MarkedSRAPPORT 2. HALVÅR 2011
www.malling.no
side 2 Eiendomshuset Malling & Co / halvårsrapport 2h-2011 Leder
Hvor blir det av julerushet? av at krav til egenkapitalen øker, løpetid på lånene kortes ned, marginen øker, osv. Men også egenkapitalen er blitt mer restriktiv. Blant annet har vi opplevd at syndikeringsprosjekter ikke har klart å fylle bøkene, og at enten garantister eller selgerne har fått prosjektet i fanget. Det er også påfallende at det er relativt rolig i transaksjonsmarkedet kort tid før jul. Fjerde kvartal er normalt den travleste perioden av året, men det normale ”julerushet” har vi foreløpig sett lite til.
Året går mot slutten, og det er dags for å oppsummere 2011. Det var høy aktivitet og stor optimisme ved inngangen av året, men i løpet av sommeren og høsten har vi fått stadige påminnelser om at problemene ute i Europa langt fra har funnet varige løsninger. I Norge har vi lenge vært motstandsdyktige mot de negative impulsene fra resten av Europa, men det er ingen tvil om at også vi vil bli berørt av uroen. Først og fremst så merker vi at bankene har blitt mer tilbakeholdne. Dette i form
Kapitalmarkeder som ikke fungerer tilfredsstillende er etter vårt syn den største utfordringen for eiendomsmarkedet i tiden fremover. Eiendom er og blir en kapitalintensiv bransje, og når prisen på denne råvaren øker og tilgjengeligheten blir dårligere, går det utover mobiliteten i transaksjonsmarkedet. Leiemarkedet fungerer tilfredsstillende, og effektive og attraktive lokaler med god beliggenhet er forholdsvis enkelt å finne leietakere til. Verre er det for utdaterte lokaler med annenrangs beliggenhet som kommer til kort i konkurransen om leietakerne.
For egen del er vi svært godt fornøyd med 2011, som tegner til å bli det beste i selskapets snart 50 år lange historie. Vi har organisert våre virksomheter i to divisjoner; Markets og Forvaltning. Vi har tatt markedsandeler i begge divisjonene, og spesielt i Markets har vi hatt en positiv utvikling. Markets består i dag av Næringsmegling, Client Solutions, Corporate Real Estate, Analyseavdeling og vårt datterselskap Mork & Partners med virksomhet i Drammen og Stavanger. Vi har i løpet av året løst store og komplekse oppdrag. Det skal vi fortsette med også i 2012!
Peter T. Malling Peter T. Malling Styreformann Eiendomshuset Malling & Co
innhold Eiendomshuset Malling & Co / halvårsrapport 2h-2011 side 3
Innhold Leder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 02 Makro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 04 Leiemarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 06 Transaksjonsmarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Markedsoppdatering: Mork & Partners Drammen og Stavanger . . . . . . . . . . . . . . . 20 Gjestekommentar: Utvikling av Bjørvika . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Tema: Eiendomsforvaltning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Om Malling & Co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Ansatte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Analyseansvarlige Lars C. Lund og Haakon Ødegaard DESIGN og layout Børresen & Co Redaksjonen avsluttet 15. november
side 4 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 makro
makro
norge – solid vekst, men skyer i horisonten • • • • • •
Svak vekst internasjonalt demper norsk oppgang, men fortsatt solid vekst er ventet SSB reduserte sine estimater for BNP-vekst Fastlands-Norge i september og forventningene er nå en vekst på 2,7 % i år og 3,5 % i 2012 Det er særlig eksportnæringene utenfor oljebransjen som vil rammes av svakere vekstutsikter internasjonalt. Dette forsterkes av kronekursen Som en motpol øker oljeselskapene sine investeringer kraftig, og nye, store oljefunn skaper økt optimisme i en viktig del av norsk næringsliv Styringsrenten ble sist økt i mai til 2,25 %, og på møtet i oktober ble forventet rente fremover kuttet Internasjonalt har renteforventningene falt kraftig, og det er ikke ventet nye rentehopp i Norge de neste 12 mnd., samtidig har sannsynligheten for rentekutt økt 2009
2010
2011E
2012E
2013E
Privat konsum
0,2
3,7
2,8
4,7
5,3
Offentlig konsum
4,8
2,2
2,1
2,7
2,6
Bruttoinvesteringer i fast kap. I alt
-6,8
-7,4
7,0
8,8
6,6
- bruttoinvesteringer, fastlands-Norge
-10,9
-3,1
9,2
8,0
7,8
- bruttoinvesteringer, olje
5,8
-12,4
8,7
8,3
2,3
Eksport
-3,9
-1,7
-0,9
1,4
0,1
- olje og gass
-0,9
-7,4
-3,9
1,6
-1,4
-1,0 %
- tradisjonelle varer
-8,1
4,9
2,8
2,2
1,6
-2,0 %
Kilde: SSB
Kilde: SSB - september 2011
Hovedtall Norge (vekst i %)
• Lange markedsrenter befinner seg på historisk lavt nivå • Inflasjonen holder seg lav, og SSB anslår at konsumprisveksten neste år kan komme under 1 % som årsgjennomsnitt • Sysselsettingen har utviklet seg positivt, og har vokst i takt med arbeidstilbudet og dette medfører at arbeidsledigheten har holdt seg relativt konstant • Norsk PMI (innkjøpssjefsindeksen) falt til 50,8 poeng i oktober, det laveste nivået på over ett år – Det er til dels kraftige fall i både produksjons- og ordreindeksene som trekker ned, men også sysselsettingsindeksen faller • Husholdningenes realdisponible inntekt er ventet å øke med omtrent 4 % årlig, men husholdningene er fortsatt tilbake holdene og både detaljhandelen og varekonsumet falt i september • Gjeldsveksten og boligprisene fortsetter å øke, og skaper bekymring hos Norges Bank og andre institusjoner BNP fastlands-norge 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 %
9,0
6,9
4,6
5,7
-1,7
0,0
1,6
2,9
2,6
BNP fastlands-Norge
-1,8
2,1
2,7
3,5
3,6
2014E
2013E
2012E
2010
2011E
2007
2008
2005
2006
2003
2004
2001
2009
-11,7
arbeidsmarkedet siste 5 år Arbeidsledighet (AKU)
3,2
3,6
3,4
3,4
3,3
Arbeidstilbud
0,0
0,5
1,1
2,2
1,9
Sysselsatte personer
-0,4
-0,2
1,2
2,1
2,0
2,1
2,5
1,4
0,9
1,6
Konsumpriser (KPI) - årsvekst Underliggende inflasjons (KPI-JAE)
2,6
1,4
1,0
1,1
1,6
Årslønn inkl. pensjonskostander - årsvekst
4,2
3,7
4,1
3,6
3,7
274,9
310,0
330,7
281,7
252,0
Driftsbalanse (mrd.kr.) Driftsbalanse (% av BNP) Overskudd offentlige budsjetter*
11,8
12,4
12,5
10,2
8,7
249,6
265,7
410,0
475,0
480,0
2.7 mill 2.6 mill
2.5 mill
2.4 mill Aug 06
Arbeidsledighet (%) (V akse)
Aug 09
Aug 10
Arbeidsstyrke (H akse)
Aug 11 Sysselsetting (H akse)
6,0 %
7,0 %
5,0 %
6,0 %
4,0 %
5,0 %
3,0 %
4,0 %
2,0 %
3,0 % 2,0 %
3 mnd NIBOR
10 års SWAP
Styringsrente
Oct 11
Jan 11
Jan 10
Jan 09
Jan 08
Jan 07
Jan 06
Jan 05
Jan 04
Jan 03
Jan 02
1,0 % Jan 01
Jan 00
Aug 08
inflasjon siste 5 år
8,0 %
1,0 %
Aug 07
Kilde: SSB
Kilde: Norges Bank
Renter
3,8 % 3,6 % 3,4 % 3,2 % 3,0 % 2,8 % 2,6 % 2,4 % 2,2 %
Kilde: SSB
Import BNP
2002
1,0 % 0,0 %
0,0 % -1,0 %
Sep 06
KPI-JAE
Sep 07 KPI
Sep 08
Sep 09
Sep 10
Sep 11
makro Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 5
globalt – uro, usikkerhet og ujevn veksttakt
arbeidsledighet
20,0 %
15,0 %
10,0 %
5,0 %
3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 %
NOK
2 år
EUR
3 år
4 år
5 år
6 år
7 år
8 år
9 år
10 år
Spania
Latvia
Hellas
Irland
Litauen
Krotia
Estland
Slovakia
Portugal
Ungarn
Bulgaria
Frankrike
USA
Polen
UK
Tyrkia
Italia
Finland
Sverige
Belgia
Danmark
Japan
Tsjekkia
Årlig økonomisk vekst i brutto nasjonalprodukt (BNP)
2009
2010
2011E
2012E 4,0 %
Verden
-0,7 %
5,1 %
4,0 %
Industrilandene
-3,7 %
3,1 %
1,6 %
1,9 %
USA
-3,5 %
3,0 %
1,5 %
1,8 %
Eurosonen
-4,3 %
1,8 %
1,6 %
1,1 %
Tyskland
-5,1 %
3,6 %
2,7 %
1,3 %
Frankrike
-2,6 %
1,4 %
1,7 %
1,4 % 0,3 %
Italia
-5,2 %
