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Cette étude aborde de façon originale ces transitions majeures qui modifient la relation entre l’homme et son espace de travail, mais aussi la stratégie d’implantation et le rapport au territoire des entreprises. Elle apporte un éclairage sur ces ruptures qui redessinent les frontières du travail : rupture démographique (rapports générationnels, métropolisation), sociétale (réseaux, transparence en entreprise), économique (désalarisation, tiers-lieux), environnementale (économie circulaire, santé), technologique enfin (nomadisme des supports, réalité virtuelle). Elle montre ensuite l’impact de ces mutations sur les lieux de travail, au travers des fonctions fondamentales des entreprises que sont la formation (nouvelles formes d’apprentissage, ludification des espaces de travail), la production (télétravail, espaces collaboratifs), la commercialisation (attractivité, recherche de singularité), l’innovation (incubateurs, coworking) et la vie en entreprise (convivialité, bien-être). L’analyse menée tout au long de l’ouvrage s’appuie sur de nombreuses illustrations présentant des projets et des lieux de travail innovants et sur les témoignages de socioéconomistes, entrepreneurs, aménageurs, opérateurs immobiliers.

Sommaire – La rupture démographique – La rupture sociétale – La rupture du modèle économique – La rupture environnementale – La rupture technologique L’évolution des lieux de travail – Apprendre – Produire – Vendre – Innover – Vivre Guide des bonnes pratiques – Anticiper – Agir – Valoriser – Accompagner

Cet ouvrage s’adresse notamment aux dirigeants qui souhaitent intégrer l’évolution de leurs espaces de travail dans leur déploiement stratégique ; ils y trouveront un guide des bonnes pratiques pour la recherche et la mise en place de solutions adaptées Il est également destiné à orienter les directeurs immobiliers, les architectes, les architectes d’intérieur et, plus largement, les aménageurs d’espaces dans leurs réflexions et dans leurs choix.

L’Association des Directeurs Immobiliers est l’organisation professionnelle française exclusivement tournée vers la défense, la promotion et l’accompagnement du métier de directeur immobilier. Forte de ses 400 membres, l’ADI regroupe les directeurs immobiliers des plus grandes entreprises françaises et représente plus de 350 millions de mètres carrés. À ce titre, elle est un interlocuteur national reconnu et incontournable. L’ADI a mené pendant deux années, sur la base de l’expérience et des connaissances de ses membres, une analyse approfondie de l’évolution des lieux de travail qui renforce le directeur immobilier dans sa position stratégique au sein de l’entreprise.

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REPENSER

Ces ruptures qui redessinent les frontières du travail

LES LIEUX RE P E N S E R L E S L I E U X D E TR AVAIL

L

’organisation du travail est profondément transformée par le renouvellement des structures économiques et sociales, notamment sous l’effet de la révolution numérique et de la globalisation. Les contraintes spatiales et temporelles se distendent, les modèles de management évoluent, de nouvelles formes de travail apparaissent.

DE TRAVAIL Le lieu de travail dans tous ses états ! Préface de Gérard Collomb

ISBN 978-2-281-14168-9

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Sommaire

Présentation de l’ADI.................................................................................................................................................................................................................. 9 Préface.......................................................................................................................................................................................................................................................... 12 Avant-propos. De la stratégie spatiale des entreprises...................................................................................................... 15 Introduction. Le lieu de travail dans tous ses états !.................................................................................................................. 18

1. Ces ruptures qui redessinent les frontières du travail.................................22 1.1 La rupture démographique...............................................................................................................................................................................25 1.2 La rupture sociétale....................................................................................................................................................................................................... 41 1.3 La rupture du modèle économique...................................................................................................................................................... 51 1.4 La rupture environnementale........................................................................................................................................................................... 73 1.5 La rupture technologique.....................................................................................................................................................................................85

2. L’évolution des lieux de travail......................................................................................................................................... 90 2.1 Apprendre.................................................................................................................................................................................................................................93 2.2 Produire....................................................................................................................................................................................................................................... 125 2.3 Vendre.......................................................................................................................................................................................................................................... 169 2.4 Innover..........................................................................................................................................................................................................................................189 2.5 Vivre................................................................................................................................................................................................................................................. 225

3. Guide des bonnes pratiques

.......................................................................................................................................... 266

Anticiper ............................................................................................................................................................................................................................................... 269 #1 Comprendre l’environnement.............................................................................................................................................................................269 #2 S’ouvrir sur l’extérieur...................................................................................................................................................................................................271 #3 Faire une analyse critique de l’existant...................................................................................................................................................... 273

