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Prudential Real Estate Investors

PREI® Proven experience in Mexico since 2003 Industrial space for rent throughout Mexico

Andres Bello 10, 11 th Floor, México D.F. México 11560 (52 55) 5093 2770


Carta Editorial Editor’s Letter

Título de sección Español

Por Carlos A. Caicedo Zapata Cargo carlos@inmobiliare.com

Estimados Amigos

Dear Friends

E

T

l tema del financiamiento y las opciones de crédito siempre son de interés para nuestros asiduos clientes, y con el fin de ofrecerles una información actualizada, Inmobiliare Magazine presenta en esta edición las opiniones al respecto de reconocidos especialistas, de notorio valor, en especial cuando no pocos se cuestionan acerca de cómo repercutirá la crisis global a Latinoamérica y a México, en particular, además de preguntarse no sólo si la recesión en Estados Unidos afectará a la economía local, sino qué tan severo será el impacto y qué tanto tardará la recuperación. No obstante, en la actualidad la liquidez del mercado mexicano ha entrado en el contexto internacional de los negocios, incluso gracias a los buenos indicadores de los últimos años y sin ser optimistas en exceso cabe advertir que la percepción de los inversionistas extranjeros sobre México es buena, e inclusive el país destaca entre las economías latinoamericanas como una de las más importantes y en el tema inmobiliario, como la más transparente. De este modo, se prevé un potencial de crecimiento de entre 12 y 14% para los próximos cinco años en el mercado de la vivienda, por lo que las principales empresas desarrolladoras tienen grandes posibilidades de continuar su crecimiento. Y de acuerdo con la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura, AMFII, la desaceleración económica por la que atraviesa Estados Unidos y que se agravó con la crisis hipotecaria, no impactará la inversión inmobiliaria en México, donde los fondos de capital privado invertirían unos 25 mil millones de dólares en los próximos cuatro años. Por otra parte, un punto importante, que estimula a los inversionistas es la necesidad de infraestructura, ante lo cual el Presidente Felipe Calderón afirmó que invertirán más de dos billones 500 mil millones de pesos en este rubro, entre recursos públicos y privados, que representan más de 50% de lo invertido el sexenio pasado. Cabe recordar que Calderón ha especificado que seguirá impulsando la industria de la vivienda en tres aspectos, desarrollo urbano, vivienda de interés social y mejoramiento residencial, por lo cual la construcción en esta industria incidirá de manera importante en el crecimiento del PIB y se mantendrá como una de las oportunidades de negocios más significativas del país. Y si a esto se añade que los nuevos esquemas de financiamiento han logrado fortalecer y desarrollar el mercado crediticio nacional, dotándolo de controles firmes que estimulan el interés de los inversionistas e incrementan los recursos para el desarrollo de los inmuebles en nuestra nación, sin duda, en estas páginas podrán encontrar múltiples respuestas a sus interrogantes, en artículos y entrevistas de primer nivel, que servirán como valiosas herramientas de consulta para los profesionales y estudiosos del sector inmobiliario.

he topic of financing and credit options are always of interest for our regular customers. And in order to offer you up to date information in this issue, Inmobiliare Magazine presents the opinions of recognized specialists, of obvious value, especially when more than a few were questioned about how the global crisis will affect Latin America and Mexico in particular. We also asked not only if the recession in the United States will affect the local economy, but also if the impact will be as severe and how long the recovery will take. Nevertheless, currently the liquidity of the Mexican market has entered into the international business context, thanks to the good indicators of recent years and without being excessively optimistic, it is necessary to inform you that the perception that foreign investors have of Mexican is good, and the country even stands out among the Latin American economies as one of the most important, and in terms of real estate, as the most transparent. In this way, a growth potential of between 12 and 14% in the housing market is predicted for the next five years. Therefore the main development companies have great possibilities to continue their growth and according to the Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura (Mexican Association of Real Estate and Infrastructure Funds), AMFII, the economic deceleration that the United States is going through, which was aggravated by the mortgage crisis, will not have an impact on real estate investment in Mexico, where the private capital funds will invest around 25 billion dollars in the next four years. On the other hand, an important point that stimulates investors is the need for infrastructure, facing which President Felipe Calderón stated that they will invest more than 2.5 trillion pesos in this field, between public and private resources, which represents more than 50% of what was invested during the last presidential term. It must be remembered that Calderón has specified that he will continue to push the housing industry in three aspects; urban development, low income housing and residential improvement. Therefore, construction in this industry will significantly affect the growth of the GDP and will remain one of the country’s most significant business opportunities. And if you add to this that the new financing schemes have managed to strengthen and develop the national credit market, giving it firm controls that stimulate the interest of investors and increase property development resources in our nation. Without doubt, in this issue you will find many answers to your questions in top quality articles and interviews that will serve as valuable consulting tools for real estate sector professionals and experts.

Érico García García Director General Inmobiliare Magazine

Impresión: Impresos y revistas S.A. de C.V. - Distribución: Sepomex / Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700 ; México D.F. Número 46 año 7. Publicación bimestral Febrero - Marzo 2008. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

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Contenido/Content

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Publisher & CEO Guiller mo A lmazo Garza guillermo @ inmobiliare.com Direc tor Gener al Er ico García García erico @ inmobiliare.com

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Direc tor Comercial y Webmaster Emiliano García García emiliano @ inmobiliare.com Reporte Especial/Special Report

Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Z apata carlos @ inmobiliare.com

Cobertura internacional, conocimiento local International cover, local knowledge

Directora Editorial Mayra Rosa Á lvarez mayra @ inmobiliare.com

Reporte Especial/Special Report

A menor ritmo, pero la cartera hipotecaria sigue creciendo

Editor Asociado Yamal Chamoun ychamoun @ escala.com.mx

To smaller rate, but the hypothecating portfolio continues growing

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Legal/Legal

Client Ser vice s Manager Carolina López clopez @ inmobiliare.com

Algunas reformas legales que han impactado el mercado hipotecario mexicano

Legal reforms that have shocked the Mexican mortgage market

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Eduardo Ramirez Ogar r io eramirezo @ inmobiliare.com

Pulso inmobiliario/Real Estate pulse

En la vía de la modernidad y flexibilización del sector hipotecario mexicano

Direc tor Jur ídico Paolo Suro paolosuro @ sat ya.com.mx

On the road to modernity and the flexibilization of the Mexican mortgage sector

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Panel de discusión Nueva York/New York discussion panel

México, entre el optimismo y la competencia Mexico, between the optimism and the competition

En Portada/On Cover

MRP. Sale de compras, crecimiento con solidez

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MRP. Goes shopping, solid growth

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Reporte Especial/Special Report

INVEX Inversiones Institucionales. Especialista en estrategias para el ahorro y el retiro NVEX Institutional Investments. Specialist in strategies for savings and retirement

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Comentario de Inversión/Investment Comment

Navegando en tiempos turbulentos

Sailing through turbulent times

Tendencias en construcción/Construction trends

La representación del cliente: ¿un costo más a considerar para su próximo proyecto? Owner’s Representative: a justified expense for your next project?

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Reporte Especial/Special Report

Los esquemas de cero enganche

Zero deposit schemes Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

Unwired Solutions. La mejor señal inalámbrica en su edificio Unwired Solutions. The best wireless signal in your building

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Del Experto/From the Expert

Perspectivas de la región central de México en el 2008. El financiamiento inmobiliario Perspectives for the central region of Mexico in 2008. Real Estate financing

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Reporte Especial/Special Report

Panorama del crédito hipotecario The outlook for mortgages Del Experto/From the Expert

Resultados de vivienda 2007 y perspectivas 2008 Housing results 2007 and outlook 2008

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Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

Icon Development Group. 100% desarrollo inmobiliario

Icon Development Group. 100% Real Estate Development

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Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

Logistik Free Trade Zone. Parque Industrial con estándar internacional

Logistik Free Trade Zone. Industrial park with international standards

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Reporte Especial/Special Report

México sigue siendo atractivo para los fondos de inversión Mexico continues to be attractive for investments

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Arte/Art

Rivelino, las cartas del pasado

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Consejo Editor ial Abraham Metta / Sergio Argüelles Fernando Schutte / Eugene Towle Victor Lachica / Alejandro Sepúlveda Francisco Andragnes / Jorge Ávalos John Newcomb / Luis Gutierrez Blanca Rodríguez / Claudia Pérez Salas Arturo Aispuro / Juan Pablo Arroyuelo Pedro Azcue / Jaime Lara / Jorge Lizan Gonzalo Montaño / Humberto Treviño Jose María Garza Treviño Alberto de la Garza Evia Jorge Longoria Treviño Elliot Bross / Javier Llaca Antonio Elosua / Eduardo Güemez Colaboradore s A raceli Cano acano @ inmobiliare.com Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo @ emisa.info Francisco A lva francisco @ emisa.info Fer nando Lópe z fernando @ emisa.info Suscr ipcione s suscripciones @ inmobiliare.com Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc . Inmobiliare Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia @ inmobiliare.com Concepción Méndez concepcion @ inmobiliare.com Gerente Ser vicio a Cliente s Tr aduccione s Pangea A lma Ballesteros Mar ía C . V ives Fotogr afía Feder ico de Jesús Sánchez dejesus @ inmobiliare.com Fotogr afías Monter rey Selma Fer nández info @ selmafernandez.com Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent @ inmobiliare.com Galer ía y Promoción de A r te pintura @ inmobiliare.com O f icinas M exico City +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 +52(55) 2454-4584 al 87 Monterrey +52(81)8000-7150 Fax: +52 (81) 8000-7085 Madrid +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321 ventas@emisa.info / www.emisa.info


Reporte Especial

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Cobertura internacional, conocimiento local

International cover, local knowledge Al tercer trimestre de 2007 EUROHYPO financió proyectos inmobiliarios en Europa por un monto de 29, 877 millones de Euros, casi 26% más de lo que había financiado en 2006. En México este “gigante” banco inmobiliario concretó a finales del año anterior financiamientos por más de 500 millones de dólares comprometidos en 14 inmuebles en operación y desarrollo.

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n todos y cada uno de los países en donde Eurohypo tiene presencia la premisa más importante es tener conocimiento del mercado. Por eso, hoy este banco alemán filial del Commerzbank, de Alemania, especializado en el sector inmobiliario comercial, ya ha incursionado en 29 naciones y cuenta con 37 sucursales. Alemania, Austria, Bélgica, Dinamarca, Dubai, España, Finlandia, Francia, Grecia, Holanda, Hong Kong, Hungría, Irlanda, Israel, Italia, Japón, Luxemburgo, México, Polonia, Portugal, República Checa, Rumanía, Rusia, Suecia, Suiza, Turquía, Reino Unido, Estados Unidos y su reciente llegada a Brasil, demuestran la amplia cobertura internacional de Eurohypo en la actualidad. En México este banco, el cual sigue la línea de operación que lo ha llevado a ser exitoso en el negocio inmobiliario en todo el mundo, realiza sus operaciones e inversiones solamente en edificios corporativos de oficinas, centros comerciales, naves, complejos logísticos y hoteles de negocios. Sin embargo, comenta Armando Valencia, Director de la oficina de representación de Eurohypo en México “que en Alemania y algunos otros países el banco también ha participado en el sector de infraestructura pública. No obs-

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tante, por el momento no está planeado incursionar en este mercado en el país”. Directivos de Eurohypo, que en distintas ocasiones visitaron nuestra nación antes de tomar la decisión de entrar acá, encontraron mercados dinámicos como el de oficinas, un sector que en la actualidad posee corredores tan importantes en la Ciudad de México como Reforma Centro, Polanco, Palmas, Santa Fe, Bosques y Lomas-Palmas. En otras, como Monterrey, el interés se centró en que no sólo es el segundo mercado de oficinas más importante del país, sino que además alberga empresas multinacionales dada la cercanía con Estados Unidos. Y por otra parte, está Guadalajara, la cual ya empieza a registrar cierto dinamismo, pese a la falta de espacio y demanda. Afirma Armando Valencia: “nuestra razón por sí misma es el bien raíz. Por lo tanto, nos gusta vernos en México como un socio estratégico del desarrollador e inversionista, y además nuestra incursión aquí es a largo plazo. Se trata de financiamientos a 10 años, con administraciones de dos a tres décadas. El interés por el sector comercial se sustenta entre otras cosas por la cobertura de rentas y si además el mismo inmueble tiene un valor agregado porque se trata de un edificio ico-

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no o emblemático para la ciudad y está bien ubicado, en verdad todo esto ayuda para que el inmueble siga generando valor”.

Un banco pionero

Así, Eurohypo es un banco pionero en la incursión en mercados nuevos, habiendo dado su primer paso en los internacionales mediante su entrada al mercado español, hace casi 20 años. Después de esto, el banco ha continuado su participación en países de Europa, Asia y América, siendo México la primera nación de Latinoamérica y la segunda en el continente, detrás de Estados Unidos. “Lo anterior no fue circunstancial, sino resultado de un largo proceso de análisis y decisión que tomó más de un año, tiempo en el cual se revisó la situación económica del país, el marco legal y financiero, el estado del mercado inmobiliario comercial, la competencia y el potencial del mismo, teniendo resultados muy positivos en todos los puntos y aunque en algunos de estos otros países se mostraban más atractivos, la suma de puntos obtenidos en la totalidad de los aspectos, indicaron que México debía de ser la entrada a Latinoamérica y, posteriormente, otros países, como es el caso de Brasil donde se iniciaron operaciones a finales del


Special Report

año pasado”, concluye Armando Valencia. Además, nuestra nación se hace atractiva por los contratos de arrendamiento a largo plazo, su regulación bancaria, los contratos en dólares y la seguridad jurídica. Todos estos fueron factores que, sin duda, empujaron la decisión de Eurohypo para llegar al país y en la actualidad ya han realizado operaciones exitosas en el sector de oficinas, como es el caso de la Torre de Mexicana, en donde el banco financió al grupo inversionista propietario del inmueble en una sustitución de financiamiento, lo cual representó beneficios importantes para el mismo, como fueron la reducción del costo de servicio de la deuda, un esquema de crédito atractivo y la oportunidad de llevar a cabo un proceso de refinanciamiento en el mínimo tiempo posible. A su vez, el mercado inmobiliario de centros comerciales en el país también fue un nicho que interesó a Eurohypo. Sin duda, México es un mercado objetivo por el tamaño de la población y el consumo per cápita y, además, tienen presencia los grandes retailers internacionales, como WalMart y otros locales, como Soriana, Chedraui, Gigante y Comercial Mexicana. En el sector hotelero las oportunidades están latentes, pues este nicho se caracteriza por una fuerte demanda y escasez de oferta. Sin embargo, hay una evolución importante en la ocupación hotelera en categorías de cuatro y cinco estrellas. Por su parte, el mercado de la logística reporta una importante actividad industrial al norte de la Ciudad de México y hay una fuerte demanda, además, de plataformas de distribución modernas y eficientes en mercados como el de Tultitlán y Cuautitlán. Así, el mercado inmobiliario en los cuatro sectores donde participa Eurohypo en México representa retos y grandes oportunidades. Armando Valencia dice: “el ideal es repartir nuestros negocios en ocho partes, que abarquen tanto proyectos en desarrollo como en operación en los cuatro sectores. Comentando los resultados del año anterior puedo mencionar que aproximadamente 52% de lo cerrado fue en el sector de centros comerciales; 36% en la parte de oficinas; 7% en el sector logístico y 5% en hoteles de ciudad. Para este año estimamos que la distribución estará un poco más cargada hacia la parte de oficinas, reduciendo la participación en centros comerciales y buscando incrementar la inversión en hoteles, así como en centros logísticos.” Comenta el representante de Eurohypo en México que el tema del desarrollo inmobiliario seguirá siendo importante para el banco en los siguientes años. Por lo tanto, esperan ser lo suficientemente creativos para cumplir con las expectativas de los desarrolladores. En ese sentido, cualquier desarrollador o inversionista del sector puede encontrar en Eurohypo una buena alternativa de socio estratégico para impulsar sus desarrollos, pues al apoyar tanto a proyectos de desarrollo, como ya consolidados, se convierte en la palanca del inversionista que permite multiplicar sus recursos y maximizar los rendimientos del capital.

El panorama 2008

Italy, Japan, Luxembourg, Mexico, Poland, Por-

Este año debido a la crisis de liquidez e in- tugal, Czech Republic, Rumanía, Russia, Swemobiliaria que está teniendo lugar tanto en den, Switzerland, Turkey, United Kingdom, the Europa, como en Estados Unidos, se vislum- United States and their recent arrival to Brazil, bra un mercado que se está reflejando en demonstrate the ample international cover of financiamientos más caros. Sin embargo, y Eurohypo at the present time. a pesar de ello, comenta Armando Valencia, In Mexico this bank, which it follows the opestán trabajando intensamente a efecto de erational direction that has taken it to be suclograr las mejores condiciones posibles para cessful in the real estate business anywhere los desarrolladores que siguen depositando in the world, only conducts his operations and su confianza en Eurohypo. investments in corporative buildings of offices, “Al día de hoy estamos viendo proyectos commercial centers, logistic ships, complexes por casi mil millones de dólares. Sin embargo, and hotels of businesses. Nevertheless, it comestamos concientes de que tenemos grandes ments Armando Valencia, Director of the office jugadores en el sector y que todos buscarán of representation of Eurohypo in Mexico “that dar sus mejores opciones a sus clientes. Por in Germany and some other countries the bank lo tanto, esperamos cerrar los primeros 150 also has participated in the public infrastructure millones de dólares en el primer trimestre de sector. However, it is at the moment not glided 2008 y, si el mercado nos lo permite, espera- to get in this market in the country “. mos superar lo realizado el año pasado, duplicando el número de clientes a los cuales estamos atendiendo”, concluye el Director de Eurohypo en México. Para los directivos del banco alemán el proceso de crecimiento de la multinacional en el país incluye continuar con su trabajo de la mano tanto de inversionistas inmobiliarios como de los desarrolladores que están apostando fuerte al futuro de México. “En función de la respuesta del sector seguramente en un futuro podremos pensar en dar nuevos pasos, hacia la zona metropolitana de la Ciudad de México, ya que a la fecha hemos visitado diversos mercados donde se están analizando proyectos, los cuales, estamos seguros de que en un futuro próximo los estaremos financiando”. Finalmente, en Eurohypo saben que pueden aportar su grano de arena al desarrollo del país. De este modo, como lo han reiterado desde Alemania el CEO de la compañía y en México el Armando Valencia Herrera propio Armando Valencia, EuroRepresentación EUROH YPO AG en México hypo ha llegado para quedarse.

Más informes

Representación EUROHYPO AG en México Armando Valencia Herrera Avenida Paseo de la Reforma 505, Torre Mayor, Piso 40, Colonia Cuauhtémoc, C.P. 06500, México, D.F.

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n all and each one of the countries in where Eurohypo has presence the most important premise is to have knowledge of the market. For that reason, today this filial German bank of the Commerzbank of Germany, specialized in commercial the real estate sector, already it has entering in 29 nations and it counts on 37 branches. Germany, Austria, Belgium, Denmark, Dubai, Spain, Finland, France, Greece, Holland, Hong Kong, Hungary, Ireland, Israel,

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Directors of Eurohypo, who in different occasions visited our nation before making the decision to enter here, found dynamic markets like the one of offices, a sector that at the present time has so important runners in the City of Mexico like in Reforma Centro, Polanco, Palmas, Santa Fe, Bosques and Lomas-Palmas. In others, like Monterrey, the interest was centered in which it is not only the second more important market of offices of the country, but that in addition lodges multinational companies given the proximity with the United States. And on the other hand, it is Guadalajara, which already begins to register certain dynamism, in spite of the lack of space and demand. It affirms Armando Valencia: “our reason by itself is real estate. Therefore, we like to see us in Mexico like a strategic partner of the developer and investor, and in addition our incursion is here in the long term. It is about financings to

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Reporte Especial

At the end or the first quarter of 2007 EUROHYPO it financed real estate projects in Europe for an ammout of 29,877 million of Euros, almost 26% over it had financed in 2006. In Mexico, this this “giant” real estate bank, made specific at the end of the previous year financings by more than 500 million dollars it jeopardize in 14 buildings in operation and development. FINANCIACIÓN INMOBILIARIA 70% de las nuevas operaciones de EUROHYPO se realizaron fuera de Alemania País

% Operación *

Alemania

29%

Estados Unidos

18%

Reino Unido - UK

18%

Península Ibérica

13%

Francia

6%

Suecia

3%

Europa del Este

3%

Japón

2%

Italia

2%

Otros

6%

Fuente: Eurohypo * Nuevas operaciones en el primer semestre de 2007

10 years, with administrations of two to three decades. Interest by sector commercial sustains among other things by cover of rents and if in addition the same building has a value added because emblematic icon or for the city is a building and well is located, in truth all this aid so that the building continues generating value “.

A pioneering bank Thus, Eurohypo has been a pioneering bank in the incursion in new markets, having taken its first step in the international by means of its entrance to the Spanish market, for almost 20 years. After this, the bank has continued its participation in countries of Europe, Asia and America, being Mexico the first nation of Latin America and second in the continent, behind the United States. “The previous thing was not circumstantial, but result of a long process of analysis and decision that took more from a year, time in which it reviewed the economic situation of the country, the legal and financial frame, the state of com-

Eurohypo has been a pioneering bank in the incursion in new markets, having taken its first step in the international by means of its entrance to the Spanish market, for almost 20 years. 8

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mercial the real estate market, the competition and the potential of the same one, having very positive results in all the points and although in some of these other countries were more attractive, the sum of points obtained in the totality of the aspects, indicated that Mexico had of being the entrance to Latin America and, later, other countries, as it is the case of Brazil where operations began at the end of last year “, concludes Armando Valencia. In addition, our nation becomes attractive by contracts of long term renting, their banking regulation, contracts in dollars and the legal security. All these were factors that, without a doubt, pushed the decision of Eurohypo to arrive at the country and in the present time already they have conducted successful operations in the sector of offices, as it is the case of the Torre de Mexicana, in where the bank financed to the group propietary investor of the building in a substitution of financing, which represented important benefits for the same one, as they were the reduction of the cost on watch of the debt, a scheme of attractive credit and the opportunity to carry out a process of refinancing in the minimum possible time. As well, the real estate market of commercial centers in the country also was a niche that interested to Eurohypo. Without a doubt, Mexico is an objective market by the size of the population and the consumption per capita and, in addition, retailers has international great presence, like WalMart and other premises, like Soriana, Chedraui, Gigante and Comercial Mexicana. In the hotel sector the opportunities are latent, because this niche characterizes by a strong demand and shortage of supply. Nevertheless, there is an important evolution in the hotel occupation in categories of four and five stars. On the other hand, the market of the logistics reports an important industrial activity to the north of the City of Mexico and is a strong demand, in addition, of modern and efficient platforms of distribution in markets like the one of Tultitlán and Cuautitlán. Thus, the real estate market in the four sectors where Eurohypo participates in Mexico represents challenges and great opportunities. Armando Valencia it says: “the ideal is to distribute our businesses in eight parts, this include as much projects developing as in operation in the four sectors. Commenting the results of the previous year I can mention that approximately 52% of the closed was in the sector of commercial centers; 36% in the part of offices; 7% in logistic sector and 5% in hotels of city. For this year we considered that the distribution will be a little loaded more towards the part of offices, reducing the participation in commercial centers and looking for to increase the investment in hotels, as well as in logistic centers.”

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The representative of Eurohypo in Mexico comments that the subject of the real estate development will continue being important for the bank in the following years. Therefore, they hope to be the sufficiently creative thing to fulfill the expectations of the developers. In that sense, any developer or investor of the sector can find in Eurohypo a good alternative of partner strategic to impel its developments, because when supporting so much to development projects, like already consolidated, becomes the handle of the investor who allows to multiply his resources and to maximize the yields of the capital.

Panorama 2008 This year due to the crisis of real estate liquidity and that is taking place as much in Europe, as in the United States, a market glimpses that is being reflected in more expensive financings. Nevertheless, and in spite of it, it comments Armando Valencia, are intensely working to effect to obtain the best possible conditions for the developers that continue depositing their confidence in Eurohypo. “The day of today we are seeing projects by almost a thousand of billion dollars. Nevertheless, we are conscientious of which we have great players in the sector and that all will look for to give their better options to their clients. Therefore, we hoped to close the first 150 million dollars in the first trimester of 2008 and, if the market allows it, we hoped to surpass that we did the last year, duplicating the number of clients who we are taking care of “, it concludes the Director of Eurohypo in Mexico. For the directors of the German bank the process of growth of the multinational in the country includes to continue with its work of the hand of real estate investors as of the developers that are betting strong to the future of Mexico. “Based on the answer of the sector surely in a future we will be able to think about taking new steps, towards the metropolitan zone of the City of Mexico, since the date we have visited diverse markets where projects are being analyzed, which, we are sure that in a next future we will be financing them”. Finally, in Eurohypo they know that they can contribute its grain of sand to the development of the country. This way, since they have reiterated it from Germany the CEO of the company and in Mexico the own one Armando Valencia, Eurohypo has arrived to remain.„ More information Representation EUROHYPO AG in Mexico Armando Valencia Herrera Avenida Paseo de la Reforma 505, Torre Mayor, Piso 40, Colonia Cuauhtemoc, C.P. 06500, México, D.F.


Reporte Especial

Por Araceli Cano acano@inmobiliare.com

A menor ritmo, pero

la cartera hipotecaria sigue creciendo

To smaller rate, but the hypothecating portfolio continues growing Si bien la percepción hacia el sector de la vivienda es de incertidumbre por la crisis hipotecaria en Estados Unidos, y por una posible recesión en ese país, los créditos a la vivienda en México seguirán mostrando un comportamiento y un nivel similar al que registraron en 2007.

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nrique Castillo Sánchez Mejorada, presidente de la Asociación de Bancos de México, ABM, dio a conocer que el crédito cerró con un saldo total de mil 459 millones de pesos a diciembre de 2007, lo que representó un crecimiento de 24.1% respecto a 2006. De este total, 248.5 millones de pesos corresponden a la cartera de vivienda, la cual registró un incremento de 19.3% al cierre del año pasado, porcentaje que contrasta con los aumentos de años anteriores (79% en 2005 y 45% en 2006). “En crédito, el avance ha sido importante en los últimos años. Entonces, sostener el crecimiento del mismo tamaño resulta cada vez más complicado, al hablar de crecimientos de la cartera crediticia de entre 15 y 20%, lo cual se espera para este año. Estamos hablando de cuatro o cinco veces lo que se expande la economía”, dijo Enrique Castillo. Sobre el tema, según información de la Comisión Nacional de Vivienda, CONAVI, el Infonavit y Acciones y Valores Casa de Bolsa, en el presente año se otorgarán cerca de un

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millón 100 mil créditos para la vivienda, lo que significará un aumento de casi 7% comparado con el año pasado. Por su parte, BBVA Bancomer, en un estudio sobre la situación inmobiliaria en México, señala que lo importante es observar que los flujos de crédito permanecen elevados y permiten otorgar financiamiento para un número elevado de viviendas. De hecho, las bursatilizaciones de cartera de crédito a la vivienda que algunas instituciones bancarias han llevado a cabo, y cuyo monto total acumulado en 2007 (hasta noviembre) ascendió a ocho mil millones de pesos, hará que la tasa de crecimiento real anual del saldo de este tipo de financiamiento se mantenga moderada”.

Soluciones para todos

En este sentido, Carlos Gutiérrez Ruiz, titular de la Comisión Nacional de Vivienda, CONAVI, manifestó su confianza en que se mantenga la tendencia de los años anteriores, y para ello, el gobierno federal decidió dar una mayor atención a aquellos sectores


Special Report

Hipotecarias

54.4%

2005

2.2%

Automotrices

29.7%

2006

2.1%

Empresas

11.9%

2007

2.6%

Créditos personales

3.3%

Microcréditos

0.7%

Fuente: AMFE, Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas, A.C.

de la población de bajos ingresos que, por este motivo, enfrentan limitaciones para acceder a una solución habitacional. Con este propósito, al igual que en el 2007, la Cámara de Diputados asignó a la CONAVI recursos del Presupuesto de Egresos de la Federación para el ejercicio 2008, destinados a subsidios para vivienda, los cuales darán oportunidad de adquirir un lote, una casa o un departamento, nuevos o usados; edificar, autoconstruir o mejorar una propiedad, como una fórmula de ayudar a consolidar el patrimonio de los hogares mexicanos. Este programa de subsidios se orienta a incrementar la capacidad de compra de las personas, dando la oportunidad a muchas familias de bajos ingresos de que adquieran un financiamiento hipotecario, contar con hasta 50 mil pesos de apoyo, dependiendo del destino del financiamiento. Respecto a la participación de los bancos y las SOFOLES en el mercado de la vivienda, Carlos Gutiérrez afirmó que se encuentran en un proceso muy dinámico, y viven un proceso que está recomponiendo su participación. “Estamos creando los mecanismos para que así sea, nos interesa que se incremente la oferta financiera complementaria”. Y esto lo confirma la Asociación de Bancos de México al asegurar que el número de hipotecas de la banca representará 14% del total de financiamientos que se espera sean asignados en el 2008, incluyendo SOFOLES, el Infonavit y otros organismos. Asimismo, el Infonavit reiteró su meta para 2008 de otorgar 500 mil créditos bajo el escenario base y 540 mil bajo un escenario potencial. De concretarse la primera cifra, se trataría de un aumento de casi 47%, comparado con los que asignó en 2006.

Estabilidad de las tasas de interés

Durante los primeros once meses de 2007 las tasas de interés fijas mínimas que la banca y las SOFOLES cobran por los créditos a la vivienda no se modificaron. De hecho, en noviembre de 2007 algunas instituciones bancarias anunciaron nuevos esquemas crediticios. En algunos casos implican ciertas disminuciones de tasas de interés y, además, diversas ventajas adicionales para los clientes: reducción del monto del enganche, menor pago por millar, seguro de desempleo, entre otras. Esto de lo que habla es de la creciente competencia entre instituciones bancarias

El Infonavit reiteró su meta para 2008 de otorgar 500 mil créditos bajo el escenario base y 540 mil bajo un escenario potencial. De concretarse la primera cifra, se trataría de un aumento de casi 47%, comparado con los que asignó en 2006.

Índice de morosidad* de la cartera hipotecaria

Fuente: Cálculos ABM con cifras de Banco de México *Índice de Morosidad = Cartera Vencida /Cartera Total

para colocar un mayor número de créditos, por lo cual es necesario analizar con detenimiento todos los programas que ofrecen hoy en día las instituciones financieras, sin olvidar los programas del Infonavit y el Fovissste, para quienes están afiliados a estos organismos. Toda esta variedad de alternativas resulta positiva en un panorama en el que, de acuerdo al Banco de México, los precios de la vivienda aumentaron 2.47% en el cuarto trimestre del año, contra 4.20% del trimestre inmediato anterior. Esto, porque los constructores enfrentan mayores precios de cemento y varilla, tan sólo Cemex adelantó que aumentará los precios de sus productos en México y Estados Unidos en abril ante el rezago de costos, mientras que la varilla, que representa 8% de la construcción, subió 30% durante 2007.

Participación de los fondos de inversión

Cartera Vigente al Sector Privado

1200

100 %

80 %

1,133.3

900

60 %

849.9

600

27.1%

28.1%

40 %

24.1%

300

20 %

0

0%

Dic-2005 Cartera Vigente

La desaceleración económica por la que atraviesa Estados Unidos, EU, y que se agravó con la crisis hipotecaria, no impactará la inversión inmobiliaria en México, donde los fondos de capital privado invertirían unos 25 mil millones de dólares en los próximos cuatro años, estimó la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura, AMFII. “Los aspectos fundamentales de la industria de la vivienda en México siguen siendo muy positivos, aquí no vivimos los mismos problemas que dieron origen a la crisis hipotecaria en Estados Unidos. No se tiene conocimiento de que algún inversionista quiera recortar su inversión en vivienda en el país”. Este tipo de fondos obtiene recursos de compañías de seguros, fundaciones y fondos de pensiones, y los invierte en proyectos que requieren de tiempos largos de gestación, de capacidad técnica para su diseño y realización, y de mano de obra calificada. La AMFII estimó que actualmente hay unos 25 fondos de este tipo operando en México, 11 de ellos ya son miembros de la AMFII y en los últimos cuatro años han invertido cerca de seis mil millones de dólares en proyectos inmobiliarios, que se prevé generen 1.5 millones de empleos vinculados a la industria de la construcción.

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1,459.2

1500

Miles de Millones de pesos

Porcentaje de participación de las SOFOLES en los diferentes mercados:

Dic-2006

Dic-2007

Variación real anual Fuente: Banco de México

Indicó que los proyectos en donde se invierte van desde parques industriales, proyectos residenciales, hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales, hasta plantas de tratamiento de agua. Destacó que algunos de los fondos tienen ya más de una década operando en México, pero fue apenas hace poco que decidieron asociarse para mejorar las condiciones de inversión en el país y atraer más capital.

E

nrique Castillo Sanchez Mejorada, president of the Association of Banks of Mexico, AMB, presented that the credit closed with a total balance of thousand 459 million pesos to December of 2007, which represented a growth of 24.1% with respect to 2006. Of this total, 248.5 million pesos correspond to the house portfolio, which registered an increase of 19.3% to the closing of the last year, percentage that contrasts with the increases of previous years (79% in 2005 and 45% in 2006). “In credit, the advance has been important in the last years. Then, to maintain the growth of the same size is more and more complicated, when speaking of growth of the credit portfolio of between 15 and 20%, which is expected for this year. We are speaking of four or five times which expands the economy”, Enrique Castillo said.

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Reporte Especial

Although the perception towards the housing sector is of uncertainty by the hypothecating crisis in the United States, and by a possible recession in that country, the credits to the house in Mexico will continue showing to a behavior and a level similar to which registered in 2007. On the subject, according to information of the National Commission of House, CONAVI, the Infonavit and Action and Values House of Stock Market, in the present year they will be granted near million 100 thousand credits for housing, which will mean a compared increase of almost 7% with the last year. On the other hand, BBVA Bancomer, in a study on the real estate situation in Mexico, indicates that the important thing is to observe that the credit flows remain high and allow to grant financing for an elevated number of houses. In fact, the portfolio from credit to the

Cartera Vigente: Crédito a la vivienda 248.5

250

150

79.6%

132.5

200.8

Variación real anual

Miles de Millones de pesos

200

45.7%

100

19.3% 50

0 Cartera Vigente

Variación real anual Fuente: Banco de México

house that some banking institutions have carried out, and whose accumulated total amount in 2007 (until November) ascended to eight billion weights, will do that the rate of annual real growth of the balance of this type of financing stays moderate “.

