, c’est plus délicat compte tenu des effets nocifs sur la santé et le sommeil. J’aurais tendance à préconiser un système qui diffuse moins de lumière bleue en fin de journée et la nuit, et davantage durant le jour », précise Martin Aubé. C’est d’ailleurs ce qui a été fait au local étudiant

MARTIN AUBÉ Professeur de physique Cégep de Sherbrooke

FRANÇOIS CANTIN Chargé de projet Coarchitecture Bénévole au Conseil du bâtiment durable du Canada – Québec

du Cégep de Sherbrooke : à l’aide de deux interrupteurs manuels, les utilisateurs activent un éclairage de 4 000 K le jour et de 2 700 K en soirée. Aux dires de Martin Aubé, les usagers sont enchantés et ne voudraient plus s’en passer. Du côté de BOMA Québec, au moment où ces lignes ont été écrites, l’organisme n’était pas encore en mesure de prendre position sur ce sujet. MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : ÉTÉ 2019 29


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GROUPE ALFID HYGIÈNE DU BÂTIMENT

LA QUALITÉ DE L’AIR AU BUREAU : UN ENJEU DE SANTÉ IMPORTANT

Serge Rioux

On l’oublie parfois, mais la qualité de l’air intérieur (QAI) au bureau est directe­ ment liée au confort des employés. Une mauvaise qualité de l’air peut nuire concrètement à leur productivité, à leur moral et même à leur santé physique. Aucune situation ne doit être prise à la légère, car elle pourrait rapidement dégénérer et causer des problèmes encore plus graves. Pour améliorer la QAI au travail, il faut d’abord savoir quoi observer et comment réagir. LES PRINCIPAUX RESPONSABLES D’UNE MAUVAISE QUALITÉ DE L’AIR elon le Centre canadien d’hygiène et de sécurité au travail (CCHST), les sources de la mauvaise QAI sont aussi variées que nombreuses. À commencer par les occupants de l’immeuble qui contaminent euxmêmes l’air par le dioxyde de carbone expiré, la fumée du tabac ou leur parfum. Viennent ensuite les matériaux de construction d’où proviennent poussière, fibre de verre, amiante ou gaz. Les acariens, bien présents dans nos maisons, s’immiscent aussi dans les tapis, tissus et coussins de siège présents dans les bureaux.

S

Depuis 2009, Serge Rioux œuvre au démarrage d’entreprises spécialisées en hygiène et salubrité. À titre de président de Gestion Hygiène du Bâtiment, il implante et conçoit les protocoles de travail, élabore les programmes en santé et sécurité en plus de voir au développement des affaires. Son implication l’a mené jusqu’en Chine pour trouver des solutions novatrices afin d’éliminer l’apparition et la prolifération des bactéries.

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On aime travailler dans un environnement propre, mais les émanations des produits nettoyants, désinfectants, solvants, pesticides et colles génèrent des gaz et des composés organiques volatils. Dans certains milieux, des zones humides ou de l’eau stagnante ouvrent la porte aux champi­g nons et à la moisissure. Même les photocopieuses, à première vue inoffensives, contaminent l’air avec de l’ozone ! LES RÉPERCUSSIONS DE LA QUALITÉ DE L’AIR SUR LES EMPLOYÉS ET L’ENTREPRISE Les employés doivent être attentifs aux signes précurseurs que peut causer une piètre QAI.


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Ils apparaissent souvent après plusieurs heures passées au bureau et disparaissent une fois qu’on a quitté l’immeuble. Maux de tête, fatigue, nausées, étourdissements, irritation des yeux, du nez, de la gorge et de la peau figurent sur la liste des symptômes à ne pas ignorer.

Un employeur est tenu par la loi de fournir un tel milieu de travail, ce qui inclut une bonne QAI. C’est un principe fondamental, mais il peut vite dégénérer dès qu’on ouvre la porte au laisser-aller. Offrez à vos employés des conditions optimales pour qu’ils puissent s’épanouir, être productifs et, surtout, demeurer en bonne santé dans le meilleur environnement possible.

Ces effets indésirables peuvent devenir irritants. En plus de l’impact sur la santé des employés, ils contribueront même à diminuer leur productivité. Éventuellement, c’est le roulement de l’entreprise qui s’en trouvera atteint. Pour limiter les effets d’une mauvaise QAI, il faut en connaître les causes. Les problèmes découlent généralement d’un système de chauffage, de ventilation et de condition­ nement d’air mal configuré ou mal entretenu. On pointe également du doigt les agents polluants de l’air extérieur et les émissions provenant de l’intérieur. Notons qu’une température adéquate et un taux d’humidité optimal permettent aussi de maintenir une meilleure qualité de l’air. UNE APPROCHE PROACTIVE POUR LIMITER LES DÉGÂTS Pour assurer une meilleure QAI, le CCHST recommande d’éviter de laisser entrer les polluants extérieurs, de limiter la prolifération des bactéries et de la moisissure, de suivre les normes concernant la ventilation et de privilégier des matériaux à faible taux d’émission. Une approche proactive devrait donc être valorisée. Écoutez vos employés et rencontrez ceux qui sont touchés. Vous aurez ainsi un portrait plus clair de la situation. Toute préoccupation doit être prise au sérieux et traitée rapidement. Faites les vérifications nécessaires et n’hésitez pas à faire appel à des experts pour analyser la QAI. Ce sont les mieux placés pour vous aider à trouver la source du problème et à l’éradiquer en vous guidant vers les ressources appropriées. À RETENIR Tous ont droit à un environnement de travail sain et sécuritaire, dans lequel ils se sentent bien.

