Issuu on Google+

Erhvervsmagasinet huset | nr. 1 | februar 2012

huset

5,3 % er det forventede totale afkast for ejendomme i 2012 ejendomsforeningen.dk/ ejendomsstatistikken

TEMA

Tilbageblik på 2011 >> side 8-15

Interview

Umuligt generationsskifte FOTO JESPER BLÆSILD

>> side 20

Interview

Vesterbros grønne tag >> side 28 1


Søger du LEJERE? Lokalebasen.dk finder lejere til dine erhvervslokaler STOR SYNLIGHED I MARKEDET - over 50.000 brugere hver måned

LOKALEBASEN.DK ER DANMARKS PORTAL FOR ERHVERVSLEJEMÅL

STOR LEJERDATABASE - med mere end 7.000 aktive søgeagenter

Lokalebasen.dk repræsenterer allerede mere end 650 større og mindre udlejere, men vi har plads til mange flere. Derfor vil vi gerne samarbejde med jer.

UDLEJET ELLER GRATIS HURTIG OG NEM OPRETTELSE INGEN BINDINGER OG FORPLIGTIGELSER 562 UDLEJNINGER I 2011

Vores model er meget enkel. Vi markedsfører jeres lejemål og sætter jer i direkte kontakt med de kundeemner, der har vist interesse for jeres lokaler. Herefter tager I over og står for den videre fremvisning og forhandling. Resulterer vores henvisning i en udlejning, tager vi en mindre provision på 8,5% af første års basisleje. Lejer vi ikke jeres lokaler ud, er det 100 % gratis.

Se mere på www.lokalebasen.dk eller ring 70 200 814.

Scan koden og se hjemmesiden

Lokalebasen.dk

Uafhængig portal for erhvervslejemål Lokalebasen.dk A/S Strandvejen 171 2900 Hellerup

www.lokalebasen.dk info@lokalebasen.dk Tlf. 70 200 814

Nye LOKALER? Find dit nye lejemål på www.lokalebasen.dk eller kontakt os på tlf. 70 200 814.


8

Henrik Dahl Jeppesen, Dan-Ejendomme as, Bjarke Bendix Cloos og Jens Dalskov, Danica Ejendomme, ser tilbage på året, der gik. nr. 1, februar 2012

huset 4

Leder Nye lovinitiativer på vej

6

Markedsnoter

TEMA: TILBAGEBLIK PÅ 2011 8 Positive tegn at spore

Selvom ejendomsmarkedet kørte for lavt blus i 2011, var der gang i renoveringerne, og nye byggeprojekter blev søsat

20

24

Markedsnoter

26

Økonomisk artikel Højere leje i naboernes hovedstæder

28

Interview Vesterbros grønne tag

30

Mød et medlem Udlejning kræver hands-on

33

Indblik Kend kunderne, og forøg forretningen

12

Det skete i 2011

14

Danmark viste sig som økonomisk åndehul

Dansk økonomi anno 2011: Det altoverskyggende tema blev den europæiske gældskrise

34

Nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening Hæftelse i ejerforeninger

16

Nøgletal for ejendomsmarkedet 2011 i tal og figurer

35

18

Markedsnoter

Synspunkt Forhøj huslejen ved udlejning af boliglejemål til erhvervsmæssig videreudlejning

20

Interview Umuligt generationsskifte: – Så må vi kaste håndklædet i ringen

36

Sagt i pressen

23

Kend din boligpolitiker 10 spørgsmål til Jan Johansen (S)

Huset ser tilbage på de vigtigste begivenheder for ejendomsbranchen i 2011

Tonny Henriksens børn kan ikke overtage hans virksomhed Nybro Ejendomsadministration, når han engang vil gå på pension. Det hindrer reglerne for generationsskifte.

28

18 meter lange solpaneler og et tæppe af små sukkulenter pryder nu udlejer Flemming Christensens tag på Vesterbro i København.

Erhvervsmagasinet Huset, 44. årgang, nr. 1, februar 2012. Udgives af Ejendomsforeningen Danmark, Nørre Voldgade 2, 1358 København K, 33 12 03 30, info@ejendomsforeningen.dk, ejendomsforeningen.dk. Ansvarshavende redaktør Kommunikationschef Rikke Kristiansen. Redaktion Kommunikationskonsulent Anne Louise Frandsen. Layout Anita T. Damkier Hansen. Annoncesalg DG Media as, 70 27 11 55, epost@dgmedia.dk, dgmedia.dk. Abonnement Egon Petersen, telefon: 33 12 03 30. Tryk Datagraf A/S. Huset bliver trykt på svanemærket papir og er en CO2- neutral produktion. Medlem af Danske Specialmedier. ISSN 0109-1034. Forsiden Torvehallerne i København stod færdige i 2011. Næste nummer udkommer den 29. februar og har temaet „Aarhus - en by i udvikling“. 541-166


leder

formanden har ordet

Nye lovinitiativer på vej Regeringen har fremlagt sit lovkatalog for 2012. Lovkataloget indeholder en del tiltag, der har stor betydning for Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer. Flere af forslagene skal allerede behandles i Folketinget i foråret 2012

er af stor betydning: Det lovforslag, der vedrører en sammenskrivning af boliglejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser til én samlet lov.

FOTO LIZETTE KABRÉ

Udgangspunktet for lovændringen bygger især på den såkaldte enighedsliste mellem lejer- og udlejerorganisationer om en række ændringer på området. En liste, som organisationerne som bekendt udarbejdede tilbage i 2008, men som endnu ikke er implementeret i dansk lovgivning. Et helt afgørende punkt på listen er sammenskrivningen af de to boliglejelove. Det er love, som dagligt påvirker mange menneskers hverdag, og som desværre flere steder er så svære at forstå, og dermed at handle ud fra, at lovenes manglende gennemsigtighed resulterer i mange tvister i landets huslejenævn.

Det såkaldte lovkatalog fremlægges normalt samtidig med Folketingets åbning, men det blev i 2011 udskudt til slutningen af året på grund af forhandlingerne om regeringsgrundlaget. Kataloget kaldes for „Lovgivning folketingsåret 2011-2012“, og det er nøgternt set ret kedelig læsning. En lang, ensformig række af overskrifter og tre linjers tekst til hver overskrift. Men i virkeligheden er lovkataloget hvert år ventet med spænding af rigtig mange. Det indeholder nemlig en liste over de lovinitiativer, som regeringen forventer at fremlægge i løbet af året. Nogle af lovinitiativerne kan få afgørende betydning for ejendomsbranchen. Vi har derfor også skabt et samlet overblik over relevante lovinitiativer på ejendomsforeningen.dk.

EN SAMMENSKREVET OG FORENKLET BOLIGLEJELOV For mange af Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer er der navnlig ét lovinitiativ, som 4

Ejendomsforeningen Danmark er atter indbudt til forhandlinger om forenklingen af boliglejelovene, og vi møder da med høje forventninger til, at minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen (der har sagt, at han tager opgaven meget alvorligt, og at arbejdet skal resultere i én moderne og brugbar lov til glæde for både lejere og udlejere) vil sikre, at der findes en fornuftig og afbalanceret løsning. Kan vi ikke få noget, der er bedre end den bestående lovgivning, så er det trods alt bedre at fortsætte med den nugældende lejelovgivning, hvor der trods alt er en kendt domspraksis. Et resultat, som bare ville være nye lapper på lejelovene, ville være uacceptabelt for alle.

NØDVENDIGE INCITAMENTER TIL ENERGIRENOVERING Men også andre lovinitiativer er af stor betydning for ejendomsbranchen. Regeringen har i slutningen af 2011 fremlagt et udspil til en energiaftale „Vores Energi“. Aftalen rummer en række initiativer rettet mod de eksisterende bygninger. Ifølge lovkataloget forventes

der fremlagt et lovforslag som opfølgning på energiaftalen. Det fremgår blandt andet af energiaftalen, at der skal ske en målretning af energiselskabernes spareindsats mod de eksisterende bygninger. I Ejendomsforeningen Danmark går vi ud fra, at der her er tænkt på en realisering af Concitos oplæg, som tænketanken lancerede tilbage i februar 2011. Concito har foreslået, at energiselskabernes energispareforpligtelser bør rettes mod de eksisterende bygninger. Samtidig lægger tænketanken op til en aftalemodel, hvor det bliver muligt i boliglejeloven, at udlejer og lejere kan indgå aftaler om energirenovering uden om lejelovens normale bestemmelser, som jo typisk forhindrer, at renoveringerne finder sted. Foreningen forventer derfor også at blive inddraget i dialogen om at fremme energibesparelser i private udlejningsejendomme. Det er heldigvis mit indtryk, at klima- og energiminister Martin Lidegaard vil følge rådet fra den tidligere formand for Concito, Martin Lidegaard.

UDGANGSPUNKT I FAKTA Regeringen har i forbindelse med dens tiltrædelse understreget, at den vil tage udgangspunkt i fakta og seriøse analyser, når den fremsætter lovforslag. Det ser vi frem til vil ske – også på boligområdet. Vi er som altid klar til dialogen og til at præsentere vores ideer og analyser. John R. Frederiksen Formand Ejendomsforeningen Danmark


UNIK BOLIG 4 – DEN KOMPLETTE LØSNING

OGSÅ MED ELEKTRONISK FLYTTESYN FLYTTESYN PÅ IPAD, ANDRE TABLETS ELLER PC – integreret med forretningsgange i Unik Bolig 4

OPENING.DK . 12570

• Bedre service • Effektivisering • Overholdelse af frister • Overblik over flyttesager

Scan koden* og læs mere! *Anvendelse af 2D mobilkoder og sms sker til alm. sms- og datatakst og betales via mobilregningen.

Kontakt os for et uforpligtende møde Tlf. 7642 1100 eller på mail unik@unik.dk

UNIK SYSTEM DESIGN · 7642 1100 · VEJLE · KØBENHAVN · UNIK.DK · UNIK@UNIK.DK


Konference

Andelsboligernes udfordringer 22. marts 2012

Kom og hør om Nødlidende andelsboligforeningers ejendomme – når andelshavere bliver lejere

v. advokat Torben

Tilm

ejendo eld dig p å msfor eninge n . dk/ andel

Winnerskjold, Abel & Skovgård Larsen.

Nyeste tendenser inden for ansvar og overpriser

v. juridisk konsulent Jane Q. Lorenzen, Ejendomsforeningen Danmark. Hør også cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, Realkredit Danmark, seniorkundechef Magnus Johan Djurhuus, Realkredit Danmark og direktør Poul Ørum, Willis I/S. Prisen for at deltage i konferencen er 495 kr. for medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Konferencen holdes hos Danske Bank, Kuppelsalen, Laksegade 10, København.

markedsnoter

Orienteringsmøde i Køge Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møen og Bornholm indbyder til orienteringsmøde på Hotel Hvide Hus i Køge den 2. marts 09.30 09.45

Velkomst Diverse nyheder og nye domme, v. juridisk konsulent Sophia Dankelev og chefjurist, adv. Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark 10.45 Pause 11.00 Overtrædelse af god skik og orden, opsigelse og ophævelse, v. Lars Brondt 11.45 Nye domme vedr. andre former for lejemålets ophør, v. Sophia Dankelev og Lars Brondt 12.00 Frokost 13.00 Vedligeholdsforpligtelse, fordelingen mellem lejer og udlejer, vandskader og skimmelsvamp, v. Sophia Dankelev 13.30 Revision og sammenskrivning af lejelovene, igangværende forhandlinger, v. Lars Brondt 13.45 Pause 14.00 Finansernes fald, v. Jesper Berg, Nykredit 15.00-15.30 Afrunding, spørgsmål og afslutning

Pris og tilmelding 200 kr. for medlemmer. 400 kr. for ikke-medlemmer. Det er gratis for boliglægdommere og nævnsmedlemmer at deltage. Beløbet vedlægges på check, eller indsættes på bankkonto: 5039 1038259. Tilmelding senest 17. februar hos Dan Koefoed, Amalievænget 37, 4900 Nakskov. E-mail: dk@aa-m.dk. Fax: 54 92 88 89.

