Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2017
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik
Juli 2017
WEBRAPPORT FORVENTNINGER
Resultater • 5,6 procent i totalt afkast forventes i perioden 2017-2021 • Aftagende forventninger til ejendomsværdi • Historisk høj forventning til stigende markedsleje for kontor • Flot fremgang for Aalborg og Odense
Afmatning af de gode tider på vej
Stigende markedsleje
Det er fortsat gode tider for investeringsejendomme. Der forventes stigende ejendomsværdier, faldende tomgang og stigende leje. Det resulterer i en forventning til det totale afkast på 5,9 procent i 2017. Da den løbende indtjening normalt ligger på op imod fem procent, giver det en forventning til stigende ejendomsværdi på omkring én procent i 2017. For femårsperioden 2017-2021 forventes et totalt afkast på 5,6 procent. Tre ud af fire forventer, at det totale afkast i 2017 ligger på niveau med eller over gennemsnittet for perioden 2017-2021. Det er femte kvartal i træk, at deltagerne forventer, at det aktuelle år ligger over den kommende femårsperiode. Det betyder, at deltager godt ved, at det er gode tider lige nu.
For andet kvartal i træk har deltagerne størst forventning til stigende markedsleje for kontor. I dette kvartal er forventningen til markedslejen for kontor så høj, at det ikke har været målt højere før. Forventningsundersøgelserne startede i januar 2011. Der er stadig forventning om stigende markedsleje for bolig, men siden oktober 2015, hvor forventningerne til markedslejen for bolig toppede, har forventningerne været faldende. Der er også forventning om stigende markedsleje for butik og industri.
Deltagerne er også bevidste om, at tiderne kan skifte i de kommende år. I forhold til sidste kvartal falder forventninger til det totale afkast i 2018 med 0,1 procentpoint, mens forventningerne til 2019 og femårsperioden 2017-2021 falder 0,2 procentpoint. I forhold til sidste år faldt forventningerne til det totale afkast i 2017 med 0,1 procentpoint, mens forventningerne til 2018 faldt med 0,2 procentpoint. Forventningerne i 2018 er nu på 5,8 procent, hvilket er det lavest målte i alle de seks kvartaler, deltagerne er blevet spurgt om forventningerne til 2018.
Der er størst forventning om stigende udlejningsprocent og dermed faldende tomgang for kontor. Siden april 2013 har der været forventning om faldende tomgang for kontor. Deltagerne har haft ret i denne udvikling i det seneste år, da Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – tomgang i april 2017 viste, at der i det seneste år havde været et fald på 0,6 procentpoint for den økonomiske tomgang for kontor. Deltagerne har størst tiltro til, at ejendomsværdierne udvikler sig positivt. Men i forhold til sidste kvartal og sidste år er forventningerne aftagende. Det er femte kvartal i træk, at der er større forventninger til kontors ejendomsværdier i forhold til bolig, industri og butik.
Forventning om 5,9 procent i totalt afkast i perioden 2017-2021 2017
2018
2019
2017-2021
Totalt afkast
5,9
5,8
5,7
5,6
Kvartalsændring
0,0
-0,1
-0,2
-0,2
Årsændring
-0,1
-0,2
Ny
Ny
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: I tabellen er angivet det gennemsnitlige totale afkast baseret på besvarelserne. Det totale afkast er i procent og måler udbyttet på investeringsejendomme set i forhold til investeringens størrelse i en given periode. I det totale afkast indgår to typer af afkast: Direkte afkast og afkast på værdi. Det direkte afkast er periodens løbende nettodriftsresultat delt med investeringsstørrelse primo perioden. Afkast på værdi er værditilvæksten i den givne periode delt med investeringens størrelse primo perioden. Det totale afkast er før eventuelle finansielle udgifter og før inflation.
1
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT FORVENTNINGER
50 procent af deltagerne forventer et totalt afkast i 2017 på mellem 5,3 procent og 6,5 procent 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomsforeningen Danmark. Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2000 til 2016 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks. 2017 til 2019 viser gennemsnit af svarene i EDF. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer.
