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Año 2018 / Edición 13 / Mayo - Junio / Centroamérica

Única revista para el profesional e inversionista inmobiliario

LLEGÓ

LA NUEVA ERA

COMERCIAL

AL ISTMO

El retailtainment, la experiencia, apertura e integración con el entorno toma mayor relevancia al diseñar un proyecto.

Precio: ¢3.500 ó $6.20

Ingeniero será el puente entre el sector público y privado en Costa Rica El reconocido empresario, André Garnier, comparte la visión que le guiará como nuevo ministro de Coordinación y Enlace con el sector productivo. Pág. 34

IED impulsa sector inmobiliario en la región

Las economías que más inversión extranjera atraen son Panamá

y Costa Rica, lo que impulsa su industria inmobiliaria. Pág. 76


PROXIMAMENTE

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EDITORIAL

Director General Hernán Freer hfreer@inversioninmobiliariacr.com Directora Administrativa Yolanda Guzmán yguzman@inversioninmobiliariacr.com Editor Ejecutivo Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com Editorial y Redacción Costa Rica María José Nuñez María F. Cisneros Angélica Zamora Joanna Nelson Evelyn Fernández Manuel Avendaño Danny Canales Nicaragua Amparo Aguilera El Salvador y Guatemala Alberto López Panamá y Sur América Evelyn Fernández Columnistas Luís Fernández de Ortega Bárcenas Jorge Lizan Carlos Muñoz Martín Gómez Platero Carlos H. Betancourt Andy Stalman Colaboraron en esta edición Asecolombia International Council of Shopping Centers (ICSC) Colliers International Latinoamérica CBRE Panamá Diseño y diagramación Marco A. Cerquera Melissa López Diseño Portada Fernando Jaramillo Fotografía Meylin Aguilera, Luís Carlos Bogantes Departamento Comercial y suscripciones info@inversioninmobiliariacr.com Tel. (506)2505-5403 Website: www.inversioninmobiliariacr.com

Una producción de Revista Inversión Revista Inversión Inmobiliaria SRL Dirección: de la rotonda a desnivel de Multiplaza, 800mts al oeste, mano izquierda edificio VMG, 1er Piso, Guachipelín de Escazú, Costa Rica La responsabilidad de los artículos es de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Prohibida su reproducción parcial o total.

La clave del éxito para 2018

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a aventura de la presente edición marcó un reto particular: ¿qué oportunidades ofrece el entorno económico actual a los desarrolladores para que puedan tomar las mejores decisiones en torno a sus planes de inversión? Es una pregunta amplia, que podría disiparse entre tantos temas analizados. Sin embargo, durante la revisión de títulos el velo dejó entrever esa respuesta tan buscada. El reto es el enfriamiento de las economías del istmo, motivado principalmente por la contracción del consumo interno. El endeudamiento familiar es elevado, principalmente por una pérdida en el poder adquisitivo e incremento en el desempleo. Si tenemos menos consumidores, menos locales comerciales serán demandados. Si se contrae la fuerza laboral, menor será la presión por inmuebles de oficinas nuevos. Y de esa forma, podríamos construir una serie de hechos negativos, que como eslabones tienen relación entre sí. Esa cadena, la del consumo interno, está poniendo freno al crecimiento de la economía y amarra los planes del crecimiento. ¡Vaya dilema! Si, aunado a ello, usted hombre de negocios y conocedor de las debilidades de nuestras economías, puede tener también inquietud por las variables externas que podrían venir a afectarnos: el gradual, pero relevante incremento de las tasas de interés en Estados Unidos, un tipo de cambio que se deprecia y circunstancias fiscales complejas, máxime en el caso de Costa Rica. Sin embargo, también pude ver algo de luz. La periodista Angélica Zamora nos presenta en esta edición un artículo contundente de cómo la Inversión Extranjera Directa (IED) remolca industrias puntuales de la economía, las que a su vez sostienen la balanza comercial de dichos países. También, de forma espontánea, pude vincular este artículo con el éxito que está teniendo el clúster médico en la tierra del ‘pura vida’, posicionando a dicho país en el Top 10 mundial de países especializados en la manufactura de ciencias de la vida. Vemos también señales positivas en torno a la absorción de oficinas, ya que San José presentó sobreoferta por muchos años. A nivel regional, el istmo parece dar sus primeros intentos –aún tímidos, pero con más sustento- de ingresar en el nicho de turismo de convenciones. Guatemala, Costa Rica y Panamá disponen ya de inmuebles adecuados, y el eventual éxito podría disparar la necesidad de infraestructuras para servicios complementarios. Aunado a ello, el reconocido empresario André Garnier accedió a una solicitud de entrevista de este medio, por su reciente nombramiento como ministro de Enlace con el Sector Productivo, nombramiento de lujo para el gobierno del recién electo presidente de Costa Rica, Carlos Alvarado. Le invitamos a profundizar en nuestros análisis y conocer de la mayor amplitud de temas, elegidos por criterio de oportunidad, para mejorar su capacidad de crítica a través del tangible más preciado: conocimiento e información precisa. Daniel Chacón Editor Ejecutivo JUNIO 2018 / 10


CO NT ENI D O

82 EN PORTADA

LLEGÓ LA NUEVA ERA COMERCIAL AL ISTMO

Llegó la era en que el centro es el consumidor y no el comercio. Hoy, los inmuebles son concebidos bajo la premisa de satisfacer las necesidades de las personas, hacer una lectura correcta del entono y cómo conecta el inmueble con el vecindario, en lugar de una imposición. Lea este exclusivo reportaje realizado por INversión INmobiliaria a partir de la página 82

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ENTREVISTA EXCLUSIVA ENTREVISTA CON ANDRÉ GARNIER KRUSE, MINISTRO DE COORDINACIÓN Y ENLACE CON EL SECTOR PRODUCTIVO DE COSTA RICA El empresario inmobiliario responsable de empatar al sector público con el privado. (incluir foto, en silueta o recuadro)

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PROYECTOS LOS NUEVOS PROYECTOS QUE ROMPEN EL MOLDE DE LOS CENTROS COMERCIALES EN AMÉRICA LATINA Hoy se priorizan los espacios abiertos, iluminados y naturales sobre los cerrados y artificiales. Los locales han pasado al segundo plano, ahora son un elemento más del entorno de los centros comerciales.

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ACTUALIDAD USOS MIXTOS PREDOMINAN LA NUEVA OFERTA CORPORATIVA EN EL SALVADOR Los desarrolladores apuestan cerca de 100.000 m2 a proyectos corporativos y de usos mixtos.

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COSTA RICA CUENTA CON UN MODERNO CENTRO DE CONVENCIONES Obra coloca al país centroamericano en las grandes ligas del turismo de reuniones.

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ECONOMÍA E INVERSÍON CLÚSTER MÉDICO GENERA BENEFICIOS ENORMES A ECONOMÍA COSTARRICENSE Es el primer exportador de tecnologías médicas per cápita en América Latina; alberga un total de 72 empresas que venden sus productos al mercado internacional.

CENTROS COMERCIALES MEJORAN LA FACETA DE LA CIUDAD EN GUATEMALA La creación de espacios adecuados para caminar, distraerse e interactuar es el punto de partida de los inmuebles comerciales.

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DESARROLLADORES PANAMEÑOS TRASTABILLAN EN LECTURA DEL MERCADO COMERCIAL Sobreoferta en algunos sectores afecta a inmuebles menos competitivos

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IED IMPULSA SECTOR INMOBILIARIO EN COSTA RICA Y PANAMÁ Las economías que más inversión extranjera atraen son Panamá y Costa Rica, lo que impulsa su industria inmobiliaria.

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CENTROS COMERCIALES SOSTIENEN DINAMISMO CON ALTIBAJOS EN DIVERSAS ZONAS DE LATINOAMÉRICA Las zonas más urbanas de diversos países de Latinoamérica enfrentan variaciones en su oferta y demanda.

210

MEGAPROYECTOS LAS SEDES MUNDIALISTAS DE RUSIA 2018 Te presentamos los 12 estadios que serán sede de la fiesta mundialista, donde se disputarán 64 partidos. La mayoría son nuevos, construidos específicamente para el evento deportivo.

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EVENTOS ELDI 2018 INCENTIVÓ A LA CREATIVIDAD Y DISRUPCIÓN EN LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS V edición de la actividad convocó a más de 400 CEO´s de 15 países de Latinoamérica en Ciudad Panamá el 7 y 8 de junio.

ESPECIAL NUEVA ERA DE LOS CENTROS COMERCIALES – 2017

84 90

TENDENCIAS CENTROS COMERCIALES DEL FUTURO: DE LA TIENDA TRADICIONAL AL CONSUMO DE EXPERIENCIAS Las personas necesitan lugares que despierten emociones, que generen recuerdos y que siempre los hagan regresar.

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“LOS CENTROS COMERCIALES ENFRENTANDO EL CAMBIO, ¿QUÉ SIGUE?” La industria de centros comerciales esta sufriendo cambios significativos en todo el mundo. En Latinoamérica la industria goza de salud y en toda la región continua el desarrollo de centros comerciales. JUNIO 2018 / 12

ANÁLISIS COSTA RICA ADAPTA SU NUEVA OFERTA DE COMERCIO A TENDENCIAS MUNDIALES Desarrolladores destacan como ‘early adopters” de prácticas que se están convirtiendo en la pauta en los mercados más avanzados.


NOTICIAS

COSTA RICA

Construcción registra repunte del 18% en Costa Rica Sector industrial se disparó casi un 90% en los primeros cuatro meses del año. Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

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a caída del 13,3% que sufrió el sector construcción costarricense en 2017 fue para tomar impulso. Este año el sector arrancó con un crecimiento por encima del 18%, de acuerdo con el corte de los primeros cuatro meses. Las cifras en el arranque de año son bastante más optimistas del 5% de crecimiento estimado por la Cámara Costarricense de la Construcción para el año.

Durante el período analizado se tramitaron cerca de 2.683.363 metros cuadrados (m2), lo que representan 412 mil m2 más que en igual periodo de 2017. Las cifras reproducen los metros cuadrados tramitados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), un requisito que deben realizar todos los desarrolladores de este país, tanto públicos como privados.

COSTA RICA

IV Congreso Nacional de Zonas Francas abordará impacto de la tecnología en el futuro empresarial La automatización y digitalización de la Industria 4.0, que revoluciona las cadenas globales de valor, orientado el rumbo de la inversión, la economía y el mundo, será el tema del IV Congreso Nacional de Zonas Francas. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

En total cinco de las siete provincias crecieron. Alajuela y Guanacaste son las más dinámicas con un repunte cercano al 80% en el primero de los casos y de casi 70% en el segundo. Por su parte, las obras en la capital San José subieron un 29%, en Limón un 16% y en Puntarenas un 14%. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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a cuarta edición del Congreso Nacional de Zonas Francas, el próximo 5 de setiembre, contará con la participación de 27 expositores nacionales e internacionales, que disertarán sobre retos, desafíos y oportunidades de las tecnologías digitales en las empresas bajo el Régimen, en el marco de la llamada Industria 4.0, o cuarta revolución industrial. El tema del IV Congreso Nacional de Zonas Francas es la “disrupción tecnológica y su impacto en el sistema de zonas francas en Costa Rica”, y se realizará en el Hotel Real InterContinental. El evento es organizado por la Asociación de Empresas de Zonas Francas de Costa Rica (AZOFRAS), y co-organizado por PROCOMER, Grupo Financiero Improsa y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Esta nueva edición del Congreso resulta relevante en un momento en que la automatización y la digitalización están revolucionando las cadenas globales de valor, y en que los nuevos desarrollos tecnológicos, y la hiperconectividad y globalización de la economía están cambiando drásticamente la dinámica del comercio exterior y la atracción de inversión extranjera directa a nivel mundial. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

JUNIO 2018 / 14


NOTICIAS COSTA RICA

Sector inmobiliario costarricense promoverá reformas legales El Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), realiza encuentros para analizar leyes y reglamentos que necesitan actualizarse. Por Danny Canales dcanales@inversioninmobiliariacr.com

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lgunas leyes que rigen el sector inmobiliario costarricense datan desde tiempos en que en este país existían si acaso dos desarrollos de importancia. Con el paso del tiempo el mercado ha crecido sostenidamente pero las normas y la tecnología estatal se quedaron rezagadas, lo que demora el desarrollo de los proyectos. Ante esa situación el Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), acordó realizar este año un minucioso estudio de las condiciones del sector que implica un chequeo a la legislación, a los nuevos reglamentos que

han venido a complicar al sector y a ciertos estímulos que ofrece el mercado pero que son poco apetecidos por los desarrolladores. El propósito inicial es guiar a sus miembros en la aplicación de las omisas normas vigentes mientras se avanza al siguiente escalón que es promover nueva legislación que elimine las trabas que le impiden al sector contar con herramientas modernas y expeditas. Precisamente la semana pasada el CODI invitó a un equipo de INversión INmobiliaria al taller de Optimización de Condominios, correspondiente a junio. En este se analizaron tres de los temas

COSTA RICA

Fondo de Inversión Inmobiliario desarrolla atractivo proyecto en San José El objetivo es reactivar la economía de la zona y aprovechar la cercanía con la nueva Ciudad Tecnológica de San José. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

que mas inquietan a los desarrolladores: reglamento de los condominios, pólizas y preparación de proyectos desde el punto de vista legal. La capacitación, impartida por abogados de las firmas Arias, EY Law y BLP, sirvió para orientar a representantes de las principales empresas desarrolladoras de Costa Rica sobre la forma correcta de llevar a cabo los trámites en esas áreas para evitar contratiempos que extiendan el plazo de los distintos procesos. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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El Fondo de Inversión Inmobiliario Los Crestones, administrado por Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI), ha iniciado un gran proyecto para cambiar por completo la imagen del antiguo edificio Yaohán, hoy Desarrollo Comercial La Sabana. Para el proyecto se estima una inversión cercana a los $4 millones, que busca colaborar en la renovación urbana y reactivar por completo la zona generando un mayor tránsito, nuevos puestos de trabajo, contribución a los comercios, entre otros beneficios. La propuesta es tan atractiva para las empresas que antes de concluir el proyecto, las compañías se interesaron y ya se tiene un contrato de alquiler con la multinacional Encore Capital Group, en una zona franca de 3.800 m2, siendo la primera multinacional en instalar operaciones cerca de lo que será Ciudad Tecnológica San José. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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NOTICIAS COSTA RICA

Exceso de trámites encarece construcción en Costa Rica Sobrecosto alcanzaría para construir hasta 5.300 viviendas de interés social. La construcción se duplicó en Costa Rica en los últimos 25 años; sólo en 2016 se construyeron casi 3,5 millones de metros cuadrados. Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

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pesar de ser una actividad que impacta positivamente en el desarrollo social y económico de Costa Rica, el exceso de trámites está golpeando fuertemente a la construcción. Así lo reveló un estudio presentado, la mañana de este miércoles 23 de febrero, por parte de la Cámara Costarricense de la Construcción, con el apoyo de Mucap y el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de este país.

El análisis le fue contratado a la Academia de Centroamérica y su objetivo es que sirva como herramienta para que el gobierno tenga un panorama mas claro y promueva, en conjunto, acciones para mejorar el problema. detalló Jorge Arturo González, presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción. Para dimensionar el dolor de cabeza que generan los atrasos burocráticos a la actividad, el estudio reveló que la construcciones privadas están tardando 7,4 meses de más y la vivienda social 13,4 meses adicionales.

COSTA RICA

En ambos casos lo ideal sería que no se extendieran de 4,2 meses. La participación de más de 20 instituciones en toda la cadena de permisos para consolidar un proyecto es la causa principal del enredo. Las trabas mayores se presentan en las gestiones municipales y permisos ambientales. “Son trámites engorrosos e insensatos y atrasan muchos de los sectores”, lamentó Olman Vargas, del Colegio de Ingenieros y Arquitectos. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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Coloplast instalará moderna planta en Cartago Iniciará funciones en instalaciones dentro de Zona Franca LaLima. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

Coloplast, empresa de origen danés, No.1 del segmento de ostomía y continencia dentro del sector de ciencias de la vida, anunció que escogió a Cartago, Costa Rica, para instalar una planta de manufactura de dispositivos médicos, la primera en su tipo en el continente americano. Coloplast iniciará funciones en instalaciones provisionales ubicadas en Zona Franca La Lima, con la contratación de un primer grupo de 100 costarricenses, quienes elaborarán dispositivos para ostomías (permiten el paso de orina y heces) y continencia urinaria (control de funciones de la vejiga o intestinos). La empresa –la primera de origen danés dentro del clúster médico costarricense- anunció que, posteriormente, construirá su nuevo edificio en el mismo parque industrial, el cual se estima esté en completo funcionamiento en el verano del 2020. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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NOTICIAS

COSTA RICA

Conozca la tendencia en compra de vivienda en Costa Rica Mayoría tiene entre 24 y 35 años; busca opciones pequeñas en torres y está decidido a pagar $90 mil, en promedio. Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

L

as nuevas generaciones de costarricenses no siguen la tendencia de sus abuelos cuando salen a comprar donde vivir. Las grandes casas, con amplios patios y espaciosas salas y comedores donde criaron a sus padres, están muy lejos de ser lo que andan buscando. Hoy en día los compradores, que en su mayoría son jóvenes, se decantan por apartamentos pequeños, en opciones verticales, lo más baratos que posibles y cerca del trabajo. Por el otro lado, los desarrolladores lo han entendido y ya han empezado a ajustar su oferta a la nueva tendencia en vivienda. Así lo revela el estudio sobre las características de los compradores de vivienda creado por la Cámara Costarricense de la Construcción, con base a la información recapitulada en

la Expo Construcción y Vivienda 2018. El dicho “quien se casa, casa quiere” también va quedando atrás, ya que la mayoría de compradores, que anda en el rango de esas de entre 24 y 35 años, que vive solo

o en unión libre, sin hijos o con uno o dos, si acaso. Es esa tendencia a vivir solo o a formar familias pequeñas lo que genera que busquen casas de menor tamaño. Las opciones más gustadas andan por entre los 75 y los 150 metros cuadrados. Pero también se ve un crecimiento de la demanda de apartamentos tipo loft de 40 metros cuadrados y menos, con un cuarto, batería de baño y servicio y un espacio compartido para sala y comedor. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

COSTA RICA

Facility Management busca influenciar mercado inmobiliario En economías desarrolladas, FM representa cerca del 8% del PIB. Asociación que alberga a expertos, apunta a promover especialización de la materia en el país. Por Redacción Inversion Inmobilialria, info@inversioninmobiliariacr.com

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osta Rica cuenta ya con un organismo preocupado en promover la especialización de quienes están inmersos en el Facility Management, así como de proveer con las herramientas más actuales –suficientes

para la mejor gestión profesional- a las empresas que prestan servicios en esa área. Se trata de la Asociación Costarricense de Facility Management  (ACFM), cuya constitución tuvo lugar desde finales del año anterior, pero que anunció al arranque de su operación, este viernes. Celebrado en la sede del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos,

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el evento consistió en la presentación oficial de la Junta Directiva, así como los miembros fundadores, así como charlas relacionadas al panorama de la industria a nivel mundial, realidad, oportunidades y desafíos del FM en Costa Rica entre otros. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com


NOTICIAS

COSTA RICA

Fondos inmobiliarios costarricenses animan mercado regional de valores Banco Nacional, BCR y Gibraltar, lideran plaza que ya supera los $2 mil millones. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

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anto por las novedades que ofrece, en tipos de producto como en las acciones que son permitidas, los fondos de inversión inmobiliaria -dentro del mercado de valores costarricenseregistra un incremento en la atracción de atención de los actores regionales. Así lo confirmaron expertos en materia de administración y generación de productos, de la plaza financiera tica, quienes participan en el 5° Congreso Internacional de Fondos de Inversión,

PANAMÁ

Crece crédito hipotecaria en Panamá Cartera subió 7,3% en primer trimestre con respecto a igual periodo de 2017.

Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

Fideicomisos y Titularización, CIFIT 2018, que se desarrolla en San José. A abril de 2018, los recursos administrados en fondos de inversión inmobiliaria, superan los $2 mil millones, comprendidos en un variado y creciente abanico de productos. Como parte de esa inercia, es posible palpar un incremento en la acogida de capitales provenientes de los demás países regionales, en los fondos inmobiliarios radicados en

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l crédito hipotecario residencial continúa siendo uno de los motores del sector financiero panameño. Para el cierre de marzo este mercado alcanzó un crecimiento de 7,3%, consolidándose entre los más dinámicos. El saldo de los créditos hipotecarios concedidos totalizó US$16.237 millones, registrando una expansión de US$1.111 millones con respecto a igual período del año pasado. En tanto, las viviendas cubiertas por la ley preferencial abarcan el 36,4% de

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Costa Rica. Después de haber sufrido una contracción severa, en 2010, un proceso de regionalización de los fondos inmobiliarios ya muestra frutos que le permiten marcar un paso fuerte. “Esa primera etapa fue quizá la más retadora de todas”, afirmó Priscilla Coto, Gestora de Portafolios Inmobiliarios de PRIVAL SAFI. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

la cartera hipotecaria, unos US$ 8.315 millones. Así lo reveló el Informe de Actividad Bancaria del mes de marzo, elaborado por el departamento de Estadísticas Financieras de la Superintendencia de Bancos de Panamá. El informe detalla que la cartera de consumo personal continúa creciendo a un ritmo sostenido global de 10,4%. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com


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NOTICIAS

PANAMÁ

Negocio inmobiliario cae en más de $150 millones en Panamá El mercado, sin embargo, sigue siendo fuerte, con negocios por el orden de los $821 millones durante el 2017. Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

E

l dinamismo del sector inmobiliario no va de la mano con el crecimiento de la economía panameña, apuntalada principalmente por el aumento de los ingresos que ha generado la ampliación del canal y los servicios

aéreos y financieros. Mientras los bienes y servicios, medidos a través del Producto Interno Bruto, crecieron un 5,4% el año pasado, la venta de viviendas en Ciudad de Panamá más bien registró una dis-

PANAMÁ

Consumidores ganan con sobreoferta inmobiliaria en Panamá Cae costo de alquiler de inmuebles por merma en ocupación. Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

E

s un buen momento para las personas que tienen necesidad de alquilar un apartamento o una oficina en Ciudad de Panamá. Con una buena negociación puede conseguir descuentos que van desde el 5% hasta el 15%, dependiendo del lujo y amenidades que ande buscando. Pero lo que es bueno para el consumidor no lo es tanto para los desarrolladores, porque la caída de los costos de arrendamiento responde a una merma en el negocio, producto de la sobreoferta.

Para las personas que desean comprar un inmueble si bien todavía no disfrutan de rebajas, al menos si han percibido que los precios tendieron a estabilizarse en 2017.

minución del 18,6%, equivalente a $153 millones. Así se desprende de un análisis realizado por INversión INmobiliaria, con base en un estudio sobre el comportamiento inmobiliario en Ciudad de Panamá elaborado por la firma CBRE y apoyado con información aportada por entidades estatales y desarrolladores. El mercado, sin embargo, sigue siendo fuerte, con negocios por el orden de los $821 millones durante el 2017, pero lejos de los $974 millones que se comercializaron un año atrás. La caída sacudió al sector ya que para el año pasado se esperaba mas bien un crecimiento del 10%. Representantes de los desarrolladores le atribuyen la tendencia a la baja, principalmente, a las trabas burocráticas y bancarias. Entre ellas destacan el aumento de los requisitos por parte de los bancos para adquirir el crédito, el aumento de las tasas de interés de la FED, el retrasos en los procesos y nuevas gestiones exigidas a los desarrolladores en algunas instituciones públicas. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

Así lo revela el estudio sobre el comportamiento inmobiliario en Ciudad de Panamá, durante 2017, elaborado por la firma CBRE Research, con base a datos del Instituto de Estadísticas y Censos de ese país. Señala el estudio que mientras a finales de 2016 el valor de un metro cuadrado de alquiler en un edificio de apartamento de clase B (precio por debajo de los $120 mil) costaba $12, a finales del año anterior un inmueble con las mismas características se conseguía en $10 el metro cuadrado. Incluso el estudio enfatizó en que hubo propietarios o administradores de desarrollos inmobiliarios que aceptaron reducir sus expectativas de ingreso para poder alquilarlos, pues pasaron hasta seis meses sin poder hacerlo. Lo mismo sucede con los arrendamientos en construcciones más exclusivas, en donde en metro cuadrado en desarrollos clase A se negoció a $14 a finales de 2017, mientras que un año antes estaba por arriba de los $15. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

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NOTICIAS

EL SALVADOR

El Salvador innova en fideicomiso inmobiliario Con emisión de $20 millones se desarrollará el complejo mixto Millennium Plaza. Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

E

l Salvador incursionó en un nuevo modelo de financiamiento inmobiliario, al realizar la primera titularización para un proyecto habitacional y comercial. Mediante ese sistema se financiará la primera etapa de Millennium Plaza, un desarrollo de uso mixto ubicado entre Avenida 71 y el Paseo General Escalón, propiedad de Inversiones SIMCO. La titularización inmobiliaria autorizada por la Superintendencia del Sistema Financiero (SSF) asciende a $20 millones. El primer movimiento en bolsa fue por poco más de $12 millones; el restante se irá colocando conforme lo demande el proyecto. El inmueble pasa a ser activo del fondo de titularización, explicó Rolando Duarte, presidente de la Bolsa de Valores de El Salvador (BVES). La primera fase comprende una torre corporativa de 30 niveles (seis subteLea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

EL SALVADOR

Proyecto vertical Puerta del Alma de Urbánica ha prevendido el 83% a inicio de construcción Puerta del Alma es la nueva apuesta de Urbánica, con una inversión de más de 26 millones de dólares en la primera etapa del proyecto y 60 millones en su totalidad.

La declaración de Dueñas se dio en el marco de la colocación de la primera piedra del proyecto. Urbánica inició la construcción de Puerta del Alma, un complejo de apartamentos tipo downtown, ubicados estratégicamente en el corazón del Distrito El Espino, la zona más moderna de San Salvador (al suroeste del Gran San Salvador que incluye más municipios circunvecinos), que además se caracteriza por su desarrollo económico y conectividad con cualquier destino, dentro y fuera de la ciudad. Se trata de la primera etapa con una inversión de casi 30 millones de dólares, en un período de construcción de 22 meses, con una oferta de apartamentos a un precio desde los 190.000 dólares.

Por Alberto López, alopez@inversioninmobiliariacr.com

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uerta del Alma, el más reciente proyecto vertical de lujo de la inmobiliaria Urbánica en El Salvador, se encuentra prevendido en un 83%, según confirmó el presidente del desarrollador salvadoreño, Alejandro Dueñas, quien agregó que es de los complejos inmobiliarios de su portafolio que más rápido se ha logrado colocar. JUNIO 2018 / 26

Puerta del Alma es un proyecto vanguardista y moderno, ubicado en una zona de mucho crecimiento y éxito, en Distrito El Espino; precisamente, en Distrito El Espino apostamos por un desarrollo ordenado y planificado.dijo el presidente de Urbánica, Alejandro Dueñas. De acuerdo con el ejecutivo salvadoreño, Urbánica, con su concepto de Portales, conceptos residenciales en horizontal y vertical seguros y con amplias zonas verdes compartidas, revolucionó y amplió el área que hace poco más de una década solo contaba con la histórica Colonia San Benito. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com


NOTICIAS

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GUATEMALA

RV4 Desarrollos inaugura edificio Zona Médica La inmobiliaria RV4 Desarrollos, inauguró en mayo el edificio Zona Médica, el cual alberga negocios 100% orientados a la atención de la salud integral. Por Antonio Ordoñez, aordonez@inversioninmobiliariacr.com

ste proyecto incluye 158 clínicas médicas de diferentes especialidades, entre las que se encuentran cardiólogos, gastroenterólogos, psicólogos, ginecólogos, pediatras, dentistas, odontólogos, urólogos y oftalmólogos entre otras. Dos torres de 6 niveles cada una ofrecen comodidad al visitante con tiendas de conveniencia, restaurantes y 6 sótanos para estacionamientos con un área específica para ambulancias. Ubicado en la zona 9 de la capital guatemalteca, Zona Médica “busca ser un proyecto inmobiliario de diseño de calidad y servicio en su categoría, con fácil acceso, tecnología y uso eficiente de la energía para apoyar la conservación del planeta. Estamos convencidos que sus múltiples servicios integrales, brindarán a los médicos las instalaciones adecuadas para ejercer de manera óptima su profesión con mayor comodidad para sus pacientes”, dijo Blanca López, Gerente de Investigación de Mercados de RV4 Desarrollos. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

GUATEMALA

Distribodegas 4, la más reciente fase del emprendimiento logístico de Calidad Inmobiliaria Hacia el noroccidente de la capital guatemalteca hay un nuevo vecino con el que mejorará la competitividad y logística de las industrias en el sector: Distribodegas 4. Por Antonio Ordoñez, aordonez@inversioninmobiliariacr.com

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on la inauguración de este complejo de bodegas, el pujante sector denominado Condado Naranjo, continúa desarrollándose con proyectos que acercan a los vecinos a fuentes de trabajo, comercio y a la industria. Desde el año 2000 el sector de El Naranjo, ubicado en el municipio de Mixco, al oeste de la capital guatemal-

teca, ha experimentado un crecimiento exponencial en vivienda, comercio e industria, ofreciendo cada vez más espacios céntricos para la expansión de la economía de Guatemala. Distribodegas 4 es un proyecto desarrollado por la empresa Calidad Inmobiliaria, el cual brinda espacios funcionales y está diseñado para facilitar la operación y logística de empresas dedicadas a la industria, almacenamiento y comercio. Ubicado estratégicamente en el área de Condado El Naranjo en el municipio JUNIO 2018 / 28

de Mixco y, gracias a sus amenidades y características, permitirá mayor competitividad a sus usuarios, al simplificar el movimiento, transporte y sistemas de distribución. Distribodegas 4 es un complejo con más de 20,000 metros cuadrados de construcción techada, que cuenta con 29 bodegas, 3 ofibodegas y 390 estacionamientos cómodos, seguros y distribuidos dentro de una torre parqueos. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com


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NOTICIAS

GUATEMALA

VIVO Zona 4, un proyecto de vivienda vertical para revitalizar la inversión en el corazón de la capital de Guatemala El proyecto estará listo en un plazo de 18 meses y ofrecerá apartamentos de 3, 2 y 1 habitaciones. Por Antonio Ordoñez, aordonez@inversioninmobiliariacr.com

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l proyecto de vivienda vertical VIVO Zona 4, es la nueva apuesta de la firma inmobiliaria guatemalteca Modus Vivendi, el cual está ubicado en el corazón de la capital de Guatemala. Juan Manuel Alejos, Gerente Comercial de Modus Vivendi, explicó que el complejo de 26 mil metros cuadrados de

construcción, está en una ubicación en la que todos los servicios públicos están a la mano, entre ellos la Municipalidad de la capital guatemalteca, el Banco de Guatemala, Ministerio de Finanzas, Instituto Guatemalteco de Seguridad Social, Instituto Guatemalteco de Turismo y la Corte Suprema de Justicia.

HONDURAS

Tegucigalpa se puebla con torres de apartamentos Actualmente hay 15 desarrollos en marcha en la capital hondureña. Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

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a capital hondureña se apunta a la modernidad y le apuesta a las torres de apartamentos con las que procura concentrar a la población lo más céntrico posible. En la actualidad Tegucigalpa tiene

en desarrollo 15 proyectos inmobiliarios, según la Gerencia de Control de la Construcción (GCC) de la municipalidad. Podrían haber más torres en construcción pero en los últimos meses se rechazaron diez solicitudes de permiso por JUNIO 2018 / 30

VIVO Zona 4 es un proyecto que combina la revitalización del edificio de Rodseguros, el cual fue construido en la década de 1970, con la edificación de dos edificios de apartamentos nuevos con todas las comodidades para un mercado joven y trabajador. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com

irregularidades en los terrenos o porque en algunas regiones no hay servicios públicos básicos disponibles. La mayoría de obras inmobiliarias de altura de la capital hondureñas son para clase media, media alta y alta que se ofrecen con financiamiento bancario. Las cuotas son de hasta $1.500 mensuales. Por su parte, en los últimos tres años se erigieron más de 20 desarrollos de altura, lo que muestra ya un cambios en la tendencia de los hondureños que, al igual que en toda la región, se caracterizaban por vivir en residenciales horizontales. Las zonas que concentran estos proyectos son Lomas del Guijarro, Lomas del Mayab, San Ignacio, La Cumbre y en la salida a Santa Lucía. Muchos de los edificios en marcha tienen más de diez pisos. Por su altura, este tipo de obras debe cumplir una serie de disposiciones técnicas de seguridad, previendo los movimientos sísmicos que caracterizan a la región. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com


NOTICIAS

EEUU

Condado Miami-Dade aprueba construir el mayor centro comercial de EE.UU. La inversión por la construcción de The American Dream Miami será de $4.000 millones y se espera generar unos 14.000 empleos permanentes. Por Redacción INmobiliaria info@inversioninmobiliariacr.com

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a junta del Condado Miami-Dade aprobó hoy la construcción del que será el mayor centro comercial de EE.UU, un proyecto de 4.000 millones de dólares y que espera generar unos 14.000 empleos permanentes. Tras una sesión de siete horas, el centro comercial y parque de atracciones American Dream Miami, que se levantará en el noroeste del citado condado, ha obtenido luz verde para su desarrollo tras conseguir once votos a favor y el único voto en contra de la comisionada Daniella Levine Cava, que alegó preocupaciones ambientales. Los promotores del proyecto, la canadiense Triple Five, señalan que el complejo, que se extenderá sobre un terreno de 200 acres (más de

809.000 metros cuadrados), atraerá unos 30 millones de visitantes anuales y generará unos 14.000 puestos de trabajo permanentes.En sus 6,2 millones de pies cuadrados (unos 576.000 metros cuadrados) de espacio comercial habrá un parque de atracciones de 370.000 pies cuadrados (34.000 metros cuadrados), así como una pista de esquí cubierta, un lago con atracciones submarinas, esquí acuáticos y paseos en yate o góndola, además de tiendas y restaurantes. The American Dream Miami, que albergará un hotel de 2.000 habitaciones, ha sido calificado como un motor para la economía local, como lo ha señalado el alcalde de este condado, Carlos Giménez, quien ha destacado que el complejo constituirá una alterJUNIO 2018 / 32

nativa a los parques temáticos de Orlando, en el centro del estado. El proyecto ha merecido el rechazo de muchos residentes y organizaciones ambientalistas por su cercanía a una zona protegida como es el Parque de los Everglades, además de preocupaciones por el previsible ingente tráfico de vehículos en la zona y sobre la carretera interestatal I-75, con la que el complejo colindará. El vecino condado Broward ha descalificado el estudio sobre el efecto del incremento del tráfico de vehículos, según el cual la mayoría del transporte discurrirá por autopistas, y ha amenazado con entablar una demanda a los promotores inmobiliarios si no establecen pasos para reducir la congestión que se prevé genere el complejo. La canadiense Triple Five es propietaria del Mall of America de Minesota, considerado el más grande en el país en número de tiendas y superficie total, y que se espera sea superado por el futuro centro comercial de Miami-Dade. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com


ENTREVISTA

Entrevista con André Garnier Kruse, ministro de coordinación y enlace con el sector productivo.

El empresario inmobiliario responsable de empatar al sector público con el privado Innovación, competitividad e infraestructura son sus temas prioritarios como parte del gabinete del gobierno costarricense. Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

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n su primera experiencia en la función pública, hace casi 20 años, el empresario inmobiliario André Garnier Kruse renunció poco más de un año después de haber asumido, porque no soportó “el ritmo preocupante en que se movía el Estado”.

Tenía bajo su responsabilidad poner en marcha el recién aprobado modelo de concesión de obra pública sin el personal necesario, los recursos suficientes y la cartera de obras listas para echarlas a andar. Regresó al sector privado y se dedicó a trabajar en la parte estratégica de sus empresas. Sobre todo, se dedicó al sector inmobiliario al frente de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. Hace dos meses Garnier volvió a un cargo de gobierno; aceptó el llamado que le hizo el presidente Carlos Alvarado para que empatara al sector público con el privado y sacaran proyectos país en común. Regresa, aunque las cosas no han cambiado en nada en el Estado desde su primera experiencia, hasta podría decirse que hoy en día las cosas son más complicadas. Las realidades que va a tener que empatar son muy opuestas en la forma y velocidad como trabajan. Los ejemplos sobran.

Por un lado el Estado no ha podido, en 13 años, terminar la carretera que llevará al próspero cantón de San Carlos, por la maraña de enredos que propician las más de diez instituciones que tienen incidencia en un proyecto vial. Y, por el otro lado, está la empresa privada, la cual tiene a Costa Rica entre los países vanguardistas en la innovación de combustibles alternativos, con la prueba del primer bus de hidrógeno en una de las rutas públicas de Guanacaste. La mayor experiencia y paciencia que le ha dado la vida en los últimos 20 años, es el compromiso con Costa Rica y el deseo de dejarle un mejor país a las nuevas generaciones, estas son las razones que llevaron a André Garnier a dejar sus empresas para dedicarse a tiempo completo a tratar de resolver los problemas que le impiden al sector público y privado crecer a un mejor ritmo. Se puso tres áreas específicas por mejorar: innovación, competitividad e infraestructura, pues con el tiempo también aprendió que el que mucho abarca poca aprieta. Para conocer cómo lo hará, INversión INmobiliaria habló con el nuevo ministro de Coordinación y Enlace con el Sector Productivo. A continuación mostramos la coversación que sostuvimos.

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ENTREVISTA

El sector privado tiene una gran capacidad para señalar problemas, la idea es que en lugar de plantear quejas podamos ir mucho más allá y presentar soluciones”.

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ENTREVISTA

IN: ¿Qué estaba haciendo cuándo don Carlos Alvarado lo llamó para que participara en la campaña y luego en el gabinete? AG: Estaba dedicado a la parte estratégica de las empresas, ya no a la parte operativa porque en eso tengo a uno de mis hijos que había empezado a tomar el ritmo de la parte operativa. Él tiene más de 10 años de trabajar conmigo, entonces yo me dedicaba sobre todo al desarrollo inmobiliario. IN: ¿Qué hace a un empresario prestigioso regresar a un puesto dentro del Poder Ejecutivo? AG:Yo creo que nosotros vivimos en un país maravilloso que nos ha dado grandes oportunidades y la verdad es que considero que tenemos el deber de aportar lo que está a nuestra capacidad para tener un país mejor, y para dejarle a los hijos, a los nietos y a las generaciones que nos siguen, lo mejor que se pueda. Fue por ello que consideré que en esta coyuntura en la que vivimos era casualmente una ocasión muy importante para contribuir; el país vive un momento muy difícil. Yo tenía una relación con don Carlos Alvarado, a quien conozco hace varios años porque yo era el presidente de una asociación de empresarios que se llama Horizonte Positivo y desde ahí trabajamos directamente con el gobierno anterior, concretamente con don Carlos, en la formulación de las políticas del sector social, enfocado al combate a la pobreza; a partir de esa experiencia se dio el espacio de volver a trabajar con él y me pareció que era una buena oportunidad. Eso fue lo que me motivó a ir al Gobierno y la verdad es que me siento muy contento de haberlo hecho. IN: Cuando renunció a la función pública, hace 18 años, dijo que salía por el ritmo preocupante en que se movía el Estado, ahora regresa y las condiciones no han cambiado ¿cuál será su fórmula para lograr, esta vez, una mayor agilidad en el Estado? AG: En aquel entonces, que yo era secretario de Concesión de Obra

Tenemos el deber de aportar lo que está a nuestra capacidad para tener un país mejor, y para dejarle a los hijos, a los nietos y a las generaciones que nos siguen, lo mejor que se pueda”.

Pública y casualmente don Rodolfo Méndez también era el ministro de Transportes, fue un situación complicada; era una figura de contratación que se estaba gestando, que no era conocida en el país y que no habían proyectos. Hoy las cosas han cambiado. Para seguir el ejemplo del tema de concesión de obra pública, don Carlos (Alvarado) ha manifestado su convencimiento absoluto de que la única manera de hacer algunas obras de infraestructura, es casualmente por esa vía y ha señalado que por ese mecanismo es que se dará la ampliación de la ruta 27. Además pienso que se da una muy buena oportunidad con este gobierno nacional, donde hay representantes de todos los partidos, de mejorar la capacidad de ejecución. Por otro lado le diría que a mi edad uno es más paciente y tiene madurez y esas condiciones van a jugar a favor de que se vayan a dar soluciones y que yo vaya a ser más tolerante que hace 20 años cuando estaba más joven y no entendía que las cosas se mueven a otro ritmo que uno. Tengo el compromiso de estar ahí y así va a ser. IN: ¿Cómo trabajar en un Consejo de Gobierno con ideologías y posiciones tan variopintas? AG: Hay un tema que nos une a todos y es que en el fondo todos queremos lo mismo; queremos un mejor país, dejar un mejor país y al final de cuentas puede ser que tengamos matices distintos e inclusive algunas cosas fundamentalmente distintas y es ahí cuando vamos a poner el país adelante. No dudo que tendremos las discusiones, pero creo

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que es bueno ese pluralismo porque nos hace discutir las cosas pero, repito, en el fondo todos queremos lo mismo. IN: ¿Qué aprendió en su primera experiencia en el Poder Ejecutivo, durante el gobierno Rodríguez Echeverría, que pueda poner en práctica ahora? AG: Tenemos muchos años de acarrear problemas serios y estructurales como el déficit fiscal y una de las cosas que aprendí fue escoger algunas pocas cosas para atender; tres o cuatro que sean realmente importantes para el país, y concentrarse para que se hagan. Me parece que para que seamos exitosos debemos


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definir los objetivos principales. En síntesis no debemos andar tirando con escopeta y concentrarse en algunas cosas va a ser una gran diferencia. IN: ¿A quién le va a rendir cuentas? AG: Yo me reporto directamente al Presidente, como un Ministro más, y las recomendaciones se le plantearán, con la anuencia del Presidente, al Ministro del ramo. Pero creo que más que presentar recomendaciones mi función será la de dar apoyo, ayudar, hacer que el sector privado también ponga de su parte, contribuya, y hagamos equipo para plantear soluciones. Yo veo que el sector

¿QUIÉN ES ANDRÉ GARNIER? Lugar de nacimiento. San José, Costa Rica. Estudios básicos. Colegio Humboldt. Estudios profesionales. Bachiller y Licenciatura en Administración de empresas en la Universidad de Costa Rica. Maestría en Mercadeo, Estrategia de Empresas y Finanzas en Kelogg School of Management en Northwestern University, en Chicago.

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Experiencia laboral. Fundador de proyectos empresariales como Zona Franca La Lima, Zona Franca Coyol, Parque Global, Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, New Hotel Development Inc. Otros cargos. Fue director del Banco del Comercio, de la Corporación BCT y de la Coalición Costarricense de Iniciativas para el Desarrollo (CINDE).


ENTREVISTA

privado tiene una gran capacidad para señalar problemas, la idea es que en lugar de plantear quejas podamos ir mucho más allá y presentar soluciones.

La única fórmula de atender las presas es mejorando el transporte público, haciendo teletrabajo, haciendo que la gente viva mas cerca de su trabajo”. .

IN: El sector privado es muy amplio, está representado por muchas organizaciones; en ese sentido ¿en cuáles asociaciones se apoyará como interlocutor de los empresarios? AG: Considero que no se pueden introducir cambios ni limitaciones en la forma en que el país ha venido operando. Por ejemplo, el Presidente estará siempre al alcance del sector privado; sin embargo, existe la posibilidad de que veamos, de antemano, cosas puntuales y con más frecuencia porque mi agenda y la del Presidente son muy distintas; don Carlos Alvarado tiene que estar viendo absolutamente todo y yo solo una fracción de cosas, lo que me da la posibilidad de estar más disponible para atender al sector productivo y me veré con todas las instituciones y con todas las organizaciones, como las cámaras o empresarios puntuales, que así lo quieran y si en algún momento una empresa, una industria en particular o una cámara, tienen la necesidad de sostener un encuentro con el Presidente, estará disponible para atenderles. IN: ¿Concretamente cuáles serán sus nuevas funciones? AG: Mi función fundamental es ser el enlace entre el sector productivo y el gobierno; por ejemplo, estamos trabajando en desregulación; entonces yo me relaciono con las diferentes industrias y me encargo de coordinar para que el ministerio que corresponda vea y analice los temas y se hagan las sesiones de trabajo para implementarlos. Por otro lado, el Presidente me ha solicitado que dirija la parte que tiene que ver con innovación y competitividad y, bajo esa sombrilla, traeremos a la mesa para hablar de innovación a las organizaciones, llámese privadas, académicas y ministeriales que ven el tema, para hacer las agrupaciones del caso y tratar el asunto puntual de la innovación y poder hilar más fino. Por decir algo, el sector agrícola

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es uno de los que necesita innovar, entonces haremos un área de innovación específica para ese sector, sentando en el foro al ministro de Agricultura y los sectores del área para promover la tecnología que se requiere para su desarrollo y así en otras industrias. IN: El sector construcción presentó recientemente un estudio donde demostró que la tramitomanía es uno de los principales dolores de cabeza y un factor que encarece las obras ¿cómo mejorar ese asunto? AG: En este caso específico doña Claudia Dobles, la Primera Dama, tiene un programa, dada su experiencia en la industria de la construcción e infraestructura, y ella es la que coordinará los esfuerzos que desarrollaremos, desde el Poder Ejecutivo, en desregulación de la actividad de la construcción. IN: En su primer paso por la función pública usted tuvo relación con el tema vial y ese es uno de los principales problemas del país ¿va a tener incidencia en esa materia? AG: Sí, ya hemos tenido algunas reuniones; hemos traído a Casa Presidencial a grupos que han estado trabajando en infraestructura y temas viales y vamos a aprovechar todo el trabajo que se ha venido haciendo para coordinar soluciones junto con el ministro de Obras Públicas y Transportes. Como en esas áreas hay parte privada interesada a mí también me tocará apoyar en las soluciones. IN: ¿Cómo mejorar la movilidad urbana en un país donde las políticas en ese campo son muy obsoletas y aisladas? AG: Se está trabajando en un plan general para todo y el enfoque será precisamente movilidad. El tema de las presas no necesariamente se resuelve con más infraestructura y con eso no estoy diciendo que no se tenga que hacer, por supuesto que hay que hacer; pero como usted sabrá el tema de las presas es mundial y la única fórmula de atenderlo es mejorando el transporte público, haciendo teletrabajo, haciendo que la gente viva más cerca de su trabajo; debe


ENTREVISTA

ser un plan integral para hacer que el tema se mejore considerablemente. Dentro del plan hay un proyecto específico que tiene a cargo la Primera Dama y es el tren rápido de pasajeros que se maneja con muchísima prioridad. IN: ¿Cómo hacer para poner a andar los proyectos viales que el ministro de Obras Públicas cataloga como enfermos, entre los que destaca San Ramón, Limón y San Carlos? AG: Yo he tenido algunas conversaciones muy preliminares, donde don Rodolfo me ha comentado lo que se ha encontrado y se requiere de un poco más de profundización sobre esos temas para ver cuál es la solución que se debe plantear. En ese sentido hemos hablado de la carretera a San Carlos, la ampliación de la ruta 27, el tema de la General Cañas, que está hoy en un fideicomiso, pero tampoco ha habido mucho progreso en los últimos años; estos son temas que estamos analizando con gran prioridad para entender y ver cuál es la solución casualmente para poderles dar agilidad y cambiar la gestión de lo que se ha venido haciendo, para lograr que esos proyectos caminen. IN: ¿Qué aspectos del sector privado pretende imprimirle al gobierno de Carlos Alvarado? AG:La visión empresarial puede ayudar en muchos sectores; por ejemplo, en temas de inversión, en

temas de concesión de obra pública, en donde se necesita que las alianzas públicas-privadas generen las condiciones para que las instituciones financieras estén dispuestas a participar en proyectos y que haya apetito de parte de los inversionistas para hacerlo. Considero que la mayor parte tiene que ver con gestión; en la empresa privada la gestión es de las mayores capacidades, entonces también hemos encontrado una alta apertura del sector privado en contribuir en alianza con el sector público para lograr cosas. IN: La clase media es a la que más le cuesta hacerse de una casa ¿Qué políticas se valoran para mejorarles esa condición? AG: Uno de los temas es promover vivienda cerca de donde la gente trabaja para tratar de que hayan menos necesidad de movilizarse y otro es buscar las condiciones financieras para que la gente la pueda comprar. Debemos trabajar muy específicamente en generar esa oferta que la gente pueda comprar y en eso debemos ser muy creativos porque muchas veces tiene que ver con las condiciones en dos sentidos, el tamaño de la prima y el monto de la cuota, por lo que debemos buscar instituciones internacionales que nos ayuden a crear las condiciones para que la gente pueda comprar vivienda. IN: Me contó que conoció al presidente Carlos Alvarado

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participando en un programa de combate a la pobreza en el gobierno anterior; aprovechando esa experiencia que tienen en esa materia ¿cómo combatirán ese problema en este cuatrienio? AG:Durante el último gobierno y con el apoyo total de don Carlos Alvarado (ministro del área social) y de doña Ana Helena Chacón (Vice presidenta) se lograron establecer bases muy sólidas de un mejoramiento considerable en la parte de la ayuda existencial, que es indispensable para mejorar las oportunidades de las familias. Sin embargo, tenemos que hablar del empleo territorial, de la capacitación, en donde definitivamente el INA juega un papel realmente importante y una de las prioridades es hacer una transformación en esa institución para que brinde los cursos que el sector privado necesita, para que las personas que estudien ahí salgan empatados con los trabajos que se necesitan y que se necesitarán a futuro. Hay que hablar también de educación dual, la cual hay que verla como un laboratorio donde la persona va a salir graduada ya con práctica, no solo con teoría. Muchas empresas han hecho pruebas que han funcionado; ahora hay que llevarlo a niveles importantes en cuanto al número de personas que puedan sumarse a ese modelo para que pueda impactar en los índices de desempleo y pobreza. IN: ¿Qué ideas aportará para reducir el desempleo, sobre todo en la zona rural que es la más afectada? AG: En los últimos años y con más intensidad en las últimas semanas hemos estado conversando y en ese tema, CINDE tiene trabajo adelantado porque efectivamente para que haya inversión fuera del Área Metropolitana tiene que haber varias condiciones, siendo algunas de estas la educación; porque usted puede decir vamos a llevar inversión a Limón, Puntarenas y otros lugares del país pero definitivamente tienen que darles capacitación para que una empresa que valore establecerse en esas comunidades y pueda contratar a personas del lugar.


ACTUALIDAD

El Salvador

Usos mixtos

predominan la nueva oferta corporativa Los desarrolladores apuestan cerca de 100.000 m2 a proyectos corporativos y de usos mixtos. Por Alberto Lรณpez, alopez@inversioninmobiliariacr.com

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a no puede pensarse una oferta corporativa pura en el sector de oficinas en El Salvador, sin una tendencia orientada al diseño de usos mixtos.

La poca cantidad de terrenos disponibles en las áreas urbanas hace que el espacio sea valorado como el oro, sobre todo en el Gran Salvador (San Salvador y otros municipios circunvecinos), y muchos desarrolladores saben que deben ofrecer la mayor cantidad de opciones en un solo lugar: amplio parqueo, diversidad de alternativas de espacios de oficinas (tanto para emprendedores como para multinacionales que buscan ser eficientes en su renta de espacios), otros servicios conexos en el mismo espacio corporativo, comercio, residencial, hotelería, convenciones, etc. En ese sentido, desde grandes proyectos en infraestructura hasta los de mediana y pequeña escala, se está incorporando el concepto de usos mixtos; es decir, que no solo se ofrece una amplia oferta corporativa de oficinas, sino también otras opciones en un mismo complejo. Se calcula que entre los proyectos en desarrollo y los que ya están funcionando se dispondrá de al menos 100.000 m2 más de este tipo de alternativas inmobiliarias en el Gran San Salvador, con una inversión de casi $400 millones.

Los que ya se encuentran en operación son el Centro Corporativo Cascadas (adjunto al mall del mismo nombre y conocido también como Soho Cascadas), con una inversión del Grupo Paiz de Guatemala, con un área de 8.610 m2, siete niveles y una terraza, que incluirá un hotel, un área gastronómica y una amplia área de oficinas, ocupada en su mayoría por un Call Center multinacional. También se encuentra ya en operación Vía del Corso, donde la empresa de telefonía Tigo ha trasladado muchas de sus áreas, en una zona fuera de San Salvador, junto a la exclusiva residencial Tuscania, en carretera al Puerto de la Libertad, desarrollo a cargo de la salvadoreña Tuscania Corporate & Business Park (TCBP). Aparte, el último en ser inaugurado, hace pocos meses, es el edificio corporativo Quattro, que completó el complejo de usos múltiples de World Trade Center, que opera el salvadoreño Agrisal, junto a un hotel y un área de una variada oferta gastronómica y de esparcimiento en Plaza Futura. “Somos un grupo que apuesta vigorosamente por El Salvador y que ha sabido consolidar su trayectoria ya que ofrecemos conceptos innovadores a sus clientes. Nos hemos convertido en referentes en el desarrollo y operación de hoteles, centros comerciales y oficinas, y trabajamos

Quattro-Agrisal-El Salvador

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Somos un grupo que apuesta vigorosamente por El Salvador y que ha sabido consolidar su trayectoria ya que ofrecemos conceptos innovadores a sus clientes. Nos hemos convertido en referentes en el desarrollo y operación de hoteles, centros comerciales y oficinas”.

Insigne El Salvador-Calidad

Roberto Simán. Presidente ejecutivo Grupo Agrisal

Inversiones en proyectos corporativos y de usos múltiples

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as inversiones en proyectos corporativos y de usos múltiples, en ejecución y en operación, en el Gran San Salvador suman alrededor de $400 millones. Plaza Presidente, usos múltiples Millenium Plaza, usos múltiples Vía Corso (Campus Tigo) Quattro (World Trade Center) Soho Cascadas, usos múltiples Fuente: Empresas Desarrolladoras

$85 millones $175 millones $17 millones $20 millones $80 millones

para crear experiencias únicas y memorables, en el afán de mejorar la calidad de vida de nuestra gente”, dijo el presidente ejecutivo de Grupo Agrisal, Roberto Simán. Solo esta instalación alberga a 70 reconocidas empresas, entre las que figuran aerolíneas, embajadas, empresas multinacionales, compañías de tecnología, organizaciones multilaterales, comunicaciones, entidades financieras y empresas de servicios. Mientras que Plaza Futura cuenta con 14 restaurantes, bancos, comercios de conveniencia que complementan la oferta. Dentro de los proyectos corporativos en ejecución, en San Salvador, se encuentra Insigne, de la guatemalteca Calidad Inmobiliaria, con un 75% de avance en su construcción, en la fase de colocación de estructura metálica y vidrios de fachada, y acabados internos; además de un 90% de colocación en ventas de oficinas que van desde los 50 m2 hasta niveles completos, según actualizó en un breve comunicado la desarrolladora inmobiliaria guatemalteca que también desarrolla otro edificio del mismo nombre en Ciudad de Guatemala. Insigne El Salvador, ubicado en la exclusiva Colonia San Benito, a pocas cuadras de la Zona Rosa, cuenta con sistema de elevadores de llamada anticipada, sistemas de

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seguridad automatizados, cuenta con un total de 21 niveles distribuidos en 17 pisos de oficina, un lobby doble altura en el primer nivel, y ocho niveles de parqueo distribuidos tres en sótano y cinco a nivel de calle y compartidos en la misma planta arquitectónica de oficinas. Insigne es un complejo de más de 35.000 m2 que se ubica en San Benito, una zona comercial y de negocios por excelencia en San Salvador, que ofrece atracción de inversión, variedad de restaurantes, cafés, instituciones financieras, reconocidos hoteles y acceso inmediato a los principales centros comerciales. Este proyecto se caracteriza por el concepto de coworking, para promover el trabajo en equipo, en el sentido de compartir áreas comunes, como: salas corporativas, VIP lounge, salas de video conferencias, brain storming room, one on one area, coffee central y un área de coworking. Siempre en desarrollo, pero aún temprano, en su fase de fundaciones y desarrollo estructural, Grupo Simco construye Millennium Plaza, que será un complejo integrado en la fase I por una torre de 24 niveles de oficinas corporativas y una pequeña área comercial.

Este desarrollo requerirá aproximadamente 22 meses de trabajo y, posteriormente, en la fase II, se construirá el edificio de apartamentos, área de restaurantes y otra zona comercial, lo cual se ejecutará en 12 meses más. La fase III incluirá un hotel con un centro de convenciones y auditorio para 500 personas. Inversiones Bosh S.A., de C.V., edifica Plaza Presidente, un proyecto de usos múltiples, compuesto de una torre de 23 niveles con centro comercial, oficinas corporativas, un hotel y estacionamiento. El desarrollo inmobiliario tendrá tres etapas y será construido en 62.000 m2 de extensión, justo enfrente del hotel Sheraton Presidente, al cual estará conectado por una pasarela de cristal. El inversionista es propietario del Sheraton Presidente y otros negocios que operan en el país.

Millenium Plaza -Grupo Simco

Plaza Presidente-Bosh

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ACTUALIDAD

Mejora tasa dedisponibilidad de oficinas en

Costa Rica

Cifras demuestran una mejora considerable en los índices de absorción de cara a un punto de equilibrio entre el inventario disponible y la demanda Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

Centro Corporativo America Free Zone, Heredia, Costa Rica

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l mercado de oficinas en Costa Rica ha venido mejorando sus indicadores en los últimos cuatro años, luego de que se presentara una sobreoferta que no lograba igualarse a la demanda del mercado. Sin embargo, aún es un período en el que se debe tener cautela para invertir en este sector. De acuerdo con datos de la Cámara Costarricense de la Construcción, durante el período 2016 y 2017 se tramitaron unos 6.471.715 m2 para la construcción de edificaciones, que implica un decrecimiento del 13,3% en términos generales. En el caso específico de las oficinas, representó un 9,51% y actualmente la tasa de disponibilidad se ubica en el 13,96%. De hecho, desde el 2014, la tasa actual de disponibilidad se ubica en su punto más sano, de un 11,34% sin tomar en

cuenta oficentros clase C. El de disponibilidad ideal o de equilibrio es del 10%. Pedro Sánchez, de Newmark Grubb Central America, reafirma que es cierto que el sector de oficinas pasó por un período de mucha oferta y no se dio la absorción que se requería, pues eran muchos proyectos al mismo tiempo y en algunos casos no correspondían las necesidades del mercado. No obstante, para 2015, la introducción de inventario se redujo, fue más moderada la oferta y las absorciones fueron dando a que la situación mejorara. El subsegmento que no ha logrado una mejora es el de oficinas de Clase C -aquellos edificios más obsoletos y que dejan de cumplir con las regulaciones de leyes y requerimientos empresariales- que

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Es cierto que el sector de oficinas pasó por un período de mucha oferta y no se dio la absorción que se requería, pues eran muchos proyectos al mismo tiempo y en algunos casos no correspondían las necesidades del mercado”. Pedro Sánchez Newmark Grubb Central America son desplazados por la falta de inversiones orientadas a la renovación. “Este tipo de edificaciones incumplen con lo que necesitan las empresas en materia energética, parqueo, ubicación o comodidades, que son elementos esenciales para las corporaciones actualmente. Por esta razón es que el punto de equilibrio es más cercano para las otras categorías de oficinas que cumplen mejor con los requisitos, y que se convierten en sectores más atractivos con una disponibilidad baja, cercana al 10% (punto de equilibrio)”, señaló Sánchez.

Enfoque por sectores

La alta o baja disponibilidad de oficinas está relacionada con el lugar en el cual se ubican los inmuebles, históricamente los ubicados en el Gran Área Metropolitana y de enfoque industrial tienen menor demanda, sobre todo cuando se combinan con variables como acceso vial deficiente, situación recurrente en los centros de provincia. Las zonas más atractivas en este momento son aquellas aledañas a La Sabana y Heredia, debido a la calidad de los inmuebles y por la abundante variedad de servicios. A criterio de Sánchez, un punto esencial para que las oficinas sean más demandadas está relacionado con ubicarlas en zonas con acceso a transporte públicos, servicios y comercios inmediatos que satisfagan las necesidades de los empleados que laboran en el punto. Por eso los proyectos de uso mixto tienen ocupaciones muy buenas y es probable que la demanda se mantenga estable, pues cuentan con la eficiencia de ofrecer de forma inmediata las soluciones a sus condóminos. Y si se trata de invertir en oficinas, si un proyecto premium cumple con estos puntos, es probable que su inversión sea considerablemente alta, mientras que uno que no es bien analizado puede no tener tanto éxito. Ahora bien, también influye el tipo de inquilino que tenga, pues si es alguien con un contrato de largo plazo el riesgo es bajo.

Un estudio detallado de Newmark destacó que están consolidados sectores con mayor cantidad de inventario y que se ubican en el oeste de San José, en Heredia y San José centro, los cuales cuentan con 477.577 m2, 424.667 m2, y 426.850 m2de inventario, respectivamente. Tienen una mayor atracción de demanda, gracias a que han sabido incorporar los elementos señalados anteriormente. Por otra parte, los sectores que representan un menor inventario se ubican en Cartago, San José Sur y Alajuela, los cuales tienen 22.341 m2, 15.160 m2, y 36.726 m2 respectivamente. El informe resalta que en lo que va del año 2018, el sector que cuenta con mayores absorciones es el de San José noreste con un total 12.007 m2 netos, le siguen San José este con 2.688 m2 netos y San José oeste con 2.539 m2 netos. Heredia que históricamente ha demostrado buenas absorciones inició el año con la mayor desocupación de los sectores con un total de -3.774 m2 netos. De manera general, se registra entre todos los sectores un total de 6.510 m2 netos y 31.165 m2 brutos, lo cual indica que no existió buen movimiento en el mercado para el inicio del 2018 y que además existen fuertes rotaciones de inventario.

