Issuu on Google+

2013 Poradnik inwestora hotelowego

2

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Szanowni Państwo,

Spis treści: 4

Najlepsze lata dla inwestycji przed nami

22

W co inwestować?

29

Luksus na Ptasiej Wyspie

38

Milion cegieł dla uciechy gości

49

Dobrobyt na wyciągnięcie ręki?

52

Biznes MICE w Europie

59

Nie jesteśmy „zieloną wyspą” hotelarstwa

64

Organizacja hotelowej gastronomii

70

Restauracja po nowemu

75

Demografia i jej wpływ na działalność obiektów turystycznych

78

Spa – tak, ale inaczej

82

Finansowanie hoteli w czasie dekoniunktury

92

Hotele ekonomiczne mają przyszłość

W tej edycji Poradnika Inwestora Hotelowego skoncentrowaliśmy na aspektach ogólnoekonomicznych, potencjale rynku hotelarskiego, jego możliwościach rozwojowych i kierunkach, w których może podążać. Z naszych analiz wyłania się dosyć optymistyczny obraz przyszłości. Potencjał rozwoju wynika po części z zapóźnienia gospodarczego Polski i zwykłej biedy Polaków. Do budowy hoteli potrzebny jest silny impuls w postaci wyższych dochodów społeczeństwa. Przeciętne dochody polskiej rodziny to około 50 tys. zł rocznie. Dlatego wydatki na segment Horeca nie przekraczają 3% dochodów Polaków. Przykładowo, w Niemczech dochody przeciętnej rodziny wynoszą 90 tys. zł, a wydatki na segment Horeca to już 8% z tej sumy. Dlaczego tak się dzieje? Po przekroczeniu pewnego poziomu dochodów nadwyżki chętnie są przeznaczane na wypoczynek. Mamy nadzieję, że analizy, których jest wiele w Poradniku, będą pomocą w rozważeniu inwestycji na rynku hotelowym. Dziś jest dobry czas na to. W przyszłości nie będzie łatwo prowadzić biznesu opartego o niskie koszty pracy. Hotelarstwo oparte jest na jakości, a ta zawsze jest w cenie. Życzę Państwu miłej lektury, Zbigniew Bugaj Instytut Rynku Hotelarskiego Spis reklam: 7 Wincor Nixdorf 13 Mc Comp 16 Bravilor Bonamat 19 Internet Media Services 20 Dora Metal 25 Electrolux 27 Samsung Electronics Polska 47 Samsung Electronics Polska 55 Beauty Trade 58 World Hotel 63 Orbis Grupa Hotelowa 67 Krośnieńskie Huty Szkła „Krosno” 68-69 Nestle Professional 84 Ekoklimax-Projekt 87 Invest Hotel 89 Plastmet

Spis prezentacji: 15 Stegu 17 Bravilor Bonamat 18 Internet Media Services 19 Dora Metal 26 Samsung Electronics Polska 36-37 Salto Systems 51 Saint-Gobain Construction Products Polska 56-57 Viessmann 62 Orbis Grupa Hotelowa 74 Banquete Partner 77 Husqvarna Okładki: II Enspirion III Instytut Rynku Hotelarskiego IV Stegu kolorowe wkładki:

NOVA GROUP

Polskie hotelarstwo oferuje 221 415 miejsc noclegowych w około 111 280 pokojach – liczba obiektów skategoryzowanych od 2010 r. wzrosła z 2365 do 2788. Następne dziesięć lat jeszcze ją podwoi. Ekspansja nie będzie jednak efektem dotowania inwestycji przez środki unijne, lecz wynikiem realnego wzrostu dochodów zwykłych Polaków.

Najlepsze lata dla inwestycji przed nami

Przewidywania co do korzystnych perspektyw dla inwestycji skierowanych w hotele czterogwiazdkowe zlokalizowane zarówno w dużych miastach, jak i poza miastami, czyli obiekty typu wellness destination, wynikające z zapotrzebowania na jakościową powierzchnię konferencyjno-szkoleniowo-incentiveową potwierdziły się. Te obiekty w kolejnym przewidywanym boomie gospodarczym nadal będą standardem dla szeroko pojętego biznesu. Nowe inwestycje w tym segmencie będą powstawały w miastach. Obiekty typu wellness zlokalizowane poza miastami, ze względu na koszty inwestycji, ogromną konkurencję i zbyt niskie ceny pokoi nie będą już tak często powstawać. Ten segment rynku wzrósł w ostatnich dwóch latach dramatycznie, co w połączeniu z silną dekoniunkturą gospodarczą spowodowało bardzo słabe wyniki tych obiektów. Co więcej, wyczerpał się już w dużym stopniu model biznesowy tych obiektów, opartych na wystawnych centrach spa & wellness. Dziś te centra stanowią ogromne obciążenie dla działalności operacyjnej hoteli.

Tabala. Liczba hoteli w Polsce

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem 4

2005

2007

2010

201 586 527 73 16 1407 84 190 1681

206 595 647 104 27 1586 101 235 1922

214 641 891 186 43 1984 101 239 2365

Pierwsza poł. 2013 218 689 1139 277 60 2385 104 299 2788

Obiekty z segmentu pięciu gwiazdek, ze względu na stale rosnące oczekiwania firm organizujących spotkania biznesowe i nieprzerwanie rosnącą przepaść dochodową między klasą wyższą i średnią, będą w najbliższych latach budowane częściej. Obecnie jest ich w Polsce tylko 60. Polscy inwestorzy nie boją się już inwestować w ten segment. Mają tu pewną przewagę nad sieciami hotelowymi, które w niższych segmentach, np. czterogwiazdkowym, zaczynają przejmować hotele niezależne. Coś, co jest sieciowe, nie jest z założenia luksusowe, a tylko dobrze marketingowane lub / i zarządzane. Luksus jest z założenia unikalny, wyjątkowy, drogi. Sieci oczywiście to wiedzą, tworząc coraz to nowe marki, np. Edition, W, Andaz. Efekty nie są spektakularne. Wiele z tych marek opiera się na dotychczasowej sile korporacji hotelowej: systemie rezerwacyjnym, niższych kosztach projektowania, zarządzaniu, wyszukanym marketingu. Otwiera się tu ogromne pole do popisu dla inwencji, pomysłowości inwestorów, architektów, designerów. Zdumiewająco wielu pomysłów, jak dotąd, w Polsce nie zastosowano. Trzygwiazdkowych obiektów przybyło najwięcej. Pozostaną one głównym produktem hotelowym w Polsce. Hoteli tej klasy będzie powstawało nadal bardzo wiele, w coraz mniejszych miastach. Przyjdzie się im jednak zmierzyć ponownie w tym dziesięcioleciu z hotelami dwugwiazdkowymi, które w przeszłości dominowały. Wzrost dochodów realnych w Polsce o około 1/3 pozwoli w końcu kupować nowe auta polskim rodzinom i podróżować nimi korzystając przy okazji z dobrej jakości obiektów w tym standardzie. Nacisk firm na kontrolę kosztów skieruje przedstawicieli handlowych także do segmentu dwóch gwiazdek. Luksus trzech gwiazdek będzie dla nich w wielu przypadkach zbyt kosztowny. Segment jednogwiazdkowy, który, jak widać w tabeli, stoi w miejscu od wielu lat, pozostanie domeną bardzo niszowych innowacyjnych pomysłów skierowanych do młodzieżowej turystyki zagranicznej i krajowej. Motele w Polsce nie przyjęły się, być może wynika to ze zbyt małej wielkości naszego kraju. Niemniej ich liczba ulegnie podwojeniu w następnych latach. Do ich budowy potrzebny jest pomysł, silna marka i lokalizacja. Zniesienie w przyszłości wiz dla Ukraińców i Rosjan spowoduje, że będą oni chętnie jeździć przez nasz kraj do Zachodniej Europy. Motele przy autostradach z pewnością im w tym pomogą. Segment pensjonatów zasilany remontami obiektów wypoczynkowych także gwałtownie rozwinie się w następnych latach. Tworzenie z nich hoteli trzygwiazdkowych często mija się z celem. Poradanik inwestora hotelowego 2013

Województwo Dolnośląskie Hotelarstwo w tym regionie to Wrocław z dużymi, często sieciowymi, hotelami oraz małe miasta z małymi 10–30-pokojowymi hotelami prowadzonymi rodzinnie. W przypadku tej ostatniej grupy zwraca uwagę ich generalnie wysoki standard, często przesadnie wysoki. To najbardziej perspektywiczny obszar inwestycji hotelowych w Polsce. Wynika to z atrakcyjności krajobrazowej i historycznej tego regionu, bliskości popularnych miast: Berlina, Pragi, Drezna. Oddanie do użytku trasy szybkiego ruchu z Warszawy i Łodzi do Wrocławia pozwoli odkryć często nieznane mieszkańcom centralnej Polski atrakcje Kotliny Kłodzkiej, pogranicza z Czechami i Niemcami. Odciągnie to ruch turystycznych od innych regionów Polski, szczególnie od obszaru Mazur. Dolny Śląsk słynie z uzdrowisk, w najbliższym czasie – już jako prywatne podmioty – będą one mogły pokazać, wzorem Nałęczowa, na co je stać. Gospodarczo ten region ma zagwarantowany, dzięki inwestycjom zagranicznym, stały wzrost gospodarczy. Wzrost ten będzie wspierał powstawanie obiektów w małych i średniej wielkości miastach. Budowanie 12–17-pokojowych butik hoteli jest jednak na dłuższą metę nieefektywne.

Tabela. Województwo dolnośląskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

Pierwsza poł. 2013

27 40 58 12 2 139 5 36 180

27 48 77 11 2 165 5 39 209

30 46 95 19 4 194 4 45 243

31 50 137 31 5 254 5 61 320

Województwo kujawsko-pomorskie Zacięta rywalizacja hoteli czterogwiazdkowych w Bydgoszczy otworzyła drogę międzynarodowym sieciom hotelowym. Czy ten wybór jest właściwym w mieście 350 tys.? Czas pokaże. Odważny inwestor zbudował tam pierwszy hotel pięciogwiazdkowy i to pod własnym szyldem. Rynek w regionie rozwijał się, pomimo niepewnej sytuacji gospodarczej, stabilnie. Więcej obiektów powstało tu w efekcie boomu bezpośrednio po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Ze względu na dosyć dużą urbanizację

i liczbę miast średniej wielkości powstają tu obiekty miejskie. Pozwoliły one lokalnemu hotelarstwu przejść przez niepewność ostatnich lat bardzo dobrze. Dalszy rozwój uzależniony jest jednak od kondycji przemysłu i handlu w mieście. Sukces wygodnych tramwajów i pociągów z Pesy daje nadzieję. Niedługo będzie można wygodnie dojechać z południa Polski autostradą do Torunia. Przyda się to temu miastu, które chyba przespało ostatnie lata. Tabela. Województwo kujawsko-pomorskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

Poradanik inwestora hotelowego 2013

2005

2007

2010

1 28 30 6 0 65 3 2 70

2 30 34 6 0 72 3 2 77

5 29 38 10 1 83 4 2 89

Pierwsza poł. 2013 6 41 59 15 1 122 5 2 129

5

Województwo Lubelskie Budowa hoteli w tym regionie w ostatnich latach biła rekordy. Trzeba sobie jednak powiedzieć otwarcie. Pragnienia inwestorów i dotacje unijne wyprzedziły rzeczywistość. Takiego wzrostu podaży ten rynek nie mógł wchłonąć, nawet w dobrych czasach koniunktury. Okres dekoniunktury przyniósł jedynie pot i łzy. „Money for nothing”, czyli dotacje unijne, to zwodniczy wabik. Hotele, szczególnie poza miastami, nastawione na wellness i wyjazdy incentivowe, mają bardzo trudną sytuację. De facto są w stanie obsługiwać zobowiązania i bieżące utrzymanie. Spłata inwestycji w bardzo wielu wypadkach stała się nierealna lub zajmie następne dwie dekady, zwłaszcza, że kolejne inwestycje hotelowe wchodzą na rynek. Województwo stoi już od wielu lat przed poważnymi dylematami, których inwestorzy hotelowi nie umieli lub nie chcieli zauważyć w realnych (nie pisanych pod dotacje) studiach wykonalności i biznesplanach: co ma być motorem rozwoju regionu, jak zamierza przyciągać kapitał, jak budować swoją atrakcyjność? Niewiele jest silnych punktów, takich jak Bogdanka, Kazimierz Dolny. Z nadzieją patrzy się na łupki, handel z Białorusią i Ukrainą. Drogi? Budowa autostrad nic nie zmienia. Doświadczenia Programu Appalachijskiego w latach 60-tych w USA, a także doświadczenia Portugalii, Hiszpanii czy Wschodnich Niemiec pokazały, że drogi owszem, ułatwiają życie, ale nie zmieniają wiele

w krajobrazie inwestycyjnym. Hoteli w regionie coraz więcej, ale turystów i biznesu póki co, nie. Jeśli liczba otwarć nowych hoteli w następnych latach nie będzie zbyt duża, ich zapełnienie zajmie resztę dziesięciolecia. Tabela. Województwo lubelskie 2005

2007

2010

1 8 12 1 0 22 3 2 27

3 8 15 2 0 28 6 2 36

1 9 21 5 0 36 6 5 47

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

Pierwsza poł. 2013 7 20 52 9 0 88 3 16 107

Województwo lubuskie W analizach sprzed dwóch lat wskazywaliśmy, że liczba hoteli w tym województwie w obliczu niechęci Berlińczyków do przyjazdu w te regiony jest zbyt duża. Lubuskie na dużych rynkach Śląska, Trójmiasta, Warszawy jest mało znane. Inwestorzy będąc w pełni świadomi, jak trudno zarabia się na hotelach w tym regionie, nie sięgali po dotacje unijne. Kryzys zweryfikował więc liczbę hoteli. Województwo postawiło na transport i przyciąganie inwestycji,

zostawiając turystykę bardziej rozpoznawalnym pod tym względem sąsiadom z Południa i Północy. Powstawanie nowych obiektów wymagać będzie starannego planowania. Rozwój będzie więc skorelowany ze wzrostem gospodarczym, chyba, że pauperyzacja niemieckiego społeczeństwa będzie się dalej pogłębiać i grupy społeczne, które zepchnięto na dno drabiny dochodów w wyniku reform Hartz IV zaczną patrzeć przychylniej na Wschód? Tabela. Województwo lubuskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem 6

2005

2007

2010

10 23 11 2 0 46 5 3 54

12 20 20 2 0 54 8 4 66

12 18 24 4 1 59 10 7 76

Pierwsza poł. 2013 12 22 29 5 0 68 11 9 88

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Województwo Łódzkie Czy Łódź to polskie Detroit? Lokalizacja w pobliżu bardzo bogatej Warszawy wysysa z tego miasta kapitał ludzki. Niezałatwione od 20 lat kwestie reprywatyzacji kamienic niestety upodabniają to miasto do Detroit. Z kolei brak polityki przemysłowej w Polsce po 1989 r. powoduje, że jest ono skazane na montownie, takie jak Dell/Foxconn, lub centra biurowo-telefoniczne koncernów zachodnich. Takie inwestycje wyglądają dobrze w materiałach PR, ale na dłuższą metę nikt nie chce zmarnować sobie życia zarabiając 1800 zł. Sytuację w następnych latach pogłębią braki siły roboczej na niemieckim rynku pracy. Wielu Łodzian skorzysta z okazji i przeniesie się do pracy na południe Niemiec. Kończona właśnie sieć autostrad w tym województwie pomoże im w tym. Sytuacja jest naprawdę poważna i wymaga ogromnych nakładów finansowych, żeby ten proces powolnego wyludniania zatrzymać. Inwestycjom hotelarskim nie ma tu co zarzucić. Hotele mają dobry standard, są realizowane ze zdrowym rozsądkiem, mają poprawny design. Inwestycje sieciowe w Novotela i Hampton Inn potwierdzają, że średni standard to kierunek rozwoju tego rynku. Jednak budowa kolejnych obiektów to pokłosie powstawania dobrze płatnego przemysłu, który musi tu powrócić, żeby można było budować hotele cztero- i pięciogwiazdkowe.

Tabela. Województwo łódzkie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

9 20 20 1 0 50 6 7 57

10 23 25 1 0 59 6 6 65

10 26 46 4 0 86 6 1 93

Pierwsza poł. 2013 11 31 57 9 0 108 6 0 114

Województwo Małopolskie Wydawało się, że dotacje unijne spowodują boom w tym regionie. Generalnie rozeszło się jednak po kościach. Powstało wiele nowych obiektów, ale inne musiały się zamknąć. Wiele biznesów w Małopolsce ma rodowód hotelowy, bez wsparcia spółek matek z innych bardziej dochodowych i stabilnych przedsięwzięć, które bez końca mogłyby pokrywać straty swojej spółki celowej o nazwie „hotel”. Rynek, jak się wydaje, osiągnął pewien poziom nasycenia. Liczba

gości krajowych i zagranicznych nie wzrastała w ostatnich latach w wyniku „pełzającego kryzysu” po 2008 r. Nie należy jednak uważać, że to już koniec wzrostu. Kraków to wizytówka Polski. Każdy Polak chce tu raz na jakiś czas wpaść. Rosnące dochody w następnych latach obudzą turystycznie dużą grupę z ponad 60% obywateli, którzy nigdy nie podróżują. Prawdziwym El Dorado okazać mogą się w przyszłości rynki ukraiński, białoruski i rosyjski. Dla turystów ze Wschodu Kraków jest czymś

wyjątkowym. Dla Brytyjczyka czy Niemca to żadne objawienie, mieszkają często w bardziej atrakcyjnych miejscach, a przyjazd do Krakowa pozwala obniżyć po prostu koszty. Przewidujemy w następnych pięciu latach powrót koniunktury inwestycyjnej zarówno do Krakowa, jak i na Podhale, które będzie się rozwijało kosztem Zakopanego. Białka, Krynica, Bukowina dają dosłownie i w przenośni większe perspektywy.

Tabela. Województwo małopolskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem 8

2005

2007

2010

10 44 71 11 4 140 10 34 184

14 52 88 16 7 177 8 47 232

12 53 131 30 14 240 9 57 306

Pierwsza poł. 2013 14 52 181 53 13 313 10 85 408

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Województwo Mazowieckie Tabela. Województwo mazowieckie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

Mazowsze, jako jedno z niewielu województw, przeżyło boom hotelowy w ostatnich dwóch latach. I nie miał on miejsca w Warszawie, ale w małych miastach, które w przeszłości nie były w stanie zapewnić popytu na hotele – głównie trzygwiazdkowe. Takie miasta jak Płock, Radom pozwoliły na budowę obiektów czterogwiazdkowych. Następne lata będą należały ponownie do stolicy. Powstanie pierwszy super luksusowy obiekt w Polsce, w byłym hotelu Europejski, zarządzany przez singapurski Raffles, przy lotnisku z kolei oddany zostanie do użytku pięciogwiazdkowy Renaissance, a także wielkie centrum konferencyjne w Wawrze. Budowę 180 pokoi zapowiedział już niemiecki Motel One. Będzie się więc wiele działo. Miasto sporo zyskało na Euro 2012. Liczba turystów zagranicznych bardzo wzrosła. Stadion Narodowy, na który wielu tak narzeka, okazał się areną, na której regularnie odbywają się koncerty i spotkania. W przeszłości jakikolwiek koncert trzeba było organizować na przedmieściach na polnym

2005

2007

2010

16 40 37 5 8 106 9 6 121

14 45 36 8 8 111 11 8 130

16 45 56 18 11 146 11 1 158

Pierwsza poł. 2013 15 65 95 27 10 212 11 3 226

lotnisku Bemowo. Obiekt z pewnością zarobi na siebie, przyciągając przy tym gości do hoteli. Otwarcie kilku bardzo ciekawych muzeów (i zapowiedź kolejnych) stworzyła dla potencjalnych turystów program na krótki dwudniowy pobyt. Może ktoś powiedzieć, że to niewiele, ale średnia długość pobytu turysty w Pradze wynosi 2,3 dnia. Co najważniejsze, dla miasta, ale i dla reszty hoteli w Polsce, biznes ma się tu dobrze. Powierzchnia biurowa przekroczyła już 4 mln m2. Kolejne 350 tys. jest w budowie, a kolejny milion jest już w przygoto-waniu lub start inwestycji zapowiedziano. Jak wielki to rynek, niech świadczy fakt, że w drugim co do wielkości rynku biurowym Krakowa jest tylko 500 tys. m2. Firmy warszawskie będą więc dla wielu hoteli wellnessowo-szkoleniowych w Polsce podstawowym rynkiem. Warto będzie znaleźć sposób na dotarcie do tego rynku, czy to poprzez reklamę, czy otwarcie biura handlowego, zwłaszcza, że tak duży (i niesłabnący w czasie kryzysu) boom budowlany, jest zapowiedzią doskonałej koniunktury gospodarczej w całym kraju.

Województwo Opolskie Dużo małych miast czekało w tym regionie na dobrej klasy hotel, w którym można zorganizować ekstrawaganckie wesele, rada miejska mogłaby zorganizować swoje spotkanie, lokalna firma szkolić za unijne pieniądze, a drobny biznes z kraju przenocować. Nagle z 17 hoteli trzygwiazdkowych mamy 33.

