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Año 2015 / Edición 3 / Septiembre-Octubre/ Costa Rica

ESPECIAL PARQUES INDUSTRIALES

2 0 1 5

ZONAS FRANCAS LÍDERES DE LA ECONOMÍA TICA •

CENTRO CORPORATIVO LINDORA, UNA EXCLUSIVA RED

DE NEGOCIOS •

OFICINAS COMPITEN CON

NUEVAS ALTERNATIVAS

ALTA CALIDAD EN ENERGÍA Y EL FACTOR

ATRACTIVOS INCENTIVOS

PARA LOCALES COMERCIALES

HUMANO, SELLO DE ZONA FRANCA COYOL

Única revista para el profesional e inversionista inmobiliario


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C O N D O M I N I O

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CARTA EDITORIAL Director General HERNAN FREER Coordinador Editorial WILBERTH QUESADA Editorial y Redacción Cesar Brenes Gabriel Badilla Karla Scott Flor Monestel Diseño y diagramación Marco A. Cerquera Fotografia Meylin Aguilera Shutterstock Web Jorge Castro/CAC Porter Novelli Laura Saborio/CAC Porter Novelli Colaboradores editoriales en Costa Rica Staff Colliers International Arq. Yolanda Guzmán, RSA Construction Contract Admin. Arq. María Matamoros, Ámbito LEED AP BD+C Colaboradores en Panamá Danny Quiros, Market Research Manager, Colliers Colaboradores especiales Carlos Muñoz, Socio Director de Conocimiento Grupo 4S carlos@grupo4s.com Staff, CAC Porter Novelli, Costa Rica Property Hunters Media Group S.A. Departamento Comercial info@inversioninmobiliariacr.com Tel. (506)2505 5403 Website: www.inversioninmobiliariacr.com

Una producción de Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Dirección: de la rotondo de Multiplaza, 600mts al oeste, mano izquierda edificio VMG, Guachipelín de Escazú, Costa Rica Prohibida su reproducción parcial o total. La responsabilidad de los artículos es de los autores y no refleja necesariamente la opinion de los editores.

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Costa Rica con agresiva meta para atracción de inversiones.

E

STE ES UNO DE LOS TEMAS con que deleitaremos a nuestra estimable audiencia en el especial Parques Industriales y Zonas Francas. Y es que nuestro país enfrenta una prueba de fuego para el cierre de este año, que es alcanzar al menos 35 nuevos proyectos de inversión extranjera. En cifras, se trata de no más ni menos de $500millones y de garantizar, al menos, unos 6.000 nuevos empleos para el país. ¿Cómo se logrará? En una entrevista realizada a Irving Soto de Cinde, exclusiva para Inversión Inmobiliaria, él explica las estrategias para cumplir las metas en atracción de inversión extranjera para sectores, aprovechando el éxito de aquellos ya consolidados como los servicios corporativos, ciencias de vida, manufactura avanzada, etc. Ante este panorama, las empresas requerirán inmuebles que ofrezcan mucha mayor eficiencia logística, donde puedan llevar a cabo su cadena de valor y planificar, de antemano, expansiones futuras, aspectos que el periodista Cesar Brenes explica con mayor amplitud los detalles de la estrategia. En términos de competitividad, si bien la logística en Latinoamérica ha venido sumando puntos en este aspecto, muchos son los retos en común que viven sin duda tanto Costa Rica como México, Panamá, Perú, Chile, Argentina. No obstante el mercado costarricense se encuentra en una fase de expansión, el sector industrial se ha comportado positivamente, pues los nuevos proyectos que han entrado últimamente han tenido una buena absorción. Por otro lado, el seguimiento que hemos venido dando desde la edición anterior al segmento de oficinas permite observar lo dinámico de este negocio. Es interesante lo atractivo que es en este momento invertir en este rubro, pues como bien lo afirma en su reportaje Flor Monestel (pag 22), Costa Rica es el segundo lugar más barato para arrendar, por debajo de Perú y encima de Santiago de Chile. Actualmente, el valor del metro cuadrado se cotiza entre $8 y $20, mientras que en otros países de la región puede sobrepasar los $35 por metro cuadrado. Esto, aparte de otras variables, permite que la mirada de grandes empresas del sector servicios principalmente este sobre nuestro país. Es así como la oferta de oficinas incrementó en los últimos periodos y las proyecciones indican que esta tendencia continuará, gozando este nicho de un inventario que requerirá de unos tres años en ser absorbido. Por lo tanto si está pensando en invertir en oficinas y conocer más sobre la variables que inciden en este segmento, no olvide consultar nuestro nuevo sitio web www.inversioninmobiliariacr. com, donde estaremos atentos a informarle sobre las novedades del mercado y compartir con usted nuestros análisis y apreciaciones de expertos en el campo. ¡Esperamos que disfrute de esta nueva edición! El equipo editorial.


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CONTENIDO ESPECIAL

PARQUES INDUSTRIALES EL MERCADO LLEGA A UN PUNTO DE MADUREZ DONDE LA NUEVA OFERTA ES IMPULSADA, MAYORITARIAMENTE, POR CONTRATOS A LA MEDIDA

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ECONOMÍA: Pronósticos moderados

para comercio, industria y construcción. Altos costos de operación y bajo consumo interno impiden el crecimiento productivo

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RESIDENCIAL:

56

FINANZAS: Las Sociedades

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PAÍS APUESTA POR MÁS Y MEJORES PARQUES INDUSTRIALES:

MERCADO INMOBILIARIO OFICINAS: A nivel latinoamericano,

Costa Rica es el segundo lugar más barato para rentar oficinas, por debajo de Perú y encima de Santiago de Chile

MERCADO INMOBILIARIO COMERCIAL: Los locales

comerciales salen de los grandes malles para acercarse a la rutina y cotidianeidad de los consumidores

PORTADA: OFICINAS COMPITEN CON ATRACTIVOS INCENTIVOS: La colocación de una significativa oferta de proyectos de oficina clase A y A+ que vivió el país entre 2012 y 2014, provocó que ahora los desarrolladores ofrezcan más y mejores incentivos a sus inquilinos

• Centro Corporativo Lindora: Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios apuesta por un proyecto que promueva la prácticas sostenibles, estratégico y respaldado por casi 20 años de experiencia • Oficentro Plaza Aeropuerto: El servicio al cliente , la tecnología y ubicación estratégica hacen de este un proyecto de gran atractivo

Torres residenciales apuestan por familias pequeñas y nichos. El dinamismo que vive el sector de torres residenciales de la Gran Área Metropolitana (GAM) ha llevado a los desarrolladores a enfocarse en las demandas de un público que busca espacios más pequeños y con amenidades que se ajusten a su estilo de vida. Administradoras de Fondos de Inversión (SAFI) son un actor importante del mercado inmobiliario, capaz de inyectar dinamismo a la industria gracias al capital que administran de un grupo considerable de inversionistas.

Zonas francas, dentro y fuera de la GAM, prometen dinamizar oferta del sector.

66 84 96

ALTA CALIDAD EN ENERGIA Y DISPONIBILIDAD en recurso humanos, es el sello de Zona Franca Coyol

ZONAS FRANCAS, LÍDERES DE LA ECONOMÍA TICA:

Más de 350 empresas en este régimen, generan mayor parte de exportaciones del país.

MARKETING INMOBILIARIO:

Las redes sociales surgen como una alternativa interesante para los desarrolladores, aunque la penetración no es tan amplia como sí la tienen para negocios como el consumo masivo.

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NOTICIAS UN EXITOSO PRIMER ENCUENTRO LATINOAMERICANO DE DESARROLLADORES INMOBILARIOS ELDI2015.COM Creditos: Staff editorial Grupo 4S

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os días 11 y 12 de junio se llevó a cabo el Encuentro Latinoamericano de Desarrolladores Inmobiliarios (ELDI) 2015, con sede en el Auditorio Torre de Las Américas, Panamá. La agenda del evento consistió de tres secciones denominadas Master Sessions, Knowledge Sessions y Workshops que se dividieron a lo largo de los dos días en que discurrió el encuentro. En estas sesiones los asistentes pudieron presenciar ponencias de temas magistrales, además de varios debates que revelaron distintas posturas que se pueden tener en el ámbito inmobiliario según la experiencia de los participantes. También los talleres y el tiempo designado para networking estimuló las conversaciones en torno a los temas pertinentes, sugiriendo además las herramientas prácticas para distintos casos posibles en el medio inmobiliario. El congreso contó con la presencia de alrededor de 160 asistentes provenientes de Estados Unidos, México, El Salvador, Panamá, Colombia, Venezuela, Perú, Paraguay, Uruguay, Argentina y España. Después de una introducción de Katherine Shahani, Presidente de ACOBIR y representante del país anfitrión, el programa prosiguió con la participación como Speakers de algunos de los desarrolladores inmobiliarios, financieros y arquitectos más prestigiosos de Latinoamérica. Entre ellos se encontraron Damián Tabakman, Carlos Muñoz 4S, Chad Sanschagrin, Ignacio Torres, Juan Carlos Salazar, Gustavo Ortolá Martínez, Andreu Cors, José Villarreal, Luis Fernández de Ortega, Francisco Avilés Robles, Mayer Hasbani, Luis García, Carlos Rousseau, Alberto Fernández-Aller y Eugene Towle. Por su parte, Carlos Muñoz 4S, llegó a definir el encuentro como “una reunión de líderes latinoamericanos en desarrollo inmobiliario para discutir tendencias y mejores prácticas rumbo a un futuro global”. De tal manera que el objetivo del ELDI consistía en crear un espacio en el cual dirigentes y desarrolladores del ámbito inmobiliario pudieran estudiar y deliberar sobre nuevas formas de realizar este negocio basándose en las experiencias de quienes ya llevan una cierta trayectoria en el entorno de este negocio. Así pues, los temas impartidos giraron en torno

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Ciudad de Panamá

Damian Tabakman, Expositor Eldi 2015

Carlos Muñoz, Expositor Eldi 2015

al desarrollo inmobiliario exitoso, los errores más recurrentes en este ámbito y las mejores maneras de evitarlos, los modos en que estas compañías superen los mayores retos del mercado, el marketing inmobiliario, sus oportunidades en América Latina y la rentabilidad de proyectos. También hubo disertaciones en las cuales se habló de las nuevas tendencias urbanísticas y arquitectónicas, como son la arquitectura de proyectos mixtos y la arquitectura vertical. Se discutió sobre las mejores maneras para hacer los estudios de mercado basados en las necesidades, sobre la creación de necesidades, la calidad frente al financiamiento o rentabilidad de los proyectos, el clima y papel de los proyectos sustentables y estrategias de diseño, todo esto en miras al futuro del desarrollo inmobiliario. Considerando el encuentro en conjunto, éste se puso en acción exitosamente gracias a la organización de las importantes empresas latinoamericanas: Grupo Regency, Grupo SG y Grupo 4S, que supervisaron el evento hasta los últimos detalles, asegurándose de que éste saliera a la perfección y que tanto los voceros como los asistentes al ELDI tuvieran la experiencia más satisfactoria y provechosa posible.


NOTICIAS CURRIDABAT SE PROYECTA PARA DESARROLLO DE USOS MIXTOS Tras la aprobación del plan regulador del cantón en el año dos mil trece, ha cambiado el paradigma de diseño para generar un verdadero lugar urbano. Por Erika Barrantes Ramírez, Colliers, erika.barrantes@colliers.com

U

na mayor creatividad en cuanto a las nuevas edificaciones y la flexibilidad en cuánto a la forma de construcción, han establecido el cantón de Curridabat, como uno de los de mayor índice de edificabilidad. Este cantón ubicado dentro de la zona Este de San José, ha experimentado durante los últimos años un auge de desarrollos de carácter residencial. Sin embargo desde el 2013, con la aprobación del más reciente plan regulador, las opciones para desarrollos se direccionan a la atracción de proyectos comerciales y en general al desarrollo urbanístico, más allá del de vivienda.

En un conversatorio realizado por Colliers International, el alcalde del cantón de Curridabat, Édgar Mora, manifestó que actualmente hay prevalencia de las residencias por sobre las fuentes de empleo en dicho cantón. “La fuerza laboral está en el Este, pero las compañías se siguen concentrando en el Oeste, deberían haber fuentes de trabajo en el este”, agregó Mora.

Debido a esta necesidad, es que la Municipalidad de Curridabat pretende atraer la inversión de desarrolladores con proyectos de uso mixto, los cuales incluyen desde locales comerciales, hasta residencias y oficinas. Actualmente dicho municipio realiza investigaciones que permitan defender el derecho de la fuerza laboral que produce Curridabat y en general la zona este de San José.

CENTRO DE NEGOCIOS SE ABRE PASO EN EL CENTRO DE LA SABANA Por Milena Salazar

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ace mes y medio, Grupo Leumi Desarrollos, presentó su multiproyecto SABANA BUSINESS CENTER. Su atractivo principal es su ubicación estratégica, ya que cuenta con una posición privilegiada en el Gran Área Metropolitana. SABANA BUSINESS CENTER es un edificio vertical de uso mixto, ubicado en una zona de las zonas comerciales de mayor plusvalía. ¿Cómo está distribuido? El primer nivel de la estructura es de uso comercial, seis niveles pertenecen a oficinas y los ocho restantes son los pisos del Hilton Garden INN, prestigiosa marca hotelera de 5 estrellas. “La presencia del único hotel Hilton Garden Inn en la capital, hace que se le sumen a nuestro proyecto

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EXCELENTE UBICACIÓN varios valores distintivos”, asegura Ariel Saffati, gerente de Ventas de Grupo Leumi Desarrollos. Se ha logrado establecer relaciones con clientes de alto nivel, quienes generan negocios a nivel regional. Además, ellos sacan provecho de la ubicación estratégica para realizar actividades turísticas, como también turismo médico. “Además, tenemos disponibles salones de conferencias para el mercado local (en varios tamaños) y servicio de restaurante con comida internacional”, agrega Saffati. Según el gerente de Ventas, los datos de alquiler son positivos. Los seis pisos de oficinas ya se rentaron el 80%. En cuanto a locales comerciales, ya su totalidad ha sido alquilada. El proyecto se inauguró oficialmente el 9 de junio del 2015.

• El edificio cuenta con vías de fácil acceso de traslado a diferentes sitios de la capital. • Centro de San José • Principales vías de circulación • Aeropuerto Internacional Juan Santamaría y Tobías Bolaños • Sucursales comerciales y bancarias • Restaurantes y hospitales • Embajadas Fuente: www.grupoleumi.com


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ECONOMÍA

AMARRAS IMPIDEN DESPEGAR ECONÓMICO

PRONÓSTICOS MODERADOS PARA COMERCIO, INDUSTRIA Y CONSTRUCCIÓN Flor Monestel, info@inversioninmobiliariacr.com

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OS PLANES DE INVERSIÓN privada deberán ser moderados, ante el panorama de moderación que sugieren distintos indicadores económicos. Sin tratarse de una crisis, el Banco Central de Costa Rica (BCCR) reportó en abril el doceavo mes continuo de desaceleración económica, producto del menor ritmo de crecimiento de la mayoría de sectores que componen el desarrollo a nivel nacional. Las cámaras de Comercio, Industria y Construcción concuerdan en que factores como el costo de la energía eléctrica, las cargas sociales, la competencia de empresas informales, los impuestos, el tipo de cambio y la burocracia conllevan a una mayor desconfianza en el comportamiento y estancamiento eco-

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ES ALARMANTE LA CANTIDAD DE EMPLEOS QUE SE HAN PERDIDO EN EL SECTOR PRODUCTO DEL ESTANCAMIENTO EN LA ECONOMÍA. DEBE EXISTIR UN ACERCAMIENTO MAYOR DEL GOBIERNO CON LAS CÁMARAS PARA TRATAR DE BUSCAR SOLUCIONES A LA DIFÍCIL SITUACIÓN QUE ESTÁN ENFRENTANDO EL SECTOR COMERCIAL Y EL PAÍS EN GENERAL”. FRANCISCO LLOBET, PRESIDENTE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE COSTA RICA.

nómico para lo que resta del 2015. La Cámara de Comercio, por ejemplo, realizó la medición del Índice de Confianza del Sector Comercial (ICSC) del I Trimestre del presente año, del cual destaca el recelo en temas como la economía, empresa, empleo, ventas, entre otros. El informe detalla que durante los próximos seis meses, la cantidad de empresarios que tienen planeado reducir su planilla aumentó, al pasar de un 10% a un 25%. Por otra parte, el porcentaje que planea realizar nuevas contrataciones se mantuvo en el rango del 17% del total de entrevistados. “Es alarmante la cantidad de empleos que se han perdido en el sector producto del estancamiento en la economía. Debe existir un acercamiento mayor del Gobierno con las Cámaras para


RETOS tratar de buscar soluciones a la difícil situación que están enfrentando el sector comercial y el país en general”, afirma Francisco Llobet, presidente de la Cámara de Comercio de Costa Rica. El dirigente también puntualiza en que son preocupantes las medidas arbitrarias y sin fundamento técnico que se han tomado, como la restricción a importar algunos productos agrícolas, con lo cual se corre el riesgo de alimentar un entorno que propicie el alza en el desempleo y en detener el desarrollo del país. Los representantes del sector industrial comparten la cautela y las perspectivas no superan a las que tuvieron el año anterior. Estas opiniones están recopiladas en el estudio de “Perspectivas empresariales y Factores de competitividad del sector Industrial, 2015”. Las empresas grandes constituyen el 5% del parque empresarial industrial, representan el 55% del empleo y aportan más del 65% del PIB del sector. Aún así, se mantienen más pesimistas que las Pequeñas y Medianas Empresas (PYMES) en términos de rentabilidad, producción y generación de empleo. En cuanto a rentabilidad del 2014 frente al 2015, un 33% de las empresas mejoró su rentabilidad, un 23% empeoró y para un 44% es similar. Además, un 40% de las empresas grandes esperan que su rentabilidad sufra algún deterioro este año, contra un 30% que prevén un incremento. “Podemos ver que el optimismo empresarial ha disminuido; que si bien

Los industriales destacan los retos para mejorar la competitividad: • Reducción de tarifas de electricidad y de combustible. • Simplificación de trámites para las empresas. • Creación de mejores condiciones de infraestructura. • Mejor acceso a financiamiento. • Impulso a programas de productividad.

Tasa de variación Interanual del IMAE Construcción y del IMAE

PIB Construcción a precios constantes Niveles en millones de colones de 1991 y tasas de variación anual 2008 - 2016

120.000

15%

110.000

6,6%

10% 5% 0%

1,1%

-5% -10%

IMAE Construción

IMAE Total

Millones de colones de 1991

20%

ene-08 abril-08 jul-08 oct-08 ene-09 abr-09 jul-09 oct-09 ene-10 abril-10 jul-10 oct-10 ene-11 abril-11 jul-11 oct-11 ene-12 abril-12 jul-12 oct-12 ene-13 abril-13 jul-13 oct-13 ene-14 abril-14 jul-14 oct-14 ene-15 abril-15

Tasa de variación mensual interanual

Total: Enero 2008 - Abril 2015

Fuente: C.C.C., con base en datos del B.C.C.R.

to del sector, con respecto a las cifras publicadas a mitad del 2014. De esta forma se preveé un crecimiento de 7,0%, el avance se de principalmente por lo previsto en obra pública en particular por la construcción de la terminal en el Puerto Atlántico, obras de mejoramiento vial y hospitalario, además del incremento en obras civiles destinadas a a fines privados (vivienda y edificaciones no residenciales). No obstante, datos del Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC) registran que 6.600 puestos se han perdido entre el año anterior y el presente.Lo que preocupa a la Cámara son las altas expectativas que se puedan tener, respecto a la realidad que vive el sector.

las PYME son un poco más positivas, las empresas grandes son más realistas y mucho más prudentes ante sus expectativas de crecimiento”, señala Enrique Egloff, presidente de la Cámara de Industrias de Costa Rica. Finalmente, la Cámara Costarricense de la Construcción contabiliza una reducción de casi el 10% en los metros cuadrados tramitados ante el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), entre mayo del 2014 y abril del 2015. Sobre el resultado del Índice Mensual de la Actividad Económica (IMAE), la construcción presenta una variación interanual positiva del 4,66%. Para el año 2015 el B.C.C.R aumentó de forma importante su proyección de crecimien-

20%

14,6%

15%

100.000

7,0%

6,1%

10%

90.000

5% -3,0%

80.000

3,6%

3,1%

2,8%

-3,8%

70.000

0% -5%

-4,1%

-10%

60.000 2008

2009

2010

2011

PIB Construcción real

2012

2013*

2014*

2015** 2016**

Tasa de variación anual

Fuente: C.C.C., con base en datos del B.C.C.R. / Nota: *Cifra Preliminar, **Cifra proyectada

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ECONOMÍA VALORACIÓN OFICIAL Desarrollo económico en números

Expectativas

o El IMAE muestra la desaceleración que ha sufrido el sector en lo que va del año. o Mientras en junio del 2014 el sector comercial creció a una tasa interanual del 6,21%, a abril del presente año, el crecimiento fue de un 3,15% y se espera un incremento paulatino en los próximos meses. o Las PYME son más optimistas respecto a su crecimiento, pero también son las empresas cuyos resultados terminan siendo más bajos que sus expectativas. o Se esperan menos inversiones en los próximos 6 meses o que del todo no se realicen, para todas las áreas del desarrollo económico nacional. o El número de empresas que mantendrá sus niveles de inversiones tiende a disminuir. o La menor confianza de los empresarios sobre la situación del empleo se refleja en las estadísticas de empleo y en las expectativas de contratación para los próximos meses. o El costo de la energía eléctrica y el tema de impuestos continuarán como posibles factores que afecten la producción en el 2015. o Para el 2015: panorama de poco crecimiento en producción, estancamiento en la generación o pérdida de empleo, resultados generales y de rentabilidad, inferiores a los que se dieron en el 2014.

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Instituto Nacional de Estadística y Censo, INEC

Existen 231.674 personas desempleadas en el país, lo que representa una tasa de 10,1%. En el último año se han perdido 127.667 empleos en los sectores comerciales y de servicios.

Promotora del Comercio Exterior, PROCOMER

El sector agrícola, alimentario, eléctrico y electrónico han presentado mayor actividad comercial en los últimos años; sin embargo, a mayo anterior, éstos dos últimos presentan una dramática disminución de 73,9%. Existe un aumento del 35,4% en las áreas de precisión y médica.

Banco Central de Costa Rica, BCCCR

Las exportaciones totales acumuladas a abril de 2015 cayeron un 17,5% respecto al mismo período del 2014, en donde el mayor impacto se registró en el régimen de zonas francas (-26,63%), seguido por el régimen de exportación definitiva (-7,49%). En cuanto a las importaciones totales acumuladas a abril de 2015, se registró una disminución con respecto al mismo período del año anterior (-16,9%).

Caja Costarricense del Seguro Social, CCSS

En el primer semestre del 2015, el sector comercial ha suprimido 1.654 posiciones.

VISTOS DESDE AFUERA Expectativas sobre económica nacional, a nivel regional, según organismos mundiales

Fondo Monetario Internacional, FMI

Banco Mundial, BM

Oportuna consolidación fiscal en la economía costarricense.

Se proyecta una inflación del 4% para 2015.

El crecimiento disminuirá por quinto año consecutivo en 2015, ubicándose ligeramente por debajo del1% para luego comenzar a recuperarse moderadamente en 2016. El crecimiento regional debería incremen- Baja la proyección del crecimiento tarse al 2,9% en 2015 mundial para este año, a 2,8%. y el 3,5 % en 2016. La región de América Latina y el Caribe aún presenta grandes desigualdades: unos 75 millones de personas viven con menos de $2,50 al día.

Comisión Económica para América Latina y el Caribe, CEPAL

Se proyecta que el PIB sea del 3,2%.

Se espera que la economía de la región crezca a un ritmo promedio del 2,2%.

Se espera una expansión económica del 3,1% en 2015, para América Latina.


un sitio web

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impresión de su marca

los consumidores toma 49% de su decisión de compra en internet Fuente: Estudio de Uso y Penetración de Internet en Costa Rica desarrollado por PNConnect y Dots. 2015

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MERCADO INMOBILIARIO

OFICINAS ES EL SECTOR CALIENTE EN COSTA RICA Crecimiento se dio a un ritmo superior a la demanda, la cual está para las necesidades de los próximos tres años FLOR MONESTEL, info@inversioninmobiliariacr.com

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A INDUSTRIA INMOBILIARIA se adelantó a la construcción de una oferta de oficinas, la cual es consumida lentamente por una industria de servicios cada vez más especializada. A nivel latinoamericano, Costa Rica es el segundo lugar más barato para rentar oficinas, por debajo de Perú y encima de Santiago de Chile, según un estudio publicado este año por la consultora Colliers Internacional. El valor del metro cuadrado se cotiza entre $8 y $20, dependiendo del sector, proyecto y si es para alquiler o venta; pero será el consumidor, de acuerdo a sus gustos y preferencias, quien tome la decisión final. Sin embargo, para los próximos meses se vislumbra gran cantidad de metros cuadrados que van a entrar al mercado. Actualmente, se encuentran en construcción unos 210.600m², y existen varios proyectos que están por iniciar en los próximos meses.

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De cumplirse la entrada de estos nuevos espacios, el sector estaría experimentando incrementos anuales similares a los de los años con mayor crecimiento en la década anterior. “Podríamos considerar que, manteniendo la cantidad demandada constante, la nueva oferta del 2015 podría tomar dos años en ser absorbida en su totalidad. Junto con lo que actualmente está disponible, tomaría cerca de tres años y medio”, augura Alex Obando, analista del Mercado de Oficinas de Colliers Costa Rica.

LA CIFRA

210.600 METROS2

EN CONSTRUCCIÓN

El oeste de San José y Heredia serán los puntos con mayor desarrollo, debido a condiciones como cercanía de centros urbanos, transporte eficiente, redundancia de servicios y que ya existen zonas francas de trayectoria y que, en torno a ellas, se han creado polos empresariales especializados. La nueva demanda vendrá, según Obando, de muchas empresas de servicios que se han instalado recientemente en espacios de 300m2, pero con planes de crecimiento que los puede llevar a 10.000 m2 en una década.

¿Qué buscan los clientes?

Los requerimientos que demanda el mercado apuntan hacia la optimización de cada metro cuadrado, la creación de espacios hechos a la medida para compradores cada vez más exigentes, que buscan una infraestructura que cumpla con altos estándares de calidad y modernos diseños urbanísticos. Una de las características de nuestro


PRECIOS POR TIPO DE EDIFICIO Mar-15

Categoría

Renta (US$/m²)

Mantenimiento

Clase A+

$22,52

$4,45

Clase A

$18,75

$2,97

Clase B

$15,42

$2,51

Clase C

$11,87

$1,83

Datos a: I Trimestre 2015

país es que las clases sociales y los desarrollos están bastantes mezclados, razón por la cual el tema de m² por zona no es tan fácil de definir, tanto el Este como el Oeste del Gran Área Metropolitana (GAM), tienen diversos niveles de precio. Entre las claves para el éxito están comprender las necesidades de los futuros inquilinos y usuarios finales en términos de ubicación del inmueble; la oferta económica por alquiler o venta, estilo de vida, beneficios e incentivos. Al ser las empresas de servicios las que mueven la demanda, las oficinas requieren de plataformas tecnológicas eficientes, estar dentro del régimen de zona franca, una relación de parqueos incluida en el costo de alquiler y un espacio por cada 30m², detalló Obando. Quienes planifican la nueva oferta han entendido estas necesidades y las han incorporado en los diseños, para que esto les permita crecer en un nicho que excede la demanda en casi tres años. Sin embargo, por el tipo de necesidades, el perfil de las nuevas oficinas es, en su mayoría, de al menos Clase A. Entre las construcciones que finalizan o están a punto de iniciar, existe una

TENEMOS MÁS DE 10 AÑOS EN EL MERCADO CON LA VISIÓN DE SER UN CATALIZADOR QUE TRANSFORME NUESTRA CIUDAD. ESTAMOS ENFOCADOS EN CONOCER Y ESCUCHAR A NUESTRO MERCADO META, Y ESTO NOS AYUDA A MANTENER UNA VISIÓN DE LARGO PLAZO PARA CONSOLIDAR NUESTROS PROYECTOS”. ANDREW VICKERS GERENTE GENERAL PORTAFOLIO INMOBILIARIO S.A.

percepción positiva. Tal es el caso de la desarrolladora Portafolio Inmobiliario, que cerrará el año con nuevas etapas en Avenida Escazú, Terminal 7-10 y abrirá el 2016 con el proyecto de uso mixto “Escazú Village”.

