Eiendomsrapport 2. halvår 2011

Page 1

MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2011

www.malling.no


SIDE 2 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / HALVÅRSRAPPORT 2H-2011 LEDER

HVOR BLIR DET AV JULERUSHET? av at krav til egenkapitalen øker, løpetid på lånene kortes ned, marginen øker, osv. Men også egenkapitalen er blitt mer restriktiv. Blant annet har vi opplevd at syndikeringsprosjekter ikke har klart å fylle bøkene, og at enten garantister eller selgerne har fått prosjektet i fanget. Det er også påfallende at det er relativt rolig i transaksjonsmarkedet kort tid før jul. Fjerde kvartal er normalt den travleste perioden av året, men det normale ”julerushet” har vi foreløpig sett lite til.

Året går mot slutten, og det er dags for å oppsummere 2011. Det var høy aktivitet og stor optimisme ved inngangen av året, men i løpet av sommeren og høsten har vi fått stadige påminnelser om at problemene ute i Europa langt fra har funnet varige løsninger. I Norge har vi lenge vært motstandsdyktige mot de negative impulsene fra resten av Europa, men det er ingen tvil om at også vi vil bli berørt av uroen. Først og fremst så merker vi at bankene har blitt mer tilbakeholdne. Dette i form

Kapitalmarkeder som ikke fungerer tilfredsstillende er etter vårt syn den største utfordringen for eiendomsmarkedet i tiden fremover. Eiendom er og blir en kapitalintensiv bransje, og når prisen på denne råvaren øker og tilgjengeligheten blir dårligere, går det utover mobiliteten i transaksjonsmarkedet. Leiemarkedet fungerer tilfredsstillende, og effektive og attraktive lokaler med god beliggenhet er forholdsvis enkelt å finne leietakere til. Verre er det for utdaterte lokaler med annenrangs beliggenhet som kommer til kort i konkurransen om leietakerne.

For egen del er vi svært godt fornøyd med 2011, som tegner til å bli det beste i selskapets snart 50 år lange historie. Vi har organisert våre virksomheter i to divisjoner; Markets og Forvaltning. Vi har tatt markedsandeler i begge divisjonene, og spesielt i Markets har vi hatt en positiv utvikling. Markets består i dag av Næringsmegling, Client Solutions, Corporate Real Estate, Analyseavdeling og vårt datterselskap Mork & Partners med virksomhet i Drammen og Stavanger. Vi har i løpet av året løst store og komplekse oppdrag. Det skal vi fortsette med også i 2012!

Peter T. Malling Peter T. Malling Styreformann Eiendomshuset Malling & Co


INNHOLD EIENDOMSHUSET MALLING & CO / HALVÅRSRAPPORT 2H-2011 SIDE 3

INNHOLD Leder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 02 Makro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 04 Leiemarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 06 Transaksjonsmarkedet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Markedsoppdatering: Mork & Partners Drammen og Stavanger . . . . . . . . . . . . . . . 20 Gjestekommentar: Utvikling av Bjørvika . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Tema: Eiendomsforvaltning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Om Malling & Co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 Ansatte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

ANALYSEANSVARLIGE Lars C. Lund og Haakon Ødegaard DESIGN OG LAYOUT Børresen & Co REDAKSJONEN AVSLUTTET 15. november


SIDE 4 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 MAKRO

MAKRO

NORGE – SOLID VEKST, MEN SKYER I HORISONTEN • • • • • •

Svak vekst internasjonalt demper norsk oppgang, men fortsatt solid vekst er ventet SSB reduserte sine estimater for BNP-vekst Fastlands-Norge i september og forventningene er nå en vekst på 2,7 % i år og 3,5 % i 2012 Det er særlig eksportnæringene utenfor oljebransjen som vil rammes av svakere vekstutsikter internasjonalt. Dette forsterkes av kronekursen Som en motpol øker oljeselskapene sine investeringer kraftig, og nye, store oljefunn skaper økt optimisme i en viktig del av norsk næringsliv Styringsrenten ble sist økt i mai til 2,25 %, og på møtet i oktober ble forventet rente fremover kuttet Internasjonalt har renteforventningene falt kraftig, og det er ikke ventet nye rentehopp i Norge de neste 12 mnd., samtidig har sannsynligheten for rentekutt økt 2009

2010

2011E

2012E

2013E

Privat konsum

0,2

3,7

2,8

4,7

5,3

Offentlig konsum

4,8

2,2

2,1

2,7

2,6

Bruttoinvesteringer i fast kap. I alt

-6,8

-7,4

7,0

8,8

6,6

- bruttoinvesteringer, fastlands-Norge

-10,9

-3,1

9,2

8,0

7,8

- bruttoinvesteringer, olje

5,8

-12,4

8,7

8,3

2,3

Eksport

-3,9

-1,7

-0,9

1,4

0,1

- olje og gass

-0,9

-7,4

-3,9

1,6

-1,4

-1,0 %

- tradisjonelle varer

-8,1

4,9

2,8

2,2

1,6

-2,0 %

Import

-11,7

9,0

6,9

4,6

5,7

BNP

-1,7

0,0

1,6

2,9

2,6

BNP fastlands-Norge

-1,8

2,1

2,7

3,5

3,6

Kilde: SSB

Kilde: SSB - september 2011

HOVEDTALL NORGE (VEKST I %)

• Lange markedsrenter befinner seg på historisk lavt nivå • Inflasjonen holder seg lav, og SSB anslår at konsumprisveksten neste år kan komme under 1 % som årsgjennomsnitt • Sysselsettingen har utviklet seg positivt, og har vokst i takt med arbeidstilbudet og dette medfører at arbeidsledigheten har holdt seg relativt konstant • Norsk PMI (innkjøpssjefsindeksen) falt til 50,8 poeng i oktober, det laveste nivået på over ett år – Det er til dels kraftige fall i både produksjons- og ordreindeksene som trekker ned, men også sysselsettingsindeksen faller • Husholdningenes realdisponible inntekt er ventet å øke med omtrent 4 % årlig, men husholdningene er fortsatt tilbake holdene og både detaljhandelen og varekonsumet falt i september • Gjeldsveksten og boligprisene fortsetter å øke, og skaper bekymring hos Norges Bank og andre institusjoner BNP FASTLANDS-NORGE 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 %

2014E

2013E

2012E

2010

2011E

2009

2007

2008

2005

2006

2003

2004

2001

2002

1,0 % 0,0 %

Arbeidsledighet (AKU)

3,2

3,6

3,4

3,4

3,3

Arbeidstilbud

0,0

0,5

1,1

2,2

1,9

Sysselsatte personer

-0,4

-0,2

1,2

2,1

2,0

Konsumpriser (KPI) - årsvekst

2,1

2,5

1,4

0,9

1,6

Underliggende inflasjons (KPI-JAE)

2,6

1,4

1,0

1,1

1,6

Årslønn inkl. pensjonskostander - årsvekst

4,2

3,7

4,1

3,6

3,7

274,9

310,0

330,7

281,7

252,0

Driftsbalanse (mrd.kr.) Driftsbalanse (% av BNP) Overskudd offentlige budsjetter*

11,8

12,4

12,5

10,2

8,7

249,6

265,7

410,0

475,0

480,0

2.7 mill 2.6 mill

2.5 mill

2.4 mill Aug 06

Arbeidsledighet (%) (V akse)

Aug 09

Aug 10

Arbeidsstyrke (H akse)

Aug 11 Sysselsetting (H akse)

6,0 %

7,0 %

5,0 %

6,0 %

4,0 %

5,0 %

3,0 %

4,0 %

2,0 %

3,0 % 2,0 %

3 mnd NIBOR

10 års SWAP

Styringsrente

Oct 11

Jan 11

Jan 10

Jan 09

Jan 08

Jan 07

Jan 06

Jan 05

Jan 04

Jan 03

Jan 02

1,0 % Jan 01

Jan 00

Aug 08

INFLASJON SISTE 5 ÅR

8,0 %

1,0 %

Aug 07

Kilde: SSB

Kilde: Norges Bank

RENTER

3,8 % 3,6 % 3,4 % 3,2 % 3,0 % 2,8 % 2,6 % 2,4 % 2,2 %

Kilde: SSB

ARBEIDSMARKEDET SISTE 5 ÅR

0,0 % -1,0 %

Sep 06

KPI-JAE

Sep 07 KPI

Sep 08

Sep 09

Sep 10

Sep 11


MAKRO EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 5

GLOBALT – URO, USIKKERHET OG UJEVN VEKSTTAKT krise og nytt tilbakeslag, men langt fra det mest sannsynlige scenarioet • Situasjonen er nå prekær, og alvoret gir sannsynligvis større forståelse for upopulære men nødvendige beslutninger fremover • Lyspunktet er at veksten i fremvoksende økonomier fortsatt er solid, og disse

