Page 1

Duitsland, Frankrijk, Nederland

Woningmarkten enrapport s s u T in perspectief

maart 2012


Colofon

Inhoud

Bouwfonds Property Development Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Nederland

5 Voorwoord

01 7 Demografie, economie en cultuur 8 Duitsland 12 Frankrijk

Nederland Bouwfonds Ontwikkeling Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken +31 33 253 9700 www.bouwfonds.nl

16 Nederland 19 Conclusie

02 21 Structuur van woningmarkt en woningvoorraad

22 Duitsland Duitsland Bouwfonds Immobilienentwicklung Lyonerstrasse 15 60528 Frankfurt +49 692 197 980 www.bouwfonds.de

24 Frankrijk

26 Nederland

28 Woningprijzen Duitsland, Frankrijk, Nederland

30 Conclusie Frankrijk Bouwfonds Marignan Immobilier 70, rue de Villiers F-92532 Levallois-Perret Cedex +33 1 4 96 41 515 www.bouwfonds-marignan.com

Tekst Afdeling Marktontwikkeling BPD Kees de Graaf Renate Voormolen Fotografie Jan de Vries Vormgeving en Productie Volta Ontwerpers, Utrecht Het DuNeFra-onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met Bouwfonds REIM.

Marktonderzoekbureaus Le BIPE, Frankrijk Trimag, Duitsland Usuma, Duitsland

Bouwfonds Property Development is een van de grootste gebiedsontwikkelaars in Europa en focust zich op de kernlanden Duitsland, Frankrijk en Nederland. Bouwfonds ontwikkelt integrale woongebieden en kleinschalige multifunctionele projecten. Jaarlijks worden ruim 8.000 woningen ontwikkeld, die aansluiten bij de wensen en de financiële mogelijkheden van jong tot oud. Van appartementen in de stad tot eengezinswoningen en vrijstaande villa’s in een groene omgeving. Bouwfonds Property Development doet uitgebreid onderzoek naar de wensen van consumenten en betrekt hen bij de ontwikkeling van duurzame en innovatieve woonconcepten. Bouwfonds Property Development is onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep, een van de grootste Europese vastgoedorganisaties. Als onderneming van de Rabobank Groep beschikt Bouwfonds over een uitermate sterke financiële positie en ruime internationale kennis en ervaring. Maatschappelijk verantwoord ondernemen zit gezien het 35-jarige aandeelhouderschap van Nederlandse gemeenten diepgeworteld in de organisatie.


Duitsland, Frankrijk, Nederland

po r t Tussenrap

Woningmarkten in perspectief


Hoevelaken

Paris

4 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief


Voorwoord

Frankfurt

Voor u ligt het tussenrapport ‘Woningmarkten in perspectief’ vooruitlopend op de complete rapportage inzake woningmarktontwikkelingen in Duitsland, Nederland en Frankrijk (DuNeFra). In 2011 zijn Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM gestart met dit uitgebreide landenonderzoek. Beide bedrijven maken deel uit van de Rabo Vastgoedgroep, het vastgoedexpertise­centrum van Rabobank. Jaarlijks worden tientallen marktstudies en consumentenonderzoeken door Bouwfonds Property Development uitgevoerd. In dit deelrapport worden de demografische en economische ontwikkelingen in de drie landen in samenhang met de ontwikkelingen in de woningmarkt behandeld. Doel van het onderzoek is een analyse van de woningmarkt op landelijk, regionaal en stedelijk niveau en het verkrijgen van een gedegen vergelijking tussen de woning­markten van de drie landen. Hoe staan de landen ervoor? Welke invloed hebben de economie, demografie op de nationale wooncultuur? En welke rol speelt het overheidsbeleid? Het onderzoek is uitgevoerd door onderzoekers van Bouwfonds Property Development en Bouwfonds REIM en drie gerenommeerde marktonderzoekbureaus: Le BIPE in Frankrijk en Trimag en Usuma in Duitsland. De onderzoeksresultaten zijn verkregen door deskresearch op basis van eigen datamateriaal en de onderzoeken die de afgelopen jaren door Bouwfonds zijn verricht. Daarnaast is een uitgebreide enquête uitgevoerd onder 3.000 woonconsumenten, verdeeld over 1.000 consumenten per land. De rapportage over het complete woningmarktonderzoek verschijnt mei 2012.

Woningmarkten in perspectief — Bouwfonds Property Development 5


6 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief


01 Demografie, economie en cultuur Aan de basis van alle woningmarktontwikkelingen staan de demografie en economie. Hoe ontwikkelt de samenstelling van de bevolking zich, is er sprake van groei of juist krimp en waar trekken mensen naar toe? Datzelfde geldt voor de conjunctuur: hoe staat het met de welvaartsontwikkeling, welke economische sectoren draaien goed en waar vestigen bedrijven zich? De cultuur van het land speelt daar als belangrijke factor op de achtergrond doorheen. Dit palet aan smaken geeft kleur aan de verschillende uitgangsituaties in Duitsland, Frankrijk en Nederland. Een overzicht van de belangrijkste feiten en ontwikkelingen, per land gerangschikt.

Woningmarkten in perspectief — Bouwfonds Property Development 7


Duitsland Demografie, economie en cultuur

1.1

Bron: Statistisches Bundesamt x 1 miljoen inwoners

20

Economische ontwikkeling

Vrijwel alle landen in Europa worden geconfronteerd met grote onzekerheden over de economische ontwikkeling veroorzaakt door de economische malaise en euro-crises van de afgelopen jaren. Duitsland doet het, absoluut en relatief gezien, uitstekend. In Duitsland nam het bruto binnenlands product sinds 2009 alleen maar toe; van 230 naar 245 miljard euro. [grafiek 1.5] De sterke positie van een aantal industrietakken, een zorgvuldig gevoerd economisch beleid en de grote binnenlandse vraag van consumenten zorgen voor economische groei. [grafiek 1.6] Duitsers hebben bovendien vele jaren gespaard en dat betaalt zich nu uit. De economische cijfers vertalen zich ook in gunstige werkloosheidpercentages. Duitsland laat hier een daling zien: van 12,5 procent in 2005 naar 7 procent begin 2012. De verschillen tussen de grote steden zijn enorm: slechts 5 procent in München en Stuttgart, maar in Berlijn nog 13 procent.[grafiek 1.7 en 1.8]

