Page 1

La surface des pièces d’un logement est-elle réglementée ? En quoi le PLU ou PLUi influe-t-il sur la conception d’un bâtiment ? Le choix des matériaux a-t-il une incidence déterminante sur la qualité thermique des constructions performantes, notamment les maisons passives ? Quelles techniques peuvent remédier aux déperditions de chaleur ? Une conception bioclimatique permet-elle de réaliser des économies d’énergie ? Un écoquartier est-il générateur de mixité sociale et fonctionnelle ?

Florent Herouard est docteur en urbanisme et aménagement de l’espace (Institut d’urbanisme de Paris) et enseignant en BTS Professions immobilières (BTS PIM) et Économie sociale et familiale (BTS ESF). Il a codirigé l’ouvrage La Politique de la ville : idéologie, acteurs et territoires, paru en mars 2016 aux éditions L’Harmattan.

Tout au long de l’ouvrage, les nombreux flashcodes vous permettent d’accéder directement et rapidement à des compléments d’information, des documents techniques ou des vidéos pour approfondir les notions acquises.

Ce manuel illustré, à la fois pratique et didactique, est une introduction complète, claire et synthétique aux thématiques essentielles pour comprendre les enjeux de l’architecture et de l’habitat. Traitant des aspects techniques, artistiques, sociologiques et juridiques, il aborde : − les styles architecturaux, avec des descriptions simples pour reconnaître l’époque de construction des maisons et immeubles ainsi que la terminologie générale utilisée ; − la morphologie et l’aménagement des bâtiments (taille, configuration, agencement, calculs de surfaces utilisées en construction et en immobilier) ; − les règles d’urbanisme encadrant notamment les documents de planification, le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, et les outils opérationnels d’aménagement ; − les moyens de protection et de préservation du patrimoine architectural ; − les éléments techniques de la construction, du gros œuvre au second œuvre, ainsi que l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires ; − la thermie et les équipements du logement ; − le concept de développement durable à l’échelle des logements et des quartiers.

Cet ouvrage s’adresse principalement aux étudiants d’université, en licence et master urbanisme, ou suivant une formation BTS Professions immobilières, Bâtiment et travaux publics, Économie sociale et familiale, Design d’espace, Agencement de l’environnement architectural, etc. mais également à tout professionnel soucieux de découvrir les sujets dont il n’est pas spécialiste.

ISBN 978-2-281-14125-2

Florent Herouard

Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction L’essentiel pour aborder le logement et l’habitat

Florent Herouard

Photos de couverture (de gauche à droite) : © Xiongmao, © ink drop, © Gamut et © Uladzimir − Fotolia.com Motif de fond (couverture) : © Maria Kazanova – Fotolia.com

10174_couv_Hcoll_HEROUARD.indd 1

13/03/2017 10:03


Sommaire

Sigles et abréviations............................................................................... 7 Avant-propos........................................................................................ 11 Préambule............................................................................................. 13 CHAPITRE 1

Architecture de l’habitat et morphologie urbaine.................... 21

CHAPITRE 2

Caractéristiques des logements et typologie de l’habitat...... 51

CHAPITRE 3

Urbanisme et aménagement − De la réglementation aux autorisations............................................................................. 81

CHAPITRE 4

Protection et rénovation des bâtiments anciens et du patrimoine............................................................................ 109

CHAPITRE 5

Gros œuvre..................................................................................... 121

CHAPITRE 6

Second œuvre................................................................................ 153

CHAPITRE 7

Isolation thermique et équipements du logement................. 183

CHAPITRE 8

Développement durable et habitat............................................ 227 Index.................................................................................................. 247 Table des matières............................................................................... 253

5


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

dans le bocage normand, etc.). Les constructions sont adaptées à la pluviométrie (pente du toit), à l’ensoleillement (ouverture des fenêtres, couleur des murs, orientation), mais aussi aux efforts temporaires subis par le bâtiment comme le vent ou le poids de la neige (structure du bâtiment, formes des toits...). En fonction de ces facteurs, des modèles types vont s’établir, créant ainsi une certaine harmonie, une certaine homogénéité. Ils ont été élaborés au cours des siècles et peuvent donc être considérés comme les formes les plus abouties d’une architecture enracinée, répondant parfaitement à l’environnement local. La culture locale va également avoir une influence sur la forme, sur les détails pris par l’architecture vernaculaire. Quelques ornementations peuvent être typiquement locales (par exemple, le nom de la maison gravé au-dessus de la porte dans le Pays Basque) de même que les couleurs utilisées (le bleu en Bretagne pour recouvrir les volets provient des restes de peinture des bateaux, le rouge de la maison basque est le résultat d’un traitement des bois de structure avec du sang de bœuf), etc. Chaque région, voire sous-région (pays), connaît des spécificités identifiables dans son architecture. Certaines renvoient des images fortes et sont largement connues car elles servent à la communication touristique : elles reflètent en partie l’identité de la région (photos 1.3, 1.4 et 1.5).

Photo 1.3. Manoir du Pays d’Auge (Goustranville, Normandie) Toiture en tuile de bavent, très pentu (supérieur à 45°) pour assurer un bon écoulement des eaux pluviales. Remplissage des murs en torchis (mélange argile-paille). Pignon en brique pleine. Soubassement en pierre pour prévenir des remontées humides dans le bois ou la terre.

Photo 1.4. Etxe basque (Espelette, Aquitaine) © Bertrand Bossu Le toit est à faible pente pour résister aux vents violents dans cette région. Le colombage est peint en rouge ; il est dit qu’originellement, on utilisait du sang de bovin pour protéger le bois. Les pièces de vie sont situées à l’étage et les pièces techniques (à usage agricole) au rez-dechaussée. Parfois, un grand porche d’entrée (appelé « lorio ») permettait de s’abriter du soleil pour accomplir des tâches extérieures ou stocker des biens à l’abri de la pluie. Le lorio est surmonté d’un linteau parfois gravé du nom de la maison. 24


Architecture de l’habitat et morphologie urbaine – Chapitre 1

Photo 1.5. Chalet des Alpes (Mégève, Auvergne-Rhône-Alpes) © Alain Bexon (www.terresetdemeuresdefrance.com) Le toit est à faible pente pour retenir une épaisse couche de neige afin d’isoler davantage la maison en hiver. Celle-ci est construite dos à la pente si bien que les pièces du bas sont moins profondes que les pièces du haut. Le bois de construction est directement issu des résineux de la montagne ; le rez-de-chaussée est en pierre pour éviter les remontées capillaires, solidifier la structure et empêcher le pourrissement du bois. Le rez-de chaussée servait à loger les animaux qui dégageaient de la chaleur servant à chauffer les pièces de vie au premier étage. Le grenier était utilisé pour le stockage pour la paille (ce qui renforce l’isolation). Enfin, le chalet est caractérisé par un grand balcon au premier étage qui surplombe la porte d’entrée. Il sert à protéger des chutes de neige, tout comme le débord de toiture.