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Repenser les lieux de travail

Agir ...............................................................................................................................................................................................................................................................275 #4 Cartographier les besoins..................................................................................................................................................................................... 275 #5 Analyser le marché...................................................................................................................................................................................................... 277 #6 Mobiliser les écosystèmes internes et externes................................................................................................................................. 279

Valoriser ................................................................................................................................................................................................................................................. 281 #7 Penser la mutualisation et la réversibilité des espaces.................................................................................................................281 #8 Mettre en place des indicateurs de performance..........................................................................................................................283

Accompagner ............................................................................................................................................................................................................................. 285 #9 Choisir la stratégie de conduite du changement adaptée..................................................................................................... 285 #10 Formaliser........................................................................................................................................................................................................................... 287

Références bibliographiques.................................................................................................................................................................................. 289 Crédits....................................................................................................................................................................................................................................................... 293 Remerciements.............................................................................................................................................................................................................................. 295 Table des matières................................................................................................................................................................................................................. 297

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Repenser les lieux de travail

Préface

E Gérard Collomb Ministre d’État, Ministre de l’Intérieur

n ce début de xxie siècle, nous connaissons des bouleversements économiques, technologiques et sociétaux d’une portée considérable. Sous l’effet de la révolution numérique, de la globalisation, de la métropolisation, les structures économiques et sociales se renouvellent à un rythme très soutenu. Cette dynamique est à la fois une source d’instabilité, de questionnements, voire de doutes, et une formidable opportunité pour relever les défis actuels : défis de la croissance économique et de la transition écologique, mais aussi défi d’une société qui doit parvenir à concilier toujours davantage lien social et épanouissement individuel. L’organisation du travail est profondément impactée par ces mutations. La diffusion du digital dans tous les secteurs de l’économie et dans les processus mêmes de production redessine ses pratiques et ses modalités  : en effaçant les distances et en allégeant les contraintes spatiales et temporelles, le numérique a créé de nouvelles formes de travail. Travail nomade, home office, flex office se développent pour répondre au besoin de passer de modèles d’organisation verticaux à des modèles plus horizontaux et produire davantage d’innovation dans une économie ouverte. Les cadres et structures du travail sont également en pleine évolution, avec le développement de l’entrepreneuriat non salarié, mais aussi de pratiques de management participatif et collaboratif et de nouveaux modèles d’entreprises en réseau.

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Préface

Pour tous les territoires, mais particulièrement pour les territoires métropolitains, cette révolution du travail est un enjeu central. Les métropoles sont aujourd’hui les principaux foyers de création de richesses et d’emplois – on sait que les 300 plus grandes métropoles sont à l’origine de 50 % du PIB de la planète – et elles ont pleinement compris l’importance de s’adapter à ces évolutions. Leur responsabilité est grande : il leur faut non seulement accompagner les acteurs économiques dans la recherche de nouvelles logiques d’organisation et dans la conception de lieux de travail innovants, mais aussi rendre l’ensemble de leur territoire accueillant à ces nouvelles pratiques. C’est à ce prix, en étant capables de créer l’environnement de travail le plus favorable, qu’elles peuvent espérer attirer la fameuse « classe créative  » dont le grand sociologue américain Richard Florida a montré qu’elle est l’une des clés de la croissance et de l’innovation. À la tête d’une métropole qui s’est fortement développée au cours des quinze dernières années, j’ai mesuré combien ces enjeux nouveaux liés au travail transforment la manière de concevoir et fabriquer la ville. Mon expérience m’a convaincu qu’il faut agir simultanément sur plusieurs leviers. Développer l’accessibilité externe, préserver la capacité de mobilité interne face aux risques de congestion et renforcer la connectivité au très haut débit sont évidemment des impératifs. Encourager les logiques de coworking et soutenir les projets innovants de « tiers-lieux » pour favoriser les coopérations et les approches transversales est également essentiel : c’est à la fois une source d’innovation et de productivité et une manière

