Immobilienfinanzierung 2021

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Ausgabe 2021

Schutzgebühr 14,50 EUR

Eine Veröffentlichung der Immobilien Zeitung, einer Beteiligung der dfv Mediengruppe

www.immobilien-zeitung.de

Immobilien finanzierung Kreditfonds auf dem Vormarsch Die Akteure schlüpfen in die Rolle des alleinigen Kreditgebers – zum Missfallen der Banken. Glaube an den Forward-Deal Nach eine kurzen Schockstarre setzen Investoren weiter auf Projektentwicklungen. Marktübersicht Rund 50 gewerbliche Finanzierer mit ihren Anforderungen an Kredithöhe, Laufzeit und Objektart.


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Liebe Leserinnen,  liebe Leser, als wir vor gut einem Jahr unser erstes IZ-Magazin Immo­ bilienfinanzierung vorstellten, schien nichts die Im­­mo­bilien­ märkte erschüttern zu können. Dann hat die Corona-­ Pandemie alles einmal kräftig durchgeschüttelt. Nach kurzer Schockstarre ist die Immobilienwelt größtenteils wieder auf die Füße gekommen, bei Immobilieninvest­ments gibt es ­keinen Stillstand. Knapp 60 Mrd. Euro flossen 2020 in ­Gewerbeimmobilien. Das macht das Anbieten von Immobilienfinanzierungen zu einem beliebten Geschäftsfeld. Und es lockt Akteure an, die den Banken ihr Kerngeschäft streitig machen wollen: Kreditfonds. Noch agieren hierzulande nur wenige dieser Struk­ turen, doch es werden mehr. Unsere Titelgeschichte zeigt, dass sie mit ihrem Whole-Loan-Ansatz die über die zunehmende Regulierung klagenden Geldinstitute ins Mark treffen: ­„Kreditfonds auf dem Vormarsch“.

Urheber: Christof Mattes

Handelsimmobilien sind eine Ausnahme – im negativen Sinne. Die Einschränkungen wegen der Virusbekämpfung machen sich bemerkbar, bei Investoren ist die Anlageklasse derzeit nicht beliebt. Berlin-Hyp-Vorstand Sascha Klaus hat uns ­erzählt, wer die Krise aus seiner Sicht nicht überleben wird und warum er bei Retail dennoch nicht per se abwinkt: ­„Shopping ist nicht wegzudenken“. Um Ihnen einen umfassenden Blick auf den Markt zu geben, haben wir erneut bei rund 50 Kreditinstituten abgefragt, welche Maßstäbe sie bei der Immobilienfinanzierung anlegen. Unsere Tabellen bieten Ansprechpartner, konkrete Kennziffern zu den Krediten und ein Ampelsystem, das zeigt, welche Assetklassen finanziert werden. Für alle weiteren Themen lege ich Ihnen unser Inhaltsverzeichnis auf Seite 7 ans Herz. In der Immobilienfinanzierung stoßen gerade an vielen Punkten zwei Welten aufeinander: die regulierte konservative und die kreative digitalisierte. Da gilt es nicht nur für die Finanz­ aufsicht, den Überblick zu behalten. Bleiben Sie also dran. Ihre

Brigitte Mallmann-Bansa   Chefredakteurin Immobilien Zeitung

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Inhalt 6

Vorwort

16 Der Forward-Deal lebt Projektentwickler können ­ aufatmen, das Geld fließt weiter.

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18 Hoffnung auf ein milderes Basel III Die Corona-Krise gibt den Banken mehr Zeit, ihre Argumente vorzubringen. 20 Endlich elektronische Wertpapiere Die Tokenisierung hält Einzug in die ­ Immobilienfinanzierung.

Kreditfonds auf dem   Vormarsch

24 Kein Schub für Crowdfinanzierer Die neue EU-Verordnung bringt den deutschen Markt nicht voran.

32 Die Bausparkassen zaudern noch Vier Pfandbrieflizenzen hat die BaFin bislang erteilt, weitere nicht in Sicht. 34 Zahlen aus der Finanzwelt

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: mumindurmaz35

28 Viele Wünsche an die ImmoWertV Das Regelwerk für die Wertermittlung geht in die zweite Runde.

40 Antworten zum Darlehensvertrag Vier Juristen greifen die ­ wichtigsten Rechtsfragen auf.

„Shopping ist nicht wegzudenken“ Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, ist sicher, dass es die Menschen nach der Corona-Pandemie wieder ­  zahlreich zum Einkaufen zieht. Sein Haus finanziert daher weiter   Handels­immobilien – unter bestimmten Voraussetzungen.

44 Leasing fürs Eigenheim kommt Zwei Anbieter öffnen einen Weg ins Wohneigentum ohne Eigenkapital.

57 Der Weg ins Digitale ist noch weit Die Institute sind nicht auf das Duell mit den Plattformen eingestellt. 58 Stellschrauben nutzen! Francesco Fedele ruft die Banken auf, den Klimawandel einzupreisen.

Quelle: Heuer Dialog, Urheber: Alexander Sell

46 Der Brexit ist verarbeitet Den Immobilienfinanzierern macht der EU-Austritt der Briten keine Sorgen. 48 Marktübersicht Finanzierer

Die Corona-Krise lässt die Banken vorsichtiger agieren. Zudem üben ­  die steigenden Anforderungen ans ­Eigenkapital Druck auf die Volumen aus. Fonds, die auch den Bankanteil der ­Finanzierung stemmen, nutzen diese Gelegenheit.

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Kreditfonds auf dem Vormarsch

Quelle: stock.adobe.com,   Urheber: mumindurmaz35

Die Anbieter wollen als alleinige Kreditgeber die Banken ersetzen

Es pirschen sich immer mehr Nicht-Banken an die Immobilienfinanzierung heran. Die ­Kreditfonds finanzieren dabei nicht nur mehr die nachrangigen Kreditanteile, s­ ondern in Form von Whole Loans gleich das gesamte Immobilienprojekt.

4 Mrd. Euro. Auf diesen Betrag wuchs das Volumen des Luxemburger Debt Funds Parec der Allianz Real Estate im vergangenen Jahr an. Allein die Bayerische Versorgungskammer steuerte 300 Mio. Euro an Anlagegeld bei. Dahinter steckt System: Nach einer Analyse der Agentur Creditreform Rating aus dem Jahr 2019 sind die größten Investoren in europäische Debt Funds Pensionskassen, gefolgt von Stiftungen und Versicherungen. Es herrscht Bewegung auf dem Markt. Allein seit dem Jahreswechsel teilten etwa Corestate und 777 Capital mit, neue Real Estate Debt Funds auflegen zu wollen (Corestate) bzw. darüber nachzudenken (777 Capital). BF.capital und Aukera vermeldeten erste Closings solcher Fonds und Aamundo Immobilien

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sortierte sein Firmengeflecht neu. Das Kreditfondsgeschäft der Gruppe wird künftig von Aam2cred Debt Investments gemanagt. Das eindeutiges Ziel dabei: eine klare Wachstumsstory.

Als Nachrangfinanzierer sind Nicht-Banken eine feste Größe Nun sind Fremdkapitalgeber außerhalb des Bankensystems nichts wirklich Neues. Im Immobilienbereich sind sie seit Jahren in Form von Mezzanine-­ Kreditgebern vertreten. Sie zählen zu den alternativen Finanzierern, also Geldgebern, die keine Banken sind. „Der Aufstieg der alternativen Finanzierer begann nach der Finanzkrise 2009, weil den Banken klar wurde, dass ein Beleihungsauslauf von 85% zu viel ist“, ­erklärt Peter Axmann, Leiter des Immo-

bilienkundengeschäfts der Hamburg Commercial Bank (HCOB). „Da die Investoren aber ihren Eigenkapitalanteil nicht einfach verdoppeln konnten, ergab sich Spielraum für Finanzierer, die keine Banken waren.“ Die Mezzanine-Fonds stellen das Nachrangkapital für den Teil einer Finan­ zierung zur Verfügung, der den Banken einfach zu riskant ist. Die Mezzanine-­ Finanzierer kommen mit dem Kreditwesengesetz nicht in Konflikt, denn aufsichtsrechtlich gilt Mezzanine-­Kapital als Risikobeteiligung an einem Unternehmen, nicht als Kredit. Daneben gab es schon von jeher Fonds, die Kredite von Banken aufkauften, wenn diese ihr Geschäftsmodell neu ausrichteten oder notleidende Engagements schnell loswerden wollten.


Kreditfonds als Finanzierer

„Alternative Finanzierer sind klassischerweise eine Ergänzung und keine Konkurrenz zur Finanzierung durch eine Bank“, erläutert Axmann. Das Prinzip ist dabei immer: Die Bank übernimmt den erstrangig besicherten Teil des ­Kredits, dann kommen die alternativen Finanzierer zum Zug.“ Darunter seien  in der Regel größere Institutionen wie Versicherer und Mezzanine-Fonds zu verstehen. Nach Aussage des 2020 gestarteten Mezzanine-Anbieters Mezzalite erhöht die Beteiligung eines Mezzanine-Fonds für einen Projektentwickler sogar die Chance, einen Bankkredit zu bekommen. Der Fonds schultert das höhere Risiko, die Bank bekommt den mit erst­ran­ gingen Sicherheiten unterlegten Teil. HCOB-Immobilienkreditchef Axmann schätzt, dass es in Deutschland rund 150 alternative Finanzierer gibt. Von

denen dürften die meisten in der Nachrangfinanzierung unterwegs sein. Die HCOB arbeitet regelmäßig mit rund 20 solcher Anbieter zusammen. „Inzwischen haben wir bei etwa jedem dritten finanzierten Projekt einen alternativen Finanzierungspartner dabei“, berichtet Axmann. „Über unser Portfolio hinweg beträgt deren Anteil aber nur zwischen 5% und 10% am gesamten Finanzierungsvolumen. Es ist eben gar nicht so einfach, eine Bank vom Volumen her zu ersetzen.“

Die Kreditfonds brauchen keine Bank als Partner Kreditfonds allerdings kommen ohne Bank aus. „Seit einiger Zeit gibt es Debt Funds, die sich als Alternative zur Kombination aus Bankdarlehen und Mezzanine anbieten. Das ist eine relativ neue Disziplin“, weiß Michael Seeberg, Ge-

schäftsführer von Hypcloud, einer Plattform, die gewerbliche Immobilienkredite vermittelt, und Partner solcher Fonds. Die Fonds werden selber zum Kreditgeber und brauchen keine Bank mehr. Bei Bankvertretern sorgt das nicht gerade für Begeisterung. „Kreditfonds sind anders zu betrachten als sonstige alternative Finanzierer, da sie einen WholeLoan-Ansatz verfolgen“, erläutert HCOB-Manager Axmann. „Das heißt, sie übernehmen – oft mit Versicherern oder Family-Offices als Investoren im Hintergrund – auch den erstrangig besicherten Part der Finanzierung, der bisher den Banken vorbehalten war, weil diese ihn durch die Refinanzierung über Pfandbriefemissionen sehr günstig darstellen konnten und können.“ „Der größte Unterschied zwischen Banken und Debt Funds sind ihre Refinan-

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Kreditfonds als Finanzierer

„Kreditfonds mit Whole-Loan-Ansatz  übernehmen auch den erstrangig   besicherten Part der Finanzierung,  der bisher Banken vorbehalten war.“ Peter Axmann, Leiter Immobiliengeschäft HCOB   Quelle: Hamburg Commercial Bank

zierungsquellen“, bestätigt Seeberg. „Banken refinanzieren sich über ihr Einlagengeschäft und begeben Anleihen oder Pfandbriefe. Die Refinanzierung eines Debt Funds läuft hingegen über Versicherungen oder Versorgungswerke. Die haben viel anlagewilliges ­Kapital und suchen nach Vehikeln, um in Immobilienkredite zu investieren.“ Bis 2015 war es Fonds hierzulande nicht gestattet, sich in das Kreditgeschäft einzumischen. Eine Ausnahme bildeten Gesellschafterdarlehen, die Immobiliensondervermögen an solche Unternehmen ausreichen dürfen, an denen sie selbst beteiligt sind (§ 20 Abs. 9 Kapitalanlagegesetzbuch, KAGB). Im März 2016 jedoch flossen die Änderungen der europäischen OGAW-V-Richtlinie in das KAGB ein. Seitdem dürfen geschlossene Spezial-AIF im Rahmen ihrer Portfolioverwaltung Gelddarlehen vergeben  (§ 285 Abs. 2 KAGB). Diese können ebenso für Immobilienprojekte bestimmt sein wie für Unternehmens­ finanzierungen. Die Anleger solcher Vehikel müssen institutionelle oder ­semiprofessionelle Anleger sein.

Die BaFin kennt das Wort Kreditfonds offiziell nicht Jenseits dieser aufsichtsrechtlichen Abgrenzung ist oft nicht klar, wer alles zu den Debt Funds zählt. Denn für diese Art der Finanzierung tummeln sich viele Begriffe im Markt. In der angelsächsischen Finanzwelt, in der sich diese Instrumente wesentlich schneller verbreitet haben als bei uns, können WholeLoan- und Senior-Debt-Funds mit Begriffen wie Direct Lending, Alterna-

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tive Lending, Non-Bank Lending oder Private Debt umschrieben werden. Der Bundesverband Alternative Investments bietet folgende Definition: „Private Debt ist die Bereitstellung von Darlehen durch Nicht-Banken, die ohne Einschaltung des Kapitalmarkts vergeben werden.“ Es handelt sich also weder um eine Anleihe, noch sind Banken an der Finanzierung beteiligt. Deutsche Aufsichtsbehörden und der Gesetzgeber nutzen für die Tätigkeit der Debt Funds zuweilen den Begriff „unverbriefte Darlehensforderungen“. Das Wort Kreditfonds jedenfalls kennt die BaFin offiziell gar nicht und setzt es, wenn es in der Antwort auf eine Anfrage unbedingt nötig ist, lieber in Anführungszeichen. Mangels klarer Abgrenzung lässt sich das Gesamtvolumen der Debt Funds, die in Deutschland in der Immobilien­ finanzierung tätig sind, nur schwer ab-

schätzen. „Nach den uns vorliegenden Erkenntnissen spielt derzeit die Kreditvergabe durch geschlossene inländische Spezial-AIF eine untergeordnete Rolle“, heißt es seitens der BaFin. ­Hypcloud-Chef Seeberg schätzt, dass hierzulande derzeit ein niedriger einstelliger Prozentbetrag des Marktvolumens über Debt Funds dargestellt wird.

Die Anbieter von Real Estate Debt machen sich bereit Für Gesamteuropa ermittelte die ­Ratingagentur Creditreform Rating, dass im Jahr 2018 knapp 60 Mrd. Euro in Real Estate Debt Funds angelegt waren. Allerdings schlüsselt die Studie nicht auf, ob diese Kredite direkt von den Fonds vergeben oder fertig strukturierte Kredite von Banken gekauft und dann in die Fonds eingebracht wurden. Auf internationaler Ebene hat der europäische Branchenverband der nichtbörsennotierten Immobilienvehikel (Inrev) im Oktober 2020 Zahlen vorgestellt. Demnach hat die Nachfrage nach unverbrieften Immobilienkrediten seitens der Investoren im Jahr 2019 um 50% im Vergleich zum Vorjahr zugelegt. Weltweit wurden rund 32 Mrd. Euro an frischen Anlegergeldern für

Debt Funds können eine Vielzahl von Formen annehmen Die Fondsstruktur eines Debt Funds hängt von seinem Zielmarkt ab und damit von den Investoren, die in den Fonds einsteigen sollen, weiß Hypcloud-Geschäftsführer Michael Seeberg. „In Deutschland sind bei institutionellen Investoren die Spezial-AIF sehr beliebt, im angelsächsischen Bereich eher die Reits.“ Rechtlich kann ein Debt Fund sowohl über eine klassische Kapitalanlagegesellschaft verwaltet werden, es wäre aber auch eine Luxemburger Fondsstruktur denkbar. Aus Sicht des Investors ist außerdem zu unterscheiden, ob es sich bei der Anlage um einen diskretionären Fonds handelt oder um Einzelinvestments, bei denen er auch Mitspracherechte hat. „Als Faustregel gilt: Bei einer Finanzierungssumme von  40 Mio. Euro und mehr sind Mitspracherechte denkbar und üblich“, erklärt Seeberg. „Bei einer Summe von 10 Mio. bis 20 Mio. Euro geht das schlecht, denn hier sind meist zahlreiche Deals nötig, um das angestrebte Investmentvolumen zu erreichen.“


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Kreditfonds als Finanzierer

„Das Geschäft der Debt Funds ist   arbeitsintensiv. Bisher lohnt sich dieser Prozess meist erst ab Ticketgrößen von   40 Mio. Euro.“

Real ­Estate Debt Funds eingesammelt. Gut die Hälfte der Fonds tummelten sich im Senior-Loan-Segment und ­  40% verfolgten eine Direct-Lending-­ Strategie, vergaben also Kredite selbsttätig ohne Einschaltung einer Bank. Auf dem europäischen Kontinent spielen Debt Funds bisher keine bedeutende Rolle. Zwar gibt es Inrev zufolge einige in Großbritannien ansässige Debt Funds, die eine pan-europäische Anlagestrategie verfolgen. Das Gros der Investoren kommt dabei allerdings aus Asien und den USA. „In Europa ist der Private-Debt-Markt noch unreif“, resümieren die Inrev-Analysten, „aber er wächst stark“. Hypcloud-Geschäftsführer Seeberg formuliert es ähnlich: „Wie früher bei Mezzanine-Plattformen gibt es auch bei den Debt Funds Early Adopter. Insgesamt sind Debt Funds aber noch ein zartes Pflänzchen.“

Institutionelle Anleger übernehmen den Senioranteil Nach Ansicht von Seeberg pirschen sich Fonds, die nicht nur den Nachranganteil abbilden wollen, sondern auch die Banktranche, langsam an die Immobilien­ finanzierung heran. „Manche dieser Debt Funds haben institutionelle Anleger hinter sich versammelt, die den ­Senioranteil übernehmen können. Denkbar ist auch, einen Teil der Juniortranche später an andere Investoren weiterzureichen“, erklärt Seeberg. Für den Projektentwickler werde die Gesamtfinanzierung zwar nicht günstiger,

Michael Seeberg, Geschäftsführer Hypcloud   Quelle: hypcloud GmbH, Berlin

sie erfolge aber schneller, wenn eine solche Brückenstruktur gewählt werde.

durchführen, die wir einem Kreditgeber vorschlagen.“

Seeberg glaubt, dass viele Vehikel noch mit einem organisatorischen Manko zu kämpfen haben: „Uns fällt auf, dass deutsche Kreditfonds bisher recht klein sind, was ihre personelle Kapazität angeht.“ Das Geschäft ist arbeitsintensiv: Sie müssen Finanzierungen akquirieren und prüfen, die Investmentabwicklung vorbereiten, das laufende Kredit­ monitoring übernehmen und die Investorengelder einwerben. „Bisher lohnt sich dieser Prozess meist erst bei ­Ticketgrößen ab 40 Mio. Euro. Das übersteigt den Finanzierungsrahmen vieler mittelständischer Gewerbeimmobilienprojekte.“

Einige Kreditfonds nutzen die mittlerweile vorhandenen technischen Möglichkeiten, um eigene Plattformen aufzusetzen. Das löst ein wichtiges Problem: Da Kreditfonds nicht über ein Filialnetz verfügen, müssten sie den Vertrieb ansonsten über ihr Netzwerk an institutionellen Investoren und Vermögensverwaltern steuern. Da drängt sich der digitale Weg förmlich auf. Der deutsche Kreditfonds-Anbieter Linus Capital etwa hatte sich Ende 2020 extra in Linus Digital Finance (Linus) umbenannt, um diesem Trend auch in seinem Namen Rechnung zu tragen.

