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LE MAGAZINE DE L’IMMOBILIER PROFESSIONNEL STRUCTURA.BIZ  I  N°02

La saga des centres de distribution en Belgique

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Leçons entrepreneuriales

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Comment se porte le marché des bureaux bruxellois ?

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BUREAUX

INDUSTRIE

AS A LOCAL WE KNOW THE AREA Le Bureau Gerard devient Structura.biz à partir de 2019

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INV E STISSE ME NTS


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SOMMAIRE

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Leçons entrepreneuriales

Comment se porte le marché des bureaux bruxellois ?

Les bureaux, plus que de l'immobilier ?

Nouveau bâtiment pour le projet PME à Merchtem

Connaître Bruxelles

Immobilier résidentiel : pièges et règles de base

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Cher lecteur, Le paysage immobilier est en pleine mutation. Vous trouverez dans ce magazine davantage d'informations sur le sujet dans l’article sur les centres de distribution (p.4), dans la tribune sur le rôle de l’e-commerce sur le marché retail (p.6) ainsi que dans l’entretien avec Jean-Pol Sols, CEO d’Intervest (p.14). La flexibilité, l’esprit d’entreprise plus poussé et la prestation de services et le client au centre des préoccupations sont la clé du succès. Chez Structura.biz, nous en sommes intimement convaincus. Structura.biz est en pleine transformation et en pleine expansion. Au cours de l’année 2018,, Klara De Neve a transmis le flambeau du management quotidien, mais en tant qu’administratrice, elle reste étroitement impliquée dans le conseil stratégique. Par ailleurs, nous sommes désormais opérationnels à Anvers et nous nous étendons au Brabant wallon. Pour rendre notre marque plus forte, nous rebaptiserons notre département retail (Bureau Gerard) Structura.biz à partir de 2019. Un nom clair pour tous les segments de l’immobilier d’entreprise. Le développement de l’intégration nous fait gagner en efficacité et nous allons pouvoir apporter encore plus de valeur ajoutée à nos clients. « As a local we know the area » : ce principe reste la base de notre expertise : chaque consultant est responsable de sa région. Nous pouvons ainsi évaluer le marché de manière optimale, penser « hors des sentiers battus » et travailler de manière proactive. Dans ce numéro, vous trouverez des entretiens avec nos collaborateurs, ainsi que quelques belles réalisations de nos équipes. Pour employer les termes de Wouter Torfs (p. 8) : « Nous avons besoin d’employés qui agissent également comme des entrepreneurs, se tournent vers l’extérieur et observent les mouvements.» Nous avons la chance de compter ces perles rares parmi notre personnel ! Bonne lecture ! Klara De Neve Administratrice Nicolas Godts – Ann Verresen General Management


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TRAVAILLER CHEZ STRUCTURA.BIZ

NOS COLLÈGUES S’EXPRIMENT STRUCTURA .BIZ RECHERCHE DES NOUVE AUX TALENTS. NOUS AVONS DONC LE PL AISIR DE DONNER L A PAROLE À QUELQUES COLLÈGUES. ILS SONT LES MIEUX PL ACÉS POUR E XPLIQUER CE QUE REPRÉSENTE LE TRAVAIL CHEZ STRUCTURA.BIZ ! Marie travaille dans notre département retail. J'ai découvert le monde de l'immobilier quand j’ai commencé au Bureau Gérard chez Structura.biz. J’ai appris que dans ce secteur, il est important de pouvoir bien négocier. Heureusement, nous pouvons compter sur une équipe expérimentée capable de donner des conseils adaptés pour mener à bien des dossiers. L’ambiance et l’entente entre collègues sont extraordinaires. Il est important pour nous de pouvoir nous soutenir mutuellement et célébrer ensemble les accords conclus. Jusqu'à présent, l’année a été fantastique et les mois à venir sont très prometteurs. Mais nous serions encore mieux lotis avec un nouveau collègue !

Anneleen a trouvé son premier emploi chez Structura.biz dans notre département industrie. Je suis arrivée chez Structura.biz directement après mes études. Le premier critère de ma recherche d’emploi était le « contact social ». Je ne voulais pas d'un métier impliquant de travailler toute la journée au bureau. J’ai trouvé mon compte chez Structura.biz ! Mes activités quotidiennes sont variées : visites chez des clients, échanges avec les collègues au bureau, suivi administratif et, effectivement...de nombreux contacts sociaux ! Pendant mes quatre premières années, j’ai pu réaliser une belle évolution. On m’a fait confiance et donné l’occasion de prendre plus de responsabilités. Cela donne "envie" de poursuivre les efforts !

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E-COMMERCE ET DISTRIBUTION

LA SAGA DES CENTRES DE DISTRIBUTION EN BELGIQUE

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alando et Amazon prévoyaient de créer un nouveau centre de distribution en Belgique. Zalando lorgnait la commune wallonne de Dour-Elouges, mais a visiblement fini par opter pour les PaysBas. Amazon a installé son nouveau centre de distribution à Mönchengladbach, tout près de la frontière belgo-allemande. La prise en considération de la Belgique s’explique par plusieurs facteurs. Les terrains belges sont souvent moins chers que dans les régions frontalières néerlandaises, en particulier au Limbourg. Le Limbourg se trouve à la frontière allemande et néerlandaise et constituerait donc un site idéal pour un centre de distribution. Pourquoi passons-nous alors invariablement à côté du gros lot ? C’est simple : la Belgique est considérée comme un pays de transit. L’Allemagne est en effet moins chère. Les PaysBas disposent d'une meilleure infrastructure et de plus grands terrains. En outre, il convient de tenir compte du manque historique de réglementation du travail flexible. Jusque récemment, il était en effet difficile pour les entreprises d’organiser du travail de nuit. L’accord de tous les représentants syndicaux était en effet nécessaire. Ce n’était donc pas une mince affaire. Le résultat ? En dehors des heures de travail, le consommateur commandait le plus souvent auprès d’un acteur e-commerce étranger parce qu’il pouvait immédiatement prendre en charge sa commande. Selon Comeos, on a ainsi perdu 13 000 à 15 000 emplois e-commerce, au profit

de nos pays voisins. À ce jour, une entreprise doit encore obtenir un accord syndical pour organiser du travail de nuit. Cela signifie-t-il qu’une amélioration est en vue ? Pas tout à fait. Il faut tenir compte du coût salarial élevé dans notre pays. Les nombreuses files pourraient-elles aussi avoir un impact ? Par ailleurs, la Belgique n’a jamais été pionnière en matière d’e-commerce. Les Pays-Bas ont ainsi pu prendre de l’avance dans les domaines de la logistique et de l'informatique. Le lien entre « bricks » (magasins physiques) et « clicks » (e-commerce) se renforce. Étant donné que nos rues commerçantes comptent davantage de magasins étrangers que belges, il est logique qu’en ligne, notre choix se porte plus facilement sur ces acteurs étrangers. La réticence à l'égard des centres de distribution en Belgique n'est pas uniquement celle des entreprises. Cet été, il a été annoncé que Zalando construirait un centre à la frontière de Vilvorde et Grimbergen. Le conseil et l’administration communaux se sont opposés aux plans du géant de l’e-commerce parce que le projet impliquait la destruction de 4 hectares de bois et l’augmentation exponentielle de la circulation de camions, une perspective peu souhaitable pour les riverains. Malgré l’absence d'acteurs internationaux, nous remarquons que l'on achète et que l’on vend principalement à proximité des centres-villes. Certains (plus) grands propriétaires font ainsi de plus en plus gonfler leur portefeuille. Ces sites sont populaires parce qu’ils ne sont pas encore

touchés par la même problématique de mobilité que Bruxelles. On peut même parler d’une pénurie d’espace à vendre, aussi bien en ce qui concerne les espaces pour les PME que les sites industriels plus importants. On observe également une pénurie à Bruxelles. La transformation d’espaces industriels on espaces résidentiels n’y est pas étrangère. Naturellement, tous les propriétaires n’utilisent pas les bâtiments en leur possession pour leur propre activité, a fortiori quand ils disposent de plusieurs bâtiments. La recherche de locataires est donc de mise, en particulier dans le secteur logistique. Pour ces entreprises logistiques, la décision de louer (et de ne pas acheter) est souvent motivée par la stratégie d'entreprise. Elles ont notamment besoin de flexibilité pour louer une surface plus ou moins importante à court terme. On achète souvent des surfaces jusqu’à 2000 m². Les parties intéressées sont notamment les entreprises de production. Elles ont souvent besoin de surfaces plus petites et consentent souvent d'importants investissements dans l’infrastructure. Si les acteurs logistiques recherchent de la flexibilité, les entreprises de production nécessitent surtout de la stabilité. Elles créent elles-mêmes leur flexibilité en achetant par exemple une surface supérieure au nombre de mètres carrés nécessaires. L’espace supplémentaire dont elles disposent dans un premier temps peut être loué afin de percevoir dans l’intervalle des revenus de location.


