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G U I D E S JURIDIQUES

La construction ainsi que la rénovation d’immeubles ou de maisons individuelles sont régies par des règles éparses et relativement complexes. Sont distinguées les ventes : – à terme ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour les immeubles à construire (loi du 3 janvier 1967) ; – d’immeuble à rénover (loi ENL du 13 juillet 2006, instaurant un contrat proche de la VEFA) ; – de construction de maisons individuelles – avec et sans fourniture de plan (loi du 16 juillet 1971). Même si ces opérations ont comme point commun de concerner la construction ou la rénovation de biens immobiliers, les contrats conclus ne sont pas pour autant similaires. Organisé autour de quatre parties, cet ouvrage, à jour notamment de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, décrypte successivement chacun de ces trois types de ventes, en distinguant le régime général des dispositions propres au « secteur protégé » pour les VEFA. Les contrats et actes de vente-types proposés dans la dernière partie permettent de sécuriser la rédaction des principaux documents et sont adaptables à tous les types de situations.

VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

G U I D E S JURIDIQUES

VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

Emmanuel Sourdon est avocat au barreau de Paris depuis dix-huit ans. Il est l’associé fondateur du cabinet d’avocat Boissière qui a pour activité dominante le droit de l’immobilier et de la construction. Il intervient au quotidien pour des maîtres d’ouvrage publics et privés, des syndicats des copropriétaires et des administrateurs de bien.

Ce guide s’adresse aux acteurs des opérations de construction – investisseurs, promoteurs, gestionnaires immobiliers, notaires – qui trouveront dans cet ouvrage les clés pour élaborer, proposer ou suivre la vente d’un bien à construire ou à rénover. Il s’adresse également aux praticiens du droit de l’immobilier amenés à appliquer et à interpréter la règle – juriste, magistrats, avocats.

Emmanuel Sourdon

Régime général - Règles spécifiques - Garantie des vices

Emmanuel Sourdon

ISSN 1272-2634 ISBN 978-2-281-13105-5

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Sommaire Sigles et abréviations................................................................................. 7 Introduction.............................................................................................. 9 Partie 1

Vente d’immeuble à construire...................................................... 13

Chapitre 1

Régime général.................................................................................... 15

Chapitre 2

Secteur protégé................................................................................... 59

Chapitre 3

Délivrance conforme et garantie des vices de construction..... 115

Partie 2

Vente d’immeuble à rénover........................................................... 147

Chapitre 4

Champs d’application.......................................................................... 149

Chapitre 5

Formalisme du contrat....................................................................... 157

Chapitre 6

Droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur..................... 163

Partie 3

Contrat de construction de maison individuelle........................ 169

Chapitre 7

Dispositions applicables à tous les contrats................................ 171

Chapitre 8

Contrat avec fourniture du plan...................................................... 195

Chapitre 9

Contrat sans fourniture du plan...................................................... 237

Partie 4

Annexes................................................................................................. 249

Annexe A1

Contrat préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement (opération envisagée)............................................... 251

Annexe A2

Contrat préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement (travaux en cours).................................................... 265

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

Annexe A3

Contrat préliminaire à une vente à terme (opération envisagée)......................................................................... 279

Annexe A4

Acte de vente en l’état futur d’achèvement.................................. 293

Annexe A5

Acte de vente à terme....................................................................... 315 Index........................................................................................................ 335 Table des matières..................................................................................... 341

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

1.2.4.2

Risques naturels et technologiques

L’article L. 125-5-I du Code de l’environnement prévoit que : « les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’État, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret. À cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. (…) ». La qualification de « biens immobiliers » – et non d’immeubles bâtis – permet de penser que l’état des risques naturels et technologiques est applicable en matière de vente d’immeuble à construire. Le vendeur a ainsi l’obligation de communiquer à l’acquéreur un état de ces risques dès lors que l’immeuble se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans une zone de sismicité définie par décret. 1.2.4.3

Performances énergétiques

L’article L. 134-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « lors de la construction d’un bâtiment ou d’une extension de bâtiment, le maître de l’ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l’article L. 134-1 (…) ». Ce texte contredit en apparence l’article L. 271-4-I al. 4 du Code de la construction et de l’habitation qui exclut l’application du diagnostic de performance énergétique (DPE) en matière d’immeuble à construire. Pour autant, la doctrine s’accorde pour lui donner toute son efficacité et donc rendre obligatoire le DPE en cas de vente d’immeuble à construire. Le DPE est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Depuis le 1er janvier 2013, il indique les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment, estimées suivant une méthode de calcul adaptée aux bâtiments neufs et tenant compte des différents usages des énergies. Le DPE doit être fourni par le vendeur au moment de la réception de l’immeuble par l’acquéreur, contrairement aux autres diagnostics qui doivent être réalisés et fournis dès la conclusion du contrat préliminaire. 1.2.5

Procédure collective du vendeur.

1.2.5.1

Déclaration de créance Règles générales

En vertu de l’article L. 622-24 du Code de commerce, modifié par l’ordonnance n° 2014-326 du 12 mars 2014, dès la publication d’un jugement de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement 44

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d’ouverture doivent adresser une déclaration de créances au mandataire judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la publication au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Depuis la loi du 26 juillet 2005, les créances non déclarées sont désormais inopposables à la procédure collective. Leur existence juridique n’est cependant plus affectée par une absence de déclaration de créance. Vente d’immeubles à construire

