IMMOSCÒPIA núm. 6

IMMOSCÒPIA 06 edita :

API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris Joan Ollé consell editorial: Ma Roser Esquius, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Pere González Nebreda, Maria Vilà, Marta Llimós, José Miguel Zubieta, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez coordinació: Rebeca Pérez col·laboradors : Xesco Espar, Dolors Clavell, José María Fernández Seijo, Pere González Nebreda, Montserrat Junyent, Lluís Marsà, Margarita Rivière, Olga Sala, Josep Soria, Mariona Tomàs disseny, maquetació i fotografia: tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: info@immoscopia.cat | web: www.immoscopia.cat president:

IMMOSCÒPIA

06 Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

MAI 2014 EDT: Evolució constant OPN: Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo TXT: A la recerca de l’energia I El repte de la rehabilitació sensible - Especial referència a la “gentrificació” I La remisión de deudas en la última reforma de la Ley Concursal. Una perla escondida en un contenedor I Reinventar la manera de fer negocis. La tercera revolució industrial al sector immobiliari. L’economia col·laborativa I Les 3 R (Rehabilitació, Regeneració i Renovació urbanes): un repte per a les Comunitats de Propietaris I Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari? I Monapart y la comunicación online en el sector inmobiliario I La regulación del mercado del suelo I Mobilitat i sentiment de pertinença a l’àrea metropolitana de Barcelona

Í DX

Evolució constant 4 OPN: Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo 6 TXT: A la recerca de l’energia 12 TXT: El repte de la rehabilitació sensible - Especial referència a la “gentrificació” 16 TXT: La remisión de deudas en la última reforma de la Ley Concursal. Una perla escondida en un contenedor 20 TXT: Reinventar la manera de fer negocis. La tercera revolució industrial al sector immobiliari.

L’economia col·laborativa 26 TXT: Les 3 R (Rehabilitació, Regeneració i Renovació urbanes): un repte per a les Comunitats de Propietaris 32 TXT: Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari?

38 TXT: Monapart y la comunicación online en el sector inmobiliario 42 TXT: La regulación del mercado del suelo 48 TXT: Mobilitat i sentiment de pertinença a l’àrea metropolitana de Barcelona 2 EDT:

1

EDT

L

es solucions existeixen, i sempre hi han estat, com la paraula crisi, però mentre que aquesta s’ha utilitzat per alguns com a justificació per l’immobili-

sime, per no intentar superar-se, per a altres és l’incentiu i el detonador de l’èxit.

Identificar i aplicar aquestes solucions ens permet evolucionar. La innovació, la col·laboració i la formació són necessàries per adaptar-se a un entorn en constant evolució. Les preferències i hàbits dels clients canvien per efecte de nous estímuls i exigències que, moltes vegades, no tenen relació directa amb el sector en el que la nostra empresa desenvolupa la seva activitat. És per això que, nosaltres com a professionals, hem d’anticipar-nos amb imaginació per vèncer la incertesa d’aquest canvi.

I parlar d’evolucionar, és parlar d’IMMOSCÒPIA, que enguany arriba a la seva tercera edició per reafirmar que és realment l’espai d’aprenentatge i creixement del sector que ens fa plantejar quines coses estem fent bé i quines cal millorar pel futur que ja és avui.

El món ha canviat. El sector immobiliari ha canviat. El comprador d’habitatge ha canviat. El producte immobiliari ha canviat. Els canals per arribar als clients han canviat i també la manera com ens hi comuniquem. En l’actualitat l’entorn ha canviat de forma accelerada, fins

Evolució constant

i tot alguns diuen que ens trobem en constant revolució.

Estem convençuts que amb IMMOSCÒPIA d’enguany sabrem aprendre molt amb experts d’aquí i de fora, i que sabrem donar resposta als reptes que ens planteja el nostre sector.

A la primera part del programa d’ IMMOSCÒPIA, intentarem trobar solucions a múltiples qüestions com: El mercat immobiliari, avui, té poc o res a veure amb el que era fa uns anys?. Sabem on som, avui? Sabem com aprofitar les oportunitats que el mercat ens ofereix, avui? Sabem com ser professionals immobiliaris millors i més efectius, avui? Tenim present que estem en un mercat globalitzat? Com hi arribem? Quines són les es-

2

tratègies, les polítiques, les promocions que ens cal fer?

Venem immobles amb preus rebaixats, o venem territo-

En eI tercer bloc, procurarem esbrinar com arribar a con-

ri, cultura, paisatge, equipaments, comunicacions? Què

nectar amb aquest client que està fent un tomb en els

atrau al comprador internacional per adquirir habitatge

seus hàbits de compra, en el seu format de producte i

a casa nostra?

fins i tot en els seus valors sobre els que fomenta un nou estil de vida i per tant de relació amb l’entorn. Més d’un

Certament existeix una sòlida demanda d’habitatge per

82% d’usuaris de mòbil té un smartphone. Els nadius di-

part d’estrangers que no es concentra exclusivament en

gitals són els nostres futurs compradors i cal que parlem

els mediàtics mercats xinès i rus. Britànics, francesos i

el seu llenguatge, que siguem presents on es busquen

belgues ocupen les primeres posicions en el rànquing

els productes. I per arribar a ells no només cal ser-hi, cal

dels que més compren a Espanya. Tenim l’oportunitat,

convertir els “80m2 dues habitacions amb cuina i bany”

dins el marc d’ IMMOSCÒPIA, de conèixer de la mà dels

en relats d’experiències úniques. Hi ha camí a recórrer,

màxims responsables de les associacions immobiliàries

ens cal evolució. Identificar aquestes premisses ens per-

d’aquests països què busquen, com ho fan i com arribar

metrà apuntar cap a l’èxit les nostres accions comercials.

al comprador estranger, a l’inversor internacional. L’11%

Si som capaços d’aglutinar totes les bones notícies, de

de propietats venudes el 2013 van ser adquirides per

ser crítics però constructius i d’actuar, per obtenir resul-

estrangers. Bones notícies, tornem a donar confiança.

tats diferents, tinc la convicció que un any més, IMMOSCÒPIA s’haurà convertit en aquell instrument d’obser-

El segon eix central de la jornada IMMOSCÒPIA és el

vació per diagnosticar problemes i avançar en la bona

producte immobiliari d’avui. A hores d’ara, ja es cons-

direcció de trobar les millors solucions compartides, en

trueixen els immobles que conformaran les ciutats de

definitiva per trobar la nostra evolució constant.

demà, més sostenibles, menys contaminades, més eficients. Volem conèixer quines són les prestacions que

L’escenari d’aquest espai de reflexió IMMOSCÒPIA es-

tenen aquests nous immobles per poder traslladar-les

devé a casa nostra, a casa dels API gironins. Girona s’ha

als nostres clients i quins són els serveis addicionals re-

retrobat i evoluciona cap un model urbà i turístic sos-

lacionats amb l’optimització dels immobles que podem

tenible i de qualitat. És per això que hem procurat que

oferir als nostres clients per tal que adaptin els seus ha-

pugueu gaudir de l’explosió de colors que és la ciutat de

bitatges. La rehabilitació pot conformar-se amb un eix

Girona en un marc únic que és Temps de Flors. Gràcies

d’aquesta evolució necessària.

per fer-ho possible.

Ha arribat la revolució al sector immobiliari? Tenim els indicis? Edificis transformats en petites plantes d’energia

RAMON COROMINAS President API Girona

verda? Ciència ficció? Aquest és el producte immobiliari que avui ja es projecta i que pot suposar la creació de llocs de treball al sector. Ens trobem en un inici de reactivació?

Cada cop hi ha més usuaris que es preocupen per l’eficiència energètica, per la sostenibilitat del seu habitatge.

Però, què implica la construcció d’un edifici amb certificació A? Associem que aquest tipus d’immobles són rendibles? Us asseguro que tindrem respostes i exemples a aquestes qüestions.

3

EDT OP N

D

el mercado inmobiliario y sus problemas sólo ten-

se enfrentan los ciudadanos. Una jungla que requiere de

go las nociones generales de cualquier ciudadano,

expertos que orienten a los pobres mortales en busca de

quede constancia desde el principio. Los periodis-

techo donde cobijar sus vidas. Por la razón que sea, en

tas, sin embargo, tenemos algún conocimiento adjunto

nuestra realidad es raro quién que no necesita poner un

que a veces nos ayuda a entender cómo se plantean estos

API en su vida.

temas cuando salen a la luz pública y cuáles son los motivos que originan las noticias sobre todo lo inmobiliario.

Hago esta introducción para que se entienda que el

Hay compañeros expertos en el asunto y los demás siem-

periodista está obligado a conocer la realidad de los

pre podemos aprender de las ‘historias internas’ a través

ciudadanos ante cualquiera de las circunstancias que

de ellos. Y, desde luego, no hay periodista veterano (tal

determinan su vida, y la vivienda es de la mayor impor-

es mi caso) que no se haya topado alguna vez con no-

tancia; comprobado. Aún más, el periodismo correcto y

ticias más o menos complejas referidas a ese mercado,

profesional debe existir, en este campo como en todos

tanto para trabajarlas como para padecerlas.

los demás, para ayudar a los ciudadanos a conocer y

Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo

comprender cuál es la realidad y cómo hacer para manejarse correctamente en ella.

El periodismo no debería desorientar ni engañar ni tampoco ocultar realidades desagradables o moverse por intereses propios. Los periodistas debemos sintetizar con inteligencia: explicar los hechos y sus circunstancias pensando más en estos ciudadanos que en los intereses

Estamos hablando de un mercado muy importante:

y compromisos del diario o de sus anunciantes. Todo el

todo aquel que haya comprado, vendido, heredado o

mundo debería saberlo, lo subrayo: el ejercicio honesto

alquilado una casa, un piso o un chiringuito ha tenido

y veraz del periodismo es posible, pero no es fácil. Tam-

que enfrentarse con leyes y reglamentos más o menos

poco en lo que afecta al tema de la vivienda en el que

incomprensibles, que parecen variar según los gobier-

confluyen tantos intereses encontrados.

nos de turno. Un lío que se acrecienta cuando pensamos que sobre nuestro hábitat urbano (o rural también)

Hay ejemplos de todas clases. ¿Cómo saber, para empe-

tienen competencia tanto el Gobierno central como los

zar, cuánto ha bajado el mercado de la vivienda nueva

autonómicos y, desde luego, los ayuntamientos, con sus

y de la de segunda mano en Barcelona desde hace 10

ordenanzas, normas y correspondientes intereses. El re-

años? O ¿cuál es la perspectiva de ese mercado, seguir

sultado de esta acumulación es una jungla legal a la que

bajando o cambiar al alza? La respuesta correcta a esa pregunta elemental cambia, por sí sola, un montón de cotizaciones y puede hacer ricos o arruinar a quién se equivoque.

No es ninguna novedad: el de la vivienda ha sido el mercado de grandes enriquecimientos y lo contrario. ¿Qué decir de los fondos buitre (multinacionales financieras) que parece se aprestan a invertir en las llamadas ‘oportunidades’ de mercado? ¿Sabremos alguna vez de qué

4

plusvalías van a beneficiarse esos presuntos inversores?

Mas incógnitas punzantes. ¿Cómo evaluar la repercusión

ganga para el inquilino? Parece que han sido los medios

de los precios de venta del patrimonio inmobiliario pú-

de comunicación quienes han puesto al consistorio sobre

blico sobre los precios de la propiedad privada? He leído

aviso utilizando el viejo truco del rasgamiento de ves-

hace poco que nuestra Generalitat catalana trata de ven-

tiduras que moviliza el sentimiento popular ante esas

der 13 edificios públicos por 215 millones de euros: ¿es

reliquias del pasado: ¿Cómo puede desaparecer tal bar,

eso una ganga o no? Sólo recordar que por la bella finca

o tal farmacia, o tal confitería?, se preguntan.

racionalista (1929) de la calle de Caspe esquina Pau Claris conocida por el nombre de ‘casa Tecla Sala’ (Ca-

Los periodistas han apelado a los ciudadanos para que

talogada, arquitecto Folguera) se pide una cifra de risa

se conviertan en jueces. Y el dictamen ha sido casi uná-

(23,4 millones según La Vanguardia -5 de marzo 2014- o

nime: esos lugares ‘viejunos’ han modelado la identi-

18 784 millones según la página de la Generalitat que

dad de un montón de generaciones que lamentarían su

incluye 3 años de alquiler). No es fácil responder a eso,

desaparición. El recurso al populismo ha sido el recurso

sin equivocarse claro.

directo. Y, en este caso más que otros muchos, el periodismo ha servido para aglutinar esa entelequia que se

Los periodistas, en casos así, sólo podemos explicar

ha dado en llamar opinión pública. Personalmente creo

nuestras dudas y mostrar los datos que tenemos. Y, des-

que algunos de esos comercios deberían ser conservados

de luego podemos estar muy equivocados, o, para que se

como ‘testimonios’ vivos de una época, pero eso no es

me entienda, ser ‘víctimas’ de fuentes muy interesadas

fácil si no se alcanzan acuerdos con la propiedad y con

que ‘dirijan’ en nuestras narices la información periodís-

quienes dan vida a tales reliquias.

tica por medio de nuestra firma (que es nuestro único

No puedo extenderme más. Ya he dicho que soy lega en

patrimonio).

la materia y que me he limitado a subrayar algunos problemas que son comunes a estos tres ejes que formamos,

Pienso que un buen periodista es aquel que ha sido en-

los ciudadanos, el mundo amplio y difuso de la vivien-

gañado las veces suficientes como para no volver a caer

da y los periodistas que informamos de lo que sabemos

en esas trampas y, contrastarlo todo con diversas fuen-

que sucede. Y cuando no lo sabemos, aunque tenemos

tes, también inmobiliarias o económicas. Publicar según

prohibido inventarlo, buscamos recursos debajo de las

qué historias es toda una carrera de obstáculos y supone

piedras. Esos recursos, me refiero al sector y las perso-

tener que trabajar a fondo para descubrir esos intereses

nas que lo conforman, también podrían ayudar a que se

que no afloran a simple vista. Y esto ahora mismo resul-

conozca la realidad facilitando informaciones precisas,

ta tan caro que los medios tienen demasiado a menudo

transparentes y reales. Que falta nos hacen a todos.

la tentación de hacer una información más efectista o populista que real.

MARGARITA RIVIÈRE Periodista

Otro ejemplo. ¿Cuánto tiempo hace que se sabe que en el año 2014 se acaba la ‘alegría’ de los antiguos contratos de alquiler que cobijan tantos comercios y negocios barceloneses? Pues bien, todos hemos visto como el asunto parece haber ‘cogido por sorpresa’ al mismísimo Ayuntamiento de la ciudad. ¿Es posible que no se hayan dado cuenta de que algunos centenares de estos negocios (farmacias, pastelerías, tiendas textiles, etcétera) se han convertido, a través de los tiempos, en alquileres/

5

TX T

La motivació és un estat mental, l’energia ens mou a l’acció. Per aquest motiu, allò que fa que obtinguem un elevat rendiment i el puguem mantenir sostingudament en el temps és ser capaç de generar energia. Però, com es genera l’energia?

