Page 1

Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 50. ĂĽrg. nr. 3, april 2018

l e m m Ski svamp Side 8-18

Foto: Goritas.


BYEN SOVER ALDRIG

24 syv

DERFOR ER VI ALTID LIGE VED HÅNDEN – DØGNET RUNDT Med appen DEAS 24syv kan du som altid sende opgaver ind, der skal løses i din ejendom døgnet rundt. Så rykker vi ud hurtigst muligt. Få også skræddersyede nyheder, tips & gode råd, og brug vores digitale selvbetjening nemt og bekvemt. Du finder DEAS 24syv i App Store eller Google Play.


Tema: Skimmelsvamp 8 14 17

Huset har talt med to tekniske eksperter om forebyggelse og håndtering af skimmelsvamp og med en advokat om forhold, som udlejer og lejer skal være opmærksomme på. Lene Nordahl Tell, som er cand.jur. i DEAS, fortæller til Huset, hvordan administrationsvirksomheden greb håndteringen af en henvendelse om skimmelsvamp an. Hunden Seeker er uddannet til at snuse sig frem til skimmelsvamp, som ikke er til at se med det blotte øje. Oftest er det disse opgaver, som Seeker bliver sendt ud til.

Hunden Seeker kan snuse sig frem til skimmelsvamp. Her med hundefører Kevin Ingemann Adler. Læs mere på side 16.

Nr. 3 2018 4

Ejendomsforeningen Danmark mener: Løs udfordringen om generationsskifte i ejendomsbranchen

6 Branchenyt 8-17 Skimmelsvamp 18 Ny indberetningsportal: Fortroligt, sikkert og nemt Det skal være så let som muligt at indberette data til de nye ejendomsvurderinger. Du kan altid kontakte vores økonomer Morten, Mikkel, Kristian og Trine, som gerne vil hjælpe dig i gang. Læs mere på side 18.

20 Ny i branchen: BLOX forgrener sig langs storbyens vandkant

n

22 Visioner om en blandet by:

he

c an

København har fået ny teknikog miljøborgmester

r

b yi

N

26 Analyse: Lejeudvikling i investeringsejendomme

28 Ny københavnsk bydel: Historien skal bevares i ny bydel i København

32 Nøgletal: Positive tider på investeringsejendomsmarkedet

35 Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening: Hvem leder og beslutter i ejerforeningen?

N VA

EM ÆRK

Frederiksholms Kanal i København har fået en ny bygning, som hedder BLOX. Om få måneder er den klar til at huse arkitektur, design og gode idéer for bæredygtig byudvikling. Læs mere på side 20.

E

T

S

Danica Ejendomme udvikler på Papirøen i København. Ejendomsudviklingsdirektør Robert V.S. Nellemann fortæller om området. Læs mere på side 28.

Miljømærket tryksag 5041 0546

Erhvervsmagasinet Huset, 50. årgang, nr. 3, april 2018. Næste nummer udkommer i maj og har temaet „Fremtidens shoppingcenter“. ISSN 0109-1034

Medlem af Danske Medier

Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk. Huset udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.

Ansvarshavende redaktør: Kommunikationschef Rikke Kristiansen.

Tryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svane­mærket papir.

Redaktion: Kommunikationskonsulent Cecilie Borgen Justesen.

Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

Layout: Anita Hansen. Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement: Hans Morten Pedersen, 33 12 03 30.


Ejendomsforeningen Danmark mener

Løs udfordringen om generationsskifte i ejendomsbranchen Ejendomsforeningen Danmark har gennem flere år arbejdet for, at man politisk anerkender familieejede ejendomsvirksomheder som aktive erhvervsvirksomheder og dermed ligestiller dem med alle øvrige erhvervsvirksomheder. Nyt polisk udspil skal understøtte dette arbejde. i Huset fortalt om virksomheder, der bliver berørt af pengetanksreglen, når de ønsker at foretage et generationsskifte. I Huset 4 2017 bragte vi en artikel om virksomheden Lille A/S. Her fortæller Pernille Friis-Hansen, at virksomheden vedligeholder, driver og optimerer deres ejendomme og beskæftiger medarbejdere og håndværkere, der moderniserer og renoverer ejendommene. Hun fortæller også, hvordan ejendomme er en del af virksomhedens dna, hvor hun beskriver det som, at ”vi har ejendommene inde under huden, og bare tanken om at skulle sælge noget fra, fordi vi er nødt til det, gør ondt”.

Nyt politisk udspil

Foto: Sara Galbiati.

R

egeringen har sat fokus på at sænke skatten ved virksomheders generationsskifte. Men selvom familieejede ejendomsvirksomheder er aktive virksomheder, beskattes de fortsat som passive pengetanke ved et generationsskifte, og dermed hjælper de seneste skattesænkninger dem ikke. En ganske urimelig forskelsbehandling i den såkaldte pengetanksregel medfører, at arvingerne ikke har økonomi til at drive ejendomsvirksomheden videre. Skatten er nemlig på 48 procent, og den kan ikke udskydes.

Ejendomme i dna’et Der er omkring 4.000 familieejede ejendomsvirksomheder i Danmark, der tilsammen beskæftiger godt 60.000 medarbejdere. Den daglige drift i en ejendomsvirksomhed går med vedligeholdelse og rengøring af ejendommene, renovationsprojekter og servicering af lejere. Vi har

4

Huset april 2018

Danmark står over for en bølge af omkring 23.000 generationsskifter i de kommende år, hvilket naturligvis også omfatter ejendomsvirksomheder. Det høje kapitaldræn i familieejede ejendomsvirksomheder medfører, at en væsentlig del af rygraden i ejendomsbranchen dermed er i fare for at forsvinde. Derfor har foreningen udarbejdet et politisk udspil, som netop er offentliggjort og kan læses på www.ejendomsforeningen.dk/generationsskifte. Her slås det fast, at man bør afskaffe skatten på generationsskifte nu og dermed lade de familieejede ejendomsvirksomheder fortsætte deres aktive investeringer med en ny generation ved roret. Frem mod 2025 skal der bygges 24.000 nye boliger hvert år, hvis markedet skal følge med efterspørgslen. Der opføres derfor mange nye ejendomme for at imødekomme efterspørgslen, og også her har de familieejede ejendomsvirksomheder en central rolle. Det er fuldstændig afgørende, at politikerne langt om længe anerkender, at aktive familieejede ejendomsvirksomheder på ingen måde er passive pengetanke. De bidrager aktivt til samfundet gennem vækst- og jobskabelse. Vi kan kun rose, at regeringen har sat fokus på generationsskifte. Men den skal huske at få alle brancher med og dermed sikre en erhvervsudvikling i balance. John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark


Få adgang til nem og enkel opgavestyring iOpgave giver dig overblik over hverdagens ejendomsopgaver

iOpgave er et smart opgavesystem, som giver administrative medarbejdere, ejendomsfunktionærer og beboere overblik over indkomne opgaver på en ejendom – lige fra reparationer, der skal ordnes hos beboere til administrative opgaver på kontoret. Systemet er tilgængeligt på PC, Mac, tablet og mobil.

_

Læs mere om iOpgave på unik.dk

Kontakt os i dag på 76 42 11 00 eller unik@unik.dk


Branchenyt

Foto: Faxe Kommune.

Faxe Grundejerforening holder generalforsamling Foto: Sara Galbiati.

Invitation til reception I anledning af formandsskifte og ny direktion inviteres medlemmer, kunder, forretningsforbindelser og venner af huset til reception torsdag den 3. maj kl. 15-17 hos Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 3., 1358 København K. Tilmelding Send gerne en mail til lgt@ejendomsforeningen.dk med emnet ”reception”.

Mandag den 16. april kl. 18.00 i Haslev Hallernes selskabslokaler, Stadionvej 6, 4690 Haslev. Dagsorden ifølge vedtægterne. Kl. 18.00 Generalforsamling Kl. 19.00 Spisning Kl. 20.00 Indlæg med advokatfuldmægtig Pernille Lind Husen, Husen Advokater. Kl. 21.00 Afslutning Tilmelding Tilmelding senest torsdag den 12. april til Jørgen Høyer Klifoth på butik@klifoth.dk Personer og virksomheder, der driver udlejningsvirksomhed af lokaler, kan optages som medlemmer af Faxe Grundejerforening.

Foto: Pejft, iStockphoto.

Ejendomsforeningen Holbæk holder medlemsmøde Torsdag den 3. maj kl. 17.45 på Hotel Strandparken, Kalundborgvej 58, 4300 Holbæk. Der afholdes middag fra kl. 18.00. Tilmelding er nødvendig. Oplægsholdere: Jens Klokhøj om Holbæk Bymidte Ejendomme. Martin Sørensen om ind- og fraflytning i teori og praksis og ”småhuse” i lejelovgivningen. Tilmelding Tilmelding senest den 26. april til Leif Lundberg Petersen på telefon 23 30 77 21 eller ejendomskontoret@mail.tele.dk

6

Huset april 2018

Foto: Camilla Rønde.

Frederiksberg Grundejerforening holder generalforsamling Tirsdag den 24. april 2018 kl. 19.00 på Josty, Pile Allé 14A, 2000 Frederiksberg. Dagsorden ifølge vedtægterne. Advokat Katja Paludan, Husen Advokater, deltager på generalforsamlingen, og hun vil gennemgå nyeste domme, relevant lovgivning, lejeniveauer og lignende. Se dagsorden på www.frederiksberggrf.dk


Skimmel i boliger? Blandt mange andre ekspertiseområder har Goritas stor viden omkring skimmel i boliger. Med 30 års rådgivererfaring, eget laboratorium, samt alle relevante analyse- og undersøgelsesværktøjer, kan vi be- eller afkræfte mistanke om skimmel, fastlægge skadesomfang og -årsag, vurdere indeklimapåvirkningen, samt give fornuftige udbedringsanvisninger i en rapport, der kan forstås af alle parter. Goritas ekspertiseområder Skimmel og indeklima Svamp, råd og insekter Fugt/vandskader Byggeteknik og bygningsfysik Asbest PCB, bly, kviksølv, PAH, mm.

