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2010년 부동산시장 전망 차

I. 2010년 부동산시장 환경 전망 II. 2010년 부동산시장 전망 III. 정책과제

2009. 11. 12.

이 상 호 건설 경제연구소장


I. 2010년 부동산시장 환경 전망

1.글로벌 경제여건

 IMF는 2010년 세계 경제 성장률을 3.1%로 전망(’09.10) • 2009년 상반기에 최악의 경기침체 탈출, 2011년 이후부터 본격적인 회복 기대 • 2010년 중반 이후 경기재침체(Double-Dip)에 대한 우려 고조 IMF의 세계경제성장률 전망(%) 구 분

2008

2009

2010

3.2

-1.1

3.1

선진국

0.8

-3.4

1.3

신흥개도국

6.1

1.7

5.1

미국

1.1

-2.7

1.5

일본

-0.7

-5.4

1.7

유로지역

0.9

-4.2

0.3

중국

9.0

8.5

9.0

세 계

자료: IMF(2009.10)

1 / 22


2.미국 부동산시장 회복 여부  미국 부동산시장은 2010년 하반기 이후에나 회복 전망 • 2009년말부터 비주거부문 침체 가속화 및 상업용 부동산 모기지 부실 문제 노출 Foreclosure 비율 추이

주택착공 및 가격전망

비주거부문 건설시장 전망

Multi-Family 주택 인허가 및 착공

자료: Global Insight (2009.9.23)

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3. 경기부양책과 정책금리 추이  2010년 각국 정부의 경기부양책 종료 및 금리 상승 → 자산시장 위축 초래 • G20국가의 경기부양책 규모는 GDP 대비 2.2% 수준(한국은 러시아에 이어 세계 2위) • 주요국 정책금리는 ’09년초 제로 수준으로 수렴→’09년 3월부터 글로벌 경기회복 시작 주요국 경기부양책 규모

자료: 삼성경제연구소(2009.10)

주요국 정책금리 추이

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4. 글로벌 자산가격 상승과 출구전략  2010년 각국 정부의 출구전략 본격 시행시 부동산시장 위축 • 주식/부동산 등 자산시장 급등에 대한 우려 → 출구전략의 시행 시기와 강도 중요 아시아 부동산 가격 추이

주요국 정부의 출구전략 국가

내용

미국

•유동성 공급 프로그램 기한 설정→ 필요에 따라 연장 •은행에 대한 기한부 대출의 입찰한도 축소

일본

•국채 REPO 잔고 및 CP매입잔고 축소

EU

•1년물 유동성 공급 프로그램은 기한도래시 종료 •EU 27개국 재무장관 “출구전략 4대원칙” 합의(’09.10.21) 1.늦어도 2011년까지 경기부양책 종료 2.협의내용을 토대로 각국 출구전략 마련 3.재정적자를 연간 GDP 대비 0.5% 이상 축소 4. 생산성과 장기투자 높이는 경제 구조개혁

호주/ •호주: 10월 6일 G20국가중 최초로 기준금리 노르 0.25%p 인상 웨이 •노르웨이: 10월 28일 기준금리 0.25%p인상 자료: IMF(2009.10.29)

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5. 국내 경제성장률  ’09년 경제성장률은 -0.6~-1.5%, ’10년에는 3.8~4.4% 성장 전망 • 2010년 건설투자 증가율은 1.9~3.2%로 대부분 경제성장률 보다 낮게 전망 주요 기관의 2010년 국내 경제전망 (단위:

구분

'08

%)

KDI

SERI

LG경제연구원

국회예산정책처

금융연구원

(9.8)

(9.16)

(9.23)

(10.7)

(10.28)