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DE BONS TUYAUX

TOUT SAVOIR SUR LA PROTECTION DES RÉSEAUX D’EAU POTABLE

Henri Bouchard

L’article 7 du chapitre I, Plomberie, du Code de sécurité du Québec exige que tout raccordement à un réseau d’alimentation en eau potable soit protégé contre les dangers de contamination conformément aux normes CSA-B64.10, Guide de sélection et d’installation des dispositifs antirefoulement, et CSA-B64.10.1, Guide d’entretien et de mise à l’essai à pied d’œuvre des dispositifs antirefoulement.

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n d’autres mots, les propriétaires de bâtiments institutionnels, commer­ ciaux et industriels ont l’obligation de s’assurer que leurs réseaux d’eau potable ne mettent pas en danger les utilisateurs des réseaux d’aqueduc ou les occupants de leurs immeubles. Il est donc essentiel que des dispositifs anti­refoulement (DAr) fassent partie des installations de distribution de l’eau potable et qu’ils soient vérifiés au moment de l’installation initiale et une fois par année. Voici une série de questions / réponses à propos des refoulements et des moyens de s’en protéger.

Henri Bouchard est directeur du Service technique à la CMMTQ. Il voit à l’interprétation et à l’explication des articles des codes régissant la mécanique du bâtiment. En plus de rédiger des articles, des guides techniques et des formations, il donne des conférences, participe à des comités de la RBQ et siège au comité permanent du CNRC ainsi qu’à des comités nationaux de CSA.

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QU’EST-CE QU’UN SIPHONNEMENT ? Le siphonnement est le phénomène d’inversion de l’écoulement normal de l’eau causé par une dépression dans un réseau d’aqueduc. QUELLES SONT LES CAUSES D’UN SIPHONNEMENT ? Le siphonnement peut être causé par une interruption de service du réseau d’aqueduc, un bris dudit service, l’utilisation simultanée de plusieurs bornes d’incendie, etc. QU’EST-CE QU’UNE CONTRE-PRESSION ? La contre-pression est le phénomène d’inversion de l’écoulement normal de l’eau causé par une pression supérieure à la pression normale d’alimentation.

QUELLES SONT LES CAUSES D’UNE CONTRE-PRESSION ? Une contre-pression peut être causée quand la pression de la partie en aval d’un système est plus grande que celle de la pression en amont. Ces risques surviennent lorsqu’un système de chauffage, de climatisation avec tour d’eau ou de protection incendie est équipé d’une pompe de surpression ou de circulation ; si une baisse de pression de l’aqueduc coïncide avec l’utilisation de ces équipements, la pression générée aura tendance à inverser le sens de l’écoulement de l’eau. QU’EST-CE QU’UN RACCORDEMENT CROISÉ ? Il s’agit de tout raccordement existant ou éventuel tel que dérivation, cavalier, tronçon amovible, assemblage pivotant ou tout dispositif, installé en permanence ou temporairement, reliant un réseau de distribution d’eau potable à une source potentiellement polluante. Dans de tels raccordements, le refoulement est possible. Un système de chauffage hydronique ou un robinet d’arrosage extérieur alimentant un système d’irrigation en sont des exemples. QU’ENTEND-ON PAR NIVEAU DE RISQUE ? Le niveau de risque est couramment utilisé dans le vocabulaire des raccordements croisés pour qualifier les dangers potentiels. Il existe trois niveaux de risque : faible, modéré et élevé. Si l’élément raccordé en amont du réseau d’eau potable contient des substances toxiques, le niveau de risque est considéré comme élevé ; si ce dernier n’est pas dangereux, il est considéré comme faible.


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SOMMES-NOUS TOUS CONCERNÉS ? Oui. Un raccordement croisé à la maison, dans un bâtiment public ou industriel représente toujours un danger potentiel pour la santé et le bien-être de nos familles et de la communauté. Nous avons la responsabilité légale et morale de nous assurer de la qualité de notre eau potable. Y A-T-IL DES CAS RÉCENTS DE CONTAMINATION RECENSÉS ? Oui, plusieurs cas ont été répertoriés au Québec depuis l’automne 2006. Parmi ceux-ci, un résident d’une petite ville s’est aperçu, en sortant de sa douche, que son corps était couvert de petites cloques. L’homme a dit que c’était comme si quelqu’un lui avait passé un chalumeau sur le corps. Lui et plusieurs autres citoyens ont dû être traités à l’hôpital pour avoir été exposés à de l’hydroxyde de sodium, une puissante solution caustique. À la suite d’une enquête, il a été démontré que la source de la contamination provenait d’une usine de produits chimiques. Les produits y sont livrés par camions-citernes, puis transférés dans des réservoirs et finalement pompés dans des barils. Or, un bris d’aqueduc de la municipalité s’est produit pendant que le camion-citerne était rincé. Par un concours de circonstances, le produit chimique resté au fond de la citerne a été siphonné dans l’aqueduc ; lors de la remise en pression de ce dernier, le produit chimique s’est retrouvé chez les utilisateurs. Pour lire d’autres cas plus récents, visitez le bit.ly/GuideDAr.