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QUELQUES RÉALISATIONS INDUSTRIE

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4 1.  Structura.biz a négocié la location de 6465 m² d’entrepôt d’Intervest au Oude baan 12; à Malines. DHL Global Forwarding y rejoindra bientôt les collègues de DHL Supply Chain. 2.  Le bâtiment de Varoprint a été vendu à PDV intérieur par l’intermédiaire de Structura. biz. Ils déménageront de Mollem pour s’installer sur leur nouveau site à Zellik. Le bâtiment comprend un espace de stockage de 1473 m², un espace de bureaux de 240 m² et se trouve sur une parcelle de 7487 m².

5 4.  Structura.biz a vendu un bâtiment semi-industriel de 1800 m² à Gembloux à l’entreprise Mamma Roma. Le bâtiment est composé de différentes chambres froides et d'espaces polyvalents qui peuvent être réutilisés par Mamma Roma. 5.  En une semaine, Structura.biz a pu louer une nouvelle unité de 1300 m² à l’entreprise de transport A&CC clean à Diegem.

3.  Grâce à Structura.biz, DPI a trouvé une nouvelle implantation. En cinq ans, l’entreprise familiale est devenue numéro 1 sur le marché belge du consommable dentaire, s bien que leur bâtiment actuel situé au 101 boulevard industriel était devenu trop petit. Elle a donc déménagé au numéro de 22 du boulevard industriel, où elle dispose de 2430 m² de stockage et de 1044 m² de bureaux.

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BRICKS & CLICKS

COMMENT L’E-COMMERCE INFLUENCE-T-IL LE PAYSAGE DU RETAIL ? On entend souvent dire que l’e-commerce tue les magasins physiques. Les surfaces inoccupées colorent les rues commerçantes. Le nombre d'immeubles vides en Belgique est passé de 20 095 en 2017 à 21 027 en 2018. On a donc dépassé le cap des 10 % d'inoccupation.

L’e-commerce a-t-il réellement changé le marché au point de priver les magasins traditionnels d'avenir ? La réponse est claire : non. Le marché évolue de plus en plus vers un modèle combiné. En termes techniques, on parle de « modèle phygital » (« physique » et « digital »), ou encore de « modèle brick-and-click » (« briques » physiques et « clics » en ligne). Hunkemöller en est un bon exemple. Elle informe toujours ses clients des actions en ligne et hors ligne. Certaines réductions sont uniquement valables dans la boutique en ligne, et d’autres sont réservées aux magasins physiques. Les clients achètent ainsi via les deux canaux.

des transactions parce que le produit était indiqué en rupture par erreur. Par ailleurs, il convient d’éviter que le client achète un produit qui n'est pas en stock.

L’aspect physique reste très important pour le client. Une étude a montré que 6 consommateurs sur 10 veulent voir et toucher les produits avant de faire leur achat en ligne. Le magasin classique évolue vers une fonction de showroom. Le processus d’achat en magasin est une expérience qui sollicite tous les sens.

L’expérience client doit être constante via les deux canaux. En d’autres termes, la manière dont d'interagir avec le client doit être similaire e ligne ou hors ligne. Le résultat pour les magasins physiques ? Les commerçants se concentrent de plus en plus sur des artères commerciales importantes pour positionner leurs magasins phares. Les sites moins attrayants sont délaissés et entraînent une vacance commerciale. En outre, le besoin de flexibilité augmente : la demande de location à court terme augmente, avec notamment des magasins pop-up, où les clients peuvent physiquement découvrir un produit pendant une certaine période.

Cela présente des défis pour le vendeur. En effet, que ce soit via les canaux en ligne ou hors ligne, l’aperçu sur le stock doit être correct. Le vendeur doit toujours éviter de manquer

En ligne, le client a accès à une abondance d'informations. Il est donc possible qu'il soit mieux informé que le vendeur au moment de sa visite en magasin. Les magasins doivent donc essayer de garder une longueur d'avance sur leur public cible.


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RÉALISATIONS RE TA IL

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1.  RUE DE WAND 113A-115, 1020 LAEKEN Structura.biz a vendu un rez-de-chaussée commercial à un investisseur privé rue de Wand. L'espace est actuellement loué à Veritas. Il s'agit d'un espace commercial de +/- 280 m², +/- 120 m² de stockage, avec une de largeur de façade +/- 10 m.

4.  RUE SAINTE-CATHERINE 37, 1000 BRUXELLES. « Ballekes » a ouvert sa troisième enseigne grâce à l’intervention de Structura.biz. Elle est implantée rue Sainte-Catherine, en plein centre, près d’autres établissements horeca bien connus.

2.  RUE DE TONGRES 10-12, 1040 ETTERBEEK Structura.biz a aidé la marque italienne de mode et de luxe Boggi à trouver un site pour ouvrir son deuxième magasin en Belgique. Après la Toison d’Or, Boggi s’établit rue de Tongres dans un immeuble magnifiquement situé avec pignon sur rue de 10 m !

5.  RUE DU MARCHÉ AUX HERBES 5, 1000 BRUXELLES Notre département retail a conseillé à la marque Equivalenza de déménager rue du Marché aux herbes 5 à Bruxelles, l’une des plus belles rues de I’Îlot Sacré. Equivalenza compte 800 magasins à travers le monde, dont 6 en Belgique.

3.  AVENUE CHARLES-QUINT 485, 1082 BERCHEM-SAINTE-AGATHE Grâce à l’intervention de Structura.biz, Plum’Art a ouvert un nouveau point de vente d’environ 700 m² au 485 de l'avenue Charles-Quint 485. La chaîne Plum’Art compte actuellement 17 magasins en Belgique, dont quatre à Bruxelles.

6.  NATIONALESTRAAT 153, 2000 ANVERS Structura.biz a aidé Netlooks à trouver sa première succursale en Belgique. Netlooks a conçu un logiciel qui numérise le visage du client pour lui permettre de visualiser plusieurs modèles de lunettes virtuels. Il s'agit d'une première en Belgique.

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LEÇONS ENTREPRENEURIALES S UR LE S E N TRE P RIS E S FAMILIA L E S E T L A PERSPECTI V E D ’ AV ENIR


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INTERVIEW

Jonne et Manon Sikkema. Ingénieur et styliste. Elles sont aussi sœurs. Elles ont récemment lancé l’entreprise « sikkema ». Wouter Torfs. Entrepreneur expérimenté, fondateur du géant de la chaussure, « Torfs ». Élu « Meilleur employeur » à neuf reprises. Le(s) plus grand(s) dénominateur(s) commun(s) ? Une entreprise familiale et un esprit d'entreprise débordant.

Quelle est la mission de vos entreprises ? Ou plutôt, quelle est votre mission ?

JONNE ET MANON SIKKEMA. Ingénieur et styliste. Ont récemment lancé la société « sikkema ».

WOUTER TORFS Fondateur du géant de la chaussure, « Torfs »

Manon et Jonne : Notre objectif est de redonner la parole au client dans le processus de création. Dans un monde où l'on achète beaucoup en ligne et où la consommation de masse est la norme, nous souhaitons faire entendre une autre musique. Nous offrons aux femmes la possibilité de contribuer à la conception d’une pièce vestimentaire unique : elles choisissent parmi plusieurs modèles qu’elles vont ensuite personnaliser, notamment en choisissant la matière, la longueur, la forme de l'encolure, etc., de manière à réaliser la création finale du client sur mesure. Wouter : La mission de Torfs repose sur  la responsabilité sociale et la durabilité. Elle vise des soins à 360°, et non des bénéfices à 360°. C'est la raison pour laquelle nous avons déjà été élus « Meilleur employeur » à neuf reprises. Nous appliquons cette approche en interne, mais nous essayons également de la traduire vers le client et par extension, vers l’ensemble de la société. Cette méthode de travail accroît notre raison d'être.

