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ano 1 - nº 03 - abr/mai/jun 2011 - Distribuição gratuita
B a l n e á r i o C a m b o r i ú , I ta p e m a e R e g i ã o
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Nesta Edição: 10 mercado imobiliário
O Ritmo do Crédito I mobi liário
14 mercado imobiliário
Valor ou Preço de Mercado
16 direito imobiliário
Perigos na Compra de um I móvel " Enrolado
"
18 marketing
Marketi ng Digital
22 marketing
8 Dicas de Comportamento nas Mídias Sociais (para I mobi liárias)
28 arquitetura
Qualidade de Vida em Foco!
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editorial
A temporada 2010-2011 foi um período com resultados expressivos para o litoral catarinense. Além da visita de milhares de turistas à nossa região, os negócios foram rentáveis e o crescimento financeiro notável. O mercado imobiliário está cada vez mais presente no cotidiano da sociedade. As campanhas ostensivas, os incentivos dados pelo governo e a alta no poder aquisitivo do brasileiro, são fatores que fazem com que a distância do sonho da casa própria diminua, tornando-se realidade. A Revista Imóveis News traz nesta edição maior enfoque à questão do marketing digital, a utilização da internet a favor das construtoras, imobiliárias e consumidores. Assim, nada melhor que verificar as dicas para expandir seus negócios utilizando as mídias (redes) sociais, ou quem sabe, adquirir um imóvel no conforto do seu lar. Após a escolha do imóvel e a valoração do mesmo, são diversas as formas de aquisição, haja vista que o ritmo do crédito imobiliário está acelerado e os imóveis são uma das melhores áreas de investimento no país. É necessário ter muita cautela no trâmite da aquisição e confecção da documentação pertinente ao imóvel, procurando certificar-se de que o imóvel não é um imóvel “enrolado”, com averbações judiciais e/ou fiscais, concluindo assim o negócio imobiliário de forma prudente. Procuramos com este meio de comunicação, não somente a fomentação de negócios, mas também informar nossos leitores e colaboradores, pois também é responsabilidade da mídia a educação para o consumo consciente e seguro. A Imóveis News deseja a você uma boa leitura e ótimos negócios!
expediente DIRETOR Rafael Motta Ferreira contato@imoveisnews.com.br COLUNISTAS Virgínia Duailibe Mariana Ferronato Carlos Alceu Machado Ari Travassos Edvaldo Correa PROJETO GR ÁFICO / DIAGRAMAÇÃO Evandro Bertol ATENDIMENTO (47) 3398.0067 / 9901-1239
contato@imoveisnews.com.br PERIODICIDADE Trimestral TIRAGEM 20.000 exemplares
As matérias assinadas não representam necessariamente a opinião da revista. O conteúdo dos anúncios é de inteira responsabilidade dos anunciantes.
Rafael Motta Ferreira diretor
www.imoveisnews.com.br
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mercado i mobi liário
O Ritmo do Crédito Imobiliário
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s números são taxativos e não deixam dúvidas: o crédito imobiliário praticamente dobrou em dois anos no Brasil, com um salto olímpico de R$ 92 bilhões para R$ 198 bilhões de reais. Um valor considerável que vem acompanhando, na mesma proporção, à alta de preços no mercado imobiliário, principalmente nas grandes capitais. Esse mercado de crédito é considerado um dos mais arriscados da economia, senão o mais arriscado, e há motivos de sobra para isso, como os altos volumes movimentados e os longos prazos que envolvem. A expansão do crédito imobiliário registrou aumento de 530% de janeiro de 2004 a dezembro de 2010. Um salto e tanto, o mercado há de convir. Crédito destravado e mercado aquecido como não se via há anos. Resta agora a dúvida: até quando esse ritmo vai permanecer? A depender das medidas adotadas pelo Banco Central - as chamadas macroprudenciais - a intenção é, de fato, limitar a demanda e conter eventuais riscos decorrentes desse consumo desenfreado, mirando o canal do crédito e impactando a inflação, sem ser necessariamente via juros. Trocando em miúdos, as pessoas passam a ter menos incentivos para assumir financiamentos dessa natureza, forçando com isso a queda da demanda e, consequentemente, dos preços.
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A idéia é fazer essa complementação do efeito da taxa de juros através da elevação dos compulsórios e, do aumento das exigências de capital próprio dos bancos para concessão de empréstimos de longo prazo.
“a intenção é, de fato, limitar a demanda e conter eventuais riscos decorrentes desse consumo desenfreado, mirando o canal do crédito e impactando a inflação, sem ser necessariamente via juros” O resultado então é que esses empréstimos irão se tornar mais caros e passarão a exigir do tomador entradas mais altas, fazendo cair a procura. Ou seja, a ordem é, a grosso modo, dificultar o crédito para conter a demanda. Em torno de toda essa questão, há o consenso de que tais medidas são necessárias e oportunas e espera-se que sejam, sobretudo, eficazes.
OS IMPACTOS DA INFLAÇÃO As empresas do setor imobiliário contam com uma percepção extremamente favorável do brasileiro em relação ao investimento imobiliário. Aqui, o imóvel é considerado como um dos melhores investimentos disponíveis no mercado e, segundo dados da gestora de recursos Franklin Templeton, publicados na Revista Exame deste mês, uma parte significativa dos brasileiros que participaram dessa pesquisa não hesita em afirmar que o mercado imobiliário continuará tendo um desempenho invejável nos próximos dez anos. Assim, altamente estimuladas por essa disposição para o consumo, muitas empresas nacionais, de olho no dinheiro farto e barato no exterior, resolveram fazer a festa, financiando capital de giro e crédito a fornecedores. O resultado desse excesso de liquidez externa foi um sopro de força no crédito interno, dificultando ainda mais o combate à inflação. O corte de R$ 5 bilhões no Programa Minha Casa Minha Vida, para 2011, foi significativo para as empresas que atuam na área de baixa renda e que já se vêem obrigadas a diversificar seus portfólios em função disso. A falta de mão de obra é um dos gargalos apontados pelas empresas do setor, que se queixam do custo com trabalhadores ainda disponíveis,
que disparou 9,73% em um ano. Fica difícil abstrair os efeitos do combate à inflação desse recente aperto monetário do governo, uma vez que são esperados resultados positivos decorrentes do encarecimento do crédito externo, como evitar a excessiva valorização do Real, medida que, segundo o governo, é sempre eficaz no controle da inflação. Percebe-se, de fato, uma ligeira desaceleração no consumo das famílias. No primeiro trimestre deste ano não tem sido simples frear a demanda - que pressiona a inflação para o alto da forma necessária para manter à salvo dos riscos o equilíbrio do mercado. As empresas do setor da construção, a exemplo da Cyrela e Gafisa, vêm reduzindo suas metas de lançamento, para adequar-se a este novo cenário de contenção, mas o que se observa no dia a dia das imobiliárias, a despeito de todo esse esforço, é que o apetite pela compra de imóveis financiados ainda continua, de certa forma, voraz, preocupando o governo. O que se busca é, na verdade, resolver o déficit habitacional ainda altíssimo, utilizando-se as vantagens do crédito, movimentando o setor, mas sem contribuir de forma perversa para o descontrole da inflação. Equação difícil de resolver, não é?