Wzrost rynku potrwa w wielu przypadkach 10 lat, aby móc uzasadnić powstanie konkurencji dla obiektów, które zbudowano teraz. Województwo jest na pierwszym froncie emigracyjnym do Niemiec, gdzie zaczyna już brakować rąk do pracy. Może się okazać, że 52 hotele w regionie to dość. Tabela. Województwo opolskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem Poradanik inwestora hotelowego 2013

2005

2007

2010

2 6 11 0 0 19 2 3 24

3 6 14 0 0 23 1 3 27

3 6 17 0 0 26 1 3 29

Pierwsza poł. 2013 5 14 33 0 0 52 2 1 56 9

Województwo podkarpackie Tu naprawdę zaszła zmiana. Inwestorzy dostali szansę od Unii i zbudowali hotele. Czy nie jest ich zbyt dużo? Zapewne tak. Wyraża się to między innymi bardzo niskimi płacami pracowników. Na szczęście, w porównaniu do Lubelszczyzny, to całorocznie atrakcyjny region kraju z ambitnie rozwijającym się przemysłem lokalnym. Są też ogromne minusy. Na razie bardzo trudno tam dojechać, industrializacja jest nadal na początkowym etapie, dochody ludności są najniższe w Polsce. Co ciekawe, powstało tu wiele hoteli dwugwiazdkowych. To może być kierunek rozwoju dla tego regionu. Zamożne wielogwiazdkowe hotelarstwo i jej klientela przyzwyczajone są do Małopolski i południa województwa śląskiego. Trudno konkurować też z uzdrowiskami województwa dolnośląskiego. Obsługa segmentu budżetowego w górach jest na Podkarpaciu rozsądnym kierunkiem. Dokończenie autostrady do granicy w 2014 r. z pewnością ułatwi transport, co wpłynie korzystnie na biznes, turystykę i przyjazdy z Ukrainy.

Tabela. Województwo podkarpackie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

9 20 4 1 0 34 3 9 46

10 23 5 1 0 39 4 10 53

10 26 41 2 0 79 5 5 89

Pierwsza poł. 2013 11 45 59 9 1 125 5 7 137

Województwo podlaskie Inwestorzy i tu byli w stanie uniknąć unijnego szaleństwa. Zdrowy rozsądek co do własnej atrakcyjności turystycznej i siły gospodarczej przeważył. Podlaskie to tylko 1,5 mln obywateli. Suwalszczyzna jest małym rajem, ale tylko w krótkim sezonie wakacyjnym. Budowanie hoteli na tak wątłej podstawie byłoby ryzykowne. Standard obiektów jest naprawdę europejski. Obiekty miejskie dominują i są pewną inwestycją. Przyszłość regionu nie jest jednak stabilna, a to, co stało się w ostatnich 20-tu latach na Litwie, gdzie liczba ludności zmalała z 3,7 mln do 2,9 mln, jest także zagrożeniem dla Podlasia. Tranzytowość województwa jest jednak istotną szansą. Cały ruch z krajów bałtyckich i regionu Petersburga przechodzi właśnie tędy. Jest też Białoruś, która prowadzi swoją własną politykę, czyli pełnego zatrudnienia (0.6% bezrobocia) i spłaszczania dochodów (średnia pensja 565 dolarów). Skutkuje to na razie boomem zakupowym w polskich dyskontach (wydatki w 2012 r. wyniosły 300 mln dolarów) i inwestowanie przez bogatych Białorusinów w nieruchomości na Mazurach. Być może wszystko to przełoży się w przyszłości na masową turystykę. Rosja jest zdeterminowana nie pozwolić Białorusi popaść w poważne kłopoty i ciągnie jej PKB dostarczając tanią ropę. Dopóki ceny ropy są wysokie i na Kremlu jest wola, Białoruś się bogaci, także ku podlaskiej korzyści. 10

Tabela. Województwo podlaskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

0 6 6 3 0 15 1 2 18

1 6 6 3 0 16 1 1 18

2 9 8 3 0 22 1 2 25

Pierwsza poł. 2013 2 11 11 3 0 27 1 2 30

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Województwo pomorskie Dwa czynniki wyraźnie zaważyły na małym wzroście liczby hoteli. Niepewność inwestycyjna po 2008 r. oraz dynamiczny wzrost inwestycji typu condo, które odebrały hotelom niemały kawałek tortu. Inwestycje w condo przyhamują w następnych latach, ekspansja i rosnąca popularność takich portali jak AirBnB, Owners Direct, które robią furorę na świecie, psują humory bardzo wielu hotelarzom. Zarabiać można już w inny sposób, nie trzeba inwestować w condo. Rozwój hoteli w następnych latach przyspieszy za sprawą zakończenia kilku istotnych inwestycji infrastrukturalnych: A1, S7 i linii kolejowej z Warszawy do Gdyni. Pendolino z Krakowa i Śląska będzie jechał znacznie szybciej, niż dotychczasowe pociągi. Będą tu powstawać hotele przeciętnie znacznie większe niż dotychczas. Polscy inwestorzy zrozumieli już,

Tabela. Województwo pomorskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

15 47 35 6 2 105 2 18 125

16 55 41 6 4 122 2 17 141

21 56 54 10 7 148 1 17 166

Pierwsza poł. 2013 13 56 63 13 7 152 1 19 172

jak istotnym czynnikiem decydującym o sukcesie inwestycji jest jej skala. Gwiazdami będą Sopot i Gdańsk. Mierzeja Helska, gdyby nie działania władz lokalnych, z pewnością zostałaby wręcz zalana inwestycjami. Niestety prowadzi tam jedna droga, która nie jest z gumy. Wprowadzenie ograniczeń dla samochodów jest już koniecznością. Należałoby się jednak zastanowić nad wprowadzeniem w sezonie na trasie Trójmiasto-Hel swego rodzaju regularnego tramwaju, który pozwoliłby na zwiększanie liczby turystów na tym terenie z jednoczesnym ograniczeniem dostępu aut. Inne regiony Wybrzeża, np. Krynica Morska, będą przyjmować coraz więcej inwestycji w wielu przypadkach sezonowych, o niższym standardzie, na które wciąż jest ogromne zapotrzebowanie.

Województwo śląskie Jak już Śląsk zacznie budować hotele, to szybko nie skończy. Reszta kraju jest sporo dłużna temu regionowi, więc w następnych dwóch rozdaniach unijnych z pewnością poważne środki zostaną zainwestowane w rewitalizację tamtejszych miast. Zwłaszcza, że po kilku latach koniunktury odwróciła się niestety karta na rynku węgla. Węgiel z RPA, Kolumbii, Rosji jest istotnie tańszy. Powolne zamykanie kopalń jest nieuchronne. Koszty społeczne będą ogromne, Tabela. Województwo śląskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

12 34 31 8 2 87 1 2 90

14 29 36 8 2 89 2 3 94

10 40 68 18 3 139 2 7 148

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Pierwsza poł. 2013 18 58 92 31 3 201 3 9 213

a trzeba pamiętać, że dla wielu hotelarzy w Polsce goście ze Śląska to bardzo ważni i zamożni klienci. Miejmy nadzieję, że Śląsk znajdzie sposób na siebie i Ślązacy nadal będą chętnie odwiedzać polskie Wybrzeże. Konkurencja ze strony choćby Chorwacji, do której ze Śląska przez Czechy prowadzi doskonała autostrada, będzie kusić. Jazda autem z Katowic do Rijeki na Wybrzeżu Dalmatyńskim wynosi 8 godzin, do Kołobrzegu 20 minut mniej. Nasi sąsiedzi Czesi (10,5 mln mieszkańców) co roku zjawiają się tam w liczbie 700 tys. Polaków jeździe póki co jedynie 550 tys. Hotelarstwo w województwie to zarówno obiekty miejskie, jak i turystyczne. Oba segmenty będą się równomiernie rozwijały.

11

Województwo Świętokrzyskie Sukces Malinowego Zdroju przyciągnął inwestorów zakładających, że miejscowość taka jak Solec Zdrój jest w stanie wchłonąć kolejne inwestycje. To oczywiście możliwe. Nie należy jednak iść owczym pędem i inwestować, tylko dlatego, że inni to zrobili. W Polsce, nawet przy wielomilionowych inwestycjach, najczęściej nie wykonuje się studiów wykonalności, nie bada się skrupulatnie rynku, nie tworzy się na bazie tych opracowań innowacyjnych produktów hotelowych. Dlatego tak wiele powstało tak podobnych do siebie obiektów spa&wellness. Podstawy do zwrotu z inwestycji są w wielu wypadkach bardzo wątpliwe. Konkurencja w polskim hotelarstwie jest bardzo intensywna. Wzrost ilościowy jaki się dokonał w ostatnich latach jest bardzo znaczny, niemniej rodzą się wątpliwości co dochodowości tych inwestycji. Stawiamy więc na wyhamowanie dalszego wzrostu liczby hoteli w tym województwie. Zagraniczny kapitał nie chce tu inwestować, trzeba będzie się oprzeć na własnych pomysłach na rozwój. Jest to droga trudniejsza, ale o wiele bardziej perspektywiczna. Turystycznie region bardzo się stara. Z różnym skutkiem. Potrzebny jest raczej pomysł i jego skrupulatna realizacja przez wiele lat, zamiast akcje banerowe w Warszawie.

Tabela. Województwo świętokrzyskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

6 12 11 0 0 29 10 5 44

7 18 15 1 0 41 7 6 53

10 26 24 3 0 63 15 5 79

Pierwsza poł. 2013 9 38 40 7 1 95 14 7 116

Województwo Warmińsko-Mazurskie Zyski z inwestycji będą mizerne. Na domiar złego Warszawa, główny rynek sprzedaży dla Mazur, otwiera się drogowo na resztę kraju, szczególnie Dolny Śląsk, Pomorze (po części skorzysta także zachodnia część województwa warmińskomazurskiego). To ułatwi wyjazd w nowe kierunki. Krótki sezon to cecha tego obszaru, którą bardzo trudno ominąć. Przez wiele lat nie będzie się tu budowało hoteli. Tabela. Województwo warmińsko-mazurskie

Sukces takich hoteli jak Anders czy Zamek Ryn nie mógł przejść bez echa. Opieranie się jednak we własnych analizach i rachubach na czyimś sukcesie, nie przekłada się automatycznie na własny sukces. Segment obiektów z kategorii 1–3 gwiazdki praktycznie zamarł. Wzrósł jedynie standard 4–5 i to daleko ponad możliwości rynku. Z tego zapętlenia nie będzie wyjścia dla wielu hoteli. Kryzysowa sytuacja potrwa wiele lat. 12

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

8 31 30 1 0 70 0 14 84

7 32 34 4 0 77 0 16 93

5 32 40 8 1 86 0 16 102

Pierwsza poł. 2013 5 37 43 18 4 107 0 19 126

Poradanik inwestora hotelowego 2013

(MENKHMH@  10 11 800 $ L@HK info@mccomp.pl

ZBLIĹťENIOWO OBSĹ UGUJE WEJĹšCIA i WYJĹšCIA

www.mccomp.pl

www.mccomp.pl

www.mccomp.pl

www.mccomp.pl

www.mccomp.pl

Increased Competitiveness

www.mccomp.pl

ENERGOOSZCZĘDNIE STERUJE NAGRZEWANIEM I CHĹ ODZENIEM

www.mccomp.pl

Customer Management

DECYDUJESZ O ZAKRESIE PREZENTOWANYCH DANYCH

HOTEL & RESORT Property Managment System ]DSURMHNWRZDQ\]P\ġOàRPDNV\PDOQHMXŕ\WHF]QRġFL

&]DVQDGRVNRQDÄ&#x;HRSURJUDPRZDQLHNWĂŽUHJREĂ´G]LHV]XĹ•\ZDÄ&#x;]SU]\MHPQRġFLĂ 

Enterprise Innovation

Prosty w obsłudze i zarazem niewiarygodnie potęşny! Zapewnia niesamowitą wydajność i niezrównany poziom bezpieczeństwa. Niczym Twój własny zespół ekspertów! W standardzie profesjonalne doradztwo, znakomity serwis i pomoc techniczna. Produkty Mc COMP umoşliwiają hotelarzom, restauratorom i menedşerom obiektów ochrony zdrowia zwiększenie przychodów, oszczędności i poprawę obsługi klienta. Zaprojektowane przez inşynierów liczne usprawnienia poprawiające wydajność oraz integracja wszystkich innowacyjnych, kompleksowych narzędzi w jednym produkcie to doskonałość Mc COMP, którą dostajesz w standardzie. www.mccomp.pl

TK 2ýNVHBY@ 6@QRY@V@(MENKHMH@  10 11 800

$ L@HK info@mccomp.pl

Województwo wielkopolskie Tam, gdzie jest przedsiębiorczość i pomysł na rozwój, prędzej czy później ktoś zbuduje hotel. W Wielkopolsce jest wiele małych i średnich miast, które od dawna czekały na swoje hotele. Wzrost gospodarczy rynku pozwolił w końcu na ich powstanie. Rynek Poznania nie ma widoków na szybki rozwój. Miasto poza sezonem targowym nie wypełnia hoteli. Turyści niezbyt chętnie tu przyjeżdżają. Piękny stadion futbolowy, ze względu na ograniczenia dochodowe zwykłych mieszkańców, nie gości tylu gwiazd muzyki i religii, co bogata Warszawa. Poznaniowi, pomimo starań, nie udało się stworzyć atrakcji, która przyciągałaby turystów. To być może taki typ miasta, podobnie jak Stutgart, Hanower, Antwerpia, Maastricht, Nancy, Turyn, Graz. Ładne i interesujące, ale zajęte swoim biznesem, a nie turystami. Jak nigdzie w Polsce, w Wielkopolsce jest wiele moteli i niemało – jak na nizinny region – pensjonatów. Warto to upowszechnić. Być może to właśnie tu ktoś wpadnie na pomysł stworzenia sieci tanich moteli.

Tabela. Województwo wielkopolskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

20 46 49 6 0 121 13 11 145

20 42 58 8 1 129 17 17 163

29 69 88 17 2 205 18 19 242

Pierwsza poł. 2013 35 89 122 24 3 273 17 19 309

Województwo Zachodniopomorskie Stolica polskiego condo…? Kołobrzeg. Obiekty w tym mieście zadziwiają rozmachem, wielkością i liczbą pokoi. Skutek tego? Kołobrzeg był najtańszym miejscem na polskim Wybrzeżu minionego lata. Ten region w dużym stopniu korzysta z rynku niemieckiego, zarówno w okresie sezonu, jak i po nim, w wielu obiektach typu medical. Ta współpraca z pewnością będzie rozwijana. By�� może uda się otworzyć w większym stopniu także rynek Skandynawski dla takiej współpracy. Szwecja i Dania, na pozór kraje bardzo tolerancyjne i socjalne, prowadzą bardzo nacjonalistyczną politykę gospodarczą, chroniąc własne rynki przed ekspansją obcych, jednocześnie eksploatując poprzez transfer zysków z sektora usług takie kraje jak Polska. To jedne z powodów, dla których Zachodniopomorskie nie jest szczególnie zaludniane przez outsourcing przemysłowy ze Skandynawii (uzwiązkowienie w Skandynawii sięga 80% i związki są tam potężną siłą hamującą relokację zakładów). Wybrzeże środkowe to dobra lokalizacja dla sezonowych obiektów wypoczynkowych o niższym standardzie. Gdy lato jest gorące są one w stanie z łatwością zarobić na całoroczne utrzymanie.

Tabela. Województwo zachodniopomorskie

Hotele * Hotele ** Hotele *** Hotele **** Hotele ***** Hotele razem Motele Pensjonaty Razem

2005

2007

2010

10 24 22 6 0 62 7 18 87

12 23 31 11 0 77 7 23 107

12 22 38 16 1 89 6 20 115

Pierwsza poł. 2013 15 28 45 20 3 111 6 28 145

Dlaczego nie buduje się dwóch gwiazdek? Wzrost w segmencie hoteli ekonomicznych wymaga przeciętnej pensji w Polsce na poziomie 3 tys. zł netto, a nie 1800 zł jak obecnie. Mówienie, że rynek „potrzebuje” hoteli dwugwiazdkowych, tak naprawdę oznacza potrzebę wzrostu pensji wśród zwykłych Polaków. Od 20 lat nie mogło się to zmaterializować. W tym dziesięcioleciu w końcu to się stanie. Ceną będzie wzrost kosztów działalności hoteli, problemy ze skompletowaniem personelu wynikające z emigracji zarobkowej do Niemiec i konkurencyjności innych branż. Jak duży może być wzrost zapotrzebowania na noclegi? Obiekty noclegowe w Polsce sprzedają rocznie 57 mln noclegów, a berlińskie hotele 24 mln. Nic dodać, nic ujać. 14

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Stegu Sp. z o.o. ul. Dworcowa 8, 46-025 Jełowa e-mail: inwestycje@stegu.pl www.stegu.pl

Kamień ozdobny to ponadczasowy materiał na elewację, który pojawia się w budownictwie wielu epok i kultur. Kamień elewacyjny z oferty firmy Stegu odzwierciedla naturalną różnorodność ponadczasowego materiału budowlanego, jakim jest kamień naturalny. W skład bogatego asortymentu płytek kamieniopodobnych wchodzą inspirujące kolekcje, dostarczające niemal nieskończonych możliwości stylizacji elewacji i wnętrza. Dzięki bogactwu formy oraz naturalnym barwnikom, kamienie doskonale komponują się zarówno ze szkłem, metalem, jak i klasyczną architekturą.

Calabria Imperia

Palermo

Marseille

Country

Wood Collection

Firma Stegu w swojej ofercie posiada m.in. następujące rodzaje kamienia elewacyjnego: Imperia Imperia to mrozoodporny kamień dekoracyjny dopracowany w każdym szczególe. Doskonale imituje plaster bloku skalnego poprzez niezwykłą fakturę naturalnego kamienia. Imperia idealnie pasuje do nowoczesnych pomieszczeń, jak również saun i łazienek. Marseille Głęboko fakturowany mrozoodporny kamień dekoracyjny Marseille, dzięki zastosowanej szerokiej palecie barw, bardzo dobrze komponuje się ze szkłem i metalem. Doskonale sprawdza się jako okładzina każdej powierzchni, od ogrodzenia, przez elewacje, aż po saunę czy hol. Calabria Mrozoodporny kamień dekoracyjny Calabria idealnie odwzorowuje wapień spotykany we Włoszech. Jego naturalny kolor, faktura i kształt sprawiają, że powierzchnia nim wykończona niczym nie różni się od wykonanej z prawdziwego kamienia. Palermo Płytki Palermo dodadzą każdej bryle ciepłego uroku charakterystycznego dla sycylijskiej architektury. Wodo i mrozoodporne, sprawdzają się zarówno we wnętrzu, jak i na elewacji, czy ogrodzeniu. Dostępne w białym lub grafitowym kolorze stanowią doskonałe uzupełnienie każdej nowoczesnej aranżacji.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Character

Country Mrozoodporne płytki cegłopodobne Country, to imitacja starej belgijskiej cegły. Dzięki specjalnej technologii produkcji, każda z płytek Country ma swój unikalny charakter, a powierzchnie nimi wykończone zachwycają strukturą i grą odcieni barw. Drewniane panele Pure z serii Wood Collection Panele ścienne Pure są wytwarzane w ekologicznym procesie z wysokogatunkowego drewna. Łatwe w montażu, spełniają restrykcyjne wymogi związane z funkcjonalnością. Odznaczają się bezpretensjonalną estetyką, a każdy trójwymiarowy panel ma swój niepowtarzalny wzór i oryginalną fakturę. www.woodcollection.pl Marka Character Marka Character to ekskluzywna linia produktów stworzona z myślą o wnętrzach wyjątkowych, o reprezentacyjnym charakterze. Oryginalne aranżacje wykonane z modyfikowanego gipsu, cechuje wybitna jakość oraz unikalność wzorów. www.character.pl Więcej informacji na temat produktów Stegu: www.stegu.pl

15

Światowy smak jakości B5-10-20-40HW ekspres przelewowy

Najwyższa wydajność do 145 l kawy/godz

Esprecious ekspres ciśnieniowy

Idealne espresso zgodnie z normą baristyczną

RLX – ekspres przelewowy

Fresh Ground

Szybko, profesjonalnie, elegancko

ekspres przelewowy

Kawa która Cię obudzi

Quinto

THa

automat na instanty

Kawa, mleko, czekolada natychmiast

ekspres przelewowy

Pyszna kawa przez cały dzień

Najwyższa, profesjonalna jakość

Made

in

Holland

since

1948

Made in Holland since 1948

Bravilor Bonamat ul. Handlowa 1, 05-830 Sękocin Nowy tel .: (22) 256 59 20 e-mail: anna.podkowinska@bravilor.com www.bravilor.com

Bravilor Bonamat jakość, niezawodność, łatwość obsługi Te cechy najkrócej opisują filozofię producenta doskonałych, profesjonalnych ekspresów do kawy, automatów na produkty instant, warników oraz innych urządzeń.

Bravilor Bonamat ma w swojej ofercie wyjątkowo bogatą paletę urządzeń do przygotowywania kawy, czekolady, herbaty i innych napojów: • automatyczne ekspresy ciśnieniowe (Esprecious) • automatyczne (Fresh One, Fresh More, FreshGround) i półautomatyczne ekspresy przelewowe (Seria B i B HW, seria RLX, Mondo, Matic, TH, Novo, Iso, Prekolator) • automaty na produkty instant (Solo, Quinto, Bolero 1 i 2, Bolero XL, Bolero Turbo, Boleor Turbo XL) • warniki do wody (np. HW10, WHA 20, HWA 40 i 70, seria HW i HW+), warniki do mleka (HM505, 510 i 520) i warniki do czekolady (HCM 510) • automaty z zimną wodą niegazowaną (Chiller) i gazowaną (Chiller +) • oferujemy kompletne rozwiązania: wózki, szafki pod automaty, pompy, filtry, termosy, dzbanki i stacje do serwowanie kawy • oraz produkujemy wiele urządzeń dedykowanych dla różnych odbiorców pod ich markami

Bravilor Bonamat jest największym w Europie producentem ekspresów przelewowych. Nasze urządzenia są dostępne na każdym kontynencie, na całym świecie. Można je spotkać w najlepszych hotelach ale także w biurach ponieważ oferujemy kompleksowe rozwiązania do każdej lokalizacji (hotele, stacje benzynowe, stołówki, bary, szpitale, pensjonaty, sale weselne, catering itp.). Nasze produkty, to: • najwyższa jakość (produkowane w Holandii) • niezawodność • funkcjonalność • łatwość obsługi • bardzo niskie koszty utrzymania / serwisowania

Sprzęt produkowany przez profesjonalistów dla profesjonalistów.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

17

Internet Media Services SA ul. Puławska 465, 02-844 Warszawa e-mail: biuro@ims.fm tel .: +48 22 870 67 76, fax: +48 22 870 67 33 www.ims.fm

Pozwól swoim Gościom na wyjątkowe przeżycia...