1.1.3 Régionalisme Le régionalisme en architecture est une tendance née au xixe siècle. Elle consiste à réinterpréter un style vernaculaire régional pour le standardiser avec des matériaux de construction industriels. Souvent, les canons architecturaux locaux sont surinterprétés, caricaturés parfois, renvoyant une image très forte visant à « faire couleur locale ». Le régionalisme est surtout utilisé par les constructeurs de pavillons (photos 1.6 et 1.7) qui font de la différentiation un ersatz d’authenticité, un véritable produit marketing. Dans chaque région ou presque, les enseignes de constructeurs usant de l’adjectif régional affluent : « La maison Aquitaine », « Constructions normandes », « Alsace construction ».

Photo 1.6. Construction contemporaine de style normand (Beuvron-enAuge, Normandie)

25


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

3.3

Outils opérationnels

L’urbanisme opérationnel se distingue de l’urbanisme réglementaire, même s’il en dépend. La phase opérationnelle correspond au passage à l’acte urbanistique, à la création et réalisation de constructions ou de projets urbains. On distingue les phases pré-opérationnelles qui correspondent à l’étude des projets et à leur mise en forme (plans), et la phase opérationnelle où les engins arrivent sur le chantier. Les outils opérationnels de l’urbanisme permettent donc concrètement de passer à la phase constructive, les projets devant évidemment respecter scrupuleusement les règles urbanistiques et architecturales étudiées en amont. 3.3.1

Collectivités et maîtrise foncière

Pour mener à bien des projets, l’État a doté les collectivités de droits spécifiques pour effectuer une bonne gestion foncière dans le but de sauvegarde, de protection d’un site ou des personnes ou pour la réalisation de projets collectifs. Les collectivités peuvent, dans le principe, faire l’acquisition de tout terrain ou immeuble (en vente ou non) si leur projet est justifié. XX Droit de préemption (art. R. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme) • Droit de priorité d’acquisition

Ce droit permet à l’État, à une collectivité ou à un établissement public d’acquérir prioritairement un bien lors de sa vente en court-circuitant une vente classique à l’étape de la signature du compromis de vente. Il bénéficie aux communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) couverts par un PLU, un POS ou une carte communale. On parle alors de droit de préemption urbain (DPU). L’existence de ce droit est une motivation intéressante pour les collectivités dans le but d’établir un document d’urbanisme local. En effet, il permet une plus grande marge de manœuvre dans les stratégies de développement local. Certains établissements publics chargés de la gestion du patrimoine naturel ou agricole sont également dotés du droit de préemption, notamment le Conservatoire du littoral, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer), les établissements publics fonciers (EPF). • Fonctionnement

Le droit de préemption permet d’acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d’être vendu. Avant que la vente d’un terrain ou d’une maison ne soit conclue, la commune doit s’exprimer sur sa volonté d’user de son droit de préemption. C’est pourquoi il existe un délai de deux mois entre la signature d’un compromis de vente et la vente elle-même. 94


Urbanisme et aménagement − De la réglementation aux autorisations – Chapitre 3

Le notaire ayant enregistré le compromis de vente envoie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune pour lui faire connaître la transaction en cours et lui permettre d’étudier cette vente et de se prononcer sur l’exercice de la préemption. Si celle-ci choisit de le faire, elle devient prioritaire pour l’acquisition du bien. Sinon, la vente suit son cours normal. Mais pour exercer son droit de préemption, la collectivité doit avoir une raison valable. L’intervention dans une vente classique doit être justifiée par une opération d’intérêt collectif (cela ne peut se faire, par exemple, au bénéfice d’un membre du conseil municipal) : création d’une crèche ou d’une bibliothèque, problème de vétusté ou de dangerosité du bâtiment, etc. Le droit de préemption nécessite l’émission d’une déclaration d’utilité publique (DUP). Grâce à ce droit, une commune peut acquérir des biens dont elle a besoin pour mener des projets d’aménagement d’intérêt collectif, sans avoir recours à l’expropriation (voir § 3.3.1.2). La commune est chargée de fixer le prix de la préemption. Elle doit se référer au marché local et peut aussi avoir recours à la Direction de l’immobilier de l’État, anciennement France Domaine ou « les domaines » (avant le 19 septembre 2016), service de l’État, relevant du ministère des Finances et qui est en charge de l’évaluation des biens immobiliers en France. EXEMPLE

Plusieurs scenarii sont possibles : dans le premier cas, la collectivité peut estimer que la valeur demandée par le vendeur correspond à la réalité du marché, elle préempte alors normalement à ce prix. Dans ce cas, le vendeur est lié par son prix, et la vente est donc obligatoire. Dans un second cas, la collectivité peut aussi proposer un prix inférieur à celui demandé par le vendeur. Dès lors, le vendeur dispose de 2 mois soit pour accepter le prix proposé par la collectivité, soit pour recourir au juge de l’expropriation qui définira le prix, soit pour renoncer à la vente de son bien ce qui implique de le conserver pour une durée de 10 ans (vente interdite).

XX Droit d’expropriation

Il s’agit d’un droit de l’État, des collectivités locales et de certains organismes (établissements publics, Safer, société d’économie mixte, bailleurs sociaux…) obligeant un propriétaire à céder son bien. L’expropriation permet à une collectivité ou autre d’acquérir un bien par la force de la procédure dans le but de réaliser un projet d’intérêt collectif ou de revenir sur une urbanisation jadis autorisée mais aujourd’hui dangereuse (zones inondables, risque d’accidents industriels, érosion des falaises, etc.). Une fois encore, une DUP doit être formulée afin de préciser le projet et de justifier la portée collective de cette expropriation individuelle. L’expropriation est souvent perçue comme une violence à l’égard du propriétaire. Afin que le processus se déroule dans les meilleures conditions possibles, pour éviter les délais interminables des procédures judiciaires, il est donc important que l’indemnisation proposée corresponde à la valeur réelle du bien et permette aux propriétaires privés de se reloger dans des conditions similaires.

95


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

L’expropriation peut également être compensée par une indemnisation en nature. La collectivité peut proposer des biens équivalents au propriétaire en échange du bien qu’il se voit contraint de céder. De plus, l’expropriation donne droit à une indemnisation accessoire qui couvre les frais divers pour le changement de propriété (déménagement, frais de notaire, etc.). Toutefois, l’expropriation ne peut pas faire l’objet du versement d’une indemnisation pour préjudice moral. XX Droit de délaissement (art. L. 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme)

Ce droit consiste pour un propriétaire à exiger de la collectivité qu’elle lui achète son bien, celui-ci étant devenu invendable ou invivable pour une raison dépendante de cette même collectivité. EXEMPLE

Si la construction d’une porcherie est rendue possible par l’accord d’un permis de construire, le voisin de celleci, gêné par les odeurs et le bruit, peut faire valoir son droit de délaissement en échange d’une indemnisation ou d’un nouveau bien comme dans les procédures de préemption ou d’expropriation.