Arrangementet står åbent for medlemmer af Fællesforeningen, men deltagerantallet er begrænset. Målgruppen er ejere og administratorer med begrænset kendskab til lejelovgivningen samt lægdommere og nævnsmedlemmer.

6


Få markedets stærkeste ejendomsadministration Brancheløsning baseret på Dynamics NAV • • • •

Markedsledende økonomistyring Ledelsesinformation, analyse og BI Mellemregning mellem selskaber Service-modul til både interne som eksterne håndværkere AARHUS | Tangen 6 | 8200 Aarhus N | Tlf. + 45 7020 2086 | ev@elbek-vejrup.dk | elbek-vejrup.dk

7525

www.ista.dk

do doprimo® dop opr lll radio ttrådløs råd varmemåler

istas ægte trådløse varmemålere, doprimo® lll, som hverken kræver tilslutning af 220 Volt eller telefonstik. doprimo® lll kører på batteri og sender de

Kontakt ista på 77 32 33 00 og få et uforpligtende tilbud og fordelingsregnskab i din ejendom.


TEMA

tilbageblik på 2011

2011 Positive tegn at spore Ejendomsbranchens rutsjetur nåede en jævn strækning i 2011, og nye projekter blev sat i søen. Administratorerne ser tilbage på et år, hvor kunderne var renoveringsparate FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO JESPER BLÆSILD Ejendomsbranchen gik ind i 2011 med et forsigtigt håb om, at det nye år ville byde på et fald i tomgangen og lysere tider på investeringsmarkedet. Vendepunktet blev dog udsat lidt endnu. I Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse faldt optimismen til ejendomsmarkedet fra første til sidste kvartal af 2011, og de seneste tal fra Oline-ED Statistikken viste en fortsat høj tomgang på otte procent for kontorlejemål på landsplan. Det danske investeringsmarked kørte også for lavt blus med 580 handler med større boligudlejnings- og erhvervsejendomme i første halvår af 2011. – Begivenheder som gældskrisen i Europa har været med til at mane til forsigtighed blandt virksomhederne, og det har spejlet sig i vores kontorudlejning i 2011. De har holdt igen med planerne om at udvide og brugt tiden til at overveje deres fremtid, siger afdelingsdirektør Bjarke Bendix Cloos fra Danica Ejendomme, hvis portefølje er fordelt på kontor- og boliglejemål samt butikscentre. 8

EN VERDENSNYHED PÅ VEJ – På butikscentersiden så vi i 2011, at forbrugertilliden og forbruget stadig var tilbageholdende. Der var en forsigtig optimisme i foråret, men den holdt ikke året ud, siger Bjarke Bendix Cloos. Der var dog også positive tegn at spore i markedet. Torvehallerne på Israels Plads i København stod klar, og blandt andet boligprojekter i Valby og på Aarhus Havn gik i gang. Danica Ejendomme kastede sig i 2011 ud i en udvidelse af Frederiksberg Centret og etableringen af et outletcenter i Høje Taastrup på 16.000 m2. Lokalplansforslaget for Frederiksberg Centret ligger nu i høring. Visionen er at lave det nyværende parkeringsdæk om til butiksareal og bygge 1½ etage ekstra parkeringsdæk oven på centret. Og lejerne står klar. – Det er en attraktiv investering af flere grunde. Centret har en god placering ved metroen. Den kommende Cityring vil øge kundestrømmen til centret, og der er stor interesse for at leje sig ind, siger Jens Dalskov, underdirektør i Danica Ejendomme. I Høje Taastrup stod Danica Ejendomme i 2010 tilbage med et 18.000 m2 stort areal,

da dagligvarekæden Kvickly valgte at opsige sit lejemål i City 2. Pensionskassen Danica så muligheden for at skabe en verdensnyhed: Et outletcenter i direkte sammenhæng med butikscentret. Hvis alt forløber som planlagt, står det nye outletcenter færdigt i foråret 2013. – Vi tror på, at beliggenheden og timingen er rigtig. Der er i disse tider fokus på pris og value for money, siger Bjarke Bendix Cloos.

ET SPIRENDE LEJEBOLIGMARKED? De private udlejningsboliger klarede sig igennem 2011 med en tomgang på 6,6 procent, og boligejendommene var det segment, som deltagerne i Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse spåede størst fremgang i 2011. – Det er svært at sige, om det er en tendens, der for alvor bider sig fast, eller om det er et resultat af det usikre boligmarked. Men vi har i hvert fald i 2011 oplevet en stigende interesse for at leje sin bolig, siger Jens Dalskov.


Direkt ktør ø Hen Henrik rik ik Dah Dahl hl Jep Jeppes pesen, en, Dan-E Dan-E n Ejen j dom jen domme me as, ssam mmen med mm med af a elin afd ngs gsdir direkt ektø ør Bjja jarke Ben ndix Cloo ndix Clooss og unde un rdirek rekttø tø ørr Je Jens n Dal Da skkov fra ra Dan Danica ic Ej Ejend ndo nd omme. mme. Dan n-Ej Ejen end ndo nd omm omm me as admi dminis nistre trerer rerr c cen ntttrret for Da Danic nica Ejen endom omme. me. Fred Fred ede derik d iksbe iks sberg g Cen Centrrre et i Køb benhav ben havn n ska skall ud dvides med 1½ 1½ ekstr ekstra etag tage tag ag til but butikk ikke er og par er parker ering.

Danica Ejendomme oplevede især en stigende efterspørgsel efter boliger i hovedstaden og i Aarhus. – Generelt må vi sige, at 2011 var et jævnt år, hvor tingene ikke blev markant værre. Hvor vi de sidste tre år har oplevet en øget tomgang og et fald i detailhandlen, bød 2011 på en mere stagnerende tendens, siger Bjarke Bendix Cloos og pointerer, at pensionsselskaberne adskiller sig fra andre aktører i ejendomsbranchen ved at være egenfinansierede og dermed er upåvirket af, at finansieringsmulighederne er blevet indskrænket.

ADMINISTRATOR SØGES I den anden ende af branchen går Henrik Dahl Jeppesen, direktør for Dan-Ejendomme as, så langt som til at sige, at 2011 var et generelt positivt år for de fleste ejendomsadministrationsvirksomheder. – Selve krisen har jo ikke skabt et mindre behov for professionelle administratorer. Ejendommene skal stadig drives. Så jeg vover at påstå, at administratorbranchen nok er en af de brancher, der ikke har været så hårdt ramt i 2011. Generelt tror jeg, at de fleste administrationsvirksomheder vil opleve vækst

Der er generelt en stor lyst til at investere i ejendommene – ikke mindst til at etablere energivenlige løsninger Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør i Dan-Ejendomme as

i de kommende år, hvis virksomhederne vel at mærke er parate til at omstille sig, siger han. 2011 blev året, hvor administrationsvirksomhedernes behov for kvalificeret arbejdskraft for alvor kom på dagsordenen. Ejendomsforeningen Danmarks beregninger viser, at der frem til 2018 vil komme til at mangle omkring 6.000 nye administratorer. – En hæmsko for branchens vækst kan blive, at vi ikke kan få tilstrækkelig arbejdskraft. Administratorerne er nødt til at gøre sig synlige og attraktive, siger Henrik Dahl Jeppesen.

25 PROCENT PÅ REGNINGEN Den længe ventede moms på ejendomsadministration blev en realitet i 2011. Hos DanEjendomme as forløb overgangen uden de store udfordringer. – Vi har brugt masser af energi på at oplyse grundigt om problemstillingen, og det 9


TEMA

tilbageblik på 2011

fortsætter vi med til generalforsamlingerne i 2012. Administratorernes frygt, forud for at ændringen trådte i kraft, var nok i virkeligheden større end de egentlige problemer, den gav. Langt de fleste kunder har accepteret afgiftsforhøjelsen, siger Henrik Dahl Jeppesen.

GANG I RENOVERINGERNE Årets wakeup-call for både ejere og administratorer kom med årets store skybrud den 2. juli. Alene Dan-Ejendomme as havde 300 berørte investeringsejendomme i Københavnsområdet. Det satte gang i arbejdet med at ajourføre beredskabsplaner og ruste ejendommene til at klare klimaændringerne. – Vi fik øjnene op for, at den måde, administratorerne driver ejendomme på, uundgåeligt vil blive påvirket af klimaændringerne. Det er nødvendigt med en klimastrategi og beredskabsplan for alle ejendommene, siger Henrik Dahl Jeppesen. Dan-Ejendomme as havde i året, der netop er gået, det største antal renoverings- og vedligeholdelsesopgaver nogensinde. – Der er ikke så meget krise blandt vores kunder, at man ikke sætter opgaver i gang. Der er generelt en stor lyst til at investere i ejendommene – ikke mindst til at etablere energivenlige løsninger, siger Henrik Dahl Jeppesen.

Indekskonference 2012 Torsdag den 23. februar 2012 kl. 8.3012.30 holdes årets indekskonference. Det sker i år hos Danske Bank, Kuppelsalen, Laksegade 10, København På konferencen lanceres IPD Dansk Ejendomsindeks 2011 med nøgletal for det danske investeringsmarked i det forgangne år. Du kan høre oplæg fra blandt andre cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, Realkredit Danmark, og direktør Jørgen A. Horwitz, Finansrådet.

alf@ejendomsforeningen.dk

Læs mere, og tilmeld dig konferencen på

ipd.com/denmark.

Reducer dine IT-omkostninger – og nyd samtidig friheden med en ægte cloud-baseret ejendomsløsning fra Datamann A/S Med en WeDo§Ejendom ASP løsning fra Datamann A/S kører din løsning i ”skyen”, men priserne er helt nede på jorden. Du vil ofte kunne halvere dine IT-omkostninger og samtidig få en af markedets mest omfattende og stabile løsninger.

”Vores vigtigste værktøj – stabilt, alsidigt, fuldt integreret og enkelt i brug”

WeDo§Ejendom ASP er ægte cloud-baseret og derfor tilgængelig fra en hvilken som helst PC, Mac eller iPad - bare den har forbindelse til internettet.

Allan Rigelsø, Partner hos Boligadministratorerne A/S, kunde siden 2003

Datamann A/S har leveret IT-løsninger til ejendomsbranchen i mere end 25 år. Det giver tryghed, når nogle af landets største administrationer anvender en integreret WeDo§Ejendom løsning – hver dag.