Nie ma większego wyzwania w hotelarstwie niż przywitanie Gości po długiej i męczącej podróży. Pozytywne pierwsze wrażenie jest niezbędne w zbudowaniu lojalności i szacunku dla marki. Wykorzystanie zapachu do wzmocnienia wrażeń Gości to jedno z najpotężniejszych i zarazem najprzyjemniejszych narzędzi, jakich możemy użyć, witając Klienta po raz pierwszy. Marka Scent Air znana jest w branży HoReCa na całym świecie jako niekwestionowany lider w dostarczaniu świeżych, subtelnych i wyrafinowanych zapachów, które wzmacniają doznania Klientów i Gości. Zarówno zapachy jak i technologia ich dostarczania oparte są na nowatorskich rozwiązaniach i wysokiej klasy systemach, które mogą być dostosowywane indywidualnie do wszelkiego rodzaju infrastruktury, spełniając tym samym oczekiwania nawet najbardziej wymagających Klientów. Ze wszystkich zmysłów to właśnie zapach najdłużej zapada w pamięci. Zapach to nieodłączny i zarazem najbardziej ekscytujący element strategii budowania pozytywnych doświadczeń i relacji z klientami.

18

Sukces marki Scent Air poparty jest wdrożeniem Aromamarketingu w kilku tysiącach obiektów na całym świecie, a doświadczenie i wiedza zbudowana w trakcie pozwala Klientom cieszyć się z najwyższej jakości usługi, opartej na precyzji, bezpieczeństwie, efektywności i najwyższych standardach współpracy. Polskim liderem w aromamarketingu jest Spółka Internet Media Services SA (IMS SA). W ciągu 11 lat swojej działalności IMS pozyskało zaufanie ponad 5 tysięcy punktów handlowo-usługowych i uzyskało status eksperta w działaniach mających na celu wywieranie wpływu na zachowanie Klienta oraz kreowanie nastroju. IMS jest wyłącznym przedstawicielem firmy ScentAir na terenie Polski i krajów ościennych. Do głównych usług oferowanych przez IMS SA należy aromamarketing, audio marketing i Digital signage. IMS SA oferuje swoje nowoczesne usługi wszystkim firmom, które wiedzą, że umiejętne wykorzystanie zmysłów może bardzo pomóc w walce o Klienta – walce o wyróżnienie się z grona jakże licznej konkurencji. Doznania i bodźce docierające do nas poprzez zmysły mają ogromny w pływ na nasze samopoczucie, na nasze emocje i co za tym idzie – na nasze zachowanie. Odpowiednio dobrana muzyka, aromat i przekaz wizualny wywołują pozytywne reakcje klientów. Nasi klienci w swojej strategii wykorzystują niezwykłe strategie zapachowe, które my z sukcesem wdrażamy. Poradanik inwestora hotelowego 2013

Poradanik inwestora hotelowego 2013

19

Dora Metal Sp. z o.o. ul. Chodzieska 27, 64-700 Czarnków tel .: +48 67 255 20 42, fax: +48 67 255 25 15 e-mail: info@dora-metal.pl www.grupadorametal.pl

Firmy DORA METAL i KROMET są wiodącymi w branży gastronomicznej przedsiębiorstwami z długoletnią tradycją i doświadczeniem w projektowaniu i produkcji profesjonalnych urządzeń dla sektora HORECA.

Wyroby ze znakiem DORA METAL i KROMET funkcjonują w ponad 100 000 obiektów w kraju i za granicą. Wśród nich znajdują się: • kuchnie restauracyjne i hotelowe • pomieszczenia kuchenne szpitali i stołówek pracowniczych • stołówki żołnierskie i kasyna wojskowe • cukiernie, piekarnie, lodziarnie, bary, kluby, puby, kawiarnie • stadiony piłkarskie i inne duże obiekty służące do organizacji imprez masowych (np. Stadion Miejski w Poznaniu). W ofercie firmy znajdują się: • urządzenia chłodnicze i grzewcze • ciągi wydawcze • piece • urządzenia do zabudowy • urządzenia do cateringu • bufety i systemy mobilne • urządzenia do barów tzw. BAR line • okapy • meble technologiczne

URZĄDZENIA I MEBLE BAR line Urządzenia chłodnicze, meble i akcesoria uzupełniające serii BAR Line, to idealna propozycja dla tych, którzy cenią jakość i styl. Innowacyjne wzornictwo, elegancka i nowoczesna linia z atrakcyjnym oświetleniem typu LED, zapewnią niepowtarzalny i ekskluzywny charakter barowemu wnętrzu, a zaawansowane rozwiązania techniczne i dbałość o każdy szczegół, zadowolą najbardziej wymagających użytkowników. Asortyment z serii BAR Line obejmuje urządzenia chłodnicze i mroźnicze, meble oraz akcesoria uzupełniające, przeznaczone do wyposażania barów, pubów, klubów i kawiarni. Modułowy charakter zabudowy zapewnia możliwość dowolnej i optymalnej konfiguracji poszczególnych elementów lady barowej. Kilkuletnie doświadczenie, uznanie użytkowników, wielokrotne wyróżnianie i nagradzanie (m.in. Medal Europejski 2011, Złoty Medal MTP 2010, Nagroda główna targów HORECA 2011) serii urządzeń barowych BAR line produkcji DORA METAL, to argumenty, które z pewnością ułatwiają podjęcie decyzji o wyborze tych właśnie produktów. www.grupadorametal.pl handlowy@dora-metal.pl handlowy@kromet.com.pl

20

Poradanik inwestora hotelowego 2013

ze ewc z r ig

ciągi wydawcze urzą dzen ia d

oz

ab u

do wy ty fe

e kuchnie gaz owe dukcyjn n i y fas pł y t t fo e w od o z ur ga i zą e n dz z c e y

ze

handlowy@dora-metal.pl www.grupadorametal.pl

bu

ło ch a ni

ic dn

Grupa DORA METAL

ur

nia d ze zą okapy meble tec h line n o logi BAR o

r

c zn e

pie ce k on

o yjn kc we



VM RIH

SU

 

PX

OL] RQD

-pa

00 linia 900 kotły warz elne inia 7 e l row

pie k a rn ik

ie lek

t

PROFESJONALNE URZĄDZENIA GASTRONOMICZNE

W co inwestować? Na rynku, który rośnie, z ograniczonym ryzykiem można zbudować niemal cokolwiek. Bardziej przemyślane lokalizacje i koncepcje oczywiście zawsze dadzą kilka procent rocznie większy zwrot z inwestycji. Rynek jednak ma tendencję do periodycznych załamań, więc budowanie „czegokolwiek” nie będzie już na konkurencyjnym rynku zasadne.

Tendencją będzie kontynuowanie przez inwestorów indywidualnych budowy hoteli trzygwiazdkowych. Najbardziej perspektywicznym rynkiem będą obiekty miejskie. Zwiększenie dochodów pozwoli w końcu na umasowienie hotelarstwa dwugwiazdkowego zlokalizowanego w mniejszych miastach i na obrzeżach średnich i dużych miast z myślą o gościu tranzytowym, przedstawicielach handlowych. Obiekty wypoczynkowe w Polsce, poza obszarem gór, nie będą już tak chętnie budowane. Doświadczenie Mazur, gdzie w krótkim czasie powstało bardzo wiele obiektów, skutkuje obecnie wojną cenową i stratami, które muszą pokrywać spółki matki, działające poza branżą turystyczną. Konkurencja wakacyjnych wyjazdów zagranicznych podetnie nieco skrzydła nowym inwestycjom i będzie stanowiła także zagrożenie dla Wybrzeża Środkowego i Zachodniego w czasie wakacji, czyli sezonu kluczowego dla dochodowości tamtejszych obiektów. W Polsce dwa zimne lata mogą zdezorganizować skutecznie finanse każdego hotelu położonego nad Bałtykiem, który pracuje głównie na turyście wypoczynkowym. Trzy gwiazdki: czyli polska klasyka gatunku Inwestorzy, nie tylko zresztą na rynku hotelowym, nie analizują dostatecznie wytrwale sytuacji na rynku i mają tendencję do nadmiernej ekspresji swojego ego,

22

co przyjmuje najczęściej formę inwestycji w obiekt jak najwyższej klasy. Standardem jest więc dążenie do trzech gwiazdek. Jest to – zarówno w teorii jak i praktyce lat ubiegłych – poziom wyjściowy dla turystów niemieckich i organizacji spotkań biznesowych. Zatem czy w oszczędnej Polsce trzy gwiazdki staną się standardem? Zarabianie, ze względu na konkurencję, będzie wymagało albo większej skali inwestycji – np. zamiast 50 pokoi, 100–120 pokoi, lub kontroli kosztów inwestycji, pomysłu na sprzedaż dodatkową lub generalnie błyskotliwego pomysłu, który pozwoli na nieco wyższe obłożenie i wyższe ceny (wszystko to przy zachowaniu kontroli kosztów realizacji). Powstanie obiektu choćby o pół gwiazdki lepszego niż zakładał biznesplan jest nawet w segmencie średniej jakości poważnym błędem, próba naciągania kategoryzacji do czterech gwiazdek i skutki takich działań obnażają często jedynie nieprzygotowanie do prowadzenia biznesu hotelowego. Co warte podkreślenia, segment trzygwiazdkowy z ograniczonym serwisem będzie miał szansę rozwinąć się jako koncept wakacyjny. Cztery gwiazdki: dla gości z korporacji i z nieco większą kasą Segment czterogwiazdkowy musi – w opinii specjalistów – oferować Spa, basen i – jeśli znajduje się poza miastem – oferować duże sale konferencyjne. Ten paradygmat promują doradcy inwestycyjni od wielu lat. Prawda jest taka, że już od pewnego czasu nie ma on potwierdzenia rynkowego. Prosty dotąd schemat trzeba innowacyjnie zmienić. Od czasu powstania w Polsce pierwszego takiego obiektu (Villa Park w Ciechocinku) i obiektów Ireny Eris minęło dziesięciolecie i rynek jest pełen podobnych hoteli. Popyt i różnorodność potrzeb gości pozwalają już na realizowanie zupełnie innych pomysłów. Segment czterech gwiazdek nadal będzie się rozwijał, ale hotele budowane według obecnych zasad, nie będą już przynosiły takich dochodów jak w przeszłości. Doświadczenie kryzysu ograniczy segment incentiwów. O wiele łatwiej będzie budować hotele czterogwiazdkowe w miastach. To standard dla podróży biznesowych z kraju i zagranicy, turystów zagranicznych i organizacji imprez. Hotel minimum 150-pokojowy w poprawnym designie, zarządzany przez markę lub kogoś inteligentnego niezależnie, najlepiej w dużym mieście, będzie pewnikiem następnego dziesięciolecia. Duża skala takiej inwestycji być może będzie wymagała łączenia sił. Lepsze to jednak niż 50 pokoi, spa i 900 miejsc w salach konferencyjnych za miastem.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Pięć gwiazdek: efekt polaryzacji dochodów Pięć gwiazdek nie zastąpi obiektów czterogwiazdkowych w miastach, ale zmiana nastawienia do tego segmentu jest już zauważalna. Bogaci staną się nieprzyzwoicie bogaci, więc ‘4’ będzie już zbyt skromne. Wymagania bardzo wzrosną, indywidualizm projektów nie będzie mógł się ograniczać do banalnych amerykańskich marek wymyślonych w latach 50-tych i 60-tych ubiegłego stulecia. Przy powstawaniu takich obiektów istotna jest lokalizacja. Zbudowanie hotelu 5-gwiazdkowego w miejscowości, która uznawana jest w konkurencji światowej za trzygwiazdkową, a po sezonie jako niewarta oglądania nawet w wiadomościach TV, nie ma sensu. Goście takich hoteli odwiedzą je tylko w ścisłym sezonie, i to pod warunkiem, że jest piękna pogoda. Konkurowanie z możliwością wynajęcia kamiennego domku pod Florencją lub pod Dubrownikiem jest niewybaczalną próżnością.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Dwie gwiazdki: biedronki polskiego hotelarstwa Dwie gwiazdki to coś, co jest na wymarciu w Polsce. Co zabijało te hotele? Bieda. 60 proc. Polaków nie wyjeżdża na żadne wakacje. Jeśli nie zarabiasz 3 tys. zł netto, to nie jesteś na radarze żadnego hotelu, jako gość indywidualny. To się jednak zmieni w tym dziesięcioleciu. Po pierwsze: taki poziom pensji stanie się bardziej powszechny pod koniec tego dziesięciolecia. Pozwala on na wydanie 100 zł w dwugwiazdkowym hotelu. Nie trzeba będzie spać „u rodziny”, nie trzeba będzie jechać po 8 godzin w nocy. Hotele dwugwiazdkowe będą powstawać na początku w pobliżu dużych miast, a potem rozprzestrzenią się na Polskę powiatową, tak samo szybko, jak Biedronki w ostatnim dziesięcioleciu. Lokalizacja w pobliżu McDonaldów jest dosyć naturalna: główna trasa wylotowa, obrzeża miasta, znany już punkt spotkań i oczywiście sama restauracja oraz jej menu pasujące ceną do hotelu. Dwie gwiazdki będą gwiazdą, wymagają jednak poważnych graczy z dużymi pieniędzmi. Sieciowość, masowa reklama i cięcie kosztów to słowa-wytrychy w tym segmencie.

23

Ośrodki wypoczynkowe: dla wytrwałych Niezwykle duży potencjał prezentują w segmencie obiektów nieskategoryzowanych ośrodki wypoczynkowe. Obecnie w Polsce jest ich bardzo wiele do sprzedania. Omijają ten segment duże pieniądze. Prywatny kapitał woli bardziej wystawne obiekty. Prowadzenie obiektu wypoczynkowego jest trudne, wymaga dużej wprawy i wiedzy. Owocuje jednak stałym dopływem gości. W ich wypadku kluczowa jest lokalizacja. Jeśli jest markowa, np. Bukowina, Białka, Krynica, Jurata, Jastarnia, Karpacz etc., zawsze jest warta zainteresowania. Mazury jednak i pozostałe polskie niziny to martwa strefa.

pokój w hotelu

Fairmont w Szanghaju

Gwiazdki nie są konieczne, ale marka zawsze Bardzo silnie eksploatowaną tendencją jest tworzenie małych sieci hotelowych, które ignorują standardy gwiazdkowe. Przykład niemieckiej marki Motel One, która w ciągu 13 lat stworzyła 10 tys. miejsc noclegowych, na których osiągnęła w 2012 r. średnią cenę 77 euro i obłożenie 73 proc., pokazuje, że w ramach mniej więcej dwóch gwiazdek, bez kategoryzacji można świetnie zarabiać. Ta marka właśnie wchodzi do Polski. Ignorowanie standaryzacji pozwala na bardzo innowacyjne podejście do konceptu hotelowego i pełniejsze zaspokojenie potrzeb gości – jeśli chodzi zarówno o standard jak i cenę produktu. Ominięcie gwiazdek wymaga jednak bardzo silnej identyfikacji wizualnej i wyrazistej marki.

Za granicą też są hotele, i to z gwarancją słońca Gwiazdą turystyki zagranicznej będzie Chorwacja, do której w 2012 roku udało się, głównie własnym autem, aż 550 tys. gości z Polski. To dopiero początek. Z Czech, kraju 10-milionowego, już teraz jeździ do Chorwacji 700 tys. gości. W zasadzie zakończyła się budowa autostrad ze Śląska na Wybrzeże Istrii w Chorwacji. Za kilka lat wygodna autostrada A1 dotrze do Łodzi i Warszawy. Wielu Polaków, a szczególnie Ślązaków, może uznać, że Rijeka leży bliżej, niż Kołobrzeg i Świnoujście. Dziś dojazd do niej zajmuje z Katowic tylko 20 minut więcej niż do Kołobrzegu. Kraje arabskie na południu Morza Śródziemnego weszły w długotrwały okres niestabilności, który może potrwać całą dekadę. Nie będą w stanie (być może poza Tunezją) oferować czegokolwiek. To ogromna ulga dla wielu naszych hoteli, szczególnie na Środkowym i Zachodnim Wybrzeżu. Konkurowanie ceną z tymi destynacjami było skazane na porażkę. Hiszpania, Grecja, a nawet Turcja są znacznie droższe, więc stać na nie tylko solidną klasę średnią. | Zbigniew Bugaj

24

AirBnB: czarna ospa hotelarstwa, czy nowa ekonomia w praktyce? AirBnB – portal, który sieje popłoch wśród hotelarzy na całym świecie. Przykładem jest Hiszpania, gdzie latem tego roku odnotowano rekordowe przyjazdy turystów – o 3 mln więcej niż rok wcześniej. Liczba gości w hotelach zwiększyła się tylko o 100 tys. Wszystko za sprawa portali takich jak AirBnB, łączących bezpośrednio właścicieli mieszkań z gośćmi chcących luksusu i cen prywatnych mieszkań. Założony w 2008 roku w San Francisco przez Briana Chesky’ego portal obsługuje obecnie 50–60 tys. gości dziennie i rośnie jak kula śniegowa. Sukces jego spowodował, że władze Berlina i Nowego Jorku próbują zakazać świadczenia usług wynajmowania mieszkań na cele hotelowe, z czego miasta nie mają podatków, a lokalne hotele obrotu (czyli ostatecznie nie wpłacają podatku do kasy miasta). Ta warta już 2,5 mld dolarów firma w ogóle się tym nie przejmuje i zapowiada walkę o „legalizację” (być może lepszym sformułowaniem byłoby „zaakceptowanie pewnej rzeczywistości”?).

lobby hotelu

Efektywność, Oszczędność, Ergonomia, Higiena Electrolux Professional - lider wśród producentów profesjonalnych maszyn i systemów pralniczych. Inteligentne rozwiązania dla hotelarstwa: - System Prania Ręczników, - Kompletna Pralnia Hotelowa, - System Czyszczenia Wodnego Lagoon.

Fairmont

Electrolux Professional Generacja 5000 Skonstruowana przez Ekspertów. Zainspirowana przez Was.

Więcej informacji: janusz.stankiewicz@electrolux.de

Samsung Electronics Polska Sp. z o.o. ul. Marynarska 15, 02-674 Warszawa e-mail: klienci_biznes@samsung.com.pl www.biznes.samsung.pl

Hotele, lotniska i dworce, instytucje publiczne, edukacja, przemysł – niewiele jest dziś miejsc i form aktywności społecznej oraz gospodarczej, w których nie zetkniemy się z rozwiązaniami firmy Samsung. Doskonałym przykładem kompleksowej oferty biznesowej jest hotelarstwo. Obejmuje ona telewizory hotelowe, systemy telewizji informacyjnej Lynk REACH oraz interaktywnej Lynk SINC, wyświetlacze wielkoformatowe z systemem zarządzania treścią, a także e-roll-upy i ekrany do wyposażenia centrów konferencyjnych. W 2012 roku blisko połowa nowych telewizorów, które trafiły do polskich hoteli została wyprodukowana przez firmę Samsung. W tym roku nasz udział w rynku jest podobny ” – mówi Piotr Ostaszewski, Junior Sales Manager w firmie Samsung.

Najnowsze technologie, doskonałe wzornictwo, funkcjonalność i energooszczędność to wyróżniki, które powodują, że w hotelarstwie oraz w Digital Signage rozwiązania firmy Samsung są uważane za najnowocześniejsze. Doskonałym przykładem możliwości nowoczesnych systemów wizualizacji jest ekspozycja firmy Samsung na tragach IFA 2013, na którą złożyło się 440 wielkoformatowych ekranów LFD. Z 341 ekranów LFD o przekątnej 55 cali zbudowano ściany wideo, a 22 ekrany LFD o przekątnej 75 cali zainstalowane w pozycji pionowej przy wejściu do każdej strefy targowej stworzyły system „cyfrowego oznakowania” dla gości targowych. Za efekty wizualne odpowiadało autorskie oprogramowanie do przekazu cyfrowego „MagicInfo”, dzięki któremu można szybko wiele obrazów wyświetlać na wielu różnych monitorach LFD uzyskując jeden spójny przekaz.

26

Cyfrowe klasy w sopockich szkołach, system wizualizacji w zielonogórskim Centrum Monitorowania Alarmów, na który składa się 20 stanowisk operatorskich oraz 30 ekranów LFD firmy połączonych w wielkoformatową ścianę wizyjną o powierzchni ponad 25 m2 czy sieć ponad pół tysiąca monitorów LCD firmy Samsung spiętych w jeden system Digital Signage w oddziałach „Kasy Stefczyka” to tylko niektóre przykłady wykorzystania rozwiązań firmy Samsung. W ofercie znajdują się też urządzenia wielofunkcyjne i systemy do zarządzania drukiem, smartfony, tablety, monitory profesjonalne, komputery oraz wiele innych produktów niezbędnych w nowoczesnym biznesie. Aby dowiedzieć się więcej, zapraszamy na stronę www.biznes.samsung.pl e-mail: klienci_biznes@samsung.com.pl

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Luksus na Ptasiej Wyspie W Hotelu Mikołajki znajduje się 78 przestronnych, dwuosobowych pokoi oraz 25 apartamentów, a także wielofunkcyjne sale konferencyjne, SPA, basen, restauracje i klub nocny. Atutem miejsca jest także tworząca z hotelem integralną część marina, otwarta nie tylko dla gości hotelu, ale także dla wszystkich żeglarzy.

Nowoczesna, elegancka architektura w połączeniu z nietuzinkowym położeniem sprawiają, że pięciogwiazdkowy Hotel Mikołajki to miejsce przykuwające uwagę. Obiekt składa się z dwóch części – jedna z nich usytuowana jest na Ptasiej Wyspie, a druga na półwyspie przy jeziorze Mikołajskim.