ARBEIDSLEDIGHET

20,0 %

15,0 %

10,0 %

5,0 %

3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 %

NOK

2 år

EUR

3 år

4 år

5 år

6 år

7 år

8 år

9 år

10 år

Spania

Latvia

Hellas

Irland

Litauen

Krotia

Estland

Slovakia

Portugal

Ungarn

Bulgaria

Frankrike

USA

Polen

UK

Tyrkia

Italia

Finland

Sverige

Belgia

Danmark

Japan

Tsjekkia

ÅRLIG ØKONOMISK VEKST I BRUTTO NASJONALPRODUKT (BNP)

2009

2010

2011E

2012E

Verden

-0,7 %

5,1 %

4,0 %

4,0 %

Industrilandene

-3,7 %

3,1 %

1,6 %

1,9 %

USA

-3,5 %

3,0 %

1,5 %

1,8 %

Eurosonen

-4,3 %

1,8 %

1,6 %

1,1 %

Tyskland

-5,1 %

3,6 %

2,7 %

1,3 %

Frankrike

-2,6 %

1,4 %

1,7 %

1,4 %

Italia

-5,2 %

1,3 %

0,6 %

0,3 %

Spania

-3,7 %

-0,1 %

0,8 %

1,1 %

Japan

-6,3 %

4,0 %

-0,5 %

2,3 %

Storbritannia

-4,9 %

1,4 %

1,1 %

1,6 %

Sentral- og Øst-Europa

-3,6 %

4,5 %

4,3 %

2,7 %

Russland

-7,8 %

4,0 %

4,3 %

4,1 %

Kina

9,2 %

10,3 %

9,5 %

9,0 %

India

6,8 %

10,1 %

7,8 %

7,5 %

Midtøsten og Nord-Afrika

2,6 %

4,4 %

4,0 %

3,6 %

Brasil

-0,6 %

7,5 %

3,8 %

3,6 %

Kilde: IMF World Economic Outlook – september 2011

Kilde: Nordea e-Markets

4,0 %

Tyskland

Nederland

Norge

0,0 %

SWAP-RENTER

1 år

bidrar i stor grad til den globale veksten • Energietterspørsel og priser vil derfor trolig holde seg oppe, og bidra til høye inntekter og god aktivitet i Norge • Historien har vist at når veksten først kommer tilbake etter en lang periode med svak eller negativ vekst, så kan den bli meget sterk

Kilde: Eurostat – september 2011

internasjonalt påvirker konsumenter og bedrifter negativt • En uvanlig uoversiktelig situasjon med stort utfallsrom medfører samtidig store svingninger i finansmarkedene • Statsfinansielle kriser i Europa truer bankenes soliditet, og en troverdig løsning har trukket ut i tid og tar stadig nye og overraskende vendinger • Usikkerhet rundt bankens eksponering mot statsgjeld og mulige tap har økt innlånskostnadene og rammer lånetilgangen for næringslivet • Det er svake vekstforventninger i mange land, og industrilandene ser ut til å stå overfor en forsterket og langvarig lavkonjunktur • Arbeidsledigheten i USA og euroområdet har bitt seg fast på et høyt nivå, samtidig som høy statsgjeld og store underskudd i statsfinansene begrenser den økonomiske handlefriheten • I EU 27-landene var 9,7 % av arbeids styrken ledige i september, opp 0,1 % fra årsskiftet • Ledigheten i USA var i samme måned 9,1 %, også opp 0,1 % fra januar • Fortsatt nedsiderisiko i forhold til sammenbrudd i Eurosonen med bank-

Østerike

• Fortsatt betydelig uro og usikkerhet


SIDE 6 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 LEIEMARKEDET

LEIEMARKEDET

KVALITETSKRAV ØKER NYBYGGAKTIVITETEN TILBUD OG ETTERSPØRSEL FOR KONTOR I STOR-OSLO

Stabil, men kvalitetsbevisst etterspørsel • Aktiviteten i markedet er stabil, men vi registrerer lengre beslutnings­prosesser og ønske om mer fleksibilitet for opp- og nedskalering av leiearealet • Det er inngått flere større kontrakter i år, og volumet frem til 3. kvartal er omtrent som fjoråret • Etterspørselssiden har blitt mer krav­stor i forhold til standard, beliggenhet og effektivitet • Vi ser en trend mot at urasjonelle, eldre bygg ikke klarer å tiltrekke seg de viktige leietakerne • Den opplevde ledigheten, dvs. tilgjengelige bygg som tilfredstiller ufravikelige krav, er liten – Mange store leietakere havner derfor i nybygg • De mest sentrale og populære kontor­områdene opplever høyere etterspørsel enn det utløpsvolum og nybygg kan veie opp for, og dette kan gi lokal leieprisvekst • Vi forventer at områder som Vika, Tjuvholmen, Aker Brygge, Skøyen, Bjørvika og indre sentrum, vil få en oppadgående trend for leieprisene fremover •

Leieprisveksten vi så i 2006–2007 ble i tillegg til solid vekst i økonomien, også drevet ytterligere av en lavere tilbudsside enn normalt – dette ga hovedsakelig et prispress på de beste lokalene

• Historisk har vi sett en viss sammenheng mellom BNP-vekst og leiepriser for attraktive kontor­lokaler (se graf side 8): – Dersom BNP-veksten utvikler seg iht. SSBs prognoser peker det mot en moderat økning i leie- prisen for kontorlokaler med høy standard og/eller sentral beliggenhet – Utviklingen i internasjonal økonomi kan imidlertid smitte over på Norge, og gi lavere vekst enn prognosene skulle tilsi Stor tilbudsside • Pr. 15. oktober lå det ca. 955 000 kvm kontorlokaler i Oslo på FINN.no, en økning på over 100 000 kvm siden 15. januar – Pr. 15. november gikk imidlertid tilbudet ned til 892 000 kvm, men fortsatt høyere enn januar • Det ventes ferdigstillelse av en betydelig mengde nye bygg i årene fremover • Vi har foreløpig sett få gjennomførte konverteringer fra kontor til bolig, men vi registrerer at mange aktører vurderer dette med bakgrunn i høye boligpriser • Kontraktsoppstart for de siste to årene ser ut til å ha vært mindre enn utløp og nybygging (negativ absorpsjon) • Signeringsvolum i forhold til utløp fra 2010 og 3 første kvartaler i 2011 viser imidlertid et jevnere forhold mellom tilbud og etter­spørsel

KONTORLEIEPRISER STOR-OSLO

Dette taler for høyere kontorleiepriser: • Betalingsvillighet for kvalitet • Lavere utløpsvolum i 2012 enn både 2010 og 2009 • Befolkningsøkning/sentralisering • Forventet vekst i økonomien • Økte investeringer i oljebransjen • Lite utvalg av store lokaler i de sentrale områdene • Økt konvertering til bolig eller andre formål

Dette taler mot høyere kontorleiepriser: • Mange nybygg som ferdigstilles • De som flytter til nybygg tar opp mindre arealer per hode (effektiviserer) • Mange ledige eksisterende bygg • Dempede vekstimpulser fra utlandet og uforutsigbarhet kan begrense ansettelses­takten, og dermed behov for å utvide kontorarealer i mange bedrifter • Nybyggingen forventes å være høy, og dette vil påvirke prisene på eldre bygg

Konklusjon: • Selv om sysselsettingen er forventet å øke, er det neppe nok til å ta unna den store tilbudssiden • Vi forventer en moderat leieprisvekst, hovedsakelig drevet av opp­gang i etterspørselen for de mest populære områdene, og i effektive bygg med høy standard • Vi venter derfor fortsatt differens iering, der eldre og urasjonelle bygg er taperne og nybygg blir vinnerne • Stor uro internasjonalt kan utsette beslutninger om ekspansjon og kan ødelegge en forventet prisvekst i de mest pressede områdene


LEIEMARKEDET EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 7

LEIEPRISER: MALLING & CO MEGLERKONSENSUS SETT OPP MOT GJENNOMSNITT FOR SIGNERTE KONTRAKTER "Normalt" leienivå

Gjennomsnitt signerte kontrakter*

Toppleie**

Trend

1

Asker

Område

1 300 –1 500

1 360

1 850

stigende

2

Billingstad

1 200 –1 400

1 230

1 650

flat

3

Sandvika

1 400 –1 600

1 320

1 900

flat

4

Fornebu

1 500 –1 700

1 500

2 100

flat

5

Lysaker

1 600 –1 800

1 650

2 300

flat

6

Skøyen

1 800 –2 000

1 680

2 800

stigende

7

Majorstua

1 700 –1 900

2 050

2 450

flat

8

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen

2 300 –2 500

2 410

3 600

stigende

9

Kvadraturen

1 600 –1 800

1 750

2 400

stigende

10

Indre sentrum

1 700 –1 900

1 710

2 200

stigende

11

Bjørvika

2 100 –2 300

1 800

2 750

stigende

12

Nydalen/Sandaker

1 500 –1 700

1 610

2 200

flat

13

Økern/Løren/Risløkka

1 200 –1 400

950

1 850

flat

14

Bryn/Helfsfyr

1 300 –1 500

1 260

1 950

flat

OSLO YTRE ØST

OSLO YTRE VEST

12

YTRE BY VEST

7 13

YTRE BY ØST

6 OSLO SENTRUM

5

10

8

14

9 11

BÆRUM

4 3

OSLO YTRE SYD

Oslofjorden

2

ASKER

1

1 km

Oslo Airport, Gardermoen –› Oslo Central Station

*Signerte kontrakter mars 2010–august 2011 (kilde: Eiendomsverdi Næring) **Med toppleie menes et gjennomsnitt av de aller beste lokalene i området, dersom de hadde blitt leid ut i dagens marked. Toppleien trenger ikke referere til konkrete inngåtte kontrakter. Det finnes også eksempler på at enkeltkontrakter kan ligge over det vi definerer som toppleie, men disse anses for å være lite representative for området som helhet.

