Page 1

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik

Oktober 2017

WEBRAPPORT TOMGANG

Resultater • Økonomisk tomgang holder det lavere niveau • Kontortomgang er faldet fem kvartaler i træk • Butik stiger 0,2 procentpoint, men er 7,3 procentpoint under toppunktet i januar 2013 • Fortsat lav tomgang for boliger

God afslutning på 2017 danner solidt grundlag for 2018 Efter et stærkt år for investeringsejendomme i 2017 og med udsigt til en pæn afslutning, ser grundlaget for dansk økonomi tilsvarende godt ud for den kommende tid. Til trods for, at forventningerne til investeringsmarkedet topper i 2017, og de kommende års gennemsnitlige afkast på investeringsejendomme ser ud til at falde en anelse, har branchen fortsat positive forventninger til fremtiden (Se Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger for oktober 2017). Efterspørgslen på fast ejendom bliver modsvaret af øget byggeri. Det fremgår af blandt andet Dansk Byggeris Konjunkturanalyse fra oktober 2017, at der for-

ventes at være en lille fremgang på alle områder inden for erhvervsbyggeri. Beskæftigede inden for nybyggeri ved bygge- og anlægsvirksomhed forventes at stige med ca. 20 procent i perioden fra 2016 til 2019. Påbegyndt erhvervsbyggeri forventes ligeledes at stige fra 2,2 mio. m2 i 2016 til 2,7 mio. m2 i 2019. Forbrugertilliden, der opgøres af Danmarks Statistik, er ligeledes fortsat positiv, dog med en konservativ afmatning med et fald de seneste tre måneder fra august til oktober 2017. Danmarks Statistik opgør desuden ledigheden, hvilken ligger stabilt for 2017, og med et lille fald fra juli til august. Der er således positive, men dog på nogle områder afdæmpede, forventninger til den nærmeste fremtid.

Tabel 1. Tomgangsprocenter oktober 2017 Økonomisk tomgang Tomgang (procent) Kontor Butik

Kvartals­ ændring (procent­ point)

Arealmæssig tomgang

Årsændring (procent­ point)

11,2

0,0

-1,0

Tomgang (procent)

Kvartals­ ændring (procent­ point)

Årsændring (procent­ point)

12,6

-0,4

-1,1

6,8

0,2

-1,5

6,5

0,3

-1,4

11,1

0,5

-0,8

10,8

0,2

-1,0

Bolig

3,5

0,1

0,7

3,2

0,1

0,5

Andet erhverv

7,9

0,4

7,3

-0,7

Total

8,3

0,0

9,3

0,3

Industri

-0,7

-0,4

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: Tomgangsmålet for alle sektorer i alt omfatter også sekundære arealer. Da markedsstatistikken løbende tilbage­ opdateres, vil kvartals- og årsændringer være baseret på et historisk opdateret datagrundlag.

1


Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG

Blandt andet en stigende detailomsætning og kontorbeskæftigelse taler for, at der trods alt stadig er grundlag for kommende tomgangsfald for investeringsejendomme.

Tomgangsfald på pause Til trods for dette fastholdes niveauet i den samlede økonomiske tomgang fra juli 2017 på 8,3 procent i oktober 2017. Således kan ejendomsinvestorer se frem mod, at året 2017 slutter af med at holde det lavere niveau, der er opnået med de kvartalsvise fald siden april 2016. Det er den overordnede udvikling for kontor, der primært holder tomgangen i ave med et marginalt fald på 0,049 procentpoint på landsplan. For de øvrige sektorer er der marginale stigninger i forhold til juli 2017.

Kontor har højeste tomgang blandt sektorerne på 11,2 procent. Selvom det er 1,0 procentpoint under niveauet for oktober 2016, så kan man stadig forvente et lavere niveau på lang sigt. For andet erhverv er den økonomiske tomgang steget siden juli 2017. Niveauet på 7,9 procent ligger fortsat under gennemsnittet for erhvervslejemål og under det samlede landsgennemsnit. Den arealmæssige tomgang for kontor falder med 0,4 procentpoint i forhold til juli 2017. Alligevel betyder stigninger for butik, industri og bolig, at den samlede arealmæssige tomgang de seneste tre måneder er steget med 0,3 procentpoint til 9,3 procent.

Figur 1. Udvikling i økonomisk tomgang Procent 25,00

20,00

15,00

10,00

5,00

Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt.

