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NORDDEUTSCHLAND SEITE 31

Salzgitter ist nicht Braunschweig. Abrisszwänge und Neubaubedarf liegen oft dicht beieinander.

BILD: FF

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Der schwedische Investor Norrporten sucht 70.000 m2 Büroflächen in Hamburger Toplagen.

BILD: FF

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Nachhaltigkeit ergibt sich nicht im Vorbeigehen. Sie erfordert ein Konzept und Interaktion, wie das Beispiel Hafencity zeigt. BILD: FF

BILD: ECE

In Ostfriesland streiten Emden und Leer um den ersten Rang als Einkaufs magnet.

SEITE 28 9.6.2011

HANNOVER

Südbahnhof bald mit FMZ Auf dem Areal des früheren Südbahnhofs in Hannover soll auf 40.000 m2 ein Fachmarktzentrum mit einem Edeka Markt entstehen. Der von der Aurelis Real Estate eingereichte Bauantrag wurde im Mai bewilligt. Die Franzen Industrie und Gewerbebau, die das Areal von Aurelis gekauft hat, plant, das Fachmarktzentrum bis Mitte 2012 für 20 Mio. Euro fertig zu stellen. Neben Edeka liegen bereits Mietverträge mit dem Baumarkt Himmler, den Fachmärkten dm und Fressnapf vor.

Ausgabe 23/2011

Seite 23

MESSE

Real Estate North: Wer kommt?

JADEWESERPORT WILHELMSHAVEN

Geschäftsführer Jan Miller Jan Miller ist neuer Geschäftsführer der JadeWeserPort Logistics Zone. Der 44-Jährige, der zuvor als Geschäftsführer für die niederländische ING Real Estate die Vermietung im Überseequartier voranbringen sollte, löst Ministerialrat Ralf Pospich ab. Vor dem Engagement im Überseequartier betreute Miller für die Irische LNC Property Group die Entwicklung des Einkaufszentrums Waterfront (früher Space Park) in Bremen. Im Fokus seiner Arbeit steht nach eigenen Worten die Vermarktung der 160 ha im GVZ nicht nur an deutsche, sondern auch internationale Unternehmen, mit einem Schwerpunkt im asiatischen Raum.

HAMBURG

Akelius kauft Zinshäuser Das größte schwedische Wohnungsunternehmen Akelius hat fünf Wohn- und Geschäftshäuser in Hamburg gekauft. Verkäufer der insgesamt 6.762 m2 Nutzfläche ist die Orco Property Group. 6.202 m2 entfallen auf Wohnnutzung und 560 m2 auf Gewerbeflächen. Zwei Objekte befinden sich im Stadtteil Eimsbüttel, je eines in Altona, Borgfeld und Horn. Makler war Engel & Völkers Commercial Hamburg.

ELMSHORN

Fonds kauft Talkline-Bau Das Investmenthaus Paribus Capital hat die frühere Zentrale des Mobilfunkanbieters Talkline in Elmshorn vom Luxemburger Investor Rock Ridge erworben. Das 1998 fertig gestellte Bürogebäude mit 16.100 m2 wird ab September 2011 zu 90% von der Kreisverwaltung Pinneberg genutzt. Der Kreis hat einen Pachtvertrag über 25 Jahre unterschrieben. Bis zum Einzug wird die Immobilie vom Alteigentümer umgebaut und modernisiert. Zum 1. Juni startete der Vertrieb des Paribus Renditefonds XVII mit einer Laufzeit von elf Jahren und einem Investitionsvolumen von 29 Mio. Euro, wovon 15,5 Mio. Euro platziert werden sollen.

Lebhaftes Treiben erhoffen sich die Messemacher von der zweiten Real Estate North am 14./15. Juni im Hamburger Congress Centrum.

Am Dienstag nach Pfingsten startet die zweite Real Estate North in Hamburg. Eine Woche vor Messebeginn haben sich zur nordeuropäischen Immobilienmesse, die von der Deutschen Messe aus Hannover ausgerichtet wird, 103 Aussteller angemeldet. „Fachausstellung, Networking und Dealmaking“ sollen im Mittelpunkt stehen. Begehrt sind skandinavische Investoren. „Ich bin ganz gespannt, wer da vorbei kommt.“ Maria Wolleh, Anwältin der schwedischen Sozietät Mannheimer Swartling, hat auch bereits „einige Termine auf dem Zettel“. Darunter deutsche wie skandinavische Gesprächspartner. „Wir wollen Präsenz zeigen und gute Kontakte knüpfen.“ Das habe – trotz der geringen Besucherzahlen – bereits bei der Premiere 2010 im Terminal Tango am Flughafen gut geklappt. „Daraus haben sich konkrete Abschlüsse ergeben.“ So stellt sich auch Katariina Rohrbach, Abteilungsleiterin internationale Messen der Deutschen Messe, die zweite Real Estate North vor. „Fachausstellung, Networking und Dealmaking sowie hochkarätig besetzte First Class Discussions sind in dieser Form einzigartig und garantieren einen effizienten

Messebesuch.“ 103 Unternehmen notierte Rohrbach eine Woche vor der Eröffnung am 14. Juni als Aussteller, die zusammen knapp 1.700 m2 Ausstellungsfläche gemietet haben – 700 m2 mehr als 2010. „Die meistgestellte Frage seitens der Unternehmen, mit denen wir in den letzten Wochen gesprochen haben, war: ,Wer kommt?’” Unter den Ausstellern sind nur eine Handvoll internationaler Unternehmen – darunter Mannheimer Swartling und Norrporten. Letztere vertreten die schwedischen Pensionsfonds AP 2 und AP 6 und haben in Hamburg bereits 120 Mio. Euro in der Hafencity investiert – und wollen nachlegen.

Skandinavische Investoren Mannheimer Swartling hatte seine Kontakte genutzt und eine Roadshow der Deutschen Messe durch die skandinavischen Hauptstädte Oslo, Stockholm, Helsinki und Kopenhagen organisiert. „Das Interesse war sehr positiv. Deutschland gilt als sicherer Markt.“ Es gebe viele skandinavische Investoren, die gute Erfahrungen in Deutschland gemacht hätten. „Es gibt natürlich auch die, die sehr schnell sehr viel gekauft haben und jetzt refinanzieren müssen.“ Aber Wolleh denkt eher an Investoren wie Norrporten oder Akelius, die gerade fünf

Bild: ff

Zinshäuser in den Hamburger Stadtteilen Altona, Eimsbüttel, Borgfelde und Horn mit 6.700 m2 Nutzfläche erworben haben. Auch die schwedischen Pensionsionsfonds AP 1 und AP 2 beschlossen Ende März ein Joint Venture, um in Kooperation mit Catella 500 Mio. Euro in Büroflächen europäischer Metropolen zu investieren. Und auch der berühmte norwegische Staatsfonds hat konkrete Investitionsabsichten für Deutschland bekundet.

First Class Discussions Ob Vertreter dieser Investoren zu den 4.000 Besuchern zählen, mit denen Rohrbach rechnet, ist noch unbekannt. Die Messemanagerin setzt hier auf die Nordic Lounge, eine Idee, die während der Roadshow geboren wurde. Und auf die First Class Discussions zu den Themen Energie, Green, Logistik, Investment, Retail und Karriere. Prominente Teilnehmer sind u.a. Jörg Bode, der niedersächsiche Wirtschaftsminister, Pieter Wasmuth, Vattenfall Europe, Peer Witten, Logistikinitiative Hamburg, Andreas Mattner, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Thomas Beyerle von der IVG, Bo Henriksson, Norrporten, Renko Schmidt, Immobilienmanagement der Hamburg Port Authority, oder Georg Reutter, Vorstandssprecher der DG Hyp. (ff) ANZEIGE

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NORDDEUTSCHLAND

Seite 24 Nr. 23 9.6.2011

KIEL

Immobilien Zeitung

LÜNEBURG

Wohnprojekt an der Bahn

Kieler Kettenhotellerie kämpft

Seit 2010 am Markt: das Hotel Atlantic nahe der Hörn.

Keine guten Zahlen verzeichnet die Kieler Kettenhotellerie seit dem Oktober 2010 – anders, als die deutsche Hotellerie insgesamt. So ging der Erlös in Kiel im Januar 2011 um 28% gegenüber dem Januar 2010 zurück. Mit dem Atlantic und dem Tom Kyle sind zwei Wettbewerber hinzugekommen. Das Projekt Kreuzfahrtdestination Schleswig-Holstein soll verstärkt Touristen nach Kiel führen. Das Jahr 2011 begann für die Kieler Kettenhotellerie düster. Nachdem bereits im November 2010 der RevPar (Erlös pro verfügbarem Zimmer) um 11,7% gegenüber dem Vergleichsmonat des Vorjahres zurückgegangen war, kam es im Januar knüppeldick. Um 28,1% rutschte der RevPar ins Minus und im Februar auch noch einmal um 23,7%. Mit einem Verlust von 4,9% entspannter zeigte sich der März. Diesen bescheidenen Zahlen liegen deutliche Rückgänge in der Belegung zugrunde. Im Januar und Februar ging sie in Kiel um 14% beziehungsweise 12,5% zurück, während es im März nur 1,6% waren. Mitverantwortlich für die geringere Belegung der Kettenhotels könnte auch der ver-

Zwischen Bahnstrecken und Ilmenau soll nahe der Lüneburger Innenstadt ein neues Quartier mit primärer Wohnnutzung entstehen. Über 300 Miet- und Eigentumswohnungen sind auf den Flächen der Aurelis Real Estate vorgesehen. Das Interesse von Bauträgern und Projektentwicklern – auch aus Hamburg – sei sehr groß, erklärt Harald Hempen, Leiter der Aurelis Niederlassung Nord. Das Investitionsvolumen liegt bei 150 Mio. Euro.

Bild: ff

schärfte Wettbewerb durch das 2010 am Bahnhof neu eröffnete Hotel Atlantic sein. Die Bremer Investoren Joachim J. Linnemann und Kurt Zech investierten 27 Mio. Euro in das Vier-Sterne-Haus mit 187 Zimmern, Restaurant sowie Tagungsräumen für 400 Personen.

Etliche Millionen Euro flossen in die Modernisierung Ebenfalls investiert wurde in das Nordic Hotel am Kieler Schloss sowie in das Comfort Hotel Tom Kyle am Schlossgarten, das im Frühjahr 2010 nach einem Komplettumbau als Drei-Sterne-Hotel garni mit 37 Zimmern eröffnete. An der Förde wurden im Steigenberger Conti Hansa für 2,1 Mio. Euro 25 Zimmer und 50 Bäder neu gestaltet, in allen Zimmern ein neues TV-System mit dem Bezahlsystem-Sky installiert, der Wellnessbereich vergrößert und ein Fitness-Areal eingerichtet. Kiel hat in den letzten Jahren vom boomenden Fähr- und Kreuzfahrt-Tourismus partizipiert. Seit 2004 wurden mit Unterstützung des Landes über 60 Mio. Euro in den Ausbau der Terminals im Stadthafen investiert. Mit dem Ostsee-, Norwegen- und Schwedenkai verfügt Kiel vis-à-vis der In-

nenstadt über drei Passagierterminals auch für Kreuzfahrtschiffe. Der für knapp 20 Mio. Euro erneuerte Schwedenkai wurde im Herbst 2010 fertiggestellt.

Künftig will man auch Kreuzfahrt-Touristen locken Um diesen auch für die Hotels wichtigen touristischen Strom nicht abreißen zu lassen, wurde das Projekt „Kreuzfahrtdestination Schleswig-Holstein“ aus der Taufe gehoben. Die Tourismusagentur Schleswig-Holstein (TASH) kooperiert mit der Seehafen Kiel, Kiel Marketing sowie der Lübeck und Travemünde Marketing, um mit einem Budget von 600.000 Euro – davon 300.000 Euro vom Land Schleswig-Holstein – eine bessere Abstimmung zwischen Tourismus-Experten, Hafenbetreibern und Kreuzfahrtagenturen zu erreichen. Bis zum Projektende im Dezember 2013 wollen sich Kiel und Lübeck gegenüber den Wettbewerbern Rostock und Hamburg durch Auftritte bei Messen, gemeinsame Workshops und Studienreisen für Reisebüromitarbeiter besser aufgestellt haben. (ff)

GIFHORN

VWI baut Bürogebäude für H&D International Am 1. Juni wurde im Gewerbegebiet Gifhorn Süd das neue Bürogebäude samt Parkhaus für den IT-Dienstleister H&D International Group eingeweiht. Realisiert wurde das 11-Mio.-Euro-Projekt von Volkswagen Immobilien. Selbst Niedersachsens Ministerpräsident David McAllister fand den Weg nach Gifhorn, um das neue Bürogebäude plus Parkhaus in gebührendem Rahmen einzuweihen. Das IT-Unternehmen Hönigsberg & Düvel, das mit Schwerpunkt für VW Financial Services arbeitet, bezieht ein fünfgeschossiges Bürohaus an der August-HorchStraße mit 5.600 m2 für 90 Büro- sowie vier

H&D-Sitz in Gifhorn-Süd.