50 km


SIDE 8 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 LEIEMARKEDET

Adresse

Område

Inngått

Leietaker

kvm

Oppstart år

Østensjøveien 43

Bryn

Q1 2011

Statens Vegvesen

2 400

2011

5

Mølleparken 2

Indre by

Q1 2011

Monster

4 500

2011

10

Vollsveien 2A

Lysaker

Q1 2011

Oracle

3 000

2011

Schweigaardsgate 23

Bjørvika

Q1 2011

NSB

Stranden 21

Aker Brygge

Q1 2011

Fokus Bank

Kontraktslengde

Innspurten 15 (Helsfyr Atrium)

Helsfyr

Q1 2011

Pilestredet 28

Oslo Sentrum

Q1 2011

Storgata 33

Oslo Sentrum

Professor Kohts vei 108 Filipstad Brygge 1

15 000

2012

6 400

2014

10

Svea Finans

1 500

2011

5

Helsedirektoratet

2 650

2011

10

Q1 2011

LHL

2 000

2011

5

Lysaker

Q1 2011

Star Tour Stjernereiser AS

3 500

2011

4

Aker Brygge

Q1 2011

VNG Norge

1 800

2011

Grev Wedels plass 9

Kvadraturen

Q2 2011

Norsk kulturråd

1 100

2011

2

Drammensveien 130

Skøyen

Q2 2011

Kitchen reklamebyrå AS

1 470

2011

5

Lilleakerveien 4

Lysaker

Q2 2011

Statkraft

15 000

2012

20

Østensjøveien 39-41

Bryn

Q2 2011

Nordic Academy AS

1 400

2011

Rådhusgaten 27

Oslo Sentrum

Q2 2011

Kredinor

4 400

2012

10

Philip Pedersens vei 1

Lysaker

Q2 2011

Cisco

12 500

2011

5

Mariboes gate 13,

Oslo Sentrum/indre by

Q2 2011

Statens Bygningstekniske Etat

2 000

2011

10

Akersveien 26

Indre by

Q3 2011

SSB

16 500

2014

15

Lilleakerveien 4

Lysaker

Q3 2011

PGS

10 000

2013

11

Drammensveien 131

Skøyen

Q3 2011

Yara

9 000

2014

10

Hammersborggata 9

Oslo Sentrum

Q3 2011

Handels- og Næringsdepartementet

7 000

2011

1

Lilleakerveien 4

Lysaker

Q3 2011

Aas Jacobesen AS

3 950

2011

10

Gullhaug Torg 4

Nydalen

Q3 2011

Justisdepartementet

10 000

2011

4 500

6,0 %

4 000 3 500

4,0 %

3 000 2 500

2,0 %

2 000 1 500

0,0 %

1 000 500

-2,0 %

BNP Fastlands-Norge (H akse)

Høy standard sentralt (V akse)

2013 E

2014 E

2012 E

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1997

Prestisje sentralt (V akse)

1998

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0 1989

Kilde: Dagens Næringslivs eiendomsindeks / SSB / Malling & Co

NOMINELLE KONTORLEIEPRISER SENTRALT I OSLO SETT I SAMMENHENG MED BNP-VEKST

1988

Kilde: Malling & Co

EKSEMPLER PÅ LEIEKONTRAKTER > 1 000 KVM 2011


EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 9

GREV WEDELS PLASS 9 Malling & Co Corporate Real Estate bistod UBS med salg av eiendommen. Kjøper: Storebrand Eiendomsfond Eiendomsverdi MNOK 845


SIDE 10 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 LEIEMARKEDET

ETTERSPØRSEL I LEIEMARKEDET – SYSSELSETNINGSVEKST I STOR-OSLO SYSSELSETTING

• For hele Norge har vi sett en økning i antall sysselsatte, mesteparten av veksten har skjedd i Oslo-området

• Selv om sysselsettingen har økt, så er antall ledige stillinger i Oslo og Akershus redusert gjennom 2. halvår

• SSBs prognoser for sysselsettings­ - vekst på landsbasis er 1,2 % for 2011, 2,1 % for 2012 og 2,0 % for 2013

I september var arbeidsledigheten i Oslo på 3,2 %, og antall arbeids­- ledige gikk ned med 2 275 personer fra samme periode året før

Kilde: NAV

TILGANG PÅ LEDIGE STILLINGER OG ARBEIDSSØKERE PR. VIRKEDAG 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 Jan 02

Jan 03

Jan 04

Jan 05

Jan 06

Tilgang ordinære arbeidssøkere pr. virkedag

Jan 07

Jan 08

Jan 09

Jan 10

Jan 11

340 330 320 310 300 290 280

Oslo

2011 Q3

2011 Q2

2011 Q1

2010 Q4

2010 Q3

2010 Q2

2010 Q1

2009 Q3

2009 Q4

2009 Q2

2009 Q1

2008 Q3

2008 Q4

2008 Q2

270 2008 Q1

Kilde: SSB (AKU)

SYSSELSETTING OSLO OG AKERSHUS 15–74 ÅR (# STILLINGER I 1 000)

Akershus

Okt 11

Tilgang ledige stillinger offentliggjort i media pr. virkedag

Gitt SSBs prognoser vil etter­spørselen etter kontorlokaler øke, avhengig av fleksibilitet i eksisterende bygg

Vi ser at mange store leietakere som flytter til nybygg reduserer areal- bruken pr. hode, og dette vil øke tilbudssiden på aggregert nivå


LEIEMARKEDET EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 11

LEIESØK – STORE LEIETAKERE ER TIDLIG UTE

Totalt Økern & omegn

Skøyen

Oslo øst andre

Oslo vest andre

Majorstua

50 000

Oslo syd andre

Oslo nord andre

Nydalen

CBD

Lysaker/Fornebu

100 000

Kvadraturen

150 000

Asker/Bærum

250 000 200 000

Bryn/Helsfyr

300 000

Bjørvika

350 000

Oslo Sentrum/indre by

400 000

Kilde: Malling& Co

LEIESØK PR. OMRÅDE OG ÅR (KVM KONTOR)

0 2009

2010

2011 t.o.m 20 oktober 2011

Malling & Co registrerer og systematiserer bedrifter som via megler leter etter nye kontorlokale (leiesøk)

Leiesøkene viser en høy interesse for de tradisjonelt mest populære kontorområdene, Bjørvika, CBD (Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen), Skøyen, Oslo sentrum og Lysaker

FORDELINGEN AV LEIESØKVOLUM FOR 2011 PÅ FORVENTET INNFLYTTINGSÅR

300 000 250 000

250 700

51 325 64 725

200 000

58 550

150 000 100 000

• Kontor står for det meste av volumet for leiesøk, hele 75 %

Stadig tøffere krav til standard og kvalitet fra leietakerne øker nybyggaktiviteten eller tvinger frem rehabiliteringsprosjekter

66 100

50 000 10 000 0

• Vi ser en klar sammenheng mellom størrelse på søk og antall år mellom søk og ønsket innflytting: – Man må være tidlig ute for å sikre seg store leietakere, opp mot 4 år – Ettersom store leietakere er ute i god tid før flytting og har høye krav til standard, havner disse ofte i nybygg – Denne effekten er med på å øke tilbudssiden •

Kilde: Malling& Co

Totalt

2011

2012

2013

2014

2015

kvm pr. innflyttingsår pr. 20. oktober

Kommentar Grafen viser at mange av prosessene i dagens leiemarked er knyttet til kontrakter som starter opp mot 4 år frem i tid. Med andre ord er det en betydelig tidsforskyvning mellom dagens leiemarked og påvrikning på faktiske løpende leieforhold.