Kontakt os på telefon: 39 53 75 34 eller via email: wedo@datamann.dk

10

OBS! Nu også til iPad

Se mere på www.datamann.dk


Nykredit er en bank, du kan tale forretning med Som erhvervskunde i Nykredit får du en bank, der engagerer sig i din virksomhed. Vi hjælper dig med at få økonomisk overblik, så du kan træffe de rigtige beslutninger. Vi tilbyder en lang række værktøjer til effektivisering af rutiner og styrkelse af likviditeten, og hvis du indvier os i dine planer, kan vi aktivt bidrage til at realisere dem. På nykredit.dk/bankkunder fortæller tre af vores kunder, hvad de har fået ud af at bruge Nykredit som samarbejdspartner og økonomisk bagland. Se de små videoer og ring 70 22 15 77, hvis du vil tale forretning.

Tænk nyt


TEMA

tilbageblik på 2011

Det skete i 2011 JANUAR 2011

MOMS Moms på ejendomsadministration og på byggegrunde blev en realitet. Det gav administratorerne et omfattende arbejde med at informere deres kunder om den

nye afgift. Sælgere af byggegrunde havde travlt i slutningen af 2010, og der kom et kortvarigt boom i salget af grunde, der ikke var set siden 2006, ifølge Danmarks Statistik.

FEBRUAR 2011

GRØNNE LEJEBOLIGER

Den længe ventede rapport fra tænketanken Concito „Grøn byfornyelse – fra paradoks til potentiale ved energirenovering af private udlejningsejendomme“ udkom. Ejendomsforeningen Danmark var med i udvalget bag rapporten og så forsigtigt positivt på Concitos nytænkende model, der forhåbentlig kan være med til at nedbryde barriererne for energire-

novering af de ældre private udlejningsejendomme. – Martin Lidegaard (R), der stod bag rapporten, sidder jo nu som klima-, energi- og bygningsminister, så han kender til udlejers udfordringer. Vi håber på, at han bygger videre på Concitos tanker om aftalte energiforbedringer i de private lejemål, siger John R. Frederiksen.

MARTS 2011

SKATTEFEJL En ændring i selskabsskatteloven (L84) blev vedtaget og rettede op på en skattefejl. Med ændringen blev begrænsningen på tre år for modregning af rentefradragsbegrænsende tab ophævet. Foreningen gjorde i efteråret 2010 daværende skatteminister Troels Lund Poulsen (V) opmærksom på problemet. Utilsigtet havde begrænsningen ramt ejendomsselskaber med renteswaps, så de risikerede at komme til at betale meget store beløb i skat af indkomster, som de ikke havde haft. – Det ser umiddelbart ud til at være en mindre detalje i selskabsskatteloven, der er blevet ændret. Men den har enorm stor betydning for mange af vores medlemmer, siger John R. Frederiksen.

FEBRUAR 2011

NY FORHANDLINGSRUNDE Ejendomsforeningen Danmark blev indkaldt til en ny runde forhandlinger om forenkling af boliglejelovene. – Vores medlemmer sikrer de daglige rammer for mange familiers hverdag i de private lejeboliger. Vi ser derfor frem til, at lejere og udlejere snart kan få en moderne og tidssvarende lejelov at agere ud fra. I den forbindelse håber jeg også på, at vi vil opleve en række konstruktive forhandlinger om netop denne forenkling og modernisering af reglerne, siger John R. Frederiksen.

12

MAJ 2011

PCB Regeringen offentliggjorde sin handlingsplan for, hvordan vi slipper af med miljøgiften PCB i bygninger. Hjemmesiden pcb-guiden.dk blev også lanceret i 2011, og Ejendomsforeningen Danmark afholdt et gåhjemmøde om, hvordan man renoverer for PCB. Ejendomsforeningen Danmark vil følge udviklingen tæt og holde medlemmerne orienterede.


JULI 2011

REGN, REGN, REGN Danmark stod under vand efter et massivt skybrud, og ejendomsejerne fik travlt med at udbedre skaderne på bygninger og veje. – Landets kommuner har gennem årtier forsømt at vedligeholde kloakkerne, selvom erhvervets skattebetaling har været stigende, og grundejerne alene i grundskyld i 2010 har betalt 20 mia. kr. Der burde være penge nok til renovering af landets kloakker. Eller har man brugt pengene til noget andet? Nu må der tages politisk ansvar, siger John R. Frederiksen. Ejendomsforeningen Danmarks beregninger viser, at provenuet fra netop grundskatterne gennem de seneste 15 år er steget med 68 procent.

SEPTEMBER 2011

DIGITAL TINGLYSNING Det blev den digitale tinglysnings toårsfødselsdag. Administratorerne, der har landets ejerforeninger som kunder, har stadig store problemer. Systemet kan ikke håndtere tinglysning af større dokumenter. Børsen bragte historien om en ejerforening med 315 ejere, der havde ventet over et år på at få tinglyst et tillæg til vedtægterne. Det er stadig ikke lykkedes. Ejendomsforeningen Danmark rejste endnu en gang sagen over for justitsminister Morten Bødskov (S). Han har nu tilkendegivet, at han er enig i foreningens kritikpunkter, og at der i løbet af januar udsendes nye retningslinjer for tinglysning på vegne af ejer- og andelsboligforeninger.

NOVEMBER 2011

SEPTEMBER 2011

NY MINISTER Med regeringsskiftet fik ejendomsbranchen sin egen minister igen. Carsten Hansen blev minister for by, bolig og landdistrikter. Han lovede på Ejendomsforeningen Danmarks årlige delegeretmøde den 10. november at gøre energirenoveringer mere attraktive for den private udlejningssektor. – Vi arbejder i ministeriet i øjeblikket på at skrue en energipakke sammen. Vi skal stræbe efter en løsning, hvor balancen mellem lejer og udlejer ikke forrykkes urimeligt. Det er mit mål. Jeg forventer, at vi i løbet af foråret kan fremsætte et forslag, sagde Carsten Hansen.

BREV TIL OLE SOHN Ejendomsforeningen Danmark opfordrede erhvervs- og vækstminister Ole Sohn (SF) til at forlænge statsgarantierne til FIH Erhvervsbank. Bankens beslutning om at reducere udlån til ejendomsbranchen kan få store konsekvenser for ejendomsbranchen. – Der er utvivlsomt nogle, der er meget pressede, og så er der andre, som, hvis de får den fornødne tid, nok godt kan finansiere sig andetsteds. Hvis politikerne på nogen måde kunne hjælpe til i processen, for eksempel med en forlængelse af garantierne, så ville det være godt. Ikke alene for de låntagere, der kommer i klemme, men for hele samfundet, siger John R. Frederiksen.

DECEMBER 2011

FORSKELSBEHANDLING Folketinget ændrede grænsen for generationsskiftebeskatning, så mindre end 50 procent af virksomhedens indtægter må stamme fra udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter og værdipapirer eller lignende, for at en virksomhed kan foretage et generationsskifte med skattemæssig succession. Reglerne betragter ejendomsvirksomheder som passiv pengeanbringelse. Foreningen har gennem årene gjort de siddende skatteministre opmærksomme på

den ulogiske forskelsbehandling og gjorde også indsigelser i forbindelse med lovændringen. Desværre uden effekt. – Reglerne for beskatning af generationsskifte hindrer ejendomsvirksomheder i at overleve, når en generation vil give plads til den næste i rækken. Beskatningen er så høj, at de kan blive nødsaget til at lukke, hvis ikke branchen opnår samme vilkår som resten af erhvervslivet, siger John. R. Frederiksen. 13


TEMA

tilbageblik på 2011

Danmark viste sig som økonomisk åndehul I 2011 gik finanskrisen ind i sit fjerde år. Huset har talt med Sune Worm Mortensen, der er chef for koncernrådgivning i Nykredit, for at høre, hvad året bød på FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO HENRIK FRYDKJÆR Vi indledte 2011 med en tro på, at det måtte blive året, hvor rentepilen igen pegede opad. Ikke mange turde tro på, at de historisk lave renter ville fortsætte eller falde yderligere. Men det gjorde de, og dansk økonomi anno 2011 blev karakteriseret ved i december at nå et niveau på 0,8 procent, der er det laveste i Nationalbankens 200 år gamle historie. Da den europæiske gældskrise brød ud i løbet af sommeren, var årets altoverskyggende tema også lagt fast. – Danmark viste sig som et økonomisk åndehul. Selvfølgelig har vi vores udfordringer, men i forhold til resten er Europa var der stabilitet i Danmark. Det har for ejendomsbranchen betydet, at renterne fortsatte med at falde ganske meget i 2011. Det er et udtryk for, at vi nyder omverdenens tillid. Danmark anses for en sikker havn i et uroligt farvand, og det har givet os nogle af de laveste renter i Europa, siger Sune Worm Mortensen, der er økonom og chef for koncernrådgivning i Nykredit.

INGEN TILLID TIL FREMTIDEN Danskerne klarede sig overordnet set godt igennem 2011 på den økonomiske front. – Det har vist sig, at vi er ramt af krise på mange måder, men så hårdt er vi heller ikke ramt nu og her. Til gengæld er mange danske forbrugere ramt af en frygt for fremtiden, siger Sune Worm Mortensen. Danskernes manglende tillid til fremtiden gik igen på ejendomsmarkedet, hvor risikovilligheden var i lav kurs blandt branchens aktører. Også i 2011 måtte vi se langt efter et ejendomsmarked med dynamik og handelsaktivitet. – Risikotagning blev taget af dagsordenen hos banker og investorer, så der var ikke den søgning efter ejendomme og det handelsflow, vi så tidligere. Omvendt er der kommet udenlandske spillere til. Det må vi jo se som en blåstempling af det danske ejendomsmarked, siger økonomen. Der blev i 2011 solgt flere ejendomme til udenlandske købere end til danske. I 2011 registrerede Sadolin & Albæk et salg til udenlandske investorer på over 3,8 mia. kr. Blandt andet købte kapitalfonden MGPA Illums bygning i København.

14

MEDVIND PÅ DRIFTEN – Overordnet set var det danske ejendomsmarked i 2011 præget af uro. Aktiekursfald har betydet, at formuerne er svundet ind. Og markedet har mærket, at der blandt andet på grund af bankkrak har været porteføljer til salg. Dog uden der har været tale om brandudsalg, siger Sune Worm Mortensen. Han mener dog, at året også bød på gode tider for de investorer, der formåede at udnytte tiderne til at optimere på ejendommenes drift. – Driftssiden havde det samlet set godt. Der var ikke pres på håndværkerne, ledigheden var steget, så der var ikke så stort lønpres som tidligere, hvis man manglede personale, og finansieringsomkostningerne var lave på grund af de favorable renter. Der har altså været medvind på driftssiden, mens det, som gav investorerne modvind, altovervejende var udfordringerne for egenkapitalen og værdiansættelsen af ejendommene, siger han.

