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ISSN 2266-3037 ISBN 978-2-281-11934-3

Dans la même collection

Yves Goujon

Calcul des surfaces réglementaires Surfaces fiscale, de plancher, thermique, habitable, de vente, et emprise au sol

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Juriste, chef du service application du droit des sols à la ville de Cholet, Yves Goujon est également formateur en droit de l’urbanisme. Il est l’auteur de l’ouvrage Taxe d’aménagement et versement pour sous-densité.

MÉMENTO

2e éd iti

Au cours des dernières années, la réglementation a multiplié les types de surfaces nécessaires au montage de projets de construction. Résultant de textes législatifs ou réglementaires, voire même de la jurisprudence, leur calcul complexe est indispensable dans toutes les démarches d’urbanisme. Cet ouvrage présente une analyse détaillée des surfaces utiles à un projet : – la surface fiscale, assiette de calcul de la nouvelle taxe d’aménagement ; – la surface de plancher, référence pour l’application des règles d’urbanisme ; – l’emprise au sol qui permet de déterminer les seuils de soumission à autorisation d’urbanisme et de recours à un architecte ; – la surface thermique au sens de la RT 2012 ; – la surface de vente utilisée en urbanisme commercial. Cette deuxième édition tient compte des derniers arrêtés remplaçant la SHONRT par la surface thermique SRT et intègre le calcul des surfaces habitable et « loi Carrez ». Enfin, des tableaux synthétiques présentent les champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme. Adoptant une approche pédagogique en s’appuyant sur de nombreuses illustrations et commentaires, cet ouvrage est aussi bien un outil de travail pour les professionnels de l’urbanisme qu’une aide au calcul des surfaces pour les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre ou les particuliers.

Yves Goujon

MÉMENTO

MÉMENTO

Yves Goujon

SOMMAIRE 1 Surface fiscale 2 Surface de plancher 3 Emprise au sol 4 SRT pour les logements 5  SRT pour les bâtiments tertiaires, commerciaux et industriels 6 Surface habitable 7 Surface de vente 8  Champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme

Calcul des surfaces réglementaires

Dans la même collection

2e édition

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Sommaire Introduction...................................................................................................................................................... 7 Liste des sigles.................................................................................................................................................. 9 Mode d’emploi.................................................................................................................................................. 11 1. Surface fiscale............................................................................................................................................ 13 2. Surface de plancher dans le Code de l’urbanisme................................................................................... 41 3. Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme............................................................................................ 61 4. SRT pour les logements.............................................................................................................................. 81 5. SRT pour les bâtiments tertiaires, commerciaux et industriels................................................................ 95 6. Surface habitable....................................................................................................................................... 109 7. Surface de vente........................................................................................................................................ 125 8. Champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme........................................................... 139 Bibliographie – Références............................................................................................................................... 163 Index................................................................................................................................................................. 165 Table des matières........................................................................................................................................... 169

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Mode d’emploi Références réglementaires

C. urb., art. R. 420-1 Loi n° 2010-788 Références

Chapitre

Titre de la fiche

Numéro de la fiche

Emprise.au.sol.dans.le.Code.de.l’urbanisme

Fiche

Autorisations d’urbanisme – Définition

3.02

En complément de la surface fiscale et de la surface de plancher (chapitres 1 et 2), le droit de l’urbanisme utilise une autre notion qui est l’emprise au sol (1) . Elle est définie comme étant la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus, et comprend : – l’épaisseur des murs extérieurs et les garages (fiche 3.03) ; – certains éléments en débord et en surplomb de la construction (fiche 3.04). En revanche, elle n’inclue pas les éléments de modénature et marquises (fiche 3.05) et certaines surfaces spécifiques (fiches 3.06 et 3.07).

Recommandations, explications et commentaires de l’auteur. Attention, les évolutions réglementaires et les positions prises par les autorités compétentes peuvent venir modifier ces commentaires

Attention, cette définition au sens de l’article R. 420-1 ne vaut que pour déterminer le champ d’application des autorisations d’urbanisme, et non telle quelle pour l’obligation de recours à architecte, ni pour l’application des dispositions du PLU.

G.M.

Dispositions réglementaires

Séjour Cuisine

Salle à manger Arche

Buanderie Salon Garage

Bureau

Emprise au sol au sens de l’article R.420-1 du Code de l’urbanisme

Remarques, suppléments d’information, notes

(1) Dans la mesure où la réforme aurait fait échapper certaines constructions à toute autorisation (cas des constructions non constitutives de surface de plancher), l’administration a jugé nécessaire de prévoir une surface complémentaire permettant de définir les champs d’application des différentes déclarations et autorisations d’urbanisme pour ces constructions.