I følge vår kartlegging av søk er de fleste leietakerne ikke sterkt knyttet til ett område, og inkluderer derfor flere nærliggende områder i sine søk

For bedrifter som ønsker å leie lokaler i CBD, inkluderer hele 88 % andre steder i Oslo sentrum i sine søk, og 58 % nevner Skøyen (snitt 2009–2011)


SIDE 12 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 LEIEMARKEDET

TILBUDSSIDEN I LEIEMARKEDET – STORT UTBUD AV KONTORLOKALER Kilde: FINN.no/Malling & Co

NÆRINGSLOKALER TIL LEIE PÅ FINN.NO – ANTALL KVM I OSLO

1 000 000 800 000

Pr. 15. oktober lå det ca. 955 000 kvm kontorlokaler i Oslo på FINN.no, en økning på over 100 000 kvm siden 15. januar – Pr. 15. november gikk imidlertid tilbudet ned til 892 000 kvm, men fortsatt høyere enn januar

• Pr. 15. november lå ca. 127 000 kvm til leie i Bærum, en svak nedgang siden januar

600 000 400 000 200 000

Nov 11

Okt 11

Sep 11

Aug 11

Jul 11

Jun 11

Mai 11

Apr 11

Mar 11

Feb 11

Jan 11

0

Antall kvadratmeter totalt Antall kvadratmeter – lokaler større enn 1 000 kvm Antall kvadratmeter – lokaler større enn 5 000 kvm Antall kvadratmeter – lokaler større enn 10 000 kvm

Flere av byggene som tilbys på FINN er nybygg og de fleste av disse er enda ikke påbegynt, totalt ca. 200 000 kvm

Lite tyder på at tilbudssiden skal ned med det betydelige antall nybygg som utviklerne har ”liggende i skuffen”

Dersom markedet skulle ta seg opp, ligger det mye fleksibilitet i tilbudssiden i bygg som kan igangsettes på kort tid

• Innenfor de mest populære områdene er det dog svært lite å velge mellom, spesielt dersom man er på jakt etter lokaler større enn 1 000 kvm – Dette har drevet prisene oppover lokalt

700 600 500 400 300 200 100

Antall annonser Antall annonser – lokaler større enn 1 000 kvm Antall annonser – lokaler større enn 5 000 kvm Antall annonser – lokaler større enn 10 000 kvm

Nov 11

Okt 11

Sep 11

Aug 11

Jul 11

Jun 11

Mai 11

Apr 11

Mar 11

Feb 11

0 Jan 11

Kilde: FINN.no/Malling & Co

NÆRINGSLOKALER TIL LEIE PÅ FINN.NO – ANTALL ANNONSER I OSLO


LEIEMARKEDET EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 13

Bygg

Visma-bygget

Adresse

Kontorområde

Ferdigstillelse

kvm kontor

Leietaker

Utvikler

Pilestredet 28

Oslo sentrum

1H 2011

Brobekkveien 80

Oslo ytre øst

1H 2011

3 800

Helsedirektoratet

Entra

4 000

Malorama, Greencarrier

Union/Fabritius

Dronning Eufemias gate 16

Bjørvika

1H 2011

20 000

Rosenkrantz gate 16-18

Oslo sentrum

2H 2011

7 000

Ving, Visma

OSU

Adecco

Olav Thon

Alf Bjerckes vei 7

Økern

2H 2011

2 000

Vakt Service AS

Fabritius Eiendom

Ing. Per Gjerdrum, Step Offshore

Gjerdrum Eiendom

Aibel

Ferd Eiendom

Nye Vakåsvei 14

Asker

2H 2011

5 800

Kraglund kontorpark

Hagaløkkveien

Asker

2H 2011

15 000

Platehallen

Smeltedigelen 1

Oslo sentrum

1H 2012

15 000

Regjeringsbygg 6

Keysersgate 6-8

Oslo sentrum

1H 2012

8 000

Aker solutions HQ

K2-tomten, Fornebu

Fornebu

1H 2012

20 000

Tjuvholmen Allè 19

Tjuvholmen

1H 2012

4 200

Ryenstubben 10

Ryen

1H 2012

Ole Deviks vei 6

Bryn/Helsfyr

1H 2012

DNB – bygg A

Dronning Eufemias gate

Bjørvika

Statoil-bygget

Martin Linges vei

Fornebu

Messehallen

Karenslyst Allè 49-53

DNB – bygg C BAHR-bygget

OBOS FAD

Statsbygg

Aker Solutions

Aker Solutions

Altor

Tjuvholmen KS

13 000

Gunnar Karlsen

Ryenstubben Invest

12 300

Hands

Søylen Eiendom

2H 2012

47 000

DNB

OSU

2H 2012

65 500

Statoil

IT Fornebu

Skøyen

2H 2012

18 000

Dronning Eufemias gate

Bjørvika

2H 2012

14 000

DNB

OSU

Tjuvholmen Allè

Tjuvholmen

2H 2012

6 500

BAHR

Tjuvholmen KS

Egmont HQ

Nydalsveien 16-26

Nydalen

2H 2012

12 700

Egmont

Avantor

Miele HQ

Nesbruveien 71

Asker

2H 2012

6 500

Miele

Miele

Vedal HQ

Vækerøveien 3

Vækerø

2H 2012

4 350

Vedal

Vedal

Lilleakerveien 4

Lysaker

2H 2012

23 000

PGS, Statkraft

Mustad Eiendom

Deloitte-bygget

Dronning Eufemias gate

Bjørvika

2H 2013

14 000

Deloitte

OSU

DNB – bygget B

Dronning Eufemias gate

Bjørvika

2H 2013

19 000

DNB

OSU

Nydalshøyden – bygg C

Kristoffer Aamodts gate

Nydalen

1H 2013

22 000

Statnett

Avantor

Schweigaards gate 21

Bjørvika

1H 2013

31 000

Gjensidige, NSB

Rom Eiendom

Ridehuset

Drammensveien 131

Skøyen

2H 2013

9 000

Yara

Berner Gruppen

Siemens HQ

Østre Akervei 90

Oslo ytre øst

2H 2013

20 000

Siemens

FG Eiendom/Winta Eiendom

Kilde: Malling & Co

Høy nybyggaktivitet • Nybygg som ferdigstilles de neste to–tre årene påvirker tilbudssiden allerede i dag ettersom kontrakter tegnes flere år i forveien

NYBYGG 2011–2013 (kvm)

300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2011

*Foreløpig tall

Fram

2012

2013*

• I tillegg til nybygg vi vet blir igangsatt kommer over 300 000 kvm potensielle kontorprosjekter som ligger klare i påvente av signert leiekontrakt – De fleste har byggetid på 18–24 mnd som betyr at det reelle tilbudet de neste årene kan bli mye høyere – Dette er en potensiell utfordring for eksisterende bygningsmasse

• Det er relativt ”billig” å bygge nytt: – Nybygg kan tilbys til gunstige leiepriser – Eiendomsmarkedet er ikke selvregulerende i samme grad som endel andre markeder, og det kan være fullt rasjonelt å bygge med signert leiekontrakt, uavhengig av arealledighet ellers i markedet •

I gode år kan det absorberes opp mot 300 000 kvm kontor, og netto vil konvertering til andre bruksformål (f.eks. bolig) påvirke markedet positivt

Kilde: Malling & Co

EKSEMPLER PÅ NYBYGG I STOR-OSLO


SIDE 14 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 LEIEMARKEDET

BALANSEN MELLOM TILBUD OG ETTERSPØRSEL FOR KONTORLOKALER I STOR-OSLO

Kilde: Malling& Co

BALANSE MELLOM UTLØP OG KONTRAKTSOPPSTART 2008–2012

kvm 1 200 000

Forutsetninger og forklaring •  Grafen er basert på volumer fra Eiendomsverdi næring, justert for deres markedsdekning på ca. 80 % – med andre ord er det antatt en symmetri mellom markedsdekning og volum for signering/utløp

1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0

•  Figuren tar ikke høyde for konvertering til bolig eller annet, og absorpsjonen kan dermed være noe høyere enn grafen viser (mindre negativ)

-200 000 -400 000 -600 000 -800 000 -1 000 000

2008

2009

Utløp kontrakter

Kontraktsoppstart

Nybygg

Netto absorbsjon

Tallene viser at det er flere kvadrat- meter som står ubrukt, men dette kan skyldes at flere arealer er tatt ut av markedet fullstendig, eller for en kortere periode for rehabilitering

Imidlertid er markedet svært segmentert, og dermed kan dette bildet fravike fra hva man opplever i enkelte delområder der etterspørselen ser ut til å være større enn tilbudet

• Selv om sysselsetting har gått opp, kan den negative netto absorp­sjonen skyldes: – Økt fokus på arealeffektivisering – dette ser vi spesielt er tilfelle for bedrifter som flytter eller samlokaliserer deler av virksomheten

2010

2011

2012E

– Mange bedrifter kan ha hatt overskuddsareal, og har kunnet ansette flere uten å leie mer areal •

Terrorangrepet mot regjerings­- kvartalet 22. juli har trukket ca. 50 000 kvm ut av markedet i ca. 3 år. Dette er med på begrense den negative absorpsjonens påvirkning på ledigheten

• Kommentar til ledighet: – Bransjen benytter ulike defini­sjoner på ledighet, men etter vår mening gir ikke dagens tomme bygg nødvendig­vis en god indika­sjon på den faktiske tilgjengeligheten, som er det man ønsker å si noe om ved å oppgi ledighetsraten

•  Grafen tar heller ikke høyde for kontrakter som er signert men ikke startet opp enda, og vi vet at mange av de største kontraktene tegnes lenge før innflytting