2008 2030

18

Loop van de bevolking

Duitsland groeit niet meer: de komende jaren neemt de bevolking hier zelfs af. Schattingen lopen uiteen van 77 tot 79 miljoen inwoners in 2030. Op dit moment telt Duitsland 81,5 miljoen mensen en 40 miljoen huishoudens. Het aantal huishoudens, dat van grote invloed is op de vraag naar woningen, neemt de komende jaren nog wel toe, met 1 miljoen. Niet iedere regio krijgt echter evenveel mee van deze groei. In Duitsland vindt de aanwas van de bevolking vooral plaats in de zuidelijke deelstaten (Beieren, Baden-Württenberg en Hessen). De stadsstaten Berlijn en Hamburg blijven stabiel, terwijl de oostelijke deelstaten en de grootste deelstaat NordrheinWestfalen forse bevolkingsverliezen te verwerken krijgen. [grafiek 1.1 + 1.2] Binnen de regio’s doen vooral de grote steden het goed. Duitse steden met forse groeicijfers zijn München, Hamburg, Frankfurt en Keulen. De verwachting is dat de trek naar de steden de komende jaren alleen maar verder doorzet. [grafiek 1.3] In kwalitatieve termen heeft Duitsland te maken met vergrijzing en ontgroening (afnemend aantal jongeren). [grafiek 1.4.1 en 1.4.2] Het aandeel gezinnen met kinderen neemt hier af, het aantal alleenstaanden en huishoudens zonder kinderen neemt toe. Het aantal immigranten is sinds 2005 opgelopen van 650.000 naar 800.000 in 2012; ca. 100.000 zijn terugkerende Duitsers. Daartegenover hebben in 2005 ruim 600.000 mensen Duitsland verlaten (waaronder 25 procent van Duitse afkomst), oplopend naar 670.000 in 2010. Er is dus een vestigingsoverschot van ca. 125.000 mensen in 2010.

Duitsland: prognose bevolkingsontwikkeling 2008-2030

16 14 12 10 8 6 4 2 0

nrn sen sen len falz and tein urg ern sen halt gen rlin en urg de rg ye a s l s b P h Be rem mb Ba be Ba He sac estf nd- aar Hol en mm Sach -An ürin B Ha d po r W S gn Th m a n l e e e r i t s a t w ied ein hein Br -Vo ch s ür a N e R S rh W rg hl rd Sc bu No len k ec M 1.2

Duitsland: huishoudensverandering 2008-2030

Bron: Statistisches Bundesamt rg

be

m

e rtt

10%

rg

ein len lst tfa lz Ho es -Pfa ig n -W d w se in lan les ch rhe ein n h a e c s d S ss er or Rh He ed N Ni

bu

ü W n- ern e y d Ba Ba

5%

m Ha

n

e n rli em Be Br

0% -5%

nd

rla

a Sa

a Br

-10%

M

n se er ch m Sa m

po

lt ha

nb

kle

ec

n

r Vo gr u

-15%

1.3

g ur

nb

e nd

An n-

ür Th

n

ge

in

se

S

h ac

Duitsland: bevolkingsontwikkeling grote steden 1995-2010

Bron: Statistisches Bundesamt 1995 = 100

110 108 106 104 102 100 98 96 94

8 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief

95

96

97

Berlijn Düsseldorf Frankfurt

98

99

00

01

Hamburg Keulen München

02

03

04 05

Stuttgart Duitsland

06

07

08

09

10


Demografie, economie en cultuur — Duitsland 1.4.1

Duitsland: verandering leeftijdsopbouw 2010-2020

Bron: Statistisches Bundesamt 2010 2015 2020

30% 25% 20% 15% 10% 5% 0 < 14 jaar

1.4.2

15-24 jaar

25-39 jaar

40-54 jaar

55-64 jaar

65-79 jaar

> 80 jaar

Duitsland: verandering huishoudensgrootte 2010-2030

Bron: Statistisches Bundesamt

2010 2020 2030

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1-persoon

1.5

2-persoon

3-persoon

4 en meer

Duitsland: bruto binnenlands product 2000-2012

Bron: Oxford Economics x 1 miljoen euro bruto binnenlands product Duitsland (abs)

2.500.000 2.450.000 2.400.000 2.350.000 2.300.000 2.250.000 2.200.000 2.150.000 2.100.000 2.050.000 2.000.000

2000 2001 2002 2003

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Woningmarkten in perspectief â&#x20AC;&#x201D; Bouwfonds Property Development 9


Demografie, economie en cultuur — Duitsland Duitsland: jaarlijkse economische groei 2001-2012

1.6

Bron: Oxford Economics 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2001

-1,0%

2002

2004

2003

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2,0% -3,0% -4,0% -5,0% -6,0%

Duitsland: werkloosheid 2002-2012

1.7

Bron: Oxford Economics 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6%

1.8

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Duitsland: werkloosheid grote steden 2004-2012

Bron: Oxford Economics werkloosheid Baden-Württemberg Beieren Berlijn Hamburg Hessen Noordrijn-Westfalen

20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2004

2005

2006

10 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief

2007

2008

2009

2010

2011

2012


München - Ackermannbogen Het project maakt deel uit van een binnenstedelijke herontwikkeling in het stadsdeel Schwabing. 335 woningen, 12500m2 kantoorruimte.

Wooncultuur

Ook culturele aspecten spelen een rol in de ontwikkeling van de woningmarkt. Wie in Duitsland een woning koopt, doet dat vaak op hogere leeftijd (vanaf 35 jaar), omdat er een relatief forse hoeveelheid eigen kapitaal moet worden meegebracht (20 procent). Duitsers zijn voorzichtig in het aantrekken van hypothecair krediet en zijn traditioneel gewend jaarlijks een vast percentage van hun hypotheek af te lossen. Aflossingsvrije hypotheken bestaan nauwelijks; hypotheekrenteaftrek kent men ik Duitsland niet. In Duitsland wordt een tweede woning vaak als appeltje voor de dorst gekocht: het dient als beleggingsobject c.q. als aanvulling op het huishoudinkomen of om later zelf in te gaan wonen. De cultuur van het land is ook afleesbaar in de mening van Duitsers over duurzaamheid in relatie tot het wonen. Duurzaamheid is in dit land ‘standaard’, want het maakt simpelweg deel uit van wat een Duitser verstaat onder een goede woning. Anders gezegd: het sluit naadloos aan bij de kwaliteitseisen van de consument.

Ruimtelijk beleid

De Duitse nationale overheid voert geen landelijk ruimtelijk beleid. Deelstaten doen dat nauwelijks, het enige regionale beleid dat wordt gevoerd heeft betrekking op de ondersteuning van de krimpregio’s. Vooral in de oostelijke deelstaten, maar ook in Noord-Hessen, is de krimp duidelijk merkbaar. De overheid voert hier een sturend beleid, bijvoorbeeld door voorzieningen in één kern te concentreren en andere dorpen bewust leeg te laten lopen.

In Duitsland wordt een tweede woning vaak als appeltje voor de dorst gekocht. Duitse gemeenten zijn geen dominante partij, zoals in Nederland wel het geval is, bij de ontwikkeling van nieuwe plannen. Gemeenten, Regierungsbezirke en Landreise beperken zich tot het opstellen van ruimtelijke structuurplannen, waarbij verschillende thema’s als wonen, werken en verkeer worden geïntegreerd. Er wordt hier veel meer overgelaten aan marktpartijen, mede omdat gemeenten nauwelijks zelf over grond beschikken. Bij de ontwikkeling van nieuwe woon- en werkgebieden sluiten gemeenten contracten af met ontwikkelaars en grondeigenaren, waarin privaatrechtelijk afspraken worden gemaakt over de noodzakelijke aanleg van infrastructuur en voorzieningen.