Comme tout créancier, l’acquéreur doit déclarer sa créance en cas de procédure collective affectant le vendeur. Il peut s’agir d’une créance liée au remboursement des sommes versées en trop par rapport au stade d’achèvement de l’immeuble. La créance peut également être liée au coût de reprise des malfaçons avant livraison. Il peut encore s’agir de préjudices liés au retard de livraison. Les acquéreurs, notamment en secteur protégé, sont fréquemment de simples particuliers qui ignorent ces règles et risquent ainsi de voir leur créance contre le vendeur éteinte. L’article L. 622-24 du Code de commerce prévoit cependant que les créanciers liés au débiteur par un « contrat publié » sont avertis personnellement ou, s’il y a lieu, à domicile élu. Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement. Les acquéreurs étant, en pratique, rarement avertis par le mandataire judiciaire de leur obligation d’avoir à déclarer leur créance, la jurisprudence s’est interrogée pour savoir si un acte de vente d’un immeuble à construire, publié à la conservation des hypothèques par le notaire, constituait un « contrat publié » selon les termes de l’article L. 622-24 du Code de commerce. Par arrêt du 28 février 2013, la cour d’appel de Pau a estimé que « le contrat de vente en état futur d’achèvement, faisant l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques, entre dans le champ d’application de l’article L. 622-24 du Code de commerce, ce qui a pour conséquence de fixer le point de départ de déclaration de créance de l’acquéreur au jour de la notification de l’avertissement personnel d’avoir à déclarer sa créance et l’informant de l’ouverture de la procédure collective qui doit lui être adressée par le mandataire judiciaire ». Par application de cette jurisprudence, il appartient dès lors au mandataire judiciaire d’avertir les acquéreurs personnellement d’avoir à déclarer leur créance, faute de quoi, ils pourront s’exécuter à tout moment, le délai ne courant pas à leur encontre. 1.2.5.2

Situation de l’acquéreur à défaut de déclaration de créance Garantie d’achèvement ou de remboursement

Cautionnement L’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation indique que la garantie d’achèvement donnée par les établissements indiqués à l’article R. 261-17 prend la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. De même, l’article R. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation précise, quant à lui, que la garantie de remboursement revêt également la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement. Tant la 45

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

garantie d’achèvement que la garantie de remboursement peuvent donc être qualifiés de contrats de cautionnement. Caractère autonome de la garantie Avant la réforme des procédures collective issue de la loi du 26 juillet 2005, la caution était en droit de s’opposer au paiement si le créancier avait omis de déclarer sa créance au passif du débiteur principal. Le garant devait logiquement avoir la faculté d’invoquer l’absence de déclaration de créance pour ne pas intervenir. Dans un souci de protection de l’acquéreur, la Cour de cassation avait estimé que la garantie « présentait un caractère autonome ne relevant pas du droit commun du cautionnement, permettant aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d’achèvement même en l’absence de déclaration de créance au passif du maître de l’ouvrage »(90). La déclaration de créance était donc sans incidence sur la mobilisation par l’acquéreur de la garantie d’achèvement ou de la garantie de remboursement. Depuis la réforme des procédures collectives, la sanction antérieure de l’extinction de la créance non déclarée a été remplacée par une simple inopposabilité. Cette argumentation n’est donc plus recevable depuis la réforme des procédures collective(91). Vendeur

En vertu des règles applicables aux procédures collectives, l’acquéreur ne pourra prétendre, en l’absence de déclaration de créance, au versement d’aucune somme dans le cadre de la procédure collective affectant le vendeur (cession ou plan de continuation). Le mandataire judiciaire pourra, à l’inverse, demander à l’acquéreur de verser le solde du prix de vente en fonction de l’avancement des travaux, sans que ce dernier ne puisse invoquer une éventuelle compensation entre créances réciproques. Par contre, dans l’hypothèse où le garant serait intervenu pour achever l’immeuble, le mandataire judiciaire ne pourra réclamer aucune somme à l’acquéreur, ce dernier devant se libérer de sa dette entre les mains du garant(92).

1.3

Règles propres aux ventes en état futur d’achèvement et aux ventes à terme

La vente d’immeuble à construire peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. Les deux régimes diffèrent essentiellement par le moment du transfert de propriété de l’immeuble édifié. Dans la vente à terme, ce transfert n’intervient qu’à la livraison du bien, tandis que dans la vente en état futur d’achèvement, il s’opère au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Cette différence essentielle, susceptible de faire naître des schémas juridiques

(90) Cass. 3e civ., 6 juillet 2005, n° 04-12.571, Constr.-urb., n° 9, septembre 2005, com. 181. (91) Avant la loi du 26 juillet 2005, l’article L. 621-46 du Code de commerce prévoyait que les créances non déclarées sont éteintes. Cet article a été abrogé par la loi du 26 juillet 2005. Les créances non déclarées sont désormais inopposables à la procédure collective. Leur existence juridique n’est donc plus affectée par une absence de déclaration de créance. Par suite, l’absence de déclaration de créance ne permet plus à la caution de refuser de payer en invoquant l’extinction de la dette. (92) Cass. 3e civ., 7 novembre 2007, n° 05-15.75, Constr.-urb. 2008, com. 2. 46

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Régime général – Chapitre 1

complexes dans la vente à terme, explique que la pratique lui préfère souvent la vente en état futur d’achèvement. 1.3.1

Vente en état futur d’achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement est définie à l’article 1601-3 du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. ». Ce contrat présente ainsi certaines caractéristiques tenant au moment du transfert de propriété des droits sur l’immeuble en construction, au transfert des risques, au paiement du prix, enfin à la conservation de la maîtrise d’ouvrage du vendeur. En pratique, la vente en l’état futur d’achèvement concerne essentiellement des locaux d’habitation destinés à des particuliers justifiant l’application des règles du secteur protégé. L’essentiel des règles appliquées en pratique au titre de la vente en état futur d’achèvement sera donc examiné en détail infra au titre des dispositions applicables au secteur protégé. 1.3.1.1

Transfert immédiat des droits du vendeur sur le sol et les constructions existantes

La vente en l’état futur d’achèvement emporte transfert immédiat des droits du vendeur sur le sol et les constructions d’ores et déjà bâties. Ainsi, l’acquéreur d’une maison à construire sur un terrain existant deviendra, dès la conclusion du contrat, propriétaire du terrain et des éventuelles constructions existantes. 1.3.1.2