Bygningsundersøgelser Analyse af indsendte prøver Miljøscreeninger Fugtmåling og -overvågning Skadesudredning og rådgivning Syn og skøn

Goritas kurser Vi holder løbende kurser. De næste er: Ballerup den 26. april: Svamp og skimmel i bygninger Ballerup den 24. maj: Håndtering af skimmel i boliger Kolding den 31. maj: Håndtering af skimmel i boliger Ballerup den 7. juni: Udbedring af Ægte Hussvamp Få mere information på nettet, send en mail på goritas@goritas.dk eller ring på 4485 8600 / 7552 2100.

Sjælland Lautrupvang 8 2750 Ballerup T: 4485 8600 Jylland Haderslevvej 108 6000 Kolding T: 7552 2100 Nettet www.goritas.dk goritas@goritas.dk Find os på

Bank | Forsikring | Pension

Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som er forsikrede i Alm. Brand. Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere. Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr. Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.


Skimmelsvamp

Hvordan håndteres skimmelsvamp?

Huset har talt med to tekniske eksperter om forebyggelse og håndtering af skimmelsvamp. Derudover forklarer en advokat om forhold, som udlejer og lejer skal være opmærksomme på, når der er mistanke om skimmelsvamp.

Styr på rettigheder og pligter i forbindelse med skimmelsvamp? Kom på kursus tirsdag den 19. juni i København. Læs mere, og tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/skimmelkursus

8

Huset april 2018


Skimmelsvamp

Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Østergaard bygge- og indeklima­ teknik og Goritas.

D

en genstridige lille mikroorganisme skimmelsvamp findes mere eller mindre overalt, og den anslås at optræde i over 80.000 forskellige arter. I nogle tilfælde kan den ikke ses med det blotte øje, og i andre tilfælde opstår den pludselig meget synligt, blandt andet i form af mørke plamager. Det forklarer bygningsingeniør Mikael Østergaard Hansen, der er direktør i Østergaard bygge- og indeklimateknik i Roskilde, som har beskæftiget sig med håndtering af skimmelsvamp siden 1985. ”Nogle af skimmelsvampearterne lever godt i bygninger, hvis de rette betingelser er til stede. Eksempelvis skal der være målbar fugt med en relativ fugtighed på 75 procent eller højere på materialeoverfladen, hvor den typiske relative fugtighed i en ikkeventileret bolig ligger på 50-55 procent i en vinterperiode”, siger han. Her vil fugtniveauerne dog være højere på ydervæggene, hvor der eksempelvis i ældre ejendomme er kuldebroer. De typiske arter af skimmelsvamp kaldes Penicillium og Aspergillus versicolor, og de trives på næsten alle materialer og fra en relativt lav fugtighed fra 75 til 80 procent. I den modsatte ende af fugtskalaen findes arten Stachybotrys chartarum, som kræver meget fugt – cirka 96 til 98 procent relativ fugt i området – før den trives. ”Under de rette omstændigheder kan skimmelsvamp udvikle sig i løbet af både uger og måneder afhængig af det materiale, den vokser på, og det konkrete fugtniveau. Er der sket en skade med varmt brugsvand, går det hurtigere, da skimmelsvamp vokser hurtigere ved varmt vand end ved koldt vand”, forklarer Mikael Østergaard Hansen.

ningen en vigtig forudsætning for at undgå problemer med skimmelsvamp. ”Årsagen til skimmelsvamp kan være selve bygningen, hvor der kan trænge fugt ind gennem klimaskærmen, eksempelvis fra et utæt tag, en facade eller et nedløbsrør. Men det kan også skyldes, at beboerne, måske uden at vide det, har en adfærd, der gør, at der opstår en for høj luftfugtighed, og dermed dannes der kondens på kolde overflader. Og det giver grobund for skimmelvækst”, siger Jens Kornum. Han pointerer, at skimmelsvampen i nogle tilfælde kan opstå som følge af en kombination af brugeradfærd og bygningsmæssige forhold. ”Vi ser ofte, at hvis man eksempelvis sætter nye vinduer i en ejendom, så kan det medføre problemer med fugt, fordi der ikke er den samme naturlige ventilation som i den gamle, utætte bygning. Brugeren er måske ikke opmærksom på at ændre sin adfærd herefter og eksempelvis få luftet regelmæssigt ud. Specielt ved de ældre bygninger kan skimmel skyldes en kombination mellem brugernes adfærd og bygningens konstruktion, da der kan være lokale kuldebroer, og fordi de generelt ikke er så godt isoleret. Jo ældre bygningerne er, jo mere følsomme er de over for skimmelsvampevækst, hvis brugerne ikke lufter ud og holder en jævn varme”, pointerer Jens Kornum.

Det er meget væsentligt, at der reageres hurtigt på mulig mistanke om skimmelsvamp. ”Det værste, der kan ske i de her sager, er, hvis de ikke takles rigtigt, og der opstår mistillid. Det kan eksempelvis være, hvis der ikke reageres hurtigt på en mistanke om skimmelsvamp fra udlejers side”, fortæller Jens Kornum.

Vigtigt at reagere hurtigt Ifølge Mikael Østergaard Hansen er et typisk tegn, som mange reagerer på, lugtgener såsom lugt af mug, også beskrevet som en lugt af indelukket sommerhus eller kælder, som måske tiltager over tid. Det er et af de tegn, som brugeren af ejendommen skal reagere på. ”I langt de fleste bygninger, vi kommer ind i, kan man ikke se skimmelsvampen på forhånd. Den kan være skjult i konstruktionen, hvor vi ikke kan måle med et instrument eksempelvis på gulvet, om der er fugt nedenunder. Der skal vi lave et destruktivt indgreb, hvor vi åbner et stykke af eksempelvis gulvet, så vi kan måle, hvor fugtigt der er på overfladen”, uddyber han. De cirka 20 forskellige bygningsrelaterede arter, som typisk forekommer i fugt- eller vandskadede bygninger i Danmark, kan ofte forklare eller indikere, hvordan skimmelsvampen er opstået. Det er ikke i alle tilfæl-

Forebyggelse med vedligehold og korrekt brugeradfærd Ifølge Jens Kornum, som er direktør i Goritas, der udfører bygningsundersøgelser og -rådgivning, er vedligeholdelse af selve byg-

Mikael Østergaard Hansen er direktør i Østergaard bygge- og indeklimateknik.

Jens Kornum er direktør i Goritas, der udfører bygningsundersøgelser og -rådgivning.

9 Huset april 2018


Skimmelsvamp

de muligt at se skimmelsvampen med det blotte øje, og ofte skal der udtages prøver til mikrobiel analyse for at skelne arterne fra hinanden.

Forpligtelse til at vedligeholde indvendigt og udvendigt Ifølge Troels Flethøj Thygesen, som er advokat og partner i Nielsen & Flethøj Advokater, er begge parter i et udlejningsforhold mellem en udlejer og en lejer af et lejemål forpligtet til at vedligeholde lejemålet i henhold til lejekontrakt og lovgivning. ”Den klassiske i loven foreskrevne opdeling af vedligeholdelsesforpligtelsen er, at udlejer har den udvendige vedligeholdelsesforpligt­else, og så kan det efter aftale være sådan visse steder, at lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, men det er dog en forpligtelse, udlejer også kan have. Det er vigtigt at være opmærksom på, at den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse i Danmark er maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Så indvendig vedligeholdelse er ikke al vedli-

geholdelse inden for det lejedes rammer. På visse andre navnlig mindre ejendomme kan der være indgået andre aftaler om vedligehold”, forklarer han. Men lejeren er ifølge boliglejeloven også forpligtet til at tage vare på lejemålet. Det kan have betydning, hvis der opstår uoverensstemmelser mellem udlejer og lejer. ”Som lejer påtager man sig at udvise omsorg for det lejede. Det vil sige at holde det aflåst, tørt, varmt og rent, hvilket er forhold, som en udlejer med rimelighed kan kræve. Hvis man har en skønserklæring fra en skønsmand, der viser, at lejeradfærden har forårsaget skimmelsvampen, så mener jeg, at den adfærd er udtryk for en misligholdelse, som kan medføre opsigelse eller ophævelse fra udlejers side”, forklarer han. Han pointerer, at det er vigtigt at være opmærksom på, at forekomsten af skimmelsvamp ikke nødvendigvis skyldes mangler ved ejendommen. ”For udlejer i den her situation er det vigtigt at være opmærksom på, at selvom der kan være en konstruktionsmæssig svaghed

ved en ældre bygning som følge af den tid bygningen blev bygget i, eller som følge af den byggemetode, som var fremherskende ved opførelsestidspunktet, så kan det være, at den konstruktionsmæssige svaghed i kombination med en uhensigtsmæssig lejer­

Troels Flethøj Thygesen er advokat og partner i Nielsen & Flethøj Advokater.

Kjeldskov & Co tilbyder administration af: • Andelsboligforeninger

• Boligudlejningsejendomme

• Ejerlejlighedsforeninger

• Investeringsejendomme

• Grundejerforeninger

• Ejendomsselskaber

25 - 26 april, Bella Center, København Messen for drift & vedligehold af fast ejendom

• Stort seminarprogram Vores målsætning er, at det skal være en fordel at vælge Kjeldskov & Co som administrator. • For andelsboligforeninger udarbejder vi valuarvurderinger, uafhængig af - eller som en del af administrationen. • For ejer-, andelsbolig- og grundejerforeninger tilbydes

• Branchens førende leverandører udstiller • Se de nyeste løsninger til smart drift i IKT/digitaliseringsområdet • Prøv Virtual Reality & droneflyvning

medlemmerne attraktive løsninger for salg af boligerne.

Ejendomsmæglere, MDE & valuarer Henrik Kjeldskov & Mogens Hansen Tlf.: 4390 0002 • greve@kjeldskov.dk • kjeldskov.dk

10

Huset april 2018

Fri adgang >> ejendomsmessen.dk


Vi er specialister i skimmelsvamp - i hele landet. OBH-Gruppen har Danmarks mest moderne bygningslaboratorium og de førende rådgivere indenfor fugt og skimmelsvamp. Vi foretager også miljøkortlægning og analyse af bygningsmaterialer for asbest, PCB, tungmetaller, trænedbrydende svamp og insekter.

EXPRESS

afhentningsserivce

Rådgivende ingeniørfirma siden 1965

VORES SKIMMELSVAMP TESTS: AFTRYKSPLADER Aftryksplader bruges til at artsbestemme skimmelsvamp.

DNA SKIMMELSVAMP TEST Til at finde skjult skimmelsvamp.

