Huset 6 2017: Byudvikling by EjendomDanmark

Huset Magasinet for hele ejendomsbranchen 49. årg. nr. 6, september 2017

Ill.: Henning Larsen Architects og TREDJE NATUR.

yudvikling Side 8-18

Renholdelse af fortove:

Københavns Kommune har åbnet op for dispensation

Analyse:

Tomgangen i kontorejendomme falder

Persondata:

Håndterer du personoplysninger?

JEG ER N O R D S TJ E R N E S K O L E N Jeg ved godt, at jeg er anderledes. Mine fem arme stikker ud. Men det går mig ikke på . Det vigtigste for mig er, at mine elever er glade. Når de løber gennem mine gange, føler jeg mig i live. Og selvom de små fødder sætter sine spor, føler jeg mig aldrig trampet på . Jeg ved, at jeg er i kærlige hænder. Lige meget, hvordan jeg ser ud.

LIV TIL EJENDOMME I samarbejde med MT Højgaard og Frederikshavn Kommune opførte vi i 2012 Nordstjerneskolen. Vi administrerer, udvikler og servicerer danske ejendomme og varetager alle typer af opgaver; fra lejeopkrævning og tilsyn med ejendomme til rådgivning af vores kunder. Mød flere af vores ejendomme på livtilejendomme.dk

Tema: Byudvikling 8 12 16

Byudvikling bør ifølge Realdania By & Byg imødegå de udfordringer, som byerne står over for nu og i fremtiden. Samtidig skal byudviklingsprojekter bidrage til at skabe livskvalitet. Byen Vinge er et af Danmarks største byudviklingsprojekter. Med et samlet areal på 370 hektar bliver området næsten 20 procent større end Ørestaden. På Stigsborg Havnefront i Nørresundby er en ny bydel ved at skyde op med udsigt til Limfjorden og Aalborg. CALUM A/S er de første til at opføre ejendomme i området.

Den nye by Vinge er på tegnebrættet. Læs mere på side 12.

Nr. 6 2017 4

Ejendomsforeningen Danmark mener: Højere ambitioner om digital kommunikation efterlyses

6 Branchenyt 8-18 Tema: Byudvikling 20 Renholdelse af fortove: Københavns Persondataforordningen træder i kraft i 2018. Huset fortæller om, hvad medlemmerne især skal være opmærksomme på. Læs mere på side 28-30.

Kommune har åbnet op for dispensation

Aarhus Havn fik i 2016 et nyt havnecenter, hvor der både skal være plads til folk i jakkesæt og folk i kedeldragter. Læs mere på side 26.

23 Renholdelse af fortove: Per W. Hallgren: ”En service, der både er unødvendig og har en utilfredsstillende kvalitet”

24 Analyse: Tomgangen i kontorejendomme falder

26 Oplev en ejendom: Havnecenter rummer både jakkesæt og kedeldragter

28 Persondata: Håndterer du personoplysninger og hvorfor?

32 Nøgletal: Den globale vækst forventes at stige

34 Nyt fra Ejerlejlighedernes Huset har talt med Københavns Kommune om fortovsordningen og muligheden for at søge dispensation. Læs mere på side 20. Læs Jeudans administrerende direktør Per W. Hallgrens kommentar til ordningen på side 22.

Erhvervsmagasinet Huset, 49. årgang, nr. 6, september 2017. Næste nummer udkommer i oktober og har temaet „Kontorhoteller“. ISSN 0109-1034

Medlem af Danske Medier

Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, www.ejendomsforeningen.dk. Huset udkommer otte gange årligt og sendes gratis til alle Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset og Huset Jura for 1.085 kroner inkl. moms.

Landsforening: Kommende gå hjemmøder til kalenderen

Ansvarshavende redaktør: Kommunikationschef Rikke Kristiansen.

Tryk: Datagraf Communications. Huset bliver trykt på svanemærket papir.

Redaktion: Kommunikationskonsulent Cecilie Borgen Justesen.

Artikler i Huset må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Huset som kilde og dato. Erhvervsmæssig affotografering af Husets tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

Layout: Anita Hansen. Annoncesalg: DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement: Hans Morten Pedersen, 33 12 03 30.

Ejendomsforeningen Danmark mener

Højere ambitioner om digital kommunikation efterlyses Danmark er nået langt med digitalisering. Den udvikling omfatter desværre ikke de private lejeboliger i tilstrækkelig grad. Et lovforslag er et skridt i den rigtige retning, men der er fortsat langt igen. Det politiske ambitionsniveau bør løftes. hele taget undre sig over, at det falder politikerne så svært at indføre de samme muligheder for digital kommunikation i lejeforhold, som gælder i alle andre forhold.

Bør øge ambitionsniveauet

Foto: Sara Galbiati.

anmark går forrest, når det gælder digitalisering af det offentlige og dialogen med borgerne. Det hører vi igen og igen, og mange af os kan da også bekræfte, at vi på rigtig mange områder er langt med digital kommunikation. Digitalisering er et centralt element i regeringens 2025-plan, der har som mål at øge væksten med 80 milliarder kroner frem mod 2025. Obligatorisk digital kommunikation og digital post er et vigtigt skridt for at kunne holde os i front. Digital kommunikation er da også en del af de flestes hverdag. Vi tager digital kommunikation for givet, og de fleste af os tjekker nok vores e-boks oftere end postkassen. Faktisk kan vi efterhånden let komme til at glemme postkassen og blive overrasket, når der så endelig er et brev i den. Det gælder selvfølgelig også den kommunikation, som dagligt foregår mellem udlejere og lejere.

Lovforslag i høring I juli sendte Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen et lovforslag i høring. Lovforslaget skal udmønte den politiske aftale, der på transport-,

Huset september 2017

bygnings- og boligministerens initiativ blev indgået før sommerferien med et meget bredt flertal. Man kan læse vores høringssvar på www.ejendomsforeningen.dk/høring17. Selvom lovforslaget i princippet stiller lejer og udlejer frit for at vælge den kommunikationsform, som parterne finder mest rigtig, hænger forslaget alligevel fast i den analoge verden. Både udlejer og lejer kan nemlig med en måneds varsel kræve, at man vender tilbage til papirkommunikation formidlet af et mildt sagt upålideligt postvæsen. Det er utilstrækkeligt, at både lejere og udlejere risikerer, at selv simple meddelelser kan være fem til seks dage undervejs i en tid, hvor vi ellers kan nå hinanden på få sekunder. Med småt foreslås det i forslagets bemærkninger at gøre udlejer ansvarlig for eventuel mistet kommunikation forårsaget af forhold hos lejer som for eksempel en nedlagt e-mailadresse. I en analog verden vil det svare til, at udlejer skal bære ansvaret for, at lejer har blokeret eller nedtaget sin postkasse. Det duer selvfølgelig ikke med den slags regler, hvor den ene part skal løbe risikoen for den anden parts dårlige opførsel. Man kan i det

Regeringens digitale ambitioner er med i dele af lovforslaget. Det er positivt, at lejere og udlejere fremover vil få mulighed for at gennemføre ind- og fraflytningssyn digitalt. Så slipper vi da for at bruge flytterapporter med karbonpapir eller møde op til flyttesyn med mobile printere. Men vi håber, at vi kan overbevise ministeren og resten af Folketinget om, at reglerne for digital kommunikation skal være ens alle steder. Lejelovgivningen er fyldt med alle mulige regler om pligtmeddelelser, og den digitale kommunikation er særlig velegnet til at håndtere disse lidt rigide regler, fordi det er let at afgøre, om og hvornår en meddelelse er sendt af sted. Desværre vælger man i lovforslaget at fastholde kravet om skriftlighed, når der er tale om opsigelser og betalingspåkrav, og udlejer skal fortsat sende et brev. Der er mange frister, og nogle af dem er meget korte. De kan være svære at opfylde, hvis en rykker skal sendes med almindelig post. Udlejer må ikke sende en rykker for manglende betaling elektronisk, selvom det sker med den sikre e-boksløsning. Det er godt, at regeringen har prioriteret et digitalt løft i kommunikationen mellem udlejere og lejere. Men vi er ikke i mål endnu og håber, at man politisk vil genoverveje lovforslaget og sætte et højere ambitionsniveau for den digitale kommunikation i de private lejeboliger. Her i 2017 bør digital post selvfølgelig være ligestillet med et brev. John R. Frederiksen Formand for Ejendomsforeningen Danmark

Få adgang til nem og enkel opgavestyring iOpgave giver dig overblik over hverdagens ejendomsopgaver

iOpgave er et smart opgavesystem, som giver administrative medarbejdere, ejendomsfunktionærer og beboere overblik over indkomne opgaver på en ejendom – lige fra reparationer, der skal ordnes hos beboere til administrative opgaver på kontoret. Systemet er tilgængeligt på PC, Mac, tablet og mobil.

Læs mere om iOpgave på unik.dk

Kontakt os i dag på 76 42 11 00 eller unik@unik.dk

Branchenyt

Nye medlemmer Administratorsektionen: Spar Nord Bolig Aalborg BORCH Advokatfirma Svendborg Hegnsholt Ejendomsadministration Lejre Lindhart Ejendomsadministration ApS Aalborg OA Ejendomsservice og -administration ApS Virum Support-Team Holbæk ApS Holbæk NME Ejendomsadministration ApS Højbjerg

Ejersektionen: Balder Administration ApS København Ø Dansk Financia A/S Kgs. Lyngby

BoligGruppen A/S Odense Citycon Danmark Albertslund EV Bolig A/S Slagelse MH ejd. ApS Søborg VR Ejendom Frederiksberg C Kløvermarken A/S København S Jeanette Øhle Dragør Masood Sahibzada Taastrup Niels Bjørnlund Kirke Hyllinge Rahbeks Allé 26 Frederiksberg C Wenche Margrethe Kvande Liseleje

Erica Sørensen London Rendbæk Consulting ApS København K

Begge sektioner: Cama Invest A/S Aarhus C Sigma Management ApS Aalborg SV

Tilknyttet medlem: Hansenbolig.dk København V RentSafe ApS Frederiksberg C Topdahl ApS Herlev

Forsikringsmæglere med ABF-håndbogen.dk

speciale i forsikringsløsninger til store ejendomme, I ABF-håndbogen.dk finder du andels- og ejerforeninger forbedringskatalog, procedure-

Et digitalt opslagsværk om andelsboligforeningen

ABF-håndbogen.dk er en online håndbog for private andelsboligforeninger og professionelle aktører, der udførligt behandler juridiske, tekniske og økonomiske emner i forhold til drift af en andelsboligforening.

beskrivelser for overdragelse, gennemgang af generalforsamlingen og meget mere. Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet

assurance assurance partner a/s Pris: 1.700 kr. for første år, herefter 800 kr. pr år.

Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. Tlf. 33 33 25 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Forsikringsmæglere med Forsikringsmæglere Ekspert i ejendoms-med speciale speciale ii forsikringsløsninger forsikringsløsninger forsikringer til store ejendomme, til store ejendomme, Uvildig forsikringsmægler med speciale iandelsrådgivning om forsikring af ejendomme, og ejerforeninger andels-projektansvar og ejerforeninger entreprise, og byggeskade. Forsikringsmæglerselskabet Forsikringsmæglerselskabet a/s assurance assurance partner partner a/s

Huset september 2017

C Gl. Gl. Kongevej Kongevej 160 160 ·· 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg C Tlf. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 ·· Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

Gl. Kongevej Kongevej 160 160 1850 1850 Frederiksberg Frederiksberg CC Gl. Tlf. 33 33 25 25 20 20 10 10 Fax Fax 33 33 25 25 20 20 30 30 Tlf. www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 Kontakt Niels Ole Sloth Sloth direkte direkte 33 33 55 55 77 77 66 66 niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk niels@assurancepartner.dk

ista leverer regnskaber til tiden Når forbrugsregnskabsåret slutter, sætter ista stopuret i gang. Vores mål er at levere jeres regnskaber længe før tidsfristen udløber og med et minimum af administration fra din side.  90%

af vores regnskaber leveres indenfor 30 dage og 60% leveres indenfor kun 9 dage

 99,9%

af alle afregninger på radiomålere baseres på faktiske målinger

 Hurtig

behandling af kundeindsigelser – i gns. under 7 dage

Ring 77 32 33 00 for mere information.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Bank | Forsikring | Pension

Nu passer vi endnu bedre på dine ombygninger Bedre dækning til de medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som er forsikrede i Alm. Brand. Fremover giver vi dig en langt større entrepriseskadedækning end tidligere. Det betyder, at du som ejer, udlejer eller administrator af fast ejendom til beboelse eller erhverv, ikke længere skal oprette en særlig entreprise/all-risk dækning, når der skal ombygges eller renoveres, så længe entreprisen ikke overstiger 1 mio. kr. ex. moms. Det betyder, at du både sparer tid og pengene til ekstra dækning og tilmed er bedre sikret økonomisk, hvis der skulle opstå skader under vejs. Dækningen på bestående bygninger bliver hævet fra de nuværende 100.000 kr til hele 250.000 kr. Skriv til ejendomsforeningen@almbrand.dk, hvis du vil høre mere om vores særlige tilbud til medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark eller ring til Erhvervskonsulenterne Børge Schmidt på telefon 33 30 61 47 eller Lars Jørgensen på telefon 33 30 60 48.

Byudvikling

Skab livskvalitet og merværdi i byudviklingen Byudvikling bør ifølge Realdania By & Byg imødegå de udfordringer, som byerne står over for nu og i fremtiden. Samtidig skal byudviklingsprojekter bidrage til at skabe livskvalitet og merværdi. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Realdania By & Byg, Ole Sejrup Jensen og N+P Arkitektur.

e nyeste prognoser fra Danmarks Statistik viser, at der vil bo 15 procent flere i København om ti år. Tallene er et tegn på, at der fortsat vil være et pres på befolkningstilvæksten særligt i hovedstaden, men også i mange andre byer i Danmark. Det er en af de helt store udfordringer, som byudviklingsprojekter ifølge Realdania By & Byg, datterselskab til foreningen Realdania, kan være med til at afhjælpe. Peter Cederfeld, administrerende direktør, og Claus Ravn, chefkonsulent, begge Realdania By & Byg, giver her deres bud på, hvilke faktorer der bør indtænkes i fremtidens byudvikling for at få skudt de nye områder godt i gang.

Grønne frirum og god infrastruktur For at imødekomme det øgede befolkningspres, som vandringen fra land til by skaber i de større byer, er der mange kommuner, der vælger at bygge tæt ved blandt andet at omdanne eksisterende ejendomme og områder. At bygge tæt er ifølge Realdania By & Byg en vigtig del af svaret på det stigende befolkningspres i byerne, hvis blot man byudvikler med kvalitet og respekt for byen og de mennesker, der lever og arbejder i den. Det handler blandt andet om, at byudviklingen skal give plads til grønne frirum. ”Adgang til natur er en meget vigtig kvalitet og noget, der skal fylde, selvom man bygger tæt. Det er afgørende at have nemt ved at komme til noget grønt”, siger Claus Ravn. Uderummene i byen og særligt de rum, der befinder sig mellem husene, tillægger Realdania By & Byg stor værdi, når det drejer sig om at skabe livskvalitet for dem, der bor i og bruger byen. De grønne og rekreative rum inviterer til socialt samvær og giver mulighed for forskellige former for aktiviteter. ”Vi er meget optaget af, hvordan byrummene kan skabe merværdi for dem, der bruger områderne. Byrummene skal henvende sig bredt til forskellige typer mennesker, og man bør indtænke forskellige aldre, køn og præferencer”, siger Claus Ravn og fortsætter: ”De første par meter ud fra en ejendoms facade kan eksempelvis udnyttes til at skabe et rum, der inviterer folk til at sætte sig og hygge

Huset september 2017

I Naturbydelen Ringkøbing K kommer den vilde natur helt tæt på områdets beboere.

sig med hinanden. Det er en måde at skabe grundlag for liv i et byrum på. Det behøver ikke at være dyrt, men handler bare om lidt omtanke”. Peter Cederfeld tilføjer, at byrummet samtidig skal være behageligt at færdes i: ”At skabe et godt byrum handler også om at sikre den rette mængde vind, sol, belægning og beplantning”. I byudvikling har det stor betydning, at man indtænker en god infrastruktur. ”Infrastrukturen er vigtig, hvis det nye byudviklingsområde skal være et godt sted at bo. Det handler blandt andet om at skabe gode trafikale forhold, men også om at etablere gode stisystemer og par-

Byudvikling

Ifølge Claus Ravn, chefkonsulent i Realdania By & Byg, skal byrummene bidrage til at skabe merværdi for dem, der bruger områderne.

område med enge, skov, sø, å, bærhaver, frugtlunde og stisystemer. I 2016 blev de første byggegrunde solgt til private investorer og udviklere, der opfører huse midt i den nyanlagte natur. Byudviklingen har til formål at udvikle et nyt attraktivt boligområde og et unikt, rekreativt naturområde til gavn for både nuværende og kommende borgere i Ringkøbing. ”Projektet er et forsøg på at tilbyde det bedste fra to verdener. Nemlig at bo i byen, men samtidig have naturen helt tæt på”, siger Peter Cederfeld. Claus Ravn tilføjer: ”Beboerne har et privat terrasseområde, men der er ingen hække eller plankeværk. Naturen får lov til at komme ind mellem husene, og beboerne slipper for at passe en have. Den vilde natur vil glæde både beboerne og dem, der kommer forbi”. Ligesom i de øvrige byudviklingsprojekter, Realdania By & Byg er engageret i, er der også i Naturbydelen indtænkt klimatilpasning, der giver merværdi ved på samme tid at have flere formål og kvaliteter. ”Vi har gjort en dyd ud af klimatilpasningen i området. Alt regnvand samles i ålignende kanaler, som er en del af rekreationen og passet ind i landskabet. En af fremtidens store samfundsmæssige udfordringer bliver at tilpasse vores byer til et ændret klima med mere ekstreme regnmængder. Derfor har vi som mål at udvikle nye innovative klimatilpasningsløsninger og -projekter gennem byudvikling”, siger Peter Cederfeld.

Kom godt i gang Inden et byudviklingsprojekt skydes i gang, gælder det ifølge Peter Cederfeld først og fremmest om at være skarp på, hvad projektet skal bidrage med til den by, det er en del af. ”Man skal holde sig for øje, hvad der er det endelige mål med byudviklingen. Vil man eksempelvis gerne løfte et område, så det bliver mindre belastet, eller transformere en gammel industriby til et mere livligt område? Siden er det vigtigt at få nogle aktører med om bord, så projektet kommer godt fra start. Her er det især vigtigt at holde sig

keringsløsninger, der samtidig understøtter bykvaliteten. Det kan også handle om at give beboerne adgang til god digital infrastruktur, affaldshåndtering og andre ting, der hører til en nem og smart hverdag”, siger Peter Cederfeld.

En by midt i naturen De fleste byudviklingsprojekter handler i dag om at omdanne eksisterende byområder. Men indimellem arbejder kommuner også med at udvide byen gennem såkaldte ”bar mark”-projekter. Realdania By & Byg og Ringkøbing-Skjern Kommune er eksempelvis gået sammen om at udvikle Naturbydelen Ringkøbing K. Et tidligere landbrugsareal er i løbet af 2015 og 2016 blevet omdannet til et stort, rekreativt natur-

Peter Cederfeld, administrerende direktør i Realdania By & Byg, understreger, at infrastrukturen er vigtig, hvis et nyt byudviklingsområde skal være et godt sted at bo. Gode trafikale forhold, stisystemer og parkeringsløsninger skaber blandt andet en god infrastruktur.

9 Huset september 2017

Byudvikling

Kanalbyen bliver en helt ny, klimasikker kanalbydel mellem Fredericias historiske bymidte og Lillebælt, der kan rumme op mod 2.800 nye arbejdspladser og omkring 1.000 boliger. I øjeblikket er en del af området omdannet til én stor byhave med plantekasser, hvor der kan sås salat, krydderurter og grøntsager til glæde for byens borgere.

de svingende konjunkturer for øje. Hvor stor er interessen for at investere i den periode, man byudvikler – hvor kan man lægge barren?”, siger Peter Cederfeld, der også fremhæver vigtigheden af, at byudviklingen bærer præg af kvalitet. ”Nogle gange kan det gå lidt for stærkt med at få banket en bydel op. Det vigtigste budskab herfra er, at kvalitet betaler sig. Som investor kan man hurtigt tjene 5.000 kroner mere per kvadratmeter, når man sælger sin ejendom, og udlejer kan indhente noget mere i husleje, hvis man har indtænkt lidt kvalitet”, siger Peter Cederfeld. Et eksempel på et godt gennemtænkt projekt er ifølge Peter Cederfeld og Claus Ravn den nye bydel Vinge, som er ved at skyde op lidt uden for Frederikssund. ”Frederikssund Kommune er meget bevidst om, at hvis man skal have skudt Vinge godt i gang, skal man fokusere på at bygge tæt og højt i det kommende Vinge Centrum, hvor der blandt andet skal op-

”Adgang til natur er en meget vigtig kvalitet og noget, der skal fylde, selvom man bygger tæt. Det er afgørende at have nemt ved at komme til noget grønt”. Chefkonsulent Claus Ravn, Realdania By & Byg.

føres en S-togsstation. Stationen og udviklingen omkring den er det vigtigste store åbningstræk for, at resten af byudviklingen kan komme til at ske”, siger Claus Ravn og fortsætter: ”Kommunen har blandt andet tænkt i, hvordan man kan gøre det interessant for investorerne at investere midt ude på en mark. Blandt andet er investorerne på forhånd sikret nogle kommunale lejere til de ejendomme, de opfører. Der er blandt andet allerede planer om et bibliotek og et kampsportscenter”. Læs mere om planerne for Vinge på side 12.

Byhave på byggegrund Er der truffet beslutning om at skabe et nyt byområde, kan kommuner og byudviklingsselskaber ifølge Realdania By & Byg med fordel skabe opmærksomhed omkring området ved at etablere midlertidige aktiviteter. Sammen med Fredericia Kommune udvikler Realdania By & Byg Kanalbyen ved Lillebælt i den østlige del af Fredericia Havn – et areal, der ikke tidligere har været tilgængeligt for borgerne. Over en årrække bliver der etableret boliger, erhverv, kultur og grønne områder, men i øjeblikket er en del af området omdannet til én stor byhave med plantekasser, hvor borgerne og en restaurant kan dyrke salat, krydderurter og grøntsager. Formålet med at inkludere byens borgere og invitere til kreativitet og engagement i den nye byudvikling er også at skabe en positiv fortælling om det nye sted, som kan være guld værd for investorerne. ”I stedet for at et område ligger øde hen, kan der komme en positiv opmærksomhed omkring et byudviklingsprojekt. Det er penge værd for en investor, når der pludselig kommer flere tusind besøgende til et område, hvor der ikke plejer at komme nogen. Investorerne kan nu sælge en vare, som ikke er helt ukendt, og hvor området allerede har et publikum og et liv”, siger Claus Ravn. Få mere inspiration til byudvikling på Realdania By & Bygs hjemmeside www.realdaniabyogbyg.dk. Her er det blandt andet muligt at downloade publikationen ”Ny inspiration til byudvikling”. sts@ejendomsforeningen.dk

Huset september 2017

Energimærker og rapporter Spar tid Alle energimærker og rapporter bestilt hos Energihuset Danmark leveres gratis i det nye realtid system GVpro. Med GVpro får du et nemt overblik over din ejendom og et værktøj til online administration. Spar penge Priser fra kr. 5.599,- inkl. kørsel og gebyrer (ex. moms) for store energimærker. Vi favner bredt Om det er det lovpligtige energimærke, drift- og vedligeholdelsesplanen til bestyrelse og lejere eller en vurderingsrapport med EL- og VVS tjek til din andelsbolig, så har vi løsningen og en god pris. Find din ejendom på www.gvpro.dk Energihuset Danmark ApS Tørringvej 7 2610 Rødovre Tlf. 6168 4127 ban@energihuset-danmark.dk

anti ng r a ri ice sg Pri leve serv rtig ende u H kk æ dsd n a L

Byudvikling

Vinge

Fra bar mark til by Byen Vinge er et af Danmarks største byudviklingsprojekter. Med et samlet areal på 370 hektar bliver området næsten 20 procent større end Ørestaden. Målet er at ramme 4.000 arbejdspladser og 20.000 indbyggere i 2035. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Kenneth Jensen, ill.: Tegnestuen SLA.