A LA RECERCA DE L’ENERGIA

6

XESCO ESPAR

gia. Crec que és important fer el canvi

de preparació més que afegir-se les unes

de voler estar motivat a voler sentir

a les altres, es potenciaven i s’interrela-

Durant els anys que he estat entrenador

energia. En efecte, la motivació pot ser

cionaven d’una manera molt més siner-

d’esportistes sempre he estat preocupat

un element més mental en canvi el que

gètica.

per dos grans àmbits de coneixement: el

realment ens mourà i ens aproparà als

tàctic o estratègic (és a dir, com es pot

nostres objectius és posseir una energia

Portada a l’extrem per mancances, veiem

jugar millor) i l’emocional (com aconse-

sense fi que ens faci actuar físicament.

que quan un jugador no estava motivat,

INTRODUCCIÓ

guir que els esportistes sempre rendeixin al màxim nivell mental).

no és que afegís un valor igual a zero a Crec que aquesta energia s’allibera quan

la seva qualitat tècnico-tàctica, sinó que

s’alineen els quatre índexs dels que par-

senzillament no valia res. I el mateix

Sempre havia pensat que aquests dos

laré en l’article: el talent, les emocions,

passava amb l’apartat físic.

són els aspectes cabdals per a assolir el

la salut i la transcendència.

màxim rendiment. En aquest article desvelaré les claus d’aquests dos àmbits i les

D’aquesta manera, sembla que la rela-

LA FÓRMULA MÀGICA

ció que s’estableix entre les diferents “columnes” de rendiment és més aviat

de dos àmbits nous que he descobert en el camí. Igualment crec que les respostes

Fa anys que em dedico a la formació

la multiplicació. Si entenem (en una pri-

que doni en l’àmbit esportiu es poden

d’entrenadors. En tot aquest temps,

mera aproximació) que el talent d’un ju-

aplicar a la nostra vida diària ja que els

quan explicava com podem treure el

gador és la seva capacitat tècnica més la

esportistes són en realitat persones i

màxim rendiment dels nostres espor-

seva capacitat tàctica) ens trobarem amb

construeixen el seu rendiment amb les

tistes, construïa una fórmula que resu-

que la motivació i la forma física poden

mateixes eines que tenim tots.

midament deia que el rendiment dels

augmentar (o disminuir si multipliquem

esportistes és la suma de les diferents

per menys d’un) el seu talent i, per tant,

Per damunt de tot m’he adonat que tot i

perspectives que en la seva preparació

el seu rendiment.

que la recerca de les estratègies de mo-

desenvolupem, és a dir, la preparació

tivació sol preocupar-nos, dos conceptes

física més la tècnica, més la tàctica més

apareixen i es revelen com encara més

la psicològica. Aquesta fórmula, per la

importants que la motivació: el primer

seva senzillesa i obvietat, mai no havia

Considero que hi ha tres tipus de perso-

és el rendiment. El que generalment vo-

estat qüestionada.

nes: les que no s’adonen del que succe-

lem és que l’equip rendeixi, per sobre

EL TALENT

eix, les que sí que se n’adonen del que

del fet que estigui motivat. A vegades no

Fa un temps vaig començar a sospitar

passa, i els que fan que passin coses.

guanya el que està mes motivat ja que

que l’operació matemàtica que unia els

Utilitzant aquests tres avatars personals,

l’adversari pot tenir un talent o organit-

diferents tipus de preparació no era la

explicaré a continuació el concepte que

zació tàctica superior que l’ajuda a ob-

suma. Vaig observar que les relacions

tinc de talent, com a capacitat personal

tenir un rendiment major. A vegades els

que s’establien entre els diferents tipus

d’assolir rendiment.

jugadors ja estan motivats... el què els passa és que no saben com dur a terme les tasques que els facin guanyar!

Amb el temps m’he adonat que allò que fa que obtinguem un elevat rendiment i el puguem mantenir sostingudament en el temps és ser capaç de generar ener-

7

TX T

La definició de talent que presentaré

contrari i queda poc temps, allà és quan

que no tenim clar com fer-la. Quan ho

aquí potser no sigui la més ortodoxa

el talent ha d’aflorar i rendir. Igualment

esbrinem o ho aprenem, la motivació per

però està carregada d’utilitat. Per a fer-

treballar amb compradors o venedors

a fer-la acudeix a l’instant.

ho, necessitaré aquests tres elements que

decidits és molt més fàcil que quan qui

fan referència als tres tipus de persones

ens visita no té clar el que vol i a més

que acabo d’esmentar.

ens trobem en una època en que és difícil fer transaccions.

En primer lloc, podem entendre el ta-

L’ASPECTE EMOCIONAL Podem entendre les emocions com a estats mentals molt intensos que es ge-

lent com el conjunt d’habilitats que un

Finalment, un tercer component oblidat

neren a partir del sistema nerviós i que

jugador o una persona posseeix. En un

del talent és aquell que ens permet dur

són desencadenats per alguns elements

esportista poden ser les habilitats que

la iniciativa, és a dir, el que ens permet

de l’entorn o per la direcció deliberada

té de passar la pilota, regatejar, xutar,

anticipar els possibles problemes que

de l’enfoc del pensament.

aturar, córrer o fer tombarelles amb més

tindrem i actuar proactivament perquè

estil que ningú. El talent pot ser innat

es donin en les maneres més convenients

Les emocions ens permeten accedir a re-

(escassos casos) o adquirit (a base d’ho-

per als nostres interessos.

cursos que anteriorment no reconeixíem,

res de pràctica enfocada). En la nostra

per tant ens permeten actuar en circums-

feina, aquesta dimensió del talent podria

Sentir-nos talentosos en el dia a dia

tàncies que en altra hora no ho hagués-

entendre’s com les habilitats que hem

significa tenir confiança de què serem

sim fet. Per això es relacionen amb la

anat aprenent des que vam ser consci-

capaços de resoldre els nostres proble-

motivació. Un adequat estat emocional

ents que ens volíem dedicar al que fem.

mes domèstics o a la feina i per tant

ens farà actuar i un altre no.

afecta directament a la motivació. Si No obstant això, el talent inicial sol

nosaltres tenim confiança de bon matí

La relació entre l’estat emocional perce-

servir de molt poc, si no som capaços

que avui serà un dia productiu a l’ofici-

but i la postura que adoptem és evident.

d’usar-lo per a resoldre els problemes

na i que anirem resolent les demandes

Cada estat emocional porta associada

que el joc o la vida ens proposa. De poc

que els clients ens facin, segur que ani-

una postura que és en realitat el que ens

serveix que un jugador sigui ben hàbil

rem molt més motivats a treballar que

fa sentir. Les postures que adopta una

durant l’entrenament, quan la oposició

no pas si tenim por del dia. És per això

persona quan sent por, alegria o ràbia

dels seus companys és sempre respec-

que la formació i l’aprenentatge conti-

són completament diferents entre elles.

tuosa. El talent, el verdader talent cal

nuat sempre afecten directament també

demostrar-lo en les situacions difícils i

la motivació.

Crec que és important adonar-nos que la relació que els estats emocionals te-

que suposen un repte en tots els sentits.

Quan el partit està costa amunt i el ri-

A vegades no és que no estiguem moti-

nen en referència al cos són certes en

val ens treu avantatge, juguem a camp

vats per a fer una venda, el problema és

les dues direccions. És a dir, que tant l’emoció afecta la postura, com la postura afecta l’emoció, ja que la ment no pot processar i sentir una emoció per la qual no té el cos disposat de manera correcta. Per exemple, és difícil sentir tristor si tenim un somriure dibuixat a la cara. És fàcil observar com els metges recomanen de seguida la gent que pateix

8

depressions, que es mogui i camini. El

A L A R E C E R C A DE L’ E N E RGI A

Hi ha tres tipus de persones: les que no s’adonen del que succeeix, les que sí que se n’adonen del què passa, i les que fan que passin coses

no ens acostumem a menjar aquests?

La publicitat, els gustos i els hàbits que hem anat adquirint fan que la nostra alimentació ens proporcioni una baixa nutrició i un excés d’aliments dolents per la nostra salut i plens de substàncies tòxiques. Aquestes substàncies, si bé no ho semblen en aquell precís moment, a base d’anar acumulant-se en el nostre organisme acaben per deteriorar la nostra

LA SALUT

forma física i apagar l’energia.

El rendiment dels esportistes està forta-

Uns bons hàbits alimentaris són impres-

ment lligat al seu esforç físic. En alguns

cindibles per a poder generar de mane-

Un altre element que ens permet accedir

esports és més evident que en altres,

ra sistemàtica l’energia que necessitem

al control de les emocions és el control

com ara en els esports individuals, però

cada dia. Hauríem de canviar la mane-

del pensament. No sempre podem con-

en tots els esports és determinant per al

ra en que veiem la nostra alimentació i

trolar el que succeeix en el nostre en-

seu rendiment.

passar a pensar que quan mengem ens

moviment i la postura poden fer desaparèixer la sensació corporal de tristor en només uns instants.

torn, però sempre podem decidir dues

nodrim més que altra cosa.

coses: a quina part de l’entorn prestem

I si en els esportistes és important també

atenció i què significa això per a nosal-

ho ha de ser en la població en general.

tres. Efectivament, segons en la part de

El mateix passa amb l’exercici físic. Sóc del parer que l’energia no es posseeix,

l’entorn que enfoquem sentirem només

És possible que la forma física no sigui

sinó que es crea. I que una de les mane-

tristor o segons en la part que enfoquem

tan determinant però no és menys cert

res d’aprendre a crear energia és entre-

sentirem ràbia, o alegria. De la mateixa

que la salut sí que ho és. I no em re-

nant, ja que l’esforç volitiu de fer activi-

manera que quan uns jugadors s’adonen

fereixo a estar malalt. Evidentment el

tat física posa en moviment els nostres

que falten tres minuts i van perdent per

rendiment d’una persona malalta bai-

recursos de producció d’energia, de ma-

dos gols, el seu estat emocional serà

xa molt (de fet sol agafar la baixa a la

nera que estaran més optimitzats quan

completament diferent si interpreten

feina) però molts petits entrebancs de

demanem l’energia per realitzar altres

que “només” falten tres minuts, o que

salut passen inadvertits en el dia a dia

tasques (els cansats fan la feina, diuen,

“encara” falten tres minuts. Si aprenem

afectant en bona mesura l’energia que

possiblement perquè son aquells que han

a enfocar sempre en aquelles coses que

tenim per a anar a buscar el dia en lloc

après a generar energia fins i tot quan

ens donen força i no que ens la treuen

d’esperar que vingui.

aquesta se’ls ha acabat).

estarem més a prop de controlar també les nostres emocions.

El mateix succeeix amb l’alimentació.

No és el mateix menjar que nodrir-se.

Els estats de motivació solen caracterit-

El que realment importa quan mengem

zar-se per postures dretes i de seguretat,

són els nutrients que proporcionem al

amb un cert moviment associat i sobretot

nostre cos. De tota la gama de productes

amb l’habilitat d’enfocar en aquelles cir-

que hi ha en el supermercat, segur que

cumstàncies que ens fan sentir control so-

n’hi ha uns cinquanta que proporcionen

bre la situació i ganes d’actuar sobre ella.

el màxim de nutrients per peça. Perquè

9

TX T

A més la sensació de sentir-se en forma o

Fer les coses pels altres ens fa sentir una

si més no físicament actiu afecta directa-

major necessitat de cuidar-nos, d’apren-

ment l’humor general de la persona i com

dre el que faci falta, d’organitzar el nos-

a conseqüència el seu nivell d’activitat.

tre entorn perquè els recursos apareguin i ens dóna motivació per llevar-nos cada

LA TRASCENDÈNCIA

dia. Potser aquesta quarta força, la de la transcendència, sigui la clau definitiva

Fins ara hem repassat els tres actors

de la voluntat humana.

principals en la generació d’energia. La salut (o aspecte físic), el talent (o aspec-

Recordo les paraules que en Pep Guar-

te mental), la motivació (aspecte emoci-

diola va etzibar als integrants d’aquell

onal) són els principals factors que fan

equip del Barça que ho havia guanyat

que siguem capaços de generar energia

tot excepte el darrer títol de la Copa In-

a voluntat.

tercontinental. “Si perdeu seguireu sent el millor equip del món, però si guanyeu

Així i tot hi ha cops en què les tres for-

sereu eterns” .

ces ens semblen alineades, és a dir, que estem bé de salut, ens encanta i sabem fer la nostra feina i fins i tot ens sentim motivats a fer-la... però no sempre ho aconseguim. L’evidència d’aquest fet m’ha fet reflexionar durant temps i crec que quan “tot està be” i encara no actuem, es perquè encara ens falta disparar el darrer factor, el factor espiritual o de transcendència.

Tots coneixem grans aconseguidors (esportistes o professionals de diversos àmbits) que a vegades arriben a límits on sembla que ja estan realitzats i l’única manera de continuar perseguint els seus somnis és fent-ho per quelcom més que ells mateixos. És com si la necessitat o possibilitat de deixar un llegat els donés l’extra que necessiten per a enfocar-se definitivament.

Quan s’allibera aquesta quarta força l’energia esdevé inabastable. Fins i tot molts cops aquesta quarta força 10

desencadena i orienta les altres.

Van guanyar... i encara els recordem.

Ara més que mai, necessites un expert que et faci costat en la compra, venda o lloguer d’un immoble. www.api.cat El portal professional més important de Catalunya Oferta immobiliària amb la garantia d’un col·lectiu professional amb més de 60 anys d’experiència en el sector i amb més de 2.000 membres a tot Catalunya.

TX T

El centre de Barcelona s’està “gentrificant”: la població de classe treballadora originària dels centres urbans està sent substituïda per població més benestant. Per mitigar els efectes d’aquest fenomen, cal intervenir conscientment.

EL REPTE DE LA REHABILITACIÓ SENSIBLE -ESPECIAL REFERÈNCIA A LA “GENTRIFICACIÓ”-

12

DOLORS CLAVELL NADAL Advocada (va treballar en la regeneració de Ciutat Vella els anys 90)

La idea d’aquest article prové d’una ses-

ministració pública, per decisió pròpia o

nombre de pensionistes, i on els que no

sió de treball organitzada pel COAPI a

a proposta d’un agent rehabilitador. En

som vells vivim també una crisi mai vis-

la seu de l’APCE el 08/11/2013, on vam

aquest cas les comunitats no tenen capa-

ta. Davant aquesta situació, no podem

analitzar què podíem fer per tirar enda-

citat de decisió, ja que no és necessari

estressar més a la gent que pateix.

vant operacions 3R (rehabilitació, rege-

l’acord de la comunitat per dur a terme

neració o renovació, en termes legals)

l’actuació.

a partir de l’entrada en vigor de la Llei

Hauríem de tenir clar que no podem traslladar a les operacions rehabilitado-

Hem d’adonar-nos que aquesta previsió,

res les perversions de les tècniques i mè-

pensada per facilitar algunes operacions

todes de treball utilitzats en les operaci-

En aquest context vaig plantejar que, al

rehabilitadores, pot ser un problema si

ons urbanitzadores. L’agent rehabilitador

meu entendre, el futur de l’urbanisme

s’utilitza de forma generalitzada, en un

no pot ser un mer agent urbanitzador

és clarament el de les actuacions en la

país amb una població que ha envellit al

traslladat a la ciutat construïda. Si ens

ciutat construïda, però que aquestes in-

ritme dels seus habitatges, amb un gran

creiem que un edifici i un tros de ciutat

8/2013.

tervencions tenen com a repte majúscul trobar la manera de ser viables econòmicament sense posar en perill la màxima atenció a les persones, en especial

Què és la gentrificació?

als residents i petits propietaris. Així, si tradicionalment les operacions urbanístiques han concernit només a promotors i propietaris majoritaris, en la rehabilitació s’obre un camp de treball que no té res a veure amb el protagonisme d’aquests agents. La ciutat construïda és habitada i, per tant, les persones que hi

El terme va ser creat als anys 60 per la sociòloga marxista Ruth Glass, per referir-se al que succeïa al centre de Londres, on les classes mitjanes i altes dels afores de la ciutat anaven envaint progressivament el centre, expulsant indirectament les classes baixes. Etimològicament, la paraula deriva de l’anglès “gentry”, que significa classe acomodada, i que originàriament incloïa les persones de bones maneres (gentlemen) i el conjunt de professionals acomodats (esquires). Es podria dir que la gentrificació és una mena d’elitització.

resideixen passen a ser protagonistes de primer ordre.

En la Llei 8/2013 es ve a dir que les comunitats de propietaris –hauríem d’incloure-hi els veïns- són el centre de la política rehabilitadora. Però alhora la llei permet que la iniciativa de la transformació no sigui dels residents sinó que es declari obligatòria per part de l’Ad-

S’entén que el procés de gentrificació és aplicable al desplaçament de la població de classe treballadora originària dels centres urbans, substituïda per població més benestant que veu en aquest centre l’oportunitat de gaudir d’una oferta d’equipaments i activitats que no li ofereix la perifèria. Per posar un exemple, a casa nostra la gentrificació es produiria al centre de Barcelona, amb la vinguda de determinades persones i parelles amb capacitat de consum cultural que, un cop han criat els fills en un habitatge aïllat a Sant Cugat, al voltant dels 50 anys desitgen gaudir de la proximitat del Liceu, els teatres, el cinema, la dansa o la música en directe, i les activitats molt diverses que només ofereix la ciutat central. D’aquesta forma, aquesta ciutat central es va transformant socialment, expulsant directament i indirectament les persones que van patir els moments de degradació i que ara no poden pagar els preus que el fenomen ha generat.

13

TX T

es revaloritzen amb unes obres de rehabilitació, els seus veïns han de sentir-se’n beneficiats i no expulsats i menystinguts i maltractats, com s’han sentit tradicionalment els petits propietaris i ocupants davant els poderosos agents urbanitzadors.

U N E N TORN DIF Í C IL

No podem traslladar a les operacions rehabilitadores les perversions de les tècniques i mètodes de treball utilitzats en les operacions urbanitzadores.

