Page 1

О тветы на вопросы. Консультации экспертов

Прекращение арендных отношений 06.07.2011 стороны подписали договор аренды нежилых помещений, который вступает в силу с 01.08.2011 и действует по 10.07.2012. Акт приема-передачи сторонами пока не составлен и не подписан. По условиям договора стороны могут расторгнуть его досрочно, предупредив другую сторону за три месяца. В настоящее время выясняется, что арендодатель не может предоставить 16 телефонных пар, предлагает семь телефонных номеров, но с условием внесения платы за аренду линии. При обследовании помещений охранным предприятием установлено, что требуется укрепление (решетки, рольставни) оконных проемов и входной группы. В договоре не содержится условий о том, что в помещении должны быть установлены телефоны, а вход и оконные проемы должны быть укреплены решетками (рольставнями). Каким образом арендатор может расторгнуть настоящий договор без каких-либо серьезных последствий для себя? На наш взгляд, указанный в вопросе договор подлежит государственной регистрации. После такой регистрации арендатор обязан принять помещения в аренду, а в дальнейшем вправе отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендодателя за три месяца.

Обоснование вывода

Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 168


Прекращение арендных отношений

ГК РФ не содержит прямых норм, которые бы устанавливали, каким образом следует определять срок договора аренды в целях решения вопроса о необходимости его государственной регистрации. Очевидно, что период, на который заключен договор аренды недвижимости, не может исчисляться с даты государственной регистрации договора. Ведь такой подход в большинстве случаев не позволит определить, подлежит ли конкретный договор регистрации, поскольку дата государственной регистрации заранее неизвестна. Не может рассматриваться как имеющий значение в целях определения необходимости регистрации договора, на наш взгляд, и момент передачи объекта аренды в пользование (владение и пользование) арендатору. Договор аренды является консенсуальным (ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Этот вывод подтверждается также п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 4. Представляется наиболее обоснованной позиция, согласно которой в целях определения того, является ли договор заключенным на срок не менее одного года и необходимо ли его регистрировать, датой начала срока следует считать дату, когда договор был бы заключен и начал бы действовать, если бы не требовал государственной регистрации. В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425, 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ) 5. Однако на сегодняшний

4

5

Следует, тем не менее, указать на существование судебных актов, где в целях определения необходимости государственной регистрации использовался срок аренды (т. е. срок пользования, владения имуществом), определенный договором (постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2004 № А56–5726/04). Одним из признаков диспозитивной нормы (п. 4 ст. 421 ГК РФ) является указание в ней оговорки: «если иное не предусмотрено соглашением сторон». И хотя не все диспозитивные нормы содержат данную оговорку, а диспозитивность (самостоятельность, инициативность участников гражданского оборота) является началом гражданско-правового регулирования, некоторые ученые считают, что в случае 169


О тветы на вопросы. Консультации экспертов

день в судебной практике не выработано единого подхода по вопросу о том, влияет ли предусмотренный договором аренды специальный срок вступления его в силу, не совпадающий с моментом подписания договора, на необходимость государственной регистрации договора. Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 № А56–7645/2008. Однако то обстоятельство, что договором аренды предусмотрен иной момент начала действия договора, может учитываться при определении срока, на который заключен договор (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 № 20АП-840/2009). По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренным в нем началом срока его действия (или датой передачи имущества в аренду), момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (т. е. придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Применение такого подхода к рассматриваемой ситуации приводит к выводу о необходимости государственной регистрации договора: дата получения акцепта совпадает с датой подписания договора (06.07.2011), а период с 06.07.2011 по 10.07.2012 составляет более одного года. Однако следует учитывать, что однозначное решение подобных вопросов не следует ни из законодательства, ни из доктрины, ни из судебной практики. В связи с этим нельзя исключить и возможность такого подхода, в соответствии с которым начало течения срока, указанного в п. 2 ст. 651 ГК РФ, может определяться не моментом получения акцепта оферентом, а иной датой, согласованной сторонами договора (началом срока действия договора или датой передачи имущества в аренду). В этом случае указанный в вопросе договор аренды должен рассматриваться как заключенный на срок менее одного года (с 01.08.2011 по 10.07.2012), в связи с чем не требующий сомнения в юридической природе конкретной нормы следует исходить из ее императивного характера, ибо диспозитивность должна быть прямо, недвусмысленно выражена в ней (Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть (отв. ред. — Е. А. Суханов). М.: Волтерс Клувер, 2008.), т. е. исходят из презумпции императивности гражданско-правовых норм. 170