Um das Geschäft mit den Kreditfonds anzukurbeln und zugleich die Hypcloud-­ Plattform weiterzuentwickeln, will Seeberg den Fonds künftig nicht nur Zugang zu den Projekten zu verschaffen, sondern auch in deren Vorprüfung einsteigen. „Damit werden wir zu einer effizienten Schnittstelle und ermöglichen den Debt Funds auch kleinere Finanzierungen zwischen 10 Mio. und 25 Mio. Euro“, sagt Seeberg. „Der Schritt ist für uns gar nicht so groß, da wir ohnehin schon eine Prüfung von allen Projekten

„Unsere digitale Plattform dient vor allem dazu, mehr Investoren eine  größere Zahl von Deals schneller  zugänglich zu machen.“ Dominik Pederzani, COO Linus Digital Finance   Quelle: Linus Digital Finance

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Kreditfonds profitieren vom digitalen Vertrieb „Unsere digitale Plattform dient vor allem dazu, mehr Investoren eine größere Zahl von Deals schneller zugänglich zu machen“, erklärt Dominik Pederzani, Chief Operating Officer von Linus. „Wer einmal als Investor akzeptiert ist, sieht sofort alle Deals, die wir auf der Plattform live stellen.“ Dabei gilt: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. „Der Kunde kann sich aber beispielsweise eine Nachricht senden lassen, wenn ein für ihn interessantes Projekt auf die Plattform kommt, damit er keine Gelegenheit verpasst.“ Ein Privatanleger muss mindestens eine Summe von 200.000 Euro zeichnen sowie entsprechenden Sachverstand und Kenntnisse über die Art des Investments und die damit verbundenen Risiken nachweisen. „Interessenten müs-


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sen dazu einen Identitätsnachweis erbringen und einen entsprechenden Fragebogen für semiprofessionelle Anleger ausfüllen, zusätzlich erfolgt ein Background-Check“, erläutert Pederzani. Das funktioniert seit Jahresbeginn komplett online, wobei Linus auf externe Dienstleister wie DocuSign für die elektronische Unterschrift und KYCnow für die Identitätsprüfung und den Background-Check zurückgreift. Alle Daten speichert Linus in der Cloud. „Entsprechend achten wir darauf, dass alle Anbieter, mit denen wir arbeiten, ein zertifiziertes Information Security Management System zum Beispiel nach ISO 27001 etabliert haben.“ Darüber ­hinaus arbeitet das Unternehmen mit spezialisierten externen Dienstleistern zusammen, um einen hohen Standard an Sicherheit und Datenschutz zu ­gewährleisten.

Private können sich an den Juniortranchen beteiligen Semiprofessionelle Anleger können  bei Linus nur die Juniortranche eines Whole Loans zeichnen. Linus-CEO David Neuhoff erläutert das Prinzip: „Wir nehmen die Finanzierung im ersten Schritt immer komplett aufs Buch. Das gilt auch, wenn wir den Senior- und Junioranteil der Finanzierung übernehmen, also als Whole Loan. Den Senior Loan reichen wir in diesem Fall an ausgewählte institutionelle Investoren aus unserem Netzwerk weiter, meistens an Versicherungen.“ Linus strebt eine Haltedauer von knapp unter zwei Jahren und eine Ticketgröße von 20 Mio. Euro an, in Einzelfällen darf es auch mehr sein. „Unsere bisher größte Finanzierung lag bei über  75 Mio. Euro gezogener Darlehenstranche“, sagt Neuhoff. „Wir vergeben sowohl Darlehen im Nachrang mit einer Bank im Erstrang als auch Whole Loans.“ In jedem Fall, betont der LinusChef, operiere das Unternehmen aber

mit klassischem Fremdkapital. „Es gibt also keine qualifizierten Rangrücktritte und es handelt sich nicht um eigen­ kapitalersetzende Mittel.“ Im Regelfall behält Linus 25% der ­ inanzierung in den eigenen Büchern, F beziehungsweise bei Whole Loans 25% der Juniortranche. CEO Neuhoff erklärt die Idee dahinter: „Für den Investor ­besteht der Anreiz darin, in geprüfte Deals mit einem Partner einzusteigen, der selber an der Finanzierung beteiligt ist und daher ein hohes Interesse daran hat, dass sie planmäßig zurückgeführt wird.“ Die angestrebte Rendite für die Investoren der Juniortranche liegt je nach Projekt bei 6% bis 10%.

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Die Regulierung spielt den Kreditfonds in die Hände Der Zeitpunkt für Kreditfonds ist gut. Dessen ist sich Hypcloud-Geschäftsführer Seeberg sicher. „Wir sehen, dass die Banken ihren Senioranteil in Relation zum gesamten Volumen einer gewerblichen Immobi­lienfinanzierung zurückfahren. Grund sind regulatorische Hürden – beispielsweise höhere Anforderungen an die Eigenkapitalunterlegung – und ein Auseinanderdriften von Marktund Beleihungswerten.“ Beleihungswerte seien sinnvollerweise konservativ angesetzt, um den Rückschlagfaktor im Falle einer Krise abzufedern. Doch daraus ergibt sich bei boomenden Immobilienpreisen ein Dilemma, wie Seeberg weiß: „Da die Bank sich nur innerhalb des Beleihungswertrahmens auskömmlich refinanzieren kann, entsteht bei stark ansteigenden Marktwerten automatisch eine ­Finanzierungslücke.“ Klassischerweise schließt Nachrang­ kapital diese Lücke – das aber ist relativ teuer. „Zudem ist der Markt für alternative Finanzierer sehr unübersichtlich. Wir haben deshalb eine Datenbank mit Kreditgebern angelegt. So können wir für jedes Projekt eine Übersicht erstellen und beispielsweise Family-Offices

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Kreditfonds als Finanzierer

„Wir prüfen alle Projekte nach  denselben Standards, die auch Banken   anwenden, und fertigen entsprechende   Marktanalysen an.“ David Neuhoff, CEO Linus Digital Finance   Quelle: Linus Digital Finance

ermitteln, die als Kapitalgeber dafür infrage kommen“, erklärt Seeberg. „Die oft gestellte Frage lautet, ob Debt Funds teurer sind als Bankkredit plus Mezzanine“, führt Seeberg weiter aus und gibt die Antwort gleich selbst: „Das sind sie inzwischen nicht mehr.“ Zudem vereinfache sich die Finanzierungsstruktur, wenn die Kombination aus ­Senior Debt mit Mezzanine-Kapital mit Whole-Loan-Finanzierungen von NichtBanken ersetzt werde. Thomas Landschreiber, Mitgründer der Investmentboutique 777 Capital, erwartet hingegen für die Finanzierung über einen möglichen Debt Fund 50 bis 150 Basispunkte mehr, als für den traditionellen Mix aus Senior- und MezzanineKredit anfallen würden. Im Gegenzug könne ein solcher Fonds aber viel schneller über die Kreditvergabe entscheiden, meint Landschreiber. Denn: „Wenn mit einem Mezzaninegeber und zusätzlich noch einer Bank verhandelt werden muss, kann sich das Vertragswerk über Monate hinziehen. Das erschwert den Grundstückskauf.“

Immer mehr alternative Finanzierer als Geldgeber Die Kreditfonds sind ein Werkzeug, mit dem sich institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen direkten Zugang zum Kreditmarkt verschaffen. Global hat die Finanzierung von Immobilien – ebenso wie von Unternehmen oder Privathaushalten – durch Nicht-Banken seit der Finanzkrise deutlich zugenommen. Der internationale Rat für Finanzstabilität (FSB) stellte in

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seinem Bericht vom Dezember 2020 fest, dass sich der Anteil des Nichtbankensektors an allen Finanzierungen weltweit von 42% im Jahr 2008 auf 49,5% im Jahr 2019 erhöht hat. „Aus regulatorischer Sicht kann es sogar wünschenswert sein, einen Prozess der Disintermediation anzustoßen, etwa um den Wettbewerb zwischen Banken und Nicht-Banken zu fördern und die Immobilienfinanzierung auf mehr Risikoträger zu verteilen“, findet Hypcloud-CEO Seeberg. Dieses Ziel sei früher von den Regulatoren öfter genannt worden, in Deutschland habe sich jedoch in den vergangenen 20 Jahren in dieser Hinsicht nicht wirklich viel getan. „Dazu wäre jetzt die Chance gegeben, denn wir haben derzeit die richtige Mischung aus Marktumfeld, regulatorischen Veränderungen und neuen Möglichkeiten, was Prozesseffizienz und Technologie angeht.“ Bankmanager Axmann hält dagegen: „Als die Politik vor einigen Jahren die Möglichkeiten für alternative Finanzierer ausgebaut hat, wollte sie dieses Segment nicht mit Regulierungen ­überfrachten, um dieses zarte Pflänzchen nicht von vornherein im Keim zu ersticken. Aber die Zeiten haben sich geändert.“ Mit Blick auf die Finanzmarkt­ stabilität sei es auf jeden Fall kritisch  zu sehen, wenn nicht alle ­Finanzierer der Finanzaufsicht und der ­gleichen ­Regulatorik hinsichtlich Bewertung und Prüfung ihrer Engagements unter­ liegen. Der Banksektor sei nun mal eine der Branchen, die am stärksten reguliert

sind, fügt Axmann hinzu. „Dazu haben die Finanzinstitute durch ihr Verhalten vor der Finanzkrise selber beigetragen. Aus gutem Grund wurden die regulatorischen Anforderungen erhöht, allerdings macht das Bankfinanzierungen komplizierter und teurer“, beklagt er. Damit schmelze der Wettbewerbsvorteil der Banken und es gebe Investoren, die lieber mit weniger streng regulierten Finanzierern zusammenarbeiten. „Die Situation wird sich für die Kreditinstitute noch verschärfen, wenn sie ab 2023 im Zuge der Basel-III-­Finalisierung weiteres Eigenkapital zur Unterlegung ihres Kreditgeschäfts vorhalten müssen“, befürchtet der HCOB-Manager.

Fairen Wettbewerb zwischen Banken und Debt Funds sichern Linus-CEO Neuhoff sieht keinen Hinweis auf eine Wettbewerbsverzerrung. „Wir prüfen alle Projekte nach denselben Standards, die auch Banken anwenden, und fertigen entsprechende Marktanalysen an. Diese stellen wir unseren ­Investoren zur Verfügung, zum Beispiel im Rahmen von Webinaren. Das ermöglicht einen viel tieferen Einblick in das Objekt, als es sonst für einen Privat­ anleger der Fall wäre.“ Auch bei der Konditionsgestaltung fühlt Neuhoff sich auf der sicheren Seite: „Wir versuchen, im Underwriting konservativ zu sein. Wir streben nicht den Blue Sky an, also die Traumrenditen, die beispielsweise Equity-Investoren suchen.“ „Natürlich müsste die Regulatorik genau durchgearbeitet werden, um einen fairen Wettbewerb zwischen ­Banken und Debt Funds sicherzustellen“, findet auch Hypcloud-Geschäftsführer Seeberg. Wenn Versicherer die Investoren eines Debt Funds seien, mache er sich ohnehin weniger Sorgen: „Diese unterliegen über das Regelwerk Solvency II ähnlichen Vorschriften wie die Banken. Solvency II gilt aber beispielsweise nicht für die meisten Versorgungswerke.“ Ulrich Schüppler


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Der Forward-Deal lebt Projektentwickler können weiter auf Investorengeld setzen Die Corona-Krise verleidet den Investoren den Forward-Deal – so die Befürchtung vieler Projektentwickler bei Beginn des ersten Lockdowns im März 2020. Damit wäre ihnen ein wichtiges Element bei der Finanzierung weggebrochen. Doch sie können aufatmen: Die potenziellen Käufer signalisieren nach wie vor Interesse.

Es war der perfekte Nährboden für Forward-Deals: Das knappe Angebot am Immobilienmarkt sorgte dafür, dass immer mehr Investoren immer bereitwilliger ins Risiko gingen. Denn der Forward-Deal gilt – eine gewisse Risikobereitschaft vorausgesetzt – als vorteilhaft für alle Beteiligten.

oder gänzlich abgebrochen worden“. Mergen berichtet aber auch, dass sich „erhöhte Ankaufsaktivitäten im Bereich groß­volumiger und zum Teil gemischt genutzter Quartiers­ entwicklungen“ gezeigt haben. Er verweist dabei beispielhaft auf ­Industria Wohnen, die das Molitor-Wohnquartier mit  347 Wohneinheiten in Mainz gekauft hat, sowie auf den ­ersten Bauabschnitt der Gmunder Höfe in München mit über 320 Einheiten, der an Vonovia ging.

Der Investor sichert sich noch im Stadium der Projektentwicklung einen Anspruch auf die Immobilie oder auf Teile des Projekts. Den Kaufpreis zahlt er, je nach vertraglicher Abrede, entweder nach Baufortschritt (Forward-Funding) oder bei Fertigstellung des Vorhabens ­(Forward-Purchase). Die Immobilien sind in der Regel günstiger und der Investor kann ggf. bei der Vermarktung mitreden. Der Entwickler im Laut EY-Trendbarometer erwarten ­Gegenzug bleibt liquide, gewinnt 99% der rund 200 befragten ­jemanden dazu, der eventuell Spe­ ­Investoren bei der Kreditvergabe zialexpertise mitbringt – und kann eine verschärfte Risikoprüfung. die wirtschaftlichen Risiken des Projekts teilen.

99%

Mit Beginn der Corona-Pandemie drohte für Projektentwickler ein schwierigeres Finanzierungsumfeld. Und in unsicheren Zeiten legen Investoren härtere Maßstäbe an. Viele Deals würden gerade aufgeschoben, hieß es im Frühjahr 2020 aus dem Markt. Doch die Befürchtungen haben sich nur zum Teil bestätigt. Zwar ist im Wohnbereich das Investmentvolumen bei ­Forward-Deals um mehr als 40% auf rund 3,3 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahreswert gesunken. Das hat eine Untersuchung zum Wohnimmobilienmarkt von NAI Apollo ergeben. „Generell ist eine verlangsamte Geschwindigkeit von Ankaufsaktivitäten infolge der Corona-Krise“ zu beobachten, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI Apollo Valuation & Research. Investitionsentscheidungen seien „aufgrund von Verzögerungen bei Fertigstellungen zurückgezogen oder neue Bauvorhaben verschoben

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Christian Kadel, Head of Capital ­Markets bei Colliers International, gibt beim Rückblick auf 2020 ebenfalls Entwarnung. Er sieht eine ­„anhaltend große Bedeutung von Forward-Deals und dem Erwerb ­gewerblicher Grundstücke“ bestätigt. Fakt sei eine „weiter anhaltende Angebotsverknappung“ bei gleichzeitigem „Vertrauen der Investoren in die Stabilität des deutschen Marktes“. Gut für die Projektentwickler.

Der Markt für Forward-Deals zeigte sich in der Tat zum Ende des langen Corona-Jahres 2020 lebendig. Das Wiesbadener Büroprojekt Lincoln Offices II etwa erwarb DIC Asset im ­Dezember für einen Spezialfonds, das Hamburger Unter­ nehmen Becken ist der Entwickler. Ebenfalls im Dezember sicherte sich Kingstone vom Erlanger Entwickler Sontowski & Partner mit einem „hohen zweistelligen Millionenbetrag“ zwei gemischte Quartiere in Bayern. Und in Lübeck verkaufte der Entwickler Bonava 155 Wohnungen an einen Spezialfonds von Industria Wohnen, das Volumen betrug 45 Mio. Euro. Immobilieninvestoren finden also weiterhin Gefallen an Forward-­Deals. Obgleich der Geschäftsführer von Deka ­Immobilien, Esteban de Lope Fend, einen klaren Fokus bei Investitionen in Bestandsimmobilien sieht, sei das in Frankfurt ansässige Unternehmen derzeit an „rund einer Hand voll Investments“ beteiligt. Deka investiert vorrangig per


Forward-Deals

Forward-­Purchase-Deal. „Dabei überlassen wir die Projektentwicklungsrisiken bei Baukosten, Bauzeiten und Erstvermietung dem Projektentwickler.“ Außerdem müssen sich die Projektentwickler bei Deka mehr Mühe geben als vorher: „Wir verlangen ­erhöhte Sicherheiten bei der Vermietungsquote und der Mieterbonität.“ Besonders vorsichtig ist de Lope Fend bei Einzelhandel und Hotels: „Hier gibt es eine gestiegene Unsicherheit bei den Vermietungsannahmen.“

sind bei Pötsch weiter auf dem Zettel. „Bei Büros, die nachhaltig ­betrieben werden und sich in erstklassigen zentralen Lagen befinden, glauben wir, dass sie immer gefragt sein werden.“ Forward-Deal-Strukturen als solche stellen für Pötsch kein erhöhtes Risiko dar. „Es geht einfach um die Qualität des Assets und einen vernünftigen Ansatz für das Under­writing.“

Axel Schulz, Global Head of Investmentmanagement von Real I.S., plant Forward-Deals jetzt nur noch mit kürzeren Zeiträumen. Gestiegene Risiken in der Krise erkennt er ­zumindest rückwirkend nicht. „Die Konditionen werden ja bereits bei Abschluss des Deals fixiert.“

In der Gestaltung ist die Allianz flexibel. „Bei Büros zum Beispiel bevorzugen wir Forward-Purchases, bei denen das Baurisiko bis zur Fertigstellung beim Bauträger bleibt.“ Bei Wohn­immobilien sei Forward-Funding Marktstandard. „Auch damit fühlen wir uns wohl.“ Über die Zahl ihrer Deals aber macht die Akquisitionschefin keine Angaben.

Allianz Real Estate hat seit März nach Angaben von Nicole Pötsch, Head of Acquisitions + Sales, „eine Reihe von ­Investitionen mit einem Forward-Element getätigt“. Als ­Beispiel nennt sie 200 Mio. Euro zur Finanzierung des ­Bürocampus Arboretum in Paris. Außerdem stehe der ­europaweite ­Erwerb von 19 Logistikobjekten an. Auch Büros

Ebenso hält es auch Commerz Real. Deren Sprecher Gerd Johannsen sagt: „Trotz Pandemie und deren Folgen können wir uns den Erwerb von Projektentwicklungen im Forward gut vorstellen.“ Die Qualität sei entscheidend. Für den Fonds Hausinvest bevorzugt das Wiesbadener Unternehmen eine Forward-Funding-Struktur. Daniel Rohrig

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Immobilienfinanzierung  |  17


Hoffnung auf ein milderes Basel III Das Coronavirus verschafft den Banken mehr Zeit Die Umsetzung der strengeren Eigenkapitalanforderungen für Banken ist wegen der Corona-Krise um ein Jahr verschoben worden. Ab 2023 sollen die auch als Basel III bekannten R ­ egeln nun gelten. Das gibt den Instituten und ihren Verbänden mehr Zeit, um auf EU-Ebene nochmals auf eine ­Anpassung der Regeln an die deutschen Marktgepflogenheiten zu drängen. Gerade die an sich ­konservative Immobilienfinanzierung hierzulande würde sonst bestraft.

Die letzte Stufe von Basel III wird inoffiziell ihrer enormen Wirkung wegen auch Basel IV genannt. Sie legt unter anderem neu fest, wie die Banken ihre risikogewichteten Aktiva bewerten müssen – und mit wie viel Eigenkapital diese unterlegt sein müssen. Hat eine Bank nicht genug Eigenkapital, müsste sie auf Neugeschäft verzichten. Das wäre für den Neustart der Wirtschaft nach der Pandemie fatal.