INVENTARIO (m²) Y DISPONIBILIDAD (m²) POR CLASE Set-14 Categoría

Mar-15

Inventario (m²)

m² Disponibles

Inventario (m²)

m² Disponibles

Clase A+

86.274

6.865

86.274

3.249

Clase A

673.734

102.003

690.534

89.450

Clase B

320.278

50.625

320.278

48.691

Clase C

131.621

24.352

131.621

24.523

Datos a: I Trimestre 2015

“Tenemos más de 10 años en el mercado con la visión de ser un catalizador que transforme nuestra ciudad. Estamos enfocados en conocer y escuchar a nuestro mercado meta, y esto nos ayuda a mantener una visión de largo plazo para consolidar nuestros proyectos”, afirmó Andrew Vickers, gerente general de Portafolio Inmobiliario S.A. Los sectores comercial, industrial, habitacional o de uso mixto han tenido gran auge en el mercado inmobiliario nacional, dando paso al surgimiento de nuevos desarrolladores.

Costa Rica, imán de IED

Desde que en la década de los 90 las multinacionales Intel y Skykes se instalaron en Costa Rica, vino una avalancha de inversión enfocada en brindar servicios. Primero fueron los ‘call centers’, luego los Business Process Outsorcing, los cuales requieren de mayor especialización por parte del personal. En el 2000 y durante los diez años posteriores, el país vivió una época dorada en la que se convirtió en sede de proyectos variados, especializados y que conllevaban mayor inversión. La evolución en el último lustro es más lenta porque la IED, en general, ha decrecido el dinamismo y porque existen nuevos competidores en la región. Para 2015, la expectativa de Costa Rica es captar $ $500 millones en inversión y generar al menos 6.000 nuevos empleos netos en el año, lo cual representa un aumento del 5,4% frente a los $474 millones recaudados el periodo pasado, prevé Irving Soto, director ejecutivo de Cinde. Esta previsión es una buena noticia

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MERCADO INMOBILIARIO INVENTARIO POR SECTOR (m2) Datos a: I Trimestre 2015

PODRÍAMOS CONSIDERAR QUE, MANTENIENDO LA CANTIDAD DEMANDADA CONSTANTE, LA NUEVA OFERTA DEL 2015 PODRÍA TOMAR DOS AÑOS EN SER ABSORBIDA EN SU TOTALIDAD. JUNTO CON LO QUE ACTUALMENTE ESTÁ DISPONIBLE, TOMARÍA CERCA DE TRES AÑOS Y MEDIO”,

47,868

San José Oeste

496,211

30,541

San José Este

221,680

42,380

San José Centro

170,970

31,413

Heredia

300,223

12,614 29,682 4,797 19,941

Cartago Alajuela 0

100,000

200,000 Mar-15

ALEX OBANDO, ANALISTA DEL MERCADO DE OFICINAS COLLIERS COSTA RICA.

para el sector inmobiliario, pues las empresas requerirán de edificios para albergar a esta cantidad de nuevos colaboradores. Para el Ministro de Comercio Exterior, Alexánder Mora, el liderazgo de Costa Rica en la última década facilita el crecimiento, pues las expansiones de las empresas ya instaladas representan el

70% de las nuevas inversiones que llegan al mercado. “Costa Rica tiene cerca de 20 años de experiencia como centro de tercerización de servicios y producción, lo cual da un buen parámetro de adaptación a las necesidades de cualquier empresa que desee instalarse en este territorio”, complementó Bertha Mora, analista de

300,000

400,000

500,000

600,000

Mar-15

Colliers Costa Rica. De acuerdo con Cinde, el principal punto que analizan las empresas que quieren instalarse en el país es la disponibilidad y calidad del recurso humano. Luego, se analizan los incentivos para instalarse, el acceso eficiente a la electricidad y su costo, la infraestructura país, costo de los bienes raíces, aper-

PLANES A FUTURO. INDUSTRIA PREPARA NUEVA OFERTA Ante la expectativa de demanda por nuevos espacios, o facilidades que los inmuebles actuales no satisfacen, los siguientes son algunos proyectos que vienen a atender la demanda de oficinas, lo cual sumarian un total cercano a los 130.000 m²..

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Inmueble

Sector

Tipo

Aproximado m²

Inicio

Desarrolla

Parque Empresarial del Este

San José Este

Oficinas

8,000

2015

Grupo Montecristo

Centro Corporativo El Cafetal (Torre D)

Heredia

Oficinas

9,590

2016

Garnier & Garnier

America Free Zone (E-21/22)

Heredia

Oficinas

21,000

ND

Urban Partners

Corbel

Heredia

Oficinas

20,000

ND

Inmobiliaria Contempo

City Place Town Center (II Etapa)

San José Oeste

Uso mixto

10,000

2015

Kirebe Promotores Inmobiliarios

Belén Center

Heredia

Uso mixto

3,000

2015

Grupo Belén Center

Ciudad del Este

San José Este

Uso mixto

5,270

2015

Grupo Zeta

Las Terrazas

San José Oeste

Uso mixto

ND

2015

Urban Partners

Escazú Village (II Etapa)

San José Oeste

Uso mixto

8,000

2016

Portafolio Inmobiliario

Bambú Eco Urbano (II Etapa)

San José Sur

Uso mixto

2,000

2016

RC Inmobiliaria

La Estación

Heredia

Uso mixto

ND

ND

Urban Partners

Fuente: Colliers International


PUBLICIDA


MERCADO INMOBILIARIO

CLASE A, CORAZÓN DEL NEGOCIO Las oficinas Clase A son las que más han crecido en metros cuadrados en los últimos tres años. En el resto, el crecimiento es orgánico y de movimiento lento. 131,621 131,621

Clase C

320,278 293,248

Clase B Clase A

495,721

86,274 66,600

Clase A+ 0

690,534

100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000

Fuente: Colliers International

2015

2012

800,000

tura comercial, estabilidad política y económica. Por último, la capacidad de la nación para transferir con rapidez la IED y las nuevas tecnologías por medio de la innovación y cadenas de valor posicionan al país en un lugar importante en el concierto de flujos de capital.

PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN El descenso en el ritmo constructivo que se venía dando durante el ao 2014 ha tenido un punto de inflexión a comienzos del 2015 donde reflejó en aumento de 31% en comparación con diciembre de 2014 y un 36% con respecto a Marzo del mismo año. Como se muestra a continuación se da mayor incursión en los edificios de clase A. Así los proyectos es la muestra que a futuro se va a seguir alimentando esa sobreoferta con la que actualmente se cuenta Inmueble

Sector

Tipo

Inventario Disponibilidad Disonibilidad Ocupación Finaliza (m²) (m²) (%) (m²)

Desarrolla

Centro Corporativo El Tobogán

A

San José Norte

Oficinas

30,000

18,000

60%

6,922

Habitat Empresarial Escazú

A

San José Oeste

Oficinas

1,500

1,500

100%

0

Sabana Business Center

A

San José Oeste

Uso Mixto

7,200

1,215

16.88%

5,985

Condominio Corporativo de C.C.C.

B

San José Norte

Oficinas

2,274

340

14.95%

1,934

Lexus - Etapa II

A

San José Oeste

Oficinas

11,110

11,110

100%

0

La Lima Free Zone & Business Park

A

Cartago

Oficinas

12,800

6,400

50%

6,400

Sep-15 Garnier & Garnier

Ultra LAG

A

Heredia

Oficinas

6,200

0

0%

6,200

Oct-15 Grupo Ultra

Icono

A

San José Oeste

Oficinas

5,000

5,000

100%

0

Dec-15 Grupo Ultra

Centro Corporativo El Cafetal (Torre C)

A

Heredia

Oficinas

9,520

9,590

100%

0

Dec-15 Garnier & Garnier

A

San José Oeste

Uso Mixto

6,494

4,994

77%

A

Heredia

Oficinas

13,500

13,500

100%

0

Jul-05 America Free Zone

A

San José Oeste

Uso Mixto

8,000

8,000

100%

0

Jul-05 Portafolio Inmobiliario

113,598

79,649

70.07%

28,941

City Place Town Center I Etapa America Free Zone (F-33) Escazú Village - I Etapa Total Fuente: Colliers International

26

Clase

May-15 Inmobiliaria Contempo Jun-15

Inmbiliaria Lomas del Mar

Jul-15 Grupo Leumi Aug-15

Camara Costarricense de la Constr.

Sep-15 Portafolio Inmobiliario

1,500 4T 2015 Kirebe


PUBLICIDA


PANORAMA INMOBILIARI O

EL TIEMPO DE LOS GIGANTES QUEDÓ ATRÁS City Place, desarroyo Uso Mixto, Kirebe

Los locales comerciales salen de los grandes malles para acercarse a la rutina y cotidianeidad de los consumidores FLOR MONESTEL, info@inversioninmobiliariacr.com

U

N ROBUSTO CRECImiento del 4% en la oferta de comercios está respaldada por una actividad dinámica en la búsqueda de espacios atractivos para realizar negocios. El cambio en los hábitos del consumidor impacta el formato de los locales comerciales y los criterios de ubicación. Por eso, la demanda busca ubicaciones estratégicas que cumpla el criterio de densidad en el tráfico de personas, más allá de los tradicionales centros comerciales, aún vigentes. La tendencia mundial, ya tropicalizada en Costa Rica, es acercar el comercio a la rutina de las personas mediante el esquema de Strip Centers. Este esquema permite a los comerciantes estar desarrollos mixtos, que combinan oficinas con residencias y otras amenidades.

Los grandes se renuevan

El músculo de los grandes ‘malles’ les permite mantenerse vigentes como la plataforma comercial más fuerte en

28

Vive Sabanilla, desarrollo Uso Mixto

Costa Rica. De hecho, es el segmento que aportó la mayor cantidad de nuevos metros cuadrados en el último año. Se puede citar la remodelación de Multiplaza del Este, el Centro Comercial Casa Siete Bancas y las nuevas etapas de Distrito 4 y Plaza Real. Además, en noviembre, se sumará el ingreso de City Mall, el más grande de Centroamérica. En el caso de Multiplaza Curridabat, a cargo de Grupo Roble, adicionó 53 mil metros cuadrados de oferta en el segundo semestre del año anterior, con los cuales duplicó su tamaño. Entre las nuevas obras, destacó la construcción

LA CIFRA

151.482 METROS2

PARA USO COMERCIAL ACTUALMENTE EN DESARROLLO

de una torre de parqueos con unos 400 espacios nuevos. En el caso de City Mall, desarrollado por Corporación Lady Lee, suma 200.000 metros cuadrados nuevos, con capacidad para 300 locales comerciales y más de 2.600 espacios de parqueo gratuito. Aunque el aporte de ambos proyectos es notorio, las nuevas inversiones no contemplan muchas más obras de este tipo, porque la tendencia es migrar a formatos pequeños. Muchos de los malles han perdido esa fuerza que tuvieron, comenta Priscilla Corrales, analista de Mercado Comercial para Colliers Costa Rica, quien agrega que en este país, sigue existiendo confianza por parte de inversionistas en aquellos inmuebles con buen nombre y que han mantenido el tráfico.

Es tiempo de la conveniencia

En Estados Unidos ya no se construyen ‘malles’ desde hace ya varios años, porque la gente no quiere desplazarse grandes distancias para competir por un


MERCADO INMOBILIARIO

EVOLUCION DE LA OFERTA:

CITY MALL Y MULTIPLAZA FUERON CLAVE

PARTICIPACIÓN POR ZONA:

El pico en el inventario de comercios es notorio en la categoría Regional Center, gracias a la expansión de Multiplaza Curridabat y la próxima apertura de City Mall Alajuela.

La densidad de comercios es mayor en el oeste de la Gran Área Metropolitana. Sin embargo, los nuevos proyectos no están limitados a este sector.

450,000

OESTE, EL PREDILECTO 2,085,598

S J Oeste

756,935

Cartago

Enterteinment Center Lifestyle Center Strip Center

50,000

319,351

Alajuela

Neighborhood Center

100,000

505,213

S J Norte

Community Center

150,000

718,511

S J Sur

Regional Center

200,000

878,900

Heredia

300,000 250,000

1,168,454

S J Este

350,000

Urban Center

0

109,880

S J Centro 0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

Datos al I Trimestre 2015

Fuente: Colliers International

espacio de parqueo con una gran masa de consumidores. La comodidad que supone el comercio de menor tamaño también gana adeptos en Costa Rica, principal cualidad que alimenta el crecimiento de los Strip Centers, pequeños centros comerciales que se valen de una ubicación privilegiada, o que crecen junto a un complejo de oficinas o residencial. Esta predilección de locales ubicados en complejos pequeños, pero con una ubicación privilegiada, es lo que está dinamizando el mercado, pues crece al doble del ritmo que la estadística general de centros comerciales. La tendencia es confirmada por Javier Chacón, subdirector del Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros, quien afirma es en el comercio donde se observa mayor movimiento a nivel de construcción, a pesar de la ausencia de un mega proyecto. Para muestra, Colliers registra una

Fuente: Colliers International

LA POBLACIÓN BUSCA NOVEDAD, LUGARES QUE SATISFAGAN DIFERENTES NECESIDADES Y SIN DUDA ALGUNA ESTE TIPO DE INMUEBLE CUENTA CON ESA CARACTERÍSTICA. ASIMISMO, LA MODALIDAD DE CONTAR CON ESPACIOS ABIERTOS, DONDE EXISTA RELACIÓN CON ÁREAS VERDES HA SIDO OTRO FACTOR RELEVANTE EN ESTA DECISIÓN” PRISCILLA CORRALES, ANALISTA DE MERCADO COMERCIAL COLLIERS INTERNATIONAL.

MERCADO VARIADO El costo de alquiler va en proporción con respecto al tráfico de personas que cada propuesta comercial ofrezca. La renta en los Regional Center sigue siendo la más alta, debido a la estable visitación que tienen la mayoría de éstos.

TIPO DE INMUEBLE inmueble Comercial Regional Center Community Center Neighborhood Center Enterteinment Center Lifestyle Center Strip Center Urban Center Fuente: Colliers International

Inventario 391.915 222.202 167.820 15.603 29.307 145.475 48.925

Marzo 15’ Disponibilidad Renta 2.720 $32,51 12.979 $19,37 12.592 $14,44 803 $18,43 985 $23,66 12.249 $14,30 3.886 $20,54

Mantenimiento $5,33 $3,35 $2,74 $5,24 $3,99 $2,51 $2,58 Datos al I Trimestre 2015

Datos al I Trimestre 2015

variedad de nuevos centros comerciales que se aprovechan del desarrollo residencial y que les haga competitivos por su conveniencia, cuya extensión varía de los 700m² a los 2.000m². “La razón por la cual muchos desarrolladores han apostado por ellos ha sido por su fácil construcción, ya que al ser de tres a cinco tiendas, no existe una planeación tan compleja como lo sería con otras construcciones. La falta de presencia de algunos servicios en zonas específicas también es una de esas razones, por lo cual se ve como una gran oportunidad para éstos”, explicó Priscilla Corrales, analista de Mercado Comercial. Un claro ejemplo de sinergias entre formatos es City Place, proyecto inmobiliario de uso mixto y que integra un Strip Center. Este proyecto, a cargo de la inmobiliaria Kirebe, será desarrollado en un terreno de 35.000m2 ubicado en Santa Ana, frente al Más x Menos, y su construcción se dividirá en tres etapas, manifestó Rodolfo Castro, gerente de Kirebe. “Corresponde al Town Center de esta Zona, los primeros locales abrirían en agosto de este año. El complejo integra comercios, cine, gimnasio, restaurantes y hotel, entre otros”, detalló Castro. En la lista de nuevos proyectos destacan además el Centro Comercial Montegro y Villa Andalucía, ambos en Alajuela. Mientras, en el este de San José se puede destacar Vive Sabanilla y Plaza Barcelona. En ambos casos, la ubicación coincide con el nuevo tráfico de personas generado por la oferta residencial.

29


PANORAMA INMOBILIARIO

PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN Existe un desarrollo de más de 151.482 metros cuadrados para uso comercial en el Gran Área Metropolitana. Se espera que algunos de estos proyectos ingresen al mercado durante el segundo semestre de este año

Oficinas también buscan el mix

Los grandes parques industriales que albergan zonas francas fueron concebidos bajo una tendencia que no contemplaba la sinergia del comercio y oficinas o industria en el mismo complejo. Sin embargo, los administradores han sabido incorporar este concepto en la expansión de proyectos que ya tienen años de operar. Un caso reciente es el de Plaza Aeropuerto, complejo empresarial que en su segunda etapa incorporará servicios como área de restaurantes gourmet y locales comerciales, indicó Franklin Robleto, director de Ventas y Mercadeo de Plaza Aeropuerto. La Zona Franca BES construirá un Strip Center de casi 1.500m2, para atender las necesidades de quienes trabajan en dicho complejo. Este tipo de desarrollo comercial calza bien como sinergia de los complejos de oficinas o industriales, porque se convierte en un aspecto que da plusvalía a las empresas que están en ellas. “La población busca novedad, lugares que satisfagan diferentes necesidades y sin duda alguna este tipo de inmueble cuenta con esa característica. Asimismo, la modalidad de contar con espacios abiertos, donde exista relación con áreas verdes ha sido otro factor relevante en esta decisión”, comentó Corrales.

30

Inmueble Comercial

Tipo

Sector

City Mall

Regional Center

Alajuela

Fresh Market Trejos

Free Standing

San José Oeste (Escazú)

608

Vive Sabanilla - Torre II

Strip Center

San José Este

387 1,200

65,116

Hooters

Free Standing

San José Este

Villa Andalucía

Strip Center

Alajuela

720

Centro Comercial Montegro

Strip Center

Alajuela

1,187

Plaza Koros

Community Center

San José Oeste (Santa Ana)

1,980

Plaza San Rafael

Community Center

Alajuela

1,655

Combai Mercado Urbano

Community Center

San José Oeste (Escazú)

7,491

Porcerámica Lindora

Free Standing

San José Oeste (Santa Ana)

3,500

Momentum Escazú

Community Center

San José Oeste (Escazú)

Zona Centro

Regional Center

San José Este

Plaza Real Alajuela - Etapa III

Community Center

Alajuela

Escazú Village

Mix-Used

San José Oeste (Escazú)

Miniciudad Punta Fina Etapa I

Mix-Used

4,974 11,245 8,298 26,500

Heredia

3,893

Centro Comercial Vistana de Heredia Community Center

Heredia

1,080

City Place Etapa I

Mix-Used

San José Oeste (Santa Ana)

4,163

Centro Comercial Plaza Barcelona

Strip Center

San José Este

2,179

Centro Comercial Cronos Plaza

Community Center

San José Este

Total

5,306 151,482

PROYECTOS A FUTURO. GIRO DE NEGOCIO Para los próximos meses se vislumbra gran cantidad de m2 que van a entrar al mercado, más de 210,000m² y existen varios proyectos a futuro por iniciar construcción en los próximos meses. En su gran mayoría, vamos a poder presenciar el desarrollo de bastantes Usos Mixtos, los cuales son los que le están dando un giro al mercado inmobiliario comercial. Inmueble Comercial

Tipo

Sector

Campo Real - Vindi Etapa II

Community Center

Alajuela

1,500

Zona Franca BES - Comercio

Strip Center

Alajuela

1,496

Plaza Alicante

Community Center

Alajuela

1,221

Plaza Coyol

Community Center

Alajuela

2,000

Belén Center

Mix-Used

Heredia

6,503

Walmart La Valencia

Free Standing

Heredia

8,203

La Estación

Mix-Used

Heredia

37,789

Miniciudad Punta Fina Etapa III

Mix-Used

Heredia

1,500

Miniciudad Punta Fina Etapa V

Mix-Used

Heredia

1,200

Vivo Plaza Cartago

Community Center

Cartago

City Place Etapa II

Mix-Used

San José Oeste (Santa Ana)

5,425

Terrazas Lindora

Mix-Used

San José Oeste (Santa Ana)

31,970

Vive Sabanilla - Torre III

Strip Center

San José Este

600

Plaza Gold Star Curridabat

Free Standing

San José Este

589

Vindi Curridabat

Free Standing

San José Este

693

Ciudad del Este

Mix-Used

San José Este

99,000

Bambú Eco-Urbano Etapa II

Strip Center

San José Sur

1,470

EPA Desamparados

Free Standing

San José Sur

8,684

Total

757

210,600


OFICINAS PANORAMA INMOBILIARIO

OFICINAS

COMPITEN CON ATRACTIVOS INCENTIVOS

SOBREOFERTA PROVOCA PRECIOS DE CIERRE MÁS GENEROSOS, MEJORES CONDICIONES PARQUEO Y NUEVAS AMENIDADES PARA INQUILINOS Por César Brenes Quirós / info@inversioninmobiliariacr.com

32


L

a colocación de una significativa oferta de proyectos de oficina clase A y A+ que vivió el país entre 2012 y 2014, provocó que ahora los desarrolladores ofrezcan más y mejores incentivos a sus inquilinos. Incremento en el financiamiento para la remodelación de los espacios, precios de cierre más generosos, variedad de amenidades en el sitio para reducir desplazamiento y rotaciones de personal, mejores ubicaciones y servicios de transporte a centros de ciudad destacan entre los beneficios brindados, según Alex Obando, analista de mercado de Colliers International. A esto hay que agregarle un control riguroso de acceso y seguridad, parqueos bajo techo, aumento de periodos de gracia para pagos (de uno a tres

meses) y espacios abiertos, diseñados para adaptarse a la cultura generalizada entre las empresas de proporcionar días de teletrabajo a sus colaboradores. Daniel Álvarez, consultor de AB Advisory, señala también que el mercado ahora reconoce parcialmente la inversión para remodelaciones, brinda mejores relaciones de parqueos y mayor amplitud de áreas comunes, así como estructuras competitivas de precios escalonados. Por ejemplo, el oficentro El Tobogán, de Inmobiliaria Contempo, se desarrolló como un proyecto de lujo clase A+ que además de oficinas cuenta con valores extra como 10 elevadores inteligentes, sistemas de iluminación y ventilación amigables con el ambiente, azotea, helipuerto, 20 locales comerciales y 66 bodegas. Otro de los valores más buscados es la existencia de puestos comerciales y de

conveniencia, que ya se convirtieron en exigencia por parte de los clientes. Centro Corporativo El Cafetal en Belén, desarrollo de Garnier & Garnier, invierte en un área comercial de comidas con presencia de marcas como Pops, Opa! Café, Ziza, Chef Express, Il Cavallino, Pura Brasa, y servicios como Sonrisa Vital y Citi, detalló la gerente de mercadeo del grupo, Karla Quevedo. Otro de los proyectos de la firma, Centro Corporativo Lindora, además de espacios para oficinas, ofrece una academia de natación, cafés, gimnasio y restaurantes, entre otros. “Definitivamente situar este modelo de conveniencia dentro de nuestros proyectos se traduce en un beneficio tangible y directo para nuestros propietarios o usuarios. Ellos tendrán a la mano espacios lúdicos, cadenas de comidas y

33


OFICINAS

servicios de alto tránsito a solo minutos de sus residencias o de sus puestos de trabajo. La operación de estas áreas es controlada, manejable y de costo razonable por el tamaño en metros cuadrados, además la flexibilidad de horarios las convierte en lugares de fácil acceso para el consumidor”, comentó Quevedo. Por su parte, el proyecto de uso mixto City Place en Santa Ana, que ya ha colocado el 20% de sus espacios de oficinas e inició operaciones en este mes de julio, está apostando a un cliente corporativo maduro y exitoso, reconoce Alberto Orlich, director de la desarrolladora Kirebe. City Place es de categoría A+ y se centra en diferenciadores como un centro urbano, exclusivo mix comercial, amplias calles, aceras y boulevard interior, así como una plaza gastronómica importante y un núcleo de hospedaje y residencias. Esta tendencia la inició en el país el centro de estilo de vida Avenida Escazú, de la firma Portafolio Inmobiliario, que ahora trabaja en el desarrollo de la segunda etapa de su Torre Lexus, un complejo fino en acabados y alta tecnología, que ya cuenta con clientes de

34

renombre ubicados allí como la compañía internacional de arquitectos Gensler. Otra de las tendencias es el ofrecimiento de espacios con suficiente capacidad de crecimiento futuro y hecho a la medida de los clientes. Esta ha sido una constante para parques de oficinas como America Free Zone de la empresa Los Arallanes que actualmente constru-

“PARA EL TIPO DE EMPRESAS QUE ESTAMOS VIENDO EN ESTE NICHO DEL MERCADO, MÁS QUE UN COSTO, ES UNA INVERSIÓN. ESTA INVERSIÓN SE TRADUCE EN LA IMAGEN Y COMODIDAD DE LA EMPRESA. POR ENDE, SON MÁS IMPORTANTES LAS AMENIDADES Y LA IMAGEN DEL PROYECTO QUE EL COSTO EN SÍ; SIEMPRE Y CUANDO EL MISMO SE ENCUENTRE DENTRO DE LOS ESTÁNDARES DEL MERCADO”, ALBERTO ORLICH, DIRECTOR DE LA DESARROLLADORA KIREBE.

ye un edificio de 13.500m². También, del Parque Empresarial del Este, ubicado en Calle Blancos y manejado por Grupo Montecristo, que se encuentra edificando una expansión de 12.000m², de acuerdo con información brindada por Álvaro Monge, director de la división inmobiliaria del conglomerado. Ultralag en Lagunilla de Heredia y La Lima Free Zone en Cartago destacan entre otros de los proyectos que también desarrollan obras hechas a la medida. Explore con Inversión Inmobiliaria un análisis, realizado en colaboración con Colliers International, de los principales proyectos nuevos de oficinas de la Gran Área Metropolitana (GAM), su localización, ventajas y contras.

¿Por qué clase A y A+?

