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IMMOSCÒPIA

12 Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

MAIG 2016 EDT: 20 anys de formació única OPN: Mercat comú immobiliari europeu INF: Informe trimestral de preus de venda APIALIA TXT: Pensa SMART quan utilitzis la tecnologia d’avui I Crowdfunding Inmobiliario I Nuevos instrumentos para la valoración inmobiliaria I EUROMEDITERRÁNEO: La nueva Marsella I La morosidad, principal lastre para el alquiler en Cataluña


Í DX

20 anys de formació 4 OPN: Mercat comú immobiliari europeu 6 INF: Informe trimestral de preus de venda APIALIA 8 TXT: Pensa SMART quan utilitzis la tecnologia d’avui 16 TXT: Crowdfunding Inmobiliario 20 TXT: Nuevos instrumentos para la valoración inmobiliaria 34 TXT: EUROMEDITERRÁNEO: La nueva Marsella 40 TXT: La morosidad, principal lastre para el alquiler en Cataluña 2 EDT:

Immoscòpia no es responsabilitza ni comparteix necessàriament les opinions expressades pels seus col·laboradors.

1


EDT

E

l novembre passat va fer vint anys de la creació de l’Escola de Pràctica Immobiliària (EPI) per donar resposta a les necessitats de formació i d’ac-

tualització del col·lectiu de professionals immobiliaris. Des d’aleshores l’activitat ha anat sempre en creixement, fins el punt que el novembre de 2009 es va crear ja el Centre d’Estudis Immobiliaris de Catalunya (CEIC) per ampliar l’oferta formativa i, a més, vincular-la amb la recerca, la realització d’estudis i la difusió del coneixement en el sector immobiliari. Ara, vint anys més tard de l’inici, comença una nova etapa del CEIC, amb la voluntat de col·laborar, juntament amb altres institucions i persones, a impulsar la millora professional dels agents immobiliaris i altres professionals vinculats al sector. Així, el CEIC ha incorporat pro-

20 anys de formació

fessionals de la formació i de la recerca que, juntament amb l’equip existent prèviament, han implementat canvis importants. De fons. S’ha elaborat un mapa de les competències necessàries per als professionals del sector immobiliari i s’ha preparat un catàleg formatiu amb diverses àrees de coneixement, amb diversos nivells d’aprofundiment i amb diverses metodologies. Els canvis ja es van notant. Ja hi ha un nou web i un catàleg anual de formació. El setembre del 2016 ja s’ini-

2

ciaran nous cursos online amb una metodologia innova-


dora, amb materials esquemàtics, infografies, píndoles

Per cloure aquesta reflexió, és de justícia fer un reco-

formatives en vídeo, activitats interactives amb feed-

neixement a les persones que ara fa vint anys van tenir

back, classes i tutories online en directe, fòrums, debats,

l’empenta de crear l’EPI, a les que van fer el mateix amb

enllaços a recursos d’internet... i microaprenentatge amb

el CEIC, a les que van llançar la revista IMMOSCÒPIA

dispositius mòbils.

amb un alt nivell de qualitat i a totes les persones, que són moltes, que d’una manera o altra han col·laborat a

També s’estan generant aliances amb universitats i ins-

què siguem on ara som, la qual cosa ens permet avançar

titucions de prestigi per posar a disposició del col·lectiu

cap a ser el que volem ser.

immobiliari una formació de qualitat que impulsi la seva carrera professional.

OCTAVI ROCA Director del Centre d’Estudis Immobiliaris de Catalunya

Una altra manera de potenciar la promoció professional serà el V Fòrum IMMOSCÒPIA, que tindrà lloc els dies 18 i 19 d’octubre, amb conferències, debats, taules rodones, tallers i moltes coses més que ajudaran a conèixer novetats, aprendre conceptes i fer un networking totalment necessari. S’espera una assistència massiva. Finalment, ben aviat es posarà en marxa una nova borsa de treball específica per al sector immobiliari, vinculada a la formació i a la recerca. Les expectatives són molt altes. Les ganes també. Es disposa dels recursos i recolzaments necessaris. Sembla doncs que l’èxit està gairebé assegurat. Només depèn dels propis professionals immobiliaris, que són els únics i reals destinataris de tot aquest engrescador projecte. Ells han de marcar les línies de futur per a la millor orientació de la seva pròpia formació i progrés professional.

3


OP N

Mercat comú immobiliari europeu

F

a un temps, quan vaig aterrar a FIABCI Spain, en plena crisi, no vaig poder imaginar-me que poguéssim arribar tan lluny amb la connexió i les

sinèrgies que s’han pogut realitzar en l’últim any amb el països europeus. Fa ja un parell d’anys, quan vam veure que la globalització era un fet, vam entendre que el mercat europeu és el mercat que més ens interessa estudiar i treballar. Mercat amb un potencial econòmic i de població immens, que cal conrear amb la facilitat de comunicació que tenim avui i amb les eines tecnològiques que s’han anat incorporant al nostre sector, sense deixar de banda l’actual màrqueting d’atracció que suposen les xarxes socials, que ens proporcionen un apropament i una informació incalculables. El sector immobiliari està canviant dia a dia i avui se’ns fa difícil pensar en obviar altres mercats de proximitat, com pot ser el Mercat Comú Europeu, sense oblidar la incorporació de països que estan lluitant per estar en aquest mercat, com són Ucraïna, Geòrgia i Sèrbia, entre d’altres… països que no només aspiren a integrar-se a la CEE, sinó que estan treballant per tenir connexions amb associacions immobiliàries internacionals com poden ser la NAR i FIABCI Internacional, entre d’altres, perquè aspiren a millorar i contactar amb professionals europeus, sobretot els de la Vella Europa. Els acords de col·laboració entre associacions nacionals o locals cada vegada es fan més imprescindibles. Avui nosaltres, el col·lectiu API català, juntament amb FIABCI Spain, estem treballant per signar acords amb associacions de països europeus, per tal d’apropar a tots els immobiliaris que estiguin interessats en aquest mercat la possibilitat de facilitar contactes, donat que la cooperació i la col·laboració amb companys al final ens proporciona negoci.

4


Per això és important prendre decisions si el nostre perfil

Per això el nostre esforç està sent important per tal

de professional o el perfil de la nostra empresa està pre-

d’apropar a tots el professionals d’aquests mercats al

parat per assumir el repte d’estar en aquest mercat euro-

nostre país, i també per això procurem estar, a través

peu que s’està gestant, perquè els primers que hi apostin

de FIABCI, en tots aquells actes que tinguin rellevància

seran els primers que rebran el benefici d’aquesta unió.

professional per donar a conèixer com treballem, la nos-

Treballem ja amb FNAIM (l’associació d’immobiliaris de

tra regulació, important per donar seguretat als nostres

França), amb la que l’any passat vam signar un conveni

possibles partners, i sobretot, l’atracció i oportunitat que

de col·laboració i estem també treballant amb altres as-

significa poder invertir al nostre país.

sociacions d’altres països d’Europa per poder aconseguir aquest apropament entre companys i mercats, necessari

En els últims mesos hem tingut una formidable experi-

per a la nostra immersió en aquest repte que és el Mer-

ència al poder participar en els primers fòrums immobi-

cat Comú Immobiliari Europeu.

liaris d’Ucraïna i Sèrbia, que s’han fet a les respectives capitals, on hem pogut parlar sobre la nostra capacitat

La veritat és que FIABCI, com a braç internacional del

de cooperació i col·laboració a través de la nostra asso-

col·lectiu API, ens està facilitant l’entrada i l’apropament

ciació i de la creació d’eines que aquí estan sent un èxit,

entre les diferents associacions i professionals interessats

com són les APIALIA, eina que ja està donant de què

en nosaltres i en el nostre mercat.

parlar a tota Europa.

Recentment, FIABCI Spain ha assumit la Presidència

Un Mercat Comú Immobiliari Europeu ens obrirà les

Europea d’una associació tan important com és FIABCI.

portes a créixer en volum de negoci i per suposat, ens

Durant aquesta presidència es treballarà per tal que tots

farà créixer com a professionals, perquè saber com es

els països puguin estar connectats a través dels actes que

treballa i com progressa la nostra professió i el nostre

s’organitzin, de tal manera que tots hi puguem partici-

sector arreu d’Europa, no tingueu dubte que serà un dels

par i així conèixer i contactar amb companys que puguin

valors que tindreu i que podreu posar a disposició dels

estar interessats en col·laborar.

vostres clients.

Avui les comunicacions fan factible aquest apropament. Pensem que tenim al nostre abast un mercat de 500 milions de persones, que cal mimar i treballar amb la fi que en un futur proper siguin potencials clients, que ens pro-

RAMON RIERA President FIABCI Europa i Orient Mitjà

porcionin resultats excel·lents. No tan sols, però, aproparem aquests mercats, sinó que posarem tots els mitjans per tenir el coneixement adequat dels perfils de compradors de cadascun dels països que ens interessi treballar. El mercat comú europeu ja és una realitat a nivell immobiliari i la prova és la bilionària inversió que hi ha prevista en els propers anys, de la que no podem quedar fora ni ser aliens a la seva importància, i més sabent que un percentatge important (es calcula que entre un 10 i un 15%), vingui al nostre país, no podem deixar que el benefici caigui només en mans d’uns pocs.

5


INF

Informe trimestral de preus de venda Apialia

Barcelona (€/m ) 2

1T/16

% Var.

ANTIGA ESQUERRA

3.677 3.651 3.760

2,99

BESÓS MARESME

1.638 1.929 2.179

12,96

CAMP DE L'ARPA

2.417 2.424 2.470

1,90

EIXAMPLE DRET

3.904 3.861 4.232

9,61

EL CLOT

2.299 2.632 2.591

-1,56

FORT PIENC

3.213 3.087 3.140

1,72

FRONT MARÍTIM

5.723 6.022 6.085

1,05

GLÒRIES

3.004 3.200 2.817

-11,97

LA MATERNITAT

3.244 3.201 3.244

1,34

LES CORTS

3.547 3.701 3.855

4,16

NOVA ESQUERRA

3.042 3.132 3.145

0,42

PEDRALBES

5.396 5.021 5.273

5,02

POBLENOU

3.239 3.235 3.398

5,04

PROVENÇALS DEL POBLENOU

3.252 3.285 3.101

-5,60

SAGRADA FAMILIA

3.007 2.898 3.020

4,21

SANT ANTONI

2.995 3.034 3.088

1,78

Aquest informe recull els preus de vendes reals

SANT GERVASI GALVANY

4.171 4.109 4.444

8,15

d’immobles residencials de segona mà realitza-

SANT MARTI

2.722 2.250 2.470

9,78

des per les agrupacions comercials del Col·legi

SARRIÀ

4.496 4.398 4.888

11,14

d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barce-

SARRIÀ - SANT GERVASI

4.846 4.063 4.430

9,03

lona i de l’Associació d’Agents Immobiliaris de

TRES TORRES

4.735 4.883 4.660

-4,57

Catalunya (AIC). Totes les operacions realitzades

VERNEDA LA PAU

2.550 2.416 2.500

3,48

queden recollides pel nostre software de gestió

VILA OLÍMPICA

4.483 4.274 4.312

0,89

Ghestia. És important destacar que estem parlant

Preu mig

3.300

1TRIM 2016

3T/15

4T/15

3.277

3.395

3,60

4T/15

1T/16

% Var.

de xifres recollides d’operacions tancades durant el període del present estudi, en cap cas són xifres obtingudes des de l’oferta d’immobles a la venda.

Barcelona Costa Sur (€/m ) 2

L’àmbit geogràfic de l’estudi se cenyeix a aquelles zones en les quals ja s’han implantat les agrupa-

BEGUES

1.740 1.672

-3,91

cions comercials del col·lectiu API, les APIALIA.

CASTELLDEFELS

2.416 2.473

2,36

GAVÀ

2.151 2.255

4,83

JUAN JOSÉ AGUILERA

SITGES

3.656 3.500

-4,27

Director Comercial API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

VILADECANS

1.750 1.723

-1,54

Preu mig

2.343

2.325

-0,79

3T/15

4T/15

1T/16

% Var.

991

990

975

-1,52

Bages (€/m ) 2

NAVARCLES

6

PONT DE VILOMARA

1.100

963 1.021

6,02

SANT FRUITÓS DEL BAGES

1.089 1.037 1.028

-0,87

SANT JOAN DE VILATORRADA

1.044

940

-2,39

SANT PEDOR

1.052 1.066 1.014

-4,88

Preu mig

1.051

-2,52

963

1.011

311


IN FOR M E T R IM E S T R AL DE P R E U S DE VE ND A API ALI A

Manresa (€/m ) 2

Sabadell (€/m ) 2

AJUNTAMENT

4T/15

1T/16

% Var.

949

3T/15

4T/15

1T/16

% Var.

890

-6,22

CAN FEU

1.400 1.260 1.280

1,59

AV BAGES

1.085 1.143

5,35

CAN RULL

1.287 1.246 1.252

0,48

CENTRE

1.082 1.134

4,81

CENTRE

1.746 1.633 1.646

0,80

680

-6,98

CONCÒRDIA

1.400 1.336 1.261

-5,61

912

-2,88

CREU ALTA

1.477 1.408 1.468

4,26

1.146

982

-14,31

EIXAMPLE SANT OLEGUER

1.615 1.489 1.565

5,10

MION

1.047

942

-14,91

GRÀCIA

1.548 1.521 1.516

-0,33

PUEBLO NUEVO

1.127 1.082

-3,99

MERINALS

1.384 1.206 1.295

7,38

PL. CATALUNYA

1.128

987

-12,50

TERMES

1.251 1.282 1.361

6,16

SANT JOAN DE DEU

1.095

955

-12,79

Preu mig

1.456

Preu mig

1.047

1.084

-6,44

CONGOST

731

FONT DE CAPELLANS

939

LA FLORIDA-VALLDAURA

Sant Cugat (€/m )

1.375

1.405

2,18

4T/15

2

Maresme (€/m )

1T/16

% Var.

% Var.