0,00 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Kontor

2007

2008

Butik

2009

2010

Industri

2011

Bolig

2012

2013

2014

2015

2016

2017

I alt

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og egne beregninger på baggrund af tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomstorvets Markedsindeks Udbudsstatistikken. Anm.: Data fra januar 2014 og frem er fra Ejendomsforeningen Danmark. Fra 2001 til 2013 er tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks bearbejdet på baggrund af niveauforskelle i 2014. I år 2000 er kontordata fra Oline-ED statistikken indarbejdet. Opgørelsesmetoder er ikke ens, hvorfor der er databrud mellem oktober 2013 og januar 2014. Fra januar 2014 er opgørelsen kvartalsvis, mens den er årlig før 2014. Fra 2014 er der ligeledes et større datagrundlag.

2


Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG

Kontor – Tomgangen falder i København og Aarhus Den økonomiske tomgang for kontor falder med 0,049 procentpoint i oktober 2017, men på grund af afrunding fremgår det ikke af tallene, og er nu på 11,2 procent. I forhold til oktober 2016 er den økonomiske tomgang faldet med 1,0 procentpoint, og er på det laveste niveau siden juli 2012. Grunden til det lille fald skyldes, at årslejen for fortsat udlejede lejemål stiger en anelse i forhold til lejen i fortsat tomme lejemål, der falder lidt. Den arealmæssige tomgang for kontor falder med 0,4 procentpoint og er nu på 12,6 procent. I forhold til oktober 2016 er den arealmæssige tomgang faldet med 1,1 procentpoint. I Region Hovedstaden falder den økonomiske tomgang for kontor med 0,2 procentpoint til 11,2 procent. Det skyldes primært et fald i den økonomiske tomgang for København CBD, hvor den falder med 1,1 procentpoint til 4,5 procent. I København og omegn ses også et mindre fald, hvorimod Nordsjælland stiger. I Region Midtjylland falder den økonomiske tomgang med 0,5 procentpoint til 9,0 procent. Aarhus bidrager med et fald på 0,7 procentpoint til 9,5 procent og er faldet med 6,2 procentpoint i forhold til oktober 2016. I Region Sjælland, Region Syddanmark og Region Nordjylland stiger den økonomiske tomgang med henholdsvis 4,9, 0,3 og 1,4 procentpoint i forhold til juli 2017.

Butik – Stort fald afløst af mindre stigning Til trods for en mindre stigning fra juli til oktober, er butik fortsat den erhvervssektor med det laveste tomgangsniveau på landsplan på 6,8 procent. Stigningen på 0,2 procentpoint fra juli til oktober 2017 er af mindre størrelsesorden i forhold til et større fald på ca. 1,5 procentpoint fra april til juli 2017, jf. figur 1. Udviklingen er resultatet af geografisk forskellige ændringer i tomgangsniveauet for butikslejemål. Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang for oktober 2017 viser, at tomgangsniveauet i Region Hovedstaden samlet set er konstant. Dette er sammensat af en kvartalsvis stigning på 0,7 procentpoint i København CBD og henholdsvis fald på hver 0,3 procentpoint i Øvrige København og omegn og Nordsjælland. I Region Midtjylland og Syddanmark er der stigninger i butikstomgangen på henholdsvis 1,1 procentpoint og 1,5 procentpoint, hvilket primært dækker over ændringerne i Aarhus og Trekantområdet på 1,9 og 2,1 procentpoint. Årligt er ændringerne af lidt mindre størrelsesorden på 0,2 og 0,9 procentpoint. I Region Nordjylland er der en mindre stigning på 0,2 procentpoint, herunder en stigning på 0,6 procentpoint i Aalborg.

3


Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG

Industri – Lille stigning i tomgang Den økonomiske tomgang for industri stiger med 0,5 procentpoint fra 10,6 procent i juli 2017 til 11,1 procent i oktober 2017. Stigningen i den økonomiske tomgang for industri skyldes, at tomgangslejen er blevet opjusteret og at flere lejemål er blevet tomme. I forhold til oktober sidste år er der dog fortsat tale om et fald i den økonomiske tomgang på 0,8 procentpoint. Den arealmæssige tomgang stiger også, dog kun med 0,2 procentpoint til 10,8 procent. I forhold til oktober 2016 er der sket et fald i den arealmæssige tomgang på 1,0 procentpoint. Stigningen i den økonomiske tomgang skyldes blandt andet, at tomgangen i Region Syddanmark stiger. I Region Hovedstaden er den næsten uændret på 11,6 procent, men er faldet med 1,3 procentpoint siden sidste år. I Region Sjælland stiger den økonomiske tomgang med 1,3 procentpoint, men falder med 3,4 procent i forhold til oktober 2016. Region Midtjylland er den eneste region hvor den økonomiske tomgang falder. Her er den 4,0 procent efter et fald på 1,1 procentpoint i forhold til juli 2017.