Le droit de délaissement est encouragé lors de la création de ZAC. Ce recours que l’on peut considérer à l’amiable permet de commencer la réserve foncière sans avoir recours plus tard à l’expropriation. De plus, le délaissement est synonyme de gain de temps par rapport à l’expropriation et les recours qu’elle peut engendrer. 3.3.2

Outils d’aménagement urbain

XX Zone d’aménagement concerté (ZAC) • Définition

Créées par la loi d’orientation foncière n° 67-1253 du 30 décembre 1967, les ZAC viennent remplacer les ZUP qui ont donné naissance aux grands ensembles périphériques. Il s’agissait de revenir à un urbanisme plus humain et plus diversifié. Aujourd’hui, la ZAC est l’outil d’aménagement le plus couramment utilisé par les collectivités dans le but d’aménager une zone (commerciale, tertiaire, etc.) ou tout un quartier mixte. La création d’une de ces zones est d’initiative publique : une collectivité ou un syndicat mixte. Les ZAC peuvent concerner tout type d’aménagement urbain ou rural, quel qu’il soit : logement, commerce, industrie, activités tertiaires, parc de loisirs... Elles peuvent être créées ex nihilo, sur un terrain vierge (champ) ou sur une friche, ou bien être une extension d’un espace déjà aménagé ou simplement délimiter une zone de restauration d’un quartier ancien (ex. : friches industrielles). L’établissement d’une ZAC permet la concertation entre les collectivités, les acteurs privés et les habitants de la zone ou des alentours.

96


Urbanisme et aménagement − De la réglementation aux autorisations – Chapitre 3

• Équipements publics et constructions privées

La ZAC est un outil qui facilite la réalisation d’une opération d’ensemble (plusieurs immeubles et infrastructures), avec la possibilité de diversification fonctionnelle. Sa création permet à la collectivité locale (souvent par le biais d’une SEM) de réaliser un travail de gestion foncière (notamment redécoupage des parcelles), commercialiser les terrains et réaliser les équipements publics. Dans une ZAC, les équipements publics sont à la charge de la collectivité (contrairement à une opération de lotissement dont les équipements sont entièrement à la charge de l’aménageur). En effet, le dossier de création d’une ZAC possède un document appelé le programme des équipements publics (PEP) qui liste tous les équipements à réaliser, leur coût et leur financement (tab. 3.1). Les équipements publics peuvent être de types différents, tels que l’adduction d’eau, l’assainissement, les routes, l’électricité, le gaz, etc. • Hiérarchie juridique

La ZAC est un plan d’urbanisme précis à l’échelle micro-locale. Elle bénéficie de dérogations réglementaires pour pouvoir mener à bien son objectif (en matière de hauteur, volume, destination des bâtiments, etc.). Le PLU doit alors s’adapter à la ZAC, et non l’inverse. Celuici est souvent modifié quand la ZAC est établie. Le PLU intègre alors de nouvelles règles dans le périmètre délimité, répondant aux exigences du nouveau projet d’aménagement. POUR EN SAVOIR PLUS

Synthèse de la présentation de la ZAC Claude Bernard située dans le 19e arrondissement de Paris Ce document est très intéressant car il appréhende les orientations du projet (écoquartier), l’ensemble des acteurs, le calendrier de déroulement de la ZAC, les modalités de financement...

XX Zone d’aménagement différé (ZAD)

Une zone d’aménagement différé (ZAD) est créée pour permettre à une collectivité de programmer un droit de préemption sur un espace prédéfini, destiné à la réalisation d’une opération stratégique pour la collectivité, comme un aéroport (Notre-Dame-des-Landes), un centre aquatique, une patinoire, un musée, etc. La ZAD prépare les esprits, tout en préparant le terrain (acquisition des parcelles, démolition des bâtiments gênants). Elle est définie pour six années renouvelables et pendant ce temps, la collectivité, l’établissement public ou le syndicat mixte en charge de ce périmètre va récupérer progressivement les terrains et bâtiments afin de disposer de l’entièreté de la zone pour démarrer sans attendre les travaux.

97


CHAPITRE 4 Protection et rénovation des bâtiments anciens et du patrimoine

Le parc de logement français est composé à 33 % de logement antérieur à 1949. Il pose à la fois la question de la conservation − tous ces bâtiments relèvent-ils du patrimoine à sauvegarder ? – et celle relative à la rénovation des bâtiments : au regard des exigences écologiques et économiques contemporaines peut-on encore vivre dans ces bâtiments anciens et, dans le cas de travaux de rénovation, ces derniers ne provoquent-ils pas la dénaturation totale de l’architecture ancienne ? Au-delà du logement même, il existe une forte tension entre préservation et développement urbain. En voulant protéger et sauvegarder le patrimoine, ne met-on pas un frein au développement urbanistique et économique des territoires ? La préservation ne consiste-telle pas à mettre la ville sous cloche, à freiner toute innovation architecturale ? Pour répondre à ces questions, nous allons étudier les différents types de protection et de mise en valeur du patrimoine. Le constat est tel que d’une part, la protection du patrimoine s’avère être un outil de valorisation touristique et que d’autre part, la réglementation parfois assez souple permet de ne pas figer la ville dans une histoire ancienne mais de continuer à se forger une histoire contemporaine de l’architecture.

4.1

Patrimoine architectural : un patrimoine matériel

Sont à distinguer deux grands types de patrimoine, composés d’une multitude de souscatégories dont le patrimoine architectural fait partie. 4.1.1

Patrimoine immatériel

Le patrimoine immatériel (ou encore patrimoine vivant) regroupe les pratiques, représentations, expressions ainsi que les connaissances et savoir-faire auxquels des

109


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

communautés, des groupes, des individus s’identifient. Le patrimoine immatériel fait l’objet d’une appropriation collective. Concrètement, il comprend les langues vernaculaires, les arts du spectacle, les pratiques sociales, rituels et événements festifs, les savoir-faire liés à l’artisanat traditionnel, notamment ceux des compagnons du devoir très présents dans le domaine de la construction. 4.1.2

Patrimoine matériel

Le champ du patrimoine matériel regroupe le patrimoine immobilier, mobilier, archéologique, documentaire... Autrement dit, il s’agit d’édifices, de monuments, de sites, d’œuvres d’art, d’objets ethnographiques, de documents imprimés. Les objets constituant le patrimoine matériel peuvent être conservés, restaurés et montrés. La patrimoine qu’il soit immatériel ou matériel, qu’il soit culturel (ce qui est conçu par l’homme) ou naturel (formes géologiques, type de végétations…) doit être, de par son importance en matière de cohésion sociale et culturelle, transmis de génération en génération, même si l’on considère que celui-ci peut vivre avec son temps, faire l’objet de transformation, tant que cela reste dans le respect de son identité initiale. Le patrimoine architectural fait partie du patrimoine matériel. Il correspond à l’ensemble des constructions humaines qui ont une grande valeur parce qu’elles reflètent une époque, une civilisation ou un événement. IMPORTANT

Le patrimoine n’a pas forcément une connotation esthétique. Sa valeur tient à sa rareté, son originalité pour une époque donnée, son histoire propre, etc. À ce titre, le patrimoine d’après-guerre est souvent décrié comme sans valeur esthétique. En effet, il s’agit pour la plupart de constructions en béton armé, qui sont loin d’égaler techniquement et esthétiquement des bâtiments anciens en pierre de taille, mais c’est justement la valeur de cette rupture dans l’histoire de l’art et de l’architecture qui est considérée comme patrimoniale. Ainsi, la ville du Havre a été classée patrimoine mondial par l’Unesco en 2005. Ce classement récompense un nouveau paradigme de l’architecture (l’architecte Auguste Perret a très largement influencé les architectes de l’époque tout comme Le Corbusier) et un grand tournant de l’histoire : la France qui se relève des destructions infligées par la guerre.

