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Nach Ansicht von Finanzprofessor Dirk Schiereck sollte die Commerzbank die Eurohypo an eine chinesische Bank verkaufen. SEITE 14

www.immobilien-zeitung.de

Die zu erwartenden Leitzinserhöhungen der EZB werden keine spürbaren Auswirkungen auf die Immobilienmärkte haben, glauben Finanzexperten. SEITE 15

Unternehmensberater Klaus Hölzer fordert von den Immobilienfinanzierern eine strategische Neuausrichtung.

BILD: OLIVER WYMAN

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BILD: SCHIERECK

BILD: FOTOLIA.DE/KZENON

Für Projektentwickler gibt es wieder Geld von Banken. Allerdings müssen sie sich dafür ganz schön strecken.

BILD: PIXELIO.DE/SARAHC.

FINANZIERUNG

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SEITE 16 30.6.2011

EU-RICHTLINIE

vdp glaubt an Erhalt der deutschen Festzinskultur Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ist zuversichtlich, dass die deutsche Festzinskultur durch die Umsetzung der EUWohnimmobilienkredit-Richtlinie nicht beschnitten wird. „Wir sind der Meinung, dass wir in Europa auf Verständnis stoßen“, so vdp-Präsident Jan Bettink. Ein am 31. März dieses Jahres vorgelegter Richtlinienentwurf der Europäischen Kommission sieht vor, die für Wohnimmobilien vergebenen Hypothekarkredite im europäischen Wirtschaftsraum zu vereinheitlichen (Eurohypothek). Demnach darf die Ausübung des Kündigungsrechts der Kreditnehmer nicht übermäßig erschwert und die Kündigung eines Darlehens nicht mit übermäßigen Kosten belastet werden. Der vdp sieht darin eine Gefährdung der deutschen Festzinskultur, weil Rechtsunsicherheit über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bestehe. Der Schadenersatz im Fall einer vorzeitigen Kündigung dürfe nicht beschnitten werden, so der vdp. Die Folgen wären teurere Festzinskredite und ein volatiler Immobilienmarkt.

NEUGESCHÄFT

NPL-Markt: Player testen Liquidität

Nur Kredite ohne Risiko

Am Markt für Non-Performing Loans (NPL) herrscht offenbar reges Treiben: Nach Beobachtung von Christoph Schalast, Rechtsanwalt und Beiratsvorsitzender der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing, testen sowohl Banken als auch NPLInvestoren zurzeit die Liquidität des Markts. „Es wird gekauft. Kleinere Portfolios mit zehn bis zwölf Immobilienkrediten gehen über den Markt“, so Schalast. Er rechnet damit, dass in den kommenden Monaten noch deutlich mehr Schwung in den NPLMarkt kommen wird. Das lassen zumindest die Andeutungen einiger Bankenvertreter auf dem diesjährigen NPL-Forum Mitte Mai erwarten. Ein Impuls könnte das neue Insolvenzrecht sein, das den Debt-EquitySwap, also die Umwandlung von Krediten in Eigenkapital, erleichtert. Finanzprofessor Dirk Schiereck von der TU Darmstadt glaubt, dass die kleineren Pakete auch in Zukunft überwiegen werden: „Die Banken trauen sich nur mit kleinen Positionen an den Markt, bei denen die Abschreibung nicht so groß ist.“ Zurückhaltung herrscht laut Schalast noch bei den Großbanken und den Abbaubanken, die keinen Verkaufsdruck haben.

HSH Nordbank will günstiger produzieren

STAATSSCHULDEN

Griechenland: Angst vor Dominoeffekt Die Gefahr, die von der griechischen Schuldenkrise auf deutsche Immobilienund Staatsfinanzierer ausgeht, ist zumindest für sich alleine betrachtet relativ gering. Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind die Deckungsmassen öffentlicher Pfandbriefe bei den Mitgliedsbanken zum Stichtag 31. März 2011 mit rund 1,8 Mrd. Euro griechischer Forderungen unterlegt. Das entspricht 0,4% der gesamten öffentlichen Deckungswerte der vdp-Mitglieder. Ein „sehr überschaubares Thema“, so vdp-Präsident Jan Bettink. Die eigentliche Gefahr sei daher, dass von einer Staatspleite Griechenlands ein Dominoeffekt ausgehen könnte und die Vertrauenskrise weiterwandert.

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Banken halten ihr Geld zusammen. Kredite geben sie nur, wenn sie vom Projekt bzw. der Immobilie überzeugt sind.

Vier Jahre nach der ersten SubprimeEruption und knapp drei Jahre nach dem Lehman-Crash hat sich die Bankenwelt wieder einigermaßen berappelt – zumindest auf den ersten Blick. Denn trotz boomender deutscher Konjunktur und Investitionsfreude am Immobilienmarkt: Für die hiesigen Immobilienfinanzierer bleibt das Gebilde fragil. Gefahren lauern – auf der eigenen Bilanz, aus Basel, in der EU-Peripherie und zu guter Letzt immer noch in den USA. Neue Risiken will sich keiner aufladen. Im Kreditgeschäft bleiben die Banken daher ihrer konservativen Linie treu. „Der Tiefpunkt liegt hinter uns“, sagt Michael Müller, Partner und Leiter Real Estate bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte. Klingt lakonisch, trifft die Sache aber ziemlich genau. Denn für überschäumende Bekenntnisse zur Perspektive der Bankenszene gibt es zurzeit keinerlei Anlass. Arne Klüwer, Partner Banking & Capital Markets bei der Anwaltskanzlei Clifford Chance, bemerkt zum Zustand der deutschen Immobilienfinanzierer: „Sie sind weniger im Blickpunkt als noch vor zwei Jahren. Strukturelle

Probleme bestehen aber weiterhin, auch wenn viele wieder handlungsfähig sind.“ Große Anstrengungen haben die Immobilienfinanzierer unternommen, um den Schaden aufzuräumen, der infolge der jüngsten Finanzkrise entstanden ist. HSH Nordbank, Hypo Real Estate, Eurohypo, BayernLB, Landesbank Baden-Württemberg – die Sorgenkinder sind mehrheitlich wieder auf Kurs gesetzt. Andere Anbieter, die mit weniger Blessuren durch die Krise gekommen sind, machen weiterhin ihr Geschäft – die einen mehr, die anderen weniger. Klaus Hölzer, Partner der Unternehmensberatung Oliver Wyman, teilt die gewerblichen Immobilienfinanzierer in zwei Lager auf: „das der glücklichen und das der weniger glücklichen Banken“. Erstere sind mit einer entsprechenden Kapital- und Liquiditätsausstattung versehen, die es ihnen erlaubt, gesundes Geschäft und Wachstumsraten oberhalb des reinen BIP-Wachstums zu produzieren. Letztere sind im besten Fall noch immer dabei, sich gesundzuschrumpfen. „Eine neuerliche strategische Weichenstellung wird unumgänglich sein“, meint Hölzer (siehe Beitrag „Immobilienfinanzierer müssen sich neu erfinden“ auf Seite 16). Volkswirt Tobias Just von Deutsche Bank Research beschreibt die Stimmung unter den

Bild: Fotolia.de/Sven Hoffmann

Immobilienbanken als „eine Mischung aus himmelhochjauchzend und zu Tode betrübt“. Frohlocken können die Kreditgeber angesichts der zurzeit boomenden Wohnimmobilienmärkte. „Diese Finanzierungen sind attraktiv, weil dabei wenig Kreditausfälle zu erwarten sind und die Kreditnehmer viel Eigenkapital mitbringen“, erläutert Just. Auf der anderen Seite warten aber immer noch zahlreiche Kreditportfolios, die zu günstigen Konditionen und hohen Beleihungsausläufen finanziert wurden, auf die Anschlussfinanzierung. „Die Refi-Welle wird Bauchschmerzen bereiten“, ist Just sicher. Auch Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate, sieht noch Handlungsbedarf auf die Banken zukommen: „Es gibt immer noch zahlreiche Engagements, die einer Klärung zugeführt werden müssen“. Der Bankenmarkt sei zwar stabilisiert. In vielen Fällen sei aber noch keine langfristige Lösung gefunden, so Schulz-Wulkow. Problematisch wird es vor allem bei den Krediten, die per Verbriefung an den Kapitalmarkt weitergereicht wurden. Wer sind die Gläubiger? Wo finde ich sie und wie kriege ich sie alle an einen Tisch? Verhandlungen mit 200 Vertragspartnern zu führen, ist laut Just „nicht gerade trivial“, zumal die jeweiligen Interessen divergieren. Weiter auf Seite 19

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Seite 13

KREDITVERKÄUFE

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Der Vorstandsvorsitzende der HSH Nordbank, Paul Lerbinger, will die Landesbank effizienter an den Märkten aufstellen. Man müsse besser, schneller und damit kostengünstiger werden, so Lerbinger. Einen ersten Schritt hat die Bank mit der Rückführung der von den Ländern Hamburg und SchleswigHolstein bereitgestellten Zweitverlustgarantie um 1 Mrd. Euro auf nunmehr 8 Mrd. Euro bereits getan. Dadurch drückt die HSH Nordbank die für den Garantierahmen anfallenden Gebühren um rund 80 Mio. Euro auf 320 Mio. Euro pro Jahr.

Ausgabe 26/2011

Preis: 49,– Euro


FINANZIERUNG

Seite 14 Nr. 26 30.6.2011

2 Mrd. Euro deutsche NPLs

EUROHYPO-VERKAUF

„China-Exit“ die einzige Rettung? tend negativen Auswirkungen auf das Ergebnis. Auch hier steht der Bestandsabbau im Mittelpunkt. Umfasste das gewerbliche Immobilienkreditportfolio Ende 2010 noch 72 Mrd. Euro, sollen es Ende 2012 laut Köntgen 55 Mrd. Euro sein. Aus den roten Zahlen wird die Bank voraussichtlich auch in diesem Jahr nicht kommen. Eurohypo-Chef Frank Pörschke hatte bereits zu Jahresbeginn ein negatives Ergebnis in Aussicht gestellt. „Wir liegen im bisherigen Jahresverlauf unseren Erwartungen entsprechend auf Kurs“, bestätigt Köntgen. Gleiches gelte für das Neugeschäft, bei dem die Bank in diesem und in den kommenden Jahren ein Volumen von rund 5 Mrd. Euro anpeilt. „Wir haben uns aus dem Markt zu keiner Zeit völlig verabschiedet, sondern durchgehend – also auch in der Krise – auf selektiver Basis und strikt risiko- und ertragsbewusst Neugeschäft gemacht“, betont Köntgen. Das größte Problem für die Eurohypo bleibt aber die unbesicherte Refinanzierung. Nur mit Hilfe der Konzernmutter lassen sich zurzeit liquide Mittel für die ungedeckten Kreditteile in ausreichendem Umfang einsammeln. Ein Verkauf dürfte daher nur an eine andere Bank gelingen, die ähnlich wie die Commerzbank diesen Teil der Refinanzierung sicherstellt, munkeln Branchenkenner.

Die Abbaubank der Hypo Real Estate, die FMS Wertmanagement (FMSW), hat seit der Übertragung der Vermögenswerte im Oktober 2010 das Volumen von Immobilienkrediten bis zum Ende des ersten Quartals 2011 um 2,7 Mrd. Euro auf 24,5 Mrd. Euro verringert. Mit deutschen Immobilien besicherte NonPerforming Loans (NPL) stehen mit rund 2 Mrd. Euro in den Büchern. Den Deutschland-Anteil am Immobilienkreditbestand gibt die FMSW zum Stichtag 31. März 2011 mit etwa einem Drittel bzw. gut 8 Mrd. Euro an. Rund 6 Mrd. Euro werden davon als performing eingestuft: 2,6 Mrd. Euro sind Darlehen, die mit Büroimmobilien, und 1,1 Mrd. Euro solche, die mit Einzelhandelsobjekten besichert sind. Die restlichen 2,4 Mrd. Euro werden bei der Abbaubank unter der Kategorie „Sonstige“ subsumiert. Für den Abbau der Kredite stehen der FMSW grundsätzlich drei Möglichkeiten zur Verfügung: verkaufen, halten oder restrukturieren. In welche dieser Normstrategien die einzelnen Engagements einzuordnen sind, sei einzelfallabhängig. „Im gesamten Bereich der Immobilienfinanzierungen gibt es naturgemäß zahlreiche Fälle, die restrukturiert werden müssen. Oft beinhalten die übernommenen Kredite zudem nur eine Juniorposition innerhalb einer Konsortialfinanzierung. Die Refinanzierungsbemühungen etwa bei anstehenden Kreditverlängerungen gestalten sich auch deshalb oft schwierig, weil Objekte Wertverluste erlitten haben“, teilt die FMSW auf Anfrage mit. Für die gewerblichen Immobilienkredite soll ein Team von gut 20 Spezialisten dafür sorgen, dass die Abwicklung im so genannten Competence Center erfolgreich vonstatten geht. Den Großteil der Mannschaft habe man bereits an Bord. Im Rumpfjahr 2010 schrieb die FMSW einen gigantischen Verlust von rund 3 Mrd. Euro. Einen Ausblick, was in den nächsten Jahren zu erwarten ist, gibt das im Bundeseigentum stehende Unternehmen nicht. Man sei zuversichtlich, die eigenen Ziele zu erreichen, heißt es lediglich. Gleichwohl sei man dabei sehr von den Marktgegebenheiten abhängig. „Eine deutliche Erholung der weltweiten Märkte für Gewerbeimmobilien würde uns schon helfen“, gibt die FMSW mit auf den Weg. Glaubt man Bankenexperte Prof. Dirk Schiereck von der TU Darmstadt, hat die FMSW dies auch bitter nötig: „Es werden noch Verluste aus der FMSW kommen, die uns alle erschrecken werden“, sagt er. (nik)

Keine Fantasie für Börsenstory Kauft eine chinesische Bank die Eurohypo?

Bis Ende 2014 muss die Commerzbank die Eurohypo verkaufen. Aber wer sollte sich für eine Spezialbank interessieren, die auch drei Jahre nach dem Ausbruch der Finanzkrise mit argen Problemen auf der Kreditseite zu kämpfen hat, massiv die Risikopositionen reduzieren muss und – wie einige andere Institute – vor einem ungelösten Rätsel steht: Wie soll das alles refinanziert werden? Die Uhr tickt. Und sie tickt gegen den Eurohypo-Eigentümer. Zwar sind es noch zweieinhalb Jahre bis zur Deadline, so lange warten kann die Commerzbank aber nicht mehr, will sie sich das Spielchen, das derzeit mit der WestLB und WestImmo getrieben wird, ersparen. Finanzexperten wie Prof. Dirk Schiereck von der TU Darmstadt gehen daher davon aus, dass die Commerzbank den EurohypoVerkauf frühzeitig angehen wird: „Ich erwarte, dass die Coba spätestens 2012 die Eurohypo ins Schaufenster stellen wird.“ Andreas Pfingsten, Bankenprofessor an der Uni

Bild: Fotolia.de/jinandjoy, nik; IZ-Montage

Münster, glaubt hingegen, dass ein frühzeitiger Beginn des offiziellen Verkaufsprozesses nicht weiterhilft, solange es eine bekannte Deadline gibt – „es sei denn, jemand wird nervös und will die Bank unbedingt haben“. Das ist zumindest zum jetzigen Zeitpunkt äußerst unwahrscheinlich. Die Eurohypo hat noch jede Menge Probleme vor der Brust. Da ist zum einen das leidige Staatsfinanzierungsthema, das zum Großteil aus den Altbeständen der Essen Hyp geerbt wurde und 2010 für einen Vorsteuerverlust von 204 Mio. Euro sorgte. Das Geschäft wird nicht mehr fortgeführt, und die Bestände (zum 31. Dezember 111 Mrd. Euro) sollen „wertschonend“ abgebaut werden – eine wahre Mammutaufgabe in der aktuellen Marktphase.