Bolig – Fortsat lav tomgang Trods en mindre stigning i den økonomiske tomgang for bolig er niveauet fortsat lavt, og stadig mærkbart lavere end for erhvervslejemål. Stigningen i den økonomiske tomgang for bolig udgør 0,1 procentpoint i forhold til juli 2017. Stigningen er lidt højere målt på årsbasis, hvor den udgør 0,7 procentpoint. Denne forøgelse skyldes overvejende, at der har været en større tilgang af lejemål, som skifter status fra udlejet til tomgang end omvendt. En mindre del af ændringen skyldes derudover, at der er kommet nye lejemål til statistikken. Yderligere forklaringer kan være, at omfanget af investering og udvikling i udlejningsboliger er forøget herunder i København, CBD og Aarhus. Det bidrager til, at lejemålene står tomme i en kortere periode. Som det ses i figur 1, er den økonomiske tomgang for bolig halveret siden topniveauet under finanskrisen i 2009, hvor tomgangen var omkring syv procent. Den økonomiske tomgang for bolig har i gennemsnit mindre udsving i forhold til andre sektorer og ligger generelt på et lavere tomgangniveau kun med undtagelse af perioden fra sommeren 2007 til sommeren 2009. I Region Nordjylland falder den økonomiske tomgang for bolig med 0,7 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Efter tre kvartaler med stigninger i den økonomiske tomgang for bolig i Øvrige Nordjylland falder den nu med 0,8 procentpoint. Den økonomiske tomgang for bolig er stigende i de fire andre regioner, dog er der tale om mindre ændringer med for eksempel en stigning på 0,1 procentpoint i Region Hovedstaden.

4


Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG

Geografisk afgrænsning København CBD

Lynettehavnen

Margretheholm

Kongebrovej

Christiansborg Christianshavn

Tivoli

Region Nordjylland

Aalborg

Region Midtjylland

Aarhus Nordsjælland Region Hovedstaden

Øvrige København og omegn

Trekantområdet Region Sjælland

Region Syddanmark

Odense

Vest- og sydsjælland

København CBD Østsjælland

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: København CBD dækker postnumrene: 900, 1000-1559, 1562-1609 og 1611-1614. CBD står for Central Business District.

5


Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG

Tabel 2. Kontor Økonomisk tomgang

Region Hovedstaden København, CBD

Arealmæssig tomgang

Oktober 2017 (procent)

Kvartalsændring (procent­ point)

Årsændring (procent­ point)

Oktober 2017 (procent)

Kvartalsændring (procent­ point)

Årsændring (procent­ point)

11,2

-0,2

-1,0

12,5

-0,6

-1,2

4,5

-1,1

-0,9

4,6

-1,3

-1,2

Øvrige København og omegn

12,6

-0,2

-1,2

13,8

-0,7

-1,3

Nordsjælland

22,8

4,2

1,0

21,2

3,9

1,0

Region Sjælland

12,5

4,9

3,4

14,6

4,2

3,4

Vest- og Sydsjælland

9,3

0,0

-0,4

14,4

1,0

1,0

12,8

0,3

2,2

15,7

-1,1

2,0

Odense

17,5

3,7

2,7

18,1

1,5

-1,0

Trekantområdet

14,7 9,0

-0,5

-4,6

10,5

-0,2

-4,9

Aarhus

9,5

-0,7

-6,2

10,5

0,4

-6,6

Øvrige Midtjylland

7,5

0,3

1,0

10,4

-2,1

0,5

Region Nordjylland

13,4

1,4

1,3

15,1

1,3

0,9

13,7

1,8

1,4

16,0

1,8

1,3

11,2

0,0

-1,0

12,6

-0,4

-1,1

Region Syddanmark

Region Midtjylland

Aalborg Total

19,6

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: Da markedsstatistikken løbende tilbageopdateres, vil kvartals- og årsændringer være baseret på et historisk opdateret datagrundlag.