1,3 %
0,6 %
Spania
-3,7 %
-0,1 %
0,8 %
1,1 %
Japan
-6,3 %
4,0 %
-0,5 %
2,3 %
Storbritannia
-4,9 %
1,4 %
1,1 %
1,6 %
Sentral- og Øst-Europa
-3,6 %
4,5 %
4,3 %
2,7 %
Russland
-7,8 %
4,0 %
4,3 %
4,1 %
Kina
9,2 %
10,3 %
9,5 %
9,0 %
India
6,8 %
10,1 %
7,8 %
7,5 %
Midtøsten og Nord-Afrika
2,6 %
4,4 %
4,0 %
3,6 %
Brasil
-0,6 %
7,5 %
3,8 %
3,6 %
Kilde: IMF World Economic Outlook – september 2011
Kilde: Nordea e-Markets
4,0 %
Tyskland
Nederland
Norge
0,0 %
swap-renter
1 år
bidrar i stor grad til den globale veksten • Energietterspørsel og priser vil derfor trolig holde seg oppe, og bidra til høye inntekter og god aktivitet i Norge • Historien har vist at når veksten først kommer tilbake etter en lang periode med svak eller negativ vekst, så kan den bli meget sterk
krise og nytt tilbakeslag, men langt fra det mest sannsynlige scenarioet • Situasjonen er nå prekær, og alvoret gir sannsynligvis større forståelse for upopulære men nødvendige beslutninger fremover • Lyspunktet er at veksten i fremvoksende økonomier fortsatt er solid, og disse
Kilde: Eurostat – september 2011
internasjonalt påvirker konsumenter og bedrifter negativt • En uvanlig uoversiktelig situasjon med stort utfallsrom medfører samtidig store svingninger i finansmarkedene • Statsfinansielle kriser i Europa truer bankenes soliditet, og en troverdig løsning har trukket ut i tid og tar stadig nye og overraskende vendinger • Usikkerhet rundt bankens eksponering mot statsgjeld og mulige tap har økt innlånskostnadene og rammer lånetilgangen for næringslivet • Det er svake vekstforventninger i mange land, og industrilandene ser ut til å stå overfor en forsterket og langvarig lavkonjunktur • Arbeidsledigheten i USA og euroområdet har bitt seg fast på et høyt nivå, samtidig som høy statsgjeld og store underskudd i statsfinansene begrenser den økonomiske handlefriheten • I EU 27-landene var 9,7 % av arbeids styrken ledige i september, opp 0,1 % fra årsskiftet • Ledigheten i USA var i samme måned 9,1 %, også opp 0,1 % fra januar • Fortsatt nedsiderisiko i forhold til sammenbrudd i Eurosonen med bank-
Østerike
• Fortsatt betydelig uro og usikkerhet
side 6 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 Leiemarkedet
Leiemarkedet
kvalitetskrav øker nybyggaktiviteten tilbud og etterspørsel for kontor i stor-oslo
Stabil, men kvalitetsbevisst etterspørsel • Aktiviteten i markedet er stabil, men vi registrerer lengre beslutningsprosesser og ønske om mer fleksibilitet for opp- og nedskalering av leiearealet • Det er inngått flere større kontrakter i år, og volumet frem til 3. kvartal er omtrent som fjoråret • Etterspørselssiden har blitt mer kravstor i forhold til standard, beliggenhet og effektivitet • Vi ser en trend mot at urasjonelle, eldre bygg ikke klarer å tiltrekke seg de viktige leietakerne • Den opplevde ledigheten, dvs. tilgjengelige bygg som tilfredstiller ufravikelige krav, er liten – Mange store leietakere havner derfor i nybygg • De mest sentrale og populære kontorområdene opplever høyere etterspørsel enn det utløpsvolum og nybygg kan veie opp for, og dette kan gi lokal leieprisvekst • Vi forventer at områder som Vika, Tjuvholmen, Aker Brygge, Skøyen, Bjørvika og indre sentrum, vil få en oppadgående trend for leieprisene fremover •
Leieprisveksten vi så i 2006–2007 ble i tillegg til solid vekst i økonomien, også drevet ytterligere av en lavere tilbudsside enn normalt – dette ga hovedsakelig et prispress på de beste lokalene
• Historisk har vi sett en viss sammenheng mellom BNP-vekst og leiepriser for attraktive kontorlokaler (se graf side 8): – Dersom BNP-veksten utvikler seg iht. SSBs prognoser peker det mot en moderat økning i leie- prisen for kontorlokaler med høy standard og/eller sentral beliggenhet – Utviklingen i internasjonal økonomi kan imidlertid smitte over på Norge, og gi lavere vekst enn prognosene skulle tilsi Stor tilbudsside • Pr. 15. oktober lå det ca. 955 000 kvm kontorlokaler i Oslo på FINN.no, en økning på over 100 000 kvm siden 15. januar – Pr. 15. november gikk imidlertid tilbudet ned til 892 000 kvm, men fortsatt høyere enn januar • Det ventes ferdigstillelse av en betydelig mengde nye bygg i årene fremover • Vi har foreløpig sett få gjennomførte konverteringer fra kontor til bolig, men vi registrerer at mange aktører vurderer dette med bakgrunn i høye boligpriser • Kontraktsoppstart for de siste to årene ser ut til å ha vært mindre enn utløp og nybygging (negativ absorpsjon) • Signeringsvolum i forhold til utløp fra 2010 og 3 første kvartaler i 2011 viser imidlertid et jevnere forhold mellom tilbud og etterspørsel
Kontorleiepriser stor-oslo
Dette taler for høyere kontorleiepriser: • Betalingsvillighet for kvalitet • Lavere utløpsvolum i 2012 enn både 2010 og 2009 • Befolkningsøkning/sentralisering • Forventet vekst i økonomien • Økte investeringer i oljebransjen • Lite utvalg av store lokaler i de sentrale områdene • Økt konvertering til bolig eller andre formål
Dette taler mot høyere kontorleiepriser: • Mange nybygg som ferdigstilles • De som flytter til nybygg tar opp mindre arealer per hode (effektiviserer) • Mange ledige eksisterende bygg • Dempede vekstimpulser fra utlandet og uforutsigbarhet kan begrense ansettelsestakten, og dermed behov for å utvide kontorarealer i mange bedrifter • Nybyggingen forventes å være høy, og dette vil påvirke prisene på eldre bygg
Konklusjon: • Selv om sysselsettingen er forventet å øke, er det neppe nok til å ta unna den store tilbudssiden • Vi forventer en moderat leieprisvekst, hovedsakelig drevet av oppgang i etterspørselen for de mest populære områdene, og i effektive bygg med høy standard • Vi venter derfor fortsatt differens iering, der eldre og urasjonelle bygg er taperne og nybygg blir vinnerne • Stor uro internasjonalt kan utsette beslutninger om ekspansjon og kan ødelegge en forventet prisvekst i de mest pressede områdene
Leiemarkedet Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 7
Leiepriser: Malling & Co meglerkonsensus sett opp mot gjennomsnitt for signerte kontrakter "Normalt" leienivå
Gjennomsnitt signerte kontrakter*
Toppleie**
Trend
1
Asker
Område
1 300 –1 500
1 360
1 850
stigende
2
Billingstad
1 200 –1 400
1 230
1 650
flat
3
Sandvika
1 400 –1 600
1 320
1 900
flat
4
Fornebu
1 500 –1 700
1 500
2 100
flat
5
Lysaker
1 600 –1 800
1 650
2 300
flat
6
Skøyen
1 800 –2 000
1 680
2 800
stigende
7
Majorstua
1 700 –1 900
2 050
2 450
flat
8
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen
2 300 –2 500
2 410
3 600
stigende
9
Kvadraturen
1 600 –1 800
1 750
2 400
stigende
10
Indre sentrum
1 700 –1 900
1 710
2 200
stigende
11
Bjørvika
2 100 –2 300
1 800
2 750
stigende
12
Nydalen/Sandaker
1 500 –1 700
1 610
2 200
flat
13
Økern/Løren/Risløkka
1 200 –1 400
950
1 850
flat
14
Bryn/Helfsfyr
1 300 –1 500
1 260
1 950
flat
OSLO YTRE ØST
OSLO YTRE VEST
12
YTRE BY VEST
7 13
YTRE BY ØST
6 OSLO SENTRUM
5
10
8
14
9 11
BÆRUM
4 3
OSLO YTRE SYD
Oslofjorden
2
ASKER
1
1 km
Oslo Airport, Gardermoen –› Oslo Central Station
*Signerte kontrakter mars 2010–august 2011 (kilde: Eiendomsverdi Næring) **Med toppleie menes et gjennomsnitt av de aller beste lokalene i området, dersom de hadde blitt leid ut i dagens marked. Toppleien trenger ikke referere til konkrete inngåtte kontrakter. Det finnes også eksempler på at enkeltkontrakter kan ligge over det vi definerer som toppleie, men disse anses for å være lite representative for området som helhet.