Für deutsche Banken, die mit Immobilien besicherte Kredite in den Büchern haben, könnte noch mehr Kapital erforderlich sein. „Wenn die Basel-III-Beschlüsse bis 2023 wie geplant umgesetzt werden, bedeutet das für deutsche Banken eine bis zu gut einem Drittel höhere Eigenkapital­unterlegung für Immobilienkredite“, erklärt Peter Axmann, Leiter des ­Immobilienkundenbereichs bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB). In Deutschland halten Banken ImmobilienkreDer Bundesverband deutscher Banken, der die private Bankdite gewöhnlich langfristig in den Büchern und refinanzieren wirtschaft außerhalb des Genossenschaftssektors vertritt, einen bedeutenden Teil über Pfandbriefe. Diese als besonwarnte im November 2020 mit Blick auf die Zeit nach ders sicher geltenden Kredite waren bisher bei der Berech­Corona: „Die regulatorischen Maßnung der gewichteten Risikoaktiva nahmen der vergangenen Jahre begünstigt. Das fiele durch Basel (deutlich höhere Eigenkapital- und III/IV größtenteils weg. In anderen Liquiditätsanforderungen) haben Ländern, wie z.B. den USA, ist es hingegen üblich, dass Banken Imdie Banken stabiler gemacht – könnten aber zu einer übervorsichmobilienkredite weiterverkaufen, Der inoffizielle Name Basel IV meint tigen ­Kreditvergabe in oder nach etwa an staatliche Refinanziedie letzte Stufe des Basel III genannten der Krise führen.“ Die Finanzkrise rungsinstitute. Damit fallen sie aus Regelwerks zur Bankenregulierung. von 2009 hatte ­seinerzeit bewirkt, der Bilanz und müssen nicht mit Eigenkapital unterlegt sein. dass sich der ­Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht im Basel-III-Regelwerk auf eine strengere ­Regulierung der Finanzinstitute geeinigt hatte. „Selbst wenn die Maßnahmen bis zur Umsetzung noch abgeschwächt werden, bleibt im günstigsten Fall eine erhebliche Der Ausschuss ist bei der Bank für Internationalen Zahlungszusätzliche Eigenkapitalbelastung von rund 20%“, weiß Axausgleich angesiedelt, ihm gehören Vertreter von Zentralmann. Die HCOB, so betont er, habe ihre Eigenkapitalquote banken und Finanzaufsichtsbehörden der zehn größten bereits auf über 20% erhöht und sei damit gut aufgestellt. ­Industriestaaten an. Der Ausschuss soll für FinanzmarktstaKleinere Institute könnten damit mehr Probleme haben – bilität sorgen und erlässt dafür empfehlende Normen, die und müssten womöglich auf Neugeschäft verzichten, sofern mit dem Wort Basel nebst einer Ordnungszahl in Form einer sie keine Investoren finden, die ihnen Kredite abkaufen. römischen Ziffer abgekürzt werden. Für deren Umsetzung sind nationale Behörden zuständig, in der EU auch supra­ Der Bankenverband sprach sich im November dafür aus, dass die EBA zunächst eine neue Auswirkungsstudie erstellt, nationale wie die Europäische Bankenaufsicht EBA. Wie bevor Basel III endgültig umgesetzt wird: „Der Legislativenthoch die Belastung der einzelnen Institute in der EU sein könnte, hatte die EBA vor zwei Jahren aufgrund einer Stichwurf sollte zurückgestellt werden, bis die mit der Krise verprobe von 189 Banken ermittelt und das Ergebnis im August bundene Unsicherheit abgeklungen ist und eine aktuelle 2019 veröffentlicht. Demnach ergibt sich im Schnitt ein Impact Study mit belastbaren Erkenntnissen auch für das ­Anstieg des erforderlichen Mindestkapitals um 24,4%. Jahr 2020 vorgelegt werden konnte.“ Ulrich Schüppler

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Endlich elektronische Wertpapiere Die Tokenisierung findet ihren Weg in die Immobilienfinanzierung Nach dem Abklingen einer ersten Hype-Phase drängt das Thema Blockchain zurück auf die Agenda für die Zukunft der Finanzierungsinstrumente. Während die Bundesregierung mit ­reichlicher Verspätung einen Gesetzentwurf für das elektronische Wertpapier auf den Weg ­gebracht hat, rüsten die ersten Immobilienunternehmen und Fondsdienstleister auf. Doch erst dann, wenn es entsprechende elektronische Handelsplattformen gibt, könnten die Blockchain und verwandte Technologien ihre Stärken ausspielen.

Das elektronische Wertpapier in der Immobilienfinanzierung ist im Kommen. Im ­Januar 2021 hat das Wohnungsunternehmen Vonovia beispielsweise eine digitale Schuldverschreibung über 20 Mio. Euro mit einer Laufzeit von drei Jahren begeben, die sich regen Inte­resses der institutionellen Anleger erfreute – trotz eines Kupons nahe null. Das Bankhaus M.M. Warburg hat die Emission als Erstinvestor komplett gezeichnet und will einen Teil des Volumens an seine eigenen Kunden weiterreichen. Für die Übertragung der Eigentumsrechte wird die Technologie verteilter, dezentraler Datenbanken genutzt, die unter der ­Bezeichnung Blockchain bekannt ist. Die Fonds-Service-Plattform Universal-­ Investment (UI) wiederum, zu deren Schwerpunkten die Verwaltung von ­Immobilienwerten gehört, hat Mitte ­Dezember 2020 den Start ihrer Digitaltochter UI Enlyte bekannt gegeben. Diese beruht ebenfalls auf der Blockchain-Technologie. Mit Enlyte soll die ganze bisherige Wertschöpfungskette elektronisch abgebildet und als White-­ Label-Angebot Vermögensverwaltern und Fondsinitiatoren zur Verfügung gestellt werden. Enlyte beginnt mit der Emission von Asset Backed Security Tokens, also elektronischen Wertpapie-

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ren, die mit Forderungen besichert sind. Sobald die entsprechenden regulatorischen Voraussetzungen da sind, sollen weitere elektronische Assets folgen. Das alles hört sich schon wesentlich konkreter und umfangreicher an als die ersten zarten Versuche in Sachen Blockchain, mit denen einige Crowdf­ inanzierer und Fondsinitiatoren vor ein bis zwei Jahren auf sich aufmerksam machten. „Am Anfang gab es vor allem Initial Coin Offerings“, erläutert Jamal El Mallouki, Geschäftsführer von CrowdDesk, einem Unternehmen, das Plattformlösungen für die digitale Kapitalbeschaffung entwickelt. Initial Coin Offerings, fährt El Mallouki fort, seien im Grunde nur un­regulierte Anteilsscheine an Unternehmen. „Wenn die Anforderungen an Identitäts- und Geldwäsche-

prüfung nicht erfüllt werden, rutscht das schnell in den illegalen Bereich ab. Von daher ist es ­richtig, eine gesetzliche Regel für tokenisierte Wertpapiere einzuführen“, erklärt der CrowdDesk-Chef. Durch eine verlässliche Regulierung werden elektronische Wertpapier dann auch für Projektentwickler und Banken interessant.

Der Gesetzentwurf ließ lange auf sich warten Der Gesetzgeber kommt derweil bei seinen Bemühungen für einen digitalen Kapitalmarkt voran. Am 16. Dezember 2020 beschloss das Bundeskabinett mit rund einem Jahr Verspätung den Gesetzentwurf zur Einführung elektronischer Wertpapiere (eWpG). Er regelt allerdings zunächst nur die Abläufe rund um elektronische Inhaberschuldverschreibungen. Dabei soll es jedoch nicht bleiben. „Wir werden den deutschen Bondmarkt komplett auf Toke­ nisierung umstellen“, bekräftigte Finanzstaatssekretär Jörg Kukies (SPD) Mitte ­Dezember 2020 auf einer Online-­ Veranstaltung der Frankfurt School of Finance and Management. Zudem werde eine Tokenisierung von Fonds­ anteilen geprüft, berichtete Kukies.



Elektronische Wertpapiere

Tim Bütecke, Gründer des Crowdfinanzierers Exporo und Geschäftsführer von HFH Hamburger Finanzhaus, sieht Deutschland bei dem Thema tokeni­ siertes Wertpapier durchaus als Vor­ reiter in Europa. Der entscheidende Schritt sei die Abschaffung der physischen Globalurkunde. „Das scheint zunächst nicht besonders spannend zu sein, weil außer der Depotbank ohnehin niemand diese Urkunde zu Gesicht bekommt. Regulatorisch ist das aber ein Riesenschritt“, fügt der Exporo-Gründer hinzu.

Die Blockchain ist nur eine von mehreren Technologien Genau hier setzt der Entwurf zum eWpG an. Dessen Kerngedanke ist, dass ein elektronisches Wertpapier, auch Kryptowertpapier genannt, in ein entsprechendes digitales Register einzutragen ist. Die physische Urkunde könnte damit entfallen. Phong Dao, Geschäftsführer des aufs digitale Einsammeln von Kapital spezialisierten Fintechs Ive.one, rechnet damit, dass die Emissionskosten eines Wertpapiers um ein Drittel sinken könnten, wenn keine Global­

urkunde mehr bei einer Depotbank verwahrt werden muss. Durch die starke Präsenz der Blockchain in vielen Medien konnte der Eindruck entstehen, dass diese Techno­logie die einzige Möglichkeit ist, ein elektronisches Wertpapier darzustellen. Dem ist allerdings nicht so. Im Referentenentwurf vom 11. August 2020 war die Frage der Technologie, die einem elektronischen Wertpapier zugrunde liegen soll, sogar noch komplett offen gewesen: „Die Regelung soll technologie­neutral erfolgen, d.h. über Blockchain begebene Schuldverschreibungen sollen gegenüber anderen elektronischen Begebungsformen grundsätzlich nicht begünstigt werden“, heißt es dort. Der Kabinettsbeschluss vom 16. Dezember 2020 liest sich zwar etwas zurückhaltender, lässt aber Möglichkeiten für den Einsatz anderer Technologien offen und legt den Schwerpunkt darauf, dass die Papierform der Urkunde entfallen soll: „Eine elektronische Begebung von Wertpapieren soll dabei auch außerhalb der Nutzung der Blockchain-Technologie und vergleichbarer Distributed-­

Aus dem Gesetzentwurf zur Einführung elektronischer Wertpapiere § 2 Elektronisches Wertpapier (1) Ein Wertpapier kann auch als elektronisches Wertpapier begeben werden. Ein elektronisches Wertpapier wird dadurch begeben, dass der Emittent an Stelle der Ausstellung einer Wertpapierurkunde eine Eintragung in ein elektronisches Wert­ papierregister (§ 4 Absatz 1) bewirkt. [...] § 16 Kryptowertpapierregister (1) Ein Kryptowertpapierregister muss auf einem fälschungssicheren Aufzeichnungssystem geführt werden, in dem Daten in der Zeitfolge protokolliert und gegen unbefugte Löschung sowie nachträgliche Veränderung geschützt gespeichert werden. (2) Registerführende Stelle ist, wer vom Emittenten gegenüber dem Inhaber als solche benannt wird. Unterbleibt eine solche Benennung, gilt der Emittent als registerführende Stelle. Ein Wechsel der registerführenden Stelle durch den Emittenten ist ohne Zustimmung des Inhabers oder des Berechtigten zulässig, es sei denn, in den Emissionsbedingungen ist etwas Abweichendes geregelt.

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Ledger-Technologien ermöglicht werden. Dies bedeutet, dass die derzeit zwingende urkundliche Verkörperung von Wertpapieren aufgegeben wird.“ Distributed Ledger ist ein Fachbegriff für geographisch verteilte und mit­ einander synchronisierte Datenbanken, die keinen zentralen Administrator benötigen. Die Blockchain ist die bekannteste Vertreterin dieser Gruppe von Technologien. Fintechs, die sich auf digitale Anlageprozesse spezialisiert haben, betonen daher häufig, dass die Blockchain nur eine technische Lösung unter mehreren für elektronische Wertpapiere darstellt. So hat das Fintech Ive.one vergangenes Jahr ganz ohne Blockchain eine digitale Wandelanleihe für die Reederei Vogemann emittiert, parallel zur gewöhnlichen Emission durch die Bank. Das ließe sich laut Geschäftsführer Dao für Immobilienunternehmen ebenfalls umsetzen. „So etwas geht auch ohne Block­chain sehr gut“, so Dao. „Viele Blockchain-­Unternehmen vertreten ihre Ideen sehr ideologisch, aber kein Unternehmen ist bereit, für eine Ideologie zu bezahlen. Blockchain macht im Investmentprozess nur Sinn, wenn sie zu einer Kostenreduktion führt“, ist Dao überzeugt. ­„Unsere Kunden fragen zwar Blockchain-­Anwendungen nach, aber für eine rechtssichere eindeutige Übertragung brauche ich sie nicht“, bestätigt CrowdDesk-Chef El Mallouki. Blockchainbasierte Wertpapiere könnten nach Ansicht von El Mallouki ihre Kostenvorteile für Emittenten und Anleger vor allem dann ausspielen, wenn es einen liquiden Zweitmarkt gäbe, über den sie jederzeit gehandelt werden können. Dazu bräuchte es in seinen Augen eine Börse für tokenisierte Wertpapiere. „Eine einzelne Plattform schafft es in der Regel nicht, ein ausreichendes Handelsvolumen zu generieren“, präzisiert er. „Börsen sind schon heute hochtechnisierte Unternehmen, die Handel über


Elektronische Wertpapiere

eine Blockchain darstellen können – um ihn dadurch billiger zu machen.“

Den Papieren mangelt es noch an der Handelbarkeit Ive.one-Geschäftsführer Dao erkennt hier ebenfalls große Einsparpotenziale. „Bei einer Tokenisierung des Wertpapiers kann sein Kauf und Verkauf automatisch erfolgen. Insofern wäre es nicht mehr nötig, die entsprechenden Set-­upProtokolle der Banken zu beachten, mit denen heute ein rechtssicherer Eigentumsübergang umgesetzt wird.“ Langfristig, sagt Dao, könnten so die realen Transaktionskosten gegen null gehen. Wertpapierübertragungen wä­ren dann kostenlos, nur für die Verwahrung wür­ de noch eine Jahresgebühr erhoben. Das könnte die Geschäftsmodelle mancher Banken gehörig durcheinander­ wirbeln.

Die Bankenwelt tue sich derzeit mit der Blockchain und verwandten Technolo­ gien entsprechend noch etwas schwer, weiß Dao. „Großbanken sind nicht besonders innovativ, da sie viele Leitungsebenen und entsprechend langsame Entscheidungsprozesse haben“, sagt er. Dennoch rechnet der Ive.one-Chef da­ mit, dass die Bank­branche innerhalb der kommenden fünf Jahre blockchain­ basierte Technologien in ihren Alltag integriert haben wird. Das schon allein deshalb, weil ihnen die Fintechs Druck ­m achen werden. Ersetzen jedoch ­würden die Fintechs die Kreditinstitute in diesem Zeitverlauf nicht, betont  Dao. „Für ein funktionierendes finan­ zielles Ökosystem braucht es eine vertrauensvolle Zusammenarbeit von beiden ­Seiten.“ Cyrus de la Rubia, der Chefvolkswirt der Hamburg Commercial Bank, sieht die

Chancen noch in einer weiteren Rolle, die elektronische Wertpapiere spielen könnten. Sie könnten die Immobilien­ anlage für breitere Kreise erschwinglich machen: „Kleinanleger haben bisher nicht viele Wahlmöglichkeiten, wenn sie in Immobilien investieren wollen, ohne dass sich für sie ein Klumpenrisiko ­ergibt“, sagt er. In Zeiten, in denen die Banken ohnehin ganz genau auf jedes einzelne Engagement schauen müssen, könnten elektronische Wertpapiere für manchen im Immobiliengeschäft gut dazu ­geeignet sein, neue Finanzierungs­ möglichkeiten zu erschließen. „Zwar verfügt der einzelne Anleger in Deutschland im Schnitt über ein verhältnis­ mäßig überschaubares Anlagevolumen. In der Summe ist es aber eine gewaltige Kapitalmenge, die sich die Projektentwickler mit den ­richtigen digitalen Lösungen nutzbar machen könnten“, stellt de la Rubia fest. Ulrich Schüppler

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Kein Schub für Crowdfinanzierer Europas Verordnung zur Vereinheitlichung ist nur ein kleiner Wurf

Rund zweieinhalb Jahre dauerten die Verhandlungen um die europäische Verordnung für Schwarmfinanzierer. Am 7. Oktober 2020 wurde sie veröffentlicht und wird zwölf Monate später in Kraft treten. Trotz dieser selbst für Brüsseler Verhältnisse recht langen Verhandlungsphase fällt das nun vorliegende Regelwerk weniger ambitioniert aus als von den Interessen­ vertretern der Crowdbranche erhofft. So blieben zum Beispiel alle geplanten Versuche außen vor, auch blockchainbasierte Crowdfinanzierungen einfach direkt mit zu regulieren. De facto ändert sich im Immo­ bilien-Crowd­investing aus deutscher Sicht durch die neue Verordnung damit zunächst einmal nur wenig. Das liegt vor allem daran, dass die ECSP-VO nur eine eng umgrenzte Nische reguliert: die Vermittlung von Krediten und den Vertrieb von Wertpapieren bis zu einer Obergrenze von 5 Mio. Euro je Plattform und Jahr. Dafür ist kein Prospekt nötig, nur ein sechsseitiges Anlegerinforma­ tionsblatt. Zahlungsdienstleistungen dürften die künftig nach der ECSP-VO regulierten Plattformen allerdings ebenso wenig anbieten wie das Einlagengeschäft oder die Vermögensverwaltung.

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Um eine Zulassung zu erhalten, müssen Crowdfinanzierer, die auf Basis der ­ECSP-VO tätig werden wollen, die nötigen Eigenmittel nachweisen. Diese sind in der EU-­ Verordnung 575/2013 über die aufsichtsrechtlichen Anforderungen an Kreditinstitute und Wertpapierfirmen definiert. Für die ­Zulassung der Plattformen, die auf Basis der neuen Verordnung tätig werden, sind die ­nationalen ­Finanzaufseher zuständig. Für alle Finanzdienstleistungen, die über den Regelungsrahmen der ECSP-VO hinausgehen, bleiben die bisherigen Vorschriften in Kraft. Einige EU-Staaten hatten die vergangenen Jahre nämlich bereits genutzt, um eigene regulatorische Vorgaben mit Blick auf das Thema Crowdlending einzuführen. Diese können von Land zu Land sehr ­unterschiedlich ausfallen. So durften, anders als in Deutschland, in vielen EU-Mitgliedsländern Schwarmfinanzierer ohne ­eigene Banklizenz bisher überhaupt kein Kreditgeschäft ­betreiben. Um an Kredite he­ ranzukommen, für die sie dann Investoren suchen konnten, mussten sie auf eine sogenannte Fronting-­Bank ausweichen. Die Bank schloss den Vertrag mit dem Darlehensnehmer ab und reichte die Kreditsumme dann zwecks Refinanzierung an die Crowdplattform weiter.

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: mast3r

Im Oktober 2020 verabschiedete das europäische Parlament die European Crowdfunding Service Provider Verordnung (ECSP-VO). Damit soll der Flickenteppich in der Regulierung der ­Schwarmfinanzierer auf eine europaweit einheitliche Basis gestellt werden. Die Verordnung ist aber weit weniger umfassend als zunächst vorgesehen und daher nur ein erster Schritt. Für ­deutsche Plattformen, die Crowdinvesting in Immobilien anbieten, ist die Verordnung eine ­Enttäuschung.


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Crowdfinanzierung

Für Finanzexperten wie Peter Axmann, Leiter des Immobi­ lienkundengeschäfts der Hamburg Commercial Bank (HCOB), geht die Verordnung in die richtige Richtung: „Dass die Mindestanforderungen, die Crowd­finanzierer erfüllen müssen, jetzt auf EU-Ebene harmonisiert werden, halte ich für einen sinnvollen ersten Schritt, da der Flickenteppich an Regelungen damit vereinheitlicht wird.“ Der Verband deutscher ­Kreditplattformen sieht das ähnlich und erwartet, dass die ECSP-VO die Idee des Geldverleihens über eine Plattform nachhaltig stärkt.