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d’éviter une individualisation excessive du travail. Mais il faut aussi travailler sur l’attractivité globale du territoire et en particulier être attentif à l’environnement immédiat des lieux de travail pour les rendre plus agréables, plus vivants et plus « inspirants ». Cela implique notamment de passer de la logique du central business district à celle de quartiers tertiaires mixtes. La transformation actuelle du quartier Part-Dieu, menée en coproduction avec les acteurs de l’immobilier et les acteurs économiques, est un bon exemple du passage d’un schéma monofonctionnel à un quartier mixte, capable d’accueillir une grande diversité d’entreprises (grands comptes, start-ups, indépendants…), de l’habitat et des grands équipements culturels et commerciaux, dans un cadre animé et vert qui offre les meilleures conditions d’épanouissement au travail. Un autre enjeu majeur qui se dessine à mon sens pour les métropoles est celui du développement des relations entre espaces dédiés à la formation et espaces dédiés au travail. Dans une économie de la connaissance et de l’innovation, où les emplois se transforment et exigent de renouveler constamment ses compétences, la formation devient un élément central dans la stratégie et la vie des organisations. Cela implique de rapprocher les lieux de l’apprentissage des polarités tertiaires et de multiplier les synergies entre acteurs économiques et acteurs de la formation : les quartiers tertiaires mixtes devront aussi, demain, être des quartiers apprenants. Ces questions liées à l’évolution du travail et aux formes urbaines qui lui sont associées sont fondamentales pour l’avenir de nos territoires et pour la compétitivité globale de notre économie. C’est pourquoi je suis très heureux de l’initiative de l’Association des directeurs immobiliers de leur consacrer cet ouvrage. En tant qu’élu, j’ai pu apprécier la capacité des directions immobilières à anticiper ces sujets et à faire émerger sur nos territoires des projets innovants et des solutions conciliant performance économique et bien-être des salariés. Les directions immobilières ont plus que jamais un rôle majeur à jouer pour coproduire avec les collectivités des métropoles innovantes, apprenantes et rayonnantes !

Gérard Collomb

Mai 2017

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Ces ruptures qui redessinent les frontières du travail

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La rupture démographique

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La rupture sociétale

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La rupture du modèle économique

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Ces ruptures qui redessinent les frontières du travail

C

omment travaillerons-nous, consommerons-nous, vivronsnous demain ? Comment ferons-nous face aux enjeux démographiques et environnementaux planétaires ? Comment nous adapterons-nous aux nouvelles attentes sociétales, aux nouvelles façons de produire de la richesse ? De quelle richesse, d’ailleurs, parlerons-nous ? Que ferons-nous, enfin, de la révolution numérique que nous connaissons aujourd’hui ? Il serait bien présomptueux de prétendre savoir de quoi le monde de demain sera fait. Cette incapacité à prévoir ou, à tout le moins, cette intuition que plusieurs futurs sont toujours possibles pourrait nous contraindre à une réflexion « court-termiste » et « médiane », c’est-à-dire à ne parler que de ce qui est déjà advenu et se limiter à croire ce que tout le monde imagine. Et pourtant, un grand nombre d’entre nous pressent bien que, dans ces périodes d’incertitude, l’important n’est pas tant de prévoir l’avenir que de trouver un espace pour tous, de s’entendre sur ce que nous voulons en faire et de définir la façon de le partager. Voilà pourquoi nous proposons d’entamer notre réflexion sur les lieux de travail par un panorama des ruptures qui nous semblent redessiner les frontières du travail : – Comment l’évolution démographique et les dynamiques générationnelles impacteront-elles le monde du travail ? – Comment nos nouvelles formes de socialisation modifieront-elles notre relation au travail ? – Par quels modèles économiques l’entreprise sera-t-elle portée ? – Comment penser un développement économique et social qui soit soutenable d’un point de vue environnemental ? – Enfin, comment les technologies de l’information vont-elles bouleverser nos économies ? Notre propos n’est pas de prédire ce qu’il adviendra avec certitude, mais de rappeler la nécessité, quand il s’agit de penser l’évolution des lieux de travail, de repérer et de comprendre ces ruptures afin d’apporter à ces questionnements des réponses singulières : comment, et pour quelles missions, adapter nos lieux de travail ?

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1.