Schrumpfen auf 55 Mrd. Euro Zum anderen belasten immer noch die in den Vorkrisenjahren abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen die Gewinnund Verlustrechnung. „Im Vergleich zu anderen Immobilienbanken arbeiten wir unsere Altlasten selbst ab“, begründet Vorstandsmitglied Thomas Köntgen die anhal-

Grundsätzlich existieren vier „Exit-Optionen“ für die Commerzbank: der Verkauf im Ganzen, der Teilverkauf, die Abwicklung und Verkauf von Teilportfolios oder ein Börsengang. Welche dieser Varianten präferiert wird, teilt die Commerzbank ebenso wenig mit wie ein Zeitpunkt, wann man sich an den Markt wagen möchte. Der Gang an die Börse würde zumindest einen alten Traum der Eurohypo wahr werden lassen. Unter der Führung von Bernd Knobloch platzte der geplante Börsengang im Herbst 2005 quasi in letzter Minute. Kurze Zeit darauf kaufte die Commerzbank den anderen Teileigentümern Dresdner Bank und Deutsche Bank ihre Anteile am Immobilienfinanzierer ab und regiert seitdem alleine. „Per heute fehlt mir jede Fantasie für einen Börsengang der Eurohypo“, sagt der Vorstand eines Wettbewerbers. Gleichwohl „hat die Börse schon viele verrückte Sachen mitgemacht“, bemerkt eine Finanzfachfrau süffisant. Finanzprofessor Schiereck ist sich dagegen sicher: „In der Gesamtstruktur ist die Bank weder an der Börse noch bei einem strategischen Investor platzierbar.“ Eine Option, die von Finanzprofis dagegen als realistisch eingestuft wird, ist der Verkauf an eine internationale Bank, die sich in Deutschland etablieren möchte. Schließlich

JAN BETTINK

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Fragen an Dirk Schiereck

Herr Schiereck, bisher hat die Commerzbank bei der Eurohypo keinerlei Verkaufsaktivitäten nach außen signalisiert. Kann man sich noch Zeit lassen? Die Eurohypo ist nach der Integration der Dresdner Bank die letzte große Baustelle der Commerzbank. Bevor eine Verkaufslösung anstrebbar ist, hat man aber noch eine ganze Menge Hausaufgaben vor sich. Die Commerzbank ist nicht gut beraten, die Frist abzusitzen. Dann wird die Verhandlungsposition zunehmend schlechter. Was sind die Verkaufshürden? Das Problem bei der Eurohypo ist die Frage, ob sie alleine überlebensfähig wäre. Außerdem hat sie noch ein Staatskreditthema, das dauerhaft fundamental und nachhaltig margenschwach ist. In der Gesamtstruktur ist die Bank deswegen weder an der Börse noch bei einem strategischen Investor platzierbar. Welchen Exit wird die Commerzbank für die Eurohypo Ihrer Meinung nach präferieren? Meine Erwartung ist, dass sich die Commerzbank bemüht, die Eurohypo einem der großen chinesischen Institute anzutragen. Die stehen kapitalmäßig gut da, und die Eurohypo wäre für sie ein relativ kleiner Happen. Für die Coba könnte das sehr attraktiv durch einen Aktientausch werden. Sie könnte so an einem boomenden Markt partizipieren und hätte einen stark e n Partner in China. (nik) Prof. Dirk Schiereck ist Inhaber des Lehrstuhls Unternehmensfinanzierung an der TU Darmstadt.

PRIVATE BAUFINANZIERUNG

Forward-Darlehen stark nachgefragt

„Man darf nicht leichtsinnig werden“

Forward-Darlehen stehen bei privaten Baufinanzierern derzeit hoch im Kurs. Beim Kreditvermittler Dr. Klein entfallen zwei Drittel des Prolongations- bzw. Umschuldungsvolumens auf Vorabdarlehen. Weil etablierte Bankpartner, die sich im Zuge der Finanzkrise 2009 aus dem Finanzierungsmarkt zurückgezogen hatten, nun seit 2010 wieder aktiv im Markt sind, steigt der Wettbewerb zwischen den Banken. „Das hat zur Folge, dass sich die Forwardaufschläge trotz steigender Zinsen nur moderat erhöhen“, erläutert Stephan Garawecki, Privatkundenvorstand von Dr. Klein. Robert Haselsteiner, Gründer des Dr.-Klein-Konkurrenten Interhyp, empfiehlt potenziellen Anschlussfinanzierern, „die Gunst der Stunde zu nutzen und für Kalkulationssicherheit auf lange Frist zu sorgen“. Die Gefahr, dass bei weiter ausufernden Staatsschulden die Anleihemärkte in den nächsten Jahren in massive Stürme geraten mit entsprechenden Auswirkungen auf das Zinsniveau, steige kontinuierlich, so Haselsteiner. Nach Auswertung von Dr. Klein lag im Mai 2011 die durchschnittliche Sollzinsbindung bei zehn Jahren und acht Monaten (Vorjahr: neun Jahre, zehn Monate) Im Schnitt hatten die über Dr. Klein vermittelten Darlehen einen Nominalbetrag von 148.000 Euro (Vorjahr: 144.000 Euro).

Jan Bettink ist als Vorstandsmitglied der Landesbank Berlin (LBB), Aufsichtsratschef der Berlin Hyp und Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) quasi das Sprachrohr der Branche. Im Gespräch mit der IZ warnt er davor, den Wohnimmobilien-Hype blindlings mitzugehen. Für die Immobilienfinanzierer stehe das Thema der unbesicherten Refinanzierung ganz oben auf der Agenda. Immobilien Zeitung: Immo-AGs holen sich frisches Geld mit Unternehmensanleihen und per Kapitalerhöhungen, Immobilienunternehmen gründen Finanzierungstöchter und emittieren Hypothekenanleihen, Versicherungen und Pensionskassen vergeben Fremdfinanzierungen – Herr Bettink, wird der klassische Bankkredit immer unwichtiger? Jan Bettink: Ich hoffe ja! Die Immobilienbanken können und wollen auch zum Teil nicht mehr so aktiv sein wie früher. Immobilieninvestoren brauchen Alternativen und sollten breit aufgestellt sein. Mittlerweile gibt es hier mit Mezzanine- und Eigenkapitalgebern eine größere Vielfalt. Die Abhängigkeit von einer Bank bzw. einem Kapitalgeber ist immer schlecht – für beide Seiten. Grundsätzlich ist es für den Markt gesünder, wenn es viele verschiedene Anbieter von Immobilienkapital gibt. IZ: Ist die unbesicherte Refinanzierung, also alles oberhalb der Pfandbriefbeleihungsgrenzen von 60%, immer noch die entscheidende Hürde für Banken? Bettink: Alle Banken beschäftigen sich zurzeit mit dem Thema Refinanzierung. Künftig wird es auf die Mischung auf der Passivseite zwischen Einlagen, Pfandbriefen und Bankschuldverschreibungen ankommen. Institute versuchen, diesen Mix auf der Passivseite ihrer Bilanz herzustellen. So gibt es verschiedene neue Pfandbriefemittenten, aber auch Häuser, die verstärkt ins Einlagengeschäft einsteigen wollen.

verfüge die Eurohypo trotz aller Bilanzprobleme über eine starke Kundenplattform. Nach Ansicht von Schiereck liegt der wahrscheinlichste Eurohypo-Exit in Fernost: Für chinesische Banken wäre die Eurohypo „ideal, um einen vernünftigen Eintritt in den deutschen Markt hinzubekommen“. (nik)

BILD: SCHIERECK

FMS WERTMANAGEMENT

Immobilien Zeitung

LBB-Vorstand Jan Bettink.

IZ: Wie ist es derzeit um den deutschen Immobilienbankenmarkt bestellt? Bettink: Diejenigen Institute, die zurzeit aktiv Neugeschäft betreiben, können risikoadäquat einpreisen. Zwar hat der Wettbewerb durch die Rückkehr einiger Player wieder zugenommen. Getrieben von ausländischen Investoren sehen wir jedoch gleichzeitig ein gestiegenes Transaktionsvolumen. Viele Vorhaben bzw. Investitionen befinden sich in einem Vorstadium. Das ist gut für den Immobilienmarkt und gut für die Banken. IZ: Nicht so gut für die Banken sind die regulatorischen Eingriffe, die bereits erfolgt sind bzw. noch kommen werden. Wie wirkt sich das

Bild: Berlin Hyp

auf die Eigenkapitalrenditen von Immobilienfinanzierern aus? Was ist mittelfristig nachhaltig erzielbar? Bettink: Das lässt sich pauschal so nicht beantworten, zumal die Renditen schwanken und je nach Geschäftsmodell eine unterschiedlich hohe natürliche Begrenzung haben. Mit einer Eigenkapitalverzinsung von 10% bis 15% vor Steuern und Bankenabgabe sollte man meines Erachtens in Zukunft sehr zufrieden sein. IZ: Bei vielen Investoren und Banken stehen Wohnimmobilien ganz oben auf der Wunschliste. In Märkten wie Hamburg und München werden für Neubauflächen horrende Preise bezahlt. Sind die Märkte schon zu heiß gelaufen?

Bettink: Wir haben momentan in der Tat einen Run auf Wohnimmobilien mit teilweise extremen Preissteigerungen. Selbst die Bauträger fragen sich, ob das noch gesund ist. Der Hype ist getrieben durch die Käufer und deren Ängste vor Inflation und steigenden Zinsen, aber auch durch die sehr geringe Neubautätigkeit der letzten Jahre. Wichtig ist, dass man jetzt nicht leichtsinnig werden darf. Das heißt für Bauträger und Projektentwickler, nicht zu viele Grundstücke auf Halde zu kaufen, und für Banken, nicht alles zu finanzieren, was angetragen wird. IZ: Herr Bettink, herzlichen Dank für das Gespräch. Das Interview führte Nicolas Katzung.

US-HÄUSERMARKT

Angst vor zweiter Subprime-Welle „Es ist möglich, dass uns die SubprimeKrise auf dem zweiten Fuß erwischt.“ Diese beunruhigende Aussage stammt von Tobias Just, Deutsche Bank Research. Seine Befürchtung stützt er auf den abermaligen Rückgang des S&P/Case-Shiller Index, der u.a. die Entwicklung der Häuserpreise in den 20 größten Metropolen in den USA abbildet. Ende März fiel er unter den Tiefststand von April 2009. Weil viele Subprime-Kredite verlängert wurden, ist für Just „das Problem nur gestundet, und es kann nochmals virulent werden“, zumal der Spielraum der Notenbanken im Prinzip aufgebraucht ist.


FINANZIERUNG

Immobilien Zeitung

30.6.2011 Nr. 26 Seite 15

FREMDKAPITALZINSEN

Zu erwartender Zinsanstieg lässt Experten kalt Das Zinsniveau im Euroraum dürfte innerhalb dieses Jahres ansteigen. Das lassen zumindest Andeutungen der Europäischen Zentralbank (EZB) vermuten. Volkswirte erwarten mindestens einen weiteren, kleinen Zinsschritt (25 Basispunkte). Auf die Immobilienmärkte wird dies nach Meinung von Experten keine spürbaren Auswirkungen haben – auch wenn die EZB wider Erwarten mit einem größeren Zinsschritt die Märkte überraschen würde. Der 13. April 2011 markierte die Kehrtwende in der europäischen Zinspolitik: Die EZB hob den Leitzins, zu dem sich Geschäftsbanken bei der Zentralbank Geld leihen können, um 25 Basispunkte auf 1,25% an. Seit dem 13. Mai 2009 lag der Zinssatz auf dem historisch niedrigen Niveau von 1%. Im Laufe dieses Jahres dürfte es zu einer weiteren Zinsanhebung kommen, glaubt man Volkswirten. Für Immobilienunternehmen keine besonders schöne Aussicht, schließlich sorgen bereits die verschärften Eigenkapitalvorschriften von Basel III dafür, dass Banken die Kredite verteuern werden. Bei der HypoVereinsbank hat man Mehrkosten für den höheren Eigenkapitaleinsatz von 20 bis 30 Basispunkten bei gleicher Projektgüte errechnet. Andere Institute gehen sogar von Zusatzkosten von bis zu 50 Basispunkten und mehr aus. Den Basel-III-Effekt dürften die Bankkunden schon heute spüren, zumindest bei längeren Zinsbindungen. Auch die Ankündigungen der EZB, den Leitzins zu erhöhen, müssen die Banken in ihrer Konditionengestaltung berücksichtigen, schließlich würden sie andernfalls Gefahr laufen, eine Unterdeckung bei ihren Finanzierungen zu riskieren – zumindest dann, wenn überraschend hohe Leitzinserhöhungen verkündet werden. „Aus meiner Sicht haben die Banken durchaus noch etwas Luft, um weitere Zinsanstiege zu verkraften“, sagt Michael Göttgens, Partner und Leiter Financial Service beim Prüfungs- und Beratungsunternehmen Deloitte. Es gebe keinen Grund zu übergroßer Besorgnis. Auch ein Zinsschritt von 50 Basispunkten werde bei deutschen Immobilienfinanzierern zu keinen größeren Problemen führen, meint er.

Der anvisierte nächste Zinsschritt der Europäischen Zentralbank (EZB) wird die Immobilienmärkte nicht spürbar tangieren, glauben Experten. Bild: Pixelio.de/SarahC.

Gerade Pfandbriefbanken refinanzieren sich in der Regel langfristig über die Emission von Pfandbriefen, leihen sich das Geld also von Investoren am Kapitalmarkt. Die von ihnen geforderte Verzinsung ihres Kapitaleinsatzes bestimmt sich vor allem nach marktwirtschaftlichen Kriterien, also nach Angebot und Nachfrage. Pfandbriefe werden aufgrund ihrer gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsvorkehrungen als ähnlich sicher angesehen wie deutsche Bundesanleihen – und die werden derzeit von Investoren gesucht. Für die Banken und ihre Kunden eine feine Sache: „Die Investoren werden die langfristigen Zinsen in Deutschland unten halten“, glaubt Just. Bankenprofessor Dirk Schiereck von der TU Darmstadt rechnet damit, dass es in den kommenden ein bis zwei Jahren „am langen Ende“ zu einer spürbaren Erhöhung der Zinsen um bis zu 150 Basispunkte kommen wird. „Auch wenn das nicht wenig ist, sehe ich das relativ entspannt. Wir befinden uns nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Auch mit den 150 Basispunkten obendrauf wäre das immer noch vergleichsweise günstig. Ich habe keinerlei Befürchtungen, dass sich ein erhöhtes Zinsniveau nachhaltig negativ auf den deutschen Immobilienmarkt auswirken könnte.“ Eurohypo-Vorstand Thomas Köntgen betont, dass das absolute Zinsniveau weniger das Problem sei, sondern vielmehr die Geschwindigkeit, mit der die Leitzinsen ange-

hoben werden. Das von Schiereck bezifferte Ausmaß einer zu erwartenden Zinserhöhung ruft auch bei Köntgen keine Beunruhigung hervor: „Das wird zu keiner schwerwiegenden Belastung der Immobilienmärkte führen“, glaubt er.

Weg zur Normalisierung Erst bei einer Erhöhung um mehrere Prozentpunkte würden, so Deutsche-Hypo-Vorstand Andreas Pohl, insbesondere kurzfristig fremdfinanzierte Investoren die Auswirkungen zu spüren bekommen. Von einer solchen Zinserhöhung geht er im Moment jedoch ebenso wenig aus wie Just, der den zu erwartenden Zinsschritt eher als einen Weg zur Normalisierung bezeichnet. „Wir sollten die Kirche im Dorf lassen. Schließlich kommen wir von einem extrem niedrigen Zinsniveau.“ Für die private Baufinanzierung, bei der mit langfristigen Zinsbindungen von in der Regel zehn bis 15 Jahren operiert wird, empfehlen die Zinsexperten vom Kreditvermittler Dr. Klein, das historisch günstige Niveau zu nutzen. „Langfristig gehen wir von steigenden Zinsen aus. Wir empfehlen daher unseren Kunden, langfristige Zinsbindungen und eine Tilgung von 2% zu wählen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die meisten Kunden eine zehnjährige Sollzinsbindung mit einer relativ geringen Tilgung wählen“, sagt Privatkundenvorstand Stephan Gawarecki. (nik)

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Zins-Rallye erst bei Inflationsgefahr Ähnlich entspannt gibt sich Tobias Just von Deutsche Bank Research. Zwar rechnet auch er mit weiteren Zinsschritten der EZB. Diese würden aber aufgrund der prekären Lage in einigen Peripheriestaaten der EU eher moderat ausfallen. „Die Gefahr einer Zins-Rallye würde erst bei einer stärkeren Inflation in den wichtigsten europäischen Märkten bestehen“, sagt er. Eine Erhöhung der Leitzinsen muss nicht zwangsweise zu einer Erhöhung der Schuldzinsen für Immobilienkredite führen. „Es besteht keine lineare Abhängigkeit zwischen dem Leitzins und dem Marktzins für Baufinanzierungen“, sagt Göttgens. Das sei auch eine Wettbewerbsfrage.

Deka Immobilien ist Ihr professioneller Partner für gewerbliche Immobiliengeschäfte – weltweit. Allein 2010 haben wir 27 Gewerbeimmobilien kaufvertraglich gesichert und 16 Objekte verkauft – mit einem Transaktionsvolumen von 3,185 Mrd. Euro (Ankauf: rund 2,374 Mrd. Euro/ Verkauf: rund 811 Mio. Euro). Zurzeit verwalten wir 435 Immobilien in 24 Ländern mit einem Immobilienvermögen von rund 21,5 Mrd. Euro. Zahlen, die für sich sprechen. Interessiert? Dann melden Sie sich bitte. Denn nur in einem persönlichen Gespräch können wir Ihnen zeigen, was wir für Sie tun können.

