EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016
Resultater
WEBRAPPORT
tomgangslejen er faldet svagt, mens ledige kontorlejemål konverteres til andre formål, hovedsageligt bolig. Derimod er der for eksisterende lejemål i juli og oktober kommet mere ny tomgangsleje til i forhold til lejeværdien fra nyudlejede kontorlejemål, og det har samlet set en negativ effekt på tomgangen. Der er således tale om forhold, der hver for sig trækker den økonomiske tomgang både op og ned.
• Fald i den økonomiske tomgang i alle kvartaler i 2016 • Tomgang for kontor er faldet i forhold til sidste kvartal • Den økonomiske tomgang for kontor falder yderligere i København CBD
Samlet set er konklusionen for kontor dog, at der er et fald i den økonomiske tomgang, men for at opnå en væsentlig reduktion i tomgangen for eksisterende kontorlejemål, er der behov for en markant højere økonomisk vækst og en stigende efterspørgsel efter kontorlokaler. Hvis den økonomiske vækst ikke kommer, vil det formentligt betyde, at den økonomiske tomgang ikke falder mærkbart, med mindre der sættes ekstra ind på at konvertere ledige kontorejendomme til for eksempel boliger.
• Lav tomgang for bolig Lavere økonomisk tomgang for investeringsejendomme På trods af lav økonomisk vækst i Danmark er aktiviteten i landets investeringsejendomme fortsat pæn. Det er glædeligt, at den økonomiske tomgang er nede på 9,1 procent. Man skal tilbage til 2011 for at finde en tilsvarende lav tomgang. I 2007 lige før finanskrisen var den økonomiske tomgang nede på fire procent, og det betyder, at der stadig er plads til, at den økonomiske tomgang kan falde yderligere.
For butik er der et fald i den økonomiske tomgang på 0,2 procentpoint, mens den økonomiske tomgang for industri er uændret i forhold til sidste kvartal. Tomgangen for bolig er lav med en økonomisk tomgang på 2,9 procent. Der er en lille stigning for bolig på 0,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal.
Den arealmæssige tomgang falder også
Den økonomiske tomgang for kontor er faldet med 0,3 procentpoint til en økonomisk tomgangsprocent på 12,3. Set over de sidste tre år betyder det, at den økonomiske tomgang har ligget i niveauet 12-13 procent. Faldet på 0,3 procentpoint for kontor har en række forskellige årsager. Den aktuelle leje for de udlejede lejemål stiger,
Den arealmæssige tomgangsprocent for investeringsejendomme er på 9,8 procent i oktober 2016. Det er et fald på 0,3 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Den arealmæssige tomgang falder for både kontor, butik og industri, mens der er en lille stigning for bolig. Den
Tabel 1. Tomgangsprocenter oktober 2016
Økonomisk tomgang Tomgang (procent) Kontor Butik Industri
Kvartalsændring (procentpoint)
Arealmæssig tomgang
Årsændring (procentpoint)
Tomgang (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
12,3
-0,3
0,3
13,9
-0,3
-0,2
8,3
-0,2
0,2
8,1
-0,1
-0,3
12,4
0,0
-0,7
11,9
-0,6
-2,2
Bolig
2,9
0,1
0,1
2,8
0,2
0,0
Total
9,1
-0,2
-0,4
9,8
-0,3
-1,2
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Tomgangsmålet for alle sektorer i alt omfatter også lejebærende værdi og arealer for andet erhverv samt sekundære arealer.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
1
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016
arealmæssige tomgang for industri på 11,9 procent kan ses i sammenhæng med den arealmæssige tomgang i januar 2014, der var på 17,9 procent. Det er et stort fald, som ser ud til at kunne fortsætte. Det betyder, at når man måler tomgang i arealer, er det kontor med 13,9 procent,
WEBRAPPORT
der har den højeste arealmæssige tomgang. Det er nok en af grundene til, at flere kontorarealer skifter anvendelse til for eksempel bolig i disse år.