Woningmarkten in perspectief — Bouwfonds Property Development 11


Frankrijk Demografie, economie en cultuur Loop van de bevolking

1.9

Frankrijk: prognose bevolkingsontwikkeling 2010-2020

Bron: BIPE

% > 1,0 0,5 – 1,0 0,25 – 0,5 0 – 0,25 -0,25 – 0 -0,5 – -0,25 – -0,5 zin-1,0 nog niet < -1,0

In Frankrijk is de bevolkingsgroei in absolute aan het einde. Hier groeit de bevolking tot 2020 met twee miljoen inwoners, tot 65 miljoen mensen (plus 3 procent). [kaart 1.9 en 1.10] Het aantal huishoudens neemt fors toe met drie miljoen. Na 2030 daalt de bevolking echter ook hier. De regio Parijs en de aantrekkelijke kustgebieden (west en zuid) profiteren het meest van de groei door migratie vanuit andere delen in Frankrijk; het zijn de gebieden waar het – mede door landschap en klimaat – aangenaam wonen en werken is. Daarentegen krimpen het binnenland en delen van Noord-Frankrijk. Net als Duitsland doen binnen de sterke regio’s de grote steden het extra goed. Parijs als metropool blijft sterk groeien, maar dat geldt ook voor steden als Lyon, Bordeaux en Toulouse. De verwachting is dat de trek naar de steden ook in Frankrijk de komende jaren alleen maar verder doorzet. Het aandeel van gezinnen in de bevolking daalt in Frankrijk (in 2020 leeft nog maar 22 procent% als > 2,0 – 2,0 het klassieke gezin), er komen meer alleenstaanden1,5en 1,0 – 1,5 gezinnen zonder kinderen. Vergrijzing en ontgroening 0,5 – 1,0 0,0 – 0,5 zorgen voor meer ouderen en minder jongeren. < 0,0 [grafiek 1.11 en 1.12].

% > 1,0 0,5 – 1,0 0,25 – 0,5 0 – 0,25 -0,25 – 0 -0,5 – -0,25 -1,0 – -0,5 < -1,0

1.10

Frankrijk: prognose bevolkingsontwikkeling 2010-2020

Bron: BIPE

Economische ontwikkeling

% > 2,0 1,5 – 2,0 1,0 – 1,5 0,5 – 1,0 0,0 – 0,5 < 0,0

De Franse economie leefde in 2010 op na een aantal relatief magere jaren. Die positieve ontwikkeling zette door in 2011 maar naar verwachting zal in 2012 het bruto binnenlands product zich stabiliseren op 180 miljard euro. [grafiek 1.13 en 1.14] De werkloosheid in Frankrijk is in de periode 2006-2008 gedaald van 9,5 procent naar 8 procent, maar in de laatste twee jaren weer gestegen naar 10 procent. De grote steden vertonen dezelfde trend, maar er zijn wel grote verschillen tussen bijvoorbeeld Marseille aan de ene kant (12 procent) en Rennes, Nantes en Parijs aan de andere kant (7-8 procent). [grafiek 1.15 en 1.16]

1.11

Frankrijk: verandering in leeftijdsopbouw 1995-2020

Bron: BIPE

aantal inwoners verandering leeftijdsopbouw

14.000.000

1999 2010 2020

12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0

< 14 jr

12 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief

15-24 jr

25-39 jr

40-54 jr

55-64 jr

65-79 jr

> 80 jr


Demografie, economie en cultuur — Frankrijk 1.12

Frankrijk: verandering huishoudenstructuren 2010-2020

Bron: BIPE

2010 2015 2020

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Alleenstaande

1.13

Samenwonende zonder kinderen

Samenwonende met kinderen

Eénoudergezin

Andere types gezinnen

Frankrijk: bruto binnenlands product 2000-2012

Bron: Insee x 1 miljoen euro 1.850.000 1.800.000 1.750.000 1.700.000 1.650.000 1.600.000 1.550.000 1.500.000 1.450.000

1.14

2000 2001 2002 2003

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Frankrijk: jaarlijkse economische groei 2001-2012

Bron: Insee

3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-1,0% -2,0% -3,0%

Woningmarkten in perspectief — Bouwfonds Property Development 13


Demografie, economie en cultuur — Frankrijk 1.15

Frankrijk: werkloosheid 2001-2011

Bron: Insee

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

1.16

Frankrijk: werkloosheid grote steden 2002-2011

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Insee Nice Marseille Bordeaux Toulouse Rennes Nantes Lyon Parijs

14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Nice – Les Jardins de Silénia Het appartementencomplex ligt op de flanken van een heuvel aan de Côte d’Azur. 102 appartementen.

2008

2009

2010

2011


Demografie, economie en cultuur — Frankrijk

Wooncultuur

De hypothecaire financieringsmogelijkheden in Frankrijk zijn niet ongunstig. De rente is laag, er is een sterke concurrentie tussen hypotheekverstrekkende banken, en de hoogte van de kredietverstrekking is de afgelopen jaren versoepeld. Ook is er gedeeltelijk sprake van hypotheekrenteaftrek. En hoewel het kopen van een woning hierdoor populair is, zijn Franse huishoudens over het algemeen terughoudend in het aangaan van leningen voor aankoop van een eigen huis. Opvallend is verder dat maar liefst 31 procent van de bevolking een tweede huis heeft. Hier is het verschijnsel ‘bi-residentualiteit’ een bekend fenomeen, met name in de regio Parijs. Door de week woont men in de stad, in het weekend neemt men de wijk naar la campagne – het beste van twee werelden. In Frankrijk is verder sprake van een grote acceptatie van duurzaamheid, wanneer het gaat om het wonen. De grote belangstelling voor ‘groen’ wonen wordt nog eens aangewakkerd door de landelijke overheid met belastingvoordelen en goedkope leningen. Makelaars laten niet na in advertenties om te wijzen op het duurzame energieverbruik van nieuw gebouwde woningen.

Opvallend is dat 31 procent van de bevolking een tweede huis heeft. Op het terrein van duurzaamheid kent het beleid ruwweg twee peilers: gebouwen realiseren met een lager energieverbruik en het duurzaam opwekken van energie. Dit werkt ook door in de woningmarkt; de Fransen zijn hierin verder dan de Nederlanders. Zo speelt in Frankrijk wel degelijk het energielabel van woningen een belangrijke rol. Hierin speelt mee dat de Fransen naast stookkosten in de winter ook de nodige kosten voor koeling in de zomer hebben. Energieverbruik en energieopwekking is daardoor een belangrijk thema. Verwacht wordt dat de uitkomst van Franse presidentsverkiezingen gevolgen heeft voor de woningmarkt. Op welke wijze, blijft nog even gissen.