- VI KAN OGSÅ HENTE DINE PRØVER. Ring og bestil afhentning eller bestil på vores hjemmeside: obh-gruppen.dk/ekspress

www.obh-gruppen.dk

7678 4737

TAPETEST Tapetest anvendes, når man vil vide, om der er skimmelsvampvækst.

Landsdækkende

Mads Peacock Laboratorieleder

Mistanke om skimmelsvamp?

Louise Hermansen Cand. Scient

MYCOMETERTEST Mycometertesten anvendes, hvor der er synlige tegn på fugtskader eller skimmelsvamp.

Tina Eckardt Laborant

Mette Fransson Laborant


Skimmelsvamp

Hvordan forhindres skimmelsvamp? På Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside findes en samling af gode råd til indeklima, som udlejer eller administrator kan videregive til ejendommens lejere eller beboere. Er der en skade på ejendommen, så der kommer fugt, skal det udbedres som det første. Er det i mindre omfang, kan rådene fra www.skimmel.dk følges: Hold boligen tør • Skimmelsvampe kan i de fleste tilfælde undgås, hvis boligen holdes tør, og det sikres, at der er god ventilation Luftfugtigheden kan holdes nede i boligen ved at følge disse gode råd: Luft ud • Sørg for at lufte godt ud – lav gennemtræk i boligen fem til ti minutter flere gange dagligt • Vær ekstra omhyggelig med udluftningen på badeværelset og i køkkenet, når badet har været benyttet, eller der laves mad Brug emhætte • Sørg altid for at bruge emhætten, når der laves mad • Tjek, at udsugning og aftræk virker, som det skal Tør tøj udenfor • Hæng tøj til tørre udenfor, eller brug en tørretumbler med kondensvirkning eller aftræk til det fri Hold en jævn temperatur • Hold den samme temperatur i alle rum i hjemmet. Temperaturen må ikke være lavere end 18 grader Læs alle rådene, og find folder med flere informationer om skimmelsvamp på www.ejendomsforeningen.dk/skimmel

12

Huset april 2018

Hvis der ses lidt skjolder eller skimmel på en overflade, kan der gemme sig meget mere inde bagved. Det gælder særligt ved fugtskader i gamle ejendomme, hvor fugt og skimmel kan gemme sig godt bag tapet og puds på bræddeskillevægge, og i etageskillelsernes indskudsler og -brædder.

adfærd har medført skimmelsvamp. Det vil være et væsentligt argument til udlejers fordel”, forklarer han.

Reager på mulig skimmelsvamp Hvis der er mistanke om skimmelsvamp i et lejemål, bør udlejer altid reagere hurtigt og undersøge, hvorvidt det er tilfældet, siger Troels Flethøj Thygesen. ”Står parterne i en situation, hvor der er en påstand om skimmelsvamp, bør udlejer tage ud at undersøge, om der er hold i påstanden. Det, der begrunder, at udlejer bør undersøge forholdene hurtigt og loyalt, er, at udlejer ellers risikerer at pådrage sig et erstatningsansvar, hvis man sidder en reklamation fra lejer overhørig, og det viser sig, at der er skimmelsvamp i lejemålet, som ejendommens ejer er ansvarlig for”, forklarer Troels Flethøj Thygesen, som fremhæver, at det kan være en god idé at have klare procedurer for at undersøge for skimmelsvamp i sin ejendom. I første omgang kan det være ejendommens vicevært eller udlejer, som undersøger

forholdet. Ifølge Troels Flethøj Thygesen bør det ske i løbet af syv dage, medmindre det er en særlig ferietid. ”Hvis man så finder ud af, at det tyder på, at der er skimmelsvamp, bør man tilrettelægge den videre undersøgelse, så den matcher det omfang, man kan se det pågældende sted. Altså, er der tale om skimmelsvamp i det ene hjørne eller op ad en hel væg mod en gavl eksempelvis. Hvis der er en udfordring, bliver den i de fleste tilfælde løst i god ro og orden mellem parterne på ejendommen”, siger han. Opstår der uoverensstemmelser mellem udlejer og lejer, kan sagen ende til undersøgelse hos kommunen, som jævnfør byfornyelsesloven kan gå ud at kigge på det påståede skimmelsvampeangreb, eller hos huslejenævnet, som også kan vurdere sagen som en mangelsag. Det er ikke altid, at disse to instanser når den samme konklusion, da de træffer afgørelse på baggrund af forskellige love. cbj@ejendomsforeningen.dk


Vi søger boligudlejningsejendomme til potentielle købere i markedet INSTITUTIONEL INVESTOR MED SOLID KAPITAL SØGER BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MED UDVIKLINGSPOTENTIALE Gerne beliggende i Storkøbenhavn. Prisniveau kr. 20-250 mio.

VELHAVENDE JYSK FAMILIE SØGER MINDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME med ledig lejlighed til børn som studerer i København. Prisniveau kr. 10-50 mio.

ENTREPRENØR SØGER BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME SOM TRÆNGER TIL GENNEMGRIBENDE RENOVERING Brønshøj, Vanløse, Valby, Nørrebro og Østerbro. Prisniveau kr. 10-75 mio.

PRIVAT OG KAPITALSTÆRKT EJENDOMSSELSKAB SØGER BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME København K. og V. og gerne med butikker og kontor. Prisniveau kr. 25-100 mio. På www.linor.dk kan du læse mere om vores ekspertise inden for salg af boligudlejnings-, kontor-, og investeringsejendomme. 1.265 m2 butiks- og boligudlejningsejendom

SOLG

T

SOLG

T

H. C. ØRSTEDSVEJ 39A 1879 FREDERIKSBERG C

725 m2 erhvervs- og boligudlejningsejendom

1.010 m2 boligudlejningsejendom NORDRE FRIHAVNSGADE 104 2100 KØBENHAVN Ø

SOLG

T

SOLG

T

AHLMANNS ALLÉ 9 2900 HELLERUP

Kontakt os på 7023 6330 Lintrup & Norgart A/S | Jens Kofods Gade 1, 1268 København K | www.linor.dk

900 m2 boligudlejningsejendom HVALSØVEJ 27 / FJENNESLEVVEJ 28 2700 BRØNSHØJ


Skimmelsvamp

Administrators håndtering af henvendelse om skimmelsvamp Lene Nordahl Tell, som er cand.jur. i DEAS, fortæller her til Huset, hvordan administrationsvirksomheden greb håndteringen af en henvendelse om skimmelsvamp an. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: DEAS.

I

december 2017 modtog ejendomsadministrationsvirksomheden DEAS en mail om et muligt angreb af skimmelsvamp i en lejlighed i København, som virksomheden administrerer. Lene Nordahl Tell er cand.jur. i DEAS og havde med håndteringen af sagen at gøre.

”Sagen begyndte i starten af december 2017, da lejeren af lejligheden, der ejes af et dansk pensionsselskab, kontaktede DEAS for at gøre opmærksom på mulig skimmelsvamp, fordi der drev kondensvand ned ad væggene i lejlighedens stue”, forklarer Lene Nordahl Tell. I første omgang undersøgte bygningens vicevært den formodede skimmelsvamp i lejligheden. Det var en proces, der ifølge Lene

Nordahl Tell blev igangsat umiddelbart efter lejerens henvendelse. ”Da viceværten konstaterede, at der var et problem i lejlighedens stue, blev et professionelt skadeservicefirma koblet på opgaven for at foretage en dybdegående analyse og undersøgelse af problemet, herunder måling af luftfugtighed i lejligheden og at udtrække prøver af mulige svampesporer på væggen. På den måde blev det kortlagt, hvilket pro-

FlexLife – et nyt lån I kan forme, som I vil FlexLife® er et fleksibelt lån fra Realkredit Danmark med variabel rente. Med FlexLife behøver I ikke binde flere penge i mursten end højst nødvendigt – i stedet kan I frigøre likviditet til forbedringer eller vedligeholdelse af jeres ejendom.

Ring til os på 45 14 01 00

Kontakt os og hør, hvad FlexLife® kan gøre for jer.

danskebank.dk/flexlife-erhverv

187x64_FlexLife_Ann_Huset.indd 1

14

Huset april 2018

21/12/2017 14.02


Skimmelsvamp

Lene Nordahl Tell er cand.jur. i DEAS og fortæller her om håndteringen af en henvendelse om skimmelsvamp.

blem vi stod over for, samt dets omfang, og hvordan det er opstået”, forklarer Lene Nordahl Tell.

Kombination af forkert vedligehold og brugeradfærd Det blev konstateret, at fugtigheden på væggene skyldtes skimmelsvamp. Lene Nordahl Tell forklarer, at firmaet kunne konstatere, at det var opstået i en kombination af uhensigtsmæssig brugeradfærd og forkert maling af væggene. ”Dels konstaterede firmaet, at der var opstået skimmelsvamp på grund af store møbler og gardiner, der dækkede dele af en ydermur, så væggen ikke blev varmet tilstrækkeligt op. Endvidere blev det konstateret, at der var brugt en uhensigtsmæssig overfladebehandling i form af den anvendte maling på væggene, som ikke sikrede den nødvendige åndbarhed i væggene”, forklarer Lene Nordahl Tell og fortsætter: ”Den uhensigtsmæssige overfladebehandling af væggene blev udslagsgivende for, at udlejer valgte at bære det økonomiske ansvar for de efterfølgende udbedringer af skimmelsvampeangrebet i lejligheden. Ni hverdage efter at skadeservicefirmaet undersøgte

”Ved at reagere hurtigt på en henvendelse kan vi standse den eventuelle skade så tidligt i forløbet som muligt, så den ikke forårsager mere skade end højst nødvendig ...”. Cand.jur Lene Nordahl Tell, DEAS

lejligheden og konstaterede skimmelsvampen i væggen, gik håndværkere i gang med at fjerne skimmelsvampen”. Afhjælpningen af skimmelsvampen blev afsluttet efter ti arbejdsdage, hvor lejer i mellemtiden var genhuset i en anden lejlighed. Lejeren kunne flytte tilbage til lejligheden i slutningen af januar måned.

fordi det er brugeren, der har sin daglige gang der. Derfor skal der naturligvis handles på den henvendelse, der kommer fra lejeren”, forklarer Lene Nordahl Tell. cbj@ejendomsforeningen.dk

Reagerer hurtigt for at dæmme op Lene Nordahl Tell fortæller, at lejer har været tilfreds med den proces, der blev sat i gang, da hun tog kontakt om den mulige skimmelsvamp. Hun fortæller, at processen i forbindelse med lejerens henvendelse skal afhjælpe eventuelle skader eller problemer i lejemålene tidligt i forløbet. ”Ved at reagere hurtigt på en henvendelse kan vi standse den eventuelle skade så tidligt i forløbet som muligt, så den ikke forårsager mere skade end højst nødvendigt. Som administrator eller udlejer af et lejemål ved man som oftest ikke, hvordan det rent faktisk forholder sig inde i lejemålet,

15 Huset april 2018


Skimmelsvamp

Seeker er blandt andet blevet trænet i at søge opad, da det ikke er naturligt for hunde.