Bild: VWI

Konferenzräume. Zudem bietet der neue Firmensitz eine Cafeteria mit Außenterrasse. Der IT-Dienstleister beauftragt Volkswagen Immobilien (VWI) mit der Projektsteuerung und Bauleitung. Teil des Gesamtpakets war zudem die Erstellung eines Parkhauses mit 300 Stellplätzen. Als Projektsteuerer begleitet VWI auch den Bau des benachbarten Kindergartens. VWI bündelt die verschiedenen Immobilienaktivitäten der Volkswagen AG. So betreut VWI die Werkswohnungen mit 10.000 Mietern, realisiert jedoch auch Großprojekte wie die Volkswagen Arena, den MobileLifeCampus in Wolfsburg oder Projekte für die VW-Logistik, wie das Material- und Fahrzeuglogistikzentrum, das aktuell für 25 Mio. Euro in Fallersleben entsteht. (ff)

Lüneburg zählt mit 74.000 Einwohnern zu den ganz wenigen niedersächsischen Städten, für die in den nächsten Jahren ein signifikanter Bevölkerungszuwachs erwartet wird (s. Artikel „Neubaubedarf in Großstädten – und im Westen“, S. 28). Bereits seit 2004 ist die Entwicklung der insgesamt 96.700 m2 großen Fläche An der Wittenberger Bahn zwischen dem Bahnhof und dem Stadtteil Wilschenbruch zum Wohngebiet vorgesehen, denn die Lage am grünen Ufer der Ilmenau ist reizvoll. Fünf Minuten sind es zu Fuß zum Bahnhof. In Höhe des Ilmenau-Wehrs soll eine Brücke für Fußgänger und Radfahrer entstehen, sodass es zu Fuß kaum 10 Minuten bis in die Fußgängerzone dauert. Das Manko ist der Lärm der anliegenden Bahnstrecke zwischen Hamburg und Hannover. Mit der Bewilligung von Mitteln des Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) für eine Erschließungsrampe seitens der Friedrich-Ebert-Brücke konnte ein entscheidendes Hindernis für die Bebauung aus dem Weg geräumt werden. Insgesamt 1,5 Mio. Euro fließen aus europäischen Kassen, die jedoch zum Teil auch dem Museumsneubau vis-à-vis an der Willy-BrandtStraße zugute kommen. „Ohne diese Fördermittel wäre eine Erschließung und Entwicklung dieses Areals nicht wirtschaftlich darstellbar gewesen“, so Hempen, der andererseits auf das große Interesse seitens der Immobilienwirtschaft verweist. „Wir haben – neben den lokalen Firmen – Anfragen nahezu aller in Hamburg tätigen Bauträger und Wohnungsentwickler vorliegen.“

4,5 ha für Wohnungsbau Nach dem aktuell zwischen Aurelis und der Hansestadt Lüneburg abgestimmten Nutzungskonzept sind an der bis dato einzigen Zufahrt für das Areal, im nördlichen Bereich an der Altenbrücker Torstraße, auf einem 5.700 m2 großen Grundstück insgesamt 15.300 m2 BGF für Büros, Dienstleistungen und soziale Einrichtungen vorgesehen. Es folgt Richtung Süden ein 7.500 m2 großes Mischgebiet mit optional 14.000 m2. Gedacht ist hier auch an Wohnungen für Senioren und Studenten. Das Wohngebiet beginnt in Höhe des Ilmenau-Wehrs und teilt sich in drei Segmente. Im Norden sehen die Planer auf 16.000 m2 Geschosswohnungsbau mit 172 Wohnungen und 21.400 m2 BGF entste-

hen. Es folgt ein Quartier u.a. mit Reihenhäusern, insgesamt 72 Wohneinheiten mit 11.400 m2 BGF sowie ein Segment mit 63 Wohneinheiten, darunter Doppelhäuser. Beidseits der Friedrich-Ebert-Brücke und erschlossen durch den neuen Straßendamm ist ein weiteres Gewerbegebiet mit 11.800 m2 BGF vorgesehen. Während in Höhe der Wohngebiete das gegenüberliegende Ilmenauufer von Kleingärten genutzt wird, sind zu den östlich benachbarten Bahntrassen Lärmschutzdämme mit integrierten Parkmöglichkeiten geplant.

Baureif im Jahr 2013 Das B-Planverfahren läuft bereits seit dem Frühjahr 2010 und soll noch in diesem Jahr abgeschlossen werden. Der Erschließungsdamm muss bis 2013 fertig sein, um die EFRE-Mittel nutzen zu können. 2012 erwartet Hempen, mit dem Straßenbau beginnen zu können. „2013 werden die ersten Baufelder baureif übergeben.“ Wie Harald Hempen erläutert, müssen die Investoren mit Grundstückskosten von etwa 200 Euro/m2 rechnen. Interessenten für die Eigentumswohnungen sollten mit rund 2.500 Euro/m2 kalkulieren. Mietwohnungen werden wohl für etwa 8,50 Euro/m2 bis 9 Euro/m2 zu haben sein. Die Gesamtinvestitionen sieht der Aurelis-Nord-Chef bei 150 Mio. Euro. (ff)

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LIST/SYLT

Fonds kauft A-Rosa-Hotel

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Das Grand Spa Resort A-Rosa in den Lister Dünen.

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Das Fünf-Sterne-Hotel Grand Spa Resort A-Rosa Sylt ist das Fondsobjekt für einen geschlossenen Fonds, mit dem die Deutsche Immobilien Invest seit dem 6. Juni im Vertrieb ist. Das Fondsvolumen liegt bei 68 Mio. Euro.

Ausgewählte Grundstücke in Hamburg

An der Alsterschleife 16 – 20 Bevorzugte Lage in den Hamburger Walddörfern: Das 3.522 Quadratmeter große Grundstück soll für eine Umnutzung der Bestandsimmobilie oder für eine Wohnbebauung veräußert werden. Kaufpreis: Gegen Gebot

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Die Deutsche Immobilien hatte das FünfSterne-Haus in List auf Sylt ab 2008 nach einem Entwurf des Lübecker Architekten helmut Riemann entwickelt. Neben der Lage in den Lister Dünen zeichnet sich das im April 2010 eröffnete Haus durch seinen 3.500 m2 großen Spa-Bereich aus. Das damals kommunizierte Investitionsvolumen lag bei 45 Mio. Euro. Betrieben wird das Haus mit 177 Zimmern und Suiten von der A-Rosa Resort Management, einer Tochtergesellschaft der Deutschen Seereederei. Die Deutsche Immobilien ist auch Hauptgesellschafterin (69,8%) der Deutsche Immobilien Invest, an der zudem die Deutsche Seereederei sowie Bert Manke, als geschäftsführender Gesellschafter, mit je 15,1% beteiligt sind. Die A-Rosa Hotelgruppe hat das

Bild: Deutsche Immobilien Invest

Luxus-Resort für 25 Jahre gepachtet - plus Verlängerungsoption. Die Pachteinnahmen belaufen sich auf 4 Mio. Euro jährlich und erhöhen sich entsprechend der Inflationsrate. Das Gesamtinvestitionsvolumen für den Fonds liegt bei 68 Mio. Euro, wovon 62,9 Mio. Euro als Erwerbskosten notiert werden. Der Eigenkapitalanteil soll mit 35,1 Mio. Euro (plus 5% Agio) bei 51% liegen. Die 31 Mio. Euro Fremdkapital werden mit 1,5% getilgt. Den Anlegern, die ab 10.000 Euro (plus 5% Agio) zeichnen können, wird ein Rückfluss von 6%, später 7% jährlich in Aussicht gestellt. Daraus ergibt sich ein prognostizierter Gesamtkapitalrückfluss von 177% vor Steuern. Sieben Millionen Übernachtungen verzeichnet Sylt jährlich. Das Fünf-Sterne-Segment ist neben dem Grand Spa A-Rosa mit fünf weiteren Häusern mit insgesamt 242 Zimmern vertreten. Das Landhaus Stricker in Tinnun, das Hotel Budersand in Hörnum, das Fährhaus Munkmarsch in Munkmarsch, das Dorint Sölring Hof in Rantum und das Hotel Miramar in Westerland. (ff)


NORDDEUTSCHLAND

Immobilien Zeitung

9.6.2011 Nr. 23 Seite 25

SHOPPINGCENTER IN OSTFRIESLAND

Wettrüsten um die Kaufkraft im Nordwesten Ein Wettrüsten um die Einzelhandelsdominanz in Ostfriesland findet derzeit zwischen den Städten Leer und Emden statt. In beiden Kommunen sind Einkaufszentren mit bis zu 15.000 m2 Verkaufsfläche geplant. Das kleinere Leer hat bei der Planung die Nase vorn und mit der Hamburger ECE auch bereits einen Investor – aber Probleme beim Kauf der Grundstücke. Emden verweist auf die Zuweisung oberzentraler Teilfunktionen im Bereich Einzelhandel und fürchtet, hinter dem dynamischen Leer zurückzubleiben.

6.000 m2 Verkaufsfläche entstandenen Kaufhalle. Die Stadt Emden erwarb das unansehnliche Gebäude im Herbst 2010 aus der Insolvenzmasse eines Karstadt-Quelle-Tochterunternehmens – nach Informationen der Emder Zeitung für 2 Mio. Euro.

Kaufhalle Emden

Salomonisch verkündet Martin Kremming: „Ostfriesland verträgt zwei große neue Einkaufszentren.“ Kremming ist Projektleiter beim Beratungsunternehmen Cima, das beide Städte in Sachen Einzelhandel berät. „Es wird natürlich einen Verdrängungswettbewerb geben, allerdings zuungunsten der Center auf der grünen Wiese, wie dem Dollart Center in Emden oder dem Multi-Nord, Multi-Süd und Ems-Park in Leer.“ Die ECE hingegen, als Investor der Stadtgalerie in Leer vorgesehen, sagt: „Es kann sich nur eine Stadt weiterentwickeln.“

Stadtgalerie Leer Leer liegt bei der Planung noch vorn. Das Shoppingcenter Stadtgalerie soll nördlich der Ia-Einkaufslage Mühlenstraße entstehen. Während die Läden zur Fußgängerzone weitgehend bei ihren bisherigen Eigentümern verbleiben sollen und das vertraute kleinstädtische Ambiente erhalten bleibt, ist für die Hinterhöfe eine Mall mit 60 Geschäften und 14.500 m2 Verkaufsfläche vorgesehen – immerhin fast 50% der in der Innenstadt vorhandenen Verkaufsfläche. Magneten vor Ort sind das Kaufhaus Ceka – das eine architektonische Auffrischung vertragen könnte – und das Bekleidungshaus Leffers. Beide großen Local Player sollen direkt an das Center angeschlossen werden und somit profitieren. Andere Händler wiederum, die weiter entfernt etwa am westlichen Ende der Mühlenstraße liegen, würden abgehängt. Denn einen attraktiven Anlaufpunkt im westlichen Bereich – nötig für das Knochen-Prinzip, das auf eine Frequentierung der Verkaufslagen zwischen zwei Magneten zielt – gibt es nicht. Stattdessen gibt es – und auch das ist für die ECE nicht neu – vor Ort eine Bürgerinitiative gegen den Centerbau. Kremming spricht von einer „Choreografie des Widerstands“, wie sie ihm deutschlandweit in den letzten Jahren begegne. Doch die Ansiedlung innerstädtischer Einkaufszentren im Wettbewerb der Kommunen sei „ohne Alternative“, wenn man mithalten wolle – ebenso wie in den 1990er Jahren der Bau von Fachmarktzentren auf der grünen Wiese. Doch nachdem Oberbürgermeister Wolfgang Kellner mit der SPD-Fraktion im Stadtrat für einen raschen Fortgang des Verfah-