L’objecte de la rehabilitació no són els edificis sinó la gent, les seves necessitats bàsiques, la seva qualitat de vida i el seu

En l’anàlisi de la gentrificació, s’ha dit

Podem veure que, si continuem amb

dret a un habitatge digne. El negoci ex-

que hi ha dues explicacions, que es com-

l’exemple de Barcelona, és possible

cessiu i descontrolat que va fer-se sobre

plementen:

mitigar els efectes de la tendència a la gentrificació si invertim en la millora

el sòl d’aquest país no pot traslladar-se ara als barris habitats.

a) Existeix una tendència “natural” del

general dels barris i no ens concentrem

mercat del sòl i el comportament del ca-

únicament en el centre de la ciutat, o si

Per tant, el NOU AGENT REHABILITA-

pital immobiliari a destinar-se a les clas-

reconeixem el dret al reallotjament de

DOR ha d’ampliar la seva perspectiva i

ses més afavorides donat que generen un

les persones residents que no volen mar-

els seus coneixements, i ha d’integrar

major negoci a l’activitat immobiliària.

xar, o si actuem quan es detecten casos

com a propi l’estudi i anàlisi dels proces-

Segons estudià el geògraf Neil Smith,

d’assetjament immobiliari característics.

sos urbans. No pot ser que vagin per una

arriba un moment en què determinats

En observar la nostra pròpia història re-

banda les associacions veïnals i els ex-

espais degradats generen un potencial

cent, podrem detectar l’evolució de les

perts en sociologia o geografia urbanes, i

immobiliari tan gran que els inversos

operacions que hem realitzat i com s’ha

per l’altra els agents de la transformació,

impulsen el procés de gentrificació per

permès o no que la tendència inicial fos

amb llenguatges i mirades absolutament

obtenir-ne beneficis.

corregida.

b) Les ciutats es converteixen en espais

Per evitar processos com la gentrificació,

En aquesta línia, l’agent rehabilitador

amb una economia basada en els serveis

l’alternativa no és la passivitat, sinó la

s’ha de reciclar, i tenir coneixements bà-

i els negocis, la qual cosa incrementa la

intervenció conscient. És a dir, no crec

sics de les reflexions entorn al fet urbà.

presència de professionals especialistes,

que es pugui defensar que no cal inter-

Un dels temes de reflexió interessants

que formen part de les classes mitjanes

venir en les ciutats centrals per frenar-ne

que es van desenvolupant en l’acadèmia

i altes. Aquestes classes tenen preferèn-

la degradació, però sí que és exigible

–i que tots hauríem de conèixer- és el de

cies residencials, d’oci i de consum molt

que aquesta intervenció sigui curosa i

l’anomenada GENTRIFICACIÓ.

lligades a la qualitat de la vida urbana.

coneixedora dels efectes perversos que

diferenciades sobre un mateix fet.

es poden generar.

En conclusió, la reflexió general que aquí s’apunta és que, si volem actuar en la ciutat construïda, hem de fer els màxims esforços per entendre els efectes que les nostres actuacions tinguin en la 14

població. Entre aquests efectes, cal evi-

E L R E P T E DE L A R E H ABILI TAC I Ó SENSIBLE

tar la substitució total de la població que

de les experiències i volem evolucionar,

habita un barri per donar pas a gent amb

modernitzar-nos, aprendre a tractar els

majors recursos que busca la centralitat

problemes humans de forma raonable i

urbana d’un espai renovat. I això es pot

complexa?

defensar per part dels propis agents rehabilitadors, no cal deixar que tota

Crec que és una nova professió la que

aquesta reflexió es produeixi en àmbits

hem d’impulsar: la de les persones pro-

estrictament acadèmics i veïnals.

fessionals del canvi urbà, un camp interdisciplinari i híbrid. Es tracta de cons-

S’apunta doncs una idea, dirigida als

truir un nou model empresarial, amb

potencials agents rehabilitadors: Volem

desig de ser prestigiós, especialitzat,

realment començar l’actuació rehabili-

rigorós i humanament sensible.

tadora que necessàriament haurem de fer, amb les tècniques imperatives que preveu la Llei 8/2013? Estem en condicions de fer-ho de forma solvent? No seria millor aspirar a què els veïns vinguin a buscar-nos perquè saben de les nostres bones pràctiques i començar, per tant, amb actuacions negociades? No podríem ser capaços de fer aliances? No és millor fer-nos necessaris que imposar-nos, en una situació social i econòmica tan complexa com l’actual? No és millor invertir en gestors amb habilitats socials i sensibilitat humana que en professionals freds i prepotents, tan abundants en el món immobiliari “d’abans”? O és que no és “d’abans” realment i volem continuar practicant el que ja sabem, sense reciclar-nos? No seria un bon objectiu demostrar que els mètodes anteriors són efectivament “d’abans”, i que ara hem après la lliçó i hem pres nota

15

TX T

Hasta ahora España era reacia a incorporar fórmulas más o menos flexibles de segunda oportunidad. Sin embargo, la Ley de Emprendedores esconde un artículo que la regula por primera vez. Aunque no es el ideal que se necesita, es un primer paso.

LA REMISIÓN DE DEUDAS EN LA ÚLTIMA REFORMA DE LA LEY CONCURSAL. UNA PERLA ESCONDIDA EN UN CONTENEDOR

16

JOSÉ Mª FERNÁNDEZ SEIJO Magistrado

Para quien no esté familiarizado con la

al advertir que el deudor responde con

formas les han dejado a las puertas de la

jerga jurídico-económica que ha termi-

todo su patrimonio, con sus bienes pre-

miseria, sin embargo, como la reforma

nado por imponerse en tiempos de cri-

sentes y futuros; que no se libera de las

no deja de ser la asunción de un fracaso

sis, el derecho a la segunda oportunidad

deudas hasta la completa satisfacción

de determinadas políticas económicas y

hace referencia a la previsión legal de

del deudor.

sociales, ha optado por incluir la medida

perdón de todo o parte de las deudas a

de rondón, escondida en una de esas le-

quien no disponga de recursos econó-

Todos los países de nuestro entorno eco-

yes contenedor con la que nos sorprende

micos. Esta institución tiene su origen

nómico, social y cultural habían incor-

una semana sí otra también.

en países de cultura anglosajona, en los

porado fórmulas más o menos flexibles

que se entiende que el deudor no pue-

de segunda oportunidad. En el arranque

Las leyes contenedor son aquellas en las

de quedar permanentemente atrapado

del siglo XXI en Europa sólo España y

que el gobierno utiliza una nueva norma

por la deuda, que tiene derecho a poder

Bulgaria eran reacias a incorporar este

para trastocar todo el ordenamiento ju-

empezar de nuevo, rehacer su vida eco-

tipo de normas.

rídico, para introducir reformas fiscales,

nómica.

laborales, mercantiles o reguladoras de Los analistas de la crisis y las institucio-

sectores estratégicos. Esas leyes contene-

Para conseguir esta remisión de deudas

nes europeas advertían de las profundas

dor hacen saltar la necesaria armonía del

es necesario que se acredite que el deu-

disfunciones sociales que generaba la

sistema jurídico y responden la mayoría

dor lo es de buena fe, es decir, que no

persecución ad aeternum de los deudo-

de las veces a urgencias generadas por

se trata de alguien que haya utilizado el

res, su sometimiento a la penuria per-

un titular de prensa o a la necesidad de

engaño o la falta absoluta de previsión

manente de la insolvencia, los riesgos de

devolver favores a lobbys económicos.

para endeudarse; también se necesita

exclusión social, la condena al deudor a

acreditar que el deudor ha vendido todo

subsistir gracias a la economía sumergi-

En una de estas leyes contenedor, con-

su patrimonio para satisfacer las deudas

da, a no pagar impuestos y a aceptar las

cretamente en la Ley 14/2013, de 27

pendientes; finalmente es necesario que

tareas más sórdidas y peor retribuidas de

de septiembre, se escondía, como una

exista una supervisión de un organismo

la pirámide económica.

perla, la regulación por primera vez en

público que constate el origen de las

la historia de España del derecho a la

deudas, que se identifiquen los recursos

La presión de los supervisores de la

segunda oportunidad.

económicos del deudor y que durante un

Unión Europea ha determinado que fi-

período más o menos largo de tiempo –

nalmente el gobierno español haya de-

La ley contenedor en cuestión era la lla-

de 5 a 7 años – el deudor ve limitado su

cidido regular el derecho a la segunda

mada Ley de Emprendedores, uno de los

acceso al crédito.

oportunidad. Podría haber aprovechado

palabros moda que ha inventado el go-

la ocasión para intentar reconciliarse

bierno para dibujar una posible salida a

Cumplidos estos requisitos el juez puede

con cientos de miles de ciudadanos de

la crisis. Sólo podrán superar la crisis los

perdonar al deudor accidental, al buen

este país a los que los recortes y las re-

emprendedores; cuestión distinta es sa-

deudor, la parte de deuda que no haya podido pagar, de ese modo se le ofrece una segunda oportunidad.

En España, como en otros países de cultura latina, esta fórmula anglosajona había sido tradicionalmente rechazada.

El Código civil pesaba como una losa

17

TX T

ber quién puede ser emprendedor y qué riesgos ha de asumir.

Amagado en el artículo 21 de la Ley de Emprendedores aparece la reforma que podrá habilitar que miles de ciudadanos puedan tener una segunda oportunidad.

En otros países a los que nos gustaría parecernos estas medidas de gracia se tutelan por la Administración, se buscan procedimientos muy ágiles

Como se trataba de esconder bien una reforma que pudiera abrir una luz de esperanza el legislador no se contenta con utilizar una norma contenedor, sino

no, pueda tener derecho a una segun-

bargables o los de valor ridículo -. Rea-

que dentro del contenedor a la vez es-

da oportunidad, es decir, se le perdone

lizados todos estos esfuerzos el juez po-

tablece un recoveco en el que disimular

una parte de la deuda, es necesario que

drá perdonar, remitir, el resto de deuda

la reforma.

pague los siguientes créditos: todos los

insatisfecha para que el deudor pueda

créditos públicos, incluidos recargos, in-

rehacer su vida económica desde prácti-

Para poder disponer de una segunda

tereses y sanciones; también ha de pagar

camente la nada.

oportunidad el deudor deberá iniciar un

el crédito con garantía real – la hipoteca

procedimiento de insolvencia, un proce-

-, deberá pagar todos los gastos del pro-

Como se ha indicado la reforma habilita

dimiento concursal. Si es emprendedor

cedimiento y además un 25% del resto

dos vías. Por una parte el nuevo título X

podrá evitar los juzgados ya que la Ley

de acreedores. Además el deudor tiene

de la Ley Concursal establece un sistema

habilita un sistema de mediación ante

que acreditar que no lo es de mala fe, por

extrajudicial de pago a los acreedores,

un notario que permitiría pactar con los

lo tanto no puede ser declarado culpable

los pequeños empresarios podrán acu-

acreedores. Ni qué decir tiene que aun-

de su concurso, ni haber cometido delitos

dir al notario o al registrador mercantil

que la ley entró en vigor a finales de oc-

de naturaleza patrimonial o societaria.

para iniciar una ronda de contactos con

tubre a fecha de hoy no se han regulado

sus acreedores con el fin de llegar a un

todavía los requisitos de los mediadores

Para conseguir el perdón no basta con

acuerdo de pago. Para ayudar al deudor

por lo que la norma lleva varios meses

ser un buen deudor y haber pagado una

la Ley prevé el nombramiento de un me-

sin poderse aplicar de modo efectivo.

parte importante de las deudas, también

diador concursal, que tutela el proceso.

es necesario justificar que se han vendi-

Se pretende un procedimiento muy ágil

Si uno no tiene la suerte de ser empren-

do todos los bienes del patrimonio del

en el que, si no se ve viabilidad, el me-

dedor entonces no puede usar la medi-

deudor para el pago de sus acreedores.

diador pueda instar el concurso. El pro-

cación ni ningún otro remedio extrajudi-

Se llega a la segunda oportunidad puro

blema que se observa es que todavía no

cial, tiene que solicitar el concurso.

de espíritu y ligero de equipaje – la ley

se ha iniciado ningún procedimiento ya

Para que un deudor, emprendedor o

solo permite conservar los bienes inem-

que el Ministerio de Justicia tiene bloqueada la elaboración de listas de mediadores.

En este procedimiento extrajudicial si no hay convenio o si el convenio de pago se incumple el deudor se ve abocado al concurso, concurso en el que podrá obte-

18

ner la remisión de las deudas si acredita

L A R E MIS IÓ N DE DE U D A S E N L A Ú LT IM A R E FOR M A DE L A L E Y C ONC URS AL

haber pagado cuando menos los créditos

tutelan por la Administración, se buscan

públicos, los créditos con garantía real y

procedimientos muy ágiles. En España

los gastos de todo el procedimiento.

esto, como casi todo, se judicializa, lo que es sinónimo de lentitud, de forma-

Si el deudor no es emprendedor no pue-

lismos y de obstáculos hasta el final. Tal

de acceder a este procedimiento extraju-

vez convendría que este tipo de normas

dicial y deberá ir directamente a concur-

tuvieran una difusión mayor, que los co-

so. En este caso el nuevo artículo 178.2

legios de abogados facilitaran formula-

de la Ley concursal establece que para

rios y demandas de modo gratuito, que

poder obtener la remisión de las deudas

se evitara cualquier fárrago y que se nor-

deberá haber pagado no sólo los créditos

malizara el uso de estas pequeñas medi-

referidos para el emprendedor, sino que

das que podrían ayudar a muchas fami-

también ha de pagar al menos el 25%

lias a salir de las tinieblas económicas.

del crédito ordinario.

La Ley, por descontado, no tiene efectos retroactivos, por lo tanto sólo podrá aplicarse a quien acuda a los juzgados a partir de octubre de 2013. El procedimiento previsto es costoso, no hay previsión de reconocimiento automático de justicia gratuita, por lo que deberá pagarse a los profesionales que intervienen en el procedimiento. El trámite se prevé lento, farragoso, lleno de formalidades y con la exigencia del máximo sacrificio: el deudor ha de perder prácticamente todo y haber pagado una parte significativa de la deuda.

La reforma no es ni mucho menos el ideal que necesitaría el país, es una perla pequeñita escondida en el fondo de un contenedor oscuro y sucio. Esa perla no servirá de nada a los que carezcan de patrimonio, los que estén ya en la miseria no podrán disfrutar de segundas oportunidades, quién sabe si pudieron gozar de una primera oportunidad siquiera.

En otros países a los que nos gustaría parecernos estas medidas de gracia se

19

TX T

S’està produint un canvi de paradigma en el món i també en el mercat immobiliari: no caldrà construir més obra nova, sinó invertir sobre la ciutat construïda. Aquest fet obre múltiples opcions al professional i li permet diverses maneres d’orientar el seu negoci.

REINVENTAR LA MANERA DE FER NEGOCIS. LA TERCERA REVOLUCIÓ INDUSTRIAL AL SECTOR IMMOBILIARI. L’ECONOMIA COL·LABORATIVA

20

PERE GONZÁLEZ NEBREDA Expert en optimització d’actius immobiliaris. A52 Serveis Immobiliaris

• El canvi climàtic originat per

Parlar de revolució industrial en l’àmbit

revolució industrial. Les grans empreses

immobiliari pot semblar inadequat o im-

productores d’energia també, com les

l’activitat industrial i els combustibles

propi. Però la història demostra que hi

grans petrolieres, que esperonades per la

fòssils és cada dia més evident.

ha una relació directa entre les revoluci-

demanda insaciable d’energia van adqui-

ons industrials i el sector de l’edificació.

rir un volum mai conegut fins aleshores.

La primera revolució industrial va tenir

Els costos de producció eren, per unes i

encara és més radical que en les dues

un enorme impacte en la societat del

per les altres, molt elevats, amb unes ne-

revolucions industrials anteriors.

segle XIX, amb l’aparició de la màquina

cessitats financeres enormes. Les grans

de vapor i la possibilitat de substituir el

corporacions financeres eren imprescin-

treball manual per màquines, propiciant

dibles. Les grans immobiliàries, també.

la creació d’indústries i la formació o

Aquestes exigències s’estructuren en un

creixement de ciutats, basades en una

sistema social, polític i econòmic molt je-

Estem ja immersos en un canvi profund:

nova economia. La primera revolució in-

rarquitzat. Tot forma part d’una manera

La tercera revolució industrial, que ca-

dustrial va canviar radicalment la forma

de fer que ha esdevingut obsoleta.

racteritza els inicis del segle XXI. Aques-

Cal, en conseqüència, un canvi de model. La transformació ja ha començat i

de viure i treballar.