Figur 1. Udvikling i økonomisk tomgang Procent 25,00
20,00
15,00
10,00
5,00
Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt. Jan. Apr. Jul. Okt.
0,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005 Kontor
2006
2007 Butik
2008 Industri
2009 Bolig
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
I alt
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og egne beregninger på baggrund af tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks og Oline-ED statistikken. Anm.: Data fra januar 2014 og frem er fra Ejendomsforeningen Danmark. Fra 2001 til 2013 er tal fra IPD Dansk Ejendomsindeks bearbejdet på baggrund af niveauforskelle i 2014. I år 2000 er kontordata fra Oline-ED statistikken indarbejdet. Opgørelsesmetoder er ikke ens, hvorfor der er databrud mellem oktober 2013 og januar 2014. Fra januar 2014 er opgørelsen kvartalsvis, mens den er årlig før 2014. Fra 2014 er der ligeledes et større datagrundlag.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
2
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016
Kontor
WEBRAPPORT
Lav tomgang i København CBD I centrum af København, København CBD, er den økonomiske tomgang faldet yderligere 1,1 procentpoint i forhold til sidste kvartal og med 2,4 procentpoint i forhold til sidste år. Den økonomiske tomgang i København CBD er dermed nede på 5,7 procent, hvilket er en halvering sammenlignet med januar 2014. I landsdelen Nordsjælland er den økonomiske tomgang faldet med 1,1 procentpoint, hvilket sammen med udviklingen i København CBD gør, at Region Hovedstaden har faldende økonomisk tomgang. I Aarhus og Odense er den økonomiske tomgang stigende, selvom Region Midtjylland og Region Syddanmark oplever et fald i den økonomiske tomgang i forhold til sidste kvartal. I Region Midtjylland er der faldende økonomisk tomgang i øvrige Midtjylland, og i Region Syddanmark er der faldende økonomisk tomgang i Trekantsområdet. I Region Nordjylland er den økonomiske tomgang stigende, og den ligger nu lige over landsgennemsnittet. I Region Sjælland er tomgangen fortsat under landsgennemsnittet, selvom den økonomiske tomgang er steget svagt i forhold til sidste kvartal.
Butik
Tomgangsudviklingen vendt I oktober er tomgangen for butik igen faldende efter de seneste tre kvartaler med stigende tomgang. Den økonomiske tomgang for dette kvartal lander på 8,3 procent, mens den arealmæssige tomgang er på 8,1 procent. I forhold til forrige kvartal betyder det, at den økonomiske tomgang er faldet med 0,2 procentpoint, mens den arealmæssige tomgang er faldet med 0,1 procentpoint. Den faldende tomgang skyldes Region Sjælland, Region Syddanmark og Region Midtjylland, som henholdsvis falder 2,4, 1,0 og 0,2 procentpoint i forhold til juli 2016. For Region Sjælland og Region Midtjylland er dette ikke nok til at komme under tomgangsniveauet for oktober sidste år, som angivet i tabel 3. Region Syddanmark er den eneste region, hvor tomgangsprocenten er lavere end for et år siden. Region Hovedstaden oplever en mindre stigning på 0,2 procentpoint i forhold til sidste kvartal. Inden for Region Hovedstaden stiger København CBD med 1,3 procentpoint, øvrige København og omegn er uændret, mens Nordsjælland falder 0,7 procentpoint. Det økonomiske tomgangsniveau i København CBD på 2,8 procent er fortsat meget lavt i forhold til de øvrige områder og signalerer en høj efterspørgsel efter centralt beliggende butikslejemål i København. Region Nordjylland stiger med 1,0 procentpoint og ligger nu 5,3 procentpoint højere end samme kvartal sidste år.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
3
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016
Industri
WEBRAPPORT
Status quo for industri Den økonomiske tomgang for industri er samlet set uændret i forhold til juli, hvilket betyder, at den gennemsnitligt mistede årsleje for industrilejemål forbliver på 12,4 procent. Selv om den økonomiske tomgang er uændret i dette kvartal, så er niveauet fortsat 0,7 procentpoint under tomgangen i samme kvartal sidste år. I modsætning til den økonomiske tomgang er den arealmæssige tomgang faldet med 0,6 procentpoint til 11,9 procent. På regionalt plan falder den økonomiske tomgang for Region Hovedstaden, Region Syddanmark og Region Midtjylland. Region Midtjylland har det største fald på 0,6 procentpoint, mens Region Hovedstaden og Region Syddanmark henholdsvis falder 0,5 og 0,3 procentpoint. Region Sjælland har en stigende økonomisk tomgang i dette kvartal på 2,1 procentpoint, hvilket resulterer i en økonomisk tomgangsprocent på 16,9. Aarhus har oplevet det største fald inden for industri på 2,1 procentpoint.