Прекращение арендных отношений

государственной регистрации. Представляется, однако, что указанный подход не соответствует гражданскому законодательству, поскольку не учитывает императивного характера п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ и фактически предполагает возможность произвольного определения сторонами договора момента вступления договора в силу. В рассматриваемой ситуации для ответа на вопрос о возможности одностороннего отказа от договора необходимость государственной регистрации этого договора имеет решающее значение. Если договор аренды подлежит государственной регистрации, то до его государственной регистрации он не будет считаться заключенным и, соответственно, права и обязанности по такому договору, в том числе обязанность арендатора принять имущество от арендодателя, не возникнут. В этом случае отказ арендатора от принятия помещения будет правомерен. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества (ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Поэтому в случае, если арендодатель или арендатор обратятся в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды и данный договор будет зарегистрирован, права и обязанности по данному договору возникнут с момента его государственной регистрации. В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если условий о том, что помещение должно быть оборудовано телефонной связью, а вход и оконные проемы должны быть укреплены решетками (рольставнями), в договоре не содержится, несоответствие передаваемого в аренду помещения этим условиям не имеет правового значения и не может рассматриваться ни как основание для досрочного расторжения договора судом по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ 6, ни как основание для отказа арендатора принять помещение в порядке, предусмотренном п. 1 6

Поскольку в данном случае договором аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, арендатор может в любой момент с даты заключения договора воспользоваться этим правом, предупредив об этом арендодателя за три месяца. 171


О тветы на вопросы. Консультации экспертов

ст. 655 ГК РФ. В случае уклонения арендатора от принятия объекта аренды арендодатель вправе потребовать возмещения причиненных неисполнением обязательства убытков либо досрочного расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора и его расторжением (определение ВАС РФ от 05.04.2011 № ВАС-2123/11).

Между двумя юридическими лицами заключен договор аренды транспортных средств. До заключения договора аренды в отношении арендодателя введена процедура «наблюдения». Часть имущества, переданного в аренду, находилась в залоге, имущество передавалось без согласия залогодержателя. Впоследствии конкурсным управляющим направлены уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и иск в арбитражный суд о возврате имущества по ст. 662 ГК РФ. С какого времени договор аренды считается расторгнутым? Может ли данный договор быть признан ничтожным, так как имущество передано в аренду без согласия залогодержателя? В случае отказа конкурсного управляющего от исполнения договора по основаниям, предусмотренным законодательством о несостоятельности, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами договора заявления конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора. Отсутствие согласия залогодержателя на передачу заложенного имущества в аренду не является основанием для признания договора аренды недействительным.

Обоснование вывода

1. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, если такая возможность предусмотрена законом или договором (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ), или потребовать расторжения договора в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 451, 619 ГК РФ). 172


Прекращение арендных отношений

Кроме того, Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) предоставляет конкурсному управляющему право при наличии определенных обстоятельств заявлять отказ от исполнения сделок должника (п. 3 ст. 129 названного закона). В случае такого отказа договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по договору заявления конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора (п. 3 ст. 102 Закона о банкротстве). 2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Аналогичная по сути норма содержится также в п. 4 ст. 18.1 Закона о банкротстве. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Такие «иные» последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом предусмотрены пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ: в этом случае залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, — обратить взыскание на предмет залога. Таким образом, отсутствие согласия залогодержателя на передачу заложенного имущества в аренду не влечет недействительности заключенного залогодателем договора аренды. Последствием нарушения залогодателем правил о распоряжении предметом залога является возникновение у залогодержателя прав, предусмотренных пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 21.04.2010 по делу № А27–18243/2009, ФАС Уральского округа от 09.02.2011 № Ф09–246/11-С4, ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2009 № Ф04–2562/2009, определение ВАС РФ от 10.09.2009 № 11224/09).