Innowacyjna koncepcja Położenie i koncepcja Hotelu Mikołajki determinują jego wygląd oraz nadają mu spory potencjał. Decydujące są tutaj unikalność, doskonała lokalizacja, wysoki standard wykonania, udogodnienia i dodatkowe atrakcje. Hotel wniesie nową jakość na Mazurach – mówi Rafał Zdebski, Dyrektor Handlowy Inpro SA (spółka jest także właścicielem hotelu Dom Zdrojowy w Jastarni i Oliwski w Gdańsku). Pięciogwiazdkowy Hotel Mikołajki otwarty został 13. września tego roku. Jego goście mogą cieszyć się także licznymi, dodatkowymi atrakcjami. Należą do nich między innymi luksusowe jachty.

Wyspa luksusu W kompleksie na Ptasiej Wyspie znajdują się apartamenty i pokoje hotelowe, Restauracja New Island Pub, SPA Decus Aquae, Świat Saun oraz basen. Należące do systemu hotelowego oraz dostępne w sprzedaży apartamenty posiadają aneksy kuchenne wyposażone między innymi w zmywarkę, lodówkę i płytę indukcyjną. Ponadto wnętrza wykonano ze szczególną dbałością o szczegóły, czego przykładem są chociażby delikatnie zaokrąglone meble. O luksusie wnętrza decydują tu drewniane wykończenia i jasne elementy wystroju, tworząc spójną całość. Apartamenty usytuowane na najniższym piętrze posiadają bezpośredni dostęp do mariny, a co za tym idzie,

do zacumowanej przy niej łodzi. Wszystkie pokoje i apartamenty mają tarasy oraz spore przeszklenia, pozwalające cieszyć się niezwykłym widokiem na Jeziora oraz miasto Mikołajki. Ciekawym miejscem jest również Restauracja New Island Pub urządzona w stylu angielskim. Motyw przewodni stanowią w niej brązy i zielenie, a także przyciemnione światło nadające jej kameralności. Dania i trunki w Restauracji New IslanPub serwowane są także na drewnianym tarasie. W znajdującym się również na Ptasiej Wyspie SPA Decus Aquae dostępnych jest dziesięć gabinetów zabiegowych, wśród których szczególnie wartym uwagi jest VIP Room zapewniający prywatność i odpoczynek.

Wszystkie pokoje i apartamenty mają tarasy oraz spore przeszklenia.

Apartamenty posiadają aneksy kuchenne wyposażone między innymi w zmywarkę, lodówkę i płytę indukcyjną.

W hotelowym SPA Decus Aquae dostępnych jest dziesięć gabinetów zabiegowych, wśród których szczególnie wartym uwagi jest VIP Room.

Konferencja i bankiet Część Hotelu Mikołajki znajdująca się na półwyspie dysponuje trzema salami konferencyjnymi o łącznej powierzchni 350 m2. W przypadku większych eventów czy szkoleń pomieszczenia te można ze sobą łączyć dzięki systemowi mobilnych ścian. Tuż obok znajduje się Restauracja Yachtova serwująca nowoczesne dania opierające się na naturalnych, regionalnych składnikach. Znajduje się tu poza tym przestronny

taras, z którego rozpościera się widok na marinę i Jezioro Mikołajskie. W tej części mieści się także Night Club, gdzie goście korzystać mogą z kręgielni i bilardu. Wygląd tego miejsca zdecydowanie różni się od pozostałych części hotelu przez ilość użytych tu kolorów i bardziej rozrywkowy charakter. Dopełnieniem Hotelu Mikołajki są ciekawie zaprojektowane tereny zielone oraz mała architektura.

Restauracja New Island Pub urządzona jest w stylu angielskim. Motyw przewodni stanowią w niej brązy i zielenie, a także przyciemnione światło nadające jej kameralności.

Restauracja Yachtova serwująca nowoczesne dania opierające się na naturalnych, regionalnych składnikach. Znajduje się tu poza tym przestronny taras, z którego rozpościera się widok na marinę i Jezioro Mikołajskie.

SALTO SYSTEMS sp z o.o. Oddział w Polsce ul. Ostrobramska 101a, 04-041 Warszawa www.saltosystems.pl e-mail: info.pl@saltosystems.com

Bezpieczeństwo w hotelarstwie jest łatwe Świat zabezpieczeń ewoluuje bardzo szybko, nigdzie tak szybko, jak w sektorze hoteli i branży hotelarskiej. W ciągu dekady SALTO Systems stało się globalnym liderem w technikach kontroli dostępu, które używają technologii zbliżeniowej RFID do zabezpieczenia tysięcy budynków na całym świecie.

Obecność firmy SALTO na rynku hotelarskim jest imponująca. Znana ze swej innowacyjnej kontroli dostępu szczyci się instalacjami w wielu najznakomitszych hotelach na świecie. Każdego dnia ponad milion osób korzysta z jej rozwiązań. Można je spotkać w ponad sześciu tysiącach prestiżowych hotelach butikowych, obiektach klasy lux oraz kompleksach wypoczynkowych na całym świecie. Klientami są także parki wodne, SPA i obiekty rekreacyjne.

Aby to osiągnąć, wszystkie kroki procedury zameldowania muszą przebiegać gładko poczynając już od wydania karty do pokoju gościa, by mógł swobodnie wejść na basen, salę fitness, spa, pole golfowe, do centrum biznesowego lub innych pomieszczeń. Dzięki SALTO, hotel z łatwością spełnia te oczekiwania, a także stwarza wartość dodaną przez zapewnienie nadzwyczajnego poziomu bezpieczeństwa i wiarygodnej kontroli dostępu w trybie 24/7.

Kompleksowa kontrola w budynku SALTO to znacznie więcej, niż zamek elektroniczny; to pełny system kontroli dostępu, w którym dodano funkcje, które tworzą dodatkową wartość. Technologia SALTO nie tylko kontroluje dostęp i zabezpiecza pokoje hotelowe, ale może także sterować wszystkimi drzwiami zaplecza hotelowego, magazynami i pomieszczeniami używanymi zarówno przez gości hotelowych, Głównym zadaniem hotelowego systemu bezpieczeńjak i personel oraz dostawców. Rozwiązania firmy stwa jest stworzenie u gości poczucia bezpieczeństwa, oferują pełną kontrolę nad tym, kto ma dostęp, do jakich komfortu, łatwości obsługi oraz właściwej dbałości zasobów. Kontrola dostępu może być zintegrowana o ich mienie przez cały czas pobytu. To oznacza, że z CCTV, systemem alarmowym, kontrolą czasu pracy kiedy goście przybywają do hotelu, chcą się zameldować i innymi systemami, aby stworzyć zintegrowany pakiet i realizować swoje plany – odpocząć w atmosferze do zarządzania bezpieczeństwem obiektu. relaksu lub udać się na spotkanie bądź konferencję – nie zastanawiając się zbytnio nad tym, jak funkcjonuje Dodatkowo, dzięki funkcji zapisu zdarzeń systemowych wbudowanej w system SALTO, przemieszczanie się system kontroli dostępu. personelu, gości i dostawców może być monitorowane, a ich prawa dostępu zmieniane w razie potrzeby. Lista zdarzeń może zostać ściągnięta do oprogramowania systemowego bez opuszczania recepcji lub stanowiska administratora. Dostarczanie niezwykłych rozwiązań dla hoteli i klientów z sektora hotelarskiego jest sercem tego, co zajmuje specjalistów z SALTO Systems. Oferowana technologia spełnia w całej rozciągłości potrzeby klientów, od zabezpieczenia obiektu i mienia gości po zadania z zakresu poprawy wydajności i zarządzania personelem.

36

Poradanik inwestora hotelowego 2013

s t o p k a r e d a k c yj n a Taka funkcjonalność jest możliwa dzięki użyciu technologii zbliżeniowej RFID i NFC oraz przy wykorzystaniu techniki zapisu danych na karcie SVN (Salto Virtual Network). Te zaawansowane technologie wbudowane są we wszystkie zamki SALTO i gwarantują najwyższy możliwy poziom niezawodności i wydajności systemu. Przy tym spełnione są warunki podstawowe, czyli wspomniany już komfort użytkowania, ale także zgodność z normami bezpieczeństwa przeciwpożarowego i dotyczącymi bezproblemowej ewakuacji. Platforma hotelowa SALTO to najbardziej kompletna oferta zamknięć, jaka jest dostępna na rynku. Obejmuje przykuwające uwagę designerskie zamki AElement, dźwignie antypaniczne, zamki do drzwi całoszklanych, szafek basenowych, inteligentne pokojowe przerywniki prądu, kłódki elektroniczne i oprogramowanie zarządzające. Najnowsza wersja wykorzystuje łączność radiową do dwustronnej komunikacji z zamkiem w czasie rzeczywistym, co daje np. pełną informację o stanie drzwi. Zapewnianie pełnego poczucia bezpieczeństwa jest tym, co SALTO robi najlepiej. Jest to możliwe, dlatego że firma uważnie słucha swoich klientów. Dzięki temu może w sposób ciągły rozwijać swój system, aby sprostać dzisiejszym potrzebom hoteli i ich gości, a nawet przewidywać przyszłe funkcjonalności. Więcej informacji na: http://www.saltosystems.pl; http://www.aelement.com/; info.pl@saltosystems.com

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Poradnik inwestora hotelowego Copyright IRH W ydawca: Instytut Rynku Hotelarskiego Plac Powstańców Warszawy 2, tel .: +48 22 22 460 30, faks: +48 22 100 32 46, e-mail: katalog@irh.pl Redaktor Naczelny: Zbigniew Bugaj, tel .: +48 22 22 460 33 e-mail: zbigniew.bugaj@irh.pl Szef Projektu: Elżbieta Maleszewska, tel .: +48 22 22 460 32 e-mail: ela.maleszewska@irh.pl Projekt Makiety, Skład i Ł amanie: Studio Link www.studiolink.pl Druk: Drukarnia MATRIX, Piaseczno Dystrybucja: Zamówienia można składać listownie, pocztą elektroniczną, faksem będą telefonicznie: e-mail: biuro@irh.pl, tel .: +48 22 22 460 30, faks: +48 22 10032 46 Publikacja jest chroniona przepisami prawa autorskiego. Wydawca nie ponosi odpowiedzialności za treść zamieszczonych w publikacji reklam i prezentacji.

Milion cegieł dla uciechy gości

Wyobraźcie sobie taką sytuację: wygrywacie w karty milion cegieł. Co z tym fantem począć, gdy do czasów internetowych aukcji pozostało czekać jeszcze ponad sto lat? Przed takim dylematem, według krążącej po okolicy legendy, stanął w roku 1885 niejaki Franciszek Foltin.

Jego ojciec był z wykształcenia drukarzem. Nic więc dziwnego, że pierwszą myślą Franciszka – syna była budowa drukarni. Budynek został wzniesiony w 1886 roku, jednak ostatecznie zagościła w nim nie drukarnia, a fabryka kołków do obuwia, oraz rurek do przewodów elektrycznych. Za głównym budynkiem stanął zaś tartak, napędzany przy pomocy niedużej rzeczki – Młynówki.

W 1945 roku do Jaroszowic powrócił niejaki Salomon Barber – syn przedwojennych współwłaścicieli budynku. Wraz z Józefem Kamińskim, który przed wojną pracował w młynie, zaczął jego odbudowę. Przez ponad 40 lat budynek funkcjonował jako młyn gospodarczy – rolnicy przywozili swoje zboże do zmielenia, w zamian otrzymując mąkę i otręby. Pod koniec lat 80. ubiegłego stulecia tego typu działalność zaczyna być jednak coraz mniej opłacalna. Głównie za sprawą rozwoju handlu w okolicznych wsiach, w których zaczęły powstawać sklepy zaopatrzone w mąkę i pieczywo. W części budynku

powstał więc sklep z meblami sprowadzanymi z Holandii. Interes początkowo kręcił się nienajgorzej, jednak wkrótce upadł pozostawiając niemałe zadłużenie. W 2004 roku zaczęło się nowe życie dla tego budynku. Został zakupiony przez lokalnych przedsiębiorców, którzy w roku 2006 rozpoczęli jego renowację i rozbudowę, a efekty blisko 6-letniej pracy można oglądać w nowym obiekcie hotelowo-konferencyjnym o wyjątkowym klimacie i zagadkowo brzmiącej nazwie „Młyn Jacka”. W ten sposób została otwarta nowa karta w historii budynku.

Hotel jest bazą wypadową do zwiedzania pobliskich miejscowości. W odległości zaledwie kliku kilometrów, mieszczą się: Wadowice, Kalwaria Zebrzydowska, Lanckorona, Sucha Beskidzka, Zawoja, Oświęcim. Hotel oferuje 67 pokoi, w tym: dwa apartamenty, jeden pokój rodzinny, 12 pokoi jednoosobowych, 44 pokoje dwuosobowe standardowe, 8 pokoi typu De Luxe, Restaurację Spichlerz Smaku, dwa bary. Część konferencyjna to cztery sale konferencyjne. Centrum spa to osiem gabinetów SPA, basen, jacuzzi, basenik dla dzieci ze zjeżdżalnią, trzy sauny. Ofertę dopełnia trzytorowa kręgielnia.

Hotel oferuje 67 pokoi, w tym: dwa apartamenty, jeden pok贸j rodzinny, 12 pokoi jednoosobowych, 44 pokoje dwuosobowe standardowe, 8 pokoi typu De Luxe.

Restauracja Spichlerz Smaku to serce obiektu. Perełką miejsca jest ceglany sufit.

Centrum spa to osiem gabinetów SPA, basen, jacuzzi, basenik dla dzieci ze zjeżdżalnią, trzy sauny.

48

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Dobrobyt na wyciągnięcie ręki? Najbliższe 10 lat przewidywane jest jako okres kolejnej, trzeciej po 1989 roku, koniunktury. Za sprawą wzrostu gospodarczego i emigracji zwiększą się dochody obywateli, co przełoży się na znacznie wyższe wydatki na sektor Horeca. Ten „prawie dobrobyt” będzie miał jednak kruche podstawy. Wzrost gospodarczy średniorocznie wyniesie ok. 3,5% (w latach 1990–2000 było to 3,8%, a w latach 2001–2010 3,9%) Obecny poziom dochodu narodowego na obywatela wynoszący w Polsce 21,7 tys. dolarów (PPP – siła nabywcza waluty) pod koniec dziesięciolecia wzrośnie do około 32 tys. dolarów. Pozwoli to na skokowy wzrost wydatków na usługi Horeca z około 2,8% do około 5% Otworzy to perspektywę rozwoju tego segmentu gospodarki na nienotowaną dotąd skalę. Liczba realizowanych noclegów przez Polaków w obiektach skategoryzowanych wzrośnie z obecnych 21 mln do około 40 mln. Dzięki temu w 2020 r. osiągniemy poziom jednego noclegu na obywatela rocznie. Jest to poziom, który Czechy osiągnęły już w 2010 r. Kogo doganiamy? Osiągnięcie poziomu 2–2,5 noclegu rocznie na obywatela, jak ma to miejsce w Niemczech i Szwecji, jest oczywiście ściśle związane z osiągnięciem poziomu dochodu narodowego w Polsce na poziomie wymienionych krajów. Jak pokazują przykłady Hiszpanii, Włoch, Portugalii jest to skrajnie trudne. Jakkolwiek przewiduje się w tym dziesięcioleciu bardzo dynamiczny wzrost dochodu narodowego do poziomu 32 tys. dolarów w roku 2020, to nadal różnica do tych krajów niezmiennie wynosić będzie ok. 20 tys. dolarów (de facto nie zmienia się od początku transformacji w 1989 r.). To, co napędza rozwój w Polsce, to niskie koszty pracy. Nie udaje nam się przejść do gospodarki opartej o zawansowaną wytwórczość i usługi. Polsce, tak jak krajom południa Europy, raczej nie uda się przejść do etapu rozwoju opartego o zaawansowaną wytwórczość przemysłową, tak jak w Szwecji, Niemczech, Austrii, czy opartą o sektor wysokiej techniki, tak jak w Izraelu, Korei, Tajwanie, USA lub wyrafinowany sektor usług, w tym luksusu, jak w Wielkiej Brytanii, USA, Włoszech, Francji. plafon w lobby hotelu

Deficyt handlowy to eksport pieniędzy i miejsc pracy za granicę. Trudno jednak Polakom odmówić prawa do własnego Audi, czy BMW. Niestety w polskich realiach nie można mieć obu rzeczy na raz: luksusu posiadania i silnej gospodarki. Większość wybierze niemieckie samochody. Tak jak Hiszpanie i Portugalczycy w przeszłości.

Porażka programów pro innowacyjnych finansowanych z pieniędzy unijnych jest tego najdobitniejszym sygnałem. Nieuniknione jest wpadnięcie Polski w następnych dziesięcioleciach w dryf rozwojowy i pułapkę „średniego rozwoju”. Przypadki pojedynczych sukcesów firm będą jedynie potwierdzeniem ogólnego trendu w polskiej gospodarce. Wzrost po 2020 r. będzie znacznie wolniejszy i będzie nieco tylko szybszy od średniej dla krajów północnej Europy. Osiągnięcie poziomu rozwoju Niemiec wydaje się niezwykle mglistą i pozbawioną ekonomicznych podstaw perspektywą. Przykładem, jak długi może być „okres doganiania”, niech posłużą Stany Zjednoczone, gdzie poziom rozwoju Stanów Południa osiągnął poziom Stanów Północy dopiero w połowie lat 60. XX w., czyli 100 lat po wojnie secesyjnej.

Fairmont w Szanghaju

Poradanik inwestora hotelowego 2013

49

Problem nierozwiązywalny: rozwarstwienie regionów i społeczeństwa Gość hoteli w nadchodzących 10 latach będzie miał zdecydowanie więcej pieniędzy, niż w przeszłości. Nastąpi naturalne przesunięcie gości do segmentu wyżej. Wzrost gospodarczy następnego dziesięciolecia podniesie poziom życia niemal wszystkich osób pracujących. Niemniej, co oczywiste, nie wszystkich w tym samym stopniu. Przewiduje się dalsze postępujące rozwarstwienie społeczeństwa. Będzie to dotyczyło zarówno grup ludności jak i regionów. Proces rozwarstwiania społeczeństwa, jak i poszczególnych regionów, bardzo trudno zatrzymać przy obecnej polityce społecznej i gospodarczej.

Relatywna deindustrializacja kraju po 1989 r. – poprzez likwidację centrów badawczo-rozwojowych w zakładach i de facto uczynienie z nich montowni zachodnich koncernów, w połączeniu ze znacznym obniżeniem poziomu nauczania na uczelniach wyższych – spowodowały, że nie jesteśmy w stanie kontrolować procesów tworzenia, produkcji i sprzedaży zaawansowanych rozwiązań przemysłowych. Nie zmieniła tego pomoc unijna i nie zmienią autostrady. Ubocznym efektem jest niemożność zatrudnienia setek tysięcy absolwentów na dobrze płatnych miejscach pracy. Powstają one w sektorze McPracy i usługach. To jednak oferta za bardzo małe pieniądze. Pomimo to regiony o większej bazie gospodarczej, takie jak Warszawa, Wielkopolska, Dolny Śląsk, Trójmiasto i Małopolska oraz Śląsk będą się szybko bogaciły. Reszta Polski będzie musiała polegać w mniejszym lub większym stopniu na transferach pieniędzy z budżetu centralnego i Brukseli. | Zbigniew Bugaj

50

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Saint-Gobain Construction Products Polska Sp. z o.o. Biuro Rigips w Warszawie, ul. Cybernetyki 21, 02-677 Warszawa Doradcy Techniczni: 801 328 788 e-mail: doradcytechniczni@saint-gobain.com www.rigips.pl

AKU-Line – gwarancja ciszy w pokojach hotelowych Zapewnienie gościom hotelowym ochrony przed hałasem staje się coraz ważniejszym zadaniem dla projektantów i wykonawców. Uporczywy hałas jest bowiem jedną z najczęstszych przyczyn stresu i może powodować poważne problemy zdrowotne. Jak się przed nim chronić? Pomóc w tym mogą odpowiednie konstrukcje dźwiękoizolacyjne.

Jedną z najważniejszych kwestii dotyczących akustyki w hotelach jest ograniczenie przepływu dźwięków pomiędzy pokojami. Rigips przeprowadził badania laboratoryjne w celu opracowania skutecznych systemów spełniających najwyższe wymogi akustyczne. W zakładzie akustyki Instytutu Techniki Budowlanej oraz Politechnice Śląskiej przebadano przygotowane przez firmę rozwiązania akustyczne. Wyniki tych badań potwierdziły skuteczność okładzin ściennych z płyt Rigips AKU-Line. Częstym problemem w już istniejących budynkach są odgłosy dochodzące zza ścian. Wynika to z błędów popełnionych podczas projektowania lub /i wykonawstwa. W pomieszczeniach, w których nie jest już możliwa przebudowa wnętrza a izolacyjność akustyczna wymaga poprawy, sprawdzają się okładziny ścienne i sufitowe z dźwiękoizolacyjnymi płytami gipsowo-kartonowymi Rigips AKU-Line. Systemy Rigips AKU dodatkowo bardzo dobrze nadają się do adaptacji starych pomieszczeń na nowe, spełniając najwyższe wymagania dźwiękoizolacyjne.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Systemy akustyczne Rigips AKU zawierają specjalną płytę gipsowo-kartonową dźwiękoizolacyjną AKU-Line, profile CW, CD ULTRASTIL® AKU, wełnę mineralną, a także masy szpachlowe i akcesoria do systemów akustycznych. Połączenie tych elementów chroni od dźwięków powietrznych, takich jak np. odgłosy rozmów, chrapania, odbiornika TV i innych. Rigips dodatkowo oferuje doradztwo techniczne przy projektowaniu oraz nadzór producencki podczas budowy hoteli. Więcej informacji o systemach AKU można uzyskać u doradcy technicznego: tel.: 801 328 788, e-mail: doradcytechniczni@saint-gobain.com

51

Biznes MICE w Europie Rynek międzynarodowych spotkań to przede wszystkim mniejsze wydarzenia, do 200 osób, organizowane przede wszystkim w hotelach. Kryzys ostatnich lat odcisnął swoje piętno, spektakularne jeszcze nie tak dawno kongresy dziś są coraz mniejsze i coraz krótsze.

