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Dynamiser ses parcs d'activités économiques Les zones d'activités sont souvent mal perçues et mal aimées : verrues au milieu du paysage pour les protecteurs de l'environnement, « grignoteurs » de terrains pour les agriculteurs, sans parler des riverains qui ne souhaitent pas que des entreprises s'installent à côté de chez eux - Not in my back yard ! comme disent nos voisins anglo-saxons. Pourtant ces équipements sont indispensables pour accueillir et ancrer les entreprises sur le territoire, et ainsi favoriser le développement économique et la création d'emplois au niveau local. Cet ouvrage vous propose de changer de paradigme, mais aussi de sémantique, en passant de la zone d'activités au parc d'activités. Et cela change tout ! Aménager dans un souci de qualité et d'optimisation foncière, intégrer le développement durable non seulement dans la conception mais encore dans la gestion du site, commercialiser dans la durée, apporter des services aux salariés pour améliorer leur quotidien, accompagner les entreprises et animer l'écosystème pour favoriser le développement des entreprises et du territoire : cet ouvrage a été conçu pour apporter des solutions à chacun de ces enjeux.

Sébastien Thomas-Chaffange dispose de vingt ans d'expérience professionnelle au service du développement des entreprises et des territoires qui lui ont permis d'acquérir des compétences en matière de développement économique, de foncier et immobilier d'entreprise et de développement des entreprises, ainsi que d'une solide expertise dans les secteurs du numérique et des industries culturelles créatives. Et avec la contribution de Anne-Charlène Aguide, François Amieux, Pierre Bejjaji, Joël Monti, Camille Moussy, Gustav Schneider, Sébastien Thomas-Chaffange, Claire Vilasi

d’EXPERTS

Dynamiser ses parcs d'activités économiques - Méthodes, outils et bonnes pratiques

Méthodes, outils et bonnes pratiques

Dynamiser ses parcs d'activités économiques

Méthodes, outils et bonnes pratiques

d’EXPERTS

Sous la direction de

[Dessin Une : Matthieu Méron] www.territorial-editions.fr ISSN : 1623-8869 – ISBN : 978-2-8186-1647-5

Sébastien Thomas-Chaffange


Dynamiser ses parcs d’activités économiques Méthodes, outils et bonnes pratiques

Sous la direction de

Sébastien Thomas-Chaffange pour le cabinet Terre d’avance Et avec la contribution de

Anne-Charlène Aguide, François Amieux, Pierre Bejjaji, Joël Monti, Camille Moussy, Gustav Schneider, Sébastien Thomas-Chaffange, Claire Vilasi

CS 70215 - 38501 Voiron Cedex Tél. : 04 76 65 87 17 Retrouvez tous nos ouvrages sur www.territorial-editions.fr

d’EXPERTS

Référence DE 861 Décembre 2019


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Avertissement de l’éditeur : La lecture de cet ouvrage ne peut en aucun cas dispenser le lecteur de recourir à un professionnel du droit.

Il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement la présente publication sans autorisation du Centre Français d’exploitation du droit de Copie. CFC 20, rue des Grands-Augustins 75006 Paris. Tél. : 01 44 07 47 70

© Territorial, Voiron ISBN : 978-2-8186-1647-5 ISBN version numérique : 978-2-8186-1648-2 Imprimé par Reprotechnic, à Bourgoin-Jallieu (38) - Janvier 2020 Dépôt légal à parution


Sommaire Préface. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.7 Avant-propos ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.9 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.11

Partie 1 Pour des parcs d’activités qualitatifs et durables Chapitre I Garantir la qualité d’ensemble des sites : les préalables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.17 A - Vers une stratégie foncière en adéquation avec sa stratégie de développement économique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.17 1. Le droit de préemption urbain, outil de maîtrise foncière. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.18