”Seeker ... er oftest med i bygninger, hvor skimmelsvampen er skjult for at kunne fastslå, om der er et problem”. Flemming Servais, ejer af ASAP Skadeservice.

Typisk afsøger Seeker rummet ved at løbe rundt og snuse. Får hun færden af skimmelsvamp, markerer hun ved stedet, for eksempel med forbenet.

Flemming Servais (tv.) ejer ASAP Skadeservice, som har finansieret Seekers uddannelse. Simone Servais og Kevin Ingemann Adler (th.) har været hundeførere siden 2016.

16

Huset april 2018


Skimmelsvamp

Seeker er en hund efter skimmelsvamp Hunden Seeker er uddannet til at snuse sig frem til skimmelsvamp, som ikke er til at se med det blotte øje. Oftest er det disse opgaver, som Seeker bliver sendt ud til. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Sara Galbiati.

D

en kulsorte labrador Seeker springer adræt ind ad døren, da Huset møder den hos ASAP Skadeservice i Taastrup. Gennem de seneste to år er hunden blevet trænet og sat på alverdens prøver for at blive landets første certificerede skimmelsvampehund. ”Seeker er trænet til at lugte sig frem til omkring 20 forskellige typer af skimmelsvamp i bygninger. Hun er oftest med i bygninger, hvor skimmelsvampen er skjult, for at kunne fastslå, om der er et problem. Det er en langt mere skånsom undersøgelsesmetode end at lave destruktive indgreb ved at bryde vægge, lofter eller gulve op for at tage prøver”, forklarer Flemming Servais, der ejer ASAP Skadeservice, som har finansieret Seekers uddannelse. Bag den dygtige hund står hunde­førerne Simone Servais og Kevin Inge­mann Adler. De har været med, fra da den sorte hvalp blev udvalgt på en kennel i Varde i januar 2016, og sammen har de brugt mange timer på at træne hunden – ofte efter fyraften.

Søger efter usynlig skimmelsvamp I januar 2017 fik Seeker sin professionelle debut som skimmelsvampehund, og de første opgaver begyndte at tikke ind, da hun blev godkendt af politiets hundeførere. De har tilrettelagt træningen og assisteret undervejs de seneste to år. Med afsæt i træningen af narkohunde er Seeker – som navnet antyder – tillært evnen til at søge efter skimmelsvamp. ”Det første vi gør, når hun kommer ind i et rum, er, at vi slipper hende fri, så hun kan søge i området selv. Hunden er den, der gør arbejdet til at starte med, og det er vigtigt, at vi bevarer initiativet i hunden, så den selvstændigt finder frem til skimmelsvampen. Typisk afsøger hun rummet ved at løbe rundt,

og får hun færden, så markerer hun ved stedet, for eksempel med forbenet eller halen”, forklarer Kevin Ingemann Adler. Arbejdet med at oplære hunden var motiveret af manglen på en måde til at påvise, hvor der skal foretages test for skimmelsvamp. ”Vi manglede en, der kunne fortælle os, hvor det er smartest at teste for skimmelsvamp, når vi gennemgår en bygning til en bygningsundersøgelse, så vi kan ramme direkte ned i problemet. Og det er her, vi sætter Seeker ind, så hun kan vise os, hvor vi skal teste”, forklarer Flemming Servais.

I skarp træning før de rigtige opgaver Træningen som skimmelsvampehund indebar såkaldt miljøtræning i hundens første år, som blandt andet foregik på taget af Københavns

Hovedbanegård, i snævre krybekældre og i den travle trafik i lufthavnen. Hunden har også skullet lære at søge efter skimmelsvamp, mens den holdes ud i hundeførerens strakte arme. ”Det skal alt sammen gøre hende robust og klar til alle slags opgaver. Vi skal kunne have hende med i enhver situation, og det skal ikke være et problem for hende at være de her steder, for hun skal have fokus på at bruge sin næse og have tiltro til de opgaver, vi giver hende. Det er eksempelvis ikke naturligt for hunde at søge opad, så det har vi måttet træne hende i, da hun også skal kunne søge langs lofter, over dørkarme og overskabe, og hvor det ellers er svært at komme til som menneske”, forklarer Simone Servais. cbj@ejendomsforeningen.dk

”... det er vigtigt, at vi bevarer initiativet i hunden, så den selvstændigt finder frem til skimmelsvampen. Typisk afsøger hun rummet ved at løbe rundt, og får hun færden, så markerer hun ved stedet, for eksempel med forbenet eller halen”. Hundefører Kevin Ingemann Adler.

17 Huset april 2018


Nye offentlige ejendomsvurderinger

Ny indberetningsportal

Fortroligt, sikkert og nemt Det skal være så let som muligt at indberette data til de nye ejendomsvurderinger. En ny indberetningsportal er derfor blevet udviklet med fokus på brugervenlighed, hvor markedets aktører sikkert kan indberette deres data. Tekst: Cecilie Borgen Justesen.

E

jendomsforeningen Danmark blev i efteråret 2017 valgt til at bidrage til indsamlingen af markedsdata til de nye ejendomsvurderinger, som skal give mere retvisende vurderinger af erhvervsejendomme, der efter planen modtages i 2020. Nu er en ny indberetningsportal taget i brug, hvor markedets aktører kan indberette markedsdata for erhvervsejendomme til de nye ejendomsvurderinger. ”Indsamlingen af markedsdata foregår på den nye indberetningsportal, som gør det nemt at indberette, og hvor der samtidig er et stort fokus på datasikkerhed”, forklarer Trine Ejsing, som er økonomisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark. Hun har de seneste måneder været med i udviklingen af indberetningsportalen. Systemet giver mulighed for at indberette data både ved at indtaste dem manuelt eller ved at uploade data fra for eksempel Excel eller CSV.

Bedre vurderingssystem kræver bedre datagrundlag Indberetningsportalen har været under udvikling siden januar 2018 og kan benyttes af alle nuværende og kommende indberettere, der bidrager med oplysninger om blandt andet aktuel leje og tomgang samt værdiansættelse.

Få adgang til portalen i dag Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/indberet

”Med en nem og sikker indberetning er det vores målsætning at få udvidet datagrundlaget med flere deltagere. Et bedre vurderingssystem kræver et bedre datagrundlag, som dækker alle typer og størrelser af ejendomme i hele landet”, uddyber Trine Ejsing. Ejendomsejere og administratorer kan tilmelde sig den digitale indberetning og få adgang til indberetningsportalen på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside eller ved at henvende sig til sekretariatet. Foreningens medarbejdere står også til rådighed med hjælp til at komme godt i gang med indberetningen. cbj@ejendomsforeningen.dk

Kontakt os, hvis du har spørgsmål

Morten Marott Larsen

Mikkel Alsø

Trine Ejsing

Kristian Engelund-Mikkelsen

Cheføkonom

Seniorøkonom

Økonomisk konsulent

Økonomisk konsulent

mml@ejendomsforeningen.dk

mal@ejendomsforeningen.dk

tej@ejendomsforeningen.dk

kem@ejendomsforeningen.dk

Telefon: 28 45 56 51

Telefon: 31 62 01 08

Telefon: 30 70 61 80

Telefon: 20 90 52 20

18

Huset april 2018


Hvorfor kontakte SSG når der er skimmelsvamp? Så er du sikker på kompetent vejledning og en holdbar løsning til udbedring, der præcist matcher behovet. Det skåner miljøet og sparer store unødige omkostninger på kort og lang sigt. Med SSG får du en samarbejdspartner, der både har ekspertisen og det rette udstyr til at klarlægge skadens omfang og årsag, og vælge den bedste metode til udbedring. Vi leverer altid den løsning, der er mest økonomisk og samtidigt skåner miljøet, din ejendom, beboernes ejendele og lever op til gældende lovgivning.

Unik ekspertise

SSG har i mange år løst alle former for problemer med skimmelsvamp og har opbygget stor viden og erfaring. En ekspertise vi gerne deler med dig. Vi klarer også komplekse sager, fx ved fredede ejendomme og svært tilgængelige konstruktioner.

Rette metoder og specialudstyr

Vi holder os konstant opdaterede med nye teknologier og specialudstyr, så der altid kan vælges den bedste og mest økonomiske metode til hver opgave. Vi behersker både mekanisk og kemisk afrensning, tørdamp (Micro Clean) og tørisblæsning.

Godt for miljøet og din økonomi

SSG tager medansvar for miljøet og har fokus på at vælge den metode, der både skåner miljøet og din økonomi. Som en af de få i Europa er vi kvalificerede til Micro Clean dampafrensning, der er effektiv, billig og miljøvenlig. Når vitale bygningsdele er ramt, og nedrivning af konstruktioner og installationer samt brug af stærke kemi­ kalier skal undgås, er tørisblæsning egnet. Metoden skåner miljøet og forhindrer store udgifter til totalrenovering.

Akut Vagtcentral Vidste du? At SSG tilbyder en professionel vagt­ ordning til udlejningsejendomme og ejendomsadministratorer samt en lang række forskellige foreninger. Her kan I, jeres ansatte, ejere, lejere og beboere ringe for akut hjælp ved skade efter vand, brand, storm, hærværk mv. Indkomne opkald behandles hurtigt og korrekt iht. aftalt instruks, tilpas­ set dine eller dine kunders specifikke retningslinjer og ønsker. Vagtcentralen er åben 24/7 og bemandes af et kompetent team med mange års erfaring i håndtering af skader samt forsikringsforhold. Ordningen er vederlagsfri, bortset fra et mindre opstartsgebyr, og øger beboernes tryghed og tilfredshed samt minimerer risikoen for omkost­ ningstunge følgeskader. Kontakt os for flere oplysninger.