On limite souvent le patrimoine aux bâtiments ou sites qui sont inscrits dans une base officielle, mais on peut considérer plus largement que ce patrimoine correspond aux sites ou bâtiments dont on s’accorde en majorité à reconnaître leur intérêt local en matière d’identité régionale ou leur singularité. Il peut s’agir de n’importe quelle ferme du Pays d’Auge (en bauge ou en torchis), d’une maison d’inspiration Art nouveau même si celle-ci n’est pas classée, d’un quartier ouvrier pour la mémoire industrielle qu’il préserve, etc.

110


Protection et rénovation des bâtiments anciens et du patrimoine – Chapitre 4

4.2

Protection des monuments historiques

4.2.1

Classement et inscription

Les monuments historiques sont des bâtiments qui font l’objet d’un classement ou d’une inscription pour leur caractère patrimonial remarquable. À ce titre, ils sont protégés, c’est-àdire que toute intervention sur leur structure ou leurs ornementations doit, au préalable, faire l’objet d’un avis d’un représentant de l’État  : l’ABF qui siège au service départemental de l’architecture et du patrimoine (SDAP), un service déconcentré du ministère de la Culture. Sont à distinguer classement, qui reconnaît un intérêt d’enjeu national, et inscription, qui est un intérêt d’échelle régionale. Un bâtiment classé ou inscrit le sera entièrement ou partiellement. S’il l’est partiellement, ses éléments protégés sont notifiés dans l’arrêté de classement. Dans ce cas de figure, la protection peut couvrir un escalier, des vitraux, ou bien une façade, un cadran solaire, ou encore l’ornementation intérieure du bâtiment, ou plusieurs de ces éléments. 4.2.2 Procédures La demande de classement peut émaner aussi bien d’une autorité publique qui, après étude des lieux, considère que l’édifice représente un intérêt architectural, historique ou culturel, que d’un propriétaire privé qui occupe les lieux. Pour ce dernier, le classement de sa propriété lui octroie des aides financières à la rénovation. Un propriétaire qui se voit notifier le classement ou l’inscription de son bien sur une demande publique ne peut le refuser. Ce classement peut être vécu comme une contrainte car il induit l’établissement d’une servitude publique sur le bâtiment qui encadre très fortement les travaux. Un classement ou une inscription a un impact non négligeable sur la vie quotidienne dans le bâtiment, sur son entretien et les travaux à réaliser le cas échéant. Les avantages peuvent être de plusieurs ordres : − valorisation du bien ; − subvention à la rénovation et à l’entretien (jusqu’à 40 % du montant des travaux ; les taxes foncières, travaux, assurances, etc. sont déductibles à 50 % des impôts sur le revenu et 100 % dans le cas où le monument est ouvert au public) ; − animation du lieu (ouverture pendant les journées du patrimoine, par exemple) Les inconvénients peuvent être subjectifs ou plus objectifs : − perte de liberté quant à la rénovation et à l’aménagement des lieux ; − allongement des délais d’obtention des autorisations administratives (4 mois) ; − recours systématique à un architecte : toute intervention sur un monument historique doit faire l’objet d’un permis de construire, y compris les interventions ne nécessitant qu’une déclaration préalable sur les bâtiments courants. Le recours à un architecte spécifiquement diplômé en patrimoine (comme le diplôme de l’école de Chaillot) ainsi qu’à des artisans issus du compagnonnage est vivement conseillé dans le cadre de la restauration du patrimoine ancien. 111


Acteurs de la construction et de l’aménagement

FICHE

5.02

FICHE 5.02

Gros œuvre

Maîtrise d’ouvrage (MO) Le maître d’ouvrage est la personne physique ou morale qui initie un projet de construction ou d’aménagement et qui établit une enveloppe financière pour réaliser ce projet. Il va confier, par contrat, la réalisation du projet à une tierce personne − le maître d’œuvre. En d’autres termes, le maître d’ouvrage est le client qui passe la commande. Il correspond, par exemple, au particulier qui souhaite faire construire une maison, réaliser une extension... ou rénover son logement ancien. Les collectivités territoriales (mairie, établissement public de coopération intercommunale ou EPCI, Conseil départemental...) sont également des maîtres d’ouvrage. Leurs projets correspondent à la construction ou à la rénovation d’équipements publics (piscine, stade, école…), à l’aménagement urbain ou paysager d’espaces publics (parcs, places, ronds-points...), à l’installation de mobilier urbain (arrêt de bus, plots de limitation de circulation, bancs publics...).

Maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) Quand une maîtrise d’ouvrage ne souhaite pas ou n’est pas à même de gérer elle-même son chantier, pour des raisons d’éloignement physique ou de complexité du projet, elle délègue son pouvoir de maîtrise d’ouvrage (pouvoir de décision, de signature, etc.) à une tierce personne (physique ou morale). EXEMPLE

Un particulier qui réalise des travaux à distance sur une maison secondaire peut déléguer à l’une de ses connaissances sur place son pouvoir de maîtrise d’ouvrage.

Le plus souvent, les mairies et EPCI délèguent, pour les opérations d’urbanisme importantes (notamment les ZAC), la maîtrise d’ouvrage à une société d’économie mixte (SEM) ou une Société publique d’aménagement local (SPLA) de statut privé mais composé d’acteurs à la fois publics (des élus notamment) et privés (les CCI par exemple).

149


FICHE 5.02

FICHE 5.02

Gros œuvre

Acteurs de la construction et de l’aménagement

POUR EN SAVOIR PLUS

Présentation de la Société d’économie mixte d’aménagement de la ville de Paris (SEMAVIP)

Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) Les cabinets d’AMO accompagnent les maîtres d’ouvrage (clients) pour les aider à clarifier et préciser leur projet, leur faire réaliser des économies, répondre à certaines exigences techniques, réglementaires et scientifiques (respects des normes, problématiques environnementales particulières, étude de rentabilité...). Les assistants à maîtrise d’ouvrage sont des experts spécialisés dans un domaine précis et souvent pointu (développement durable, transport, pollution, réseaux divers, géologie...). EXEMPLE

Pour son projet de ZAC, situé Porte de Paris, la mairie de Saint-Denis avait des exigences environnementales et de développement durable. Afin que le projet soit pleinement respectueux des normes en vigueur, voire les dépasse, la mairie a fait appel au bureau d’études Ecosphère, spécialisée dans les problématiques de ville urbaine durable pour l’accompagner tout au long du processus de décisions pré-opérationnelles.

Maîtrise d’œuvre (MOE) Le maître d’œuvre est le cabinet qui formalise l’idée du projet initié par le maître d’ouvrage sous forme de plans et d’images de synthèse, et qui établit le budget alloué. Il a de plus la mission de réaliser le dossier de demande de PC et de la faire aboutir. Il doit donc maîtriser les aspects techniques de la construction mais également les aspects réglementaires en matière d’urbanisme. Il met en relation les entreprises du bâtiment et le maître d’ouvrage, souvent des partenaires avec qui il a l’habitude de travailler. Il est le chef d’orchestre des entreprises organisant le calendrier d’intervention de manière à optimiser l’avancement du chantier en planifiant les interventions des uns et des autres. EXEMPLE

L’électricien doit intervenir avant le plaquiste, celui-ci encloisonnant les gaines, puis il revient une fois le travail de celui-ci achevé pour poser les prises, les interrupteurs...

