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SCHWEIZER

Ausgabe 101_ 5. Jahrgang / 6. September 2010

IMMOBILIENBRIEF Das e-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft EDITORIAL

INHALT

2 Stolperstein Lex Koller 6 Immobilieninvestments 8 Real Estate Private Equity Fonds 10 Institutionelle Anleger 11 Immobilieninvestmentmärkte 14 Immo-Fonds/Ags 15 Immobiliennebenwerte 16 Marktkommentar 16 Nachrichten: Bauingeneering / Pom + 16 Impressum 17 Zürich: Europa-Alee 17 Nachrichten: Mobimo 18 US-Immobilienmärkte 18 Nachrichten: Allreal 18 Nachrichten: Intershop 19 Nachrichten: Wohnüber- bauung Gutstrasse

Heiter bis wolkig Über die Schweizer Immobilienmärkte gab es zuletzt überwiegend Erfreuliches zu vermelden. Aktuelle Grossbauvorhaben wie etwa die Europaallee in Zürich, kommen gut voran; neue Überbauungen werden in Angriff genommen. Die kotierten Schweizer Immobilienfonds zeigen eine gute Entwicklung und über die jüngst vorgelegten Halbjahreszahlen der Immobilien-AGs zeigen sich Experten «positiv überrascht». Birgitt Wüst Redaktionsleiterin Stimmungsumbruch auch an den weltweiten Immobilienmärkten: «Die Investmentmärkte nehmen wieder an Fahrt auf», heisst es bei Jones Lang LaSalle. Allein in der EMEA-Region wurde im zweiten Quartal gegenüber den ersten drei Monaten dieses Jahres ein Investitionszuwachs von 15 Prozent auf 23 Milliarden Euro notiert, plus 80 Prozent im Einjahresvergleich. Der genauere Hinblick zeigt indes: Auch weiterhin sind vor allem Core-Objekte gefragt. Investoren suchen vornehmlich nach langfristig vermieteten Objekten; sichere Anlagen liegen weiter im Trend. An der Nachhaltigkeit des wirtschaftlichen Aufschwungs scheint es noch grosse Zweifel zu geben, insbesondere seit die jüngsten Konjunktursignale aus den USA die Angst vor einen «Double-Dip» schürten. Mit der Ankündigung, die Federal Reserve werde alles tun, um die US-Wirtschaft zu stützen, konnte US-Notenbankchef Ben Bernanke die Märkte zwar etwas beruhigen. Dennoch: Die weitere Entwicklung der ökonomischen Grosswetterlage bleibt vorerst unklar. Mehr hierzu und zu weiteren Themen lesen Sie auf den folgenden Seiten. Beste Grüsse, Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief 

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

SCHWEIZER Immobilien erfolgreich führen IMMOBILIENGESPRÄCHE in unsicheren Zeiten

18. Februar 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Donnerstag 23. Sept. 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Wie macht Anmeldung unter:Steuerwissen www.immobilienbusiness.ch Immobilien rentabler?

Referenten: Rudolf Schumacher, Schumacher swisstax AG, Köniz; Simeon L. Probst, Director, Tax and Legal Services, PricewaterhouseCoopers AG, Basel; Samuel Gerber, samuel-gerber.ch

AG, Raumbewältigung, Zürich. // Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch // Das neue Mehrwertsteuergesetz per 1.01.2010 als Chance für die Immobilienbranche. Einkommens- und Vermögenssteuern sowie Liegenschaftssteuern beeinflussen in der Schweiz die Rentabilität von Immobilien. Wir erläutern, wie optimiert werden kann.


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Wohnimmobilieninvestments

Stolperstein Lex Koller Bei der Beiteilung ausländischer Investoren in der Immobilien- und Baubranche ist Vorsicht geboten, mahnen die Rechtsawältinnen Beatrice Bichsel und Kathrin Häcki.

BB/KH/BW. Die M AG, eine schweizerisch beherrschte Unternehmung mit Sitz in Basel, ist im Bereich des An- und Verkaufs von Wohn- und Geschäftsliegenschaften tätig und hält ausserdem einen eigenen Immobilienbestand zum Zwecke der Projektentwicklung. Als ausländische Investoren ihr Interesse an einer Übernahme der Mehrheit der Aktien der M AG bekunden, wehrt sich die M AG gegen die drohende Übernahme mit der Begründungen, dass aufgrund der geltenden Lex Koller ihre Geschäftstätigkeit massiv eingeschränkt würde. Was steckt hinter dieser Argumentation? Und inwiefern kann die Lex Koller die Übernahme von Aktien einer Immobiliengesellschaft verhindern? Rechtsanwältin Beatrice Bichsel von der Berner Kanzlei Häusermann + Partner, weist darauf hin, dass der Erwerb von Aktien einer Gesellschaft grundsätzlich der Bewilligungspflicht unterliegt, wenn diese Gesellschaft als «Immobiliengesellschaft im engeren Sinn» zu qualifizieren ist. Das bedeutet, dass der tatsächliche Hauptzweck der Gesellschaft der Erwerb von bewilligungspflichtigen Grundstücken sein muss. «Ein erster Anhaltspunkt für die Bestimmung des tatsächlichen Hauptzwecks einer Gesellschaft ist deren statutarischer Zweck, »so Bichsel. Hauptindiz für die Bestimmung des tatsächlichen Zwecks sei jedoch der tatsächliche

Grundstückbesitz, d.h. der tatsächliche Immobilienbestand der entsprechenden Gesellschaft. «Ab welchem Anteil an bewilligungspflichtigen Grundstücken von einer Immobiliengesellschaft im engeren Sinn auszugehen ist, ist indes umstritten», betont Bichsel. Klärende Gerichtsentscheide lägen bis heute nicht vor; doch könne grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass eine Gesellschaft dann als Immobiliengesellschaft im enge-

Lex Koller Die „Lex Koller“, wie das Gesetz über den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland (BewG) genannt wird, ist insbesondere in der Immobilien –  und Baubranche ein Begriff, seine Tragweite hingegen teilweise zu wenig bekannt. Insbesondere bei der Beteiligung durch ausländische Investoren an einer Schweizerischen Immobiliengesellschaft ist Vorsicht geboten. Sie kann – wie der nebenstehende Artikel zeigt – zu einer erheblichen Einschränkungen der Geschäftstätigkeit führen. Der Artikel basiert auf einem Fachbeitrag von der Rechtsanwältinnen Beatrice Bichsel, Master of Law, Rechtsanwältin, und Kathrin Häcki, lic. Iur. Die beiden Anwältinnen von der Berner Berner Kanzlei Häusermann + Partner sind in ihrer praktischen Tätigkeit des Öfteren mit solchen und ähnlichen Frage konfrontiert worden und gaben für den nebenstehenden Artikel einen kurzen Überblick über die Vorschriften der Lex Koller, die Folgen einer ausländischen Beherrschung einer Gesellschaft und mögliche Lösungsvarianten.

ren Sinne qualifiziert werden kann, wenn deren Wohnanteil mehr als 30 Prozent der Vermögenswerte bzw. der gesamten Liegenschaften der Gesellschaft ausmacht. «Bei Wohnanteilen von 20 bis 30 Prozent kann eine Qualifikation als Immobiliengesellschaft im engeren Sinn zumindest nicht ausgeschlossen werden», sagt Bichsel. So seien ihr mehrere Entscheide kantonaler Behörden bekannt, in welchen Gesellschaften mit einem Anteil an bewilligungspflichtigen Immobilien von knapp unter 30 Prozent nicht als Immobiliengesellschaften im engeren Sinne qualifiziert wurden. Keine einheitlichen Definitionen

«Unterschiedlich ist neben dem Grenzwert auch die Berechnung des Prozentsatzes an bewilligungspflichtigen Grundstücken», gibt Bichsels Kollegin Kathrin Häcki zu bedenken. Auch hierzu bestehe keine einheitliche Praxis, sagt die Rechtsanwältin: «Eine Berechnungsmethode besteht beispielsweise darin, die Gesamtbilanzsumme einer Gesellschaft in das Verhältnis zum Gesamtbuchwert aller ihrer bewilligungspflichtigen Liegenschaften zu setzen.» Allerdings werde teilweise auch auf den amtlichen oder sogar den tatsächlichen Wert der Immobilien abgestellt. Selbst die Flächenanteile der bewilligungspflichtigen Immobilien könnten als Berechnungsgrundlage dienen. «Welche Berechnungsmethode zur Anwendung gelangt, hängt somit immer vom konkreten Fall und insbesondere von der zuständigen Behörde ab», so Häcki. Holdinggesellschaften würden bei dieser Prüfung als