The Infonavit reiterated its goal for 2008 to grant 500 thousand credits under the scene bases and 540 thousands under a potential scene. To take shape the first number, one would be an increase of almost 47%, compared with which it assigned in 2006.

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Solutions for every one In this sense, Carlos Gutiérrez Ruiz, to title of the National Commission of House, CONAVI, showed his confidence in that the tendency of the previous years stays, and for it, the Federal Government decided to give a greater attention to those sectors of the population of low income that, for this reason, face limitations to accede to a housing solution. With this intention, like in the 2007, the House of Representatives assigned to the CONAVI resources of the Budget of Debits of the Federation for exercise 2008, destined to subsidies for house, which will give opportunity to acquire a lot, a house or a department, new or used; to build, or to improve a property, like a formula 100 % to help to consolidate the patrimony of the Mexican homes. This program of subsidies is oriented to increase the capacity of purchase of 80 % the people, giving the opportunity to many families of low income of which they acquire a hypothecating financing, 60 % to count on up to 50 thousand pesos of support, depending on the destiny of the financing. With respect to the participation 40 % of the banks and the SOFOLES in the market of housing, Carlos Gutierrez affirmed that they are in a very 20 % dynamic process, and live a process that is recomposing its participation. “We are creating the mechanisms so 0% that can be real, we are interested in the complementary financial supply is increased”. And this confirms the Association of Banks from Mexico when assuring that the number of mortgages of the bank will represent 14% of the total of financings that is expected are assigned in the 2008, including SOFOLES, the Infonavit and other organisms. Also, the Infonavit reiterated its goal for 2008 to grant 500 thousand credits under the scene bases and 540 thousands under a potential scene. To take shape the first number, one would be an increase of almost 47%, compared with which it assigned in 2006.

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Stability of the interest rates During the first eleven months of 2007 the minimum fixed interest rates that the bank and the SOFOLES receive by the credits to the house not modified. In fact, in November of 2007 some banking institutions announced new credit schemes. In some cases they imply certain diminutions of interest rates and, in addition, diverse additional advantages for the clients: reduction of the amount of enlistment, minor payment by thousand, surely of unemployment, among others.

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Of which it speaks is of the increasing competition between banking institutions to place a greater number of credits, thus it is necessary to analyze with thoroughness all the programs that offer the financial institutions nowadays, without forgetting the programs the Infonavit and the Fovissste, for those who are affiliated with these organisms. All this variety of alternatives is positive in a panorama in which, according to the Bank of Mexico, the prices of the house increased 2.47% in the fourth trimester of the year, against 4.20% from previous the immediate trimester. This, because the constructors faced greater prices of cement and rod, only Cemex advanced that it will increase the prices of his products in Mexico and the United States in April before I leave behind of costs, whereas the rod, that 8% of the construction represent, raised 30% during 2007.

Participation of the investment funds The economic deceleration by which it crosses the United States, and that worsened with the hypothecating crisis, will not hit the real estate investment in Mexico, where the bottoms of private capital would invest about 25 billion dollars in next the four years, it considered the Mexican Association of Real Estate Funds and Infrastructure, AMFII. The fundamental aspects of the industry of the housing in Mexico continue being very positive, we did not live such problems here that gave origin to the hypothecating crisis in the United States. Knowledge is not had of which some investor wants to trim his investment in house in the country “. This type of funds obtains resources of insurance agencies, foundations and bottoms of pensions, and it invests them in projects that they require of long times of gestation, of technical capacity for its design and accomplishment, and of described manual labor. The AMFII considered that at the moment there are about 25 funds of this type operating in Mexico, 11 of them already are members of the AMFII and in the last four years have invested near six billion dollars in real estate projects, that are anticipated generate 1,5 million tie uses to the industry of the construction. It indicated that the projects in where is reversed go from industrial parks, residential projects, hotels, buildings of offices, commercial centers, until plants of water treatment. It emphasized that some of the funds have more than one decade already operating in Mexico, but was just recently that they decided to be associated to improve the conditions of investment in the country and for attracting more capital.„


Legal

Por Renato Mar tínez-Quezada Socio. Grupo de Práctica Bancario y Financiero renato.martinez-quezada@bakernet.com

Algunas

Legal Reforms that have shocked the Mexican Mortgage Market El presente artículo pretende explorar de manera breve algunas de las reformas que durante los últimos años han transformado el panorama de la industria hipotecaria residencial y han fomentado su dinámica, destacando también algunos de los retos y oportunidades que en materia legislativa pudieran alcanzarse a efecto de fomentar aún más el sector.

L

as reformas citadas no son las únicas que tienen relación con el sector, ni siguen un orden cronológico particular que tome en cuenta la fecha de su entrada en vigor. La intención es presentar un bosquejo de los avances que en materia legislativa se han presentado en la presente década y que han tenido un efecto sustancial en el mercado del financiamiento hipotecario en el país.

Ley Nacional de Vivienda

El 27 de junio de 2006 se promulgó la Ley Nacional de Vivienda, la cual es reglamentaria del artículo cuarto de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en materia de vivienda, el cual establece que “Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”. Acorde con tal objetivo, la ley crea el Sistema Nacional de Vivienda como un organismo conformado por integrantes de los sectores público, social y privado, encaminado a definir y operar de manera concertada los objetivos, estrate-

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gias y prioridades de la política nacional en materia de vivienda. La ley crea la Comisión Nacional de Vivienda, que busca coordinar los esfuerzos de los distintos participantes de la política de vivienda del país y el Sistema Nacional de Información (que aún no entra en funciones), cuyo objetivo es integrar, generar y difundir la información que se requiera para la adecuada planeación, instrumentación y seguimiento de la política nacional de vivienda. Adicionalmente, la Ley Nacional de Vivienda establece los lineamientos de desarrollo de la producción social de vivienda.

Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado

La promulgación de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado en 2003 (reformada ya en varias ocasiones) tuvo por objeto central el brindar mayor transparencia al mercado del crédito hipotecario, otorgando a los usuarios de los servicios financieros el derecho a recibir información precisa y clara respecto a las términos

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y condiciones de los créditos a su alcance, incorporando conceptos tales como el Costo Anual Total, el Costo Efectivo Remanente y la Oferta Vinculante, y reforzando al mismo tiempo las obligaciones de transparencia en el manejo de la información proporcionada a los usuarios de los servicios financieros.

Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros

Uno de los rasgos de menor competitividad que ha acusado la oferta de servicios financieros en el país ha sido el alto costo de las comisiones (altos costos que el Banco de México y las calificadoras y organismos financieros internacionales han destacado en numerosas ocasiones). Para atender dicha preocupación, el 15 de junio de 2007 se promulgó una nueva Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros (que abrogó su versión anterior, la cual databa de 2004), una de cuyas funciones más importantes es la de regular las cuotas interbancarias y las comisiones relacionadas con la prestación de ser-


Legal

vicios financieros. Conforme a la ley, el Banco de México queda facultado para regular de manera oficiosa, o a petición de las autoridades financieras, dichas cuotas y comisiones a efecto de evaluar las condiciones de mercado e instruir sobre la realización de ajustes.

Ley de Sociedades de Información Crediticia

En vigor desde el 15 de enero de 2002 (modificada en varias ocasiones desde entonces), la Ley para Regular las Sociedades de Información Crediticia regula la constitución y operación de las Sociedades de Información Crediticia o “buroes de crédito”. La Ley establece mecanismos para que la información almacenada y diseminada por los buroes de crédito sea correcta, se encuentre actualizada, y se utilice por terceros siempre y cuando exista una autorización de la persona. Un sector en donde hay una gran área de oportunidad para los buroes de crédito es el del microfinanciamiento de vivienda social, donde el uso de la información crediticia accesible del buró de crédito aún no es generalizado (probablemente en atención a consideraciones de costos).

SOFOMES

Atendiendo a la realidad del mercado, el 18 de julio de 2006 se promulgaron múltiples reformas a diversas leyes financieras entre las que se incluye la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito. Como consecuencia de dichas reformas, se creó la figura de las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOM) reguladas y no reguladas. Dichas sociedades tienen por objeto la realización habitual y profesional de operaciones de crédito, arrendamiento financiero y factoraje financiero (las reformas liberalizaron la realización de las dos últimas actividades, anteriormente reservadas a arrendadoras financieras y empresas de factoraje financiero debidamente autorizadas). Las SOFOM reguladas son aquéllas que mantienen vínculos patrimoniales con instituciones de crédito o con sociedades controladoras de grupos financieros de los cuales formen parte instituciones de crédito y se encuentran sujetas a la supervisión y vigilancia de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Por otra parte, las SOFOM no reguladas son aquéllas que no mantienen vínculos patrimoniales con dichas sociedades y son supervisadas únicamente por la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF).

Ley de Protección y Defensa al Usuario de Servicios Financieros

En vigor desde 1999 (y cuya más reciente reforma data del 15 de junio de 2007), la

Un sector en donde hay una gran área de oportunidad para los buroes de crédito es el del microfinanciamiento de vivienda social. Ley de Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros crea la CONDUSEF como un organismo público descentralizado, cuyo objeto es promover, asesorar, proteger y defender los derechos e intereses de las personas que utilizan o contratan un producto o servicio financiero ofrecido por los intermediarios financieros, así como también crear y fomentar entre los usuarios una cultura adecuada respecto de las operaciones y servicios financieros.

El papel de las reformas como marco para el desarrollo de un mercado primario y secundario de valores garantizados por hipotecas

La Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF) fue creada en 2001 como una institución de banca de desarrollo cuyo objeto primordial es el fomentar el desarrollo del mercado de vivienda canalizando recursos del sector privado al mercado hipotecario. La SHF sustituyó al Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI). La SHF opera únicamente como un banco de segundo piso (no atiende directamente ni a promotores/constructores ni a los solicitantes de créditos hipotecarios). Si bien hay diversos productos con los que la SHF apoya el desarrollo de la vivienda, el mayor impacto que ha tenido la SHF ha sido en el desarrollo y respaldo a vehículos de bursatilización de activos hipotecarios (RMBS) originados por los constructores/promotores de vivienda, tales como: „ Garantía de Pago Oportuno (GPO) o Garantía Financieras Parciales (para emisiones que cumplan con ciertos criterios de estructuración y calificación) que cubre el total de la emisión. „ Garantía de Incumplimiento (GPI) o Seguro de Crédito Hipotecario que cubre un porcentaje sobre la pérdida ocasionada por incumplimiento del acreditado final (mecanismo para transferir a una aseguradora el riesgo de crédito en préstamos hipotecarios con enganches relativamente bajos).

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„ SWAP Salarios-Mínimos/UDIs para aislar el riesgo cambiario en la estructura (diferencia entre las variaciones en el Salario Mínimo y en la UDI). La SHF ha participado activamente en el diseño, promoción y desarrollo de instrumentos bursátiles tales como los BORHIS (Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas) y y los BONHITOS (Bonos Hipotecaria Total que agrupan créditos hipotecarios derivadas de diversos originadores) que constituyen nuevas clases de activo listado en la Bolsa Mexicana de Valores. De forma paralela a las coberturas ofrecidas por la SHF, la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros se vio reformada el 24 de abril de 2006, a efecto de permitir la creación del ramo de seguros de crédito a la vivienda y el de garantía financiera, ambos destinados a fortalecer el mercado hipotecario a través de aseguradores y reaseguradores privados (hay ya diversas aseguradoras privadas que brindan las coberturas mencionadas e inclusive garantías totales de crédito o full wraps). De manera similar a lo realizado por la SHF en el caso de los BORHIS y los BONHITOS, el INFONAVIT ha realizado emisiones notablemente sólidas de certificados bursátiles (CEDEVIS) garantizadas por los créditos hipotecarios otorgados por el INFONAVIT (estructurada de manera similar a los BORHIS y BONHITOS, sin los elementos de enaltecimiento del crédito aplicados normalmente a las emisiones de los mismos) permitiendo el acceso a los flujos futuros de dichos créditos, brindándole liquidez para la rotación de sus activos. Adicionalmente, la promulgación de la nueva Ley del Mercado de Valores ha coadyuvado a la creación de un marco jurídico que brinda mayor certeza a la emisión de certificados bursátiles garantizados mediante activos (asset backed securitization) y en particular a la emisión de los BORHIS y BONHITOS. Además, dicha ley establece la posibilidad de utilizar las Sociedades Promotoras de Inversión como vehículo para de manera menos

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restringida poder contratar asociaciones estratégicas en apego a los estándares y mejores prácticas internacionales (sin estar sujeto a las restricciones establecidas por la Ley General de Sociedades Mercantiles). Un elemento adicional de dicho paquete de reformas relacionadas en particular con la bursatilización de los activos hipotecarios que vale la pena destacar, se relaciona con la reforma de los ordenamientos estatales tanto en materia de cesión de créditos hipotecarios otorgados por instituciones financieras (eliminando requisitos que estructuralmente hacían inviable la bursatilización desde la perspectiva práctica) y como en la adopción paulatina del Programa de Modernización de los Registros Públicos de la Propiedad (promovidos por la SHF e el INFONAVIT) que establece parámetros y compromisos mínimos de homogeneidad, eficiencia y certeza jurídica en el manejo de las inscripciones e información pública relacionada con los créditos hipotecarios.

Retos y perspectivas

Hay aún grandes retos que afrontar en materia de reformas legislativas, que incluyen: „ El desarrollo de un verdadero mercado de FIBRAS y SIBRAS como instrumentos de inversión equiparables a los REITS de otros mercados. „ Desarrollo de incentivos fiscales para regulación del suelo, así como desarrollo de infraestructura y servicios urbanos. „ El desarrollo de los mecanismos que fomenten una mayor posibilidad de inversión de los inversionistas institucionales en emisores de capital relacionados con el sector hipotecario. „ El desarrollo de normatividad que permita el desarrollo de infraestructura urbana bajo mecanismos financieramente sustentables. „ La homogenización de los parámetros de desarrollo urbano en materia de uso de suelo, y responsabilidad social y ambiental. „ Reforma al sistema de registro que permitan un acceso rápido y confiable a las bases de datos y coadyuven a la eficiencia en materia de costos de inscripción y tiempos de procesamiento. „ Generar mecanismos efectivos para la gestión adecuada y oportuna de los reclamos contra los constructores de vivienda que no se apeguen a estándares de calidad adecuados. El mercado hipotecario mexicano se ha desarrollado en buena medida sobre la base de políticas adecuadas y bien diseñadas, pero sin duda los factores más importantes para ello han sido la enorme demanda de vivienda que afronta el país y la capacidad de su economía para sustentar un modelo de negocios viable. Mientras un mercado viable demande el producto, los participantes del mercado y el estado habrán de encontrar los mecanismos adecuados para sobreponerse a los obstáculos y concretar el desarrollo del sector.

* El autor desea agradecer a Marisol Rentería Tena por su apoyo editorial en la preparación de este artículo.

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This article intends to briefly explore briefly some legal reforms, which have changed the outlook of the residential mortgage industry during the last years, promoting its dynamism, emphasizing some of the challenges and opportunities facing the legislative process in fostering the development of this sector.

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he amendments described herein are just a part of many amendments related with the sector which have become effective in the last few years, and in their analysis no chronological order taking in consideration the date in which they became effective is followed. The intent is to outline some of the developments taking effect in decade with respect to the legal framework of the mortgage finance market in the country.

National Housing National Act The National Housing Act was promulgated on June 27, 2006. Such law regulates article fourth of the Political Constitution Mexican United States in matters related with the housing; which provides that: “All families shall have the right to enjoy housing under dignity and decorum conditions. The Law shall establish the instruments and necessary support mechanisms to achieve such objective”. In the fostering of such purpose, the law creates the National Housing System (Sistema Nacional de Vivienda) as an institution comprised by members of the public, private and social sectors, to operate and define the objectives, strategies and priorities of the national policy regarding housing. The law creates the National Housing Commission (Comisión Nacional de Vivienda) which seeks to coordinate the efforts of the participants of the housing policy in the country and the National Information System (Sistema Nacional de Información) (not yet operational) to integrate, generate and disseminate the information required for the adequate planning, implementation and tracking of the national housing policy and to allow the members of the productive chains in the housing sector to adequately implement its planning. In addition, the National Housing Act, establishes the guidelines for the development of a social housing production. Law for Transparency and Promotion of the Competition in the Guaranteed Credit The issuance of the Law for Transparency and Promotion of the Competition and the Guaranteed Credit in 2003 (already amended several times) has as its main objective providing a greater transparency to the mortgage loan market, granting to users of financial services the right to receive accurate and clear information with respect

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to the terms and conditions of the loans to which they have access, and incorporating concepts as the Total Annual Cost (Costo Anual Total), Effective Remaining Cost (Costo Efectivo Remanente) and Binding Offer (Oferta Vinculante), and simultaneously reinforcing the obligations of transparency in the management of the information provided to users of financial services.

Law for the Transparency and Regulation of Financial Services The high cost of the commissions is one of the less competitive aspects in the offering of financial services in the country (high fees emphasized in multiple occasions by the Bank of Mexico, rating agencies and international finance organisms have stated preoccupation for those high fees several times). Derived from such concern, on June 15, 2007, the new Law for Transparency and Regulation of Financial Services (which abrogates the previous version from 2004) was promulgated, having as its main purpose regulating the interbank fees and commissions related with the rendering of financial services. Pursuant to the law, the Bank of Mexico has the authority to regulate such fees and commissions, ex-officio or upon request from other financial authorities, and evaluate the market conditions and instruct the carrying out of adjustments. Law to Regulate Credit Information Entities In force since January 15, 2002 (amended several times since its enactment), the Law to Regulate Credit Information Entities regulates the formation and operation of Credit Institution Entities or credit bureaus. The law provides several mechanisms to verify the accuracy and update of the information stored and disclosed by credit bureaus, and intends to verify that the use of such information by third parties be always authorized by the person involved. The micro-financing of social housing is a sector where a great area of opportunity exists for credit bureaus, as the use of the credit history information obtained from credit bureaus is not yet generalized (probably due to cost considerations). SOFOMES To conform to market realities, on July 18, 2006, several amendments to various financial laws,


Legal

including the General Law of Organizations and Auxiliary Activities of Credit were enacted. As a consequence of such amendments, the institution of regulated and unregulated Multiple Purpose Financial Entities, SOFOM, was created. Such entities must have as their primary purpose of conducting habitual and professional credit, leasing and factoring transactions (the amendments deregulated the last 2 activities, which had been previously reserved to duly authorized leasing and factoring companies). Regulated SOFOM’s are entities which have a patrimonial connection with credit institutions or financial group holding companies and are supervised by the National Banking and Securities Commission. Unregulated SOFOM’s do not have a patrimonial connection with such entities and are supervised only by the National Commission for the Protection and Defense of Users of Financial Services, CONDUSEF.

Law for the Protection and Defense of Users of Financial Services The Law for the Protection and Defense of Users of Financial Services, in force as of 1999 (the last amendment of which is dated June 15, 2007) created CONDUSEF as a decentralized public organism aimed at promoting, assisting, protecting and defending the rights and interests of the persons that use or contract a product or financial service offered by the financial institutions, and also aimed at creating and promoting in the users an adequate culture with respect to the transactions and financial services. The role of the amendments as a framework for the development of a primary and secondary mortgage backed securities Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (“SHF”) was formed on 2001 as a development bank to promote the development of the housing market through the management of the resources provided by the private sector to the mortgage market. The SHF replaced the Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (“FOVI”). SHF only operates as a wholesale bank (i.e. it does not deal directly with promoters/developers or with the individual mortgage loan borrowers). There are several products though which SHF supports the development of housing, but the major impact of SHF has been in the development and support of residential mortgage backed securitization vehicles (RMBS) for the transactions originated by the by housing developers/promoters, such as: „ On-Time Payment Guarantee (GPO) or Partial Financial Guarantee (for issuances complying with certain structuring and rating criteria) covering the entire issuance. „ Mortgage Insurance (GPI) or Housing Credit Insurance, covering a percentage of the loss caused by the default of the final borrower (mechanism to transfer to an insurance company the risk of the credit in mortgage loans with low down payments). „ Cash flow Hedging- Minimum wage – UDI

The micro-financing of social housing is a sector where a great area of opportunity exists for credit bureaus.

Swap to hedge currency exchange risks in the structure (i.e. to edge the difference between the changes in the Minimum Wage and the UDI). SHF has participated actively in the design, promotion and development of securities instruments such as the BORHIS (Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas) and BONHITOS (Bonos Hipotecaria Total, which pools mortgage loans from diverse originators). Simultaneously with the coverage offered by SHF, the General Law of Mutual Insurance Institutions and Companies was amended on April 24, 2006, in order to allow the creation of housing credit insurance and housing financial guarantees, both of intended to strengthen the mortgage market through private insurance and reinsurance companies (there are several private insurance companies which grant the above mentioned coverage and even full wraps for issuances). As made by the SHF with the BORHIS and BONHITOS, INFONAVIT has made remarkably successful and sizeable issuances of mortgage backed securities (CEDEVIS) guaranteed by the mortgage loans granted by INFONAVIT (with a similar structure to that used by the BORHIS and BONHITOS, without the credit enhancement normally associated with BORHIS and BONHITOS) so that INFONAVIT can access future cash flows derived from such loans hence allowing liquidity for its operation. In addition, the enactment of the new Law Securities Market Law has assisted in the creation of a legal framework granting greater legal certainty to the rules for the issuance of asset backed securitization and the issuance of BORHIS and BONHITOS. Furthermore, such law allows the use of Investment Promoting Companies as a vehicle to materialize strategic joint ventures adhering to international standards and best practices (without being subject to restrictions established by the General Law of Commercial Corporations generally applicable to other commercial companies). An additional element of the reforms directly related with the securitization of the mortgage assets relates with the amendment to the state codes regarding formalities related with the assignment of mortgage loans granted by financial institutions (hence eliminating re-

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quirements that prevented securitization from a practical perspective) and also with the gradual adoption of the Modernization Program for the Public Registries of Property (promoted by SHF and INFONAVIT) which establishes minimum standards and commitments of homogeneity, efficiency and legal accuracy in the management of the inscriptions and public information related with mortgage loans.

Challenges and perspectives Regarding the legal amendments, there are a lot of challenges, including: „ The development of a truly market of FIBRAS and SIBRAS as an investment instrument comparable with the REITS of other markets. „ The development of tax incentives for the governance of the land, development of infrastructure and urban services. „ The development of mechanisms to increase the investment of the institutional investors in capital issuers related with the mortgage sector. „ The development of legislation allowing the development of urban infrastructure under financially sustainable mechanisms. „ The homogenization of the parameters for the urban development regarding land use and social and environmental liability. „ The amendment to the Public Registry’s system to allow reliable and fast search access, as well as cost and processing time efficiencies. „ The generation of effective mechanisms for the adequate and timely management of claims against the housing developers failing to adhere to adequate quality standards. The Mexican mortgage market has developed to a great extent thanks to the adoption of adequate and well structured policies, but undoubtedly the most important factors for its development have been the enormous housing demand in the country and the capacity of its economy to support a viable business model. So long as a viable market demands the product, the participants in the market and the State must find adequate mechanisms to overcome obstacles and develop the sector. „ * The author would like to thank Marisol Rentería-Tena for its editorial support in the preparation of this article.

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Pulso inmobiliario

Por Raquel Ochoa Mar tínez raquelarre2001@yahoo.com.mx

On the road to modernity and the flexibilization of the Mexican mortgage sector La modernidad alcanzó al sector inmobiliario mexicano maximizando y optimizando los canales de intermediación entre el ahorro y la inversión, con la creación de nuevas entidades financieras como son las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, SOFOLES, la Sociedad Hipotecaria Federal, SHF, y los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, Fibras. 20

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l dinamismo y el desarrollo que detonaron estas entidades en el mercado de los bienes inmuebles ha devuelto el interés de la banca tradicional por recuperarlo, ofertando créditos a tasas fijas cada vez más competitivas. La emisión de créditos puente está empujando al país a emprender la carrera bursátil de la cartera hipotecaria, en tanto la incursión en este tipo de instrumentos se inició en 2002 y, actualmente, se cuenta con tres tipos de créditos: los puente y los individuales a la vivienda, respaldados por la SHF y los Certificados de vivienda, Cedevis, respaldados por el Infonavit. La garantía que ofrecen estos organismos ha llamado la atención de inversionistas extranjeros y nacionales, por la certeza que brindan a los tenedores de los títulos de deuda respaldados por hipotecas. Estas garantías son: el pago oportuno, el seguro de crédito hipotecario y swap salarios mínimosUdis. En suma, la certidumbre de invertir en títulos hipotecarios bursátiles permite un incremento de la demanda de estos instrumentos y, en consecuencia, el crecimiento de la inversión crediticia y, por ende, de la oferta de los inmuebles. En el 2007 el monto total bursatilizado –negociado en el mercado de valores- fue de casi cuatro millones de

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dólares, lo cual significó un crecimiento de 86% respecto de 2006. Según datos de la Comisión Nacional para la Defensa de los Usuarios de las Instituciones Financieras, CONDUSEF, en la actualidad la cartera vencida hipotecaria de la banca comercial está sana, aproximadamente 2.5%; en tanto las estimaciones de la composición de la cartera total para 2007 son de 70% para créditos nuevos a tasa fija y 30% para créditos reestructurados, esencialmente, en UDIS. Para los funcionarios de esta institución el crédito hipotecario nacional no presenta ningún problema a futuro, puesto que registra una tasa de alrededor de 9% ponderado anualizado, esto significa 1.8 puntos porcentuales por arriba de la tasa líder (CETE), que fue de 7.2% en el 2007. Por otra parte, la SHF anunció que la cartera hipotecaria total es de 860 millones de pesos, cifra que representa 9.4% del Producto Interno Bruto, PIB, del país.

2004, un parteaguas

La eficiencia y flexibilidad del mercado hipotecario doméstico se intensificó aún más con el nacimiento de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, Fibras. En efecto, el 2004 fue un parteaguas en la forma de concebir los negocios en los bienes raíces,


Real estate pulse

T

Las perspectivas institucionales para el sector inmobiliario son alentadoras, pues el mercado está en pleno desarrollo y las estimaciones son de un crecimiento sostenido de entre 20% y 30% anualizado. pues la pasada administración apostó a una política monetaria y crediticia expansionista, que implicó el incremento de circulante y disponibilidad de liquidez y, al mismo tiempo, brindó estímulos fiscales para impulsar el crecimiento de la economía nacional. Así, a través de las Fibras capitalizó a las empresas inmobiliarias, desarrolladoras y constructoras, que tuvieron acceso a flujos de capital fresco para financiar sus nuevos proyectos. En 2007 se diseñó el esquema fiscal de manera más clara, estimulando la inversión en Fibras. No obstante, en este año se presentó una llamada Reforma Fiscal Integral que incorpora la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única, IETU, última reforma que podría afectar el comportamiento de las Fibras, dado su objetivo de minimizar los tratamientos fiscales preferenciales. Cabe recordar que las Fibras tienen sus antecedentes en el modelo estadounidense de los Real Estate Investment Trusts, REITs, y los Real Estate Income Trusts, REITs, de Canadá. En las últimas décadas, este tipo de inversión bursátil ha logrado ser un vehículo eficaz para el financiamiento y el desarrollo de infraestructura en el nivel mundial. Su punto medular es la monetización de los bienes inmuebles y de las rentas generadas por los mismos, así como la diversificación de la cartera de inversionistas, al permitir su acceso en los nuevos proyectos inmobiliarios. Así, los nuevos esquemas de financiamiento han logrado fortalecer y desarrollar el mercado crediticio nacional, dotándolo de controles firmes que estimulan el interés de los inversionistas e incrementa los recursos para el desarrollo de los inmuebles en el país. Adicionalmente, la solidez y las facilidades del mercado para cubrir el rezago de vivienda y de infraestructura avanzan a paso firme, con el apoyo de inversión pública y privada. La agresividad de la competencia inmobiliaria está llevando a nuestra nación a la vía de la bursatilización hipotecaria. Aunque su objetivo primario es cubrir el rezago de vivienda y el desarrollo de infraestructura, la expansión y el crecimiento de los rendimientos ha cautivado a los grandes inversionistas extranjeros, que ven en los instrumentos bursátiles el vehículo más efectivo para lograr mayores rendimientos. La Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura, AMFII, anunció que el sector espera recibir inversiones de fondos privados nacionales y extranjeros por 25 mil millones de dólares en los próximos cuatro años. Las perspectivas institucionales para el

Composición de la cartera hipotecaria total 2007

Créditos reestructurados 30%

Créditos nuevos 70%

Fuente: Elaborado con informacion de la CONDUSEF, 2007

sector inmobiliario son alentadoras, pues el mercado está en pleno desarrollo y las estimaciones son de un crecimiento sostenido de entre 20% y 30% anualizado. Lo anterior se sustenta por un lado, en los nuevos programas de vivienda que impulsará la administración de Felipe Calderón, los cuales tienen la meta de otorgar seis millones de créditos para construcción y remodelación de vivienda y, por el otro, en las expectativas de inversión extranjera, que se estiman llegarán al mercado nacional. La estructura del mercado bursátil mexicano está preparada para impulsar el financiamiento inmobiliario y hacer de este sector el pivote de la economía nacional.

Modernity reached the Mexican real estate sector maximizing and optimizing the channels of intermediation between savings and investment, with the creation of new financial entities like Sociedades Financieras de Objeto Limitado, SOFOLES, the Federal Mortgage Society, SHF, and Real Estate and Infrastructure Trusts, Fibras. 46

he dynamism and development that detonated these entities in the real estate market has brought back the interest of traditional banks to recover it, offering loans at more and more competitive fixed rates. The issue of bridge credits is pushing the country to get into the securities race: Incursion into these types of instruments began in 2002 and currently, there are three types credit: bridge credit, individual credit for housing backed by the SHF and housing certificates, Cedevis, backed by Infonavit. The guarantee that these organisms offer has caught the eye of foreign and national investors because of the certainty they provide to debt title holders backed by mortgages. These guarantees are: prompt payment, mortgage insurance and swap minimum salaries-Udis (investment units). In short, the certainty of investing in mortgage title documents allows for a growth in the demand for these instruments and as a consequence, the growth of the credit investment and thus, the supply of properties. In 2007 the total securitized amount – negotiated in the securities market – was almost four million dollars, which means a growth of 86% in regards to 2006. According to information from the Comisión Nacional para la Defensa de los Usuarios de las Instituciones Financieras (National Commission for the Protection of Users of Financial Institutions), CONDUSEF, currently the overdue mortgage portfolios of commercial banks is healthy, approximately 2.5%; the estimations for the composition of the total portfolio for 2007 are 70% for new loans at a fixed rate and 30% for restructured loans, essentially in UDIS. For the officials from this institution, national mortgages do not present a future problem because they have an annualized rate considered to be around 9%. This is1.8 percentage points above the leading rate (CETE), which was 7.2% in 2007.

Composición de Fibras (Reits) en EUA

22%

16% 13%

6% 6%

8% 13%

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16%

21


Pulso inmobiliario

Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) TIPOS I

II

Mercantil

Fideicomiso

III Fideicomiso/Opción de compra de inmuebles aportados

IV Fideicomiso/cláusula de reversión de propiedad

Modelo de negocio Fondo inmobiliario

X

Sociedad mercantil

X

Propiedad patrimonial

X

Venta definitiva paquete de inmuebles

X

Inmobiliarios estratégicos

X

Estructurar un sale-and-banck con el mercado

X X

Venta de activos inmobiliarios del gobierno

Fuente: Elaborado con información de la BMV.

Retorno de la inversión México vs. Estados Unidos 12.5 9.5

8.8

Oficinas A+

4.3

Industrial

México

diferencial

EUA

3.7 México

diferencial

México

4.4

EUA

8.9

EUA

13.8

diferencial

13.3

Comercial

Fuente: Elaborado con información de la BMV

Furthermore, the SHF announced that the total mortgage portfolio is 860 million pesos, a figure that represents 9.4% of the country’s Gross Domestic Product, GDP.