Emden und Leer im Vergleich Eindeutig die kleinere Stadt ist Leer mit 34.000 Einwohnern. Doch der nach Hamburg zweitgrößte Reedereistandort Deutschlands hat in puncto Einzelhandel die Seehafen- und VW-Stadt Emden (52.000 Einwohner) in vielen Bereichen überholt. So ist in der Bünting-Stadt die Spitzenmiete nach Zahlen des Einzelhandelsflächenmaklers Lührmann seit 2001 um 18,5% auf 32 Euro/m2 gestiegen, bei großen Flächen (1.200 bis 1.500 m2) sogar um 23,1%. In Emden hingegen ging die Spitzenmiete um 6,3% zurück und fiel besonders im mittleren Segment (350-400 m2) um 21,7% auf 18 Euro/m2. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Wertentwicklung der Geschäftsimmobilien in Ia-Lage. Während Lührmann für Emden seit 2001 einen um 18,9% zurückgegangenen Wert verzeichnete, gewannen die Gebäude in Leer 10,5%. Zugunsten des Mittelzentrums Leer hat sich die trimodal günstige Lage an der Ems/Nordsee, am OstWest/Nord-Süd-Schienenkreuz sowie am Autobahnkreuz der A28 von Oldenburg, der A31 aus dem Ruhrgebiet und der holländischen A7 aus Groningen samt des Baus des Emstunnels 1989 ausgewirkt. (ff)

So idyllisch bleibt es mit der Stadtgalerie in der Innenstadt Leers – vorausgesetzt, es gibt die präferierte zweigeschossige Lösung.

rens samt Vergabe an Investor ECE im Juni 2010 gesorgt hatte, stockt das Projekt seit dem Jahresanfang. Die zehn Grundeigentümer sind zwar alle verkaufsbereit, doch drei fordern Kaufpreise „über dem marktüblichen Niveau“, wie Yvonne Steppeler erklärt. Sie ist mit Dirk Siebels von der ECE mit der Projektleitung betraut.

Man verhandele seit Monaten, komme jedoch nicht vom Fleck. „Die Frage ist: Machen Verhandlungen noch Sinn, wenn man so weit auseinanderliegt?“ Siebels: „Es geht nicht um den Einstieg in den Ausstieg. Aber: Erpressen lassen wir uns nicht.“ Leer sei eine kleine Stadt. „Da kann man dem einen nicht viel mehr zahlen als dem anderen.“ Im April sagte Steppeler: „Wir geben uns noch vier Wochen für eine Einigung.“ Inzwischen sind die Parteien zwar zu keinem Ergebnis gekommen, „doch die Gespräche können sich noch bis zum Sommer hinziehen“, so die Projektleiterin. „Wegen der stockenden Verhandlungen gehen wir im Moment von einer drei- statt zweigeschossigen Lösung aus.“ Die Planungen zum Verkehr und Schallschutz ruhen derzeit. Doch was reizt den European Player ECE am ostfriesischen Mittelzentrum mit nur 34.000 Einwohnern? „Leer ist der Hidden Champion der Region“, schwärmt Siebels. „Die Stadt hat eine ganz andere Bedeutung, als die Einwohnerzahl vermuten lässt, und ein Einzugsgebiet von 270.000 bis 300.000 Einwohnern.“ Steppeler: „Die Verkaufsfläche von 14.500 m2 ist wichtig für die überörtliche Ausstrahlung.“ Gutachter Kremming ergänzt: „Mit einem Shoppingcenter könnte man in den umliegenden Mittelzentren wie Aurich, Papenburg, Westerstede den einen oder anderen Kunden gewinnen.“ Siebels verweist auf Winschoten im nahen Holland. „Leer hat heute schon einen hohen Anteil holländischer Kunden.“ Die Bewohner der umliegenden ländlichen Gebiete schätzen die Beschaulichkeit der Leeraner Innenstadt, in der zudem rund 30% der Einzelhandelsfläche des Stadtgebiets konzentriert sind. Das kriegszerstörte Emden hingegen ist weniger beschaulich. Zudem sind nach Zahlen der Cima nur 17% der Einzelhandelsflächen der Stadt in der Innenstadt zu finden. Und gerade bei den zentrenrelevanten Segmenten Bekleidung/Wäsche sowie Lederwaren/Schuhe hat die Innenstadt nur einen Anteil von 52% bzw. 48% – deutlich weniger als die anzustrebenden zwei Drittel. Auch Hausrat, Spielwaren und Sportartikel sind unterrepräsentiert. „Es fehlt der Innenstadt an Fläche, um ein Gegengewicht zu

Zahlen bescheinigen Leer einen klaren Vorsprung

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Und darum startete am 1. Juni ein zweistufiger Teilnehmerwettbewerb zur Entwicklung des Areals der 1962 als Hertie-Kaufhaus an der Neutorstraße/Ecke Agterum mit

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„Erpressen lassen wir uns nicht“

Einzelhandelskennziffern für Leer und Emden:

Einwohner Arbeitslosigkeit April 2011 in % Beschäftigte 2000 - 2009 in % Kaufkraftkennziffer/Einw.1 Umsatzkennziffer/Einw.1 Zentralitätskennziffer1 EZH-Umsatz in Mio. Euro1 Anteil Verkaufsfläche City in % Verkaufsfläche in Einw. in m2 Kaufstromsaldo/Mio. Euro Spitzenmiete1 Euro/m2

den Märkten auf der grünen Wiese zu schaffen“, sagt Experte Kremming. „Das ist zwar ein reiner Verdrängungswettbewerb. Aber zugunsten der Innenstadt finde ich das ok.“

Bild: ECE

Drei Entwicklungsvarianten wurden für die Ausschreibung vorbereitet: Der Bau eines Kaufhauses mit bis zu 8.000 m2 Verkaufsfläche, die Einbeziehung der Läden an der Straße zwischen den Sielen mit dann 8.000 bis 10.000 m2 sowie die große Lösung eines Einkaufszentrums mit bis zu 14.000 m2 durch Einbeziehung der Grundstücke bis zur Johann-Wessels-Straße. Mit Blick auf das Dutzend Grundstückseigentümer, darunter die Oldenburgische Landesbank, die ihr Domizil verlassen müsste, hält der Cima-Gutachter „eine kleinere Lösung für realistisch – vielleicht sogar ohne Shoppingcenter“. Zunächst gelte es, Unternehmen zu finden, die auf dem Areal vis-àvis der berühmten Kunsthalle investieren. Dann könne man über Konzepte sprechen. Doch Stadtplaner Wilhelm Lücking hat da schon konkrete Vorstellungen. „Wir wollen keine geschlossene Mall, sondern favorisieren eine offene Lösung Richtung Einkaufsquartier.“ Und wenn sich nur die üblichen Unternehmen bewürben, die auf die spezifischen Emder Bedingungen städtebaulich und wirtschaftlich nicht eingehen wollten, „dann brechen wir das Verfahren ab“. Auf die Leeraner Mall-Pläne sind die Emder nicht gut zu sprechen. Sie verweisen auf das Landesraumordnungsprogramm (LROP) von 2008, in dem dem Mittelzentrum Emden „oberzentrale Teilfunktionen im Bereich Einzelhandel“ zugewiesen werden, Leer jedoch nicht. (ff)

Leer 34.000 7,5 +14,8 95,07 187,62 197,35 323,1 30,52 3,92 188,22 32

Emden 52.000 8,7 +0,37 94,94 © Immobilien Zeitung; Quelle: ??? 118,87 125,21 309,1 17,43 2,53 41,83 30 Quellen: Lührmann/Cima

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Seite 26 Nr. 23 9.6.2011

Immobilien Zeitung

GREEN WAREHOUSING

Wie grün ist eigentlich Green Warehousing? Green Buildings werden zunehmend auch im Logistikbereich ein Thema. Immer mehr Fonds erwerben nur zertifizierte Gebäude, und viele Eigennutzer transformieren ihre Nachhaltigkeitsstrategie auch auf ihre Lager. Die Mieter allerdings sind nur verhalten euphorisch, wenn das grüne Lager eine höhere Miete verlangt. Logistikimmobilienentwickler Habacker plant, im LogPark Hamburg nur noch zertifizierte Logistikzentren zu errichten. Anfang Mai gab Immobilienentwickler Habacker Holding ein „Nachhaltigkeitsmenü für Logistikimmobilien“ bekannt. „Jedes Gebäude im LogPark Hamburg soll Kriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) erfüllen.“ Die Nutzer „können frei wählen“ zwischen einer Zertifizierung in Gold, Silber oder Bronze. Dem Zertifizierungsstandard zugeordnet ist ein Mietpreis, der die zusätzlichen Investitionen in die Nachhaltigkeit einpreist. So kostet eine Gold-Immobilie in dem 80 ha großen Logistikpark monatlich 4,95 Euro/m2, während eine Bronze-Fläche bereits für 4,20 Euro/m2 zu haben ist. „Im Vergleich zu den höherwertig zertifizierten Gebäuden umfasst eine Bronze-Immobilie zwar eine sehr starke Wärmedämmung, jedoch keine Geothermieanlage.“

Eigennutzer denken nachhaltiger Thomas Groenmeyer, Leiter des Logistikimmobilien Consulting bei Jones Lang LaSalle in Hamburg, stellt die Frage: „Wie grün ist eigentlich grün?“ Und bei Logistikcentern ist die Antwort recht nüchtern: „Nicht besonders grün.“ Groenmeyer differenziert zwischen Logistikzentren und Produktionsgebäuden, die für Eigennutzer oder für Fremdnutzer errichtet werden. „Bei Eigennutzern gibt es einen eindeutigen Trend zum Green Building. Zum einen, weil sich die Unternehmen zunehmend mit konkreten Zielen zur Nachhaltigkeit verpflichten, und zum anderen, weil Eigennutzer viel nachhaltiger über das Thema der Betriebskosten nachdenken.“ Der Paketdienstleister Hermes in Langenhagen hat Ende Mai einen 80.000 m2 großen, 35 Mio. Euro teuren HUB mit 110 Toren offiziell eingeweiht und bei dieser Gelegenheit auch das DGNB-Silber-Zertifikat erhalten – „einer der Höhepunkte der Eröffnung“. Hermes versucht seinen Nachhaltigkeitszielen durch elektrisch betriebene Lieferfahrzeuge, eine CO2-Erfassung und nachhaltige Logistikzentren nahe zu kommen.

Im Silberstandard der DGNB zertifiziert: das Dedon Logistikzentrum in Winsen/Luhe.

Hermes verweist zudem auf die Zusammenführung von Niederlassung und HUB an einem Standort, die Wärmeerzeugung vorort durch eine Biogas-Anlage sowie eine dachgroße Fotovoltaik-Anlage zur Erzeugung von 350.000 kWh Strom. Mit dem Naturschutzbund Deutschland (NABU) wurde der Standort dazu mit Insektenhotels, Wiesen und einem Schwalbenturm versehen.

Irreführende Informationen „Vollständig mit geothermischer Energie beheizt und auch gekühlt“ wird nach Unternehmensangaben das neue Umschlagzentrum von DB Schenker Logistics in Oldenburg. Tatsächlich konzentriert sich die Temperierung mit Erdwärme und Wärmepumpen bei dem Mitte Mai eröffneten 10-Mio.Euro-Projekt auf das 1.200 m2 große Bürosegment. Die 4.300 m2 große Umschlagfläche wird gar nicht temperiert. Trotzdem wirbt die Bahntochter mit der irreführenden Überschrift: „Grüne Logistikanlagen als Leuchtturmprojekt für den Einsatz nachhaltiger Technologien“. „Die riesigen Dächer von Logistikzentren bieten sich eigentlich für eine Fotovoltaikanlage geradezu an”, so Groenmeyer, „doch dazu müsste mehr in Statik investiert werden.“ Diese Kosten scheuen jedoch einige Projektentwickler, da die Flächen dann teurer in der Vermietung werden. Ein ähnlicher Verdacht drängt sich auch im LogPark auf. So hat das Unternehmen Goldbeck aus Bie-

Bild: ff

lefeld, das die beiden bisher entstandenen Hallen im LogPark im Habacker-Auftrag errichtet hat, die Errichtung von FotovoltaikAnlagen im Angebot, doch auf den Dächern in Mienenbüttel fehlen sie.