Según Colliers, la mayor densidad de metros cuadrados de oficinas en el país pertenece a la clase A (700.534 m²), con una tendencia creciente muy marcada, en contraste con clase A+, que se ha estabilizado en 86.274 m² desde 2013, y un leve crecimiento de clase B. De acuerdo con los expertos consultados por Inversión Inmobiliaria, cuatro aspectos explicarían el éxito de los desa-


Los mejores proyectos de oficinas Proyecto Torre Universal Centro Corporativo el Tobogán Belén Business Center City Place Town Center Escazú Village - Oficentro Centro Corporativo El Cafetal Avenida Escazú - AE 101 Etapa II Ultra Park II - Edificio VI Zona Franca América - F33 y F34 Zona Franca del Este - Edificio B5 Ultra LAG - Edificio 3 Edificio de Oficinas ICON Torres de Heredia - Oficina Etapa 7 Oasis de Escazú - Edificio de Oficinas Condominio Corporativo de la CCC

Ubicación Sabana

Tamaño en Desarrollador m2 62461 Portafolio Inmobiliario

San José Noreste

31608 Inmobiliaria Contempo

Heredia San José Oeste San José Oeste

30000 Portafolio Inmobiliario 27548 Kirebe 24888 Portafolio Inmobiliario

Heredia

17468 Garnier & Garnier

San José Oeste

11426 Portafolio Inmobiliario

Heredia

10000 Grupo Ultra

Heredia

9211 Los Arallanes

San José Noreste

8000 Grupo Montecristo

Heredia San José Oeste

6217 Grupo Ultra 5628 Grupo Ultra

Heredia

3885 GIP

San José Oeste

3210 G3

San José Noreste

2274

rrollos clase A en el país. Uno de ellos es la comodidad y seguridad, pues típicamente son proyectos más amplios, con mayor capacidad de desplegar un sitio para trabajar a gusto. Asimismo, el prestigio forma parte del mix que debe ofrecer el desarrollador a los inquilinos, especialmente de talla internacional o firmas nacionales de renombre. El crecimiento es uno de los factores que puede expulsar a un cliente de un proyecto, ya que si no cuenta con el necesario, recurrirá a otro proyecto con mejores facilidades para expansión. Por último, es usual que los empleados se sientan más cómodos en este tipo de proyectos, por lo cual es una de sus mayores consideraciones a la hora de decidir quedarse o cambiar de trabajo, incidiendo de forma directa en las tasas de rotación de las empresas. Estos elementos hacen que los activos de estas oficinas sean más caros y que el desarrollador cobre un poco más por el metro cuadrado arrendado o vendido. “Para el tipo de empresas que estamos viendo en este nicho del mercado, más que un costo, es una inversión. Esta inversión se traduce en la imagen y comodidad de la empresa. Por ende,

Asociación Camara Costarricense de la Construcción

son más importantes las amenidades y la imagen del proyecto que el costo en sí; siempre y cuando el mismo se encuentre dentro de los estándares del mercado”, explica Alberto Orlich, director de la desarrolladora Kirebe. En el caso de los complejos A+, Daniel Álvarez, de AB Advisory, opina que los oficentros en Costa Rica no se comparan con los de ciudades de primer mundo en términos de lujo de los acabados y arquitectura; sin embargo, no parece necesario, pues los oficentros A+ locales cumplen con los requisitos de las empresas que operan en nuestro mercado. “Hay estándares internacionales

700.534

LA CIFRA

METROS CUADRADOS

DE INVENTARIO DE OFICINAS CLASE A EN LA GAM, DE ACUERDO CON COLLIERS.

como NFPA que no son requisito de ley en Costa Rica, pero de igual forma, muchos desarrolladores los incluyen en sus inmuebles para darle tranquilidad a sus usuarios internacionales y estar en cumplimiento con las normativas de real estate internacional de grandes compañías transnacionales”, detalla el experto. En cuanto a los precios de arrendamiento, Colliers reporta un decrecimiento en la nueva oferta del 53,6% con respecto al primer trimestre del 2014. Justin Stein, gerente de Inmoinfo, confirma que desde el 2012 los precios han venido decreciendo gradualmente en el mercado de oficinas de clase A, desde su punto más alto de $20,47 hace tres años a $19,75 por metros cuadrado a finales del 2014. Durante ese periodo se construyeron 140.000m² de nuevas oficinas clase A en la GAM; sin embargo, solo 85.000m², es decir, el 60% fue absorbido, indica Stein.Esto disparó la tasa de vacancia a un récord de 20%, una clara señal de sobreoferta. “La buena noticia para los dueños de propiedades es que desde finales del 2014, las nuevas construcciones limitadas y una demanda estable ha causado un nuevo incremento en los precios de alquiler”, confirma Stein.

Nuevos proyectos

A pesar de que la oferta de nuevos oficentros ahora es limitada, la industria local continúa desarrollando y planeando edificaciones para atender a nuevos y existentes clientes. Actualmente en la GAM hay 253.824m² de nueva oferta que acaba de salir al mercado, está en construcción o en planeamiento. Una de las obras planeadas de mayor extensión es Torre Universal, que estaría ubicada en la Sabana y alcanzaría un inventario de 62.461. El proyecto está cargo de Portafolio Inmobiliario, que también tiene entre manos Escazú Village, de 24.888m², y la segunda etapa de Torre Lexus, en Avenida Escazú, de 11.426m². A estos proyectos se unen otros ya mencionados como City Place, con 27.548m² en Santa Ana, Torres de Heredia, con 3.885m² y Centro Corporativo El Cafetal, con una expansión de 17.468m².

35


OFICINAS

PROYECTOS DE OFICINAS EN EL PAÍS Explore con Inversión Inmobiliaria un análisis, realizado en colaboración con Colliers International, de los principales Proyecto

36

Clase

Ubicación

Tipo

Inicio de operación

Habitat Empresarial Escazú

A

San Rafael, Escazú.

Oficinas

Jun. 2015

Lexus - Etapa II

A

San Rafael, Escazú.

Oficinas

Set. 2015

La Lima Free Zone & Business Park (Multitenant)

A

La Lima, Cartago.

Oficinas

Set. 2015

Ultra LAG

A

Lagunilla, Heredia.

Oficinas

Oct. 2015

Icono

A

San Rafael, Escazú.

Oficinas

Dic. 2015

Centro Corportativo El Cafetal (Torre C)

A

La Asunción, Belén.

Oficinas

Dic. 2015

City Place Town Center I Etapa

A

Santa Ana, Santa Ana.

Uso Mixto

4T 2015

America Free Zone (F-33)

A

San Francisco, Heredia.

Oficinas

2016

Escazú Village - I Etapa

A

San Rafael, Escazú.

Uso Mixto

2016

Colliers para Inversión Inmobiliaria


proyectos nuevos de oficinas de la Gran Área Metropolitana (GAM), su localización, ventajas y contras. Fortalezas

Debilidades

Mercado Meta

Comercio en sitio, comercio cercano, servicios cercanos, céntrico, cerca de varias líneas de transporte público,

Congestión permanente en acceso

Pequeña y mediana empresa nacional. Oficinas de servicios profesionales y atención a cliente.

Dentro del complejo de uso mixto más cotizado de San José. Fino en acabados y alta tecnología. Cerca de ruta principal y multiples lines de transporte público. Imagen de prestigio.

Congestión moderada en accesos y salidas durante horas pico.

Empresa nacional grande y multinacional. Oficinas corporativas.

Versatilidad para construir por la amplitud del terreno dentro del parque. Desarrollador con basta experiencia. Electricidad a menor costo. Amplia oferta laboral bilingüe y profesional en las cercanías.

Transporte público no pasa frente al parque. Crecimiento del mercado de oficinas y el grueso de la inversión se encuentran en el otro polo de la ciudad.

Empresa nacional y multinacional. Centros de servicios compartidos, back office y call centers.

Build to suit para Amazon

Congestión vehicular alta en accesos y salidas durante horas pico. Sector de fuerte competencia por RRHH.

Empresa multinacional. Centros de servicios compartidos, back office y call centers.

Zona de constante demanda de oficinas, cercanía a Ruta 27, antes del peaje a Santa Ana. Multiples accesos. Amenidades cerca.

Congestión moderada en horas pico. Sector de fuerte competencia por RRHH.

Empresa nacional grande y multinacional. Oficinas corporativas.

Parque con prestigioso mix de inquilinos. Amenidades dentro del parque. Capacidad de crecimiento moderada. Cerca de Ruta 1.

Sector de fuerte competencia por RRHH.

Empresa nacional grande y multinacional. Oficinas corporativas, centros de servicios compartidos y back office.

Proyecto en crecimiento. Próxima etapa contará con oficinas de perfil corporativo, excelente relación de parqueos, complejo con multiples amenidades. Congestión muy leve en accesos.

Poco atractivo para oficinas hasta el momento Pequeña y mediana empresa nacional. Ofien la radial Santa Ana - Belén de la Ruta 27 hacia cinas de servicios profesionales y atención el Sur. a cliente.

Parque con prestigioso mix de inquilinos. Amenidades dentro del parque. Alta capacidad de crecimiento. Riguroso sistema de seguridad. Zona de alto desarrollo inmobiliario y cluster de servicios. Cerca de Ruta 1.

Sector de fuerte competencia por RRHH. Congestión moderada a alta en horas pico en sus accesos.

Empresa multinacional. Centros de servicios compartidos y back office.

Excelente ubicación. Uso mixto y variedad de amenidades a 500 m del complejo. Zona de constante demanda de oficinas, cercanía a Ruta 27, antes del peaje a Santa Ana. Multiples accesos. Desarrollador con basta experiencia. Diseño vistoso y atractivo.

Congestión moderada en la entrada y salida de San Rafael en horas pico. Mezcla de actividades comerciales, habitacionales y oficinas en un espacio de crecimiento limitado resta imagen corporativa.

Empresa nacional grande y multinacional. Oficinas de servicios profesionales.

37


NUEVOS CORPORATIVOS

CENTRO CORPORATIVO LINDORA:

UNA EXCLUSIVA RED DE NEGOCIOS

GARNIER & GARNIER DESARROLLOS INMOBILIARIOS APUESTA POR UN PROYECTO QUE PROMUEVA LA PRÁCTICAS SOSTENIBLES, ESTRATÉGICO Y RESPALDADO POR CASI 20 AÑOS DE EXPERIENCIA Por: Cesar Brenes, info@inversioninmobiliariacr.com

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Ficha Técnica • • • • • • • • • • •

C

ON UBICACIÓN ESTRAtégica y versátil infraestructura, el Centro Corporativo Lindora (CCL), uno de los más recientes proyectos de la compañía costarricense Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, busca convertirse en una destacada red de negocios en el país. Situado 125 metros oeste de Momentum Lindora en Santa Ana, CCL ofrece cerca de 7.000 metros cuadrados (m²) de espacio distribuidos en tres niveles. A pesar de haber iniciado operaciones hace pocos meses, el proyecto ya registra un 70% de ocupación, y ha sido buscado principalmente por profesionales independientes del área legal e inmobiliaria, arquitectos y consultores,

POR SUS CARACTERÍSTICAS, CENTRO CORPORATIVO LINDORA TAMBIÉN TIENE LA CAPACIDAD PARA ALBERGAR EMPRESAS QUE BUSCAN UN LUGAR EXCLUSIVO Y NO MASIVO. LA ACADEMIA DE NATACIÓN KURT NIEHAUS SWIM ACADEMY, LA OFERTA DE PRODUCTOS Y SERVICIOS DENTRO DEL PROYECTO Y SUS CERCANÍAS OFRECEN UNA SOLUCIÓN INTEGRAL QUE MEJORAN LA CALIDAD DE VIDA DE SUS USUARIOS” KARLA QUEVEDO, GERENTE COMERCIAL DE GARNIER & GARNIER DESARROLLOS INMOBILIARIOS.

Ubicación: 125 m oeste de Momentum Lindora Apertura: Enero, 2015. Área del terreno: 7.500 m2 Área de construcción: más de 12000 m2 Cantidad de oficinas: 48 con áreas desde 75 m2 Relación de parqueos: 3/100 Zona para comercios y restaurantes en el primer piso Academia de natación Acceso privado automático y acceso público controlado Diseño y acabados sostenibles Sitio web: www.cclindora.com

entre muchos otros. “Por sus características, CCL también tiene la capacidad para albergar empresas que buscan un lugar exclusivo y no masivo. La academia de natación Kurt Niehaus Swim Academy, la oferta de productos y servicios dentro del proyecto y sus cercanías ofrecen una solución integral que mejoran la calidad de vida de sus usuarios”, señala Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. Si usted busca un espacio versátil, exclusivo, moderno y seguro para su empresa, CCL aún tiene oficinas disponibles con tamaños que inician en los 75 m² y una relación de parqueos de 3/100 m², además de zonas reservadas para locales comerciales en el primer piso. El oficentro se encuentra a 10 minutos de San José, 1 Km de la Ruta 27 San José.

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NUEVOS CORPORATIVOS El Centro Corporativo Lindora ya está en operación.

Caldera y a 15 minutos del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. El desarrollo ofrece pasillos centrales y oficinas en la periferia, dos elevadores, parqueos subterráneos y externos, así como bodegas en el sótano. Amador Inmobiliaria, Novax Group, BMR Grupo, Ingedesa Ingeniería y Desarrollo, Digisoft, Constructora Volio y Trejos Asociados, Camacho y Mora Ingenieros Consultores, Pignataro Abogados, PC Productos de Concreto, Academia de Natación Kurt Niehaus Swim Academy, Mugs Coffee Lounge, Pink Technology, Restaurante La Terraine, destacan entre los inquilinos del CCL. Las oficinas de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios y Garnier Arquitectos también formarán parte del centro corporativo.

Una empresa con prácticas sostenibles

Además de emplear acabados de primera calidad, CCL promueve el uso eficiente del espacio, integra elementos verdes como jardines y utiliza una arquitectura que aprovecha la iluminación natural. Asimismo, cuenta con protección de la radiación solar directa y un diseño innovador para el mejoramiento del ambiente laboral de los 1.000 trabajadores que podría albergar en toda su capacidad. La posibilidad de instalar fibra óptica, el sistema de seguridad 24/7 con acceso automático y controlado, y el monitoreo de las áreas comunes, son otros de los beneficios del sitio. “Como ventaja adicional, por la naturaleza y enfoque del Centro Corporativo Lindora, se espera generar una dinámica de negocios y una red de traba-

40

Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios

jo que potencie mayores oportunidades de desarrollo para sus inquilinos”, comenta Quevedo.

Respaldo de la experiencia

El hecho de que el Centro Corporativo Lindora sea una opción integral para los inquilinos del segmento de oficinas, con opciones de restaurantes y comercios, no es casualidad. Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios cuenta con casi 20 años en el mercado inmobiliario ejecutando soluciones para los segmentos industrial, comercial, residencial, turístico y de oficinas. Zona Franca Coyol, Global Park, Plaza Rohrmoser, los hoteles Four Seasons, Costa Rica Marriott y Marriot Los Sueños y los condominios Eurohabitat, La Cañada y Corteza Amarilla son solo algunos ejemplos de sus más exitosos proyectos. Actualmente, la compañía cuenta con proyectos activos en cinco provincias del país. Hacienda Espinal (km 17,5 Ruta 27 San José-Caldera), Azenza Towers (San José), Azul Paraíso (Guanacaste), Zona Franca La Lima (Cartago), Centro Corporativo El Cafetal (Belén,

Certificación LEED®), Viva Residences (Escazú) y Flexipark (Santa Ana), entre otros, reflejan la actual estrategia de expansión del grupo. A ello, hay que sumarle una marcada preocupación por la comunidad y planes de Responsabilidad Social Corporativa que le han llevado a obtener acreditaciones como Great Place To Work y el reconocimiento de Construcción Sostenible 2014, otorgado por la Cámara Costarricense de la Construcción. También su compromiso con la innovación se denota en el logro de la licencia esencial Costa Rica. Esta estrategia de sostenibilidad considera tres ejes de trabajo: operación interna (cadena de valor y mejores prácticas), ambiente (diseños eficientes que minimizan la huella constructiva) y comunidad (alianzas potencian capacidad comunitaria). “Con casi 20 años en la industria, nuestra mejor carta de presentación es nuestra trayectoria de proyectos exitosos, caracterizada por conceptos innovadores, sostenibles y de calidad”, finalizó Quevedo


Excelente espacio de negocios en un espacio exclusivo y funcional

PUBLICIDA


SECCIÓN OFICNAS NUEVOS CORPORATIVOS

OFICENTRO PLAZA AEROPUERTO:

MODERNO, TECNOLÓGICO Y DE FÁCIL ACCESO EL SERVICIO AL CLIENTE , LA TECNOLOGÍA Y UBICACIÓN ESTRATÉGICA HACEN DE ESTE UN PROYECTO DE GRAN ATRACTIVO

F

Por: Karla Scott / info@inversioninmobiliariacr.com

ACILITAR EL TRASLADO rápido y accesible al aeropuerto Juan Santamaría en Alajuela, o simplemente brindar un espacio cómodo, atractivo y de alta tecnología, es lo que pretende ofrecer el Oficentro Plaza Aeropuerto, desarrollado por Grupo Jiménez Alfaro y diseñado por Zürcher y Arquitectos, a las empresas que busquen instalarse en un punto estratégico con diversas ventajas de desplazamiento. Este proyecto, de 22.000m², está ubicado estratégicamente frente a la

42

$10

LA CIFRA

MILLONES

INVERSIÓN EN EL PROYECTO

autopista General Cañas, permitiendo un fácil acceso de transporte público. Además, se encuentra a tan sólo 5 minutos de dicho aeropuerto y a 15 minutos de las principales provincias y lugares donde se concentra la actividad económica del Gran Área Metropolitana y del país. Asimismo, se localiza a poca distancia de algunos centros comerciales cercanos a la zona y está situado a una hora de varias atracciones turísticas como playas y volcanes de Costa Rica. El desarrollo de este complejo, que tendrá su apertura en noviembre, requirió


de una inversión de más de $10 millones. El Oficentro Plaza Aeropuerto ofrece un estilo novedoso y con tecnología avanzada para aquellas empresas que desean realizar y almacenar todo en un mismo lugar. Todo esto, con espacios que brindan elegancia y confort totalmente modernos ubicados en un lugar céntrico que permite obtener grandes ventajas comerciales a la hora de trasladarse. La primera etapa consiste en una renovación en la infraestructura ya existente, que cuenta con 8.837m² en espacios que se encuentran actualmente ocupados en su totalidad. En tanto, la segunda contempla 15.000m², es completamente nueva y tiene un 20% de sus locales vendidos. El oficentro ofrece cuatro tipos de modalidades que se adaptan a las necesidades de sus clientes. Una de ellas es la oficina Premium Clase A, con espacios de 50m² a 1200m². También, hay dos estilos de oficinas clase B disponibles, ambas cuentan con una extensión que inicia desde los 80m² hasta los1220m². De igual manera, el cuarto tipo son los espacios de bodegas que van desde los 40m² hasta los 3350m². Todos estos espacios mencionados son entregados con los acabados correspondientes y sus precios de alquiler oscilan entre los $15 y $21 por metro cuadrado. Para el director de ventas y mercadeo del Oficentro Plaza Aeropuerto, Franklin Robleto, una de las mayores ventajas que tiene este proyecto es el prestigio de Grupo Jiménez Alfaro como desarrollador y el enfoque de la administración. “No solo se vela por el alquiler de las oficinas, sino que también existe preocupación por ofrecer su propio equipo de seguridad, altamente calificado, y brindar

Franklin Robleto

“PLAZA AEROPUERTO OFRECE UNA SUMA DE SERVICIOS 24/7 QUE LE PERMITE AL INQUILINO ENFOCAR SUS ESFUERZOS ÚNICAMENTE EN SU NEGOCIO. FRANKLIN ROBLETO DIRECTOR DE VENTAS Y MERCADEO OFICENTRO PLAZA AEROPUERTO

un personal de mantenimiento que esté disponible las 24 horas del día”, destacó Franklin Robleto. Bajo esta filosofía, el inquilino recibe una serie de herramientas y facilidades para que se enfoque únicamente en su negocio, mientras que la administración del Oficentro Plaza Aeropuerto se encarga del entorno. La seguridad que ofrece este complejo se encuentra diseñada para brindar una

mayor tranquilidad a sus clientes y visitantes. Por ejemplo, cuentan con oficiales de seguridad que se mantienen vigilando todos los puntos del proyecto durante todo el día. También, tienen un sistema de acceso con tarjeta de banda magnética, un control de ingreso para las visitas, sistema inteligente de alarmas contra incendio que activa sensores de humo y rociadores, un plan de evacuación y servicios de salud ocupacional. Por otra parte, La tecnología en este oficentro es suministrada por anillos de fibra óptica redundante, y cuenta con una planta de emergencia eléctrica y otra de tratamiento. argumentó Robleto.

Otros servicios

Entre los servicios de atracción que brindará este proyecto se encuentra un restaurante de comidas típicas y uno italiano. También, una cafetería gourmet y un local de bebidas energéticas. Además, la plaza tendrá una zona de descanso al aire

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NUEVOS CORPORATIVOS

489.38

PLANO DEL PROYECTO

489.38

95.39

Distribución arquitectónica del segundo nivel. Espacios de Oficinas desde 60 m2 expandibles.

95.39

3208.16 3208.16

760.34

760.34 4553.27 170.01

4553.27 170.01

58 ESPACIOS

58 ESPACIOS

AEROPUERTO libre para que el1208-PLAZA personal de 2todos los AREAS negocios pueda disfrutar de un espacio de fácil relajación y esparcimiento. Igualmente, este lugar contará con dos tipos de parqueos, para los clientes y visitantes. Uno de ellos es al exterior y el otro es subterráneo, el cual representa el 60% del estacionamiento. El Oficientro Plaza Aeropuerto también ZA AEROPUERTO 2 ofrece convenios de tarifas especiales VEL 0+0.00m ION DE AREAS para sus clientes en los Hoteles Marriott de Costa Rica y en el alquiler de vehículos a compañías como Sixt Rent a Car, Vamos Rent a Car y Service Rent a Car. PROYECTO: UBICACION:

PROPUESTA:

LOCALES NIVEL 0+0.00m ACTUALIZACION DE AREAS

DESCRIPCION:

Empresas instaladas.

Existe un mercado mixto dentro del oficentro, desde el área de alquiler de

vehículos como la transnacional Sixt Rent a Car, empresas de servicio logístico, agencias aduaneras, desarrolladores de software, call centers, contadores y abogados No obstante, con todo el proyecto de renovación y desarrollo de una nueva etapa, se espera que Plaza Aeropuerto cree nuevos y más empleos en el país a partir de su inauguración y del posicionamiento de las empresas. “Dentro del oficentro plaza aeropuerto trabajan aproximadamente 700 personas en los locales existente. Se espera que otros 700 nuevos empleos se desarrollen con el tiempo en este proyecto, lo cual traerá beneficios para el sector” manifestó Robleto.

Ventajas de instalarse en Plaza Aeropuerto MODIFICACIONES:

AUTOR

CVCS

FECHA

09/03/2015

ESCALA

INDICADA

LAMINA

02 / 03

Ubicación estratégica frente a autopista General Cañas a 5 minutos del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. Fácil acceso de transporte públicos. Localizado a 15 minutos de principales CVCS ciudades (San José, Alajuela, Heredia y 09/03/2015 Santa Ana) y de centros comerciales. INDICADA MODIFICACIONES:

AUTOR FECHA

ESCALA LAMINA

Personal equipado para proveer un servicio personalizado y permanente a los clientes y que les permita concentrase el foco de su negocio. Contará con servicios de atracción como: un restaurante típico, uno italiano, una cafetería gourmet, un local de bebidas energéticas y una zona de descanso al aire libre. Parqueo subterráneo y al exterior para clientes y visitantes. Sistema de seguridad y mantenimiento las 24 horas al día los 365 del año. Tecnología de fibra óptica.

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02 / 03


NUEVOS CORPORATIVOS / PANAMÁ

SAQUE VENTAJA DE LA CONEXIÓN ABSOLUTA LA CONECTIVIDAD DE PANAMÁ, SUMADO A LA INFRAESTRUCTURA TECNOLÓGICA HACE DE GLOBAL BUSINESS TERMINAL UNA SEDE DE ALTA CONVENIENCIA PARA LOS CLIENTES CORPORATIVOS

L

Flor Monestel / info@inversioninmobiliariacr.com

OS NEGOCIOS OCURREN a toda hora en un entorno que ya superó hace mucho las barreras geográficas. El lugar donde se basará la operación es importante porque debe ser una plataforma que esté conectada a esta dinámica que requieren los negocios. Empresas Bern saca ventaja de Panamá para desarrollar su complejo corporativo Global Business Terminal, un complejo corporativo de primer mundo. El concepto del lugar es aprovechar las fortalezas propias del país, cuyas cualidades son únicas. Ubicado a menos de un kilómetro del aeropuerto de Tocumen, Global Business Terminal saca ventaja de Panamá como el país con mayor conectividad en la región gracias a los cables de fibra óptica, su sistema portuario, el canal de Panamá y

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al Aeropuerto Internacional de Tocumen. Aunado a ello, el desarrollo de la infraestructura se realizó bajo los máximos estándares de calidad y basados en las últimas tendencias de innovación,

Administrador de grandes ligas

J

ones Lang LaSalle, empresa líder a nivel mundial en bienes raíces y profesionales, es el administrador de Global Business Terminal. A su cargo está el mantenimiento preventivo y correctivo del centro corporativo, al igual que su sistema de seguridad y administración de servicios en las áreas comunes.

para garantizar la eficiencia y flexibilidad del centro corporativo. Todo este desarrollo está respaldado por una red eléctrica y de telecomunicaciones que garantiza la continuidad del negocio, así como por un gobierno que ofrece seguridad jurídica e incentivos fiscales que invitan a las empresas a invertir en Panamá.

Una locación privilegiada

Global Business Terminal representa seguridad, conveniencia y calidad. La principal ganancia es tiempo y distancia, más la facilidad que ofrece el Hotel Crowne Plaza Panamá Airport en el parque. Esta combinación permite a las empresas regionales tener reuniones, realizar eventos, hospedar a sus ejecutivos y transportar a los mismos en un mismo día sin tener complicaciones por el tráfico de la Ciudad, explica Edgardo Della Sera, Sub-gerente de Proyectos Corporativos Empresas Bern. Además, Global Business Terminal se encuentra en un área cercana a las áreas donde vive gran parte de la fuerza laboral de Panamá. Su ubicación hace que en las horas pico, estas personas vayan en contra del tráfico, ya que gran parte de la población trabaja en el centro financiero y Ciudad de Panamá.


Clientes de primer orden

En este momento, la Torre A tiene inquilinos multinacionales de la talla de Bayer, Copa Airlines, Travelex, Longport Panama y VICAINSA; entre otras. Esta primera torre, la cual aún dispone de espacios libres, fue entregada a inicios del 2013, siendo un hito para el mercado inmobiliario en América Latina. El edificio ofrece plantas amplias de 1.575m² aproximadamente; las cuales cuentan con un diseño amplio para facilitar la distribución de las oficinas corporativas. Igualmente, se ofrecen espacios de 100 a 218 m², aproximadamente, para oficinas más pequeñas. La Torre A cuenta con planta eléctrica total y doble acometida de data para garantizar la continuidad y conectividad permanente del negocio en el ámbito de telecomunicaciones, elemento diferenciador entre los proyectos corporativos de Panamá. Debido al éxito de la primera etapa, la Torre B ya está en proceso de construcción y se contempla que las demás torres se construirán con un lapso de dos años y medio entre ellas. “Todas las torres son para espacios de oficinas corporativas con los más altos estándares de calidad y últimas tendencias en cuanto a telecomunicación. Por

Invitados como en casa GLOBAL BUSINESS TERMINAL NACE DE LA NECESIDAD DE OFRECER OFICINAS CORPORATIVAS DE TALLA MUNDIAL, ASÍ COMO UN HOTEL CON LOS ÚLTIMOS ESTÁNDARES DE COMODIDAD A MENOS UN KILOMETRO DEL AEROPUERTO INTERNACIONAL DE TOCUMEN”. EDGARDO DELLA SERA, SUB-GERENTE DE PROYECTOS CORPORATIVOS EMPRESAS BERN

tal motivo, muchos de nuestros clientes cuentan con su propio data center”, detalló Della Sera. El proyecto cuenta con la certificación LEED Silver, otorgada por el U.S. Green Building Council. Global Business Terminal es uno de los 13 proyectos certi-

A

l ser el entorno de los negocios un ejercicio global, Global Business Terminal ofrece la comodidad de contar con el Hotel Crowne Plaza Panamá Airport, el cual ofrece lo último en cuanto a comodidades para los huéspedes más exigentes. Servicio gratuito de Shuttle Bus al Aeropuerto Cómodas habitaciones Salones de reuniones y de eventos Restaurantes Amplia área de piscina, que también puede utilizarse para eventos corporativos.

ficados bajo esta norma, la cual garantiza el cumplimiento de las normas hacia la sostenibilidad, de ahorro de energía, mejoras de la calidad del ambiental interior, de uso eficiente de los espacios libres y de la selección de materiales apropiados.