Flere prosesser viser også at leietakerne har absolutte krav til kvalitet, og er mindre opptatt av pris. Dermed kan den opp­levde tilgjengeligheten av aktuelle lokaler være svært lav, selv om den faktiske ledigheten er betydelig


LEIEMARKEDET EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 15

Kilde: Eiendomsverdi Næring / Malling& Co

UTLØPSVOLUM MOT SIGNERINGSVOLUM – VISER ET MER BALANSERT FORHOLD MELLOM TILBUD OG ETTERSPØRSEL 2010–2011

kvm 800 000 600 000 400 000 200 000 0 -200 000 -400 000 -600 000 -800 000

Utløp

1KV 2010

2KV 2010

Signering

3KV 2010

4KV 2010

Netto (eks. nybygg og sanering/konvertering)

Forutsetninger og forklaring • Figuren over viser sammenhengen mellom signering og utløp av kontrakter kvartalsvis for 2010 og 2011, basert på tall fra Eiendomsverdi Næring •  Flere av kontraktene som er signert i år og i fjor er i nybygg som ikke står ferdig før flere år frem i tid – Leiekontrakter i nybygg gjør at markedet blir tilført flere kvadratmeter på sikt

Tot 2010

1KV 2011

2KV 2011

3KV 2011

Tot 2011

Totalt netto (justerte tall)

•  Tar man ut kontrakter i nybygg fra tallene over, har vi estimert ca. 90 000 kvm negativ absorpsjon i 2010, og ca. 50 000 kvm positiv absorpsjon i 2011 •  Det er ikke nødvendigvis noen symmetri mellom utløp og signering, da disse to talleseriene kan være tidsforskøvet med flere år i forhold til hverandre

Kilde: Eiendomsverdi Næring

VOLUM – KONTRAKTSIGNERING FOR UTVALGTE OMRÅDER 2010 OG 2011 Hele Oslo, kvm

2010

2011

Endring %

2010

2011

Endring %

1. kvartal

165 310

139 560

-16 %

1. kvartal

32 160

7 070

-78 %

2. kvartal

168 490

139 700

-17 %

2. kvartal

5 480

4 500

-18 %

3. kvartal

142 630

172 180

21 %

3. kvartal

8 250

6 960

-16 %

476 430

451 440

-5 %

45 890

18 530

-60 %

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen, kvm

Bryn/Helsfyr, kvm

2010

2011

Endring %

2010

2011

Endring %

15 870

17 700

12 %

1. kvartal

15 900

16 410

3%

2. kvartal

11 570

32 310

179 %

2. kvartal

14 740

9 920

-33 %

3. kvartal

11 270

19 810

76 %

3. kvartal

9 370

12 090

29 %

38 710

69 820

80 %

40 010

38 420

-4 % Endring %

1. kvartal

Lysaker, kvm

2010

2011

Endring %

2010

2011

1. kvartal

14 920

7 350

-51 %

1. kvartal

8 990

19 620

118 %

2. kvartal

14 750

4 220

-71 %

2. kvartal

28 480

11 070

-61 %

3. kvartal

12 500

2 970

-76 %

3. kvartal

36 380

11 770

-68 %

42 170

14 540

-66 %

73 850

42 460

-43 %

Skøyen, kvm

Kommentarer •  Kontraktsvolumet for de 3 første kvartalene i 2011 er 5 % ned fra de samme tre kvartalene i 2010, forskjellen er ikke stor nok for å si at markeds aktiviteten og etterspørselen er ned

Nydalen, kvm

•  Vi har dog sett en betydelig økning i kontrakts- volumet for Vika/Tjuvholmen/Aker Brygge (CBD), som sammen med lavt utløpsvolum for begge årene befester dette områdets attraktivitet

•  Skøyen hadde en betydelig nedgang i volum så langt i år, men har også hatt halve utløpet fra fjoråret som kompenserer for dette


SIDE 16 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 LEIEMARKEDET

HANDEL – UTLENDINGENE ØNSKER SEG TIL NORGE •

Leiemarkedet for gode butikk- lokaler har bedret seg det siste året, mye grunnet flere utenlandske aktører som ønsker eksponering mot sterk norsk kjøpekraft (se graf ) – kun Sveits har hatt høyere vekst i forbruket enn Norge siste 5 år

• Flere nye butikkonsepter har etablert seg i Oslo i 2010 og 2011 blant annet: Aldo, MQ og Monsoon

• God beliggenhet, stor takøyde og store flater er viktige parametere for leietakerne

7 000–8 000 kr/kvm, men de beste kontraktene kan være på over 12 000 kr/kvm

Dårlig tilgjengelighet på de aller beste lokalene har økt bruken av ”key-money” for å kjøpe ut eksisterende leietakere

Etablering av nye handelsområder som f. eks. Bjørvika, og utviklings- fasene for Aker Brygge, vil påvirke markedet i årene fremover

Det har vært stabile leiepriser, men de alle beste hjørnelokalene på Karl Johan kan oppnå opp mot 20 000 kr/kvm – generelt er det store sprik i leieprisen for handelslokaler

• Bogstadveien har fått økt interesse og leieprisene der ligger rundt

Kilde: SSB

VAREKONSUMINDEKSEN (INDIKASJONSJUSTERT)

125,0 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0

Varekonsuminndeksen Varekonsumindeksen måler utviklingen i husholdningenes kjøp av varer, både varige og ikke-varige. Indeksen er justert for inflasjon. Varekonsumindeksen kan derfor tolkes som en indikator for husholdningenes varekjøp. Kilde: Eorostat

FORBRUK I HUSHOLDNINGER

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2005

2006

2007

EU (27 land)

Tyskland

Sverige

Island

Norge

Sveits

2008

2009

2010

Storbritania

Forbruk i husholdninger og ikke-komersielle organisasjoner i Europa + USA. Figuren er basert på absolutte tall indeksert mot 2005=100 og er ikke inflasjonsjustert.

2011F

2012F

MAI 11

JAN 11

SEP 10

MAI 10

JAN 10

SEP 09

MAI 09

JAN 09

SEP 08

MAI 08

JAN 08

SEP 07

MAI 07

JAN 07

SEP 06

MAI 06

JAN 06

SEP 05

MAI 05

JAN 05

90,0


EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 17

ALDO, KARL JOHANS GATE 18 Malling & Co Client Solutions var r책dgiver for Aldo ved etablering av ny butikk i Karl Johans gate.


SIDE 18 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 TRANSAKSJONSMARKEDET

TRANSAKSJONSMARKEDET

GOD AKTIVITET, MEN DIFFERENSIERT MARKED NÆRINGSEIENDOM Volum og aktivitet • Vi har registrert et transaksjonsvolum på snaue 25 mrd så langt i år • Relativt god aktivitet i markedet, og antall transaksjoner er høyere enn fjoråret • Lavere totalvolum enn tidligere forventet, men først og fremst på grunn av fravær av større porteføljesalg • Fortsatt betydelig risikoaversjon, og klart størst etterspørsel etter lavrisikoprosjekter – eiendommer med solide leietakere på lange kontrakter • Syndikeringsaktørene er fortsatt blant de mest aktive kjøperne, men har hatt utfordringer med egenkapitalen i enkelte prosjekter etter sommeren • Også eiendomsselskapene og livselskapene har vært aktive på både kjøper- og selgersiden • God aktivitet og økende risikovilje før sommeren har blitt avløst av en mer avventende holding utover høsten Finansiering • Turbulensen i verden påvirker både investorenes og bankenes risikovurderinger • Bankene er generelt mer selektive i forhold til hvilke prosjekter de finansierer • Bankens innlånskostnader har økt betydelig, og utlånsviljen er redusert i forhold til før sommeren • En gjennomsnittseiendom har fått økte margin- og egenkapitalkrav • Utlånsmargin utgjør i dagens marked en relativt stor prosentvis andel av finansieringskostnaden • Egenkapitalen har blitt mer risikoavers, og enkelte syndikater har slitt med å fylle bøkene

Yieldutvikling • Rekordlave lange renter har medført videre fall i prime yield i høst • Vi anslår yieldnivået for de beste eiendommene med solide leietakere på lang kontrakt (prime) til 5,25 %, ned fra 6,75 % under finanskrisen • Blant annet ble Akersveien 24-26 med SSB som leietaker på lang kontrakt nylig solgt til en oppgitt netto yield på 5,4% • Vi har registrert en økende yieldspread mellom sikre og mer riskoutsatte eiendommer • Vårt hovedscenario tilsier en relativt flat yield-utvikling fremover gitt dagens renteprognoser – Risiko for yield-oppgang ved eskalering av krisen i Europa • Fortsatt stor differanse mellom yield og lange renter, men utlånsmarginen spiser opp mye av gapet Markedsutsikter fremover • Det sedvanlige ”julerushet” ser ikke ut til å inntre med samme kraft som tidligere år • Generelt større tilbakeholdenhet fra bankenes side legger en demper på markedet • Fortsatt markedsuro vil medføre et enda mer selektivt marked, men både egenkapital og fremmedkapital er fortsatt tilgjengelig for de riktige prosjektene • Vi tror på økende prisdiffrensiering mellom sikre og mer risikoutsatte eiendommer • Få tegn til renteoppgang og et velfungerende leiemarked støtter opp under transaksjonsmarkedet • Eiendom som en ”trygg havn” kan forsterkes ved økt fokus på risikoen for inflasjon som følge av internasjonal likviditetstilførsel • Sterk norsk realøkonomi virker forlokkende på utenlandske investorer. Vi vet mange aktører sonderer markedet, men også her er risikoviljen foreløpig begrenset