1 | Guide sur les dispositifs antirefoulement

EFFICACITÉ EXCELLENCE EXPÉRIENCE

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DE BONS TUYAUX

EXISTE-T-IL UNE RÉGLEMENTATION CONCERNANT LES DAr OU LES RACCORDEMENTS CROISÉS ? Oui. Au Québec, deux codes visent spécifiquement ces éléments. Il s’agit du chapitre III, Plomberie, du Code de construction du Québec qui doit être observé au moment de la construction ou de la rénovation et du Code de sécurité du Québec auquel doivent se soumettre les propriétaires de bâtiment. Le Code de sécurité s’applique pour tous les bâtiments à l’exception des bâtiments totalement résidentiels inférieurs à trois étages et ayant moins de neuf logements.

LA VÉRIFICATION PÉRIODIQUE EST-ELLE OBLIGATOIRE POUR LES DAr UTILISÉS POUR LES NIVEAUX DE RISQUE MODÉRÉ ET ÉLEVÉ ? Oui. Des essais périodiques sont exigés par la norme CAN/CSA-B64.10.1 Guide d’entretien et de mise à l’essai à pied d’œuvre des dispositifs antirefoulement. Ces essais sont également exigés par plusieurs programmes de contrôle des raccordements croisés mis en place par certaines provinces et municipalités canadiennes. QUI PEUT PROCÉDER À L’INSTALLATION ET À LA VÉRIFICATION DES DAr ? Seul un entrepreneur membre de la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec (CMMTQ) détenant la sous-catégorie 15.5, Entre­preneur en plomberie, peut procéder à l’installation et à la vérification de DAr. Comment trouver un entrepreneur pouvant effec­tuer l’installation et la vérification ? Il faut consulter le site Web de Réseau Environ­ nement au vdar.reseau-environnement.com/fr. QUELS SONT LES CINQ PRINCIPAUX PRODUITS UTILISÉS POUR LA PROTECTION CONTRE LES RACCORDEMENTS CROISÉS ? Il s’agit d’une coupure antiretour, d’un cassevide à pression atmosphérique, d’un casse-vide à pression, d’un dispositif à double clapet de retenue et robinets et d’un dispositif à pression réduite. QU’EST-CE QU’UNE COUPURE ANTIRETOUR ? La coupure antiretour est l’espace d’air ou la discontinuité entre le point le plus bas d’un orifice d’alimentation en eau et le niveau de débordement de l’appareil sanitaire ou du dispositif dans lequel il se déverse. La coupure antiretour est la meilleure protection possible contre les refoulements. Pour plus d’information sur la protection des réseaux d’eau potable, consultez le Guide sur les dispositifs antirefoulement publié par la CMMTQ et rédigé en collaboration avec la Régie du bâtiment du Québec. Il peut être téléchargé gratuitement à bit.ly/GuideDAr.

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TENDANCES ET INNOVATIONS

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

LES ASCENSEURS INTELLIGENTS :

Brigitte Dupuis

LA NOUVELLE GÉNÉRATION DE TRANSPORT VERTICAL

Vous avez probablement déjà utilisé l’un de ces nouveaux ascenseurs intelli­ gents qui sont de plus en plus communs dans les tours du centre-ville de Montréal. Cette nouvelle technologie a toutes les caractéristiques pour séduire les propriétaires et les gestionnaires d’installations. Les arguments les plus forts sont qu’ils assurent des économies de temps et d’argent en plus de maximiser la remontée. Pour les usagers, l’avantage le plus notable est la fiabilité et la rapidité du transport vertical. Le passager se rend plus rapidement à sa destination – l’une des principales préoccupations des travailleurs lorsqu’ils commencent leur journée !

L'

Brigitte Dupuis, directrice du développement des affaires pour la province de Québec chez ENGIE Services, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique, développement durable et s’intéresse plus particulièrement à la gestion du cycle de vie d’une installation. Elle cherche constamment à promouvoir les technologies qui soutiendront la révolution énergétique de demain.