BRITISCHER KREDITMARKT

UK: 350 Mrd. GBP Kredite

Auf dem britischen Gewerbeimmobilienmarkt werden derzeit Darlehen von insgesamt rund 350 Mio. GBP verwaltet. Das hat der Immobilienberater Savills errechnet. Demnach entfällt davon ca. ein Viertel auf das Core-Segment. In diesem Jahr stehen allein 46 Mrd. GBP zur Refinanzierung an. Daran könnten sich auch deutsche Banken beteiligen, die traditionell zu den aktivsten Kapitalgebern auf der Insel gehören. Nach aktueller Erhebung von Savills befinden sich unter den 16 aktivsten Kapitalgebern großvolumiger Darlehen (mehr als 20 Mio. GBP und insgesamt mindestens 100 Mio. GBP seit Beginn dieses Jahres) in Großbritannien allein neun deutsche Banken. Dazu zählen die Aareal Bank, die BayernLB, die DekaBank, Deutsche Bank, Deutsche Hypo, Deutsche Pfandbriefbank, Eurohypo, Helaba sowie die Landesbank Berlin. Nicht mehr auf der Liste, die zuletzt im März dieses Jahres erstellt wurde, ist die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW). Bei den bisher erfolgten Prolongationen wurden Savills zufolge durchschnittliche Laufzeiten von 2,2 Jahren vereinbart. Bei den Beleihungsausläufen geht Savills von Quoten zwischen 60% und 65% aus, da die Kapitalgeber nach wie vor zurückhaltend agierten und infolge von Basel III höhere Eigenkapitalreserven gesetzlich vorgeschrieben seien. Schwierigkeiten, Eigenkapitalinvestoren zu finden, dürfte es hingegen nicht geben: „Der Markt ist mit Eigenkapital überflutet. Dazu trägt auch eine neue Welle von MezzanineKapitalgebern bei“, sagt William Newsom, Bewertungschef von Savills UK. (nik)

Kauf: RheinBerg Galerie, Bergisch Gladbach, Deutschland Mietfläche: rund 16.000 m²

Kauf: Atlantic Congress Hotel, Essen, Deutschland Mietfläche: rund 18.000 m²

Kauf: South Wharf Office Tower, Melbourne, Australien Mietfläche: rund 20.800 m²

Kauf: Ballonti, Shopping Center, Bilbao, Spanien Mietfläche: rund 53.000 m²

Kauf: 14 Pier Walk, London, Großbritannien Mietfläche: rund 18.400 m²

Kauf: Brie-Comte-Robert Park, Logistik, Paris, Frankreich Mietfläche: rund 40.100 m²

Verkauf: St. James House, London, Großbritannien Mietfläche: rund 3.317 m²

Verkauf: Victoria Building, Warschau, Polen Mietfläche: rund 12.200 m²

Deka Immobilien GmbH


FINANZIERUNG

Seite 16 Nr. 26 30.6.2011

Immobilien Zeitung

GESCHÄFTSMODELLE

Immobilienfinanzierer müssen sich neu erfinden

Noch vor wenigen Jahren waren die Claims in der Immobilienfinanzierung klar abgesteckt: Es existierten eine Reihe von eindeutig definierten Geschäftsmodellen mit klar differenzierten Ertragszielen. Vor der Finanzkrise reichte das Spektrum von den traditionellen On-Balance-SheetInstituten, also Banken, die sämtliche ausgehändigte Kredite auf der eigenen Bilanz behalten und deren Geschäftsmodell sich damit in der Bereitstellung der eigenen Bilanz für Finanzierungen erschöpfte, bis hin zu AllLoan-To-Value-Spielern, die sich durch einen umfassenden kapitalmarktorientierten Ansatz über alle Assetklassen und Produktgruppen hinweg – auch in der Verbindung von Eigen- und Fremdkapitalinstrumenten – ausgezeichnet haben und damit ein sehr viel weiteres Spektrum an Geschäftsmöglichkeiten wahrnehmen konnten. Dazwischen bewegten sich Institute, die darauf ausgerichtet waren, die eigene Bilanz zu schonen und diese nur als Zwischenlager für Immobilienfinanzierungen zu nutzen, bis sie in verschiedenen Vehikeln an den Kapitalmarkt oder andere Investoren weitergereicht werden konnten. Diese Strategie war äußerst populär, da sie half, die knappen Ressourcen Bilanz und Eigenkapital mehrfach zu belegen und zu nutzen, um zusätzliche Erträge zu erzielen. Mittelgroße oder traditionell eher regional tätige Banken unternahmen ebenfalls den Versuch, sich in diese Richtung zu entwickeln, um Ambitionen zu verwirklichen, die jenseits der eigenen Kompetenzen lagen. Die einzige Beschränkung schien die ausreichende Origination geeigneter Kredite für die Weitergabe an Investoren zu sein, was unvermeidlich zum Aufweichen der Kreditvergabestandards und zum Ausweichen in riskantere Transaktionen führte – der Rest ist Geschichte.

2009 bis 2011: Erholung auf Zeit Die Finanzkrise, die ihren Ausgang im Immobiliensektor nahm, hat nicht nur einzelne Institute an den Rand des Abgrunds gedrängt, sondern auch vielen etablierten Geschäftsmodellen die Grundlage entzogen. Auf dem Höhepunkt der Krise haben zunächst alle Immobilienfinanzierer das Geschäft deutlich zurückgefahren. Die Finanzierung selbst mittelgroßer Transaktionen war nur noch für ausgewählte Kundengruppen möglich. Insgesamt sank von 2008 bis 2010 das globale Neufinanzierungsvolumen

drastisch. So betrug das Neugeschäftsvolumen im Jahr 2009 lediglich ca. 15% des im Rekordjahr 2007 realisierten Volumens. Dies entspricht insgesamt einer Reduktion von über 350 Mrd. USD – knapp die Hälfte davon in Europa und ca. 10% alleine in Deutschland. An den Kapitalmärkten wurden die Veränderungen am markantesten sichtbar. So kam der Risikotransfer selbst in traditionellen Instrumenten wie der Syndizierung fast vollkommen zum Erliegen. Verbriefungen gewerblicher Immobilienkredite (CMBS) waren praktisch ausgestorben. Während 2006 innerhalb eines Jahres fast 700 Transaktionen gezählt wurden, konnten von 2008 bis 2011 insgesamt nur 275 Transaktionen erfolgreich platziert werden, im Mittel

der weniger glücklichen Banken. Erstere sind mit einer entsprechenden Kapitalund Liquiditätsausstattung versehen, die es ihnen er-

das nach den Krisenjahren wieder wächst. Oliver Wyman schätzt, dass das Volumen von 5.800 Mrd. USD weltweit (Anteil Europa ca. 2.000 Mrd. USD, Deutschland ca. 400 Mrd. USD) im Jahr 2011 um jährlich ca. 5% wachsen wird. Gleichzeitig werden die dadurch erwirtschafteten Finanzierungserträge bis 2015 die Marke von 95 Mrd. USD überschreiten. Einzelne Institute scheinen gegenwärtig wieder gesund zu wachsen. Doch eine neuerliche strategische Weichenstellung wird unumgänglich sein. Während das sich ändernde Zinsumfeld schnell Schwachpunkte im Portfolio aufdecken wird, bleiben die veränderten Refinanzierungsrealitäten langfristig ein Thema. Die neuen regulatorischen Änderungen werden neue Anforderungen an nachhaltige Geschäftsmodelle stellen. Insbesondere die Umsetzung der neuen Basel-III-Regelungen würde die Profitabilität der Immobilienfinanzierung halbieren. Das gegenwärtig favorisierte On-Balance-SheetGeschäftsmodell wird somit zu den Verlierern gehören. Dies gilt sowohl für Spezialinstitute als auch für Immobilienfinanzierungssparten in Universalbanken. Erstere werden sich erhöhten Anforderungen an ihre Ressourcenausstattung gegenübersehen, während Letztere darüber hinaus mit einem inter-

Wer Risiken transferiert, gewinnt Ein wesentliches Charakteristikum der Immobilienfinanzierung bleibt der hohe Ressourcenbedarf, der sowohl für einzelne Institute als auch für den Bankensektor als Ganzes die vorhandenen Mittel überschreitet. In Zukunft wird sich daher ein Geschäftsmodell um die neuen Fähigkeiten zur Weitergabe von Assets im Immobilienfinanzierungsbereich entwickeln („Liquifizierung“), das unter den neuen Marktrealitäten einen konsequenten Risikotransfer aufbaut. Herausforderungen bestehen darin, dass die vormals äußerst populären Instrumente wie CMBS oder Conduits (spezielle Refinanzierungsstruktur für Verbriefungen) dauerhaft diskreditiert sind und neue, innovative Konzepte gefunden werden müssen. So könnten z.B. Loan Funds, bei denen Asset-Management-Lösungen genutzt werden, um Immobilienfinanzierungen oder Beteiligungen an Endinvestoren weiterzugeben, dabei helfen, den zum Erliegen gekommenen Risikotransfermarkt wiederzubeleben. Banken, denen es gelingt, eine für Investoren glaubwürdige Konstruktion darzustellen, können sich somit einen entscheidenden Wettbewerbsvorsprung sichern. Die Institute können nicht darauf bauen, dass sich der Sekundärmarkt eigenständig entwickelt, sondern müssen diesen Markt selbst schaffen.

Antizyklisch Finanzieren Viele Banken müssen ihr Geschäftsmodell überarbeiten, um nachhaltig erfolgreich zu sein.

ein Einbruch von fast 90%. Dies entspricht einem Volumen von ca. 280 Mrd. USD. Alle Immobilienfinanzierer schienen von den gleichen Marktverwerfungen betroffen und versuchten, sich durch kurzlaufende Prolongationen und offensichtlichen Zweckoptimismus über die nächsten sechs, zwölf oder 18 Monate zu retten. Ansätze für eine Neuausrichtung wurden erst auf den zweiten Blick sichtbar: Mitarbeiterabbau in den Verbriefungs- und Mitarbeiteraufbau in den Abwicklungsabteilungen. Letzteren wird auch auf absehbare Zeit die Arbeit nicht ausgehen: Das Gesamtvolumen an leistungsgestörten Transaktionen wird derzeit weltweit auf über 400 Mrd. USD und für Europa auf 150 Mrd. USD geschätzt, was in etwa 8% des Gesamtfinanzierungsvolumens im Immobilienbereich entspricht. Gegenwärtig existieren noch zwei Geschäftsmodelle: das der glücklichen und das

laubt, gesundes Geschäft und Wachstumsraten oberhalb des reinen BIP-Wachstums zu produzieren. Letztere sind bestenfalls noch immer dabei, sich gesundzuschrumpfen. Gemeinsam ist allen Instituten dabei gegenwärtig ein ausgeprägt geringer Risikoappetit. Das Hauptaugenmerk der letzten zwölf bis 18 Monate lag auf dem vermeintlich sicheren Hafen der 60%-Finanzierung von Prime- bzw. Core-Immobilien. Dies hat die Wettbewerbssituation so weit verschärft, dass teilweise Margen unter Vorkrisenniveau aufgerufen und Covenants von den Banken aus den Kreditverträgen genommen werden. Eine strategische Neuorientierung des Sektors ist nicht erkennbar. Vielmehr versuchen alle Spieler, auf Basis des traditionellen On-Balance-Sheet-Modells wie gewohnt weiterzumachen. Die Immobilienfinanzierung bleibt volumenmäßig ein bedeutendes Geschäftsfeld,

Bild: Fotolia.de/Vittorio Stasi

nen Kampf um knappe Ressourcen konfrontiert werden und erklären müssen, warum die Immobilienfinanzierung und nicht das Privatkunden-, Firmenkunden- oder Kapitalmarktgeschäft die knappen Refinanzierungsmittel oder das Eigenkapital zugewiesen bekommen sollte. Um in der neuen Welt der Immobilienfinanzierung nachhaltig profitabel agieren zu können, wird sich langfristig nur eine Handvoll Geschäftsmodelle durchsetzen, die jeweils auf einem klar definierten Wettbewerbsvorteil in einzelnen Teilen der Wertschöpfungskette basieren.

Die Rückkehr der Bilanz Das traditionelle On-Balance-Sheet-Geschäftsmodell wird auch zukünftig nicht verschwinden – allerdings werden seine Möglichkeiten deutlich beschränkt sein. Insbe-

KAPITALBESCHAFFUNG

Keystone will mit Hypothekenanleihen wachsen Der auf Industrieimmobilien spezialisierte Asset-Manager Keystone International will künftig unabhängig von Banken agieren und sich über eine eigens gegründete Finanzierungstochter am Kapitalmarkt refinanzieren. „Unser Ziel ist, flexibel am Markt auftreten zu können und das Wachstum des Unternehmens zu sichern und nicht durch neue Auflagen seitens der Banken in der Entwicklung der Unternehmensgruppe behindert zu werden“, begründet Hans-Günther Nordhues, Financial Advisor von Keystone, den Schritt. Über die Tochter K-Bonds Finance sollen sämtliche Finanzierungsaktivitäten abgewickelt werden. Ausdrücklich zählt dazu die Strukturierung und Konzeption von Hypothekenanleihen sowohl für den Konzern als auch für Dritte, für die man das aufgebaute Know-how zur Verfügung stellen möchte. Die Emission der ersten (eigenen) Hypothekenanleihe ist derzeit in der Vorbereitung. 50 Mio. Euro soll sie schwer sein und bei einer Laufzeit von voraussichtlich sieben Jahren den Zeichnern eine Zinszahlung von 5,375% versprechen – alles unter dem Vorbehalt des noch nicht feststehenden Ratings, das den Stempel von Euler Hermes Rating bekommt und für die erste Juli-Woche erwartet wird. Frank Rückersberg, geschäftsführender Gesellschafter, erwartet eine Note im Investment-Grade-Bereich, womit man auch institutionelle Investoren, also Lebensversicherungen und Pensionskassen, für das Kapitalmarktprodukt gewinnen könnte.

sondere risikoaverse Finanzierungen von mittelgroßen Prime-Immobilien werden aufgrund der fehlenden Differenzierung und der erzielbaren Margen nur einstellige Eigenkapitalrenditen aufweisen. Der Fähigkeit, großvolumige Transaktionen zu arrangieren oder gegebenenfalls auch alleine darzustellen, wird eine noch größere Bedeutung zukommen als in der Vergangenheit. Durch die steigenden Kosten für die Bereitstellung von Kapital und Liquidität dürfte allerdings nur noch eine kleine Anzahl von großen Banken in der Lage sein, große Volumina zu bewältigen oder diese durch ein leistungsfähiges Syndizierungsnetzwerk zu verteilen.

Der von Keystone gemanagte T-Park hat noch viele Freiflächen zum Expandieren.

„Die Ansprache dieser Investorengruppe erfolgt über unsere vorhandenen Kontakte“, sagt er. Abgesichert werden die Investorengelder durch die Eintragung erstrangiger Grundschulden an den Bestandsobjekten von Keystone. Derzeit umfasst das Portfolio überwiegend Objekte der Nutzungsart Produktion und Logistik, die das Unternehmen als Leichtindustrie klassifiziert. Die größte Lie-

Bild: Keystone

genschaft im Eigentum der Gesellschaft ist ein Industriepark in Bonn/Troisdorf (TPark). Weitere Standorte sind Bremen und Neuwied. Das Volumen des Portfolios gibt Rückersberg mit rund 130 Mio. Euro an. Bis maximal 68% des Marktwerts sollen die Immobilien mit den Anleihegeldern beliehen werden (vor Neuinvestitionen und Verwendung des Anleiheerlöses). Außerdem werden sämtliche Forderungen aus den be-

sicherten Immobilienportfolios abgetreten und die Bankkonten zugunsten der Anleihegläubiger verpfändet. Für die entsprechende Transparenz über die Höhe der Zahlungsströme soll eine halbjährliche Berichterstattung sorgen. Anders als bei vergleichbaren Kapitalmarktprodukten von anderen Anbietern investieren die Anleihezeichner bei Keystone nicht in eine Black-Box: „Die Immobilien, die Cashflows und die Mietverträge stehen fest. Wir können den Investoren ein genaues Bild zeigen, in was sie investieren“, erklärt Rückersberg. Mit dem Erlös aus der Anleiheplatzierung soll die bestehende Finanzierung der Immobilien abgelöst werden. Aus Sicht von Nordhues befindet sich die Anleihe im Zinssatz mindestens auf demselben Niveau wie der herkömmliche Bankkredit. Darüber hinaus erspare man sich die aufwendigen, zeit- und kostenintensiven Verhandlungen mit den Konsortialbanken, durch die die notwendige Flexibilität verloren gehe. „Daher haben wir uns aus Kosten- und Flexibilitätsgründen für die Hypothekenanleihe entschieden“, erklärt Nordhues. Für die weitere Flächenexpansion will das Unternehmen aber weiterhin auch auf klassisches Fremdkapital zurückgreifen. So haben Mieter des T-Parks signalisiert, dass sie weitere Flächen benötigen. Ein Mietvertrag über 5.600 m2 sei bereits unterzeichnet. Ein weiterer über 8.000 m2 werde gerade verhandelt. Insgesamt sind Investitionen für etwa 15 Mio. Euro geplant. Raum für weitere Expansionen hat Keystone reichlich: Allein in Troisdorf könne man bei Bedarf auf eine Grundstücksreserve von rund 150.000 m2 zurückgreifen. (nik)

Wie keine andere Assetklasse ist die Immobilie durch ihre starke Zyklizität gekennzeichnet. Spieler, die den antizyklischen Opportunismus zur Strategie haben, bietet das eine interessante Gelegenheit: Diszipliniertes Engagement in verschiedenen regionalen und sektoralen Märkten ermöglicht in Krisenjahren, ein attraktives und risikoarmes Buch bei geringem Wettbewerb und aus-

„Das gegenwärtig favorisierte On-BalanceSheet-Geschäftsmodell wird zu den Verlierern gehören.“ Klaus Hölzer

BILD: OLIVER WYMAN

Die Finanzkrise hat die Geschäftsmodelle von zahlreichen gewerblichen Immobilienfinanzierern über den Haufen geworfen. Eine strategische Neuausrichtung ist bislang nach Wahrnehmung von Klaus Hölzer und Thomas Schnarr, Bankenspezialisten bei der Unternehmensberatung Oliver Wyman, allerdings ausgeblieben. Infolge des sich verändernden Zinsumfelds und der regulatorischen Veränderungen ist aus ihrer Sicht eine neue strategische Weichenstellung jedoch unumgänglich. Was Banken zu tun haben, um nachhaltig profitabel Immobilien zu finanzieren, zeigen sie im folgenden Gastbeitrag.

kömmlichen Margen aufzubauen. Disziplinierte Zurückhaltung, um in Boomphasen dem Herdentrieb zu widerstehen, gelten dabei als Grundvoraussetzung. Während dieses Geschäftsmodell eine hohe Profitabilität verspricht, scheidet das Konzept einer „atmenden“ Bank insbesondere für Spezialinstitute mangels Flexibilität und Ausgleichsmöglichkeiten mit anderen Geschäftsfeldern aus. Wir sehen auch in der Zukunft ein nachhaltiges Geschäftsmodell, das sich vorrangig durch die Expertise und die Fähigkeiten rund um die Immobilie und die damit zusammenhängenden Märkte vom Wettbewerb unterscheidet. In Kombination mit der finanziellen Flexibilität, auch höhere LTVs jenseits der 60% zu finanzieren oder andere Teile der Finanzierungsstruktur bis hin zum Eigenkapital darzustellen, resultiert dieser Ansatz in einem deutlich attraktiveren, profitableren und anpassungsfähigeren Geschäftsmodell. Allerdings sind Hürden wie die Fähigkeit, potenzielle Arbeitskräfte zu gewinnen, sowie der entsprechende Risikoappetit nur in wenigen Instituten zu meistern. Die größte Versuchung liegt bei diesem Geschäftsmodell in der Überschätzung der eigenen Fähigkeiten. In der Vergangenheit wurde Spezialistentum oft mit Bereitschaft zur Finanzierung von besonders riskanten Entwicklungsprojekten verwechselt und bescherte den betroffenen Instituten teils hohe Verluste. Ein echtes Spezialistenmodell wird nur einer Handvoll erster Adressen vorbehalten sein, die global wirklich glaubhaft agieren können. (nik) Die Autoren: Klaus Hölzer ist Leiter Corporate & Institutional Banking von Oliver Wyman in Deutschland. Er ist in der Beratung von führenden Finanzdienstleistern tätig und hat zahlreiche Projekte zu strategisch wichtigen Fragen der Immobilienfinanzierung verantwortet. Thomas Schnarr ist Senior Manager Corporate & Institutional Banking von Oliver Wyman und auf den Bereich Real Estate und Corporate Banking spezialisiert.