Die 5-Mio.-Euro-Grenze für das Emissionsvolumen ist nicht besonders hoch Jamal El Mallouki, Chef des IT-Unternehmens CrowdDesk, das IT-Lösungen für den digitalen Kapitalmarktvertrieb entwickelt, findet es spannend, dass die neue Verordnung eine erste EU-weite Grundlage für grenzüberschreitende, prospektlose Emissionen legt. Allerdings ist die von der ECSP-VO vorgesehene Schwelle von maximal 5 Mio. Euro nicht besonders großzügig bemessen, zumal sie sich nicht etwa pro ­Projekt, sondern je Crowdplattform und Jahr versteht.

Exporo bietet, wie die meisten deutschen Crowdfinanzierer, überwiegend Nachrangdarlehen an – und genau die deckt die neue Verordnung gar nicht ab.

Das bei deutschen Crowdfinanzierern beliebte Nachrangkapital bleibt außen vor In Deutschland gilt: Nur wenn Nachrangdarlehen mit einem qualifizierten Rangrücktritt ausgestattet sind, entfällt die Prospektpflicht nach dem Vermögensanlagegesetz. Und bei den Kosten für die Prospekterstellung sparen die Crowdfinanzierer gerne, denn sie verteuern gerade kleine Finanzierungen erheblich. Insbesondere die Prüfung durch spezialisierte Anwälte geht ins Geld. Laut Phong Dao, CEO von Ive. one, einem auf Digitallösungen für den Wertpapiervertrieb spezialisierten Softwareunternehmen, sind für einen Prospekt Gesamtkosten von rund 100.000 Euro zu kalkulieren.

Die von der ESCP-VO regulierten Kredite aber müssen das Kriterium der „unbedingten Verpflichtung zur Rückzahlbarkeit“ enthalten. Genau das erfüllen Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rang­rück­tritt nach Definition der hiesigen ­Finanzaufsicht BaFin jedoch nicht. Wie viel Volumen eine Plattform im Vielmehr rechnen die Auf­seher Jahr benötigt, um letztlich auskömm­solche Vermögensanlagen zu den lich wirtschaften zu können, kalku­hybriden Finanzierungsformen. Sie liert El Mallouki fol­gendermaßen: Für gelten als unternehmerische Risikodie IT-Kosten fallen 30.000 bis beteiligung, nicht als Kredit im Sinne Mit einem effektiven Jahreszins 40.000 Euro im Jahr an, für das Perdes Kreditwesengesetzes. von 5,82% p.a. auf Finanzierungen sonal 60.000 bis 80.000 Euro und wirbt die Plattform Exporo auf Darüber hinaus ist eine wirklich profür Marketing­aktivitäten bis zu ihrer Internetseite. 100.000 Euro. „Bei einem Provisionsspektfreie Emission laut Exporo auf satz von 8% bis 10% braucht der Basis der ECSP-VO gar nicht mögCrowdfinanzierer rund 2 Mio. Euro Emissionsvolumen im lich, denn das standardisierte Anlegerinformationsblatt Jahr, um in die Gewinnzone zu kommen“, fasst El Mallouki ­unterliege der nachträglichen Kontrolle durch die Aufsichtszusammen. Lässt er sich mit der Konkurrenz auf einen behörden. Dennoch sieht Exporo die Verordnung als Schritt ­Preiskampf bei der Provision ein, müsste er ein noch größe- in Richtung einer europäischen Harmonisierung und wird res Volumen anbieten. Vor diesem Hintergrund erscheint das wohl selbst eine entsprechende Zulassung beantragen. Wachstumspotenzial, das die neue EU-Verordnung den Crowdfinanzierern zugesteht, doch recht begrenzt. Im gewerblichen Immobilienfinanzierungsgeschäft haben die Schwarmfinanzierer HCOB-Immobilienchef Axmann zufolge In Deutschland können Crowdfinanzierer schon heute pros- ihren Platz noch gar nicht gefunden. Nicht umsonst sind die pektfreie Emissionen bis zu einer Höhe von 6 Mio. Euro je meisten Crowd-Immobilienfinanzierungen Wohnprojekte mit Projekt vornehmen. Dazu benötigt die Finanzierungsplatt- einer überschaubaren Anzahl von Einheiten. „Über Crowd­ form eine Erlaubnis als Finanzanlagenvermittler. Die bei- finanzierer wurde in der jüngeren Vergangenheit wahnsinnig spielsweise von Exporo bisher realisierten Immobilienfinan- viel berichtet, aber sie spielen in der gewerb­lichen Immobilizierungen weisen ein durchschnittliches Finanzierungs­ enfinanzierung wegen ihrer geringen Volumen bisher kaum volumen von gut 1,8 Mio. Euro auf. Laut Angaben des eine Rolle“, erklärt Axmann und fügt hinzu: „Oft hat ein Unter­nehmens gab es vereinzelt Finanzierungen, die die Crowdfinanzierer über alle Projekte hinweg weniger NachMarke von 5 Mio. Euro überschritten. Für Anbieter wie ­Exporo rangkapital zur Verfügung, als für ein einzelnes finanziertes entfaltet die ECSP-VO aber noch aus einem ganz anderen Gewerbeobjekt nötig wäre.“ Die sehr zaghafte ECSP-VO wird Grund kaum Relevanz. daran nichts ändern. Ulrich Schüppler

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Viele Wünsche an die ImmoWertV Es fehlt an einer Anpassung an internationale Standards Basis einer jeden Immobilienfinanzierung ist der Wert der Immobilie. Das neue R ­ egelwerk, das vorgibt wie Letzterer zu ermitteln ist, sollte Anfang des Jahres in Kraft treten. Doch nachdem das federführende Bundesinnenministerium einen Entwurf vorgelegt hatte, h ­ agelte es Ä ­ nderungs- und Anpassungsvorschläge. Nun steht die zweite Anhörungsrunde an. Kritikpunkte gibt es immer noch einige.

Bislang waren es sechs Einzelrichtlinien. Geplant war, dass sie zum 1. Januar ­dieses Jahres durch ein Gesetzeswerk aus einem Guss ersetzt werden: die ­Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das misslang. Ziel laut Bundesinnenministerium ist es, „dass die Ermittlung der Verkehrswerte und die der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt“. Das neue Recht soll übersichtlicher und an-

wenderfreundlicher sein als sein Vorgänger. Dass es aber keinesfalls das Rad neu erfinden wird, macht das Ministerium unmissverständlich klar: „Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben sind nur in sehr beschränktem Umfang vorgesehen.“ Die Verordnung soll für alle Bewerter verbindlich sein und nicht wie bisher nur für die Gutachterausschüsse. Im vergangenen Sommer lief die erste Anhörungsphase, die die Verbände eif-

Immobilienbewertungen aus   einem Guss Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird ein Sammel­ surium vieler Einzelrichtlinien bündeln und die bisherige Version aus dem Jahr 2010 ablösen. In das neue Werk einfließen sollen die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie, die Vergleichswertrichtlinie und die Ertragswertrichtlinie. Auch galten bislang parallel Wertermittlungsrichtlinien aus dem Jahr 2006. Die Übersichtlichkeit des Wertertmittlungsrechts soll laut dem federführenden Bundesinnenministerium durch die Verordnung gesteigert werden. Besondere Aufmerksamkeit der Verbände zieht der § 9, Absatz 2 des Referentenentwurfs auf sich: „ Bei Kaufpreisen, Bodenrichtwerten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind vorrangig die Daten der örtlich zuständigen ­Gutachterausschüsse zu verwenden; stehen dort keine geeigneten Daten zur Verfügung, können Daten von anderen Gutachterausschüssen und Stellen nach § 198 des Baugesetzbuchs sowie nachrangig Daten aus   anderen Quellen herangezogen werden.“ Die Branchenvertreter kritisieren die oft schwer vergleichbaren Daten und das vor allem in ländlichen Gebieten lückenhafte Material der Ausschüsse. Sie wünschen sich eine Gleichwertigkeit mit anderen Datensammlungen.

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rig für ihre Kritik und Verbesserungsvorschläge nutzten. Wohl mehr, als es das Innenministerium erwartet hatte. Nun wird der Gesetzentwurf überarbeitet. Marcus Badmann, Vorstandsmitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Deutschland, hat bislang allerdings noch kein Feedback aus Berlin bekommen. Sein Verband hatte – wie viele andere – eine umfangreiche Stellungnahme abgegeben.

Angestrebt ist die „erste Jahreshälfte 2021“ Eine zweite Beteiligungsrunde zu dem angepassten Entwurf wird jetzt folgen. Wann die Novelle greifen soll, dafür gibt es allerdings keinen Termin. Zunächst, so heißt es vonseiten des Ministeriums, werde der ­Entwurf Ländern und Verbänden zur schriftlichen Stellungnahme übersandt. Danach seien Anhörungstermine geplant, „die voraussichtlich in digitaler beziehungsweise hybrider Form stattfinden sollen“. Der Abschluss des gesamten Verfahrens ist „für die erste Jahreshälfte 2021“ angestrebt. Derzeit ist bis auf weiteres noch die alte ImmoWertV in Kraft. Und damit auch das Dickicht an weiteren Kleingesetzen wie z.B. die Sachwert­richt­linie (SW-RL), die Vergleichs­wertricht­linie (VW-RL) und die Ertragswertrichtlinie (EW-RL). Schon allein die Absicht, diese zusammenzuführen, ist an sich lobenswert. Zudem sollen für die Gesamtnutzungs-


Wertermittlung

dauer von Immobilien nicht nur Orientierungswerte gelten, sondern verbindliche und teils neue Vorgaben. Präzisere Vorgaben sollen auch für die verlängerte Restnutzungsdauer eingeführt werden. Die ImmoWertV will ein Fundament bilden: zur Ermittlung einerseits der Bodenrichtwerte, andererseits für die ­Berechnung des Verkehrswerts. Sie definiert standardisierte Verfahren für Gebäudewerte, wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Sie soll es außerdem ermöglichen, mehrere dieser Verfahren gemeinsam einzusetzen – auch zur wechselseitigen Überprüfung (§ 6 des Referentenentwurfs).

Mehr internationale Standards wünschenswert Die zusätzliche Wunschliste der Interessenvertreter ist indes lang. Badmann

beispielsweise hätte es gut gefunden, wenn mehr internationale Standards in der neuen ImmoWertV ihren Platz gefunden hätten. Als Beispiel nennt er das Residual- oder Restwertverfahren. Überhaupt hält er eine „generelle Öffnungsklausel“ für eine sinnvolle Lösung. Diese könne vorsehen, dass neben den normierten Wertermittlungsverfahren auch andere Verfahren zur Geltung kommen können. „Es sollte einfach der schon heute etablierte Stand der Technik gelebt und ermöglicht werden.“ Den Einwand, dass dann im Prinzip jedes Gutachten und jede Bewertung völlig regelfrei erstellt werden kann, möchte der Bewertungsexperte nicht gelten lassen. Es müsse ohnehin eine „allgemeine Nachvollziehbarkeit und Schlüssigkeit“ bei den Gutachten gewährleistet werden. „Das Ergebnis muss plausibel und marktgerecht sein – bei-

spielsweise für Gerichte oder steuerliche Zwecke.“ Und dabei sei es eben nicht entscheidend, ob der Wert­ ermittler ein normiertes Verfahren der ImmoWertV anwendet oder ein nicht normiertes.

Zentrale bundeseinheitliche Datensammlung Zudem wäre es laut Badmann „angebracht, die Gutachterausschüsse finanziell und organisatorisch zu stärken“. Diese Ausschüsse haben laut Bau­ gesetzbuch die Aufgabe, Kaufpreise zu sammeln, auszuwerten und diese Information unter anderem Bewertern zur Verfügung zu stellen. „Dem kommen sie auch mehrheitlich in guter Qualität nach“, stellt der RICS-Vorstand klar. „Aber viele Gutachterausschüsse sind finanziell und personell nicht in der Lage, ihre Aufgaben so zu erfüllen, dass

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Wertermittlung

wir als Sachverständige damit etwas anfangen können.“ Teils, weil es bei ­einigen Objekten nicht genügend oder keine statistisch auswertbaren Informationen gebe, teils, weil es Laien seien, die diese Bögen ausfüllten. Ein weiterer Wunsch Badmanns ist eine zentrale bundeseinheitliche Kaufpreissammlung für mehr Transparenz. Daraus sollen vor allem Immobiliensachverständige ihre Daten beziehen, auch ein größerer Empfängerkreis der Daten wäre aus Badmanns Sicht unproblematisch.

Hedonische Modelle könnten zur Anwendung kommen Der Geschäftsführer des Beratungsunternehmens FPRE, Stefan Fahrländer, stößt in dasselbe Horn. Auch er will mehr Internationalität sehen: „Seit ­vielen Jahren bestehen beim Wohn­ eigentum Alternativen, beispielsweise hedonische Modelle, also die analytisch-­ statistische Umsetzung der Vergleichswertmethode.“ Solche Modelle werden in mehreren westeuropäischen Ländern seit Jahrzehnten von Geschäfts- und Pfandbriefbanken zur Marktwertermittlung eingesetzt. Daraus leiten sich die Beleihungswerte ab. Die guten Erfahrungen der anderen Länder könnten Deutschland nur nutzen, meint Fahrländer. So könne der große Rückstand in allen Bereichen des Wertermittlungsrechts verringert werden.

Nachhaltigkeit stärker in die Bewertung einbringen Die alleinige Schaffung verbindlicher Vorgaben reiche nicht aus, um das Ziel einer höheren Grundstücksmarkttransparenz zu erreichen, moniert der Geschäftsführer des Immobiliengutachter­ unternehmens HypZert, Rainer Lux, in seiner Stellungnahme an das Bundes­ innenministerium. Wie Badmann fordert er eine bessere Ausstattung der Gutachterausschüsse, um „eine fachgerechte und qualitativ einheitliche Umsetzung der Regelungen“ zu ermög­

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lichen. Ausdrücklich lobt Lux, „dass in den Grundstücksmerkmalen auch die energetischen Eigenschaften der bau­ lichen Anlagen benannt werden“. Er ­bescheinigt diesem Geschäftsfeld ein hohes Wachstumspotenzial. Denn Lux macht bei der Kreditwirtschaft eine stärkere Einbeziehung dieser Thematik in die Bankenregulatorik aus. „Hierzu zählt beispielsweise die Kategorisierung von Immobilien hinsichtlich ihrer Nachhaltigkeit und Energieeffizienz oder auch die Beurteilung von Risiken sowie der Werthaltigkeit einer Immobilie im Hinblick auf ihre energetischen Eigenschaften.“ Während Lux Nachhaltigkeitsthemen im neuen Regelwerk stärker berücksichtigt sehen möchte, ist Badmann der Meinung, dass es genug Instrumente gebe, um diese Aspekte in einer Wertermittlung abzubilden. „Die energetische Qualität findet auch schon jetzt Anwendung in der Wertermittlung – beispielsweise durch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Objekts.“ Für Objekte, die ­beispielsweise nach dem Cradle-to-­ Cradle-Prinzip errichtet werden, ist  der Markt nach Ansicht des RICS-  Vorstandsmitglieds noch nicht reif. In der Tat ist der Bestand an Gebäuden  mit wiederverwendbaren Baumateria­ lien in Deutschland überschaubar. „Wenn der Markt diese und weitere ESG-Faktoren stärker berücksichtigt, wird sich dies auch stärker in den Daten niederschlagen“, ist sich Badmann sicher. Allerdings hat sein Verband schon jetzt ESG-Kriterien in die Wertermittlungsstandards eingearbeitet. Den HypZert-Chef beschäftigt noch ein anderer Punkt: die in der neuen ImmoWertV vorgesehene Vorrangigkeit der Daten von Gutachterausschüssen. Die hält Lux zwar für „grundsätzlich nachvollziehbar“. Er schlägt jedoch vor, die Nutzung anderer Quellen nicht per se durch die Formulierung „nachrangig“ zu sehr in den Hintergrund zu drängen. Ein Argument, dem RICS-Mann Badmann

nur zustimmen kann, denn: „In einigen Regionen Deutschlands ist die Datenverfügbarkeit über die Gutachterausschüsse leider sehr unzureichend.“ Für eine fach­g erechte Wertermittlung müsse häufig auf andere Quellen zurückgegriffen werden. Badmann missfällt darüber hinaus der neuerliche Fokus der Verordnung auf Wohn­immobilien – gleichwohl er damit gerechnet hatte. „Viele Daten der Gut­ achterausschüsse sind nicht ausreichend, um sinnvoll Gewerbeimmobilien zu bewerten. Als Beispiel führt er einen ­Supermarkt an. „Neben der Gebäudequalität und der Lage sind vor allem die Restvertragsdauer des Mietvertrags, die Miethöhe und die Wertsicherungsklausel entscheidend.“ Wenn diese ­Informationen nicht vorhanden seien, sei ein solches Gewerbeobjekt allein mit den Daten aus einem Grundstücksmarkt­ bericht eines Gutachterausschusses schwer zu bewerten. „Insbesondere in kleinen Orten ist die Datenlage dürftig.“ Hier kommt er wieder auf die Kaufpreissammlung zu sprechen, denn die könnte gute Orientierungswerte aus vergleichbaren Lagen schaffen.

Die aktuellen Marktverhältnisse finden sich wieder Aber es gibt auch Fans der geplanten Verordnung: David Jahn, einer der Geschäftsführer der Bewertungsgesellschaft JKT Immobilien, ist voll des Lobes: Es werde „zusammengefügt, was zusammengehört“. Sollte es in Zukunft Ergänzungen geben, würden diese sich „jeweils auf konkrete Vorschriften der ImmoWertV beziehen“. Er ist zudem gespannt, inwieweit es zu einer verstärkten Anwendung anderer Wertermittlungsverfahren oder deren Mischung kommt wird. Auch die neuen Parameter für die Ertrags- und Vergleichswertverfahren ­bereiten ihm Freude. Endlich würden die allgemeinen Marktverhältnisse berücksichtigt. „Diese Klarstellung begrüße ich sehr.“ Daniel Rohrig


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Die Bausparkassen zaudern noch Nur vier Institute nutzen das Instrument des Pfandbriefs Seit rund fünf Jahren können Bausparkassen eine Lizenz für die Ausgabe von ­ Pfandbriefen erwerben. Vergangenes Jahr sind drei hinzugekommen, die die Erlaubnis bei der Bankenaufsicht eingeholt und davon Gebrauch gemacht haben. Bis dahin war Wüstenrot allein auf dem Markt. Von einem Emissionsboom kann also bislang keine Rede sein.