La rupture démographique

« La guerre des générations aura-t-elle lieu ? »1 La question générationnelle au travail n’a jamais été aussi présente qu’aujourd’hui, alors même que ce phénomène est, par nature, éternel. La réelle nouveauté est que les générations qui accèdent au marché de l’emploi utilisent désormais des modes d’expression inconnus des générations antérieures. Quel héritage les plus anciens vont-ils laisser à leurs successeurs ? Sur la base de quel langage commun l’avenir va-t-il être bâti, et quelle forme revêtira-t-il ? Comment retenir les enseignements du passé pour ne pas reproduire les mêmes erreurs tout en laissant la liberté aux plus jeunes de produire « leur monde » ? Quelles solidarités maintenir (ou renforcer) entre les générations ? Dans les entreprises, ces questions tournent à l’obsession lorsqu’il s’agit d’adresser la problématique – tout est dit – des jeunes générations2. Une profusion d’études, d’ouvrages ou de colloques tentent de décoder, d’expliquer, de donner du sens à ces phénomènes que l’on nomme « génération Y », « génération Z », digital natives ou millennials pour distinguer ces jeunes dont la logique nous échapperait. S’agit-il d’une question d’époque simplement ou, véritablement, de génération  ? Le passage du temps ne fera rien à l’affaire  : les générations se succèdent immanquablement (les aînés des «  Y  » auront 40  ans en 2020) et les rebelles d’hier seront bousculés, à leur tour, par la génération suivante.

1 Guérin (Serge), Tavoillot (Pierre-Henri), La Guerre des générations aura-t-elle lieu ?, Calmann-Lévy, 2017. 2 En témoigne le succès de l’ouvrage de Michel Serres, Petite Poucette, Le Pommier, 2012.

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Ces ruptures qui redessinent les frontières du travail

Regard SUR

L’émergence d’une économie collaborative Jérémy Rouchon Manager de SenseSpace, espace collaboratif dédié aux start-ups développé par MakeSense à Paris

Quelle est la particularité de SenseSpace par rapport à d’autres incubateurs ? Le SenseSpace est un tiers-lieu dédié aux projets d’innovation sociale. Les équipes MakeSense et plus de 20 start-ups sociales y travaillent, mais c’est aussi un lieu de rencontres et d’événements, et enfin un espace d’expérimentations sociales (comme un frigo connecté avec des produits frais, de la méditation, du mobilier fait à partir de palettes…). Je définirais cet espace comme le lieu d’accueil d’une véritable « colloc » de start-ups, qui sont soit d’anciennes start-ups, soit des start-ups appartenant à notre écosystème, un peu comme La Ruche1. Même si les travailleurs pratiquent ici 1 La Ruche est un espace de coworking collaboratif et un incubateur présent à Paris, Montreuil, Bordeaux et Marseille.

le coworking, SenseSpace n’est pas un espace de coworking où les gens viennent à la journée. Contrairement à d’autres incubateurs, la culture de communauté était très présente dès le départ. Elle préexistait même au lieu, avec l’esprit et le réseau MakeSense. Le lieu SenseSpace s’est donné pour ambition de devenir le QG de MakeSense. Je dirais aussi qu’une de ses particularités est d’être un lieu de vie au dynamisme hors pair. En 2016, nous avons organisé près de 300 événements regroupant des acteurs très variés : bénévoles, dirigeants d’entreprises, start-ups, free-lances, travailleurs nomades. Le dynamisme est également entretenu par une formidable diversité des membres de la communauté, venant de divers horizons et aux parcours et idées atypiques.

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Regard sur L’émergence d’une économie collaborative

Intérieur du SenseSpace.

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L’évolution des lieux de travail

Regard SUR

Un lieu d’innovation dédié à la ville durable et intelligente Jean-Paul Bailly Président du comité d’orientation de The Camp

L’ambition de ce projet est de faire de The Camp la future capitale du numérique en Europe, à l’image de ce qui existe dans la Silicon Valley : pourquoi le choix d’Aix-enProvence – Marseille pour cette implantation ? Ce projet, inauguré le 28 septembre 2017, est né du rêve et de l’imagination de Frédéric Chevalier, qui avait fondé en 1990 HighCo, société de solutions marketing orientées vers les nouvelles technologies, qui emploie aujourd’hui plus de 700 personnes. Passionné de nouvelles technologies et de sa région, il choisit Aix-en-Provence, au pied de la montagne Sainte-Victoire – un endroit exceptionnel par sa beauté, son emplacement et son accessibilité – pour lancer son projet de campus d’une nouvelle génération, durable et désirable, lieu d’innovation et de réflexion entièrement dédié à la construction d’un monde souhaitable et notamment à la ville intelligente. Il laisse The Camp orphelin après un accident mortel en juillet 2017.