В течение срока действия предварительного договора аренды нежилого помещения в здании, на которое не зарегистрировано право собственности, составлены акты приемки-передачи помещений 173


О тветы на вопросы. Консультации экспертов

арендодателем — фактическим владельцем здания в фактическое пользование арендаторов. Один из арендаторов принял решение о расторжении предварительного договора аренды и, не получив согласия арендодателя, выехал из арендуемого помещения, оставив там принадлежащее третьему лицу оборудование, не уплатив при этом арендную плату за время фактического пользования помещением до момента выезда. Арендодатель в порядке самозащиты прав составил акт с участием третьих лиц об удержании оставшегося оборудования в счет погашения задолженности арендатора по арендной плате. Правомерны ли требования арендодателя о взыскании с арендатора суммы задолженности по арендной плате, а также суммы арендной платы за весь период, пока он обоснованно полагал, что договор аренды действует, а также возмещения убытков в связи с вышеуказанными действиями арендатора? По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, а также возвращение арендованного имущества осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). Эти положения применимы и при передаче в аренду помещений. Договор аренды заключается на срок, определенный договором аренды (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды не определен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону (при аренде недвижимого имущества) за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Случаи возможного прекращения договора по инициативе арендатора предусмотрены ст. 620 ГК РФ. 174


Прекращение арендных отношений

Согласно п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Обзор ВАС) досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могут быть прекращены иначе, чем это вытекает из ст. 610 ГК РФ, если стороны пришли к соглашению об этом. Полагаем, что, если арендатор, не возвратил арендодателю помещение в порядке, предусмотренном законом или договором, то у арендодателя есть основания требовать выплаты ему арендной платы за весь тот период пока он обоснованно полагал, что договор аренды действует. Если арендатор фактически выехал из помещения, но при этом не уведомил арендодателя о намерении прекратить договор аренды, арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы на том основании, что помещение ему не было возвращено надлежащим образом и он не был извещен о дальнейших намерениях арендатора. Ввиду этого он не мог распоряжаться этим помещением исключительно по своему усмотрению, так как был ограничен не прекращенным (действующим) договором аренды. Только после того, как помещение фактически поступит во владение арендодателя и при этом ему станет доподлинно известно (должно стать известным), что он более не связан с арендатором договором аренды, можно говорить о том, что договор аренды прекращен, следовательно, прекращена обязанность арендатора уплачивать арендные платежи. Но если договор досрочно прекращен по требованию арендатора без должных на то правовых оснований, арендодатель вправе потребовать в порядке ст. 15 ГК РФ возмещения убытков (реальный ущерб и упущенная выгода), вызванных досрочным прекращением договора. Это что касается вопроса об истребовании арендной платы и возмещения убытков ввиду необоснованного досрочного расторжения договора аренды. Однако, если мы правильно поняли из вопроса, за лицом, являющемся арендодателем по договору, не зарегистрировано право собственности на переданное в аренду помещение, он также не обладает иным законным правом, в отношении этого имущества. Это 175