Solar ist Investorenentscheidung „Sich für eine Solaranlage zu entscheiden, überlassen wir den Endinvestoren“, erklärt Stephanie Habacker-Arndt, geschäftsführende Gesellschafterin der Habacker Holding. „Aber unsere Hallen werden bereits seit Jahren für die Installation von Solarmodulen ausgelegt, weil wir an die Zukunft regenerativer Energien glauben.“ Da aber bislang Module angeboten wurden, die durch das Dach befestigt werden mussten, gab es versicherungstechnische Probleme – zumal die Solaranlage meist von einer separaten Gesellschaft betrieben wird. „Manche Investoren fürchteten auch, dass bei einem Sturm die Solaranlage samt Dach davon fliegt.“ Inzwischen gebe es aber aerodynamische Systeme oder FotovoltaikKlebefolien ohne Dachdurchdringung. „Da wird sich in naher Zukunft auf den Hallendächern viel tun.“ Ein Energieleck sind die 50 bis 100 Ladetore an beiden Seiten eines Logistikzentrums. „Die sind wenig geeignet die Wärme oder Kälte im Lager zu lassen“, so Per McKinnel, Leiter Logistikimmobilien bei Jones Lang LaSalle Hamburg. Er verweist auf Optionen wie Tormanagement oder den

Die mit DGNB-Gold zertifizierte Halle B4 im LogPark zu Mienenbüttel.

Einbau von Ladetunneln zur Energieeinsparung. „Aber das kostet.“ „Die Mieter zeigen bisher wenig Interesse, für eine zertifizierte Lagerfläche mehr zu bezahlen“, so McKinnel. Bei Habacker bleibt ihnen jedoch nichts anderes übrig, denn es gibt keine unzertifizierten Flächen mehr. „Wir haben auch Mieter, die explizit nach dem Gold-Standard fragen, weil es ihrem Corporate Image entspricht und weil sie an die Einsparungen bei der Zweitmiete denken“, differenziert Habacker-Arndt. Allerdings gebe es auch die Mieter, die kein Budget für eine durch Zertifizierung höhere Miete haben. Beim Mietniveau gebe es keine großen Unterschiede zwischen Bronze-Zertifizierung und unzertifizierten Flächen.

Bronze durch mehr Dämmung „Die Bronze-Zertifizierung des DGNB ist bereits weitgehend mit einer stärkeren Dämmung erreicht, die der nächsten EnEV-Verschärfung vorgreift“, so Groenmeyer. Hinzu kämen geringe Mehrinvestitionen für die Beheizung durch Dunkelstrahler, transparente Dachsegmente für mehr Tageslicht, standortgerechte Bepflanzungen, Frauenparkplätze, Fahrradständer und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. „Entwickler müssen den Exit im Auge haben“, so Groenmeyer. Fonds, wie der offene Immobilienfonds UniImmo: Deutschland der Union Investment Real Estate, der im März 2010 den ersten Bauabschnitt im Log-

Bild: Habacker

Park erwarb, präferieren inzwischen zunehmend zertifizierte Immobilien. Das gilt auch für den Fonds Captiva Capital Partners III ELP, der durch Naxtis Capital Partners betreut wird. Er erwarb im Februar 2011 das vom Hamburger Logistikimmobilienentwickler Ixocon realisierte Dedon-Logistikzentrum in Winsen/Luhe. Das 12.000 m2 große Logistikzentrum für 45.000 Möbelstücke ist nach dem Silber-Standard der DGNB zertifiziert. „Als wir die Halle B4 im LogPark ab Februar 2009 geplant haben, gab es diese Erwartungen jedoch noch nicht“, erläutert Habacker-Arndt. „Wir haben die Zertifizierung mit der DGNB vorbereitet, ohne dass sie die Investoren gefordert haben – und ohne, dass sie viel mehr für die zertifizierte Halle bezahlt haben.“ Bei Habacker habe man festgestellt, dass die Hallen durch die Zertifizierung wertiger und nachhaltiger gebaut würden. „Uns geht es um die langfristige Qualität.“

Bei Anforderungen nacharbeiten „Ohne Zertifizierung geht es künftig nicht mehr“, so der Logistikimmobilienberater Groenmeyer. „Und das ist auch gut so.“ Bei den Diskussionen um den Flächenverbrauch der Logistikzentren könne sich die Zertifizierung ebenfalls als hilfreich erweisen. „Aber bei den Anforderungen für die Zertifizierung von Logistikimmobilien kann man noch nacharbeiten.“ (ff)

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STÄDTEBAUFÖRDERUNG

„Soziale Stadt“ deutlich gekürzt

2,9 Mio. Euro fließen in die Lübecker Altstadt.

In Niedersachsen und Schleswig-Holstein stehen 2011 Städtebauförderungsmittel in Höhe von 120 Mio. Euro zur Verfügung. Während der Topf in Niedersachsen gegenüber 2010 allerdings um mehr als 20 Mio. Euro größer ist, müssen die Städte im nördlichsten Bundesland mit 6 Mio. Euro weniger auskommen.

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Creating Value

Der schleswig-holsteinische Innenminister Klaus Schlie warnte Ende Mai vor den „Verlockungen überzogener Spareffekte“ seitens des Bundes sowie vor „unkalkulierbaren Mehrkosten der verspäteten Stadtsanierung“. Tatsächlich stehen den Städten und Kommunen im nördlichsten Bundesland 2011 mit 30,3 Mio. Euro insgesamt 6,2 Mio. Euro weniger zur Verfügung als im vergangenen Jahr. Verteilt wird in Schleswig-Holstein das Geld auf sechs Programme. 3 Mio. Euro fließen für das Programm Sanierung und Entwicklung, 2,8 Mio. Euro für das Programm Soziale Stadt, das vom Bund von 95 Mio. Euro in 2010 auf 28,5 Mio. Euro in 2011 gekürzt wurde, 11,5 Mio. Euro in den Stadtumbau West, 6,8 Mio. Euro in

Bild: ff

Aktive Stadtteil- und Ortsteilzentren, 2,9 Mio. Euro in den Städtebaulichen Denkmalschutz West, der in Schleswig-Holstein ausschließlich in die Altstadt Lübecks fließt, und dem 2010 erstmalig aufgelegten Programm Kleine Städte und Gemeinden stehen 3,2 Mio. Euro zur Verfügung. Dieses neue Programm wird von Niedersachsen 2011 gar nicht bedient und damit werden 5 Mio. Euro eingespart. Dass in Niedersachsen das Gesamtbudget für die Städtebauförderung von 2010 auf 2011 von 68 Mio. Euro auf 89,3 Mio. Euro deutlich wächst, gründet in der Klammheit der Kommunen und des Landes. 2010 hatten viele Kommunen die nötige Co-Finanzierung – Land und Kommunen müssen jeden Bundeseuro mit je einem Euro kofinanzieren – nicht geleistet. Der SPD-Landtagsabgeordnete Marco Brunotte kritisiert, „dass so gerade den Kommunen Fördergelder entgehen, die sie am dringendsten brauchen“. Viele Kommunen waren 2010 zudem mit der Abarbeitung der Konjunkturpakete ausgelastet und hatten keine Förderung genutzt. Die 2010 gesparten Fördermittel sorgen nun für das Wachstum des niedersächsischen Städtebauförderungstopfes. (ff)


NORDDEUTSCHLAND

Immobilien Zeitung

9.6.2011 Nr. 23 Seite 27

BÜROMÄRKTE NORDDEUTSCHLANDS

Stärkstes Mietwachstum 2011 in Bremen erwartet Den robustesten Büromarkt der drei norddeutschen Bürozentren Hamburg, Hannover und Bremen hat die Stadt an der Weser. Das geht aus der Betrachtung der regionalen Immobilienzentren Deutschlands hervor, die die DG Hyp im Frühjahr vorgestellt hat. Am volatilsten zeigt sich der Büromarkt der Metropole Hamburg.

Trends bei den Bürospitzenmieten in Norddeutschland:

Nur in Hamburg sanken die Mieten in der Krise Büromiete1

Hannover

Bremen

2008

6,7

4,2

5,9

2,1

2009

-2,9

0,0

2,0

-1,0

2010*

-2,5

0,0

1,6

-2,9 0,5

2011* Büromiete2

In der Übersicht werden 19 deutsche Immobilienzentren betrachtet – aus Norddeutschland sind Hamburg, Hannover und Bremen dabei. Das kleinste Bundesland hat nach Einschätzung der DG-Hyp-Experten einen Büromarkt „in robuster Verfassung“. Die Zahl der Bürobeschäftigten hat sich von 1999 bis 2009 um 5% erhöht und auch im Krisenjahr 2009 um 1,1% zugenommen.

in Hamburg und Hannover – die Mieten in den Seitenlagen seit 2008 deutlich um über 14% auf 5,40 Euro/m2 ein. 2011 wird hier eine Stabilisierung erwartet. Dem Bremer Markt ähnlich ist der in Hannover. Die Messe- und Landeshauptstadt ist mit über 4 Mio. m2 der größte Büroimmobilienmarkt unter den 12 Oberzen-

Bild: ff

tren der 19 untersuchten Standorte. Besonders sichtbar wirken sich die Aktivitäten der in Hannover starken Versicherungsbranche auf den Büromarkt aus. VGH, VHV und Talanx Gerling errichteten in den letzten drei Jahren große Neubauten. In den letzten Jahren lagen die Vermietungsumsätze stets über 100.000 m2. Wie in Hamburg und Bremen

1,6

2,1

Hannover

Bremen

24,0

12,5

12,5

2009

23,3

12,5

12,8

2010*

22,7

12,5

13,0

2011*

22,9

12,7

13,2

Leerstandsquote

Neue Büroflächen in Bremen entstehen vor allem in der Überseestadt.

0,9 Hamburg

2008

Deutschland

Hamburg

Hannover

Bremen

Deutschland

2008

7,0

7,1

4,9

7,7

2009

7,8

7,0

5,0

8,1

2010*

9,3

6,7

5,5

8,6

2011*

9,5

6,7

5,6

8,6

3

Nur 5% Leerstand in Bremen Seit 2005 liegt der Leerstand stabil um 5% – halb so viel wie aktuell in Hamburg. Und nur in Bremen stieg die Topmiete im Krisenjahr, während sie in Hannover stag nierte und in Hamburg zurückging. Daher erwarten die Analysten, dass 2011 die Marke von 13 Euro/m2 gerissen wird. Gerade in der Überseestadt im alten Hafen sind in den vergangenen Jahren zahlreiche neue Büroflächen entstanden, die inzwischen alle für mehr als 10 Euro/m2 vermietet werden. Gleichzeitig brachen in Bremen – anders, als

Hamburg

1

Veränderung in %, 2 in Euro/m2, 3 in %, * Prognose

werden für 2011 leicht steigende Mieten erwartet. Hamburg ist der norddeutsche Standort mit der hafenbedingten, größten Abhängigkeit von der globalen Wirtschaftsentwicklung und damit dem volatilsten Büromarkt. Auch bedingt durch die Entwicklung der Hafencity waren hier 2009 mehr Flächen in der Entwicklung als in anderen

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ Bank Research

Metropolen. So kletterte der Leerstand seit 2008 um 36% auf 1,24 Mio. m2 und die Spitzenmiete sank um 5,4% auf 22,70 Euro/m2. Trotz der starken Nachfrage von über 500.000 m2 in 2010 und deutlich zurückgehendem Fertigstellungsvolumen erwartet die DG Hyp für 2011 eine weitere leichte Erhöhung des Leerstands auf 9,5%. (ff)

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NEUSTADT AM RÜBENBERGE

Blaues Passivhaus für die Stadtwerke

Ein Projekt der

In Neustadt am Rübenberge wird Ende Juni die neue Zentrale der Stadtwerke eingeweiht. Das 3-Mio.-EuroProjekt entstand in Passivhausbauweise. Bürogebäude in Passivhausbauweise sind – anders als im Wohnungsbau – keineswegs ein eingeführtes Format. Die Stadtwerke Neustadt investierten 3 Mio. Euro in ihre neue, vom ortsansässigen Architekten Manfred Messner entworfene Zentrale. Etwas mehr als 10% der Investitionssumme entfallen auf die zusätzlichen Klimaschutzmaßnahmen. Im Vergleich zur Sanierung der alten, aus den 1970er Jahren stammenden Zentrale, werden so jedes Jahr CO2Emissionen von 10.600 kg vermieden. 70 Mitarbeiter finden auf 2.000 m2 Bürofläche ihren Arbeitsplatz. Der blaue Gebäude-Würfel, der nachts – dem neuen Corporate Design der Stadtwerke folgend – angestrahlt wird, verwertet die im Gebäude durch Mensch und Technik entstehende Wärme. Die Lüftungsanlage ist mit einer Wärmerückgewinnung via Wärmetauscher ausgestattet. Sobald Abwärme mit ausreichendem Temperaturniveau bereitsteht, wird diese aus der Kälteanlage in einen Pufferspeicher eingespeist und steht zum Beheizen der Gebäude zur Verfügung. Die Kälteanlage arbeitet als Luftwärmepumpe und entzieht bei Heizbetrieb der Außenluft bis zu einer Temperatur von -5°C Wärme und transportiert sie in die Räume. (ff)

Business oder Freizeit?