The Camp, un environnement humain où « penser, créer, passer à l’action », n’est pas un lieu de travail comme les autres. Pouvez-vous nous expliquer en quoi ce campus est différent ? En effet, The Camp n’est pas un endroit où l’on travaille mais où l’on vit : on vient y partager ses connaissances, ses idées, ses convictions autour d’un déjeuner ou d’un dîner (la nutrition et le plaisir de goûter ont ici toute leur place). On y pratique le sport et on y dort, on écoute et on met en pratique. Ce projet emblématique de la french tech se différencie des projets de la Silicon Valley par sa singularité d’université accueillante et apprenante. Pour reprendre un terme à la mode, Frédéric Chevalier a voulu créer un écosystème vivant autour d’une pédagogie innovante, mobilisant l’écoute, l’apprentissage et les échanges, et enfin, le « faire ». L’objectif poursuivi au sein de The Camp est de sensibiliser les différents acteurs aux mutations

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Regard sur Un lieu d’innovation dédié à la ville durable et intelligente

profondes qui s’opèrent sous nos yeux et de leur faire vivre pendant plusieurs jours des expériences qui vont les transformer eux-mêmes. D’une écoute passive, ils vont devenir acteurs de leur transformation.

Vous dites de The Camp que « c’est un lieu transdisciplinaire, transculturel et transgénérationnel » : en quoi est-ce important et comment les architectes ont-ils traduit ces nécessités?

Les grands thèmes abordés lors des séminaires et conférences traiteront de l’énergie, de la santé, de la vie,… mais seront accompagnés d’expériences sur des thématiques transversales : comment travailler ensemble, nourrir la planète, respecter les différences culturelles et s’en enrichir,… On ne part pas de The Camp en ayant appris des choses mais en s’étant transformé.

The Camp, c’est également le lieu de rencontre de la différence et d’une vision du monde construite à partir des savoirs, connaissances et expériences qui se frottent les unes aux autres : étudiants, jeunes entrepreneurs, responsables de projet sur la ville intelligente, adolescents de 13/14 ans et dirigeants d’entreprises d’aujourd’hui et de demain. Les horizons sont multiples : des experts, des chercheurs

The Camp de nuit.

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L’évolution des lieux de travail

Vue intérieure de The Camp.

venus de la Silicon Valley, du MIT, du CNRS… Cette vision du monde très humaniste qu’avait Frédéric Chevalier a été remarquablement mise en œuvre par l’architecte Corinne Vezzoni : lieu intemporel, laboratoire à ciel ouvert, servi par une architecture visionnaire, très aérienne et intégrée dans le paysage. Les mots clés sont légèreté, sobriété et élégance. On s’y sent bien, on a envie d’être là et d’échanger, de rencontrer et de vivre des expériences ensemble. Ce campus est également très ambitieux en matière de respect de l’environnement : qualité

« Avec l’information et le traitement des données, nous vivons la cinquième grande évolution de l’humanité après le feu, la roue, l’imprimerie et l’énergie.» des matériaux écoresponsables, circulation de l’air sous la canopée, récupération des eaux de pluie et surtout connexion à la nature et à la beauté du lieu. Il nourrit les « campers » et les inspire. Pour autant, il reste sobre, minimaliste et peut-être même monacal, laissant toute la place à l’humain.

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L’Êvolution des lieux de travail

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Guide des bonnes pratiques

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e guide des bonnes pratiques à l’usage du directeur immobilier d’entreprise constitue une grille de questionnements autant que de lecture pour conduire la réflexion sur les lieux de travail. Le principe est d’aider le professionnel à construire une stratégie singulière qui réponde spécifiquement aux besoins du cœur de métier, à la culture et aux objectifs de l’entreprise. En effet, dans des environnements fortement concurrentiels – notamment en ce qui concerne l’attractivité des talents – il est vital de savoir cultiver sa différence et de se distinguer de ses compétiteurs. Ce guide ne cherche donc nullement à dessiner une voix unique valable pour toute entreprise – quels que soient sa taille, son secteur d’activité, ses enjeux métiers et son environnement concurrentiel –, mais au contraire à faire émerger des solutions uniques et évolutives qui correspondent à l’histoire de chaque entreprise, à sa culture, son marché, ses enjeux d’innovation. Les entrées thématiques n’ont pas la prétention d’être exhaustives. Elles constituent un mode opératoire à chaque grande phase du projet et proposent des pistes de réflexion pour aider la direction générale et les directions transversales de l’entreprise à appréhender le sujet dans sa globalité. Elles doivent naturellement être enrichies par des expériences et des expertises internes ou externes que le directeur immobilier pourra convoquer et que les deux premières parties du présent ouvrage ont présentées. Ce guide des bonnes pratiques est composé de dix fiches thématiques regroupées selon les quatre temps principaux d’un projet : – le temps de l’anticipation ; – le temps de la décision ; – le temps de la valorisation ; – et, enfin, le temps de l’accompagnement. Les fiches sont indépendantes les unes des autres mais néanmoins ordonnées selon une logique chronologique. Chaque fiche de bonnes pratiques est introduite par une mise en perspective soulignant les enjeux du projet global et suivie d’une description des actions à conduire.