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

RA Kathrin Häcki (rechts): «Auf den aktuellen Bestand bewilligungspflichtiger Grundstücke einer Gesellschaft hat eine neue ausländische Beherrschung dagegen grundsätzlich keinen Einfluss.» RA Beatrice Bichsel (links): «Bei Wohnanteilen von 20 bis 30 Prozent kann eine Qualifikation als Immobiliengesellschaft im engeren Sinn zumindest nicht ausgeschlossen werden.»

einheitliche Gesellschaft betrachtet (konsolidierte Betrachtungsweise). Der Erwerb eines Anteils an einer Gruppengesellschaft ist somit nur dann bewilligungspflichtig, wenn die Gruppe als Ganzes als Immobiliengesellschaft im engeren Sinne qualifiziert werden muss, betont die Anwältin. Angesichts der unsicheren Rechtslage und der kantonal unterschiedlichen Praxis bei der Qualifikation von Immobiliengesellschaften im engeren Sinn empfehlen die Anwältinnen daher dringend, vor einer Übertragung von Aktien an einer möglichen Immobiliengesellschaft ein Ruling bei der zuständigen Behörde einzuholen. Wie bereits erwähnt, besteht auch eine Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch ausländisch beherrschte Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz. «Selbst die Kotierung einer ausländisch beherrschten Gesellschaft an einer Börse ändere nichts an der Bewilligungspflicht

beim Erwerb von Grundstücken durch die Gesellschaft selbst, sie ermöglicht einzig den freien Erwerb von Anteilen an dieser Gesellschaft», sagt Bichsel. Beherrschende Stellung durch Personen im Ausland

Eine ausländische beherrschende Stellung einer Gesellschaft liegt gemäss den Bestimmungen des Bewilligungsgesetzes vor, wenn ausländische Personen aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechts oder aus anderen Gründen die Verwaltung oder Geschäftsführung der inländischen Gesellschaft entscheidend beeinflussen können. «Wird eine Immobiliengesellschaft ausländisch beherrscht, kann die Geschäftstätigkeit dieser Gesellschaft massgeblich eingeschränkt werden, da sie für den Erwerb bewilligungspflichtiger Immobilien eine Bewilligung benötigt», warnt Bichsel. Eine solche Bewilli-

gung werde indes nur in ganz speziellen, gesetzlich geregelten Ausnahmefällen erteilt. Bichsel erinnert in diesem Zusammenhang an das Beispiel der Implenia AG: «Im Hinblick auf die drohende Übernahme durch die britische Finanzgesellschaft Laxey führte Implenia ins Feld, dass ihre Geschäftstätigkeit beim Erwerb einer Beteiligung von über 2/3 ihres Stimm- und Kapitalsanteils in massivster Art und Weise eingeschränkt würde: Denn infolge der Unmöglichkeit des Erwerbs von Wohngrundstücken in der Schweiz hätte die Gesellschaft einem wesentlichen Teil ihrer Geschäftsstrategie nicht mehr folgen können.» Auf den aktuellen Bestand bewilligungspflichtiger Grundstücke einer Gesellschaft habe eine neue ausländische Beherrschung dagegen grundsätzlich keinen Einfluss, sagt Häcki: «Eine neu ausländisch beherrschte Gesellschaft kann die bis anhin in ihrem Eigentum befindlichen bewilligungspflichtigen >>>


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 16_2010 / Seite 4 Grundstücke grundsätzlich weiter in ihrem Immobilienbestand halten. Vorbehalten bleiben Gesetzesumgehungen.»

>>> Grundsätzliches zur Bewilligungspflicht nach dem BewG Ein Erwerb von Grundstücken ist nach dem Bewilligungsgesetz bewilligungspflichtig, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind: 1. Der Erwerber ist eine Person im Ausland im Sinne des BewG und; 2. beim zu erwerbenden Grundstück handelt es sich um eine bewilligungspflichtige Liegenschaft und;3. es liegt ein Grundstückerwerb im Sinne des BewG vor. Als Personen im Ausland gelten neben natürlichen Personen mit Wohnsitz im Ausland unter anderem juristische Personen mit Sitz im Ausland und juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, wenn sie ausländisch beherrscht sind. Als Erwerb eines bewilligungspflichtigen Grundstücks im Sinne des BewG gilt unter Anderem der Kauf von Wohnliegenschaften und der Kauf von Bauland zum Zwecke der Erstellung einer Wohnüberbauung. Auch der Erwerb von Eigentum oder Nutzniessung einer Beteiligung an einer Gesellschaft, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, stellt einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb dar, sofern die Anteile dieser Gesellschaft nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind. Der Erwerb einer einzigen Aktie einer solchen Gesellschaft untersteht bereits der Bewilligungspflicht. Ausgenommen von der Bewilligungspflicht ist der Erwerb von Eigentum oder Nutzniessung an einem Anteil eines Immobilienanlagefonds, dessen Anteilsscheine auf dem Markt regelmässig gehandelt werden. Der Erwerb von Grundstücken bedarf mitunter dann keiner Bewilligung, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufs dient. Zu den Betriebsstättengrundstücken ist auch Land zu zählen, welches kurzfristig, d.h. etwa innert zwei bis drei Jahren, betrieblich genutzt werden soll. Die Praxis der Behörden hierzu ist jedoch kantonal unterschiedlich. Bewilligungspflichtig ist hingegen der Erwerb von Bauland, auch in Industrie- und Gewerbezonen, wenn dieser der blossen Kapitalanlage dient. Der Erwerb folgender Grundstücke ist somit bewilligungspflichtig bzw. untersteht nicht der Bewilligungspflicht (nicht abschliessende Aufzählung):

Erwerb bewilligungspflichtig

nicht bewilligungspflichtig

– Wohnliegenschaften

– B etriebsstätte-Liegenschaften

– Bauland zum Zweck der Erstellung einer Wohnüberbauung oder als Kapitalanlage

– B auland zum Zweck der Erstellung einer Betriebsstätte

– Wohn- oder Baurechte an Wohnliegenschaft / Bauland

– d urch Wohnbauvorschriften vorgeschrie bene Wohnungen / dafür reserviertes Bauland auf Betriebsstätte-Liegenschaften

– N utzniessung an Wohnliegenschaft / Bauland – A nteile einer Immobiliengesellschaft i.e.S.

– A nteile an Immobilienanlagefonds, deren Anteilscheine regelmässig gehandelt werden

Folgen einer Umgehung des Bewilligungsgesetzes

Eine Nichtbeachtung oder Umgehung des Bewilligungsgesetzes könne unterdessen weitgehende Folgen haben, warnen die Anwältinnen. Werde ein bewilligungspflichtiges Grundstück ohne rechtskräftige Bewilligung erworben, so bleibe dieses Rechtsgeschäft unwirksam. «Oder es wird gar nichtig, wenn das Erwebsgeschäft vor Rechtskraft der Bewilligung vollzogen wird oder eine rechtskräftige Abweisung eines Bewilligungsgesuchs erfolgt», so Häcki . Nichtigkeit bedeutet, dass ein Grundstückserwerb bzw. der Erwerb von Beteiligungen keine Wirkung entfaltet, bereits erbrachte Leistungen (insbesondere Kaufpreiszahlungen) zurückgefordert und versprochene Leistungen nicht mehr eingefordert werden können. «In gewissen Fällen kann von den zuständigen Behörden gar auf Auflösung einer das BewG umgehenden juristischen Person mit Verfall des Vermögens an das Gemeinwesen geklagt werden», ergänzt Bichsel. Ferner könne eine Nichtbeachtung der Bestimmungen des Bewilligungsgesetzes sogar strafrechtliche Folgen nach sich ziehen: «Eine vorsätzliche oder gewerbsmässige Umgehung der Lex Koller kann mit Freiheitsstrafe bis zu

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Seite 5 / 16_2010 /// drei Jahren oder Geldstrafe bestraft werden.» Bleibt die Frage, welche Alternativen für eine ausländisch beherrscht Gesellschaft bestehen, um die negativen Folgen der Erwerbsbeschränkungen durch die Lex Koller zu mildern. «Ein Lösungsansatz für Gesellschaften, welche Immobilien zum Zweck der Überbauung und des anschliessenden Wiederverkaufs erwerben wollen, ist die Gründung einer von den ausländischen Investoren unabhängigen Schweizer Gesellschaft», sagt Häcki. Zwischen dieser und der ausländisch beherrschten Gesellschaft könnte ein exklusiver Zusammenarbeitsvertrag abgeschlossen werden, gemäss welchem die unabhängige Schweizer Gesellschaft bewilligungspflichtige Grundstücke erwirbt, und der ausländisch beherrschten Gesellschaften jeweils die Projektentwicklung und die Über-