2004, a watershed The efficiency and flexibility of the domestic mortgage market was intensified even more with the birth of the Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Real Estate and Infrastructure Trusts), Fibras. In effect, 2004 was a watershed in the way business in the real estate industry was conceived because the previous administration bet on expansionist monetary and credit policy, which implied the growth of cash-flow and the availability of liquidity and at the same time, gave fiscal stimuli to drive the growth of the national economy. In that way, through the Fibras, real estate companies, developers and builders were capitalized, who had access to fresh flows of capital to finance their new projects. In 2007 the fiscal scheme was designed much more clearly, stimulating investment in Fibras. Nevertheless, this year the Integral Fiscal Reform was presented which incorporates the Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única (Flat Rate Business Tax), IETU, the last reform which could affect the behavior of the Fibras given that it’s objective is to minimize preferential fiscal treatment. It must be remembered that the Fibras have their antecedents in the US model of Real Estate Investment Trusts, REITs, and the Real Estate Inco-

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me Trusts, REITs, from Canada. In recent decades, this type of stock investment has managed to be an efficient vehicle for the financing and development of infrastructure at an international level. The most important point is the monetization of the properties and the rent generated by them, as well as the diversification of the investor portfolio, while making it possible for them to have access to new real estate projects. So, the new financing schemes have managed to strengthen and develop the national credit market, giving it firm controls that stimulate the interest of investors and increase resources for the development of properties in the country. In addition, the solidity and the facilities of the market to cover the housing and infrastructure delay are progressing confidently, with the support of public and private investment. The aggressiveness of the real estate competition is leading our nation to the route of mortgage securitization. Although its primary objective is to cover the housing delay and infrastructure development, the expansion and growth of the returns have captivated large foreign investors, who see the most effective vehicle to achieve better returns in stock instruments. The Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura (The Mexican Association of Real Estate and Infrastructure Funds), AMFII, announced that the sector is expecting to receive investments from private national and foreign funds of 25 billion dollars in the next four years. The institutional perspectives for the real estate sector are encouraging, because the

The institutional outlook for the real estate sector is encouraging because the market is in full development and the estimations are for an annualized sustained growth of between 20% 30%. Incremento de intermediarios financieros

6

5 4 3 2 1

0

2003

2004

2005

2006

2007

Fuente: Elaborado con datos de la Sociedad Hipotecaría Federal (SHF), 2007

market is in full development and the estimations are for a sustained annualized growth of between 20% and 30%. This is sustained on the one hand, in the new housing programs that the administration of Felipe Calderon will push, which has the challenge of granting six million loans for construction and the remodeling of housing and on the other hand, in the expectations of foreign investment, which is estimated to reach the national market. The structure of the Mexican stock market is prepared to drive real estate financing and make this sector the pivot of the national economy.„ Monto bursatilizado

UDIS

PESOS

USD

2003

178,500,000

595,564,001

54,142,182

2004

791,433,200

2,748,763,243

249,887,568

2005

797,836,100

2,858,844,397

259,894,945

2006

3,349,554,021

12,497,229,021

1,136,111,729

2007

5,804,646,144

22,435,494,067

2,039,590,370

Total

10,921,969,465

41,135,894,729

3,739,626,794

Fuente: Elaborado con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal

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Panel de discusión Nueva York

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

México, entre el optimismo y la competencia Mexico, between the optimism and the competition Según diversas opiniones de los asistentes al panel de discusión organizado por la revista INMOBILIARE Magazine en Nueva York, en conjunto con Jones Lang LaSalle, México se sigue posicionando entre los mejores países para invertir. Con esto se ratifican las palabras de Eduardo Sojo, Secretario de Economía, quien dijo días atrás que el país, comparado con otros en desarrollo, ocupaba la tercera posición, claro, sin incluir a Hong Kong y a Singapur. De izq. a derecha, de pie: Gabriel Fernández, Managing Director de DTZ Rockwood, NY; Pedro Azcue Aderman - CEO y Presidente de Jones Lang LaSalle Latinoamérica; Keith Biondo, Publisher de Inbound Logistics, NY; Marín Maydón – Vice President of Acquisitions – LaSalle Investment Management; Mike Melson, Managing Director Kimco Realty Latinoamérica; Emilio Fautsch, Director Inmobiliaria Sombrillas y Giancarlo Iosue, Gerente de Desarrollo de Negocios del International Council of Shopping Centers (ICSC). De izq. a derecha, sentados: Jorge Lizan, Director de Negocios del International Council of Shopping Centers (ICSC); Javier Llaca, Senior Vice President Northern Region Jones Lang LaSalle y Francisco Andragnes, Chief Investment Officer PREI - Latin America.

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H

echos tan importantes para el país como la desaceleración de la economía de los Estados Unidos, el ingreso de más fondos de inversión, el precio del petróleo, la caída del dólar, la reactivación del tema infraestructura, la liquidez de dinero en el mercado, las exportaciones en general, la competitividad como agenda prioritaria del gobierno federal, son temas que bien o mal y a consideración de los expertos que se hicieron presentes en el panel, hacen que las opiniones se dividan, entre un panorama optimista y complicado. Sin duda, en la actualidad hay liquidez en el mercado y México ha entrado en el contexto internacional de los negocios, incluso gracias a los buenos indicadores de los últimos años. Por ejemplo, en 2005 la tasa de crecimiento fue del 3%, superando incluso a economías

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europeas, ese mismo año se pudo registrar la inflación más baja en los últimos 35 años. La opinión y percepción de los inversionistas extranjeros sobre México es buena, de hecho, sabemos que el país destaca entre las economías latinoamericanas como una de las más importantes y en el tema inmobiliario se comenta que es la más transparente. Dicen los invitados al panel que las reformas en materia política y económica llevadas a cabo en los últimos 10 años, le han dado al país una buena imagen, en tanto el clima de inversión ha mejorado. De ahí las calificaciones que tanto Moodys como S&P (Standard And Poors) al darle a México “el grado de inversión” en los años 2000 y 2002 han beneficiado el panorama de los negocios. Por otra parte, desde enero de 2005 la calificación de Moodys es Baa1 y de S&P es BBB.


New York discussion panel

Sin duda, el dinamismo del sector inmobiliario mexicano ha contribuido a que el inversionista coloque al país como un importante destino en donde invertir. México se posiciona entre los mejores países para invertir

Muchas de las opiniones de los invitados coinciden que el país sigue siendo importante para invertir. De hecho, se comentó que la nación cuenta con la ventaja de que todavía no tiene un mercado tan competido, como sí ocurre en otras regiones. Hasta el 2006 México se ubicó en el lugar 19 de atracción de flujos de Inversión Extranjera Directa, IED, en el ámbito internacional, aunque si se compara con otras naciones la Secretaría de Economía lo ubica en la tercera posición, claro, sin contar en este ranking a Singapur y a Hong Kong. En Latinoamérica sabemos que México, después de Brasil, es el más atractivo. Sin embargo, valdría la pena ver cómo el país carioca genera tanto interés y, por ejemplo, según algunas cifras expuestas en el panel señalan que ellos rebasan los 30 mil millones de dólares de inversión extranjera directa, el repunte de esta economía obedece a que se adoptó un programa de reformas en sectores que estaban restringidos, como el del petróleo y las comunicaciones, al realizarse los cambios pertinentes esta nación dio un salto de más de 10 mil millones de dólares de un año para otro. Esto podría ser una muestra de cómo se abordó en el panel el tema de la apertura en sectores aún restringidos en México y que le ayudarían a dar un salto muy importante. Los invitados señalaron la conveniencia de trabajar fuertemente en nichos como el de la telefonía fija, el gas LP y la energía. Se comentó que hoy en día la tendencia en los mercados internacionales coloca a Brasil, Rusia, India y China como los países que muestran más desarrollo y mayor potencial en el futuro. Así, México podría unirse a éstos por la extensa frontera con Estados Unidos, y sobre todo, por la ubicación geográfica, lo cual nos convierte en punto estratégico para el comercio internacional. No obstante, al tratarse el tema de IED se opina que México tiene aún una alta dependencia de Estados Unidos, pues justamente de ahí provienen la mayoría de inversión, esto es, 47.3% , seguido por Holanda que es de 15.1% , España con 9.6% , Francia 7.2% , Canadá 4% , Bélgica 2.6% , Luxemburgo 2.4% y mientras otros países aporta 11.8% . Durante el panel se comentó que mucho del porcentaje de empleo asegurado hoy en el país proviene de las empresas que participan en el ingreso de IED a México. La nación hoy no sólo compite con países como India o China, sino también con Europa del Este y Sudáfrica. Por otra parte, se discutió en el panel sobre el impacto de la desaceleración de Estados

Mike Melson, Managing Director Kimco Realt y Latinoamérica Unidos, pues a nuestra nación cualquier situación que ocurra en este ámbito le golpearía, en especial en el rubro de las exportaciones. Sin embargo, se concluyó en la mesa de discusión que el país tendría como enfrentar dicha crisis sobre todo con el plan de infraestructura proyectado por el gobierno, el cual habla de una cifra aproximada a los dos mil 700 millones de dólares de inversión en obras y, además, también podría contrarrestarse los efectos gracias a la adecuada política de vivienda del país. Sin embargo, los panelistas señalaron que lo sucedido en el nivel mundial no es tanto

una consecuencia de lo ocurrido en el mercado estadounidense, sino más bien producto del exceso de liquidez en los mercados internacionales y, por eso, muchos inversionistas ven a México como un destino estratégico, por los retornos que ofrece y dejan de invertir en otros lugares por estrategia de negocios. El fenómeno de la crisis hipotecaria o subprime en Estados Unidos, sin duda, está afectando los envíos de remesas y ha implicado realizar algunos ajustes financieros que generan especulación entre los inversionistas, comentaron en el panel. De hecho sólo basta ver las proyecciones que el Banco de México ha venido haciendo en cuanto al crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) y la inflación. Dice el Gobernador del Banco de México, Guillermo Ortiz que las proyecciones del crecimiento del PIB en el 2008 se han ajustado a la baja de entre 3.25 y 3.75 a entre 2.75 y 3.25%; una generación de 620 mil empleos y un déficit de cuenta corriente menor a 1% del PIB. En cuanto a las proyecciones de inflación, estima el Banco de México, sean de entre cuatro y 4.5% en el segundo y tercer trimestre para reducirse hacia el último cuarto del año.

Buen panorama inmobiliario

Sin duda, el dinamismo del sector inmobiliario mexicano ha contribuido a que el inversionista coloque al país como un importante

Decálogo para incrementar la competitividad Los 10 lineamientos que se ha fijado la Secretaría de Economía incluyen acciones concretas para generar condiciones de competitividad en favor de las empresas. 1. Revisión y simplificación de la estructura arancelaria. 2. Revisión y simplificación de regulaciones no arancelarias y de programas de fomento. 3. Certidumbre jurídica e institucional a las operaciones de comercio exterior. 4. Uso de las tecnologías de la información y la comunicación para reducir los costos de transacción y optimizar las operaciones de comercio exterior. 5. Promoción del escalamiento hacia actividades de alto valor agregado. 6. Aceleración de la reconversión de industrias tradicionales. 7. Impulso al desarrollo y uso de tecnologías precursoras. 8. Posicionamiento de México como un eje de distribución (HUB) de servicios de tecnologías de información y logística. 9. Innovación empresarial como una práctica constante y permanente de las empresas. 10. Fortalecimiento del mercado interno.

Fuente: Secretaría de Economía

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Panel de discusión Nueva York

destino en donde invertir. De hecho, si repasamos los mercados, podemos afirmar que uno de los más dinámicos es el de oficinas, este sector en la actualidad posee corredores tan importantes en la Ciudad de México, como Reforma Centro, Polanco, Palmas, Santa Fe, Bosques y Lomas Palmas. La suma de los metros cuadrados de oficinas Clase A de estas seis zonas suma casi los dos millones. Se dijo en el panel que el mercado de oficinas registra un crecimiento de 36.3 %. Otros mercados como el de Monterrey son igual de importantes. Así, el porcentaje de crecimiento en esta ciudad es de 3 % en los últimos seis meses en el sector de oficinas, esto representa un mercado dinámico que genera un crecimiento gradual por zonas. Además, Monterrey representa un especial interés ya que alberga empresas multinacionales dada su cercanía con Estados Unidos, lo cual propicia un rápido crecimiento a este mercado. Por otra parte, Guadalajara ya empieza a registrar cierto dinamismo, pese a la falta de espacio y demanda. En el ámbito del mercado inmobiliario de centros comerciales, México se ha convertido en el mercado objetivo de varios retailers, por el tamaño de la población y el consumo per cápita. Dicen los panelistas que el país pasó de tener un mercado tradicional hacia las grandes superficies comerciales. La explosión del sector se ha visto favorecida por la introducción de tarjetas de crédito, la aparición de nuevas inversionistas y la creación de alianzas o joint ventures entre las cadenas de retail y los inversionistas inmobiliarios. Vemos la presencia de grandes jugadores internacionales, donde se destaca WalMart, aunque a escala nacional hay retailers tan importantes como Soriana, que adquirió recientemente a Gigante. Otros participantes en este nicho son Controladora Comercial Mexicana, Chedraui y Casa Ley. El mercado logístico, por su parte, concentra una gran actividad industrial en la

S

Keith Biondo, Publisher de Inbound Logistics, N Y

Ciudad de México hacia el norte, es decir, en municipios vecinos al D.F. Allí vemos el crecimiento de zonas como Tultitlán y Cuautitlán. Exponen los invitados al panel que el mercado de la logística está registrando una fuerte demanda de plataformas modernas y eficientes y comenzaremos a ver un especial repunte de parques industriales con recintos fiscalizados estratégicos, así como también parques tecnológicos. También, se comentó durante el panel del constante movimiento que ciudades vecinas a Estados Unidos han tenido en materia industrial y logística, aunque no hay que dejar a un lado el tema de las rentas, pues auguran que bajo la presión por la entrada de nuevos developers en el sector, éstas tiendan a bajar. Finalmente, como parte de las conclusiones de este panel de discusión podemos comentar que México debe de preocuparse más por el tema de infraestructura, aunque parece que las intenciones de las Secretarías de Economía y Transportes en ese sentido son muy buenas. Además, no hay que dejar de crecer en cuanto a la demanda del consumo interno. De hecho, esa ha sido parte de la fórmula de naciones como China.

Pese al incremento generalizado de la aversión internacional al riesgo, en México las tasas de interés y el tipo de cambio se han mantenido relativamente estables

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o important facts for the country as the deceleration of the economy of the United States, the entrance of more investment funds, the price of petroleum, the fall of the dollar, the reactivation of the subject infrastructure, the liquidity of money in the market, the exports in general, the competitiveness like high-priority agenda of the Federal Government, are subjects that or or badly and to consideration of the experts who became presents in the panel, cause that the opinions are divided, between an optimistic and complicated panorama. Without a doubt, the present time liquidity in the market and Mexico

El crédito bancario total, y todos sus componentes, están creciendo de forma estable proveyendo de soporte a la demanda interna

it has entered the international context of the businesses, even thanks to the good indicators of the last years. For example, in 2005 the rate of growth was of 3%, surpassing even to European economies, that same year could in the last be registered the lowest inflation 35 years. The opinion and perception of the foreign investors on Mexico are good, in fact, we know that the country emphasizes between the Latin American economies like one of most important and in the real estate subject, comments that he is most transparent. The guests say to the panel that the reforms in political and economic matter carried out in the last 10 years, have given to the country a good image him, in as much the investment climate has improved. From there the qualifications that as much Moodys as S&P (Standard And Poors) when giving him to Mexico “the degree of investment” in 2000 and 2002 has benefited the panorama of the businesses. On the other hand, from January of 2005 the qualification of Moodys is Baa1 and of S&P it is BBB.


Panel de discusión Nueva York

Gabriel Fernández, Managing Director de DT Z Rock wood, N Y

Mexico is positioned between the best countries to invest Many of the opinions of the guests agree that the country continues being important to invest. In fact, one commented that the nation counts on the advantage that still does not have a competed market so, as yes happens in other regions. Until 2006 Mexico it was located in place 19 of attraction of flows of Direct Foreign Investment, IED, in the international scope, although if it is compared with other nations the Secretary of Economy locates it in the third sure position, without telling in this ranking to Singapur and Hong Kong. In Latin America we know that Mexico, after Brazil, is most attractive. Nevertheless, it would be worth the trouble to see as the from Rio de Janeiro country generates as much interest and, for example, according to some numbers exposed in the panel indicate that they exceed 30 billion dollars of direct investment foreign, the rise of this economy obeys to that a program of reforms in sectors that were restricted, like the one of petroleum and the communications was adopted, when being made the pertinent changes this nation gave a jump of more than 10 billion dollars of a year for another one. This could be a sample of how the subject of the opening in sectors still restricted in Mexico was approached in the panel and that they would help to give a very important jump him. The guests indicated the convenience of working strongly in niches as the one of the fixed telephony, LP gas and energy. One commented that nowadays the tendency in the international markets places to Brazil, Russia, India and China like the countries that show to more development and greater potential in the future. Thus, Mexico could be united to these by the extensive border with the United States, and mainly, by the geographic location, which turns to us o’clock strategic for the international trade. However, when being the subject IED is thought that Mexico still has a high dependency of the United States, because exactly from they

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come there most of investment, that is to say, 47,3%, followed by Holland that is of 15.1%, Spain with 9.6%, France 7.2%, Canada 4%, Belgium 2.6%, Luxembourg 2.4% and while other countries contribute 11.8%. During the panel one commented that much from the percentage of use assured today in the country it comes from the companies that participate in the IED entrance to Mexico. The nation today not only competes with countries like India or China, but also with South Africa and East Europe. On the other hand, it was discussed in the panel on the impact of the deceleration of the United States, because to our nation any situation that happens in this scope would strike to him, in special in the heading of the exports. Nevertheless, one concluded in the discussion table that the country would have like mainly facing this crisis the infrastructure plan projected by the government, which speaks both of an approximated number to thousand 700 million dollars of investment in works and, in addition,

Giancarlo Iosue, Gerente de Desarrollo de Negocios del International Council of Shopping Centers ( ICSC ) .

Javier Llaca, Senior Vice President Nor thern Region Jones Lang LaSalle

also it could resist the effects thanks to the political adapted one of house of the country. Nevertheless, the participants of the panel indicated that the happened thing in the worldwide level is not as much a consequence of the happened thing in the American market, but rather product of the excess of liquidity in the international markets and, for that reason, many investors sees Mexico as a strategic destiny, by the returns that offer and lets invest in other places by strategy of businesses. The phenomenon of the hypothecating crisis or sub prioritizes in the United States, without a doubt, it is affecting the shipments of remittances and has implied to make some financial adjustments that they generate speculation between the investors, commented in the panel. In fact single it is enough to see the projections that the Bank of Mexico has came making as far as the growth of Gross Internal Product (PIB – Producto Interno Bruto) and the inflation. The Governor of the Bank of Mexico Guillermo Ortiz says that the

El dinamismo industrial se debe parcialmente al desempeño del sector automotriz y de las exportaciones

46


Wal/Mart

18 16

6

Feb-07

Ene-07

Ago-07 Dic-06

Jul-07 Nov-06

Jun-07 Oct-06

May-07

Abr-07

Fuente: ANTAD

Fuente: ANTAD

projections ofInversión the growth Extranjera of the GIP in the 2008 have adjusted to the loss of between 3.25 and Directa en México 3.75 to between 2.75 and 3.25%; a generation of 620 thousand uses and a deficit of current acIndustria Maquiladora count smaller to 1% of the GIP. 2000 As far as the inflation projections, it considers the Bank of Mexico, are of between four and 2001 4.5% in the second and third trimester being reduced towards the last quarter of the year. 2002

2006

19,211

19,642

22,300

19,342

real estate panorama Without a doubt, the dynamism of the Mexican 2004 real estate sector has contributed to that the investor places to the country as an important 2005 destiny in where to invest. In fact, if we reviewed 2000 the markets, can 2004 affirm that2006 one of 2001 2002we2003 2005 2006 most dynamic is the one of offices, this sector at Fuente: the Banco present time has so important runners de México millones dólares Importaciones in Cifras the enCity of deMexico, like the Reforma Centro, Polanco, Palmas, Santa Fe, Bosques and Lomas Exportaciones Palmas. The sum of the square meters of offices Fuente: de México six zones adds million almost Class ToBanco of these Cifras en millones de dólares both. It was said in the panel who the market of offices registers a growth of 36.3 %. 15,345

Good 2003

17,776

19,211

27,487

a

Industria Maquiladora 2000 2001 2002 2003

30 25 20 15 10 5 0 Decalogue to increase the competitiveness 2004 2005 2006

Importaciones Exportaciones

Fuente: Banco de México Cifras en millones de dólares

1. Revision and simplification of the tariff structure. 2. Revision and simplification of non tariff regulations and programs of promotion. 3. Legal and institutional certainty to the operations of outer commerce. 4. Use of the technologies of the information and the communication to reduce the transaction costs and of optimizing the operations of outer commerce. 5. Promotion of the ascent towards activities of high added value. 6. Acceleration of the re conversion of traditional industries. 7. Impulse to the development and use of precursory technologies. 8. Positioning of Mexico like an axis of distribution (HUB) of services of technologies of logistic information and. 9. Enterprise innovation like a constant and permanent practice of the companies. 10. Fortification of the internal market.

Source: Secretary of Economy

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Other markets as the one of Monterrey are equal of important. Thus, the percentage of growth in this city is of 3 % in the last six months in the sector of offices, this represents a dynamic market that generates a gradual growth by zones. In addition, Monterrey represents a special interest since it lodges multinational companies given his proximity with the United States, which causes a fast growth to this market. On the other hand, Guadalajara already begins to register certain dynamism, in spite of the lack of space and demand. The scope of the real estate market of commercial centers, Mexico has become the objective market of several retailers, by the size of the population and the consumption per capita. They say the participants in the panel that the country happened to have a traditional market towards the great commercial surfaces. The explosion of the sector has been favored by the introduction of credit cards, the appearance of new investors and the creation of alliances or joint ventures between the real estate chains of retail and investors. We see the presence of great international players, where Wal-Mart stands out, although on national scale there are retailers as important as Soriana, that it recently acquired Gigante. Other participants in this niche are Controladora Comercial Mexicana, Chedraui and Casa Ley. The logistic market, on the other hand, concentrates a great industrial activity in the City of Mexico towards the north, that is to say, in neighboring municipalities to the D.F. There we see the growth of zones like Tultitlán and Cuautitlán. They expose the guests to the panel who the market of the logistics is registering a strong demand of modern and efficient platforms and we will begin to see a special rise of industrial parks with controlled enclosures strategic, as well as technological parks. Also, one commented during the panel of the constant movement that neighboring cities to the United States have had in industrial and logistic matter, although is not necessary to leave to a side the subject of the rents, because they augur that under the pressure by the new entrance of developers in the sector, these tend to lower. Finally, like part of the conclusions of this panel of discussion we can comment that Mexico must worry more about the infrastructure subject, although seems that the intentions of the Secretary of Economy and Transports in that sense are very good. In addition, it is not necessary to let grow as far as the demand of the internal consumption. In fact, that has been part of the formula of nations like China.„ Mar-07

Jul-07

0 Mar-07

Jun-07

Feb-07

Ene-07

Fuente: Banco de México

Abr-07 May-07

Feb-07 Mar-07

Dic-06 Ene-07 Dic-06

Nov-06

Oct-06

Nov-06

02 Sep-06 Oct-06

4

04 Jul-06 Ago-06

106

Ago-07

8

208

Jul-07

10

3010

8.8 7.7

12

8.8 7.7

14

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Without a doubt, the dynamism of the Mexican real estate sector has contributed to that the investor places to the country as an important destiny in where to invest.

ANTAD Wal/Mart

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Jun-06

Jul-07

Jun-07

Consumo Vivienda Empresas Total

Jun-07

70 18 6016

02 May-07

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sumo enda presas al

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Ventas Antad y Wal/Mart (variacion anual, %)

Ventas Antad y Wal/Mart Cetes a 365 días (variacion anual, %) (%)

Abr-07

TasaNueva de Interés: Panel de discusión York


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Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Sale de compras Crecimiento con solidez

MRP Goes shopping Solid growth Mexico Retail Properties, MRP, opera desde hace seis años en el país y en este tiempo siempre ha demostrado su liderazgo en el desarrollo de centros comerciales. Esta empresa, resultado de la asociación entre Black Creek Group y Equity International Properties de Sam Zell, ya ha invertido en los últimos años más de 600 millones de dólares en el desarrollo y la adquisición de centros comerciales en toda la república.

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ara que el desarrollo de un centro comercial sea exitoso se requiere de varias actividades, las cuales deben de coordinarse pues justamente en esa adecuada planeación se marca la diferencia. En Mexico Retail Properties realizan un detallado análisis del mercado, seleccionan de manera adecuada la ubicación, gestionan los títulos de propiedad, construyen el inmueble, lo comercializan y, finalmente, administran de manera óptima el mismo. Por eso, esta filosofía de trabajo los ha llevado a aliarse con desarrolladores locales en México y hoy pueden demostrar con cifras contundentes -como es el caso de los espacios rentables desarrollados, más de 500 mil m 2- su liderazgo. Carlos Real González, Vicepresidente Ejecutivo de la compañía, comenta que Mexico Retail Properties es una empresa altamente especializada en el diseño, construcción administración y arrendamiento de centros comerciales de gran rentabilidad y basta con ir a visitar algunas de sus plazas para darse cuenta que cuidan al detalle los espacios, haciéndolos atractivos, únicos y acordes con la identidad del lugar. “Definimos cuidadosamente el número de espacios, localización, distribución co-

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mercial, circulación interna, cajones para estacionamiento y servicios complementarios. Nuestras plazas están planeadas para convertirse en inversiones exitosas”, afirma el Vicepresidente de MRP. Y es que Mexico Retail Properties ofrece a sus clientes todos los servicios con una visión que les permite ser integrales, se trata de dar la más alta calidad a través de un solo proveedor, lo cual les ayuda a los arrendatarios que invierten con MRP para obtener los mayores rendimientos, beneficios y utilidades más altas. Por otra parte, en Mexico Retail Properties buscan relaciones en el largo plazo, basadas en la confianza y el respeto de los compromisos adquiridos junto con el desarrollador, como comenta el propio Carlos Real González: “el día a día de los negocios que hacemos nos ha generado credibilidad entre nuestros clientes, autoridades, proveedores y la comunidad en sí.” Así, en MRP se han puesto a la tarea de desarrollar centros comerciales de gran calidad, a la altura de los mejores del mundo. “Eso, para nosotros en Mexico Retail Properties es de gran importancia, aunque siempre hemos buscado en el país hacer una combinación perfecta, entre los altos estándares con que desarrollamos y las condiciones cul-

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turales, los hábitos de compra y costumbres del lugar de influencia de los centros comerciales que creamos. No hay duda, dichos espacios inducen a nuestros clientes a invertir de la mano de MRP y quienes nos visitan encuentran un lugar que los identifica y pertenece”, afirma el Vicepresidente Ejecutivo de Mexico Retail Properties.

En MRP, el shopping, las alianzas y los negocios, son lo suyo

Si hacemos un poco de historia esta compañía tiene dos fases. La primera a partir de su creación en el año 2002 hasta el 2004, tiempo cuando se enfocaron a la construcción de Powers Centers, y surgieron entonces los proyectos de Ciudad Juárez e Ixtapaluca. “Nos dimos cuenta que los mercados estaban demandando muchos más servicios y que estaba bajo en cuanto la penetración del retail formal. Por lo tanto, vimos las primeras reacciones de propietarios que deseaban aliarse con MRP, pero no sabían en donde colocarse. Sin embargo, empezaron a entender que podían hacer sinergia con un gigante como Wal-Mart y ellos, a su vez, vieron que al unirse con tiendas de entretenimiento, moda y servicios financieros, entre otros giros, podían lograr una mayor atención”, así


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define Carlos Real GonzĂĄlez la primera fase de MRP en MĂŠxico, es decir, se enfocaron a trabajar en un nivel socio demogrĂĄfico muy acorde con la pirĂĄmide poblacional. Por lo tanto, Mexico Retail Properties le apostĂł mucho mĂĄs al volumen y hacer centros comerciales para los niveles medios y medios bajos que eran, sin duda, los menos atendidos. La segunda fase de MRP es de 2004 a la fecha, en donde la empresa ya tiene 18 centros comerciales en operaciĂłn, el 2007 se cerrĂł con una inversiĂłn de un poco mĂĄs de los 200 millones de dĂłlares y hoy Mexico Retail Properties tiene presencia nacional en estados como Chihuahua, Veracruz, Estado de MĂŠxico, Distrito Federal, Hidalgo y Baja California, entre otros. AsĂ­, MRP estĂĄ desarrollando y planeando nuevos centros comerciales. De hecho, parte de su estrategia de crecimiento va de la mano de la expansiĂłn de las grandes cadenas y, ademĂĄs, textualmente, han encontrado en la compra de otras plazas comerciales una oportunidad de inversiĂłn y evoluciĂłn. “En las primeras dos fases de la empresa el fondo de inversiĂłn que se destinĂł era de una suma de 600 millones de dĂłlares, cantidad que hoy en dĂ­a ya hemos colocado. No obstante, estamos trabajando con un segundo fondo que es del doble de tamaĂąo del primero, esto es, un aproximado a los mil 200 millones de dĂłlaresâ€?, expresa Carlos Real GonzĂĄlez, Vicepresidente Ejecutivo de Mexico Retail Properties. Por lo tanto, en MRP vislumbran el 2008 como un aĂąo de consolidaciĂłn en donde muchos de los proyectos llegarĂĄn a su culminaciĂłn, aunque no dejan de preocuparse por el tema de los terrenos y toda la tramitologĂ­a que no es fĂĄcil, ademĂĄs, hay que ser claros, muchos desarrolladores entraron en este sector del retail y comercial. Sin embargo, no todos sus proyectos han sido exitosos. Dice Carlos Real que los siguientes aĂąos serĂĄn clave, porque no sĂłlo es construir el centro comercial, viene lo mĂĄs importante, su administraciĂłn. “Una plaza, para que sea negocio, genera una atenciĂłn dĂ­a a dĂ­a y allĂ­ vemos una buena oportunidad para poder comprar centros comerciales que se hayan construido sobre ciertos estĂĄndares, que estĂĄn bien anclados y con buenas marcas, y podrĂĄn ser susceptibles a ser comprados. Buscamos, entonces, hacernos de un amplio portafolio de centros comerciales, en ese sentido nuestra mĂĄs reciente adquisiciĂłn es GalerĂ­as Diana, en Acapulcoâ€?, concluye el ejecutivo. En las dos formas de crecimiento de MRP, es decir, desarrollo y adquisiciĂłn de otros centros comerciales, ellos han coparticipado o coinvertido con el dueĂąo del terreno o del centro comercial. Mexico Retail Properties tambiĂŠn le ha apostado a los proyectos de uso mixto, por supuesto, por la escasez de terreno y, en ese sentido, ellos han pensado y concebido

desarrollos como Parques Polanco con una mezcla habitacional y comercial. “A futuro vemos un crecimiento y desarrollo muy importante de parte nuestra en la construcciĂłn de proyectos en donde se mezclen de manera adecuada la parte corporativa, con lo comercial, hotelero, habitacional y servicios, aunque tal vez de entrada estos desarrollos no sean tan notorios porque se lleva mucho mĂĄs tiempo su planeaciĂłn. Sin embargo, ya tenemos algunos caminando aunque estaremos prĂłximos a comentarlos cuando sea el casoâ€?, expresa Carlos Real GonzĂĄlez.

Los mejores proyectos, excelentes ubicaciones

Con 18 centros comerciales planeados y desarrollados en escasos seis aùos de operación en el país, Mexico Retail Properties demuestra su liderazgo en el sector inmobiliario mexicano, ademås, se tienen en puerta y en desarrollo otros centros comerciales, lo cual le permitirå a MRP, convertirse en un jugador destacado que tiene en su haber un importante portafolio. Éstos son sus centros comerciales:

Patio Coatzacoalcos Con una privilegiada ubicaciĂłn, en un corredor comercial de alta importancia para la ciudad y a unos cuantos pasos de la playa, este centro comercial es el espacio perfecto que la comunidad de Coatzacoalcos estaba esperando. El patio cuenta con diversos giros con marcas reconocidas como Office Max, Parque de la Selva, Sport City y Restaurante California, entre otros. Tiene una privilegiada vista al mar y lo mĂĄs importante, flexibilidad en las dimensiones de los locales para atender las necesidades. Tiene, ademĂĄs, ĂĄreas comunes perfectas para disfrutar en familia, amplio estacionamiento y vigilancia las 24 horas. Este desarrollo ya estĂĄ en su segunda fase de crecimiento. s %SPACIOS DE ESTACIONAMIENTO  s ,OCALES COMERCIALES  s ,OCALES Food Court: 16 s Freestanding: 1 s %NTRETENIMIENTO "INGO Y 0ARQUE de la Selva s +IOSCOS  s ­REA TOTAL   M 2 s ­REAS RENTABLES   M 2 s ­REAS VERDES   M2 s 5BICACIĂ˜N !V -ALECĂ˜N #OSTERO .O 1701, Fraccionamiento ParaĂ­so de Coatzacoalcos

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Gran Patio Poza Rica Un millĂłn de visitantes estĂĄn proyectados para que visiten este centro comercial en un aĂąo. En la regiĂłn hay una gran demanda de servicios y entretenimiento. El ĂĄrea de influencia comercial de Poza Rica abarca zonas como Cazones, Papantla, Coatzintla, Plan de Ayala y Tuxpan. Gran Patio tiene diversas opciones de tamaĂąo y ubicaciĂłn de locales, amplio estacionamiento, vigilancia las 24 horas y estĂĄ anclado con Wal-Mart, Suburbia, Sam´s, El PortĂłn y Vips. Este desarrollo ya estĂĄ en su segunda fase de crecimiento. s %SPACIOS DE ESTACIONAMIENTO   s ,OCALES COMERCIALES  s ,OCALES Food Court: 16 s Freestanding: 2 s %NTRETENIMIENTO  SALAS DE CINE s ­REA TOTAL   M 2 s ­REAS RENTABLES   M 2 s ­REAS VERDES   M 2 s 5BICACIĂ˜N #ARRETERA 0OZA 2ICA n #AZONES km 50 No. 4700, a un costado de Sam´s y Vips

Patio Tepeji Su ubicación es muy privilegiada, ya que tiene acceso por la salida a Tepeji del Río sobre la antigua carretera México-Querétaro. Cuenta con un gran flujo vehicular y peatonal al encontrarse a un costado de la estación de autobuses de la ciudad. Está anclado con Bodega Comercial Mexicana, Xtreme Cinemas, Waldo´s, Famsa, Banamex y una estación de Pemex. Tiene una gran variedad de giros y fast food, amplio estacionamiento y vigilancia las 24 horas. Reúne, además, las mejores alternativas para comer y divertirse. s %SPACIOS DE ESTACIONAMIENTO  s ,OCALES COMERCIALES 

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s s s s s s s

,OCALES Food Court: 14 Freestanding: Mini estaciĂłn de gasolina %NTRETENIMIENTO 3EIS SALAS DE CINE ­REA TOTAL   M 2 ­REAS RENTABLES   M 2 ­REAS VERDES   M2 5BICACIĂ˜N !NTIGUA #ARRETERA -Ă?XICO n QuerĂŠtaro zona “La Romeraâ€? Colonia San Mateo 1ÂŞ SecciĂłn. Tepeji del RĂ­o, Tula – Hidalgo

Patio Tulancingo El centro comercial tiene fĂĄcil acceso, pues se ubica entre los corredores mĂĄs importantes de la ciudad, la autopista MĂŠxico – Tuxpan y el Boulevard Miguel Hidalgo. Patio Tulancingo viene a suplir una necesidad no atendida en espacios de entretenimiento, comercio y servicios. El centro, tiene un impacto en mĂĄs de 300 mil habitantes ubicados en su ĂĄrea de influencia. EstĂĄ anclado con Mega Comercial, MM Cinemas, con ocho salas de cine, Peter Piper Pizza, innovador concepto de comida y diversiĂłn, tiene una variedad de giros comerciales con mĂĄs de 80 opciones. Se espera la visita de mĂĄs de un millĂłn 500 mil personas en su primer aĂąo. s %SPACIOS DE ESTACIONAMIENTO -ÉS DE 1,000 cajones s ,OCALES COMERCIALES  s ,OCALES EN EL ÉREA DE COMIDA  s Freestanding: 1 s 3UBANCLAS  s %NTRETENIMIENTO /CHO SALAS DE CINE s ­REA TOTAL   M 2 s ­REAS RENTABLES   M 2 s ­REAS VERDES #ASI   M2 s 5BICACIĂ˜N "OULEVARD -IGUEL (IDALGO

Fraccionamiento Santa Ana No.1101 – Tulancingo - Hidalgo

Patio Ayotla Este centro comercial se ubica a lo largo de la carretera Federal MÊxico – Puebla, aproximadamente a cinco km del municipio de Ixtapaluca, el sitio estå localizado en la avenida que conecta a los tres centros urbanos de Ayotla, Ixtapaluca y Chalco con la Ciudad de

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MĂŠxico. Esta parte de la zona metropolitana estĂĄ impulsada por el gobierno del Estado de MĂŠxico como de alto crecimiento. AdemĂĄs, su Plan de Desarrollo incluye la creaciĂłn de la estaciĂłn multimodal para el tren suburbano. Tiene, por otra parte, varios desarrollos habitacionales modernos y la zona de influencia es de aproximadamente 440 mil habitantes. Patio Ayotla tiene importantes anclas como Bodega Aurrera y Suburbia. Una amplia gama de servicios financieros y mĂĄs de 50 locales comerciales que ofrecen moda, comida y electrĂłnicos. Al frente de este centro comercial hay una parada de transporte pĂşblico. Este desarrollo ya estĂĄ en su segunda fase de crecimiento. s %SPACIOS DE ESTACIONAMIENTO  s ,OCALES COMERCIALES  s Freestanding: 2 s ­REA RENTABLE   M 2 s 4ERRENO   M 2 s 5BICACIĂ˜N #ARRETERA &EDERAL -Ă?XICO n Puebla km 27.5 Localidad Ayotla, Ixtapaluca – Estado de MĂŠxico

El Cortijo Ixtapaluca Cuenta este centro comercial con amplios accesos y se ubica en uno de los municipios con mĂĄs alto crecimiento poblacional, esto es, arriba de 10% al aĂąo. Tiene una gran demanda de servicios y entretenimiento. EstĂĄ anclado con Wal-Mart Super Center, Elektra, Suburbia, Office Max y Parque de la Selva. Su ĂĄrea de influencia abarca los municipios de Chalco, TlĂĄhuac, Los Reyes y Coatepec. El espacio arquitectĂłnico de El Cortijo cubre la necesidad de un zĂłcalo. Dispone, ademĂĄs, de 12 salas de cine y una miniestaciĂłn de autobuses ADO. s %SPACIOS DE ESTACIONAMIENTO -ÉS DE DOS mil espacios s ,OCALES Food Court: 12 s Freestanding: 4 s %NTRETENIMIENTO  s ­REA TOTAL   M 2 s ­REA RENTABLE   M 2 s ­REA VERDE   M s 5BICACIĂ˜N #ARRETERA &EDERAL -Ă?XICO n Cuautla km 37 Fraccionamiento Hacienda de Santa BĂĄrbara Ixtapaluca CĂŠntrika Monterrey Este centro comercial comunitario cuenta con 42 mil metros de ĂĄrea rentable y estĂĄ conformado por tres anclas, cinco subanclas, cinco pads, 132 locales comerciales y 17 locales de comida rĂĄpida. CĂŠntrika hace parte de uno de los proyectos mĂĄs importantes en cuanto reciclaje, rescate y transformaciĂłn de

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ĂĄreas industriales de LatinoamĂŠrica. Se ubica en el ĂĄrea del centro de la ciudad de Monterrey, en el cruce conformado por las Avenidas RuĂ­z Cortines y Vicente Guerrero. EstĂĄ anclado con Wal-Mart Super Center, MM Cinemas, un complejo de 12 salas, y Suburbia.