150


Développement durable et habitat – Chapitre 8

Outre la dynamique environnementale positive apportée par ce type d’opérations, plusieurs avantages sont manifestes pour les habitants. Le cadre de vie se trouve valorisé par la présence importante de verdure et par l’aménagement paysager. De plus, les toitures et façades végétalisées sont très favorables à l’isolation thermique et phonique des bâtiments, ce qui est un atout incontestable en matière de confort. Enfin, les arbres et haies peuvent, dans les régions les plus chaudes, servir d’ombrage pour les habitations et permettent ainsi de limiter l’usage d’un climatiseur.

8.3

Conception bioclimatique des bâtiments

La construction bioclimatique permet de réaliser des économies d’énergie dans les bâtiments en profitant des ressources naturelles et de la topographie favorable du site d’implantation − orientation du bâtiment, choix du terrain, utilisation de lumière naturelle, etc. − et de réduire les dépenses de chauffage et de climatisation, tout en bénéficiant d’un cadre de vie très agréable. 8.3.1

Limiter la dépense d’énergie grise

La construction bioclimatique utilise de préférence des matériaux consommant peu d’énergie grise : terre, bois, paille, etc. 8.3.2

Bien isoler pour éviter les déperditions énergétiques

L’isolation reste le maître mot de la construction bioclimatique. L’isolation par l’extérieur (ITE) doit être favorisée, d’autant plus qu’elle est facile à mettre en œuvre dans les constructions neuves et fait partie intégrante du projet d’architecture. Une fois encore, il est conseillé que l’isolant soit d’origine végétale (panneaux en fibres de bois), plutôt qu’issu de l’industrie pétrolière et plastique (polystyrène, polyuréthane). Afin d’atteindre des objectifs de biodiversité positive, l’isolation des bâtiments, notamment des toitures, peut être réalisée au moyen de plantations. On parle alors de toitures végétalisées, constituées avec de l’herbe ou/et des plantes et des arbustes. Couche de terre et végétaux vont constituer un isolant de qualité, tout en participant à la dimension esthétique du bâtiment. Ce choix de végétalisation doit être pensé au moment de la programmation du projet car de tels aménagements constituent une contrainte dans l’ingénierie du gros œuvre. L’isolation passe aussi par une bonne qualité de vitrages, avec des solutions double vitrage haute résistance ou triple vitrage. 8.3.3

Optimiser l’orientation des bâtiments

Quelques rappels préalables sont nécessaires pour aborder la question de l’orientation des bâtiments : le soleil se lève à l’est et se couche à l’ouest tout en effectuant une trajectoire vers le sud tout au long de la journée. Les expositions au sud sont donc favorisées afin 229


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

de récupérer la chaleur du soleil : les biens immobiliers disposant de belles ouvertures au sud sont donc privilégiés. De même, sur des paysages pentus ou escarpés, notamment en montagne, les bâtiments sont plutôt construits sur le versant adret (exposé sud), le versant ubac ne recevant quant à lui jamais le soleil. Dans les constructions bioclimatiques, les fenêtres et baies sont majoritairement ouvertes au sud afin de bénéficier des apports calorifiques du soleil, surtout en hiver. Inversement au nord, les ouvertures sont limitées pour préserver le bâtiment du froid. L’agencement des pièces joue de cette orientation. Les pièces de vie (salon, salle à manger, cuisine) sont aménagées au sud pour bénéficier de la lumière et de la chaleur et, dans la mesure du possible, les pièces de service (garage, arrière-cuisine, buanderie) doivent créer un espace tampon au nord afin de limiter l’entrée du froid dans l’habitation. Dans les régions du sud de la France, la climatisation qui est très énergivore est souvent utilisée dans les bâtiments pour atténuer la surchauffe en été et il est d’usage de maintenir les volets fermés afin de limiter les apports du soleil. La construction bioclimatique favorise l’ombrage naturel en été. La végétation (haies, arbres, façade végétalisée) est une solution idéale durant cette saison car les feuilles et fleurs ont poussé et densifient la végétation. A contrario, en hiver, les végétaux qui sont dépourvus de feuillage laissent passer les rayons du soleil. De même, la structure du bâtiment peut comprendre des surplombs au-dessus des fenêtres (balcon ou auvent, appelé dans le cas présent « casquette bioclimatique ») dont la taille est calculée par rapport à l’angle du soleil d’été afin que l’ombrage soit porté seulement en cette saison et que le soleil d’hiver, plus bas, traverse sans obstacle les vitrages. 8.3.4

Diffuser et maintenir la chaleur

À l’intérieur d’une habitation ou de bâtiments professionnels, il existe de nombreuses sources de chaleur autres que les moyens de chauffage, tels que les appareils électriques (éclairage artificiel, ordinateur, aspirateur, etc.) lorsqu’ils sont branchés et fonctionnent. Des activités humaines, comme la cuisine, sont aussi émettrices de chaleur. De même, le corps humain dégage sa propre chaleur. Ces calories cumulées peuvent servir à chauffer le logement si celui-ci dispose d’une très bonne inertie et d’une isolation de qualité. 8.3.5

S’intégrer dans le paysage

L’une des problématiques les plus visibles, et donc les plus critiquées, du développement actuel de la périurbanisation est son aspect inesthétique qui dénature (et le mot est bien choisi) le paysage, auquel il faut ajouter un impact biophysique sur l’environnement (imperméabilisation des sols, limitation de la biodiversité...). La conception bioclimatique cherche à fondre au maximum les constructions humaines dans le paysage et à respecter l’écosystème local. La dimension paysagère est donc fortement mise en avant dans ce genre de projet (parcs, cheminements verts, toitures et façades végétalisées, zones humides conservées ou créées artificiellement, noues de drainage...). 230


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

La mixité est aussi intergénérationnelle, avec la création de logements pour les jeunes (ex. : résidences étudiantes), pour les familles (grands logements) ainsi que pour les personnes âgées (Ehpad, maisons et appartements accessibles). Cette mixité passe souvent par une mixité morphologique avec des immeubles collectifs et des maisons individuelles le plus souvent mitoyennes pour économiser l’espace. • Participation des habitants

Pour favoriser la citoyenneté, les écoquartiers intègrent les habitants dès la conception. Cette participation s’étend tout au long de la vie du quartier, à travers l’organisation d’événements collectifs, la gestion d’espaces collectifs (ex. : jardins partagés), etc. Cependant, nous n’avons pas encore assez de recul sur ces expériences pour voir si cette implication citoyenne perdurera dans le temps. XX Dimensions économiques • Quartiers dynamiques et connectés à la ville

Les écoquartiers doivent être pleinement intégrés à la ville, et en cela ne pas reproduire les erreurs urbanistiques du passé : des quartiers déconnectés du tissu urbain et économique comme l’ont été les grands ensembles des années 1950 à 1970 ou encore les lotissements pavillonnaires monofonctionnels « accrochés » à un bourg peu vivant, voire inactif. Ils seront donc l’antithèse des cités-dortoirs. Ils doivent être reliés à la ville par des axes de communication efficaces (routes, transports en commun). Dans le meilleur des cas, ils seront l’incarnation d’une mixité fonctionnelle, mêlant habitat et activités économiques. Les urbanistes peuvent prévoir à cet effet la création de locaux commerciaux, de bureaux ou d’artisanat. REMARQUE

Les éco-lotissements, c’est-à-dire les opérations privées, ont la plupart du temps une carence en diversité fonctionnelle et restent avant tout des espaces résidentiels, avec simplement des maisons conformes aux normes en matière de déperdition énergétique. Ils ne constituent donc pas des espaces qui intègrent les exigences du développement durable puisqu’ils ne se concentrent que sur la sphère environnementale.