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF bauung der entsprechenden Grundstücke überträgt. „Bei der Ausgestaltung eines solchen Modells ist jedoch darauf zu achten, dass dieses nicht als Umgehung des Bewilligungsgesetzes gewertet wird“, gibt Bichsel zu bedenken. Dies könnte beispielsweise angenommen werden, wenn die Schweizer Gesellschaft der ausländisch dominierten Gesellschaft Garantien oder Zusicherungen erteilt, welche einer treuhänderischen Eigentümerstellung der Schweizer Gesellschaft zu Gunsten der ausländisch dominierten Gesellschaft entspricht. Eine weitere denkbare Möglichkeit zur Widerlegung der Vermutung einer ausländischen Beherrschung wäre Häcki zufolge etwa die Beeinflussung des Stimmenverhältnisses einer Gesellschaft zu Gunsten der Schweizer Aktionäre durch Schaffung

von Stimmrechtsaktien. Ob ausländische Investoren mit einer solchen Form der Beteiligung einverstanden wären, ist indes fraglich. «Daneben bleibt natürlich auch bei diesem Modell die Unsicherheit, ob die zuständige Behörde aufgrund der konkreten Umstände die Vermutung einer ausländischen Beherrschung tatsächlich als widerlegt betrachtet, oder die Gesellschaft dennoch als ausländisch beherrscht qualifiziert wird», sagt Häcki. Die Anwältinnen empfehlen bei jeder dieser Lösungsvarianten die vorgängige genaue Prüfung und die Einholung eines Rulings mit den zuständigen Behörden. Dies erscheint insbesondere auch im Hinblick auf die zivilrechtlichen Folgen und die möglichen strafrechtlichen Konsequenzen einer Umgehung der Vorschriften des Bewilligungsgesetzes angezeigt. •


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/// 16_2010 / Seite 6

Immobilieninvestments

Der Immobiliensektor als Konjunkturstütze KED. KHD. Gemäss BFS wurde auch im Rezessionsjahr 2009 kräftig in den Hochbau investiert. Nominal nahm das Bauvolumen um 2,2 Prozent auf 35,2 Milliarden Franken zu. Da die Bauteuerung gleichzeitig um 1,1 Prozent zurückging, betrug das Wachstum real gar 3,3 Prozent. Besonders stark gestiegen sind die Investitionen in Wohngebäude (real plus 4,8 Prozent auf 24,5 Milliarden) sowie in Infrastrukturgebäude wie Spitäler, Schulen oder Kulturbauten (plus 5,8 Prozent auf 2,6 Milliarden). Dagegen gingen die Investitionen in Industrie-, Gewerbe- und Bürogebäude deutlich zurück (real minus 4,0 Prozent auf 8,1 Milliarden). Besonders ins Zeug gelegt haben sich institutionelle Anleger. Ihre Bauinvestitionen nahmen um real 13 Prozent zu und beliefen sich insgesamt auf 1,56 Milliarden Franken. Da der Markt für bestehende Renditeliegenschaften vor allem auch im Wohnungsbereich am Austrocknen ist, dürften die rückläufige Teuerung und die tiefen Hypothekarzinsen als willkommene Anreize für Neubauten

BAUKOSTEN NEUBAU MEHRFAMILIENHÄUSER

Quelle: IA ZI

genutzt worden sein. Dasselbe lässt sich auch für Herr und Frau Schweizer sagen. Auch sie nutzten die Gunst der Stunde und steigerten ihre Investitionen real um 2,9 Prozent auf 33,6 Milliarden Franken. In absoluten Zahlen gaben sie 2009 gegenüber dem Vorjahr 947 Millionen zusätzlich für den Bau von Immobilien aus; Institutionelle 179 Millionen Franken. Antizyklisch verhielten sich bei den

Investitionen auch der Bund und die Gemeinden (real plus 21,7 Prozent auf 3,3 Milliarden Franken). Beim Gebäudeunterhalt zogen auch die Kantone mit. Die öffentliche Hand gab hier insgesamt 1,6 Milliarden aus (real plus 10,8 Prozent). •

Der Autor: Heinz Ernst Daester, IAZI AG Zürich.

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Netzwerker ANDré HArDMEIEr, IMMOBILIENDIENstLEIstEr Er A

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


Swisslake Aktivitäts Tacho (SAT) – Europa

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Einzelhandelsimmobilien im Visier

/// 16_2010 / Seite 8

In Europa dominieren weiterhin die Core-Fonds. Allein im ersten Quartal 2010 waren 62 % aller neu aufgelegten Immobilien-Private Equity Fonds der risikolosesten Kategorie zuzuordnen. Dabei suchen Fondsmanager vornehmlich nach langfristig vermieteten Objekten. Zu den Immobilienarten mit den traditionell längsten Mietverträgen und auch der nachweislich stärksten Performance in Europa zählen Einzelhandelsimmobilien. Diesbezüglich überrascht auch der Trend in diesem Segment nicht. Ebenso bei Coreinvestitionen naturgemäss nachgefragt sind Büro- und Logistikimmobilien. Am deutlichsten an Attraktivität verloren haben Hotelinvestments. Dies wohl nicht zuletzt aufgrund der Kredibilitätsprobleme zahlreicher Betreiber und weiterhin rückläufiger Übernachtungszahlen. Wohnimmobilien- und Finanzierungsfonds, die die Investitionstrends noch 2009 dominierten, liegen weiterhin unter den Vorjahresniveaus und im Swisslake Aktivitäts Tacho (SAT) zwischenzeitlich unter dem Durchschnittswert.

Real Estate Private Equity-Fonds

Einzelhandelsimmobilien im Visier

Die Dominanz der Grossbritannienfonds läßt langsam nach, die Aktivitäten bei der Neuauflage von britischen Fonds gehen deutlich zurück. Im ersten Halbjahr 2010 wurden noch 11 neue UK-Fonds aufgelegt, im Vergleich zu 48 im gesamten Vorjahr. Der SAT zeigt deutliche Verschiebungen bei der Fondsmanageraktivität in Richtung Westeuropa, insbesondere Frankreich und Deutschland. Hier erwarten die Fondsmanager ein Anhalten der Kompression bei den Anfangsrenditen, während in Grossbritannien aufgrund der sehr schnellen Markterholung kurzfristig eher eine Seitwärtsbewegung erwartet wird. Auch an Aktivität zulegen konnten die skandinavischen Märkte. Allerdings liegt das Investitionsvolumen hier deutlich unter den Werten für Westeuropa und Grossbritannien.

Risikolose Immobilienanlagen liegen weiter im Trend.

Sektoren

Q2 Q2 2010 2010

2010 Q1Q1 2010

Regionen

Legende: 1- sehr geringe Aktivität; 2- geringe Aktivität; 3- unterdurchschnittliche Aktivität; 4- durchschnittliche Aktivität; 5- überdurchschnittliche Aktivität; 6- hohe Aktivität; 7- sehr hohe Aktivität Quelle: swisslake capital ag

Köhler. Wohnimmobilien- und Finanzierungsfonds, die die Investitionstrends noch 2009 dominierten, liegen weiterhin unter den Vorjahresniveaus und im Swisslake Aktivitäts Tacho zwischenzeitlich unter dem Durchschnittswert. Die Domi-

002_Transactions_Immobilienbrief.pdf

6.1.2010

nanz der Grossbritannienfonds lässt langsam nach, die Aktivitäten bei der Neuauflage von britischen Fonds gehen deutlich zurück. Im ersten Halbjahr 2010 wurden noch elf neue UKFonds aufgelegt, im Vergleich zu 48 im gesamten Vorjahr. Der SAT zeigt

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// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

SWISSLAKE CAPITAL AG

PD. In Europa dominieren weiterhin die Core-Fonds. Wie aus dem aktuellen Swisslake Aktivitäts Tacho (SAT) hervorgeht, waren allein im ersten Quartal des laufenden Jahres 62 Prozent aller neu aufgelegten Immobilien-Private Equity Fonds der risikolosesten Kategorie zuzuordnen. «Fondsmanager suchen vornehmlich nach langfristig vermieteten Objekten», sagt Dr. Bernhard Köhler, CEO der Swisslake Capital AG. Da zu den Immobilienarten mit den traditionell längsten Mietverträgen und auch der nachweislich stärksten Performance in Europa Einzelhandelsimmobilien zählen, überrasche der Trend in diesem Segment nicht. Ebenso bei Coreinvestitionen naturgemäss nachgefragt sind Büro- und Logistikimmobilien. «Dagegen haben Hotelinvestments sehr deutlich an Attraktivität verloren; dies wohl nicht zuletzt aufgrund der Kredibilitätsprobleme zahlreicher Betreiber und weiterhin rückläufiger Übernachtungszahlen», so