Patio Cabo Ley Los Cabos Ubicado en uno de los principales sitios turísticos de MÊxico, este centro viene a suplir las necesidades comerciales y de entretenimiento de la zona de San JosÊ del Cabo. Estå anclado por Casa Ley y Waldo´s Mart como subancla. Cabo Ley tiene el primer conjunto de salas de cine de la ciudad, un complejo de ocho salas de primera calidad de Xtreme Cinemas. En su momento, Patio Cabo Ley representó el primer Neighborhood Center de la zona y el primer proyecto de MRP con Casa Ley. Parques Polanco Se ubica este centro comercial en vías de råpido acceso y ademås con cercanía a arterías tan importantes como Mariano Escobedo, Río San Joaquín, Circuito Interior, PerifÊrico y EjÊrcito Nacional. Su zona de influencia es dinåmica ya que sufrió un proceso de reconversión industrial a habitacional. Parques Polanco es un desarrollo de uso mixto en donde se construyen 608 departamentos que representan, de entrada, un mercado inmediato y dos, tiene una excelente plusvalía y ubicación. En un radio de 15 km la población flotante es superior al millón de personas. La importancia de este centro comercial para el inversionista y locatario radica en que dada la oferta comercial de Superama y Sport City, se incrementarå el årea de influencia a 450 mil clientes. Es el primer desarrollo de uso mixto en la zona, es decir, habitacional y comercial. Tiene mås de 800 lugares de estacionamiento subterråneo con seguridad,


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ademĂĄs, hay varias opciones de tamaĂąo y giros disponibles para locales. ContarĂĄ con restaurantes tan importantes como Italianis y Applebees. s %SPACIOS DE ESTACIONAMIENTO  s ,OCALES COMERCIALES  s ,OCALES Food Court: 5 s Freestanding: 2 islas y 7 kioskos s %NTRETENIMIENTO  s ­REA TOTAL   M 2 (multinivel) s ­REA RENTABLE   M 2 s ­REAS VERDES  M2 s 5BICACIĂ˜N ,AGO !LBERTO .O  ESQUIna Mariano Escobedo, Colonia AnĂĄhuac MĂŠxico D.F.

Gran Patio Zaragoza Su ubicaciĂłn es totalmente estratĂŠgica, convergen tres de las mĂĄs importantes avenidas de Ciudad JuĂĄrez como son el Boulevard Oscar Flores, el Boulevard Zaragoza y Avenida TecnolĂłgico. Por lo tanto, tiene fĂĄcil acceso desde cualquier zona de la ciudad. Este centro comercial es el Ăşnico Community Center en un radio de cinco km. Es un proyecto multiancla donde ya se encuentran marcas como: Peter Piper Pizza, BBVA Bancomer, Telcel y Sounds. La arquitectura del lugar funge como un punto de encuentro. Patio Zaragoza estĂĄ anclado con Wal-Mart Super Center, doce salas CinĂŠpolis y Famsa. Posee mĂĄs de 90 locales comerciales con gran variedad de giros, diversos tamaĂąos y ubicaciĂłn de locales. s %SPACIOS DE ESTACIONAMIENTO   s ,OCALES COMERCIALES  s ,OCALES Food Court: 14 s Freestanding: 4

%NTRETENIMIENTO  SALAS DE CINE ­REA TOTAL TERRENO   M2 ­REAS RENTABLES   M2 ­REAS VERDES   M2 5BICACIĂ˜N "OULEVARD :ARAGOZA .O 

Parque Industrial Zaragoza

Gran Patio Pachuca EstĂĄ rodeado por varios desarrollos residenciales, localizado en una zona de crecimiento ordenado de la ciudad, con excelentes accesos viales y cerca de la intersecciĂłn de BouleVARD #OLOSIO Y &ELIPE ­NGELES %STÉ ANCLADO con Wal-Mart Super Center el primero en Pachuca, Sport City, Peter Piper Pizza, Suburbia y Office Depot. Los negocios de servicios generarĂĄn gran afluencia para los comercios pequeĂąos de la plaza. Tiene diversas opciones de tamaĂąo y ubicaciĂłn de locales. s %SPACIOS DE ESTACIONAMIENTO   s ,OCALES COMERCIALES  s ,OCALES Food Court: 11 s Freestanding: 3 s %NTRETENIMIENTO  s ­REA TOTAL   M 2 s ­REA RENTABLE   M2 s ­REA VERDE   M2 s 5BICACIĂ˜N "OULEVARD ,UIS $ONALDO #OLOSIO S/N. Carretera MĂŠxico – Tampico Ex Hacienda de CoscotitlĂĄn, Pachuca, Hidalgo Patio Panamericana Ciudad JuĂĄrez Por su excelente ubicaciĂłn es la mejor alternativa comercial de la zona. EstĂĄ ubicado sobre el principal corredor de la ciudad. Este Power Center estĂĄ anclado con Costco, Home Depot, Office Max y 30 locales comerciales.

mercado MZ, cadena local que cuenta con 19 tiendas, siete mueblerĂ­as y cinco tiendas de materiales para la construcciĂłn.

2008 el aĂąo de la consolidaciĂłn

Mexico Retail Properties ha iniciado el desarrollo de dos nuevos centros comerciales, uno localizado en Villa NicolĂĄs Romero y otro en Texcoco. En ciudades como Aguascalientes, Saltillo y Tabasco, comenzarĂĄn la construcciĂłn de mini centros comerciales, un formato al que MRP le apuesta de manera importante. “Por otra parte, pensamos adquirir entre tres y cuatro centros comerciales ya existentes para el 2008 y colocar en el mercado, una cifra igual o superior a los 200 millones de dĂłlaresâ€?, expresa Carlos Real GonzĂĄlez, Vicepresidente Ejecutivo. En Mexico Retail Properties piensan que el mercado sigue teniendo un gran potencial, su plan de crecimiento estĂĄ concebido para asociarse y coinvertir. Saben que hay buenas ideas, excelentes desarrolladores, dueĂąos de tierras excepcionales, por lo tanto, su idea es

seguir siendo habilitadores, quieren agregar valor a partir de su experiencia. El compromiso de inversiĂłn en el periodo 2008 a 2012 es muy grande y demuestra una gran confianza de los inversionistas en la compaùía y en el paĂ­s. “Queremos seguir trabajando en conjunto con mĂĄs desarrolladores, ellos, asĂ­ como nosotros tenemos la experiencia en el mercado y el capital de inversiĂłnâ€?, concluye Carlos Real GonzĂĄlez. Finalmente, quienes hemos visitado un centro comercial desarrollado por MRP, nos hemos encontrado con una atractiva y novedosa arquitectura, lo que provoca toda una experiencia, ya que dichos espacios los vamos adoptando, se convierten pues en nuestros puntos de encuentro. Lo mejor es que no sĂłlo podemos realizar compras, sino tambiĂŠn entretenernos, convivir y, ante todo, elevar nuestra calidad de vida.

Mexico Retail Properties MZ Santa Fe CuliacĂĄn Se trata de un Neighborhood Center. Cuenta con un ĂĄrea rentable de 3,592 m2 en un terreno con una superficie total de 7,930 m2. Se ubica en una zona con mucho crecimiento en la ciudad. EstĂĄ anclado por un Super-

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Antara Polanco, Torre Paseo EjĂŠrcito Nacional 843 B, Piso 3, Col. Granada, C.P.11520, MĂŠxico D.F. Informes: 01800 88 TIENDAS 8436327 Tel: 5350 4480 WEB: www.mexicoretailproperties.com www.mrp.com.mx

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Mexico Retail Properties, MRP, has been operating in the country for six years and in this time has always demonstrated its leadership in the development of shopping centers. This company, the result of a partnership between the Black Creek Group and Sam Zell’s Equity International Properties, has already invested more than 600 million dollars in the development and acquisition of shopping centers throughout the entire republic.

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or the development of a shopping center to be successful several activities are required which must be coordinated because it is precisely good planning that makes the difference. In Mexico Retail Properties they do a detailed market analysis, they select the best location, they process the property titles, they build the building, they market it and finally they manage it in the best way possible. Because of that, this work philosophy has led them to partner up with local developers in Mexico and today they can demonstrate their leadership with convincing figures – such as those related to developed rentable spaces, more than 500,000 m 2 . Carlos Real Gonzalez, Executive Vice President of the company, comments that Mexico Retail Properties is a highly specialized company in the design, construction, administration and lease of highly profitable shopping centers and it is enough to go to visit some of their centers to realize that they take detailed care of the spaces, making them attractive and unique, fitting into the identity of the place very well. “We carefully define the number of spaces, location, commercial distribution, internal circulation, parking spaces and complementary services. Our malls are planned in order to be turned into successful investments”, status the MRP Vice President. And it is because Mexico Retail Properties offers its customers all of the services with a vision that makes it possible for them to be integral, it is about giving the highest quality through one single supplier, which helps tenants who invest with MRP to get the best returns, benefits and higher profits. Furthermore, in Mexico Retail Properties they are seeking long-term relationships, based on the trust and respect of the commitments acquired together with the developer, as Carlos Real Gonzalez comments: “The day to day of the business that we do has given us credibility among our customers, authorities, suppliers and the community itself.” So, in MRP they have given themselves the task of developing high quality shopping centers, at the same level of the best in the world. “That, for us in Mexico Retail Properties, is of great importance, even though we have always looked to make the perfect combination in the country between the high standards we develop with, and cultural conditions; the purchasing habits and customs of the area of influence of the shopping centers that we create. There is no doubt, said spaces induce our customers to invest hand in hand with MRP and those that visit us find a place they can identify with and they feel a sense of belonging”, states the Executive Vice President of Mexico Retail Properties.

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In MRP, shopping, partnerships and business are their thing If we take a look at the history of this company we can see it has two phases. The first from its creation in 2002 until 2004; a time when they focused on the construction of Powers Centers, and the Ciudad Juarez and Ixtapaluca projects came up. “We realized that the markets were demanding many more services and that it was low in regards to the penetration of formal retail. Therefore, we saw the first reactions of owners that wanted to become partners with MRP, but didn’t know where to put themselves. However, they began to understand that they could make synergy with a giant like Wal-Mart and they, in turn, saw that by uniting with entertainment, fashion and financial stores, among other lines of business, they could achieve a greater attention”, that is how Carlos Real Gonzalez defines the first phase of MRP in Mexico. That is, they focused on working at a social demographic level in accordance with the population pyramid. Therefore, Mexico Retail Properties bet a lot more on volume and making shopping centers for the middle and lower middle levels that were, without doubt, the least attended to. The second phase of MRP goes from 2004 up to now, when the company already had 18 shopping centers in operation. 2007 closed with an investment of a little more than 200 million dollars and today Mexico Retail Properties has a national presence in states like Chihuahua, Veracruz, the State of Mexico, the Federal District, Hidalgo and Baja California, among others. So, MRP is developing and planning new shopping centers. In fact part of their growth strategy goes hand in hand with the expansion of large chains and also, textually, they have found an opportunity for investment and evolution in the purchase of other shopping centers. “In the company’s first two phases the investment fund was allocated a sum of 600 million dollars, an amount that we have already invested. Nevertheless, we are working with a

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second fund that is double the size of the first, that is approximately 1.2 billion dollars”, says Carlos Real Gonzalez, Executive Vice President of Mexico Retail Properties. Therefore, in MRP they see 2008 as a year of consolidation where many of the projects will reach their culmination, although they haven’t stopped worrying about the topic of land and all the processes that are not easy. Also, let’s be clear, many developers enter into this commercial and retail sector. However, not all their projects have been successful. Carlos Real says that the next few years will be key because it is not just building a shopping center; the most important thing is to come, its administration. “A mall, for it to be business, generates day to day attention and there we see a good opportunity to be able to buy shopping centers that have been built with certain standards, that are well anchored and with good brands, and these are the ones that will be susceptible to being purchased. So, we are seeking to get an extensive shopping center portfolio. In that sense, our most recent acquisition is Galerías Diana, in Acapulco”, concludes the executive. In MRP’s two ways of growing, that is, the development and the acquisition of other shopping centers, they have co-participated and co-invested with the owner of the land or shopping center. Mexico Retail Properties has also bet on mixed use projects, of course, because of the scarcity of land, and in that sense, they have thought of and conceived developments like Parques Polanco with a residential and commercial mix. “In the future we see very important growth and development on our part in the construction of projects where the corporative part is suitably mixed with the commercial, hotel, residential and services parts, although maybe at the beginning these developments will not be so well-known because much more time is needed for planning. However, we already have some underway though we will talk about them later”, states Carlos Real Gonzalez.


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The best projects, excellent locations With 18 shopping centers planned and developed in scarcely six years of operation in the country, Mexico Retail Properties has shown its leadership in the Mexican real estate sector. They have also planned and are developing other shopping centers, which will make it possible for MRP to convert itself into a standout player that has an important portfolio amongst its assets. These are their shopping centers:

s ,OCATION "OULEVARD -IGUEL (IDALGO &RACcionamiento Santa Ana No.1101 – Tulancingo - Hidalgo Patio Ayotla

Patio Coatzacoalcos

With an exceptional location, in a commercial corridor with a lot of importance for the city and just a few steps away from the beach, this shopping center is the perfect space that the Coatzacoalcos community has been waiting for. The Patio has different lines of business with well-known brands like Office Max, Parque de la Selva, Sport City and Restaurante California, among others. It has an exceptional view of the sea and most importantly, flexibility in the dimensions of the stores in order to attend to needs. It also has common areas that are perfect to enjoy with your family, ample parking and 24 hour security. This development is already in its second stage of growth. s 0ARKING SPACES  s #OMMERCIAL PREMISES  s &OOD #OURT PREMISES  s &REESTANDING  s %NTERTAINMENT "INGO AND 0ARQUE DE LA 3ELVA s +IOSKS  s 4OTAL AREA   M 2 s 2ENTABLE AREA   M 2 s 'REEN AREAS   M 2 s ,OCATION !V -ALECĂ˜N #OSTERO .O 

Fraccionamiento ParaĂ­so de Coatzacoalcos

variety of business and fast food, ample parking and 24 hour security. It also brings together the best alternatives for eating and having fun. s 0ARKING SPACES  s #OMMERCIAL PREMISES  s &OOD #OURT PREMISES  s &REESTANDING -INI GAS STATION s %NTERTAINMENT 3IX CINEMA SCREENING ROOMS s 4OTAL AREA   M 2 s 2ENTABLE AREA   M 2 s 'REEN AREAS   M 2 s ,OCATION /LD -Ă?XICO n 1UERĂ?TARO (IGHWAY

“La Romeraâ€? zone, Colonia San Mateo 1ÂŞ SecciĂłn. Tepeji del RĂ­o, Tula – Hidalgo Patio Tulancingo

This shopping center is located along the MĂŠxico – Puebla Federal highway, approximately five km from the municipality of Ixtapaluca. The site is located on the avenue that connects the three urban centers of Ayotla, Ixtapaluca and Chalco with Mexico City. This part of the metropolitan area is driven by the government of the State of Mexico as being an area of high growth. Also, its Development Plan includes the creation of a multi-modal station for the suburban train. On the other hand it has several modern residential developments and the area of influence has approximately 440,000 inhabitants. Patio Ayotla has important anchors like Bodega Aurrera and Suburbia, a wide range of financial services and more than 50 commercial premises that offer fashion, food and electronics. Opposite this shopping center there is a public transport stop. This development is already in its second phase of growth. s 0ARKING SPACES  s #OMMERCIAL PREMISES  s &REESTANDING  s 2ENTABLE AREA   M 2 s ,AND   M 2 s ,OCATION -Ă?XICO n 0UEBLA &EDERAL HIGHway, km 27.5, Localidad Ayotla, Ixtapaluca – State of Mexico

The shopping center has easy access because it is located between the city’s most important corridors, the Mexico – Tuxpan highway and Boulevard Miguel Hidalgo. Patio Tulancingo comes to supply to an unattended need for entertainment spaces, commerce and services.

El Cortijo Ixtapaluca

The center has an impact on more than 300,000 inhabitants located in its area of influence. It is anchored by Mega Comercial, MM Cinemas, with eight screening rooms, Peter Piper Pizza, an innovative concept of food and fun; it has a variety of commercial lines of business with more than 80 options. More than 1.5 million people are expected to visit this mall in its first year. s 0ARKING SPACES MORE THAN   SPACES s #OMMERCIAL PREMISES  s 0REMISES IN THE FOOD AREA  s &REESTANDING  s 3UB ANCHORS  s %NTERTAINMENT EIGHT CINEMA SCREENING rooms s 4OTAL AREA   M 2 s 2ENTABLE AREA   M 2 s 'REEN AREAS ALMOST   M 2

per Center, Elektra, Suburbia, Office Max and Parque de la Selva. Its area of influence covers the municipalities of Chalco, TlĂĄhuac, Los Reyes and Coatepec. The architectural space of El Cortijo covers the need for a town square. It also has 12 cinema theatres and an ADO mini bus station. s 0ARKING SPACES MORE THAN TWO THOUSAND spaces s &OOD #OURT PREMISES  s &REESTANDING  s %NTERTAINMENT  s 4OTAL AREA   M 2 s 2ENTABLE AREA   M 2 s 'REEN AREAS   M 2 s ,OCATION -Ă?XICO n #UAUTLA &EDERAL (IGHway, km 37, Fraccionamiento Hacienda de Santa BĂĄrbara, Ixtapaluca

This shopping center has many accesses and is located in one of the municipalities with the most population growth, that is, above 10% per year. It has a great demand for services and entertainment. It is anchored by Wal-Mart Su-

Gran Patio Poza Rica

One million visitors are expected to visit this shopping center in one year. There is a great demand for services and entertainment in the region. Poza Rica’s area of commercial influence covers areas like Cazones, Papantla, Coatzintla, Plan de Ayala and Tuxpan. Gran Patio has diverse options for the size and location of the stores, ample parking, 24 hour security and is anchored by Wal-Mart, Suburbia, Sam´s, El PortĂłn and Vips. This development is already in its second phase of growth. s 0ARKING SPACES   s #OMMERCIAL PREMISES  s &OOD #OURT PREMISES  s &REESTANDING  s %NTERTAINMENT  CINEMA SCREENING ROOMS s 4OTAL AREA   M 2 s 2ENTABLE AREA   M 2 s 'REEN AREAS   M 2 s ,OCATION 0OZA 2ICA n #AZONES (IGHWAY KM 50, No. 4700, next to Sam´s and Vips Patio Tepeji

Its location is exceptional because it has access from the Tepeji del Río exit on the old MÊxicoQuerÊtaro highway. It has a great vehicle and pedestrian flow because it is next to the city’s bus station. It is anchored by Bodega Comercial Mexicana, Xtreme Cinemas, Waldo´s, Famsa, Banamex and a PEMEX gas station. It has a great

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En Portada

CĂŠntrika Monterrey

This community shopping center has 42,000 meters of rentable area and is made up of three anchors, five sub-anchors, five pads, 132 commercial premises and 17 fast food premises. CÊntrika is part of one of the most important projects regarding the recycling, rescue and transformation of industrial areas in Latin America. It is located in the City of Monterrey’s downtown area, at the intersection of Avenues Ruíz Cortines and Vicente Guerrero. It is anchored by Wal-Mart Super Center, MM Cinemas, a 12 theatre complex, and Suburbia. Patio Cabo Ley Los Cabos

Located in one of Mexico’s main tourist sites, this center supplies to the commercial and entertainment needs of San JosÊ del Cabo area. It is anchored by Casa Ley and Waldo´s Mart as a sub-anchor. Cabo Ley is the first cinema complex in the city, a complex with eight top quality Xtreme Cinema screening rooms. There was a time when Patio Cabo Ley represented the first Neighborhood Center in the area and the first MRP project with Casa Ley.

Sounds. The architecture acts as meeting point. Patio Zaragoza is anchored by Wal-Mart Super Center, twelve CinĂŠpolis screening rooms and Famsa. It has more than 90 commercial premises with a great variety of lines of business, with different sizes and locations available. s 0ARKING SPACES   s #OMMERCIAL PREMISES  s &OOD #OURT PREMISES  s &REESTANDING  s %NTERTAINMENT  CINEMA SCREENING ROOMS s 4OTAL SURFACE ARE OF THE LAND   M 2 s 2ENTABLE AREA   M 2 s 'REEN AREAS   M 2 s ,OCATION "OULEVARD :ARAGOZA .O 

Parque Industrial Zaragoza Gran Patio Pachuca

This center is surrounded by several residential developments located in an area of the city with ordered growth with excellent road access and

Parques Polanco

This shopping center is located on rapid access ways and is also close to important arteries like Mariano Escobedo, RĂ­o San JoaquĂ­n, Circuito Interior, PerifĂŠrico and EjĂŠrcito Nacional. Its area of influence is dynamic because it went through a process of industrial to residential re-conversion. Parques Polanco is a mixed use development where 608 apartments are built first of all, representing an immediate market and secondly it has excellent added value and location. The floating population is greater than one million people in a 15 km radius. The importance of this shopping center for investors and tenants lies in the fact that given the commercial supply of Superama and Sport City, the area of influence will increase to 450,000 customers. This is the first mixed use development n the area, that is, residential and commercial. It has more than 800 underground parking spaces with security and there are also several options in terms of the sizes and the lines of business available for the premises. It will have important restaurants like Italianis and Applebees. s 0ARKING SPACES  s #OMMERCIAL PREMISES  s &OOD #OURT PREMISES  s &REESTANDING  ISLANDS AND  KIOSKS s %NTERTAINMENT  s 4OTAL AREA   M 2 (multi-level) s 2ENTABLE AREA   M 2 s 'REEN AREAS  M 2 s ,OCATION ,AGO !LBERTO .O  AT THE CORner of Mariano Escobedo, Colonia AnĂĄhuac MĂŠxico D.F. Gran Patio Zaragoza

Its location is completely strategic, three of Ciudad Juarez’s most important avenues converge here, which are Boulevard Oscar Flores, Boulevard Zaragoza and Avenida Tecnológico. Therefore it is of easy access from any part of the city. This shopping center is the only Community Center in a 5 km radius. It is a multi-anchor project that already has some brands like: Peter Piper Pizza, BBVA Bancomer, Telcel and

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it is close to the Boulevard Colosio and Felipe Ă ngeles intersection. It is anchored by WalMart Super Center, the first in Pachuca, Sport City, Peter Piper Pizza, Suburbia and Office Depot. The service businesses will generate a lot of affluence for the small traders in the mall. It has diverse options for the size and location of premises. s 0ARKING SPACES   s #OMMERCIAL PREMISES  s &OOD #OURT PREMISES  s &REESTANDING  s %NTERTAINMENT  s 4OTAL AREA   M 2

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s 2ENTABLE AREA   M 2 s 'REEN AREAS   M 2 s ,OCATION "OULEVARD ,UIS $ONALDO #OLOSIO S/N. MĂŠxico – Tampico Highway, Ex Hacienda de CoscotitlĂĄn, Pachuca, Hidalgo Patio Panamericana Ciudad JuĂĄrez

Because of its excellent location it is the best commercial alternative in the area. It is allocated on the city’s main corridor. This Power Center is anchored by Costco, Home Depot, Office Max and 30 commercial premises. MZ Santa Fe Culiacån

This is a Neighborhood Center. It has a rentable area of 3,592 m2 on a piece of land with a total surface area of 7,930 m2. It is located in an area of the city with a lot of growth. It is anchored by a Supermercado MZ, a local chain that has 19 stores, seven furniture shops and five construction material shops.

2008 the year of consolidation Mexico Retail Properties has started the development of two new shopping centers, one located in Villa NicolĂĄs Romero and another in Texcoco. In cities like Aguascalientes, Saltillo and Tabasco, they will begin the construction of mini-malls, a format that MRP is really betting on. “On the other hand we are thinking about acquiring between three and four existing shopping centers in 2008 and investing a figure equal to or greater than 200 million dollars in the marketâ€?, states Carlos Real Gonzalez, Executive Vice President. Mexico Retail Properties thinks that the market will continue to have great potential; its expansion plan is conceived for forming partnerships and co-investing. They know that there are good ideas, excellent developers, and exceptional land owners; therefore their idea is to continue being financers, they want to add value from their experience. The investment commitment in the 2008 to 2012 period is very big and shows a lot of confidence of investors in the company in the country. “We want to continue working together with more developers. They, as well as us, have experience in the market and investment capitalâ€?, concludes Carlos Real Gonzalez. Finally, those of us who have visited a shopping center developed by MRP, have found ourselves in an area with attractive and innovative architecture, which provokes a complete experience because we adopt these places, they are converted into our meeting places. The best thing is that we don’t just go shopping, we also get entertained, meet with other people and above all, improve our quality of life.„

Mexico Retail Properties Antara Polanco, Torre Paseo Ejercito Nacional 843 B, Piso 3, Col. Granada, C.P.11520, Mexico City Information: 01800 88 TIENDAS 8436327 Ph: 5350 4480 Website: www.mexicoretailproperties.com www.mrp.com.mx


Reporte especial

Por Lic. Moisés Pérez Peñaloza Director de Ahorro y Retiro Estratégico INVE X Grupo Financiero mperezp@invex.com

INVEX

Inversiones Institucionales. Especialista en estrategias para el ahorro y el retiro

INVEX Institutional Investments. Specialist in strategies for savings and retirement A través de los años, INVEX Inversiones Institucionales ha participado activa y relevantemente en el cambio presentado en los temas y las tendencias relacionados con la previsión social. Su labor se enfoca en ofrecer alternativas viables y de grandes ventajas para las personas físicas en todo lo relativo al tema del retiro laboral.

U

no de los mayores problemas económicos a enfrentar en los años venideros radica en la ausencia de una pensión a la cual puedan acogerse las siguientes generaciones, pues a diferencia de épocas pasadas en la actualidad no hay un instrumento financiero aplicable a todos los años que resten de vida a las personas económicamente activas. De esta manera, habrá que mirar no sólo al presente, ya que en el futuro es donde habremos de vivir el resto de nuestra existencia, y por tanto es indispensable ahorrar desde hoy. Además, ya se cuenta con diferentes incentivos (fiscales, por ejemplo) para hacerlo. Así, la mejor manera de proteger el patrimonio, de cara a un inevitable retiro, es mediante una adecuada planeación financiera.

¿Y ésta cómo se construye?

Se debe de ahorrar cuando menos 10% de los ingresos mensuales, y éstos destinarlos una parte a una cuenta de ahorro y otra a un Plan Personal de Retiro.

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La División de Inversiones Institucionales de INVEX Grupo Financiero se destaca en la categoría de servicios para la administración y la promoción de esquemas destinados a cubrir aspectos tanto del ahorro personal como del retiro laboral. La experiencia que ofrece INVEX en estos tópicos permite asesorar a cada uno de sus inversionistas con un alto grado de especialización. Este 2008 la División de Inversiones Institucionales cumple 11 años generando Soluciones Especializadas para la Simplificación y la Rentabilidad de las operaciones de sus clientes, y siempre a la Vanguardia en Tecnología. La actuación de Banco INVEX como Administrador de Planes de Previsión Social durante estos primeros 11 años le ha permitido lograr un alto reconocimiento dentro del mercado institucional. A través del tiempo, INVEX Inversiones Institucionales ha participado activa y relevantemente en el cambio que se ha presentado (y se sigue presentando) en los temas y las tendencias relacionados con la previsión social. Su labor se enfoca en brindar alterna-

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tivas viables y de grandes ventajas para las personas físicas sobre el Retiro Laboral. Y en este sentido, los Planes Personales de Retiro han cobrado aún mayor relevancia.

Pero, ¿qué es un Plan Personal de Retiro?

Es un instrumento financiero diseñado para fomentar el ahorro de largo plazo de las personas físicas preocupadas por su futuro y que deseen aprovechar las ventajas fiscales que ofrecen los mismos.

¿Dónde se fundamentan estos Planes de Retiro?

La Ley del Impuesto sobre la Renta en vigor, en su artículo 176 fracción V, establece la posibilidad de las personas físicas para hacer deducibles las aportaciones que realicen a las cuentas de Planes Personales de Retiro.

Ventajas y características de los Planes Personales de Retiro

„ La suma de las aportaciones netas son deducibles hasta en 10% de los ingresos


Special Report

acumulables del inversionista en cada ejercicio, sin exceder del equivalente a cinco salarios mínimos generales del área geográfica del inversionista elevados al año. „ No se efectuará retención de impuestos sobre los intereses por la inversión de las aportaciones en fondos de inversión, denominados como exentos, según el artículo 58 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. „ El retiro de las aportaciones deducidas, más sus rendimientos, se entregan libres de la retención de impuestos cuando se cumplan con los requisitos de ley. „ Las personas físicas que decidan contratar su Plan Personal de Retiro pagan impuestos hasta el momento de retirar el dinero de la cuenta, e incluso en este caso podrán tributar a una tasa preferencial o quedar libre de éstos, según sea el caso. „ Las aportaciones deducidas, además de los intereses reales actualizados que sean retirados antes de cumplir con los requisitos de ley, se acumularán durante el ejercicio en que se retiren, de conformidad con el procedimiento establecido en el artículo 167 fracción XVIII de la Ley del Impuesto sobre la Renta. En este sentido, INVEX Grupo Financiero ha creado un nuevo producto denominado INVEX Renacer, el cual busca no sólo cubrir las necesidades fiscales de sus inversionistas, sino también maximizar su capital financiero y humano con el fin de utilizarse cuando el inversionista alcance la edad de 65 años (aunque puede variar en los casos de invalidez o incapacidad del titular). INVEX Renacer es una estrategia de inversión diseñada de manera específica para los Planes Personales de Retiro. Este producto tiene la gran virtud de ser administrado a través de un Fideicomiso, lo que permite ofrecer a todos sus inversionistas la protección patrimonial que brinda esta figura, en algo tan importante como lo es su Plan Personal de Retiro. Gracias a los altos niveles de habilidad y desempeño en organización, tecnología, sistemas de operación, comunicación y control, el Fiduciario de INVEX ha logrado obtener la máxima calificación (“1/Superior”) por parte de una de las agencias calificadoras más exigentes del mundo, FitchRatings. INVEX Renacer ofrece una amplia diversidad de Fondos de Inversión, (administrados y distribuidos por INVEX). Sus Sociedades de Inversión en Instrumentos de Deuda cuentan actualmente con la más alta calificación respecto a la calidad de activos “AAA-2”, otorgada por FitchRatings. Y gracias a la consistencia en los rendimientos de tres de sus fondos de inversión, estos obtuvieron el máximo reconocimiento (5 estrellas) en el Star Ranking de Standard & Poor´s. Los fondos son manejados a través de

Portafolios de Inversión diseñados para cada perfil del inversionista. Así mismo, INVEX Grupo Financiero da gran importancia y cuidado al dinero de sus clientes, y por ello sólo ofrece instrumentos de inversión de la más alta calidad. De forma anual, INVEX Renacer le estará entregando al inversionista una constancia para efectos fiscales, y durante el año, un estado de cuenta mensual en donde podrá consultar los rendimientos y la composición de su inversión.

therefore it is essential to save today. Besides, there are different incentives (like taxes, for instance) to do it. Therefore, the best way to protect your wealth, to face and unavoidable retirement, is with an adequate financial planning.