FINANZIERUNG

Immobilien Zeitung

30.6.2011 Nr. 26 Seite 17

BANKPRODUKTE

Hypothekenkredite brauchen ein neues Design! Im Zuge der Aufarbeitung der Subprime-Krise stellt sich die Frage, wie zukünftig ein Übergriff von Immobilienkrisen auf den Finanzsektor vermieden werden kann. Auslöser von Finanzkrisen sind in der Regel Preisblasen, die aufgrund instabiler Finanzierungen zusammenbrechen und über den Bankensektor den gesamten Wirtschaftskreislauf infizieren. Martin Irle zeigt in seinem Gastbeitrag, wie durch zwei neue Finanzierungsprodukte Krisenszenarien vermieden werden können. Eine wesentliche Ursache für das Entstehen von Immobilienpreisblasen und den sich anschließenden Finanzkrisen ist das Design der Hypothekenkredite. In den USA trugen die so genannten Subprime-Kredite aufgrund ihres variablen Zinssatzes, günstigen Lockzinsangeboten und Vertragsmodalitäten, welche einen Zugriff der finanzierenden Bank auf das Privatvermögen im Insolvenzfall verhinderten, zunächst zur Preisblasenbildung bei. Es wurde der Markt für neue Käuferschichten geöffnet, welche zuvor keine Möglichkeit hatten, Wohneigentum zu erwerben. Die Zinsanhebungen in den Jahren 2004 bis 2006 verursachten hingegen einen systemischen, das heißt einen gleichzeitigen, nicht zufallsbedingten Ausfall vieler Hypothekenkredite und führten zu Zwangsversteigerungen der als Sicherheit hinterlegten Immobilien. Durch das entstehende Überangebot setzte ein Preisverfall ein und die Immobilienblase platzte. Da die Banken hohe Abschreibungen auf ihre Immobilienkredite hinnehmen mussten, übertrug sich die Immobilienkrise auf den gesamten Finanzsektor. Ähnliche Finanzkrisen konnten bereits in vielen Fällen, u.a. in Schweden (1990), Japan (1990) oder Thailand (1996) beobachtet werden.

Ziel: Kreditausfälle verringern Systemische Kreditausfälle können unterschiedliche Gründe haben. Eine mögliche Ursache liegt vor, wenn ein Schuldner die laufenden Kreditzahlungen nicht mehr bedienen kann. Dies tritt insbesondere bei variabel verzinsten Krediten auf, wenn der zugrunde liegende Basiszinssatz steigt. Des Weiteren kann es zu einem Ausfall kommen, wenn eine Immobilie nach einer geplatzten Preisblase an Wert verloren hat und keine ausreichende Sicherheit mehr darstellt. Einerseits bietet sich die Möglichkeit an, mit strengen Kapitalmarktregeln Kreditausfälle zu verhindern. Je höher die Eigenkapitalquote bei einer Kreditvergabe ist und je höher das Verhältnis des Haushaltseinkommens zu den zu zahlenden Hypothekenzinsen ist, desto geringer ist das Ausfallrisiko eines Kredits. Vorschriften diesbezüglich können durch die staatlichen Kapitalmarktaufsichten erlassen werden. Allerdings bedarf es auch nicht immer gleich der staatlichen Regulierung. Wenn das Design von Finanzprodukten ausschlag-

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Neue Geschäftsfelder für Banken

Modifizierte Hypothekarkredite können Banken vor systemischen Kreditausfällen schützen.

gebend für die Stabilität eines ganzen Systems ist, könnte man Finanzprodukte auch derart gestalten, dass zukünftig systemische Kreditausfälle verhindert werden. Zwei Produkte könnten bei einer breiten Markteinführung diesbezüglich einen Beitrag leisten: indexgekoppelte Hypotheken und Hauseigenkapitalversicherungen. Bei indexgekoppelten Hypotheken werden im Gegensatz zu normalen Hypotheken die Rückzahlungen in realen anstatt in nominalen Werten festgeschrieben. Die Kreditraten steigen mit der Zeit in Abhängigkeit der Inflationsrate, indem sie an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind.

Attraktiv für Verbriefungsmarkt Durch die starke Abhängigkeit zwischen Inflations- und Lohnentwicklung bleibt ebenfalls das Verhältnis zwischen Einkommen und Zahlungsverpflichtungen konstant. Ein gleichzeitiger systemischer Verkaufsdruck von vielen insolventen Immobilieneigentümern könnte auf diese Art verhindert werden, da die Kreditraten nicht an die Entwicklung kurzfristiger Zinsen gebunden sind. Diese Finanzprodukte wären ebenfalls attraktiv für den Verbriefungsmarkt. Ähnlich wie indexgekoppelte Staatsanleihen werfen sie für den Investor einen

Bild: Fotolia.de/imageteam

in realen Werten konstanten Zahlungsstrom ab. Aufgrund der Popularität von indexgekoppelten Anleihen könnte daher ebenfalls eine Nachfrage seitens der Investoren nach anderen indexgekoppelten Produkten mit anderen Risikocharakteristika gegeben sein. Ein zusätzlicher Vorteil ist die Verhinderung des so genannten Front-Loading-Effekts. Es ist gerade für junge Immobilienkäufer, die am Anfang ihrer Berufslaufbahn stehen und sich in der Phase der Familiengründung befinden, von Interesse, eine anfänglich hohe nominale Belastung durch einen Immobilienkredit zu vermeiden, da einem relativ niedrigen Einkommen relativ hohe Kosten gegenüberstehen. Eine weitere denkbare Möglichkeit, systemische Kreditausfälle in Wohnimmobilien-

märkten zu begrenzen, ist die Hauseigenkapitalversicherung. Die Hauseigenkapitalversicherung ist eine Art Hybrid aus Option und Versicherung.

Schutz vor Wertverlust Bei dieser Form von Versicherung überträgt der Eigentümer einer Wohnimmobilie das Risiko eines Wertverlusts gegen Zahlung eines Entgelts auf einen Versicherungsgeber. Ähnlich wie bei einer Feuerversicherung könnte die kreditgebende Bank als erstrangiger Empfänger der Versicherungsprämie festgelegt werden. Ist der Eigentümer im Verkaufsfall gezwungen, unterhalb des vereinbarten Versicherungswerts zu verkaufen, wird sein finanzieller Verlust bzw. der Verlust der Bank durch die Versicherung abgedeckt.

Für Versicherer und Finanzinstitute hierzulande könnten sich in diesem Bereich neue Geschäftsfelder ergeben. Einen Markt für Hauseigenkapitalversicherungen gibt es bislang in Deutschland nicht. Um ein marktreifes Produkt für den privaten Eigenheimbesitzer anzubieten, müsste zunächst ein vom Kapitalmarkt akzeptierter Hauspreisindex ähnlich des Case/Shiller Home Price Index entwickelt werden. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat mit der Etablierung des German Real Estate Index eine vielversprechende Initiative gestartet. Auf diesen Index müssten Hauspreis-Futures emittiert werden, mit denen sich Versicherungsunternehmen gegen fallende Immobilienpreise absichern können. Dafür wird ein Marketmaker benötigt, der eine entsprechende Handelsplattform für Terminkontrakte anbietet. In den USA hat das Unternehmen MacroMarkets diese Funktion seit dem Jahr 2006 übernommen. In Deutschland ist diese Position noch unbesetzt. Für einen wirkungsvollen Einsatz dieser neuartigen Finanzprodukte in Deutschland bedarf es daher weiterhin der Pionierarbeit in der Versicherungs- und Immobilienwirtschaft. Im Ergebnis würde dadurch ein Beitrag entstehen, Finanzkrisen in Zukunft zu vermeiden, ohne den Markt zu stark zu regulieren. (nik) Der Autor: Martin Irle ist Consultant Corporate Finance bei Cushman & Wakefield Deutschland. Zum Einsatz von indexgekoppelten Hypotheken und Versicherungen gegen Wertverfall hat Simon Karrer eine Bachelorarbeit geschrieben, die wir Ihnen auf Seite 18 kurz vorstellen.

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Fragen an Martin Irle

Herr Irle, mit innovativen Produkten haben es die deutschen Verbraucher nicht so, siehe Rückwärtshypothek. Warum sollte es bei indexgekoppelten Hypotheken und Hauseigenkapitalversicherungen anders sein? Das ist in der Tat eine Herausforderung. Hauseigentümer treffen ihre Entscheidungen nicht unbedingt nach rein rationalen finanziellen Gesichtspunkten. Bei indexgekoppelten Hypotheken müsste viel Überzeugungsarbeit geleistet werden. Insbesondere der „Deutsche“ hat eine übertriebene Angst vor Inflation und denkt nicht in realen Preisen. Er kauft Immobilien als Inflations-

BILD: C&W

Der große Vorteil einer Hauseigenkapitalversicherung ist, dass der Eigentümer nicht mehr gezwungen ist, sein Haus zu verkaufen, wenn er sein Kapital vor fallenden Immobilienpreisen schützen möchte. Ebenfalls kann die Bank auf die Zwangsversteigerung verzichten, da sie durch die Versicherung eine Wertgarantie hat. Sowohl Eigentümer als auch Banken könnten Immobilienkrisen relativ gelassen aussitzen. Wenn genügend Marktteilnehmer eine solche Versicherung besäßen, könnten dadurch systemische Panikverkäufe und gleichzeitige Zwangsversteigerungen verhindert werden, welche eine Abwärtsspirale der Preise in Gang setzen. Die Volatilität der Immobilienmärkte wäre somit stark gedämpft. Einige lokale Pilotprojekte in den USA konnten bereits beachtliche Erfolge aufweisen.

Martin Irle ist Consultant Corporate Finance bei Cushman & Wakefield Deutschland.

schutz. In diesem Fall ist es natürlich aus marketingtechnischen Gründen schwierig, die Vorteile dieser Hypothek hervorzuheben, wenn bei steigender Inflation die Zinsraten steigen. Es geht daher nur über den Preis. Ein Hypothekennehmer muss davon überzeugt werden, dass eine indexgekoppelte Hypothek für ihn insgesamt in realen Werten billiger wäre. Bei der Hauseigenkapitalversicherung wäre die Vermarktung nach den für jedermann sichtbaren Folgen der Krise sicher einfacher. Man kann hier beispielsweise mit den Ängsten der Immobilieneigentümer vor Wertverlust spielen oder Banken könnten eine solche Versicherung zur notwendigen Voraussetzung für die Kreditvergabe machen. Wie teuer wäre eine Hauseigenkapitalversicherung für die Eigentümer? Das hängt sehr stark von den vereinbarten Vertragsbedingungen wie z.B. der Laufzeit ab. In einigen Pilotprojekten in den USA wurde eine solche Versicherung mit vergleichsweise günstigen Einmalzahlungen angeboten, da sie vom Staat unterstützt wurden. Bei dem Pilotprojekt in Syracuse wurden beispielsweise die Kosten auf 1,5% des Versicherungswerts festgelegt. Das Produkt gab es in den USA schon einige Jahre. Trotzdem hatte es den Ausbruch der Subprime-Krise nicht verhindern können. Warum? Weil sich die Versicherung nicht auf dem Massenmarkt durchgesetzt hat. In den USA stiegen die Immobilienpreise über eine lange Zeit kontinuierlich an. Kaum ein Eigentümer hielt eine solche Versicherung für notwendig. Als die Preisblase platzte, wäre das Interesse der Kunden sicherlich gegeben gewesen, allerdings hatten verständlicherweise die Versicherer zu diesem Zeitpunkt kein Interesse mehr, eine solche Versicherung auszugeben. (nik)

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FINANZIERUNG

Seite 18 Nr. 26 30.6.2011

Immobilien Zeitung

KREDITE FÜR PROJEKTENTWICKLUNGEN

Entwickler müssen für Bankkredit hart ackern Man kann nicht behaupten, dass die Fremdkapitalbeschaffung für Projektentwickler einfacher geworden ist. Zwar berichten Entwickler, dass wieder mehr Banken bereit sind, ihre Vorhaben mit Fremdmitteln zu unterstützen – so weit die gute Nachricht. Die schlechte: Sie müssen sich dafür mächtig ins Zeug legen. Immerhin lassen sich vereinzelt Kreditinstitute auch wieder auf spekulative Neubauten ein, vorausgesetzt die Lage und das Konzept passen. Die Botschaft ist bei vielen Kredithäusern klar: Ja, wir wollen auch Projektentwicklungen als Bankpartner begleiten, heißt es. Auch die einstigen Sorgenkinder HSH Nordbank und Hypo Real Estate resp. Deutsche Pfandbriefbank signalisieren ihre grundsätzliche Finanzierungsbereitschaft. Voraussetzung: Der Entwickler bringt genügend Eigenkapital mit, liefert die geforderten Vorvermarktungsquoten und weist seine Erfahrung bzw. sein Know-how in der entsprechenden Asset-Klasse nach. „Wer ein vorvermietetes Asset in guter Lage bei guter Mieterbonität bieten kann, erhält problemlos Fremdkapital. Insbesondere dann, wenn das Projektentwicklungsunternehmen professionell arbeitet und aufgrund guter Referenzen anerkannt ist“, berichtet Jörg Schröder, geschäftsführender Gesellschafter von Alpha Industrial, das auf Entwicklung von Gewerbe- und Industrieflächen spezialisiert ist. Bis zu 100 Mio. Euro Kreditvolumen würden die meisten Banken alleine stemmen. Darüber hinausgehende Kreditvolumina sind in der Regel nur im Konsortium finanzierbar, was die Banken aber nach Möglichkeit vermeiden wollen.

Banken wollen wieder Auf eine „gute Handvoll“ schätzt Hanjo Hautz vom Hamburger Entwickler Momeni die Anzahl der bereitwilligen Finanzierer – quer durch alle drei Säulen des deutschen Bankensystems, also Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Privatbanken. „Es gibt wieder Banken, die Projekte finanzieren“, zieht Hautz ein positives Fazit zur jüngsten Entwicklung. Auch Werner Thielemann, Finanzvorstand der Frankonia Eurobau, verzeichnet eine größere Anzahl von Banken, die in das Projektfinanzierungsgeschäft reingehen wollen. Die Frankonia verfüge über einen Pool von zehn bis zwölf Instituten, mit denen je nach Projekt über eine Finan-

(LBB) und Aufsichtsratsvorsitzender der Berlin Hyp, sind die Banken von den hohen Anforderungen an die Vorvermietung immerhin ein Stück weit heruntergekommen. Auf 40% bis 60% taxiert er die derzeit geltenden Vorgaben. Bei spekulativen Teilen eines Projekts, so Alpha-Geschäftsführer Schröder, „schmilzt die Lust der Banken dahin, sobald die Annuität durch den laufenden oder gesicherten Mietvertrag fraglich ist“. Während bei der Eurohypo laut Köntgen rein spekulative Projektentwicklungen nicht finanziert werden, sieht Momeni-Projektmanager Hautz zumindest zaghafte Versuche einiger Banken, auch wieder spekulative Bauvorhaben ohne jegliche Vorvermarktung zu finanzieren – dann allerdings nur in bester Lage. „Das ist aber immer noch der große, wunde Punkt. Die Banken sind da immer noch sehr vorsichtig“, fügt er hinzu.

