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IMMOSCÒPIA

11 Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

FEB 2016 EDT: Una plataforma de serveis immobiliaris única INF: Informe trimestral de preus de venda APIALIA TXT: L’habitatge amb funció social I APIALIA. Un servicio diferente de colaboración inmobiliaria I La necessària representació processal dels ignorats hereus o l’herència jacent en un procediment judicial a efectes registrals I ¿Cuánto vale París? I Google Business View: la última revolución tecnológica al servicio del marketing inmobiliario I Configuración del régimen de propiedad horizontal (2ª parte)


Í DX

Una plataforma de serveis immobiliaris única 4 INF: Informe trimestral de preus de venda APIALIA 6 TXT: L’habitatge amb funció social 12 TXT: APIALIA. Un servicio diferente de colaboración inmobiliaria 18 TXT: La necessària representació processal dels ignorats hereus o l’herència jacent en un procediment judicial a efectes registrals 24 TXT: ¿Cuánto vale París? 30 TXT: Google Business View: la última revolución tecnológica al servicio del marketing inmobiliario 34 TXT: Configuración del régimen de propiedad horizontal (2ª parte) 2 EDT:

Immoscòpia no es responsabilitza ni comparteix necessàriament les opinions expressades pels seus col·laboradors.

1


EDT

A

ra que sembla que el sector immobiliari es recupera, després de 9 anys crítics, és un bon moment per tornar la vista enrere. Quan la crisi es

va iniciar el 2006, nosaltres estàvem centrats en la persecució d’una regulació de l’activitat d’agent immobiliari a Catalunya que donés més seguretat jurídica i transparència al sector. El 2010, per fi, el nostre col·lectiu va aconseguir per al territori català l’única regulació sectorial de l’exercici de l’activitat d’agent immobiliari per protegir els consumidors, amb una col·laboració intensa i directa amb

Una plataforma de serveis immobiliaris única

l’Administració pública en la seva redacció. Érem conscients que aquesta era una fita per a la nostra institució i per al sector, però també que teníem encara molt camí a recórrer. Un camí que ens havia de portar a professionalitzar la nostra gestió i els nostres serveis per aconseguir ser el col·lectiu, no només amb major representativitat del sector –actualment el col·lectiu API compta amb més de 3.000 agents a Catalunya–, sinó el més preparat per als reptes del nou sector que es dibuixava i que ja s’està consolidant. Així, vam decidir obrir les portes a tots els agents immobiliaris regulats de Catalunya que es dediquen a la

2

mediació honradament, amb regles i codi ètic, creant


l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, amb el

Aquesta plataforma és imprescindible, però no suficient.

suport institucional dels col·legis d’API de Girona, Lleida

Perquè adaptar-nos als nous escenaris i reptes del mercat

i Barcelona.

immobiliari significa també col·laborar activament amb agents i amb operadors internacionals. Per aquest motiu,

I aquesta decisió, tan crucial per al nostre present i futur,

vam apostar per l’aliança estratègica amb FIABCI Spain,

venia de la mà d’una altra d’igual o major importància:

representant a Espanya de la federació de professionals

calia crear un nou model de gestió i adaptar les nostres

immobiliaris més important del món, de la qual en som

estructures a les noves necessitats dels nostres agents,

socis institucionals refundadors.

creant productes i serveis de valor afegit que obrissin noves vies de negoci als nostres agents i que ajudessin

Això ens ha permès començar a ampliar la nostra xarxa

a fer un salt qualitatiu en la professionalització de la

més enllà de les fronteres del nostre país i és sens dubte

prestació de serveis immobiliaris.

un petit pas més en el camí de convertir-nos en el col· lectiu d’agents immobiliaris de referència per al sector

Crec que hem sabut conjugar la missió associativa amb

i els consumidors.

els objectius empresarials, de tal forma que a hores d’ara comptem amb la millor i més completa plataforma de serveis per als agents immobiliaris.

EDUARD ITOIZ Vicepresident del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona

Una plataforma que inclou un gestor immobiliari (Ghestia), un portal immobiliari (Api.cat), una xarxa d’agrupacions comercials immobiliàries que permet als API d’una mateixa zona compartir operacions en exclusiva compartida (Apialia), un centre d’estudis immobiliaris (CEIC), una botiga online especialitzada (Apishop), un canal de comunicació propi, en format revista i fòrum, que ens permet fer sentir la nostra veu a la societat (IMMOSCÒPIA), així com la creació de diferents productes i serveis dissenyats per tal que els nostres API puguin oferir valor afegit als seus clients (Segurapi, Creditapi, etc.).

3


INF

Informe trimestral de preus de venda Apialia

Bages (€/m ) 2

3T/15

AJUNTAMENT

Aquest informe recull els preus de vendes reals

% Var.

949

AV. BAGES

1.085

CENTRE

1.082

CONGOST

731

FONT DE CAPELLANS

939

LA FLORIDA-VALLDAURA

1.146

MANRESA

1.033 1.047

MION

1,36

1.107

NAVARCLES

4TRIM 2015

4T/15

991

PLAÇA CATALUNYA

990

-0,10

1.128

PONT DE VILOMARA

1.100

PUEBLO NUEVO

963

-12,45

1.127

SANT FRUITÓS DEL BAGES

1.089 1.037

SANT JOAN DE DEU

-4,78

1.095

SANT JOAN DE VILATORRADA

1.044

963

-7,76

SANT PEDOR

1.052 1.066

1,33

Preu mig

1.051

1.011

-3,81

3T/15

4T/15

% Var.

d’immobles residencials de segona mà realitzades per les agrupacions comercials del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barce-

Barcelona - Eixample (€/m ) 2

lona i de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). Totes les operacions realitzades

ANTIGA ESQUERRA

3.677 3.651

-0,71

queden recollides pel nostre software de gestió

EIXAMPLE DRET

3.904 3.861

-1,10

Ghestia. És important destacar que estem parlant

FORT PIENC

3.213 3.087

-3,92

de xifres recollides d’operacions tancades durant

NOVA ESQUERRA

3.042 3.132

2,96

el període del present estudi, en cap cas són xifres

SANT ANTONI

2.995 3.034

1,30

obtingudes des de l’oferta d’immobles a la venda.

SAGRADA FAMÍLIA

3.007 2.898

-3,62

L’àmbit geogràfic de l’estudi se cenyeix a aquelles

Preu mig

3.300

3.277

-0,70

3T/15

4T/15

% Var.

zones en les quals ja s’han implantat les agrupacions comercials del col·lectiu API, les APIALIA.

Barcelona - Zona Alta (€/m ) 2

JUAN JOSÉ AGUILERA Director Comercial API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

4

LA MATERNITAT

3.244 3.201

-1,33

LES CORTS

3.547 3.701

4,34

PEDRALBES

5.396 5.021

-6,95

SANT GERVASI GALVANY

4.171 4.109

-1,49

SARRIÀ

4.496 4.398

-2,18

SARRIÀ - SANT GERVASI

4.846 4.063

-16,16

TRES TORRES

4.735 4.883

3,13

Preu mig

3.913

7,26

4.197


IN FOR M E T R IM E S T R AL DE P R E U S DE VE ND A API ALI A

Barcelona - Mar (€/m ) 2

Sabadell (€/m ) 2

4T/15

% Var.

4T/15

% Var.

BESOS MARESME

1.638 1.929

3T/15

17,77

CAN FEU

1.400 1.260

-10,00

CAMP DE L’ARPA

2.417 2.424

0,29

CAN RULL

1.287 1.246

-3,19

EL CLOT

2.299 2.632

14,48

CENTRE

1.746 1.633

-6,47

FRONT MARITIM

5.723 6.022

5,22

CONCÒRDIA

1.400 1.336

-4,57

GLORIES

3.004 3.200

6,52

CREU ALTA

1.477 1.408

-4,67

POBLENOU

3.239 3.235

-0,12

EIXAMPLE SANT OLEGUER

1.615 1.489

-7,80

PROVENCALS DEL POBLENOU

3.252 3.285

1,01

GRÀCIA

1.548 1.521

-1,74

SANT MARTI

2.722 2.250

-17,34

MERINALS

1.384 1.206

-12,86

VERNEDA LA PAU

2.550 2.416

-5,25

TERMES

1.251 1.282

2,48

VILA OLÍMPICA

4.483 4.274

-4,66

Preu mig

1.456

Preu mig

2.820

3.158

3T/15

1.375

-5,56

4T/15

% Var.

11,99

Sant Cugat (€/m ) 2

Barcelona Costa Sur (€/m ) 2

4T/15

% Var.

ARXIU ESTACIÓ

2.844

1.740

CAN MAGÍ

2.812

2.416

CAN TRABAL

2.830

GAVÀ

2.151

CENTRE

2.509

SITGES

3.656

MIRA-SOL

2.558

VILADECANS

1.750

PARC CENTRAL

2.880

TURÓ DE CAN MATES

2.797

Preu mig

2.747

BEGUES CASTELLDEFELS

Preu mig

2.343

Maresme (€/m ) 2

3T/15

4T/15

% Var.

ALELLA

2.371 2.835

19,57

ARENYS DE MAR

1.708 1.827

6,97

ARENYS DE MUNT

1.562 1.359

ARGENTONA

Tarragona (€/m ) 2

4T/15

% Var.

BARRI MARÍTIM

1.411 1.390

-1,49

-13,00

EIXAMPLE

1.681 1.620

-3,63

1.679 1.305

-22,28

LLEVANT

1.648 1.660

0,73

CABRILS

2.017 1.696

-15,91

NOU EIXAMPLE NORD

1.534 1.462

-4,69

CALELLA

1.526 1.575

3,21

NOU EIXAMPLE SUD

1.608 1.543

-4,04

MALGRAT

1.516 1.396

-7,92

PART ALTA

1.534 1.530

-0,26

MATARÓ

1.469 1.539

4,77

SANT PERE I SANT PAU

1.329 1.224

-7,90

PINEDA

1.471 1.192

-18,97

Preu mig

1.500

PREMIÀ DE MAR

1.791

SANT ANDREU DE LLAVANERES

2.133 2.155

1,03

VILASSAR DE DALT

1.928 1.795

-6,90

VILASSAR DE MAR

2.213 2.376

7,37

Preu mig

1.620

1.757

3T/15

1.489

-0,73

8,46

5


TX T

Les necessitats d’habitatge social a Catalunya són molt elevades. Però ampliar el parc d’habitatge social no és una tasca fàcil.

L’HABITATGE AMB FUNCIÓ SOCIAL

6


NATÀLIA MARTÍNEZ, XAVIER MAURI I CARME TRILLA Fundació Hàbitat3, Tercer Sector Social

Després de molts debats i discussions

del 40%, cosa que va obrir una bretxa

O, si ens ho mirem des de la perspecti-

sembla que hi hagi una certa unanimitat

d’insolvència insuportable per a moltes

va de la diferència entre l’oferta social

d’acceptació del concepte d’habitatge so-

llars. I, tot i que els preus s’han mode-

disponible a Catalunya i els estàndards

cial com aquell que s’adreça a persones

rat en els darrers anys, la bretxa segueix

mitjans europeus, els càlculs diuen que

amb ingressos mitjans i baixos i que fixa

oberta (creixement del 160%, contra

tenim uns 60.000 habitatges públics

el seu preu en funció dels ingressos de la

57%, entre 1997 i 2013).

de lloguer i uns 150.000 de lloguer no de mercat, que caldria completar

llar que hi ha de viure, no superant-ne mai el 30%. És a dir, que l’habitatge so-

Segons l’estudi dut a terme per la Taula

amb 230.000 si volguéssim assolir el

cial seria aquell que no es regeix per les

del Tercer Sector Social de Catalunya ,

14% mitjà europeu, que suposaria uns

oscil·lacions del mercat sinó per la capa-

“tot i ser molt difícil poder fer una estima-

440.000 habitatges a casa nostra.

citat real de pagament de les llars, evi-

ció de les necessitats d’habitatge assequi-

tant d’aquesta manera el risc d’insolvèn-

ble per a la població catalana, les xifres

Sigui quina sigui la xifra exacta a la que

cia, impagament i pèrdua de l’habitatge.

es mourien al voltant dels 230.000 ha-

hauríem de tendir, el cert és que partim

1

bitatges, tant si les calculem com a suma

d’una insuficiència manifesta d’aquest ti-

A la majoria de països europeus, l’habi-

de diversos tipus de necessitats, com si ho

pus d’oferta i que avançar en el camí cap

tatge social és sinònim d’habitatge de

fem per diferència entre l’oferta social dis-

a ampliar el parc d’habitatge social de

lloguer, però es podria incloure dins del

ponible a Catalunya i els estàndards mit-

Catalunya no és una tasca fàcil en la me-

mateix concepte una visió més àmplia

jans europeus”.

sura que suposa un salt gegantí. Noves promocions de lloguer o de formes de

que seria la de l’habitatge que pot acabar essent de propietat del seu usuari, amb

S’entén en aquest estudi que es troben

tinença d’habitatge assequibles, recon-

un preu sempre limitat administrativa-

en diversos tipus de necessitats d’habi-

versió de parc ja construït i no utilitzat

ment per fer-lo veritablement assequi-

tatge social les persones inscrites en els

cap a lloguer social, rehabilitació d’habi-

ble, i amb control de les transmissions

registres de sol·licitants d’habitatges de

tatges per destinar-los a aquesta finali-

per evitar-ne l’ús especulatiu: coopera-

protecció oficial (69.000), les que con-

tat, són instruments amb els que s’hauria

tives de cessió d’ús, drets de superfície,

figuren una bossa de demanda oculta

de jugar de forma complementària, sen-

copropietats, habitatges protegits, etc.,

que ni tan sols s’hi han inscrit (10.000),

se que cap d’ells exclogui la necessitat o

serien formules que tindrien sentit dins

les persones mal allotjades d’acord amb

conveniència dels altres.

d’aquest marc.

la classificació Ethos2 (37.000), les que han perdut l’habitatge durant la crisi

Recentment han estat moltes les inicia-

Les necessitats d’habitatge social a Ca-

(50.000) i les que estan en risc d’exclu-

tives de la Generalitat de Catalunya –de

talunya són molt elevades, ja des de la

sió per causa de les dificultats de pa-

Govern i de Parlament- que han anat

fase de la bombolla immobiliària, durant

gament del seu habitatge (65.000). La

posant la necessitat d’un parc de lloguer

la qual els preus del habitatges es van

suma d’aquests diversos tipus de neces-

social en el lloc central de l’agenda en

allunyar de forma extraordinària de la

sitats es situa en les 231.000.

matèria d’habitatge3. I sembla clar que

capacitat de pagament de moltes famílies, però també ara, en l’etapa de crisi, en la que la moderació en els preus no ha estat suficient per equilibrar l’equació costos/ingressos. Entre els anys 1997 i 2007 els preus dels habitatges a la ciutat de Barcelona van arribar a créixer un 300% contra un creixement dels salaris