2012: DYRERE FINANSIERING Prognosen for udviklingen i Danmarks BNP-vækst i 2012 var sænket til 1,1 procent i Det Økonomiske Råds seneste vismandsrapport fra november. Det var et fald i forhold til forårets rapport, hvor prognosen sagde to procent. Ejendomsforeningen Danmarks kvartalsvise forventningsundersøgelse har igennem 2011 også vist en nedjustering i forventningerne til afkastet på ejendomme i de nærmeste år. – Den enorme uro og usikkerhed, som vi gik ud af 2011 med, vil også præge 2012. Uansat hvad der sker i EU, så vil det rent økonomisk blive et Europa på smalhals. Der kommer recession i Europa, og det vil vi mærke i Danmark. På ejendomsmarkedet vil det vise sig som fortsat relativt begrænsede værdistigninger, siger Sune Worm Mortensen. Han tror på, at ejendomsmarkedet fortsat vil kunne nyde godt af de lave renter i 2012. Til gengæld vil finansieringsomkostningerne stige for mange ejendomsinvestorer på grund af de nye Basel III-regler. Det nye regelsæt stiller strengere krav til blandt andet likviditet og kapitaldækning. – Præmisserne for finansiel forretning vil ændre sig i Danmark og den vestlige verden på grund af Basel III-reglerne. Der vil være færre penge at låne, og det vil være dyrere at låne dem, siger Sune Worm Mortensen.

alf@ejendomsforeningen.dk


Vi har en enorm svær økonomisk situation i øjeblikket, men vi er i den grad hjulpet af, at renterne er så lave, som de er Sune Worm Mortensen, økonom og chef for koncernrådgivning i Nykredit

15


nøgletal for ejendomsmarkedet

2011 i tal og figurer 2011 bød på rekorder på boligmarkedet, positive afkast i England og en ny forventningsundersøgelse FORFATTERE MORTEN MAROTT LARSEN OG ANDREAS R.E. PEDERSEN

Forholdene på det danske marked for private boliger påvirker det totale afkast på ejendomme med udlejningsboliger. Antallet af boliger til salg nåede nye højder i året, der gik. På sit højeste var der 86.165 boliger til salg i Danmark. Det store udbud er med til at påvirke boligpriser såvel som afkast på boligudlejningsejendomme negativt. Det engelske investeringsejendomsmarked er en god indikator for, hvordan det kommer til at gå på det danske marked i den nære fremtid, som tidligere vist i en økonomisk analyse i Huset februar 2010. I 2011 faldt det totale afkast i løbet af året, men det lå stadig over gennemsnittet for de sidste 11 år. Det viser IPD’s månedlige indeks for afkastet på investeringsejendomme i England.

Det totale afkast for de danske investeringsejendomme for 2011 offentliggøres først den 23. februar for IPD Dansk Ejendomsindeks, men allerede nu har vi en fornemmelse for, hvad resultatet vil blive. Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse viser nemlig, at der forventes et totalt afkast på lidt over fem procent. I de første kvartaler i 2011 var forventningen til det samlede afkast i 2011 højere end senere på året. Eftersommerens konsolidering af gældskrisen i Sydeuropa er skyld i nedjusteringen af forventningerne til ejendomsindtjeningen. Paradoksalt nok kan de sydeuropæiske problemer på sigt sende højere afkast til de danske ejendomme, da det danske marked anses for mere sikkert end mange andre markeder.

mml@ejendomsforeningen.dk, anp@ejendomsforeningen.dk

Antallet af boliger til salg toppede primo august 2011 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Boliger til salg

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Boliger til salg 2011

Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening.

I løbet af 2011 steg antallet af boliger til salg med 11,7 procent fra 72.844 lige efter nytår til 81.165 den 30. november. I den mellemliggende periode var antallet oppe på 86.165 i hele landet. Hen

16

imod årets slutning var antallet faldet til 81.335. Udbuddet toppede den 10. august med 86.165 boliger til salg. Da var antallet 170 procent højere end den 22. februar

2006, hvor udbuddet var på sit laveste i de seneste 11 år med 31.946 til salg-skilte i Danmark.


Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse viser dalende forventninger til det totale afkast Procent 5,6 5,5 5,4 5,3 5,2 5,1 5,0 4,9 1. kvartal 2011

2. kvartal 2011

3. kvartal 2011

4. kvartal 2011

1. kvartal 2012

Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse. Ejendomsforeningen.dk/edf.

I starten af 2011 lancerede Ejendomsforeningen Danmark en forventningsundersøgelse, hvor en række aktører på det danske investeringsejendomsmarked hvert kvartal bliver spurgt om deres forventning til blandt andet det totale afkast for året.

Undersøgelsen er udkommet fem gange, og figuren viser forventningen til det totale afkast i 2011 i de fem udgivelser. Resultaterne viser, at den optimisme, der prægede den internationale økonomi i foråret også kunne ses på forventningen

til de danske investeringsejendomme. Efterhånden som den økonomiske situation blev mere usikker hen over sommeren, blev forventningerne til ejendommenes totale afkast også nedjusteret.

Det engelske månedlige indeks viser fortsat totalt afkast over gennemsnittet Procent 30

20

10

0

-10

-20

-30 2000

2001

2002

2003

2004

Alle ejendomme UK 2000-2010

2005

2006

2007

2008

2009

Alle ejendomme UK 2011

2010

2011

Gennemsnit

Kilde: IPD UK Monthly Property Index.

I 2011 tegnede det engelske IPD UK Monthly Property Index sig for et lille fald hen over året i det årlige afkast. Figuren viser det totale afkast et år bagud fra den pågældende måned, således at

afkastet på 13,4 procent afbilledet for januar 2011 er målt i perioden fra januar 2010 til januar 2011, mens afkastet fra november 2010 til november 2011 er på 8,5 procent.

Niveauet er ikke så højt som i midten af 00’erne, men stadig over niveauet fra lavkonjunkturen i 2001 og 2002. Det gennemsnitlige totale afkast for de sidste 11 år er på 8,2 procent.

17


markedsnoter

Ejendomsadministratorer går sammen Lautrup, Dansk Administrationsselskab A/S, og CEJ Ejendomsadministration A/S er den 1. januar 2012 gået sammen og har etableret et landsdækkende ejendomsadministrationsselskab. Dansk Financia og Bolux Ejendomsadministration har fra den 1. februar besluttet at sammenlægge deres aktiviteter vedrørende tilsyn af ejendomme og ejendomsadministration. Det fortsættende selskab er Dansk Financia. Aktiviteterne i virksomheden Niels E. Fisker indgår også i sammenlægningen.

Nye jurister i Ejendomsforeningen Danmark Vi byder velkommen til Lars Brondt, der er foreningens nye chefjurist. Han er uddannet jurist og advokat med en master i kommunikation. Han har tidligere været erhvervsjuridisk chef i Landbrug & Fødevarer og før det advokat. Foreningen har også fået to nye juridiske konsulenter. Jane Qvist Lorenzen er uddannet jurist og kommer fra den tidligere Erhvervs- og Byggestyrelse.

Ny udgave af Ejendomsregnskab Sophia Dankelev er uddannet jurist og har været ansat som dommerfuldmægtig senest ved Københavns Byret.

I januar kom en ny udgave af lærebogen Ejendomsregnskab på gaden. Lærebogen handler om regnskaber for ejendomme og er således den eneste af sin art på dansk. Bogen sætter dig i stand til at udarbejde præcise og forståelige regnskaber for ejendomme. j

Ejendomsreg nskab

Camilla Wermelin fra Aberdeen Asset Manage-ment A/S har videreført og tilrettet første udgave af lærebogen i forbindelse med under-visningen af ejendomsadministratorer.

FOTO VIBEKE TOFT

Ejendomsre

gnskab

Bestil bogen på ejendomsforeningen.dk/bog.. Medlem: 360 kr. Ikke-medlem: 450 kr.

Ansvarsforsikring af ejendomsadministration Ejendomsforeningen Danmark tilbyder i samarbejde med Willis sine medlemmer en ansvarsforsikring for administratorer. Den blev fornyet pr. 1. januar 2012. Willis har gennem forhandlinger fastholdt den nuværende præmiesats og udvider dækningen. Dækning udvides Forsikringen er blevet udvidet på følgende punkter: • Digital tinglysning er omfattet som i 2011 uden præmietillæg • Dækning mod kriminalitet er fortsat en del af policen, og mod et mindre policetillæg på minimum kr. 500 pr. medlem (0,715 procent af medlemmets omsætning) er også netbanksindbrud medsikret.

Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejendomme, andels- og ejerforeninger FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S

18

Gl. Kongevej 160 x 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 x Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk Kontakt Niels Ole Sloth direkte 33 55 77 66 niels@assurancepartner.dk

Formuleringen bliver således: „…. denne forsikring udvidet til at dække ethvert formuetab som sikrede klienter måtte lide som følge af ansattes og alle indehaveres uredelige omgang med 3.-mands midler (uanset om forholdet må betegnes som underslæb, svig, bedrageri eller på anden kriminel måde). Herudover er denne forsikringsdækning udvidet til at omfatte 3.-mands uautoriserede adgang til de af forsikringstagers klienters konti i danske pengeinstitutter, som forsikringstager har adgang til. Det er en forudsætning for denne udvidelse, at den uautoriserede adgang foregår via forsikringstagers computersystem, og at der er installeret en internetsikkerhedspakke, herunder firewall og antivirusprogram, der automatisk opdateres i sikredes computersystem. Antivirusprogrammer samt firewalls har typisk en opdateringsfunktion, som IKKE må slås fra.“ Dækningen omfatter således ikke netbanksindbrud via klienternes egne systemer. Forsikringen er placeret i HDI Gerling, der har opkøbt Nassau Forsikring. Betingelser med videre er enslydende med de tidligere.


Support Med et STRATO abonnement følger hotline til vores dygtige supportere Forum Anvend STRATO Forum til at udveksle erfaring med andre administratorer Hurtigt i gang Skræddersyet introduktion og undervisning

STRATO

®

Læ s m er e på w w w.s tr at o. dk el le r ko nt ak t os fo r yd er lig er e in fo rm at io n og få en uf or pl ig te nd e de m on st ra ti on

It-systemet til ejendomsadministration t t t t t

Nem håndtering af alle administrative opgaver Komplet økonomisystem med alle typer regnskaber Fuldt medlemssystem med integreret venteliste Projektstyringsmodul til bl.a. bygningsvedligeholdelse Enkel registrering og arkivering af korrespondance

t t t t

Alle boligtyper administreres Alle former for lejeopkrævning Alle lejereguleringer udføres Alle former for internetkontakt til interessenter

EBC Products har siden 1984 leveret it-systemer til danske ejendomsadministratorer og er med over 250 installerede systemer førende på området.

EBC Products · Nordkrog 15 · 2900 Hellerup · Tlf. 39 62 78 30 · ebc@strato.dk · www.strato.dk


interview

Det vil koste Tonny Henriksen 15,4 mio. kr., hvis han vil overdrage Nybro Ejendomsadministration til sine børn, når han går på pension.

20


Umuligt generationsskifte:

– Så må vi kaste håndklædet i ringen Reglerne for beskatning af generationsskifte hindrer ejendomsvirksomheder i at overleve, når ejeren vil give plads til næste generation FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT

som er bundet i virksomhedens ejendomme og kun kan frigøres ved et salg.