Risques

Les risques sont par principe à la charge du propriétaire de l’immeuble. L’acquéreur devrait donc en toute logique être responsable des risques de détérioration de l’immeuble au fur et à mesure de la réalisation des travaux dans l’hypothèse d’une vente en état futur d’achèvement. S’agissant cependant de la vente d’un bien à livrer, le vendeur demeure responsable de l’immeuble jusqu’à sa livraison à l’acquéreur. Il arrive parfois que l’acquéreur refuse de prendre livraison de l’immeuble en invoquant notamment des non-conformités ou des désordres. Dans cette hypothèse, les risques resteront à la charge du vendeur jusqu’à la date de la mise en demeure de prendre livraison adressée par ce dernier à l’acheteur (celui-ci ayant alors obligation de prendre livraison). Cette mise en demeure pourra être adressée par exploit d’huissier, lettre recommandée, ou tout autre moyen prévu par une clause particulière du contrat. 1.3.1.3

Achèvement Notion

L’achèvement s’apprécie conformément aux dispositions de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, lequel précise que l’immeuble vendu à terme ou en l’état 47

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du Code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du Code de la construction et de l’habitation, et de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. Ces dispositions étant applicables tant aux ventes en état futur d’achèvement qu’aux ventes à termes, ont été examinées plus en détail supra au titre des dispositions communes aux deux contrats. Constatation

Dans les ventes en l’état futur d’achèvement qui relèvent du secteur libre, il n’existe pas de dispositions impératives pour la constatation de l’achèvement(93), à la différence de la vente à terme. Le vendeur n’a donc pas l’obligation de faire constater l’achèvement de l’immeuble d’un commun accord ou par une personne qualifiée. Une procédure spécifique n’existe qu’en ce qui concerne la cessation de la garantie de bonne fin. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 26 octobre 1988 selon lequel « dans les ventes en état futur d’achèvement, la constatation formaliste de l’achèvement de l’immeuble n’est prévue par la loi qu’en ce qui concerne la cessation de la garantie de bonne fin »(94). Les parties sont donc libres d’organiser contractuellement les modalités de constatation de l’achèvement en prévoyant, par exemple, qu’il résultera du simple envoi d’une lettre recommandée du vendeur(95) ou encore, en rendant applicable conventionnellement les dispositions de l’article R. 261-2 du Code de la construction et de l’habitation prévues pour les seules ventes à terme(96). Les praticiens pourront, par exemple, se référer à une certification d’achèvement des travaux par l’architecte de l’opération, ce qui sera un gage de confiance tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Les parties pourront également stipuler dans leur contrat le recours à un expert désigné par le juge des référés pour régler les différends qui pourraient naître concernant le stade d’achèvement de l’immeuble. Par contre, l’immeuble ne pourra pas être considéré comme achevé si les parties ne se sont pas soumises à la procédure instaurée contractuellement(97). 1.3.1.4

Maîtrise d’ouvrage conservée par le vendeur jusqu’à la réception

Bien que l’acquéreur devienne propriétaire des travaux au fur et à mesure de leur réalisation, le vendeur conserve la maîtrise juridique de la réalisation jusqu’à l’achèvement. C’est ainsi lui qui, sur le plan budgétaire, finance la construction de l’ouvrage. Il est également maître de toutes les décisions financières. Il est seul juge, à ce titre, des arbitrages à opérer entre coûts et performances. Il est celui qui fixe le calendrier, lance la réalisation, et la clôt en prononçant la réception. C’est le vendeur encore qui choisit le processus de réalisation (93) (94) (95) (96) (97) 48

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Cass. 3e civ., 23 février 2000, n° 98-18.382. Cass. 3e civ., 26 octobre 1988, Bull. civ. III, n° 146 p. 79. CA Paris, 7 mai 1998, RDI 1998, p. 382. Cass. 3e civ., 6 juin 1978, JCP G, IV, 245. Cass. 3e civ., 21 novembre 2012, n° 11-19.309, Constr.-urb. 2011, com. n° 11, Ch. Sizaire.


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Régime général – Chapitre 1

des travaux, l’architecte, le bureau d’études, les entrepreneurs. D’une manière générale, il conclut seul l’ensemble des contrats relatifs à l’opération. Le vendeur fait en quelque sorte édifier l’immeuble pour son propre compte et non pour le compte de l’acquéreur qui ne peut intervenir dans les travaux. La Cour de cassation a ainsi sanctionné la cour d’appel de Paris pour avoir jugé que « la vente ayant transféré immédiatement la propriété des constructions existantes, les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux pouvaient seulement s’exercer à l’égard des constructeurs et entrepreneurs mais non plus à l’égard des acquéreurs qui avaient envers le vendeur une créance de « délivrance correcte », à la date convenue » alors que la réception des travaux des entrepreneurs n’avait pas encore été effectuée par le vendeur(98). Le vendeur conserve ainsi la maîtrise d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux par le vendeur dès lors que ceux-ci n’ont donné lieu à aucune réserve de sa part. En cas de réserves, la maîtrise d’ouvrage assurée par le vendeur sera repoussée jusqu’à la levée de celles-ci. Cette solution résulte de l’article R. 111-24 du Code de la construction et de l’habitation qui fait débuter le jeu de la garantie des constructeurs à l’égard de l’acquéreur au jour où les travaux auront satisfait aux réserves du vendeur. La maîtrise d’ouvrage permettra le cas échéant au vendeur de se retourner contre les constructeurs s’il justifie d’un intérêt personnel. Cependant, à raison de ses obligations au titre de la vente en état futur d’achèvement, la qualité de maître d’ouvrage ne lui conférera aucun droit de modifier les travaux une fois réalisés. Le Conseil d’État a ainsi eu l’occasion de juger qu’à défaut d’avoir reçu des acquéreurs mandat pour passer tous actes nécessaires à la bonne réalisation du projet selon la faculté offerte par l’article R. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation, un vendeur n’avait pas qualité pour présenter une nouvelle demande de permis de construire(99). 1.3.1.5

