Schweizer
Seite Seite Ausgabe 18 / Dezember 2006 das e-Magazin der Schweizer-ImmobilienGespräche
Fortsetzung
Prämie. Eine Prämie rechtfertigt sich ebenfalls durch die höhere Liquidität und die breite Diversifizierung von börsenkotierten Gesellschaften.
Immobilien Brief Ein neuer Cocktail weckt alte ...
Könnte es wieder einmal zu einer Umkehrung der Situation kommen? Ja. Schliesslich ergibt sich aufgrund der momentanen Zinslandschaft eine Prämie, weil sich der innere Wert an einem langfristigen Durchschnittszins orientiert und entsprechend höher liegt, als der für die Marktbewertung von börsenkotierten Gesellschaften relevante aktuelle Zinssatz. Verstärkt wird dieser Effekt in einigen Ländern durch eine eher konservative Bewertungspraxis, um bei einer Einführung von Real Estate Investment Trusts die so genannte Exitsteuer tief zu halten. Sollten die Zinsen einmal deutlich ansteigen, so kann sich dieser Zinseffekt natürlich entsprechend umkehren und dafür verantwortlich zeichnen, dass Gesellschaften allenfalls wieder mit einem Discount gehandelt werden.
Christian Unternährer, Head of Real Estate Research & Strategy bei der UBS.
Derivate werden auch im Immobilienbereich angeboten und zwar mit zunehmendem Erfolg. Diese Entwicklung weg vom eigentlichen Grundgedanken des Immobilieninvestments, nämlich die Werthaltigkeit aufgrund der gebauten Masse, macht aber einigen Exponenten der Immobilienwirtschaft Sorgen. Von der Vorstellung, dass die gebaute Masse die Werthaltigkeit ausmacht, haben sich die meisten professionellen Investoren inzwischen verabschiedet. Eine Immobilie ist nur soviel wert, wie sie für einen Mieter Nutzen zu stiften vermag. Dieser Nutzen muss nicht mit der Materialisierung oder der Menge der verbauten Materialien korreliert sein. Überträgt man nun diesen Gedanken auf Immobilienderivate, so kann der Nutzen, den solche Instrumente zu stiften vermögen, sehr hoch sein. Derivate können in unterschiedlicher Form unter anderem zur Risikoabsicherung eingesetzt werden. Können Sie ein Beispiel nennen? Rechnen Sie zum Beispiel mit einer grösseren Marktkorrektur, so können Sie mit dem Kauf von Derivaten solche Risiken in Ihrem Portfolio absichern, ohne gleich das ganze Portfolio verkaufen zu müssen. Eine Risikoabsicherung kann aber auch erfolgen, indem Sie ihr zum Beispiel auf einen einzigen Standort konzentriertes Portfolio mit Hilfe von Derivaten (in diesem Falle mit Swaps) breiter diversifizieren, ohne im Direktmarkt aktiv werden zu müssen. Es gibt tausend Einsatzmöglichkeiten von Derivaten und entsprechend vielfältige Opportunitäten. Was bei anderen Anlageklassen übrigens schon lange zum Alltag jedes professionellen Investors gehört, hält somit nun endlich auch bei der wichtigsten Anlageklasse Einzug, den Immobilien. n Interview: Remi Buchschacher