Virgínia Duailibe | advogada, empresária e analista de mercado imobiliário, nas áreas de planejamento e marketing, e atualmente é Presidente da Associação Brasileira de Mercado Imobiliário – ABMI
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mercado i mobi liário
Valor ou Preço de Mercado
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emos nós todos, clientes e corretores o vício de dizer que “avaliamos” um imóvel. Isto no nosso ponto de vista não é o que ocorre. O que o corretor faz quando vistoria um imóvel não é bem uma avaliação do imóvel, mas sim uma análise de mercado para colocar um imóvel à venda. Ele está encontrando o preço de mercado daquela propriedade, o ponto de liquidez, que nada mais é do que o preço com que o mercado acolheria aquele produto, até porque o imóvel tem dois valores e um preço. Existe o valor patrimonial, que não tem compromisso com a venda. Existe o valor romântico, que também não tem compromisso com a venda, que é aquele que o proprietário “acha que vale”, e existe o preço de mercado, aquele que tem compromisso com a venda. Um imóvel pode valer um milhão, porém colocado à venda, o mercado só paga setecentos mil; este é o preço de mercado. Comentamos isto, anteriormente, pois sabemos que existem avaliações feitas por outro tipo de profissional, não o corretor de imóveis, que faz a avaliação patrimonial do imóvel, mas não tem o compromisso de vendê-lo. Seu compromisso é o de avaliar para
dar aquele bem em garantia hipotecária, em alienação fiduciária ou penhora judicial entre outras. Ora, a corretagem imobiliária trabalha com objetivos absolutamente diferentes, pois o corretor depende de encontrar o “ponto de liquidez do mercado” para o imóvel avaliado. Se ele não conseguir encontrá-lo, não venderá o imóvel e assim não receberá a sua comissão, seus honorários, ainda perdendo seu prestígio junto ao proprietário por não ter sido suficientemente competente para realizar a venda. Ou seja: “o corretor analisa e avalia o mercado para colocar um imóvel à venda, ao invés de avaliar o imóvel para colocar à venda no mercado”. Tais considerações é que nos levam a afirmar que o preço de mercado de um imóvel é aquele pelo qual ele poderá ser vendido no menor espaço de tempo possível. Para chegar-se ao ponto de liquidez é necessária muita pesquisa sobre o preço dos imóveis à venda, dos vendidos recentemente, tudo isto comparando, checando dados e acrescentando a experiência profissional, além de um grande índice de percepção da situação financeira, econômica e política do país, que nada mais é do que “a lei da procura e da oferta”.
Ari Tr ava ssos | corretor de Imóveis, graduado em Gestão de Negócios Imobiliários e pós-graduado em Direito Imobiliário.
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Perigos na Compra de um Imóvel "Enrolado "
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nfelizmente é quase praxe os compradores de imóveis contentarem-se com a apresentação da única negativa realmente indispensável à lavratura de uma escritura pública: a de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias, expedida pelo Cartório de Imóveis competente. As demais são invariavelmente dadas como “dispensadas” pelos contratantes. No entanto, os negócios imobiliários, até por conta dos altos valores que movimentam, são os que mais exigem cautela nos momentos pré-contratação, já que qualquer falha de informação ocorrida nesse estágio tem o potencial de causar enormes prejuízos ao adquirente – os quais, a partir da promulgação da Lei nº 12.236, de 19 de maio de 2010, podem ser atribuídos ao corretor intermediário da transação. Há poucos dias, o Superior Tribunal de Justiça, julgando recurso envolvendo o tema, manteve de sobreaviso os compradores de imóveis ao prolatar a seguinte decisão: “Quem compra imóvel ‘enrolado’ em processo
judicial fica sujeito a suportar as conseqüências, a menos, que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu.” (RMS 27358). Ou seja, se o adquirente não se previne, exigindo do vendedor ao menos suas certidões negativas judiciais e fiscais, não poderá futuramente alegar desconhecimento de eventual restrição que venha a atingir o imóvel negociado, sendo a mais comum delas a penhora não levada a registro no Ofício Imobiliário, porém existente nos autos de um processo judicial qualquer. Em sendo assim e como inexiste razão para o corretor assumir um risco que não é seu, deve ele discordar do lançamento, na escritura, da famosa frase “As partes dispensaram a apresentação das certidões negativas fiscais e forenses” (a não ser, é claro, que o adquirente esteja realmente disposto a correr riscos, hipótese em que deve desobrigar o corretor por escrito).
C arlos Alceu Machado | advogado inscrito na OAB/RS sob o nº 6.525 desde 1973, com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, área na qual tem pós-graduação.