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EXPERTOS RECOMIENDAN

PLANIFIQUE SUS ESPACIOS DE PARQUEO ES LA VARIABLE QUE IMPLICA EL MAYOR COSTO A LAS EMPRESAS QUE ARRIENDAN UN ESPACIO SIN HABER HECHO UN ANÁLISIS PREVIO César Brenes/ info@inversioninmobiliariacr.com

LA CIFRA

1 PARQUEO/ 30 m ²

UN ESPACIO DE PARQUEO POR CADA 30m² es EL PROMEDIO OFRECIDO POR LOS DESARROLLADORES EN MERCADOS DESARROLLADOS

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C

UANDO ALQUILE O compre un lugar para instalar sus oficinas, analice cuidadosamente en los espacios de parqueos con los que cuenta en ese momento y el potencial de crecimiento a futuro. Los expertos recomiendan determinar la proporción de vehículos en propiedad de sus colaboradores actuales, y una proyección de crecimiento a futuro. “Esto requiere entrevistar a todos los empleados actuales con respecto a sus patrones de transporte y modelar esos resultados para establecer una base de capacidad de estacionamiento presente y futura, durante el término del arrendamiento”, recomienda Justin Stein de Inmoinfo. Típicamente, los desarrolladores ofrecen una cantidad predeterminada de espacios en el contrato de arrendamiento base.


Esto es calculado con base en una proporción, que es la cantidad de espacio de oficina rentable por estacionamiento ofrecido. Cualquier requerimiento adicional por una compañía además de esa cantidad está sujeta a negociación. Daniel Álvarez, VP de Ab Advisory, admite que este es un tema que debe ser muy bien estudiado en una potencial reubicación de sus oficinas o bien, en una renegociación de contratos vigentes.

MÁS CONSIDERACIONES

A

lex Obando, analista de mercado de Colliers international recomienda que la relación de parqueos que usted solicite a su desarrollador sea igual o menor al promedio de mercado en inmuebles de la misma categoría. En caso de que necesite solicitar parqueos adicionales, el precio de mercado se encuentra entre $75 y $150 por espacio adicional al mes. Asimismo, considere si el parqueo solicitado estará bajo techo o a la intemperie. En el segundo caso, lo recomendable es tomar en cuenta la distancia a la que se encuentra de la entrada del edificio de oficinas. Recuerde también verificar la señalización vial y para peatones, con el fin de velar por la seguridad de conductores y transeúntes dentro del complejo. Analice también aspectos de seguridad en el área de parqueo como vigilancia a través de CCCTV y personal de seguridad.

ES NORMALMENTE UNO DE LOS COSTOS ADICIONALES MÁS ALTOS QUE TIENDEN A ASUMIR LAS EMPRESAS QUE NO PLANIFICAN DE MANERA ADECUADA ESTE RUBRO, EL CUAL BIEN MANEJADO PUEDE CONTROLARSE BASTANTE”. DANIEL ÁLVAREZ DE AB ADVISORY

“Es normalmente uno de los costos adicionales más altos que tienden a asumir las empresas que no planifican de manera adecuada este rubro, el cual bien manejado puede controlarse bastante”, señala Álvarez. La falta de estacionamientos puede afectar sus relaciones con clientes y la insatisfacción de sus colaboradores, quienes pueden comparar y encontrar mejores condiciones en otros complejos de oficinas.

Según expertos, los proyectos de oficinas modernos ofrecen espacios de parqueos por cada 20 o 25 metros cuadrados, mientras otros con más tiempo en el mercado como Plaza Roble, únicamente proporcionan un estacionamiento por cada 30-35 metros cuadrados de oficina alquilada. En City Place, por ejemplo, se está asignando un espacio por cada 25m², y existe la posibilidad de rentar sitios adicionales en caso necesario, detalló Alberto Orlich, director de proyectos de Kirebe. En otros países con mayor experiencia en oficinas, el promedio para los oficentros A+ y A es de 30m² por cada estacionamiento como sucede en México. Caso contrario es el de Panamá, con un espacio por cada 40-60 metros cuadrados, según información proporcionada por Colliers International. De vuelta en Costa Rica, cuando se trata de un oficentro de clase B, el promedio alcanza de 30 a 35 metros cuadrados.

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RESIDENCIAL

TORRES RESIDENCIALES APUESTAN POR FAMILIAS PEQUEÑAS Y NICHOS

PROYECTOS BUSCAN DIFERENCIARSE CON PROPUESTAS DE VALOR AGREGADO EN AMENIDADES, UBICACIÓN Y ARQUITECTURA

E

Por César Brenes Quirós / info@inversioninmobiliariacr.com

L DINAMISMO QUE VIVE el sector de torres residenciales de la Gran Área Metropolitana (GAM) ha llevado a los desarrolladores a enfocarse en las demandas de un público que busca espacios más pequeños y con amenidades que se ajusten a su estilo de vida. De acuerdo con datos de la firma de investigación inmobiliaria Inmoinfo, el segmento de torres residenciales está moviendo su foco lejos de los lujosos y grandes apartamentos hacia una oferta diseñada para las necesidades de pequeñas familias y jóvenes profesionales.

50

De hecho, de las más de 8.200 unidades de apartamentos construidos en la GAM, el 14% corresponde a los llamados estudios (espacios de una habitación); 55% a unidades de dos cuartos y 31% a

10,5% LA CIFRA

TASA DE DISPONIBILIDAD DEL SECTOR DE TORRES RESIDENCIALES EN LA GAM.

lugares con tres habitaciones o más. Ahora bien, el inventario en desarrollo está constituido, según el estudio de Inmoinfo, por 29% de estudios, 49% de dos habitaciones y 22% de tres cuartos más. Las unidades de dos cuartos continúan siendo las más populares, pero hay una clara tendencia a favor de los estudios y lejos de las casas más grandes. “Entendemos que hay una competencia creciente en todos los segmentos. En torres se nota más porque el desarrollo residencial se ha orientado en los últimos años a ese tipo de producto, sobre todo debido al costo de la tierra”, comenta Francisco Avilés, gerente de desarrollos de H Solís Inmobiliaria. Stephanie Campos, coordinadora de mercadeo de la desarrolladora Kirebe, considera que el estilo de vida de las nuevas generaciones apunta más a la soltería o a familias pequeñas y parejas sin hijos, lo cual ha acentuado una clara necesidad de mercado.


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RESIDENCIAL HOY LOS JÓVENES EJECUTIVOS E INCLUSIVE ALGUNAS FAMILIAS HAN TOMADO EL ESTILO DE VIVIR EN VIVIENDA VERTICAL. ESTA ES UNA TENDENCIA LÓGICA EN EL DESARROLLO DE LAS GRANDES CIUDADES DEBIDO A QUE EL ÁREA FÍSICA ES CADA DÍA MÁS ESCASA Y CADA DÍA ES MAYOR SU POBLACIÓN”. ALFREDO VOLIO, VOCERO DEL PROYECTO ESCAZÚ VILLAGE, A CARGO DE PORTAFOLIO INMOBILIARIO

de la capital. La obra consta de dos torres de tres niveles cada una con piscina deportiva, piscina de hidromasaje, gimnasio, terraza, casa club, área de BBQ y una plazoleta. La idea es iniciar movimientos de tierra a inicio de 2017. La multidesarrolladora DWL también busca diferenciarse a través de las ubicaciones. Actualmente, desarrolla The Ivy, Guachipelín de Escazú; Condominio Allegro en Lagunilla de Heredia; Deco 03, cerca de Momentum Pinares en Tres Ríos y Torre W en Rohrmoser. “DWL cree que un elemento diferenciador es la ubicación de cada uno de nuestros proyectos, pues se encuentran en calles principales, con acceso a transporte público, a distancias caminables de servicios básicos y elementos que propician la vida en ciudad”, destaca Gabriela Mata, encargada de mercadeo de la empresa. Para Mata se debe tener cuidado en el tema de las amenidades, pues no necesariamente el proyecto que tenga la mayor cantidad tendrá las mejores ven-

Inmoinfo reportó en mayo pasado, a tistas, como Sportiva, y otras para los través de un informe presentado en la más exigentes en cuanto a diseño como prensa local, que la operación de uni- Q-BO en la Sabana. Este último proyecto pertenece a la dades de apartamentos en torres de la GAM podría doblar su tamaño en cues- empresa H Solís Inmobiliaria, una de las tión de 5 a 10 años, pues existen más de compañías con planes más ambiciosos 8.000 unidades ya en construcción o en en el desarrollo de torres residenciales del país. Actualmente, desarrolla Q-BO fase de planeamiento. Stein recordó que menos del 1% de (pronto a iniciar construcción), caracterila población de la GAM vive en torres zado por su arquitectura y lujo vanguarde apartamentos, pero esto estaría cam- dista, KUK (actualmente en edificación) biando de una forma acelerada. Vivir en y Avante (inicio de obras a final de año). “Los proyectos inmobiliarios siempre desarrollos verticales se hace cada vez más popular y las constructoras están deben estar dirigidos a uno o varios segmentos. Resulta muy complicado respondiendo. “Hoy los jóvenes ejecutivos e inclu- tener éxito en un proyecto que pretenda sive algunas familias han tomado el atender a todos los segmentos del merestilo de vivir en vivienda vertical. EL NÚMERO Esta es una tendencia lógica en el desarrollo de las grandes ciudades NÚMERO APROXIMADO DE debido a que el área física es cada UNIDADES DE APARTAMENTOS día más escasa y cada día es mayor EN CONSTRUCCIÓN Y/O EN su población”, señaló Alfredo Volio, PLANEAMIENTO EN LA GAM. vocero del proyecto Escazú Village, a cargo de Portafolio Inmobiliario. cado”, explica Francisco Avilés. tas. El aspecto clave para la ejecutiva se Actualmente, el mercado de torres Para otros desarrolladores, el enfo- centra en aquellas obras que se adaptan residenciales presenta una tasa de dis- que primordial es la ubicación. Así lo a las necesidades de un mercado espeponibilidad del 10,5% y reporta 1.905 demuestra Portafolio Inmobiliario con cífico.The Ivy, por ejemplo, destinará el unidades en construcción y 6.236 ya su desarrollo mixto de $100 millones, 70% de su terreno a áreas verdes y de Escazú Village. Alfredo Volio indica que recreación (44.000 metros aproximadaplaneadas para desarrollarse. A pesar de eso los desarrolladores la compañía primero se dedica a ofrecer mente). confían en que el mercado da para ubicaciones claves, para luego convertirAsí parece hacerlo también el proyecmás. El crecimiento y consumo de tierra se en catalizador de espacios urbanos. A to 101 Escalante de la empresa Interra, del GAM por medio de urbanizaciones tan solo pocos meses de haber iniciado ubicado en Barrio Escalante en San horizontales es muy elevado y demanda preventa, ya cuenta con el 65% pre José. Alfredo Atmetlla, socio y gerente cada vez más infraestructuras. Para los colocado. de mercadeo de la compañía, indicó inversionistas, el desarrollo vertical es Por su parte, Kirebe planea construir que más del 30% de los apartamentos mucho más eficiente y su impacto sobre pronto Urban Flats en el sector oeste ha sido colocado y su inauguración el medioambiente es mucho más bajo.

8.000

Nichos específicos

Otra de las tendencias más destacadas en el mercado es el desarrollar productos específicos para nichos de población. Por ejemplo, ya hay torres para adultos mayores como Verdeza en Escazú; otras planeadas para depor-

52

DWL CREE QUE UN ELEMENTO DIFERENCIADOR ES LA UBICACIÓN DE CADA UNO DE NUESTROS PROYECTOS, PUES SE ENCUENTRAN EN CALLES PRINCIPALES, CON ACCESO A TRANSPORTE PÚBLICO, A DISTANCIAS CAMINABLES DE SERVICIOS BÁSICOS Y ELEMENTOS QUE PROPICIAN LA VIDA EN CIUDAD”. GABRIELA MATA, ENCARGADA DE MERCADEO DE LA EMPRESA.


Más torres en la GAM Detalle de nuevos proyectos residenciales Proyecto

Unidades en desarrollo

Ubicación

Desarrollador

Torres de Heredia

1240 Heredia

Grupo Inmobiliario del Parque S.A.

Altamira Heredia

480 Heredia

Bollard View S.A.

Condominio Terrafé

175 Heredia

America Development Group S.A.

Condominio Altos de Heredia

168 Heredia

La Laguna

Apartamentos Altos de Palermo

160 Heredia

Vivicon

Sportiva Skyhomes

123 Heredia

Bolívar Proyectos de Vida

Azenza Towers

238 Pavas/Uruca

Garnier and Garnier Desarrollos Inmobiliarios

Paradisus

138 Pavas/Uruca

Inmobiliaria Construreal

Faith Tower

132 Pavas/Uruca

Omnia Desarrolladora Inmobiliaria S.A.

Q-BO Rohrmoser

280 Sabana

H.Solis Inmobilaria

Torre Rohrmoser

108 Sabana

Inversiones Quimza Charaña ELIM S.A.

Torre Amón

156 San José Centro

Grupo Inmobiliario del Parque S.A.

Latitud Los Yoses

128 San José Centro

Grupo Inmobiliario del Parque S.A.

Torres Granadilla

192 San José Este

Estructuras S.A.

Ábitu Bosque Urbano

133 San José Este

Area D Inmobiliaria

High Park

124 San José Este

Desarrolladora Nova Polux S.A.

101 Escalante

100 San José Este

inTerra

Condominio 9-10

386 San José Oeste

Concasa

Escazú Village

131 San José Oeste

Portafolio Inmobiliario

Urban Flats

120 San José Oeste

Kirebe Promotores Inmobiliarios

Oasis de Escazú

112 San José Oeste

G3 Desarrollo Inmobiliario

Central Park

104 San José Oeste

Invercaribe S.A.

Complejo Bambú Eco-Urbano

480 San José Sur

RC Inmobiliaria S.A.

Condominio La Paz

144 San José Sur

CEMEX Vivienda

Torres de Monterrey

138 San José Sur

PIACA Inmobiliaria

Fuente: Inmoinfo

se espera para el próximo año. Por su parte, el grupo Garnier & Garnier trabaja en desarrollar Azenza Towers que contará con 5 locales comerciales de 80 m2 y contemplará una serie de servicios de primera necesidad como farmacia, dry cleaning, tienda de conveniencia, etc.

Ambiciosos proyectos

De acuerdo con el recuento de Inmoinfo, el proyecto más grande actualmente en desarrollo es Torres de Heredia, del Grupo Inmobiliario del Parque, con 1.240 unidades. El megaproyecto se cataloga como la mayor apuesta habitacional de Centroamérica pues distribuirá nueve

torres en 134.000 metros cuadrados de construcción eco-amigable y 3.900 metros cuadrados para comercio y oficinas. El ambicioso mega desarrollo suburbano tendrá más de 450 metros de frente a la calle y 86.900 metros cuadrados de área total. Según José Salinas, presidente de la empresa, la obra apunta a brindar un concepto de estatus y calidad de vida para miles de profesionales y parejas jóvenes. Tendrá un gran parque central que medirá 350 metros de largo en el corazón del proyecto. El proyecto estará dotado de paneles solares, paredes y techos verdes. Como parte de la cultura eco amigable se procura el mínimo uso

del vehículo personal. Frente del complejo habrá una zona comercial con oficinas, consultorios, establecimientos comerciales, restaurantes con servicio express, bares, terrazas y kioskos. Con la tercera parte de apartamentos de Torres de Heredia, sigue en la lista Bambú Eco Urbano, ubicado en San José Sur; Altamira Heredia con 480 unidades; Condominio 9-10 en San José oeste, dentro del complejo Concasa; Azenza Tower con 238 unidades en Pavas, entre otros.

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RESIDENCIAL

LA VOZ DEL DESARROLLADOR Así se diferencian algunos destacados desarrolladores de torres residenciales del resto de la oferta.

PREGUNTA: ¿Qué hace a su proyecto(s) distinto? “H SOLÍS INMOBILIARIA OFRECE PROYECTOS MUY ENFOCADOS A LOS SEGMENTOS DEL MERCADO A LOS QUE SE DIRIGE. Q-BO, POR EJEMPLO, CUENTA CON 15 AMENIDADES PENSADAS PARA LA GENTE QUE QUIERE DISFRUTAR DE UNA VIDA URBANA SIN RENUNCIAR A NADA. KUK ESTÁ ENFOCADO A PERSONAS QUE SON AMANTES DE LA COCINA O QUE HACEN DE ESTE APOSENTO SU LUGAR PREFERIDO. AVANTE ES UN PROYECTO QUE PERMITE ALGO ÚNICO, COMO ES PREVER EL CRECIMIENTO FUTURO DE LAS CASAS”. FRANCISCO ÁVILES, GERENTE DE DESARROLLO, H SOLÍS INMOBILIARIA

“DEFINITIVAMENTE TODOS LOS PROYECTOS DE KIREBE SON INNOVADORES Y MARCAN TENDENCIA, EN ESTE CASO URBAN FLATS SE DESARROLLA CONSTA DE 2 TORRES DE 3 NIVELES, SIENDO UN PROYECTO QUE COMBINA UN DISEÑADO PENSANDO EN QUIENES REQUIEREN DE UN ESTILO DE VIDA PRÁCTICO, MODERNO Y CONFORTABLE. ADICIONAL A ESTO SE MANEJAN VARIEDAD DE DISEÑOS, FINOS ACABADOS, MODERNAS DISTRIBUCIONES Y UNA EXCELENTE UBICACIÓN, DONDE EL USUARIO ESTÁ CERCANO A GRAN CANTIDAD DE CENTROS DE TRABAJO, OFICENTROS, CENTROS COMERCIALES ENTRE OTROS”. STEPHANIE CAMPOS, MERCADEO DE KIREBE (URBAN FLATS)

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San José lídera en cantidad de proyectos

10

6 2

Sabana Fuente: Inmoinfo

3

Pavas/Uruca

Heredia

San José Datos: En cantidad absoluta

“NOSOTROS EMPEZAMOS POR OFRECER UBICACIONES CLAVES, DE GRAN RELEVANCIA Y PLUSVALÍA. LUEGO DISEÑAMOS, DESARROLLAMOS, Y OPERAMOS TODOS NUESTROS PROYECTOS PENSANDO EN NUESTROS CLIENTES Y LOS USUARIOS FINALES. NUESTRA VISIÓN ES SER EL CATALIZADOR QUE TRANSFORMA CIUDADES EN ESPACIOS URBANOS QUE PROVOQUEN ORGULLO Y PERTENENCIA”. ALFREDO VOLIO, VOCERO DE ESCAZÚ VILLAGE “LOS PROYECTOS QUE SOBRESALEN SON LO QUE ESTÁN A LA VANGUARDIA Y SE DIFERENCIAN. YA NO SE PUEDE OFRECER UNA SIMPLE TORRE DE APARTAMENTOS DONDE LAS PERSONAS LLEGUEN A DORMIR, A MENOS DE QUE SU ESTRATEGIA ES SER EL MÁS BARATO DEL MERCADO. EN 101 ESCALANTE LOS CONDÓMINOS PODRÁN TRABAJAR, HACER DEPORTE Y CAMINAR A LOS CIENTOS DE COMERCIOS A MENOS DE 500M; ADEMÁS, DE VIVIR CÓMODAMENTE EN UN APARTAMENTO CON ACABADOS DE PRIMERA”. ALFREDO ATMETLLA, SOCIO DE INTERRA (101 ESCALANTE) “PARA DWL UN ELEMENTO DIFERENCIADOR SON LAS UBICACIONES DE CADA UNO DE NUESTROS PROYECTOS; CADA UNA ES CUIDADOSAMENTE SELECCIONADA Y SE ENCUENTRAN EN CALLES PRINCIPALES, CON ACCESO A TRANSPORTE PÚBLICO, A DISTANCIAS CAMINABLES DE SERVICIOS BÁSICOS Y ELEMENTOS QUE PROPICIAN LA VIDA EN CIUDAD. ADEMÁS EL DISEÑO DEL PROYECTO, DISTRIBUCIÓN INTERNA DE LOS APARTAMENTOS Y AMENIDADES JUEGAN UN PAPEL IMPORTANTE”. GABRIELA MATA, MERCADEO DWL (THE IVY, W TOER, DECO 03)


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FINANZAS

MERCADO BURSÁTIL MADURA OPCIONES PARA DESARROLLADORES LOS FONDOS INMOBILIARIOS OFRECEN A SUS INVERSIONISTAS TRES PRODUCTOS VINCULADOS A LOS BIENES RAÍCES Y CONSTRUCCIÓN

L

Por Flor Monestel / info@inversioninmobiliariacr.com

AS SOCIEDADES ADMINIStradoras de Fondos de Inversión (SAFI) son un actor importante del mercado inmobiliario, capaz de inyectar dinamismo a la industria gracias al capital que administran de un grupo considerable de inversionistas.. Este dinero lo canalizan mediante tres alternativas de inversión, cuyo objetivo en común es el de generar un rendimiento. El negocio va en auge, de los $3.574 millones que los fondos administraban a

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diciembre de 2014, un 31% están invertidos en inmobiliarios de renta y un 5% en los de desarrollo, según estadísticas de la Cámara de Fondos de Inversión.

Venda a un fondo inmobiliario

Para que un fondo le compre el inmueble, el desarrollador debe ofrecer condiciones que den garantía de la alta plusvalía del activo, así como las condiciones idóneas para que la tasa de ocupación sea la más cercana al 100%. El estudio consiste, entre varios aspectos, en un análisis de la estabilidad de

los inquilinos, la apreciación que puede tener el inmueble y los factores de riesgo que pueden estar asociados a la operación del mismo. “La forma en que se podrían dar estas alianzas es mediante acercamientos entre representantes de las entidades, de manera tal que se determine si los proyectos a desarrollar cumplen los lineamientos propios para ser incorporados en las carteras de los fondos de inversión inmobiliarios que administran las Safi y esta pueda, mediante la captación de recursos, adquirir el inmueble


“LA FORMA EN QUE SE PODRÍAN DAR ESTAS ALIANZAS ES MEDIANTE ACERCAMIENTOS ENTRE REPRESENTANTES DE LAS ENTIDADES, DE MANERA TAL QUE SE DETERMINE SI LOS PROYECTOS A DESARROLLAR CUMPLEN LOS LINEAMIENTOS PROPIOS PARA SER INCORPORADOS EN LAS CARTERAS DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS QUE ADMINISTRAN LAS SAFI Y ESTA PUEDA, MEDIANTE LA CAPTACIÓN DE RECURSOS, ADQUIRIR EL INMUEBLE EN TODO O EN PARTE, SEGÚN SE ACUERDE”.

TRES ALTERNATIVAS

1-

FONDO INMOBILIARIO: Compra un edificio con el dinero del fondo. La ganancia la genera gracias al alquiler pagado por los inquilinos y por la apreciación en el valor del activo.

ALEJANDRO CENTENO /GERENTE GENERAL, POPULAR SAFI

en todo o en parte, según se acuer- aportando una parte de los recursos. de”, explicó Alejandro Centeno, gerente Los fondos inmobiliarios pueden tamFONDO DE DESARROLLO general de Popular SAFI. INMOBILIARIO bién convertirse en la contra parte que No siempre es necesario negociar un compre el desarrollo una vez esté listo Puede participar desde la edificio nuevo. Resulta más atractivo para su arrendamiento, o cuando esté fase de desarrollo del propara un fondo adquirir uno con algunos arrendado, provocando sinergias entre yecto. El retorno se da al años, pero con contratos de alquiler de ambas figuras”, explicó el gerente de momento de la venta. largo plazo, porque lo que le interesa BCR Safi. la SAFI es el flujo de capital a generar El oficentro Terracampus, ubicado en TITULARIZACIÓN por concepto de los alquileres, detalló Curridabat, es junto a Terramall un caso Compra una infraestructura Álvaro Camacho, gerente general de de éxito de desarrollo inmobiliario ejeya construida, que tenga BCR Safi. un flujo de dinero definido, cutado por Aldesa. En el caso del ofiBCR Safi, por ejemplo, adquirió recien- centro, se está en la etapa final de venta como carreteras con peaje. temente un inmueble relacionado con el del inmueble, afirmó Douglas Montero, sector de salud, en una transac- LA CIFRA ción que superó los $30 millones y, añade Camacho, mantiene un portafolio importante de proyecINVERTIDO EN FONDOS tos que espera ejecutar en lo que INMOBILIARIOS, DEL TOTAL QUE resta del año. MANEJA LA INDUSTRIA

23-

Expertiz en construcción

31%

Las SAFI también participan en la construcción de inmuebles, aunque con el objetivo de obtener ganancias al momento de la venta de los mismos. Para el caso de los Fondos de Desarrollo Inmobiliario, la SAFI constituye el fondo y capta el dinero de sus inversionistas o lo obtiene de un crédito, para luego contratar el servicio de una empresa desarrolladora, explica Camacho. Una vez terminado el proyecto, se negocia con compradores específicos o con un fondo inmobiliario. De esta venta, los inversionistas obtienen la ganancia. A diferencia de los fondos inmobiliarios, los de desarrollo sí tienen la posibilidad de intervenir en una fase más temprana, inclusive desde el diseño o antes de este, manifestó Camacho. “Tienen la ventaja de captar recursos del público mediante la emisión de participaciones, para el desarrollo completo o como socio en parte del proyecto

gerente de Fondos de inversión de la Safi.

Titularización, alternativa para obra pública

El esquema de titularización consiste en comprar hoy un flujo futuro predecible a un precio determinado, con dinero de

inversionistas que, a cambio, adquieren un título valor que establece una rentabilidad y forma de pago del principal, en función de los flujos que se reciben. Puede aplicarse en diversos tipos de obra, lo importante es que exista una flujo predecible, como peajes, impuestos específicos, derechos de crédito,

ORIGEN DE CAPITAL

Son cada vez más quienes invierten en los fondos inmobiliarios, por la seguridad y el rendimiento que generan. 8,000

6,789 6,482 6,484

7,000 6,000

7,249

5,229

5,000

3,841

4,000

2,396

3,000 1,405

2,000 1,000

7,011 6,942 6,985

2,816

1,828

761 322

0 2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

Cantidad de inversionistas

Fuente: Cámara de Fondos de Inversión

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FINANZAS

HAY POCA EXPERIENCIA PERO MUY POSITIVA, COMO LO FUERON LOS PROYECTOS DE ICE PEÑAS BLANCAS Y CARIBLANCO, DONDE SE USÓ LA FIGURA DEL FIDEICOMISO DE TITULARIZACIÓN”. PABLO MONTES DE OCA /GERENTE GENERAL DE BN FONDOS

entre varias opciones. La principal ventaja es que libera capital y permite a muchas personas ser inversionistas.