Copropriété

La question de la date de naissance de la copropriété se pose fréquemment en pratique dans les ventes en état futur d’achèvement(100). Cette date importante conditionne en effet le début des fonctions du premier syndic, avec, notamment, toutes les obligations afférentes, telles que, par exemple, l’organisation d’assemblées générale, l’assurance de l’immeuble contre les risques de dégâts des eaux ou d’incendie, les actions au titre de la reprise des non-conformités ou des vices apparents ou encore des vices cachés affectant les parties communes, etc. Cette date conditionne aussi, en pratique, le paiement des charges de copropriété. Dans un contexte spécifique dans lequel le législateur a pour habitude d’intervenir tout particulièrement, (la loi ALUR étant une récente illustration de cette tendance interventionniste), il est étonnant qu’aucune disposition de loi ne précise la date à laquelle le statut de la copropriété commence à s’appliquer dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement. Dans le silence de la loi, la jurisprudence a tenté de déterminer la règle applicable. Malheureusement, plusieurs décisions différentes ont été rendues à ce titre. (98) Cass. 3e civ., 22 novembre 1989, Bull. civ. III, n° 218 p. 119. (99) CE, 8 juillet 1988, req. n° 67779. (100) J.-M. Roux, « L’immeuble bâti et le régime de la copropriété », Constr.-urb. 2008, étude 12. 49

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Table des matières Sommaire................................................................................................. 5 Sigles et abréviations................................................................................. 7 Introduction.............................................................................................. 9 Partie 1

Vente d’immeuble à construire...................................................... 13

Chapitre 1

Régime général.................................................................................... 15

1.1

Champ d’application........................................................................... 15

1.1.1

Construction d’un immeuble dans un délai déterminé........................... 15

1.1.1.2

Délai déterminé......................................................................................... 16

1.1.1.1

1.1.2

Distinction vente à terme ou vente en l’état futur d’achèvement............ 16

1.1.3

Distinction avec les contrats voisins........................................................ 17

1.1.3.2

Cession de terrain contre local à construire................................................ 17

1.1.3.1

1.1.3.3

1.1.3.4 1.1.3.5 1.1.3.6

Contrat portant sur un immeuble achevé.................................................... 18

Contrat portant sur un immeuble inachevé................................................. 18

Vente d’immeuble à rénover...................................................................... 18 Vente sous condition suspensive................................................................ 19

Secteur protégé ou secteur libre.............................................................. 19

1.1.4.2

Secteur libre.............................................................................................. 20

1.1.4.1

1.2

Contrat de louage...................................................................................... 17

1.1.4

Obligation d’achever................................................................................. 15

Secteur protégé......................................................................................... 19

Dispositions communes aux ventes en état futur d’achèvement et aux ventes à terme........................................................................... 21

1.2.1 Information............................................................................................. 21

1.2.1.1

Information exhaustive et explicite............................................................ 21

1.2.1.3

Limites au devoir d’information................................................................ 22

1.2.1.2

Information à tous les stades...................................................................... 22

1.2.2 Délivrance............................................................................................... 23

1.2.2.1 Désignation............................................................................................... 23

1.2.2.3 Achèvement.............................................................................................. 28

1.2.2.2 Délais....................................................................................................... 24 1.2.2.4 Livraison.................................................................................................. 30 341

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

1.2.2.5

Délivrance conforme................................................................................. 30

1.2.3

Règles issues du droit de la consommation............................................. 30

1.2.3.2

Droit de rétractation.................................................................................. 32

1.2.3.1

1.2.3.3 Démarchage.............................................................................................. 36

1.2.3.4

Clauses abusives....................................................................................... 36

1.2.4

Diagnostics techniques............................................................................ 43

1.2.4.2

Risques naturels et technologiques............................................................. 44

1.2.5

Procédure collective du vendeur.............................................................. 44

1.2.5.2

Situation de l’acquéreur à défaut de déclaration de créance......................... 45

1.2.3.5

Protection des emprunteurs dans le domaine immobilier............................. 30

Suspension des effets du crédit.................................................................. 40

1.2.4.1 Termites.................................................................................................... 43

1.2.4.3

Performances énergétiques........................................................................ 44

1.2.5.1

1.3

Règles propres aux ventes en état futur d’achèvement et aux ventes à terme........................................................................... 46

1.3.1

Vente en état futur d’achèvement........................................................... 47

Déclaration de créance.............................................................................. 44

1.3.1.1

1.3.1.2 Risques..................................................................................................... 47

1.3.1.4

Maîtrise d’ouvrage conservée par le vendeur jusqu’à la réception............... 48

1.3.2

Vente à terme.......................................................................................... 52

Transfert immédiat des droits du vendeur sur le sol et les constructions existantes.................................................................................................. 47

1.3.1.3 Achèvement.............................................................................................. 47

1.3.1.5 Copropriété............................................................................................... 49

1.3.2.1

1.3.2.3

Transfert de propriété................................................................................ 55

Chapitre 2

Secteur protégé................................................................................... 59

2.1

Domaine d’application du secteur protégé....................................... 59

Immeuble livré à son achèvement.............................................................. 52

1.3.2.2 Prix.......................................................................................................... 54

2.1.1 Caractéristiques...................................................................................... 59

2.1.1.1

Transfert de propriété d’un bien immobilier............................................... 60

2.1.1.3

Versements ou dépôts de fonds avant l’achèvement.................................... 62

2.1.1.2 2.1.1.4 2.1.1.5 2.1.1.6

Destination de l’immeuble......................................................................... 60 Caractère impératif.................................................................................... 64 Acquéreur particulier ou professionnel....................................................... 64

Organismes d’habitations à loyer modéré................................................... 64

2.1.2 Nullités.................................................................................................... 65

2.1.2.1

Article L. 261‑10 du Code de la construction et de l’habitation................... 65

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Table des matières

2.1.2.2

Article L. 261‑11 du Code de la construction et de l’habitation................... 66

2.1.2.4

Article L. 261‑16 du Code de la construction et de l’habitation................... 70

2.1.2.3 2.1.3

Sanctions pénales.................................................................................... 70