Komplexere Verhandlungen

Banken wollen bei der Finanzierung von Projektentwicklungen über sämtliche Einzelheiten des Projekts informiert werden.

zierung verhandelt wird. „Die Verfügbarkeit von Krediten ist wieder etwas besser geworden“, sagt er und schränkt zugleich ein, „aber zu veränderten Konditionen.“ Dass Banken mehr Eigenkapitaleinsatz seitens der Projektpartner verlangen, ist bekannt. Je nach Projekt und seinen Rahmenbedingungen, also Standort, Konzept und Vorvermarktung, schwanken die Kapitalanforderungen der Kreditgeber zwischen 10% und 50%. „Die wesentlichen Risiken eines Bauvorhabens in der Erstellung und Vermietung müssen durch das Eigenkapital abgedeckt werden“, erklärt Eurohypo-Vorstand Thomas Köntgen. Auch Andreas Pohl, Vorstand der Deutschen Hypo, merkt an, dass ein Eigenkapitaleinsatz zurzeit obligatorisch

ist. „Eine Reduzierung des Eigenkapitals ist bei zunehmender Vermietungsquote und entsprechendem Baufortschritt aber möglich“, ergänzt Pohl.

30% Eigenkapital sind die Regel Nach Erfahrung von Robert Bambach, Geschäftsführer von Hochtief Projektentwicklung, liegt die Eigenkapitalquote bei neueren Projekten bei ca. 30%. Abweichend von der Maßgabe Pohls werden aber offenbar auch Projekte komplett ohne den Einsatz von Eigenkapital finanziert. So berichtet Maria Teresa Dreo, Immobilienchefin bei der HypoVereinsbank, von einem aktuellen Vorhaben in Frankfurt, das zu 100% finan-

Bild: Fotolia.de/Kzenon

ziert wurde. Sie selbst fordert, wie die Kollegen aus den Häusern der Eurohypo und der Deutschen Hypo, einen entsprechenden Kapitalbeitrag seitens der Entwickler. Stärker als zu Zeiten vor der Finanzkrise achten die finanzierungswilligen Banken auf ausreichend hohe Vorvermietungsquoten, sodass die zu zahlenden Annuitäten durch Mieterträge gesichert sind. „Wir finanzieren im Wesentlichen nur bei einer angemessenen Vorvermietung“, sagt stellvertretend Pohl. Darüber hinaus werden Garantien und Bürgschaften für Kostenüberschreitungen bzw. zur Absicherung der Zinsdienstfähigkeit gefordert. Nach den Worten von Jan Bettink, Vorstandsmitglied der Landesbank Berlin

OTC-DERIVATE

Derivate-Regelung benachteiligt Immo-Fonds Auf den ersten Blick scheint es mit der Immobilienwirtschaft eigentlich gar nichts zu tun zu haben: Die Europäische Union plant neue Regeln für außerbörslich gehandelte Derivate – auch Over-the-Counter (OTC)-Derivate genannt. Gleichwohl kann die geplante Neuregelung gravierende Auswirkungen auch für Immobilienunternehmen haben. Gastautor Wulf Meinel zeigt welche. Die G20-Staaten haben Derivate als einen der Auslöser der Finanzkrise identifiziert und wollen nun mehr Transparenz in diesen Markt bringen, in dem riesige Beträge meist außerhalb der öffentlichen Wahrnehmung bewegt werden. Der bisherige Vorschlag lässt – wie auch schon bei der AIFMRichtlinie – befürchten, dass Teile der deutschen Immobilienwirtschaft wie Finanzspekulanten behandelt werden, obwohl sie Derivate im Regelfall nur zur Absicherung und damit zur Risikominderung einsetzen. Leidtragende wären dabei vor allem offene und geschlossene Immobilienfonds. Diese setzen außerbörslich gehandelte Derivate zum einen in Form von Zinsswaps gegen Zinsschwankungsrisiken ein. Zum anderen werden bei Auslandsengagements häufig Währungsabsicherungsgeschäfte geschlossen. Die Bedeutung solcher Instrumente für die Immobilienwirtschaft ist enorm: Gegenwärtig setzen beispielsweise mehr als drei Viertel aller offenen Immobilienfonds in Deutschland auf Devisentermingeschäfte. Je nach Lage und Streuung der Immobilien im Ausland werden Währungsrisiken von bis zu rund 1 Mrd. Euro je Fonds abgesichert. Dabei gilt: Offene Immobilienfonds dürfen Derivate per Gesetz nur zur Absicherung des operativen Immobiliengeschäfts und nicht zu Spekulationszwecken einsetzen.

Clearingstelle kommt ins Spiel Die geplante Regulierung der OTC-Derivate unterscheidet zwischen so genannten Financial Counterparties und Non-financial Counterparties. Für Financial Counterparties, die Derivate vorwiegend zu Spekulationszwecken einsetzen, gilt dabei eine stren-

Derivate werden u.a. als Absicherung gegen Schwankungen von Währungen eingesetzt. Bild: Fotolia.de/christophe boisson

gere Regulierung als für Non-financial Counterparties. Diese werden künftig alle OTC-Derivate über eine zwischengeschaltete Clearingstelle, die Central Counterparty, abwickeln. Aus dem zweiseitigen Geschäft wird nun ein dreiseitiges Geschäft. Die Clearingstelle übernimmt zum einen das Ausfallrisiko der beiden anderen Parteien, zum anderen bringt sie Transparenz in die Entwicklung der Volumina und der Preise. Im Gegenzug zur Übernahme des Ausfallrisikos müssen Anbieter und Käufer eines Derivats Sicherheiten bei der Clearingstelle hinterlegen, die je nach Umfang der Transaktion erheblich sind. Non-financial Counterparties unterliegen der Clearingpflicht nur ab einer bestimmten Schwelle, sofern sie Derivategeschäfte nur zu Absicherungszwecken betreiben. Offene und geschlossene Immobilienfonds würden nach gegenwärtigem Stand finanzielle Gegenpartei werden und müssten entsprechend Sicherheiten bei Geschäften mit

OTC-Derivaten hinterlegen, selbst wenn sie Derivate nur zu Absicherungszwecken einsetzen. Diese unsystematische und nicht sachgerechte Einordnung ergibt sich aus dem Verweis der Definition der Financial Counterparties auf die Definition der Alternative Investment Funds in der AIFM-Richtlinie. Die Folgen: Die notwendigen Sicherheiten würden zu einigen Umstellungen im Liquiditätsmanagement der betroffenen Fonds und zu hohen Mehrkosten zulasten der Anlegerrendite führen.

Ungleichbehandlung droht Immobilienfonds investieren ihr Vermögen direkt in Immobilien, sodass sie bei Nachschussforderungen der zentralen Gegenpartei nur beschränkte Möglichkeiten haben, kurzfristig Liquidität durch die Veräußerung von Vermögenswerten zu beschaffen. Ferner werden außerbörslich gehandelte Derivate zur Risikoabsicherung nicht nur

von offenen und geschlossenen Immobilienfonds, sondern insgesamt von der Immobilienwirtschaft genutzt. Da nicht alle dieser Vehikel unter die AIFDefinition fallen, kommt es zu einer Ungleichbehandlung zwischen Unternehmen mit im Wesentlichen gleichem Geschäftsmodell. Von der Ungleichbehandlung zu denjenigen (Industrie-) Unternehmen, die als Non-financial Counterparty eingeordnet werden, gar nicht zu reden. Durch den hohen Kapitalbedarf bei Immobilieninvestments sind im Vergleich zu anderen Branchen flexible Strategien gefordert, um die Stabilität der Kapitalflüsse zu erhöhen. Durch den Einsatz von Darlehen mit einer variablen Verzinsung und Zinsswaps oder anderen Zinssicherungen können Zinsänderungsrisiken abgesichert werden. Das jeweilige Immobilienunternehmen ist so flexibler als bei der Vereinbarung eines Festzinses. Diese Flexibilität wird durch die geplante Regulierung gefährdet. Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss plädiert daher dafür, offene und geschlossene Immobilienfonds ebenso wie alle anderen Immobilienunternehmen und die gesamte Realwirtschaft, die Derivate nur zu Absicherungszwecken einsetzen, als Non-financial Counterparty zu qualifizieren. Zusammen mit anderen Verbänden, unter anderem der British Property Federation, bemüht sich der ZIA um eine entsprechende Ausnahme für Immobilienunternehmen. Dabei stößt die Forderung auf eine breite Front von politischen Vertretern, die aus prinzipiellen Erwägungen jedwede Ausnahme ablehnen. Es bleibt zu hoffen, dass die Sachargumentation gegen das allgemeine Prinzip obsiegt. Ansonsten würde die Politik ungerechtfertigt in die Geschäftspolitik der Immobilienunternehmen eingreifen. Denn mit Umsetzung der Verordnung könnten Risiken nicht mehr wie bisher begrenzt werden. Durch die pauschale Gleichbehandlung aller Derivate und die Einführung der Clearingpflicht hätte die Politik dann mit Zitronen gehandelt und die vermeintliche Sicherheit auf den Derivatemärkten gegen risikoreichere Immobilienunternehmen eingetauscht. (nik) Der Autor: Wulf Meinel ist Vorsitzender des Ausschusses Finanzierung des ZIA sowie Managing Director der Carlyle Group.

Während Banken die Einhaltung gewisser Vorvermietungsquoten unisono als „eine gesunde und vernünftige Entwicklung“ bezeichnen, sieht Frankonia-CFO Thielemann darin eher einen lästigen Mehraufwand. Schließlich gebe es nicht nur die Großmieter am Markt, die bereit sind, Flächen vom Reißbrett anzumieten, sondern auch viele kleinere Unternehmen, die sich für eine Anmietung erst entscheiden, wenn sie das Projekt wachsen sehen. Der Aufwand, bis die geforderten Quoten erreicht sind, habe sich entsprechend deutlich erhöht, wodurch sich das gesamte Projekt naturgemäß verteuert. Generell müssen die Entwickler deutlich mehr schuften, um die Banken für ihr Projekt zu gewinnen. „Die Finanzierungsgespräche sind grundsätzlich sehr umfangreich. Wir müssen über sämtliche Aspekte im Zusammenhang mit Kosten und Erträgen ausführlich berichten und unsere Mietansätze plausibilisieren“, sagt Hanjo Hautz. Neu ist, so Schröder, dass Banken heute alle Verträge mitgestalten, verhandeln und frühzeitig involviert werden wollen. „Das macht die Arbeit der Projektentwickler wesentlich komplexer, da eine weitere Partei in die Verhandlungen integriert werden muss.“ HTP-Geschäftsführer Bambach ergänzt: „Banken machen sich heute ein viel umfassenderes Bild von der Immobilie.“ Dies beinhaltet nunmehr auch die Flexibilität der Nutzbarkeit sowie das Thema Nachhaltigkeit. „Für die Banken muss das Konzept stimmig sein. Erst dann sind sie bereit zu finanzieren.“ (nik)

Immobilienderivate für Privatleute Privatleute können ihr selbstgenutztes Wohneigentum nicht mit Immobilienderivaten gegen einen möglichen Werteverfall absichern. Diese Möglichkeit gibt es bislang nur im gewerblichen Immobiliensektor. Simon Karrer hat in seiner Bachelorarbeit untersucht, wie derivative Finanzinstrumente auch für private Immobilienfinanzierungen eingesetzt werden könnten. Neben der Diversifizierung von Portfolios oder als Investment eignen sich Immobilienderivate auch zur Absicherung gegen negative Wertänderungen. Welche besonderen Eigenschaften Forwards, Futures, Swaps und Optionen kennzeichnen, erläutert der Autor und erklärt zudem, welche Anforderungen ein handelbarer Index als Basis für Immobilienderivate erfüllen muss. Mit der IndexHypothek sowie der Versicherung gegen Wertverlust stellt Karrer noch zwei weitere Instrumente vor. Der Autor kommt zu dem Schluss, dass sich besonders die Option für eine Wertabsicherung eigne. Auch die Bewertung für die Index-Hypothek und die Versicherung gegen Wertverlust, die beide mit einer Option kombiniert werden können, fallen positiv aus. Doch einem Einsatz dieser Instrumente für private Immobilieneigentümer stehen noch einige Hürden im Weg, wie Karrer betont. Zum Beispiel, ob es einen geeigneten Index gibt, ob ein Markt über ausreichend Volatilität verfügt – und nicht zuletzt, ob Privatleute derartige Instrumente überhaupt anwenden würden. (sma) Simon Karrer hat seine Bachelorarbeit „Risikominimierung bei privaten Eigentumsfinanzierungen durch den Einsatz von Immobilienderivaten” an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen verfasst. Karrers Arbeit (simon.karrer@gmx.de) wurde mit einer 2,0 bewertet und von Prof. Dr. Carsten Lausberg (carsten.lausberg@core-institute.de) betreut. Die Arbeit ist im Grin Verlag erschienen (ISBN 978-3-640-88738-5; 44,90 Euro). IZ-Marktplatz für Abschlussarbeiten Die IZ stellt regelmäßig Abschlussarbeiten zu immobilienwirtschaftlichen Themen vor. Bitte richten Sie Anfragen an die E-Mail-Adresse smalian@immobilien-zeitung.de.


FINANZIERUNG

Immobilien Zeitung

30.6.2011 Nr. 26 Seite 19

FORTSETZUNG VON SEITE 13

Neugeschäft: Nur Kredite ohne Risiko

NPL-Verkauf als Neugeschäftsmotor

BILD: CLIFFORD CHANCE

Interesse an Kreditkäufen zeigen derzeit vor allem Investoren mit Fokus Non-Performing Loans (NPL). Auch in diesem Segment wartet man wie bei den Verbriefungen seit mehreren Jahren auf eine spürbare Marktbelebung. E&Y-Partner Schulz-Wulkow rechnet damit, dass „in nicht unerheblichem Umfang“ was auf den Markt kommen wird. „Ich denke, dass viele Banken nach der Sanierungsphase jetzt auch über andere Möglichkeiten nachdenken, die in Richtung Verkauf gehen“ Christoph Schalast, Professor an der Frankfurt School of Finance, glaubt an einen

„Übertreibungen werden wir in den nächsten vier bis fünf Jahren voraussichtlich nicht mehr sehen.“ Arne Klüwer

Befreiungsschlag für die Banken: „Ein NPLVerkauf ist ein marktbelebender Faktor und könnte die Kreditvergabe ankurbeln.“ Ausgetrocknet waren die Kreditmärkte zumindest in Deutschland in keinem der vergangenen drei Krisenjahre. Allerdings agierten die Banken sehr zögerlich, wenn es darum ging, neue Projekte bzw. neue Kunden zu finanzieren. Die knappen liquiden Mittel wurden vornehmlich für die Prolongation der Darlehensbestände eingesetzt. Seit Ende 2009 haben die Immobilienfinanzierer begonnen, das „echte“ Neugeschäft wieder aufzunehmen. Allerdings waren die Absichten anfangs zum Teil nichts weiter als leere Worthülsen. Vor allem Projektentwickler beklagten sich über die hohen Anforderungen, die Banken an sie stellten hinsichtlich Vorvermarktungsquote und Eigenkapitaleinsatz, die das Zustandekommen einer Finanzierung praktisch unmöglich machten. Nach Aussagen von Developern sind die Banken mittlerweile von diesen hohen Anforderungen zumindest ein Stück weit abgerückt (siehe Artikel „Entwickler müssen für Bankkredit hart arbeiten“ auf Seite 18). „Die Branche hat sich mit den neuen Rahmenbedingungen arrangiert. Das bedeutet: mehr Eigenkapital, weniger Risikobereitschaft und höhere Vorvermarktungsquoten bei Projektentwicklungen“, sagt Jan Bettink, Vorstandsmitglied der Landesbank Berlin und Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Auch Susanne Eickermann-Riepe, Partnerin Asset Management Real Estate bei PricewaterhouseCoopers, erkennt, dass die Rahmenbedingungen seitens der Banken etwas gelockert wurden. „Man ist nicht mehr so ablehnend. Dafür prüfen Banken sehr genau die Businesspläne und die darin abgebildeten Cashflows sowie das aktuelle Wertgutachten.“ Dabei achten die Institute Schulz-Wulkow zufolge auch auf die Auswahl des Assetbzw. Property-Managers. „Die Ausführenden des Business-Plans werden heute wesentlich intensiver überprüft. War es den Banken früher weniger wichtig, wer das Property-Management macht, achten sie jetzt darauf, wer

„Die Ausführenden des Business-Plans werden heute wesentlich intensiver überprüft.“ Christian SchulzWulkow

BILD: ERNST & YOUNG

Nach Angaben des Deutsche-Bank-Researchers stehen in den kommenden sieben bis zehn Jahren in Europa je nach Schätzung 150 Mrd. bis 250 Mrd. USD verbriefter gewerblicher Immobilienkredite (Commercial Mortgage-backed Securities, CMBS) zur Refinanzierung an. In den USA beläuft sich das Volumen auf 700 Mrd. bis 1.000 Mrd. USD. Die Hoffnung, dass ein wieder anspringender Verbriefungsmarkt bei den Refinanzierungsaufgaben helfen könnte, scheint nicht vollends vergebens: „Zurzeit fehlt zwar noch ein liquider CMBS-Markt. Es gibt aber eine Bewegung dahin“, so Just. Ob diese aber rechtzeitig einsetzt? Finanzierungsberater Curth-C. Flatow, Geschäftsführer von Flatow Advisory Partners, glaubt jedenfalls nicht, dass der Markt zeitnah Fahrt aufnehmen könnte: „Die Nachfrage muss stärker kommen. Da scheint nach wie vor Zurückhaltung zu herrschen.“ An potenziellen Emittenten mangelt es jedenfalls nicht. Für die Eurohypo wäre die Verbriefung ein willkommenes Instrument, um die geforderte Reduzierung der Bilanzaktiva zu beschleunigen. „Wenn der Markt wieder anspringt, würden wir als einer der ersten aktiv werden“, sagt Vorstandsmitglied Thomas Köntgen. Von der zweiten Möglichkeit, den Bestand durch Portfolioverkäufe zu verkleinern, macht die Eurohypo derweil kaum Gebrauch. Aus unternehmerischer Sicht sei ein Verkauf bei den „derzeit angebotenen antizyklischen Preisen“ nicht sinnvoll, so Köntgen.