ENTREVISTADOS

¿Por qué sí?

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Por ejemplo, un banco financia una carretera, luego con el flujo que genera el peaje se realiza la titularización, con el dinero recibido se cancela la operación de crédito y el banco puede financiar otra carretera. Mientras tanto, los inversionistas reciben una rentabilidad y devolución del principal en función del flujo del peaje y de acuerdo a la estructuración realizada. Las Operadoras de Pensiones, Fondos de Inversión y Aseguradoras son quie-

nes más demandan alternativas de inversión a largo plazo y muestran interés en la titularización, con lo cual se crea un círculo virtuoso, costarricenses financiando obra pública para los costarricenses, explicó Pablo Montes de Oca, gerente general de BN Fondos. “Hay poca experiencia pero muy positiva, como lo fueron los proyectos de ICE Peñas Blancas y Cariblanco, donde se usó la figura del Fideicomiso de Titularización”, puntualizó Montes de Oca.

responsables de la industria de Fondos de Inversión justifican beneficios del conjunto de mecanismos de inversión asociados La laoslosindustria inmobiliaria.

Alejandro Centeno

Álvaro Camacho De la O

Pablo Montes de Oca

Douglas Montero

Gerente General / Popular SAFI

Gerente / BCR SAFI

Gerente General / BN Fondos.

Director de Fondos de Inversión /

Hemos sido, durante los últimos dos años, una de las sociedades más dinámicas del sector inmobiliario. Administramos activos inmobiliarios por más de $95 millones y que se encuentran en diversos sectores: Oficentros, Centros Comerciales, Bodegas, Oficinas y Educación. Los últimos proyectos en que se ha presentado inversión están el en sector de Oficentros, ubicados al este del Área Metropolitana, así como del sector comercial en diversos puntos de la GAM.

Las participaciones de los fondos inmobiliarios tienen una alta demanda que ha sido evidenciada en las últimas subastas que se han realizado, donde la oferta a superado hasta en un 100% las participaciones puestas a disposición del público y actualmente hay órdenes de compra en mercado secundario. En cuanto a Fondos de desarrollo, BCR SAFI cuenta con cuatro fondos inscritos que aún no han entrado en operación y para los cuales realiza la evaluación de posibles proyectos de desarrollo inmobiliario.

Hay poca experiencia en titularización pero muy positiva, como lo fueron los proyectos de ICE Peñas Blancas y Cariblanco, donde se usó la figura del Fideicomiso de Titularización. Socio no podemos ser por limitaciones de ley, pero sí desarrollar un Fondo de Titularización que “compre” un determinado flujo, con lo cual el desarrollador puede recuperar hoy su inversión y usarla para nuevos desarrollos.

Aldesa

Contamos con una amplia experiencia en Fondos de Inversión, somos la empresa pionera en fondos en Costa Rica, siendo la primera en inscribir y administrar un fondo inmobiliario. Hemos adquirido además experiencia en fondos de desarrollo inmobiliario y hoy podemos poner a disposición nuestros años de experiencia acumulada. En Aldesa lo acompañamos desde la etapa de diseño hasta la entrega de la obra en los Fondos de Desarrollo; tal como lo establece la normativa, podemos participar en cualquier etapa de la construcción, paralelo a la aprobación del prospecto en la Superintendencia y la asesoría de inversión a nuestros clientes.


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PARQUES INDUSTRIALES Y ZONAS FRANCAS

País apuesta por más y mejores parques industriales / Alta calidad en energía y

disponibilidad en recurso humano, es el sello de Zona Franca Coyol / Panorama del

mercado industrial se construye bajo pedido / Costa Rica brilla entre países de la región por su pequeña gran plataforma / Crecimiento en el consumo y la inversión extranjera

estimulan la demanda inmobiliaria industrial en Panamá / Parques industriales sostenibles / Parques industriales que generan valor c3 / Zonas francas, líderes de la economía tica / Costa Rica con agresiva meta de atracción de inversiones / Inversión extranjera llegará a zonas rurales / Nueva inversión inyectará dinamismo en el Caribe.


| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

PAÍS APUESTA POR MÁS Y MEJORES PARQUES INDUSTRIALES Nuevos parques y zonas francas, dentro y fuera de la GAM, prometen dinamizar oferta del sector CÉSAR BRENES / info@inversioninmobiliariacr.com

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OS DESARROLLOS DE PARques industriales y zonas francas continúan creciendo en el país, a través de expansiones de proyectos existentes y del planeamiento y construcción de nuevas propuestas para atender la demanda de empresas extranjeras y locales El dinamismo obedece, en la mayoría de los casos, a inver-

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siones en proyectos dirigidos a logística y bodegas. De acuerdo con la firma consultora de bienes raíces Colliers International, el proyecto de parque industrial en zona franca Green Park, ubicado en El Coyol de Alajuela, inició construcción en el pasado mes de junio. Esto pondrá en oferta cerca de 54.000 metros cuadrados (m²).

Green Park es un desarrollo liderado por el salvadoreño Grupo Guerrero, que contará con características como control de acceso, sistema eléctrico, sistema telefónico con fibra óptica, agua potable y transporte público. El proyecto llegará a competir con complejos ya establecidos en esa localidad, como Zona Franca Coyol, BES, Free Zone Park y Parque Industrial Coyol.


Fuente: Garnier&Garnier

Parque Industrial y Zona Franca La Lima, Cartago

Asimismo, varios proyectos ya en operación tienen planes de continuar creciendo. Por ejemplo, Zona Franca La Lima, en Cartago, a cargo del grupo tico Garnier & Garnier, pondrá pronto en oferta 12.600m² en multitenant. De acuerdo con Karla Quevedo, gerente de mercadeo del grupo, la expansión ofrecerá bodegas que van desde 1.520 hasta 2.190 metros cuadrados, listos para alquilar a partir de octubre 2015. La expectativa de la empresa es continuar creciendo, pues de las 79 hectáreas que cuenta su terreno, solo se ha desarrollado el 50%. “Como es un parque nuevo, contamos con mucho terreno disponible y amplia flexibilidad para las empresas y también opción de expandir. Estaremos brindando a futuro servicios tales como gimnasio, clínica médica, servicios de restaurantes y cajeros bancarios dentro del parque”, aseguró la gerente. Además, existe la posibilidad de desarrollar un edificio de oficinas corporativas para un centro de servicios compartidos de una empresa transnacional. Por su parte, Zona Franca BES-Propark está por iniciar una expansión de 10.000 m2, según confirmó Álvaro Monge, director de la división inmobiliario del costarricense Grupo Montecristo, desarrollador a cargo, a Inversión Inmobiliaria.

UN NEGOCIO DE ESTE TIPO, COMO LO ES UN PARQUE INDUSTRIAL Y DE NEGOCIOS, SIEMPRE ES VULNERABLE AL RITMO DE LA ECONOMÍA MUNDIAL”. KARLA QUEVEDO, GERENTE COMERIAL, GARNIER&GARNIER

De igual forma, Global Park (Heredia), Zona Franca Cartago (Cartago) y Zona Franca Coyol (Coyol, Alajuela) cuentan con terrenos disponibles para desarrollos built to suit, es decir, ajustados y adaptados a las necesidades específicas de una empresa.

En planeamiento Si todo sale cómo está planeado, el país estaría recibiendo nuevos parques industriales y zonas francas en localidades como Limón y Grecia. Solo en la provincia del Atlántico se

gestionan los permisos de funcionamiento de dos proyectos con miras a aprovechar el flujo de inversión y desarrollo que se prevé con la construcción de un nuevo puerto, a cargo de la internacional APM Terminals. Uno de ellos es el Parque Industrial Caribe (PIC), una inversión de $95 millones que incluirá una zona industrial de 14 lotes en 41.000m², además de componentes inmobiliarios mixtos como un oficentro de 8.300m², un centro comercial de 11.000m², con 32 locales, 20 lotes en 6.915m² para ofibodegas y 24 terrenos para ofibodegas. El desarrollo estará a cargo de un consorcio conformado por las empresas Terrenos de Costa Rica, Telecom 506 y Consultora y Constructora Gutiérrez & Gallardo S.A. De acuerdo con Gustavo Gutiérrez, vocero del proyecto, el PIC se encuentra en fase de diseños técnicos y espera iniciar la preventa en julio de este año. La construcción está prevista para los primeros meses de 2016 y las fases iniciales estarían operando a finales de ese año. “Tenemos una lista importante de empresas de servicios interesadas en instalarse dentro del PIC. Se está en conversaciones con empresas de manufactura, dentro del entendido que este proceso es más lento, ya que dichas

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES COMPORTAMIENTO DE PRECIOS EL PRECIO del metro cuadrado del sector industrial ha incrementado debido a una menor disponibilidad de espacios en los últimos años.

ESTE PERFIL DE CLIENTE DEMANDA ESPACIOS HECHOS A LA MEDIDA QUE CUMPLAN CON ALTOS ESTÁNDARES DE CALIDAD INTERNACIONAL”. DANIEL ÁLVAREZ, AB ADVISORY.

Fuente: Inmoinfo

empresas requieren de un análisis más profundo para la toma de decisiones”, detalló Gutiérrez. Otro megaproyecto que pretende arribar a Limón es el del grupo venezolano Isiven. La iniciativa generaría una inversión de $300 millones y empleo para unas 1.000 personas, según ha anunciado el grupo en publicaciones locales. El proyecto se ubica en un terreno de 50 hectáreas en Búfalo, Limón, y pretende incluir un proyecto inmobiliario paralelo de $15 millones. Su apertura está prevista para el 2016. Adicional a estos proyectos, en el Atlántico se encuentra en operación el parque SIECSA, el cual posee terreno adicional para ampliar su oferta,

según informó Roberto López, analista de Colliers International. De vuelta en Alajuela, específicamente en el cantón de Grecia, un grupo de empresarios consolida el proyecto Green Valley Business and Technology Park, de 230 hectáreas, ubicado en la comunidad de La Argentina. El público meta del parque está conformado por empresas de alta tecnología en las áreas de manufactura, ciencias médicas y servicios que busquen instalarse en Costa Rica. De hecho, la firma india UST Global ya seleccionó a Green Valley como la sede de sus instalaciones en el país. De acuerdo con Pablo Gordienko, uno de los representantes del proyecto,

27,8%

LA CIFRA

AUMENTO EN EL TRÁMITE DE METROS CUADRADOS DEL SECTOR INDUSTRIAL ENTRE ENERO Y ABRIL DEL 2015.

64

ya se logró la aprobación de los permisos por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (Setena) para el condominio industrial Las Caobas, una de las etapas de la mega obra. El inicio de la colocación y venta de espacios está por iniciarse y la firma del contrato final con UST Global está en las fases finales. Gordienko también anunció la posibilidad de construcción de un centro comercial con oficinas en las cercanías del proyecto.

Más iniciativas Otros grupos empresariales también tienen interés de desarrollar nuevos proyectos en el sector industrial. Inversión Inmobiliaria confirmó que al menos 10 desarrollos han solicitado permisos de funcionamiento ambiental en Setena entre enero y junio de 2015. Uno de los más ambiciosos es el tramitado por la empresa Terrenos Industriales del Coyol S.A., que construirá el centro logístico que ocuparía la firma de food service Mayca, en La Garita de Alajuela. El proyecto, valorado en más de $11,2 millones, ingresó a Setena en marzo pasado. Por su parte, Servica, compañía de servicios logísticos, planea la construcción de un centro de distribución y almacén fiscal en una bodega de 25.000


Fuente: Colliers

Coyol Free Zone, Alajuela

metros cuadrados en San Antonio de Alajuela, con una inversión estimada en $7 millones. Grupo Pozuelo también tramitó permisos para construir una fábrica y bodega de tortillas tostadas en Colón de Mora, valorada en aproximadamente $300.000. La sociedad Desarrollos y Proyectos FYM LTDA proyecta invertir cerca de $3 millones en un proyecto de ofibodegas también en Colón de Mora, mientras que Inversiones Zeta gestionó autorización para el levantamiento de una nave industrial de 3.265m² en San Antonio de Alajuela con un valor de $1,7 millones. Igualmente, Laboratorios Zepol planea expandir sus operaciones en Curridabat y construir un nuevo almacén, con una inversión cercana a los $3 millones.

Sector dinámico De acuerdo con datos de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), entre enero y abril del 2015 se tramitaron 290.358m² en permisos para la edificación de proyectos industriales. Esto representa una saludable variación del 27,8% con respecto al mismo periodo del 2014. Justin Stein, gerente general de la firma de investigación inmobiliaria Inmoinfo, el sector industrial ha presen-

tado un crecimiento lento pero estable de la demanda, principalmente gracias a los desarrollos build to suit o hechos a la medida. De hecho, Inmoinfo reporta una tasa de disponibilidad que cayó del 4,5% al final del 2013 a un 2,3% en la actualidad, lo que ha provocado un alza de los precios durante ese tiempo y podría ser la razón del auge de nuevos proyectos. “La demanda actual se concentra principalmente en requerimientos para uso logístico y la manufactura tanto convencional como avanzada. El mercado apunta hacia la creación de espacios

PARA ATRAER NUEVOS CLIENTES LOS PARQUES DEBEN APOSTAR A LA REDUNDANCIA DE SERVICIOS, INFRAESTRUCTURA QUE CUMPLA CON LOS MÁS ALTOS ESTÁNDARES DEL MERCADO Y TAMBIÉN MODERNOS DISEÑOS URBANÍSTICOS”. ROBERTO LOPEZ, COLLIERS INTERNATIONAL.

hechos a la medida para una industria cada vez más especializada”, confirma Roberto López de Colliers. Daniel Álvarez, vicepresidente de la consultora AB Advisory, consideró que el sector industrial continúa con su dependencia del crecimiento de las empresas de dispositivos médicos y manufactura avanzada. Sin embargo, predice la llegada de algunos proyectos especializados en darle servicio a los grandes operadores logísticos y a empresas que manejan sus centros de distribución de forma directa. Álvarez cree que la calidad de los proyectos que se han desarrollado en el país desde el 2010 es buena y que la oportunidad de mejora se encuentra en el ordenamiento del desarrollo urbano. López aconseja a los desarrolladores y operadores de parques industriales apostar a la redundancia de servicios, infraestructura que cumpla con los más altos estándares del mercado y también modernos diseños urbanísticos. Las estructuras deben de ser de un tamaño, construcción y diseño que cumplan satisfactoriamente con todas las operaciones de carga, descarga, almacenamiento y que a su vez permitan realizar las operaciones de limpieza. De igual manera, se debe velar por la protección del medio ambiente procurando reducir al máximo la contaminación.

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

ALTA CALIDAD EN ENERGÍA Y DISPONIBILIDAD EN RECURSO HUMANO, ES EL SELLO DE ZONA FRANCA COYOL ALGUNAS DE LAS EMPRESAS TRASNACIONALES QUE SE HAN INSTALADO EN EL PARQUE SON PHILIPS-VOLCANO, ABBOTT VASCULAR, ST. JUDE MEDICAL, MEDTRONIC, COOPERVISION, HOLOGIC Y OTRAS MÁS.

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Karla Scott, info@inversioninmobiliariacr.com

er la Zona Franca desde la cual se exporta la mayor cantidad de productos e implementos médicos del país, ubicada cerca de centros poblaciones que superan el millón de personas en edad laboral, contar con la más alta calidad en energía, tener una red exclusiva que permite el transporte ágil a los empleados de las compañías, así como la experiencia de haber construido más de 225,000m² de edificios industriales complejos, son parte de lo que ha distinguido a la Zona Franca Coyol, en Alajuela, y le han permitido obtener múltiples distinciones como el premio al mejor desarrollo inmobiliario por parte de la CCBR (Cámara Costarricense de Bienes Raices), certificaciones leed y formar parte del distinguido grupo de empresas que usan la marca “Esencial Costa Rica”.

Espacio

Como iniciativa de un dinámico grupo empresarial costarricense, inició operaciones en el 2007, con 107 hectáreas que han permitido construir 225,000m² a hoy y dentro de la cual quedan lotes disponibles por cerca de 400,000m² para albergar necesidades de empresas de diferentes tamaños. El desarrollo de cada edificio en esta Zona Franca se realiza a la medida y puede ser alquilado o vendido a precios competitivos de mercado. El lugar alberga 21 empresas provenientes en su mayoría de Estados Unidos,

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Inglaterra, Alemania y Japón, que se han instalado en este parque, generando alrededor de 7.200 empleos directos y otros 1.500 indirectos en la zona. Algunas de las empresas trasnacionales que se han instalado en el parque son Philips-Volcano, Abbott Vascular, St. Jude Medical, Medtronic, Coopervision, Hologic y otras más. A todas ellas, la Zona Franca Coyol se ha preocupado por brindar soluciones efectivas y de alta calidad para propiciar el crecimiento en un mismo sitio, sin tener que buscar otras opciones.

Parque eficiente e inteligente

La Zona Franca Coyol cuenta con una red eficiente e inteligente en el parque que opera en forma redundante a traves de 3 subestaciones interconectadas y operadas por el Instituto Costarricense de Electricidad (ICE). Además, con una inversión de más de 25 millones de dólares, el Instituto

21 EMPRESAS

LA CIFRA

OPERAN DENTRO DE LA ZONA FRANCA COYOL

Costarricense de Electricidad (ICE), desarrolla hoy una nueva subestación en Coyol ubicada a tan solo 500 metros de la entrada de la Zona Franca Coyol y operará a partir del primer trimestre del 2016. Esta subestación permitirá mejorar aún más la excelente calidad de la energía que abastece el parque. De igual manera, esta Zona Franca cuenta con una red de fibra óptica dual que permite brindar redundancia de servicios a sus clientes, así como la posibilidad de escoger entre 4 proveedores de servicios diferentes para la transmisión de datos. “Este parque, está comprometido a crear oportunidades que conlleven el crecimiento constantemente de las empresas y la generación de nuevos y mejores puestos laborales para el país”, afirmó el Director General de Zona Franca Coyol, Carlos Wong. “Como parte de los compromisos con nuestros clientes, contamos con varios comites de trabajo, entre ellos un comité de calidad de energía que trabaja en conjunto con el ICE para mantener los más altos estándares de calidad en la energía. Aún cuando el ICE cuenta con el menor promedio de interrupción de servicios del país, este grupo trabaja conjuntamente para mejorar cada día este día así como la cantidad de sags y variaciones en la dotación electrica”, indicó Wong.


Proyectos para el 2016 en zona franca Coyol Subestación Coyol: será subterránea y eliminará los problemas de fluctuaciones.

Empresa Abbott Vascular, Coyol Free Zone, Alajuela

Talento humano

Dentro de sus comites de trabajo, se encuentra también uno para colaborar y coordinar los temas de talento humano. La Zona Franca Coyol ha establecido alianzas con municipalidades como la de Alajuela, Palmares, San Ramón y Naranjo, con el Instituto Nacional de Aprendizaje (INA), los colegios técnicos de la zona de occidente de Alajuela y la Universidad Técnica Nacional (UTN), para desarrollar cursos de capacitación, ferias de empleo y una coordinación academia-empresas y fortalecer la formación y disponbilidad del empleo dentro del parque. Una de las capacitaciones que se realizan es el programa “Empléate” del Ministerio de Trabajo con la Zona Franca Coyol, UTN y la Municipalidad de Alajuela, para jóvenes entre 18 y 24 años que son capacitados durante 2 meses para que puedan optar por una entrevista laboral con alguna de las empresas, y así lograr posicionarse dentro de ellas. Así mismo, otra de las capacitaciones que se llevan a cabo, son para las personas mayores de 24 años a traves de un programa llamado “Intégrate a Coyol” realizado por la Zona Franca Coyol y la Municipalidad de Alajuela. En donde se les prepara para una entrevista de trabajo durante un mes y medio. La Zona Franca Coyol, se encuentra permanentemente desarrollando alian-

zas y programas con las municipalidades del sector occidente (Alajuela, Grecia, Palmares, Naranjo, San Ramón) para brindar oportunidades laborales a los vecinos de estos sectores.

Transporte

Una de las facilidades que otorga Zona Franca Coyol a los empleados de las empresas es el servicio de un transporte exclusivo. Gracias a este convenio, movilizan la mayoría de los trabajadores, quienes se trasladan desde sus hogares y hasta el trabajo de una manera exclusiva,

ESTE PARQUE, ESTÁ COMPROMETIDO A CREAR OPORTUNIDADES QUE CONLLEVEN AL CRECIMIENTO CONSTANTEMENTE DE LAS EMPRESAS Y LA GENERACION DE NUEVOS Y MEJORES PUESTOS LABORALES PARA EL PAIS”. CARLOS WONG DIRECTOR GENERAL / ZONA FRANCA COYOL

Área Comercial: tendrá una tienda de conveniencia, área de comidas, un sitio bancario y una farmacia

segura y conforme en los horarios requeridos por las empresas. “Una vez al mes, nos reunimos con cada una de las empresas para hablar sobre el tema de transporte y ver si es necesario habilitar un bus en alguna zona que así lo requiera, así como la calidad del servicio en todas sus diferentes rutas” dijo Mayela Viquez, coordinadora de servicio al cliente, Zona Franca Coyol. Por otra parte, los responsables de la Zona Franca Coyol, creen también en generar un ambiente laboral atractivo por lo que promueve el deporte para todos los empleados de las compañías, a traves de varias actividades, entre ellas una carrera anual de 5 y 10 kilómetros dentro de sus actividades recreativas. Igualmente, hacen torneos de fútbol 11 y 5 en el cual participan tanto hombres y mujeres. Dentro de los proyectos que tiene esta Zona Franca para el próximo año, se encuentra el desarrollo de una zona comercial que contará con una tienda de conveniencia, un área de comidas, una farmacia y un sitio bancario. “Al tener la Zona Franca Coyol una etapa de madurez mucho mayor de la que tenía antes, esto nos permite crear este tipo de servicios en el parque. Por ahora, estamos en el proceso de permisos y de diseños para realizar este proyecto” manifestó Ericka Flores, directora de desarrollo de negocios, Zona Franca Coyol.

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

COSTA RICA BRILLA ENTRE PAÍSES DE LA REGIÓN POR SU PEQUEÑA GRAN PLATAFORMA AUNQUE ES PEQUEÑO COMO PLATAFORMA, LA SOFISTICACIÓN Y BAJO COSTO POR METRO CUADRADO LE HACEN UN LUGAR INTERESANTE

E

Flor Monestel, info@inversioninmobiliariacr.com

L TAMAÑO DE MERCADO no favorece a Costa Rica, un país pequeño con una industria local acorde a una población de 5 millones de habitantes. Sin embargo, es la segunda economía más abierta de América Latina gracias a los Tratados de Libre Comercio firmados. El precio de renta en la región también es uno de los más bajos, solo Caracas le supera, y presenta condiciones favorables en lo que respecta a la capacidad del talento humano. En suma, Costa Rica es un pequeño gran jugador entre los competidores que ofrecen un mercado relevante de parques industriales a las grandes multinacionales. El mercado costarricense se encuentra en una fase de expansión, impulsada por las naves industriales, impulsado por empresas de perfil logístico, metalmecánico y de dispositivos médicos, y la proliferación de ofibodegas. Algunos de los nuevos proyectos a citar son la nueva Planta Industrial SAE (textil)

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y Zona Franca La Lima, en Cartago; y Condal Ciruelas, en Alajuela. Para los últimos dos casos, el crecimiento se explica en la llegada de empresas como la alemana Zollner y en el segundo a una expansión de las operaciones que Bridgestone ya tenía en ella. La expectativa de crecimiento para lo que resta de 2015 es favorable, debido a que las autoridades responsables de la atracción de inversión extranjera directa proyectan unos 35 nuevos proyectos, los cuales representarán al menos $500 millones en inversión y requerimiento de espacio en parques industriales.

Expertos opinan

Para Carlos Robles, gerente general de la firma NAI Costa Rica, la ubicación estrategica y privilegiada de Costa Rica sobre otros países de América Latina y a nivel mundial es la principal ventaja que le permite al país convertirse en un punto muy cómodo para importar y exportar a los distintos puntos del globo terraqueo. Adicional a esto, geográficamente

donde se ubican los parques industriales son sectores privilegiados y céntricos, cerca de la masa importante laboral, a comparación de los parques industriales en otros países, que en muchos casos se ubican en zonas apenas en vías de desarrollo y con mano de obra limitada. Robles señala que la mano de obra calificada, una economía y gobierno relativamente estable dan seguridad para estos desarrollos en el país. Se debe mejorar aun más la infraestructura pública como lo son puertos, aeropuertos y carreteras, para que la eficiencia sea aun mayor para las empresas. Otros aspectos criticos se refieren al ambito de l os impuestos, y de la tramitologia tan tediosa que existe en muchos casos. Adicional a esto, los costos energéticos deben ser cuidados porque se han venido elevando y esto puede afectar que perdamos competetitividad versus otros paises que compiten contra Costa Rica.


país y los proyectos de infraestructura prontos a culminarse. COLOMBIA (BOGOTÁ) Bogotá cuenta con un inventario competitivo superior a los 3.341.000 metros cuadrados, presentando un aumento del 12% con respecto al mismo periodo del año anterior. El ritmo de crecimiento se ha desacelerado en los últimos 5 años, pasando de tasas de crecimiento cercanas al 30% a tasas del 10%, pues la industria nacional se encuentra afectada tanto por la devaluación del peso y la situación del petróleo, así como el efecto de la reforma tributaria.

A continuación le presentamos un estudio realizado por Colliers International lo cual revela los pros y contras de las principales participantes de la región: MÉXICO (D.F.) El inventario de espacios industriales en Ciudad de México y el área metropolitana supera los 22,1 millones de metros cuadrados. Se presenta un leve crecimiento por encima de la expectativa de espacios demandados para venta o alquiler. Es importante destacar que la Ciudad de México continúa con un incremento en naves de primera categoría. COSTA RICA El sector industrial se ha comportado positivamente. La tasa de vacancia es buena, de un 5,14%. Nuevos proyectos están entrando al mercado y han tenido una buena absorción. Existe expectativa por nuevos proyectos industriales y expansiones. El inventario es de 148

millones de metros cuadrados. Las nuevas construcciones sobrepasan ligeramente la expectativa de absorción de espacios para alquilar o vender. Existe una tasa de vacancia general de 5%, con dos sub-sectores que están en 0%. PANAMÁ La economía de Panamá experimenta un crecimiento económico constante. Se le reconoce su posición de ‘hub’ de América gracias a la conectividad aérea y la próxima expansión del Canal de Panamá, aspectos que atraen a quienes buscan oportunidades en el sector industrial. Los esfuerzos realizados por los sectores público y privado para la atracción y establecimiento de empresas extranjeras en el país, han comenzado a rendir resultados en la ocupación de inmuebles para diferentes usos como la manufactura liviana y los servicios de valor agregado en la logística regional e internacional, apoyado en los incentivos que ofrece el

PERÚ (LIMA) La demanda de las industrias y empresas logísticas se ha mantenido estable durante el primer semestre. La vacancia incrementó en un 10% debido a la salida de algunas empresas. Los desarrolladores han construido unos 60 mil nuevos metros cuadrados de bodegas en el sur de Lima. La dinámica que se observa ya hace algunos años responde a la necesidad de alejarse de la urbe y a rentabilizar los espacios que se dejan, pues estos en muchos casos ya tienen compatibilidad de uso residencial o comercial y en este escenario los terrenos tienen un mayor precio que uno con zonificación industrial. VENEZUELA Caracas tiene una pequeña zona industrial, pero sin mayor desarrollo. No se observan espacios vacantes, debido en parte a la poca demanda de espacios productivos. La inversión está ‘congelada’. CHILE (SANTIAGO) El mercado de parques industriales presenta una evolución mucho más lenta en relación a periodos anteriores. Los niveles de vacancia, absorción y precios a niveles generales, se han presentado relativamente estables durante los tres últimos semestres, mostrando solamente leves variaciones. La disminución de los precios y aumento de vacancias se sebe básicamente al contexto económico más “ajustado”, a la producción de Parques de mayores dimensiones y al aumento de la venta en verde de los loteos.