2.1.3.2

Article L. 263‑2 du Code de la construction et de l’habitation..................... 71

2.1.3.1

2.1.4

2.1.4.1

2.1.4.3

Article L. 261‑15 du Code de la construction et de l’habitation................... 68

2.1.4.2

Article L. 263‑1 du Code de la construction et de l’habitation..................... 70

Application des règles du secteur protégé en cas de fourniture du terrain................................................................................................ 72 Contrat de vente d’immeuble à construire obligatoire................................. 72 Fourniture du terrain................................................................................. 72

Réalisation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble............................. 73

2.1.4.4 Nullité...................................................................................................... 74

2.1.4.5 Exceptions................................................................................................ 74 2.1.5

Inapplicabilité au secteur protégé........................................................... 75

2.1.5.1

2.1.5.3

Cession de terrain contre des locaux à construire........................................ 76

2.2

Contrat préliminaire dans le secteur protégé.................................. 76

2.2.1

Définition et domaine du contrat préliminaire....................................... 77

2.2.1.2

Nature juridique........................................................................................ 77

2.2.2

Forme et contenu du contrat préliminaire.............................................. 80

2.2.2.2

Mentions obligatoires................................................................................ 81

2.2.2.4

Notification et rétractation......................................................................... 84

Vente d’un immeuble inachevé.................................................................. 75

2.1.5.2 Location-accession.................................................................................... 75

2.2.1.1 Définition................................................................................................. 77

2.2.1.3 Domaine................................................................................................... 78

2.2.2.1 Forme....................................................................................................... 80

2.2.2.3

2.2.3

Issue du contrat préliminaire.................................................................. 85

2.2.3.2

Notification de l’avant-projet définitif et du règlement de copropriété......... 86

2.2.3.1

2.2.3.3

Condition suspensive de l’obtention d’un prêt............................................ 83

Faculté d’abandonner le projet................................................................... 85

Sort du dépôt de garantie........................................................................... 87

2.3

Acte de vente dans le secteur protégé................................................ 90

2.3.1

Forme, documents et formalités.............................................................. 90

2.3.1.2

Documents annexés à l’acte ou déposés au rang des minutes du notaire...... 90

2.3.1.1

2.3.1.3 Formalités................................................................................................. 91

Forme de l’acte de vente........................................................................... 90

2.3.2

Clauses de l’acte de vente........................................................................ 92

2.3.2.2

Clause de résolution de plein droit............................................................. 93

2.3.2.1

Condition suspensive de l’obtention d’un prêt............................................ 92

343

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

2.3.2.3

Clause relative à la garantie d’achèvement ou de remboursement............... 95

2.3.2.5

Pénalités de retard..................................................................................... 95

2.3.2.4

2.3.2.6

Indemnité de résolution............................................................................. 95 Délai de livraison...................................................................................... 96

2.3.3 Prix.......................................................................................................... 97

2.3.3.1

2.3.3.3 Consignation............................................................................................. 101

2.3.3.2

Garantie d’achèvement ou de remboursement dans les ventes en l’état futur d’achèvement du secteur protégé............................. 101

2.4.1

Garanties extrinsèques............................................................................ 102

2.4.1.2

Garantie d’achèvement.............................................................................. 103

2.4.1.1

2.4.1.3

Versement du prix et des dépôts................................................................. 98

2.4

Indexation du prix..................................................................................... 97

Garantie de remboursement....................................................................... 102 Faculté de substitution de garantie............................................................. 108

2.4.2.1

2.4.2

Garantie d’achèvement intrinsèque........................................................ 108

2.4.2.2

Le décret du 27 septembre 2010................................................................ 109

2.4.2.4

2.4.2.3

La garantie d’achèvement intrinsèque des articles 22 et suivants du décret du 22 décembre 1967................................................................................ 108 Nouvelles propositions de réforme............................................................. 110

L’ordonnance du 3 octobre 2013................................................................ 111

2.5

Dépôts de garantie dans les ventes à terme du secteur protégé.... 112

2.5.1

Dépôts de garantie................................................................................... 113

2.5.2

Dispositions applicables aux HLM et aux SEM...................................... 113

Chapitre 3

Délivrance conforme et garantie des vices de construction..... 115

3.1

Garantie des défauts de conformité apparents et des vices apparents............................................................................................... 115

3.1.1

3.1.1.1

Distinction entre les défauts de conformité apparents et les vices apparents................................................................................................. 115

3.1.1.2

Régime des vices apparents et des défauts de conformité apparents...... 125

3.1.2.2

Depuis la loi du 25 mars 2009................................................................... 126

3.1.2.1

3.1.2.3

Vices apparents......................................................................................... 124

3.1.2

Défauts de conformité apparents................................................................ 115

3.1.2.4

Avant la loi du 25 mars 2009..................................................................... 125

Dispositions transitoires............................................................................ 126 Garantie des vices apparents et garantie de parfait achèvement................... 126

3.1.3

Article 1642‑1 du Code civil.................................................................... 127

3.1.3.2

Difficultés d’une réception postérieure à la livraison.................................. 128

3.1.3.1

Distinction entre la réception et la prise de possession................................ 127

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Table des matières

3.1.3.3

Notion de prise de possession.................................................................... 128

3.1.4

Délai d’action.......................................................................................... 129

3.1.4.2

Action introduite dans l’année................................................................... 129

3.1.3.4

3.1.4.1

3.1.4.3

3.1.4.4

3.1.4.6

3.1.4.5

Aménagement contractuel des dispositions de l’article 1642‑1 du Code civil.......................................................................................................... 128 Délai de garantie et délai d’action.............................................................. 129

Action introduite à compter du plus tardif des deux événements prévus par l’article 1642‑1 du Code civil.............................................................. 129

Délai d’un an en l’absence de réception..................................................... 129 Délai d’un an en présence d’un refus de l’acquéreur de prendre possession. 130 Sort des vices apparents ou des non-conformités apparentes dénoncés postérieurement aux délais de l’article 1642‑1 du Code civil...................... 130