Statystyka dla Europy od lat się nie zmienia. Największym rynkiem MICE są Niemcy, które ustępują na świecie tylko Stanom Zjednoczonym z 883 spotkaniami (w analizie wzięto pod uwagę spotkania o czasie trwania minimum dwóch dni, uczestnictwie minimum 50 osób, w których goście z zagranicy stanowili minimum 40% uczestników z minimum 5 krajów). Dominacja Europy jest bezapelacyjna: wśród 10 najpopularniejszych miast na świecie znalazł się tylko Singapur ze 150 spotkaniami. Świat kocha europejski styl Europa, pomimo rozwoju Azji i Południowej Ameryki jest zdecydowanie najpopularniejsza. Świat kocha zabytki, styl, kuchnię i ten specyficzny dla Europy joie de vivre. Nie bez znaczenia jest też doskonała jakość usług, infrastruktura i „ludzki” rozmiar miast oraz niezrównane możliwości dla zakupów, szczególnie produktów luksusowych, z których słynie Europa. Ogromnie ważna jest także silna pozycja Europy w badaniach naukowych, szczególnie w medycynie i przemyśle. Najważniejszym segmentem są nauki medyczne. Stanowią one 18% wszystkich spotkań międzynarodowych na świecie. Kilka lat temu było to 22%. Pozycja Europy jest tu bardzo silna, drugi segment to technologie IT, które stanowią 13%. Sektor pod nazwą nauka i wiedza to także 13%, a przemysł 8%.

52

Biznes preferuje mniejsze spotkania Najpopularniejszy „rozmiar” spotkań to te gromadzące od 50 do 149 uczestników. Stanowiły 30% rynku w 2012 r. (w 2006 r. stanowiły one 21% spotkań). Czas trwania spotkania to przeciętnie 3,78 dni. Jeszcze w 2003 było to 4,27 dnia. Tendencja do zmniejszania się liczby uczestników i czasu trwania spotkań jest obserwowana od 10 lat i była zauważalna już przez kryzysem. Pogłębił on tylko tę tendencję. Zwiększa się za to regularność spotkań – 60% z nich to coroczne imprezy. Wrzesień jest najpopularniejszym miesiącem dla organizacji. Kolejne lubiane miesiące to czerwiec, październik i maj. Zyskują hotele Na znaczeniu zyskują hotele. Tracą z kolei centra konferencyjne. Wynika to oczywiście z odchodzenia od dużych kongresów na ponad 500 osób. Hotele są predystynowane do organizacji spotkań dla 150–350 osób. Ich udział w rynku wynosi już 45,4%. Dekadę wcześniej wynosił 35%. Trzecim najpopularniejszym miejscem dla organizacji konferencji są Uniwersytety. Wkrótce ich znaczenie będzie większe niż centra konferencyjne. 20 miast najskuteczniej przyciągających biznes MICE w Europie Kraj Wiedeń Paryż Berlin Madryt Barcelona Londyn Kopenhaga Stambuł Amsterdam Praga Sztokholm Bruksela Lizbona Helsinki Budapeszt Rzym Dublin Monachium Oslo Zurich

Liczba spotkań 195 181 172 164 154 150 137 128 122 112 110 107 106 100 98 98 97 78 74 70

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Berlin jest biedny, ale jest sexy – mówi o nim burmistrz tego miasta. Życie miejskie to ogromny atut europejskich miast.

Wiedeń od 2005 r. jest liderem konferencji na świecie.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

53

Pozycja polskich miast jest bardzo słaba, wynika z niskiego prestiżu naszych miast, rozpoznawalności marketingowej, nudy życia miejskiego i wielu innych czynników.

10 największych europejskich rynków MICE

W analizie International Congres & Convention Association ICCA odrzucono spotkania o krajowym charakterze oraz spotkania o charakterze religijnym, politycznym, dydaktycznym, komercyjnym, sportowym, spotkania korporacyjne i incentivowe oraz o ściśle limitowanym uczestnictwie. Obejmuje ona spotkania o czasie trwania minimum dwóch dni, uczestnictwie minimum 50 osób, goście z zagranicy stanowili w nich minimum 40% uczestników z minimum 5 krajów.

54

Kraj Niemcy Hiszpania Wlk. Brytania Francja Włochy Holandia Austria Szwajcaria Szwecja Portugalia Polska

Liczba spotkań 649 550 477 469 390 315 278 241 233 213 150

Polskie miasta na liście 2012 r. Kraj Warszawa Kraków Gdańsk Poznań Wrocław

Liczba spotkań 46 39 15 15 7

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Exclusively in beauty institutes & spas.

Viessmann Sp. z o.o. ul. Karkonoska 65, 53-015 Wrocław tel .: 071/ 36 07 100 fax: 071/ 36 07 101 www.viessmann.pl

Kompletny program firmy Viessmann Dzięki innowacyjnym rozwiązaniom, firma Viessmann jest technologicznym liderem branży grzewczej. Jako pionier w dziedzinie ochrony środowiska naturalnego, już od dziesięcioleci dostarcza szczególnie efektywne i ekologiczne systemy grzewcze wykorzystujące olej, gaz, jak również odnawialne źródła energii.

Kompleksowa oferta Viessmann jest w stanie spełnić zapotrzebowanie na kompletny, efektywny system grzewczy zarówno dla inwestycji wymagających urządzeń o małej mocy, od 1,5 kW, przeznaczonych dla budynków niskoenergetycznych i pasywnych, do mocy 20.000 kW, przeznaczonych dla dużych obiektów, jak np. zakłady przemysłowe. Szeroki wachlarz produktów umożliwia indywidualny dobór najbardziej optymalnego systemu grzewczego, dostosowanego do potrzeb i oczekiwań klientów. W ofercie Viessmann znajdują się stojące i wiszące, konwencjonalne i kondensacyjne kotły grzewcze na olej i gaz oraz systemy wykorzystujące energię odnawialną, a więc pompy ciepła, kolektory słoneczne i kotły grzewcze na biomasę. Oferta obejmuje także komponenty systemów regulacji i komunikacji, kompletne oprzyrządowanie systemów grzewczych, systemy odprowadzania spalin, a także grzejniki, ogrzewanie podłogowe i systemy wentylacji. Technika kondensacyjna jest szczególnie ekonomiczna

Nowoczesne kotły kondensacyjne są w wielu wypadkach trafnym wyborem. Tak dla budynków istniejących, jak i nowobudowanych, jednorodzinnych i wielorodzinnych: ta szczególnie efektywna technika zamienia w ciepło nawet 98% energii, zawartej w gazie lub oleju opałowym dzięki wykorzystaniu ciepła kondensacji – zawartego w parze wodnej powstającej przy spalaniu – w ten sposób, nawet przy rosnących cenach, można ekonomicznie ogrzewać budynek. Stosowane rozwiązania, takie jak powierzchnie grzewcze InoX-Radial ze stali kwasoodpornej

Najnowsza seria pomp ciepła powietrze-woda typu Split wykorzystuje ciepło w powietrzu na zewnątrz budynku stanowiąc alternatywę dla paliw kopalnych.

56

Ciepło natury zawarte w ziemi, wodzie lub powietrzu stanowi alternatywę dla paliw kopalnych. Ciepło to znajduje się bezpośrednio w otoczeniu obiektu, który dzięki jego wykorzystaniu staje się w wysokim stopniu niezależny od tradycyjnych paliw kopalnych.

z dodatkiem tytanu i molibdenu czy palniki promiennikowe MatriX, nie mają odpowiedników na rynku techniki grzewczej. Inwestycja w urządzenie kondensacyjne spłaca się już po pięciu – siedmiu latach. Kotły kondensacyjne są – przy uwzględnieniu kosztów zakupu i montażu – rozwiązaniem zdecydowanie najkorzystniejszym. Pompa ciepła do budynków nowych i modernizowanych

Doskonałe parametry pomp ciepła predestynują je nie tylko do nowych budynków, ale i do modernizacji istniejących instalacji grzewczych. Stosunkowo niskie koszty eksploatacji, aspekty ekologiczne oraz uniezależnienie od oleju i gazu, przemawiają za stosowaniem tej przyszłościowej technologii. Pompę ciepła eksploatuje się szczególnie efektywnie, jeśli dom jest dobrze zaizolowany cieplnie

Gazowa, kondensacyjna centrala grzewcza do współpracy z kolektorami słonecznymi do podgrzewu ciepłej wody użytkowej i wspomagania ogrzewania

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Kotły biomasowe zapewniają komfort i wygodę obsługi

W obiektach przemysłowych, a także użytkowych, jak np. w hotelach czy obiektach sportowych istnieją duże zapotrzebowania na ciepło, które mogą być częściowo pokryte przez instalacją słoneczną.

W energiach odnawialnych największy, bo 70 procentowy udział ma biomasa i są ku temu dobre powody: drewna opałowego i peletu nie trzeba na przykład importować, są one dostępne przez cały rok, łatwo można je składować i spalają się z neutralnym bilansem CO2. W odróżnieniu od pieców kaflowych i kominków, odgrywających pierwszoplanowo funkcje dekoracyjne, nowoczesne kotły biomasowe przystosowane są do pracy w systemach centralnego ogrzewania i podgrzewu ciepłej wody w budynkach. Ilość wytwarzanego przez nie ciepła dopasowana jest do aktualnego zapotrzebowania, przez co taki kocioł, pod względem komfortu i wygody obsługi, porównywalny jest z kotłem olejowym lub gazowym.

Kocioł kondensacyjny i kolektory – zgrana drużyna

Nowoczesna instalacja solarna wraz z efektywnym kotłem grzewczym lub pompą ciepła gwarantuje najbardziej ekonomiczne i perspektywiczne zaopatrzenie budynku w ciepło. Już mała instalacja z pięcioma metrami kwadratowymi pola kolektorów wystarcza do pokrycia 60% rocznego zapotrzebowania ciepłej wody. Latem funkcję tę kolektory słoneczne mogą przejąć nawet w stu procentach. Kocioł grzewczy lub pompa ciepła mogą wtedy odpoczywać całymi miesiącami. Instalacja kolektorów słonecznych, zdolna do wspomagania ogrzewania, pozwala ten okres przedłużyć jeszcze bardziej. Zwłaszcza w okresach przejściowych, wiosną i jesienią, technika ta pozwala oszczędzić nawet 30% rocznych kosztów energii. W kombinacji z olejowym lub gazowym kotłem

lub wyposażony jest w ogrzewanie, pracujące z niskimi temperaturami systemowymi, jak na przykład ogrzewanie podłogowe. W starych budynkach można zainstalować pompy ciepła powietrze / woda, jako uzupełnienie istniejącej instalacji grzewczej. Pompa ciepła pokrywa wtedy podstawowe zapotrzebowanie ciepła, a istniejący kocioł gazowy lub olejowy wspomaga ją tylko w szczególnie zimne dni zimowe. W efekcie użytkownik może zmniejszyć zużycie paliw nawet o 90%, redukując w ten sposób koszty ogrzewania. A ponieważ w takich biwalentnych instalacjach stosuje się zazwyczaj pompy ciepła o małej mocy cieplnej, również koszty inwestycyjne są stosunkowo nieduże.

Dzięki konstrukcji członowej kocioł Vitorond daje się łatwo wstawić wszędzie i zmontować w prosty sposób. Trzyciągowe prowadzenie spalin zapewnia przy tym niskoemisyjne spalanie, a powierzchnie grzewcze Eutectoplex gwarantują oszczędne zużycie paliwa i wysokie bezpieczeństwo eksploatacji.

Energia ze Słońca – bezpłatnie, z dostawą do domu

Płaskie kolektory słoneczne o wysokiej wydajności to idealne rozwiązanie do podgrzewania ciepłej wody użytkowej i wspomagania ogrzewania budynku.

Czy to kocioł kondensacyjny, kocioł peletowy czy pompa ciepła – w każdym wypadku powinno się uzupełnić instalację kolektorami słonecznymi. Energia słoneczna jest nie tylko bezpłatna, lecz także zmniejsza zależność od kopalnych nośników energii: oleju i gazu.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

kondensacyjnym można zredukować zużycie energii nawet o 40%, w porównaniu ze starym ogrzewaniem. Zapraszamy Państwa na naszą stronę internetową www.viessmann.pl gdzie możecie Państwo złożyć zapytanie ofertowe. Odpowiedzią na zapytanie będzie porada techniczna naszego doradcy wraz z kompleksową ofertą cenową.

57

To jednak trochę zdumiewające i trochę zasmucające, że pomimo postępu i sukcesów ostatnich 25 lat, pod względem dostępności hoteli, tak niewiele osiągnęliśmy, i – na tle innych krajów europejskich – znajdujemy się daleko, daleko w tyle.

Gramy w swojej własnej lidze hotelowej

Nie jesteśmy „zieloną wyspą” hotelarstwa

Trzeba powiedzieć otwarcie, nowe inwestycje hotelowe ostatniego dziesięciolecia to w dużej mierze zasługa pieniędzy z Unii. W liczbie hoteli nikogo tak naprawdę nie doganiamy. Gramy w swojej własnej lidze. Jest to liga 29 milionów noclegów w 38-milionowym kraju. Tak słaby wynik daje jednak nadzieję wykonania skoku w przyszłości. Od wielu lat około 75% gości w polskich hotelach to Polacy. Tak jest i tak pozostanie. Europa miała 25 lat, żeby nas polubić – jako destynację turystyczną. Niestety… Nie oferujemy tego, czego masowa turystyka oczekuje najbardziej, czyli 3S (jak Bułgaria) i oszałamiających zabytków (jak Praga). Do Polski jeździ się w biznesie. Jesteśmy krajem niskich pensji, taniej produkcji komponentów i najtańszej w Europie żywności. Niskie pensje w połączeniu z „amerykańskim” modelem społeczno-ekonomicznym, gdzie zwycięzca bierze wszystko, zaowocowało 29 mln noclegów. Wniosek? Nie da się robić masowej turystyki i hotelarstwa na szkoleniach i wyjazdach integracyjnych firm i wyjazdach do hoteli 5%

Poradanik inwestora hotelowego 2013

najbogatszych Polaków. Czteroosobowa rodzina o dochodach 4 tys. zł miesięcznie nie jest konsumentem produktów segmentu horeca. Czy to się zmieni? Tak, to się zmieni. Niemieccy pracodawcy, którym zaczyna brakować rąk do pracy, zmuszą nas do tego. Podwoimy liczbę noclegów w ciągu następnego dziesięciolecia, co spowoduje niemal boom na rynku, ale nadal na tle Europy będziemy grali we własnej lidze. Mistrzem turystyki okazuje się być nie Francja, czy nawet Hiszpania, ale Austria. Prawie 60 milionów noclegów turystów zagranicznych w 8-milionowym kraju to prawdziwy rekord! Co więcej, sami Austriacy kochają swoje Alpy zimą, pozostając w kraju. Austria bardzo stara się przyciągać do siebie turystów latem, ale po stabilizacji sytuacji w Chorwacji po wojnie, straciła 10 mln noclegów latem. Zimą jednak jest prawdziwym potentatem, oferując tę samą jakość, co Szwajcarzy, za niższą jednak cenę. Do czego przyczynia się tanie euro.

59

Taras Spa hotelu Verdura na Sycylii

Na tym tle Francja nie jawi się jako turystyczna oaza zagranicznej turystyki. Poza Paryżem i Lazurowym Wybrzeżem we Francji dominują sami Francuzi, którzy nie lubią zagranicznych wyjazdów w takim stopniu co Brytyjczycy i Niemcy. Podobny schemat wyjazdów krajowych na wakacje dominuje we Włoszech i Hiszpanii – z tym, że obydwa kraje preferowane są na dłuższe pobyty przez turystów zagranicznych. Włochy tak kochane są z racji oszałamiającej liczby „ikonicznych” zabytków i wielu interesujących miast (których nawet w 2 tygodnie nie można zobaczyć), a Hiszpania ze względu na wyjazdy urlopowe po piasek i słońce. Niemcy to kraj o bardzo zbliżonym do polskiego parytecie turystów zagranicznych do krajowych. Są uważane za stosunkowo interesujące, niemniej przyjeżdża się do nich raczej w biznesie, na kongres lub ciekawą imprezę, np. piłkarską, koncert, etc.

To generuje ogromne zyski, porównywalne do Włoch, pomimo dwukrotnie mniejszej liczby noclegów. Niemniej, to turysta krajowy jest tam najważniejszy. Stanowi ponad 70% noclegów. I to pomimo ogromnej popularności turystyki zagranicznej. Niemcy wydają na turystykę ogromne pieniądze, stanowi ona największą niemiecką pomoc gospodarczą dla świata, liczoną w dziesiątkach miliardów euro rocznie. Modelem, którym polskie hotelarstwo będzie podążać (oprócz niemieckiego), jest hotelarstwo naszego zamorskiego sąsiada, czyli Szwecji. Dominacja turystyki krajowej jest tam zdecydowana, wynika ona z rozmiarów kraju, którego nie da się przejechać koleją i autem w kilka godzin. Szwecja jest także, podobnie jak Polska, uważana za mało interesującą i różnorodną, nie zachęcającą do dłuższych pobytów. Może to wynikać w dużym stopniu z wysokich cen.

Tabela. Liczba udzielonych noclegów na jednego mieszkańca Kraje EU 27 Bułgaria Czechy Niemcy Hiszpania Francja Włochy Węgry Holandia Austria Polska Rumunia Szwecja Wlk. Brytania Szwajcaria 60

Łącznie w mln 1 627,2 17,7 28,5 240,8 287,9 202,0 248,9 16,1 34,7 81,8 29,2 17,3 28,2 166,0 35,5

Goście zagraniczni / mln 759,4 12,5 18,7 51,3 176,6 67,1 115,9 8,6 16,7 59,3 8,4 3,0 6,5 61,1 19,7

Goście krajowi/ mln

Liczba ludności

867,7 5,2 9,8 189,5 111,4 134,8 132,9 7,4 17,9 22,5 20,8 14,4 21,7 104,9 15,7

507,9 7,6 10,5 80,5 45,8 64,3 60,0 10,0 16,4 8,3 38,1 19,7 9,2 61,7 8.0

Liczba noclegów / gość krajowy rocznie 1,7 0,68 0,93 2,35 2,43 2,10 2,21 0,74 1,09 2,71 0,54 0,73 2,36 1,7 1,96

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Cóż, 6,5 miliona noclegów to niewiele w porównaniu z 59 milionami noclegów w Austrii. Oba kraje są porównywalne pod względem kosztów. Holandia to z kolei zbyt mały kraj, aby liczba hoteli była pokaźna. Z Utrechtu do Amsterdamu jest kilka minut drogi. Tylko zbyt duża ilość Heinekena może zdecydować o wynajęciu hotelu. Tylko dzięki sławie Amsterdamu hotelarze w tym kraju mają co robić. Podobnie jest na Węgrzech, gdzie niemal o wszystkim decyduje Budapeszt. Dominacja jednego miasta to także w pewnym stopniu problem Wielkiej Brytanii. Londyn będący centrum finansowym Europy spija śmietankę, pozostałe miasta nie kojarzą się (nawet samym Brytyjczykom) korzystnie, z wyjątkiem może Szkocji, a szczególnie Edynburga.

Dlatego tak wielu turystów z tego kraju okupuje plaże w Barcelonie i na Costa del Sol oraz puby i bary w Krakowie i Pradze. W Europie Wschodniej sukces osiągnęły jedynie Czechy i Bułgaria (a także Chorwacja, ale jej nie ma jeszcze w statystyce). Szczególnie widoczne jest to w przypadku Czech, za sprawą jednego z najbardziej spektakularnych miast w Europie – Pragi i jej licznym atutów: niskich cen, lokalizacji w samym centrum Europy w pobliżu najbogatszych regionów: Austrii i Bawarii oraz słynnemu piwu. Na uwagę zasługuje jednak także aktywność turystów krajowych. Jest to zasługą znacznie mniejszej rozpiętości dochodów w Czechach, egalitaryzmu społecznego, wyższych dochodów zwykłych obywateli, które – pomimo znacznie poważniejszego

kryzysu niż w Polsce – nieprzerwanie rosły po 2008 r. Także w Bułgarii na uwagę zasługuje wyższy wskaźnik noclegów na obywatela niż w Polsce. Jest to pochodną bardzo złego stanu dróg w tym kraju, znacznie gorszego niż w Polsce. Przejechanie z Sofii do Burgas i Warny dotychczas zajmowało wiele godzin niebezpiecznej jazdy. Podobny schemat działa także w Rumunii i to pomimo ogromnej, tak jak w Bułgarii, biedy zdecydowanej większości społeczeństwa. Na przykładzie tych obu krajów widać także, jak cenną walutą jest 3S (Sun, Sand, Sea). Drakula, podobnie jak nasza Białowieża, jest produktem niszowym. I dlatego Bułgarzy sprzedają gościom zagranicznym 12,5 mln noclegów, a Rumunii tylko 3 mln. | Zbigniew Bugaj

Biblioteka w hotelu Villa K ennedy we Frankfurcie nad Menem

Orbis Grupa Hotelowa ul. Bracka 16, 00-028 Warszawa, Poland infolinia: 801 606 606 facebook .com /AccorhotelsPolska Grupa Hotelowa Orbis to ponad 60 hoteli, funkcjonujących pod rozpoznawalnymi mark ami: S ofitel , Novotel , Mercure , ibis , ibis Styles oraz ibis budget na terenie P olski oraz L itw y.

