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Seite 25

„We want our money back“ Ausländische Investoren haben viel Geld auf dem deutschen Immobilienmarkt versenkt. Den Schaden haben Banken und Anleger, den Nutzen deutsche Immobilienprofis. Sie haben gut verdient und viel dazugelernt. Nun erwarten sie voller Ungeduld die nächste Welle ausländischen Geldes.

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BILD: FOTOLIA.DE/JEFFREY BANKE; FOTOLIA.DE/IOFOTO; FOTOLIA/RUI VALE DE SOUSA; FOTOLIA/ANDREAS WOLF; MONTAGE: IZ

KAMEHA GRAND BONN

IN DIESER AUSGABE

Seiten 12 und 14

AUSLÄNDISCHE INVESTOREN IN DEUTSCHLAND

Alle genannten Unternehmen finden Sie auf Seite 2.

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Mipim Awards 2010: Drei deutsche Projekte kämpfen um den Sieg.

In Frankfurter Immobilienkreisen kursiert folgender Witz: Wenn ein ausländischer Investor zu einem Frankfurter Entwickler kommt, hat der eine das Geld und der andere die Erfahrung. Wenn der Investor Frankfurt wieder verlässt, ist es umgekehrt. „We want our money back“ – das sagt nicht nur die Royal Bank of Scotland, die den Kaufrausch von Morgan Stanley in Deutschland mitfinanziert hat. Für opportunistische Hotelinvestoren droht der deutsche Immobilienmarkt ebenso zum Millionengrab zu werden wie für die Käufer der Hertie-Warenhäuser oder die Financiers der Wohnungsgesellschaft Level One, die sich in Berlin verhoben hat. Weiter auf Seite 3

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PHOTO: REED MIDEM

Morgan Stanley dachte, sein Erfolgskonzept aus Japan in Deutschland wiederholen zu können. Das ging gründlich schief.

BILD: FOTOLIA.DE/ELISADS

SPECIAL EDITION MIPIM 2010

March 2010


Seite 2

Donnerstag, 11. März 2010

Firmenregister Aareal Bank

8

Castellum

Aberdeen

6

CB Richard Ellis

26 21, 29

Activum SG

11

Cerberus

AEW

21

Cevdet Caner

Allianz Immobilien

12

Christoph Mäckler Architekten

Alstria

30

Citibank

AM alpha

21

Clifford Chance

Ameos

17, 25, 30

Engel & Völkers

22

JP Morgan

16

Reed Midem

Euro Ejendomme

8

KBC Bank

16

Resolution Property

12 18

Fair Value

30

King-Kamehamea-Gruppe

14

Rockpoint

17

Fattal Group

23

Kondor Wessels

22

Royal Bank of Scotland

31

FGH Bank

16

KWL

27

Rreef

30

3

Foncière des Régions

30

Leonardo

23

SBRE/triple iii

27

3

Fortress

30

Level One

1, 3, 17

SDRB/GOMB

14

3, 4 1, 25

8

Colliers Property Partner

28

FPS

19

Licon-Group

24

Securum

26

Angermann

28

Colliers Schauer & Schöll

21

Frank Müller Immobilien

20

Macquarie Office Trust

11

Sjælsø Danmark

14

Arab Investment

16

Commerzbank

Fürst Developments

28

Marland

10

SNS Bank

16

Gagfah

30

Merrill Lynch

16

STIV/MIVB

14

Garbe Group

27

Moore Capital Management

19

Gazit

10

Sunrise Senior Living

Morgan Stanley 1, 3, 6, 11, 16, 18, 21, 24, 25, 30

Archit. Karl-Heinz-Schommer 12, 14

Credit Suisse

Architektenbüro Max Dudler 12, 14

Cushman & Wakefield

Argoneo

Dahler & Company

3

Bank of America

16

Dawnay, Day

Bank of Ireland

16

DC Residential

Barclays

8

DCP

6 16 3, 18 12, 14 3 12, 14 27

Goldmann Sachs

30

Degi

BayernLB

16

Deka Fonds

30

Griffin

Deka Immobilien

21

GSW

12, 14

BIC

31

Deutsche Annington

Biq Standortentwicklung

19

Deutsche Bank

Blackstone

25

BNP Paribas Real Estate BonnViseo Brau und Brunnen

3, 11

Deutsche Land Deutsche Wohnen

17, 24 3 30 17, 30

17, 30

Gewerbesiedlungs-Gesellschaft

Baubecon Behnisch Architekten

6, 30

Gehag

24

16, 17, 18, 21

Grand City Hotels

3, 23 20 17, 30

Natixis NIBC Bank

16

Nokia

22

Nordea Norrporten

Hamborner

30

Oaktree

Harvest United Enterprise

31

Orco Germany

26 17, 30

Swan Operations

31

Sybil Group

19

Terra

17

Thelen-Holding

22

TMW Tower Group

24

Trans Arab Support Services

6 20 31

Herkules

20

Pandox

26

Hilton

31

Patrizia Projektentwicklung

12

UBS

16

Pirelli

30

Union Investment Real Estate

25

12

PKF hotelexperts

23

UOL-Group

14

16

Precise Hotel Collection

23

Valartis Asset Management

17

Vasakronen

26

12, 14

Develica Deutschland

30

Hochtief Projektentwicklung

31

Development Partner

12

HSH Nordbank

12, 14

30

DG Hyp

16

Hypo Investmentbank

Bulwien Gesa

17

DIC

11

Icade

21, 29

Prima

BXR

20

Dr. Ebertz & Partner

31

IFM

12, 14

Prudential

Calyon

16

Dresdner Bank

6

Canda Invest

4

DS Baukonzept

26

Immobilien Zeitung

Capmark

8

DWI Grundbesitz

26

IMW

Ellwanger & Geiger

28

Jones Lang LaSalle18, 20, 21, 23, 28

3, 6, 29

26

10

Treveria

BSGP

Carlyle

8, 16

8

SVP

Immeo

Vattenfall

19

30

Viterra

24

4, 12

Quantum

11

Warimpex

14

17

Rabobank

16

Westbrook

Raiffeisen evolution

14

Whitehall

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Donnerstag, 11. März 2010

Seite 3

FORTSETZUNG TITELGESCHICHTE

„We want our money back“

BILD: BOXLER/SELL

Morgan Stanley hat geschätzte 15 Mrd. Euro in deutsche Immobilien investiert – mit zweifelhaftem Erfolg. Chefeinkäufer James Lapushner (Bild), der die Bank Ende März verlässt, verabschiedete sich mit einem Brief von Freunden und Kollegen. Ein Auszug: „Die letzten vier Jahre als Chef der deutschen Investmentsparte waren die besten Jahre meines bisherigen Berufslebens. Ich hatte nicht nur die Möglichkeit, das größte Unternehmen für Gewerbeimmobilien in Deutschland aufzubauen, ich half auch beim Aufbau von Argoneo, dem größten und in seiner Klasse besten Asset-Manager Deutschlands. Am meisten habe ich in den letzten vier Jahren aber davon profitiert, mit dem besten Team der Branche arbeiten und von ihm lernen zu können. Mit meinem Entschluss, Morgan Stanley zu verlassen, werde ich auch nach London zurückkehren ...“ (siehe auch Seite 25)

In den 1990er Jahren machte man sich in London über die deutschen offenen Fonds lustig. Heute erzählen sich die Deutschen Geschichten über „dummes ausländisches Geld“. Sie handeln von Amerikanern, die unbedingt Plattenbauten in Berlin-Hellersdorf haben wollten, oder von Russen, die das Hotel kauften, das keiner haben wollte. Schadenfreude bricht sich ziemlich unverhohlen Bahn. Haben nicht englische Bewerter das deutsche Konzept der „nachhaltigen Miete“ jahrelang verspottet? Heute würden sie die Methode vielleicht gerne selbst anwenden, um nicht so stark abwerten zu müssen.

Hancock holt das Geld zurück Die Rettung von Kapital, das in deutschen Immobilien steckt, ist ein Geschäftsmodell geworden. Chris Hancock, ehemals Manager beim Finanzinvestor Dawnay, Day, hat mit drei ehemaligen deutschen Kollegen eine Firma gegründet, die genau diesem Zweck dient. Hancock hat zwei große Aufträge: Verkauf bzw. Nachvermietung der Hertie-Warenhäuser im Auftrag des Insolvenzverwalters von Dawnay, Day

„I want my money back“ Der Satz stammt von der britischen Premierministerin Margaret Thatcher. Sie setzte damit 1984 einen Rabatt auf die britischen Beitragszahlungen an die Europäische Union durch. (cvs)

und im Auftrag von Deutsche Bank und Citibank der Verkauf eines Teilportfolios des Börsenvehikels Treveria, das in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert ist. „Der Appetit nach Assets mit langen Mietverträgen und guter Mieterqualität ist da“, sagt Hancock. Der Investmentmarkt sei allerdings „durch den Mangel an Kredit beeinträchtigt“. Kein Kredit, keine Märkte. Die Investmentblase von 2007 ist geplatzt, still ruht der See. Ist es die Ruhe nach oder vor dem Sturm? BNP Paribas Real

Estate meint, dass der Rückgang der Immobilienpreise in Deutschland gestoppt sei. Wer weiter auf sinkende Kaufpreise setze, liege falsch. Die Investmentumsätze legen seit dem vierten Quartal 2009 wieder zu. „Der Markt ist tot“, hört man dagegen aus einem Architekturbüro, das auf Einzelhandel spezialisiert ist. Weil die Banken Wertberichtigungen meiden, kommen die überteuert gekauften Immobilien aus den Boomjahren nicht auf den Markt. Im Frankfurter Bahnhofsviertel hat eine Bank ein leeres Bürohaus, das noch vor drei Jahren für 3,4 Mio. Euro angeboten wurde, für 1,8 Mio. Euro auf die eigenen Bücher genommen. Insolvenzen wie die des Wohnungskonglomerats Level One (Seite 17) oder der Rückzug der US-Seniorenheimkette Sunrise (Seite 8) sind die Ausnahme. „Noch handelt es sich überwiegend um Buchwertabschreibungen und nicht um realisierte Verluste. Das Eigenkapital ist vielfach erst auf dem Papier verschwunden“, beschreibt CarlyleDeutschland-Chef Wulf Meinel den Zustand vieler Investments (Seite 6).

Investition in deutsche Häuser:

Geld aus dem Ausland:

Geld aus aller Welt

Spitzenjahr 2007

Land Deutschland USA Großbritannien Luxemburg Österreich Niederlande Italien Frankreich Schweiz Dänemark Israel Spanien Sonstige

Investitionsvolumen in Mio. Euro 2007 2009 24.571 12.064 18.436 301 14.283 253 2.252 105 1.974 236 1.766 133 1.740 k. A. 1.605 186 1.570 482 1.408 69 1.399 23 1.048 126 2.826 25

© IZ; Quelle: BNP Paribas Real Estate

sprechend, die israelische Gruppe Grand City Hotels sammelt weiter Hotels ein (Seite 23). Für die einheimische Immobilienwirtschaft war die Geldschwemme aus dem Ausland ohnehin ein Segen, nicht nur weil Makler, Entwickler, Bewerter und Fondsmanager Millionen verdient haben. Die Angelsachsen haben die

Immobilieninvestitionen in Mio. Euro

„Das größte Unternehmen in Deutschland für Gewerbeimmobilien ...“

60 50 40 30 20 10 0

2004 2005 2006 2007 2008 2009 © Immobilien Zeitung; Quelle: BulwienGesa

Deutschen den Immobilienhandel gelehrt und ihr Know-how gleich mitgebracht. „Von anglo-amerikanischen Investoren haben wir enorm viel gelernt“, sagt Cornelia Thaler, Partnerin der Rechtsanwaltskanzlei Clifford Chance. „Das gilt für viele Dinge, die heute Standard sind, zum Beispiel eine Due Diligence.“ (cvs)

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Opportunisten ante portas Die große Verkaufswelle, das prophezeien die Experten, komme 2011/2012, wenn die Kredite von 2006/2007 auslaufen. Wer es sich leisten kann, wartet bis dahin. Andere fühlen schon wieder den Druck. „Ich schätze, dass zehn bis zwölf opportunistische Fonds ante portas stehen“, sagt Dennis Boergel, Investmentexperte bei Cushman & Wakefield über den deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt (Seite 18). Bis Mitte 2011 müssen sie ihr Eigenkapital platziert haben, andernfalls geht es an die Investoren zurück. An Europas größter Volkswirtschaft führt für Global Player kein Weg vorbei. London ist ja schon wieder so teuer. Doch es sollen nicht nur NegativBeispiele beleuchtet werden. Viele Ausländer sind ja sehr zufrieden. Die Zusammenarbeit zwischen dem Berliner Entwickler Klussmann und der USFirma Rockpoint (Seite 4) läuft vielver-

;6E >H I=: A:69>C< >C9:E:C9:CI G:6A :HI6I: >CK:HIB:CI 76C@>C< ;>GB >C <:GB6CN! EGDK>9>C< =><=AN HE:8>6A>O:9 9:7I HIGJ8IJG>C<! 86E>I6AG:HIGJ8IJG>C<6C9:FJ>IN?D>CIK:CIJG:69K>HDGNH:GK>8:H# ;G::;GDB8DC;A>8ID;>CI:G:HIHL>I=6EGDK:CIG68@G:8DG9;6E 68IH6HI=:DJIHDJG8:9;>C6C8>6A9:E6GIB:CIIDEGD;:HH>DC6A G:6A:HI6I:>CK:HIDGH#DJGI:6B8DCH>HIHD;G:6A:HI6I:6C9 ;>C6C8>6A:ME:GIH!L=D6G:G:69NIDG:6A>O:NDJGD7?:8I>K:H#

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Seite 4

Donnerstag, 11. März 2010

CENDA INVEST/ROCKPOINT

Mit viel Eigenkapital wird das Jahr genutzt Die Berliner Cenda-Gruppe betreibt für einen ausländisches Investor opportunistische Revitalisierungsprojekte. Dabei hat sie, was vielen anderen Partnern von Private-Equity-Firmen fehlt: hohe Eigenkapitalquoten und genügend Zeit. Matthias Klussmann fühlt sich erklärtermaßen wohl mit seinem Partner aus den USA. Im Sommer 2007 war der auf Immobilien spezialisierte US-Investment-Manager Rockpoint zu gut 25% bei Klussmanns Development- und Asset-Management-AG Cenda Invest eingestiegen; außerdem wurde eine gemeinsame Holding zum Erwerb von Gewerbeimmobilien gegründet, an der Rockpoint 90% hält. So bleibt dem amerikanischen Geldgeber der Löwenanteil an den Erträgen (sobald welche anfallen), gleichzeitig behielt der deutsche Dienstleister seine unternehmerische Unabhängigkeit. Seitdem wurden zwar nur zwei Immobilien in Berlin erworben, und auch nicht besonders große. Doch

So soll das Ernst-Reuter-Haus in Berlin nach der Revitalisierung aussehen.

immerhin haben die nicht die Probleme anderer Private-Equity-Abenteuer: Sie sind weder überschuldet noch hat bisher der Business-Plan versagt. Das Ernst-Reuter-Haus (Investitionsvolumen: 45 Mio. Euro) soll dieses Jahr voll vermietet und seine Revitalisierung abgeschlossen sein. Auf einen schnellen Verkauf sei man nicht angewiesen, betont Klussmann. „Die Eigenkapitalquote im Projekt ist hoch und kann nach einer erfolgreichen Vermietung durch eine höhere Finanzierung abgebaut werden.“

Appetit auf neue Deals

Matthias Klussmann überredete seinen Investor, weniger Projekte anzugehen als geplant. Bild: Sabine Wenzel

Spekulativer ging man im Fall Rohrdamm zu Werke. Das komplett leer stehende Haus mit laut Klussmann „grundsolider Bausubstanz“ und einer Nutzfläche von 10.000 m2 wurde für günstige 500 Euro/m 2 von Siemens übernommen – „da habe ich gar nicht erst nach Fremdkapital gefragt“. Das veranschlagte Investitionsvolumen liegt bei insgesamt 16 Mio. Euro. Revitalisiert wird wohl erst 2011, wenn ein Mieter gefunden ist. Auch hier habe man es, so Klussmann, „nicht nötig, gezwungenermaßen unter der Gürtelli-

Es war die Zeit, in der es scheinbar keine bessere Idee gab, als eine Immobilie in Deutschland zu kaufen. So dachte wohl auch eine niederländische BV, als sie zum Jahreswechsel 2006/2007 ein paar Häuser und Grundstücke im RheinMain-Gebiet kaufte, darunter auch das Wohn- und Geschäftshaus Luisenstraße 24, einen hübschen Altbau Die Geschichte im Zentrum von Wiesbaden. Geschäftshaus Aber irgendwas lief wohl nicht ganz wie erhofft. Jedenfalls wurden die Zeiten für die Mieter der Luisenstraße 24 bald härter. Im Treppenhaus hing eines Tages ein selbstgemaltes Schild der Putzfrau: „Nicht wundern, dass es ab jetzt schmutzig ist, aber wer nicht bezahlt wird, der arbeitet auch nicht.“ Wer danach Besucher erwartete, musste den Treppendreck selbst entfernen. Einen Hausmeister gab es auch nicht mehr; Heizung, Aufzug und Parkgarage wurden nicht mehr gewartet. Im Hof stapelten sich unschöne Plastiksäcke mit Altpapier, um die sich keiner kümmerte – bis die Empfangsdame des

nie zu vermieten“. „Maximales Risiko ist, dass wir unsere gewünschte Eigenkapitalverzinsung nicht erreichen.“ Opportunistische Renditen sind in Zeiten niedriger Beleihungsquoten und hoher Kreditmargen nach Klussmanns Überzeugung nur durch „harte, knackige Developer-Arbeit“ und höhere Risiken zu schaffen, z.B. durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden. Nur so, sagt er, könnten die Fonds von heute ihre ambitionierten Ziele noch erreichen. Doch große Volumina lassen sich so nicht stemmen. Ein seriöser Entwickler könne mit eigenen Kapazitäten nur eine eingeschränkte Zahl von Projekten managen, sagt Klussmann. Eine Tatsache, mit der der Berliner Immobilienmann schon zu Beginn der Zusammenarbeit die Träume seines PrivateEquity-Partners von massenhaften Revitalisierungs-Geschäften mit einer Verzinsung von 25% p.a. zerstörte. Für 2010 habe er dem GewerbeJoint-Venture mit Rockpoint „äußerste Vorsicht“ verordnet, da mit Nachwehen aus dem Rezessionsjahr 2009 zu rechnen sei. Doch bringt die Wirtschaftkrise nicht auch Chancen für opportunistische Einkäufer? Ja, räumt

Büromieters einsprang. Seitdem schleppt sie die Säcke einmal die Woche eigenhändig vor die Tür. Damit sparten die Mieter zwar viel Geld, denn es gab reichlich gute Gründe für Mietminderungen. Doch sie fühlten sich allmählich doch ziemlich vernachlässigt, denn der Vermieter wollte mit ihnen einfach nicht sprechen. Lievom Wohn- und ber verzichtete er auf die Luisenstraße 24 Einnahmen aus den umgelegten Nebenkosten, als dass er auf Einwände der Mieter gegen die Abrechnung reagierte. Versuche, mit der Gesellschaft aus den Niederlanden Kontakt aufzunehmen, scheiterten regelmäßig. Darum denkt ein großer Mieter nun über einen Umzug nach. Der käme ihn zwar teurer, aber vielleicht bekäme er so wieder einen Hausmeister und einen Vermieter, der auch mal ans Telefon geht. Wie wir das recherchiert haben, fragen Sie sich? In diesem Fall waren die Wege kurz: Die Immobilien Zeitung hat ihren Wiesbadener Hauptsitz in der Luisenstraße 24. (mol)

Bild: Cenda

Klussmann ein. Er rechnet in diesem Jahr zwar keineswegs mit einer Notverkaufswelle, aber doch mit einem „kontrollierten Losschlagen schwieriger Finanzierungen“ durch die Banken. So hat auch Cenda wieder Appetit auf

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neue Deals, zumal Rockpoint erklärtermaßen in Deutschland aktiv bleiben möchte. Die eigenkapitallastige Strategie will man dabei beibehalten. „Wenn Banken sich von Problemen trennen, dann verhandeln sie nur mit Investoren, die den Kaufpreis ganz mit eigenen Mitteln abdecken“, weiß der Cenda-Chef. „Wer Geld von außen mitbringt, findet bei den Banken offene Ohren und Türen.“ (mol)


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Seite 6

Donnerstag, 11. März 2010

OFFENE IMMOBILIENFONDS

Wenn die Spardose zum Geldparkplatz wird „Stupid German Money“ war der internationale Spottname für die deutschen offenen Immobilienfonds, denen man nachsagte, sie zahlten für schöne Gebäude zu viel Geld. Als internationale Investment-Manager selbst offene Fonds auflegten, stellten sie fest: Das „stupid money“ verschwindet manchmal, noch bevor man es für Immobilien ausgeben kann. Ein Vermögen von rund 86 Mrd. Euro halten deutsche Privatanleger in ihren offenen Immobilienfonds. Das macht diese zu einer der wichtigsten und liquidesten Käufergruppen weltweit. Von diesem Kuchen wollten ausländische Investment-Manager ihren Teil abhaben und versuchten den Einstieg in das deutsche Privatkundengeschäft. Als Erstes wagte der Spezialfondsanbieter TMW, eine Tochter des US-Konzerns Prudential, den Sprung und legte Ende 2004 den TMW Weltfonds auf. Im Vertrieb setzte man hoffnungsvoll auf „Open Architecture“, also die Bereitschaft der Banken, auch Fonds fremder Anbieter zu verkaufen. Im Frühjahr 2005 zog Morgan Stanley nach und gründete eine eigene deutsche Immobilien-KAG. Deren offener Fonds P2 Value musste seinen Vertrieb ebenfalls auf freie Vermittler, Ver-

Institutionelle Anleger nutzten offene Immobilienfonds als Geldparkplatz. Als die Fonds deswegen schließen mussten, kamen die Kleinanleger nicht mehr an ihr Kapital. Bild: Fotolia.de/nem4a

mögensverwalter und fremde Bankschalter stützen. Um schnell Volumen aufzubauen, vertrieb man gerne auch an Großanleger und Dachfonds, die die Chance nutzten, ihr Kapital sicher und gut verzinst zu parken. Diese Großanleger wurden den Fonds nach der LehmanPleite zum Verhängnis: Panisch zogen sie im Oktober 2008 so viel Geld ab, dass TMW und P2 Value in Liquiditätsnöte kamen und schließen mussten.