3.1.4.7 Forclusion................................................................................................. 131

3.1.5 Sanctions................................................................................................. 133

3.1.4.8

Délai d’action pour défaut de contenance................................................... 132

3.2

Garantie des vices cachés de l’article 1646‑1 du Code civil........... 134

3.2.1

Garanties décennale et biennale.............................................................. 135

3.2.1.2

Garantie biennale...................................................................................... 136

3.2.1.1

3.2.1.3

3.2.1.4 3.2.1.5

Garantie décennale.................................................................................... 135 Responsabilité de plein droit...................................................................... 137 Durée de la garantie.................................................................................. 137 Engagement de réparation des désordres.................................................... 139

3.2.2

Garantie de parfait achèvement.............................................................. 139

3.2.2.2

Absence de soumission du vendeur à la garantie de parfait achèvement...... 140

3.2.2.1

3.2.3

Action au profit des propriétaires successifs........................................... 141

3.2.3.2

Action contre les constructeurs.................................................................. 141

Dispositions de l’article 1792‑6 alinéa 2 du Code civil............................... 139

3.2.3.1

3.2.4

Recours en garantie du vendeur............................................................. 142

3.2.4.2

Recevabilité du recours en garantie contre les constructeurs....................... 142

3.2.4.4

Arguments des constructeurs à l’encontre du recours en garantie du vendeur................................................................................................ 143

3.2.5

Application résiduelle du droit commun................................................. 145

3.2.5.2

Responsabilité contractuelle en matière d’information................................ 145

Action contre le vendeur initial.................................................................. 141

3.2.4.1 Délais....................................................................................................... 142

3.2.4.3 Recours in solidum contre les constructeurs............................................... 143

3.2.5.1

3.2.5.3

3.2.6

3.2.6.1

Droit commun de la vente en matière de vices cachés................................ 145

Dommages intermédiaires......................................................................... 145 Obligation d’assurance............................................................................ 146

Assurance de responsabilité civile décennale.............................................. 146 345

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

3.2.6.2

Assurance de dommages........................................................................... 146

Partie 2

Vente d’immeuble à rénover........................................................... 147

Chapitre 4

Champs d’application.......................................................................... 149

4.1

Immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation....................................................................................... 150

4.1.1

Immeuble bâti......................................................................................... 150

4.1.2

Usage d’habitation ou mixte professionnel............................................. 150

4.1.3

Usage final............................................................................................... 151

4.2

Travaux réalisés dans un délai déterminé et payés avant livraison................................................................................................. 151

4.2.1

Travaux assumés par le vendeur directement ou indirectement............. 151

4.2.2

Sort des travaux réalisés avant la vente.................................................. 151

4.2.3

Nature et importance des travaux........................................................... 152

4.2.3.2

Travaux assimilables à une reconstruction.................................................. 154

3.2.6.3

Assurance garantissant le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables............................................................................................... 146

4.2.3.1

4.2.4

Travaux assumés par le vendeur dans un délai déterminé..................... 155

4.2.5

Dépôts ou sommes versées avant livraison des travaux.......................... 155

Chapitre 5

Formalisme du contrat....................................................................... 157

5.1 Avant-contrat........................................................................................ 157 5.1.1

Obligations en complément du droit commun........................................ 157

5.1.2

Énonciations obligatoires........................................................................ 157

5.1.2.2

Diagnostic, surface, pièces, situation et notice technique............................ 157

5.1.2.1

5.1.2.3

Rénovations « minimes » et mise en conformité......................................... 152

Indications essentielles.............................................................................. 157

Prix de vente de l’immeuble...................................................................... 159

5.1.3

Versement de fonds................................................................................. 159

5.2

Contrat de vente................................................................................... 160

5.2.1

Énonciations du contrat.......................................................................... 160

5.2.2

Documents et annexes............................................................................. 160

5.2.3 Sanctions................................................................................................. 161

Chapitre 6

Droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur..................... 163

6.1

Droits et obligations du vendeur........................................................ 163

346

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Table des matières

6.1.1

Transfert de propriété............................................................................. 163

6.1.2

Réalisation des travaux........................................................................... 163

6.1.3

Maîtrise d’ouvrage.................................................................................. 163

6.1.4 Mandat.................................................................................................... 164

6.1.5

Garantie d’achèvement........................................................................... 164

6.1.6

Garantie des vices et des défauts de conformités apparents................... 165

6.1.6.2

Dénonciations des vices de construction ou les défauts de conformité apparents.................................................................................................. 165

6.1.6.1

6.1.6.3

6.1.7

Responsabilité biennale et décennale...................................................... 166

6.1.8

Livraison et réception............................................................................. 166

6.2

Droits et obligations de l’acquéreur.................................................. 166

6.2.1

Paiement du prix..................................................................................... 166

6.2.1.2

Révision du prix........................................................................................ 167

6.2.1.1

6.2.1.3

6.2.1.4

Garantie des vices de construction ou des défauts de conformité apparents. 165

Délai pour agir en justice........................................................................... 165

Distinction entre le prix de l’existant et le prix des travaux......................... 166

Date de paiement du prix........................................................................... 167

Solde du prix............................................................................................ 167

6.2.2

Cession de droits..................................................................................... 168

Partie 3

Contrat de construction de maison individuelle........................ 169

Chapitre 7

Dispositions applicables à tous les contrats................................ 171

7.1

Distinction avec les autres contrats................................................... 172

7.1.1

Contrat de maîtrise d’œuvre et contrat d’entreprise.............................. 172

7.1.1.2

Contrat d’entreprise................................................................................... 172

7.1.1.1

7.1.2

Vente d’immeubles à construire.............................................................. 173

7.1.2.2

Exception pour les terrains procurés indirectement..................................... 174

Contrat de maîtrise d’œuvre...................................................................... 172

7.1.2.1

7.1.3

Contrat de promotion immobilière......................................................... 175

7.1.4

Contrat de rénovation d’une maison individuelle................................... 177