Ruimtelijk beleid

Frankrijk laat een gemengd beeld zien op het gebied van overheidsbeleid rond ruimtelijke ordening. Het beleid is in handen van de rijksoverheid, regionale overheden en lokale overheden. Ook is er een aantal semioverheidsinstanties bij betrokken, bestaande uit regionale en lokale samenwerkingsverbanden en instanties die in het leven zijn geroepen om economisch beleid uit te voeren. Het ruimtelijk ordeningsbeleid in Frankrijk is daarmee een complexe aangelegenheid. Er bestaan talloze overlappingen tussen de verschillende vormen van beleid en overheidsingrijpen, wat het geheel soms ondoorzichtig maakt. Het verklaart de roep om de regeldruk te verminderen en de effectiviteit van beleid te verhogen. Verder wordt in Frankrijk vooral ruimtelijk-economisch structuurbeleid gevoerd, gericht op het versterken van bepaalde regio’s. Zogenaamde clustergebieden (71 in totaal) worden aangejaagd, onder meer door goede openbaar verbindingen (TGV) aan te leggen (o.a Toulouse -vliegtuigindustrie-; Lyon –biopole-; Bordeaux – laserindustrie-). Daarnaast krijgen de zwakkere stedelijke gebieden (Zones Urbaines Sensibles) steun van de overheid. Een uitzondering op dit regionale beleid vormde de stimuleringsregeling uit 2009 waarmee de overheid probeerde 500.000 nieuwe woningen te realiseren. Dit beleid werd ondersteund met leningen en fiscale maatregelen.

Woningmarkten in perspectief — Bouwfonds Property Development 15


Nederland Demografie, economie en cultuur

1.17

Nederland: prognose huishoudensontwikkeling 2010-2020

Bron: ABF, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling < 0% < 0% 0,01% – 0,25% 0,01% – 0,25% 0,26% – 0,5% 0,26% – 0,5% 0,51% – 0,75% 0,51% – 0,75%0,76% – 1,0% 0,76% – 1,0% 1,01% – 1,5% 1,01% – 1,5% > 1,5% > 1,5%

Loop van de bevolking

In Nederland neemt de bevolking in omvang nog toe, met een stijging tot 17,2 miljoen mensen (nu 16,7). Na 2030 daalt de bevolking ook hier. Het aantal huishoudens, in belangrijke mate bepalend voor de vraag naar nieuwe woningen, neemt in Nederland met 0,6 miljoen toe. De groei concentreert zich voornamelijk in de Randstad, met een accent op het noordelijk deel. [kaart 1.17] Nederlandse groeisteden liggen voornamelijk in de A2-Corridor: Amsterdam-Utrecht-Eindhoven. Zowel de groep jongeren tot 30 jaar als de medioren (45 – 64 jaar) nemen in Nederland nog licht toe, terwijl de groep 65-plussers sneller groeit. [grafiek 1.18] In Nederland blijft het aandeel van gezinnen in de huishoudensopbouw gelijk; wel neemt ook hier het aantal alleenstaanden en huishoudens zonder kinderen toe.[grafiek 1.19] In Nederland lijkt de economische situatie het minst rooskleurig van de drie landen. Na twee kwartalen met krimp op rij (-0,4 en -0,7 procent) is dit land wederom in een recessie beland, over heel 2011 is er sprake geweest van een lichte groei van 1,2%. Het gevreesde ‘double-dip’scenario komt daarmee uit. Voor 2012 als geheel wordt een krimp van een half procent verwacht. [grafiek 1.20 en 1.21] De werkloosheid bleef in 2011 op een relatief laag niveau, met 5,4 procent van de beroepsbevolking (evenveel als in 2010). De eerste maanden van 2012 lieten echter een stijging van de werkloosheid zien, tot 6 procent. [grafiek 1.22 en 1.23]

Nederland: verandering in leeftijdsopbouw 2010-2020

Bron: ABF, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling aantal inwoners personen

Economische ontwikkeling

1.18

6.000.000

2010 2015 2020

5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 < 14 jaar

1.19

15-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar > 75 jaar

Nederland: verandering huishoudenstructuren 2010-2020

Bron: ABF, bewerking Bouwfonds Ontwikkeling aantal huishoudens verandering huishoudenstructuren

De werkloosheid bleef in 2011 op een relatief laag niveau.

3.500.00

2010 2015 2020

3.000.00 2.500.00 2.000.00 1.500.00 1.000.00 500.00 0

Samenwonend met kind

16 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief

Samenwonend zonder kind

Alleenstaanden

Eénoudergezin

Overig


Demografie, economie en cultuur â&#x20AC;&#x201D; Nederland

1.20

Nederland: bruto binnenlands product 2000-2012

Bron: CBS

x 1 miljoen euro bruto binnenlands product Nederland (abs)

1.21

580.000 560.000 540.000 520.000 500.000 480.000 460.000 440.000

2000 2001 2002 2003

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Nederland: jaarlijkse economische groei 2001-2012

Bron: CBS 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

-2,0% -3,0% -4,0%

1.22

Nederland: werkloosheid 2001-2012

Bron: CBS

7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

1.23

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Nederland: werkloosheid grote steden 2008-2010

Bron: CBS

Utrecht Amsterdam Rotterdam Eindhoven

10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Woningmarkten in perspectief â&#x20AC;&#x201D; Bouwfonds Property Development 17


Den Haag – Wateringse Veld – Parkzicht In het hart van het Haagse Wateringse Veld is een nieuwe wijk ontwikkeld die doet denken aan een dorp. 117 woningen, 12 appartementen.

In Nederland ontbreken de financiële prikkels om het verduurzamen van woningen aantrekkelijk te maken. Wooncultuur

In Nederland is het kopen van een woning lange tijd zeer populair geweest, mede door het financieringsbeleid van hypotheekverstrekkers. Vooral in Nederland werd door banken tot 110 procent van de waarde van de woning geleend. De aflossingsvrije hypotheekvorm is een populair product en leidt ertoe dat de consument nauwelijks schulden aflost. Bovendien biedt het fiscale beleid een extra stimulans voor deze variant. Het overheidsbeleid (Autoriteit Financiële Markten) is sinds medio 2011 stringenter geworden en de regels voor de verstrekking van (aflossingsvrije) hypotheken worden aangescherpt.

aankoopbeslissing van de consument. De Nederlander vergelijkt de kosten van de hogere investering tegen de te verwachten lagere energiekosten en kiest dan eerder voor het korte termijn effect. In Nederland ontbreken de financiële prikkels om het verduurzamen van woningen aantrekkelijk te maken.

Ruimtelijk beleid

In Nederland heeft de overheid zich de laatste jaren steeds verder teruggetrokken uit het ruimtelijk beleid. De overheid concentreert zich op de hoofdlijnen van het beleid, waarin onder meer de integratie van ruimtelijke ordening met infrastructuur centraal staat. Een vanouds belangrijk beleidsterrein als woningbouwprogrammering is losgelaten en op het bordje van provincies, gemeenten en marktpartijen neergelegd. In feite beperkt de overheid zich steeds meer tot visievorming. Mede door de economische crisis staan veel gebiedsontwikkelingen van de afgelopen jaren onder druk. De financiering is complexer geworden en ontwikkelaars kampen met vraaguitval bij de consument. Dat heeft gevolgen voor alle betrokken partijen, niet in de laatste plaats voor gemeenten die een actief grondbeleid hebben gevoerd en nu geconfronteerd worden met tekorten op de grondexploitaties.