Aktivitäts Tacho (SAT) – Europa


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deutliche Verschiebungen bei der Fondsmanageraktivität in Richtung Westeuropa, insbesondere Frankreich und Deutschland. Hier erwarten die Fondsmanager ein Anhalten der Kompression bei den Anfangsrenditen, während in Grossbritannien aufgrund der sehr schnellen Markterholung kurzfristig eher eine Seitwärtsbewegung erwartet wird. Auch an Aktivität zulegen konnten die skandinavischen Märkte. Köhler zufolge liegt das Investitionsvolumen hier allerdings deutlich unter den Werten für Westeuropa und Grossbritannien.. •

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

SAT Der Swisslake Aktivitäts-Tacho ist ein Indikator zukünftiger Immobilien-Investitionen von Fonds-Managern und institutionellen Anlegern und verfolgt die Investment-Planungen von Real Estate Private Equity (REPE)-Fonds. Dazu wird der Durchschnitt der erlangten Marktanteile mittels der Anzahl der aufgelegten Fonds und ihres jeweils beabsichtigten Investitionsvolumens berechnet. Durch die Zuordnung zu einem bestimmten Markt und bestimmten Asset-Klassen lässt sich die Gesamtaktivität für jede Region und Immobilien-Anlageklasse ermitteln. Die im SAT repräsentierten REPE-Fonds investieren ihr Kapital typischerweise innerhalb von zirka vier Jahren ab Aufnahme in den Tacho. Dadurch wird der Swisslake Aktivitäts-Tacho zu einem Gradmesser für zukünftige kurzbis mittelfristige Investment-Tätigkeiten in ganz Europa.

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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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Institutionelle Anleger

Immobilien-Spezialfonds gefragt Real I.S. meldet 1. Closing für neuen Immobilien-Spezialfonds; LaSalle kündigt Gründung einer K AG an.

BW. Sichere Anlagen liegen bei Institutionellen Anlegern weiterhin im Trend. Das stärkt die Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen. In der Anlegergunst weit oben stehen derzeit anscheinend Immobilien-Spezialfonds nach deutschem Investmentgesetz. So konnte etwa die Münchner Real I.S. nur wenige Monate nach Gründung der Kapitalanlagegesellschaft (KAG) Real I.S. Investment GmbH das erfolgreiche 1. Closing des Immobilien-Spezialfonds BGV IV (30. Juli 2010) vermelden – mit Eigenkapitalzusagen von rund 378 Millionen Euro. Der neue Fonds wendet sich an institutionelle Anleger und wird vorrangig in Core-Immobilien im Euroraum investieren. Den Geschmack der Investoren getroffen

«Wir freuen uns sehr, dass bereits der erste Spezialfonds, den wir nach deutschem Investmentgesetz anbieten, so gut von den Investoren angenommen wurde», sagt Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S. AG. Mit dem Fonds haben man habe offenbar genau den Geschmack der institutionellen Investoren getroffen und so schnell Zusagen über grosse Tranchen erhalten. Schenk zufolge können mit dem ersten Closing sofort über 700 Millionen Euro Investmentvolumen umgesetzt werden: «Wir bereiten aktuell interessante Ankäufe, so z.B. in den Niederlanden, vor.»

Real IS will in den Niederlanden zukaufen

Auch die LaSalle GmbH, München, plant die Gründung einer Kapitalanlagegesellschaft für ImmobilienSpezialfonds (KAG) nach deutschem Investmentgesetz. Zu diesem Zweck wurde die LaSalle Vermögensverwaltungs GmbH als 100prozentige Tochter der LaSalle GmbH gegründet. Bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) habe man einen entsprechenden Erlaubnisantrag gestellt, sagt Claus Thomas, Geschäftsführer der LaSalle GmbH und designiertes Mitglied des Aufsichtsrats der LaSalle KAG: «Sobald die beantragte Erlaubnis vorliegt, wird

die LaSalle Vermögensverwaltungs GmbH als LaSalle Investment Management Kapitalanlagegesellschaft mbH firmieren.» Als Investoren hat LaSalle Institutionelle Anleger in Deutschland, Österreich und in der Schweiz im Visier. Für die künftigen Fonds sollen besonders sichere Anlageobjekte – Thomas spricht von «Core-Minus» –  erworben werden. Wie sich an der Planung, eine KAG in Deutschland zu gründen und Immobilien-Spezialfonds aufzulegen, zeigt, ist LaSalle von den strategischen Potentialen des deutschen Marktes überzeugt. •

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


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Immobilieninvestmentmärkte

Weltweites Transaktionsvolumen doppelt so hoch wie ein Jahr zuvor Im 1. Halbjahr 2010 wurden weltweit insgesamt Immobilien für 130 Mrd. USD gehandelt.

das Wachstum seit dem 3. Quartal 2009 sei relativ bescheiden gewesen. Für das Gesamtjahr 2010 rechnen die JLL-Experten mit einem globalen Transaktionsergebnis von rund 300 Milliarden US-Dollar. «Das entspricht im Jahresvergleich einem Plus von 40% bis 50%, gegenüber den Rekordvolumina von 2006 und 2007 ist das allerdings immer noch weniger als die Hälfte», so de Haast.

Presseinformation

BW. Nach den neuesten Zahlen von Jones Lang LaSalle beliefen sich die Kontakt:Transaktionsvolumina Madeleine Little globalen für Telefon: +44 (0)20 7852 Gewerbeimmobilien* im 4868 2. QuarE-Mail: madeleine.little@eu.jll.com tal 2010 auf ca. 66 Milliarden USDollar; sie lagen damit auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal. Gleichzeitig ist eine Verdoppelung Transaktionsvolumen Weltweites Transaktionsvolumen im 2. Quartal doppelt so hoch wie ein Jahr gegenüber dem 2. Quartal 2009 zu nimmt weltweit zu zuvor notieren. Damit wurden im gesamten 1. Halbjahr 2010 weltweit insgesamt JLL zufolge verzeichnete der asiaLondon / Frankfurt, 16. Milliarden Juli 2010 – NachUSD den neuesten Zahlen von JonesRaum Lang LaSalle tisch-pazifische im beliefen 2. Quartal Immobilien für 130 sich die globalen Transaktionsvolumina für Gewerbeimmobilien* im 2. Quartal 2010 auf ca. 66 Mrd. einen Rückgang der Investitionsvogehandelt. US-Dollar und lagen damit auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal. Gleichzeitig ist eine «Die Investmentmärkte nehmen wie- lumina gegenüber dem vorangeganVerdoppelung gegenüber dem 2. Quartal 2009 zu notieren. Damit wurden im gesamten 1. Halbjahr der 2010 Fahrt auf», sagt Arthur de Haast, genen Quartal um 34 Prozent auf weltweit insgesamt Immobilien für 130 Mrd. USD gehandelt. Leiter der International Capital 15 Milliarden US Dollar. Dabei waArthur de Haast, Leiter der International Capital Group (ICG) von Jones Lang LaSalle: „Die Group (ICG) von Jones Lang LaSalle ren in Japan, China und Australien Investmentmärkte nehmen wieder Fahrt auf. Allerdings bewegen sich die Volumina immer noch (JLL). Allerdings bewegten sich die deutliche Einbussen zu beobachten, deutlich unter dem Niveau vor der Kreditkrise; das Wachstum seit dem 3. Quartal 2009 war relativ während Hongkong und von Taiwan Volumina immer deutlich un-wir mit bescheiden. Für das noch Gesamtjahr 2010 rechnen einem globalen Transaktionsergebnis >>> Zuwächse zeigten. Im50%,Verter rund dem300Niveau vor der Kreditkrise; Mrd. US-Dollar. Das entspricht im Jahresvergleich einem Plus von 40% bis gegenüber den Rekordvolumina von 2006 und 2007 ist das allerdings immer noch weniger als die Hälfte.“

Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien, Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien, 2005 –2005 2010 - 2010 2010 weltweit Zunahme um 40 - 50 % erwartet Mrd. USD 350

2010 weltweit Zunahme um 40 – 50% erwartet

300 250 200 +35% +35%

150

+30% +30%

+80% +80%

100 50 0 Amerika

Quelle: JJL Quelle: Jones Lang LaSalle

2005

Europa 2006

2007

2008

Asien-Pazifik 2009

2010 Prognose

_________________________________________________________________________ * Vorläufige und gerundete Zahlen. Transaktionen von Grundstücken, Wohnimmobilien und Projektentwicklungen, jegliche Transaktionen unter 5 Mio. USD sowie Käufe von Unternehmen, die Eigentümer auch von Immobilien sind, sind nicht berücksichtigt.