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innovation la plus palpable de cette technologie d’ascenseur intelligent est la répartition des usagers en fonction de leur destination grâce aux ascenseurs intelligents qui se « parlent ». Si vous n’avez jamais vécu l’expérience, vous ferez probablement l’erreur d’entrer dans la cabine, sans utiliser l’afficheur numérique à l’extérieur de l’ascenseur pour sélectionner votre destination. Le temps de réaliser qu’il n’y a plus de boutons à l’intérieur pour choisir l’étage désiré, vous serez déjà en route vers les étages de vos voisins de cabine. Pour l’avoir expérimenté, je précise qu'après quelques utilisations seulement, le processus de sélection d’étages au préalable s’assimile rapidement et devient un automatisme. L’augmentation de l’efficacité est notable ! Les nouvelles technologies numériques dans le domaine des ascenseurs marient l’intelligence artificielle et le Big Data. Elles permettent une surveillance accrue et une meilleure plani­ fication de la maintenance par les gestionnaires. Ainsi, les systèmes d’ascenseurs intelligents transmettent et gèrent plus de 300 données diverses telles que les vitesses, les courses, le poids en cabine, le mouvement de portes, les interruptions de chaînes de sécurité et bien d’autres. Les plus importants apports de l’intelligence artificielle dans ces nouvelles technologies d’ascenseur sont la simulation en temps réel du regroupement des personnes se rendant aux mêmes étages, la réduction du temps d’attente et la diminution du nombre d’arrêts au cours d’un voyage vertical. Les

différents systèmes d’ascenseurs intelligents sont aussi connectés entre eux. L’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE ET L’OPTIMISATION DE LA PERFORMANCE EN CONTINU L’analyse des activités et de la performance s’effectue donc en continu. Les nouveaux systèmes intelligents permettent l’analyse entre la non-disponibilité, la non-performance et la maintenance préventive et planifiée. Le gestionnaire peut mieux adapter, tout au long du cycle de vie, les routines de maintenance préventive. Par exemple, si le système décèle une variation de la vitesse du temps de course, il anticipe une probabilité de panne, et il génère une alerte. Les techniciens d’ascenseurs, quant à eux, ont accès à toutes les informations requises par des terminaux numériques mobiles. Lorsqu’une requête de travail est envoyée à un technicien, le système peut, par exemple, générer automatiquement la description de la tâche ainsi que la liste des outils et des pièces nécessaires pour intervenir. Les technologies d’ascenseurs intelligents permettent une meilleure planification de la maintenance ainsi qu’un entretien prédictif. Les problèmes récurrents sont analysés par le système, qui apprend des expériences passées de milliers d’appareils simultanément. L’intelligence artificielle fait des corrélations entre les différentes données de déficiences et planifie les dates des prochaines interventions nécessaires.


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Le système apprend de ses erreurs, puis diffuse aux autres ascenseurs le mode d’emploi pour détecter les signes avant-coureurs d’une panne. Cela permet de diminuer le nombre de problèmes dans tous les autres bâtiments. C’est ce que l’on appelle le Machine Learning ou l’apprentissage automatique. Le système prend des décisions opérationnelles basées sur les données historiques et analyse en temps réel les valeurs des différents capteurs qui surveillent les composants comme les poulies, câbles, portes ainsi que les données physiques – température ou humidité – et le taux d’utilisation des ascenseurs. De cette façon, le système peut générer des alertes automatisées juste avant qu’une panne ne survienne et en dehors des heures de pointe. LES ASCENSEURS INTELLIGENTS, UN CHANGEMENT TECHNOLOGIQUE POUR DIMINUER LA FACTURE L’efficacité opérationnelle des ascenseurs a un impact important sur la réduction de coûts. Le système s’adapte à la demande en continu. Les algorithmes analysent les demandes de déplacements en fonction des coûts par passager selon les routes par étage et les arrêts / départs. Il répartit les trajets vers les différents ascenseurs. L’usage des systèmes est ainsi optimisé, les déplacements sont regroupés, ce qui réduit le temps d’attente.

Les technologies d’ascenseurs intelligents peuvent maintenant détecter et même prédire en temps réel le moment où les défaillances surviendront.

La performance d’un ascenseur se mesure en fonction des coûts par temps de trajet et non selon la distance par seconde parcourue. Le chronomètre s’active dès la commande de l’ascenseur jusqu’à son arrivée à destination.

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TENDANCES ET INNOVATIONS

GETTY IMAGES PAR ZHUDIFENG

Ainsi, les concepteurs d’ascenseurs doivent trouver la meilleure combinaison entre la vitesse de déplacement, le nombre et la dimension des cabines, le nombre d’étages, le nombre d’occupants du bâtiment par étage, le tout pour diminuer le temps d’attente et optimiser les coûts d’exploitation. L’ensemble des séquences d’opération, de mainte­nance et de réhabilitation des ascenseurs intelligents est basé sur l’analyse de corrélation entre les données générées par le système et les activités opérationnelles, soit les coûts d’exploitation, l’efficacité et la disponibilité de transport, ainsi que la planification de fonction­ nement et de maintenance. Les ascenseurs intelligents sont aussi attrayants au chapitre de leur efficacité énergétique. Ils possèdent des mécanismes de mise en veille qui ont un impact important sur la facture énergétique par rapport aux anciens systèmes. De plus, l’information sur 38

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la performance globale des systèmes de ces ascenseurs intelligents est disponible en temps réel par un portail graphique et assure une plus grande transparence de la performance pour le propriétaire. Ces dernières années, les villes se sont densifiées, et les besoins en transport vertical se sont accrus. C’est pourquoi les technologies des ascenseurs intelligents ont fait des pas de géant, mais il reste encore beaucoup de potentiel pour l’améliora­ tion. L’intelligence artificielle n’a pas fini de nous en apprendre sur l’usage optimal des transports verticaux et sur leur fonctionnement et leur maintenance. Bientôt, la technologie pourra être reliée à vos téléphones intelligents, et lorsque vous passerez la porte d’entrée de l’ascenseur, le système reconnaîtra vos habitudes et lancera l’ascenseur pour vous, en fonction de l’historique de vos déplacements passés.