ARXIU ESTACIÓ

2.844 2.882

1,34

2

3T/15

4T/15

1T/16

ALELLA

2.371 2.835 2.553

-9,95

CAN MAGÍ

2.812 2.894

2,92

ARENYS DE MAR

1.708 1.827 1.711

-6,35

CAN TRABAL

2.830 2.902

2,54

ARENYS DE MUNT

1.562 1.359 1.354

-0,37

CENTRE

2.509 2.672

6,50

ARGENTONA

1.679 1.305 1.509

15,63

MIRA-SOL

2.558 2.652

3,67

CABRILS

2.017 1.696 1.804

6,37

PARC CENTRAL

2.880 3.015

4,69

CALELLA

1.526 1.575 1.454

-7,68

TURÓ DE CAN MATES

2.797 2.740

-2,04

MALGRAT

1.516 1.396 1.360

-2,58

MATARÓ

1.469 1.539 1.530

-0,58

Preu mig

2.747

2.822

2,73

PINEDA

1.471 1.192 1.290

8,22

4T/15

1T/16

% Var.

PREMIÀ DE MAR

Tarragona (€/m )

1.791 1.684

-5,97

ST ANDREU DE LLEVANERES

2.133 2.155 2.031

-5,75

VILASSAR DE DALT

1.928 1.795 1.759

-2,01

BARRI MARÍTIM

1.411 1.390 1.291

-7,12

VILASSAR DE MAR

2.213 2.376 2.177

-8,38

EIXAMPLE

1.681 1.620 1.537

-5,12

LLEVANT

1.648 1.660 1.852

11,57

NOU EIXAMPLE NORD

1.534 1.462 1.605

9,78

NOU EIXAMPLE SUD

1.608 1.543 1.466

-4,99

PART ALTA

1.534 1.530 1.495

-2,29

SANT PERE I SANT PAU

1.329 1.224 1.274

4,08

Preu mig

1.500

0,94

Preu mig

1.620

Osona (€/m )

1.757

1.709

2

CENTELLES MANLLEU

1T/16 1.252 892

RODA DE TER

1.010

TONA

1.354

VIC

1.385

Preu mig

1.179

-1,00

2

3T/15

1.489

1.503

7


TX T

Hi ha moltes aplicacions per al telèfon i l’iPad que poden fer la teva vida molt més fàcil i ajudar-te a projectar una imatge professional.

PENSA SMART* QUAN UTILITZIS LA TECNOLOGIA D’AVUI

8

(*) SMART significa intel·ligent en anglès.


JOHN D. MAYFIELD John@BusinessTechGuy.com

Com a professional immobiliari que

socials per fer créixer els seus negocis.

entendre com utilitzar les eines d’URL

ets, utilitzes la tecnologia de manera

Per exemple, una pàgina Facebook de ne-

per escurçar un enllaç web, la qual cosa

SMART? Amb tantes eines tecnològiques

gocis avui en dia pot ser semblant a una

et permet respondre amb el límit de 140

i el creixement d’Internet, els telèfons

pàgina web normal de negocis de l’em-

caràcters.

intel·ligents, les xarxes socials, i sí, les

presa. Hi ha moltes eines i complements

“eines tecnològiques”, és obligatori que

que pots incloure en les teves pàgines

Una nova eina interessant que tant Twit-

ens assegurem que utilitzes la tecnologia

Facebook de negocis, com ara vídeos,

ter com Facebook estan promovent ac-

d’avui amb un enfocament SMART.

presentacions de diapositives de Power-

tualment, i està ajudant a generar una

Point, aplicacions d’opt-in marketing, i

gran quantitat de negocis per a profes-

molt més. Normalment, aquestes eines es

sionals immobiliaris als EUA, són els

coneixen com a “pestanyes”, a la pàgina

vídeos en directe. Molts professionals

Molts professionals immobiliaris dels

de negocis de Facebook. A continuació us

immobiliaris als Estats Units aprofiten el

Estats Units (i de tot el món) estan

ensenyo un exemple de la meva pàgina

Periscope (promoció amb vídeo en direc-

descobrint noves formes d’utilitzar els

Facebook de negocis, amb algunes de les

te) per difondre vídeos a les seves xarxes

mitjans socials per fer créixer els seus

pestanyes que hi he inclòs.

socials. Pots fer de tot: incloure vídeos

S= SOCIALS (XARXES SOCIALS)

negocis immobiliaris. Avui en dia hi

en la formació dels teus agents immobi-

ha moltes plataformes per a la comer-

Fixeu-vos que la meva pàgina Facebook

liaris, mostrar vistes prèvies de les llars

cialització i la creació de xarxes perso-

de negocis inclou enllaços al meu canal

i propietats que tinguis a la venda, i fins

nals (networking) utilitzant les xarxes

de YouTube, compte Pinterest, recoma-

i tot mostrar el costat més personal i di-

socials, que beneficien els professionals

nacions, fotos i molt més. Utilitzant pes-

vertit de tu mateix, per ajudar els con-

del sector immobiliari. Per descomptat,

tanyes i diverses eines i aplicacions que

sumidors a coneixe’t millor. A causa de

molts de nosaltres estem familiaritzats

s’integren amb les pàgines Facebook de

l’enorme popularitat de Periscope, Face-

amb Facebook, probablement la plata-

negocis, ara puc aprofitar la meva pàgi-

book ha creat ara i ha posat a disposició

forma de xarxes socials més popular i

na Facebook de negocis amb una massa

dels usuaris un canal de vídeo en directe

més utilitzada. Facebook ajuda a molts

més gran de consumidors.

dins de la seva plataforma social.

les valoracions dels consumidors. Sovint

Twitter és un altre vehicle popular per

Els professionals immobiliaris també

pensem en Facebook com un mètode

fer xarxa social, però té una lleugera li-

aprofiten les noves plataformes socials

per comunicar-nos amb amics i famili-

mitació, cosa que representa un repte a

com Instagram, Snapchat, Blab, i altres

ars. Però Facebook ara permet que els

l’hora de comercialitzar els teus anuncis

tipus de plataformes socials visuals. Tots

individus i les empreses arribin a nous

o serveis. Twitter limita el nombre de

aquests serveis incorporen fotos i vídeos

consumidors. Com que Facebook és tan

caràcters que es poden escriure en un

per mostrar els seus llistats immobilia-

gran, hi ha una gran quantitat d’eines

missatge (tweet) a 40 caràcters. Un cop

ris, formació per als consumidors, i molt

immobiliàries i aplicacions que s’inte-

més, això es converteix en un repte quan

més.

gren i treballen directament tant dintre

es tracta de transmetre un nou missatge

de les pàgines comercials de Facebook,

de màrqueting sobre les propietats que

com de les personals.

tens a la venda, o els serveis que oferei-

professionals immobiliaris a conèixer

xes. Twitter proporciona la possibilitat Gràcies a aquestes noves eines i al crei-

d’inserir enllaços d’Internet per al teu

xement dels mitjans socials, els professi-

lloc web, fotos de la teva propietat, o

onals immobiliaris poden buscar la ma-

fins i tot un vídeo que hagis produït. La

nera d’aprofitar Facebook i altres xarxes

clau per utilitzar Twitter amb eficàcia és

9


TX T

Un cop més, cal que pensis de manera SMART quan utilitzis els mitjans de comunicació social com a professional immobiliari. Aprofita els mitjans socials com una forma d’arribar a més clients, i

Capçalera de la pàgina de Facebook de Mayfield Real Estate.

també per mantenir-te en contacte amb els teus clients actuals i anteriors.

M= MÀRQUETING

pulars entre els usuaris d’Internet. Fins

• iMovie

i tot hi ha eines de màrqueting en línia

• Pro Camera

També has de comprendre i saber que els

per crear la informació de marca per a

• Hyperlapse

consumidors utilitzen Internet per buscar

tu i la teva empresa. Una de les meves

• Pixeet 360

informació. De fet, avui vivim en un món

eines preferides és Canva. Canva et per-

• Cycloramic

on la informació està a només unes po-

met pujar fotos, afegir il·lustracions pro-

• Color Pop

ques tecles de distància. Si un consumi-

fessionals, i molt més.

• WordSwag

destinació de vacances a Espanya, tot el

Jo actualment utilitzo el meu telèfon in-

A= ATRACCIÓ

que necessita fer és utilitzar un dels mo-

tel·ligent i l’iPad per fer la major part del

tors de cerca populars, com Google, es-

meu treball de vídeo i fotografia. És fà-

Una qüestió important que cal recordar i

criure algunes paraules clau, i ja té accés

cil crear un vídeo d’entre un i dos minuts

reforçar com a professional immobiliari

a centenars de dades sobre el seu lloc de

amb el telèfon intel·ligent, parlant del

és la capacitat d’atreure els consumidors

vacances. Tot, des de posts de blogs per

teu restaurant favorit, o de la cafeteria,

al teu lloc web. El més important és ani-

llegir, fins a vídeos per veure, i molt més!

o per donar un consell sobre el funciona-

mar els consumidors a acceptar i donar

ment de les propietats immobiliàries en la

permís perquè els facis màrqueting. Hi

Com a professional immobiliari, has de

teva àrea. La clau és crear contínuament

ha diverses estratègies que pots emprar

considerar la possibilitat d’aprofitar aques-

informació, amb el teu logo d’empresa, i

per fer-ho possible. En primer lloc, la cre-

tes oportunitats creant i subministrant in-

compartir-la a través del World Wide Web.

ació d’articles, vídeos, i altres informa-

dor vol saber alguna cosa més sobre una

formació sobre la teva àrea local, el mercat

cions útils sobre la teva àrea local. Com

de l’habitatge, i la informació sobre forma-

També he desenvolupat un curs sobre

hem assenyalat anteriorment, els consu-

ció, a través del World Wide Web.

com fer servir l’iPhone i l’iPad amb mol-

midors estan buscant informació i a la re-

tes aplicacions populars per produir viat-

cerca d’ajuda. Pensa en la possibilitat de

Pots crear articles informatius curts per

ges virtuals espectaculars, presentacions

crear un llibre electrònic o un seguit de

al teu lloc web, o vídeos per compartir a

de diapositives i més. Per a més informa-

vídeos que siguin útils per atreure l’aten-

YouTube, Vimeo i altres destinacions po-

ció, dirigeix-te a: www.businesstechguy.

ció dels consumidors. Quan proporciones

com/realestatephotography.

un llibre electrònic gratis, o una sèrie de vídeos que ajudarien a explicar el procés

10

Aquí tens algunes aplicacions que re-

de compra immobiliaris, un consumidor

comano, que proporcionen una gran

pot tenir el desig de descarregar-se el teu

edició, millores en les fotos, fotografia

llibre electrònic que explica com comprar

panoràmica de 360 i més, per produir

un pis a Espanya. A través d’aquest pro-

posts de màrqueting i formació per com-

cés, el consumidor també et dóna permís

partir amb els usuaris:

per enviar correspondència en el futur.


11


TX T

Per aconseguir tot això de manera efectiva, necessitaràs diverses eines tecnològiques pròpies d’un professional immobiliari. En primer lloc, cal estar familiaritzat amb la creació de llibres electrònics. Pots crear llibres electrònics amb programes de software com Microsoft PowerPoint,

Pots atreure clients creant algun element de màrqueting perquè et proporcionin, a canvi, la seva adreça de correu electrònic i el seu nom

Microsoft Word, Apple Keynote, Pages o moltes altres aplicacions de software d’escriptori. Una vegada que acabis el llibre, has d’exportar-lo o imprimir-lo en

podries comptar amb altres eines tecno-

d’una base de dades per mantenir-te

un arxiu PDF.

lògiques com Constant Contact, MailC-

en contacte amb els teus compradors,

himp, o AWeber. Totes aquestes eines et

clients i altres professionals del sector

No et compliquis gaire la vida en aquest

permeten oferir llibres electrònics gratu-

immobiliari amb qui pots fer xarxa cada

pas, i no et preocupis per fer un llibre

ïts, vídeos instructius, inscriure’t en se-

dia. També pots utilitzar programes com

que sigui llarg i detallat. És millor cre-

minaris per Internet, i al mateix temps,

LinkedIn, on pots fer xarxa amb altres

ar una història curta i concisa, que sigui

obtenir el nom i l’adreça de correu elec-

professionals del sector immobiliari i de

útil per als consumidors i que sigui fàcil

trònic del consumidor. Aleshores podràs

negocis de tot el món. LinkedIn és un

de descarregar i de llegir.

generar futurs correus electrònics a tra-

excel·lent recurs per a la construcció i la

vés d’aquests serveis per mantenir-te en

creació de referències per al teu negoci

contacte amb els nous possibles clients.

immobiliari. Pots unir-te a grups amb

La segona eina tecnològica que neces-

LinkedIn, així com iniciar un grup per

sites per a aquesta feina és un lloc web o una pàgina d’aterratge (landing page).