Dołącz do nas Poczuj siłę Grupy Rozwiń z nami swój biznes poprzez franczyzę! Od 2000 r. hotele Grupy Orbis działają pod znanymi na całym świecie markami należącymi do firmy Accor: Sofitel, Novotel, Mercure, ibis, ibis Styles, ibis budget. Naszym Partnerem strategicznym jest Accor, wiodący na świecie operator hotelowy i lider rynku europejskiego. Standaryzacja usług i dostęp do nowoczesnych systemów zarządzania sieciami hotelowymi, uzyskane dzięki partnerstwu z Grupą Accor, stanowią obecnie największą przewagę konkurencyjną Spółki, znacząco wyróżniając nasze marki spośród pozostałych na polskim rynku. Korzystaj z wiedzy i doświadczenia operacyjnego → wsparcie ekspertów Nasz zespół doradców i ekspertów jest do Twojej dyspozycji. Ich wiedza i doświadczenie w zagadnieniach związanych z działalnością operacyjną obiektów hotelowych ułatwi Ci podejmowanie najważniejszych decyzji biznesowych. → obietnica jakości produktów i usług Dzięki nam wprowadzisz rozwiązania gwarantujące satysfakcjonujący poziom jakości usług i produktów. Wdrażane procedury pozwolą Ci zagwarantować zadowolenie gości z oferty Twojego hotelu → optymalizacja kosztów działalności operacyjnej Dzielimy się wiedzą z zakresu optymalizacji kosztów działalności operacyjnej oraz budowy i modernizacji obiektów hotelowych. Analizujemy oferty rynkowe i negocjujemy korzystne ceny produktów i usług. → wsparcie w procesach rekrutacyjnych Wspieramy procesy rekrutacyjne, dzięki którym zatrudniasz kandydatów o największym potencjale zawodowym Małgorzata Morek | dyrektor ds. Rozwoju Franczyzy w Orbis S.A.

Zdobywaj międzynarodowe doświadczenie i wiedzę o lokalnym rynku Wiemy, że efektywne funkcjonowanie hotelu w dynamicznie zmieniających się realiach rynkowych to duże wyzwanie. Skuteczność w osiąganiu celów biznesowych jest jednak prostsza, gdy można korzystać z doświadczenia silnego Partnera. Dołączenie do Grupy Orbis pozwoli na szybszą realizację Twoich planów. Otrzymasz od nas wszystko, co jest niezbędne do osiągnięcia zwrotu z inwestycji oraz maksymalizacji zyskowności działalności operacyjnej. Współpraca z Grupą Orbis to korzystanie z unikalnego know-how, łączącego doskonałą znajomość polskiego rynku hotelowego z globalnym doświadczeniem i wartościami promowanymi od 45 lat przez sieć Accor – mówi Małgorzata Morek, dyrektor ds. Rozwoju Franczyzy w Orbis S.A.

62

→ szkolenia dla personelu Zapewnimy Twoim pracownikom dostęp do programów szkoleniowych Akademii Accor, dzięki którym podniosą swoje kwalifikacje zawodowe. Skorzystaj z licencji na sukces! Znamy i rozumiemy specyfikę polskiego rynku hotelowego, a bogatą wiedzę czerpiemy z doświadczeń w działalności operacyjnej własnych obiektów hotelowych. To czyni naszą ofertę bezkonkurencyjną na polskim rynku hotelowym. Wybierz jedną z międzynarodowych marek Accor i dołącz do największej sieci hotelowej w Polsce Chcesz wiedzieć, na czym polega franczyza marek Accor? Skontaktuj się z nami! e-mail:

franczyza@accor.com franchise.poland@accor.com

Daj się rozpoznać i zostań naszym Partnerem! Poradanik inwestora hotelowego 2013

Organizacja hotelowej gastronomii Organizacja hotelowego działu F&B

Gastronomia hotelowa, z uwagi na szeroki zakres świadczonych usług: obsługa gości zakwaterowanych w pokojach hotelowych, usługi dla klientów z zewnątrz, organizacja szkoleń, konferencji, spotkań biznesowych, bankietów i usług cateringowych jest specyficznym rodzajem działalności i wymaga szczególnego zaangażowania ze strony pracowników. Oferta gastronomiczna służy wygodzie gości hotelowych, wachlarz usług uzależniony jest głównie od wielkości i profilu hotelu. Inne oczekiwania mają goście obiektów zlokalizowanych w dużych miastach, a inne w miejscowościach wypoczynkowych.

Każdy menadżer, bez względu na wielkość obiektu, którym zarządza, musi zadbać o organizację pracy ludzi. Księga standardów operacyjnych takie kwestie niezwykle szczegółowo precyzuje – od najbardziej ogólnych, np. struktury zatrudnienia, do bardzo szczegółowych np. form prezentacji wina. Obejmuje ona wszystkich pracowników, włączając w to samego menadżera. Standaryzowanie procedur tworzy kulturę pracy w hotelu, nakreśla zakres odpowiedzialności pracownika i tworzy system premiowania za pracę. Procedurowanie obowiązków określa komunikowanie się pracowników pomiedzy sobą. Tu jednak sama księga procedur nie wystarczy. Warto organizować cykliczne spotkania z personelem, podczas których omawiane będą działania planowane na najbliższe dni. Jest to doskonały sposób na przeanalizowanie przyszłych zadań i podsumowanie tego, co już zrobiono. To czas na przeanalizowanie komentarzy i uwag gości. Spotkania nie mogą ograniczać się do pracowników liniowych. Food&Beverage to także pracownicy kuchni, zaplecza, dział kontroli, magazynu i oczywiście dział sprzedaży kontraktujący imprezy zewnetrzne. W niewielkich hotelach za sprzedaż usług gastronomicznych i noclegowych odpowiada przeważnie jeden dział. Duże obiekty posiadają odrębny dział sprzedaży bankietów i konferencji. Pracownicy działów sprzedaży odpowiedzialni są za przedstawienie klientom oferty, negocjowanie warunków, wypracowanie szczegółów, na podstawie których dane przedsięwzięcie zostanie zrealizowane. W strategii działania obiektu warto określić warunki potwierdzania i anulowania imprez oraz kwestię płatności. Tych zasad powinni bezwględnie trzymać się pracownicy odpowiedzialni za kontraktowanie i sporządzanie umów z kontrahentami.

Różnorodność świadczonych usług

Punkty sprzedaży gastronomicznej

Gastronomia to istotna część działalności hotelarskiej. Hotel najczęściej oceniany jest właśnie przez pryzmat jakości usług gastronomicznych – serwisu śniadaniowego oraz serwisu dla gości konferencyjnych.

Śniadanie jest wizytówką hotelu, dla wielu gości jest to jedyny posiłek spożywany w hotelu i to on świadczy o poziomie hotelowej gastronomii. Dając gościom szeroki wybór dań podczas śniadań możemy mieć nadzieję, że ich wizyta w restauracji nie będzie ostatnią, a wręcz przeciwnie, skłoni do zjedzenia deseru lub kolacji. Gości można zachęcić do korzystania z gastronomii także poprzez tworzenie pakietów z wliczonym posiłkiem. Należy jedynie pamiętać, żeby posiłki były urozmaicone, co jest piętą achillesową hoteli na całym świecie. Największe pole do popisu mamy w przypadku organizacji bankietów oraz przyjęć okolicznościowych, takich jak bale, wesela czy studniówki. Obok umiejetnie skomponowanego menu, w zależności od budżetu, można zaproponować gościom przeróżne atrakcje, np. live cooking, pokazy barmańskie, w tym pokazy typu flair.

64

W zależności od charakteru i wielkości hotelu usługi gastronomiczne świadczone są w restauracjach, kawiarni, lounge clubie, pubie, dyskotece, kręgielni. W hotelowej restauracji a la carte serwowane są przeważnie dania na indywidualne zamówienie gości. Grupy powyżej 30 osób lepiej obsłużyć w formie bufetu. W nocnych barach (klubach, pubach i barach) należy zdecydowanie ograniczyć lub wręcz wyeliminować serwowanie potraw na rzecz zimnych napoi, alkoholu. W grę wchodzą ewentualnie drobne przekąski. Charakterystycznym dla obiektów hotelowych punktem sprzedaży gastronomicznej jest room service, który może świadczyć usługi całodobowo lub do godziny 23:00. Obsługa gości w pokoju hotelowym jest bardzo specyficzna, bowiem kontakt pomiędzy gościem a obsługą hotelową odbywa się poprzez telefon. Z uwagi na brak bezpośredniego kontaktu z gościem,

Poradanik inwestora hotelowego 2013

wszystkie potrzeby trzeba rozpoznać podczas krótkiej rozmowy telefonicznej. Zaoferowanie wysokiego standardu jest tu trudne i wymaga praktyki: od prawidłowego odebrania telefonu, poprzez przyjęcie zamówienia, pomocy w wyborze menu po właściwą prezentację potraw i nie zapomnienie wszystkich elementów potrzebnych przy konsumpcji. Wielu niedoświadczonych kelnerów w nadziei otrzymania napiwku potrafi zepsuć opinię hotelu nieprofesjonalnym serwisem. Jeśli hotel nie jest w stanie zaoferować wysokiego standardu room serwisu, nie powienien go oferować. Mniej skomplikowany jest serwis śniadaniowy – na nim warto uczyć profesjonalizmu całodobowego room servisu.

Sukces Starbucks’a – jak oni to zrobili… Doskonały kubek kawy | firma zawsze starała się o jak najwyższy standard oferowanej kawy. Nawet jeśli koszt był wyższy, klienci woleli produkt o ustalonej jakości. Trzecie miejsce | kawiarnie Starbucka pozycjonowały się jako miejsce pomiedzy pracą, a domem. Z kawiarni tworzono przyjazne, relaksujące miejsce, jest to jeden z najsilniej przyciągających elementów produktu Starbucks. Innowacyjność | stałe zmiany, wprowadzanie nowych smaków i produktów, wprowadzenie przekąsek. Firma, jako pierwsza, zaproponowała internet w swoich lokalach. Zaproponowała także karty o wartości 5–500 dolarów pozwalając stałym klientom na zniżkowe korzystanie z zakupów w kawiarniach bez korzystania z gotówki. Niskie pensje | to element pomijany w przekazie marketingowym. Pracownicy sieci muszą, podobnie jak np. McDonalda, zadowolić się minimalnymi pensjami ok. 8 dolarów za godzinę pracy.

Strategia brandingu | marka była i jest bardzo ważna w przyciaganiu nowych klientów i utrzymywania dotychczasowych. Od zawsze podstawą marketingu był „marketing szeptany”. Klienci przychodzili do kawiarni skuszeni opinią innych o kawie i miejscu. Wydatki marketingowe stanowiły zawsze tylko 1% dochodów firmy. Polegano na jakości i „mistycznej” otoczce brandu. Zaoszczędzone pieniądze szły na nowe produkty. Partnerstwo z innymi firmami | pierwszym była sieć Barnes&Nobles, gdzie Starbucks rozpoczął sprzedaż kawy. Następnie były Pepsi-Cola, z którą rozpoczął produkcję puszkowanych napojów opartych na kawie, Dreyer, z którym rozpoczął produkcję lodów kawowych, w 2001 r. weszła w partnerstwo z siecią hoteli Hyatt. Partnerstwo dywersyfikowało także strumień przychodów, uniezależniając firmę tylko od kawy.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Polityka lokalizacji | Sturbucks, bedąc już dużą firmą, rozpoczął lokalizowanie kawiarni w pewnych wybranych miejscach, skupiając na jednej ulicy kilka lokali. Była to strategia wcześniej zupełnie nieznana, która budziła zdziwienie, ponieważ groziła kanibalizacją przychodów. Okazała się jednak zwycięzka, obniżając koszty dostaw i eliminując konkurencję. Dobre zarządzanie | rezygnacja z franczyzowania obiektów. Firma w pełni kontroluje swoje placówki, jakość oferowanych usług i szybkie wprowadzanie nowych produktów. Na stanowiskach menadżerskich zatrudnia się najzdolniejsze umysły. Sprzedaż dodatkowa | służy temu choćby oferowanie darmowego internetu. Im dłużej goście zostają w lokalu, tym więcej wydają. Zaczęto od kawy, ale szybko wprowadzono kanapki, śniadania, likiery etc. Można na miejscu zakupić kawę, kubki, etc.

65

Im zamożniejsze społeczeństwo, tym większe znaczenie ma jakość serwisu. Wynika to poniekąd z tego, że na obsłudze poznać się potrafi każdy. Jakość win i dań jest bardziej zniuansowanym elementem. Większość gości nie odróżni kuchni przeciętnej od dobrej, dobrej od bardzo dobrej, a tej od wyśmienitej. Tylko duże rozczarowanie odnośnie jakości kuchni potrafi wzbudzić emocje. Pewien standard żywieniowy jest dla wszystkich oczywistością, coraz cześciej zwaracamy uwagę więc na jakość obsługi kelnerskiej.

restauracja hotelu

66

A migo w Brukseli

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Le Victoria Brasserie Moderneto to zaprojektowana zgodnie z najbardziej aktualnymi światowymi trendami restauracja, która zaskakuje nowoczesnym wyglądem oraz prostymi geometrycznymi formami. Dominującym kolorem jest kremowy, w towarzystwie odcieni brązu i beżu. Na ścianach powieszono lustra imitujące okna i dające wrażenie większej przestrzeni, a jednocześnie ciepłe światło z okrągłych żyrandoli nadaje wnętrzu przytulności.

Warszawski hotel Sofitel Warsaw Victoria kończy obecnie pierwszy etap procesu modernizacji. Wszystkie prace potrwają do końca lata 2014 roku, ale już dziś można zobaczyć efekty nowego podejścia do przestrzeni gastronomicznych.

Przeprojektowane i odnowione są już restauracje, bar, lobby i business center. Twórcą projektu jest francuski architekt wnętrz Didier Gomez, znany ze swojego prostego i klasycznego stylu. Le Victoria Brasserie Moderneto to zaprojektowana zgodnie z najbardziej aktualnymi światowymi trendami restauracja, która zaskakuje nowoczesnym wyglądem oraz prostymi geometrycznymi formami. Dominującym kolorem jest kremowy, w towarzystwie odcieni brązu i beżu. Na ścianach powieszono lustra imitujące okna i dające wrażenie większej przestrzeni, a jednocześnie ciepłe światło z okrągłych żyrandoli nadaje wnętrzu przytulności. Z kolei wnętrza baru Victoria Lounge utrzymane są w ciepłej palecie barw: brązów, koniaku i kolorów ziemi, z energetycznymi elementami pomarańczy, które nadają mu klimat niezobowiązującego luksusu.

Restauracja po nowemu Prawdziwą rewolucję wzorniczą i funkcjonalną przeszły hotelowe restauracje Canaletto i Hetmańska. Nie tylko zmieniły swój wystrój, ale i charakter, choć najistotniejszą zmianą jest to, że zostały połączone, a także zyskały nową nazwę – Kitchen Gallery. Ta zaprojektowana zgodnie ze światowymi trendami restauracja ma nowoczesny wygląd i charakteryzuje się prostymi geometrycznymi formami. Dominującym kolorem jest biel, połączona z kontrastującą czernią, naturalnym kolorem drewna i energetycznymi akcentami żółcieni. Kitchen Gallery to wielofunkcyjna, bogato wyposażona przestrzeń, która jest „duszą hotelu” i centralnym punktem, gdzie goście mogą się spotkać, pracować, zrelaksować i zjeść posiłek, w tym niedzielny brunch. Miejsce emanuje przyjazną, gościnną, wręcz domową atmosferą, m.in. dzięki uwzględnieniu w projekcie regałów z książkami czy miejsca z wygodnymi kanapami przeznaczonymi do spotkań – tych biznesowych oraz tych mniej formalnych.

Kitchen Gallery charakteryzuje się prostymi geometrycznymi formami. Dominującym kolorem jest biel, połączona z kontrastującą czernią, naturalnym kolorem drewna i energetycznymi akcentami żółcieni.

Banquete Partner Sp. z o.o. ul. Kondratowicza 37 A, 03-081 Warszawa tel .: +48 22 614 53 44, mobile: +48 602 662 704

www.bankietsklep.pl www.bankiet.com.pl

Naszym klientom możemy zaproponować szeroki wybór profesjonalnych naczyń, sztućców, szkła oraz urządzeń niezbędnych w przypadku prowadzenia działalności gastronomicznej. Jako wyłączny przedstawiciel sprzedajemy wysokiej klasy zastawę porcelanową bawarskiej firmy Seltmann Weiden, sztućce Picard&Wielputz, szkło kryształowe Stolzle i Crystalex, a także jako jedyni w Polsce – wyposażenie bufetów szwedzkich(zarówno ciepłych jak i zimnych) firmy Frilich i Tiger. Produkty powyższych firm wyróżnia jakość, trwałość i precyzja wykonania.

74

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów i wymaganiom rynku stale wzbogacamy ofertę nie tylko o dodatkowe produkty, ale również o usługi, które maja ułatwić naszym klientom funkcjonowanie na rynku Horeca. Gwarancją naszych produktów jest wieloletnie doświadczenie na rynku gastronomicznym a naszymi klientami są wiodące restauracje i hotele na terenie całego kraju.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Demografia i jej wpływ na działalność obiektów turystycznych Bardzo istotnym czynnikiem hamującym rozwój hotelarstwa w przyszłości będzie stanowiła demografia. Zarówno w Polsce, jak i w Europie.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Liczba dostępnych rąk do pracy osiągnęła w ubiegłym roku swoje powojenne maksimum. Przy jednoczesnym kryzysie gospodarczym spowodowało to 26-milionowe bezrobocie w Europie. Niemniej, sytuacja od tego roku będzie się nieustannie poprawiać. Na kluczowym dla Polski rynku pracy w Niemczech bezrobocie wynosi dziś tylko około 6%. W regionach takich jak Bawaria i Badenia Wirtenbergia jest odczuwalny brak rąk do pracy. Od tego roku z niemieckiego rynku pracy będzie odchodziło 200 tys. ludzi więcej, niż będzie na niego wchodziło. Polska – z racji bliskości, zacofania i podobnej mentalności ludzi, i już pewnego zaufania ze strony tamtejszych pracodawców – będzie głównym rynkiem uzupełniającym braki w niemieckim rynku pracy. Wyjazdy zagraniczne Polaków do pracy będą pogłębiały spadki bezrobocia i perspektywę obniżenia się poziomu bezrobocia do 6% na początku następnej dekady. Postawi to wiele firm w Polsce, opartych o niskie (niższe niż konkurencja) koszty pracy, w trudnej sytuacji. Będzie to stymulowało dalszy wypływ pracowników do Europy Zachodniej.

75

35-metrowy pokój w hotelu K empiński High Tatra w Strbskim Plesie na S łowacji

Wschód nam nie pomoże na rynku pracy… Emigracja, która w przeszłości była ucieczką przed bezrobociem, będzie miała w przyszłości charakter poszukiwania bardziej konkurencyjnych pensji i wyższego standardu życia. Konkurowanie z niemieckim przemysłem będzie dla polskich pracodawców bardzo trudnym i kosztownym zadaniem. Import siły roboczej będzie nieodzowny. Odpowiedzią na te problemy… niestety nie będą rynki wschodnie. Już obecnie poziom życia w Rosji jest identyczny jak w Polsce. Ma on na dodatek wyższą dynamikę niż Polsce. Tylko zapaść na rynku ropy mogłaby to zmienić, jest to jednak mało prawdopodobne. Uzależniona od Rosji Białoruś prowadzi politykę pełnego zatrudnienia i spłaszczania poziomu dochodów w społeczeństwie. Tamtejszy rząd chwali się, że przeciętna pensja wynosi na Białorusi 565 dolarów. Nie odbiega więc zbytnio od polskich, podobnie jest zresztą z tamtejszym PKB, które wynosi ok. 17 tys. dolarów (Polska 21,7 tys. dolarów).

76

…ale jako goście wydający pieniądze – tak! Białoruś należy raczej postrzegać jako idealnego partnera dla naszej turystyki. Białoruś nie posiada gór, nie ma dostępu do morza, ale za to jej obywatele posiadają środki finansowe, aby zaspokoić potrzebę wypoczynku blisko, tanio i bezpiecznie. Segment luksusowy (tak dominujący w Rosji), preferujący dalekie wyjazdy do Hiszpanii, Włoch, Tajlandii jest raczej bardzo wąski. Polska może być dla Białorusinów atrakcyjną ofertą w Unii Europejskiej. Już dziś jest dla nich atrakcyjna jako miejsce tańszych zakupów.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

HUSQVARNA POLAND SP. Z O.O. ul. Wysockiego 15b, 03-371 Warszawa www.husqvarna.com.pl Paweł Przywózki tel.: +48 502 66 95 81 e-mail: pprzywozki@husqvarna.com.pl

Firma Husqvarna od wieków jest obecna na rynku skandynawskim, a od kilkudziesięciu lat jest także na polskim rynku, jako producent profesjonalnych urządzeń do pielęgnacji terenów zieleni. Eksperci firmy stale monitorują potrzeby i gusta klientów w zakresie rozwiązań technologicznych maszyn oraz w zakresie możliwości szybkiego, łatwego i bezpiecznego dotarcia do produktów przez klientów.

Wśród urządzeń do prac komunalnych, jednym z najczęściej wybieranych urządzeń jest Rider Husqvarna P 525D. To nowy standard koszenia trawy- zwrotność, stabilność i kompaktowy rozmiar to cechy wyróżniające go spośród innych, pozwala na wydajną pracę wokół hoteli i ośrodków. Urządzenie tnące umiejscowione z przodu maszyny zapewnia ergonomiczność pracy i docieranie w miejsca trudno dostępne zwykłą kosiarką. Dużą wydajność maszyny zapewnia także przegubowy układ kierowniczy ze wspomaganiem - umożliwia on zachodzenie kół przy skręcie pod maszynę i w efekcie urządzenie ma minimalny promień skrętu przy pełnym skręcie. Obsługę ułatwia hydrostatyczna skrzynia biegów sterowana pedałami i ergonomicznie zgrupowane dźwignie sterowania. Rider P 525D jest urządzeniem do pracy całorocznej - dzięki dodatkowemu osprzętowi latem służy do koszenia, zimą sprawdza się przy odśnieżaniu, jesienią jest pomocny przy zamiataniu liści - a to tylko niektóre z jego możliwości. Montowana kabina sprawia, że przez Rider jest funkcjonalny przez cały rok i w każdą pogodę. Poradanik inwestora hotelowego 2013

Firma Husqvarna przygotowała również serię maszyn w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie w kwestii sprzątania terenów wokół ośrodków i hoteli. Funkcjonalność takich urządzeń jak wykaszarki czy dmuchawy zostały docenione przez zarządców hoteli. Wykaszarki uniwersalne Husqvarna zostały stworzone z myślą o upraszczaniu pracy, a dzięki wielu przystawkom urządzenie podstawowe staje się wielozadaniowym. Wykaszanie, cięcie żywopłotu, zamiatanie, sprzątanie liści, podcinanie gałęzi, krawędziowanie i spulchnianie gleby - wszystko to za sprawą tylko jednej maszyny. Dmuchawy plecakowe pozwolą na zachowanie czystości wokół hotelu. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani ofertą firmy Husqvarna, to teraz na hasło „Hotele 2013” istnieje możliwość bezpłatnego przetestowania dowolnych maszyn na terenie Państwa ośrodka lub hotelu - wystarczy skontaktować się z Pawłem Przywózkim z firmy Husqvarna.