О тветы на вопросы. Консультации экспертов

обстоятельство может негативно повлиять на возможность выполнения требования арендодателем арендных платежей и возмещения убытков. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Это означает, что являться арендодателем по договору может либо лично собственник, либо лицо, действующее по доверенности от имени собственника, либо иное лицо, которому такое право предоставлено собственником. Нежилые помещения в силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отнесены к недвижимому имуществу. Права собственности на недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение этого права подлежит государственной регистрации (ст. 130 ГК РФ). В том случае, если у арендодателя по договору не возникло право собственности на помещение и нет другого законного права, то он не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в аренду. Тот факт, что недвижимое имущество находится в фактическом владении, без документов, доказывающих передачу титульным собственником прав в отношении этого имущества фактическому владельцу (например, доверенность, договор доверительного управления и др.) не является доказательством наличия у фактического владельца прав в отношении этого имущества. Если договор аренды недвижимого имущества заключается лицом, которое не вправе распоряжаться указанным имуществом, то в силу ст. 168 ГК РФ договор является ничтожным (сделка не соответствующая требованиям закона — ничтожна). Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, по ничтожному договору аренды арендатор обязан только вернуть принятое в аренду помещение и не должен уплачивать какие-либо платежи, возмещать убытки, связанные с досрочным прекращением договора. Кроме того, неуполномоченный владелец помещения, заключивший такой договор, обязан вернуть арендатору все ранее полученное от него, в частности, все ранее уплаченные арендные платежи. Эта позиция находит подтверждение в судебной практике 176


Прекращение арендных отношений

(постановления ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2004 № А05– 13403/03–24, ФАС Московского округа от 16.02.2006 № КГ-А40/169–06). В заключение отметим, что удерживать имущество третьих лиц не допускается. Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Из этой нормы ГК РФ следует, что удержание как обеспечение исполнения по обязательству, допускается только между сторонами по сделке. В рассматриваемой ситуации такими сторонами являются арендатор и арендодатель. Третье лицо, которому принадлежит вещь, не является стороной договора аренды, следовательно, арендодатель не может удерживать ее. Действительно, третьему лицу вещь может быть не передана кредитором, удерживающим вещь, но только по договору купли-продажи, мены в ситуации, когда передача вещи является встречным обязательством. В договоре аренды встречными обязательствами являются, с одной стороны, передача в аренду имущества, с другой — уплата арендных платежей. В силу абз. 2 ст. 359 ГК РФ возможно удержание имущества в том случае, когда неисполненное обязательства не является встречным обязательством, но обе стороны действуют как предприниматели, и удерживаемая вещь принадлежит на праве собственности одной из сторон этого обязательства. Поэтому арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. При этом право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Об этом, в частности, сказано и в п. 14 Обзора ВАС. В ситуации, когда договор аренды ничтожен, удерживать вещи, даже принадлежащие арендатору, нельзя, так как в силу ст. 167 ГК РФ все полученное по ничтожной сделке должно быть возвращено другой стороне. 177


О тветы на вопросы. Консультации экспертов

Арендодатель-ООО заключил с арендатором-ИП договор аренды сроком до 31.12.2010. Арендатор исчез в декабре 2010 г., не заплатив арендную плату. По состоянию на 16.04.2011 долг за аренду составляет 120 000 руб. В настоящий момент имущество не вывезено, помещение не сдано, ключи не возвращены. Уведомление арендодатель отправлял дважды. Что в такой ситуации должен делать арендодатель? В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязан предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор согласно ст. 614 ГК РФ должен своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды. Если соответствующие условия договором не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае неисполнения либо несвоевременного исполнения арендатором обязанности по возврату имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда эта плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства сторон, возникающие из договора (в том числе договора аренды), должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Поскольку в рассматриваемом случае арендатор не вернул арендованное имущество (помещение) арендодателю, у последнего возникло право требовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. Время просрочки составляет период с момента прекращения действия договора аренды и до того дня, когда арендатор 178


Прекращение арендных отношений

исполнит свою обязанность по возврату имущества (пока не сдаст помещение по акту приема-передачи арендодателю). С учетом того, что неисполнение арендатором предусмотренных договором аренды обязанностей нарушает права арендодателя, последний вправе обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями к арендатору. Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является удержание. Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, имеет право в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Вещь может удерживаться кредитором, несмотря на то что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. Таким образом, требования, возникшие из обязательств по договору аренды, могут быть обеспечены удержанием вещи. В договоре стороны могут установить иные правила в отношении возможности удержания имущества (п. 3 ст. 359 ГК РФ). Высший Арбитражный суд РФ в п. 14 информационного письма от 11.01.2002 № 66 («Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») указал, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за это помещение. Суд отметил, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в помещении после истечения срока аренды, т. е. после утраты права на соответствующее помещение. В случае, когда имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя какихлибо неправомерных деяний, такое владение имуществом не может быть признано незаконным и допускает его удержание по правилам п. 1 ст. 359 ГК РФ. 179