Historisk høj forventning til markedsleje for kontor (indikatorværdierne mellem -100 og 100) Ejendomsværdi Juli 2017
Kvartals ændring
Kontor
26,8
Butik
14,6
Industri Bolig
Udlejningsprocent
Årsændring
Juli 2017
Kvartals ændring
-1,7
-5,4
24,4
-9,2
-10,9
11,0
17,1
-6,7
-4,0
15,9
-0,8
23,2
-6,6
-6,8
4,9
0,1
Markedsleje
Årsændring
Juli 2017
Kvartals ændring
-0,6
3,3
22,0
0,5
0,8
-4,5
13,2
15,9
-3,2
-0,8
3,6
7,3
-7,0
-0,5
-10,7
18,3
-0,8
-2,8
Årsændring
Kilde: Ejendomsforeningen Danmark. Anm.: Deltagerne har svaret: ”Meget lavere”, ”lavere”, ”uændret”, ”højere” og ”meget højere”. Svarene tildeles en værdi, så man opnår en indikator mellem -100 og 100. En indikator på 100 betyder, at alle har svaret ”meget højere”, og -100 betyder, at alle har svaret ”meget lavere”. Indikator nul angiver forventninger om uændrede forhold. En indikator på 22,0 kan for eksempel fremkomme ved, at 22,0 procent af deltagerne svarer ”meget højere” og de resterende svarer ”uændret”.
2
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT FORVENTNINGER
Aalborg og Odense fortsætter fremgangen Der er stigende forventninger til ejendomsværdierne i Aalborg og Odense i forhold til det øvrige Danmark. Det er femte kvartal i træk, at der er fremgang for de to byer Aalborg og Odense, som ikke har stået bedre siden 2014, da de kom med i forventningsundersøgelsen. Siden 2014 har København og Trekantområdet ikke stået dårligere. Der er størst forventning til ejendomsværdierne i København, efterfulgt af Aarhus, Aalborg, Odense, Trekantområdet og resten af landet.
Dansk økonomi i omdrejninger Gode tider for investeringsejendomme hjælper med til økonomisk vækst. De Økonomiske Råd forventer en økonomisk vækst i 2017 på 2,1 procent, og den vil være stigende frem mod 2019 til 2,2 procent. Samtidig forventes nettoledigheden at falde med 1.0002.000 personer om året. Økonomisk vækst og aktivitet giver efterspørgsel efter lejemål med højere værdier, stigende udlejningsprocent og stigende markedsleje. For kontorer i København med god beliggenhed er forventningen, at markedslejen i gennemsnit stiger med 1,5 procent om året i de næste tre år, viser IPF (Investment Property Forum) seneste European Consensus Forecast.
Stadig størst forventning til ejendomsværdierne i København Regional indikator Mindst regional vækst Middel regional vækst
Størst regional vækst
Kilde. Ejendomsforeningen Danmark. Kortet viser de områder i Danmark, hvor investeringsejendomme forventes at stige mest i ejendomsværdi i forhold til de andre områder. Der er spurgt til Trekantområdet, København, Aarhus, Aalborg, Odense og resten af Danmark. Ud fra svarene er dannet en indikator. Hvis et område får farven lyseblå, har mindst 70 procent af de adspurgte været enige om, at dette område klarer sig bedst i forhold til andre.
3
Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger, juli 2017
INTERAKTIV WEBRAPPORT FORVENTNINGER
Om undersøgelsen Dette er forventningerne for juli 2017 fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik – forventninger. Målet er at skabe information til et mere gennemsigtigt ejendomsmarked. Undersøgelsen udkommer hvert kvartal og er helt og aldeles afhængig af de deltagende virksomheders velvilje til at rapportere data hvert kvartal. Uden disse virksomheder ville forventningsundersøgelsen aldrig kunne blive til noget. 41 markedsaktører har deltaget i denne undersøgelse. 39 procent af deltagerne er ejere af ejendomme. Derudover er 24 procent erhvervsmæglere, 7 procent er banker/realkreditinstitutter og 29 procent er andre aktører.
Mere information Vil du vide mere om denne publikation kan du kontakte Ejendomsforeningen Danmarks cheføkonom
Morten Marott Larsen mml@ejendomsforeningen.dk Telefon 28 45 56 51
Følgende virksomheder har blandt andre bidraget Aberdeen Asset Management, ATP Ejendomme, BBN Consult, Bertélco Ejendomme A/S, BRF Kredit, Carlsberg Byen, CBRE, Chr. Hjorth Erhvervsejendomme, Colliers international Danmark, Cura Management, DADES, Danbolig erhverv Johnny Hallas, Danica Ejendomme, DATEA, DEAS, EDC Erhverv Poul Erik Bech, EK-Ejendomsadministration A/S, EY, Focus Asset Management, Jeudan, Karberghus, Lindhardt Erhverv, Lokalebasen.dk A/S, NCC Construction Danmark A/S, Newsec, Nordea, Nordea Ejendomme, Nykredit, PensionDanmark, PFA Ejendomme, PKA, PostNord Real Estate, Prodomus, PwC, Realdania By & Byg A/S, Realkredit Danmark, RICS Nordic, Sadolin & Albæk, Sampension, SEB Pension, Sinding Gruppen, Situs, Spar Nord Bank, Taurus Ejendomsadministration, Thylander Gruppen, TLK, Topdanmark Ejendom, Wiborg & Partnere.
4