• Économies d’énergie

La lutte contre les déperditions énergétiques et l’usage raisonné des ressources sont également des outils économiques dans la mesure où, dans les écoquartiers, les factures d’eau et d’énergie sont très faibles. Ainsi, cela favorise l’installation de ménages modestes. • Espaces de proximité

Un écoquartier doit être pensé de façon globale et notamment en fonction de son ravitaillement alimentaires (circuits courts) et des modes de vie qu’il cherche à favoriser (solidarité ou du moins sociabilité). Ainsi, l’objectif recherché est d’organiser des circuits courts pour l’approvisionnement des cantines scolaires, restaurants ou épiceries : partenariat privilégié avec des agriculteurs locaux (locavorisme) pour éviter des expéditions alimentaires sur de 234


Développement durable et habitat – Chapitre 8

longues distances qui consomment davantage d’énergie fossile. De plus, l’implantation de commerces de proximité doit être favorisée aux dépens de la grande distribution ou des chaînes afin de créer une véritable vie de quartier. Les espaces de jardinage, et particulièrement des jardins collectifs, permettent d’assurer l’approvisionnement d’une partie des produits de consommation des habitants et de créer une forme de convivialité (le plus souvent intergénérationnelle) autour des échanges de savoir-faire et de récoltes. XX Dimensions environnementales • Quartiers verts

Ces espaces doivent se fondre dans l’environnement pour favoriser la biodiversité. Les espaces publics font l’objet d’un aménagement paysager avec plantations d’arbres, d’arbustes et de fleurs. Dans de nombreuses opérations de construction d’écoquartiers, des zones humides sont préservées ou créées artificiellement pour permettre l’épanouissement d’une faune et d’une flore riches (mesure renforcée par les lois Grenelle I et II). • Réduction des gaz à effet de serre (GES)

Les écoquartiers sont des outils d’aménagement qui visent de manière active à réduire les émissions de GES, dont les habitations et les locaux d’activités (22,5  % des émissions de CO2) ainsi que les transports (33,2 % des émissions de CO2) sont de grands pourvoyeurs. Dans cette optique, concernant les locaux, le choix doit être porté sur des moyens de chauffage et de rafraîchissement moins polluants, avec des appareils aux performances et rendements très importants (peu émetteurs de GES). Les énergies renouvelables sont au cœur des projets d’écoquartiers. Au niveau des transports, le stationnement des voitures est plutôt conseillé à l’extérieur du quartier, sur des parkings périphériques. Les transports en commun desservant efficacement les habitations et les activités doivent donc être utilisés en priorité. De plus, les circulations douces avec l’aménagement de pistes cyclables et de voies piétonnes connectées à celles de la ville doivent être favorisées. • Économies des ressources naturelles

Dans le but de réduire les dépenses de ressources naturelles, des systèmes de récupération de l’eau de pluie doivent être prévus dans ce type d’opérations. Ces stockages serviront notamment à arroser les espaces verts de l’écoquartier ainsi que les potagers. Cette eau pourra également remplir les chasses d’eau domestiques (environ 10 litres à chaque usage) et, éventuellement, alimenter douches et machines à laver. Quant aux déchets, ceux qui sont organiques seront mis en commun pour créer du compost et ainsi servir de nutriments aux plantes du quartier.

235


Table des matières Sommaire............................................................................................... 5 Sigles et abréviations............................................................................... 7 Avant-propos........................................................................................ 11 Préambule............................................................................................. 13 CHAPITRE 1

Architecture de l’habitat et morphologie urbaine.................... 21

1.1

Architecture locale........................................................................... 21

1.1.1

Architecture vernaculaire................................................................... 21

Une architecture enracinée..................................................................... 22

Un modèle type reproductible................................................................ 23

Une difficile datation............................................................................. 23

1.1.2

Architecture régionale......................................................................... 23

1.1.3 Régionalisme....................................................................................... 25

1.2

Histoire de l’architecture française............................................... 27

1.2.1

Architecture médiévale........................................................................ 27

Architecture romane.............................................................................. 27

Architecture gothique............................................................................ 28

Caractéristiques de l’architecture gothique religieuse.............................. 28

Caractéristiques de l’architecture gothique domestique........................... 29

Morphologie urbaine............................................................................. 30

Une difficile datation............................................................................. 30

Bâtiments gothiques aujourd’hui............................................................ 31

1.2.2

Architecture de la Renaissance........................................................... 31

Caractéristiques architecturales.............................................................. 31

Modèle palladien................................................................................... 33

Renaissance et urbanisme...................................................................... 35

1.2.3

Architecture baroque.......................................................................... 35

1.2.4

Le classicisme...................................................................................... 36

Caractéristiques architecturales.............................................................. 37

Classicisme et urbanisme....................................................................... 37

1.2.5

Début du xixe siècle et style haussmannien......................................... 37

Continuité du classicisme...................................................................... 37

253


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

Chantiers d’Haussmann......................................................................... 37

Canons architecturaux de l’architecture haussmannienne........................ 38

1.2.6 Le xixe siècle : historicisme et éclectisme............................................ 39

Historicisme.......................................................................................... 39 Éclectisme............................................................................................ 41

1.2.7

Art nouveau et Art déco...................................................................... 42

Art nouveau.......................................................................................... 42

Art déco................................................................................................ 43

Architecture et urbanisme de la première moitié du xxe siècle........... 45

1.2.8

Culturalisme......................................................................................... 46 Modernisme.......................................................................................... 46

1.2.9

Postmodernisme et architecture contemporaine................................. 49

Postmodernisme.................................................................................... 49

Architecture contemporaine................................................................... 49

CHAPITRE 2

Caractéristiques des logements et typologie de l’habitat...... 51

2.1

Évolution des logements.................................................................. 51

2.1.1

Notion d’intimité................................................................................. 51

Volonté de se retrouver avec soi-même.................................................. 51

Intérêt des dégagements........................................................................ 52

2.1.2

Développement du confort.................................................................. 53

Accès à l’eau........................................................................................ 53

Confort thermique................................................................................. 53

Grandes étapes de la modernisation du logement............................... 54

2.1.3

L’haussmannisation............................................................................... 54

254

L’urbanisme moderne............................................................................ 54

2.1.4

Affirmation fonctionnelle des espaces................................................. 55

Pièces de jour et pièces de nuit.............................................................. 55

Pièces publiques et pièces privées.......................................................... 56

Les pièces intimes exceptionnellement ouvertes..................................... 57

2.2

Typologie de l’habitat...................................................................... 57

2.2.1

Habitat individuel............................................................................... 57

2.2.2

Habitat collectif................................................................................... 60

Habitat intermédiaire............................................................................. 60

Petit collectif......................................................................................... 61

Grands ensembles d’habitation.............................................................. 62

Immeubles en plot................................................................................. 63


Table des matières

2.2.3

Densité de l’habitat............................................................................. 63