Mit 150 Mio. Euro beteiligte sich die Eurohypo als Konsortialpartner an der Finanzierung des Einzelhandelskomplexes Liverpool One Anfang 2011. Der Beleihungsauslauf beträgt 60%. Bild: Eurohypo

dafür verantwortlich ist und wie viel Erfahrung er hat.“ Das hohe Sicherheitsbedürfnis der deutschen Banken zeigt sich auch an den Kreditverträgen. Hier greifen die Institute nach Beobachtung von Richard Reimer, Bank- und Finanzexperte bei der Anwaltskanzlei Hogan Lovells, auf ihre bewährte deutsche Vertragsdokumentation zurück. Auch wenn diese nicht mehr mit wenigen Seiten auskommt, ist sie aber immer noch deutlich schlanker als der international anerkannte Vertragsstandard der Loan Market Association (LMA). „Den sechsseitigen Vertrag findet man heute so gut wie nicht mehr“, so Reimer. Banken wollen vor allem eine höhere Flexibilität, die zwangsläufig auch einen höheren Dokumentationsbedarf mit sich bringt. Zudem ist auch mehr Flexibilität bei der Stellung von Sicherheiten gefragt, indem bei Portfoliotransaktionen z.B. zwingend die Eintragung einer Gesamtgrundschuld verlangt wird. Ebenso werden laut Bettink in inländischen Kreditverträgen zunehmend Margenanpassungsklauseln aufgenommen, wodurch sich die Institute gegen höhere Kapitalkosten absichern. „Es gibt so genannte Market-Flexbzw. Market-Disruption-Klauseln, die sich auf generelle, insbesondere marktbedingte Erhöhungen der Kapitalbeschaffungskosten beziehen bzw. die Syndizierung erleichtern

sollen. Von diesen Klauseln wird in der Praxis auch üblicherweise Gebrauch gemacht, deren konkrete Ausgestaltung, insbesondere bei Market Flex, ist aber Verhandlungssache“, erläutert Michaela Sopp, Partnerin bei Linklaters. Auch gegen höhere Eigenkapitalkosten im Zuge von Basel III ließe sich eine Klausel formulieren, die eine automatische Margenanpassung zuließe, so Sopp. Basel III ist das Reizwort für Immobilienbanker. Alle Kreditinstitute beschäftigen sich derzeit mit den kommenden neuen regulatorischen Anforderungen, die im Kern eine höhere Eigenkapitalquote bei den Banken verlangen. Eines scheint sicher: Infolge von Basel III werden Immobilienkredite teurer. Und auch knapper? „Durch Basel III werden weniger Kredite zur Verfügung gestellt, weil insgesamt weniger Geld vorhanden sein wird“, erläutert HoganLovells-Anwalt Reimer. Einen generellen Rückschluss auf die Risikobereitschaft der Banken, nach dem Motto weniger Geld zu höheren Preisen und Risiken, ließe dies aber nicht zu.

Sicherheit wichtiger als Marge Von ihrem ausgeprägten Sicherheitsdenken werden die deutschen Banken so schnell nicht abrücken. „Die Banken sind eher bereit, bei den Margen nachzugeben als das Risiko zu erhöhen“, so Thomas Jebsen, Bereichsleiter Immobilien bei der

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WESTIMMO-VERKAUF

Juni 2012 letzte Deadline Der Verkauf der Westdeutschen Immobilienbank (WestImmo) könnte sich weiter in die Länge ziehen. Die Eigentümer der WestLB haben vergangene Woche Eckpunkte für einen Restrukturierungsplan vorgestellt, der u.a. vorsieht, Geschäftsfelder des Konzerns bis zum 30. Juni 2012 zu veräußern. Aktivitäten, die bis dahin nicht veräußert wurden, übernimmt die Erste Abwicklungsanstalt (EAA), die Bad Bank der WestLB. Bis zum Ablauf der neu festgesetzten Deadline kann die WestLB weiterhin Neugeschäft im Rahmen der jeweils aktuellen Geschäftsund Risikostrategie vornehmen. Der neue Restrukturierungsplan, den die WestLB-Eigner zusammen mit der Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung, der EAA und der WestLB erarbeitet haben, steht noch unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch die Europäische Kommission.

Dem Nachrichtensender Bloomberg zufolge ist der US-Finanzinvestor Apollo der einzig verbliebene Kaufinteressent der WestImmo. Das Private-Equity-Unternehmen soll ein Angebot von umgerechnet 567 Mio. Euro abgegeben haben. Die WestLB wollte den Vorgang nicht kommentieren. Aus Finanzkreisen ist jedoch zu hören, dass weiterhin mehrere Bieter im Rennen sind. Ob ein Verkauf der Bank im Ganzen noch zustande kommt, gilt unter Experten allerdings als unwahrscheinlich: „Viele haben auf die Bücher der WestImmo draufgeschaut und alle haben bisher abgewinkt. Ich weiß nicht, wer da noch kommen könnte“, so ein Marktbeobachter. Die Bank werde in der jetzigen Form nicht überlebensfähig sein. Deshalb sei die wahrscheinlichste Lösung das von der WestLB aufgezeigte Abwicklungsszenario: Nach einer Aufspaltung kommen Teile der WestImmo in die EAA und Assets werden verkauft. „Gute Portfolios kriegt man immer am Markt platziert.“ (nik)

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Wird die Westdeutsche Immobilienbank nicht spätestens bis Juni 2012 verkauft, droht ihr die Abwicklung. Bild: WestImmo

BayernLB. Dagegen erkennt Jan Bettink zumindest vereinzelt Ansätze, das Vorsichtsprinzip zu durchbrechen: „Bei Projekt- und Bauträgerfinanzierungen wird man etwas risikofreudiger. Es gibt hier mittlerweile mehr Anbieter von Fremdkapital. Durch die deutlich bessere Wirtschaftslage ist es leichter geworden, die Anforderungen der Banken an Vorvermietung bzw. -verkauf zu erfüllen. Und man ist bereit, im Einzelfall auch mal ein Value-add-Objekt zu finanzieren.“ Patrick Mittmann, Anwaltskollege von Reimer, betont, dass für die Banken der Business-Plan und das rechtliche Bild der Immobilie stimmen müssen. Es wird vermutlich heute genauer hingeschaut als vor der Finanzkrise, und auch Punkte, die zu dieser Zeit hingenommen worden wären, können heute das Gelingen einer Finanzierung in Frage stellen: „Es wird sehr darauf geachtet, wie man sich in den nächsten zwei Jahren mit dem Deal fühlen wird.“ Christian Schulz-Wulkow glaubt jedenfalls, dass die derzeitige restriktive Kreditvergabepraxis der Banken für einige Zeit bestehen bleibt: „Das wird so schnell nicht verschwinden.“ Und auch Clifford-Chance-Anwalt Arne Klüwer kann nicht erkennen, dass sich Banken kurzerhand in einen neuen Finanzierungsrausch aufschwingen werden: „Übertreibungen werden wir in den nächsten vier bis fünf Jahren voraussichtlich nicht mehr sehen. Der Leverage wird allein schon wegen Basel III maßvoller sein und in der Regel bei 60% bis 65% und eher selten über 70% liegen.“ Auch nach Meinung von Maria Teresa Dreo, Bereichsleiterin gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der HypoVereinsbank, werden Banken im Neugeschäft aufgrund von Basel III „vernünftig“ bleiben. „Aggressive Finanzierungen“ stellt Dreo nur in Einzelfällen fest. „Das ist nicht der breite Markt“, sagt sie. Wolf Schumacher, Vorstandsvorsitzender der Aareal Bank, bestätigt Dreos Einschätzung: „Der durchschnittliche LTV bei unseren neuen Finanzierungen liegt bei etwa 60%. Wir halten das auch vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussionen über Änderungen im regulatorischen Rahmenwerk für absolut angemessen.“ Die entscheidende Stellgröße bleibt – da sind sich alle Experten einig – der Zugang zu den Geld- und Kapitalmärkten. „Bei der Refinanzierung wird die Liquidität auch in Zukunft nicht mehr aus der Steckdose kommen, wie man es vor der Finanzkrise bisweilen erlebt hat“, sagt Eurohypo-Vorstand Köntgen – mit ein Grund, warum höhere LTVs, also mehr Risiko, quasi ausgeschlossen sind. Die Summe dieser Ein- und Beschränkungen zum Trotz, ist sich Richard Reimer sicher: „Die Banken wollen und müssen Geschäft machen, und es gibt keinen Grund, kein Geschäft zu machen.“ (nik)


FINANZIERUNG & KARRIERE

Seite 20 Nr. 26 30.6.2011

Immobilien Zeitung

BERUFSPROFIL IMMOBILIENFINANZIERER

Viel mehr als ein gewöhnlicher Banker lung für den Vertrieb gehören dazu. „Ich habe sozusagen viele interne Kunden“, sagt sie. Auch Ivo Neidt ist ausgebildeter Banker und zudem studierter Betriebswirt mit immobilienwirtschaftlicher Vertiefung. Bei der Corealcredit Bank bildet er mit Rentrop gerade ein Deal-Team. Seine Aufgabe besteht also darin, das Neugeschäft, das Rentrop akquiriert, zu prüfen, richtig zu strukturieren und dann grünes Licht zu geben – oder eben auch nicht. „Das ist spannend, weil man es ständig mit neuen Kunden und Konstellationen zu tun hat.“ Während Rentrop die Investitionen aus der Ertragsbrille sieht und „eher Anwalt des Kunden ist“, schaut Neidt auf die Machbarkeit der Finanzierung aus Sicht der Bank. „Man muss sich begeistern können für die Analyse von Problemstellungen sowie ein übergreifendes Fachwissen mitbringen gepaart mit gutachterlichem und juristischem Sachverstand“, beschreibt Neidt das Anforderungsprofil. Erforderlich sei zudem ein ausgeprägter Wille, selbstständig zu arbeiten.

Bankwissen nicht zwingend

Wer einmal der Verlockung, große Geldsummen zu bewegen, erlegen ist, der kommt davon nicht mehr los – sagt man. Bei Immobilienfinanzierern ist das offenbar auch so. Zigmillionenschwere Bauprojekte zu finanzieren, scheint süchtig zu machen. Zum „normalen“ Bankiersjob will keiner mehr zurück. „Während meines BWL-Studiums habe ich auch ein Praktikum bei einer Universalbank gemacht. Eines war für mich danach klar: In einer Bank wollte ich nie arbeiten“, sagt Stéphane Adolf. Heute, 22 Jahre später, ist der gebürtige Franzose Leiter Immobilienfinanzierung Kontinentaleuropa bei der Eurohypo. „Das ist jeden Tag ein neues Abenteuer“, sprüht Adolf vor Begeisterung. Wie kam es zu dem Sinneswandel? „Reiner Zufall“, meint Adolf. Weil nach dem Studium das Geld knapp wurde, hatte er

Aufbaustudium Real Estate Finance Ein erfolgreiches wirtschaftswissenschaftliches Studium alleine reicht heute nicht mehr aus, um die Karriere als Immobilienbanker zu starten. Praktika und Auslandserfahrungen sind ebenso erforderlich wie juristische Kenntnisse. „Vieles geht bei einer Immobilienbank in Richtung Verträge prüfen“, erklärt Achim Reif vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Eine Spezialisierung sei aus seiner Sicht unbedingt erforderlich, je eher desto besser. Der vdp bietet dazu in Kooperation mit der Frankfurt School of Finance ein einjähriges berufsbegleitendes Aufbaustudium (Real Estate Finance) an. Mehr Informationen unter www.pfandbrief.org oder www.frankfurt-school.de/realestate. © Immobilien Zeitung

trotz der für ihn abschreckenden Erfahrung aus seinem Praktikum bei einer Bank angeheuert – einer französischen Hypothekenbank. Der „Aha-Effekt“ trat bei einer Baustellenbesichtigung zutage. Der enge Bezug zur Immobilie, sehen zu können, wie ein Projekt wächst, das habe ihn in den Bann gezogen – und nicht mehr losgelassen. „Ein Kollege sagte mir damals: Wenn man erstmal Gefallen daran gefunden hat, mit Immobilien zu arbeiten, bleibt man sein Leben lang dabei“, sagt Adolf. So wie Adolf erging es auch Rainer Konopka. Zwei Jahre hat der Diplom-Kaufmann nach seinem Abschluss bei einer Leasing-Firma gearbeitet – im Mobilien-Leasing wohlgemerkt. Dann standen Immobilien auf seiner To-do-Liste. Die Leidenschaft war geweckt: „Ich habe schnell gemerkt, dass Immobilien mein Metier sind.“ Über 30 Jahre hielt die „Liebe“ an; zuletzt verantwortete Konopka das Geschäftsfeld gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Landesbank Baden-Württemberg. „Banker zu werden, war das Beste, was mir passieren konnte“, sagt er rückblickend. Dass der „gewöhnliche“ Bankiersberuf mit dem Job des Immobilienfinanzierers kaum zu vergleichen ist, haben Michael E. Rentrop und Nina Nusko im Laufe ihres beruflichen Werdegangs erfahren. Beide haben sich zunächst bei einer Sparkasse ausbilden lassen und anschließend berufsbegleitend studiert: Nusko an der Frankfurt School of Finance (Bankbetriebswirtschaft), Rentrop an der VWA (Betriebswirtschaftslehre). Heute arbeiten sie bei der Corealcredit Bank, einer auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung spezialisierten Pfandbriefbank. „Das Spannende bei einem Immobilienfinanzierer ist, dass der Job sehr abwechslungsreich ist. Jeder Fall ist anders, jeder Kredit ist anders“, schwärmt Nusko. Für Rentrop, der nach eigener Aussage eine „klassische Privatkunden-Karriere“ hinge-

legt hat und eher per Zufall im Immobilienkreditgeschäft gelandet ist, ist die Branchenvielfalt, mit der man auf Kundenseite in Berührung kommt, „das Schöne und Abwechslungsreiche“ an seinem Job. Rentrop arbeitet als Akquisiteur; Nusko ist für das Risikocontrolling zuständig.

Einstieg als Sachbearbeiter Eingestiegen sind beide bei der Corealcredit Bank als Kreditanalyst. „Das ist der klassische Weg“, weiß Stéphane Adolf – und für die weitere Karriere in einer Immobilienbank obligatorisch. Schließlich seien analytische Fähigkeiten auch im Vertrieb, also bei Kundengesprächen erforderlich, so Andreas Pohl, Vorstandsmitglied der Deutschen Hypo. „Die Akquisiteure sollten im Notfall in der Lage sein, die Investition auf einer Brötchentüte zu plausibilisieren“, sagt er. Quereinsteiger würden das dafür notwendige Rüstzeug, also das immobilienwirtschaftliche Spezialwissen, in der Regel nicht mitbringen. „An den Lehrjahren kommt deshalb keiner vorbei“, ist Konopka überzeugt. Zusätzlich sollten Vertriebler auch kommunikative Fähigkeiten mitbringen. Schließlich würden die Geschäfte zwischen Personen und nicht zwischen den Firmen gemacht. „Im Notfall muss man mit dem Kunden auch mal bis 2 Uhr nachts zusammensitzen“, berichtet Konopka.

Reine Verkaufsprofis sind out „Den reinen Verkaufsprofi können wir jedoch nicht mehr gebrauchen“, sagt Siegfried Eschen, der im Deutschlandgeschäft die Region Mitte/Internationale Großkunden bei der Eurohypo verantwortet. Nach den Änderungen der Eigenkapitalunterlegung bei Immobilienfinanzierungen durch Basel II und III sowie den Ereignissen infolge der Finanzkrise sei ein Verständnis für den Bank-

Personalien chard Ellis in München tätig. Neue Leiterin des Bereichs Retail Valuation Deutschland bei BNPP RE ist Simone Schelsky (35). Sie war zuvor als Associate Director für Retail Investment & Valuation bei Jones Lang LaSalle in Mailand beschäftigt.

Cesar Flores wurde zum CEO bei der Conject, München, berufen. Der 39 Jahre alte Flores übernimmt diese Position von Martin Reents (45), der nach elf Jahren den Softwareanbieter verließ. Beide sind Mitgründer des Unternehmens. Flores war zuletzt für den Vertrieb in Deutschland, Polen, der Schweiz und Italien verantwortlich.

Dr. Roman Wagner (Bild), zuletzt Leiter des Bereichs Strategic Architecture bei Jones Lang LaSalle, wird zum 1. Juli Partner bei der Beratungs- und Planungsgesellschaft conceptsued, München. Zusammen mit den beiden Geschäftsführern Timo Brehme und Daniel Eckes wird er für das strategische Management des Unternehmens verantwortlich und den weiteren Ausbau der Dienstleistungen zuständig sein.

llka Hoffmann (40) verstärkt als Consultant im Bereich Vermietung die Münchner Niederlassung von CB Richard Ellis. Zuvor war sie bei German Arcon Real Estate als Letting Manager für München beschäftigt. Jochen Stecker (41) ist als Director National Investment zu BNP Paribas Real Estate (BNPP RE) gewechselt und Mitglied des bundesweiten Teams für Großtransaktionen ab 20 Mio. Euro. Zudem ist er für das Münchner Investmentgeschäft verantwortlich. In den vergangenen sieben Jahren war er als Director Capital Markets bei CB Ri-

BILD: CONCEPTSUED

Axel Eggers (56) wurde zum Vorstandsmitglied der CR Capital Real Estate berufen. Er ist für die Bereiche Finanzen und Investor Relations verantwortlich. Neben Eggers ist seit April 2011 Laura Elaine Reimer im Vorstand des Unternehmens.