Morgan Stanleys P2 Value blieb seitdem dicht. Branchenkenner bezweifeln, dass der Fonds bei der Liquiditätsgewinnung um Immobilienverkäufe herumkommen wird und sich durch die Ausgabe neuer Anteile frisches Geld besorgen kann – offene Fonds, die keine Anteile zurücknehmen, gelten im aktuellen Marktumfeld als unverkäuflich. Auch die britisch-schwedische Aberdeen-Gruppe hatte es Ende 2007 für

eine gute Idee gehalten, durch die Übernahme der Dresdner-Bank-Tochter Degi zum Preis von 110 Mio. Euro in das Geschäft mit deutschen offenen Fonds einzusteigen. Die Vertriebsfrage glaubte sie durch eine zweijährige Vereinbarung mit dem Konzern DresdnerCommerzbank geklärt zu haben. Ein Irrtum. Die Commerzbank konzentrierte sich schnell darauf, nur noch ihre beiden eigenen HausInvest-Fonds zu verkaufen. Während diese heute in Liquidität schwimmen, musste Degi/ Aberdeen seit Herbst 2008 einen Fonds nach dem anderen dichtmachen, da die Anleger ihr Geld abzogen und kein neues mehr hineinkam. TMW durfte kurzzeitig hoffen, den Turnaround geschafft zu haben. Man verkaufte Immobilien, positionierte sich neu als Nachhaltigkeits-Fonds und öffnete im Dezember 2009. Vor allem bei den institutionellen Investoren sei das Feedback auf die neue Strategie positiv gewesen, heißt es. Doch genau die ließen den Fonds bei nächster Gelegenheit erneut im Stich. Ausgerechnet ein Degi-Fonds war der Auslöser. Der (geschlossene) Degi Global Business wertete im Februar sein Vermögen um satte 21% ab. Daraufhin stiegen Institutionelle aus anderen Fonds aus, die noch offen waren – und schon war der Weltfonds wieder dicht. (mol)

WULF MEINEL ÜBER PRIVATE-EQUITY-IRRTÜMER

„Sie gaben vor, Deutschland sei unterbewertet“ Mit Träumen vom zweiten deutschen Wirtschaftswunder gaben internationale Anleger ihr Geld den Managern von Private-Equity-Fonds, um es um 25% pro Jahr vermehren zu lassen. Was sie bekamen, waren Verluste. Carlyle-Deutschlandchef Wulf Meinel spricht über das bescheidene Glück des Kapitalerhalts und Fondsanleger im Tal der Tränen. IZ: Carlyle-Immobilienfonds machen seit 2002 Geschäfte in Deutschland. Haben Sie dabei jemals einen Exit realisiert, bei dem Sie die berühmt-berüchtigte 25%-IRR-Marke schafften? Wulf Meinel: Ja, in Deutschland hatten wir einmal sogar die höchste IRRRendite, die je bei Carlyle erreicht wurde. Allerdings war das ein Sonderfall, wir drehten ein Portfolio in exorbitant kurzer Zeit. Ansonsten kamen wir beim Verkauf eines Projekts und einem Teilverkauf aus einem kleinen Immobilienportfolio bereits auf 25%. Das Jahr 2007 war besonders gut für lukrative Exits. Um solche Werte zu realisieren, muss einfach alles stimmen: Das Timing, die Finanzierungsbedingungen, viel Liquidität auf der Käuferseite – und Glück muss man auch haben! IZ: Wir schreiben 2010, die Kreditblase ist geplatzt, die Bewertungen rauschen in

den Keller, die Anleger sind ernüchtert. Welches Feedback bekommen Sie zurzeit in Ihren Investorengesprächen? Meinel: Wir haben es geschafft, dass das Eigenkapital unserer Anleger erhalten blieb und im Schnitt der letzten acht Jahre klar vermehrt wurde. Fondsmanager, die in den Jahren

Wulf Meinel ist Deutschlandchef des Paneuropa-Investors Carlyle. Bild: mol

2007/2008 investierten und dabei zumindest das Geld ihrer Investoren erhalten haben, sind im aktuellen Marktumfeld bei den Investoren bereits sehr beliebt. IZ: Wie beurteilen die Investoren die Entwicklung Deutschlands? Schätzt man die Stabilität des Markts oder überwiegt der Ärger, in der größten Volkswirtschaft Europas zu viel Geld verbrannt zu haben? Meinel: Bei den Anlegern, denen seinerzeit reine Deutschlandfonds verkauft wurden, ist das Tal der Tränen wohl eher tief. Das liegt keineswegs an der Qualität des Standorts Deutschland oder an Fehleinschätzungen der hiesigen Berater. Es waren die falschen Prämissen der internationalen Heilsbringer, die den Schaden angerichtet haben, jener Manager, die hier zu besonders hohen Preisen einstiegen, ihr Geld überwiegend über Akquisitionsgebühren verdient haben und vorgaben, Deutschland sei unterbewertet. IZ: Das heißt, die Anleger haben hier tatsächlich kräftig Federn gelassen? Meinel: Ja und nein. Noch handelt es sich überwiegend um Buchwertabschreibungen und nicht um realisierte Verluste. Das Eigenkapital ist vielfach erst auf dem Papier verschwunden. Dann sind die Banken froh, dass die Eigentümer sich noch um die Immobi-

lien kümmern, die Mieten fließen und den Zinsdienst decken, und machen keinen Druck. IZ: Wer jetzt opportunistisch kaufen will, muss dafür den gesamten Preis in Cash hinlegen, da die Banken solche Risiken nicht mittragen. Wäre das jetzt auch für die Carlyle-Fonds ein Weg, um an interessante Produkte zu kommen? Meinel: Eigenkapital ist eine Alternative, aber nur für einzelne Engagements. Man wettet darauf, dass man es schafft, ein Projekt oder eine Revitalisierung so erfolgreich abzuschließen, dass die Immobilie hinterher doch durch eine Bank refinanziert wird. Das Eigenkapital dient sozusagen zur Vorfinanzierung künftiger Bankschulden, und diese Wette muss aufgehen. IZ: A propos Banken: Wann werden die Finanzierer in Deutschland endlich mehr Immobilien auf den Markt bringen, damit die Opportunisten wieder mehr zu tun bekommen? Meinel: Die Banken fangen in der Tat allmählich an, Verkaufsgespräche für einzelne problematische Immobilienengagements zu führen. Allerdings verlaufen diese Gespräche weiterhin überraschend schleppend – jedenfalls erlebe ich sie so. IZ: Danke für das Gespräch! Das Interview führte Monika Leykam


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Donnerstag, 11. März 2010

INVESTMENTS IN SOZIALIMMOBILIEN

Investoren gehen in Kliniken und Pflegeheime Die Prognosen zur demografischen Entwicklung in Deutschland sind eindeutig. Der Anteil der Senioren wird in den nächsten Jahrzehnten gewaltig ansteigen. Grund genug für Investoren, sich für Pflegeheime und Gesundheitsimmobilien zu interessieren. Neben einheimischen Anlegern engagieren sich in diesem Segment insbesondere Skandinavier und Schweizer. Allerdings sind sie, wie ihre deutschen Konkurrenten, inzwischen meist ernüchtert, was das Tempo der Investments und das Interesse von Kapitalgebern betrifft. „Unsere bisherigen Erwartungen wurden mehr oder weniger erfüllt“, sagt Marc Thiel, Chef des deutschen Ablegers der dänischen Euro Ejendomme. Soll heißen: Zwar hat der gebürtige Berliner für sein dänisches Mutterhaus und für dänische Anleger seit 2007 deutsche Pflegeheime erworben, längst aber nicht so viele wie geplant. Die letzte bestätigte Zahl von 2008 sind fünf Häuser. Das würde mit Blick auf die von den Dänen bevorzugte Größenordnung von 80 bis 160 Betten je Objekt einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 50 Mio. Euro entsprechen. Aktuelle Zahlen nennt das Unternehmen nicht.

Genug Objekte im Angebot Ohnehin haben sich die Prioritäten des Hauses verschoben. Seit März 2009 hat Euro Ejendomme mit dem Care Fund K/S einen Fonds für institutionelle Anleger im Programm, der einzig in deutsche Pflege- und Gesundheitsimmobilien investieren soll. Das Zielvolumen sind 300 Mio. Euro. Gekauft hat er noch nichts, weil es noch keine Eigenkapitalzusagen gibt. Ursprünglich sollten ausschließlich Anleger aus Skandinavien für das Produkt gewonnen werden. Mittlerweile werden auch potenzielle Investoren in Deutschland angesprochen, demnächst wohl auch solche aus Großbritannien und den Niederlanden. Gesucht werden Geldgeber, die mindestens 5 Mio. Euro mitbringen. Einen Mangel an Objektangeboten kennt Thiel nicht. „Wir könnten

se Einschätzung führt Valartis zum Vergleich seinen längst voll investierten Wohnungsfonds an. Der hat 300 Mio. Euro in Berliner Wohnungen gesteckt. Das Eigenkapital stammt von Nordamerikanern und Europäern.

Ameos setzt auf Kliniken

Das Ameos Klinikum St. Salvator in Halberstadt gehört zum inzwischen 37 Häuser umfassenden Deutschland-Portfolio der Schweizer Ameos. Bild: Ameos

aus dem Stand Heime für 70 Mio. bis 80 Mio. Euro kaufen“, sagt er. Für diesen Betrag hat er geeignete Häuser auf dem Tisch – und das, obwohl Thiel bei den Auswahlkriterien eher pingelig ist. So kauft er zum maximal 13,5fachen der Jahrespacht, akzeptiert nur private Träger und interessiert sich erst für Städte ab 50.000 Einwohnern.

Valartis hat erst drei Heime Niedriger als erhofft ist auch das Investitionstempo der Schweizer Valartis Asset Management. Die hatte sich 2008 vorgenommen, für Schweizer Institutionelle bis 2010 deutsche Pflegeheime für bis zu 400 Mio. Euro zu kaufen. Erworben hat Valartis bislang drei Häuser. Aus Sicht der Schweizer sprechen demografische Gründe eindeutig für Investitionen in deutsche Pflegeimmobilien. Das Zurückbleiben hinter den eigenen Erwartungen begründen sie damit, dass Pflegeheime in Deutschland noch nicht als Assetklasse etabliert seien. Als Beleg für die-

Dieses Senioren-Pflegeheim in Dortmund-Billede zählt zu den Sozialimmobilien, in die Geld dänischer Investoren geflossen ist. Bild: Euro Ejendomme

Auf vielerlei Gesundheitsimmobilien zielt die Schweizer Ameos. Das Unternehmen interessiert sich für Krankenhäuser, psychiatrische Kliniken, Pflegeeinrichtungen und Häuser zur Wiedereingliederung psychisch Kranker. Seit 2003 wurden mit dem Geld von Pensionskassen und Rentenversicherungen aus der Schweiz und anderen europäischen Ländern 37 Einrichtungen in sieben Bundesländern erworben. Ameos profitiert vom Privatisierungsdruck im deutschen Gesundheitswesen. Immer mehr öffentlich betriebene Kliniken werden privaten Betreibern übergeben. 2009 machte Ameos mit seinem Deutschlandgeschäft 390 Mio. Euro Umsatz. Tendenz steigend. (bb)

PFLEGEHEIME

Sunrise scheitert an Realität Der US-amerikanische Pflegeheimbetreiber Sunrise Senior Living ist mit seinem Konzept in Deutschland gescheitert. Die neun hierzulande gebauten Seniorenhäuser stehen zum Verkauf – und werden den Gläubigerbanken voraussichtlich höchstens die Hälfte ihres gewährten Kreditvolumens einbringen. Gerüchten zufolge kann der Verkauf nur bei einem Abschlag von 70% bis 80% klappen. Sunrise dürfte von seinem investierten Kapital kaum einen Cent wiedersehen. Experten führen das Sunrise-Debakel im Wesentlichen darauf zurück, dass deutsche Senioren für monatlich 4.000 bis 10.000 Euro mehr erwarten als ein 25-m2-Zimmer. Ausladende Gemeinschaftsflächen, die Deutsche im Unterschied zu Amerikanern offenbar nicht zu schätzen wissen, sehr wohl aber bezahlen müssen, sowie eine sehr hochwertige Ausstattung machen das Wohnen bei Sunrise teuer. Die Rechnung ging selbst an den ausgewählten Standorten mit hohem Anteil an Wohlhabenden nicht auf. So zäh das Geschäft der Amerikaner anlief, seit sie 2002 in Deutschland erstmals auftauchten, so zäh gestaltet sich nun auch der Verkaufsprozess. Seit Mai 2009 sind die Häuser offiziell zu haben. Nachdem ein Kaufinteressent aus den USA im Herbst 2009 abgesprungen war, wird nun zwischen den vier Gläubigerbanken, darunter neben Natixis, Capmark und Barclays auch die deutsche Aareal, und zwei mögli-

Chic, aber erfolglos: Sunrise-Seniorenheime in Deutschland. Bild: bb

chen Käufern verhandelt. Zudem steht offenbar eine ganze Reihe potenzieller Betreiber bereit. Die Verkaufsgespräche ziehen sich, weil ein Weiterbetrieb der Häuser nur dann als profitabel gilt, wenn sie zu einem Spottpreis übernommen werden. Den wiederum wollen die Banken nicht akzeptieren, obwohl die Auslastung der zur Luxusklasse zählenden Heime bei nur 50% bis 60% liegt. Zwei der neun Häuser sind wegen Nachfragemangels bereits geschlossen. Sunrise hatte seine Objekte für durchschnittlich 20 Mio. Euro konzipiert. Nach den ursprünglichen Plänen hatten die Amerikaner in Deutschland bis 2010 mindestens 25 Häuser bauen wollen. (bb)


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Donnerstag, 11. März 2010

RHEIN-MAIN

Auf große Pläne folgte das böse Erwachen In mehreren Städten des RheinMain-Gebiets finden sich an neuralgischen Punkten Immobilien, die ausländische Investoren vor einer ganzen Weile mit hehren Zielen erworben haben. Bis dato ist dort aber noch gar nichts passiert. Ein Paradebeispiel dafür ist die Citypassage in der Fußgängerzone der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden. Das hoffnungslos veraltete Ladenzentrum mit nur rund 4.000 m 2 Mietfläche hatte der irische Projektentwickler Markland im Jahr 2005 erworben. Drei Jahre später wurden der Immobilien Zeitung große Pläne für einen Umbau präsentiert, mit dem die Fläche fast vervierfacht werden sollte. Heute sieht die Citypassage aber immer noch aus wie zuvor. Die ersten Mietverträge wurden bereits wieder verlängert. Wiesbadens Planungsdezernent Joachim Pös hatte Markland im vergangenen Jahr eigens in Dublin besucht, um sich ein Stimmungsbild der Investoren einzuholen. „Man sagte mir dort, der Einzelhandelsmarkt gebe ein derartiges

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Projekt derzeit nicht her“, berichtet der Wiesbadener Stadtplaner. Dennoch seien weitere Treffen avisiert und das Interesse sei weiterhin vorhanden. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Umbau hat die Stadt inzwischen geschaffen.

Amerikaner warten ab In der direkten Umgebung der Citypassage liegt auch das Wiesbadener Sorgenkind Mauritiusgalerie. Das Einkaufszentrum gehört der US-amerikanischen Private-Equity-Gesellschaft SVP und steht seit Jahren leer. Gründe dafür könnten im etwas abseits gelegenen Standort und der verbesserungswürdigen Übersichtlichkeit des Centers liegen. Dennoch ist dort Potenzial für eine größere Vermietung vorhanden. Beispielsweise war die Wiesbadener Stadtbücherei an einer Anmietung interessiert, was der Galerie wieder zu einem Anziehungspunkt verholfen hätte. Diese Gelegenheit wurde von den US-Amerikanern aber nicht beim Schopf ergriffen. „Da ist zu wenig

Der seit Jahren von der irischen Markland geplante Umbau der Wiesbadener Citypassage hat noch immer nicht begonnen. Bild: law

Druck dahinter“, meint ein städtischer Projektbeteiligter. Während Markland und SVP ihre Immobilien zumindest im Portfolio belassen, trennen sich andere Unter-

nehmen lieber. Branchengrößen sind davon nicht ausgenommen. So hat 2009 etwa die israelische Gazit der Stadt Friedrichsdorf adieu gesagt. Fortsetzung auf Seite 11


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Die rund 100.000 m2 groĂ&#x;e Quartiersentwicklung Maintor auf dem Frankfurter Degussa-Areal muss DIC nun alleine stemmen. Bild: DIC

Fortsetzung von Seite 10 Der Projektentwickler hatte auf dem 4,4 ha groĂ&#x;en Gelände des Babynahrungsherstellers Milupa ein 60 Mio. Euro teures Einkaufszentrum mit 12.000 m2 Verkaufsfläche geplant. Der Vorvermietungsstand betrug schon 45%. Gazit-Deutschland-GeschäftsfĂźhrer Amir Bernstein begrĂźndete den fĂźr die Stadt vĂśllig Ăźberraschenden RĂźckzug mit den durch die Finanzkrise veränderten Marktbedingungen. Derzeit verhandelt die Stadt mit anderen Interessenten. Wenige hundert Meter vom Milupa-Areal entfernt hat jĂźngst die niederländische Ten Brinke ein 15.500 m2 groĂ&#x;es Gelände zu Wohnungsbauzwecken erworben.