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

Panorama Regional

México Crecimiento del PIB Inflación Tasa de desempleo Moneda Tasa de conversión (dólar) Venta: Renta: Ciclo:

E

l inventario de Costa Rica es de 148 millones de metros cuadrados. Las nuevas construcciones sobrepasan ligeramente la expectativa de absorción de espacios para alquilar o vender.

2,3% 3% 4,7% Peso mexicano 15,35 $4.000/m² $32/m² Expansión

Venezuela Crecimiento del PIB Inflación: Tasa de desempleo: Moneda: Tasa de conversión (dólar): Venta: Renta: Ciclo:

Costa Rica Crecimiento del PIB Inflación Tasa de desempleo Moneda Tasa de conversión (dólar) Venta: Renta: Ciclo:

3,4% 4% 10% Colón 536 $1.550/m² $17,3/m² Expansión

Colombia (Bogotá) Crecimiento del PIB Inflación: Tasa de desempleo: Moneda: Tasa de conversión (dólar): Venta: Renta: Ciclo:

Panamá

Crecimiento del PIB Inflación Tasa de desempleo Moneda Tasa de conversión (dólar) Venta: Renta: Ciclo:

2,7% 6,5% 5,1% Balboa 1 $2.724/m² $21,9/m² Expansión

4,3% 3,5% 9,8% Peso colombiano 3.214 n.d. n.d. Recesión

Peru (Lima) Crecimiento del PIB Inflación: Tasa de desempleo: Moneda: Tasa de conversión (dólar): Venta: Renta: Ciclo:

39% 3,4% 7,0% Nuevo sol 3,16 $2.240/m² $20.35/m² Expansión

BRASIL (SAO PABLO) Se espera una tasa de vacancia entre el 15% y 20%. Muchos de los proyectos están siendo postergados para esperar a la reactivación de la economía. La expectativa de una tendencia a la baja se podría presentar en la primera mitad de 2016. ARGENTINA (BUENOS AIRES) El área norte de Buenos Aires acumula el 87% del área total disponible. Incluye

70

el Triángulo San Eduardo y la Ruta 9, que ostenta el record de mayores precios de renta. Desde el último semestre del 2014 se han incorporado alrededor de 100.000 m2 al inventario de Centro Logísticos Premium, el cual actualmente abarca 48 centros y totaliza 1.416.352 m2. A su vez, la tasa de vacancia se ubica actualmente en 5.8% lo que representa una disponibilidad de 81.524 m2 para alquiler.

-4% 70% 8,0% Bolívar 200 $4.000m² $15/m² Expansión

Brasil (Sao Pablo) Crecimiento del PIB

-1,5%

Inflación

8,89%

Tasa de desempleo

7,9%

Moneda

Real brasileño

Tasa de conversión (dólar)

3,18

Venta:

$4.447/m²

Renta:

$35/m²

Ciclo:

Sobreoferta

Argentina (Buenos Aires) Crecimiento del PIB Inflación Tasa de desempleo Moneda Tasa de conversión (dólar) Venta: Renta: Ciclo:

0,4% 16,5% 7,7% Pesos argentinos 8,8 $3.800/m² $26/m² Expansión

Chile (Santiago) Crecimiento del PIB Inflación Tasa de desempleo Moneda Tasa de conversión (dólar) Venta: Renta: Ciclo:

2,4% 4% 6,6% Peso chileno 646,8 $3.460/m² $23.6/m² Sobreoferta

Fuente: Colliers International


| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

EL MERCADO LLEGA A UN PUNTO DE MADUREZ DONDE LA NUEVA OFERTA ES IMPULSADA, MAYORITARIAMENTE, POR CONTRATOS A LA MEDIDA

E

Flor Monesteln, info@inversioninmobiliariacr.com

L SECTOR INDUSTRIAL satisfizo la necesidad de nuevos espacios inmobiliarios, en gran medida porque los desarrolladores ya atendieron los metros cuadrados que éstas requirieron. La economía crece moderadamente, con este mismo carácter se comportan las actividades vinculadas a inversión extranjera. Bajo esta lógica es comprensible que la tasa de crecimiento del inventario no supere el 3%, en armonía con el ritmo al que se mueve la economía. Los movimientos son menos comunes, la gran mayoría son originados por clientes que requieren de espacios hechos a la medida, principalmente para Centros de Logística y de Distribución. La otra fuente de dinamismo son las ofibodegas, las cuales crecen gracias a su tamaño adecuado para empresas medianas y pequeñas y por la flexibilidad que permite, incluso, albergar oficinas.

72

Estadísticas moderadas

El cálculo de crecimiento país para Costa Rica ronda el 3%, porcentaje del que se infiere pocas necesidades de nueva infraestructura. En términos de comercio exterior, las estadísticas al primer semestre demuestran un decrecimiento de las exportaciones del 16%; mientras que la Inversión Extranjera Directa (IED) mueve capital a un ritmo mucho más pausado que el año anterior. En este ecosistema, el dinamismo vendrá de las empresas internacionales ya instaladas en el país, que deberán expandir operaciones más por un tema orgánico que por un pico en la demanda. Muestra de ello es que un 70% de los nuevos proyectos en regímenes especiales, como el de zona franca, es impulsado por empresas ya radicadas y que requieren de nuevos espacios, afirmó Alexánder Mora, ministro de Comercio Exterior. En el radar se vislumbran unos 35 proyectos vinculados a IED, los cuales repre-

sentarían unos $500 millones en inversión y 6 mil nuevos empleos para este año, afirmó Irving Soto, director de Promoción de Inversiones de Cinde.

Parques logísticos mueven la industria

La eficiencia en la entrada y salida de carga, tamaños específicos, además acceso rápido a vías principales, son algunas de las variables que inciden en el atractivo de los parque logísticos. Esta actividad está vinculada al almacenamiento y distribución de la mercadería, siendo el segmento que mayor cantidad de metros cuadrados demanda en este momento, afirma Mauricio Arce, presidente de PIASA Consultores. En la actualidad, da servicio de diseño y consultoría para proyectos de parques logísticos que en conjunto 158 mil metros cuadrados (28.000m² de ellos en Panamá). Además, a 123.000m² que se desarrollan en proyectos para usuarios privados logísticos.


10% 8%

5.98%

6%

“Los clientes 9.79% requieren de infraestructuras con espacio de maniobra para 4% 8.35% contenedores, alturas grandes, puertas, 6.21% 5.97% 5.20% 4.79% 2% andenes, acceso fácil a vías; son tan solo 4.19% 3.42% algunos aspectos que suman atractivo a 0% un parque logístico”, añadió Arce. 1T 1T 2009 1T 2010 1T 2011 1T 2012 El2008 área promedio de construcción por 1T 2013 1T 2014 1T 2015 cliente va de los 5.000 a los 15.000 Tasa de Disponibilidad Promedio metros cuadrados, las mayorías de ellas corresponde a expansión o reubicación, afirmó Roberto López, analista de Mercado Industrial de Colliers. 169,865 25% 180,000 “Los requerimientos que demanda el 22.64% 160,000 mercado apuntan hacia la optimización 20% de cada metro cuadrado, la creación de 140,000 espacios hechos a la medida para una 100,150 120,000 15% Mauricio Arce, gerente industria cada vez más especializada, 100,000 13% general de PIASA redundancia de servicios e infraestructura 80,000 10% que cumpla con los más altos estándares 60,000 23,688 5% del mercado”, añadió. 26,929 40,000 El crecimiento de la oferta interanual tema de los oficentros por un tema de 3.55% 20,000 (junio 2014 a junio 2015) de todo el economía. El empresario puede 0,00% tener ahí 0 0 Mercado Inmobiliario Industrial (Naves LOS CLIENTES REQUIEREN su oficina y mercadería,San disponer de un José EsteCentro Heredia Alajuela Oeste Norteclientes”, Industriales, Ofibodegas, Bodegas y DE INFRAESTRUCTURAS CON área de exhibición y atender Inventariodestaca (m2) Disponibilidad (%) Minibodegas) es del 3,10%, pero sube al ESPACIO DE MANIOBRA PARA Arce. 8,98% si se toma en cuenta únicamente CONTENEDORES, ALTURAS Un aspecto positivo es que las empreel segmento de naves industriales para sas pequeñas siempre están en creciGRANDES, PUERTAS, ANDENES, uso logístico, siendo atribuidos el nuevo miento, y esto impulsará a futuro la neceACCESO FÁCIL A VÍAS; SON TAN 460,649 423,959 Centro Logístico de DHL en Alajuela y sidad de ampliaciones. 14.00% 500,000 12.24% SOLO ALGUNOS ASPECTOS QUE la nave industrial en Condal Ciruelas, Sólo en el caso de Piasa, participan 450,000 12.00% 400,000 ocupada por Bridgestone, las más impor- SUMAN ATRACTIVO A UN PARQUE en el diseño de unos 72.000m² metros 9.78% 10.00% 350,000 tantes en tamaño. cuadrados que se añadirán a la oferta de LOGÍSTICO”. 300,000 “El sector de Logística y Distribución 8.00% ofibodegas y que van al mercado, de los 250,000 194,050 demanda de espacios que cumplan con cuales 72.000m² son en Panamá. 6.00%DE PIASA MAURICIO ARCE,184,275 GERENTE GENERAL 200,000 las características de infraestructura que De vuelta al mercado local, las áreas 150,000 4.00% les permitan una operación eficiente y demandadas se concentra en espacios 100,000 2.00% estratégica en términos de ubicación. Los que van entre los 200m2 a los 400m2, 50,000 0.85% 0.96% 0 desarrolladores se han vuelto cada vez cuyo precio se ajusta al presupuesto de 0.00% menos Alajuela especulativos y se llevan a cabo la micro, pequeña y mediana empresa. Cartago Heredia San José más proyectos hechos a la medida (built Inventario (m2) Disponibilidad (%) to suit). Se seguirá apostando a desarroNAVES INDUSTRIALES: llos en zonas como el Coyol, el oeste y Inventario (m²) vs Disponibilidad (%) este de San José”, explicó Roberto López Por provincia 1T 2015 analista de mercado industrial de Colliers Costa Rica.

Sacrificio a cambio de menor costo

Estar en un oficentro quizá era un exceso para algunas pequeñas empresas, que ven conveniente migrar a una ofibodega. El incentivo es pagar unos $5 por metro cuadrado, casi la mitad que la cuota rival. La demanda es mixta: mutinacionales en expansión, bodegas pequeñas para pymes locales, importadoras, comercio y oficinas personales. “La ofibodega ha llegado a sustituir el

Minibodegas

0.00

Bodegas Ofibodegas Naves Industriales 0.00

12.96

0.72

6.59

0.73

7.44

0.82 2.00

7.71 4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

Cuota de Mantenimiento (promedio) $/m2/mes Precio de Renta (promedio) $/m2/mes

73


Tasa de Disponibilidad

Promedio

| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

169,865 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 en Alajuela 40,000 y ofrecen mayor 3.55% en Heredia se20,000 da una especia0

OFIBODEGAS SE MUEVEN POR PRECIO

ALAJUELA LO GRANDE, HEREDIA TECHOS PEQUEÑOS

El bajo costo por metro cuadrado de las ofibodegas y su flexibilidad de uso motiva dinamismo en el segmento (precios en dólares por metro cuadrado). 12%

12%

10%

10%

8%

8%

6%

6%

4%

9.79% 4% 5.97%

2%

3.42%

2%

3.42%

5.97%

8.35%

6.21%

4.19%

6.21% 5.20% 4.19% 4.79%

0%

0% 1T 2008

1T 2009

2009 2011 2012 2014 1T1T 2015 1T 2013 1T 2010 1T 2008 1T 2011 1T 1T 2012 1T 2010 1T 2013 1T1T

Tasa de Disponibilidad

460,649

500,000

9.79%

8.35%

Las naves industriales predominan inventario de espacio, mientras que lización en el clúster de ofibodegas (barras expresan inventario en Centro Oeste Heredia metros cuadrados, línea la disponibilidad en porcentaje). Inventario (m2)

400,000 350,000 300,000 250,000 5.20% 200,000 4.79% 150,000 100,000 50,000 1T 2014 1T 2015 0

Oeste

8.00% 184,275

Centro

6.00% 4.00%

0.85%

Cartago

San José

Disponibilidad (%)

25% 22.64%

25%

20%

Minibodegas

20% 0.00

15%

Bodegas

10%

Ofibodegas

100,150

100,150

15%

0.72

10%

0.73

23,688 26,929 Naves Industriales5% 5% 0,00% 0 0,00% 0.00 0

0.82

13%

26,929

0.00%

Heredia

22.64%

3.55%

2.00%

0.96%

169,865

23,688

San José EsteCentro Heredia San José Este- Alajuela Norte Alajuela Norte Inventario (m2) Disponibilidad (%) Disponibilidad (%)

Oeste Heredia

Inventario (m2)

2.00

ROBERTO LÓPEZ, / ANALISTA DE MERCADO INDUSTRIAL COLLIERS COSTA RICA

Minibodegas Plaza Aeropuerto

DHL

Bodegas

Ofibodegas Rocazul Center

0.72 0.73

Minibodegas Bodegas Ofibodegas

Naves 0.82 Industriales

0.00

“La demanda continúa generándose principalmente por empresas que requieren espacios de almacenamiento, aunque es cierto que han migrado clientes de oficinas a bodegas, fenómeno que todavía no puede considerase como tendencia”, consideró López.

39,000

Heredia

8,000

San José Oeste

7,354

Alajuela, 12.96 Rio Segundo

0.72

6.59

Alajuela, Rio Segundo

6.59 0.73 0.82 7.44

Naves Industriales Zona Franca La Lima Multitenant

Alajuela, Coyol

Cartago, Ochomogo

7.71

7.44

San José Oeste Cartago

0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 Cuota de Mantenimiento (promedio) $/m2/mes Cuota de Mantenimiento (promedio) $/m2/mes Precio de Renta (promedio) $/m2/mes

8,350 12.96

5,000 16,000 4,320

7.71 12.00

12,600

14.00

Mr. Bodeguitas

San José Oeste

Ofi-Bodegas Barreal de Heredia II Precio de Renta (promedio) $/m2/mes Condominio de Bodegas y Locales Comerciales La Valencia Parque Logístico Santa Rosa

Heredia

8,624

Heredia

1,200

Heredia

10,000

Total: 13

7.4

7 4.00

6.00

8.00

Precio de Renta (promedio) $/m2/mes

Proyectos en Construcción

0.00

6.59

Cuota de Mantenimiento (promedio) $/m2

460,649 423,959 14.00% 500,000 423,959 12.24% 14.00% 450,000 12.24% Casi 150 mil metros cuadrados están12.00% en construcción para uso industrial en el Gran Área Metropoli12.00% 400,000 tana. La demanda exige que esta 10.00%oferta optimice cada metro cuadrado, que estén hechos 9.78%nueva 350,000 10.00% a la medida9.78% y atiendan la necesidad de una industria cada vez más especializada, con redundancia 300,000 8.00% 8.00%los más altos estándares del mercado. 250,000 194,050 de servicios y cumpla 184,275 6.00% 200,000194,050 184,275 6.00% 150,000 Inventario 4.00% Inmuebles Ubicación 4.00% 100,000 m2 2.00% 50,000 2.00% 0.85% 0.96% 0 0.00% 0.85% 0.96% TLA Santa Rosa0.00% Heredia 20,000

460,649

“LA DEMANDA CONTINÚA GENERÁNDOSE PRINCIPALMENTE POR EMPRESAS QUE REQUIEREN ESPACIOS DE ALMACENAMIENTO, AUNQUE ES CIERTO QUE HANAlajuela Cartago Heredia San José Alajuela Cartago Heredia CoyolSan José Free Zone & Business Park Inventario (m2) Disponibilidad (%) MIGRADO CLIENTES DE OFICINAS A Inventario (m2) Disponibilidad (%) Ofi-Bodegas Empresariales Santa Rosa BODEGAS, FENÓMENO QUE TODAVÍA LogicPark NO PUEDE CONSIDERASE COMO TENDENCIA”. Condominio de Bodegas Don Flor

74

12.00%

Inventario (m2)

180,000 169,865 180,000 160,000 160,000 Para marzo del 2015 la tasa de disponibilidad ha dis140,000 140,000 120,000 minuido 7.80% en relación al mismo periodo del 2014 120,000 100,000 100,000 para colocarse en 4.79%, esto representa 92.334 metros 13% 80,000 80,000 cuadrados disponibles. Los inmuebles tipo Bodegas 60,000 60,000 muestran un 7.84%, seguidos por las Ofi-Bodegas con 40,000 40,000 3.55% 20,000 un 5.45%. Por su parte, las Naves Industriales muestran 20,000 0 0 un 3.94 % y las Mini-Bodegas 3.40%.

14.00%

194,050

Alajuela

MERCADO SANO

500,000 450,000 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0

423,959

9.78% 10.00%

Promedio

Tasa de Disponibilidad Promedio

12.24%

450,000 5.98%

5.98%

100,150 13%

5,826

146,274


Panamerica Corporate Center

CRECIMIENTO EN EL CONSUMO Y LA INVERSIÓN EXTRANJERA ESTIMULAN LA DEMANDA INMOBILIARIA INDUSTRIAL EN PANAMÁ. LA ATRACCIÓN Y ESTABLECIMIENTO DE EMPRESAS EXTRANJERAS EN EL PAÍS, HAN COMENZADO A RENDIR RESULTADOS EN LA OCUPACIÓN DE INMUEBLES PARA DIFERENTES USOS CON COBERTURA TANTO REGIONAL COMO GLOBAL

E

Danny Quirós. Director de Consultoría y Valuaciones Colliers International Panamá

L ACELERADO Y CONStante crecimiento económico que ha experimentado Panamá durante los últimos años ha potenciado considerablemente el poder

adquisitivo de la población, lo cual a su vez ha llevado a los comerciantes locales a fortalecer sus canales de distribución y ampliar sus facilidades inmobiliarias para la exposición, el almacenamiento y el reparto de sus productos.

Con una economía tradicionalmente fundamentada en los servicios relacionados con el transporte y la logística de carga y con ventajas como la posición geográfica y la infraestructura multimodal que posee, Panamá ha logrado recientemente despertar el interés de empresas de todo el mundo que buscan desarrollar los servicios de valor agregado como la consolidación de carga, el envasado y el etiquetado de productos, entre otros. Por otro lado, los esfuerzos realizados por los sectores público y privado para la atracción y establecimiento de empresas extranjeras en el país, han comenzado a rendir resultados en la ocupación de inmuebles para diferentes usos con cobertura tanto regional como global, principalmente apoyados en los incenti-

75


| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES vos fiscales, migratorios y educativos que ofrece actualmente el país. Para el primer trimestre del 2015, el mercado inmobiliario industrial en la ciudad de Panamá sigue mostrando señales de mantenerse en la fase de expansión según el ciclo inmobiliario; lo anterior se fundamenta en premisas como una tasa de disponibilidad inferior a los niveles de equilibrio y una euforia en el mercado que sigue impulsando el desarrollo de nueva oferta. La principal motivación de los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios para construir complejos industriales se ha basado en las oportunidades de crecimiento de la industria logística que traerá consigo la ampliación delEXPANSIÓN Canal de Panamá, la segunda fase del corredor norte, el ensanchamiento de la vía Domingo Díaz y la expansión de las terminales de carga y de pasajeros del Aeropuerto Internacional de Tocúmen.

LA CIFRA

400,000 m²

EN CONSTRUCCIÓN POSEE EL MERCADO INMOBILIARIO INDUSTRIAL

usuarios por establecerse en este sector geográfico. Para marzo del 2015, la disponibilidad de espacios ha disminuido a niveles bastante saludables considerando el acelerado crecimiento del inventario. El retardo existente en el fenómeno de interacción entre oferta y la demanda del bien inmoSOBREOFERTA biliario, ha provocado que el incremento en la demanda no pueda ser inmediataDEMANDA mente satisfecho, proceso que ha estimulado la aparición de nueva oferta. Los niveles de precios de renta han RECUPERACIÓN mostrado un leve crecimiento impulsado RECESIÓN EXPANSIÓN SOBREOFERTA principalmente por complejos ya consoMercados de Compradores FASES DEL CICLO INMOBILIARIOMercados de Vendedores lidados que listan sus últimos espacios a EXPANCIÓN un nivel superior alDEMANDA precio de equilibrio. Sin embargo, cabe destacar que en $10.00 se han dado negociaciocasos aislados EXPANSIÓN SOBREOFERTA $8.00 en el arrendamiento nesRECUPERACIÓN importantes RECESIÓN de $6.00 grandes espacios que han culminado en Mercados de Compradores DEMANDA Mercados de Vendedores $4.00 precios mucho más favorables para los EXPANSIÓN usuarios. $2.00SOBREOFERTA

des inmobiliarias que requieren para sus operaciones. Por otro lado, los precios de venta para estos terrenos han mostrado importantes incrementos durante los últimos períodos. La escasez de propiedades con características adecuadas para el desarrollo de este tipo de producto y la tendencia de algunos usuarios de optar por el modelo de negocio “BTS” o hecho a la medida, han culminado en un incremento considerable del valor de las parcelas y los terrenos, principalmente en el sector de la Periferia Este.

PRECIOS DE ARRENDAMIENTOS LISTA VS CIERRE (US$/M2/MES) $10.00 $8.00 $6.00 $4.00 $2.00 $0.00

Mar 12

Mar 13

$10.00 Precio de cierre

Mar 14

Mar 15

Precio de lista

$8.00 Fuente: Colliers Panamá $6.00

Al cierre del $4.00 primer trimestre, el mercado inmobiliario $2.00 industrial posee más de 400,000 metros cuadrados en construc$0.00 Mar 12los Mar 13 Mar 14tipos Mar 15 ción considerando diferentes Precio de cierre y categorías de inmuebles. Estos Precio pro-de lista yectos estarán ingresando al mercado $10.00 500,000 durante el 2015 y el 2016; El sector de 800,000 $8.00 400,000 14.00% $0.00 Mar 12 Mar 13 Mar 14 Mar 15 la Periferia Este y las Áreas Revertidas RECUPERACIÓN 12.00% $6.00 300,000 RECESIÓN DEMANDA 600,000 cierre Precio de lista son los sub-mercados que cuentan con COMPORTAMINETOPrecio DEde10.00% LA OFERTA Mercados de Compradores $4.00 200,000 Mercados de Vendedores mayor espacio en proceso de desarrollo. INVENTARIO (M2) Y DISPONIBILIDAD 8.00%(%) $2.00 100,000 400,000 Por último, los recientes esfuerzos de 6.00% Fuente: Colliers Panamá $0.00 0 cooperación entre el sector público y 4.00% 200,000 Mar 12 500,000 Mar1313 Mar1414 Mar1515 Mar Mar RECUPERACIÓN 800,000 RECESIÓN 2.00% 14.00% privado en el400,000 desarrollo de esteMar mercado Precio de cierre Precio de lista Inventario en Construcción 12.00% serán de vital300,000 importancia para mantener La demanda por su parte, mostró una Mercados de Compradores 0.00% 0 Mercados de Vendedores 600,000 10.00% los niveles de dinamismo alcanzados y importante reactivación durante los pri- Mar 12 Mar 13 Mar 14 Mar 15 200,000 8.00% mantener un crecimiento sostenible en la 400,000 meros meses del año como consecuenciaInventario 100,000 (m2) Disponibilidad (%) 6.00% 500,000 parte coyuntural del 0 mismo. de requerimientos emergentes por parte 4.00% 800,000 14.00% 200,000 400,000 Mar 13 Mar 14 Mar 15 de los comerciantes locales y el creciente 2.00% 12.00% 300,000 Inventario en Construcción 600,000 de los inversionistas extranjeros, interés 0 0.00% 10.00% INVENTARIO DE PROYECTOS 200,000 Mar 12 Mar 13 Mar 14 Mar 15 que buscan contar con una ubicación 8.00% EN CONSTRUCCIÓN (M2) 400,000 100,000 6.00% estratégica en la región para el desarrollo Inventario (m ) Disponibilidad (%) 0 4.00% de200,000 sus actividades relacionadas con el Mar 13 Mar 14 Mar 15 500,000 2.00% Fuente: Colliers Panamá 14.00% comercio internacional. 800,000 Inventario en Construcción 400,000 0 0.00% El sector que mostró mayor dinamismo 12.00% Mar 12 Mar 13 Mar 14 Mar 15 300,000 600,000 Este. La en la demanda fue la Periferia 10.00% 200,000 Inventario (m ) Disponibilidad (%) La venta de lotes 8.00% y terrenos para su cercanía con la actividad aeroportuaria, 400,000 100,000 sigue siendo una la consolidación del sub-mercado como posterior desarrollo 6.00% 0 polo logístico, sus accesos e infraes- tendencia que se consolida 4.00% cada vez más 200,000 Mar 13 Mar 14 Mar 15 ya que ofrece tructura vial, así como la concentración en el mercado panameño, 2.00% Inventario en Construcción de nueva oferta, han sido los0 factores a los usuarios la flexibilidad 0.00% de desarrollar sus facilidades conforme a las necesidaprimordiales para la preferencia deMarlos Fuente: Colliers Panamá 12 Mar 13 Mar 14 Mar 15 2

2

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Inventario (m2)

Disponibilidad (%)


LEED PARA PROYECTOS INDUSTRIALES HOY EN DÍAS, LAS INDUSTRIAS ESTÁN SIENDO MÁS AGRESIVAS EN CUANTO A SUS METAS DE AHORRO DE ENERGÍA Y AGUA, IMPULSANDO TAMBIÉN HACIA LA GENERACIÓN DE CERO DESECHOS.

L

EED ES UNA EXCELENTE herramienta que nos permite medir cuantitativa y cualitativamente el éxito en las edificaciones industriales sostenibles. Cuando consideramos un parque industrial completo para una certificación LEED, ganamos enormes beneficios en eficiencia de procesos, ahorros, estandarización y mejoras continuas en la industria. LEED ofrece la opción de LEED CAMPUS, en donde se registra el sitio completo del parque industrial y se documentan los créditos de sitio que se van a compartir entre todos los edificios. Luego de esto, se van registrando los edificios individuales bajo este mismo ‘master site’, y se aprovechan los créditos/pre-requisitos de sitio que han sido aprobados para todos los edificios. Los demás créditos que son específicos de cada edificio se documentan independientemente. Esta es una manera de facilitar el proceso de certificación LEED para los proyectos industriales, y de asegurarle

a los edificios nuevos que van a ubicarse en el parque, que este cuenta con la implementación de estrategias de sostenibilidad exigidas por la norma LEED. Las instalaciones industriales tienen necesidades únicas y es por esto que el USGBC trabaja en crear caminos de cumplimiento alternativo y requisitos especiales relacionados a los retos y aspectos del mundo industrial. Hasta ahora 117 proyectos industriales han podido obtener una certificación LEED, sumando 41 millones de pies cuadrados certificados. Otros 703 proyectos industriales se han registrado para la certificación, lo cual marca un crecimiento en el mercado de 375% en los últimos 4 años.