Het duurzaamheidsgehalte van woningen speelt in Nederland bij de consumenten minder. Er worden hier al langer energiezuinige woningen gebouwd, maar duurzaamheid speelt (nog) geen beslissende rol in de

18 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief


1.24

Bevolkingsgroei in Nederland/Duitsland/Frankrijk

Bron: Experian, bewerking Bouwfonds REIM Bevolkingsgroei per jaar 2010-2020 < - 0,25% -0,25 - 0,00% 0,00 - 0,25% 0,25 - 0,50% > 0,50%

1.25

Huishoudensgroei in Nederland/Duitsland/Frankrijk

Bron: Experian, bewerking Bouwfonds REIM Huishoudensgroei 2010-2020 < - 0,5% -0,5 - 0,0% 0,0 - 0,5% 0,5 - 1,0% > 1,0%

1.26

Conclusie: groei, maar met duidelijke verschillen Drie landen die geografisch dicht bij elkaar liggen, maar toch aantoonbare verschillen tonen. Het grootste land (Duitsland) heeft een dalende bevolking, maar een groeiende economie. In het kleinste land (Nederland) neemt de bevolking nog licht toe, maar zijn de economische vooruitzichten slechter. Een lichtpunt is hier (nog) de lage werkloosheid. Het middelgrote land (Frankrijk) kent een fors stijgende bevolking en gematigd positieve economische vooruitzichten, met daarentegen weer slechtere werkgelegenheidsontwikkelingen. Kortom, de uitgangssituatie voor de woningmarkt is in elk land verschillend. Hiernaast vertoont de cultuur van het wonen en bouwen verschillen in de drie landen. In Nederland is de overheid lange tijd dominant geweest bij het uitzetten van ruimtelijke ordenings- en volkshuisvestingsbeleid, in Duitsland en Frankrijk zijn marktpartijen en particulieren veel meer zelf aan zet. De woning als investeringsproduct biedt in deze beide landen gunstige perspectieven voor de woningproductie, terwijl in Nederland de perceptie van de woning als zekere investering minder wordt. Het bezit van twee woningen is in Frankrijk en Duitsland een normaal maatschappelijk en economisch gegeven, in Nederland is dit een uitzondering. Opvallend tenslotte is de verschillende manier waarop in de drie landen tegen duurzaamheid wordt aangekeken: in Nederland is dit vooral een discussie over regeltjes, in de andere twee landen is een duurzame woning bijna de standaard, mede door de attitude van de consument als het gaat om duurzaamheid.

Werkgelegenheidsgroei in Nederland/Duitsland/Frankrijk

Bron: Experian, bewerking Bouwfonds REIM Werkgelegenheidsgroei 2010-2020 < - 0,50% -0,50 - 0,00% 0,00 - 0,25% 0,25 - 0,50% > 0,50%

19


20 Bouwfonds Property Development â&#x20AC;&#x201D; Woningmarkten in perspectief


02 Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Uit de analyse van de drie landen bleek al dat er de afgelopen eeuw heel verschillend met ruimtelijke ordening en woningbouw werd omgegaan. In Nederland heeft de overheid een belangrijke vinger in de pap, in Duitsland en Frankrijk is de markt traditioneel meer aan zet. Dat verschil heeft zich vertaald in een andere samenstelling van de woningvoorraad en woningmarkten die door andere prikkels worden gestuurd. Waar in Duitsland en Frankrijk momenteel groeicijfers in de woningbouwproductie te noteren zijn, is deze in Nederland fors teruggevallen.

Woningmarkten in perspectief â&#x20AC;&#x201D; Bouwfonds Property Development 21


Duitsland Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie

In Duitsland is het huren van een woning algemeen geaccepteerd en populair. Het aantal huurwoningen is hier het grootst (60 procent), met het overgrote deel in de particuliere sector (54 procent). In Duitsland is huren zeker geen ‘tweede keus’: een mooie huurwoning geeft net zoveel status en huurwoningen zijn – in vergelijking met koopwoningen – ook zeer goed betaalbaar. De afgelopen jaren is de totale Duitse woningvoorraad gestaag maar langzaam gegroeid: van 38,4 miljoen woningen in 2003 tot 39,5 miljoen woningen in 2010. De bouwproductie nam tussen 1995 en 2009 steeds af; van 500.000 nieuwe woningen naar circa 135.000. De economische crisis en de samenvoeging van de twee Duitslanden hebben hierin een rol gespeeld, evenals het terugbrengen van het aandeel sociale woningbouw. In 2010 vond evenwel een lichte opleving plaats en deze heeft zich doorgezet in 2011. [grafiek 2.1 en 2.2.] Het aantal bouwvergunningen steeg in 2011 tot ruim 200.000; dit leidt in 2012 en de jaren erna tot extra productie. Prognoses wijzen op een verdere groei. Zo voorspelt het IFO-instituut een toename tot 300.000 woningen in 2017. In de projectmatige nieuwbouw maken appartementen een fors deel uit van de productie. Daarnaast kent Duitsland een omvangrijke markt voor particuliere bouw op individuele kavels.

Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen

De beschikbaarheid van bouwgrond is een eerste belangrijke variabele wanneer het over de kostprijs van woningen gaat. Van groot belang is de vraag wie eigenaar van de grond is. In Duitsland is nagenoeg alle grond van particulieren. De prijs weerspiegelt daar behoorlijk zuiver de druk op de markt. Is er veel vraag naar woningen, dan stijgt de prijs. Bij krimp (zoals in de grensgebieden met Nederland) daalt deze. De bandbreedte in grondprijzen, als onderdeel van de vrij op naam prijzen, is in Duitsland extremer. Afhankelijk van de marktsituatie bedraagt deze 20 tot 40 procent. In München worden zelfs grondquotes van 50 procent genoteerd, bij verkoopprijzen van 6.000 euro per m2 bruto vloeroppervlak. De bouwkosten in Duitsland, waar kopers veel kwaliteit krijgen en een hoog afwerkingsniveau verlangen, bedragen bij appartementen tussen de 1.100 en 1.400 euro per m2. Deze prijzen staan de laatste tijd opwaarts onder druk. In Duitsland zijn de portefeuilles van de bouwbedrijven goed gevuld door de grote vraag naar woningen in de steden, infrastructurele projecten en commercieel vastgoed. Het gevolg: stijgende prijzen door een tekort aan bouwcapaciteit. In termen van woningprijzen is sprake van een behoorlijke variatie. Een vergelijkbaar appartement van 80 m2 kost 210.000 euro in Neurenberg, 300.000 euro in NordrheinWestfalen en 450.000 euro in München. Voor een ruime eengezinswoning moet tussen de 300.000 en 600.000 euro worden betaald. Ook hier is sprake van een opwaartse ontwikkeling: de woningprijzen trekken behoorlijk aan. De woningmarkt in een aantal populaire stedelijke regio’s is booming; het wonen in en nabij de stad is daar steeds meer in trek.