Ejemplos que destacan

Un ejemplo positivo del desarrollo de oficinas tipo A es el Oficentro 310, que se ubica en Santa Ana, contiguo al Complejo Deportivo Furati y está pronto a ser concluido, el cual tiene una relación de parqueo de uno por cada 20 m2. “Esta zona necesitaba una propuesta para estimular el crecimiento al este y sur de Lindora, ya que en los últimos años el desarrollo se ha concentrado allí. Creemos importante generar opciones inmobiliarias que desconcentren la aglomeración generada en las cercanías de la famosa radial”, indicó en un comunicado, Rosa Pérez directora del proyecto. Este centro corporativo está pensado para atender las

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ACTUALIDAD

ecio

o c

ific ci

de ofici

Los precios por clase se ubican de la siguiente manera: Clase A+: $22.86 m2 Clase A: $20.29 m2

Clase B: Clase C:

$16.81 m2 $12.54 m2

Fuente: Newmark Grubb Central America

e de ofici Dependiendo del tipo de oficinas, la absorción varía en función de la calidad y ubicación del inmueble.

9% 20 %

9% 20 %

La Lima Corporate Center, Cartago, Costa Rica.

necesidades de compañías de servicios, tanto nacionales como extranjeras, que busquen un espacio con diseños modernos y eficientes, localización estratégica al oeste del país y hacer una inversión inteligente. Además, cuenta con respaldo eléctrico, planta de tratamiento, recolección de aguas llovidas para regar las zonas verdes del proyecto, entre otros servicios. Avenida Escazú es otro ejemplo exitoso de cómo desarrollar oficinas con un concepto de desarrollo mixto urbano, que incorpora espacios multifuncionales, donde hay residencias, centro corporativo, tiendas, gastronomía y espacios de diversión. Plaza Tempo también destaca por ser un desarrollo de uso mixto, impulsado por el salvadoreño Grupo Agrisal y que brinda una oferta de 17.000 m2 para oficinas, que están ocupadas en su totalidad por corporaciones locales y regionales, una amplia oferta gastronómica, área de coworking y la presencia del Hotel Holiday Inn. 100,000 Ricardo Auspurg, gerente de Agrisal, explicó que han trabajado en marcar tendencia en Plaza Tempo, enfocados 90,000 en ofrecer una propuesta arquitectónica con una plaza urbana, donde las personas son las protagonistas, con áreas 80,000 de descanso y espacio para sentarse a conversar.

Tendencia al buscar una oficina

70,000

34 %

38 %

34 % A+

A

B

Fuente: Newmark Grubb Central A+ America A

38 %

C

B

C

Oferta versus demanda En los últimos años se ha logrado un cierto equilibrio entre la oferta y demanda de oficinas en el país. 100,000

93,046

90,000

77,407

80,000 70,000 60,000

83,718 66,597

62,558 53,975

58,249 52,204

51,532

50,000

39,410

40,000 30,000

17,513

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20,000 10,000 0

77,4072015

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83,718 2016

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Absorción Neta

Fuente: Newmark Grubb Central America 66,597 62,558 probable que tomen en cuenta el precio del alquiler para

Según el experto de Newmark, lo normal 60,000 es que las em-53,975 maximizar el espacio de la oficina y tener la mayor cantidad 51,532 presas busquen espacios de oficinas de alquiler y aquellos de personas en un mismo lugar, pero si es corporativa cam50,000 que buscan invertir en desarrollar proyectos de oficinas biará su enfoque, ya no pesará tanto el precio como temas 39,410 están enfocándose en crear ambientes positivos para los relacionados con parqueos, imagen y comodidades”, detalló 40,000 empleados, satisfacer sus necesidades en cuanto a comida, Sánchez. En resumen, los últimos tres años el mercado de oficinas servicios, banca y otras facilidades, tomando en cuenta el 30,000 nicho corporativo al que se van a orientar, pues no es lo ha estado bien, tomando en cuenta que a principio de año 17,513 mismo un call center que una corporación más ejecutiva. se dio el proceso electoral, fue normal que hubiera un poco 20,000 “Dependiendo de la empresa serán sensibles a ciertos de contracción, no obstante, a los datos positivos, quienes 6,510 puntos, por ejemplo, si la compañía tiene subdivisiones para quieran invertir en oficinas deberán hacerlo con cautela, mi10,000 diendo todos los riesgos que implica. servicios complementarios como el servicio al cliente, es 0

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Inventario Nuevo

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I Trimestre 2018

Absorción Neta

58,249 52,2

Promedi


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Jóvenes profesionales y emprendedores son el público meta de nuevos desarrollos

Oferta de torres para clase media se masifica en San José Costo de viviendas van desde los $75 mil y se ajusta a tendencia de solteros y familias pequeñas. Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

E

l mercado inmobiliario residencial en la capital costarricense se está ampliando para atender la demanda de vivienda de la clase media, con torres de apartamentos en zonas bastante céntricas. Va muy de la mano con la nueva inclinación de compradores: muchos jóvenes profesionales que trabajan en instituciones públicas o empresas asentadas en el casco central o incipientes emprendedores que aspiran a independizarse y que gustan de las facilidades que brinda San José. Abarcar a la clase asalariada es un giro de negocio de las empresas constructoras, las cuales en un principio se concentraron en suplir las necesidades y lujos de los más pudientes, con apartamentos por encima de los $300 mil y en zonas de alta plusvalía como Rohrmoser y La Sabana.

Aunque tímidamente, en la actualidad es posible encontrar opciones de vivienda a partir de los $75 mil y hasta los $135 mil. Con cuotas bancarias que oscilan en el rango de $800 y $1.500, dichos precios se ajustan al presupuesto de un alto porcentaje de asalariados. Para llegar a esos precios se dio una reorientación del negocio. Por ejemplo, se buscaron terrenos más baratos donde construir, se apostó por torres de apartamentos y se redujo el tamaño de los pisos. No obstante, el conseguir tierras en zonas de menor plusvalía no implicó descuidar la seguridad, pues los nuevos proyectos están surgiendo en barrios tradicionalmente residenciales y céntricos como Escalante, Luján, Los Yoses, San Sebastián y Pavas, según el Departamento de Permisos de Construcción de la Municipalidad de San José.

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En esos puntos ya se ve la construcción de torres de apartamentos. La economía a escala que implica construir hacia arriba es un factor que no solo beneficia el precio sino también que va muy en respuesta a la tendencia de los nuevos compradores. En la actualidad el 45% de las personas que andan buscando donde vivir, prefieren hacerlo en residenciales verticales y la mayoría tiene a San José como primera opción. Así lo reveló un reciente estudio de la Cámara Costarricense de la Construcción que midió los gustos


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En la última década San José ha mostrado una gran transformación, al pasar de la tradicional casa de una o dos plantas a altas torres de apartamentos.

y tendencias de los compradores de vivienda con base a los datos recapitulados de los 31 mil asistentes a la Expo Construcción y Vivienda 2018. En cuanto a la edad de quienes desean adquirir una vivienda, la mayoría se concentra entre los 24 y los 35 años y tienen como principal característica que son personas solas o en pareja pero que no tienen hijos, por lo que requieren un solo cuarto. Es precisamente esa inclinación lo que genera que busquen casas de menor tamaño. En ese sentido, los desarrolladores han leído muy bien el mercado y han empezado a achicar

las dimensiones de sus pisos. Tras consultas realizadas por INversión INmobiliaria a empresas desarrolladoras, corroboramos que en San José ya es posible adquirir apartamentos tipo loft a partir de los 40 m2, con un cuarto, batería de baño y servicio y un espacio compartido para sala y comedor. En promedio los compradores demandan hoy piezas de menos de 90 m2. Una de las opciones de pequeño tamaño es Condominio Almendares, un complejo de 156 apartamentos en San Sebastián, que ofrece pisos a partir de los 47 m2 habitables (61 m2

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con parqueo) con dos habitaciones y precios que van desde los $75 mil en adelante. Ofrece seguridad 24/7 y sistema de electrificación, parque con árboles nativos, áreas de juegos para los pequeños y zona de BBQ. Torres Los Yoses es otra opción que comercializa pisos pequeños desde los 41,21 m2 y a partir de los $118 mil, en una torre de 24 pisos y 155 apartamentos. Se encuentra ubicado contiguo a Auto Mercado en el céntrico Los Yoses. Es una obra del Grupo Inmobiliario del Parque y ofrece varias amenidades


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URBN Escalante

Opciones a la vista

A

l menos cinco proyectos que se erigen en la capital atienden la demanda de vivienda de la clase media, que anda en busca de cómodos precios y cuotas bancarias. Proyecto

Ubicación

Condominio Almendares

San Sebastián

Costo desde $ 75 mil

Urbn Escalante

Barrio Escalante

95 mil

Torres Los Yoses

Los Yoses

119 mil

Bambú Rivera

Tibás

127 mil

Bambú Eco Urbano

San Sebastián

135 mil

Fuente: Consultas a inmobiliarias

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como piscina semi-olímpica, terrazas de lounge, salones multiuso, baños y vestidores, zonas verdes, gimnasio y juegos infantiles. La empresa Core, por su parte, también se ha sumado a la conquista de la clase media. En estos momentos rige Urbn Escalante, una torre de 29 plantas ubicada en el tradicional Barrio Escalante, y cuyas unidades se comercializan a partir de los $95 mil. El edificio contará con más de 300 apartamentos, áreas comerciales y 20 amenidades entre las que destacan gimnasio privado, piscina, lounge, bar, parque para mascotas, espacios de trabajo colaborativo, cine privado, entre otros. A la oferta se suman dos propuestas


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Bambu Eco Urbano

de la empresa RC Inmobiliaria, como son Bambú Rivera y Bambú Eco Urbano; ambos desarrollos son verticales de 12 plantas. El primero, ubicado frente a la clínica Clorito Picado, entre la Uruca y Tibás, ofrece apartamentos de dos habitaciones a partir de los $127 mil. Entre las amenidades sobresalen cuartos de vapor, piscina semi-olímpica, casa club, gimnasio, cancha multiuso, play para niños, parque canino, BBQ, rooftop, fire pit. Por su parte, Bambú Eco Urbano, ofrece pisos de dos cuartos a partir de los $135 mil; con piscina semi-olímpica, casa club, plaza comercial, gimnasio, parque canino, cancha multiuso y BBQ. Está ubicado en San Sebastián,

en la parte sur de la capital. Niko Ragosta, gerente de Mercadeo de RC Inmobiliaria, adelantó que están por lanzar un nuevo proyecto para clase media en la capital, pero no reveló detalles al asegurar que la información aún es confidencial. San José se volvió una ciudad atractiva para los desarrolladores inmobiliarios merced del programa de Regeneración y Repoblamiento en los cuatro distritos del centro de la capital, impulsado hace más de 12 años por el entonces presidente Abel Pacheco y respaldado por la Municipalidad. Este programa buscó contener el desplazamiento de ciudadanos que estaban migrando para las afueras de San José; como medida para reducir

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las presas que implica el traslado diario hasta la capital, el consumo de combustible y la contaminación. Viviendo en San José podrían evitarse incluso de utilizar carro. Como anzuelo para estimular la construcción en las zonas establecidas, se ofrecen reducciones impositivas, construir más pisos, comentó Royee Alvarez, del Departamento de Permisos de Construcción de la Municipalidad de San José. Además, se aprovecha toda la gama de servicios que dispone la capital como agua potable, fibra óptica subterránea, alcantarillado sanitario, agua y cableado subterráneo, lo cual reduce los costos de construcción de forma importante.


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CONTENIDO PATROCINADO

Grupo Stratos

innova en el sector inmobiliario con condominio de lujo Rooftop Escazú El proyecto se ubica en San Rafael de Escazú y ya está listo para entregar. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

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rupo Stratos es un ecosistema de apoyo a emprendedores, que recientemente decidió incursionar en el desarrollo inmobiliario con el condominio residencial vertical de lujo Rooftop Escazú, el cual está listo para entregar. La firma ya tiene experiencia en el sector con su división para estructuración de transacciones inmobiliarias, llamada Stratos Fiduciaria, que ha participado activamente en numerosos proyectos de gran relevancia. Igualmente, forma parte del ecosistema Global Mortgage Solutions, que

está enfocado en el financiamiento hipotecario y ha originado hipotecas por más de $30 millones. No obstante, esta es la primera vez que entra a crear desde cero un complejo inmobiliario. ¿Cómo lo logró con tanto éxito? A través de la consolidación de un entorno fuerte, en el que se conectan emprendedores, inversionistas privados y grupos corporativos. El proyecto Rooftop Escazú surgió cuando dos emprendedores (un ingeniero y un arquitecto), con vasta trayectoria en la industria, les

Datos relevantes de Rooftop Escazú Socios promotores: El arquitecto Luis Eduardo Ortiz Escobar y el ingeniero Andrés Gómez Portuguez. Socios inversionistas: Grupo Stratos. Desarrolladora: 2.4. Design (conformada por los socios promotores y por Grupo Stratos). Monto de la inversión: $4.5 millones. Constructora: Diversa. Arquitectura: Ortiz y Anderson Arquitectos. Diseño electromecánico: Circuito. Diseño estructural: BA Ingeniería. Desarrollo conceptual comercial: Efecto Mariposa. Precio de venta: Desde $315.000 hasta $575.000. Acabados: Pisos vinílicos españoles, cocinas españolas de la marca Dica, piezas sanitarias y grifería marca Roca, iluminación LED y previstas para aire acondicionado en todos los dormitorios. Contacto: ventas@2-4-design.com, 8818-6172, 8842-2220.

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Buscamos trabajar con emprendimientos innovadores y disruptivos. Aparte del tema inmobiliario, la segunda área de interés es la innovación tecnológica. Mantenemos participación en varios emprendimientos a nivel local (en Costa Rica) y en el exterior, en áreas como fintech, inteligencia artificial, edutech, entre otros. Acá hemos venido construyendo un ecosistema muy robusto y hemos generado alianzas muy interesantes con entidades públicas y privadas”. Orlando López Socio Grupo Stratos

Todas la unidades de Rooftop se entregan con acabados de lujo, el 75% ya estan vendidas

presentaron la idea a los socios de Stratos. Se trata del arquitecto Luis Eduardo Ortiz Escobar y del ingeniero Andrés Gómez Portuguez. “Acogemos la idea, realizamos la estructuración financiera, aportamos un capital inicial y llevamos la gerencia administrativa y financiera del proyecto. Además, apoyamos el área comercial. Eso permitió a los emprendedores concentrarse en lo que ellos realmente dominaban, el área arquitectónica y constructiva, y esa mezcla genera un producto de la más alta calidad”, detalló Orlando López, socio de Grupo Stratos, quien tiene más de 25 años de experiencia en el sector financiero, bancario e inmobiliario. Características y principales atractivos Rooftop Escazú cuenta con un total de 15 unidades y se localiza en San Rafael de Escazú, 400 metros oeste y 500 metros noreste del Cruce de Escazú. El objetivo de este nuevo espacio es satisfacer la demanda de personas de clase media alta o alta, con raíces en Escazú, que quieren residir en ese cantón.

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“Son personas de mundo, modernas, a quienes les gusta la vida en una torre, pero con áreas habitables más amplias que la media de la oferta y con acabados de primera calidad”, explicó López. Otro mercado al que apuesta es el corporativo, concretamente para las unidades más pequeñas, como empresas multinacionales que tengan ejecutivos que deban permanecer en el país por períodos prolongados.  El proyecto tiene varios alicientes, dentro de ellos el hecho de que todas las unidades son de tres cuartos, con un cuarto de servicio y baño de visitas. Se trata de apartamentos grandes, con una altura mayor al promedio, pasillos extensos y acabados de lujo. Se diseñó de forma tal que las unidades no colindaran pared con pared, lo cual da privacidad a los habitantes.  De las 15 unidades existentes, 10 de ellas son de 125 metros cuadrados internos habitables, con dos parqueos y bodega. Entre tanto, tres unidades son de 195 metros cuadrados internos habitables, tienen tres parqueos y bodega.


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Más detalles de Grupo Stratos •

Luis Carlos Barquero, Esteban Rodríguez, Orlando López y Andrés Gómez, conforman el equipo ejecutivo de Grupo Stratos.

Finalmente, hay dos penthouses de 270 metros cuadrados internos habitables, con tres parqueos y bodega. Todas las unidades tienen adicionalmente un espacio en el primer nivel para ubicar bicicletas, kayaks, tablas de surf o artículos similares. Por otro lado, el condominio tiene un moderno sistema de parqueo en plataforma (tipo tablero) totalmente automatizado, lo que permite que cada apartamento cuente con entre dos y tres espacios de estacionamiento, con un gran aprovechamiento de área. Un elemento muy apreciado hoy día por las personas que buscan un lugar para vivir es la parte natural. Por ello, aunque está en el corazón de Escazú, el lugar está rodeado de áreas verdes y árboles, producto de la colindancia con el Río Agres. El área social principal está ubicada en el rooftop o terraza, con una impresionante vista de casi 360 grados. La construcción del inmueble inició en abril del año anterior y ya está listo para entregar.  Actualmente, hay seis unidades disponibles estándar. Respaldo a emprendedores Aparte del sector inmobiliario, Grupo Stratos está enfocado en una red global de innovación y capital de riesgo corporativo (en inglés, corporate venture capital). La firma arrancó en el 2011 inicialmente bajo un concepto de capital

riesgo (private equity), pero ha evolucionado y ahora contempla mayores campos de soporte a quienes tienen una idea de negocio con amplio potencial o una empresa en marcha. El Grupo se caracteriza por trabajar con emprendimientos innovadores y disruptivos y tiene un especial interés por la innovación tecnológica. Actualmente, Stratos participa en emprendimientos de Costa Rica e internacionales, en una amplia gama de asuntos, como fintech, edutech e inteligencia artificial, entre otros. Recientemente, adquirió una participación accionaria en Widerpool, firma con operaciones globales con sedes en Londres y Madrid y presencia alrededor del mundo, lo cual va a marcar el inicio de la expansión regional del Grupo, contó López. “Acá hemos venido construyendo un ecosistema muy robusto y hemos generado alianzas muy interesantes con entidades públicas y privadas”, manifestó.  El socio agregó que hoy tienen “un problema de los buenos” y es que se les agotó el espacio físico. La firma debe moverse de donde está y eso le plantea la necesidad de generar su propia solución a la medida, pero que también pueda albergar a otros participantes. “La idea está en una etapa muy temprana, apenas la estamos conceptualizando, pero combina las dos áreas: inmobiliaria e innovación tecnológica”, anunció. 

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Grupo Stratos está integrado por Luis Carlos Barquero, quien posee más de 20 años de experiencia en puestos ejecutivos de empresas como Motorola, Coca Cola y Delphi EMEA. En el 2010, dejó su carrera como ejecutivo para fundar Grupo Stratos. También participa Andrés Gómez, quien tiene más de 20 años de experiencia en el sector de la construcción. Es presidente de Entrepreneur Organization (EO) y miembro desde hace cuatro años del Grupo. Otro miembro es Esteban Rodríguez, quien tiene una extensa trayectoria en el sector inmobiliario y fiduciario. Actualmente, lidera Stratos Fiduciaria.    Entre tanto, Orlando López tiene más de 25 años de experiencia en el sector financiero, bancario e inmobiliario.  En el año 2012, se incorporó a la empresa. Para conocer más de Grupo Stratos, puede visitar su sitio web www.grupostratos.com , o escribir al correo electrónico info@grupostratos.com También puede llamar al número telefónico +506-4800-1000. Sus oficinas se localizan en Santa Ana, en Plaza Murano.


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Inversión de $35 millones ha generado negocios por $250 millones

Costa Rica cuenta con un moderno centro de convenciones Obra coloca al país centroamericano en las grandes ligas del turismo de reuniones Por Danny Canales, dcanales@inversioninmobiliariacr.com

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onstruir un centro convenciones era una tarea que venía posponiendo Costa Rica por más de 15 años. Siempre que salía a relucir el tema, surgía un sinnúmeros de obstáculos y “no se puede” que fueron relegando el desarrollo de esta obra. El proyecto era de vital importancia pues permitía diversificar la oferta turística al incursionar en un robusto mercado que mueve $11 mil millones anuales en todo el mundo. Fue en mayo de 2015 cuando los planetas se alinearon a favor del Centro Nacional de Congresos y Convenciones. Tras la dimisión de Wilhelm von Breymann a la cartera de Turismo, el presidente Luis Guillermo Solís nombró a Manuel Ventura quien, desde el día uno, se fijó la meta de sacar adelante el proyecto. Sin tiempo que perder puso a trabajar a un equipo multidisciplinario para sacar la tarea y el 6 de abril, justamente a un mes de que culminara la administración Solís Rivera, se estaba estrenando la mega estructura. “Cuando asumí el compromiso con mi país de liderar el Ministerio de Turismo hace casi 3 años, la construcción

del Centro de Convenciones fue la primera meta que nos trazamos con el señor Presidente. Silenciamos muchos no en el camino con la actitud correcta, con empeño, dedicación y sobrepasamos las barreras del escepticismo. Después de años de espera, hoy Costa Rica tiene un inmueble de primer mundo”, resaltó Ventura, en el discurso de inauguración de la estructura. Por su parte, el ex presidente Luis Guillermo Solís comentó que el Centro Nacional de Congresos y Convenciones es prueba de que durante su gestión se le dio al turismo la prioridad que merece. “Por ello, fue que logramos hacer realidad este proyecto que sin duda dinamizará la industria turística, generando beneficios en todo el territorio nacional”. Es una obra de $35 millones de inversión, que ya registra reservaciones por el arriba de los $250 millones en eventos pactados para el periodo 20182021, según datos oficiales de abril de este año. Ese dinamismo permite una rápida tasa de retorno considerando que la inversión realizada se recupera en un tiempo más corto con relación al turismo tradicional de aventura.

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Es una obra de $35 millones de inversión, que ya registra reservaciones por el arriba de los $250 millones en eventos pactados para el periodo 2018-2021, según datos oficiales de abril de este año.

Centro Nacional de Convenciones, © Andrés García Lachner, cortesía Gensler.

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Cuando asumí el compromiso con mi país de liderar el Ministerio de Turismo hace casi 3 años, la construcción del Centro de Convenciones fue la primera meta que nos trazamos con el señor Presidente. Silenciamos muchos no en el camino con la actitud correcta, con empeño, dedicación y sobrepasamos las barreras del escepticismo. Después de años de espera, hoy Costa Rica tiene un inmueble de primer mundo”. Manuel Ventura Ex - Ministro de Turismo

Los estudios revelan que mientras un turista de convenciones le deja al país entre $300 y $400 diarios, un visitantes de recreo u ocio consume entre $100 y $120. Y es que este tipo de turismo abarca dos actividades que tienen una alta demanda en sectores muy poderosos. Por un lado, están los congreso que son reuniones organizados por asociaciones, empresas o instituciones con fines educativos; muy utilizados por compañías farmacéuticas y médicas para capacitar a clientes sobre nuevos productos, técnicas o servicios que lanzan al mercado. Generalmente en estos casos, las organizaciones atienden en algunos gastos y los participantes otros. Las convenciones, por su parte, son encuentros que ofrecen las empresas a sus colaboradores con el propósito de

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transmitirles resultados, realizar actividades de integración o incentivarlos. En este caso los gastos principales, como hospedaje, vuelos, visitas a destinos turísticos y alimentos, corren por lo general por cuenta de la empresa. El Centro Nacional de Congresos y Convenciones es un proyecto vanguardista en donde se logró dejar atrás el estigma de que el Costa Rica no se pueden hacer las cosas a tiempo, con el condimento adicional de que tiene mente y mano de obra costarricense prácticamente en todos los procesos. Para el diseño se seleccionó a la división costarricense de la firma de norteamericana de diseño Gensler. Fue un equipo conformado por 25 personas al que le correspondió afinar el lápiz para darle forma a la obra. De ellos el 90% nació en Costa Rica. La construcción, por su parte,


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El Centro de Convenciones refuerza la tendencia verde de Costa Rica con un diseño que resalta las maravillas naturales y tecnologías de puntas para reducir el impacto ambiental.

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estuvo a cargo de Edica; empresa que, desde su fundación, en 1957, ha desarrollado en el país una gran cantidad de proyectos para el sector público y privado. A su vez, la coordinación estuvo a cargo de la ICC Dirección de Proyectos de Construcción, una compañía con 15 años de experiencia, durante los que ha dirigido de manera exitosa la construcción de más de 600 mil metros cuadrados (m2) de obras, lo que representa inversiones por más de $550 millones. Fue así como el sueño se transformó es una estructura de 15.600 metros cuadrados de edificaciones, ubicado en un terreno de 10 hectáreas en Barreal de Heredia y desarrollada en un tiempo récord de 12 meses. El Centro Nacional de Congresos y Convenciones tiene capacidad para atender eventos de hasta 4.600 invitados simultáneamente; está ubicado estratégicamente a 8 kilómetros del aeropuerto Internacional Juan Santamaría y a 10 km del centro de San José. El diseño provee diversos ambientes para diferentes tipos de reuniones, las salas están debidamente equipadas y confortablemente amuebladas, con áreas para exhibiciones y exposiciones, todo esto brindará al visitante un servicio completo y de excelente calidad. En cuanto a los espacios ofrece salas para exposiciones, vestíbulos, servicios, salones de convenciones, zonas de estacionamientos, área para exposiciones al aire libre; además cuenta con zonas de carga, descarga y bodegas. Es una obra en armonía con la imagen verde del país, con techos reflectivos, reutilización de aguas pluviales, grifería con cierre automático, sistemas de aire acondicionado de alta tecnología y parasoles que mitigan calentamiento solar. A su vez, la iluminación interna es a través de sistemas LED y la externa con paneles solares, ofrece arborización interna y externa con especies nativas, sensores de movimiento para el apagado y encendido de luces y utilización de planta de tratamiento. Los beneficios son varios y permearán en todo el territorio al convertirse en un factor dinamizador de la industria turística. Destacan entre


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La inauguración del Centro de Convenciones de Costa Rica representa la cristalización de un anhelo del sector turístico que data de tiempo atrás y es un gran logro emanado de la cooperación entre el sector público y el sector privado de nuestro país”. Álvaro Arguedas Presidente Costa Rica Convention Boureau ellos la promoción de empleo, el desarrollo inmobiliario, la generación de encadenamientos productivos y el mejoramiento de la imagen país, como un destino consolidado en materia turística. Además, rompe con la estacionalidad al reforzar la temporada verde, atrae a un turista que tiende a gastar tres veces más que lo que gasta un turista de ocio durante su estadía en el país y realiza pre y post tours. Luego de cumplir la meta de dotar al país de infraestructura de primero orden, ahora lo que viene es una agresiva estrategia para competir en la industria de reuniones, por parte del

Instituto Costarricense de Turismo. Tarea que inició casi desde que se ideó poner en marcha el proyecto. En ese sentido, se desarrolló un plan promocional para incursionar en este nicho mediante la promoción en ferias turísticas especializadas, con el apoyo de asesores expertos de calidad mundial. Paralelamente se fortaleció el Buró de Convenciones, pieza fundamental en el engranaje de la estrategia para la atracción de congresos y actividades. “La inauguración del Centro de Convenciones de Costa Rica representa la cristalización de un anhelo del sector turístico que data de tiempo atrás y es un gran logro emanado de la cooperación entre el sector público y el sector privado de nuestro país, comentó Álvaro Arguedas, presidente del Costa Rica Convention Boureau. Otras acciones emprendidas son

la creación de la División de Turismo de Reuniones conformado por profesionales que se han especializado para atender la industria y se lanzó el Programa de Embajadores en Turismo de Reuniones de Costa Rica, el cual involucra a instituciones y asociaciones en la captación de eventos mundiales al país. En esa misma línea, el nuevo gobierno del presidente Carlos Alvarado, dejó al ICT por fuera de la directriz de reducir costos en publicidad, precisamente para que se mantenga fuerte la promoción turística de Costa Rica en los principales mercados. Y los resultados saltan a la vista, considerando el avance de diez posiciones que logró Costa Rica en el ranking mundial de turismo de reuniones, realizado por el International Congress and Convention Association (ICCA). Pasó del puesto 63 al 53 entre 200

El ex presidente de la República de Costa Rica don Luís Guillermo Solís durante el evento inaugural del Centro Nacional de Convenciones.

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NEGOCIOS

Toda la estructura tiene capacidad para atender un evento en el que participen 5 mil personas simultáneamente y espacio para más de mil vehículos.

países analizados y está a una posición de Panamá, que lleva muchos años en la actividad. Apostando a un proyecto sostenible económicamente, el Instituto Costarricense de Turismo seleccionó a una empresa especializada en la operación de centro de reuniones para que administre el nuevo inmueble. El grupo está conformado por la firma colombiana Heroica en asociación con la costarricense Volio Trejos. Heroica administra el centro de convenciones de Cartagena de Indias, en Colombia hasta el 2030. Volio y Trejos, por su parte, es una constructora costarricense que está en el mercado desde 1983. El consorcio operador aceptó dos tipos de comisión; una es un 12% sobre las ventas totales del centro de convenciones y la segunda, un 20% sobre las utilidades. Ese esquema permite, primero, que el administrador busque vender lo máximo posible, pero a precios no tan bajos, pues también ganará por utilidades, explicó Ventura, quien agregó que se debió proceder así porque no fue posible tramitar un concurso de concesión

Respaldo empresarial

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mpresas de amplia trayectoria están detrás del proyecto del Centro Nacional de Congresos y Convenciones. En todo el proceso hubo costarricenses trabajando en dotar al país de las primeras instalaciones para turismo de reuniones.

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Promotor: Instituto Costarricense de Turismo Diseño: Gensler Costa Rica Constructor: Edica Limitada Coordinador: Dirección de Proyectos de Construcción Operador: Heroica-Volio y Trejos


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90% del personal que creó bosquejo es costarricense.

Centro de convenciones tico, concebido con diseño autóctono

El inmueble se inspira en proponer un proyecto que nace y se rodea de naturaleza, plantean los responsables de Gensler, empresa a cargo del diseño. Por Danny Canales: dcanales@inversioninmobiliariacr.com

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a frase “nadie es profeta en su tierra” quedó corta esta vez. Un grupo de costarricenses lo fue, luego de adjudicarse el concurso que les permitió diseñar la más reciente joya de arquitectura que estrenó Costa Rica en abril pasado: su nuevo centro de convenciones. Para conocer detalles del diseño y de quiénes participaron en la definición del concepto que ofrece esta estructura, la revista INversión INmobiliaria (IN)

entrevistó a Samuel Bermúdez (SM), co-director Gensler Costa Rica, empresa que tuvo a cargo esa tarea. IN: ¿Cuáles son las características generales del centro de convenciones que ustedes diseñaron? SM: En sus 15.000 m2, el centro cuenta con un salón principal de aproximadamente 4.000 m2 con capacidad máxima para 3.100 personas, el cual puede ser dividido en dos formatos por una pared móvil, así como dos salones JUNIO 2018 / 62

de reuniones que a su vez pueden ser divididos en salones más pequeños; estos tienen una capacidad máxima de 1.500 personas en formato plenario. Además el centro cuenta con seis salas de reuniones ejecutivas que oscilan en capacidades de 12-18 personas y un gran espacio de pre-función que también puede ser habilitado para albergar exposiciones.    IN: ¿En qué se basaron para definir el concepto? SM: Se inspira en proponer un proyecto que nace y se rodea de naturaleza. La idea siempre fue darle un carácter muy autóctono al proyecto, el cual se ve reflejado a través de una serie de historias y conceptos detrás de cada espacio que hablan de la cultura del país.


NEGOCIOS

IN: ¿En total cuántas personas trabajaron en el diseño? SM: Más de 10 profesionales entre arquitectos, diseñadores de interiores y diseñadores gráficos y, si sumamos los consultores, esta cifra asciende a casi 25 personas. IN: ¿Cuántos de los diseñadores son ticos? SM: El 90% son costarricenses, en colaboración con varios profesionales de nuestra oficina en Los Angeles, California, que cuentan con un equipo experto en Centros de Convenciones. Samuel Bermúdez participó en el grupo multidiscipinario que diseñó el centro de convenciones de Costa Rica, su país natal.

Centro Nacional de Convenciones, © Andrés García Lachner, cortesía Gensler.

Responde tanto al esquema funcional como al terreno en el que se ubica, con una envidiable propuesta paisajista que mezcla el interior con el exterior acorde a nuestro entorno. IN: Partiendo de un diseño tan natural ¿qué elementos verdes se incluyeron? SM: Se diseñaron estrategias pasivas para controlar la temperatura dentro del inmueble, proveerle de iluminación natural a la mayoría de espacios, administración efectiva del agua, elección de materiales autóctonos de bajo impacto ambiental, sistemas eficientes de aire acondicionado, así como sistemas de control de calidad del aire son algunas de las estrategias empleadas.

IN: ¿Cómo fue el proceso de selección de la empresa que elaboró el diseño? SM: Gensler lideró el Consorcio Grupo de Diseño Internacional, respondiendo a una licitación pública emitida por parte del ICT para el diseño, planos constructivos e inspección del Centro de Convenciones de Costa Rica. Para este fin se reúne un gran grupo de consultores líderes en su campo y con vasta experiencia en proyectos complejos. El resultado fue un diseño único en su clase, con estándares internacionales y adecuado al contexto local. IN: ¿Cuáles otras empresas o profesionales participaron en el equipo multidisplinario que elaboró el diseño? SM: El equipo principal estuvo conformado por Gensler como firma de arquitectura, BA Ingenieria como ingeniero estructural, ApliTec SA como ingeniero mecánico, Andrés Morales como ingeniero eléctrico, PH-C Ingenieros en infraestructura, e ICC Consultores en Gerencia de Proyectos, entre otros. IN: ¿Cómo reaccionaron al saberse ganadores del concurso para diseñar el primer centro de convenciones de Costa Rica? SM: Sumamente emocionados y comprometidos porque sabíamos que podríamos entregarle a Costa Rica un diseño de clase mundial dentro de un marco de contratación pública que muchas veces es complicado.  JUNIO 2018 / 63

IN: ¿Habían realizado diseños para otros proyectos semejantes fuera de Costa Rica? SM: Realizamos una propuesta de diseño para el Centro de Convenciones de Panamá, pero no fuimos adjudicados. Gensler tiene más de 15 años diseñando proyectos complejos en toda la región.  IN: ¿Cuántos años tiene la empresa de establecida? SM: Tenemos 12 años de tener una oficina en Costa Rica y 53 años desde nuestra fundación. IN: ¿Cuántos colaboradores tiene la empresa? SM: A nivel global somos más de 5.200 profesionales en arquitectura, consultoría, diseñadores de interiores, diseñadores gráficos, equipo de producción de medios, así cómo personal administrativo. Costa Rica funciona como el hub de la firma para Latinoamérica y actualmente somos más de 180 profesionales, también contamos con oficinas en Mexico, Brasil y Colombia. IN: ¿Qué otras obras han diseñado en el país y fuera del país? • La Tienda de los Museos del Banco Central, Costa Rica. • Centro de Negocios Sigma en San Pedro. • Edificios en Ultapark y Ultralag. • Hotel Sheraton, Costa Rica. • Nuevas tiendas Universal y Aliss, Costa Rica. • Gran Hotel Costa Rica. • El nuevo plan maestro del Aeropuerto Internacional Metropolitano de Costa Rica. • Facebook, São Paulo. • Las Tiendas del Palacio del Hierro, Mexico. • CORFERIAS, Colombia.


NEGOCIOS

ICC:

los especialistas en dirección de proyectos de construcción

En sus 18 años de existencia, la empresa ha dirigido exitosamente múltiples proyectos, que suman más de 500.000 metros cuadrados de construcción. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

A

nte una mayor complejidad de los proyectos constructivos, una tendencia global y local ha sido la incorporación dentro de los equipos de trabajo de empresas especializadas en dirección de proyectos, para que funjan como un director de orquesta, de modo que se minimicen los riesgos y aseguren al propietario el cumplimiento de los objetivos del proyecto.

En Costa Rica, desde el año 2000, una reconocida firma se encarga de esta tarea. Se denomina ICC y, a lo largo de su existencia, ha participado en importantes proyectos en el país (ver recuadros abajo). Los desarrollos en los que ha intervenido la empresa suman más de 500.000 metros cuadrados de construcción, que representan inversiones por más de US$600 millones. “Para ser el director de un proyecto de construcción se requiere ser experto en temas de dirección y liderazgo y no en temas técnicos de la construcción. La dirección es la aplicación de una serie de habilidades blandas (soft skills), junto con habilidades y conocimientos en dirección de proyectos, para liderar e integrar al equipo del proyecto y así cumplir los objetivos de este”, explicó Jaime Alberto Molina, director general de ICC. Molina manifestó que comandar un proyecto implica ejecutar las tareas de gestión de una serie de áreas (alcance, tiempo, costo, calidad, recursos, comunicaciones, riesgos, adquisiciones e interesados) para planear, monitorear, controlar y cerrar la ejecución de las labores de este.

“La integración de todas estas variables y de todo el equipo es parte fundamental de la labor de un director de proyecto, razón por la cual se dice que este pasa más del 90% de su tiempo comunicando”, expresó el director general.

Un equipo idóneo

ICC está formada por un equipo especializado de profesionales en las áreas de la ingeniería civil y la construcción, quienes adicionalmente cursaron o están cursando programas de postgrado en dirección de proyectos (Maestría en Administración de Proyectos, MAP). Aunado a ello, se trata de profesionales que han adoptado las mejores

Jaime A. Molina (Director General), Jaime Molina U. (Presidente)

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prácticas establecidas por el Project Management Institute (PMI). El PMI es una prestigiosa organización sin fines de lucro (situada en Pennsylvania, Estados Unidos) que reúne a medio millón de profesionales del campo de la dirección de proyectos en 185 países. Además, otorga certificaciones profesionales en esta materia, las cuales se renuevan cada tres años, lo que le exige al profesional estar capacitándose y actualizándose. Molina indicó que de las 14 personas que integran el personal en Costa Rica, nueve se encargan de la parte de dirección de proyectos, mientras que el resto desempeña labores administrativas. Los directores de proyectos de ICC están capacitados para ver el panorama completo de la iniciativa que va a desarrollarse. Gracias a ello, la toma de decisiones abarca todos los factores relevantes del plan, se minimizan los riesgos, se maximizan las oportunidades y así se alcanzan los propósitos planteados. Para cada proyecto que se va a iniciar, la empresa define un ciclo de vida, que se divide en tres fases generales de ejecución: preconstrucción, construcción y postconstrucción. Asimismo, en todo el proceso se rinden informes para los clientes, con el fin de mantenerlos al tanto de los avances, lo que además les permite tomar decisiones acertadas y oportunas. El perfil del cliente de ICC es cualquier entidad pública o empresa privada que tenga necesidades de desarrollar proyectos de construcción, ya sea como negocio inmobiliario o como parte de sus necesidades de construcción y/o ampliación de instalaciones físicas para la operación de sus negocios.


CONTENIDO PATROCINADO Tal y como lo establece su misión, ICC logra generar la tranquilidad de estos clientes, quienes delegan la dirección de su proyecto a un grupo de especialistas expertos en la materia. Molina comentó que en los últimos cuatro años han diversificado su mercado de clientes, ya que han incursionado en la dirección de proyectos de obra pública y, aunado al incremento en la participación de proyectos privados, han experimentado un crecimiento sostenido de dos dígitos anuales. Por otro lado, la compañía no solo se ha conformado con trabajar en Costa Rica, sino que actualmente está dirigiendo un proyecto en Nicaragua. A mediano plazo, esperan internacionalizar aún más sus servicios, de manera que ingresen a otros países de la región latinoamericana.

Principales proyectos en ejecución • • • •

• • •

Construcción de infraestructura celular (SBA Communications), inversión $20.000.000. Ampliación de la planta de la empresa Fruta Internacional, inversión $4.000.000. Ampliación del campus de Ulacit, inversión $18.000.000. Edificio del Banco Central de Costa Rica (ODM, edificio de Superintendencias), inversión $28.000.000. Anexo E del Poder Judicial, inversión $22.000.000. Tribunales de Puntarenas, Poder Judicial, inversión $36.000.000. Centro de Distribución Nicaragua, inversión $30.000.000.

Principales proyectos concluidos • • • • • • • • • • • •

Primera etapa del Centro Comercial Paseo de las Flores, inversión $17.000.000. Segunda etapa del Centro Comercial Multicentro Desamparados, inversión $20.000.000. Centro Comercial Zona Centro, inversión $18.000.000. Walmart La Lima, inversión $8.000.000. Edificio de Redacción Integrada del periódico La Nación, inversión $5.000.000. Remodelación del Edificio La Llacuna, inversión $2.500.000. Edificio del Tribunal Registral Administrativo, inversión $7.800.000. Ampliación del Colegio Blue Valley, inversión $4.500.000. Condominio Residencial Vertical Le Parc, inversión $5.500.000. Condominio Residencial Vertical ONE, inversión $6.000.000. Parque Viva, inversión $28.000.000. Centro Nacional de Congresos y Convenciones, inversión $35.000.000.

Ing. Ricardo Rojas, Ing. Sebastián Acuña, Ing. Irene Jiménez, Ing. Jaime A. Molina, Ing. José Pablo Rivera. (Equipo de Gerentes de Proyecto)

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Para conocer más de esta firma, puede visitar su sitio web www.icc.co.cr, o bien, escribir al correo electrónico info@icc.co.cr También puede llamar al número telefónico +506 2290-5800.


ECONOMÍA&FINANZAS

Costa Rica se destaca en el top 10 mundial de la industria

Clúster médico genera beneficios enormes a economía costarricense

Es el primer exportador de tecnologías médicas per cápita en América Latina; alberga un total de 72 empresas que venden sus productos al mercado internacional. Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

L

as exportaciones del clúster médico en Costa Rica (sector de Ciencias de la Vida) se han convertido en el principal producto, con la representación de un 27% del total de ventas al exterior para el 2017, seguido por el agrícola que tiene un 26%, según datos de la Promotora de Comercio Exterior (PROCOMER).

Este sector es una muestra del prestigio que ha adquirido Costa Rica en el mundo, ubicándose en el top 10 mundial y en el número uno para proyectos de Inversión Extranjera Directa (IED) de alto valor en la región latinoamericana, de acuerdo con el Foro Económico Mundial entre el 2017 y 2018. Sandro Zolezzi, gerente de investigación de la Coalición Costarricense

de Iniciativas de Desarrollo (CINDE), indica que también ocupa el primer lugar en la generación de empleo de empresas de inversión extranjera por habitante, y sobresale en la posición uno en innovación y número dos en competitividad de la América Latina. Todas estas cifras demuestran el gran potencial que ha sabido aprovechar el país y es precisamente, el clúster médico o de Ciencias de la Vida uno de los que ha crecido con mayor fuerza en los últimos años. Solamente el año pasado, el valor de las exportaciones de Ciencias de la Vida fue de $2.847 millones ($278 millones más que en 2016 y más de $580 millones comparado con el 2005). “Las exportaciones de Ciencias de la Vida por empleado en 2017 fueron de $124.000 en este sector,

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cifra que dista de los $76 mil por empleado, en 1999. Los números evidentemente han crecido, para el año 2000 había 1.500 personas empleadas en este sector y en 2016 la cifra ascendió a 22.399, es decir 15 veces más”, comentó Zolezzi. Este incremento va acompañado de un aumento de la llegada de nuevas empresas y del incremento de inversión de las que ya están en funcionamiento, pues en el 2000, el país albergaba a ocho compañías de este sector y para el año pasado la cantidad sumaba 72. Es un sector que por su naturaleza incorpora el uso de alta tecnología, para el desarrollo de gran cantidad de dispositivos médicos en áreas relacionadas con cardiovascular, médico-estética, dental, neuro-endovascular, ortopédicos,


ECONOMÍA&FINANZAS

ópticos, endoscópicos, entre otros, dando lugar a Costa Rica como una sede reconocida de la industria a escala mundial.

Las exportaciones de Ciencias de la Vida por empleado en 2017 fueron de $124.000 en este sector, cifra que dista de los $76 mil por empleado, en 1999. Los números evidentemente han crecido, para el año 2000 había 1.500 personas empleadas en este sector y en 2016 la cifra ascendió a 22.399, es decir 15 veces más”.

Empresas de alto nivel

Durante los últimos años la presencia de empresas relacionadas con Ciencias de la Vida y desarrolladoras de dispositivos médicos ha tomado auge, y algunos de los anuncios de inversiones más recientes fueron los de la empresa Edwards Lifesciences, que se dedica a producir válvulas cardíacas. La compañía que ha venido operando en Zona Franca La Lima de Cartago desde el 2016 y que cuenta con unos 200 empleados, anunció la inversión de $100 millones para sus planes de expansión en Costa Rica, que incluirá la construcción de una nueva planta de manufactura.

Sandro Zolezzi Gerente de Investigación Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE)

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ECONOMÍA&FINANZAS

Dicha plana permitirá a la corporación fabricar dispositivos de válvulas cardíacas de principio a fin, es decir, todo el producto será desarrollado en el país y luego serán exportados y utilizados en centros médicos de todo el mundo. “Desde que establecimos operaciones en Costa Rica el año pasado, hemos valorado el excelente ambiente comercial y político que está ayudando a desarrollar nuestras operaciones. Esta buena experiencia, junto con la excelente mano de obra que encontramos, ha respaldado nuestra decisión de seguir adelante con nuestros planes de construir la planta de última generación”, comentó Michael Mussallem, presidente y director ejecutivo de Edwards Lifesciences al momento del anuncio de la nueva inversión.

DISPOSITIVOS MÉDICOS MÁS VENDIDOS Los principales productos exportados se dividen de la siguiente manera, según datos de PROCOMER:

Equipo de diagnóstico

5% Dispositivos terapéuticos

20% Instrumentos médicos

29% Desechables

46% (en el 2000 este rubro representaba más del 90% del valor de las exportaciones de este sector)

Con la construcción del nuevo edificio y el interés de expandir sus operaciones, la empresa planea aumentar el número de empleados mediante la contratación de 1.000 personas adicionales, relacionadas con los puestos de operadores, supervisores, entrenadores e ingenieros de procesos, control de calidad, logística, finanzas, ingenieros en instalaciones y mantenimiento, entre otros. De la misma forma, la empresa de Advant Medical, líder en servicios y manufactura de dispositivos médicos por contrato, anunció su intención de expandir sus operaciones con la instalación de una nueva planta. Se trata de un espacio de 13.000 pies cuadrados con un cuarto limpio Clase 8, de 2.200 pies cuadrados, donde se podrán fabricar Dispositivos Médicos de Clase I, II, III, así como la adquisición de nuevos equipos y maquinaria de última generación para respaldar su capacidad de manufactura en la región. Para Bob DiPetrillo, CEO de Advant Medical, basados en la experiencia corporativa en el país, a través de un contrato de manufactura, tienen un gran aprecio por el excelente clima de negocios y ambiente político que hay en Costa Rica. “Costa Rica posicionará a Advant Medical en punto central de nuestros clientes de dispositivos médicos. Operamos bajo la premisa de ‘Local Sourcing, Globally’ o aprovisionamiento local; a nivel mundial y Costa Rica nos permite servir de una manera más rentable y oportuna a nuestra creciente cartera de clientes internacionales, permitiéndoles optimizar mejor sus cadenas de suministro’’, agregó DiPetrillo. Otro claro ejemplo del éxito que ha tenido Costa Rica como albergue para este tipo de empresas es la apertura de la nueva planta de manufactura de Heraeus Medical Components, una infraestructura de 5.400 m2, que permitirá a la compañía suplir la creciente demanda de sus clientes de dispositivos médicos en los años venideros. Y de esta forma asumirá un rol clave en la manufactura del negocio de dispositivos terminados, con una línea de producción que incluye

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Desde que establecimos operaciones en Costa Rica el año pasado, hemos valorado el excelente ambiente comercial y político que está ayudando a desarrollar nuestras operaciones. Esta buena experiencia, junto con la excelente mano de obra que encontramos, ha respaldado nuestra decisión de seguir adelante con nuestros planes de construir la planta de última generación”. Michael Mussallem Presidente y director ejecutivo Edwards Lifesciences

cables guía y catéteres para acceso cardiovascular, siendo Costa Rica parte de la operación global de Heraeus Medical Components, la cual tiene instalaciones en Alemania, Suiza, Estados Unidos, Puerto Rico y Singapur. Jan Rinnert, presidente de la Junta Directiva de Heraeus destacó, al momento de la inauguración


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en febrero pasado que, si bien el portafolio de negocios de la compañía abarca una amplia gama de industrias, desde telecomunicaciones, energía renovable y hasta manufactura industrial, la misión de esta empresa en particular es verdaderamente especial. “Los colaboradores de Heraeus Medical Components, aquí en Costa Rica y en todo el mundo, se guían por una misión sagrada: producir componentes y soluciones médicas que extiendan y mejoren la vida de los pacientes. No hay un propósito más noble que ese. Con la competente fuerza laboral de Cartago y el fuerte clima de negocios y comunidad de tecnología médica de Costa Rica, nos emociona ampliar nuestra presencia en el país”, argumentó Rinnert. El anuncio más reciente fue el de la llegada de la empresa danesa Coloplast, primera en el segmento de ostomía y continencia dentro del sector de Ciencias de la Vida y que se instalará en Cartago. Inicialmente arrancará en unas instalaciones provisionales ubicadas en la zona franca La Lima, con la

Costa Rica posicionará a Advant Medical en punto central de nuestros clientes de dispositivos médicos. Operamos bajo la premisa de ‘Local Sourcing, Globally’ o aprovisionamiento local; a nivel mundial y Costa Rica nos permite servir de una manera más rentable y oportuna a nuestra creciente cartera de clientes internacionales, permitiéndoles optimizar mejor sus cadenas de suministro’’. Bob DiPetrillo CEO Advant Medical

¿QUÉ SE PRODUCE Y QUIÉN LO HACE?

El sector exporta una gama amplia de dispositivos en áreas muy diversas como: cardiovascular, médico-estética, dental, neuro-endovascular, ortopédicos, ópticos, endoscópicos, entre otros. Esto significa que Costa Rica se ha convertido en una sede reconocida ya por la industria a escala mundial. NEUROMODULACIÓN Boston R&D – 2014

DENTAL Align Technologies – 2001 Smith Sterling – 1994 Viax Dental Lab – 2014 Smile Direct Club 2016

DISPOSITIVOS QUIRÚRGICOS De Royal – 1996 Koros USA - 2007

CARDIOVASCULAR/VASCULAR Abbott Vascular – 2010 Boston Scientific – 2009 Cardinal Health – 2011 Edwards Lifesciences – 2015 Theragenics – 2014 Phillips Healthtech - 2010

SISTEMAS DE ADMINISTRACIÓN DE MEDICAMENTOS Baxter – 1987 ICU Medical – 1999 Moog Medical - 2009

NEUROENDOVASCULAR Micro Vention – 2011

ÓPTICAS Coopervision – 2012 Essilor - 2015

ESTÉTICA Apollo Endosurgery – 2014 Boston Scientific – 2004 Horizons Int. - 2005

ATENCIÓN MÉDICA PARA MUJERES Amoena – 1996 Bayer – 2012 BIO – 2012 Hologic - 2004

ORTOPEDÍA MEDICINA DEPORTIVA Smith & Nephew – 2002 MicroPort – 2013 Wright Medical - 2010

Fuente: Cinde

contratación de un primer grupo de 100 costarricenses, y posteriormente construirá un edificio en el mismo parque industrial. El presidente de la República, Carlos Alvarado, expresó su complacencia con este anuncio e indicó que la expansión del país de la industria de dispositivos médicos, con una empresa del prestigio de Coloplast, se enmarca en los objetivos trazados para fortalecer la generación de empleo de calidad con un enfoque territorial. Por su parte, Jorge Sequeira,

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director general de CINDE señaló que el hecho de que Coloplast haya decidido instalarse en Costa Rica después de un estricto análisis, es prueba del buen posicionamiento país en la industria de las ciencias de la vida, una de las más sofi sticadas y cuya calidad es altamente supervisada. “La llegada de Coloplast marca un hito importante en la diversificación de mercados de donde proviene la inversión en el sector de ciencias de la vida. Esta empresa es la primera de origen danés dentro del


ECONOMÍA&FINANZAS

La llegada de Coloplast marca un hito importante en la diversificación de mercados de donde proviene la inversión en el sector de ciencias de la vida. Esta empresa es la primera de origen danés dentro del clúster médico costarricense y para la compañía será la primera planta instalada en su tipo en el continente americano, asimismo, los dispositivos médicos que desde acá se manufacturarán serán los primeros en su tipo producidos en Costa Rica”. Jorge Sequeira Director General Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) clúster médico costarricense y para la compañía será la primera planta instalada en su tipo en el continente americano, asimismo, los dispositivos médicos que desde acá se manufacturarán serán los primeros en su tipo producidos en Costa Rica”, comentó. Estos ejemplos evidencian el interés que tienen las empresas de seguir creciendo en Costa Rica, pero para ello hay una serie de requerimientos que buscan en el desarrollo de sus estructuras y edificios.

Estándares inmobiliarios La mayoría de estas corporaciones buscan insertarse en espacios dentro de Zonas Francas, dadas las facilidades y ventajas que representan para ellas. Se trata de empresas que buscan una propuesta de campus, donde su activo esencial, la gente, se sienta a gusto. Carlos Wong, director de Zona Franca Coyol, explicó que hay una mayor tendencia a ofrecer una propuesta inmobiliaria que brinde facilidades, zonas verdes y de esparcimiento para los empleados, que complementen el estilo de vida de quienes laboran en las empresas, con amplios parqueos, centros de capacitación y espacios para el entrenamiento del personal. “Contar con plazas de comida es esencial, así como circuitos para deportes y canchas. También hemos encontrado una amplia sensibilización por aspectos ambientales, por lo que los edificios cuentan con certificados led, incorporación de elementos de usos de energía

alternativa, eficiencia en los servicios públicos, que permitan reducir la huella ambiental”, detalló Wong. Las compañías de dispositivos médicos tienen necesidades muy específicas, según el tipo de producción que lleva a cabo cada una de ellas, pero es frecuente que tengan una demanda importante de cuartos limpios con sistemas mecánicos de aire acondicionado, eléctrico y sistemas especiales de aire comprimido. También, indicó el director de Zona Franca Coyol, requieren áreas de oficinas con conceptos modernos, que implican mucho color, espacio e iluminación, así como áreas de logística, pisos planos, sistemas de almacenamiento para montacargas de altura, todos con estándares internacionales. “Esta industria tiene varias sensibilidades importantes, requieren una infraestructura muy confiable, redundante, con un excelente abastecimiento de electricidad, por ello en Coyol tenemos una subestación interconectada a la red principal de abastecimiento. Además, buscan las energías más estables, una disponibilidad total de telecomunicaciones y agua, redes de transporte eficientes y hasta un sistema de reclutamiento integrado en la oferta”, añadió.

o efie e Costa Rica? Definitivamente Costa Rica tiene sus atractivos para que las empresas estén volviendo la mirada a este pequeño país centroamericano, y es que existe un criterio internacional

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de que se trata de uno de los destinos de inversión más competitivos del mundo. Sandro Zolezzi, gerente de investigación de la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE), señaló que la propuesta de valor del país ha ganado un lugar preponderante en la economía mundial. “Hablamos de una trayectoria comprobada, un talento humano altamente califi cado, localización estratégica, un excelente clima de negocios, infraestructura y calidad de vida. El país se caracteriza por ser un destino estratégico a nivel mundial para el establecimiento de proyectos de inversión que requieren alcanzar eficiencia de procesos”, dijo el experto. Especialmente el talento humano que tiene Costa Rica es un ingrediente esencial para lograr este crecimiento del clúster médico, cada vez hay más personal capacitado para abordar este campo y que se encuentran trabajando en las compañías del sector. Claro que quedan áreas de mejora, como el fortalecimiento del capital humano, con un impulso para una mayor incursión en carreras de demanda técnica y profesional, así como crecimiento en la formación del bilingüismo. Además, en temas como los costos de la electricidad, mantener la estabilidad jurídica del Régimen de Zona Franca y mejorar la infraestructura nacional; esto es esencial para lograr mayores índices de IED.


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AMPLIA

PRESENCIA

Las proliferaciones de empresas orientadas a las ciencias de la vida no son exclusivas a un parque industrial o provincia. Hoy tienen presencia en gran número de parques industriales y construyen un ecosistema entre suplidores y manufactura, de forma tal que la cadena productiva incluso convive en un mismo parque.

5 1

6

2 7

7

3

ALAJUELA

1 COYOL FREE ZONE PARK

Abbott Vascular - Moog Medical Apollo Endosurgery - Philips (Volcano) Confluent Medical (NDC) - Precision Coating Coopervision - Resonetics Entablishment Labs - SMC Ltd. Freudenberg (Helix Medical) - Abbott (St. Jude) Hologic - Smith & Nephew Cardinal Health - Steris (EO/E-Beam) Merrill’s Packaging - Theragenics MicroVention (Terumo Co.) - Utitec Medical

2 PROPARK

Boston Scientific Endo Sterigenics

3 FLEXIPARK

ATL Technology Interwire Microbiological Compliance Labs TE Connectivity (AdvancedCath) ThermoFisher Scientific Viax Dental Lab.

OTHER LOCATIONS

International Precision Molds Precision Concepts Medical Proquinal

4 ZETA FREE ZONE PARK

OKAY Industries CASS

4

HEREDIA

8 9

5 GLOBAL FREE ZONE PARK

Allergan Boston Scientific Cardio & R&D DeRoyal ICU Medical Spectrum Plastics Group Nelipak Specialty Coating Systems Advant Medical Tegra Medical

6 ULTRAPAK I

National Building Maintenance MicroPort

7 EUROCENTER

Wright Medical

8 METRO FREE ZONE PARK

Amoena Bayer Creganna Medical (a TE Connectivity Co.) MedPlast (Vention Medical) Oberg Medical

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CARTAGO

9 ZETA FREE ZONE PARK

Baxter Healthcare CRI. Inc. G. Rau Koros USA Tekni-Plex / Natvar

10 LA LIMA FREE ZONE PARK

Heraeus Edwards Lifesciences ITEK Coloplast

OTROS

Smith Sterling


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Coyol Free Zone

Un espacio donde convergen experiencia, adaptabilidad e innovación Más de 20 años de experiencia en desarrollo y administración de parques industriales, 11 de ellos haciendo negocios de forma sostenida en una excelente ubicación, aunado a una sólida base de suplidores y contratistas en sitio, han consolidado a Coyol Free Zone como la mejor opción para las empresas del cluster de Ciencias de la Vida y manufactura avanzada..

C

atalogada como “Top free zone” de Latinoamérica y el Caribe, Coyol Free Zone va más allá de los incentivos fiscales, ofreciendo una serie de factores diferenciadores y la infraestructura necesaria para satisfacer las necesidades de las empresas de Ciencias de la Vida, así como de los proveedores de servicios de la cadena de abastecimiento, ofreciendo una solución integral en un solo lugar. Con una extensión de 107 hectáreas de terreno, actualmente CFZ cuenta con la presencia de 24 empresas y aloja ocho del top 30 de compañías de dispositivos médicos del mundo: Medtronic, Cardinal Health,

Philips, Abbott Vascular, St. Jude Medical (Abbott), Smith & Nephew, Microvention Terumo y Hologic. Esto gracias a su experiencia comprobada en construcción de edificios para la industria de Ciencias de la Vida, a la presencia de proveedores reconocidos dentro del parque y a la amplia oferta disponible de talento humano capacitado, competitivo y comprometido, factores que aseguran el éxito de la operación de dichas empresas en Costa Rica. Durante el 2017, sus 24 empresas generaron $1.430.000 en exportaciones, representando un 51% del total de exportaciones de dispositivos médicos de país.

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Soluciones a la medida de los clientes, con infraestructura de primer nivel y llave en mano

Coyol Free Zone cuenta con una ubicación privilegiada a solo 7.5 kilómetros del aeropuerto, a 60 kilómetros de Caldera, principal puerto del país, y con accesos por medio las principales vías del país, la ruta 1 y la ruta 27. Su variada oferta de espacios se adapta a las necesidades de cada empresa, con edificios stand alone y edificios multitenant, espacios temporales para ejecutivos y start-up de la empresas, así como espacios para capacitación. Todos los edificios están construidos cumpliendo altos


CONTENIDO PATROCINADO

estándares de calidad entre ellos FM Global, ISO 9001 y LEED. “En Coyol Free Zone buscamos convertirnos en un socio estratégico para las empresas que vienen a establecer sus operaciones dentro del parque y les facilitamos una serie de servicios que les garantizan el éxito sus procesos, así como el futuro desarrollo y crecimiento de su negocio” afirma Carlos Wong, Director Coyol Free Zone.

Un servicio completo con proveedores en sitio hace la diferencia

Coyol Free Zone facilita las condiciones idóneas para operar al contar

con suplidores y contratistas dentro del mismo parque. Estos suplidores ofrecen desde servicios de empaque, moldeo, extrusión, ensamblaje, esterilización, acabado final hasta logística, todos dentro de los beneficios del régimen de zona franca, lo que facilita las sinergias de integración logística y competitividad. La presencia en sitio de los servicios de esterilización permite que los dispositivos médicos salgan directo de Costa Rica a sus diferentes destinos alrededor del mundo, sin escalas para realizar estos servicios en otros países, lo cual se traduce en un mayor aprovechamiento de los beneficios del régimen y un importante ahorro en los

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costos de producción, logística transporte y bodegaje, así como un menor tiempo en traslados.

Talento humano capacitado, competitivo y comprometido

Gracias a su ubicación estratégica, Coyol Free Zone, cuenta con una fuerza laboral capacitada, comprometida y competitiva de 1.3 millones de personas a menos de 40 kilómetros de distancia, representando una mayor cantidad de personal calificado que otras regiones del país, pues en su área de influencia se encuentran importantes colegios técnicos profesionales, así como reconocidas instituciones educativas entre ellas INCAE, INA,


ECONOMÍA & FINANZAS

En Coyol Free Zone buscamos convertirnos en un socio estratégico para las empresas que vienen a establecer sus operaciones dentro del parque y les facilitamos una serie de servicios que les garantizan el éxito sus procesos, así como el futuro desarrollo y crecimiento de su negocio”. Carlos Wong Director Coyol Free Zone.