Recorda que pots atreure clients creant

crear més oportunitats de fer xarxa com

LeadPages és un exemple d’un software

algun element de màrqueting que sigui

a agent immobiliari.

de pàgina d’aterratge. Amb LeadPages,

interessant -com un manual que els con-

pots crear un lloc web individual on els

sumidors puguin demanar-te-, perquè et

En un article que vaig publicar fa poc

consumidors poden inscriure i rebre la

proporcionin, a canvi, la seva adreça de

al “Journal of the Center of Real Estate

teva oferta gratuïta, i al mateix temps

correu electrònic i el seu nom. Mitjan-

Studies”, el 2015, vaig observar que la

proporcionar la seva adreça de correu

çant les eines d’alta tecnologia que he

majoria d’agents immobiliaris als EUA

electrònic, nom, número de telèfon i

esmentat, seràs capaç de mantenir-te en

concentren la major part del seu negoci

més. Aquesta informació de LeadPages

contacte amb els nous clients en el fu-

en la seva “esfera d’influència”. En al-

passarà al teu CRM (software de gestió

tur... Esperem que venent els seus béns

tres paraules, les referències dels últims

de relacions amb els clients) o altres so-

immobles, quan estiguin llestos per com-

compradors i clients, juntament amb les

ftwares de comunicació en línia. També

prar o per vendre!

recomanacions de familiars i amics, són la seva millor font de negoci! Tot i que

R= REFERÈNCIES

hi ha centenars d’eines per a la comunicació amb les bases de dades dels clients

12

Hem parlat una mica sobre les xarxes

potencials, busca una solució que t’agra-

socials i sobre com poden tenir un pa-

di que sigui fàcil d’utilitzar. Als EUA, hi

per important per a tu com a professi-

ha empreses com Top Producer, Realty

onal immobiliari. També m’agradaria

Juggler, Infusionsoft, i moltes més. El

animar-te a ser més actiu en la creació

que és més important d’una base de da-


P E N S A S M AR T Q U AN U T ILIT ZIS L A T E C NOLO GI A D ’ AVUI

des és mantenir-la actualitzada i utilit-

tipus de missatge. Pensa qui hi ha a la

zar-la regularment! Has de saber qui hi

base de dades, i després dóna’ls un mis-

ha en el teu CRM, i mantenir i conservar

satge de màrqueting que s’adreci a les

La meva propera recomanació perquè

la llista segmentada, perquè li puguis en-

seves necessitats.

utilitzis la tecnologia de manera SMART

viar la informació correcta a les persones

T= TEMPS (EINES D’ESTALVI DEL)

és utilitzar eines que et poden estalviar

adequades. Si es tracta d’un antic com-

Utilitzant la base de dades de clients po-

temps i diners. Jo utilitzo moltes apli-

prador, llavors assegura’t que li envies

tencials, els últims clients i els clients ac-

cacions i implementacions, però n’hi ha

informació sobre el manteniment de la

tuals, més les noves persones que trobis,

algunes que les faig servir cada dia.

seva propietat, formes d’augmentar el

faràs augmentar el teu negoci a través

seu valor, i les estadístiques de vendes

de referències. I sí, és una altra manera

La meva primera recomanació és una

de les propietats de la seva àrea. Per als

d’utilitzar la tecnologia com a professi-

aplicació de software anomenada Sna-

antics venedors, ells voldran un altre

onal immobiliari d’una manera SMART.

git, d’una empresa anomenada TechS-

13


TX T

mith. TechSmith té diversos programes

aleshores indexa els teus documents i

ciosos per als professionals immobiliaris.

excel·lents disponibles a la seva pàgina

arxius, i permet la recerca de la infor-

Vaig implementar un programa titulat 30

web, i en faig servir la majoria. Snagit

mació amb només unes poques lletres o

days perquè els professionals immobili-

et proporciona la capacitat de fer una

paraules. És com un motor de cerca de

aris puguin utilitzar Evernote fàcilment.

captura de pantalla o un breu vídeo de

Google per a tota la teva informació. Tot

Per saber-ne més, aneu a: www/Busines-

la pantalla de l’ordinador. Amb Snagit,

el que has de fer és simplement escriure

sTechGuy.com/Evernote.

puc agafar una imatge de la meva pan-

unes quantes paraules clau, i deixar que

talla de l’ordinador i retallar la imatge

Evernote busqui tots els documents dins

L’últim estalviador de temps que m’agra-

per al que jo vull fer-la servir, i la guarda

de la base de dades, –i et proporcioni els

daria presentar és un programa anome-

com un arxiu de fotografia. També puc

resultats. Per exemple, si poso aquest ar-

nat TextExpander. TextExpander és una

millorar la foto enganxada, posar-hi una

ticle en el meu compte d’Evernote, cada

eina increïble, que t’estalviarà una enor-

vora, incloure fletxes direccionals per als

paraula serà indexada i podrà ser cerca-

me quantitat de temps mentre treballes

mapes, i molt més.

da dins d’Evernote. Si escric la paraula

a l’ordinador. TextExpander et permet

“Espanya” en el meu quadre de recerca

crear accessos directes, o el que ell

Pots trobar més informació sobre Snagit

d’Evernote, trobaré cada paraula que

anomena “fragment”. Si estàs escrivint

des de la seva pàgina web (TechSmith.

hagi guardat amb la paraula “Espanya”

el mateix paràgraf de tancament per a

com) o, simplement, buscar a YouTube

dins d’Evernote.

un correu electrònic o una carta, crea’l només una vegada, i el TextExpander

per la paraula Snagit. Aquí hi ha un enllaç a un vídeo que vaig fer sobre com

Evernote té moltes altres funcions de

l’escriurà la propera vegada que el ne-

utilitzar Snagit com a agent immobiliari.

cerca, com ara la recerca d’informació

cessitis. Pensa en el TextExpander com

https://youtu.be/OKp9sbOCnDs

d’ubicacions geogràfiques. En altres pa-

una eina de software d’accés directe. Per

raules, si saps que vas guardar un article

exemple, si escric un paràgraf llarg per a

També utilitzo (i m’agrada molt) un

mentre eres al sud de França, busques

cada carta, o un paràgraf de tancament,

programa anomenat Evernote. Evernote

en un mapa d’Evernote un puntet en

simplement escric “temps” (això és una

és una manera molt bona d’emmagat-

aquesta àrea, i totes les notes que vas

abreviatura que vaig donar al meu parà-

zemar informació en el núvol, a través

prendre mentre estaves en aquest lloc

graf de tancament en el TextExpander) i

d’un servidor remot, al qual es pot ac-

seran visualitzades. Tens una ampolla

el programa de software escriu el parà-

cedir des de qualsevol altre lloc on es

de vi favorit d’un restaurant, o una nova

graf sencer en lloc meu.

tingui accés a Internet. De fet, Evernote

ampolla de vi que vas descobrir mentre

té aplicacions per al teu telèfon, l’ordi-

estaves sopant amb algú? Fes una foto-

Si fas servir un ordinador amb Windows,

nador i la tablet. Emmagatzemant la

grafia de l’ampolla de vi, i Evernote em-

hi ha un programa similar a TextExpan-

teva informació al núvol amb Everno-

magatzema aquesta informació per a tu.

der anomenat ShortKeys. Amb ShortKeys

te, tindràs accés a tots els teus arxius

Ara pots anar a buscar el vi a Evernote, i

pots fer el mateix que amb TextExpander

des de gairebé qualsevol lloc. Evernote

si la paraula “vi” era en qualsevol lloc de

i t’estalviaràs un munt de temps!

l’etiqueta de l’ampolla de vi, t’apareixerà

en la teva fotografia.

Un cop més, si et trobes escrivint la mateixa informació diverses vegades al llarg

14

També pots incloure etiquetes o paraules

de la jornada de treball o fins i tot de la

clau com a referència per buscar infor-

mateixa setmana o del mateix mes, crea

mació ràpidament amb Evernote. Com a

un fragment i TextExpander o ShortKeys

formador i instructor en tecnologia, in-

li estalviaran feina extra als teus dits i

tento crear programes que siguin benefi-

al canell.


P E N S A S M AR T Q U AN U T ILIT ZIS L A T E C NOLO GI A D ’ AVUI

EN RESUM

atreure més consumidors, augmentar les teves referències, i per descomptat, inte-

Hi ha moltes aplicacions per al telèfon

grar les eines d’estalvi de temps perquè

i l’iPad que poden fer la teva vida molt

t’ajudin a gestionar un negoci a l’alça.

més fàcil i ajudar-te a projectar una

Que tinguis sort, i no dubtis a escriure’m

imatge professional com a professional

si tens alguna pregunta més sobre qual-

immobiliari. Quan comencis a utilitzar

sevol de les eines o la tecnologia que he

les eines tecnològiques, recorda que has

inclòs en aquest article.

d’utilitzar les sigles SMART, i utilitza la tecnologia actual de manera creativa. D’aquesta manera, podràs aprofitar les xarxes socials, ser un millor venedor,

15


TX T

Se estima que el mercado español de crowdfunding inmobiliario alcanzará una cifra de negocio de unos 60 millones de euros durante 2016. ¿Es rentable el crowdfunding? ¿Es arriesgado?

CROWDFUNDING INMOBILIARIO

16


VICENÇ HERNÁNDEZ RECHE Economista y Doctor en Psicología Económica

Hasta hace relativamente poco tiempo, si

rentes proyectos, lo que ha generado un

El crowdfunding inmobiliario permite

alguien quería lanzar un proyecto y era

poco de aire a un sistema financiero es-

a cualquier persona con una cantidad

necesaria financiación, tenía una serie

pañol tan altamente bancarizado. La tipo-

modesta invertir en inmuebles y benefi-

de opciones bastante acotadas. Desde la

logía de proyectos financiados mediante

ciarse de una rentabilidad mediante los

tan conocida opción de solicitar un prés-

crowdfunding no ha parado de crecer y

ingresos mensuales por el alquiler, más

tamo a una entidad financiera o pedir

a día de hoy es fácil ver desde proyectos

una plusvalía por la venta. Otro tipo de

una subvención, hasta llegar a las cono-

start-up hasta proyectos solidarios.

proyectos incluyen la financiación para

cidas 3F (friends, fools & family). Pero

la construcción o la reforma de inmue-

desde hace pocos años hay una nueva

Su funcionamiento depende en gran

opción no tan conocida por el público en

medida de qué tipo de crowdfunding

general pero que cada vez va ganando

estemos hablando (recompensas, do-

El crowdfunding inmobiliario no escapa

más adeptos. Se trata del crowdfunding

naciones, inversión y préstamo) pero el

de conseguir los mismos objetivos que

o micromecenazgo.

funcionamiento básico siempre sigue es-

el crowdfunding tradicional de los que

quemas muy similares.

antes hablábamos, ya que persigue por

Por crowdfunding entendemos la coope-

bles, entre otros.

un lado que una persona pueda invertir

ración colectiva que llevan a cabo perso-

En primer lugar el emprendedor o crea-

una modesta cantidad para adquirir una

nas que realizan una red con el objetivo

tivo envía el proyecto a la web indican-

vivienda o prestando dinero a un pro-

de conseguir dinero o recursos para finan-

do descripción, financiación necesaria,

motor, y por otro lado elimina la depen-

ciar iniciativas de otras personas u organi-

tiempo límite para recaudar fondos y

dencia que tiene este último a la finan-

zaciones. Esta red se realiza mediante una

recompensa ofrecida al inversor. Algu-

ciación bancaria.

plataforma web que permite un punto de

nos de estos proyectos se valoran de

reunión entre oferta y demanda de dinero.

forma comunitaria y en otros es la pro-

En España, varias plataformas están

pia web quien valora la viabilidad de la

haciéndose un hueco en este incipiente

El crowdfunding nace de los proyectos

operación. La página web promociona

mercado. Las plataformas que se dedi-

iniciales de Open Source donde los desa-

el proyecto y lo publica otorgando una

can al Equity Crowdfunding (inversión)

rrolladores ofrecían su trabajo de forma

cantidad de días dentro de los cuales se

establecen la inversión mínima de inver-

desinteresada. Debido al éxito consegui-

podrán recibir las aportaciones. Una vez

sión en la participación de la compra de

do y las horas de trabajo necesarias em-

acabado el plazo el proyecto recibe la fi-

viviendas, locales y naves industriales

pezaron a pedir donaciones. De nuevo se

nanciación, o no, en caso que no haya

entre 100 y 500 euros aproximadamen-

consiguió un gran éxito en la propuesta.

despertado ningún tipo de interés por

te, aunque este importe puede variar

Entre los usuarios que demandaban pro-

parte de la gente.

en función del proyecto y la plataforma

yectos creativos y estaban dispuestos a

que promueve el proyecto. En España ya

pagar por ellos, y los creadores que ne-

En definitiva podríamos definir el crowd-

han adaptado sus sistemas para cumplir

cesitaban financiar sus proyectos, nacía

funding como un sistema que permite a

con los límites establecidos por la ley de

el Crowdfunding o financiación colecti-

personas con dinero confiar en personas

va. Esta nueva opción abría un campo

con ideas para sacar un proyecto adelante.

de posibilidades a la financiación de proyectos creativos gracias a las pequeñas

¿Y qué tiene que ver este tipo de inver-

aportaciones de muchas personas.

sión/financiación con el sector inmobiliario? Pues que el crowdfunding o mi-

A día de hoy son varias las webs de crow-

cromecenazgo ha desembarcado en el

dfunding que ayudan a financiar dife-

sector inmobiliario.

17


TX T

crowdfunding. Esto implicará que los inversores no acreditados tendrán un límite de 3.000 euros por proyecto y un máximo de 10.000 euros invertidos en un periodo de 12 meses en la plataforma. Los inversores acreditados no tendrán límites de inversión.

Las empresas de Equity Crowdfunding permiten la diversificación de la inversión en diferentes viviendas para minimizar el riesgo no sistemático.

Las empresas de Equity Crowdfunding permiten la diversificación de la inversión en diferentes viviendas para mini-

sión Inmobiliaria en vehículos (Socimis)

el propietario es la empresa, los inverso-

mizar el riesgo no sistemático, y cada

que son las que invierten directamente

res son partícipes de esa empresa en una

proyecto goza de una rentabilidad di-

en inmuebles.

proporción igual al capital desembolsado

ferente en función de si la finalidad es

para la compra. La segunda diferencia es

alquiler o venta de la vivienda. El in-

En cambio, las plataformas que se de-

que mediante el crowdfunding tampoco

mueble puede venderse una vez se haya

dican a la modalidad de crowdlending

se tiene la opción de disfrutar del bien

alcanzado el objetivo de revalorización

(préstamo) permiten a los inversores

inmueble objeto de inversión. Y tercera y

marcado o se haya alcanzado el plazo de

financiar con pequeñas cantidades de

última, sí que se trata de una cooperativa

venta. Pero eso no quita que los inverso-

dinero los proyectos de promotores in-

por concepto, pero de inversores y con

res puedan prorrogar la comercialización

mobiliarios. A esta fórmula recurrió el

ánimo de lucro.

si no se ha alcanzado el objetivo de ren-

año pasado el grupo Wanda para finan-

tabilidad marcado.

ciar cinco de sus grandes complejos. Esta

Las estimaciones de los diferentes agen-

forma de micromecenazgo permitió al

tes son que el mercado español de crow-

La opción ideal es que este tipo de plata-

grupo chino captar más de 72 millones

dfunding inmobiliario alcance una cifra

formas permita a sus inversores vender

de euros de particulares y 648 millones

de negocio de unos 60 millones de euros

sus participaciones en un mercado inter-

procedentes de instituciones y empresas.

durante el presente año. Una cifra a mi

no en caso que el inversor necesite liqui-

entender ambiciosa teniendo en cuenta

dez antes del plazo de maduración de la

Para acabar hay que matizar que el

que el nivel de cultura financiera del

inversión. Hay plataformas que permiten

crowdfunding inmobiliario no tiene

país sigue siendo bajo, que la inversión

invertir en inmuebles de manera indirec-

nada que ver con tres figuras jurídicas

inmobiliaria se sigue concibiendo de la

ta, ya que el dinero no va destinado a

más conocidas dentro de nuestra extensa

manera tradicional y que los nuevos ca-

comprar directamente un inmueble, sino

legislación sobre derecho inmobiliario.

nales y plataformas de inversión todavía

que el dinero de los inversores va a So-

La multipropiedad, la copropiedad y las

siguen siendo motivo de desconfianza

ciedades Anónimas Cotizadas de Inver-

cooperativas de viviendas son figuras di-

por parte del inversor medio.

ferentes al crowdfunding y es necesario que el inversor distinga las tres diferen-

Veremos por tanto, si el crowdfunding

cias fundamentales.

inmobiliario alcanza las cuotas de notoriedad que está teniendo en Inglate-

18

La primera es que la compra conjunta

rra, Estados Unidos y gran parte de los

del bien inmueble la realiza la empresa

países sudamericanos. Para el inversor

vehículo creada ex profeso una vez ha re-

español, encontrar alternativas para co-

unido los fondos para tal fin. Por tanto,

locar sus excedentes de ahorro que no


C R O W DF U N DING IN MOBILI ARIO

requieran un desembolso importante y

yectos era necesario y seguro que aquel

ofrezcan una rentabilidad que supere

inversor más vanguardista lo recibirá

la inflación es motivo de alegría. Por

con especial atención, pero su implanta-

no hablar del promotor inmobiliario,

ción global en España todavía será lenta

que pese la actual querencia por parte

y requerirá de más promoción y sobreto-

de las entidades financieras a abrir el

do, transparencia.

grifo del crédito, todavía encuentran diferentes escollos para llevar a cabo sus proyectos. Por tanto, un aire fresco a las modalidades de inversión y financiación de pro-

19


TX T

La crisis de 2007 ha puesto de manifiesto sobretasaciones inmobiliarias en los años previos, lo que lleva a pensar si es necesario que nos replanteemos la forma de valoración inmobiliaria en España.

NUEVOS INSTRUMENTOS PARA LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

Este artículo fue publicado durante el tercer cuatrimestre de 2015 en la revista “Análisis Financiero” Nº 129 del Instituto Español de Analistas Financieros (IEAF), y ha sido cedido por el IEAF para su publicación en la revista cuatrimestral IMMOSCÒPIA, que publica el colectivo API - Colegios y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña

20

Este trabajo es responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión del Banco de España.


ANA GÓMEZ-BEZARES Inspectora de entidades de crédito del Banco de España.

FERNANDO GÓMEZ-BEZARES Universidad de Deusto.

ALFREDO JIMÉNEZ Universidad de Burgos.

1. INTRODUCCIÓN

valoración y trataremos de avanzar en

ha llegado hasta nuestros días. Es cier-

su mejora1.

to que hay algunos signos preocupantes

La prolongada crisis financiera que co-

en momentos anteriores, pero hay un

menzó el año 2007 ha tenido mucho que

Así, en este artículo, vamos a plantear

suficiente consenso (Ledo, 2009; Mar-

ver, en nuestra opinión, con errores en la

algunas alternativas a los estándares

tín y Téllez, 2009; Fernández y García,

valoración de los activos. Los numerosos

de valoración inmobiliaria que actual-

2008; Banco de España, 2007) en la

rescates de entidades financieras que se

mente tenemos en España (Orden ECO

literatura sobre situar alrededor de esa

han producido son un ejemplo palpable

805/2003). Nuestras aportaciones en

época el inicio de la actual crisis (inicio

de activos sobrevalorados. Centrándonos

este campo llevan dos líneas: por un

de la crisis de las hipotecas subprime:

en el caso español, muchos de los pro-

lado aplicaremos conceptos bien conoci-

Lamothe, 2009). Podemos ubicar en el

blemas han venido de sobrevaloraciones

dos (distinción entre riesgo sistemático y

15 de Septiembre de 2008, día de la

de terrenos, edificios, pisos… En defini-

diversificable, utilización de intervalos,

caída de Lehman Brothers, el momento

tiva, errores en la tasación inmobiliaria.

rating) a la valoración inmobiliaria; por

de consolidación de la crisis. A partir de

otro lado utilizaremos un criterio nove-

aquí, los principales líderes políticos y

Los métodos de valoración inmobiliaria

doso (también con base estadística), el

económicos del mundo demuestran su

que se usan en España (similares a los

Valor Actualizado Penalizado (VAP), a di-

enorme preocupación por lo que ya se

empleados en otros países desarrollados)

cha valoración (Gómez-Bezares, 2014b).

pronosticaba como una crisis de la máxi-

pueden resumirse en la valoración por

Hasta donde nosotros conocemos, este

ma envergadura, solo comparable en los

descuento de flujos y por comparables.

tipo de metodologías resultan origina-

últimos 100 años a la famosa crisis de

Es decir, los dos métodos financieros por

les en el sector y, por supuesto, no están

1929; Nicolas Sarcozy (Presidente de la

excelencia a la hora de valorar un activo.

recogidas en ninguno de los estándares.

República Francesa en aquellas fechas)

No creemos que pueda culparse a estas

propone refundar el capitalismo (Marti,

metodologías de los principales errores

El plan del trabajo es el siguiente: tras

2008), George Bush (Presidente de los

producidos en las tasaciones, más bien

esta introducción expondremos nues-

Estados Unidos en ese momento) realiza

han sido otros problemas: falta de inde-

tra visión sobre el origen de la crisis y

un comunicado a la nación sobre la cri-

pendencia, deficiencias en la formación,

los problemas económicos a los que

sis económica (New York Times, 2008),

escasez de información pública de ca-

nos enfrentamos, donde los problemas

Henry Paulson y Ben Bernanke (Secre-

lidad, incentivos perversos, optimismo

en la tasación inmobiliaria han sido un

tario del Tesoro Americano y Presidente

irracional, falta de ética… (Gómez-Beza-

componente importante, sobre todo en

de la Reserva Federal respectivamente

res, 2014b; Gómez-Bezares, Gómez-Be-

nuestro país. A continuación reflexio-

en aquella época) pedían al congreso

zares y Jiménez, 2016). En todo caso sí

naremos sobre la distinción entre riesgo

una actuación urgente (Associated Press,

pensamos que la tasación inmobiliaria

sistemático y riesgo total para aplicarla

2008), el entonces presidente del Banco

debe estar abierta a los avances que se

a la tasación inmobiliaria. Utilizaremos

Central Europeo, Jean Claude Trichet,

producen en las finanzas, en concreto a

después el Valor Actualizado Penalizado,

afirmó que “estamos ante la peor cri-

los desarrollos en los métodos de valo-

los intervalos de valoración y el rating,

ración. Precisamente ese es el principal

para terminar con unas conclusiones.

objetivo de este trabajo: presentar instrumentos útiles para la tasación inmobiliaria que todavía no se usan en este

2. LA CRISIS FINANCIERA DE 2007

campo y adaptarlos a su realidad. Sin duda la crisis ha puesto también de ma-

Podemos situar en el verano de 2007 el

nifiesto deficiencias en los métodos de

inicio de una gran crisis económica que

21


TX T

sis financiera desde la Segunda Guerra Mundial” (El Economista, 2008). Por las características del estallido de la crisis (hipotecas subprime, proble-

Por las características del estallido de la crisis se ha calificado a la crisis de 2007 como una “crisis financiera”.

mas generalizados en el sistema bancario, dificultades de liquidez en muchos mercados, problemas en compañías de seguros…) se ha calificado a la crisis

manteniendo e incluso acrecentando.

es el desequilibrio demográfico. Algunos

de 2007 como una “crisis financiera”,

También el endeudamiento exagerado

países siguen creciendo en población de

y coincidimos en calificarla con esa ad-

de países y particulares está en el inicio

una manera notable y cuentan con una

jetivación. Sin embargo, nos gustaría

y desarrollo de la crisis. Insistiendo en el

pirámide de población en la que los jóve-

recordar que a tal crisis se llega en un

muy importante crecimiento de algunos

nes son una parte muy importante, mien-

contexto, y dentro de una trayectoria,

países emergentes y en sus consecuen-

tras otros, hasta ahora dominadores de la

de graves desequilibrios en la economía

cias, no podemos olvidar hechos como la

escena socioeconómica mundial, cuentan

mundial. Una muy amplia literatura ha

subida de precios de las materias primas

con pirámides cada vez más envejecidas,

desarrollado desde el año 2007 muchos

impulsada por el incremento de nuevos

lo que nuevamente puede afectar a su

de estos desequilibrios (véase por ejem-

demandantes o los desafíos que se plan-

competitividad 3; de igual manera los

plo: Boletín de Estudios Económicos,

tean a la sostenibilidad medioambiental,

sistemas de pensiones de reparto dise-

2011, 2013a, 2013b). En síntesis, mien-

como es el caso del aumento del consu-

ñados hace unas décadas, se presentan

tras unos países llevaban una espectacu-

mo energético y de la emisión de gases

como inviables ante la nueva realidad

lar senda de crecimiento (los emergen-

de efecto invernadero a la atmósfera

demográfica (Aldecoa y Valero, 2013),

tes), propiciada por un gran incremento

(Boletín de Estudios Económicos, 2008),

o los sistemas sanitarios ven dificultada

de su competitividad, otros países, los

sin olvidar los cambios trascendentales

su supervivencia, tal como los teníamos

tradicionalmente más poderosos, iban

en el volumen, dirección y sentido de los

pensados, ante el aumento de personas

perdiendo competitividad relativa. Un

flujos monetarios y reales entre países.

mayores muy sanitario-demandantes; sin

tercer grupo, entre tanto, se ha ido con-

Además asistimos a desequilibrios regu-

entrar en problemas como la “dependen-

solidando en la miseria. Centrándonos

latorios de transcendentales consecuen-

cia” de las personas mayores, donde la

en los dos primeros grupos, que son

cias en el equilibrio competitivo, como

nueva estructura de nuestras sociedades

los que hoy concitan principalmente el

las diferentes protecciones del derecho

y el papel que en ella se reserva a la fa-

interés de los economistas , este hecho

laboral, medioambiental, de protección

milia, con predominio de la familia nu-

ha provocado desequilibrios comercia-

del consumidor, etc. O diferentes cos-

clear y de formas alternativas al núcleo

les que ya eran patentes al inicio de la

tes como los que imponen la regulación

familiar, han colocado sobre las espaldas,

crisis, y que en muchos casos se siguen

fiscal, los costes de la energía, la regu-

ya debilitadas, del Estado una carga de

lación administrativa, etc. También ha

creciente magnitud. Al final, lo que se

habido desequilibrios en los precios re-

está poniendo en cuestión a la luz de la

lativos, de lo que son una buena muestra

última exposición es el mantenimiento,

las burbujas inmobiliarias.

tal y como hoy lo conocemos, o incluso la

2

pervivencia, de un pilar fundamental del

22

Un desequilibrio que se ha venido ges-

Estado del Bienestar, como es la atención

tando desde hace algunas décadas y que

en sus diferentes necesidades a las per-

no parece que esté en trance de solución,

sonas mayores. Aunque nuestra opinión


N U E VO S IN S T R U M E N TO S PAR A L A VALOR AC IÓ N IN MOBILI ARI A

personal es muy favorable al manteni-

tenden sino situarnos en el complejo y

do, en las compañías de seguros, en los

miento de los beneficios y servicios del

novedoso panorama económico inter-

mercados financieros… Sin entrar ahora

Estado del Bienestar en general, y de for-

nacional que los últimos años del siglo

en algunos evidentes elementos finan-

ma particular de los que se refieren a las

XX y el comienzo del presente siglo XXI

cieros de la crisis como la falta de liqui-

personas de mayor edad (pensiones dig-

nos presentan. Nos encontramos ante

dez, la escasez del crédito, el excesivo

nas y de alguna forma proporcionales a

una economía globalizada, como nunca

apalancamiento de empresas y econo-

lo cotizado, atención médica y farmacéu-

antes lo había estado; en la que actores

mías domésticas…, por lo que conviene

tica al alcance de todos, ayudas adecua-

secundarios durante siglos (China, La

al interés de este trabajo nos centrare-

das en los casos de dependencia…), ten-

India, Brasil…) han acaparado papeles

mos ahora en los problemas relaciona-

dremos que reconocer que esto supone

protagonistas, mientras los “primeros

dos con la valoración y las entidades

un coste muy importante para las arcas

espadas” del siglo XX retroceden o man-

bancarias. Los activos y las garantías de

del Estado, que se abastecen de impues-

tienen a duras penas sus posiciones. Mu-

los bancos perdieron valor dramática-

tos, y que estos, directa o indirectamente,

chos centros de poder económico siguen,

mente ante la espectacular y prolongada

acaban afectando a nuestra competitivi-

a la hora de escribir estas líneas, donde

caída del valor de los activos inmobi-

dad. Si los españoles tenemos que pagar

los dejó el siglo XX, y nadie discute la

liarios. Recordemos muy brevemente el

un coste muy elevado por nuestro Estado

prevalencia que en este campo siguen

caso español donde muchas entidades

del Bienestar eso acabará repercutiendo

teniendo Nueva York o Londres, pero no

financieras tenían importantes créditos

en unos productos y servicios más caros,

es difícil pronosticar el próximo ascenso

concedidos para la compra de inmue-

lo que disminuirá nuestra competitividad

de nuevos centros en el sudeste asiático,

bles o para actividades relacionadas con

a nivel internacional. Dicho de otra ma-

que completen los ya allí existentes, o en

el sector de la construcción. Ante la caí-

nera, solo logrando una economía que

otros lugares del planeta.

da de los precios inmobiliarios y el dete-

produzca un alto valor añadido en los

rioro de la situación económica general

productos y servicios que ofrece podre-

Para muchos, y creemos que no sin ra-

muchos de esos créditos se convirtieron

mos permitirnos el “lujo” de mantener

zón, la actual crisis, aparte de los seña-

primero en dudosos, pasando después

(aunque haya que hacerle algunas refor-

lados desequilibrios macroeconómicos,

a morosos y finalizando como fallidos,

mas) nuestro apreciado Estado del Bien-

tiene mucho que ver con una crisis de

con el consiguiente deterioro de los acti-

estar. Lo cierto es que la crisis de 2007

valores: excesiva ambición por parte de

vos bancarios; posteriormente al querer

también ha servido para poner de mani-

muchos agentes económicos, soberbia y

ejecutar las garantías los bancos com-

fiesto que la competitividad española, la

falta de respeto a los consumidores, ac-

probaron la insuficiencia del valor de las

de otros muchos países europeos o la de

cionistas y empleados, insuficiente espí-

mismas. Todo el discurso precedente se

Estados Unidos, es decir la de muchos de

ritu solidario, excesiva tolerancia con la

ha visto agravado por un efecto dominó

los líderes económicos mundiales, no es

falsedad, la manipulación informativa o

donde los problemas económicos se han

la suficiente como para poder financiar

la utilización espuria de la ley, preocu-

ido trasladando y, casi siempre, afectan-

los gastos sociales que, simultáneamente,

pante cortoplacismo, y, en general, falta

do a los activos bancarios. Pensamos

consideramos derechos irrenunciables.

de valores éticos4.

