April 2021
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger • Faldende totalt afkast • Rekord til markedslejen i industriejendomme • Butikslejen er faldet de sidste syv år • Usikkerhed om ejendomsværdier i 2023
Forventningerne til erhvervsleje i 2020 holdt stik I de fleste senere kvartaler har forventninger til markedslejen været svagt stigende for kontor og industri, mens der har været forventninger om fald i markedslejen for butik. Men hvordan er det rent faktisk gået? I 2020 er markedslejen jf. EjendomDanmarks markedsstatistik steget med 3,0 procent for kontor, 1,8 procent for industri, mens butikslejen er faldet 0,5 procent. Dermed har forventninger holdt stik i 2020. Ses udviklingen over de sidste syv år, så er kontor i gennemsnit steget med 1,9 procent om året, industri har været helt jævn med 0,0 procent om året, mens butik er faldet med 0,3 procent om året i gennemsnit over de seneste syv år. I samme periode er inflationen steget med 0,6 procent om året, så det er kun kontor, som har kunne holde trit med inflationen. Faldende betaling for ejendomsrisikoen Det totale afkast forventes at blive 5,4 procent i 2021, hvilket er en forbedring på 0,4 procentpoint i forhold til forventningerne i sidste kvartal og 0,2 procentpoint i forhold til sidste år. 5,4 procent i totalt afkast skal dække ejendommens renteudgifter, inflation og risiko. De totale afkast forventes at falde frem mod 2023 til 4,6 procent.
/ Butikslejen er faldet med 0,3 procent om året i gennemsnit over de seneste syv år. /
/ Stabil risiko men faldende afkast. /
Risiko hører sammen med afkast og investering. Der har altid været risiko ved ejendomsinvesteringer, og lige nu fortsætter forrentningskravene med at falde, da der er rigeligt med penge i omløb, som stadig leder efter alternativer til obligationer på grund af den lave rente. Det betyder, at ejendomsværdierne stiger endnu, men det betyder også, at det løbende direkte afkast på ejendomme falder fremadrettet. Det gør
I perioden 2021-2025 forventes et årligt totalt afkast på 5,1 % Tabel 1
Historisk 2020
2021
2022
2023
2021-2025
6*
5,4
5,2
4,6
5,1
Kvartals ændring
0,4
0,2
Ny
Ny
Årsændring
0,2
0,3
Ny
Ny
Totalt afkast
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. *) Det historiske totale afkast for 2020 er et estimat baseret på foreløbige tal. Se flere anmærkninger på side 5.
1
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2021
risikoen ved ejendomme ikke, og det kan på sigt give udfordringer for flere og flere ejendomme, da økonomien i ejendommene kan blive presset fx overfor rentestigninger. Der er stor usikkerhed omkring 2023, hvor 34 procent af deltagerne regner med et totalt afkast under 5 %, og 36 procent regner med, at det totale afkast falder fra 2021 til 2023. Denne tredjedel af deltagerne er nervøse for, at de fortsat faldende forrentningskrav ikke varer ved samt indførslen af en ny lagerskat, der rammer investeringsejendommene. Umiddelbart burde effekten af lagerskatten allerede være inde i markedspriserne nu. Det dog er ikke utænkeligt, at når lagerskatten bliver indført i 2023, så kan det få ejendomsværdien til at falde, og da vil det totale afkast også falde.
36 % af deltagerne tror på faldende totalt afkast fra 2021 til 2023. Lagerskat på ejendomme giver usikkerhed.
Industri bedst på alle parametre Industriejendomme opnår bedste måling for ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. Forventningerne til industri er den bedste i de 10 år, hvor forventningerne er blevet målt. Bolig kommer næstbedst ud af målingen med forventning om stigning i ejendomsværdi, mens udlejningsprocent og markedsleje er næsten neutral. Det betyder, at der kan være forventning til fortsatte fald i forrentningskravet for bolig.
Figur 1. Deltagernes forventninger Udvikling fra 2021 til 2023 i totalt afkast
Til 2023
34 %
6%
23 %
forventer et totalt afkast
forventer et totalt
forventer stigende
på 7 procent eller
afkast på 5
derover.
procent eller under.
totalt afkast.
36 %
11 %
forventer
forventer et totalt
faldende
40 % forventer uændret totalt
totalt afkast.
afkast mellem 7 og
afkast.