And how do you set up one? You must save at least 10% of your monthly income and set aside part for a savings account and the rest for a Personal Retirement Plan. Institutional Investment Division for INVEX

La mejor manera de proteger el patrimonio, de cara a un inevitable retiro, es mediante una adecuada planeación financiera.

Un Plan Personal de Retiro es un instrumento financiero diseñado para fomentar el ahorro de largo plazo de las personas físicas preocupadas por su futuro y que deseen aprovechar las ventajas fiscales que ofrecen los mismos. “Nuestro objetivo es ayudar al inversionista a llevar el mejor nivel de vida después de su retiro y abrirle la puerta hacia una nueva vida”.

O

ne of the major economic problems to face in the coming years is the absence of a pension in which future generations can be taken in, because, unlike past times, today there is no financial instrument that can apply to all the years ahead of economically active people. This way, we will have to take a look not just into the present, for in the future is where we will be living the rest of our existence and

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Grupo Financiero stands out in the category of services for administration and promotion of schemes assigned to cover aspects of personal savings as well as retirement. The experience that INVEX offers on these subjects permits them to assess each of its investors with a high degree of specialty. This year of 2008 the Institutional Investment Division counts 11 years generating Specialized Solutions for the Simplification and Profitability of the operations of its customers and always avant garde in technology. The performance of Banco INVEX as an Administrator of Social Planning during these first 11 years

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Reporte especial

Over the years, INVEX Institutional Investments has been par t, active and relevant in the change presented in the subjects and the tendencies related with social planning. Its task focused in of fering viable alternatives with great benefits for people, in ever y thing related to the retirement topic.

has allowed the division to achieve a great recognition within the institutional market. Over the years, INVEX Institutional Investments has been part, active and relevant in the change presented (and still happening) in the subjects and the tendencies related with social planning. Its task focused in offering viable alternatives with great benefits for people, in everything related to the retirement topic. And in this sense, the Personal Retirement Plans are even more relevant.

But, what is a Personal Retirement Plan? It is a financial instrument which is designed to promote savings with people who are concerned for their future and who want to take advantage of tax incentives in long term savings.

¿On what are these Retirement Plans based? The Income Tax Law in force, in its article 176, fraction V establishes the possibility of people to deduct the contributions they make to their Personal Retirement Plan account. Advantages and characteristics of Personal Retirement Plans „ The sum of the net contributions are deductible up to 10% of the cumulative income of the investor in each exercise, not exceeding the equivalent of six general minimum wages in the geographic area of the investor, in one year. „ No tax retention will be made on the interests of the investments of the contributions to the investment funds, determined as tax exempt, according to article 58 of the Income Tax Law.

A Personal Retirement Plan is a financial instrument designed to promote with people who are concerned for their future and who want to take advantage of tax incentives, in long term savings. 44

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„ Withdrawal of deducted contribution plus

interests will be handed over free of tax retention once the law requirements are accomplished. „ People who decide to subscribe a Personal Retirement Plan pay taxes until the moment of withdrawal of the money from the account, and even in this case, they can pay at a preferential rate or be exempted, according to each case. „ Deducted contributions, besides the actual updated interests that are withdrawn before accomplishing law requisitions, will be cumulated during the exercise in which they are being withdrawn, according to procedure established in article 167, fraction XVIII of the Income Tax Law. On this direction, INVEX Grupo Financiero has created a new product called INVEX Renacer, which seeks, not only to cover the investors’ fiscal needs but also to maximize their human and financial capital so it can be used when the investor reaches 65 years (although it may vary in case of disability or incapacity of the holder). INVEX Renacer is an investment strategy specifically designed for the Personal Retirement Plans. This product has the virtue of being administered through a Trust, which permits it to offer its investors the wealth protection that this figure provides, in something as important as your Personal Retirement Plan. Thanks to the high levels of skill and performance in organization, technology, operation systems, communication and control, INVEX Fiduciary has obtained the highest grade (“1/Superior”) from one of the most demanding Qualifying Agencies in the world, FitchRatings. INVEX Renacer offers a wide variety for Investment Funds (administered and distributed by INVEX). Their Investment Associations in Debt Instruments at the moment hold the highest ranking with respect to the quality of assets “AAA-2”, granted by FitchRatings. And thanks to the soundness in the profitability of three of its investment funds, they obtained the maximum recognition (5 stars) in the Star Ranking of Standard & Poor´s. The funds are managed through an Investment Portfolio designed specially for the profile of each investor. Also, INVEX Grupo Financiero gives great importance and care to their customers’ money, which is why it only offers the highest standard investment instruments. Annualy, INVEX Renacer will be giving the investor evidence for tax effects and throughout the year a monthly statement of account where he can look up the payments and composition of his investment. “Our objective is to help the investor to lead a better life standard after retirement and open a door to a new life”„


Comentario de Inversión

Por Paulo Gomes, CFA Vicepresidente, PREI Latin America paulo.gomes @ prudential.com

Navegando en tiempos turbulentos Sailing through turbulent times

En una reciente conferencia en EU uno de los panelistas utilizó la imagen de dos obras de arte para ilustrar el ambiente económico global. La primera de éstas era la “Mona Lisa”, de Da Vinci, la cual usó para describir las condiciones económicas de apenas hace un año. Serena y sonriente, representaba el más largo crecimiento económico en muchas décadas. Casi demasiado bueno para ser verdad.

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n cambio, el panelista eligió una oscura imagen para representar el mercado actual: la incómoda obra de Edvard Munich “El Grito”, donde la desesperación ebulle del lienzo. Esa es la familiar imagen del miedo. De hecho, en los últimos meses, el miedo se esparció a todas las esquinas de los mercados financieros en el mundo. Los mercados utilizan distintas reglas para medir el riesgo. El índice de volatilidad del Chicago Board Options Exchange (VIEXCBOE), uno de los principales mercados de opciones, es una de éstas. A principios de 2007, justo antes de que el aumento en los créditos hipotecarios vencidos se desatara, el VIEX se mantenía a niveles extraordinariamente bajos. En la mitad del año, sin embargo, el índice se disparó. La sensación de riesgo creciente ha permanecido definitivamente desde entonces. La venta de casas en EU cayó a los niveles más bajos de las dos últimas décadas. Los consumidores se volvieron más cuidadosos, provocando que el problema que inició en el mercado de vivienda se esparciera a otras

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partes de las economías locales y globales. Aunque la crisis hipotecaria era un problema en el mercado de vivienda norteamericano, la creciente interconexión bursátil mundial hizo difícil mantener intacto algún rincón de los mercados financieros. No tardó mucho para que la sensación negativa llegara a otros segmentos del mercado de bienes raíces, aún cuando los problemas que afectaban las hipotecas de vivienda no estaban presentes en el mercado comercial de bienes raíces. Pronto, los inversionistas se comenzaron a preocupar con los efectos potenciales de las hipotecas comerciales, causando que el sector desacelerara en los últimos meses, al punto en que no hubo colocación de bonos avalados con hipotecas no residenciales en enero de 2008. La situación en el lado de la inversión pública en bienes raíces no fue la excepción. En febrero de 2007, la privatización de EOP, un fideicomiso público norteamericano para la inversión en bienes raíces en el sector de oficinas (REIT, por sus siglas en inglés) con un total de activos valuados en 39 billones de

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dólares saltó a los espectaculares en todo el mundo, marcando el pináculo de una época. Desde entonces, el sector de los REITs ha presentado malos rendimientos y una salida de capital superior a 5.5 billones de dólares. En el mercado privado de bienes raíces los movimientos toman más tiempo en mostrarse, pero no quiere decir que éstos no estén ocurriendo. Las tasas de capitalización de las transacciones siguen en su récord más bajo lo que se traduce en precios en picos históricos; la apreciación, sin embargo, se ha detenido después de subidas importantes durante años, transacciones alrededor del mundo se han detenido en parte por falta de financiamiento. No es difícil ver cómo este deterioro de las condiciones globales permea a Latinoamérica; en México, en particular, la pregunta no es si la recesión en Estados Unidos afectará a la economía local, sino qué tan severo será el impacto y qué tanto tardará la recuperación en llegar. Respecto al mercado de bienes raíces en México los factores que nos llevan a pensar


Investment comment

en una desaceleración de la economía local tienen fuentes tanto internas como externas; pero, ya que cada uno de los submercados de bienes raíces tiene factores de impulso distintos, el efecto en éstos también será diferente. El mercado de vivienda está soportado por factores internos en los que podemos contar una pirámide demográfica favorable, el estado actual del mercado laboral y una exposición limitada a la colocación pública de los activos. El mercado ha ganado momentum durante la década pasada y se espera que siga creciendo más aceleradamente que el resto de la economía, al mismo tiempo que se espera siga recibiendo apoyos del gobierno. El mercado de bienes raíces para el uso comercial podría verse afectado por una desaceleración en la creación de empleos o, en un sentido más amplio, por cambios en la confianza de los consumidores. El ánimo de las empresas, por otro lado, afecta sus planes de expansión e inversión, lo que es una piedra angular del sector de oficinas. En el sector industrial la correlación creciente entre las economías de México y Estados Unidos ya es una fuente de preocupación. Contrario al efecto positivo que podría verse en los bienes raíces al beneficiarse del crecimiento de las exportaciones norteamericanas soportadas por un dólar debilitado frente a otras divisas, así como una expansión de las actividades en México para contrarrestar el incremento en costos en Estados Unidos. La economía real se mueve en ciclos: cuando tenemos prospectos positivos sobre la situación económica la gente adquiere casas y va de compras, mientras las compañías invierten y generan más empleos. Los mercados financieros, sin embargo, tienen una dinámica diferente conforme los inversionistas se adaptan a las nuevas circunstancias. Para ciertos inversionistas, la incertidumbre puede solamente significar que los precios de los activos son atractivos y el mercado entero se convierte en una oportunidad de “compra”. En mercados más dinámicos, tales como el mercado accionario, los inversionistas están persiguiendo adquisiciones mientras hablamos. Los fondos de patrimonio soberano (aquéllos que manejan la riqueza de un país o gobierno) se han apoderado de participaciones en instituciones financieras con problemas de liquidez. Los fondos de cobertura (hedge funds) se enfocan en activos o compañías en apuros de todo tipo. Aún en el mundo de los bienes raíces, los inversionistas están tomando la oportunidad de entrar en la parte baja del ciclo; en lugares en donde la burbuja de la vivienda golpeó con más fuerza, como el sur de California y Florida, los inversionistas están tomando la oportunidad de comprar propiedades baratas de sus dueños con problemas de liquidez. Mientras esta estrategia agresiva puede ser cuestionable a veces, tener dinero en un mercado en recesión puede hacer toda la diferencia. Esto es verdad para los mercados accionarios, así como el mercado de bienes raíces. Los jugadores con amplias reservas de capital, en este momento, tienen una

Paulo Gomes paulo.gomes @ prudential.com

oportunidad extraordinaria en sus manos. De acuerdo con Real Capital Analytics, una empresa de consultoría, organizaciones institucionales participaron solamente en 22% de todas las transacciones de bienes raíces en Estados Unidos en 2004. En 2007, mientras que la participación de los inversionistas privados se contraía, las organizaciones institucionales se volcaron a la ofensiva participando de 47% de todas las transacciones en ese país. Información anecdótica muestra que los precios aún no han cambiado mucho, en México o en Estados Unidos, debido a que los inversionistas esperan para observar hacia donde se dirigen los movimientos del mercado. Las compañías con liquidez, mientras tanto, se encuentran en una situación interesante, donde pueden ser más selectivas. Pero, no todas las oportunidades, en un mercado como este, tienen que hacer adquisiciones de vendedores en problemas. En una manera mucho más constructiva, las compañías que anticipan una recuperación pueden en efecto estar invirtiendo precisamente para tener una propiedad lista cuando el mercado tome ritmo nuevamente. Ciertamente no estamos en el ambiente

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de la “Mona Lisa” de principios del 2007; pero al final tampoco estamos en el escenario del “Grito”. Los movimientos actuales reflejan una manera en la que la oferta y la demanda regresan al balance. Los mercados se están ajustando simplemente a un nuevo equilibrio. En este proceso, tener acceso al capital es primordial y en un mercado intensivo en capital como el de los bienes raíces lo es aún más.

No es difícil ver cómo este deterioro de las condiciones globales permea a Latinoamérica; en México, en particular, la pregunta no es si la recesión en Estados Unidos afectará a la economía local, sino qué tan severo será el impacto y qué tanto tardará la recuperación en llegar.

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Comentario de Inversión

In a recent real estate conference in the US, one of the panelists used the picture of two works of art to illustrate the global economic environment. The first picture was that of Da Vinci’s “Mona Lisa”, which he used to describe the economic conditions of just one year ago. Serene and smiling, investors were enjoying the longest run of economic growth in many decades. Almost too good to be true.

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n contrast, the panelist chose a dark image to depict today’s market: that of Edvard Munch’s disturbing “The Scream”, where desperation seems to jump out of the canvas. That is the familiar picture of fear. In fact, over the last few months, fear spread out to all corners of financial markets, worldwide. Markets use several yardsticks to measure risk. The volatility index of the Chicago Board Options Exchange (VIEX-CBOE) is one such measure. In early 2007, right before the rise in subprime delinquencies started to surface, the VIEX was at record lows. After mid-2007, however, the index shot up. The feeling of increased risk, since then, is definitely around. Housing sales in the US dropped to their lowest levels in the last two decades. Consumers became more cautious, helping the problems that initiated in housing markets soon to contaminate other parts of the local and global economies. Although subprime mortgage lending was a US housing specific problem, increased financial interconnection makes hardly any corner of financial markets to remain untouched. It didn’t take long for the negative sentiment to reach other segments of the real estate market, even when the problems affecting housing mortgages were not present on commercial real estate. Soon investors became concerned with potential effects to commercial mortgages,

causing the sector to dry out in the last few months – to the point that no CMBS issuance was recorded in January 2008. The situation on the public real estate equity side is also telling. In February 2007, the $39 billion privatization of US REIT Equity Office Properties made headlines across the globe, marking the peak of an era. From then on, the REIT sector suffered with outperformance and negative flows of capital of over $5.5 billion. In private real estate markets, movements take longer to be felt – but it doesn’t mean that they don’t occur. Transaction cap rates are still hovering at record-low levels, which means prices are at record highs. Appreciation, however, has slowed after a remarkable run of several years. Across the globe several large transactions stalled, in part because of lack of debt financing. It is not difficult to see this deterioration filtering into Latin America. In Mexico in particular, the question is not if the US slowdown will affect the local economy, but rather how severe the hit will be – as well as how long will it take for a recovery to start. When it comes to Mexican property markets, the reasons for concern of an impact of a slowdown in the local economy rest on the both external and internal factors. But since not all real estate segments have equal drivers, so the effects should also be different. The housing sector is supported by internal drivers: strong demographics, the job market, added to limited exposure to securitization markets. The sector gained momentum during the past decade, and should continue to outperform the economy as it is expected to receive government support. Retail real estate could be affected by a slowdown in job creation, or more broadly, by shifts in consumer sentiment. Companies’ sentiment, in turn, influence their expansion plans and investments, which are crucial for the office sector. In the industrial sector, the increased connection between the US and Mexican economies are now a sign of concern. In contrast, industrial real estate may actually benefit from

It is not difficult to see this deterioration filtering into Latin America. In Mexico in particular, the question is not if the US slowdown will affect the local economy, but rather how severe the hit will be – as well as how long will it take for a recovery to start. 48

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positive effects such as a stronger US export sector due to a weakened dollar, as well as expansion of manufacturing facilities in Mexico to counter rising costs in the US. The real economy works in cycles: when positive about future economic environment, people buy homes and shop, while companies invest and hire more people. Financial markets, however, have a different dynamic as investors adapt to new circumstances. To the eyes of certain investors, uncertainty may just mean that assets prices are attractive, and the whole market becomes a “buy” opportunity. In fast moving markets, such that of publicly traded securities, investors are chasing acquisitions as we speak. Sovereign wealth funds have snapped up participations in financial institutions with liquidity problems. Hedge funds go after distressed assets of all types. Even in the world of real estate, investors are taking on the opportunity to enter at a low point of the cycle. In places where the housing bubble burst with more vigor, such as in Southern California and South Florida, investors are flocking to buy cheap properties from sellers with liquidity problems. While this aggressive strategy may be questionable sometimes, having money in a distressed market can make all the difference. This is true for capital markets, as well as for real estate. And the largest pools of capital, in this moment, have an extraordinary opportunity in their hands. According to Real Capital Analytics, a consultancy, institutions participated in just 22% of all real estate transactions in the US in 2004. In 2007, while private investors retrenched, institutions were on the offensive participating in 47% of all transactions in that country. Anecdotal information shows prices have not yet changed much, in Mexico or in the US, as investors wait to see where the market moves. Liquid firms, meanwhile, find themselves in an interesting situation where they can be more selective. But not all opportunities in a market like this have to do with distressed acquisitions. On a much more constructive way, companies that foresee a recovery may actually be investing today just to be able to deliver their property when the market is picking up again. We’re certainly not in the “Mona Lisa” environment of early 2007. But in the end, perhaps we’re not in the “Scream” scenario either. Current movements reflect a way for supply and demand to get back into balance. Markets are merely accommodating to a new balance. In this process, having access to capital is paramount – and in capital-intensive real estate markets, it is even more important.„


Tendencias en construcción

Por Ser vicios Técnicos de Bovis Lend Lease

La representación del cliente: ¿un costo más a considerar para su próximo proyecto?

Owner’s Representative: a justified expense for your next project? “Recientemente, en un proyecto comercial en el que estuvimos involucrados, el equipo de diseño estaba luchando para mantener el proyecto dentro del presupuesto límite. El arquitecto estaba decidido a que “su” centro comercial tuviera un estacionamiento subterráneo para resaltar la arquitectura de “su” edificio y, consecuentemente, el ingeniero estructural obligaba a una solución compleja y cara para complacer al arquitecto. Esta situación ponía al cliente en una posición muy difícil, pues no sabía si ceder a la petición del arquitecto y buscar más capital para satisfacer el capricho, o exigir la búsqueda de otra solución”.

L

as compañías de inversión están en constante búsqueda de nuevos esquemas que conjuguen tecnología y adelantos en materia de “entrega” de proyectos para refinar el enfoque con el que los proyectos de construcción se conciben, diseñan y construyen. Éstas reconocen la necesidad de desarrollar nuevas herramientas que combinen diseño, comunicaciones y manejo de información para hacer más eficientes los procesos de construcción. Dicho movimiento, para encontrar eficiencias y mejoras, ha sido impulsado también por la demanda de los clientes por métodos más seguros, rápidos y eficientes en costo para desarrollar proyectos inmobiliarios con poco personal interno. Recientes experiencias con clientes estratégicos indican que una de las cuestiones más relevantes que preocupan a las grandes corporaciones de inversión es la falta de per-

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sonal para llevar sus proyectos. En este sentido, hemos podido ofrecer como solución el incluir la figura del “representante del cliente”, RC, en el equipo de proyecto, como una extensión del personal del inversionista. El RC puede ser contratado para uno o varios proyectos de naturaleza similar, o que están enfocados al mismo nicho de mercado, en la forma de un “Programa de representación del cliente”. En México, los sectores de construcción industrial y comercial, dado lo constante de sus inversiones y la similitud de sus procedimientos constructivos, han sido los primeros en incluir la figura del RC dentro del equipo de trabajo del inversionista. En nuestra experiencia como profesionales de la construcción ofrecemos una amplia variedad de servicios, lo cual nos ha permitido participar en diferentes roles y nos ha dado un conocimiento

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profundo de lo que implica y es deseable en el desempeño de cada uno de ellos. El papel de RC es, probablemente, el que ofrece los desafíos más interesantes y que requiere de recursos de conocimiento como años de experiencia en la construcción de proyectos similares, un amplio y profundo entendimiento del proceso de la construcción, habilidades de coordinación de equipos, contacto y experiencia con el mercado local de contratistas y proveedores y, sobre todo, un gran conocimiento de lo que el cliente necesita para lograr una inversión exitosa.

¿Qué es un representante del cliente?

En concreto, el RC es una figura que audita y controla los procesos de diseño y construcción, asegurándose de que los intereses del cliente estén en el centro de cada decisión de proyecto, y que dichas decisiones se hagan


Construction Trends

en el momento adecuado. Es un profesional que busca resolver problemas y ofrecer soluciones creativas apoyándose en su extensa experiencia. En la etapa inicial de un proyecto, el RC colabora con el inversionista para: „ Identificar claramente el alcance del proyecto. „ Revisar las metas y criterios de diseño en relación con el costo, el tiempo y la calidad. „ Asistir a los asesores de diseño e ingenierías dando recomendaciones en cuanto a las implicaciones de diseño, factibilidad constructiva y el impacto de decisiones en costo o tiempo. „ Asesorar al cliente en temas de contratos y fianzas. „ Y lo más importante, asegurar que se le dé atención y seguimiento a los aspectos que pudieran, de cualquier manera, afectar a los intereses del cliente. En la fase de construcción, las responsabilidades el RC son: „ Auditar y monitorear todas las erogaciones asociadas con el proyecto, al llevar el control de las estimaciones y las solicitudes de pago. Este monitoreo le da al cliente la posibilidad de retener pagos que no están correctamente justificados. „ Participar en nombre del cliente en las reuniones de proyecto y ofrecer recomendaciones al equipo en beneficio de los intereses del cliente. „ Controlar el presupuesto y el programa de avances. „ Verificar que desarrolladores y contratistas tengan en orden toda la documentación legal y de permisos de construcción. „ Verificar que todas las órdenes de cambio se tomen en cuenta, se coticen, entreguen y aprueben en tiempo y forma. „ Y finalmente, dar seguimiento al proceso de construcción desde el inicio hasta la culminación del proyecto y el cierre administrativo. El hecho de que seamos proveedores de este servicio podría parecer el motivo más obvio detrás de toda esta temática. Sin embargo no es así, lo que realmente nos impulsa a escribir sobre ello es el haber visto muchos proyectos inmobiliarios malograrse por la crítica ausencia de esta figura. Hemos visto decisiones incongruentes tomadas por inversionistas, quienes simplemente no entendieron por completo o de modo correcto las cuestiones críticas a resolver. Hemos visto a un asesor imponerse sobre otro, no por su conocimiento técnico, sino por tener una personalidad más fuerte. Hemos visto a profesionales calificados que optan sólo por hacer lo que tienen que hacer, y no lo que podrían llegar a hacer, por falta de visión de parte del cliente. Un RC está concentrado en defender al cliente y asegurarse de que siempre obtenga lo óptimo dentro del alcance contratado.

Beneficios principales de un representante del cliente

Una idea equivocada acerca de incluir un RC dentro del equipo es que incrementará el costo del proyecto. Sin embargo, nuestra expe-

riencia demuestra que dependiendo de la etapa del proyecto en la cual se nos ha invitado a participar como RC, se han logrado ahorros significativos en tiempo y costo. Por ejemplo, un inversionista puede lograr una reducción notoria en el “ciclo de arranque” del proyecto, pues el camino andado por un consultor experto le permite ponerse a trabajar directamente en el proyecto con mayor rapidez. El RC también puede desarrollar un mejor esquema presupuestal dado que conoce y jerarquiza las prioridades del cliente. El programa de obra puede hacerse mucho más eficiente, dado que la experiencia previa le permite contrastarlo con proyectos similares vigentes y detectar inmediatamente cualquier desviación. El participar desde las fases previas al diseño le permite al RC revisar y ajustar los alcances e inclusiones de los contratos de asesores, de modo que se puedan minimizar costos adicionales del equipo de

gera pendiente, generando una colina, propusimos utilizarla para ocultar un estacionamiento en dos niveles detrás del edificio principal, de modo que el arquitecto tuviera vistas “limpias” de su edificio y se evitara el costoso estacionamiento subterráneo. Se logró cumplir con la meta presupuestal y se superó este asunto que estaba deteniendo el avance del proyecto, continuando con la etapa de pre-construcción, según lo planeado. Probablemente, el ejemplo compartido parece una hazaña sencilla. Sin embargo, cuando la fuerte personalidad de un asesor influye en el punto de vista del cliente sin ofrecer alternativas, el que pierde, no importa lo poco o mucho que sea, de modo invariable es el cliente. En nuestra experiencia, prácticamente nunca hemos visto un proyecto donde los costos de un RC calificado no se justifiquen plenamente.

Centro Comercial Sendero Saltillo, desarrollado por Grupo Acosta Verde, Programa de Representante del Cliente

diseño; esto mismo aplica para los contratistas. El RC ordena el proceso de construcción, de modo que se evitan compromisos prematuros, los cuales en ocasiones asumen los clientes en detrimento de su propia posición respecto a un contratista. Adicionalmente a esto, con una adecuada asesoría de parte del RC se pueden evitar retrasos importantes en el proyecto relacionados con contrataciones, pagos retrasados, documentación incompleta o alcances no contemplados o duplicados. Se evitan conflictos de responsabilidad mediante la revisión de la documentación de contratos y seguros, buscando siempre la salvaguarda de los intereses del inversionista. Finalmente, se asegura la calidad a través de el proceso de ingeniería de valor y un monitoreo regular de pruebas de laboratorio e inspecciones.

Un ejemplo tangible

En el ejemplo señalado, donde el arquitecto luchaba por justificar un estacionamiento subterráneo para resaltar aún más “su” edificio, como RC se dio prioridad al principal objetivo del cliente, que era desarrollar un atractivo centro comercial de lujo, dentro de un determinado presupuesto. Dado que el terreno contaba con una li-

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I

nvestment Companies are looking for solutions from the construction industry to put technological and project delivery advancement together to refine their approach in the way construction projects are conceived, designed and built. Top Owner’s have recognized the need for development tools that combine design, communications and database capabilities to make the construction process more efficient. The movement towards improved efficiencies has been driven by Owner’s demands for safer, faster, more cost efficient project delivery methods as well as limited Owner resources. Recent experiences with “Key” clients have taught us that probably the biggest issue of immediate concern to large corporate owners is the lack of personnel to do their projects. This problem has been solved by adding the Owner’s Representative (OR) figure to their team as an “extension of their staff”. At times, OR services can be contracted for a single project or various projects within the same family or market sector- “OR Program”. In Mexico, the industrial and retail sectors, because of their consistency in the construction process, were some of the first to make use of the OR figure as part of the Owner’s staff. In our experience as construction professionals, we

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Tendencias en construcción

“On a recent retail project that we were involved with, the design team was struggling to make the project meet the established budget limit. The situation was that the architect was determined that ‘his’ shopping center should have an underground parking in order to enhance “his” building and therefore the structural engineer was pushing for a complex and expensive solution to make the designer happy. This situation had the owner in a very difficult position, as he didn’t know if he should give in to his architect’s request and find some extra cash to finance the caprice or keep pushing to find another solution”.

offer a broad selection of services where we have participated in different roles and therefore know in depth what it takes to perform each role. The role of Owner’s Representative is probably one of the most challenging ones and requires a broad expertise such as: years of experience in the field building similar projects, an extensive understanding of the construction process and how to coordinate a team, local knowledge regarding contractors and purveyors, and a deep understanding of the client’s needs to have a successful business.

What is an Owner’s Representative? In a nutshell, the OR audits and controls the design and construction process, making sure that the owner’s best interests are at the heart of every decision made and that those decisions are made in a timely manner. These professionals versed in construction, refer to varied experiences to solve problems and offer creative solutions. In the early stage of a project the OR collaborates with the Owner (investors) to: „ Clearly identify the project’s scope. „ Review the goals of design in relation to cost, time, and quality. „ Assist engineers and designers through recommendations on design implications, constructability issues, and impacts on budget and program. „ Provide insight on contract and bond matters; and most importantly, „ Ensure that the proper attention and resolu-

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have to do, and not what they could do during the design process because of lack of vision from the client’s side. An OR is focused on fighting for the owner, making sure the owner wins.

During the construction phase, the OR will:

Primary benefits of appointing an “Owner’s Representative” A wrongful idea about appointing an OR is that the project’s cost will increase because they are bringing yet another consultant on board. However, our experience has taught us that depending on the stage of the project that we are brought to the Owner’s side, significant reductions can be accomplished regarding Cost and Time. For example, a significant reduction of the project “start-up” cycle can be achieved as you are able to get down to business as soon as possible, in a safe manner, because you are supported by an expert. The allocation of the project budget can be done in the most effective way because the OR highlights and orders the client’s priorities. The schedule can be controlled because the basic projection can be revised with experience based on similar projects. Furthermore, another important advantage is that additional costs, associated with consultants and contractors, can be minimized by controlling their scope of work and by preventing wrongful premature Owner commitments through timely qualification and appointment. On the other hand, reduction of project delays associated with procurement, late payments, incomplete documentation, scope of work overlaps or shortages can be controlled through congruent advice of critical timeframes. Lower liability likelihood is prevented through thorough revision of contractual documentation, bonds, and insurances needed to safeguard the interests of the Owner. And finally, reduction of poor quality can be accomplished through value engineering and regular overview of testing and inspections.

ciated with the project (revise applications for payment) - this advice allows the owner to retain payments that are not correct or properly justified. „ Participate on behalf of the owner in project meetings and provide recommendations that will benefit the client’s interests-on all grounds. „ Control the budget and schedule. „ Verify that the developer/contractor has all the building permits and other governmental approvals, authorizations, and sign-off’s necessary for the construction process. „ Verify that all change orders are accounted for, priced, submitted, and approved. „ And provide a follow-up of the construction process until project completion and administrative close out. Because we are providers of this service, one might think that this is an ulterior motive to write about this topic, not really. Our position on this subject stems from seeing so many projects go awry due to the absence of this critical member. We have seen poor decisions made by owners simply because they did not fully or accurately understand the issues. We have seen one consultant influence another because of their strong personalities, and not because of their skill in the area. We have seen qualified professionals retreat into doing only what they

A tangible example In the example we have highlighted where the architect was pushing for an underground parking to enhance his building, as Owner’s Representative, we gave priority to the client’s principal objective which was to develop an up-scale, architecturally attractive shopping center under a certain budget. Since the project site had a small slope, we proposed that we make use of this hill to hide a two level parking behind the building without affecting the idea of a “clean” view, while avoiding the expensive “underground parking”. The budgetary deadlock was accomplished and the project development process was able to move forward to keep the preconstruction schedule on time. Maybe the example we have shared might appear to be simple feat, but when the strong personality of a consultant influences the client’s view and offers no alternatives, the one who looses is the client, regardless of how big or small the issue is. The insight, guidance and complete loyalty of the OR are essential to ensure that the owner’s best interests are always the prime consideration for every decision throughout the design development and construction process. In our experience, we have rarely seen a project where a qualified OR fee was not justified.„

tions are given to topics that may affect the client’s interest in any way. „ Audit and monitor the all expenditures asso-

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Reporte Especial

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Varios de los planes sin enganche que ofrecen las instituciones bancarias son atractivos. Sin embargo, antes de contratar, hay que analizar si en verdad conviene, pues si tiene los recursos para comprar de contado, no viene al caso pagar un interĂŠs por un dinero que posee. AdemĂĄs, cabe recordar que no se deja de costear el enganche, sino que este se salda en otro crĂŠdito aparte.

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Special Report

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eunir el enganche para comprar una casa es una de las dificultades presentes al momento de adquirir un crédito hipotecario. No obstante, las instituciones bancarias han sacado provecho de su propio fondeo y, por supuesto, se han apalancado a través de la mercadotecnia para ofrecernos créditos hipotecarios sin que el cliente aporte el dinero de inicio para comenzar la compra–venta. Por tanto, en la lucha por captar una mayor porción del mercado hipotecario varios bancos cuentan con esquemas para la adquisición de vivienda en donde se elimina el pago inicial y los motivos del surgimiento de estos planes se sustentan en darle al cliente una mayor oportunidad de compra del inmueble. Cabe recordar que a principios del año 2000 lo más común era pagar enganches, los cuales generalmente fluctuaban entre 30 y 35%; hoy en día, los créditos se abren por la misma competencia y las instituciones financieras ofrecen esquemas más favorables. Actualmente, la mayoría de las instituciones financieras aplican un cobro por este concepto equivalente entre 10 y 20% del valor del inmueble. Sin embargo, en los planes cero enganche conviene ver muy bien la tasa de interés, pues sin duda al no dar ese pago inicial la persona estará sujeta a pagos o cuotas mayores. No obstante, este esquema de tasa cero tiene la ventaja de que evita desembolsar una fuerte cantidad de dinero al inicio del crédito, aunque es recomendable comparar los distintos acreedores y revisar las finanzas antes de comprometerse con algún banco.

La oferta

HSBC fue el primer banco en atacar al mercado con la idea de ofrecer financiamientos para comprar inmuebles desde pre-venta, pero con cero enganche. La institución presta el dinero en dos tramos, un primer crédito personal con una tasa de 12.7% para cubrir el enganche y, posteriormente, una vez pagado el inmueble, se otorga el crédito hipotecario a una tasa de 11.1%. Banamex, por su parte, también tiene este esquema. Sin embargo, la instrumentación de dicho mecanismo es resultado de un acuerdo con Genworth Financial, compañía que aporta los seguros de créditos a la vivienda. Por supuesto, este plan, como en el caso de HSBC beneficia a las familias con bajos ahorros, pues les abre una puerta al crédito hipotecario a segmentos de la población que antes no podían adquirir una casa o departamento, por no contar con los recursos suficientes para el enganche. Y es que para un préstamo de un millón de pesos se tenían que reunir unos 290 mil pesos para el enganche y la escrituración.