7


TX T

aquesta és una via de treball que és necessària ara però que també tindrà tot el sentit en el futur del nostre país per

S’està consolidant com una formula útil i eficient la figura de les entitats gestores.

atendre necessitats de persones i famílies amb ingressos baixos i no regulars. A més, però, del dèficit quantitatiu

La Fundació Hàbitat3, impulsada per la

social, a petició d’entitats socials o d’ad-

d’habitatge social, hi ha un aspecte de

Taula d’entitats del Tercer Sector Social

ministracions públiques, o bé cedir-los a

caràcter qualitatiu que és dels que més

de Catalunya i constituïda per federaci-

entitats perquè elles directament els ges-

s’ha oblidat en els parcs d’habitatge de

ons d’entitats de la Taula i la mateixa

tionin. Hàbitat3 vol col·laborar amb tots

lloguer social com l’acompanyament,

Taula, va néixer amb la voluntat d’esde-

ells a oferir una llar digna, pel termini

la supervisió i la tutela de les persones

venir una resposta col·lectiva i conjunta

que els calgui, a les persones usuàries

usuàries, cosa que es tradueix sovint en

del Tercer Sector Social de Catalunya

dels habitatges per desenvolupar el seu

problemes de convivència, de manca

a les gravíssimes necessitats existents

projecte d’inclusió o atenció social.

de manteniment dels habitatges i dels

en l’àmbit de l’habitatge al nostre país

edificis, o d’insolvències. Per fer front

entre els col·lectius de persones més

Els projectes que està desenvolupant la

a aquestes febleses s’està consolidant

vulnerables. Pretén ser una eina a dis-

Fundació Hàbitat3, durant el seu primer

com una formula útil i eficient la figu-

posició dels projectes d’inclusió social de

any d’activitat, provenen per tant de de-

ra de les entitats gestores que, a més

les entitats Socials del Tercer Sector que

mandes del món local, o de la Genera-

de la seva funció d’administració de les

requereixen d’habitatge per poder dur-se

litat, o d’algunes entitats socials. Entre

finques, ofereixen serveis complementa-

a terme, i també ser una eina a disposi-

les sol·licituds d’ajuntaments destaca la

ris de manteniment, supervisió i tutela

ció de les administracions públiques per

de Barcelona, que té com a objectiu po-

i acompanyament de les famílies si és

atendre unes demandes que desborden

sar en lloguer social 200 habitatges de

necessari. Són fórmules habituals en pa-

els parcs públics actuals, aconseguint

propietaris privats que els tinguin buits

ïsos del nostre entorn que compten amb

així ser més eficaços en la gestió d’un

per recança de llogar-los o per dificul-

parcs importants d’habitatges d’aquestes

parc d’habitatges socials que pugui as-

tats en fer-hi obres de rehabilitació per

característiques: 100% dels habitatges

solir unes dimensions a l’alçada de les

deixar-los en condicions d’habitabilitat.

de lloguer social gestionats per associ-

necessitats que vivim.

L’Ajuntament de Barcelona, mitjançant

acions i fundacions als Països Baixos i

la Fundació Hàbitat3, dóna garanties

Dinamarca; 54%, per les Housing Associ-

D’acord amb tot això, la funció princi-

totals als propietaris del cobrament del

ations, al Regne Unit; 50%, per Bailleurs

pal d’Hàbitat3 és captar pisos buits al

lloguer que es pacta, de realització de

Sociaux i societats sense ànim de lucre

preu més baix possible o sense cap cost,

les obres de rehabilitació d’acord amb

(HLM), a França; 40%, per cooperatives,

i posteriorment dur-ne la gestió immo-

el que es pacti, i de recuperació de l’ha-

a Àustria.

biliària, administrativa i de seguiment

bitatge un cop finalitzat el contracte en perfectes condicions d’ús. Per la seva banda, les famílies usuàries dels habitatges són designades pels serveis socials de l’Ajuntament d’entre les que estan sotmeses a processos de pèrdua del seu habitatge anterior o que pateixen problemes greus d’accés a l’habitatge. El

8

lloguer que han de pagar aquestes llars


9


TX T

el determinen també els serveis socials municipals, en funció dels ingressos de cada una d’elles; i l’Ajuntament aporta el diferencial entre aquest lloguer que poden pagar les famílies i el preu que s’ha pactat amb els propietaris. En el moment actual, la Fundació Hàbitat3 ha obtingut 125 habitatges distribuïts per tota la ciutat, en els quals viuen unes

La funció principal d’Hàbitat3 és captar pisos buits al preu més baix possible o sense cap cost, i dur-ne la gestió immobiliària, administrativa i de seguiment social

430 persones. Els preus mitjos dels habitatges obtinguts són de 510 euros, i els lloguers mitjos pagats pels usuaris són de 160 euros.

persones en dificultats, detectades pels

les entitats socials que integren la Taula

ajuntaments. També en aquest model, la

del Tercer Sector, un projecte interes-

És aquesta, com es veu, una fórmula

renda a pagar pels usuaris dels habitat-

sant que està gestionant Hàbitat3 és el

molt interessant per dinamitzar habi-

ges ve determinada pels serveis socials

d’un edifici sencer, cedit per l’Agència

tatges privats que tenen dificultats per

i, com més baix és el cost de cessió dels

de l’Habitatge de Catalunya, en el qual

sortir al mercat, per fomentar-ne la reha-

habitatges per part de les entitats finan-

set entitats socials han pogut allotjar-hi

bilitació i evitar-ne la degradació, i per

ceres, menor és la despesa que ha de re-

usuaris que necessitaven un habitatge

donar resposta a una de les necessitats

alitzar l’ajuntament. Per aquest motiu,

autònom per seguir el seu procés d’in-

socials més greus de la ciutat, com és la

el que s’està demanant als bancs és que

serció. El tractament integral de l’edi-

pèrdua de l’habitatge de famílies o per-

les cessions d’habitatges siguin pràcti-

fici ofereix elements molt atractius pel

sones que, arran de la crisi, han perdut

cament gratuïtes per reduir al màxim el

que fa a la convivència, a l’establiment

la feina o han vist minvar els seus ingres-

cost públic del servei. I també, que les

de sinèrgies en els processos d’inclusió

sos de forma alarmant.

cessions siguin d’una llargada tempo-

social dels residents i en la relació amb

ral superior a la que marca l’actual Llei

la resta de veïns del barri. En tractar-se

Un altre tipus de programes demanats

d’Arrendaments Urbans, per tal que els

d’una primera prova pilot apareix com

pels ajuntaments tenen a veure amb

processos de les famílies es puguin de-

un repte per a totes les entitats socials

la posada en lloguer social d’habitat-

senvolupar sense l’angoixa afegida que

que hi participen, les quals, per altra

ges buits de les entitats financeres. En

normalment es genera si els terminis

banda valoren amb la màxima il·lusió

aquest cas, òbviament, els interlocutors

d’estada en els habitatges són curts.

els resultats que en un breu període de

són aquestes entitats, a les quals se’ls hi

temps ja està donant el projecte.

proposa la cessió dels habitatges a Hà-

En coherència amb aquesta línia de

bitat3 per què puguin ser destinats a

reflexió, una de les propostes que es-

La presència del Tercer Sector en l’àmbit

tem fent des de la Fundació Hàbitat3

de la gestió immobiliària pot sorprendre

a les entitats financeres és que les ces-

a casa nostra en la mesura que és un ele-

sions vagin acompanyades d’opció de

ment relativament nou i poc experimen-

compra, cosa que permetria disposar

tat, però, per a situar-lo adequadament

d’un parc de lloguer social estable en

i fer-ne una valoració justa, tant del seu

el temps que és una de les principals

punt de partida com del potencial futur,

mancances del nostre país, com s’ha

és important encaixar-lo clarament fora

vist. Pel que a fa a les necessitats de

del marc de l’exercici de la tasca de l’ad-

10


L’ H ABITAT GE AM B F U NC I Ó S OC I AL

ministració de finques convencional. Cal entendre l’àmbit no lucratiu en el que se situa, la no rendibilitat econòmica de les actuacions que se li encarreguen o que es planteja, i el vessant d’acompanyament social que porta incorporat. Són aquests tres elements diferencials els que dibuixen l’especificitat d’un projecte com el de la Fundació Hàbitat3, que, com dèiem, no és altra cosa que un instrument de gestió per fer més efectiu a casa nostra el dret a l’habitatge.

NOTES 1) “Un parc d’habitatges de lloguer social. Una assignatura pendent a Catalunya”. T. Bermúdez i C. Trilla. “Debats Catalunya Social. Propostes del Tercer Sector”. Núm. 39, octubre de 2014. 2) Sense sostre, sense habitatge, habitatge insegur i habitatge inadequat. 3) Decret-llei 1/2015, de 14 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents d’execucions hipotecàries. Llei 24/2015, de 25 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en habitatge i la pobresa energètica. Acord de 12 de juny 2015 per a la creació d’un Fons d’habitatges de lloguer destinats a finalitats socials a Catalunya, http://web.gencat.cat/ca/ actualitat/detall/Fons-dhabitatges-de-lloguer-social.

11


TX T

Nacido en 2014, el servicio APIALIA, creado para compartir transacciones inmobiliarias, es uno de los más valorados por los agentes pertenecientes al colectivo API en Cataluña.

APIALIA. UN SERVICIO DIFERENTE DE COLABORACIÓN INMOBILIARIA

12


ESTEVE GARCIA-OSSORIO API. Director APIALIA 2013, SLU

LA COLABORACIÓN INMOBILIARIA

MLS sin que esté a disposición de sus

vo API en Cataluña – más de 3000 ac-

agentes integrantes un acceso a la in-

tualmente – que puedan compartir, de

formación que sea capaz de discriminar

forma ordenada y al tiempo espontánea,

El concepto de colaboración estructurada

cuales inmuebles son a compartir y cua-

transacciones inmobiliarias. APIALIA vio

y organizada entre agentes inmobiliarios,

les son privados del agente inmobiliario.

la luz en 2014, después de dos años de

MLS (Multiple Listing Service o servicio

En España, algunas empresas de softwa-

investigación y desarrollo, en los que

de listado múltiple), nace en EEUU a

re brindan a los agentes la posibilidad

primero se efectuó el análisis de las MLS

principios del siglo XX; las MLS sirvieron

de formar parte de MLS, independiente-

existentes en España y se constató que

para organizar el mercado inmobiliario.

mente de sus modelos de trabajo.

tan solo algunas de ellas tenían un no-

Esta filosofía de trabajo se orienta en

En España, una de las primeras expe-

duró un año, fue valorando los aspectos

dos direcciones:

riencias fue “BIAPI”, la inmobiliaria de

positivos de aquellas que tenían éxito,

los API que surgió en Barcelona a fina-

como en negativo, es decir, analizando

• al agente, con el fin de disponer de

les de los 90. Este impulso continúa en

todos los elementos comunes que es-

una bolsa de inmuebles compartida,

2002 con un acuerdo entre las franqui-

taban presentes en aquellas que no lo

que genere mejores oportunidades de

cias REMAX y Look&Find. Desde enton-

habían conseguido. Ello nos permitió re-

negocio: una mayor oferta disponible y

ces, la colaboración inmobiliaria entre

flexionar y al menos – de inicio - definir

table éxito. El análisis de mercado, que

al tiempo un mayor potencial de venta.

agentes ha ido creciendo, utilizando el

aquellas variables que debíamos evitar

• y muy especialmente al cliente, agluti-

modelo MLS u otros, y hoy es frecuente

incorporar al modelo. Posteriormente,

nando la mayor oferta inmobiliaria, para

encontrar una oferta de entidades de co-

iniciamos el desarrollo del arquetipo que

que obtenga las mejores oportunidades

laboración inmobiliaria bastante acepta-

fue operativo un año después.

de vender o comprar un inmueble.

ble, si bien con resultados dispares para sus miembros. Aún hoy, el principal pro-

APIALIA se fundamenta sobre dos ejes:

El elemento característico y esencial del

blema que se encuentran los agentes in-

la CONFIANZA entre los agentes que

método de trabajo del sistema estándar

mobiliarios es la desconfianza que gene-

pertenecen a ella y la PROXIMIDAD de

MLS se centra en la captación de oferta

ra trabajar en abierto (sin exclusividad):

las ubicaciones comerciales de estos.

inmobiliaria. Para su mayor efectividad,

es una cuestión de ética profesional,

es recomendable que en esta los produc-

aparente y real. Por el contrario, otros

La CONFIANZA entre sus miembros es el

tos sean en exclusiva. Ello da derecho

modelos abogan por trabajar únicamen-

único elemento imprescindible del mode-

a cualquiera de los agentes asociados

te con producto captado en exclusividad,

lo. Se dice que “el roce hace el cariño”.

de la MLS a colaborar en la gestión de

hecho que genera confianza, tanto en los

Sin confianza, sobra todo lo demás. La

compraventa o alquiler de la propiedad:

agentes como en los clientes.

confianza es algo que cuesta mucho ge-

así, un agente representa al propietario

Uno de los mejores índices para evaluar

nerar y muy poco perder. Por ello se debe

o arrendador y el otro al comprador o

la colaboración es el número de transac-

generar desde el inicio y debe existir un

arrendatario. No obstante, actualmente

ciones compartidas, siendo importante

existen diferentes modelos de MLS, y la

encontrar un equilibrio entre la capta-

mayoría solamente contemplan la com-

ción y la venta.

praventa y descartan las transacciones de alquiler.