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Surface fiscale

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Fiche

1.01

Surface fiscale

Taxe d’aménagement

C. urb., art. L. 331-1 à L. 331-34, art. R. 331-1 à R. 331-16 Loi n° 2010-1658, art. 28 Références

Contexte La taxe d’aménagement (1) s’est substituée depuis le 1er mars 2012 à la taxe locale d’équipement et aux taxes annexes (taxe complémentaire à la TLE, taxe départementale des espaces naturels sensibles, taxe départementale des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement). Cette taxe est calculée sur la surface intérieure des constructions, appelée surface de plancher taxable, et non plus sur leur surface hors œuvre nette (SHON) afin de ne pas pénaliser la mise en œuvre de dispositifs d’isolation. La taxe d’aménagement comprend plusieurs parts : –– locale (communale ou intercommunale) : relevant de la compétence des collectivités compétentes en matière de PLU, elle a pour objet le financement des équipements publics induits par le développement de l’urbanisation ; –– départementale : elle finance, d’une part, la politique de protection des espaces naturels sensibles et, d’autre part, les dépenses des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement ; –– régionale : perçue exclusivement par le conseil régional d’Ile-de-France, elle finance les équipements collectifs, notamment les infrastructures de transports, rendus nécessaires par l’urbanisation.

Calcul Le mode de calcul de la taxe d’aménagement est le suivant : Taxe d’aménagement (€) = Surface de plancher taxable (m2) × Valeur forfaitaire (€) × Taux Les valeurs forfaitaires sont actualisées chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction. Le taux de la taxe d’aménagement comprend la part communale, départementale, et la part régionale.

(1)  L’article 28 de la loi n° 2010-1658, qui crée la taxe d’aménagement, vise à adapter la fiscalité de l’urbanisme aux nouveaux enjeux de l’aménagement durable et à en simplifier l’application. La taxe d’aménagement est intégrée au Code de l’urbanisme dans ses articles L. 331-1 à L. 331.34 et R. 331-1 à R. 331.16.

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Fiche

Surface fiscale C. urb., art. L. 331-10 à L. 331-34, art. R. 331-1 à R. 331-16 Références

Définition de la surface de plancher taxable

1.02

Terminologie La surface de plancher, utilisée pour le calcul de la taxe d’aménagement, diffère de la surface de plancher utilisée notamment lors de la délivrance d’autorisations d’occupation du sol. Cette surface (1) , qui sera étudiée au chapitre 2, comporte des déductions supplémentaires par rapport au calcul de la surface taxable. Pour éviter la confusion entre ces deux notions différentes bien qu’ayant le même nom, la surface de plancher utilisée pour le calcul de la taxe d’aménagement sera appelée surface de plancher taxable ou encore surface fiscale (2) . Il faut toutefois noter que la surface de plancher taxable utilisée pour la taxe d’aménagement est en filiation directe avec la surface de plancher (chapitre 2).

Calcul de la surface de plancher taxable d’une construction Cette surface est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : –– des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ; –– des vides de plancher et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; –– des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m. Le calcul (3) de la surface de plancher taxable d’une construction se décompose en deux temps : –– en évaluant tout d’abord sa surface taxable « brute » (fiches 1.03 à 1.06) ; –– puis en déduisant les surfaces précitées (fiches 1.07 à 1.11). Certains éléments de construction font en outre l’objet d’un mode de calcul spécifique (fiches 1.14 et 1.15), d’autres pourront également être déduits pour le calcul de la redevance d’archéologie préventive (fiche 1.16). Les surfaces ainsi calculées seront reportées dans le volet fiscal du formulaire de permis de construire (fiche 1.17). (1)  Définie aux articles L. 112-1 et R. 112-2 (C. urb.). (2)  La surface de plancher taxable est définie à l’article L. 331-10 (C. urb.) issu de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010, et précisée par l’article R. 331-7 créé par le décret n° 2012-88 du 25 janvier 2012. (3)  Ce nouveau calcul se veut plus simple pour le contribuable, tout en réduisant le risque de fraude notamment pour les maisons individuelles. Mais paradoxalement, et en dépit de la volonté de rupture avec les anciennes surfaces, la définition de la surface taxable repose pour une large part sur des notions identiques à celles utilisées pour le calcul de la SHOB/SHON et reprend des apports de la jurisprudence administrative.