Matthias Adamietz (44), Vertriebsvorstand von Immovation, Kassel, wird zum 30. Juni 2011 aus dem Unternehmen ausscheiden. Seit Gründung des Unternehmens im Jahr 2002 führt er mit Vorstand Lars Bergmann

die Geschäfte. Als Grund für die einvernehmliche Trennung geben sie unterschiedliche Vorstellungen über die weitere Ausrichtung des Unternehmens an. Ab 1. Juli macht sich Adamietz mit einem eigenen Beratungsunternehmen selbstständig, der Matthias Adamietz Consult (MAC-Consult) mit Sitz in Kassel. Adamietz’ Nachfolger als zweiter Vorstand bei Immovation soll der Architekt Achim Westermann von Westermann Generalplaner werden. Westermann, der seit vielen Jahren für die Neubau- und Sanierungsprojekte des Kasseler Unternehmens zuständig ist, soll künftig für die Unternehmensbereiche Immobilien, Projektierung und Objekt-Research verantwortlich sein. Bergmann wird weiterhin den Bereich Finanzen leiten. Marc Buntebardt (47) ist mit Wirkung zum 1. Juli 2011 zum Leiter des Bereichs Landlord Representation von Jones Lang LaSalle in München berufen worden. Er war zuletzt Mitglied der Geschäftsleitung des Senders Earth TV und von 1994 bis 2001 Leiter Projektentwicklung bei dem Projektentwickler Gewerbegrund in München. Laufend aktualisierte Personalien finden Sie unter www.iz-jobs.de.

Bild: Fotolia.de/Jan Rose

betrieb auch bei den Kundenbetreuern unerlässlich. „Man muss den Kunden auf Augenhöhe begegnen“, erklärt Eschen. Verhandlungsgeschick und eine Portion verkäuferisches Talent würden aber natürlich weiterhin gefordert, genauso wie Teamfähigkeit. Schließlich sei der Akquisiteur der Leiter des jeweiligen Deal-Teams, das aus Mitarbeitern des Vertriebs, der Bestandsbearbeitung (Markt), und des Risikomanagements (Marktfolge) besteht. Auch Kenntnisse über die gängigen Wertermittlungsverfahren sind unerlässlich. „Die Methodik sollte man aus dem Effeff beherrschen, zumal die Bewertung Einfluss auf die Margengestaltung hat, und die muss man mit dem Kunden vor Ort diskutieren“, erklärt Eschen. Für Eurohypo-Manager Adolf ist die Teamfähigkeit als soziale Kompetenz sogar noch höher einzustufen als die fachliche Qualifikation: „Das Team muss wie ein Sinfonie-Orchester zusammenspielen. Ich brauche keine Shooting-Stars, die als Einzelkämpfer auftreten.“ Für Vertriebler essenziell ist der Kundenkontakt und damit verbunden eine hohe Reisetätigkeit. Auf etwa 40% schätzt Eschen den Anteil der Arbeitszeit eines Akquisiteurs, die er außerhalb seines Büros verbringt. Ganz anders sieht es hingegen bei den Kreditsachbearbeitern bzw. -analysten aus, die einen eher schreibtischbezogenen Job haben. „Ich vermisse den externen Kundenkontakt nicht“, sagt Risikocontrollerin Nusko. Zwar sitze auch sie viel am Schreibtisch. Es gebe aber zahlreiche „Herausforderungen an die Kreativität“. Ihre anfängliche Befürchtung, dass es im Risikocontrolling „ausschließlich um Zahlen geht“ und sie „vor einem Bildschirm mit Zahlenkolonnen hockt“, hat sich nicht bewahrheitet. So sei beispielsweise bei der Entwicklung des internen Ratingverfahrens viel Abstimmungsarbeit mit anderen Abteilungen und sogar anderen Banken notwendig. Auch die Durchführung von Schulungen bzw. die Hilfestel-

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Breites Spektrum potenzieller Arbeitgeber Ob klein oder groß, Spezial- oder Universalbank, Kreditberater oder -vermittler: Die Möglichkeiten als Immobilienfinanzierer zu arbeiten sind vielfältig. Auch viele Regionalinstitute, also Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken, haben in den vergangenen Jahren dieses Geschäftsfeld zum Teil stark ausgebaut. In großen Konzernen wie den Landesbanken oder z.B. der Eurohypo, die zur Commerzbank gehört, sowie der Unicredit-Tochter HypoVereinsbank sind die Möglichkeiten, sich weiterzuentwickeln und in der Hierarchie aufzusteigen, naturgemäß eher gegeben als bei den kleineren und spezialisierten Anbietern wie einer Corealcredit Bank oder einer Münchener Hypothekenbank. Wer an den Standorten Hamburg, München und im Rhein-Main-Gebiet nach Einstiegsmöglichkeiten sucht, dürfte gute Karten haben: 14 große bzw. spezialisierte Immobilienfinanzierer haben hier ihre Unternehmenszentrale. © Immobilien Zeitung

Fragen an Christian Würdemann

Herr Würdemann, welche Vorteile bietet ein Finanzdienstleister wie Hypoport für Berufseinsteiger im Vergleich zu klassischen Immobilienbanken? Als Dienstleister sind sie in einer Beraterposition. Sie haben eine Vielzahl von Finanzierungspartnern und eine entsprechend breite Produktpalette, aus der sie auswählen können. Das reizt viele. Außerdem sind wir nicht an einen Bankentarifvertrag gebunden. Das Gehalt kann also frei verhandelt werden. Welche Anforderungen stellen Sie an die Bewerber? Für das gewerbliche Kreditvermittlungsgeschäft sind unsere Zielgruppe Akademiker. Im Bereich private Baufinanzierung suchen wir vor allem ausgebildete Bankkaufleute. Wichtig bei beiden Gruppen ist die Motivation sowie die Lust daran, sich weiterzuentwickeln. Ich habe lieber jemanden, der clever genug ist, sich schnell einzuarbeiten und dazuzulernen, als jemanden, der alles weiß, aber keine Lust hat sich einzubringen. Immobilien-Spezialwissen ist dagegen nicht zwingend erforderlich. Wir freuen uns aber, wenn bereits das Know-how vorhanden ist.

Und falls nicht? Lerne ich das durch Training on the Job? Für Privatkundenbetreuer haben wir eine Kooperation mit der IHK Lübeck. Über unsere interne Fortbildungseinrichtung Hypoport Academy können Teilnehmer die IHK-Zertifizierung für Immobilienfinanzierer erhalten. Außerdem bieten wir ein einjähriges strukturiertes Entwicklungsprogramm für unsere Mitarbeiter an. (nik)

Christian Würdemann ist Personalchef beim Finanzdienstleister Hypoport.

BILD: HYPOPORT

Immobilienfinanzierung ist Teamarbeit. Wie in einem Sinfonie-Orchester muss das Deal-Team zusammenspielen.

Aber auch wer nicht über eine Bankausbildung oder einen speziellen immobilienwirtschaftlichen Abschluss verfügt, muss nicht unbedingt schlechtere Karten bei der Bewerbung bei einem Immobilienfinanzierer haben. „Wir haben hier viele Ökonomen, aber auch Juristen, Ingenieure und Architekten“, so Adolf. Im Studium werde man nie das volle Handwerk des Immobilienfinanzierers erlernen. „Das bekommt man nur beim Job.“ Später würden dann sowieso ausschließlich die praktischen Erfahrungen zählen. „Das ist der eigentliche Schatz“, so Adolf. Bei der Personalauswahl achtet er deswegen auch nicht zwingend auf vorhandenes Banken-Know-how. Das Bankwesen sei schließlich keine „Rocket Science“. Wichtiger sei ihm, dass die Bewerber pragmatisch veranlagt sind und einen gesunden Menschenverstand mitbringen. „Ich mag nicht zu homogene Profile. Diversität ist der Katalysator für Kreativität. Bei ,breiteren’ Profilen habe ich bessere Chancen, diese zu finden.“ Ob nun die Spezialisierung bereits im Studium erfolgt oder erst in der Praxis, eines steht fest: Sie wird früher oder später kommen – zu Gunsten der Betroffenen. Für Analysten mit speziellen Fachkenntnissen ist es laut Adolf durchaus realistisch, über das Gehaltslevel einer vergleichbaren Stelle bei einer Universalbank zu kommen. „Spezialisierung ist aber auch mit einem Risiko verbunden: Ich bin ein Monoprodukt.“ (nik)


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Erhalt der vdp glaubt an kultur deutschen Festzins nken

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KOSTENEFFIZ

Ausgabe 26/2011 ÄUFE

testen NPL-Markt: Player Liquidität

KREDITVERK

NEUGESCHÄFT EU-RICHTLIN

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k will HSH Nordban eren günstiger produzi

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Bild: Nordüberzeugt sind. sitzende der HSH aus bzw. der Immobilie Der Vorstandsvor will die Landesbank efsie vom Projekt als „eine Mischung besie nur, wenn zu Tode Immobilienbanken bank, Paul Lerbinger, aufstellen. Man Kredite geben auch jauchzend und Kreditgeber den Märkten damit kostenihr Geld zusammen. aber weiterhin, himmelhoch fizienter an Banken halten können die schneller und Einen ersten ig sind.“ Probleme bestehen Wohntrübt“. Frohlocken müsse besser, handlungsfäh so Lerbinger. zurzeit boomenden Immobien wenn viele wieder der ersten Subprimeen haben die angesichts der günstiger werden, mit der Rückführung der Finanzierung nach Vier Jahre nach ärkte. „Diese Bank Große Anstrengung um den SchaSchleswigKreditausfälknapp drei Jahre immobilienm Schritt hat die unternommen, Hamburg und Eruption und ash hat sich die Banweil dabei wenigKreditnehmer der jüngsten arantie lienfinanzierer sind attraktiv, von den Ländern , der infolge n Zweitverlustg Euro sind und die dem Lehman-Creinigermaßen berapden aufzuräumen 8 Mrd. ist. HSH Nordbank, le zu erwarten mitbringen“, erläutert Just. Holstein bereitgestellte auf nunmehr Lankenwelt wieder auf den ersten Blick. Finanzkrise entstanden viel Eigenkapital Seite warten aber immer um 1 Mrd. EuroDadurch drückt die HSH Eurohypo, BayernLB, Sorgenanderen die pelt – zumindest – der Hypo Real Estate, lios, die zu deutscher bereits getan. den Garantierahmen anfalAuf r emberg Kreditportfo für Euro auf desbank Baden-Württ Denn trotz boomende wieder auf Kurs Nordbank die noch zahlreiche und hohen BeleiInvestitionsfreude um rund 80 Mio. auf die mit weniger kinder sind mehrheitlich lenden Gebühren Jahr. günstigen Konditionen Konjunktur undmarkt: Für die hiesiAnbieter, die finanziert wurden, pro gesetzt. Andere die Krise gekommen sind, 320 Mio. Euro hungsausläufen Refi-Welle wird am Immobilien finanzierer bleibt das „Die Just sicher. Blessuren durch ihr Geschäft – die einen Anschlussfinanzierung. – auf gen Immobilien bereiten“, ist Gefahren lauern der Bauchschmerzen Schulz-Wulkow, Partner bei machen weiterhin weniger. Gebilde fragil. nsaus Basel, in Auch Christian Estate, sieht noch HandLDEN mehr, die anderen STAATSSCHU der eigenen Bilanz, zu guter Letzt Real Partner der Unternehme „Es Young & Hölzer, vor Ernst und Klaus die gewerbliAngst die Banken zukommen: , Wyman, teilt EU-Peripherie den USA. Neue RisiGriechenland: lungsbedarf auf beratung Oliver inanzierer in zwei Lager in zahlreiche Engagements Kreimmer noch gibt immer nochzugeführt werden müssen“. aufladen. Im das der wenichen Immobilienf Dominoeffekt der griechischen ken will sich keiner die glücklichen und sind mit eidie einer Klärungt sei zwar stabilisiert. In vieBanken daher auf: „das der die von Banken“. Erstere ditgeschäft bleiben Die Gefahr, Immobilien Der Bankenmark noch keine langfristige Löger glücklichen en Kapital- und Liquidien Linie treu. auf deutsche aber w. len Fällen sei Schuldenkri se erer ausgeht, ist zumindest ihrer konservativ es ihnen erner entsprechend so Schulz-Wulko versehen, die sung gefunden, wird es vor allem bei den und Staatsfinanzi betrachtet relativ gering. uns“, sagt Wachstumsra tätsausstattung liegt hinter Geschäft und Problematisch Verbriefung an den KapiReal Estafür sich alleine des Verbands deutscher „Der Tiefpunkt laubt, gesundes reinen BIP-Wachstums zu per Partner und Leiter sind des Krediten, die Nach Angaben (vdp) sind die DeckungsMichael Müller, t wurden. Wer wie rüfungsgesellschaft ten oberhalb im besten Fall bei den sie und Letztere sind Pfandbriefbanken talmarkt weitergereich die Sache te bei der Wirtschaftsp Pfandbriefe produzieren. Wo finde ich gesundzuschrumplakonisch, trifft März sich Verhand31. Gläubiger? Klingt massen öffentlicher die dabei, Tisch? überschäuDeloitte. für zum Stichtag noch immer alle an einen genau. Denn strategische Weichender griechischer Mitgliedsba nken kriege ich sie Vertragspartnern zu führen, aber ziemlich 1,8 Mrd. Euro sein“, meint fen. „Eine neuerliche e zur Perspektive 2011 mit rund lungen mit 200 gerade trivial“, zumal die entspricht 0,4% unumgänglich mende Bekenntniss keinerlei Anlass. nanzierer unterlegt. Das stellung wird gibt es zurzeit Forderungen Deckungswerte ist laut Just „nicht Beitrag „Immobilienfi16). & Capital MarBankenszene divergieren. (siehe öffentlichen Banking Hölzer 19 Seite Partner der gesamten er. Ein „sehr überschauba jeweiligen Interessen erfinden“ auf Weiter auf Seite Arne Klüwer, Bank lei Clifford Chance, müssen sich neu Just von Deutsche der vdp-Mitglied vdp-Präsident Jan Bettink. Immokets bei der Anwaltskanz so Volkswirt Tobias die Stimmung unter den dass von Zustand der deutschenim Blickres Thema“, bemerkt zum Gefahr sei daher, Research beschreibt „Sie sind weniger Die eigentliche Griechenlands ein Domibilienfinanzierer: zwei Jahren. Strukturelle vor einer Staatspleite könnte und die Vertraupunkt als noch noeffekt ausgehen rt. enskrise weiterwande ANZEIGE

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Als ob Banken nicht schon genug Probleme an der Backe hätten – Stichwort Basel III, Bankenabgabe, Liquiditätsbeschaffung etc. –, jetzt spucken ihnen auch noch die Lebensversicherer in die Suppe und steigen in größerem Umfang in die gewerbliche Immobilienfinanzierung ein. Die Allianz ist der prominente Vorreiter. Aber auch andere Versicherungsunternehmen haben das Segment längst auf dem Schirm. Die Bankerseele kocht. Deutlicher könnten die Zahlen des Kreditvermittlers Dr. Klein den Trend nicht belegen: Von den 450 Mio. Euro vermitteltem gewerblichen Immobilienkreditvolumen im ersten Halbjahr 2011 entfällt fast die Hälfte (220 Mio. Euro) auf Versicherungen und Versorgungskassen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist das anteilsmäßig eine glatte Verdopplung. Auffällig sei dabei, dass längst nicht mehr nur kleine Abschnitte bei Wohnimmobilien bis 60% Beleihungsauslauf finanziert werden, sondern auch Gewerbeimmobilien sowie größere Finanzierungsabschnitte oberhalb von 50 Mio. Euro. „Das ist keine Eintagsfliege. Der Bankensektor wird sich gerade unter Basel III und Solvency II auf einen deutlich verschärften Wettbewerb mit der Versicherungswirtschaft einstellen müssen“, sagt Hans Peter Trampe, Vorstandsmitglied bei Dr. Klein und zuständig für die gewerbliche Immobilienfinanzierung. Auch Francesco Fedele, Vorstand des Dr.Klein-Konkurrenten BF.direkt, stellt fest, dass die Versicherer im Realkredit-Bereich zurzeit verstärkt „auf den Markt drängen“. Ihr Vorteil: Sie operieren mit Margen, die wesentlich niedriger sind als die der Banken. Die Kreditinstitute haben das Problem, dass die neue Konkurrenz zum Teil genau in dem Segment ihre Zelte aufschlägt, in dem sich die Banken bereits untereinander auf die Füße treten: Core-Immobilien in Ia-Lage. Bestes Beispiel ist die Finanzierung der beiden Bürotürme der Deutschen Bank in Frankfurt durch die Allianz. Die Münchner zahlten für die rund 600 Mio. Euro schwere Investition 315 Mio. Euro aus. Abgesehen davon, dass mit Sicherheit kein Immobilienfinanzierer derzeit in der Lage wäre, eine solche Kreditsumme alleine zu stemmen, soll darüber hinaus die Finanzierung nach Stimmen aus der Bankenszene „brutalst aggressiv“ sein. „Das Pricing ist jenseits einer vernünftigen Kalkulation“, gibt sich ein marktkundiger Immobilienbanker entrüstet. Unter 50 Basispunkten soll die Marge der Allianz angeb-