EL SERVICIO APIALIA

De forma purista, según el modelo en

El servicio APIALIA surge para facilitar

EEUU, no es posible disponer de una

a los agentes inmobiliarios del colecti-

13


TX T

facilitador de la misma, evitando desde

requiere el modelo. Este se ha ido repli-

un sentido de pertenencia a un grupo

el primer momento su deterioro. Las lí-

cando en las siguientes en ser constitui-

de negocio. Ello se configura mediante

neas rojas normativas de procedimientos

das, pero adaptándolo al entorno, a las

un contrato mercantil entre las partes,

y deontología interna deben estar siem-

peculiaridades de los agentes y la tipolo-

con sus derechos y obligaciones propios

pre presentes en todos para evitar la de-

gía de clientes de la zona. Todas las APIA-

del servicio que se presta y recibe. Dicho

gradación. La CONFIANZA genera COO-

LIA tienen el mismo ADN, pero cada una

servicio lo presta una sociedad, filial de

PERACIÓN y ésta nos induce al ÉXITO.

de ellas desarrolla su propia personalidad.

la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, lo cual le permite conjugar

La PROXIMIDAD es también un ele-

APIALIA hoy está presente en más de

filosofías de servicio y herramientas ope-

mento importante y directamente vin-

doce demarcaciones geográficas en Cata-

rativas empresariales con una filosofía

culado al anterior. Es muy importante,

luña, con un plan de expansión definido,

sin ánimo de lucro. Es sin duda, mucho

por diversas razones técnicas, que cada

pero siempre al servicio y la iniciativa de

más eficaz y eficiente.

agrupación de agentes cubran una de-

los agentes que desean participar. Solo

marcación próxima, dimensionada ade-

aquellos agentes que tienen la voluntad

APIALIA implica una forma organiza-

cuadamente al servicio que estos pueden

y son aceptados por el resto forman par-

da de trabajo comercial en actuaciones

ofrecer a sus clientes.

te de cada agrupación territorial.

compartidas, como es frecuente encontrar en algunas franquicias. Para definir-

Cuando nos planteamos cuál es el núme-

Si bien el servicio APIALIA nació en Cata-

lo de un modo sencillo podríamos decir

ro idóneo de agentes de cada agrupación,

luña, es perfectamente replicable y adap-

que se encuentra a caballo de las MLS

este se debe de instrumentar primero

table al entorno mediterráneo y español,

y las franquicias inmobiliarias, con unas

en términos de CONFIANZA (un núme-

por cuanto culturalmente son equivalen-

gotas de personalidad.

ro excesivo no permite generarla) y de

tes. APIALIA fue creada para ayudar a

PROXIMIDAD (es conveniente la cercanía

mejorar el sector, para ser una oferta de

Además de otras especificaciones propias

por cuanto el mercado es homogéneo).

servicio complementaria a las existentes

del servicio descritas en el apartado an-

Sin duda, llegado el caso, la CONFIANZA

y en ningún caso excluyente con otros

terior (confianza y proximidad), desta-

debe primar sobre la PROXIMIDAD.

modelos de colaboración existentes. De

caremos los elementos clave del modelo:

hecho, ya hemos constatado que alguEl modelo se inauguró en la demarcación

nos de los agentes de nuestras APIALIA

• Todas las APIALIA disponen necesa-

de Barcelona y se denominó APIALIA

conviven profesionalmente en otras en-

riamente de un coach, que planifica,

Eixample. El proceso de formación de los

tidades asociativas inmobiliarias; desde

coordina y supervisa la gestión com-

agentes que formaron parte de ella duró

APIALIA lo valoramos positivamente, por

partida de operaciones. Es un elemen-

seis meses, con el fin de ajustar el modelo,

cuanto como son inteligentes siempre

to esencial, como generador de confi-

darles la formación precisa a aquellos y

que estén será porque les resulta com-

anza y motivación de todos y cada uno

generar la confianza imprescindible que

plementario y positivo para su negocio.

de los agentes del grupo. • El coach sabe conjugar las normas in-

LOS SECRETOS DEL SERVICIO APIALIA

ternas – operativas y estructurales - de “obligado cumplimiento” en aquellos aspectos esenciales del modelo, que

14

Ante todo, APIALIA no es una asocia-

conforman su ADN, y suponen las

ción ni una agrupación… es un SERVI-

líneas rojas para todas las partes, con

CIO. Un servicio especial que reciben los

la plena libertad existente de los mi-

usuarios adscritos al mismo, que genera

embros de cada agrupación APIALIA


AP IALIA . U N S E R VIC IO DIF E R E N T E DE C OL ABOR AC IÓ N IN MOBILI ARI A

para configurar los aspectos diferenciales de cada una.

• Todos los agentes inmobiliarios APIALIA utilizan el mismo software inmobi-

• Solamente se gestionan inmuebles para

liario para gestionar su cartera de ex-

venta de los que el agente tenga encar-

clusivas y de operaciones compartidas.

go en exclusiva. No se contemplan al-

Es también un instrumento imprescin-

quileres, ni encargos sin exclusiva.

dible para el coach, con el fin de dispo-

• Existe un número mínimo de agen-

ner de un cuadro de mando, colectivo

tes para la constitución de una agru-

e individual, que le permita supervisar

pación APIALIA y también númerus

la APIALIA a la que está adscrito.

clausus de agentes, que bajo ningún

• A nivel de marketing online, todas y

concepto se pueden superar. Se gene-

cada una de la APIALIA disponen de

ran listas de espera, si es preciso.

un portal inmobiliario propio, en el

15


TX T

que se publican sus productos. Adicionalmente, APIALIA utiliza también otros portales inmobiliarios del mercado, de eficacia contrastada. • A nivel de marketing off line, existen

En España, una de las primeras experiencias fue “BIAPI”, la inmobiliaria de los API que surgió en Barcelona a finales de los 90.

elementos comunes a todas ellas, pero también diferenciados, que determinan cada uno de ellos. • La formación permanente es impres-

tados han comenzado a fluir en éstas,

manente, derivada de la customización

cindible. Una parte de ella es de obli-

fruto de la aplicación por un lado de la

que los agentes de cada APIALIA hacen

gada asistencia, mientras que otra es

formación específica que han adquirido

de la misma. Esta customización conlle-

voluntaria.

sus miembros y además de la confianza

va la puesta en marcha de elementos di-

• Las sesiones periódicas de networking

y complicidad comercial generada entre

ferenciales, que en función del éxito que

son obligadas para todos los agentes.

ellos. Los medios tecnológicos han con-

proporcionan son imitados o asimilados

tribuido a ello.

por las demás APIALIA. Es un mecanis-

La fórmula está en cómo se conjugan

Durante su primer año efectivo de fun-

mo de retroalimentación del modelo,

todas estas variables para conseguir el

cionamiento, la primera de las APIALIA

que contribuye a su mejora continua.

mayor éxito posible para agentes inmo-

constituida ha conseguido el éxito en su

biliarios y sus clientes.

gestión ya que “todos” sus agentes in-

La evolución del modelo APIALIA para

mobiliarios, sin excepción alguna (hasta

2016 prevé, de acuerdo con la planifi-

Hemos constatado que desde la aparición

los últimos llegados), han realizado “al

cación inicial realizada, la puesta en

de APIALIA en el mercado han adopta-

menos una transacción compartida”.

marcha del servicio INTERAPIALIA, que

do algunos de los elementos que forman

establecerá las condiciones de colabora-

parte del ADN de nuestro servicio. Nos

Del mismo modo, las siguientes APIALIA

ción entre todas las APIALIA al objeto de

congratulamos por ello, ya que posible-

están obteniendo resultados altamente

que cualquier agente inmobiliario per-

mente ha supuesto un grano de arena de

satisfactorios, a medida que va madu-

teneciente a una agrupación APIALIA

aportación, que ha sido bien valorada

rando profesionalmente la implantación

pueda operar con otro agente pertene-

por los operadores del mercado.

del modelo. Algunas de las recientes

ciente a otra agrupación APIALIA. Ello

APIALIA cierran su primera transacción

es posible por cuanto todas las APIALIA,

de venta compartida dentro de su pri-

a pesar de sus singularidades, tienen el

mer mes de existencia. Efectivamente,

mismo ADN, están sujetas a las mismas

un éxito del modelo y de los agentes.

normas operativas y utilizan el mismo

LOS RESULTADOS DEL SERVICIO APIALIA

software de gestión inmobiliario. Con

Transcurrido un año y medio desde que iniciamos la primera APIALIA, los resul-

LA EVOLUCIÓN DEL MODELO APIALIA

INTERAPIALIA se generaran más oportunidades de negocio para los agentes y mejor servicio para sus clientes median-

16

APIALIA es un servicio vivo y como cual-

te el uso del encargo exclusivo compar-

quier modelo precisa evolucionar y me-

tido, pero con un mayor alcance territo-

jorar sobre la base de la experiencia que

rial: todo ello sin perder la personalidad

va adquiriendo de su puesta en práctica

diferencial de cada APIALIA y su tamaño

y la de sus usuarios. De hecho, existe

reducido, que les proporciona mayor agi-

desde el primer día una evolución per-

lidad y mejores resultados.


AP IALIA . U N S E R VIC IO DIF E R E N T E DE C OL ABOR AC IÓ N IN MOBILI ARI A

Del mismo modo, está previsto que de

cierto que solamente unos cuantos tienen

forma periódica se realice un proceso

“criterio”, elaborado a partir de la expe-

de revisión y ajuste, si procede, de los

riencia – pragmática no académica – y del

elementos fundamentales del servicio,

estudio del tema objeto de análisis.

por cuanto la realidad es cambiante y a veces precisa de un ajuste fino para su

Como cualquier novedad en nuestro país

optimización. Dicho ajuste se realizará

y en muchos otros, el modelo padece las

teniendo presentes tanto la experiencia

críticas – directas e indirectas – sobre

de los coach – elemento imprescindible-

todo de los que no lo conocen como usua-

del modelo – como de los propios agen-

rios. Quizás en base a las campanas que

tes usuarios.

han oído y tal vez de forma interesada, como es propio de nuestra cultura latina.

REFLEXIONES

Lo cierto es que hoy de entre sus más de 200 agentes inmobiliarios, usuarios ac-

Ciertamente existen muchos caminos que

tuales del servicio APIALIA, ninguno de

llevan a Roma, frecuentemente válidos y

ellos quiere abandonarlo, más al contra-

legítimos, para conseguir las finalidades

rio, cada mes que transcurre el número

propuestas. La colaboración inmobiliaria

de ellos se incrementa y recibimos solici-

entre profesionales no es una excepción.

tudes de abrir nuevas APIALIA en diver-

En el mercado conviven diferentes mo-

sas demarcaciones territoriales. Quizás

delos, que casi siempre tienen la misma

los resultados contrastados que ofrece el

finalidad formal, aunque no siempre real.

servicio APIALIA a los agentes inmobilia-

Los agentes inmobiliarios libremente eli-

rios usuarios del mismo tengan algo que

gen participar de los modelos con los que

ver en ello… a pesar de la opinión de sus

se sienten más identificados y/o obtie-

detractores, a veces interesados.

nen mejores resultados; es frecuente que aquellos participen de más de una de las

En APIALIA pensamos siempre en sumar

ofertas existentes en el mercado.

“miembros” y multiplicar “resultados para los agentes”, para que estos puedan

La adaptación de los modelos a las cultu-

ofrecer mejores servicios a sus clientes.

ras es uno de los elementos imprescindibles para que estos puedan triunfar y dar

El modelo APIALIA, es una puerta

el resultado buscado. Frecuentemente no

abierta a la colaboración y al colectivo

funciona el “cortar” y “pegar” de ideas y

de agentes inmobiliarios. Colaborando

modelos, por cuanto los entornos y las

de forma sincera y profesional somos

personas son diferentes. En este sentido,

siempre mucho más fuertes. Por ello, en

no se trata de copiar, se trata de “rein-

APIALIA estamos siempre dispuestos a

ventar”: del acierto dependerá el éxito.

colaborar con aquellos que quieran sumarse al modelo.

Somos aficionados a hablar de lo que desconocemos, porque todos podemos tener opinión casi de todo, pero no es menos

17


TX T

La problemàtica de les inscripcions registrals en els processos seguits contra ignorats hereus o herències jacents.

LA NECESSÀRIA REPRESENTACIÓ PROCESSAL DELS IGNORATS HEREUS O L’HERÈNCIA JACENT EN UN PROCEDIMENT JUDICIAL A EFECTES REGISTRALS

18


MARIA DE MONTSERRAT ROMAGUERA I EDO Advocada Membre de l’Associació Catalana d’Especialistes en Dret de Successions montserrat.re@icab.cat

M’agradaria fer referència a una proble-

dicial per a representar l’herència jacent

3 i 5 d’octubre de 2011; 23 d’octubre de

màtica que té conseqüències pràctiques

o els ignorats hereus ha de sol·licitar-se

2012; i 4 d’abril i 9 de maig de 2013.

pel que fa a l’execució de les sentències

a instància de part. De totes maneres,

i resolucions en les quals s’hi ha vist im-

aquesta postura de la DGRN ha estat cri-

Així mateix, la Direcció General dels Re-

plicada una herència jacent o els igno-

ticada per entendre que és poc respec-

gistres i del Notariat (DGRN), en vàries de

rats hereus del causant, respecte la seva

tuosa amb els interessos dels creditors

les seves resolucions, analitza l’abast de

representació en un procés judicial.

–quan n’hi ha– als quals la llei no reco-

la qualificació registral en els documents

neix la possibilitat d’exigir el nomena-

judicials. Tot i que la funció jurisdiccional

Aquests casos es donen quan un tercer

ment d’un administrador. En aquest sen-

correspon en exclusiva als jutges i tribu-

vol fer valdre determinat dret i es troba

tit, cal destacar Ocaña Rodríguez, “Dret

nals i els registradors han de complir les

amb un bé el qual era propietat d’una

successori i dret de crèdit. Una difícil

resolucions judicials executables, també

persona que ja ha mort, doncs bé, aquest

confluència”, dins Consell General del

han de vetllar perquè el titular registral

tercer ha d’interposar una acció contra

Poder Judicial, Reflexions sobre matèries

tingui el tracte degut en el procediment,

l’herència jacent del causant, perquè

de Dret successori en la societat del segle

en aplicació del principi constitucional de

aquesta encara no ha estat acceptada

XXI, Álvarez García I Zubiri De Salinas, di-

protecció jurisdiccional dels drets i d’inter-

pels cridats a la successió o bé, també

rectors, Madrid, 2008.

dicció de la indefensió processal.

són els hereus del causant, que és quan

Cal dir que la jurisprudència i les resolu-

Per aquest motiu, solament a efectes

ens referim a “els ignorats hereus”.

cions de la Direcció General dels Regis-

de la seva inscripció en el Registre de

tres i del Notariat entenen que no es pot

la Propietat, ha de qualificar si el titular

Em remeto a la doctrina de la DGRN

considerar l’herència jacent com a perso-

registral ha pres part en el procediment

des de la Resolució de 27 d’octubre de

na jurídica però sí que se li atorga transi-

o si, almenys, ha tingut legalment la pos-

2003, seguida ininterrompudament per

tòriament una consideració unitària per

sibilitat d’intervenció en el procediment

altres posteriors. A la pràctica, però, se

a poder-li donar entitat jurídica i pugui

determinant de l’assentament, per haver

segueixen presentant demandes i ob-

tenir capacitat processal i ser representa-

estat emplaçat, amb independència del

tenint sentències de condemna contra

da (cfr. Arts. 6.4 i 7.5 de la LEC).

mode o garanties de les citacions prac-

es dóna el cas de què es desconeix quins

ticades en les actuacions, ja que de no

l’herència jacent, declarada en rebel·lia, la qual cosa, si bé es pot admetre per

Destaco:

ésser així, hi hauria una incongruència

tenir capacitat per ser part, planteja

Sentències del Tribunal Constitucional:

entre resolució i procediment, que és

problemes d’execució, atès que els béns

109/1999, de 14 de juny i 185/2001, de

matèria qualificable.