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Marketing Digital
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arei um desabafo. Fico impressionada com a quantidade de imobiliárias e construtoras que ainda não investem adequadamente em ações na internet. São a maioria para dizer a verdade, possuem um site, onde investiram o mínimo possível e acreditam que isto basta. Atenção empresários do setor: Investir em estratégias digitais no cenário atual, deixou de ser uma questão de “se vale a pena ou não”. Se você ainda não está utilizando a internet de maneira estratégica, tenha certeza que a cada minuto que você está fora dela, representam clientes que você poderia ter conquistado. Ainda está em dúvida? Observe os números: • O número de internautas no país ultrapassou os 80milhões (o equivalente a população inteira da Alemanha ou duas vezes a Argentina.)*
• O brasileiro é um dos internautas que passa mais tempo conectado* • 88% das pessoas procuram imóvel na internet* • 49% das pessoas procuram imóvel primeiro na web, contra 44% no jornal* • 85% das pessoas procuram primeiro o empreendimento na internet, e depois só assim vão para o plantão de vendas.* • As maiores empresas do segmento no país, possuem seu investimento anual em internet na casa dos milhões de reais. (Fonte: IBOPE) Pensar em ações na rede, não é pensar unicamente em seu site. Você irá conseguir um resultado muito melhor se trabalhar integrando todas as ferramentas disponíveis. Confira abaixo algumas dicas referentes aos principais canais explorados no meio digital:
Site: O site da imobiliária/construtora é o seu principal cartão de visita. Planeje-o com cuidado, pesquise os sites de seus concorrentes, e não deixe de pesquisar os sites das maiores empresas do país, analisando como se posicionam. O que os clientes desejam no site de uma empresa é 99% das vezes, “encontrar seu imóvel”. Pode parecer óbvio, porém são inúmeras as empresas que ainda não perceberam isto, disponibilizando serviços como rádio e previsão do tempo, por exemplo. Caso deseje inserir algo no site, pergunte se aquilo REALMENTE é relevante para a venda. Construa seu site de maneira que ele seja acessado em todos os navegadores possíveis, e também pelos dispositivos móveis (celulares, smartphones, tablets). Atualmente não é possível realizar busca na grande maioria dos sites de imobiliárias e construtoras, e afirmo em dizer que as empresas nem sabem disso. O consumidor quer respostas rápidas e nem todos ligarão para sua empresa, ou irão até ela, por este motivo tenha em seu site a ferramenta de atendimento online, e se possível, que o atendimento vá além do horário comercial padrão, pois, segundo estudos, o horário nobre da internet é das 21h à 1h.
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Resultados de busca: Quando falo em resultados de busca, digo basicamente, Google. Ele detém 97% das buscas no Brasil. 91% das pessoas que buscam imóvel na internet passam pelo buscador do Google, ou seja: Estar entre os primeiros no ranking é fundamental. Investir em links patrocinados e melhorar a estrutura de seu site é um dos principais investimentos de marketing para qualquer empresa. Assim, será mais bem reconhecido pelos buscadores (SEO).
E-mail marketing: Aqui, quantidade não é qualidade. Não adianta enviar para um milhão de pessoas um empreendimento que não interessa para aquele público, é dinheiro jogado fora. Para a utilização de todo o potencial, gerencie seu banco de dados catalogando seus clientes, e se for necessário adquirir nomes, procure empresas sérias de venda de mailing. Respeite a freqüência do envio, afinal, você trabalha com um bem de alto valor agregado. Apesar de parecer relativamente simples, o envio do e-mail marketing de maneira correta tem diversos elementos a serem observados, porém, não deixe de investir, a relação retorno X investimento é incontestável.
Portais Imobiliários: Divulgue seus imóveis o máximo possível, gerando assim novas possibilidades de negócios, aumentando o tráfego para seu próprio site, e, melhorando seu posicionamento no ranking de busca.
Redes Sociais: Segundo os últimos dados do Inst. Brasileiro de Inteligência de Mercado (Ibramerc) as redes sociais mais relevantes para as empresas são Twitter, Facebook, Blog e Youtube, em ordem de importância. Além de ser uma ferramenta de relacionamento com seu público e de formar a imagem de sua marca, as redes sociais também influenciam em seu posicionamento nos resultados de busca (quanto mais pessoas falarem de você, mais relevância você terá.)