Este esquema de tasa cero tiene la ventaja de que evita desembolsar una fuerte cantidad de dinero al inicio del crédito, aunque es recomendable comparar los distintos acreedores y revisar las finanzas antes de comprometerse con algún banco. Así, al abrirse la alternativa de la comisión cero por apertura, sólo se requiere el dinero para la escrituración. Así mismo, Scotiabank también decidió eliminar el enganche en algunos de sus esquemas de crédito hipotecario. Su producto se dirige a personas de entre 25 y 60 años, que adquieran viviendas con un valor desde 400 mil pesos. La entidad financia hasta 100% del precio del inmueble, cuando los créditos cuenten con Apoyo Infonavit, y hasta 95% cuando se trate de un préstamo tradicional. Con el esquema de Apoyo Infonavit el monto sujeto a financiar es de 75%, con un plazo a 20 años. En pagos reducidos la tasa de interés es de 14.90% los primeros cinco años y 16.90% el plazo restante. Tal como sucede con Banamex, el crédito de Scotiabank lo respalda Genworth Financial mediante una alianza estratégica. Santander, igualmente, decidió apostarle al bajo costo con su esquema para adquisición de vivienda nueva o usada denominado Hipoteca Más Casa Santander, el cual permite con un mismo nivel de sueldo obtener hasta 30% más de financiamiento. Entre las novedades que más llaman la atención destaca su Costo Anual Total de lanzamiento en 12.90%, hasta el momento el más bajo del mercado, en donde se encuentran costos de entre 13 y 15% promedio. La pregunta es: ¿cómo competirá Santander en el mercado hipotecario? Según informa el banco buscará atender a solicitantes de crédito con un ingreso mancomunado mínimo de 12 mil pesos mensuales, a través de mercado abierto o del programa Apoyo Infonavit. El pago inicial del crédito (capital más intereses) es de 8.35 pesos por cada mil pesos de financiamiento. Y resulta ser que esta cantidad representa hasta 30% menos en comparación con los créditos hipotecarios de otros bancos. Veamos la tasa de interés: 10% en los primeros cuatro años y 11.70% para finalizar, mientras el Costo Anual Total (CAT) es de 12.90%. Pero, ojo, el pago se incremen-

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ta 2.6% anual hasta el año 20, mientras el acreditado amortiza a capital desde el primer mes de vigencia de su hipoteca. Otra cuestión importante sobre ese producto: los créditos operados con Hipoteca Más Casa, NO cuentan con los beneficios por pago puntual, como son los llamados Super Recompensa y Fondo Contingente. Es el caso de BBVA Bancomer y su Hipoteca Joven, con la que se puede juntar sus ingresos con los de un familiar o pareja -sin tener que estar casado- para comprar una vivienda tipo media residencial. Aunque en su momento la institución explicó que el producto se concentraría en un esquema hipotecario de bajo pago inicial -precisamente por tratarse de jóvenes- BBVA Bancomer mencionó que el crédito podían solicitarlo personas de hasta 50 años. Este producto presta hasta 90% del valor de una casa (95% con apoyo Infonavit) con un enganche de 5% y un plazo de hasta 20 años. Su tasa de arranque es de 10.40% , con comisión por apertura de 1.25% y de 2.5 a 2.75 % para quienes no son clientes de ese banco.

Las recomendaciones

Antes de contratar un crédito, la Condusef aconseja a los usuarios no quedarse con dudas y recomienda preguntarle al funcionario de este y otros bancos cualquier aspecto que no quede claro. También, se debe verificar la aplicación de exclusiones o limitantes aplicables al programa de crédito hipotecario, como pudieran ser las políticas establecidas respecto a la renta del inmueble durante la vigencia del crédito, la cesión de derechos, el importe final otorgado después de comisiones, entre otros tópicos. Recuerde que una buena manera de comparar este y otros créditos es por medio del Costo Anual Total (CAT), el cual resume todos los cargos inherentes a un financiamiento, como son intereses, comisiones y cargos adicionales, entre otros.

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Reporte Especial

Several of the plans without a deposit that banking institutions offer are attractive. However, before contracting one, you have to analyze if it is really convenient, because if you really have the resources to buy in cash, it does not make sense to pay interest for money that you have. It must also be remembered that you cannot avoid paying the deposit because this is paid in another credit separately.

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etting the deposit to buy a house is one of the difficulties present at the time of acquiring a mortgage. Nevertheless, banking institutions have taken advantage of their own funding and of course, have been leveraged through marketing to offer us mortgages without the customer contributing money at the beginning to start the sale-purchase. Therefore, in the struggle to get a larger portion of the mortgage market, several banks have schemes for the acquisition of housing where the initial payment is eliminated and the motives of the emergence of these plans is sustained in giving the customer a better opportunity to purchase the property. It must be remembered that at the beginning of the year 2000, the most common thing was to pay deposits, which generally fluctuated between 30 and 35%. Nowadays, loans are opened by the same competition and the financial institutions offer more favorable schemes. Currently, the majority of the financial institutions apply a charge for this same concept of between 10 and 20% of the value of the property. In the zero deposit plans it is a good idea to look at the interest rate because, without a doubt, by not giving that initial payment the person will be subject to greater payments or installments. Nevertheless this zero deposit scheme has the advantage of avoiding paying out a large amount of money at the beginning of the loan, even though it is recommendable to compare the different creditors and check the finances before committing to any bank.

The supply HSBC was the first bank to attack the market with the idea of offering financing to buy properties from the pre-sale stage, but with zero deposit. The institution lends money in two stages. The first as a personal loan with a rate of 12.7% to cover the deposit and then once the

property is paid for, the mortgage is granted at a rate of 11.1%. Banamex also has this scheme. However, the instrumentation of said mechanism is the result of an agreement with Genworth Financial, a company that contributes housing loan insurance. Of course, this plan, as in the case of HSBC, benefits families with few savings because it opens the door to mortgages to segments of the population that before could not buy a house or apartment because they did not have enough resources for the deposit. And it is because for a loan of one million pesos you need to have 290,000 pesos for the deposit and deed registration. So, by opening the alternative of zero commission for the commitment fee, money is only needed for the deed registration. Scotiabank also decided to eliminate the deposit in some of their mortgage schemes. Their product is directed towards people between 25 and 60 years of age, who buy houses with a value from 400,000 pesos. The entity finances up to 100% of the price of the property when the loans have Apoyo Infonavit, and up to 95% when it is a traditional loan. With the Apoyo Infonavit scheme the amount to be financed is 75%, with a term of 20 years. In reduced payments the interest rate is 14.90% the first five years and 16.90% for the rest of the term. Just like with Banamex, the Scotiabank loan is backed by Genworth Financial through a strategic alliance. Santander also decided to bet on low cost with its scheme for the acquisition of new or used housing with its mortgage Hipoteca Más Casa Santander, which makes it possible to get up to 30% more financing with the same salary. Among the new products that attract the most attention its Total Annual Cost launched at 12.90% stands out, up to now the market’s lowest, where costs are between 13 and 15% on average.

This scheme of zero deposit has the advantage of avoiding paying out a large amount of money at the beginning of the loan, although it is recommendable to compare different creditors and to check finances before committing to any particular bank. 56

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The question is: how will Santander compete in the mortgage market? According to the bank it will look to attend loan applicants with a joint minimum income of 12,000 pesos per month through the open market or the Apoyo Infonavit program. The initial loan payment (capital plus interest) is 8.35 pesos for every thousand pesos of financing. And it turns out that this amount represents up to 30% less in comparison with the mortgages from other banks. Let’s look at the interest rate: 10% in the first four years and 11.70% to finalize, while the Total Annual Cost (CAT) is 12.90%. But be careful, the payments increase 2.6% annually until the 20th year, while the borrower pays towards the capital since the first month of the validity of their mortgage. Another important point about that product: loans operated with Hipoteca Más Casa, DO NOT have benefits for prompt payment, like the Super Recompensa and Fondo Contingente schemes. The case of BBVA Bancomer and its Hipoteca Joven, with which your income can be put together with that of a family member or partner – without having to be married – in order to buy a middle income house. Even though the institution explained that the product would be concentrating on a mortgage scheme with a low initial payment – precisely because it is regarding young people- BBVA Bancomer mentioned that the loan could be requested by people of up to 50 years of age. This product lends up to 90% of the value of the house (95% with Apoyo Infonavit) with a deposit of 5% and a term of up to 20 years. Their starting rate is 10.40%, with a commitment fee of 1.25% and from 2.5 to 2.75 % for those who a not customers of that bank

Recommendations Before contracting a loan, Condusef advises users not to hold on to their doubts and it recommends asking officials from this and other banks about any aspect that is not completely clear. Also, the application of exclusions or limiters applicable to the mortgage program must be verified, as they could be policies established regarding the rent of the property during the validity of the loan, transfer of rights, the final amount granted after commission among other things. Remember that a good way of comparing this and other loans is through the Total Annual Cost (CAT), which summarizes all of the charges inherent to financing, like interest, commission and additional charges among others.„


Sección Especial Publicitaria

Por Pilar Caudillo pca_exitel@att.net.mx

UNWIRED SOLUTIONS

La mejor señal inalámbrica en su edificio UNWIRED SOLUTIONS The best wireless signal in your building La recepción de una llamada o un dato importante en su teléfono celular, PDA´s o incluso en su computadora, pueden marcar la diferencia y pauta para que usted esté informado y tome decisiones a tiempo. Sin embargo, en ocasiones y dependiendo del inmueble en donde estemos la recepción de la señal no es la mejor. Unwired Solutions ofrece soluciones inalámbricas que se adaptan a las necesidades de inmuebles como edificios, centros comerciales, hoteles, hospitales, túneles, minas y estacionamientos, entre otro tipo de construcciones.

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ebido a la rápida evolución de contenidos y oficinas móviles por las tecnologías 3G y 4G (tercera y cuarta generación), que ofrecen las compañías celulares, los constructores de edificios deben estar concientes de que deben planear desde el principio y tomar decisiones respecto a qué tecnologías inalámbricas quieren tener. Las tecnologías celulares han evolucionado en 10 años de analógico a digital, permitiendo así que se puedan obtener datos y consultar internet de una manera móvil y muy eficiente utilizando las tecnologías (WCDMA, CDMA2000, 1xEV-DO y EDGE). Los edificios necesitan infraestructura para tener estos servicios, considerando la posibilidad de integrar más tecnologías y servicios en un futuro. Por ejemplo, hoy Torre Mayor es el primer edificio en tener infraestructura que permite ofrecer señal celular en 100% del inmueble. Actualmente cuenta con señal de todos los operadores inalámbricos del mercado mexicano. Se ha instalado un sistema SAD (Sistema de Antenas Distribuidas), del cual Unwired Solutions es propietario.

Cobertura especial al estilo Unwired Solutions

Unwired Solutions es una compañía mexicana con cinco años en el mercado y hace parte de un grupo de empresas que tienen más de 15 años en el ramo de las telecomunicaciones. Cuando hablamos de comunicaciones inalámbricas, un edificio puede constituir

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Pilar Caudillo Directora

una barrera para que las señales lleguen a ser las adecuadas para el buen funcionamiento de los dispositivos (teléfonos celulares o computadoras), los materiales de acero y concreto utilizado en las estructuras absorben la energía de las señales de radio, “la señal de 5 barras” que se obtienen en el exterior rápidamente se transforma en una señal débil en los interiores, haciendo que los dispositivos no funcionen correctamente, escuchando eco, entrecortado y perdiendo las llamadas. Y en el caso de datos es imposible conectarse a internet o recibir correos electrónicos. Por lo tanto, los usuarios están acostumbrados a tener una mala señal en la mayoría de los edificios, lo que los lleva a buscar el mejor lugar en donde el teléfono cuente con una buena recepción, esperando obtener señal en momentos para continuar haciendo negocios, o perdiendo esas oportunidades por la mala o nula recepción. En la actualidad los teléfonos celulares no son únicamente para hacer llamadas, se han convertido en “oficinas móviles”, haciendo que los usuarios esperen que estos dispositivos funcionen en todos lados. Irónicamente, para obtener señal en interiores es necesario instalar una infraestructura que utiliza cables, antenas y amplificadores para distribuir la señal inalámbrica con los niveles requeridos para el buen funcionamiento de los celulares. Sin embargo, con Unwired Solutions el dueño del inmueble podrá ofrecer a sus inquilinos una infraestructura con la capacidad de ser multi-tecnología y multi-opera-

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dor, permitiendo que todos los operadores celulares y de internet inalámbrico (WiFi) tengan la posibilidad de compartir dicha infraestructura con menor impacto visual, ocupando menos espacio en el inmueble y mantenimiento. Así, Unwired Solutions brinda soluciones inalámbricas que se adaptan a las necesidades de los inmuebles como edificios, centros comerciales, hoteles, hospitales, túneles, minas y estacionamientos entre otro tipo de desarrollos.

Unwired Solutions, pioneros en tecnología compartida

Hoy la tecnología Unwired Solutions puede soportar diversas combinaciones de servicios inalámbricos: celular y radio localización de cualquier operador, internet inalámbrico (Wi-Fi), radio de dos vías, telemetría y más, es decir, todas las tecnologías actuales y futuras para las necesidades inalámbricas. Unwired Solutions es pionero en el concepto de “HOST NEUTRAL” en México, invirtiendo en la infraestructura necesaria dentro de los inmuebles, para que ésta sea compartida por los operadores de tecnologías inalámbricas. La demanda de los servicios inalámbricos es una creciente necesidad, pues este concepto permite el ahorro de todas las empresas involucradas, por lo cual se convierte en una alternativa muy interesante. La demanda de los servicios inalámbricos es una creciente necesidad, este concepto permite, por lo tanto, el ahorro de todas las empresas involucradas lo cual se convierte, así


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mismo, en una alternativa muy interesante. Por lo tanto, el mundo de tecnologĂ­as inalĂĄmbricas no estĂĄ estĂĄtico, pues evoluciona constantemente. Los inmuebles deben contar con un sistema flexible que pueda proporcionar servicios inalĂĄmbricos y aplicaciones (cĂĄmaras de seguridad, internet inalĂĄmbrico, entre otros). En el siguiente cuadro podemos observar las tecnologĂ­as y aplicaciones que se ofrecen en el mercado. Veamos:

TecnologĂ­a

Wi-Fi WLAN

Aplicaciones inalåmbricas Aplicaciones de datos alta velocidad: s ,APTOPS Y 0$!S s !PLICACIONES DE VOZ SOBRE WLAN (telefonía IP) s #ÉMARAS DE SEGURIDAD s 3ISTEMA DE MANEJO EN EL edificio

Aplicaciones mĂłviles de voz y datos: s #OMUNICACIONES DE VOZ interna/externa Servicios multi- s $ISPOSITIVOS COMO Blackberry y PDAs celulares mĂłviles s "EEPER O RADIO localizador s !PLICACIONES DE DATOS '

Seguridad (radios de 2 vĂ­as) Hospitales

Radios de intercomunicaciĂłn Aplicaciones especĂ­ficas de la industria como WMTS para telemetrĂ­a en cuidado de la salud.

AsĂ­, Unwired Solutions estĂĄ trabajando fuertemente para replicar este concepto y ofrecer la experiencia que tiene en MĂŠxico, para que los edificios tengan seĂąales confiables y puedan ofrecer este servicio a sus clientes o inquilinos que requieren estar comunicados 100% del tiempo. Unwired Solutions estĂĄ comprometido con MĂŠxico y con el futuro analizando otros proyectos de infraestructura tecnolĂłgica para lograr que el paĂ­s estĂŠ a la altura de sus socios comerciales, y paĂ­ses en desarrollo que estĂĄn invirtiendo en ello fuertemente.

The reception of a call or an important piece of information on your cell phone, PDA or even on your computer, can make the difference and set the guidelines so that you are informed and can make decisions on time. However, on occasions, and depending on the property where we are, the reception of the signal is not the best. Unwired Solutions offers wireless solutions that are adapted to the needs of properties like buildings, shopping centers, hotels, hospitals, tunnels, mines and parking lots, among other types of constructions.

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ue to the rapid evolution of contents and mobile offices because of the 3G and 4G technologies (third and fourth generation) that cellular companies offer, building construc-

tors must be conscious of the fact that they must plan since the beginning and make decisions regarding the wireless technologies they want to have. Cellular technologies have evolved in ten years from analogue to digital, making it possible to obtain information and check the Internet in a mobile and very efficient way using the technologies (WCDMA, CDMA2000, 1xEV-DO and EDGE). The buildings need infrastructure to have these services, considering the possibility of integrating more technologies and services in the future. For example, today the Torre Mayor is the first building to have an infrastructure that makes it possible to offer a cell signal in 100% of the property. Currently it has a signal for all of the wireless operators in the Mexican market. A SAD (Distributed Antenna System) system has been installed, of which Unwired Solutions is the owner.

Special coverage in the Unwired Solutions style Unwired Solutions is a Mexican company with five years in the market and it makes up part of a group of companies that have been in the telecommunications sector for more than 15 years. When we talk about wireless communications, a building can be a barrier for the signals to become good enough for the correct operation of devices (cellular telephones or computers). Steel and concrete materials used in the structures absorb the energy of the radio signals. “The five bar signal� that is obtained outside is rapidly transformed into a weak signal inside, devices don’t work properly, there is echoing, faltering and lost calls. And in the case of information it is impossible to connect to the Internet or receive e-mails. Therefore the users are used to having a bad signal in the majority of the buildings, which leads them to look for the best place, where the telephone has a good reception, hoping to get a signal at times in order to continue doing business, or losing those opportunities because of a bad reception or no reception at all. Currently cell phones are not just to make phone calls; they have been turned into “mobile offices�, making users hope that these devices work everywhere. Ironically, in order to get a signal inside it is necessary to install an infrastructure that uses cables, antennas and amplifiers to distribute the wireless signal with the levels required for the good operation of the cell phones. However, with Unwired Solutions, the owner of the property can offer their tenants an infrastructure with the ability to be multi-technology

Mayores informes/ More information :

Pilar Caudillo Unwired Solutions de MÊxico Tel: 5212-1000, Cel: 044 – 55 / 55093348. Mobile from outside MÊxico: +52 1 55 – 55093348. GSM 044 55 – 13675619. skype: pilar.caudillo WEB: www.unwired-solutions.com.mx

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and multi-operator, making it possible for all cell phone and wireless Internet (WiFi) operators to share said infrastructure with less visual impact, taking up less space on the property and with less maintenance. So, Unwired Solutions provides wireless solutions that are adapted to the needs of properties like buildings, shopping centers, hotels, hospitals, tunnels, mines and parking lots among other types of developments.

Unwired Solutions, pioneers in shared technology Nowadays, Unwired Solutions technology can support different combinations of wireless services: cellular and radio localization of any operator, wireless Internet (Wi-Fi), two-way radio, telemetry and more, that is, all of the current and future technologies for wireless needs. Unwired Solutions is a pioneer in the “HOST NEUTRAL� concept in Mexico, investing in the necessary infrastructure inside the properties so that this can be shared by the operators of wireless technologies. The demand for wireless services is a growing need because the concept makes savings possible for all of the companies involved; therefore it is converted into a very interesting alternative. So, the world of wireless technologies is not static, it is constantly evolving. The properties must have a flexible system that can provide wireless services and applications (security cameras, wireless Internet, among others). In the following table we can see the technologies and applications that are offered in the market. Let’s take a look: Technology

Wireless applications

Wi-Fi WLAN

High speed data applications: s ,APTOPS AND 0$!S s 6OICE APPLICATIONS ON 7,!. (IP telephoning) s 3ECURITY CAMERAS s -ANAGEMENT SYSTEM IN THE building

Multi-cellular services

Mobile voice and data applications: s )NTERNALEXTERNAL VOICE communications s $EVICES LIKE "LACKBERRY AND mobile PDAs s "EEPER OR RADIO LOCATOR s ' DATA APPLICATIONS

Security I ntercommunication radios (2 way radios) Hospitals

Specific applications for the industry like WMTS for telemetry in health care.

So, Unwired Solutions is working strongly to replicate this concept and offer the experience that it has in Mexico, so that buildings can have reliable signals, and they can offer this service to their customers or tenants who need to keep in touch 100% of the time. Unwired Solutions is committed to Mexico and the future. It is analyzing other technological infrastructure projects in order to make this country reach the level of its commercial partners and countries in development that are strongly investing in it.„

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1948-1968 El Arquitecto Conrado Montaño Aubert (q.e.p.d.) fundo DECCA, S.A. compañía dedicada al diseño y construcción de obras. Fábrica Textil

Editorial Copilco

1968-1988

Condominios en Copilco

Hotel Fontan Marina Club

Monsanto Comercial Oficinas

Hotel Oasis

1988-2008

Hotel Melia Azul Ixtapa

Mundo E

CEMEX

IBM

En 1990, el arquitecto Gonzalo Montaño Estrada, toma el mando de DECCA, y se crea “Grupo Mac” Actualmente, el grupo está conformado por DECCA, enfocada al diseño y supervisión de obras; DC, orientada a la coordinación y comercialización de centros comerciales; y DIPSA, que presta servicios de planeación comercial, promoción y consultoría para proyectos inmobiliarios. HOMEX

Royal Yak


Edificio de Departamentos

Laboratorios Middy

Antar

60

aniversario

Austromex

Camino Real

Daimler Chrysler

Fábrica de Productos Químicos Monsanto

Plaza Aragón

en Grupo Mac ¡hacemos que las cosas pasen...!

Santamarina & Steta

Plaza Central

FEMSA

Plaza las Brisas

Palapa Curacao

...Más de 1000 Proyectos realizados en todo el Territorio Nacional, Centro América y el Caribe CORPORATIVOS +

CENTROS COMERCIALES

+

DESARROLLOS TURÍSTICOS

+ RESIDENCIAL

+

INDUSTRIAL


Del Experto

Por Antonio Matas y José Luis Huici SITE – Solución Inmobiliaria amatas@site1mex.com/jhuici@site1mex.com

Perspectivas de la región central de México en el 2008.

El financiamiento inmobiliario

Perspectives for the central region of Mexico in 2008. Real estate financing La región central de México, encabezada por los estados progresistas de Querétaro, San Luis Potosí, Michoacán, Aguascalientes y Guanajuato, presentan una resistencia a la inercia seguida por la mayoría del país en relación con la reducción de la actividad industrial y comercial. Sin duda, la desaceleración económica en Estados Unidos y las postergadas reformas estructurales tienen efectos negativos en la economía del Bajío, pero los estragos no se han manifestado de manera impactante.

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l sector público y las dependencias gubernamentales de los estados del centro, continúan invirtiendo en infraestructura de comunicaciones, así como en infraestructura de servicios públicos, como centros y plazas comerciales, plazas de servicios, edificios corporativos, call centers, universidades y hospitales. La industria sigue viendo llegada de IED (Toyota, General Motors, en SLP y Querétaro), Bombardier, Jaffra y Centros de Distribución, aprovechando la inmejorable geografía y la logística privilegiada de la región, lo que desencadena inversiones de infraestructura productiva relacionada (Tiers 3 y 4, así como proveeduría local/regional). Los inversionistas y desarrolladores continúan aumentando la oferta de naves-bodegas, malls y edificios corporativos de primer nivel, para brindar servicios que cada vez atraen más y mejores industrias y empresas con demandas de estándares internacionales. Los grandes desarrolladores de vivienda

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han asegurado su reserva territorial en 80% de lo que construirán en los próximos tres a siete años y ello augura una industria de la construcción sin tropiezos. El empleo en la región continúa en aumento de acuerdo con las cifras del Seguro Social, a pesar del ajuste en la previsión del PIB, hecho apenas hace unos días por el presidente Felipe Calderón

Fuentes de financiamiento

De tal suerte, las compañías, de industria, comercio o servicios, se ven ante la necesidad de definir sus fuentes de financiamiento, lo cual en México ha sido tradicionalmente un “tendón de Aquiles” para la economía, sobre todo, para las MyPymes. El reconocimiento de las pequeñas y medianas empresas, PYMES, como un motor de la economía actual ha llevado al sector público y privado a desarrollar diversos programas de financiamiento para incentivar el crecimiento implementando esquemas de crecimiento en el corto y largo plazo.

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Se ha identificado que las MyPymes muestran un comportamiento con facetas comunes entre sí, provocando que las instituciones financieras desarrollen programas específicos para atender a este segmento y ahora cuentan con áreas especializadas para crear nuevos esquemas y productos. La seriedad y los compromisos demostrados por los empresarios han impulsado mejores y mayores opciones de financiamiento, pudiendo accederse a éste en distintas formas; por ejemplo, siendo al principio sujeto de crédito como persona física con actividad empresarial podrá al consolidarse su negocio ser sujeto de crédito como empresa y, de esta manera, contar con productos más flexibles y complejos. No obstante, el disponer o no del financiamiento es un retractor vital del crecimiento. Sin embargo, a las compañías en México se les exige requerimientos que por su misma naturaleza y etapa de desarrollo les resultan casi imposibles de cumplir. Es común


Del Experto

escuchar: “Si su empresa necesita un millón de dólares para el desarrollo de su negocio– proyecto… por favor, preséntenos garantías por dos millones y se lo prestamos”. No conforme con ello y para asegurar que se imposibilita la transacción, los intereses en nuestro país quedan muy lejos de dejar utilidades a quienes obtienen el financiamiento. El mercado de oferta de dinero busca Seguridad-Seguridad-Seguridad, mientras los emprendedores viven en y por el RIESGO asumido al iniciar sus proyectos. Con tales fuerzas antagónicas en juego, el resultado es un mercado descapitalizado y con alcances muy por debajo del potencial real de los empresarios, quienes “empujan” para salir adelante. Qué tal el caso de Singapur, en donde a los emprendedores les financia el estado proyectos viables hasta por un millón de dólares, e incluso en caso de demostrar la legítima quiebra del negocio, el estado vuelve a prestar otro millón, lo cual puede suceder hasta en tres ocasiones, aunque el porcentaje de éxito que se tiene en el primer proyecto es de 78%. En la segunda se llega a 92% y en la tercera a 98%. En México las estadísticas demuestran que 88% de los nuevos negocios formales “desaparecen” antes de cumplir los tres primeros años. El panorama es incierto, pero el espíritu emprendedor siempre encuentra soluciones. Y la respuesta a este problema se llama capital privado, el cual, en el ámbito internacional se ha convertido en el principal proveedor de financiamiento y el motor esencial para la generación y el desarrollo de empresas o de personas físicas, a quienes no se les pedirá dinero para abrir un negocio, sino que se les invitará a participar como socios en el proyecto. Es decir, ellos no se limitarán a esperar a que les pague el dinero invertido, sino buscarán que el negocio fructifique y les reporte grandes utilidades. No funcionan como acreedores, son como compañeros emprendedores y así es como ahora se negocian y cierran las alianzas estratégicas, con un socio financiero.

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he public sector and the government offices of the central states continue to invest in communications infrastructure, as well as in infrastructure for public services, like shopping centers and malls, service centers, corporate buildings, call centers, universities and hospitals. The industry continues to see the arrival of DFI (Toyota, General Motors, in SLP and Queretaro), Bombardier, Jaffra and Distribution Centers, taking advantage of the unbeatable geography and privileged logistics of the region, which unleashes investments in related productive infrastructure (Tiers 3 and 4, as well as local/regional supply). Investors and developers continue to increase the supply of industrial buildings - warehouses, malls and top class corporate buildings - in order to provide services that attract more and better industries and companies with demands for international standards. The large housing developers have ensured that they have 80% of the territorial reserve they will build in the next three to seven years,

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The central region of Mexico, headed by the progressive states of Queretaro, San Luis Potosí, Michoacan, Aguascalientes and Guanajuato, has a resistance to the inertia followed by the majority of the country regarding the reduction of industrial and commercial activity. Without doubt, the economic deceleration in the United States and the delayed structural reforms have had negative effects on the Bajio economy, but the problems have not had a lot of impact. and that augurs a construction industry with obstacles. Employment in the region continues on the rise in accordance with the Social Security figures, despite the adjustment in the GDP forecast, done just a few days ago by president Felipe Calderon

Sources of financing In such a way, the companies, of industry, commerce or services, find themselves facing the need to define their sources of financing, which in Mexico has traditionally been an “Achilles tendon” for the economy, above all for the MyPymes. The recognition of the small and medium sized companies, PYMES, as a driver of the current economy has led the public and private sector to develop different financing programs to give incentives to growth, implementing growth schemes in the short and long term. It has been identified that the MyPymes have a behavior with common facets among them, causing financial institutions to develop specific programs in order to attend to this segment and now they have a specialized area in order to create new schemes and products. The seriousness and the commitment shown by businessmen have pushed better and greater financing options, being able to have access to

In such a way, the companies, industry, commerce or services find themselves facing the need to define sources of financing, which in Mexico has traditionally been an “Achilles tendon” for the economy, above all for the MyPymes. 46

this in different forms. For example, at the beginning, being subject to credit as an individual with business activity may lead to being subject to credit as a company when the business has strengthened, and in this way, they will have more flexible and complex products. Nevertheless, having financing or not is a vital growth reducer. However, requirements are demanded from companies in Mexico, which because of their nature and stage of development, turn out to be almost impossible to accomplish. It is common to hear: “If your company needs a million dollars for the development of your business–project… please, give us guarantees for two million and we lend it to you”. Non-compliance with that and to ensure that the transaction is made impossible, the interest in our country is very far from leaving profits to those who get financing. The money supply market is seeking Security-Security-Security, while entrepreneurs live in and because of the RISK assumed by beginning their projects. With such contrary efforts in play, the result is a de-capitalized market with reaches far below the real potential of the businessmen, who “push” in order to get ahead. Take the example of Singapore, where the state finances entrepreneurs with viable projects for up to one million dollars, and even if the business really looks like it’s going bankrupt, the state lends another million, which could happen up to three times, although the percentage of success in the first project is 78%. In the second, it reaches 92% and in the third 98%. In Mexico the statistics show that 88% of the new formal businesses “disappear” before the first three years. The outlook is uncertain but the entrepreneur spirit always finds solutions and the answer to this problem is called private capital. In the international field this has been converted into the main supplier of financing and an essential driver for the generation and development of companies or individuals, who will not ask them for money to open a business but will invite them to participate as partners in the project. That is, they will not be limited to waiting to be paid back the money they invested, they will look for the business to be productive and to report large profits. They don’t work as creditors, they are enterprising partners. And that is how business is done and strategic alliances are closed now, with a financial partner.„


Reporte Especial

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

The outlook for mortgages

El aumento de las tasas de interés en el país no será un freno para que los bancos y las Sociedades Financieras de Objeto Limitado, SOFOLES, mantengan su apuesta a uno de los sectores económicos con mayor dinamismo en la presente administración: el de vivienda.

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uego de que la crisis financiera de 1995 generara una elevada desconfianza entre la población por adquirir un crédito a largo plazo, sobre todo para la compra de casa, ahora los bancos, SOFOLES, gobierno e instituciones, como el Infonavit, han logrado avanzar en nuevos esquemas que permiten a la mayoría de las personas pensar en comprar una vivienda. Así, en la actualidad, la decisión de contratar un crédito hipotecario obedece más a los incentivos familiares y a la estabilidad laboral. Lo cierto es que la mayoría de los bancos y SOFOLES han reiterado que pese a las condiciones de alza en las tasas de interés de corto plazo ellos no modificarán en esa misma tendencia los intereses de sus créditos hipotecarios. Además, el factor de las tasas de interés no es lo único que tienen presente los otorgantes del crédito, sino que la competencia se agudiza ante el potencial ofrecido por este mercado, lo cual incluye compra de vivienda nueva o usada y créditos para construir y remodelar. De este modo, parece que las tasas de interés pasan a segundo plano cuando se toca el tema del financiamiento para vivien-

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da. Luis Molina Ancona, Director de Crédito Hipotecario de Banca Mifel: “Pensamos que lo importante no sólo es la tasa de interés, sino también el acceso y el costo al crédito. Hacemos mucho énfasis a nuestra clientela de que sepan cuánto van a pagar desde el primero al último día.” Incluso, Ricardo García Conde, Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank Inverlat, reconoce que el terreno de la competencia en este mercado no sólo está en la tasa de interés, “también en el servicio” y considera que el mejor crédito “es el que se obtiene”, punto de vista compartido por José Manuel Agudo, presidente de la Sofol Su Casita. Para Flavio Franyuti, Director de Crédito Hipotecario de HSBC “la tasa de interés debe de ser competitiva y fija por todo el plazo del crédito, hay algunos esquemas en donde la tasa se establece al inicio en un determinado nivel y después de un tiempo cambia a una tasa más alta o a esquemas de tasas variables, lo que incrementará el costo total del crédito”. Entre tanto, para Samuel Suchowiecky, Director General de Hipotecaria Vértice, hay varios factores preponderantes a la hora de tomar un crédito. “Es importante evaluar la

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comisión de apertura, analizar si la tasa es fija o variable, el aforo máximo, el plazo del crédito y si hay penas por prepagos”. “En Hipotecaria Vértice, por ejemplo, tenemos un producto denominado Pesos Decrecientes, el cual tiene la ventaja de que se pueden obtener ahorros totales al final del crédito.