7.2

Dispositions d’ordre public................................................................. 178

7.2.1

Sanctions civiles....................................................................................... 178

7.2.1.1

7.2.1.3

Terrain procuré.......................................................................................... 173

Ordre public de protection......................................................................... 178

7.2.1.2 Requalification.......................................................................................... 178

Nullité du contrat...................................................................................... 179 347

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

7.2.1.4 Renonciation............................................................................................. 180

7.2.1.6

7.2.1.5

Conséquences de l’annulation du contrat.................................................... 180

7.2.2

7.2.2.1

Sanctions pénales.................................................................................... 183

7.2.2.2

7.2.2.3

Construction d’une maison individuelle sans contrat écrit ou sans garantie de livraison............................................................................................... 184

7.2.2.4 Sous-traitance........................................................................................... 184

7.3 Formalisme........................................................................................... 185

Clause réputée non écrite........................................................................... 182 Versement, dépôt de fonds, souscription ou acceptation d’effets de commerce, avant la signature du contrat ou avant la date d’exigibilité des versements.......................................................................................... 183

Société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, société de promotion immobilière, contrat de promotion immobilière..................... 184

7.3.1

Acte notarié ou acte sous seing privé...................................................... 185

7.3.2

Notice d’information............................................................................... 185

7.3.2.2

Notice distincte selon le type de contrat..................................................... 185

7.3.3

Rétractation ou réflexion........................................................................ 186

7.3.3.2

Délai de réflexion...................................................................................... 187

7.3.2.1 Modèle-type.............................................................................................. 185

7.3.2.3

Sanction de nullité du contrat.................................................................... 185

7.3.3.1 Rétractation.............................................................................................. 186

7.4 Assurances............................................................................................. 188

7.4.1

Assurance dommage-ouvrage................................................................. 188

7.4.2.1

7.4.2

Assurance de responsabilité décennale................................................... 188

7.4.2.2

Étendue de l’assurance de responsabilité décennale en qualité de constructeur de maison individuelle....................................... 189

7.5

Obligation d’assurance de responsabilité décennale en qualité de constructeur de maison individuelle....................................... 189

Réception et livraison.......................................................................... 190

7.5.1 Définitions............................................................................................... 190

7.5.2

Nature des réserves................................................................................. 190

7.5.3

Acquéreur non accompagné par un professionnel.................................. 192

7.5.4

Acquéreur accompagné par un professionnel......................................... 192

7.5.5

Autres situations...................................................................................... 192

7.5.6

7.5.6.1

Garanties applicables au contrat de construction de maison individuelle.............................................................................................. 193

7.5.6.3

7.5.6.2

Garantie de parfait achèvement.................................................................. 193

La garantie de bon fonctionnement............................................................ 194 Garantie décennale.................................................................................... 194

348

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Table des matières

Chapitre 8

Contrat avec fourniture du plan...................................................... 195

8.1

Champ d’application........................................................................... 195

8.1.1 Définition................................................................................................. 195 8.1.2

Fourniture de plan.................................................................................. 195

8.1.2.2

Plan fourni par un tiers.............................................................................. 196

8.1.2.1

8.1.2.3

Plan fourni par le constructeur................................................................... 195 Établissement de deux contrats distincts pour une même opération............. 196

8.1.2.4 Démarchage.............................................................................................. 196

8.2

Énonciations du contrat...................................................................... 197

8.2.1

Énumération de l’article L. 231‑2........................................................... 197

8.2.2 Clauses-types........................................................................................... 198

8.2.3 Terrain..................................................................................................... 199

8.2.3.1 Désignation............................................................................................... 199 8.2.3.2

Titre de propriété....................................................................................... 199

8.2.4

Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment......................... 199

8.2.4.2

Raccordements et éléments d’équipement.................................................. 200

8.2.4.1

8.2.4.3

Plan de construction.................................................................................. 200 Perspective de l’immeuble......................................................................... 200

8.2.4.4 Notice....................................................................................................... 200

8.2.5

Affirmation de la conformité du projet aux règles de construction........ 201

8.2.6

Conditions financières............................................................................. 201

8.2.6.2

Révision du prix........................................................................................ 203

8.2.6.1

8.2.6.3

8.2.6.4

Prix forfaitaire.......................................................................................... 201

Coût des travaux à la charge du maître de l’ouvrage................................... 204

Modalités de versement du prix................................................................. 207

8.2.6.5 Financement............................................................................................. 209 8.2.6.6

Garantie de remboursement....................................................................... 209

8.2.7

Assistance par un professionnel lors de la réception............................... 211

8.2.8

Permis de construire et autres autorisations administratives................. 211

8.2.9

Date d’ouverture du chantier, délais et pénalités.................................... 212

8.2.10

Assurance dommages-ouvrage................................................................ 212

8.2.11

Conditions suspensives............................................................................ 212

8.2.11.2

Délai de réalisation des conditions............................................................. 213

8.2.11.1

8.2.11.3

8.2.11.4

8.3

Liste limitative.......................................................................................... 212

Interdiction des versements avant la réalisation de la condition suspensive.. 213 Participation du constructeur à la réalisation de la condition suspensive...... 213

Clauses réputées non écrites............................................................... 214 349

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

8.3.1

Mandat imprécis pour rechercher les financements............................... 214

8.3.2

Rembourser le dépôt de garantie sur refus de prêt motivé..................... 214

8.3.3

Admettre un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales qui entraînent une modification substantielle du projet.................................................................................................. 214

8.3.4

Clause de prorogation du délai de livraison............................................ 215

8.3.5

Subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix............... 215

8.3.6

Interdiction de visiter le chantier............................................................ 215

8.3.7

Autoriser le constructeur à percevoir le prêt.......................................... 215

8.3.8

Clauses non visées par les textes............................................................. 216

8.4

Garantie de livraison........................................................................... 216

8.4.1

Objet de la garantie de livraison............................................................. 216

8.4.1.2

Paiements anticipés ou suppléments de prix............................................... 218