LA TERCERA REVOLUCIÓ INDUSTRIAL

ta tercera revolució industrial es basa en La segona revolució industrial impulsada

la convergència entre la tecnologia de la

La segona revolució industrial, de la

pels combustibles fòssils, es troba en un

comunicació d’Internet i les energies re-

qual la implementació de l’automòbil

declini irreversible. Les tecnologies ba-

novables. En el segle XXI, cents de milions

és paradigma de la mobilitat individual,

sades en fons d’energia fòssil estan anti-

d’essers humans es generaran la seva pròpia

va ser la clau de la transformació eco-

quades i, fins i tot, obsoletes.

energia verda a casa seva, a les seves oficines o a les fàbriques, i la compartiran entre sí

nòmica del segle XX, i es va fonamentar en els combustibles fòssils, el petroli

Gairebé tothom està d’acord amb el di-

a través de xarxes intel·ligents d’electricitat

principalment. Les ciutats actuals són la

agnòstic: el model econòmic està esgo-

distribuïda (“inter-xarxa de subministra-

conseqüència evident de la segona revo-

tat. El fets, cada dia menys controvertits,

ment”), de la mateixa manera que ara ge-

lució industrial, que va canviar de nou la

que ho corroboren són, entre d’altres, els

neren la seva pròpia informació i la compar-

forma de viure i de treballar.

següents:

teixen en Internet. (Jeremy Rifkin)1

• L’energia fòssil és limitada Com a conseqüència de les dues prime-

i molt costosa.

La tercera revolució industrial permet

res revolucions industrials els avanços

• L’ocupació laboral disminueix a tot el

que milions de ciutadans produeixin la

tècnics van determinar un creixement

món industrial a un ritme creixent.

seva pròpia energia, i al mateix temps, la

econòmic i social desconegut fins ales-

• Les empreses, les famílies i els

revolució digital dels processos de fabri-

hores. Van canviar el món, l’economia i

Estats estan ofegats de deutes.

cació permet que es pugui fer el mateix

les relacions socials i polítiques. La con-

• El nivell de vida decau.

en altres terrenys de la producció.

centració de la població en ciutats i la necessitat de construir milers d’edificis nous, va ser una de les conseqüències. Les grans fàbriques centralitzades i fortament capitalitzades, amb grans plantilles de treballadors, i cadenes de muntatge de producció massiva d’articles, són la millor imatge de la segona

21

TX T

Aquesta tercera revolució industrial es basa en la convergència entre la tecnologia de la comunicació d’Internet i les energies renovables

Paral·lelament, les xarxes permeten que la connexió subministrador - usuari s’enforteixi, i creixi contínuament. La informació compatida flueix de forma natural i els coneixements dels consumidors es multipliquen.

Internet ha canviat la naturalesa de la competició. Milions de venedors i compradors en un espai virtual que és - gairebé - gratuït. Milions de petites eco-

onable: l’addició de valor a la xarxa no

com a protagonistes essencials de l’efici-

nomies locals que tornen a generar un

deprecia els actius particulars, sinó que

ència fonamentada en les relacions i la

sentit de comunitat en l’economia. Mili-

tot el contrari, aprecia els de tots el par-

cooperació.

ons de petits productors d’energia neta

ticipants connectats, que són nodus d’un

connectats amb xarxes intel·ligents.

empeny comú.

El canvi de model en el mercat immobiliari de casa nostra, permet avançar

El nou règim energètic lateral, fixa i pro-

El canvi de paradigma, basat inicial-

que les ciutats no creixeran, que no cal

picia el model organitzatiu d’un sense fi

ment en el canvi de model energètic,

edificar massivament més obra nova, i

d’activitats econòmiques, entre elles, i

comporta molts més canvis: econòmics,

que cal invertir sobre la ciutat constru-

de forma destacada, les del sector im-

empresarials, socials i polítics. Ja no són

ïda. Els usuaris requereixen habitatges

mobiliari.

necessàries les grans concentracions

més confortables, més eficients i més

industrials, ni les grans empreses ener-

adequats a les funcionalitats actuals. La

El gir dels mercats cap a les xarxes, por-

gètiques, ni les petroleres, ni les grans

factura energètica constitueix una part

ta a una nova orientació dels negocis.

corporacions financeres. El poder polític

exagerada de la renda dels usuaris i és

L’anterior, i fins ara vigent, confrontació

i econòmic jerarquitzat, no té sentit, da-

un llast per la seva capacitat d’accés a un

entre venedors i compradors, ha estat

vant de les relacions distribuïdes i del

habitatge, tant de lloguer com de propie-

substituïda per una altra relació entre

poder lateral.

tat. La lluita contra la pobresa energètica

subministradors i usuaris, que té un ca-

és, també, una de les prioritats de la UE.

ràcter col·laboratiu i no de confrontació.

En aquestes circumstàncies, resulta evi-

amb els mercats.

LA TERCERA REVOLUCIÓ INDUSTRIAL AL SECTOR IMMOBILIARI

És el triomf de la transparència front

Dels pilars en que segons Jeremy Rifkin

lant mides d’estalvi energètic de diverses

el secretisme, basat en un fet inqüesti-

es fonamenta la tercera revolució indus-

formes:

Les xarxes han entrat en competència

dent que cal incrementar la capacitat de compra o lloguer dels usuaris, estimu-

trial ressaltem el segon: La transformació del parc d’edificis en microcentrals elèctriques que recullin i reaprofitin “in situ” les energies renovables.

La tercera revolució industrial transformarà, altre cop, les ciutats, ja no força22

des a tenir un creixement centrípet, sinó

TX T

• Estalvi en la factura energètica

edificis funcionin com a una microcen-

L’activitat professional dels immobiliaris,

• Estímuls i bonificacions fiscals al me-

tral elèctrica capaç de generar energia

ha de tenir en compte el canvi de model,

nor consum i a la disminució d’emissi-

neta i renovable per cobrir, amb escreix,

i actuar en conseqüència, com a mínim

ons de CO2, i

les seves necessitats.

en tres fronts:

• Increment del valor de mercat, com a conseqüència de la millora en la eficiència.

Com actuar sobre els edificis ja construïts

Sense oblidar que no existeix demanda real de més habitatges, sinó de millors habitatges i que en operacions de millora substantiva de las prestacions de la vivenda existent, la demanda està en condicions de solvència, i les inversions

Les noves promocions immobiliàries, ja no precisen grans inversions ni grans recolzaments financers. Es basen en actuar sobre edificis vells, obsolets, o ineficients, per transformar-los en confortables, segurs, habitables, accessibles i energèticament eficients. Davant d’un immoble d’aquesta naturalesa el professional té opcions múltiples, i diverses maneres d’orientar el seu negoci.

són molt reduïdes en termes relatius.

En aquesta situació, crítica, s’implementa un nou marc jurídic, que modifica lleis i normes per tal d’ impulsar la rehabilitació, la regeneració i la renovació urbanes2. Que propicien i possibiliten, raonablement, les intervencions sobre els edificis vells.

1. Pot optar per continuar com fins ara, i comercialitzar l’immoble tal com està, opció habitual i legítima. Només cal exigir que se sigui conscient que el producte que ofereix és el suport d’una propera o futura transformació, de forma immediata o mediata, perquè té uns dèficits que el fan inadequat. La professionalitat obliga a informar els propietaris i els usuaris de les característiques, amb èmfasi especial en les mancances. La certificació energètica és un senzill exemple, les IEE, o les “technical due diligence”, en són un altre. En les transaccions internacionals aquestes exigències documentals son pràcticament obligades.

La política europea està explícitament dirigida en aquesta direcció: destinar recursos a les millores dels edificis (en allò que fa referència a seguretat, habitabilitat, accessibilitat i eficiència energètica), reduir la factura energètica i les emissions de CO2, canviar a una economia baixa en carboni, i propiciar que tots els

24

2. Pot optar a participar en una transformació del producte, aplicant els seus coneixements, i a partir de les eines d’anàlisis, inspecció i certificació que hi ha a l’abast, avaluar les inversions necessàries, propiciar la inversió i millorar l’immoble per comercialitzar-lo en millors condicions. La inversió necessària provindrà de: • Subvencions, ajudes o préstecs, dels que cal que tingui coneixement i capacitat de gestió.

• Inversió del propietari, amb volum moderat i garantia de retorn raonable.

• Aportacions de tercers (les cse, petits inversors, constructors o d’altres).

Aquesta modalitat té especial rellevància en les propietats verticals i comunitats de propietaris en règim de propietat horitzontal, en el que la figura del professional pot ser un factor decisiu de la transformació de l’edifici “acompanyant” als usuaris.

3. Pot optar per afrontar el risc de la transformació del producte, per acabar comercialitzant-lo en condicions òptimes. Per fer-ho haurà de conèixer el mecanismes anteriors i disposar del finançament adequat (microcrèdits).

R E IN VE N TAR L A M AN E R A DE F E R N E GO C IS . L’ E C ONOMIA C OL · L ABORATI VA

• El gir dels mercats cap a les xarxes, su-

NOTES

perant la confrontació entre venedors i compradors, per la relació entre sub-

1) La tercera revolución industrial, cómo

ministradors i usuaris, amb un caràcter

el poder lateral está transformando la

col·laboratiu i no de confrontació. Han canviat les idees i han canviat les eines.

• L’actuació sobre edificis ja construïts i no sobre obra nova. Ha canviat el producte.

• La demanda qualitativa ha substituït a la demanda quantitativa. Ha canviat la demanda.

energía, la economía y el mundo. Autor: Jeremy Rifkin. Editorial Paidos 2011.

2) • Llei 8/2013 de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes.

• Modificació de la llei de propietat horitzontal • Modificació de la llei d’ordenació de l’edificació • Modificació de la llei de sòl.

• Real Decret 235/2013 de 5 de abril, de certificació de la eficiència

REINVENTAR LA MANERA DE FER NEGOCIS Evidentment, la manera de fer negoci és

energètica dels edificis.

• Real Decret 233/2013 de 5 d’abril Pla estatal de foment del lloguer de vivendes, la rehabilitació edificatòria i la regeneració i renovació urbanes

diferent en els tres casos. En la primera

(2013-2016) que estableix el

opció, la tradicional -la de sempre-, tots

“informe d’avaluació dels edificis” .

sabem com funciona i coneixem la dificultat d’obtenir uns rendiments empresarials satisfactoris, que es circumscriuen a la remuneració de la intermediació comercial.

En la segona opció, l’acompanyament professional en tot el procés ha de tenir una retribució més significativa, perquè la plusvàlua generada en el procés és substancial i està garantida per l’actualització dels estalvis energètics. En un nou camp professional que requereix coneixement i capacitat de gestió.

En la tercera opció, el retorn de la inversió pot venir per la via col·laborativa amb el propietari, amb un repartiment equitatiu de la plusvàlua generada per la pròpia inversió i per la gestió professional. El retorn de la inversió es produeix en un termini raonable i està garantit per l’actualització dels estalvis energètics.

25

TX T

La Llei de Rehabilitació, Renovació i Regeneració urbanes preveu determinades actuacions per part de les comunitats de propietaris. Però cal tenir present el Codi Civil Català i la Llei de Propietat Horitzontal estatal abans de dur-les a terme.

LES 3 R (REHABILITACIÓ, REGENERACIÓ I RENOVACIÓ URBANES): UN REPTE PER A LES COMUNITATS DE PROPIETARIS

26

MONTSERRAT JUNYENT Advocada Cap de l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’API de Barcelona

Fa ja uns quants mesos, el Butlletí Oficial

europeo, sobre todo en relación con los

concepto material de norma básica que

de l’Estat, va publicar la Llei 8/2013, de

objetivos de eficiencia, ahorro energético

impide considerar como tal cualquier

26 de juny, de rehabilitació, regeneració

y lucha contra la pobreza energética”.

precepto que en realidad no tenga ese carácter y vacíe de contenido o cercene las

i renovació urbanes que, entre d’altres qüestions d’interès per al sector immo-

i continua,

competencias autonómicas. En segundo término, en la definición de lo básico de-

biliari, aborda la modificació de la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat

“Para ello, además de los contenidos pro-

ben observarse también las imprescindi-

horitzontal. Malgrat els mesos transcor-

pios de la nueva Ley, cuya función estriba

bles garantías de certidumbre jurídica...

reguts, més de 9, és una llei amb poca

básicamente en llenar los vacíos legales

A esta segunda finalidad se orienta la

visibilitat i ressò en una part molt sig-

existentes, resulta necesario afrontar la

exigencia de que las bases se regulen en

nificativa del sector com el dels serveis

modificación de las siguientes normas

principio por ley formal y de que la propia

dels professionals de la mediació i de

actualmente en vigor, tanto para elimi-

ley declare expresamente el alcance básico

l’administració. La seva importància i

nar aquellos obstáculos que impiden hoy

de todas o parte de sus normas o, al me-

el rang de norma bàsica, que l’exposició

alcanzar los objetivos propuestos, como

nos, permita inferir esta condición de las

de motius li atorga, mereix una especial

para adaptar los existentes a los nuevos

mismas sin especial dificultad”.

atenció per part del nostre col·lectiu.

:....//.... y la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. En algunos

Dit això, l’escenari legislatiu que ens

La llei amb caràcter general té tres ob-

casos puntuales, la modificación incluye

trobem és la “Ley 49/1960, de 21 de Ju-

jectius fonamentals definits en el seu

la derogación de determinados preceptos”.

lio, sobre Propiedad Horizontal” amb les

preàmbul i que, per ser el màxim de fi-

modificacions introduïdes per la Llei de

dedignes amb el seu esperit, es concre-

Ens cal doncs veure com gestionen la

rehabilitació, regeneració i renovació ur-

ten textualment de la següent manera:

normativa autonòmica en matèria de

banes, d’àmbit nacional i la Llei 5/2006,

propietat horitzontal i els principis nor-

de 10 de maig, del llibre V del Codi Civil

“En primer lugar, potenciar la rehabili-

matius bàsics que llei estatal declara.

de Catalunya, d’àmbit autonòmic, que

tación edificatoria y la regeneración y

En primer lloc haurem de definir què

en els seus articles 553.1 a 553.32 regu-

renovación urbanas, eliminando trabas

s’entén per norma bàsica. Una norma

la a Catalunya, la propietat horitzontal.

actualmente existentes y creando meca-

bàsica té com a finalitat establir un

Val a dir que la legislació catalana ja va

nismos específicos que la hagan viable y

marc normatiu de caràcter general i

ser sensible amb la problemàtica de les

posible.

comú per tot l’estat, procurant una uni-

majories i va moderar els quòrums per

formitat legislativa i, al mateix temps,

la presa d’acords, de manera que la re-

En segundo lugar, ofrecer un marco nor-

haurà de conciliar la potestat legislativa

forma de la llei estatal, a part d’altres

mativo idóneo para permitir la reconver-

de les autonomies, fruit de les compe-

qüestions, deixa clar en l’exposició de

sión y reactivación del sector de la cons-

tències que tenen transferides. La fixa-

motius que el seu objectiu s’enfoca en

trucción, encontrando nuevos ámbitos de

ció dels seus límits ha estat abordada

actuación, en concreto, en la rehabilita-

diverses vegades pel Tribunal Cons-

ción edificatoria y en la regeneración y

titucional i en una sentència de 1989

renovación urbanas.

(núm. 13/89) va dir :

En tercer lugar, fomentar la calidad, la

“En primer lugar, el Estado debe garan-

sostenibilidad y la competitividad, tanto

tizar, a través de las normas básicas un

en la edificación, como en el suelo, acer-

común denominador normativo... a la

cando nuestro marco normativo al marco

satisfacción de esta finalidad responde el

27

TX T

la mateixa direcció i busca “evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a

Les comunitats de propietaris a Catalunya hauran de tenir present el Codi Civil Català i la Llei estatal, quan es tracti de les actuacions previstes a la llei de la rehabilitació.

incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir. Pre-

es tracti de les actuacions previstes a la

tén doncs que, la fins ara rigidesa, no

llei de la rehabilitació, d’ara en endavant

faci ineficaç les finalitats que la nova llei

m’hi referiré amb el nom amb el qual se

• Ampliació del termini d’afectació

té previstes i que afecten, entre d’altres

la comença a conèixer, la llei de les 3 R.

real i del reconeixement de crèdit

• Flexibilització del sistema d’adopció d’acords

preferent a les despeses comunitàries

a les comunitats de propietaris, que en són subjectes obligats a donar-hi com-

Les novetats que afecten la Llei de Propi-

d’1 a 3 anys + any en curs:

pliment. Les actuacions a que es refereix

etat Horitzontal estatal estan contingu-

- adquisicions posteriors a l’entrada en

la llei son “aquéllas que tienen por objeto

des a la disposició final primera i afec-

realizar obras de rehabilitación edificato-

ten, per ordre de la seva numeració, els

ria, cuando existan situaciones de insu-

següents articles:

ficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de re-

vigor de la llei - Preferència davant crèdit hipotecari • Millora en l’accessibilitat: instal·lació ascensor

• afegeix una lletra d) i una lletra e) a l’article 2

S’incorpora a la subjecció a la Llei de PH

generación y renovación urbanas, cuando

• modifica article 3

i, per tant, d’això en resulta el seu reco-

afecten, tanto a edificios, como a tejidos

• deroga article 8

neixement legal, les sub-comunitats, que

urbanos, pudiendo llegar a incluir obras

• modifica article 9

d’altra banda el Codi Civil català ja re-

de nueva edificación en sustitución de edi-

- apartat 1 lletres c) i e) i f)

cull. Per sub-comunitats s’entén aquelles

ficios previamente demolidos”.