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C. urb., art. L. 331-10 et R. 331-7 Circulaire du 3 février 2012

Notion de plancher : éléments constitutifs

La surface de plancher « brute » à prendre en compte comprend les surfaces de plancher mesurées au-dessus des plinthes de tous les niveaux : –– les rez-de-chaussée et tous les étages ; –– les niveaux intermédiaires tels que les mezzanines, de même que les combles et sous-sols, aménageables ou non.

Références

Mezzanine

Séjour/ coin repas

Couloir

Chambre 1

Chambre 2

Chambre 3

Cave

Balcon encaissé

Couloir

1.03

Surface fiscale

Sdb

Chambre parents

Hall d’entrée

Fiche

Sdb

Chambre parents

Balcon

Garage souterrain

Planchers « bruts » à prendre en compte La nature et la consistance du plancher considéré n’entrent pas en ligne de compte. Il peut par exemple s’agir de terre battue (dans une buanderie ou un sous-sol) ou de graviers (dans une cave).

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Fiche

Surface fiscale C. urb., art. L. 331-10 et R. 331-7 Circulaire du 3 février 2012 Références

Notion de plancher : non déductibilité des murs intérieurs

1.04

La surface correspondant à l’ensemble des murs intérieurs (porteurs ou constituant de simples cloisonnements) ne doit pas être déduite de la surface de plancher taxable de la construction et ce « afin de simplifier la mesure de la surface de plancher » (1) .

Chambre 1

Les murs intérieurs constituent de la surface de plancher taxable

Dressing

WC Cuisine

Sdb

Dgt

Bureau Chambre 2

Salle à manger

Cellier

Salon

Surface à prendre en compte

Entrée

Lingerie

(1)  Précision apportée par la circulaire du 3 février 2012.

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Fiche

3.12

Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme C. urb., art. L. 331-10, L. 112-2, et R. 331-7, R. 112-2, R. 420-1, R. 431-2 Circulaire du 3 février 2012

Comparaison des différentes surfaces

Références

Cette fiche présente les différentes surfaces découlant de la réforme destinée à simplifier et unifier les surfaces de plancher dans le Code de l’urbanisme.

Surface de plancher taxable La surface de plancher taxable ou surface fiscale définie aux articles L. 331-10 et R. 331-7 sert pour le calcul de la taxe d’aménagement (chapitre 1). Trémie d’escalier

Bassin de la piscine

Garage Hauteurs < 1,80 m Places de stationnement aériennes (unité) Surface fiscale

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Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme

Fiche

Comparaison des différentes surfaces

3.12

Surface de plancher La surface de plancher définie aux articles L. 112-1 et R. 112-2 est utilisée pour la détermination du champ d’application des autorisations d’urbanisme et pour l’application des dispositions des PLU (chapitre 2).

Trémie d'escalier

Terrasse non couverte non close Bassin de la piscine

Garage Hauteurs < 1,80 m Surface de plancher

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Fiche

Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme

3.12

Comparaison des différentes surfaces

Emprise au sol – Autorisation d’urbanisme L’emprise au sol définie à l’article R. 420-1 sert à compléter la notion de surface de plancher pour déterminer le champ d’application des autorisations d’urbanisme (fiches 3.02 à 3.07).

Limites extérieures des murs Terrasse surélevée Bassin de la piscine

Garage

Emprise au sol

Parties couvertes avec poteaux de soutien (casquette, débord de toit)

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Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme

Fiche

Comparaison des différentes surfaces

3.12

Emprise au sol – Recours à architecte L’emprise au sol définie à l’article R. 431-2 découle de la surface précédente en déduisant les parties de construction non constitutives de surface de plancher et sert uniquement à déterminer si un projet nécessite ou non le recours à un architecte. Elle s’apparente à l’ancienne SHON (fiches 3.08 à 3.09).