Er gilt als begehrtes Kaufpapier institu- tiert seit 2017 kontinuierlich Papiere, Stephan Buschek, Vorstandschef des tioneller Investoren. Und es ist das zuletzt im Oktober vergangenen Jahres Pfandbriefneulings Alte Leipziger Bau­Vorzeigeprodukt der deutschen Immo­ mit 500 Mio. Euro und einem Order- spar, berichtet, dass die Bausparkassen bi­lienfinanzierer: der Pfandbrief. Bau- buch von 1,5 Mrd. Euro. „Die Emission sich vor 2016 schon länger für ihre sparkassen dürfen seit An­ ­Zulassung einsetzten. Baufang Januar 2016, nach einer sparproduk­te sind in der Novelle des BausparkassenNiedrig­z ins­p hase wenig gesetzes, das Instrument zu ­gefragt, die Möglichkeiten ihrer Refinanzierung einsetzur Refinanzierung eingezen. Erforderlich ist eine Lischränkt. Mittels PfandbrieBranchenprimus Schwäbisch Hall betrat Mitte zenz der Bundesanstalt für fen können die Häuser die ­Oktober 2020 mit einem Inhaber-Pfandbrief im Finanzdienstleistungsaufsicht Abhängigkeit von Bauspar­ ­Volumen von 500 Mio. Euro den Pfandbriefmarkt. (BaFin). Im Besitz einer soleinlagen als Refinanziechen Lizenz sind inzwischen rungsmittel verringern und vier der Spezialinstitute: Alte Leipziger der Pfandbriefe dient der fristenkon- flexibler agieren. Bauspar, Bausparkasse Mainz, Schwä- gruenten Refinanzierung des Erstrangbisch Hall und Wüstenrot. teils deutscher Wohnimmobilien“, er- „Unsere Summe an überschüssigen klärt Thomas Arendt, Leiter Treasury Bauspardarlehen, die nicht in entspreLetztere ging zuerst mit einem Pfand- bei Wüstenrot. Der granulare Deckungs- chenden Darlehen gebunden ist, ist brief auf den Markt. Wüstenrot emit- stock liege bei etwa 36.000 Einzel­ zwar in den vergangenen Jahren immer darlehen, die Deckungsgröße im weiter gewachsen“, erklärt Buschek. Schnitt bei 66.000 Euro. Nun sei aber ein Plateau erreicht. Für die Zukunft glaubt er an eine wieder 2020 gesellten sich drei Bau- wachsende Nachfrage nach Baudarlesparkassen mit ihren Pfand- hen, die unter den aktuellen Bedingunbriefen dazu. Im November gen abgeschlossen werden. Derzeit sind platzierte die Alte Leipziger das ein Sparzins von 0,1% und ein DarBauspar einen Pfandbrief lehenszins von 1,35%. Tagesgelder, über 10 Mio. Euro. Schwä- Festbriefe und Spargelder wären für die bisch Hall präsentierte Institute eine weitere Option zur sein erstes Papier ei- ­Refinanzierung von Baudarlehen. „Thenige Wochen vorher, oretisch könnten wir uns auch im Interdas Volumen betrug bankengeschäft refinanzieren“, stellt 500 Mio. Euro. Die ­Buschek klar, „aber das ist bedingt eher kleine Bau- durch hohe Aufschläge teuer.“ Für ihn sparkasse Mainz fei- ist das ein Argument für den Pfandbrief, erte schon im März der günstiger ist. Premiere in einer Größenordnung Der Pfandbrief der Alte Leipziger Bauvon 10 Mio. Euro. spar war ein „Testballon“, wie Holger

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Artco

500 Mio. Euro

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Pfandbriefe der Bausparkassen

Lindner, Co- Vorstandschef der Bausparkasse, sagt. Einziger Käufer war „eine Förderbank in Bayern“. Zurzeit sei das Instrument aus Liquiditätssicht nicht lebensnotwendig. „Was aber schon feststeht, ist, dass zukünftige Emissionen höhere Summen haben werden, wenn auch nicht so hoch wie die Papiere der größeren Bausparkassen.“ Das verwundert nicht. Schließlich hat die Bausparkasse aus Oberursel eine Bilanzsumme von 1,7 Mrd. Euro und ein Darlehensportfolio von 1,5 Mrd. Euro. Was den Vorstands­chefs am Herzen lag, war ein Rating des Pfandbriefs. Sie beauftragten deshalb die Gesellschaft für Bonitätsbeurteilung (GBB), Köln. Das Ergebnis: AAA. Buschek kann sich gut vorstellen, dass er auch die folgenden Emissionen prüfen lässt. „Wir werden das aber von Fall zu Fall entscheiden.“ Schließlich sei das eine gute Referenz.

Die Alte Leipziger möchte, auch mithilfe des Pfandbriefs, das außerkollektive, also konventionelle Darlehensgeschäft ausbauen. Der bürokratische Aufwand und der Genehmigungs­prozess sind jedenfalls erst einmal geschafft. Das macht bei weiteren Pfandbriefemissionen den Zeitaufwand geringer. Für ­Lizenzierung und Emission gingen etwa zwei Jahre ins Land. Der Debüt-Pfandbrief von Schwäbisch Hall ist mit einem Volumen von 500 Mio. Euro eine deutlich größere Nummer. Das Ordervolumen liegt bei rund  2 Mrd. Euro, im Orderbuch finden sich 72 Investoren aus dem In- und dem Ausland. Ausschlaggebend für den großen Erfolg des Briefes am Kapitalmarkt war laut Schwäbisch-Hall-Finanzvorstand Jürgen Gießler seine „gute Bonität  und die hochwertige granulare Deckungsmasse“. Diese Deckungsmasse

besteht aus rund 4.000 wohnwirtschaftlichen Darlehen, die aus ganz Deutschland stammen. Vierte Emittentin im Bunde ist die Bausparkasse Mainz (BKM) mit ihrem Hypothekenpfandbrief. BKM-Vorstandschef Bernd Dedert möchte zukünftig regelmäßig Papiere auf den Markt bringen. „Wir streben ein Gesamtvolumen von rund 50 Mio. Euro pro Jahr an.“ So groß die Begeisterung bei den vier Akteuren, so wenig Nachahmer sind in Sicht. 2017 hatten auch Badenia, Deutsche Ring Bausparkasse, Signal Iduna Bauspar und Debeka Interesse bekundet. Nach Auskunft der BaFin wurde bislang keine weitere Lizenz erteilt. Und beim Verband der Privaten Bausparkassen sind keine Pläne von Mitgliedsinstituten bekannt, eine Erlaubnis zu beantragen. Daniel Rohrig

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Immobilienfinanzierung  |  33


Zahlen aus der Finanzwelt Verlustrate Immobilienkredite

5,3%

2019 in % Quelle: BaFin

0,02 Wohnimmobilien

0,02 Gewerbeimmobilien

Die Stabilität des Finanzmarkts hat sich in den vergan­ genen Jahren bei steigenden Volumen stetig verbessert. Durch den zeitlichen Nachlauf der Statistiken sind die ­Corona-Folgen in den Kennzahlen noch nicht spürbar. Doch selbst wenn es durch die Pandemie zu einer Rezession kommen sollte, die auch am Immobiliensektor nicht spurlos vorübergeht: Die Finanzbranche hat ihre Hausaufgaben sichtlich gemacht und die Banken stehen deutlich solider da als vor der Finanzkrise im Jahr 2009.

Durchschnittliche   Eigenkapitalrendite   der deutschen ­  Immobilienbanken 2019 Quelle: Deutsche Bundesbank

Spezialfinanzierer in Deutschland

10 Immobilienbanken (Quelle: Deutsche Bundesbank) 45 vdp-Mitglieder, davon 41 Immobilienfinanzierer und 4 Bausparkassen (Quelle: vdp)

86 Pfandbriefbanken (Quelle: BaFin) 383 Banken und Sparkassen, die im größeren

Umfang Gewerbeimmobilien finanzieren   (Quelle: BaFin, LSI-Stresstest 2019)

Entwicklung Bestand Wohnimmobilienkredite

Entwicklung Bestand Gewerbeimmobilienkredite

in Mrd. Euro, jeweils 3. Quartal

in Mrd. Euro, jeweils 3. Quartal

Non-performing Loans (NPL)

Quelle: Deutsche Bundesbank

Quelle: Deutsche Bundesbank

Gewerbeimmobilienkredite in Mrd. Euro

1.537 1.019

2000

1.097

569

608

703

13,8 9,5 5,1

2010

2020

2016

Bürogebäude   Handelsgebäude   Hotels   Sonstige (u.a.   Industriegebäude) Quelle: vdp

34  |  Immobilienfinanzierung

2020

2011

2013

2015

1,4

2017

2019

150

3 5

25 67

234

Quelle: Irebs

LTV im

Ø-Marge

Struktur der Gewerbekredite (Neugeschäft) in %, 1. bis 3. Quartal 2020

2018

1,6

Neugeschäft

in Basispunkten für   Bestandsfinanzierungen   4. Quartal 2020 in Basispunkten für   Projektentwicklungen   4. Quartal 2020 Quellen: Bulwiengesa/BF.direkt

Gewerbe, in %

68

59

59

2015 2017 2019 Quelle: Irebs


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„Shopping ist nicht wegzudenken“ Die Finanzierung von Handelsimmobilien hängt am Mietermix Rund 12% des Kreditvolumens der Berlin Hyp entfällt auf Einzelhandelsimmobilien. Damit ­ ist die Bank im Handel etwas untergewichtet. Im Interview wirft der Vorstandsvorsitzende ­Sascha Klaus einen differenzierten Blick auf die Assetklasse. Daumen hoch für Nah­versorger, Daumen runter für Handelskonzepte ohne Einkaufserlebnis oder Freizeitcharakter.

Worin sehen Sie den Unterschied zwischen der Corona-­ Krise und der Finanzkrise? Ich habe die Finanzkrise eher als zyklische Krise wahrgenommen. Auslöser war das Platzen einer Immobilienblase. Jetzt handelt es sich eher um eine strukturelle Bereinigung. Die Banken sind viel besser kapitalisiert als 2007/2008. Der Markt ist liquide. Corona hat darum keinen Effekt auf die gesamte gewerbliche Immobilienbranche, sondern nur auf bestimmte Sektoren. Welche Sektoren im Handel leiden besonders? Der Einzelhandel und die Hotelbranche sind am stärksten von der Corona-Krise betroffen. Man sollte aber Retail nicht über einen Kamm scheren. Nahversorgung und Fachmärkte mit einem Ankermieter aus dem Lebensmittelhandel sind nach wie vor attraktiv. Sie haben durch die Pandemie sogar gewonnen. Das gilt auch für Drogeriemärkte. Baumärkte haben sich ebenfalls gut geschlagen und auch Möbelgeschäfte haben alles in allem profitiert. Wer waren die Verlierer? Die innerstädtischen Einkaufsstraßen und Einkaufszentren stehen unter Druck. Das war allerdings schon vor der Corona-Krise so. Gleichwohl  sind diese Konzepte nicht tot. Gute Malls mit Freizeitcharakter wird es auch in Zukunft geben. Auf der Highstreet werden die Spitzenmieten wahrscheinlich nachgeben. Sehr stark leiden wird der stationäre Modehandel. Hier werden wir wohl auch eine besonders hohe Zahl an ­Insolvenzen erleben, weil dieser Sektor nicht so ohne wei­teres seinen Um­ satz ins Internet verlagern kann.

Wird die Berlin Hyp dennoch weiter Shoppingcenter finanzieren? Shoppingcenter mit dem richtigen Mietermix haben eine ­Zukunft. Wichtig sind starke Ankermieter, die weniger ­abhängig sind von den Sektoren, die leiden, und ein attraktives, ergänzendes Angebot haben, zum Beispiel einen guten ­Foodcourt und sonstige Freizeitaktivitäten. Ein Einkaufszentrum, das stark auf Mode ausgerichtet ist, sähen wir dagegen aktuell kritisch. Vorbilder für zukunftsfähige Center gibt es zum Beispiel in Spanien und Portugal schon seit längerer Zeit. ­Natürlich spielen auch die Lage und das Einzugsgebiet eines Shoppingcenters eine Rolle. Glauben Sie an eine Renaissance des Immobilienprodukts Shoppingcenter? Ich glaube, die Transaktionsvolumen bei Shoppingcentern werden langsam steigen. Das gilt für Retail insgesamt und auch für Hotels. Wir sehen, wie viele Investoren an der Seitenlinie

Quelle: Heuer Dialog, Urheber: Alexander Sell

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Handelsimmobilien

s­ tehen, um Hotelkonzepte zu erwerben. Ähnliches ­erwarte Wie steht die Berlin Hyp zur Gastronomie? ich bei Einkaufszentren. Solange die Konzepte in den Für unsere Bank hat dieser Sektor keine große strategische ­Centern aber noch überleben und genügend Liquidität da ist, Relevanz. Wir finanzieren Gastronomie höchstens mit, wenn werden Investoren nicht schnell und leichtfertig ­verkaufen. sie etwa Teil eines Einkaufszentrums ist. Je länger der zweite Lockdown allerdings dauert, desto stärker wird ver­ Iris Schöberl vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) hat gesagt: „Gerade in mutlich der Druck auf die Eigentümer Die Banken sind viel werden. der Pandemie hat sich die Bankenwelt besser kapitalisiert hervorragend benommen.“ Das müsste Manche Experten erwarten in diesem Ihnen runtergehen wie Öl. als 2007/2008 Jahr wegen fallender Preise viele In der Tat nehme ich wahr, dass es zwischen Kreditnehmern und Banken ein ­Verkäufe von Handelsimmobilien. Sie auch? großes Bemühen gibt, pragmatische und partnerschaftliche Ich glaube schon, dass wir die ein oder andere Transaktion Lösungen zu finden. Dabei hilft sicher, dass Banken heutzusehen werden. Viel eher rechne ich leider, leider mit Insoltage zum Glück in einer deutlich stärkeren Verfassung als venzen von Einzelhändlern in Fußgängerzonen kleinerer noch in der Finanzkrise 2007/2008 sind. Das Triumvirat aus BaFin, EZB und Bundesbank hat zudem viel schneller mit Städte. Wir werden aber auch erleben: Immer wenn ein ­Lockdown endet, werden wir wieder einkaufen gehen, denn Liquiditätsmaßnahmen reagiert. Immobilienbanken haben die Menschen sehnen sich danach wieder auszugehen. Die bislang kaum Ausfälle zu verzeichnen. Aus dieser Position Bedeutung des Onlinehandels wird dadurch wieder etwas der Stärke heraus können sie die Märkte weiter mit Krediten versorgen. Was den Markt zudem stark stützt, sind natürlich abnehmen und im stationären Handel werden Nachhol­ effekte realisiert. die Finanzhilfen des Staates.

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Handelsimmobilien

Gerade an diesen Maßnahmen ist Anfang des Jahres Kritik laut geworden. Es heißt, Hilfsgelder flössen zu langsam oder nicht ausreichend. Bei den November-Hilfen gab es Verzögerungen, okay. Aber wenn Sie das Gesamtpaket der Hilfen in Deutschland betrachten, ist das schon beeindruckend. Der Umfang ist fast so groß wie der aller anderen Staaten in der Europäischen Union zusammen. Da hat Deutschland wirklich die Bazooka herausgeholt. Das ist der Grund, warum Deutschland die Corona-Krise bislang besser verkraftet hat als viele Nachbarländer.

Das ist jetzt natürlich etwas grob geschnitzt. Ich würde aber die These unterstützen, dass die Gesetzesänderung den Dialog zwischen Mietern und Vermietern forciert. Ich glaube,  § 313 BGB unterstützt mehr partnerschaftliche Gespräche. Mich treibt eher die Sorge um, dass zu viele Mietstreitigkeiten vor Gericht landen.

Die Tatsache, dass der Centerbetreiber ECE gleichzeitig mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes angekündigt hat, im zweiten Lockdown bei pandemiegeschädigten Mietern auf 50% der Miete zu verzichten, ist doch aber ein klares Indiz Es ist zu hören, dass viele Händler und Vermieter nach dem dafür, dass die Vermieter wissen, dass sie bei Corona-­ ersten Shutdown im Frühjahr 2020 bei ihren Banken um Mietstreitigkeiten nun schlechtere Karten haben. Tilgungsaussetzung gebeten haben. Musste die Berlin Hyp Ich finde das Verhalten von ECE vorbildlich, und ich habe die Probleme im Retailsektor auch nicht auch stunden? Die Tilgungsaussetzungen bewegen sich kleingeredet. Grundsätzlich haben insgesamt auf einem sehr niedrigen ­Vermieter ein Eigeninteresse daran, In den USA ist ­Niveau. Wir haben einen kleinen ein­ dass es nicht zu viele Insolvenzen  die Umsatzmiete gibt. Und ­Centerbetreiber müssen und stelligen Millionenbetrag gestundet. ­Momentan haben wir eine einzige aktive wollen ­sicherstellen, dass sie einen verbreitet Tilgungsaussetzung. Im ersten Lock­Großteil der Mieter in ihren Centern haldown waren es eine Handvoll. Das ten. Wenn ­attraktive Mieter ausziehen, ­Niveau kann ich für andere Immobilienbanken bestätigen, mit kann ein Center kippen und dramatisch an Attraktivität denen wir im Austausch stehen. Allerdings muss man berück- ­verlieren. sichtigen, dass es sich bei unseren Kunden in der Regel um finanzstarke Unternehmen handelt. Ich kann mir vorstellen, Ihr Ausblick auf das Handelsimmobilienjahr 2021? dass kleinere Investoren mit weniger Liquidität in Schwierig- Ich bin fest davon überzeugt, dass die Bevölkerung wieder keiten kommen. verstärkt einkaufen gehen wird, wenn wir diese Gesundheitskrise überstehen und auch mit den Impfungen gut vorankomDie Rufe nach einer Umstellung von Mietverträgen von men. Bis dahin gilt es, mit den Einschränkungen und UnsiFestmiete auf Umsatzmiete sind in der Corona-Krise im cherheiten umzugehen. Handel lauter geworden. Wie steht die Berlin Hyp dazu? Die Entwicklung hin zur Umsatzmiete ist im Ausland schon Für das Aussterben der Dinosaurier wird der Einschlag länger zu beobachten. Ich habe länger in den USA gelebt, da eines großen Meteoriten verantwortlich gemacht. Wenn wir ist die Umsatzmiete weit verbreitet. Wir werden als Bank dem die Corona-Krise mit einem Meteoriteneinschlag vergleiThema offen gegenüberstehen. Es bereitet uns nicht zu viele chen: Welche Dinosaurier in unserer Handelswelt werden Kopfschmerzen, weil wir in puncto Umsätze viele Vergleichs- diese Krise nicht überstehen? werte haben. Auf eine Kombination von Umsatz- und Fest- Konzepte, die das Thema Multichannel gut gelöst haben, miete sollten sich alle am Markt einstellen. Ich glaube nicht, ­werden gut durch die Krise kommen. Konzepte ohne Einkaufs­ dass das zu weniger Liquidität bei den Banken führen wird, erlebnis oder Freizeitcharakter werden sich schwertun. Die vielleicht zu etwas mehr Volatilität. Im Übrigen kann eine Leute haben in der Corona-Krise einmal mehr gemerkt, dass Bank reagieren, wenn die Mieterträge unter einen bestimm- sie viele Dinge des Alltags auch im Internet bestellen können. ten Wert fallen, etwa indem sie eine Anhebung der Tilgung In den Innenstädten werden viele kleine Einzelhändler die fordert oder eine Beteiligung am Cashflow der Immobilie ver- Krise leider nur schwerlich überstehen. Frei werdende Fläeinbart. chen müssen mit eventuell neuen Konzepten gefüllt werden. Die innerstädtische Logistik bietet ein gewisses Potenzial. Ende 2020 hat der Bundestag das gewerbliche Mietrecht Gerade nach der Pandemie werden sich die Menschen aber neu gefasst. Durch eine Betonung von § 313 BGB haben es nach lebenswerten Städten sehnen – und da ist Shopping aus pandemiegeschädigte Gewerbemieter nun grundsätzlich unserer Sicht nicht wegzudenken. leichter, eine Kürzung der Miete durchzusetzen. Könnte dies die Bewertung und damit Finanzierung von Handels­ Herr Klaus, wir danken Ihnen für das Gespräch. immobilien negativ beeinflussen? Das Interview führte Christoph von Schwanenflug.

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Antworten zum Darlehensvertrag Welche vertraglichen Abreden wichtig sind Die Finanzierung eines Immobilienportfolios, Gerichtsstandklauseln nach dem Brexit und ­der Zeitfresser Grunddienstbarkeit: Diese und weitere wichtige Punkte greifen unsere Rechtsexpert*innen auf.