Sin duda, este tema, como los referidos a la mayoría de los desequilibrios que aquí

Pero la que aquí más nos interesa (La-

estamos señalando, supera el objetivo y

rreina, 2013) es la crisis financiera

posibilidades del presente trabajo.

(afectada sin duda tanto por los antedichos desequilibrios macroeconómicos

Otros muchos desequilibrios podríamos

como por la precitada crisis de valores),

citar aquí, y los enumerados no pre-

crisis en los principales bancos del mun-

23


TX T

que una valoración más prudente en el sector inmobiliario hubiera supuesto un freno en la burbuja especulativa que vivimos en los años previos a la crisis, a la vez que hubiera representado un seguro una vez desatada esta; y debemos recordar que el valor hipotecario debe

Muchos activos inmobiliarios pueden variar su precio en una senda que poco tenga que ver con la economía del país en general.

entenderse como un valor estable a largo plazo (Orden ECO 805/2003 artículo 4). Sin duda, los errores en la valoración han tenido consecuencias mucho

La mayoría de los activos que hay en la

vías, ahora se revalorizarán. Por el con-

más allá de lo que a primera vista po-

economía, se comportan de manera que

trario, la zona centro de una gran ciudad

dríamos suponer.

si las cosas van bien, sus rentabilidades

puede perder valor, si las familias que

son altas, y si van mal son bajas. Si un

antes vivían allí prefieren trasladarse a

Creemos, por todo lo anterior, que no

banco tiene varios activos inmobiliarios,

un chalet a las afueras y el centro ur-

hay duda sobre la actualidad y rele-

la evolución de su valor total vendrá en

bano empieza a deteriorarse. A esto le

vancia económica de la valoración in-

gran parte determinada por la evolución

llamaríamos riesgo diversificable, ya que

mobiliaria, por lo que es interesante

del valor del conjunto de los activos de

si poseo activos o garantías en diferentes

profundizar en métodos alternativos de

la economía; esto es lo que denomina-

zonas, las revalorizaciones que puedan

valoración.

mos riesgo sistemático. Si de repente su-

ocurrir puntualmente en una zona se

ben los precios de los pisos generalizada-

verán compensadas por las pérdidas que

mente, como pasó antes de 2007, todos

puedan acontecer en otra. Por lo que

sus activos inmobiliarios valdrán más, y

este riesgo, en caso de que el usuario

los activos que tenga como garantía de

de la tasación pueda diversificar, no se

Es importante destacar que el riesgo to-

créditos también (además de que si la

tendría que tener en cuenta en la valo-

tal se divide en sistemático y diversifica-

economía va bien, es más improbable

ración, y no habría que dar un valor al

ble. Para ciertos agentes del mercado, el

que se tenga que ejecutar una garantía,

“premio” por este riesgo. Solo nos ten-

único riesgo que nos debería preocupar

ya que la mayoría de los clientes paga-

dríamos que preocupar por medir el ries-

a la hora de realizar una valoración es

rán sus créditos en el plazo y cantidad

go sistemático, que es el que realmente

el sistemático, ya que por ejemplo los

acordados). Una economía boyante hace

va a soportar el usuario.

bancos, pueden eliminar el riesgo diver-

que los valores de los inmuebles suban,

sificable al tener una cartera de activos

y lo contrario sucede en caso de que

En realidad, los bancos diversifican con

diferentes que se pueden “compensar”.

exista una crisis económica.

todo su activo (no solo con los activos

3. RIESGO SISTEMÁTICO VS. RIESGO TOTAL

inmobiliarios), además sus accionistas

24

Sin embargo, muchos activos inmobi-

también pueden diversificar construyen-

liarios pueden variar su precio en una

do carteras con diferentes acciones, por

senda que poco tenga que ver con la eco-

lo que la diversificación que se hace del

nomía del país en general. Por ejemplo,

riesgo de un activo inmobiliario es más

si las vías del tren se soterran y ahí se

amplia que la proveniente, únicamente,

construye un parque, los pisos que antes

del hecho de poseer varios pisos. Con

tenían el hándicap de los ruidos de los

todo creemos que el ejemplo anterior

trenes, y el escaso atractivo visual de las

puede ser útil para que se entienda por


N U E VO S IN S T R U M E N TO S PAR A L A VALOR AC IÓ N IN MOBILI ARI A

qué al banco no le preocupa el riesgo to-

párrafos anteriores). Tal como se puede

tal de un activo inmobiliario, mientras

encontrar en cualquier manual avanzado

que a un particular cuya única inversión

de finanzas (véase por ejemplo Suárez,

importante es dicho activo, le preocupa-

2014) el riesgo total de cualquier activo

rá fundamentalmente el riesgo total.

se puede dividir entre riesgo sistemático y riesgo diversificable; el primero lo me-

Vamos a desarrollar muy brevemente las

dimos con beta (ß) que es la pendiente

ideas fundamentales del Capital Asset

de la regresión entre la rentabilidad del

Princing Model (CAPM), modelo que pos-

activo y la rentabilidad del mercado, e

tula que la rentabilidad esperada de un

indica si los resultados del activo acre-

activo ha de ser función de su riesgo sis-

cientan la marcha del mercado (ß>1) o

temático (que es lo que sugeríamos en los

la amortiguan (ß<1), mientras el riesgo

25


TX T

diversificable es el que, tal como antes hemos señalado, quedaría eliminado en una cartera bien diversificada.

El riesgo total de cualquier activo se puede dividir entre riesgo sistemático y riesgo diversificable.

Como individuos enemigos del riesgo, y supuesto eliminado el riesgo diversificable, pediremos un premio en función del

rada que nos proporciona la expresión

practitioners han comprobado durante la

riesgo sistemático, siendo ese premio la

(1). Por tanto la distinción entre riesgo

crisis que, sensu stricto, no existe, noso-

diferencia entre la rentabilidad espera-

sistemático y diversificable da lugar al

tros supondremos su existencia, lo que

da del mercado (E(Rm)) y la rentabilidad

CAPM. Según este, el tipo de descuen-

es defendible siempre que seamos rigu-

del activo sin riesgo (rf), multiplicada

to debería estar compuesto por un tipo

rosos y utilicemos un activo notoriamen-

por el riesgo sistemático (ß); en conse-

sin riesgo más un premio por riesgo.

te solvente como el bono alemán.

cuencia la fórmula del CAPM quedará:

Daremos por supuesto que existe un

E ( R i ) = r f + [ E ( R m ) - r f ] ß i (1)

tipo sin riesgo, por ejemplo, a nivel de

Supuesta la existencia del tipo sin ries-

la Eurozona, podríamos hablar del tipo

go, vamos a centrarnos en estudiar cómo

de remuneración del bono alemán como

definir el premio por riesgo; este puede

donde E(Ri) y ßi son, respectivamente,

el tipo sin riesgo. Aunque esto también

ser proporcional al riesgo total o al ries-

la rentabilidad esperada y el riesgo sis-

sería discutible: tras la crisis de 2007 ha

go sistemático. Si lo definimos en fun-

temático del activo i. En consecuencia

aparecido el riesgo soberano como va-

ción del riesgo total, utilizaremos la des-

un activo i, con riesgo, deberá tener una

riable a tener en cuenta en países donde

viación típica σ para su cuantificación, y

esperanza de rentabilidad igual, por

no nos lo esperábamos; a nadie le extra-

el premio lo encontramos en la línea del

lo menos, a la del activo sin riesgo; a

ñaba hace 10 años el hablar de riesgo

mercado de capitales.

ello se deberá de sumar una rentabili-

soberano y de su correlato, la prima de

dad extra por riesgo que será: el premio

riesgo, cuando hablábamos de Argenti-

del mercado (exceso de la rentabilidad

na, pero no éramos conscientes de que

esperada del mercado sobre el tipo sin

esos conceptos se pudieran aplicar a Es-

donde μi es la esperanza de rentabilidad

riesgo) multiplicado por la cantidad de

paña y mucho menos a Francia (su valor

del activo i, rf es el tipo sin riesgo, σ i es

riesgo sistemático medido por ß.

podía considerarse insignificante). Nos

el riesgo total del activo i y el subíndice

resultó insólito que Estados Unidos per-

m aplicado a μ y a σ nos indica, respec-

diera la AAA de Standard & Poors 5, lo

tivamente, la esperanza y el riesgo total

tico por entender que el diversificable

que se debe interpretar como que tam-

de la cartera de mercado. En definitiva

va a ser completamente eliminado por

poco la deuda norteamericana está libre

el término ((μm- rf)/σ m) indica el premio

diversificación, al aplicar la fórmula de

de riesgo. Todo esto ha llevado a una

que se está pagando en el mercado por

descuento de flujos utilizaríamos como

discusión, en la que participan acadé-

unidad de riesgo total, lo que multipli-

tipo de descuento la rentabilidad espe-

micos y practitioners, sobre si podemos

cado por la cantidad de riesgo total del

seguir manteniendo el concepto de tipo

activo i, σ i, nos da el premio que, suma-

sin riesgo (Barandalla, Gastaca y Reca-

do a la rentabilidad sin riesgo, indica la

coechea, 2013). Con todo, y a pesar de

rentabilidad exigible al activo i en fun-

que bastantes académicos han cuestio-

ción de su riesgo total.

Si solo nos preocupara el riesgo sistemá-

μ i = r f + ( ( μ m - r f ) / σ m ) σ i

(2)

nado desde hace tiempo la existencia del 26

tipo sin riesgo (ya Black, 1972, propone

Pero a nuestro modo de ver lo impor-

un CAPM sin tipo sin riesgo) y muchos

tante realmente es el riesgo sistemático,


N U E VO S IN S T R U M E N TO S PAR A L A VALOR AC IÓ N IN MOBILI ARI A

lo cual nos lleva a la fórmula del CAPM

inmuebles en propiedad y mucha más de

descontar (desde la perspectiva del su-

que ya ha sido definida en la ecuación 1.

vivienda de alquiler (Recio, 2014).

pervisor) aquel que quedaría para que

Asumiendo que el banco puede diversifi-

Pero si aplicamos esta misma lógica a

co. Vemos, en definitiva, que el tema es

car una parte del riesgo diversificable, y

otro tipo de empresas, desaparecerían

complejo.

todavía mejor pueden hacerlo sus accio-

todas las empresas familiares: si tienes

nistas, podríamos entender que para cal-

todo tu dinero invertido como accionista

cular el valor de un piso para un banco,

en Dulces el Avión (pequeña empresa de

el valorador descuente los flujos según

dulces ubicada en Logroño) no puedes

su riesgo sistemático, mientras que al

diversificar. Esto haría que para valorar-

Un modelo alternativo para valorar un

valorarlo para un particular (para el que

la aplicaras un descuento en función del

activo arriesgado en función del riesgo

el piso representa una proporción muy

riesgo total, mientras que un fondo de

total sería el desarrollado por Gómez-Be-

importante de su activo y por lo tanto su

private equity, bien diversificado, apli-

zares6 denominado VAP (Valor Actuali-

riesgo es indiversificable) deba descon-

caría un descuento menor (función solo

zado Penalizado) que se basa en definir

tar en función del riesgo total. Así el piso

del riesgo sistemático) lo que daría lugar

diferentes escenarios posibles con sus

tendría un valor mayor (al utilizar un

a un valor más alto: el mercado, al ten-

correspondientes probabilidades, y para

tipo de descuento menor) para el banco

der al equilibrio, llevaría a que todas las

cada escenario se actualiza el flujo de

que para un particular.

empresas familiares quedaran en manos

rentas esperadas al tipo sin riesgo. Con

de fondos diversificados; y sabemos que

esos valores actuales y sus probabilida-

Por lo tanto, el banco (o cualquier em-

esto no ocurre. En consecuencia hay que

des se obtiene el valor promedio (μ) y

presa con una cierta diversificación en

ser muy prudentes en este tema.

la desviación típica (σ) del valor actual

lo diversificaran los accionistas del ban-

su activo, y sobre todo con muchos ac-

4. VALOR ACTUALIZADO PENALIZADO

de la inversión. El VAP penaliza la μ en

cionistas que puedan diversificar el ries-

Nuestra opinión es que en el mercado

función de la σ con un factor de penali-

go) siempre estaría dispuesto a pagar

inmobiliario, en principio, debemos usar

zación (t). De esta forma obtendríamos

más por el piso, y en equilibrio ningún

el riesgo total para hacer las tasaciones:

la siguiente fórmula:

piso quedaría en manos de particulares

esto es bastante claro cuando valoramos

sin posibilidades de diversificación.

para un particular, y menos claro cuando

VA P = μ - t σ (3)

valoramos para una empresa; si valoraLlevado esto al extremo, supondría que

mos para un gran banco con muchos pe-

El factor t puede variar dependiendo de

los particulares en vez de comprar pisos

queños accionistas, el riesgo sistemático

la aversión al riesgo del individuo, pu-

comprarían acciones de empresas que, a

podría ser una mejor aproximación. Pero

diendo ir desde 0 (cuando existe neu-

su vez, adquirirían los pisos; pasando

de momento esta filosofía no ha empeza-

tralidad ante el riesgo) hasta 3 (enorme

todos a vivir en régimen de alquiler. Las

do a entrar en el sector.

aversión al riesgo). Un número que se

empresas diversificarían el riesgo inmo-

estima lógico, sería 1,5.

biliario, además los accionistas diversi-

Para terminar este punto, y si lo mira-

ficarían el resto del riesgo diversificable

mos desde la perspectiva del supervisor

comprando acciones de otros sectores.

bancario, lo que le importa es el riesgo que el activo aporta al banco, que no se-

Vemos que todos viviríamos de alquiler,

ría el riesgo total, pero tampoco solo el

que puede que en cierto modo sea el fu-

sistemático: habrá una parte del riesgo

turo del sector, y de hecho en el resto de

diversificable que sí pueda ser diversi-

Europa hay mucha menos tradición de

ficado por el banco, pero no se debería

27


TX T

Es interesante plantear un VAP simplificado, en el que se realiza una estimación muy optimista (Pmax) y otra muy pesi-

En el mercado inmobiliario, en principio, debemos usar el riesgo total para hacer las tasaciones.

mista (Pmin), y aproximar μ y σ con las siguientes fórmulas: μ = ( P m a x + P m i n ) / 2

(4)

σ = ( P m a x – P m i n ) / 6

(5)

Pensamos que la utilización del VAP es

Es este un tema complicado y en el que

una alternativa que puede ser interesan-

conviene que avancemos despacio. Si

te para la tasación inmobiliaria, tenien-

partimos de un valor obtenido por actua-

do además en cuenta que los datos nece-

lización de rentas descontadas a un tipo

Si aplicamos estas dos últimas fórmulas

sarios para su utilización no son difíciles

primado en función del riesgo, el riesgo

sobre la anterior utilizando la t de 1,5

de conseguir. Se debe ser consciente de

ya ha sido considerado: hemos aplicado

que antes hemos señalado, tendríamos:

que en todo el razonamiento del VAP es-

un tipo de descuento mayor por ser ene-

tamos asumiendo implícitamente que los

migos del riesgo, lo que ha dado lugar a

VAP=(Pmax+Pmin) /2 – 1,5 (Pmax– Pmin)/6

valores actuales siguen una distribución

un menor valor. Aplicar ahora un nuevo

=0,75 Pmin+0,25 Pmax

normal, lo que puede ser perfectamente

“castigo” por el riesgo no parecería justo

defendible en base al teorema central

pues da la impresión de que estamos apli-

del límite (Chacón, 1955).

cando una doble penalización: en térmi-

(6)

Lo que no es otra cosa que la ponderación de los valores máximo y mínimo

nos jurídicos podríamos decir que estamos violando el principio non bis in idem.