2. L’expropriation, un outil coercitif pour mobiliser du foncier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.18

B - Les outils d’aménagement au service d’une conception durable des parcs d’activités. . . . . . . . p.19 1. De la programmation à la conception des parcs d’activités. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. La ZAC, procédure d’aménagement d’ensemble

p.19

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.20

3. Le lotissement, une procédure moins lourde mais garantissant aussi une certaine qualité d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . .

p.21

4. Le permis valant division, un outil présentant des failles ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.21

C - Le règlement et le cahier des charges de cession garants de la qualité à long terme. . . . . . . p.22 1. Le cahier des charges de cession pour un site qualitatif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.22

2. Le règlement de zone, garant de vocation du site. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.22

D - Le bail à construction, une alternative pertinente à la cession de foncier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.25

Chapitre II Modèle économique des parcs d’activités. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.29 A - De lourds enjeux financiers pour les intercommunalités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.29 1. Les effets de la loi NOTRe sur le modèle économique des PAE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.29

2. L’aménagement de nouveaux espaces d’accueil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.30

3. La requalification et l’entretien des PAE existants. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.31

4. La construction et la gestion immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.32

1. L’externalisation des actions d’aménagement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.33

2. La construction et la gestion immobilière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.34

C - Les bilans d’opération. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.37 1. Les bilans d’aménagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.37

2. L’impact financier des autres actions à l’intérieur des PAE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.39

D - Les pactes financiers territoriaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.39

Chapitre III Un enjeu fort : maintenir la qualité des sites dans le temps. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.41 A - L’émergence de processus de requalification de site. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.41 1. Le processus de requalification de parcs d’activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.41

2. Label qualité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.45

Sommaire

Dynamiser ses parcs d'activités économiques

B - Internalisation ou externalisation de la gestion d’un PAE ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.33

3


B - La réhabilitation de friches comme vecteur de revalorisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.45 1. Les enjeux de la valorisation des friches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.46

2. Les prérequis nécessaires à la reconversion d’un site. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.47

3. Méthodologie d’intervention pour construire un projet de reconversion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.47

C - La densification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.49

Partie 2 Repenser les parcs d’activités au prisme du développement durable Chapitre I Les marqueurs d’une conception environnementale des parcs d’activités. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.53 A - Les labels environnementaux, des leviers d’amélioration constante de l’offre (ISO 14001/EMAS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.53 B - Les chartes de qualité environnementale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.54 C - SME, ISO 14001, EMAS : vers une amélioration constante des parcs d’activités. . . . . . . . . . . . . . . . . . p.55

Chapitre II Écologie industrielle et territoriale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.58 A - Écologie industrielle et territoriale : de quoi parle-t-on ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.58 1. Quels sont les acteurs économiques concernés ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.58

2. Qu’entend-on par « territoire » ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.58

B - Quels sont les intérêts de l’EIT pour les associations d’entreprises et gestionnaires de parcs d’activités ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.59 C - Comment mettre en œuvre une démarche d’EIT ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.59 1. Focus « Dresser un état des lieux des acteurs et des flux ». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.60

2. Focus « Mobiliser les acteurs locaux » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.60

3. Focus « Programmer et déployer un plan d’action ». . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.61

D - Les facteurs clés de succès / les freins et difficultés

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.61

Chapitre III L’agriculture urbaine au service de l’attractivité des sites économiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.64 A - Une expansion des parcs d’activités au détriment des espaces agricoles

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.64

Dynamiser ses parcs d'activités économiques

B - Quels sont les bénéfices réels de l’agriculture urbaine appliquée aux parcs d’activités ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.64

4

C - Comment mettre en place une démarche d’agriculture urbaine au sein d’un parc d’activités ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.65

Sommaire


Partie 3 Animer, piloter et commercialiser les parcs d’activités Chapitre I Des SAE à la commercialisation : outils stratégiques d’aide à la décision

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.71

A - Le schéma d’accueil des entreprises (SAE), outil de structuration de l’armature économique locale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.71 B - Le marketing territorial et la stratégie des 4P appliqués aux parcs d’activités. . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.74 C - Les outils d’aide à la commercialisation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.76