UTN. Adicionalmente Coyol Free Zone cuenta con un campus TEC en sitio, donde se ofrecen capacitaciones, cursos libres y maestrías. Actualmente brinda empleo a más de 11.000 colaboradores, los cuales cuentan con el beneficio de una red de transporte exclusiva y desarrollada por CFZ que les facilita el acceso y le reduce el tiempo para llegar a su lugar de trabajo. Además, bajo el programa “Gente Coyol”, CFZ brinda soporte a las empresas en servicios de Recursos Humanos en los procesos de inducción, capacitación, acceso de una

CFZ construye soluciones llave en mano, cumpliendo normas internacionales de control de calidad como IS0 9001:2008.

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robusta bolsa de empleo, administración del sistema de transporte exclusivo para colaboradores y manejo de los programas de deportes y bienestar.

Un aliado más: la calidad de los servicios

Dentro de la oferta de Coyol Free Zone se encuentra la mejor calidad de servicios del país al estar conectados directa y subterráneamente a la subestación primaria del ICE en El Coyol, la cual a su vez con respaldo de otras 3 subestaciones. Adicionalmente, su interruptor automático de fibra óptica


CONTENIDO PATROCINADO

permite la transferencia automática de energía. CFZ cuenta también con una planta de tratamiento de aguas ordinarias y especiales de 2.750 m2 y una laguna de retención de aguas pluviales de 18.000 m3. Igualmente cuenta con sistemas de recolección de basura ordinaria y especiales, programas de reciclaje y un sistema de seguridad 24/7.

Conciencia y responsabilidad por el medio ambiente

Además de estar certificado como LEED Master Site y contar con la Bandera Azul Ecológica, Coyol Free Zone destina el 12% de su área a zonas verdes, de protección y rescate de la flora y fauna. Esta mezcla de innovación, tecnología, desarrollo social y conciencia ambiental, hacen de Coyol Free Zone una pieza clave en el desarrollo y crecimiento de su negocio en Costa Rica y determinante en el posicionamiento del país en el mercado regional de exportaciones el cual ha quedado demostrado a través de los siguientes premios y logros.

Importantes Logros: •

8 de las empresas top 30 de Dispositivos Médicos del mundo

“Top Free Zone of Latin-America and The Caribbean 2017

“Free Zone of the Year 2016”

$1,430 millones en

Esencial Costa Rica

Bandera Azul Ecológica

Grandes Obras 2017:

exportaciones en el 2017 •

51% del total de esportaciones

de Dispositivos Médicos de Costa Rica •

28% del total de las

exportaciones del régimen de Zonas Francas en Costa Rica

Más de $400 millones de inversión acumulada

Más de 11,000 puestos de trabajo

JUNIO 2018 / 75

Edificio Smith & Nephew Grandes Obras 2015:

Edificio Coopervision Grandes Obras 2012:

Edificio Abbott Vascular Grandes Obras 2012:

Edificio Covidien Grandes Obras 2012: Edificio

St. Jude Medical

Premio al Desarrollo

Inmobiliario Rene Frank 2010


ECONOMÍA&FINANZAS

Ambas naciones atraen el 71% de la inversión extranjera regional

IED impulsa sector inmobiliario en Costa Rica y Panamá Las economías que más inversión extranjera atraen son Panamá y Costa Rica, lo que impulsa su industria inmobiliaria. Por Angélica Zamora, azamora@inversioninmobiliariacr.com

MARZO 2018 / 76


ECONOMÍA&FINANZAS

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anamá y Costa Rica son las dos economías más dinámicas de la región centroamericana, las que más crecen, las que mejor ingreso per cápita tienen y las que más inversión extranjera saben atraer. De acuerdo con la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), en 2016 Panamá concentró el 44% de la IED regional, y Costa Rica el 27%. En el primer semestre de 2017 Panamá registró un aumento de la IED de 5,8%, alcanzando unos $2.874 millones, mientras que Costa Rica sumó $1.654 millones en el mismo periodo. La inversión extranjera directa (IED) es un indicador que dinamiza la economía y fortalece áreas como la construcción, el empleo, las exportaciones, las telecomunicaciones, entre otros. Pero la atracción de empresas no es una tarea fácil y está ligada a la capacidad de los países de contar con infraestructura de calidad, seguridad jurídica, personal calificado y una industria inmobiliaria capaz de satisfacer

IED PRIMER SEMESTRE 2017 Para el desarrollo del leasing inmobiliario y habitacional se requiere de:

Costa Rica

$1.654

Panamá

$2.874

millones

millones

todas las necesidades que tengan las empresas. En Costa Rica, durante todo el 2017 la Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo (CINDE) confirmó 40 proyectos de inversión en sectores de ciencias de la vida, servicios corporativos, manufactura avanzada, liviana e industria alimentaria, aseguró su Director General, Jorge Sequeira, quien dijo que las empresas multinacionales atraídas generaron el 20% de los empleos netos formales en el país y el 23% del total de empleo generado por la empresa privada el año anterior. La tasa de crecimiento del empleo en las multinacionales fue del 7,8%; 3,7 veces más que el promedio del país, que reportó un crecimiento del 2,1%, en 2017, según datos de la Caja Costarricense del Seguro Social (CCSS), siendo el sector de tecnologías digitales y servicios corporativos los que generaron la mayor cantidad de nuevas plazas, así como 22 proyectos de inversión, mientras que el sector de Ciencias de la Vida registró siete proyectos y manufactura Avanzada, Liviana e Industria Alimentaria sumó 11 nuevos proyectos de inversión, indican datos de CINDE. Estas cifras muestran un buen panorama para la industria inmobiliaria, para la construcción de inmuebles clase A y el arrendamiento de inmuebles para clientes sofisticados con inversiones a largo plazo en el país. Para Daniel Álvarez, socio director de Cushman & Wakefield / AB Advisory, los sectores de ofi cinas e industrial han evolucionado de la mano con el tipo de IED que Costa Rica ha impulsado en las últimas tres décadas. Gracias a una labor país de mejora del capital humano, así como de las condiciones de competitividad

En Costa Rica el desempeño de los sectores de oficinas e industrial en bienes raíces se encuentra estrechamente ligado a la IED de tipo greenfield, es decir, aquella en la que una compañía extranjera abre un sitio de operación en el país receptor desde cero o bien en forma de reinversión mediante las expansiones de sus operaciones existentes en el país”. Daniel Álvarez Socio director Cushman & Wakefield / AB Advisory

ATRACCIÓN DE IED COSTA RICA Y PANAMÁ PAÍS

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Costa Rica

1.907

2.733

2.696

3.205

3.195

3.145

3.180

Panamá

2.363

3.132

2.980

3.943

4.459

4.494

5.209

Fuente: CEPAL

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ECONOMÍA&FINANZAS

locales, como la sofisticación de procesos tanto en manufactura como en servicios, lo que ha modificado las especificaciones de los inmuebles que estas empresas globales demandan. En este sentido, el mercado de oficinas pasó de atender las necesidades de centros de llamadas y de contactos a subsectores de mayor valor agregado tales como centros de servicios compartidos y tecnologías digitales. En el sector industrial, la demanda manufacturera del país pasó de enfocarse en el sector textil y de manufactura liviana a enfocarse en la manufactura de dispositivos médicos y de alta tecnología. “Este cambio ha causado que los desarrolladores inmobiliarios hayan sofisticado el tipo de productos que ofrecen. En el caso de servicios, estos se han enfocado en oficentros tipo A y A+ en los cuales han mejorado en los diseños arquitectónicos aumentando la eficiencia en el uso de los espacios y mejorando la experiencia del usuario”, dijo Álvarez. En el caso del sector industrial, para atender la demanda generada por la IED en dispositivos médicos, los desarrolladores inmobiliarios se han especializado en la construcción de naves industriales bajo el modelo build to suit (BTS), en el cual se diseña y construye a la medida del cliente.

$5.209 millones

En 2016, Panamá recibió inversiones por $5.209 millones, cifra récord que se alcanzó tras cuatro años consecutivos de aumentos.

INVERSIÓN EXTRANJERA POR INDUSTRIA COSTA RICA

2010 2011

Recursos naturales

2012 2013 2014 2015

31

38

15

-9

97

442

Manufacturas

966

737

600

382

503

799

Servicios

446

1.401

1.674

2.717

2.148

1.609

PANAMÁ

2010 2011

2012 2013 2014 2015

Recursos naturales

77

94

1.164

468

-18

11

Manufacturas

-114

298

520

142

181

238

2.760

2.761

1.526

2.957

4.296

4.245

Servicios

“En Costa Rica el desempeño de los sectores de oficinas e industrial en bienes raíces se encuentra estrechamente ligado a la IED de tipo greenfield, es decir, aquella en la que una compañía extranjera abre un sitio de operación en el país receptor desde cero o bien en forma de reinversión mediante las expansiones de sus operaciones existentes en el país. Estas acciones contribuyen al crecimiento del mercado inmobiliario mediante la ocupación de nuevas instalaciones, las cuales pueden ser oficinas, naves industriales, entre otros. Este tipo de inversión se ha enfocado principalmente en empresas multinacionales que se establecen en el país bajo el Régimen de Zona Franca”, detalla Álvarez. Randall Fernández, gerente general de Colliers International Costa Rica, dice que el área de oficinas está detectando oportunidades y las está gestionando, como recolocaciones de futuros proyectos, lo que hace una oferta más estratégica. “Oficinas está entrando en un ciclo de recuperación importante y mayoritariamente por empresas entrando o expandiéndose, logística está en auge sobre todo fuera del área metropolitana atendiendo a la

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Las compañías multinacionales han comenzado a darle mayor relevancia a los temas de sostenibilidad ambiental y de bienestar para sus colaboradores, mediante las certificaciones LEED para el edificio y WELL para los espacios de trabajo”. reconversión de sectores productivos a modelos de negocio basados en importación y distribución, y la industria continúa recibiendo oportunidades de inversión con empresas de valor agregado y tecnología”. En el caso de Panamá desde la creación de las leyes de incentivos para las empresas extranjeras y la inversión pública en infraestructura,


ECONOMÍA&FINANZAS

INGRESOS DE IED POR PAÍS COSTA RICA

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Estados Unidos

1.036

1.376

1.015

1.392

1.182

1.503

Países Bajos

7

30

32

109

-59

471

Honduras

13

7

1

18

3

171

Colombia

98

152

106

79

109

141

México

40

183

336

172

237

123

España

28

247

311

247

291

120

PANAMÁ

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Estados Unidos

1.120

652

28

715

612

1.039

Ecuador

9

13

533

305

912

866

Sudáfrica

879

191

612

246

199

320

México

-9

171

-51

367

297

225

Suiza

444

216

152

232

184

188

España

-50

133

68

147

191

165

Fuente: CEPAL la IED ha venido jugando un papel cada vez más representativo en la demanda de espacios comerciales, industriales y de oficinas. Sedes de empresas multinacionales, centros de llamadas, operadores logísticos y franquicias han favorecido desde hace algunos años a los inversionistas inmobiliarios en todos los segmentos y se espera que esta tendencia continúe durante los próximos años. Nada más se debe tomar en consideración el equilibrio coyuntural que debe de existir entre la oferta y la demanda. D a n ny Q u i ró s , d e C o l l i e r s International Panamá, menciona que en todos los mercados se han implementado cambios con el objetivo de satisfacer no solamente la demanda extranjera, sino que también a las empresas locales que

requieren espacios para instalar o ampliar sus operaciones. “En el caso de las oficinas, se han desarrollado inmuebles con mayor cantidad de estacionamientos, mayor eficiencia en sus plantas, la inclusión de espacios comerciales, elementos que brinden mayor eficiencia en el uso de la iluminación y los sistemas de A/C y elementos que aporten un mejor desempeño al BMS (Building Management System)”, indica Quirós. Agregó que, para las bodegas a pesar de que el mercado ha migrado a un modelo de negocios BTS, elementos como la altura, la resistencia de los pisos, la cantidad de andenes, el ancho de las vías internas y la profundidad de los Patios de Maniobras, han sido claves no solamente en Panamá, sino que en

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En el caso de las oficinas, se han desarrollado inmuebles con mayor cantidad de estacionamientos, mayor eficiencia en sus plantas, la inclusión de espacios comerciales, elementos que brinden mayor eficiencia en el uso de la iluminación y los sistemas de A/C y elementos que aporten un mejor desempeño al BMS (Building Management System)”. Danny Quirós Consultor Inmobiliario Colliers International Panamá


ECONOMÍA&FINANZAS

IED DEMANDA DESARROLLO INMOBILIARIO

Las principales empresas que se han instalado y han demandado obras para sus operaciones en Panamá y Costa Rica son: PANAMÁ: Yang Ming Marine Transport Corp

COSTA RICA: Align Technologies

Brillio

Edwards Life Sciences

P&G

The Central America Bottling Corporation

Zollner

Ernst & Young

Red Bull GMBH

Mathews

TMF

Visa

Swarovski

Mabe

Esteé Lauder

Lonza

Expeditors

China Construction Company

Snap Technologies

Aimar

CRRC Corporation Ltd

Transperfect

Pricesmart

Mc Kinsey & Company

Edify

Zach Chemical

Hankook Tire Corp

UPS

toda la región. Para el sector comercial se han implementado cambios en la cantidad de estacionamientos y principalmente un adecuado análisis de la mezcla de inquilinos, potencial para lograr éxito en la comercialización. En Panamá, la Inversión Extranjera al primer semestre de 2017 representó un 9,8% del total del Producto Interno Bruto (PIB) nominal en relación con igual período del año anterior, según datos del Ministerio de Economía y Finanzas, estos resultados demuestran la confianza que tienen los inversionistas extranjeros sobre la rentabilidad que alcanzan sus inversiones en el país. Un ejemplo de ello es que el Centro Bancario Internacional de Panamá cuenta con 88 bancos, hay 140 empresas multinacionales y un competitivo clúster logístico que actualmente está compuesto por el Canal de Panamá, los puertos, los aeropuertos, las Zonas Libres, parques logísticos y el ferrocarril. El informe anual de Inversión Extranjera Directa en América Latina

y el Caribe, de la Cepal indica que “Panamá tiene una clara orientación hacia el sector de los servicios, donde ingresó el 91% del total de IED en 2013-2015, sobre todo en comercio, actividades financieras, información, comunicación y transporte, los principales inversionistas en el país han sido los Estados Unidos y Colombia”. Con la finalización de la expansión del Canal, el país está llevando adelante una estrategia para buscar un mejor posicionamiento logístico, aprovechando las oportunidades que brinda el área portuaria, lo que vendría a impulsar las inversiones inmobiliarias en esta materia, impulsando así la creación de nuevos parques y zonas francas, entre otros. La Autoridad Marítima de Panamá ha impulsado un plan de desarrollo estratégico del sector hacia 2040, que tiene entre sus ejes la creación de una terminal de cruceros en el área del Pacífico y el establecimiento de un muelle de industrias marítimas auxiliares, primero en el área del Pacífico y posteriormente en el área atlántica.

MARZO 2018 / 80

Fuente: Colliers International

Estas licitaciones atraen empresas transnacionales, lo que tiene el potencial de impulsar el ingreso de IED al país y fortalecer otros sectores, destaca el informe. Por su parte, en 2016, Costa Rica, registró ingresos por $3.180 millones, un alza del 1,1%. Según la Cepal, la IED mostró una tendencia claramente creciente hasta 2013 y después se estabilizó en torno a los $3.000 millones. “Los préstamos entre empresas y la reinversión de utilidades representaron el 80% de la IED (un 42% y un 38%, respectivamente) y aumentaron en relación a 2015, mientras que los ingresos de capital cayeron por cuarto año consecutivo y concentraron el 20%. Los sectores de servicios, manufacturas y actividad inmobiliaria son los que atrajeron más IED hacia Costa Rica, con participaciones del 29%, el 28% y el 11%, respectivamente”, según el informe del organismo internacional. Estados Unidos se ha mantenido como el principal inversionista en Costa Rica, concentrando la mitad de los ingresos de IED en 2015.


ESPECIAL NUEVA ERA DE LOS CENTROS E SCOMERCIALES PECIAL CENTROS COMERCIALES

LLEGÓ

LA NUEVA ERA

COMERCIAL

AL ISTMO El retailtainment, la experiencia, apertura e integración con el entorno toma mayor relevancia al diseñar un proyecto. Por Daniel Chacón / dchacon@inversioninmobiliriacr.com

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legó la era en que el centro es el consumidor y no el comercio. Hoy, los inmuebles son concebidos bajo la premisa de satisfacer las necesidades de las personas, hacer una lectura correcta del entono y cómo conecta el inmueble con el vecindario, en lugar de una imposición. Nada más alejado de los Regional Centers de antaño. La caja pasó de moda. Es un cambio radical porque el comercio pasa a un segundo plano, con el beneficio de que es integrado estratégicamente en el entorno del consumidor. Los más exitosos y ambiciosos son los Lifestyle Center o Usos Mixtos, donde la experiencia es el todo.

82 82

JUNIO 2018

También son igual de bien recibidas las plazas comerciales de conveniencia, para cumplir con aquella promesa de que una persona debe poder satisfacer todas sus necesidades sin tenerse que desplazar más de una milla desde su hogar.

Ordóñez, que las zonas predilectas para para los usos mixtos están ubicadas en Zona 4, Zona 9 y Zona 14 de la capital, que son espacios 100% citadinos y de alta densidad

En Guatemala, por ejemplo, los desarrolladores están aprovechando el auge en zonas que están naciendo y apenas se están densificando. Es más sencillo integrarse y es posible conseguir el terreno correcto para hacerlo bajo las nuevas premisas.

Destaca también que donde ya hay un comercio instalado, es poco usual identificar un nuevo proyecto de alta inversión como un Lifestyle Center. Lo que si se da es un juego equivalente al elefante y el ratón, porque los pequeños formatos orientados a conveniencia tratan de ganarle parte del tráfico a los viejos Regional Centers.

Hugo Bosque, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), le comentó a nuestro corresponsal en Guatemala, Antonio

En una línea similar se está dando la evolución del mercado en El Salvador, con la diferencia de que se están desarrollando formatos híbridos. Por ejemplo, en tamaños


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pequeños adecuados para una plaza de conveniencia, se desarrolla un inmueble que da un paso más, y trata de ofrecer áreas para estar, abiertos en su diseño y que privilegian el área gastronómica, ejemplificó Giuseppe Angelucci, presidente de la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción. En Costa Rica es de destacar el caso de Oxígeno, bautizado como el primer Human Playground del mundo por sus desarrolladores, Cuestamoras Urbanismos, quienes anticipan que pronto exportarán este concepto por el éxito que le auguran. Para el caso de Panamá, se puede hablar de una veintena de nuevos proyectos, de los que destacan dos: Hacienda Plaza, ubicado en la Periferia Este (Las Brisas) con un inventario de 145 comercios y City Mall, en el Centro (Vía Brasil), conceptualizado para 52 locales.

Listos para superar su primera tormenta De forma natural, el mercado de Panamá y el de Costa Rica se

han anticipado a las tendencias con respecto al resto de países de la región. No en vano desde hace una década ya se hablaba del desarrollo de mini ciudades, siendo Avenida Escazú un referente para muchos inmuebles que vinieron después en la región. En este momento, la nueva generación de Usos Mixtos y Lifestyle Center ya han desarrollado sus primeras etapas, y se encaminan hacia fases de madurez. Por ejemplo, ya tienen la plaza comercial y están en proceso de inaugurar la etapa de apartamentos, de consultorios médico o incorporar oficinas. El reto en ambos mercados es que la dinámica de la actividad comercial experimenta una desaceleración, lo que podría atascar la colocación del nuevo inmueble, o provocar una migración entre centros comerciales. La actividad comercial en Costa Rica pasará de un 3,3% de crecimiento en 2017 a un 2,8% para este año, amenazada por la intensidad que pueda tener la

reforma fiscal que las nuevas autoridades discuten en la Asamblea Legislativa, máxime que la economía evidencia signos de debilidad por el sobreendeudamiento de la población y una reducción significativa en el ingreso real de sus ciudadanos. Los comerciantes la tendrán más difícil, y las administraciones también en su esfuerzo por retener a sus inquilinos y garantizarles el mejor entorno para impulsar las ventas. En tanto, en Panamá se dio una disminución abrupta de nueva oferta. Luego de registrar una tasa interanual de crecimiento en el orden del 13% en 2017, para este año se desplomó al 6,8%; ajuste que probablemente anticipe una reducción de la actividad y reaccione ante una posibilidad de sobreoferta de inmuebles. Le invitamos a ingresar al mundo de los centros comerciales en América Central, conocer a los nuevos inmuebles y su la innovación, así como los retos y oportunidades que puede encontrar en cada país. JUNIO 2018 / 83 83


PERSPECTIVAS

Una mayor integración entre la oferta gastronómica y los espacios sostenibles con el medio ambiente, son las claves de la nueva era

Centros comerciales del futuro: de la tienda tradicional al consumo de experiencias

Las personas necesitan lugares que despierten emociones, que generen recuerdos y que siempre los hagan regresar. Por Manuel Avendaño A. mavendano@inversioninmobiliariacr.com

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ecesita comprar un regalo y decide ir a un centro comercial, entra al edificio y recorre un largo pasillo con tiendas en ambos lados, pegadas unas con otras, es difícil diferenciarlas. Al final del recorrido encuentra el área de comidas y en el otro extremo, de seguro, están los cines. La experiencia dentro de este espacio es la tradicional. Cuando sale del mall ¿piensa en regresar?, ¿cómo fue su estancia?, ¿qué recuerdo se lleva?, ¿le generó algún momento especial? Los centros comerciales del futuro deben abandonar las vieja ideas. Las tiendas tradicionales persistirán en el tiempo porque nada va a reemplazar la compra directa, pero también deben crear nuevos conceptos para generar experiencias. Tener una oferta de tiendas atractivas y exclusivas es muy importante para un centro comercial, pero no es suficiente. Es aquí donde aparecen los espacios de entretenimiento, la diversificación de la oferta gastronómica, ferias, talleres,

“Un mall de la nueva era debe dar especial énfasis a la entretención y actividades lúdicas: ofrecer música en vivo de calidad, exposiciones de arte, eventos culturales y actividades segmentadas por edades, para que sea un buen panorama para cada integrante de la familia”. Antonio Sivori Gerente del Área de Retail Colliers International Chile

conciertos y otro tipo de actividades que solo tienen un objetivo: atraer más personas a un mall y prolongar su estancia. Antonio Sivori, gerente del Área de Retail de Colliers International Chile, asegura que la receta tradicional está bien clara. Los centros comerciales ya cuentan con el mix de tiendas necesario para satisfacer las necesidades de sus clientes. “Un mall de la nueva era debe dar especial énfasis a la entretención y actividades lúdicas: ofrecer música en vivo de calidad, exposiciones de arte, eventos culturales y actividades segmentadas por edades, para que sea un buen panorama para cada integrante de la familia”, aseguró. Hay otros aspectos que pueden ayudar para que un centro comercial se adapte a la demanda de la nueva era. El diseño de los espacios, la iluminación, la integración de áreas de diversión como parques, espacios deportivos o artísticos y la integración de la tecnología son la puerta para el futuro. El diseño de los locales, la oferta de valor y el uso del e-commerce en las tiendas, son elementos que se deben fortalecer para crear experiencias agradables. Un cliente regresa cuando tiene un momento memorable en un centro comercial. Es cierto, el auge del comercio electrónico trae una estela de dudas sobre el futuro de los malls tradicionales. Para Carlos Pérez-Gavilán, director de Estudio de Gensler, el e-commerce no debe verse como un enemigo del retail, ni como su amenaza o premonición de la muerte inminente de la industria. “Son sólo formas distintas de hacer una transacción, y ofrecen experiencias muy diferentes. No deberían competir, las dos pueden convivir saludablemente”, aseguró. Es por eso que los comercios ubicados dentro de los centros comerciales deben aprovechar el momento para generar promociones en redes sociales y compras en línea con el fin de incentivar el retiro en las tiendas. Luego de repasar los principales retos para que los centros comerciales se adapten al presente y evolucionen de cara al futuro, es momento de analizar cada tema.

Regalar experiencias Los centros comerciales que caminan hacia el futuro deben crear historias atractivas, momentos memorables. JUNIO 2018 / 85


PERSPECTIVAS

Deben regalar experiencias. Deben enfocarse en el servicio, ofrecer al visitante recorridos expeditos, especiales, distintos y únicos, y quizás lo más importante, permitir a sus visitantes vivir y crear experiencias auténticas, agregó Pérez Gavilán. Pero, ¿cómo pueden lograrlo? “Hoy en los espacios comerciales no solo vemos tiendas, sino también, cines con nuevos formatos (Premium, 3D, y 4DX, etc.), ampliación de variedad gastronómica, ferias, talleres para niños, musicales y otros tipos de actividades que buscan atraer a más personas al mall”, apuntó Sivori. Los centros comerciales dejaron de concebirse como simples escenarios para comprar productos, ahora son espacios en los que convergen actividades de recreación, relacionamiento y esparcimiento para toda la familia. Carlos Hernán Betancourt, director ejecutivo de Acecolombia, destaca que la oferta de centros comerciales en la actualidad busca diversificar y ofrecer al público una sinergia de experiencias donde los espacios de entretenimiento y gastronomía se convierten en un factor diferenciador. “En los últimos años, hemos sido 86 JUNIO 2018

testigos del auge de ampliaciones y remodelaciones de centros comerciales tradicionales que se da a raíz de los retos que plantean los nuevos consumidores, la apertura de nuevos complejos comerciales y la adaptación a modos de operación amigables con el medio ambiente y más relacionados a las nuevas tecnologías”, aseveró. Los centros comerciales deben ofrecer espacios especiales que permitan a las personas desarrollar empatía para que prefieran compartir con sus familias y seres queridos en estos lugares, antes que en sus casas. Pensar en un espacio comercial integral donde se pueda comer en diferentes tipos de restaurantes que a su vez estén ubicados en zonas especiales como bulevares, balcones o azoteas. Luego de elegir entre una amplia y gustosa oferta gastronómica, los visitantes de centros comerciales quieren disfrutar de actividades como conciertos, presentaciones artísticas, ferias, actividades culturales y entretenimiento. La experiencia continúa cuando la visita al centro comercial es acogedora con espacios de descanso dentro y fuera del edificio en los cuales se sientan seguros, integrados y cercanos a la acción.

“La oferta de centros comerciales hoy busca diversificarse ofrecer al público una sinergia de experiencias donde espacios de entretenimiento y gastronomía, se convierten en un factor diferencial”. Carlos H. Betancourt Director ejecutivo Acecolombia

Jorge Lizan, managing director de Lizan Retail Advisors (LRA), coincide con esta posición y agrega que los centros comerciales del futuro se deben convertir en lugares donde la gente haga parte importante de su vida y dejen de ser sitios para hacer compras nada más. “La gente seguirá gastando en los centros comerciales, pero pagando por servicios y por diversión, y no necesariamente, solo comprando objetos”, apuntó Lizan. Es por eso por lo que existen proyectos comerciales en los que se integran las tiendas con otros espacios como zonas para hacer deporte (wellness centers), teatros, cines y áreas residenciales. Otra forma de lograrlo se basa en las experiencias de uso mixto en las cuales pueden convivir espacios de vivienda, hoteles, oficinas y tiendas, según estudios del área de América Latina y el Caribe del International Council of Shopping Centers (ICSC).


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Los centros comerciales del futuro deben ofrecer experiencias, se deben convertir en un lugar donde la gente haga una parte importante de su vida y, serán cada vez menos, un lugar de compras”. Jorge Lizan Managing director Lizan Retail Advisors (LRA)

ambiente. El mall de la nueva era debe apuntar a la eficiencia en el uso del espacio, ahorro de energía y una menor emisión de desechos. El objetivo es mejorar la habitabilidad, distribución e iluminación. Un centro comercial que se integre con su comunidad y que reduzca su impacto ambiental, es clave para atraer personas. Existen diferentes tecnologías para reducir el consumo de energía en iluminación y climatización. En el caso de la iluminación, los proyectos comerciales del futuro deben apostar por el aprovechamiento de la luz natural y combinarla con la instalación de paneles solares para generar su propia energía. Los arquitectos y diseñadores deben proponer espacios de interacción e inspiración. La naturaleza social de las personas, evidencia que las mejores experiencias en centros comerciales son las que ofrecen lugares y oportunidades diseñadas para la participación social, lo que finalmente conecta con un propósito mayor a una compra. “No se puede desestimar el poder del diseño para crear espacios extraordinarios”, recuerda PérezGavilán. “En una era en la que la diferenciación es más importante que nunca, el diseño único y auténtico juega un rol protagónico a la hora de destacarse sobre los demás, en el caso comercial, la competencia”.

El reto de los locales

El arte de la luz La iluminación del espacio es otro punto a favor que deben incluir los proyectos comerciales. La nueva tendencia es aprovechar la luz natural e integrarla con sistemas de iluminación amigables con el medio

Lograr que los locales sean modernos, vanguardistas y que se integren con el e-commerce, puede parecer complicado, pero esa es la ruta del futuro. Pese al boom de las compras por internet, el Reporte Comercial 2S de Colliers Intenational sobre el mercado peruano reveló que para finales del 2017 se contabilizaron 3.042 locales en 24 centros comerciales monitoreados en Lima y Callao, sin incluir anclas, módulos y food court.

Del total de locales disponibles, 274 (9%) estaban vacantes lo que representó una leve reducción con respecto a la cifra de cierre del 2016 que fue del 9,4%. Estos datos reflejan que existe un alto nivel de ocupación de los locales en ese país latinoamericano. En la actualidad muchas tiendas ofrecen promociones por redes sociales para incentivar la compra electrónica con el fin de que los clientes retiren los productos en los locales que se encuentran dentro de un centro comercial. Una vez que el cliente ingresa al local, debe encontrar elementos que hagan de su estancia una experiencia diferente. El reporte de Colliers sobre Perú pone en evidencia, al analizar el tenant mix de los centros comerciales de ese país, el rubro “prendas de vestir” es el más importante con una oferta de, 42,7% de los locales. La ropa es uno de los artículos que muchos compradores en el mundo prefieren adquirir directamente en las tiendas de los centros comerciales porque la experiencia de compra es directa y personal. Los locales deben potenciar lo que el e-commerce no puede ofrecer: la posibilidad de ver en persona la mercadería y probarla dentro de la tienda. Para conseguir esa sinergia entre los clientes y los locales, se deben desarrollar espacios versátiles que se adapten a los nuevos tiempos y a la velocidad que experimenta el comercio. Carlos Pérez-Gavilán, director de Estudio de Gensler, recuerda que el uso, el propósito y el desempeño de los locales está en constante evolución. “El diseño debe enfocarse además en los espacios comunes. Antes de ingresar a la tienda, el consumidor ya está sumergido en la experiencia de compra. El manejo de expectativas y la vivencia de su recorrido son claves en el resultado”, reflexionó Pérez-Gavilán. El equipo de diseño debe tener consideraciones importantes JUNIO 2018 / 87


PERSPECTIVAS y asegurarse de cumplir y sobrepasar las expectativas del cliente con momentos memorables que irrumpan lo cotidiano y lo saquen de la rutina. Si un cliente, por ejemplo, ingresa a una tienda para comprar un teléfono celular, quiere cercanía con el producto, espacios para probarlo, para tomar fotografías y ver las capacidades de su cámara. Entonces una tienda con paredes blancas y poca profundidad no le ofrece condiciones para hacer fotografías buenas que le ayuden a ver el color y las herramientas que ofrece la cámara del teléfono móvil. Una vez que los locales cuenten con un diseño moderno y disruptivo, se debe integrar el uso de herramientas tecnológicas para darle una mejor experiencia al cliente. Ofrecer conexión a internet gratuita, utilizar aplicaciones para dar descuentos, poner a disposición del cliente una tablet con el catálogo virtual de productos o permitirle que programe la música de su preferencia desde su móvil para que suene en la tienda, son trucos que ofrecen una mejor experiencia a las personas. ICSC destaca la venta minorista omnicanal como otra tendencia que genera estabilidad en el mercado. “El movimiento de marcas en línea como Amazon para abrir tiendas físicas muestra que un enfoque omnicanal para el comercio minorista es la manera de ganar y mejorar el enfoque para llegar al consumidor”, indican estudios de la entidad. Una experiencia gratificante depende de quien la viva. El consumidor toma todos los elementos posibles en consideración y se forma una imagen del lugar, lo que permite que un centro comercial se posicione como punto de encuentro para personas o familias. Las mejores tiendas y espacios comerciales no dejan ningún detalle suelto, no se guardan nada, no escatiman. Se diseñan para ofrecer a las personas una experiencia completa que incluye calidad espacial, buen 88 JUNIO 2018

¿Qué deben cambiar los centros comerciales? La nueva era exige dejar algunas prácticas tradicionales en el uso de espacios y en el diseño. ACTUAL

FUTURO

Desarrollar menos conceptos estilo mall y strip mall

Desarrollar más conceptos estilo lifestyle centers o conceptos tipo human playground

Desechar los espacios genéricos en los cuales se entrelazan los pasillos largos con tiendas pequeñas, negocios anclas y parqueos.

Crear espacios comerciales que atraigan y prolonguen la estancia de diferentes generaciones de consumidores.

Evitar el diseño de centros comerciales monotemáticos.

Ofrecer opciones para incentivar los diferentes tipos de compra: de conveniencia, social, de entretenimiento, de descubrimiento y aspiracional.

Destinar grandes áreas para el estacionamiento de vehículos.

Pensar en áreas de estacionamiento flexibles y adaptables para utilizarlas en otros proyectos en el futuro. Fuente: Gensler

servicio, uso de elementos tecnológicos y redes sociales. Los tres factores que determinan la experiencia del usuario son la interacción, la expectativa y el espacio. Si los tres elementos cumplen, las personas van a regresar, pero si logran ser auténticas, inmediatas y despierta asombro, el local habrá ganado un seguidor fiel. “Es importante añadir que, en los últimos dos años, el consumo de experiencias ha superado tres veces el consumo de bienes. La necesidad de la creación de experiencias ya no solo es deseable, sino imperativo para el éxito de un centro comercial”, enfatizó Pérez-Gavilán. Eso sí, la experiencia de los locales debe ir acompañada de la oferta de los centros comerciales para ser efectiva.

La amenaza del e-commerce Pensar en el futuro es hablar de comercio electrónico, entonces surge la pregunta obvia: ¿habrá centros comerciales en el futuro? La respuesta, a todas luces, es sí.

Antonio Sivori destaca que el retail en los centros comerciales es un mercado que seguirá en crecimiento y se potenciará. Los retailers comprendieron mejor las necesidades de los consumidores y se esfuerzan todos los días por brindar un servicio de calidad, aprovechar los mecanismos digitales disponibles y ofrecer mejores espacios en los centros comerciales. En un mall las personas no solo encuentran tiendas, también tienen acceso a entretenimiento en su más pura expresión. La gama incluye cines, parques de diversiones, patios de comida, restaurantes, teatros y otros espacios. También es cierto que el comercio electrónico reemplaza las compras presenciales y con el tiempo ganará más terreno. Por eso los centros comerciales se especializan en entretenimiento y experiencias con el único fin de hacer más larga la estadía de las personas. Teresa Campos, directora de Consultoría de Colliers International, explicó que en Chile, los malls son parte de la vida cotidiana de las


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personas, ya que en estos espacios encuentran todo tipo de bienes, servicios y diversión. Se convirtieron en la nueva plaza pública en espacios privados. La ciencia de que los centros comerciales sean puntos de encuentro para las masas ayuda a enfrentar el auge del comercio electrónico. “El impacto del e-commerce ha forzado a optimizar los espacios en tienda, reformulando los espacios físicos de oferta. Es el caso de Multitiendas, quienes han fortalecido la oferta de vestuario femenino, calzado y accesorios, restando espacios físicos a la oferta de muebles y línea blanca, los cuales han aumentado sus ventas a través de canales online”, ejemplificó Campos. Ya lo dijo antes, Pérez-Gavilán, el comercio electrónico no es el enemigo que viene a matar al retail. Solo son formas diferentes de hacer una venta. La ventaja competitiva de las tiendas presenciales es que pueden ofrecer una experiencia y eso es irremplazable en la web. “El tacto y la cercanía física entre comprador y producto, y entre cliente y vendedor sigue siendo muy deseable. La posibilidad de conexiones simbólicas entre las personas que puede ofrecer un espacio es apetecido y buscado por los compradores”, indicó. Esto lleva el curso a un cuestionamiento inevitable. Los centros comerciales no pueden conceptualizarse más como una isla dentro de un lugar cuyo único valor es su proximidad a vías de acceso. Deben cambiar su rostro, deben dejar los viejos hábitos y deben evolucionar.

Las viejas costumbres Para tener centros comerciales de la nueva era es necesario desechar ideas y dejar de hacer cosas que en el pasado funcionaron, pero que quizás requieren cambios. Los espacios comerciales deben transformarse ya que se encuentran

“Los centros comerciales con miras hacia el futuro deben crear historias atractivas, estar claramente enfocados hacia el servicio, ofrecer al visitante recorridos uidos, especiales, distintos y únicos, y permitir a sus visitantes vivir experiencia”. Carlos Pérez-Gavilán Robert Gerente, Director Estudio Gensler Arquitectura

en un sector en constante evolución y reinvención. Las marcas y las actividades en los centros comerciales se encuentran en un proceso de adaptación para satisfacer a un consumidor más exigente. Los malls deben estar más a tono con lo que ocurre en sus ciudades y generar cambios al mismo ritmo. Carlos Hernán Betancourt, director general de la Asociación de Centros Comerciales de Colombia, analiza que los centros comerciales

deben integrarse cada vez más con el entorno, vincular su oferta comercial a proyectos de uso mixto que se aplican en el desarrollo urbano con el objetivo de aprovechar de manera eficiente el suelo. Otro de los elementos que deben quedar en el pasado son los conceptos de malls y strip mall que se han desarrollado en los últimos 50 años. Ambos modelos están en plena decadencia en los Estados Unidos, en Latinoamérica todavía gozan de relativa salud, pero su debacle será inevitable. Se deben desechar los espacios genéricos para potenciar los espacios únicos, también se debe evitar centros comerciales concebidos para un consumidor particular, para diseñar proyectos orientados a diversidad de perfiles. Gensler recuerda que los compradores pertenecen a muchas generaciones diferentes, por ende, diseñar un centro comercial para un solo segmento de edad se traducirá en una experiencia poco satisfactoria y que, de seguro, alejará a muchas personas de ese espacio. El futuro está en los lifestyle centers, donde se evitan los espacios monotemáticos para ofrecer distintos tipos de compra: de conveniencia, social, de entretenimiento, de descubrimiento y aspiracional. En muchos países del mundo se avecinan cambios vertiginosos en cuanto a la movilidad de personas que implicarán un giro radical respecto al uso del vehículo propio. Otra buena idea para los centros comerciales del futuro es desechar las grandes áreas destinadas al uso exclusivo de estacionamientos. En su lugar, se podrían crear espacios flexibles que se puedan adaptar en el mediano y largo plazo. Los centros comerciales han evolucionado junto con el mundo en los últimos 50 años. Es difícil encontrar espacios de este tipo que no se adapten a las demandas actuales. Sin embargo, es tiempo de replantear, abrir la mente y pensar en el futuro. JUNIO 2018 / 89


PERSPECTIVAS

“Los centros comerciales enfrentando el cambio ¿Qué sigue?” Por Jorge Lizán, Managing Director, Lizan Retail Advisors (LRA)

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a industria de centros comerciales está sufriendo cambios significativos en todo el mundo. En Latinoamérica la industria goza de salud y en toda la región continua el desarrollo de centros comerciales. La industria ha crecido significativamente en los últimos diez años y nuevo talento se han incorporado. Como pocas industrias, la de centros comerciales es una donde los profesionales aprenden el oficio en la práctica y no hay muchas instancias donde se pueda aprender a desarrollar y administrar centros comerciales. Para nosotros en Lizan Retail Advisors (LRA) es importante crear foros de discusión donde los profesionales puedan escuchar de los expertos, intercambiar ideas y seguir avanzando en sus carreras. Con ese objetivo, en sociedad con el Urban Land Institute (ULI) creo la conferencia RetailDeal que tuvo su primera edición en la Ciudad de México el pasado 21 de marzo. En esta conferencia se discutieron los temas más vigentes para nuestra industria actualmente, entre otros:

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Alimentos y Bebidas: De los centros comerciales a lugares de estilo de vida Los restaurantes y conceptos de alimentación han incrementado su importancia en los últimos años, y se han convertido en un ancla de los centros comerciales, en algunos casos ocupan 20% del GLA de los centros comerciales, cuando hace solo algunos años no representaban más del 5%. Pero ya no solo es importante contar con un Food Court, actualmente muchos centros comerciales cuentan con Food Halls y una oferta de restaurantes no solo casuales sino también de autor y todo tipo de comidas especializadas. La comida es una experiencia y los restaurantes deben de ofrecer una razón para que la gente vaya al centro comercial. Esto es lo que los expertos nos dicen:

RODRIGO VARGAS

Head Honcho, Mero Mole, México En Mero Mole vemos claramente cómo los Centros Comerciales están viviendo una transformación de fondo y sumamente trascendente. Muchos piensan que se debe

GONZALO MONTAÑO,

presidente, Grupo MAC, México Yo te diría que lo que sigue es que todos los actores involucrados en la Planeación y el Desarrollo de CC entendamos que los centros comerciales de hoy ya no son prioritariamente

a la evolución del e-commerce, pero estamos seguros de que eso no es más que una pequeña parte de la ecuación, ya que el e-commerce hoy en EU tan solo representa el 8% del retail total. Más bien, relacionamos la evolución con el cambio en los usos y costumbres de los consumidores. Eso es lo que realmente está cambiando. Hoy en día a nivel global, lo que más está cambiando es ni más ni menos que el consumidor. No sólo se está sofisticando, sino que también su nivel de tolerancia está disminuyendo rápidamente. Ya no quieren las mismas marcas, ni las mismas soluciones; ahora más que nunca buscan experiencias diferenciadas, personalizadas y sumamente creativas, en donde la expectativa es que haya tecnología integrada

espacios para el intercambio de bienes y servicios; ahora son, fundamentalmente, espacios para socializar y vivir experiencias a través de diversas actividades que en su mayoría implican o involucran acciones de intercambio, de consumo o de compraventa, pero que ya no son el “alma” de los centros comerciales. La nueva “alma” de los espacios comerciales es el happening, la sorpresa, la experiencia sensorial integral con la que los Arquitectos, los Retailers y los Operadores alimentamos el alma de nuestros visitantes y con la que los enamoramos. En resumen y como lo he dicho ya desde hace algunos años…: “Los centros comerciales han evolucionado: ya no son más “shopping centers”, ahora son auténticos “social hubs”.

y todo eso a un buen precio. Llegó el momento de ver a los restaurantes y al entretenimiento como aliados estratégicos para incrementar tráfico. Por lo mismo es importante diseñar una nueva relación con estos jugadores para lograr un esquema “ganar-ganar”. Diseña tu Centro Comercial no sólo desde el punto de vista macro, sino desde el punto de vista micro (experiencia del consumidor) - Al final del día, lo que hace que un Centro Comercial funcione son sus visitantes, por lo que hay que poner hoy más que nunca mucha atención en los detalles que en conjunto construyen la experiencia y jornada del consumidor a lo largo del proyecto.

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PERSPECTIVAS

MOISES MARCOVICH

socio, Grupo Sinestesia, México

Los Centros Comerciales abandonarán el modelo tradicional, para pasar a ser centros de experiencias: venderemos experiencias, sensaciones, eventos, sucesos, todo concentrado en un mismo lugar, bajo el paraguas de un mismo concepto: ir al Centro Comercial. El comercio electrónico está ganando muchísimo terreno. Gracias a la tecnología, como la realidad aumentada, podremos probarnos ropa sin estar físicamente en la tienda y la podremos pedir y que nos las traigan a casa, así de fácil y así de cómodo. Estoy seguro que en los próximos años veremos muchos cambios, seguramente el mix de

ALEJANDRO SOLÍS director general, Grupo Dival, México

El sector de alimentos y bebidas estará a la vanguardia de los cambios que están experimentando los centros comerciales y la integración de estos continuará desempeñando un papel crucial en la protección del futuro de las ventas de estos centros de consumo y experiencias. Por ello, se vuelve imprescindible para los desarrolladores comprender cómo la tecnología está impulsando la innovación y el cambio en el servicio que ofrecen los bares y restaurantes. La tecnología está mejorando la eficiencia operacional y el 92 JUNIO 2018

servicio y hoy los visitantes buscan cada vez más tener experiencias “hiperpersonalizadas”. El servicio a domicilio (ahora en línea) también está cambiando las reglas del juego para los restaurantes y por ende los centros comerciales deben seguir muy de cerca esta nueva tendencia. Finalmente, es importante que los desarrolladores establezcan métricas para cuantificar los beneficios (directos e indirectos) que los restaurantes y bares aporten a sus centros comerciales: lo que no se mide no se puede mejorar.”

experiencias gastronómicas y de entretenimiento aumentarán, así mismo veremos cada vez más centros comerciales que van a ir rompiendo con los esquemas tradicionales para enfocarse en experiencias totalmente dirigidas a los usuarios del futuro, también veremos centros comerciales que en lugar de tener tiendas ancla, el ancla sea una experiencia social, por ejemplo una pista de ski, una montaña rusa, espacios para grandes conciertos, museos, etc.., es decir entretenimiento basado en experiencias. Los centros comerciales que realmente van a aportar valor en el futuro estarán anclados en una idea y no en una tienda.


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Retailtainment: La nueva clave para ganar en Retail El entretenimiento antes era solo un accesorio que los desarrolladores utilizaban en sus centros comerciales, pero actualmente se ha convertido en un elemento imprescindible y muchos centros comerciales no se conciben actualmente sin un componente de entretenimiento. Pero contar con un complejo de cines ya no es suficiente para diferenciar un proyecto. En la actualidad la oferta de entretenimiento se ha sofisticado y ahora los centros comerciales se han convertido en destinos de diversión para el público de todas las edades. En algunos casos, y en especial en la región del Medio Oriente algunos centros comerciales se han vuelto “parques de diversiones”. Esto es lo que los expertos nos dicen:

GASTÓN GAITÁN

JAIME RIONDA COO & CDO, Cinemex, México

Se ha dicho por muchos años que tanto la industria del cine como los centros comerciales están por morir. Hablando del cine, se argumenta que la entrada del streaming (como Netflix,

Leisure Innovator, theleisureway, España

El ocio debe ser innovación. Nuestras costumbres han cambiado radicalmente y si hoy en día decides salir de casa e ir a un Centro Comercial tiene que haber una razón para ello, más allá de la necesidad primaria de comprar. La sociedad reclama lugares y entornos más humanos y sostenibles para

Amazon online prime video, Hulu, etc) que se puede ver desde la comodidad de la casa con un sorround system, pantalla grande; sin embargo, la experiencia que ofrece salir de casa y convivir con la familia, y poder ver una película en Cinemex con la más alta tecnología, pantallas gigantes, sonido de alta fidelidad, variedad en comida hecha por un chef de renombre y bebidas preparadas, hacen que continuemos como pioneros en el mercado. Cinemex no solo es cine, es una empresa de entretenimiento que ofrece otras áreas de negocio como lo son Alboa y Arena. Alboa es una boutique bowling con una gran área de sports bar que tiene la pantalla más

disfrutar del tiempo libre, lugares que se conviertan en destinos para vivirlos y que acaben formando parte de uno mismo. El compromiso de un promotor se extiende mucho más allá del de crear una determinada oferta y las necesidades del mercado. En theleisureway se respira innovación, la Metodología de Pensamiento de Ocio es un ensayo sobre cómo empatizar, investigar, definir, idear diseños, desarrollar y activar programas de transformación basados en la receta del leisure thinking. La narrativa que creamos para nuestros destinos ya está ahí, en la comunidad, en las personas. El resultado es la creación de ecosistemas únicos en los que existe un buen balance entre ocio y la oferta de shopping convirtiendo la visita al centro comercial en una experiencia emocional y gratificante.

grande de Latinoamérica para ver videos musicales, juegos de futbol soccer, americano, peleas de box, béisbol, entre otros, al igual que conciertos y stand-up comedia. Arena es el lugar de juegos (X-Box, Intellivision, Nintendo, consolas, etc.) para disfrutar con amigos, hermanos, familia, pareja o de manera individual. La tendencia que vemos es que los Centros Comerciales estén anclados por el mejor entretenimiento, no solo por anclas departamentales o tiendas de autoservicio, sino que ofrezcan una variedad de diversión como lo es Cinemex, Alboa, Arena, variedad de restaurantes y otro tipo de esparcimiento que ofrezca a toda la familia una experiencia única.

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PERSPECTIVAS

Impulsando a la mujer en la industria de Retail en Latinoamérica

JAVIER DEL CAMPO

director comercial, Cuestamoras Urbanismo, Costa Rica Crear un nuevo paradigma. No se puede continuar partiendo desde el mismo. Las sociedades cambian con el tiempo. La tecnología ha cambiado la forma de comunicarse, la forma de accesar información, por ende, las implicaciones en el comercio han sido muy importantes e impactantes. Sin embargo, hay aspectos esenciales en toda sociedad y generación, la búsqueda de las conexiones, la búsqueda de experimentar sensaciones con otros. La búsqueda de sumar recuerdos de momentos que suceden en compañía. Sin querer los centros comerciales durante mucho tiempo ofrecieron espacios donde la gente se encontraba debido al imán del comercio. Esto ha cambiado. El imán comercial ya no es tan fuerte pero la necesidad básica de comparar está viva como hace mucho tiempo. Incluso más viva que nunca, puesto que la tecnología lejos de ser enemiga pasa a ser una aliada a la creación y promulgación de esos espacios de encuentro a través de redes sociales virtuales que se convierten en reales cuando el encuentro se logra cara a cara. Un nuevo paradigma nos debe llevar a repensar los espacios, basándonos en las verdaderas razones de visita, de interacción y de encuentros. Es volver a la esencia de las personas. Esa acción y deseo tácito de verse, de sentirse, de escucharse, de reírse en conjunto, de llorar, de compartir, de intercambiar, de jugar, de amar, de explorar. De crear viajes en conjunto que nos llevan a acumular esos recuerdos por siempre. No hay que pensar en cómo evolucionamos los centros comerciales, sino en una nueva fórmula totalmente diferente. Un nuevo paradigma. Espacios pensados en el contacto con la cultura, con el deporte, con el ocio, con la academia con las miles de razones que existen y existirán para que la gente se reúna, se conozca. El comercio debe convertirse en una consecuencia de las visitas. Más nos encontramos, más disfrutamos, más felices somos, mejor vida logramos. Creemos espacios de viajes y conexiones para respirar felicidad.

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Las mujeres siempre han tenido un papel importante en la industria de retail en Latinoamérica, pero hasta muy recientemente había pocas mujeres que ocuparan posiciones de liderazgo en la industria. Pero esto ha cambiado en años recientes, no solo con la inclusión de ejecutivas pertenecientes a las familias fundadoras de compañías locales sino al ascenso de ejecutivas en puestos de dirección en compañías multinacionales. Aún falta mucho por avanzar en temas de inclusión y representación, pero es cierto que hemos logrado mucho hasta el momento. Esto es lo que los expertos nos dicen:

ESTHER MASSRY

directora de operaciones, Mixup, México Hablando de género, hombres y mujeres sin importar el género vemos que el trabajo requiere de mucho esfuerzo, de preparación y experiencia. El respeto y reconocimiento se ganan trabajando. Conociendo lo que haces, trabajando duro. Como mujer me ha ayudado a tener una rutina estructurada que permita el balance. El trabajo para muchas mujeres ha dejado de ser un proyecto temporal para ser una carrera de vida en la que requiere seriedad y disciplina. No importa el género, en el trabajo ayuda tener una imagen propia positiva, tener confianza en las habilidades que vas desarrollando. Saber expresar las necesidades para contar con el apoyo para poder tomar buenas decisiones. En Mixup trabajamos en equidad las mujeres y los hombres. Tenemos los mismos sueldos para ambos, las oportunidades están abiertas sin distinción y recursos humanos tiene un mismo proyecto para todos los empleados, no hace diferencias. Hoy tenemos 35% de mujeres en nuestra plantilla, como empresa conocer nuestras métricas nos permite fijarnos objetivos para alcanzar la equidad. Tenemos vendedores, gerentes y empleados en las oficinas de ambos géneros. El trato por parte de la empresa es el mismo para ambos. Para mí una de las cosas más importantes en el trabajo es hacer equipo con los demás. Apoyar a desarrollar liderazgo a los que coordinan la operación.


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VIVIAN TAWIL

cofundadora, +Kota, México Mi historia empresarial comienza cofundando junto con Isaac mi esposo y mi cuñado las tiendas +KOTA. Nuestra historia se remonta a cuando Isaac tenía 13 años y comienza a criar peces de manera casera. Fue tal su éxito de crianza que comenzó a venderlos en acuarios pequeños con buena aceptación. Por lo que su familia comenzó este negocio a partir de ahí. En esos años el mercado de las mascotas era muy informal

en México. De ahí la oportunidad en 1995 de comenzar con la primera tienda moderna, con instalaciones de vanguardia, así como productos y asesoría no encontrada en nuestro país hasta entonces. Yo me incorporo desde un inicio a la operación aprendiendo de todo en cuanto a proveedores, recursos humanos, mercadotecnia, controles, llevando a la cadena de 1 a 300 sucursales actualmente. Realmente emprender en una empresa familiar tiene sus ventajas y desventajas sin embargo acaba siendo un compromiso muy muy grande por tres partes: empresa, familia y a manera personal. Tuve la oportunidad de combinar mi trabajo con la formación de mi familia lo cual hace doblemente satisfactoria la labor y doblemente ardua. El papel de la mujer en el retail y/o en la empresa es enriquecedor desde cualquier perspectiva que se vea. No se trata de si la mujer o el hombre son mejores en el trabajo, se trata del esfuerzo y del aporte que cada uno puede hacer en el trabajo. La Mujer se ha ido insertando cada vez más al mercado laboral tanto por

necesidad económica como necesidad de logros. A pesar de que todavía no son parejas las condiciones de trabajo con los hombres, se ha apreciado mucho nuestro trabajo al fin y al cabo deja de ser un asunto de cuotas de géneros y acaba por ser un asunto de laboriosidad y eficiencia. El mercado laboral requiere de ambos sexos y las mujeres podemos aportar también mucho en esto. En lo personal soy una eterna insatisfecha de mi trabajo lo que me hace siempre estar moviéndome para tratar de mejorar y conocer lo que hago el esfuerzo nunca se acaba y nunca es mucho y menos en épocas tan cambiantes. El mundo está cambiando y el papel de la mujer también. Me siento muy agradecida por las oportunidades que he tenido y por lo que he podido aportar. Así como por las prioridades en mi vida que han sido y en este orden: mi familia y mi trabajo y el lograr compaginarlos como lo hacen diariamente cientos de miles de mujeres mexicanas.

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PERSPECTIVAS

JENNY CABABIE directora general, Häagen-Dazs, México Como tema principal del panel en el que yo participé fue el empoderamiento de la mujer en el mundo empresarial. Pero dentro de las preguntas una muy interesante fue el ver a futuro qué sigue en los centros comerciales. Mi empresa es heladera. Häagen-Dazs, se destaca por crear experiencias en la compra de un helado caro. Hoy lo que nos proponemos a hacer es crear una imagen mucho más fresca y menos rígida para ser más amigables con toda la gente, y de cualquier edad, ya que lo que viene muy fuerte, es la venta online, la cual no te brinda en Häagen-Dazs, la experiencia ni la calidad que queremos lograr.

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TANYA MOSS

fundadora y directora creativa, Tanya Moss, México Cuando yo escucho temas como igualdad de género, me cuesta un poco de trabajo identificarme, ya que nunca me he sentido limitada o impedida en algo por ser mujer, muy al contrario, siempre me he sentido empoderada y empujada, hablando de contexto, al comenzar mi empresa tuve mucho apoyo de mi esposo, y más adelante las cosas se dieron para que él y yo trabajáramos juntos. He podido ser comprometida y exitosa al hacer una familia y al fundar una empresa de la nada, basada en mi capacidad creativa y emprendedora. Esos son de hecho los valores que comparto ahora con mis hijos adolescentes. Creo profundamente que la mujer trae una amplia riqueza a cualquier discusión, mi empresa

de hecho tiene un porcentaje de mujeres más alto que de hombres laborando en ella, el mismo género del negocio lo empuja. Sin embargo, los valores que nosotros buscamos para elegir a nuestros colaboradores, de cualquier instancia, es la capacidad y el compromiso para elaborar el trabajo y llevar esta empresa al siguiente nivel. Buscamos personas íntegras, ya que sabemos que el día a día tiene que ser más allá de un trabajo y debes estar construyendo un legado y dejar huella. En este momento esto es lo que estamos haciendo en Taya Moss, marcando la identidad de la joyería mexicana y llevándola a nivel global, y al pensar en globalidad y en experiencias lo que buscamos es que ese momento, en un centro comercial, en el que descubres o vuelves a ver la marca, y entras, te genere una experiencia especial y un momento único en el que decides o regalarle a alguien o a ti mismo, un momento que vas a recordar siempre y vas a sentirte envuelto en un bienestar por estar allí, en lo personal siento que al llevar mi propio nombre la persona debe de sentir en cierto nivel que está cerca de mi como fundadora. Enfocamos muchos de nuestros esfuerzos por entrenar y preparar a la gente para que así sea. No hay cosa que me haga más feliz que saber que el proyecto de vida que se me ocurrió hace 20 años, hace a más gentes completas y lo seguirá haciendo.


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ANA CÁRDENAS vicepresidente de Bienes Raíces, Cinemex, México

Cuando comencé mi carrera dentro del mundo del desarrollo inmobiliario y el Retail, era un momento con mucho crecimiento y en el cual las grandes cadenas comenzaron a expandirse de forma importante en diferentes partes del país y en el cual, por necesidad, empezaba a profesionalizarse. De alguna forma podría decirse que estuve en el momento y lugar indicado para aprovechar una oportunidad y supe construir sobre eso, mi carrera en esta industria. Es importante subrayar que tuve que estar dispuesta a tomar un riesgo que me sacó de mi zona de confort y preparación académica, soy economista, e hice lo necesario para aprender lo más rápido posible, y hacerme valiosa en el puesto.

En pocas palabras apliqué una de las recomendaciones de Sir Richard Branson, fundador de Virgin (emprendedor en serie): “Si alguien te ofrece una oportunidad increíble y no estás seguro de cómo hacerlo, di que sí y aprende a hacerlo después.” Dentro del desarrollo de mi carrera, me ha tocado estar de diferentes lados de la mesa, del comerciante al por menor, del desarrollador, del inversionista, y desde hace varios años, como comerciante dedicado al entretenimiento (Cinemex, Alboa y Arena), apoyando en el desarrollo inmobiliario y aplicación de la estrategia de expansión, tanto en México como en los EE. UU. Los diferentes roles que he desempeñado me han permitido construir y formar una perspectiva interesante que ha sido valiosa en permitirme lograr mi crecimiento, enfocando y resaltando lo que traigo a la mesa al integrarme a un equipo de trabajo. Debo reconocer que me ha tocado la buena suerte de encontrarme y trabajar con hombres que primero vieron mi talento y capacidad antes de fijarse en mi género. La falta de diversidad en el liderazgo de un sector como el de retail, mejores prácticas para lograr esta diversidad y retos hacia el futuro de nuestro género y sector en Latinoamérica. Creo que se siguió con una inercia en la cual los puestos de

liderazgo de las empresas comerciales eran predominantemente hombres. En los últimos 10 años, más mujeres han probado su capacidad y valor como miembros de los equipos ejecutivos y más mujeres se postulan para estos puestos. Esto, aunado a una actitud abierta y positiva de quienes ya están en puestos clave a reconocer el talento, la capacidad y la actitud como las cualidades relevantes, ayudará a que cada vez más, mujeres talentosas formen parte de y/o lideren los equipos ejecutivos de empresas que participan en Retail, desarrollo o empresas relacionadas al nicho. A pesar de que en la industria de Retail en México es liderada la mayoría por hombres, las mujeres debemos reconocer que existen oportunidades para mujeres capaces. La clave está en que cada vez más personas en posiciones de liderazgo (ya sean hombres o mujeres) abran la puerta y estén dispuestos a considerar a candidatos de ambos sexos y que su género no sea un factor determinante. También, como mujeres, debemos ser perseverantes en la búsqueda de oportunidades, sin importar cuántas veces nos cierren la puerta e informándonos del mercado para que, si decidimos aceptar una oportunidad, ésta esté dentro de los parámetros de lo que se pagaría, sin distinción de género.