8.4.1.1

8.4.1.3

Dépassements du prix................................................................................ 217 Pénalités forfaitaires.................................................................................. 218

8.4.2

Limites de la garantie de livraison.......................................................... 219

8.4.3

Date de souscription de la garantie de livraison..................................... 220

8.4.3.2

Avec condition suspensive......................................................................... 221

8.4.3.1

8.4.4

Mise en œuvre de la garantie de livraison............................................... 221

8.4.4.2

Sauvegarde ou redressement judiciaire du constructeur............................... 221

8.4.4.1

8.4.4.3

Désignation d’un repreneur....................................................................... 222

Recours du garant de livraison............................................................... 223

8.4.5.2

Recours contre le prêteur........................................................................... 224

8.4.5.1

8.4.5.3

Mise en demeure préalable........................................................................ 221

8.4.5

Sans condition suspensive......................................................................... 220

Recours contre l’assureur dommages-ouvrage............................................ 223

Recours contre le constructeur................................................................... 226

8.4.6

Responsabilité du garant......................................................................... 228

8.4.6.2

Responsabilité contractuelle...................................................................... 228

8.4.6.1

8.4.7

Cessation de la garantie de livraison....................................................... 230

8.4.7.2

Cas particulier de la résiliation du contrat de construction de maison individuelle............................................................................................... 230

Absence de responsabilité décennale.......................................................... 228

8.4.7.1

8.5

Obligations et responsabilité du prêteur.......................................... 230

8.5.1

Vérification du contrat............................................................................ 231

8.5.1.2

Vérification de la qualification du contrat.................................................. 233

8.5.1.1

Réception des travaux............................................................................... 230

Vérification formelle................................................................................. 231

350

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Table des matières

8.5.2

Déblocage des fonds................................................................................ 235

8.5.2.2

Versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible........... 236

8.5.2.1

Déblocage des fonds en l’absence de garantie de livraison.......................... 235

Chapitre 9

Contrat sans fourniture du plan...................................................... 237

9.1

Définition et champ d’application..................................................... 237

9.1.1

Définition du contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan........................................................................... 237

9.1.1.1 Définition................................................................................................. 237 9.1.1.2

Dispositions d’ordre public........................................................................ 238

9.1.2

Champs d’application............................................................................. 240

9.1.2.2

Absence de fourniture du plan................................................................... 242

9.1.2.1

9.1.2.3

9.2

Importance des travaux............................................................................. 240 Immeuble à usage d’habitation ou mixte ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage....................................... 243

Forme et énonciations du contrat...................................................... 243

9.2.1 Forme...................................................................................................... 243 9.2.2

Énonciations obligatoires........................................................................ 244

9.2.2.2

Consistance et caractéristiques techniques de l’ouvrage.............................. 245

9.2.2.1

9.2.2.3 Prix.......................................................................................................... 245

9.2.2.4

Délai d’exécution des travaux et pénalités de retard.................................... 246

9.2.2.6

Faculté du maître de l’ouvrage de se faire assister par un professionnel lors de la réception.................................................................................... 248

9.2.2.5

Désignation du terrain............................................................................... 244

9.2.2.7

9.2.3

Assurance de dommages........................................................................... 247

Garantie de livraison................................................................................. 248 Énonciations non obligatoires................................................................. 248

9.2.3.1

9.2.3.3

Condition suspensive................................................................................. 248

Partie 4

Annexes................................................................................................. 249

Annexe A1

Contrat préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement (opération envisagée)............................................... 251

Annexe A2

Contrat préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement (travaux en cours).................................................... 265

Annexe A3

Contrat préliminaire à une vente à terme (opération envisagée)......................................................................... 279

Permis de construire.................................................................................. 248

9.2.3.2 Financement............................................................................................. 248

351

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VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

Annexe A4

Acte de vente en l’état futur d’achèvement.................................. 293

Annexe A5

Acte de vente à terme....................................................................... 315 Index........................................................................................................ 335

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G U I D E S JURIDIQUES

La construction ainsi que la rénovation d’immeubles ou de maisons individuelles sont régies par des règles éparses et relativement complexes. Sont distinguées les ventes : – à terme ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour les immeubles à construire (loi du 3 janvier 1967) ; – d’immeuble à rénover (loi ENL du 13 juillet 2006, instaurant un contrat proche de la VEFA) ; – de construction de maisons individuelles – avec et sans fourniture de plan (loi du 16 juillet 1971). Même si ces opérations ont comme point commun de concerner la construction ou la rénovation de biens immobiliers, les contrats conclus ne sont pas pour autant similaires. Organisé autour de quatre parties, cet ouvrage, à jour notamment de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, décrypte successivement chacun de ces trois types de ventes, en distinguant le régime général des dispositions propres au « secteur protégé » pour les VEFA. Les contrats et actes de vente-types proposés dans la dernière partie permettent de sécuriser la rédaction des principaux documents et sont adaptables à tous les types de situations.

VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

G U I D E S JURIDIQUES

VEFA, vente d’immeuble à rénover et CCMI

Emmanuel Sourdon est avocat au barreau de Paris depuis dix-huit ans. Il est l’associé fondateur du cabinet d’avocat Boissière qui a pour activité dominante le droit de l’immobilier et de la construction. Il intervient au quotidien pour des maîtres d’ouvrage publics et privés, des syndicats des copropriétaires et des administrateurs de bien.

Ce guide s’adresse aux acteurs des opérations de construction – investisseurs, promoteurs, gestionnaires immobiliers, notaires – qui trouveront dans cet ouvrage les clés pour élaborer, proposer ou suivre la vente d’un bien à construire ou à rénover. Il s’adresse également aux praticiens du droit de l’immobilier amenés à appliquer et à interpréter la règle – juriste, magistrats, avocats.

Emmanuel Sourdon

Régime général - Règles spécifiques - Garantie des vices

Emmanuel Sourdon

ISSN 1272-2634 ISBN 978-2-281-13105-5

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Vefa, vente d'immeuble à renover et ccmi