- apartat 2

que del títol constitutiu varis propietaris

• modifica article 10

disposen, per al seu ús i aprofitament

En definitiva, les comunitats de propieta-

• deroga article 11

exclusiu, de determinants elements o

ris a Catalunya hauran de tenir present el

• deroga article 12

serveis comuns, amb independència

Codi Civil Català i, la Llei estatal, quan

• modifica article 17

funcional o econòmica, com per exemple

• modifica disposició addicional apartat 2

garatges i també les entitats urbanístiques de conservació.

Aquestes modificacions van dirigides en síntesis a:

Es dóna una nova redacció a qüestions ja regulades de manera que els propi-

• Potenciar la realització d’obres als edificis 28

• Millora de l’eficiència energètica

etaris hauran de consentir, a més de a la creació de serveis comuns d’interès general que afectin el seu habitatge

L E S 3 R ( R E H ABILITAC IÓ , R E GE N E R AC IÓ I R E NO VAC I Ó URBAN E S )

o local con fins ara, a la realització

un àmbit d’actuació de rehabilitació,

ble, com a conseqüència de la inclu-

d’obres i actuacions, acordades segons

regeneració i renovació urbanes.

sió de l’edifici en un àmbit d’actuació de rehabilitació, regeneració i

els criteris de la nova llei. Les servituds que se’n derivin seran indemnitzables.

• Divisions d’habitatges, locals, agre-

El fons de reserva fins ara destinat a

gacions, segregacions etc. fetes per

les obres de conservació i reparació,

la voluntat i a instància dels seus

En relació a aquestes obres, la junta de

s’amplia a les de rehabilitació. També

propietaris sempre que sigui possi-

propietaris que integren la comunitat

renovació urbanes.

es detallen aquelles obres que tenen la consideració d’obligatòries que d’altra banda no requereixen acord comunitari, comportin o no modificació del títol

Quadre del sistema d’acords:

constitutiu o dels estatuts, resultin exigides per les administracions públiques o a instància dels propietaris, i ho se-

• Comunicació – Recàrrega vehicles elèctrics

ran les següents: • Conservació i manteniment de l’edifici, del seus serveis i instal·lacions comunes i les que resultin necessàries

• Majoria de propietaris que a la vegada representin majoria de quotes. En segona convocatòria, majoria d’assistents, sempre que representin a la vegada més de ½ del valor de los quotes presents.

– Acords que no requereixin quòrums determinats

per a la seguretat, habitabilitat i accessibilitat universal, condicions d’ornament i qualsevol altra que requereixi l’administració, derivada del deure de

• 1/3 de propietaris que a la vegada representin majoria de quotes – Infraestructures per serveis de telecomunicacions, (Decret 1998) energies renovables, nous serveis energètics col·lectius

conservació.

• D’ajustament raonable d’accessibilitat universal o les requerides per ocupants dels habitatges o locals amb discapacitats o majors de 70 anys (ascensor). A càrrec de tota la comunitat sempre que la quantitat repercutida anualment (abans quantitat total) no excedeixi de 12 mensualitats de quota ordinària, descomptades les subvenci-

• 3/5 de propietaris que a la vegada representin majoria de quotes – Noves instal·lacions o millores no requerides per a la conservació, habitabilitat, seguretat i accessibilitat – Supressió de serveis de porteria, consergeria, vigilància o altres d’interès general, arrendament d’elements comuns, supressió o instal·lació de sistemes o equips de millores energètiques o hídriques – Per la divisió, segregació, agrupació amb augment o disminució de superfícies, construcció de noves plantes, altres alteracions estructurals, tancaments de terrasses, modificació dels elements de tancaments per millora energètica. A petició dels interessats

ons. El excés pot ser assumit per qui les hagi requerit.

• Unanimitat de propietaris que a la vegada representin totes les quotes.

• Construcció de noves plantes, altres alteracions de la estructura de l’edifici o dels elements comuns, constitució de complexos immobiliaris com a conseqüència de la inclusió de l’edifici en

• Caràcter residual per aquells acords no previstos en quòrums determinats que comportin aprovació o modificació del títol o dels estatuts.

29

TX T

només distribuirà la derrama que se’n derivi i fixarà els terminis de pagament, per la qual cosa no s’hi podrà oposar.

S’introdueix la responsabilitat individual (sancions) d’aquells propietaris que s’oposin o demorin injustificadament l’execució de les ordres dictades per

Les modificacions van dirigides a potenciar la realització d’obres als edificis i millorar l’eficiència energètica, entre d’altres.

l’autoritat competent i també es constituirà l’afectació real de l’habitatge o local, com en el cas de les despeses ordinàries.

elements de tancaments per millora

actualitzat que els hagués correspost

energètica.

en el moment en què va ser incre-

Caldrà autorització administrativa:

mentat amb l’interès legal.

- Quòrum aprovació de 3/5 parts del

• Per la constitució i modificació del

total, que a la vegada representin 3/5

• Ascensor, supressió barreres, llevat

complex immobiliari, a què es refereix

parts de les quotes de participació.

que resultin obligatòries: (art. 10 b.1

l’article 17.6 del text refós de la Llei

- Consentiment dels propietaris afec-

majoria propietaris que representin

del Sòl, aprovat per Reial Decret legis-

tats. Determinació conjunta de la in-

majoria de quotes. Cost assumit per

latiu 2/2008 de 20 de juny . (Es con-

demnització pels danys i perjudicis

tots encara que superi la repercussió

sidera “complex immobiliari qualsevol

que se’n derivin.

anual de 12 mensualitats de quotes

règim d’organització unitària de la pro-

- Les noves quotes i la naturalesa de

pietat immobiliària en què es distingei-

les obres en cas discrepància, re-

xin elements privatius, subjectes a una

querirà el mateix quòrum o bé arbi-

Cal tenir en compte aquelles que l’article

titularitat exclusiva, i elements comuns,

tratge o dictamen tècnic.

10 b.1 considera obligatòries, ascensor

la titularitat dels quals correspongui,

ordinàries.

inclòs: accessibilitat universal –ajusta-

amb caràcter instrumental i per quotes

En relació a les obres es fixen els se-

ment raonable-, accessibilitat particular

percentuals, als qui en cada moment si-

güents quòrums per la presa d’acords

–límit 12 quotes, o si el supera, disponi-

guin titulars dels elements privatius”).

-instal·lació, repercussió del cost i el seu

bilitat dels interessats en assumir l’excés.

posterior manteniment- per: • Per la divisió, segregació, agrupa-

• Supressió de serveis de porteria, con-

ció amb augment o disminucions de

• Infraestructures per serveis de tele-

sergeria, vigilància o altres d’interès

superfícies, construcció de noves plan-

comunicacions, energies renovables,

general, arrendament d’elements co-

tes, altres alteracions estructurals, tan-

nous serveis energètics col·lectius,

muns, supressió o instal·lació de siste-

caments de terrasses, modificació dels

a petició de qualsevol propietari, es

mes o equips de millores energètiques

requereix: 1/3 propietaris que repre-

o hídriques: 3/5 parts dels propietaris

sentin 1/3 de quotes. Consideració

que a la vegada representin 3/5 parts

d’element comú.

de les quotes de participació. Vincula

- No es podrà repercutir cost ni conser-

a tots el propietaris. Malgrat això, si

vació i manteniment en els que no

els sistemes o equips tenen aprofita-

hagin votat a favor. En cas de sol·

ment privatiu, l’acord passa a 1/3. No

licitar l’accés amb posterioritat, els

es podrà repercutir a qui no hagi votat

interessats hauran d’abonar l’import

a favor.

30

L E S 3 R ( R E H ABILITAC IÓ , R E GE N E R AC IÓ I R E NO VAC I Ó URBAN E S )

• Noves instal·lacions o millores no requerides per a la conservació, habita-

També es regula el còmput dels vots dels no assistents:

bilitat, seguretat i accessibilitat: 3/5 parts dels propietaris que a la vegada

• Es consideren vots favorables els

representin 3/5 parts de les quotes

d’aquells propietaris absents que, un

de participació. Els dissidents no es-

cop informats dels acords, no s’hi opo-

tan obligats a participar del cost de

sin, llevat que l’acord afecti la reper-

la instal·lació si la repercussió supera

cussió del cost dels serveis a aquells

l’import de 3 mensualitats de despeses

propietaris que no hagin votat a favor

ordinàries encara que no se’ls pugui

o els que la reforma afecti un aprofita-

privar de la millora o del nou servei.

ment de caràcter privatiu

En cas de privació, si posteriorment hi vol accedir, caldrà abonar la quota de

Determina de manera expressa qui as-

despeses de realització i manteniment

sumeix el pagament de les derrames de

més l’interès legal.

les despeses relatives a les millores fetes o per fer, per evitar la discussió que es

• Punts de recàrrega vehicles elèctrics

deriva d’una transmissió en la qual hi

per a ús privat. Règim de comunica-

ha derrames aprovades però no posades

ció, no cal cap acord exprés. El cost i

en circulació, així es recull que seran a

el subministrament del servei a càrrec

càrrec de qui en resulti propietari en el

del o dels interessats.

moment que resultin exigibles.

Es manté el règim d’unanimitat per de-

Quant a la constitució del fons de reser-

terminades situacions:

va, les quantitats emprades per obres o actuacions obligatòries computaran com

• Té caràcter residual i caldrà per aquells altres tipus d’acords que no

a part integrant del fons a efectes del càlcul de seu import mínim.

tinguin previst un quòrum determinat i que comportin aprovació o modificació del títol o dels estatuts.

Per a qualsevol altre acord no previst en els anteriors: majoria de propietaris que representin majoria de quotes. En segona convocatòria, majoria d’assistents sempre que representin a la vegada més de ½ del valor de los quotes presents.

• En cas de no assolir acord, es podrà resoldre judicialment “en equitat” a instància de part, prèvia audiència dels discordants.

31

TX T

El sector de l’habitatge mostra símptomes incipients de recuperació des de fa uns quants anys. Probablement, s’accelerarà el procés d’absorció de l’estoc, però no de manera homogènia a tot el territori català.

SOM DAVANT D’UN CANVI DE CICLE DEL SECTOR IMMOBILIARI?

32

L’estoc d’habitatges acumulat sense vendre a tot Catalunya ascendia, a final del tercer trimestre de 2013, a 81.225 habitatges, havent-ne rebaixat en un any 1.543 unitats. La província de Barcelona n’assolia el 53% del total de l’estoc.

L’APCE redacta periòdicament un estudi de l’evolució de l’estoc d’habitatges d’obra nova pendents de venda a Catalunya. Les últimes dades disponibles estan tancades a final del tercer trimestre de 2013. Encara que han transcorregut sis mesos i, lògicament, les xifres hauran

25 20 15 10 5 0 Provincia Província de Tarragona de Griona

4a corona Catalunya Barcelona

Província de Lleida

3a corona Província 2a corona Barcelona de Barcelona Barcelona

1a corona Barcelona

Barcelona ciutat

Estoc d’habitatges nous per cada 1.000 habitants (habitatges)

variat una mica, les proporcions continuen sent vàlides.

Seguint amb les dades de l’estudi, de la resta de les províncies catalanes, única-

nat que del total d’habitatges descomp-

més afectades són, des de lluny, Tarra-

ment la de Lleida és la que havia aug-

tats de l’estoc, el 36% corresponien a la

gona i Girona. A Girona la xifra és de 20

mentat en un any l’estoc d’habitatges

capital catalana.

habitatges per cada 1.000 habitants i a

nous sense vendre, concretament en 69

Tarragona 23. Aquests índexs assenya-

unitats. La resta de províncies van veure

De totes formes, més enllà de les xifres

len –tal com s’ha apuntat abans-, l’efecte

disminuït el seu estoc: en 659 habitatges

absolutes, resulta més fàcil d’entendre la

que han suposat les segones residències

a Barcelona, 648 Tarragona i 329 Giro-

situació de l’estoc si es ponderen segons

i/o els habitatges turístics al llarg de tota

na. Cal fer esment que les províncies que

el nombre d’habitants. És a dir, ponde-

la franja costanera catalana.

disposen de més habitatge turístic, és a

rant aquestes dades, no en valors abso-

dir, Tarragona i Girona, són les que en

luts, sinó relatius per cada unitat d’1.000

És important també destacar que, dins

proporció a altres exercicis havien reduït

habitants permet veure millor la situa-

de la comarca del Barcelonès i seguint

més l’estoc d’obra nova; gairebé més del

ció real de l’estoc d’habitatges i les seves

amb la trajectòria positiva de reducció

doble de l’any anterior. També és impor-

possibilitats d’absorció. Així, la província

de l’estoc d’habitatges d’obra nova sense

tant assenyalar que en la reducció de

de Barcelona té 8 habitatges pendents de

vendre a la ciutat de Barcelona i primera

l’estoc provincial la ciutat de Barcelona

venda, seguida de la província de Lleida

corona, sí que es pot parlar d’esperança

ha tingut un paper molt important, do-

amb 11. Contràriament, les províncies

pel sector en tota aquesta zona. La ciutat de Barcelona, contràriament amb la trajectòria general, va canviar la tendència l’any 2013 ja que es va incrementar en un 41,4% els habitatges iniciats en comparació amb l’any anterior. La reducció de l’obra iniciada així com d’obra acabada feien baixar l’oferta d’habitatges en venda i evidentment

33

TX T

20.000 15.000 10.000

la conseqüència va ser una reducció del

5.000

seu estoc, un problema que es podria traduir, donada la previsible pressió de

0

la demanda, en increments de preus en algun indrets molt concrets de la ciutat.

-5.000 2007

De tota manera, aquest efecte no únicament comença a afectar la pròpia ciutat de Barcelona, que pel seu atractiu disposa d’una forta demanda, sinó que es

2008

2009

2010

Habitatges acabats, compravendes i variació de l’estoc (habitatges)

2011

2012

2013

Habitatge acabat corregit Compravenda habitatge nou Variació estoc

comença a evidenciar en altres municipis molt propers.

Estoc per corones metropolitanes Una anàlisi més detallada de la conurbaHABITATGES

HAB/1.000 HABITANTS

BARCELONA CIUTAT

4.276

3

1a CORONA

3.783

4

2a CORONA

4.005

6

3a CORONA

6.945

9

4a CORONA

3.411

12

ció de Barcelona (Badalona, Sant Adrià del Besòs, Santa Coloma de Gramenet, Sant Just Desvern, Sant Joan Despí, Esplugues, Sant Feliu de Llobregat, Cornellà i Hospitalet) i la ciutat en sí posa de manifest una realitat diferent. En termes relatius, l’acumulació d’estoc suposa l’existència de 4 habitatges per cada 1.000 habitants per a la conurbació i de 3 per a la ciutat, quan la mitjana de Catalunya és de 11 habitatges en estoc per cada 1.000 habitants.

Si es continua amb aquesta anàlisi deta-

1a corona: Badalona, Sant Adrià del Besòs, Santa Coloma de Gramenet, Sant Just Desvern, Sant Joan Despí, Esplugues, Sant Feliu de Llobregat, Cornellà i Hospitalet. 2a corona: Masnou, Mollet, Ripollet, Barberà del Vallès, Cerdanyola, Moncada, Sant Cugat, Sant Andreu de la Barca, Sant Vicenç dels Horts, Viladecans, El Prat, Sant Boi de Llobregat, Gavà i Molins de Rei. 3a corona: Mataró, Granollers, Sabadell, Terrassa, Rubí, Martorell i Castelledefels. 4a corona: Malgrat de Mar, Vic, Manresa, Igualada, Vilafranca del Penedès i Vilanova i la Geltrú.

llada de les corones de Barcelona permet visualitzar com a mesura que ens allunyem de la capital, en termes relatius, l’estoc augmenta, passant de 4 habitat-

Per tant, d’aquestes dades es poden ex-

zones, sobretot turístiques, on aquest

ges per cada 1.000 habitants de la pri-

treure dues conclusions. La primera, que

estoc serà difícilment absorbible a curt i

mera corona als 12 de la quarta.

el panorama de Catalunya varia substan-

mig termini. I també es pot afirmar que,

cialment entre les diferents províncies.

tan a la zona urbana de Barcelona, com

I segona, que l’estoc d’habitatges està

a les capitals de província, l’estoc actu-

molt territorialitzat i que constitueix -o

al no hauria de suposar un problema en

no- un problema segons la localització

condicions normals de finançament i de

de l’habitatge.

crèdit, donat que hi ha una demanda potencial solvent. Els experts coincidei-

34

És a dir, les dades posen de manifest la

xen que, en situacions de normalitat del

concentració d’estoc en determinades

mercat de treball, econòmic i de presèn-

S OM D AVAN T D ’ U N C AN VI DE C IC L E DE L S E C TOR IMMOBILI ARI ?