77

Spa – tak, ale inaczej Sport wraca do łask Kilka lat temu hotelowe siłownie i centra fitness dogorywały w zapomnieniu. Od jakiegoś czasu jednak sport przeżywa swój come-back. Nie w formie telewizyjnych sesji zbiorowego patriotyzmu, ale w indywidualnym wysiłku sam na sam z własną słabością. Centra fitness powoli wracają do hoteli. Sport zaczął się liczyć. Rowery i nordic walking to już standard w ofercie obiektów pozamiejskich. W najlepszych hotelach na świecie można wypożyczyć do pokoju urządzenia fitness. W sieci Hilton testowany jest obecnie tzw. Yoga room, dla fanów medytacji. Maty do ćwiczeń oraz podręczny sprzęt do fitness jest już dostępny w bardzo wielu obiektach. Zdrowe żywienie Poważne problemy sieci McDonald ze zbytem swoich produktów w Europie i w Stanach Zjednoczonych świadczą, że świadomość zdrowotna na świecie rośnie wśród szerokich mas społeczeństwa. Unikanie jedzenia słodyczy, białego pieczywa, ziemniaków, piwa jest coraz bardziej powszechne. Ludzie chcą lepiej wyglądać i lepiej się czuć z własnym ciałem. Zdrowe śniadania są w wielu hotelach docenianą opcją. Coraz częściej możliwość zdrowego jedzenia oferuje się dzieciom.

Centra Spa, siłownie, sauny – postrzegane dotąd w hotelarstwie jako część oferty służąca przyciągnięciu dodatkowego segmentu gości. Najbliższe lata pokażą, że takie postrzeganie Spa nie jest już konieczne, i że zysk – przy właściwie zaprojektowanym i przede wszystkim dobrze promowanym obiekcie – może pojawić się na samej działalności Spa. Konieczna jest jednak zmiana nastawienia i nadanie bardziej zrelaksowanego charakteru całemu hotelowi, a nie tylko jego części wellnessowej.

Stres Coraz większego znaczenia nabiera w Spa odstresowanie. W polskich obiektach nie ma póki co zbyt wielu programów odstresowujących. Odstresowujące ma być po prostu samo przebywanie w takim miejscu. Niemniej oczekiwania gości są większe. Menu obiektu powinno odzwierciedlać politykę hotelu, np. poprzez programy jogi, tai-chi, medytacji, masaży relaksacyjnych. W obiektach azjatyckich duży nacisk kładzie się na detoksyfikację łagodzącą stres. Z kolei w Europie popularne stają się programy edukacyjne w zakresie zdrowego gotowania, malarstwa. Pozwalają one działać ludziom w grupie, uczyć się oraz jednocześnie odstresowywać się.

Hotel w Strbskim Plesie działa w historycznych budynkach z 1906 roku. Jeden z nich przed II wojną światową był jednym z najlepszych hoteli w Czechosłowacji. Dzisiaj oferuje 98 pokoi i jest jednym z najlepszych i najbardziej luksusowych w Europie Środkowej.

Spa w Strbskim Plesie to 1300 m2. Są to baseny, kilka saun, pokoje relaksacyjne, siedem pokoi zabiegowych i VIP suite. Ciekawostką jest bar witaminowy.

Szkolenia, szkolenia, szkolenia Polskie obiekty Spa&Wellness mają dobrą jakość, ładny design, wysokiej jakości sprzęt, ale profesjonalizm usług nie nadążył za tymi rozwiązaniami oraz oczekiwaniami gości, którzy z reguły należą do wymagających. Dlatego większy nacisk będzie kładziony w przyszłości na wyegzekwowanie standardu, wprowadzenie dobrych praktyk oraz edukowanie i szkolenie personelu. Efektem jest spójna jakość oferty

i dobre oceny obiektu w mediach społecznościowych i portalach rezerwacyjnych. Lepiej oferować mniej innowacyjnych zabiegów, ale w stałej dobrej jakości. Goście poza jakością oczekują także rezultatów. Odwiedzalność Spa buduje się właśnie poprzez jego jakość, a nie rozległość oferty. Liczba obiektów Spa jest w Polsce już bardzo szeroka, liczba alternatyw dla niespełniających oczekiwań obiektów ogromna.

Zabiegi oferowane w Spa to zabiegi na twarz i ciało, masaże relaksacyjne, lecznicze, medytacja, masaże gorącymi kamieniami, aromaterapia, zabiegi stóp, kąpiele relaksacyjne.

Finansowanie hoteli w czasie dekoniunktury W przypadku problemów z bankiem finansującym projekt hotelowy panorama postaw i możliwych działań jest szeroka

Chyba nikt już nie ma wątpliwości, że Polska nie jest samotną wyspą w czasach kryzysu ekonomicznego. Kryzys dotknął też branżę hotelarską, choć nie do końca znana jest skala potencjalnych problemów. W obecnej sytuacji zarówno bank jak i kredytobiorca – inwestor projektu hotelarskiego – powinni mieć plan awaryjny na wypadek problemów hotelu z płynnością finansową. Jednym z podstawowym elementów planu awaryjnego jest dostosowana do realiów gospodarczych strategia postępowania kredytobiorcy wobec wierzycieli, w tym w głównej mierze wobec banków finansujących projekt – wierzycieli hipotecznych. Inwestor realizujący projekt hotelarski może wybrać dwie strategie postępowania wobec banku: agresywną i koncyliacyjną. Każda ze strategii postępowania kredytobiorcy i banku w sytuacji kryzysu ma wady i zalety. Brak jednoznacznych rekomendacji, która strategia jest optymalna: agresywna czy koncyliacyjna. Wszystko zależy bowiem od kontekstu i źródeł problemu. Zarówno dłużnik jak i bank powinni strategię swego postępowania w sytuacji kryzysu projektu wybierać bardzo uważnie, pamiętając o różnych uwarunkowaniach funkcjonowania sektora

bankowego w Polsce i zachowaniach banków jako struktury korporacyjnej oraz o specyfice danego projektu. Artykuł nie jest instruktażem dla kredytobiorcy jak szantażować bank lub instruktażem dla banku jak „łamać” kredytobiorcę. Celem autora jest wskazanie panoramy możliwych reakcji i zachowań banku i kredytobiorcy w sytuacjach kryzysu projektu i modeli wzajemnej komunikacji w takich sytuacjach.

Skąd się biorą problemy w projektach hotelowych?

Obok ogólnego kryzysu finansowego na świecie, problemy w projekcie hotelowym mogą wiązać się z brakiem właściwego rozpoznania przez inwestora (kredytobiorcę) i bank finansujący wszystkich ryzyk związanych z projektem. Reakcje banku na problemy kredytobiorcy mogą być opóźnione lub zlekceważone przez kredytobiorcę, co daje mu złudne poczucie komfortu i bezkarności. Błędy w rozpoznaniu ryzyka projektu i reagowaniu na nie przez kredytobiorcę i bank mogą zdarzyć się w różnych fazach realizacji projektu.

Hotel Shangri-L a w Stambule

82

Poradanik inwestora hotelowego 2013

W fazie realizacyjnej kredytobiorca może w szczególności popełnić następujące błędy: 1. Nie rozpoznać do końca stanu prawnego nieruchomości, gdzie jest realizowany projekt (kwestie własności, w tym prawidłowość nabycia nieruchomości i współwłasności nieruchomości, kwestie obciążeń w dziale III i IV KW, konsekwencje odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe zbywcy i dzierżawcy nieruchomości w myśl art. 112 i 114 Ordynacji Podatkowej). 2. Rozpocząć projekt z błędnymi zgodami i pozwoleniami wydanymi w niewłaściwym trybie. 3. Źle oszacować budżet projektu, wskutek czego dostępne źródła finansowania w postaci środków własnych oraz obcych (kredyty bankowe, pożyczki od udziałowców, leasing) nie pokrywają wszystkich koniecznych wydatków, których wielkość okazała się większa niż to co wcześniej kredytobiorca przewidywał. 4. Nie wziąć pod uwagę uwarunkowań lokalizacyjnych projektu (kształt i układ działek gruntu, kwestie ochrony zabytków i ochrony środowiska, uciążliwe sąsiedztwo i sąsiedzi protestujący przeciw realizowanemu przedsięwzięciu). 5. Źle dobrać podmioty kluczowe dla realizacji projektu (niewypłacalność inwestorów zastępczych, generalnych wykonawców, operatorów hotelu). 6. Źle sformułować umowy z w/w podmiotami kluczowymi dla realizacji projektu i narazić się na kary umowne i roszczenia odszkodowawcze. W tym kontekście należy wspomnieć o braku polis ubezpieczeniowych. 7. Nie przewidzieć pojawienia się konkurencyjnych projektów hotelarskich w okolicy. 8. Dopuścić do konfliktu w gronie udziałowców podmiotu realizującego projekt i zakłóceń w realizowanej strategii projektu. Efektem konfliktu może być blokowanie decyzji niezbędnych dla prawidłowego przebiegu projektu. 9. Stanąć przed problemem bankructwa jednego z udziałowców i braku przyrzeczonych w strukturze finansowania projektu środków finansowych. 10. Utracić lub nie uzyskać pozwolenia i zgody niezbędne do realizacji projektu (np. uchylenie pozwolenia na budowę, zablokowanie lub utrata koncesji na sprzedaż alkoholu w obiekcie hotelowym etc.). W szczególności może to być efektem błędów opisanych w punkcie 2 j.w. 11. Narazić projekt na ryzyko walutowe wskutek niedopasowania waluty kredytu i waluty kontraktu na roboty budowlane i nie zastosować transakcji forward, swap lub futures jako mechanizmu zabezpieczenia się przed takim ryzykiem. 12. Realizować projekt niezgodnie z pozwoleniem na budowę, co może doprowadzić do wstrzymania budowy decyzją administracyjną. Poradanik inwestora hotelowego 2013

W fazie eksploatacyjnej w projekcie nieruchomościowym mogą się z kolei pojawić następujące problemy: 1. Ekspiracja umów o zarządzanie hotelem i umów najmu powierzchni handlowej. 2. Negatywne konsekwencje kontroli podatkowych w podmiocie posiadającym hotel skutkujące nieprzewidzianymi obciążeniami finansowymi. 3. Przegrane procesy sądowe skutkujące odszkodowaniami. 4. Brak konserwacji i remontów, co obniża standard hotelu. 5. Podjęcie się nowych inwestycji i generalnych remontów bez stosownego przygotowania finansowego i logistycznego. 6. Pojawienie się konkurencyjnego projektu hotelowego. 7. Wycofanie się potencjalnych nabywców z transakcji zakupu hoteli lub spółki celowej posiadającej taką nieruchomość hotelową. W okresie poprzedzającym zakup, zdarza się, że kredytobiorca-inwestor przestaje obsługiwać kredyt . Jest to działanie bardzo lekkomyślne bo kredytobiorca-inwestor może wycofać się z transakcji zakupu np. gdy nie otrzyma finansowania od banku. 8. Spekulacyjne operacje na instrumentach pochodnych np. opcjach lub transakcjach typu forward (np. wystawić bankowi opcje „call” bez żadnego związku z rzeczywistymi rocznymi wpływami projektu hotelarskiego). 9. Nieuczciwość personelu hotelu np. odpowiedzialnego za gastronomię. W/w problemy można podzielić na dwie grupy: wynikające z błędów w zarządzaniu (np. transakcje opcyjnie, niedoszacowany budżet projektu, błędy w rekrutacji personelu) oraz problemy, które są niezależne od kredytobiorcy jako inwestora. Do takich przyczyn należą zmiany prawne i podatkowe oraz działanie tzw. siły wyższej takich jak burze, powodzie, pożary. Czynniki te mogą powodować uszkodzenia nieruchomości nie zawsze kompensowane wypłatą odszkodowań z polis ubezpieczeniowych. Zdarza się też, że towarzystwa ubezpieczeniowe odmawiają wypłaty odszkodowań, co rodzi spory prawne. 83

Pierwsza reakcja na problem

Bez względu na to, którą z możliwych strategii postępowania wobec banku ostatecznie kredytobiorca wybierze, niezbędny jest jego szybki kontakt z bankiem niezwłocznie po wykryciu problemu. Kredytobiorca powinien bankowi przedstawić, co się wydarzyło w projekcie i jakie pojawiły się nowe zagrożenia. Do takiego zachowania obliguje kredytobiorcę jako dłużnika umowa kredytowa i art. 70 prawa bankowego. Najgorszą z możliwych zachowań kredytobiorcy jest w sytuacji kryzysu projektu i braku terminowej obsługi kredytu unikanie kontaktu z bankiem i zatajanie informacji. Grozi wtedy kredytobiorcy wojna z bankiem, a bank ma wtedy zdecydowaną przewagę bo prawo jest po stronie banku.

Co dalej?

Po poinformowaniu banku, że w projekcie hotelarskim jest kryzys i mogą wystąpić problemy z obsługą kredytu, inwestor (kredytobiorca) ma do wyboru dwie strategie dalszego postępowania wobec banku: obarczoną dużym ryzykiem niepowodzenia strategię agresywną (konfrontacyjną) i strategię nastawioną na współpracę z bankiem (koncyliacyjną). Dobór tych strategii zależy od intensywności wskazanych wyżej problemów, aktualnej koniunktury w branży hotelarskiej i realiów funkcjonowania banku finansującego projekt. Dla banku problemy z projektem przekładają się na klasyfikację kredytu udzielonego przedsięwzięciu. Staje się on dla banku kolejnym trudnym kredytem. 84

Trudny kredyt to dla banku dodatkowe koszty i zagrożenia. Bank stara się tych kosztów uniknąć. Generalnie bank, który zmaga się z nadmierną ilością trudnych kredytów, może bardzo łatwo stracić swoją stabilną pozycję na rynku, a jej odbudowa może się okazać bardzo kosztownym i długotrwałym procesem. Wbrew obiegowym opiniom konfrontacja banku z klientem nie jest dla banku opłacalna. Proces dochodzenia przez bank roszczeń w Polsce jest procesem kosztownym i długotrwałym –według Banku Światowego trwa on 1000 dni, o wiele dłużej, niż w innych krajach. Proces egzekucyjny należności w Polsce to dwa razy więcej czynności formalnych niż w innych krajach. Dzieje się tak pomimo posiadania przez banki w Polsce pewnych przywilejów egzekucyjnych – wyciąg z ksiąg banku ma moc tytułu egzekucyjnego, który od sądu musi uzyskać klauzulę wykonalności o ile przy podpisywaniu umowy kredytowej bank uzyskał tzw. oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Bank zatem nie ma specjalnego interesu w preferowaniu wobec swych kredytobiorców rozwiązań konfrontacyjnych. W rozumieniu banku wspomniane działania konfrontacyjne to egzekucja komornicza z nieruchomości, wnioskowanie o upadłość kredytobiorcy oraz sprzedaż wierzytelności kredytobiorcy innemu podmiotowi, w tym wyspecjalizowanym firmom windykacyjnym. Sprzedaż wierzytelności wiąże się dla banku ze stratami i niekorzystnymi konsekwencjami podatkowymi.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Realia postępowania banków nie oznaczają, że niektórzy doradcy kredytobiorcy nie będą sugerować zajęcia – pomimo problemów w projekcie – zdecydowanej, twardej postawy roszczeniowej wobec banku finansującego. Celem strategii agresywnej jest uzyskanie przez kredytobiorcę od banku finansującego maksymalnych ustępstw. W grę wchodzi tu zgoda banku na redukcję zadłużenia w sytuacji sprzedaży przez bank wierzytelności nowemu podmiotowi lub sprzedaży przez kredytobiorcę kredytowanej nieruchomości. Celem strategii agresywnej może być też zgoda banku na długi, np. dwuletni okres karencji w spłacie wierzytelności (kapitał+odsetki) do czasu, aż projekt odzyska stabilność finansową.

Na czym polega strategia agresywna wobec banku?

Przykładów agresywnej strategii wobec banków, gdy pojawiają się problemy finansowe z realizacją zobowiązań wobec banku, dostarczają pojawiające się ostatnio artykułu i ekspertyzy poświęcone transakcjom na instrumentach pochodnych zawieranych przez banki i ich klientów (opcje i tzw. CiRsy). Panoramę podstaw prawnych roszczeń wobec banków przedstawia P.Cioch – wymienia on art. 84 k.c (błąd co do treści czynności prawnej), art. 388 k.c (wyzysk), art. 357 1 (nadzwyczajna zmiana stosunków). Inni autorzy wymieniają też kwestie związane z udostępnianiem przez bank informacji o skutkach transakcji. R.Szyszko wskazuje na art. 10 ust. 1 ustawy z 16 kwietnia 1993 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Art. 10 wspomnianej ustawy odwołuje się do takiego oznaczenia usług, które może wprowadzić w błąd co do istotnych cech a także do zatajenia ryzyka, jakie wiążą się z korzystaniem z  danych usług. Niezamieszczenie w umowie opcji informacji o ryzyku związanym z opcjami walutowym bezspornie może być uznane czynem nieuczciwej konkurencji. W sytuacji problemów z projektem strategia agresywna wobec banku najczęściej polega na: • kwestionowaniu przez kredytobiorcę roszczenia banku z tytułu umowy kredytowej i prawidłowości ustanowienia zabezpieczeń prawnych spłaty kredytu (inwestorzy najczęściej kwestionują prawidłowość zawarcia umowy kredytowej i obciążeń nieruchomości). Zarzuty mogą wynikać przykładowo z artykułów 17 i 229 k.sh lub 230 k.s.h. • obwinianie przez kredytobiorcę banku za błędy w zarządzaniu projektem (typową retorykę w kontaktach z bankiem wyznaczają tutaj następujące sformułowania używane w burzliwych negocjacjach przez kredytobiorcę: „decyzja kredytowa zapadła za późno i stąd te problemy”, „kredyt jest za drogi”, „przecież też w banku widzieliście te dokumenty i nie reagowaliście a macie fachowe kadry i tak dużo doświadczeń, „przecież od początku było wiadomo, że ten projekt nie wyjdzie”, „popełnialiście w banku rażące błędy formalne i merytoryczne przy zawieraniu umowy kredytowej i przy ustanawianiu zabezpieczeń”, „nie reagowaliście w banku w porę na pojawiające się problemy”, „teraz mamy wspólny problem, ale to głównie wasza wina jako banku bo nas nie pilnowaliście we właściwy sposób”, „wstrzymanie dalszego kredytowania i wypowiedzenie Poradanik inwestora hotelowego 2013

kredytu naraziło nas na straty, za które bank poniesie odpowiedzialność odszkodowawczą” etc. • wysuwaniu pod adresem banku powództw przeciwgzekucyjnych przez kredytobiorcę, jeżeli bank wkroczył już na ścieżkę egzekucji zgodnie z przepisami k.p.c (np. zaskarżeń trybu zajęcia nieruchomości hotelowej przez komornika oraz opisu i oszacowania, zwłaszcza przyjętej wartości nieruchomości). W grę wchodzi tu skorzystanie przez kredytobiorcę z możliwości określonych w  art. 787, 840 – 845 k.p.c. kredytobiorca może też wykorzystać przeciwko bankowi art. 746 par. 1 i 2 k.p.c jeżeli działa jako spółka i zostanie przez sąd oddalony pozew banku o dokonanie zabezpieczenie na danej nieruchomości; • żądanie przez kredytobiorcę odszkodowań od banku z tytułu 417 k.c (nieterminowa decyzja kredytowa, wypowiedzenie kredytu). Dziennik „Rzeczpospolita” donosił kilka lat temu o wzroście popularności wnoszenia roszczeń odszkodowawczych. Na razie dotyka to rekompensat i odszkodowań od Skarbu Państwa ale z czasem procesy o odszkodowania dotkną też banki. • wykorzystywaniu przez prawników kredytobiorcy niektórych, innych polskich przepisów – warto tu wspomnieć o art. 340, 357 i 358 k.c. Bardzo wygodnym argumentem z punktu widzenia kredytobiorcy może być też artykuł 84 k.c. W kontekście problemów ze spłatą kredytu, kredytobiorca może podnosić zarzuty, że był debiutantem na rynku nieruchomości i nie zdawał sobie sprawy z niebezpieczeństw związanych z projektem a bank mu na etapie negocjacji nie wskazał na te czynniki ryzyka i nie zapobiegł podpisaniu umowy kredytowej. Kredytobiorca zaciągając kredyt działał pod wpływem błędu w rozpoznaniu koniunktury na rynku nieruchomości a bank jako profesjonalista wiedział, że podjęcie się przez kredytobiorcę realizacji danego projektu jest jednym, wielkim błędem. Agresywna retoryka i działania wobec banku połączona jest z donosami na bank do mediów, tworzeniem wobec banku „czarnego PR”. W ramach „czarnego PR” zdarzają się donosy na bank do nadzoru bankowego i do wysokonakładowej prasy. PR towarzyszy także lobbing wśród polityków i dziennikarzy wywierających naciski na władze banku aby wreszcie coś zrobić z tym kredytem. Kiedy strategia agresywna wobec banku w sytuacji problemów w projekcie może się powieść? Przede wszystkim należy stwierdzić, że szanse na powodzenie tej strategii są relatywnie niewielkie. Aby strategia agresywna wobec banku mogła się powieść, musi wystąpić splot różnych okoliczności. Bank musi mieć relatywnie dobry, bieżący wynik finansowy i utworzone odpisy aktualizacyjne na dany kredyt. Musi także w banku wystąpić zjawisko „zmęczenia materiału” w stosunku do problemu danego kredytobiorcy. Muszą być twarde dowody, że udzielając danego kredytu i później na etapie monitoringu kredytu, urzędnicy bankowi popełnili rażące błędy w ocenie zdolności kredytowej i np. informowania kredytobiorcy o skutkach np. ujemnych różnic kursowych czy konsekwencji korzystania z opcji walutowych. 85

Dzięki wysokim odpisom aktualizacyjnym bank musi być w stanie zaabsorbować straty z tytułu kredytu (redukcje zadłużenia lub długi okres karencji, gdy bank nie realizuje przychodów odsetkowo-prowizyjnych). Ponadto, muszą mieć miejsce dwie zupełnie różne, alternatywne sytuacje. Pierwszą z nich jest sytuacja, w której w banku finansującym ma miejsce ciągłość prowadzenia sprawy trudnego kredytu: ci sami ludzie, którzy udzielili kredytu teraz negocjują z kredytobiorcą. Nadzór ze strony właścicieli banku nie może ponadto być zbyt silny a bank musi nie należeć do banków zbyt często odwiedzanych przez inspektorów nadzoru bankowego. Jak wskazano wcześniej, w takich okolicznościach bank może chcieć jak najszybciej pozbyć się problemu danego kredytu i o nim po prostu zapomnieć. Taki układ czynników sprzyjających osiągnięciu powodzenia strategii agresywnej wobec banku nie występuje jednak zbyt często. Inną sytuacją jest sytuacja, w której w banku doszło do zmian personalnych, przejęty portfel kredytowy został wyrezerwowany a nikt z nowych pracowników i ich szefów nie będzie chciał zajmować się starym kredytem. Wtedy bank może pozbyć się kredytu idąc na daleko idące ustępstwa, np. redukcje zadłużenia a straty można wtedy w banku zwalić na poprzedników.

