Page 1

BEDRIJFSHuISvEStIng

vastgoed:

op weg naar gezond evenwicht

TEKST CarOLInE HOUmES

Jan van den Heuvel

Aan het woord is Jan van den Heuvel, algemeen directeur van de bedrijven BADOR Bouw ADvies ORganisatie in Hoogstraten (België) en Breda en Business Houses BV in Breda. BADOR houdt zich bezig met Bouw Advies Integratie, Bouw management en Vastgoedmanagement. Het bedrijf verzorgt het totale bouwadvies pakket voor de grotere, nieuwbouw-, renovatie- en onderhoudsprojecten. Business Houses houdt zich als projectontwikkelaar bezig met de ontwikkeling van zogenaamde Business Houses® en Business Apartments®. Deze unieke, kleinschalige en volledig zelfstandige zakelijke panden, vanaf 80 tot 470 m2, zijn onder andere te gebruiken als kantoor- of praktijkruimte, showroom en licht ambachtelijke ruimte.

Tienjaarlijkse dip Van den Heuvel duidt de ontwikkelingen op de markt voor bedrijfshuisvesting als

28

W E S T- B r a B a n T / Z E E L a n d B U S I n E S S |

volgt. “Normaliter is circa elke tien jaar wel sprake van een dip in de vastgoedmarkt (varkenscyclus). De huidige dip heeft echter een meer structureel karakter. In de jaren tachtig was de dip hoofdzakelijk het gevolg van de hoge rente. In de jaren negentig was sprake van een conjunctureel overaanbod in relatie tot een teruglopende economische groei. De huidige dip, in een tijd waarin de rente juist historisch laag staat, wordt voornamelijk veroorzaakt door een meer structurele economische groeivertraging, overprogrammering door de diverse gemeenten en overcapaciteit in de markt. Hierdoor is sprake van een structureel overaanbod in nagenoeg alle sectoren waaronder kantoren, winkels en woningen. Het zal naar mijn mening circa tien jaar duren voordat er weer een gezond evenwicht wordt bereikt. Het structurele karakter wordt onder andere versterkt door een afnemende economische mondiale positie, een afnemende bevolkingsgroei, minder kantoor vierkante meters per medewerker (meer flexplekken en meer “kantooreilanden”), minder kantoorwerkplekken (door outsourcing naar het buitenland, meer telewerken en overnameactiviteiten door “groeilanden”). In de grotere steden is de dip beter voelbaar. Het prijsniveau staat onder druk en is, voor het eerst sinds de tweede Wereldoorlog, dalend.”

na de recessie Van den Heuvel verwacht dat er, zodra de recessie voorbij is, voldoende bedrijfsruimte beschikbaar zal zijn. “Vooralsnog is er sprake van een ruim overaanbod. Dit overaanbod zal waarschijnlijk

nOvEmBEr 2010

tegen het einde van de vastgoeddip enige aanpassing behoeven en voor een deel zal dat niet (meer) lonend zijn. Er zijn daarbij naar mijn mening echter ruim voldoende bebouwingsmogelijkheden aanwezig om snel op een oplevende vraag te kunnen reageren.” Ook hij signaleert dat met name oudere kantoorpanden de concurrentie met nieuwe panden niet aan kunnen en soms langdurig leegstaan. “Daarvan is ook in West-Brabant sprake, veelal op bedrijventerreinen. De meeste bedrijventerreinen verpauperen in circa twintig tot vijfentwintig jaar. Dit omdat ze destijds zijn opgezet met de stedenbouwkundige en architectonische visie van die tijd en vanwege de levenscyclus van de aldaar oorspronkelijk gevestigde bedrijven, feitelijk een te grote tijdgebonden monocultuur. Veelal is met name de locatie verouderd waardoor het ook niet meer loont deze gebouwen weer te upgraden. De huidige uitdaging is hoe daar mee om te gaan? Herbestemmen blijft veelal, ook door de locatie, problematisch en kostbaar. Uiteindelijk zullen in de meeste gevallen de betreffende eigenaren verlies moeten nemen en zullen de panden uit de


bedrijfshuisvesting

Iedere keer als de economie stagneert, ontstaat leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt. “De huidige dip wordt voornamelijk veroorzaakt door een meer structurele economische groeivertraging, overprogrammering door de diverse gemeenten en overcapaciteit in de markt. Hierdoor is sprake van een structureel overaanbod in nagenoeg alle vastgoedsectoren.”

markt gehaald worden. Feitelijk betekent dit: slopen.”