å strækningen mellem Ølstykke og Frederikssund Station byder udsigten hovedsageligt på en lang række marker. Den opmærksomme rejsende vil dog kunne få øje på en række nybyggerier og byggeaktivitet på et større markområde. Her er Frederikssund Kommunes nye by Vinge ved at tage form. Huset har talt med kommunens borgmester, John Schmidt Andersen (V), om planerne for området. ”Som borgmester er jeg utrolig stolt af, at mange års ambitiøst og visionært arbejde hos Frederikssund Kommune nu bærer frugt”, siger John Schmidt Andersen.

Første spadestik er taget På torvet i Frederikssund portrætteres i øjeblikket nogle af de nybyggere, som har købt en byggegrund i Vinges såkaldte Deltakvarter.

I Vinge bliver der ikke langt fra bolig til natur, og borgerne får mulighed for at nyde mange forskellige udendørs aktiviteter.

Huset september 2017

Frederikssund Kommunes borgmester, John Schmidt Andersen (V), har store forventninger til den nye by Vinge.

Byudvikling

Udstillingen vidner om, at de første spadestik er taget, og at planerne er gået fra idé til udførelse. I efteråret 2017 påbegyndes byggeriet af Vinge Centrum med en ny S-togsstation på Frederikssundlinjen. Stationen skal efter planen stå klar i 2019. Rundt om stationen vil bygninger på mellem fire og otte etagers højde skyde op med boliger, erhverv, offentlige institutioner, private virksomheder og detailhandel. I første omgang har kommunen afsat 26.500 kvadratmeter areal til detailhandlen, så de nye beboere har indkøbsmuligheder tæt på hjemmet. I 2035 forventer kommunen, at Vinge er fuldt udbygget. ”I Vinge har det været vigtigt for os at indtænke det rette miks af boligformer, så der vil blive plads til både almene boliger, leje- og ejerboliger. Noget af det første, vi bygger i området, vil være en daginstitution, men vi har blandt andet også en skole, et lokalt bibliotek og et kampsportscenter på tegnebrættet for at gøre området attraktivt for dem, der flytter til byen”, siger John Schmidt Andersen.

også kaldet smartcity-løsninger, har blandt andet til formål at lette indbyggernes liv i både bymiljøet og i hjemmet. ”For eksempel vil der være intelligent gadebelysning, som tænder og slukker efter behov, og skraldespande, der selv fortæller, hvornår de skal tømmes. Det er også muligt at få lagt teknologiske løsninger ind i sit hjem, så beboeren eksempelvis kan tænde ovnen på vej hjem fra arbejde via sin mobil eller finde den nærmeste parkeringsplads”, siger John Schmidt Andersen. Også naturen kommer til at spille en stor rolle for området. Efter planen skal der løbe et såkaldt grønt hjerte gennem byen, som vil være et langt sammenhængende grønt byrum, hvor byens sociale liv kan folde sig ud. ”I Vinge vil træer, grønne arealer og bassiner til regnvand være integreret i byens arkitektur. At inddrage naturen spiller en rolle rekreativt, men bidrager også til at løse for eksempel opsamling af vand ved kraftige regnskyl”, siger John Schmidt Andersen.

Ejendomsvenlighed i fokus Plads til teknologi og natur Kendetegnende for Vinge er, at kommunen indtænker nye teknologier og bæredygtighed i planlægningen af byen. De nye teknologier,

Frederikssund Kommunes borgmester er forhåbningsfuld, når det kommer til tiltrækningen af borgere til Vinge. De byggegrunde, der er blevet sat til salg til private, er revet væk.

”De første nybyggere er allerede flyttet ind i deres nyopførte huse i Deltakvarteret. Beboerne har godt kunnet lide tanken om at bygge på bar mark og være ”first mover””, siger John Schmidt Andersen. Flere entreprenører og ejendomsinvesteringsselskaber er netop nu i gang med – eller ved at planlægge – opførelse af de forskellige boligformer i Vinge, som både skal henvende sig til unge, gamle og børnefamilier. For blandt andet at gøre det attraktivt at bygge ejendomme og etablere virksomhed i Vinge tænker Frederikssund Kommune i ejen-

Vinge Centrum I slutningen af juni indgik Frederikssund Kommune aftale med AP Pensions ejendomsselskab om etablering af Vinge Centrum. AP Pension vil over de kommende år skyde op mod en milliard kroner i etableringen af byens centrale del. Ud over etablering af boliger, erhvervsejendomme og detailhandel omfatter AP Pensions investering også etablering af bygninger, som skal rumme et kulturcenter og et børnehus i et såkaldt offentligt-privat-partnerskab (OPP), og option på opførelse af en skole også i OPP-regi. AP Pension arbejder desuden på at etablere et seniorresort i Vinge med seniorvenlige udlejningsboliger, som ligger tæt på blandt andet lægehus og et friplejehjem, der også er planer om. ”Vinge Centrum er et meget ambitiøst og visionært projekt, som kommer til at danne rammerne for unge og ældre samt små og store virksomheder. Det bliver en by, der uden tvivl bliver et nyt knudepunkt i området – og alt sammen i fornuftig køreafstand fra København. Jeg er stolt over, at kommunen har valgt os til, i et langsigtet samarbejde, at stå for etableringen af bygningerne i Vinge,” udtaler administrerende direktør i AP Pension Bo Normann Rasmussen. Etableringen af Vinge Centrum skydes i gang i efteråret 2017.

Ovenfor er en illustration af, hvordan Vinge kommer til at tage sig ud.

13 Huset september 2017

Byudvikling

domsvenlige baner. Sidste år lå Frederikssund Kommune på en 25.-plads ud af 98 kommuner i Ejendomsforeningen Danmarks undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed. Her var Frederikssund Kommune en af de kommuner, der lå bedst placeret på Sjælland. I undersøgelsen bliver landets kommuner blandt andet vurderet på byggesagsgebyrer, dækningsafgift, sagsbehandlingstid og grundskyld. ”I 2016 fjernede vi dækningsafgiften. Vi mente, det var mere rentabelt for kommunen, at erhvervslivet brugte pengene på at skabe arbejdspladser i Frederikssund frem for at betale ind til kommunekassen. Det er bedre for os at få flere i arbejde end at få skattekroner ind fra virksomhederne”, siger John Schmidt Andersen og henviser til, at kommunen heller ikke opkræver byggesagsgebyrer. ”Vi vil gerne sende et signal om, at vi ønsker, der skal bygges her. Vores filosofi er, at vi gerne vil gøre noget gratis for de virksomheder, som gerne vil bo hos os”, siger han. I perioden 2014-2016 har kommunen desuden formået at reducere deres sags behandlingstid på byggesager fra 70 dage til 26 dage.

”Vi har stillet os selv som mål at have én indgang til kommunen, og så har vi sørget for at få mere hastighed på vores service. Hvis erhvervslivet har det godt i vores kommune, har borgerne det også godt”, siger John Schmidt Andersen. Et område, hvor kommunen godt kunne sætte ind for at styrke ejendomsvenligheden, er at sænke grundskylden, som i 2017 ligger på 33 promille. Men Frederikssund er en kommune med mange sommerhuse, hvor ejerne kun betaler til kommunekassen via denne skat. Ifølge borgmesteren er grundskylden derfor svær at rokke på.

Byudvikling giver værdi John Schmidt Andersen mener, at byudviklingsprojektet i Vinge giver kommunen en stor værdi. ”Det er altid nemmere at være under udvikling end under afvikling. Blandt andet er vi ved at udvide vores tilbud til byens borgere ved at bygge en ny idrætsby mellem Frederikssund og Vinge med svømmehal, fodboldbaner og stadion. Det har vi blandt andet kunnet gøre takket være vores byudviklings-

projekt med udsigt til flere borgere”, siger John Schmidt Andersen. Samtidig håber borgmesteren på, at de mange nye borgere vil have en positivt afsmittende effekt på handelslivet i Frederikssund by. Som primus motor for byudviklingen er Frederikssund Kommune meget opmærksom på at bevare styringen af projektet. ”Vi skal være sikre på, at vi stadig har nogle styringsredskaber, og at vi ikke sælger ud af vores vision om en by i balance. Det er vigtigt, at Vinge kommer til at se ud, som vi har lovet, og at byudviklingen læner sig op ad den helhedsplan, der blev udarbejdet af arkitekten i 2007”, siger John Schmidt Andersen og fortsætter: ”Det er klart, at når vi sælger jord fra til udviklere, mister vi noget af styringsredskabet. Men kommunen er nødt til at sætte nogle andre til at udvikle, for det er for risikofyldt at lade kommunens borgere stå for så stor en satsning. Vi ønsker dog ikke at gå for meget på kompromis med lokalplanen”. sts@ejendomsforeningen.dk

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

B. Andersen & LAssen A/s Skjulhøj Allé 20 • 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 • www.a-l.dk • info@a-l.dk

38 71 55 11

Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering Har I den optimale realkreditfinansiering i jeres erhvervsejendomme? Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme. Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.

178x64 Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering.indd 1

Huset september 2017

11/02/15 08.30

Annonce Annonce

Digital lejekontrakt

Lettere arbejdsgange og bedre lejekontrakter for over 5000 private og professionelle udlejere Arbejdet med lejekontrakter har indtil nu været en kompliceret manuel og tung arbejdsproces. For nylig satte BoligPortal sig for at ændre dette. Resultatet blev Den digitale lejekontakt, der – udover at gøre lejekontrakten 100 % digital, også hjælper udlejer til en god kontrakt. Fra idé til tusindvis af lejekontrakter Hos BoligPortal får vi ofte spørgsmål til lejekontrakten – især fra private og mindre udlejere. Det var derfor ikke fjernt for os, at lejekontrakten var et område, som kunne gøres bedre og nemmere for udlejere i dag. Mange udlejere ønsker lettere arbejdsgange for at spare tid og besvær med at få sendt papirkontrakter til fysisk underskrift og ikke mindst holde styr på de mange lejekontrakter. ”Da idéen til Den digitale lejekontrakt opstod, stod det klart for os, at vi ikke bare ville lave et redskab til at underskrive kontrakter med, men også hjælpe alle udlejere til at lave rigtig gode lejekontrakter - samtidig med at gøre processen effektiv gennem en 100 % digital løsning. Med Den digitale lejekontrakts indbyggede intelligens, kan udlejere vælge blandt mere end 40 formuleringer til §11.”, foræller Lars Vinter Clausen, Head of New Ventures hos BoligPortal. I samarbejde med et af de førende advokathuse på lejeboligområdet, Øens Advokatfirma, gik vi i gang med at udvikle konceptet, og sparrede med blandt andre Danske Udlejeres ledelse i processen. Sammen med udvalgte udlejere har vi finpudset redskabet, så det dækker behovene for langt de fleste udlejere.