Chapitre II Mettre en place une gouvernance du parc d’activités. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.77 A - Mettre en place un processus de concertation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.77 B - Les structures de gestion et d’animation des parcs d’activités économiques. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.78 C - S’inscrire dans une stratégie de développement économique à l’échelle d’un territoire cohérent. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.81

Chapitre III L’offre de services : une requête de plus en plus prégnante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.82 A - Les enjeux du développement d’une offre de services en parc d’activités. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.82 1. Une évolution des besoins des entreprises : l’offre de services plébiscitée par les chefs d’entreprise. . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.82

2. Offre de services : un enjeu que les collectivités doivent défendre. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.82

B - Quelle offre de services au sein d’un parc d’activités ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.85 1. Les services destinés aux entreprises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.85

2. Les services dédiés aux salariés et usagers des parcs d’activités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.85

3. La conciergerie d’entreprise : un lieu hybride permettant de croiser l’offre de services destinée aux entreprises et aux usagers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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C - Développer une offre de services . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.89 1. La recherche de mutualisation de services : une performance améliorée pour des coûts optimisés. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.89

2. Quel portage pour ces services ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.90

3. Quels modèles économiques pour ces offres de services ?

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.91

4. Le processus d’élaboration d’une offre de services . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Dynamiser ses parcs d'activités économiques

L’équipe éditoriale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.93

Sommaire

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Préface Le nouveau dossier d’experts que publient les éditions Territorial est une initiative d’autant plus opportune que les ressources consacrées au sujet du foncier économique restent rares, bien que des enjeux majeurs soient devant nous. Devenu une compétence exclusive des différentes catégories juridiques d’intercommunalités, l’aménagement économique du territoire va connaître d’importantes mutations au cours des prochaines années. Selon différentes estimations, entre 25 000 et 30 000 zones d’activités économiques ou commerciales sont recensées au niveau national, dont beaucoup s’avèrent vieillissantes et moins attractives. Dans une enquête conduite par l’AdCF avec le Cerema en 2018 auprès des intercommunalités, 52 % d’entre elles considéraient que la majorité de leurs zones d’activités présentait des enjeux de requalification ou de redynamisation. Parmi elles, 12 % considéraient même la quasi-totalité de leur offre exposée à ces enjeux. Chacun sait que les extensions des zones ou parcs d’activités vont être de plus en plus contraintes par les règles de compensation foncière ou l’objectif du « zéro artificialisation nette » des sols que les services déconcentrés de l’État sont invités par une circulaire de l’été 2019 à mieux faire respecter. Tournant le dos aux logiques d’étalement des dernières décennies, les législations récentes invitent à recycler le foncier et à en optimiser l’usage. Le principe éviter-réduire-compenser (ERC) commence à s’inscrire dans les agendas locaux, même si son mode d’emploi reste encore largement à préciser. Dans un contexte marqué par un accroissement sensible des coûts fonciers, la requalification des zones et parcs d’activités sera une priorité stratégique des investissements publics locaux au cours des prochains mandats. Des opportunités vont se présenter avec les restructurations des trames commerciales qui s’annoncent sous l’effet du e-commerce, la recherche de locaux plus compacts par les industriels, les attentes de plus fortes mixités fonctionnelles dans les documents d’urbanisme. Des techniques nouvelles de requalification, comme de dépollution des sols, commencent à être expérimentées dans les territoires. Cette nouvelle conception de l’aménagement économique du territoire va pouvoir s’appuyer sur la vision d’ensemble dont les intercommunalités ont la charge, mais aussi sur l’essor des plans locaux d’urbanisme intercommunaux comme des autres documents programmatiques (plans de mobilité, plans climat-air-énergie territoriaux…).