Få mere information på www.ssg.dk/services.

Kontakt os for rådgivning og uforpligtende aftale. Ring 70 15 38 00 eller skriv til mail@ssg.dk.

SSG blev grundlagt for 25 år siden og er i dag markedets førende skadeservicefirma. Vi dækker hele Danmark fra 13 driftscentre og store dele af Norden, hvor 725 dygtige medarbejdere arbejder hårdt for at fastholde vores position som Nordens mest attraktive 24/7 serviceentreprenør.

70 15 38 00 mail@ssg.dk


Ny i branchen

BLOX har med en anslået samlet vægt på 80.000 ton slået rødder på havnekanten ved Københavns havn, og bygningen indvies i maj 2018.

BLOX forgrener sig langs storbyens vandkant Mellem vandkant og byliv kanter en ny kvadratisk bygning sig op ved Frederiksholms Kanal i København. Bygningen hedder BLOX, og om få måneder er den klar til at huse arkitektur, design og gode idéer for bæredygtig byudvikling. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Julie Polar de Greeve.

M

ed forskudte bokse af changerende grønt glas stabler BLOX sig 25 meter opad og 75 meter henad og sågar ud over havnen. Det er den filantropiske forening Realdania, der finansierer og opfører BLOX på den centrale grund i København. Allerede nu forgrener den sig med åbne områder omkring bygningen

20

Huset april 2018

til udendørsleg eller en stille solstråle på den nye Bryghusplads eller havnepromenaden. ”Det, vi gerne vil, er at skabe en destination på et sted, som har været en lidt glemt lomme i byen, og som ikke har haft en funktion i 50 år. Vi vil gerne bringe byen til havnen og genskabe et helt nyt område i København, som er for os alle sammen, og som skaber nyt liv mange år ud i fremtiden”, forklarer Peter Fangel Poulsen, der er projektchef for BLOX.


Ny i branchen

Det første spadestik til det resultat, der den 4. maj 2018 står færdigt til indvielse, blev taget i maj 2013.

Blandede anvendelsesmuligheder BLOX er fuldt udlejet, og blandingen af lejere understøtter Realdanias vision om at gøre huset levende, fortæller Peter Fangel Poulsen. Derfor er der indtænkt forskellige anvendelsesmuligheder af bygningens 27.000 kvadratmeter, blandt andet med en restaurant, et fitnesscenter og 22 lejeboliger på toppen af bygningen. ”Ved at mikse lejerne vil huset rumme både kontorarbejdspladser, beboere og udadvendte funktioner, som alle har mulighed for at bruge. På den måde henvender BLOX sig til forskellige lejere og brugere, og det er en kombination, som er med til at holde gang i huset, så det bliver en levende destination”, forklarer Peter Fangel Poulsen. Bygningen skal også danne rammerne om Dansk Arkitektur Center og et tværfagligt inspirationsmiljø for bæredygtig byudvikling med 550 åbne kontorpladser kaldet BLOXHUB. Restauranten BLOX EATS bliver drevet af Meyers Contract Catering. Fitness.dk flytter ind på to etager ud mod havnen, og så er der endvidere 350 parkeringspladser i det underjordiske, fuldautomatiske parkeringsanlæg.

Området vækkes til live igen Gennem tiden har det vist sig at være vanskeligt at udvikle grunden, som tidligere husede Kongens Bryghus. Frem til Realdania købte grunden i 2006, blev den brugt som legeplads og midlertidig parkering. Selvom bygningen ikke er indviet endnu, er BLOX allerede begyndt at forgrene sig i området. ”Vi ønsker at skabe forbindelse mellem byen og havnen, blandt andet med den kommende svingbro, kaldet Lille Langebro, til cyklister og gående, som forbinder Vester Voldgade med Langebrogade på Christianshavn. Vi venter, at op mod to millioner besøgende vil slå vejen forbi området omkring BLOX de kommende år, og vi glæder os til, at området vækkes til live igen”, afslutter Peter Fangel Poulsen. Den 19. april 2018 holder Ejendomsforeningen Danmark landsmøde i Dansk Arkitektur Centers nye konferencesal i BLOX. Foreningens medlemmer kan deltage på landsmødet og ved selvsyn opleve den spektakulære nye bygning ved Københavns havnekant. Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/landsmoede18. cbj@ejendomsforeningen.dk

Svævende lethed i en stor bygning Fornemmelsen af den store bygnings svævende lethed gennemsyrer Dansk Arkitektur Centers atriumlignende udstillingssal i bygningens midte, som rejser sig højt mod bygningens top. Her kanter brudstykker af København sig grådigt ind igennem de gigantiske glaspartier, der peger ud på såvel byliv som vandkant. BLOX er tegnet af den hollandske tegnestue OMA, som gør sig i byggematerialer som glas, stål og beton. Deres visioner omkring transparens og multibrug var medvirkende til, at valget faldt på dem. ”De anvendte materialer udgør en anderledes arkitektur, end vi er vant til, og det får huset til at fremstå som et supertransparent glashus set ude- og indefra. Arkitektens idé er, at husets funktioner skal synliggøres alle steder i bygningen. Det skal være med til at stimulere lejerne til at bruge hinanden og blive mere bevidste om de andre aktiviteter, der foregår her”, forklarer Peter Fangel Poulsen.

Peter Fangel Poulsen er projektchef for BLOX. Bygherreteamet fra Realdania består af i alt 12 personer.

Ny i branchen I løbet af 2018 fortæller Huset om nogle af ejendomsbranchens nye ansigter eller nye projekter og ejendomme.

BLOX er primært bygget af glas, beton og stål, som giver forskellige udtryksmåder. Her ses passagen, der fører de besøgende under vejen og ud til havnen (tv.). Udendørs terrasser stikker ud af den blanke glasfacade. De høje glasgelændere holdes på plads af terrassesten med en vægt på over 350 ton, så selv de højdeforskrækkede kan være ganske rolige (t.h.).

21 Huset april 2018


Visioner om en blandet by

København har fået ny teknik- og miljøborgmester Ninna Hedeager Olsen (EL) har siden årsskiftet været teknik- og miljøborgmester i København. Hun har sit fokus rettet mod de almene boliger og forskellige boformer, og så vægter hun samarbejdet med ejendomsbranchen og kommunens serviceniveau højt. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Foto: Københavns Kommune.

K

øbenhavn skal have plads til flere kollektive boformer med bofælles­ skaber og kollegier, som skal gøre det muligt at bo billigere i landets hovedstad. Det mener Københavns Kommunes nye borgmester for teknik og miljø, Ninna Hedeager Olsen. ”Der er behov for og efterspørgsel efter anderledes boformer i Københavns Kommune, så københavnere med helt almindelige lønninger har råd til at bo i byen på trods af de stigende grundpriser. Man skal derfor finde en anden måde at gøre boligerne billigere på, og der er kollektive boformer nogle af de mest kvadratmetereffektive måder at bo på, hvor man har et værelse hver og deler køkken, bad og stue”, forklarer Ninna Hedeager Olsen.

Vigtigt med en blandet by Hun fremhæver endvidere vigtigheden af en blandet by med forskellige boligformer, hvor der er plads til både store og små lejligheder, rækkehuse, villaer og bofællesskaber. ”Den blandede by er rigtig vigtig. Det betyder sindssygt meget, at man møder

22

Huset april 2018

hinanden og andre, som ikke har den samme livssituation, alder og beskæftigelse som en selv. Det gør man jo ved at bygge huse og lejligheder – store og små – kollektiver og bofællesskaber ind mellem det hele”, siger hun. ”Det behøver ikke at være ejerformen, der afgør, om man får nogle andre mennesker til at flytte ind og blander unge og gamle. Det kan bare være boligstørrelsen eller boligtypen”, fortsætter hun med henvisning til omdannelse af en opgang i en almennyttig ejendom i Mjølnerparken på ydre Nørrebro til et seniorbofællesskab. Hun mener desuden, at de kollektive boformer fører andre sociale effekter med sig. ”Der er mange unge og seniorer, der føler sig ensomme i byen, og som godt kunne tænke sig at bo på andre måder end i et lille værelse alene. Så det med at tænke i boformer, som både gør boligen billigere og gør, at man kommer hinanden ved, tror jeg, der er stort potentiale i”, uddyber Ninna Hedeager Olsen. Ifølge statistik fra Københavns Kommune udgør de private andelsboligforeninger 32 procent af den samlede boligmasse, hvilket er den største andel blandt boligtyperne. Dernæst udgør de private udlejningsboliger den næststørste andel med 26,24 procent,

mens de almennyttige boliger står for 19,91 procent af den samlede boligmasse.

Samarbejde med ejendomsbranchen For at løfte visionerne om den blandede by fra tanke til handling skal det ske i samarbejde med ejendomsbranchen. ”Det er et stort og vigtigt samarbejde med ejendomsbranchen om at tænke kreativt, og hvordan man kan bygge på en anderledes måde, hvor man bygger få, men gode kvadratmeter. Der er en stigende efterspørgsel blandt københavnerne, hvor der er flere og flere singler, unge og ældre, der ikke nødvendigvis bor i en helt traditionel kernefamiliekonstruktion, men som godt kunne tænke sig at bo på andre måder, og som ikke nødvendigvis vil bruge så mange penge på husleje. Og det betyder, at vi skal tænke alternativt sammen med kreative folk i ejendomsbranchen”, forklarer Ninna Hedeager Olsen.

Kommunen arbejder på at forbedre sagsbehandlingstider I Ejendomsforeningen Danmarks årlige undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed fra november 2017 landede Københavns Kommune på en 98.-plads. Kommunens nettosagsbehandlingstid på byggesager var blandt andet medvirkende hertil. Ninna Hede-


Visioner om en blandet by

”Den blandede by er rigtig vigtig. Det betyder sindssygt meget, at man møder hinanden og andre, som ikke har den samme livssituation, alder og beskæftigelse som en selv”. Ninna Hedeager Olsen (EL), borgmester for teknik og miljø, Københavns Kommune.

Ninna Hedeager Olsen har siden årsskiftet været borgmester for teknik og miljø i Københavns Kommune.