Duurzaamheid De invloed van maatschappelijk verantwoord ondernemen en duurzaamheid op de kantorenmarkt neemt toe. Ook Van den Heuvel signaleert dit. “Maatschappelijk verantwoord ondernemen en duurzaamheid zijn zeker actueel maar met name de laatste is, naar mijn mening, nog niet actueel genoeg. Vaak is bij de afweging tussen duurzaamheid en de prijs, de prijs nog vaak doorslaggevend. Helaas is maatschappelijk verantwoord ondernemen vaak slechts een sausje om zaken te verhullen. En veelal door bedrijven en organisaties die dit onderwerp actueel hebben gemaakt vanwege maatschappelijk onverantwoord excessieve beloningen en bonussen en/of gedragingen slechts gericht op eigen gewin. Een onderwerp dat feitelijk niet actu-

eel geworden zou moeten zijn maar blijkbaar een bruikbare marketingtool. Duurzaamheid is een actueel en noodzakelijk onderwerp maar wellicht qua aandacht te beperkt gericht op energiebesparing en CO2 uitstoot.”

Kansen Van den Heuvel ziet ook in West-Brabant volop kansen voor bedrijfshuisvesting. Wel hamert hij op de noodzaak van meer gedifferentieerde projecten en gebieden. “Projecten met een combinatie van functies waardoor het project continue leeft en de diverse gebruikers bindt en/of kleinschalige projecten in gebieden waar daarvan sprake is. Als verkeerde voorbeelden denk ik aan Amsterdamse Bijlmer met een eenzijdige woonfunctie of Amsterdam Zuid-Oost met een eenzijdige kantoorfunctie of een belangrijk deel van onze bedrijventerreinen. Meer concreet zijn er kansen voor studentenhuis-

vesting, seniorenhuisvesting en kleinschalige zakelijke panden niet zijnde bedrijfsverzamelgebouwen.” Op de vraag hoe de verschillende projecten gerealiseerd kunnen worden wijst hij erop dat het in de huidige tijd nagenoeg onmogelijk is om met vreemd vermogen op risico (dus zonder gebruikers) te bouwen. “Alleen voor specifieke projecten waarbij gebruikers een kortere beslishorizon hebben, blijft het zinvol om op risico te bouwen. Denk bijvoorbeeld aan de luxere zorgappartementen voor ouderen. Dit zal dan echter grotendeels met eigen vermogen gefinancierd moeten worden. Kapitaalkrachtige partijen hebben in de huidige markt dus duidelijk een voorsprong, wat feitelijk in een laagconjunctuur altijd opgaat.” Ondanks de inspanningen van de overheid om de bouwproductie in stand te houden, blaast Van den Heuvel daarover niet de loftrompet. “Dit is in mijn opinie een onjuiste aanpak. Het leidt tot een verdergaande bureaucratie (bijvoorbeeld de 6% BTW maatregel), uitstel van executie door onterecht overcapaciteit nog tijdelijk in stand te houden, afremming van innovatie en het bouwen van niet marktconforme projecten.”

Advies Ondernemers adviseren die momenteel kampen met huisvestingsproblemen, vindt Van den Heuvel terecht lastig. Daar is geen algemeen advies over te geven omdat dit erg afhangt van de omstandigheden en het type vastgoed. Toch waagt hij zich aan één overweging. “ In de meeste gevallen zal bestaand vastgoed prijstechnisch gunstiger zijn dan nieuwbouw.” �

W E S T - bRAb a n t / Z E E L AND busi n ess | n o v e m be r 2 0 1 0

29

Visie op (overaanbod) vastgoed  

Artikel uit special Zeeland West-Brabant Business (november 2010) over overaanbod vastgoed

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you