Tan a la zona urbana de Barcelona com a les capitals de província, l’estoc actual no hauria de suposar un problema en condicions normals de finançament. cia de contingents migratoris, per cobrir

ciutat de Barcelona i dels municipis de la

les necessitats de la formació de noves

seva primera corona metropolitana.

llars es necessiten 4 habitatges nous per

Habitatges iniciats ANY

HABITATGES

2006

127.117

2007

85.515

2008

27.569

2009

13.506

2010

13.523

2011

7.898

2012

5.311

2013

3.036

cada 1.000 habitants a l’any. Tot i el flux

I això és, també justament, el que no

migratori negatiu en aquests moments,

s’ha pogut fer fins ara. La producció

Que la crisi ha fet estralls en el sector

segons dades del Centre d’Estudis Demo-

d’habitatges a Catalunya -amb dades de

és força evident. Els habitatges iniciats

gràfics, les necessitats són d’unes 3 o 3,5

tancament de 2013-, reflecteix la pitjor

n’és un bon indicatiu. Però també ho és

habitatges nous anuals per cada 1.000

xifra del sector de tota la sèrie històrica.

el número de compravendes. En aquest

habitants.

En valors absoluts, a Catalunya es van

aspecte, les dades de 2013 continuen

iniciar al 2013, 3.036 habitatges dels

mostrant la trajectòria descendent que

Aquests habitatges només serien sufici-

quals el 63,6% es localitzen a la pro-

pateix el sector, tant a Catalunya com

ents per cobrir, per exemple, les necessi-

víncia de Barcelona. Per províncies, va

al conjunt d’Espanya, des de la segona

tats de noves llars de la demanda de la

baixar l’obra iniciada espectacularment:

meitat de l’any 2007, quan va començar

conurbació de Barcelona (19 municipis)

a la província de Tarragona (-64,1%),

la crisi. El 2013 Catalunya va registrar

amb una població de 2,9 milions de per-

seguida de Lleida (-42,1%), Barcelona

un total de 45.064 compravendes d’ha-

sones (1,4 milions si descomptem Barce-

(-40,5%) i Girona (-23,9%).

bitatges, el 31% del total dels venuts a

lona). Les dades de l’actual estoc d’habi-

Espanya (311.414).

tatges per a aquesta conurbació (4 per

El punt més elevat del cicle pel que fa al

cada 1.000 habitants) permeten veure

nombre d’habitatges iniciats es va donar

D’aquest total d’operacions a Catalu-

que l’oferta de l’estoc s’esgotaria en no-

l’any 2006, amb 127.000 unitats, just

nya, 15.541 corresponien a obra nova

més un any. Si es té present que una pro-

l’any abans de començar la crisi. Succes-

i 29.523 a segona mà, gairebé el 50%

moció immobiliària (des que es comença

sivament els anys següents van ser tam-

més de vendes d’habitatges usats que de

a planificar fins que està totalment aca-

bé de caiguda de la producció.

nous, per causa de la incidència de les

bada i pendent de lliurar), necessita una durada aproximada d’uns 2 anys, pot dir-se que s’haurien d’iniciar en aquesta zona noves promocions per evitar futures tensions de preus en aquells llocs on hi ha tradicionalment més pressió de la demanda, com és –justament-, el cas de la

35

TX T

L’estoc d’habitatges està molt territorialitzat i constitueix -o no- un problema segons la localització de l’habitatge.

vendes a la província de Barcelona i a la de Girona, que van incrementar en un any les transaccions dels habitatges de segona mà un 14% i 16,7% respectivament. La província de Lleida és l’única de les quatre que baixa el ritme de compravendes, tan dels habitatges nous com dels usats (-8% i -9,1% respectivament).

COMPORTAMENT DEL PREU DELS HABITATGES

nat Municipal de l’Habitatge, l’Ajunta-

que suposa una disminució anual del

ment de Barcelona i la Diputació de Bar-

6,9%. Pel que fa al preu per m2 útil, és

celona. L’estudi ha inclòs un total de 50

de 3.276 € en el conjunt de la província,

municipis de la província de Barcelona,

valor que suposa un descens anual del

El mes passat es va fer públic l’estudi de

en els quals s’han inventariat 990 pro-

-11,1%.

l’oferta d’habitatges de nova construcció

mocions d’habitatges d’obra nova amb

a la província de Barcelona 2/2013, dut

un total de 6.109 habitatges a la venda.

En el cas de la ciutat de Barcelona, la reducció en nombre de promocions ha

a terme per l’Associació de Promotors de Barcelona (APCE), amb la col·laboració

El preu mitjà de l’habitatge nou a la pro-

estat molt significativa: de les 25 pro-

de la Generalitat de Catalunya, el Patro-

víncia de Barcelona és de 279.293 €, el

mocions amb habitatges a la venda que

Barcelona ciutat. Preus dels habitatges de nova construcció en venda TOTAL HABITATGES

HABITATGES UNIFAMILIARS

HABITATGES PLURIFAMILIARS

UNITATS

SU (M2)

PREU VENDA €

PREU M2 €

UNITATS

SU (M2)

PREU VENDA €

PREU M2 €

UNITATS

SU (M2)

PREU VENDA €

PREU M2 €

1.183

84,9

453.153

5.216

10

162,9

1.185.100

6.537

1.173

84,2

446.772

5.204

CIUTAT VELLA

48

76,7

468.795

6.261

48

76,7

468.975

6.261

EIXAMPLE

176

80,3

490.202

6.215

176

80,3

490.202

6.215

SANTS-MONTJUÏC

87

89,8

333.842

3.746

87

89,8

333.842

3.746

LES CORTS

166

76,6

467.524

5.886

166

76,6

467.524

5.886

SARRIÀ- ST GERVASI

123

122,4

996.008

8.088

2

286,8

2.750.000

9.588

121

119,7

965.503

8.061

GRÀCIA

76

79,6

379.731

4.746

3

157,1

1.283.333

8.200

73

76,3

342.081

4.598

HORTA-GUINARDÓ

175

76,7

293.913

3.958

175

76,7

293.913

3.958

NOU BARRIS

55

81,2

252.764

3.127

55

81,2

252.764

3.127

SANT ANDREU

95

81,0

280.541

3.612

3

125,6

560.000

4.557

92

79,6

271.328

3.580

SANT MARTÍ

182

84,3

425.871

4.967

2

103,6

410.500

3.962

180

84,0

426.042

4.978

MUNICIPI DE BCN

S OM D AVAN T D ’ U N C AN VI DE C IC L E DE L S E C TOR IMMOBILI ARI ?

hi havia al segon semestre de 2012 ja

Si finalment tota aquesta situació es con-

no n’hi cap un any més tard. És a dir,

firma, el mercat podria estabilitzar-se,

que en nombre d’habitatges la ciutat ha

tant en vendes com en preus, la qual

tingut una disminució de l’oferta de 176

cosa permetria accelerar el procés d’ab-

habitatges menys.

sorció de l’estoc, malgrat que cal apuntar que aquesta esperada reducció de l’estoc

El comportament dels preus a la ciutat

no serà homogènia a tots els municipis i

de Barcelona ha seguit el mateix camí,

zones del territori català.

tot i que amb un valor diferent. Així el preu mitjà de l’habitatge era a final de

Com a conclusió, podríem dir que el

2013 de 453.153 € i mostrava un incre-

sector de l’habitatge mostra símptomes

ment de l’1,8% mentre que el preu per

incipients de recuperació des de fa uns

m2 útil presenta una reducció del -5,5%

quants anys, la demanda no tornarà a

amb un resultat de 5.409 € el m útil.

mostrar el creixement desproporcionat

2

dels anys del “boom” i l’activitat promoSi es pren el primer semestre de 2007

tora ha de travessar encara una etapa

com a referència de l’inici de la crisi

de certes dificultats. Respecte dels preus

quant a l’efecte en els preus, destaca

dels habitatges, la seva evolució serà,

una caiguda del preu en el seu acumulat

sens dubte, en funció de l’oferta i de-

del 38,7% en relació al preu nominal del

manda de cada localització.

m útil de la mitjana de la província de 2

Barcelona a final de 2013; però aquesta davallada important, encara és més intensa si considerem la inflació d’aquests últims exercicis, concretament amb la variació de l’IPC general d’un període a l’altre, representaria afegir una caiguda addicional del 13,5%. En el cas de la ciutat de Barcelona, la disminució del mateix període ha estat del 36,9% del preu nominal.

El paisatge del sector immobiliari ha canviat radicalment i les xifres d’oferta i demanda prèvies a l’esclat de la bombolla no es recuperaran, això és evident.

No obstant això, el fet que els preus hagin deixat de caure a algunes zones de la ciutat de Barcelona i a altres llocs i que les vendes han alentit el seu descens, anticipen que entrem en una fase d’incipient recuperació.

37

TX T

La comunicación on line es básica para mejorar los resultados en el negocio inmobiliario, pero las redes sociales requieren método. Identificar el quién, qué, dónde, cómo, cuándo y por qué es clave para determinar una estrategia de comunicación adecuada.

MONAPART Y LA COMUNICACIÓN ONLINE EN EL SECTOR INMOBILIARIO

38

OLGA SALA Socia fundadora de Monapart @olgasala_

“A mis seis criados diligentes

mobiliario de los Eames, de los domin-

Hoy día, con tanta avalancha de in-

Les debo todo lo que sé:

gos con vermut, de la fruta de tempora-

formación, el valor en alza es la capa-

Se llaman Qué, Quién, Cuándo,

da y local, del whisky on the rocks, de

cidad para llamar la atención y saber

Cómo, Dónde y Por qué.”

PJ Harvey y Manel, de Mad Men y Polò-

retenerla y mantenerla en el tiempo

nia, de Bob Esponja y Hora de Aventu-

(Zygmunt Bauman) y eso no lo vamos

En el cuento El hijo del elefante del es-

ras. Todo forma parte al final del mismo

a conseguir si sólo hablamos de noso-

critor británico Rudyard Kipling, hay un

universo. Y es de ese universo del que

tros o de nuestro producto. De cara a

poema que enmarca las claves de toda

hablamos con él.

entablar conversación con tu cliente, es muy importante que le nutras con

estrategia de comunicación, conocidas como las 5 W y 1 H, una lista de veri-

Para nosotros resultó muy fácil identifi-

contenido interesante, útil y divertido,

ficación de seis preguntas, cada una de

carle, porque al final nuestros clientes

pues a menudo se peca de hablar sólo

las cuales comprende una palabra inte-

son exactamente como nosotros. Podría-

de uno mismo, de dar información irre-

rrogativa en inglés: Who (Quién), What

mos decir que creamos una empresa de

levante y además en tono corporativo.

(Qué), Where (Dónde), How (Cómo),

servicios inmobiliarios porque no había

En Monapart desplegamos una estrate-

When (Cuándo) y Why (Por qué).

una que nos gustara, así que creamos la

gia de contenidos, propios y ajenos, a

nuestra, partiendo de cero, replanteán-

través de la cual compartimos un pro-

donos todos los procesos y mensajes, po-

yecto de reforma, ideas de decoración,

niendo a nuestro cliente, poniéndonos a

la historia de un mueble icónico o la

El sector inmobiliario es un sector en-

nosotros, en el centro de todas las ope-

entrevista a un interiorista... La vivien-

tre personas, por tanto, el cliente está

raciones. Entre iguales todo es mucho

da es un eje temático muy amplio, y

siempre en el centro de nuestra estra-

más fácil.

además, muy viral. Por otro lado, tam-

Quién: EL QUIÉN ES NOSOTROS

tegia de comunicación. ¿Y quién es nuestro cliente? ¿Cómo es? ¿Por dónde se mueve? ¿Qué le interesa? Conocerle

bién sabemos que el cliente que vende

Qué: INTERESANTE, ÚTIL, DIVERTIDO

bien es clave para saber qué estrategia

o alquila quiere soluciones, y procuramos dárselas a través de contenido más práctico, como el estado del precio

de comunicación debemos desplegar y

Toda comunicación tiene un eje temáti-

de la vivienda o consejos para buscar

eso requiere de una premisa: escuchar

co: El nuestro es la vivienda, un terreno

la primera residencia, por ejemplo. Y

antes de hablar.

repleto de contenidos interesantes y un

finalmente, todo, siempre, lo comuni-

foro con muchísimos interlocutores (de-

camos en un tono ameno y cómplice

En Monapart sabemos que nuestro

coradores, interioristas, arquitectos... y

que es marca de la casa. Porque como

cliente es urbanita, de nivel cultural

muchísimos aficionados) lo que lo hace

dijo Oscar Wilde, la risa es la distancia

medio-medio/alto, inquieto, viajero, de

un campo abonado para la conversa-

más corta entre dos personas.

espíritu joven, con sentido del humor,

ción. Las cifras en consumo de revistas

esteta, amante de las cosas buenas y

del sector hogar, blogs, o programas de

bonitas, del cine independiente, fan del

televisión no son nada desdeñables.

Dónde: EL DON DE LA UBICUIDAD Como no hay una barrera de entrada, hay cierta fiebre generalizada por parte de las marcas por hacerse un lugar en las redes sociales y se obsesionan con estar presentes en todas ellas y en tener un número importante

39

TX T

de seguidores, pero las redes sociales no son un concurso de popularidad. Debemos elegir el foro donde sabemos que está nuestro cliente, y una vez elegido, aprender su propio registro. Facebook, Twitter, Linked-In, Google+, Instagram, Pinterest, Foursquare, etc. tienen su pro-

Como marca, es importante estar atento, centrarnos en nuestros usuarios y mantener con ellos interacciones auténticas y con sentido

pio lenguaje, y antes de hablar, debemos escuchar. Es un error común caer en la tentación de escribir un único contenido y compartirlo tal cual en todos los per-

tros usuarios y mantener con ellos inte-

comparte. Según un estudio de Cohen

files sociales. Como también es un error

racciones auténticas y con sentido donde

& Bodnar, autores del libro “The B2B

común no distinguir el registro que debe

les podamos transmitir nuestra propues-

Social Media Book” (http://socialme-

usarse en un perfil personal o en un per-

ta de valor, lo que nos hace diferentes y

diab2b.com/), la vida media de un en-

fil de empresa.

mejores.

lace es de 3h. Hay herramientas que nos permiten gestionar y programar tweets

Monapart nunca se ha obsesionado con

A nivel operativo, Monapart no tiene

(Hootsuite, Tweedeck, Buffer...) para

los números, y el crecimiento de nuestra

oficina a pie de calle, pero tiene una

su publicación diferida y eso sin duda

comunidad ha sido lento, sólido y cons-

web que es un referente en el sector y

es muy útil, siempre y cuando tengamos

tante. Gestionamos nueve perfiles socia-

diversos perfiles sociales que se actua-

presente que no tiene ningún sentido

les, pues resulta que nuestro cliente es

lizan cada día (¡la consistencia es im-

publicar un tweet un lunes a las 3 de la

bastante tekkie y social. Estos son per-

portante!) con contenidos de calidad

mañana...

files gestionados desde la central, pues

por parte de dos miembros del equipo,

nuestras agencias en Palma y en Alicante

quienes también moderan las posibles

Éste es un aspecto importante del cuán-

gestionan su propio Twitter e Instagram,

interacciones, miden los resultados

do. Pero hay otro mucho más importan-

por ser las redes sociales que requieren

(porque no hay estrategia sin objetivos

te: no caer en automatismos nos permi-

más inmediatez y pulsión local.

claros) y monitorizan qué se dice de

tirá estar atentos al momento en el que

nosotros. Dicho esto, el uso de la tec-

surja en nuestro usuario/consumidor de

nología es intensivo por parte de todos

contenidos una necesidad inmobiliaria

los que formamos Monapart y la cultu-

que nosotros podemos cubrir. Es decir,

ra social está presente en todo lo que

cuando desplegamos nuestra estrategia

Twitter tiene 8 años de vida, Facebook

hacemos, bien porque uno de nuestros

de contenidos a través de las redes so-

otros tantos... Éste es un terreno de ex-

agentes publica en Instagram una foto

ciales lo que estamos haciendo es sem-

perimentación constante a través del

de la vivienda que está captando, bien

brar el terreno de posibles interacciones

ensayo / error, donde todo cambia muy

porque otro publica un tweet con una

rápido y donde no hay un estándar de-

reflexión que quizás acaba de compartir

finido. No hay un único “cómo”, pues

con un cliente...