Auch BĂźroprojekte betroffen Die vielerorts verfolgte RĂźckzugsstrategie ausländischer Investoren bezieht sich nicht nur auf Einzelhandelsobjekte, sondern auch auf BĂźroprojekte. So hat sich Morgan Stanley als Finanzierungspartner gleich aus zwei groĂ&#x;en Projekten im Rhein-Main-Gebiet zurĂźckgezogen. Gemeint sind die rund 100.000 m2 groĂ&#x;e Quartiersentwicklung Maintor der DIC auf dem Frankfurter Degussa-Areal, die DIC nun vorerst allein stemmen muss, sowie das Wiesbadener BĂźro- und Einzelhandels-

projekt Dernâ&#x20AC;&#x2122;sche HĂśfe, das nach langwierigen Verhandlungen wieder an den Entwickler Quantum zurĂźckging. In Frankfurt ist der Anteil ausländischer Investoren bei den Immobilienkäufen im vergangenen Jahr laut den Immobilienberatern von BNP Paribas Real Estate verglichen mit 2008 von 45% auf 8% gesunken. Bei den Verkäufen stieg ihr Anteil hingegen von 22,2% auf 35,4%. Häufig wird dabei als BegrĂźndung genannt, man wolle das Portfolio wieder mehr auf den Heimatmarkt ausrichten, so etwa geschehen beim Verkauf des BĂźrohauses Darmstädter LandstraĂ&#x;e 108, das der australische Fonds Macquarie Office Trust fĂźr 39,5 Mio. Euro an einen franzĂśsischen Investor verkauft hat. Dennoch gibt es unter den ausländischen Unternehmen auch Fans des Immobilienmarkts Rhein-Main. So mĂśchte der US-Amerikaner Saul Goldstein, nachdem er im vergangenen Jahr mit seinem Unternehmen Activum SG, Jersey, bereits ein Frankfurter BĂźrohaus gekauft hat, in KĂźrze ein weiteres BĂźrogebäude in der Stadt erwerben: â&#x20AC;&#x17E;Hamburg oder MĂźnchen sind Ăźberpreist. Dagegen bietet Frankfurt noch faire Preise.â&#x20AC;&#x153; Neben Frankfurt nennt Goldstein auch Berlin, Hannover und Stuttgart als interessante Standorte fĂźr Immobilieninvestments. (law)

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Donnerstag, 11. März 2010

MIPIM AWARDS

Drei deutsche Projekte für Awards nominiert Unter den 15 Nominierten der Mipim Awards für die beste Immobilie weltweit sind dieses Jahr drei deutsche Projekte: das Kameha Grand Hotel in Bonn, die Frankfurter Bürotürme Romeo & Julia und der Hamburger Marco Polo Tower.

PHOTO: REED MIDEM

„And the Mipim Award goes to ...“: Dieser oder ein ähnlicher Satz wird am 18. März im Palais des Festivals sieben Mal fallen, wenn der Messeveranstalter Reed Midem mit den Mipim Awards in der 20. Auflage die „Oscars der Immobilienbranche“ verleiht. Zuvor musste die siebenköpfige internationale Jury, die mit Bärbel Schomberg (ehemals Aberdeen Immobilien) dieses Jahr eine deutsche Vorsitzende aufweist, unter den 80 Einsendungen eine Vorauswahl

„Die lebhafte Diskussion hat gezeigt, wie ernst wir die Awards nehmen.“ Bärbel Schomberg

treffen und in fünf Kategorien insgesamt 15 Teams aus Projektentwicklern und Architekten nominieren. Dazu gesellen sich noch ein Spezialpreis der Jury sowie eine Prämierung des besten eingesandten polnischen Projekts, da Polen in diesem Jahr Ehrengast der Messe ist. Mipim-Director Nadine Cas-

tagena freut sich über die große internationale Beteiligung: Unter anderem waren auch Bewerbungen aus China, Südkorea und Indien dabei. Die Nominierung war für die Jury keine leichte Aufgabe: „Obwohl wir am Ende eine klare Auswahl getroffen haben, hat die lebhafte Diskussion gezeigt, wie ernst die Juroren die Awards nehmen“, berichtet Jury-Vorsitzende Schomberg. Erleichtert hat die Meinungsfindung laut Jury-Mitglied Max Crofts, Präsident der Royal Institution of Chartered Surveyors, die große Bandbreite der Kriterien wie z.B. die Originalität des Konzepts, die Architektur sowie die technischen und energetischen Merkmale der Objekte.

In drei Kategorien wird’s ernst In drei Kategorien der Mipim Awards wird es für Deutschland interessant: In der Kategorie Modernisierte Büroimmobilien sind der Projektentwickler IFM und das Architekturbüro Max Dudler mit den Frankfurter Bürotürmen Romeo & Julia am Start. In der Kategorie Hotels & Ferienanlagen ist das Kameha Grand Hotel Bonn vom Investor BonnVisio und den Architekten Karl-Heinz Schommer und Marcel Wanders nominiert und bei den Wohnimmobilien der Hamburger Wohnturm Marco Polo Tower, ein gemeinsames Projekt der Hochtief Projektentwicklung, des Dahler & Company-Tochterunternehmens DC Residential und Behnisch Architekten (Details der deutschen Projekte auf S. 14). In den Katego-

Auch dieses Jahr warten die begehrten Trophäen der Mipim Awards auf ihre Gewinner. Die Immobilien Zeitung ist Partner der Preisverleihung. Bild: Reed Midem

rien Büroimmobilien und Green Buildings kamen dagegen leider keine deutschen Projekte in die Endrunde.

Die Besucher entscheiden Die Entscheidung über Sieg und Niederlage treffen wieder die Messebesucher. Im Eingangsbereich der Mipim sind die Projekte ausgestellt. Wer sein Votum abgeben möchte, braucht dort nur seine Eintrittskarte scannen zu lassen. In den vergangenen Jahren schnitt Deutschland oft sehr gut bei den

Mipim Awards ab, deren Partner die Immobilien Zeitung ist. Preise räumten in Cannes zuletzt beispielsweise das Kölner Kranhaus von Development Partner (2009), das Hamburger Hotel Wasserturm der Patrizia Projektentwicklung (2008) und das ebenfalls in Hamburg erbaute Einkaufszentrum Europa Passage von Allianz Immobilien und HSH Nordbank (2007) ab. Einzelhandelsprojekte werden mittlerweile allerdings nicht mehr bei den Mipim Awards geehrt, sondern auf der RetailMesse Mapic im November. (law) BILDER: NOMINIERTE

BILDER: NOMINIERTE

Büroimmobilien

Green Buildings

GlaxoSmithKline Biologicals, Brüssel, Belgien Eigentümer: GlaxoSmithKline Biologicals

SAP America Headquarter, Newtown Square, USA 300 NorthLaSalle, Chicago, USA Eigentümer: SAP Entwickler: Hines

Center for Global Conservation, New York, USA Eigentümer: Wildlife Conservation Society

Solaris, Brüssel, Belgien Entwickler: Herpain Urbis

Green Tomorrow, Gyeonggi-Do, Südkorea Entwickler: Samsung C&T Corporation


MIPIM Awards 2010

YOUR VOTE FOR KAMEHA GRAND BONN

The City of Bonn proudly presents Kameha Grand Bonn at stand Riviera Hall R 31.02

Investor | Developer: Architect:


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Hotels & Ferienanlagen nn Bo

Kameha Grand Bonn Mit dem Kameha Grand Bonn gehört erstmals ein Bonner Projekt zu den Nominierten der Mipim Awards. Das Luxushotel stammt aus der Feder

des Architekten Karl-Heinz Schommer: „Das Gebäude orientiert sich mit seiner dynamischen Silhouette und seinen Dachterrassen zum Rhein und bietet gleichzeitig ein ganz

unverwechselbares Erscheinungsbild“, erklärt der Bonner Architekt. Das Kameha Grand Bonn besitzt 254 Zimmer, davon 64 Suiten. Ein Schwerpunkt wurde bei der Entwicklung neben der Integration erneuerbarer Energien wie Geothermie auf das Thema Events gesetzt. So verfügt das Hotel über große Veranstaltungsbereiche, die bis zu 2.500 Personen aufnehmen können. Jörg Haas hat mit der BonnVisio-Gruppe rund 100 Mio. Euro in das Projekt investiert und damit seine Vision eines „Hotels für das 21. Jahrhundert“ umgesetzt. Das Hotel wurde bereits in den erwählten Kreis der Leading Hotels of the World aufgenommen. Betreiber ist die KingKamehameha-Gruppe, die man sonst eher als Club- und Gastronomiebetreiber kennt. (law)

Modernisierte Bürogebäude t fur k n Fra

Romeo und Julia Romeo & Julia heißt das Projekt des auf Revitalisierungen spezialisierten deutschen Entwicklers IFM. Dieser hatte im Jahr 2006 zwei Bürotürme in Frankfurts Hochpreisstandort Westend gekauft, sie bis 2008 von Grund auf saniert und unter dem Namen von Shakespeares Liebespaar Romeo & Julia wieder neu auf den Markt gebracht. Objekten eine Marke zu verschaffen, ist ein grundlegendes Element der IFM-Strategie. Diese ist aufgegangen: Ein halbes Jahr nach der Fertigstellung wurde ein Vermietungsstand von rund 70% erreicht und in der Folge damit ein deutlicher Bewertungsgewinn von mehreren Millionen Euro erzielt. „Es ist uns gelungen, aus einer nicht marktfähi-

urg b m Ha

Den Namen des berühmten venezianischen Händlers und Asienreisenden Marco Polo trägt der 17-geschossige und rund 56 m hohe Wohnturm Marco Polo Tower in der Hamburger Hafencity. Matthias Tscheu von der Geschäftsführung der Projektgesellschaft Marco Polo Tower ist von der Nominierung in der Kategorie Wohnimmobilien begeistert: „Das ist eine Anerkennung unserer Arbeit.“ Es handelt sich bei dem Projekt um ein Joint Venture der Hochtief Projektentwicklung und des Dahler-&-CompanyTochterunternehmens DC Residential. Auffallend am Wohnturm ist seine skulpturelle Struktur, die mit der Höhe an Volumen gewinnt und in sich gedreht ist. Der Entwurf stammt von

andel’s Hotel, Lodz, Polen Entwickler: Warimpex

Augustine Rocco Forte Collection, Prag, Entwickler: Raiffeisen evolution

BILDER: NOMINIERTE

gen Immobilie, die früher unter dem Namen Bubis-Türme bekannt war, eine gefragte Adresse in Neubauqualität zu machen“, sagt IFM-Vorstand Georg Glatzel, der „sehr stolz“ auf die Nominierung ist: „Sie unterstreicht die Qualität dieser Liegenschaft.“ Diese verfügt über insgesamt 13.500 m2 Bürofläche sowie zwei PenthouseWohnungen. Die planerische Leistung des Umbaus hat das Berliner Büro Max Dudler übernommen, das sich bei der Gestaltung der Bürotürme Inspirationen beim Architekten Ludwig Mies van der Rohe und der Chicago School holte. „Die schlichte und elegante Glasfassade des Gebäudes passt hervorragend in das Ambiente des Stadtviertels Westend“, sagt Glatzel. IFM gehört in Frankfurt auch das Shoppingcenter Zeilgalerie. (law)

Wohnimmobilien Marco Polo Tower

BILDER: NOMINIERTE

ICAB Business Centres, Brüssel, Belgien Entwickler: SDRB/GOMB

STIB/MIVB Headquarters, Brüssel, Belgien Entwickler: STIV/MIVB

BILDER: NOMINIERTE

Behnisch Architekten, die in der Hafencity auch die Unilever-Zentrale geplant haben. Das Design Ready genannte Konzept einer individuellen Raumausstattung erfreut sich laut Tscheu einer großen Nachfrage. Etwa 70% der Wohnungen sind verkauft. „Der Wohnungseigentümer kann damit frei selbst bestimmen, wo er welche Funktionen unterbringen möchte“, erklärt der Chef der Projektgesellschaft. Die Preise für die Luxuswohnungen der Immobilie beginnen bei etwa 4.000 Euro/m2 und reichen bis zu 12.000 Euro/m2. „Dieser Standort ist nicht duplizierbar“, sagt Tscheu. Der Marco Polo Tower hat bereits einen Preis erhalten: Er wurde im Rahmen der European Property Awards 2009 als „Best high-rise development“ ausgezeichnet. (law)

Havneholmen, Kopenhagen, Dänemark Entwickler: Sjælsø Danmark A/S

Newton Suites, Singapur Entwickler: UOL-Group


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AUSLANDSBANKEN IN DEUTSCHLAND

Nur noch eine Hand voll Auslandsbanken Zweieinhalb Jahre nach dem Ausbruch der Finanzkrise haben zahlreiche ausländische Immobilienfinanzierer den Rückzug aus Deutschland angetreten. Vor allem Banken mit Buy-and-Sell-Ansatz sind fast komplett von der Bühne verschwunden. Übrig geblieben sind eine Hand voll kleinerer Institute, die sich in diesem Jahr weiterhin oder wieder offen für Neugeschäft zeigen. Hinter den Immobilienbanken liegt ein hartes Jahr: wenig Finanzierungsgelegenheiten, weil kaum Transaktionen, gestiegene Vorsorge für Kreditausfälle und infolge gesunkener Kundenbonitäten und -ratings höhere Anforderungen an das zu unterlegende Eigenkapital. Dazu kommen in vielen Fällen noch hausinterne Probleme aus anderen Geschäftsfeldern. Spielraum für Neugeschäft bleibt da kaum. Zu spüren bekamen das insbesondere die ausländischen Institute, allen voran die Investmentbanken. Deren Geschäftsmodell – Kredite vergeben und möglichst zügig weiterhandeln – funktioniert seit geraumer Zeit nicht mehr, weil sie keine Käufer für ihre Kredittranchen finden, weder am Kapitalmarkt noch am Interbankenmarkt. „Investmentbanken reichen momentan keine Immobilienkredite aus“, sagt ein Frankfurter Kapitalvermittler.

Büros geschlossen Aber auch die „klassischen“ Ge schäftsbanken sind nach dem Empfinden einiger Banker nicht mehr wahrnehmbar unterwegs. So fallen sowohl Georg Jewgrafow, Bereichsleiter Immobilien bei der BayernLB, als auch Georg Reutter, Vorstandssprecher der DG Hyp, auf Nachfrage spontan keine ausländischen Banken ein, die zurzeit in Deutschland Finanzierungen anbieten. Viele ausländische Institute haben ihre hiesigen Immobilienfinanzierungsbüros komplett dichtgemacht.

Impressum Investing in Germany Special Mipim Edition 2010 wird herausgegeben und verlegt von der IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH, Postfach 34 20, 65024 Wiesbaden, Tel. 06 11-9 73 26-0, Fax 0611-97326-31, E-Mail info@immobilien-zeitung.de www.immobilien-zeitung.de

Verlagsleiter: Jan Mucha Chefredakteur (V.i.S.d.P): Thomas Porten

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Zahlreiche ausländische Immobilienfinanzierer haben ihre Büros geschlossen. Bild: Fotolia.de/Christian Nitz

Dazu gehören u.a. die Bank of Ireland, die zum französischen Konzern Crédit Agricole gehörende Calyon, Wachovia, die niederländische SNS Bank sowie die Schweizer Geldhäuser UBS und Crédit Suisse. Die US-amerikanischen Investmentbanken Goldman Sachs, JP Morgan und Morgan Stanley zählen nach Informationen aus Finanzkreisen ebenfalls dazu. Auf Anfrage der Immobilien Zeitung wollten sich Goldman Sachs und Morgan Stanley nicht zu diesem Sachverhalt äußern. JP Morgan versichert hingegen, dass man sich nicht vollständig aus dem Markt zurückgezogen habe. Zwar habe man im vergangenen Jahr kein Neugeschäft geschrieben und das Kreditbuch bereinigt. Von einer Abwicklung könne aber nicht die Rede sein. „Wir sind durchaus gewillt, Immobilienkäufer mit Kapital auszustatten“, sagt Ralf Klann, Vize-Präsident von JP Morgan. Aus der Ecke einer anderen namhaften US-Investmentbank hört man, dass Personal noch vor Ort ist. Merrill Lynch, mittlerweile von der Bank of

Redaktion: Melanie Agne Bernhard Bomke Daniela Breitbart Albert Engelhardt (CvD) Friedhelm Feldhaus Gerda Gericke Thorsten-Phillip Karl Nicolas Katzung Dagmar Lange Monika Leykam Brigitte Mallmann-Bansa Peter Maurer Christine Rebhan Christine Ryll Christoph von Schwanenflug Sonja Smalian Martina Vetter Lars Wiederhold

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America aufgekauft, plant angeblich, das Neugeschäft wieder aufzunehmen, sobald die Märkte dies zulassen, also die Refinanzierungsvehikel Verbriefung und Syndizierung wieder funktionieren. „Das Weiterplatzieren von Krediten ist ein elementarer Bestandteil des Geschäftsmodells einer Investmentbank“, unterstreicht eine Frankfurter Bankangestellte aus einem US-amerikanischen Institut. Im Gegensatz zu deutschen Wettbewerbern haben die Investmentbanken keinen Zugang zum Pfandbrief als Refinanzierungsinstrument. „Solange der Verbriefungsmarkt nicht wieder läuft, werden diese Häuser nicht auf den deutschen Markt zurückkommen, weil sie kein Einlagengeschäft und auch keine Pfandbrieflizenz haben“, ist sich Finanzierungsberater Curth C. Flatow sicher.

Kleiner Kreis will Neugeschäft Immerhin hat Flatow entgegen der Einschätzung von Reutter und Jewgrafow eine internationale Bank gefunden, die hierzulande noch Aktivitäten

Übersetzung: Markus Kowsky Redaktionsassistentin: Jennifer Mich mich@immobilien-zeitung.de Anzeigen: Juliane Schneider schneider@immobilien-zeitung.de Karsten Franke franke@immobilien-zeitung.de Sabine Krewel krewel@immobilien-zeitung.de Uta Schuster schuster@immobilien-zeitung.de Ioana Andrei andrei@immobilien-zeitung.de Alice Schmidt schmidt@immobilien-zeitung.de

zeigt. Die österreichische Landesbank Hypo Investmentbank mit Sitz in Wien finanzierte erst kürzlich den Ankauf eines Büro-, Hotel- und Wohngebäudekomplexes in Berlin durch Arab Investments. Flatow arrangierte die Finanzierung. Darüber hinaus zählt er noch die niederländische FGH Bank, eine Tochter der Rabobank, und die belgische KBC Bank zu den „ganz wenigen ausländischen Adressen“, die in Deutschland noch Finanzierungen anbieten. Nach Recherche der Immobilien Zeitung gehören auch die französische Natixis und die niederländische NIBC Bank zu diesem Kreis. Alle vier genannten Institute sind weiterhin mit einem kleinen Mitarbeiterkreis in der Finanzmetropole Frankfurt vertreten – und haben Wachstumspläne. So peilt Dieter Groh, Deutschlandchef der FGH Bank, in diesem Jahr ein Neugeschäft von rund 200 Mio. Euro an. Im zurückliegenden Geschäftsjahr waren es 125 Mio. Euro. Alexander Saur, Leiter der deutschen Immobilienfinanzierung bei Natixis, spricht von 250 Mio. bis 300 Mio. Euro Darlehensvolumen, das er 2010 auf die Bücher nehmen will, nachdem 2009 aufgrund von Restrukturierungen kein Neugeschäft geschrieben worden war. Die Franzosen verwalten ein „deutschsprachiges Kreditportfolio“ von rund 1 Mrd. Euro, davon sind laut Saur ca. 90% mit deutschen Immobilien besichert. „Wir wollen in Deutschland weiter wachsen. Das ist unser zweiter Heimatmarkt“, sagt Saur. Gleiches gilt für die NIBC Bank. Konkrete Volumina kann Finanzierungschefin Katja Roth zwar nicht nennen. Dafür unterstreicht sie ihre Bereitschaft, Darlehen „mit leichter Präferenz für Büro und Einzelhandel“ sowie einem Volumen ab 15 Mio. Euro bereitzustellen. Die KBC Bank will sich dagegen auch dem kleinteiligeren Geschäft unter 5 Mio. Euro widmen. Bei Krediten über 20 Mio. Euro sollen die lokalen Sparkassen oder Volksbanken ins Boot geholt werden. (nik)

Projekte und Konzepte: Britta Kriechel kriechel@immobilien-zeitung.de Druck: Verlagsgruppe Rhein-Main Druckzentrum Mombach Sauerwiese 1, 55120 Mainz Für Anzeigen und redaktionelle Beiträge einschließlich grafischer oder bildlicher Darstellungen werden Urheberrechte vom Verlag oder den jeweiligen Urhebern in Anspruch genommen. Mit Ausnahme der gesetzlich zugelassenen Fälle ist eine Verwendung von Veröffentlichungen des Verlages nur mit dessen schriftlicher Zustimmung statthaft. © 2010 für Texte und gestaltete Anzeigen beim Verlag. Nachdruck, Vervielfältigung und elektronische Speicherung nur unter Quellenangabe und mit schriftlicher Genehmigung gestattet.