(dando mayor peso al mínimo ya que

En caso de querer valorar solo con el

somos enemigos del riesgo) para llegar a

riesgo sistemático, lo que puede ser ra-

un valor final. En la figura 1 puede verse

zonable en ciertas ocasiones tal y como

Lo mismo nos ocurriría con el VAP (que

un cuadro resumen de este proceso.

antes hemos señalado, se puede utilizar

ya ha sufrido su correspondiente penali-

la adaptación del VAP al riesgo sistemá-

zación en función de σ) si, tras su cálcu-

tico como puede verse en Gómez-Beza-

lo, desmereciéramos ese valor por tener

res y Gómez-Bezares (2013).

una mayor σ.

5. INTERVALOS DE VALORACIÓN Y RATING DE LAS VALORACIONES

El desarrollo teórico anterior es incues-

VAP (VALOR ACTUALIZADO PENALIZADO)

D1

D2

Dn

Descontando a tipo r

P

P= D1/(1+r) + D2/(1+r)2

PMAX PMIN

+ … + Dn/(1+r)n

VAP FIGURA 1 7

VAP= 0,75*Pmin + 0,25*Pmax

tionable, y si todos los valores se calcularan utilizando adecuadamente el ajus-

Hay una deficiencia que nos parece de

te por riesgo, resultaría cuando menos

gran relevancia en las tasaciones, y es

inconveniente volver a utilizar el riesgo

que en ningún lugar se exige una me-

para hacer un rating de la tasación. Sin

dición del riesgo de las mismas; y dos

embargo dos hechos nos inclinan a se-

activos que aparentemente pueden tener

guir dándole vueltas a esta idea:

el mismo valor de tasación, como puede

28

ser un piso en el centro de Madrid y un

Por un lado el método de valoración más

terreno en un pueblo de Castilla la Man-

utilizado por los tasadores es el de com-

cha, no tienen el mismo riesgo, y nos

paración, no teniendo en cuenta el riesgo

parece importante intentar valorar este

de forma explícita. Puede argumentarse

riesgo de alguna manera, sería algo así

que si el mercado está en equilibrio el

como dar un “rating” a la tasación.

valor de los testigos (inmuebles compa-


N U E VO S IN S T R U M E N TO S PAR A L A VALOR AC IÓ N IN MOBILI ARI A

rables de los que se tiene información so-

aplicable en el mercado inmobiliario. Nos

bre el precio) reflejará adecuadamente su

parece por lo tanto no desdeñable la idea

valor intrínseco, que se obtendría como

de informar no solo del valor obtenido

descuento de rentas ajustado por el ries-

sino también del riesgo medido por σ,

go. Pero nadie que conozca este complejo

aunque siempre con la precaución de no

sector tendría demasiada fe en la eficien-

penalizar doblemente por riesgo.

cia del mercado en el sentido de Fama (1970), según la cual el precio reflejaría

Por otro lado la señalada información

adecuadamente toda la información dis-

sobre el riesgo sería un dato útil para

ponible; esto puede ser creíble en el mer-

el que concede un crédito con la garan-

cado bursátil (mucho más cercano a un

tía de ese bien, y por supuesto también

mercado perfecto), pero es mucho menos

lo sería para el supervisor. Aunque no

29


TX T

99%

95%

70%

95%

99%

VAP = μ-1,5o-

queremos dejar de insistir en que no debemos utilizar una doble penalización. Una posibilidad sería partir de un descuento de rentas al tipo sin riesgo, y siguiendo la filosofía del VAP, presentar ante el cliente la distribución de valores actuales con intervalos a una, dos y tres sigmas, tal como puede verse en la figura 2.

μ-3oPmin

μ-2o-

μ-o-

μ

Distribución de probabilidad de los precios

μ+o-

μ+2o-

μ+3oPmax

Probabilidad

FIGURA 2 8

El usuario debe ser consciente de que entre más menos una sigma hay una probabilidad de 0,6826 (aproximadamente

además no es habitual que el tasador

do A la valoración más segura (por la

un 70%), entre más menos dos sigmas

que utiliza tales métodos calcule el cita-

ubicación, características del inmueble,

habría una probabilidad de 0,9544

do riesgo. Una posibilidad sería situar el

uso previsible…), B el caso intermedio y

(aproximadamente un 95%) y entre más

valor obtenido en la figura 2, bien el ob-

C la más arriesgada. Pero teniendo mu-

menos tres sigmas una probabilidad de

tenido por comparables o el de descuen-

cho cuidado en no penalizar dos veces

0,9974 (aproximadamente un 99%).

to, ambos deberían ser parecidos al VAP

por el riesgo, ni siquiera implícitamente.

Entendemos que la información de esa

si los métodos los estamos utilizando co-

figura, sustituyendo la μ y la σ por los

rrectamente. El problema es que el tasa-

Una alternativa que complicaría todavía

valores que corresponden a una tasación

dor que utiliza comparables o descuenta

más lo anterior sería introducir el riesgo

concreta, e incluyendo el VAP (que sería

rentas en base a un tipo ajustado por el

sistemático en lugar del total. Pero ya

nuestra propuesta de valor), puede re-

riesgo, no suele poseer los datos para di-

hemos señalado anteriormente las difi-

sultar interesante para los usuarios de la

bujar la figura. Una posibilidad es que

cultades que todo esto plantea.

tasación. Para obtener la μ y la σ puede

los obtenga como los obteníamos para

ser interesante usar las fórmulas aproxi-

calcular el VAP, o en el extremo que sea

madas (4) y (5) o una estimación más

capaz de dar un precio exageradamente

precisa si el tasador es capaz de ello.

optimista (Pmax) y otro extremadamente

La crisis que comenzó en 2007 ha pues-

6. CONCLUSIONES

pesimista (Pmin) , construyendo a partir

to de manifiesto graves errores en la

Más problemático resulta hacer una re-

de ahí la figura. Se llegaría así a comple-

valoración inmobiliaria. Tal vez algunos

ferencia al riesgo medido por σ si utilizo

tar la información en función del riesgo.

más benévolos quieran justificar las di-

9

un descuento de rentas ajustado por el

ferencias entre los valores otorgados a

riesgo o el método de comparables, pues

En cualquier caso el llegar a un Pmax y a un

los inmuebles para conceder préstamos

como hemos señalado el riesgo debería

Pmin ya nos está dando una idea del ries-

hipotecarios y sus actuales valores de

estar ya implícitamente considerado, y

go. Siendo cuidadosos en no introducir

mercado en base a una desfavorable

el riesgo en su cálculo, lo normal es que

evolución del mercado, que incluso po-

nuestras valoraciones, por ser enemigos

dría entenderse como difícilmente pre-

del riesgo, se acerquen más al Pmin que al

visible; pero tal y como hemos dicho en

Pmax, como ya hemos visto en la figura.

el artículo: el valor hipotecario debe entenderse como un valor estable a largo

30

Podría también establecerse una especie

plazo, cosa que evidentemente no se ha

de rating de la valoración: A, B y C. Sien-

cumplido.


N U E VO S IN S T R U M E N TO S PAR A L A VALOR ¿ CAC U ÁN IÓ NTOINVAL MOBILI E PARÍ ARIS ?A

Parece por lo tanto conveniente, inclu-

puesto de manifiesto en las páginas an-

so necesario, que nos replanteemos la

teriores. Tal vez la introducción del VAP

forma de valoración inmobiliaria en

y de los intervalos de valoración sean las

España. Como decíamos en este traba-

más fácil e inmediatamente aplicables a

jo, en nuestra opinión, las causas de la

la valoración inmobiliaria.

sobretasación no han venido, principalmente, de errores en las metodologías de valoración, sino más bien de otras causas como: falta de independencia del tasador, deficiencias en su formación, escasez de información pública de calidad, incentivos perversos, optimismo irracional, falta de ética… Con todo, sí es conveniente dar una vuelta a los métodos que se están usando. El método más utilizado, con mucha diferencia, es el de comparación. Esto lleva a que errores puntuales en algunas transacciones tiendan a generalizarse, siendo así mucho más probable la aparición de una “burbuja”: algunos pisos en una determinada urbanización se venden a un precio excesivo, y ese precio se toma como referencia para las transacciones posteriores. Esta es la razón por la que nos inclinamos por valorar según el valor intrínseco que resulta de la actualización de los flujos de fondos esperados. En esta línea ha ido nuestro trabajo, proponiendo posibles mejoras para el cálculo del tipo de descuento a utilizar en función del riesgo relevante, introduciendo para la consideración del riesgo un instrumento poco conocido en el mundo inmobiliario como es el VAP, aplicando intervalos de valoración en función del riesgo o dando un rating a las valoraciones. Todas estas son innovaciones que tienen posibilidades, y también dificultades, tal y como hemos

NOTAS 1. Otro tema de interés relacionado con este es la valoración de las empresas inmobiliarias patrimonialistas donde el NAV (valor de los activos netos) puede ser una alternativa (Müller, 2014). Pero este tema queda fuera del alcance de este artículo. 2. No debe presumirse una falta de interés de los autores por el tercer grupo. Es precisamente ese grupo el que desde un punto de vista ético, a la luz de la justicia, debería suscitar el máximo interés de la ciencia económica. Desgraciadamente no siempre es así. Sin embargo, algunos eminentes economistas han dedicado una gran parte de sus esfuerzos a buscar soluciones para los más desfavorecidos. Tal es el caso de Jeffrey Sachs: puede verse como ejemplo su famoso libro “El fin de la pobreza: cómo conseguirlo en nuestro tiempo” (Sachs, 2005) prologado por Bono, líder del conocido grupo musical U2. La tesis del profesor Sachs es a la vez consoladora y desafiante: podemos acabar con la pobreza extrema, y debemos hacerlo. Con todo, en nuestra descripción de los desequilibrios existentes antes y durante la crisis, el grupo de los países muy pobres ha tenido un papel claramente secundario. 3. Estos hechos están también en el origen de importantes flujos migratorios, cuyas consecuencias, no solo económicas, van a ser trascendentales en el actual siglo XXI. 4. Sobre todo esto y lo anterior puede verse Gómez-Bezares (2014a) y Ansotegui, Gómez-Bezares y González Fabre (2014). 5. Estados Unidos perdió esa calificación en agosto de 2011. Consultado el 20 de abril de 2014 en: www.reuters.com/article/2011/08/06/ us-usa-debt-downgrade-idUSTRE7746VF20110806. 6. Puede verse un resumen sencillo en: Gómez-Bezares (2010).

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7. Fuente: Gómez-Bezares (2010). 8. Fuente: elaboración propia. 9. Ambos calculados, como ya decíamos antes, al tipo sin riesgo. 10. Para citar la legislación, he seguido las directrices marcadas por la norma ISO 690:2013, según la interpretación realizada por la Universidad Politécnica de Valencia. Consultada el 7 de noviembre de 2014 en: http://riunet.upv.es/handle/10251/31590

31


TX T

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33


TX T

Euromediterráneo es el proyecto que ha transformado marsella, un ejemplo de reordenación de las antiguas estructuras urbanísticas para otras ciudades mediterráneas.

EUROMEDITERRÁNEO: LA NUEVA MARSELLA

34


ANDRÉ PERRISSEL Agente inmobiliario, Administrador de FNAIM 13 Marseille

FABIENNE FAVRET Agente inmobiliario

El municipio de Marsella es hoy una

do las apuestas de integración económi-

la economía metropolitana, basado en

ciudad con una superficie de 250 Km2 y

ca de las ciudades más importantes del

el esfuerzo coordinado y financiado por

una población de 850.000 habitantes: a

Mediterráneo.

la Unión Europea y todas las adminis-

título de comparación, el de Barcelona

traciones francesas: el Estado, la región

ocupa 100 Km y tiene una población de

Es entonces cuando nació en 1995 el pro-

Provenza Alpes Costa Azul, el Consejo

1.800.000 habitantes. Es la segunda ciu-

yecto EUROMEDITERRÁNEO, con la ini-

General del departamento de Bocas del

dad de Francia y la más antigua del país,

ciativa del entonces alcalde de Marsella,

Ródano, la Comunidad Urbana Marsella

con 26 siglos de historia.