– 1/3 –

Wechseln den Eigentümer: Die spanischen BBVA-Filialen

NACHRICHTEN Spanien: Rreef-Konsortium erwirbt Immobilienportfolio Im Rahmen einer Sale-andlease-back-Transaktion hat ein Konsortium aus RREEF Europe, AREA Property Partners (vormals Apollo Real Estate Advisors) und Europa Capital ein Gewerbeim mobi l ienpor t fol io in Spanien erworben. Kreisen zufolge wechselten zwei Bürogebäude und 153 über ganz Spanien verteilte Bankfilialen für 364 Millionen Euro die Hand. Zusätzlich habe die RREEF Spezialfonds GmbH, Eschborn, im Rahmen dieser Transaktion drei Bürogebäude übernommen. Verkäufer ist die Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA). Laut spanischen Medienberichten mietet die Bank die Gebäude langfristig an: Für die Filialen sollen Vertragslaufzeiten über 30 Jahre vereinbart worden sein; bei den Bürogebäuden sollen sie 20 Jahre betragen.


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

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gleich zum 2. Quartal des Vorjahres sind die Volumina in der gesamten Region um 21 Prozent gestiegen (Q2 2009: 13 Mrd. USD). «Wenn der Trend aus dem 1. Halbjahr anhält, könnte das Transaktionsvolumen 2010 rund 30 Prozent über dem des Vorjahres liegen und sich damit im mittleren 80 Milliarden US-Dollar Bereich bewegen», meint Stuart Crow, Leiter der Jones Lang LaSalle Asia Capital Markets Group. In der Region EMEA (Europa, dem Nahen Osten und Afrika) wurde gegenüber den ersten drei Monaten im

in London», so Julian Stocks, Leiter Capital Markets England bei Jones Lang LaSalle. Allerdings habe sich die Stimmung in England in den letzten Wochen leicht gedreht, das Gleichgewicht zwischen Verkäufern und Käufern verschoben. Stocks rechnet in den nächsten Monaten mit nur noch minimalen Renditeveränderungen: «Aufgrund der genannten Entwicklung dürfte der Umsatz 2010 in England nur wenig über dem des Jahres 2009 liegen.» Investoren nehmen zunehmend auch Frankreich, Deutschland, die skandi-

>>>

2. Quartal ein Investitionszuwachs von 15 Prozent auf 23 Milliarden Euro notiert, im Einjahresvergleich ein Plus von 80 Prozent (in US-Dollar: 29 Mrd. USD, + 5 % gegenüber Q1, + 70 % gegenüber dem Q2 2009). Auf Grossbritannien entfielen dabei mehr als 40 Prozent des EMEA-Volumens mit London als weltweit aktivstem Markt, der allein annähernd fünf Milliarden USD anzog. «Wir haben in diesem Jahr bislang eine deutliche Zunahme bei den Aktivitäten und Preisen beobachten können, insbesondere für Spitzenimmobilien

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Seite 13 / 16_2010 ///

navischen Länder sowie Polen ins Visier. Für das Gesamtjahr 2010 rechnet Jones Lang LaSalle in der EMEA-Region mit einem deutlichen Plus von 35 Prozent gegenüber 2009 und mit einem Transaktionsvolumen, das die 100-Milliarden-Euro-Marke (rund 130 Mrd. USD) erreichen könnte. Brasilien gefragt

In der Region Amerika (Nord-, Mittel- und Südamerika) war im 2. Quartal 2010, ausgehend von einem niedrigen Vorquartalsniveau, mit 54

ANZE IGE

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Prozent ein starker Zuwachs zu verzeichnen (auf 21 Mrd. USD). Damit hat sich im Einjahresvergleich das Volumen mehr als vervierfacht (2. Quartal 2009: 5 Mrd. USD). «Das weltweit stärkste prozentuale Wachstum des Transaktionsvolumens eines Landes gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres wurde im 2. Quartal 2010 in Brasilien verzeichnet», berichtet Steve Collins, Leiter der ICG Amerika. Dort habe sich das Volumen auf 1,6 Milliarden USD verdreifacht, es liege damit auf Rekordniveau. Eine Verdoppelung im gleichen Zeitraum

habe Kanada verzeichnet (auf 3,5 Mrd. USD). Zwar zeigt sich auch in den USA eine starke Investorennachfrage nach Core-Assets; bis dato war der Markt allerdings gekennzeichnet von einem Mangel an solchen Produkten. Die JLL-Experten gehen allerdings davon aus, dass das Angebot in der zweiten Jahreshälfte 2010 zunehmen wird. «Insgesamt gehen wir für die Region Amerika von einem Wachstum des Transaktionsvolumens um mindestens 80 Prozent auf 80 – 85 Milliarden USD aus», so Collins. •


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 16_2010 / Seite 14

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz IMMOBILIENFONDS

CH -VA LOR EN

A NL AGEFOND S N A ME

2 672 561 BONHOTE IM MOBILIER

844 303 CS 1A IM MO PK

1. September 2010 RÜCK N A ME P R EIS

102.90 1100.00

BÖR SEN - K UR S

EC A R T

P ER F. Y T D

MT L . UM S AT Z NOV. 09

116.50 2.16% 3 13.22%

7.21%

1.29%

1335.00

AUS - S CHÜ T t.- R ENDI T E

4.09% 21.36%

4 515 984 CS REF PROPERT Y PLUS

106.70

132.25 2.99% 3 23.95%

276 935 CS REF INTERSWISS

174.30

216.50

3 106 932 CS REF LIVINGPLUS

95.30

1 291 370 CS REF SIAT 1 458 671 FIR

K UR SE SEI T 1.1.09 T IEFS T / HÖ CHS T

BÖR SEN K A P I TA L ISIERUNG

108.00

120.00

8.98% nicht kotiert 1215.00 5.54%

630 815 463

1320.00

3 523 538 925

1.38%

122.50

136.00

1 127 404 800

4.00% 24.21%

- 0.19%

6.41%

202.50

226.50

1 306 350 392

117.00 1.81% 3 22.77%

- 0.75%

1.71%

113.00

125.00

2 047 500 000

121.50

157.00

3.53% 29.22%

- 0.63%

1.34%

149.00

163.00

1 989 323 293

99.60

124.50

3.01% 25.00%

-1.58%

1.19%

117.00

126.50

728 415 885

977 876 IM MOFONDS

292.75

376.00

3.72% 28.44%

1.62%

2.67%

354.00

383.50

1 015 646 312

278 226 L A FONCIERE

559.30

737.00

2.75% 31.77%

2.72%

1.96%

683.00

852.00

830 893 800

277 010 IM MO HELVE TIC

3.37% 31.03%

7.38%

1.41%

149.20

195.50

179.00

198.00

391 000 000

103.50

118.00 2.38% 3 14.01% 12.36% nicht kotiert

106.00

117.00

360 141 782

3 362 421 PROCIM MO SWISS COM M FUND

109.00

118.00 2.56% 3

7.96%

15.11%

112.00

120.00

210 668 940

3 941 501 RE AL STONE SWISS PROP FUND

106.40

118.50 3.19% 3 11.37% 10.14%

3.71%

111.00

120.50

116 236 058

266.00 2.22% 3 60.14%

5.56%

2.06%

240.00

270.00

944 618 136

9.42%

1.71%

926.00

1034.00

981 120 000

3 499 521 PATRIMONIUM SRE FUND

278 545 SOLVALOR «61»

166.10

725 141 SCHRODER IM MOPLUS

826.75

3 743 094 SWISSC ANTO (CH) REF IFC A 2 616 884 SWISSINVEST REIF

1022.00

8.26%

1.28% 23.62%

83.20

118.50

3.12% 42.43%

6.87%

1.43%

109.00

121.00

1 124 574 717

105.70

124.00

3.62%

17.31%

-1.51%

1.99%

118.90

125.50

508 288 028

1 442 082 UBS SWISS RES. ANFOS

48.65

61.25

3.35% 25.90%

5.79%

1.53%

56.50

60.70

1 694 619 859

1 442 085 UBS LEM AN RES. FONCIPARS

60.70

74.00

3.35%

21.91%

5.96%

1.11%

70.40

76.00

759 324 582

1 442 087 UBS SWISS MIXED SIM A

72.95

89.10

3.70% 22.14%

5.20%

1.54%

82.80

91.80

4 398 668 931

1 442 088 UBS SWISS COM. SWISSRE AL

58.00

67.25

3.93% 15.95%

4.41%

0.89%

63.30

70.00

874 298 420

Ø(1)