QUÉBEC SALUBRITÉ N U M É R O 41 • J UI N 2019

LA PRIORISATION DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET LES TRAVAUX D’ENTRETIEN DES INSTALLATIONS LE VÉRITABLE COÛT DE L’ENTRETIEN DIFFÉRÉ ET D’UNE PLANIFICATION DÉFICIENTE Par Dan Ringo, président et chef de la direction de Ringo Services

On entend souvent dire qu’on ne doit pas réparer ce qui n’est pas brisé. En fait, ce n’est pas toujours le cas. Tout comme pour une automobile, l’entretien et la mise à niveau des installations d’un bâtiment, effectués de façon régulière, sont essentiels pour que les conditions demeurent optimales en tout temps. Le report des activités d’entretien et de mise à niveau à un autre exercice budgétaire ou jusqu’à ce que ce soit absolument nécessaire peut entraîner à long terme des frais d’exploitation plus élevés. En outre, l’entretien différé peut vous exposer à des problèmes de responsabilité, en plus de nuire aux autres systèmes de l’immeuble. Lors de l’élaboration d’un plan budgétaire et de l’équilibrage du coût et des avantages des projets, vous pourriez être tenté de trancher dans les postes de l’entretien et de la mise à niveau des immeubles. Cela peut sembler une façon plus simple de reporter des dépenses et d’économiser de l’argent qui pourrait couvrir les insuffisances de fonds dans d’autres secteurs. En réalité, une telle décision a plutôt un effet contraire. Vous prenez alors le risque de devoir réparer ou, pire, remplacer l’équipement ou les éléments structuraux au complet. Il se peut que vous soyez gagnant pendant un certain temps à la suite de ce pari et que vous deveniez complaisant, mais un jour, votre chance pourrait tourner ; vous vous trouveriez alors dans l’obligation de payer pour effectuer de multiples réparations ou remplacements importants qui empiéteront sur votre budget pour des années à venir.

Le véritable coût de l’entretien différé Lorsque les budgets sont serrés, on doit toujours en faire plus avec moins. La solution facile pourrait être de réduire le personnel et de procéder à des coupes budgétaires sur l’entretien ou, dans un effort d’économiser de l’argent à court terme, de remettre certaines réparations à plus tard. Malheureusement, dans ces situations, une réparation majeure ou une défaillance catastrophique peuvent facilement se solder par des frais imprévus de diverses manières, notamment de coûteuses heures supplémentaires, voire des risques pour la sécurité du personnel. Le report de l’entretien des immeubles compte pour plus d’un dollar par pied carré sur la facture de services publics. Ce montant s’additionne rapidement et peut facilement entraîner un dépassement du coût de la réparation de pièces originales. Vous trouverez ci-dessous des exemples de la façon dont le report de projets d’entretien peut avoir des répercussions négatives sur le budget de toute entreprise.

Un déclin global du système Lorsqu’on n’entretient pas suffisamment les systèmes d’un immeuble, comme les systèmes de chauffage, de ventilation et de conditionnement de l’air (CVCA), ils perdent de leur efficacité énergétique, et cela peut avoir des répercussions sur le budget des services publics. Souvent, les effets de l’entretien reporté prennent plus d’ampleur et viennent toucher d’autres systèmes. En fait, une réparation qui n’a pas été faite peut causer une catastrophe dans un autre

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système ou secteur. Par exemple, un système de chauffage et de climatisation défectueux ne fait pas qu’entraîner une perte de confort des employés. Un système de climatisation déficient peut causer une surchauffe et le bris des serveurs et des ordinateurs. Cela ne signifie pas seulement l’arrêt des activités de l’entreprise, mais aussi la possible perte définitive d’importantes données. Une fuite dans le toit peut entraîner l’inondation d’une partie de l’immeuble, détruisant les infrastructures, des éléments technologiques, des dossiers papier, l’ameublement, voire des œuvres d’art.

Des dépenses urgentes de réparation et de rénovation Imaginez les frais que pourraient entraîner la démolition de l’immeuble jusqu’à la charpente, la reconstruction et le remplacement de l’ameublement. Tout cela peut être le résultat d’une fuite dans le toit qui n’aurait pas été réparée assez rapidement au point d’entraîner une inondation ou du report d’une réparation du système électrique pouvant causer un incendie qui provoque des dommages irréparables à l’immeuble. De telles catastrophes engendrent

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souvent des dépenses si élevées que l’entreprise éprouve de la difficulté à s’en remettre ; elle pourrait en ressentir les effets pendant de nombreuses années ou même devoir fermer ses portes définitivement.