For 53-årige Tonny Henriksen er pensionen ikke lige rundt om hjørnet. Han nyder sit arbejde som udlejer og ejer af ejendomsvirksomheden Nybro Ejendomsadministration og regner med at fortsætte mange år endnu. Heldigvis. For når Tonny Henriksen engang ønsker at overlade virksomheden til nye kræfter, må han se i øjnene, at det ikke bliver muligt for ham at lade sine to børn på nu 21 og 18 år føre deres fars virksomhed videre gennem et generationsskifte. Det hindrer de nuværende regler. – Denne virksomhed er mit hjerteblod, og jeg vil gerne have muligheden for at give den videre til mine børn. Men på grund af reglerne for generationsskiftebeskatning vil børnene ikke kunne overtage. Så må vi kaste håndklædet i ringen, siger Tonny Henriksen. I dag bliver ejendomsvirksomheder automatisk ligestillet med investeringer i aktier, obligationer, guld og kontanter, når de står over for generationsskifte. Det betyder, at en ejendomsvirksomhed ikke har muligheden for at overdrage med skattemæssig succession i modsætning til resten af Danmarks erhvervsvirksomheder. Tonny Henriksen vurderer, at hvis virksomheden skal generationsskifte, bliver skattesmækket så stort, at det fjerner det økonomiske grundlag for at føre virksomheden videre. Ejendomsforeningen Danmarks beregninger viser, at et generationsskifte i Nybro Administration vil koste 15,4 mio. kr. Det er et beløb,

EJENDOMSVIRKSOMHEDER ER IKKE PENGETANKE

Urimelig forskelsbehandling fortsætter Ejendomsforeningen Danmark har gennem en årrække opfordret til at man afskaffede den ulogiske forskelsbehandling af ejendomsvirksomheder i forbindelse med generationsskifte. Men intet er sket.

Folketinget besluttede i december 2011 at ændre grænsen for generationsskiftebeskatning således, at mindre end 50 procent af virksomhedens indtægter må stamme fra udlejning af fast ejendom eller besiddelse af kontanter, værdipapirer eller lignende, for at man kan foretage et generationsskifte med skattemæssig succession. Folketinget løste dog ikke det problem, som Ejendomsforeningen Danmark har peget på gennem flere år: At ejendomsvirksomheder som de eneste erhvervsdrivende i landet automatisk betragtes som pengetanke og dermed forskelsbehandles. Tonny Henriksen stiller sig uforstående over for skattereglernes definition af ejendomsvirksomheder som passiv pengeanbringelse. – Jeg ser os som enhver anden virksomhed. Tingene skal fungere, som hvis vi var en produktionsvirksomhed. Vi har dagligt dialog og samarbejde med blandt andre lejere og håndværkere. Jeg har aldrig investeret i ejendomme ud fra, at de måske var mere værd i morgen. Det, jeg skal leve af, er at administrere og udvikle ejendommene, siger Tonny Henriksen, der købte sin første udlejningsejendom i 1980’erne. Nybro Ejendomsadministration beskæftiger i dag tre ansatte og har knap 200 lejemål i Københavnsområdet og Lyngby.

alf@ejendomsforeningen.dk

– Det skuffer os, at skatteministeren vælger at fortsætte forskelsbehandlingen. Der er grundlæggende set ikke forskel på en ejendomsvirksomhed og en maskinfabrik. De har begge kunder, leverandører og ansatte. Derfor bør ejendomsvirksomheder naturligvis ligestilles med andre erhvervsdrivende, som for eksempel industri og landbrug, siger John R. Frederiksen, formand i Ejendomsforeningen Danmark.

21


-Optimering af ejendomsværdi og lejeindtægter Udvikling af §5.2 projekter Projektanalyse Vedligehold og forbedring Projektering og entreprisestyring

ivan graae arkitekter | 33 13 14 13 | ivan.graae@image.dk | ivangraae.com Vi driver også boligudlejning og har kendskab til ejendomsrenovering og lejeforhold!

Hos os betyder Administration også udvikling, optimering og bevaring Med stor erfaring fra administration af fredede ejendomme, tilbyder vi ansvarsfuld administration af dine ejendomme. Vi forholder os engageret og seriøst til din ejendoms behov og udfordringer, og indgår i tæt dialog omkring udviklingsmulighederne. Hos os er din ejendom ikke bare ”én i mængden” men den bliver sat i centrum og varetaget ansvarsfuldt. Ring for en uforpligtende samtale på 22 38 07 31 eller se mere på www.sofiehoej.dk

Sparring om fremtidens ejendomsfinansiering Har I den optimale realkreditfinansiering af jeres erhvervsejendomme? Realkredit Danmark er specialister i erhvervsejendomme. Vi tilbyder professionel sparring, så I får en optimal finansiering af jeres ejendomsinvesteringer. Kontakt os, så vi kan udveksle viden om ejendomme. Ring til os på 70 15 15 21 eller gå ind på www.rd.dk/erhverv.

SOFIEHØJ Ejendomsadministration ApS


kend din boligpolitiker

Tinget s Huset nye ansi g præse nterer ter komm e

10 spørgsmål til Jan Johansen (S))

i de nd by- og e numre de ny boligo rdføre e re.

mener, mene ner at at det er vigtigt, vigtigt at vi får en orde ordentlig en ntlig drøftelse med boligmarkedets interessenter.

6

Hvordan ser du på moderniseringer i den private udlejningssektor? Det er vigtigt, at de private lejeboliger moderniseres. Der er fortsat 135.000 private lejeboliger uden enten bad eller toilet. Jeg ser derfor positivt på de såkaldte gennemgribende moderniseringer. Men vi må forholde os til, at der er nogle lejere, som ikke kan betale huslejen efter en modernisering. Det skal vi gøre noget ved politisk, så vi sikrer os, at de fortsat har råd til at bo i boligen.

7

FORFATTER RIKKE KRISTIANSEN

1

Hvad betyder din bolig for dig? Min bolig betyder rigtig meget for mig. Det er afgørende, at man har et godt sted at bo – navnlig for vores børn. I Danmark opholder vi os jo meget indendørs på grund af klimaet, så derfor er boligen ekstra vigtig. Det betyder blandt andet, at børnene skal have god plads i boligen til at kunne lege.

2

Hvad er din vigtigste mærkesag på det boligpolitiske område? For mig er det vigtigt, at boligmarkedet rummer mange forskellige typer af boliger. Der skal være private og almene lejeboliger og andels- og ejerboliger. Det er også meget vigtigt, at boligerne har et ordentligt indeklima, så vi ikke bor i boliger med fx fugt og skimmelsvamp. Det skal vi have fokus på, så historien ikke gentager sig. Jeg tror, at det gik lidt for stærkt under det store byggeboom. Det er også vigtigt, at vi sætter fokus på de udsatte boligområder. Vi må sætte os ned og få fundet ud af, hvad vi kan gøre. Jeg vil arbej-

Jan Johansen er valgt ind i Folketinget ved valget i 2011. Jan er 54 år. Han har blandt andet siddet i kommunalbestyrelserne i Munkebo og Kerteminde. Han er gift og har to børn.

de for, at vi får udarbejdet en handlingsplan for de udsatte boligområder.

3

Der er brug for regelforenkling af boliglejelovene, mener både politikere og aktører i branchen. Hvilke konkrete forslag har du til det arbejde? Jeg ser meget positivt på en regelforenkling af boliglejelovene, og jeg er helt sikker på, at vi får regelforenklet boliglejelovene i løbet af 2012. Det hænger sammen med, at organisationerne allerede har udarbejdet den såkaldte enighedsliste. Derfor er det muligt, at parterne sætter sig sammen og uddyber enighedslisten.

4

Hvad vil du aldrig stemme for? Jeg vil aldrig stemme for en total liberalisering af boliglejeloven. Efter min mening så skal der være en form for styring af, hvordan huslejen skal fastsættes. Min frygt vil ellers være, at det bliver skatteyderne, som i sidste ende må betale.

5

Hvad ser du som det største problem på boligområdet? Der er flere problemer. Vi ser desværre en flugt fra landdistrikterne. Det er derfor vigtigt, at vi aktivt får ændret på den udvikling. Vi skal også have gang i boligmarkedet igen, og det er bestemt ikke let. Bankerne er meget forsigtige med udlånene. Derfor bør de inddrages i, hvad vi kan gøre for at øge låneudbuddet. Jeg

Hvordan får man gang i energirenoveringerne af de private udlejningsboliger? Vi skal se på incitamenterne. Hvis en udlejer fx vil isolere, så er det et problem, at varmebesparelsen tilfalder lejer. Vi skal sørge for, at der også er en fordel i det for ejeren. Ellers stopper energiinvesteringerne.

8

Antallet af private udlejningsboliger har siden 1970 været faldende. Hvordan får vi vendt udviklingen? Jeg tror på, at vi ændrer den udvikling ved at skabe en forenklet lejelov. Vi skal også have aflivet myterne, og vi skal sikre, at udlejerne får et bedre omdømme i befolkningen.

9

Hvilken prioritering har boligområdet for dig i forhold til dine andre arbejdsopgaver? Boligområdet har en høj prioritering hos mig. Jeg har aldrig beskæftiget mig med boligområdet før, men jo mere jeg får sat mig ind i det, jo mere spændende bliver det. Jeg er derfor også meget åben over for ideer og input.

10

Hvad vil du helst huskes for på boligområdet, når du engang forlader Folketinget? Jeg vil gerne huskes for at have været med i en regering, hvor vi igen etablerede et boligministerium. Et ministerium som også skal varetage landdistrikternes interesser. For vi ser i disse år, at endnu flere danskere flytter fra land til by. Derfor skal vi øge livskvaliteten i landdistrikterne ved blandt andet at få etableret flere aktiviteter i disse områder. Vi skal skabe landområder, hvor folk har lyst til at bo.

rik@ejendomsforeningen.dk 23


markedsnoter

Landsmøde 2012

Sæt

xik

alen

dere

n

Torsdag den 19. april 2012 fra kl. 12. Læs mere, og tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/landsmoede

FÅ MERE VIDEN ERHVERVSLEJEKONTRAKTER

FORHANDLINGSTEKNIK

MARKEDSLEJE I ERHVERVSLEJEMÅL

Lær at udforme en erhvervslejekontrakt, og få kendskab til kontraktens særlige vilkår.

Få et indblik i forskellige forhandlingsstile, og bliv i stand til at gennemføre en forhandling i praksis.

Få praktisk indsigt i reglerne for varsling og fastsættelse af markedsleje i erhvervslejemål.

13. MARTS I KØBENHAVN

20. MARTS I KØBENHAVN

17. APRIL I KØBENHAVN

Underviser: advokat Leif Djurhuus, Plesner Advokatfirma.

Underviser: direktør Torben Christensen, Ejendomsforeningen Danmark.

Underviser: advokat Kristin Jonasson, BechBruun.

2.300/2.875 for medlemmer/ikke-medlemmer

2.300/2.875 for medlemmer/ikke-medlemmer

2.300/2.875 for medlemmer/ikke-medlemmer

BETALINGSMISLIGHOLDELSE – BOLIGLEJEMÅL

OMKOSTNINGSBESTEMT LEJE FOR NYBEGYNDERE

SKATTEFORHOLD VED EJENDOMSINVESTERINGER

Få en detaljeret gennemgang af proceduren ved ophævelse på grund af lejers betalingsmisligholdelse.

Deltag i kurset, og få en grundlæggende indføring i udarbejdelsen af et driftsbudget for en omkostningsbestemt ejendom.

Bliv i stand til at tilrettelægge ejendomsinvesteringer skattemæssigt optimalt.

24. APRIL I KØBENHAVN

Undervisere: advokat, LL.M., partner Lasse Esbjerg Christensen og advokat, associeret partner Jakob Krogsøe, begge Plesner Advokatfirma.

19. APRIL I ODENSE OG 27. APRIL I KØBENHAVN Undervisere: advokat Mogens Dürr, Patriotisk Selskab (Odense). Advokat Susanne R. Kirchhoff, Husen Advokater (København).

Undervisere: advokat Susanne R. Kirchhoff og advokat Lars Top Rud-Petersen, begge Husen Advokater.