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WOHNUNGSINVESTOREN

Berlin – Eldorado und Glücksritter-Verhängnis Eldorado für Wohnungsinvestoren – den Ruf hatte Berlin vor einiger Zeit. Die Wohnungen schienen verglichen mit denen anderer europäischer Hauptstädte spottbillig, man träumte von Miet- und Wertsteigerungspotenzial, und auch Geld für die Finanzierung von Käufen war nicht knapp. Derzeit sucht Cerberus/Whitehall nach einem Exit, Oaktree ist fast draußen, die Annington kauft, und mancher ist komplett gescheitert. Eine kleine Bestandsaufnahme. Für Spekulationen sorgte in den vergangenen Wochen die Berliner Wohnungsgesellschaft GSW, die Cerberus und der Whitehall-Fonds (Goldman Sachs) im Jahr 2004 vom Land Berlin gekauft hatten. Anfang Januar nun haben Goldman Sachs und Cerberus die laut Kaufvertrag notwendige Zustimmung des Berliner Senats dafür beantragt, mehr als 49% der GSW mit ihren etwa 52.000 Wohnungen an die Börse bringen zu können. Mancher hält daher den Ausstieg über den Aktienmarkt für so gut wie sicher. GSW-Chef Thomas Zinnöcker dagegen lässt vermelden, man wolle sich damit lediglich alle Optionen offen halten. Denkbar sei auch, heißt es denn in der Branche, dass der Exit über den Verkauf an einen anderen ausländischen Investor erfolge. Der Marktwert des Unternehmens wird auf 800 Mio. bis 900 Mio. Euro geschätzt.

Schnell im grünen Bereich Sollte Cerberus/Whitehall nun der Rückzug gelingen, habe man gut Kasse gemacht, meint ein Berater mit Einblick ins Unternehmen. Das Land Berlin, das die hoch verschuldete GSW einst angeboten hatte wie Sauerbier, bekam für die etwa 65.700 Einheiten 405 Mio. Euro bzw. um die 500 Euro/m2 – Preise für später gekaufte

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markt vorerst ad acta gelegt. Geschäftsführer Wijnand Donkers bleibt bei der Frage im Vagen.

Gestrauchelter Glücksritter

Cerberus/Whitehall suchen derzeit nach einem Exit aus der GSW.

Portfolios lagen weit höher, teils um die 1.000-Euro-Grenze herum. Spätestens 18 Monate nach dem Kauf hatte das Konsortium dem Berater zufolge vor allem durch Immobilienverkäufe und Finanzierungsmanagement sein Geld wieder in der Tasche und dazu etwa 200 Mio. Euro Gewinn gemacht. Als möglicher Käufer der GSW wird unter anderem die Deutsche Wohnen gehandelt, deren größter Anteilseigner mit knapp 25% der US-Finanzinvestor Oaktree ist. Der hatte vor fünf Jahren die Mehrheit (85%) an der Berliner Wohnungsbaugesellschaft Gehag mit ihren 25.000 Einheiten übernommen und sich 2007 nach abgeblasenen Börsenplänen über eine Fusion mit der Deutschen Wohnen ein Stück weit zurückziehen können. Um die 800 Euro/m2 zahlte der USInvestor 2005 für die Gehag, erlöst hat er mit knapp 1.000 Euro/m2 bzw. dem 17,5- bis 18fachen der Jahresnettomie-

Bild: GSW

te deutlich mehr – zum Teil in Aktien, eben jenem 25%-Anteil an der Deutschen Wohnen. Mit mittlerweile mehr als 13.000 Einheiten ist auch das 190.000-EinheitenSchwergewicht Deutsche Annington in Berlin vertreten. Zuletzt, Anfang Dezember vergangenen Jahres, hatte die Terra-Firma-Tochter die Mehrheit an der Gesellschaft Prima gekauft. Knapp 200 Mio. Euro bzw. gut 700 Euro/m 2 sollen die 4.500 Einheiten gekostet haben, die von der IMW 2005 für etwa 900 Euro/m2 an Land gezogen worden und nach Verstößen gegen die Kreditbedingungen der Banken zu verkaufen waren. Die Annington, die sich trotz gefüllter Kriegskasse in den Preis-Boomjahren mit Einkäufen zurückhielt, will weiter aufstocken. Und der Exit, ein Börsengang? Für 2007 war er bereits angepeilt, wurde aber angesichts der eingetrübten Stimmung am Aktien-

Es ritten auch Glücksritter durch Berlin – und stürzten schwer. Allen voran ist da Cevdet Caner zu nennen. Der Österreicher hatte über seinen Bestandshalter Level One ab 2005 mit Fremdfinanzierungsquoten von teils 100% 28.000 Wohnungen und 700 Gewerbeeinheiten zusammengekauft und Mitte 2008 einen Schuldenberg von 1,5 Mrd. Euro angehäuft. Der Plan, Werte aus sanierungsbedürftigen Gebäuden mit hohem Leerstand zu schöpfen und am Ende über die Börse auszusteigen, scheiterte. Caner ging Pleite, ein Großteil der Wohnungen – viele davon in Ostberlin – stehen unter Zwangsverwaltung. Derzeit werden in Berlin meist kleine Portfolios gehandelt, überwiegend Core, sprich in guten Innenstadtlagen, wie André Adami, Projektleiter Wohnen beim Beratungsinstitut BulwienGesa, weiß. Gezahlt wird in der Regel das 14- bis 15fache, sagt er. Zu Boomzeiten wurde da auch das 18fache hingelegt. „Das kosten derzeit nur Neubauten am Prenzlauer Berg oder in Charlottenburg“, sagt Adami. (cr)

Wohnungshandel in Berlin Etwa 400.000 Wohnungen wurden zwischen 1999 und Mitte 2009 in Berlin verkauft, der Großteil davon 2004 bis 2007. Damit hat bei insgesamt rund 1,9 Mio. Wohnungen in der Bundeshauptstadt statistisch gesehen jede fünfte in dieser Zeit den Eigentümer gewechselt. Tatsächlich waren es mehr Einheiten: In die Zahlen des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung sind lediglich Portfolioverkäufe mit jeweils mehr als 800 Wohnungen eingeflossen. Zudem wurde nicht jeder Deal bekannt. © Immobilien Zeitung


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Donnerstag, 11. März 2010

INVESTMENTMARKT EINZELHANDEL

Grüne und rote Bärchen prägen den Markt Cushman & Wakefield prognostiziert eine starke Zunahme der Investitionen in deutsche Einzelhandelsimmobilien. Investmentexperte Dennis Boergel sieht auf der Nachfragerseite eine Polarisierung in Core- und opportunistische Investoren. Um den Transaktionsmarkt mit Einzelhandelsimmobilien zu beschreiben, greift Dennis Boergel gern zum Bild mit den Gummibärchen. Die grünen Gummibärchen stehen für die CoreInvestoren, die gelben für Anleger mit mehr Risikoneigung (Value-add), die roten Bären repräsentieren das RisikoKapital, das eine Verzinsung von 20% plus nach IRR sucht (Opportunisten). „Derzeit wird der Markt von den grünen und den roten Bärchen geprägt.“ Grüne Bärchen haben freie Fahrt. Erstklassige Handelsgebäude, z.B. neue Shoppingcenter im Zentrum großer Städte, sind gesucht und werden gehandelt. Gerade deutsche offene Fonds tummeln sich in dieser AssetKlasse. Bei Core-Immobilien, so Boergel, sei die Finanzierung kein Problem. „Bei absoluten Core-Objekten gibt es sogar einen richtigen Wettbewerb unter den Banken.“ Investoren profitierten von dieser Marktsituation durch günstige Kredite (Verzinsung unter 4,5%), die Banken von den Möglichkeiten der günstigen Refinanzierung. Schwieriger gestaltet

Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien, wie Dennis Boergel ihn sieht: Die roten Gummibärchen (Opportunisten) wollen, können aber nicht, Core-Investoren (grün) haben freie Fahrt. Value-add-Investoren (gelb) spielen keine Rolle. Bild: bk

sich der Markt für opportunistische Investoren, also die roten Gummibärchen. Es sind ebenfalls viele, doch die Ampeln stehen für sie auf Rot. Noch, wie Boergel betont. Er nennt Westbrook, aber auch Goldman Sachs und

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GRENZÜBERSCHREITENDES INVESTMENTGESCHÄFT

Morgan Stanley. „Ich schätze, dass zehn bis zwölf opportunistische Fonds ante portas stehen, denen ein entsprechend günstiges Produkt auf dem deutschen Markt zumeist fehlt.“ Notleidende Immobilien bzw. Immobilienpakete gebe es zwar genug, das heiße aber nicht, dass die Banken grundsätzlich verkaufsbereit seien. „Solange ein Kredit bedient wird, hat die Bank kein Interesse daran, eine Immobilie zu verkaufen und Wertberichtigungen vorzunehmen“, so Boergel. Das könne sich aber bald ändern, da 2011 und 2012 viele Verbriefungen bzw. Kredite ausliefen. Für den ein oder anderen Opportunisten ist es dann aber schon zu spät, denn „Mitte 2011 läuft der Anlagehorizont der aktuellen Opportunity-Fonds aus.“ Nicht verausgabtes Eigenkapital müsste dann an die Fondsinvestoren zurückgeführt werden. Das erhöht den Anlagedruck der Opportunity-Fonds. Keine große Rolle spielen zurzeit die Value-add-Investoren, d.h. diejenigen,

die eine IRR-Rendite zwischen 12% und 18% suchen. „Banken mögen es entweder richtig opportunistisch oder gleich Core“, weiß Boergel. „Mittelfristig kommen aber wieder mehr gelbe Gummibärchen.“ Auch wenn der Markt aus den genannten Gründen noch nicht richtig in Schwung gekommen ist, wird 2010 Boergel zufolge in puncto Transaktionsvolumen deutlich besser als 2009. Der Makler und Transaktionsberater rechnet 2010 mit einem Geldumsatz von 7 Mrd. bis 8 Mrd. Euro (2009: rund 3,5 Mrd. Euro). Die Belebung werde bei allen Immobilientypen zu spüren sein, d.h. bei Einkaufszentren, innerstädtischen Geschäftshäusern und auch beim Grüne-Wiese-Einzelhandel. „Ich glaube an opportunistische Deals im Big-Box-Retailing. Es schwirren auch noch ein paar Supermarktportfolios im Markt herum, allerdings zu interessanten Preisen.“ (cvs)

RESOLUTION PROPERTY

JLL erwartet 2010 Trendwende Ausgebremster Käufer Deutschland war 2009 mit 1,53 Mrd. Euro der aktivste kontinentaleuropäische Markt für Direktinvestitionen in Handelsimmobilien. Der Anteil ausländischer Akteure auf dem Kontinent sank auf ein Dreijahrestief und soll Jones Lang LaSalle (JLL) zufolge 2010 wieder steigen. 7,3 Mrd. Euro flossen im vergangenen Jahr in Einzelhandelsimmobilien Kontinentaleuropas (ohne Großbritannien und Irland). Das geht aus einer Erhebung des Maklerhauses JLL hervor, die alle veröffentlichten Transaktionen von Handelsobjekten ab einem Wert von 5 Mio. Euro erfasst hat. Ausgenommen waren Geschäftshäuser. Zwar hatte das vierte Quartal noch ein Plus von 40% gegenüber den Monaten Juli bis September gebracht (2,5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen), dennoch reichte das Jahresendgeschäft nicht aus, um den Wert des Jahres 2008 noch zu erreichen. So blieb das Transaktionsvolumen des vergangenen Jahres 40% hinter dem Ergebnis von 2008 zurück. Mit ein Grund dafür war die geringe Aktivität ausländischer Akteure. Das Transaktionsvolumen grenzüberschreitender Deals lag bei nur noch 40%. Im

Jahr 2008 kam noch bei zwei von drei Deals zumindest eine Partei aus dem Ausland, 2007 sogar bei 76%. Für das Jahr 2010 prognostiziert JLL eine Trendwende und geht davon aus, dass grenzüberschreitende Deals wieder zunehmen. „Stabile Renditen, ein geringer Bieterwettbewerb und die zunehmende Verhandlungsbereitschaft der Verkäuferseite stellen die Strategie des Abwartens zunehmend infrage“, erläutert Jörg Ritter, der bei JLL den Bereich Einzelhandelsinvestment Deutschland leitet. Seit dem dritten Quartal habe sich bei opportunistischen und Value-add-Investments wieder ein „zaghaftes Interesse“ gezeigt, das von angelsächsisch geprägten Investoren ausgeht. Insgesamt gelte aber für 2010 im Wesentlichen die Devise des Jahres 2009: Qualität geht. Jeremy Eddy, Head of European Capital Markets bei JLL, erwartet, dass in diesem Jahr Beteiligungskapital verstärkt Zugang zu den Immobilienmärkten finden wird. „Reits und Immobilienunternehmen werden auf diese Weise ihre angespannte Eigenkapitalbasis verbessern und die Präsenz auf den euopäischen Märkten ausweiten können.“ (ma)

Am Geld fehlt es dem Fachmarktinvestor nicht. Die britische Versorgungskasse Resolution Property sitzt auf 800 Mio. Euro und könnte nochmal so viel ausgeben. Nur Kaufgelegenheiten zu interessanten Preisen tun sich nicht auf. „Bisher haben wir noch sehr wenig davon ausgeben können“, sagt Senior Manager Shane Scott, der an drei Tagen in der Woche kreuz und quer durch die Republik fährt und nach interessanten Objekten Ausschau hält. „Außer einem Joint Venture zum Refurbishment eines zerfallenen Gebäudes in Berlin konnten wir seit 2007 nichts kaufen in Deutschland. Viele Objekte haben wir noch nicht identifiziert, die zu für uns interessanten Preisen zu haben sind“, erläutert Scott. Multiplikatoren von 14 würde Resolution Property nur in besseren Lagen zahlen, sonst eher das 11bis 13fache der Jahresmiete bzw. Renditen von 7% bis 9% anstreben. Eine Rendite von 5,5% würde Scott „nur in Top-Lagen etwa in Berlin“ akzeptieren. Der Fonds, der für US-amerikanische und britische Universitäten tätig ist, sucht vor allem großflächige Fachmarktzentren mit Potenzial, das durch

Shane Scott tourt drei Tage die Woche durch Deutschland, konnte aber seit 2007 nichts mehr kaufen. Bild: ma

Erweiterung, Umbau und Mieteroptimierung gehoben werden kann. Dabei legt das Unternehmen gern selbst Hand an, wie kürzlich beim Umbau des Food-Court im Chemnitzer Neefepark. Das Unternehmen hat keine deutsche Tochter, hat aber Cushman & Wakefield mit dem Property-Management des rund 60 Immobilien schweren Portfolios beauftragt. (ma)


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VOCKERODE (SACHSEN-ANHALT)

Las Vegas des Ostens im Casino Kohlebunker Seit dem Fall der Mauer am 9. November 1989 ziehen als Unternehmer verkleidete Glßcksritter in beeindruckender Zahl in den Osten Deutschlands. Nun hoffen die Sachsen-Anhaltiner inständig, dass die israelische Sybil Group mit dem steuerlich so praktischen Firmensitz auf Zypern seriÜs ist und tatsächlich Investoren findet, die fßr eine halbe Milliarde Euro im ehemaligen Kraftwerk Vockerode einen Touristenmagneten bauen wollen. Erste ernsthafte Schritte sind getan. Zwei Tage vor Weihnachten verkaufte der Finanzminister von SachsenAnhalt, Jens Bullerjahn, die landeseigene Spielbanken GmbH an die Sybil Group. Die Alternative zum Verkauf wäre die Insolvenz gewesen. So aber erzielte das Land einen Kaufpreis von 1 Mio. Euro und entlastete sich von knapp 2,5 Mio. Euro Schulden, die die Israelis genauso schultern wie eine fßnfjährige Garantie der Arbeitsplätze. Die Konzession ist der Grundstock fßr das Spielerparadies.

Nicht kleckern, klotzen Als weiteren, ernsthaften Beleg werten Beobachter den Umstand, dass die Israelis ein etwa 40 ha groĂ&#x;es GrundstĂźck in Vockerode dem Stromversorger Vattenfall â&#x20AC;&#x17E;fĂźr einen Millionenbetragâ&#x20AC;&#x153; abkauften. Ein Gebiet von etwa gleicher GrĂśĂ&#x;e haben die Kaufleute vom Landkreis gepachtet und sich das Vorkaufsrecht gesichert. Die Investment-, Projektentwicklungs- und Managementgesellschaft Sybil Group will im 1994 stillgelegten Kraftwerk an der Elbe das Entertainment-Center Vockerode Forte entwickeln. Und dabei wird nicht gekleckert, sondern geklotzt. Das Zockerparadies soll auf 870.000 m2 wachsen. Vorgesehen sind 1.500 Hotelzimmer in Vier- und FĂźnf-SterneHäusern, Läden, ein Kasino, 6.000 m2 Konferenz- und Veranstaltungsräume, 4.000 m2 Sport- und Badefläche, 3.000 m2 Wellness sowie Restaurants auf Ăźber 2.000 m2. Das Raumordnungsverfahren fĂźr das kĂźhne Vorhaben wurde im April 2009

Kraftwerk Vockerode

Ein Zockerparadies auf 870.000 m2 Fläche.

eingeleitet, mit dem Bau wollen die Investoren spätestens 2011 beginnen. Seinen ersten Teilbetrieb soll Forte 2012/2013 aufnehmen. Den Ăźberwiegenden Teil des nĂśtigen Geldes fĂźr den ersten Abschnitt der Anlage in HĂśhe von 300 Mio. Euro will Sybil-Deutschland-Chef Stefan Sadeh bei Anlegern weltweit einsammeln. â&#x20AC;&#x17E;Mit unserem Konzept konnten wir bereits einige Investoren aus Israel und aus den USA Ăźberzeugen. Im Moment läuft ein Auswahlverfahren, um den Investor zu finden, der am besten zu unserer strategischen Vision passtâ&#x20AC;&#x153;, erklärt Sadeh.

Kasinos ohne Zukunft Zwischen der Sybil Group und der Moore Capital Management, einem US-amerikanischen Fonds mit Sitz in New York, bestehe eine strategische Allianz, erläutert Sebastian Jungnickel, Partner im Berliner BĂźro der Wirtschaftskanzlei FPS, die das Unternehmen betreut. Moore sei zu 24,35% an der Sybil Europe Public Co. Ltd., Nikosia/Zypern, beteiligt. Sadeh und seine Mitstreiter sind davon Ăźberzeugt, dass der traditionelle Kasinomarkt stirbt und EntertainmentParks Zukunft haben. Im Ă&#x153;brigen ist die Idee vom Zocker- und Spielerparadies in Vockerode kein Kind der israelischen Zyprioten. Der Energiekonzern Vattenfall lobte vor einigen Jahren bereits einen Wettbewerb um die beste Nachnutzungsidee fĂźr den Industriepark aus.

Bilder: Sybil Group

fĂźllen. Die Darstellung ist geeignet, eine Vorstellung von dem magischen, verruchten Reiz eines mĂśglichen Spielerschicksals zu geben.â&#x20AC;&#x153; (gg)

Blick in die ehemalige Maschinenhalle.

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Casino Kohlebunker Den ersten Preis heimste die Uni Weimar ein. Ihren Entwurf â&#x20AC;&#x17E;Casino Kohlebunkerâ&#x20AC;&#x153; beurteilte das Preisgericht seinerzeit so: â&#x20AC;&#x17E;Das von den Verfassern entwickelte Nutzungsszenario eines gigantischen Spielcasinos scheint geeignet, die groĂ&#x;e HĂźlle sinnvoll zu

Das 1937 errichtete Braunkohlekraftwerk Vockerode liegt im Bundesland Sachsen-Anhalt an der Elbe. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurden die Anlagen und AusrĂźstungen des Kraftwerks als Reparationsleistung an die Sowjetunion demontiert. Von 1953 bis 1959 wurde das Kraftwerk wieder aufgebaut. Zu seinen besten Zeiten hat die Anlage rund 400 MWh Strom geliefert, um die Buna-Werke in Schkopau zu versorgen. Von 1972 bis 1974 wurde eine 64 ha groĂ&#x;e Gewächshausanlage zum Anbau von Tomaten und Gurken gebaut. Die Wärmeversorgung erfolgte durch das Braunkohlekraftwerk. 1994 kam das Aus fĂźr das Braunkohlekraftwerk. Auf der Immobilienmesse Expo Real in MĂźnchen im Jahr 2006 nahmen die Sybil Group und der fĂźr die Vermarktung des denkmalgeschĂźtzten Industriesparks zuständige GeschäftsfĂźhrer der Biq Standortentwicklung und Immobilienservice, Frank Weber, Kontakt auf. Weber präsentierte SybilGroup-Chef Stefan Sadeh den prämierten Entwurf â&#x20AC;&#x17E;Casino Kohlebunkerâ&#x20AC;&#x153;. Das Mega-Kraftwerk im Landkreis Wittenberg liegt eine gute Autostunde sĂźdlich von Berlin.

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Donnerstag, 11. März 2010

WOHNINVESTMENTS

Die Dänen segeln auf halbmast Dänische Finanzinvestoren kamen in den Immobilien-Boomjahren mit vollen Geldkoffern nach Deutschland, um Wohnungen zu kaufen. Bei Herkules und der Tower Group ist mit der Finanzkrise Sand ins Getriebe gekommen, beide haben sich aufs Bewirtschaften verlegt; Griffin ging gar Pleite. „Um die 20% des Umsatzes, der in den Boomjahren 2005 bis 2007 mit dem Handel von Wohnungen gemacht wurde, ging auf das Konto von Dänen“, schätzt Malte Maurer, Leiter des Wohninvestmentbereichs bei Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland. Es waren nicht die ganz großen Deals, wie sie angelsächsische Private-Equity-Fonds machten, sondern Maurer zufolge in der Regel zwischen 10 Mio. und 50 Mio. Euro, die gezahlt wurden. Gang und gäbe sei gewesen, mit hohem Fremdkapitalanteil bei deutschen Banken eine Erstrangfinanzierung und bei dänischen eine Zweitrangfinanzierung abzuschließen. „Dass dänische Finanzierer an ihr Geld wollten, hat einige ins Schleudern gebracht. Und da etliche Investoren bei deutschen Banken Kredite mit einer Bindung über fünf Jahre abgeschlossen haben, dürften nun verstärkt Einheiten auf den Markt kommen“, sagt Maurer. Wer weniger unter Druck stehe, bewirtschafte seine Einheiten vorerst.

Zwang zur Bewirtschaftung Einen Fonds mit Wohnungen im Wert von 35 Mio. Euro hat Herkules platziert, zwei weitere geplante mussten in die Schublade wandern. Die

der Bestände betrauten Dienstleister verantwortlich. Sie seien nicht in der Lage gewesen, mit den zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln das Optimum aus den Beständen herauszuholen, so seine Meinung. Nun also will man sich nicht mehr auf Dritte verlassen, will die Bestände selbst verwalten, „ganz nah an der Immobilie und am Mieter sein“, wie Scholz sagt. Das Ruder herumreißen konnte der Fondsinitiator Griffin nicht mehr. Ende 2008 vermeldete er die Pleite. Wie von Landsleuten zu hören ist, hat er seine 11.000 Wohnungen in den Boomjahren ohne eingehende Prüfung zu teuer eingekauft. Die Mittel für Instandsetzungen seien zu knapp kalkuliert gewesen, unzufriedene Mieter vermehrt aus den vor allem in Nordrhein-Westfalen gelegenen Beständen ausgezogen.

Kapitalstarke Dänen kaufen

Haben die Ambitionen tiefer gehängt: Dänen in Deutschland.

Hoffnung, sie da im Laufe dieses Jahres herausziehen zu können, ging bisher nicht in Erfüllung. Für die Wohnungen, die Herkules für 30 Mio. Euro schon einmal auf eigene Rechnung gekauft hatte, fand sich bisher kein Käufer. Geschäftsführer René Ravn zufolge besteht auch kein Verkaufsdruck. Man bewirtschaftet nun die Bestände. „Die Bruttorendite ist innerhalb der letzten eineinhalb Jahre von 8% auf 9% gestiegen. Damit sind wir zufrieden.“ In der Krise sah Ravn auch eine Chance: Er hob einen neuen Geschäftszweig Asset- und Property-Ma-

Bild: BilderBox.com

nagement aus der Taufe. Akquisition wird vor allem in Dänemark betrieben, Aufträge erhielt Herkules bislang nur im Gewerbesektor. „Da sind die Banken derzeit nervöser“, weiß er. Unter die Bewirtschafter gegangen ist auch die Tower Group, die ihre etwa 10.000 Wohnungen mit bis zu 90% Fremdkapital finanzierte, arg ins Taumeln geriet und Anfang des Jahres zu mehr als 50% vom niederländischen Investor BXR übernommen wurde. Frank Scholz, Leiter der Tower-GroupNiederlassung in Berlin, macht für das Straucheln auch die mit der Verwaltung

Ganz von der Bildfläche verschwunden sind die Dänen nicht. So arbeitet das Maklerbüro Frank Müller Immobilien, Wuppertal, das zu Boomzeiten gemeinsam mit anderen Maklern für insgesamt 230 Mio. Euro Portfolios v.a. an dänische Private-Equity-Investoren vermittelt hat, noch für vermögende Privatanleger. Die suchen meist Objekte für 1 Mio. bis 5 Mio. Euro. „Das Angebot aber ist begrenzt, die Nachfrage, auch von institutionellen Investoren, groß“, sagt Inhaber Frank Müller. Auch Malte Maurer sieht das Interesse von Dänen an Wohnungen steigen. „Investmentclubs aus kapitalstarken Privatanlegern und Unternehmen werden Gelegenheiten nutzen – vor allem in Berlin und Hamburg, denke ich.“ (cr)

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Der Oberbürgermeister

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© Paulo dos Santos

Standempfang mit Oberbürgermeister Jürgen Roters 17. März 2010, 15.30 Uhr Riviera Hall, Stand R 31.02 Cologne & Partners Stadt Köln, S RheinEstate, Bauwens, Colonia Real Estate, Greif & Contzen Immobilien, Immobilien Manager Verlag, Pandion, Vivico Real Estate Cologne Amt für Wirtschaftsförderung, Stadthaus, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln Tel. 0221/ 221-25765, Fax 0221/ 221-26686 wirtschaftsfoerderung@stadt-koeln.de, www.stadt-koeln.de


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BAYERN

Das Interesse an München steigt wieder Im Jahr 2009 blieben die Deutschen unter sich. Ausländische Investoren machten nur einen Bruchteil der Käufer aus. 2010 könnte sich das Blatt wieder wenden. Im Jahr 2007 war die Welt in München noch in Ordnung. Damals belief sich der Anteil der ausländischen Inves toren am Immobilienvolumen auf rund 60% von damals 6,55 Mrd. Euro Umsatzvolumen im Sektor Büround Einzelhandelsobjekte. Von Morgan Stanley über Goldman Sachs bis hin zu Immofinanz gab es praktisch keinen international tätigen Großinvestor, der nicht auch in der bayerischen Landeshauptstadt nach Gewerbeobjekten Ausschau hielt. Dann kam die Krise, und die global tätigen Interessenten zogen sich zurück. 2008 betrug der Anteil der ausländischen Käufer bei 1,934 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im Gewerbeimmobiliensektor nur noch 31%, 2009 noch 16% von 1,35 Mrd. Euro. Neuinvestitionen internationaler Investoren gab es kaum mehr, und wer bereits ein Projekt in München erworben hatte, hielt es im Bestand und wartete bzw. wartet ab, bis es fertiggestellt ist. „Im Jahr 2009 waren in München vorwiegend deutsche Investoren tätig“, zieht Marcus Lütgering, Leiter der Münchner Niederlassung von Jones Lang LaSalle, Bilanz aus dem Marktgeschehen des vergangenen Jahres. Große ausländische Unternehmen wie Morgan Stanley und Goldman Sachs seien in den vergangenen beiden Jahren als Käufer vom Markt verschwunden, fügt Stefan Striedl, Head of Investment Munich von CB Richard Ellis (CBRE), hinzu. „Die Ursache liegt einfach darin, dass es opportunistische Unternehmen derzeit schwer haben, Fremdkapi-

2009 hat AEW in eine Logistikimmobilie in Straubing investiert.

tal zu beschaffen.“ Zudem sei nach dem Immobiliencrash der Preisverfall in Städten wie London oder Paris sehr viel stärker gewesen als in München. „Als der Markt nun wieder anzog, boten diese Städte daher das meiste Potenzial.“ Entsprechend wanderte grenzüberschreitendes Kapital eher an die Themse und die Seine als an die Isar.

2009 war Jahr des Rückzugs Ausländische Namen waren 2009 daher vorwiegend auf Seiten der Verkäufer zu hören. Icade, Paris, veräußerte eine Büroimmobilie mit 19.000 m2 vermietbarer Fläche im Münchner Arnulfpark zum Preis von ca. 75 Mio. Euro an Deka Immobilien. Der von MGPA verwaltete Global Fund I verkaufte den Munich City Tower (MCT)

an den Private-Equity-Fonds Freo Germany II Partners. Auch die österreichische Gesellschaft Immofinanz trennte sich von zwei voll vermieteten Bürogebäuden und einem Fünf-Sterne-plusHotel in den Münchner Lenbachgärten, einem 65.000 m2 großen, innerstädtischen Areal. Käufer war das Münchner Family-Office AM alpha, das Investments für mehrere vermögende deutsche Familien tätigt. Der für die Kaufpreisberechnung zugrunde gelegte Immobilienwert betrug mehr als 200 Mio. Euro. Angesichts dieser Werte witzelte daher so mancher Immobilienprofi im vergangenen Jahr schon: „Die Münchner kaufen ihre Stadt zurück.“ Ob dies im Jahr 2010 so weitergehen wird, ist fraglich. „Wir erwarten wieder größeres Interesse seitens ausländischer Investoren“, betont Striedl. Denn inzwischen ist der Renditeabstand zwi-

Bild: AEW

schen den Märkten wieder kleiner geworden, Deutschland damit wettbewerbsfähiger. „Wir spüren aktuell, dass sich die Nachfrage von ausländischen Investoren nach Büroimmobilien am Standort München nicht zuletzt deshalb verstärkt, weil die Preise für alternative Investments in London wieder deutlich angezogen haben“, lässt auch Achim Degen, Geschäftsführer Investment International bei Colliers Schauer & Schöll, München, verlauten. „Zwar sind die in den Jahren 2006 bis 2008 aktiven irischen und skandinavischen Investoren derzeit kaum aktiv, doch neben opportunistisch denkenden Anlegern, die nach wie vor auf stärkere Preisbewegungen für risikobehaftete Produkte warten, stellen wir Interesse an Core-Immobilien von Anlegern unter anderem aus Italien, Spanien und der Schweiz fest.“ (cry)

AEW

500 Mio. Euro für Immobilienankäufe in Deutschland Wenn die Namen der ausländischen Käufer genannt werden, die 2009 in Bayern tätig waren, steht einer ganz vorne: AEW. Im Jahr 2010 möchte die international tätige Immobiliengesellschaft ihr Investitionsvolumen in Deutschland nochmals ausweiten. Die Bayern freuen sich schon jetzt.

in der Bundesrepublik anlegten, machte die französische AEW durch Transaktionen von Gewerbe- bzw. Büroimmobilien und Logistikgebäuden in Frankfurt am Main, München und Straubing auf sich aufmerksam.

„Wir sind derzeit mit rund 18 Mrd. Euro investiert, aus historischen Gründen vorwiegend in Frankreich. Doch wir würden unser Engagement in Deutschland gerne vergrößern.“ Wenn Rob Reiskin, AEW Managing Director und Head of Investments für ganz Europa, solche Worte ausspricht, horcht die deutsche Immobilienbranche auf. Schon im vergangenen Jahr, als nur wenige international tätige Immobilienunternehmen ihr Kapital

„Unser Interesse an Deutschland liegt zum Teil daran, dass wir viele deutsche Investoren als Kunden haben, die natürlich weiter lokal präsent sein wollen“, erklärt Stephan Boenning, der als Managing Director von AEW für Deutschland zuständig ist und auch das Düsseldorfer Büro des Konzerns leitet. Zudem verwalte die Gesellschaft Kapital mit unterschiedlichem Risikopotenzial, das für unterschiedliche Projekte – vom Bürobau über Logistik und

Bayern auf Einkaufsliste oben

Handel bis hin zum Wohnungsbau gedacht sei. „Entsprechend groß sind die Chancen, geeignete Objekte zu finden.“ Weil die Büromieten in der Bundesrepublik derzeit auf dem Niveau der 1980er Jahre liegen, verspricht sich AEW von den hier getätigten Investitionen ein enormes Wachstumspotenzial. Rund 500 Mio. Euro will der Konzern daher in diesem Jahr in deutsche Immobilien investieren und damit seine Investitionsquote im Vergleich zu 2009 mehr als verdoppeln. Das dürfte die Bayern und insbesondere die Münchner freuen, denn bereits 2009 machten die Franzosen mit dem Kauf einer Gewerbeimmobilie in der Münchner Sonnenstraße für 20 Mio. Euro sowie einer Logistikimmobilie in Straubing deutlich, dass der Süden Deutschlands auf der Suchliste

ganz oben steht. Wirtschaftliche Faktoren sprechen ebenso für Bayern und München wie die viel gepriesene Lebensqualität, heißt es bei AEW. „Wir würden daher gerne unser Investmentvolumen in Bayern bzw. München übergewichten“, sagt Gereon Kohlgrüber, Director von AEW Düsseldorf. Letztlich sei aber das jeweilige Angebot entscheidend, sagt er. Um dieses – auch außerhalb der Immobilienhochburgen in Deutschland – gut beurteilen zu können, leistet sich die Gesellschaft ein Büro in Düsseldorf und arbeitet darüber hinaus intensiv mit lokalen Partnern zusammen. „Im vergangenen Jahr hat sich diese Strategie bereits mehr als bewährt“, lacht Reiskin, „denn mit den bereits getätigten Käufen sind wir sehr, sehr zufrieden.“ (cry)


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KONDOR WESSELS

„Holländer kaufen gerne ganze Siedlungen“

Beim Projekt Ruhrbania in Mülheim an der Ruhr ist Kondor Wessels Generalplaner. Zudem baut das Unternehmen ein Facharztzentrum.

Es sind vor allem Nischenprodukte, mit denen die Kondor-WesselsGruppe in Deutschland aktiv ist. Das Unternehmen gehört einem niederländischen Privatinvestor – und seinem deutschen Management. In NRW ist Kondor Wessels vor allem an den B-Standorten aktiv. „Eine der Besonderheiten unseres Unternehmens ist, dass wir sowohl Entwickler als auch Bauunternehmer sind“, erklärt Dieter Janzen, Prokurist der Kondor Wessels Projektentwicklung mit Sitz in Düsseldorf und Wuppertal. Durch diese Kombination könne man die Vorhaben zu geringeren Kosten realisieren als die Wettbewerber. Darum sind es vor allem niederländische Kapitalgeber, die sich für die Kondor-Wessels-Vorhaben erwärmen können. Zu den Käufern gehören dabei sowohl institutionelle niederländische Anleger als auch wohlhabende Privatleute – Family-Offices auf Neudeutsch.

„Der niederländische Markt war in den vergangenen Jahren völlig überhitzt. Deutschland gilt aktuell als deutlich krisensicherer“, so Janzen. Ein weiterer Vorteil Deutschlands sei seine föderalistische Struktur. So sei das Preisgefälle zwischen der Hauptstadt und den anderen Immobilienhochburgen nirgends so gering wie hierzulande.

Spezialisiert auf Gesundheitsund Wohnimmobilien „Dabei konzentrieren wir uns auf Wohnungsbau und Spezialimmobilien im gewerblichen Bereich“, so Janzen. „Büroprojekte realisieren wir nicht.“ Im Wohnungsbausegment errichtet man Reihenhäuser, aber auch mehrgeschossige Immobilien – alles im mittel- bis hochpreisigen Segment. „Die Holländer kaufen gerne auch Wohnsiedlungen. Denn es hat sich gezeigt, dass die Mieter eines Reihenhauses die Immobilie oft wie ihre eigene behandeln. Dann

ist zwar die Rendite am Anfang geringer, die Erhaltungskosten sind es aber später auch.“ Bei Wohnimmobilien setzt Kondor Wessels auf Geothermie. Das größte Projekt ist das Wohnquartier See-Promenade in Essens wohl schönstem Stadtteil Kettwig, direkt am Ufer des Kettwiger Stausees. Rund 50 Mio. Euro wird das Vorhaben kosten, das auf der Fläche der ehemaligen Scheidt'schen Fabrik entsteht. Hier soll ein Mix aus Stadtvillen, Reihenhäusern und Geschosswohnungsbau entstehen. Etwa 50 Mio. Euro verschlingt das Projekt.

In Mülheim ist man Entwickler und Generalplaner Noch spektakulärer ist sicher das Projekt Ruhrbania in Mülheim an der Ruhr. Hier holt man eine ganze Stadt ans Flussufer zurück. Kondor Wessels fungiert dabei als Generalplaner, entwickelt aber auch eines der vier Baufelder selbst. So soll direkt am Ruhrufer, das eine

Bild: Kondor Wessels

neue, rund 500 m lange Promenade erhält, ein Facharztzentrum errichtet werden. Mit dem künftigen Betreiber wurde bereits ein Mietvertrag unterzeichnet. In den oberen Etagen des Objekts sind hochwertige Penthäuser zwischen 80 und 250 m2 vorgesehen, im Erdgeschoss ist Gastronomie geplant. In Wuppertal wiederum entsteht auf dem rund 400.000 m2 großen Areal der ehemaligen Generaloberst-HöppnerKaserne der Wuppertal Engineering Park, auf dem sowohl Gewerbe als auch Wohnen geplant sind. Unter anderem werden 110 Doppel- und Einfamilienhäuser errichtet, von denen 26 bereits an einen holländischen Investor veräußert sind, 25 weitere gingen an private Eigennutzer. „Außerdem haben wir noch kleinere Projekte in Dortmund, Unna, Essen, Erkelenz, Remscheid und Solingen. Wir würden aber gerne auch am A-Standort Düsseldorf etwas realisieren“, lächelt Janzen. (thk)

NOKIA-AREAL BOCHUM

Was kommt, wenn nichts mehr geht? Bis zum 15. Januar 2008 wurden in Bochum die Nobelhandys von Nokia gefertigt. Doch an diesem Tag informierte der finnische Mobilfunkhersteller seine Mitarbeiter und die Stadt darüber, dass man den Standort aufgeben will. Was kann man tun, wenn plötzlich nichts mehr geht? Innerhalb eines Jahres, so lautete die mit Empörung aufgenommene Er klärung der Finnen damals, werde man Bochum den Rücken kehren und in Rumänien eine neue Fabrik eröffnen. Zurück blieben rund 2.300 Mitarbeiter, 1.000 Leiharbeiter und 675 in Bochum bei Zulieferern Beschäftigte – und ein rund 400.000 m2 großes Areal, dessen Eigentümer Nokia war. Die anschließend geführte öffentliche Diskussion hat Nokia gezwungen, den entstehenden Imageschaden zu berücksichtigen und ihn zu begrenzen. So wurde zunächst für die festen Mitarbeiter eine Abfindungssumme von

200 Mio. Euro zur Verfügung gestellt. Gleichzeitig zeigte Nokia Bereitschaft, bei der Vermarktung des Betriebsgrundstücks mit dem Land NRW und der

Stadt Bochum zu kooperieren. Das Maklerbüro Engel & Völkers wurde Mitglied einer Arbeitsgruppe von Stadt und Land und auf Kosten von Nokia

Der größte Teil der früheren Nokia-Flächen ist wieder belegt.