23 Huset april 2018


Visioner om en blandet by

”Det er ikke nogen hemmelighed, at byggesagsbehandlingstiderne har været dårlige i København ...”. Teknik og miljøborgmester Ninna Hedeager Olsen, Københavns Kommune.

ager Olsen anerkender, at kommunens sagsbehandlingstid på byggesager gennem tiden har haft svært ved at følge med et stigende antal byggerier, men hun pointerer samtidig, at det går den rigtige vej for sagsbehandlingstiderne. ”Det er ikke nogen hemmelighed, at byggesagsbehandlingstiderne har været dårlige i København. Stigningen i byggesager, der skal behandles, er fra 2015 til 2016 steget med 8,5 procent, og fra 2016 til 2017 er

stigningen på 18,1 procent. Det siger noget om, hvor voldsomt det er for en afdeling at følge med. Hen over de sidste to år har man dog kigget området igennem og ændret på servicekulturen, og de nyeste tal viser, at ventetiden er faldet”, forklarer hun. Hun mener, at en kombination af procesforbedringer og et målrettet arbejde med rekruttering har gjort udslaget. ”Vi har arbejdet målrettet med rekruttering til afdelingen og lavet traineehold, hvor

vi opkvalificerer administrative medarbejdere, som ikke nødvendigvis er uddannede arkitekter, til at sidde med byggesagsbehandlingen. Det er noget af det, der har betydet, at vi i så voldsom en vækst ikke har forlænget tiden, men faktisk får det til at gå den rigtige vej”, uddyber Ninna Hedeager Olsen. cbj@ejendomsforeningen.dk

Gratis nyhedsbrev Huset Net er Ejendomsforeningen Danmarks nyhedsbrev. Det udkommer hver 14. dag og indeholder seneste nyt fra ejendomsbranchen.

Tilmeld dig på www.ejendomsforeningen.dk/hn 24

Huset april 2018


Peter Maler A/S

Garanti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet totalentreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening. • Murerarbejde • Tømrerarbejde • VVS-arbejde • Blikkenslagerarbejde • Malerarbejde • Elarbejder • Kloakarbejde • Gulvarbejde • Snedkerarbejde • Rådgivning

Ring til Peter Maler A/S 3810 3280 www.peter-maler.dk Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon 3810 3280

Hvis du kunne opfange et spildforbrug - ville du så ikke gøre det? Lad mobilen overvåge forbruget og modtag beskeder Techem Beboer App

Forbrugsmål

Forbrugsmål

Som administrator af ejendomme har du brug for overblik i ejendommen her er Techem Beboer App et aktivt analyseværktøj. •

Stop et uhensigtsmæssigt forbrug i ejendommen

Lad beboeren følge sit eget forbrug og få svar i appen

Techem giver dig adgang til “Forbrugsmål” Kontakt dit Techem Team - altid lige ved hånden

Din leverandør af fordelingsregnskaber og forbrugsopgørelser www.techem.dk

Online Shop


Analyse

Lejeudvikling i investeringsejendomme Der er nominelt stigende leje for investeringsejendomme, men sammenlignet med den generelle prisudvikling er det kun bolig- og butikslejemål, der stiger. Tekst og tal: Kristian Engelund-Mikkelsen.

D

er er flere forskellige faktorer, der er med til at bestemme udviklingen i lejen. Stigende efterspørgsel efter

lejemål betyder stigende leje, mens et stigende udbud medfører faldende leje. På kort sigt er udbuddet af lejemål konstant, men på længere sigt vil et højt lejeniveau føre til, at der bliver bygget mere, og dermed vil lejen falde.

Kroner 2.000

1.500

Lavere tomgang giver normalt højere leje

1.000

500

Kontor 1.257 kr./m2

Butik 1.705 kr./m2

Industri 465 kr./m2

Bolig 1.111 kr./m2

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Anm.: Aktuel leje på ejendomsniveau målt i kroner per kvadratmeter. Er mere end 50 procent af årslejen boligleje, er ejendommen defineret som bolig. Er mere end 50 procent af årslejen erhverv, er det det erhverv med den største andel, der afgør sektoren. I begrebet aktuel leje indgår både udlejede lejemål med den leje per kvadratmeter, som opkræves, og tomme lejemål med en beregnet leje per kvadratmeter.

26

Huset april 2018

Højest leje i butik og lavest i industri Den gennemsnitlige aktuelle leje per kvadratmeter er vist i figur 1. Butikslejemål har den højeste gennemsnitlige kvadratmeterpris på 1.705 kroner, mens et industrilejemål i gennemsnit kun koster 465 kroner per kvadratmeter. Det er forventeligt, da butik koster mere både at opføre og drive i forhold til industri. En bolig kan i gennemsnit lejes for 1.111 kroner per kvadratmeter, mens kontor i gennemsnit kan lejes for 1.257 kroner per kvadratmeter.

Figur 1. Højest leje i butik og lavest i industri

0

Når tomgangen falder, er det tegn på, at efterspørgsel efter lejemål stiger mere end nybyggeriet, hvilket normalt betyder, at lejen stiger.

Den overordnede økonomiske tomgang er faldet med 1,9 procentpoint siden 2014, og dette er normalt med til at give stigende leje. I figur 2 ses udviklingen i lejen siden 2014 for de forskellige sektorer. For butik og bolig har der været de største stigninger. Her er lejen i gennemsnit steget med henholdsvis 1,7 procent og 2,9 procent om året siden 2014. Disse sektorer er også dem, der har den laveste tomgang. For bolig har tomgangen været svagt stigende de seneste kvartaler, men fra et lavt niveau. For kontor og industrilejemål er stigningen i lejen meget lille. Siden 2014 er kontorlejemål i gen-


Analyse

nemsnit steget med 0,6 procent om året og industrilejemål med 0,3 procent. Det er også de sektorer, hvor man har den højeste tomgangsprocent på henholdsvis 10,6 og 10,4 i januar 2018. Siden 2014 er andre priser i samfundet steget med 0,5 procent om året i gennemsnit, hvilket betyder, at industrilejemål reelt set er blevet billigere i perioden, mens lejen for kontor nogenlunde har fulgt den generelle prisudvikling. Lejen i butiks- og boliglejemål er steget mere end den generelle prisudvikling. kem@ejendomsforeningen.dk

Metode Udviklingen i lejen er beregnet på ejendomsniveau, og det er den samlede årsleje, der afgør, hvilken sektor (kontor, butik, industri eller bolig) ejendommen tilhører. For at en ejendom kan indgå i indekset, skal den være med i statistikken i to på hinanden følgende kvartaler.

Figur 2. Stigende leje siden 2014 115

110

105

100

95 dec-13

jul-14

jan-15 Butik

aug-15

mar-16

Kontor

sep-16 Industri

apr-17

okt-17

Bolig

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Anm.: Indeks for aktuel leje er dannet på baggrund af eksisterende lejemål mellem to perioder, hvor den aktuelle årlige lejebetaling danner udviklingen i indekset. I begrebet aktuel leje indgår både udlejede lejemål med den leje per kvadratmeter, som opkræves, og tomme lejemål med en beregnet leje per kvadratmeter. Den aktuelle leje er opgjort i løbende priser. Januar 2014 er defineret til indeks 100.

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang. Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

27 Huset april 2018


Ny københavnsk bydel

Historien skal bevares i ny bydel i København I disse måneder begynder en omfattende omdannelse af Papirøen i København, hvor der skal opføres boliger, retail og et hotel de kommende år. Inspirationen til udformningen af bydelen stammer fra fortidens byggestil og nutidens kulinariske oplevelser. Tekst: Cecilie Borgen Justesen. Ill.: COBE. Foto: Danica Pension.

F

rem mod år 2021 bliver et område med et samlet areal på knap 40.000 kvadratmeter ved Christianshavn omdannet til en ny bydel i København. Arealet ligger på Christiansholm, i folkemunde kaldet Papirøen, ved siden af Operaen på Holmen med front mod Skuespilhuset og Københavns Havn. Her skal opføres både ejerboliger, almene boliger, et hotel, retail og udadvendte erhverv. Alt sammen med tråde til områdets fortid. ”Ambitionen er at bevare det maritime udtryk, fra dengang området blev benyttet til maritime formål, så det bevarer en historisk reference til Christianshavn. Det skal udvikles med respekt for områdets historie, så vi vil helst ikke udvikle ejendomme, der ikke passer til området, men langt hellere forsøge at få det til at tale ind i den historie, som området bærer med sig”, forklarer Robert V.S. Nellemann, som er ejendomsudviklingsdirektør i Danica Ejendomme. Danica Pension udvikler projektet sammen med samarbejdspartnerne Nordkranen A/S og Klaus Kastbjerg fra Unionkul A/S.

et COBE. I den proces bliver gamle pakhuse og deres konstruktioner studeret nøje. ”Vi har gjort meget ud af, at ejendommene får et udtryk som de gamle pakhuse, der var i området. Vi søger blandt andet inspiration i pakhusenes tagflader, de såkaldte ”christians­ holmertage”, hvor tagene flader sig skråt ned over flere etager. Vi kigger også tilbage på udtrykket i pakhusenes stueetage, hvor de

store, markante døråbninger netop er med til at give en klar reference”, uddyber han. Ud over udformningen af bygningerne er der også høje ambitioner for gadearealerne rundt om bygningerne og ned til vandet, der skal smelte sammen med et nyt 5.000 kvadratmeter stort vandkulturhus, som Københavns Kommune planlægger at opføre i området.

Finder inspiration i de gamle pakhuse I øjeblikket udvikles bygningernes udseende i samarbejde med arkitekter fra arkitektfirma-

28

Huset april 2018

Robert V.S. Nellemann er ejendomsudviklingsdirektør i Danica Ejendomme.


Ny københavnsk bydel

” ... Vi vil fastholde området som et tilløbsstykke for kulturen og det sociale liv med et levende havnekajmiljø og et offentligt og aktivt grønt gårdrum, hvor referencerne til historien også indgår”. Robert V.S. Nellemann, som er ejendomsudviklingsdirektør i Danica Ejendomme.

Arealet ligger på Christiansholm, i folkemunde kaldet Papirøen, ved siden af Operaen på Holmen med front mod Skuespilhuset og Københavns Havn.

29 Huset april 2018


Ny københavnsk bydel

Ud over udformningen af bygningerne er der også høje ambitioner for gadearealerne rundt om bygningerne.