3.14%

Ø

S W I T T

Ø

Total

24.48%

3.52%

1.97%

25 563 4 48 321

IMMOBILIENAKTIEN CH -VALOREN

AKTIEN NA ME

1. September 2010 NAV

883 756 ALLRE AL HOLDING

125.50

AUS- SCHÜT- TUNGS- RENDITE

EC ART

PERF. Y TD

MTL . UMSATZ JAN . 09

KURSE SEIT 1.1.08 TIEFST / HÖCHST

4.05% 13.06%

8.68%

2.91%

2.13% -24.29%

8.60%

1.71%

20.90

24.00

112 590 000

-3.70% 18.33%

nk

119.00

136.00

197 422 386

114.00

BÖRSEN K APITALISIERUNG

130.00

771 669 374

31.70

24.00

143.30

138.00

2.93%

1 731 394 INTERSHOP

240.70

290.00

7.06% 20.48%

4.03%

1.65%

289.00

321.00

316 680 000

1 110 887 MOBIMO

177.30

175.75

5.14%

4.91%

2.95%

175.00

193.00

834 872 058

1 829 415 P SP SWISS PROPERT Y

64.05

68.80

3.96%

7.42% 22.22%

6.22%

58.25

69.80

2 324 059 902

58.35

66.15

5.33% 13.37% 20.09%

6.40%

57.95

67.70

3 021 051 962

1329.00

1780.00

3.69% 33.94%

8.59%

1.83%

1651.00

1879.00

198 247 500

6.02

3.65

0.00% -39.37%

-9.88%

1.44%

3.38

4.77

169 977 467

1 820 611 BFW LIEGENSCHAF TEN N

111.00

BÖRSEN - KURS

255 740 ESPACE RE AL ESTATE

803 838 SWISS PRIME SITE 261 948 WARTECK INVEST 2 183 118 ZÜBLIN IM MOBILIEN HOLDING

Ø

3.81%

- 0.87%

RE AL

Ø

Total

2.23% 15.93%

Ø

5.01%

7 946 570 648

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


Seite 15 / 16_2010 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Immobilien-Finanzmärkte Schweiz KURSE NICHTKOTIERTER IMMOBILIEN-NEBENWERTE NOM . WERT

500

BRUT TO - DIVIDENDE

VALOREN - NUM MER

600.00 3490024 N

BESCHREIBUNG

AG für Erst. billiger Wohnhäuser in Winterthur

150

0.00

140241 N

Agruna AG

50

155753 N

Bürgerhaus AG, Bern

96

10202256 N

C asaInvest Rheintal AG, Diepoldsau

1. September 2010 TIEFST 2009

HÖCHST 2009

GELD

BRIEF

30 500.00 4 050.00

35 000.00

2

31 110.00

65 000.00

1

4 100.00

16

4 050.00

4 250.00

2

50

850.00

1 500.00

11

140.00

195.00

20

180.00

200.00

100

10

4.00

255740 N

Espace Real Estate Holding AG, Biel

119.00

138.00

52

136.50

139.00

200

25

2.50

363758 I

F TB Holding SA, Brissago

815.00

820.00

46

650.00

820.00

61

10

4582551 N

11.90

12.85

1610

12.80

12.90

20

500

150.00

191008 N

Immges Viamala, Thusis

6 350.00

7 250.00

1

6 210.00

7 950.00

1

400

40.00

257750 I

Immobiliare Pharmapark SA, Barbengo

200 10 500

0.00 11502954 N

254593 N

25.00 3264862 N

Fundamenta Real Estate AG

1 250.00

1 255.00

10

1 270.00

1 650.00

12

Konkordia AG N

10

1 400.00

2 490.00

3

MSA Immobilien, Adliswil

10

230.00

Pfenninger & Cie AG, Wädenswil

1

3 850.00

10 000.00

1

2989760 I

1.00

1.00

600

36.00

225664 I

SAE Immobilien AG, Unter ägeri

2 050.00

2 500.00

10

2 200.00

2 800.00

1

870

80.00

228360 N

Schützen Rheinfelden Immobilien AG, Rheinfelden

2 501.00

3 000.00

2

2 700.00

3 500.00

5

800

160.00

231303 I

Sia - Haus AG, Zürich

4 600.00

5 000.00

2

4 650.00

5 000.00

10

0.40

1.00

19775

0.85

2

8 300.00

22 000.00

8 700.00

8 700.00

5

5 100.00

15 500.00

15 520.00

1

14 500.00

Real Estate Holding

2

5

0.00

1789702 I

100

0.00

253801 N

Sihl M anegg Immobilien AG Tersa AG

1000

120.00

172525 N

TL Immobilien AG

1000

260.00

256969 N

Tuwag Immobilien AG,Wä denswil

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IMMOBILIEN BUSINESS

Das Schweizer Immobilien-Magazin

1


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 16_2010 / Seite 16

MARKTKOMMENTAR

Bauengineering CEO Stephan Wüste - mann geht Im Zuge der Übernahme von Bauengineering. com AG und Swissbuilding Concept durch die XO Holding AG kommt es zu einem Abgang im obersten Management. CEO Stephan Wüstemann wird das Unternehmen zum 31. März 2011 auf eigenen Wunsch verlassen, um sich einer neuen Herausforderung zu stellen. Wüstemann kam 2006 zusammen mit seinem Kernteam von der ehemaligen Batigroup zur Bauengineering. com, welche damals ein Volumen von ca. 295 Millionen CHF pro Jahr bearbeitete. Der Manager wurde mit der Leitung der Geschäftsstelle Nord. West.Schweiz betraut und in die zur Gruppenleitung der Bauengineering. com berufen. 2008 übernahm er zusätzlich die Leitung der Geschäftsstelle Zürich. Ende 2008 wurde Wüstemann vom damaligen Besitzer Peter Mettler zum CEO der Bauengineering. com AG bestellt. Heute erzielt das Unternehmen mit mehr als 140 Mitarbeitern ein jährliches Umsatzvolumen von mehr als einer halben Milliarde CHF. Pom + Team erweitert pom+ expandiert weiter. Das in den Bereichen Immobilienmanagement und Organisationsentwicklung tätige Unternehmen erweitert sein Schweizer Team um vier neue Consultants: Susanne Leonhardt, Nadia Mastacchi, Fabian Schibli und Andrea Wettstein. Das Team der pom+International AG verstärkt Jens Scharnhorst.

Immobilien-AGs überraschen Fonds profitieren von Unsicherheit am Zinsmark: SWIIT Index am 26. August auf Allzeithoch.

nH. Die kotierten Schweizer Immobilienakten sind diesen Monat annähernd unverändert (REAL Index 1331,98 / + 0,045% MTD). Für das Jahr ergibt sich eine Performance von + 15,72 Prozent. Kürzlich haben die Gesellschaften Mobimo, Allreal und Intershop die Halbjahreszahlen präsentiert. Allreal konnte enorm positiv überraschen. Hervorzuheben ist der Erfolg aus der GeneralunternehmensSparte, wo Allreal 63 Millionen – CHF erwirtschaften konnte (geschätzt wurden um die 58 Millionen CHF). Die Analysten reagierten mit Preiszielerhöhungen auf diese Zahlen. Mobimo im Vergleich hat eher enttäuscht, im Vordergrund steht hier die etwas hohe Neubewertung von 16,5 Millionen CHF in Verbindung mit der Anpassung des Diskontierungssatzes. Weiter ist zu beachten, dass Mobimo an der Ausschüttung von 9,00 CHF pro Aktie festhalten will. Da die Gesellschaft im ersten Halbjahr lediglich 3,24 CHF Gewinn pro Aktie erwirtschaftet hat, ist die Wahrscheinlichkeit, dass es auf eine Substanzausschüttung hinausläuft, relativ hoch. Intershop konnte die Erwartungen leicht übertreffen und glänzt mit einer zu erwartenden Ausschüttungsrendite von 6,9 Prozent und ist in dieser Kategorie somit Klassenprimus. Am 9. September präsentiert Swiss Prime Site die Halbjahreszahlen, nach den positiven Publikationen von PSP, Allreal und Intershop sind die Erwartungen bereits hoch. Die kotierten Schweizer Immobilienfonds haben

diesen Monat eine Wertsteigerung von 0,96 Prozent (SWIIT Index) zu verzeichnen. Für das Jahr beläuft sich die Performance auf +3,704 Prozent. Am 26. August konnte der SWIIT Index erneut ein Allzeithoch erzielen beim Stand von 248,71. Die Fonds konnten klar von der Unsicherheit im Zinsmarkt profitieren und gewinnen an Attraktivität, wenn die prognostizierten Zinserhöhungen wieder weiter in die Zukunft geschoben werden. Die 5 Jahres (versus 6m Libor) Swaprate bewegt sich momentan bei 1 Prozent. Wobei die durchschnittliche Ausschüttung bei Immobilienfonds 3,2 Prozent beträgt. Dieser Umstand dürfte weiter für eine hohe Nachfrage im Immobilienfondssektor sorgen. ngstrassenquartier an, eine städtbaulich sensible Situation. Die Herausforderung, die Bauvorhaben in das Quartier. • Nicolas Hatt Swiss Finance & Property