¿Vale la pena invertir en LEED?

LEED mejora la eficiencia en los procesos industriales, la inversión de la certificación en relación al costo del edificio es baja, y el retorno de inversión es bastante bueno. Para un edificio industrial el sobrecosto de una certificación LEED es

menor al 1%. También, después de que se ha recuperado la inversión inicial, se siguen generando ahorros en el edificio. Hoy en días, las industrias están siendo más agresivas en cuanto a sus metas de ahorro de energía y agua, impulsando también hacia la generación de cero desechos. Compañías como Procter & Gamble, Colgate-Palmolive, Kohler, Intel, y AECOM están optando por certificar sus plantas industriales bajo la norma LEED e impulsan fuertemente el uso de esta norma gracias a su buena experiencia.

Caso ejemplar en Costa Rica:

La Zona Franca La Lima es un proyecto de uso industrial mixto que se ubica en Cartago, en un área de 79 hectáreas aproximadamente. Este proyecto, desarrollado por Garnier y Garnier, está altamente comprometido con el medio ambiente. Los desarrolladores están implementando prácticas sostenibles y medidas permanentes para reducir el impacto ambiental durante el desarrollo de este proyecto. Además de esto, Zona Franca La Lima está en proceso de documentar sus estrategias sostenibles ante el USGBC (US Green Building Council) para contar con la pre-aprobación de algunos pre-requisitos y créditos que exige la norma LEED bajo la modalidad de LEED Campus. La intención de esta opción es impulsar el manejo integrado del proyecto y abordar los retos y oportunidades existentes en el proyecto ubicados en un mismo sitio para cumplir con la integridad técnica que exige LEED. Una vez pre-aprobados, estos créditos pueden ser utilizados por los proyectos industriales que se ubiquen en el sitio y opten por una certificación LEED para su edificio.

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

ALGUNAS ESTRATEGIAS QUE SE PUEDEN EMPLEAR PARA LOGRAR EL ÉXITO DE UN PARQUE INDUSTRIAL SOSTENIBLE INCLUYEN LA PLANIFICACIÓN Y DISEÑO DEL PARQUE GARANTIZANDO EL MENOR IMPACTO POSIBLE AL TERRENO

H

ARQ. MARIA MATAMOROS, LEED AP BD+C

OY EN DÍA, LOS PARques industriales comienzan a buscar la ruta hacia la sostenibilidad y poco a poco se van convirtiendo en conjuntos energéticamente eficientes para poder mantenerse competitivos en un mercado que exige el factor ambiental como estándar. En Costa Rica, un país que tiene como meta ser el primer país

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carbono neutral en el año 2021, esta no es la excepción, y cada vez más notamos en estos la incorporación de estrategias de sostenibilidad. Los parques industriales tienden a causar grandes impactos a nivel ambiental y social. El alto consumo de energía y agua, sumado a los problemas de eliminación de residuos, las emisiones de gases efecto invernadero y la contaminación de ruido e iluminación son

algunos de los retos que enfrentan. Al estar conformados por un conjunto de empresas ubicadas en un espacio relativamente reducido, los impactos ambientales se concentran y se suman a aquellos de los servicios comunes del parque. Es por esto que tenemos que apuntar al diseño de parques industriales sostenibles o parques eco-industriales. Un parque industrial sostenible es


PARQUES INDUSTRIALES

SOSTENIBLES

aquel diseñado con el fin de minimizar los posibles impactos ambientales, sociales y económicos por medio de la incorporación de sistemas que favorecen la gestión de residuos y que tratan de fomentar el uso de energías limpias y de identificar sinergias entre las empresas para un mejor aprovechamiento de los recursos en general. Las empresas ubicadas en parques industriales tienen la ventaja de poder

enfrentar los retos de la sostenibilidad en conjunto y aprovechar los sistemas comunes para aumentar eficiencias y bajar consumos de energía y agua. Estas comparten infraestructura básica y es aquí adonde se encuentra el mayor potencial para colaborar y lograr mejorar sus eficiencias en conjunto, y no sólo individualmente. En otros países, los parques eco-industriales son diseñados y construi-

dos siguiendo la idea de una economía circular y una ecología industrial. Mediante el comercio, diferentes industrias se conectan para compartir recursos e intercambiar productos. En otras palabras, los desechos de una compañía se pueden convertir en la materia prima de otra, estableciendo así el uso máximo de recursos y la descarga mínima de desechos por medio del intercambio de productos y el uso circular de energía y

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

Estrategias para incorporar la sostenibilidad en parques industriales:

USO DE AGUA: Implementar la reutilización de aguas grises o agua llovida para regar las zonas comunes, preferiblemente mediante un sistema de goteo. Si se riega superficialmente se debe establecer un horario de riego en donde exista el mínimo riesgo de evaporación de agua (noche o madrugada)

AREAS COMUNES ESPACIOS ABIERTOS: Utilizar concreto que sea por lo menos 50% permeable y de un color claro (que refleje la luz solar en un 50% más que el asfalto) para evitar el efecto de isla de calor. (Ejemplos: zacate block, grasscrete, adoquín claro.)

AREAS EXTERNAS: Sembrar vegetación que ayude a la infiltración del agua llovida y a mitigar el calor. Las plantas deben ser nativas o adaptadas a la zona para que crezcan con poca necesidad de riego.P

Utilizar pinturas

75%

(colores claros) para así reducir en un 25% aproximadamente el número de luminarias

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CUARTOS MECÁNICOS: Planificar la ubicación de los cuartos mecánicos en el proyecto para optimizar en ductería y facilitar el mantenimiento.


EDIFICIOS TECHO: Especificar un material que cuente con el debido aislamiento y que sea de color claro (blanco preferiblemente) para evitar la absorción de calor al interior del edificio. Si se va construir una losa de concreto, esta debe llevar un recubrimiento (membrana líquida impermeabilizante) resistente a los rayos UV y de alta reflectancia lumínica. Los techos verdes también ayudan a mitigar el calor y absorber el agua de lluvia.

PINTURA: Utilizar pinturas con un valor de reflectancia lumínica mayor a 75% (colores claros) para así reducir en un 25% aproximadamente el número de luminarias necesarias en cada espacio.

ILUMINACION: Reducir la densidad de potencia de iluminación para lograr una disminución en el dimensionamiento del sistema de A/C. Se puede incrementar la eficiencia de las luminarias (intercambiar luces incandescentes por fluorescentes T8, T5, ó LEDS) e incorporar sensores de movimiento y de luz natural para utilizar menos luz artificial durante el día.

ENFRIAMIENTO: Incorporar ventiladores en los espacios internos para maximizar el confort térmico bajando el consumo de A/C.

LAS EMPRESAS UBICADAS EN PARQUES INDUSTRIALES TIENEN LA VENTAJA DE PODER ENFRENTAR LOS RETOS DE LA SOSTENIBILIDAD EN CONJUNTO Y APROVECHAR LOS SISTEMAS COMUNES PARA AUMENTAR EFICIENCIAS Y BAJAR CONSUMOS DE ENERGÍA Y AGUA. ESTAS COMPARTEN INFRAESTRUCTURA BÁSICA Y ES AQUÍ ADONDE SE ENCUENTRA EL MAYOR POTENCIAL PARA COLABORAR Y LOGRAR MEJORAR SUS EFICIENCIAS EN CONJUNTO, Y NO SÓLO INDIVIDUALMENTE.

agua que aseguran el desarrollo sostenible en un parque industrial. Algunas estrategias que se pueden emplear para lograr el éxito de un parque industrial sostenible incluyen la planificación y diseño del parque garantizando el menor impacto posible al terreno, la evaluación del uso de energía en las industrias para identificar oportunidades de ahorro a través de estrategias como el uso de energías renovables, un mejor diseño de iluminación, y una mayor eficiencia en uso de agua con el posible aprovechamiento de aguas llovidas o la reutilización de aguas grises. Además de esto, debemos enfocarnos en la implementación de una gestión sostenible que se base en un modelo integrado combinando la planificación, la reglamentación y los factores medioambientales del parque industrial. Así lograremos generar parques más eficientes que resultan más atractivos para los clientes con respecto a los convencionales por contar con beneficios económicos, la posibilidad de subvención financiera, y una buena imagen social.

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PARQUES INDUSTRIALES

PARQUES INDUSTRIALES QUE GENERAN VALOR C3:

COLABORACIÓN, COMUNIDAD, CIUDAD LAS ZONAS INDUSTRIALES DEBEN PROMOVER ACTIVAMENTE LA COLABORACIÓN ENTRE EMPRESAS MEDIANTE DIFERENTES ACTIVIDADES, ASÍ COMO LAZOS SANOS DE CONVIVENCIA ENTRE LOS HABITANTES DE LA CIUDAD DONDE SE ENCUENTREN.

L

POR GRUPO 4S. CARLOS MUÑOZ / Socio Director de Conocimiento carlos@grupo4s.com

OS PARQUES INDUSTRIAles anteriormente se concebían solamente como lotificaciones de tierra de uso industrial. Bastaba con defender técnicamente el suelo, su ubicación y cuadricular áreas modulables con servicios básicos. Ante la competencia multi regiones que se vive hoy en día, así como presiones por mejorar el producto de parte de empresas trasnacionales, hoy debemos

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generar parques industriales que aporten valor C3: Colaboración, Comunidad, Ciudad).

Colaboración

Es muy común que los en los parques industriales, no exista interacción ni relación directa entre las empresas o corporativos y el parque como tal, más que a nivel administrativo. De la misma manera, las empresas cercanas no llegan a relacionarse entre sí, quedando solo

como vecinos o habitantes de las mismas hectáreas que corresponden a un desarrollo industrial. La principal idea es que en un futuro no muy lejano, las zonas industriales logren promover activamente la colaboración entre empresas mediante diferentes actividades. Algunas de estas son: Eventos en donde los directivos de las empresas residentes del parque expongan entre ellos nuevas visiones de negocio. Además se pude incentivar la cola-


departamento de RH para lograr crear una comunidad o una identidad dentro del desarrollo industrial.

Ciudad

boración para generar nuevos negocios o relaciones laborales ellas. Live Chat Room: Estos son espacios de comunicación que integran a los responsables de todas las empresas por cada área que manejen, por ejemplo, los directores de Recursos Humanos de cada empresa que se encuentra en el complejo pueden comunicarse entre ellos mediante un programa de mensajería. Share Director Program: Para conocer diferentes negocios y resolver errores que se presenten es buena idea implementar este programa, que consiste en que directivos visiten otra empresa como consejeros para intercambiar ideas y llevar a cabo una gestión mucho más profesional. Conferencias mensuales: Es una buena idea llevar a cabo conferencias enfocadas a la formación empresarial, con el fin de capacitar, motivar y transformar al personal de las empresas y organizaciones

Actividades deportivas: El community manager del parque será el que incentive la visión de deporte y salud entre todos los trabajadores del parque, con múltiples actividades. Cultura: Dentro de un polígono industrial existe multiculturalidad y para aprovechar esto se pueden organizar meetings o proyectos culturales; la idea es que se convierta en un ambiente interdisciplinario que incentive el networking y el intercambio entre culturas. Sesiones de integración: Es importante fomentar actividades fuera del ámbito laboral. La organización de torneos o sesiones de teambuilding abiertas a todas las empresas a través del

Hace diez años la zona industrial estaba alejada de zonas residenciales, en la actualidad el crecimiento de la población ha provocado que industria, comercio e inmuebles de vivienda se encuentren a distancias más cortas. Si bien muchos parques hoy no están integrados con la ciudad, el día de mañana si lo estarán, por lo que conviene hacer una planeación en la que se integren profundamente los usos y se den lazos sanos de convivencia. Entre las recomendaciones para lograr este objetivo se encuentran: • Planear la visión integral de ciudad donde convivan diferentes usos a futuro. • Proyectar un crecimiento acelerado de la ciudad para entender su dinámica con respecto al parque • Definir cuáles serán los atributos de valor ciudad que aportará el parque a su urbe. • En general, este enfoque es una visión que busca agregarle un nuevo ángulo a la planeación de parques industriales. En aquellos proyectos que integran esta visión, los resultados comerciales han demostrado que pagan por si solos los posibles costos que generan.

Comunidad

Para una empresa, es importante comenzar a ver a cada empleado como “persona” y crear un sentido de pertenencia a la empresa en la que labora y a la comunidad industrial a la que pertenece. En ese sentido, un parque industrial también deberá generar actividades en las áreas públicas del mismo que fomenten una comunidad entre los empleados con actividades como:

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PARQUES INDUSTRIALES

ZONAS FRANCAS, LÍDERES DE LA ECONOMÍA TICA MÁS DE 350 EMPRESAS EN ESTE RÉGIMEN, GENERAN MAYOR PARTE DE EXPORTACIONES DEL PAÍS

E

CÉSAR BRENES QUIRÓS / Para Inversión Inmobiliaria

L RÉGIMEN DE ZONA Franca (RZF) continúa dinamizando la economía costarricense y se ha convertido en el principal generador de exportaciones del país. En el país operan 357 empresas en zona franca, las cuales generaron unos $5.791 millones durante el 2014, un 51,2% de las exportaciones totales del país. El segundo lugar lo ocupan las compañías en régimen definitivo con $5.355 millones (47,4%) y perfeccionamiento activo con $157 millones (1,4%), de acuerdo con datos de la Promotora de Comercio Exterior (Procomer). En el 2013, las zonas francas repre-

sentaron el 54% de las exportaciones totales ($6.253 millones) y en 2012 el 52% ($5.967 millones). Aunque las cifras de generación de exportaciones han disminuido, en el 2010 el número de empresas bajo este régimen alcanzaba las 256, es decir, cuatro años después el crecimiento fue del 40%. Por cada dólar exonerado, las compañías activas bajo el Régimen de Zona Franca le han producido al país $8, según cálculos de Procomer. Esta cifra habría aumentado significativamente en los últimos años; sin embargo, la promotora presentará nuevos resultados hasta en los próximos meses.

EXPORTACIONES DESDE ZONAS FRANCAS

Cifras en miles de dólares

2012 - 2014

6,300,000 6,200,000 6,000,000 6,000,000 5,900,000 5,800,000 5,700,000 5,600,000 5,500,000 Zona Franca

Fuente: Procomer

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2012

2013

2014

5,967,391

6,253,579

5,791,606

Según ese informe, en el caso de las exportaciones de bienes, la sofisticación y la inclinación hacia la alta tecnología ha sido una constante. De acuerdo con la clasificación por intensidad en el uso de los factores de producción (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, OCDE) un 75% del valor exportado corresponde a bienes de base científica o producto diferenciado como partes para computadoras, equipos de infusión y transfusión de sueros, prótesis de uso médico, circuitos integrados, materiales y cables eléctricos y cámaras y proyectores cinematográficos. El principal destino de exportación ha sido tradicionalmente Estados Unidos; además, esa nación es el origen más común entre las compañías instaladas en el país. Asimismo, las empresas del RZF participan actualmente en cuatro de las cadenas globales de valor más importantes en el sector de manufactura: electrónica, dispositivos médicos, automotrices y aeronáutica/ aeroespacial.


LA CIFRA

$8

6,300,000 6,200,000 6,300,000 6,000,000 6,200,000 6,000,000 6,000,000 5,900,000 6,000,000 5,800,000 5,900,000 5,700,000 5,800,000 5,600,000 5,700,000 5,500,000 Cifras en miles de dólares

Cifras en miles de dólares

RETORNO GENERADO POR CADA DÓLAR EXONERADO EN ZONA FRANCA

5,600,000

Zona5,500,000 Franca

2012

2013

2014

5,967,391

6,253,579

5,791,606

2012

Zona Franca

2013

5,967,391

2014

6,253,579

5,791,606

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE LOS DIFERENTES REGIMENES EN LAS EXPORTACIONES DE BIENES

Resultados palpables

2012 - 2014 120%

100%

120%

2%

100%

80% 60% 40% 20% 0%

80%

1.40%

44%

47.40%

52%

54%

51.20%

2012

2013

2014

46%

44%

52%

20% 0%

1.40%

2%

46%

60% 40%

2% 2%

2012

Zona Franca

Zona Franca

47.40%

54%

51.20%

2013

Definitivo

Definitivo

2014

Perfeccionamiento Activo

Perfeccionamiento Activo

Fuente: Procomer

IMPACTO DE ZONAS FRANCAS

La mayoría de las exportaciones son producidas por Zonas Francas REGIMEN REGIMEN Franca Zona Zona Franca Definitivo Definitivo Perfeccionamiento Activo Perfeccionamiento Activo general Total Total general Fuente: Procomer

2012 2012

2013 2013

5.967.391 52% 52% 6.253.579 6.253.579 54% 54% 5.967.391 5.189.280 46% 46% 2.037.727 2.037.727 44% 44% 5.189.280 229.935 2%2% 239.773 239.773 2% 2% 229.935 11.386.606100% 100% 8.531.079 8.531.079 100% 100% 11.386.606

La mayor variedad y sofisticación de las exportaciones costarricenses, adquirida en los últimos años, está relacionada con que buena parte de la IED está vinculada a cadenas globales de valor. El RZF mantiene una cuota de responsabilidad importante en este tema, ya que el 80% de las empresas vinculadas a dichas cadenas de valor pertenecen a este régimen.

2014 2014 5.791.606 51,20% 51,20% 5.791.606 5.355.454 47,40% 47,40% 5.355.454 157.354 1,40% 157.354 1,40% 11.304.414 100% 11.304.414 100%

Solo en el 2014, Cinde reportó la llegada de 39 proyectos de inversión en los sectores de servicios corporativos y digitales, ciencias de la vida, manufactura liviana y avanzada, agroindustria e industria alimentaria. Estas multinacionales generaron $474 millones en inversión y 10.281 nuevos empleos, 9% más con respecto a lo generado en el 2013. Cinde también destacó que en ese periodo, los proyectos de manufactura liviana, industria alimentaria y agroindustria representaron $220,8 millones, es decir, casi la mitad del monto total recaudado por Cinde. Por su parte, el sector de servicios corporativos y digitales registró la llegada de 18 nuevos proyectos y continúa siendo el mayor generador de empleos, con 3.500 nuevas plazas abiertas durante ese periodo. Actualmente, dicho sector emplea a más 50.000 personas en Costa Rica, una cifra 50 veces mayor a la reportada en el año 2000.

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

COSTA RICA CON AGRESIVA META DE ATRACCIÓN DE INVERSIONES SE ESPERA CERRAR EL 2015 CON 35 NUEVOS PROYECTOS DE INVERSIÓN; PERO ENTORNO INTERNACIONAL ES RETADOR CÉSAR BRENES QUIRÓS / info@inversioninmobiliariacr.com

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L

A META DE ALCANZAR AL menos 35 nuevos proyectos de inversión extranjera en el país para el cierre del 2015 es calificada como una propuesta bastante agresiva, tanto por la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (Cinde) como por los expertos. El país pretende captar cerca de $500 millones en inversión y generar al menos 6.000 nuevos empleos netos en el año, lo cual representa un aumento del 5,4% frente a los $474 millones recaudados el periodo pasado. Irving Soto, director de promoción de inversiones de Cinde, indica que los factores que retan esta propuesta tienen que ver con la disminución en los flujos de inversión a nivel mundial, señalados ya por los organismos internacionales, y el aumento de la competencia agresiva por captarlos. “Más países que antes no estaban en el mapa de la inversión decidieron ingresar a competir por proyectos de inversión en todo el mundo, lo que hace más intensa la competencia por captarlos para el país”, indica Soto. A pesar de ello, Costa Rica ya se convirtió en sede de empresas como Apollo Endurgery Inc., compañía estadounidense de dispositivos médicos, que instalará su nueva planta de manufactura en Coyol, Alajuela.. Por su parte, MicroTechnologies anunció la construcción de una nueva planta de manufactura también en el Coyol de Alajuela con una inversión que asciende a los $15 millones. Sae-A Spinning inauguró en Cartago su planta de producción de hilos de algodón tras efectuar una inversión $35 millones y Zollner, empresa de manufactura electrónica, también escogió esa provincia para instalar una moderna planta tras invertir $15 millones. Otro caso destacado es el de la firma Emerson, que expandió sus instalaciones en Multipark, Escazú; para lograr una capacidad de 1.000 colaboradores. Esto permitirá ampliar su Centro de Servicios y Centro de Ingeniería en el país, con lo cual proyecta una contratación de 200

PROYECTOS ATRAIDOS POR CINDE

El 2013 ha sido el año record en atracción de inversiones

Fuente: Cinde

personas más en los próximos tres años. De acuerdo con Irving Soto, Cinde trabaja en la atracción de inversión extranjera para sectores ya consolidados como los servicios corporativos, ciencias de la vida, manufactura avanzada y, además, está ampliando su rango de acción a otros en germinación como manufactura liviana, la industria alimentaria y agroindustria. Esta diversificación explicaría los planes de expansión y creación de nuevos parques industriales en el país. “Conforme se ha registrado un

500

LA CIFRA

MILLONES PRETENDE ATRAER EL GOBIERNO ESTE 2015 CON LA INCORPORACIÓN DE NUEVAS MULTINACIONALES AL PAÍS Y LA EXPANSIÓN DE LAS QUE YA OPERAN.

aumento en la llegada de proyectos de inversión que demandan nuevos espacios para poder operar, también se ha visto el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Indudablemente, la Inversión Extranjera Directa (IED) es un importante motor para el desarrollo de esta industria, especialmente en lo referente parques industriales y oficentros”, explica el ejecutivo de Cinde. Para Pablo Gordienko, vocero del proyecto Green Valley en Grecia, Cinde debe salir de la Gran Área Metropolitana (GAM) y buscar sitios que por su localización ayuden a que una gran cantidad de mano de obra calificada, que hoy utiliza sus ciudades de origen como dormitorios, encuentre trabajos de calidad cerca de sus viviendas.

¿Qué buscan las empresas?

De acuerdo con Cinde, el principal punto que analizan las empresas que quieren instalarse en el país es la disponibilidad y calidad del recurso humano. Luego, se analizan los incentivos para instalarse, el acceso eficiente a la electricidad y su costo, la infraestructura país, costo del real state, apertura comercial, estabilidad política y económica.

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

Costa Rica compite en la región con naciones como Panamá, Chile, Colombia, México, Argentina, Puerto Rico y República Dominicana, que continúan mejorando en los aspectos antes citados. Gustavo Gutiérrez, consultor inmobiliario, cree que nuestra competitividad puede verse afectada frente a dichas naciones debido a una mano de obra de mayor costo con mayores cargas sociales, energía más cara y poca inversión en infraestructura. “El país presenta un grave problema en la toma de decisiones, en la tramitología. Mientras en países vecinos un proyecto toma seis meses en trámites; en Costa Rica pueden pasar dos años o más. Hay que brindar incentivos a las nuevos proyectos industriales, pero no

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“NUESTRA PRINCIPAL VENTAJA ES EL RECURSO HUMANO ALTAMENTE CAPACITADO QUE PERMITE A LAS EMPRESAS MULTINACIONALES DESARROLLAR CON ÉXITO SUS OPERACIONES Y HACER CRECER SU NEGOCIO” IRVING SOTO, CINDE

solo en tema de impuestos, sino también servicios e infraestructura”, agregó Gutiérrez. Según Cinde, las compañías que están arribando al país, relacionadas a la manufactura avanzada y liviana, se centran en sectores como metalmecánica, componentes diversos, ensambles eléctricos, componentes electrónicos, ingeniería, semiconductores, telecomunicaciones, plástico, materiales de empaque y metalurgia. Usualmente, requieren personal con perfiles de operarios, técnicos y profesionales académicos especializados en ingenierías. Daniel Álvarez, consultor y VP de AB Advisory, opina que Costa Rica es competitiva, pero no es de las zonas más baratas de la región. “Por ejemplo, en


alquiler de oficinas tenemos un costo competitivo a nivel latinoamericano, pero los costos de remodelación requeridos por las empresas son más altos aquí que en mucho otros mercados con los que competimos. Asimismo, en el mercado industrial, estamos en la media del mercado latinoamericano a nivel de alquileres, pero con mayores costos de electricidad, que juegan en nuestra contra”, explica Álvarez.

BALANZA COMERCIAL DE ZONA FRANCA 2009 - 2013

Fortalezas y retos pendientes

Bertha Mora, analista de Colliers International, indica que Costa Rica aún mantiene una posición líder en la región debido al Régimen de Zona Franca, que ofrece incentivos y beneficios del Estado a las empresas que realicen inversiones nuevas en el país, siempre y cuando cumplan con los requisitos y obligaciones establecidas en la Ley No. 7210, sus reformas y su reglamento. Asimismo, el último Informe de Competitividad del Foro Económico Mundial, posicionó al país con la mejor calificación en temas de seguridad, lo cual representa una ventaja para las multinacionales que deben dedicar menos recursos para contrarrestar el terrorismo y/o la delincuencia organizada. La mano de obra altamente calificada, con educación universitaria avanzada y con un buen nivel de inglés es otras de las razones para instalarse en nuestro país. “Costa Rica tiene cerca de 20 años de experiencia como centro de tercerización de servicios y producción, lo cual da un buen parámetro de adaptación a las necesidades de cualquier empresa que desee instalarse en este territorio”, anota Bertha Mora. Por último, la capacidad de la nación para transferir con rapidez la IED y las nuevas tecnologías por medio de la innovación y cadenas de valor nos posicionan en un lugar importante. No obstante, los analistas hacen énfasis en puntos críticos como el rezago en infraestructura portuaria y aeroportuaria. De acuerdo con datos de la Asociación Nacional de Alcaldías e Intendencias, citados por Colliers, el mantenimien-

Fuente: Procomer

NÚMERO DE PRODUCTOS, PAÍSES Y EMPRESAS EXPORTADOS POR UNA ZONA FRANCA 2009 - 2013

Fuente: Procomer

to en rutas cantonales no llegó en el momento oportuno, al punto que hoy la devaluación en dichas rutas es de aproximadamente $4.000 millones Por otra parte, el alto costo de servicios como el agua y la electricidad le está pasando la factura al país, pues existen empresas que han buscado oportunidades en otros países debido a dichos factores. El constante crecimiento del déficit fiscal y el alto costo de oportunidad que significa instalarse en el país, también afectan nuestra competitividad. “Estas debilidades se pueden atenuar invirtiendo en lugares estratégicos (poco

tradicionales), donde los colaboradores puedan encontrar vivienda o aún mejor, vivan cerca de la empresa. Además, en dichas locaciones se puedan abaratar algunos servicios como la electricidad”, apunta Mora. Para Irving Soto, también se deben cuidar detalles como el acceso de calidad y el costo de la energía eléctrica, el costo del real estate, aumentar hacia el futuro la cantidad del recurso humano multilingüe, mejorar la infraestructura, mantener una estabilidad macroeconómica, trabajar en la flexibilidad laboral y mantener la estabilidad jurídica del régimen de zona franca.