El crédito hipotecario con potencial crecimiento

Expertos consultados por INMOBILIARE Magazine destacan que la tendencia sigue siendo positiva para el segmento de casas habitación, pues hay un déficit de vivienda de por lo menos cinco millones y cada año la demanda asciende a cerca de 700 mil casas, debido al aumento de parejas que contraen matrimonio. Un punto es claro entre los oferentes de crédito hipotecario y analistas: la demanda de vivienda continuará a gran ritmo en los próximos años, sobre todo en vivienda media, porque la certeza de las tasas fijas y la necesidad de 900 mil familias cada año, mantendrán activo al mercado. Además, organismos como el Infonavit y la Sociedad Hipotecaria Federal han gene-


Special Report

rado políticas que mejoran el otorgamiento del crédito, al dar garantías a las instituciones que toman el riesgo, reducir el plazo de pago del financiamiento y desarrollar nuevos esquemas que permiten que diferentes niveles socioeconómicos accedan a un préstamo para vivienda. En el caso de HSBC y de acuerdo con declaraciones de Flavio Franyuti, el Director de Crédito Hipotecario de la institución, hasta la fecha 25% de los créditos que han otorgado han sido utilizando alguno de los productos del Instituto (Cofinavit o Apoyo Infonavit). “Sin embargo dadas las modificaciones realizadas en fechas recientes este porcentaje se incrementará a 50%”. Por su parte, 70% de la cartera de Hipotecaria Vértice está bajo los esquemas del Infonavit, afirma su Director Samuel Suchowiecky. “Los esquemas de Apoyo Infonavit y Cofinavit, han sido un sustento importante, han ayudado mucho a que el consumidor tome un préstamo. Estos esquemas finalmente le dan una mayor capacidad de compra a nuestros clientes y a la banca nos ofrece una serie de apoyos y garantías que nos facilitan la calificación del crédito”, afirma el Director

de Crédito Hipotecario de Banca Mifel, Luis Molina Ancona. Para los directivos de la Banca Hipotecaria de Bancomer e Hipotecaria Nacional hay un especial interés en continuar financiando créditos en el sector de la vivienda. De hecho, el Director General de esta banca, Eduardo Osuna Osuna comentó que ellos han inyectado al sector un poco más de 163 mil millones de pesos, tanto para construcción como para la adquisición de vivienda, de todos los niveles. En el 2007 otorgaron 211,326 créditos hipotecarios, tres veces más de lo colocado en 2004 y han apoyado la edificación de 259,410 viviendas; dos veces más que 2004. Para Eduardo Osuna es importante continuar inyectando al sector creatividad y dinamismo con la creación de nuevos esquemas financieros, aumentando en tres veces el anaquel de productos respecto a lo que se ofertaba en 2004. “Hoy ofertamos 18 productos hipotecarios y nueve productos empresariales”. La visión de largo plazo de Bancomer e Hipotecaria Nacional es financiar la construcción de 128,700 viviendas y otorgar un total de 97,100 créditos hipotecarios para adquisi-


Reporte Especial

a pesar de que los bancos y SOFOLES no ven por ahora el aumento de las tasas de interés, sí comienza a preocupar el aumento de la cartera vencida del crédito al consumo.

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Eduardo Osuna, Director Banca Hipotecaria Bancomer, recibe el Premio Nacional de Vivienda de manos del Presidente Felipe Calderón ción, cifras superiores a lo realizado en 2007. Los planes de HSBC durante el 2008 es colocar un volumen similar en créditos al del año pasado, esto es alrededor de ocho mil. “Tenemos un gran producto y seguiremos siendo muy selectivos en su otorgamiento. HSBC es un banco muy conservador en el otorgamiento de crédito y es la causa por la cual nuestra cartera vencida se encuentra controlada”, comenta Flavio Franyuti.

La preocupación del crédito al consumo

El disparo en la insolvencia entre los usuarios de tarjetas de crédito se extendió a otros segmentos de clientes de la banca comercial, en momentos en que la menor actividad económica aumenta la carga de las deudas en las finanzas de empresas y familias. Enrique Castillo Sánchez Mejorada, presidente de la ABM, aseguró que el incremento

El factor de las tasas de interés no es lo único que tienen presente los otorgantes del crédito, sino que la competencia se agudiza ante el potencial ofrecido por este mercado, lo cual incluye compra de vivienda nueva o usada y créditos para construir y remodelar. 68

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en la cartera vencida en tarjetas de crédito, que llegó en diciembre pasado a 20 mil 609 millones de pesos, no representa un riesgo para la banca y está lejos de representar un problema de insolvencia similar al del sector hipotecario en Estados Unidos. En diciembre pasado, última información disponible, la cartera vencida en los préstamos a empresas y personas físicas con actividad empresarial alcanzó siete mil 10.74 millones de pesos, cifra 63% mayor a la reportada al cierre de 2006, cuando fue de cuatro mil 286.4 millones de pesos, informó el Banco de México. Una dinámica similar se observa entre los deudores de hipotecas. La cartera vencida en préstamo a la vivienda llegó en diciembre pasado a seis mil 600, equivalente a 26 millones de pesos, un incremento de 54.9% respecto al año inmediato anterior, agregó el banco central. En particular, la morosidad entre las personas que utilizaron crédito bancario para adquirir una vivienda de interés social llegó al cierre del ejercicio a mil 901.16 millones de pesos, con un incremento anual de 56%. Entre quienes adquirieron una vivienda media o residencial, la cartera vencida acumuló cuatro mil 699 millones de pesos, con un incremento respecto del nivel observado 12 meses antes de 54.5%. Mientras, el crédito de la banca para la compra de vivienda alcanzó en 2007 la cifra de 248 mil 466.29 millones de pesos, con un incremento anual de 23.7%, la mitad de la tasa de crecimiento de la cartera vencida en este segmento. De tal manera, el panorama para este año en materia de crédito hipotecario no es nada fácil y

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fter the 1995 financial crisis generated a lot of mistrust among the population in terms of getting a long-term loan, above all to purchase a house, now the banks, SOFOLES, government and institutions like Infonavit, have managed to make some progress in new schemes that make it possible for the majority of people to think about buying a house. Currently, the decision to get a mortgage is related to family incentives and job stability. It is clear that the majority of the banks and SOFOLES have reiterated that despite the rising of short term interest rates, they will not modify the interest of their mortgages to follow the same trend. Also, the factor of interest rates is not the only thing that granters of loans have in mind, they also think about the fact that the competition is intensifying facing the potential offered by this market, which includes the purchase of new and used housing and loans to build and remodel. In this way, it seems that interest rates go to the second level when the topic of housing finance comes up. Luis Molina Ancona, Director of Banca Mifel’s Crédito Hipotecario: “We think that not only the interest rate is important, access and the cost of the loan is also important. We put a lot of emphasis on the fact that the customer knows how much they are going to pay from the first to the last day.”

Ricardo García Conde Director Crédito Hipotecario SCOTIABANK INVERLAT


Special Report

Ricardo Garcia Conde, Director of Crédito Hipotecario de Scotiabank Inverlat, even recognizes that the field of competition in this market is not only in interest rates, but “also in service” and he thinks the best loan is “that which is obtained”, a point of view shared by José Manuel Agudo, President of the Sofol Su Casita. For Flavio Franyuti, Director of Crédito Hipotecario de HSBC “the interest rate must be competitive and fixed for the entire term of the loan, there are some schemes where the rate is established at a determined rate at the beginning and then later it changes to a higher rate or variable rate schemes, which will increase the total cost of the loan”. Meanwhile, for Samuel Suchowiecky, General Director of Hipotecaria Vértice, there are several preponderant factors when taking out a loan. “It is important to evaluate the commitment fee, to analyze if the rate is fixed or variable, the maximum capacity, the term of the loan and if there are penalties for prepayments”. “In Hipotecaria Vértice, for example, we have a product called Pesos

Decrecientes, which has the advantage of being able to get total savings at the end of the loan compared to fixed rate and term loans.

Flavio Franyuti Director Crédito Hipotecario de HSBC

Mortgages with growth potential Experts consulted by INMOBILIARE Magazine point out that the trend continues to be positive for the housing segment because there is a housing deficit of at least five million homes and every year the demand goes up by around 700,000 houses due to the increase in couples getting married. One point is clear among those offering loans and the analysts: the demand for housing will continue at a great rate in the coming years, above all in middle income housing, because the certainty of fixed rates and the needs of 900,000 families every year will keep the market active. Also, organisms like Infonavit and the Federal Mortgage Society have generated policies that improve the grating of loans by giving guarantees to institutions that take the risk, reducing the payment term of the financing and developing new schemes that allow dif-


Reporte Especial

Luis Molina Ancona Director Crédito Hipotecario BANCA MIFEL

The increase of interest rates in the country will not stop banks and Sociedades Financieras de Objeto Limitado, SOFOLES, from betting on one of the economic sectors with the most dynamism in the current administration, that of housing.

ferent socio-economic levels to have access to a housing loan. In the case of HSBC and according to statements made by Flavio Franyuti, the institution’s Mortgage Director, up to now, 25% of the loans that have been granted have been using one of the institute’s products (Cofinavit or Apoyo Infonavit). “However, given the modifications made in recent times, this percentage will increase to 50%”. 70% of Hipotecaria Vértice’s portfolio is under the Infonavit schemes, states its Director, Samuel Suchowiecky. “The Apoyo Infonavit and Cofinavit schemes have been an important support, they have really helped consumers to take out loans. These schemes finally give a greater purchasing power to our customers and offer us a series of supports and guarantees that make the credit rating a lot easier”, states the Director of Banca Mifel’s Crédito Hipotecario, Luis Molina Ancona. For the directors of Bancomer’s Banca Hipotecaria and Hipotecaria Nacional, there is a special interest in continuing to finance loans in the housing sector. In fact, the General Director of this bank, Eduardo Osuna Osuna commented that they have injected a little more than 163 billion pesos into the market, both for construc-

tion and for the purchase of housing of all levels. In 2007 they granted 211,326 mortgages, three times more than in 2004 and they have supported the construction of 259,410 houses; two times more than 2004. For Eduardo Osuna it is important to continue injecting creativity and dynamism into the sector with the creation of new financing schemes, increasing the product shelf three times in regards to what was offered in 2004. “Today we offer 18 mortgage products and nine business products”. Bancomer and Hipotecaria Nacional’s long term vision is to finance the construction of 128,700 houses and to grant a total of 97,100 mortgages, figures greater than those of 2007. HSBC’s plan in 2008 is to grant a similar amount in loans as the previous year, this is

Samuel Suchowiecky Director General Hipotecaria Vértice

The factor of interest rates is not the only thing that granters of loans have in mind, they also think about the fact that the competition is intensifying facing the potential offered by this market, which includes the purchase of new and used housing and loans to build and remodel. 70

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around eight thousand. “We have a great product and we will continue to be very selective in the granting of loans. HSBC is a very conservative bank in terms of granting loans and that is the reason why our overdue portfolio is controlled”, comments Flavio Franyuti.

The concern about consumer credit The trigger in insolvency among users of credit cards was extended to other commercial bank customer segments, at times in which the least economic activity increases the load of debt in the finances of companies and families. Enrique Castillo Sanchez Mejorada, President of ABM, assures that the increase in the overdue credit card portfolio, which reached 20.609 billion pesos last December, does not represent a risk for the bank and is far from representing an insolvency problem similar to that of the mortgage sector in the United States. Last December, the most recent information available, the overdue portfolio in terms of loans to companies and individuals with business activity reached 7 billion 10.74 million pesos, a figure 63% greater than that reported at the end of 2006, when it was four billion 286.4 million pesos, the Banco de México informed. A similar dynamic is observed between mortgage debtors. The overdue portfolio in housing loans reached 6,600 last December, equivalent to 26 million pesos, an increase of 54.9% regarding the previous year added the central bank. In particular, the delinquency between the people that used bank credit to buy a low income house reached one billion 901.16 million pesos at the end of the tax year, with an annual increase of 56%. Among those who bought middle or high income housing, the overdue portfolio accumulated four billion 699 million pesos, with an increase regarding the level observed the previuos12 months of 54.5%. Meanwhile, bank loans for the purchase of housing reached the figure of 248 billion 466.29 million pesos in 2007, with an annual increase of 23.7%, half of the growth rate of the overdue portfolio in this segment. In that way, the outlook for this year regarding mortgages is not easy and despite the fact that banks and SOFOLES don’t see the increase in interest rates, the increase in the overdue portfolio in consumer credit is beginning to worry.„


Del Experto

Por Claudia Velázquez Álvarez Directora de Estudios de Mercado cvelazquez@softec.com.mx

2007

Resultados de vivienda y perspectivas

Housing Results 2007 and Outlook 2008 La percepción general a finales de 2007 es que, finalmente, se ha alcanzado una producción de vivienda equivalente a la demanda y que la estructura urbana de las ciudades mexicanas se encuentra excedida. Deberán explorar y crearse nuevas formas de ampliar las ciudades, en tanto los desarrolladores probablemente se encuentren dentro de un entorno más competitivo y de menor crecimiento en términos de unidades que, no obstante, presentará oportunidades de nicho.

2006

fue un año record para la vivienda. Las ventas totales de casas nuevas alcanzaron las 538,700 unidades y de éstas, alrededor de 412 mil fueron de vivienda nueva en desarrollos de interés social (40 mil dólares). Los mercados medio, residencial y residencial plus vendieron 114,900 unidades más y el mercado de vivienda usada vendió 11,800 unidades. Las ventas unitarias totales aumentaron 12.1% de 2005 a 2006, en tanto el valor total del mercado aumentó en 19.6%, hasta 27.2 mil millones de dólares. Los créditos hipotecarios totales para compra de vivienda alcanzaron 593,300. Cerca de 501 mil se usaron para comprar vivienda nueva; el resto se utilizó en el mercado de vivienda existente. El crecimiento fue tan fuerte en 2006, que los desarrolladores se encontraron con inventarios agotados en 2007. El nuevo gobierno no comenzó a gastar sino hasta mediados de 2007 y el resultado fue un primer semestre flojo, como se anticipaba. La industria debería cobrar fuerzas al cierre del año y 2008 debería experimentar un crecimiento general de 15-20% en ventas. El presidente Felipe Calderón ha declarado que la vivienda seguirá siendo prioridad de esta administración. El objetivo es aumentar la disponibilidad y cobertura del financiamiento hipotecario y su meta es que las familias mexicanas logren originar al menos seis millones de créditos hipotecarios en este sexenio. Asimismo, y como parte de su programa de subsidios, creó el mayor programa de subsidios a la vivienda en la historia del país con 500 millones de dólares (mdd) en subsidios directos para complementar los enganches. La administración de Calderón sigue apoyándose en la CONAVI (Comisión Nacional de Vivienda) y ha fortalecido al INFONAVIT,

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al FOVISSSTE y a la SHF como instituciones financieras viables. Aunque estuvieron activas en la legislatura anterior, hasta ahora las comisiones de vivienda, tanto de la Cámara de Diputados como del Senado, han pasado desapercibidas. Finalmente se publicó una nueva Ley Federal de Vivienda y ello ratificó la existencia de CONAVI, pero la redujo de seudo gabinete a organismo supervisado por la Secretaría de Hacienda. Calderón ha especificado que intentará seguir impulsando la industria de la vivienda en tres aspectos: desarrollo urbano, vivienda de interés social y mejoramiento de la vivienda.

Repercusión en el PIB

La construcción de vivienda en 2008 probablemente seguirá como parte importante del crecimiento del PIB. El crecimiento sostenido de los mercados medio y residencial sigue fomentado por el crecimiento del financiamiento para vivienda existente de interés social. Entre 2005 y 2006 el mercado creció 12% en volumen hasta las 538,700 unidades y 17% en valor a 26 mil mdd en ventas. Softec estima que el volumen del mercado en 2007 se debe principalmente al crecimiento de segunda vivienda. Los precios aumentaron ligeramente por arriba de la inflación en 2007. No obstante, los márgenes siguen estando comprimidos por el incremento en los precios del acero, los energéticos y el cemento, así como el mayor costo de financiamiento debido a ciclos de venta extendidos. En comparación con 2006 se espera que el mercado de vivienda construida por desarrolladores se contraiga en 5%, a 512 mil unidades en 2007. El mercado podría aumentar 13.9% en valor hacia los 29.6 mil mdd en ventas totales en 2007. Se espera que el crecimiento unitario más interesante

46

se dé en los mercados M (US$38 a $100 mil), R (US$100-$220 mil) y de segunda vivienda (US$100 mil). Estos tres mercados crecerán 5.9%, 30.4% y 52.5%, respectivamente, en volumen durante 2007. Este escenario de crecimiento es resultado de cinco factores: primero, este es el primer año del sexenio del presidente Calderón. Segundo, la mayoría de los desarrolladores vendió el inventario excedente en 2006. Tercero, el Estado de México se está mostrando lento en la emisión de permisos de construcción en el mercado más grande del país: la zona metropolitana de la ciudad de México. Cuarto, los mercados M y R siguen creciendo dado el aumento en el financiamiento para vivienda asequible (US$40 mil). Quinto, México se está consolidando como destino viable de vivienda turística para norteamericanos, canadienses y europeos.

Perspectivas

El mercado de interés social debería contraerse 10.1% en ventas, comparado con 2006. Y se reducirá en 12.4% pese al enfoque del INFONAVIT en este segmento. Si bien es difícil que los desarrolladores alcancen este punto de precio, el hecho de que los créditos para producto más caro sean escasos crea un fuerte incentivo. Softec estima que lo complicado de la generación de créditos SHF Prosavi, junto con un aumento en los costos de material, los requerimientos de estructura urbana e inventarios reducidos siguen siendo los responsables de esta disminución en ventas. El mercado E se contraerá en un 9.1%. El INFONAVIT sigue restringiéndolo y la calificación de compradores se dificulta cada vez más. El mercado medio debería aumentar 5.9% las ventas en 2007. El continuo crecimiento de este mercado es consecuencia de


Unit Sales/Ventas en unidades

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From the Expert

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$35,000 $30,000 $25,000

SH RP R M E S

$20,000 $15,000 $10,000 $5,000

Tabla 2. tidad variable de desarrolladores que Softec estima actualmente en alrededor de tres mil. Participación de mercado por Ver Tabla 2. El financiamiento para la vivienda es la parte más crítica del desarrollo inmobiliario en México. Históricamente, había una 8% escasez endémica de fondos para créditos hipotecarios. A menudo más que las variables de demanda y de mercado, esta variable ha definido el tamaño y el poder adquisitivo del mercado. Aunque los créditos hipotecarios son cada vez más comunes, el reto es aumentar el fondeo, la accesibilidad y la cobertura.

2006, un año de crecimiento explosivo para la industria 65% hipotecaria

2007

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2005

2004

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2002

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2000

blemente sólo llegue a las 670 mil unidades al año para esa fecha. Asimismo, se deben 2006 desarrollador reestructurar los registros públicos para reducir el costo de transacciones inmobiliarias. Por último, los mercados de capitales deben Homex* seguir integrándose con los mercados inmobiliarios para proporcionarles fondeo estable Grupo GEO* 8%a largo plazo. URBI* Además de los requisitos de fondeo, es necesario redefinir cómo se planean las ciu5% Consorcio ARA* dades en México, cómo crecen y, más imGrupo SADASI 4% portante aún, cómo se introduce y financia Ruba la infraestructura. Las ciudades tendrán que 3% desarrollar estructuras que les permitan creSare 3% cer 2%de manera ordenada. 1%

Sin embargo, el 2007 fue un año de consolidación. Los bancos siguieron con su regreso a los mercados medio y residencial. Las Sofoles se han enfocado en el mercado de interés social con la SHF; además consolidaron el programa de cofinanciamiento con el INFONAVIT, que finalmente eliminó los límites de precio a la vivienda para el Cofinanciamiento en el tercer trimestre de 2007. Las Sofoles también están generando créditos FOVISSSTE y finalmente están consiguiendo un buen volumen de financiamiento a través de los mercados de capitales. Al final de 2007 y durante gran parte de 2008, el enfoque será en los mercados medio, residencial y residencial plus. El mercado hipotecario mexicano debería crecer de USD$17.9 mil millones colocados en 2006 a US$20.0 mil millones en 2007 y USD$22.0 mil millones en 2008. Softec espera que la mayoría del crecimiento futuro provenga de la base de vivienda existente y patrimonio. Si se introducen agresivamente los créditos de liquidez hipotecaria, este mercado podría ser mucho mayor. Para alcanzar esta meta será necesario, en primer lugar, separar los mercados de vivienda nueva e hipotecarios. Si bien es muy probable que el mercado de generación de créditos hipotecarios logre llegar al millón para 2012, el mercado de vivienda nueva proba-

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1997

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$1992

El mercado de vivienda construida por desarrolladores creció 17.0% en valor durante 2006 y se espera que crezca nuevamente 13.9% en 2007 en términos de dólares. El mercado alcanzó los US$26 mil millones en 2006 y debería llegar hasta USD$29.6 mil millones en 2007. El crecimiento en valor provino de los mercados medio (12.2%), residencial (36.4%) y de segunda vivienda (86.9%). El valor de los mercados de interés social creció 7% en 2006 y debería contraerse 10% a 370 mil unidades en 2007. La venta de casas nuevas en este mercado alcanzó los 10.5 mil mdd. El mercado medio subió 50% en 2006 y otro 12.2% en 2007, alcanzando los seis mil mdd y sigue creciendo a través de la rotación de las familias que aprovechan el financiamiento para constructores y compradores de vivienda. El valor del mercado residencial se mantuvo sin mayores cambios en 2006 y creció 36.4% a USD$3.6 mil millones. El producto RP se está construyendo en ciudades de todo el país. La contracción puede explicarse en parte por el hecho de que los inversionistas vendan unidades compradas en preventa, pre-construcción en 2004-2005 y por compradores que aprovechan los precios de vivienda existente barata. Las unidades que se venden en más de US$100 mil en mercados turísticos son consideradas parte del mercado de segunda vivienda. El valor de los mercados de segunda vivienda creció 85% en 2006 y 85% hasta los US$6.4 mil millones en 2007. Pese a que estos mercados están creciendo agresivamente, corren el riesgo de excederse en la construcción en localidades como Peñasco y Rosarito. Ver Tabla 1. El mercado mexicano de vivienda sigue muy fragmentado y regionalizado. Ningún desarrollador tiene una participación de mercado consistente mayor a 10%. El tamaño promedio de los proyectos es de 100-200 unidades, pero los proyectos más grandes pueden superar las 15 mil unidades. Los nueve desarrolladores más grandes e importantes representan 35% del volumen y sólo 21% de las ventas en el mercado de vivienda. El resto está dividido entre una can-

Valor estimado de las unidades construídas por desarrolladores Muestra DIME

1991

En cuanto al valor

Tabla 1.

Sales/Ventas (US$ millions)

la disponibilidad de créditos hipotecarios y financiamiento a la construcción. Este mercado debería expandirse a partir de 2008 como consecuencia de que el INFONAVIT haya eliminado los topes de precio. Así mismo, el mercado residencial una vez más creció un sorprendente 30.4% sus ventas. Se espera que el residencial plus se contraiga 10% como resultado de un mercado lento en la ciudad de México. El mercado de segunda vivienda sigue creciendo de manera exponencial. Softec estima que cerrará 2007 con cerca de 18 mil unidades vendidas, lo cual se traduce en un crecimiento de 52.5% por arriba de 2006.

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1991

-

1%

Mercado en 2008

Altta

Grupo Metta

Softec considera que los 80 mercados más grandes alcanzarán unOtros crecimiento total de 569 mil unidades en 2008. Esto incluye no sólo unidades construidas por desarrolladores, sino también de autoconstrucción en todos los segmentos, incluyendo los mercados de vivienda turística y segunda vivienda. El mercado total alcanzará los USD$34.5 mil millones. Softec supone que los desarrolladores podrán captar alrededor de 97% de este valor total. Softec estima ventas de USD$33.1 mil millones en la industria. La vivienda construida por desarrolladores tendrá la mayor penetración en los mercados M, R y V y Softec estima que el mercado de vivienda construida por desarrolladores en 2008 repuntará ligeramente, luego de su consolidación en 2007. Asimismo, hay cierta expectativa de que la crisis hipotecaria de Estados Unidos de algún modo llegue hasta México. Si bien esto es posible, parece improbable dado el hecho de que nuestro país tiene mecanismos distintos de fondeo y calificación de deudores. Si la situación general se mantiene estable, el mercado de mayor crecimiento será el de segunda vivienda y turístico. El valor de mercado para vivienda de desarrolladores debería alcanzar los USD$33.1 mil millones. Se espera que la mayor parte

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Unit Sales/Ventas en unidade

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Sales/Ventas (US$ millions)

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del crecimiento provenga de los mercados V, was a record year for housM, R y RP. El crecimiento en estos segmentos ing. Total new home sales hará más que compensar la consolidación de reached 538,700 units. los mercados E y S. Around 412,000 of these were new housLos programas de crédito tienen preing in Affordable Entry Level developments Tabla 1. supuestos que alcanzan los USD$21.2 mil (USD$40,000). The Middle, Residential, and ValorTodos estimado las unidades construídas por desarrolladores millones para 2008. los de programas Residential Plus markets sold another 114,900 muestran crecimiento y todos han presentaunits, and the used housing market sold 11,800 Muestra DIME do proyecciones a mediano plazo en cuanunits. Total unit sales rose 12.1% from 2005 to $35,000 to a volumen y línea de productos. Esto ha 2006. The market’s total worth grew by 19.6% permitido a los desarrolladores planear sus to USD$27.2 billion. $30,000 negocios de manera más profesional. Total mortgage loans for housing acquisiLos presupuestos de créditos unitarios tion amounted to 593,300. Nearly 501,000 were $25,000 SH repara los cuatro principales programas hiused to purchase new housing, while the potecarios$20,000 en México son de 876 mil para mainder was to acquire existing homes. RP 2008, lo cual representa un crecimiento neto Growth was so strong in 2006, thatR deM $15,000 de aproximadamente 4.0% en comparación velopers found their inventories depleted by E con 2007. El INFONAVIT sigue traslapándo2007. The new government didn’t begin spendS $10,000 se tanto con los créditos de la VF como con ing until mid 2007. The result was a slow first los de los bancos, con sus productos “Cofihalf of the year, as was expected. The indus$5,000 navit” y “Apoyo INFONAVIT”. El INFONAVIT try should gather momentum towards yearend, ha programado 500 mil créditos para 2008, and 2008 should experience overall growth of $al igual que en 2007, pero proyecta un creci15-20% in sales. miento de 33% del financiamiento neto. President Felipe Calderon has stated that Tabla 2.

Participación de mercado por desarrollador

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Homex*

8%

Grupo GEO*

8%

URBI* Consorcio ARA*

5%

Grupo SADASI

4%

Ruba

3%

Sare

3% 2% 1%

65%

Altta

1%

Grupo Metta Otros

La SHF probablemente coloque 30 mil. Va bien encaminada a salir del mercado de los créditos para enfocarse exclusivamente en la venta de garantías hipotecarias. FOVISSSTE tiene 106,000 créditos y recientemente ha anunciado programas similares al Apoyo INFONAVIT y al Cofinavit. Se espera que los bancos y las Sofoles aumenten sus créditos a 160 mil. La construcción de vivienda en México sigue siendo una de las oportunidades de negocios más emocionantes del país. El mercado de Segunda Vivienda presenta la mayor oportunidad en México y podría volverse el segmento de mercado más grande en términos de valor para el 2009. Sin embargo, los inversionistas deberían tomarse el tiempo de medir los mercados en los que entren. El mito de la “escasez de vivienda en México” ha hecho que muchos desarrolladores incautos entren en mercados sin profundidad ni duración. El mercado mexicano tiene un tamaño determinado por la demografía, los empleos, la formación de hogares y la capacidad de compra. Se mantendrá fuerte, pero como cualquier mercado, puede sufrir ocasionales rachas de sobre oferta.

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housing will continue to be his government’s priority. The target is to increase the availability and coverage of mortgage financing. The goal is for Mexican families to achieve the generation of 6,000,000 mortgage loans in this six-year term. Likewise, and as part of its subsidy program, the administration has created the largest housing subsidy program in the country’s history with USD$500 million in direct subsidies to complement down payments. The Calderon Administration continues to lean on CONAVI (National Housing Commission) and has strengthened INFONAVIT, FOVISSSTE and SHF as viable financial institutions. Although active in the previous administration, so far, the housing commissions of both the Chamber of Deputies and of the Senate have gone unnoticed. Last, a new Federal Housing Law has been passed. This confirmed the existence of CONAVI, albeit reducing it from a pseudocabinet to an organization supervised by the Ministry of Finance. Calderon has stated that he will attempt to continue boosting the housing industry in three aspects: urban development, affordable entry level housing, and home improvement.

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An important part of GDP growth Housing construction in 2008 will probably continue to be an important part of GDP growth. The sustained growth of the Middle and Residential markets continues to be encouraged by the increase in financing for existing affordable entry level housing. Between 2005 and 2006, the market grew 12.0% in volume to 538,700 units and 17.0% in value to USD$26.0 billion in sales. Softec estimates that the volume of the market in 2007 will drop by 5% to 512,000 units, but the value will increase to USD$29.6 billion. This growth is mainly due to the boom in second homes. Prices increased slightly above inflation in 2007. Nonetheless, margins remained pressured by the rise in steel, energy, and cement prices, as well as the higher cost of financing due to extended sales cycles. Compared to 2006, the developer-built housing market is expected to contract by 5% to 512,000 units in 2007. The market could increase 13.9% in value towards USD$29.6 billion in total sales for 2007. The most interesting unit growth is expected to be found in the M (USD$38-$100,000), R (USD$100-$220,000) and Second Home (>USD$100,000) markets. These three markets should grow 5.9%, 30.4% and 52.5% in volume, respectively, in 2007. This growth scenario is the result of five factors: First, this is the first year of President Calderon’s six-year term. Second, most developers sold their surplus inventory in 2006. Third, the State of Mexico has been slow in the issuance of building permits for the largest market of the country: the Mexico City metropolitan area. Fourth, the M and R markets continue to grow, due to the increase in financing for affordable entry level housing (<USD$40,000). Fifth, Mexico is consolidating as a viable destination for vacation homes for Americans, Canadians and Europeans. Outlook The Affordable Entry Level market should contract by 10.1% in sales, compared to 2006. The Social level will drop 12.4% despite INFONAVIT’s focus on this segment. Although it is difficult for developers to reach this price segment, the fact that loans for higher-priced products are scarce provides strong motivation. Softec estimates that the convoluted SHF Prosavi loan generation system, together with a rise in material costs, the requirements for urban infrastructure, and low inventories, continue to be the culprits behind this drop in sales. The E market will contract by 9.1%. INFONAVIT continues to limit this market and qualifying borrowers is becoming more and more difficult. The Middle market should grow 5.9% in sales in 2007. The continuous growth of this market is a result of the availability of mortgage lending and construction financing. This market should expand starting in 2008 as a result of INFONAVIT’s elimination of price limits. The Residential market once more grew an outstanding 30.4% in sales. The Residential Plus market is expected to contract by 10% as a result of a sluggish market in Mexico City. The Second Home market continues to grow exponentially. Softec estimates that it will end 2007 with roughly 18,000 units sold. This translates into 52.5% growth vs. 2006.


Del Experto

In terms of value The developer-built housing market grew 17.0% in 2006, and is expected to grow 13.9% in 2007 in dollar terms. The market totaled USD$26.0 billion in 2006 and should reach USD$29.6 billion in 2007. The value growth was due to the Middle (12.2%), Residential (36.4%) and Second Home (86.9%) markets. The value of affordable entry markets grew 7% in 2006 and should contract by 10% to 370,000 units in 2007. New home sales in this market totaled USD$10.5 billion. The Middle market grew 50% in 2006 and an additional 12.2% in 2007, totaling USD$6.0 billion. This market continues to grow through the upward mobility of families who take advantage of the financing available to homebuilders and buyers. The value of the Residential market remained practically unchanged in 2006 and grew 36.4% to USD$3.6 billion in 2007. RP products are being built in different cities throughout the country. The contraction can be explained partly due to the fact that investors sell the units they purchased in presale, pre-construction in 2004-2005, and to buyers who take advantage of the prices of cheaper used housing. The units sold for over USD$100,000 in tourist markets are considered part of the second home market. The value of the second home market grew 85% in 2006 and 85% to USD$6.4 billion in 2007. Despite the aggressive growth of these markets, they are at risk of overbuilding in locations such as Peñasco and Rosarito. The Mexican housing market continues to be rather fragmented and regional. No single developer has a consistent market share of over 10%. The average project size is 100-200 units, but the larger projects can have over 15,000 units. The 9 largest and most important developers represent 35% of the volume and only 21% of the sales in the housing market. The rest is divided among a variable number of developers which Softec currently estimates at around 3,000. Housing finance is the most critical part of real estate development in Mexico. Historically, there has been an endemic scarcity of funds for mortgage lending. Often, more than the variables of demand and the market, this variable has defined market size and purchasing power. Although mortgage loans are more common everyday, the challenge lies in increasing funding, accessibility, and coverage. 2006 was a year of explosive growth for the mortgage industry Whereas 2007 was a year of consolidation. Banks continued with their return to the Middle and Residential markets. Sofols have focused on the affordable market together with SHF; in addition, they consolidated the co-financing program with INFONAVIT, which finally removed the price limit for housing bought with Cofinanciamiento in the third quarter of 2007. Sofols are also generating FOVISSSTE loans and they are finally achieving a good volume of financing through equity markets. At the end of 2007 and during a large part of 2008, the focus will be on the Middle, Residential, and Residential Plus markets. The Mexican mortgage market should grow from the USD$17.9 billion placed in 2006 to USD$20.0 billion in 2007 and USD$22.0 billion in 2008. Softec

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The general feeling towards the end of 2007 was that a balance between housing production and demand has finally been achieved, and that the urban structure of Mexican cities is stretched as far as it will go. New ways of expanding cities must be explored and created. Developers will probably be in a more competitive and slower growing environment in terms of units that will nonetheless offer niche opportunities. expects most of the future growth to come from the base of existing housing and home equity. If home equity loans are introduced aggressively, this market could be even larger. To achieve this goal, it will be necessary, first, to separate the new housing and mortgage markets. Although it is quite likely that mortgage generation will achieve a million by 2012, the new housing market will probably only reach 670,000 units a year by then. Likewise, the public registries must be restructured to reduce real estate transaction costs. Last, the equity markets must continue to interact with the real estate markets in order to provide them with stable long-term funding. In addition to the funding needs, it is necessary to redefine the way cities are planned in Mexico, how they grow and, more importantly, how infrastructure is financed and introduced. Cities will have to develop structures that will enable them to grow in an orderly fashion. Market in 2008 Softec believes that the 80 largest markets will achieve a total growth of 569,000 units in 2008. This means not only developer-built units, but also self-built in all the segments, including the vacation and second home markets. The total market will amount to USD$34.5 billion. Softec deems that developers will be able to hold around 97% of this total value. Softec estimates sales of USD$33.1 billion in the industry. Developer-built housing will have the highest penetration in the M, R and V markets and Softec estimates that the developer-built housing will spike slightly in 2008, following its consolidation in 2007. Moreover, there is some speculation that the U.S. mortgage crisis will somehow spill over to Mexico. Although this is indeed possible, it seems unlikely as Mexico has different funding and borrower rating methods. If the overall situation remains stable, the market with the largest growth will be the vacation and second home one.