”Det er vigtigt for os at udvikle et udadvendt byrum, som skaber en positiv udvikling for København og områdets andre aktiviteter. Vi vil fastholde området som et tilløbsstykke for kulturen og det sociale liv med et levende havnekajmiljø og et offentligt og aktivt grønt gårdrum, hvor referencerne til historien også indgår”, forklarer Robert V.S. Nellemann, der endnu ikke kan løfte sløret for, hvordan områdets historik skal bringes i spil i gårdrummet.

Nyfortolkning af madmarked Indtil for nylig holdt blandt andet madmarkedet Copenhagen Street Food til i det område, der i 2018 skal klargøres til det nye byggeri, og som har medvirket til at gøre Papirøen til et populært kulinarisk tilløbsstykke de seneste år. Den popularitet indgår ligeledes i arbejdet med at forme bydelen på ny. ”I udviklingsprocessen ser vi også tilbage på, hvordan streetfoodmarkedet har fungeret, og hvordan vi kan lave en nyfortolkning af det med et moderne udtryk, hvor vi bevarer meget af historien derfra. Det er meget vigtigt for os at skabe en attraktiv bydel, som brugerne har lyst til at bruge, og derfor kigger vi blandt andet i retning af den popularitet, som madmarkedet havde”, forklarer Robert V.S. Nellemann. Den største del af det samlede areal går til boliger, herunder anslået 20.000 kvadratmeter til ejerboliger og 6.750 kvadratmeter til almene boliger. Derudover vil retail og udadvendte erhverv fylde omkring 7.000 kvadratmeter i gadeplan, mens et nyt hotel vil optage omkring 6.000 kvadratmeter.

30

Huset april 2018

Central placering forpligter Robert V.S. Nellemann pointerer, at der følger et stort ansvar med, når man omdanner et populært og historisk område og opfører nye rammer. ”Det afgørende for os er at skabe et aktiv for byen, beboerne og lejerne i området. Det er et stort ansvar, vi har, da det er et rigtig vigtigt og centralt område for København over for Nyhavn, ved siden af Operaen og lige ud til den knappe ressource, som vand er. Og det forpligter til, at man udvikler et projekt, som kan leve op til både beliggenheden og den historie, der har været. Og det ansvar er vi i Danica meget bevidste om”, siger Robert V.S. Nellemann. Opførelsen af de nye ejendomme går i gang i 2019, og projektet forventes at stå færdigt i 2021. cbj@ejendomsforeningen.dk

Visualisering af Bryggen mod vest.

”Det afgørende for os er at skabe et aktiv for byen, beboerne og lejerne i området. Det er et stort ansvar, vi har, da det er et rigtig vigtigt og centralt område for København ...”. Ejendomsudviklingsdirektør Robert V.S. Nellemann, Danica Ejendomme.


Til

me

ld

dig

nu

Vi håber at se jer igen til årets administratorkonference Konferencen holdes den 20.-21. september på Comwell Sorø

Glasforsikring med stærk dækning - siden 1885 Vi forsikrer Glas i lejligheder • Glas i opgangen Glas i vaskehuset • Glas i selskabslokalet Glas i cykelskuret • Glas på altanen Glas i elevatoren • Glas i hele ejendommen Og naturligvis også sanitet Ingen selvrisiko Vælg selv jeres håndværker Ring i dag og få jeres pris med det samme – det betaler sig

DANSK GLASFORSIKRING A/S Telefon 45 87 13 66 danskglasforsikring.dk


Nøgletal

Investeringsejendoms­markedet:

Positive tider

Der er stigende efterspørgsel efter kontor-, butiks- og industrilokaler. Den positive udvikling for investeringsejendomsmarkedet afspejler desuden, at det generelt går godt for dansk økonomi, men BNP-væksten ligger dog 0,3 procentpoint under gennemsnittet i euroområdet. Tekst og tal: Morten Marott Larsen og Trine Ejsing.

D

et går godt på markedet for investeringsejendomme. Dette bekræftes af udviklingen for industriproduktionen, detailhandlen og kontorbeskæftigelsen. I den analyserede periode fra 2000 til 2017 er de alle steget med mellem 13 og 15 procent. Den øgede kontorbeskæftigelse og

industriproduktion medfører en stigende efterspørgsel efter henholdsvis kontor- og industrilokaler, og den øgede detailhandel betyder, at der er en stigende efterspørgsel efter butikslokaler. Udviklingen på investeringsejendomsmarkedet er knyttet til den generelle udvikling i økonomien. Ud over den positive udvikling i efterspørgslen af erhvervslokaler går det netop også godt for dansk økonomi gene-

relt. Både konkurser og tvangsauktioner er på et historisk pænt niveau og langt under niveauet efter finanskrisen. Væksten i BNP er i 2017 estimeret til 2,1 procent, som er lidt under gennemsnittet i euroområdet på 2,4 procent. mml@ejendomsforeningen.dk tej@ejendomsforeningen.dk

Stigende efterspørgsel efter erhvervslokaler Indeks, 2000 = 100 130 120 110 100 90 80 70 60 2000

2002

2004

2006

Industriproduktion

2008

2010

Detailhandel

2012

2014

2016

Kontorbeskæftigelsen

Kilde: Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmarks beregninger. Anm.: Detailhandlen er det sæsonkorrigerede mængdeindeks, DETA21. Kontorbeskæftigelsen er defineret af Ejendomsforeningen Danmark på baggrund af den månedlige beskæftigelse, LBESK03. Industriproduktionen er det sæsonkorrigerede produktionsindeks, PROD01.

Der er flere kontorbeskæftigede, forbrugerne køber mere, og industriproduktionen er steget, hvis man sammenligner 2017 med 2000. De tre indeks er steget næsten lige meget i perioden 2000 til 2017. Detailhandlen er steget lidt mere med 15 procent, mens industriproduktionen og kontorbeskæftigelsen er steget med henholdsvis 14 og 13 procent siden 2000. I perioden er

32

Huset april 2018

detailhandlen i gennemsnit vokset med 0,8 procent om året, hvor størstedelen af stigningen har været i perioden 2000 til 2007 med et efterfølgende fald. I 2017 er detailhandlen ikke helt på niveau med 2008. Faldet i detailhandlen, som fulgte i årene efter finanskrisen, har fra 2013 og frem været afløst af stigninger. Kontorbeskæftigelsen toppede i 2008, og efter et dyk de efterføl-

gende år kom den allerede i 2016 igen op på samme niveau. I hele perioden 2000 til 2017 er kontorbeskæftigelsen i gennemsnit vokset med 0,7 procent om året. Industriproduktionen toppede i 2007, og på trods af et kraftigt dyk som følge af finanskrisen passerede den i 2016 atter 2007-niveauet. Industriproduktionen er steget med 0,8 procent om året i gennemsnit.


Nøgletal

Markant fald i antal tvangsauktioner siden finanskrisen Antal 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2000

2002

2004

2006

2008 Konkurser

2010

2012

2014

2016

Tvangsauktioner

Kilde: Danmarks Statistik og Ejendomsforeningen Danmarks beregninger. Anm.: Antal tvangsauktioner er opgjort på baggrund af bekendtgjorte tvangsauktioner, TVANG1. Grundet databrud i 2009 er erklærede konkurser efter beskæftigede og tid, KONK7, tilbageskrevet med erklærede konkurser (historisk sammendrag) efter sæsonkorrigering og tid, KONK9.

Væksten i Danmark ligger 0,3 procentpoint under gennemsnittet i euroområdet

Polen

Sverige

6,8 %

4,6 %

2,7 %

USA

Danmark

2,3 %

2,1 %

Udviklingen i konkurser minder om den for tvangsauktioner med en stigning under finanskrisen og et generelt fald siden. Siden 2010 er antallet af konkurser faldet med næsten 30 procent trods en mindre stigning siden 2014 efterfulgt af stagnation i 2017.

Der er fremdrift i økonomien og positiv vækst i BNP, som er steget med 2,1 procent i Danmark i 2017. Figuren viser den procentmæssige ændring i BNP fra 2016 til 2017 i et internationalt perspektiv.

BNP, %-ændring fra 2016 til 2017

Kina

Under finanskrisen var der en markant stigning i antallet af tvangsauktioner fra cirka 1.400 i 2007 til sit højeste niveau på omkring 5.200 i 2010, hvilket svarer til en stigning på 271 procent. Siden højdepunktet i 2010 har der været en nedadgående trend, og i 2017 var der knap 2.700 tvangsauktioner, hvilket svarer til et fald på næsten 50 procent.

Tyskland

Euroomr.

2,5 %

2,4 %

Norge

Storbritannien

Schweiz

2,1 %

1,7 %

1,0 %

Kilde: The Economist og Danmarks Statistik. Anm.: BNP-tallene fra The Economist er seneste estimater. Det danske BNP-tal er fra Danmarks Statistik, NAN1.

Danmark ligger lidt efter euroområdet, Tyskland og Sverige, der har en vækst i 2017 på henholdsvis 2,4, 2,5 og 2,7. USA har ligeledes en lidt højere BNPvækst i 2017 på 2,3 procent, hvorimod Storbritannien blandt andet stadig er ramt af brexit med en lavere vækst på 1,7 procent. Danmark er på niveau med Norge, der også har en BNP-vækst på 2,1 procent. Kina og Polen har høje vækstrater med henholdsvis 6,8 og 4,6 procent, hvorimod Schweiz ligger noget lavere i 2017 med 1 procent.

33 Huset april 2018


Få mere viden Grundkursus: Erhvervslejeret I Få styr på de grundlæggende regler inden for erhvervslejemål. På kurset bliver der lagt vægt på lovgrundlaget og relevant retspraksis. Efter kurset er du i stand til at varetage administrationen af en række af de mest almindelige forhold inden for erhvervslejemål. Kurset holdes tirsdag den 15. maj i Aarhus. Undervisere Advokat og partner John Bjerre Andersen, DLA Piper og juridisk direktør Morten Østrup Møller, Ejendomsforeningen Danmark.

Grundkursus: Lejeret I Bliv introduceret til lejerettens regler om beboelseslejemål, og bliv klogere på lejelovgivningen og dens fald­ gruber.