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Das E-Magazin der Schweizer Immobilienwirtschaft Ausgabe 16/2010 / 5. Jahrgang / 101. Ausgabe. Immobilien Business Verlags AG Grubenstrasse 56, 8045 Zürich www.immobilienbusiness.ch Birgitt Wüst, Redaktionsleiterin Erich Schlup, Verlagsleiter Sandra Schwarzenberger, Gestaltungskonzept Susana Perrottet, Layout Dominique Hiltbrunner, Verleger Administration & Verwaltung: abo@immobilienbusiness.ch WEITERE TITEL: IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

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FOTOS: PD

NACHRICHTEN


Seite 17 / 16_2010 ///

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

Zürich

Die Europaallee nimmt Gestalt an Architektenwettbewerb für Baufeld H entschieden.

BW. Auf dem 80 000 qm grossen Areal der Schweizerischen Bundesbahnen (SBB) neben dem Zürcher Hauptbahnhof kommen die Bauarbeiten gut voran. Bis 2020 soll hier in mehreren Bauphasen die Europaallee entstehen, mit 6000 Arbeitsplätzen und 400 Wohnungen für 1200 Menschen. Insgesamt sind auf acht Baufeldern (A bis H) rund 300 000 Quadratmeter Nutzfläche geplant; bis zu 1,5 Milliarden CHF sollen verbaut werden. Weit fortgeschritten sind die Arbeiten auf dem Baufeld A: In Kürze wird dort für die neue Pädagogische Hochschule Zürich (PHZH) Aufrichte gefeiert. Ab 2012 soll der neue Campus den 1800 Studierenden Platz bieten, die heute noch an 19 verschiedenen Standorten der Stadt unterrichtet werden. Bis 2012 sollen alle Gebäude des Baufelds A bezugsbereit sein. Im neuen «Tor» zur Europaallee mieten sich die PHZH, Clariden Leu und die Schweizerische Post ein. Auf dem Baufeld C ist die Baugrube für einen Neubau der UBS ausgehoben; auch dieses Projekt liegt terminlich im Plan; 2013 soll der Neubau fertig gestellt sein. Baufeld H – ein Vorzeigeprojekt

Fortschritte machen auch die Planungsarbeiten für die weiteren Bauphasen. So präsentierten die SBB jüngst die Ergebnisse des Architektenwettbewerbs für das Baufeld H, die viertletzte Bauetappe. Für 130 Millionen CHF soll eine Überbauung mit durchmischter Nutzung entstehen,

ein Nebeneinander von Wohnungen, Detailhandel, Gastronomie, DesignHotel (25hours Hotel Company) und Büroflächen. Wettbewerbssieger ist das Projekt «Trilogie» des Zürcher Büro E2a eckert eckert Architekten, das die Jury mit seinen seinen hohen ökologischen Standards und dem behutsamen Umgang mit den urbanen und sozialen Gegebenheiten des Standorts überzeugte. Hintergrund: Das Baufeld H grenzt direkt an den Kreis 4 und das Langstrassenquartier an, eine städtbaulich sensible Situation. Die Herausforderung, die Bauvorhaben in das Quartierumfeld zu integrieren, ist dem Büro E2a aus Sicht der Jury gelungen. Die Planung sieht unter anderem Laden- und Gewerbeflächen für Betreiber aus dem Kreis 4 vor, zudem eine Verpflegungsmöglichkeit zu erschwinglichen Preisen, eine Kinderkrippe, neue Aussenräume; Luxuswohnungen sind trotz der exzellenten Lage nicht vorgesehen. Mit dem Baufeld H wollen die SBB ein wegweisendes Projekt in Richtung 2000-Watt-Gesellschaft realisieren. Die Gebäude mit Fotovoltaikanlagen an Fassaden und an den Dächern werden nach Minergie P-Eco-Standard errichtet; ihr Betrieb funktioniert dank der Nutzung von Solarenergie, Regenwasser und Abwärme C02-neutral. Doch Nachhaltigkeit beschränkt sich für die SBB längst nicht nur auf das Errichten energetisch optimierter Gebäude. So will man deren künftige Nutzer beispielsweise mit im Mietpreis enthaltenen SBB-Packages, einem Gratisveloverleih und mit einem Mobility-Carsharing-Stützpunkt zu einem nachhaltigen Mobilitätsverhalten motivieren. Bis 2016 soll «Trilogie» bezugsfertig sein. •

NACHRICHTEN Mobimo: Solides Ergebnis im ersten Halbjahr Mobimo hat im 1. Halbjahr unterm Strich 28,5 Mio. CHF verdient. Das ist etwas weniger als in der entsprechenden Vorjahresperiode (35,5 Mio. CHF), obwohl der Gewinn aus der Neubewertung von Liegenschaften mit 16,5 Mio. CHF höher ausfiel (H1 2009: 9,1 Mio. CHF). Bemerkbar machte sich ein deutlich geringerer Erfolg aus Promotion von Liegenschaften (4,6 Mio. CHF nach 21,7 Mio. CHF im Vorjahr). Mobimo setzt nun stärker auf die Realisierung von Wohn-Immobilien mit wiederkehrenden Mietzinseinnahmen für das Anlageportfolio. Der Ertrag aus Vermietung erhöhte sich im 1. Halbjahr auf 43,7 Mio. CHF (+ 30 %). Darin sind allerdings Mieteinnahmen aus der im letzten Jahr akquirierten LO Holding enthalten. Der Portfoliobestand erhöhte sich um 141 Mio. CHF auf 2,0 Mrd. CHF. Drei Liegenschafen wurden veräussert und ein Komplex in Lausanne erworben. Momentan realisiert Mobimo fünf Bauprojekte mit insgesamt 235 Wohnungen (Investitionsvolumen: 310 Mio. CHF) für den Anlagebestand sowie 174 neue Wohnungen zum Verkauf als Stockwerkeigentum. Neben den laufenden Bautätigkeiten mit einem Investitionsvolumen von 640 Mio. CHF verfügt Mobimo den Angaben zufolge über eine gesicherte Projektpipeline, die einem Investitionspotential von 670 Mio. CHF für die nächsten Jahre entspricht. Für das Gesamtjahr 2010 erwartet Mobimo ein solides Ergebnis auf dem Vorjahresniveau. Von den damaligen positiven Sondereffekten durch die Integration der LO Holding, die das Unternehmen mit 15 Mio CHF beziffert, müsse allerdings abgesehen werden.


SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

/// 16_2010 / Seite 18

US-Immobilienmärkte NACHRICHTEN Allreal Rekordergebnis

«Das heutige System ist nicht mehr haltbar»

Allreal meldet für das erste Semester 2010 das höchste Halbjahresresultat seiner Geschichte. Hintergrund sind höhere Mieterträge und Gewinne aus Projektabschlüssen. Der Gesamtumsatz stieg um 13,2 % auf 306,6 Mio. CHF; der Gewinn lag mit 62,3 Mio. CHF deutlich über dem Vorjahreswert (39,4 Mio. CHF). Das Unternehmensergebnis ohne Neubewertungseffekt beziffert sich auf 57,4 Mio. CHF (+ 28,1 %). Das Betriebsergebnis auf Stufe Ebit (ohne Neubewertung) lag bei 93,3 Mio. CHF (+25,6 %). Der Marktwert des ImmobilienPortfolios wird per Mitte Jahr auf 2,391 Mrd. CHF (31.12.09: 2,207 Mrd. CHF) beziffert. Die Leerstandsquote stieg auf 4,0 % nach 3,7 % per Ende 2009. Für das Gesamtjahr erwartet Allreal ein operatives Ergebnis über dem Vorjahresresultat. Intershop: Reingewinn stark gesteigert Die Intershop Holding AG hat den Reingewinn im ersten Halbjahr 2010 um 17 % auf 25,2 Millionen CHF gesteigert. Neben den leicht höheren Nettomieterträgen trugen vor allem Verkäufe von Eigentumswohnungen zum Gewinnanstieg bei. Der Nettoliegenschaftenertrag erhöhte sich auf 36,8 (36,5) Mio., das Betriebsergebnis (EBIT) vor Neubewertungen auf 40,8 (36,9) Mio. CHF. Der Verkauf von Immobilien brachten einen Erfolg von 7,5 (0,4) Millionen CHF. Die Bewertungsgewinne werden mit 1,0 Millionen ausgewiesen, nach 4,3 Mio. CHF in der Vorjahresperiode. Per Mitte Jahr umfasste das Portfolio 62 Renditeliegen

US-Häusermarkt bricht erneut ein

US-Regierung will das System der sta atlich gestützten Immobilienfinanzierung reformieren.