HARBURGER

Wieso eigentlich oder?

Der Passiv-Würfel.

Bild: Stadtwerke Neustadt

NORDERSTEDT

Logistik für Jungheinrich Gabelstapler-Bauer Jungheinrich plant, für 35 Mio. Euro ein Zentrallager mit besserem Ersatzteilmanagement zu bauen. Am Werk in Norderstedt, wo Jungheinrich mit 1.500 Mitarbeitern seinen größten Produktionsstandort unterhält, ist kein Raum für eine Erweiterung des Ersatzteilzentrums, und auch im übrigen Norderstedt – etwa im Gewerbegebiet Frederikspark – fand sich kein geeigneter Standort für die 35 m hohe Lo-gistikimmobilie. Im Gespräch sind nun Kaltenkirchen und Henstedt-Ulzburg, wie Norderstedt Partner des Nordgate-Verbundes von sieben Städten entlang der A7 nördlich von Hamburg. Zur Disposition stehen zwei Flächen am Autobahnzubringer Henstedt-Ulzburg – entweder gegenüber dem Logistikzentrum Caterpillar oder nahe dem künftigen Lager des Discounters Netto.

Ein Areal, das verbindet.

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NORDDEUTSCHLAND

Seite 28 Nr. 23 9.6.2011

Immobilien Zeitung

WOHNUNGSMARKTSTUDIE NIEDERSACHSEN/BREMEN

Neubaubedarf in Großstädten – und im Westen Die Wohnungsmärkte in den Bundesländern Niedersachsen und Bremen polarisieren sich zunehmend. In Niedersachsen gibt es Wachstumsregionen mit Nachfrageüberhängen um die Großstädte Hamburg und Bremen sowie im Westen. Im Land Bremen heißt das Sorgenkind Bremerhaven. Insgesamt ergibt sich aus der Studie des Forschungsinstituts Gewos ein rechnerischer Angebotsüberhang in beiden Bundesländern von knapp 130.000 Wohnungen bis 2025 – dem teilweise mit Abriss zu begegnen ist. Aus den Nachfrageüberhängen in einzelnen Regionen sowie dem qualitativen Neubaubedarf resultiert parallel ein Neubaubedarf von 268.000 Wohnungen. Auftraggeber vdw fordert flexible Förderinstrumente zur Anpassung der Wohnungsmärkte an die demografische Entwicklung. Das Hamburger Forschungsinstitut Gewos hat im Auftrag des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw) zum vierten Mal nach 2002, 2005 und 2008 die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Niedersachsen und Bremen durchleuchtet. Deutlich geworden ist eine zunehmende Polarisierung von Wachstums- und Schrumpfungsregionen.

Großstädte gewinnen Während für die westniedersächsischen Landkreise Emsland, Cloppenburg und Vechta bis 2025 ein Wachstum der Bevölkerung um 7% bis 13% erwartet wird, verlieren gleichzeitig südostniedersächsische Landkreise von Helmstedt über Salzgitter bis zum Harz mit Goslar und Osterode über ein Fünftel ihrer Bewohner. „An Entleerungstendenzen im Osten der Republik“ fühlt sich hier Gewos-Geschäftsführerin Renate Szameitat erinnert und kritisiert, dass „es politisch oft immer noch nicht opportun ist, diese Entwicklungen zu thematisieren“. Auch an der Nordseeküste in Cuxhaven, Aurich, Friesland, Wilhelmshaven oder Bremerhaven wird mit Rückgängen über 10% gerechnet – „hier hat sich die Abwärtsentwicklung gegenüber den früheren Prognosen jedoch etwas beruhigt“. Deutlich wird, dass sich die demografischen Prognosen für die Großstädte – insbesondere von Braunschweig, Hannover oder Bremen – im Zuge der einzelnen Untersuchungen seit 2002 deutlich aufgehellt

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In Lüneburg fehlt zentrumsnaher Geschosswohnungsbau. Bahnhofsnah werden Bundeswehrspeicher umgenutzt und neue Wohnungen gebaut.

haben. Szameitat verweist auf die 18- bis 30-Jährigen, die in zunehmendem Maße in die Großstadt ziehen. Jüngere Menschen – Singles, Paare, aber auch Familien – entscheiden sich mit Blick auf die gestiegenen Mobilitätskosten und das zeitaufwendige Pendeln immer häufiger für die Stadt als Wohn- und Lebensraum. Unterstützt wird diese Entwicklung durch eine Schwächung der Eigentumsbildung bei jüngeren Menschen, bedingt auch durch die nötige berufliche Mobilität.

Immer weniger Sozialwohnungen Zu diesen Trends, die sich auch in anderen Bundesländern beobachten lassen, zählt die Verknappung kleiner Wohnungen für die zunehmende Zahl von Single- und Zweipersonenhaushalten. So steigt der Anteil dieser Haushaltsgrößen in Bremen von aktuell 75% auf voraussichtlich 80% in 15 Jahren. Besonders prekär wird die Situation für weniger wohlhabende Kleinhaushalte: Immer mehr Wohnungen fallen aus der Förderung, immer mehr werden energetisch saniert und damit teurer in der Kaltmiete. In

Bremen wird es 2025 voraussichtlich nur noch 3.000 geförderte Wohnungen geben, und auch in Niedersachsen geht die Zahl um wohl 20.000 auf 12.000 geförderte Wohnungen zurück. Zudem werden immer weniger Wohnungen gebaut. Nachdem in Niedersachsen 1994 ein Höchstwert von 7,8 fertiggestellter Wohnungen je 1.000 Einwohner notiert werden konnte, ist dieser Wert auf 1,5 im Jahr 2009 gefallen. In Bremen sieht es noch düsterer aus. Nach einem Wert von 3,5 Wohnungen im Jahr 1993 wurden 2009 nur noch 0,7 je 1.000 Einwohner fertiggestellt – weniger als in der Schrumpfungsregion Salzgitter. Zur Befriedigung des Nachfrageüberhangs in einigen Gebieten sowie durch den notwendigen Ersatzneubau für nicht sanierungsfähige Altbauten in allen Gebieten hat Gewos für Niedersachsen und Bremen einen jährlichen Neubaubedarf von 17.750 Wohnungen bis 2025 errechnet. Auf der anderen Seite, so Szameitat, stellen rechnerische Marktüberhänge von bis zu einem Viertel des Bestands bis 2025 gänzlich neue Anforderungen an das Programm Stadtumbau West, in dem die Reduzierung

von Wohnungsbeständen durch Abriss und Teilrückbau bisher nur eine geringe Rolle spielte. Doch auch in schrumpfenden Märkten muss Ersatzneubau und energetische Sanierung stattfinden. „Hierfür wäre eine Förderung wichtig“, so vdw-Präsident Bernd Meyer, „aber die klassischen Instrumente der Wohnraumförderung sind nicht hinreichend attraktiv.“ Meyer verweist diesbezüglich auf starre Mietobergrenzen und Belegungsbindungen. Szameitat empfiehlt flexible Kooperationsverträge zwischen Wohnungsunternehmen und Kommunen, wie sie seit 2009 zunehmend im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein abgeschlossen werden. „Dem Einfallsreichtum zum Interessenausgleich zwischen Wohnungswirtschaft und Kommune sind durch das Wohnraumförderungsgesetz praktisch keine Grenzen gesetzt: Es reicht von der Verschiebung von Miet- und Belegungsbindungen auf andere, nicht geförderte Bestände (Wohnflächenpool) bis zum vollständigen Verzicht auf Miet- und Belegungsbindungen, sofern der Erhalt der Fördermittel durch andere Leistungen beglichen wird, beispielsweise eine städtebauliche Sanierung des Marktplatzes.“

Bild: ff

Emsland: Mit Cloppenburg und Vechta zählt das Emsland zu den drei katholischen Landkreisen in Westniedersachsen, die wirtschaftlich und demografisch prosperieren. Die Arbeitslosigkeit liegt im Emsland bei 3%. Da gibt es für die ob einer relativ hohen Geburtenzahl zahlreich vorhandenen Jugendlichen keinen Grund wegzuziehen. Im Gegenteil: Das Emsland gewinnt durch Zuwanderung Einwohner hinzu. So summiert sich bis 2025 ein Einwohnerzuwachs von 7% auf 347.750 Menschen. Für die auch hier wirksame Alterung der Bevölkerung samt Verkleinerung der Haushalte sind die aktuellen Wohnungsgrößen (meist Einfamilienhäuser) von durchschnittlich über 120 m2 nicht immer optimal.

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Extreme Entwicklungsdifferenzen Wie signifikant sich die Wohnungsmärkte innerhalb Niedersachsens und Bremens auseinanderbewegen, sollen folgende Beispiele illustrieren. Hannover: Die Landeshauptstadt wächst bis 2025 um 3% auf 533.750 Einwohner. Auffällig ist der konstant hohe Anteil junger Menschen unter 30 Jahren von über 30%. Die Zahl der Haushalte klettert um 4% auf 285.250, während die der Wohnungen durch Abriss, Zusammenlegung oder mangelnde Nachfrage um 3% auf 259.350 zurückgeht. Daraus ergibt sich ein Nachfrageüberhang von etwa 10% im Jahr 2025, während er 2009 bei gut 2% lag. Braunschweig: Gedreht hat sich die Situation in Braunschweig. Eine positive Entwicklung am Arbeitsmarkt, die Universitäten und Hochschulen sowie Wohnangebote für ältere Menschen haben eine Trendumkehr bei der Entwicklung der Bevölkerungsund Haushaltszahlen bewirkt. Die Bevölkerung soll um 2% auf 256.250 Einwohner wachsen, mit 136.250 werden 4% mehr Haushalte erwartet, während gleichzeitig die Zahl der Wohnungen um 2% auf 128.000 zurückgeht. Daraus ergibt sich 2025 ein Nachfrageüberhang von gut 6% (8.250 Wohnungen) und ein Neubaubedarf von 5.000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 7.250 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Salzgitter: Ganz düster sieht es hingegen für die Nachbarstadt Salzgitter aus. Bis 2025 verliert der drittgrößte Industriestandort Niedersachsens 22% seiner heute 104.000 Einwohner und verliert mit dann 81.750 Einwohnern seinen Großstadtstatus. Die Zahl der Haushalte reduziert sich von 47.000 auf 38.750, was zu einem Wohnungsleerstand von 11.250 Wohnungen führt – fast jede vierte Wohnung. Lüneburg: Zu den Gewinnern zählt der Landkreis Lüneburg. Bereits heute gibt es aufgrund der starken Zuwanderung in den letzten Jahren einen Nachfrageüberhang von 12%, der sich bis 2025 auf über 17% vergrößern könnte. Neben stadtnahen Einund Zweifamilienhäusern fehlt vor allem zentrumsnaher Geschosswohnungsbau mit mittleren und größeren Wohnungen. Der Landkreis Lüneburg wächst bis 2025 um 2% auf 181.750 Einwohner, wobei besonders die Stadt Lüneburg und die westlichen, Hamburg zugewandten Kreisgebiete begehrt sind, während der Osten Einwohner verliert.