8,00 % 70

7,00 %

60 6,00 %

50

5,00 %

40 30

4,00 %

20

2007

2008

2009

2010

2011E

Yield normal eiendom

Yield prime eiendom

10 års SWAP

Okt 11

2006

Okt 10

2005

Okt 09

2004

Okt 08

2003

Okt 07

2002

Okt 06

0

Okt 05

3,00 %

10

Okt 04

Kilde: Malling & Co

YIELDUTVIKLING

VOLUMUTVIKLING – MRD NOK


TRANSAKSJONSMARKEDET EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 19

AKERSVEIEN 24–26 Malling & Co Næringsmegling bistod med utleie av 16 500 kvm kontorlokaler for Hovedstaden Utvikling AS. Leietaker: SSB (Statistisk Sentralbyrå). Malling & Co Corporate Real Estate bistod med salg av eiendommen. Kjøper: Pareto Project Finance (syndikat)

TRANSAKSJONSEKSEMPLER 2011 Adresse

Leietaker

Selger

Kjøper

Pilestredet 35, Oslo

Høgskolen i Oslo

Oslo Areal

Pareto Project Finance

Antatt pris (MNOK) 665

Akersveien 24–26, Oslo

SSB

Hovedstaden Utvikling

Pareto Project Finance

571

Kløfta, Berger

Onninen/Malorama

Fabritius

DNB Markets

Romerike Helsebygg, Lillestrøm

NAV, Elixia mfl.

Acta

Linstow

560

St. Olavs gate 26, Oslo

Smart Hotell

R S Platou Real Estate

250

571

Billingstadsletta 11, Asker

Rema 1000, Elixia, Garderobemannen

Schage/Conceptor

DNB Markets

208

Henrik Ibsens gate 60, Oslo

Specsavers, Naustvik mfl.

Rav Invest mfl.

Fram Eiendom

350

Tjuvholmen Allè 1–5, Oslo

Selmer, Pange mfl.

Aberdeen Norge II

Eiendomsspar

875

Grev Wedels Plass 9, Oslo

Forsvarsbygg, Astrup Fearnley mfl.

UBS

Storebrand

845

Sandslihaugen 30, Bergen

Statoil

Statoil Pensjon

Vital Eiendom

710

Brynsalleèn 6, Oslo

Kripos

Pareto Project Finance

Storebrand Eiendomsfond

438

Haraldrudveien 31, Oslo

Norsk Gjenvinning

Christiana Eiendomsforvaltning

Oslo Pensjonsforsikring

576

Nedre Elvehavn, Trondheim

Rema 1000, Deloitte mfl.

Kjeldsberg Eiendom

Vital Eiendomsfond

435

Rosenbergveien 15, Oslo

Ahus

Grorudhagen

Pareto Project Finance

240


SIDE 20 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 MARKEDSOPPDATERING

DRAMMEN OG OMEGN

STØRST ETTERSPØRSEL ETTER KOMBINASJONSBYGG bygg er mer effektive bygg, både når det gjelder energi og innreding. Leienivåene er høyere pr. kvm, men grunnet den nevnte effektiviteten får man igjen for dette i mindre totalareal og reduserte felleskostnader. Vår region er langstrakt, og man er avhengig av bil. Vår klare oppfatning er at gårdeiere med egen parkering, eller med tilgang til dette i umiddelbar nærhet, ofte er de som lykkes best. Selv om kollektivtilbudene er mange, er dette et klart behov og krav hos leietakerne. Petter Warloff Berger Rådgiver utleie og transaksjon Mork & Partners, Drammen

Transaksjonsmarkedet Transaksjonsmarkedet er nå mer normalisert, både når det gjelder

volum og yield-nivå. Næringseiendommer omsettes normalt i vår region på yieldnivåer i intervallet 7,5–8,5 %. Bygg med offentlige leietaker, handels­eiendommer og større kompleks med få brukere og generelt lange kontrakter oppnår en høyere prising som kan bevege seg ned på 6-tallet. Generelt oppleves det størst interesse for kombinasjonsbygg. Rene kontorbygg søkes som oftest av de større profesjonelle aktørene. I Drammen og Lier er det nå stor knapphet på næringstomter, og dette presset øker også mot Eiker-bygdene. Denne mangelen fører til at aktører søker lenger ut fra sentrum, hvor tilgjengeligheten er større.

Leiemarkedet Ledigheten virker å stabilisere seg noe, og vi opplever nå god etterspørsel etter lokaler. Eiendommer med god tilgjengelighet og som kan kombinere lager og kontor er det mest etterspurte. Når det gjelder rene kontoreiendommer er det fortsatt noen utfordringer. Det stilles høyere krav fra leietaker, og gårdeiere må ofte oppgradere kraftig for å kunne tilfredsstille dette. På bakgrunn av disse kravene stiller de nyere byggene sterkere. Passivhus og bygg med god energimerking opplever vi nå at flere søkere er opptatt av. Nye

Illustrasjon: iStock


MARKEDSOPPDATERING EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 21

STAVANGER GOD AKTIVITET I OLJEBYEN

200 000 kvm ledige arealer. Av dette representerte kontor ca. 95 000 kvm, noe som gav en ledighet på ca. 5 %. Pr. august 2011 stod det i størrelses- orden ca. 88 000 kvm ledig kontorareal og ca. 103 000 kvm prosjekterte bygg som er markedsført. Om en beregner ca. 25 kvm pr. arbeidsplass vil dette utgjøre ca. 7 700 kontorarbeidsplasser. I tillegg til dette er det en del prosjekter som er på tegnebrettet, men som ikke er markedsført.

Torill Skrettingland Rådgiver utleie og transaksjon Mork & Partners, Stavanger

Leiemarkedet Generelt ser vi nå en svak nedgang i ledigheten for næringsbygg og ledighetsgraden i regionen må karakteriseres som forholdsvis beskjeden, slik at det ikke har gitt de store utslag i leienivåene. Imidlertid er det vanskelig å få en nøyaktig oversikt over ledighetsgrad om en tar i betraktning prosjekterte nybygg og hvilke av disse som blir realisert. Det er i kontormarkedet vi har den største ledigheten, noe som påvirker prisene spesielt på eldre, umoderne eller dårlig beliggende bygg. Pr. oktober 2010 stod det i størrelsesorden

Det som også utgjør en usikkerhet er at det nå ferdigstilles større kontoreiendommer blant annet for Statoil og Aker Solutions. Dette representerer ca. 90 000 kvm nye kontorareal som igjen fører til fraflytting fra eldre lokaler. Dette er ikke med i tallene over. Imidlertid er det flere hendelser som taler til fordel for vår region. Blant annet har en nå gode nyheter om det nye gigantfunnet Avaldsnes- og funnet i naboprospektet Aldous Major, som inneholder 1,2 milliarder fat olje ekvivalenter (foe). Dette plasserer feltet blant de syv største på norsk sokkel. Også i følge konjunkturbarometeret fra Rogaland er optimismen tilbake for fullt. Det forventes en generell aktivitetsøkning i de fleste bransjer. Transaksjonsmarkedet Transaksjonsmarkedet i Stavanger har utviklet seg godt, og vi anslår

prime yield til 5,8 %, drøyt 0,5 prosentpoeng over kravet til de beste kontoreiendommene i Oslo. Gjenværende leietid i de omsatte eiendommene i Stavanger har vært hele ti år. Blant ulike aktivaklasser oppfattes store deler av det norske eiendomsmarkedet som tryggere og mer stabilt i en usikker økonomisk verden. Det som imidlertid betyr mye for avkastningskravet er eiendommer med god beliggenhet, samt lange kontrakter. Det forventes at flere investorer er i ferd med og bli enda mer selektive, og at prisingen i enda større grad vil avhenge av dagens leiekontrakter. Kontantstrømmen bestemmer langt på vei hva som er interessant.