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Guide des bonnes pratiques

Anticiper

Comprendre l’environnement

Objectif

Moyen

La proximité de la direction immobilière et le lien avec les directions stratégiques et cœurs de métiers de l’entreprise sont essentiels pour installer le niveau de confiance et de dialogue nécessaire à l’adaptation ou à la transformation de l’environnement de travail.

Mettre en place un dispositif de dialogue régulier entre les différentes directions corporate (fonctionnelles et opérationnelles) et les métiers

Ce travail doit être continu pour anticiper les besoins des métiers, voire leur mutation, et être en mesure d’y répondre de la manière la plus pertinente possible.

Ce dispositif permettra de mieux comprendre leur vision à long terme et les types d’organisations nécessaires à leur transformation. La fréquence de ce dialogue varie selon les activités, mais doit suivre a minima un rythme annuel. Ce dialogue doit permettre aux directions immobilières de mieux comprendre et d’intégrer dans leurs propositions le sens des évolutions de chaque métier, les contraintes auxquelles ils font face, les menaces et opportunités auxquelles ils auront à se confronter, ainsi que le rythme de changement qu’ils perçoivent. Il s’agit de renforcer l’acculturation des directions immobilières aux activités et perspectives du cœur de métier. L’idée est de parvenir à identifier à leur contact, par une écoute attentive, les impacts potentiels à venir en matière d’usage des lieux de travail.

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Table des matières Sommaire........................................................................................................................................................................................................................................................... 7 Présentation de l’ADI......................................................................................................................................................................................................................... 9 Préface.................................................................................................................................................................................................................................................................12 Avant-propos De la stratégie spatiale des entreprises.................................................................................................................15 Introduction Le lieu de travail dans tous ses états !.............................................................................................................................18

1. Ces ruptures qui redessinent les frontières du travail.................... 22 1.1 La rupture démographique..................................................................................................................................................................................... 25 « La guerre des générations aura-t-elle lieu ? »..................................................................................................................................... 25 Vers une nouvelle géographie des lieux de travail........................................................................................................................... 28 Le temps ne fera rien à l’affaire......................................................................................................................................................................................30 Regard sur Le fait générationnel dans le travail................................................................................................................................. 32 Inspiration La représentation des espaces de travail dans les séries télévisées.............................36

1.2 La rupture sociétale................................................................................................................................................................................................................ 41 L’émergence d’une société horizontale et associative................................................................................................................. 41 Souriez, on vous regarde travailler..........................................................................................................................................................................43 Regard sur Les nouvelles règles du jeu en société......................................................................................................................45 Regard sur Les nouvelles dynamiques territoriales...................................................................................................................48

1.3 La rupture du modèle économique.........................................................................................................................................................51 Le phénomène de désalarisation..................................................................................................................................................................................51 Des pratiques économiques émergentes aux limites de la croissance marchande...........................53

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Repenser les lieux de travail

Le modèle Internet appliqué à l’organisation des entreprises...........................................................................................56 Regard sur Le partage des ressources humaines et la multiplication des activités professionnelles...................................................................................................................................................59 Regard sur Les nouvelles formes de croissance..............................................................................................................................64 Regard sur L’émergence d’une économie collaborative.....................................................................................................68

1.4 La rupture environnementale............................................................................................................................................................................. 73 Vers une société décarbonée et frugale........................................................................................................................................................... 73 Prévention, bien-être et santé : nouvelles obsessions sociales......................................................................................... 76 Regard sur L’évolution des quartiers d’affaires................................................................................................................................... 78

1.5 La rupture technologique........................................................................................................................................................................................... 85 Le monde parallèle........................................................................................................................................................................................................................... 85 La fin du travail humain ou les nouvelles formes du travail................................................................................................... 87