Cómo: NO HAY UN ESTÁNDAR DEFINIDO

es importante entender que las redes sociales son foros abiertos cuyas reglas

Cuándo: EL VIAJE PERFECTO

últimas las definen sus usuarios, y por 40

eso, como marca, es importante

En este entorno digital, es tan importan-

estar atento, centrarnos en nues-

te lo que se comparte como cuándo se

MON APAR T Y L A C OM U NIC AC IÓ N ON LIN E E N E L S E C TOR IN MOBILI ARIO

(conversación) que fidelizan a nuestra

a una comunidad de usuarios y son un

comunidad y que pueden captar la aten-

canal de difusión de noticias de la propia

ción de usuarios nuevos. De entre todas

empresa y sus productos.

estas interacciones pueden florecer oportunidades de negocio si detectamos que

Monapart es una empresa que desde su

nuestro usuario nos necesita. Si es así y

concepción tiene en la comunicación di-

conseguimos establecer con él un víncu-

gital uno de sus pilares. Podríamos decir

lo de confianza, recogeremos los frutos

que tiene ADN 2.0... Así que en las redes

y ya no hablaremos de usuario sino de

sociales encontramos nuestro ecosistema

cliente (conversión). Y si lo hemos he-

natural.

cho todo bien y como él esperaba, el fruto será jugoso y habremos ganado un

Quién, qué, dónde, cómo, cuándo y por

cliente satisfecho que nos recomendará

qué son seis parámetros que deben estar

(de consumer a prosumer), cerrando el

alineados para garantizar que nuestra

círculo del viaje perfecto.

estrategia de comunicación es consistente, potente y efectiva. Comunicar

Éste es un viaje largo del que no hay que

un mensaje interesante al receptor in-

esperar éxito a corto plazo. Pero además

adecuado, o utilizar el canal apropiado

es un viaje difícil, porque es mucho más

a destiempo son errores muy comunes

fácil identificar qué percibe el usuario de

que arruinan una estrategia de comu-

nuestra marca que gestionar las expecta-

nicación. Por tanto, si consideramos la

tivas de nuestro cliente.

comunicación online una de las palancas para mejorar los resultados de nuestro

Por qué: ADN 2.0

negocio, tan importantes son las respuestas a cada una de estas preguntas

Más del 90% de las personas que buscan

como un despliegue bien orquestado de

vivienda empiezan por buscarla en In-

todas ellas.

ternet. Hay que estar ahí, es ineludible [Out of sight, out of mind]. La web y las redes sociales, bien gestionadas, ofrecen a las empresas una tremenda plataforma de visibilidad y comunicación multicanal, inmediata y directa con sus usuarios y clientes, posicionan la marca, fidelizan

41

TX T

El acceso a una vivienda digna pasa por conseguir un funcionamiento adecuado del mercado del suelo. Para tal fin, es imprescindible encontrar un equilibrio entre la iniciativa privada y la función pública, que hasta ahora ha ejercido un presión asfixiante sobre el sector.

LA REGULACIÓN DEL MERCADO DEL SUELO

42

JOSEP SORIA I SABATÉ Abogado

Es cierto que en el punto de partida de

pidiendo la especulación, promover de

la moderna regulación urbanística en Es-

ese modo la construcción de viviendas

El suelo es un factor determinante en

paña, 12 de mayo de 1956, la situación

asequibles y asegurar el tratamiento

la mayoría de las actividades económi-

era altamente preocupante por la caren-

igualitario a los propietarios del suelo.

cas y es, además, un activo financiero

cia de un marco general y estable que fi-

de primer orden para la mayoría de las

jara objetivos y método para alcanzarlos,

familias españolas. De manera que un

por lo que puede hablarse de que en la

funcionamiento adecuado del mercado

época el mercado del suelo se movía en

A) La regulación del mercado del sue-

del suelo es esencial tanto para asegu-

un ambiente de absoluta desregulación.

lo se ha convertido, de hecho, en una

I. INTRODUCCIÓN

Pues bien, nada de eso se ha conseguido.

“creación del mercado” por parte de la

rar un funcionamiento fluido y eficiente de muchas otras actividades económicas

Pero la superación de este esquema

Administración; en efecto, es ella –a tra-

como para permitir un acceso razonable

insatisfactorio desde el punto de vista

vés del Plan- quien define la cantidad de

de las familias a una “vivienda digna”.

del interés general no se intentó lograr

materia prima disponible por los agentes

mediante una redefinición equilibrada

económicos, su calidad, el “tempo” para

Pero para que ese mercado funcione

del papel de los agentes públicos y pri-

su manipulación, los mecanismos para

adecuadamente es indispensable al-

vados sino –como ya hemos apuntado-

su transformación, las distintas clases de

canzar un punto de equilibrio entre

mediante la fórmula de otorgar a la

productos resultantes y la cantidad final

la consideración del urbanismo como

Administración el protagonismo abso-

del mismo. Todo ello olvidando que la

función pública y el reconocimiento de

luto en base a su cualidad de agente

puesta en escena por el sector público

la iniciativa privada como motor de la

fiduciario y depositario de los intere-

de un supuesto mercado organizado en-

economía.

ses generales y al equívoco de suponer

traña, cabalmente, la negociación misma

que éstos son distintos y aún contra-

del concepto “mercado” tal y como lo de-

Pues bien, ese punto de equilibrio no

rios a los intereses particulares de los

fine la doctrina económica.

sólo no se ha logrado sino que la breve

de los sujetos privados.

historia del Derecho urbanístico español nos muestra que se ha seguido un camino diametralmente opuesto: cada

El caso es que, además, la regulación del

II. SITUACIÓN ACTUAL DEL SUELO

reforma de la primitiva Ley de 1956 ha supuesto una acentuación del papel del sector público en detrimento de los su-

Naturalmente que el énfasis en lo públi-

supuesto: el de su supuesta escasez. En efecto: ¿cómo puede hablarse de escasez

II.1. Los objetivos del Derecho urbanístico vigente

de suelo en un país como España en el que la malla urbana no alcanza siquiera el 4% del territorio nacional?. Muy

jetos privados, básicamente los propietarios del suelo.

mercado del suelo parte de un falso pre-

Las metas que se propuso la Ley del 56,

al contrario: con un 96% del territorio

y sus sucesivas reformas, eran básica-

disponible y un crecimiento demográfico

mente regular el mercado del suelo im-

mínimo, se dan todas las condiciones ne-

co no ha obedecido a razones gratuitas: los objetivos a alcanzar a través de su intervención se hallan perfectamente definidos en los sucesivos textos normativos; anticipemos desde ahora que, por el contrario, los resultados conseguidos no sólo no los han alcanzado sino que han sido francamente desoladores.

43

TX T

cesarias –en términos económicos- para hablar de abundancia de materia prima y, en consecuencia, para situarla en el mercado a precios razonables.

En estas circunstancias, lograr que el mercado del suelo funcione de manera eficiente es simplemente cuestión de posibilitar una oferta suficiente.

Y si ésta no está presente, y el suelo es-

La Ley del 56 pretendía regular el mercado del suelo impidiendo la especulación, promover la construcción de viviendas asequibles y asegurar el trato igualitario a los propietarios del suelo

casea y se encarece, forzoso es concluir que instrumentos puestos en juego por el legislador –singularmente la actual regulación del contenido de los Planes

cio de la vivienda) sino que contribuye

traslación, la vivienda. Es decir, el efecto

de Ordenación- son inadecuados y de

decisivamente a agudizar el problema;

inverso al perseguido por el legislador.

efectos perversos.

así, y por vía de ejemplo, ha sido en el pasado inmediato una práctica común

C) Finalmente, desde la óptica del pre-

B) En cuanto a la aplicación práctica del

que el suelo lucrativo que recibía la Ad-

tendido trato igualitario a la propiedad

art. 47 C.E en orden a la promoción por

ministración procedente de su cuota de

del suelo, los resultados tampoco son

los poderes públicos de las condiciones

aprovechamiento medio lo colocaba in-

muy halagüeños.

necesarias para asegurar el derecho a

mediatamente en el mercado al precio

una vivienda digna, las Exposiciones de

más alto posible normalmente mediante

Y es que no es posible eliminar la dosis

motivos de las sucesivas Leyes de Refor-

subasta, en vez de utilizarlo en la pro-

de arbitrariedad implícita en las deter-

ma dan cuenta de cuán lejos nos halla-

moción pública de viviendas del precio

minaciones del planeamiento, especial-

mos del cumplimiento de ese objetivo.

asequible para la demanda de nivel más

mente en materia de clasificación del

débil.

suelo y en la aplicación de los criterios

Y es que la práctica demuestra que cuan-

de distribución de beneficios y cargas.

do la Administración se implica como

De manera que el tan elogiado principio

agente económico en el mercado inmo-

del rescate de la plusvalía generada por

En efecto: la determinación por el

biliario no sólo no introduce factores de

el planteamiento se convierte, en defini-

P.G.O.U del aprovechamiento urbanísti-

mejora en su funcionamiento evitando

tiva, en un mero instrumento de finan-

co de los terrenos genera una primera e

el efecto perverso final que atribuye a

ciación de las siempre exhaustas arcas

irreparable desigualdad entre los titula-

su libre fluctuación (la carestía del pre-

municipales, que encarece el suelo y, por

res de suelos con aprovechamiento urbano y los de aprovechamiento rústico.

E incluso la genera también entre los titulares de los distintos suelos urbanos en función de su calificación e intensidad de usos; y no vale decir que en este último supuesto la Ley crea mecanismo

44

de compensación para corregir las des-

L A R E G U L AC IÓ N DE L M E R C AD O DE L S UE LO

igualdades: la complejidad práctica de

son muchos los que hoy siguen pensan-

su aplicación puede paliarlas pero en

do que ello se debe a que la regulación

ningún caso las evita.

administrativa del suelo aún no es suficientemente intensa y que –por ello- la

II.2. Perspetivas posibles

solución pasa por incrementar los mecanismos de regulación e intervención

La experiencia, pues, demuestra que en

pública.

los casi sesenta años de protagonismo de la iniciativa pública no se ha logrado

En línea diametralmente opuesta a tal

alcanzar una solución satisfactoria para

forma de razonar se sitúa el famoso

el problema del suelo y la vivienda en

Informe del Tribunal de Defensa de la

España. Pero lo más grave es que aún

Competencia publicado en 1993 (“Re-

TX T

medios políticos que pueden favorecer la libre competencia en los servicios y atajar el daño causado por los monopolios”) en el capítulo dedicado a la competencia en el mercado del suelo urbano.

De ese Informe, destacamos aquí la siguiente afirmación;

En los casi sesenta años de protagonismo de la iniciativa pública no se ha logrado alcanzar una solución satisfactoria para el problema del suelo y la vivienda en España.

“Que el uso del suelo debe estar intervenido por los poderes públicos es algo que nadie niega y así sucede en todos los países.

Se nos dirá que esto no es así; que la

• 1. La existencia de fallos del mercado

El problema en España es un problema

normativa vigente postula que la “ges-

justifica que exista intervención públi-

de la forma de intervención. El problema

tión pública suscitará, en la medida más

ca sobre el sector del suelo. Pero la in-

en España es que, en vez de fijar unas re-

amplia posible la iniciativa privada”. Pero

tervención también puede tener efectos

glas generales de defensa de los intereses

el examen de los efectos prácticos de tal

negativos que es preciso tener en cuenta

públicos, la autoridad urbanística va de-

proposición nos revelará cómo se reduce

a la hora de diseñarla.

cidiendo todo hasta el extremo de poder

a un mero ejercicio de verbalismo bien

determinar con el máximo detalle el uso

intencionado pero carente de cualquier

de cada espacio …”

trascendencia real.

• 2. Los indicadores analizados apuntan a que la intervención urbanística en España configura una oferta de suelo relati-

En definitiva: el problema no reside tanto en la consideración del urbanismo como una función pública, lo que no se

III. EL DIAGNÓSTICO DE LA COMISIÓN NACIONAL DE LA COMPETENCIA

vamente más rígida que en otros países.

• 3. El análisis preliminar sobre los mecanismos de intervención urbanística

discute, sino en que se ha roto el equilibrio iniciativa pública/iniciativa privada,

Poco antes de su extinción, en el pasado

en España detecta numerosas fuentes

hasta el extremo de haber convertido a

año 2013, la CNC publicó un importante

de ineficiencias:

esta última en un convidado de piedra,

documento de discusión denominado “Pro-

- La delimitación excesiva de los usos

objeto y no sujeto en la definición del

blemas de Competencia en el Mercado del

de suelo (mediante la técnica de la

interés general en esta materia y en la

Suelo en España”. Por su importancia y su

calificación la autoridad urbanística

articulación de las soluciones a adoptar

actualidad vale la pena recordar algunas

determina [pormenorizadamente] el

para su correcta satisfacción.

de las conclusiones del documento:

uso de cada parcela así como su edificabilidad y otras condiciones de aprovechamiento).

- La complejidad del planeamiento (elevado número de instrumentos, heterogeneidad normativa autonómica y municipal, …).

- El excesivo margen de discrecionalidad municipal en el diseño del pla-

46

neamiento.

L A R E G U L AC IÓ N DE L M E R C AD O DE L S UE LO

- Una inconsistencia temporal notable

Y la solución para hallarlo pasa inevita-

(falta de estabilidad de los planes,

blemente, dada la actual correlación de

continuas modificaciones puntuales,

fuerzas, en reducir el papel de la Admi-

…).

nistración en la definición del modelo de

- La lentitud excesiva del proceso de urbanización.

ciudad y en aumentar de modo efectivo el de la iniciativa privada; y también es

- La intervención directa de los poderes

preciso que el legislador recupere para el

públicos en el mercado del suelo espe-

ordenamiento buena parte de las funcio-

cialmente a través de los Patrimonios

nes de regulación que hasta ahora esta-

Públicos del Suelo, que restringen se-

ban confiadas al Plan.

veramente la competencia y favorecen la rigidez de la oferta.

Finalmente, es de reseñar cómo el citado documento de la CNC propone un planeamiento urbanístico nuevo en el que los usos delimitados por la calificación no sean excesivamente detallados y pormenorizados, y en el que los procesos de su elaboración estén presididos de acuerdo con los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y no discriminación.

IV. LA INICIATIVA PRIVADA EN EL ACTUAL MARCO LEGAL No deja de ser una paradoja que en un país como el nuestro en el que todos los sectores económicos funcionan en régimen de libre mercado tan sólo se someta a una global y asfixiante planificación pública al mercado inmobiliario.

La apuesta reiterada por una planificación imperativa nos ha llevado a un resultado decepcionante; es preciso, pues, reconocer que el camino seguido no es el adecuado, y hay que desandarlo hasta hallar el “punto de equilibrio” preconizado, en el que encuentren acomodo los agentes públicos y privados.

47

TX T

Bona part de la població “fa vida” en dos o més municipis, fet que planteja interrogants sobre el sentiment de pertinença. D’on ens sentim? De què depèn que ens sentim més d’un lloc o d’un altre?

Els entorns urbans difuminen les identitats locals?

MOBILITAT I SENTIMENT DE PERTINENÇA A L’ÀREA METROPOLITANA DE BARCELONA

48

MARIONA TOMÀS FORNÉS Grup de Recerca en Estudis Locals (GREL) Universitat de Barcelona

INTRODUCCIÓ

cerca en curs que mostra el grau de sen-

no només ha canviat de residència sinó

timent de pertinença local i metropolità.

de municipi ha passat del 12% al 20%.