О тветы на вопросы. Консультации экспертов

Согласно ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество регламентирован ст. 349 ГК РФ, согласно которой общий порядок удовлетворения требований кредитора (залогодержателя) за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Если залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно, то удовлетворение требования кредитора возможно только в судебном порядке. В случае, когда ситуация осложнена тем, что место нахождения арендатора установить невозможно, а направленные в его адрес претензии остаются без ответа, арендодатель, по нашему мнению, имеет основания вскрыть помещение и описать оставленное имущество арендатора в присутствии комиссии, после чего возможно обращение в суд с иском об обращении взыскания на удерживаемое имущество. Необходимо при этом принимать во внимание требование о соразмерности между стоимостью удерживаемого имущества и размером задолженности арендатора (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.09.1999 № Ф08–2001/99), а также соответствующие положения договора аренды.

Вывод

Арендодатель вправе обратиться с соответствующими исковыми требованиями к арендатору в арбитражный суд. Если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора на основании ст. 359 ГК РФ. В связи с отсутствием арендатора и невозможностью установить место его нахождения требования об обращении взыскания на удерживаемое арендодателем имущество могут быть удовлетворены только путем обращения в арбитражный суд.

Здание построено организацией (арендодателем) и в установленном порядке введено в эксплуатацию. Однако государственная регистрация права собственности не произведена до настоящего момента. Был заключен предварительный договор аренды, позднее подписан акт сдачи-приемки помещений со ссылкой 180


Прекращение арендных отношений

на данный договор. Однако арендатор отказался оплачивать пользование помещением и покинул его. Признается ли предварительный договор аренды нежилого помещения в совокупности с актом приема-передачи, в котором указано индивидуальноопределенное нежилое помещение (имеется план помещения, а также отсылочная норма к размеру арендной платы), подтверждением конклюдентных действий сторон по заключению договора? Является ли такая повсеместная форма аналогичных правоотношений сторон договорными отношениями с соответствующими правовыми последствиями — взысканием с арендатора арендной платы вплоть до расторжения договора в установленном законом порядке (одностороннего права у него по договору нет), убытков, неустойки и пр.? Получил ли арендатор, который выехал из помещения и оставил там некое имущество (чужое или свое, неизвестно), неосновательное обогащение, которое может быть взыскано в судебном порядке до того момента, пока не получено согласие на расторжение предварительного договора аренды от арендодателя либо пока он не расторгнул предварительный договор аренды в судебном порядке? Признаются ли действия арендодателя по удержанию вещи арендатора, оставшейся в помещении, и об удержании которой составлен акт совместно с представителем незаинтересованной стороны, правомерными, законными и осуществленными в соответствии с ГК РФ или как способ обеспечения получения причитающихся с нерадивого арендатора платежей и в то же время как способ самозащиты гражданских прав? Предварительный договор предваряет заключение договора и не может заменить его. Цель заключения предварительного 181