Was ist aus Sicht des Kreditnehmers bei Zinssicherungsgeschäften wichtig? Geldmarktkredite, bei denen sich der Zinssatz in regelmäßigen Intervallen als Summe aus dem aktuellen Referenzzinssatz (meist Euribor) und der Marge ergibt, unterliegen einem Zinsänderungsrisiko. Um sicherzustellen, dass der generierte Cashflow ausreichend ist, um den Kapitaldienst zu tragen, bestehen Kreditgeber regelmäßig auf eine Absicherung. Diese kann durch Zins­ sicherungsgeschäfte in Form eines Zinscaps oder Zinsswaps erfolgen. Beim Zinscap kauft der Kreditnehmer gegen eine Prämie einen Anspruch auf Ausgleichszahlungen, wenn der Referenzzinssatz einen bestimmten Betrag (sog. Strike) überschreitet. Die Zinscapprämie wird beim Abschluss des Geschäfts gezahlt, sodass dem Kreditnehmer danach keine Verpflichtungen entstehen. Der Zinsswap stellt ein Tauschgeschäft zwischen dem Referenzzinssatz und einem Festzins (jeweils bezogen auf den Nennbetrag) dar. Dabei hängt es von der Entwicklung des Zinsumfelds ab, ob dem Kreditnehmer Ansprüche oder Verpflichtungen entstehen. Demzu-

folge wird ein Swap in der Regel nur gegen entsprechende Sicherheiten abgeschlossen. Da es dem Kreditnehmer jedoch meist untersagt ist, Dritten Sicherheiten zu gewähren, kann ein Zinsswap faktisch nur mit dem Kreditgeber ab­ geschlossen werden. Der Zinscap kann hingegen mit beliebigen Dritten vereinbart werden, sofern sie die notwendige Bonität aufweisen. Reduziert sich der Darlehensbetrag, ist der Kreditnehmer regelmäßig verpflichtet, den Nennbetrag eines Swaps anzupassen. Dies kann Kosten für ihn auslösen. Bei einem Cap ist aufgrund der fehlenden Zahlungsverpflichtung des Kreditnehmers eine entsprechende Reduktion wirtschaftlich nicht notwendig. Sofern für die Berechnung von Finanzkennzahlen Kapitaldienstkosten relevant sind, sind abgeschlossene Zinssicherungsgeschäfte zu berücksichtigen. Besteht ein Cap, sollte geklärt werden, ob die Strike Rate oder die tatsächliche, oft niedrigere Zinslast anzusetzen ist. Anika Mitzkait

Welche Aspekte spielen bei ESG-Loans eine Rolle? Environmental Social Governance (ESG) spielt inzwischen bei Finanzierungs- und Investitionsentscheidungen neben den klassischen Risiko- und Renditeerwägungen eine wesentliche Rolle. Umweltaspekte wie die Vermeidung von Treibhausgasemissionen stehen hierbei aktuell noch im Fokus, aber zukünftig werden auch „S“ und „G“ wie Diversity & Inclusion, menschenwürdige Arbeitsbedingungen und Gesundheits- und Sicherheitsfragen immer relevanter. Führende internationale Vereinigungen wie die Loan Market Association (LMA) und die Asian Pacific Loan Market Association (APLMA) haben Leitlinien entwickelt, die zu einer Standardisierung für grüne und nachhaltige Finanzprodukte beitragen und damit allen Akteuren am Finanzmarkt mehr Sicherheit geben sollen. Bei der Umsetzung der so etablierten Prinzipien in der Dokumentation von Nachhaltigkeitsdarlehensverträgen (sog. sustainability-­ linked loans, die von green loans zu unterscheiden sind) geht

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es kommerziell im Kern um die Margenanpassung nach unten oder oben um einige (derzeit nur wenige) Basispunkte beim Erreichen respektive der Nichteinhaltung der vereinbarten Nachhaltigkeitsziele. Zu diskutieren sind in diesem Zusammenhang die Informationspflichten des Darlehensnehmers – existieren zum Beispiel unternehmenseigene Nachhaltigkeitsberichte oder handelt es sich um einen ­börsennotierten Darlehensnehmer, für den eine Berichtspflicht besteht? – und die grundsätzliche Überprüfung der Nachhaltigkeitsziele. Hier wiederum ergeben sich Fragen zu der Vergleichbarkeit der Bewertung unterschiedlicher ­externer ESG-Ratingagenturen (z.B. Sustainalytics, ISS-ESG und EcoVadis). Schließlich werden sich die durch die Taxonomie- und die Offenlegungsverordnung erheblich steigenden Anforderungen an Investoren und berichtspflichtige Unternehmen voraussichtlich auch im Kreditbereich ­auswirken. Isabelle-Carmen Weis


Rechtliche Fragestellungen

Welche Besonderheiten sind bei einer Portfoliofinanzierung zu beachten? Wird ein Immobilienportfolio finanziert, ist es für den Kreditnehmer wichtig, einzelne Objekte aus der Finanzierung lösen und verkaufen zu können. Hierfür werden jedem Einzelobjekt Teilbeträge des Darlehens zugeordnet (sog. Allocated Loan Amount, ALA). Die Zuordnung erfolgt anteilig anhand der dem jeweiligen Objekt zugerechneten Markt- oder Beleihungswerte. Im Wertgutachten ist sicherzustellen, dass für jedes Objekt(teil), das einzeln veräußerbar sein soll, ein Wert ermittelt wird. Ein Objekt kann veräußert und aus der Finanzierung und den Sicherheiten

freigegeben werden, wenn das Darlehen in Höhe des sog. Release Price getilgt wird. Dieser setzt sich zusammen aus dem jeweiligen ALA und einer Releaseprämie, die sich meist zwischen 5% und 30% des ALA bewegt. Sieht der Vertrag regelmäßige Tilgungen vor, sollte die Anpassung der Raten vereinbart werden. Gelten für einzelne Darlehenstranchen unterschiedliche Konditionen, empfiehlt sich eine Bestimmung zur Tilgungsreihenfolge. Um Kosten aus einer vorzeitigen Tilgung zu vermeiden, ist eine Option zum Austausch der Objekte nach bestimmten Kriterien möglich. Claudia Hard

Welche Vor- und Nachteile haben Festzinsen und Geldmarktzinsen? Ein zentraler Punkt ist die bei Geldmarktkrediten regelmäßig geforderte Absicherung des Zinsänderungsrisikos durch Zinssicherungsgeschäfte. Preislich sind die Konditionen einer Festzinsvereinbarung meist etwas günstiger als ein Euribor-Darlehen. Letztere aber sind flexibler: Werden fest verzinste Darlehen früher zurückgezahlt, bekommt der Kreditgeber den Vorfälligkeitsschaden ersetzt, der dessen Refinanzierungsschaden nebst entgangener Marge umfasst. Euribor-Darlehen können

grundsätzlich ohne Entschädigung zum Ende einer Zins­ periode zurückgezahlt werden. Erfolgt die Absicherung des Zins­änderungsrisikos über einen Swap, können – abhängig von der Zinsentwicklung – zusätzliche Kosten entstehen. Diese entsprechen wirtschaftlich im Prinzip dem Refinanzierungsschaden bei Festzinsabreden. Bei einem Zinscap führt die vorzeitige Rückzahlung nicht zu Zusatzkosten. Der Margenschaden ist bei Euribor-Darlehen nicht oder nur teilweise (als sog. Prepayment Fee) zu ersetzen. Anika Mitzkait

Wie kann ein Darlehensnehmer für den Verkauf der Immobilie flexibel bleiben? Vor einigen Jahren wurden Zinsen größerer Immobilienkredite oft auf der Basis Drei-Monats-Euribor plus Marge variabel berechnet und dann mit einem Zinshedging in eine feste Zinsbelastung umgewandelt. Heute gibt es zumeist Festzinsdarlehen, die bei ihrer vorzeitigen Kündigung wegen eines Verkaufs der Immobilie Vorfälligkeitsentschädigungen nach sich ziehen. Durch Aushandeln vorzeitiger Kündigungsmöglichkeiten, etwa gegen Zahlung einer pauschalen Entschädigung, bleibt ein Darlehensnehmer

flexibel. Ebenfalls möglich ist es, eine kürzere Darlehenslaufzeit mit Verlängerungsoptionen festzulegen. Da der Darlehensnehmer selbst über die Verlängerung entscheidet, ist bei einem Verkauf der Vorfälligkeitsschaden nur auf eine kurze Zeitspanne zu berechnen und daher erheblich geringer. Die Kombination verschiedener Verlängerungsoptionen kann bei Portfoliofinanzierungen zudem genutzt werden, um die anteilige Darlehensrückführung bei einem beabsichtigten, aber ungewissen Einzelabverkauf abzubilden. Björn Strehl

Warum sorgen Dienstbarkeiten bei der Finanzierung oft für Zeitverzug? Dienstbarkeiten sind bei vielen Objekten oft vor Jahrzehnten im Grundbuch eingetragen worden und erlauben Dritten, bestimmte Teile der Immobilie zu nutzen. Wege-, Leitungsrechte oder Abstandsflächen sind für die Bewertung der Immobilie durch die Bank meist unschädlich und es wird, wenn überhaupt, nur ein sehr geringer Abschlag auf die Beleihbarkeit vorgenommen. Aber es gibt auch Dienstbarkeiten, die die maßgebliche Nutzung der Immobilie einem Dritten zuweisen, wie z.B. Nießbrauch oder Mieterdienstbarkeiten. Um die Folgen ein-

schätzen zu können, reicht der Grundbucheintrag nicht aus: Die Bestellungsurkunden mit Plänen müssen hinzugezogen werden. Es kann bei alten Dokumenten sehr lange dauern, diese zu beschaffen, da sie selten digital vorliegen und daher zeitaufwändig in Archiven gesucht werden müssen – oder nicht mehr existieren. Dadurch werden häufig Verzögerungen bei der Finanzierung ausgelöst. Auch Zinsauf- oder ­Sicherheitsabschläge bei der Beleihbarkeit sind oft die Folge. Es ist den Beteiligten deshalb zu raten, bereits sehr frühzeitig solche Dokumente zu beschaffen. Björn Strehl

Immobilienfinanzierung  |  41


Rechtliche Fragestellungen

Was bedeutet der Brexit für ausschließliche Gerichtsstandklauseln? Für gewöhnlich werden in den auf Mustern der Loan Market Association (LMA) basierenden Darlehensverträgen einseitige ausschließliche Gerichtsstandklauseln durch die Parteien vereinbart. Sofern sich hierbei post Brexit ein in Deutschland ansässiger Darlehensnehmer der einseitigen ausschließlichen Gerichtsbarkeit englischer Gerichte unterwirft (d.h. der Darlehensgeber ist dieser Einschränkung nicht unterworfen), stellt sich die Frage der Anerkennung derartiger Gerichtsstandklauseln durch deutsche Gerichte. Das Haager Übereinkommen über Gerichtsstandvereinbarungen ist auf derartige Fälle nicht anwendbar. Ferner ist Großbritannien bis dato dem Lugano-Abkommen nicht beigetreten, sodass auch dieses nicht

zu Rate gezogen werden kann. Diskutiert wird allerdings die Beurteilung der Gerichtsstandvereinbarung nach bereits ­bestehenden bilateralen oder multilateralen Abkommen (wie das Übereinkommen über die gerichtliche Zuständigkeit und die Vollstreckung gerichtlicher Entscheidungen in Zivilund Handelssachen vom 27. September 1968). Sollten entsprechende Abkommen nicht anwendbar sein, so findet (vor­ behaltlich abweichender Literaturauffassungen) auf die ­Prüfung des Derogativeffekts der Gerichtsstandvereinbarung gegenwärtig die Zivilprozessordnung Anwendung. ­Entscheidend bleibt jedoch die Prüfung der vereinbarten Klausel im Einzelfall. Isabelle-Carmen Weis

Quelle: Linklaters LLP

Isabelle-Carmen Weis, Managing Associate, Linklaters, Frankfurt „ Neben den Herausforderungen, die sich für die Marktteilnehmer aktuell u.a. aus den Folgen des Brexits und der Corona-Pandemie ergeben, bietet der Markt auch viele Möglichkeiten. So erfreut sich etwa die Finanzierung von Lager- und Logistikimmobilien großer Beliebtheit und auch das Thema Nachhaltigkeit ist Treiber für Investitionsentscheidungen.“

Quelle: Greenberg Traurig Germany

Claudia Hard, Partnerin, Greenberg Traurig, Berlin „ Das Jahr 2020 hat im Finanzierungsmarkt weniger Verwerfungen verursacht als zum ­Anfang der Pandemie allgemein erwartet. Allerdings war zu beobachten, dass die sich ­auftuenden Lücken sehr schnell durch alternative Finanzierer besetzt wurden, welche aber auch zur Stabilisierung des Marktes beigetragen haben.“

Quelle: Linklaters LLP

Björn Strehl, Managing Associate, Linklaters, Frankfurt „ Im aktuellen Corona-Marktumfeld zeigt sich, dass Finanzierungen mit Flexibilität erheblich stabiler sind. Es ist zu erwarten, dass Kreditgeber aus den letzten Krisen gelernt haben und bei bestehenden, an Corona-Folgen leidenden Finanzierungen auch aus eigenem ­Interesse an langfristigen Stabilisierungen mitarbeiten.“

Quelle: Greenberg Traurig Germany

Anika Mitzkait, Partnerin, Greenberg Traurig, Berlin

42  |  Immobilienfinanzierung

„ Verträge werden für schlechte und nicht für gute Zeiten geschrieben. Das letzte Jahr hat uns gezeigt, dass unerwartete Entwicklungen jederzeit möglich sind. Die vertraglichen ­Regelungen sollten deshalb dem Kreditnehmer auch bei Unvorhergesehenem Flexibilität und Verlässlichkeit gewähren, ohne dem Kreditgeber seine Handlungsfähigkeit zu nehmen.“


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Leasing fürs Eigenheim kommt Neue Modelle für die Finanzierung von Wohneigentum Das gewerbliche Immobilienleasing hat in Deutschland ein sicheres Plätzchen. Seit J ­ ahren hat es sich im Bereich von 1,5 Mrd. Euro eingependelt. Beim ­privaten Wohnraum allerdings spielten Leasingmodelle hierzulande bislang keine Rolle, im Gegensatz beispielsweise zu den USA. Nun aber haben zwei Unternehmen das Geschäftsmodell für sich entdeckt.

Fehlt es am Eigenkapital, scheitert meist der Wunsch vom Wohnen im Eigentum, da die Kreditinstitute kein Darlehen gewähren. Diese Lücke wollen zwei Unternehmen mit Leasingmodellen für Wohnimmobilien besetzen. Das Grundprinzip ist einfach, es funktioniert wie beim Auto: Der Leasingnehmer zahlt dem Leasinggeber Miete für die Nutzung der Bleibe und darf diese später nach festgelegten Regeln erwerben. Einer der Anbieter ist Gecci Investment aus dem niedersächsischen Nettlingen. Sein Modell nennt sich Mietübereignung, die Verträge laufen zwischen 23 und 32 ­Jahren. Laut Gecci-­ Geschäftsführer Gerald Evans bewegt

sich die Miete auf dem ortsüblichen ­Niveau und bleibt während der gesamten Zeit konstant. Am Ende wird der Leasingnehmer im Regelfall Eigen­ tümer der Immobilie. Bei Gecci ist kein Restkaufbetrag zum Mietende fällig, gezahlt werde „lediglich die Grunderwerbsteuer“, sagt Evans. „Unsere Immobilien werden jährlich mit 2,5% abgeschrieben.“ Die Abschreibung macht das Modell für den Leasinggeber attraktiv. Gecci verdient zudem an den Leasing­ raten und an weiteren Gebühren. Bislang hat Evans sechs Einfamilienhäuser gekauft, 17 befinden sich in der ­Entwicklung. In den kommenden fünf Jahren sollen es bundesweit 40 Eigenheime und 20 Mehrfami­lienhäuser mit je elf Einheiten werden. Finanziert wird über zwei Unternehmensanleihen und langfristige Darlehen, u.a. der KfW, mit einem Zinssatz von ungefähr 1,5% p.a. inklusive Förderprogrammen für energieeffizientes Bauen. Würde Gecci in eine Insolvenz schlittern, wäre das laut Evans für die Leasingnehmer kein Problem. „Es wird eine Auflassungsvor-

Quelle: stock.adobe.com, Urheber Hände: MacroOne; Haus: Artco

44  |  Immobilienfinanzierung

merkung unter Verzicht auf die Einrede der Verjährung im Grundbuch eingetragen.“ Ein Insolvenzverwalter würde das Unternehmen führen. „Die Anwaltskanzlei Thalmeier Adam Stark hat die Insolvenzfähigkeit des Konzepts geprüft.“ OWNR aus Hamburg geht mit seinem Immobilienleasingmodell einen anderen Weg. Der Kunde schließt einen Vertrag über 18 bis 48 Monate ab. „Am Ende  der Mindestlaufzeit kann der Leasing­ nehmer entscheiden, ob er das Objekt weiter mieten, ausziehen oder die Kaufoption zum Festpreis ziehen möchte“, erklärt CEO Nils T. Kohle. Die Leasing­ rate ist an die Laufzeit geknüpft, je kürzer desto teurer. Sie liege im Normalfall leicht über einer normalen Miete. „Wir schlagen den Objektkaufpreis, die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklercourtage anteilig auf den Mietvertrag auf.“ In den Raten ist keine ­Anzahlung enthalten, daher muss der Leasingnehmer, will er Eigentümer werden, den vollen Kaufpreis nebst Aufschlag für den Wertzuwachs bezahlen. Den veranschlagt OWNR mit 3,5% p.a. OWNR verdient an der Leasingrate und am Verkauf, erklärt Kohle. Provisionen für Verbundprodukte wie Versicherungen, Möbelleasing oder Internetverträge kommen dazu. Im Insolvenzfall haftet nicht die operative Gesellschaft OWNR Deutschland, sondern die Tochtergesellschaften der Luxemburger OWNR Europe, die für jedes einzelne Bauprojekt Gesellschaften formt.


Leasing für Wohnimmobilien

Kohle geht davon aus, dass nur 20% der Leasingnehmer letztlich ihr Domizil kaufen werden. Das zumindest sei bei vergleichbaren Unternehmen in den USA so gewesen. Gestartet ist OWNR jüngst in Hamburg, eine Expansion nach Berlin und Frankfurt ist geplant. Er habe genug Kapital beisammen, um in den kommenden zwei Jahren 900 bis 1.000 Objekte zu erwerben, sagt Kohle. Bei einer Finanzierungsrunde sammelte OWNR unlängst rund 12,5 Mio. Euro ein. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am Regensburger Irebs-Institut, hält das Wohnimmobilienleasing für den Leasinggeber für attraktiv, „da er als Eigentümer deutlich bessere Sicherheiten hat als ein Darlehensgeber mit Grundbucheintrag“. Für den Leasingnehmer allerdings ergäben sich grundsätzlich immer höhere Kosten. „Wenn kein steuerlicher Vorteil hinzu-

kommt, ist für den Wohnungseigennutzer in der Regel ein Immobiliendarlehen günstiger.“ Verdammen möchte Sebastian die Modelle aber nicht. „Es kann eine – wenn auch teure – Lösung sein, wenn kein oder zu wenig Eigenkapital vorliegt.“ Rechtsanwalt Helge Petersen, spezialisiert auf Bank- und Kapitalmarktrecht, sieht die Vorteile allein bei den Leasinggebern. Sie verdienten an der Wert­ steigerung der Objekte und an der vergleichsweise teuren Einwertung. Zudem warnt er vor versteckten Kosten, da „kann es sich um mehrere 10.000 Euro handeln“. Vom Leasingnehmer wird zwar die Bürokratie eines Eigentumskaufs ferngehalten, doch „macht das bei den heutigen Marktzinsen wenig Sinn“. Petersen jedenfalls hat noch keinen „Vertrag mit echten Vorteilen im Verhältnis zum Eigenkauf“ gesehen.