2.300/2.875 for medlemmer/ikke-medlemmer

2.300/2.875 for medlemmer/ikke-medlemmer

26. APRIL I KØBENHAVN

2.300/2.875 for medlemmer/ikke-medlemmer

Er din boligudlejningsejendom klar til salg? DTZ har kompetencerne: t afdækning af uudnyttede potentialer/optimering t målrettet salgsstrategi, herunder målgruppe t tilbundsgående analyse af din ejendom t dokumenteret rapportering Egeskov & Lindquist A/S www.dtz.dk info@dtz.dk 24

Nørre Farimagsgade 15 København K Tlf.: 33 14 50 70

Banegårdspladsen 20 A 8000 Aarhus C Tlf.: 87 31 50 70


Peter Maler A/S

Garanti for godt håndværk Peter Maler A/S er blevet totalentreprenør, og vi kan nu påtage os alle former for arbejde i Deres forening. • • • • • • • • • •

Murerarbejde Tømrerarbejde VVS-arbejde Blikkenslagerarbejde Malerarbejde Elarbejder Kloakarbejde Gulvarbejde Snedkerarbejde Rådgivning

Ring til Peter Maler A/S 3810 3280 www.peter-maler.dk Godthåbsvænget 14A, 2000 Frederiksberg, telefon 3810 3280

Se online om din ejendom sprænger rammerne Udnyt mulighederne i din ejendom - enkelt og nemt

• Hvad nu hvis du kunne se ejendommens vand- og energiforbrug online...

• Give hurtige og dokumenterede svar til dine lejere... • Sammenligne forbruget i de enkelte ejendomme... • Råde over dit eget arkiv online med pdf-filer af f.eks. forbrugsopgørelser...

• Få foretaget aktiv målermonitorering året rundt... • Modtage dit fordelingsregnskab hurtigere end du plejer... Vi gør det muligt for dig. Techem Smart System giver dig en række innovative løsninger. Vi har bl.a. branchens eneste fordelingsmålere, der via adapterm kan optimere varmesystemets fremløbstemperatur.

Focus på ressourcer

www.techem.dk - Tlf.: 87 44 77 05 Find dine ejendomme i Techem Portalen - scan evt. QR-koden og få adgang


økonomisk artikel

Højere leje i naboernes Det er dyrere at leje et kontor i det centrale Oslo og Stockholm end i København. Samtidig har kontorerne i den danske hovedstad haft et mere stabilt afkast end deres nordiske naboer

Figur 1. Det totale historiske afkast på kontorer og forecastet afkast på baggrund af BNP 35 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15

FORFATTERE MORTEN MAROTT LARSEN OG ANDREAS R.E. PEDERSEN De københavnske kontorlejemål kommer ind på en førsteplads, hvis man ser på, hvordan København gennemsnitligt har klaret de seneste tre år i forhold til Stockholm og Oslo. Det totale afkast på kontorlejemål i Københavns Central Business District (CBD) har i gennemsnit været 4,2 procent om året igen26

2000

2001

2002

2003

2004

Kontorer Stockholm CBD

2005

2006

2007

Kontorer Oslo CBD

2008

2009

2010

2011(f)

2012(f)

Kontorer København CBD

Kilde: IPD, Eurostat samt Ejendomsforeningen Danmarks egne beregninger. Anm.: Indtil 2010 IPD, derefter en prognose baseret på tal fra IPD og Eurostat. CBD er defineret af IPD. Afkast fra kontorejendomme i de tre byer udvikler sig i høj grad med de økonomiske konjunkturer. Det betyder, at afkastet i de tre byer har de samme udsving. Når afkastet er højt for kontorlejemål i Stockholm CBD, er der også høje afkast i Oslo CBD og København CBD. Ligeledes er der ved lave afkast i Stockholm samme tendens for København og Oslo.

I perioden fra 2000 til 2003, hvor alle tre byer var præget af lavkonjunktur, oplevede man lave afkast på kontorejendommene i CBD. I perioden med god økonomisk vækst fra 2004 til 2007 var afkastene høje, men i 2008 indtræffer tilisningen af finansmarkederne, og afkastet falder igen. I Oslo og Stockholm bliver afkastet endda negativt.


Figur 2. Lejepriser på kontorer i udvalgte europæiske storbyer London (West End) London (City) Paris Geneve Zürich Luxemborg Milano Stockholm Frankfurt Edinburgh Birmingham Dublin Istanbul Rom Glasgow Athen Oslo Madrid Bruxelles München Helsinki Liverpool Amsterdam Prag København Wien Hamborg Lyon Budapest Gøteborg Barcelona Lissabon Berlin 0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

Kilde: CBRE Global Rents, November 2010.

hovedstæder nem de seneste tre år. Det er 2,6 procentpoint højere end i Stockholm CBD. I Oslo CBD har kontorlejemål givet et gennemsnitligt negativt afkast over de sidste tre år på -0,2 procent. Ser man på et tiårigt gennemsnit, ligger Oslos kontorlejemål på 8,6 procent i afkast. Det er 0,8 procentpoint højere end Københavns, mens Stockholms kontorer ligger noget under med 5 procent i afkast.

KØBENHAVN SOM DEN STABILE STOREBROR Afkastet på kontorer i Stockholms CBD er mere volatilt end afkastet i Københavns CBD og Oslos CBD. Således er det positive afkast typisk højere i Stockholm end i København og Oslo, mens det til gengæld også er lavere i Stockholm end i København og Oslo. Det er også det billede, man tydeligt ser i figur 1. De nyeste tal fra 2010 viser et afkast på 13,8 procent på centralt beliggende kontorer i Stockholm. Det er det højeste i de tre byer, og det kan skyldes, at den svenske økonomi er kommet hurtigere ud af lavvækstperioden i 2008 og 2009. I København går det stadig relativt langsomt både med afkastet og den økonomiske vækst. Her er afkastet på kontorlejemål 6,4

procent i 2010. Oslo placerer sig mellem Stockholm og København i 2010. I 2008 og 2009 havde Oslo og Stockholm som nævnt negative afkast, således at det, man ser i 2010, kan være et resultat af, at Stockholm og Oslo har haft lavere afkast end København.

MERE PLADS GIVER LAVERE LEJE Ud af de tre nordiske hovedstæder er det billigst at leje centralt beliggende kontorer i København, som det kan ses i figur 2. Stockholmske lejepriser befinder sig på niveau med Milano og Frankfurt. Kontorlejen per kvadratmeter er 74 procent højere i Stockholm end i København. Lejen i Oslo er 46 procent højere end i København. En forklaring på Københavns billige leje kan være, at der i København er bedre plads til at bygge nyt end i Stockholm og Oslo. I og omkring København er der store udviklingsområder, såsom Ørestaden, Carlsberggrunden, Tuborg Havn og Kalvebod Brygge. Når der er bedre plads, bliver byggegrundene også billigere, og derfor bygger man i højere grad nyt end at leje sig ind i det bestående. Den billigere leje giver København en fordel i konkurrencen om at tiltrække nordiske hovedkontorer for store internationale virksomheder.

FREMTIDENS LEJENIVEAU FØLGER DEN ØKONOMISKE VÆKST Hvordan afkastet på kontorejendomme vil være i fremtiden, afhænger i høj grad af, hvordan de økonomiske konjunkturer udvikler sig. Lige nu peger de fleste prognoser på en periode med lav vækst i økonomien, hvilket kunne betyde, at afkastet på kontorejendomme ikke stiger, men formentlig holder sig omkring det niveau, det ligger på nu. En simpel fremskrivning på baggrund af historiske data for afkast og økonomiske forhold forudsiger, at afkastniveauerne fra 2010 bliver opretholdt og stiger en lille smule for 2011 og 2012. Fremskrivningen viser, at København og Oslo fremover vil opleve moderate stigninger i afkastet på centralt beliggende kontorer, mens Stockholms udvikling vil være lidt mere stagnerende på sit høje niveau.

anp@ejendomsforeningen.dk mml @ejendomsforeningen.dk

27


interview

Vesterbros grønne tag Udlejer Flemming Christensens udlejningsejendom fik et grønt løft, da den skulle byfornyes. Hver lejer vil nu spare 600 kr. om året på deres eludgifter til fællesarealerne FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT Står man på fortovet foran Sommerstedgade 30 og 32 i København er det ikke lige til at se, at det er en af Vesterbros grønne ejendomme. Man skal faktisk helt op på 4. sal, igennem en af ejendommens taglejligheder, ud på altanen og op ad en stige, før det afsløres. For på taget bliver man mødt af tre 18 meter lange solcellepaneler, der suger solens stråler til sig og omdanner dem til el. Det flade tag er samtidig dækket med små sukkulenter. De opsamler regnen, så mindre nedbør ender i nedløbsrør og kloak.

DEL AF BYFORNYELSESPROJEKT For udlejer Flemming Christensen faldt det helt naturligt at tænke alternative grønne løsninger ind i sin renovering af ejendommen, da han i 2010 ansøgte om byfornyelsesstøtte hos Københavns Kommune. – Kommunen var fra begyndelsen meget interesseret i min ide om solcelleanlæg og

grønt tag, siger Flemming Christensen, der også privat brænder for energibesparelser og har etableret jordvarme i sit eget hus. Flemming Christensen købte Sommerstedgade 30 og 32 tilbage i 1980’erne. Ejendommen består af 20 lejligheder på hver 60 m2 og har nu fået den helt store tur med byfornyelsesprojektet, der var overstået i begyndelsen af 2012. Ud over de grønne tiltag på taget har ejendommen fået nyt fælles ventilationsanlæg, bad og toilet i alle lejligheder, nye køkkener og vinduer, nyt tag og facade ud mod gården, og det gamle tørreloft er erstattet af to taglejligheder. Flemming Christensens solcelleanlæg og grønne tag har kostet cirka 250.000 kr. eksklusive moms at etablere. – Markedet for solcelleanlæg er stadig nyt, så jeg allierede mig med elinstallatør Steen Grænge, da jeg skulle finde en velegnet producent. Jeg har valgt en lidt dyrere producent, der garanterer, at solcellerne kan holde i 25 år uden nogen vedligeholdelse, siger Flemming Christensen.

I kælderen står tre målere, der er forbundet med solcellepanelerne på taget. De registrerer, hvor meget el anlægget producerer dag for dag. – Det bliver interessant at se, hvor meget en solskinsdag kan give, siger Flemming Christensen.

ELUDGIFTER FALDER Anlægget vil kunne producere omkring 6.000 kWh om året. Det svarer næsten til ejendommens samlede forbrug af el til fællesarealerne, blandt andet belysning på trapper og opvarmning. – Og skulle anlægget producere mere el, end der bruges, så modregnes det bare ejendommens forbrug, siger Flemming Christensen. Han anslår, at lejernes forbrugsudgifter til fællesarealerne falder med cirka 12.000 kr. om året på grund af solcelleanlægget. Det svarer til en besparelse på 600 kr. per lejemål på årsbasis. Lejerne får en stigning i huslejen på cirka 2.200 kr. om måneden som følge af byfornyelsesprojektet. De nuværende lejere skal dog først i 2022 betale den fulde lejeforhøjelse, der dækker alle forbedringer, der er foretaget af ejendommens lejligheder. Det skyldes, at Flemming Christensen har fået indfasningsstøtte som en del af byfornyelsesordningen. Dermed får de nuværende lejere en gradvist stigende huslejeforhøjelse over de næste ti år.