Mere end 5.000 private og professionelle udlejere har allerede anvendt Den digitale lejekontrakt til at effektivisere og forbedre processen ved håndtering af lejekontrakter. Blandt dem er Peter Skaaning Jørgensen, administrerende direktør hos 1927 Estate, som er en af de større ejendomsudviklere i Aarhus. Han oplever en væsentlig tidsbesparelse i hverdagen. ”Den digitale lejekontrakt har på mange måder optimeret vores processer, fordi vi slipper for en fysisk underskrift. Det er fantastisk, at det er blevet så nemt at sende lejekontrakter til underskrift med et enkelt klik. For en virksomhed med mange lejemål, der ligner hinanden, er Den digitale lejekontrakt et godt værktøj. Vi slipper for dobbelte arbejdsgange, fordi vi kan genbruge vores skabeloner, som automatisk opbevares i systemet. På den måde kan vi nemt og hurtigt lave en lejekontrakt med ændringer i få variabler og sende den afsted til underskrift. Det gør processen meget lettere for os”, fortæller Peter Skaaning Jørgensen, administrerende direktør hos 1927 Estate. Vi optimerer løbende Vi er glade for, at vi kan tilbyde vores udlejere et effektivt værktøj til håndtering af lejekontrakter. Vi har fortsat fokus på at optimere Den digitale lejekontrakt i sin nuværende form, og vi udvider løbende med flere digitaliseringsmuligheder, der skal gøre livet som udlejere meget nemmere. Se mere på boligportal.dk/lejekontraker Har du mange lejemål og laver du flere lejekontrakter hvert år? Så har vi en god løsning til dig. Ring til os på: 70 20 80 82 Eller skriv til os på: storudlejer@boligportal.dk.

Byudvikling

CALUM A/S har som den første taget hul på at bygge i området og er i gang med at opføre 86 lejeboliger på Stigsborg Brygge.

Stigsborg Brygge

Startskud til et nyt byudviklingsområde På Stigsborg Havnefront i Nørresundby er en ny bydel ved at skyde op med udsigt til Limfjorden og Aalborg. CALUM A/S er den første til at opføre ejendomme i området. I begyndelsen af 2018 vil 43 ud af 86 lejeboliger være indflytningsklar. Tekst: Stine Rud Skov. Ill.: CALUM A/S.

tigsborg Havnefront er en ny bydel ved vandet i Nørresundby. Det cirka 55 hektar store område strækker sig fra Limfjordsbroen i vest til Limfjordstunnellen i øst og er et af Aalborg Kommunes største byudviklingsprojekter i nyere tid. I løbet af de næste 20-25 år skal området omdannes til et attraktivt bykvarter, hvor boliger, erhverv og rekreation i grønne områder er i fokus.

Huset september 2017

CALUM A/S har som den første taget hul på området og er i gang med at opføre 86 lejeboliger på Stigsborg Brygge. 43 lejeboliger vil stå klar til indflytning i begyndelsen af 2018. Ejendomsforvaltningsselskabet DEAS varetager førstegangsudlejningen og administrationen af boligerne.

En oplagt investering Aalborg er i vækst, og derfor er området, ifølge Jakob Axel Nielsen, direktør i CALUM A/S, oplagt at gå til, når man skal investere.

”Vækst er en af forudsætningerne for, at vi ønsker at investere i et område. Siden skal der være nogle bosætningskvaliteter, som kan tiltrække beboere til området. Det kan være en god infrastruktur samt nærhed til byen, naturen og vandet. Vores opgave er at sikre en god byggekvalitet i det område, vi går ind i”, siger Jakob Axel Nielsen. Udviklingen af Stigsborg Havnefront i Nørresundby har været på tegnebrættet længe i Aalborg Kommune. Finanskrisen fik sat en midlertidig stopper for udviklingen, men nu

Byudvikling

Illustrationen viser det kommende Stigsborg Brygge. De første beboere flytter ind i begyndelsen af 2018, hvor 43 boliger vil stå klar.

er kommunens fokus igen rettet på dette nye byudviklingsområde, som ligger lige over for Aalborg kun adskilt af en bro. CALUM A/S investerede i et stykke jord på Stigsborg Brygge allerede for 13 år siden. ”Vores jordstykke ligger helt ud til Limfjorden, og de ejendomme, vi opfører her, kommer til at ligge i kernen af Stigsborg Havnefront. Aalborg Kommune har planer om, at der i løbet af de næste 20 år skal opbygges skoler, institutioner, boliger, erhvervsgader og gågader i området. De 86 lejeboliger på Stigsborg Brygge bliver startskuddet for os, men vi forventer at bygge mere på det stykke jord, vi har til rådighed”, siger Jakob Axel Nielsen, der har store forventninger til den kommende byudvikling og de muligheder, der åbnes op for. ”Jeg har en forventning om, at man ad åre vil få en havnefærge, der sejler fra Stigsborg Brygge til Aalborgs nye musikhus, som ligger lige overfor. Nørresundby og det nye byudviklingsområde vil på den måde blive bundet sammen med Aalborg”, siger Jakob Axel Nielsen.

Kig til Limfjorden I august kunne de første lejere skrive under på kontrakten til de nybyggede lejligheder, som varierer mellem to til fire værelser.

CALUM A/S har i selve udformningen af ejendommen haft udsigten i fokus. ”Selve ejendommen er hesteskoformet, hvilket skal sikre lejerne den bedst mulige udsigt til Limfjorden og Aalborgs skyline. Desuden er ejendommen niveaudelt, hvilket gør, at de enkelte lejligheder ikke skygger for hinandens udsyn. Næsten alle lejligheder har sydvendt altan, terrasse eller tagterrasse

med kig til Limfjorden. Vi har også sørget for et opholdsareal på taget”, siger Jakob Axel Nielsen. I opførelsen af ejendommen har CALUM A/S lagt vægt på en høj kvalitet i materialer både ind- og udvendig. ”For eksempel har vi gjort en del ud af inventaret som eksempelvis køkken og badeværelse. Kvaliteten i de materialer, vi har

Lasse Rüsz, afdelingschef og ansvarlig for udlejning i ejendomsforvaltningsselskabet DEAS, melder om stor interesse for Stigsborg Brygge fra lejernes side.

Jakob Axel Nielsen, direktør i CALUM A/S, forventer sig meget af Stigsborg Havnefront i de kommende år. Med opførelsen af 86 lejeboliger på Stigsborg Brygge er CALUM A/S ”first mover” i området.

17 Huset september 2017

Byudvikling

valgt, er generelt på linje med det, man kan forvente sig af en ejerbolig. Det skulle gerne bidrage til, at beboerne kan lide at være her, og mindske risikoen for tomgang”, siger Jakob Axel Nielsen.

Stor interesse blandt lejere Lasse Rüsz, afdelingschef og ansvarlig for udlejning i DEAS, ser frem til at følge udviklingen af Stigsborg Havnefront og Stigsborg Brygge. Han kan allerede nu melde om stor interesse for både området og de ejendomme, CALUM A/S opfører. ”Mange kontakter os for at høre om mulighederne for at leje sig ind i de nyopførte etageboliger, og vi har derfor allerede en lang interesseliste. Der er mangel på lejeboliger i Aalborg, så min forventning er, at udlejningen i dette område kommer til at gå over al forventning”, siger han. DEAS oplever, at flere af deres kunder, herunder private investorer og større pensionskasser, er begyndt at rykke til Aalborg for at investere i byudviklingsområderne.

”Vækst er en af forudsætningerne for, at vi ønsker at investere i et område ...”. Direktør Jakob Axel Nielsen, CALUM A/S.

”Det er en naturlig følge af de urbaniseringstendenser, vi ser i tiden. Stigsborg Havnefront er et oplagt område at tage fat på. Det er efterhånden begrænset, hvor meget areal der kan udvikles i det centrale Aalborg. Nørresundbysiden rummer derudover nogle unikke kvaliteter, blandt andet god udsigt til vandet og mulighed for eftermiddags- og aftensol”, siger Lasse Rüsz. DEAS administrerer i forvejen op mod 6.000 lejemål i Aalborg. Projektet er det

Nordens største IT-leverandør til fast ejendom

første i en række af nyopførte udlejningsprojekter på disse kanter, som DEAS skal administrere. ”Det bliver spændende at se et helt nyt område vokse op og kunne følge og rådgive vores kunder i processen”, siger Lasse Rüsz. sts@ejendomsforeningen.dk

”En stabil og omfattende IT-løsning er afgørende for os og vores kunder” Jacob Linding, Adm. direktør IP Administration A/S

Med en Vitec§Ejendom løsning får du: ; Den nyeste og mest moderne løsning på markedet ; Valgfri Cloud/ASP eller egen Server ; Afvikling på PC, Mac og Tablet

– ikke til at komme uden om

; Et nemt, intuitivt og lynhurtigt system ; En meget omfattende løsning ; Markedets bedste pris Det giver tryghed, når mere end 1.200 administrationer i Norden anvender en Vitec løsning – hver dag. Kontakt

Huset september 2017

Vitec Datamann på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk Se mere på www.datamann.dk

DANMARKS BEDSTE INTERNET Kåret for 6. år i træk af vores kunder Vi hjælper vores kunder med at få mere ud af internettets muligheder. Hos os kan I derfor få pakker, der dækker ethvert behov for hastighed, trådløst internet, online harddisk og sikkerhed på nettet.

Se mere på waoo.dk/forening *Kilde: Loyalty Group BrancheIndexTM 2017

Renholdelse af fortove

Fortovsordningen

Københavns Kommune har åbnet op for dispensation I foråret åbnede Københavns Kommune op for, at grundejere kan søge dispensation om at træde ud af fortovsordningen. Men hvad går ordningen ud på, hvad skal der til for at få dispensation, og hvilket ansvar påtager grundejerne sig, hvis de træder ud? Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Sara Galbiati.

uset har været forbi Københavns Kommune og talt med Thinne Rasmussen, projektleder for fortovsordningen i Teknik- og Miljøforvaltningen, og Bianka Saarnak, centerchef i Teknik- og Miljøforvaltningen, Indre By.

Hvorfor fortovsordning? Fortovsordningen tog sin begyndelse tilbage i starten af 90’erne, hvor det blev politisk besluttet, at Københavns Kommune skulle tilbagekalde grundejernes pligt til at renholde fortovene ved deres matrikler. Ordningen omfattede til at begynde med Strøget i Indre By og har siden langsomt udvidet sig til blandt andet også at omfatte de store gader i brokvartererne, et stykke af Frederikssundsvej og Christianshavn. ”I takt med at byen har udviklet sig via område- og byfornyelser, så er affaldsmængderne også vokset. På Vesterbro og indre Nørrebro er der et helt andet byliv, som ikke var i 90’erne. Samtidig flytter flere og flere borgere til København. Derfor har der været behov for at udvide ordningen”, siger Thinne Rasmussen. Fortovsordningen dækker over to områder, nemlig facademeterordningen og rengøring af fortove opdelt i A- og B-gader. Facademeterordningen dækker udvalgte strøggader i Indre By, Strøget og Strædet. Renholdelsen er inddelt i løbende meter. Det vil sige, at både fortovene og facaderne renholdes af kommunen. Facademeterordningen er inklusive vinterrenholdelse. A- og B-gader henviser til en opdeling af renholdelsesbelastningen. I disse gader er vinterrenholdelse og renholdelse af facader ikke inkluderet. A-gaderne er de mest ressourcekrævende (eksempelvis strøggader og gader med mange butikker), og de har derfor en højere kvadratmeterpris end B-gader, hvor der er mindre affald. Afgiften for 2017 per kvadratmeter fortov er 165,45 kroner eksklusive moms for A-gader og 124,81 kroner eksklusive moms for B-gader.