Bremen/Bremerhaven: Gegenüber den Prognosen von 2002 haben sich die Aussichten für Bremen und Bremerhaven deutlich verbessert. Trotzdem geht die Einwohnerzahl in Bremen bis 2025 um 2% auf 543.750 zurück und in Bremerhaven gar um 10% auf 103.250. Im Land Bremen hat das aktuell geringe Neubauvolumen von weniger als 500 Wohneinheiten jährlich zu einem Nachfrageüberhang von 3% in der Stadt Bremen geführt, während in Bremerhaven ein Angebotsüberhang von 7% besteht, der sich bis 2025 auf 11% ausweiten könnte. So summiert sich für die Stadt Bremen bis 2015 ein Neubaubedarf von 12.250 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 11.500 Wohnungen im Geschosswohnungsbau, während in Bremerhaven 6.250 Wohnungen leerstehen. (ff)

Niedersachsen/Bremen 130.000 Wohnungen zu viel Bevölkerungsentwicklung bis 2025: Niedersachsen: -5,3% Bremen: -3,5% Haushaltsentwicklung bis 2025: Niedersachsen: -1,1% Bremen: 0,4% Angebotsüberhang 2009:

68.250 WE*

Angebotsüberhang 2025: 129.250 WE* Neubaubedarf bis 2025: Nachfrageüberhänge: Ersatzneubau:

268.250 WE* 204.500 WE* 63.750 WE*

WE* = Wohneinheiten © Immobilien Zeitung; Quelle: Entwicklung der Wohnungsmärkte 2025 in Niedersachsen und Bremen – Gewos 2011


NORDDEUTSCHLAND

Immobilien Zeitung

9.6.2011 Nr. 23 Seite 29

HAFENCITY HAMBURG

Nachhaltigkeit durch gesteuerte Interaktion Hamburg ist 2011 „European Green Capital“. Zur Verleihung des Titels „Europäische Umwelthauptstadt“ hat die auf Nachhaltigkeit angelegte Entwicklung der Hafencity maßgeblich beigetragen. Um die Nachhaltigkeitsaspekte stärker in die Öffentlichkeit zu tragen, wurde im Mai der Osaka 9 Nachhaltigkeitspavillon eingeweiht. Für Jürgen Bruns-Berentelg ein wichtiger Schritt, denn Nachhaltigkeit könne nicht verordnet werden, sondern müsse für die Menschen nachvollziehbar sein. Die Immobilien Zeitung sprach mit dem Vorsitzenden der Geschäftsführung der Hafencity Hamburg über verschiedene Aspekte von Nachhaltigkeit. Die öffentliche Diskussion in Hamburg über die Hafencity beschäftigt sich meist mit Defiziten: Die Elbphilharmonie ist zu teuer. Es entstehen zu viel Büroflächen. Der Stadtteil ist architektonisch zu bunt – oder zu monoton. Normale Bürger können sich die Wohnungen nicht leisten. Wer andererseits an einem Werktag die nahezu fertiggestellte westliche Hafencity zwischen Speicherstadt und Strandkai besucht, findet einen belebten Stadtteil, in dem viele Besucher – sehr viele an sonnigen Tagen – über die Promenaden am Sandtorund Grasbrookhafen flanieren, einige der kleinen Läden besuchen, die Außengastronomie der zahlreichen Cafés und Restaurants nutzen, an den Magellan- oder MarcoPolo-Terrassen einen Imbiss nehmen oder sich auf den geschwungenen Rasenflächen des im Frühjahr eröffneten Sandtorparks niederlassen. Zu den Touristen gesellen sich um die Mittagszeit viele der inzwischen 7.000 Mitarbeiter der knapp 300 hier ansässigen Unternehmen sowie der 1.700 Anwohner.

„... in Stadtsystemen denken“ Dass diese Resonanz auf einen neuen Stadtteil weder selbstverständlich noch zufällig ist, kann man andernorts auch in Hamburg besichtigen: City Nord, City Süd, Neu-Allermöhe sind nur einige der Beispiele monostrukturierter Stadtteile aus den letzten Jahrzehnten. „Wenn man Stadt produziert, muss man in komplexen Stadtsystemen denken“, erklärt Bruns-Berentelg. Die Stärke des neuen Quartiers, so Loretta Lees, Professorin für Humangeografie am King’s College der University of London, im Interview mit den Hafencity News „ist die komplexe Kombination von Wohnraum, Einzelhandel, Arbeit und Freizeit, und zwar horizontal, quer durch die Quartiere, und zum anderen vertikal, innerhalb der einzelnen Gebäude“. Diese bauliche Nutzungsmischung und städtebauliche Struktur ist mit dem – manchmal knirschenden – Einverständnis der vielen einzelnen Investoren entstanden. Damit aus den baulichen Strukturen Urbanität entsteht, „muss Planung durch gesteuerte Interaktion ergänzt werden“. Für das so genannte „Place Making“, die positive Prägung und Annahme eines neuen Ortes durch die Bevölkerung, setzt BrunsBerentelg auf zivilgesellschaftliche Netzwerke. Analog zur Theorie des französischen Soziologen Pierre Bourdieu, der Lebensweg eines Menschen werde durch die Verfügbarkeit über verschiedene Kapitalsorten – soziales, kulturelles, schulisches, ökonomisches Kapital – geprägt, möchte Bruns-Berentelg im und für den Stadtteil synchrone Prozesse der Kapitalbildung anschieben. Dazu zählt die Organisation von Nachbarschaftsfesten, Elternvereinen, Unterstützung eines Hafencity Sportvereins (Störtebeker SV) oder von Stadtteilmedien, ein Netzwerk der Einzelhändler oder schlicht das 2009 gegründete Netzwerk Hafencity e.V. „Stadtplanung wird oft nicht als komplexe Interaktion aller Beteiligten verstanden. Aber eine nachhaltige Stadt kann nur bedingt geplant und erst recht nicht verordnet werden“, so Bruns-Berentelg und verweist

Blick von den Marco-Polo-Terrassen über den Grasbrookhafen.

auf die aktuelle Partizipationsdiskussion in Deutschland. „Es ist falsch zu glauben, dass das, was einmal entschieden wurde, dauerhaft richtig ist.“ Vorbestimmung sei besser als Bestimmung. Auf dieser Basis zielt der Stadtentwickler auf die aktive Teilnahme vieler Akteure, Menschen sollen – in Haushalten und Unternehmen – motiviert werden, zu Mithandelnden zu werden.

Nachhaltigkeitspavillon Dieser soziologische Ansatz verschmilzt die soziale und die technische Nachhaltigkeit. Anregungen und Informationen über Rahmenbedingungen und Ziele der Nachhaltigkeit in der Hafencity sowie Möglichkeiten zur eigenen Initiative soll der Nachhaltigkeitspavillon vermitteln. Auf 120 m2 an der Uferpromenade des Magdeburger Hafens, die später mal einer gastronomischen Nutzung dienen sollen, werden drei Schwerpunkte des Nachhaltigkeitskonzepts dargestellt. Bodennutzung und -effizienz: Die Hafencity ist ein Brownfield Development, eine Umnutzung industrieller Flächen, mit sehr hoher baulicher Dichte (GFZ 3,1 bis 5,1), die der in den begehrten Gründerzeitvierteln entspricht. Selbst die GFZ im hochverdichteten Überseequartier entspricht nach Bruns-Berentelgs Angaben der baulichen Dichte des 1905 bis 1937 entstandenen Kontorhaus-Viertels. „Dichte ist möglich, wobei es nicht allein um die bauliche Dichte geht, sondern auch um die Interaktionsdichte. Die Hafencity ist eine walkable City.“ Gleichzeitig bietet der neue Stadtteil mit einem Anteil von 37% wesentlich mehr öffentliche oder öffentlich zugängliche Aufenthaltsfläche (27 ha Plätze, Promenaden und Parks) als die 5% in der City zwischen Binnenalster und Hafen. Gleichzeitig ist der Anteil der Flächen für die straßenbezogene Erschließung mit 25% deutlich geringer als in der City (40%). Dieser Aspekt leitet über zum nächsten Schwerpunkt. Mobilität: Das Verhältnis von Fuß- und Radwegen zu Straßen soll in der Hafencity künftig bei 9:5 liegen, während etwa im gründerzeitlichen Eimsbüttel nur ein Verhältnis von 6:5 erreicht wird. Mit diesen Zahlen reagiert die Hafencity auf Kritik, der neue Stadtteil gebe dem motorisierten Individualverkehr (MIV) zu viel Raum. Der Hafencity-Chef erwartet, dass durch die Inbetriebnahme der U-Bahnlinie U4 sowie der 20 Wasserstoff-Busse im kommenden Jahr der MIV-Quellverkehr in einem Radius von 5 km deutlich zurückgeht und der MIV-Anteil in der Hafencity auf unter 30% sinkt – während er in Hamburg insgesamt bei 47% liegt. Mit dem Fahrrad sind es fünf Minuten bis zum Jungfernstieg, zwei Minuten mit der U4. Bauen und Energieversorgung: Das Hafencity Umweltzeichen für die Zertifizierung nachhaltiger Gebäude war 2007 das erste deutsche seiner Art. Obwohl sich die 2009

Bild: ff

deutschlandweit eingeführte Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) rasch etabliert hat, möchte Bruns-Berentelg nicht auf das Umweltzeichen verzichten. „Es gibt 80% Überschneidungen und die technischen Nachweise sind weitgehend identisch“, so der Planer. „Aber das Umweltzeichen ist flexibler, wird den Entwicklungen schneller angepasst und bietet Zertifizierungsvarianten für alle innenstadtbezogenen Nutzungen.“ Zudem wird, anders als beim DGNB-Zeichen, nach einem Jahr Betrieb konkret gemessen. „Sollten die Daten den Maßgaben der Zertifizierung nicht entsprechen”, so der Geschäftsführer unmissverständlich, „stellt der Eigentümer

Jürgen Bruns-Berentelg im Nachhaltigkeitspavillon.

entweder die Defizite ab oder die Zertifizierung wird öffentlichkeitswirksam aberkannt.“ Während die Hafencity in Hamburg mit gebremster Euphorie wahrgenommen wird, ist das Interesse der von der Hafencity Hamburg betreuten internationalen Fachöffentlichkeit groß. Jürgen Bruns-Berentelg fasst zusammen: Delegationen aus China oder Singapur interessieren sich für technische Lösungen energiesparenden Bauens und der regenerativen Energieversorgung. Französische Stadtplaner finden das behördliche Abstimmungsmanagement spannend („Die Realisierungsgeschwindigkeit gilt als absolut erklärungsbedürftig.“), suchen nach Lösun-

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gen für sozial verträglichen Wohnungsbau oder für das Bauen in hochwassergefährdeten Gebieten. Der Hochwasserschutz in Kombination mit Nachhaltigkeit steht auch bei Gruppen aus den stetig hochwassergefährdeten Niederlanden im Fokus. Engländer und Kanadier sind verblüfft, dass die öffentliche Infrastruktur weitgehend ohne politisch volatile Mittelzuweisungen aus Grundstücksverkäufen finanziert und das Projekt allein von der Stadt Hamburg abgewickelt wird, ohne nationale Mitentscheider und dass sich so viele private Investoren den laufend weiterentwickelten Gestaltungs- und Investitionsrichtlinien unterwerfen. (ff)

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Die hohe Dichte der Hafencity folgt der der Gründerzeit - hier der Ericusgraben.