Limites extérieures des murs Terrasse surélevée

Garage

Parties couvertes avec poteaux de soutien (casquette, débord de toit) Surface non prise en compte pour le calcul du seuil de l’obligation d’architecte

Emprise au sol pour le calcul du seuil de l'obligation d'architecte

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SRT pour les logements

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Fiche

4.01

SRT pour les logements

Définition

Arrêté du 26 octobre 2010, annexe III Arrêté du 11 décembre 2014 Références

Engagement fort du Grenelle de l’environnement, la nouvelle réglementation thermique, dite RT 2012 (1) , a été mise en place afin de réduire les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre dans les habitations neuves. Cette réglementation a pour objectif principal de limiter la consommation d’énergie primaire (Cep) des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP /(m2.an) en moyenne. Le calcul de ce coefficient s’appuyait sur une nouvelle surface, dite surface de plancher hors œuvre nette au sens de la réglementation thermique SHONRT. L’article 2 de l’arrêté du 11 décembre 2014 a modifié l’appelation de la surface à prendre en compte. Elle est désignée sous le terme de surface thermique au sens de la RT d’une maison individuelle ou accolée, ou d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment collectif d’habitation, SRT. Le principe de calcul de la SRT pour les bâtiments à usage d’habitation est inchangé par rapport à celui de la SHONRT. Plus précisément, cette SRT d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation est égale à la somme des surfaces de parois horizontales construites (SPHC) de chaque niveau de ce bâtiment ou de cette partie de bâtiment, après déduction : –– des SPHC des combles et des sous-sols non aménageables ou non aménagés pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; –– des SPHC des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, des vérandas non chauffées ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ou à des niveaux supérieurs ; –– des SPHC des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules. Le calcul de la SRT s’effectuera donc : –– en évaluant tout d’abord la SPHC « brute » du bâtiment (fiche 4.03) ; –– en déduisant ensuite un certain nombre de surface (fiches 4.04 à 4.07). À noter que la SRT est calculée de manière différente selon que le bâtiment est à usage d’habitation (maisons individuelles ou groupées, bâtiments collectifs d’habitation, foyers de jeunes travailleurs, cités universitaires) ou à usage tertiaire, commercial et industriel (cf. annexe III de l’arrêté du 26 octobre 2010).

(1)  Applicable pour toutes les constructions neuves dont les permis de construire ont été déposés depuis le 1er janvier 2013.

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Fiche

SRT pour les logements Arrêté du 26 octobre 2010, annexe III Arrêté du 11 décembre 2014 Références

Lien avec l’ancienne SHON du Code de l’urbanisme

4.02

La surface prise en compte dans la RT 2005 était la SHON au sens de l’ancien article R. 112-2 du Code de l’urbanisme. Si l’on compare les dispositions de cet article avec celles de l’annexe III de l’arrêté du 26 octobre 2010 modifié, il apparaît clairement que la SRT est une adaptation de l’ancienne SHON. Plus précisément, la SRT est identique à la SHON, mais : • sans certaines déductions : –– les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l’aménagement d’une construction existante en vue d’améliorer son isolation thermique ou acoustique, –– la déduction forfaitaire de 5 % de surfaces affectées à l’habitation, –– la déduction forfaitaire de 5 m2 par logement conforme aux règles d’accessibilité intérieure des personnes handicapées, –– la déduction forfaitaire de 5 m2 pour amélioration de l’habitat (en cas de rénovation de bâtiments existants) ; • et avec des déductions supplémentaires : –– les vérandas non chauffées, –– les combles et sous-sols non aménagés pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial. La SRT s’approche donc bien au plus près de la surface réelle devant bénéficier des apports calorifiques et de rafraichissements.

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Table des matières Sommaire..................................................................................................................................... Introduction................................................................................................................................. Liste des sigles............................................................................................................................. Mode d’emploi.............................................................................................................................

5 7 9 11

1. Surface fiscale.................................................................................................... 13 1.01 1.02 1.03 1.04 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17

Taxe d’aménagement................................................................................................. Définition de la surface de plancher taxable............................................................ Notion de plancher : éléments constitutifs............................................................... Notion de plancher : non déductibilité des murs intérieurs.................................... Notion de plancher : éléments à exclure.................................................................. Clos et couvert............................................................................................................. Nu intérieur.................................................................................................................. Façades........................................................................................................................ Embrasure de portes et fenêtres donnant sur l’extérieur........................................ Vides et trémies.......................................................................................................... Surfaces de plancher sous hauteur de plafond ≤ 1,80 m......................................... Surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement de véhicules............ Changement de destination....................................................................................... Piscines extérieures.................................................................................................... Stationnements extérieurs ou non clos..................................................................... Redevance d’archéologie préventive......................................................................... Volet fiscal des demandes d’autorisation d’urbanisme............................................