2.2.4

Coefficient d’occupation du sol (COS)................................................ 64

Outil réglementaire............................................................................... 64

Calcul de la surface constructible........................................................... 64

2.3

Taille et superficie des logements................................................... 65

2.3.1

Nombre de pièces................................................................................ 66

Évaluation............................................................................................ 66

Différents logements d’une seule pièce : précision sémantique............... 66

Taille des logements en France.............................................................. 67

2.3.2

Obligations réglementaires.................................................................. 67

Constructions neuves............................................................................. 68

Logements anciens................................................................................ 68

Dimensionnement des pièces................................................................. 68

Hauteur des pièces................................................................................ 70

2.3.3

Surface de plancher (SDP).................................................................. 72

2.3.4

Surface privative (loi Carrez) / Surface habitable (loi Boutin)........... 73

Méthode de calcul................................................................................. 73

Litiges.................................................................................................. 74

2.3.5

Emprise au sol..................................................................................... 74

FICHE 2.01

Garanties et assurances du bâtiment et de la construction... 77

CHAPITRE 3

Urbanisme et aménagement − De la réglementation aux autorisations............................................................................. 81

3.1

Limites de propriétés....................................................................... 81

3.1.1

Le cadastre : un outil fiscal................................................................. 81

Forme et présentation............................................................................ 81

Analyse géographique........................................................................... 82

3.1.2

Le bornage : un outil juridique........................................................... 83

3.2

Réglementation en matière d’urbanisme...................................... 84

3.2.1

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)........................................... 84

Une réflexion à long terme sur le développement global du territoire...... 84

Contenu................................................................................................ 84

Un document obligatoire....................................................................... 86

3.2.2

Plan local d’urbanisme (PLU)............................................................. 86

Document d’urbanisme réglementaire par excellence............................. 86

Contenu................................................................................................ 87 255


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

Composition du règlement..................................................................... 89

Zonage d’un PLU.................................................................................. 89

Hiérarchie juridique.............................................................................. 90

Programme local de l’habitat (PLH)................................................... 91

3.2.3

Contenu................................................................................................ 91

Hiérarchie juridique.............................................................................. 91

3.2.4

Carte communale................................................................................ 92

3.2.5

Règlement national d’urbanisme (RNU)............................................. 92

Règles applicables à tous les territoires.................................................. 93

Règles applicables aux territoires non couverts par un PLU ou document en tenant lieu.................................................................... 93

3.3

Outils opérationnels......................................................................... 94

3.3.1

Collectivités et maîtrise foncière......................................................... 94

Droit de préemption (art. R. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme).. 94

Droit d’expropriation............................................................................. 95

Droit de délaissement (art. L. 230-1 et suivants du Code de l’urbanisme).. 96

3.3.2

Outils d’aménagement urbain............................................................. 96

Zone d’aménagement concerté (ZAC) ................................................... 96

Zone d’aménagement différé (ZAD)...................................................... 97

Programme de rénovation urbaine (PRU)............................................... 99

Lotissement.......................................................................................... 99

256

3.4

Autorisations locales d’urbanisme.............................................. 101

3.4.1

Certificats d’urbanisme (CU)............................................................ 101

Certificat d’urbanisme d’information................................................... 101

Certificat d’urbanisme opérationnel..................................................... 101

Demande d’obtention.......................................................................... 102

3.4.2

Permis et déclarations....................................................................... 102

Permis de construire (PC).................................................................... 103

Permis d’aménager.............................................................................. 103

Permis de démolir............................................................................... 103

Déclaration préalable de travaux.......................................................... 104

Aspects administratifs......................................................................... 104

CHAPITRE 4

Protection et rénovation des bâtiments anciens et du patrimoine............................................................................ 109

4.1

Patrimoine architectural : un patrimoine matériel................... 109

4.1.1

Patrimoine immatériel...................................................................... 109

4.1.2

Patrimoine matériel........................................................................... 110


Table des matières

4.2

Protection des monuments historiques....................................... 111

4.2.1

Classement et inscription.................................................................. 111

4.2.2 Procédures......................................................................................... 111

4.2.3

Servitude publique des abords.......................................................... 112

4.2.4

La France : un pays riche en patrimoine.......................................... 112

4.3

Secteurs sauvegardés et plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)........................................................................... 112

4.3.1 Définition........................................................................................... 112

4.3.2

Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)............................. 113

4.4

Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)...................................................... 114

4.4.1 Définition........................................................................................... 114

4.4.2 Procédures......................................................................................... 115

4.4.3 Contenu............................................................................................. 115

4.5

Aides à l’amélioration de l’habitat ancien privé....................... 117

4.5.1

Aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah)............................... 117

Objectif d’amélioration de l’habitat..................................................... 117

Aide proposée aux propriétaires les plus modestes et accès au logement.... 117

4.5.2

Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah)............ 119

CHAPITRE 5

Gros œuvre..................................................................................... 121

5.1

Champ du gros œuvre................................................................... 121

5.2 Fondations....................................................................................... 122

5.3

Qualités techniques et écologiques des matériaux de construction............................................................................... 124

5.3.1 Énergie grise...................................................................................... 124

5.3.2

Qualités thermiques des matériaux................................................... 125

Coefficient de conductivité thermique.................................................. 125

Coefficient de résistance thermique (R)................................................ 126

Coefficient de transfert (ou transmission) thermique (U)....................... 127

Inertie des matériaux........................................................................... 127

5.4

Matériaux de construction............................................................ 129

5.4.1

Techniques et matériaux pour l’élévation des murs.......................... 129

Entre tradition et modernité................................................................. 129 257


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

Matériaux industriels........................................................................... 129

Matériaux naturels.............................................................................. 133

5.5

Voirie et réseaux divers (VRD)..................................................... 139

5.6

Pathologies des bâtiments............................................................. 141

5.6.1

Usure normale................................................................................... 141

5.6.2

Pathologies et risques........................................................................ 141

Dégradations de structures................................................................... 141

Fragilité des façades............................................................................ 143

Pathologie de toitures et couvertures.................................................... 144

Pathologie des réseaux........................................................................ 144

FICHE 5.01

Lecture de plans............................................................................. 145

FICHE 5.02

Acteurs de la construction et de l’aménagement.................... 149

CHAPITRE 6

Second œuvre................................................................................ 153

6.1

Charpente et couverture de toit................................................... 153

6.1.1

Formes de toiture et charpente......................................................... 154

6.1.2

Matériaux de couverture................................................................... 156

Principaux matériaux naturels.............................................................. 157

Principaux matériaux industriels.......................................................... 158

6.2 Menuiseries..................................................................................... 161

6.2.1 Matériaux.......................................................................................... 161

Performances thermiques et acoustiques.............................................. 161

Esthétique........................................................................................... 162

6.2.2 Portes................................................................................................ 162

Porte d’entrée et porte intérieure.......................................................... 162

Porte de service................................................................................... 165

6.2.3 Fenêtres............................................................................................. 165

Performances et habitabilité : perméabilité à l’air, étanchéité à l’eau et résistance au vent............................................................................ 165

Modes d’ouverture.............................................................................. 167

6.2.4

Volets et fermetures des fenêtres....................................................... 168

Volets battants..................................................................................... 169

Persiennes........................................................................................... 169

258

Volets pliants...................................................................................... 169

Volets roulants.................................................................................... 169