Huset september 2017

Thinne Rasmussen, projektleder for fortovsordningen i Teknik- og Miljøforvaltningen (tv.), og Bianka Saarnak, centerchef i Teknik- og Miljøforvaltningen, indre by, ses her med to af Københavns Kommunes medarbejdere, der er i gang med at rengøre byens fortove.

”Når en grundejer er omfattet af vores fortovsordning, bliver fortovet rengjort hver dag syv dage om ugen. Tidsrummet for renholdelsen kan variere. Som regel foregår det morgen og formiddag. Særligt i Indre By er nogle fortove så smalle, at vi ikke kan komme til med fejemaskiner. Hvis det er tilfældet, tager vi affaldet manuelt. Enten med en ”snapper” eller en løvpuster, som kan blæse affaldet ud på kørebanen, hvor fejemaskinen kan komme til. Vi renholder ud fra princippet væg til væg. Det vil sige, at hele gaden inklusive cykelsti og kørebane renholdes samtidig”, forklarer Bianka Saarnak.

Fjerner ikke større affald og ukrudt Ejendomsforeningen Danmark har fået en del tilbagemeldinger fra sine medlemmer om, at fortovsordningen ikke fungerer tilfredsstillende, fordi nogle fortove ikke renholdes tilstrækkeligt. Ifølge Bianka Saarnak og Thinne Rasmussen har fortovsordningen sine begrænsninger. Efterladte cykler, byggematerialer og husholdningsaffald større end pizzabakker fjerner kommunen ikke. Også parkerede cykler kan give

Renholdelse af fortove

Vurdering af ansøgninger om dispensation Når forvaltningen vurderer ansøgningen om dispensation, vil der blandt andet blive lagt vægt på følgende forhold: • Grundejer skal have udarbejdet en renholdelsesplan for grundejers strækning/areal, der sandsynliggør, at grundejer kan leve op til og sikre kommunens fastsatte renholdelsesstandard på stedet. I planen skal indgå oplysninger om frekvenser og de renholdelsesmetoder, som tænkes anvendt, herunder om de pågældende metoder stemmer overens med kommunens (miljø) krav til egen renholdelse • Der er tale om hele karréer med fortovsordning på alle sider, så renholdelsesniveauet og standarden generelt i området ikke risikerer at blive uensartet, på et lavt niveau og i uoverensstemmelse med kommunens målsætning • Der indgår ikke på stedet arealer, som kommunen har pligt til at renholde (for eksempel rabatter mellem fortov og cykelsti/ vognbane) Find ansøgningen til at søge om dispensation på www.kk.dk/ dispensation-fortovsordning. udfordringer og medføre, at der ligger affald tilbage på bestemte strækninger. ”Hvis der står mange cykler ved facader og lygtepæle, kan det være svært for os at komme ordentligt til. Vi må ikke røre privat ejendom, og derfor må vi ikke flytte på cyklerne. Vi har prøvet at finde en løsning, men det er ikke så ligetil”, siger Bianka Saarnak. Også større ukrudtsmængder kan give udfordringer. ”Ukrudtet kan i nogle tilfælde være så stort, at det samler affald, som kan være svært at få fjernet. Vi fjerner ikke ukrudt, da det ikke er en del af ordningen”, siger Thinne Rasmussen. Som grundejer skal man også være opmærksom på, at selvom man er en del af fortovsordningen, skal man selv sørge for at holde trapper, kælderhalse, lyskasser og nedløbsbrønde rene. Det er nemlig privat matrikel, og der kommer kommunen ikke. ”Endelig kan det jo også godt være, at vores medarbejdere en sjælden gang ikke lige har været forbi, og så skal vi selvfølgelig gøre noget ved det”, siger Bianka Saarnak.

Grundejere, der har spørgsmål til ordningen eller vil klage over kvaliteten, kan skrive til fortove@tmf.kk.dk. ”E-mailen lander hos mig og min kollega, Tina Nielsen, som sidder med administrationen. Det er den direkte vej at gå, hvis det handler om fortovsordningen”, oplyser Thinne Rasmussen. Endelig kan man benytte sig af kommunens app ”Giv et praj”. ”Kommer man forbi en fyldt skraldespand, et beskidt fortov eller hærværk som eksempelvis graffiti, så kan man via appen give direkte besked til de ansvarlige for området. Man får ikke et personligt svar retur, men man kan følge med på appen, hvornår ens praj bliver håndteret”, siger Bianka Saarnak.

Grundejere kan søge dispensation I april måned 2017 modtog grundejere omfattet af fortovsordningen et brev fra Københavns Kommune, der fremlægger muligheden for at

21 Huset september 2017

Renholdelse af fortove

søge dispensation fra den kommunale renholdelsesordning. Op mod 1. juni 2017 har grundejere kunnet søge om dispensation, og kommunen vil herefter en gang årligt åbne op for muligheden for at udtræde af ordningen. ”Vi kan ikke tilbyde grundejerne at søge dispensation løbende, for det bliver for omstændeligt at skulle håndtere i vores system. I år lander ansøgningsfristen lidt skævt, fordi vi lige har åbnet op for denne mulighed. Fremadrettet vil vi bestræbe os på, at ansøgningsfristen bliver den 1. januar, så datoen følger vores budgetår”, siger Thinne Rasmussen. Hvornår næste runde vil finde sted, er endnu ikke afgjort. Kun hele boligkarreer kan dispenseres. Ved mere end én grundejer af karreen er det alene muligt at udstede en dispensation til en sammenslutning af grundejere, for eksempel en grundejerforening, hvis der er etableret et fuldmagtsforhold efter forvaltningslovens § 8. Ved en eventuel udtræden er det et krav, at grundejerne er i stand til at opfylde renholdelsen på samme niveau som kommunen. Kommunen går ind og foretager en vurdering af hver enkelt ansøger. Se, hvad de blandt andet lægger vægt på, i faktaboksen på side 21. Dispensationen gælder for et år ad gangen, og kommunen kan vælge at trække dispensationen tilbage, hvis grundejerne ikke overholder eller lever op til kommunens standard. Herefter vil grundejeren tidligst kunne ansøge om ny udtræden af ordningen efter et år. ”Det, der måske kan komme bag på grundejerne, er, at træder man ud af ordningen, skal man også være parat til at stå for renholdelse

lørdag og søndag. Det er formodentlig de færreste viceværter, der er ansat til at renholde ejendommen i weekenderne. Lørdag og søndag trækker som regel mere affald end hverdagene”, siger Bianka Saarnak.

Kommunen ønsker dialog Til efteråret planlægger Københavns Kommune at afholde en række dialogmøder med interesseorganisationer som blandt andet BL (Danmarks Almene Boliger) og Ejendomsforeningen Danmark for at få deres tilbagemeldinger og syn på fortovsordningen. ”Ordningen kan være svær at gennemskue og bliver ofte omtalt som værende en skjult skat, men det er den ikke. Vi har en opgave i at gøre motiverne for ordningen mere forståelige. Vi vil derfor gerne i dialog med grundejerne og have deres syn på tingene. Til efteråret starter vi derfor et dialogforum op, hvor vi inviterer foreninger og større erhverv ind til en snak om fortovsordningen, og hvor det bliver muligt at komme med input og forslag samt stille spørgsmål”, siger Thinne Rasmussen. Drøftelserne fra dialogmødet vil blive vurderet på Byens Drifts interne fortovsseminar til foråret. Det er hensigten, at der hvert år skal afholdes dialogmøder og fortovsseminarer. sts@ejendomsforeningen.dk

Har du ansvaret for lejernes forbrugsopgørelser? Få hjælp fra dit Techem Team Spar tid...

Udnyt mulighederne indenfor papirløs administration •

Lad dine beboere og lejere få adgang til Techem Beboer Portal og Techem Beboer App

•

Professionel håndtering fra dit Techem Team

Meget mere end fordelingsregnskaber

Acontobeløb Målere Graddage Fællesarealer Tilbagebetaling Opgørelser-til-tiden

Lovgivning Indsigelser

Focus på ressourcer

www.techem.dk

Vi er kendt for vores gode service og hjælpsomme medarbejdere www.techem.dk 22

Huset september 2017

Renholdelse af fortove

Per W. Hallgren:

”En service, der både er unødvendig og har en utilfredsstillende kvalitet” Per W. Hallgren, adm. direktør hos Jeudan, mener fortovsordningen i København er en ekstra skat. Han tog derfor med glæde imod muligheden for at søge dispensation, men har konstateret, at kommunen har etableret et værn, så den kan beholde opgaven. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Steen Wrem.

”

Grundlæggende betragter vi fortovsordningen som en ekstraskat fra Københavns Kommune til grundejerne. Vi pålægges at betale for en service, der både er unødvendig og har en utilfredsstillende kvalitet. Der er trods løfter fra kommunen hverken en økonomisk eller kvalitetsmæssig gevinst i det for Jeudan. I forvejen betaler vi et betydeligt tocifret millionbeløb i dækningsafgift”, siger han. Ifølge Per W. Hallgren hjælper fortovsordningen ikke det store, når Københavns Kommunes fejemaskine skal køre uden om cyklerne, der står og spærrer for renholdelsen, og når kommunen i øvrigt ikke fjerner større husholdningsaffald. ”På trods af fortovsordningen skal vi stadig selv sørge for renholdelsen af vores udearealer, hvis den skal leve op til vores standard og vores kunders forventninger. Selv i en situation, hvor kommunens folk faktisk leverer en tilfredsstillende renholdelse ud mod gaden, har vi stadig gårdarealer med videre, som også skal holdes rene, og som gør, at vi fortsat skal være til stede i samme omfang som før ordningen”, siger Per W. Hallgren.

Ikke muligt at søge dispensation Da Københavns Kommune tidligere på året meldte ud, at det ville blive muligt at søge dispensation, så Jeudan det som et godt tiltag fra kommunens side. Også selvom Per W. Hallgren finder det lidt komisk at søge dispensation for at renholde virksomhedens egne ejendomme.

Ifølge Per W. Hallgren, administrerende direktør hos ejendomsvirksomheden Jeudan, er det hverken en økonomisk eller kvalitetsmæssig gevinst for Jeudan at betale for Københavns Kommunes fortovsordning.