Manon et Jonne, quelle est pour vous l’importance de cette composante de durabilité ? Manon et Jonne : La durabilité est importante pour nous, et nous faisons

de notre mieux pour veiller à ce que l’ensemble de notre processus de production demeure le plus possible en Belgique. Par ailleurs, notre produit est durable. En effet, quand on fait faire un vêtement sur mesure et qu’on a été impliqué dans le processus de création, on ne cesse pas de le porter au bout d’un jour. Wouter : Il est notable que les consommateurs ne savent souvent pas où ils commandent, ni d'où proviennent leurs produits. Une adresse de magasin en ligne qui se termine par « .be » ne garantit pas que ce dernier soit belge. L'objectif n'est pas que les clients achètent plus cher. Mais si le prix est le même, on peut tout aussi bien acheter belge.

Comment vous y prenez-vous dans ce paysage retail où l’e-commerce a pris un rôle de plus en plus important ces dernières années ? Wouter : Pour nous, l’e-commerce représente une priorité stratégique. Contrairement à certains acteurs, nous ne considérons pas l’e-commerce comme une menace. Nous voulons nous aussi cette part du gâteau. Nous choisissons donc pleinement la combinaison

« bricks & mortar » avec une boutique en ligne. Nous sommes donc aussi actifs dans le marketing numérique. En outre, il convient de prêter attention à la logistique et à l'informatique par exemple. On ne peut pas nier la grande influence des grands acteurs tels qu’Amazon et Zalando. Il suffit par exemple de penser à la « livraison le lendemain ». Manon et Jonne : Notre produit va de pair avec les conseils personnels que nous pouvons offrir au client. Il s'agit de notre principal défi : « Comment offrir un même service via l’e-commerce ? ». Aujourd'hui, notre site Web sert principalement à assurer la notoriété de « sikkema » et à faire découvrir la marque à des clients potentiels.

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Comment envisagez-vous l’avenir ? Wouter : De nombreuses formules de magasins traditionnels seront confrontées à des difficultés. Il sera nécessaire d’intégrer le « bricks and mortar » dans l’e-commerce. Cela nécessite une approche authentique. Il faut que le magasin apporte une valeur ajoutée qu'une livraison à domicile ne peut délivrer. Je pense que sikkema remplit parfaitement ce rôle, ce qui est encourageant à une époque où l’e-commerce fête son heure de gloire. Manon et Jonne : En effet, une grande partie de notre produit repose sur le service. En ce qui concerne notre avenir, notre devise est « Allons de l’avant et voyons où cela nous mène ! ». En tant que start-up, vous n’êtes jamais certain à 100 % que votre produit correspond à la demande du marché ; nous tenons donc également compte que nous devrons probablement passer par un certain nombre d'itérations avant de trouver le produit et le concept parfaits. Wouter : Cet esprit d'entreprise est en effet très important, même chez Torfs. Nous existons depuis 70 ans mais ne pouvons pas partir du principe que nous existerons encore autant d’années. Nous ne devons pas nous reposer sur nos lauriers. L'esprit d’entrepreneur doit nous permettre de suivre les nouvelles tendances du marché, voire de les anticiper. En outre, nous investissons également dans des start-up qui soutiennent notre activité.

Retrouvez-vous cet esprit d'entreprise chez vos employés ? Wouter : En effet, la direction ne doit pas être la seule à penser en tant qu’entrepreneur. Pour certaines fonctions, nous avons besoin d’employés qui agissent également comme un entrepreneur, se tournent vers l’extérieur et observent les mouvements. Cela nous fournit un beau complément avec des employés qui pensent, agissent, et s’engagent avec passion dans l'entreprise.

Par ailleurs, il est important de faire en sorte de ne pas être le plus intelligent de l’équipe. Nous avons en effet besoin de personnes spécialisées dans leur domaine et qui exercent leur métier avec passion. De véritables membres de l’équipe, pour qui la valeur de l'élément « ensemble » dépasse celle de l'élément « je ». C'est très féminin pour beaucoup, et il se trouve que 95 % de nos employés sont également des femmes. Nous véhiculons toujours les mêmes valeurs qu’à notre lancement en tant qu’entreprise familiale.

Êtes-vous particulièrement préoccupés par l’avenir ? Cela vous empêche-t-il de dormir ? Wouter : Non, l’avenir de l’entreprise ne m’empêche pas de dormir. Bien évidemment, si les choses tournaient mal, mon discours serait différent. Ce qui me préoccupe, ce sont les questions humaines, par exemple le licenciement. En tant que « great place to work », on ne peut pas licencier pour un oui ou pour un non. Manon et Jonne : Il peut nous arriver de nous inquiéter de l’avenir de sikkema. Cela va de questions très pratiques, par exemple, les dernières réglementations pour notre nouvelle séance photo à notre survie à court terme.

Comment gérez-vous ce genre de doutes en tant que collègues et famille ? Manon et Jonne : En tant qu’entrepreneuses débutantes et sœurs, nous sommes très proches. Nous sommes très complémentaires et avons la chance de communiquer facilement. Je pense que nous sommes plus honnêtes entre nous que deux personnes qui se connaissent moins. Wouter : Ma génération est la troisième à faire partie de l’entreprise familiale. Ma nièce a récemment rejoint Torfs en tant que directrice marketing. Même à une autre échelle, les avantages restent les mêmes. En famille, on se comprend facilement. Nos employés sentent

que nous sommes une entreprise familiale : l’aspect humain est très important. Nous veillons les uns sur les autres. Naturellement, nous accordons aussi de l’attention aux chiffres : une famille avisée se tourne vers l’avenir à long terme. Nous avons également conclu de bons accords en matière de politique et de responsabilités. Mais il existe bien sûr des inconvénients : en cas de problèmes, vous restez liés. Manon et Jonne : En tant qu'entrepreneuses débutantes, nous remarquons que nous parlons toujours de travail lorsque nous nous voyons. Et en tant que sœurs, nous nous voyons souvent. Nous espérons qu’en investissant beaucoup de temps maintenant, nous pourrons en récolter les fruits plus tard et trouver un meilleur équilibre entre travail et vie privée. Wouter : L’équilibre entre travail et vie privée n'est pas un problème pour moi. La famille directe dans l'entreprise sont des neveux ou des nièces que je ne vois pas tous les jours dans la sphère privée.

Wouter, avez-vous encore quelques derniers conseils pour Manon et Jonne ? Wouter : Tout d’abord, il est important de traduire votre histoire en quelque chose de concret pour le client ; « nous proposons des vêtements durables et le client participe au processus de création ». Il est donc important de prévoir un bon site Web véhiculant ce message. Dès lors, l’e-commerce peut même être secondaire. Par ailleurs, il est important de prévoir des accords clairs sur les tâches à réaliser et les responsabilités. Il faut prévoir des délimitations claires : « qui fait quoi ». Il vous faut également veiller à la synergie. Collaborer avec d’autres entreprises et entrepreneurs renforce les deux parties. Il ne faut pas construire des murs pour se protéger. Et pour terminer : si j’étais votre père, je serais fier de vous !


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5 1.  Structura.Biz a vendu deux locaux commerciaux rue Belliard à Bruxelles. Les deux unités commerciales sont louées au bar « Grand Central » et au restaurant « SushiOui ». Les deux locaux ont été vendus à des investisseurs privés. 2.  Ce portefeuille mixte a été vendu via un share-deal grâce à l’intervention de Structura. biz. Le portefeuille comprend un immeuble de 6 appartements à louer et un bâtiment mixte composé de +/- 700 m² de bureaux modernes et de deux appartements rénovés. 3.  Cet immeuble exceptionnel situé boulevard de Waterloo a été vendu grâce à l'intervention de Structura.biz. Le sous-sol commercial est loué à Fratelli Rossetti, spécialisée dans les chaussures pour hommes et pour femmes. Les cinq appartements du bâtiment sont résidentiels.

4.  AXA Investment Managers – Real Assets, a vendu, pour le compte de l’un de ses clients, le Connexion Buildings, situé chaussée de Bruxelles à Zellik, grâce à l’intervention de Structura.biz. La transaction a été réalisée sous la forme d'un share deal. Les 5 bâtiments représentent ensemble une superficie de plus de 12 500 m² de bureaux et 4000 m² d’espace polyvalent et sont loués à plus de 90 % à différentes sociétés. 5.  Structura.Biz a vendu 4788 m² de magasin avec 800 m² de bureaux à Malines. Le locataire est Cummins, l’un des producteurs de moteurs diesel et gaz les plus importants au monde. Tant la qualité du locataire que la bonne accessibilité via la E19 ont attiré le nouveau propriétaire. Le vendeur était Delta Lloyd et l’acquéreur un investisseur privé.