Une bonne santé des employés et la rétention du personnel Une réparation du système de ventilation qui n’aurait pas été effectuée ou une fuite qui aurait été ignorée pourrait causer le « syndrome du bâtiment malsain » et ainsi entraîner une hausse des jours de congé de maladie des employés et des frais médicaux. Par conséquent, le budget en subira les conséquences puisque le coût des avantages sociaux offerts aux employés augmentera, tandis que l’efficacité et le taux de rétention du personnel s’en trouveront diminués. En outre, un immeuble malsain peut avoir de graves conséquences sur la réputation de l’entreprise et sur sa capacité d’attirer des talents de premier ordre. Aucune entreprise ne veut être reconnue comme étant celle dont les employés tombent malades en grand nombre en raison d’une ventilation déficiente et de la présence de moisissures.


La réputation de l’entreprise La réputation de l’entreprise et sa capacité de faire une bonne première impression sont des éléments rarement pris en considération lorsqu’on décide de reporter un projet d’entretien, plus particulièrement sur plusieurs années. Des infrastructures et des ameublements désuets ou en mauvais état peuvent rapidement faire paraître une entreprise des plus modernes comme étant dépassée par le temps. Imaginez un client potentiel qui devrait accéder à vos bureaux dans un ascenseur qui vibre de toute part. Une mauvaise réputation ou une première impression négative ont, avec le temps, des répercussions sur la capacité de l’entreprise à faire des affaires. Si vous ne pouvez pas attirer des clients, des contrats ou des employés talentueux, votre budget commencera à fondre, et les profits ne seront plus au rendez-vous.

Des amendes à répétition Le report des projets d’entretien représente un risque vraiment réel, soit celui de vous exposer à payer des amendes imposées par des organismes de réglementation ou de devoir vous défendre à la suite d’une poursuite judiciaire. Cette forme d’économie en vaut-elle vraiment la peine au risque d’échouer à une inspection ? Comment vous sentiriez-vous si quelqu’un subissait des blessures à cause d’une réparation reportée ? Les règlements de cour et les frais juridiques vous coûteront probablement beaucoup plus cher qu’une réparation ou un projet d’entretien.

Lorsqu’un budget comporte un poste destiné à l’entretien planifié, il est possible d’établir un calendrier annuel et à long terme, de sorte que l’équipement reçoive l’entretien préventif ou les mises à niveau nécessaires sur une base régulière. En réalité, une planification rigoureuse vous apportera un rendement accru du capital investi et une baisse des frais liés aux heures supplémentaires. Tout cela est parfaitement logique, mais prenez-vous les moyens pour y arriver ? Demandez-vous d’abord si vous accordez la priorité à vos projets d’entretien. Commencez par dresser une liste de : • ce qui doit être fait ; • ce qui doit être fait, mais qui peut attendre à l’an prochain ; • ce qu’il serait bien de faire si les fonds nécessaires étaient disponibles. Une fois cette liste dressée, évaluez le coût des réparations à planifier pour l’année, puis ajoutez les fonds pour les urgences. Il se pourrait que vous ayez à apporter des ajustements au fil des ans jusqu’à ce que vous ayez une idée plus précise des dépenses qui y sont associées.

Dépenser maintenant, économiser plus tard La planification de projets d’entretien et la priorisation des investissements d’exploitation vous permettront d’inverser le coût de la négligence. La planification de l’entretien et des mises à niveau vous assurent que les réparations nécessaires seront effectuées en temps opportun, soit avant qu’elles ne se transforment en catastrophe coûteuse. L’équipement et les installations bien entretenus offrent un rendement plus efficace et plus sécuritaire ; ils sont moins susceptibles de vous causer des frais supplémentaires.

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Planifier pour contrer l’opposition Alors que vous vous trouvez en pleine réunion de budget, vos supérieurs et les autres directeurs pensent qu’il serait préférable de restreindre celui des installations. Il vous faut alors les convaincre que cette option n’est pas conseillée. Heureusement, vous avez fait vos devoirs et avez planifié vos projets, de sorte que vous êtes en mesure de démontrer que le coût potentiel du report des projets d’entretien est beaucoup trop élevé. Grâce à votre préparation, vous serez en mesure de défendre les postes de votre budget, de plaider en faveur d’une bonne planification et d’obtenir les sommes d’argent nécessaires. Voici quelques exemples d’éléments à communiquer afin de bien faire valoir votre point de vue. • Exemple 1 : Mettez en valeur le coût élevé du report des projets d’entretien afin d’économiser de l’argent. Assurez-vous que tous comprennent bien que ce qu’ils prévoient économiser peut entraîner des frais beaucoup plus élevés à long terme. À partir d’un ou plusieurs projets négligés, dressez un bilan des répercussions budgétaires si ces problèmes se transformaient en défaillance catastrophique. Assurez-vous de confronter les frais d’entretien réduits au coût élevé du remplacement de l’équipement. • Exemple 2 : Soulignez les économies en matière de consommation d’énergie et de gaz lorsque l’équipement fonctionne bien. • Exemple 3 : Insistez sur le fait que le moral et la sécurité des employés ont également un impact important sur les budgets à venir grâce à une productivité et à une capacité d’innovation accrues dans l’ensemble et à la possibilité d’attirer des clients et des talents de premier ordre pour des années à venir. Il s’ensuivra un rendement en hausse du capital investi, et vous pourrez vous assurer que les membres de la direction comprennent la nécessité de ce rendement accru pour assurer des installations plus saines.