no estaran a nom de l’herència jacent, i

17 de setembre;

els registradors, amb el suport de la Di-

Sentències del Tribunal Suprem, Sala

La DGRN considera que el nomenament

recció General dels Registres i del Nota-

Primera: de 12-03-1987, 7-04-1992,

d’un defensor judicial s’ha de limitar a

riat en diverses resolucions a partir de

27-12-1994, 11-04-2000, 7-07-2005 i

aquells casos en què la crida als ignorats

l’esmentada, deneguen la inscripció de

12-06-2008;

l’auto que despatxa execució contra l’he-

Resolucions de la Direcció General dels

rència jacent en un procés en el qual no

Registres i del Notariat: 22 de gener de

ha estat representada per un administra-

2003; 25 de juny de 2005; 24 de febrer,

dor o nomenant un defensor judicial, en

5 de juliol i 18 de novembre de 2006; 21

el cas de què no existeixi administrador.

de febrer de 2007; 9 de juny de 2009;

En aquest cas, habitualment, el nomena-

27 de juliol de 2010; 10 i 22 de gener, 3

ment d’un defensor o administrador ju-

de maig, 9 i 11 de juliol, 8 de setembre,

19


TX T

hereus sigui purament genèrica i obviar-se quan dels documents presentats resulti que el Jutge ha considerat suficient la legitimació passiva de l’herència jacent. El Col·legi de Registradors de la Propietat va formular consulta vinculant sobre emplaçament i personació de l’herència

La jurisprudència i les resolucions de la Direcció General dels Registres i del Notariat entenen que no es pot considerar l’herència jacent com a persona jurídica.

jacent com a demandada en procediments judicials i sobre si és necessari o no el nomenament d’un defensor judicial que representi i defensi els seus interes-

El Centre Directiu de la DGRN reprodu-

estat emplaçat de forma legal en el

sos, atès que va fer palesa una discre-

eix el que considera reiteració de la seva

procediment.

pància entre els postulats interpretatius

doctrina, ratificada pel Tribunal Suprem:

defensats per la DGRN i les resolucions

Respecte l’herència jacent, inicialment

judicials recaigudes en judicis verbals

• 1) Vetllar pel principi constitucional

la DGRN va tenir un criteri més rígid

contra la qualificació de registradors,

de protecció jurisdiccional dels drets i

exigint el nomenament judicial d’un

entenent que la doctrina jurisprudenci-

d’interdicció de la indefensió processal,

administrador de l’herència jacent en

al més recent considera que «l’àmbit de

que limita els efectes de la cosa jutjada

procediments judicials seguits contra he-

qualificació del registrador en relació

a qui hagi estat part en el procediment.

reus indeterminats del titular registral.

amb els documents expedits per l’auto-

• 2) El principi registral de tracte suc-

Posteriorment ha aclarit, per adaptar-se

ritat judicial no abastaria l’examen de

cessiu, molt relacionat amb l’anterior,

a la jurisprudència, que l’exigència de

l’adequació a la Llei del tràmit d’em-

impedeix donar cabuda en el Registre

nomenar un defensor judicial de l’he-

plaçament de l’herència com a deman-

a resolucions judicials que poguessin

rència jacent s’ha de limitar a aquells

dada, tràmit processal que escapa a la

comportar una indefensió processal

casos en què la crida als hereus indeter-

valoració de la congruència del mandat

patent del titular registral, determi-

minats sigui purament genèrica. Així, el

amb el procediment o judici en què s’ha-

nant l’art. 100 del Reglament Hipote-

registrador podrà suspendre la inscrip-

cari el seu àmbit de qualificació.

ció per falta de tracte successiu quan no

gi dictat» (Resolució de 3 d’octubre de 2011, de la Direcció General dels Regis-

• 3) Perquè sigui inscriptible el títol, el

hagi verificat aquest nomenament. En

tres i del Notariat, sobre emplaçament i

titular registral afectat, quan no consti

canvi, no es considerarà defecte quan la

personació de l’herència jacent a efectes

el seu consentiment autèntic, almenys

demanda s’hagi dirigit contra persones

de practicar assentaments registrals en

ha de resultar que ha estat part o ha

determinades com a possibles hereus.

procediments judicials contra aquesta).

tingut la possibilitat d’intervenció en el procediment determinant de l’as-

Per tant, es pot determinar que

sentament. • 4) El registrador no pot qualificar la

• 1) L’emplaçament en la persona d’un

legitimació passiva des del punt de

administrador o defensor judicial dels

vista processal, ni tampoc els tràmits

ignorats hereus o l’herència jacent

seguits en el procediment judicial, 20

complirà amb el tracte successiu.

però sí que ha de qualificar el fet que

• 2) Serà requisit inexcusable tal emplaça-

qui apareix protegit pel Registre hagi

ment quan la crida sigui genèrica, diri-


L A N E C E SS ÀR IA R E P R E S E N TAC IÓ P R O C E SS AL DE L S IGNOR ATS H E RE US

gint la demanda contra hereus ignorats. • 3) No serà necessari tal emplaçament

ració de domini per usucapió de la meitat indivisa d’una finca, diu:

quan s’hagi demandat a un possible hereu que pugui actuar en el procés

“(...) 1. Se vuelve a plantear en este

en nom dels absents o desconeguts.

expediente si es inscribible la ejecutoria de una sentencia firme dictada

La Resolució de 12 de juliol de 2013, de

en procedimiento declarativo seguido

la DGRN, en el recurs interposat contra la

contra herederos indeterminados del

nota de qualificació emesa per la registra-

titular registral. (...)

dora de la propietat de Roses núm. 2, per la qual se suspèn un manament judicial

2. Es doctrina reiterada de esta Direc-

pel qual s’ordena la inscripció de la decla-

ción General que el principio consti-

21


TX T

tucional de protección jurisdiccional

registrador calificar la personalidad

le originaría indefensión, con vulne-

de los derechos y de interdicción de

de la parte actora ni la legitimación

ración del derecho constitucional a la

la indefensión procesal, limita los

pasiva desde el punto de vista procesal

tutela judicial efectiva (cfr. artículo

efectos de la cosa juzgada a quienes

apreciada por el juzgador ni tampoco

24 de la Constitución). Con posterio-

hayan sido parte en el procedimiento.

la cumplimentación de los trámites

ridad se ha aclarado, para adecuar esa

En este sentido, el principio registral

seguidos en el procedimiento judicial,

doctrina a los pronunciamientos juris-

de tracto sucesivo (...) impide dar ca-

su calificación de actuaciones judicia-

prudenciales en la materia (véase las

bida en el Registro a resoluciones ju-

les sí debe alcanzar, en todo caso, al

Resoluciones de 27 de julio de 2010 y

diciales que pudieran entrañar una in-

hecho de que quien aparece protegido

10 de enero de 2011), que la exigen-

defensión procesal patente del titular

por el Registro haya sido emplazado

cia de nombramiento de un defensor

registral. Esta es la razón por la cual el

de forma legal en el procedimiento.

judicial de la herencia yacente no debe

artículo 100 del Reglamento Hipoteca-

convertirse en una exigencia formal

rio (en consonancia con el artículo 18

Por lo tanto, entiende este Centro Di-

excesivamente gravosa, de manera

de la Ley Hipotecaria) extiende la ca-

rectivo que la calificación por los re-

que la suspensión de la inscripción

lificación registral frente a actuaciones

gistradores del cumplimiento del trac-

por falta de tracto sucesivo cuando

judiciales a la competencia del juez o

to sucesivo no supone apreciar una

no se haya verificado tal nombrami-

Tribunal, la adecuación o congruencia

eventual tramitación defectuosa (que

ento, y por ende no se haya dirigido

de su resolución con el procedimiento

no compete al registrador determinar),

contra él la demanda, debe limitarse

o juicio en que se hubiere dictado, a

sino un obstáculo del Registro deriva-

a aquellos casos en que el llamamien-

las formalidades extrínsecas del docu-

do del tracto sucesivo, conforme a los

to a los herederos indeterminados es

mento presentado y a los obstáculos

artículos 18.1 y 20 de la Ley Hipote-

puramente genérico, y obviarse cuan-

que surjan del Registro, todo ello li-

caria, 100 de su Reglamento y 522.1

do la demanda se ha dirigido contra

mitado a los exclusivos efectos de la

de la Ley de Enjuiciamiento Civil (...).

personas determinadas como posibles

inscripción.

herederos, y siempre que de los docu3. En cuanto a la aplicación de esta

mentos presentados resulte que el juez

Ese principio de interdicción de la in-

doctrina en el ámbito de la herencia

ha considerado suficiente la legitima-

defensión procesal exige que el titular

yacente, es cierto que este Centro

ción pasiva de la herencia yacente.

registral afectado por el acto inscribi-

Directivo había exigido, para poder

ble, cuando no conste su consentimi-

considerar cumplimentado el tracto

4. No se cumplen estos requisitos en el

ento auténtico, haya sido parte o haya

sucesivo (cfr. artículos 20 de la Ley

presente caso. Se trata de una demanda

tenido, al menos, la posibilidad de

Hipotecaria y 166.1 del Reglamento

dirigida contra herederos indetermina-

intervención en el procedimiento de-

Hipotecario, por analogía), el nom-

dos del titular registral en la que éste

terminante del asiento. Así se explica

bramiento judicial de un administra-

no ha sido emplazado personalmente

que, aunque no sea incumbencia del

dor de la herencia yacente en proce-

(...) ni se ha demandado a un posible

dimientos judiciales seguidos contra

heredero del titular registral. Por lo que

herederos indeterminados del titular

el nombramiento de un defensor de la

registral. Y se había justificado esta

herencia yacente se hace requisito ne-

exigencia precisamente en que el re-

cesario para la inscripción de la senten-

gistrador debe señalar como defecto

cia en el Registro de la Propiedad. (...)”

que impide la inscripción la falta de 22

intervención en el procedimiento del

En aquest sentit cal destacar Pardo

titular registral, ya que lo contrario

Muñoz, F. J. (2011). Eficacia registral de


L A N E C E SS ÀR IA R E P R E S E N TAC IÓ P R O C E SS AL DE L S IGNOR ATS H E RE US

las resoluciones judiciales dictadas en pro-

l’art. 8.2 de la LEC, el Ministeri Fiscal

cesos civiles seguidos contra la herencia ya-

podrà assumir la defensa i representació

cente, comunidad hereditaria o herederos

de l’herència jacent o dels ignorats he-

desconocidos, ignorados o inciertos de una

reus mentre no es nomeni un adminis-

persona fallecida. RRDGRN de 19 de agosto

trador o defensor judicial. No obstant,

de 2010 y 10 de enero. Madrid: Fundación

a vegades aquesta representació per

Registral. Colegio de Registradores de la

part del Ministeri Fiscal no s’accepta i

Propiedad y Mercantiles de España (Cua-

s’ha d’esperar a què el jutge o tribunal

dernos de Derecho Registral).

competent nomeni un administrador o defensor judicial.

Per últim, s’ha de tenir en compte que actualment, a la pràctica, d’acord amb

23


TX T

En la actualidad, hay en París tan sólo 15.000 viviendas disponibles para la venta hoy en manos de personas físicas, sociedades y congregaciones. Descubrimos cuál es el futuro previsible de estos inmuebles.

¿CUÁNTO VALE PARÍS?

24


MICHEL TERRIOUX Delegado General FNAIM Gran París

El presente artículo está basado en el ex-

el 61% entre 1850 y 1916, y tan solo el

cepcional trabajo sobre la propiedad in-

9% son posteriores a 1970. En el periodo

mobiliaria en la ciudad de París realizado

1996-2006 solo se construyeron apenas

por Patrice de Moncan y Gilles Ricour de

6.000 viviendas nuevas, mientras que

Bourgies, Presidente FNAIM Gran París.

en el periodo 2006-2012 se construye-

Dicho trabajo está recogido en el libro

ron edificios con más de 1.800.000 m2

que lleva el mismo título que ha inspira-

(1.278.000 m2 destinados a viviendas y

do mi artículo. Es actual por cuanto sus

HABIT.

VIVIENDAS

1

265.389

2

372.294

3

269.274

4

147.615

519.000 m2 a oficinas) que supusieron

>4

105.379

datos están referidos a 2013. Se trata de

más de 20.000 nuevas viviendas. París

TOTAL

un libro único en su género, consagrado

es asimismo la ciudad más vertical de

a la capital francesa, que suscita nume-

Francia, seguida de lejos por Lyon.

rosas e interesantes cuestiones.

1.159.951

Adicionalmente existen 87.363 vivienLa ciudad de París tiene 87.836 inmue-

das de segunda residencia, que confor-

bles, al margen de los edificios públicos,

man así un parque total de la ciudad de

atípicos y singulares no comercializables

1.353.036 viviendas. La superficie media

(Eliseo, Museos, Torre Eiffel, Arco de

de los inmuebles es de 1175 m2 y el de las

Triunfo, Notre Dame, la Asamblea Na-

viviendas 49,72 m2. La propiedad del pa-

Para aquellos que desconozcan las ca-

cional, museos, ópera, iglesias, merca-

trimonio inmobiliario (87.836 inmuebles)

racterísticas del patrimonio inmobilia-

dos, estaciones, colegios, universidades,

de París se distribuye del siguiente modo:

rio de la ciudad, el municipio de París

hospitales, etc.). La densidad y disper-

está distribuido en 20 distritos y tiene

sión oscila notablemente atendiendo a

PROPIETARIO

%

una superficie de 10.539 Ha, similar a

los distritos y su superficie, desde 2.035

COPROPIEDAD

55,10

la ciudad de Barcelona, si bien tenía una

inmuebles del menor denso hasta 7.668

población de 2,25 millones de habitan-

del distrito con mayor concentración.

MONOPROPIEDAD

16,30

tes en 2010. Tengamos presente que hoy

Estos inmuebles albergan:

PARÍS: CARACTERÍSTICAS BÁSICAS DE SU PATRIMONIO INMOBILIARIO

la City de Londres tiene un superficie doce veces superior. Otra cosa es el área

• 1.353.036 viviendas

metropolitana (Isla de Francia o Gran

• 16.818.592 oficinas

París) de la ciudad, que resulta mucho

• 83.965 comercios

más comparable con la capital inglesa. En París el parque de viviendas que son La superficie de París se distribuye del

residencia principal tiene una superficie

siguiente modo: la ciudad dispone de

construida de 67.790.391 m y una distri-

8.692 Ha edificadas (incluye 2.595 Ha

bución según el número de habitaciones:

2

MUNICIPIO

9,00

SOCIEDADES COMERCIALES

6,78

ENTIDADES FINANCIERAS

4,28

SCI

4,10

ESTADO

3,20

CONGREGACIONES

0,30

OTROS

0,94

de vías públicas y 2.258 Ha de equipamientos públicos), a las que debemos añadir el Bosque de Boulogne (852 Ha) y el Bosque de Vincennes (995 Ha). A diferencia de la mayor parte de las grandes ciudades francesas, París tiene un patrimonio antiguo: el 14% de los inmuebles se construyeron antes de 1850,

25


TX T

Cuadro 1. Variación anual de precios en los últimos 12 meses en las principales ciudades francesas 1R T – 2015 Touluse

MÁS DE 3%

Solo el patrimonio inmobiliario propie-

París, Lyon, Burdeos, Monteplier, Clermont-Ferrand, Besançon

ENTRE 3% Y 0%

dad del Municipio de París (200.000 viviendas, 7.000 comercios, 14.200 locales

ENTRE 0% Y -2.5%

Estrasburgo, Nantes, Orleans, Marsella

ENTRE -2.5% Y -5%

Caen, Dijon, Reims

para actividades, 90.000 plazas de parking y 100 Ha de parques), equivaldría al patrimonio total de la tercera ciudad de Francia, Lyon.