”Efter at have haft lejlighed til at gennemgå vilkårene for dispensation må vi dog desværre konstatere, at kommunen ved fastsættelse af vilkårene etablerer et værn for at fastholde opgaven i kommunens eget regi. Vilkårene synes at være tilrettelagt med henblik på kommunens egne fordele frem for hensyntagen til virksomhederne”, siger han. Vilkårene er indrettet, så det ikke giver mening for Jeudan at ansøge om dispensation. Det er særligt kommunens krav om, at der skal være tale om sammenhængende matrikler, som spænder ben for ejendomsselskabet. ”Renhold af udearealer for private grundejere bør ikke være en kommunal kerneopgave. Og slet ikke når opgaven ikke er udbudt. Vi får en regning fra kommunen uden at have sikkerhed for, at vi får den bedste kvalitet til prisen. Hvis kommunen koncentrerer sig om sine kerneopgaver, så skal vi nok sørge for, at

der er pænt og rent ved vores ejendomme”, siger Per W. Hallgren. I forvejen har virksomheden stået for renholdelsen foran deres ejendomme på Bredgade det sidste halvandet år, uden at kommunen har lagt vejen forbi med deres renholdelsesarbejdere. ”I mere end halvandet år har kommunen ikke kørt med deres fejemaskiner i Bredgade, selvom vi har betalt afgift for fortovsordningen, fordi der foregår fjernvarmearbejder. Vejarbejderne har gjort, at der ikke har været plads til en fejemaskine, så renholdelsesarbej derne har valgt at blive væk. Vi har udført kommunens arbejde i perioden og endda hjulpet dem med at tage cykelstien foran vores ejendomme, men vi har dog ikke sendt nogen regning retur til dem”, siger Per W. Hallgren. sts@ejendomsforeningen.dk

23 Huset september 2017

Analyse

Tomgangen i kontorejendomme falder Tomgangen for investeringsejendomme og kontorlejemål falder, men efterspørgslen har forskellig indvirkning på tomgangen i nye og ældre ejendomme. Tekst og tal: Mikkel Alsø og Morten Marott Larsen. Foto: TommL, iStockphoto.

omgangen er forskellig i landet, når man ser på ejendommenes alder. En stor efterspørgsel efter centralt beliggende ejendomme i Region Hovedstaden betyder, at tomgangen er lavest for lejemål i de ældste bydele og i de ældste kontorejendomme. Omvendt er tomgangen højere for ejendomme opført før 1950 i den øvrige del af landet. Der er også forskel på tomgangen i nyere ejendomme. Således er den økonomiske tomgang på kun 3,6 procent for ejendomme, der er opført i landkommunerne i 2010 eller senere. Det svarer til tomgangen for boligejendomme på landsplan.

Huset september 2017

Ejendomsforeningen Danmarks seneste markedsstatistik fra juli 2017 viser, at den økonomiske tomgang det seneste år er faldet med næsten et procentpoint til 8,3 procent på landsplan. Det gælder ikke mindst for kontorsektoren, hvor kontorlejemål overordnet havde et tomgangsfald på 1,2 procentpoint fra juli 2016 til juli 2017. Men den årlige økonomiske omkostning ved manglende udlejning på 11,2 procent er fortsat højest for kontorlejemål sammenlignet med butik, industri og andet erhverv, som har en tomgang på henholdsvis 7,0 procent, 10,6 procent og 7,7 procent.

Analyse

Figur 1. Lav tomgang for nye kontorejendomme i Øvrige Danmark

Figur 2. Lav tomgang i de fire største bykommuner

Procent

0 Før 1950

1950-1975

1975-2000

Region Hovedstaden

Efter 2000

Hele landet

Øvrige Danmark

0 Før 1950

1950-1975

4 største byer

1975-2000

Efter 2000

Øvrige bykommuner

Hele landet

Landkommuner

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, juli 2017.

Anm.: Tomgangen i denne artikel er den økonomiske tomgang. Opførelsesår er fra BBR.

Anm.: Figuren viser økonomisk tomgang. De fire største byer er København (inklusive Frederiksberg), Aarhus, Odense og Aalborg.

Ældre kontorejendomme har lavere tomgang i Region Hovedstaden Efterspørgslen efter kontorlejemål er steget såvel i Region Hovedstaden, hvor langt den største andel af landets kontorejendomme er placeret, som i resten af landet. I hovedstadsregionen er kontortomgangen 11,4 procent, og det er fortsat højere end i det øvrige Danmark, hvor den er 10,2 procent. De regionale forskelle er større, når man ser inden for forskellige aldersgrupper for ejendommene. Hovedstadsregionen er den region i landet med langt størstedelen af de ældre kontorejendomme. En tomgangsopgørelse efter ejendommens opførelsesår viser en tomgangsprocent på 8,6 for ejendomme opført tidligere end 1950, og det er mindre end lejemålene i resten af hovedstadsregionens kontorejendomme. Derimod er tomgangen i Region Hovedstaden højere for lejemål i kontorejendomme opført i perioden 1950-2000. Forklaringen hænger i høj grad sammen med forskellig efterspørgsel inden for regionen, og forskellen er ikke mindst bestemt af beliggenheden af ældre ejendomme i forhold til ejendomme fra 1950-2000. Her gælder typisk, at især de ældste københavnske ejendomme ligger på mere attraktive centrale adresser, som lejerne efterspørger.

Kontortomgangen er halvt så høj i landets fire største bykommuner Sammenligner man kontorlejemål i landets kommuner med de fire største byer, så er tomgangen betydeligt lavere her end i landets øvrige bykommuner. I København (inklusive Frederiksberg), Aarhus, Odense og Aalborg er den økonomiske tomgang på 8,5 procent, mens gennemsnittet i landets øvrige bykommuner er på 17,0 procent. Det gælder uanset ejendommenes alder, men særligt ejendomme fra sidste årtusind, hvor kontortomgangen er på næsten 20 procent.

Kommunetyper Bykommuner er i opgørelsen defineret efter Erhvervsstyrelsens inddeling af kommunetyper og omhandler 31 af landets 99 kommuner, eksklusive København, Frederiksberg, Aarhus, Odense og Aalborg. Landkommuner er defineret som de resterende land-, mellem- og yderkommuner efter samme opgørelse, se www. livogland.dk.

Ældre kontorejendomme i landkommuner, som er opført før 2000, har også en højere tomgang end jævnaldrende ejendomme i landets fire største byer. Men tomgangen er alligevel højere i landets øvrige bykommuner. Det er forskellige forhold, der gør sig gældende i forhold til nybyggeri af kontorejendomme. Det afspejles i, at tomgangsmålet for nyere kontorejendomme i landkommunerne, som er blevet opført efter 2000, er lavt. Tomgangen i landkommuner er helt nede på 3,6 procent. Det kan måske hænge sammen med tætheden af ejendomme i de mindre byer, at det er lettere at bygge nye ejendomme mere centralt i de mindre byer. Andre faktorer kan være, at der ligger mere strategiske overvejelser til grund for kontorbyggeri i landområderne, hvor de for eksempel er opført tæt på infrastrukturelle knudepunkter og i sammenhæng med eksisterende økonomiske centre uden for byerne. mal@ejendomsforeningen.dk mml@ejendomsforeningen.dk

25 Huset september 2017

Oplev en ejendom

Oplev en ejendom I løbet af 2017 besøger Huset nogle af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer for at få historien bag nogle spændende og markante ejendomme.

Havnecenter rummer både jakkesæt og kedeldragter I 2016 flyttede virksomheden Aarhus Havn ind i et nyt, stort domicil på Østhavnen i Aarhus. Med det nye havnecenter gik drømmen om en bedre placering i opfyldelse. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Camilla Rønde.

arhus Havns nye havnecenter ligger på Vandvejen 7 i Aarhus. Placeringen er nøje udvalgt. ”Vi har foretaget en del undersøgelser for at finde frem til den bedste placering. Vores gamle kontor lå lige over for Aarhus kulturhus, Dokk1, og vi følte efterhånden, vi boede mere i byen end på havnen. Her har vi fået en mere central placering i et havneområde”, siger Pia Østergaard Kruse, ingeniør hos Aarhus Havn. Domicilet er på i alt 13.000 kvadratmeter fordelt på fem etager og indeholder blandt andet kontorer, møde- og lagerfaciliteter, kantine, værksteder, faciliteter til havnearbejdere og et offentligt cafeteria. ”Hovedudtrykket i huset er det, vi kalder balanceret råhed. Det skal være et hus, hvor alle kan føle sig velkomne, både dem, der bærer jakkesæt, og dem, der har kedeldragt på”, siger Henrik Munch Jensen, økonomichef hos Aarhus Havn.

Huset september 2017

Interiør inspireret af havneindustrien Pia Østergaard Kruse har blandt andet været i tæt dialog med indretningsarkitekten, KPF Arkitekter. Målet har været at skabe et hus, hvor alle føler sig velkomne. Interiøret er derfor stilrent, men ikke prangende. ”Det skal være sådan, at de, der er lidt beskidte på tøjet, kan anvende vores kantine og mødelokaler uden at føle sig til besvær, og at de, der er lidt pænere i tøjet, også har mulighed for at føle sig godt tilpas”, siger Pia Østergaard Kruse. Nuancerne i huset er primært holdt i grå, orange og brun. Orange symboliserer sikkerhed. ”Derfor går denne farve blandt andet igen på mange af møblerne og trappeløbet op gennem atriet, der forbinder de enkelte etager. Orange er også et element i vores nye logo, som vi lancerede her i 2017”, forklarer Pia Østergaard Kruse. Også beton er et gennemgående element i indretningen. Blandt andet er vægge, receptionsdisk og urtepotteskjulere udarbejdet i det rå materiale. Men der er også arbejdet med materialer som bolværks-

Oplev en ejendom

træ og sofastof, der på afstand minder om cortenstål, det vil sige stål med en rustlignende overflade. Alt sammen henviser til de materialer, man finder i havneindustrien. Mødelokalerne i huset er navngivet efter store internationale havne, og man kommer hele verden rundt – lige fra Sydney til New York og Cairo. Glasvæggene ind til mødelokalerne er udsmykket med vartegn fra de enkelte byer. Aarhus Havn har også opkaldt et mødelokale efter sig selv. ”Vi er jo også en stor international erhvervshavn, men vi har været beskedne og valgt et af de mindre mødelokaler. Her har vi udsmykket ruden med Aarhus Rådhus som vartegn”, siger Pia Østergaard Kruse. Glasvægge med havnerelaterede udsmykninger er at finde i hele huset, blandt andet friser med billeder af havnearbejdere, kraner og lastbiler i fuld gang med dagens arbejde. I Aarhus Havns havnecenter er der i øvrigt arbejdet på at få skabt et optimalt lysindfald og den rette akustik for at skabe et godt arbejdsmiljø.

ster og kurser, vi kan høste erfaringer fra”, siger Henrik Munch Jensen og fortsætter: ”Som havn lever vi i høj grad af udlejningen, så vi er meget opmærksomme på, at vi ikke mister kundernes tillid. Det kan give nogle voldsomme konsekvenser, hvis vi ikke opfører os ordentligt”. De fleste virksomheder, der lejer sig ind i Havnecenterets lokaler, har mellem 20 og 30 medarbejdere. Ifølge Henrik Munch Jensen er det denne størrelse virksomhed, som bedst kan se fordelen ved at være en del af et stort kontorhus med fælles faciliteter. sts@ejendomsforeningen.dk

Del af et større fællesskab Aarhus Havn sidder selv på 50 kontorarbejdspladser i Havnecenteret, men de er 110 medarbejdere i alt. En del af medarbejderne arbejder udendørs for at holde havnen ved lige eller foretager reparationer på blandt andet tilbehør som for eksempel grabber og åg til havnekranerne i de tilknyttede værksteder. Derudover råder Aarhus Havn over en del kvadratmeter til udlejning til havnerelaterede virksomheder. ”De, der lejer sig ind, skal have noget med havn og logistik at gøre, så der er et begrænset kundepotentiale. Vi må ikke leje ud til hvem som helst. I vores gamle domicil var vi kun os selv, men vi ville gerne prøve at blive en del af et større havne- og transportnetværk og kunne dele nogle faciliteter”, siger Henrik Munch Jensen. I øjeblikket står der 500 kvadratmeter kontorareal ledigt af de 4.000 kvadratmeter, Aarhus Havn har afsat til udlejning. ”Lige nu har vi lejet det ud, vi havde håbet på og budgetteret med, så vi er godt tilfredse”, siger Henrik Munch Jensen. For at styrke sin viden på udlejningsområdet valgte Aarhus Havn at melde sig ind i Ejendomsforeningen Danmark i 2013. ”Vi havde brug for at få styr på de mest banale problemstillinger, man kan støde på i forhold til udlejning. Blandt andet bruger vi de skabeloner til erhvervslejekontrakterne, som Ejendomsforeningen Danmark stiller til rådighed, og foreningen har også nogle gode juri-

Til venstre ses en gammel maskintelegraf, der er blevet en del af udsmykningen i Havnecentret. Den blev oprindeligt brugt af kaptajnen, der via den kunne signalere til maskinen om den ønskede kraft. Til højre et mødelokale, som er udsmykket med vartegn fra New York.