50 km
side 8 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 Leiemarkedet
Adresse
Område
Inngått
Leietaker
kvm
Oppstart år
Østensjøveien 43
Bryn
Q1 2011
Statens Vegvesen
2 400
2011
5
Mølleparken 2
Indre by
Q1 2011
Monster
4 500
2011
10
Vollsveien 2A
Lysaker
Q1 2011
Oracle
3 000
2011
–
Schweigaardsgate 23
Bjørvika
Q1 2011
NSB
Stranden 21
Aker Brygge
Q1 2011
Fokus Bank
Innspurten 15 (Helsfyr Atrium)
Helsfyr
Q1 2011
Pilestredet 28
Oslo Sentrum
Q1 2011
Storgata 33
Oslo Sentrum
Professor Kohts vei 108 Filipstad Brygge 1
Kontraktslengde
15 000
2012
–
6 400
2014
10
Svea Finans
1 500
2011
5
Helsedirektoratet
2 650
2011
10
Q1 2011
LHL
2 000
2011
5
Lysaker
Q1 2011
Star Tour Stjernereiser AS
3 500
2011
4
Aker Brygge
Q1 2011
VNG Norge
1 800
2011
–
Grev Wedels plass 9
Kvadraturen
Q2 2011
Norsk kulturråd
1 100
2011
2
Drammensveien 130
Skøyen
Q2 2011
Kitchen reklamebyrå AS
1 470
2011
5
Lilleakerveien 4
Lysaker
Q2 2011
Statkraft
15 000
2012
20
Østensjøveien 39-41
Bryn
Q2 2011
Nordic Academy AS
1 400
2011
–
Rådhusgaten 27
Oslo Sentrum
Q2 2011
Kredinor
4 400
2012
10
Philip Pedersens vei 1
Lysaker
Q2 2011
Cisco
12 500
2011
5
Mariboes gate 13,
Oslo Sentrum/indre by
Q2 2011
Statens Bygningstekniske Etat
2 000
2011
10
Akersveien 26
Indre by
Q3 2011
SSB
16 500
2014
15
Lilleakerveien 4
Lysaker
Q3 2011
PGS
10 000
2013
11
Drammensveien 131
Skøyen
Q3 2011
Yara
9 000
2014
10
Hammersborggata 9
Oslo Sentrum
Q3 2011
Handels- og Næringsdepartementet
7 000
2011
1
Lilleakerveien 4
Lysaker
Q3 2011
Aas Jacobesen AS
3 950
2011
10
Gullhaug Torg 4
Nydalen
Q3 2011
Justisdepartementet
10 000
2011
–
4 500
6,0 %
4 000 3 500
4,0 %
3 000 2 500
2,0 %
2 000 1 500
0,0 %
1 000 500
-2,0 %
BNP Fastlands-Norge (H akse)
Høy standard sentralt (V akse)
2013 E
2014 E
2012 E
2011
2010
2009
2007
2008
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1997
Prestisje sentralt (V akse)
1998
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0 1989
Kilde: Dagens Næringslivs eiendomsindeks / SSB / Malling & Co
nominelle Kontorleiepriser sentralt i Oslo sett i sammenheng med BNP-vekst
1988
Kilde: Malling & Co
Eksempler på leiekontrakter > 1 000 kvm 2011
Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 9
Grev Wedels Plass 9 Malling & Co Corporate Real Estate bistod UBS med salg av eiendommen. Kjøper: Storebrand Eiendomsfond Eiendomsverdi MNOK 845
side 10 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 Leiemarkedet
etterspørsel i leiemarkedet – sysselsetningsvekst i stor-oslo Sysselsetting
• For hele Norge har vi sett en økning i antall sysselsatte, mesteparten av veksten har skjedd i Oslo-området
• Selv om sysselsettingen har økt, så er antall ledige stillinger i Oslo og Akershus redusert gjennom 2. halvår
• SSBs prognoser for sysselsettings - vekst på landsbasis er 1,2 % for 2011, 2,1 % for 2012 og 2,0 % for 2013
•
I september var arbeidsledigheten i Oslo på 3,2 %, og antall arbeids- ledige gikk ned med 2 275 personer fra samme periode året før
Kilde: NAV
tilgang på ledige stillinger og arbeidssøkere pr. virkedag 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 Jan 02
Jan 03
Jan 04
Jan 05
Jan 06
Jan 07
Jan 08
Jan 09
Jan 10
Jan 11
340 330 320 310 300 290 280
Oslo
2011 Q3
2011 Q2
2011 Q1
2010 Q4
2010 Q3
2010 Q2
2010 Q1
2009 Q3
2009 Q4
2009 Q2
2009 Q1
2008 Q3
2008 Q4
2008 Q2
270 2008 Q1
Kilde: SSB (AKU)
Sysselsetting Oslo og akershus 15–74 år (# stillinger i 1 000)
Akershus
Okt 11
Tilgang ledige stillinger offentliggjort i media pr. virkedag
Tilgang ordinære arbeidssøkere pr. virkedag
•
Gitt SSBs prognoser vil etterspørselen etter kontorlokaler øke, avhengig av fleksibilitet i eksisterende bygg
•
Vi ser at mange store leietakere som flytter til nybygg reduserer areal- bruken pr. hode, og dette vil øke tilbudssiden på aggregert nivå
Leiemarkedet Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 11
Leiesøk – store leietakere er tidlig ute
Totalt Økern & omegn
Skøyen
Oslo øst andre
Oslo vest andre
Majorstua
50 000
Oslo syd andre
Oslo nord andre
Nydalen
CBD
Lysaker/Fornebu
100 000
Kvadraturen
150 000
Asker/Bærum
250 000 200 000
Bryn/Helsfyr
300 000
Bjørvika
350 000
Oslo Sentrum/indre by
400 000
Kilde: Malling& Co
Leiesøk pr. område og år (kvm kontor)
0 2009
2010
2011 t.o.m 20 oktober 2011
Malling & Co registrerer og systematiserer bedrifter som via megler leter etter nye kontorlokale (leiesøk)
•
Leiesøkene viser en høy interesse for de tradisjonelt mest populære kontorområdene, Bjørvika, CBD (Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen), Skøyen, Oslo sentrum og Lysaker
Fordelingen av leiesøkvolum for 2011 på forventet innflyttingsår
300 000 250 000
250 700
51 325 64 725
200 000
58 550
150 000 100 000
• Kontor står for det meste av volumet for leiesøk, hele 75 %
Stadig tøffere krav til standard og kvalitet fra leietakerne øker nybyggaktiviteten eller tvinger frem rehabiliteringsprosjekter
66 100
50 000 10 000 0
• Vi ser en klar sammenheng mellom størrelse på søk og antall år mellom søk og ønsket innflytting: – Man må være tidlig ute for å sikre seg store leietakere, opp mot 4 år – Ettersom store leietakere er ute i god tid før flytting og har høye krav til standard, havner disse ofte i nybygg – Denne effekten er med på å øke tilbudssiden •
Kilde: Malling& Co
•
Totalt
2011
2012
2013
2014
2015
kvm pr. innflyttingsår pr. 20. oktober
Kommentar Grafen viser at mange av prosessene i dagens leiemarked er knyttet til kontrakter som starter opp mot 4 år frem i tid. Med andre ord er det en betydelig tidsforskyvning mellom dagens leiemarked og påvrikning på faktiske løpende leieforhold.