Bolig
Stadig lav tomgang for bolig Den økonomiske tomgang for bolig ligger forholdsvis stabilt med generelle små ændringer. Samlet set er den økonomiske tomgang for dette kvartal steget svagt med 0,1 procentpoint til et landsgennemsnit på 2,9 procent. De respektive tomgangsniveauer for Region Hovedstaden, Region Sjælland og Region Syddanmark er på 2,9, 3,2 og 1,5 procent. Således oplever Region Sjælland og Region Syddanmark begge en faldende tomgang på henholdsvis 0,2 og 0,1 procentpoint, mens Region Hovedstaden er uændret i forhold til sidste kvartal. Det er især Odense og Trekantområdet med tomgangsprocenter på 1,1 og 1,2, som trækker tomgangsniveauet ned for Region Syddanmark. I Region Midtjylland er den økonomiske samt arealmæssige tomgangsprocent steget med 0,3 procentpoint. Stigningen for både den økonomiske og arealmæssige tomgang skyldes udviklingen i Aarhus, hvor tomgangen er 0,6 procentpoint højere end i juli. Region Nordjylland oplever også en stigning i tomgangsprocenten. Øvrige Midtjylland og øvrige Nordjylland falder begge 0,5 procentpoint og det er med til at reducere stigningen inden for Region Midtjylland og Region Nordjylland.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
4
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016 N
Ø
V
S
WEBRAPPORT
Geografisk afgrænsning Region Nordjylland
Aalborg
Region Midtjylland
Aarhus Nordsjælland Region Hovedstaden
Øvrige København og omegn
Trekantområdet Region Sjælland
Region Syddanmark
Odense
Vest- og sydsjælland
København CBD Østsjælland
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
København CBD
København CBD dækker postnumrene: 900, 1000-1559, 1562-1609, 1611-1614. CBD betyder Central Business District.
Christiansborg Tivoli
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
5
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016
WEBRAPPORT
Tabel 2. Kontor Økonomisk tomgang Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
12,3
-0,4
0,2
Oktober 2016 (procent) Region Hovedstaden København, CBD
Arealmæssig tomgang Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
13,8
-0,4
-0,2
Oktober 2016 (procent)
5,7
-1,1
-2,4
6,1
-1,0
-2,1
Øvrige København og omegn
13,8
0,0
0,9
15,2
-0,1
0,2
Nordsjælland
21,4
-1,1
2,9
19,4
-3,2
0,2
Region Sjælland
9,1
0,4
0,0
11,2
0,0
0,1
Østsjælland
8,3
8,2
Vest- og Sydsjælland
9,8
Region Syddanmark
10,6
-0,1
-1,6
13,6
-0,3
-3,4
14,8
1,2
3,2
19,0
0,9
2,0
9,9
-1,0
13,6
-0,2
Odense Trekantområdet Region Midtjylland Aarhus
13,4
12,7
-1,0
1,0
15,5
-0,4
0,8
15,7
0,4
2,0
17,2
0,1
1,9
Øvrige Midtjylland
6,6
-1,1
-1,6
10,0
-1,4
-2,4
Region Nordjylland
13,0
1,2
3,7
15,2