Nicolas Portier, délégué général de l’Assemblée des communautés de France (AdCF)

Préface

Dynamiser ses parcs d'activités économiques

Ce dossier d’experts sera utile à toutes celles et tous ceux qui s‘interrogent sur les moyens d’intervenir sur le foncier économique existant et le requalifier, en tenant compte des nouvelles attentes des entreprises. Il est probable que la « zone » d’activités conçue à la manière des années 70-80 devienne progressivement un repoussoir pour des entrepreneurs, des cadres et des salariés désormais en attente de services sur leur lieu d’emploi, de solutions de desserte en transports collectifs, d’un environnement de travail convivial et attractif. Le métier d’aménageur doit lui-même se réinterroger et s’appuyer sur de nouvelles compétences. Ce dossier y contribue.

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Avant-propos Un nouvel ouvrage sur les parcs d’activités économiques, par qui et pour quoi faire ? Régulièrement perçues comme une verrue au milieu du paysage par les protecteurs de l’environnement, comme le « grignoteur » de terrains par les agriculteurs ou encore comme le lieu oublié des transports en commun par les employés, les zones d’activités n’ont pas toujours très bonne réputation. Sans parler des riverains qui ne souhaitent pas que des entreprises s’installent à proximité de chez eux, « Not In My Back Yard » comme disent nos amis anglo-saxons. D’un autre côté, les acteurs économiques s’accordent sur la nécessité des parcs d’activités (nous retiendrons pour la suite cette appellation de « parc », plutôt que « zone » d’activités, moins péjorative) pour le développement économique du territoire et permettre la création d’emplois. D’autant que les élus voient le parc d’activités comme le Graal du développement économique. Ainsi, les discours s’opposent depuis des années et ont des effets négatifs sur la qualité des projets. Cet ouvrage a été conçu pour confronter les discours et trouver des solutions répondant aux enjeux de chacun : maintenir et attirer des entreprises, aménager durablement et garantir la qualité de son territoire dans le temps, lutter contre le gaspillage de foncier, réussir sa commercialisation foncière, favoriser l’ancrage local des entreprises, améliorer le quotidien des salariés, etc. Il s’adresse aux élus et agents des collectivités, aux aménageurs, aux associations d’entreprises ainsi qu’à tous les acteurs qui interviennent en matière de stratégies de développement économique, d’aménagement et de gestion des parcs d’activités.

Dynamiser ses parcs d'activités économiques

Ce document est le fruit d’une rédaction collective animée par le cabinet Terre d’avance avec : - Ad Fine (www.adfine.fr) : François Amieux ; - association Palme (www.palme-asso.eu) : Joël Monti ; - Cytis Conseil (www.cytis.fr) : Pierre Bejjaji ; - Terre d’avance (www.terredavance.com) : Anne-Charlène Aguide, Amandine Ameline, Anouk Gorce-Moskovitz, Camille Moussy, Gustav Schneider et Sébastien Thomas-Chaffange en charge de la coordination de l’ouvrage ; - Ville & aménagement durable (www.ville-amenagement-durable.org) : Véronique Dufour. Avec la contribution d’Anouk Gorce-Moskovitz, Louise Bolmont et Amandine Ameline, stagiaires chez Terre d’avance en 2019.

Avant-propos

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Introduction Zones industrielles, parcs d’activités, écoparcs : un modèle planétaire !