О тветы на вопросы. Консультации экспертов

договора — обязать стороны заключить в определенный сторонами срок или в течение одного года (если срок не определен) договор аренды на тех условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ). Единственный способ исполнения договора аренды — это подписание сторонами договора аренды. В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст. 651 ГК РФ предполагается, что договор аренды зданий или сооружений, включая помещения в них (далее — недвижимости), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды недвижимости влечет его недействительность (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Что касается заключения договора путем конклюдентных действий. Действительно, ст. 438 ГК РФ предусмотрено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Но иное предусмотрено в п. 1 ст. 651 ГК РФ — составление одного (общего) письменного документа, подписанного обеими сторонами. Существенными условиями договора аренды недвижимости, которые в обязательном порядке должны быть согласованы в договоре, является условие о предмете договора аренды и о размере арендной платы. Согласно ст. 655 ГК РФ передача в аренду может производиться не только по передаточному акту, но и по иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Поэтому документом, фиксирующим передачу помещения от арендодателя арендатору, может выступать и сам договор аренды. Следует учитывать, что согласно ст. 431 ГК РФ приоритетом при определении природы документов пользуется действительная воля сторон. Таким образом, документ, названный актом сдачи-приемки помещений, можно квалифицировать как договор аренды, если в нем 182


Прекращение арендных отношений

отражены все существенные условия такого договора. Для этого в договоре должно быть достаточно определенно указано, во‑первых, что помещение передано в аренду (временное владение и (или) пользование), во‑вторых, необходимые индивидуализирующие признаки помещения, позволяющие совершенно точно определить, какое именно передается помещение, в‑третьих, размер арендной платы, в‑четвертых, что срок аренды менее одного года и он не требует государственной регистрации. Рассматривая ситуацию, когда в  договоре аренды помещения арендная плата прямо не указана, но установлен порядок ее определения путем отсылки к иному документу, то ст. 654 ГК РФ требует согласования арендной платы в письменной форме, но не содержит жесткого требования, чтобы это определение содержалось в тексте единого документа. Если указанные выше требования не соблюдены, предварительный договор с подписанным актом передачи имущества нельзя рассматривать как заключение самого договора аренды. Что касается вопроса о том, что право собственности на помещение за фактическим собственником такого помещения не зарегистрировано, необходимо отметить следующее. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Исходя из этой нормы без регистрации права собственности нельзя говорить о том, что лицо, фактически являющееся законным владельцем вновь построенного здания, является полноправным собственником здания как объекта недвижимости. В полной мере право собственности на недвижимость, защищаемое законом и дающее наиболее абсолютную власть над недвижимой вещью, возникает у лица только после того, как это право собственности зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До момента регистрации такого права за фактическим собственником помещения он существенно ограничен в своих правомочиях по отношению к этой вещи, поскольку согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Единственным доказательством 183


О тветы на вопросы. Консультации экспертов

существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Из приведенных выше норм в их буквальном толковании следует: нет регистрации — нет права собственности, нет права передавать в аренду. По ничтожному договору аренды арендатор обязан только вернуть принятое в аренду помещение и не должен уплачивать какие-либо платежи, возмещать убытки, связанные с досрочным прекращением договора. Кроме того, неуполномоченный владелец помещения, заключивший такой договор, обязан вернуть арендатору все ранее полученное от него, в частности, все ранее уплаченные арендные платежи. Эта позиция находит подтверждение в судебной практике (постановления ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2004 № А05–13403/03– 24, ФАС Московского округа от 16.02.2006 № КГ-А40/169–06). Однако имеет место и другая точка зрения, хотя и не имеющая достаточного распространения на практике. Она отражена в ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где отмечено, что регистрация есть акт признания государством уже возникшего права. Именно такое отношение к государственной регистрации нашло свое отражение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, утвержденной на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15.12.2003 (протокол № 18). Этот документ не относится к нормативным актам, однако ввиду важности затронутых в нем вопросов и с учетом того, что при его разработке участвовали видные ученые и известные судьи (В. В. Витрянский, В. М. Жуйков, А. Л. Маковский) положения, заложенные в Концепции, оказывают весьма серьезное влияние на развитие законодательства и судебной практики в современной России. Так, в Концепции определено, что государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, необходимым для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота. «Интересы» частноправовых отношений в данной сфере первичны. Данная точка зрения также нашла отражение в некоторых правоприменительных актах. В частности, в определении от 05.07.2001 № 132-О Конституционный суд РФ счел возможным указать, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения 184