•
I følge vår kartlegging av søk er de fleste leietakerne ikke sterkt knyttet til ett område, og inkluderer derfor flere nærliggende områder i sine søk
•
For bedrifter som ønsker å leie lokaler i CBD, inkluderer hele 88 % andre steder i Oslo sentrum i sine søk, og 58 % nevner Skøyen (snitt 2009–2011)
side 12 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 Leiemarkedet
Tilbudssiden i leiemarkedet – stort utbud av kontorlokaler Kilde: FINN.no/Malling & Co
•
næringslokaler til leie på finn.no – antall kvm i oslo
1 000 000 800 000
Pr. 15. oktober lå det ca. 955 000 kvm kontorlokaler i Oslo på FINN.no, en økning på over 100 000 kvm siden 15. januar – Pr. 15. november gikk imidlertid tilbudet ned til 892 000 kvm, men fortsatt høyere enn januar
• Pr. 15. november lå ca. 127 000 kvm til leie i Bærum, en svak nedgang siden januar
600 000 400 000 200 000
Nov 11
Okt 11
Sep 11
Aug 11
Jul 11
Jun 11
Mai 11
Apr 11
Mar 11
Feb 11
Jan 11
0
Antall kvadratmeter totalt Antall kvadratmeter – lokaler større enn 1 000 kvm Antall kvadratmeter – lokaler større enn 5 000 kvm Antall kvadratmeter – lokaler større enn 10 000 kvm
Flere av byggene som tilbys på FINN er nybygg og de fleste av disse er enda ikke påbegynt, totalt ca. 200 000 kvm
•
Lite tyder på at tilbudssiden skal ned med det betydelige antall nybygg som utviklerne har ”liggende i skuffen”
•
Dersom markedet skulle ta seg opp, ligger det mye fleksibilitet i tilbudssiden i bygg som kan igangsettes på kort tid
• Innenfor de mest populære områdene er det dog svært lite å velge mellom, spesielt dersom man er på jakt etter lokaler større enn 1 000 kvm – Dette har drevet prisene oppover lokalt
700 600 500 400 300 200 100
Antall annonser Antall annonser – lokaler større enn 1 000 kvm Antall annonser – lokaler større enn 5 000 kvm Antall annonser – lokaler større enn 10 000 kvm
Nov 11
Okt 11
Sep 11
Aug 11
Jul 11
Jun 11
Mai 11
Apr 11
Mar 11
Feb 11
0 Jan 11
Kilde: FINN.no/Malling & Co
næringslokaler til leie på finn.no – antall annonser i oslo
•
Leiemarkedet Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 13
Bygg
Visma-bygget
Kraglund kontorpark
Adresse
Kontorområde
Ferdigstillelse
Pilestredet 28
Oslo sentrum
1H 2011
Brobekkveien 80
Oslo ytre øst
1H 2011
kvm kontor
Leietaker
Utvikler
3 800
Helsedirektoratet
Entra
4 000
Malorama, Greencarrier
Union/Fabritius
Dronning Eufemias gate 16
Bjørvika
1H 2011
20 000
Ving, Visma
OSU
Rosenkrantz gate 16-18
Oslo sentrum
2H 2011
7 000
Adecco
Olav Thon
Alf Bjerckes vei 7
Økern
2H 2011
2 000
Vakt Service AS
Fabritius Eiendom
Nye Vakåsvei 14
Asker
2H 2011
5 800
Hagaløkkveien
Asker
2H 2011
15 000
Ing. Per Gjerdrum, Step Offshore
Gjerdrum Eiendom
Aibel
Ferd Eiendom
FAD
Statsbygg
Aker Solutions
Aker Solutions
Altor
Tjuvholmen KS
Platehallen
Smeltedigelen 1
Oslo sentrum
1H 2012
15 000
Regjeringsbygg 6
Keysersgate 6-8
Oslo sentrum
1H 2012
8 000
Aker solutions HQ
K2-tomten, Fornebu
Fornebu
1H 2012
20 000
Tjuvholmen Allè 19
Tjuvholmen
1H 2012
4 200
Ryenstubben 10
Ryen
1H 2012
13 000
Gunnar Karlsen
Ryenstubben Invest
Ole Deviks vei 6
Bryn/Helsfyr
1H 2012
12 300
Hands
Søylen Eiendom
DNB – bygg A
Dronning Eufemias gate
Bjørvika
2H 2012
47 000
DNB
OSU
Statoil-bygget
Martin Linges vei
Fornebu
2H 2012
65 500
Statoil
IT Fornebu
Messehallen
Karenslyst Allè 49-53
Skøyen
2H 2012
18 000
DNB – bygg C
Dronning Eufemias gate
Bjørvika
2H 2012
14 000
DNB
OSU
BAHR-bygget
Tjuvholmen Allè
Tjuvholmen
2H 2012
6 500
BAHR
Tjuvholmen KS
Egmont HQ
Nydalsveien 16-26
Nydalen
2H 2012
12 700
Egmont
Avantor
Miele HQ
Nesbruveien 71
Asker
2H 2012
6 500
Miele
Miele
Vedal HQ
Vækerøveien 3
Vækerø
2H 2012
4 350
Vedal
Vedal
Lilleakerveien 4
Lysaker
2H 2012
23 000
PGS, Statkraft
Mustad Eiendom
Deloitte-bygget
Dronning Eufemias gate
Bjørvika
2H 2013
14 000
Deloitte
OSU
DNB – bygget B
Dronning Eufemias gate
Bjørvika
2H 2013
19 000
DNB
OSU
Nydalshøyden – bygg C
Kristoffer Aamodts gate
Nydalen
1H 2013
22 000
Statnett
Avantor
Schweigaards gate 21
Bjørvika
1H 2013
31 000
Gjensidige, NSB
Rom Eiendom
Ridehuset
Drammensveien 131
Skøyen
2H 2013
9 000
Siemens HQ
Østre Akervei 90
Oslo ytre øst
2H 2013
20 000
Kilde: Malling & Co
300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
*Foreløpig tall
Fram
Yara
Berner Gruppen
Siemens
FG Eiendom/Winta Eiendom
Høy nybyggaktivitet • Nybygg som ferdigstilles de neste to–tre årene påvirker tilbudssiden allerede i dag ettersom kontrakter tegnes flere år i forveien
nybygg 2011–2013 (kvm)
2011
OBOS
2012
2013*
• I tillegg til nybygg vi vet blir igangsatt kommer over 300 000 kvm potensielle kontorprosjekter som ligger klare i påvente av signert leiekontrakt – De fleste har byggetid på 18–24 mnd som betyr at det reelle tilbudet de neste årene kan bli mye høyere – Dette er en potensiell utfordring for eksisterende bygningsmasse
• Det er relativt ”billig” å bygge nytt: – Nybygg kan tilbys til gunstige leiepriser – Eiendomsmarkedet er ikke selvregulerende i samme grad som endel andre markeder, og det kan være fullt rasjonelt å bygge med signert leiekontrakt, uavhengig av arealledighet ellers i markedet •
I gode år kan det absorberes opp mot 300 000 kvm kontor, og netto vil konvertering til andre bruksformål (f.eks. bolig) påvirke markedet positivt
Kilde: Malling & Co
eksempler på nybygg i stor-oslo
side 14 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 Leiemarkedet
balansen mellom tilbud og etterspørsel for kontorlokaler i Stor-Oslo
Kilde: Malling& Co
Balanse mellom utløp og kontraktsoppstart 2008–2012
kvm 1 200 000
Forutsetninger og forklaring • Grafen er basert på volumer fra Eiendomsverdi næring, justert for deres markedsdekning på ca. 80 % – med andre ord er det antatt en symmetri mellom markedsdekning og volum for signering/utløp
1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0
• Figuren tar ikke høyde for konvertering til bolig eller annet, og absorpsjonen kan dermed være noe høyere enn grafen viser (mindre negativ)
-200 000 -400 000 -600 000 -800 000 -1 000 000
2008
2009
Utløp kontrakter
Kontraktsoppstart
Nybygg
Netto absorbsjon
•
Tallene viser at det er flere kvadrat- meter som står ubrukt, men dette kan skyldes at flere arealer er tatt ut av markedet fullstendig, eller for en kortere periode for rehabilitering
•
Imidlertid er markedet svært segmentert, og dermed kan dette bildet fravike fra hva man opplever i enkelte delområder der etterspørselen ser ut til å være større enn tilbudet
• Selv om sysselsetting har gått opp, kan den negative netto absorpsjonen skyldes: – Økt fokus på arealeffektivisering – dette ser vi spesielt er tilfelle for bedrifter som flytter eller samlokaliserer deler av virksomheten
2010
2011
2012E
– Mange bedrifter kan ha hatt overskuddsareal, og har kunnet ansette flere uten å leie mer areal •
Terrorangrepet mot regjerings- kvartalet 22. juli har trukket ca. 50 000 kvm ut av markedet i ca. 3 år. Dette er med på begrense den negative absorpsjonens påvirkning på ledigheten
• Kommentar til ledighet: – Bransjen benytter ulike definisjoner på ledighet, men etter vår mening gir ikke dagens tomme bygg nødvendigvis en god indikasjon på den faktiske tilgjengeligheten, som er det man ønsker å si noe om ved å oppgi ledighetsraten
• Grafen tar heller ikke høyde for kontrakter som er signert men ikke startet opp enda, og vi vet at mange av de største kontraktene tegnes lenge før innflytting
–
Flere prosesser viser også at leietakerne har absolutte krav til kvalitet, og er mindre opptatt av pris. Dermed kan den opplevde tilgjengeligheten av aktuelle lokaler være svært lav, selv om den faktiske ledigheten er betydelig
Leiemarkedet Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 15
Kilde: Eiendomsverdi Næring / Malling& Co
Utløpsvolum mot signeringsvolum – viser et mer balansert forhold mellom tilbud og etterspørsel 2010–2011
kvm 800 000 600 000 400 000 200 000 0 -200 000 -400 000 -600 000 -800 000
Utløp
1KV 2010
2KV 2010
Signering
3KV 2010
4KV 2010
Netto (eks. nybygg og sanering/konvertering)
Forutsetninger og forklaring • Figuren over viser sammenhengen mellom signering og utløp av kontrakter kvartalsvis for 2010 og 2011, basert på tall fra Eiendomsverdi Næring • Flere av kontraktene som er signert i år og i fjor er i nybygg som ikke står ferdig før flere år frem i tid – Leiekontrakter i nybygg gjør at markedet blir tilført flere kvadratmeter på sikt