Akteure aus dem Gewerbe­immobilien­ leasings können mit der Variante für Wohnraum als Geschäftsmodell wenig anfangen. Marcus ­Bender, Geschäftsführer von CoRE Solutions, findet die Strukturen weder für sich noch für Leasingnehmer interessant. Beim Gewerbeimmobilienleasing könnten Bilanz­ relationen verbessert werden, oder es könnten Steuervorteile bei der ­Hebung von ­stillen Reserven entstehen. Diese ­Vorteile jedoch fielen bei Privatkunden weg. Michael Schorling, Bereichsleiter Stab und ­Steuerung der Deutschen Anlagen ­Leasing, sieht ganz praktische Hindernisse: „Wir realisieren unsere Immo­bi­lienleasing-Engagements immer mit einer ­eigenen Leasing-Objektgesellschaft.“ Die damit verbundenen Ver­ waltungskosten überstiegen aber das ­Budget von ­Privatkunden. „Das Produkt wird erst ab einer Größen­ordnung von 5 Mio. Euro interessant.“ Daniel Rohrig

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Immobilienfinanzierung  |  45


Der Brexit ist verarbeitet Finanzierer haben ihre Strategien längst angepasst

Was am 23. Juni 2016 seinen Anfang nahm, hat zum Jahreswechsel 2020/21 schließlich ein Ende gefunden. Über Jahre traute sich kaum jemand zu, belastbare Prognosen für die Wirtschaft und die Finanzbranche abzugeben. „Das No-­  Deal-Szenario hing wie ein Schatten über London. Jetzt ist es endlich vom Tisch. Das ist der eindeutig positive Effekt des Abkommens zwischen EU und UK kurz vor Jahresende“, sagt Martin Payne, Geschäftsführer von Warburg HIH-Invest UK. Die Bedeutung des Deals für die Finanzdienstleistungsbranche allerdings ist überschaubar. Die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) hat bereits 2016 ihre Strategie für Großbritannien (UK) angepasst und sieht keinen Grund umzu­ schwenken. „In einem ersten Schritt haben wir das Volumen von Entwicklungsfinanzierungen sowie Investitionsfinanzierungen mit nennenswerten Vermietungsrisiken reduziert und von solchen Finanzierungen im weiteren Fortgang gänzlich Abstand genommen. Wir haben außerdem unser Einzelhandelsportfolio reduziert“, berichtet Thomas Köntgen, stellvertretender Vorstandsvorsitzender von pbb. Der tatsächliche Austritt habe diesen Ansatz

46  |  Immobilienfinanzierung

nicht verändert. „Wir erachten das Vereinigte Königreich unverändert als einen strategischen Kernmarkt. Allerdings werden wir unseren konservativen Ansatz zunächst fortführen und weiter unsere strikten Risikomaßstäbe anlegen“, sagt Köntgen. Markus Nitsche, General Manager von Deutsche Hypo, London Branch, sieht ebenfalls keinen Grund für eine strategische Neuausrichtung. „Wir hatten vor dem Abkommen mit der EU bestimmte Risikofaktoren, an denen sich einfach nichts geändert hat. Denken Sie etwa an die Probleme des Einzelhandels. Kurz- bis mittelfristig erwarten wir aber durch den Brexit keine deutlich negativen Auswirkungen“, sagt er. Der Markt sei stabil und liquide. „Und internationale Investoren sind durch das Zinsumfeld fast gezwungen, in Immobilien zu gehen.“ Deutsche Hypo habe sich bei Büros in London zuletzt sehr zurückgehalten. „Aber zu dem befürchteten Exodus der Arbeitsplätze gerade in der Finanzbranche ist es nicht gekommen. Ansonsten bleiben Wohnungsbau und Logistik interessante Themenfelder“, bilanziert Nitsche. Ohnehin sind noch immer viele Details der genauen künftigen Wirtschafts­

beziehungen fraglich. So gibt es etwa keine klaren Regelungen, unter die grenz­überschreitende Finanzdienstleistungen fallen. „Das betrifft auch die Verhandlungen zum Äquivalenzprinzip. Wo da die Grenzen des Zulässigen liegen, muss noch ausgehandelt werden“, sagt Nitsche. Für Deutsche Hypo seien diese offenen Fragen aber keine Belastung. „Wir haben schon lange eine interne Trennung eingeführt. Kunden aus Kontinentaleuropa werden auch aus Kontinentaleuropa heraus beraten, auch wenn es um ein Investment in UK geht. Andersherum gilt dies ebenso.“ Für das Geschäft der Pfandbriefbanken resultierten aus dem Brexit keine wesentlichen Einschränkungen, „da deckungsfähiges Neugeschäft in UK auch weiterhin möglich ist“. Auch von der Aareal Bank ist wenig Sorgenvolles zu hören: „Wir gehen davon aus, dass die Auswirkungen des Brexits auf unser Geschäft überschaubar sind. Die Pfandbrieffähigkeit des Bestandswie auch des Neugeschäfts ist inzwischen aufgrund der erfolgten Novelle des Pfandbriefgesetzes gesichert.“ 2021 steht ohnehin die Corona-Pandemie im Fokus. „Wenn wir uns die wirtschaftliche Entwicklung insgesamt anschauen, werden die Folgen der Pandemie deutlich schwerer wiegen als die des Brexits. Ich rechne mittelfristig mit leicht sinkenden Mieten in London, weil die Zahl der Beschäftigten stagniert“, prognostiziert Payne. Robin Göckes

Bildquelle: stock.adobe.com, Urheber: Rawf8

Lange drohte ein Austritt Großbritanniens aus der EU ohne vertragliche Absprachen. Das machte seriöse Wirtschaftsprognosen nahezu unmöglich. Am Jahresende kam der Brexit-Deal dann doch noch. Die Immobilienfinanzierer sind seit langem gut vorbereitet und geben sich gelassen.


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Die Kreditquellen sind vielfältig Eine Übersicht der gewerblichen Immobilienfinanzierer Die Finanzierung einer Immobilie wird hierzulande von einer Vielzahl an Anbietern m ­ öglich ­gemacht. Auf den folgenden Seiten zeigen wir eine Auswahl an Banken, S ­ parkassen und ­Versicherungen mit ihren Ansprechpartnern und den jeweiligen ­Finanzierungsschwerpunkten. Die Liste könnte noch viel umfangreicher sein – doch ­insbesondere ­Sparkassen und ­Volksbanken scheuen sich, die notwendigen Daten preiszugeben.

Adresse

Ansprechpartner/Kontakt

Aareal Bank Paulinenstraße 15, 65189 Wiesbaden

Kontaktdaten aller Geschäftsstellen unter www.aareal-bank.com

Airbus Bank Prannerstraße 8, 80333 München

Mario Rogalas, 089/2901405839, mario.rogalas@airbusbank.com

Allianz Real Estate Seidlstraße 24-24a, 80335 München

Roland Fuchs, roland.fuchs@allianz.com;   Helmut Mühlhofer, helmut.muehlhofer@allianz.com

Aukera Real Estate Goethestraße 89, 45130 Essen

Lars Armgart (CEO), 0201/8908342 bzw. 0160/3600910, l.armgart@aukera.ag

Bank für Sozialwirtschaft Konrad-Adenauer-Ufer 85, 50668 Köln

Kontaktdaten aller Geschäftsstellen unter www.sozialbank.de

Bayerische Landesbank Brienner Straße 18, 80333 München

Gustav Kirschner, 089/217122124, gustav.kirschner@bayernlb.de und regionale Ansprechpartner unter   www.bayernlb.de/immobilien

Bayerische Versorgungskammer Denninger Straße 37, 81925 München

Petra Lang, 089/92358815, plang@versorgungskammer.de

Berliner Volksbank Wittestraße 30 R, 13509 Berlin

Jörg Widhalm, 030/30633431, joerg.widhalm@berliner-volksbank.de

Berlin Hyp Corneliusstraße 7, 10787 Berlin

Oliver Hecht, 030/25995580, oliver.hecht@berlinhyp.de

Caerus Debt Investments Heinrich-Heine-Allee 12, 40213 Düsseldorf

Stefan König, 0211/41613313, s.koenig@caerus.ag; Sotirios Kotinakis, 0211/41613315, s.kotinakis@caerus.ag

Commerzbank Kaiserplatz, 60311 Frankfurt

Christina Pongratz, 089/3564150, christina.pongratz@commerzbank.com; Dr. Heino Betz, 069/13626010,   heino.betz@commerzbank.com; Siegfried Eschen, 069/13687866, siegfried.eschen@commerzbank.com

DekaBank, Deutsche Girozentrale Mainzer Landstraße 16, 60325 Frankfurt

Amar Latif, 069/71472504 bzw. 0151/54358855, amar.latif@deka.de; Ursula Sahrhage, 069/71471157 bzw. 0151/52718024, ursula.sahrhage@deka.de; Aren Wegner, 069/71472916 bzw. 0151/58255285, aren.wegner@deka.de

Deutsche Bank Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt

Sandra Heinrich, 069/91037240, sandra.heinrich@db.com

Deutsche Hypothekenbank Osterstraße 31, 30159 Hannover

Inland: Ralf Vogel, 0511/3045790, ralf.vogel@deutsche-hypo.de;   Ausland: Ingo Martin, 0511/3045742, ingo.martin@deutsche-hypo.de

Deutsche Kreditbank Taubenstraße 7-9, 10117 Berlin

Andreas Koschowski, 030/120303510, andreas.koschowski@dkb.de

Deutsche Pfandbriefbank Parkring 28, 85748 Garching

Gerhard Meitinger (Leitung), 089/288016100, gerhard.meitinger@pfandbriefbank.com

DZ Hyp Rosenstraße 2, 20095 Hamburg

Mittelstand & Verbund: Axel Jordan, 040/33343627, axel.jordan@dzhyp.de; International & Institutionell: Steffen   Günther, 040/33343737, steffen.guenther@dzhyp.de; Wohnungswirtschaft: Jürg Schönherr, 0251/49054300,   juerg.schoenherr@dzhyp.de

Ergo Group Ergo-Platz 1, 40477 Düsseldorf

Thomas Werner, 0211/4777812, thomas.werner@ergo.de

Frankfurter Sparkasse Neue Mainzer Straße 47-53, 60311 Frankfurt

Peter Zwanzig (Leitung), 069/26412295, peter.zwanzig@frankfurter-sparkasse.de;   Michael Brinkmeyer, 069/26412866, michael.brinkmeyer@frankfurter-sparkasse.de

48  |  Immobilienfinanzierung


Marktübersicht

Adresse

Ansprechpartner/Kontakt

GLS Gemeinschaftsbank Christstraße 9, 44789 Bochum

Gewerbe: Tim Didzoleit, 0234/57975513, tim.didzoleit@gls.de;   Wohnen: Benedikt Altrogge, 0234/57975215, benedikt.altrogge@gls.de

Hamburg Commercial Bank Gerhart-Hauptmann-Platz 50, 20095 Hamburg

Peter Axmann (Leitung), 040/333310060, peter.axmann@hcob-bank.com;   Oliver Waldeck (Leiter Vertrieb), 040/333310060, oliver.waldeck@hcob-bank.com

Hamburger Sparkasse Wikingerweg 1, 20537 Hamburg

Bauträger: Birga-Maria Möller, 040/35793802, birga-maria.moeller@haspa.de; wohnwirtschaftliche Investoren:   Ulf Schmelmer, 040/35793858, ulf.schmelmer@haspa.de; Investoren und Projektentwickler: Frank Gundelach, 040/35793805, frank.gundelach@haspa.de; Großkunden und Konsortialgeschäft: Jens Ole Heitmann, 040/35793122, jensole.heitmann@haspa.de

HypoVereinsbank Arabellastraße 12, 81925 München

Dr. Christian Federspieler (Leiter), 089/37845872, christian.federspieler@unicredit.de

IKB Deutsche Industriebank Wilhelm-Bötzkes-Straße 1, 40474 Düsseldorf

Markus Hamm, 0211/82214206, markus.hamm@ikb.de

Investitionsbank Berlin Bundesallee 210, 10719 Berlin

Mathias Kämmer (Banken und Konsortialgeschäft), 030/21253510, mathias.kaemmer@ibb.de; Andy Pieczynski (Banken und Konsortialgeschäft), 030/21253786, andy.pieczynski@ibb.de; Astrid Schmid (Neukunden), 030/21252624,   astrid.schmid@ibb.de

Investitionsbank Schleswig-Holstein Fleethörn 29-31, 24103 Kiel

Matthias Voigt (Leiter Firmenkunden Finanzierung), 0431/99053330, matthias.voigt@ib-sh.de; Jörg Bierbass (Leiter   Immobilienkunden Mietwohnungsbau), 0431/99053478, joerg.bierbass@ib-sh.de

Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz Holzhofstraße 4, 55116 Mainz

Folker Gratz, 06131/6172-1991 bzw. -1333, wohnraum@isb.rlp.de

Kreissparkasse Köln Neumarkt 18-24, 50667 Köln

Malte Paschke, 0221/2272729, malte.paschke@ksk-koeln.de;   Jürgen Dörks, 0221/2272473, juergen.doerks@ksk-koeln.de

Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) Am Hauptbahnhof 2, 70173 Stuttgart

Wohninvestments Inland: Dirk Jörns, 0711/12770320, dirk.joerns@lbbw.de; Gewerbeinvestments Inland: Heiko Maaß, 0711/12776414, heiko.maass@lbbw.de; internationale Investoren: Natalie Braun, 0711/12770187, natalie.braun@lbbw.de

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Immobilienfinanzierung  |  49


Marktübersicht

Adresse

Ansprechpartner/Kontakt

Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) Neue Mainzer Straße 52-58, 60311 Frankfurt

Jan Peter Annecke, 069/91322399, janpeter.annecke@helaba.de; Martin Erbe (Immobilienkunden Zentral, Fonds), 069/91324063, martin.erbe@helaba.de; Fritz Müller (Immobilienkunden Regionen), 069/91322279,   fritz.mueller@helaba.de

Mainzer Volksbank Balthasar-Maler-Platz 1, 55116 Mainz

Stefan Hackbart, 06131/1488465, Uwe Krause, 06131/1488474

Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam Saarmunder Straße 61, 14478 Potsdam

Karsten Wagner, 0331/8915010, karsten.wagner@mbs.de

M.M.Warburg & CO Hypothekenbank Colonnaden 5, 20354 Hamburg

Katja Peeck, 040/35533455 bzw. 01522/2733791, katja.peeck@warburghyp.de;   Andreas Steuter, 040/35533458 bzw. 0172/4382290, andreas.steuter@warburghyp.de

Münchener Hypothekenbank Karl-Scharnagl-Ring 10, 80539 München

Jan Polland (Leitung), 089/53872200, jan.polland@muenchenerhyp.de; national: Ingo Glaeser, 089/53872211,   ingo.glaeser@muenchenerhyp.de; international: Nicole Jürgensen, 089/53872220, nicole.juergensen@muenchenerhyp.de; regionale Ansprechpartner unter www.muenchenerhyp.de

Natixis Pfandbriefbank Im Trutz Frankfurt 55, 60322 Frankfurt

Dirk Brandes, 069/97153496, dirk.brandes@natixis.com

Norddeutsche Landesbank – Girozentrale Friedrichswall 10, 30159 Hannover

Gewerbefinanzierung über Konzerntochter Deutsche Hypo s.o.

Oldenburgische Landesbank Stau 15/17, 26122 Oldenburg

Julian Mühlfried, 069/75619332 bzw. 0162/9670114, julian.muehlfried@olb.de

Postbank Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn

Volker Löwer, 0228/92023222, volker.loewer@postbank.de

Provinzial Rheinland Versicherung Provinzialplatz 1, 40591 Düsseldorf

Ralf Neugebauer, 0211/9782334, ralf.neugebauer@provinzial.com;   Martina Neumann, 0211/9783516, martina.denise.neumann@provinzial.com

Raiffeisenbank im Hochtaunus Werner-Reimers-Straße 2-4,   61352 Bad Homburg v.d. Höhe

06172/99551211, ipf@meinebank.de

R+V Raiffeisenplatz 2, 65189 Wiesbaden

Beate Monika Philipps, 0611/53322737, beatemonika.philipps@ruv.de

Sächsische Aufbaubank – Förderbank Pirnaische Straße 9, 01069 Dresden

Uta Gerisch, 0351/49104110, uta.gerisch@sab.sachsen.de;   Mandy Knorr, 0351/49104112, mandy.knorr@sab.sachsen.de

Société Générale Neue Mainzer Straße 46-50, 60311 Frankfurt

Guillaume Battaglin, 069/7174206, guillaume.battaglin@sgcib.com

Sparkasse Hannover Raschplatz 4, 30161 Hannover

0511/3000-2525

Sparkasse Holstein Am Rosengarten 3, 23701 Eutin

Axel Schneider, 04531/50875410, axel.schneider@sparkasse-holstein.de;   Stefan Lübstorf, 04531/50875461, stefan.luebstorf@sparkasse-holstein.de;   Rüdiger Kirschbaum, 04531/50875441, ruediger.kirschbaum@sparkasse-holstein.de

Sparkasse Leverkusen Friedrich-Ebert-Straße 39, 51373 Leverkusen

Alessandro Tetté, 0214/3554521, alessandro.tette@sparkasse-lev.de;   Jürgen Dreisbach, 0214/3553610, juergen.dreisbach@sparkasse-lev.de

Stadt-Sparkasse Langenfeld Solinger Straße 51-59, 40764 Langenfeld/Rhld.

Carsten Hens, 02173/909233, carsten.hens@sparkasse-langenfeld.de;   Dirk Gerhardt, 02173/909228, dirk.gerhardt@sparkasse-langenfeld.de

Stadtsparkasse München Sparkassenstraße 2, 80331 München

Roland Scherbauer, 089/216712801, roland.scherbauer@sskm.de,   Thomas Aichmair, 089/216712802, thomas.aichmair@sskm.de

Stadt- und Kreissparkasse Leipzig Humboldtstraße 25, 04105 Leipzig

Jörg Milker, 0341/9862421, joerg.milker@sparkasse-leipzig.de

Taunus Sparkasse Ludwig-Erhard-Anlage 6+7, 61352 Bad Homburg

Sascha Fink, 06172/27072986, s.fink@tsk.de

Wiesbadener Volksbank Schillerplatz 4, 65185 Wiesbaden

Holger Klein, 0611/3671830, holger.klein@wvb.de

50  |  Immobilienfinanzierung


JAHRESKONGRESS ESG HYBRID

heuer-dialog.de/11273

DAS JAHRESTREFFEN DER NACHHALTIGEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT 27. + 28. SEPTEMBER 2021 | BERLIN


Marktübersicht

So finanzieren die Institute Befragt wurden die Kapitalgeber, ab welchen Kreditgrößen sie grundsätzlich finanzieren (Minimum), welche Kreditbeträge sie am liebsten finanzieren (Sweet Spot), wie viel sie maximal als alleiniger Kreditgeber (Maximum) ausreichen und wie viel sie in der Regel auf das eigene Kreditbuch nehmen (Final Take). Zu guter Letzt sollten die Finanzierer darüber Auskunft geben, welche Laufzeitenbänder sie üblicherweise anbieten.

Anbieter

Kredithöhe in Mio. Euro

Kreditlaufzeit (üblich) in Jahren

Minimum

Sweet Spot

Maximum

Final Take

Aareal Bank

40

75-100

600

k.A.

≤ 10

Airbus Bank

20

30-35

50

50

≤ 10,   bei Entwicklungen ≤  3

Allianz Real Estate

100

150-250

ca. 450

450

7-20, gelegentlich auch kürzer

Aukera Real Estate

20

40-70

135

i.d.R. 100%

≤ 7

Bank für Sozialwirtschaft

1-2

15-25

k.A.

30-40

≤ 25, bei Wohnen ≤  35

Bayerische Versorgungskammer

50

100-150

500

i.d.R. 100%

10-12

15-20

30-90

300 (Einzelobjekte) bzw.  400 (Portfolios)

150 (Einzelobjekte)  bzw. 250 (Portfolios); bei Wohnen auch mehr

5-10, auch kürzer bei Entwicklungen bzw. Bauträgermaßnahmen

1

10-80

100

100

≤ 20

Berlin Hyp

10

20-100

k.A.

100

≤ 10, in Einzelfällen   bis 15

Caerus

20

30-60

200

200

2-10

Commerzbank

10

20-100 (Einzelobjekte), 30-150 (Portfolios)

200 (Einzelobjekte),  400 (Portfolios)

100 (Einzelobjekte),   200 (Portfolios)

≤ 10, KfW-refinanziert auch länger

DekaBank

40

75

250

125

5, 7 und 10

kein Mindestvolumen

einstelliger bis unterer zweistelliger Bereich

k.A.

zweistelliger Bereich

≤ 30

Deutsche Hypothekenbank

10

50-70

individuell, dreistellige Beträge möglich

50-70

≤ 10

Deutsche Kreditbank

0,5

k.A.