Прекращение арендных отношений

государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, которое не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях и т. п. Запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Таковым основанием является в каждом конкретном случае сделка, юридический факт и др. До государственной регистрации своих прав на недвижимое имущество соответствующий правообладатель имеет право владеть и пользоваться соответствующим имуществом, но не имеет права распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, изменения, обременения, прекращения его прав на это имущество. В этих случаях государственная регистрация осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т. д. С учетом такого понимания значения факта государственной регистрации права собственности, можно говорить о том, что лицо, владеющее зданием на законных основаниях, имеет необходимые правомочия по заключению договоров аренды. Такое право, безусловно, ограничено в ситуации, когда такой договор требует государственной регистрации (т. е. его срок равен одному году и более), так как недопустимо регистрировать договор аренды, если за арендодателем прежде не зарегистрировано право собственности. Предлагаем ознакомиться с положительным для организации примером из судебной практики — постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2007 № Ф08–6167/07. Суд признал договор аренды заключенным и взыскал все причитающееся по нему, несмотря на то что за арендодателем не было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение. В ситуации, когда суд сочтет, что договор аренды по тем или иным основаниям не заключен, полагаем, можно требовать уплаты неосновательного обогащения в порядке главы 60 ГК РФ. Но и в этой 185


О тветы на вопросы. Консультации экспертов

ситуации организации как законному владельцу здания придется доказывать свое право и то, что именно она является надлежащим лицом, правомочным получать сумму неосновательного обогащения. При зарегистрированном в ЕГРП праве собственности таких сложностей не возникает. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (ст. 1102 ГК РФ). Другими словами, в качестве неосновательного обогащения можно требовать только то, что лицом фактически приобретено. В рассматриваемой ситуации таким приобретением является фактическое использование арендатором помещения. Пользуясь помещением без какой-либо оплаты, арендатор сберег часть своих средств, которые он бы заплатил, если бы взял аналогичное помещение по договору аренды у другого лица. В связи с этим можно ознакомиться с постановлениями ФАС Северо-Западного округа от  01.11.2004 № А05–1245/04–30, ФАС Уральского округа от  04.04.2007 № Ф09–2248/07-С6, ФАС Центрального округа от 15.03.2006 № А09–9735/05–9. Но взыскание в рамках неосновательного обогащения производится только за фактическое пользование и не может быть осуществлено за будущее использование. При этом согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поэтому организации придется доказывать не только сам факт пользования помещением, но и обосновывать те суммы, которые подлежат взысканию. Ссылка в такой ситуации на договор аренды или на предварительный договор невозможна. Если происходит взыскание в рамках неосновательного обогащения, предполагается, что между сторонами отсутствуют договорные отношения (в ситуации, когда такие договора признаются незаключенными), но имело место фактическое обогащение у одной из сторон за счет другой. Стоимость неосновательного обогащения исчисляется исходя из рыночной стоимости аренды нежилого помещения аналогичной площади по тому же адресу, так как ответчик использовал помещения в коммерческих целях (постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2005 № А72–12510/04–26/14). 186


Прекращение арендных отношений

На сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда обогатившееся лицо узнало или должно было узнать о неосновательности своего обогащения (см. п. 5 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49). Что касается правомерности удержания вещи, то здесь важное значение имеет то, насколько правомерны требования лица, удерживающего вещь. Если, например, в судебном заседании будет установлено, что контрагент предпринимателя действительно имеет задолженность перед лицом, удерживающим вещь (ретентором), то такое удержание правомерно при условии, что обе стороны действуют как предприниматели (ст. 359 ГК РФ). Но удерживать можно только вещи, принадлежащие должнику. С того момента как ретентор был поставлен в известность о том, что он удерживает вещь, принадлежащую третьему лицу (не должнику), удержание невозможно и вещь должна быть возвращена собственнику либо иному уполномоченному им лицу.

187

Аренда коммерческой недвижимости : не повторяйте чужих ошибок - Пробная глава  

Аренда коммерческой недвижимости : не повторяйте чужих ошибок : консультации экспертов / ответы на вопросы : судебная практика / правовые по...