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES Océano Atlántico

COSTA RICA

Pacífcio Norte

Ciudades emergentes para IED

Zona Atlántica

Pacífcio Centro

Océano PacÍfico

ENTREVISTA

“INVERSIÓN EXTRANJERA LLEGARÁ A ZONAS RURALES” El Gobierno hará uso de los incentivos para llevar industrias del sector alimentario y textil a lugares con índices de bajo desarrollo

L

KARLA SCOTT / info@inversioninmobiliariacr.com

LEVAR LA INVERSIÓN A zonas de bajo desarrollo parece el punto principal del plan maestro de la actual administración en temas de atracción de Inversión Extranjera Directa (IED). Esta iniciativa tampoco significa que se dejará de lado el esfuerzo en atraer empresas del sector servicios al Área Metropolitana. El Pacífico, Atlántico y Norte del país exhiben síntomas de depresión, sin que exista una respuesta robusta de inversión que permita crear fuentes de empleo para personas no calificadas. Esto se revertiría mediante el incentivo a industrias vinculadas al sector alimentario y textil.

A pesar de este énfasis, el fuerte de la IED seguirán siendo las industrias con enfoque corporativo y de manufactura especializada. A la fecha, 357 empresas operan bajo el régimen de zonas francas y de ellas 39 son tienen un enfoque en la administración y 140 son compañías de servicio. En entrevista con el ministro de Comercio Exterior en Costa Rica, Alexander Mora, él detalló la hoja de ruta en lo referente a la atracción de IED.

¿De qué manera se trabajará en el fortalecimiento de las zonas francas y parques industriales para este año en el país?

ALEXANDER MORA, MINISTRO DE COMERCIO EXTERIOR DE COSTA RICA 90


27 EL NÚMERO

EMPRESAS QUE ESTÁN GES ANTE PROCOMER SU INSTALACIÓN EN EL PAÍS BAJO EL RÉGIMEN DE ZONA FRANCA

Para fortalecer el Régimen de Zona Franca, atraeremos mayor inversión y facilitaremos la instalación de empresas desde el Gobierno. También, estamos trabajando en mejorar el clima de negocios, agilizar los trámites para ingresar al régimen y mejorar la reglamentación que lo regula.

¿Qué alternativas trabaja el Ministerio de Comercio para impulsar o fortalecer las zonas de menor desarrollo en el país? La primera, tiene que ver con la promoción y el aprovechamiento de los incentivos diferenciados que ofrece la Ley de Régimen de Zona Franca a las empresas que se ubiquen fuera de la Gran Área Metropolitana Ampliada (GAMA) y que se incluyeron en la reforma que se realizó a la Ley 7210 en el año 2010. Adicionalmente, se están impulsando, de manera prioritaria y en conjunto con la Coalición de Iniciativas para el Desarrollo (CINDE), esfuerzos dirigidos a atraer empresas en los sectores de industria alimentaria y textil que se encuentran en las regiones ubicadas fuera del Gran Área Metropolitana, tradicionalmente más deprimidas, con oportunidades para crecer y para generar empleo. Por último, en el Ministerio de Comercio Exterior, se conformó un equipo de trabajo cuya función primordial es promover, al interior del país, una mejor administración y un mayor aprovechamiento de las ventajas y facilidades que ofrecen los tratados de libre comercio vigentes. Su estructura procura facilitar la planificación y articulación sectorial y territorial.

Con respecto al empleo, ¿cuáles son los sectores que podrían generar más empleos dentro de las zonas francas y parques industriales? Costa Rica apuesta a atraer proyectos de inversión en los sectores de servicios corporativos, manufactura avanza-

da, manufactura liviana, ciencias de la vida, agroindustria e industria alimentaria. Todos los sectores indicados tienen gran potencial para la generación de más y mejores empleos en el territorio nacional.

¿En cuáles ramas deben prepararse los costarricenses para responder a las demandas que piden estas compañías? Para continuar ofreciendo a las empresas el capital humano que necesitan, en la cantidad y con los estándares de calidad que el entorno mundial demanda, es necesario acelerar la formación de recurso humano, mejorar la vinculación entre academia y sector productivo, actualizar los planes de estudio, agilizar la aprobación de carreras para poder responder a las demandas del mercado, incrementar los esfuerzos de orientación vocacional, promover la enseñanza del inglés, fortalecer la enseñanza de las matemáticas y las ciencias y desarrollar las habilidades blandas en la fuerza laboral.

¿Cuáles nuevos métodos de atracción en inversión extranjera directa utilizarán para lograr la llegada de nuevas empresas? Uno de los métodos utilizados en nuestra estrategia de promoción de inversión tiene que ver con las empresas que cuentan con operaciones en el país y cómo se convierten en nuestros aliados para atraer nuevos proyectos. Hay tres razones de ello. En primer lugar, ellas son responsables del 70% de la Inversión Extranjera Directa (IED) total que el país está atrayendo anualmente,

LAS EMPRESAS YA INSTALADAS SON LAS RESPONSABLES DEL 70% DE LA IED QUE EL PAÍS ATRAE ANUALMENTE, GRACIAS A SUS PROYECTOS DE REINVERSIÓN.

por medio de sus proyectos de reinversión. Segundo, su presencia en el país hace que sus clientes, suplidores y otros miembros del ecosistema productivo, encuentren valor en instalar sus operaciones en los lugares en donde ellas se establecen para seguir comprando o vendiéndoles con mayor agilidad y eficiencia. Finalmente, con gran frecuencia estas empresas rinden testimonio ante otras empresas que están explorando posibles locaciones para establecer sus proyectos y las experiencias que comparten. En este diálogo sobre su desarrollo en el país, constantemente se traducen en la apertura de puertas a nuevas inversiones. Se tiene como meta construir el Parque Industrial Caribe en el primer trimestre del 2016 en la provincia de Limón.

¿Qué pueden esperar los limonenses con respecto al desarrollo de empleo y IED? Limón enfrenta a una de las mayores oportunidades de toda su historia para mejorar la calidad de vida de sus habitantes, en virtud del volumen de inversión pública y privada que recibirá la provincia durante los próximos años. La transformación de la infraestructura portuaria y vial de Limón, en conjunto a proyectos como el puesto fronterizo Las Tablillas (Los Chiles, Alajuela) y la construcción de la carretera entre Bajos de Chilamate (Sarapiquí, Heredia) y Vuelta Kooper (San Carlos), promoverá la facilitación del comercio en el Corredor Norte de Centroamérica y abrirá nuevas y atractivas posibilidades para la instalación de inversiones y la creación de más y mejores oportunidades de empleo en la provincia. Existe además un importante potencial para el desarrollo de parques industriales para atender la demanda de las empresas que se interesarán en ubicar sus operaciones en la zona, en virtud de las facilidades logísticas que se generarán a partir de las nuevas inversiones antes señaladas. Claramente Limón tiene una valiosa oportunidad para el despegue socioeconómico, de allí la importancia de trabajar en el mejoramiento del clima de negocios regional para que esta coyuntura se transforme en un círculo virtuoso de crecimiento.

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

NUEVA INVERSIÓN INYECTARÁ DINAMISMO EN EL CARIBE

CONSTRUCCIÓN DE APM TERMINALS SUPONE OPORTUNIDADES INDUSTRIALES, EN COMERCIO Y HASTA DESARROLLO DE VIVIENDA

T

KARLA SCOTT / Karla Scott, info@inversioninmobiliariacr.com

ODO APUNTA A QUE LA construcción del megapuerto de la empresa APM terminal en la zona de Limón en Costa Rica traerá no solo un mejor desarrollo para la provincia, sino también un mayor crecimiento en las oportunidades de inversión a la hora de atraer nuevas empresas para el sector.

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Existe alta expectativa que durante el primer trimestre de 2016 inicie la construcción del Parque Caribe, complejo que espera albergar a las compañías que esperan sacar provecho del desarrollo generado por la nueva terminal de contenedores. Asimismo, una compañía venezolana ya tiene listo un plan maestro para desarrollar un complejo mixto.

De las 30 hectáreas compradas a este momento, 10 ya están desarrolladas. El gran crecimiento que podría tener el sector del Caribe si la construcción de este puerto de contenedores en Moín se convierte en una realidad es validada por Álvaro Valverde, presidente ejecutivo de la Asociación de Empresas de Zonas Francas (Azofras). Los inversionistas verán una oportu-


nidad en posicionar sus empresas con mayor confianza en la zona, generando más y nuevas oportunidades laborales que lograrían combatir la inseguridad y los delitos que golpea actualmente a la región por las pocas fuentes de empleo. “La mayoría de la población joven limonense la vemos trabajando en los call centers del Gran Área Metropolitana, porque en Limón no encuentran empleo. Y ellos necesitan fuentes de trabajo en su zona para no tener que estar migrando hacia a otros sectores del país”, expresó Valverde. Limón es la segunda región que presenta mayor desempleo en el país, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC), y es por eso que surge la necesidad de atraer inversiones para lograr que eso, y muchas cosas más a nivel de comercio exterior ocurran en la provincia. Por otra parte, el presidente de Azofras menciona que es necesario desarrollar el área de logística en Limón y mejorar su infraestructura, esto permitiría que los inversionistas se interesen en la zona para instalar parques industriales y, así, crear un mejor entorno para atraer inversión inmobiliaria. “En la provincia de Heredia se encuentra el 47% de las zonas francas en Costa Rica, y no solo ahí hay empresas. También hay centros comerciales, hoteles y muchas cosas más alrededor que surgen gracias a las zonas francas”, indicó Valverde. “Limón debe mirar hacia eso, en crear regímenes para que ese tipo de desarrollo también se establezca en la zona” opinó Valverde

Fuera del GAMA

Según Azofras, se le ha solicitado a la Coalición Costarricense de Iniciativas y Desarrollo (CINDE) fortalecer las zonas fuera del GAMA, centrándose específicamente en cuatro sectores con potencial para el desarrollo, como lo son: Guanacaste, Puntarenas, Limón y la Zona sur. Dentro de estos puntos, se puede mencionar que en Liberia, en la provincia de Guanacaste, tan solo opera el parque industrial Solarium.

LOCALIZACIÓN Y EMPRESAS ZONA FRANCA PACIFICO SUR Océano Atlántico

Océano Atlántico Pacífico Norte Zona Atlántica Pacífico Centro Océano PacÍfico

Los inversionistas verán una oportunidad en posicionar sus empresas con mayor confianza en la zona, generando más y nuevas oportunidades laborales que lograrían combatir la inseguridad y los delitos”

En Puntarenas también hay algunos parques industriales, siendo Saret uno de los casos resaltados por el director de Azofras, debido a la buena manera en que este parque explotó el potencial de una zona rural. “Ellos están reviviendo a Puntarenas. Están haciendo un esfuerzo bastante bueno, relanzando la zona franca de este sector. Y son un ejemplo de que fuera del GAMA se está haciendo bien las cosas”, expresó Valverde. Sin embargo, Valverde asegura que en la zona sur del país, no hay nada con respecto a parques industriales. Pero que si existen empresas bajo el régimen de zona franca que trabajan en el sector agroindustrial con la materia prima que se produce en el lugar. La empresa Palmatica, por ejemplo, procesa productos a base de las palmas de la zona. Mientras que, según

70%

LA CIFRA

LAS EXPORTACIONES NACIONALES QUE SALEN POR LIMÓN

Zona Atlántica

Valverde, la región de San Carlos es la que lleva algunos años en constante lucha por crear parques industriales. “Esta zona es exportadora de productos primarios, y eso está muy bien. Pero sería bueno tener un valor agregado con esos productos. Como por ejemplo, desarrollar jaleas con la piña u otros materiales. No solo quedarnos con la fruta y ya, hay que llevarlo a otros niveles de producción” argumentó Valverde. También menciona que tanto en San Carlos como en Guápiles y la Guácima se debe apostar por estas ideas de ser exportadores de productos primarios, ya que es momento de que se enfoquen en los valores agregados de sus productos.

Limón, plataforma para despegar

“El Caribe es el lugar donde las cosas pueden despegar. Yo en lo personal tengo toda la fe y confianza de que así va a ser. En este lugar vamos a ver grandes proyectos y alrededor de ellos observaremos a las zonas francas crecer y muchas otras inversiones llegar”, augura Pedro Beirute, gerente general de Procomer. El fuerte tránsito de mercaderías, al menos el 70% de las exportaciones, hace de la provincia un punto neu-

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| INFORME ESPECIAL |

PARQUES INDUSTRIALES

rálgico en logística. Además, supone to del clima de negocios regional para una necesidad de servicios, así como que esta coyuntura se transforme en un también la búsqueda de eficiencia por círculo virtuoso de crecimiento”, argumentó Mora. parte de transportistas y comerciantes. “También, debe haber un gran esfuerzo entre todos los agentes socia- Caso de éxito les como el sector público, privado y El parque industrial Búfalo es el único asociaciones para que esto suceda”, que opera en este momento en dicha dijo Beirute zona. El complejo tiene, aproximadaEl gerente general además señala mente, 50 hectáreas distribuidas entre que Limón tiene la urgencia y la nece- la zona franca, bodegas, área comercial sidad de ser competitivo para atraer y un residencial. nuevas empresas. Sin embargo, según la Coalición Las nuevas inversiones que se ori- Costarricense de Iniciativas y Desarrollo ginen en la región pueden propiciar (CINDE), las áreas de transporte y logísun gran interés en las tica son parte de los secEL NÚMERO empresas que han manitores con mayor potencial festado interés en ubicarpara desarrollar la zona de se en la zona, reconoció Limón. Actividades como Alexander Mora, ministro consultorías en riesgo y de Comercio Exterior. negociaciones de fletes, “Limón tiene una valiosa gestión de inventarios, oportunidad para el descontabilidad, cobranza, el CANTIDAD DE pegue socioeconómico. ZONAS FRANCAS área de mantenimiento y De allí la importancia de EN OPERACIÓN reparación en los puertos, trabajar en el mejoramienvan tener una creciente EN EL CARIBE

1

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“EL CARIBE ES EL LUGAR DONDE LAS COSAS PUEDEN DESPEGAR. YO EN LO PERSONAL TENGO TODA LA FE Y CONFIANZA DE QUE ASÍ VA A SER. EN ESTE LUGAR VAMOS A VER GRANDES PROYECTOS Y ALREDEDOR DE ELLOS OBSERVAREMOS A LAS ZONAS FRANCAS CRECER Y MUCHAS OTRAS INVERSIONES LLEGAR”. PEDRO BEIRUTE, GERENTE GENERAL DE PROCOMER.


LOCALIZACIÓN ZONA FRANCA PACIFICO CENTRO Y NORTE

La ventaja de ir lejos

Océano Atlántico

L

Pacífico Norte Zona Atlántica Pacífico Centro

Pacífico Centro

Océano PacÍfico

Pacífico Norte

Océano PAcífico

actividad por las expansiones portuarias que llegarán al Caribe.

El Atlántico en números

La región del Caribe cuenta con una población de 283.182 habitantes,

según datos de CINDE y el Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC) a 2014. El 63% de sus pobladores son personas de 35 años o menos, y la fuerza laboral está compuesta por 129 mil habitantes. El 28% cuenta con educación secundaria y el 9% con estudios universitarios. La provincia tiene 530 escuelas, 75 colegios, 10 técnicos, cuatro universidades privadas, dos de ellas son públicas, y 5 sedes del Instituto Nacional de Aprendizaje (INA). En el área de la salud, no cuenta con hospitales privados, pero si con uno público, el Tony Facio. También, tiene cinco clínicas privadas y 117 Ebais.

BACHILLERES EN AUMENTO La población limonense que ha concluido los estudios secundarios es mayor en el grupo de 20 a 39 años, el más demandado por los empleadores.

os incentivos o beneficios que se le otorgan a las empresas que se instalan dentro de una zona franca están establecidos en dos modalidades: una es fuera del Gran Área Metropolitana Ampliada (GAMA) y la otra es dentro de ella. Además, ese mismo beneficio puede variar dependiendo de en qué lugar específicamente se va a colocar la compañía, y del tipo de actividad a la que se va a dedicar. Cabe mencionar que dentro de GAMA, se incluyen todas las zonas que comprenden el Gran Área Metropolitana en conjunto a los cantones de Grecia, Valverde Vega, Naranjo, Palmares y San Ramón. Mientras que fuera de GAMA, va a corresponder a las demás zonas rurales. Con respecto a las inversiones que debe hacer una empresa que tenga interés por estar fuera del GAMA, su requisito mínimo de inversión es de $100 mil. Sin embargo, una compañía de zona franca dentro del GAMA debe invertir una suma inicial de $150 mil para ser aceptada. Igualmente, entre los principales incentivos de los cuales gozan las empresas dentro de las zonas francas son las exenciones a la renta, a los impuestos en las exportaciones, a la importación de mercancía necesarias para la operación y administración de la empresa como maquinaria y equipo, material de equipo y ensamble y otras más. También, la exención en la importación de vehículos, de impuestos sobre la compra de locales, bienes o servicios, en las remesas y a la exención por un periodo de 10 años en el traspaso de bienes e inmuebles y en las patentes municipales.

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MARKETING INMOBILIARIO

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RÁPIDAS DE MARKETING DIGITAL PARA DESARROLLO LECCIONES INMOBILIARIO

E

Por Carlos Muñoz, Socio Director de Conocimiento, Grupo 4S

EL MUNDO DE LOS NEGOcios hoy vive una transformación profunda en la manera de comunicar y vincular productos-mercados, todo producto de la evolución hacia marketing digital. En la industria inmobiliaria he notado conciencia sobre el tema, pero pocos teniendo resultados tangibles que materialicen esta transición. Por esta situación, decidimos predicar con el ejemplo e invertir profundamente en nuestra presencia en línea. Hoy, meses después de haber montado una estrategia amplia hemos logrado llevar a 20,000 el número de visitas mensuales a nuestro blog, así como mantener un crecimiento sostenido en nuestra base de datos y presencia orgánica en

1.

El juego de contenido original

El internet se mueve gracias a información y contenido nuevo. Replicar el contenido de otros no tiene valor para los buscadores principales y entrega el tráfico a los verdaderos generadores. La mayor parte de los proyectos y empresas de nuestro ramo poca importancia le dan al contenido que publican, siendo este el motor fundamental de presencia en línea. El impacto digital de una organización esta directamente correlacionado con la calidad del material que publican. Debemos de evitar los celos de contenido y liberar absolutamente todo lo que sea de utilidad para nuestro mercado.

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las palabras clave asociadas a nuestra especialidad. Lograr lo mencionado anteriormente fue una labor muy tardada, la cual hubiéramos podido consolidar más rápido, de haber entendido las siguientes diez prácticas de marketing inmobiliario. Los puntos que mencionaremos a continuación parecen ser complejos, sin embargo tienen una virtud diferente a otros medios de comunicación: “facilidad de medición”. En el nuevo mundo de marketing digital podemos saber si las acciones generan resultado instantáneamente. Esta obsesión por los resultados debe ser el centro de cualquier profesional de marketing digital.

2.

Ser dueño de una servilleta versus un libro de 30,000 páginas

Imagina por un momento que Google está buscando información acerca de un tema específico. Voltea hacia una mesa de contenidos y ve dos ofertas: por un lado una servilleta con algunas notas y por otro un libro de 30,000 páginas. ¿Cuál de los dos contenidos recomendaría primero? Esta metáfora me sirvió a mi entender porque estamos haciendo las cosas equivocadamente. Cuando pensamos en actualizar el diseño gráfico de nuestra página web seguimos manteniendo una presencia mínima, en otras palabras, la servilleta de la mesa. En cambio, una empresa que genera contenido hace su “libro” –en palabras digitales blog- cada vez más grande. Una desarrolladora inmobiliaria fuerte en Estados Unidos tiene una presencia de alrededor de 30,000 páginas (para que vean lo atrasados que estamos). Cada una de estas páginas tiene la posibilidad de atraer tráfico orgánico de búsqueda, sobre todo si el contenido original es bueno. No quiere decir que las miles de páginas se generaron al mismo tiempo, sino que se diseño una estrategia para que constantemente se agregara contenido de valor; al cabo de un tiempo, la presencia se hace mucho más amplia.

3.

Generar contenido de lifestyle

Cuando uno piensa en generar contenido, un error frecuente radica en que no hay una personalidad consistente de lo que se comunica. Si esto sucede, entonces no está clara la personalidad del concepto creativo, y por tanto, el contenido generado se diluye. Cuando una marca tiene una esencia central sólida, el contenido que generará provocará una comunidad activa, que será el vehículo principal de promoción posteriormente.

4.

Usar una plataforma de manejo de contenidos (CMS)

Todos los expertos locales en Web ofrecen servicios de programación web. Sin embargo estas “artesanías” como yo les llamo pocas veces ofrecen la posibilidad de crecer el contenido que se desarrolla y vincularlo orgánicamente con la red. Lo ideal es utilizar una plataforma (Content Management System) que facilite esa labor. La más grande de estas es wordpress. Utilizar la plataforma de wordpress tiene el beneficio de que cada contenido nuevo que se integra es catalogado, ordenado, indexado y preparado para ser leído por los robots de google, además de que ofrece métricas impresionantes para tener claridad absoluta sobre la efectividad del contenido y su promoción.


9.

Esfuerzos outbound de soporte

5.

La automatización de la promoción a través de redes sociales

Otro error común actual es tener “comunity managers” que se dedican a manualmente crear posts de contenido en redes sociales. La realidad es que las mejores prácticas exigen una automatización de la promoción. Esto quiere decir que cuando uno alimenta el contenido a su CMS o Blog, automáticamente este genera posts en todas las redes sociales. Ese empuje lo puede hacer en múltiples cuentas e incluso generando tweets inteligentes adicionales. Como ejemplo, cada vez que se publica un contenido de 4S, este es “lanzado” a la red por más de 50 cuentas en redes sociales –automáticamente-. Al día de hoy hay muchos programas que además apoyan a continuar el eco en redes sociales de manera automatizada.

6.

Tener claridad en palabras para adueñarse

No podemos tener una presencia general. Quien realmente entiende como hacer marketing digital selecciona cuidadosamente cuales son las palabras que busca adueñarse. Una vez definidas el contenido original debe buscar integrarlas al máximo para lograr que los buscadores privilegien su presencia y le den posición orgánica. Iniciar con dos o tres palabras o frases clave es más que suficiente.

7.

Testeo A/B

En el contenido público los títulos, encabezados e imágenes son básicos. Hacer un testeo A/B siempre con contenido previo a su publicación en redes sociales ayuda a que se obtenga el máximo beneficio al momento de invertir recursos detrás de contenido. La facilidad por crear estos experimentos A/B hace que se vuelvan rutinarios, fomentando así mayor fuerza en el contenido generado.

8.

El complemento pagado de una base orgánica consolidada

Sin duda aportar recursos puede ser un ingrediente de aceleración al posicionamiento electrónico. Sin embargo, cuando uno aporta recursos a un contenido que orgánicamente ya demostró valor, los resultados son exponenciales. Todas las inversiones deben buscar elaborarse en aquellos elementos de contenido original que ya demostraron su capacidad por viralizarse e integrarse orgánicamente.

Generar contenido y esperar a que orgánicamente despierte puede ser una labor frustrante. Por lo mismo es recomendable iniciar campañas proactivas de soporte a la estrategia inbound. La más importante de estas es obviamente la estrategia de correos donde se debe tener una constancia y además se debe mostrar solo lo mejor del contenido que se genere. Este “empuje” así como cualquier otro que se haga debe estar directamente conectado y centralizado en el blog. Una comunidad activa tiene una base de datos que crece naturalmente con nuevos suscriptores listos para recibir más contenido.

10.

Generar y mejorar constantemente en la conversión de flujo No todo se trata en incrementar el flujo hacia nuestro contenido, sino en como convertirlo efectivamente en un lead calificado. La conversión que tenga nuestra página cambiará de números de visitas a números de ventas, lo cual es sin duda el fin último de la promoción. Esta debiera ser la preocupación principal de los equipos una vez que han consolidado un tráfico constante y sostenible.

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MARKETING MARKETING INMOBILIARIO INMOBILIARIO

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E

L ESFUERZO PARA COLOcar un proyecto inmobiliario requiere una inversión para divulgar las cualidades y ventajas que ofrece su representada. Las redes sociales surgen como una alternativa interesante para los desarrolladores, aunque la penetración no es tan amplia como sí la tienen para negocios como el consumo masivo. En lo que se refiere a oficinas, se trata de un negocio de nicho y las redes pueden no resultar tan eficientes en alcanzar a los tomadores de decisión. Igual puede suceder en el caso de zonas francas. Sin embargo, su uso resulta mucho más eficiente y adecuado cuando se trata de proyectos inmobiliarios. La firma Portafolio Inmobiliario es una de las que tiene una estrategia para estar presente en distintas plataformas, las cuales elige en función del público meta al cual va dirigido y a una estrategia predefinida, afirmó Andrew Vickers, gerente general de la empresa. Actualmente, esta empresa utiliza redes como Facebook, YouTube, Instagram, Waze y Twitter, sin dejar de lado su página web oficial y la pauta en sitios especializados.

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Los proyectos digitales, correctamente desarrollados, requieren de un desembolso igual o mayor a $2000 mensuales, que incluye el asesoramiento, equipo de trabajo y la conceptualización de la campaña publicitaria, de acuerdo a cada necesidad y el target. “Si bien las inmobiliarias están invirtiendo en medios digitales, falta un poco más de profesionalismo, especialmente en contenidos de redes sociales”, asegura Edgar Natusch Vargas, Social Media Business Director de la Agencia Digital BIO, ubicada en Santa Ana. Actualmente, el consumidor está en Internet, tiene presencia en redes sociales, en las cuales comparte sus vivencias personales y profesionales; además de buscar lo que necesita para cubrir sus necesidades. Los contenidos y pautas publicitarias, actualmente, están siendo explorados por dichas firmas y cada vez son más fre-

cuentes en sus planes de comercialización digital, entre ellos: (ver recuadro). Lo que va a diferenciar una empresa de la otra es la correcta aplicación de la estrategia, que va desde la contratación de un profesional para el manejo de sus redes sociales. Esta exigencia requiere la asesoría de un planificador de contenidos digitales, a un diseñador gráfico, un fotógrafo y un administrador de contenidos; servicios que pueden ser contratados directamente o subcontratados a una agencia.

Ferias pasan a segundo plano

La participación en ferias comerciales, exposición de marca en eventos y repartición de volantes u ofertas en la calle han perdido efectividad; sin embargo, se mantienen como parte del marketing de cada inmobiliaria. El retorno de inversión en este tipo de exhibiciones no es tan rentable como para participar constantemente. El precio promedio del stand, promocionales y demás materiales, en ocasiones, requiere de una inversión entre los $1.000 y $2.000, mientras que el retorno no siempre resulta proporcional a dicha inversión. Las ferias tampoco sirven de parámetro real para medir la cantidad de personas que se acercan a los stands en busca de información pues, en ocasiones, depende de la temporada comercial y el lugar en el que se realizan. Los lugares más frecuentes para este tipo de actividades son Paseo Metrópoli en Cartago, Multiplaza Escazú, Plaza Lincoln en Moravia y Paseo de las Flores en Heredia. A pesar de las limitaciones en este tipo de mercadeo, Vickers indica que Portafolio Inmobiliario participó en “ExpoCasa 2014” y colocó con bastante éxito apartamentos en el proyecto Escazú Village, el cual está en fase de desarrollo y cuenta con disponibilidad.

“SI BIEN LAS INMOBILIARIAS ESTÁN INVIRTIENDO EN MEDIOS DIGITALES, FALTA UN POCO MÁS DE PROFESIONALISMO, ESPECIALMENTE EN CONTENIDOS DE REDES SOCIALES”, EDGAR NATUSCH VARGAS, SOCIAL MEDIA BUSINESS DIRECTOR DE LA AGENCIA DIGITAL BIO


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