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The market value for developer-built housing should total USD$33.1 billion. Most of this growth is expected to come from the V, M, R and RP markets. Growth in these segments will do more than compensate for the consolidation of the E and S markets. The lending programs have budgets of up to USD$21.2 billion for 2008. All the programs show growth, and all have presented mediumterm forecasts in terms of volume and product line. This has allowed developers to plan their businesses in a more professional manner. The budget for individual loans for the 4 main lending programs in Mexico is 876,000 for 2008. This represents net growth of roughly 4.0% vs. 2007. INFONAVIT continues to overlap with the loans from both the VF and banks, through its “Cofinavit” and “Apoyo INFONAVIT” programs. INFONAVIT has programmed 500,000 loans for 2008, just as in 2007, but it is forecasting 33% growth for the net financing. SHF will probably place 30,000 loans. It is well on its way to exit the lending market and focus exclusively on selling mortgage insurance. FOVISSSTE has 106,000 loan and has recently announced programs similar to Apoyo INFONAVIT and Cofinavit. Banks and Sofols are expected to increase their loans to 160,000. Housing construction in Mexico continues to be one of the most exciting business opportunities in the country. The Second Home market offers the greatest opportunity in Mexico, and could become the largest market segment in terms of value by 2009. However, investors should take the time to measure the markets they enter. The myth of “housing scarcity in Mexico” has led many unwary developers to enter into markets with no depth or duration. The size of the Mexican market is determined by its demographics, employment, household formation, and purchasing power. It will remain strong, but as any other market, it could be susceptible to sporadic bouts of excess supply.„


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Se ubica tan sólo a 20 minutos de Ensenada y a escasa media hora de la frontera con San Diego. En este proyecto se contempla la construcción de 394 unidades entre casas, condominios, un Condo Hotel y villas. Posee amenidades tan importantes como un Club de Playa, Spa, gimnasio, restaurante, bar, zona comercial y canchas de tenis, entre otros lujos. Las unidades tendrán una, dos y tres recámaras.

SKY Cancún residences

Este desarrollo se ubica al interior del Fraccionamiento Puerto Cancún, desarrollo exclusivo justo en medio de la zona hotelera y el centro de la ciudad. SKY Residences tiene Club de Playa, Marina, campo de golf, centro comercial, una reserva ecológica y hotel. Los residentes de este exclusivo desarrollo podrán disfrutar de gimnasio, palapa bar, business center y un super, así como también de un salón de usos múltiples. Son 163 departamentos distribuidos en dos torres, cada una de 20 pisos y, además, todas las unidades cuentan con vista al campo de golf y al mar.

Zaphira, condominios de la más alta calidad

Sobre la Quinta Avenida, en el centro de Playa del Carmen, ICON desarrolla 10 lujosos condominios de la más alta calidad. Poseen

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un tamaño de 150 metros cuadrados, y por tanto cada departamento tiene acceso a estancia comedor, recámara con baño, la principal con baño vestidor, roof garden, azotea, cocina y patio de servicio. Por su ubicación privilegiada cuenta con todos los servicios urbanos, vías de comunicación, escuelas, centros comerciales, etc.

La Vista Towers

Se ubica al interior del Club de Golf La Vista en Puebla, en donde ICON es socio de dicho desarrollo. Así, dentro del fraccionamiento La Vista Towers es el condominio con mayor calidad, pues tiene tres torres o edificios inteligentes que albergan alrededor de 300 unidades con servicio de conserje, casa club privada para quienes adquieran los departamentos, más una membresía de la casa club y el campo de golf de 18 hoyos. Tiene además alberca y cancha de tenis y paddel. La Vista Towers cuenta con departamentos de dos, tres y cuatro recámaras. “Las proyecciones de ICON GROUP en los próximos cinco años es llegar a un total de ventas por mil millones de dólares y tendremos un inventario de departamentos de mil a mil 100 unidades. Si a esto le sumamos los proyectos que tenemos en plan en lugares como la Riviera Maya, San Miguel de Allende y Baja California Sur, entre otros, es muy probable que dupliquemos los montos de venta y de unidades”, comenta Daniel Baños, Directivo de ICON GROUP. Cabe recalcar que todas las entregas de los departamentos en construcción en Puer-


Reportaje Especial Publicitario

to Cancún, Playa del Carmen, Puebla, Punta de Mita, Puerto Vallarta y Ensenada, serán a lo largo de todo el 2009. Además, los productos que desarrolla ICON buscan suplir las necesidades del mercado tanto nacional como extranjero. Al respecto, Daniel Baños añade: “Tenemos desarrollos diseñados sólo para el mercado extranjero y otros de tipo mixto, en donde tanto el inversionista nacional como foráneo hace sentido. Por ejemplo, Cancún es un mercado mixto; Playa del Carmen y Punta de Mita son más para extranjeros, aunque hemos tenido una importante respuesta del comprador nacional y Baja California es netamente extranjero”. Los próximos desarrollos de ICON DEVELOPMENT GROUP se ubican en Acapulco, San Miguel de Allende, la Riviera Maya, Playa del Carmen y Baja California Sur lo que, sin duda, refleja su crecimiento exponencial. ICON es una empresa que ha venido demostrando un crecimiento sostenido, muy importante, además, con proyectos de inversión en el mercado residencial y turístico de alto nivel, ofreciendo por supuesto oportunidades innovadoras para sus clientes e inversionistas.

Mayores informes

ICON DEVELOPMENT GROUP Corporativo World Plaza, Avenida Santa Fe No. 481, Piso 10, Colonia Cruz Manca, C.P. 05349, México, D.F. Tel: 9177 2277. E-Mail: info@icongroup.com.mx WEB: www.icongroup.com.mx

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here is no doubt; to speak about ICON GROUP is the equivalent of growth, high level and capital gain. The developments that this company has been constructing are located in tourism and beach spots, with presence in both coasts; the Pacific and the Caribbean and they try to give the customer an added value as important as the certainty of his investment. However, previous to the negotiation with the investor, ICON DEVELOPMENT GROUP carries out a series of activities before the presentation of the property. For instance, they have a clear vision around the future development of the zone, plus, they identify an opportunity in the land. Notwithstanding, it has to be assessed. Then look at the feasibility of the project and finally they develop, commercialize and administer the project. This way ICON GROUP developments are found in strategic places like Punta de Mita, Ensenada, Puerto Cancun, Playa del Carmen and Puebla.

room, bedroom with bathroom, the main bedroom with bathroom and dressing room, roof garden, flat roof, kitchen and service patio. Because of its privileged location, it counts with all the urban services, roads, schools, shopping centers, etc.

most exclusive beaches in Punta de Mita-Nayarit. They are high level condominiums, with a total of 251 units. Los Veneros will have a Condo Hotel, exclusive Beach Club, Spa, Gym, restaurant, medical services and concierge, among other amenities. The apartments in this development range in size from 120 to 550 square meters, as well as two, three and four bedrooms condos, distributed in eight modules, each one with a pool and sea sight.

El Milagro, in Baja California It is located only 20 minutes away from Ensenada, at scarcely half hour from San Diego´s boarder. In this project it is stipulated the construction of 394 units among houses, condominiums, a Condo Hotel and Villas. It counts with important amenities like Beach Club, Spa, Gym, Restaurant, Bar, Shopping Zone and Tennis courts among other luxuries. The units will have one two and three bedrooms. SKY Cancun residences This development is located inside Fraccionamiento Puerto Cancun, an exclusive development just in the middle of the hotel zone and in the center of town. SKY Residences has Beach Club, Marina, Golf course, Shopping center, ecological park and hotel. The residents of this exclusive development will enjoy a gym, palapa bar, business center and a supermarket, as well as a multiple use hall. There are 163 apartments distributed in two towers, 20 stories each and besides, all units enjoy a view of the golf course and the sea. Zaphira, condominiums of the highest quality On Quinta Avenida (Fifth Avenue) in the center of Playa del Carmen, ICON is developing 10 luxury condos of the highest quality. They are 150 square meters and each apartment has dinning

For more information ICON DEVELOPMENT GROUP Corporativo World Plaza, Avenida Santa Fe No. 481, Piso 10, Colonia Cruz Manca, C.P. 05349, Mexico, D.F. Tel: 9177 2277. E-Mail: info@icongroup.com.mx WEB: www.icongroup.com.mx

Los Veneros, strategic location Located within the Costa de Banderas, it consists in a 15.5 hectares terrain, privileged with one of the

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La Vista Towers Located inside Club de Golf La Vista in Puebla, where ICON is an associate in this development. Thus, in the inside of Fraccionamiento La Vista Towers, there is the highest quality condominium with three towers or intelligent building which house some 300 units with concierge service, private club house for the owners, plus a membership and the 18 hole golf course. Besides, it has pools, tennis and paddle courts. La Vista Towers count with two, three and four bedroom apartments. “ICON GROUP´s plans for the following five years is to reach a total sale of one thousand million dollars and we will have an apartment inventory of one thousand to one thousand and 100 units. We can add to this the projects that we are planning in places like the Riviera Maya, San Miguel de Allende and Baja California Sur, among others; and it is very likely that we duplicate the amounts of units and sales” is the comment of Daniel Baños, ICON GROUP´s executive. It is important to say that the deliveries of all these apartments under construction in Puerto Cancun, Playa del Carmen, Puebla, Punta de Mita, Puerto Vallarta and Ensenada will be done throughout 2009. Besides, all the products under development with ICON seek to meet the needs of the national and international markets. To this respect, Daniel Baños tells us: “We have developments designed only for foreign market and some others mixed, where the investor, domestic or foreign, make sense. For instance, Cancun is a mixed market, Playa del Carmen and Punta de Mita are more for foreigners, although we have had an important response from the national buyer and Baja California is clearly foreign”. The next ICON DEVELOPMENT GROUP´s developments are located in Acapulco, San Miguel de Allende, Riviera Maya, Playa del Carmen and Baja California Sur, which undoubtedly reflects its potential growth. ICON is and enterprise that has been proving a very important sustained growth, besides, with investment projects in high level tourist and residential markets, of course offering innovative opportunities for customers and investors.

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Sección Especial Publicitaria

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Logistik Free Trade Zone. Parque Industrial con estándar internacional Construction, A Wasted Sector For Foreign Investment Los Recintos Fiscalizados Estratégicos constituyen figuras que en su conjunto ofrecen una plataforma logística, industrial, multimodal y de negocios. Dichas zonas francas, localizadas en extensos parques industriales, darán de qué hablar en los siguientes años. LOGISTIK FREE TRADE ZONE, inaugurado recientemente, marca la pauta y el liderazgo en este tipo de desarrollos en el país.

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ogistik es un desarrollo industrial encaminado a satisfacer las necesidades del mercado de primer nivel, como uno de los parques industriales más completos de México, que ofrece certidumbre y un futuro crecimiento para las empresas interesadas en establecerse allí. Por otra parte, las oportunidades aduaneras, logísticas y financieras que vuelven competitivas a cualquier compañía en el mercado nacional e internacional, se hacen presentes en este desarrollo. Por ejemplo, este inmueble posee infraestructura de clase mundial, amplias vialidades, energía eléctrica (KVA disponibles), agua, telecomunicaciones, alumbrado público, áreas verdes, seguridad las 24 horas, circuito cerrado y acceso controlado. Dice el Lic. Juan Carlos López Rodríguez, Director de Logistik Free Trade Zone: “Este parque industrial, en su inicio, fue desarrollado bajo un plan maestro de 530 hectáreas. Sin embargo, alcanzó más de dos mil ha. Así, Logistik es, sin duda, una certera opción para las empresas”. El Gobernador del Estado de San Luis Potosí, C.P. Marcelo de los Santos Fraga, felicitó a todos los directivos de Logistik durante su inauguración, por tan importante logro en beneficio de la infraestructura del estado y por el empleo directo e indirecto que se generará para la población. En Logistik están construyendo la segunda fase del desarrollo, el cual ya no sólo está destinado al ámbito industrial, sino a concebir de manera conjunta un amplio espacio para unidades habitacionales y una reserva de tierra para futuro crecimiento.

Logistik, comprometido con el crecimiento de México

Al construirse este parque industrial, en su plan maestro, siempre se concibió el desa-

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rrollar un Recinto Fiscalizado Estratégico, figura que permite la optimización de operaciones administrativas y fiscales, como es la creación de una sección aduanera para inspecciones en instalaciones de mercancía a granel, perecedera, fresca o congelada. También, permite el monitoreo de servicios mediante moderno equipo de rayos gamma, básculas y dispositivos electrónicos que agilizan las inspecciones, lo que conlleva a reducir las maniobras y optimiza los tiempos en el despacho de mercancías. Logistik Free Trade Zone, como Recinto Fiscalizado Estratégico, es el primero en su tipo en México y fue puesto en marcha por el administrador general de Aduanas, Ing. José Bravo Moisés y por el Gobernador del Estado de San Luis Potosí, el C.P. Marcelo de los Santos Fraga. “Pertenecer a este recinto permite al importador conservar sus materias primas hasta por un plazo de dos años dentro de sus instalaciones, tiempo durante el cual podrá modificar, trasladar o exportar sus productos, efectuando el pago de los derechos de importación hasta el momento de la salida de sus instalaciones”, expresa Juan Carlos López, Director General de Logistik. Al interior del parque industrial se encuentra, además, la terminal intermodal de carga, otro de los atractivos de este inmueble. Cabe aclarar que dicha Terminal Intermodal de Carga abarca un área de 17 hectáreas y una longitud de vía de 3.7 km. Tiene un patio de almacenamiento para tráfico doméstico y otro para recinto fiscalizado; ambos disponen de una superficie para almacenar hasta 900 contenedores. La Terminal Intermodal es operada por la empresa Borderless Intermodal y el servicio está disponible las 24 horas durante los 365 días del año. Tiene una maniobra express de

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descarga o carga de trenes en dos horas con equipo eficiente de maniobra y arrastre. La terminal cuenta con una reach-stacker, que permite realizar maniobras de carga y descarga de un contenedor cada tres minutos, lo que representa 20 maniobras por hora y 160 en un turno de ocho horas. Comenta Juan Carlos López, Director General de Logistik: “las tarifas de los servicios que ofrece la Terminal Intermodal son altamente competitivas con las facilidades intermodales que se encuentran ubicadas tanto en San Luis Potosí, así como en los estados vecinos”. Por su parte, el Presidente y Representante Ejecutivo del ferrocarril Kansas City Southern de México, José Zozaya, felicitó por la coordinación de esfuerzos del gobierno del estado y de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes con los inversionistas privados.

San Luis Potosí, mercado industrial estratégico por excelencia

Logistik Free Trade Zone se encuentra a escasos km de la ciudad de San Luis Potosí, que “se ha convertido en uno de los puntos logísticos más importantes de la nación, debido al esfuerzo de la actual administración por impulsar la infraestructura industrial, de servicios y comunicaciones”, expresó el Secretario de Comunicaciones y Transportes, Luis Téllez Kuenzler, quien advirtió cómo se está convirtiendo en una de las mejores zonas, más comunicada de la república mexicana. “Por consiguiente, la posición estratégica de Logistik permite a los usuarios establecer su centro de tráfico en una coordenada de alta competitividad, ya que es un punto de cruce de los corredores intermodales de mayor movimiento de carga: Valle de México-Chicago, Manzanillo-Altamira y Lázaro Cárdenas- Nuevo Laredo–Kansas.” San Luis Potosí se está consolidando


Special Advertisement Section

como un importante cluster automotriz. Sin embargo, la instalación de la planta ensambladora de General Motors en el parque industrial Logistik fue detonante en el interés de otras empresas trasnacionales en el área de influencia de la armadora. “Cada vez más empresas se interesan por formar parte de este gran desarrollo, como son fabricantes, proveedores de logística y empresas distribuidoras a gran escala. Actualmente, operan compañías de Alemania, México, Brasil, Estados Unidos, Japón y Corea, como Penske, Nitta More, Continental Tires, Ryder, DHL, Coplac, Piasa, Garo Logistics, entre otras”, expresó Juan Carlos López.

La suma de fuerzas, sus mejores aliados

Los directivos de Logistik han trazado una adecuada estrategia de comercialización y administración del parque, estableciendo alianzas y una sociedad con compañías líderes en sus ramos. Por ejemplo, la empresa suiza SGS Inspection será la encargada de administrar el Recinto Fiscalizado Estratégico. La firma también estableció una alianza con la compañía inmobiliaria Viviendas y Naves Monterrey (VYNMSA), empresa especializada en desarrollo y construcción de naves con una fuerte vocación en el sector industrial. Ellos han desarrollado cerca de 100 proyectos, con un perfecto registro de avances y con la total satisfacción de sus clientes. Para la Terminal Intermodal, concesionada a Logistik por la Secretaría de Comunicaciones y Transporte, se tiene una alianza con la empresa BORDERLESS TI, con 15 años de experiencia en el movimiento de contenedores y demás servicios intermodales. Así, Logistik se ha enfocado principalmente a brindar un servicio integral que permite satisfacer las amplias expectativas del inversionista extranjero y nacional.

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ogistik is an industrial development directed towards satisfying the needs of the first level market as one of Mexico’s most complete industrial parks, which offers certainty and future growth for the companies interested in setting up there. Furthermore, the customs, logistics and financial opportunities that make any company competitive in the national ad international market are present in this development. For example, this property has world class infrastructure, wide roadways, electricity (KVA available), water, telecommunications, public lighting, green areas, 24 hour security, closed circuit TV and controlled access. Juan Carlos Lopez Rodriguez, Director of Logistik Free Trade Zone says: “This industrial park, at the beginning, was developed with a 530 hectare master plan. However, it reached more than two thousand hectares. So, Logistik is without doubt, a sound option for companies”. The Governor of the State of San Luis Potosi, Marcelo de los Santos Fraga, congratulated all of the Logistik directors during its opening for being such an important achievement in benefit of the state’s infrastructure, and for the direct and indirect employment that will be generated for the population. In Logistik they are building the second

phase of the development, which is not only destined for the industrial sector but also for conceiving a space for residential units and a land reserve for future growth.

Logistik, committed to Mexico’s growth With the building of this industrial park, the development of the Free Trade Zone was always planned in its master plan, a figure that makes the optimization of administrative and fiscal transaction possible, such as the creation of a customs section for inspections in loose, perishable, fresh or frozen merchandise facilities. It also allows the monitoring of services through modern gamma ray equipment, scales and electronic devices that speed up inspections, leading to a reduction in maneuvers and optimizing merchandise dispatch times. Logistik Free Trade Zone, as a Strategic Free Trade Zone, is the first of its kind in Mexico and was set underway by the Customs General Administrator, Jose Bravo Moises and the Governor of the State of San Luis Potosi, Marcelo de los Santos Fraga. “Belonging to this zone allows importers to keep their raw materials in their facilities for a term of up to two years, a time during which they can modify, transfer or export their products, not paying import fees until the products leave their facilities”, states Juan Carlos Lopez, General Director of Logistik. Inside the industrial park you can also find the Intermodal Loading Terminal, another of the attractions of this property. It must be made clear that said Intermodal Loading Terminal covers a surface area of 17 hectares and has a length of 3.7 km. It has a storage patio for domestic traffic and another for the bonded warehouse; both have a surface area that can store up to 900 containers. The Intermodal Terminal is operated by Borderless Intermodal and the service is available 24 hours a day, 365 days a year. It has a 2 hour express train loading or unloading service with enough handling and haulage equipment. The terminal has a reach-stacker, which makes the unloading and loading of a container possible every three minutes, which represents 20 maneuvers per hour and 160 in an eight hour shift. Juan Carlos Lopez, General Director of Logistik says: “The tariffs for the services the Intermodal Terminal offers are highly competitive with the intermodal facilities that are located both in San Luis Potosi and other neighboring states”. The President and Executive Representative of Kansas City Southern de Mexico, Jose Zozaya, congratulated the coordination of efforts of the state government and the Ministry of Transport and Communications with private investors. San Luis Potosi, par excellence strategic industrial market Logistik Free Trade Zone is only a few kilometers from the city of San Luis Potosi, which “has been converted into one of the nation’s most important logistics points due to the effort of the current administration to push industrial, services and communications infrastructure”, stated the Secretary of Communications and Transport, Luis Tellez Kuenzler. He told us how

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Free Trade Zones are figures that offer a logistics, industrial, multi-modal and business platform. Said zones, located in vast industrial parks, will give us something to talk about in coming years. LOGISTIK FREE TRADE ZONE, recently opened, sets the standards and leadership in these types of developments in the country. it is being turned into one of the best zones, and one of the Mexican Republic’s most connected. “As a consequence, Logistik’s strategic position allows users to establish their traffic centre in a highly competitive coordinate, because it is an intersection for the intermodal corridors with the greatest movement of cargo: Valle de Mexico-Chicago, Manzanillo-Altamira and Lazaro Cardenas- Nuevo Laredo–Kansas.” San Luis Potosi is being strengthened as an important automotive cluster. However, the installation of the General Motors assembly plant in the Logistik industrial park detonated the interest of other transnational companies in the assembler’s area of influence. “More and more companies are becoming interested in making up part of this great development, such as manufacturers, logistics suppliers, and large scale distribution companies. Currently companies from Germany, Mexico, Brazil, the United States, Japan, and Korea operate there, like Penske, Nitta More, Continental Tires, Ryder, DHL, Coplac, Piasa, Garo Logistics, among others”, stated Juan Carlos Lopez.

Increasing forces, their best allies The Logistik directors have outlined a suitable commercialization and administration strategy for the park, establishing alliances and an association with leading companies in their field. For example, the Swiss company SGS Inspection will be in charge of managing the Strategic Free Trade Zone. The company also established an alliance with the real estate company Viviendas y Naves Monterrey (VYNMSA), a company specializing in the development and construction of buildings with a strong vocation in the industrial sector. They have developed around 100 projects with a perfect progress record and to the complete satisfaction of their customers. For the Intermodal Terminal, awarded to Logistik by the Secretary of Communications and Transport, they have an alliance with the company BORDERLESS TI, with 15 years of experience in the movement of containers and other intermodal services. So, Logistik has mainly focused on providing an integral service that makes it possible for them to satisfy the expectations of foreign and national investors.„

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Reporte Especial

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

Mexico continues to be attractive for investments México ha avanzado de manera considerable en lo referente a la industria de fondos de inversión, sobre todo en los últimos cinco años. Sin embargo, sigue atrasado respecto a otros mercados como, por ejemplo, Brasil o Chile, economías de la misma región, aunque por otra parte hemos visto el especial interés de fondos europeos en nuestro mercado inmobiliario.

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os premisas han venido comentando los especialistas en reiteradas ocasiones, sobre todo en los últimos días debido a la volatilidad bursátil. La primera: no se espera que el mercado accionario ofrezca rendimientos superiores a 40%, como sucedió en años anteriores, y en segundo lugar, sí se pronostican retornos a partir de 2009, sobre niveles arriba de 20%. En el corto plazo el panorama de los fondos de inversión se ve complicado, debido a que continuarán los altibajos de los mercados bursátiles. No obstante, especialistas de KPMG, Principal e ING, consultados por Inmobiliare Magazine, afirman que en estos momentos es conveniente invertir en fondos de inversión de renta variable, pues los precios de las acciones se encuentran demasiado baratas, pero el tiempo de permanencia en este tipo de instrumento de inversión sería de por lo menos un año.

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Cabe comentar que el mercado de fondos de inversión no fue afectado severamente por la inestabilidad de las bolsas bursátiles mundiales, pues casi 80% de los fondos están compuestos por instrumentos de renta fija, los cuales garantizan un tasa de interés, y el resto, es decir 20%, es de renta variable, o sea, integrados por acciones. Sin embargo, los consultados reconocieron que los fondos de inversión de renta variable son los más castigados por el nerviosismo que presentan los inversionistas tras la posible desaceleración de la actividad económica estadounidense, pues incluso hace unos días registraron pérdidas entre seis y 12%. Sin embargo, la fuerte volatilidad no significó la salida de dinero de los fondos en México. Cabe anotar que los fondos de renta variable son aquéllos cuya composición está determinada solamente por acciones, es de-

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cir, papeles emitidos de empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, aunque también hay fondos ligados al comportamiento del índice bursátil. Consultado por Inmobiliare Magazine, Silvano Solís Vázquez, Director General de ProLogis en México, afirmó que la situación del país hoy en día es mucho mejor que aquélla de hace 20 años en el contexto de las devaluaciones. “Si hoy estornuda Estados Unidos, quizá nos de gripa, pero ya no pulmonía. Nuestro contexto es mucho más seguro, mucho más estable. Esta situación le ha permitido al sector inmobiliario, desde hace dos años, tomar una posición mucho más agresiva para invertir en México”. Conviene recordar que hace una década las inversiones estaban concentradas en el norte del país, apostándole al sector manufacturero de exportación. Nuestra economía no daba para que los productos que se producían en el país se consumieran internamente, en tanto en la actualidad la realidad es otra. Dice Silvano Solís: “este año es un tanto incierto, más que difícil, pues estamos día a día, mes con mes, viendo cómo reacciona la inversión de clientes potenciales para nosotros, tanto en la parte logística como en la manufactura. Hasta el momento observamos una actividad normal y no apreciamos ningún cambio”. En ProLogis, cuya exitosa participación en el mercado de desarrollo industrial en todo el mundo los ha llevado a sumar 41 millones de m2 y más de 2,500 propiedades


Reporte Especial

La encuesta a 124 directivos de fondos de inversión de capital privados tanto europeos como estadounidenses también arrojó que 51% dijo estar dispuesto a invertir en los servicios financieros mexicanos. industriales y centros de distribución, siguen muy optimistas respecto a las perspectivas. Comenta el director de Prologis en México: “no estamos deteniendo ningún proyecto. El año pasado terminamos con alrededor de 170 millones de dólares en el desarrollo de edificios nuevos, sin incluir la adquisición de terrenos nuevos. Este año estaremos arriba de los 210 millones. En 2007 tuvimos la oportunidad de levantar un fondo de inversión para México en el extranjero, nuestra expectativa era de mil millones en total de valor, pero esta fue rebasada por mucho. Se fue de mil millones a mil quinientos, lo cual, pese a haber crecido el fondo, nos obligó a recortar a varios inversionistas”, concluye el ejecutivo.

Fondos de inversión europeos

México resulta atractivo para los fondos de inversión europeos, y en el ramo inmobiliario hemos visto el arribo de las fuertes inversiones de jugadores, como DIFA y EUROHypo, sólo por nombrar un par de ejemplos, interesados en la compra de portafolios en sectores como el residencial, residencial turístico, oficinas y corporativos, retail, industrial, logístico y centros comerciales. Por eso, vale la pena analizar los resultados de una encuesta hecha a líderes de fondos de inversión en Europa. Comentan directivos de KPMG, consultados por la revista, que por primera vez fondos de inversión privados europeos prefieren invertir en México antes que en Brasil y es que de la lista de encuestados 47% de los ejecutivos citó a nuestra nación como su principal objetivo de inversión en los próximos dos años, lo cual contrasta con 34% que en 2006 eligió al país para el mismo fin. De acuerdo con KPMG, 72% de los encuestados consideró que las oportunidades de inversión más atractivas para el capital privado están en infraestructura, como son puertos, aeropuertos, gasoductos y carreteras, el sector inmobiliario y los servicios financieros. Sin embargo, Brasil continúa manteniendo una fuerte posición en la región, pero el

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cambio en México aparentemente refleja un esfuerzo regulatorio intencionado para promover la inversión privada. Por lo tanto, este esfuerzo, fortalece, sin duda, las protecciones para inversionistas minoritarios, reformando las leyes para facilitar la operación y la transparencia de los fideicomisos locales. Otro punto importante que estimula a los inversionistas es la necesidad de infraestructura, y el Presidente Felipe Calderón ya afirmó que invertirán más de dos billones 500 mil millones de pesos en este rubro. Se trata de recursos públicos y privados que representan más de 50% de lo invertido el sexenio pasado. Por eso, algunas autoridades de los estados y los municipios que están en el Plan de Infraestructura general del presente gobierno aprovecharán el capital público y privado para la construcción de servicios públicos, como carreteras, hospitales, puertos o escuelas, lo cual incentivará el ingreso de más inversionistas al país. Mediante este esquema, el estado evita endeudarse para la construcción de infraestructura y los particulares, invierten sus recursos en el largo plazo, a tasas de rendimiento atractivas. Por otra parte, el surgimiento de consumidores de una clase media más pujante impulsa la necesidad de contar con una mejor infraestructura y una clase media más sólida demanda mejoras en sus servicios financieros, desde actividades bancarias, hasta hipotecas. La encuesta a 124 directivos de fondos de inversión de capital privados tanto europeos como estadounidenses también arrojó que 51% dijo estar dispuesto a invertir en los servicios financieros mexicanos. De hecho, la reciente compra de AXA Financial Protection, firma francesa que desembolsó mil millones de Euros por la división de seguros de ING en México, ratifica la importancia del país como lugar de inversión. “Si estamos hoy en México es por la confianza que tenemos en este país. Creemos en el estado de derecho, en la democracia”, afirmó Jean Raymond, miembro del Comité Ejecutivo de AXA, en el primer acercamiento que tuvo con la prensa especializada nacional, conferencia a donde fue invitada Inmobiliare Magazine. Así, el mercado de fondos en México ya representa cerca del 8% del Producto Interno Bruto, PIB, en lo referente a recursos

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administrados y es que, sin duda, los inversionistas ya ven a los fondos de inversión como una alternativa real de diversificación y ahorro.

Mexico has advanced considerably in the investment fund industry, above all in the last five years. However, it is still behind in regards to other market like Brazil or Chile, economies from the same region, although on the other hand we have seen special interest from European funds in our real estate market.

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pecialists have been talking about two premises on repeated occasions, above all in recent days due to the volatility of the stock market. The first, it is not expected that the stock market will offer returns greater than 40%, as happened in previous years, and in second place, returns are forecast from 2009 with levels greater than 20%. In the short term the outlook for investment funds looks complicated due to the fact that the ups and downs of the stock market will continue. Nevertheless, KPMG, Principal and ING specialists consulted by Inmobiliare Magazine, state that at the moment it is convenient to invest in variable rate investment funds, because the share prices are very cheap, but the length of time to stay in this investment instrument would be at least a year. It must be mentioned that the investment fund market was not severely affected by the instability of the global stock markets because almost 80% of the funds are made up of fixed rate instruments, which guarantee an interest rate, and the rest, that is 20%, are of a variable rate, made up of actions. However, those consulted recognized that variable rate investment funds are the most punished by the nervousness that investors have


Reporte Especial

The survey of both European and US private capital investment fund directors also showed that 51% said that they were willing to invest in Mexican financial services.

after the possible deceleration of US economic activity, because even a few days ago losses between 6 and 12% were recorded. However, the strong volatility did not mean money left the funds in Mexico. It must be noted that the variable rate funds are those whose composition is determined only by shares, that is, papers issued from companies that are quoted on the Mexican Stock Market, although there are also funds linked to the behavior of the stock index. Consulted by Inmobiliare Magazine, Silvano Solis Vazquez, General Director of ProLogis in Mexico, stated that the country’s situation nowadays is much better than that of 20 years ago in the context of devaluations “If the United States sneezes today, we might get a cold, but not pneumonia. Our context is much safer, much more stable. This situation has allowed the real estate sector, since two years ago, take a much more aggressive position in order to invest in Mexico”. It is advisable to remember that a year ago investments were concentrated in the north of the country, betting on the export manufacturing sector. Our economy wasn’t good enough for the products that were produced in the country to be consumed internally, currently the reality is different. Silvano Solis says: “This year is a little bit uncertain more than difficult, because we are seeing how potential customer investments react for us day by day, month by month, both in terms of logistics and manufacturing. Up to now we can see normal activity and we don’t see any change”. In ProLogis, whose successful participation in the industrial development market all over the world has taken them to getting 41 million m2 and more than 2,500 industrial properties and

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distribution centers, they continue to be very optimistic regarding perspectives. The director of Prologis in Mexico said: “We are not stopping any projects. Last year we finished with around 170 million dollars in the development of new buildings, without including the acquisition of new land. This year we will be above 210 million. In 2007 we had the opportunity to start up an investment fund for Mexico abroad, our expectation was a total value of one billion, but this was surpassed by a lot. It went from a billion to one and a half billion, which despite having increased the fund, obliged us to cut several investors”, concluded the executive.

European investment funds Mexico turns out to be attractive for European investment funds and in the real estate sector we have seen the arrival of strong investments from players like DIFA and EUROHypo, just to name a few examples, interested in the purchase of portfolios in sectors like residential, residential tourist, office and corporations, retail, industrial, logistics and shopping centers. That’s why it is worth analyzing the results of a survey given to leaders of investment funds in Europe. Directors from KPMG, consulted by the magazine, commented that for the first time private European investment funds prefer to invest in Mexico rather than in Brazil, and 47% of the executives questioned cited our nation as their main investment objective in the next two year, which contrasts with 34% who chose the country for the same purpose in 2006. According to KPMG, 72% of those questioned thought that the most attractive investment opportunities for private capital are in infrastructure, like ports, airports, gas pipelines and highways, the real estate sector and financial services.

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However, Brazil continues to maintain a strong position in the region. But the change in Mexico apparently reflects a regulatory effort intended to promote private investment. Therefore, this effort strengthens, without a doubt, the protections for minority investors, reforming the laws to facilitate transactions and the transparency of local trusts. Another important point that stimulates investors is the need for infrastructure and President Felipe Calderon already stated that they will invest more than 2.5 trillion pesos in this sector. These are public and private resources that represent more than 50% of that invested in the last presidential term. Because of that, some authorities from the states and municipalities that are in the general Infrastructure Plan of the present government will take advantage of the public and private capital for the construction of public services like highways, hospitals, ports or schools, which will give an incentive to entry of more investors into the country. Through this scheme, the state avoids getting into debt for the construction of infrastructure and related things, they invest their resources in the long term at attractive rates of return. On the other hand, the emergence of consumers from a booming middle class drives the need to have better infrastructure and a more solid middle class demands improvements in their financial services, from banking activities to mortgages. The survey of 124 both European and US private capital investment fund directors showed that 51% said they were willing to invest in Mexican financial services. In fact, the recent purchase of AXA Financial Protection, a French firm that paid out a billion Euros for the insurance division of ING in Mexico, ratified the importance of the country as a place r investment. “If we are in Mexico today it is because of the confidence that we have in this country. We believe in the rule of law, in democracy”, stated Jean Raymond, member of AXA’s executive committee, in the first meeting he had with national specialized press, a conference that Inmobiliare Magazine was invited to. So, the fund market in Mexico already represents around 8% of the Gross Domestic Product, GDP, in regards to administered resources and without a doubt, investors already see investment funds as a real alternative for diversification and saving.„



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