VALOR DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE PARÍS El valor de los inmuebles es frecuente-

Amiens, Limoges

MENOS DE -5% FONT: FNAIM, Junio 2015.

Cuadro 2. Evolución de la actividad inmobiliaria

mente una cuestión controvertida, por su propia naturaleza; a menudo disponemos de informaciones contradictorias que penalizan a compradores y vendedores. La falta de referencias fiables puede ocasionar a veces el bloqueo de transacciones. Los profesionales inmobiliarios saben que no existe un solo valor de un inmueble; existen diferentes valores de un mismo bien, según prevalezca un criterio u otro de valoración. Existen dis-

+0,4%

PROVINCIA

+0,5%

APARTAMENTOS

+0,5%

APARTAMENTOS

+0,6%

APARTAMENTOS

+0,3%

CASAS

+0,4%

CASAS

+0,4%

CASAS

+0,4%

FRANCIA

GRAN PARÍS +0,3%

tintos valores para un mismo bien, pero un solo precio: aquel en que se cierra la transacción. Cada transacción inmobiliaria es en sí misma única según el tipo de inmueble, la localización del bien, su superficie, situación, cargas, limitaciones, confort, decoración, etc.

al patrimonio de los hogares franceses,

Attali, piensan que la inversión inmobi-

suscita una especial atención: su valor

liaria se realiza en detrimento de la ac-

Así, la información publicada anual-

es superior a 35 billones de euros, de los

tividad económica desviando el ahorro

mente por el INSEE de Francia, relativa

cuales cerca de 10 billones están desti-

de las familias hacia bienes que aparen-

nados exclusivamente al arrendamiento.

temente no tienen riesgo a largo plazo.

El ladrillo, en Francia como en España,

Los profesionales de la FNAIM del Gran

es una inversión refugio para nuestros

París conocen bien la complejidad y es-

compatriotas; esto no ocurre en todos

pecificidad de cada uno de los activos

los países del mundo, en los cuales la

inmobiliarios. Ello no es igual para los

vivienda tiene un valor de uso. Ciertos

administradores de fincas que para los

economistas en Francia, como Jacques

gestores de inversiones inmobiliarias o

26


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27


TX T

los agentes inmobiliarios. Dependerá

En consecuencia, en 2013, el valor medio de

• El descenso de precios de años anterio-

siempre de la posición del profesional

la vivienda de París era de 7.805 euros/m2.

res se ha ralentizado (ver cuadro 1). • Se confirma un incremento de las

inmobiliario respecto del activo: si debe administrarlo, o ponerlo en valor para

El trabajo analiza también de forma de-

transacciones inmobiliarias y de la ac-

incrementarlo, o por el contrario si debe

tallada el valor utópico (no vendible) de

alquilarlo optimizando su rendimiento

algunos de los lugares míticos de París:

• La proyección del precio medio de la

directo para el propietario.

Palacio del Elíseo, Hotel Matignon, 7

vivienda de segunda mano en el Gran

ministerios, 3 principales museos, Ópe-

París continua decreciendo

tividad en general (ver cuadro 2).

Otra óptica… Un activo inmobiliario

ra, 6 teatros principales, 6 estaciones de

• En el municipio de París, en el tercer

puede también estimarse en función de

ferrocarril y 3 parques de referencia, a

trimestre de 2015, se ha sobrepasado

los riesgos que amenazan su valor y no

los que atribuye un valor total de 40.229

nuevamente la barrera del precio me-

el precio resultante de una operación

millones de euros.

dio de venta de 8.000 euros/m2 de la

comercial: tasa de polución, riesgo de

vivienda de segunda mano.

inundación, modificación de los flujos

Desde otro enfoque vinculado a la ima-

• A pesar de la caída desde 2012, el pre-

del transporte urbano o ferroviario, etc.

gen de marca y a su explotación turísti-

cio medio de la vivienda de segunda

ca, la Cámara de comercio de Monza y

mano se ha revalorizado desde el año

Así, se puede indicar que a partir del

Brianza, en Italia, realizó en 2013 una

2010: un 16,1% en el Gran París, si

estudio realizado para cada uno de los

valoración de los diferentes monumen-

bien los precios son los mismos en el

distritos de la ciudad, el valor global del

tos europeos analizando los datos del

resto del país, por lo que la revaloriza-

parque inmobiliario comercializable de

Eurostat y del ISTA. Los más valorados:

ción media en Francia desde entonces

París era en 2013 de 706.885 millones de euros, sin contar el valor de los edificios atípicos de la ciudad. Dicho valor se distribuye:

BIEN INMOBILIARIO

VALOR (MILLONES €)

VALOR MEDIO (€)

VIVIENDAS

525.147

388.124

OFICINAS

142.100

84.490

39.638

472.077

COMERCIOS TOTAL

706.885

ha sido de un 7,7%. BIEN INMOBILIARIO

VALOR (MILLONES €)

TOUR EIFFEL (PARÍS - FRANCIA)

434

• Los precios de las casas de segunda mano en los tramos de mercado más importantes continúan decreciendo ligeramente.

COLISEO (ROMA – ITALIA)

91

SAGRADA FAMILIA (BARCELONA – ESPAÑA)

90

DUOMO (MILAN – ITALIA)

82

TORRE DE LONDRES (LONDRES – REINO UNIDO)

70

talla por la propiedad urbana se librará

EL PRADO (MADRID – ESPAÑA)

59

sentan los apenas 15.000 inmuebles po-

EL FUTURO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DE PARÍS En los próximos años, en París la gran baen un campo muy acotado: el que repretencialmente accesibles hoy en manos de personas físicas, sociedades y congrega-

¿Cuál es el comportamiento del

ciones. Más bien pronto que tarde pasaran

mercado inmobiliario parisino

a manos de inversores institucionales, del

respecto al resto de Francia?

municipio o tendrán forma de multipropiedad. ¿Cuáles son las armas de estos?

Veamos también algunas cifras de interés del comportamiento y expectativas 28

del mercado de la vivienda en 2015:

• La municipalidad dispone de un poder casi absoluto, enarbolando la bandera


¿ C U ÁN TO VAL E PARÍ S ?

del interés colectivo. Sus principales

bias con los poderes públicos), que deberá

herramientas: normativas, expropia-

tender a ser mucho más transparente. Y

ciones, expulsiones.

ello de forma urgente, si queremos que

• Los institucionales (bancos, asegura-

este sector evolucione favorablemente.

doras, fondos) tienen dinero y tiempo

Para ello será preciso que propietarios,

(la amortización en 80 años es una

arrendatarios y profesionales impriman

eternidad...)

cuanto antes más claridad en sus transac-

• La copropiedad tiene su mejor instru-

ciones y al tiempo menor especulación.

mento en el número de potenciales nuevos propietarios: más de 100.000

En este escenario, ¿Qué podemos

personas físicas y jurídicas.

prever en cuanto al valor de París?

Y en medio de esta batalla, el Estado,

París no es tan solo la ciudad más visitada

un observador independiente; una sola

del mundo, sino también la que tiene me-

palabra puede motivar una revolución

jor branding: no en términos de trabajo,

que lo cambie todo (desamortización,

sino de ocio. En los últimos años, inverso-

nacionalización, …).

res y ciudadanos americanos, rusos, chinos y árabes, especialmente entre otros,

Ante tal situación, ¿cuál es el

se han sentido atraídos por París. El flujo

futuro previsible de la propiedad del

continúa y ello se traduce en un impacto

patrimonio inmobiliario de París?

en los precios que previsiblemente continuará en un futuro inmediato.

Sin duda vendrá marcada a la vez por una gran atomización derivada del cre-

Con este panorama, la superficie íntegra

cimiento de la copropiedad y al tiempo

del municipio de París actual pasará a

por una mayor concentración en manos

ser el corazón de París, tal y como su-

de los principales propietarios:

cede con la City y Londres. En consecuencia, los distritos hoy considerados

• De acuerdo con las leyes vigentes en

periféricos pasaran a ser también céntri-

Francia, los municipios pueden llegar

cos y por ende su valor se incrementará

a poseer el 20% de sus contingentes

notablemente.

en viviendas locales. Se prevén actuaciones rápidas por parte del Ayuntamiento, en base a la Ley, para cubrir el déficit actual de viviendas sociales. • Los institucionales (fondos, aseguradoras, ..) dispondrán cada vez de mayores capitales para invertir en el sector inmobiliario.

MÁS INFORMACIÓN QUE VAUT PARÍS? Histoire et analyse de la propriété immobilière – Patrice de Moncan et Gilles Ricour de Bourgies – Les Éditions du Mécène – Octobre 2013 www.fnaim.fr www.immobilier.notaires.fr

Todo ello se ve favorecido por la tradicional opacidad del mercado (relaciones tur-

29


TX T

Desde la compra de dos portales inmobiliarios hasta las las aplicaciones de visitas de interiores en Internet, Google ha apostado por la tecnología aplicada al sector inmobiliario.

GOOGLE BUSINESS VIEW: LA ÚLTIMA REVOLUCIÓN TECNOLÓGICA AL SERVICIO DEL MARKETING INMOBILIARIO

30


VICENT LECAMUS Confundador Immobilier 2.0 www.immobilier2.0-le-blog.com

Mediante el uso de la geolocalización de

• Su participación financiera en el capital

Lo que resulta verdaderamente intere-

interiores, visitas virtuales en internet y

de los portales inmobiliarios Auction y

sante es que Google ofrece gratuitamen-

la realidad virtual se desarrollan cada

CommonFloor son ejemplos de la vo-

te estas herramientas a todo el mundo,

vez más tecnologías que permiten a los

cación inversora de la compañía en el

y que al mismo tiempo, este conjunto de

usuarios visitar bienes inmuebles.

sector inmobiliario. No fueron inver-

herramientas permite alimentarse desde

siones anodinas pues se orientaron no-

Google Maps y Google Street View.

El objeto de este artículo se centra en

tablemente para permitir al motor de

analizar cómo Google acerca su tecno-

búsqueda agregar el máximo posible

logía al mercado inmobiliario, mediante

de datos y así conocer cada día mejor

las visitas virtuales.

el sector y los hábitos de los clientes.

GOOGLE NORMALIZA LA UTILIZACIÓN DE LAS VISITAS EN 3D: GOOGLE MAPS Y GOOGLE STREET VIEW SON LOS PUNTOS CLAVE DE ENTRADA DE UNA REVOLUCIÓN

Google trabaja desde hace años en el

Ya en 2010, Google empezaba a hablar

desarrollo de su propia tecnología de

de herramientas de visita de interiores

visitas virtuales; ello ya se ha traducido

para tiendas; potencialmente ya se in-

en nuevas utilidades que han llegado a

tuía que estas podrían llegar después a

Europa y al sector inmobiliario. Entre las

los bienes inmuebles. Hace ya algunos

Difundido en una primera etapa por

visitas de interiores y la normalización

años que los agentes inmobiliarios ame-

Google Maps, el servicio Google Street

de dichas visitas, vamos a descubrir al-

ricanos utilizan tecnologías de Google

View y su pasarela han entrado a formar

gunas de las utilidades que nos reserva

para posibilitar la visita virtual – en 3

parte de los hábitos de los internautas

Google para el mercado inmobiliario.

dimensiones – a casas y apartamentos.

con independencia de que se trate para

GOOGLE HA CONTRIBUIDO A LOS AVANCES TECNOLÓGICOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Dicha tecnología ya está disponible en

lugar público o de localizarlo en el es-

Europa. En Francia, por ejemplo, las

pacio.

informarse acerca de la posición de un

startups como por ejemplo www.visitefutee.fr se han especializado en la creación

Google ha pasado a ser hoy casi impres-

La implicación de Google en el sector

de servicios a partir de las herramientas

cindible para realizar tanto las visitas

inmobiliario tiene una dilatada historia.

proporcionadas por Google.

físicas como las virtuales. El servicio Google Business View se ha orientado

La empresa no consiguió, en el pasado, resolver con éxito el servicio de visitas

Google nos ha habituado al uso de sus

primero a descubrir los comercios, antes

virtuales. Google no ha escondido nunca

herramientas mediante Google Maps y

de desarrollarlo para que llegue a las ha-

su interés por ser un actor relevante en

Google Street View. Con dichas tecno-

bitaciones de los apartamentos. Se trata

el sector inmobiliario. Por ello se aven-

logías podemos visitar numerosos luga-

del servicio que ofrecía a los comercian-

turó a lanzar algunos servicios que le

res en América: Central Park, Yosemite

tes para que los usuarios realicen una vi-

permitiesen entrar en el mercado:

Park, etc.

sita virtual dentro sus locales, mediante

• Google Real Estate, un servicio que permitía buscar inmuebles en venta directamente utilizando Google Maps. Es este un servicio del cual hoy no se habla, pero… que nunca se sabe si se reeditará en el futuro, quizás con alguna variante.