Pułapki strategii agresywnej – kontratak banku

Strategia agresywna rodzi dla kredytobiorcy szereg niebezpieczeństw. Z psychologicznego punktu widzenia, oskarżeni o brak kompetencji urzędnicy bankowi mogą się bardzo usztywnić w dalszych kontaktach z kredytobiorcą i wykorzystać wszystkie możliwości prawne, aby dochodzić swych roszczeń. Może w ogóle już nie być żadnych rozmów z kredytobiorcę tylko konfrontacja i kroki prawne ze strony banku. Podczas egzekucji komorniczej bank może wnioskować o odebranie kredytobiorcy zarządu nad nieruchomością. Wierzytelność może być wystawiona w trybie publicznym na sprzedaż poprzez ogłoszenie w wysokonakładowej prasie. To na pewno może podważyć reputację kredytobiorcy jako przedsiębiorcy. Zgodnie z zapisami umowy kredytowej, wierzytelność może być zgłoszona do wyspecjalizowanych biur informacji gospodarczej (tzw. Bigi oraz MIG przy Związku Banków Polskich ), co także może utrudnić kredytobiorcy w przyszłości prowadzenie dalszej działalności gospodarczej, dostęp do kredytu lub do leasingu. Realizując strategię agresywną wobec banku, kredyto-

86

biorca łatwo może wpaść też w inne pułapki. W świetle prawa i orzecznictwa Sądu Najwyższego Bank wcale nie ma obowiązku pomagać kredytobiorcy i iść na daleko idące ustępstwa, akceptując wszelakie propozycje inwestora (kredytobiorcy). Warto tu przytoczyć orzecznictwo Sądu Najwyższego z 27 listopada 2005. (III CZP 78/03 „ Orzecznictwo Sądów Gospodarczych nr 6/05). Sąd Najwyższy uznał, że co do zasady nie można zarzucać bankowi braku współdziałania, jeżeli bank nie akceptuje proponowanego przez kredytobiorcę sposobu wywiązania się z umowy kredytowej, nieprzewidzianego treścią tej umowy. Kwestionowane roszczenia banku może być w otwartej sprzeczności z podpisaną przez kredytobiorcę umową kredytową, w której złożył on oświadczenie, że projekt miał wszelkie niezbędne zgody korporacyjne (uchwały) i pozwolenia na realizację projektu, zgody zaciągnięcie kredytu bankowego i na ustanowienie zabezpieczeń spłaty kredytu. Dodatkowo, w umowie kredytowej, podpisanej przez kredytobiorcę, mogło być sformułowanie, że kredytobiorca podał bankowi wszelkie niezbędne informacje niezbędne mu do oceny zdolności kredytowej. Jeśli w ramach strategii agresywnej kredytobiorca kwestionuje fakt zawarcia umowy kredytowej i wyciąga nowe okoliczności utrudniające realizację projektu, o których wcześniej nie informował banku, to kredytobiorca naraża się na sankcje z art. 286 i 297 k.k – doprowadzenie banku do niekorzystnego rozporządzenia środkami depozytariuszy i popełnienie oszustwo kredytowe. Zachodzi bowiem podejrzenie zatajenia przez kredytobiorcę przed bankiem faktów istotnych dla projektu hotelowego. Jeżeli kredytobiorca działa jako spółka z o.o, bank może też wykorzystać przeciw Zarządowi spółki artykuły 21 i  373 prawa upadłościowego i naprawczego oraz artykuł 299 k.s.h. Donosy na Bank do nadzoru bankowego, do prokuratury i lobbing wśród polityków i dziennikarzy – typowe dla strategii agresywnej – nagłaśniają problem i trudno go potem w banku „zamieść pod dywan” sprzedając wierzytelność lub godząc się na duże redukcje zadłużenia, gdy kredytobiorca sprzedaje nieruchomość. Na koniec warto stwierdzić, że urzędnicy bankowi stają się coraz bardziej odporni na naciski prasy i polityków interweniujących w sprawie danego kredytobiorcy. Sytuacja nie zmieniła się tutaj nawet kilka lat temu przy rządach koalicji PIS– LPR–Samoobrona programowo niechętnej bankom. Poradanik inwestora hotelowego 2013

23-26 WRZEŚNIA 2013 POZNAŃ Zbliż ają s ię

targi

NOW O

CZE S

SZK

Bądź

NE R O

ZWI ĄZA

OLE

NAJ NO

ELA RZY

W TYM SAMYM CZASIE

ST-H

OTEL eżąco z tre ndam i

na bi

NIA DL

A BR

NIA

WS ZA HO T

ww w.i nve sth ote l.p l

INVE

IW

OFE RT

AR

AD SIĘ LA

I PR ZED

ww w.p ola gra gas tro .pl

ANŻ Y Ho

BIO R

ReC a

SZT ATY

CÓW

Można i trzeba inaczej, czyli strategia koncyliacyjna

Zamiast otwartej konfrontacji z bankiem, kredytobiorca może wybrać wobec banku strategię koncyliacyjną zakładającą zawarcie z bankiem kompromisu akceptowalnego przez obie strony. Taki kompromis to tzw. restrukturyzacja przez bank danego kredytu. Podstawowym dokumentem, w oparciu o który bank podejmuje decyzje o zaangażowaniu się w restrukturyzację finansową dłużnika jest jednak program restrukturyzacji. Należy pamiętać, że przedłożenie przez dłużnika programu restrukturyzacji oraz stanowisko banku, że realizacja takiego programu przez dłużnika zapewnia odzyskanie przez niego zdolności kredytowej w przyszłości, jest warunkiem niezbędnym wznowienia przez bank komercyjny kredytowania projektu, jeżeli kredytobiorca nie posiada zdolności kredytowej. Wynika to z art. 70 ust.2 prawa bankowego. Tylko przedłużenie programu restrukturyzacji może skłonić bank do wznowienia kredytowania, w tym do podwyższenia kwoty kredytu. Bank musi jednak przeprowadzić szereg dodatkowych analiz, włączając w to ocenę programu restrukturyzacji. Program restrukturyzacji jest szczególnym rodzajem planu działania danego podmiotu, sporządzonym w przypadku dostosowywania działalności danego przedsiębiorstwa do warunków gospodarki rynkowej. Program ten obejmuje zmiany we wszystkich obszarach funkcjonowania przedsiębiorstwa. Propozycje zmian powinny wynikać z postawionej diagnozy przyczyn trudności finansowych kredytobiorcy zaprezentowanych w przedłożonym w banku programie restrukturyzacji.

Pokój w hotelu Shangri-L a w Stambule z widokiem na Bosfor

88

Szanse kredytobiorcy na restrukturyzację zadłużenia przez bank wzrastają, jeżeli przyczyny problemów finansowych kredytobiorcy wynikają z czynników od niego niezależnych, np. zmian w prawie, przypadków losowych, klęsk żywiołowych lub dekoniunktury gospodarczej. Jeżeli inwestor–kredytobiorca popełnił błędy w zarządzaniu wskazane w niniejszym rozdziale, dobre wrażenie w banku robi przyznanie się do nich w części diagnostycznej programu restrukturyzacji i pokazanie sposobów przezwyciężenia tych problemów. Dobrze widziane przez bank jest też również to, jak propozycjom wyjścia z kryzysu towarzyszą zmiany personalne, czyli… czy wdrażaniem programu restrukturyzacji zajmuje się już inna ekipa zarządcza niż ta, która doprowadziła do problemów finansowych projektu hotelowego. Często bank w sytuacji kryzysu projektu wymaga, aby właściciele hotelu, którzy dopuszczając do błędów w zarządzaniu, zaniedbali prawidłowy nadzór korporacyjny, teraz przejęli na siebie część odpowiedzialności za funkcjonowanie hotelu (np. dokapitalizowanie firmy–właściciela hotelu, ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń prawnych spłaty kredytu na majątku właścicieli hotelu) Restrukturyzacja kredytu to część szerszego procesu restrukturyzacji całej firmy. W tym procesie kredytobiorca może założyć, że współdziałając z bankiem albo odzyska stabilność finansową, albo znajdzie nowego wiarygodnego inwestora z nowym pomysłem na hotel albo po prostu sprzeda nieruchomość na zasadach uzgodnionych z bankiem i rozliczy się z nim i z innymi wierzycielami. Na to jednak potrzeba czasu. Restrukturyzacja przez bank kredytu może przybrać szereg form zależnych od specyfiki konkretnego projektu i formy prawnej przedsiębiorstwa (spółka celowa lub wielobranżowe przedsiębiorstwo). W ramach restrukturyzacji kredytu, bank może zaproponować nowe warunki spłaty zadłużenia wobec banku.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Przykłady działań restrukturyzacyjnych opisanych w programie restrukturyzacji a związanych z funkcjonowaniem hotelu pokazuje poniższa tabela. Tabela. Przykładowe działania restrukturyzacyjne hotelu Obszar poddany restrukturyzacji Majątek Finanse

Organizacja i Zarządzanie

Zatrudnienie

Efekty Sprzedaż, dzierżawa niewykorzystanych składników majątku Zmiana sposobów finansowania – zastąpienie zobowiązań krótkoterminowych zobowiązaniami o dłuższym terminie zapadalności, leasing zwrotny hotelu, staranniejszy dobór kontrahentów, porozumienie z wierzycielami odnośnie wierzytelności z przeszłości np. w ramach tzw. postępowania naprawczego przewidzianego przez prawo upadłościowe i naprawcze, lepsze planowanie i budżetowanie, lepsze planowanie podatkowe. Uproszczenie struktury organizacyjnej, usprawnienie systemu informacyjnego, wprowadzenie controlingu, outsourcing niektórych funkcji remontów i konserwacji, gospodarki transportowej, ochrony obiektów, służb utrzymania czystości etc. Zmiana umowy z operatorem hotelu na umowę najmu. Zmniejszenie stanu zatrudnienia (powołanie spółki operatorskiej zatrudniającej pracowników hotelu) , zmiana systemu wynagrodzeń, racjonalizacja stanu zatrudnienia, powstanie nowych stanowisk pracy, zmiana struktury zatrudnienia, zmiany w zakresie odpowiedzialności i w uprawnieniach

Poradanik inwestora hotelowego 2013

89

Nowe warunki spłaty zadłużenia wobec banku mogą przewidywać: • odroczenie terminu spłaty całości lub części należności bez jej redukcji • zmianę waluty kredytu • zmianę formuły naliczania oprocentowania (przejście na tzw. stałą stopę procentową) • zmianę sposobu spłaty kredytu • obniżenie oprocentowania • zawieszenie naliczania odsetek od dnia podpisania porozumienia o restrukturyzacji zadłużenia i deklarację umorzenia pod warunkiem spłaty przez kredytobiorcę bankowi pozostającej części zadłużenia • redukcję części lub całości odsetek, • rezygnację z naliczania i dochodzenia odsetek za okres postępowania egzekucyjnego. Nowe warunki spłaty zadłużenia mogą przybrać formułę pisemnego porozumienia albo aneksu do dotychczasowej umowy kredytowej albo ugody cywilnoprawnej. Zawarte porozumienie może przewidywać w szczególności określać: • kolejność redukcji zadłużenia wobec banku komercyjnego, które jest objęte restrukturyzacją • zobowiązanie kredytobiorcy do realizacji programu restrukturyzacji z prawem banku do dokonywania kontroli przez niezależnego eksperta; • zobowiązanie kredytobiorcy do informowania banku o decyzjach i faktach mających wpływ na sytuację ekonomiczno-finansową kredytobiorcy w okresie obowiązywania porozumienia (zamiar zaciągnięcia kredytu bankowego, poręczenie, obciążenie majątku na rzecz osób trzecich, przejęcie długu, przystąpienie do długu, emisja papierów wartościowych, zamiar sprzedaży majątku); • zobowiązanie kredytobiorcy do powiadamianie banku z wyprzedzeniem o zamierzonych zmianach organizacyjno-prawnych oraz własnościowych przedsiębiorstwa kredytobiorcy (np. tworzenie spółek na bazie posiadanego majątku); • zobowiązanie kredytobiorcy do przedkładanie w terminie bankowi prognoz i sprawozdań finansowych z prawem banku do badania ksiąg handlowych; • opis sankcji wymierzonych przeciw kredytobiorcy jako dłużnikowi w przypadku nieprzestrzegania porozumienia o restrukturyzacji zadłużenia.

Często do porozumienia o restrukturyzacji zadłużenia banki wprowadzają tzw. covenants czyli klauzule dodatkowe. Mogą one mieć charakter finansowy (przestrzeganie przez kredytobiorcę w okresie obowiązywania porozumienia określonych wskaźników finansowych) i ochronny. Po podpisaniu porozumienia o restrukturyzacji zadłużenia, rozliczenia kredytobiorcy mogą zostać poddane surowej kontroli przez bank a bank, niezależnie od tej kontroli może jeszcze żądać od kredytobiorcy raportowania o postępach w restrukturyzacji. W porozumieniu o restrukturyzacji zadłużenia bardzo ważne znaczenie ma instytucja tzw. uznania długu, w rozumieniu art. 123 par. 1 pkt 2 k.c. Zgodnie z tym artykułem bieg przedawnienia przerwany jest wskutek uznania roszczenia przez kredytobiorcę jako osobę, przeciwko której bankowi przysługuje roszczenie. Dobre wrażenie w banku w trakcie negocjowania porozumienia restrukturyzacyjnego robi systematyczne spłacanie uzgodnionych z bankiem kwot zadłużenia. To uwiarygodnia kredytobiorcę wobec banku. Jego obietnice spłaty zadłużenia nie są gołosłowne. Oprócz tego bank może stosować inne ścieżki restrukturyzacji, jeżeli źródłem spłaty zadłużenia wobec banku komercyjnego nie będzie działalność operacyjna danego podmiotu realizującego projekt nieruchomościowy. Do możliwości tych należą: • wstąpienie osoby trzeciej w  miejsce kredytobiorcy jako dłużnika, który zostanie z długu zwolniony (przejęcie długu w trybie określonym w art. 519 –526 kc) • przystąpienie osoby trzeciej, posiadającej w ocenie banku zdolność kredytową do długu jako dłużnika solidarnego, • przelew na rzecz banku wierzytelności kredytobiorcy przysługujących mu od osób trzecich w tym wierzytelności przysługujących dłużnikowi od Skarbu Państwa (cesja wierzytelności w trybie art.509-518 kc), • przejęcie przez bank na poczet spłaty zobowiązań dłużnika akcji, obligacji i innych papierów wartościowych oraz udziałów dłużnika w spółkach prawa handlowego), • ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia wierzytelności banku przez osoby trzecie np. potencjalnych inwestorów lub znaczących odbiorców produkcji dłużnika (np. poręczenie cywilne i wekslowe, hipoteka, zastaw na elementach majątku posiadanych przez osoby trzecie).

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Lobby w hotelu Shangri-L a w Stambule

W kontekście działań restrukturyzacyjnych należy także pamiętać o art. 356 kodeksu cywilnego.

Zgodnie bowiem z art. 356 kodeksu cywilnego, wierzyciel może żądać od dłużnika osobistego świadczenia tylko wtedy, gdy wynika to z treści czynności prawnej, z ustawy albo z właściwości zobowiązania, a jeżeli wierzytelność jest pieniężna i jest wymagalna, wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia od osoby trzeciej, chociażby działała bez zgody dłużnika. Osoba trzecia może zatem spłacać zadłużenie dłużnika nawet bez formalnej podstawy np. umowy przystąpienia do długu kredytu a bank nie może odmówić przyjęcia takiej spłaty.

Możliwe jest także dokonanie przez bank konwersji wierzytelności na udziały w przedsiębiorstwie/spółce celowej realizującej projekt hotelowy. Mogą to być udziały/akcje nowej emisji lub udziały /akcje posiadane przez dotychczasowych udziałowców/akcjonariuszy.

Poradanik inwestora hotelowego 2013

Pułapki strategii koncyliacyjnej

Wdrażanie strategii koncyliacyjnej rodzi dla banku i kredytobiorcy kilka problemów. Przede wszystkim uciążliwa dla kredytobiorcy może być skala kontroli wprowadzona przez bank. „Niedźwiedzią” przysługę mogą też zrobić kredytobiorcy też inni wierzyciele. Widząc zaangażowanie banku po stronie kredytobiorcywłaściciela hotelu i wsparcie dla rozwiązania jego problemów, wierzyciele ci mogą wejść na ścieżkę konfrontacyjną i eskalować żądania finansowe pod adresem kredytobiorcy w nadziei, że bank będzie w nieskończoność zwiększając kredyt honorował te żądania. Tymczasem bank widząc piętrzące się nowe problemy może odejść od strategii koncyliacyjnej i wejść na ścieżkę konfrontacji. Zatem wdrażanie strategii koncyliacyjnej i negocjacje z bankiem restrukturyzacji zadłużenia muszą być przez zainteresowane strony prowadzone przez bardzo dyskretnie. | K rzysztof Czerkas Autor jest byłym członkiem Z arządu BRE Banku Hipotecznego SA. Obecnie prowadzi własną działalność doradczą .

91

Hotele ekonomiczne mają przyszłość Sukces reform ekonomicznych po 1989 r. nie pozwolił 80 procentom obywateli cieszyć się z komfortu nawet najtańszego hotelu. Przeciętna polska rodzina z dochodem około 50 tys. zł rocznie nie jest konsumentem nawet najtańszych produktów hotelowych. To jednak według naszych przewidywań zmieni się w tym dziesięcioleciu. Hotele dwugwiazdkowe przeżyją renesans. Na polskim rynku hotelowym niestety nie ma zbyt dużego wyboru hoteli budżetowych. Dominują tu marki Campanile i Ibis. Ich cechy to: • niski koszt budowy, • standaryzacja wyposażenia, • ograniczony zakres usług, • prosta organizacja wewnętrzna, • minimalne koszty operacyjne, niskie zatrudnienie, • prosta polityka cenowa, gwarantująca cenę, która jest akceptowalna przez klienta, • skuteczne proste techniki marketingowe zasadne w segmencie ekonomicznym, • polityka jakości: przestrzegania standardów i cykliczne audyty gwarantujące jednolity standard obsługi.

Hotele budżetowe nie cieszyły się dotychczas większym zainteresowaniem polskich inwestorów. Powody były dosyć oczywiste. Brak popytu. Głównym klientem takich produktów wcale nie jest biznes, lecz rodziny z dziećmi.

Ibis postanowił odmłodzić swój wizerunek i prezentować się jako hotel dla młodej klasy kreatywnej. Wyróżnia go dobrze wyposażony pokój i nowoczesny design przestrzeni publicznych.

Recepcja działa 24 godziny na dobę. Śniadania są wydawane od 4 rano do południa.

Hotele Ibis przechodzą obecnie poważne zmiany w designie wnętrz, niemniej pewne standardy marki pozostały niezmienne: dźwiękoszczelne ściany, płaski telewizor LCD, wi-fi, biurko.

W Polsce 60% gości hoteli Ibis to podróżujący w celach biznesowych, a pozostałe 40% to turyści.

ISO 9001 gwarantuje jakość. Namacalnym dowodem jest program „15 minutes satisfaction”. W tym czasie każda prośba gościa musi znaleźć swoją odpowiedź w działaniach personelu hotelowego.

szkolenia we wnę tr zne sz y te na miarę k a żdego hotelu p e ł n a of er ta s zkol e ń hot el a r sk ich z n a jl ep s z y mi sp ec ja l is ta mi

Szkolenia wewnętrzne IRH to dedykowane programy szkoleniowe, których zakres jest każdorazowo dostosowywany do potrzeb hotelu. Indywidualizacja szkoleń ustalana jest poprzez konsultacje trenera z dyrekcją obiektu, a niekiedy audytu typu „tajemniczy gość” (mystery guest). Dzięki temu szkolenia IRH są optymalnie dostosowane do potrzeb pracowników hoteli oraz oczekiwań Zamawiającego. Informacji udziela Monika Dolecka, e-mail: monika.dolecka@irh.pl

w w w. i r h . p l


Poradnik inwestora hotelowego 2013