1,6
3,8
Total
12,3
-0,3
0,3
13,9
-0,3
-0,2
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Tabel 3. Butik Økonomisk tomgang
Region Hovedstaden
Oktober 2016 (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Arealmæssig tomgang
Årsændring (procentpoint)
Oktober 2016 (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
7,7
0,2
0,1
7,1
0,2
-0,6
København, CBD
2,8
1,3
1,4
1,9
0,3
0,4
Øvrige København og omegn
9,0
0,0
-0,1
8,0
0,2
-0,8
Nordsjælland
10,3
-0,7
-0,1
11,4
0,5
0,0
Region Sjælland
12,4
-2,4
0,1
11,7
-1,3
0,7
Østsjælland
11,7
-2,3
1,3
10,4
-0,9
1,4
Vest- og Sydsjælland
14,1
-2,4
-2,8
13,5
-1,9
-0,2
Region Syddanmark Trekantområdet Region Midtjylland
7,6
-1,0
-0,6
7,8
-0,8
-0,4
7,1
-1,2
0,3
7,5
-1,2
-0,7
6,9
-0,2
0,2
9,0
0,2
0,1
4,5
0,3
0,3
4,4
0,4
-0,5
Øvrige Midtjylland
11,6
-1,0
0,1
15,2
-0,3
1,0
Region Nordjylland
14,2
1,0
5,3
9,8
0,3
0,0
8,3
-0,2
0,2
8,1
-0,1
-0,3
Aarhus
Total Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
6
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016
WEBRAPPORT
Tabel 4. Industri Økonomisk tomgang
Arealmæssig tomgang
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
13,2
-0,5
-1,2
12,6
-0,8
-2,5
København, CBD
13,2
-0,1
Øvrige København og omegn
1,7
24,5
0,3
1,4
13,3
-0,5
-1,8
11,5
-1,0
-3,1
Nordsjælland
12,7
-0,1
2,3
12,9
-0,4
-0,2
Region Sjælland Region Syddanmark
16,9
2,1
1,0
12,2
1,1
-2,5
11,7
-0,3
0,9
16,4
0,0
-0,2
5,3
-0,6
-1,0
6,6
-0,4
-1,6
5,3
-2,1
-2,4
6,6
-1,5
-2,6
12,4
0,0
-0,7
11,9
-0,6
-2,2
Oktober 2016 (procent) Region Hovedstaden
Region Midtjylland Aarhus Total
Oktober 2016 (procent)
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Tabel 5. Bolig Økonomisk tomgang
Arealmæssig tomgang
Oktober 2016 (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
Oktober 2016 (procent)
Kvartalsændring (procentpoint)
Årsændring (procentpoint)
2,9
0,0
0,4
2,7
0,0
0,2
København, CBD
4,4
0,1
-0,4
3,6
-0,2
-1,0
Øvrige København og omegn
2,6
0,0
0,2
2,4
0,1
0,0
Nordsjælland
3,7
0,0
2,3
3,5
0,0
2,1
Region Sjælland
Region Hovedstaden
3,2
-0,2
-1,8
4,1
-0,2
-2,0
Østsjælland
2,1
0,2
-1,4
2,2
0,2
-1,2
Vest- og Sydsjælland
3,6
-0,3
-2,0
4,7
-0,2
-2,5
1,5
-0,1
-0,3
1,5
0,0
-0,2
Region Syddanmark Odense
1,1
0,0
-0,4
1,1
-0,1
-0,4
Trekantområdet
1,2
-0,5
-1,4
1,0
-0,3
-1,3
Øvrige Syddanmark
2,1
0,0
0,5
2,2
0,1
0,7
3,6
0,3
-1,5
3,2
0,3
-1,1
Aarhus
3,7
0,6
-1,6
3,2
0,6
-1,0
Øvrige Midtjylland
3,3
-0,5
-1,2
3,3
-0,5
-1,3
Region Nordjylland
3,7
1,4
2,5
3,9
1,3
2,4
Region Midtjylland
Aalborg
3,6
1,7
2,8
3,7
1,7
2,9
Øvrige Nordjylland
4,6
-0,5
0,0
6,7
-0,9
-0,1
2,9
0,1
0,1
2,8
0,2
0,0
Total Kilde: Ejendomsforeningen Danmark.