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COMMENT SE PORTE LE MARCHÉ DES BUREAUX BRUXELLOIS ? Dans la périphérie de Bruxelles, on note un besoin croissant en bâtiments de bureaux récents. Quels aspects sont importants pour les entreprises dans leur recherche d'un nouveau site pour leurs bureaux ?


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ÉTUDE

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LES ENTREPRISES RECHERCHENT SURTOUT DES BUREAUX RÉCENTS, CE QUI N'EST PAS UNE SINÉCURE EN PÉRIPHÉRIE. ans la périphérie de Bruxelles, on note un besoin croissant en bâtiments de bureaux récents. Quels aspects sont importants pour les entreprises dans leur recherche d'un nouveau site pour leurs bureaux ?

En tant qu’experts en immobilier d’entreprise, nous avons sondé fin 2017 le marché belge des bureaux dans la périphérie bruxelloise. Profil des sondés : 150 dirigeants d’entreprise de la périphérie bruxelloise. On a tenu compte de la taille de l’entreprise (à partir de 10 employés). Sur 150 répondants, on dénombre 61 % de locataires et 39 % de propriétaires. Outre le prix (22 %) et l’accessibilité en voiture (19 %), la réputation et la visibilité (12 %) jouent un rôle important dans la recherche d'un nouveau site. La durabilité du bâtiment (11 %) se retrouve également dans le top 5 des critères de recherche. L’âge du bâtiment (12 %) entre lui aussi en ligne de compte : les recherches se portent principalement sur des bureaux récents. Ce n’est pas une sinécure en périphérie, étant

donné qu’il y a peu de nouveaux bâtiments sur le marché dans cette région. Cela explique pourquoi les nouveaux projets en périphérie peuvent remporter un franc succès s'ils sont situés à un endroit stratégique, comme les bâtiments PassPort et Gateway (à l’aéroport de Zaventem). Comment les propriétaires de bâtiments existants peuvent-ils dès lors faire la différence ? D’une part, Structura.Biz, fait remarquer que le prix joue toujours un rôle important. D’autre part, on accorde de l’importance à des éléments tels que les services de proximité, notamment les cafés, services de blanchisserie, restauration, réception partagée, etc. Nous le remarquons aussi dans la pratique : les bâtiments qui offrent des installations sont loués plus rapidement. Il y a notamment The Bridge à Anderlecht, le Pegasus Park à Zaventem, et le Greenhouse à Diegem. Par ailleurs, nous constatons que cette tendance se développe en parallèle à l’augmentation de la demande d’espaces de coworking. Par coworking, nous entendons un espace où différentes entreprises travaillent conjointement, contrairement au concept classique de bureau.

Elles partagent non seulement leur espace de travail, mais aussi les salles de réunion, les coffee corners et les espaces détente. La plupart des concepts prévoient des options flexibles allant du coworking total à la location de bureaux privatifs avec utilisations des installations. Cette dernière proposition se rapproche davantage du business center classique. La moitié des répondants connaît bien le concept de coworking. Les deux tiers du groupe ont recours à cette nouvelle manière de travailler. En outre, 57 % de ces entreprises sont convaincues des avantages de cette méthode, comme des avantages du réseau, de l’expérience de la communauté, etc. Nous pensons que ces avantages sont principalement responsables de l’intérêt des entreprises pour le coworking. On notera que d'autres tendances n'ont pas encore atteint la majeure partie des entreprises en périphérie. Ainsi, notre étude montre que l’accessibilité en transport en commun ne constitue pas une haute priorité. On peut donc se demander à quoi est dû ce phénomène. L’offre limitée des transports en commun en périphérie entraîne-t-elle une diminution de l'intérêt ? Ou est-ce le faible intérêt qui est à l’origine de l’offre limitée ?

Résumé : „„

Structura.Biz remarque que l’âge du bâtiment joue un rôle important dans la recherche de nouveaux bureaux. Le marché de la périphérie bruxelloise compte peu de bâtiments neufs. „„ Les propriétaires de bâtiments existants peuvent faire la différence en proposant des installations telles que des cafés, des services de blanchisserie, etc. „„ Le coworking a le vent en poupe : Structura.Biz pense que l’intérêt des entreprises pour le coworking est principalement motivé par l’avantage du réseau, l’expérience communautaire, etc. Les entreprises interrogées sont des PME. On peut donc imaginer que les résultats soient différents pour des multinationales. La plupart des répondants sont implantés en périphérie et sont décentrés par rapport à Bruxelles. Les résultats d'un sondage sur les entreprises du centre de Bruxelles par exemple pourraient aussi être différents.

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LES BUREAUX, PLUS Le marché des bureaux est actif. On entend souvent des termes tels que coworking, installations, flexibilité, etc. Quelle est la réaction du propriétaire de bureau contemporain à cet égard ? Nous avons interrogé Jean-Paul Sols, CEO de la société Intervest, cotée en Bourse.


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INTERVIEW

QUE DE L’IMMOBILIER ? Le slogan d’Intervest est « Beyond Real Estate ». Qu'est-ce que cela signifie concrètement ?

JEAN-PAUL SOLS CEO d’Intervest

Les attentes du client évoluent constamment. Pour donner de l’attention à l'évolution des besoins, nous avons lancé en 2011 le concept « RE:flex » à Malines. En premier lieu, nous visions la création d'un showroom. L'objectif était de montrer au client nos possibilités de prestation de services pour les bureaux. Avec ces services, nous proposons bien plus qu’un espace de travail. Nous nous concentrons réellement sur « beyond real estate ». Le point de départ reste toutefois l'offre d'un environnement qualitatif et professionnel. C'est notre ADN. Nous avons finalement décidé de commercialiser également l’espace sur le campus de Malines en tant qu’ensemble intégré associé à notre offre de bureaux classique sur le site. Nous proposons un espace de bureaux classique, un espace de coworking et de nombreuses installations et services. Et avec succès : nous sommes maintenant à la veille de l'ouverture de notre troisième site. Outre Malines, nous sommes présents avec le même concept à Berchem, et un troisième site est en construction à Diegem. Nous ne parlerons bientôt plus de RE:flex mais uniquement de Greenhouse, étant donné que le concept dépasse les simples installations de coworking. Ces Greenhouses nous servent également de « laboratoires » pour sonder nos clients. Quelles sont leurs attentes et comment y répondre ? Ou mieux encore : comment pouvons-nous anticiper leurs besoins ?

Sur quoi repose l'évolution des besoins des clients ? Tout d’abord, de nombreuses grandes sociétés mettent automatiquement certains services et installations à la disposition de leurs employés. Le simple fait de savoir que cette possibilité existe dans certaines entreprises, fait naître chez certains clients la demande de ces concepts. C'est la raison pour laquelle nous souhaitions exposer notre offre dans notre première Greenhouse à Malines. En outre, l’évolution numérique est très importante. Les liens de collaboration évoluent. On s’écarte des contrats fixes pour travailler plutôt sous la forme de « prestation de services ». Je prévois qu’à l’avenir,

de plus en plus d’« employés » travailleront par exemple 2 jours pour l’entreprise A en contrat freelance, 1 jour pour l’entreprise B, et le reste en tant qu’indépendant. Cela augmente le besoin de flexibilité. Ainsi, il se peut qu'une entreprise ait aujourd'hui besoin de 3000 m², mais uniquement de 1500 m² par la suite à long terme, avec un espace flexible, par exemple de coworking. Cela peut constituer une solution pour des clients existants qui ont besoin de moins d’espace qu’auparavant. Mais c'est également une formule avec laquelle on attire de nouveaux clients.

Comment vous y prenez-vous ? Il est important de se rendre compte que nos clients ne sont pas les entreprises, mais les employés. Les attentes de ces derniers sont donc prioritaires. Notre prestation de services s’étend du service de repassage à l'espace fitness, en passant par la navette vers la gare et la présence de foodtrucks. Nous proposons également d'autres installations telles que des salles de réunion et des espaces événementiels. L’horeca est également un élément central de notre concept. Nous nous efforçons de proposer un restaurant d’entreprise avec un traiteur de qualité sur chaque site. Avec « Greenhouse », nous proposons également à nos clients la flexibilité nécessaire. Comme nous l’avons mentionné, la location d'un espace à long terme d'une capacité correspondant au nombre total d’employés n'est plus une exigence pour eux. En outre, nos locataires ne payent que pour leur utilisation effective.