Le processus d’industrialisation en marche depuis deux siècles, incarné dans cette forme d’organisation spatiale qu’on appelle la « zone industrielle », prend sa source au xixe siècle. Le premier parc industriel, planifié, voulu, conçu comme tel, est sans doute « Trafford Park » près de Manchester en Angleterre, berceau de la révolution industrielle. En ce sens, « Trafford Park » n’est pas juste un assemblage hétéroclite et hasardeux d’entreprises. D’un point de vue historique, les grandes entreprises s’installent près de leurs matières premières (forme naturelle et avant l’heure de l’écologie industrielle et/ou économie circulaire), et les autorités publiques, même dans les pays les plus libéraux, commencent à donner des conditions cadres à leur implantation. Ce modèle d’organisation spatiale des activités productives essaime, s’étend, s’impose tout au long du xxe siècle avec des phases d’accélération (notamment entre les deux guerres) et plus encore après la Seconde Guerre mondiale. Le concept s’internationalise en Europe, en Amérique du Nord, et progressivement en Asie. Une nouvelle accélération se fait au lendemain de la chute de l’URSS, avec une nouvelle phase d’industrialisation néolibérale, « globalisation ou mondialisation », et le modèle s’étend à une échelle totalement inconnue jusqu’alors. En Chine d’abord, et plus globalement en Asie. La Chine a su étendre également ses intérêts sur le continent africain. « À titre d’exemple, l’Éthiopie est entrée depuis dix ans dans une phase d’industrialisation massive et rapide avec un objectif de 450 000 emplois à créer. Ce qui vaut pour l’Éthiopie vaut aussi pour le Maroc ou pour l’Afrique du Sud. Il en va de même pour le continent sud-américain (Pérou, Colombie, etc.). L’Inde, de son côté, n’est pas en reste, qui investira massivement dans la prochaine décennie, notamment dans le Goudjara, pour construire une zone industrielle de 450 km2, laquelle prendra place dans le corridor industriel Bombay/Delhi, soit 1 500 km de corridor (100 km de chaque côté), qui lui-même s’insère dans la « Guirlande des Océans » qui vise à relier les ports, via un plan de développement de toutes les infrastructures portuaires, le long de la côte indienne, à ces corridors industriels. »1 Les ports (type particulier de zones industrielles) sont en plein développement ou redéveloppement. L’exemple ultime autour des corridors industriels, qui sont des assemblages de grandes zones, sorte de mégazones, n’est-il pas le projet des « nouvelles routes de la soie » avec à la clé des investissements qui dépassent l’entendement ? De notre regard de Français, d’Européens, bien que nous n’en ayons pas toujours conscience, et même si les médias nous rappellent au quotidien la délocalisation d’entreprises (il n’en reste pas moins que la plupart se « relocalisent » pour mieux se déployer), force est de constater que nous sommes dans une période d’industrialisation de notre histoire, au regard de ce que nous venons de voir à l’échelle de la planète, qui n’a jamais été aussi forte qu’actuellement. Nous n’avons jamais construit autant de routes, de ponts, d’usines que maintenant. Nous sommes bien dans une phase d’industrialisation mondiale et massive.

Des élus locaux, soucieux de la performance économique et de l’image de leur territoire, des entrepreneurs exigeants quant aux conditions d’accueil et de développement de leurs entreprises et des salariés revendicatifs quant à la qualité de vie sur leur lieu de travail, voilà qui définit bien les enjeux de développement durable liés à l’évolution des zones industrielles. Au début des années 90, l’expression « démarche de qualité environnementale » est sans doute celle qui qualifie le mieux la nature du mouvement encore marginal qui se met en marche et concerne principalement la conception des nouvelles zones. Traverser la France ou l’Europe, c’est souvent faire le constat amer d’un urbanisme déplorable sur ces territoires dont on a souvent du mal à appréhender le sens.

1. D’après le Pr Suren Erkman, conférence du 21 mars 2019, Paris, association Palme.

Introduction

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Si l’on observe ces territoires spécifiques que sont les « zones industrielles », économie et écologie ne semblent pas avoir fait toujours bon ménage ! C’est au début des années 90 que la réconciliation se met en marche. La conférence de Rio en 1992 va sans doute légitimer une première approche « environnementale » des zones industrielles et donner un coup d’accélérateur à ce mouvement toujours en cours.