Latinoamérica, una región favorecida por los Retailers Globales Las marcas globales han estado llegando ininterrumpidamente a Latinoamérica desde hace más de 50 años. Desde las primeras marcas que llegaron de Estados Unidos a mediados del siglo pasado, tales como Sears, pasando por las cadenas de supermercados que arribaron entre los 80’s y 90’s tales como Walmart y Carrefour, pasando por las primeras marcas de moda europeas que llegaron hace unos 25 años tales como Zara y Mango. Pero el ritmo de llegada de marcas internacionales a nuestra región se ha incrementado dramáticamente en los últimos 10 años. Una de las razones por las cuales se ha dado este fenómeno es por la disminución de los aranceles a las importaciones provenientes de países asiáticos, en especial China. Mucha gente podría pensar que ya no hay espacio para más marcas, pero no hay nada más lejano a la realidad; los consumidores siguen buscando nuevas propuestas por lo que los desarrolladores de centros comerciales siguen enriqueciendo el tenant mix de sus proyectos. La principal limitante es la disponibilidad en cantidad suficiente de socios locales, pero a pesar de los retos sigue habiendo muchas oportunidades para la expansión de marcas internacionales en nuestra región. Esto es lo que los expertos nos dicen: JUNIO 2018 / 97


PERSPECTIVAS

LORENZO VIANELLO

CEO, Calzedonia / Intimissimi, México América Latina en general, y México en particular, representan para el sector del Retail una gran oportunidad en los años a venir. Esto gracias a la suma de varios factores: en particular una edad mediana inferior a los 30 años, un constante incremento

de la clase media como sector de la población y un crecimiento del poder de compra de esta. En el mismo momento en que en Estados Unidos y Europa la población se está haciendo más vieja, las ventas online crecen a un paso acelerado y los Millenials pierden interés en el consumo de bienes y destinan buena parte de sus recursos a las experiencias, en México y América Latina se ha visto un fuerte incremento de Centros Comerciales de tipo Fashion Mall y Lifestyle Center, que se llenan fácilmente de gente joven y con dinero en el bolsillo. Los principales beneficiados son las cadenas de restaurantes, las cafeterías y las salas de cine. Pero mucho queda también para las tiendas que saben aprovechar de esta ventaja con puntos de venta bonitos y que ofrecen un buen servicio al cliente. Para todas las marcas internacionales se trata de una oportunidad de oro. Las americanas

FEDERICO VÉLEZ, presidente, Pavel, México

Volver a hacer divertidas las compras ya no es solo un lema parafraseado de una antigua campaña publicitaria, es el mandato de los desarrolladores de todo el país que buscan soluciones a los problemas más importantes de la venta minorista, muchos de los cuales se originan en el comercio electrónico. 98 JUNIO 2018

La constante amenaza del e-commerce está obligando a los minoristas a dar un servicio impecable a sus clientes y obliga a los desarrolladores a proporcionar un servicio de alto nivel a los visitantes de su centro comercial con amenidades como valet parking y recolección de sus compras.

lo descubrieron hace años y han estado aprovechando inteligentemente esta situación. Por el lado de las europeas quien mejor lo ha hecho son las marcas españolas, lideradas por las pertenecientes a Inditex, y solo recientemente H&M ha ingresado a México y lo ha hecho extraordinariamente bien. Las marcas italianas, importantísimas en el sector a nivel mundial, tienen que jugar de forma inteligente para entrar en México de la mejor manera y aprovechar las grandes ventajas que los mercados maduros en este momento no ofrecen. Hacer inversiones directas; buscar partners estratégicos con quienes hacer JV; encontrar distribuidores fuertes y expertos y estar dispuestos a compartir con ellos riesgos y beneficios. En particular el tema de precios de venta público y márgenes para los distribuidores son fundamentales. Si bien manejados pueden llevar a resultados extraordinarios y crecientes en el futuro próximo.


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JUAN MANUEL ROSAS brand manager, BCBG, México

El negocio del e-commece está ganando terreno debido a los bajos costos con los que salimos a la venta por medio de este canal, pero hay que ser claros, jamás se va a comparar

el hecho de comprar por internet con la experiencia de ir de “shopping” y que te atiendan extraordinariamente en una tienda real. Pero, para que esto siga ocurriendo y sigamos siendo fuente de empleo para miles de trabajadores, será indispensable que los Centros Comerciales abran los ojos a esta realidad y que se sienten a conversar con las marcas para encontrar juntos una ecuación económica en donde todas las partes ganen y no solamente los grandes grupos que operan los Centros Comerciales. Nosotros pensamos que el punto de equilibrio para que todos ganen será en convertir la renta en un porcentaje mensual sobre el total de la venta de la tienda, con esto logramos que el Centro Comercial se preocupe por mis ventas y no solamente por cobrar el fijo de la renta cada mes.

Proyectos de Uso Mixto: De Mall a Uso Mixto Hasta hace muy poco, la mayoría de los cerca de 1.800 centros comerciales actualmente existentes en Latinoamérica eran ya sea malls regionales o grandes centros comerciales comunitarios. Pero la variedad de formatos de proyectos se ha expandido enormemente. Uno de estos tipos de proyectos son los Usos Mixtos, los cuales son proyectos que además de tener un componente comercial como su elemento central, cuentan también con otros usos tales como hoteles, residencias, oficinas, etc. Brasil, México y Chile fueron los primeros países donde se desarrollaron este tipo de proyectos, pero actualmente los vemos surgiendo en toda la región y existen proyectos de Usos Mixtos dignos de mencionar en Paraguay, Costa Rica, Guatemala, Republica Dominicana y otros países. El alto costo de la tierra en las grandes ciudades es uno de los principales motivadores para el desarrollo de proyectos de Usos Mixtos, se tiene que maximizar la rentabilidad de cada m , y un proyecto de Usos Mixtos a pesar de sus complejidades logra este objetivo. México es el país que está a la delantera en el desarrollo de este tipo de proyectos, y solo hay que mencionar algunos en la Ciudad de México tales como Antara, Miyana y Mitikah para ejemplificar esta realidad. Esto es lo que los expertos nos dicen:

JAIME FASJA Co-CEO, Thor Urbana, México

Hay que buscar desarrollar centros urbanos donde todas las necesidades de la comunidad sean tomadas en cuenta. El diseño de este tipo de proyectos de usos mixtos es clave y es más complicado que un centro comercial tradicional ya que es importante lograr una convivencia, pero a su vez independencia de los diferentes usos. Hay que conceptualizar y diseñar nuevos proyectos tomando en cuenta hacia dónde vamos, hoy en día con la revolución de retail que estamos viviendo, aunado a los avances tecnológicos, nos obliga a pensar en proyectos innovadores así como analizar usos alternativos para componentes que el día de mañana podrían volverse obsoletos como por ejemplo, la cantidad de estacionamiento que nos es requerido por ley pero que probablemente con la llegada de un mejor transporte público así como en un futuro el uso de coches autónomos nos debería de requerir mucho menor espacio de estacionamiento y nos dejaría espacio libre para utilizar.

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PERSPECTIVAS

PABLO ERREJÓN CEO, Tierra y Armonía, México

El cambio acelerado que el mundo está teniendo desde hace unos años por fin se siente en el Real Estate. Algunos pensaban que no nos iba a llegar la ola de la tecnología, pero no solo llegó, si no que llegó acompañada por los cambios en los hábitos y expectativa de los consumidores. La transformación principal está en emigrar del consumo de productos en un centro comercial, al buscar vivir experiencias en un gran lugar. Esto nos lleva a pensar que todo aquello que no logre que su cliente maximice su experiencia de vivir, va a fracasar, y todo aquello que logre que su cliente viva algo único, personal y existencial va a triunfar. Los

centros comerciales tienen que emigrar de ser centros de consumo a lugares donde uno puede proyectar su estilo de vida sea cual sea. Por esto, hay que buscar marcas que sean great visual merchandisers y de fast fashion, restaurants que exalten lo único y lo local y que los lugares sean proyección del estilo de vida de las personas. También nos lleva a dejar atrás lo que ya no empieza a funcionar de una vez, antes de ser sorprendidos por la disrupción total. Todos sabemos cuáles son, aunque no las queramos aceptar. Estamos ante un nuevo mundo lleno de oportunidades hay que aprovecharlas en vez de dejarnos llevar por lo que ya no funciona.

ANA GARZA

socia fundadora & directora comercial, Punto Valle, México Con la evolución del comercio electrónico y servicios de entrega a domicilio de casi cualquier producto, los centros comerciales han tenido que reinventarse y convertirse en centros de entretenimiento y convivencia, brindando experiencias únicas en conjunto con espacios para realizar actividades de la vida cotidiana como hacer ejercicio, trabajar, pasear a tu mascota, etc. En muchas ciudades los nuevos centros comerciales con usos mixtos se han convertido en los “centros urbanos” de las mismas a falta de espacios públicos que ofrezcan estas oportunidades de esparcimiento y convivencia, como por ejemplo Punto Valle en San Pedro.

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EDUARDO ELMANN

director, Fibra Uno/ Parks, México Sin duda el entorno, la industria y el método en como consumimos está cambiando y nosotros (desarrolladores) junto con ello. Migraremos a opciones más rápidas, más eficientes y más divertidas, repartiremos el mercado de commodities con la era digital e impulsaremos las industrias especializadas, así como la compra d e impulso. Reforzaremos el consumo de F&B, el de entretenimiento, de cultura, la oferta turística, los sitios abiertos, la experiencia, los espacios urbanos, los productos únicos e inigualables y muchas otras industrias más. Mientras más avanza la amenaza del retail ante la era digital, avanza en paralelo el sentido de pertenencia, el espacio de

¨community center¨, es ahí donde nosotros entramos con espacios diseñados particularmente para atender esa necesidad, los usos mixtos juegan un rol importantísimo dentro de esta meta, haremos espacios sincronizados, multiusos, eficientes y a su vez atractivos. Los inmuebles y el Retail seguirán siendo indispensables, siempre y cuando entendamos al nuevo consumidor y las nuevas maneras de consumir, se vuelve un reto importante para todos los jugadores, pues la oferta cada día es más extensa, se encuentra en cualquier portal, de cualquier ciudad y el comprador compara de forma inmediata., por lo que ya no solamente se compite por calidad y por precio, SE COMPITE POR EXPERIENCIA.


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EDUARDO DUBOST ROCOCO, Casa Caballería, IKAL, Camino, Caarmela, México

Entendiendo al cliente del siglo 21 El retail en 2018 es muy diferente al de hace solo algunos años. En la actualidad, el cliente es quien tiene el control, y esto es el resultado de varios acontecimientos relativamente recientes: el lanzamiento de los smartphones, en 2007 y el inicio del comercio electrónico desde los 90’s. Estos dos fenómenos han trastocado la industria del retail a nivel mundial, pero sobre todo en los Estados Unidos y han forzado a los retailers a tener que comunicarse más cercanamente y entender a su cliente. Esto pudiera parecer como algo intuitivo, pero no era así en el pasado reciente. El dicho de “You build it, they will come” era lo que aplicaba hasta hace muy poco, pero en la actualidad esto no es suficiente. Si un cliente no tiene una razón por la cual tomarse la molestia no irá a una tienda, pero ya que está ahí, si no encuentra lo que está buscando y al mejor precio posible, lo comprará en línea en Amazon y muy seguramente no regresará. Los clientes de la actualidad ya no están buscando comprar artículos para poseerlos, están buscando experiencias, por lo que están abandonando las marcas o los conceptos que no les comunican un mensaje relevante o que no los hacen sentir algo. En la actualidad es crítico entender al cliente y darle lo que quiere.

Mis inicios como emprendedor comenzaron con la marca ROCOCO la cual representó todo un reto para el mercado mexicano por ofrecer productos diferentes e irreverentes. La marca intervenía con arte en sillones y sillas antiguas lo cual daba como resultado piezas únicas consideradas de acento. La marca poco a poco fue obteniendo reconocimiento y se desarrollaron más productos como tapetes, cojines, lámparas, pisos, papel tapiz y cerámica. El éxito de la marca se debe por haber creado una propuesta diferente y arriesgada en un mercado que difícilmente aprecia y compra diseño. Como quien dice “fuimos contra corriente” y eso, aunque fue muy difícil nos ayudó a posicionarnos en un segmento de nicho y a entender el tipo de cliente al cual iban dirigidos mis productos. Con la experiencia de ROCOCO aprendí que “El cliente del siglo XXI busca lo diferente, quiere ser seducido por los sentidos, las emociones y sobre todo busca la experiencia”. Una tienda en el siglo XXI y sobre todo en una ciudad como la CDMX tiene que tener diseño. La competencia entre conceptos y productos cada vez es más feroz y ya no solo “de la vista nace el amor” Hoy en día “De los Sentidos Nace el Amor”. El nuevo cliente es más exigente que antes, tiene más información de manera inmediata y sobre todo tiene apetito de ser diferente, de comprar diferente y sentirse especial. Los conceptos de tiendas que he desarrollado tratan de generar una experiencia única y diferente para el cliente. Trato de ofrecer productos con historia que no se encuentran en cualquier otra tienda. Trato de cuidar la experiencia con la música, la decoración, los olores, los colores y sobre todo el trato de los vendedores. Los productos que vendemos son honrados, sus historias de cómo se crearon son transmitidas para realmente generar una percepción única de valor hacia el producto. Al cliente del siglo XXI le interesa saber el origen del producto, si es local o es importado, si impacta al planeta, si es socialmente responsable o no. El cliente del siglo XXI es un cliente más sofisticado porque tiene más conocimiento y está mejor informado. Las tiendas, las marcas, las plazas comerciales tienen que adaptar y crear experiencias diferentes, únicas y de calidad.

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EXPERTO

El renacimiento de los Centros Comerciales Existe una oportunidad histórica para el retail, en general, de abrazar la tecnología para ayudar a humanizar la relacion con los clientes. Evolucionar de ser solo analógicos a ser analógicos y digitales. Por Andy Stalman, Managing Director, Totem Branding

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mpecé a escribir este artículo en Colombia, lo continúe en España y lo estoy terminando en Sudáfrica. En los tres países coincide el tema de tener proyectos en el ámbito del retail y en el de los centros comerciales. Además tuve la oportunidad de mantener interesantes encuentros con referentes de la industria para conversar sobre el futuro de los mismos. Inevitablemente, en plena Era Digital, hablar de las tecnologías y de cómo ponerlas al servicio de los activos, de las marcas y de los clientes, es recurrente. Pero en Johanesburgo, en una reunión con un equipo de asset managers, formulé esta pregunta: ¿Alguién tiene datos concretos y fiables que demuestren que el espacio físico está muerto? ¿Alguién puede mostrarme algún estudio fehaciente que reafirme la visión apocalíptica de que la muerte del centro comercial está a la vuelta de la esquina? Como ya habrán imaginado, nadie pudo contestarme.

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Mi visión es que ante el cierre de algunos centros comerciales en Estados Unidos, a alguién se le ocurrió hablar del “apocalipsis” de los centros. Y es cierto que en Estados Unidos, por varias razones que ya han sido largamente comentadas, han cerrado y están cerrando muchos centros. A la vez que están abriendo otros tantos. Sólo en Miami se espera que American Dream cueste unos cuatro mil millones de dólares en todo el desarrollo. En este mundo de “fake news” lo del “apocalipsis” cayó como anillo al dedo. Y casi todo el mundo empezó a repetirlo sin más. El efecto loro se propagó como la pólvora, y hasta los que trabajamos directamente con

operadores, desarrolladores e inversores, dudamos. Pero si hablamos de Colombia, España y Sudáfrica, por mencionar estos tres países en los que acabo de estar, no solo los centros no han muerto ni están muriendo sino que a las aperturas programadas se le suman inversiones para mejoras, ampliaciones y actualizaciones en muchos de ellos. Encontrar un buen local en las calles de referencia de cualquier ciudad es casi imposible, y los precios por m2 no paran de ascender. Los centros comerciales prime tienen lista de espera para entrar y los nuevos centros prometen incoporar cada vez más ocio, entretenimiento, experiencias y servicios.

Entonces, sí somos conscientes que los centros que han cerrado en Estados Unidos ha sido porque se contruyeron por encima de sus posibilidades y además eran malos, o aburridos, o poco considerados con los clientes, etc. Además se sabía, de antemano, que la penetración de m2 por habitante no podia resistir mucho más, ¿qué nos sorprende? ¿Acaso no es normal en cualquier sector que haya correcciones cada tanto? Para mi, el espacio físico no solo no ha muerto sino que está renaciendo. Tal es así que los invito a que visiten los centros de referencia en Bogotá, Medellín, Madrid, Barcelona, Cape Town, Lisboa, Birmingham, Londres, New York, Frankfurt, Estocolmo, Seúl, Shanghai, Hong Kong, Los Angeles, y confirmarán que el apocalipsis no existe. Lo que hay es un Renacimiento. Existe una oportunidad histórica para el retail, en general, de abrazar la tecnología para ayudar a humanizar la relación con los clientes. Evolucionar de ser solo analógicos a ser analógicos y digitales. Un espacio en el que el offline y el online se unen para ofrecer una experiencia de marca global, ubicua, multicanal y personalizada. Tal es así que marcas concebidas en el mundo online como YouTube, Google, Amazon, Microsoft, Samsung, Android, Hawkers; están abriendo tiendas físicas. Este concepto de integración offline y online yo lo denomino “BrandOffOn, otros “phy-gital”, pero más allá de nombres ya vemos que no es casualidad que a los antes mencionados se sumen otros tantos como Baidu, JD.com, Alibaba, Bonobos, Warby Parker, Outdoor Voices and Casper. Todos ellos saben porque lo hacen, porque las marcas de retail que no estén en el off y en el on, estarán out.

Amazon no es el Diablo Hace unos seis años, en una reunión de la junta directiva de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, de la que era miembro, apenas se hablaba de JUNIO 2018 / 103


EXPERTO

Andy Stalman es uno de los mayores expertos en Branding del mundo. Conocido como “Mr. Branding”. Ha desarrollado proyectos en el sector Retail en más de 20 países, dirige el equipo de Branding para centros comerciales más reconocido de España. Amazon. La crisis española se había llevado por delante casi todo y las energías parecían estar más orientadas a sobrevivir que a otra cosa. En la mesa, rodeado por muchas de las personas más influyentes del sector, sobre el final de la mañana, uno de los presentes lanzó a la mesa una preocupación. La preocupación no era de él directamente, sino de los accionistas de su empresa que empezaban a preguntarse y a preguntarle sobre cómo se estaban preparando los activos físicos ante el imparable avance del comercio electrónico. Han pasado seis años y ahora la preocupación no se llama comercio electrónico sino que se llama Amazon. Según su fundador, Jeff Bezos, lo más importante no es centrarse en la competencia sino centrarse en el cliente. “Si podemos mantener a nuestros competidores enfocados en nosotros, mientras nosotros nos manetenemos enfocados en el cliente, al final nos irá bien” se le oye decir con frecuencia. Y mientras la competencia de Amazon se centra en Amazon, Amazon se centra en lo importante; por ahí y podemos empezar a entender parte de su éxito. 104 JUNIO 2018

El renacimiento del centro comercial El centro comercial, tal como fue concebido durante el último medio siglo, se encuentra en un punto crítico de inflexión. Ahora, cuando los clientes visitan los centros comerciales, están buscando experiencias que van más allá de las compras tradicionales. El mundo del retail está cambiando drásticamente, pero el centro comercial todavía puede tener un papel central en las sociedades urbanas y suburbanas. Los operadores de los centros comerciales deben ampliar sus horizontes de lo que puede ser un centro comercial. Deben imaginarse a sí mismos no más como operadores de real estate, sino como proveedores de entretenimiento para los clientes. La mayoría de las principales empresas de consultoría e investigación, como PWC, McKinzey, ATKerney, Forrester, concuerdan en esto: los centros comerciales pueden reclamar su estatus como los pilares del retail moderno, si sus líderes vuelven a re-imaginar cómo se re conectan con los clientes. Muchos observadores vaticinan que los centros comerciales se están desmoronando en sus cimientos.

Pero creo que el mundo de hoy ofrece a los centros comerciales la oportunidad de pasar a un nuevo capítulo. Existe una mayor necesidad de espacios para socializar y congregarse. Es cierto, que en parte, la revolución del comercio electrónico y el aumento de las tecnologías digitales están cambiando radicalmente las expectativas del consumidor y cambiando la función de las tiendas hacia experiencias útiles y entretenidas para los clientes. Ello ha empujado a que la industria del retail empiece a mejorar la experiencia de compra y reconectarse con sus clientes. A medida que éstas tendencias avanzan en el escenario mundial, los operadores de centros comerciales empiezan a reconsiderar cómo conciben y operan sus propiedades, para no solo sobrevivir sino prosperar. Y para ello debemos hacer que las experiencias físicas de compra sean mucho más emocionantes, relevantes y competitivas. Los centros comerciales nunca podrán competir con la selección interminable de productos, las comparaciones de precios y la naturaleza siempre activa de Internet. Tampoco deberían intentarlo. En su lugar, deben moverse en una dirección diferente, alejarse de las experiencias de compras estandarizadas y dirigirse hacia una propuesta de valor más amplia para los consumidores.

Innovar, crear, empatizar, evolucionar. Los centros comerciales innovadores están incorporando elementos de valor agregado que intentan rediseñar el centro comercial como el nuevo centro de la ciudad, que incluye conciertos, centros de arte, spas, gimnasios y mercados de agricultores. Estos servicios proporcionan un nivel de ocio y entretenimiento que nunca se puede satisfacer online. Desde hace no mucho los propietarios están reconsiderando sus mix comerciales, trayendo más espacios F&B y nuevas opciones de entretenimiento.


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Los centros comerciales innovadores están reconsiderando estratégicamente los tipos de tiendas a las que los consumidores responderán. Los inquilinos ancla que impulsan el tráfico siguen siendo clave, pero también vemos un nuevo énfasis en una combinación “curada” de tiendas más pequeñas que agregan un sentido de novedad a la oferta del centro comercial. Además, algunos centros comerciales están haciendo un mayor uso de espacios temporales y flexibles donde se pueden acomodar tiendas diferentes a lo largo del tiempo. Las tiendas pop up, los espacios para exhibiciones y los quioscos brindan a los clientes una sensación de lo inesperado y les dan una razón para la búsqueda del sorprendente. Los destinos de retail que están conscientemente dedicados a “maravillas por m2 “ tanto como a “ventas por m2 “ prosperarán porque, en términos muy prácticos, el primero tiene un potencial mucho mayor para crear valor en el futuro. La transformación digital del comercio minorista no es tan mala noticia para los centros comerciales. Por el contrario, presenta nuevas oportunidades para involucrar a los consumidores a lo largo de sus “viajes”. Afortunadamente el tema estrella del debate del pasado, el de la discusión electrónico vs. físico, el de clicks versus bricks, o el del online vs. in-store pasó de moda. Ya hay una coincidencia prácticamente común: la del encuentro entre ambos ámbitos. En el futuro inmediato dejaremos de hablar de comercio electrónico o comercio físico, sólo habrá un comercio, el comercio total.

sucede, estos espacios públicos ampliados deberán planificarse y programarse a lo largo del año de manera similar a una exposición; se administrarán más como contenido y medios, en lugar de como real estate. Hace unos dos años en una reunión con la gente de Westfield, a propósito de la apertura del gigante ubicado en el Oculus de Manhattan, uno de sus directores me dijo: “Westfield ya no es una empresa de real estate, es una empresa de entretenimiento”. Amazon no es el primero que ha sido percibido, incorrectamente, como una amenaza. En la década de 1960, se pronosticó que los hipermercados enterrarían los grandes almacenes. En cambio, ambos formatos convivieron. De manera similar, se suponía que el centro comercial conduciría a los grandes almacenes del centro a la extinción, pero eso tampoco sucedió. Sin embargo, para seguir prosperando, los propietarios deben mantener sus centros comerciales frescos, tanto desde el punto

de vista arquitectónico como en términos de su mix comercial. Los centros comerciales que no sean aburridos, que aporten valor, que creen una verdadera inmersión experiencial positiva, no tienen nada que temer del comercio electrónico. Por el contrario, es un socio. Contra todo pronóstico, la tienda física no solo no está muriendo sino que está más viva que nunca. El poder llevar proyectos de retail y centros comerciales en tantos países diferentes y de tantos clientes y formatos diferentes me permite asegurar que lo único que ha muerto es la manera antigua de hacer las cosas. El éxito de mañana pertenecerá a aquellos operadores e inquilinos dispuestos a romper con los patrones y prácticas de ayer y abrazar por completo un futuro impulsado por las nuevas tecnologías, la personalización, los servicios, experiencias positivas memorables y en el centro de todo, el cliente. El centro comercial no ha muerto, ¡larga vida al centro comercial!

Despidiendo el pasado para construir el futuro Los centros comerciales no han cambiado fundamentalmente en 65 años. No están muertos, lo que está muerto son las personas que no entienden el nuevo propósito de los centros comerciales. Es fundamental que sean mucho más que tiendas. Cuando esto JUNIO 2018 / 105


PROYECTOS

LA NUEVA GENERACIÓN DE

CENTROS COMERCIALES EN AMÉRICA LATINA SE CONECTA CON SU ENTORNO

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Hoy se priorizan los espacios abiertos, iluminados y naturales sobre los cerrados y a tificiales os locales an pasado al se ndo plano a o a son n elemento m s del ento no de los cent os come ciales FECHA DE PUBLICACIÓN 25 DE JUNIO

Por Manuel Avendaño, mavendano@inversioninmobiliariacr.com

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os centros comerciales en América Latina evolucionan constantemente como seres vivientes. Hoy toman una forma mucho más natural, se nota un esfuerzo por complacer al consumidor, incluso al punto de sacrificar espacio de áreas arrendables a cambio de ofrecer comodidad y experiencias agradables a sus visitantes. América Latina encuba proyectos que serán referente a nivel mundial, principalmente por la forma cómo en sus conceptos plasman las nuevas exigencias de mercado. Encasillar el concepto disruptivo es complejo y, por ello, Inversión

CRITERIO

Inmobiliaria acudió a cuatro organizaciones referentes en el ámbito de los bienes raíces para elegir a los proyectos más innovadores de la región, que se encuentran en fase constructiva. ¿Cuáles fueron esos criterios? En los cuatro casos priorizaron variables, distintas; por tanto, las compartimos antes de evaluar esos proyectos que rompen el molde en América Latina. Para ejemplificar esta tendencia, nos dimos a la tarea de buscar los centros comerciales que mejor han materializado estos cambios en su concepto. Para ello, recurrimos al criterio de cuatro organizaciones especializadas en la materia.

ESPECIALISTA

DEFINICIÓN

Integración con el medio ambiente

Colliers International Chile

Reducción del consumo de energía (climatización, iluminación, etc.), fuentes de energía renovables como panales fotovoltaicos, cumplimiento de los requisitos como confort hidrotérmico, salubridad, iluminación y habitabilidad del espacio para obtener el máximo rendimiento bajo el menor impacto posible.

Espacios de uso mixto

International Council of Shopping Centers (ICSC)

Retailtainment

Diseño disruptivo

Los mejores espacios ofrecen uso mixto para integrar a su oferta zonas residenciales, comerciales, oficentros y lugares de diversión.

Asecolombia

La oferta de centros comerciales debe diversificarse y ofrecer al público una sinergia de experiencias donde espacios de entretenimiento y gastronomía, se convierten en un factor diferencial.

Gensler

Los centros comerciales con miras hacia el futuro deben crear historias atractivas, enfocarse en el servicio, ofrecer al visitante recorridos dinámicos, especiales, distintos y únicos, y lo más importante, permitir a sus visitantes vivir y crear experiencias auténticas.

Aclarados los criterios para la selección de los mejores proyectos en construcción, los siguientes son los centros comerciales por inaugurar que redefinen a estos inmuebles. JUNIO 2018 / 107


PROYECTOS

MÉXICO

MÍTIKAH E

l centro comercial Mítikah es uno de los componentes del proyecto de edificios de usos mixtos que también incluye una torre residencial de 65 pisos y 603 departamentos, que la convertirá en la más alta de Ciudad de México. Esta obra concebida bajo el eslogan de “Ciudad viva”, también incluye tres edificios de oficinas rentables, una torre de consultorios médicos, un hotel y el centro comercial Mítikah. Desarrollado por Fibra Uno (FUNO), el primer fideicomiso de inversión inmobiliaria de México, el centro comercial de este proyecto pretende ofrecer tiendas, restaurantes y áreas de recreación en un espacio de 90.000 metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR).

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Crédito de las fotos: mitikah.com.mx

APERTURA:

2019

INVERSIÓN:

N/A

CANTIDAD DE LOCALES:

N/A

Este proyecto se construirá en Coyoacán, una de las zonas más dinámicas y tradicionales de la Ciudad de México, por lo que sus desarrolladores esperan que se convierta en un verdadero punto de encuentro y polo económico. El centro comercial y las torres contarán con la certificación de

edificios sostenibles (Leadership in Energy & Environmental Design, LEED, por sus siglas en inglés). The American Dream abrirá sus puertas a finales del 2019, con la finalización de la primera fase del proyecto, que también incluye la torre de apartamentos, un edificio de oficinas y los consultorios.


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MÉXICO

DISTRITO LA PERLA Z

apopan, Jalisco, México, es el escenario de uno de los innovadores centros comerciales que se construirán en América Latina este año. Se trata de Distrito La Perla, una obra arquitectónica que pretende rescatar la esencia tradicional del barrio. Este centro comercial de 180.000 metros cuadrados y 280 tiendas arrancó su etapa constructiva en 2017 y abrirá sus puertas en 2019. El proyecto se construye en

Crédito de las fotos: distritolaperla.com

APERTURA:

2019

INVERSIÓN:

US$300

CANTIDAD DE LOCALES:

N/A

el predio que ocupaba la planta de Kodak y lleva el nombre de Distrito La Perla en honor a Guadalajara, conocida como “La Perla de Occidente”. Los desarrolladores de este centro comercial son las firmas OUEST Development / IQ Real Estate y la inversión total para construir la obra es de $300 millones. El diseño arquitectónico del proyecto pretende mezclar la tradición de Guadalajara con las tendencias modernas para insertar al centro comercial

MILLONES

en el corazón de la Zona Metropolitana de este municipio mexicano. Además del centro comercial, el proyecto incluye un edificio de oficinas, una zona residencial, tres hoteles, un centro médico y el parque Central Park. El mall tendrá el área comercial más grande de Guadalajara con calles ambientadas en un entorno verde y natural que se conectarán con el Central Park, una zona de 120.000 metros cuadrados.

JUNIO 2018 / 109


PROYECTOS

Créditos: Cuestamoras

COSTA RICA

OXÍGENO S

e trata del primer Human Playground del mundo. Oxígeno es un ambicioso e innovador proyecto que pretende trascender y dejar atrás el concepto tradicional del mall. Este centro comercial, que se construirá en tres etapas en San Francisco de Heredia, Costa Rica, tendrá 200 tiendas y ofrecerá a los visitantes una mezcla de cuatro mundos diferentes que combinan el deporte, la naturaleza, el entretenimiento y la oferta de retail.

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APERTURA:

2018

INVERSIÓN:

US$200

CANTIDAD DE LOCALES:

Oxígeno Human Playground es desarrollado por Cuestamoras y demanda una inversión de $200 millones. El concepto es inspirado en la antigua Grecia, las ciudades tenían plazas -que llamaban ágora- en las cuales las personas se reunían para conversar sobre diferentes temas, practicar deportes o disfrutar de actividades. Esto es lo que ocurrirá en Oxígeno, los visitantes podrán ir de compras, comer en un restaurante, practicar atletismo en su pista de

MILLONES

200

1,5 kilómetros, nadar en su piscina de siete carriles, ir al gimnasio; o si lo prefieren, podrán asistir a un concierto o divertirse en la plaza de actividades, aunque también tendrá a disposición la azotea para observar los volcanes Poás y Barva. Este proyecto también contará con oficinas, residencias y un hotel. Además, tendrá acceso para el servicio de tren que ofrece el Gobierno, con el fin de facilitar la integración del transporte.


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COLOMBIA

EL ÉDEN U

bicado en la localidad de Kennedy -al occidente de Bogotá-, el centro comercial El Edén, se convertirá en mall más grande de Colombia y el segundo más grande de América Latina después del Leste Aricanduva, en São Paulo, Brasil. Este centro comercial pretende tener una mezcla equilibrada entre marcas nacionales e internacionales con un diseño arquitectónico innovador, para ello la Organización Luis Carlos Sarmiento cuenta con la asesoría de la firma internacional Chapman Taylor.

APERTURA:

2019

INVERSIÓN:

US$350

CANTIDAD DE LOCALES:

221

El ambicioso proyecto arrancó su construcción en 2016 y será inaugurado en 2019. Es una obra de 167.000 metros cuadrados con 67.500 metros cuadrados en concesión. Tendrá más de 221 locales en sus tres niveles y seis espacios para tiendas anclas de 8.000 metros cuadrados cada uno. Su oferta de entretenimiento la complementa las 16 salas de cine de

MILLONES

última tecnología y los 32.000 metros cuadrados que se dispusieron en el proyecto para entretenimiento familiar, este espacio albergará plazoleta de comidas con terrazas y amplios jardines. El edificio tendrá dos sótanos de parqueo con 1.896 espacios y certificación LEED por su tecnología sostenible. La inversión para desarrollar El Edén es de $350 millones.

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EXPERTO

Proyectos de usos mixtos de clase mundial en Centroamérica La región centroamericana cuenta con proyectos de clase mundial y desarrolladores muy profesionales y sofisticados los cuales han salido de sus fronteras para conquistar otros mercados. Por Jorge Lizán, Director de Lizan Retail Advisors (LRA)

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entroamérica es una región de Latinoamérica de la que pocas personas a nivel global pensarían que es una referencia en el desarrollo inmobiliario, y en especial de centros comerciales. Pero la región centroamericana cuenta con proyectos de clase mundial y desarrolladores muy profesionales y sofisticados los cuales han salido de sus fronteras para conquistar otros mercados. Definitivamente, Grupo Roble de El Salvador es el mas conocido y el que mayor presencia tiene, no solo en el desarrollo de centros comerciales, sino también con edificios de oficinas. Pero otras compañías como Spectrum y Multiproyectos de Guatemala y Portafolio Inmobiliario de Costa Rica también se han consolidado como desarrolladores que están implementando las mejores practicas internacionales en el desarrollo inmobiliario de la región. Mi trabajo me permite viajar por diferentes regiones del mundo visitando proyectos inmobiliarios, sobre todo de centros comerciales y de usos mixto, y siempre me han sorprendido los proyectos que he encontrado en la región centroamericana.

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La Gran Vía El Salvador

Solo para mencionar algunos, La Gran Vía en San Salvador, el primer centro de estilo de vida en la región sigue siendo tan relevante como cuando fue desarrollado. Albrook Mall en Panamá, uno de los mejores ejemplos en el mundo de centros comerciales anclados con centrales de transporte. Multiplaza Pacific en Panamá, la meca de las compras en Latinoamérica, Oakland Mall uno de los mejores ejemplos de centros comerciales en Latinoamérica, City Mall San Pedro Sula, el primer mall de clase mundial en Honduras, Town Center Costa del Este, el futuro centro de la vida de la nueva ciudad de Panamá, en fin, muchos proyectos que realmente son de clase mundial. Pero hay dos proyectos que desde hace varios años me han llamado la atención, Avenida Escazú

Ciudad Cayalá, Guatemala

en Costa Rica, desarrollado por Portafolio Inmobiliario, y Ciudad Cayalá, desarrollado por la familia Leal en la Ciudad de Guatemala. Ambos son proyectos de escala urbana, no solo proyectos de uso mixto sino “master plans” concebidos como un pedazo de ciudad y

ambos han mejorado considerablemente la estructura urbana de sus comunidades. Pero para explicar un poco mas sobre estos proyectos, le he pedido a directivos de ambas compañías que nos explique un poco mas de los mismos. Y esto es lo que me dijeron. JUNIO 2018 / 113


EXPERTO

Ciudad Cayalá en Ciudad de Guatemala Por Ing. Héctor Rafael Leal V., Gerente General, Cayalá

Grupo Cayalá, una de las empresas guatemaltecas más exitosas en el desarrollo inmobiliario, ofrece una gran oportunidad para inversionistas con clara visión del futuro, un lugar donde su inversión estará siempre garantizada. Cayalá es el único proyecto inmobiliario en el país que se a regido a un Plan Maestro. Durante 34 años hemos dedicado nuestros recursos a desarrollar y ejecutar un innovador Plan Maestro inmobiliario, cuyo objetivo primordial ha sido brindar a las personas un nuevo y atractivo estilo de vida en comunidades integrales: residencias, comercio, deportes y cultura siendo un concepto único de uso mixto. Cada desarrollo ha sido una nueva oportunidad de recuperar una larga tradición de convivencia que se había perdido en las ciudades contemporáneas y al mismo tiempo de romper con los paradigmas de la vivienda en Latinoamérica. Cayalá busca recuperar la alegría de las calles, los paseos por los parques y la tranquilidad que vivían nuestros antecesores conviviendo en armonía dentro de espacios donde se integra a la comunidad. Esta es la base sobre la que continuaremos trabajando, con la creatividad y la dedicación que nos ha distinguido hasta ahora. Siempre enfocado en el buen vivir de las personas. Ciudad Cayalá tiene una extensión de 290 hectáreas formadas por varios apartados o barrios. Dentro de ella encontraremos 39 complejos con zonas para ir de compras, 36 opciones gastronómicas: restaurantes gourmet, cafés, postres, entre otros., 7 salas de cines, 1 supermercado, tiendas de conveniencia, centros de servicio, servicios médicos y laboratorio, servicios 114 JUNIO 2018

financieros, academias deportivas y educativas, gimnasios y múltiples oficinas que van desde los 70 Mts2 hasta más de 1,200 Mts2, un Hotel AC Marriott, acompañadas de un mercado cautivo compuesto por los residentes de los diferentes complejos habitacionales, que al 2017 son aproximadamente 1,350 unidades con proyecciones de crecer a más de 5,000 unidades a las cuales se les suman otros desarrollos inmobiliarios en la zona de Cayalá. Hoy en día, es la zona de mayor crecimiento en la Ciudad de Guatemala y uno de los mejores lugares para nuevos conceptos comerciales. Ciudad Cayalá continuamente busca responder a las necesidades del mercado aprovechando las diferentes áreas de desarrollo dentro del Plan Maestro, para la plena satisfacción de las necesidades de quienes la habitan, donde trabajan y quienes la visitan. A partir del 2017 se desarrolla Lirios de Cayalá, un

complejo de vivienda vertical que consta de 28 edificios, un Hotel Full Service Marriott, la cadena hotelera más grande del mundo y Distrito Empresarial: “El centro de negocios más importante del país” El reto más representativo para Grupo Cayalá fue hacer algo por primera vez que nadie había hecho, una ciudad completamente abierta, como crear un lugar que fuera seguro y apto para el desarrollo de comunidades haciendo posible el buen vivir de las personas. Hoy en día, el haber alcanzado este reto es nuestra mayor fortaleza y el impacto que generamos al enfocarnos en fortalecer los lazos de la comunidad de guatemaltecos creando estos espacios de deleite y buen vivir nos hacen ser un punto de referencia y orgullo para todos los guatemaltecos.


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BY INVERSIÓN INMOBILIARIA

Avenida Escazú en Costa Rica

FECHA DE PUBLICACIÓN 25 DE JUNIO

Por Alfredo Volio Guerrero, Director de Portafolio Inmobiliario

Avenida Escazú fue el primer desarrollo de uso mixto de Costa Rica, inició operaciones en diciembre del 2008 y actualmente es el lifestyle center por excelencia del país. El proyecto está ubicado en el oeste de la ciudad a 9 km del aeropuerto internacional y a 6 km del centro de la ciudad. Se ha caracterizado por ser el punto de encuentro de familias, compañeros de trabajo, residentes y visitantes que aprecian espacios abiertos rodeados de parques, zonas verdes, arte y eventos culturales. Avenida Escazú se distingue en el mercado por sus mix de marcas premium como Max Mara, Mini, Pedro del Hierro, Crate & Barrel y Adolfo Dominguez. Junto a diversas opciones de gastronomía internacional y hotelería (Residence Inn Marriott, AC Hotels). Anualmente se desarrollan más de 100 eventos en el venue que incluyen actividades como pasarelas, música en vivo, festivales en conjunto con embajadas, ferias orgánicas y artesanales, eventos familiares y el parade de Navidad todo con el objetivo de crear experiencias memorables. Empresas como Gensler, Bacardi, SC Johnson, Epson, Pfizer, Master Card y Lexus han elegido a Avenida Escazú como su centro de

operaciones de sus oficinas con el fin de ofrecer a sus colaboradores un ambiente único. Texas Tech University inauguró en abril su primera sede fuera de Estados Unidos en Avenida Escazú, lo cual integrará un target de jóvenes universitarios todos los días al proyecto. El área residencial actual está compuesta por unidades tipo loft ubicadas en el corazón del proyecto encima de las Plazas Centrales con acceso a sólo pasos de restaurantes, comercios y servicios y se encuentran en planeamiento más de 350 nuevas residencias. Avenida Escazú es un proyecto que se encuentra al 45% de su desarrollo, la segunda fase del proyecto tiene énfasis en hotelería (JW Marriott) y residencial con más de 8 hectáreas por desarrollar.

Avenida Escazú es un proyecto de Portafolio Inmobiliario, empresa con más de 14 años desarrollando proyectos residenciales, oficentros, centros comerciales y proyectos de uso mixto en el país.

JUNIO 2018 / 115


PA N O R A M A R E G I O N A L / CO S TA R I C A

Nuevos proyectos incorporan diseños abiertos y conceptos disruptivos

Costa Rica adapta su nueva oferta de comercio a tendencias mundiales

esarrolladores destacan como early ado ters de r ct cas que se est n conv rt endo en la auta en los mercados m s avan ados Por Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com

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a globalización acelera el ritmo al que los mercados deben adaptarse con respecto a lo que hacen los mercados más desarrollados. Esta premisa aplica para el desarrollo de los centros comerciales, porque el consumidor es por naturaleza exigente y compara no solo contra la oferta local, sino contra lo que se habitúa en ciudades posicionadas como urbes comerciales. Estas tendencias conjugan con la realidad de un país, que mantiene una tasa de consumo con pocas variaciones y que se mantiene dentro de un ritmo conservador. Y a pesar de ello, la inteligencia de quienes están detrás del análisis

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del proyecto ha ayudado a que el nuevo inventario sea absorbido y el sector mantenga índices saludables de colocación. Este equilibrio puede entenderse por la innovación detrás de las que son las principales inversiones en el desarrollo comercial. No en vano, Costa Rica posee inmuebles de primer nivel y también se actualiza en plazos cortos. Tres son los modelos que Inversión Inmobiliaria destaca para esta edición especial de centros comerciales: un Human Playground -bautizado así por su desarrollador-, los Lifestyle Centre y los formatos de plaza comercial que se integran al desarrollo de oficinas o viviendas.

Primer Human Playground del mundo abrirá en Costa Rica ¿Será posible que nieve en Heredia este fin de año? Aunque todos los análisis meteorológicos apuntan a que es casi imposible, la realidad es que los heredianos tienen que ir buscando abrigo y bufanda porque van a experimentar una nevada durante seis semanas. Esa será parte de la magia que les brindará Oxígeno, el primer Human Playground del mundo, que inaugurará en octubre de 2018 la primera de tres etapas en San Francisco de Heredia. “Será el lugar más entretenido de Costa Rica”, garantizó a


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FECHA DE PUBLICACIÓN 25 DE JUNIO

“Oxígeno será un espacio interactivo que tiene como principal desafío crear un nuevo centro de ciudad inspirado en el ágora griega, aquellas plazas donde la gente se juntaba a intercambiar cultura, política y deportes”. Javier del Campo Dirección comercial Cuestamoras Urbanismo Oxígeno Human Playground

INversión INmobiliaria Javier del Campo, director comercial de Cuestamoras Urbanismos, empresa costarricense desarrolladora del proyecto. El concepto está dirigido al entretenimiento, apostando a que el retail se aproveche de la alta afluencia de visitantes que esperan recibir. Con una inversión de $200 millones, la plaza de recreo abarcará un área total de 200.00 m2, donde el espacio arrendable apenas será 45.000 m2 en la primera etapa. Conceptualmente, Oxígeno será un espacio interactivo que tiene como principal desafío crear un nuevo centro de ciudad inspirado en el ágora griega, aquellas plazas donde la gente se juntaba

a intercambiar cultura, política, deportes y que terminaron convirtiéndose en el centro del comercio. Para lograrlo, el Human Playground ofrecerá un amplio espacio que integrará entretenimiento, deporte, compras, gastronomía y zonas verdes con la comunidad. Con esa filosofía creará un nuevo espacio de conexión con más de dos hectáreas y medias de áreas verdes abiertas al público e integrado con la comunidad. Es una oferta variada que combina áreas deportivas, una plaza central para eventos, atracciones para niños, una amplia propuesta gastronómica con restaurantes y tiendas de retail para todos los

gustos. Precisamente por su variedad, lo convertirá en un espacio que se podrá visitar varias veces al día. Es así como los heredianos podrán visitar Oxígeno en las mañanas para hacer ejercicio en una pista de más de 1,5 kilómetros, en la escuela de natación que ofrecerá una piscina de 25 metros con siete carriles, o en el gimnasio de 1.500 m2. La diversión familiar la brindará una plaza central de más de 3.500 m2 donde van a haber 38 semanas –de las 52 que tiene el año– cubiertas con eventos, que van desde conciertos para 2.500 personas hasta actividades para el entretenimiento masivo. JUNIO 2018 / 117


PA N O R A M A R E G I O N A L / CO S TA R I C A Precisamente la atracción de esta navidad será una pista de patinaje sobre hielo que se habilitará entre noviembre y diciembre y donde caerá nieve que se podrá ver, sentir y disfrutar. En otros momentos la plaza se transformará en parques de diversiones para niños o canchas deportivas donde se podrán realizar partidos de baloncesto u otras disciplinas. Entre las opciones de entretenimiento no puede faltar un área de cines de una cadena reconocida. Por su parte, la apertura del primer parque de KidZania en el país es la principal sorpresa que habrá para los más pequeños; consiste en una franquicia mexicana cuyo concepto es una ciudad interactiva para el disfrute de niños de 1 a 14 años. “Esta atracción combinará inspiración, diversión y aprendizaje a través de juegos de roles donde los menores pueden jugar a desempeñarse como periodistas, bomberos, policías o cirujanos en una sala de hospital y hasta trabajar en la fábrica de helados de Dos Pinos, producir chocolates en Gallito o ir a hacer una gestión al BAC”, destacó Del Campo. La oferta gastronómica será para todos los gustos. Por ejemplo, contará con el segundo restaurante de la cadena P.F. Chang, así como de la franquicia Friday del país, dentro de concepto de servicio completo, combinada con locales de cadenas tradicionales como Mc Donald`s, Rostipollos, Starbucks, La Fabricca, entre otros. En cuanto al retail habrá locales de casi todas las marcas destacadas en el país, concentradas en un área que abarca el 50% del espacio comercial. La segunda y tercera fase de Oxígeno tendrá mucha relación con el desempeño de la plaza, según contó Del Campo. Es decir que los diseñadores se basarán en la experiencia, visitación, gustos y exigencias de los visitantes para definir 118 JUNIO 2018

Usos mixtos y Community Centers lideran la oferta en construcción El uso mixto es el formato comercial más valorado en este momento. En este momento, se encuentran dos de ellos en construcción: en Heredia (Oxígeno) y en Curridabat (II Etapa Ciudad del Este). En tanto, los Community Center son los que sumarán la mayor cantidad de proyectos (5) y es el segundo formato en metros cuadrados. Tres de ellos están siendo edificados en el Oeste, y los demás en Heredia. Detalle de oferta comercial en construcción 60,000

6 52,583

50,000

5

5

40,000

4

30,000 20,000

2

2

10,000 Usos Mixtos

Community Center

Metros cuadrados

Urban Center

2 1

1 4,493

0

3

3

23,301

4,106

3,784

Strip Center

Neighborhood Center

0

Fuente: Colliers Costa Rica

Cantidad

Heredia, vínculo entre densidad y comercio La consolidación de importantes zonas francas y el desarrollo residencial ofrecen un volumen importante de personas para atender con servicios comerciales. Es por eso por lo que más de la mitad de la nueva oferta de centros comerciales están ubicados en Heredia. Ubicación de la oferta en construcción 4,493

1306 10,093

56,554 13,437

Heredia

San José Oeste

San José Este

San José Norte

San José Noreste Fuente: Colliers Costa Rica


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Community y Strip Centers se masifican

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algunas de las nuevas propuestas que se sumarán. Lo que sí se tiene claro es el concepto macro que incluirá un centro de oficinas, un hotel y zonas residenciales, para consolidar el concepto de ciudad. El transporte alternativo también fue elemento cubierto por el diseño de Oxígeno al ligar el tren urbano con la plaza, en una negociación con las autoridades ferroviarias en la que Cuestamoras se comprometió a construir un moderno andén para fomentar el uso de este medio de transporte por parte de sus visitantes. Adicionalmente, la empresa también previno acciones para mejorar la movilidad en los alrededores del centro comercial, que incluye la donación de 2,5 hectáreas de terreno para poder ampliar las rutas aledañas e incluso construir una rotonda para mejorar la circulación vial.

Las facilidades que supone la logística para desarrollar un Community y Strip Centers facilita la mayor apertura de estos formatos, pues en el papel son mayoría en cantidad. En términos de extensión, los Usos Mixtos son la primera categoría en importancia dentro de los proyectos futuros, que aún están en fase de diseño. Detalle de oferta comercial en construcción 300,000

7

241,481

250,000

7

6

200,000

40,411

5

10,816

150,000

4 3

100,000

2,094

50,000 0

22,500

5

1 Usos Mixtos

Regional I Center

Cantidad

Las mini-ciudades en época de expansión Las nuevas plazas comerciales han apostado, prioritariamente, por este formato, catalogado como Lifestyle Center. La inversión puede ser tan importante como la de un Regional Center, pero debe estar conceptualizado hacia un espacio abierto, bien iluminado y acogedor, evitando la aglomeración de tiendas e incrementando la importancia del área de comidas. El concepto de la mini ciudad ya tiene adeptos y la confianza de las marcas. Desde la llegada de Avenida Escazú en 2009, los desarrolladores que apuntan a los grupos de mayor ingreso ven en este modelo una opción rentable de desarrollo. A Avenida Escazú le siguió Distrito Cuatro, Escazú Village y recientemente Terrazas Lindora, por citar algunos. En el polo opuesto, en Curridabat, desde 2016, se asentó Ciudad del Este, ubicada contiguo a la autopista Florencio del Castillo.

8

Community Center

2 1

3,635 1

7

2

Urban Center

Strip Center

Neighborhood Center

0

Fuente: Colliers Costa Rica

Metros Cuadrados

Ubicación ajusta desfase entre vivienda y comercio Heredia y el sector este de San José son las zonas que presentan el mayor dinamismo en términos de vivienda. La densidad comercial por cantidad de personas es inferior a la de San José Oeste y, de esta forma, los proyectos futuros vendrían a sacar provecho de esta desventaja y tratar de equilibrar la balanza. Ubicación proyectos a futuro 180,000

7

160,000

6

140,000 5

120,000 100,000

4

80,000

3

60,000

2

40,000 1

20,000

0

0 San José Este

Heredia

Metros Cuadrados

Cartago

Cantidad

San José Oeste

Alajuela

San José Norte

Fuente: Colliers Costa Rica

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“Avenida Escazú es un modelo de desarrollo de uso mixto con el cual hemos venido aprendiendo. Este modelo lo hemos tropicalizado y lo queremos replicar en Heredia, en el este de la ciudad, en Quepos, en Lindora y en toda locación que ofrezca las condiciones. Adriana Acosta Gerente de Mercadeo Portafolio Inmobiliario

120 JUNIO 2018

Avenida Escazú es el referente en este nicho de uso mixto o Lifestyle Center por ser el primer centro comercial en Costa Rica en proponer el concepto de una pequeña ciudad, que combina apartamentos, con comercio, áreas gastronómicas y recientemente incorporó a un centro de educación superior. Recorrer el inmueble ofrece la sensación de transitar por un barrio en el que convergen soluciones comerciales, de entretenimiento y áreas para socializar, que conviven con los restaurantes con oficinas de distintos perfiles. “Avenida Escazú es un modelo de desarrollo de uso mixto con el cual hemos venido aprendiendo. Este modelo lo hemos tropicalizado y lo queremos replicar en Heredia, en el este de la ciudad, en Quepos, en Lindora y en toda locación que ofrezca las condiciones. Queremos transformar el entorno de nuestras ciudades y ofrecerles a nuestros clientes experiencias de primer mundo”, manifestó Adriana Acosta, gerente de Mercadeo de Portafolio Inmobiliario. En mayo anterior se dio la apertura de su nuevo inquilino, Texas Tech University y, en el mediano plazo, un año aproximadamente, estrenará un área de consultorios médicos y el hotel AC Marriot, con una inversión de $8 millones aproximadamente. Siempre en el Oeste, bajo un concepto con mayor énfasis en el comercio, pero pensando en un entorno abierto e innovador, destaca Terrazas Lindora, que cuenta con una ubicación clave al estar cerca de las más importantes zonas francas del área, e incluso conecta una de ellas con un puente peatonal para facilitar el acceso peatonal. El proyecto es un uso mixto, abierto al aire libre y mezcla las oficinas, el comercio, la gastronomía y el entretenimiento, explica Adriana Acosta, gerente de Mercadeo de Portafolio Inmobiliario.

“Hoy las necesidades comerciales se pueden solucionar con un teléfono inteligente. Lo que no se puede solucionar con un teléfono inteligente son las experiencias que nuestros clientes puedan vivir en nuestros proyectos. Nuestro reto es asegurarnos que nuestra oferta no sea comercial, sino sea una oferta de experiencia que de paso puede solucionar también una oferta comercial. Cada día nuestros proyectos tienen un mayor porcentaje de su área destinada a entretenimiento, gastronomía, y demás componentes generadores de experiencias”, explicó Acosta, en alusión a la conceptualización de este centro comercial. El inmueble está conformado por poco más de 30 comercios, food court, restaurantes y salas de cine. De este desarrollo se destaca principalmente su innovador diseño, al tratarse de un inmueble abierto, que incluso incorpora el acceso vehicular a manera de boulevard. La firma Zürcher Arquitectos diseñó este inmueble, de 55.000 metros cuadrados, con el cual ganó el galardón Prix Versalles 2017 a nivel de Centro y Sur América y el Caribe, por la propuesta conceptual que lograron plasmar en el inmueble. Este premio reconoce la visión de plaza central abierta, que lo fomenta como un espacio para el encuentro social y fue entregado de forma conjunta por las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura junto a la Unión Internacional de Arquitectos. En Heredia, hogar de Oxígeno, también se está concibiendo un proyecto peculiar que viene “amarrado” a un desarrollo residencia. Se llama Santa Verde, y plantea un ambicioso desarrollo de vivienda, con más de 1.200 unidades, con un desarrollo comercial. En tanto, en el sector Este de la Capital, Ciudad del Este está por dar paso a la segunda etapa y adquirirá un aspecto más de ciudad


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gracias a la puesta en marcha de la construcción del espacio para apartamentos, para universidades, consultorios médicos y oficinas; incluso, está prevista la próxima incorporación de un hotel para complementar la oferta. “El este se encuentra en etapa de expansión inmobiliaria, sobre todo en desarrollo residencial, el cual viene a generar una oportunidad y necesidad de negocio en el sector comercial, pues identificamos que no existía un Lifestyle center en la zona que viniera a aportarle experiencias a los consumidores. Entendemos que el cliente de Ciudad del Este busca experiencias de consumos y eso es lo que nosotros les ofrecemos”, indicó Sergio Soto, director comercial de Retail de Grupo Z, empresa a cargo del proyecto.

La última milla: la batalla de las plazas comerciales ¿Cuánto tiempo le demora la decisión de desplazarse un sábado más de seis kilómetros desde su casa a cualquier lugar? La respuesta común es mucho, porque a pesar de ser un trayecto corto, la dificultad para desplazarse es considerable. Esta condición es aprovechada por las plazas de menor tamaño, que han mutado aquel viejo concepto de un centro comercial horizontal por esquemas de dos plantas; o bien, manteniendo aquel viejo formato de los parqueos enfrente del local. Aunque el negocio aquí se enfoca en la conveniencia, también quedó en el pasado el pensamiento conservador de procurar el tránsito rápido de los consumidores, máxime que ahora se debe ofrecer comodidades para que las personas, combinando la experiencia social con la de compra. En este nicho se está dando la apertura de una mayor cantidad de plazas, en gran medida porque la inversión es menor y es más fácil

“El este se encuentra en etapa de expansión inmobiliaria, sobre todo en desarrollo residencial, el cual viene a generar una oportunidad y necesidad de negocio en el sector comercial, pues identifica os que no existía un Lifestyle center en la zona que viniera a aportarle experiencias a los consumidores”. Sergio Soto Director comercial de Retail Grupo Z

conseguir terrenos con dichas características. Además, la propuesta de valor será cada vez más apreciada, ofrecer una solución comercial atractiva, que conecte al consumidor con el comercio en “la última milla”. Una apertura reciente en esta categoría es la de Urban Plaza, ubicado en Lindora, que con una inversión de $10 millones y el desarrollo de 9.000 metros cuadrados, ofrece un mix en el que combina una amplia oferta gastronómica goumet con oficinas y servicios complementarios, como estéticos, odontológicos y financieros. “En definitiva Urban Plaza brinda una experiencia para mejorar la calidad de vida de nuestros clientes

quienes, además, recibirán un servicio realmente extraordinario que es nuestro sello personal. Esperamos tener una gran afluencia de personas que trabajan en los muchos centros corporativos aledaños, así como los residentes de la zona”, indicó Silvana Gutiérrez, gerente de mercadeo de Urban Plaza. Bajo esta misma línea se ha posicionado la marca Plaza Vivo, formato que replica un diseño en lugares que reúnen condiciones similares, bajo el criterio máximo de lograr la mejor ubicación y la mejor mezcla comercial. “La ubicación y el mix comercial que tenemos es el mejor del segmento, orientado 100% a la conveniencia”, detalló Sergio Soto, director de Retail Comercial de Grupo Z. Un formato distinto al de Urban y Plaza Vivo, pero igualmente vigente y exitoso es el que vincula un desarrollo residencial con uno comercial. Francisco Esquivel, presidente de Hogares de Costa Rica y desarrollador del primer centro comercial del país, apostó a esta figura con La Quinta 106, producto para personas de ingreso medio y ubicado en la transitada Valencia de Heredia. “Este es un condominio mixto que ofrece vivienda de dos tipos diferentes (apartamentos de 2 habitaciones y casas de 3 habitaciones), y que se complementa un centro comercial de 6 locales con áreas de 58m2 en promedio, donde se puede colocar desde una cafetería, una tienda de artículos varios (ropa, librería, naturista, etc.), farmacias, bancos, salas de belleza, entre muchos otros”, complementó Esquivel. Los pequeños formatos se multiplicarán para atender esa disputada última milla, gracias a requerir menor inversión, espacios más pequeños y que pueden ser incluidos en desarrollos de vivienda como un complemento que permita diversificar y crear un atractivo adicional a los proyectos. JUNIO 2018 / 121


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PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN os royectos en construcc n en osta ca resentan en su mayoría una tendenc a con un en oque a sos M tos se u dos or los ommun ty enters HEREDIA INMUEBLE

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Santa Verde Etapa I

Community Center

Grupo Cuestamoras

6.719 m2

Plaza Ventura San Francisco

Neigborhood

Inversiones Víquez Umaña RF S.A

1.400 m2

Centro Comercial La Fosforera

Community Center

Remax

3.145 m2

Oxígeno

Mix-Used

Grupo Cuestamoras

45.290 m2

SAN JOSÉ NORTE INMUEBLE

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Vía San Isidro

Neigborhood

Newmark Grubb C.A

2.384 m2

Edificio C.H.

Strip Center

Cdp Arquitectura + Construcción

969 m2

Plaza Tournón Etapa II

Strip Center

Plaza Tournón

337 m2

SAN JOSÉ ESTE INMUEBLE

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Vivo Plaza I (Ciudad del este)

Mix-Used

Inversiones Zeta S.A

7.293 m2

Centro Comercial Vistana Sabanilla

Strip Center

Inmobiliaria Vistana del Oeste

2.800 m2

SAN JOSÉ NORESTE

TOTAL: 13 PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN

88.267 m

2

INMUEBLE

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Automercado Guadalupe

Urban Center

Grupo Leumi

4.493 m2

SAN JOSÉ OESTE INMUEBLE

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Plaza Maynard

Community Center

GTU Desarrollos

1.714 m2

Santa Ana Town Center

Community Center

Urban Edge Real Estate Developers

8.473 m2

City Place Town Center - Etapa II

Community Center

Keribe Promotores Inmobiliarios

3.250 m2

Fuente: Colliers International Costa Rica. Proyectos comerciales en construcción. 122 JUNIO 2018


PROYECTOS A FUTURO

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TIPO Community Center

REPRESENTANTE

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ALAJUELA Centro Comercial Distrito Ciruelas

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a rov nc a de ered a y an os ste muestra los desarrollos de mayor metra e a uturo en donde los estyle enters l deran con un INMUEBLE

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TOTAL M

HEREDIA INMUEBLE

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Condominio Eco-Comercial

Community Center

Portafolio Inmobiliario

7.250 m2

Montealegre II Etapa

Mix-Used

Portafolio Inmobiliario

63.000 m2

Metroplaza Heredia

Regional Center

Metro Plaza Escazú

22.500 m2

Torres de Heredia Etapa 3,5

Strip Center

Grupo Inmobiliario del Parque S.A

Grupo Inmobiliario del Parque S.A

Torre Universal

Urban Center

Portafolio Inmobiliario

3.635 m2

Outlet Center Etapa III

Strip Center

Newmark Grubb Central America

600 m2

2

Grupo Fandino

2.640 m2

Plaza KM42

Community Center

iCúbica

9.277 m

Campo Real etapa 2

Neighborhood Center

Concasa

1.500 m2

Zona Franca BES

Strip Center

Grupo Montecristo S.A

1.469 m2

Villa Andalucía

Strip Center

Grupo Fandino

720 m2

2

SAN JOSÉ NORTE INMUEBLE

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Corosmart Street Mall

Neighborhood Center

Corporación Silesky S.A.

594 m2

The Hills Plaza Tibás

Strip Center

Imprenta y Litografía Lil S.A.

3.225 m2

SAN JOSÉ NORTE INMUEBLE

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Purdy Paseo Colón

Mix-Used

Purdy Motor

45.500 m2

Nodo Escalante

Mix-Used

AUNA Consorcio Inmobiliario

14.171 m2

Foro 2-25

Strip Center

H Solís

992 m2

Ciudad del Este

Mix-Used

Inversiones Z S.A

99.090 m2

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Terrazas Lindora Edificio I, Etapa 6

Mix - Used

Portafolio Inmobiliario

2.844 m

Max Escazú

Community Center

Euromobilia S.A

5.244 m2

Terrazas Lindora Edificio E

Mix-Used

Portafolio Inmobiliario

14.633 m2

Mix-Used

Portafolio Inmobiliario

2.243 m2

Strip Center

Grupo Desarrolladores Valencia

TOTAL: 23

SAN JOSÉ OESTE INMUEBLE

Terrazas Lindora Edificio E Vía Guachipelín Comercial

PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN

2

1.110 m2

320.937 m2 CARTAGO INMUEBLE

TIPO

REPRESENTANTE

TOTAL M2

Centro Comercial Gran Vía Etapa II

Community Center

Constructora Navarro

16.000 m2

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Administradores de inmuebles realizan mejoras e invierten en actividades para fidelizar a visitantes e inquilinos

TASA DE DISPONIBILIDAD AMENAZA A GRANDES CENTROS COMERCIALES Difícil situación económica dificulta a muchos inquilinos mantener su operación en los grandes inmuebles. Por Daniel Chacón, dchacon@inversioninmobiliariacr.com

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a situación económica en Costa Rica no marcha bien. Existe un pesimismo por la contracción del poder adquisitivo real de los hogares, el incremento del endeudamiento y factores que enfrían el consumo: déficit fiscal elevado, amenaza de incremento en tasas de interés y una devaluación que podría apurar el ritmo en cualquier momento. El consumidor ha visto estas señales y padecido las dificultades.