LANG PROCES

Udlejer Flemming Christensen er uddannet håndværker, men fik i 1980’erne interesse for udlejning. I dag ejer han Ejendomsselskabet 1971 A/S, der har udlejningsejendomme i København og Valby.

Flemming Christensen søgte om støtte til projektet gennem Københavns Kommunes byfornyelsesmidler i marts 2010. Først nu to år senere er projektet endelig ved vejs ende. – Det er lang tid at være undervejs, siger Flemming Christensen, der mener, at udlejer skal brænde for de grønne løsninger for at give sig i kast med sådan et projekt. Kommunen får nu som følge af byfornyelsen anvisningsret til fire af lejlighederne i ejendommen.

alf@ejendomsforeningen.dk 28


Fra g Fra gråt tili gr g øntt. På topp topp op p en aff Som omm mm mer errstedg ste tedga dg g de 30 0 og 32 har ud dlej l er le Fllemmi Fle emmi mming ng Chr h ist istens ens nssen eta table ta bleret ble ret trre solc olcell ellepa epa pa anel neler er og o dæk dækket ket ta taget get ett med e su ed sukku k len kku lente ter, der kan te ka op opsug sug ug ge regn egnvan van va a det


mød et medlem

Udlejning kræver

hands-on

Først trappevasker, så arbejdsmand og nu udlejer. Bjørn Moe kender sine ejendomme ned til mindste detalje

FORFATTER ANNE LOUISE FRANDSEN FOTO VIBEKE TOFT Med både en farfar og en far, der administrerede ejendomme på spisestuebordet efter aftensmaden, lå det i kortene, at nu 43-årige Bjørn Moe skulle blive til noget i ejendomsbranchen. Det var til gengæld ikke planlagt, at det allerede skulle ske i 1993. Efter at Bjørn Moe blev markedsøkonom, tog han til England for at læse. Men sygdom i familien sendte ham hurtigt tilbage til Danmark igen. – Det var planen at blive derovre et længere stykke tid, men så ringede min far og spurgte, 30

om jeg kunne komme hjem og hjælpe med firmaet. Det sagde jeg ja til, og jeg blev virkelig kastet direkte ud i det. Fra dag et skulle jeg tage beslutninger om ejendommene uden at have nået at få noget særligt kendskab til dem eller den nødvendige viden, siger Bjørn Moe. Igennem årene har Bjørn Moe taget kurser hos Ejendomsforeningen Danmark og fulgt forelæsninger om lejeret på universitetet. – Jeg har brugt den viden ved de mange nævnssager, der har været. Det kan dårligt undgås, når man løbende arbejder på at forbedre ejendommene og dermed opnå de nødvendige huslejestigninger. Foreningens jurister har også givet værdifuld rådgivning, siger han.

Da Bjørn Moe kom til i 1993, bestod ejendomsvirksomheden Etex Ejendomme af 258 lejemål, og han måtte kæmpe for at holde virksomheden oven vande. – Jeg sled virkelig hårdt i det i begyndelsen og havde ikke meget tid til at overveje, om det virkelig var det, jeg ville. Men med tiden er jeg blevet mere og mere glad for jobbet, siger Bjørn Moe. Sammen med sin søster driver han i dag 215 lejemål fordelt på tre ejendomme i København og en i Lyngby. Etex Ejendomme har kun haft tomgang i boligerne i forbindelse med renoveringer, og ved indgangen til 2012 kan virksomheden melde alle erhvervslejemål udlejet.


Hvem tegner Ejendo msfor e I en ny Danma ningen artike r k ls ? huden erie ko p

m å mer. H en række af mer Huset in vad dr ømme foreningens d under rd m de end t i ejen e om? Og hv edlemo domsb ranche rdan er n?

Udlejer Bjørn Moe på Nørrebro i København. Etex Ejendomme har kontor i kælderen i den ejendom, selskabet ejer på Ahornsgade.

VIGTIGHEDEN AF EN SLUDDER Bjørn Moe og hans søster har til huse i et af kælderlejemålene på Ahornsgade – et roligt område tæt på Sankt Hans Torv og over for den jødiske kirkegård på Nørrebro i København. Når Bjørn Moe henter en liter mælk til kaffen hos købmanden nede på hjørnet, kan det nemt tage sin tid. Der er altid en lejer, han lige skal slå en sludder af med. – Noget af det bedste ved at være udlejer er, at der er masser af kontakt med lejerne. Jeg kender mange af lejerne og møder altid nogen, som jeg hilser på eller falder i snak med, siger Bjørn Moe, der har boet 18 år i en af

lejlighederne på Ahornsgade, før han flyttede i eget hus. Den daglige kontakt med lejerne giver Bjørn Moe mulighed for at få løst nogle af de mindre, praktiske problemer hurtigt. – Når man står og snakker, så husker folk pludselig, at lyset i opgangen på tredje sal er gået, eller at termostaten på deres badeværelse sidder fast. Så plejer jeg at gå med dem op med det samme og få fikset det. Det er jo også en måde at være på forkant med tingene på, siger Bjørn Moe. Han håber, at fremtiden vil give mulighed for flere ejendomme, men porteføljen må ikke vokse så hurtigt, at han mister følingen med den eller ikke har tid til at optimere tilstrækkeligt på driften. – Vi vil kun have ejendomme, der omfangsmæssigt og geografisk gør det muligt, at

vi selv kan stå for den daglige kontakt med lejerne og de håndværkere, der arbejder på ejendommene, siger han.

MODERNE LEJLIGHEDER

Sammen driver de 215 lejemål fordelt på tre ejendomme i København og en i Lyngby.

Bjørn Moe var 15 år, da han sammen med fem kammerater begyndte at bruge weekenderne på at vaske trapper i sin fars ejendomme. Og efter gymnasieårene arbejdede han i to år som arbejdsmand for Etex Ejendomme. – Da fik jeg virkelig fingrene ned i sagerne. Det arbejde har gjort, at jeg nu kender de ejendomme utroligt godt, og det har givet en bedre forståelse for både håndværkere og rengøringsfolk og det generelle arbejde med en ejendom, siger Bjørn Moe. Da han overtog, var ejendommene nedslidte og trængte til renovering. Nu bliver langt de fleste lejligheder gennemgribende moderniseret, når de bliver ledige. – Vi moderniserer ud fra det princip, at vi ganske enkelt er nødt til det. Hvad der var normen for 20 år siden, det kan du ikke leje ud til nutidens lejere mere. Lejerne er blevet mere krævende, og det er da også langt mere tilfredsstillende at kunne tilbyde lejligheder i tiptop stand, siger Bjørn, der i øjeblikket er i gang med gennemgribende moderniseringer i fem af sine lejemål.

De administrerer kun egne ejendomme.

alf@ejendomsforeningen.dk

Etex Ejendomme I/S Er et mindre, privat ejendomsselskab, der ejes af Bjørn Moe og hans søster, Christine Moe Conradsen.

31


Diplom i vurdering Hvis du interesserer dig for økonomi og vurdering af ejendomme, er den nye diplomuddannelse i vurdering måske noget for dig. Uddannelsen er rettet mod nuværende og kommende medarbejdere indenfor en række forskellige brancher, som arbejder med vurdering i bred forstand. Uddannelsen giver det teoretiske grundlag for arbejdet som erhvervsmægler, idet den bl.a. kommer rundt om lejevurdering og salgsvurdering af de typiske erhvervsejendomme. ”Diplom i vurdering” er blevet til ud fra et ønske om at løfte niveauet på den tidligere valuaruddannelse. Du kan læse mere om uddannelsen på DE’s hjemmeside: www.de.dk Uddannelsen er en 2-årig deltidsuddannelse og indeholder fagene: x Lejevurdering af boliger, kontorer, produktionslokaler og butikker

x x x x x x x

Investeringsteori Vurdering af investeringsejendomme Vurdering af brugerejendomme og særlige vurderinger Internationale vurderingsprincipper Metode og videnskabsteori Valgfag: f.eks. Vurdering af igangværende virksomheder Afgangsprojekt

Tilmelding og sted: Uddannelse afholdes i Lyndby og i Århus. Tilmelding på www.eal.dk under efter- og videreuddannelser.

EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

SAMMEN SKABER VI ET SIKKERT FUNDAMENT Ejendomsforeningen Danmark og Gjensidige tilbyder i samarbejde en attraktiv forsikringsløsning for foreningens medlemmer, med en række fordele, som ellers er forbeholdt storkunder. Hos Gjensidige har vi en årelang erfaring, som sikrer dig den bedst mulige sparring om ejendomsforsikring og skadeforebyggelse. Læs mere på ejendomsforeningen.dk eller kontakt Gjensidiges ejendomsteam på +45 77 32 56 80 eller mail bolig@gjensidige.dk


indblik

Kend kunderne, og forøg forretningen På kurset „Salg, service og kundepleje“ bliver deltagerne klogere på, hvordan god kundeservice bliver en naturlig del af medarbejdernes hverdag FORFATTER HEIDI AARESTRUP FOTO JESPER BLÆSILD Begrebet kundeservice er en vigtig del af virksomhedens kultur. Det er ikke nok at have regler for, hvor lang tid der maksimalt må gå, før en kundehenvendelse besvares. Tværtimod bør kundeservicebegrebet forankres i virksomhedens kultur, vision og værdier for at blive en naturlig del af medarbejdernes hverdag. – Kundeservice drejer sig for os, der administrerer og/eller drifter ejendomme, om at betragte vores samlede produkt ud fra de kunder, vi huser i vores ejendomme. Vores produkt skal skræddersyes til hver enkelt kunde, siger Kirstine Sand, der er kunde- og udlejningschef hos ATP Ejendomme. Hun er underviser på Ejendomsforeningen Danmarks kursus „Salg, service og kundepleje“ den 8. marts. Her sættes der fokus på, hvordan man implementerer en salgs- og serviceorienteret kultur i ejendomsvirksomheder. Deltagerne rustes til at arbejde målrettet med at etablere og optimere relationerne til de eksisterende og potentielle kunder. – Kundeservice drejer sig ikke bare om, at den enkelte medarbejder skal gøre en indsats

Kirstine Sand, kunde- og udlejningschef hos ATP Ejendomme.

for, at kunden oplever en god service. Kundeservice kræver involvering og et opbygget kendskab til den enkelte kunde. Kundekendskab er fundamentet for en for begge parter succesfuld salgssituation, og for at forretningen kan fastholdes eller udvides – også i en krisetid, siger Kirstine Sand.

DET FLEKSIBLE LEJEMÅL Som følge af finanskrise og recession er lejerne blevet mere forsigtige. De ønsker ikke længere at binde sig for et større antal kvadratmeter, end de her og nu har behov for. Derimod er lejerne begyndt at have fokus på det fleksible lejemål. De ønsker at kunne udvide lejemålet kvadratmetermæssigt og servicemæssigt, hvis behovet opstår. – Hvis man som udlejer proaktivt tænker i, hvad kunden har behov for, får man særdeles tilfredse kunder, øger fastholdelsesprocenten og dermed også grundlaget for forretningen, siger Kirstine Sand. Kurset henvender sig til medarbejdere og ledere, der har direkte kontakt med virksomhedens kunder, eller som på anden måde er ansvarlig for salg og kundekontakt.