Financiering eigen woning

De financieringsmogelijkheden bepalen in belangrijke mate of een woning kan worden gekocht en zo ja: tegen welke condities. Anders gezegd: de structuur van de woningmarkt is sterk verbonden met de structuur van de nationale hypothekenmarkt. In Duitsland wordt een conservatieve, voorzichtige aanpak gevolgd. Voor het verkrijgen van een hypotheek van een eigen woning moet bijna altijd 20 tot 30 procent van de koopsom met eigen vermogen worden betaald. Duitsers sparen daarom ook langer, al dan niet via speciale constructies zoals Bausparen. Zij kopen hun eerste huis op latere leeftijd, vanaf 35 jaar. De investering in de eigen woning wordt als een goed aanvullend pensioen gebruikt; men lost jaarlijks minimaal twee procent af en de woning mag belastingvrij aan erfgenamen worden overgedragen. Veel Duitsers met een hoger inkomen investeren in de aanschaf van een tweede woning, om deze vervolgens te verhuren. Het betekent een waardevaste belegging met een goede inkomensstroom. Juist in deze economische turbulente tijden grijpen de Duitsers deze vorm van zekerheid aan.

22 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief


Structuur van woningmarkt en woningvoorraad â&#x20AC;&#x201D; Duitsland 2.1

Duitsland: verleende bouwvergunningen 2000-2011

Bron: Statistisches Bundesamt

totaal grondgebonden appartementen

350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

2.2.

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2008

2009

2011

Duitsland: opgeleverde woningen 2000-2010

Bron: Statistisches Bundesamt

ontwikkelaars private bouwers sociale woningbouw

250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2010

Woningmarkten in perspectief â&#x20AC;&#x201D; Bouwfonds Property Development 23


Frankrijk Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie

Frankrijk kent met een kleine 60 procent een groot aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad van 33 miljoen woningen. De particuliere huursector maakt met 24 procent eveneens een groot deel uit van de totale woningvoorraad; de sociale huursector heeft een aandeel van 16 procent. 57 procent van alle Franse woningen is een eengezinswoning, 43 procent is gestapeld. Frankrijk spande de kroon wat betreft de bouw van nieuwe woningen in het afgelopen decennium. Tussen 2001 en 2008 steeg het aantal opgeleverde woningen voor eigen gebruik jaarlijks naar circa 300.000. In de jaren erna volgde een daling, met vanaf 2010 weer een stijging – in lijn met de economische opleving. [grafiek 2.3 en 2.4] Voor de komende jaren is de verwachting dat de productie op dit niveau blijft. Opvallend is overigens dat de woningvoorraad in ZuidFrankrijk – een geliefde woningmarktregio – de laatste jaren is gekrompen. Het vermoeden bestaat dat hier wel veel nieuwbouwprojecten zijn gestart, maar waarvoor eerst verouderde woningen gesloopt moesten worden. [kaart 2.5] De prognoses wijzen voor de komende jaren op een groeiende vraag naar woningen in de kustgebieden, de Alpen en Parijs. [kaart 2.6]. In de projectmatige nieuwbouw worden veel appartementen gerealiseerd, met name in de stedelijke regio’s. Daarnaast kent ook Frankrijk een omvangrijke markt voor particuliere bouw op individuele kavels. De bouw van tweede woningen kent een productieniveau van circa 28.000 woningen per jaar.

Financiering eigen woning

Frankrijk heeft een gezonde, sterk concurrerende hypotheekmarkt. Een lage rente, een sterke concurrentie tussen hypotheekverstrekkende banken en een versoepeling van de hoogte van kredietverstrekking zorgden de afgelopen tien jaar voor een stimulans op de woningmarkt. Voor de meeste hypotheekvormen moet de consument tussen de 10 en 20 procent eigen vermogen meebrengen, maar de bank is soepel met de hoogte van de financiering. Vaste rentetarieven hebben de voorkeur.

Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen

Afhankelijk van de marktsituatie bedragen in Frankrijk de grondkosten 20 tot 40 procent van de vrij op naamprijzen. De bouwkosten kennen een bandbreedte tussen de 1.200 en 1.600 euro/m2 bruto vloeroppervlak; deze prijzen stijgen de laatste tijd licht. Vertaald naar verkoopprijzen: in Frankrijk begint een studio van 30 m2 bij 150.000 euro, tot 600.000 euro voor een groter appartement. In Parijs worden vierkante meterprijzen van 10.000 euro betaald, in steden als Bordeaux en Marseille rond de 3.000 euro. Franse consumenten betalen tussen de 250.000 euro (regio Toulouse) en 500.000 euro (rondom Parijs en langs de Middellandse Zeekust) voor een grondgebonden woning. Deze situatie is vrij stabiel.

24 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief


Structuur van woningmarkt en woningvoorraad — Frankrijk 2.3

Frankrijk: jaarlijkse opgeleverde (eerste) woningen 1968-2020

Bron: BIPE/Insee

x 1.000 woningen 350 300 250 200 150 100 50 0

2.4

1968-1975

1975-1982

1982-1990

1990-2000 2000-2010

2010-2015

2015-2020

Frankrijk: opgeleveringen/in aanbouw genomen/verleende vergunningen voor (eerste) woningen 2001-2010

Bron: Insee

opleveringen vergunningen in aanbouw genomen

600 500 400 300 200 100 0

2.5

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Frankrijk: ontwikkeling woningvoorraad gemiddelde jaarlijkse verandering 2010-2020

Bron: Insee 3000 – 4390 1500 –aantal 3000 woningen 750 – 1500 0 – 750 3000 – 4390 -750 – 0 -1500 – -7501500 – 3000 -3000 – -1500 750 – 1500 -4350 – -3000

0 – 750 -750 – 0 -1500 – -750 -3000 – -1500 -4350 – -3000

2.6

Frankrijk: jaarlijkse vraag naar eerste en tweede woningen 2010-2020

Bron: Insee

aantal eerste woningen 10000 – 10000 12320 – 12320 5000 – 10000 5000 – 10000 2500 – 5000 2500 – 5000 0 – 25000 – 2500 -750 – 0 -750 – 0

10000 – 12320 10000 – 12320 5000 – 10000 5000 – 10000 2500 – 5000 2500 – 5000 0 – 2500 0 – 2500 -750 – 0 -750 – 0

aantal tweede woningen 1000 – 2470 1000 – 2470 500 – 1000 500 – 1000 250 – 500 250 – 500 0 – 250 0 – 250 -250 – 0 -250 – 0 – 2470 – 2470 -4401000 – -250 -4401000 – -250 500 – 1000 500 – 1000 250 – 500 250 – 500 0 – 250 0 – 250 -250 – 0 -250 – 0 -440 – -250 -440 – -250