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Parfois définie comme un « no man’s land » (terre de personne ou non habitée), la zone industrielle est pourtant tout le contraire de ce qu’elle donne à voir et penser (terre économique et nourricière des agriculteurs au départ, des collectivités ensuite au regard d’un long processus d’appropriation, des entreprises enfin), le territoire de l’industrie doit gagner ses lettres de noblesse. L’écologie va permettre à ces espaces de s’engager sur ce long chemin (de croix ?) de la rédemption ! Car l’environnement, à l’époque, c’est d’abord et avant tout du déclaratif (au début était le verbe !), de beaux et grands discours, du politiquement correct qui se déclame à la tribune mais ne fait pas long feu dans son rapport à la réalité du terrain. La question du paysage (toujours sensible aujourd’hui), au sens de l’aménagement paysager, est sans conteste le point de départ de ce lent travail. Aménager une zone industrielle, c’est lui donner une signification esthétique qui repose sur la continuité d’une trame verte, qu’il faudrait penser globalement au niveau du territoire, tant en ce qui concerne les espaces publics (ceux appartenant à la collectivité) que les espaces privés (ceux appartenant aux entreprises). Nous sommes encore bien loin, à l’époque, de la question de la biodiversité ! Les principes de la « durabilité » commencent à être intégrés dans tous les domaines de la société, y compris dans le processus mondial d’industrialisation. Dans ce contexte d’introduction progressive des composants de la « durabilité » au sein de l’appareil de production, on voit émerger un nouveau type d’espace d’accueil d’entreprises : les écoparcs ! Il est intéressant de s’attacher à la question de la sémantique. La notion de « zone » industrielle (côté péjoratif du nom « zone ») chez nous en France, commence à s’effacer au profit de la notion de « parc d’activités ». Bientôt, on parlera de « parc paysager d’activités » comme à Boulogne-sur-Mer. En région Haut-de-France, le très poétique « Siziaf » (syndicat intercommunal de la zone industrielle Artois-Flandres) devient « le parc des industries ArtoisFlandres ». Dans le département de l’Ain, on associe la plaine au parc (parc industriel de la plaine de l’Ain), quand, de son côté, la non moins poétique « zone de Gros-Jacques de la communauté de communes des Villes Sœurs » à Eu, devient « le parc environnemental d’activités de Gros-Jacques ». Plus récemment, en Belgique, nos amis wallons viennent d’abandonner leur fameux « Zoning » et de le remplacer par l’appellation « parc d’activités économiques ». Sans entrer dans les détails, comment traduire la « durabilité » sur un parc d’activités ? Du rêve à la réalité, ces trente dernières années ont été riches d’expériences. Les champs d’action « développement durable » qui couvrent les dimensions aménagement/gestion/animation d’un parc d’activités sont pluriels et s’inventent au quotidien au regard de toutes les interactions possibles entre tous les acteurs du territoire : collectivités, entreprises, occupants du site, riverains. Il n’y a pas de définition précise et encore moins de critères ou d’objectifs définis qui permettraient d’atteindre un niveau « d’inclusion de développement durable » dans une opération de parc d’activités, et de toucher au Graal en qualifiant son territoire « d’écoparc » !

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L’écoparc doit d’abord s’entendre comme un projet d’urbanisme respectueux de l’environnement en ce sens où l’aménageur/gestionnaire s’interroge le plus en amont possible et idéalement pendant toute la durée de vie du site, sur les impacts environnementaux produits sur l’eau, l’air, le bruit, la biodiversité, mais aussi sur les impacts énergétiques produits sur le territoire. Toutefois, la « durabilité » doit s’entendre bien au-delà des impacts environnementaux produits par l’activité. Elle touchera, entre autres, à la question de la mobilité, s’attachera à mettre en œuvre de la mixité sociale et fonctionnelle, favorisera une meilleure architecture des bâtiments d’entreprises, pour ne citer que quelques points.

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Imaginons une zone d’activités verdoyante et paisible, peut-être même sans clôture, où les enfants des écoles viendraient observer la profusion de la biodiversité urbaine, ou périurbaine, à travers la concrétisation de projets industriels innovants en faveur de l’environnement. L’aménageur aurait pris soin de maintenir et valoriser le patrimoine existant par des corridors biologiques, le choix d’essences locales, le maintien des biotopes en limitant les mouvements de terre aux sols pollués (utilisation locale de déblais pour faire des remblais paysagers et/ou des protections sonores), en préservant la vie nocturne par un éclairage du site approprié. Outre la production de miel (accords passés avec des apiculteurs) favorisée par des espaces verts devenus prairies (fauches tardives obligatoires), la cire produite dans les ruches permettrait aussi d’être un indicateur de la qualité de l’air. Faussement abondante, l’eau aurait fait l’objet d’une attention toute particulière, par une augmentation de la perméabilité des voiries et l’installation de noues et bassins de rétention paysagers et par la rétention des eaux de pluie pour un usage local et/ou infiltration naturelle. Imaginons encore cette zone d’activités, traversée de mails piétons et cyclables tous connectés à un transport en commun qui s’autoriserait à pénétrer le site, ou à des stations de covoiturage, stationnement automobile cantonné (réduit à sa plus simple expression) à ses extrémités, dans un