Ingeniør Pia Østergaard Kruse og økonomichef Henrik Munch Jensen hos Aarhus Havn er glade for det nye havnecenter, hvor der er plads til både havnearbejdere og forretningsfolk.

Husets naturlige samlingspunkt er et stort atrium, hvor stuen og første sal bindes sammen af en amfitrappe, hvor der blandt andet kan afholdes større konferencer med plads til op til 200 personer.

27 Huset september 2017

Persondata

Ny persondataforordning:

Håndterer du personoplysninger og hvorfor? EU’s persondataforordning, der har til formål at beskytte personoplysninger, rykker tættere på. Ejendomsforeningen Danmark råder medlemmerne til hurtigst muligt at få klarlagt, hvilke persondata de håndterer. Tekst: Stine Rud Skov. Foto: Pilcas, iStockphoto, Camilla Rønde.

Huset september 2017

Persondata

ersondataforordningen træder i kraft den 25. maj 2018. I løbet af 2017 har Ejendomsforeningen Danmark fulgt med i implementeringen af forordningen i Danmark for at kunne rådgive foreningens medlemmer om, hvordan de bedst muligt forbereder deres virksomhed til de kommende krav. Mette Haagensen, advokat og juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark, og Catrine Søndergaard Byrne, advokat hos Labora Legal med speciale i persondata, oplyser her om, hvad medlemmerne skal være særligt opmærksomme på.

Hvilke data gemmer du på? Første step er at klarlægge, hvilke personoplysninger man behandler i de forskellige afdelinger af virksomheden og med hvilket formål. Oplysninger om kunder findes som oftest i kundedatabaser, mail- og arkiveringssystemer, CRM-systemer og på mailinglister. ”For at kunne forberede sig på de kommende krav må virksomhederne stille sig selv følgende spørgsmål: Hvilke persondata har de, hvor bliver de gemt, hvorfor har man netop denne type oplysninger, og hvor længe er der adgang til dem? Det skal man kunne redegøre for”, siger Catrine Søndergaard Byrne. De typer data, der falder ind under persondataforordningen, kan opdeles i fire kategorier, nemlig almindelige oplysninger, følsomme oplysninger, straffeoplysninger og CPR-numre (læs mere i faktaboks). Ifølge forordningen skal behandlingen af disse data hvile på et lovligt grundlag. Det kan være, man har en lovbaseret forpligtelse til at behandle persondata, eller det kan være nødvendigt at behandle persondata for at

udfylde en kontrakt. Som en sidste mulighed kan den registrerede give samtykke til databehandlingen. ”For virksomhederne handler det om at få beskrevet deres processer og procedurer, så man kan henvise til, hvorfor man har behov for at behandle de pågældende data. Og så skal virksomhederne være meget opmærksomme på egenkontrol. Er en personoplysning først lagret i virksomhedens system, får den hurtigt sit eget liv og kan blive brugt i alle mulige forskellige sammenhænge. Men at man må bruge data lovligt i én sammenhæng, er ikke ensbetydende med, at man må bruge data i en anden sammenhæng”, siger Catrine Søndergaard Byrne. Persondataforordningen indfører også skærpede krav til sletning af data. Når formålet med at behandle en personoplysning ophører, skal data slettes. Derfor er det væsentligt at få fastlagt nogle klare retningslinjer for, hvornår de personoplysninger, virksomheden lagrer, er forældede, irrelevante eller ikke længere tjener det forudsatte formål.

Ikke nok at anonymisere I forbindelse med persondataforordningen skal virksomheder også være opmærksomme på, at anonymiserede personoplysninger som oftest stadig vil være omfattet af persondataforordningen. Kun hvis muligheden for at identificere enkeltpersoner helt er fjernet, vil anonymiseringen falde uden for persondataforordningen. Anvendes pseudonymisering, hvor personen eller personnummeret eksempelvis erstattes med en kode eller et bogstav, vil det stadig altid være muligt at finde personen på en separat liste. Det samme gælder kryptering, hvor de

”... at man må bruge data lovligt i én sammenhæng, er ikke ensbetydende med, at man må bruge data i en anden sammenhæng”. Advokat Catrine Søndergaard Byrne, Labora Legal.

krypterede oplysninger kan omdannes med den rette krypteringsnøgle. ”Et bilregistreringsnummer, en ip-adresse eller et lejlighedsnummer kan virke anonymt, men det kan lynhurtigt vise tilbage til, hvem ejeren er, og så vil oplysningerne være persondata”, siger Catrine Søndergaard Byrne.

Hvad er persondata? Data, der falder ind under persondataforordningen, kan opdeles i fire kategorier: • Almindelige oplysninger: navn, adresse, telefonnummer og e-mail • Følsomme oplysninger (særlige kategorier af oplysninger): racemæssige eller etniske baggrund, politiske, religiøse eller filosofiske overbevisning, fagforeningsmæssige tilhørsforhold samt oplysninger om helbredsmæssige, genetiske, seksuelle og strafbare forhold • Straffeoplysninger eller oplysninger om lovovertrædelser • CPR-numre

Catrine Søndergaard Byrne er advokat hos Labora Legal. Hun er certificeret inden for persondata (CIPP/E). Catrine har været medunderviser på et seminar og en række kurser, som Ejendomsforeningen Danmark har holdt i 2017.

29 Huset september 2017

Persondata

Skærpede krav til samtykke Med persondataforordningen følger skærpede krav til samtykke. Et gyldigt samtykke skal ifølge forordningen være frivilligt, specifikt og informeret. Den registrerede må ikke være i tvivl om, hvad vedkommende giver samtykke til, eller at vedkommende giver et samtykke til behandling af sine persondataoplysninger. Derfor må et samtykke for eksempel ikke være indirekte i en kontrakt. Er der tale om et samtykke, og særligt hvis det er samtykke til at behandle følsomme oplysninger, skal samtykket klart kunne skelnes fra de øvrige kontraktforhold. Det kan eksempelvis være i et tillæg til kontrakten. Ejendomsforeningen Danmark har udarbejdet et eksempel på en samtykkeerklæring, der kan bruges som tillæg til kontrakten. Blanketten findes i Blanketmodulet (kræver abonnement) og i shoppen på vores hjemmeside. Den registrerede skal have mulighed for at tilbagekalde sit samtykke, og det skal oplyses i forbindelse med afgivelse af samtykket. Virksomheden har bevisbyrden for, at der er indhentet det fornødne samtykke til behandlingen. ”Har man indhentet et samtykke tidligere, skal man tjekke, om det opfylder de nye gyldighedsbetingelser (for gældende regler se boksen ”Hvad er et gyldigt samtykke?”). Hvis ikke skal virksomhederne indhente nyt samtykke”, siger Mette Haagensen og fortsætter: ”Det kan også være, at man som virksomhed har indhentet samtykke til brug af personoplysninger til et bestemt formål. Senere finder man ud af, at man også skal bruge oplysningerne til noget andet, som ikke har noget med det første formål at gøre, så skal der indhentes samtykke på ny”. Ud over de skærpede krav til samtykke vil der også følge en udvidet oplysningspligt, når persondataforordningen træder i kraft. Det vil sige, at de registrerede personer har ret til at vide, hvordan deres oplysninger behandles, og informationen skal være tilgængelig på en klar og forståelig måde.

Hvad er et gyldigt samtykke? Et gyldigt samtykke skal opfylde følgende betingelser: • Den dataansvarlige skal kunne påvise, at samtykket er givet • Samtykket skal klart kunne skelnes fra andre forhold i en letforståelig og lettilgængelig form • Samtykket skal være i et klart og enkelt sprog • Samtykket skal være frivilligt, det vil sige, at man ikke må betinge opfyldelsen af en kontrakt af, at der gives samtykke til behandling af personoplysninger, der ikke er nødvendige for kontrakten Mette Haagensen, juridisk konsulent i Ejendomsforeningen Danmark, står blandt andet for at holde medlemmerne ajour med persondataforordningen. Medlemmer kan læse nyt på www. ejendomsforeningen.dk/vejledning.

”Oplysningspligten handler om, at det aldrig kommer bag på en person, hvor vedkommendes data bliver anvendt. For eksempel at vedkommendes navn pludselig optræder på en hjemmeside, i et referat eller på et billede fra vejfesten på Facebook”, siger Catrine Søndergaard Byrne. Mette Haagensen tilføjer: ”Et godt eksempel er, når der bliver skrevet referat af generalforsamlingen i en forening. Her skriver administratoren ofte, hvem der sagde hvad. Ønsker administratoren at henvise til de enkelte personer i foreningen, bør foreningen på forhånd oplyses om, at alle udtalelser vil blive skrevet til referat med navns nævnelse”. Næste skridt vil ifølge Catrine Søndergaard Byrne være, at administratoren nøje overvejer, hvem der har adgang til referatet efterfølgende.

Bliv klogere på persondata Ønsker du at holde dig opdateret om persondataforordningen, kan du klikke dig ind på Ejendomsforeningen Danmarks hjemmeside: www.ejendomsforeningen.dk/vejledning. Her finder du blandt andet links til Justitsministeriets betænkning om persondataforordningen og vores anbefalinger til, hvordan virksomheder skal forholde sig til de kommende krav.

Huset september 2017

”Referatet skal selvfølgelig gemmes i foreningens dokumenter som dokumentation for forskellige beslutninger. Men det bør måske ikke ligge på foreningens hjemmeside, hvor alle har adgang til det. For at blive klar til den nye persondataforordning er det nødvendigt at gennemgå sine processer og være kritisk over for det, man plejer at gøre. Hvor kan man blive bedre til at tænke beskyttelsen af persondata ind?”, siger hun.

Et godt værktøj Den 24. maj 2017 udsendte Justitsministeriet deres længe ventede betænkning om persondataforordningen, også kaldet Betænkning nr. 1565. Her tager ministeriet stilling til, hvordan der inden for rammerne af forordningen kan og skal opretholdes og fastsættes særlige danske regler. Regeringen vil i løbet af efteråret fremsætte et forslag til en ny persondatalov på baggrund af betænkningen. ”Betænkningen er et godt værktøj til at danne sig overblik over, hvad der er gældende ret i dag inden for persondataloven. Man regner med, at de samme regler i grove træk kommer til at gælde fremadrettet i persondataforordningen, dog må vi forvente nogle tilføjelser. Mange virksomheder lever ikke op til reglerne, som de ser ud i dag. Derfor er betænkningen et godt sted at begynde, hvis man vil fremtidssikre sin virksomhed”, siger Catrine Søndergaard Byrne. sts@ejendomsforeningen.dk

Ser din vej sådan ud? Vores dygtige medarbejdere udfører alle former for asfaltarbejde, både små og store opgaver. Vi rykker ud med kort varsel, når der skal udbedres skader, revner og huller i din vej. Ring på 4598 9898 og få et uforpligtende tilbud. ier, www.colas.dk Vi laver villaveje, st

sler, legepladser, indkør parkeringspladser, ealer småveje og gårdar

Ann_Huset_2108_187x273+5.indd 1

24/08/2017 09.18

Nøgletal

Den globale vækst forventes at stige Der er fremgang at spore i den globale vækst efter nogle hårde år i kølvandet på finanskrisen. Det afspejler sig blandt andet i roligere og mere stabile vækstrater. Derudover ses det, at Kina for alvor har overtaget rollen som vækstmotor, mens der også forventes positiv vækst i USA og Europa. Tekst og tal: Kristian Engelund Mikkelsen.

et går bedre for verdensøkonomien efter finanskrisen i 2008 og 2009. Det ses blandt andet ved, at den globale økonomi ser ud til at udvikle sig hen mod roligere tider med stabile og mere robuste vækstrater på over 3,5 procent i det globale BNP.