6 procent. 7 eller derover
49 % Mellem 7 og 6
Mellem 6 og 5
under 5
Stigende
Uændret
Faldende
forventer et totalt afkast mellem 6 og 5 procent.
Historisk god måling for markedslejen i industriejendomme (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Tabel 2
Ejendomsværdi
Udlejningsprocent
Apr. 2021
Årsændring
Kvartalsændring
Kontor
16,0
0,0
Butik
-39,4
0,6
Industri
27,7
15,7
2,1
Bolig
23,4
7,4
30,1
Markedsleje
Apr. 2021
Kvartalsændring
Årsændring
Apr. 2021
Kvartalsændring
-11,8
-14,9
-10,9
-13,8
-33,0
4,0
12,8 3,2
Årsændring
23,8
7,4
4,4
-11,4
-7,4
-40,4
5,6
-14,9
2,8
-1,7
26,6
17,6
9,9
4,2
9,9
6,4
1,4
17,5
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere” på spørgsmålet: ”Hvad er jeres forventning til udviklingen inden for [sektor]ejendomme med prime location om et år i forhold til i dag?”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 26,6 kan for eksempel fremkomme ved, at 26,6 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2021
For kontor er der forventning om, at ejendomsværdi og markedslejen kan holde niveauet, men der forventes en svagt stigende tomgang – sandsynligvis på grund af coronakrisen. Coronakrisen kan for alvor aflæses for butiksejendomme. En lille genåbning kan være med til at hjælpe på pengestrømmene her og nu, men deltagerne forventer fortsat fald i ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. I forhold til sidste kvartal er der en lille forbedring for butik.
/ Rekord til markedslejen i industriejendomme. /
Højest forventninger til København Hele 87 procent af deltagerne forventer, at ejendomsværdierne udvikler sig bedst i København, og i forhold til sidste kvartal, er tilslutningen blevet lidt større. Efter København er der størst tilslutning til Aarhus, Trekantområdet, Odense, Aalborg og resten af landet.
Figur 2. De totale afkast forventes at falde i de kommende år 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2020 vises det totale afkast fra EjendomDanmarks markedsstatistik, mens 2000 til 2010 er egne beregninger på baggrund af data fra IPD Dansk Ejendomsindeks. 2021 til 2023 viser gennemsnit af svarene i EjendomDanmarks markedsstatistik forventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
3
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2021
Figur 3. Ejendomsværdierne forventes at udvikle sig bedst i København Regional indikator Mindst regional vækst
Middel regional vækst Anholt
Størst regional vækst
Rømø
Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik.
4
Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
EjendomDanmarks markedsstatistik – forventninger, april 2021
Om undersøgelsen Dette er forventningerne for april 2021 fra EjendomDanmarks markedsstatistik. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget.
47 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 49 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 9 procent ejendomsadministratorer, 21 procent erhvervsmæglere, 6 procent er banker/realkreditinstitutter og 15 procent er andre aktører.
Følgende virksomheder har blandt andet bidraget Aberdeen Asset Management, Agat ejendomme, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers, Copenhagen Capital, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, Elf Development, EY, Fokus Asset Management, Heimdal Nordic, Heimstaden, Hosta Ejendomme, Jeudan, Jyske Bank, Karberghus, Keystone, KFI Erhvervsdrivende Fond, KLP ejendomme, Lintrup & Norgart, Lokalebasen.dk A/S, Lundsgaard Erhverv, Lægernes Pensionskasse, M7 Real Estate, M. Goldschmidt Ejendomme, NCC Construction Danmark A/S, Newsec Advisory, Newsec Property Asset Management Denmark, Niam, Nordea, Nordicals, Nykredit, P+, Patrizia, PBU – Pædagogernes Pension, Pensam, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, Probus Ejendom og Investering, Prodomus, PwC, Qvortrup Administration, Realdania, Realkredit Danmark, Sam pension, Sinding Gruppen, Taurus Ejendomsadministration, Thor Stevnss Real Estate, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wiborg & Partnere, Øens Advokatfirma og Ejendomsadministration.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte EjendomDanmarks underdirektør
Morten Marott Larsen mml@ejd.dk Telefon 28 45 56 51
Anmærkning til tabel 1 I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne for årene 2021-2025. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation. Det historiske totale afkast kan ændres lidt fremadrettet, når der kommer nye data til markedsstatistikken.
5