100; in Einzelfällen auch höher

100; in Einzelfällen auch höher

≤ 40

Deutsche Pfandbriefbank

20

k.A.

k.A.

130

rund 4

kein Mindestvolumen

k.A.

120 (Einzelobjekte)

k.A.

7-10,   Wohnen auch länger

40

50-100

200

200

5-25

kein Mindestvolumen

3-30

k.A.

50

10

500.000 Euro

5-30

k.A.

40

≤ 30

15

30-75

k.A.

75

3-5

kein Mindestvolumen in Hamburg, in Berlin: 10

10-75

100; in Einzelfällen auch höher

100; in Einzelfällen auch höher

≤ 15

HypoVereinsbank

20

75

k.A.

150 (Wohnen), 100 ­(andere Assetklassen)

7-10

IKB

10

20-50

100

75

≤ 3

7,5 bei Konsortialfinanzierungen; sonst kein Mindestvolumen

unterer (Gewerbe) bzw. mittlerer (Wohnen) zweistelliger ­Millionen-Euro-Bereich

25-40 (Gewerbe);   höherer zweistelliger Millionen-Euro-Bereich   (Wohnen)

100%

individuell; max. 25-30 (Gewerbe), < Restnutzungsdauer (Wohnen)

Bayerische Landesbank

Berliner Volksbank

Deutsche Bank

DZ Hyp

Ergo Frankfurter Sparkasse GLS Gemeinschaftsbank Hamburg Commercial Bank Hamburger Sparkasse

Investitionsbank Berlin

52  |  Immobilienfinanzierung


Marktübersicht

Anbieter

Kredithöhe in Mio. Euro Minimum

Sweet Spot

Maximum

Final Take

0,25 /kein Mindest­ volumen, i.d.R. ab 0,52

5-10 /5-25

50% der Gesamt­ investition1/  keine Obergrenze2

5-101/5-252

201, 472

0,0051/0,0162

k.A.

k.A.

k.A.

2-202/10, 15, 20 und 35 (Volltilgung)1

Kreissparkasse Köln

kein Mindestvolumen

5-25

k.A.

50

individuell

Landesbank Baden-Württemberg

kein festes Mindest­ volumen, i.d.R. ab 20

k.A.

k.A.

k.A.

i.d.R. 5-10

20

40-100

600

150 (Einzelobjekte)  bzw. 200 (Portfolios)

≤ 10

Mainzer Volksbank

kein Mindestvolumen

1-30

30 (Einzelobjekte)

30

individuell

Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam

kein Mindestvolumen

k.A.

k.A.

k.A.

5, 10 und 15

1

5-15

k.A.

25

≤ 10

10 (Inland)/  15 (Ausland)

30-60

150-250

125

3-10

50

100-300

1 Mrd. Euro

100

5-7

s. Deutsche Hypo

s. Deutsche Hypo

s. Deutsche Hypo

s. Deutsche Hypo

s. Deutsche Hypo

Investitionsbank Schleswig-Holstein

Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz

1

Landesbank Hessen-Thüringen

M.M.Warburg & CO Hyp Münchener Hypothekenbank

Natixis Norddeutsche Landesbank 1

Kreditlaufzeit (üblich) in Jahren

1

2

Wirtschaftsförderung/Firmenkredite, 2 Wohnraumförderung

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Immobilienfinanzierung  |  53


Marktübersicht

Anbieter

Kredithöhe in Mio. Euro

Kreditlaufzeit (üblich) in Jahren

Minimum

Sweet Spot

Maximum

Final Take

Oldenburgische Landesbank

10

25-50

70

70

≤ 5, in Einzelfällen auch ≤ 10

Postbank

10

10-60

k.A.

60

1-10

Provinzial Rheinland

10

20-50

k.A.

50

10

Raiffeisenbank im Hochtaunus

4

10-30 (Konsortial­ fianzierungen)

10,5

10,5

≤ 3

R+V

20

50-100

keine Obergrenze

keine Obergrenze

5-20

kein Mindestvolumen

5-15

k.A.

40

≤ 35

Société Générale

50

75-250

keine Obergrenze

75-100

5-7

Sparkasse Holstein

2,5

≤ 60

140

k.A.

≤ 20

Stadt-Sparkasse Langenfeld

kein Mindestvolumen

5

15

15

≤ 30

Sparkasse Leverkusen

kein Mindestvolumen

k.A.

k.A.

k.A.

≤ 20

1

k.A.

k.A.

50

≤ 15

0,5

10-20

40

40

≤ 10

Taunus Sparkasse

kein Mindestvolumen

5-30

30

30

≤ 15

Wiesbadener Volksbank

kein Mindestvolumen

k.A.

25

k.A.

≤ 15

Sächsische Aufbaubank

Stadtsparkasse München Stadt- und Kreissparkasse Leipzig

Das finanzieren die Institute Anbieter

Nutzungsarten Büro

Wohnen

EZH

Logistik

Hotel

Pflege

Bemerkungen

Aareal Bank keine Produktionsstätten, Ferien- und Freizeitimmobilien, Kliniken

Airbus Bank Allianz Real Estate Aukera Real Estate

Einzelhandel: nur Nahversorgung und Fachmarktzentren

Bank für Sozialwirtschaft

Hotel und Gewerbe nur mit eindeutigem sozialwirtschaftlichen Bezug

Bayerische Landesbank

keine Freizeitimmobilien, aktuell zurückhaltend bei Shoppingcentern und Hotels

Bayerische Versorgungskammer

keine Betreiberimmobilien

Berliner Volksbank

keine Nonfood-Handelsimmobilien

Berlin Hyp

keine Kliniken, Freizeitimmobilien und ­erneuerbare Energien

Caerus Commerzbank

keine Freizeitimmobilien, Leisure-Hotels, Betreiberimmobilien

DekaBank

Einzelhandel nur selektiv; Hotels nicht in der aktuellen Corona-Situation

Deutsche Bank

keine Sonderimmobilien mit eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit

= wird grundsätzlich finanziert,

= wird eingeschränkt finanziert,

54  |  Immobilienfinanzierung

= wird grundsätzlich nicht finanziert, keine Farbe = keine Angabe; EZH = Einzelhandel

Projekt­ entwick­lungen


Marktübersicht

Anbieter

Nutzungsarten Büro

Wohnen

EZH

Logistik

Hotel

Pflege

Projekt­ entwick­lungen

Bemerkungen

Deutsche Hypothekenbank

besonderer Fokus auf Objekte mit ­nachhaltigen Eigenschaften; bei Sozial­ immobilien lediglich Nachfinanzierungs­ bedarf; keine Produktionsgebäude

Deutsche Kreditbank

Hotels nur in deutschen Küstenregionen und in ausgewählten Städten; keine ­klassischen Gewerbeimmobilien

Deutsche Pfandbriefbank DZ Hyp Ergo keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Frankfurter Sparkasse GLS Gemeinschaftsbank Hamburg Commercial Bank

nur Cityhotels, keine Freizeitimmobilien und Urlaubshotels

Hamburger Sparkasse

grundsätzlich alle Nutzungsarten, aktuell aber zurückhaltend bei Hotels und EZH

HypoVereinsbank

keine Betreiber- und Ferienimmobilien, keine Wohnheime

IKB = wird grundsätzlich finanziert,

= wird eingeschränkt finanziert,

= wird grundsätzlich nicht finanziert, keine Farbe = keine Angabe; EZH = Einzelhandel

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Immobilienfinanzierung  |  55


Marktübersicht

Anbieter

Nutzungsarten Büro

Wohnen

EZH

Logistik

Hotel

Pflege

Bemerkungen Einzelhandel nur in Mischnutzungen; keine Veranstaltungsgebäude und ­sonstige Spezialimmobilien

Investitionsbank Berlin Investitionsbank Schleswig-Holstein Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz

Einschränkungen beim Mietwohnungsbau; bestimmte gewerbliche Nutzungen aus­ geschlossen

Kreissparkasse Köln

nur Businesshotels, keine Industrie­ immobilien

Landesbank Baden-Württemberg

Hotels nur in Mischnutzungen

Landesbank Hessen-Thüringen

Hotel nur als Beimischung; keine Freizeit­ immobilien und Kliniken

Mainzer Volksbank Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam M.M.Warburg & CO Hyp

keine Betreiber- und Freizeitimmobilien sowie eigengenutzte Betriebsimmobilien

Münchener Hypothekenbank

Hotel zurzeit nur als Beimischung;   keine Produktionsgebäude, Kliniken oder Freizeitimmobilien

Natixis

keine Freizeitparks, Casinos, Weinberge

Norddeutsche Landesbank

s. Deutsche Hypothekenbank

Oldenburgische Landesbank

keine Kliniken

Postbank Provinzial Rheinland

kein Mikroliving

Raiffeisenbank im Hochtaunus

keine Produktionsgebäude, ansonsten ­individuelle Entscheidung

R+V

keine Ferien- und Freizeitimmobilien sowie Produktionsgebäude

Sächsische Aufbaubank

mind. 50% wohnwirtschaftlicher Anteil bei Wohnimmobilien; keine nach WEG aufgeteilte Wohn- und Gewerbeimmobilien; keine Bauträgerfinanzierungen

Société Générale Sparkasse Holstein

keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Stadt-Sparkasse Langenfeld

Vorhaben müssen ethisch und moralisch vertretbar sein

Sparkasse Leverkusen

keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Stadtsparkasse München

keine Freizeit- und Ferienimmobilien

Stadt- und Kreissparkasse Leipzig

keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Taunus Sparkasse

keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Wiesbadener Volksbank = wird grundsätzlich finanziert,

= wird eingeschränkt finanziert,

56  |  Immobilienfinanzierung

= wird grundsätzlich nicht finanziert; EZH = Einzelhandel

Projekt­ entwick­lungen


Der Weg ins Digitale ist noch weit Viele Finanzinstitute tun sich mit der richtigen IT schwer

Die Geschäftsbereiche, die für die Immobilienfinanzierung zuständig sind, sind auf die ­Herausforderungen ­der ­Plattform-Ökonomie nur in geringem Maße vorbereitet. Dabei ist das ­Potenzial groß, wie etwa der ­Anbieter Hypoport beweist.

Die Finanzinstitute haben enormen Nachholbedarf, was  die Digitalisierung angeht. Das scheint in Zeiten von Online-Banking und elektronischen Zahlungsdiensten wie PayPal paradox. Doch laut einer Studie, die das Markt­ forschungsunternehmen Lünendonk & Hossenfelder im Herbst 2020 vorstellte, sehen es nur rund 60% der Befragten als Zukunftsaufgabe an, auf die immer kürQuelle: stock.adobe.com, Urheber: Olha zeren Innovations- und Technologiezyklen zu reagieren. Zwar wollen fast zwei Drittel der Banken in den nächsten Jahren verstärkt in ihren IT-Umbau investieren, aber nur knapp jedes zweite Institut arbeitet hierfür beispielsweise mit einem Fintech zusammen. „Eine der zentralen Schwachstellen von Banken und Ver­ sicherungen bei der Umsetzung von neuen Strategien sind die historisch gewachsenen und veralteten Individual-­ Software-Landschaften“, erklärt Mario Zillmann, Partner bei ­Lünendonk und Autor der Studie. Für diese hat er von März bis Mai 2020 Führungskräfte aus 129 Finanzinstituten und Versicherungen aus dem deutschsprachigen Raum befragt. Viele Anwendungen stünden für sich allein, ein systematischer Datenaustausch finde kaum statt, analysiert Zillmann. „Der Grund ist der jahrelange Anbau von neuen Individual­ lösungen – unter anderem, um regulatorische Vorgaben zu erfüllen – und eine fehlende Vernetzung untereinander.“ Hinzu kommt, dass sich mit den Nutzergewohnheiten hin zum Digitalen auch Ansprüche der Kunden an den Finanzvertrieb der Zukunft ändern. Zwar geht die Mehrheit der Institute von einem hybriden Modell aus, das Online-­ Elemente und persönliche Beratung vor Ort enthält. ­Allerdings hoffen sie offenbar, dass der Kunde bei kompli-

zierteren Anliegen seinen Verhaltensmustern treu bleibt. Für die Immobilienfinanzierung hieße das, der Interessent würde einen Berater aufsuchen – statt sich im Netz zu informieren oder dort gar einen Kreditvertrag abzuschließen. Das enorme Wachstum, das etwa die Finanzierungsplattform Hypoport verzeichnet, erzählt eine andere Geschichte: Um fast 36% auf rund 73 Mrd. Euro kletterte ­  das Volumen der Immobilienfinanzierungen, die die ­Plattformen der Hypoport-Gruppe 2020 vermittelten. Die Corona-Krise wirkte ganz offensichtlich als Beschleuniger. Trotz des hohen Innovationstempos einiger Fintechs, die versuchen, Finanzierungsplattformen unter eigenen Marken zu etablieren, vertrauen laut Lünendonk-Studie 68% der befragten Banken darauf, die Kundenschnittstelle weiter selbst kontrollieren zu können. Dafür müssten sie allerdings selber zu einer Plattform werden. Dafür muss eine Bank die notwendigen IT-Module nicht mal selbst entwickeln. Denn das Geschäftsmodell vieler Anbieter besteht genau darin, den Finanzdienstleistern White-­LabelLösungen anzubieten: für den Vertrieb einer Immobilien­ finanzierung, die Kunden- und Marktanalyse oder die Immobilienbewertung. So kann das Institut im Netz weiter unter der eigenen Marke auftreten. Diese Transformation werde aber nur mit radikalen Veränderungen in der Organisation und einem konsequenten Umbau der oft veralteten ­Banken-IT gelingen, folgert die Lünendonk-Studie. Die derzeitige Gemengelage aus zinsbedingt niedrigen Margen und ­steigender Regulierung, zu der sich womöglich noch eine coronabedingte Rezession gesellt, macht es den Banken nicht gerade leichter. Ulrich Schüppler

Immobilienfinanzierung  |  57


Stellschrauben nutzen! Institute müssen die Klimarisiken einpreisen Der Klimawandel stellt ein wachsendes Risiko für Immobilieninvestments und ihre Finanzierung dar. Bislang ignoriert der Markt dies weitgehend. Das muss sich ändern, ansonsten werden die Folgekosten enorm sein, meint Francesco Fedele, CEO von BF.direkt.

Impressum

Das Magazin Immobilienfinanzierung   wird herausgegeben und ver­legt von der IZ Im­mo­bi­lien Zei­tung Ver­lags­ge­sell­schaft mbH, einer Beteiligung der

Post­fach 3420, 65024 Wies­ba­den, Tel. 0611-973 26-0,   Fax 0611-973 26-31, info@iz.de Ver­lags­lei­ter: Jan Mucha

Von Fridays for Future bis zur gegen Naturgefahren investieMobilitätswende: Der Klimawanren muss – zum Beispiel in del ist in aller Munde und ein Form von bautechnischen politisches Dauerthema. In der ­Lösungen. Immobilienbranche und speziell in der ImmobilienfinanzieBetroffen von den rung ist er jedoch noch ­gestiegenen Klima­ nicht angekommen. Das risiken ist nicht nur muss sich dringend der Investor oder ­ändern, denn die Folgen Manager einer ImFrancesco Fedele.   Quelle: BF.direkt AG des Klimawandels werden mobilie, sondern immer sichtbarer: Sturm, ebenso der Finanzierer. Und Hagel, Schneelast und Hochwasser, hier gibt es noch viel zu tun: Laut einer aber auch Waldbrände, Erdrutsche und Sonderumfrage der Finanzaufsicht Hitzetage haben in Deutschland in den BaFin und der Bundesbank haben knapp zurückliegenden drei Jahrzehnten zwei Drittel der befragten Institute ­signifikant zugenommen und vermehrt ­Klimarisiken bislang nicht in die RisikoSchäden an Immobilien verursacht. bewertung integriert. Allein in Deutschland müssen Versicherungen 3 Mrd. Euro jährlich für Schäden an Gebäuden aufwenden. Für einzelne Naturgefahren wie Sturm und Hagel sind diese Zahlen seit den 1970er Jahren um 160% gestiegen. Folgekosten sind dabei noch gar nicht ­berücksichtigt – beispielsweise ein langfristig sinkendes Mietniveau oder der Attraktivitätsverlust von Standorten.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie das in der Praxis aussehen könnte: Bei der Zinsgestaltung könnten die Kredit­ institute das klimabezogene Risiko­ management des Kunden in Form von Zu- und Abschlägen miteinfließen lassen. Weitere Stellschrauben sind die Beleihungshöhe sowie die Kreditlaufzeit und geforderte Tilgungen, die sich an Klimarisiken orientieren könnten.

Eine Elementarschadensversicherung bietet zwar einen gewissen Schutz, ist aber keine nachhaltige Lösung. Außerdem steigen auch hier mittelfristig die Kosten. Für die Immobilienwirtschaft heißt das, dass sie zusätzlich zu den Maßnahmen zur Emissionsreduktion künftig auch stärker in die Widerstandsfähigkeit bzw. Resilienz der Gebäude

Die Immobilienfinanzierer sollten allein schon aus Gründen der Nachhaltigkeit des eigenen Geschäftsmodells und der Risikominimierung dringend damit anfangen, die Klimarisiken einzupreisen. Ihre Kunden werden dann automatisch durch die genannten Anreize motiviert, die günstigeren Konditionen für „klimaresistente“ Immobilien zu nutzen.

58  |  Immobilienfinanzierung

Herausgeber: Thomas Porten Chef­re­dak­teurin (V.i.S.d.P.): Brigitte Mallmann-Bansa Chefin/Chef vom Dienst: Anke Pipke (Print), Lars Wiederhold (Digital) Re­dak­tion Magazin Immobilien­finanzierung: Robin Göckes, goeckes@iz.de Daniel Rohrig, rohrig@iz.de Ulrich Schüppler, schueppler@iz.de Christoph v. Schwanenflug, schwanenflug@iz.de Redaktionsassistenz: Alexandra Stiehl, assistenz@iz.de Titelbild: Quelle: stock.adobe.com,   Urheber: Yurii Andreichyn Layout, Satz, Bildbearbeitung: Yvonne Orschel Projektkoordination: Tanja Baranowsky, baranowsky@iz.de An­zei­gen: Thomas Buhlmann, buhlmann@iz.de Claudia Emrich, emrich@iz.de Kars­ten Fran­ke, franke@iz.de Markus Schmidtke, schmidtke@iz.de Christopher Tyziak, tyziak@iz.de Redaktion – Leiterin Digitales: Laura Kolb, kolb@iz.de Content-Management: Alexandra Bertram, bertram@iz.de Abo-Service: Stefanie Hammer, hammer@iz.de Druck: Druckerei Lokay e.K.,   Königsberger Str. 3, 64354 Reinheim Für An­zei­gen und re­dak­tio­nel­le Bei­trä­ge einschließ­­lich grafi­scher oder bild­li­cher Dar­stel­ lun­gen wer­den Ur­he­ber­rech­te vom Ver­lag oder den je­wei­li­gen Ur­he­bern in An­spruch ge­nom­ men. Mit Aus­nah­me der ge­setz­lich zu­ge­las­se­ nen Fäl­le ist eine Ver­wen­dung von Veröffent­ lichungen des Ver­la­gs nur mit des­sen schrift­li­ cher Zu­stim­mung statt­haft. © 2021 für Tex­te und ge­stal­te­te An­­zei­gen beim Ver­lag. Nach­ druck, Ver­viel­fäl­­ti­gung und elekt­ro­ni­sche ­Spei­che­rung nur unter Quel­len­an­ga­be und mit schrift­li­cher Ge­neh­mi­gung ge­stat­tet.


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