Udgivet afUdgivet Ejendomsforeningen af Ejendomsforeningen Danmark Danmark 7
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – TOMGANG FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Oktober 2016
WEBRAPPORT
Om undersøgelsen Denne webrapport er offentliggjort den 8. november 2016. Næste planlagte offentliggørelse er medio februar 2017. Statistikken er udarbejdet på baggrund af data fra følgende: 2 + 3 Ejendomme, Aberdeen Asset Management, Alm. Brand, Andersen Partners Ejendomsadministration, AP Pension, Arkitekternes Pensionskasse, ATP, Bevica Fonden, Blue Vision, Carlsbergfondet, CEJ Ejendomsadministration, Coller Capital, CS Pensionsfond, CW Obel Ejendomme, DADES, Danica, Dansk Sygeplejeråd, Danske Bank, DATEA, DEAS, DEAS Invest 1, DIP, DNP Ejendomme A/S, Ejendomsselskaberne Grønløkkevej 10, Fast Ejendom Danmark, Fokus Asset Management, FrederiksbergFonden, Færchfonden, Grosserer Schiellerup og Hustrus Fonde, Gudbjørg og Ejnar Honorés Fond, HD Ejendomme, Højgaard Ejendomme, Industriens Pension, Jammerbugt Kommune, Jeudan, Jorcks Ejendomsselskab, JØP, Kalkværksgrundene, Kalvebod Ejendomme, KIRKBI, Kramers Legat, LB Forsikring, Lægernes Pensionskasse, Lærernes Pension, MP Pension, Niam, Nordea Ejendomme, Nordea Liv og Pension, North Property Asset Management, NREP, PBU, PenSam, PensionDanmark, Pensionskassen for Farmakonomer, PFA, Pitzner Ejendomme, PKA, ProDomus, Realdania, Sampension, SEB, SPG Omsorg DK1, Steen & Strøm, Taurus Ejendomsadministration, TDC Pensionskasse, Topdanmark, Tryg, Valad og Aage Larsens Boligudlejning. Porteføljerne har omkring 75.000 lejemål svarende til en årlig lejebærende værdi på 17,3 mia. kroner og 14,9 mio. m2. Til sammenligning var det statistiske grundlag i oktober 2015 en lejebærende værdi på 15,4 mia. kroner og 13,3 mio. m2. Det er den aktuelle årsleje, der indgår i beregningen af den økonomiske tomgang. Den økonomiske tomgang er defineret som: Summen af aktuel årsleje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel årsleje i både udlejede og tomme lejemål. Markedsstatistikken er baseret på baggrund af kvartalsvis indrapporterede ejendomsdata for udlejede og tomme ejendomme inden for den pågældende periode. Denne webrapport er opgjort per 30. september 2016 og benævnes oktober 2016. Kvartalsændringen er fra oktober 2016 (opgjort per 30. september 2016) sammenlignet med juli 2016 (opgjort per 30. juni 2016). Årsændringen er fra oktober 2016 (opgjort per 30. september 2016) sammenlignet med oktober 2015 (opgjort per 30. oktober 2015). De publicerede markedsdata er opdateret og gældende på udgivelsesdatoen. Da markedsstatistikken løbende ajourføres med for eksempel nye historiske data, kan der ske opdateringer af historiske data. Det er i statistikken valgt ikke at publicere data, hvor grundlaget ikke er vurderet tilstrækkeligt til at give valide og repræsentative resultater eller i kombinationer, hvor kun en eller få porteføljer er repræsenteret. For yderligere information om denne webrapport kontakt cheføkonom Morten Marott Larsen, mml@ejendomsforeningen.dk, telefon 28 45 56 51.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
8