124 JUNIO 2018

Respecto a años anteriores, sus hábitos de consumo han sido más moderados y, por ende, ha resultado innecesaria una expansión comercial. Empero, la construcción de nuevos inmuebles continúa lentamente, pero constante. Es por esa combinación entre menor consumo y mayor oferta de locales, que la tasa de disponibilidad ha visto un crecimiento. La tasa de disponibilidad interanual es de 9,91% según estudios

de Colliers Costa Rica a diciembre 2017, y la absorción neta anual es de -89%. Algunos formatos más afectados que otros, principalmente los Strip Centers, pero el reto es claro: es tiempo de trabajar fuertemente en la retención.

La milla extra para la retención La desocupación preocupa por parejo a los administradores de nuevos o ya consolidados


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Mall Paseo de las Flores, ubicado en Heredia

inmuebles comerciales. La oferta de locales supera la demanda, y la tentación de migrar a puntos que ofrezcan mejores condiciones es sugestiva cuando el negocio está difícil. Para el caso de nuevos inmuebles, como Ciudad del Este, su Director Comercial y de Retail Sergio Soto, explica que basan su estrategia en diferenciación y en la búsqueda de los mejores retailers y operadores del mercado.

En efecto, los comercios anclas tienen un impacto positivo en el resultado del inmueble, tanto por tráfico como por el posicionamiento que permite lograr. Y, al tratarse de un diseño reciente, goza desde su inauguración de ese criterio diferenciador. Siempre en la línea de inmuebles nuevos, se distinguen características propias del desarrollador como un criterio de lealtad entre el inquilino y la administración. Adriana Acosta,

gerente de mercadeo de Portafolio Inmobiliario (Terrazas Lindora, Avenida Escazú, Plaza Lincoln), explicó que cuando desarrollan un inmueble conservan la administración para mantener el vínculo con el inquilino. “Entre más cerca estemos, más fácilmente podemos reaccionar a las necesidades y situaciones que cada uno de ellos viva”, reflexionó. Del lado de los inmuebles consolidados está Desarrollos Mega, JUNIO 2018 / 125


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“Trabajamos en la ampliación de las salas de Cines (Cinépolis) y recientemente se incorporó el Centro Cultural Costarricense Centroamericano. En temas de imagen, vienen algunas mejoras novedosas que darán un impacto positivo a la experiencia de nuestros clientes”. Rolando Rodríguez Gerente Paseo Metrópoli

empresa que edificó los Regional Center Paseo de las Flores (Heredia) y Paseo Metrópoli (Cartago). Ambos responden a las necesidades de cuando fueron inaugurados, y hoy no pierden oportunidad para readecuarse para ponerse al día en tendencias. En ambos casos, la apuesta parte de la atención personalizada a los inquilinos, de forma tal que se le pueda apoyar y anticipar en sus necesidades para, incluso, entrecruzar las estrategias de ventas de los clientes con las herramientas de mercadeo que posee el centro comercial. Rolando Rodríguez, gerente de Paseo Metrópoli, explica que, en la búsqueda de renovación y apoyo al inquilino, han efectuado acciones como la ampliación de parqueos, mejoras en la plaza de restaurantes y entretenimiento. “Adicional, trabajamos en la ampliación de las salas de Cines (Cinépolis) y recientemente se incorporó el Centro Cultural Costarricense Centroamericano.

Récord de disponibilidad fue en 2015 El inventario dedicado al comercio tiene volatilidad. En 2015 se vivió la mayor tasa de desocupación originada en los Regional Centers y, a pesar de ello, en 2016 ingresó una cantidad de inventario importante que ayudó a disminuir la tasa de disponibilidad. 4,000,000

3,000,000

2,000,000 1,154,658

1,043,731

1,107,339

1,163,830

1,127,371

1,000,000

0 2013

2014

2015

2016

2017

Fuente: Colliers Costa Rica, diciembre 2017 126 JUNIO 2018

En temas de imagen, vienen algunas mejoras novedosas que darán un impacto positivo a la experiencia de nuestros clientes”, afirmó Rodríguez. Por su parte, Juan Carlos Zúñiga, gerente de Paseo de las Flores, adelantó que en su caso trabajan en una remodelación de la zona gastronómica, con un nuevo concepto que genere experiencias placenteras a sus clientes, congruente con los fundamentos del retailtainment. Añadió que se trabaja también en la ampliación de los cines y el ingreso de nuevas marcas. En síntesis, la sombra del incremento de las tasas de disponibilidad es un riesgo para toda la industria, y que, por el dinamismo actual del comercio, podría provocar un incremento en la cantidad de locales desocupados.


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“Trabajamos en una remodelación de la zona gastronómica, con un nuevo concepto que genere experiencias placenteras a nuestros clientes, congruente con los fundamentos del retailtainment”. Juan Carlos Zúñiga Gerente Paseo de las Flores

Lincoln Plaza, ubicado en Moravia, San José

STRIP CENTERS GESTIONAN EL RIESGO MÁS ELEVADO

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e todos los formatos comerciales, el Strip Center es de los que requiere menor inversión. No por ello son los formatos más sencillos; por el contrario, son los que demandan una inteligencia de mercado mayor para ser exitosos.

Tipo de inmueble

Inventario (m2)

Tasa de Disponibilidad

Precio Renta

Cuota Mantenimiento

Regional Center

459.318

3,62%

$30,84

$5,74

Community Center

225.351

6,29%

$20,22

$3,44

Strip Center

184.854

16,68%

$15,70

$3,20

Neigborhood Center

158.060

9,79%

$19,70

$3,29

Urban Center

57.577

12,75%

$19,27

$2,79

Lifestyle Center

61.272

5,96%

$26,81

$4,12

Entertaiment Center

25.938

4,21%

$19,62

$5,08

Total

1.197.317

7,52%

$21,69

$3,94

Fuente: Colliers Costa Rica, diciembre 2017 JUNIO 2018 / 127


PA N O R A M A R E G I O N A L / CO S TA R I C A

Elegir la ubicación correcta es determinante para lograr el éxito del inmueble comercial

Encadenamiento entre vivienda y comercio marca el norte para próximos Centros Comerciales

El Oeste y Heredia siguen liderando como los sectores preferidos por las personas para vivir; marcando ruta para los próximos proyectos comerciales. Por Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com

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a lógica y predictibilidad son elementos de la inteligencia de mercado necesarios para perfilar una idea que busca plasmarse en un inmueble. Existe un vínculo innegable entre el desarrollo de fuentes de empleo, vivienda y comercio; si bien el orden varía, una incide en la otra y es usualmente el comercio el que persigue a las dos primeras. De esta forma, un inversionista con interés de desarrollar un inmueble de perfil comercial tendrá claro dónde existirá la densidad necesaria para que una tienda tenga éxito, criterio que impulsará la tasa de absorción. Perder de vista el rumbo del empleo y la vivienda puede comprometer el éxito del proyecto. “Es un tema teórico de ciclo inmobiliario, se trata de un encadenamiento. Si usted lleva trabajo a una zona, o le da una carretera, se va a desarrollar. Hoy las personas

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buscan vivir cerca de sus trabajos o viceversa, y el comercio debe hacer la lectura adecuada para elegir las locaciones que le convienen”, explica Randall Fernández, gerente general de Colliers Costa Rica.

San José oeste: la mayor relación de densidad La región Oeste de San José lidera la estadística de proyectos en construcción. Duplica la cantidad que posee San José este. Los 105 proyectos que están en camino suponen más de 6.000 nuevas unidades al mercado, que proyecta una mayor masa de consumidores que requerirán de comercio que les permita satisfacer sus necesidades. Es además el sector que atraerá el volumen más relevante de personas de los dos grupos sociales con mayor ingreso; cualidad que se infiere por ser la zona que ofrece la mayor cantidad de inventario con un costo por encima de $300.000.

“Si usted lleva trabajo a una zona, o le da una carretera, se va a desarrollar. Hoy las personas buscan vivir cerca de sus trabajos o viceversa, y el comercio debe hacer la lectura adecuada para elegir las locaciones que le convienen”. Randall Fernández Gerente general Colliers Costa Rica


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Proyecto de usos mixtos Santa Verde, Heredia.

Para Adriana Acosta, gerente de Mercadeo de Portafolio Inmobiliario (PIMSA), el Oeste mantiene relevancia porque durante la última década ha sido motor del desarrollo comercial, y por el comportamiento que tiene se puede inferir que continuará siéndolo. También hizo referencia a limitaciones geográficas del norte, sur y este, que complican ubicar terrenos disponibles para este tipo de desarrollos. Sin embargo, la alta densidad de vivienda deja de ser una oportunidad y se convierte en un riesgo para el desarrollador comercial porque hay una saturación de locales. La inversión que requiere cualquier inmueble es elevada, porque no solo presenta el mayor costo por m2 , sino porque el perfil del consumidor requiere refinamiento y experiencias innovadoras. Un segundo riesgo tiene que ver con la elevada densidad no solo de

viviendas, sino de comercio, que se traduce en una feroz competencia por ganar a los mejores inquilinos. Fernández afirmó que por cada persona de los dos grupos sociales con mayor ingreso, que viven en el cono San José Oeste, hay dos m2 de construcción comercial; mientras que en San José Este, por esa misma persona, solo existe 0,5 m2 construido, indicó Fernández. En el este existe un desarrollo residencial interesante. En algunos casos, los residenciales equiparan e incluso superan el perfil de los desarrollados en el Oeste, en otros se ve la tendencia de construcción en vertical que cada vez es más frecuente en el paisaje urbano residencial de este sector. Para tener una idea, en esta zona están en construcción 54 proyectos residenciales, según un estudio de Colliers a diciembre 2017, los cuales representan más de 4.500 nuevas unidades para el sector.

“La zona oeste se ha caracterizado en las últimas décadas como el motor del desarrollo comercial y probablemente continuará con un crecimiento del desarrollo importante, principalmente porque tenemos limitaciones eo ráficas al norte, sur, y este”. Adriana Acosta Gerente de Mercadeo Portafolio Inmobiliario

Si a esto se le suma la baja densidad comercial que de por sí ya tenía la zona, se puede entender la oportunidad que ofrece. Por eso, las mismas desarrolladoras e inquilinos buscan tener un mix que les permitan evitar la concentración, como es el caso de Pimsa, que está estructurando un proyecto dirigido al sector Este. “Esa tendencia nosotros la hemos venido monitoreando y es por eso por lo que vamos a desarrollar un importante proyecto de uso mixto en la zona este del país. Es un desarrollo de uso mixto de más de 60 hectáreas donde se podrán encontrar componentes de todo tipo”, adelantó Acosta. Otro proyecto que le está apostando al Este es el nuevo Lifestyle JUNIO 2018 / 129


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¿Dónde se desarrolla la vivienda? San José Oeste mantiene la hegemonía como el sector con mayor desarrollo de vivienda, continuando la propuesta de alta densidad. Destaca el nuevo inventario que ingresará a Cartago, y una reactivación en el sur de la capital. (Proyectos y unidades expresados en números absolutos). 120

7,000

100

6,000

4,000

60

3,000

40

2,000

20

1,000

0

0 San José Oeste

San José Este

Heredia

Proyecto

Cartago

Alajuela

San José Norte

San José Sur

Unidades Fuente: Colliers Costa Rica, Estudio mercado inmobiliario residencial, enero 2018.

¿Dónde desea vivir el costarricense? La intención de compra de vivienda es una variable que todo desarrollador comercial debe mantener bajo seguimiento. La estabilidad o cambio en estas variables pueden traducirse en oportunidades, para llevar un proyecto inmobiliario al lugar correcto.

"La ubicación, vinculada a la incorporación de íconos de la zona, como el Fortín o el nombre del Centro Comercial, permiten construir el vínculo entre los consumidores y vecinos, el inmueble y la zona”. Juan Carlos Zúñiga Gerente general Paseo de las Flores

Unidades

5,000

80 Proyecto

Center Ciudad del Este, ubicado en un punto intermedio que facilita el acceso a los residentes de Curridabat y del sector de Calle Vieja (Tres Ríos) y Concepción, bastante desarrollada en el último quinquenio. En su primera etapa, inaugurada en 2017, fueron invertidos unos $30 millones en un espacio de 17 hectáreas. El inmueble, con características de uso mixto, ofrece comercios, una zona gastronómica, nueve salas de cine y 500 espacios de parqueo, entre varias facilidades. En su segunda etapa se daría paso al desarrollo del concepto de los elementos propios de ciudad, con la incorporación de los apartamentos, área para universidades, centro médico y oficinas. Esta segunda fase ya está en construcción y se proyecta sea inaugurada en el transcurso del tercer trimestre de 2019. Sergio Soto, director comercial de Retail de Grupo Z, asevera que el Este se encuentra en una etapa de expansión inmobiliaria, sobre todo en el desarrollo residencial, y Grupo Z aprovecha esa oportunidad con Ciudad del Este. Además, no existía un Lifestyle Center en la zona que aportara esta experiencia a un consumidor que ya conoce la oferta del Oeste.

Intención de compra de vivienda 3.15

7.9 9.2

31.7

11

15

Oeste

Heredia

21 Norte

Este

SJ Centro

Alajuela

Cartago

Fuente: Colliers Costa Rica

130 JUNIO 2018


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Desfase entre proyecto residenciales y comerciales

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120

6

100

5

80

4

60

3

40

2

20

1

0

Proyecto comerciales

El mercado ofrece oportunidades a quienes logran efectuar una lectura acertada de los indicadores para obtener sus propias conclusiones. En este momento, la mayor cantidad de proyectos residenciales están concentrados en el Oeste de San José; mientras que por otro lado el comercio está apostando por Heredia y el Norte de San José. Además, la cantidad de proyectos de vivienda que se desarrollan en el Este y Sur de San José, parecen no ser correspondidos con un desarrollo proporcional de comercio.

Proyecto residenciales

“Es un sector que estuvo desatendido por varios años, que está empezando a desarrollarse. Por eso vimos la oportunidad de desarrollar un proyecto de uso mixto que se compone de varias etapas, la primera de índole comercial. De acuerdo al comportamiento del mercado, se van a ir definiendo el resto de las etapas. Entendemos que el cliente de Ciudad del Este busca experiencias de consumos y eso es lo que nosotros les ofrecemos”, explicó Soto. En el corto plazo, este será el desarrollo más ambicioso para esta zona. El otro que se encuentra en construcción es Vistana Sabanilla, Stripcenter de 2.800 m2 . En el horizonte, pero a más largo plazo, se puede hablar del uso mixto Nodo Escalante, que llegará de la mano de AUNA Consorcio Inmobiliario y su desarrollo está planificado para unos 14.000 m2 . Heredia es el tercer destino de proyectos residenciales y el primero de nuevos comercios. Por citar algunos proyectos, la provincia verá pronto al innovador proyecto autodenominado Urban Center Oxigeno, de Cuestamoras; el Community Center Santa Verde, del mismo desarrollador; y centros comerciales de menor tamaño. La provincia ha sido, por tradición, la preferida para proyectos residenciales; sin embargo, hoy en día no es la que más vivienda incorpora a su inventario. A diciembre de 2017, Colliers Costa Rica tenía identificados 48 proyectos, seis menos que en San José Este, pero de mayor densidad porque suma más de 5.000 unidades al inventario. Hasta el momento, Paseo de las Flores, edificado por Desarrollos Mega, ha sido el centro comercial de la provincia por excelencia. Este Regional Center, inaugurado en 2004 y con tres etapas, la última concluida en 2010, totaliza más de 90.000 m2 de construcción. Juan Carlos Zúñiga, gerente de Paseo de las Flores, ratifica que la provincia ofrece oportunidades importantes por la cercanía, con una

0 San José Oeste

San José Este

Heredia

Proyecto residenciales

alta densidad de desarrollos de vivienda que les permite atraer un tráfico importante que requiere servicios de fácil acceso y entretenimiento. En este momento, asegura están listos para renovar la propuesta y competir con la nueva oferta comercial; sin embargo, en este sector parece haber mercado para todos. Donde todavía no se vislumbra un desarrollo importante es en el Norte ni Sur de San José. Desde que Plaza Lincoln llegó a atender a un volumen importante de personas

Cartago

Alajuela

San José Norte

Proyectos comerciales

San José Sur Fuente: Colliers Costa Rica

que llegaron gracias a proyectos vecinos desarrollados en Tibás, Santo Tomás y San Luis (Santo Domingo), parece que existe un estado de equilibrio. Y en el caso del sur, el comercio todavía crece de la mano de desarrollos menos complejos, a excepción del uso mixto Bambú Eco Urbano, inaugurado en 2016, que contempló una plaza comercial para atender las unidades residenciales de sus torres de apartamentos, ubicadas en San Sebastián. JUNIO 2018 / 131


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Apuestan a conectar con sus vecindarios, transporte público y el urbanismo

Centros comerciales mejoran la faceta de la ciudad en Guatemala La creación de espacios adecuados para caminar, distraerse e interactuar es el punto de partida de los inmuebles comerciales Daniel Chacón y Antonio Ordóñez, info@inversioninmobiliariacr.com

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a densidad de Ciudad de Guatemala es la más alta de Centroamérica. En el área urbana, habitan casi 5 millones de personas, equivalente a toda la población de Costa Rica.

Los desarrolladores de los principales inmuebles comerciales se han valido de las carencias de una ciudad que se expandió de forma acelerada, a un ritmo que limitó la capacidad de organizar armoniosamente su expansión. Hoy en día, los centros comerciales ofrecen soluciones viales al conectar diferentes rutas, se vinculan con las necesidades de los vecindarios aledaños, sirven de punto de encuentro para el transporte público y resuelven los problemas de urbanismo. De hecho, Ramiro Alfaro, Gerente General de Spectrum, 132 JUNIO 2018

explicó que la ambición de su representada es participar en la transformación positiva de las ciudades, mediante el desarrollo de proyectos que respondan a las necesidades del mismo. “Buscamos proyectos que complementen un vecindario y que mejoren la calidad de vida de sus habitantes. Además, en términos de diseño, que conecten visual y físicamente (peatones y bicicletas) a los mismos”, agregó Alfaro. Algunos inmuebles icónicos de Spectrum son los centros comerciales Miraflores, Oakland y Portales. En criterio del gerente de la empresa, estos complejos ofrecen elementos vitales para la vida urbana: opciones para salir a comer y/o entretenerse fuera de casa. “Actualmente, la gente vive y trabaja en espacios más

“La gente vive y trabaja en espacios más compactos y pasan más tie po en el tráfico Buscan lugares como disfrutar de espacios amplios, con vegetación y luz natural; y sitios cercanos a donde viven o traba an os centros comerciales se adaptan a formatos como li est le usos i tos Ramiro Alfaro Gerente general Spectrum


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Oakland Mall, Guatemala

compactos y pasan más tiempo en el tráfico. Por lo tanto, buscan lugares que les resuelvan estas necesidades, como disfrutar de espacios amplios, con vegetación y luz natural; y sitios cercanos a donde viven o trabajan. Por ello, los centros comerciales se están adaptando e incorporando este tipo de espacios (lifestyle y usos mixtos) en su formato”, puntualizó.

La reinvención de los íconos Spectrum ha sido un actor relevante para la infraestructura comercial de Guatemala. Bajo su dirección, fueron construidos comerciales que mantienen vigencia, con el beneplácito de ocupación casi completa, superando así el paso de los años. ¿Cómo un inmueble maduro logra mantenerse versus otros,

que pertenecen a generaciones más recientes, y concebidos bajo una visión más cercana a los gustos del momento? La respuesta ya se tenía, pero cambia la forma de plasmarle: deben tener como misión generar la mejor experiencia de compra y entretenimiento para los visitantes, analizó Alfaro. Eso es lo que han hecho los mejores gestores, combinar cines, teatros y restaurantes con elementos de entorno, como vegetación e iluminación natural. Las actividades también son relevantes. De hecho, Alfaro afirma que sí existe un impacto positivo cuando se invierte en experiencias únicas y sorprendentes para atraer y retener el tráfico. “Lo importante es entender qué quiere decir la palabra experiencia. Lo que es considerado una buena experiencia en algún

mercado, puede no serlo en otro y, además, con el tiempo, lo que el mercado considera una buena experiencia, puede ir cambiando. Por ello, en Spectrum continuamente realizamos estudios de mercado y siempre estamos transformando y adaptando nuestros proyectos a las necesidades de nuestros invitados. Este es un proceso que nunca debe detenerse”, destacó el gerente.

La validación de las mini ciudades estructuradas El modelo de las mini ciudades es antiguo en el mundo, pero reciente en Centro América. Víctor Hugo Zamora, gerente de Proyectos de Cayalá, recuerda que por naturaleza la gente siempre quiere salir a caminar, pasear y comprar. JUNIO 2018 / 133


PA N O R A M A R E G I O N A L / G UAT E M A L A Es por ello por lo que el urbanismo tradicional ha persistido por años en ciudades como Londres, París y Nueva York; su concepto nunca pasa de moda porque son parte de la naturaleza humana. Paseo Cayalá es la primera mini ciudad referente de Centroamérica y marcó diferencia en Guatemala. Su diseño y la incorporación de aspectos como darle protagonismo al peatón y menos importancia al vehículo, que queda escondido en el sótano, dejando las calles principales para el paso peatonal, son sus virtudes. “Las plazas, parques, las áreas de descanso y de conveniencia promueven la convivencia y recreación con la familia”, resalta Zamora. Este inmueble pertenece al formato de Lifestyle Center, que se caracteriza precisamente por contar con espacios al aire libre, para caminar, arquitectura que promueve

confort y que promueve el ocio multipropósito, sorprender al consumidor, adaptando a él el entorno, explica Elizabeth Castellanos, Gerente de Comercialización y de Retail de Cayalá. “Al final no somos un centro comercial, somos una ciudad que ofrece dentro de su uso mixto todas las alternativas para vivir, comprar, trabajar, etc.; el valor agregado que sigue marcando la diferencia son nuestros espacios abiertos en un entorno seguro que genera armonía, tranquilidad y satisfacción”, menciona Castellanos. De hecho, el próximo año, Cayalá incorporará dos nuevas fases: Distrito Empresarial y Lirios de Cayalá. El primero estará integrado por seis edificios para uso corporativo, y retail en el primer piso. En tanto, Lirios de Cayalá es la nueva propuesta de apartamento

Ciudad Cayalá, Guatemala

l final no so os un centro co ercial, so os una ciudad que ofrece dentro de su uso mixto todas las alternativas para vivir, comprar, traba ar, etc el valor a re ado ue si ue marcando la diferencia son nuestros espacios abiertos en un entorno seguro que genera ar on a, tran uilidad satis acci n Elizabeth Castellanos Gerente de Comercialización y Retail Cayalá

134 JUNIO 2018

dentro de la ciudad. “Buscamos abarcar un espectro más amplio del mercado, ofreciendo propuestas entre 81 y 128 metros cuadrados. El proyecto se desarrollará en seis etapas, y la primera está compuesta de 154 apartamentos distribuidos en seis torres de 5, 6 y 6 niveles”, detalló José Emilio Granados, gerente de Mercadeo y Ventas de Cayalá, garantía de que esta ciudad estructurada continuará en crecimiento y en constante evolución.

Nueva oferta busca conexión con el entorno La expansión de torres de apartamentos en zonas que están en fase de desarrollo está alimentando el desarrollo de una nueva generación de inmuebles, que se dividen entre centros comerciales de vecindario y los de entretenimiento. El formato se adapta según el área que servirá, gracias a la información anticipada que ofrece el estudio de mercado de la zona. Sin embargo, en todos los casos se analiza las condiciones del vecindario, porque los centros comerciales del presente nacen –mayoritariamente- como una reacción o evolución de lo que dicta el desarrollo inmobiliario. Carlos Sandoval, vocero de la Municipalidad de Guatemala, afirma que un 35% de las licencias de construcción en Ciudad de Guatemala son para el desarrollo de centros comerciales. Además, indica que existe un incremento exponencial en la solicitud de cambio de uso de suelo para convertir viviendas en comercios, principalmente en las zonas 9, 10 y 14. Al respecto, Hugo Bosque, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi) señaló que pocos desarrolladores están compitiendo en el territorio de centros comerciales ya posicionados. Por eso, los gruesos de los casos se están


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Ciudad Cayalá, Guatemala

presentando en zonas nuevas. En este sentido, sentido del proyecto responderá a la necesidad que se resuelve con una de las dos recetas favoritas para este momento: centros comerciales de vecindario, con un supermercado como ancla, gastronomía y servicios complementarios; bien, un uso mixto más enfocado al entretenimiento, que incluye cines, cafés y restaurantes. “La mayor tendencia son los centros urbanos o lo que nosotros ubicamos como usos mixtos, que contempla comercios en los primeros niveles y en los demás niveles, oficinas o apartamentos”, asegura el ingeniero Bosque. En este momento, las zonas predilectas para los usos mixtos están ubicadas en Zona 4, Zona 9 y Zona 14 de la capital, que son espacios 100% citadinos y de alta densidad. El objetivo de estos centros, indica Bosque, es el de llenar o servir a los desarrollos habitacionales, que son en un 60% de vivienda vertical.

Esta falencia es la que está provocando que, en aquellas zonas de mayor densidad, los usos mixtos se garanticen su tráfico. Es una manera de complementar una necesidad distinta a la de compra,

“Ningún desarrollador está compitiendo en el territorio de centros comerciales a posicionados Por eso, los gruesos de los casos se están presentando en zonas cuyo desarrollo residencial es nuevo y cuya densidad lo justifica” Hugo Bosque Presidente Asociación Nacional de Constructores de Vivienda

pero que garantiza el tráfi co al inmueble. Este es el caso de Calidad Inmobiliaria, una de las empresas desarrolladoras que siguen de cerca el boom d desarrollo de vivienda para vincular sus proyectos comerciales y apuestan a los usos mixtos. Santiago Tizón, Director de Desarrollo e Innovación de dicha empresa, considera que son los componentes que fomentan la estancia los que permiten el éxito de cafeterías y áreas gastronómicas. Igualmente, por cercanía y afinidad, los cines son exitosos, porque es otra forma de satisfacer la necesidad de un espacio para socializar. “El enfoque está en la experiencia”, coincide Tizón con su socio, Oliver Leonowens, director comercial de la firma. Plaza Kalú es uno de los inmuebles de la firma. “Es un uso mixto que combina elementos de una plaza de conveniencia en el primer nivel, con un segundo nivel gastronómico. Además, dentro está Comunidad Crece, Crece 1, Crece 2 y Distribodegas de la 1 a la 4”, indica Leonowens. En este caso, la solución que ofrece al entorno fue combinar el comercio de conveniencia en un primer nivel, y restaurantes en el segundo. La experiencia fue resuelta a nivel de diseño con un acceso por gradas eléctricas visibles y un elevador de vidrio, que se puede ver desde el boulevard que pasa enfrente al centro comercial. Gracias a estos elementos, el centro comercial es fácilmente identificado por quienes transitan por el boulevard El Naranjo –20 mil vehículos al día- y resuelve también las necesidades de servicios de los residentes de Condado el Naranjo, que antes debían realizar desplazamientos mayores para llegar a un espacio de conveniencia y que creara un espacio de estancia ameno. JUNIO 2018 / 135


PA N O R A M A R E G I O N A L / G UAT E M A L A “Las marcas que ingresaron están pensadas para que la compra no sea de más de 30 minutos o 45 minutos máximo”, explica Tizón. En su segundo nivel, el ambiente es más ameno y promueve estancias más prolongadas. Para efectos de referencia, el rango de renta de espacios comerciales en estos nuevos centros comerciales va desde los $8 el metro cuadrado (m2) en los sótanos, locales comerciales a $15 por m2 y restaurantes de $20 a $23 el m2, en el caso de Plaza Kalú. Por otro lado, está la corriente de los centros comerciales de conveniencia. Si es útil, será vigente. Bajo esa premisa, las plazas comerciales con un enfoque de conveniencia están proliferando para atender comunidades desatendidas y que están alejadas de formatos comerciales de mayor tamaño. Juan Manuel Alejos, gerente de la desarrolladora Modus Vivendi, cree que el centro comercial actual se está enfocando en ser más funcional, dependiendo del segmento al que se quiera llegar.

“Son los componentes que fomentan la estancia los que permiten el éxito de cafeterías y áreas astron icas Igualmente, por cercan a afinidad, los cines son exitosos, porque es otra forma de satisfacer la necesidad de un espacio para sociali ar Santiago Tizón Director de Desarrollo e Innovación

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Naranjo Mall

“Muchos son aspiracionales, la gente va por el deseo, no por una acción de compra. También están los que son más funcionales, aquellos cuya promesa es que yo voy y encuentro lo que busco”, asegura el arquitecto Alejos. De acuerdo con su experiencia, son más los CC funcionales los que se están desarrollando, generan retorno a los inquilinos y, por tanto, son exitosos. “Mucha gente va al centro comercial y lo toma como un paseo de fin de semana, van a comer más que a realizar una compra”, añadió Alejos. Otro aspecto en el que coinciden los especialistas en desarrollos mixtos o de plazas comerciales, como es el caso de las empresas Calidad Inmobiliaria e Íntegro, es que ya se superó la época de macros centros comerciales y diseños cerrados. María Alejandra Rivas, gerente de Íntegro, aboga incluso por formatos más pequeños, porque son los que pueden estar más próximos a la persona. Para ser exitoso, se debe entender el vecindario desde el análisis de variables como la demografía,

“La gente va por el deseo, no por una acci n de co pra También están los que son más funcionales, aquellos cuya promesa es que yo voy y encuentro lo que busco” Juan Manuel Alejos Gerente Desarrolladora Modus Vivendi

zonas cercanas afectadas y medición de la oferta. La estrategia de Integro es la de atraer marcas alrededor de los centros comerciales. “En Parque las Américas, nos hemos movido a ofrecer un estilo de vida y tener marcas de tendencia”, asegura Rivas. La última marca que atrajeron a Parque Las Américas es OVS, una multinacional de ropa casual introducida con el objetivo de que todas las marcas incluidas en el centro comercial sean exclusivas.


7y8

nov 2018

últimos espacios

CONGRESO+EXPO+WORKSHOPS+NETWORKING


PANORAMA REGIONAL / PANAMÁ

Nuevos proyectos nacen con el reto de enfrentar altas tasas de desocupación

Desarrolladores aprovechan el comercio vivencial para acelerar su absorción Sobreoferta en algunos sectores afecta a inmuebles menos competitivos. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

C

iudad de Panamá es la capital comercial del istmo. Gracias al Canal, el mercado panameño tiene acceso a mercadería de todo el mundo bajo condiciones muy accesibles, ya que es un punto de tránsito obligatorio. Además, la situación financiera del país ha promovido el mercado inmobiliario más importante de la región, incluso haciéndose llamar el pequeño Miami. Empero, son factores que dan una ventaja competitiva, pero que no garantizan el éxito. Danny Quirós, director de consultoría de Colliers Internacional Panamá, describe que hasta mediados de 2017, el mercado inmobiliario en la capital canalera exhibía un crecimiento sostenido, gracias a los indicadores favorables del consumo interno, la llegada de inversión extranjera y el empuje que significan los incentivos para el establecimiento de negocios. Para este año, la economía bajó un poco y la lectura del mercado

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por parte de algunos desarrolladores pudo fallar respecto al norte que está tomando el negocio y lo que está privilegiando el consumidor, fin último del negocio. “Para la primera mitad de 2018, se comienza a notar un desarrollo de modelos que quizá hoy en día no son tan exitosos comercialmente, como sí lo fueron en el pasado”, indicó Quirós. Como en todo negocio existen riesgos, algunos se pueden gestionar mejor que otros. El ingreso de nueva oferta es una amenaza, porque son muchos inmuebles compitiendo por

una masa de clientes que parece no estar creciendo al mismo ritmo. En los últimos cinco años, las tasas de crecimiento interanuales eran de hasta un 18% e ingresaban al mercado de inmuebles de alta ocupación, pues el mercado se encontraba en expansión. En contraste, el último dato de tasa de crecimiento de la oferta para 2018 bajó al 6,9%, prácticamente la mitad respecto al año previo. Durante el último año, el inventario del mercado inmobiliario comercial se incrementó en casi 90.000 metros cuadrados (m2),

“Para la primera mitad de 2018, se comienza a notar un desarrollo de modelos que quizá hoy en día no son tan exitosos comercialmente, como sí lo fueron en el pasado”. Danny Quirós Director de consultoría Colliers Internacional Panamá


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Town Center Costa Del Este, Panamá

alcanzando 1.375.101 m2 de área arrendable total, con una disponibilidad del 10,15%. Este crecimiento se ha dado en todos los formatos de centros comerciales y en casi todos los sub-mercados de la ciudad, pero principalmente en la periferia, donde el crecimiento demográfico ha sido exponencial. Por otro lado, algunos sectores de la ciudad han comenzado a mostrar desequilibrios fomentados por un exceso de oferta y el desarrollo de productos que no poseen las características que buscan los usuarios en cuanto a exposición comercial, cantidad de estacionamientos y una mezcla de inquilinos adecuada. Uno de los nuevos proyectos que es una excepción a la regla y que rompe paradigmas es Town Center Costa del Este, de Town Center Group. Se trata de un centro vivencial completo, que se ubica en el este de la ciudad y que con un avance de su infraestructura del 95%, posee ya un 95% de su ocupación comercial. “Somos relativamente un concepto nuevo en Panamá, que integra, servicios, compras, gastronomía,

exclusividad, servicios de salud a través de un hospital que en pocos meses abrirá sus puertas y otras sorpresas que próximamente les invitaremos a conocer”, afirmó Felipe de La Guardia, gerente general de Town Center Costa del Este. .

Nuevos usos dentro de Proyectos de Uso Mixto La forma en que los inmuebles comerciales sirven al consumidor

está evolucionando, por tanto, el diseño y concepto debe cambiar también. “Hoy en día el cliente llega a una tienda y busca identificarse con el lugar, con la atención y luego con el producto o marca. Los dos primeros son fundamentales para la rentabilidad del negocio y le permiten al consumidor creer en la marca y quedarse en el comercio, tienda o centro comercial”, indicó de La Guardia.

Market Plaza, Panamá

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PANORAMA REGIONAL / PANAMÁ RANGOS DE PRECIO POR SUBMERCADO

Los rangos de precios de renta para inmuebles Clase A se ubica entre los $35.00 y los $ 55.00 por metro2 por mes, mientras que para la clase B entre los $16.00 y los $ 30.00 por m2 por mes. Precio de Lista (US$)

Felipe de La Guardia Gerente general Town Center Costa del Este

Tendencia

Panamá Metro $35.00 $30.00

Periferia Norte $30.00 $25.00

“Hoy en día el cliente llega a una tienda y busca identificarse con el lugar, con la atención y luego con el producto o marca. Los dos primeros son fundamentales para la rentabilidad del negocio”.

Precio de Cierre (US$)

Panamá

Costa del Este $35.00 $32.00

Panamá oeste

Periferia Este $22.00 $19.50

Periferia Oeste $28.00 $24.50

Fuente: Colliers International, Panamá

INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD

Al cierre del primer semestre del año, la absorción neta anual fue de aproximadamente 86.000 metros cuadrados de inventario existente. Con esta cifra podemos confirmar que las tasas de ocupación siguen siendo relativamente altas considerando los niveles de oferta existentes y en proceso de construcción.

1,500.000

12.00% 10.00%

1,200.000

8.00%

900.000

6.00% 600.000

4.00%

300.000

2.00% 0.00%

0 May-15 Inventario

May-16 Disponibilidad

A manera de ejemplo, añade, antes, era posible que un inmueble combinara varias opciones donde una fuera ajena respecto a la otra, hoy todo debe estar integrado. También es importante considerar el impacto que ha tenido el comercio electrónico en la evolución tradicional de la venta personal y en las plazas comerciales a nivel global y local. 140 JUNIO 2018 Pacific Center, Panamá

May-17

May-18

Fuente: Colliers International, Panamá

Este fenómeno cambió el objetivo convencional de estos inmuebles hacia un modelo más enfocado a proporcionar a los consumidores una mejor calidad de vida mediante servicios y entretenimiento, obligando a los desarrolladores a proponer modelos de desarrollo mixto en formatos más flexibles, que cumplan con las expectativas de una demanda cada vez más sofisticada.


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P A N O R A M A R E G I O N A L / E L S A LVA D O R

Los desarrolladores salvadoreños incursionan con interés en formatos mixtos y disruptivos

Oferta comercial se reinventa como defensa contra lo rutinario Aquellos centros comerciales que innovan en diseño, conceptualización y oferta comercial coinciden en que pertenecen a la gama de usos mixtos Por Alberto López alopez@inversioninmobiliariacr.com

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l comercio de uso mixto existe mucho antes que cualquier otro formato, los romanos tenían este formato por norma a la hora de conceptualizar sus mercados. En los tiempos modernos, el modelo norteamericano revolucionó a la industria y popularizó los grandes malles, la mayoría de ellos diseñados como espacios cerrados. Hoy, estos últimos enfrentan un desgaste importante y la industria retorna al concepto original. Así lo ejemplificó el presidente de la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (Casalco), Giuseppe Angelucci, quien afirma que los desarrolladores inmobiliarios salvadoreños están apostando por formatos

142 JUNIO 2018

híbridos, por ejemplo, incluir oferta de espacios abiertos dentro de un regional center o fashion mall; o bien, apostar por un concepto diverso y distinto de plazas gastronómicas o de entretenimiento. Detrás de esta búsqueda de

Giuseppe Angelucci Presidente Casalco

conceptos híbridos está un motivo de fondo, los formatos tradicionales están experimentando un desgaste por ser más costosos de mantener por factores varios como enfriamiento, iluminación y mantenimiento, indica Angelucci.

“La creación de los centros comerciales en la antigüedad, con los romanos, tenían un uso mixto que ahora se está retomando…lo equivocado sería que los diseños de los centros comerciales fueran conceptos cerrados”.


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“Considero que estamos en un momento de reconversión de los centros comerciales y ese es nuestro objetivo con el desarrollo de Estación del Casco, con un concepto del buen vivir”. Álvaro Barraza Director comercial Urbánica

Centro Comercial Estaciòn del Casco, El Salvador

A ello se debe sumar la ausencia de sorpresa para el consumidor, la sensación de aglomeración y el vínculo negativo de saturación. “Creo que lo equivocado sería que los diseños de los centros comerciales fueran conceptos cerrados; por el contrario, deben evolucionar en beneficio de lo que el público necesita, busca y demanda; en ese sentido, considero, es que ha habido una migración y combinación de conceptos”, manifestó el presidente de Casalco. El presidente de Casalco identifica y destaca hoy, por ejemplo, a los proyectos en construcción que abogan por una oferta comercial que conviva con un área médica orientada a la salud y bienestar, por el espacio adecuado para la apertura de restaurantes que

ofrezcan una propuesta gastronómica más saludable, por gimnasios combinados junto el comercio tradicionalmente orientado a los trabajadores de oficinas, entre varias de las propuestas identificadas. En ese sentido, el director comercial del desarrollador inmobiliario Urbánica, Álvaro Barraza, confirmó que el diseño y conceptualización de una oferta comercial debe ser adaptado al área de influencia donde será insertado el nuevo proyecto; es decir, si el tener la sensibilidad para identificar si la zona donde ubica mall posee más características de área residencial, industrial o comercial, para así entender las necesidades y contexto. Además, es necesario conocer el comportamiento comercial de las franjas del día de ese

vecindario, de tal manera que la oferta comercial del futuro mall brinde soluciones de vida. Esto incluye si el comportamiento de las franjas horarias esta orientado para compras por conveniencia, programadas o de ocasión, donde se debe tomar en cuenta también la influencia de las ventas estacionales y fechas relevantes. Barraza coincidió con Angelucci en que los formatos de diferentes centros comerciales, como el más orientado a vecindario o el regional center, como es el caso de Multiplaza, en El Salvador, han ido evolucionando e integrando conceptos de otros formatos. “Nosotros desarrollamos hace más de 10 años el concepto de Life Style Center con La Gran Vía y ahora estamos planeando también hacer una integración residencial a este proyecto”, ejemplificó Barraza en este caso específico de cómo van mutando los conceptos y formatos de centros comerciales en El Salvador. JUNIO 2018 / 143


P A N O R A M A R E G I O N A L / E L S A LVA D O R

Estación del Casco sintetiza soluciones para el entorno urbano Lo más inmediato en los planes de Urbánica es Estación del Casco es un híbrido entre strip center, neighborhood center y entertainment center, ubicado en el exclusivo Distrito El Espino, donde ha desarrollado varios conceptos residenciales (Portales o Puertas, como se les ha denominado), entre los que se encuentra en ejecución el más reciente en desarrollo vertical, Puerta del Alma. El concepto mixto de Estación del Casco explicó Barraza, incluye una apuesta de “incubadora gastronómica”; es decir, un estilo gastronómico denominado como Casual Food, alejado del concepto de Fast Food (comida rápida), más sano e integral, que estará siendo desarrollado por inversionistas guatemaltecos y costarricenses. En ese sentido, de hecho, el diseño de ese nuevo “mercado gastronómico”, según un video de Urbánica, solo hace recordar al Mercado de San Miguel, en Madrid; con ese toque informal, dinámico y moderno, donde se encuentran todos los sabores en bocadillos y bebidas, en una circulación continua por todos los establecimientos. “Considero que estamos en un momento de reconversión de los centros comerciales y ese es nuestro objetivo con el desarrollo de Estación del Casco, con un concepto del buen vivir, con oferta de gimnasios, salones de belleza, arte, preparación física personal, psicólogos, nutricionistas, en una dinámica de aprovechamiento del tiempo en cuanto a oferta y tráfico”, detalló Barraza al respecto de la conceptualización de Estación del Casco. Este centro comercial, con una inversión de $12 millones, tendrá un área de influencia inmediata en Distrito El Espino, de hasta 5.000 habitantes. Empero, al extender el área de influencia a más sectores 144 JUNIO 2018

cercanos, podría llegar a un tráfico de hasta 40.000 personas y una circulación de 45.000 vehículos al día, calculó Barraza. La construcción de Estación del Casco arrancará al finalizar la temporada de lluvias de este 2018 en El Salvador, aproximadamente en octubre próximo, y se prevé esté listo en el último trimestre de 2019, justo para aprovechar la temporada comercial navideña. Contará con 79 locales comerciales, distribuidos en tres niveles, en un área de 5.100 m2. Precisamente, las diferentes experiencias comerciales se han dividido en conveniencia, con 2.400 m2; experiencia en un área de 1.900 m2 y bienestar en 800 m2.

Propuestas inclusivas de comercio En un sector mucho más populoso y de alta densidad habitacional, en Soyapango, al este del Gran San Salvador (San Salvador y otros municipios circunvecinos), ya se encuentra en etapa inicial de construcción Paseo Venecia, un centro comercial con formato de strip center, pero que también incluye

el concepto de entretenimiento, esparcimiento, con un concepto de bienestar de la garantía de seguridad, pues se equipará con un circuito cerrado de vigilancia de primera generación en tecnología. Venecia estará ubicado en una región estratégica para el comercio por lo densamente poblado del municipio de Soyapango, a un costado de la Carretera de Oro, una importante vía que comunica la capital salvadoreña con el resto del territorio oriental, la zona fronteriza con Honduras y Nicaragua. “Hemos calculado una población cercana al centro comercial Paseo Venecia de 200.000 habitantes a la redonda del futuro centro comercial, quienes demandarán esparcimiento con seguridad, zonas verdes y parques”, dijo el representante legal de la desarrolladora Empresa Salvadoreña de Servicios Eléctricos (Essesa), Héctor Pleytéz. Otro factor comercial que se ha tomado en cuenta para esta región es que el tiquete de compra de la población aunque pudiera ser bajo en poder adquisitivo, tiene una rotación bastante repetitiva


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Centro comercial Paseo Venecia, El Salvador

y se multiplica con el alto volumen poblacional. Además que se considera una zona de alta concentración de destino de las remesas de la diáspora salvadoreña, recordó Pleytéz, que solo entre enero y abril de este 2018 alcanzaron un poco más de $1.700 millones, lo que representó un aumento del 9,2% con respecto al mismo período del 2017, según cifras oficiales del Banco Central de Reserva (BCR) de El Salvador y precisamente, especificó el mismo informe del BCR, que las remesas se concentraron, en su mayoría, en San Salvador, con un 19,4%. “Paseo Venecia se considera un centro comercial de destino, con el ancla comercial ya existente de la Maxi Despensa (opción más popular de supermercado en El Salvador de la cadena Walmart), con una inversión aproximada de $7 millones, pues se está considerando incluir una franquicia de salas de cines que ocupará de 1.500 a 2.000 m2, más a lo planificado originalmente”, declaró Pleytéz. Se calcula que Venecia abra operación para la temporada navideña de este 2018, con un mix de

oferta comercial que supla la necesidad en esta zona, donde Pleytéz consideró que aún hay una demanda no satisfecha en este sector de Soyapango. Venecia tendrá un aproximado de 40 locales comerciales (en unos 7.000 m2 de construcción de un total de terreno de 24.000 m2), amplias zonas verdes, un anfiteatro para conciertos y actos culturales, y dentro de la propiedad mantendrá una antigua casona que perteneció al ex presidente Jorge Meléndez (gestión en el período 1919-1923), donde funciona una funeraria, propiedad también de Essesa, pero que posiblemente se destine, en una segunda etapa, a otros usos comerciales ya cuando opere el nuevo mall y la funeraria se traslade al parque memorial del que es propietaria también la empresa, en la misma zona de la Carretera de Oro. En otro sector estratégico del Gran San Salvador, la empresa inmobiliaria Prosiba, con trayectoria en el sector desde 1993, inauguró en agosto del año pasado su primer proyecto comercial de este tamaño: Plaza Malta, con un monto de inversión de siete millones de dólares y ubicada en la exclusiva zona de Santa Elena, en su extremo oeste, en la jurisdicción de Antiguo Cuscatlán, en paralelo a la carretera que conduce al Puerto de La Libertad, hacia el sur en la costa, una zona estratégica que se encuentra en la segunda etapa de ampliación de la vía que conduce al Puerto y por la que circulan más de 100.000 vehículos a diario, según calculó la gerente de Plaza Malta, Vanessa Funes. “Es una zona enorme y de alto crecimiento, hacia el sur (de la zona metropolitana de San Salvador, hacia el Puerto de La Libertad) y que no poseía ninguna oferta de este tipo o es muy escaza, donde se analizó la necesidad de un centro comercial pequeño con una gran variedad de oferta”, informó Funes.

Precisamente, en aproximadamente 40 espacios comerciales, 31 de los cuales son locales como tal y el resto espacios para quioscos u otras opciones comerciales, se ofrece una gran variedad, donde, por ejemplo, no se va a repetir más de una misma alternativa de comida rápida, lo que favorece al público y a la eficiencia del negocio de los inquilinos, agregó Funes. El pequeño centro comercial, que generó en su construcción hasta 300 empleos directos por 11 meses y en su operación hasta 150 plazas, también de forma directa, tiene un amplio parqueo subterráneo y otros pocos espacios a nivel del terreno, los cuales se brindan al cliente de manera gratuita, sin importar el tiempo de permanencia en el mall. Malta también incluye conexión WiFi gratuita en todo en el complejo. Precisamente, en carretera al Puerto de La Libertad, se inaugurará en el complejo Tuscania y Vía del Corso, ya un concepto residencial y corporativo en operación, el centro comercial Piazza Centrale, una combinación de conceptos en un strip center, con una inversión entre 10 y 11 millones de dólares, según detalló la coordinadora de mercadeo de este desarrollo, Fátima Sol. Un par de ejemplos más, ya en operación, de estos conceptos mixtos en centros comerciales son La Skina, un strip center sobre todo con oferta de entretenimiento, desarrollado por Bolívar, adjunto a su complejo residencial Santa Rosa, en Santa Tecla, municipio al oeste del Gran San Salvador. Además de El Encuentro, de Bambú, en el municipio de Lourdes, en carretera hacia el oeste de El Salvador, a media hora de la capital. Se trata de un strip center con oferta de conveniencia, enclavado en el desarrollo residencial de Las Arboledas, de Grupo Roble. JUNIO 2018 / 145


NEGOCIOS

Negocio retail de FIFCO avanza con fuerza

A la fecha cuenta con una serie de tiendas alrededor del país con un portafolio que se a do sofist cando con el aso de los a os Por María José Núñez Chacón mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

FIFCO es reconocida por su trayectoria en la producción y distribución de bebidas, pero la compañía entendió que el éxito está en la diversificación y por ello, se enfocó en desarrollar su división de Florida Retail (parte de la subsidiaria Cervecería Costa Rica), dirigida a operar negocios de venta al detalle. A la fecha cuenta con una serie de tiendas alrededor del país con un portafolio que se ha ido sofisticando con el paso de los años. Gracias a ello, se ha convertido en un importante actor, arrendador de locales. Gisela Sánchez, directora de Relaciones Corporativas de FIFCO, indicó que la división inició como una operación principalmente de panaderías, pero la empresa ha diversificado la oferta con tiendas de conveniencia y tiendas especializadas para los distintos gustos del mercado. Su cartera de negocios está integrada, hasta la fecha, por panaderías Musmanni, Tienda de La Birra, Vinum Store, tiendas de conveniencia Musi y L`Artisan Café, algunas 146 JUNIO 2018

de ellas con una alta competencia en el mercado, pero la corporación apuesta a su posicionamiento. “Estamos operando las panaderías Musmanni bajo el formato de franquicia y tenemos 174 en total, las tiendas de conveniencia Musi son en un 100% propiedad de la compañía y ya hemos instalado 74 locales. En el caso de las tiendas Vinum Store de vinos y destilados ya sumamos 3 y en la Tienda de la Birra, vendemos productos relacionados con nuestras marcas, como gorras, paños y camisetas”, detalló Sánchez. Su último y más reciente formato es L’Artisan Café y tienen como responsabilidad en esta división de negocios la planta de panificación industrial que produce los panes y la repostería para las panaderías y las tiendas de conveniencia. De acuerdo con la directora de Relaciones Corporativas el formato elegido para cada uno de los negocios está enfocado en enriquecer la compra de bebidas y en términos inmobiliarios, buscan espacios de fácil acceso, convenientes para sus clientes, que sean seguros y agradables para estar.

Conceptos por nichos Una de las tiendas de mayor presencia en la mente de los consumidores es Musmanni, que en los últimos tiempos ha experimentado una migración del punto venta, con remodelaciones para desarrollar estilos y diseños más acogedores, donde los consumidores no solo lleguen a comprar pan, sino que puedan sentarse y tomar un café en el mismo sitio. Para esto fue necesario impulsar una serie de renovaciones, remodelaciones y apertura de locales comerciales, lo que les permitió impulsar una forma diferenciada de vender en este nicho comercial. Precisamente, a finales de 2017, se realizó la transición en el formato de tiendas de conveniencia de la marca Musmanni Mini Súper a la nueva marca Musi, y crecieron un 16,1% en utilidad operativa con respecto a 2016. Otro de los conceptos es Vinum Store, una tienda que se convirtió en parte del negocio de Florida Retail. Son espacios en los que se venden vinos, destilados y delicatesen como quesos, embutidos y jaleas. Además, es posible obtener


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“Estamos operando las panaderías Musmanni bajo el formato de franquicia y tenemos 174 en total, las tiendas de conveniencia Musi son en un 100% propiedad de la compañía y ya hemos instalado 74 locales.

Los números de Florida Retail

La división de Retail inició como una operación principalmente de panaderías y hemos diversificado la oferta con tiendas de conveniencia y tiendas especializadas.

174 panaderías Musmanni

74 tiendas de

conveniencia Musi

3 Vinum Store de vinos y destilados

1 tienda de la Birra y 1 sobre ruedas 1 cafetería L`Artisan Café

Fuente: Florida Retail

ediciones limitadas de las cervezas propias de la Cervecería y otras importadas. Actualmente las tiendas están ubicadas en San Rafael de Escazú, Momentum Lindora y Tibás. Existe otro concepto denominado Tienda de la Birra, donde se ofrecen artículos oficiales de las marcas Imperial, Pilsen, Bavaria y otras marcas; se trata de un espacio con atractivos diseños.

“Este nuevo concepto de venta al detalle está pensado para que el consumidor costarricense y extranjero que ama y se siente identificado con nuestras marcas, puedan tener un souvenir para ellos o un regalo especial para ese amigo que vive dentro o fuera de Costa Rica”, mencionó Saulín Arias gerente de marcas Premium, Innovación y Retail. Aunado a éste, tienen un formato móvil (sobre ruedas), brindando la opción a las personas de adquirir los productos en conciertos, fiestas o ferias que realiza la Cervecería. En ambos lugares los consumidores pueden comprar camisas, gorras, pantalonetas, paños, “lanyards”, lentes de sol, llaveros, jarras y otros artículos.

El placer del café Por último, parte de su portafolio de marcas, FIFCO (Florida Retail) impulsó la creación de L`Artisan Café, un espacio para que

Gisela Sánchez Directora de Relaciones Corporativas FIFCO

los consumidores puedan disfrutar de un café, panes de masa madre, reposterías horneadas en el mismo lugar, batidos naturales y especialidades de comidas balanceadas, así como un portafolio del vinos, cervezas artesanales y cocteles. Un diseño acogedor y contemporáneo recibe a los visitantes en el edificio El Cortijo en San Rafael de Escazú, con internet gratis, amigable con las mascotas y suficiente parqueo disponible. “Esta división está en constante búsqueda de oportunidades para mejorar e innovar y sobre todo para enriquecer las ocasiones de compra y consumo de bebidas. Nuestro objetivo es consolidar un nuevo formato en el mercado costarricense” comentó Allen Chacón, Gerente de Mercadeo y Desarrollo Comercial de Florida Retail. JUNIO 2018 / 147


C O N T E N I D O PAT R O C I N A D O

URBANISTAS ASOCIADOS una s lida fir a consultora en ar uitectura e in enier a con vasta e periencia en desarrollos co erciales

La empresa opera desde 1971 y, a lo largo de todos estos años, ha diseñado centros comerciales, puntos de venta al detalle, hoteles y desarrollos industriales y logísticos, entre otros proyectos. Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

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esde hace 47 años, la firma de arquitectura e ingeniería Urbanistas Asociados ha participado en la consultoría de importantes proyectos en Costa Rica de diferentes usos y escalas.

Centros comerciales, hoteles, clubes campestres, desarrollos industriales, logísticos, 148 JUNIO 2018

institucionales y residenciales son tan solo parte de las iniciativas en las que ha brindado su respaldo profesional. Su compromiso en todas estas décadas evidencia la versatilidad de la empresa, ya que su labor ha incluido el diseño urbano, la planificación, la inspección de las obras y en algunos casos ha

liderado la administración de la construcción de los proyectos. Esta amplia gama de servicios es posible gracias a la existencia de un equipo técnico multidisciplinario, que se enfoca en implementar las últimas tendencias de diseño en sus diversas áreas de trabajo y a aplicarlas en los proyectos en los que interviene. El fundador y cabeza de la firma es el arquitecto Rafael Solís Zeledón, quien se graduó en Colombia en 1965 y cuenta con una especialidad en Planificación urbana y regional del Instituto Latinoamericano y del Caribe de Planificación Económica y Social (ILPES), situado en Chile.


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PROYECTOS EN LOS QUE HA PARTICIPADO LA EMPRESA: it

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City Mall, Alajuela

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C O N T E N I D O PAT R O C I N A D O

CLIENTES REPRE SENTATIVOS DE LA EMPRESA ar ill ona ranca o ol al art tarbuc s o pan

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sociaci n olidarista de pleados de la a a ostarricense de e uro ocial 150 JUNIO 2018

Entre tanto, la dirección de diseño de proyectos está a cargo de los arquitectos Rafael Solís Chacón (profesional acreditado LEED), Danny Fernández y Rodrigo Oreamuno, profesionales asociados a la firma recientemente.

Amplia experiencia Dentro de los desarrollos en los que ha participado la firma se encuentran tres grandes centros comerciales (regional center), como City Mall Costa Rica, Mall Paseo de las Flores y Mall Internacional. También ha tenido un papel relevante en el desarrollo de community centers como Plaza América y locales específicos (stand alone) para comercios individuales, como Más X Menos, Maxi Palí, Palí (formatos de Walmart), Shoppers, Office Depot, Autoservicio Mayca, Mundo Mágico y Almacén Llobet. A lo largo del tiempo, ha desarrollado más de 30 puntos de venta de distintas cadenas de venta al detalle tanto de firmas transnacionales como Walmart y Sysco, así como de cadenas locales costarricenses. La empresa trabaja generalmente con grupos desarrolladores de escala regional o nacional como Corporación Lady Lee, Desarrollos Mega, Aldesa, Coyol Developers y transnacionales como Walmart, Starbucks, Cargill y Mayca-Sysco. Este año, la firma está trabajando en proyectos novedosos, que traerán beneficios a las comunidades en las que se edifiquen.

El arquitecto Rafael Solís C. contó que están en el proceso de diseño y ejecución de un community center en el sur de San José, están desarrollando un complejo revolucionario de uso mixto en la costa pacífica, varias plazas comerciales y un mercado gastronómico en la Gran Área Metropolitana. “El desarrollo en la costa transformará la visión de la experiencia de compra y disfrute en la playa, un lifestyle center, alineado con la visión que han tomado los desarrollos de esta naturaleza”, comentó Solís. La firma seguirá diseñando inmuebles que generen un impacto positivo a nivel arquitectónico y urbano y, en consecuencia, contribuir con el desarrollo del país en el sector inmobiliario, así como en el mejoramiento de la calidad de vida de las personas.


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os desarrollos de a or escala en los ue e os traba ado son el it all osta ica, all aseo de las lores, otel lub ariari, orres del a o, ade ás del centro de distribuci n de al art en icara ua en ase final de e ecuci n

Centro comercial Paseo de las Flores

Rafael Solís Chacón Director de diseño de proyectos y arquitecto acreditado LEED. Urbanistas Asociados

Hipermercado Shoppers

CONTACTO:

Para conocer más de esta firma, puede visitar su sitio web www.ua.co.cr, o escribir al correo electrónico info@ua.co.cr También puede llamar al número telefónico +506-2441-0009 y visitar su red social de Facebook: www.facebook.com/urbanistasasociados

JUNIO 2018 / Somos una empresa consultora en Arquitectura e Ingeniería con mas de 47 años de experiencia en proyectos Comerciales, Industriales y Residenciales.

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RETAIL

La proyección de crecimiento del sector es la más conservadora en los últimos tres años

Comercio tendrá tibio comportamiento este 2018 Contratación de personal y apertura de nuevas tiendas será muy similar a 2017. Por Daniel Chacón, dchacon@inversioninmobiliariacr.com

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l comercio prevé un año que sí tendrá crecimiento, aunque moderado, que apenas superará en un 2,8% al reportado en 2017 (versus 3,3% en 2017), según el Índice de Confianza Comercial que publica la Cámara de Comercio de Costa Rica. Esta cifra tiene explicación en múltiples variables. Del lado del consumidor, existen temas como en la capacidad de gasto, el endeudamiento que enfrentan, el ajuste

152 JUNIO 2018

de presupuesto que han debido ejecutar ante el incremento del costo de vida y ante una pérdida en el valor de sus ingresos. Para el comercio también hay retos: costos operativos que siguen incrementándose: electricidad, presión fiscal, precio de alquileres y mayor competencia. En la suma, ambas puntas del negocio están a la defensiva y es poco el margen disponible para abrir la llave del gasto o la inversión, en uno u otro lado.

En el caso de los proveedores del comercio, deben contemplar que habrá un esfuerzo pronunciado por parte de los comerciantes para mantener o disminuir su estructura de gasto, y que los planes de expansión se darán con mucha medición y análisis de fondo para reducir el margen de error.

Empresarios a la defensiva La actitud con la que se enfrenta un reto permite anticipar qué tipo


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¿QUÉ PIENSAN LOS CONSUMIDORES DE LA ECONOMÍA NACIONAL?

El consumidor se encuentra optimista por dos razones principales: quienes aplauden el resultado de las últimas elecciones y quienes están motivados por la participación de la selección nacional de fútbol en el Mundial de Rusia. Sin embargo, este optimismo alcanza únicamente para impulsar el comercio de subsectores como el de alimentos, ropa y calzado, principalmente.

46.0 44.0 42.0 40.0 38.0 36.0 34.0 May-16

Aug-16

Nov-16

Feb-17

May-17

Aug-17

Nov-17

Feb-18

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Fuente: Índice de Confianza del Consumidor

de acciones esperar. En el caso de los empresarios que pertenecen a la Unión de Cámaras de Costa Rica (UCCAEP), plasmaron en la Encuesta Trimestral de Negocios, al primer trimestre de 2018, que el 52% de ellos esperan un año igual que 2017 y un 30% esperan que sea peor. El estudio fue presentado en febrero anterior por el presidente de la organización, Franco Arturo Pacheco, quien aprovechó la oportunidad para indicar que los altos precios están afectando no solo el consumo, sino la capacidad de las empresas para invertir y generar empleo, incluso afectando la permanencia de algunas industrias. Para la industria inmobiliaria,

supone poca oportunidad para un inventario nuevo, incluso la amenaza de sustitución. Otro dato que arrojó el estudio es la posible generación de empleo del sector productivo en general, porque el estudio determinó que solo el 17% de los empresarios están valorando incrementar su planilla durante los próximos meses, variable que va de la mano con la necesidad de apertura de nuevos locales; o bien, traslado a inmuebles de mayor tamaño. Respecto a expectativas de crecimiento, la Cámara de Comercio hizo sus propias proyecciones y prevé generar unas 2.500 plazas formales nuevas, distribuidas en todo el país, misma cifra que la proyectada para 2017. Este dato permite mantener al sector comercial como el sector que más personal contrata, unos 257 mil colaboradores, que representa el 14% de la fuerza laboral total. Asimismo, el 26% del parque empresarial nacional son comercios, lo que equivale a más de 18 mil empresas. Siempre en términos de dónde crecerá el comercio, la Cámara visualiza fortaleza en los subsectores de alimentos, bebidas, tabaco y productos eléctricos del hogar, los cuales registraron tasas de crecimiento por encima del promedio.

Caso contrario es el de aquellos dedicados a la venta de vehículos, que en 2017 registraron un crecimiento del 3,7%, luego de reportar un dinamismo de dos dígitos el año previo. Yolanda Fernández, presidente de la Cámara de Comercio, comentó sobre este informe que el Mundial de Fútbol inyectará adrenalina a comercios puntuales asociados a venta de alimentos (15%), ropa, calzado y pantallas (60%) según la experiencia del Mundial Brasil 2014, pero con la consideración que para esta ocasión se proyecta que el impacto exista, pero en menor proporción. Existen condiciones de entorno que siguen afectando el comportamiento de la economía, como la incertidumbre respecto al curso que seguirá la discusión y eventual aprobación de una reforma fiscal, tasas de interés elevadas y muy ligadas al tema fiscal, incremento en el ritmo de depreciación del tipo de cambio y la pérdida de confianza del consumidor ante la economía.

Consumidores optimistas, pero con fi de e io d Al mal tiempo, buena cara. Es la mejor descripción del resultado de JUNIO 2018 / 153


RETAIL

154 JUNIO 2018

AGOTAMIENTO EN CAPACIDAD DE GASTO

La capacidad de gasto de los hogares enfrenta síntomas de agotamiento. Por eso, la expectativa que tienen las personas de cara a la posibilidad de compra de bienes duraderos, que ya era negativa (inferior a 50), experimentó otro decrecimiento.

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Artículos para el hogar

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contrastar los datos estadísticos sobre la realidad de la economía de los hogares costarricenses con los estudios de percepción. ¿Por qué mal tiempo? Según estadísticas del Banco Central, en el último año los hogares padecieron una pérdida del ingreso real de aproximadamente un 3% y eso afecta de forma directa su capacidad de consumo. A esto hay que sumar otras deudas, como las que se poseen en tarjetas de crédito. En enero, el Ministerio de Economía publicó el estudio de tarjetas que determina que la deuda en tarjetas es de ¢1,2 billones, lo que representa un 3,8% del Producto Interno Bruto. Si distribuye esta deuda entre los asalariados actuales, estaríamos hablando que cada trabajador debe en promedio ¢500.000, si se dividiera proporcionalmente entre todos. Sin embargo, es claro que los que pertenecen a los segmentos de menor ingreso no tienen acceso a una y la deuda se concentra entre las personas de clase media. Por esta razón hablamos de mal tiempo. ¿Y la buena cara? Se puede deducir que el tema Mundial impulsa una actitud positiva a que el costarricense piense en un mejor futuro, aunque su economía personal atraviese momentos difíciles. Para respaldar la percepción, basaremos el análisis en el Índice de Confianza del Consumidor, a cargo de la Escuela de Estadística de la Universidad de Costa Rica. En mayo de este año, presentaron la última medición que revela una mejora ante temas como si esperan una mejor situación país durante los próximos cinco años, o una mejora en las condiciones individuales, en ambos casos de casi 10 puntos con respecto a la medición anterior. E l i n ve s t i g a d o r J o h n n y Madrigal es del criterio que quienes se sienten triunfalistas con el resultado de las elecciones presidenciales pueden impulsar este cambio, junto con aquellos que se sienten optimistas por la participación de la selección de fútbol

Terreno

Fuente: Índice de Confianza del Consumidor


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en el Mundial de Rusia 2018. “El incremento de la confianza en los últimos tres meses se refleja en la clasificación de los consumidores, pues los pesimistas disminuyeron de 27,22% a 22,9%; mientras que los optimistas incrementaron de 14,0% a 20,4%. Otra forma de analizar este incremento es observando que mientras tres meses atrás los pesimistas casi duplicaban a los optimistas, actualmente la relación es casi de uno a uno”, analizó Madrigal. Sin embargo, el optimismo apoya principalmente al comercio de bienes cuyo valor no es elevado. En el caso de sectores que requieren usualmente de un crédito, como compra de casa o carro, las opiniones son mayoritariamente negativas. Esta conclusión es congruente con las observaciones de la Cámara de Comercio, en el sentido de que la venta de automóviles ha experimentado un decrecimiento en el dinamismo de la actividad y la oportunidad que ven en subsegmentos de comercio, como el de comidas, ropa y calzado.

¿CLIMA? NUBLADO, AÚN.

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PRODUCCIÓN Y COMERCIO A LAS PUERTAS DE NUEVA CAÍDA

La actividad comercial aumentó 3%, debido a la mayor comercialización de productos textiles, aparatos para el hogar, productos alimenticios y farmacéuticos. Las estrategias de mercadeo explicaron la evolución de estos grupos. En contraste, la comercialización de vehículos y de materiales de construcción registraron una reducción. Empero, existe el riesgo de que el Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE) experimente una caída similar a la enfrentada en 2016. Pero, durante ese periodo, los hogares incrementaron sus deudas para mantener un nivel de consumo no respaldado por la producción. Si hoy la producción tuviera una nueva contracción, los hogares tendrían menor espacio para sostener el nivel de gasto.

4.3 4.2

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IMAE

Comercio

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Fuente: BCCR

Más de la mitad de empresarios que pertenecen a la Unión de Cámaras de Costa Rica consideran que este no es un momento adecuado para efectuar inversiones o incrementar producción. Para los dueños de locales comerciales, es importante que consideren que las empresas hacen esfuerzos considerables por reducir costos y que serán pocos los casos de comercios que efectúen tanto contrataciones como apertura de locales de forma agresiva.

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Mucho mejor

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3

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Fuente: Encuesta Trimestral de Negocios, enero 2018

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RETAIL

Se popularizan aplicaciones para consumir desde un celular o, al menos, complementar la experiencia de compra

¿A cuáles tendencias de consumo se enfrentan los comercios hoy?

El consumo crecerá mucho más en 2018 pero de forma muy distinta a lo que los comercios estaban acostumbrados

Por María Fernanda Cisneros, mfcisneros@inversioninmobiliariacr.com

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a economía global acelera su paso y con ello, al término del 2018 el gasto del consumidor mostrará la tasa de crecimiento más acelerada que se ha registrado desde el 2011. Así lo afirma la consultora Euromonitor International en uno de sus más recientes informes denominado “Las 10 principales tendencias globales de consumo para el 2018”. Aprovechar o no esa oleada de consumidores dependerá en qué tan rápido pueda avanzar la industria respecto a la tecnología móvil y el acceso a Internet, así como a las tendencias que están ligadas a ellos. Los consumidores buscan bajos precios, son cada vez más exigentes y cambian sus modelos de fidelidad. Todo esto ocurre mientras en

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América Latina la población que más compra envejece, y con ella, el consumo se transforma. En Costa Rica, las tendencias de consumo no distan en gran magnitud respecto a lo que ocurre en la región, pero la conveniencia es la que más se ha logrado potenciar. Sin embargo, este tipo de locales comerciales están al borde de la saturación.

¿Cuáles son las nuevas tendencias? En general, el 2018 verá cómo los compradores cuestionan sus valores, prioridades y decisiones de compra. ¿Cuáles son las preferencias actuales del consumidor? De entrada, las tendencias de consumo se pueden resumir en responsabilidad social, precios bajos, compras en línea y pedidos para llevar.


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Analicemos qué pasa por la mente de los consumidores en la actualidad. Estilo de vida limpio. Los consumidores adoptan estilos de vida limpios y minimalistas. Se trata de consumidores que tienen entre 20 y 29 años. Esta población es escéptica y menos tolerante, por lo que no le tiembla la mano para dejar de ser consumidor un producto o decir no a un servicio que vaya en contra de sus ideales. Decir no a los hábitos de vida poco saludables o no a los productos de origen animal son solo algunas de las prácticas que toman relevancia.

Arrendar en vez de comprar Otra caracterización que acarrea la nueva generación es prestar servicios o arrendarlos, porque desean más flexibilidad y libertad en sus vidas, al mismo tiempo que están cortos de efectivo. Además, están a favor del minimalismo. Así, esta tendencia permea en bienes duraderos como un carro o una casa, pero también en otras compras como productos electrónicos y vestuario. El comercio da giros drásticos para atender las nuevas mentalidades de los prestatarios. Por ejemplo, en noviembre de 2017, el centro comercial londinense Westfield lanzó un servicio de arriendo de vestuario llamado Style Trial, para apelar a las sensibilidades éticas y frugales de los Millenials. La tienda permite arrendar vestuario de diseñador por una semana y destina fondos a la caridad. Otro ejemplo es Citibank. Esta entidad financiera es el auspiciador líder del servicio de préstamos de bicicletas de Nueva York, Citi Bike. Los datos respaldan esta tendencia Según Euromonitor, a nivel global, el porcentaje de consumidores que usan regularmente sus teléfonos inteligentes para compartir música se elevó de 31% en 2016 a 36% en 2017, más que todo de grupos jóvenes. Además, el porcentaje que solicita regularmente un servicio de transporte compartido se elevó de 14% a 19%, y entre aquellos con edades entre 15 a 29 años, fue tan alto como 27%.

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“Dado que la inflación y alza en los precios de la canasta básica en muchas ocasiones sobrepasan los niveles de ingresos, vemos una tendencia a tener un consumidor más sensible al precio pero que no deja de ser exigente”. José Luís López Director local de Commerce Kantar TNS Mercaplan

¿Reclamos? Las redes sociales abrieron las puertas para que los consumidores muestren sus disconformidades con alguna compra o servicio, también para pedir apoyo a causas sociales. Así, redes como Twitter se convierten en las plataformas mediante las que el comprador levanta la voz y esta llega lejos, trasciende y genera cambios. Los encargados de mercado están prácticamente obligados a mantener una mayor interacción y a manejar periodos de crisis antes de que todo se salga de las manos. En 2017, la firma YouGov, de investigación de mercados y análisis de datos, realizó una encuesta en el Reino Unido y encontró que el 89% de los encargados de mercadeo piensa que las redes sociales otorgan a los consumidores mayor poder para realizar cambios en las marcas. Esta práctica tomará fuerza conforme más población tenga acceso a Internet. El 48% de la población mundial tendría acceso al término del 2018. Hace una década la cifra era de 21%. Fidelidad. La fidelidad hacia un producto cada día depende más de la promesa de marca versus su precio, afirma Kantar TNS Mercaplan. Cuando el comprador es fiel a alguna marca, puede continuar adquiriéndola a pesar de su precio, pero en menor cantidad de veces al mes. Además, puede optar por JUNIO 2018 / 157


RETAIL comprar una variedad de productos de la misma empresa pero la versión más económica. Precios bajos. El lanzamiento de supermercados de descuento se ha catapultado y llama la atención del público con un ingreso medio bajo y bajo. Los outlet mall y los supermercados de precio más bajo entran en esta caracterización. Compras en línea o para llevar. Por otro lado, están las compras en línea que permean en todo tipo de comercios, incluidos principalmente las farmacias, los supermercados y las tiendas por departamentos. Los comercios desarrollan sus propios sitios web, ofrecen los productos que tienen disponibles y si a un consumidor le interesa adquirir uno, únicamente lo añade a su carro de compras y puede pagarlo de una vez o en cuanto llegue a retirarlo personalmente. Las facilidades toman cada vez más fuerza y esto va más allá de garantizar la conveniencia mediante la apertura de un comercio cerca del lugar de trabajo o casa. Las nuevas tendencias internacionales van más allá, impactan el servicio. El auto servicio dejó de ser un valor agregado de la comida rápida y se traslapa a negocios de conveniencia, farmacias, dry clean, entre otros.

“ En Costa Rica los canales de Grocery que más han crecido en los últimos cinco años son los Convenience Stores. Entre las razones de su alto crecimiento está el hecho de que para los segmentos de mayores ingresos, la conveniencia es uno de los drivers de compra más importantes”. Andrés Chehtman Analista senior Euromonitor International

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Una encuesta de Sprout Social de 2017

46%

de los consumidores en los EE.UU. dio su opinión acerca de alguna marca en línea.

65%

de los consumidores declaró que investigó esa marca antes de comprarla, luego de ver una queja en línea. Además, el servicio para llevar toma cada vez más relevancia. Las personas llaman o hacen un pedido en línea y posteriormente lo recogen en el comercio. A través de ambas formas (auto servicio o pedido para llevar), reducen el tiempo en espera en el local. Esta opción se está promoviendo sobre todo en restaurantes formales, buscando captar un mercado que no busca la comida rápida pero tiene poco tiempo para esperar. Incluso los restaurantes de los hoteles y clubs privados están ofreciendo el servicio para llegar a un mercado más amplio, explicó José Luis López, director local de Commerce de Kantar TNS Mercaplan.

El caso de Costa Rica: conveniencia y precios bajos Las tendencia de consumo de Costa Rica no distan mucho de las regionales, pero sí hay preferencias muy marcadas por ciertos canales, medios de pago y productos que han acelerado su crecimiento en los

últimos años. La primera de ellas es la conveniencia, algo no nuevo para el comercio pero que llegó para quedarse. En los últimos cinco años las convenience stores se hicieron más atractivas entre los compradores radicados en Costa Rica, principalmente en aquellos de mayores ingresos, afirmó Andrés Chehtman, analista senior en Euromonitor International, firma proveedora de investigación de mercado. Esa población es la que está dispuesta a pagar de más por un producto en canales que le ofrecen facilidades, lo alejan del tránsito y lo hacen perder menos tiempo al hacer sus compras. Además de las facilidades que brindan, otro aspecto que potencia la expansión de estos canales de venta es el menor tamaño de los hogares. Años atrás muchas familias estaban conformadas por cuatro o más miembros, pero cada vez más toma fuerza la idea de un hogar de máximo tres personas. ¿Por qué sucede esto? Tener un solo hijo parece ser la decisión más frecuente entre los habitantes y por tanto, las compras que se requieren para el hogar también se reducen. Esto ocurre en todo América Latina, pero lo abordamos más adelante a profundidad. Es así como los compradores están dividiendo las compras semanales entre supermercados y tiendas de conveniencia, dada la cercanía a estos y la expansión en la cartera de productos ofrecidos, señaló José Luis López, director local de Commerce para Kantar TNS Mercaplan. En un inicio estos locales albergaban únicamente a pequeños supermercados de conveniencia, pero farmacias, bancos, veterinarias y hasta restaurantes de servicio rápido se han ido sumando a la tendencia. Los espacios inmobiliarios que reciben a estos comercios son los strip centers, que llegaron para atender a esta población sedienta de opciones de fácil acceso y cercanas al trabajo o a la casa. Su posicionamiento se ha ido expandiendo cada vez más, especialmente en áreas de oficinas y residenciales, con horarios ampliados. Sin embargo, es momento de


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respaldar aún más este tipo de inversiones, porque la competencia es cada vez más voraz. Este tipo de comercios cuentan con una tasa general de 13,23%, que se traduce en una sobreoferta leve, mientras que los centros de barrio cuentan con una tasa del 6,98%, una cifra sana. “El mercado debe tener cautela y proceder con los desarrollos siempre y cuando se hayan realizado estudios de mercado que justifiquen la construcción”, explicó Pedro Sánchez, consultor de bienes raíces de New Mark Grubb Centroamérica. Además de las tiendas de conveniencia, los discounters se han logrado posicionar entre los compradores que buscan precios bajos. Por su lado, los hipermercados compiten con precios bajos, la posibilidad de comprar todo en un mismo lugar y la oferta de pago a cuotas y con descuentos. Es ahí en donde entra la segunda y nueva preferencia de los consumidores. Se trata de productos que si bien son de calidad, ofrecen un precio más bajo que muchos de sus consumidores. Esta tendencia se denomina “value for money” y en Costa Rica es visible por ejemplo en la marca Great Value de Walmart, cuyo slogan es “Calidad sin Fronteras”, explicó Chehtman. La tercera tendencia va ligada a los medios de pago. Las tarjetas en

circulación aumentan y se convierten en una oportunidad para los comercios, tanto en las tiendas físicas como en las ventas en línea. Desde el 2010 a enero del 2018, los plásticos en circulación aumentaron en un 100%. Los consumidores tienen en promedio dos tarjetas de crédito y tres de débito cada uno, según el estudio trimestral de tarjetas que realiza el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (Meic).

io de o fico odific c ic de consumo La población latinoamericana envejece, adquiere nuevas necesidades y en los próximos años, el consumo dará un giro hacia nuevas realidades. El estilo de vida cambia en al menos dos aspectos esenciales: el envejecimiento de la población y la reducción del tamaño de las familias. Por el lado del mercado, la saturación del espacio en las ciudades sin duda subirá los precios inmobiliarios. Estas conclusiones destacan en un estudio elaborado por Euromonitor International, denominado “Estilo de vida del consumidor en América Latina”. La demografía tiene mucho que ver en estos cambios. De aquí al 2030, la edad mediana de la población de América Latina aumentará en 4,8 años. ¿Qué quiere decir esto? Si dividimos a los latinoamericanos en dos

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“La reducción del tamaño de las familias, el envejecimiento de la población y la saturación espacial de las megaciudades no solo traerán transformaciones demográficas, sino también nuevas realidades de consumo”. Jennifer Elster Gerente de proyectos de estilos de vida Euromonitor International

grupos, el punto medio entre ambas poblaciones se ubica en 30 años. Sin embargo, en 2030 esa cifra pasará a 34,8 años. Actualmente el mayor grupo de consumidores está conformado por personas que tienen entre 30 y 44 años, pero ese rango de edad que acapara la mayor porción de las compras pasará a entre 45 y 64 años hacia el 2030. “Los individuos que hoy en día constituyen el mayor grupo de consumo en la región lo seguirán siendo en el futuro, pero entonces, habrán envejecido. Las empresas deben comprender mejor a los consumidores y anticiparse a sus necesidades futuras, para hacer perdurar su industria en el tiempo”, afirma Jennifer Elster, gerente de Proyectos de Estilos de Vida en Euromonitor International y autora del informe. Al lado de una población que envejece, la tasa de nacimiento también se reduce. Las familias cada vez tienen menos hijos. Este no es un fenómeno únicamente de Costa Rica sino que acapara a toda la región latinoamericana. Por cada 1.000 familias hoy hay 16,6 nacimientos, pero serán 13,9 en 2030. Esto hace que los hogares tengan un mayor ingreso disponible y también mejora el nivel de vida para los consumidores de la clase media. JUNIO 2018 / 159


RETAIL

Los centros comerciales quieren dejar la estela tradicional de los amplios edificios llenos de tiendas

Comercio evoluciona a la venta de entretenimiento al detalle Espacios ahora pretenden convertirse en lugares que ofrecen diversión, actividades y experiencias únicas para quienes los visitan. Por Manuel Avendaño A., mavendano@inversioninmobiliariacr.com

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ender siempre es un arte, pero vender entretenimiento al detalle en los centros comerciales, sin duda, es una destreza que requiere planificación, innovación y pericia. Los malls tradicionales y las nuevas propuestas de comercio lo tienen muy claro, la clave del éxito está en el retailtainment. Este concepto apareció por primera vez en 1999, cuando el autor George Ritzer lo desarrollo en su libro Enchanting Disenchanted World: Revolutionizing the Means of Consumption.

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Ritzer definió el término como el uso del ambiente, emoción, sonido y actividad para que los clientes se interesen en los productos o servicios con el fin de despertar el buen humor y promover la compra. La venta de entretenimiento al por menor -o al detalle- es también una combinación de entre las tendencias modernas de consumo y las actividades de ocio con el único objetivo de atraer clientes. Por supuesto que es más fácil entender este concepto por medio de ejemplos. Un centro comercial que ofrece variedad de tiendas y

un área de comidas puede atraer más personas si cuenta con cines, pero esta combinación, aunque es entretenimiento, todavía raya en lo tradicional.

¿Qué más puede ofrecer el centro comercial para seducir a las personas y regalar un verdadero concepto de retailtainment? La fórmula no es tan complicada y tampoco está escrita en piedra. Algunos malls programan ferias, actividades familiares, conciertos,


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comerciales -como San Valentín o Navidad-, o para festejar momentos únicos. Por supuesto que el retail del entretenimiento tiene como objetivo anclarse con la venta de productos y servicios en las tiendas, por eso los locales deben tener diseños y estrategias comerciales que también se conviertan en una experiencia única para los consumidores.

Aprender por cabeza ajena

Shutter Stock

exposiciones de arte y obras de teatro para promover la visitación y regalar experiencias a sus clientes. Otras propuestas más atrevidas incluyen espacios de uso mixto que integran parques de diversiones, gimnasios, pistas de atletismo, anfiteatros, pistas de patinaje y carruseles a sus áreas comunes. El entretenimiento es muy amplio, por eso cada centro comercial puede adaptarlo al entorno de su comunidad, evaluar las necesidades que existen y generar soluciones para llenar los vacíos de sus vecinos. El reto de los centros comerciales modernos es convertirse en espacios privados de uso público. Un mall logra alcanzar el éxito cuando las personas deciden visitarlo para celebrar fechas especiales, para vivir épocas

Es cierto lo que reza el refrán: nadie aprende por cabeza ajena. Sin embargo, en materia de retailtainment es un buen momento para invertir el adagio y conocer algunas experiencias que pueden ayudar a expandir la oferta. Un buen ejemplo de venta de entretenimiento al detalle lo tiene el centro comercial Momentum Pinares, ubicado en Curridabat, San José, Costa Rica. Este proyecto comercial emplazado en el este de la capital costarricense cuenta con varias anclas como el Hotel Hyatt, una torre médica y próximamente un oficentro. Estas propuestas se suman a sus tiendas y restaurantes. En materia de entretenimiento cuenta con un concepto bastante innovador. Se trata del Teatro Expressivo, uno de los más modernos del país que ofrece, entre otras cosas, tecnología de proyección de imágenes sobre el escenario. El teatro se complementa con Expressivo Bistró, un restaurante y cafetería que desarrolla un concepto gastronómico acorde con el espíritu artístico y el garbo de su esencia. Silvia Urcuyo, gerente de Mercadeo y Ventas de Desarrolladores 506, aseguró que la oferta de entretenimiento de Momentum Pinares ha generado réditos para el centro comercial y logró colocarlo como uno de los lugares favoritos en la región este de San José. “Tener marcas anclas generadoras de tráfico ha sido muy importante para nosotros, el Teatro Expressivo, sin duda alguna, es una de ellas. Otras opciones de nuestra

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“El retailtainment es ofrecerle al consumidor no solo un producto o servicio, sino una experiencia única en su compra y en el entorno en el cual se realizó”. Gerente de Mercadeo y Ventas Desarrolladores 506

oferta son la Torre Medica y el Hotel Hyatt y, próximamente, el Oficentro Momentum. Todos los anteriores hacen que seamos un centro comercial único en el este”, explicó. La vocera de Desarrolladores 506 también recalcó la importancia de vender entretenimiento al detalle en los centros comerciales modernos. “El retailtainment es ofrecerle al consumidor no solo un producto o servicio, sino una experiencia única en su compra y en el entorno en el cual se realizó. Es ofrecerle un destino, no solo para comprar, también un lugar donde puede encontrar diferentes opciones para sentirse bien y disfrutar”, agregó Urcuyo. Es cierto, los centros comerciales y su mix de tiendas, restaurantes y opciones de diversión, son los únicos responsables de generar experiencias memorables para el consumidor. Así lo destacó David Behar, gerente Comercial de Newmark Grubb Central America. Los proyectos comerciales han ajustado su oferta a las necesidades y demandas de los clientes. Las personas ya no quieren solamente JUNIO 2018 / 161


RETAIL pasillos repletos de tiendas a ambos lados, los visitantes demandan diversión, arte y ocio. “Estas preferencias cada vez son más orientadas a la vivencia de experiencias que vayan más allá que ofrecer solamente un lugar para adquirir bienes y servicios, es decir, que existan buenos restaurantes en espacios agradables, opciones que fomenten el ejercicio y la vida saludable, espacios donde el usuario pueda convivir con sus mascotas, galerías de arte, etcétera”, señaló Behar. Oxígeno Human Playground, un moderno centro comercial que se construye en San Francisco de Heredia, Costa Rica, es otro buen ejemplo de integración entre los espacios de uso mixto y la oferta de entretenimiento al detalle. Este proyecto de $200 millones integrará cuatro mundos que combinan el entretenimiento, el deporte, las actividades familiares, las compras y la oferta gastronómica. Una de las particularidades de Oxígeno es su variedad de espacios para hacer ejercicio que incluyen una pista de atletismo de 1,5 kilómetros, piscina de siete carriles y gimnasio de 1.500 m2. También tendrá una plaza central de 3.500 m2 destinada a diferentes actividades de entretenimiento que cambiará con el tiempo. Durante la navidad operará como una pista de patinaje sobre hielo en la cual nevará y en otras épocas del año servirá para albergar conciertos. Otra de las propuestas para el entretenimiento retail en Oxígeno, será la apertura del parque interactivo para niños de la franquicia mexicana KidZania. Esta área de 4.000 m2 cuya inversión supera los $13 millones, operará como ancla dentro del Human Playground. KidZania recreará una ciudad pequeña con comercios, parques y centros de entretenimiento con el objetivo de que los niños jueguen de forma independiente o con sus padres. Este concepto opera actualmente en 19 países.

Un negocio en evolución El entretenimiento al detalle en los centros comerciales es un negocio en constante evolución y que exige 162 JUNIO 2018

una labor de innovación exhaustiva. Carlos Hernán Betancourt, director ejecutivo de Asecolombia, explicó que los centros comerciales evolucionan a la par de las

“No solo deben ser suficientes espacios en cantidad, sino que deben proveer a los usuarios accesos fáciles y cercanos a las tiendas a las que se dirigen sin obligarlos a tener que recorrer todo el centro comercial de un extremo al otro”. David Behar Gerente Comercial Newmark Grubb Central America

nuevas expectativas y exigencias del mercado. “Mientras hasta hace un par de años la tendencia mundial estaba encaminada a la construcción de mega centros comerciales integrados con múltiples anclas y reconocidas marcas, hoy el concepto migra hacia la generación de espacios diferentes donde la naturaleza, la tecnología, el entretenimiento y la gastronomía son protagonistas para potenciar la experiencia de los clientes”, aseveró el especialista. La idea de vender entretenimiento y comodidad a las personas debe ir acompañada de uso de la tecnología, la construcción de edificios amigables con el medio ambiente, locales con diseños innovadores y parqueos cercanos a las tiendas. Para David Behar, gerente Comercial de Newmark Grubb Central America, una buena forma para ofrecer comodidad y mejorar la experiencia de las personas, se encuentra en el diseño de las áreas de estacionamiento. “No solo deben ser suficientes espacios en cantidad, sino que deben proveer a los usuarios accesos fáciles y cercanos a las tiendas a las que se dirigen sin obligarlos a tener que recorrer todo el centro comercial de un extremo al otro”, señaló. Sobre el uso de la tecnología, Behar también destacó que los centros comerciales pueden atrapar la atención de los visitantes con la integración de redes Wifi gratuitas y


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directorios digitales que, por medio de la inteligencia artificial, brinden una experiencia innovadora al usuario, al tiempo que facilitan el proceso de ubicación en el edificio. No se puede quedar por fuera el mix comercial, uno de los elementos más importantes para complementar el retailtainment. Los malls deben tener un balance adecuado de tiendas y restaurantes para promover las visitas, mientras que las actividades de entretenimiento como ferias, conciertos o los cines buscan prolongar la estadía de las personas en el edificio. Los locales deben poner el broche de oro. Las personas pueden ir a un centro comercial a comer, a una feria, a un concierto o al cine, pero en el camino deciden entrar a una tienda para ver un producto y comprarlo. Es aquí donde el retailtainment tiene su punto final. Las tiendas también deben ofrecer experiencias únicas a los clientes para que se sientan bien, disfruten su estancia y se motiven a hacer la comprar. Por eso los locales deben ser versátiles y con capacidad para adaptarse a los nuevos tiempos. Deben seguir el ritmo de cambio que experimenta el comercio. Carlos Pérez-Gavilán, director de estudio de Gensler, asegura que el uso, el propósito y el desempeño de una tienda están en constante evolución. “El diseño debe enfocarse también en los espacios comunes. Antes de ingresar a la tienda, el consumidor ya está sumergido en la experiencia de compra. El manejo de expectativas y la vivencia de su recorrido son claves en el resultado de la experiencia de compra en la tienda. El equipo de diseño debe asegurarse de cumplir y sobrepasar las expectativas del cliente con momentos memorables”, apuntó Pérez-Gavilán.

Retailtainment a la carta El ingeniero mecánico y físico, Nikola Tesla, dijo que no existe una emoción que pueda atravesar el corazón humano como la que se siente cuando vemos y luego comemos nuestra comida favorita. Sin duda, este connotado inventor, tenía razón. Una de las principales

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Momentum Pinares, proyecto de usos mixtos, Curridabat

Las claves del retailtainment Los centros comerciales buscan integrar varios conceptos Clave

Experiencia

Ferias, conciertos y actividades extra

Organizar ferias, exposiciones de arte, obras de teatro, conciertos y actividades deportivas pueden contribuir para ofrecer una mejor estancia a las personas.

Tecnología

Instalar Wifi gratuito, colocar tabletas con acceso a los mapas de centro comercial y permitir el uso de inteligencia artificial para publicidad, son herramientas que ayudan a facilitar la visita.

Restaurantes y bares

Contar con una mezcla perfecta entre restaurantes de comida rápida, bares y opciones gourmet, es una estrategia para atraer personas de diferentes niveles socioeconómicos.

Tiendas modernas

Diseñar y construir tiendas modernas que mejoren la experiencia de compra de las personas es la clave para posicionar al centro comercial entre los visitantes.

Fuente: Gensler, Colliers International Chile, Newmark Grubb Central America y International Council of Shopping Centers (ICSC).

motivaciones para visitar un centro comercial es la oferta gastronómica que debe encontrar un balance perfecto entre los espacios de sus plazas de comida hasta el diseño de los restaurantes que se instalaron en el mall. Las personas buscan espacios agradables para comer en el food court, en esta área común debe confluir una amplia variedad de opciones de restaurantes que van desde la comida rápida hasta los alimentos saludables. Una de las iniciativas que cobró fuerza en los últimos años es generar ferias de productos artesanales, manualidades o alimentación saludable cerca de las zonas de comida. El objetivo es promover la visita y la compra en doble canal.

Pero tampoco se debe dejar de lado a los restaurantes que ofrecen un menú gourmet. Estos negocios, generalmente con precios más altos, también integran el entretenimiento en sus instalaciones. Cada vez es más frecuente escuchar música en vivo o ver eventos deportivos en pantalla gigante en los restaurantes y bares que operan dentro de los malls. Hay muchos caminos para ofrecer entretenimiento al detalle en un centro comercial. El mundo cambia y los hábitos de las personas también, el éxito está en lograr un clima perfecto entre tiendas, restaurantes y actividades que ofrezcan felicidad y buenos recuerdos a los visitantes. Si lo logran, de seguro, ellos regresarán. JUNIO 2018 / 163


TENDENCIAS

Formatos próximos a poblaciones tienen gran éxito para el comercio de convenienca

La última milla: el esfuerzo de los centros comerciales por acercarse al consumidor

Centros comerciales convergen con diferentes públicos de interés de las compañías como universidades, residenciales, oficinas y demás clientes.

Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

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a última milla es un concepto recurrente en el lenguaje de bienes raíces de los centros comerciales. Existe una gama de marcas que apuestan por estar cerca de los grandes focos residenciales, de trabajo, universidades, por citar los más importantes. Esta tendencia ha sido impulsada gracias a formatos de menor tamaño, dentro de los que destacan los Urban Center, Comunnity Center, Lifestyle Center y Strip Center (ver recuadro). Para el mercado

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costarricense, estos han logrado arraigo como solución a los problemas de movilidad que existen en la cuidad, razón por la cual las personas privilegian los recorridos cortos. Esto ha significado una reactivación del mercado inmobiliario suburbano, con espacios que se convierten en zonas de afluencia de la gente, con una alta demanda de comercios, escuelas, restaurantes, áreas de entretenimiento más desconcentrados de las capitales y urbes de grandes conglomeraciones. De hecho, el más reciente

“Son lugares que se destacan porque convergen diferentes públicos de interés entre ellos, universidades, residenciales, oficinas y demás clientes que se pueden ver beneficiados del servicio, variedad y calidad de productos”. Luis Fernando Conejo Administrador de propiedades Automercado


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“Para McDonald´s es de vital importancia que los clientes estén a gusto cuando deciden visitarnos, por esta razón entendemos que su experiencia de compra incluye, más allá de la calidad del producto y el servicio que reciben, la comodidad del entorno donde consumen”. Plaza Amara, Escazú

informe de Newmark Grubb Central America del sector comercio evidenció que durante el año comprendido entre enero-diciembre del año 2017 y enero-diciembre del año 2016, se tramitaron cerca de 6.471.715m2 para la construcción de edificaciones y el sector representó un 27,27% del total de solicitudes a la Cámara Costarricense de la Construcción. En la actualidad, la tasa de disponibilidad se ubica en un 8,34%, dato por debajo del punto de equilibrio; sin embargo, la empresa consultora recomienda tener cautela en la introducción de nuevo producto, pues el mercado cuenta con rotaciones muy elevadas. En cuanto a la oferta, para el primer trimestre el del año 2018, el inventario total del mercado comercial se ubica en 1.931.460 m2, destacando los pequeños Strip centers, que cuentan con un total de 396.806 m2 de inventario.

Un modelo de negocio Dos de las marcas que tienen una fuerte presencia en este tipo de centros comerciales es Automercado y Vindi que han encontrado como un giro estratégico para su negocio y sus clientes al ubicarse en estos lugares. “Son lugares que se destacan porque convergen diferentes públicos de interés entre ellos, universidades, residenciales, oficinas y demás clientes que se pueden ver beneficiados del servicio, variedad y calidad de productos; brindando cercanía conveniencia, y dando calidad de vida a las poblaciones.”, explicó Luis Fernando Conejo, administrador de propiedades de Automercado. Para ambas marcas, el lugar a escoger siempre dependerá de algunos factores; por ejemplo, el tamaño de la población, la distancia y el tráfico que tenga la zona, sea residencial o turística.

Wendy Madriz Supervisora de comunicaciones corporativas Arcos Dorados

Para Conejo las plazas comerciales siempre van a requerir de una tienda ancla que genere una buena atracción, para lograr el éxito, y desde su criterio, esta es una función que cumplen los Auto Mercado o Vindi, por la generación de tráfico. “Adicionalmente, es fundamental tener locales que ofrezcan servicios complementarios para una mejor satisfacción del cliente, al lograr compras de diversos bienes y servicios en un solo viaje. Cuando decidimos una ubicación para establecer un Auto Mercado o Vindi, es porque la encontramos estratégica para nuestro giro de negocio y nuestros clientes”, añadió. En el caso de estas marcas, prácticamente todos los supermercados están ubicados en plazas comerciales cercanas a comunidades, como un modelo de negocio al que la empresa apostó hace años, acompañados de locales comerciales

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TENDENCIAS

complementarios, desarrollados en su mayoría, por la misma empresa inmobiliaria.

Comodidad en el entorno

“Los Strip Centers permiten acceder poblaciones más chicas y con niveles de tráfico peatonal o vehicular menor. El ser parte de una mezcla de varios comercios genera una mayor inercia comercial en la zona”. Isidro Perera Gerente general KFC Costa Rica

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Es muy común encontrar restaurantes Mcdonald’s en los centros comerciales cercanos a focos de residencias. Por eso, para la apertura de nuevas tiendas, se toma en cuenta el tipo de zona donde se ubicará, la densidad demográfica, la accesibilidad y visibilidad. “Sin lugar a duda, los centros comerciales son espacios que nos permiten acercarnos a una cantidad importante de personas, de variadas características (edad, gustos, entre otros) en un mismo lugar y ofrecer nuestra gama de productos a una amplia población”, indicó Wendy Madriz, supervisora de comunicaciones corporativas de Arcos Dorados. En el país se contabilizan más de 60 restaurantes ubicados en zonas estratégicas dentro del Gran Área Metropolitana, incluyendo centros comerciales, además de presencia en zonas como Pérez Zeledón, San Ramón, Grecia, Liberia y San Carlos. Estos están desarrollados acorde a distintas características,

pensando en la ubicación y servicios a ofrecer. “Para McDonald´s es de vital importancia que los clientes estén a gusto cuando deciden visitarnos, por esta razón entendemos que su experiencia de compra incluye, más allá de la calidad del producto y el servicio que reciben, la comodidad del entorno donde consumen, de este modo, cada vez que la marca abre un nuevo restaurante busca ofrecer un moderno diseño que permita a los visitantes disfrutar de un ambiente confortable”, añadió Madriz. Un ejemplo de este tipo de confort es el local ubicado en el Centro Comercial Expreso en Desamparados, el cual cumple con la ley 7600 y tiene un sistema de menú con pantallas digitales, salidas USB en las mesas, wifi disponible, entre otros. Esta oferta responde a lineamientos globales de la marca, que incorpora novedosas tendencias de diseño y distribución de espacios. Otra marca que ha apostado por este formato de penetración al mercado de forma prioritaria es restaurantes KFC; así lo confirmó Isidro Perera, gerente general de KFC Costa Rica. En su criterio, lograr presencia en zonas de densidad poblacional alta le posibilita construir locales más pequeños, pero con un atractivo de generación de tráfico por otros locales comeriales o de servicio. “Los Strip Centers permiten acceder poblaciones más chicas y con niveles de tráfico peatonal o vehicular menor. El ser parte de una mezcla de varios comercios genera una mayor inercia comercial en la zona y todos los locales se benefician unos de otros”, añadió Perera. La oferta de locales en Strip centers es muy variada, pero muy vinculada con las necesidades prioritarias de las poblaciones, entre ellas restaurantes, supermercados, heladerías, zapaterías, ópticas, veterinarias y otras, todas ellas acercándose cada vez más a la gente, facilitando sus compras y preferencias de consumo.


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ENTREVISTA

Luis Conejo, Administrador de Propiedades de Auto Mercado, revela el secreto para ser exitoso en la industria comercial

Si una plaza comercial quiere ser exitosa, debe tener un comercio ancla El estudio evidencia que la cantidad de dinero que los estadounidenses gastan en salir a comer ha superado las compras de comestibles Por Andy Stalman, Managing Director, Totem Branding

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a densidad de la población, la poca disponibilidad de tiempo de los consumidores y el embotellamiento en las calles hacen de los espacios comerciales de conveniencia una oferta imprescindible para el consumidor. Inclusive las grandes cadenas de supermercados han optado por espacios más pequeños en vez de grandes naves como antes, pero invierten en una mayor cantidad de locales para tener presencia en más espacios geográficos. El objetivo es el mismo: estar más cerca del consumidor. Estas tendencias llegaron para quedarse, pero la oferta aumenta de forma desmesurada y no todos los espacios comerciales sobrevivirán en el camino. El mercado está a poco de llegar a una sobreoferta, la competencia es voraz y solo perdurarán aquellos con la mejor ubicación y la mayor atracción al público. Por esta razón, la búsqueda del comercio ancla es determinante. “Si no se cuenta con un ancla que genere una buena atracción, la plaza comercial no necesariamente va a ser exitosa”, afirma Luis Conejo (LC), administrador de

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propiedades de Auto Mercado, quien conversó con Revista INversión INmobiliaria (IN) sobre los retos del sector, y cómo esta empresa ha sacado provecho del flujo de consumidores que atrae la marca, para también desarrollar sus propias plazas comerciales a través de la Inmobiliaria Santiagomillas. A continuación, un extracto de la entrevista.

IN: Cuando abren un Auto Mercado, ¿aprovechan para desarrollar el espacio comercial e inclusive construir una plaza y alquilar los locales restantes? LC: Sí claro, es una oportunidad que aprovechamos. El giro principal de la empresa es Auto Mercado, pero paralelamente tenemos una actividad importante que es la actividad inmobiliaria y que la hemos ido desarrollando de la mano con el área comercial.

Lo que se pretende normalmente es no solamente ofrecerle a la gente el servicio de hacer sus comprar de supermercado sino también algunas posibilidades de otros servicios que requieren y que pueden obtenerlos en el mismo lugar. El espacio, a la vez, se convierte en un lugar atractivo para otras empresas que pueden aprovechar el flujo de gente que genera Auto Mercado o Vindi.

IN: ¿Cuántos locales pertenecen a ustedes y cuántos arriendan?

LC: La realidad es que en Auto Mercado tenemos el 70% - 65% de ubicaciones en propiedades nuestras. Vindi es un poco menos, pero eso depende de las condiciones que se den.

IN: ¿Cuáles han sido los locales que desarrollaron y por tanto son propios? LC: El Auto Mercado de Lindora, el de Río Oro, el de San Francisco JUNIO 2018 / 169


ENTREVISTA

de Heredia, Alajuela, Tres Ríos y El Coco son nuestros. La Guácima y Herradura son nuestros también, a través de otras sociedades anónimas, pero en las que tenemos el mayor porcentaje de acciones. El Auto Mercado que está en el centro de Heredia es nuestro, Guachipelín y Distrito Cuatro -no el desarrollo propiamente, pero el local sí es nuestro-. Esos son así muy en general, tenemos algunos otros desarrollos como Plaza del Sol y Plaza Mayor que son desarrollos que nosotros hicimos, y en donde también tenemos mayoría de propiedad y los locales son nuestros.

ubicar en función de la conveniencia del lugar. Sí escogemos a los negocios que se convierten prácticamente en socios comerciales nuestros.

IN: ¿Sí les ha servido ser comercio ancla para alquilar fácilmente esos locales y potenciar el negocio inmobiliario?

IN: ¿Qué tan importante es el negocio inmobiliario para la empresa, en términos de ese volumen que menciona?

LC: Claro, eso es definitivo.

IN: ¿Cómo cuidan el perfil de los negocios a los que les alquilan los espacios que comparten la plaza comercial con Auto Mercado? LC: Nosotros buscamos servicios complementarios. Si la persona que va a hacer sus compras al supermercado requiere hacer una gestión bancaria, va a encontrar un banco en las plazas comerciales nuestras, o una óptica, una farmacia, una lavandería y si se le pueden brindar unas opciones de comida también lo hacemos. Normalmente sí escogemos el tipo de negocio que tratamos de 170 JUNIO 2018

IN: ¿Cuáles serían los principales beneficios que han encontrado al ser también arrendadores de espacios comerciales? LC: Lógicamente detrás de esto hay un negocio, es un segundo eje comercial de la empresa que es importante en términos de volumen y se convierte en un negocio que debe dar una rentabilidad. En esa medida, el negocio es exitoso.

LC: Le puedo decir que es muy importante.

IN: ¿Cómo ha logrado posicionarse la empresa en el negocio inmobiliario? LC: Este ha sido un negocio que ha ido creciendo de la mano de su eje comercial, que es Auto Mercado, como eje principal y más recientemente como Vindi también. Lógicamente eso es una atracción muy importante. Consideramos que Auto Mercado sigue siendo una de las mejores anclas del país y por lo tanto se convierte en un generador de tráfico muy importante, lo cual es muy atractivo para otras empresas aprovechar. Y luego, el hecho de que tratamos de mantener plazas comerciales

CANTIDAD DE LOCALES EN EL PAÍS VINDI

18 AUTO MERCADO

21

en muy buenas condiciones con diseños modernos, variados. No nos gusta que todos nuestros supermercados o plazas comerciales sean iguales, sino que más bien nos gusta variarlo y generar un ambiente agradable para la clientela que visita la plaza comercial.

IN: ¿Hay una característica común entre los Auto Mercado en términos del diseño inmobiliario y espacio que ocupan?

LC: En los supermercados eso ha ido cambiando, hay condiciones que se han ido generando en el país que hacen que los supermercados no sean tan grandes, es decir de áreas tan grandes, sino que tienden a hacerse un poco más pequeños, pero en mayor cantidad de unidades. Es decir, la idea es que uno tenga


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una mayor cobertura por superficie, eso principalmente motivado por las dificultades de traslado que existen ahora. Antes usted tardaba de Alajuela a Heredia 15 minutos, ahora puede tardar perfectamente una hora y media. Eso hace que la movilidad de la gente sea mucho más limitada. También, eso nos obliga a nosotros a hacer naves comerciales un poquito más pequeñas, pero en mayor cantidad. Tener una mayor cobertura y una mayor distribución.

IN: ¿Qué tanto ha variado ese metraje en los supermercados? LC: Yo le diría que hace algunos años manejábamos naves de 2.800 hasta 3.000 m2, ahorita estamos manejando naves de 2.500 m2 aproximadamente.

IN: ¿Cuáles son los retos del desarrollo inmobiliario comercial en la actualidad? ¿Se está llegando a una saturación de la oferta? LC: Lógicamente a futuro uno tiene que tener muy presente el hecho de que existe una enorme cantidad de desarrollos comerciales. Ahora prácticamente todos los desarrollos están utilizando como elemento para atraer a sus clientes

el contar con placitas comerciales en frente de los desarrollos habitacionales y eso, además de que existen un montón de desarrollos comerciales individuales, está generando una sobreoferta de locales monstruosamente grande y entonces una competencia enorme entre centros comerciales para atraer a sus clientes. Nosotros tenemos la enorme ventaja de que tenemos dos marcas que tienen una atracción muy fuerte y pues eso implica y representa para nosotros una fortaleza muy grande.

IN: ¿Todavía hay espacio para que los inmuebles comerciales crezcan más? LC: El tema es un poco riesgoso, si es que cabe el término, yo creo particularmente que en las condiciones actuales de oferta de locales comerciales si no se cuenta con un ancla que genere una buena atracción, la plaza comercial no necesariamente va a ser exitosa. Por una razón lógica de generación de tráfico. En nuestro caso seguimos contando con dos marcas que generan tráfico importante y eso continúa siendo un atractivo para empresas

que quieren sacar provecho de ese tráfico. Hasta el día de hoy seguimos siendo desarrollos interesantes para el mercado.

IN: El desarrollo comercial encontró hace ya algunos años la oportunidad de crecer mediante las plazas de conveniencia, ¿considera que la conveniencia llegó para quedarse? LC: Definitivamente la conveniencia llegó para quedarse y es una categoría que continúa ganando alcance año tras año. El supermercado de conveniencia cada vez vende más y eso tiene relación precisamente con la densidad de población, las dificultades de traslados de un sitio a otro y las limitaciones de tiempo que tiene la gente ahora. La gente prefiere pagar un poquito más. Hay una cosa cierta y es que los supermercados de conveniencia, por manejar volúmenes de venta más pequeños, tienen que trabajar precios un poquito más altos que un supermercado grande, pero la gente prefiere pagar esas diferencias de precio a perder tiempo en una presa. JUNIO 2018 / 171


ENTREVISTA

El E-Commerce es moderado, pero crece

¿Se debe reforzar la presencia física con ventas en línea? ¿Es el e-commerce un desafío para la venta en comercios físicos o estamos lejos de eso? Anabelle Durán (AD), gerente de Mercadeo de Auto Mercado afirma que la demanda en línea todavía es muy pequeña pero sí crece a buen ritmo.

IN: ¿Compite el e-commerce con la venta en sitios físicos o estamos lejos de que eso ocurra en Costa Rica? AD: Actualmente, el universo de clientes A Domicilio es pequeña comparada a la cantidad de transacciones que se generan en la tienda física. Sin embargo, 172 JUNIO 2018

creemos que conforme vayan creciendo y madurando las nuevas generaciones, que están más habituadas a comprar por medio de este canal, va a ir aumentando. Por otro lado, en Auto Mercado estamos en una continua exploración de opciones de tecnología que se pueda incorporar en las tiendas físicas para potenciar la experiencia de compra de nuestros clientes, donde se pueda dar una convergencia entre el mundo digital y el físico. Por ejemplo, nuestra aplicación es una herramienta tecnológica que apoya la gestión de compra de nuestros clientes, ya que acomoda su lista de compras según como están ubicados los productos en el supermercado que visite.

IN: ¿Cómo atender prácticas como el e-commerce en el mercado comercial? AD: En Auto Mercado creemos

que A Domicilio es un canal de venta adicional que refuerza el servicio al cliente que nos caracteriza. Sin embargo, como la compra de abarrotes en línea no es tan usual, ya que los consumidores aún no están acostumbrados a realizar este tipo de compras a través de medios digitales, buscamos innovar constantemente y nos encontramos trabajando en opciones que nos permitan brindarle al cliente, este tipo de canales donde puedan disfrutar de una experiencia de compra similar a la que se experimenta en la tienda física.

IN: ¿Cómo se ha comportado el servicio a domicilio? ¿Han pensado en fortalecerlo? AD: Auto Mercado se caracteriza por ser la primera cadena de supermercados con la opción de compra A Domicilio desde el 2001, por lo que hemos visto un aumento controlado de clientes que realizan sus compras a través de este servicio. Sin embargo, vimos un repunte a partir del 2014 en la cantidad de clientes y de transacciones por este medio, momento en que los consumidores comenzaron a buscar más este tipo de opciones.


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¿Es normal ver a retailers que son ancla asumir una postura de desarrollador a la vez?

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optar por este tipo de inversiones) una visión bastante acertada de si tendrá la clientela necesaria para asegurar el éxito no sólo del ancla en sí, sino del centro comercial completo.

¿Existe saturación en el desarrollo de plazas comerciales? Pedro Sánchez, Real State Consultant NGCA

Pedro Sánchez, Real State Consultant NGCA No es lo más usual. Los comercios muchas veces se enfocan en su “core business” y prefieren utilizar el capital para reinversiones del giro de negocio. Un beneficio puede ser que se genera flujo constante entre comercios (si el mix de inquilinos es bien realizado) y se benefician entre todos, asimismo el desarrollador cuenta con el flujo mensual de alquileres y el costo del desarrollo puede ser mejor en comparación a si es un “stand alone”. Es importante que la confi guración de los locales en cosas como tamaño arrendable, exposición, ubicación, precios, parqueos, y demás detalles sean óptimos.

Mónica Castillo, Real Estate Intelligence Manager Colliers International En el Gran Área Metropolitana existen 39 community center y 75 Neigborhood center, pero sólo un pequeño porcentaje de ellos son desarrollados por ancla ya sea supermercado grande o pequeño. El mejor ejemplo son los Automercado que donde deciden ubicarse, lo hacen construyendo además un centro comercial, sabiendo que el flujo de clientes que los visitan además dará a las tiendas la afluencia de personas necesarias para su permanencia y éxito. Estudios de mercado pueden darle (a comercios interesados en

Actualmente, los “strip centers” cuentan con una tasa general del 13.23% que es una sobreoferta leve, mientras que los centros de barrio cuentan con una tasa del 6.98% que se considera aun sana, pero aproximándose al punto de equilibrio. El mercado debe tener cautela y proceder con los desarrollos siempre y cuando se hayan realizado estudios de mercado que justifiquen la construcción.

Mónica Castillo, Real Estate Intelligence Manager Colliers International Una tasa de disponibilidad cercana al 10% puede indicar saturación del mercado. El formato de Neigborhood Center ya presenta una tasa de disponibilidad cercana a ese valor.

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INTERNACIONAL

Diagnóstico de grandes ciudades

CENTROS COMERCIALES SOSTIENEN DINAMISMO CON ALTIBAJOS EN DIVERSAS ZONAS DE LATINOAMÉRICA Conceptos de estilo de vida, trabajo, tecnología y entretenimiento son tendencias que toman fuerza en las inversiones Por Evelyn Fernández Mora, evelyn@inversioninmobiliariacr.com

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nte la demanda de masas que significan una combinación de gustos, diferentes comportamientos y exigencias generacionales junto a cambios tecnológicos, los inversionistas del área retail enfrentan grandes retos en cada país Latinoamericano. Empero, no en todas las grandes ciudades el comportamiento es el mismo, y cada una presenta sus altibajos. Sin embargo, el desarrollo comercial mantiene un fuerte y variable dinamismo que mantiene viva la atracción en los tomadores de decisiones, con el fin de alcanzar su más efectiva y novedosa colocación en el mercado. El retail o producto inmobiliario comercial está evolucionando rápida y sustancialmente. Con el comercio electrónico, las grandes cajas están dejando

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de tener sentido, particularmente entre las nuevas generaciones, que solo van a los centros comerciales a mirar, para comprar en línea después lo que están buscando, por lo que las áreas comerciales no se tratan más de volumen, sino de experiencia. “Los compradores quieren sitios donde se combine la oportunidad de ver y tocar los productos que buscan, alta tecnología, sensaciones y experiencias de entretenimiento”, resaltó Juan José Gallardo, encargado de servicios al cliente para América Latina de Colliers International de México. Asimismo, cada vez se usa más el transporte público, por lo que los centros comerciales tienen que estar justo en el corazón del sitio donde viven y trabajan.  Los grandes estacionamientos van perdiendo importancia y los

comercios de gran formato están cediendo su lugar rápidamente a formatos más pequeños, en varios pisos, donde se encuentran las combinaciones que los nuevos compradores buscan. La parte tecnológica es fundamental para las nuevas generaciones y probadores virtuales en las tiendas de ropa.  Por eso, ahora los centros comerciales son un ancla para mostrar lo que existe y ofrece cada marca, pero no necesariamente son el sitio en donde se ejecuta la compra final. De ahí la importancia que han tomado las experiencias en los retails como ganchos para que se conviertan en experiencias agradables, que incentiven a invertir de la manera adecuada y atraer tanto a inquilinos como a consumidores. Los centros que ofrecen


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Galeria Santo Domingo, Nicaragua

Altara, Honduras

Parque las Américas, Guatemala

Grupo Roble - Espacios V Etapa

Shopping-Metropolitano-BarraAcesso-Frontal ,Brasil

alternativas de entretenimiento y áreas retail con una combinación adecuada y enclavadas en proyectos mixtos, ahora se encuentran en los corazones de las ciudades. “Esta oferta terminará por extinguir los formatos en los suburbios, de grandes cajas y enormes estacionamientos, tal y como está ya sucediendo en los Estados Unidos

con tiendas como ToysRus o Sports Authority”, destacó Gallardo. No obstante, cada país en Latinoamérica y sus principales ciudades, marcan su propio ritmo, sobre cómo se comporta su demanda y por ende su oferta y precios. Asimismo, las tendencias y clase de comercios son los que están definiendo el paso de las inversiones,

y esto ha variado en el último año de acuerdo a cada economía. México y Brasil representan más del 50% del producto interno bruto ($3,5 millones de millones) y de la población (340 millones de personas) de Latinoamérica. Por consecuencia las grandes firmas comerciales internacionales atienden primero a estos mercados, convirtiéndoles en la vanguardia regional.  Las dos ciudades donde comienza la disrupción y diferencia son Sao Paulo en Brasil y Ciudad de México en México.  Las tendencias que se observan son las de centros comerciales urbanos, en centros de ciudad con alta concentración de poder económico, confluencia con los distritos financieros, hoteles, zonas vías de acceso.  Por ejemplo: el proyecto Morumbi en Sao Paulo y Reforma 222 en Ciudad de México (que JUNIO 2018 / 175


INTERNACIONAL

Centro Comercial Latitud La Victoria, Mexico

emulan tendencias de vanguardia similares prevalentes en los Estados Unidos). Estos desarrollos se tratan de complejos mixtos, que combinan importantes áreas comerciales con edificios de oficinas, hoteles y componente residencial. Eso, es un ejemplo de que la demanda de las nuevas generaciones quieren vivir cerca de su trabajo y tener opciones de entretenimiento incluidas, sin tener que desplazarse grandes distancias, es decir, les agrada el concepto de vida, trabajo y entretenimiento en un solo lugar. Una serie de estudios de Colliers International muestran una pincelada de cómo se mantiene el dinamismo en el área comercial en América Latina; con altibajos, pero al mismo tiempo con diagnósticos sostenibles y constantes de que las inversión en el sector sigue creciendo en las capitales de países como México, Panamá, Colombia, Perú y Argentina.

Ocio y estilo de vida en México La tendencia en la actualidad en el sector de retail, de acuerdo con Colliers International de México, gira en entorno al ocio y lifestyle, de esta manera el proceso de compra tiende a ser más atractivo para el usuario a través del servicio 360° definido como el proceso de 176 JUNIO 2018

Centro Comercial Manacar

interacción con el cliente desde la preventa, hasta la postventa. Hoy en día el panorama de retail se ve alterado debido a los comportamientos del consumidor. Las marcas se ven en la necesidad de transformar e implementar innovadoras estrategias para elevar su eficiencia y atender a las necesidades de sus clientes sin dejar de mostrarse relevantes y

otorgando un servicio más allá de las expectativas. En México durante el año 2017, el mercado comercial aumentó el piso de venta de centros comerciales, mayores a 10.000 metros cuadrados (m2), en más de 764.000 m2, de los cuales el 6% fueron ampliaciones de centros comerciales existentes. En este caso, fue la zona centro

Inventario e incremento en centros comerciales México 2010-2017 en m2

25,000,000 20,000,000 15,000,000 10,000,000 5,000,000 0 2010

2011

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Fuente: Colliers International, México.

2014

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la que mostró el mayor número de centros comerciales nuevos y la tasa de ocupación general del mercado tuvo un promedio de 96%. De acuerdo con el reporte de Ausencio Lomelín, director de Colliers en este país norteamericano, el mercado de retail continúa mostrando dinamismo y con demanda por espacios nuevos. “Es importante destacar el crecimiento en sectores como moda, restaurantes y salud”, destaca su estudio. En lo que respecta a propiedades en construcción, actualmente, se tienen monitoreados 2,6 millones de m2 en 70 inmuebles, mientras que en proyecto más de 900.000 m2 en 27 propiedades. Los inmuebles en construcción se espera que se incorporen durante los próximos años. Por su parte, el tipo de cambio durante el primer semestre de 2017 ha fluctuado de manera importante, y dichos cambios han generado que los desarrolladores e inquilinos lleguen a distintos tipos de acuerdos al momento de la negociación (contratos en pesos, tipos de cambio fijos, entre otros). Inventario, oferta y demanda A diciembre de 2017, el inventario de centros comerciales en México asciende a los 713 inmuebles, esto significa una superficie rentable superior a los 22 millones de m2, dentro de las siete zonas del país (Centro, Metropolitana, Norte, Noreste, Noroeste, Sureste, Suroeste). La zona Centro del país es la que concentra la mayor cantidad de metros cuadrados (6,7 millones de m2) que representa el 31% del total, seguido por la zona Metropolitana con el 29% (6,3 millones de m2). En cuanto al tipo de centro comercial, los Power center y los Fashion malls son los inmuebles con la mayor participación en el inventario con 37% (8 millones de m2) y 31% (6,9 millones de m2), respectivamente.

Las zonas más urbanas de diversos países de Latinoamérica enfrentan variaciones en su oferta y demanda El estado con el mayor número de metros cuadrados es el Estado de México (3,8 millones), lo cual es un reflejo de la cantidad de población que se encuentra concentrada, que es alrededor de 15 millones de personas. Empero, la tasa de crecimiento en centros comerciales ha decrecido, ocasionado por falta de superficie en las principales ciudades del país. En los últimos 5 años el inventario ha crecido en un promedio de 700.000 m2. Los desarrolladores continúan construyendo nuevos inmuebles en distintas zonas del país, por lo cual, el mercado de retail en México se encuentra en una fase de expansión y existe gran inversión de capital extranjero y nacional que está invirtiendo. Durante el año 2017, se registró el inicio de operaciones de 21 centros comerciales nuevos mayores a 10.000 m2 rentables con una superficie total de 717.000 m2, y adicionalmente 4 plazas ampliaron su piso de venta con un total de 46.000 m2. En los próximos años se espera que se mantenga en la misma etapa por la gran cantidad de centros comerciales que hoy en día se encuentran en proyecto. Actualmente se tienen monitoreados 71 centros comerciales en construcción, dichos inmuebles se incorporarán al inventario en el periodo de 2018 a 2021, y un total de más de 2,6 millones de m2. De esos, 16 inmuebles son expansiones de centros comerciales

ya existentes, el resto son nuevos proyectos. Para finales de este año 2018, se espera la apertura de 46 centros comerciales nuevos, mayores a 10.000 m2 y 10 expansiones, lo que incrementará el inventario en más de 1,6 millones de m2. Por zona geográfica, el 70% de los inmuebles en construcción se encuentran en la zona metropolitana y Centro del país. La zona Sureste con 11%, la zona Norte con 10%, Noroeste 6%, Noreste 2% y Suroeste con 1% cada una. Por tipo de centro comercial, el 54% corresponde a fashion mall, seguido por centro de entretenimiento con 20%, centro comunitario 10% y power center 9%. Los nuevos centros comerciales se están enfocando en inmuebles de usos mixtos en los cuales los visitantes pueden encontrar todo a su alcance, es por ello que el formato de centros comerciales con anclas de autoservicio (power centers, centros comunitarios y centros de vecindario) están llegando a un punto de saturación por razones como el retorno de la inversión, terrenos subutilizados, precios de arrendamiento y la oferta de servicios. Por lo tanto, los desarrolladores se han enfocado más en un formato tipo fashion mall con componentes de tiendas de autoservicio y entretenimiento, la tendencia sigue de esta forma en las principales ciudades del país. La densificación de las ciudades ha influido en gran medida a que los inmuebles en desarrollo se enfoquen en macroproyectos de usos mixtos, los cuales combinan un centro comercial con edificios corporativos, residencial u hotel. Los centros comerciales existentes consolidados han encontrado una manera natural de seguir atrayendo clientes mediante expansiones y la renovación del mix comercial, por ejemplo: Mundo E y Parque Delta. JUNIO 2018 / 177


INTERNACIONAL Perisur y Plaza Satélite son inmuebles que también se encuentran en dicho proceso. Actualmente, el mercado de centros comerciales se encuentra con un alto nivel de ocupación, ocasionado por la gran demanda que ha ido en incremento en los últimos años; los centros comerciales tipo outlet muestran la mayor ocupación con 97%, seguido por fashion mall y centro comunitario con 96%. Durante los últimos tres años el mercado de centros comerciales ha mantenido una ocupación promedio de 94%. Respecto a los precios, Los rangos de renta que se presentan para centros comerciales en zonas metropolitanas a nivel nacional son en pesos mexicanos y locales con una superficie de 100 a 200 m2. A diciembre de 2017, los precios de salida en renta promedio para centros comerciales variaron en diversos rangos: power center entre MX$200 y MX $400; fashion malls entre MX$600 y MX$1,300; centros comunitarios entre MX$250 y MX$400; centros de vecindario MX$260 y MX$400; centros de entretenimiento entre MX$270 y MX$600; lifestyle entre MX$280 y MX$420 y outlets MX$350 y MX$550.

Desequilibrio en algunos sectores de Panamá En algunos sectores de la Ciudad de Panamá, el alto y simultáneo crecimiento de la oferta ha creado algunos desequilibrios en el mercado inmobiliario comercial. De acuerdo con un informe sobre retail de Colliers International de Panamá, el exceso de oferta, y el desarrollo de productos que no poseen las características que realmente demandan los usuarios ha provocado una creciente sobreoferta. Durante el último año, el inventario del mercado inmobiliario comercial se incrementó en casi 178 JUNIO 2018

AltaPlaza Panamá

90.000 m2, y alcanzó un total de 1,375,101 m2 de área arrendable. Hasta ahora, el mercado inmobiliario comercial, posee más de 182.000 m2 en construcción, tomando en cuenta los diferentes tipos y categorías de inmuebles. Al final de 2017 la tasa de disponibilidad fue de 10,15%, lo que muestra un alto dinamismo en el mercado; y pese al crecimiento exponencial en la oferta, este indicador ha presentado un comportamiento a la baja. Otros aspectos, como la cantidad de estacionamientos requeridos y la mezcla del tipo de inquilinos, han influido en el desequilibrio sobre las verdaderas características que requiere la demanda al momento de desarrollar proyectos comerciales en ciudad Panamá. Es decir, se está dando una sobreoferta combinada con inversiones en desarrollos que no logran aún del todo la combinación de

cubrir realmente lo desatendido para comodidad del consumidor comercial, lo cual también resulta en una alta rotación de inquilinos y una presión a la baja en los precios de arrendamiento. Importantes marcas se han logrado establecer en la oferta de los principales centros comerciales de Panamá. Respecto a la demanda, es muy variada tanto de locales como de extranjeros. Al cierre del primer trimestre del año, la absorción neta anual fue de aproximadamente 86.000 mÀ de inventario existente, lo que muestra que la tasa de absorción son relativamente altas tomando en cuenta los niveles de oferta que ya existen y en proceso de construcción. Respecto a los precios, en Ciudad Panamá, el rango para inmuebles comerciales clase A oscila entre los $35 y $55 por mÀ, y clase B entre los $15 y $30 por mes.

Demanda Absorción neta anual en m2 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Ene -14

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Fuente: Colliers International, Panamá.

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Bogotá crece y busca la disrupción La economía colombiana cerró el 2017 con un crecimiento del Producto Interno Bruto IB de 1,8% según informó el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), debido a la desaceleración de la economía, sin embargo, según las proyecciones del Banco de la República se espera que este indicador crezca un 2,7% para finales del 2018, en línea con una reducción de la tasa de inflación e interés, que para lo corrido del año reflejan un aumento en el poder adquisitivo y gasto de los hogares. De acuerdo con Roberto Cáceres, gerente general de Colliers International Colombia, en materia del mercado inmobiliario este país cuenta con una dinámica absorción en el mercado de oficinas, las renegociaciones de contratos, así como repunta la búsqueda de nuevas localizaciones. En contraste, el crecimiento escalonado de la oferta durante el último año en el mercado industrial y retail mueven la curva de ocupación a la baja, donde las tasas de disponibilidad han crecido considerablemente. “El impulso de la inversión y estructuración de nuevos proyectos sigue latente en todas las ciudades del país y segmentos corporativos, convirtiendo la plataforma de inversión a través de los fondos, un nuevo foco de especialización a nivel local. Sin embargo, la premisa de las nuevas conceptualizaciones de uso mixto deben ser el motor, en cuestión de estructuración de los proyectos que se encuentran en curso”, destacó Cáceres en un informe de Colliers. Un aspecto importante en la dinámica de los centros comerciales, es la apertura hacia los mercados digitales en donde algunos comerciantes tradicionales deben aumentar los esfuerzos de mercadeo para empezar a incursionar en estos puntos de interacción teniendo

El Edén Centro Comercial, Bogotá

Titán Plaza, Bogotá

en cuenta que las ventas en línea crecieron en promedio anualmente más de 50% en 2016 y 2017. Respecto al enfoque del inventario y oferta, cabe resaltar que en Colombia se está buscando ejecutar

Distribución de nueva oferta de centros comerciales por días en Colombia Outlet 8%

Comunitario 28%

Regional 46%

Súper regional 18% Regional

Comunitario

Súper regional

Outlet

Fuente: Colliers International, Colombia

algunos proyectos que buscan disrupción en sus propuestas. E j e m p l o s d e e sto s s o n Multiplaza Felicidad, Parque Colina y Plaza Central. El primero se trata de un proyecto innovador que se desarrolla en el occidente de la ciudad de Bogotá. Cuenta con más de 70.000 m2 de área rentable y su estratégica ubicación lo convierte en un punto de convergencia para diferentes barrios que lo circundan. Las marcas que allí se ubican se localizan por primera vez en este sector de la ciudad convirtiéndolo en un importante desarrollo para todo Bogotá. Por su parte, Parque la Colina tiene una ambiental fachada que lo ubica como un destacado desarrollo al norte de la ciudad. La apertura de espacios con accesibilidad óptima para todo tipo de público, su entorno de iluminación interna en las principales plazoletas lo ubican como un centro comercial atractivo dentro de la nueva zona de desarrollo de la ciudad. JUNIO 2018 / 179


INTERNACIONAL

7100 Bogotá

Respecto a Plaza Central, se considera que tiene como principal atractivo la fachada mediática compuesta por módulos de luz led a través de la cual se emite información de interés y shows especiales.

Inventario competitivo La capital del país registra al cierre del primer trimestre un inventario competitivo de 1.531.100 m2, donde se evidencia un crecimiento del 12%, comportamiento que se relaciona directamente con las aperturas de Multiplaza La Felicidad, Gran Plaza Soacha y Bosa, Ventura Terreros principalmente. Esos son centros comerciales que dieron apertura a lo largo del 2017, y aunado a la entrada en operación de algunas remodelaciones de los ya existentes. Los nuevos desarrollos aportaron al inventario de la ciudad alrededor del 10% del total del inventario actual, los cuales son centros comerciales resultado de un riguroso análisis de demanda que realizan las constructoras. Analizando el inventario por clase, se registra un significativo crecimiento en los centros comerciales regionales y comunitarios. El corredor Noroccidente es el 180 JUNIO 2018

que mayor concentración de centros comerciales registra, ya que aporta más del 28% al inventario competitivo de la ciudad distribuido en 14 centros comerciales. Actualmente, la capital cuenta con 46 centros comerciales que cumplen con estándares de medición internacional del International Council Shopping Centers (ICSC), y las remodelaciones de los espacios que se han rezagado con el tiempo son los factores que lideraran el crecimiento futuro de los centros comerciales en la capital del país. Colliers International estima que para al cierre del año 2018, el inventario de la ciudad crezca el 4% como resultado de la construcción existente en la ciudad. El 2018 cierra el primer trimestre con una oferta de 102.400 metros cuadrados, cifra que se duplica a la registrada en el mismo trimestre del año2017. Analizando la oferta por corredor se identifica que la mayor participación se registra en Sur, el cual aporta más del 36% de los metros cuadrados disponibles a la ciudad. Respecto a la absorción neta para el primer trimestre del 2018 es de -4.832 metros cuadrados, cifra que se significativamente inferior

a la registrada durante el primer trimestre de 2017. El decrecimiento es el resultado de la migración y reestructuración de espacios por parte de las marcas locales e internacionales que han decidido migrar de la capital, dejando como resultado un crecimiento significativo en la oferta y una absorción neta negativa al cierre de este periodo monitoreado. Pese a las importantes aperturas en los nuevos centros comerciales por la llegada de nuevas marcas a la ciudad, la pausada ocupación de algunos centros comerciales abiertos recientemente y la migración o relocalización de espacios por parte de las marcas jalona esta variable a la baja. En cuanto a la absorción por clase, se evidencia que los de tipo regional registran el 68% del total de la absorción, seguido de la clase comunitaria con el 22%. La tasa de disponibilidad total al cierre del trimestre es de 6,7%, creciendo en 4,3 puntos porcentuales en comparación al año 2017, siendo la tasa de disponibilidad más alta registrada durante los últimos tres años.

Precios aumentaron El primer trimestre del año, la capital registra un precio de renta promedio por metro cuadrado es de $41,5 el cual registra un crecimiento del 4% respecto al mismo periodo del año anterior. Ese comportamiento se relaciona principalmente a dos factores. El primero de ellos es la disponibilidad de espacios en proyectos con nuevas y modernas infraestructuras, haciendo del mercado de retail más competitivo. En línea con lo anterior, el segundo factor registra una tendencia de precios altos en los espacios más difíciles de hallar disponibilidad, comportamiento que se registra en centros comerciales tradicionales que registran una amplia trayectoria en la capital.


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Mall Aventura Plaza, Perú

Perú con fuerte crecimiento en sector retail

estaban destinados a ejecutarse con anterioridad. Los centros comerciales en el Perú se han convertido en los puntos de reunión para las urbes donde se ubican, ya que cuentan con un mix comercial variado que integra espacios de entretenimiento, moda, servicios varios, gimnasios, teatros, y en algunos casos también centros médicos, oficinas y centros de estudios.

El Índice Global de Desarrollo Minorista (The Global Retail Development Index) ubica por segundo año consecutivo a Perú como el país latinoamericano de mayor crecimiento y desarrollo del sector retail. Asimismo, según la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú (ACCEP), en el 2017 las ventas de centros coDesarrolladores merciales ascendieron a 26.000 miinvierten llones de soles peruanos, presenY los inversionistas y empresatando un incremento del 9,4% con rios ya tienen sus paquetes listos respecto al 2016, además de tener para dar pasos muy significativos, un crecimiento del 2,3% en el área arrendable y recibir 64 millones de visitantes al mes. En tanto, la Cámara de Comercio de Lima (CCL) considera que la inversión en nueva infraestructura de centros comerciales durante los últimos 5 años asciende a $1.489 millones. Con un escenario en la economía peruana de mayor consumo interno e inversión se vislumbra que los desarrolladores de centros comerciales continúen activos y concreten el porCentro Comercial Paso 28 de Julio, Perú tafolio de proyectos que

aprovechar este auge y buenos pronósticos en el sector retail de Perú. Por ejemplo, para el periodo 2018 -2021, el grupo Falabella invertiría a nivel regional $3.900 millones para ampliar sus actividades, con el fin de reforzar las operaciones omnicanal, que comprenden la transformación digital de sus unidades de negocio, la mejora en los procesos y la unificación de la red de tiendas, explicó en su informe Sandro Vidal, gerente de Investigación de Colliers International Perú. Asimismo, el plan prioriza la infraestructura en logística, tecnologías de la información, ampliaciones y remodelaciones. Este plan consiste en sumar 108 tiendas y 8 centros comerciales. Se estima que para el 2018 invertirá $984 millones, en un nuevo centro de distribución en Chile, 23 tiendas y 3 centros comerciales en la región. Se suman otras empresas como Ripley, que para este año tiene planeado invertir $50 millones para ampliar sus dos centros comerciales en Perú. También InRetail, desarrollador de los centros JUNIO 2018 / 181


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Larcomar Miraflores

comerciales Real Plaza, planea este año consolidar y gestionar los 20 malls que opera a nivel nacional (7 en Lima y 13 en provincias). Los centros comerciales Real Plaza, en el mix de entretenimiento incorporarán oferta de teatro, juegos familiares y espacios de diversión. Por su parte, Cencosud tiene como principal proyecto el centro comercial La Molina Shopping con una inversión de $100 millones, en un área arrendable de 37.000 m2. Este mall contará con 5 pisos y 4 niveles de estacionamientos subterráneos e iniciará operaciones a mediados del 2019. El Grupo E. Wong tiene planeado abrir en el 2019 el mall Santa María, ubicado en el distrito de Santa María (sur de Lima), con una inversión de $18 millones, con un área arrendable de 26.000 m2. En tanto, la Asociación de Inversionistas Jorge Chávez y ABL Partners tienen planeado iniciar las operaciones del Centro Comercial Plaza Surco este mes de julio de 2018, con una inversión de $50 millones, con un área arrendable de 22.000 m2. Asimismo, durante los últimos tres años se ha dado un fuerte dinamismo del canal moderno y los nuevos formatos, principalmente 182 JUNIO 2018

impulsados por tiendas de conveniencia y tiendas de descuento o discounters. Ambos formatos son muy valorados en el mercado porque responden a las exigencias del nuevo consumidor y planean cubrir los espacios disponibles que presenta el sector retail. Actualmente, existen 485 tiendas de conveniencia y las cinco marcas más destacadas son: Tambo+, Listo, MiMarket, Viva y Repshop.

Oferta, demanda y precios Al finalizar el 2017, se registró un total de 3.042 locales (no anclas, no módulos, no food court) en los 24 centros comerciales monitoreados en Lima y Callao. El índice de vacancia total sobre los locales es de 9% (equivalente a 274 locales), observando mayor disponibilidad en los malls tipo comunitario y súper regional. Empero, la vacancia al cierre del 2016 fue mayor, se ubicó en 9.4%. Durante el 2017 la actividad referida a la absorción (ocupación, desocupación y cambio de operadores) en los centros comerciales fue notable. La categoría que registró mayor actividad fue la de centros

comerciales súper regionales, que sumó 54 ocupaciones de tiendas típicas, 91 desocupaciones y 230 cambios de operador. También, la absorción en los centros comerciales regionales mostró un registro de 30 ocupaciones, 26 desocupaciones y 86 cambios de operador. Respecto los precios de renta promedio para locales típicos en los centros comerciales de Lima y Callao permanecieron sin variación durante el 2017, mostrando un rango que va desde los 65 soles peruanos hasta 357 por mÀ al mes, fuera de impuestos, mantenimiento y otros costos.

Vacancia aumenta en Argentina En los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires, Argentina, se detecta, en su mayoría, un incremento en las tasas de vacancia de los locales. Nicolás Fich, analista de Investigación de Mercado de Colliers International Argentina, destacó que dicho incremento se notó en el segundo semestre del 2017. A esa fecha se registraban 6978 m2 sin alquilar, es decir, 1648 m2 más que en el primer semestre de ese mismo año, lo que significa un


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aumento de 30,9% de vacancia. La mayor disponibilidad se concentra en los corredores de Peatonal Florida y Santa Fe y Pueyrredón. No obstante, la zona de Peatonal Florida es la que presenta de acuerdo con un análisis de Colliers, no solo alcanza la tasa de disponibilidad más alta en este momento de ese mercado (6,56%), sino la que más se incrementó por encima del primer semestre del año 2017. Todo lo contrario está ocurriendo en los corredores de Rivadavia y Acoyte, áreas en las que no cuentan con locales disponibles para alquilar. En general, la tasa de vacancia del mercado de las principales zonas comerciales de la ciudad de Buenos Aires, mostró un incremento de un punto porcentual en últimos semestre del 2017, en relación con los primeros seis meses de ese mismo año. Se ubicó en un 3,1%, valor alto si se compara con que en el primer semestre de 2016 cuando se estableció en 1,6%.

Demanda y precios en el mercado argentino Al analizar la distribución de los rubros en los siete corredores que conforman la zona comercial

Las Palmas de Pilar, Argentina

más significativa de Buenos Aires, “indumentaria y accesorios” y “gastronomía”, son los que mayor cantidad de comercios ocupan, con un total de 49% y 15% del total, respectivamente. Asimismo, se detectó un incremento de los ocupantes registrados

Valor promedio de alquiler del mercado Evolución anual (us$/m2/mes)

70 60 50

56.8

63.5 57.3

53.4

40

50.8

54.2

49.2

50.5

30 20 10 0 2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: Colliers International, Argentina

2015

2016

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en los principales corredores. La tasa de rotación de locales comerciales subió al 10,84% en el último semestre del 2017. La excepción la marcaron Cabildo y Juramento, así como Santa Fe y Pueyrredón, ya que no presentaron ascenso en su tasa de rotación. El corredor que mayor rotación experimentó fue Santa Fe y Callao con un 13,97%. En general, el escenario de la demanda de áreas comerciales a lo largo de la segunda mitad del año, denota una absorción neta negativa en términos de cantidad de locales alquilados y liberados. Es decir, en Buenos aires al cierre del 2017 se desocuparon más espacios de los que se ocuparon. El precio promedio de alquiler del mercado alcanzó un valor de $51,97 por m2 en los últimos seis meses del año anterior, lo que representó un incremento del metro cuadrado del 6,06% al compararlo con los $49 por m2 del semestre anterior. JUNIO 2018 / 183


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NUEVOS FORMATOS IRRUMPEN EL MERCADO INMOBILIARIO COMERCIAL EN MÉXICO

Formatos híbridos sacan ventaja competitiva en un mercado que persigue ubicarse en zonas de alto tránsito Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com

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l mercado mexicano es altamente sofisticado. El perfil de inversionistas, la cercanía con Estados Unidos y la exigencia del consumidor se conjugan para imponer un ritmo de adopción de tendencias inmobiliarias más acelerado respecto al istmo. A manera de ejercicio de lectura y anticipación, INversión INmobiliaria presenta el siguiente análisis de comportamiento, tendencias en diseño y de aquellos formatos que predominan en las ciudades aztecas de mayor relevancia.

allá de las expectativas. Fusionar las compras tradicionales con entretenimiento, entrega on-demand y conceptos como el “pop up store” que involucren moda y gastronomía es uno de los principales retos que los centros comerciales deben incluir en sus formatos, con la finalidad de crear un top of

Oferta de mercado

Hoy en día el panorama de retail se ve alterado debido a los comportamientos del consumidor. Las marcas se ven en la necesidad de transformar e implementar innovadoras estrategias para elevar su eficiencia y atender a las necesidades de sus clientes sin dejar de mostrarse relevantes y otorgando un servicio más 184 JUNIO 2018

Antara Polanco

Reforma 222

mind en sus consumidores y clientes potenciales.

Usos mixtos

Los desarrollos de inmuebles de usos mixtos que combinan oficinas, área comercial y vivienda, continúan en los futuros proyectos; sin embargo, se observa con más


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Los grandes proyectos urbanos, son materia importante en las ciudades por los distintos enfoques que engloban y significan retos para la planificación urbana

frecuencia la adición de otro tipo de servicios como hoteles, auditorios y centros de acondicionamiento físico, que buscan atraer clientes potenciales de otros niveles.

Híbridos

Son aquellos que logran juntar 2 formatos distintos en un mismo inmueble, el más común es mezclar un centro comercial tipo Fashion Mall, con una tienda de autoservicio, bajo este precedente podemos mencionar a Parque Delta quien fue la primera plaza en combinar una tienda de autoservicio con un centro comercial. El formato hibrido fue adoptado por distintos desarrolladores y hoy se ve presente en centros comerciales como: Parque Toreo, Portal San Angel, Miyana y próximamente en Mitikah.

Megaproyectos

Los grandes proyectos urbanos, son materia importante en

Parque Toreo JUNIO 2018 / 185


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Neuchatel Cuadrante Polanco

las ciudades por los distintos enfoques que engloban y significan retos para la planificación urbana, algunos desarrollos se pueden encontrar en la renovación de zonas industriales, aeropuertos, estaciones ferroviarias, rehabilitación de viviendas marginales y en la construcción de modelos novedosos de transporte público como ejemplo podemos mencionar: Insignia Pantaco, el desarrollo de Mira Companies denominado “Nuevo Polanco”, Reforma Colon, entre otros. Sin embargo, al referir a megaproyectos no es solamente conjuntos de edificios de usos mixtos, engloba la transformación y/o creación de una zona, con el fin de renovar el área para la que fueron diseñados a través de desarrolladores y promotores en trabajo conjunto para llevar a cabo una nueva edificación, haciendo de la misma un máximo beneficio para la sociedad.

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Reforma colon


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Explanada Puebla

Mall Entertainment

Esta nueva categoría de centros comerciales contempla una oferta comercial mixta, donde encuentras un concepto no solo fashion sino convergen otro tipo de servicios.

El centro comercial está enfocado a que la persona permanezca el mayor tiempo posible en el mall, con distintos tipos de entretenimiento tales como: restaurantes de concepto, shows, cines,

pistas de hielo, ferias, boliche, gokarts, Centros de entretenimiento familiar. Consta de acercar a los consumidores que demandan tener todo más cómodo y en un solo lugar.

La isla Mérida

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TENDENCIAS

Actividad es fuente importante de empleos directos e indirectos, contribuye con la riqueza del país y aumenta los ingresos tributarios

Sector retail da sustento a casi 40 millones de personas en América Latina

Los bienes raíces comerciales se convierten en polos para atraer inversiones a las comunidades, según estudio del International Council of Shopping Centers, ICSC. Por Manuel Avendaño A, mavendano@inversioninmobiliariacr.com

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n América Latina es muy común que prácticamente cada comunidad cuente con un centro comercial. Estos desarrollos de bienes raíces pueden ir desde pequeñas plazas con pocas tiendas, hasta mega obras de usos mixtos. No es coincidencia. América Latina cuenta con casi 60 millones de metros cuadrados de espacio de

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centro comercial, que se traducen en 99 metros cuadrados por cada 1.000 personas. La cifra dista de los 394 millones de metros cuadrados de espacio en centro comercial que registra Estados Unidos. Sin embargo, América Latina podría agregar más de 26 millones de metros cuadrados en espacio comercial entre 2016 y 2021, de acuerdo con datos de Euromonitor International.

El crecimiento de los desarrollos de bienes raíces comerciales, el aumento del espacio para este fin, la nueva tendencia de proyectos de usos mixtos y la diversificación en el arrendamiento de los locales para pasar de tiendas que venden productos a gimnasios, médicos, spas u otros servicios, permiten encadenar una serie de beneficios que impulsan el crecimiento económico de las comunidades y los países.


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El informe Impacto socioeconómico de los bienes raíces comerciales en América Latina elaborado por el International Council of Shopping Centers (ICSC) en 2017, ofrece un amplio panorama sobre los aportes de los centros comerciales a la economía regional. La construcción y apertura de un centro comercial en una comunidad significa el nacimiento de un pilar para el desarrollo de ese lugar. Estos espacios son mucho más que un lugar para comprar productos y servicios, su importancia trasciende al ámbito económico como fuentes de generación de empleo, ingresos públicos -mediante impuestos de diferente naturaleza-, estimulan la atracción de nuevas inversiones y se convierten en puntos de encuentro social. Es momento de analizar cada uno de los puntos de impacto.

Un oasis de empleo

FUTURO DE CENTROS COMERCIALES

“Mientras los centros comerciales buscan ampliar su popularidad como destino para los consumidores y no solamente como un lugar para comprar, es necesario ampliar la mezcla de arrendatarios de los centros comerciales para incluir una mayor proporción de servicios de consumo”

América Latina enfrenta condiciones económicas adversas. La región registra dos años de desaceleración con tasas de crecimiento negativas en 2015 (-0,1%) y 2016 (-0,8%), en buena medida se debe a una disminución en los precios de los productos básicos, una demanda relativamente débil de las exportaciones, la volatilidad financiera y la inestabilidad sociopolítica en algunos países. El difícil generar empleo cuando la economía de la región no crece a buen ritmo. La proyección para 2017 es un poco más halagüeña y pronostica un crecimiento de 1,4%. Otros factores que golpean la economía de América Latina son el aumento sostenido de los costos de los bienes y servicios, mientras los ingresos salariales no crecen al mismo ritmo que el costo de la vida. A esto se debe sumar que 22,2 millones de personas en la región viven por debajo de la línea de pobreza, lo que representa el 3,7% de la población total de América Latina. En un escenario económico tan complejo, los bienes raíces comerciales emergen como una especie de oasis en el desierto para generar empleo directo e indirecto.

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DESARROLLO ECONÓMICO

“Desde el punto de vista económico, son una fuente importante de empleo, salarios e ingresos públicos cruciales. Más aún, son catalizadores de desarrollo económico, estimulando inversiones continuas en los establecimientos físicos y sociales que los rodean”.

Una de las características más favorables de este tipo de proyectos comerciales es que suelen estar distribuidos de forma más equitativa en los países debido a que sus habitantes necesitan tener acceso rápido y fácil a productos de primera necesidad. “Esto asegura que prácticamente cada comunidad de América Latina tenga acceso a un centro comercial y, por tanto, cada comunidad de América Latina tiene un cierto número de empleados que laboran en bienes raíces comerciales”, apunta el informe del ICSC. El grueso de trabajadores directos del sector minorista en América Latina proviene de Brasil con 14,7 millones de empleos que representan el 38% del total de la región y México con 7,5 millones de puestos que significan el 19%. El informe de ICSC no incluye empleos del sector servicios, pero destaca la importancia de estos negocios en la actividad comercial. Hay que tomar en cuenta que los restaurantes, bares, médicos, gimnasios, spas, cines y otros negocios de entretenimiento ofrecen cuantiosos servicios y para ello emplean personal de forma directa. Otro punto que destaca la investigación es el efecto multiplicador, es decir, por cada persona empleada directamente por tiendas, desarrolladores o arrendatarios

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TENDENCIAS de centros comerciales, existe un grupo de trabajadores que dependen directamente de la operación del mall en su comunidad, lo que se conoce como empleo indirecto. “Por ejemplo, si se gastan millones de dólares directamente en el proyecto de construcción de un centro comercial, hay un impacto directo en la cadena de abastecimiento de materiales de construcción. Es decir, varios subcontratistas locales se benefician puesto que ellos suministran cemento, equipo industrial, materiales de construcción, etc.”, agrega el documento. El empleo indirecto es el que se genera con los gastos de los trabajadores de los centros comerciales en otros negocios de la comunidad. Es así como restaurantes, supermercados, panaderías, entre otros negocios, logran encadenar una parte de su actividad económica a partir de la operación del centro comercial. De acuerdo con datos de la NAIOP, una asociación de bienes raíces comerciales, por cada $1 millón gastados en la construcción de un proyecto comercial la comunidad puede recibir $2,9 millones por concepto de producción.

Fuente de ingresos tributarios Además de contribuir con la generación de riqueza de un país -que se refleja en su Producto Interno Bruto (PIB)- los centros comerciales en América Latina se convirtieron en fuentes de generación de impuestos de diferente naturaleza para las naciones de la región. Una de las vías más directas para generar ganancias tributarias para los países es mediante el gravamen sobre las ventas, mejor conocido como el impuesto al valor agregado (IVA). Este tributo tiene diferentes tasas en los países de América Latina. En Uruguay, por ejemplo, se cobra el porcentaje más alto de IVA con un 22%, mientras que en Panamá la carga de este impuesto es de apenas el 7%. Algunos países percibieron sustanciales ganancias por el impuesto

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GENERACIÓN DE EMPLEO

“El empleo inducido se refiere a los trabajos creados y soportados que se derivan del gasto del sueldo y salario de estos trabajadores de la construcción en la región local. Esto es, los empleados del restaurante, supermercado o cine que tienen trabajo porque el trabajador de la construcción del centro comercial es su cliente”. de ventas durante el 2016. Datos recopilados por Euromonitor International muestran que Brasil recaudó $57.282 millones, México obtuvo ingresos por $18.186 y Argentina por $18.124 millones. El ingreso promedio de América Latina por impuestos directos de ventas minoristas en 2016 fue de $134.279 millones que se desagregan en $110.072 para Suramérica y $24.208 para Centroamérica (México se incluyó en la contabilización de Centroamérica). La industria de bienes raíces comerciales ofrece otras fuentes de ingresos por impuestos a rubros como propiedad, ingresos o renta. El dinero que obtienen los gobiernos locales, regionales o nacionales permiten mejorar las condiciones de los servicios públicos y la infraestructura del país. La cifra de impuestos recaudados en América Latina en 2016 no es nada despreciable y contrasta con los $192.800 millones que registró Estados Unidos ese mismo año.

Mejores comunidades y más inversión Para nadie es un secreto que el desarrollo de proyectos comerciales genera valor agregado para las comunidades en el mediano y largo plazo.

Además del empleo directo e indirecto, el aporte a la producción de bienes y servicios y la generación de ingresos tributarios, los centros comerciales son anclas para atraer más inversión a la comunidad. La apertura de un proyecto comercial en una zona, sobre todo si se trata de una obra de usos mixtos que combina un mall con torres de departamentos y oficentros, puede dinamizar el desarrollo económico de una región. Otro de los efectos es una mejora directa en la calidad de vida de las personas ya que tienen acceso más fácil a bienes y servicios y el precio de sus viviendas aumenta por la cercanía con un centro comercial. El informe del ICSC ofrece el ejemplo del centro comercial Rio Mar Fortaleza que se ubica en la comunidad de Papicu, en Brasil. Este mall se inauguró en octubre de 2014 y tiene un efecto importante en la economía de este vecindario brasileño. Entre sus aportes se contabiliza una producción de $50 millones de dólares anuales, 11.000 empleos -8.000 directos- y una serie de inversiones asociadas en infraestructura, entre las que destacan 11 kilómetros de carreteras amplias, un viaducto, un túnel y aceras con alumbrado público nuevo. Las obras eran necesarias para que el centro comercial pudiera operar en Papicu, además, el desarrollador construyó 75 viviendas sociales para las familias que fueron desplazadas por la edificación de la obra. La importancia de los desarrollos de bienes raíces comerciales trasciende a la simple oferta de un lugar con tiendas para vender productos y servicios. Ahora son puntos de encuentro para actividades sociales. “Debido a que estas propiedades están libremente abiertas para el público, ofrecen un ‘tercer lugar’ vital lejos de casa o de la oficina para participar en actividades sociales y comunitarias”, apunta el informe de ICSC. Pero los centros comerciales y


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CENTROS Tabla 2: Total de espacio para venta minorista per cápita y área bruta arrendable de centros COMERCIALES comerciales 2017* 2: espacio para venta per yy área bruta de Tabla 2: Tabla Total espacio venta minorista per cápita y cápita área bruta arrendable de centros Tablade 2: Total Total de de para espacio para venta minorista minorista per cápita área bruta arrendable arrendable de centros centros comerciales comerciales 2017* 2017* Área bruta comerciales 2017* Espacio para venta en tienda minorista Área bruta arrendable de centros comerciales DE LOS

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País

arrendable bruta Área bruta Área Área bruta del centro Espacio para venta en Área de Espacio para venta en tienda minorista Área bruta arrendable de centros comerciales Espacio para venta en tienda tienda minorista minorista Área bruta bruta arrendable arrendable de centros centros comerciales comerciales arrendable arrendable arrendable comercial País del del centro como del centro centro % del Metros Pies m² por ft² per Metros Pies m² por ft² per comercial comercial comercial espacio País cuadrados cuadrados ‘000 cápita cuadrados cuadrados ‘000 cápita País como % como % del como % del del Metros Pies m² por ft² per Metros Pies por Metros m² por per m² por per para venta Metros Pies Pies ft² m² por ft²Metros per Metros Pies Pies ft²m² m² por ft² ft² per per espacio espacio minorista espacio ‘000 cápita cuadrados ‘000 cuadrados cuadrados cuadrados cuadrados ‘000 cápita cuadrados cuadrados ‘000 cápita cuadrados cuadrados ‘000 cuadrados cápita cuadrados cuadrados ‘000 cápita cápita para venta para para venta venta Argentina 29,252,400 314,869,908 667.1 7.2 2,855,842 30,740,002 65.1 0.7 9.8% minorista minorista minorista

Bolivia 3,115,600 33,536,007 Argentina Argentina 29,252,400 29,252,400 314,869,908314,869,908 667.1 Argentina 29,252,400 314,869,908 Bolivia

Brasil Bolivia Bolivia

Brasil

Chile Brasil Brasil

3,115,600 33,536,007 3,115,600 163,075,800 33,536,0071,755,331,604 286.1 3,115,600 33,536,007

Chile

Colombia 26,847,300 26,847,300 52,247,900 562,391,171 Chile 288,981,652288,981,652 1,480.7 Chile 26,847,300 288,981,652

26,847,300 288,981,652 1,755,331,604 163,075,800163,075,800 1,755,331,604 778.2 163,075,800 1,755,331,604

286.1 667.1 7.2 667.1

3.1 509,867 5,488,157 7.2 2,855,842 2,855,842 30,740,002 30,740,002 65.1 7.2 2,855,842 30,740,002

778.2 286.1 3.1 286.1

8.4 14,607,950 3.1 509,867 5,488,157 509,867 5,488,157 157,238,513 46.8 3.1 509,867 5,488,157

1,480.7 15.9 3,635,967 39,137,189 778.2 8.4 14,607,950 8.4 14,607,950 157,238,513 157,238,513 69.7 778.2 8.4 14,607,950 157,238,513

46.8 65.1 0.7 65.1

0.59.8% 0.7 0.7

16.4% 9.8% 9.8%

69.7 46.8 0.5 46.8

0.8 0.5 16.4% 0.5

9.0% 16.4% 16.4%

200.5 69.7 0.8 69.7

2.29.0% 0.8 0.8

13.5% 9.0% 9.0%

1.0 2.2 13.5% 2.2

9.1% 13.5% 13.5%

1,073.9 1,480.7 15.9 1,480.7

11.6 4,745,000 15.9 3,635,967 3,635,967 39,137,189 15.9 3,635,967

51,074,706 39,137,189 200.5 39,137,189

200.5 2.297.5 200.5

Ecuador 52,247,900 52,247,900 16,440,900 562,391,171 Colombia Colombia 562,391,171 176,968,204 1,073.9 Colombia 52,247,900 562,391,171

1,003.4 1,073.9 11.6 1,073.9

10.8 882,162 9,495,499 11.6 4,745,000 4,745,000 51,074,706 51,074,706 97.5 11.6 4,745,000 51,074,706

53.8 97.5 1.0 97.5

0.6 1.0 1.0 9.1%

5.4% 9.1% 9.1%

1,003.4 10.8 1,003.4 237.9

10.8 882,162 10.8 2.6

53.8 0.6 53.8 70.9

0.6 0.6 0.85.4%

5.4% 5.4% 29.8%

Guayana Francesa

Guayana 16,440,900 16,440,900 Ecuador 176,968,204176,968,204 1,003.4 Ecuador 16,440,900 176,968,204 65,600 706,112 Francesa Guayana Guayana 65,600 706,112 65,600 706,112 237.9 65,600 706,112 Guyana 42,000 452,084 Francesa Francesa

237.9 2.6 237.9 54.5

2.6 19,556 2.6 0.6

19,556 210,502 19,556 35,723

210,502 70.9 210,502 384,517

70.9 0.8 70.9 46.4

0.8 29.8% 0.8 0.5

29.8% 29.8% 85.1%

Guyana

Paraguay Guyana Guyana

387.1 54.5 0.6 54.5

4.2 0.6 35,723 0.6

314,217 35,723 384,517 35,723

3,382,201 384,517 46.4 384,517

46.7 46.4 0.5 46.4

0.5 0.5 85.1% 0.5

12.1% 85.1% 85.1%

Ecuador

Perú Paraguay Paraguay Paraguay Perú

Surinam Perú Perú

42,000

2,603,300 42,000 452,084 42,000

28,021,661 452,084 54.5 452,084

882,162 9,495,499 9,495,499 53.8 882,162 9,495,499 19,556 210,502

13,901,900 28,021,661 2,603,300 2,603,300 28,021,661 149,638,661 387.1 2,603,300 28,021,661

437.5 387.1 4.2 387.1

4.7 4.2 314,217 4.2

2,631,481 314,217 3,382,201 3,382,201 28,324,998 46.7 314,217 3,382,201

82.8 46.7 0.5 46.7

0.912.1% 0.5 0.5

18.9% 12.1% 12.1%

87,700 943,994 149,638,661 13,901,900 13,901,900 149,638,661 437.5 13,901,900 149,638,661

160.2 437.5 4.7 437.5

1.7 4.7 2,631,481 4.7

25,468 274,137 2,631,481 28,324,998 28,324,998 82.8 2,631,481 28,324,998

46.5 82.8 0.9 82.8

0.5 0.9 18.9% 0.9

29.0% 18.9% 18.9%

Surinam

Uruguay Surinam Surinam

87,700

5,201,200 87,700 943,994 943,994 55,985,197 160.2 87,700 943,994

1,510.2 160.2 1.7 160.2

16.3 1.7 25,468 1.7

2,647,919 274,137 46.5 274,137

71.4 46.5 0.5 46.5

0.8 0.5 29.0% 0.5

4.7% 29.0% 29.0%

Uruguay

Venezuela 5,201,200 Uruguay Uruguay

10,727,000 5,201,200 55,985,197 55,985,197 115,464,355 1,510.2 5,201,200 55,985,197

340.3 1,510.2 16.3 1,510.2

3.7 16.3 246,000 16.3

4,102,453 246,000 2,647,919 2,647,919 44,158,388 71.4 246,000 2,647,919

246,000 25,468 274,137 25,468

130.2 71.4 0.8 71.4

1.44.7% 0.8 0.8

38.2% 4.7% 4.7%

Sudamérica10,727,000 323,608,600 3,483,290,610 10,727,000 115,464,355 Venezuela Venezuela 115,464,355 340.3 Venezuela 10,727,000 115,464,355

765.9 340.3 3.7 340.3

8.2 3.7 4,102,453 3.7

34,611,686 4,102,453 44,158,388 44,158,388 372,556,730 130.2 4,102,453 44,158,388

81.9 130.2 1.4 130.2

0.9 1.4 38.2% 1.4

10.7% 38.2% 38.2%

Belice 323,608,600323,608,600 145,600 3,483,290,610 1,567,224 SudaméricaSudamérica 3,483,290,610 765.9 Sudamérica 323,608,600 3,483,290,610

396.8 4.3 30,654 329,951 765.9 8.2 34,611,686 372,556,730 8.2 34,611,686 372,556,730 81.9 765.9 8.2 34,611,686 372,556,730

83.5 81.9 0.9 81.9

0.9 0.9 10.7% 0.9

21.1% 10.7% 10.7%

2,964,400 145,600 1,567,224 1,567,224 31,908,505 396.8 145,600 1,567,224

606.2 396.8 4.3 396.8

6,970,464 329,951 83.5 329,951

132.4 83.5 0.9 83.5

1.421.1% 0.9 0.9

21.8% 21.1% 21.1%

El Salvador 2,265,500 24,385,615 Rica Costa Rica Costa 31,908,505 31,908,505 606.2 Costa Rica 2,964,400 2,964,400 2,964,400 31,908,505

368.6 606.2 6.5 606.2

4.0 6.5 647,578 6.5

596,374 6,419,312 647,578 6,970,464 6,970,464 132.4 647,578 6,970,464

97.0 132.4 1.4 132.4

1.0 1.4 21.8% 1.4

26.3% 21.8% 21.8%

Guatemala 3,666,300 39,463,687 Salvador El Salvador El 24,385,615 24,385,615 368.6 El Salvador 2,265,500 2,265,500 2,265,500 24,385,615

219.9 368.6 4.0 368.6

2.4 4.0 596,374 4.0

784,459 596,374 6,419,312 596,374

47.0 97.0 1.0 97.0

0.5 1.0 26.3% 1.0

21.4% 26.3% 26.3%

Honduras 3,666,300 3,666,300 1,089,100 11,722,963 Guatemala Guatemala 39,463,687 39,463,687 219.9 Guatemala 3,666,300 39,463,687

133.0 219.9 2.4 219.9

1.4 2.4 784,459 2.4

383,093 4,123,579 784,459 8,443,835 8,443,835 47.0 784,459 8,443,835

46.8 47.0 0.5 47.0

0.5 0.5 21.4% 0.5

35.2% 21.4% 21.4%

México Honduras Honduras Honduras

994.5 133.0 1.4 133.0

10.7 20,254,343 1.4 383,093 4,123,579 383,093 4,123,579 218,015,723 46.8 1.4 383,093 4,123,579

157.5 46.8 0.5 46.8

1.7 0.5 35.2% 0.5

15.8% 35.2% 35.2%

61.1 20,254,343 0.7 20,254,343 286,825 3,087,359 994.5 10.7 10.7 218,015,723 218,015,723 157.5 994.5 10.7 20,254,343 218,015,723

46.6 157.5 1.7 157.5

0.5 1.7 1.715.8%

76.3% 15.8% 15.8%

Belice

México

Costa Rica Belice Belice

145,600

1,376,990,206 1,089,100 11,722,963 1,089,100 127,926,700 11,722,963 133.0 1,089,100 11,722,963

Nicaragua127,926,700 127,926,700 375,700 1,376,990,206 4,043,997 México 1,376,990,206 994.5 México 127,926,700 1,376,990,206

Panamá Nicaragua Nicaragua Nicaragua

339.2 46.6 0.5 46.6

3.7 0.5 76.3% 0.5

56.0% 76.3% 76.3%

139.0 339.2 3.7 339.2

1.5 3.7 56.0% 3.7

17.3% 56.0% 56.0%

América Latina 4,999,409,062 Centroamérica 140,852,150 1,516,118,452 Centroamérica 140,852,150 464,460,750 1,516,118,452 804.7 Centroamérica 140,852,150 1,516,118,452

777.2 24,336,989 8.4 24,336,989 58,948,676 634,517,648 804.7 8.7 8.7 261,960,918 261,960,918 139.0 804.7 8.7 24,336,989 261,960,918

98.6 139.0 1.5 139.0

1.117.3% 1.5 1.5

12.7% 17.3% 17.3%

América 4,999,409,062 América Latina 464,460,750464,460,750 4,999,409,062 777.2 América Latina Latina 464,460,750 4,999,409,062 803,265,100 8,646,265,210 EE. UU. ‡

777.2 8.4 58,948,676 8.4 634,517,648 634,517,648 98.6 777.2 58,948,676 8.4 58,948,676 634,517,648 2,477.4 26.7 393,834,948 4,239,200,000

98.6 1.1 98.6 1,214.7

1.1 1.112.7% 13.1

12.7% 12.7% 49.0%

2,477.4 26.7 4,239,200,000 26.7 393,834,948 4,239,200,000 1,214.7 2,477.4 26.7 393,834,948 393,834,948 4,239,200,000

1,214.7 13.1 1,214.7

13.1 49.0% 13.1

49.0% 49.0%

375,700

‡ 8,646,265,210 EE. 8,646,265,210 2,477.4 803,265,100 8,646,265,210 EE. UU. UU. ‡803,265,100803,265,100

6.5 0.7 286,825 0.7

8,443,835 6,419,312 97.0 6,419,312

1,353,663 286,825 3,087,359 3,087,359 14,570,695 46.6 286,825 3,087,359

EE. UU. ‡

606.2 61.1 0.7 61.1 804.7 606.2 6.5 606.2

647,578 30,654 329,951 30,654

8.7 24,336,989 6.5 1,353,663 14,570,695 1,353,663 14,570,695 261,960,918 339.2 6.5 1,353,663 14,570,695

Panamá

2,418,850 375,700 4,043,997 4,043,997 26,036,254 61.1 375,700 4,043,997

Centroamérica Panamá 2,418,850 26,036,254 2,418,850 140,852,150 26,036,254 1,516,118,452 606.2 Panamá 2,418,850 26,036,254

6.5 4.3 30,654 4.3

El área bruta arrendable de centros comerciales de los países latinoamericanos solo incluye centros con más de 10,000 metros cuadrados. El área bruta arrendable de comerciales los latinoamericanos de metros El área bruta arrendable de centros comerciales de los paísesde latinoamericanos solo incluye solo centros con centros más de con 10,000 metros El área arrendable de centros centros comerciales de los países países latinoamericanos solo incluye incluye centros con más más de 10,000 10,000 metros La cifrabruta del espacio comercial en tienda para Panamá fue calculada usando el valor en metros cuadrados/1,000 de Costa Rica como cuadrados. cuadrados. cuadrados. sustituto. ‡‡ ‡ La cifra del comercial en para fueusando calculada usando el en cuadrados/1,000 de Costa Rica como La cifra del ‡‡espacio comercial en tienda para Panamá fuePanamá calculada el valor en metros cuadrados/1,000 de Costa Rica La ciframantener del espacio espacio comercial en tienda tienda para Panamá calculada usando el valor valor en metros metrosde cuadrados/1,000 decomo Costade Rica como Para la comparabilidad con los cálculos de fue Euromonitor, el área bruta arrendable los centros comerciales CoStar, sustituto. sustituto. sustituto. para Estados Unidos, incluye solamente cinco tipos de centros: centros comerciales superregionales, centros comerciales regionales, ‡‡ ‡‡ centros comunitarios, power y los centros estilo de vida. ‡‡ Para la con cálculos de Euromonitor, el área de los Para mantener lamantener comparabilidad con loscenters cálculos de el área bruta de los centros de CoStar, de Para mantener la comparabilidad comparabilidad con losEuromonitor, cálculos de Euromonitor, elarrendable área bruta bruta arrendable arrendable decomerciales los centros centros comerciales comerciales de CoStar, CoStar, para Estados Unidos, incluye solamente cinco tipos de centros: centros superregionales, centros para Estados Unidos, incluye solamente cinco tipos de centros: centros comerciales superregionales, centros comerciales regionales, regionales, para Estados Unidos, incluye solamente cinco tipos de centros: centros comerciales comerciales superregionales, centros comerciales comerciales regionales, Fuentes: International/CoStar/Investigación del ICSC centros comunitarios, power centers yy centros estilo centros comunitarios, power centers y centros estilo de vida. centrosEuromonitor comunitarios, power centers centros estilo de de vida. vida. *

*

** ‡

Fuentes: International/CoStar/Investigación del Fuentes: Euromonitor International/CoStar/Investigación del ICSC Fuentes: Euromonitor Euromonitor International/CoStar/Investigación del ICSC ICSC

los minoristas que operan dentro de ellos también llegan a convertirse en actores que influyen positivamente con programas enfocados a la ayuda social para personas de bajos recursosUn ejemplo de esto es el Centro Comercial Andino en Colombia.

Este proyecto que abrió sus puertas en el 2015 cuenta con un programa de ayuda para que los niños de las zonas rurales asistan a la escuela. El programa “Acompáñame a la Escuela” impulsado por este centro comercial colombiano ha donado 2.600 pares de zapatos y 1.900

bicicletas en los últimos dos años para facilitar las condiciones de transporte de los niños a las instituciones educativas. El desarrollo de centros comerciales amigables con el medio ambiente es otra tendencia que contribuye con el aporte a los países.

JUNIO 2018 / 191


TENDENCIAS INGRESOS POR IMPUESTOS

“Además de los impuestos sobre ventas, los bienes raíces comerciales generan ingreso público originado de otras fuentes: los empleados de los centros comerciales pagan impuestos por ingreso; los empleadores pagan impuestos empresariales y de nómina, y los propietarios de terrenos y construcciones pagan impuestos sobre la propiedad, los cuales son cruciales a menudo para los gobiernos a nivel local”.

En este rubro la gama de opciones de muy amplia y va desde la incorporación de prácticas ecológicas en la construcción y operación del proyecto comercial, hasta iniciativas en el uso de sistemas de iluminación o materiales eficientes. Existen centros comerciales que impulsan programas de reciclaje o acciones específicas para buscar la protección del medio ambiente. Así ocurre con Bahía Sur en México. Este proyecto comercial cuenta con una campaña llamada “#ActivatuModoVIVO” enfocada en crear respeto hacia el medio ambiente en el sector público y privado. El programa de Bahía Sur emplea más de 100 medidas para proteger a la comunidad local y se rige por normas internacionales de sustentabilidad con el medio ambiente. La industria de centros comerciales tiene un futuro prometedor pese al auge del comercio

electrónico. Las ventas por internet en América Latina crecerán del 3,4% en 2016 al 5,62% en 2021, de acuerdo con las estimaciones de Euromonitor International. Mientras tanto las ventas minoristas (en tiendas) totales de la región tendrán un crecimiento de 15% en el mismo periodo y alcanzarán los $914,6 millones. “La importancia del comercio físico para los compradores latinoamericanos es reiterada en un informe de A.T. Kearney, el cual indica que el 91% de los consumidores mexicanos y brasileños prefieren, en última instancia, comprar en tienda después de buscar en Internet o fuera de Internet”, asevera el reporte de ICSC. El aporte de los bienes raíces comerciales a los países de América Latina es cuantioso y pasa por la generación de empleo, la producción de riqueza y el mejoramiento constante del entorno social. Es así como los centros comerciales asumieron un papel protagónico en el desarrollo económico y social de América Latina en los últimos años y, pese a la estela de dudas que representa el e-commerce, la industria todavía tiene un camino bastante promisorio.

39,2 millones de personas trabajan en comercio minorista en Latinoamérica, la cifra supera los 15,8 millones de empleos que genera esta actividad en los Estados Unidos. Fuente: ICSC

192 JUNIO 2018


E

S

P

E

C I A

L

NUEVA ERA

EXPERTO

CENTROS COMERCIALES DE LOS

BY INVERSIÓN INMOBILIARIA

FECHA DE PUBLICACIÓN 25 DE JUNIO

¿El apocalipsis del retail?

La hipótesis de este artículo está sustentada en el crecimiento del comercio electrónico y los anuncios de cierres de tiendas (sobre todo departamentales) que se han hecho en los últimos meses en Estados Unidos.

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ace un tiempo atrás circuló en redes sociales un artículo titulado “el apocalipsis del retail”, en el que se vaticina que estamos cerca del final del retail tradicional (del brick and mortar,

como se dice en inglés). La hipótesis de este artículo está sustentada en el crecimiento del comercio electrónico y los anuncios de cierres de tiendas (sobre todo departamentales) que se han hecho en los últimos meses en Estados Unidos. Y bueno, ¿estamos cerca del apocalipsis del retail? En Latinoamérica, lejos de ello. Y veo claramente el efecto del comercio electrónico en el tema, pero esta aseveración deja a un lado una triste realidad latinoamericana: no tenemos espacio público. En un estudio para una ciudad mexicana (cuyo nombre prefiero no mencionar), documentamos que el 95% del espacio pú- blico son avenidas. El espacio público que existe es mínimo y el que hay, carece de servicios y mantenimiento. En ese sentido tenemos que re-entender al centro comercial. El centro comercial debe dejar de ser un centro de comercio para convertirse en tres seres nuevos:

En espacio público real para convivencia, colaboración y aprendizaje. Desarrollado con un nuevo modelo de anclaje artificial.

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En centros de entretenimiento tribal. Justificado en las preferencias de su mercado nuclear natural.

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En nodos de movilidad alternativa donde se base una estrategia para replantear nuestra adicción al automóvil privado. Ubicado en donde haga sentido de mejoramiento urbano.

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Aquel centro comercial que logre entender esta nueva dinámica se posicionará como ciudad, más que como centro de comercio. Y nos urge más ciudad inclusiva, pública y auténtica. El centro de comercio tradicional si está cerca del apocalipsis. Pero no me preocupo por mis proyectos de desarrollo inmobiliario comercial, porque no son centros de comercio. Los proyectos en los que colabora 4S son centros de ciudad, vestidos de comercio. Bienvenido el apocalipsis del comercio tradicional. Llegó la hora de crear ciudad y demostrar con valor urbano que el comercio viste a esta nueva generación de ciudades. JUNIO 2018 / 193


EXPERTO

Tendencias del mercado colombiano de centros comerciales

Hace un par de años la tendencia mundial se encaminaba hacia la construcción de mega centros comerciales integrados con múltiples anclas y reconocidas marcas, hoy el concepto migra hacia la generación de espacios diferentes donde la naturaleza, el entretenimiento y la gastronomía son los protagonistas. Por Carlos H. Betancourt, Presidente de Asecolombia

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xperiencia es la palabra que engloba los esfuerzos y apuestas de la industria de centros comerciales a nivel global. Hace un par de años la tendencia mundial se encaminaba hacia la construcción de mega centros comerciales integrados con múltiples anclas y reconocidas marcas, hoy el concepto migra hacia la generación de espacios diferentes donde la naturaleza, el entretenimiento y la gastronomía son los protagonistas. Colombia no ha sido la excepción. La industria ha permanecido activa gracias a la constitución de importantes vehículos de inversión que están dando origen a completas iniciativas de desarrollo de centros comerciales orientadas a potenciar la experiencia de los

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clientes y el aprovechamiento de los espacios. Para el caso colombiano, el 2018 llegó con grandes expectativas. Se trata de un año en el que se pronostica un proceso de recuperación en el gasto de los hogares y con ello, un mejor desempeño del sector, impulsado no solo por factores de tipo económico sino estratégicos en la gestión y administración de los complejos. Respecto a la proyección de la industria, los centros comerciales evolucionan a la par de las

nuevas expectativas y los cambios del consumidor, planteándose una hoja de ruta marcada por una mayor exigencia de espacios para el entretenimiento, el ocio y la gastronomía, que ya se materializa en muy novedosos y completos conceptos aplicados tanto a los nuevos proyectos comerciales como a los complejos existentes. Estas intervenciones en las estructuras posibilitan que los centros comerciales permanezcan vigentes y estén a la vanguardia en un mercado bastante competitivo, brindando altos estándares arquitectónicos y tecnológicos con métodos de operación de bajo impacto ambiental. A esta tendencia se suma la necesidad de encaminar los proyectos hacia la maximización en el aprovechamiento de los espacios de manera que, al igual que se está dando en otros países de la región, los desafíos para la industria colombiana pasan por generar sinergias en potentes desarrollos de usos mixtos - cada vez más completos- que no solo incorporan oficinas, comercio y habitación, sino también hoteles, wellness centers, espacios “públicos” y en general entornos donde se integran las actividades diarias de toda una comunidad, convirtiéndose así en puntos de encuentro e interacción social y cultural, amigables y dinámicos. En este punto es preciso concebir a la industria de los centros comerciales no solo como un sector del comercio sino como verdaderos sub-centros que dan estructura e identidad a las ciudades, fortaleciendo sus dinámicas más allá del consumo. En lo que respecta a la evolución y el crecimiento del sector, los índices de ocupación de locales en centros comerciales son positivos en el país; al cierre de 2017 el promedio nacional de vacancia (desocupación) fue de 9,3%, encontrándose dentro de los parámetros normales

y demostrando que los comerciantes han ‘resistido’ las duras pruebas que el bajo consumo de los colombianos impuso el año anterior. Pese a este panorama -que cambió significativamente con las ventas de noviembre y diciembre-, Colombia continúa siendo un atractivo polo de inversión, convirtiéndose en uno de los países de Latinoamérica con las más favorables características demográficas y económicas para el desarrollo del retail. En respuesta a este compromiso de consolidación adquirido, los complejos están poniendo a prueba todo su ingenio y capacidad de atraer a los clientes a través de la generación de experiencias de visita cada vez más gratas y memorables; un proceso que atraviesa todos y cada uno de los puntos de contacto con los clientes y visitantes desde la planeación de su infraestructura y el paisajismo, hasta la variedad comercial, el servicio y el uso de la tecnología. Sobre este último punto, se destaca un nuevo escenario de convergencia entre la experiencia digital y el mundo físico. Los centros comerciales se encuentran ante una oportunidad inmensa de desarrollo donde deben abordar esta nueva realidad en su oferta de valor, adaptándose e integrándose a los espacios de interacción digital que enriquecen la experiencia en el complejo y complementan las estrategias orientadas a la onmicanalidad que, sin lugar a dudas, potencia los resultados y los esfuerzos de la tienda física. En conclusión, son diversos los frentes que deben ser atendidos por parte de la industria de centros comerciales colombiana, pero su trayectoria y fortalecimiento, sumados a una experiencia rica en creatividad y pujanza serán claves para continuar consolidándose y respondiendo positivamente a los retos y desafíos que plantea la realidad de nuestro país. JUNIO 2018 / 195


EXPERTO

De la oferta genérica a la customización de las experiencias

Los nuevos centros comerciales tienden a concebirse como una plataforma de eventos Por Martín Gómez Platero, Director, Gómez Platero Arquitectos

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l programa comercial no es ajeno a la profunda transformación de los modelos culturales que subyacen detrás de las actuales tendencias y transformaciones de la sociedad. El creciente empoderamiento del individuo, sostenido por la globalización y la accesibilidad tecnológica, las plataformas de comunicación y redes sociales han redefinido el concepto de distancia y tiempo, acercando mercados y productos globales a precios competitivos. En el mismo sentido, la atenuación progresiva de la privacidad y la exposición discrecional generan nuevas condiciones para el intercambio y la agregación social, desarrollando procesos colaborativos y compartidos entre personas, centrados más en el valor de la experiencia y sentido de bienestar que en los objetos o productos aislados. Los nuevos centros comerciales tienden a concebirse como una

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CATEHUA Es un conjunto de usos mixtos en el sector norte de la ciudad de Monterrey, México, que se encuentra en fase de desarrollo.

plataforma de eventos, una rica colección de lugares de encuentro diversificados y experiencias de ocio calificadas más que la mera reunión de tiendas. Priorizando el valor de la experiencia de compra por encima del acto transaccional de la venta. El comercio electrónico crece constantemente, el multichannel de compra actual dará paso al omnichannel: el poder comprar por todos los canales y explotar sus combinaciones según conveniencia. Este cambio hacia una matriz de consumo hibrida: digital/física se desarrollará aún más. Permitiendo acceder a productos que no están en la tienda, desplazando el foco del objeto de venta hacia el servicio que

se brinda. Del mismo modo, el ámbito digital no puede reproducir la experiencia física de los productos (prueba y uso) y lo complementa con asesoramiento especializado y específico. Cada vez será más frecuente ver estaciones digitales en las tiendas así como lugares para estar y compartir experiencias conviviendo con los productos físicos. A la tradicional segmentación territorial por destinos, le seguirá una progresiva tendencia a mezclar y combinar usos, multiplicando y dispersando las áreas gastronómicas y de entretenimiento, incluso hibridándolas temáticamente. La mezcla de usos llevada a escala urbana condicionará fuertemente la autonomía programática

de los centros comerciales, estos tienden a tomar posiciones urbanas centrales integrándose en verdaderos conjuntos de usos mixtos abiertos y extrovertidos que aprovechan la densidad de uso y complementariedad de destinos. El modelo tradicional de “caja cerrada” progresivamente tiende a abrirse e integrarse al repertorio de espacios urbanos calificados, diluyendo sus fronteras para generar espacio público de calidad. Concebir las áreas comerciales como desdoblamientos del espacio público y viceversa, supone crear ciudad, amplificar sus cualidades y reafirmar sus particularidades locales. Esto territorializa la experiencia de compra en sitios urbanos concretos que dotan de identidad y valor a los emprendimientos al tiempo que transforman positivamente la dinámica de los enclaves urbanos. Este proceso de apertura gradual se traduce en un protagonismo creciente de los espacios intermedios (entre interiores y exteriores) donde las variaciones controladas del clima estacional y la percepción del paso del tiempo inciden positivamente en la caracterización de la experiencia. Los centros comerciales operan como plataformas abiertas de integración social e intensificación de experiencias compartidas, vitalmente vinculadas a las dinámicas de las centralidades urbanas que consolidan y transforman en el tiempo. En nuestra realidad latinoamericana, el negocio inmobiliario, tiene que ser flexible y rentable en el tiempo; productos arquitectónicos versátiles, dinámicos y flexibles con capacidad para adecuarse a la escala temporal y producir renta en todas las condiciones. Para todos los actores deben existir las mejores oportunidades de ser exitosos al ofrecer experiencias que perduraran en el tiempo, transforman la ciudad que los sostiene y contribuyen a generar identidad y sentido de pertenencia. JUNIO 2018 / 197


EXPERTO

Desarrollo Comercial sustentable

En la industria del comercio, las ganancias han sido la política principal. Los valores amigables al ambiente y las prácticas sustentables han parecido por mucho tiempo incompatibles con el éxito comercial; sin embargo, en los años recientes las cosas han cambiado. Los consumidores de ahora buscan activamente una vida y experiencia de compra cada vez más verde.

Por Luis Fernández de Ortega, luis.fdeortega@v-fo.com

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n la industria del comercio, las ganancias han sido la política principal. Los valores amigables al ambiente y las prácticas sustentables han parecido por mucho tiempo incompatibles con el éxito comercial; sin embargo, en los años recientes las cosas han cambiado. Los consumidores de ahora buscan activamente una vida y experiencia de compra cada vez más verde. Las personas toman la sustentabilidad seriamente. Los comerciantes son ahora responsables por sus acciones en este sentido de la sustentabilidad. La reputación viaja rápidamente a través de las redes sociales, así que la torpeza medioambiental

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es difícil de ocultar. El hecho de que los consumidores ahora están más alerta y han tomado una postura al respecto ha llevado a muchas compañías a adoptar prácticas amigables con el ambiente y a diseñar y construir edificios más eficientes. Ahora se ha visto que el comercio ambientalmente amigable no solo es rentable, sino que ahora es esencial para la supervivencia.

¿Por qué elegir el diseño sustentable? Ahorra dinero. La construcción

energéticamente eficiente ya no es considerada costosa, las grandes firmas comerciales están ya gozando de los beneficios y ahorros en el corto y largo plazo del diseño eficiente. El diseño sustentable ayuda a reducir los costos de operación durante el tiempo de vida útil del edificio, ya sea propiedad de la empresa o se trate de un período de renta. Por ejemplo, en 2003 un comerciante anónimo cuyo negocio es de “caja grande” o de “gran huella” sostuvo un estudio y eventual ensayo de colocar

dispositivos de captación de luz natural para incrementar la luminosidad dentro de la tienda, así como con el objetivo de reducir la factura de consumo eléctrico por la iluminación artificial. El estudio reveló un impacto positivo en diferentes aspectos, algunos inesperados: los empleados refirieron sentirse mejor, los compradores más satisfechos, la factura de consumo eléctrico se redujo y se notó un ligero incremento en las ventas. El éxito fue tal, que la cadena decidió instalar estos dispositivos en todas sus tiendas y en adelante forman parte estándar del diseño de sus edificios. De entre las tipologías de edificios, los comerciales son los que tienen el ciclo de vida relativamente más corto, debido al constante cambio en el ambiente comercial. Las tiendas se renuevan con frecuencia, están sujetas a la evolución urbana y los cambios en los polos de atracción dentro de la ciudades, el crecimiento poblacional, tendencias en la moda y cambios en los valores de la tierra; es decir la modernización global, la densificación urbana y el acceso a internet son también los grandes catalizadores que elevan la dinámica del cambio en los edificios comerciales para cumplir con las necesidades y expectativas de los consumidores. La energía envuelta, es decir, los recursos combinados, materiales, procesos y transportación necesarios para la construcción de cualquier edificio, son en conjunto, una parte muy significativa de la energía en el ciclo de vida. Maximizar la vida útil de un edificio es la mejor manera de usar la energía envuelta, que no es otra cosa que toda la energía requerida para transformar la materia prima en insumos para la construcción, incluye toda la energía eléctrica, combustibles y transportación requeridos para que llegue a nuestras manos y pueda ser usada en la construcción de un JUNIO 2018 / 199


EXPERTO edificio. Los centros comerciales diseñados con una perspectiva sustentable, deberían entonces, diseñarse para las tendencias futuras, susceptibles de adaptarse y cambiar para sustentar los cambios y minimizar la huella de carbono a través de un cliclo de vida extendido.

La tecnología no es el enemigo La aparición de las tiendas en línea donde los casos más notables a escala global son ebay.com y amazon.com, han ido ganado terreno a las tiendas de ladrillo y concreto, aunque las nuevas estrategias, sobre todo de amazon no está dirigida a crecer en el mercado online, recientemente en Enero de 2018, abrió su primera tienda física en Seattle (véase https:// www.youtube.com/watch?time_ continue=11&v=NrmMk1Myrxc). Con esta evidencia podemos anticipar que las tiendas físicas están a punto de sufrir una revolución y una evolución donde se convertirán en un complemento de las tiendas en línea. Actualmente quienes quieran navegar por esta turbulencia en el futuro próximo, deberán ajustar su estrategia para usar la tecnología a su favor. Los comerciantes creativos están en busca de edificios que puedan liberar el potencial de la tecnología en lugar de tratar de derrotarla, actualmente se trata de integrar la tecnología a la experiencia de compra, conexiones rápidas a internet gratuito, cuentas de redes sociales que se comunican con el comprador y con los empleados, acceso a la información de disponibilidad de tallas, colores y variedad de mercancía parecida a lo que estamos buscando, puntos de pago móviles un lugar de cajas fijas. AT&T por ejemplo, está experimentando con puntos de pago “sin ataduras” y con mercancía compatible para este tipo de transacción en que han llamado 200 JUNIO 2018

“zonas de experiencia”. La idea es quitar las barreras de comunicación entre los empleados y el comprador y hacer de la experiencia de compra algo más personal, íntima y significativa. Algunas tiendas están suavizando su carácter de exhibidores, de modo que los consumidores que van a la tienda física pueden probarse y evaluar el producto y realizar la compra en línea. Por ejemplo la joyería Blue Nile alquila un espacio dentro de la tienda Nordstrom en Seattle, donde los empleados de mostrador trabajan

con los clientes para encontrar lo que mejor se adapta a sus necesidades, una vez que el cliente se encuentra satisfecho, ordena la compra en línea y recibe su producto en casa. De este modo, Blue Nile encuentra un espacio donde el flujo de personas le atrae clientes y Nordstrom se beneficia de la renta del espacio.

Los clientes buscan autenticidad. Los consumidores que ahora se sienten seguros y cómodos en el comercio en línea, siguen


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terceras partes de los consumidores. Actualmente el 37% de las mujeres son más propensas a prestar mayor atención a las marcas que están comprometidas con el medio ambiente, esta es una estadística importante, ya que las compras determinadas por la marca, son hechas en su mayoría, un 85%, por las mujeres. Actualmente Destiny USA, un centro comercial y de entretenimiento en Syracuse, en los Estados Unidos está requiriendo que sus inquilinos obtengan la Certificación LEED como parte de su estrategia de comercialización de espacios en renta. Para 2013 más de sesenta centros comerciales de gran calado estaban en la búsqueda de dicha certificación, algunos de ellos cuentan ahora con certificación LEED oro. Señal que los beneficios están siendo realmente tangibles.

El valor de la reputación amigable con el medio ambiente de un edificio.

respondiendo a las experiencias de compra que perciben como especiales. Son relevantes ahora el comercio local, artesanal o hecho a mano porque se perciben como valores del comercio sustentable y socialmente responsable. Las tiendas de abarrotes, ultramarinos y en general, las que tienen que ver con los alimentos son las más proclives a este tipo de valores porque combaten a las grandes cadenas comerciales tan impersonales como Walmart, Target, etc., a quienes los compradores perciben como

frías e impersonales, carentes de significado. El diseño sustentable ahorra dinero e intriga a los consumidores. LEED continuará siendo el estándar, pero veremos cada vez más, un creciente número de comerciantes con emisión cero, Khol’s, en los Estados Unidos, anunció en 2011 que había conseguido la emisión cero de gases de efecto invernadero y Walgreen’s recientemente abrió una tienda cero emisiones en Chicago. E n l a p róx i m a d é c a d a , las mujeres constituirán dos

Cuando los consumidores consientes del medio ambiente reconozcan el desarrollo inmobiliario comercial como uno que posee valores y prioridades ambientales, entonces se habrá encontrado el cimiento para establecer relaciones sólidas con el público, así como con las autoridades quienes pueden, más adelante, atribuirle al conjunto comercial como un lugar de confianza donde el valor de marca tiene gran aprecio. El desarrollo inmobiliario sustentable es, sin duda, el camino a seguir, hemos visto como el camino que hemos seguido hasta ahora nos ha llevado a poner en riesgo el clima del planeta; así que, el diseño y construcción ambientalmente responsables han dejado de ser una opción para convertirse en una obligación; solamente hay que mirar los costos de la energía y las alternativas del futuro para darnos cuenta que estamos a punto de llegar una revolución energética. JUNIO 2018 / 201


FACILITY MANAGMENT

Entrevista a David Martínez director del Instituto FM House

Respalde su conocimiento en Facity Managment La importancia de contar con una certificación profesional en la materia, tanto para pequeñas como grandes corporaciones. Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

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n un mundo cada vez más globalizado y diferenciador, en muchos países las empresas han comenzado a entender la importancia de contar con profesionales y equipos de trabajo que atiendan el sector de Servicios Generales, gestionados desde la disciplina de Facility Management (FM), como un factor que agrega valor a los activos inmobiliarios y que permiten adaptarse a los cambios continuos de los negocios.

Es mucho más frecuente que las empresas estadounidenses o europeas incorporen esta disciplina en sus planillas corporativas, sin embargo, algunas que se ubican en países de Latinoamérica han comenzado a adentrarse en la materia. México, Colombia, Argentina, Costa Rica y otros países que

cuentan con una importante población de empresas transaccionales operando en sus territorios, han apostado por darle mayor importancia a incorporar los profesionales de esta disciplina en los diversos procesos corporativos. INversión INmobiliaria (IN) conversó con David Martínez (DM), director del Instituto FMHouse, uno de los centros más reconocidos de formación y capacitación para Facility Manager a nivel internacional, quien comentó sobre la oferta que brindan a estos profesionales y la importancia de mantenerse actualizado. IN: ¿Cómo nació la idea de crear un Instituto que ofrece formación virtual para Facility Manager? DM: Llevamos tres años ayudando a la difusión de lo que es el

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FM, hemos dado formación, charlas, conferencias, con la finalidad de contar a nivel internacional lo que es esta disciplina. Hemos impartido cursos de especialización en México, Costa Rica, Panamá, Chile Colombia y la demanda se volvió muy grande, por lo que cubrirla de forma presencial era muy complicado. Entonces tomamos la decisión de incorporar toda la información con la que contábamos de los cursos, charlas y talleres, que corresponden a las normas europeas e internacionales, desarrollándola en un máster online, que incluye el contenido de lo que podría ser una carrera completa de FM en una universidad, son 2.800 horas de contenido puro. Tenemos el programa de máster internacional, un programa de


FACILITY MANAGMENT

Cualquier persona puede adquirir los programas y empezarlos cuando lo decida, pues contamos con varios paquetes de formación”.

máster ejecutivo, cursos de especialización y acreditaciones. De hecho, hace un par de meses cuando estaba lista para publicarse la Norma Internacional de FM, decidimos dar algo al mercado y lanzamos una campaña de becas completas y gratuitas para otorgar una por país de habla hispana y el único requisito es estar sin empleo y que después a cambio, quieran colaborar con nosotros en proyectos, trabajos o estudios. IN: ¿Qué perfil hay que tener para estudiar un máster o curso de especialización en Facility Management? DM: Cualquier perfil, si habla inglés tiene un valor agregado y si sabe algo de FM mejor, pero lo importante es que sea una persona despierta, con ganas de trabajar y aprender.

Cualquier persona puede adquirir los programas y empezarlos cuando lo decida, pues contamos con varios paquetes de formación. IN: ¿Cuál es la importancia de este tipo de programas? DM: El Facility tiene una situación un poco particular, todas las empresas tienen alguien que se encarga de los temas de FM, si se trata de una corporación grande cuenta con un equipo de personas que se encargan de los temas de espacio, energía, instalaciones, necesidades de las personas,

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David Martínez director del Instituto FM House


FACILITY MANAGMENT

Los Facility Managers son los arquitectos de la disciplina. Sus roles dependen del tamaño de la empresa, si es pequeña de unos 200 m², pues se encargará de todo, se concentrará en resolver los servicios generales de la organización”.

productividad, entre muchos otros, si es una pequeña firma algún funcionario realiza varias funciones a la vez. El asunto es que, por lo general, estos equipos o personas que manejan el FM no son conscientes de que es un área que ya está profesionalizada, que existe una carrera de duración de unos cuatro años que brinda todas las herramientas para llevar a cabo sus funciones adecuadamente., sino que realizan el trabajo de forma empírica y sin contar con el reconocimiento. Precisamente formar a los profesionales en este campo es bueno, tanto para las empresas como los equipos encargados, pues les permite recibir el conocimiento idóneo para aportar a las organizaciones, nuevas formas de trabajar, con mejores resultados, ahorros y los apoyos que requieren. Se pasa de tener un perfil que se encarga de solucionar problemas o apagar fuegos, a uno de gestión

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real, que piensa, planifica y decide. Esa es la diferencia, la profesionalización cambia la capacidad de entender cómo dar el apoyo necesario a la organización. IN: ¿Cuál es la tendencia latinoamericana en cuanto al Facility Management? DM: Dependiendo de los países hay distintos grados de madurez, cuando hay empresas multinacionales y tienen portafolio en Latinoamérica, éstas esperan que sus profesionales tengan los mismos reconocimientos académicos y aplicaciones que encuentran en naciones desarrolladas. Por ejemplo, empresas como IBM o Microsoft tienen sus edificios, oficinas, mobiliarios y equipos de trabajo en Latinoamérica, entonces esperan que los profesionales en FM actúen de la misma forma que aquellos de sus filiales en otras naciones. Entonces, en los países de la


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región latinoamericana que más tienen empresas internacionales es donde hay un mayor desarrollo de los Facility Manager, inducidos por las propias empresas. Una muestra de ello es Costa Rica, que recientemente creó su propia Asociación de FM. IN: ¿Entendiendo cómo funciona el FM en la región, cuál es específicamente el rol que juegan los profesionales en esta área? DM: Los Facility Managers son los arquitectos de la disciplina. Sus roles dependen del tamaño de la empresa, si es pequeña de unos 200 m2, pues se encargará de todo, se concentrará en resolver los servicios generales de la organización en el día a día, pero si es grande, no puede hacerse cargo de todo sin tener un equipo y allí habrá distintos grados de especialización. Hay seis grandes bloques en el rol de los Facility Managers, relacionadas con la actividad de

Corporate Estate; garantizar la eficacia de los activos como elementos de soporte para llevar a cabo los ciclos de vida de la organización para desarrollar sus trabajos (todos los productos o soluciones tienen un ciclo de vida, por ello es muy importante hacer un uso adecuado de ellos y establecer programas de mantenimiento). Por otra parte, se encarga de los proyectos, construcciones, remodelaciones y movimientos que lleve a cabo la empresa, así como todo lo que se refiere al entorno del trabajo el confort de las personas y lo que les rodea. El quinto bloque estaría relacionado con el tema de energía y sostenibilidad, entendiendo esto como parte esencial de las firmas para que el impacto de su negocio sea sostenible. Por último, está la atención de los facilities services, que son aquellos servicios corporativos como limpieza o recepción, que están

vinculados con el día a día. Básicamente, relacionadas con el portafolio inmobiliario de las empresas, está la gestión de espacios y entornos laborales, gestionar suministros, consumo energético e impacto sostenible de la organización. En todas las áreas, la función del FM es de gestión y organización. IN: Usted mencionó que recientemente se aprobó la Norma de Facility Management, ¿en qué consiste? DM: Pues es un tema que nos llevaría una entrevista completa, pero por el momento le puedo decir que es la Norma ISO41001 que es el primer sistema de gestión o MMS -Management System Standard-, que es certificable y que las empresas podrán demostrar que cumplen con los requisitos, servirá tanto para clientes finales como para proveedores de servicios y marca un antes y un después en la forma en que se entiende y aplica la disciplina.

Acciones en Costa Rica

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ara gestionar los procesos de Facility Management de una empresa u organización es necesario tener claridad sobre las alternativas que ofrece el mercado, asesorarse en cuanto a la legislación existente y los requisitos que se deben seguir. En Costa Rica varias empresas han venido desarrollando las capacidades de sus Facility Managers y el enfoque que dan a diversas temáticas, como es el de la gestión energética. Un ejemplo es Hewlett Packard donde incluyen no solo la instalación de equipos ecoeficientes, sino la construcción de edificios que incorporen por sí solos mecanismos para dar un mayor aprovechamiento de la luz de día, hacer controles, registros de información y tomar las decisiones adecuadas con dichos datos. Asimismo, gestiona sus operaciones en materia de limpieza, seguridad, alimentación, salud ocupacional, proyectos de reciclaje, reducción de consumo y de emisiones de CO2.

Otro ejemplo es Schneider Electric, que ha establecido políticas y programas en materia energética impulsados por los Facility Managers, dando su soporte a los equipos y soluciones. Éstas y otras empresas han venido haciendo un esfuerzo importante por alcanzar los estándares en materia de FM y han formado a sus equipos de trabajo, esto dio como resultado la unión de diferentes profesionales en la materia para formar la Asociación Costarricense de Facility Management (ACFM). La ACFM tiene la misión de formar, promover y relacionar la actividad de Facility Management en Costa Rica y está integrada por diversas industrias como la de Gestión de Activos, relacionada con paisajismo, jardinería y suelos; Edificaciones y Propiedades, vinculado con construcción, áreas mecánicas, eléctricas, administración de propiedades, alquileres, servicios y administración de la energía. De la misma forma incorpora las disciplinas de Workplace, planificación

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de espacios, ambiente interior, mobiliario, manejo de flotillas, desmantelamiento y disposición. Otra área que integra es la Administración de Servicios, es decir, pasa por la recepción, manejo de desechos, catering, limpieza, lavandería, seguridad, entre otras. Y, por último, todo lo que tiene que ver con Administración de Procesos, como Recursos Humanos, consultorías, servicio al cliente, compras, contrataciones, salud ocupacional, entre otros. El pasado 11 de mayo se llevó a cabo el lanzamiento de la ACFM, en el marco de una serie de charlas sobre la realidad, oportunidades y desafíos del FM en el país y la Gestión inteligente de la infraestructura. Ser miembro de la Asociación les facilitará a los profesionales en esta área, acceso a educación continua, procesos de networking para conectarse con colegas, intercambiar ideas y buenas prácticas, así como descuentos en capacitaciones.


LEGAL

Firmas de abogados son determinantes en el proceso de decisión de empresas multinacionales que llegan al país a instalarse en régimen de Zona Franca

El relocation debe ser visto con mayor detalle por las inmobiliarias La actividad ha logrado desarrollo gracias a la especialización de servicios asociados para permitir el asentamiento de una multinacional en el menor tiempo posible Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

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os servicios de consultoría asociados a la llegada de una empresa multinacional que decide invertir en Costa Rica han llegado a un nivel de especialización elevado, por las exigencias que tienen estas empresas en términos de competitividad. Es a través de firmas legales especiales que muchas de ellas establecen las negociaciones para cumplir sin falla la solicitud de régimen de zona franca ante las autoridades, elección de inmueble y todos los permisos de operación que conlleva. Considerando además el dinamismo de la Inversión Extranjera Directa, se puede entender la gran oportunidad que existe para quienes prestan estos servicios. Inversión Inmobiliaria conversó con tres expertos de la firma de abogados internacional BLP, quienes explicaron en detalle los principales desafíos que deben solventar las corporaciones internacionales al llegar a Costa Rica.

Apoyo de firmas legales especializadas

Las corporaciones interesadas en iniciar operaciones en el país buscan firmas que les apoyen en el proceso, pues son éstas las que conocen a fondo el camino adecuado para cada uno de los pasos a seguir. En este sentido, comentó Anneth Jiménez, socia de BLP y experta en temas de Real Estate, estas firmas ofrecen una atención de primer nivel para todos los requerimientos operativos de las empresas, los cuales contemplan no solo la evaluación inicial de la situación del país, sino la debida diligencia respecto del inmueble en el cual se instalará. “El tema del espacio donde se ubique la empresa es esencial, ya sea que se trate de una estructura de arrendamiento, arrendamiento con opción de compra, esquema Build to Suit o bien compra venta directa. Todo esto va aunado a tener un apoyo legal bilingüe con expertos en la

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preparación de documentación contractual y legal”, manifestó Jiménez. Este tipo de firmas brindan acompañamiento continuo a las empresas internacionales, incluso después del inicio de operaciones, diversificando sus servicios legales, con el fin de atender las necesidades específicas de la corporación, relacionadas con contrataciones de personal, trámites migratorios de los colaboradores asignados en el país, así como revisiones de contratos y verificación de cumplimiento en temas normativos. Vivian Chacón, asociada experta en temas de Zonas Francas, comentó que cuando una empresa desea iniciar operaciones en el país, es necesario que defina aspectos de primer orden,

como la viabilidad de que su proyecto se establezca dentro de un régimen de este tipo, según los parámetros legales establecidos, pues no todas las compañías son elegibles para ingresar a los parques industriales. Este último aspecto es vital, pues si la empresa decide instalarse dentro de un parque de Zona Franca el monto de inversión será menor, seguido de aspectos clave para su operación como la actividad que desarrollará en el país, el número de empleos que pretende generar, cuánto invertirá y las fechas aproximadas en las que pretende alcanzar sus compromisos, debido a que las autoridades aprueban los proyectos de operación con mayor facilidad si cuentan con datos básicos de un business plan. “También es necesario que definan el tipo de entidad jurídica que van a utilizar y quienes van a poder actuar en representación de la empresa, seguido de la selección del sitio de operaciones y que éste se ajuste a los parámetros de sus actividades”, explicó Chacón. Cuando se trata del régimen de Zona Franca, el cual es regulado por la Ley Nº7210, es posible contar con una serie de incentivos y beneficios otorgados por el gobierno de Costa Rica para aquellas empresas que buscan hacer inversiones nuevas en el país.

De hecho, en la actualidad las empresas que se ubican en este régimen significan el 47,6% de las exportaciones totales de la nación, lo que demuestra la alta importancia que tiene este sistema para el sector exportador. “Pueden solicitar el régimen empresas de exportación de servicios, de sectores estratégicos o ubicadas fuera del Gran Área Metropolitana y aquellas compañías comerciales de exportación. A todas ellas se les reconocen exenciones como aranceles sobre exportaciones e importaciones, los impuestos: sobre la retención de regalías, honorarios y dividendos, ventas sobre la compra local de bienes y servicios, sobre transferencia de propiedades -plazo de 10 años-, de patente municipal -plazo de 10 años-, sobre la renta varía según la categoría del régimen que la empresa solicite”, añadió Chacón. Adicionalmente, le corresponderá hacer la constitución de la entidad jurídica, que requerirá de los registros indispensables para operar en Costa Rica, que pasa por completar los registros ante la Administración Tributaria, la Caja Costarricense de Seguro Social, el Instituto Nacional de Seguros, la apertura de cuentas bancarias, firmas de contratos con proveedores y arrendamiento o compra de propiedad. La experta de BLP señaló que estas fases del proceso deben complementarse previo a que la empresa se encuentre operando, por lo que encontrar apoyo para seguir estos pasos será esencial.

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Muchas de las corporaciones que arriban a Costa Rica, lo hacen atraídas por el tipo de exenciones que reciben para operar en el país, entre ellas: Aranceles sobre exportaciones e importaciones. Impuesto sobre la retención de regalías, honorarios y dividendos. Impuesto de ventas sobre la compra local de bienes y/o servicios. Impuesto sobre transferencia de propiedades (plazo de 10 años). Impuesto de patente municipal (plazo de 10 años) Impuesto sobre la renta varía según la categoría del régimen que la empresa solicite. Fuente: BLP.

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Reconocimiento migratorio

Contamos con una sofisticada infraestructura básica para operar globalmente, como son los puertos marítimos, aeropuertos, servicios de telecomunicación y financieros. Pero sobre todo una mano de obra calificada, con buen manejo de idiomas y bien dirigida al servicio, lo que reduce las curvas de aprendizaje”. Marco Abellán Asociado BLP

De acuerdo con Marco Abellán, asociado de BLP experto en temas migratorios, una vez que está inscrita la empresa ante las entidades correspondientes, es posible encontrar dos escenarios distintos para atender en materia migratoria, es decir, de las personas que laboran para la compañía y que requerirán trasladarse al país. “En el primer caso se trata de compañías que cumplen con alguna de las categorías contempladas en el Decreto Ejecutivo 36576-G-Comex y que pueden aplicar a un proceso migratorio denominado Reconocimiento de Empresa, pero aquellas que no cumplan con dicho decreto deberán seguir procesos distintos”, detalló Abellán. En este sentido, el grupo de empresas que sí cumplen con el reconocimiento migratorio tendrán mayores facilidades para contratar personal y hacer movimiento del talento humano extranjero con el que cuentan.

¿Por qué invertir en Costa Rica?

Definitivamente se trata de un país que ha venido fortaleciéndose como un destino atractivo para las grandes empresas internacionales que invierten en el exterior, lo que evidencia que como nación se está respondiendo a las complejas y sofisticadas necesidades del sector Servicios. Para Marco Abellán, un elemento que también aporta es que las empresas ya instaladas en el país y que han crecido en sus operaciones locales, generan un punto de atracción para otras compañías, que ven los números positivos de sus homólogas. “Contar con un régimen de Zonas Francas y una política migratoria guiada en pro de la inversión extranjera, facilitando la movilización del capital humano de trabajo, hace que Costa Rica, sea un país atractivo para la inversión extranjera”, añadió el especialista. Por su parte, Vivian Chacón, insistió en que al momento de instalar operaciones en un país existe una serie de factores que sobrepasan la rentabilidad, impuestos, o inversiones. Son los elementos de estabilidad política, económica, calidad de mano de obra y apertura del comercio que

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generan el interés de estas empresas, por eso, la inversión extranjera valora que Costa Rica sea el segundo país con mayor estabilidad política de América Latina, según datos del World Bank Governance Indicators 2016. “El país ha sido sumamente exitoso en la atracción de importantes empresas tales como Amazon, UBER, Intel, Hewlett Packard, Edwards, Pfizer, Phillips, IBM, Procter and Gamble y Bosch, grandes empresas que han establecido varias operaciones en Costa Rica para sus servicios de atención al cliente, servicios compartidos, servicios administrativos, servicios logísticos, I&D, control de calidad y fabricación de dispositivos médicos, entre otras actividades”, dijo la experta. Está claro, añadió Abellán, que las empresas extranjeras buscan que el gobierno donde instalan sus operaciones cuente con estabilidad política, seguridad jurídica y los tratados de libre


LEGAL

comercio suscritos que les faciliten las ventajas en temas de exportación e importación de productos y servicios. Este es un punto a favor de Costa Rica, la cual, además, tiene una excelente ubicación geográfica, con dos costas que tienen distancia corta entre sí y que es posible trasladarse en pocas horas a las casas matrices por vía aérea. Otro factor que favorece la inversión en Costa Rica, según el experto, son los incentivos fiscales, laborales y migratorios que el gobierno y sus instituciones ofrecen, y en gran medida la disponibilidad de los parques industriales, zonas francas y oficentros. “Contamos con una sofisticada infraestructura básica para operar globalmente, como son los puertos marítimos, aeropuertos, servicios de telecomunicación y financieros. Pero sobre todo una mano de obra calificada, con buen manejo de idiomas y bien dirigida al servicio, lo que

reduce las curvas de aprendizaje”, argumentó Abellán. En el reporte Doing Business 2018, Costa Rica mejoró los plazos para el traspaso de propiedades; al igual que implementó medidas proteccionistas para los inversionistas minoritarios al otorgar mayores accesos a la información corporativa, antes y durante transacciones y sigue ubicándose en el puesto 61 de 190 del ranking que refleja la facilidad para establecer operaciones en el país. Pero no todo es perfecto, los costos de la electricidad, la ejecución de contratos, la apertura de cuentas bancarias y los procesos aduaneros son temas que aún requieren de mucha intervención. Los procesos que siguen las empresas que se instalan en el país están acompañados de una intensa tramitología, explicó Marco Abellán y es urgente que se establezcan mecanismos más ágiles y rápidos, de manera que la instalación sea menos costosa.

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Es necesario que definan el tipo de entidad jurídica que van a utilizar y quienes van a poder actuar en representación de la empresa, seguido de la selección del sitio de operaciones y que éste se ajuste a los parámetros de sus actividades”. Vivian Chacón Asosciada BLP


MEGAPROYECTOS

LAS SEDES MUNDIALISTAS DE

RUSIA 2018 Se espera que al menos 1.5 millones de extranjeros visiten el país sede de la máxima fiesta del Fútbol Cortesía de Revista Inmobiliare / México • Por Mónica Herrera

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MEGAPROYECTOS

H

asta el momento, el gobierno de Rusia ha invertido aproximadamente 15 mil millones de dólares en la organización de la Copa mayor de la FIFA; de acuerdo con Alexei Sorokin, Director del comité organizador, esta cifra puede llegar a los 20 mil millones de dólares después del mundial. El realizado en Brasil durante el 2014 había sido considerado como el más costoso de la historia con una inversión estimada de 14 mil millones de dólares distribuida

en adecuación de aeropuertos, terminales terrestres, sistemas de comunicación, remodelación y construcción de nuevos estadios. En días de campeonato mundial de futbol, te presentamos los 12 estadios que serán sede de la fiesta mundialista, donde se disputarán 64 partidos. La mayoría son nuevos, construidos específicamente para el evento deportivo y algunos otros tuvieron remodelaciones para conservar espacios o piezas que forman parte de su historia.

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MEGAPROYECTOS

Samara Arena E

l nuevo estadio de Samara se construyó en el distrito de Radiotsentr, y estará rodeado por una urbanización residencial e infraestructuras de alta calidad. El concepto del estadio está inspirado en los viajes espaciales como homenaje a las tradiciones de la zona, famosa por su floreciente industria aeroespacial. El estadio tendrá forma de cúpula de cristal, una estructura básica, metálica, ligera, de alta tecnología y con soportes para aguantar el peso, cubrirá las gradas a 60 metros del nivel del suelo. De noche, la iluminación de todo el armazón exterior enfatizará el diseño expresionista del estadio.

1.

Capacidad: 45 mil personas Ubicación: Distrito de Radiotsentr Inauguración: 2018

Rostov Arena

E 2.

Capacidad: 45 mil personas Ubicación: Orilla izquierda del río Don, en la zona del canal de Grebnoy Inauguración: 2018

l nuevo estadio de Rostov está situado a la orilla del río Don que desemboca en el mar de Azov; las instalaciones turísticas y los restaurantes ubicados en la zona urbana del río han atraído desde siempre a ciudadanos y visitantes. Impulsado por su elección como sede aumentó el tamaño del recinto, la forma de su tejado asemeja la curvatura del río Don, mientras que las gradas están situadas a diferentes alturas para que los aficionados puedan disfrutar de las vistas de Rostov. Entre los partidos que se disputarán en el Rostov Arena, se encuentra el de México vs Corea del Sur el 23 de junio.

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MEGAPROYECTOS

Volgogrado Arena

E

l estadio se encuentra a orillas del río Volga y en las inmediaciones del memorial dedicado a la batalla más sangrienta de la Segunda Guerra Mundial, Stalingrado. Durante su construcción se encontraron más de 300 bombas y varios cadáveres de soldados del Ejército Rojo. Los soportes y contravientos incluidos en el diseño de la fachada incorporan elementos de los típicos espectáculos de fuegos artificiales del Día de la Victoria.

3.

Capacidad: 45 mil personas   Ubicación: Volgogrado, Moscú, Rusia Inauguración: abril 2018

Estadio de Nizhni Nóvgorod

F 4.

Capacidad: 45 mil personas Ubicación: Confluencia de los ríos Oka y Volga Inauguración: 2018

ue construido en la confluencia de los ríos Volga y Oka, cerca de la catedral de Alexander Nevsky. La zona ofrece vistas del Kremlin de Nizhni Nóvgorod, situado en la otra orilla del Oka. El diseño del estadio está inspirado en dos características naturales de la región del Volga: el agua y el viento. Al mismo tiempo, dada su situación en las proximidades de los barrios más históricos de la ciudad, el edificio deberá presentar una silueta sobria y austera. Su estructura básica se compone de livianos soportes triangulares organizados en círculo, que aguantan la fachada ondulante y semitransparente tras la cual se oculta el cuenco del estadio.

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MEGAPROYECTOS

Estadio de Kaliningrado 5.

Capacidad: 35 mil personas Ubicación: Isla de Oktyabrsky Inauguración: 2018

F

ue construido para Rusia 2018 en la isla de Oktyabrsky en el centro de Kaliningrado. Con el objetivo de urbanizar la isla, que durante muchos siglos ha permanecido en su estado natural, se edificará un complejo residencial alrededor del estadio, con parques, muelles y embarcaderos a lo largo del río Pregola. El nuevo estadio se diseñó de forma que al finalizar el torneo las gradas se podrán desmontar y la cubierta superior podrá ser removida dependiendo del uso, también incorpora un techo plano deslizante, es decir, que puede ser operado a control remoto para celebrar otras competiciones deportivas y conciertos.

Ekaterimburgo Arena E 6. Capacidad: 35 mil personas Ubicación: Ekaterimburgo, Rusia Re inauguración: 2018

ste estadio construido en 1953 es sede de uno de los clubes de fútbol más antiguos del país, el FC Ural. Desde su inauguración ha sido renovado en varias ocasiones, la última se realizó para Rusia 2018. Su fachada histórica se ha mantenido sin alteraciones, respetando así su condición de legado arquitectónico pero recibió una nueva cubierta y gradas provisionales a tiempo para el mundial.

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MEGAPROYECTOS

Estadio Spartak T

ambién conocido como Otkrytie Arena, fue una de las sedes de la Copa Confederaciones 2017. Durante el Mundial se disputarán cinco encuentros -cuatro de la fase de grupos y uno de octavos de final-. En sus alrededores se construye una zona residencial que continuará creciendo tras el torneo. La fachada está recubierta de una cota de malla compuesta por pequeñas placas en forma de diamante que representan el logotipo del Spartak -equipo local-. Además, puede cambiar       de color dependiendo del equipo que esté jugando en el estadio. Cuando en él juega la selección nacional, el recubrimiento exterior adopta los colores de la bandera de Rusia.

Estadio Luzhniki 8.

Capacidad: 80 mil personas Ubicación: Moscú, Complejo Deportivo Luzhniki Inauguración: 2017

7.

E

Capacidad: 45 mil personas   Ubicación: Túshino, Moscú, Rusia Inauguración: 2014

l principal estadio de Rusia 2018 se construyó originalmente para albergar en 1956 la primera Spartakiad nacional de verano (evento multideportivo alterno a las olimpiadas obreras organizado por The International Association of Red Sports and Gymnastics Associations). Las obras de reconstrucción para el mundial empezaron en 2013. Uno de los aspectos básicos del proyecto fue conservar la fachada que se convirtió en una de las señas de identidad más reconocidas de Moscú. En su interior se eliminó la pista de atletismo, las gradas se desplazaron para acercarlas al terreno de juego, se modificó hacía una forma rectangular, se ajustó su pendiente y se amplió su altura con el añadido de dos nuevas hileras de asientos. JUNIO 2018 / 215


MEGAPROYECTOS

Estadio de San Petersburgo 9.

Capacidad: 68 mil personas Ubicación: Isla de Krestovsky Inauguración: 2017

S

e construyó en la isla de Krestovsky, en el solar del antiguo estadio de Kirov, que fue en sus tiempos uno de los mayores estadios del país,fue diseñado por el arquitecto japonés Kisho Kurosawa y es considerado como uno de los más caros del mundo, con un costo de 1100 millones de dólares. El estadio es la sede del Zenit de San Petersburgo. En el recinto se celebrarán todo tipo de actos, desde conciertos y espectáculos hasta competiciones de una gran variedad de deportes. En 2020, el estadio albergará tres partidos de la fase de grupos de la Euro 2020, así como uno de los encuentros de cuartos de final de la competición.

Kazán Arena S

10. Capacidad: 45 mil personas Ubicación: Calle Chistopolskaya, en el barrio de Novo-Savinovsky Re inauguración: 2013

e realizó con motivo de los Juegos de la Universiada de Verano, y albergó las ceremonias de inauguración y de clausura del certamen. El campo de fútbol se instaló después de la celebración de los Juegos. Es obra de los mismos arquitectos que proyectaron el estadio de Wembley y el Emirates Stadium de Londres. Visto desde arriba, el recinto, se asemeja a un nenúfar a orillas del río Kazanka.

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MEGAPROYECTOS

Mordovia Arena

L 11.

Capacidad: 45 mil personas   Ubicación: Cuenca del río Insar Inauguración: 2017

as obras del Mordovia Arena -también conocido como estadio Saransk- iniciaron en 2010, el recinto se levanta en el centro de la ciudad, a orillas del río Insar. El diseño tiene forma oval, con fuerte colorido que combina el naranja, rojo y blanco que rinde tributo a la distintiva paleta cromática de la artesanía de Mordovia. Después de Rusia 2018 se demolerán algunas de las estructuras provisionales del estadio para reducir su capacidad a 25 mil localidades, el espacio resultante se usará para pistas cubiertas de voleibol, baloncesto y tenis, así como gimnasios y centros de preparación física.

Estadio Fisht

S 12.

Capacidad: 48 mil personas   Ubicación: Parque Olímpico, distrito de Adler Inauguración: 2014

ituado en el Parque Olímpico del valle Imeretin de Sochi, fue construido con motivo de los Juegos Olímpicos de Invierno en febrero de 2014 donde se realizaron las ceremonias de inauguración y clausura, se encuentra situado cerca del circuito de Fórmula 1. Fue reconstruido para la Copa Mundial de la FIFA Rusia 2018.Detrás de las porterías tiene espacios descubiertos, que permiten contemplar por un lado las montañas y por otro el mar, aunque en los encuentros del Mundial 2018 estarán cubiertos por gradas provisionales.

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EVENTOS

Encuentro Latinoamericano de Desarrolladores Inmobiliarios

ELDI 2018

incentivó a la creatividad y disrupción en los proyectos inmobiliarios

V edición de la actividad convocó a más de 400 CEO´s de 15 países de Latinoamérica en Ciudad Panamá el 7 y 8 de junio.. Por Evelyn Fernández Mora, evelyn@inversioninmobiliariacr.com

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EVENTOS

C

on un estilo único para despertar la atención e incentivar la creatividad, Carlos Muñoz, Chief Future Oficcer de Grupo 4S de México, llamó “borregos” en la charla de apertura, a los más de 400 CEO´s de 15 países de América Latina, que asistieron al Encuentro Latinoamericano de Desarrolladores Inmobiliarios (ELDI 2018) los pasados 7 y 8 de junio en Ciudad Panamá. ¿Y por qué les llamó borregos? Esa fue la analogía que usó el especialista en bienes raíces, con el fin de avivar la inquietud sobre las inversiones que hacen actualmente los desarrolladores y mostrar una serie de tendencias y oportunidades que se pueden encontrar en nichos desatendidos o con potencial a futuro. “Esto viene desde el año pasado cuando dije que esto es una industria de dinosaurios, porque es muy lenta en innovar. Acabó la conferencia, me bajo del escenario y quince personas me

dijeron: ¿eso es para alguien más, pero yo no soy dinosaurio? ¿o sí? Y me empezaron a decir y a cuestionar e incluso dos o tres personas se molestaron, me tacharon de agresivo y me quedé reflexionando”, contó Muñoz. Por eso, para esta V edición de los ELDI 2018 (evento del que es socio partner la revista INversión INmobiliaria), Muñoz encontró una mejor analogía: comparar su comportamiento con el de los borregos por dos aspectos. El primero, porque cuando un inversionista dice o hace algo todo el mundo se copia y van detrás haciendo cosas similares. Y el segundo tema es la lana de los borregos (lana es sinónimo de dinero en México); ya que es gente con dinero que quiere ir haciendo las cosas seguras y les da miedo arriesgarlo, tanto el capital como la fuerza, explicó. El representante de Grupo 4S –uno de los organizadores del evento junto a Grupo SG-, pretende incentivar a la innovación y disrupción en las propuestas, que está seguro que pueden ser de gran

Enfoque principal fue la oportunidad del mercado en invertir en nichos previamente estudiados y desatendidos.

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EVENTOS

Hay una correlación negativa entre el nivel de capital requerido y la innovación de una industria. Hoy requerimos tanto capital que nos hacemos muy poco innovadores. Mi recomendación es que tienen que reinventarse como una empresa desarrolladora disruptiva que entiende que este juego es un juego de encontrar nichos y de encontrar espacios no cubiertos en el mercado”. Carlos Muñoz Chief Future Oficcer Grupo 4S éxito si existe la pericia y detección adecuada de los nichos en los cuales invertir. De ahí que este año ELDI se llamó “El año de los nichos”, temática que fue discutida y analizada desde diversas aristas en las conferencias brindadas por más de 20 expositores en los dos días de actividad. “Ya está comprobado y está reportado en varios libros que hay más negocio económico, hay más volumen de mercado económico en los nichos que en el mercado masivo y es natural pensar como el mercado masivo, pero conforme ha ido pasando el tiempo, con los proyectos que nosotros hemos asesorado, hemos demostrado que el mejor resultado comercial viene en los nichos”, dijo Muñoz.

Apostarle a los nichos pero con cautela

Aunque se analizan como buena opción, se debe tener en cuenta si el nicho es lo suficientemente grande como para que valga la pena meterse ahí, y eso tiene que ver con la

evolución del mismo en el tiempo. Al inicio todos los nichos se ven pequeños, pero conforme el inversionista se va acercando puede enterarse de que existen oportunidades más grandes y otras más pequeñas. Todas las industrias del real estate (área residencial, turística, comercial, industrial y otras) tienen que encontrar esos nichos, solo que van a encontrar diferente impacto y la tarea de cada inversionista o industria es precisamente reinventarse constantemente y hallar esos nichos. “Hay una correlación negativa entre el nivel de capital requerido y la innovación de una industria. Hoy requerimos tanto capital que nos hacemos muy poco innovadores. Mi recomendación es que tienen que reinventarse como una empresa desarrolladora disruptiva que entiende que este juego es un juego de encontrar nichos y de encontrar espacios no cubiertos en el mercado”, agregó el vocero de Grupo 4S. Damián Tabakman, rector en EN Real Estate (unidad de negocio de

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Grupo SG), comentó que el mercado de nichos tiene sus límites. Le pareció necesario como eje central del debate este 2018 de ELDI 2018, pero sí aclaró que a la hora de hacer proyectos específicos se deben tratar de hacer con la mejor pericia posible. “Una inversión inmobiliaria suele ser algo de mucho dinero involucrado, además que en general queda inmovilizado a muy largo plazo, en muchos casos está dependiendo de inversiones muy importantes y relevantes para las familias y para los inversionistas y eso hace que cuando uno exagera en buscar un nicho muy específico, muy puntual y eventualmente muy pequeño puede llegar a encontrarse con la reticencia de muchos en el proceso”, mencionó Tabakman. Recomienda la lectura del mercado adecuado, tomando en cuenta los ciclos y hacer las cosas bien: buena arquitectura, construir bien, conocer lo que se vende, saber del financiamiento y tomar en cuenta que la concepción del diseño del desarrollo inmobiliario


EVENTOS

es una pieza clave para el éxito del desarrollo.

Estatus del mercado inmobiliario latinoamericano

En medio de las diversas charlas y reuniones de negocios los ELDI 2018 propiciaron sanas discusiones y debates entre los presentes, y así muchos y muchas representantes de la industria mostraron satisfacción por el tema central. Sin embargo, también se hablaron de diversos aspectos que actualmente inciden en el desarrollo inmobiliario de Latinoamérica. Pese a que todos los países pueden estar pasando circunstancias diferentes, y por tanto las fórmulas no son exactas ni los caminos a seguir están escritos en piedra para todos, sí existen aspectos generales que pueden guiar a los tomadores de decisiones. Para el rector de la escuela de negocios EN Real Estate, en términos generales su visión es que Latinoamérica es un mercado que tiene mucho por profesionalizarse y por incorporar

herramientas que permitan darle un nivel de formalidad que hay en otros países más desarrollados y que den a entender mejores prácticas para aplicar a nuestros países. Por ejemplo, hay muchas variantes; mercados en los cuales todavía hay grandes dificultades para acceder a las inversiones institucionales y a fondos de inversión. “Cuando ceder al financiamiento de proyectos o de negocios con fondos de inversión, la interacción entre los promotores y los fondos a veces no es tan armónica porque vienen con lógicas contradictorias o diferentes, entonces el hecho de alinear los interese en muchos casos no es tan rápido ni tan simple”, explicó el especialista. Agregó que en otros mercados hay muchas falencias en términos de financiamiento bancario, sobre todo en materia de créditos hipotecarios, e incluso de financiamiento a los propios desarrolladores por parte de los bancos. Asimismo, hay algunos países que han logrado controlar bien la inflación,

Cuando ceder al financiamiento de proyectos o de negocios con fondos de inversión, la interacción entre los promotores y los fondos a veces no es tan armónica porque vienen con lógicas contradictorias o diferentes, entonces el hecho de alinear los interese en muchos casos no es tan rápido ni tan simple”. Damián Tabakman Rector EN Real Estate

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otros no tanto. En países con alta inflación se encuentran serias dificultades para darle desarrollo, importancia o volumen al negocio de los bienes inmobiliarios y a veces lo que hay que hacer es lograr entrecruzar lo que podría plantearse como fórmulas que en el mundo de otras naciones desarrolladas funcionan muy bien. No obstante, a la hora de aplicarlas en países en desarrollo se tiene que procurar acercarlas de la manera más eficiente posible para que con más realismo y sobre todo, con los pies sobre la tierra, se logren encarar los negocios. “Más allá de estas imperfecciones, siento que con agudeza en el análisis y con buena formación de desarrollo inmobiliario uno puede al día de hoy hacer buenos proyectos y buenos negocios”, aseguró Tabakman. Alfonso Medina uno de los conferencistas que habló sobre el futuro de la vivienda en Latinoamérica, comentó sobre la importancia de que los desarrolladores, inversionistas, entidades y empresas privadas comprendan y


EVENTOS

experimenten los cambios que el mismo futuro le va a ir pidiendo al sector. “Lo más importante es estar experimentado el futuro del planeta: como la forma de vivir, de diseñar y de construir los espacios y cómo habitarlos”, dijo Medina. Por su parte, el expositor Julio Pintter, de Interurbana, México, comentó en una de sus conferencias que hay aspectos generales que deben se tener muy presentes en todo desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, cada proyecto debe lograr una conexión emocional, es decir, conseguir que el público al que se dirige sienta pasión, pertenencia, calidad de vida, seguridad y que cada desarrollo también tenga su personalidad.

Tendencias con potencial

Como parte de los públicos comentados en las diversas charlas de los ELDI 2018 y los análisis de nichos, se mencionaron divisiones tanto demográficas, como por gustos, estilos de vida y poder socioeconómico. A esos aspectos se les puede sumar muchas otras segmentaciones con características potenciales o que ya generan tendencias por aprovechar en el mercado de bienes raíces. Pintter, mencionó, que por ejemplo es clave estar al día con las tendencias como la personalización hacia la demanda de la generación millennial; el apego cada vez mayor a los temas verdes o amigables con el ambiente, y saber aplicar el lujo con espacios accesibles. Lo anterior, integra una oferta flexible, de espacios reducidos y precios reducidos pero de calidad. El conferencista de Interurbana, también resaltó las tendencias como el wellness, comercial creativo, el gusto por los edificios flexibles modulares y amenidades compartidas. Parte de los nichos que recomienda el Grupo 4S analizar también es el wellness o fanáticos del bienestar, de las buenas prácticas saludables y fitness; así como los nerd con dinero (quienes experimentan nuevas tecnologías y estudios avanzados y generan enormes cantidades de plata). Otro target son los adultos mayores, entre estos los mayores de 90

años, que está presentando un crecimiento cada vez mayor. Es de gran atracción como nicho también los decamillonarios o personas que manejan en sus arcas más de $10 millones, un segmento que ha crecido más del 500% en los últimos 10 años, y por eso hay un público de ultra lujo tan fuerte que ya se ve en muchos países de Latinoamérica. Hay otras tendencias que están generando cambios en la forma tradicional de ver el poder económico que quizá no están siendo detectados por los inversionistas. Por ejemplo, de acuerdo con análisis de Grupo 4S, el 40% de los hogares es mantenido por mujeres y el sector femenino toma más fuerza en el ingreso familiar. Asimismo, hay nichos que ya se proyectan como meganichos. Tal es el caso del co-working (considerado bajo la sombrilla de nicho), el cual se apoderaría de aquí al 2030 del 30% de los espacios que han sido construidos para oficinas. Otro aspecto llamativo y que representa características de los nuevos nichos son “los nunca casados”, ya que uno de cada cuatro adultos posiblemente nunca se case. Los emprendedores virtuales (en ropa, accesorios, entre otros) y las microfinanzas también se suman a la lista. Los más de 400 desarrolladores presentes en este evento llegaron desde Costa Rica, Argentina, Bolivia, Chile, Colombia, Ecuador, Colombia, El Salvador, Estados Unidos, Guatemala,

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México, Paraguay, Perú, Uruguay, Venezuela y Panamá. Dentro de los presentes, inversionistas costarricenses destacaron también la importancia de empezar a explorar nuevos nichos. Alberto Ortuño, director general de GTU, destacó que hay varios nichos en Costa Rica que no se están atendiendo, como el wellness que es clave. También mencionó lo atractivo del “active adult” el cual considera que puede ser uno muy interesante no atendido actualmente en Costa Rica. Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, resaltó que hay que estar atento a las nuevas oportunidades y tendencias que el sector ofrece y estar preparados para una adaptación rápida. “Hay que ver los cambios como una transformación que brinda oportunidades para el desarrollo de nuevos negocios en nichos que antes no imaginamos”, agregó Quevedo. Como parte del evento se realizó la entrega de los Premios Latinoamericanos de Desarrollo Inmobiliario (LADI 2018). Los LADI 2018 distinguieron los ocho mejores proyectos en diferentes categorías de bienes raíces a nivel latinoamericano; desarrollos que detalla INversión INmobiliaria –que cubrió el evento desde Ciudad Panamá- en este especial. A continuación un estracto de lo que fue los premios LADI 2018 y sus ganadores:


PREMIOS

LADY 2018

PREMIOS

LADI 2018 MEJOR MÁSTER PLAN DEL AÑO

Ecopueblo:

un proyecto integral con prácticas sustentables

E

n Alvear, localidad perteneciente al Área Metropolitana de Rosario, Santa Fe de Argentina, se construye EcoPueblo, el primer Barrio Abierto Sustentable de la zona, enfocado en cubrir necesidades de la ciudadanía de manera integral, inclusiva y sostenible. El proyecto desarrollado por LIFe Desarrollos SRL, recibió el reconocimiento como el mejor Máster Plan del Año, en los Premios Latinoamericanos de Desarrollo Inmobiliario (LADI 2018) el pasado 7 de junio; categoría en la que también estaban de finalistas los proyectos Oasis del Lago (República Dominicana) y Mayacoba Rosewood (Panamá). Federico Rivas y Pablo Cofano, directores de LIFe Desarrollos SRL, comentaron que su intención desde el urbanismo es mejorar y potenciar el espacio y entorno donde se ubica el proyecto, trabajar en necesidades no cubiertas al consumidor final, y buscar una propuesta novedosa, segura, consciente y accesible en una localidad muy industrial (cuenta con cinco parques industriales).

Se trata de una superficie de 52 hectáreas, con 1053 lotes, dos avenidas pavimentadas, con diversos espacios verdes, de recreación, comerciales, habitacionales y linderos a un complejo deportivo. El proyecto incluye forestación planificada con más de 15 especies, islas de separación de residuos, iluminación pública con luces leds, iluminación solar en espacios verdes, sistema de recuperación de aguas pluviales y acuerdo de prácticas sustentables, entre otros. “Se dieron varias ideas entre las que está una aplicación tecnológica para colaborar con la seguridad y que cada vecino pueda estar cuidando, y así de a poco fuimos creando el producto y estamos muy contentos porque ya nos eligieron 1.048 familias en el transcurso de un año”, resaltó Cofano. EcoPueblo -dirigido principalmente a jóvenes y familias de clase media trabajadora que buscan acceder a su vivienda-, se proyecta que finalice de aquí a 12 meses. JUNIO 2018 / 223

Federico Rivas y Pablo Cofano de Socio Life Desarrollos ganaron el premio Master Plan del Año con Ecopueblo


PREMIOS

LADY 2018

Juan Pablo Gayol, director general del proyecto Torre Helea, dijo que la arquitectura es uno de los aspectos más diferenciadores del desarrollo.

MEJOR PROYECTO DE VIVIENDA VERTICAL

Torre Helea

combina el lujo con la sostenibilidad

E

n el municipio de San Andrés Cholula, en Puebla, México, se desarrolla la Torre Helea, una propuesta residencial para un público premium. Está pensado para quienes gustan de una combinación de lujo, funcionalidad, comodidad, seguridad y que comparten su preocupación sobre el cuidado de la ecología, la sustentabilidad y a la vez les atrae la más alta tecnología. La torre de 41.762 metros cuadrados (m2) ganó la categoría de mejor Proyecto de Vivienda Vertical en los LADI 2018; ante otros finalistas como

Olive Country Suites de Colombia y Torre Spano de Paraguay. Helea es desarrollada por la firma Alpha B Desarrollos SA de CV, empresa que trabaja de la mano de Bulnesarq Arquitectos SA de CV, encargada del diseño arquitectónico, el proyecto ejecutivo y de la gerencia del proyecto. El director general, Juan Pablo Gayol Bulnes, explicó que se buscó que la arquitectura fuera un elemento diferenciador por lo que Torre Helea cuenta con una característica única en su tipo. JUNIO 2018 / 224

“Esto da como resultado una espectacular geometría, en la cual cada planta, dispuesta a manera de hélice, gira 15 grados en sentido contrario a las manecillas del reloj en cada nivel, mientras va ascendiendo hasta alcanzar los 142,5 metros de altura, provocando que cada departamento esté parcialmente suspendido en el aire”, explicó Gayol. El proyecto vertical, que conlleva una inversión de $33 millones, se estima que estará finalizado para diciembre de 2019.


PREMIOS

MEJOR CAMPAÑA DE MARKETING

WIT

es un proyecto con enfoque creativo

E

l valor agregado que se le dio a WIT, sin duda, fue la marca y mercadotecnia que se empleó para crear el concepto de una torre enfocada completamente en personas creativas. Está pensada para un usuario que labore en la industria creativa (música, diseño, arte, pintura u otros), que sea soltero o que tenga una pareja pero, sin hijos (DINKS). Se trata de una construcción habitacional que busca generar un espacio para quienes quieran ser libres de expresarse; así como vivir con personas que tengan una misma mentalidad y puedan agregarse valor entre ellos. “Esto no se había logrado con ningún proyecto anterior”, comentó Miguel Romero, director de Finanzas de Altopunto, empresa desarrolladora de WIT y que se encarga de la administración del proyecto. WIT ganó la categoría de Mejor Campaña de Marketing en los LADI 2018, frente a finalistas como EcoPueblo de Argentina y Mixa de Colombia. Con Altopunto han trabajado también las firmas: Inversiones GUMA y Residencial La Alhambra. WIT significará una inversión de aproximadamente $6 millones; contará con 4.075 metros cuadrados habitacionales (50 unidades residenciales), se está construyendo en Justo Sierra 2135, Colonia Americana de Guadalajara (Jalisco, México), y se estima que se terminará en noviembre de 2019. Al centro Luis Armando Sánchez el project manager, y Mitchell Santillana, el director general de Altopunto, recibiendo el LADI 2018 por WIT JUNIO 2018 / 225

LADY 2018


PREMIOS

LADY 2018

MEJOR PROYECTO DE USOS MIXTOS

Catehua

integra espacios públicos con atractivos diseños

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atehua busca crear un micro ecosistema que integre el espacio público, el transporte y un diseño y arquitectura que sorprendan a la vista de cualquiera que pase de lejos o de cerca a la zona norte e industrial más significativa de Nuevo León de Monterrey, México. Para llegar a ese objetivo, Lemura Desarrollos se tomó más de un año modificando aspectos para alcanzar el detalle diferenciador en cada uno de los espacios que unirá este proyecto de uso mixto, el cual se estructura cerca de la Universidad Autónoma de Nuevo León (UANL). De la mano de la firma Gómez

Javier Garzalabuera, el arquitecto Martín Gómez Platero , el CEO de Lemura Desarrollos, José Rodolfo González e Ignacio Gaxiola durante la premiación a Catehua.

Platero Arquitectos de Uruguay, el CEO de Lemura Desarrollos, José Rodolfo González decidió plasmar la idea y llevar a cabo Catehua, el cual ganó la categoría del mejor Proyecto de Usos Mixtos en los LADI 2018. También estaban de finalistas Noray Tower (Paraguay) y Mixa (Colombia). La sinergia entre la firma mexicana y uruguaya alcanzó la combinación ideal para unificar de manera elegante, novedosa, atractiva y diferente, pero accesible, este uso mixto. González informó que constará de 110.000 metros cuadrados de construcción, incluyendo una plaza comercial y de servicios que se integrarán JUNIO 2018 / 226

con la estación del metro que atraviesa justo a la par del área del proyecto. Asimismo, tendrá oficinas, tres torres residenciales (con un total de 429 apartamentos), áreas comunes y un hotel de al menos 144 habitaciones. “Analizamos propuestas conceptuales hasta lograr lo que buscábamos ya que la idea era obtener un resultado similar a nada que nuestros ojos hayan visto en Monterrey”, comentó González. El CEO de Lemura Desarrollos estima que el proyecto estará totalmente terminado en el 2022 y podría rondar una inversión de aproximadamente $45 millones.


PREMIOS

LADY 2018

MEJOR PROYECTO DE VIVIENDA HORIZONTAL

Tree House

ise creó en armonía con la vegetación

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uienes gustan de las casas de árbol, sin duda hubiesen seleccionado vivir en un proyecto con el encanto que el nombre Tree House refleja. El desarrollo, ubicado en la calle 8 norte de la colonia Barrio Jesús, en San Pedro Cholula, de Puebla, México, es obra de la empresa Grupo Ayala&Co. La firma se llevó este año el premio por ser el mejor Proyecto de Vivienda Horizontal en los LADI 2018, en donde también estaba de finalista el proyecto Capitala, también de México.

Rodolfo Ayala, director del Grupo Ayala&Co, se mostró satisfecho junto a miembros de su equipo al ganar el premio este año por su proyecto Tree House

Pizar Consultores, fue la empresa encargada de toda el área legal del desarrollo, informó el director de Grupo Ayala&Co, Rodolfo Ayala. “Se trata de un proyecto muy sensible, que respetó la naturaleza y el entorno en el que se desarrolló, puesto que se creó en torno a la vegetación preexistente”, describió Ayala sobre la obra. Esa convivencia con el hábitat natural, con un enfoque de respeto por el ambiente, da ese valor agregado y

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armonía a los residentes que buscan la semejanza de ocupar una casa de árbol. La inversión en este proyecto que ya está terminado y en el proceso de entrega de casas, fue de aproximadamente de $850.000. Conlleva un total de 2.040 metros cuadrados de construcción (mº), de los que 1.650 m2 son habitables. Y, está dirigido o pensado para un público conformado por familias jóvenes.


PREMIOS

LADY 2018

MEJOR PROYECTO DE VIVIENDA VERTICAL ACCESIBLE

Torre Martí

destaca por su accesibilidad en Guatemala

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ara muchas construcciones antigüas o inclusive recientes –más aún si es vertical- el tema de la accesibilidad se vuelve un dolor de cabeza, porque les cuesta adecuar en sus espacios al menos a las leyes fundamentales de facilidad para sus condóminos o visitantes. Tomar en cuenta en una estructura nueva y moderna la accesibilidad en todo sentido es más que un valor agregado, también es una obligación para el éxito de un proyecto, y eso lo tuvo claro la desarrolladora de ASTY Desarrollos, que ganó con la Torre Martí el premio al mejor Proyecto de

Vivienda Vertical Accesible en los LADI 2018. El CEO, José Marcos Penados, explicó que el proyecto, ubicado en la zona 6 de la Ciudad de Guatemala, tiene la ventaja de haber generado una opción accesible sin comprometer el diseño o calidad. Esta empresa, que trabaja de la mano de la constructora se llama Constructora CPM y la firma de arquitectura llamada OAA (Oficina para el Avance de la Arquitectura), estima que el desarrollo estará listo para mayo de 2019. Con un diseño accesible a

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El equipo de ASTY desarrollos destacó por la inserción de la accesibilidad en su proyecto.

personas con discapacidad, pero también con características como gran conectividad con el transporte público en la avenida 20 y calle 8, una de las principales arterias de la ciudad, y a pasos de distancia de la estación trasmetro, Torre Martí dio una nueva cara a esta zona en Guatemala. Esta inversión de $7,2millones, cuenta con 12.000 metros de construcción que conlleva, entre otros, 92 apartamentos de tres tipos, áreas sociales para todos los miembros de la familia, seguridad e integración con la comunidad.


PREMIOS

LADY 2018

MEJOR PROYECTO DE OFICINAS MODULARES

Qualia

brinda prospectos de oficinas Representantes del proyecto Qualia con el LADI 2018 por su mejor propuesta en oficinas modulares.

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ntre más adaptables y modernos sean los espacios destinados para oficinas en la actualidad, más posibilidades de demanda y aceptación tienen en el mercado. Qualia, logró captar un enfoque muy asertivo en su propuesta dirigida a pequeñas y medianas empresas que requieran de un área de oficinas, como parte de un proyecto de uso mixto. Este desarrollo, ubicado en la Avenida Insurgentes, de la Colonia Colinas de San Jerónimo, de Nuevo León de Monterrey, México, ganó el

reconocimiento por el mejor Proyecto de Oficinas Modulares en los LADI 2018, ante otros dos finalistas: 14-97 Park y Bosko (ambos de Colombia). “Su principal características es su innovadora arquitectura, así como la variedad de opciones que se ofrecieron a los prospectos de oficinas con espacios que van desde los 20 metros cuadrados, ya sea en obra gris o con acabados (llave en mano)”, destacó Tomás Moreno, gerente de Marketing de la desarrolladora Sugar Properties. Qualia, con una inversión de

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aproximadamente $8,9 millones, consta de 23.600 metros cuadrados de construcción en el que como uso mixto combina áreas como lobby, recepción, salas de juntas, terraza lounge, comedores para empleados, co-working y otros. Además de la desarrolladora Sugar Properties, también participan en esta propuesta las empresas Vidal Arquitectos, Maíz Edificaciones, Edificaciones y Terracerías Saron. Se estima que Qualia estará listo en agosto de este 2018.


PREMIOS

LADY 2018

MEJOR PROYECTO EN ETAPA DE PLANEACIÓN

Meraki

busca dar plenitud para después de los 50

“E

l año de los nichos” fue el tema principal del Encuentro Latinoamericano de Desarrolladores Inmobiliarios (ELDI 2018); y cubrir un nicho desatendido es lo que busca el proyecto Meraki de Grupo Attia, en Cartagena, Colombia. Se trata de un proyecto de al menos $80 millones, específicamente para adultos de 50 años de edad o más, que ofrece amenidades y servicios únicos que hasta el momento no hay en Colombia, aseguraron los voceros de Grupo Attia, Bernardo Asuaje y Jonatan Luzgarten. Aunque, de momento es un mercado de nicho porque hay una oferta muy limitada, la realidad es que la población por encima de los 50 años de edad representa casi el 20% de la población de Colombia, por lo que los

Jonatan Luzgarten y Bernardo Asuaje (centro) recibiendo el LADI por mejor proyecto en Planeación.

desarrolladores lo visualizan como un segmento habitacional desatendido que buscan capitalizar. Meraki fue reconocido como el mejor Proyecto en Etapa de Planeación, en los LADI 2018, después de ser finalista junto a Unicentro también de Colombia, y Paseo Universidad, de México. Consta de 68.000 metros cuadrados (m2) de construcción, y se estima que la primera entrega se realice a mediados de 2021. Grupo Attia trabaja como desarrollador junto a la firma de arquitectos ALH y 5 Solidos de diseño de interiores. “La gran diferencia es que estamos vendiendo un estilo de vida para aquellos adultos por encima de los 50 años buscan mantenerse

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activas y están buscando más servicios, amenidades y poder tener una calidad de vida que ningún proyecto ofrece ahora en Colombia”, resaltó Asuaje. La idea y arquitectura está pensada no solo para brindar el espacio en esa etapa de la vida (50 +), sino también, en convertirse en opción para envejecer allí con todos los servicios, comodidades y actividades especiales para ese nicho. “La ubicación en Cartagena, con un clima espectacular dentro de un megadesarrollo que se llama Serena del Mar, da todas las características de un proyecto donde las personas puedan disfrutar de su entorno como campos de golf, marinas, universidades y otros”, destacó Luzgarten.


Revista INversión INmobiliaria  

Edición #13, Mayo - Junio 2018 Especial "Nueva Era de los Centros Comerciales"

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