2. L’évolution des lieux de travail...........................................................................................................................90 2.1 Apprendre.................................................................................................................................................................................................................................................. 93 Les learning labs et les nouvelles formes d’apprentissage..................................................................................................... 94 Travailler, c’est se former : de l’importance des écosystèmes « apprenants ».......................................... 96 Les fab labs ou l’apprentissage par la fabrication............................................................................................................................. 97 La ludification des espaces de travail : apprendre en s’amusant.................................................................................99 Regard sur L’expérience d’apprentissage dans un learning lab.......................................................................... 103 Inspiration Les environnements pédagogiques disruptifs............................................................................................. 105 Inspiration L’apprentissage par l’esprit et la main...................................................................................................................... 109 Regard sur L’apport de la classe virtuelle................................................................................................................................................ 113 Inspiration La ville apprenante................................................................................................................................................................................... 117 Regard sur Un lieu d’innovation dédié à la ville durable et intelligente..................................................... 120

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Table des matières

2.2 Produire........................................................................................................................................................................................................................................................ 125 Les lieux de production tertiaire : et si le bureau était finalement le pire endroit pour travailler ?................................................................................................................................................................................................................................... 126 La réindustrialisation des centres-ville................................................................................................................................................................ 128 De nouveaux lieux de production circulaire............................................................................................................................................ 130 Les lieux de production soignent leur attractivité................................................................................................................................ 131 Regard sur Les nouvelles centralités............................................................................................................................................................... 133 Regard sur Les rêves de bureau par les designers ................................................................................................................. 137 Regard sur L’émergence du building sharing.................................................................................................................................... 141 Inspiration L’offre immobilière 3.0........................................................................................................................................................................144 Regard sur Le travail liquide et ses lieux d’ancrage................................................................................................................148 Regard sur Les nouveaux enjeux du nomadisme.......................................................................................................................153 Inspiration L’espace de travail du service public......................................................................................................................... 157 Inspiration L’entreprise libérée et engagée.......................................................................................................................................... 162 Inspiration Des tiers-lieux pour grandes entreprises.............................................................................................................166

2.3 Vendre.............................................................................................................................................................................................................................................................169 Le révolution du retail................................................................................................................................................................................................................. 170 Un concentré de technologie in situ......................................................................................................................................................................171 Savoir créer le surprise............................................................................................................................................................................................................ 172 Le besoin d’incarnation des marques digitales.....................................................................................................................................174 Le retail comme laboratoire avancé de la R&D.................................................................................................................................. 175 Le retail, lieu d’inspiration.................................................................................................................................................................................................... 176 Inspiration L’immeuble signal.....................................................................................................................................................................................180 Regard sur La synergie entre coworkers................................................................................................................................................... 184

2.4 Innover........................................................................................................................................................................................................................................................... 189 Que signifie innover pour une organisation ?.......................................................................................................................................190 Comment innove-t-on ?.......................................................................................................................................................................................................... 191 Qu’en est-il alors des espaces dédiés à la créativité et à l’innovation ?....................................................... 193

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Repenser les lieux de travail

Incubateurs, accélérateurs, espaces de coworking, fab labs : les nouveaux lieux de l’innovation......................................................................................................................................................................... 197 Inspiration L’université pour apprendre à faire................................................................................................................................ 202 Inspiration Les lieux de travail des GAFA................................................................................................................................................ 205 Inspiration Sécurité, convivialité, confiance et innovation............................................................................................... 209 Inspiration Le design thinking....................................................................................................................................................................................... 212 Inspiration Le campus laboratoire........................................................................................................................................................................215 Inspiration Un nouveau modèle de bureau debout ?...............................................................................................................218 Inspiration L’importance du réseau.................................................................................................................................................................. 220

2.5 Vivre................................................................................................................................................................................................................................................................... 225 Les cinq sens en entreprise : une nouvelle forme d’invitation au travail ?.................................................... 226 Le lieu de travail comme espace de convivialité : lieu de vie et expérience communautaire....... 230 Du coworking au coliving : l’hybridation ultime des lieux de travail et des lieux de vie................... 231 Regard sur La personnalisation des centres d’affaires........................................................................................................ 236 Inspiration L’immobilier comme un service........................................................................................................................................ 239 Regard sur L’histoire de l’open space............................................................................................................................................................ 243 Inspiration La start-up et son slow office.................................................................................................................................................... 246 Inspiration L’architecture qui soigne................................................................................................................................................................ 249 Regard sur La révolution des centres d’affaires............................................................................................................................. 253 Inspiration L’ancrage territorial et culturel............................................................................................................................................. 258 Regard sur Les nouveaux lieux de vie au travail.......................................................................................................................... 262