14 15 16 17 19 20 22 24 26 27 28 31 32 33 34 35 36 169

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Table des matières 2. Surface de plancher dans le Code de l’urbanisme............................................ 41 2.01 2.02 2.03 2.04 2.05 2.06 2.07 2.08 2.09

Contexte règlementaire.............................................................................................. Méthode de calcul....................................................................................................... La surface de plancher comme unité de mesure de référence............................... Surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules............................... Combles non aménageables...................................................................................... Combles aménageables.............................................................................................. Locaux techniques....................................................................................................... Caves et celliers annexes à des logements desservis par une partie commune... Surface de 10 % pour les logements desservis par des parties. communes intérieures................................................................................................ 2.10 Récapitulatif comparé des surfaces taxables et des surfaces de plancher.............

42 44 45 48 50 51 52 54 56 59

3. Emprise au sol dans le Code de l’urbanisme..................................................... 61 3.01 3.02 3.03 3.04 3.05 3.06 3.07 3.08 3.09 3.10

Trois notions différentes............................................................................................. Autorisations d’urbanisme – Définition...................................................................... Autorisations d’urbanisme – Murs extérieurs et garages......................................... Autorisations d’urbanisme – Débords et surplombs................................................. Autorisations d’urbanisme – Éléments de modénature et marquises..................... Autorisations d’urbanisme – Bassins de piscine........................................................ Autorisations d’urbanisme – Surfaces spécifiques.................................................... Obligation de recours à architecte – Définition......................................................... Obligation de recours à architecte – Surfaces d’emprise à déduire......................... PLU – Définition pouvant être donnée dans le règlement.......................................

62 63 64 66 68 69 70 72 73 74

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Table des matières 3.11 PLU – Définitions jurisprudentielles............................................................................ 75 3.12 Comparaison des différentes surfaces....................................................................... 76

4. SRT pour les logements...................................................................................... 81 4.01 4.02 4.03 4.04 4.05 4.06 4.07

Définition..................................................................................................................... Lien avec l’ancienne SHON du Code de l’urbanisme................................................ Évaluation de la SPHC « brute »................................................................................. Déduction des combles et sous-sols non aménageables........................................ Déduction des combles et sous-sols non aménagés................................................ Autres surfaces à déduire........................................................................................... Récapitulatif des locaux inclus ou non dans la SRT...................................................

82 83 84 86 89 90 92

5. SRT pour les bâtiments tertiaires, commerciaux et industriels......................... 95 5.01 5.02 5.03 5.04 5.05 5.06 5.07 5.08 5.09 5.10 5.11

Définitions.................................................................................................................... 96 Surface utile SURT........................................................................................................ 98 SURT – Surface de plancher « brute »......................................................................... 99 SURT – Murs extérieurs................................................................................................ 100 SURT – Cloisons et poteaux.......................................................................................... 101 SURT – Marches et cages d’escaliers........................................................................... 102 SURT – Gaines............................................................................................................... 103 SURT – Ébrasements de portes et fenêtres................................................................ 104 SURT – Partie de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m..................................... 105 SURT – Autres déductions (1/2).................................................................................. 106 SURT – Autres déductions (2/2).................................................................................. 107 171

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Table des matières 6. Surface habitable............................................................................................... 109 6.01 6.02 6.03 6.04 6.05 6.06 6.07 6.08 6.09 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14 6.15

Définition..................................................................................................................... 110 Surface de plancher construite................................................................................... 111 Murs et cloisons, embrasures de portes et fenêtres................................................ 112 Marches et cages d’escaliers...................................................................................... 113 Gaines.......................................................................................................................... 114 Combles non aménagés............................................................................................. 115 Caves et sous-sols....................................................................................................... 116 Remises et garages..................................................................................................... 117 Terrasses, loggias et balcons...................................................................................... 118 Séchoirs extérieurs au logement............................................................................... 119 Vérandas...................................................................................................................... 120 Volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10 du CCH................................................... 121 Locaux communs et autres dépendances des logements....................................... 122 Parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m............................................. 123 Surface habitable et surface « Carrez »..................................................................... 124

7. Surface de vente................................................................................................ 125 7.01 7.02 7.03 7.04 7.05 7.06

Définition..................................................................................................................... 126 Surfaces constitutives de SV : surfaces affectées à la circulation de la clientèle... 127 Surfaces constitutives de SV : surfaces affectées à l’exposition des marchandises..... 128 Surfaces constitutives de SV : surfaces affectées au paiement............................... 129 Surfaces constitutives de SV : surfaces affectées à la circulation du personnel..... 130 Surfaces constitutives de SV : chapiteaux.................................................................. 131