BW. Die US-Regierung hat angekündigt, das System der staatlich gestützten Immobilienfinanzierung gründlich umkrempeln zu wollen. Zuvor hatten Kongress-Abgeordnete die Auflösung der Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac gefordert. «Fannie» und «Fred-

die» dominieren den US-Markt für Immobilienfinanzierung. Die ursprünglich privaten, aber mit Staatsgarantieren versehenen Unternehmen konnten bis zur Finanzkrise billig Geld am Markt aufnehmen. Mit dem Ausbruch der SubprimeKrise gerieten die beiden Unternehmen ins Straucheln und mussten de facto unter staatliche Obhut gestellt werden. Finanzminister Timothy Geithner verlangt nun tiefgreifende Reformen der beiden mit fast 150

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //


Seite 19 / 16_2010 /// Milliarden Dollar Steuergeldern vor dem Kollaps geretteten Hypothekengiganten; die Stützen des amerikanischen Häusermarktes verbrennen immer noch Hunderte von Milliarden Dollar an Steuergeldern. Laut Berechnungen der überparteilichen Budgetbehörde des US-Kongresses werden die als «Zombies» bespöttelten Institute in den kommenden zehn Jahren insgesamt 389 Milliarden USD an Staatshilfe benötigen; skeptischere Schätzungen gehen von bis zu 1.000 Milliarden USD aus. «Das heutige System ist nicht mehr haltbar», erklärte Geithner jüngst bei einem Treffen mit Vertretern der Finanz- und Immobilienbranche. Die Reformforderung – die Vorschläge reichen von einer vollständigen Verstaatlichung bis hin zur kompletten Privatisierung –  stellt indes die traditionelle Rolle der US-Regierung bei der Subventionierung des fast elf Billionen Dollar schweren US-Häusermarktes infrage. Wenngleich Geithner betonte, dass es auch weiterhin eine Form staatlicher Garantien für Hypotheken geben müsse, verfolgt die Immobilien- und Finanzbranche die Entwicklung mit Sorge. Gedrückte Stimmung

Die Restrukturierung der vor gut zwei Jahren verstaatlichten Institute gilt als äusserst problematisch. «Fannie» und «Freddie» stehen für 90 Prozent der derzeit ausgegebenen Häuserkredite; zusammen halten oder garantieren die Institute für Hypotheken im Wert von über 5.000 Milliarden Dollar. «Das System zu reparieren ist eines der kompliziertesten und weitreichenden politischen Probleme unseres Landes», räumte Geithner ein. Ein großer Gläubiger von Fannie und Freddie, der Anleihe-Spezialist Pimco (Allianz-Konzern), fordert den Erhalt der staatlichen Garantieren.

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF Pimcos Mitgründer Bill Gross befürwortet eine Zusammenlegung zu «einer einzigen, wahren Regierungsbehörde»: Nur so blieben Hypotheken erschwinglich und der Markt liquide. Unterdessen wird in den US-Medien die Frage diskutiert, ob der Häusermarkt vor dem Kollaps steht und der «grosse amerikanische Traum» vorbei ist. Zuletzt häuften sich negative Konjunktursignale aus den USA. Im zweiten Quartal stieg das Bruttoinlandsprodukt nur mit einer annualisierten Rate von 1,6 Prozent; erste Schätzungen der Regierung hatten noch bei 2,4 Prozent gelegen. Die Arbeitslosenzahlen steigen weiter, aktuell wird die Rate offiziell auf 9,6 Prozent beziffert. Beunruhigende Nachrichten auch vom US-Immobilienmarkt: Die Zahl der verkauften neuen Eigenheime im Juli sei gegenüber dem Vormontag um 27 Prozent, gegenüber Juli 2009 um 26 Prozent rückläufig gewesen, meldet die «New York Times»: Annualisiert betrachtet bedeuteten die Juli-Ergebnisse, dass weniger als 3,9 Millionen Eigenheime in diesem Jahr verkauft würden, « eine unglaublich niedrige Zahl». Hinzu kommt, dass die Eigenheimpreise immer noch fallen. Viele Marktteilnehmer werten die amerikanischen Konjunktursignale als klaren Hinweis darauf, dass sich die globalwirtschaftliche Erholung demnächst spürbar abschwächt. Die Sorge wächst, dass es zu einem «Double-Dip», das heisst zwei Finanzkrisen und Rezessionen in kurzen Abständen, kommen könnte. Entsprechend entwickelten sich zuletzt die Börsenindizes, während die Preise für Gold deutlich stiegen. US-Notenbankchef Ben Bernanke versucht zwar, zu beruhigen: Die Federal Reserve werde alles tun, um die US-Wirtschaft zu stützen. Konkrete Aussagen, wie dies geschehen könnte, blieb Bernanke indes schuldig. •

NACHRICHTEN Zürich-Wiedikon Grundstein für Wohnüberbauung Gutstrasse gelegt Mit der Grundsteinlegung startet die etappenweise Erneuerung der Wohnüberbauung Gutstrasse 85-127 in Zürich Wiedikon, für die Implenia im März 2010 von der Baugenossenschaft „Im Gut“ den Auftrag als Totalunternehmerin erhalten hat. Das vom Architekturbüro Professor Peter Märkli in Zürich im Rahmen eines Architekturwettbewerbs gewonnene Projekt für die Ersatz-Wohnsiedlung werde in Übereinstimmung mit modernsten Anforderungen hinsichtlich Stadtentwicklung und Nachhaltigkeit realisiert, teilt Implenia mit. Die Überbauung (Geschossfläche: 27.000 qm) zeichne sich nebst Anlehnung an den Minergie-Standard der Wohngebäude durch ihre «zukunftsweisende und architektonisch spannende Integration in den städtebaulichen Kontext » aus. Die Realisierung des mit 52,5 Mio. CHF dotierten Projekts und die schlüsselfertige Übergabe der insgesamt 145 Mietwohnungen ist bis Herbst 2012 (Baufeld E) bzw. Ende Januar 2014 (Baufeld F) geplant.

Peter Märkli


SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE Donnerstag, 23. September 2010 um 17.30 Uhr im Kongresshaus (Vortragssaal) in Zürich

Immobilien erfolgreich führen in unsicheren Zeiten Die Konjunkturauguren wissen zur Zeit nicht, wohin die wirtschaftliche Reise geht. Die Prognosen reichen von Deflation über moderate Inflation bis zur Hyperinflation auch in westlichen Ländern. Inflation und Zinssätze sind im Immobiliengeschäft wichtige Stellgrössen.Der Immobilieninvestor muss sich mit seinen Entscheiden auch in diesen unsicheren Zeiten langfristig festlegen. Er stellt sich deshalb die Frage, wie er sich für die verschiedenen Szenarien wappnen kann, bzw., wie er sich die notwendige Flexibilität bewahren kann. · · · ·

Wie entwickelt sich die Weltwirtschaft allgemein und die Schweizer Wirtschaft insbesondere? Mit welchen Wahrscheinlichkeiten treten die verschiedenen Szenarien ein? Welche Auswirkungen haben Sie auf den Immobilienmarkt? Wie kann sich der Investor mit seinen heutigen Entscheiden absichern?

Referenten aus Theorie und Praxis zeigen worauf es ankommt, und wie man heute richtig handelt, um für beide Szenarien gerüstet zu sein. Moderation: Dr. Markus Schmidiger, MRICS / Hochschule Luzern; Velia Immobilien AG Die nächsten Immobiliengespräche Reservieren Sie in Ihrer Agenda folgende Termine: Donnerstag, 28. Oktober 2010

Partner:

Mittwoch, 24. November 2010 Die Themen werden frühzeitig bekannt gegeben. Die Teilnahme kostet 70 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an badmann@ibverlag.ch Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

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Ausgabe 101_ 5. Jahrgang / 6. September 2010