Avez-vous un certain groupe cible en vue pour le concept « Greenhouse » ? Non, tout le monde est le bienvenu. En pratique, notre portefeuille de clients est très étendu. Des indépendants aux navetteurs qui font quotidiennement le trajet Anvers-Bruxelles et qui s’arrêtent à Malines. Ces derniers travaillent par exemple le matin au Greenhouse d'Anvers puis se rendent à Bruxelles après les embouteillages.

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AVEC NOS SERVICES, NOUS PROPOSONS BIEN PLUS QU’UN ESPACE DE TRAVAIL. NOUS NOUS CONCENTRONS RÉELLEMENT SUR « BEYOND REAL ESTATE » Au début de l’année, Structura.Biz a réalisé une étude auprès des entreprises de la périphérie bruxelloise. Il est apparu que le transport en commun n’était pas encore une priorité dans la recherche d’un nouveau site de bureaux. Quelle est votre expérience en ce qui concerne la mobilité de vos locataires ? Le marché belge boîte sur deux jambes : les employés veulent la liberté de se rendre à leur destination en transport en commun comme en voiture. Les employés ne veulent pas abandonner leur voiture de société, mais certains ne sont pas forcément contre une voiture plus petite associée à un budget mobilité. C'est la raison pour laquelle à Diegem, nous proposons un taux de parking de 1/25, mais l’accessibilité en transport en commun reste importante. À Malines, nous proposons également une navette vers la gare. Nous remarquons souvent que l’offre et la demande de transport en commun ne concordent pas. Cela renforce d'autant plus la division.

La flexibilité est très importante dans la philosophie qui entoure la Greenhouse. Comment décririez-vous cette philosophie en deux mots ? En effet, comme je viens de le dire, la flexibilité constitue l’un des piliers de notre concept. En outre, nous considérons que l'expérience est très centrale. Aujourd’hui, tout le monde peut travailler partout. Les employés travaillent donc moins au bureau que par le passé. Certains n’y sont présents que pour une réunion ou pour se faire une idée de la culture d’entreprise. L'immobilier en est le catalyseur idéal. Étant donné que l'immobilier joue un rôle tout aussi important sur cette expérience, c'est également un outil pratique pour le recrutement par exemple. On peut ainsi convaincre les employés potentiels du pouvoir de l’entreprise. Enfin, comme nous l'avons déjà été mentionné, c'est pour nous une priorité que les locataires ne payent que pour ce qu'ils utilisent effectivement.

Le marché de l'investissement est-il prêt pour plus de flexibilité ? La sécurité est très importante pour les investisseurs, ce qui semble en contradiction avec la flexibilité. Toutefois, l’un n’empêche pas l’autre. En effet, toutes les entreprises n’auront pas besoin d’un tel système flexible. L’ajout d'installations

n'est pas non plus essentiel dans chaque bâtiment. Tous les locataires n’y attachent pas d'importance. En outre, les locataires plus importants peuvent louer une partie de leurs bureaux à long terme, en complément d'une location à court terme pour des surfaces plus petites. Par ailleurs, le « type » de bâtiments restera le même, si bien que les investisseurs ne devront pas faire d'investissements drastiques. Il est vrai que la modularité des bureaux va prendre de l’importance. Mais en pratique, nous voyons souvent qu’il s’agit uniquement d’ajouter quelques installations, notamment un auditoire dans notre Greenhouse à Diegem. Il n'est pas nécessaire d’ajouter un nouveau bâtiment entier. Nous faisons toutefois le nécessaire pour créer les bureaux de demain.

Intervest n'est pas uniquement un acteur sur le marché des bureaux ; elle se tourne de plus en plus vers les bâtiments logistiques. En quoi les deux secteurs diffèrent-ils ? Le marché de la logistique est un marché de location stable : l’offre et la demande sont assez équilibrées. Toutefois, il s’agit dans certains cas de complexes relativement grands. Les montants d'investissement augmentent rapidement et la concentration des revenus de location par client est plus élevée que pour les bureaux. Le marché des bureaux est souvent considéré comme un marché d’offre, pour ne pas dire un marché saturé. Il convient toutefois d'apporter certaines nuances qui font défaut. En ce qui concerne les bureaux qualitatifs, l’offre de surfaces plus importantes est limitée. Toutefois, lorsqu'on recherche un espace de bureau basique de 300 m² – 500 m², l’offre est importante.

Quelles sont les perspectives en 2018 pour Intervest ? Nous ouvrirons tout d’abord notre Greenhouse à Diegem au cours de la deuxième moitié de l’année. Structura.Biz a pour cela apporté un premier locataire de qualité, à savoir le bureau d’avocats Cazimir. Nous avons plusieurs autres demandes en cours et sommes donc enthousiastes quant à l’ouverture. Nous voulons par ailleurs nous développer sur le plan de la logistique, tant aux Pays-Bas qu’en Belgique. Dans cette optique, nous visons à faire sensiblement augmenter le degré d’occupation.

Nous vous souhaitons beaucoup de succès !


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RÉALISATIONS BURE A UX

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5 1.  RUE ROYALE 284, SAINT-JOSSE-TEN-NOODE Structura.biz a vendu ce bâtiment situé rue Royale 284, Saint-Josse-ten-Noode à la commune de Saint-Josse-ten-Noode. Les services de rénovation urbaine, urbanisme, mobilité, communication, font partie des services administratifs qui s’y établiront. 2.  SPHERE BUSINESS PARK, ZELLIK Ce bâtiment de bureaux, situé au Sphere Business Park à Zellik, a été vendu à Bizsmart grâce à l’intervention de Structura.biz. Le bâtiment, d'une surface de 1800 m², sera partiellement occupé par le nouveau propriétaire, et continuera à être partiellement loué par Honda Belgium. 3.  RUE GRÉTRY 1, 1000 BRUXELLES Structura.biz a vendu ce bâtiment de CAW Brussel, situé rue Grétry 1 à Bruxelles, à un investisseur privé. Celui-ci conservera le bâtiment en portefeuille pour le louer.

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6 4.  EXCELSIORLAAN 16, 35 & 41, ZAVENTEM Sur de Keiberg, l'une des zones de bureaux les moins occupées de Bruxelles, Structura. biz a vendu trois bâtiments de bureaux d’Axa, pour une superficie totale de 5000 m². Les acheteurs sont un investisseur privé (n° 35 & 41) et Dolce Pasta (n° 16). Dolce Pasta ouvrira un nouveau restaurant sur ce site. 5.  HENDRIK CONSCIENCESTRAAT 1, MECHELEN Structura.biz a négocié la vente d’un superbe bâtiment de bureaux avec des éléments authentique à l’angle de la Hendrik Consciencestraat, à Malines. Le bâtiment a été vendu à une partie privée qui rénovera le bâtiment et l’utilisera pour ses bureaux. 6.  BERKENLAAN 8, MECHELEN Le bureau d'avocats Cazimir a été accueilli à Bruxelles en tant que premier locataire de la Greenhouse BXL. Les avocats ont signé un accord pour la location de 700 m2 de bureaux. Greenhouse BXL est un nouveau projet de bureaux comportant de nombreuses installations, dont un espace de coworking.

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BUREAUX NEUFS

AU NORD DE BRUXELLES ?

Structura.biz a le plaisir de vous présenter le Strombeek Business Park. Le Strombeek Business Park est un projet de bureaux de pointe, conçu par le bureau d’architectes Jaspers & Eyers.

GARY HEYSE

Le projet sera composé d'une combinaison de bureaux, de showrooms,

gary.heyse@structura.biz + 32 472 29 27 10

d'espaces polyvalents et d'espaces de stockage. Grâce à son emplacement idéal au croisement de l’A12 et du R0 de Bruxelles, le projet est facilement accessible en voiture. Tant les entreprises internationales que locales peuvent y trouver un port d'attache.

RESOLVE EST LE DÉVELOPPEUR DERRIÈRE LE PROJET QUELLE S S ONT SE S MOT I VAT ION S PO U R C E D É VE LOPP E MEN T ?

Qui est le développeur de projets Resolve ? Resolve NV est un développeur d’immobilier d’entreprise. Nous proposons des solutions de location et de vente sur mesure au client. Le degré de finition peut être choisi par le client : du gros oeuvre fermé au bâtiment clé en main. L’entreprise est une joint venture entre Eddy Van Arwegen, Francis Hendrickx et Aannemingen Verelst. Ensemble, ces partenaires ont plus de 50 ans d’expérience dans l’immobilier d’entreprise.

Boechout Business Park est-il un projet typique de Resolve ? Boechout Business Park est un projet typique de Resolve à l’avant. Nous prévoyons un espace

d’entreprise flexible sous la forme d'une combinaison entre high-tech et bureaux. Les appartements à l’arrière sont atypiques pour Resolve.