31


TX T

la utilización de Google Street View. La consecuencia lógica de la visita virtual de la calle propiciaba necesariamente la posibilidad de entrar a visitar las tiendas de los comerciantes de proximidad. Es

Google ha pasado a ser hoy casi imprescindible para realizar tanto las visitas físicas como las virtuales.

un servicio que nació en 2013 y que se integró directamente en el ecosistema Google Maps. Siempre dentro de esta idea de desarro-

LA NUEVA APP MÓVIL: GOOGLE BUSINESS VIEW

llo lógico de la tecnología, tuvimos la

Para acceder a esta tecnología, solo precisamos instalar en nuestro smartphone la nueva aplicación Google Street View.

percepción de que Google implementa-

Veamos el funcionamiento de la nueva

Una vez instalada la aplicación, debe-

ría esta línea de servicio proponiendo

aplicación. La tecnología Google Busi-

mos clicar en el icono en forma de cá-

la visita virtual de habitaciones de par-

ness View consiste en una cámara que

mara de fotos. Seguidamente apuntar

ticulares. La actuación se ha realizado

permite realizar fotografías 360º y al

en el círculo naranja, y la foto se toma y

siguiendo ordenadamente diferentes

tiempo realizar un montaje para crear

almacena sola; pasar a otro círculo y así

etapas de implementación. El método

visitas virtuales. Recientemente Google

hasta haber completado la presentación

seguido por Google, en primer lugar,

ha puesto a disposición la nueva apli-

de diapositivas.

habitúa cada vez más a los usuarios a

cación Google Street View que permite

una forma de proceder y a unas herra-

a sus usuarios crear de una forma muy

mientas precisas; así, la aparición de

simple estas visitas virtuales mediante el

un nuevo servicio impacta muy poco en

uso de sus smartphones. Se trata sim-

las costumbres del usuario, que lo hace

plemente de la integración de fotoesfe-

rápidamente suyo e incluso hace de él

ra, para quienes conozcan el universo

un emblema. Mediante esta estrategia,

Google Street View y Google Maps. Las

parece que Google tenga la voluntad de

fotoesferas 360º están disponibles direc-

normalizar las visitas en 3D y al mismo

tamente en Google Maps.

tiempo de pasar a ser el actor esencial de esta tecnología.

1

2

Una vez la presentación se ha completaCon el fin de diversificar su tecnología,

do, solamente queda publicar la fotogra-

Google ha etiquetado un importante nú-

fía, clicando en publicar. La localización

La reciente puesta en el mercado de su

mero de agencias y de prestatarios con el

se realiza de forma automática identifi-

nueva aplicación confirma cuanto hemos

fin de realizar capturas 360º de comer-

cando la posición GPS de vuestro sma-

indicado.

cios. Y para los inmuebles, la aplicación

tphone. La aplicación es de fácil utiliza-

ya está también preparada.

ción: en dos tiempos y tres movimientos habéis publicado la visita virtual a la

Esta solución está integrada como resul-

propiedad en cuestión.

tado de los productos Google y podemos

32

imaginar que, en breve plazo, las visitas

Yo mismo he probado la aplicación y

de interiores de los inmuebles – en venta

solamente he precisado 5 minutos para

o alquiler – serán integradas de forma

realizar una visita interior de una habi-

sistemática en los resultados de búsque-

tación directamente integrada en Google

da o quizás en Google Maps.

Maps, de una vivienda de París.


Ciertamente, estas tecnologías parecen

aplicada al marketing inmobiliario. En

menos espectaculares que las visitas me-

cualquier caso, estas visitas virtuales

diante realidad virtual como las que se

son accesibles directamente mediante

pueden efectuar mediante Oculus Rift

Google Maps si el usuario lo desea y son

o los hologramas de Microsoft. Tienen

geolocalizadas. ¿No os parece que es

más los pies en el suelo, pero cumplen

esta una buena manera de entrar en los

perfectamente su función: permitir que

hábitos de consumo de los internautas?

el usuario descubra un bien inmueble a distancia, tanto en variedad como cali-

Desconozco cuál será el próximo proyec-

dad de la imagen y fidelidad de la infor-

to de Google en esta materia, pero sin

mación visual recibida. La gran ventaja

duda las visitas en 3D de Google apun-

de las visitas virtuales de Google es que

tan a que serán también la herramien-

son directamente utilizables sobre cual-

ta tecnológica preferida por agentes y

quier aparato de navegación: ordenador,

clientes inmobiliarios. Google es hoy el

tablet o móvil.

referente del mercado tecnológico para las visitas exteriores con su aplicación

He tenido la oportunidad de probar fo-

Google Street View y previsiblemente lo

toesferas (el Business View antiguo) me-

será también en el futuro inmediato para

diante Google Glass y el resultado fue

las visitas interiores mediante la aplica-

espectacular: ¡estaba en la propiedad

ción Google Business View, al servicio

paseándome dentro de ella!

del desarrollo de un marketing inmobiliario más eficiente, si cabe.

CONCLUSIONES Y EXPECTATIVAS Google ha actuado de forma contundente en el mercado, mediante la compra de portales inmobiliarios (Auction, Commonfloor) y las aplicaciones de visitas de interiores en Internet. Nos preguntamos si Google – el gigante de los motores de búsqueda – prevé volver a tener un fuerte peso específico en la tecnología

33


TX T

Una explicación de las modificaciones y novedades de la Llei 5/2015, de 13 de maig, de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals1

CONFIGURACIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (2ª PARTE)

34


Mª DEL CARMEN GETE-ALONSO Y CALERA Catedrática de Derecho Civil – Universidad Autónoma de Barcelona Vocal de la Sección de Derechos Reales de la Comisión de Codificación Civil de Cataluña

CONFIGURACIÓN DEL RÉGIMEN 1. CARÁCTER EXPRESO

siempre, con la realidad (estructura) fí-

nen, en régimen de comunidad, para

sica del mismo. De ahí la relevancia de la

su uso y disfrute exclusivo, de deter-

voluntad, lo que se traduce en la exigen-

minados elementos o servicios comu-

cia del título de constitución.

nes dotados de unidad e independen-

Uno de los datos tipificadores del régimen de la propiedad horizontal, se ha

cia funcional o económica.

1.1. CONSTITUCIÓN

indicado ya, tanto en la normativa vi-

• e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

gente como en la propuesta, es su de-

No trataré en profundidad, en este tra-

pendencia de la voluntad privada. Es

bajo, del título de constitución ni de los

decir, que este estatuto jurídico inmobi-

temas registrales, sólo haré referencia al

El régimen, por regla general, al menos

liario requiere de la manifestación de la

mismo desde la caracterización del ré-

el que se predica de los edificios y de los

voluntad en tal sentido, de manera que

gimen. Un régimen que necesariamente

complejos inmobiliarios no requería, ni

si no se otorgra el título de constitución

debe constituirse, en contraste con lo

requiere, en la norma estatal, que expre-

no puede aplicarse el régimen a aquellas

que sucede con el regido por el Código

samente se haya constituido como tal. La

situaciones en las que aparentemente

civil español y la Ley 49/1960 de Propie-

única mención a la necesidad expresa se

concurran los datos que tipifican la pro-

dad Horizontal.

halla en los apartados d) y e) referentes

piedad horizontal. Dicho de otra mane-

a la subcomunidad y a las entidades ur-

ra, la falta de título de constitución lleva

En el artículo 2 de la Ley 49/1960 LPH

a la aplicación de las reglas generales,

se lee que el régimen previsto en la mis-

las que correspondan según la situación

ma se aplica:

banísticas de conservación. Ambas situaciones son de reciente consideración por la norma estatal, se in-

jurídica de que se trate que, en la mayoría de los casos, dada la pluralidad de

• “a) A las comunidades de propietarios

trodujeron por la disposiciónal final Nº

propietarios, es el régimen ordinario de

constituidas con arreglo a lo dispuesto

1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de

la comunidad pro indiviso. Recuérdese

en el artículo 5.

rehabilitación, regeneración y renovación

que la existencia de una comunidad se

• b) A las comunidades que reúnan los re-

urbanas. Salvo el supuesto de las enti-

presume que es indivisa si no se prueba

quisitos establecidos en el artículo 396

dades urbanísticas de conservación para

lo contrario (art. 551-1.3).

del Código Civil y no hubiesen otorgado

las que sí se exige la sumisión expresa,

el título constitutivo de la propiedad ho-

en sus estatutos, al régimen, en el otro

El carácter expreso se justifica en el obje-

rizontal. Estas comunidades se regirán,

caso, el de las subcomunidades, sin em-

to sobre el que recae el régimen. Un ob-

en todo caso, por las disposiciones de

bargo sigue rigiendo el mismo criterio de

jeto que existe jurídicamente a partir de

esta Ley en lo relativo al régimen jurí-

no ser necesario el título. Nótese que la

que los propietarios lo crean en ejercicio

dico de la propiedad, de sus partes pri-

referencia al título que hace la norma no

de su autonomía (libertad civil: art. 111-

vativas y elementos comunes, así como

se refiere al régimen, al que quedan suje-

6) en el momento en que lo describen,

en cuanto a los derechos y obligaciones

tas en todo caso, sino a qué se considera

deciden su destino económico y su some-

recíprocas de los comuneros.

timiento al régimen. El acto de delimita-

• c) A los complejos inmobiliarios pri-

ción de los propietarios o el propietario

vados, en los términos establecidos en

es algo más que la normal determinación

esta Ley.

(cfr, art. 1273 CC), pues de él surge un

• d) A las subcomunidades, entendien-

objeto único de composición compuesta

do por tales las que resultan cuando,

por elementos privativos y elementos

de acuerdo con lo dispuesto en el título

comunes que no tiene porqué coincidir,

constitutivo, varios propietarios dispo-

35


TX T

que es subcomunidad. Es decir, que la subcomunidad es la que se da cuando varios propietarios destinan determinados elementos comunes, dotados de unidad e independencia funcional o económica, al uso y disfrute exclusivo de unos (no de todos), y lo hacen en el título de creación de la subcomunidad. Una subcomunidad acerca de la que no se discute que queda

La subcomunidad es la que se da cuando varios propietarios destinan determinados elementos comunes, al uso y disfrute exclusivo de unos (no de todos).

sometida al régimen de la LPH. El Código civil catalán dedica los artículos 553-7 a 553-14 a la constitución

• “1. L’immoble resta sotmès al règim de

tulo de constitución. Y, con el propósito

y a la extinción del régimen. Resaltaré,

propietat horitzontal des de l’atorga-

de aclarar la regla, se ha hecho una re-

únicamente, las cuestiones más relevan-

ment del títol de constitució, encara

facción de la redacción para dar sentido

tes de las modificaciones introducidas.

que la construcció no estigui acabada.

a la norma3.

• 2. El títol de constitució s’inscriu en el Existe escasa variación entre la dicción

Registre de la Propietat de conformi-

En la nueva redacción, el article 553-8

del artículo 553-7 (Establiment del rè-

tat amb la legislació hipotecària i amb

(Legitimació) indica:

gim) de la Ley 5/2015 y la del homóni-

els efectes que aquesta legislació esta-

mo anterior. En lugar de utilizar el tiem-

bleix”.

po verbal del imperativo, que parece que

• “1. Estan legitimats per a l’establiment del règim de la propietat horitzontal

da pié a interpretar que la inscripción en

Se mantiene, por supuesto, la posibili-

el propietari o els propietaris de l’im-

el Registro de la Propiedad (s’ha d’ins-

dad de que tenga lugar la situación de

moble que ho siguin en el moment de

criure en el Registre de la Propietat) ten-

prehorizontalidad, es decir, que se pueda

ga carácter constitutivo, lo que no es así.

otorgar el título aunque la construcción

• 2. El promotor que hagi transmès una

La norma nueva utiliza la expresión más

no se haya finiquitado, de conformidad

quota indivisa de l’immoble no pot fer

correcta de que “el títol de constitució

con el art. 8, 4º LH2.

ús de la facultat que li concedeix l’arti-

s’inscriu”. Así, se refuerza la configura-

l’atorgament del títol constitutiu.

cle 552-11.4. En aquest cas, qualsevol

ción del régimen que se explicó supra y

La determinación de quien está legiti-

adquirent pot exigir l’atorgament im-

la autonomía privada.

mado para otorgar el título constitutivo

mediat del títol de constitució d’acord

del régimen, contenida en el vigente

amb el projecte pel qual s’ha obtingut

Señala el article 553-7 (Establiment del

artículo 553-8 CCCat (legitimació), es

la llicència corresponent.

règim):

importante por su trascendencia y, hoy

• 3. Quan el propietari de l’immoble

en día, por la oscuridad de la norma de

que ha alienat elements privatius en

difícil interpretación, hasta el punto de

un document privat atorga l’escriptura

hacerla inaplicable. Los miembros de

pública corresponent, ha de ressenyar

la Sección de derechos reales interpre-

el títol de constitució i incorporar-hi

tamos que, salvo el primer apartado,

les normes de la comunitat”.

el resto del precepto recoge reglas con36

cretas de protección de los adquirentes

En el primer apartado, si se observa, se

relacionadas con el otorgamiento del tí-

ha sustituido la llamada a los propieta-


C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (2ª PAR TE )

rios del inmueble, en general, por la más

de la propiedad horizontal porque no se

documento privado cuando se eleva el

específica de quienes sean los propieta-

ha otorgado su título. Si esto ocurre, en

acto transmisivo a escritura pública. En

rios en el momento en el que se otorga

verdad, aunque se haya vendido lo que

verdad, cuando esto sucede lo que han

el título de constitución. La norma se

en su día será un elemento privativo, la

de prestar es su adhesión, rectius con-

coordina con las precisiones que, acerca

venta no puede tener otro objeto que la

sentimiento, al título mediante el que se

del número de propietarios, se hacen en

cuota indivisa de la actual comunidad

ha constituido el régimen. En todo caso,

el artículo primero de definición del ré-

que, en un futuro, acabará concentrada

lo que sucede es que cuando el propie-

gimen. Recuérdese que es suficiente con

en el elemento privativo con la cuota de

tario adquiere el elemento privativo en

que exista un propietario (art. 553-2- a)

participación. En estas circunstancias,

documento privado, si el régimen ya es-

para que pueda otorgarse el título. En el

la regla (a la que ya se refería la nor-

taba constituido, debe informársele de

fondo no es novedad pues, de siempre se

ma anterior, si bien de manera confusa)

la existencia de éste ya que se integrará

ha admitido, lo que es práctica ordinaria

protege al adquirente frente al promotor

en él, se subrogará en la posición que

muy extendida, que bien el constructor,

y lo hace excluyendo que en el ejercicio

ocupaba su trasmitente. De ahí que, si

bien el promotor, sea quien unilateral-

de la acción de división que compete a

lo que se quería expresar era eso, deba

mente otorguen el título de constitución,

todo comunero (art. 552-10), si aquél es

redactarse en tal sentido. En la escritura

hasta el extremo de que la propia norma

titular de cuatro quintas partes o más de

pública de transmisión, en consonancia

lo llama. De modo que no es necesario

las cuotas (que puede serlo cuando sólo

se ha de hacer mención de la existencia

esperar para constituir el régimen ni a

ha iniciado la venta), pueda exigir que

del título de constitución del régimen y

que el objeto delimitado (creado) esté

se le adjudique la totalidad del objeto,

de las normas por las que se rige, lo que

completamente construido, ni tampoco

perjudicando al adquirente. Además, a

comprende los estatutos y el reglamento

es preciso que exista, en el momento de

ello se añade que en este supuesto recor-

de régimen interior, si existe.

constituirlo, más de un propietario; es

demos que se ha comprado sin haberse

suficiente con el futuro cierto de existen-

otorgado el título constitutivo, cualquie-

cia de aquél y de la pluralidad de propie-

ra de los adquirentes puede instar la

tarios. A partir del momento en que se

constitución del régimen. Un título que,

En las disposiciones generales sobre

transmitan los elementos privativos, el

en cuanto al contenido relativo al obje-

la comunidad, aplicables también a la

régimen empieza a ser efectivo.

to, se ha de ajustar al proyecto de obras

propiedad horizontal pese a que no sea

presentado para obtener la licencia de

una auténtica comunidad4, se establece

En los apartados 2 y 3, se contienen sen-

obras. La nueva redacción despeja todas

que en la situación de comunidad en la

das reglas de protección de quienes ad-

las dudas que suscitaban.

que no conste el tipo al que pertenece se

quieren elementos privativos y devienen

2.2. LA SITUACIÓN DE HECHO

presume la comunidad ordinaria indivi-

propietarios sometidos al régimen de la

En cuanto al apartado 3, se ha suprimi-

sa (art. 551-1.3 CCCat), a la que por lo

propiedad horizontal.

do, por completo, la dicción absoluta-

tanto se aplican sus reglas (art. 551-2.1

mente desafortunada, falta de técnica y

CCCat).