Bild: Stadt Bochum

mit der Vermarktung beauftragt. Doch damit nicht genug: Nokia musste vom Land gewährte 20 Mio. Euro Fördermittel zurückzahlen. Außerdem floss der Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks (rund 13 Mio. Euro) in einen Strukturförderungs-Fonds, an dem das Land NRW sich mit weiteren 20 Mio. Euro beteiligte. Die Thelen-Holding hat nach einem Bieterverfahren im Juni 2009 den Zuschlag für das gesamte Gelände erhalten. Mittlerweile, nur ein Dreivierteljahr nach dem Verkauf, sind drei Viertel der ehemaligen Produktionshallen mit neuen Nutzern belegt. Unternehmen verschiedener Branchen wie Caterpillar (Baumaschinen) oder Sodexo (Catering) haben sich angesiedelt. Auch zwei Drittel der Büroflächen haben Nutzer gefunden. So will der Kabelfernseh-Betreiber Unity Media seine Zentrale auf dem ehemaligen Nokia-Areal unterbringen. Letztlich hat der Rückzug der Finnen für Bochum zu keinem Fiasko geführt. (thk)


Donnerstag, 11. März 2010

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HOTELINVESTMENTS

Israelis setzen auf deutsche Problemhotels chen wir da einen attraktiven Return on Investment“, betont Windfuhr.

Rückkehr nach Israel

Grand City und Co. kaufen bevorzugt Problemhotels wie dieses Haus in Bad Oldesloe und bringen sie wieder auf Vordermann. Bild: Grand City

Innerhalb kürzester Zeit haben israelische Investoren in Deutschland große Hotelportfolios zusammengekauft. Die Krise ließ sie zwar nicht unbeeindruckt, die Expansionslust ist aber ungebrochen. Sie haben ihren Sitz in Berlin und kaufen vor allem Problemhotels: Israelische Investorengruppen haben von der deutschen Hauptstadt aus Hotelketten aufgebaut, von denen zumindest zwei zu wichtigen Akteuren am deutschen Markt geworden sind. So startete Grand City Hotels 2006 mit dem ersten Hotel und managt jetzt rund 80 unter verschiedensten Marken, bis auf eine Ausnahme alle in Deutschland.

Begehrt: Problemhotels Auf immerhin 48 Hotels hat es Leonardo seit 2007 gebracht, davon die Hälfte in Deutschland. Hinter Leonardo steht die Fattal-Gruppe des israelischen Hoteliers David Fattal, aber auch eine Reihe anderer namhafter israelischer Unternehmen. Dritter im Bunde ist die Precise Hotel Collection des israelischen Hoteliers Ron Ben-Haim, der immerhin zehn Hotels – davon neun in Deutschland – gehören. Sehr ähnlich ist die Ankaufsstrategie ANZEIGE

der Gruppen. Gesucht werden Hotels aus Insolvenzen, Häuser die schon seit einiger Zeit geschlossen sind oder solche, die aus Sicht der Gesellschaften deutlich besser gemanagt werden könnten – und so günstig zu haben sind und viel Wertpotenzial nach oben haben. Unterschiedlich ist jedoch die grundsätzliche strategische Ausrichtung. „Unsere Investoren sind keine Hoteliers, sondern an der Schaffung eines Immobilienmehrwerts interessiert“, betont Grand-City-Chef Christian Windfuhr. „Wir sind Hoteliers und wollen am Betrieb verdienen, nicht an der Spekulation mit Immobilien“, meint dagegen Leonardo-EuropaGeschäftsführer Daniel Roger. Entsprechend hat Grand City kaum Vorgaben bezüglich Standort und Ausstattung. „Wir kaufen jedes Hotel, von dem wir glauben, dass wir damit Geld verdienen können“, sagt Windfuhr. Und so findet sich ein Sammelsurium unterschiedlichster Produkte unter unterschiedlichsten Markennamen in einer Bandbreite von zwei bis vier Sterne plus. Und auch exotische Kleinststandorte wie Bad Oldesloe werden besetzt, wenn denn wie in diesem Fall ein 140-Zimmer-Haus für 500.000 Euro zu haben ist. „Selbst bei geringen Zimmerpreisen und geringer Belegung errei-

Leonardo wurde dagegen als Marke für die europäischen Hotelaktivitäten der Fattal-Gruppe gegründet und beschränkt sich auf die Drei- bis VierSterne-Kategorie; bevorzugt werden wie bei den meisten anderen Hotelgesellschaften Citylagen an A-Standorten. Mittlerweile ist Leonaro auch auf dem israelischen Heimatmarkt groß eingestiegen: Für rund 175 Mio. Euro wurden Mitte vergangenen Jahres zwölf Häuser gekauft, darunter alle SheratonHotels des Landes. Diese sowie die unter der Marke Golden Tulip betriebenen Hotels sollen mittelfristig in Leonardo umbenannt werden. Sehr unterschiedlich wurden die Israelis von der Krise getroffen. So platzten offenbar bei Precise Hotel Collection, die sich im gehobenen Seg-

ment bewegt, einige fast unterschriftsreife Projekte. Gründer Ben-Haim hat mittlerweile die Kette teilweise an einen Grand-City-Gesellschafter verkauft, das Management der Häuser Grand City übertragen und sich selbst aus dem operativen Geschäft zurückgezogen. Grand City selbst musste 2009 portfoliobereinigt einen Umsatzrückgang von 10% hinnehmen – unbereinigt stieg der Umsatz durch 35 neue Hotels von 94 Mio. auf 170 Mio. Euro. Dieses Jahr will Grand City die 100-HotelsGrenze durchbrechen, bis 2013 könnten es dann 250 sein, davon dann viele im europäischen Ausland. Windfuhr hofft angesichts der Krise vor allem auf Schnäppchen in Spanien und England. Bei Leonardo hat die Krise zuletzt auf das Expansionstempo gedrückt. Das ursprünglich ausgegebene Ziel von 100 Hotels bis 2010/2011 gilt immer noch, die Verwirklichung ist jetzt aber erst für Ende 2011 angepeilt. (pm)

AUSLÄNDISCHE INVESTOREN

Mit Hotels verspekuliert In der Hochphase des Immobilienbooms hatten viele ausländische Opportunisten auch auf dem Hotelmarkt zugeschlagen. Glück hatten die meisten mit ihren Investments nicht. Um die 90% betrug der Anteil der Ausländer am deutschen Hoteltransaktionsmarkt in den Jahren 2006 und 2007. Doch während Hotelgesellschaften teilweise erfolgreich in den deutschen Markt einstiegen, haben sich viele der Opportunisten verspekuliert. Weil sie hofften, dass sich die deutschen Zimmerpreise an die höheren europäischen anpassen, setzten sie bevorzugt auf Managementverträge, bei denen der Eigentümer den Großteil des Betriebsrisikos trägt. Die Folge: In der

Krise schrumpfte nicht nur der Immobilienwert, sondern auch der Cashflow. „Derzeit sind alle am Verhandlungstisch“, berichtet Ulf Templin, Managing Partner bei PKF hotelexperts in München. Bei den meisten Hotels würden die Kosten noch erwirtschaftet, die Abschreibungen und der Kapitaldienst aber oft nicht mehr. Noch halten die Banken still, gewähren Stundungen bei Zins und Tilgung. In einigen Fällen werde bereits Kapital aus anderen Quellen zugeschossen, betont Christoph Härle von Jones Lang LaSalle Hotels. Mit vielen Notverkäufen rechnet er trotzdem nicht, aber der eine oder andere Investor werde der Bank die Schlüssel zurückgeben. (pm)


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Donnerstag, 11. März 2010

FEHRBELLINER HÖFE

ORCO GERMANY

Vom Platzen eines Traums

Die Orco-Party ist vorüber

Eines der meistbeachteten Projekte von Orco Germany waren die Fehrbelliner Höfe. Wohnungen von zuvor nie gesehenem Luxus wollte das Unternehmen schaffen. Doch der Erfolg blieb aus. Jetzt realisiert ein deutscher Projektentwickler das Vorhaben in abgespeckter Form.

2004 gründete Rainer Bormann zusammen mit der international agierenden Orco Property Group die Gesellschaft Orco Germany. Er war überzeugt vom Potenzial des deutschen und vor allem des Berliner Marktes – und musste in der Folge erkennen, dass sich längst nicht alle Erwartungen erfüllten.

Eine Heimat für „kulturaffine Multihomer“ sollten sie werden, die 150

An den Siegerfilm der Berlinale, des internationalen Filmfestivals in Berlin, des Jahres 2007 können sich nur hartgesottene Filmenthusiasten erinnern: Es war der chinesische Streifen „Tuyas Hochzeit“, der damals den begehrten Goldenen Bären gewann. Die Party aber, die das Immobilienunternehmen Orco Germany während dieser Berlinale in einer ehemaligen Fabrik in BerlinMitte veranstaltete, genießt bis heute einen legendären Ruf. Tausend geladene Gäste feierten ein Fest der Superlative. Mitten unter ihnen: Rainer Bormann, Chef von Orco Germany. Damals befand sich der 1971 in OstBerlin geborene Unternehmer auf dem Höhepunkt seiner Laufbahn. In jenen Monaten kaufte Orco Germany so ziemlich alles, was der deutsche Immobilienmarkt hergab. So übernahm

Rainer Bormann.

Bild: Orco

Wohneinheiten, die Orco Germany in einer ehemaligen Fabrik in der Fehrbelliner Straße in Berlin schaffen wollte. Hier, an der Grenze zwischen den beiden international bekannten Stadtteilen Prenzlauer Berg und Mitte, sollte nach dem Willen von Orco-Chef Rainer Bormann etwas entstehen, was seiner Ansicht nach in der deutschen Hauptstadt fehlte: Wohnungen mit internationalem Standard, die sich nicht am Stadtrand oder in einem künstlichen Stadtteil wie dem Potsdamer Platz befanden, sondern mitten in einem urbanen Viertel. Als Zielgruppe nahm das Orco-Marketingteam hauptsächlich wohlhabende, kunstbegeisterte US-Bürger ins Visier. Diesen bot das vom Architekten Eike Becker entworfene Konzept nicht nur Wohnungen mit allen erdenklichen Annehmlichkeiten, sondern auch einen eigenen Wellness-Bereich und weitläufige Dachgärten. Bis zu 500 m2 groß sollten die Penthouse-Einheiten werden – bei Preisen, die teilweise 10.000 Euro/m2 überschritten. Doch im August 2008, kaum ein Jahr nach der Präsentation der Pläne, verkündete Orco einen Baustopp. Das Unternehmen wolle sich jetzt auf gewerbliche Projekte konzentrieren, hieß es zur Begründung – obwohl Orco stets versichert hatte, der Verkauf der Wohneinheiten sei gut gelaufen. 2009 veräußerte die mittlerweile in finanzielle Schieflage geratene Orco das Projekt an die Licon-Gruppe aus Leipzig, die das Vorhaben jetzt bis 2012 realisieren will. Die Höchstpreise betragen nunmehr allerdings nur noch 6.690 Euro/m2 – und die Käufer, die bisher zugegriffen haben, stammen außerdem alle aus Deutschland. (C. Hunziker)

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Die Bebauung des Leipziger Platzes in Berlin sollte das größte Orco-Vorhaben werden. Jetzt will es ein anderer Projektentwickler realisieren. Bild: Kleihues + Kleihues

Mio. Euro ließ sich Orco Germany außerdem die Berliner Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG) kosten, die 850.000 m2 Fläche in über ganz Berlin verstreuten Gewerbehöfen aufweist. Hinzu kamen vor allem in der deutschen Hauptstadt einzelne Grundstücke und Immobilien mit höchstem Renommee: das Haus Cumberland, ein repräsentatives Gebäude in bester Lage am Kurfürstendamm, die unbebaute Nordostecke des Leipziger Platzes, auf der einst ein berühmtes WertheimKaufhaus stand, und eben jene alte Fabrik in Mitte, die Orco unter dem Namen Fehrbelliner zu einer Wohnanlage der Luxuskategorie umwandeln wollte (vgl. Beitrag links).

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Nicht müde wurde Bormann, die Vorzüge Berlins zu loben. „Berlin hat für mich eine Dynamik, die ich zurzeit in keiner anderen Stadt erkenne“, sagte er 2007 in einem Interview in einem von seinem eigenen Unternehmen herausgegebenen Hochglanzmagazin. „Eine Vielzahl junger, kreativer Menschen ist hierhergekommen, die heute spürbar für Antrieb sorgen.“ Für Antrieb auf dem Berliner Immobilienmarkt wollte auch Bormann sorgen. 2003 war er, nach einer internationalen Karriere als Investmentbanker (zuletzt bei Lehman Brothers), zurück in seine Heimatstadt gekommen. Er erlebte eine Hauptstadt mit hohem Potenzial und niedrigen Immobilienpreisen. 2004 gründete er deshalb zusammen mit der Orco Property Group, einer in Luxemburg ansässigen, hauptsächlich in Mittel- und Osteuropa aktiven Projektentwicklungs- und Investmentgesellschaft, das Unternehmen Orco Germany. An der am Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelisteten Gesellschaft hält neben der Orco Property Group auch ein Fonds von Morgan Stanley ein großes Aktienpaket. Ursprünglich verstand sich Orco Germany sowohl als Developer als auch als Investor, der die eigenen Projekte langfristig im Bestand behält. Doch die Realität sieht heute ganz

anders aus. Denn die meisten ihrer prestigeträchtigen Vorhaben hat die Gesellschaft wieder abgestoßen. So verkaufte Orco Germany das Projekt Fehrbelliner an einen mittelständischen Bauträger aus Leipzig, und die Bebauung des Leipziger Platzes liegt jetzt in den Händen des auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Berliner Projektentwicklers Harald G. Huth. Der schon sicher geglaubte Verkauf von Haus Cumberland scheiterte in einem ersten Anlauf, weil der Schweizer Interessent den Kaufpreis nicht beglich.

Fehlbetrag von 108 Mio. Euro Dass Bormann das Ruder herumreißen und Immobilien in großer Zahl verkaufen musste, hat im Wesentlichen zwei Gründe. Zum einen wurde Orco Germany massiv von der Finanzmarktkrise getroffen, da die Geldströme der Banken, die den Expansionskurs erst ermöglicht hatten, versiegten. Hinzu kam die Schieflage der Muttergesellschaft Orco Property Group, die Anfang 2009 die „procédure de sauvegarde“ – eine Art Insolvenzverfahren – einleiten musste. Immerhin gelang es, die beiden größten von Viterra übernommenen Bürovorhaben, das Sky Office in Düsseldorf und das H2 Office in Duisburg, abzuschließen. Damit aber ist das Projektentwicklungsgeschäft faktisch beendet. Um zu sparen, wurden zudem Niederlassungen geschlossen und Personal abgebaut. Was von den großen Worten der Boomphase bleibt, ist letztlich die wenig glamouröse GSG, deren ordentlich vermietete Gewerbehöfe für einen Großteil der Einnahmen von Orco Germany verantwortlich sind. Trotz aller Sparanstrengungen stellt sich die finanzielle Lage des Unternehmens heute desaströs dar. Ende September 2009 beliefen sich die Verbindlichkeiten auf 923 Mio. Euro. Der Umsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2009 betrug nur 51 Mio. Euro, während das Ergebnis – hauptsächlich bedingt durch Abwertungen – einen Fehlbetrag von 108 Mio. Euro auswies. Die Party, so scheint es, ist endgültig vorbei. (C. Hunziker)


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MORGAN STANLEY

In Deutschland ging die Sonne unter

Japan erwies sich für Morgan Stanley als Land der aufgehenden Sonne, Deutschland nicht.

Weltweit agierende Immobilieninvestoren vergleichen gerne Volkswirtschaften miteinander. Bei dem Versuch, ihre Japan-Strategie auf Deutschland zu übertragen, erlebte die US-Investmentbank Morgan Stanley ein Debakel. Deutschland und Japan werden gerne miteinander verglichen: beides Kriegsverlierer, beides hochentwickelte Industrienationen, beides Länder, die dazu neigen, ihre Probleme vor sich herzuschieben. Aber ticken deshalb auch die Immobilienmärkte gleich? Viele US-Investoren dachten das. Morgan Stanley zum Beispiel.

In Japan viel Geld verdient ... Die Investmentbank war nach dem Ende der langen japanischen Wirtschaftsflaute in den 1990er Jahren voll auf dem Japan-Trip. „In unseren Augen ist Japan zurzeit die größte Immobilienchance weltweit“, soll Sonny Kalsi, der 2009 suspendierte Chef des weltweiten Immobilien-Einkaufs von Morgan Stanley, 2006 gesagt haben. Deutschland repräsentierte in den Augen der Morgan-Stanley-Häuptlinge eine ähnliche Geschichte: eine starke Volkswirtschaft mit einem unterbewerteten Immobilienmarkt. Mit der JapanDeutschland-Story sammelte Morgan Stanley eine Menge Geld ein. Der 2007 geschlossene Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) VI operierte mit Eigenkapitalzusagen von 8 Mrd. USD im Rücken. „Wir alle haben in Japan eine Menge Geld verdient. Als wir nach Deutschland kamen, wollten wir es hier genauso machen“, beschreibt ein Private-Equity-Veteran die Prämisse vieler US-amerikanischer Investoren. Bevor MSREF VI in Deutschland investierte, hatte Morgan Stanley hierzulande schon einige gute Deals gemacht, z.B. Kauf und Verkauf der Telekom-Immobilien (2001/2005) und das Durchhandeln der Wohnungen

von ThyssenKrupp (2004/2006). Angespornt durch diese Anfangserfolge forcierte man den Einkauf. Das Augenmerk galt fortan großen Gewerbeimmobilienpaketen mit „upside potential“ in Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und München. Ziel war es, vom bis 2012/2013 prognostizierten Mietwachstum maximal zu profitieren.

... aber noch nicht genug Dass Morgan Stanley in Deutschland so gezielt die großen Assets anging, hatte einem ehemaligen Mitarbeiter zufolge unmittelbar mit der JapanErfahrung zu tun. Die Amerikaner hätten im Land der aufgehenden Sonne eine Menge Geld verdient, erzählt er, „allerdings nicht so viel, wie sie meinten, hätten verdienen zu können“. Das Investmenthaus sei bei Bietergefechten oft unterlegen gewesen, weil es die Dynamik des Marktes unterschätzt habe. „In Deutschland wollten sie nicht wieder zweiter Sieger sein.“

Trianon-Kauf ging in die Hose Für die Umsetzung der Je-größerdesto-besser-Strategie holte der WallStreet-Champion im Sommer 2006 den jungen Investmentbanker James Lapushner. Dessen Team inves tierte Schätzungen zufolge rund 10 Mrd. Euro in der Bundesrepublik. Unter Lapushners Regie wurde z.B. das zu 92% vermietete Trianon-Hochhaus in Frankfurt im Sommer 2007 zu einem Preis gekauft, als sei es voll vermietet. 620 Mio. Euro war Morgan Stanley der Turm wert. Der Kaufpreis entsprach einer Nettoanfangsrendite mit einer 4 vor dem Komma. Grundlage des Deals war die Annahme, dass die Mieten in dem Hochhaus von über 30 Euro/m2 bis 2012/2013 auf 50 bis 55 Euro/m2 klettern würden. Tatsächlich brach die Mietpreiserholung wenig über 40 Euro/m2 ab. „Würde man das Trianon heute ver-

Bild: Fotolia.de/elisads

kaufen, hätte die Anfangsrendite für den Käufer wohl eine sechs vor dem Komma“, sagt ein Immobilieneinkäufer. Der offene Morgan-Stanley-Fonds P2 Value, in dem das Trianon zu 57% steckt, musste 2009 seine Bestände um 10% abwerten. In Japan und Deutschland, wo der Fonds mit 22% bzw. 19%

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die höchste Länderallokation hat, wurden 66 Mio. Euro respektive 50,2 Mio. Euro abgeschrieben. Seit Herbst 2008 ist der P2 Value geschlossen.