Bild: ff


NORDDEUTSCHLAND

Seite 30 Nr. 23 9.6.2011

Immobilien Zeitung

CHANNEL HAMBURG

Entwicklungsschub für den Harburger Binnenhafen Nach krisenbedingter Entwicklungspause wird im Channel Hamburg wieder geplant und gebaut. Neben mehreren Bürobauten entstehen im Harburger Binnenhafen erstmals auch Wohngebäude – etwa auf der Harburger Schlossinsel. Des Weiteren sind mindestens zwei Hotels geplant. Die größte zusammenhängende Entwicklungsfläche bietet Aurelis mit dem Grundstück des früheren Harburger Güterbahnhofs – heute Harburger Brücken. Ein Spaziergang am westlichen Ufer des Westlichen Bahnhofskanals erschließt das Kerngebiet des Channel Hamburg: Es geht vorbei an dem um moderne Anbauten erweiterten Kaispeicher, am umgenutzten Speicher Fleethaus, den modernen Bürobauten Channel 1-4, dem umgebauten Silo, am historischen Palmspeicher, dem Anfang der 1990er Jahre errichteten MikroelektronikAnwendungszentrum (MAZ) der TU Hamburg-Harburg (TUHH) und dem Hochhaus Channel Tower. Die Entwickler dieses Quartiers – Arne Weber von HC Hagemann als Initiator, Aurelius Immobilien mit Peter Groenewold und Bettina Husemann sowie Manfred Vogler und Frank Lorenz – haben den Strukturwandel der Hafenbrache aus der gewachsenen Bebauung entwickelt. Eine Mischung von alt und neu, die den Reiz des Quartiers ausmacht. Diese Entwickler sind nach wie vor zentrale Akteure bei der Weiterentwicklung des Channel Hamburg zwischen Blohmstraße und Hannoverscher Straße, Karnapp und Schlossinsel. Eigentlich auch schon lange mit dabei ist Aurelis Real Estate. Mit knapp 90.000 m2 Entwicklungsfläche verfügt die frühere Bahn- und jetzige Hochtief-Tochter über das größte zusammenhängende Grundstück im Channel.

Harburger Brücken Über zehn Jahre lang verhinderte jedoch u.a. ein Streit über die Interpretation eines im Juni 2000 geschlossenen städtebaulichen Vertrags die Entwicklung des geplanten Hafen-Campus, des früheren Güterbahnhofsgeländes zwischen Schellerdamm und Östlichem Bahnhofskanal (70.000 m2) sowie einer Fläche an der Hannoverschen Straße (19.000 m2). Im Februar 2010 einigten sich die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, der Bezirk Harburg, Aurelis und der Energieversorger Vattenfall im Rahmen eines außergerichtlichen Mediationsverfahrens. Vattenfall soll die lange strittige 110-KV-Freileitung bis zum Juni 2012 verlegen. Diese Lösung hat Harald Hempen just in time mit dem Wirtschaftsaufschwung auch bereits die ersten Ansiedlungen für das nun Harburger Brücken gelabelte Areal beschert. Der Leiter der Region Nord der Aurelis bestätigt die Ansiedlung eines öffentlichen Unternehmens auf 15.000 m2 an der Hannoverschen Straße. „Zudem wird ein mittelständischer Gewerbebetrieb auf 3.000 m2 einen Trakt mit Büros und Werkstatt bauen“, sagt Hempen, „und auf einem 1.600 m2 Grundstück in der südöstlichen Ecke entsteht ein B&B-Hotel mit 50 Zimmern.“ Noch in diesem Jahr erwartet der Grundstücksentwickler außerdem Unterschriften zum Bau von Mietwohnungen. „Die Bauvoranfrage läuft, und Interessebekundungen von den meisten Hamburger Wohnungsbauentwicklern liegen vor.“ 30% Sozialwohnungen sollen nach dem noch nicht abschließend verabredeten neuen Hamburger Fördermodell mit zwei Förderstufen entstehen. „Der Standort wird gut nachgefragt, weil in Harburg 1.000 Wohnungen fehlen – und weil die Grundstücke günstiger sind als nördlich der Elbe.“ Hempen erwartet daher Mieten um 10 Euro/m2.

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Die Aurelis-Fläche für das Quartier Harburger Brücken ist geräumt. Rechts das geplante Center für Green Technologies mit integrierter Likörfabrik.

Allein 180 Wohnplätze für Studenten plant Aurelius (nicht Aurelis) am Schellerdamm zu bauen. Eine Baugenehmigung für das vom Architekturbüro BHL Limbrock Tubbesing entworfene Projekt liegt vor. Und ebenfalls ein Letter of Intent mit dem Studentenwerk, das als Pächter der Wohnanlage auftreten würde. Mit der Kreditanstalt für Wiederaufbau, den Behörden und der Politik werden aktuell Gespräche zur Finanzierung des Projekts geführt. Als einer der ersten Investoren auf dem Areal Harburger Brücken hatte Frank Lorenz 2008 über die Harburger Parkhausgesellschaft, in der er Gesellschafter ist, ein 3.250 m2 großes Grundstück zum Bau einer Quartiersgarage mit 530 Stellplätzen sowie eines Bürogebäudes von Aurelis gekauft. Die Quartiersgarage konnte 2009 fertiggestellt werden, der Büroriegel entsteht vor dem Parkhaus am Veritaskai bis Ende 2011.

Büros am Veritaskai „97% der 2.400 m2 Nutzfläche sind vermietet“, so Lorenz. „Nur 90 m2 Ladenfläche sind noch frei.“ Mieter sind u.a. das Steuerbüro Dierkes und Partner sowie die Hamburg-Dependance des Bremer Immobilienunternehmens Zechbau. Und verkauft ist das Gebäude auch bereits – wohl an das Kontorhaus Jürgen Behn aus Harburg. So plant Lorenz bereits den zweiten Bauabschnitt mit 3.500 m2, der im Herbst 2012 fertig sein soll. Die Miete soll bei 11,50 Euro/m2 bis 12,50 Euro/m2 liegen. Und für den dritten und vierten Bauabschnitt, die das Kontorhaus Hafenblick dann auf insgesamt 20.000 m2 Büroflächen bringen sollen, hat sich der umtriebige Entwickler bereits weitere 4.000 m2 bei der Aurelis gesichert. Ebenfalls nach Bedarf realisiert Manfred Vogler vis-à-vis den 2005 umgebauten und mit einem modernen Anbau versehenen Kaispeicher am Veritaskai. Aktuell geht der

dritte Bauabschnitt mit 4.000 m2 seiner Fertigstellung entgegen. Mieter sind der Firmenservice-Süd der Hamburger Sparkasse, der die Harburger City verlässt, und die Wirtschafts- und Rechtskanzlei Schlarmann von Geyso, die hier zwei Harburger Standorte zur neuen Zentrale zusammenführt. Umgeplant wird das Channel X am nördlichen Ende des westlichen Kaufhauskanals. Zu teuer ist der BRT-Entwurf für das 2007 vorgestellte Bürohochhaus. „Da sind wir locker bei 15 Euro/m2“, hat Arne Weber errechnet. „Das ist im Moment zu teuer für diesen Standort.“ Nun haben die Hamburger Architekten Dinse Feest Zurl einen zweiflügeligen Baukörper mit sieben und vier Geschossen entworfen, der bei Investitionen von 15 Mio. Euro etwa 8.000 m2 Bürofläche bieten soll. Doch vor dem Channel X steht für Weber der Bau eines 3.500 m2 großen Bürogebäudes an der Blohmstraße auf der Tagesordnung. Es soll neben der alten Schmirgelfabrik, die sich HC Hagemann 2009 als Unternehmenssitz ausgebaut hat, und der alten UnternehmerVilla, in dem das Deutsche Institut für Luftund Raumfahrt (DLR) sitzt, entstehen. Mögliche Mieter sind das DLR oder die TUHH. Erfreulich ist für Arne Weber zudem die im Mai vorgestellte Lösung für die denkmalgeschützte Likörfabrik am Karnapp (Hilke-Häuser). Im Rahmen einer Public Private Partnership (mit der Technischen Universität Hamburg-Harburg und der TuTech Innovation soll bis Ende 2013 ein 3.500 m2 großes Center for Green Technologies entstehen. Alt- und Neubau werden nach einem Entwurf von Windels Architekten durch eine Glasbrücke verbunden. An der Nartenstraße, im nordöstlichen Bereich des Binnenhafens, liegt die frühere New-York Hamburger Gummi-Waaren Compagnie (NYH). Das knapp 29.000 m2 große Areal soll von der Ecocity-Gesellschaft, hinter der u.a. der international akti-

ve Investor Tindaro Florio steht, entwickelt werden. So ist hier von der Luxury Hospitality & Entertainment Group, die auch das Bonner Kameha-Hotel betreibt, ein Mittelklassehotel der Marke K-Stars mit 167 Zimmern geplant. Samt Büroflächen ist von einem Investment „deutlich über 50 Mio. Euro“ die Rede. Meinungsverschiedenheiten mit dem Bezirk Harburg gibt es zum Erhalt der besonders nitrosaminverseuchten Indus-

Bilder: ff/Windels Architekten

ist. „Es ist ein gutes Zeichen für die IBA und den Standort, wenn ein Investor ein zweites Projekt anpackt“, so IBA-Geschäftsführer Uli Hellwig. Noch keinen Investor gefunden haben die zwei Lose mit 9.000 m2 Büro- und Gewerbefläche sowie das Parkhaus. In Gesprächen mit Investoren ist Hellwig auch zum Wohnprojekt Maritimes Wohnen am Kaufhauskanal. Zwischen Harburger Schlossstraße und Kaufhauskanal sollen

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triearchitektur an der Nartenstraße. Im Sommer sollte mit dem Bau eines Ärztehauses begonnen werden. Gesichert und bereits fortgeschritten ist der Bau des von Lorenz entwickelten Wohnungsprojektes Balance Bay auf der nahen Harburger Schlossinsel. Die Keimzelle Harburgs wurde erst im Frühjahr formal aus dem Hafengebiet entlassen. Aktuell werden dort 900 Pfähle zur Gründung des aus sechs Häusern bestehenden Wohnquartiers gerammt. 185 Miet- und Eigentumswohnungen sollen bis zum Herbst 2012 dort entstehen. Investor des 70-Mio.-Euro-Projekts ist die Provinzial Rheinland. Der Durchschnittspreis für die 86 Eigentumswohnungen liegt bei stolzen 4.320 Euro/m2.

Die Insel erhält einen Park Ein Drittel der Inselfläche wird künftig von einem sternförmigen Park geprägt, der in der Bauplanung ist und dessen Umsetzung 2011 starten soll. Für das südlich angrenzende Quartier am Park sind fünf Lose in die Ausschreibung gegangen. Für zwei Lose mit insgesamt 60 Wohnungen – ein Teil öffentlich gefördert – auf 5.000 m2 BGF wurden zwei Investoren gefunden: ein Harburger Handwerksunternehmen aus dem Energiesektor sowie Holger Cassens, ein Hamburger Investor, der auch bereits am IBA-Projekt Hamburger Terrassen beteiligt

nach Entwürfen der Bjarke Ingels Group, Kopenhagen, 160 Wohnungen entstehen. „Die Verträge für die nötigen Betriebsverlagerungen sind unterschrieben“, so Hellwig, „aber die Ausschreibungen haben zu keinem guten Ergebnis geführt. Letztlich gab es nur eine Bewerbung.“ Der IBA-Macher verweist auf das archäologische Bodendenkmal, die teure Sanierung der Kaimauer und erhebliche Altlasten. Das Verfahren wurde daher aufgegeben. „Wir werden in Gesprächen mit den Investoren versuchen, die Komplexität der Rahmenbedingungen zu reduzieren.“ Soll heißen, dass finanzielle Entlastungen in Aussicht gestellt werden. „Zudem wird über die zeitliche Entkoppelung der Fertigstellung vom Präsentationsjahr der IBA gesprochen. Oberste Priorität hat der Strukturwandel.“ Des Weiteren sollen die Architekten den Entwurf „optimieren“ – etwa auf komplizierte Dachfenster verzichten, die übers Eck in der Fassade weiterlaufen. „Wir hatten auch Interesse am Projekt, haben uns aber nicht beteiligt, weil das Projekt für den Standort zu teuer ist“, verweist Ingo Hadrych, HC Hagemann Real Estate, auf die geforderte große Tiefgarage, die teure Architektur ohne Balkone, den Passivhaus-Standard und die wegen der Ausgrabungen nur abschnittsweise mögliche Realisierung. „Der Preis für Eigentumswohnungen in Harburg liegt bei 2.400 Euro/m2. Für viel höhere Preise kann ich hier nix verkaufen.“ (ff)


NORDDEUTSCHLAND

Immobilien Zeitung

9.6.2011 Nr. 23 Seite 31

NORRPORTEN/BECKEN

BREMEN

Schwedischer Investor sucht 70.000 m

Telekom-Areal steht zum Verkauf

2

Seit Anfang Juni steht in Bremen-Horn ein 67.000 m2 großes Gewerbegrundstück zum Verkauf. Die früher von der Deutschen Telekom als Ausbildungsstandort genutzte Liegenschaft ist noch mit den entsprechenden Gebäuden aus den 1970er Jahren bebaut, die jedoch im Nachgang der Vermarktung abgerissen werden können. Die AssetManagement-Gesellschaft Corpus Sireo hat das Bremer Maklerhaus Robert C. Spies mit einem Verkauf noch in diesem Jahr beauftragt. Spies-Geschäftsführer Jens Lütjen weist auf die zentrale, infrastrukturell gut angebundene Lage hin sowie auf den im B-Plan vorgesehenen Nutzungsmix. Dieser sieht einen 50% Wohnanteil vor sowie Gewerbe zur Leher Heerstraße. Das Areal sei eine der letzten Baugebiete in dieser Größe und die nahen Baugebiete Borgfeld-Ost und Borgfeld-West seien praktisch komplett verkauft.