Den positive tendens kan blandt andet ses ved, at handlen forventes at vokse hurtigere end produktionen. Det sker fordi den internationale handel har haft svært ved at finde momentum efter finanskrisen. En af de største trusler mod den globale vækst kan tilskrives usikkerhed om den fremtidige økonomiske politik. Det kan komme til udtryk ved, at investorer bliver

Figur 1: Stabil og robust vækst Procent 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Vækst i globalt BNP Kilde: IMF WEO, april 2017.

Huset september 2017

Vækst i handel

mere forsigtige, hvilket kan påvirke væksten negativt. Væksten i verdensøkonomien vil fortsat drives af udviklingsøkonomien eller emerging markets, herunder Kina og Indien. Samlet forventes det, at de bidrager med cirka 44 procent af væksten i globalt BNP. kem@ejendomsforeningen.dk

Figur 1 viser, at Den Internationale Valutafond (IMF) i de kommende år forventer vækstrater på over 3,5 procent i det globale BNP. Denne fremgang vil også påvirke den internationale handel, hvor IMF forventer en stigning på omkring 3,9 procent om året. Væksten skyldes især investeringer, fremstilling og handel, ligesom det skaber optimisme på andre markeder. Finansmarkedet ser mere positivt på fremtiden, hvilket resulterer i højere aktiekurser og stigende renter. De stigende renter er et positivt signal, da det markerer en tilbagevenden til en mere normal tilstand, hvor centralbankerne ikke længere behøver at opkøbe statsobligationer og pumpe penge ud på markedet.

Nøgletal

Figur 2: Politisk usikkerhed udgør en risiko mod væksten 350

Trump bliver præsident

300 250

Brexit

200 150 100 50 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Kilde: www.policyuncertainty.com.

Graden af usikkerhed Den politiske usikkerhed er fortsat høj og udgør måske den største risiko for det positive vækstscenarie. Særligt det seneste år har budt på store politiske overraskelser, som er med til at skabe usikkerhed om den fremtidige økonomiske politik. Sidste sommer valgte briterne at forlade EU, og i november 2016 blev Donald Trump valgt som USA’s præsident. Disse hændelser ses tydeligt i figur 2 som to udslag på grafen.

Den europæiske migrationskrise fremgår også som et udslag i figur 2. Det skyldes, at den skaber usikkerhed om de åbne grænsers fremtid og dermed det indre marked. Hvis EU bryder sammen, vil det have store effekter på handlen landene imellem. Den nuværende usikkerhed skyldes dels den geopolitiske situation med fokus på forholdet mellem USA og Rusland, og dels hvilken økonomisk politik USA vil føre i fremtiden.

Figur 3: Kina er den globale vækstmotor

Frygten for en decideret handelskrig mellem USA og Kina lurer stadigvæk, men den værste frygt er drevet over. I Europa er der usikkerhed om, hvilken aftale EU og Storbritannien får forhandlet hjem, og hvilke konsekvenser det må have. Overordnet set ligger usikkerheden på et højt niveau historisk set, og dette udgør den største risiko for væksten.

Figur 3 viser, at bidraget til væksten fortsat primært stammer fra Kina, men USA og Eurozonen bidrager også positivt. Af figuren ses det, at Kina forventes at bidrage med 35 procent af væksten, hvor det forventes, at USA vil bidrage med 18 procent. Forskellen viser, at Kina efter finanskrisen for alvor har overtaget rollen som vækstmotor for verdensøkonomien. Overordnet set forventes de udviklede økonomier at vokse med to procent i 2017, mens emerging markets forventes at vokse med 4,6 procent. I USA forventes væksten at blive 2,1 procent i både 2017 og 2018. I Kina vil væksten i 2017 være 6,6 procent og 6,2 procent i 2018. På trods af at denne vækst er lavere end de ti procent, som landet er vant til fra tidligere år, så betragtes det stadig som imponerende høj vækst.

Kilde: visualcapitalist.com og IMF.

33 Huset september 2017

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Kommende gå hjemmøder til kalenderen Airbnb og udlejning er temaet for de kommende gå hjem-møder, der er fastlagt i oktober 2017 i København og marts 2018 i Aarhus. Tekst: Henrik da Silva, juridisk konsulent, Ejendomsforeningen Danmark. Foto: Camilla Rønde.

om tidligere beskrevet har bestyrelsen i Ejerlejlighedernes Landsforening været meget involveret i samarbejdet med Erhvervsstyrelsen om modernisering af normalvedtægten og ejerlejlighedsloven. Det har indtil nu sat vores arrangementsaktiviteter lidt på hold, men forhåbentlig betyder det, at vi snart bliver mødt med en mere tidssvarende normalvedtægt og en ejerlejlighedslov, som fremstår mere forenklet med fokus på aktuelle problemstillinger.

Gå hjem-møder om Airbnb Til efteråret afholder vi igen et gå hjem-møde i København med temaet Airbnb og udlejning. Her er der mulighed for at drøfte, om det er muligt at dæmme op for Airbnb. Hvad kan man gøre, hvis man oplever gener fra udlejning, og hvordan sætter man den rette leje, hvis man ønsker at udleje sin ejerlejlighed? Tilsvarende møde afholdes i Aarhus i marts 2018. Der er ingen tvivl om, at Ejerlejlighedernes Landsforening ser det som sin fornemste opgave at varetage medlemmernes politiske interesser, når der er ny lovgivning undervejs. Samtidig er det også vigtigt, at vi er medlemmernes daglige platform for erfaringsudveksling og dialog. Det vil vi gerne arbejde mere for. Vi modtager derfor forslag til arrangementer og gå hjem-møder, hvor I har lyst til at komme forbi og hilse på os og hinanden og drøfte aktuelle problemstillinger. Forslag kan sendes til ejl@ejl.dk. ejl@ejl.dk

Gå hjem-møder Gå hjem-møde om Airbnb, København, den 26. oktober 2017 kl. 15-17 Gå hjem-møde om Airbnb, Aarhus, den 14. eller 15. marts 2018 Hvis du er interesseret i at deltage i gå hjem-mødet den 26. oktober i København, så send en mail til medlemskonsulent Louise Stenholdt på los@ejendomsforeningen.dk.

Ejerlejlighedernes Landsforening deltager også på ejendomsmessen i Bella Center den 25.-26. april 2018.

Huset september 2017

Ny forsikring med forbedrede vilkår – dækning for ansvar på egne ejendomme Ejendomsforeningen Danmark har tegnet en ny ansvarsforsikring for ejendomsadministratorer efter et vellykket udbud, og både ejere og administratorer får dermed glæde af nye og forbedrede vilkår. Ejendomsforeningen Danmark og Willis Towers Watson har lagt vægt på at få en forsikringsordning, der indeholder dækning for administrationsfejl begået på egne ejendomme. Dækningen har betydning for administratorsegmentet, men opfylder også de krav og ønsker, der er fra ejer segmentet og fra de administratorer, som også administrerer ejendomme, som de selv ejer. Denne dækning er normalt undtaget professionelle ansvarsforsikringer, fordi man i sagens natur ikke kan være ansvarlig for skader, man påfører sig selv. Med udvidelsen – i forhold til de alminde lige forsikringsbetingelser – er der etableret en mulighed for at få dækning for formuetab, som sker på grund af fejl begået af forsikringstageren eller dennes personale. Det eneste krav, forsikringen stiller i forhold til denne særlige udvidelse, er, at fejlen skulle have medført udbetaling fra forsikringen, hvis ejendommen havde tilhørt tredjemand – samt, at omsætningen forbundet med administration af egne ejendomme er medtaget i den omsætning, der er indberettet til Willis Towers Watson, og som forsikringspræmien er beregnet på baggrund af. De af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer, der benytter sig af forsikringsordningen, har dermed fået en unik udvidelse af deres dækning i forhold til, hvad forsikringsmarkedet normalt tilbyder.

Vejledende præmieeksempler: Dækningssum på 2.500.000 kroner eksklusive byggesagsadministration Omsætning ved administration: 1.200.000 kroner Selvrisiko: 25.000 kroner Minimumspræmie: 10.353 kroner pr. år Dækningssum på 2.500.000 kroner inklusive byggesagsadministration Omsætning ved administration: 1.200.000 kroner Selvrisiko: 25.000 kroner Minimumspræmie: 12.941 kroner pr. år

Læs mere på

www.ejendomsforeningen.dk/ansvarsforsikring

Alxpin, iStockphoto.

AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, TLF.: 33 12 03 30

Få mere viden Forbedringer

Due diligence

Få styr på, hvilke muligheder du har for at forhøje lejen, når der udføres forbedringer, og bliv klogere på reglerne om forbedringer.

Bliv klogere på, hvordan du foretager en due diligence, og lær at vurdere en ejendoms potentiale.

Kurset gennemgår de lejeretlige regler om forbedringer. Der er fokus på reglerne for bo-

Kurset giver dig kendskab til formålet med en due diligence-proces. Processen afdækker de

liglejemål, men erhvervslejelovens regler om forbedringer bliver præsenteret i hovedtræk. Reglerne vil i et vist omfang blive sat ind i en praktisk kontekst blandt andet i forhold til projektplanlægning og sikring af dokumentation.

tekniske, juridiske og økonomiske faktorer, der er afgørende, når man skal vurdere en ejendoms potentiale. Kurset giver dig et bredt kendskab til due diligence, men vil hovedsageligt fokusere på den økonomiske del af en due diligence-proces.

Torsdag den 21. september i København Torsdag den 28. september i København Undervisere Advokat Troels Flethøj Thygesen, Nielsen og Flethøj Advokater og juridisk konsulent Pernille Lind Husen, Ejendomsforeningen Danmark.

Grundlæggende administration af ejerforeninger Få styr på reglerne og seneste retspraksis, der gælder for ejerforeninger, og bliv bedre til at håndtere typiske problemstillinger. Kurset tager udgangspunkt i ejerforeningernes juridiske opbygning og organisation, herunder forholdet mellem ejerforeningens fællesejendom og de enkelte ejeres særejendom. På kurset anvendes konkrete cases og domme. Mandag den 23. oktober i København Undervisere Advokat Niels Ole Bjørn Pedersen, CEJ Ejendomsadministration A/S og underviser fra Ejendomsforeningen Danmark. Navn oplyses senere.

Undervisere Advokat Pernille Guld, Skau Reipurth & Partnere og ejendomsinvesteringschef Peter Frische, Industriens Pension.

Grundkurser i erhvervslejeret Få styr på de grundlæggende regler inden for erhvervslejemål, og bliv i stand til at håndtere de typiske problemstillinger. På kurset bliver der lagt vægt på lovgrundlaget og den væsentligste retspraksis, og forholdet mellem erhvervslejeloven og den individuelle erhvervslejeaftale bliver gennemgået. Grundkursus: Erhvervslejeret I Mandag den 30. oktober i København Grundkursus: Erhvervslejeret II Mandag den 6. november i København Undervisere Advokat og partner Luise Christensen, Plesner Advokatfirma og juridisk direktør Morten Østrup Møller, Ejendomsforeningen Danmark.