Als Debakel entpuppte sich auch der Kauf von 28 Immobilien von der Fondsgesellschaft Union Investment Real Estate. 2,1 Mrd. Euro blätterte Morgan Stanley 2007 hin, unlängst gab der Finanzinvestor die Schlüssel an die Royal Bank of Scotland zurück, die den Deal finanziert hatte. Dass sich die Japan-Erfolge in Deutschland nicht wiederholten, liegt nach Ansicht von Experten nicht nur an der Finanzkrise oder daran, dass die US-Boys dem deutschen Markt eine Dynamik bei der Mietentwicklung unterstellten, die einfach nicht da war. Es lag auch daran, dass zu viele Investoren zur selben Zeit dasselbe wollten.

„Massiv zu viel investiert“ Cerberus z.B. stellte fest, dass sich das Geschäft mit faulen Krediten nicht 1:1 auf Deutschland übertragen ließ. „Der Wettbewerb um Non-performing-Loans war hier viel größer“, erzählt ein ehemaliger Cerberus-Einkäufer. Man habe sich deshalb auf den Kauf von Wohnungen konzentriert und ab 2006 eher wieder verkauft. Auch Blackstone fand rechtzeitig den Exit. Morgan Stanley dagegen radikalisierte seine Strategie. „Besonders in Frankfurt und Hamburg hat die Bank massiv zu viel investiert“, erzählt heute ein ehemaliger Geschäftspartner. „Das bereuen die auch.“ Morgan Stanley nimmt zu alldem nicht Stellung. Ende März dieses Jahres verlässt Chefeinkäufer Lapushner sein Büro in der Frankfurter Junghofstraße. Eine seiner letzten Amtshandlungen war der Verkauf des Frankfurter Parktowers. Der Büroturm, Anfang 2008 mit einer Nettoanfangsrendite im niedrigen 4%-Bereich eingekauft, ging Ende 2009 dem Vernehmen nach für 130 Mio. Euro an einen Rreef-Fonds. Angeblich erzielt Rreef dabei eine Anfangsrendite von ca. 5%. „Da haben sie mal wieder ordentlich Geld vernichtet“, ätzt ein Morgan-Stanley-Konkurrent. (cvs)


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Donnerstag, 11. März 2010

NORRPORTEN SETZT AUF HAMBURG

Schweden schätzen Hafencity und FC St. Pauli Als einer der ganzen wenigen ausländischen Investoren hat die schwedische Immobiliengesellschaft Norrporten 2009 in Hamburg gekauft. Das für 58 Mio. Euro erworbene Bürohaus S-Kai ist bereits die dritte Investition in der Hafencity und soll nicht die letzte in Hamburg sein. Es ist eisglatt und eiskalt in Europas größtem Stadtentwicklungsprojekt. Bo Henriksson aber schreitet sicher aus und lacht: „Ich komme aus Luleå in Nordschweden. Da wird es schon mal -40°C.“ Doch nicht die vergleichsweise milden Winter locken den bei Norrporten fürs Ausland zuständigen Geschäftsbereichsleiter nach Hamburg. Es ist der stabile Markt. „Wir haben uns in Deutschland umgesehen.“ Frankfurt sei zu volatil, in den Münchner Markt komme man schwer hinei. Und Berlin? „Meine Töchter lieben Berlin, und auf lange Sicht ist es sicher ein erfolgreicher Markt.“ Aber im Moment sei die Wahl des richtigen Investitionsstandorts nicht so leicht. Die Wahl fällt in Hamburg leichter.

Investieren am Wasser „Die Hafencity ist ein Teil der City“, wirbt der freundliche 55-Jährige. „Sie ist nur 10 Gehminuten vom Rathaus entfernt – und sie liegt direkt am Wasser.“ Henriksson schwärmt: „Wir lieben Wasser. In Luleå, Umeå und Sundsvall haben wir mit Norrporten an der Ostsee unseren Ursprung, und auch unsere Objekte in Kopenhagen liegen fast alle an früheren Hafenbecken.“ Zudem biete die Hafencity die Möglichkeit, in moderner Architektur große und flexible Flächen für die „Big Companies“ zu bauen. Und die Nutzungsmischung natürlich: Wohnen, Kreuzfahrtterminal und Kultur. Ja, die Elbphilharmonie sei schon ein verrücktes Projekt. „Aber sie ist gut für das Quartier, und in ein paar Jahren haben alle das Hickhack um die Kosten vergessen.“ Das sei mit dem letztlich 175 Mio. Euro teuren und 200 m hohen Wohnhochhaus Turning Torso in Mälmos Hafencity ebenso gewesen (Allerdings wurde der Chef der Wohnungsbaugesellschaft HSB deshalb entlassen – Anm. d. Redaktion). Für den Standort Hamburg habe natürlich auch die geografische Nähe zu Kopenhagen und Schweden gesprochen. „Und die Fehmarnsundbrücke wird zu einem weiteren Zusammenwachsen dieser Regionen führen.“ Das sei auch so nach der Fertigstellung der Öresundbrücke zwischen Kopenhagen und Malmö im Jahr 2000 gewesen. „Heute wohnen viele Dänen im günstigeren Schweden und arbeiten in Kopenhagen.“ Grundsätzlich investiert Norrporten nur an Standorten mit guter Verkehrsanbindung: Flughafen, Schiene, Straße.

Im August 2009 unterschrieb Bo Henriksson den Kaufvertrag für das von Böge Lindner entworfene S-Kai.

Alle schwedischen Standorte, fast ausnahmslos mittelgroße Städte, liegen an der Europastraße 4 – an deren Ende sich Kopenhagen findet. Stockholm liegt nicht an der E 4 und ist auch nicht im Portfolio vertreten. „Stockholm war zu teuer und ist zu volatil.“ Aktuell gebe es aber interessante Einstiegsmöglichkeiten. Investiert wird auch nur in Standorte mit Universitäten, „denn diese Städte entwickeln sich mit ihrer Ressource gut ausgebildeter Menschen deutlich besser“. Bei der Entscheidung, nach Hamburg zu gehen, gab es bei Norrporten übrigens weniger Gegenwind als für den Schritt ins nahe Kopenhagen. „90% der Schweden würden lieber in Deutschland investieren als in Dänemark.“ Schweden und Deutsche seien sich mental ähnlicher. „ Henriksson hat dennoch den Schritt nach Kopenhagen getan und hier seit Februar 2005 ein Portfolio mit rund 100.000 m2 aufgebaut.

Nicht immer erste Wahl Seit 2005 schauen sich die Schweden auch in Hamburg um, waren aber bei den Verkäufern nicht immer erste Wahl. So hatte die DS Bauconcept zunächst einem anderen Anbieter den Zuschlag für das Hamburg-AmericaCenter gegeben. Und auch für das von der DWI Grundbesitz entwickelte S-Kai hatte sich zunächst Morgan Stanley interessiert. Aber die Schweden haben es nicht eilig. Ihnen geht es um eine langfristig sichere Anlage, denn ihre Eigentümer sind die schwedischen Pensionsfonds Andra AP Fund (AP2) und Sjätte AP Fund (AP6). Gut 120 Mio. Euro hat

Norrporten in das 30.000 m2 große Ensemble in direkter Nachbarschaft zur Speicherstadt investiert. Mit der Vermietung sieht es aktuell noch etwas mau aus. Das HamburgAmerica-Center sei zu 35% vermietet, das S-Kai zu 20% und die Coffee Plaza stehe noch ganz leer. Aber: „Der Leerstand in unserem Gesamtportfolio von 1,1 Mio. m2 beträgt 3%“, relativiert Henriksson die Hamburger Vakanzen. „Wir warten auf den richtigen Kunden, der zu unserer Mischung passt und zu zahlen bereit ist, was wir brauchen.“

„Ehrenwerte Gesellschaft“ Und auch um diese richtigen Kunden zu finden, nimmt sich der Schwede Zeit. „Wir treffen unsere Kunden persönlich, gehen zum Fußball oder ins Konzert. So entsteht eine persönliche Beziehung. Die ist angenehm und wichtig bei einer langfristigen Zusammenarbeit.“ Henriksson lächelt. „Und der Kunde ruft bei mir zuerst an, wenn es ein Problem gibt oder er eine Fläche braucht.“ Wo in Hamburg Fußball ein Event ist, weiß der hochgewachsene Nordschwede auch schon. Norrporten ist Teil der „Ehrenwerten Gesellschaft“, die den Kiezclub FC St. Pauli unterstützt. Wenn auf diesem Wege die bestehenden Flächen zu 60% vermietet sind, schaut sich Henriksson nach weiteren Objekten in Hamburg um. Rund 100.000 m2, wie in Kopenhagen, sollen es sein, damit sich hier eine eigene Verwaltung lohnt. Der Investor kann sich auch Häuser in der City vorstellen. In jedem Fall sollen es künftig aber gut vermietete Bestandsobjekte sein. (ff)

Bilder: DWI/ff

Norrporten in Kürze Norrporten entstand 1994 als Ausgründung der 1992 entstandenen schwedischen „Bad Bank“ Securum. Nach der Verstaatlichung der durch das Platzen einer Immobilienblase vor dem Kollaps stehenden größten schwedischen Bank Nordenbanken, heute Nordea, waren 3.000 zweifelhafte (Immobilien-) Kredite von 1.274 kriselnden Unternehmen – entsprechend 21% der Aktiva der Nordenbanken und einem Bruttowert von 67 Mrd. schwedischen Kronen (damals: 9 Mrd. Euro) – von Securum übernommen worden. Durch Liquidationen kam Securum schnell zu einem großen Immobilienportfolio. Bereits 1994 ging die Bad Bank mit den drei Immobiliengesellschaften Castellum, Pandox und Norrporten an die Börse. Der Börsengang zu einem Zeitpunkt, als sich die Immobilienpreise noch kaum erholt hatten, eine Wertsteigerung aber in Sicht war, wurde später kritisiert. Norrporten („Nordtor“) wurde mit Immobilien im mittleren und nördlichen Schweden bestückt und bezog seine Zentrale im mittelschwedischen Sundsvall. Nachdem die NS Holding unter Leitung des Sjätte-Pensionsfonds (AP6) den Aktionären erfolgreich ein Kaufangebot gemacht hatte, wurde Norrporten im Dezember 2000 von der Börse genommen. Nach Übernahme von Immobilien des Pensionsfonds Vasakronan auch in Südschweden gehörte Norrporten zu gleichen Teilen den Fonds Vasakronan, AP2 und AP6 und hatte einen Immobilienbestand im Wert von 970 Mio. Euro. Im Februar 2006 übernahmen AP2 und AP6 die Anteile von Vasakronan. Heute besitzt Norrporten 1,1 Mio. m2 in 140 Immobilien mit einem Mietwert von 150 Mio. Euro und einem Marktwert von 1,8 Mrd. Euro. Drei Viertel der Flächen sind Büros, 11% Ladenflächen und 4% Wohnungen. Rund 40% der Gesamtfläche ist von der öffentlichen Hand gemietet. Nahezu alle Immobilien liegen an der Europastraße 4. (ff)


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HANSEHAFEN LÜBECK

Isländische DCP hat keinen Kredit Die isländischen Investoren DCP haben sich im Dezember 2009 aus dem Projekt „Hansehafen Lübeck“ zurückgezogen. Da es weder Mieter noch Endinvestor gab, zeigten die Banken wenig Interesse an einer Finanzierung. Für 160 Mio. Euro sollte auf der nördlichen Wallhalbinsel ein urbaner Stadtteil entstehen. Franz Jezorski möchte nach dem Rückzug aus dem Projekt keine schmutzige Wäsche waschen. „Es ist das Beste für alle, wenn die Stadt Lübeck das Projekt zurückbekommt und die KWL (die städtische Immobilientochter, Anm. d. Red.) es entwickelt.“ Jezorski bildete mit Fridbert Fridbertsson und Thorvaldur Gissurarson das isländische Entwicklertrio DCP (Development Construction Property). Die Isländer gewannen im Dezember 2007 das Interessebekundungsverfahren für die Entwicklung der nördlichen Wallhalbinsel. Ihr mit dem dänischen Büro Årstiderne Arkitekter entwickeltes Konzept konnte sich gegen zehn Konkurrenten wie die Hamburger Garbe

Der Entwurf der zweitplazierten LRW Architekten.

Group oder das Konsortium SBRE/triple iii mit Sitz in London durchsetzen. Zwar bot DCP mit 19,2 Mio. Euro wohl 900.000 Euro weniger für das 6 ha große Areal als der Meistbietende, erklärte sich jedoch verbindlich bereit, die 85.000 m2 BGF zu planen und zu bauen, während andere Interessenten nur an einer Anhandgabe ohne Bauverpflichtung interessiert waren. Jezorski betont: „Das Problem war nicht unsere eigene finanzielle Stärke.“

Bild: KWL

Die Gespräche mit den deutschen Banken seien nicht erfolgreich gewesen, weil es keinen Mieter oder Endinvestor gegeben habe und Lübeck nicht gerade ein Topimmobilienstandort sei. „Bei den Gesprächen war es zudem wenig hilfreich, aus Island zu kommen.“ Doch bereits vor der Kreditkrise funktionierte die Kooperation zwischen den Isländern und den Lübeckern nicht reibungslos. In der Kritik stand nach dem Zuschlag sowohl der

mäanderförmige Grundriss der dänischen Architekten als auch die mangelnde Beteiligung der Bürger und örtlichen Architekten. Daraufhin investierte DCP 100.000 Euro in einen Masterplanwettbewerb. Nach zunächst zwei ersten Plätzen entschied sich die Jury im November 2008 für den von der Lübecker Stadtplanung favorisierten Entwurf der ArchitektenARGE Brodersen + Gebauer/Wurck, Lübeck und Rotterdam, während KWL und DCP den kleinteiligeren Entwurf der Hamburger LRW Architekten vorgezogen hätten. Passé: In der ersten Februarwoche wurde ein Auflösungsvertrag unterzeichnet. DCP erhielt 250.000 Euro für das Gutachten und den Masterplan. Nun möchten die Lübecker eine städtische Entwicklungsgesellschaft gründen, die die 14 Baufelder einzeln vermarktet. Es wird der dritte Anlauf für die nördliche Wallhalbinsel, nachdem Mitte der 1990er Jahre ein deutsch-schwedisches Konsortium 300 Mio. Euro in 700 Wohnungen, Laden- und Büroflächen investieren wollte. (ff)

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FÜRST DEVELOPMENTS

Stuttgarter Killesberg reloaded Der österreichische Investor Franz Fürst realisiert auf dem Stuttgarter Killesberg sein für die nächsten Jahre wichtigstes Projekt. Statt alter Messehallen soll ein neues Stadtquartier entstehen. Das Projekt forderte lange Vorlaufzeiten und ein Umdenken. Mehr als zehn Jahre wird bereits für die Zukunft des ehemaligen Messegeländes am Killesberg in Stuttgart geplant. Seit 2004 gab es Gutachten, Wettbewerbe und Investoren. 2007

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kam der österreichische Projektentwickler Franz Fürst ins Spiel. Er schuf nicht nur den Masterplan, sondern auch die Detail-Ausführung liegt seit 2009 in seinen Händen. Während in Salzburg, München, Frankfurt und Zürich/Kloten FashionMalls mit Schwerpunkt auf dem B2BBereich entstanden oder im Bau sind, verwirklicht Projektentwickler Fürst in Stuttgart ein ganzes Stadtquartier mit einer bunten, wenn nicht sogar deutschlandweit einzigartigen Nutzungsmischung. Auf dem alten Messeareal der Landeshauptstadt werden, eingebunden in einen Park und bestehende Wohnbebauung, 50.000 m 2 Bruttogeschossfläche für ein architektonisch neues Bild und mehr Lebensqualität sorgen.

Bauhausarchitektur inspiriert

Unilever-Haus, Hamburg

Deutschl ands

bester Projekt-

entwickler*

* „Euromoney“, 09/09: Real Estate Poll 2009

Dazu gehören ein Stadtteilzentrum mit Einzelhandel, Arztpraxen, Gastronomie, Dienstleistungen und Büros ebenso wie Eigentums- und Mietwohnungen, eine Kindertagesstätte, das Designzentrum Scenario, Grünflächen und die Einbindung der Kunstakademie durch eine Galerie für Studierende, die Fürst sponsert, und das erste Institut für Kunsttechnologie. Die benachbarte Weißenhof-Siedlung inspiriert und verpflichtet zugleich. Deshalb gründete Fürst einen „Architektenbund“ mit Europas arriviertesten Architekten. Das Credo von Fürst lautet: „Ich tue nur das, wovon ich überzeugt bin, und das mit Beharrlichkeit bis zur Zielgeraden.“ Und er betont, dass er in seiner 30-jährigen Karriere jedes begonnene Projekt auch realisierte, selbst wenn es Jahre dauerte. So auch am Killesberg: Seit drei Jahren laufen seine Planungen, vier Jahre Bauzeit werden noch hinzu kommen. „Die meisten Developer kommen erst, wenn schon ein Bebauungsplan vorliegt. Doch dann

Der Österreicher Franz Fürst hat den Masterplan für den Stuttgarter Killesberg entworfen . Bild: Karin Fiedler

kann man keine Ideen mehr umsetzen“, weiß der Salzburger Franz Fürst aus Erfahrung. Allerdings haben sich auch für ihn die Rahmenbedingungen durch die Wirtschafts- und Finanzkrise in den vergangenen zwei Jahren geändert. Eine Neujustierung an den Kundenbedürfnissen war notwendig. So wurde aus der geplanten Fashion-Mall das Scenario, das zum neuen Markennamen werden soll.