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Attendez-vous à devoir défendre votre plan d’entretien chaque année, jusqu’à ce qu’il fasse partie intégrante des activités d’exploitation normale de l’entreprise. L'appui de la direction devrait augmenter à mesure qu’elle constatera toutes les économies réalisées et à quel point les problèmes des installations ont disparu. Il sera de plus en plus facile de voir que des projets d’entretien planifiés et bien financés évitent l’injection de frais d’entretien différé supplémentaires (jusqu’à concurrence de 7 %).

De petits pas, de grands résultats Une fois que votre organisation a commencé à se rendre compte des économies réalisées, vous pouvez passer à la « liste des choses qu’il serait bien de faire » afin de vous assurer que les installations demeurent à la fine pointe, modernes et efficaces. Votre dur travail et la planification continueront de rapporter des dividendes. Gardez votre plan à l’œil et assurez-vous qu’il est bien appliqué.


VOTRE SOUMISSION N’A PAS ÉTÉ RETENUE ? EST-CE VOTRE FAUTE ? Par Ron Segura, président de Segura Associates

Les entrepreneurs en entretien sanitaire ont recours à différentes méthodes pour présenter leurs soumissions. La plus commune consiste à baser la soumission sur la superficie des installations, l’analyse financière et les marges de profit. Par ailleurs, ils peuvent la personnaliser. Par exemple, un entrepreneur peut déjà faire l’entretien d’un établissement de taille similaire et rédiger une soumission en fonction de celui-ci. Le cas échéant, il peut décider de baser sa proposition sur ce qu’il a facturé à ce client, même s’il peut y avoir des différences en ce qui a trait au nombre d’employés nécessaires pour faire le travail, aux travaux à effectuer ou au type de personnes qui travaillent dans les installations. Quelle que soit leur façon de calculer le prix final, de nombreux entrepreneurs pensent que le contrat sera attribué automatiquement au plus bas soumissionnaire. Or, ce n’est pas toujours le cas. Si la soumission d’un entrepreneur n’a pas été retenue, c’est probablement sa propre faute. Le problème n’est pas le plus faible soumissionnaire ; il y en aura toujours. La raison pour laquelle tant d’entrepreneurs n’arrivent pas à faire accepter leurs soumissions, c’est qu’ils sont incapables de bien faire valoir les caractéristiques et les avantages qu’offre leur entreprise.

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Si toutes les soumissions envoyées à un client comportent ce type de remarques, celui-ci aura tendance à choisir le plus bas soumissionnaire.

Pour mieux illustrer cette situation, examinons certains points fréquemment relevés dans une soumission liée au nettoyage. • Nous faisons des affaires depuis de nombreuses années. Cela peut constituer un plus comme un moins. Certains gestionnaires d’installations recherchent un entrepreneur en nettoyage « débutant » parce qu’ils croient que celui-ci travaillera plus dur pour remporter le contrat ou, plus important encore, pour le garder comme client. • Nous sommes une entreprise familiale. Cet aspect peut jouer ou non en faveur de ce soumissionnaire, selon le client.

Toutefois, il existe certaines caractéristiques et des avantages qui attireront l’attention parce qu’ils apportent une valeur ajoutée et font qu’un entrepreneur en nettoyage se démarquera de la concurrence – même si sa soumission est plus haute que celles des autres.

• Nous offrons un excellent service. Ce commentaire ne signifie rien pour la plupart des gestionnaires d’installations, et ils n’en tiennent généralement pas compte dans une proposition. • Nous sommes fiers de nous en ce qui a trait à ceci, cela, et à d'autres choses. Ces commentaires sont constamment ignorés.

En fin de compte, si votre proposition n’offre qu’un contenu identique à celui des autres soumissionnaires, le client basera sa décision seulement sur le prix. Cependant, si vous arrivez à vous démarquer des concurrents, votre soumission aura plus de chances d’être retenue.

• Nous offrons un service rapide et fiable, en plus d’un personnel amical. Cela ne tient pas la route devant les gestionnaires d’installations. • Nos tarifs sont abordables. Ce commentaire est destiné à la corbeille.

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Alexandre Turcotte s’est joint à l’équipe de Chicago Title après avoir travaillé pendant 10 ans dans le milieu juridique pour d’importants cabinets d’avocats ainsi qu’en entreprise, plus précisément en matière de financement bancaire traditionnel et de prêts syndiqués, de transactions immobilières et de fusion-acquisition. Outre cette expérience et sa connaissance du milieu juridique et des affaires, Alexandre est reconnu pour sa capacité à entrer en relation avec les gens et à mettre son expertise à profit pour épauler ses clients.