SIDE 22 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 GJESTEKOMMENTAR

UTVIKLING AV BJØRVIKA FINANSIERING AV PUBLIKUMSOMRÅDER OG AREALREGNSKAP Infrastruktur og Oslo kommune. Avtalen legger opp til at ca. 840 000 kvm av byggevolumet i Bjørvika skal bidra til finansieringen av infrastrukturen. Resten er operaen, Kulturhistorisk museum og rimelige utleieboliger

Eva Hagen Administrerende direktør, HAV Eiendom AS

Det totale volumet som skal bygges i Bjørvika står nå i fare for å bli redusert så mye at det er mulig de såkalte Bjørvikaavtalene må reforhandles. Redusert finansiering av infrastrukturen gjennom lavere utbyggingsvolum kan føre til at det blir vanskelig å få bygd havnepromenaden, allmenningene og kunstverkene som skal pryde den nye bydelen. Da reguleringsplanen for Bjørvika ble vedtatt i 2003, åpnet den for en utbygging på inntil 943 000 kvm. Før utbyggingen skulle starte, ble det inngått en rekke avtaler, deriblant en utbyggingsavtale mellom Bjørvika

Dersom totalvolumet blir redusert til mellom 840 000 kvm og 820 000 kvm, er dette utbyggernes egen risiko, og de må selv dekke tapt infrastrukturbidrag. Dersom totalvolumet går ned til mellom 820 000 kvm og 800 000 kvm er det Oslo kommune som må dekke infrastrukturbidraget for disse kvadratmeterne. Grunnen er at det i de fleste tilfellene vil være den politiske behandlingen av detaljreguleringsplanene som vil minske utbyggingspotensialet. 800 000 kvm er minstegrensen for finansieringsgrunnlaget for all infrastrukturen i Bjørvika. Da Bjørvikautbyggingen skulle starte, var det slik at det ble overlatt til utbyggerne å bygge ut den infrastrukturen som ikke skulle være statlig (les; riksvei og senketunnel). Når infrastrukturen som gater og parker, allmenninger og havnepromenade er ferdigstilt, blir den overdratt til Oslo kommune uten vederlag. Kostnadene til infrastrukturen ble fordelt i et spleiselag gjennom en rekke avtaler – vanligvis omtalt som Bjørvikaavtalene. Avtalene går blant annet ut på at Oslo kommune skulle

bidra med 300 millioner kroner, mens resten av kostnadene (totalt ca. 2 mrd kroner), skulle finansieres gjennom et infrastrukturbidrag som utbyggerne betaler pr. m. I tillegg til dette har Statens vegvesen bygd E18-tunnelen (Operatunnelen). Dronning Eufemias gate og Håkon Vs gate m.fl. blir også statlig finansiert som riksveger. Bompenger og direkte statlige bevilgninger er hovedfinansieringskilden, men utbyggerne i Bjørvika betaler i tillegg 300 mill. kroner for dagens riksveggrunn, samtidig som de avgir tomtegrunn gratis til riksveganleggene på land. Etter hvert som delområder blir detaljregulert og prosjektene blir bygget, viser det seg at volumet totalt sett går ned. Dette skyldes blant annet krav fra ulike hold om siktlinjer som skal utvides eller etableres eller at politikere gjør endringer i planene. Eksempelvis er byutviklingsarealene i både Operakvarteret/Barcode redusert med ca 10 000 m og for byggefeltene nord for operaen (inkl. Deichmanske hovedbibliotek) ligger det inne en tilsvarende redusjon i planforslaget som nå ligger på bystyrets bord. Videre er det en tydelig tendens til at kvadratmeter blir kuttet både i planbehandlingen og i byggesaksbehandlingen hos Plan- og bygningsetaten. Dersom den videre behandling av planene i Bjørvika undergår samme tendens til kutt av kvadratmeter, vil


GJESTEKOMMENTAR EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 23

Illustrasjon: Vianova

man i løpet av meget kort tid, få et forventet utbyggingsareal på under 800 000 kvm. Dersom utbyggingen av boliger, handel, kontor, kultur og så videre totalt sett kommer under 800 000 kvm i Bjørvika, så skal avtalene reforhandles. Grunnen til denne grensen er at man da mister så mye av finansieringen av infrastrukturen, at det ikke er midler til å gjennomføre de avtalte tiltakene. Ved en reforhandling av avtaleverket er det svært usikkert om man vil klare å skaffe til veie de nødvendige midler til restfinansiering av infrastrukturen. Kommunen har allerede gitt sitt tilskudd, senketunnellen er ferdig bygget, og tomteeierne har allerede en forpliktelse på et infrastrukturbidrag på nærmere 3 000 kr pr.bygde

kvadratmeter. Resultatet kan bli at det blir vanskelig å få gjennomført byggingen av havnepromenaden, de syv allmenningene, lokalgatene og kunstverkene som skal være med å pryde den nye bydelen i fremtiden. Allmenningene og promenaden er spesielt kostbare, blant annet grunnet vanskelige grunnforhold. De er samtidig svært viktige i realiseringen av visjonen om at den nye bydelen Bjørvika skal være tilgjengelig for alle. De er også viktige for at både byens befolkning og gjester skal kunne bruke bydelen og komme seg til vannet, selv om man ikke nødvendigvis bor eller arbeider i Bjørvika. Derfor har bydelens protester mot høyder og byggevolum, politiske parti-markeringer for å ”åpne opp” Bjørvika, diskusjonen om ja eller nei til Munchmuseet og Riksantikvarens

krav om bredere allmenning i Kongsbakken, enn annen og alvorlig side: Hva betyr en reduksjon for kommunens budsjetter, og til syvende og sist; vil Bjørvikaavtalene overleve?


SIDE 24 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 TEMA

EIENDOMS­ FORVALTNING SLIK VI GJØR DET

Terje Bernum, Direktør Malling & Co Forvaltning Hva er forvaltning? Eiendomsforvaltning er med tiden blitt en ganske utvannet beskrivelse av et produkt en gårdeier kjøper inn for ivaretagelse av sine interesser. Eiendomsforvaltning er da heller intet begrep som er beskyttet eller beskrevet i verken lov eller forskrift fra det offentlige. I de senere år er begrep som facility management og facility services dukket opp, og dette gjør det ikke lettere for en gårdeier. I Malling & Co har vi holdt på med det vi kaller eiendomsforvaltning i nesten 50 år, og det er vår måte å drive forvalt­ning på jeg har tenkt å si litt om.

Tillit en forutsetning Eiendomsforvaltning, som all annen forvaltning er basert og fundamentert på ett hovedelement: tillit. Og tillit er noe man bygger opp over lang tid med de rette medarbeiderne. Alle kan ansette flinke medarbeidere, skaffe seg fancy kontorer og det beste av IT-verktøy, men derfra til over tid å levere kvalitet på forvaltnings­tjenester år etter år, er et langt sprang. Og er det noe en gårdeier verdsetter så er det stabilitet og forutsigbarhet når noen skal ta vare på eiendommen. Eller som styreformannen i et familieeid eiendomsselskap sa da vi måtte skifte eiendomssjef: ”I hate changes, I hate changes!”. Med andre ord, langsiktighet, forutsig­barhet og trygghet er sentrale faktorer for en eiendomsforvalter. Det er selvsagt en forutsetning at man også leverer profesjonelle tjenester i alle ledd. Vårt mål er å være gårdeiers stedfortreder, og tenke slik gårdeier selv ville gjort. Verdigrunnlag Eiendomshuset Malling & Co har som verdigrunnlag de tre P;er: Positiv, Pålitelig og Profesjonell. Å leve opp til de tre P;er er kanskje noe av grunnen til at vi har lykkes som vi har gjort med å bygge opp vår forvaltningsforretning.

Kjernevirksomheten Hva leverer vi av tjenester? Kort oppsummert er det: regnskapsførsel for eier ( forretningsførsel), leietagerforvaltning (tidligere kalt bestyrelse) samt driftstjenester inkl vaktmester. Som et tillegg til disse sentrale forvaltnings­tjenestene leverer vi også etter nærmere avtale megler­tjenester ved utleie av ledige lokaler og reforhandling av leiekontrakter. Dertil prosjektledertjenester ifb. med ombygging av lokaler, tilbygg og nybygg. Tilleggstjenester Alle andre tjenester kjøper vi inn i det vi ikke regner dem som så sentrale i den daglige forvaltning at vi må ha dem ”inhouse”. Det kan for eksempel være arkitekttjenester, advokatbistand ved rettslige prosesser, renhold, kantine­service og entreprenørtjenester av enhver art. Her handler vi etter prinsippet om best kvalitet til best pris, hvilket ofte vil si anbuds­prinsippet. På denne måte mener vi at både gård­ eier og leietager er sikret de beste tjenester som tilbys i markedet til enhver tid, og prisene er kontrollerbare. Vaktmesteren er viktig Hvorfor kjøper vi ikke inn vaktmester­tjenester? Grunnen til det er at vi ser på vaktmesteren som en av de viktigste personene innen tradi­sjonell