Table des matières

6.2.5 Vitrages............................................................................................. 169

6.2.6 Escaliers............................................................................................ 170

6.3 Ascenseurs....................................................................................... 172

6.3.1

Vitesses ascensionnelles..................................................................... 173

6.3.2

Risques et entretien........................................................................... 173

6.4

Revêtements de sol......................................................................... 174

6.4.1

Classement UPEC............................................................................. 175

6.4.2 Typologie........................................................................................... 175

Parquets et pose.................................................................................. 175

Carrelages et autres dalles................................................................... 178

Linoléum et sols PVC......................................................................... 180

Moquettes........................................................................................... 180

Sols en matériaux naturels : jonc, coco, bambou, sisal.......................... 180

Sols en béton ciré................................................................................ 181

CHAPITRE 7

Isolation thermique et équipements du logement................. 183

7.1

Thermique du logement................................................................ 183

7.1.1

Déperditions de chaleur et moyens à mettre en œuvre pour y remédier................................................................................. 183

Sources de déperdition de chaleur........................................................ 183

Isolation thermique par l’intérieur (ITI)............................................... 185

Isolation thermique par l’extérieur (ITE).............................................. 186

Étanchéité à l’air................................................................................. 187

7.1.2

Installations de chauffage.................................................................. 187

Coût de l’énergie................................................................................. 187

Répartition pondérée de la chaleur pour réduire la facture énergétique.. 188

Types de chauffage.............................................................................. 189

7.1.3

Chauffage et énergies fossiles............................................................ 190

Gaz naturel......................................................................................... 191

Propane et fioul................................................................................... 191

7.1.4

Chauffage électrique......................................................................... 191

Un contexte spécifique en France........................................................ 191

Rendement de l’électricité (rapport énergie primaire / énergie finale).... 192

Typologie des systèmes de chauffage................................................... 192

7.1.5

Chauffage et énergies renouvelables................................................. 193

Chauffage au bois............................................................................... 193

Pompe à chaleur (PAC)....................................................................... 194

259


Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

260

7.2

Fluides : eau, air............................................................................. 195

7.2.1

Consommation d’eau........................................................................ 195

Usage de l’eau.................................................................................... 195

Prix de l’eau....................................................................................... 195

7.2.2

Production d’eau chaude sanitaire (ECS)......................................... 196

Production instantanée : chaudières..................................................... 196

Chauffe-eau à accumulation................................................................ 197

7.2.3

Panneaux solaires : production d’eau chaude et d’électricité........... 198

Panneaux photovoltaïques................................................................... 199

Panneaux solaires thermiques.............................................................. 201

7.2.4

Air dans le logement et ventilation.................................................... 201

Humidité intérieure et condensation de surface..................................... 201

Pollution de l’air intérieur.................................................................... 203

Ventilation mécanique contrôlée (VMC).............................................. 204

FICHE 7.01

Électricité......................................................................................... 207

FICHE 7.02

Dossier de diagnostic technique (DDT)...................................... 209

CHAPITRE 8

Développement durable et habitat............................................ 227

8.1

Constructions neuves, bâtiments passifs et à énergie positive.227

8.1.1

Définitions et principes...................................................................... 227

8.1.2

Production d’énergie renouvelable.................................................... 227

8.2

Habitat à biodiversité positive...................................................... 228

8.3

Conception bioclimatique des bâtiments.................................... 229

8.3.1

Limiter la dépense d’énergie grise.................................................... 229

8.3.2

Bien isoler pour éviter les déperditions énergétiques........................ 229

8.3.3

Optimiser l’orientation des bâtiments............................................... 229

8.3.4

Diffuser et maintenir la chaleur........................................................ 230

8.3.5

S’intégrer dans le paysage ................................................................ 230

8.4

Habitat participatif ou groupé..................................................... 231

8.4.1

Positionnement idéologique............................................................... 231

8.4.2

Économies d’échelle.......................................................................... 231

8.4.3

Un habitat écologique ....................................................................... 232

8.4.4

Une promotion immobilière coopérative .......................................... 232


Table des matières

8.5 Écoquartiers.................................................................................... 233

8.5.1 Des quartiers conçus selon les principes du développement durable.............................................................................................. 233

Dimensions sociale et citoyenne.......................................................... 233

Dimensions économiques.................................................................... 234

Dimensions environnementales............................................................ 235

Normes et labels écologiques...................................................... 239

FICHE 8.01

Index.................................................................................................. 247

261


La surface des pièces d’un logement est-elle réglementée ? En quoi le PLU ou PLUi influe-t-il sur la conception d’un bâtiment ? Le choix des matériaux a-t-il une incidence déterminante sur la qualité thermique des constructions performantes, notamment les maisons passives ? Quelles techniques peuvent remédier aux déperditions de chaleur ? Une conception bioclimatique permet-elle de réaliser des économies d’énergie ? Un écoquartier est-il générateur de mixité sociale et fonctionnelle ?

Florent Herouard est docteur en urbanisme et aménagement de l’espace (Institut d’urbanisme de Paris) et enseignant en BTS Professions immobilières (BTS PIM) et Économie sociale et familiale (BTS ESF). Il a codirigé l’ouvrage La Politique de la ville : idéologie, acteurs et territoires, paru en mars 2016 aux éditions L’Harmattan.

Tout au long de l’ouvrage, les nombreux flashcodes vous permettent d’accéder directement et rapidement à des compléments d’information, des documents techniques ou des vidéos pour approfondir les notions acquises.

Ce manuel illustré, à la fois pratique et didactique, est une introduction complète, claire et synthétique aux thématiques essentielles pour comprendre les enjeux de l’architecture et de l’habitat. Traitant des aspects techniques, artistiques, sociologiques et juridiques, il aborde : − les styles architecturaux, avec des descriptions simples pour reconnaître l’époque de construction des maisons et immeubles ainsi que la terminologie générale utilisée ; − la morphologie et l’aménagement des bâtiments (taille, configuration, agencement, calculs de surfaces utilisées en construction et en immobilier) ; − les règles d’urbanisme encadrant notamment les documents de planification, le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux, et les outils opérationnels d’aménagement ; − les moyens de protection et de préservation du patrimoine architectural ; − les éléments techniques de la construction, du gros œuvre au second œuvre, ainsi que l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires ; − la thermie et les équipements du logement ; − le concept de développement durable à l’échelle des logements et des quartiers.

Cet ouvrage s’adresse principalement aux étudiants d’université, en licence et master urbanisme, ou suivant une formation BTS Professions immobilières, Bâtiment et travaux publics, Économie sociale et familiale, Design d’espace, Agencement de l’environnement architectural, etc. mais également à tout professionnel soucieux de découvrir les sujets dont il n’est pas spécialiste.

ISBN 978-2-281-14125-2

Florent Herouard

Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction

Initiation à l’architecture, à l’urbanisme et à la construction L’essentiel pour aborder le logement et l’habitat

Florent Herouard

Photos de couverture (de gauche à droite) : © Xiongmao, © ink drop, © Gamut et © Uladzimir − Fotolia.com Motif de fond (couverture) : © Maria Kazanova – Fotolia.com

10174_couv_Hcoll_HEROUARD.indd 1

13/03/2017 10:03

Initiation à l'architecture, à l'urbanisme et à la construction