Neuer Markenname: Scenario In den Designausstellungsräumen werden anstelle von Mode Möbel und Industriedesign im Vordergrund stehen. Statt maximaler Nutzfläche soll maximaler Nutzen entstehen, der in der Mischung den „neuen Spirit von Stuttgart“ ausmacht. „Wenn wir Wertigkeit bieten, dann kommt auch Wertschätzung und Begehrlichkeit, das beste Mittel gegen Leerstand“, ist Fürst

überzeugt. Schon jetzt vor Baubeginn sind 63% der gewerblichen Flächen vermietet. Nicht nur die Kosten sollen im Fokus stehen, sondern die zukünftigen Lebens- und Arbeitsräume. Was leicht klingt, ist insbesondere der Kommunikationsfähigkeiten des Projektentwicklers geschuldet. Fürst stand vom ersten Tag an im Dialog mit allen Fraktionen des Gemeinderats, mit den Anwohnern und mit Banken, die das 190-Mio.-Euro-Projekt mit Kreditzusagen ermöglichen. Der Österreicher lobt die Stuttgarter Stadtverwaltung und Wirtschaftsförderung. Nirgendwo sonst würde ein Oberbürgermeister sich selber um Großprojekte kümmern, wären Stadtkämmerer, Baubürgermeister und Fraktionsvorsitzende bis ins Detail informiert. Doch er weiß: „Das Schicksal aller Developer ist, dass in ein paar Jahren alle nur von den Architekten reden, nicht vom Entwickler.“ (dl)

BÜROIMMOBILIEN

Investoren präferieren die Stuttgarter City Der Markt für Büroimmobilien in der baden-württembergischen Landeshauptstadt zeigte sich 2009 geteilt: Während sich der Vermietungsmarkt als verlässlich erwies, enttäuschte der Investmentsmarkt. Stuttgart zählt zu den Big Seven, den Städten in Deutschland mit den besten wirtschaftlichen Entwicklungschancen und mehr als 500.000 Einwohnern. Auch im europaweiten Vergleich der Wachstumsregionen gehört Stuttgart als High-Tech-Region zu den Top Ten. Doch die weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise hat mit Verzögerung 2009 auch den ansonsten stabilen Büro-

markt der Schwabenmetropole erfasst. Die Vermietungsleistung sank gegenüber 2008 um rund 13%, der Flächenumsatz lag bei 170.000 m2. Im Vergleich zum Bundestrend ist der Rückgang noch vergleichsweise gering, betonen die großen Makler vor Ort wie Jones Lang LaSalle, Colliers Property Partners, das Privatbankhaus Ellwanger & Geiger sowie Angermann in ihren aktuellen Marktbeobachtungen. Bei den Büromietpreisen zeichnete sich eine Seitwärtsentwicklung ab. Die Spitzenmiete lag bei 17,50 Euro/m 2 , die 20-Euro-Grenze war erhofft. „Stuttgart hat die Schnäppchenmiete von Deutschland bei hohen

Grundstückspreisen“, beschreibt Sandro Camilli von JLL Stuttgart die Situation. Zwar ist der Markt wenig volatil, dafür anerkannt verlässlich. Aufgrund der zurückhaltenden Mietnachfrage im Bürobereich verzögerte sich die Realisierung neuer Projekte. Im Vergleich mit den anderen sechs deutschen Metropolen schnitt 2009 der Stuttgarter Investmentmarkt am schwächsten ab. Das Transaktionsvolumen ging gegenüber 2008 um 69% zurück. Das Angebot beschränkte sich hauptsächlich auf Bestandsobjekte. Im Fokus der Investoren lagen CoreImmobilien mit geringem Risikopotenzial. Für die Jahre 2010 und 2011

wird mit mehr Dynamik auf den Investitions- und Vermietungsmärkten gerechnet. Die aktuellen Vorzeichen dafür sind gut und die Nachfrage ist ungebrochen, betonen unisono die Maklerbüros und verweisen auf die Bewertungen nationaler und internationaler Städterankings. Insbesondere die Innenstadt von Stuttgart stehe bei fast allen Investoren auf der Wunschliste. Attraktive Büro- und Handelsprojekte sind kurz vor der Realisierung und lassen gute Vorvermietungsquoten erwarten. Das Stadtentwicklungsprojekt Stuttgart 21 soll zusätzlich für Auftrieb sorgen. (dl)


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INVESTMENT

Ausländer setzen auf die Stabilität Stuttgarts Ausländische Investoren wie Carlyle, Hines, Icade oder CBRE setzen unverändert auf Investments in Stuttgart. Das Krisenjahr 2009 wird abgehakt und mit Optimismus auf 2010 geschaut. So kann die Stimmungslage auf dem Stuttgarter Investmentmarkt zusammengefasst werden. Es mangelt grundsätzlich nicht an Nachfrage, doch von den laut Statistik leer stehenden 600.000 m2 Bürofläche gehört nur ein Drittel zu den favorisierten A-Flächen, die sich Investoren wünschen. Bei der Herkunft der Investoren dominierten 2009 inländische Akteure den Markt, denn die Renditen in anderen europäischen Ländern lagen höher. Wie geht es den ausländischen Leverage-Käufern von 2008 jetzt? In der Innenstadt wurden Areale in den letzten Jahren unter Marktgesichtspunkten gekauft, die heute nicht mehr funktionieren. Erwartete Mietpreise von 20 Euro/m2 und mehr lassen sich zur Zeit nicht realisieren. Das spürt auch das französische Unternehmen Icade, das

Stuttgart bleibt für Investoren interessant.

die ehemalige Mercedes-Niederlassung in der Türlenstraße gekauft hat, Blick auf das Stadtentwicklungsprojekt Stuttgart 21 inklusive. Doch ist die Hauptnutzung seit zwei Jahren unklar. Auch der Umbau des so genannten Postquartiers von Hines, direkt neben der

Bild: Stuttgart Marketing

Ia-Einkaufsmeile Königstraße, war nicht Ende 2009 bezugsfertig. Der Sanierungs- und Neubauablauf für rund 17.000 m 2 Büro- und knapp 10.000 m2 Einzelhandelsfläche wird erst dieses Frühjahr festgelegt. Dennoch steht Stuttgart neben München

bei Hines an oberster Stelle der interessanten deutschen Städte. Ebenso positiv bezüglich der strategischen Ausrichtung sieht Wulf Meinel, geschäftsführender Direktor bei Carlyle Europe Real Estate, das Engagement in Stuttgart. „Der Markt hier ist noch genauso interessant wie vor zwei Jahren“. Auf dem Gelände namens CityGate nahe des Hauptbahnhofs sollen rund 18.000 m2 Büroflächen entstehen. Die Realisierung hat sich um ein Jahr verschoben. Der Teufel steckt im Detail, sprich: ein Umdenken bei der Nutzerstruktur war nötig. Das gilt auch für CBRE, die Ende 2007 die ehemalige Hauptverwaltung von IBM in Stuttgart-Vaihingen erworben haben. Aufgrund der Krise wird nicht mehr an eine General-, sondern an Einzelvermietung der 51.000 m2 Nutzfläche des Campus gedacht. Dennoch gilt Stuttgart bei den Amerikanern als ein „sehr solider Standort“. Die Marktteilnehmer sind sich einig: Dank der nachgewiesenen Stabilität des Vermietungs- und Investmentmarktes wird sich Stuttgart im Wettbewerb behaupten. (dl)

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Donnerstag, 11. März 2010

IMMOBILIENAKTIEN UND G-REITS

Finstere Zeiten für Börsen-Exits Immobilien mit Bankkrediten kaufen und über die Börse an Eigenkapitalinvestoren weiterverkaufen, so hieß die Story. Als ideales Vehikel für diesen Plan sahen die Investmentbanken und Private-EquityManager den G-Reit. Doch der blieb ein Rohrkrepierer. Nur die Frühstarter schafften den Absprung. Als der Hedgefonds-Manager Fortress zu Jahresgeginn 2005 mit seiner Kaufoffensive bei deutschen Gewerbeimmobilien begann, verfügte er mit der Eurocastle bereits über ein in London börsennotiertes Aufnahmevehikel. Als Exit-Kanal für die Einkaufsorgie bei Wohnungen wurde Ende 2006 in Luxemburg die GagfahHolding an die Börse gebracht. Was den Börsen-Exit anging, erwies sich Fortress’ konsequentes Umgehen des Finanzplatzes Deutschland und das Ignorieren aller Hoffnungen auf den deutschen Reit, auch G-Reit genannt, als die richtige Strategie. Alle Private-Equity-Fonds, die einen IPO an einer deutschen Börse anstrebten, mussten ihre Pläne begraben. So konnte z.B. der Fondsinvestor Oaktree seine 28.000 Berliner Gehag-Wohnungen nur über den Umweg einer Einbringung in die bereits börsennotierte Deutsche Wohnen bei Aktionären platzieren; für einen eigenständigen Börsengang der Gehag war das Kapitalmarktumfeld im Sommer 2007 bereits zu schwach. Für seine Gewerbeimmobilienbestände hatte Oaktree von Anfang an einen Reit-Börsengang im Auge. Den Kernbestand sollte das 2006 von den deutschen Deka-Fonds für gut 1 Mrd. Euro übernommene Herkules-Portfolio bilden, dann kamen noch Fondsimmobilien der Degi für weitere 600 Mio. Euro hinzu.

Das Frankfurter Hochhaus Pollux (rechts im Bild) war Teil des Herkules-Portfolios, das Oaktree der Deka abkaufte. Bild: Fotolia.de/FrankfurterBub

dringend brauchen könnte. Bis heute haben es nur drei Unternehmen (Alstria, Fair Value, Hamborner) als G-

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Oaktree hält weiter am Herkules-Reit fest Auf diesen 1,7 Mrd. Euro sitzen die Angelsachsen zwar noch immer, ihre Reit-Pläne haben sie offenbar aber noch nicht aufgegeben. Das nächste Zeitfenster für einen Börsengang werde für 2011 gesehen, heißt es aus unternehmensnahen Kreisen. Dann seien die größten Effekte der Krise verdaut und eine konjunkturelle Erholung absehbar. Oaktree sieht sich offenbar in einer komfortableren Ausgangsposition als andere Wettbewerber aus der PrivateEquity-Szene. Das Portfolio habe mit einer Kreditquote von unter 70% eine konservativere Finanzierung als die Peer Group. Bei einer Reit-Emission, die eine Kreditquote von maximal 55% erlaubt, würde daher nur ein geringer Teil des Aktionärskapitals an die Banken fließen – so weit das Konzept. Der Herkules-Reit würde dem Sektor einen kleinen Auftrieb bringen, den er

Reits an die Börse geschafft; zusammen kommen sie auf eine Marktkapitalisierung von rund 700 Mio. Euro. Der GReit – ein weiterer Börsentraum, der nicht in Erfüllung ging. Es ist nur wenige Jahre her, da träumten die Lobbyisten von einem deutschen Reit-Markt in mehrstelligem Milliardenvolumen. Davon ist heute keine Rede mehr.

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Dass es dazu nicht kam, lag auch an der beharrlichen Weigerung der deutschen Regierung, Reits mit Bestandswohnungen zu genehmigen. Das brachte mehr als ein Exit-Szenario durcheinander. Viele Finanzinvestoren verloren ohnehin schnell die Geduld mit ihren Börsenplänen für erworbene Wohnungsgesellschaften. Sowohl Cerberus als auch Morgan Stanley wollten ursprünglich ihre Wohnungsgesellschaften Baubecon (20.000 Einheiten) bzw. Immeo (48.000 Wohnungen) über den Kapitalmarkt weiterverkaufen. Als dieses Modell zu wenig Erfolgsaussichten bot, lösten sie die Exit-Frage durch den Weiterverkauf an andere ausländische Investoren. Ein Joint Venture aus Pirelli und der Deutsche-Bank-Tochter Rreef kümmert sich nun um die Baubecon (Verkaufspreis: 1,7 Mrd. Euro); der französische Reit Foncière des Régions um die 40.000 verbliebenen Wohnungen der Immeo. Für die älteste Wohnungsgesellschaft

in seinem Bestand hat Cerberus (sowie sein Co-Investor Whitehall Funds) die Börsenpläne jedoch noch nicht ad acta gelegt: Hinter den Kulissen werden bereits seit Monaten die Möglichkeiten sondiert, die Berliner Wohnungsgesellschaft GSW mit ihren 65.700 Einheiten demnächst an den Kapitalmarkt zu bringen (siehe dazu auch den Beitrag auf Seite 17).

Auch der Umweg über Steueroasen half nicht Ausländische Ankäufer, die in den Boomjahren den vermeintlich leichteren Weg über Steueroasen und das wenig regulierte Londoner Börsensegment AIM wählten, um ihre Investments zu verflüssigen, hatten auch nicht mehr Glück. Diese Aktien sind inzwischen so stark abgestürzt, dass sie selbst in die Kategorie „opportunistische Investments“ fallen. Dawnay, Day (heute: Treveria) und Develica Deutschland sind Penny-Stocks. Puma Brandenburg wurde von den Initiatoren von der Börse genommen. Ende 2009 kaufte das internationale Investorenkonsortium BSGP die Aktien der AIM-Aktie Deutsche Land für rund 42 Mio. GBP. Das Brutto-Immobilienvermögen von Deutsche Land wird auf über 500 Mio. Euro beziffert. Da sage noch einer, an der Börse sei mit deutschen Immobilien kein Schnäppchen zu machen ... (mol)


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HARVEST UNITED ENTERPRISES

New Yorker Luxus an der Berliner Spree Während weltweit ein ambitioniertes Großprojekt nach dem anderen auf Eis gelegt wird, lässt der Investor Harvest United Enterprise aus Abu Dhabi an seinem Hotelprojekt Zoofenster in der Westberliner City quasi rund um die Uhr bauen. Die Zeit sitzt den Bauherren im Nacken. In gut einem Jahr will die HiltonGruppe das Fünf-Sterne-plus-Haus der Marke Waldorf Astoria eröffnen. Entwickler ist Swan Operations. Der harte Winter hat den Bauleuten ordentlich zugesetzt. Doch schwächeln zählt nicht. Während das Thermometer Celsiusgrade im zweistelligen Minusbereich anzeigt, drehen sich auf der Baustelle des Zoofensters die Kräne. „Der Beton wird vorgewärmt angeliefert“, erklärt Klaus Obendorf, Projektmanager des Generalplaners BIC, Berlin. Das oberste Stockwerk wird von den Arbeitern so gut es eben geht mit Plastikplanen abgedeckt, „und in die Verschalungen für den Beton leiten wir mit Heizstrahlern warme Luft“, ergänzt sein Polier. Eisig pfeift der Wind durch die zukünftige Lobby. Unter den Sohlen der beiden Männer knirschen Eisstückchen, als sie leicht betreten sagen: „Wie viel Strom dafür am Ende durchgehauen sein wird? Ach, fragen Sie das lieber nicht.“ Anders als ursprünglich geplant, wird das Zoofenster kein reines Hotel. Ergänzt werden die 242 Suiten um Büros und etwas Einzelhandel. Zudem haben die Araber das Vorhaben auf ein Grundstück in der Nachbarschaft ausgedehnt. Zoo Triangel nennt sich der Ergänzungsbau. Mit dem Bekenntnis zu diesem zentralen Westberliner Standort geht eine lange unrühmliche Geschichte zu Ende. Anfang der 90er Jahre versprach der Getränkekonzern Brau und Brunnen,

Zoofenster und Zoo Triangel Bauherr: Investition: Standort: Architekt: Höhe: Nutzflächen Hotel: Büro: Einzelhandel:

Harvest United Enterprises, Abu Dhabi/U.A.E. 210 Mio. Euro Hardenbergstraße Christoph Mäckler Architekten, Frankfurt am Main 118,80 m rund 23.500 m2 rund 7.100 m2 675 m2

Zeitdaten Baubeginn: 2009 Fertigstellung: 2011 Vertragslaufzeit: 22 Jahre © Immobilien Zeitung

Das Zoofenster soll Ende März kommenden Jahres fertig sein.

Bild: Mäckler

bis 1995 eine neue städtebauliche Attraktion an diesem Standort zu errichten. Als daraus nichts wurde, trat im September 2001 die Kölner Immobiliengruppe Dr. Ebertz & Partner in Erscheinung. Nach deren Scheitern übernahm die Trans Arab Support Services (Tass) aus den Vereinigten Arabischen Emiraten, die aber nicht bezahlte, woraufhin Dr. Ebertz das Projekt zurückerwarb. Mittlerweile aber hatten sich alle möglichen Hotelbetreiber, darunter die Hilton-Gruppe, in Sicherheit gebracht. 2007 hat Harvest das 2.400 m2 große Grundstück für das Zoofenster gekauft und später das Triangel-Areal dazuerworben. Und da Klaus Obendorf und seine Leute im eiskalten ostdeutschen Winter nicht erfroren sind und da auch heutzutage gigantische Stromrechnungen immer noch wirtschaftlicher sind als ein Bauverzug, wird im August 2010 Richtfest gefeiert. Gut sieben Monate später kann Hilton in Berlin denselben Luxus bieten wie im weltberühmten Mutterhaus in New York. (gg) Lesen Sie zum Thema auch das Interview auf dieser Seite unten.

BERLIN

„Wir brauchen keine Bank für die Finanzierung“ Entspannt plaudernd nimmt der gebürtige Franzose mit Wohnsitz in Abu Dhabi seinen Espresso in der Lobby in einem der feinsten Hotels Berlins. Charmant erklärt Patrice Brunet, General Manager von Swan Operations, Abu Dhabi, warum seine Auftraggeber mit dem Berliner Zoofenster (s. Beitrag oben) ein noch feineres Haus bauen lassen und ganz bestimmt nicht den Exit suchen. Immobilien Zeitung: Monsieur Brunet, viele ausländische Investoren in deutsche Hotelimmobilien haben mittlerweile große finanzielle Schwierigkeiten. Sie schaffen es knapp, operative Gewinne zu erwirtschaften. Zins und Tilgung für die nötigen Kredite geraten ins Stocken ... Patrice Brunet: Really? Nun ja, das kann uns nicht passieren. Der Investor

Patrice Brunet.

Bild: Swan

Harvest United Enterprise braucht keine Banken. Wir finanzieren ausschließlich mit Eigenkapital. IZ: Sie Glücklicher. Aber die Familien hinter der Gesellschaft wollen ihr Kapital auch vermehrt sehen. Mit welcher Rendite rechnen Sie? Brunet: Wir gehen von 5% bis 6% Rendite aus. IZ: Ist das nicht sehr optimistisch? Manche Beobachter sind skeptisch und meinen, dass neben dem Hotel Adlon kein weiteres Haus der Super-Luxus-Klasse in Berlin sein Auskommen finden wird. Brunet: Die Zimmerpreise in Berliner Hotels sind für eine europäische Hauptstadt sehr niedrig. Wir rechnen deshalb über die Jahre mit steigenden Preisen. Und 5% bis 6% sind mehr, als gegenwärtig in London und Paris zu erzielen sind. Das liegt auch daran,

dass das Grundstück sehr preiswert war. IZ: Sie haben mit Hilton einen in der Branche mittlerweile üblichen Managementvertrag geschlossen, statt das Haus zu verpachten. Ging das nicht anders? Brunet: Wir haben mit drei Betreibern gesprochen, und Hilton hatte mit Waldorf Astoria die für uns am besten geeignete Marke. Im Übrigen sind in den Emiraten Managementverträge schon seit langen Jahren üblich. Das Prinzip wird also problemlos akzeptiert, dafür werden die Bedingungen umso härter verhandelt. IZ: Planen Sie, das Haus zu verkaufen? Brunet: Auf keinen Fall. Warum denn? Berlin ist eine tolle Stadt und das Zoofenster ein tolles Investment. IZ: Vielen Dank für das Gespräch. Das Interview führte Gerda Gericke.


Meet our crew at MIPIM. Dr. Georg Reutter Spokesman of the Management Board

Manfred Salber Member of the Management Board

Jean Barden Head of New York Representative Office

Axel Jordan Head of National Business

Andrew Goodbody Head of London Representative Office

Anne-Isabelle Carbonnieres Head of Paris Representative Office

Sally Hurst London Representative Office

Wolfgang Berchtold Head of Real Estate Centre Munich

Marek Buzek designated for Poland

Matthias Weimer Head of Real Estate Centre Düsseldorf

Mark Meissner Real Estate Centre Berlin

Verena Quast Head of Credit Risk Management Europe

Barbara Banschbach VR WERT Senior Surveyor

Member of the Cooperative Financial Services Network

Jan Bleyder London Representative Office

Hans Henrik Dige Head of Real Estate Centre Hamburg

Thomas NeumannVieweg Cross Border

Ronald Vetter Cross Border

Lorenz Merk Head of Scandinavien Desk

Martin Gimber Head of Real Estate Centre Berlin

Matthias Till Head of Real Estate Centre Frankfurt

Anja Bühn Head of Sales Management

Dieter Pieper VR WERT Senior Surveyor

Steffen Günther Head of International Business

Dr. Carsten Meyer-Raven Chief Representative

Harald Alber Head of Real Estate Centre Stuttgart

Paul Tewes VR WERT Chartered Surveyor Managing Director

MIPIM 2010 – DG HYP welcomes you on board the Star of the Sea at ”Jetée Albert Edouard“.

Rosenstraße 2 | D-20095 Hamburg Phone +49 40/33 34-0 | Fax +49 40/33 34-1111


Messezeitung "Investing in Germany" 2010