Pourquoi ce projet est-il nécessaire en périphérie ? À première vue, on observe depuis plusieurs années déjà une suroffre de bureaux en périphérie. En analysant cela plus en profondeur, on se rend compte que l’offre est composée de bâtiments vieillis et mal isolés. Dans le segment des bâtiments neufs et économes en énergie, l’offre est très limitée. On peut même parler de pénurie. On mise donc sur les entreprises qui recherchent charisme et confort associés à une faible consommation en énergie.

Pourquoi ce site ? Le site apporte une visibilité le long d'une voie d'accès vers Bruxelles. En outre, les transports en commun (bus et tram) y sont bien développés. Le tout est également imbriqué dans le tissu urbain à travers l'association avec les logements.

Qu'espérez-vous atteindre avec ce projet ? Toute entreprise du secteur des services. Nous visons plus particulièrement des agences B2B, comme on en trouve beaucoup dans le marché commercial voisin. Nous espérons que ces entreprises apprécieront la visibilité et les showrooms au rez-de-chaussée.


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NOUVELLES UNITÉS PME À VENDRE

Le Terspelt Business Park à Merchtem offre plusieurs unités dont la surface est comprise entre 127 m² et 216 m². Il est possible de combiner les unités. Celles-ci comportent une porte sectionnelle, une hauteur libre de 6 mètres,

ELINE VAN DE VOORDE

au moins un emplacement de parking et tous les équipements d'intérêt

eline.van.de.voorde@structura.biz +32 472 57 71 72

général. Accessibilité exceptionnelle : Ring de Bruxelles, E40 et A12. LIVRAISON EN FÉVRIER 2019 !

LES FRÈRES THOMAS DÉVELOPPENT LE PROJET QUELLE S S ONT SE S MOT I VAT ION S PO U R C E D É VE LOPP E MEN T ?

Frank Thomas et son frère Johan sont à la tête de l’entreprise familiale « Thomas », spécialisée en machines agricoles et de jardin et active dans toute la Belgique. Ce qu'ils font avec succès, depuis déjà trois générations. Il a toujours fallu garder l'œil ouvert aux possibilités d'expansion. Par le passé, ils ont donc régulièrement acheté du terrain industriel voisin pour réaliser l'expansion de leur entreprise. Ils ont récemment décidé non seulement de développer le terrain industriel pour leur propre nouveau hangar, mais aussi d’y associer un véritable projet PME. Étant donné

que par le passé, ils assuraient déjà souvent la construction de leurs propres bâtiments, ils ont une certaine affinité avec le projet. « Nous adaptons les unités avec beaucoup de plaisir en fonction des souhaits du client ; regrouper des unités, avec ou sans cloisons, un bureau, voire intégrer une conciergerie – tout est possible. Nous voulons développer un business-park dont chaque propriétaire est fier, la meilleure garantie d'une valeur ajoutée ! ». Il semble que les unités attirent principalement les indépendants. Les frères sont

NOUS RÉALISONS TOUT POUR LE CLIENT LÀ RÉSIDE L'AVANTAGE POUR LE CLIENT

particulièrement intéressés par ce groupe cible étant donné qu’ils se trouvent dans la même situation. « Il n’est pas facile de trouver quelque chose qui correspond aux besoins et à la demande des indépendants. Quand on veut construire soi-même un entrepôt en tant qu'indépendant, cela prend beaucoup de temps : acheter, obtenir le permis, construire, etc. L’avantage de ce projet est que nous réalisons tout pour le client ». Par ailleurs, l’achat d'une unité PME constitue également un bel investissement qui permet à l'indépendant de renforcer ses capacités pour l'avenir.

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PRIORITÉ À L'HUMAIN

LA VOIE VERS

LA FONCTION DE MANAGER Notre collègue Bert connaît tous les aspects de notre entreprise : il a commencé en tant qu’étudiant jobiste et est depuis quelques mois le manager de notre équipe Bureaux. Il nous raconte ses dernières années chez Structura.biz et nous fait part de sa vision du marché de l'immobilier.

Comment êtes-vous arrivé chez Structura.biz ?

BERT CUYT Manager de l'équipe « Bureaux »

Je n’avais jamais envisagé la possibilité de travailler dans le secteur de l'immobilier. Jusqu’à ce que je découvre Structura.biz à la bourse de l’emploi de HUB à la fin de mes études. L’aspect commercial associé à l’aspect administratif du travail m’a attiré, tout comme ma curiosité pour ce secteur. J’ai donc décidé de postuler, et Structura.biz m’a donné l’occasion de faire mes preuves en tant qu’étudiant jobiste.

par un chiffre, etc. Mais il ne faut jamais douter de soi. Il convient toutefois de régulièrement réfléchir à sa méthode de travail, dans l’idéal avec son manager, et d’analyser les points d’améliorations possibles.

En quoi votre vision de l’entreprise a-t-elle changé ces dernières années ?

Mon ambition a toujours été d’aller le plus loin possible au sein de l’entreprise. Les premières années, on s’en soucie bien sûr moins, mais on m’a toujours écouté et on a toujours pris en compte les démarches que je voulais entreprendre. Ma fonction actuelle en est le meilleur exemple.

En tant qu’étudiant jobiste, on est peu impliqué dans l’entreprise. On peut comparer le poste à d’autres expériences de travail d'étudiant. À vrai dire, j’ai été davantage impliqué dans l’entreprise dans d'autres jobs étudiants. Mais peut-être que mon impression provient du fait que le travail chez Structura.biz me paraissant très intéressant et que j’étais désireux d’en faire partie. J’ai véritablement découvert l’entreprise au terme de mon contrat d'étudiant. L’ambiance de travail agréable, le fait que l’on tienne beaucoup compte des employés, le développement de la professionnalisation de l'entreprise, etc. Une évolution clairement positive !

Qu’avez-vous appris au cours des dernières années ?

Votre vision du marché de l'immobilier a-t-elle évolué ?

Les connaissances acquises dans les premières années sont considérables, et il ne s’agit pas uniquement de questions relatives au travail. J’ai pu me rendre compte qu’on ne peut jamais abandonner, a fortiori dans ce secteur. Cela peut être long avant de finaliser un deal, on peut être déçu

Tout à fait, et elle évolue encore. Au départ, il était très important d'apprendre à connaître ma propre fonction, ce qui n’était pas une mince affaire. Le monde de l'immobilier compte tant de parties et d’intérêts. Au départ, vous vous occupez principalement de vos propres dossiers, que vous vous

Saviez-vous dès votre premier jour de travail chez Structura.biz que vous vouliez occuper une fonction de management ?

efforcez de mener à bien. Ce n'est que plus tard que vous apprenez à tout inscrire dans un cadre plus large. Au bout d’environ deux ans, vous avez une bonne idée des attentes et des points sur lesquels il faut se concentrer. Vous êtes également plus confiant dans l’entreprise et sa position sur le marché, si bien que vous pouvez réaliser un meilleur profilage client. Je suis certain que ma vision du marché de l’immobilier continuera d’évoluer. Dans tous les cas, il y a encore beaucoup à apprendre !

Comment voyez-vous évoluer votre avenir chez Structura.biz ? En premier lieu, en tant que manager de l’équipe « Bureaux », je souhaite me concentrer sur le développement de l’équipe. J’espère ainsi contribuer à la croissance de l’ensemble de l’entreprise. Mais au-delà de cela, je ne regarde pas le présent : qui sait ce que nous réserve l’avenir ?

Pour conclure, quelles sont les caractéristiques parfaites de l’employé chez Stuctura.biz ? L’« envie » est très importante. Il faut tout donner chaque jour malgré les obstacles ou défis, pour décrocher ce deal particulier. Par ailleurs, un certain talent commercial est indispensable. Nos consultants doivent pouvoir accompagner le client de manière professionnelle et bien comprendre leurs besoins.


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PRIORITÉ À L'HUMAIN

ŒUVRES CARITATIVES STRUCTURA.BIZ DONNE À NOUVEAU DU

SANG À LA CROIX ROUGE

UN COEUR CHALEUREUX POUR

LA SEMAINE LA PLUS CHALEUREUSE L’année dernière, nous avons choisi d’organiser une action pour la « semaine la plus chaleureuse » (de warmste week), et cette année encore, nous nous y engageons. L’année dernière, nous n’avons récolté que 1400 €, au profit de l’association Kom Op Tegen Kanker. En Belgique, on diagnostique en moyenne 179 cancers par jour. Cela signifie qu’un tiers de la population masculine, et un quart de la population féminine déclarent un cancer avant l’âge de 75 ans. Ces chiffres hallucinants montrent clairement que tous les Belges sont en contact direct ou indirect avec cette maladie.

