EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – FORVENTNINGER FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Juli 2016
WEBRAPPORT
Deltagerne forventer 6,0 procent i totalt afkast i 2016
Resultater • Et totalt afkast på 6,0 i 2016, hvilket er det højeste målte hidtil
2016
2017
20162020
2018
• Størst forventning til kontor
Totalt afkast
6,0
5,9
5,9
5,9
• Forventninger til industri har ikke været højere
Kvartals ændring
0,3
0,1
0,0
0,1
• Fremgang i forventningerne til Aalborg
Årsændring
0,4
0,3
Ny
Ny
Fortsat fremgang i forventningerne til totalt afkast Overordnet går det godt i år for investeringsejendomsmarkedet, og der er fortsat fremgang i forventningerne til det totale afkast. I 2016 er det en fremgang på 0,3 procentpoint i forhold til sidste kvartal og på 0,4 procentpoint i forhold til sidste år således, at der forventes et totalt afkast på 6,0 procent i 2016. Det er de højeste forventninger, der er målt for 2016 i de ti forventningsundersøgelser, hvor der er spurgt ind til 2016. I 2017 forventer deltagerne et totalt afkast på 5,9. Knap 75 procent af deltagerne forventer et totalt afkast på 6,0 procent eller derover i 2016. Mens størstedelen af deltagerne er enige om, at 2016 ser godt ud for investeringsejendomsmarkedet, er der forskellige forventninger til, om det kommer til at gå bedre eller dårligere fra 2016 til 2018. Overordnet forventes der et meget svagt faldende afkast fra 2016 til 2018 fra 6,0 til 5,9 procent. Omkring en tredjedel forventer et stigende totalt afkast, omkring en tredjedel forventer uændret totalt afkast og omkring en tredjedel forventer faldende totalt afkast fra 2016 til 2018.
Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendom set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation.
Årene i perioden 2015-2018 ligger alle over perioden 2008-2014 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2000 til 2015 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks. 2016 til 2018 viser gennemsnit af svarene i EDF. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
Forventninger til kontor er de største (indikatorværdierne mellem -100 og 100)
Ejendomsværdi Juli 2015
Kvartals ændring
Udlejningsprocent
Års ændring
Kontor
32,2
5,1
Butik
25,6
3,7
Industri
21,1
2,4
Bolig
30,0
0,8
-7,2
Juli 2015
Kvartals ændring
Markedsleje
Års ændring
Juli 2015
21,1
-0,8
-8,7
21,1
2,2
-2,2
-11,6
-15,0
16,9
12,2
1,8
6,9
15,6
6,2
1,7
5,6
Kvartals ændring
Års ændring
6,5
7,3
16,7
1,0
-0,4
7,8
3,6
9,9
21,1
-0,8
-4,4
Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 32,2 kan for eksempel fremkomme ved, at 32,2 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark
EJENDOMSFORENINGEN DANMARKS MARKEDSSTATISTIK – FORVENTNINGER FOR DET PROFESSIONELLE INVESTERINGSEJENDOMSMARKED I DANMARK Juli 2016
WEBRAPPORT
Stigende forventninger til kontor
Markedslejevækst for kontor i København i europæisk top 10
I forhold til sidste kvartal har kontor oplevet den største fremgang forventningsmæssigt. Kontor har nu for alvor overhalet bolig, som den sektor, der er størst forventninger til i det kommende år. Det gælder på både ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. Forventningerne til ejendomsværdi og markedsleje har ikke været målt højere siden 2011, hvor denne undersøgelsen udkom for første gang. Forventningerne til bolig er fortsat positive, men bolig har toppet så længe, at deltagerne nu forventer, at det kommer til at gå mest frem for kontor. For udlejningsprocenten betyder det formentligt også noget, at den økonomiske tomgang er højere for kontor end for bolig. I april 2016 var den økonomiske tomgang for kontor på 12,7 procent, mens den kun var 3,0 procent for bolig.
Forventningerne til markedslejen for kontor har ikke været målt højere i denne forventningsundersøgelse. Samtidig viser den seneste undersøgelse fra IPF (Investment Property Forum), at markedslejevæksten for perioden 2016-2020 i gennemsnit forventes at blive 1,8 procent om året i 30 europæiske økonomiske centre. I København forventes den gennemsnitlige stigning at blive på 1,9 procent om året i periode 2016-2020, og det er den tiende højeste markedsleje i de 30 europæiske centre. Den højeste årlige markedslejevækst i perioden forventes at blive Madrid med 4,2 procent. I de næste fem år forventes i Stockholm 2,6 procent i årlig vækst og i Oslo 0,8 procent.
Fortsat størst forventning til stigende ejendomsværdier i København
Resultatet for industri slår også alle rekorder. Indikatorværdierne for både ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje har ikke været målt højere for industri. Overordnet betyder det, at der ikke længere er en sektor, hvor der er negative forventninger til.
Aalborg vinder frem Rangordningen af områder i forventninger på ejendomsværdi har nu været uændret i fire kvartaler i træk og er: København, Aarhus, Aalborg, Trekantområdet, Odense og resten af landet. Der er fortsat en klar forskel på Aarhus og Aalborg, men forskellen har ikke været mindre før. Det skyldes, at det går lidt tilbage for Aarhus og frem for Aalborg. Forskellen på Aalborg og Trekantområder har heller ikke været større før, men man skal kun fem kvartaler tilbage, hvor Trekantområdet blev vurderet bedre i ejendomsværdi end Aalborg. Det er fortsat lavest forventninger til ejendomsværdi i kategorien resten af landet.
Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik. Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lysegrøn, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
Om undersøgelsen Dette er forventninger for juli 2016 fra Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget. 45 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 44 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 24 procent erhvervsmæglere, 9 procent er banker/realkreditinstitutter og 22 procent er andre aktører. Følgende virksomheder har blandt andet bidraget: Aareal Bank, Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, Bertélco Ejendomme A/S, BBN Consult, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers international Danmark, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, DTZ, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EY, Jeudan, Karberghus, Lokalebasen.dk A/S, Lund & Lindhardt, NCC Construction Danmark A/S, Nordea, Nordea Ejendomme, Nykredit, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, PostNord Real Estate, PwC, Realkredit Danmark, RICS Nordic, Sadolin & Albæk, Sampension, SEB Pension, Sinding Gruppen, Situs, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TLK, Wiborg & Partnere.
Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark