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ATENÇÃO !!

NECESSIDADE DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA NO AQUECEDOR A GÁS

G

rande parte dos brasileiros não tem o costume de ler o manual de instrução dos equipamentos adquiridos para sua residência. Na maioria das vezes ra da caixa e coloca na tomada. No caso do aquecedor a gás instalado em unidade autônoma pertencente a um condomínio o problema é ainda maior. Geralmente o técnico procede a instalação e o proprietário não observa a periodicidade das manutenções. Só vai lembrar quando ocorre um problema, exatamente como no ciado recentemente na mídia. A manutenção periódica e também a escolha de empresa idônea são essenciais para o bom funcionamento do equipamento e também para evitar acidentes. Afinal de contas não adianta observar as datas de manutenção e contratar profissional sem qualificação. Geralmente a manutenção incluir a limpeza do sistema de exaustão, do filtro de água e o teste de estanqueidade de água e gás. Já vemos um caso onde o morador contratou pedreiro para troca dos azulejos, que após a realização dos serviços foi religar o aquecedor e inverteu a mangueira jogando água em toda tubulação de gás. Claro que o morador arcou com o custo, mas o transtorno gerado a massa de moradores foi enorme. E outro caso em que a empresa contratada executou serviço de baixa qualidade causando vazamento de água que a ngiu o elevador queimando sua placa. Se o morador causou o problema, deverá reparar todos os prejuízos tanto das áreas comuns como qualquer outra área priva va. Caberá advertência para que observe as manutenções do equipamento. Processo judicial

contra o causador do problema apenas se não houver o pagamento. No mesmo sen do caberá ao condomínio, através de seu representante legal, o síndico, proceder a manutenção preven va da tubulação de gás antes de chegar a cada uma das unidades pertencentes ao edi cio. Os sistemas de gás em condomínios são regulados por normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), portarias do Inmetro e Instruções Técnicas do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. Quando o condomínio escolher a empresa que fará a instalação ou modernização do sistema deve observar esses requisitos. Importante também contar com o auxílio de um engenheiro para garan r o correto atendimento a legislação. No mesmo sen do, os funcionários da manutenção devem realizar cursos e ter conhecimento dos equipamentos que estão instalados no edi cio. Se houver vazamento de gás isolar a área e chamar o corpo de bombeiros. Por fim, reforçamos que os condôminos devem ser orientados a realizar manutenção periódica do equipamento de acordo com as instruções do fabricante. Fernando Augusto Zito - O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Vice-Presidente da Assosindicos - Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; Palestrante especializado no tema Direito Condominial; Colunista do site especializado “Sindiconet” e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”. SINDICONEWS PRIME | 03


EDITORIAL

Sumário

C

olaboração dos condôminos é a chave para o bom funcionamento de um condomínio. Não adianta nada o síndico e os funcionários trabalharem bem, pensando no cole vo, se os moradores não fizerem o mínimo para ajudá-los. O suporte vai da segurança, passando pelas reformas, até as regras de convivência. Moradores, colocam tudo a perder quando desrespeitam as regras de segurança. Um exemplo comum é a falta de paciência na entrada do condomínio, quando o condômino chega em casa cansado, após um dia de trabalho, e quer entrar de qualquer maneira no prédio. Ele não abre o vidro do carro, não acende a luz interna e não apaga o farol. O porteiro bem treinado não abre o portão, mas infelizmente alguns sentem-se acuados pelas buzinadas e liberam a entrada. Ao chegar no condomínio, preste atenção nas orientações passadas pela administração, ajude na segurança, preste atenção no movimento da rua, abra seu vidro, apague o farol e acenda a luz interna do veículo. Síndicos e síndicas, fiquem atentos ao comportamento de seus condôminos. A orientação do comando é fundamental para o bom funcionamento predial.

ASSOSINDICOS Necessidade de manunteção preven va no aquecedor a gás ....

03

TERCEIRIZAÇÃO Com a cabeça ou com o coração ...............................................

06

MANUTENÇÃO Está precisando arrumar a fachada? Agora é hora! ..................

08

SEGURANÇA Como tornar sua residência menos vulnerável? .......................

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TRABALHISTA O vínculo emprega cio entre o síndico e o condomínio ..........

12

PLAYGROUND Crianças se diver ndo sem confusão .......................................

14

SINDICONEWS RESPONDE Tire suas dúvidas com o Dr. Inaldo Dantas ...............................

16

COMPORTAMENTO Multa no aspecto comportamental ..........................................

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SERVIÇOS Tudo que seu condomínio precisa ............................................

21

PENSAMENTO DO MÊS:

Todas as graças da mente e do coração se escapam quando o propósito não é firme. William Shakespeare

expediente Revista SíndicoNews Prime é uma publicação da Santa Luiza Editora Ltda, empresa autorizada para o uso da marca Edição 319 Tiragem: 10.000 exemplares Distribuição: Gratuíta para síndico de condomínios Peridiocidade: mensal Área de distribuição: São Paulo - Capital Público leitor: síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. facebook.com/sindiconews @sindiconews sindiconews@sindiconews.com.br

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INDICADOR ECONÔMICO MESES

SALÁRIO

INFLAÇÃO

TR

POUPANÇA

IMPOSTO DE RENDA EM 2019

Novembro

R$954,00

-0,49%

0,0000%

0,5000%

Dezembro

R$937,00

-1,08%

0,0000%

0,5000%

Janeiro/19 R$998,00

0,01%

0,0000%

0,5000%

Fevereiro

R$998,00

0,88%

0,0000%

0,5000%

Março

R$998,00

1,26%

0,0000%

0,5000%

Abril

R$998,00

0,92%

0,0000%

0,5000%

Maio

R$998,00

0,45%

0,0000%

0,5000%

INSS

Junho

R$998,00

0,80%

0,0000%

0,5000%

Julho

R$998,00

0,40%

0,0000%

0,5000%

Agosto

R$998,00

-0,67%

0,0000%

0,5000%

Setembro

R$998,00

----------

0,0000%

0,5000%

Salário Contribuição (R$) ....................................... Alíquota Até R$ 1.751,81 ........................................................................8 % De R$ 1.751,82 até R$ 2.919,72..............................................9 % De R$ 2.919,73 até R$ 5.839,45...........................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

Salário de Empregada Doméstica 2018 - SP - R$1.163,55 (Desde JAN/2019)

Rendimento % Parc. Deduzir -----Até R$ 1.903,98 ........................................isento De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................ 7,5% .........R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 .............. 15,0% .........R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 .............. 22,5% .........R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................ 27,5% ..........R$869,36 Abatimento por dependente:...................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 907,77 = R$ 46,54 por cota De R$ 907,78 até R$ 1.364,43 = R$ 32,80 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade

PISO SALARIAL

* Índice de inflação IGP-M da FGV

OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

Zeladores ................................................................ R$ 1.442,24 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas, Folguistas, Cabineiros ou Ascensoristas.................................R$ 1.381,55 Faxineiros e demais empregados......................... R$ 1.320,86 Acúmulo de cargo ...............................................................20% Adicional noturno................................................................20% Horas extras.........................................................................50% Folgas trabalhadas e feriados..........................................100% Vale Alimentação........................................................R$ 446,35

Reajuste de 4,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/18 até 31/09/19.

SINDICONEWS PRIME | 05


TERCEIRIZAÇÃO

Com a cabeça ou com o coração? Faça uma consulta sem compromisso. Você poderá se surpreender com o resultado.

A

Etore A. Fuze

| etore@replace.com.br

terceirização é uma verdadeira revolução na execução de serviços condominiais. A empresa terceirizadora libera o síndico das preocupações naturais dessa responsabilidade, pois, além de executar todos os serviços de portaria, de manutenção e de limpeza, faz a supervisão semanal tanto diurna como noturna, e apresenta relatórios do resultado dessas visitas. Ou essa terceirizadora convence o síndico e moradores de que é competente e eficaz, ou corre o risco de ser subs tuído por outra empresa. Se os serviços não são executados a contento, troca-se o empregado; se os empregados não se fixam em seus postos, troca-se a empresa. É simples assim. A terceirização de serviços é uma tendência mundial irreversível, largamente aplicada nos países desenvolvidos, e se expandindo também no Brasil. Tão irreversível, que todos os novos condomínios entregues aos proprietários, já são terceirizados. Tudo se resume na contratação de empresa idônea, que garanta em contrato total transparência e obediência à legislação trabalhista, assim como a total isenção dos riscos com ações trabalhistas com seus empregados terceirizados. Tem que ser competente, que garanta em contrato que haverá supervisão semanal diurna e noturna, e que não haverá rota vidade de empregados, e sólida o suficiente para financiar o condomínio no pagamento das indenizações dos empregados que serão subs tuídos pelos terceirizados, com taxa de juros simbólica, e num prazo tal, que permita que os pagamentos das prestações sejam feitos com a própria economia proporcionada pela terceirização. Como num passe de mágica, esse financiamento permite ao condomínio eliminar o passivo e riscos trabalhistas sem a necessidade de qualquer arrecadação extra. As vantagens para o condomínio são inques onáveis: deixa de ser empregador, elimina preocupações com 06 | SINDICONEWS PRIME

horas extras, com 13º salário, com subs tuições nas férias ou nas faltas, e ainda supervisiona os trabalhos executados, aliviando sobremaneira as responsabilidades do síndico e da própria administradora, que não mais se preocupa com a elaboração da folha de pagamento. Não obstante todos os bene cios e vantagens proporcionados, a terceirização ainda tem oposição de parte dos moradores, porque não aceitam a troca dos an gos empregados por novos, embora estes sejam mais treinados e qualificados. Diante do risco de perda dos velhos e queridos servidores, eles se opõem à terceirização. Acreditam que haverá insegurança, indisciplina, gastos com indenizações, perda na qualidade dos serviços, etc., mas, na realidade, sabem que essas não são as verdadeiras razões. Não aceitam porque desconhecem do que se trata, e não querem nem entender do que se trata por receio de perder os velhos servidores. É a cabeça ou, o racional, deixando-se dominar pelo coração. Cabe, então, ao corpo dire vo do condomínio procurar se informar a respeito. Peça uma comprovação da real redução nos custos com pessoal, e de como é feito o financiamento das indenizações. Promova um encontro para esclarecer os moradores sobre os bene cios e vantagens da terceirização, e conclua sobre o que se poderá fazer com a economia a ser ob da no processo. Se atendidas essas etapas, temos certeza que a consciente decisão quanto a terceirização não mais será nem com a cabeça e nem com o coração, mas, sim, com o bolso! Através de planilhas de custos, você terá uma prévia exata da economia que a terceirização proporcionará especificamente ao teu condomínio, de maneira a permi r a tomada de decisão consciente e despreocupada. Faça uma consulta sem compromisso. Você poderá se surpreender com o resultado.


MANUTENÇÃO FACHADAS Está precisando arrumar a fachada? Agora é hora!

S

em a constante queda de água, é possível realizar diversas operações cruciais para renovação, como a impermeabilização, pintura e trabalhos em reves mento, com mínimo gasto de material e tempo. Não é só isso: o trabalho deve ser realizado adequadamente, com muito cuidado para iden ficar e não maquiar os problemas estruturais.

A ESTRUTURA É ESSENCIAL Um grande erro é achar que a pintura deve ser realizada para esconder defeitos do edi cio. Como vimos em grandes acidentes envolvendo prédios, que ocorreram nos úl mos tempos, devemos atentar mais aos cuidados que dispensamos com nossas construções. Não adianta nada ter uma aparência externa se internamente está tudo podre. Independente do serviço que será feito, deve ser realizada uma inspeção minuciosa em busca de rachaduras e fissuras, que devem ser analisadas para cer ficar-se não é um dano estrutural que possa colocar o edi cio em risco. Isto não tem só a ver com o perigo da edificação ruir, mas também com a qualidade de serviço, já que áreas com concreto aparente, por exemplo, não devem ser pintadas sem que sejam reves das primeiro. Da mesma forma, rachaduras devem ser consertadas adequadamente antes de mais nada. Este momento de inspeção é extremamente adequado para se analisar e iden ficar áreas com infiltrações, que são as mais danosas das chamadas doenças do concreto. Com a presença de água, o material vai perdendo suas caracterís cas, o metal vai sendo corroído e os danos podem chegar a uma extensão tão grande, a ponto de comprometer a segurança da construção. E exatamente estes pontos que têm o maior risco de se tornarem rachaduras ou fissuras e, invariavelmente, geram a quebra de pas lhas e reves mentos, diminuindo significa vamente a durabilidade da reforma.

A MANUTENÇÃO Com a inspeção realizada de forma adequada, já pode se iniciar as obras propriamente ditas. Inicialmente, os empreiteiros irão tratar todas as áreas expostas, sejam infiltrações ou malha metálica. Em paralelo, vai re rando todo o reves mento an go com a ajuda de escovas de aço. Com o decorrer do trabalho, pode-se de08 | SINDICONEWS PRIME

parar com surpresas, como novas áreas de infiltrações. Isso pode levar a um tempo maior do que o previsto para finalização do serviço. Antes da pintura, deve-se realizar um tratamento para eliminar problemas comuns como mofo e sujeira. Só então é necessário fazer o reboco da forma adequada, que vai permi r uma maior durabilidade, tanto da nta quanto de todo o acabamento. É crucial permi r o tempo de cura adequado, para que não ocorram imprevistos desagradáveis, os quais podem incluir a queda de um pedaço de reboco. Um acidente como este pode provocar sérios ferimentos.

ESCOLHER A TINTA É UMA ARTE Pode parecer que após todo este trabalho descrito, seja apenas uma questão de passar a nta e acabou. Mas não é tão simples assim, porque existe uma gigantesca quan dade de ntas, com valores e propriedades variantes. Um exemplo claro são as ntas an pichação, que criam uma camada acrílica logo após serem aplicadas, permi ndo uma fácil limpeza com esponja ou jato de água. Para que a escolha seja a mais acertada possível, é importante que a decisão seja tomada em conjunto, ressaltando as vantagens e desvantagens das opções. A citada nta an pichação é muito interessante para áreas externas, e poderá gerar economias neste sen do. Já no caso de áreas onde pichadores dificilmente poderão acessar, pode ser um desperdício. Outra caracterís ca que deve ser ressaltada é a reflexividade. As ntas mais brilhantes tendem a durar mais. Entretanto, elas evidenciam defeitos da estrutura e de


pintura com muito mais facilidade. Não é recomendado u lizá-las em áreas expostas ao sol, para que não gerem reflexos desagradáveis. As necessidades são extremamente individualizadas. E o gasto não se restringe à nta. Para as fachadas pintadas com látex, além das ntas de acabamento, são u lizadas massas de elas cidade permanente, à base de silicone ou poliuretano, para tratamento das trincas e fissuras. Massa corrida acrílica, base seladora, fundo preparador, resinas e cimentos especiais u lizados para a recuperação de áreas estruturalmente danificadas, podem ser necessários para que o trabalho seja o mais perfeito possível Vale ressaltar que este po de serviço tem uma durabilidade muito interessante, ao redor de cinco anos, caso sejam realizados os trabalhos de conservação a cada dois anos. Na ocorrência de imprevistos, como reformas localizadas, com um pequeno estudo é possível repintar a área, de forma que a cor permaneça homogênea.

CONSERVAÇÃO DAS ÁREAS Para que se a nja o melhor custo beneficio possível, deve-se realizar a reforma da forma mais controlada, clara e cuidadosa possível, dispensando uma especial atenção à manutenção preven va. Esse po de prevenção evita a degradação do patrimônio e iden fica problemas mais rapidamente. A manutenção indicada para áreas com acabamento de vidro é de seis em seis meses, u lizando substâncias específicas para tanto, além de panos que não risquem a super cie. Já no caso de áreas com acabamento metálico, como placas de alumínio, deve-se limpar anualmente, com água e sabão. É possível u lizar limpadores especiais, mas como normalmente estas estruturas são vistas apenas de longe, o gasto pode não compensar. As áreas pintadas devem ser limpas com jatos d'água com hipoclorito a cada dois anos. Porém, muitas vezes isto não é o suficiente. Em locais muito poluídos pode ser necessária lavagem anual. Cabe ao conselho decidir se é mais vantajoso deixar que a fachada se degrade, adiantando a pintura, ou se vale realizar a manutenção forçada pelas condições ambientais. Independente das manutenções propriamente ditas, o mais importante é que ocorra uma adequada análise de toda fachada do edi cio, em busca de fissuras, rachaduras, infiltrações e exposição de estrutura. Neste ponto existe a possibilidade de incômodo de condôminos sem que exista nenhum sintoma visível. Por isso, recomenda-se uma vistoria anual.

SEGURANÇA ACIMA DE TUDO A manutenção e limpeza deste po de área sempre envolve alguma forma de risco. Para evitar qualquer forma de acidente, o síndico tem o dever de se cer ficar de que está tudo dentro das normas, pois mesmo que no caso de um acidente, ele seja considerado inocente (mas será processado!), este é um fardo que carrega para o resto da vida. E o acidente não é apenas um funcionário cair, mas também envolve a queda de objetos que possam a ngir pessoas ou objetos. Todos os funcionários devem estar treinados para enfrentar tais situações e os materiais de segurança, seja capacete, cordas e clipes de segurança, devem estar íntegros. Repare sempre no freio de corda, equipamento primordial que evita a queda do ocupante. Ela só destrava em situações definidas, de acordo com o manuseio do técnico. Nunca se esqueça que o síndico é considerado um corresponsável. Portanto, nunca deixe uma equipe trabalhar caso o equipamento não esteja adequado. Se você não se sen r seguro para fazer o serviço, não permita que outros o façam. SINDICONEWS PRIME | 09


JOSÉ ELIAS DE GODOY

elias@suat.com.br

Como tornar sua residência menos vulnerável?

A

tualmente, os meliantes não têm poupado esforços a fim de alcançarem seus obje vos delituosos em condomínios. No ul mo mês de agosto, 04 bandidos locaram um apartamento, no bairro de Higienópolis, região central da Capital- SP, para planejarem o assalto e realizarem o delito. Foi veiculado pela mídia, da seguinte forma: Bando faz arrastão em prédio de Higienópolis. Pelo menos quatro bandidos invadiram apartamentos e roubaram cerca de R$ 53 mil reais em moeda nacional e estrangeira Um grupo com pelo menos quatro bandidos invadiu na tarde desta quinta-feira (22) dois apartamentos de um prédio em Higienópolis, bairro nobre do centro da capital. Segundo a polícia, os ladrões roubaram cerca de R$ 53 mil reais em moeda nacional e estrangeira, além de joias e outros pertences das ví mas. Os policiais acreditam que os criminosos alugaram um imóvel no prédio para planejar a ação. A suspeita apareceu por conta do depoimento de um dos proprietários cujo apartamento foi assaltado. Ele relatou que nha colocado o imóvel para alugar há algum tempo e foi procurado por um homem que se mostrou interessado, mas não fechou negócio. Em julho, um rapaz de origem oriental alugou um outro apartamento por meio de uma empresa especializada em intermediação de imóveis. De acordo com os agentes, não havia ninguém no primeiro imóvel quando os bandidos invadiram. No segundo, a quadrilha rendeu um pedreiro e três mulheres que trabalhavam lá. Fonte: h ps://vejasp.abril.com.br, de 26 de agosto de 2019. Portanto, para isto, devem ser adotadas algumas precauções mínimas e básicas para que os apartamentos também tenham medidas efe vas e eficazes de segurança para que se possa aumentar o nível de proteção de todo condomínio. Para tanto deve-se atentar para as seguintes dicas: • colocar portas resistentes e maciças nas entradas sociais e de serviço, dando-se preferência às que possuem blindagem interna; • instalar olho mágico de 180° ou mesmo digital nas portas externas a fim de se observar quem está do lado de fora antes de abri-las; • instalar fechaduras quádruplas nas portas externas a fim de dificultar que sejam “michadas” ou mesmo arrombadas. Se possível, instalar fechaduras eletrônicas e digitais; • manter em bom estado de conservação e sempre fun-

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cionando os meios de comunicação , tais como telefone e interfone; • instalar sistemas de alarme no interior do apartamento ligados a uma central de monitoramento ou a portaria do condomínio, com disposi vos remotos ligados a central de monitoramento ou mesmo no celular dos moradores, a fim de se prevenir invasões; • reforçar as janelas com trancas especiais, grades e blindagens, se for o caso, a fim de se evitar intrusões por estes acessos; • instalar câmeras de CFTV internas na residência com acesso remoto através de smartphone para o controle exclusivo do morador; • isole as dependências internas durante o repouso noturno trancando as portas intermediárias; • acostume-se a fechar e trancar sempre as portas de acesso de sua casa. Não as deixe abertas inu lmente, ainda que por poucos momentos; • tenha uma boa conversa com sua família e, quando possível, com os outros moradores do edi cio. É interessante ressaltar e repassar as normas de segurança do condomínio para todos; • crie sistemas de comunicação rápida entre seus familiares, vizinhos e funcionários do condomínio, como wahtsapp, para troca de informações e de emergência. Torna-se oportuno lembrar que para se ter a segurança próxima do ideal as pessoas precisam mentalizar que a verdadeira proteção inicia-se com a Prevenção, pois através desta, é que se consegue evitar que os fatos delituosos ocorram; no entanto, havendo falhas preven vas, situações de risco tornam-se iminentes e reais, necessitando-se usar meios repressivos, a fim de repelir tais agressões, onde não se pode desconsiderar o perigo, em caso da falha de tais meios, podendo haver danos irreversíveis a suas possíveis ví mas. Apesar de tudo que se faça, em termos de segurança, nunca poderemos afirmar que os condomínios deixarão de ser totalmente vulneráveis. Contudo, se os condôminos atuarem desta maneira, estarão colaborando para maior eficiência e efe vidade da segurança onde podemos garanr que, havendo uma integração o mizada dos meios, dos recursos humanos e tecnológicos, aliados a uma vontade de que haja um maior grau de Proteção, por parte dos próprios condôminos e colaboradores, todos estes riscos serão amplamente minimizados.


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O VÍNCULO EMPREGATÍCIO ENTRE O SÍNDICO E O CONDOMÍNIO Rodrigo Karpat* Guilherme Lemos Novaes*

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7ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região negou pedido de vínculo feito por um homem que atuou como síndico por oito anos. O relator do recurso, o desembargador Wilson Carvalho Dias explicou que o síndico exerce uma a vidade peculiar de administração e representação do condomínio, conforme o ar go 1.347 do Código Civil e os diversos disposi vos previstos na Lei 4.591/64. Essa é uma questão interessante pois a função de síndico se encontra em uma posição diferente em relação a legislação trabalhista. O síndico não é um empregado do condomínio. Ele é eleito de forma assemblear para cumprir uma função, não tendo um vínculo emprega cio. E isso vale inclusive no caso do síndico profissional. Pois o síndico contratado também não tem esse vínculo, sendo apenas um prestador serviços. Claro, ele terá que arcar com os encargos inerentes aquele serviço, mas não deixa de ser um prestador de serviço autônomo. Porém, é importante deixar claro que as atribuições do síndico estão dispostas no Código Civil, Art. 1.348, que traz especificamente quais são suas funções, entre elas: gerir o patrimônio, prestar contas, fazer cumprir a Convenção, representar o condomínio a va e passivamente etc. como também estão previstas em outras leis, a realização do AVCB, cumprir normas trabalhistas, realizar NRs. etc. A função do síndico está muito mais ligada ao exercício de um cargo, tendo a responsabilidade de gestão, prescindindo de qualquer relação trabalhista. Sendo assim, o síndico não tem uma subordinação hierárquica, mas tem uma subordinação legal, estando sempre ligada à Convenção do Condomínio e Regimento Interno, assim como também as decisões assembleares. Na esfera trabalhista, primeiramente, há de se analisar quais são os requisitos necessários para a caracterização do vínculo de emprego, que estão expressos no ar go 3º da CLT. O art. 3º da CLT define o empregado como: "toda pessoa sica que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste e mediante salário". A figura do síndico desvirtua da imagem de um empregado comum pois a relação entre o condomínio e o síndico é a de mandante e mandatário, o síndico detém 12 | SINDICONEWS PRIME

em suas mãos os poderes dire vos e disciplinar inerentes à administração do condomínio. Como se pode notar, o síndico faz parte da administração do condomínio representando-o a va e passivamente, em juízo ou fora dele, pra cando todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns. O síndico apesar de ter suas contas aprovadas ou desaprovadas pela Assembleia Geral, não está subordinada a ela, a Assembleia Geral não possuiu poderes para determinar de que maneira ele administrará o condomínio. Diferentemente de ser subordinado, o síndico tem em suas mãos todas as atribuições do próprio empregador, na realidade são os empregados do condomínio que estão subordinados ao síndico. O síndico tem total autonomia na tomada das suas decisões, pode demi r e contratar funcionários, dar ordens para os empregados, não pode ser punido disciplinarmente na esfera trabalhista, não está sujeito a controle de horário de trabalho e sua remuneração é fixada por assembleia, portanto, o ganho mensal não representa salário para fins de reconhecimento de relação de emprego. Concluindo, não estão presentes os elementos necessários para a caracterização da relação emprega cia pois nessa relação entre síndico e condomínio não existe nem onerosidade nem a subordinação. Dr. Rodrigo Karpat - Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Jus ça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantás co, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de É ca e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD. Dr. Guilherme Lemos Novaes – É especialista em direito do trabalho, militante na área trabalhista há mais de 8 anos e Coordenador Jurídico da área trabalhista da Karpat Sociedade de Advogados.


Playground CRIANÇAS SE DIVERTINDO SEM CONFUSÃO

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playground e áreas como sala de brinquedos voltadas a crianças não são apenas espaços para brincadeiras e passatempos, mas sim áreas de convivência entre boa parte dos moradores que possuem filhos. Podem ocorrer diversas interações que repercutem de forma inesperada dentro do condomínio. Algumas são desejáveis, outras geram dores de cabeça que desequilibram totalmente o convívio. Com a diminuição do espaço das áreas dos apartamentos, muitos empreendimentos optaram por montar áreas comuns que funcionam como as que exis am an gamente dentro de cada unidade. Os leitores mais velhos devem se lembrar dos quintais, cada vez mais restritos, mesmo em casas, e dos quar nhos, área onde os pais permi am a permanência de bagunça, onde a criança nha certa autonomia. Agora, estas áreas acabaram trocadas por playgrounds e brinquedotecas. Os playgrounds possuem a grande desvantagem de não serem u lizados durante períodos chuvosos. Como opção interna, estão as salas de jogos e brinquedos. Em qualquer um dos casos, demandam um inves mento razoável que deve ser muito bem estudado para que não se caia em desuso.

Playgrounds Os playgrounds são de extremo interesse por serem áreas mais versáteis, permi ndo que crianças brinquem e adultos, idosos ou adolescentes aproveitem sua área para 14 | SINDICONEWS PRIME

suas a vidades. O inves mento não é alto quando levamos em conta os brinquedos, necessitando apenas de um espaço adequado. É aí que encontra-se o problema, pois dois brinquedos de bom tamanho, uma mesa e cadeiras para 6 pessoas, o que seria uma configuração interessante para um edi cio de 24 apartamentos, por exemplo, não são acomodados em menos de 20 metros quadrados.

Brinquedotecas Na escassez de espaço, esta é uma boa ideia, mas nem sempre dá certo. Deve-se disponibilizar diversos jogos para os usuários. É uma releitura da sala de jogos que muitos edi cios possuíam. Porém, é necessário controle, por que os jogos podem simplesmente desaparecer. Apesar disso, tem a vantagem de ser uma área interna, dando segurança para a interação entre diversas faixas etárias. Este local demanda inves mento constante, subs tuindo o material que vai se degradando. Pode-se restringir o acesso a este espaço, cedendo a chave ao cadastro de horários e estabelecendo um responsável, com inspeção pós uso. Nem sempre é possível que um funcionário o faça, nem que a inspeção seja completa, dependendo da quan dade de jogos disponíveis.

A convivência A interação de muitas pessoas gera situações que o síndico tem de saber lidar para que mantenha a mais harmoniosa das relações. Isto é especialmente di cil quando


tratamos de crianças e adultos, como veremos a seguir. A primeira situação importante é a interação entre os diversos moradores adultos, que ao supervisionarem suas crianças, gastam um bom tempo, especialmente nos finais de semana. Portanto, uma boa área de lazer infan l deve possuir espaços nos quais os adultos possam permanecer tranquilos e sejam adequados para leitura ou conversa. Uma boa adição são cadeiras e mesas, que também podem ser u lizadas pelos adolescentes. A separação desta área do playground propriamente dito pode ser feita de maneira sica, com cercas ou similares, dando uma maior versa lidade e menor interação direta entre as diversas faixas etárias que frequentam o local. A segunda forma de interação que deve ser analisada é da criança com a estrutura que a cerca. Para que ela seja mais sã possível, o síndico deve manter-se atento à qualidade e à conservação das áreas, visando sempre o bem comum. Para isso, é preciso manter regras bem definidas de u lização dos espaços, buscando durabilidade do material, horário e segurança. Outro ponto é garan r que todos os itens, como cercas, brinquedos, super cies e cadeiras sejam inspecionados co dianamente. Re re do uso e conserte todo material que con ver peças pequenas que podem ser engolidas, pontas que possam causar machucados, bordas cortantes, farpas, etc. A manutenção, que muitas vezes pode ser apenas uma mão de nta ou uma simples lixada, evita acidentes. Caso o brinquedo, seja ele de uma brinquedoteca ou do parquinho, esteja em más condições e cause um ferimento, o síndico terá muita dor de cabeça. Por isso, anteveja e faça ações prevenvas. Monte uma ro na de avaliação do parquinho, junto com uma empresa especializada e seus empregados, levantando quais pontos podem gerar acidentes. Lembre-se que crianças abusam dos brinquedos, então aquilo que pode quebrar, vai quebrar.

Problemas com o uso das áreas. E agora? A terceira interação ocorre entre as crianças e o síndico, ação que dificilmente gera bons frutos. Devemos sempre ter em mente que é obrigação zelar pelo patrimônio, mas que não é o gerente condominial que deve intervir diretamente nas ações, exatamente porque ele, na maioria das vezes, mora no edi cio e convive diariamente com estas pessoas. Tornar-se alvo das crianças ou par cipar a vamente para que alguém se torne o alvo não é uma boa ideia, especialmente por que está é uma forma excelente de atrair a an pa a dos pais sobre o interventor. Por isso, o mais adequado é acompanhar de longe. A par r deste úl mo po de contato, chegamos a um grande entrevero, que é a interação entre pais de crianças que causam transtornos ao edi cio e o administrador. Esta parte é extremamente delicada porque, para muitos pais, os seus "pes nhas" são santos que não têm a capacidade de prejudicar ninguém. São tais figuras que, longe de supervisão, agem de forma destruidora. Isto sem contar as crianças que são super protegidas, cujos pais ignoram atos de vandalismo. O síndico e os funcionários não devem fazer o papel de psicólogos, muito menos de fazer “leva e traz”, alertando os pais de como o filho deles se porta. Isto só vai piorar a situação, criando an pa as. Porém, caso uma das crianças seja alvo de ataques e os pais não percebam, eles devem ser alertados para que tomem providências. O bullying deve ser comba do a par r do núcleo familiar. Portanto, caso irregularidades ocorram, primeiro documente o fato, preferencialmente com fotos ou vídeos, e entre em contato educadamente com o condômino responsável, de forma rápida e obje va, conforme o procedimento acordado com a administradora. Os pais é que devem intervir sob os que são de sua responsabilidade. SINDICONEWS PRIME | 15


Dr. Inaldo Dantas

SINDICO NEWS RESPONDE

REPARAÇÃO DE DANOS 1 - Em uma tempestade, com ventos de até 100km, algumas telhas da cobertura soltaram e atingiu dois carros; A pergunta é: de quem é a responsabilidade pelo prejuízo? R: Sendo as telhas de propriedade do condomínio, é deste a responsabilidade pela reparação do dano. E se tal fato ocorreu por falha ou falta de manutenção (se as telhas estivessem devidamente presas/aparafusadas, isso muito provavelmente não teria ocorrido), o síndico poderá ser responsabilizado, já que é dele, a responsabilidade por diligenciar a conservação da edificação. O cód. Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

DÍVIDAS CONDOMINIAIS 2 - É de conhecimento amplo que dívidas de taxas condominiais recaem sobre o imóvel, de responsabilidade portanto de seu proprietário. Algumas administrações de condomínios - Síndicos por excelência - não atualizam o sacado na emissão de boletos referentes a taxas condominiais quando o imóvel é locado, permanecendo o nome de seu proprietário, independentemente das solicitações dos inquilinos. Esse procedimento tem respaldo legal ? Ou o boleto deve constar, obrigatoriamente, os dados do inquilino ? R: Como já dito por você no início da pergunta, as dívidas condominiais são de responsabilidade do proprietário da unidade(apartamento). Corre ssimo. Assim, ao contrário do que muitos gestores agem, o boleto jamais pode ser emi do em nome do locatário (inqulino). O sa-

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cado deverá ser sempre o tular do imóvel, já que é ele o responsável pela dívida. Aqueles que emitem o boleto em nome do inquilino está efetuando cobrança indevida. O inquilino não é responsável por tal obrigação, mesmo que em seu contrato de locação lhe tenha sido imputada tal obrigação. Vale ressaltar que as clausulas deste contrato têm validade unicamente entre as partes envolvidas - locador X locatário.

DECISÕES DA ASSEMBLÉIA 3 - Pode o síndico depois de uma assembléia que discua aumento da taxa de condomínio e que não chegou a um consenso acerca do valor a ser cobrado, majorar em 100% a taxa até que a decisão fosse tomada em nova assembléia? R: Ao síndico cabe cumprir e fazer cumprir as decisões da assembleia como assim estabelece o art. 1.348, IV do Còd. Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; Assim, não tem ele competência para es pular qualquer valor de taxa de condomínio, cabendo tão somente a assembleia.

BRIGADA DE INCÊNDIO 4 - Numa reunião de treinamento de brigada de incêndio uma moradora reclamou do cheiro de gás que vem do aquecedor... citou em voz alta quantos moradores e horários de banho. É uma senhora de idade. Por respeito a isso na hora não retruquei . . porém achei inadequado. Posso solicitar uma retratação /advertências a sua conduta? R: Considerando a idade da moradora e o fato de que isso não trouxe nenhum prejuízo, eu daria o caso por encerrado. É o princípio do bom senso.


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Multa no aspecto comportamental

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aumento da população nas milhares cidades tem gerado o crescimento de muitos condomínios residenciais e, em decorrência, muitos moradores ainda não convivem pacificamente com os seus vizinhos, porque o nível educacional atualmente vem refle ndo ser de muito baixo nível, somado à falta de bom senso ou mesmo do amor à vida e ao semelhante. Longe de ser simpa zante dos princípios religiosos ou dogmas que conduzem o indivíduo ao aperfeiçoamento espiritual e acostumado com os bons costumes cívicos, temos visto que muitas pessoas não se preocupam com o bem-estar dos amigos, vizinhos ou mesmo dos demais condôminos. Sejam elas crianças, jovens ou adultos, poucos têm a tudes respeitosas na coabitação com os vizinhos, idosos, recém-nascidos ou enfermos, provocando incômodos de todos os gêneros, inclusive danosos à saúde, segurança e sossego geral. Tem sido grande a inversão de valores morais e sociais na atualidade, em que muitos alegam ser causados pelos problemas financeiros, desempregos, desmantelamento das famílias, crescimento da criminalidade ou outros movos. É claro que a convivência cole va tem sido abalada por essas circunstâncias e pouco se tem feito dentro dos condomínios para frear todos os distúrbios comportamentais. A verdade é que ninguém lê a convenção condominial e o regimento interno, o que provoca a baixa frequência nas assembleias gerais para deliberar os ajustes administra vos e procedimentais dos habitantes locais. Mas isso não é o fim do mundo. O síndico e conselheiros devem tomar a inicia va de, periodicamente, fazer comunicados internos e distribuir a todos esses comandos legais, visando a ngir o melhor nível comportamental, geral. Se as convenções e regulamentos internos es verem desatualizados será benéfico modernizá-los, para que as a tudes pessoais possam adquirir nova dinâmica social. O novo Código Civil, em seu ar go 1.336, define quais são os deveres dos condôminos, estando entre eles os de “dar às suas partes a mesma des nação que tem a edificação, e não as u lizar de maneira prejudicial ao SOSSEGO, SALUBRIDADE E SEGURANÇA dos possuidores, ou aos bons costumes”. Isto é, não cabe a ninguém alegar que pode fazer qualquer coisa, estando dentro de sua unidade (apartamento, sala ou escritório), porque o espaço ocupado está interligado às demais unidades. Se não são respeitadas as regras legais, as convencionais e as regulamentares, os infratores devem ser punidos com multas que variem entre 1 a 5 cotas de contribuição das despesas condominiais. Se os infratores forem enquadrados como an ssociais, a faixa de multa pode variar de 5 a 10 cotas desse po. Para que isso se torne exequível, de imediato, o condomínio deve atualizar sua convenção e regimento interno, nos moldes do Código Civil. Onde isso acontece, vem sendo observado ó ma mudança do conceito de convivência, já que muitos moradores passam a entender que a reciprocidade de tratamento em melhor nível evita ofensas aos demais e multa por mau comportamento. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com - Advogado


Jurisprudência CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO PROIBIÇÃO DE CÃES E GATOS LEGALIDADE As disposições da convenção de condomínio edilício, desde que alinhadas com as leis e com a Cons tuição Federal, são impera vas e cogentes. Na origem, a autora ajuizou ação em desfavor de condomínio, para assegurar o direito de permanecer com seu cão no apartamento de residência. A pretensão foi rejeitada em sentença, com base na convenção condominial, que veda a permanência de cães e gatos nas áreas comuns e nas unidades habitacionais. Inconformada, a autora apelou. Nas razões, alegou ser proprietária de um cachorro de pequeno porte, saudável, vacinado e de comportamento dócil, que não oferece risco aos condôminos. Para os Julgadores, a convenção de condomínio, prevista nos ar gos 1.333 e 1334 do Código Civil, cons tui norma cogente e impera va quando em consonância com as leis e com a Cons tuição Federal, como no caso em análise. Os Desembargadores destacaram que a norma condominial contestada autoriza unicamente a “criação de animais domés cos de pequeno porte, como peixes ornamentais e pássaros”. Pontuaram que a norma proibi va influenciou a decisão de novos proprietários, no momento da compra de apartamentos no condomínio, e os moradores atuais, obrigados a se desfazer de seus animais de es mação, para se adequarem ao regulamento. Por fim, destacaram que a apelante quebrou as regras do contrato de locação do apartamento, que também proíbe a permanência de animais domés cos na unidade imobiliária. Desse modo, a Turma negou provimento ao recurso. Acórdão n. 1110299, 20161410032537APC, Relator Des. JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 18/7/2018, publicado no DJe: 23/7/2018. 20 | SINDICONEWS PRIME

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO - ILEGALIDADE "Sendo o administrador mero preposto do Síndico contratado para auxiliá-lo, não tem legi midade para, em nome próprio, acionar Condômino moroso, ou mesmo inadimplente, no solvimento das despesas condominiais. Decorre de preceito de lei, no caso o Art. 22 § 1º, da Lei nº 4.591, a representação do Condomínio, age portanto em nome do representado..."(TA-SP - 5ª Câm. Cív. - RT Nº 54 p. 153 - cf."Síndicos e Condomínio", Luiz Alberto Kelly - Edit. Rio Condor Ltda, p. 25). ADMINISTRADORA DISPENSA PELO SÍNDICO “O Síndico pode dispensar unilateralmente os serviços da administradora, que deve merecer a sua confiança e exerce funções administra vas por ele delegadas, sob sua inteira responsabilidade. A dispensa é eficaz rela vamente à administradora, respondendo o Síndico perante o Condomínio. A prestação de contas da administradora cabe ser feita pela via própria, sendo inadequado o depósito, a tulo de cautelar inominada.” (TJ-RJ - Ac. Unân. Da 2ª Cam. Cív. - Ap. 4.764/86 - Capital - Rel. Des. Nelson Pecegueiro do Amaral - cf.”Condomínio Urbano”, Darnley Villas Boas - Edit. Destaque, 1993 p.70). ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS. GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS “Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação de área de uso comum do edi cio, susce vel, alem do mais, de causar embaraços a regular u lização do local por outros condôminos. Recurso especial não conhecido.” (STJ - RESP 33853/SP;

RECURSO ESPECIAL (93/0009561-7) - DJ 05/09/1994 PG:23108 - Relator Ministro BARROS MONTEIRO).

ASSEMBLÉIA GERAL. ANULAÇÃO. PROCURAÇÕES SEM FIRMA RECONHECIDA OUTORGADAS AO SÍNDICO. “I - Em se tratando de anulação de assembléia geral de condomínio, por ter sido instalada como procurações sem reconhecimento de firma, inviável a pretendida ra ficação após seu encerramento e somente depois da sentença proferida na competente ação judicial instaurada.” “II - Os condôminos têm legimidade e interesse para pleitear a anulação de assembléia geral do condomínio, se irregularmente foram iniciados os trabalhos da reunião, sendo parte passiva legí ma o condomínio, por ser ele o que vai sofrer os efeitos da sentença de procedência.” STJ - RESP 112185/RJ; RECURSO ESPECIAL (96/0068938-5) - DJ 08/09/1998 PG:00067 - RELATOR Ministro SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO ATRAVÉS DE LETRA DE CÂMBIO ”Inviável é o saque de letra de câmbio à vista, para cobrança de despesas condominiais. Ainda que a Convenção do Condomínio faculte ao Síndico “fazer com que qualquer contribuição, inclusive as corrigidas, seja representada por letras de câmbio com saque à vista e enviadas a Cartório de Protesto”, tal disposi vo contraria a lei cambial e deve ser interpretado com sérias restrições, para evitar abusos e também para que não sirva de meio de coação para a cobrança de despesas indevidas ou, quando menos, discu veis.”(TA-SP - Ap. 243.538 - cf. Informa vo SECOVI-RJ - Março/ Abril/94 - p. 11).


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