Tot 2010
1KV 2011
2KV 2011
3KV 2011
Tot 2011
Totalt netto (justerte tall)
• Tar man ut kontrakter i nybygg fra tallene over, har vi estimert ca. 90 000 kvm negativ absorpsjon i 2010, og ca. 50 000 kvm positiv absorpsjon i 2011 • Det er ikke nødvendigvis noen symmetri mellom utløp og signering, da disse to talleseriene kan være tidsforskøvet med flere år i forhold til hverandre
Kilde: Eiendomsverdi Næring
Volum – kontraktsignering for utvalgte områder 2010 og 2011 Hele Oslo, kvm
2010
2011
Endring %
2010
2011
Endring %
1. kvartal
165 310
139 560
-16 %
1. kvartal
32 160
7 070
-78 %
2. kvartal
168 490
139 700
-17 %
2. kvartal
5 480
4 500
-18 %
3. kvartal
142 630
172 180
21 %
3. kvartal
8 250
6 960
-16 %
476 430
451 440
-5 %
45 890
18 530
-60 %
Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen, kvm
Bryn/Helsfyr, kvm
2010
2011
Endring %
2010
2011
Endring %
15 870
17 700
12 %
1. kvartal
15 900
16 410
3%
2. kvartal
11 570
32 310
179 %
2. kvartal
14 740
9 920
-33 %
3. kvartal
11 270
19 810
76 %
3. kvartal
9 370
12 090
29 %
38 710
69 820
80 %
40 010
38 420
-4 % Endring %
1. kvartal
Lysaker, kvm
2010
2011
Endring %
2010
2011
1. kvartal
14 920
7 350
-51 %
1. kvartal
8 990
19 620
118 %
2. kvartal
14 750
4 220
-71 %
2. kvartal
28 480
11 070
-61 %
3. kvartal
12 500
2 970
-76 %
3. kvartal
36 380
11 770
-68 %
42 170
14 540
-66 %
73 850
42 460
-43 %
Skøyen, kvm
Kommentarer • Kontraktsvolumet for de 3 første kvartalene i 2011 er 5 % ned fra de samme tre kvartalene i 2010, forskjellen er ikke stor nok for å si at markeds aktiviteten og etterspørselen er ned
Nydalen, kvm
• Vi har dog sett en betydelig økning i kontrakts- volumet for Vika/Tjuvholmen/Aker Brygge (CBD), som sammen med lavt utløpsvolum for begge årene befester dette områdets attraktivitet
• Skøyen hadde en betydelig nedgang i volum så langt i år, men har også hatt halve utløpet fra fjoråret som kompenserer for dette
side 16 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 Leiemarkedet
handel – utlendingene ønsker seg til norge •
Leiemarkedet for gode butikk- lokaler har bedret seg det siste året, mye grunnet flere utenlandske aktører som ønsker eksponering mot sterk norsk kjøpekraft (se graf ) – kun Sveits har hatt høyere vekst i forbruket enn Norge siste 5 år
• Flere nye butikkonsepter har etablert seg i Oslo i 2010 og 2011 blant annet: Aldo, MQ og Monsoon
• God beliggenhet, stor takøyde og store flater er viktige parametere for leietakerne
7 000–8 000 kr/kvm, men de beste kontraktene kan være på over 12 000 kr/kvm
•
•
Dårlig tilgjengelighet på de aller beste lokalene har økt bruken av ”key-money” for å kjøpe ut eksisterende leietakere
•
Etablering av nye handelsområder som f. eks. Bjørvika, og utviklings- fasene for Aker Brygge, vil påvirke markedet i årene fremover
Det har vært stabile leiepriser, men de alle beste hjørnelokalene på Karl Johan kan oppnå opp mot 20 000 kr/kvm – generelt er det store sprik i leieprisen for handelslokaler
• Bogstadveien har fått økt interesse og leieprisene der ligger rundt
Kilde: SSB
varekonsumindeksen (indikasjonsjustert)
125,0 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0
Varekonsuminndeksen Varekonsumindeksen måler utviklingen i husholdningenes kjøp av varer, både varige og ikke-varige. Indeksen er justert for inflasjon. Varekonsumindeksen kan derfor tolkes som en indikator for husholdningenes varekjøp. Kilde: Eorostat
forbruk i husholdninger
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2005
2006
2007
EU (27 land)
Tyskland
Sverige
Island
Norge
Sveits
2008
2009
2010
Storbritania
Forbruk i husholdninger og ikke-komersielle organisasjoner i Europa + USA. Figuren er basert på absolutte tall indeksert mot 2005=100 og er ikke inflasjonsjustert.
2011F
2012F
MAI 11
JAN 11
SEP 10
MAI 10
JAN 10
SEP 09
MAI 09
JAN 09
SEP 08
MAI 08
JAN 08
SEP 07
MAI 07
JAN 07
SEP 06
MAI 06
JAN 06
SEP 05
MAI 05
JAN 05
90,0
Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 17
aldo, karl johans gate 18 Malling & Co Client Solutions var r책dgiver for Aldo ved etablering av ny butikk i Karl Johans gate.
side 18 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 transaksjonsmarkedet
transaksjonsmarkedet
god aktivitet, men differensiert marked næringseiendom Volum og aktivitet • Vi har registrert et transaksjonsvolum på snaue 25 mrd så langt i år • Relativt god aktivitet i markedet, og antall transaksjoner er høyere enn fjoråret • Lavere totalvolum enn tidligere forventet, men først og fremst på grunn av fravær av større porteføljesalg • Fortsatt betydelig risikoaversjon, og klart størst etterspørsel etter lavrisikoprosjekter – eiendommer med solide leietakere på lange kontrakter • Syndikeringsaktørene er fortsatt blant de mest aktive kjøperne, men har hatt utfordringer med egenkapitalen i enkelte prosjekter etter sommeren • Også eiendomsselskapene og livselskapene har vært aktive på både kjøper- og selgersiden • God aktivitet og økende risikovilje før sommeren har blitt avløst av en mer avventende holding utover høsten Finansiering • Turbulensen i verden påvirker både investorenes og bankenes risikovurderinger • Bankene er generelt mer selektive i forhold til hvilke prosjekter de finansierer • Bankens innlånskostnader har økt betydelig, og utlånsviljen er redusert i forhold til før sommeren • En gjennomsnittseiendom har fått økte margin- og egenkapitalkrav • Utlånsmargin utgjør i dagens marked en relativt stor prosentvis andel av finansieringskostnaden • Egenkapitalen har blitt mer risikoavers, og enkelte syndikater har slitt med å fylle bøkene
Yieldutvikling • Rekordlave lange renter har medført videre fall i prime yield i høst • Vi anslår yieldnivået for de beste eiendommene med solide leietakere på lang kontrakt (prime) til 5,25 %, ned fra 6,75 % under finanskrisen • Blant annet ble Akersveien 24-26 med SSB som leietaker på lang kontrakt nylig solgt til en oppgitt netto yield på 5,4% • Vi har registrert en økende yieldspread mellom sikre og mer riskoutsatte eiendommer • Vårt hovedscenario tilsier en relativt flat yield-utvikling fremover gitt dagens renteprognoser – Risiko for yield-oppgang ved eskalering av krisen i Europa • Fortsatt stor differanse mellom yield og lange renter, men utlånsmarginen spiser opp mye av gapet Markedsutsikter fremover • Det sedvanlige ”julerushet” ser ikke ut til å inntre med samme kraft som tidligere år • Generelt større tilbakeholdenhet fra bankenes side legger en demper på markedet • Fortsatt markedsuro vil medføre et enda mer selektivt marked, men både egenkapital og fremmedkapital er fortsatt tilgjengelig for de riktige prosjektene • Vi tror på økende prisdiffrensiering mellom sikre og mer risikoutsatte eiendommer • Få tegn til renteoppgang og et velfungerende leiemarked støtter opp under transaksjonsmarkedet • Eiendom som en ”trygg havn” kan forsterkes ved økt fokus på risikoen for inflasjon som følge av internasjonal likviditetstilførsel • Sterk norsk realøkonomi virker forlokkende på utenlandske investorer. Vi vet mange aktører sonderer markedet, men også her er risikoviljen foreløpig begrenset
8,00 % 70
7,00 %
60 6,00 %
50
5,00 %
40 30
4,00 %
20
2007
2008
2009
2010
2011E
Yield normal eiendom
Yield prime eiendom
10 års SWAP
Okt 11
2006
Okt 10
2005
Okt 09
2004
Okt 08
2003
Okt 07
2002
Okt 06
0
Okt 05
3,00 %
10
Okt 04
Kilde: Malling & Co
yieldutvikling
volumutvikling – mrd nok
transaksjonsmarkedet Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 19
AKERSVEIEN 24–26 Malling & Co Næringsmegling bistod med utleie av 16 500 kvm kontorlokaler for Hovedstaden Utvikling AS. Leietaker: SSB (Statistisk Sentralbyrå). Malling & Co Corporate Real Estate bistod med salg av eiendommen. Kjøper: Pareto Project Finance (syndikat)
transaksjonseksempler 2011 Adresse
Leietaker
Selger
Kjøper
Pilestredet 35, Oslo
Høgskolen i Oslo
Oslo Areal
Pareto Project Finance
Antatt pris (MNOK) 665
Akersveien 24–26, Oslo
SSB
Hovedstaden Utvikling
Pareto Project Finance
571
Kløfta, Berger
Onninen/Malorama
Fabritius
DNB Markets
Romerike Helsebygg, Lillestrøm
NAV, Elixia mfl.