Salg, service og kundepleje Torsdag den 8. marts 2012, kl. 9-12.30 i København. Kirstine Sand, kunde- og udlejningschef hos ATP Ejendomme, underviser. 2.300 kr for medlemmer/ 2.875 kr. for ikke-medlemmer. Læs mere om kurset, og tilmeld dig på ejendomsforeningen.dk/salg

33


nyt fra Ejerlejlighedernes Landsforening

Hæftelse i ejerforeninger FORFATTER SUSANNE RENDTORFF, SEKRETARIATSCHEF I EJERLEJLIGHEDERNES LANDSFORENING FOTO JAN SOMMER Ejerforeningen betragtes som en selvstændig juridisk person, selv om det egentlig er et administrationsfællesskab. Ejerforeningen kan således indgå retshandler, for eksempel sælge, købe, føre retssager og optage lån. Det antages i retspraksis, at medlemmerne, medmindre andet er anført i vedtægten, hæfter direkte, solidarisk og personligt for foreningens udgifter, herunder lån, der er optaget i foreningens navn. Ejerforeningens gældsforpligtelser er modstykket til de ydelser, der kommer lejlighedsejerne til gode. Og derfor er det rimeligt, at de bliver personligt forpligtede. Ejerforeningen hviler ikke i sig selv økonomisk, og indtjeningen sker kun ved indbetaling af bidrag, og andre indtægter er formentlig ikke lovlige. Hovedreglen er, at hæftelsen er solidarisk, personlig og direkte.

HÆFTELSE Personlig hæftelse betyder, at ejerlejlighedsejeren hæfter med hele sin formue over for foreningens fælles kreditorer. Modsat er den begrænsede hæftelse, der ikke er personlig. Her hæfter man med sin andel, for eksempel andel af grundfond. Solidarisk hæftelse betyder „en for alle og alle for en“. En fælleskreditor kan kræve hele sit tilgodehavende hos en ejer. Det kan i yderste konsekvens blive den direkte følge af, at der hæftes personligt. Der er dog mulighed for regres hos de andre ejere for udlægget. Andet kan være fastsat i vedtægterne – for eksempel kan vedtægterne begrænse således, at det solidariske ansvar bliver proratarisk. Andet kan være aftalt – for eksempel låneordninger. Andet kan være kendt – kreditor ved således, at der gælder noget andet i vedtægten. Andet kan være tinglyst – gælder ikke over for god tro. Parterne kan ikke med virkning over for tredjemand internt aftale begrænsninger, der skal have virkning. Det ville ikke være rimeligt, og ejerlejlighedsejerne kan sikre sig ved pant.

DOM OM UDLÆG I EN EJERS SÆRFORMUE En olieleverandør havde leveret olie til et dobbelthus. Da han ikke fik betaling, anlagde han sag mod ejerforeningen. Med en dom over ejerforeningen foretog han udlæg i formandens ejerlejlighed. Det blev ved en landsretsdom fastslået, at en kreditor kan foretage udlæg i en enkelt ejers særformue uden at have erhvervet dom over den pågældende ejer, når blot han har erhvervet dom over ejerforeningen. Som følge af den solidariske hæftelse er det, når vedtægten udarbejdes, vigtigt at fastlægge tegningsretten omhyggeligt. Normalvedtægten lader formanden for foreningen eller næstformanden i foreningen med yderligere et bestyrelsesmedlem tegne foreningen. Det vil sige, at to bestyrelsesmedlemmer kan disponere over for tredjemand, herunder gældsætte foreningen, hvorefter alle medlemmer hæfter personligt og solidarisk – det kræver tillid. Det er dog en forudsætning for, at bestyrelsen kan tegne foreningen med bindende virkning, at det drejer sig om normalt forekommende udgifter, eller, hvis der er tale om ekstraordinære udgifter, at de er vedtaget på en generalforsamling med fornødent flertal.

DOM OM FORMANDENS NYE TAG, DER IKKE VAR BESLUTTET PÅ EN GENERALFORSAMLING En ejerforening fik lagt nyt tag på. Arbejdet blev bestilt af formanden efter en bestyrelsesbeslutning. De menige medlemmer fik ved et opslag på trappen besked, umiddelbart før arbejdet blev igangsat. Regningen blev ikke betalt, og tagfirmaet lagde herefter sag an mod en ejer af flere lejligheder (restejer) med krav om, at hun hæftede solidarisk for foreningens gæld. Dommens konklusion var, at et arbejde af en sådan størrelse skulle vedtages på en generalforsamling for at være bindende for medlemmerne.

34


synspunkt

!!

Forhøj huslejen ved udlejning af boliglejemål til erhvervsmæssig videreudlejning

Udlejer kan på trods af forbuddet mod stråmandsudlejning vel stadig tage sig betalt for at afgive sin ubetingede ret til at anvise lejere i sin ejendom? FORFATTER ADVOKAT KIM KRARUP, JONQUIÈRES & JENSEN Indtil 12. juni 2010 kunne en beboelseslejlighed udlejes med henblik på videreudlejning til eksempelvis en virksomhed, og lejeaftalen var herefter omfattet af den noget lempeligere erhvervslejelov. Efter en række kritiske artikler i diverse dagblade om „stråmandsudlejning“ vedtog Folketinget et forbud mod „stråmandsudlejning“. Med lovens vedtagelse og ikrafttræden 13. juni 2011 er det ikke længere muligt at indgå en ny lejekontrakt om udlejning af en beboelseslejlighed på erhvervskontrakt, selvom lejligheden lejes med henblik på videreudlejning.

LOVÆNDRING HAR STRAFFET ALLE UDLEJERE Indledningsvis skal jeg understrege, at jeg ikke synes om udtrykket „stråmandsudlejning“. I udtrykket ligger der noget fordækt, og det er faktisk ikke alle erhvervsudlejninger af beboelseslejligheder, der har haft til

formål at omgå boliglejelovgivningens regler. Tværtimod. Samtidig har store erhvervsvirksomheder og ambassader haft mulighed for at kunne anvise lejligheder i en høj kvalitet og med et højt serviceniveau til medarbejdere, der for en stund skal opholde sig i Danmark. Når udtrykket er så fordækt, som det lyder, så ligger der også heri en mulighed for domstolene for at statuere omgåelse. Men det må afgøres på baggrund af en konkret vurdering. Jeg er naturligvis enig i, at hvis udlejer direkte stiller som krav, at du selv retter henvendelse til et firma for at få dem til at leje lejligheden med henblik på videreudlejning, så skal denne udlejer også straffes for sin åbenbare dumhed i at ville omgå boliglovgivningen. Men der kan være reelle grunde til, at man udlejede beboelseslejemål på erhvervslejekontrakter til firmaer. Der er bred enighed om, at lejelovgivningen på beboelsesområdet er temmelig kompliceret. Det har derfor været en klar fordel for udlejer, hvis han kunne udleje et beboelseslejemål på erhvervslejekontrakt og dermed være omfattet af den noget mindre komplicerede erhvervslejelov. Problemet er, at man med lovændringen har straffet alle udlejere – også de udlejere,

der havde reelle grunde til at ville udleje deres beboelseslejlighed på erhvervslejekontrakter eksempelvis for lettere at kunne administrere deres ejendomme. Resultatet er, at man ikke i dag kan udleje et beboelseslejemål på en erhvervslejekontrakt reguleret af erhvervslejeloven. Det kan nok heller ikke udelukkes, at qua erhvervslejeloven har udlejer kunnet opkræve en højere leje, end boliglejelovgivningen har givet mulighed for. Men det er heldigvis stadig sådan, at det ikke er forbudt at tjene penge.

EKSTRA VÆRDI Hvis man stadig vil have adgang til at kunne opkræve en højere leje over for erhvervsvirksomheden som lejer, så er der efter min mening stadig adgang til dette, trods forbuddet mod „stråmandsudlejning“. Det, man glemte ved lovindgrebet mod „stråmandsudlejning“, var, at udlejer i de reelle erhvervslejeforhold afgav en af udlejers vigtigste prærogativer – retten til at bestemme, hvem der skal være lejer i ejendommen. Man kan derfor overveje, om man – uanset lejefastsættelsesreglerne i øvrigt – med det in mente kan kræve at lade dette indgå som værdi ved fastsættelse af lejen?

!,4)663

Medlem af Tekniq Installatørernes Organisation

Aut. kloakmester

B. ANDERSEN & LASSEN A/S Skjulhøj Allé 20 . 2720 Vanløse Telefon 38 71 55 11 . Fax 38 71 56 88

38 71 55 11 35


AL HENVENDELSE: EJENDOMSFORENINGEN DANMARK, INFO@EJENDOMSFORENINGEN.DK, T: 33 12 03 30

sagt i pressen

En boligpolitisk mythbuster Ejendomsforeningen Danmarks direktør, Torben Christensen, bedømmer i et debatindlæg til altinget.dk, om myterne i dansk boligpolitik holder vand. En myte går på, at lejernes udgifter i forbindelse med fraflytninger er urimeligt høje, men en ny opgørelse viser, at 30 procent af lejerne i den private udlejningssektor ikke har udgifter ved en fraflytning. Han skriver: – I dansk boligpolitik kan man desværre se, at myter uden hold i virkeligheden kan danne grundlag for politiske initiativer. Lad os i stedet få fakta frem og bygge boligpolitikken på dem. Altinget.dk, den 17. januar 2012

Ejendomsbranchen forventer fald i afkast Ejendomsforeningen Danmarks kvartalsvise undersøgelse af ejendomsbranchens forventninger viser, at branchen forventer, at det totale afkast i 2011 ender på 5,2 procent, hvilket er et fald på 0,3 procentpoint siden forrige kvartal. Torben Christensen, direktør i Ejendomsforeningen Danmark siger: – De faldende forventninger skyldes givetvis usikkerheden om den fremtidige indtjening. Faldet er dog stadig begrænset set i forhold til den fortsatte uro i økonomierne. Det ser fortsat ud til, at branchen regner med at kunne tjene omkring fem procent i direkte afkast, mens der ikke forventes store udviklinger i værditilvæksten. Licitationen, den 12. januar 2012

Danskerne forventes at udbygge eksponeringen i ejendomme

Ny aftale fjerner ikke generationsskifteproblemet

Danske pensionskasser har længe været store investorer i ejendomme, især i det danske marked. Morten Marott Larsen, cheføkonom i Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Traditionelt har pensionskasserne 10 procent af deres værdier investeret i ejendomme, men vi mener, at det tal er stigende. Det skyldes, at ejendomme er mindre volatile sammenlignet med andre investeringstyper, specielt hvis man sammenligner primært beliggende danske ejendomme med aktier.

skiftebeskatning. Forliget løser dog ikke det problem,

IP Real Estate, december 2011

Folketinget har ændret grænsen for generationssom Ejendomsforeningen Danmark har peget på gennem flere år: At ejendomsvirksomheder som de eneste erhvervsdrivende i landet automatisk betragtes som pengetanke. John R. Frederiksen, formand for Ejendomsforeningen Danmark, siger: – Det skuffer os, at skatteministeren vælger at fortsætte forskelsbehandlingen. Reglerne for beskatning af generationsskifte hindrer ejendomsvirksomheder i at overleve, når en generation vil gøre plads til den næste i rækken. Beskatningen er så høj, at de kan blive nødsaget til at lukke, hvis branchen ikke opnår samme vilkår som resten af erhvervslivet. Magasinetejendom.dk, den 22. december 2011


Huset 1 2012