Mariana Ferronato | Publicitária, idealizadora do Marketingimob.com , blog que fundou em março de 2009, atualmente é gerente de marketing da Imobiliária Ducati.
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8 Dicas de Comportamento nas Mídias Sociais (para Imobiliárias)
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om a revolução da internet e a infinidade de canais de comunicação existentes nos meios digitais, aos poucos as empresas do setor imobiliário começaram a criar perfis em canais como Youtube, Twitter, Orkut e Facebook. E agora passada a fase da desconfiança sobre as mídias sociais, é preciso que as empresas identifiquem e aproveitem estas oportunidades.
Para tanto, será necessário extrair o máximo de informações destes “novos consumidores” e, ao mesmo tempo, relacionar-se sem ser invasivo. Estes consumidores querem interagir, experimentar, criticar... Assim, trago algumas dicas práticas de comportamento que ajudarão sua empresa a ter melhores resultados, com muito menos esforço.
1. Tenha um Posicionamento Identifique qual o objetivo de sua empresa nas mídias sociais. Seu intuito pode ser fortalecer a marca, conseguir uma melhor interação com os clientes ou mesmo monitorar a concorrência. Assim, antes de dedicar tempo e esforço para ingressar nos canais, defina claramente o posicionamento de sua empresa e escolha as mídias sociais mais adequadas ao seu público e aos seus propósitos.
2. Gere conteúdo de qualidade Este é um dos maiores desafios! Para manter a audiência de seus seguidores, amigos e visitantes é preciso ter novidades, fazer promoções, opinar sobre o que acontece no mercado imobiliário e mostrar que sua empresa está atualizada. Se possível, tente se tornar uma referência em algum assunto setorial.
3. Não promova a todo o momento a sua marca e os seus produtos Uma das questões que mais incomodam na internet é a autopromoção. Apenas disponibilize conteúdo e informações adequadas para quem quiser acompanhar seus perfis. Deixe este papel de disseminador para “seus fãs”. Você verá que sua empresa ganhará credibilidade, pois, mídias sociais combinam com relacionamento. Venda será consequência!
4. Dê visibilidade aos seus c anais Não adianta você ter contas nas mídias sociais e as pessoas não terem conhecimento. Divulgue os endereços dos perfis no seu site, cartões de visita, folders, revistas, e-mails e em slides de palestras. Assim sua empresa será conhecida.
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5. Monitore sua marca Fique atento ao que estão falando de sua empresa nas mídias sociais. Se possível, surpreenda o cliente! Antecipe o contato, abra um diálogo franco e busque resolver o problema pois, em geral, as questões são de fácil resolução
6. Não misture tr abalho, empresa e vida particul ar Evite abordar questões particulares, como fotos de família ou daquele happy hour que não tem relação com seu negócio ou então convites para jogos nestas mídias sociais. Se você gosta deste tipo de atividade, crie um perfil pessoal.
7. Não dar o devido crédito Eventualmente você se inspirou em algum conteúdo que viu na internet e simplesmente deu o famoso “CONTROL C/CONTROL V”. Cuidado! Além de ser deselegante copiar textos e imagens de outros, poderá acarretar problemas de direitos autorais. Dê sempre o crédito para os autores.
8. Formadores de opinião Relacione-se também com pessoas de influência no setor imobiliário. Para tanto, será preciso identificar aquele presidente de associação ou empresário líder no segmento. E, depois, interagir. Sucesso! Boa sorte!
Edvaldo Correa | Consultor de empresas nas áreas de estratégia, marketing on line, reputação digital e apoio a “start ups”, com ênfase no mercado imobiliário. Na sua formação conta com mestrado em Tecnologia pela UTFPR, especialisação em Gestão de Escolas Técnicas pela UFSC, licenciatura em Educação Profissional pela UFPR e tecnólogo em Construção Civil e em Edificações pela UTFPR.
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Qualidade de Vida em Foco!