Robert Vigouroux, y mediante un decreto

Provenza Metrópolis y la ciudad de Mar-

del primer ministro de la época, Edouard

sella. Su objetivo principal se focaliza en

El presente artículo tiene por finalidad

Balladur. Es este el mayor proyecto de re-

situar a Marsella entre las grandes me-

dar a conocer el proyecto EUROMEDITE-

novación urbana en el sur de Europa, que

trópolis europeas.

RRÁNEO, que ha cambiado y continuará

ya en 20 años ha transformado la ciudad

mejorando y actualizando las infraes-

y continuará haciéndolo los próximos 20

tructuras de la metrópoli, convirtiéndola

años. Marsella, una ciudad que vivía de

en una de las ciudades del Mediterráneo

espaldas al mar, como Barcelona hasta

• EUROMEDITERRÁNEO 1 nacido el 26

con mayores expectativas de futuro.

los años 80, quiso emularla recuperando

de abril de 1994, con una superficie

su frente marítimo en provecho de sus

de 310 ha.

2

LOS ORÍGENES DEL PROYECTO EUROMEDITERRÁNEO

Su ejecución se planteó en dos etapas:

ciudadanos y de sus visitantes, apostan-

• EUROMEDITERRÁNEO 2, iniciado en

do por la mejora del medio urbano, la

2007, con una superficie adicional de

calidad de vida y el desarrollo económico

169 ha.

En 1990 Marsella era una ciudad en

de la ciudad: sin embargo, se está rea-

franca decadencia socioeconómica, que

lizando en un plazo superior al que se

Las misiones y ejes de intervención se

veía como cada día se incrementaba el

realizó en Barcelona, al no disponer del

articulan alrededor del esplendor me-

paro laboral y se reducían sus habitantes

impulso económico y la fijación del date-

tropolitano, del desarrollo económico y

como consecuencia del declive de su in-

line que supuso para la ciudad española

del empleo, del progreso social y de un

dustria portuaria, su pulmón económico,

albergar la cita olímpica de 1992.

modelo de desarrollo urbano adaptador

que se fue desinflando progresivamente debido a la descolonización. Sus primeras víctimas fueron las antiguas plazas

a los espacios mediterráneos. Fue pen-

EL PROYECTO EUROMEDITERRÁNEO

sada como un escaparate de innovación y de ordenación territorial perdurable, para sostener y desarrollar los mejores

fuertes de la edad de oro del puerto: La Joliette, Arenc, la Belle de Mai. Solares

EUROMEDITERRÁNEO nace con dos ob-

proyectos que sean los emblemas de la

urbanos desiertos, fabricas abandona-

jetivos iniciales: de una parte, devolver

ciudad mediterránea que contribuyan al

das, tasa de paro récord, cierres patro-

el esplendor urbano a la segunda ciudad

relanzamiento de su economía por me-

nales, eran el reflejo de la decadencia.

del país y al tiempo reafirmar su posi-

dio de la innovación.

ción geoestratégica como pasarela entre A partir de ello, las apuestas de regene-

Europa y el Mediterráneo.

ración urbana se conjugan con las preocupaciones económicas y sociales del

EUROMEDITERRÁNEO es la resultante

momento. Instigado por el proceso desa-

de la creación de un organismo especial

rrollado por la ciudad de Barcelona con

denominado EPAEM (Etablissement Pu-

motivo de los juegos olímpicos de 1992,

blic d’Amenagement Euromediterranée):

Marsella fija sus prioridades aprovechan-

instrumento de desarrollo al servicio de

35


TX T

Objetivos de EUROMEDITERRÁNEO en cifras FASE 1

FASE 2

TOTAL

1995-2007

2007-2025

1995-2025

SUPERFICIE TOTAL EJECUCIÓN

310Ha

170Ha

480Ha

VIVIENDAS NUEVAS

4.000

14.000

18.000

VIVIENDAS REHABILITADAS

6.000

1.500

7.500

PLAZO DE EJECUCIÓN

Los objetivos esenciales de este desarrollo urbanístico, en una perspectiva euro-

SUPERFICIE DE LAS VIVIENDAS

400.000m

2

OFICINAS Y ACTIVIDAD

500.000m

2

EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS

100.000m2

100.000m2

200.000m2

nas de la segunda ciudad de Francia,

ESPACIOS COMERCIALES

100.000m2

100.000m2

200.000m2

en beneficio de la economía regional

ESPACIOS VERDES Y PÚBLICOS

20Ha

20Ha

40Ha

y de la creación de empleos constru-

EMPLEOS

15.000

20.000

35.000

30.000

38.000

mediterránea, son: • Desarrollar las funciones metropolita-

yendo una base terciaria para el sur de Europa y del Mediterráneo.

HABITANTES

1.500 500.000m

0,90% 2

1.000.000m2

INVERSIÓN PÚBLICA

1.400M€

urbanística de Marsella a nivel inter-

INVERSIÓN PRIVADA

5.600M€

nacional, potenciando su rol de plata-

INVERSIÓN TOTAL

7.000M€

• Reforzar la capacidad de ordenación

forma de intercambios entre Europa y el Mediterráneo, atrayendo inversores tanto nacionales como extranjeros. Ello se ha conseguido mediante la federa-

En tan solo cuatro lustros, la ciudad

de actividades para los habitantes del

ción de actores económicos y de even-

ha modificado profundamente su ima-

barrio cuya tasa de paro ha sido una

tos de proyección internacional (Sema-

gen, mucho más que en toda su larga

de las más elevadas de la ciudad (en

na Económica del Mediterráneo).

existencia. En 20 años se ha producido

2000 era superior al 30% y en 2006

• Comprometerse en la gestión del de-

una espectacular metamorfosis, que ha

sarrollo compatible con el respeto eco-

transformado sus barrios portuarios, que

• El barrio de negocios de La Joliette es

lógico del Mediterráneo, mediante el

han sido completamente remodelados

hoy el nuevo motor económico de la

proyecto de ECOCIUDAD (Low Cost

gracias a la intervención de prestigiosos

ciudad y el tercero en importancia en

Easy Tech).

urbanistas y arquitectos. La mutación se

Francia y centro de atención de los gran-

ha realizado en dos fases:

des inversores internacionales que ya

• Dar soporte a la cooperación entre los países mediterráneos para una planificación urbana y una gestión integral de

aún excedía el 20%).

han invertido 4.000 millones de euros:

EUROMEDITERRÁNEO FASE 1

las ciudades y territorios mediterráneos.

– El banco americano JP Morgan invirtió 210 M de euros en la gran su-

• Desde el punto de vista urbano, aparece

El balance de EUROMEDITERRÁNEO

perficie DOCKS de espacios comer-

un movimiento en el sur de Europa: el

Fase 1, confirma el nuevo arranque y

ciales y de oficinas para facilitar la

Mediterráneo desea actualmente encon-

transformación de la ciudad. Las cifras

implantación de oficinas bancarias,

trar sus propios modelos, sus propios re-

lo confirman hoy:

compañías de seguros y empresas de

ferentes, adaptados al contexto variado y complejo de su espacio y entorno.

36

comercio internacional. • 800 nuevas empresas están presentes.

– CMA-CGM, tercera compañía de na-

Estas han generado 18.000 nuevos

vegación del mundo, ha construido

empleos directos.

la torre que lleva su nombre de 147

• 32.000 empleos privados totales crea-

metros de altura. Otros rascacielos

dos en la zona post portuaria, que ha

como las torres del muelle Arenc, de

vuelto a consagrase como el motor

135 metros, están en construcción.

económico de la metrópolis marse-

– El grupo británico Hammerson ha

llesa. El plan de empleo y la creación

inyectado 460 M de euros en el


E U R OM E DIT E R R ÁN E O¿: CLUA ÁN N UTO E VA VAL MARS E PARÍ E LLS ?A

complejo lúdico comercial Terrazas

tinadas a arrendamiento, a acceso a

del Puerto.

la propiedad y residencias de estudiantes.

• El desarrollo inmobiliario es especta-

– El desarrollo ha pasado también por

cular hasta la fecha:

la restauración de 5.300 viviendas

– Se han construido hasta hoy 6.500

mediante obras de recalificación de

viviendas nuevas, mediante una

espacios públicos.

oferta mixta que cubre todas las ne-

• La creación del hospital europeo Pa-

cesidades del mercado: las viviendas

ré-Desbief que, con una superficie de

sociales han pasado del 12,40% - en

50.000 m2, dispone de 500 camas ade-

1995 - al 21,60% actualmente, pero

más de 650 plazas de aparcamiento de

también se edificaron viviendas des-

las cuales 40 son para ambulancias.

37


TX T

• Desarrollo de la expansión intelectual de la ciudad, gracias a la creación de nuevos equipamientos culturales: – Espacio portuario “La ciudad del Mediterráneo” (110 Ha) que contie-

En tan solo cuatro lustros, la ciudad ha modificado profundamente su imagen, mucho más que en toda su larga existencia.

ne: el Museo de las Civilizaciones de Europa y del Mediterráneo, Centro del Mar, estación marítima, Centro de formación en Management Inter-

pasarela de la autopista. La obra de as-

uso de energías renovables. La hoja de

nacional.

falto ha sido reemplazada por una gran

ruta fijada a los operadores es ambiciosa:

– Desde 2011, el antiguo silo de ce-

avenida urbana – La Euromediterránea

reales del puerto – Silo de la Madra-

–, nuevo paseo marítimo a lo largo de

• El desarrollo urbanístico continuará

gue - fue reconvertido en un espacio

los muelles del puerto, conectando los

hacia el norte, con un punto de an-

cultural semejante al del Olimpia de

grandes equipamientos públicos: El Mu-

claje: a partir de la actual torre CMA

Paris, con capacidad para más de

cem, la ciudad Mediterránea, el museo

(de la arquitecta Zaha Hadid, primera

2.000 personas.

Miradas de Provenza, las Terrazas del

mujer laureada con el premio Pritzker,

Puerto, el teatro de la Joliette, Silo de la

Nobel de los arquitectos) y donde ma-

Madrague, el espacio multiusos,…

ñana se construirá la torre La Marse-

– Rehabilitación integral de la antigua Manufactura de Tabacos (Friche Belle de mai), que se ha convertido en:

• La reordenación de las infraestructu-

a) Un Polo Media (año 2004) des-

ras de tránsito, que han agilizado y

tinado a infraestructuras para los

facilitado las comunicaciones internas

profesionales del espectáculo y del

y externas del barrio y la ciudad:

Leclerq, como un laboratorio de ciu-

audiovisual.

– Año 2002, Túnel de la Mayor

dad mediterránea, ECOCIUDAD conju-

b) Un Polo de Patrimonio, que acoge

– Año 2005, Túnel de San Carlos e

gará el presente y el futuro: transpor-

el Centro Interregional de conserva-

inauguración de la nueva estación

tes, hábitat, equipamientos, espacios

ción y Restauración del Patrimonio,

marítima

públicos, de forma que minimicen su

los archivos de Marsella y las Reser-

llesa de Jean Nouvel (otro laureado con el premio Pritzker). • Concebida por el urbanista François

– Año 2007, inicio del servicio de una

impacto ecológico. El emblema de este

vas de Museos.

línea de tranvía de 26 estaciones,

desarrollo tecnológico será el “agua

c) Teatro Erial, para reagrupación

con final en el área cultural y de ofi-

de mar”, con el fin de operar sobre

de compañías y estructuras de crea-

cinas, Arenc- El Silo

la transición energética. A partir de

ción artística y de espectáculos. • Frente al mar, el cambio ha sido aún más

– 5.400 plazas de aparcamiento construidas en 4 parkings

espectacular: el barrio respira de nuevo un aire sano, una vez liberado de la

2017, dos centrales de thalassotermia operadas por EDF OS y GDF Suez serán las generadoras de frío y calor, que

EUROMEDITERRÁNEO FASE 2

posteriormente se extenderá a toda la ciudad. Ello tiene además una fuerte

38

El proyecto urbanístico EUROMEDI-

carga simbólica: sellará la reconcilia-

TERRÁNEO todavía no ha concluido.

ción entre la ciudad y su puerto.

Continuará la transformación urbana –

• De aquí a 2018 se creará un nuevo

ECOCIUDAD – en sus 169 Ha, durante

barrio residencial de 2.000 viviendas

los próximos años: los desarrollos serán

con arquitectura bioclimática, barrio

necesariamente sostenibles y respetuosos

Allar, en el entorno del nuevo hospi-

con el medio ambiente, favoreciendo el

tal europeo, diseñado por el urbanista


E U R OM E DIT E R R ÁN E O : L A N U E VA MARS E LL A

Yves Lion (gran premio de urbanismo

les y logísticos, de modernidad en las

2007). Este marcará los nuevos mode-

comunicaciones, de sensibilidad hacia

los de hábitat ecológico que se desa-

la fachada marítima de la ciudad, de

rrollarán en la ECOCIUDAD.

presencia en todos los desarrollos de la

• Se crearán 20.000 empleos y 14.000 viviendas nuevas para atraer 30.000

sostenibilidad energética y respeto por el medio ambiente.

habitantes adicionales. • Creación y mejora de espacios públi-

EUROMEDITERRÁNEO es también un

cos y culturales:

modelo de desarrollo económico de la

– Desarrollo y mejora de 20Ha de es-

ciudad, de potenciar el empleo y de

pacios públicos: 14Ha Parque de las

posicionamiento dentro del entorno so-

Aygalades y 4Ha parque de Bougain-

cioeconómico y territorial de las ciuda-

ville).

des que compiten con Marsella, por la

– Construcción de un auditorio – frente al Silo de la Madrague - con ca-

hegemonía comercial en la zona oeste del Mediterráneo.

pacidad para 15.000 personas, para albergar congresos, fiestas y espec-

Seguramente otras ciudades del sur de

táculos frente al mar.

Europa se sientan atraídas por la expe-

• Mejora de las infraestructuras de

riencia de Marsella y emulen EUROME-

transporte:

DITERRÁNEO, contribuyendo al posi-

– Nuevas estaciones de metro, con

cionamiento de la metrópoli marsellesa

intercambiadores, líneas y estación

como un lugar privilegiado de un nuevo

de autobuses urbanos e interurba-

dialogo mediterráneo centrado no tan

nos.

solo en los proyectos urbanos sino en la

– Recubrimiento de la autopista A55,

prosperidad económica y cultural de sus

para crear un paseo peatonal pano-

habitantes, elemento clave para el por-

rámico sobre la costa litoral.

venir de la región.