DANIEL PRIMEAU NOMMÉ PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL DE LA SOCIÉTÉ QUÉBÉCOISE DES INFRASTRUCTURES

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Le 13 mars dernier, M. Daniel Primeau a été promu au poste de président-directeur général de la Société québécoise des infrastructures. M. Primeau assurait déjà l’intérim de ce poste depuis l’automne dernier. À noter qu’il est à l’emploi de l’organisation depuis 1999 et il possède une vaste expérience dans la gestion de projets d’infrastructures publiques au Québec.

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LE DÉFI ÉNERGIE EN IMMOBILIER C’est dans le cadre du Symposium énergie de BOMA Québec qui s'est tenu le 25 avril qu’ont été reconnus, au terme de l’année 1 du Défi énergie en immobilier, les 157 immeubles inscrits provenant de 39 organisations issues de l’industrie de l’immobilier commercial.

NOUVEAU MANDAT DE GESTION POUR LE GROUPE ALFID

GROUPE ALFID

BOMA QUÉBEC

Le Groupe Alfid Services immobiliers a annoncé l'obtention d'un nouveau mandat de gestion, l'Îlot Balmoral. Situé sur un emplacement de choix jouxtant la place des Festivals, l'immeuble ajoutera plus de 340 570 pi2 au portefeuille du Groupe Alfid en plus de donner la chance de participer à la démarche de certification LEED Or que vise l’édifice.

M. Bruno Turcotte, président de BOMA Québec et directeur principal, Gestion des actifs immobiliers pour La Capitale Assurance et services financiers, M. Robert Beaudry, membre du comité exécutif de la Ville de Montréal et responsable du développement économique et commercial, de l’habitation et du design, Mme Johanne Gélinas, présidente-directrice générale de Transition énergétique Québec, Mme Linda Carbone, directrice générale de BOMA Québec, Mme Geneviève Gauthier, co-instigatrice du DÉI et directrice nationale – services-conseils chez Econoler, M. Mario Poirier, co-instigateur du DÉI et directeur du programme.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

NOMINATION CHEZ ROY

NOUVEAU CONTRAT POUR ROY

ROY est fier d’annoncer la nomination de Véronique Allard à titre de Vice-présidente Communications et Marketing. Cumulant plus de 20 ans d’expérience en marketing stratégique et en gestion de marques, Mme Allard a occupé des postes clés auprès de grandes entreprises et agences de publicité. Stratège intelligente et douée, elle est reconnue dans l’industrie pour ses idées novatrices et pour avoir contribué à la croissance exponentielle de plusieurs organisations.

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C’est avec beaucoup de fierté et de reconnais­ sance que Roy. souhaite saluer l’excellent travail de son équipe dévouée à son nouveau client, l’Édifice Jacques- Parizeau. Depuis le 1er mai 2019, Roy. a l’immense privilège de veiller à la salubrité de ce gratte-ciel horizontal situé dans le quartier international de Montréal. Une belle acquisition pour l’équipe Roy. qui possède déjà un impressionnant carnet de clients prestigieux du centre-ville.

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PROJET DE LOI 16

ROY

Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) salue le dépôt par la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, du projet de loi 16. Celui-ci touche principalement la copropriété divise et plus spécifiquement l’obligation d’effectuer une étude du fonds de prévoyance et de tenir un carnet d’entretien du bâtiment. Vous pouvez consulter le mémoire du RGCQ au fr.rgcq.org/memoire/pl16.

ISSA CANADA PRÉSENTE LE PRIX DE GÉRANCE ENVIRONNEMENTALE 2018

CONSEILLERS IMMOBILIERS GWL

ISSA Canada, l’association qui représente l’industrie du nettoyage et de l’entretien sanitaire dans le monde, était fière d’attri­ buer à Brookfield Global Integrated Solutions (BGIS) le Prix de gérance environnementale 2018 d’ISSA Canada. Le prix lui a été remis le 6 février dernier lors de la réunion de lancement de la direction de BGIS.

Les Conseillers Immobiliers GWL sont fiers d’annoncer que l’immeuble 1350-1360 René-Lévesque Ouest est l’heureux gagnant du concours des PRIX BOMA Québec pour le « PRIX IMMEUBLE DE L’ANNÉE » dans la catégorie 500 000 à 1 million de pieds carrés. Le « PRIX IMMEUBLE DE L’ANNÉE » récompense les étoiles de l’industrie de l’immobilier commercial qui se sont démarquées notamment pour l’excellence de la gestion, la qualité des opérations, leur préoccupation pour la conservation des ressources et pour leur conscience environnementale. L’immeuble est donc en lice pour le concours national de BOMA Canada qui aura lieu en septembre prochain à Saint-Jean de Terre-Neuve.

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MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : ÉTÉ 2019

ISSA CANADA

LE 1350-1360 RENÉ-LÉVESQUE OUEST GAGNANT DU « PRIX IMMEUBLE DE L’ANNÉE »

Le directeur général d'ISSA Canada, Mike Nosko (à gauche), présente le Prix de gérance environnementale 2018 à John Castelhano, AVP Strategic sourcing, Amérique du Nord chez BGIS, et Gord Hicks, PDG de BGIS.


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Maintenance immobilière - volume 9 numéro 2  

Table ronde autour de la consommation énergétique > Éclairage à DEL : faut-il s'en inquiéter ?

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