Woningmarkten in perspectief — Bouwfonds Property Development 25


Nederland Structuur van woningmarkt en woningvoorraad Woningvoorraad en bouwproductie

Nederland kent net als Frankrijk een fors aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad, met een kleine 60 procent. De Nederlandse huursector wordt zwaar gedomineerd door sociale woningbouw; de particuliere huursector is hier nauwelijks ontwikkeld. Door de huidige onzekerheid op de koopwoningenmarkt raken huurwoningen momenteel steeds meer in trek bij de Nederlandse consument. Na 1995, toen de woningcorporaties financieel werden verzelfstandigd, is het woningbouwbeleid steeds meer op een marktconforme leest geschoeid. Subsidies zijn verminderd en woningcorporaties hebben een minder preferentie positie als woningbouwer gekregen. Hiernaast is het ruimtelijk ordeningsbeleid van de Rijksoverheid gedecentraliseerd naar de provincies en gemeenten. De eengezinswoning vormt in Nederland de standaard in het wonen; 71 procent van de in totaal 7,2 miljoen Nederlandse woningen heeft deze bouwvorm. De situatie op de bouwmarkt is niet rooskleurig. Het aantal projectmatig ontwikkelde koopwoningen is de afgelopen jaren door de crisis sterk gedaald (van 40.000 naar 15.000 per jaar) en het aantal onverkochte leegstaande woningen nam juist toe. [grafiek 2.7] Ook de outlook voor de Nederlandse woningmarkt is aan de sombere kant: het consumentenvertrouwen is op een dieptepunt beland en van een opleving in de markt is vooralsnog geen sprake. Door de ingezakte nieuwbouwproductie neemt de schaarste aan woningen wel weer toe. Het perspectief voor de woningmarkt in de economisch sterke delen van Nederland is dan ook positief. Qua typologie worden in Nederland, in tegenstelling tot de andere twee landen, voornamelijk grondgebonden woningen verkocht. De markt van particulier opdrachtgeverschap op vrije kavels wordt de laatste tijd in Nederland schoorvoetend ontdekt, maar een groot deel van de woonconsument heeft nog steeds de voorkeur voor een meer ‘kant en klare’ woning.

de maximale hypotheeksom per huishouden ook het inkomen van de partner mee te tellen. Hierin werden zij gesteund door het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie die de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitvoert. Met de NHG kunnen kopers in aanmerking komen voor een lagere rente, omdat het Waarborgfonds garant staat. Door het ruimhartige financieringsbeleid van de geldverstrekkers bedroeg de totale waarde van de hypothecaire leningen in Nederland eind 2009 ruim 600 miljard euro. Daar staat een woningwaarde van 1.100 miljard euro tegenover. Het feit dat in Nederland de hypotheekrente aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting, maakt het aantrekkelijk een hoge hypotheek af te sluiten. Dit heeft de koopwoningenmarkt een belangrijke stimulans gegeven.

Grondkosten, bouwkosten en woningprijzen

In Nederland werkt het grondprijsmechanisme anders en vooral langzamer: de grondprijzen, meestal tot stand gekomen via de residuele waardeberekening, blijven langer op een (te) hoog niveau bij dalende huizenprijzen. Bovendien heeft de overheid in Nederland meer invloed op de grondprijzen, omdat ze vaker grondeigenaar is en de plan- en ontwikkelingskosten geheel in de grond­ exploitatie verdisconteert. Gerelateerd aan de verkoop­ prijzen van woningen (de zogenaamde grondquote) komt Nederland gemiddeld uit op 25 tot 35 procent. In Nederland liggen de bouwkosten bij appartementen tussen 1.300 en 1.500 euro per m2. Het bouwen van grondgebonden huizen is hier duidelijk goedkoper dan in Duitsland en Frankrijk: 1.000 euro per m2. Oorzaak: de Nederlandse traditie in het bouwen van grotere series aan grondgebonden woningen, die met gespecialiseerde bouwtechniek is geoptimaliseerd. Door vraaguitval staan deze prijzen de laatste tijd neerwaarts onder druk. Dat geldt evenzeer voor de verkoopprijzen van nieuwe woningen. Nieuwbouwappartementen blijken in Nederland het meest betaalbaar, met gemiddelde prijzen tussen de 250.000 en 295.000 euro. Voor een eengezinswoning noteert Nederland een bandbreedte tussen de 265.000 en 335.000 euro. Er zijn echter regionale verschillen: in Amsterdam en Utrecht kost een appartement ruim boven de 300.000 euro, terwijl in Eindhoven en Rotterdam nauwelijks de 250.000 euro wordt bereikt. Ook de prijzen van een grondgebonden woning zijn regionaal verschillend: in Den Haag al snel 350.000 euro, terwijl in Zwolle 250.000 euro het maximum is.

Financiering eigen woning

De Nederlandse hypotheekmarkt wijkt sterk af van die in Duitsland en Frankrijk. Het meebrengen van eigen geld is niet noodzakelijk en ook aflossen was tot voor kort geen issue. In het begin van de jaren negentig van de vorige eeuw besloten geldverstrekkers om bij de beoordeling van

26 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief


Structuur van woningmarkt en woningvoorraad â&#x20AC;&#x201D; Nederland 2.7 Nederland: Nieuwbouwproductie naar financieringssoort 2001-2010 Bron: ABF Research B.V. Syswov 2010

huur (sociaal) huur (particulier) koop

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2.8 Nederland: Nieuwbouwproductie naar woningtype 2001-2010 Bron: ABF Research B.V. Syswov 2010

eengezinswoning meergezinswoning

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2001

Woningmarkten in perspectief â&#x20AC;&#x201D; Bouwfonds Property Development 27


regio Zwolle Appartementen 239.700 Grondgebonden 240.700

Woningprijzen Duitsland, Frankrijk en Nederland Gemiddelde v.o.n.-prijzen per stedelijk gebied in 2010 in Duitsland, Frankrijk en Nederland van nieuwbouw appartementen en grondgebonden woningen

regio Amsterdam Appartementen 280.700 Grondgebonden 336.400 regio Utrecht Appartementen 296.000 Grondgebonden 320.800 regio Nijmegen Appartementen 287.800 Grondgebonden 256.400 regio Den Haag Appartementen 254.500 Grondgebonden 351.300 regio Rotterdam Appartementen 241.900 Grondgebonden 295.800 regio Eindhoven Appartementen 243.000 Grondgebonden 322.000

regio Île-de-France incl. Parijs Appartementen 297.100 Grondgebonden 433.000 regio Ille-et-Vilaine (Rennes) Appartementen 160.520 Grondgebonden 200.360 regio Loire-Atlantique (Nantes) Appartementen 171.610 Grondgebonden 229.020 regio Gironde (Bordeaux) Appartementen 184.760 Grondgebonden 229.420 regio Rhône (Lyon) Appartementen 205.860 Grondgebonden 277.440 regio Alpes-Maritimes (Nice) Appartementen 261.180 Grondgebonden 633.880 regio Var (Toulon) Appartementen 227.100 Grondgebonden 406.900 regio Bouches-du-Rhône (Marseille) Appartementen 194.450 Grondgebonden 265.150 regio Haute-Garonne (Toulouse) Appartementen 182.500 Grondgebonden 215.770 regio Hérault (Montpellier) Appartementen 182.390 Grondgebonden 259.480