TEMA EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 25

EIENDOMSSJEF

EIENDOMSSEKRETÆR

REGNSKAPSSJEF

DRIFTSSJEF

REGNSKAPSMEDARBEIDER

VAKTMESTER

eiendoms­forvaltning. Han er ”gårdeiers forlengede arm” i eiendommen og skal være controlleren som følger opp at andre leverer, for eksempel renhold, renovasjon osv. Det kan også være at gårdeier har ansatt egen vaktmester som fungerer bra. Da skal man ikke ”reparere en klokke som går”. Vi skal ikke glemme at det er leie­tagerne som betaler for vaktmester­tjenesten, og er de fornøyd, skal man være varsom med endringer. Teamarbeid Vi skreddersyr alltid et forvaltnings­ team for hvert enkelt oppdrag (se illutrasjon ovenfor). Dette teamet ledes av en eiendomssjef som enten er jurist eller siviløkonom av utdannelse. Eiendomssjefen er daglig leder i dette teamet som forøvrig består av en regnskapssjef, som oftest en autorisert regnskapsfører. Forvalteren er dernest en nøkkelperson, også disse er økonomer. Forvalteren sørger for fakturering og innkreving av hus­leie og felleskostnader samt årlig avregning av felleskostnader. Hos oss følger forvalteren opp helt til inkasso og utkastelse, da settes saken bort til et innkassoselskap. Driftssjefen har det daglige driftsmessige og tekniske ansvar for ”sine” eiendommer inkl. oppfølging av vaktmester. Han utarbeider budsjetter for vedlikehold, felleskostnader mv. samt følger opp

TEKNISK KOORDINATOR/ FDV ANSVARLIG

FORVALTER

PROSJEKTLEDER

MEGLER

entreprenører, serviceavtaler osv. sammen med vaktmester. Mindre ombyggings­saker ivaretas også som oftest av driftssjef.

alle år lagt vekt på at forvaltnings- og utleie­tjenester skal være samlokali­sert, det er vi i dag og det har vi planer om å fortsette med.

Ved ombygginger eller utvikling av eiendommen – ikke sjelden etter ideer fra forvalter, det vi kaller ”aktiv forvaltning” -tilbyr vi gårdeier profesjonelle prosjektledertjenester gjennom en av våre prosjektledere, men gårdeier står selvsagt fritt til å kjøpe dette fra andre.

Hva er hemmeligheten? Dette er altså vår måte å drive eiendoms­forvaltning på. Slik har vi stort sett gjort det i snart 50 år. Det er ikke sikkert vi skal gjøre det på samme måte i 50 år til. Det vil fremtiden vise. Men så langt har mange fornøyde oppdragsgivere, enkelte har vi hatt i årtier, vært beviset for at vi sannsynligvis gjør en del ting riktig. Vi har også hatt en sterk vekst på forvaltningssiden de siste år, noe som har medført ansettelse av mange nye og dyktige med­arbeidere. Disse skal kontinuerlig læres opp, da forvaltning ikke er noe man lærer på skolebenken. Så blir det viktig å holde på de gode med­ arbeiderne; stabilitet er nøkkel­ordet her, jfr. hva jeg sa tidligere. For å få til dette er vi helt avhengige av et godt, arbeidsmiljø slik at ”turn­over” unngås. På dette området tror jeg Eiendomshuset Malling & Co har lykkes bedre enn de fleste av våre konkurrenter. Kanskje er det her hele hemmeligheten til suksess ligger?

Utleie og markedsføring En gårdeiers suksess blir gjerne målt i inntektsstrømmen til eien­dommen. Det er da viktig å ha størst mulig utleiegrad til enhver tid. Dette er grunnen til at vi i Eiendomshuset Malling & Co alltid har satset tungt på meglertjenester. Vi har bestandig hatt egne eiendomsmeglere som tilbyr våre forvaltningskunder utleie- og salgs­bistand. Vi tror denne nærheten mellom gårdeier, forvalter og megler, inklusive prosjektleder er en suksessfaktor. Det blir korte kommunikasjons­linjer, og det er viktig. Utleie og reforhandling med eksisterende leietagere er vel noe av det viktigste vi gjør. I dag ivaretas disse meglertjenester gjennom Malling & Co Næringsmegling AS, en del av Divisjon Markets som utgir denne eiendoms­rapporten. Vi har i

Ha en god dag og ring meg gjerne hvis du trenger bistand til forvaltning. Så tar vi en kopp kaffe og en prat.


z

SIDE 26 EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 OM MALLING & CO

OM MALLING & CO NØKKELINFORMASJON

VI TILBYR TJENESTER I HELE VERDIKJEDEN OG DRAR NYTTE AV SYNERGIEFFEKTER MELLOM ENHETENE

• Landets eldste eiendomsaktør, etablert i 1964 • Eies av familien Malling og ledende ansatte • Ca. 85 ansatte med bred faglig bakgrunn og erfaring • Hovedkontor i Oslo. Datterselskaper i Drammen og Stavanger (Mork & Partners) • Ca. NOK 100 mill. i omsetning i 2011 • Internasjonal alliansepartner med Cushman & Wakefield sikrer tilgang til et internasjonalt nettverk og kompetanse

MALLING & CO MARKETS • • • • • • • • •

UTLEIE ANALYSE LEIETAKERRÅDGIVNING KJØP & SALG Har bistått i transaksjoner for ca. NOK 8 MRD siste tre år Megler årlig 150-200 leiekontrakter Gjennomfører over 20 leiesøk med rådgivning i året Er strategisk rådgiver for flere store eiendomsbesittere 25 rådgivere samt egen analyseavdeling

MALLING & CO FORVALTNING

SAMARBEIDSPARTNERE

• • • • •

Mork & Partners I 2009 ble Mork & Partners AS kjøpt av Eiendomshuset Malling & Co, virksom­heten holder til i Drammen og Stavanger. Mork & Partners har siden etableringen i 1992 solgt over 1000 eiendommer og leid ut flere hundre tusen kvadratmeter.

FORVALTNING EIENDOMSDRIFT PROJEKTLEDELSE UTVIKLING Forvalter 130 næringsbygg og over 1 mill. kvm som representerer totale verdier på over NOK 20 milliarder • Autorisert regnskapsbyrå (NARF medlem) og regnskap-/forretningsfører for over 180 selskap • Ca. 55 ansatte hvorav ca. 20 i eget vaktmesterselskap

Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield ble etablert i New York i 1917 og er i dag en av verdens ledende eiendomstjeneste­ tilbydere. Selskapet har nå over 13 000 medarbeidere på over 230 kontorer i rundt 60 land. Hovedkontoret ligger i dag i New York, men EMEA-området styres ut fra London.


ANSATTE EIENDOMSHUSET MALLING & CO / MARKEDSRAPPORT 2H-2011 SIDE 27

ANSATTE NÆRINGSMEGLING

Cathinka Aulin (permisjon) M: 900 40 095 E: cba@malling.no

Dag Tønder M: 917 44 870 E: dt@malling.no

Tore Bakken M: 900 40 250 E: tba@malling.no

NÆRINGSMEGLING

Thomas Andersson M: 922 90 000 E: ta@malling.no

Øyvind O. Meisingset M: 907 54 597 E: om@malling.no

RÅDGIVNING & ANALYSE

Fredrik Sommerfeldt M: 91 60 91 61 E: fs@malling.no

Erik Enersen M: 970 77 589 E: ee@malling.no

Cathrine S. Nyquist M: 934 94 851 E: csn@malling.no

Lars Lund M: 970 55 083 E: ll@malling.no

CLIENT SOLUTIONS

Remi N. Olsen M: 414 23 900 E: ro@malling.no

Oluf M. Geheb M: 911 56 547 E: og@malling.no

Lars Føyen Kinserdal M: 955 58 383 E: lfk@malling.no

Thomas Frogner M: 400 38 191 E: tf@malling.no

Nora B. Brinchmann M: 918 93 015 E: nb@malling.no

Marianne Johannessen M: 950 53 635 E: mj@malling.no

MORK & PARTNERS DRAMMEN

Morten A. Malling M: 934 98 882 E: mm@malling.no

MORK & PARTNERS DRAMMEN

Petter Warloff Berger M: 93 48 17 25 E: pb@mork-partners.no

Haakon Ødegaard M: 938 14 645 E: ho@malling.no MARKED

CORPORATE

Anders K. Malling M: 934 98 883 E: am@malling.no

Ole-Jacob Damsund M: 970 20 644 E: ojd@malling.no

Henrik Wolf Meedom M: 416 23 733 E: hwm@malling.no

Helge Mork M: 90 53 68 11 E: hm@mork-partners.no

MORK & PARTNERS STAVANGER

Anne Berit Mork Torill Skrettingland M: 90 55 67 63 M: 91 77 78 14 E: abm@mork-partners.no E: ts@mork-partners.no

Kristian Kleiberg M: 93 09 01 77 E: kk@mork-partners.no

Katrine Eiternes M: 97 97 63 00 E: ke@mork-partners.no

Stian Espedal M: 93 60 19 10 E: se@mork-partners.no

Foto Malling & Co: Erik Burås / STUDIO B13

Peter T. Malling Jr. M: 481 50 481 E: ptm.junior@malling.no


Eiendomshuset Malling & Co Dronning Mauds gate 10, Postboks 1883 Vika, NO-0124 Oslo T: 24 02 80 00 — F: 24 02 80 01 — E: post@malling.no — www.malling.no


Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.