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Table des matières 7.07 7.08 7.09 7.10 7.11 7.12 7.13

Surfaces constitutives de SV : ateliers de montage.................................................. 132 Surfaces exclues de la SV : mails des centres commerciaux.................................... 133 Surfaces exclues de la SV : sas d’entrée des magasins............................................ 134 Surfaces exclues de la SV : ateliers d’entretien, de préparation, de fabrication.... 135 Surfaces exclues de la SV : surfaces de réserve et locaux techniques.................... 136 Surfaces exclues de la SV : aires de stationnement................................................. 137 Commerces ne créant pas de surface de vente........................................................ 138

8. Champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme.................... 139 8.01 8.02 8.03 8.04 8.05 8.06 8.07 8.08 8.09 8.10 8.11 8.12 8.13 8.14

Régimes applicables................................................................................................... 140 Constructions neuves de droit commun.................................................................... 142 Constructions neuves – Habitations légères de loisirs.............................................. 143 Constructions neuves – Éoliennes et centrales photovoltaïques............................. 144 Constructions neuves – Constructions et installations créant moins de 5 m2 . d’emprise au sol ou de surface de plancher autres que les éoliennes................... 145 Constructions neuves – Murs...................................................................................... 146 Constructions neuves – Piscines................................................................................. 147 Constructions neuves – Châssis et serres de production.......................................... 148 Constructions neuves – Lignes de distribution d’énergie électrique....................... 149 Constructions neuves – Clôtures................................................................................. 150 Constructions neuves : Cas spécifiques exclus du champ d’application . du permis de construire.............................................................................................. 152 Travaux sur constructions existantes – Travaux d’extension.................................... 155 Travaux sur constructions existantes – Changements de destination..................... 156 Travaux sur constructions existantes – Ravalements................................................ 158 173

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Table des matières 8.15 Travaux sur constructions existantes – Modification de l’aspect extérieur............. 159 8.16 Travaux sur constructions existantes – Transformation d’une surface close. en surface de plancher............................................................................................... 160 8.17 Travaux sur constructions existantes – Autres travaux............................................. 161 8.18 Travaux sur constructions existantes – Travaux sur monuments historiques......... 162 Bibliographie – Références.......................................................................................................... 163 Index............................................................................................................................................ 165

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ISSN 2266-3037 ISBN 978-2-281-11934-3

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Yves Goujon

Calcul des surfaces réglementaires Surfaces fiscale, de plancher, thermique, habitable, de vente, et emprise au sol

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Juriste, chef du service application du droit des sols à la ville de Cholet, Yves Goujon est également formateur en droit de l’urbanisme. Il est l’auteur de l’ouvrage Taxe d’aménagement et versement pour sous-densité.

MÉMENTO

2e éd iti

Au cours des dernières années, la réglementation a multiplié les types de surfaces nécessaires au montage de projets de construction. Résultant de textes législatifs ou réglementaires, voire même de la jurisprudence, leur calcul complexe est indispensable dans toutes les démarches d’urbanisme. Cet ouvrage présente une analyse détaillée des surfaces utiles à un projet : – la surface fiscale, assiette de calcul de la nouvelle taxe d’aménagement ; – la surface de plancher, référence pour l’application des règles d’urbanisme ; – l’emprise au sol qui permet de déterminer les seuils de soumission à autorisation d’urbanisme et de recours à un architecte ; – la surface thermique au sens de la RT 2012 ; – la surface de vente utilisée en urbanisme commercial. Cette deuxième édition tient compte des derniers arrêtés remplaçant la SHONRT par la surface thermique SRT et intègre le calcul des surfaces habitable et « loi Carrez ». Enfin, des tableaux synthétiques présentent les champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme. Adoptant une approche pédagogique en s’appuyant sur de nombreuses illustrations et commentaires, cet ouvrage est aussi bien un outil de travail pour les professionnels de l’urbanisme qu’une aide au calcul des surfaces pour les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre ou les particuliers.

Yves Goujon

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SOMMAIRE 1 Surface fiscale 2 Surface de plancher 3 Emprise au sol 4 SRT pour les logements 5  SRT pour les bâtiments tertiaires, commerciaux et industriels 6 Surface habitable 7 Surface de vente 8  Champs d’application des différentes autorisations d’urbanisme

Calcul des surfaces réglementaires

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