Acta
Linstow
St. Olavs gate 26, Oslo
Smart Hotell
–
R S Platou Real Estate
250
Billingstadsletta 11, Asker
Rema 1000, Elixia, Garderobemannen
Schage/Conceptor
DNB Markets
208
Henrik Ibsens gate 60, Oslo
Specsavers, Naustvik mfl.
Rav Invest mfl.
Fram Eiendom
350
Tjuvholmen Allè 1–5, Oslo
Selmer, Pange mfl.
Aberdeen Norge II
Eiendomsspar
875
Grev Wedels Plass 9, Oslo
Forsvarsbygg, Astrup Fearnley mfl.
UBS
Storebrand
845
Sandslihaugen 30, Bergen
Statoil
Statoil Pensjon
Vital Eiendom
710
Brynsalleèn 6, Oslo
Kripos
Pareto Project Finance
Storebrand Eiendomsfond
438
Haraldrudveien 31, Oslo
Norsk Gjenvinning
Christiana Eiendomsforvaltning
Oslo Pensjonsforsikring
576
Nedre Elvehavn, Trondheim
Rema 1000, Deloitte mfl.
Kjeldsberg Eiendom
Vital Eiendomsfond
435
Rosenbergveien 15, Oslo
Ahus
Grorudhagen
Pareto Project Finance
240
560 571
side 20 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 markedsoppdatering
drammen og omegn
Størst etterspørsel etter kombinasjonsbygg bygg er mer effektive bygg, både når det gjelder energi og innreding. Leienivåene er høyere pr. kvm, men grunnet den nevnte effektiviteten får man igjen for dette i mindre totalareal og reduserte felleskostnader. Vår region er langstrakt, og man er avhengig av bil. Vår klare oppfatning er at gårdeiere med egen parkering, eller med tilgang til dette i umiddelbar nærhet, ofte er de som lykkes best. Selv om kollektivtilbudene er mange, er dette et klart behov og krav hos leietakerne. Petter Warloff Berger Rådgiver utleie og transaksjon Mork & Partners, Drammen
Transaksjonsmarkedet Transaksjonsmarkedet er nå mer normalisert, både når det gjelder
volum og yield-nivå. Næringseiendommer omsettes normalt i vår region på yieldnivåer i intervallet 7,5–8,5 %. Bygg med offentlige leietaker, handelseiendommer og større kompleks med få brukere og generelt lange kontrakter oppnår en høyere prising som kan bevege seg ned på 6-tallet. Generelt oppleves det størst interesse for kombinasjonsbygg. Rene kontorbygg søkes som oftest av de større profesjonelle aktørene. I Drammen og Lier er det nå stor knapphet på næringstomter, og dette presset øker også mot Eiker-bygdene. Denne mangelen fører til at aktører søker lenger ut fra sentrum, hvor tilgjengeligheten er større.
Leiemarkedet Ledigheten virker å stabilisere seg noe, og vi opplever nå god etterspørsel etter lokaler. Eiendommer med god tilgjengelighet og som kan kombinere lager og kontor er det mest etterspurte. Når det gjelder rene kontoreiendommer er det fortsatt noen utfordringer. Det stilles høyere krav fra leietaker, og gårdeiere må ofte oppgradere kraftig for å kunne tilfredsstille dette. På bakgrunn av disse kravene stiller de nyere byggene sterkere. Passivhus og bygg med god energimerking opplever vi nå at flere søkere er opptatt av. Nye
Illustrasjon: iStock
markedsoppdatering Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 21
Stavanger god aktivitet i oljebyen
200 000 kvm ledige arealer. Av dette representerte kontor ca. 95 000 kvm, noe som gav en ledighet på ca. 5 %. Pr. august 2011 stod det i størrelses- orden ca. 88 000 kvm ledig kontorareal og ca. 103 000 kvm prosjekterte bygg som er markedsført. Om en beregner ca. 25 kvm pr. arbeidsplass vil dette utgjøre ca. 7 700 kontorarbeidsplasser. I tillegg til dette er det en del prosjekter som er på tegnebrettet, men som ikke er markedsført.
Torill Skrettingland Rådgiver utleie og transaksjon Mork & Partners, Stavanger
Leiemarkedet Generelt ser vi nå en svak nedgang i ledigheten for næringsbygg og ledighetsgraden i regionen må karakteriseres som forholdsvis beskjeden, slik at det ikke har gitt de store utslag i leienivåene. Imidlertid er det vanskelig å få en nøyaktig oversikt over ledighetsgrad om en tar i betraktning prosjekterte nybygg og hvilke av disse som blir realisert. Det er i kontormarkedet vi har den største ledigheten, noe som påvirker prisene spesielt på eldre, umoderne eller dårlig beliggende bygg. Pr. oktober 2010 stod det i størrelsesorden
Det som også utgjør en usikkerhet er at det nå ferdigstilles større kontoreiendommer blant annet for Statoil og Aker Solutions. Dette representerer ca. 90 000 kvm nye kontorareal som igjen fører til fraflytting fra eldre lokaler. Dette er ikke med i tallene over. Imidlertid er det flere hendelser som taler til fordel for vår region. Blant annet har en nå gode nyheter om det nye gigantfunnet Avaldsnes- og funnet i naboprospektet Aldous Major, som inneholder 1,2 milliarder fat olje ekvivalenter (foe). Dette plasserer feltet blant de syv største på norsk sokkel. Også i følge konjunkturbarometeret fra Rogaland er optimismen tilbake for fullt. Det forventes en generell aktivitetsøkning i de fleste bransjer. Transaksjonsmarkedet Transaksjonsmarkedet i Stavanger har utviklet seg godt, og vi anslår
prime yield til 5,8 %, drøyt 0,5 prosentpoeng over kravet til de beste kontoreiendommene i Oslo. Gjenværende leietid i de omsatte eiendommene i Stavanger har vært hele ti år. Blant ulike aktivaklasser oppfattes store deler av det norske eiendomsmarkedet som tryggere og mer stabilt i en usikker økonomisk verden. Det som imidlertid betyr mye for avkastningskravet er eiendommer med god beliggenhet, samt lange kontrakter. Det forventes at flere investorer er i ferd med og bli enda mer selektive, og at prisingen i enda større grad vil avhenge av dagens leiekontrakter. Kontantstrømmen bestemmer langt på vei hva som er interessant.