6


Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG

Tabel 3. Butik Økonomisk tomgang

Arealmæssig tomgang

Kvartalsændring (procent­ point)

Årsændring (procent­ point)

Kvartalsændring (procent­ point)

Årsændring (procent­ point)

6,7

0,0

-0,7

6,0

0,2

-0,6

København, CBD

3,9

0,7

1,4

3,4

0,4

1,7

Øvrige København og omegn

7,6

-0,3

-1,1

6,4

0,2

-1,3

10,1

-0,3

0,3

9,7

0,1

-0,5

9,8

-0,3

-2,6

8,9

-0,3

-2,8

9,1

0,0

-2,6

7,0

0,2

-3,4

Vest- og Sydsjælland

11,4

-1,3

-2,7

11,7

-1,0

-1,8

Region Syddanmark

7,5

1,5

0,0

7,2

1,0

-0,4

8,1

2,1

0,9

8,1

1,4

0,6

6,1

1,1

-1,4

6,7

0,3

-2,7

Aarhus

5,3

1,9

0,2

4,9

1,3

0,3

Øvrige Midtjylland

7,3

-0,5

-5,5

8,7

-1,1

-7,4

Region Nordjylland

3,5

0,2

-13,2

5,6

0,9

-6,6

3,9

0,6

6,6

1,3

6,8

0,2

6,5

0,3

Oktober 2017 (procent) Region Hovedstaden

Nordsjælland Region Sjælland Østsjælland

Trekantområdet Region Midtjylland

Aalborg Total

-1,5

Oktober 2017 (procent)

-1,4

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: Da markedsstatistikken løbende tilbageopdateres, vil kvartals- og årsændringer være baseret på et historisk opdateret datagrundlag.

7


Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG

Tabel 4. Industri Økonomisk tomgang

Arealmæssig tomgang

Oktober 2017 (procent)

Kvartalsændring (procent­ point)

Årsændring (procent­ point)

Oktober 2017 (procent)

Kvartalsændring (procent­ point)

Årsændring (procent­ point)

11,6

0,1

-1,3

11,4

0,4

-1,1

København, CBD

12,9

-1,4

-0,1

15,8

-2,3

-8,3

Øvrige København og omegn

10,9

0,1

-2,1

10,5

0,3

-1,0

Region Hovedstaden

Nordsjælland

18,6

1,5

7,2

19,9

4,7

7,4

Region Sjælland

13,4

1,3

-3,4

10,4

1,4

-1,8

Region Syddanmark

18,5

7,9

6,9

18,5

-3,1

2,2

4,0

-1,1

-1,3

4,7

-1,1

-1,9

4,0

-0,3

-1,3

4,5

0,4

-2,1

11,1

0,5

-0,8

10,8

0,2

-1,0

Region Midtjylland Aarhus Total

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: Da markedsstatistikken løbende tilbageopdateres, vil kvartals- og årsændringer være baseret på et historisk opdateret datagrundlag.

8


Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG

Tabel 5. Bolig Økonomisk tomgang

Arealmæssig tomgang

Kvartalsændring (procent­ point)

Årsændring (procent­ point)

Kvartalsændring (procent­ point)

Årsændring (procent­ point)

3,6

0,1

0,6

3,1

0,1

0,4

København, CBD

5,0

-0,2

0,9

4,0

0,1

0,6

Øvrige København og omegn

3,5

0,1

0,9

3,0

0,0

0,6

Nordsjælland

2,7

0,8

-0,9

2,5

0,5

-1,0

Region Sjælland

2,8

0,7

-0,4

3,5

0,7

-0,5

Østsjælland

1,5

0,7

-0,7

1,5

0,7

-0,8

Vest- og Sydsjælland

3,3

0,6

-0,3

4,1

0,6

-0,5

Region Syddanmark

Oktober 2017 (procent) Region Hovedstaden

Oktober 2017 (procent)

2,1

0,4

0,6

2,1

0,4

0,6

Odense

1,4

-0,5

0,3

1,5

-0,4

0,4

Trekantområdet

2,0

0,0

0,9

2,0

0,2

1,0

Øvrige Syddanmark

2,8

1,5

0,7

2,8

1,4

0,6

Region Midtjylland

4,5

0,3

1,1

4,0

0,5

0,9

Aarhus

4,9

0,5

1,4

4,4

0,6

1,5

Øvrige Midtjylland

3,4

-0,1

0,0

3,0

0,5

-0,2

Region Nordjylland

4,3

-0,7

0,6

4,3

-0,7

0,5

Aalborg

4,1

-0,7

0,5

4,1

-0,7

0,4

Øvrige Nordjylland

7,6

-0,8

3,5

9,4

-0,7

3,3

3,5

0,1

0,7

3,2

0,1

0,5

Total

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: Da markedsstatistikken løbende tilbageopdateres, vil kvartals- og årsændringer være baseret på et historisk opdateret datagrundlag.

9


Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang, oktober 2017

INTERAKTIV WEBRAPPORT TOMGANG

Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort den 8. november 2017. Næste planlagte offentliggørelse er primo februar 2018. Porteføljerne har omkring 78.500 lejemål svarende til en årlig lejebærende værdi på 18,5 milliarder kroner og 15,4 millioner kvadratmeter. Til sammenligning var det statistiske grundlag i oktober 2016 en lejebærende værdi på 15,4 milliarder kroner og 13,3 millioner kvadratmeter. 4.900 ejendomme1 indgår i statistikken. Det er den aktuelle årsleje, der indgår i beregningen af den økonomiske tomgang. Den økonomiske tomgang er defineret som: Summen af aktuel årsleje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel årsleje i både udlejede og tomme lejemål. Markedsstatistikken er baseret på baggrund af kvartalsvis indrapporterede ejendomsdata for udlejede og tomme ejendomme inden for den pågældende periode. Denne webrapport er opgjort per 30. september 2017 og benævnes oktober 2017. Kvartalsændringen er fra oktober 2017 (opgjort per 30. september 2017) sammenlignet med juli 2017 (opgjort per 30. juni 2017). Årsændringen er fra oktober 2017 (opgjort per 30. september 2017) sammenlignet med oktober 2016 (opgjort per 30. september 2016). De publicerede markedsdata er opdateret og gældende på udgivelsesdatoen. Da markedsstatistikken løbende ajourføres med for eksempel nye historiske data, kan der ske opdateringer af historiske data. Det er i statistikken valgt ikke at publicere data, hvor grundlaget ikke er vurderet tilstrækkeligt til at give valide og repræsentative resultater eller i kombinationer, hvor kun en eller få porteføljer er repræsenteret. Antallet af ejendomme omfatter ejendomme og modere-

1

jendomme. En ejendom kan omfatte en eller flere bygninger og en eller flere boliger eller erhvervsenheder. En mode-

Statistikken er udarbejdet på baggrund af data fra 2 + 3 Ejendomme, Aberdeen Asset Management, Akelius, Alm. Brand, Andersen Partners Ejendomsadministration, AP Pension, Arkitekternes Pensionskasse, ATP, Bevica Fonden, Blue Vision, Carlsbergfondet, CBRE, CEJ Ejendomsadministration, Coller Capital, CS Pensionsfond, CW Obel Ejendomme, DADES, Danica, Dansk Sygeplejeråd, Danske Bank, DATEA, DEAS, DEAS Invest 1, DIP, DNP Ejendomme, DSB Ejendomme, Ejendomsselskaberne Grønløkkevej 10, Fast Ejendom Danmark, Fokus Asset Management, FrederiksbergFonden, Færchfonden, Grosserer Schiellerup og Hustrus Fonde, Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond, HD Ejendomme, Højgaard Ejendomme, Industriens Pension, Jammerbugt Kommune, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, JØP, Kalkværksgrundene, Kalvebod Ejendomme, Karberghus, KIRKBI, KLP Ejendomme, Kramers Legat, LB Forsikring, Lægernes Pensionskasse, Lærernes Pension, MP Pension, Niam, Nordea Ejendomme, Nordea Liv og Pension, North Property Asset Management, Patrizia Denmark, PBU, PenSam, PensionDanmark, Pensionskassen for Farmakonomer, PFA, Pitzner Ejendomme, PKA, Probus, ProDomus, Realdania, Sampension, SEB, SPG Omsorg DK1, Steen & Strøm, Taurus Ejendomsadministration, TDC Pensionskasse, Topdanmark, Tryg, Valad, Wagner Ejendomme og Aage Larsens Boligudlejning.

Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom

Morten Marott Larsen mml@ejendomsforeningen.dk Telefon 28 45 56 51

rejendom omfatter en ejendom, hvori der er ejerlejligheder, som registreres som selvstændige ejendomme hver især. For disse enheder er det moderejendomme, der er optalt og ikke de enkelte ejerlejligheder.

10

Ejendomsforeningen Danmarks Markedsstatistik - Tomgang