Bestyrelsens ansvar og hæftelse i andelsbolig- og ejerforeninger Få indsigt i de problemstillinger, man oplever som bestyrelsesmedlem og det ansvar man er pålagt. Kurset giver dig en introduktion til de tiltag fra arbejdsgruppen for ansvarlig drift af andelsboligforeninger som er nedsat af Erhvervsministeriet samt fra ejerlejlighedsudvalget som er nedsat af Erhvervs- og Vækstministeriet, som man som bestyrelsesmedlem skal være opmærksom på. Kurset holdes onsdag den 16. maj i København. Underviser Juridisk konsulent og advokat Mette Haagensen, Ejendomsforeningen Danmark.

Finansielle løsninger og en mulig ny krise Få styr på muligheder og problemstillinger i forbindelse med finansiering af fast ejendom.

Kurset gennemgår lovgivningssystemet og tager udgangspunkt i indgåelse af lejekontrakten og de sædvanlige vilkår omfattet af den autoriserede standardlejekontrakt. Rammerne for konsekvenserne af lejeaftalen er i fokus.

De grundlæggende problemstillinger for valget af finansiel løsning gennemgås med udgangspunkt i forskellige ejendoms- og investortyper. Hvilke værktøjer og faldgruber er der? Og hvordan vælger og forhandler du den optimale løsning?

Kurset holdes tirsdag den 17. april i København.

Kurset holdes tirsdag den 15. maj i København.

Undervisere Juridisk direktør Morten Østrup Møller og juridisk konsulent Julie Marie Vendelby, Ejendomsforeningen Danmark.

Undervisere Administrerende direktør Rasmus Juul-­Nyholm, Cobblestone Property Management og direktør Peter Lilja, Heimdal Nordic A/S.

Ansættelsesret

”Småhuse” i lejelovgivningen

Bliv opdateret med seneste nyt om ansættelsesret.

Få styr på reglerne om ”småhuse” i boliglejelovgivningen.

Kurset giver dig en gennemgang af de seneste ændringer inden for ansættelsesret. Gennemgangen omfatter blandt andet de ændringer, som persondataforordningen medfører for personaleadministration, de nye barselsdagpengeregler, den nye skatteindberetningslov for blandt andet lønindberetninger, den nye lov om jobklausuler og status på den nye ferielov. Kurset holdes tirsdag den 29. maj i København. Underviser Advokat Catrine Søndergaard Byrne, Labora Legal.

Kurset holdes fredag den 20. april i København. Kurset holdes tirsdag den 24. april i Aarhus. Undervisere i København Advokat Troels Flethøj Thygesen, Nielsen & Flethøj advokater og juridisk konsulent Ramin Salek, Ejendomsforeningen Danmark. Undervisere i Aarhus Advokat og partner John Bjerre Andersen, DLA Piper og direktør Elsebeth Due Kjeldsen, Sinding & Compagni A/S.

www.ejendomsforeningen.dk/kurser


Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Hvem leder og beslutter i ejerforeningen? Hvornår skal beslutninger træffes af generalforsamlingen, og hvornår kan bestyrelsen bestemme selv? medlemmer til bestyrelsen. Der kan også vælges suppleanter. For at være valgbar til bestyrelsen skal man enten være medlem af foreningen, ægtefælle/samlever eller myndigt husstandsmedlem. Bestyrelsen kan kun træffe beslutninger, når formanden eller næstformanden og mindst to yderligere medlemmer er til stede. Bestyrelsens beslutninger træffes med simpelt flertal, men hvis der er lige mange stemmer for og imod, er formandens stemme afgørende.

Pligter og beføjelser

Tekst: Peter Lautrup, formand for Ejerlejlighedernes Landsforening. Foto: Camilla Rønde.

S

om i alle andre foreninger er generalforsamlingen den øverste myndighed. Generalforsamlingen vælger en bestyrelse, som leder ejerforeningens daglige drift og skal gennemføre de beslutninger, der er truffet på generalforsamlingen. Bestyrelsen kan ansætte en administrator til hjælp og har således kompetencen i forhold til administrator. Lovgrundlaget for etablering af ejerforeninger findes i ejerlejlighedsloven. Erhvervsstyrelsen har herudover udarbejdet en normalvedtægt, hvor reglerne for ejerforeningens administration er nedskrevet. Mange ejerforeninger har dog en individuel vedtægt, som skal være tinglyst, hvis normalvedtægten skal fraviges. Tinglyste særvedtægter kan være meget forskellige, hvorfor der her tages udgangspunkt i normalvedtægten.

Normalvedtægtens § 9 indeholder bestemmelse om, at bestyrelsen skal sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fællesanliggender. Herudover skal bestyrelsen sørge for at gennemføre de beslutninger, som generalforsamlingen har truffet. Bestyrelsen har pligt til og ansvar for at indkalde til generalforsamling, og den har også ansvar for at føre protokol over forhandlingerne på de afholdte bestyrelsesmøder. Bestyrelsen skal også sørge for, at der bliver opretholdt god ro og orden i ejendommen, ligesom bestyrelsen skal sørge for opkrævning af fællesbidrag og har ansvar for at forvalte eventuel formue, indbetalte bidrag, grundfond og eventuel viceværtslejlighed. Bestyrelsen har pligt til at efterkomme gældende lovgivning, vedtægter og generalforsamlingens beslutninger. Derudover har bestyrelsen pligt til at gennemføre påkrævede foranstaltninger for at føre en forsvarlig administration. Det er vigtigt at være opmærksom på, at bestyrelsen kan pådrage sig et erstatningsansvar, hvis den tilsidesætter de opgaver, den er pålagt.

Valg af bestyrelse Efter normalvedtægtens § 8 vælges bestyrelsen ved simpelt flertal efter fordelingstal på ejerforeningens generalforsamling. Formanden bliver valgt særskilt, og bestyrelsen består af tre medlemmer ud over formanden. Hvis ejerforeningen indeholder færre end fire lejligheder, skal der vælges tilsvarende færre

Bestyrelsens bemyndigelse Bestyrelsen har ikke nogen eksklusiv bemyndigelse og kan altså ikke træffe beslutninger alene. Alle bestyrelsens beslutninger kan indbringes for generalforsamlingen. Bestyrelsen kan dog træffe enkelte beslutninger på egen hånd. For eksempel kan be-

styrelsen gennemføre løbende ejendomsadministration, men går beslutningerne ud over det, skal generalforsamlingen medvirke. Bestyrelsen bør heller ikke påføre ejerne omkostninger, der er større, end hvad der er behov for til en forsvarlig løbende administration. Det budget, generalforsamlingen har vedtaget og godkendt, bør være udgangspunktet for bestyrelsens handlinger og beslutninger.

Dispositioner uden for løbende ejendomsadministration Hvis der skal træffes dispositioner, som går videre end sædvanlig løbende ejendomsadministration, og som ikke af det løbende budget, for eksempel større fornyelses- og forbedringsarbejde, vil det normalt falde uden for bestyrelsens kompetence og kræve generalforsamlingens medvirken. Bestyrelsen kan heller ikke på egen hånd råde over ejendommen ved salg, pantsætning, tilkøb af areal, udlejning mv. Den slags forudsætter også generalforsamlingens medvirken. Bestyrelsen kan heller ikke ændre på vedtægter, men kan eventuelt komme med forslag til generalforsamlingen. Endelig kan bestyrelsen heller ikke træffe beslutning i sager, som efter vedtægterne kræver kvalificeret flertal. Administrator kan på samme måde ikke træffe beslutninger, der går ud over bestyrelsens kompetence, og skal tillige have bestyrelsens godkendelse.

Bistand Der er således et stort ansvar og mange pligter ved at indtræde i en ejerforenings bestyrelse. Bestyrelsens medlemmer bør derfor sætte sig godt ind i reglerne på området – det vil sige lovgivning og vedtægter ligesom det kan være en god ide at søge professionel bistand. Ejerlejlighedernes Landsforening står til rådighed, hvis der måtte være spørgsmål til, hvordan man griber forskellige beslutninger an. ejl@ejl.dk

35 Huset april 2018


AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30

Arbejdernes Landsbank Plads til alle

APCOA PARKING har til opgave at administrere parkeringsløsninger på Arbejdernes Landsbanks parkeringspladser.

selskab til at adfærdsregulere billisterne i områderne nær deres filialer, så der blev plads til egne kunder og medarbejdere på en nem og fleksibel facon.

Arbejdernes Landsbank er en af Danmarks største banker med 70 filialer i Danmark. I 2017 blev Arbejdernes Landsbank udnævnt til danskernes foretrukne bank for 9. år i træk. Derfor gav det mening at samarbejde med APCOA PARKING som, med sine fleksible og kundeorienterede løsninger, selv er en virksomhed med kunden i fokus.

Parkeringsløsningen For at sikre den lette og gode parkeringsoplevelse for kunderne i banken har APCOA PARKING opsat automater, hvor man kan scanne sit Arbejdernes Landsbank-dankort, hvilket giver gratis parkering i et tidsrum angivet på den individuelle plads. Automaterne sikrer samtidigt et flow på pladserne og mulighed for parkering for andre i området

Samarbejdet med APCOA PARKING blev indledt fordi Arbejdernes Landsbank havde brug for et parkerings-

APCOA aktiver ”For Arbejdernes Landsbank er det vigtigt, at vores kunder får en god oplevelse, når de besøger vores filialer, og med APCOA PARKINGs administration af vores parkeringsanlæg er vi sikre på, at ingen af vores kunder kommer skidt fra land. Samtidigt har APCOA PARKING været gode til at komme med mange forskellige bud på, hvordan vores parkering skal sættes op. Det er vi meget glade for." Facility Manager hos Arbejdernes Landsbank, Henrik Schneller APCOA PARKING A/S Lanciavej 1A 7100 Vejle

■ Merværdi på parkeringspladser ■ Fordele for kunder og ansatte ■ Differentierede løsninger for individuelle pladser ■ Parkering for billister i lokalområdet ■ Flow i parkeringsmulighederne

www.apcoa.dk info@apcoa.dk

Huset 3 2018: Skimmelsvamp  

Huset har talt med to tekniske eksperter om forebyggelse og håndtering af skimmelsvamp og med en advokat om forhold, som udlejer og lejer sk...

Huset 3 2018: Skimmelsvamp  

Huset har talt med to tekniske eksperter om forebyggelse og håndtering af skimmelsvamp og med en advokat om forhold, som udlejer og lejer sk...