Berlin könnte Tatort eines Mega-Deals werden. SEB Asset Management zieht den Verkauf eines Teils des Potsdamer-PlatzEnsembles ins Kalkül. Das 17 Gebäude umfassende ehemalige Daimler-Quartier gehört zum Bestand eines offenen, derzeit geschlossenen SEB-Fonds. (Seite 21)

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lich liegen. „Die sagen sich bei 50% LTV kann schon nichts passieren. Diese Denke ist genauso falsch wie die Annahme, dass bei einem AAA-Rating für strukturierte Wertpapiere nichts schiefgehen kann.“ Noch ist die Allianz mit ihrem Mega-Deal ein Einzelfall. Die meisten Versicherer und

Versorgungskassen konzentrieren sich auf Wohnimmobilien bzw. gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser und nehmen nur hie und da auch reine Gewerbeimmobilien in deutlich kleinerem Umfang ins Kreditprogramm auf. Weiter auf Seite 5

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NACHRICHTEN

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Versicherer ärgern Banken Allianz, Provinzial, Ergo, LVM, Barmenia, WürttLeben, Nordrheinische Ärzteversorgung, Versorgungswerk der Architektenkammer NRW, Ärzteversorgung Westfalen-Lippe – sie alle sind als klassischer Fremdkapitalgeber unterwegs. Manche nur sporadisch und opportunitätsgetrieben, einige wie die Allianz, die in diesem Jahr bis zu 1 Mrd. Euro Neugeschäft schreiben könnte, auch strategisch. Die Ergo Lebensversicherung ist da in deutlich kleinerem Umfang aktiv. 2010 lag das Zusagevolumen im gewerblichen Kreditbereich bei 170 Mio. Euro, davon 30 Mio. Euro für Gewerbeobjekte und 140 Mio. Euro für den gewerblichen Mietwohnungsbau. Gemäß der Geschäftsplanung soll die Hypothekenquote angehoben werden. Eine Rolle dürfte dabei auch Solvency II spielen: Die bisherigen Ergebnisse ließen laut Ergo darauf schließen, dass hypothekarisch gesicherte Immobilienfinanzierungen auch künftig nicht durch eine zu hohe Unterlegung mit Risikokapital benachteiligt werden. „Nach den positiven Erfahrungen“ will die Provinzial Rheinland den Anteil der gewerblichen Finanzierungen am Neugeschäft im laufenden und in den kommenden Geschäftsjahren „behutsam ausbauen“. 2010 sagte der Lebensversicherer gewerbliche Immobilienkredite im Umfang von rund 70 Mio. Euro zu. Auch die Westfälische Provinzial Versicherung peilt zumindest für dieses Jahr eine Ausweitung des Neugeschäfts auf 100 Mio. Euro an (Durchschnitt der vergangenen Jahre ca. 75 Mio. Euro). Neben den Versicherern sind auch Versorgungswerke nach Beobachtung Trampes seit einem halben Jahr signifikant als gewerblicher Kreditgeber wahrnehmbar. Meist mit Darlehen im unteren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich, meist über Partnerbanken, meist mit Finanzierungen für Wohnimmobilien. So machen beim Versorgungswerk der Architektenkammer NRW gemischt genutzte Immobilien nur etwa ein Zehntel des Neugeschäfts 2010 von 110 Mio. Euro aus. Reine Gewerbeimmobilien finanziert das Versorgungswerk nicht. Anders sieht das hingegen bei der Ärzteversorgung Westfalen-Lippe aus. Hier ist man nach eigener Auskunft an Krediten für Gewerbeimmobilien ab 25 Mio. Euro aufwärts interessiert. Die „opportunitätsgetriebenen“ Geschäfte mache man ausschließlich mit ausgewählten Partnern auf Kreditnehmerseite. Weil man in der privaten Baufinanzierung auf der Konditionenseite nicht mehr mit den Banken mithalten konnte, habe man sich entschlossen, gewerbliche Immobilienkredite zu vergeben, heißt es bei den Ärzteversorgern aus Westfalen-Lippe. (nik)

STEUERERHÖHUNGEN

Grunderwerbsteuer nimmt Kurs auf 5% 5% Grunderwerbsteuer – das ist die Zielmarke, auf die sich der Steuersatz in vielen Bundesländern zubewegt. Nachdem in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und BadenWürttemberg entsprechende Pläne schon länger bekannt sind, preschten vergangene Woche auch das Saarland, Sachsen-Anhalt und Berlin vor und kündigen weitere Erhöhungen des Steuersatzes an bzw. denken zumindest laut darüber nach. „Anders als bei der Gewerbesteuer würde ich das bei der Grunderwerbsteuer nicht ausschließen“, erklärte Berlins Finanzsenator Ulrich Nußbaum in der parlamentarischen Fragestunde vergangenen Mittwoch auf die Frage nach möglichen Steuererhöhungen nach der Abgeordnetenhauswahl im Herbst. Im Gegensatz zur Grundsteuer belaste die Grunderwerbsteuer Mieter nicht, betonte er, und verwies – ohne sich auf einen konkreten Satz für Berlin festzulegen – auf andere Länder wie Brandenburg, wo der Steuersatz schon 5% beträgt oder auf diesen Wert angehoben werden soll.

Berlin will rasch Pläne vorlegen Nußbaum kündigte an, noch im Sommer einen Entwurf für den Doppelhaushalt 2012/2013 vorzulegen. Positiv zu den Gedankenspielen äußerte sich gegenüber der Berliner Morgenpost der Finanzexperte der Grünen, Jochen Esser: „Eine Anhebung um 0,5% würde Berlin etwa 50 Mio. Euro mehr Einnahmen bringen.“ Berlin hatte als erstes Bundesland die Grunderwerbsteuer erhöht, nachdem im Rahmen der Föderalismusreform im Herbst 2006 die Befugnis zur Festsetzung des Steuersatzes in die Kompetenz der Bundesländer gefallen war. Zum 1. Januar 2007 stieg die Grunderwerbsteuer in der Hauptstadt von 3,5% auf 4,5%. Im Gegensatz zu Berlin bereits beschlossen hat die Regierung des Saarlands vergan-

BILD: SENATSVERWALTUNG FÜR FINANZEN BERLIN

FORTSETZUNG VON SEITE 1

„Es ist die Aufgabe des Finanzsenators, über Einnahmen nachzudenken.“ Ulrich Nußbaum

ße Erhöhungswelle. Vergangenes Jahr hatten neben dem Saarland auch Niedersachsen und Bremen die Steuer zum Jahresbeginn erhöht, und zwar von 3,5% auf 4,5%; in Brandenburg stieg der Satz auf 5%. Ebenfalls die Erhöhung von 3,5% auf 5% beschloss der schleswig-holsteinische Landtag Mitte Dezember 2010, allerdings erst zum 1. Januar 2012. Thüringen schloss sich Anfang dieses Jahres an, erhöhte die Steuer allerdings im Hauruckverfahren von 3,5% auf 5%, als im Landtag ein Gesetzesantrag der oppositionellen Linkspartei auch bei den Regierungsfraktionen auf Zustimmung stieß. Mitte Februar stimmte der Haushaltsund Finanzausschuss dem Antrag überraschend zu, Ende März wurde das Gesetz im Landtag verabschiedet und bereits zum 7. April trat die Erhöhung in Kraft.

Kritik vom ZIA

Immobilienkäufer müssen künftig in vielen Bundesländern mehr Steuern bezahlen. Bild: BilderBox.com

gene Woche eine weitere Erhöhung des Steuersatzes, um auf mehr Finanzmittel zurückgreifen zu können. In der Eckdatenplanung für den Landeshaushalt 2012 ist unter anderem festgehalten, dass die Grunderwerbsteuer von derzeit 4% zum Jahresbeginn 2012 auf 4,5% und ein Jahr später sogar weiter auf 5% steigt. Daraus sollen sich Mehreinnahmen von 7,5 Mio. Euro ergeben. Im Saarland wurde erst zu Beginn dieses Jahres der Steuersatz der Grunderwerbsteuer um 0,5 Prozentpunkte auf 4% erhöht.

Schonfrist in Rheinland-Pfalz Ebenfalls von 4,5% auf 5% will SachsenAnhalts Finanzminister Jens Bullerjahn den Steuersatz erhöhen und damit 6 Mio. Euro jährlich mehr einnehmen. Diese Maßnahme ist Teil einer von Bullerjahn vorgeschlagenen, 40 Punkte umfassenden Sparliste für den Doppelhaushalt 2012/2013, dessen Eckwerte das Kabinett am 5. Juli verabschieden will. Das Land hatte erst zum März 2010 den Steuersatz von 3,5% auf 4,5% angehoben. Schon länger klar ist, dass die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz von 3,5% auf 5% steigen wird. Jetzt wurde bekannt, dass es noch eine kleine Schonfrist gibt: Der Steuersatz steigt nicht wie erwartet zum Jahresbeginn, sondern erst zum 1. März 2012. So sieht es ein Gesetzentwurf vor, den die Landesregierung beschlossen hat. „Wir haben bewusst nicht den Jahresbeginn als Datum der Erhöhung gewählt. So hat der Steu-

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STUDIE TU MÜNCHEN

Nachhaltigkeit lohnt sich Bis zu 10,5% Wertschöpfung lassen sich durch nachhaltige Faktoren bei Bürogebäuden erreichen, so das Ergebnis einer Studie der Technischen Universität München (TU) im Auftrag der Hochtief-Projektentwicklung. Auch wenn die Berechnung der Zahl auf wackeligem Fundament steht, bietet die Studie doch interessante Erkenntnisse. So werden sechs Kriterien identifiziert, für die Nutzer bereit sind, mehr Miete zu bezahlen. Einen ersten Teil der 10,5% maximalen Wertschöpfung bilden mit bis zu 5% Wertschöpfung die quantifizierbaren Einsparungen bei den Betriebskosten durch nachhaltige Bauweise oder Sanierungen. Da dieser Teil keinen Schwerpunkt der Studie bildet, stützen sich die Forscher auf theoretische Einsparpotenziale. Unter anderem gingen hier die Werte ein, die durch die Sanierung der Deutsche-Bank-Türme eingespart werden sollen, weil diese im theoretischen Modell besonders hoch sind – schließlich sollte ja ein maximales Wertschöpfungspotenzial ermittelt werden.

Mehr Miete bei grünen Freiflächen Breiteren Raum in der Studie nimmt die Analyse von 40 nicht quantifizierbaren Merkmalen ein. So haben die TU-Forscher in einer repräsentativen Befragung von über 400 Büronutzern herausgefunden, dass diese aktuell tatsächlich nur bereit sind, für sechs Merkmale mehr Miete zu bezahlen. Insbesondere gilt dies für nutzbare sowie bepflanzte bzw. als Grünbereich gestaltete Freiflächen (Wertschöpfungsbeitrag je +1,5%). Außerdem zählen hierzu die manuelle Bedienung der Lüftungsanlage (+0,7%), die öffentliche Zugänglichkeit (+0,6%) sowie eine in fußläufiger Entfernung liegende Straßenbahn- (+0,6%) bzw. Bushaltestelle (+0,5%). Weitere elf Merkmale wie die Verwendung von ökologischen Materialien, die Nutzung von Solarenergie oder Regenwasser oder eine individuelle architektonische Gestaltung werden zwar gerne mitgenom-

30.6.2011 Nr. 26 Seite 5

men, auf die Miete hat das Vorhandenoder Nichtvorhandensein dieser Merkmale aber derzeit keinen Einfluss. Dies könnte sich jedoch in Zukunft ändern, erklärt Matthias Schaule vom Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung der TU München. Bei dreizehn Merkmalen machen Nutzer dagegen Abschläge auf ihre Mietzahlungsbereitschaft, sollten diese nicht erfüllt werden. Allen voran gilt dies, wenn keine Pkw-Stellplätze (Wertbeitrag: -2,7%) oder eigene Sanitäranlagen (-1,8%) vorhanden sind. Auch das fehlen von U- (-1,5%) bzw. S-Bahn-Station (-1,3%) in näherer Umgebung und eine mangelnde Barrierefreiheit (-1,1%) wirken sich negativ aus. Zwei Faktoren stören die Nutzer so stark, dass es gar nicht erst zur Anmietung kommen würde: Blendeffekte durch die Fassade und Störungen des Arbeitsablaufs durch Inspektionen und Wartungsarbeiten. Mit Vorsicht zu genießen sind allerdings die errechneten Wertschöpfungsbeiträge, auch wenn die Einordnung der Kriterien in die einzelnen Kategorien nachvollziehbar ist. Berechnet werden die Werte, indem die Anteile derjenigen, die das Vorhandensein bzw. Nichtvorhandensein eines Kriteriums wünschen, für alle Kriterien zueinander ins Verhältnis gesetzt wurden. Dieser relative Anteil wurde dann mit dem Anteil derjenigen multipliziert, die im entsprechenden Fall mehr bzw. weniger Miete bezahlen wollen. Unabhängig davon, ob die Methode grundsätzlich sinnvoll ist, um das jeweilige Wertschöpfungspotenzial zu ermitteln, ist sie problematisch. Denn sie geht davon aus, dass die 40 untersuchten Kriterien alle für eine Mietentscheidung relevanten Kriterien umfassen. Werden neue Kriterien mit in die Betrachtung genommen, ändert sich das relative Gewicht einzelner Kriterien und damit auch ihr Wertschöpfungsbeitrag, ohne dass sich sonst etwas ändert. So räumt Haller auch ein, dass zu Beginn der Untersuchung der Raumakustik keine große Relevanz zugesprochen und sie deswegen auch nicht in die Untersuchung einbezogen wurde. „Mittlerweile fragen Mieter aber gezielt danach.“ (pm)

erbürger Zeit, sich auf die veränderten Bedingungen einzustellen“, sagte Finanzminister Carsten Kühl. Im vergangenen Jahr habe das Land knapp 200 Mio. Euro an Einnahmen durch die Grunderwerbsteuer verbucht. Baden-Württenberg will dagegen rasch Fakten schaffen. Rund einen Monat nach Antritt der ersten grün-roten Landesregierung macht Finanzminister Nils Schmid Tempo. Noch in diesem Jahr solle ein entsprechendes Gesetz in den Landtag eingebracht werden, erklärte ein Sprecher gegenüber der Nachrichtenagentur dpa. Die Landesregierung will die Grunderwerbsteuer von 3,5% auf 5% anheben und dadurch Mehreinnahmen von 200 Mio. bis 300 Mio. Euro erzielen. Im Wahlkampf hatten die Grünen noch eine Erhöhung auf lediglich 4,5% angestrebt, Anfang Mai einigten sich die Koalitionspartner dann aber auf eine stärkere Anhebung des Steuersatzes. Bereits Ende Mai hatte der nordrheinwestfälische Landtag die Erhöhung der Steuer von 3,5% auf 5% zum 1. Oktober 2011 beschlossen. Die Regierungsfraktionen rechnen durch die Anhebung mit Mehreinnahmen von 150 Mio. Euro im laufenden Jahr und 400 Mio. Euro in der Folgezeit. Das Geld soll die Konsolidierung des Landeshaushalts unterstützen. Nachdem die Länder mit Ausnahme Berlins zunächst sehr zurückhaltend mit ihrer neugewonnenen Freiheit bei der Grunderwerbsteuer umgegangen waren, bedeuten die jetzigen Ankündigungen die zweite gro-

„Diese Grunderwerbsteuerspirale der Länder schadet massiv dem politischen Ziel einer höheren Eigentumsquote“, erklärt Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des Steuerausschusses beim ZIA. Die Länder sollten sich überlegen, ob sie mit den fortwährenden Steuererhöhungen nicht soziale Schieflagen verschärften. Denn eine erhöhte Grunderwerbsteuer treffe vor allem junge Familien, die ein Eigenheim erwerben wollen. Diese Verteuerung des Eigenheims werde zunehmend auch zum K.o.-Kriterium der Eigentumsbildung im Mittelstand. Werden alle Erhöhungspläne – inklusive Berlins – umgesetzt, haben dann neun der 16 Bundesländer einen Grunderwerbsteuersatz von 5%. In Bremen, Niedersachsen und Hamburg liegt der Satz bei 4,5%. Lediglich in Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen wird der Satz nach bisherigem Stand bei 3,5% bleiben. Allerdings wird auf diese Länder der Druck zunehmen, bei den Erhöhungen nachzuziehen. Denn bei der Übertragung der Steuerhoheit auf die Länder wurde 2006 auch der Finanzausgleich angepasst. Relevant sind für diesen seitdem nicht die tatsächlichen Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer, sondern diejenigen, die bei einem durchschnittlichen Steuersatz angefallen wären. Ursprünglich sollte so verhindert werden, dass sich Bundesländer Vorteile verschaffen, indem sie die Grunderwerbsteuer senken und die Einnahmeausfälle beim Länderfinanzausgleich zum Großteil wieder erstattet bekommen. Tatsächlich führt die Regelung nun dazu, dass diejenigen Länder, die die Steuern nicht erhöht haben, sich beim Länderfinanzausgleich fiktive Steuereinnahmen anrechnen lassen müssen und dadurch benachteiligt sind. (api/pm)

IZ Finanzierungsspecial  

Auf sieben Seiten geht es um die Auswirkung von Zinserhöhungen, um die Zukunft der Immobilienbanken und wie Projektentwickler an Kredite kom...