3. Guide des bonnes pratiques

................................................................................................................................. 266

Anticiper................................................................................................................................................................................................................................................................. 269 #1 Comprendre l’environnement.......................................................................................................................................................................... 269 #2 S’ouvrir sur l’extérieur................................................................................................................................................................................................. 271 #3 Faire une analyse critique de l’existant............................................................................................................................................... 273

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Table des matières

Agir ................................................................................................................................................................................................................................................................................... 275 #4 Cartographier les besoins..................................................................................................................................................................................... 275 #5 Analyser le marché........................................................................................................................................................................................................... 277 #6 Mobiliser les écosystèmes internes et externes..................................................................................................................279

Valoriser ................................................................................................................................................................................................................................................................. 281 #7 Penser la mutualisation et la réversibilité des espaces............................................................................................... 281 #8 Mettre en place des indicateurs de performance............................................................................................................. 283

Accompagner ............................................................................................................................................................................................................................................. 285 #9 Choisir la stratégie de conduite du changement adaptée................................................................................... 285 #10 Formaliser....................................................................................................................................................................................................................................287

Références bibliographiques.......................................................................................................................................................................................... 289 Crédits.............................................................................................................................................................................................................................................................. 293 Remerciements..................................................................................................................................................................................................................................... 295

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Cette étude aborde de façon originale ces transitions majeures qui modifient la relation entre l’homme et son espace de travail, mais aussi la stratégie d’implantation et le rapport au territoire des entreprises. Elle apporte un éclairage sur ces ruptures qui redessinent les frontières du travail : rupture démographique (rapports générationnels, métropolisation), sociétale (réseaux, transparence en entreprise), économique (désalarisation, tiers-lieux), environnementale (économie circulaire, santé), technologique enfin (nomadisme des supports, réalité virtuelle). Elle montre ensuite l’impact de ces mutations sur les lieux de travail, au travers des fonctions fondamentales des entreprises que sont la formation (nouvelles formes d’apprentissage, ludification des espaces de travail), la production (télétravail, espaces collaboratifs), la commercialisation (attractivité, recherche de singularité), l’innovation (incubateurs, coworking) et la vie en entreprise (convivialité, bien-être). L’analyse menée tout au long de l’ouvrage s’appuie sur de nombreuses illustrations présentant des projets et des lieux de travail innovants et sur les témoignages de socioéconomistes, entrepreneurs, aménageurs, opérateurs immobiliers.

Sommaire – La rupture démographique – La rupture sociétale – La rupture du modèle économique – La rupture environnementale – La rupture technologique L’évolution des lieux de travail – Apprendre – Produire – Vendre – Innover – Vivre Guide des bonnes pratiques – Anticiper – Agir – Valoriser – Accompagner

Cet ouvrage s’adresse notamment aux dirigeants qui souhaitent intégrer l’évolution de leurs espaces de travail dans leur déploiement stratégique ; ils y trouveront un guide des bonnes pratiques pour la recherche et la mise en place de solutions adaptées Il est également destiné à orienter les directeurs immobiliers, les architectes, les architectes d’intérieur et, plus largement, les aménageurs d’espaces dans leurs réflexions et dans leurs choix.

L’Association des Directeurs Immobiliers est l’organisation professionnelle française exclusivement tournée vers la défense, la promotion et l’accompagnement du métier de directeur immobilier. Forte de ses 400 membres, l’ADI regroupe les directeurs immobiliers des plus grandes entreprises françaises et représente plus de 350 millions de mètres carrés. À ce titre, elle est un interlocuteur national reconnu et incontournable. L’ADI a mené pendant deux années, sur la base de l’expérience et des connaissances de ses membres, une analyse approfondie de l’évolution des lieux de travail qui renforce le directeur immobilier dans sa position stratégique au sein de l’entreprise.

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REPENSER

Ces ruptures qui redessinent les frontières du travail

LES LIEUX RE P E N S E R L E S L I E U X D E TR AVAIL

L

’organisation du travail est profondément transformée par le renouvellement des structures économiques et sociales, notamment sous l’effet de la révolution numérique et de la globalisation. Les contraintes spatiales et temporelles se distendent, les modèles de management évoluent, de nouvelles formes de travail apparaissent.

DE TRAVAIL Le lieu de travail dans tous ses états ! Préface de Gérard Collomb

ISBN 978-2-281-14168-9

16/10/2017 10:02

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Repenser les lieux de travail  

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