Norrporten plant, ab diesem Jahr, rund 70.000 m2 Büroflächen in Hamburger Toplagen zu kaufen. Über 30.000 m2 hat der schwedische Investor bereits rund um den Sandtorpark in der Hafencity gekauft – Flächen, deren Asset- und Property-Management seit Jahresbeginn von der Becken Verwaltung wahrgenommen wird. Auf der Real Estate North wollen die beiden Unternehmen über positive Aspekte skandinavischen Engagements in Deutschland berichten. „Langfristig“ ist der Terminus, der in der Kommunikation zur Kooperation der Unternehmen Norrporten und Becken eine zentrale Rolle spielt. Investor Norrporten, hinter dem die beiden Pensionsfonds Andra AP (AP 2) und Sjätte AP (AP 6) stehen, betont, sich als Bestandshalter langfristig in Hamburg engagieren zu wollen (IZ 10/10). Zwischen 2007 und 2009 hatte der Immobilienkonzern mit Sitz in Sundsvall rund 120 Mio. Euro in das Hamburg-AmericaCenter, zwei Häuser der International Coffee-Plaza sowie das S.KAI investiert. Die Vermietung der von der DWI ent

Fakten zu Norrporten Anzahl Immobilien: Schweden: Kopenhagen: Hamburg: Gesamtfläche: Büro: Einzelhandel: Wohnen: Sonstige: Mietwert: Marktwert:

138 129 6 3 1,125 Mio. m2 79,3% 11,7% 2,2% 6,8% 182,6 Mio. Euro 2,1 Mrd. Euro © Immobilien Zeitung

BRAUNSCHWEIG

Hochtief saniert und betreibt Schulen

82% der Flächen im S.KAI am Sandtorpark sind vermietet.

wickelten Projekte hatte sich zunächst etwas schwerfällig angelassen, wobei Norrporten betonte, sich lieber etwas Zeit zu lassen, um Mieter zu finden, mit denen man langfristig zusammenarbeiten wolle. Um langfristig Erfolg zu haben, übertrug Norrporten zu Jahresbeginn das Asset-, Property- und Vermietungsmanagement der 32.000 m2 Mietfläche der Becken Verwaltung, einem Unternehmen der Firmengruppe von Dieter Becken. Florian Wegmann, Geschäftsführer der Becken Verwaltung, reklamiert für sein

ALNATURA

Naturkost in die Metropolen

Unternehmen mit Blick auf die Firmengeschichte „Eigentümerdenke“ und sieht hierin – neben der mittelständischen Struktur und der Vertrautheit mit dem Hamburger Markt – die wesentliche Schnittmenge mit dem Core-Investor Norrporten. Mit der Buss Group, die 4.600 m2 im Hamburg-America-Center bezieht, Powerwind und GE Wind Energy Park konnte Wegmann tatsächlich für eine höhere Vermietungsquote im Ensemble sorgen. Während das Hamburg-America-Center (94%) und das S.KAI (82%) inzwischen gut ausge-

Bild: ff

lastet sind, stehen die 9.500 m2 des CoffeePlaza-Duos weitgehend leer. Doch In-vestor Norrporten zeigt sich optimistisch und plant, am Ziel festzuhalten, den Bestand auf 100.000 m2 auszubauen. Im Fokus stehen Bestandsobjekte in der City. Wegmann kann sich auch vorstellen, dass die Becken Projektentwicklung für Norrporten tätig wird. Auch ein Ankauf des von Becken gerade entwickelten Bürogebäudes An der Alster 3-5 könne eine Option sein. Auf der Real Estate North jedenfalls planen Bo Henriksson, Geschäftsführer von

Der Braunschweiger Rat hat mit den Stimmen der CDU und FDP beschlossen, Hochtief PPP-Solutions im Rahmen der Public Private Partnership (PPP) mit der Sanierung und dem Betrieb von neun Schulen, drei Kindertagesstätten und zwei Sporthallen zu beauftragen. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 25 Jahren und ein Volumen von 211 Mio. Euro. 74 Mio. Euro davon werden bis 2014 für bauliche Investitionen in die Gebäude aufgebracht. Der Vorstand von Hochtief hatte dem Braunschweiger Finanzdezernenten Ulrich Stegemann schriftlich versichert, dass Hochtief PPP-Solutions nicht verkauft werden solle, wie zwischenzeitlich geplant. Mit den 25 Mio. Euro, die Braunschweig nach den aktuellen Berechnungen durch den PPP-Vertrag gegenüber einer Eigenerledigung über die gesamte Laufzeit spart, sollen sechs weitere Schulen saniert werden – in Eigenerledigung.

WIRTSCHAFTSKRAFT NORDDEUTSCHLANDS

Hamburg beim BIP im Norden vorn Mit einem Bruttoinlandsprodukt von fast 50.000 Euro je Einwohner liegt Hamburg auch 2010 im Vergleich der deutschen Bundesländer ganz vorn – gefolgt von Bremen mit 42.000 Euro. Bei aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamts zu den gesamtwirtschaftlichen Ergebnissen der Bundesländer kommen die norddeutschen Flächenländer jedoch selten auf vordere Ränge.

Der Alnatura-Markt in Hamburg-Ottensen.

Die Biomarktkette Alnatura möchte in den Metropolen des Nordens expandieren. So hat das hessische Unternehmen bis dato vier Standorte in Hamburg, 20 sollen es werden. Doch im Wettbewerb mit Drogisten und Textiliten zieht der Biomarkt oft den Kürzeren, sodass 2010 wenig neue Läden öffneten. Da soll die Präsenz als Aussteller auf der Real Estate North weiterhelfen. „Es geht um Networking und darum, die Marke bekannt zu machen“, erläutert Mike Winkler die Teilnahme an der Immobilienmesse Real Estate North. Der Expansionsleiter von Alnatura muss manchmal schmerzlich erfahren, „dass die Marke Alnatura zwar bekannt ist, doch dass wir eigene Märkte haben weniger. Daher werden wir bei der Vergabe interessanter Standorte erst gefragt, wenn alle anderen abgesagt haben.“

Durchhänger 2010 Das ist umso schwieriger, da der Wettbewerb um die guten Standorte nicht nur mit anderen Lebensmittlern oder Discountern geführt wird, sondern auch mit Textiliten wie H&M oder Drogisten wie Budnikowsky – wo Alnatura-Waren auch im Regal stehen. Und da 2010 alle Einzelhändler in dicken Lettern Expansion buchstabierten, „hatten wir einen Durchhänger“. Wettbewerber Denn’s hatte keine Durchhänger und konnte mit inzwischen über 60 Märkten zum langjährigen Branchenführer Alnatura aufschließen, der aktuell 61 Biomärkte zählt. „Für uns geht es um die Qualität des Standorts und nicht um das Wachstum um des Wachsens willen“, erklärt Winkler. Die

Bild: Alnatura

Eröffnung von Denn’s Biomärkten in Mittelstädten, wie jüngst in Lüneburg, will er beobachten – kann sich aber aktuell nicht vorstellen, in Städten zu eröffnen, die nur Potenzial für einen Markt bieten.

Wachstum 2011 Im laufenden Geschäftsjahr bis zum 30. September 2011 sehe es besser aus. „Wir werden zwölf oder 13 Neueröffnungen melden können“, so Winkler. „Das entspricht dem Ziel von zwölf bis 15 neu eröffneten Märkten jährlich.“ Davon sollen künftig auch mehr in norddeutschen Metropolen entstehen. In Hamburg konnte im März ein Biomarkt an der uninahen Grindelallee eröffnet werden, der vierte Standort in der Hansestadt. Mindestens 17 sollen es laut Potenzialanalyse werden, gern auch 20. Altona, Schanzenviertel, Eppendorf oder Winterhude kann sich der Expansionsleiter gut vorstellen. In Bremen ist Alnatura im Steintorviertel präsent sowie in der Faulenstraße, und in Hannover hat man einen Standort in der Markthalle am Lister Platz gesichert. Hier soll im Herbst ein 700 m2 großer Markt eröffnet werden. „Unser kleinstes Konzept benötigt 350 m2 Verkaufsfläche und 120 m2 Nebenfläche, das größte 800 m2 bis 850 m2 Verkaufsfläche und 220 m2 Nebenfläche.“ Alnatura mietet 80% im Bestand, oft an Standorten, die selbstständige Einzelhändler etwa aus Altersgründen aufgegeben haben oder Drogisten, wie dm – auch ein Alnatura-Kunde –, um sich zu vergrößern. Oldenburg und Kiel hat Winkler auf der Agenda, aber ohne konkrete Pläne. Zur Real Estate North möchte er 2012 wiederkommen, „wenn wir hier mit unseren drei Mitarbeitern zwei Tage lang gute Gespräche geführt haben.“ (ff)

Beim Bruttoinlandsprodukt (BIP) liegen Hamburg und Bremen 62,4% bzw. 37,6% über dem deutschen Durchschnitt von 29.278 Euro. Niedersachsen und SchleswigHolstein liegen mit 26.974 Euro bzw. 26.712 Euro nahezu gleichauf. Vergleicht man allerdings das indizierte Wachstum des BIP je Beschäftigtem seit 2000 (=100) hat Bremen im Norden mit 111% die Nase vorn, gefolgt von Schleswig-Holstein (105%) und Niedersachsen (102%), während Hamburg bei 99% stagniert. Beim Wirtschaftswachstum liegen alle Nordstaaten unter dem deutschen Mittel von 3,6%. Hamburg und Niedersachsen verzeichnen 3,4%, Bremen 2,8% und Schleswig-Holstein 2,3%. Fairerweise muss angefügt werden, dass im Norden der Wirtschaftseinbruch auch 2009 durchweg unter dem deutschen Durchschnitt von -4,7% lag. Stabil zeigte sich Schleswig-Holstein mit

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Ob der globalen Verflechtung am volatilsten zeigt sich die Hafenwirtschaft in Hamburg.

-1,7%, gefolgt von Bremen (-3,3%), Hamburg (-3,5%) und Niedersachsen (-4,4%). Auf dem Weg zur Dienstleistungsgesellschaft liegt Hamburg mit einem Anteil des Dienstleistungssektors an der Bruttowertschöpfung von 83% deutschlandweit vorn. Auch Schleswig-Holstein (78%) und Bremen (76%) liegen über dem deutschen Durchschnitt von 71%. Ein Wert, den Niedersachsen genau erreicht. Auch bei den Lohnkosten je

Bild: ff

Arbeitnehmer liegt Hamburg 2010 mit 41.000 Euro bundesweit vorn. Bremen verzeichnet 36.000 Euro, Niedersachsen 34.000 Euro und Schleswig-Holstein 32.000 Euro. Daher freuen sich die Hamburger über ein verfügbares Einkommen von 24.137 Euro. Deutschlandweit auf Rang zwei liegt Bremen mit 21.156 Euro, während Schleswig-Holsteiner und Niedersachsen mit 18.620 und 18.431 Euro auf Rang neun und zehn landen. (ff)

IZ Nord-Special  

Anlässlich der Fachmesse Real Estate North stehen der Norden der Republik und seine Immobilienlandschaft im Fokus von neun IZ-Sonderseiten.

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