Introduction


parking collectif. Imaginons une zone d’activités devenue un hub de services à la mobilité : autopartage, vélo en libre-service, plan de déplacements interentreprises, et où la mobilité aurait été pensée comme un outil de recrutement. Imaginons encore une zone d’activités où la question de l’énergie serait aussi pensée dans la diversité de ses composantes (part d’énergies renouvelables, smart grids, biométhanisation). L’énumération pourrait encore se poursuivre, car nous ne sommes pas dans le domaine de l’imagination et du rêve. Les utopies d’hier sont les réalités d’aujourd’hui. Sur le terrain, ces expériences existent bel et bien et les choses avancent à la hauteur de l’ambition de chacun des projets, des moyens humains et financiers qui leur sont rattachés. Continuons d’imaginer ! Déjà de nouvelles idées s’esquissent qui préfigurent le parc d’activités de demain. La concentration des entreprises (industrielles ou de services) doit aussi se penser comme un formidable atout d’interaction. Différents types de mutualisations sont possibles, entreprises qui se mettent ensemble pour se fournir en matière première, réaliser des symbioses, quand les déchets d’une entreprise peuvent être utilisés par une autre. Le domaine de la mutualisation s’applique à bien d’autres sujets (gardiennage, éclairage, gestion des espaces, formation, etc.). Bien sûr, il y a des contraintes à mettre en place ce type de démarche, mais, à tout le moins, il y a toujours des bénéfices collatéraux liés à la démarche qui consiste à chercher sur le territoire ce genre d’interactions nouvelles. Cela contribue à redynamiser le tissu économique local, cela donne de nouvelles idées, suscite de nouveaux projets, de nouvelles activités, stimule les interactions entre les acteurs du territoire, oblige au dialogue, à l’ouverture à l’autre plutôt qu’au cloisonnement du chacun chez soi, du chacun pour soi ! En se parlant, les acteurs amorcent et façonnent, parfois sans s’en rendre compte, une approche de leur territoire comme système. Au fil du temps, les échanges se font plus précis, plus intimes aussi. C’est toute la question de la « confiance » en milieu économique qui est en jeu, fondamental à la réussite des dynamiques collectives. Qu’en sera-t-il demain de tous les bouleversements liés à l’industrie 4.0 qui s’annoncent et qui toucheront aux questions d’aménagement du territoire, d’organisation du travail ? La chaîne logistique est déjà fortement impactée par les processus numériques. Quid de cette tendance très nette liée à l’hybridation des activités, notamment dans le rapport entre les parcs d’activités et la ville ? Quelle place au sein des parcs d’activités pour l’agriculture urbaine ou périurbaine, domaine en pleine explosion ? Les initiatives foisonnent, et la créativité est remarquable dans ce domaine, rapport à toutes ces nouvelles manières de produire de la nourriture, en milieu confiné ou non, sur les toits, à l’intérieur des bâtiments, dans des conteneurs. Une question reste centrale, qui est celle de la gouvernance de ces espaces car, pour les faire évoluer, il faut encore les gérer et les animer. Soyons les artistes de zones d’activités, les utopies d’aujourd’hui seront aussi les réalités de demain !

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Joël Monti, directeur général de l’association PALME

Introduction

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Dynamiser ses parcs d'activités économiques - Méthodes, outils et bonnes pratiques  

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