La situación a la que se refiere el apar-

oscura. ¿Qué significaba que los propie-

tado 2, desastrosamente descrita en el

tarios ratificaban el título de constitu-

redactado anterior, es la que existe en

ción en el momento en que se elevaba a

el caso en que el transmitente, que es

escritura pública la transmisión? Verdad

el promotor propietario del terreno so-

es que se atisbaba el significado, gros-

bre el que edifica o edificará, vende un

so modo, pero es evidente que requería

elemento privativo del inmueble sobre el

de una modificación. En efecto, nada

que aún no se ha constituido el régimen

tienen que ratificar los adquirentes en

37


TX T

Así que, en general probado que existe una situación de comunidad, es decir cuando se constata que concurren los datos que identifican a la comunidad, se ha de acreditar, también, el régimen jurídico al que está sometida; de donde si no se consigue determinar uno concreto

U N E N TORN DIF Í C IL

La determinación de quién está legitimado para otorgar el título constitutivo del régimen es importante por su trascendencia.

se entiende que se está ante una comunidad ordinaria pro indiviso. Esta regla, de alguna manera, se justifica

explicar qué significado tiene que la si-

• “a) Les situacions de comunitat mai

en que los régimenes de propiedad hori-

tuación de hecho, en la legalidad vigen-

no es presumeixen, llevat que ho es-

zontal simple, compleja y por parcelas,

te, no quepa y cuál es su alcance.

tableixi una disposició legal expressa

e incluso el de la comunidad por turnos,

(apartat 2),

en nuestro ordenamiento, no operan

Es evidente que, valga la repetición, si el

• b) En les situacions de comunitat es

automáticamente desde el momento

régimen de propiedad horizontal de que

presumeix la comunitat ordinària in-

en que concurren los requisitos que la

se trate no se ha constituido formalmen-

divisa si no es prova una altra cosa

norma exige sino que, como se ha expli-

te, aunque la situación de hecho se aco-

(apartat 3)”.

cado, se han de constituir expresa y for-

mode a uno de los regímenes previstos,

malmente conforme a las exigencias le-

la falta de título lo reconduce, legalmen-

En este sentido, la normativa catalana

gales. Así lo prueba que, en todas ellas,

te, a la comunidad ordinaria. Es decir,

difiere de la ley estatal 49/1960 de Pro-

se requiera el otorgamiento del título de

que los elementos comunes, en cuanto a

piedad horizontal, tanto en la redacción

constitución (arts. 553-7, 553-50, 553-

la organización del contenido dominical,

anterior a la última modificación intro-

57, 554-4 CCCat).

se rigen por las reglas de aquélla, porque

ducida en ella por la Ley 8/2013, de 26

aunque esa situación fáctica pueda seme-

de junio de rehabilitación, regeneración

Consecuencia de lo anterior es que, en

jarse a uno de los regímenes específicos,

y renovación urbanas, como en la actual.

el régimen de propiedad horizontal, en

la propia ley no permite que pueda darse

Según se sigue de lo que previene su ar-

cualquiera de sus modalidades, en ini-

una propiedad horizontal sin constituir.

tículo 2, a las situaciones de hecho, en-

cio, no cabe hablar de una situación de

La ley, además, prevé una norma de cie-

tendiendo por tales aquellas en las que

comunidad de hecho, porque ésta siem-

rre del sistema que evita la aplicación de

no se ha pactado expresamente el régi-

pre se reconduce, legalmente, a un tipo,

estas reglas y señala un régimen al que

men de propiedad horizontal, se les apli-

al efecto de determinarlo; el régimen o

considera ordinario que actúa supletoria-

ca el régimen de la Ley 49/1960 LPH.

es el que resulta del título de constitu-

mente: acertada o desacertadamente este

Indica dicho precepto que el régimen se

ción o el que prevé la ley. Pero conviene

es el de la comunidad ordinaria indivisa.

aplica tanto a las constituidas como a las

De donde, la presunción de que la comu-

que no.

nidad es ordinaria lleva, necesariamente,

38

a que el régimen que rige en estas situa-

Literalmente, el régimen de propiedad

ciones comunitarias de hecho sea el de la

horizontal se aplica:

comunidad ordinaria indivisa (arts. 552-

• “a) A las comunidades de propietarios

1 a 552-12 CCCat). Esta caracterización

constituidas con arreglo a lo dispuesto

es tributaria de lo que dispone el 551-1

en el artículo 5.

CCCat. Según éste:

• b) A las comunidades que reúnan los re-


C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (2ª PAR TE )

quisitos establecidos en el artículo 396

particular si se tiene en cuenta que la

apartado 2 del art. 551-2.2 (Regulació)

del Código Civil y no hubiesen otorgado

voluntad privada juega una importante

al que se le da el siguiente contenido:

el título constitutivo de la propiedad ho-

función a la hora tanto de delimitar el

rizontal. Estas comunidades se regirán,

objeto como el mismo régimen jurídico,

“2. La comunitat en règim de propietat

en todo caso, por las disposiciones de

pues son pocas las normas legales que

horitzontal es regeix pel títol de cons-

esta Ley en lo relativo al régimen jurí-

tienen carácter imperativo.

titució, que s’ha d’adequar a les dispo-

dico de la propiedad, de sus partes pri-

sicions del capítol III. Les situacions de

vativas y elementos comunes, así como

Dicho esto, también se hace preciso

comunitat que reuneixen els requisits

en cuanto a los derechos y obligaciones

constatar que, si en una nueva ley se

de la propietat horitzontal i no s’hagin

recíprocas de los comuneros.

adopta un criterio diferente al que ha

configurat d’acord amb el que estableix

• c) A los complejos inmobiliarios pri-

imperado hasta entonces, es necesario,

el capítol III es regeixen pels pactes es-

vados, en los términos establecidos en

previamente, contrastarlo para valo-

tablerts entre els copropietaris, per les

esta Ley.

rar la aceptación que tiene, justificarlo

normes de la comunitat ordinària i, si

• d) A las subcomunidades, entendien-

cumplidamente y explicarlo para que no

escau, per les disposicions del capítol III

do por tales las que resultan cuando,

se produzcan disfunciones. Y eso, de al-

que resultin conformes amb les circums-

de acuerdo con lo dispuesto en el título

guna manera, es lo que ha acontecido

tàncies del cas”.

constitutivo, varios propietarios dispo-

en relación con las situaciones de hecho

Lo primero acerca de lo cual debe lla-

nen, en régimen de comunidad, para

de la propiedad horizontal y la solución

marse la atención es que la modificación

su uso y disfrute exclusivo, de deter-

acogida en el Llibre V CCCat. A partir de

no afecta al artículo 551-1 CCCat, que

minados elementos o servicios comu-

su entrada en vigor, en contraste al mo-

es en el que se contienen las reglas de

nes dotados de unidad e independen-

mento anterior, desaparecían las situa-

presunción del régimen y la de cierre,

cia funcional o económica.

ciones de hecho de propiedad horizontal

sino que el precepto que se redacta de

• e) A las entidades urbanísticas de con-

pues, aunque pudieran darse, ya no era

nuevo es el siguiente: el artículo 551-2

servación en los casos en que así lo

posible que se rigieran por sus reglas

CCCat, en concreto el apartado 2 que es

dispongan sus estatutos”.

sino por las de la comunidad ordinaria.

el dedicado a explicar la regulación de la comunidad en régimen de propiedad ho-

La diferente solución jurídica de los orde-

El cambio de criterio en este punto tam-

rizontal. La nueva redacción, como se ha

namientos jurídicos, el estatal y el cata-

bién fue objeto de crítica de parte de

dicho, añade una concreción importante

lán, es legítima y técnicamente correcta;

los profesionales que instaron para que

con la finalidad de ofrecer un criterio

obedece a que los principios en los que

se produjera una revisión y reforma de

que se considera racional, a las situacio-

se fundamentan las reglas del régimen

aquellas reglas que ocasionaban pro-

nes de hecho de propiedad horizontal,

pueden ser, pese a la proximidad, distin-

blemas. La norma no está para crearlos

sin renunciar al carácter expreso, como

tos. En concreto, el legislador catalán del

sino para intentar resolver y conjugar

regla, de este régimen y al principio de

2010 (año de publicación del Llibre V) se

los intereses en juego de la manera más

autonomía de la voluntad.

decantó por dar prioridad de una parte

adecuada. De ahí que, recogiendo la pre-

a la autonomía privada, dejando en ma-

ocupación que suscitaba esta cuestión,

nos de ella la existencia del régimen y la

se introduzca también una precisión im-

sujeción a él; de otra, por un principio de

portante a través de la que se solventan

seguridad jurídica: la propiedad horizon-

los problemas planteados sin, por ello,

tal sólo existe cuando se ha otorgado el

renunciar a los principios que se han eri-

título. Opción o decantamiento por unos

gido como rectores de este régimen.

principios perfectamente atendibles, en

La Ley 5/2015 (art. 2) ha modificado el

39


TX T

Esta nueva norma debe interpretarse

ción, acudir a la aplicación análogica, al

ción primera: artículos 553-1 a 553-32)

de la siguiente manera: las situaciones

caso concreto, de las normas de la pro-

y los régimenes particulares: la propie-

de hecho de propiedad horizontal en

piedad horizontal, pero ello sólo cuando

dad horizontal simple (artículos 553-

las que no se haya otorgado el título de

sea necesario, pues antes se han de apli-

33 a 553-47), la propiedad horizontal

constitución no están sometidas a dicho

car las previsiones pactadas y las reglas

compleja (artículos 553-48 a 553-52)

régimen, pero esta situación impide que

de la comunidad ordinaria indivisa. En

y la propiedad horizontal por parcelas

deban descartarse por completo sus re-

este sentido se explican las palabras que

(artículos 553-53 a 553- 59).

glas. Estas situaciones de hecho, que en

dedica la Exposición de Motivos a este

la realidad práctica actuan como si fue-

extremo5.

tribución, sólo interesa destacar que la

ran auténticas propiedades horizontales, se rigen, en primer lugar por la voluntad

Se ha mantenido la calificación y dis-

3. TIPOLOGIA DE RÉGIMENES

tipología se refuerza.

(principio de autonomía privada) y, por

La naturaleza (inmobiliaria) y la estruc-

lo que afecta a los elementos comunes,

tura compuesta (por elementos priva-

3.1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE

por las normas de la comunidad ordina-

tivos y elementos comunes) del objeto

ria, como manda la norma de cierre del

jurídico sobre el que se establece el régi-

La propiedad horizontal simple (así de-

sistema (art. 551-1.3), pero como éstas,

men junto al acto de autonomía privada

nominada, arts. 553-33 a 553-47 CCCat)

en muchos casos, son insuficientes o no

en el que se constituye ha propiciado,

es el modelo primigenio de propiedad

atienden a los problemas que existen en

desde sus orígenes, la creación de di-

horizontal al que también se puede cali-

la propiedad horizontal, se da carta al

versas modalidades de régimen que dan

ficar como propiedad horizontal ordina-

juez para que pueda aplicar las dispo-

paso a diferenciar entre un tipo, califi-

ria. En realidad, es la situación que dio

siciones generales de la propiedad hori-

cable como general, y tipos especiales.

origen a este régimen a partir del cual,

zontal que se adapten al caso concreto,

Entre el modelo o tipo básico y los espe-

desde mediados del siglo pasado, se han

teniendo en cuenta las circunstancias de

ciales el dato común es la composición y

desarrollado los demás que conocemos

cada caso.

creación de un nuevo objeto de derecho

en el panorama jurídico actual.

privada, los pactos entre los propietarios

de determinadas características; la esNótese que la norma no hace una lla-

pecialidad (variación) se halla en cómo

El régimen de la propiedad horizontal

mada genérica a las reglas de la propie-

se configura, por la autonomía privada,

simple es el que ajusta mejor al edifi-

dad horizontal, dando a entender que

en verdad en la destinación económica,

cio único sin relación con otros u otras

a las de hecho también éstas alcanzan.

la mayor parte de las veces propiciada

fincas y es el que participa de los datos

La norma, en contraste con la estatal,

por la manera en que se conforman los

comunes. Los elementos privativos y los

no es general sino concreta. Es decir,

elementos comunes.

elementos comunes están situados en

ofrece un criterio que permite, cuando se plantee un vacío (laguna) de regula-

un edificio y en el suelo (superficie) al En ocasiones, la tipología está prevista

que aquél se incorpora, el subsuelo y el

legalmente, en otras no y ello obliga a

vuelo.

poner un orden dentro de las normas.

40

No es el caso del legislador catalán que,

En este régimen, además de la distinción

desde la aprobación del Llibre V, clara-

entre los elementos comunes y los ele-

mente, distingue lo que se puede deno-

mentos privativos, dato de tipificación

minar, sin ninguna discusión, el régimen

de todos, se añaden otros elementos

de la propiedad horizontal común, que

que, aun perteneciendo a uno de los an-

es el de las disposiciones generales (sec-

teriores, la autonomía privada (acto de


C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (2ª PAR TE )

En cuanto al apartado 3, se ha suprimido, por completo, la dicción absolutamente desafortunada, falta de técnica y oscura.

propietarios que se estudian en el apartado siguiente.

3.2. PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA La propiedad horizontal compleja (arts. 553-48 a 553-52 CCCat) o complejos inmobiliarios privados (art. 24 LPH) comprende una determinada realidad cuya

destinación) configura de una manera

separado (553-43: elements común d’us

característica radica en la composición

especial. Son los elementos privativos

exclusiu):

(estructura) que conforma el objeto so-

de beneficio común y los elementos co-

bre el que recae el estatuto jurídico real

munes de uso exclusivo. Ambos estaban

• “1. En el títol de constitució o per

propio. Se trata de una situación que da

regulados en la norma anterior (art.

acord unànime de la junta de propi-

lugar a una modalidad especial de pro-

553-34 para los primeros y art. 553-42.

etaris, es pot vincular a un o diversos

piedad.