side 22 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 gjestekommentar
utvikling av bjørvika finansiering av publikumsområder og arealregnskap Infrastruktur og Oslo kommune. Avtalen legger opp til at ca. 840 000 kvm av byggevolumet i Bjørvika skal bidra til finansieringen av infrastrukturen. Resten er operaen, Kulturhistorisk museum og rimelige utleieboliger
Eva Hagen Administrerende direktør, HAV Eiendom AS
Det totale volumet som skal bygges i Bjørvika står nå i fare for å bli redusert så mye at det er mulig de såkalte Bjørvikaavtalene må reforhandles. Redusert finansiering av infrastrukturen gjennom lavere utbyggingsvolum kan føre til at det blir vanskelig å få bygd havnepromenaden, allmenningene og kunstverkene som skal pryde den nye bydelen. Da reguleringsplanen for Bjørvika ble vedtatt i 2003, åpnet den for en utbygging på inntil 943 000 kvm. Før utbyggingen skulle starte, ble det inngått en rekke avtaler, deriblant en utbyggingsavtale mellom Bjørvika
Dersom totalvolumet blir redusert til mellom 840 000 kvm og 820 000 kvm, er dette utbyggernes egen risiko, og de må selv dekke tapt infrastrukturbidrag. Dersom totalvolumet går ned til mellom 820 000 kvm og 800 000 kvm er det Oslo kommune som må dekke infrastrukturbidraget for disse kvadratmeterne. Grunnen er at det i de fleste tilfellene vil være den politiske behandlingen av detaljreguleringsplanene som vil minske utbyggingspotensialet. 800 000 kvm er minstegrensen for finansieringsgrunnlaget for all infrastrukturen i Bjørvika. Da Bjørvikautbyggingen skulle starte, var det slik at det ble overlatt til utbyggerne å bygge ut den infrastrukturen som ikke skulle være statlig (les; riksvei og senketunnel). Når infrastrukturen som gater og parker, allmenninger og havnepromenade er ferdigstilt, blir den overdratt til Oslo kommune uten vederlag. Kostnadene til infrastrukturen ble fordelt i et spleiselag gjennom en rekke avtaler – vanligvis omtalt som Bjørvikaavtalene. Avtalene går blant annet ut på at Oslo kommune skulle
bidra med 300 millioner kroner, mens resten av kostnadene (totalt ca. 2 mrd kroner), skulle finansieres gjennom et infrastrukturbidrag som utbyggerne betaler pr. m. I tillegg til dette har Statens vegvesen bygd E18-tunnelen (Operatunnelen). Dronning Eufemias gate og Håkon Vs gate m.fl. blir også statlig finansiert som riksveger. Bompenger og direkte statlige bevilgninger er hovedfinansieringskilden, men utbyggerne i Bjørvika betaler i tillegg 300 mill. kroner for dagens riksveggrunn, samtidig som de avgir tomtegrunn gratis til riksveganleggene på land. Etter hvert som delområder blir detaljregulert og prosjektene blir bygget, viser det seg at volumet totalt sett går ned. Dette skyldes blant annet krav fra ulike hold om siktlinjer som skal utvides eller etableres eller at politikere gjør endringer i planene. Eksempelvis er byutviklingsarealene i både Operakvarteret/Barcode redusert med ca 10 000 m og for byggefeltene nord for operaen (inkl. Deichmanske hovedbibliotek) ligger det inne en tilsvarende redusjon i planforslaget som nå ligger på bystyrets bord. Videre er det en tydelig tendens til at kvadratmeter blir kuttet både i planbehandlingen og i byggesaksbehandlingen hos Plan- og bygningsetaten. Dersom den videre behandling av planene i Bjørvika undergår samme tendens til kutt av kvadratmeter, vil
gjestekommentar Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2h-2011 side 23
Illustrasjon: Vianova
man i løpet av meget kort tid, få et forventet utbyggingsareal på under 800 000 kvm. Dersom utbyggingen av boliger, handel, kontor, kultur og så videre totalt sett kommer under 800 000 kvm i Bjørvika, så skal avtalene reforhandles. Grunnen til denne grensen er at man da mister så mye av finansieringen av infrastrukturen, at det ikke er midler til å gjennomføre de avtalte tiltakene. Ved en reforhandling av avtaleverket er det svært usikkert om man vil klare å skaffe til veie de nødvendige midler til restfinansiering av infrastrukturen. Kommunen har allerede gitt sitt tilskudd, senketunnellen er ferdig bygget, og tomteeierne har allerede en forpliktelse på et infrastrukturbidrag på nærmere 3 000 kr pr.bygde
kvadratmeter. Resultatet kan bli at det blir vanskelig å få gjennomført byggingen av havnepromenaden, de syv allmenningene, lokalgatene og kunstverkene som skal være med å pryde den nye bydelen i fremtiden. Allmenningene og promenaden er spesielt kostbare, blant annet grunnet vanskelige grunnforhold. De er samtidig svært viktige i realiseringen av visjonen om at den nye bydelen Bjørvika skal være tilgjengelig for alle. De er også viktige for at både byens befolkning og gjester skal kunne bruke bydelen og komme seg til vannet, selv om man ikke nødvendigvis bor eller arbeider i Bjørvika. Derfor har bydelens protester mot høyder og byggevolum, politiske parti-markeringer for å ”åpne opp” Bjørvika, diskusjonen om ja eller nei til Munchmuseet og Riksantikvarens
krav om bredere allmenning i Kongsbakken, enn annen og alvorlig side: Hva betyr en reduksjon for kommunens budsjetter, og til syvende og sist; vil Bjørvikaavtalene overleve?
side 24 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2H-2011 tema
Eiendoms forvaltning slik vi gjør det
Terje Bernum, Direktør Malling & Co Forvaltning Hva er forvaltning? Eiendomsforvaltning er med tiden blitt en ganske utvannet beskrivelse av et produkt en gårdeier kjøper inn for ivaretagelse av sine interesser. Eiendomsforvaltning er da heller intet begrep som er beskyttet eller beskrevet i verken lov eller forskrift fra det offentlige. I de senere år er begrep som facility management og facility services dukket opp, og dette gjør det ikke lettere for en gårdeier. I Malling & Co har vi holdt på med det vi kaller eiendomsforvaltning i nesten 50 år, og det er vår måte å drive forvaltning på jeg har tenkt å si litt om.
Tillit en forutsetning Eiendomsforvaltning, som all annen forvaltning er basert og fundamentert på ett hovedelement: tillit. Og tillit er noe man bygger opp over lang tid med de rette medarbeiderne. Alle kan ansette flinke medarbeidere, skaffe seg fancy kontorer og det beste av IT-verktøy, men derfra til over tid å levere kvalitet på forvaltningstjenester år etter år, er et langt sprang. Og er det noe en gårdeier verdsetter så er det stabilitet og forutsigbarhet når noen skal ta vare på eiendommen. Eller som styreformannen i et familieeid eiendomsselskap sa da vi måtte skifte eiendomssjef: ”I hate changes, I hate changes!”. Med andre ord, langsiktighet, forutsigbarhet og trygghet er sentrale faktorer for en eiendomsforvalter. Det er selvsagt en forutsetning at man også leverer profesjonelle tjenester i alle ledd. Vårt mål er å være gårdeiers stedfortreder, og tenke slik gårdeier selv ville gjort. Verdigrunnlag Eiendomshuset Malling & Co har som verdigrunnlag de tre P;er: Positiv, Pålitelig og Profesjonell. Å leve opp til de tre P;er er kanskje noe av grunnen til at vi har lykkes som vi har gjort med å bygge opp vår forvaltningsforretning.
Kjernevirksomheten Hva leverer vi av tjenester? Kort oppsummert er det: regnskapsførsel for eier ( forretningsførsel), leietagerforvaltning (tidligere kalt bestyrelse) samt driftstjenester inkl vaktmester. Som et tillegg til disse sentrale forvaltningstjenestene leverer vi også etter nærmere avtale meglertjenester ved utleie av ledige lokaler og reforhandling av leiekontrakter. Dertil prosjektledertjenester ifb. med ombygging av lokaler, tilbygg og nybygg. Tilleggstjenester Alle andre tjenester kjøper vi inn i det vi ikke regner dem som så sentrale i den daglige forvaltning at vi må ha dem ”inhouse”. Det kan for eksempel være arkitekttjenester, advokatbistand ved rettslige prosesser, renhold, kantineservice og entreprenørtjenester av enhver art. Her handler vi etter prinsippet om best kvalitet til best pris, hvilket ofte vil si anbudsprinsippet. På denne måte mener vi at både gård eier og leietager er sikret de beste tjenester som tilbys i markedet til enhver tid, og prisene er kontrollerbare. Vaktmesteren er viktig Hvorfor kjøper vi ikke inn vaktmestertjenester? Grunnen til det er at vi ser på vaktmesteren som en av de viktigste personene innen tradisjonell
tema Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2H-2011 side 25
eiendomssjef
eiendomssekretær
regnskapssjef
driftssjef
regnskapsmedarbeider
vaktmester
eiendomsforvaltning. Han er ”gårdeiers forlengede arm” i eiendommen og skal være controlleren som følger opp at andre leverer, for eksempel renhold, renovasjon osv. Det kan også være at gårdeier har ansatt egen vaktmester som fungerer bra. Da skal man ikke ”reparere en klokke som går”. Vi skal ikke glemme at det er leietagerne som betaler for vaktmestertjenesten, og er de fornøyd, skal man være varsom med endringer. Teamarbeid Vi skreddersyr alltid et forvaltnings team for hvert enkelt oppdrag (se illutrasjon ovenfor). Dette teamet ledes av en eiendomssjef som enten er jurist eller siviløkonom av utdannelse. Eiendomssjefen er daglig leder i dette teamet som forøvrig består av en regnskapssjef, som oftest en autorisert regnskapsfører. Forvalteren er dernest en nøkkelperson, også disse er økonomer. Forvalteren sørger for fakturering og innkreving av husleie og felleskostnader samt årlig avregning av felleskostnader. Hos oss følger forvalteren opp helt til inkasso og utkastelse, da settes saken bort til et innkassoselskap. Driftssjefen har det daglige driftsmessige og tekniske ansvar for ”sine” eiendommer inkl. oppfølging av vaktmester. Han utarbeider budsjetter for vedlikehold, felleskostnader mv. samt følger opp
Teknisk koordinator/ FDV ansvarlig
forvalter
prosjektleder
megler
entreprenører, serviceavtaler osv. sammen med vaktmester. Mindre ombyggingssaker ivaretas også som oftest av driftssjef.
alle år lagt vekt på at forvaltnings- og utleietjenester skal være samlokalisert, det er vi i dag og det har vi planer om å fortsette med.