28 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief


regio Hamburg-Lüneburg Appartementen 432.060 Grondgebonden 296.658 regio Berlin-Potsdam Appartementen 419.750 Grondgebonden 300.101 regio Münster-Osnabrück Appartementen 259.749 Grondgebonden 269.318 regio Düsseldorf Appartementen 349.128 Grondgebonden 329.547 regio Köln-Bonn Appartementen 310.500 Grondgebonden 331.832 regio Rhein-Main-Gebiet Appartementen 325.270 Grondgebonden 345.597 regio Rhein-Neckar-Gebiet Appartementen 258.100 Grondgebonden 310.681 regio Nürnberg Appartementen 254.980 Grondgebonden 344.913

regio Stuttgart Appartementen 256.856 Grondgebonden 336.039 regio Regensburg Appartementen 216.234 Grondgebonden 290.791 regio München Appartementen 465.766 Grondgebonden 603.313

Samenstelling naar type woningvoorraad in 2010 Nederland

29% 71%

regio Bodensee-Konstanz Appartementen 289.896 Grondgebonden 330.098

Duitsland Bron Nederland: Monitor Nieuwe Woningen (2Q 2011) Bron Duitsland: Statistisches Bundesamt (2011) Bron Frankrijk: Le BIPE (juni 2011)

47%

53%

Frankrijk 57% 43%

Grondgebonden woningen Appartementen

Woningmarkten in perspectief — Bouwfonds Property Development 29


Conclusie: de woningmarkten in drie landen vergeleken De drie woningmarkten in Duitsland, Frankrijk en Nederland overziend, kunnen we constateren dat de verschillen groot zijn. Zo wonen in het kleinste land met de minste ruimte (Nederland) de meeste mensen in grondgebonden eengezinshuizen. Nederland heeft tevens de hoogste woningbezetting (het aantal mensen dat gemiddeld in een woning woont). De twee andere landen vallen op door andere zaken. Duitsland kent bijvoorbeeld een veel lagere eigendomsquote, omdat hier een gezonde professionele particuliere huurmarkt aanwezig is. De sociale huursector is hier beperkt, wat niet gezegd kan worden van Nederland: het aandeel van de sociale huursector is hier twee zo groot als in Frankrijk en maar liefst zo groot als in Duitsland. Hoewel de koopwoningenmarkt in Nederland net zo groot is als in Frankrijk, is de hypothekenmarkt hier een last voor de consument. In Duitsland en Frankrijk is sprake van een lust: door scherpe concurrentie zijn de renteniveaus twee keer zo laag als in Nederland. Een ander markant verschil heeft betrekking op de tweede woning. In Nederland nog geen wijd en zijd verspreid verschijnsel, maar in Duitsland en Frankrijk is het bezit van een tweede woning als belegging, financiële zekerheid en/of weekend/vakantiehuis breed in de maatschappij verankerd. Er wordt in deze landen ook anders tegen duurzaamheid aangekeken. In Nederland wordt het als iets extra’s gepresenteerd, waar de consument in moet investeren, in Duitsland en Frankrijk behoort duurzaamheid tot de standaarduitrusting en is het geen probleem.

De nieuwbouwproductie in Nederland lag het afgelopen decennium, in vergelijking met de buurlanden, op een laag niveau. Per duizend inwoners werden gemiddeld 2,9 woningen nieuw gebouwd (Duitsland 3,4 en Frankrijk zelfs 4,7). De cijfers weerspreken hiermee het beeld dat in Nederland de afgelopen tijd volop is gebouwd. Het is een situatie waarin naar verwachting de komende jaren weinig verandering optreedt. De woningbouwproductie in Duitsland en Frankrijk zal in de komende drie tot vijf jaar verder groeien, terwijl de economische en politieke omstandigheden in Nederland in 2012 en 2013 nog niet tot een groeiende productie leiden. Daardoor wordt wel een stuwmeer van uitgestelde woningvraag veroorzaakt, dat na 2013 tot extra productie moet leiden. Dit wordt mede veroorzaakt doordat bevolkingskrimp de komende tien jaar in Nederland nog nauwelijks een probleem is (vergeleken met Duitsland en Frankrijk), mede door de snellere vergrijzing. Tenslotte de verkoopprijzen van woningen. Deze zijn in Nederlandse steden in vergelijking met steden in Duitsland en Frankrijk relatief laag: de Fransen en de Duitsers willen graag in de stad wonen en zijn bereid voor goede kwaliteit ook een hogere prijs te betalen. De bouwkosten verschillen overigens niet wezenlijk tussen vergelijkbare steden als Keulen, Hamburg, Utrecht, Den Haag, Marseille en Bordeaux. De hoogte van de grondprijzen in Frankrijk en Duitsland reageert veel sneller als in Nederland op de actuele marktsituatie. Door het stringente ruimtelijke ordeningsbeleid in Nederland en de overheidsbemoeienis met de woningmarkt in brede zin is in dit land te weinig marktwerking.

Nieuwbouwproductie

Nederland

Duitsland

Frankrijk

2000-2010 per jaar

50.000

250.000

303.000

Per 1.000 inwoners

2,9 woningen

3,4 woningen

4,7 woningen

Nederland

Duitsland

Frankrijk

Totale woningvoorraad

7,2 miljoen

40,2 miljoen

33 miljoen

Aantal woningen per 1.000 inwoners

432

491

513

Eengezinswoning

71%

47%

57%

Meergezinswoning

29%

53%

43%

59%

40%

58%

Particulier

10%

54%

24%

Sociale huursector

31%

6%

16%

Samenstelling naar type

Samenstelling naar eigendomsstructuur Koopwoning Huurwoning W.V.

30 Bouwfonds Property Development — Woningmarkten in perspectief


Dit tussenrapport is geschreven in opdracht van Bouwfonds Property Development. Ondanks dat de weergegeven informatie met de grootste zorg is samengesteld, staat Bouwfonds niet in voor de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Er kunnen dan ook geen rechten aan het rapport worden ontleend. Het is de gebruiker van dit rapport niet toegestaan om kopieÍn of delen van de inhoud beschikbaar te stellen aan derden, zonder toestemming van Bouwfonds Property Development. Dit tussenrapport is verkrijgbaar bij de afdeling Communicatie van Bouwfonds Property Development in Hoevelaken (ontwikkeling@bouwfonds.nl). Š Bouwfonds Property Development maart 2012


DuNeFra-rapport  

Onderzoek in Nederland, Frankrijk en Duitsland inzake de woningmarkt

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you