Praia de Itajuba Barra Velha - SC
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o final do ano de 2010 tivemos a oportunidade de participar deste completo projeto de condomínio, um Complexo Residencial, Comercial, Institucional, Industrial e de Lazer. Localizado na praia de Itajuba, Barra Velha – SC, o projeto urbanístico abrange a área desde a BR 101 até os lotes próximos ao mar. O local possui excelente área de expansão imobiliária, é próximo a diversos pontos de referência, como o Beto Carrero World, Aeroporto de Navegantes, Havan, etc.
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O complexo cuidadosamente idealizado pelo nosso cliente, conta com diversos empreendimentos, conforme imagem abaixo. Descrição do Complexo: Pórtico, Clube Recreativo, Condomínio Residencial Horizontal, Condomínio Residencial Vertical, Condomínio Industrial, Praça Central, Centro Comercial, Centro de Coleta e Reciclagem, Centro para Terceira Idade, Haras e Equoterapia, Hotel e SPA.
CONDOMÍNIO VERTICAL Consiste em quatro torres de edifícios, com quatro apartamentos por andar, quatro pavimentos mais cobertura. Edifícios ecologicamente corretos, com captação de águas pluviais, captação de energia solar, vidros de controle solar e brises. CONDOMÍNIO INDUSTRIAL Conjunto de galpões pré-fabricados, destinados a venda ou locação, próximos à via marginal paralela à BR 101. Possuem estacionamentos externos e internos, portaria, ecotelhados. CLUBE RECREATIVO Piscinas, lagoas, campos de futebol e vôlei, salão de festas, parque infantil, quiosques, pistas para caminhada.
Sbosso Arquitetur a e Design – Balneário Camboriú FABRÍCIO GRAUPPE | é graduado em Design pela UNIVALI em 2002 e pós-graduado em Design de Móveis pela UNERJ em 2005. Possui cursos na área de interiores. KAROLINE STOLF DE SOUZ A | é graduada em Arquitetura e Urbanismo pela FURB em 2004 e pós-graduada em Design de Móveis pela UNERJ em 2005. Possui cursos na área de Interiores, Paisagismo e Administração.
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4 Suítes 1 Master com hidromassagem
D PRÉ LANÇAMENTO
E R u a 141 Sacada 5,50 m²
Churrasqueira
Home-Cinema 18,80 m²
Churrasqueira
Fitness 31,50 m²
Espaço Gourmet 45,95 m²
Terraço 16,40 m²
Salão de Fetas 76,40 m²
Lavabo 1,57 m²
Lavabo 1,57 m² Cozinha / Lavanderia 9,55 m² Sala de Jogos 43,95 m²
Hall 7,95 m² Lavabo 2,25 m²
Elevador
Elevador
A. C.
Sauna 4,35 m² Living 26,50 m²
Ducha
Banho Masc. 5,60 m²
Dormitório 10,80 m²
Escadaria Banho Fem. 5,60 m² Deck Piscina 86,25 m² Banho 3,60 m²
Piscina Infantil Dormitório 12,45 m²
Piscina Adulto
Jardim 52,60 m²
Piscina com Raia
03 APARTAMENTOS Por Andar
Playground 36,95 m²
nto e m ança L das liza Pré rcia e o m ã co raç
o serã incorpo s só e da d istro nida As u ós o reg ap
H a l l de Ent ra da
01ApArtAmento
Piscina
Exclusivo por Andar
02VAgAS de Garagem
com opção para 03 Vagas
Su íte
03SuíteS
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Por Apartamento
Área Total 133,81 m² Suíte 12,46 m²
Banho 3,15 m²
Banho 3,15 m²
Escadaria Ante-Câmara
Elevador Social
Suíte 12,45 m²
Hall de Serviço
Lavabo 1,65 m² Elevador de Serviço
Área de Serviço 3,76 m²
Estendal / Split 1,98 m²
Circulação 2,40 m²
Closet Banho 6,25 m²
Living 33,05 m²
Cozinha 9,95 m²
Suíte Master 19,52 m²
Sacada / Espaço Gourmet 18,15 m²
P R OJ E TO
Rua 3110 esq. Rua 3140 Balneário Camboriú - Santa Catarina
47 3368.5148 Av. Nereu Ramos, 5200 | Meia Praia - Itapema www.dallavecchiaimoveis.com.br
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