Ved ombygginger eller utvikling av eiendommen – ikke sjelden etter ideer fra forvalter, det vi kaller ”aktiv forvaltning” -tilbyr vi gårdeier profesjonelle prosjektledertjenester gjennom en av våre prosjektledere, men gårdeier står selvsagt fritt til å kjøpe dette fra andre.
Hva er hemmeligheten? Dette er altså vår måte å drive eiendomsforvaltning på. Slik har vi stort sett gjort det i snart 50 år. Det er ikke sikkert vi skal gjøre det på samme måte i 50 år til. Det vil fremtiden vise. Men så langt har mange fornøyde oppdragsgivere, enkelte har vi hatt i årtier, vært beviset for at vi sannsynligvis gjør en del ting riktig. Vi har også hatt en sterk vekst på forvaltningssiden de siste år, noe som har medført ansettelse av mange nye og dyktige medarbeidere. Disse skal kontinuerlig læres opp, da forvaltning ikke er noe man lærer på skolebenken. Så blir det viktig å holde på de gode med arbeiderne; stabilitet er nøkkelordet her, jfr. hva jeg sa tidligere. For å få til dette er vi helt avhengige av et godt, arbeidsmiljø slik at ”turnover” unngås. På dette området tror jeg Eiendomshuset Malling & Co har lykkes bedre enn de fleste av våre konkurrenter. Kanskje er det her hele hemmeligheten til suksess ligger?
Utleie og markedsføring En gårdeiers suksess blir gjerne målt i inntektsstrømmen til eiendommen. Det er da viktig å ha størst mulig utleiegrad til enhver tid. Dette er grunnen til at vi i Eiendomshuset Malling & Co alltid har satset tungt på meglertjenester. Vi har bestandig hatt egne eiendomsmeglere som tilbyr våre forvaltningskunder utleie- og salgsbistand. Vi tror denne nærheten mellom gårdeier, forvalter og megler, inklusive prosjektleder er en suksessfaktor. Det blir korte kommunikasjonslinjer, og det er viktig. Utleie og reforhandling med eksisterende leietagere er vel noe av det viktigste vi gjør. I dag ivaretas disse meglertjenester gjennom Malling & Co Næringsmegling AS, en del av Divisjon Markets som utgir denne eiendomsrapporten. Vi har i
Ha en god dag og ring meg gjerne hvis du trenger bistand til forvaltning. Så tar vi en kopp kaffe og en prat.
z
side 26 Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2H-2011 om malling & CO
om malling & CO NØKKELINFORMASJON
Vi tilbyr tjenester i hele verdikjeden og drar nytte av synergieffekter mellom enhetene
• Eiendomshuset Malling & Co er blant landets ledende aktører innen næringseiendom. Vår kunnskap og erfaring er bygget opp gjennom nærmere 50 år.
KJØ P
LEIETAKER GÅRDEIER
LG SA
› Markedsrapporter › Områdeanalyser › Verdivurderinger › Rådgivning og konsulentbistand
ANALYSE O RÅDGIVN G ING
K SØ
UTLEIE
› Søk etter investerings muligheter › Salg av eiendom og selskap › Investorservice
› Rådgivning › Næringsmegling › Reforhandlinger av leieavtaler
› Forretningsførsel og regnskap › Administrative tjenester for eier › Tekniske tjenester › Drift og vedlikehold › Vaktmestertjenester › Innkjøp av FS tjenester
UTV IKL
• Eiendomshuset Malling & Co med datterselskaper er alliansepartner for det globalt ledende eiendomsrådgivningsselskapet Cushman & Wakefield, med 13 000 medarbeidere fordelt på 230 kontorer i 60 land.
› Analyse › Kjøps rådgivning › Søk etter objekter › Verdivurdering
FT OG DRI LTNING RVA FO
• Vi har de seneste årene gjennomført transaksjoner for over 10 milliarder kroner - og forvalter i dag næringseiendom for 25 milliarder kroner.
› Leietakerrådgivning og søk › Relokalisering og prosjekt ledelse › Retail
G IN
• Våre to divisjoner, Markets og Forvaltning, har til sammen 90 ansatte. Vi tilbyr tjenester innen forvaltning, utleie, transaksjoner, verdivurderinger, analyse, rådgivning, leiesøk og prosjektledelse.
› Mulighetsstudie kost-/ nytteanalyse for eiendoms utvikling og leietakere › Risikovurdering › Prosjekt- og bygge ledelse
Samarbeidspartnere Mork & Partners I 2009 ble Mork & Partners AS kjøpt av Eiendomshuset Malling & Co, virksomheten holder til i Drammen og Stavanger. Mork & Partners har siden etableringen i 1992 solgt over 1 000 eiendommer og leid ut flere hundre tusen kvadratmeter.
Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield ble etablert i New York i 1917 og er i dag en av verdens ledende eiendomstjeneste tilbydere. Selskapet har nå over 13 000 medarbeidere på over 230 kontorer i rundt 60 land. Hovedkontoret ligger i dag i New York, men EMEA-området styres ut fra London.
ansatte Eiendomshuset Malling & Co / Markedsrapport 2H-2011 side 27
ansatte Næringsmegling
Cathinka Aulin (permisjon) M: 900 40 095 E: cba@malling.no
Dag Tønder M: 917 44 870 E: dt@malling.no
Tore Bakken M: 900 40 250 E: tba@malling.no
Næringsmegling
Thomas Andersson M: 922 90 000 E: ta@malling.no
Øyvind O. Meisingset M: 907 54 597 E: om@malling.no
Rådgivning & Analyse
Fredrik Sommerfeldt M: 91 60 91 61 E: fs@malling.no
Erik Enersen M: 970 77 589 E: ee@malling.no
Cathrine S. Nyquist M: 934 94 851 E: csn@malling.no
Lars Lund M: 970 55 083 E: ll@malling.no
client solutions
Remi N. Olsen M: 414 23 900 E: ro@malling.no
Oluf M. Geheb M: 911 56 547 E: og@malling.no
Lars Føyen Kinserdal M: 955 58 383 E: lfk@malling.no
Thomas Frogner M: 400 38 191 E: tf@malling.no
Nora B. Brinchmann M: 918 93 015 E: nb@malling.no
Marianne Johannessen M: 950 53 635 E: mj@malling.no
mork & partners drammen
Morten A. Malling M: 934 98 882 E: mm@malling.no
mork & partners drammen
Petter Warloff Berger M: 93 48 17 25 E: pb@mork-partners.no
Haakon Ødegaard M: 938 14 645 E: ho@malling.no Marked
Corporate
Anders K. Malling M: 934 98 883 E: am@malling.no
Ole-Jacob Damsund M: 970 20 644 E: ojd@malling.no
Henrik Wolf Meedom M: 416 23 733 E: hwm@malling.no
Helge Mork M: 90 53 68 11 E: hm@mork-partners.no
mork & partners stavanger
Anne Berit Mork Torill Skrettingland M: 90 55 67 63 M: 91 77 78 14 E: abm@mork-partners.no E: ts@mork-partners.no
Kristian Kleiberg M: 93 09 01 77 E: kk@mork-partners.no
Katrine Eiternes M: 97 97 63 00 E: ke@mork-partners.no
Stian Espedal M: 93 60 19 10 E: se@mork-partners.no
Foto Malling & Co: Erik Burås / studio b13
Peter T. Malling Jr. M: 481 50 481 E: ptm.junior@malling.no
Eiendomshuset Malling & Co Dronning Mauds gate 10, Postboks 1883 Vika, NO-0124 Oslo T: 24 02 80 00 — F: 24 02 80 01 — E: post@malling.no — www.malling.no