Chaque année, environ 250 000 personnes ont besoin d'une transfusion sanguine. Comme à son habitude, Structura. Biz a de nouveau donné du sang à la Croix rouge cette année. Les avantages du don ? „„ C'est une manière très facile d’aider les autres. Il vous suffit d'une heure de votre temps pour sauver une vie ! „„ Selon une étude menée par Fins, le don de sang réduirait le risque de crise cardiaque de 88 %. C'est principalement le cas pour les personnes entre 43 à 61 ans qui donnent du sang tous les six mois. Le don de sang régulier réduirait également le risque de cancer. „„ Croyez-le ou non, mais la perte de poids fait partie des conséquences. Au cours des 48 premières heures, le corps essaye de rétablir le volume sanguin. Ainsi, on peut brûler en moyenne 650 calories.

STRUCTURA.BIZ SPONSORISE

L’ÉQUIPE DE BASKET G-BASKET BCAT

Structura.Biz parraine l’équipe de basket-ball en fauteuil roulant (G-basket) du club d’Asse–Ternat (BCAT). Cette année encore, nous avons organisé un Unified match au cours duquel des équipes mixtes composées de joueurs en fauteuil roulant et de femmes se sont affrontées. Les collaborateurs enthousiastes de Structura.biz ont assuré cette année également un brunch pour tous les joueurs et spectateurs.

STRUCTURA.BIZ PARTICIPE À LA

JOURNÉE DU GROS PULL Chaque année, Structura.biz participe à la journée du gros pull. Cette année le slogan est Le gris se met au vert. L’attention est portée sur le stress thermique : dans les villes et communes grises, la température est 7 degrés supérieure à la température qui règne la campagne lors des jours chauds. Par ailleurs, ce gris entraîne l’écoulement trop rapide des eaux de pluie, ce qui provoque des inondations. La solution ? Plus de vert ! En outre, la diminution de la température de 1 degré a entraîné une économie d’énergie de 6 % et une réduction des émissions de CO². Structura.Biz a le plaisir d’y contribuer !

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CONNAÎTRE BRUXELLES ARCHITECTURE ET MOBILITÉ DANS NOTRE CAPITALE

Vous connaissez peut-être déjà la société CONIX RDBM Architects, qui a acquis une notoriété internationale avec le pavillon belge de l'exposition universelle de Shanghai en 2010, et avec la rénovation et l'extension de l’Atomium en 2005. Jorden Goossenaerts est CEO et l’un des trois associés de l'illustre bureau d'architectes. Il partage avec nous sa vision de l’architecture et de la mobilité à Bruxelles.

De quel type de projets la société CONIX RDBM Architects est-elle à la recherche ?

JORDEN GOOSSENAERTS CEO du bureau d’architectes CONIX RDMB

Notre « core business » se concentre sur des projets d’espaces de travail et de logements contemporains et multifonctionnels. Les bâtiments qui intègrent différentes fonctions (logement, espaces de travail et de vie) apportent vie et interaction dans le quartier. Par ailleurs, nous sommes très intéressés par la construction avec de « nouveaux » matériaux. L’abandon du béton arrive et nous l’anticipons.

Comment s’y prend la ville de Bruxelles ? Je vais d’abord vous donner un aperçu du marché bruxellois. Il y a vingt ans, on a noté une forte croissance du nombre de bâtiments de bureaux en périphérie bruxelloise. Aujourd'hui, nombre de ces bâtiments sont vieillis et moins recherchés. Les entreprises recherchent davantage à s’établir dans le centre de Bruxelles. De plus en plus d’entreprises recherchent de meilleurs espaces de travail et utilisent ce changement en tant que levier pour

améliorer leur environnement de travail. Cette tendance ouvre les portes à de nouveaux projets et au rôle de conseil en tant qu’expert de l’immobilier. La combinaison d'espaces de travail et de logements peut apporter un mélange intéressant et fortifiant à la ville.

Comment réagit le marché ? On prend de plus en plus conscience des conditions changeantes. On accorde davantage d'importance aux besoins et demandes des entreprises, en visant l’amélioration de l’environnement de travail, inspirée par le concept de Nouvelles méthodes de travail. En outre, on remarque que la législation est de plus en plus stricte. La ville de Bruxelles a ainsi les conditions les plus élevées de Belgique sur le plan de l'isolation. Le gouvernement flamand à Bruxelles est également un bon exemple. Pour leur nouveau centre administratif flamand, ils mettent en place des normes toujours plus poussées que celles de la ville de Bruxelles. On se tourne de plus en plus vers la neutralité énergétique et la circularité. Par « circularité », j’entends le fait

de ne pas considérer les éléments et matériaux d’un bâtiment existant comme des déchets, mais les recycler dans la rénovation. Ainsi, nos bâtiments deviennent une base de données de matériaux. C'est ainsi que nous avons gagné l’award « Be.Exemplary 2017 » pour notre projet bruxellois MULTI. Le projet MULTI donne le ton dans la prise en compte d’éléments de récupération dans un grand bâtiment tertiaire. L'objectif vise à ce que minimum 2 % des éléments appliqués dans le projet proviennent de la récupération. On assure ainsi un lien avec le passé. Ces tendances stimulent l'innovation sur le marché des bureaux. Par ailleurs, elles permettent de maintenir les prix de la location. Une rénovation drastique permet de demander des prix de location plus élevés, contrairement à une rénovation de façade plus limitée, qui a souvent pour conséquence des prix planchers.

Comment pourrions-nous positionner Bruxelles par rapport à d’autres centres-villes sur le plan de la rénovation ? Tout d’abord, nous devons tenir compte de la structure administrative très


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INTERVIEW complexe. L’interdépendance politique complique la mise en œuvre des changements, même si la prise de conscience se développe. Prenons l’exemple d’Amsterdam. La ville dispose d'une équipe de cinq personnes qui établit les jalons des rénovations de la ville. À Bruxelles, c'est plus lent. À Rotterdam, c'est encore une autre histoire. La ville compte surtout des projets de tours, ce qui signifie qu'elle sera complètement différente d’ici 10 à 15 ans. Plus proche de nous, nous voyons qu’Anvers est plus dynamique que Bruxelles. Les lignes administratives sont entre les mains de partis politiques similaires, ce qui favorise l’avancée.

Autre sujet brûlant : la mobilité. Quelle est votre vision à ce sujet ? La mobilité présente de nombreux défis. Citons notamment le goulot d'étranglement Bruxelles

Nord/Bruxelles Midi. Pour le solutionner, il faut du courage ! La situation est la même pour le ring d’Anvers. Si un certain flux arrive, il est tout à fait possible de réaliser quelque chose. Ici, l’importance du travail de proximité ne doit pas être sous-estimée. Il suffit de voir la solution Ringland à Anvers.

Les start-up et petites entreprises ne devraient pas être les seules à pouvoir profiter de tels projets. On devrait pouvoir offrir davantage de flexibilité aux grandes entreprises. Par ailleurs, il s’agit d'une solution possible pour toutes les gares : Gand-Saint-Pierre, Anvers Central et Bruxelles (Nord, Central et Midi).

Les défis dépassent la mobilité. Le transport en commun doit de toute façon figurer à la base des solutions, mais la réponse doit également comprendre le coworking. Ce qui manque à Anvers et par extension à Bruxelles, est un quartier d’affaires proche d’une gare. On observe un certain mouvement dans le quartier nord de Bruxelles, mais c'est « chacun pour soi ». Ce n’est plus de notre temps. Les jeunes veulent travailler dans un endroit dynamique.

Il est clair que l'intérêt pour l’automobile reculera fortement. La voiture ne serait qu’un complément à un pack mobilité. Et de préférence sous la forme d'une voiture partagée. Le covoiturage n'est pas une option : les emplois du temps ne sont jamais compatibles à 100 %.

À propos de CONIX RDBM Architects

1 LE PROJET MULTI donne le ton dans la prise en compte d’éléments de récupération, Bruxelles. En tant qu’« Urban Platform », le projet MULTI peut connecter les différents quartiers environnants.

2  Coworking à la GREENHOUSE ANTWERP, Anvers. La façade de l'immeuble de bureaux Greenhouse Anvers a été rénovée de manière durable par CONIX RDBM Architects. Greenhouse Anvers s’inscrit dans le concept des nouvelles méthodes de travail actuel. Ainsi, les deux premiers étages comportent un espace RE:flex pour les start-up et le coworking.