L’any 2008, per primer cop a la història, el nombre de persones que vivien en entorns urbans superava el nombre

En efecte, hi ha un augment dels fluxos

POBLACIÓ I MOBILITAT A L’AGLOMERACIÓ DE BARCELONA

migratoris de la ciutat i la seva àrea metropolitana cap a la regió metropolitana i zones interiors de Catalunya, així

de persones que vivien en espais rurals (Nacions Unides, 2008). A Europa, es

Des de la segona meitat del segle

el

com de grans ciutats a més petites. En

considera que el 80% de la població

creixement de la ciutat de Barcelona i

altres paraules, des de municipis densos

és urbana, mentre que continents com

la seva àrea metropolitana ha seguit les

i poblats es migra cap als menys den-

l’Àfrica i l’Àsia s’urbanitzen de mane-

tendències pròpies a la majoria de ciu-

sos i més dispersos. Per exemple, fins a

ra creixent i ràpida. La concentració

tats espanyoles, que es caracteritzen per

l’any 2010, a l’aglomeració de Barcelona

de població, com també l’intercanvi de

tres fases (Nel·lo, 2004; de Terán, 2009;

més de la meitat dels canvis residencials

mercaderies, activitats i informació en

Martí-Costa et al., 2011). Entre 1960 i

entre municipis han tingut com a des-

aglomeracions urbanes planteja reptes

1975, Barcelona i, en menor mesura,

tinació la segona corona metropolitana.

de diversos tipus: socials (combatre les

l’àrea metropolitana van créixer gràcies

Aquest fenomen ha estat descrit com un

desigualtats, garantir l’accessibilitat als

a l’arribada de població d’altres indrets

moviment “de l’interior a l’exterior i del

serveis públics); econòmics i financers

d’Espanya. La ciutat va aconseguir el seu

gran al petit” i ha succeït no només en

(assegurar la competitivitat i l’eficièn-

màxim històric l’any 1979 amb 1,9 mi-

l’àmbit metropolità, sinó a tot Catalunya

cia); territorials (la gestió de l’explosió

lions d’habitants, mentre que l’àrea me-

(Alberich, 2010). El creixement metro-

urbana, de la mobilitat i dels residus);

tropolitana de Barcelona (AMB) va arri-

polità, gràcies a les infraestructures i

polítics i institucionals (la coordinació

bar als 3 milions. A partir de finals dels

xarxes de transport, s’ha traduït per la

de les polítiques i dels serveis, la repre-

1970, el creixement va continuar però

sortida de la ciutat de Barcelona de pa-

sentació democràtica).

amb menor intensitat. Aquest període es

relles i famílies joves que busquen ha-

caracteritza pel procés de suburbanitza-

bitatges a preus més assequibles i una

L’entorn urbà està marcat per la mobilitat

ció i un augment de les migracions entre

millora en l’entorn. A més a més, l’”è-

quotidiana de la població (per anar a tre-

municipis. En efecte, la capital catalana

xode” metropolità ha estat protagonitzat

ballar, a estudiar, a comprar, a assistir a

va perdre població a favor dels munici-

principalment per les classes mitjanes

espectacles, etc.). En efecte, bona part de

pis metropolitans, cap a la primera co-

(Subirats, 2012).

la població “fa vida” en dos o més muni-

rona però especialment cap a la segona.

cipis, fet que planteja interrogants sobre

Així, el 1996 Barcelona tenia 1,5 milions

El segon fenomen ha estat l’arribada de

el sentiment de pertinença. D’on ens sen-

d’habitants, mentre que la regió metro-

població estrangera a les ciutats cen-

tim? De què depèn que ens sentim més

politana ja comptava amb 4,2 milions

trals: a Barcelona ciutat, va representar

d’un lloc o d’un altre? Els entorns urbans

d’habitants (Serra, 2003).

el 17,5 % de la població total l’any 2012.

xx,

difuminen les identitats locals?

Gràcies al flux migratori estranger, la A partir de l’any 2000 es produeixen dos

En aquest article tractem aquesta qües-

fenòmens simultanis. En primer lloc,

tió a partir del cas de Barcelona. En pri-

s’observa un increment de la mobilitat

mer lloc, veurem fins a quin punt s’ha

residencial intramunicipal. Segons Al-

produït un augment de la mobilitat entre

berich (2010: 30), la meitat de la po-

els municipis de l’aglomeració barceloni-

blació metropolitana ha canviat de re-

na i quins efectes ha ocasionat. En segon

sidència entre 1990 i 2005: entre l’any

lloc, presentarem els resultats d’una re-

2000 i 2006, el nombre de persones que

49

TX T

2 1½ 1

població barcelonina s’ha estabilitzat al voltant d’1,6 milions d’habitants. De fet,

0,5

es produeix un fenomen de recentralització de la població, ja que la població nouvinguda s’assenta als centres urbans (Nel·lo, 2004; Alberich, 2010). Aquest gruix de població, però, és el que es mou amb més facilitat per motius laborals; si seguís les pautes de mobilitat dels autòctons, als propers anys veuríem que també la població nouvinguda tendeix a descentralitzar-se i dispersar-se.

0 1950

1960

1970

1980

Evolució de la població de Barcelona, resta de l’àrea metropolitana de Barcelona (AMB) i resta de la regió metropolitana de Barcelona (1945-2012)

1990

2000

2010

Barcelona AMB Regió metropolitana

(població: milions de persones) Font: Elaboració pròpia a partir de les dades de l’Institut d’Estadística de Catalunya

El gràfic següent il·lustra l’evolució comparada de la població dels darrers 70 anys de l’aglomeració barcelonina. Hem diferenciat tres tipus de dades. Primer,

té competències de coordinació i gestió

En definitiva, l’aglomeració de Barcelona

la població de la ciutat de Barcelona.

dels serveis de transport públic, tracta-

es caracteritza per un creixement conti-

Segon, la població de la resta de l’àrea

ment de residus, gestió del cicle integral

nu i sobretot per una mobilitat (residen-

metropolitana de Barcelona (AMB), for-

de l’aigua, com també competències en

cial i quotidiana) instaurada. Com expli-

mada per 35 municipis. Finalment, la

urbanisme, desenvolupament econòmic

ca Alberich (2010), cada vegada hi ha

població de la resta de la regió metro-

i cohesió social. Presidit per l’alcalde

més desvinculació entre el lloc de resi-

politana de Barcelona, que correspon a

de Barcelona, el Consell metropolità

dència i el lloc on es desenvolupa la vida

l’àmbit o vegueria metropolitana (forma-

representa els 36 municipis membres

quotidiana: per exemple, més de la mei-

da per 165 municipis), però descomp-

d’acord amb la seva població. Es tracta

tat de la població treballa fora del mu-

tant els 36 municipis de l’AMB.

doncs d’una elecció indirecta. En l’àmbit

nicipi on viu (dades de 2006). En altres

metropolità funcional –la regió metro-

paraules, cada cop ens movem més i ho

Per entendre els canvis i tendències,

politana de Barcelona, amb 5 milions

fem en un territori més gran, ampliant el

cal doncs una mirada metropolitana. A

d’habitants- l’Autoritat del transport me-

nostre espai de vida. Com afecta aquest

aquesta escala, Barcelona i els municipis

tropolità (ATM) exerceix des de 1997 la

fet la identitat local? El fet de moure’s

de la primera corona han cooperat des

coordinació de totes les xarxes de trans-

per un entorn metropolità fa que la gent

dels anys 1970, passant per diferents

port públic i la integració tarifària. La re-

se senti menys del seu municipi o fa que

fases amb més o menys grau d’institu-

gió metropolitana és formalment un nou

se sentin metropolitans? O al contrari,

cionalització (pels detalls, vegeu Perdi-

àmbit d’administració descentralitzada

davant una mobilitat creixent, la gent se

gó, 2010; Tomàs, 2010, 2012). Després

del govern català des de 2010, un cop

sent més arrelada a l’àmbit més proper,

d’una època de fragmentació institu-

aprovada la Llei de vegueries de Catalu-

el municipi de residència?

cional i cooperació entre municipis a

nya. Tanmateix, la llei no s’ha aplicat i de

través d’agències sectorials, l’any 2010

moment continuen existint, en territori

el Parlament català va aprovar la Llei

metropolità, la província de Barcelona i

de l’Àrea Metropolitana de Barcelona.

les comarques, a més a més de nombro-

Les dades d’una enquesta realitzada

En funcionament després de les

ses mancomunitats i consorcis (per a una

l’any 2013 mostren elements interes-

eleccions locals de 2011, l’AMB

major anàlisi vegeu Burns et al., 2010).

sants per entendre el sentiment de per-

50

SENTIR-SE METROPOLITÀ?

MOBILITAT I S E N T IM E N T DE P E R T IN E NÇ A A L’ ÀR E A M E T R OPOLITAN A DE BAR C E LON A

Hi ha un sentiment de pertinença local fonamentat en els lligams personals, però també existeix una certa idea de “comunitat metropolitana”

tat. Com més petit és el municipi, més por a “ser menjat per la ciutat” (en les paraules dels participants als grups de discussió). En efecte, hi ha un rebuig a quedar diluït en una gran ciutat i perdre els trets específics del municipi, bàsicament la proximitat. Alhora, la meitat de la població metropolitana seria favorable a escollir un alcalde per tota l’AMB, però altre cop observem diferències segons la mida municipal. Com més petit és el municipi, més en contra d’escollir

tinença a l’aglomeració de Barcelona

tificació metropolitana seria funcional:

un alcalde directament per tota l’AMB.

(per conèixer els resultats en detall,

serveix per moure’s (el gran símbol de

En efecte, hi ha la preocupació que un

vegeu Vallbé, Tomàs, Magre, 2013). Per

l’AMB és la T-10), per accedir a activi-

alcalde metropolità no tingui la sensibi-

complementar aquest treball quantitatiu

tats d’oci i lleure, per poder fer coses.

litat ni les eines per resoldre els proble-

hem realitzat quatre grups de discussió

Aquesta percepció es repeteix en tots

mes dels municipis més petits. Dit d’una

entre finals de gener i principis de fe-

els grups. Tanmateix, cal matisar que

altra manera, aquests ciutadans pensen

brer de 2014. En aquests quatre grups,

les persones nascudes en altres indrets

que “Barcelona ho decidiria tot” i, per

on han participat de mitjana 7 persones

d’Espanya que van immigrar a l’AMB als

tant, els ciutadans dels municipis més

procedents de l’Àrea Metropolitana de

anys 1960-70 se senten menys arrela-

petits estarien desatesos. Sí que serien

Barcelona (AMB), s’han tractat les ma-

des al municipi on viuen, ja que conti-

partidaris d’eliminar càrrecs electes si

teixes preguntes de l’enquesta per en-

nuen sentint-se lligats al seu municipi

realment es pogués garantir que la pèr-

tendre’n millor els resultats i poder-ne

de naixement. És interessant destacar

dua de l’alcalde local suposaria guanyar

copsar es matisos. Resumim els primers

que aquest grup identifica l’AMB amb

en serveis de qualitat i simplificar l’ad-

resultats en dues idees.

un estil de vida, amb un estatus socio-

ministració. En general, però, les per-

econòmic, el de la classe treballadora,

sones que van participar als grups de

En primer lloc, els ciutadans enquestats

aspecte que no és percebut per les per-

discussió mostraven una desconfiança

a l’AMB se senten lleugerament més

sones nascudes a Catalunya.

generalitzada cap a la classe política.

identificats amb el seu municipi que

Sens dubte, aquest sentiment ha marcat

amb l’espai metropolità. Tanmateix, se-

En segon lloc, el nostre interès residia

les opinions al respecte i el refús a crear

gons dades de l’enquesta, la identifica-

en la percepció política de l’AMB, que

més institucions.

ció amb l’AMB, mesurada del 0 al 10, és

vam traduir en dues preguntes. 1) Hi

notable (de mitjana, un 7,4). Com ex-

hauria d’haver una Gran Barcelona, és

plicar aquesta identificació tan alta? Els

a dir, fusionar els municipis de l’AMB

grups de discussió ens han permès en-

per convertir-se en una sola ciutat? I 2)

tendre que els ciutadans metropolitans

Estarien d’acord a escollir directament

tenen dos tipus d’identificació. Amb el

un alcalde per tota l’àrea metropolita-

municipi, es tractaria d’una identificació

na? L’enquesta mostra que gairebé la

emocional: és on se senten bé (“com a

meitat dels ciutadans de fora de Bar-

casa”), on tenen els amics i la família,

celona ciutat rebutgen renunciar al seu

on se senten arrelats. En canvi, la iden-

municipi per formar part d’una gran ciu-

TX T

Conclusions En els darrers anys s’ha produït un augment de la mobilitat quotidiana i residencial en un espai cada cop més gran de l’aglomeració de Barcelona. En aquest context, ens hem preguntat si la gent se sent menys lligada al seu municipi de residència.

Gràcies a la combinació d’una recerca quantitativa i qualitativa en curs, hem apuntat la idea que hi ha un sentiment de pertinença local fonamentat en els lligams personals, però que també existeix una certa idea de “comunitat metropolitana” associada a la mobilitat i a les oportunitats que t’ofereix un territori més gran. Tanmateix, en línies generals, les persones entrevistades conceben l’AMB de manera abstracta i funcional, no com un espai polític.

Tenint en compte que existeix una institució metropolitana des de 2011, ens podem preguntar si el fet que hi hagi un ens polític pot enfortir el sentiment de pertinença metropolità. En aquest sentit, l’elecció directa d’un alcalde metropolità podria ajudar a veure l’AMB com un tot, amb problemes i projectes comuns. La realització de polítiques públiques no tan lligades al transport i als residus sinó a serveis socials potser podrien provocar un major interès per la institució metropolitana i un enfortiment de sentir-se part d’un espai metropolità conjunt.

El repte des del punt de vista polític recau en la capacitat de millorar la qualitat de la democràcia i la transparència de les institucions existents. En aquest cas, comunicar i transmetre millor el que fa l’AMB, publicar més informació sobre el seu finançament i el seu funcionament, etc. Actualment, es tracta d’una institució poc coneguda per la ciutadania, malgrat que s’ocupa d’aspectes claus per les persones que viuen a l’aglomeració de Barcelona.

REFERÈNCIES BIBLIOGRÀFIQUES Alberich, J. (2010). L’ús de l’espai.

Revista Papers, 51: 28–43.

Burns, M., C. Marmolejo, J. Roca, E. Chica, J. Freixas i M. Tomàs. (2010). The Case for Agglomeration Economies in Europe (CAEE). Barcelona City Region.

Universitat Politècnica de Catalunya i Universitat

J., Tomàs, M. (2011). Barcelona. En Iglesias, M., Martí-Costa, M., Subirats, J., Tomàs, M. (eds.), Políticas urbanas en España. Grandes ciudades, actores y gobiernos locales. Icària, Barcelona.

Nacions Unides (2008) World urbanization prospects. The 2007 revision, New York, Department of Economic and Social Affairs.

de Barcelona, 89 p. http://www.espon.eu/export/

Nel·lo, O. (2004). ¿Cambio de siglo, cambio de ciclo?

sites/default/Documents/Projects/TargetedAnalyses/

las grandes ciudades españolas en el umbral del

CAEE/CAEE_Barcelona_Case_Study_Appendix_

siglo xxi. Ciudad y territorio, XXXVI: 523–542.

C4_FINAL.pdf [consulta 26 de gener de 2014]

Metropolitana de Barcelona, Barcelona.

Subirats, M. (2012). Barcelona: de la necessitat a la llibertat. Les classes socials al tombant del segle XXI. L’Avenç, Barcelona.

Tomàs, M. (2010). Gobernabilidad metropolitana, democracia y eficiencia. Una comparación Barcelona-Montreal. Revista Española de Ciencia Política, 23: 127–150.

Tomàs, M. (2012). Autonomies polítiques territorials i governabilitat metropolitana: una comparació

Perdigó, J. (2010) La institucionalización del Área

Catalunya-Quebec. Revista d’Estudis Autonòmics

de Terán, F. (2009). La explosión de las ciudades y

Metropolitana de Barcelona: antecedentes y situación

i Federals, n. 16, octubre 2012, p. 177-199.

la arquitectura. En Rico, F., Gracia, J., y Bonet, A.

actual”, Anuario del Gobierno Local 2009, p. 109-136.

(eds.), Literatura y bellas artes. España siglo XXI, p.

375–409. Biblioteca Nueva, Madrid.

52

Martí-Costa, M., Iglesias, M., Subirats,

Vallbé, J.J., Tomàs, M., Magre, J. (2013). “Being

Serra, J. (ed.) (2003). El territori Metropolità

metropolitan: the effects of individual and contextual

de Barcelona. Dades bàsiques, evolució recent i

factors on shaping metropolitan identity”, Local

perspectives. Mancomunitat de Municipis de l’Àrea

citizenship in city regions, University of Umea.

IMMOSCÒPIA 06 edita :

API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris Joan Ollé consell editorial: Ma Roser Esquius, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Pere González Nebreda, Maria Vilà, Marta Llimós, José Miguel Zubieta, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez coordinació: Rebeca Pérez col·laboradors : Xesco Espar, Dolors Clavell, José María Fernández Seijo, Pere González Nebreda, Montserrat Junyent, Lluís Marsà, Margarita Rivière, Olga Sala, Josep Soria, Mariona Tomàs disseny, maquetació i fotografia: tonicastro.com impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012 redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: info@immoscopia.cat | web: www.immoscopia.cat president:

IMMOSCÒPIA

06 Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

MAI 2014 EDT: Evolució constant OPN: Periodistas ante lo inmobiliario: todo un mundo TXT: A la recerca de l’energia I El repte de la rehabilitació sensible - Especial referència a la “gentrificació” I La remisión de deudas en la última reforma de la Ley Concursal. Una perla escondida en un contenedor I Reinventar la manera de fer negocis. La tercera revolució industrial al sector immobiliari. L’economia col·laborativa I Les 3 R (Rehabilitació, Regeneració i Renovació urbanes): un repte per a les Comunitats de Propietaris I Som davant d’un canvi de cicle del sector immobiliari? I Monapart y la comunicación online en el sector inmobiliario I La regulación del mercado del suelo I Mobilitat i sentiment de pertinença a l’àrea metropolitana de Barcelona