CONCLUSIÓN EUROMEDITERRÁNEO ha sido duran-

FUENTES www.euromediterranee.fr

te los últimos 20 años, es hoy y será en los próximos 20 años el motor de transformación y actualización a los requerimientos del siglo XXI de la ciudad de Marsella. EUROMEDITERRÁNEO es un ejemplo para otras ciudades mediterráneas de reordenación de las antiguas estructuras urbanísticas, de rehabilitación vanguardista de viejos edificios industria-

39


TX T

Todos los profesionales inmobiliarios tienen que lidiar con el miedo de los propietarios a experimentar un caso de morosidad. Por eso, los ficheros de inquilinos morosos son cada vez mรกs consultados.

LA MOROSIDAD, PRINCIPAL LASTRE PARA EL ALQUILER EN CATALUร‘A

40


SERGIO CARDONA Director de Estudios y Calidad de Fichero de Inquilinos Morosos

Enfrentarse a un impago en el alquiler se

como objetivo que un propietario recupe-

cios; no solo no ayudan al sector, sino que

convierte en el principal miedo para los

re su inmueble tras lidiar con un inquili-

incrementan las dudas, preocupaciones y

propietarios catalanes. Encontrarse con

no moroso. De hecho, Cataluña es la co-

miedos de los propietarios catalanes, que

un inquilino moroso que se retrase en los

munidad autónoma con más desahucios

se ven obligados a mantener vacías sus

pagos o los evite y que pueda destrozar-

derivados de la Ley de Arrendamientos

viviendas desocupadas.

les el piso, es la causa principal por la

Urbanos durante el último año, en total

que muchos propietarios optan por dejar

9.685 lanzamientos recogidos en el infor-

su vivienda vacía en vez de ponerla en

me Datos sobre el efecto de la crisis en los

alquiler. Si además, tenemos en cuenta

órganos judiciales (CGPJ).

EL PROFESIONAL INMOBILIARIO CONTRA LA MOROSIDAD EN EL ALQUILER

lino deudor y recuperar el inmueble, el

En este sentido, es importante diferenciar

El miedo de los propietarios a expe-

miedo es más que lógico.

entre los desahucios de inquilinos que no

rimentar un caso de morosidad en su

pagan su cuota mensual de alquiler y los

vivienda es una realidad que día a día

La morosidad en el alquiler está en au-

producidos por impago de la hipoteca.

todos los profesionales inmobiliarios nos

mento, de hecho, según los datos des-

Corresponden a dos realidades totalmen-

encontramos y con la que tenemos que

prendidos del último Estudio FIM de

te distintas. En Cataluña la mayoría de

lidiar y trabajar. Afortunadamente hay

Morosidad en Arrendamientos Urbanos,

las viviendas arrendadas pertenecen a

argumentos para tratar de vencerla.

el número de propietarios con inquilinos

pequeños propietarios, que únicamente

morosos en Cataluña se ha incrementado

disponen de una o dos viviendas para

Tener una vivienda cerrada supone para

en un 15’73%, por encima del 11’91%

arrendar, y necesitan estos ingresos para

el propietario un desembolso económico

de media nacional.

completar su economía familiar.

que no suele bajar de los 2000€ anua-

los meses que cuesta desahuciar al inqui-

les. Este gasto corresponde a la suma INCREMENTO DE LA MOROSIDAD* NACIONAL CATALUÑA

% 11’91 15’73

El miedo al impago está provocando que

del pago de la comunidad de vecinos,

la situación del alquiler en Cataluña sea

el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI),

compleja. Mientras que la demanda de

los gastos derivados del mantenimiento,

inquilinos en busca de vivienda de al-

pago de suministros o la tasa de basuras

quiler no deja de aumentar, la oferta está

que existe en muchos municipios.

estancada. Las más de 450.000 viviendas BARCELONA GERONA

22’76 12,20

LÉRIDA

11’40

TARRAGONA

16’54

vacías recogidas en el último censo en Ca-

Frente a estos gastos, el alquiler arroja

taluña, no salen de la inmovilización. Las

rentabilidades que en algunas zonas lle-

medidas propuestas recientemente por la

gan a superar el 5%, muy por encima de

alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, como

los rendimientos derivados de los méto-

establecer un precio máximo para las vi-

dos de inversión más tradicionales como

viendas de alquiler o parar los desahu-

plazos fijos o bonos del estado. Tales son

*Datos del VII Estudio FIM sobre la Morosidad en Arrendamientos Urbanos

Los últimos datos publicados del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) reflejan la misma realidad, más de la mitad de los desahucios ejecutados, tienen

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TX T

los beneficios económicos del alquiler, que los grandes inversores internacionales tienen la mirada puesta en el mercado inmobiliario del alquiler de nuestro país. En los últimos meses, distintos fondos de inversión están realizando grandes adquisiciones en vivienda, especialmente

Con una consulta en los principales bureaus de deudores, el profesional inmobiliario puede extraer un perfil detallado del candidato a inquilino.

en aquella destinada a ser alquilada. Entonces, ¿cuál es el lastre para el crecimiento del alquiler? ¿Por qué no alcan-

bilidad de que un propietario pase un mal

En el caso de que se produzca un impago,

zamos cifras como la del 40% del total

trago al optar por arrendar su inmueble.

el propietario que alquila con un seguro

de inmuebles destinados al alquiler en Alemania?

de protección de rentas tiene cubierto el

LA IMPORTANCIA DE LA PREVENCIÓN

La respuesta a día de hoy es bastante

pago de 12 mensualidades, además de daños materiales categorizados como vandálicos y asistencia jurídica.

clara. Si no alcanzamos las cifras de

Dotando a las operaciones de arrenda-

otros países europeos es debido a la es-

miento de seguridad, protección y tran-

Los seguros de protección de rentas se

casez de oferta motivada no sólo por el

quilidad para propietarios, y también

categorizan como una herramienta pre-

aumento de la morosidad. La falta de

para inquilinos que buscan estabilidad y

ventiva, pero en las formas no lo son.

unos juzgados específicos, las dificul-

legalidad, conseguiremos el estímulo que

Aunque sí es cierto que son efectivos en

tades para la reclamación de la deuda

necesita el mercado inmobiliario del al-

la paliación de daños sufridos por tener

en el alquiler, o el atolladero que supo-

quiler para alcanzar la madurez europea.

un inquilino moroso, no evitan que los

ne empezar un proceso de desahucio,

propietarios experimenten una mala si-

constituyen la racional desconfianza del

En el mercado existen distintas herra-

tuación en el alquiler. Tener una póliza

propietario a entablar una relación con-

mientas que permiten al profesional in-

contratada no impide la morosidad, no

tractual con un inquilino. Así, aunque la

mobiliario ofrecer un alquiler de garan-

elude pasar un mal trago, ni encontrarse

demanda es cada vez más alta, la oferta

tías a los propietarios, destacando dos de

el inmueble destrozado después de me-

no crece paralelamente y es insuficiente.

ellas: seguros de protección de renta y la

ses de lucha en los tribunales.

consulta de antecedentes de morosidad. En este punto, la labor del profesional

Otra de las herramientas, sinónimo de

inmobiliario es fundamental. Tiene que

Los seguros de protección de rentas cu-

garantías en el alquiler, es la realización

conseguir destacar los beneficios de al-

bren al propietario en caso de impago

de consultas de morosidad. Por todos es

quilar una vivienda y minimizar la posi-

por parte del inquilino. Al contratar una

sabido que empresas y grandes compa-

póliza de este tipo, los inquilinos van a

ñías incluyen en registros de morosidad

pasar un filtro previo, ya que tienen que

las incidencias de pago de sus clientes,

presentar obligatoriamente sus nóminas

por insignificantes que parezcan. Impa-

y documento de identidad. La compañía

gos de luz, de compañías telefónicas o

aseguradora, de esta manera, realiza un

préstamos nunca devueltos son algunos

sencillo análisis económico del inquili-

de los registros más habituales en los fi-

no y determina si puede hacer frente al

cheros de morosidad. ¿Supone esto que

pago de las rentas.

un inquilino va a ser moroso?

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L A MOR O S ID AD, P R INC IPAL L A S T R E PAR A E L AL Q U IL E R E N C ATAL UÑ A

No exactamente, pero te hace tener una

forma conseguiremos entre todos hacer

contribuye a dinamizar el mercado in-

idea general sobre su actitud como pa-

ver la necesidad del sector de profesio-

mobiliario del alquiler, dignificándolo y

gador. Un inquilino con una deuda regis-

nalizarse, dejando a un lado el tan ele-

profesionalizándolo.

trada de miles de euros, es sinónimo de

gido alquiler particular.

poca fiabilidad; y un inquilino con una

Finalmente, mejorarás tus servicios

pequeña deuda con la compañía telefó-

El uso de estas herramientas, ayuda a

inmobiliarios y destacarás frente a la

nica, puede serlo de falta de responsa-

capacitar y mejorar la labor diaria del

competencia directa. Consultando la

bilidad por no querer subsanarla. Con

agente inmobiliario. Además de para

morosidad en el alquiler, cualquier

una consulta en los principales bureaus

evitar la morosidad, también sirven para

agente inmobiliario dotará de la máxi-

de deudores, el profesional inmobiliario

fomentar, dinamizar y estimular el sec-

ma seguridad la gestión de contratos de

puede extraer un perfil detallado del

tor inmobiliario del alquiler en España.

arrendamiento, dando a sus propietarios

candidato a inquilino. Si ahondamos más en el tema, cabe la

la seguridad y tranquilidad a la hora de

BENEFICIOS DE CONSULTAR LA MOROSIDAD EN EL ALQUILER

posibilidad de conocer los anteceden-

arrendar sus inmuebles.

TENDENCIA ALCISTA MANTENIDA Y CONTINUADA EN LA MOROSIDAD EN EL ALQUILER

tes como arrendatario de un inquilino.

Si optas por ofrecer a tus propietarios la

Una pequeña deuda no tiene por qué ser

posibilidad de conocer los antecedentes

determinante pero ¿si descubres que ha

como arrendatario de los candidatos a

dejado rentas a deber en alquileres pre-

convertirse en inquilinos, además de ob-

vios? La cosa cambia. En España existe

tener una radiografía pormenorizada de

A pesar de los esfuerzos que día a día

un registro nacional de incidencias de

los antecedentes de tu inquilino, conse-

hacemos los profesionales inmobiliarios

impago relativas a los arrendamientos

guirás mucho más.

por cambiar la tendencia, la morosidad

urbanos en todo el territorio nacional.

en arrendamientos urbanos no deja de En primer lugar, se verifica si existen in-

incrementarse de forma mantenida y

De manera totalmente online y rápida,

cidencias, derivadas de incumplimientos

constante. Desde que en Fichero de

como agente inmobiliario, podrás con-

contractuales del inquilino con arrenda-

Inquilinos Morosos comenzásemos a

sultar si cualquier candidato a inquilino

dores anteriores, y se comprueba la po-

analizar los datos de morosidad en el

está registrado como causante de una

sible existencia de impagos o retrasos

alquiler, en el año 2007, las incidencias

incidencia previa en el alquiler, y cer-

previos.

no han dejado de aumentar. De hecho, en Cataluña crecen a un ritmo de más

ciorarte de que será un inquilino fiable, solvente y cumplidor. Un impago de las

Igualmente, se reduce el riesgo de mo-

del 15% de media al año, siendo el año

rentas, de los suministros o destrozos

rosidad, minimizando las posibilidades

2010 en el que mayor incremento de la

en el inmueble… Todo queda reflejado

de que un propietario se encuentre con

morosidad en arrendamientos urbanos

de manera fehaciente, de forma que al

un inquilino moroso. De esta manera se

se registró (+17,65%).

realizar una consulta se detectará fácilmente si un inquilino es moroso. La labor del profesional inmobiliario es asesorar en materia de alquiler a sus propietarios, informarles y ofrecerles las mejores garantías y servicios antes de formalizar el arrendamiento. De esta

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Además, la media correspondiente a las

recuperar su inmueble o por dejarlo en

cantidades adeudadas en las incidencias

su estado inicial.

de impago es más que alarmante. Con una deuda que casi alcanza los 8.000 €

Afortunadamente, todos los que día a

de media por inquilino en Cataluña, la

día trabajáis en el arrendamiento de

cantidad dejada a deber por el inquilino

viviendas tenéis a vuestro alcance las

moroso catalán llegó hasta los 8.741 €

herramientas necesarias para la dignifi-

de media en 2010. Tal y como refleja

cación y profesionalización del alquiler y

el VII Estudio FIM sobre Morosidad en

para dotar al sector del impulso que ne-

Arrendamientos Urbanos, el último rea-

cesita. Con una simple consulta de mo-

lizado, un inquilino moroso catalán deja

rosidad tendréis la certeza de que todos

de media en la actualidad 8086,82 € a

vuestros propietarios verán minimizados

su propietario, una cantidad muy eleva-

los riesgos de formalizar un contrato de

da y que es muy difícil y costoso llegar

arrendamiento.

a recuperar. Con incrementos constantes en los casos de morosidad y con deudas de miles de euros, los propietarios además tienen que enfrentarse a la falta de unos juzgados específicos en materia de alquiler, a procesos de desahucios costosos e interminables o a encontrarse la vivienda destrozada cuando por fin consiguen recuperarla. Llegados a este punto, tenemos claro que la morosidad se convierte en el principal impedimento para la consolidación del sector inmobiliario del alquiler. Existe un temor, más que lógico, por parte de los propietarios de encontrarse con un inquilino moroso que le haga convertirse en protagonista de una lucha por

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IMMOSCÒPIA 12 edita :

API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris president : Joan Ollé consell editorial : Rafael Castilla, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Leopold Roca, Vinyet Chaumont, Eduard Galobardes, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Octavi Roca, Juan José Aguilera, Robert Adell i Rebeca Pérez coordinació : Rebeca Pérez col · l aboradors : Octavi Roca, Ramon Riera, John Mayfield, Vicenç Hernández, Ana Gómez-Bezares, Fernando Gómez-Bezares, Alfredo Jiménez, André Perrissel, Fabienne Favret, Sergio Cardona disseny , maquetació i fotografia : tonicastro.com impressió : Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: info@immoscopia.cat | web: www.immoscopia.cat

IMMOSCÒPIA núm. 12  
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