2 y 3 los segundos7) y en la Ley 5/2015

elements privatius l’ús exclusiu de

se mejora sustancialmente su configura-

patis, jardins, terrasses, cobertes de

Mientras que la propiedad horizontal

ción y régimen.

l’immoble o altres elements comuns.

simple se identifica por la coexistencia

Aquesta vinculació no els fa perdre la

en un edificio de elementos privativos y

naturalesa d’element comú.

elementos comunes, la propiedad hori-

6

En el art. 553-34 (Elements privatius de

• 2. Els propietaris dels elements priva-

zontal compleja se define no por referen-

dimiento y su régimen:

tius que tenen l’ús i el gaudi exclusiu

cia a un objeto material exclusivamen-

• “1. Són elements privatius de bene-

dels elements comuns assumeixen to-

te sino a partir de un dato jurídico: la

fici comú els que per disposició de la

tes les despeses de conservació i man-

coexistencia de varias comunidades que

llei, del títol o per acord de la junta,

teniment i tenen l’obligació de conser-

una conexión funcional (el destino eco-

pertanyen als propietaris en propor-

var-los adequadament i mantenir-los

nómico expreso) y material (existencia

ció a la quota i de manera inseparable

en bon estat.

de elementos comunes) delimita como

benefici comú) se ha mejorado su enten-

• 3. Les reparacions que es deuen a vicis

objeto de derecho. En la propiedad ho-

de construcció o estructurals, origina-

rizontal compleja varias propiedades se-

• 2. Els elements comuns desafectats

ris o sobrevinguts, o a reparacions que

paradas de edificios comparten objetos

per acord de la junta de propietaris,

afecten i beneficien tot l’immoble, són

en común, ya por su estructura física, ya

tenen el caràcter d’element privatiu de

a càrrec de la comunitat, llevat que si-

por el destino, a veces incluso de forma

benefici comú, excepte que s’estableixi

guin conseqüència d’un mal ús o d’una

inseparable (la gran extensión dedicada

altrament.

mala conservació”.

de la propietat de l’element privatiu concret.

• 3. L’administració i disposició d’un element privatiu de benefici comú es

A ello se agrega, como indica la Expo-

regeix per les normes de la propietat

sición de Motivos 8, el reconocimiento

horitzontal”.

de la facultad de los propietarios para instalar puntos de recarga de vehículos

Y, en cuanto a los elementos comunes de

eléctricos y otras previsiones que afectan

uso exclusivo, se le dedica un artículo

a la protección de los derechos de los

41


TX T

a aparcamiento de coches, en el subsuelo que comparten varios edificios) y ello, sin que cada una de las comunidades pierda su naturaleza y régimen (que acostumbra a ser el de propiedad

La diferente solución de los ordenamientos jurídicos, el estatal y el catalán, es legítima y técnicamente correcta.

horizontal simple), se agrega a éstas en lo que afecta a los elementos comunes. El régimen de propiedad horizontal compleja comporta, así pues, la aparición de

Los datos que utiliza el legislador a par-

para integrar la compleja. Elementos

un nuevo bien jurídico (objeto) que es lo

tir de los que se determina el concepto

comunes son aquellos destinados a ser

que se tiene en común, el elemento co-

son:

compartidos por todas las comunidades

mún. En éste, siguiendo la definición general de propiedad horizontal, también

que la forman. La particularidad de la - La coexistencia de comunidades y pro-

propiedad compleja, frente a la simple,

se distingue entre elementos privativos

piedades junto a la comunidad compleja.

reside en que los elementos comunes

y elementos comunes: aquéllos son las

- La autonomía de las distintas comuni-

pueden separarse de los privativos en la

propiedades (comunidades) y éstos los

dades y propiedades que se integran:

mayor parte de los casos ya que el ob-

elementos compartidos, es decir, la titu-

son distintas e independientes funcio-

jeto no es un edificio sino una realidad

nal o económicamente.

jurídica unitaria creada por destinación

laridad exclusiva de aquellos y la comunitaria de éstos, matizada; lo que deriva

- La existencia de elementos comunes

en la creación de lo que se ha venido en

respecto de los que, en cuanto régimen

llamar supracomunidad establecida por

se establece la organización de los de-

En general, salvo algunos retoques de

asociación de comunidades existentes o

rechos y deberes entre los partícipes.

redacción que eran imprescindibles, se

por constitución de una sola comunidad

- La vinculación entre las subcomunida-

conservan íntegramamente los princi-

con subcomunidades (arts. 24.2. LPH,

des y la compleja, que permite el ré-

pios adoptados y recogidos en el texto

553-50 CCCat). De modo que coexisten

gimen y se expresa en la cuota. Una

actual.

las subcomunidades con la supracomu-

vinculación que se define por la cone-

nidad (o macrocomunidad).

xión: destino, por compartir elementos comunes.

expresa (vinculación jurídica).

3.3. LA PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS

El régimen de la comunidad compleja no altera los regímenes que correspondan a

El carácter complejo del régimen de pro-

Bajo el nomen propiedad horizontal por

cada una de las comunidades que se in-

piedad horizontal deriva de la estructura

parcelas, por el que optó el legislador en

tegran y sólo afecta a aquellos aspectos

especial de ésta: la composición del ob-

2010 (art. 553-53 CCCat), se designa lo

o ámbitos comunes de todas las comu-

jeto sobre el que recae. Un objeto que, in

que en la terminología jurídica de dere-

nidades que conforman la complejidad.

genere, cumple con los datos que definen

cho privado se conocía como “urbaniza-

la propiedad horizontal en general pero

ciones privadas”. El legislador español,

que difiere de ésta en qué sea lo que me-

con el nombre “complejos inmobiliarios

rece la calificación de elemento privativo

privados” (art. 24 LPH) introdujo la fi-

y elemento común.

gura en la reforma de la ley que se hizo en 1999.

Elementos privativos de la supracomu42

nidad son cada una de las subcomuni-

Según el artículo 24.1 LPH, el régimen

dades y las propiedades que se vinculan

especial de propiedad establecido en


C ON F IG U R AC IÓ N DE L R É GIM E N DE P R OP IE D AD HOR IZON TAL (2ª PAR TE )

el artículo 396 CC se aplica a aquellos

En todo caso, al insertarse en el seno

La aplicación de las reglas de la propie-

complejos inmobiliarios privados que

de la propiedad horizontal, el régimen

dad horizontal comporta, cómo ocurre

están integrados por dos o más parce-

implica que el objeto siempre es com-

en las anteriores modalidades estudia-

las independientes entre sí cuyo destino

puesto (conjunto de fincas) y en él se

das, que no existe la acción de división.

principal es la vivienda o locales y en los

diversifican los elementos privativos y

que los titulares de las viviendas o loca-

los elementos comunes inseparables de

El régimen de la propiedad horizontal

les participan con carácter inherente a

aquellos, respecto de los que se establece

por parcelas permanece como estaba,

su derecho, en una copropiedad indivisi-

la organización de los poderes y deberes

las modificaciones introducidas son de

ble sobre otros elementos inmobiliarios,

de los comuneros en la que consiste el

perfeccionamiento de la redacción, pu-

viales, instalaciones o servicios.

régimen jurídico especial. Si se hace una

ramente técnicas. No han existido, en

reordenación se extraen tres datos que

este caso, llamadas de atención, ni que-

El legislador catalán acuñó un nuevo

inciden en la estructura del objeto (arts.

jas. También ha de señalarse que la real

nombre a la hora de tipificarlo9: propie-

24 LPH, 553-53 CCCat):

problemática se plantea respecto de las

dad horizontal por parcelas, al que des-

situaciones anteriores al Llibre V.

cribe (art. 553-53.1 CCCat) como aquel

• 1. Su composición: un conjunto de

que se establece por parcelas, sobre un

fincas físicamente independientes

Se refuerza el principio de autonomía pri-

conjunto de fincas vecinas físicamente

que tienen la consideración de solares

vada, y se precisan determinados aspec-

independientes que tienen la considera-

(parcelas). Estas se corresponden a los

tos de la inscripción. Se ha armonizado

ción de solares, edificados o no, forman

elementos privativos.

el régimen de la mayoría exigido para su

parte de una urbanización y participan

• 2. La presencia de unos elementos

extinción y así se evitan los múltiples cri-

con carácter inseparable de unos ele-

comunes. De éstos se predican dos

terios que no estaban justificados. Asimis-

mentos de titularidad común, entre los

datos: su carácter inseparable del

mo, se ha aprovechado para coordinar el

que se incluyen otras fincas o servicios

conjunto de fincas y la cotitularidad

texto con la legislación urbanística.

colectivos, así como limitaciones sobre

común. La inseparabilidad indica que

su goce a favor de todas o de algunas de

no tienen autonomía propia mientras

Finalmente, dado que por diversas cir-

las demás fincas del conjunto.

permanezca el régimen y con ello el

cunstancias aún no se han adaptado

destino de estos elementos. De ahí

muchas de las situaciones de hecho a la

El dato que actúa como presupuesto de

se sigue la necesidad de configurar

nueva normativa del Llibre V, para facili-

identificación del régimen especial es su

su titularidad como común. La co-

tar que las propiedades por parcelas que

consideración cómo propiedad horizon-

nexión entre las fincas privativas y

existían con anterioridad a 1 de julio de

tal de cuya naturaleza participa, a cuyas

los elementos comunes se produce

2006 puedan acomodarse de manera

normas, como es sabido y mientras no

por medio de la cuota (art. 553-55.2

voluntaria otorgando el título constitu-

han existido las propias, se ha acudido

CCCat).

tivo, se contiene una regla relativa a este

en la práctica para resolver las cuestio-

• 3. Forman parte de una urbanización,

nes que su existencia planteaba. La es-

expresión que se sustituye por la más

pecialidad del régimen, una vez más,

técnica de “actuació urbanística”. La

obedece a la estructura (conformación)

inclusión en ésta garantiza el respeto

del objeto sobre el que recae que difiere

a la legalidad urbanística y que esas

de la del bien jurídico sobre el que se es-

fincas independientes y las comunes

tablece la propiedad horizontal simple:

se integran en un sector determinado

“las parcelas” y su organización en torno

de actuación y cumplen los requisitos

a ellas, como nuevo objeto.

urbanísticos que correspondan.

extremo.

43


TX T

Se indica en la Disposició transitòria (Propietats horitzontals per parcel·les preexistents): 1. Les propietats horitzontals per parcel·les existents abans de l’1 de juliol de 2006 que encara no s’hagin constituït a l’entrada en vigor d’aquesta llei disposen, a partir d’aquest moment, d’un nou termini de quatre anys. Una vegada transcorregut aquest termini, qualsevol propietari pot demanar judicialment l’atorgament del títol. 2. Per a l’atorgament del títol n’hi ha prou amb el vot favorable dels propietaris que representin dues terceres parts del total de les parcel·les afectades, però cal aportar la llicència de l’ajuntament del terme municipal on estan situades les parcel·les, o bé acreditar que s’ha sol·licitat amb més de tres mesos d’anticipació respecte a l’atorgament de l’escriptura. 3. L’atorgament del títol de constitució no permet ni comporta en cap cas la regularització de situacions urbanísticament irregulars i no comporta necessàriament l’extinció de les associacions de propietaris”.

NOTAS 1). Este escrito se incardina en el Proyecto de Investigación: Actualización del derecho de persona y familiar. Conflictos, modelos y relaciones. DER2014-54997-P 2. Pero ahora no es momento de tratar las cuestiones que suscita la prehorizontalidad. 3. El texto del art. 553-8 (Legitimació) anterior es el siguiente: “1. El títol de constitució de la comunitat l’atorguen els propietaris de l’immoble. 2. Els promotors de l’immoble no poden fer ús de la facultat que concedeix l’article 552-11.4 si han iniciat la venda dels elements privatius en document privat sense haver atorgat el títol de constitució. En aquest cas, qualsevol adquirent pot exigir la formalització immediata del títol d’acord amb el projecte arquitectònic que ha obtingut la llicència d’obres. 3. S’entén que els titulars dels elements privatius ratifiquen el títol en el moment

en què s’atorga l’escriptura de transmissió si atorga el títol qui ha estat propietari o propietària únic de l’immoble i ha alienat els elements privatius en document privat i si es ressenya de manera suficient el dit títol i les normes de la comunitat en la dita escriptura”. 4. Vid lo que se ha explicado supra en el apartado 1. 5. Se lee en el Apartado II, 3: “Es manté el criteri que l’establiment del règim de propietat horitzontal requereix l’atorgament del títol de constitució, encara que no cal que, al moment d’atorgar-lo, la construcció estigui acabada; a més, s’aclareixen qüestions relatives a la legitimació per procedir a l’atorgament. Tot i això, i per tal de donar seguretat al tràfic jurídic, es modifica l’article 551-2.2 per permetre que, per resoldre un cas concret, en defecte de pacte entre els comuners i de les regles de la comunitat ordinària, es pugin aplicar a les situacions de comunitat que compleixen els requisits de la propietat horitzontal i no s’hagin configurat formalment les regles de la propietat horitzontal que siguin adequades a les circumstàncies del cas. La finalitat de la modificació és facilitar la resolució del problema de la manera més efectiva”. 6. El texto anterior era el siguiente. “1. El títol de constitució o la junta de propietaris poden establir que un o més elements privatius es destinin a benefici comú, sigui pel servei directe que presten als propietaris sigui pel benefici econòmic que reporta cedir-ne l’ús. Són titulars dels elements privatius de benefici comú els titulars dels altres elements privatius en proporció a llur quota i de manera inseparable de la propietat de llur element privatiu concret. 2. L’administració d’un element privatiu de benefici comú es regeix per les normes generals. L’alienació o el gravamen del dit element requereix l’acord unànime de la junta de propietaris”. 7. El texto anterior era el siguiente: “2. Es pot vincular, en el títol de constitució o per acord unànime de la junta de propietaris, l’ús exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l’edifici o altres elements comuns a un o diversos elements privatius. L’atribució exclusiva i inseparable a elements privatius de l’ús i el gaudi d’una part dels elements comuns no els fa perdre aquesta naturalesa. 3. Els propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i el gaudi exclusiu dels elements comuns, en el cas a què fa referència l’apartat 2, n’assumeixen les despeses ordinàries de conservació i manteniment i tenen l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat. Les despeses estructurals, de refacció i les altres despeses extraordinàries són comunes”. 8. III, 2. 9. Lo que no era necesario dado que el término urbanización privada estaba ampliamente asentado en la sociedad, no sólo profesional sino la jurídica del ámbito privado. Sabido es que el termino “urbanización” no era propio del ámbito jurídico privado sino que se tomaba del derecho urbanístico pero con un diferente significado.


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