3 LE BÂTIMENT HENDRIK CONSCIENCE, garant de l’ouverture et de la transparence, qui symbolise le fonctionnement d’un bâtiment public contemporain, Bruxelles. CONIX RDBM Architects a assuré une rénovation totale qui donne un nouveau charisme au bâtiment. Les étages de bureaux sont également aménagés selon le concept des nouvelles méthodes de travail.

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CONIX RDBM Architects est un bureau d’architectes belgo-néerlandais établi à Anvers, Bruxelles, Rotterdam et Terneuzen. Sa mission se résume le mieux par la formule suivante : « Nous créons une identité et une valeur durable ». Les fondateurs de CONIX RDBM Architects sont les architectes Christine Conix, Jorden Goossenaerts et Frederik Jacobs. Leur entreprise est constituée d’une équipe multidisciplinaire de 65 collaborateurs qui travaillent de manière transfrontalière. L’objectif est la conception avec une valeur ajoutée, aussi bien pour les utilisateurs que pour la société dans son ensemble. Une valeur fonctionnelle, flexible, durable et esthétique, à court comme à long terme. Dans la mesure où chaque mission est unique, CONIX RDBM Architects choisit de ne pas se spécialiser dans une certaine typologie de bâtiments. Le portefeuille étendu se compose entre autres de nouveaux bâtiments, de rénovations de projets résidentiels, de centre de soins, de missions gouvernementales, d’écoles, de projets culturels, de locaux commerciaux, de bureaux, de bâtiments bancaires et de projets industriels, mais également de développements de location, de masterplanning, de projets d'intérieur et de design de produits. www.conixrdbm.com

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GINDERALE UN E NOUVE LLE IC ÔNE DA NS L E CENTRE DE MER CH TEM

La monumentale Lagerhuis de l’ancienne brasserie Ginderale a été revitalisée sous la forme d'un projet multifonctionnel. Aura Estates y fait figure de promoteur immobilier incontournable avec le bureau d’architectes Xaveer De Geyter (Prix flamand de la Culture pour l'Architecture 2014).

Avec son architecture remarquable et ses matériaux pionniers, le Ginderale devient un véritable symbole de la skyline de Merchtem. Tout est sous le signe du logement élégant et agréable. Des matériaux de luxe aux superbes terrasses, une offre variée, adaptée à chaque type d’habitant, avec une vue exclusive sur Merchtem et le vaste environnement vert.

STIJN DE KEERSMAEKER Xaveer De Geyter Architects

stijn@structura.be 0472/56.08.48


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WOUTER DE NEVE DE STRUCTURA IMMO PI È GE S E T R È GL E S DE B A S E PO U R IN VE S T IR DAN S L’IMMOBILIE R RÉ S IDENTIEL On dit souvent que dans un investissement immobilier, l’emplacement est le critère clé ; cela vaut-il également pour l’immobilier résidentiel ? À quoi un investisseur doit-il faire attention ? Un investissement immobilier dans son propre quartier présente des avantages. Vous connaissez le quartier, vous disposez d'une meilleure vue sur les points forts et faibles, le profil des habitants, etc. La gestion de votre investissement prend également moins de temps et d’énergie, car celui-ci est proche de votre domicile. Par conséquent, la zone dans laquelle vous investissez ou recherchez est tout aussi importante que le rendement. Il existe des quartiers dans lesquels la demande dépasse l’offre, avec pour conséquence des prix d’achat et de location élevés. Souvent, le rendement dans ce quartier est inférieur parce que les prix de location sont comparativement plus faibles que les prix de vente. Les locataires ont un meilleur profil mais cela ne garantit nullement la tranquillité d'esprit. Je conseille donc de jeter un œil aux zones limitrophes. En effet, l'investissement sera inférieur, tandis que la différence de prix de location est relativement plus faible. Vous obtenez ainsi un meilleur rendement.

Nous devons aussi choisir quel type de bien immobilier (appartement, studio, maison) fournit le meilleur rendement ou attire les meilleurs locataires. Tout à fait. Chaque type de bien présente des avantages et des inconvénients. En raison du nombre croissant de célibataires, la demande de studios récents ou neufs et d'appartements avec une ou deux chambres augmente entraîne une augmentation du prix de location de ce type de bien immobilier. Ce type de propriété est aujourd'hui très prisé par les investisseurs. Les grands appartements et les grandes maisons de rangées existants sont moins en vogue. Les locataires intéressés ont un profil moins stable. Un grand appartement ou une grande maison de rangée est

souvent plus cher(ère) à l’achat et relativement meilleur marché à la location. Souvent, les frais liés à ces immeubles sont plus élevés. Si vous souhaitez tout de même acquérir un appartement existant, faites bien attention à la répartition des frais de co-propriété. Ils sont indiqués dans l’acte de base et peuvent avoir un impact sur votre investissement et votre rendement, tout comme les éventuels travaux prévus sur le bâtiment. Si vous redoutez la gestion et les difficultés de la location d'une maison ou d'un appartement, vous pouvez envisager l’achat de places de parking ou de garages. Attention, le choix du quartier est primordial. Certains quartiers font face à une diminution de la demande, et même à une certaine vacance.

Doit-on prendre garde à certains pièges lorsqu'on s'aventure sur le marché de l'immobilier résidentiel ? L’investisseur doit faire attention à plusieurs points. Il n’existe plus de réelles grosses opportunités. Depuis l’arrivée d’Internet, la plupart des vendeurs connaissent les prix du marché. Peu d'entre eux sous-évaluent la valeur de leur bien. Faites donc attention : si le prix d'un bien est trop bas, il y a anguille sous roche. Avant de faire une offre, demandez d’abord à votre agent immobilier toutes les informations nécessaires concernant le bâtiment, notamment l’acte de base, les données de la co-propriété, etc. Demandez-lui également s’il n’y a pas d’infraction urbanistique. Cela pourrait en effet expliquer un prix inférieur à celui du marché. Nous déconseillons en outre de verser un acompte au vendeur. En principe, l’acompte est viré au notaire.

Est-il vrai que l'on a souvent une marge de négociation de 10 % sur les offres ? On nous pose souvent la question. Les acheteurs potentiels s’attendent généralement à obtenir une réduction de 5 à 10 % sur le prix. Les vendeurs ont quant à eux tendance à surévaluer la valeur de leur bien. Mais Internet a changé la donne. En effet, si vous proposez votre propriété à un prix 10 %

WOUTER DE NEVE • Né à Alost en 1976 • Détenteur d'un master en droit et d'un MBA • A commencé sa carrière en tant que financial controller chez Valeo en 2001 • A commencé en tant que stagiaire en 2002 chez Structura • Gérant depuis 2004 • Marié et père de 3 fils

trop élevé sur Internet, vous perdez deux tiers des acheteurs potentiels. Je conseille donc à mes collègues de demander aux acheteurs d'afficher la valeur correspondant au prix du marché. Dans le meilleur des cas, l’acheteur potentiel pourra négocier une réduction de 5 %. Naturellement, certains vendeurs demandent des prix délirants. Mais ces offres restent sur notre vitrine pendant des mois.

Pouvez-vous nous donner quelques conseils quant au côté pratique de la location dont nous devons tenir compte ? Bien sûr ! Veillez à faire la différence sur le marché de la location. Pensez à installer un élément décoratif dans votre appartement. Pensez par exemple à une douche italienne, du beau carrelage, des peintures tendance, etc. Inutile toutefois d’équiper votre cuisine avec du matériel onéreux. Choisissez des appareils bon marché de manière à pouvoir proposer un prix de location intéressant. Vous pouvez perdre un locataire en demandant 50 ou 100 euros de trop. N’hésitez pas à demander conseil à votre agent Structura. Nos agents connaissent les quartiers et les nuances du marché. Pour le propriétaire, il est important de recevoir son loyer dans les temps et de ne pas voir son bien endommagé par le locataire. Là aussi, votre agent Structura se fera un plaisir de vous apporter aide et conseil et de vous fournir davantage d'informations.

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BRUXELLES – BRABANT WALLON – MALINES – GAND – LOUVAIN – ANVERS 02/462 32 00 – 02/513 77 00 – 09/233 72 70 – 03/233 41 18

566 Chaussée Romaine – 1853 Strombeek-Bever Rue de Suisse 2 – 1060 Bruxelles Sint-Gillisplein 2 – 2000 Anvers

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