'09

'10

'09

'10

'09

'10

'09

'10

'09

'10

국내총생산

2.2

-0.7

4.2

-0.8

3.9

-0.6

4.2

-1.0

3.8

-0.2

4.4

민간소비

0.9

0.2

4.2

-0.3

3.1

-1.4

3.7

-1.5

2.6

0.1

3.1

설비투자

-2.0

-9.6

13.8

-12.3

8.2

-11.5

8.1

-14.1

9.8

-12.0

8.9

건설투자

-2.1

3.9

2.0

2.8

1.9

2.8

3.2

3.0

2.7

2.9

2.1

총수출(물량)*

6.7

-2.3

6.6

-3.9

6.9

-14.8

15.0

-1.9

7.0

-1.5

7.3

총수입(물량)*

3.7

-4.2

10.3

-8.1

9.8

-26.3

23.7

-7.1

8.8

-7.8

9.7

소비자물가

4.6

2.8

2.7

2.8

3.0

2.9

2.7

2.8

2.5

2.8

3.0

실업률

3.2

3.8

3.5

3.7

3.5

3.6

3.4

3.7

3.5

5 / 22


6. 거시경제 변수: 환율, 유가, 금리  ’10년 국내 경제성장과 부동산시장에 환율, 유가, 금리 등 3대 변수 영향 지대 • 원/달러 환율은 2010년 1,000∼1,100원대로 하락 전망 • 2010년 유가는 배럴당 85불 내외 예상 • 2010년초에는 기준금리 상승 예상 유가 추이

환율 추이 1700

달러

금리 추이

80

9 Brent

1600

Dubai

국고채

WTI

회사채

8

70

1500

7 60

1400

6 50

1300

5 40

1200 30 1100

4 330

30 30 '08.10

'09.01

'09.04

자료: 한국은행, 국제금융센터

'09.07

'09.10

'08.10

'09.01

'09.04

6 / 22

'09.07

'09.10

'08.10

'09.01

'09.04

'09.07

'09.10


7. 가계부채 증가와 실질소득 감소  ’09년 8월말 현재 예금취급기관의 가계대출 잔액은 537조원으로 증가 • ’09년 8월말 현재 예금취급기관의 주택담보대출 규모는 318조원 → 실업률 높고, 실질소득 낮은 상황에서 금리 인상시 가계부실화 및 금융부실화 우려 실업률 및 실질임금 증가율 추이

예금취급기관의 가계대출 잔액 및 증감 추이

(단위: %) 5.0

560

예금은행 가계대출 증감액(좌) 비예금은행 가계대출 증감액(좌)

4.0

540

가계대출잔액(우)

3.2 2.9

3.2

3.8

3.8

3.6

3.0 520 2.0

-1.2

500

1.0 0.0

480

-4.3

-1.0 460 -2.0 440

-3.0 '07.11 '08.1

3

5

7

9

11

'09.1

3

5

7

자료: 한국은행(2009.10.21)

실업률 실질임금증가율

'07

'08

-5.6

' 09.1/4

' 09.2/4

' 09.3/4

자료: 한국은행(2009.10)

7 / 22


8. 출구전략 실행 추이와 전망  2010년초부터 출구전략 시행 전망 • 2009년 하반기부터 원화 및 외화유동성공급 회수 시작했고, 중소기업 대출지원 축소(총 액대출한도 및 보증비율 축소 등)와 재정건전성 강화를 위한 조치도 검토중 • 2010년 상반기중 한국은행의 기준금리 인상 전망 • 2010년부터 정부재정 운용의 효율화 추진 관리대상수지/GDP

2010∼13년 국가재정운용계획

자료: 기획재정부(2009.10)

8 / 22


9. 기업 구조조정  금년말부터 글로벌 금융위기 이후 미뤄왔던 기업 구조조정 가시화 전망 → 건설사 유동성 위기 재발 우려 민간 배드뱅크 설립

정부의 구조조정 추진계획 기업구조조정 프로그램

민간 배드뱅크 설립 추진경과 및 취지

• 대기업 그룹 구조조정

• 2009.2.15 민간 배드뱅크 설립 필요성 제기

• 업종별 구조조정

• 2009.10.1 민간 배드뱅크 UAMCO 출범 * 은행 중심의 자체 부실채권 처리 확대를 위해 민간 배드뱅크(UAMCO) 설립

• 개별대기업(신용공여액 500억원 이상) 구조조정 • 중소기업(신용공여액 500억원 미만) 구조조정

UAMCO 주요사업 및 법적 형태

향후 추진계획

• 주요사업 : 금융기관 부실채권의 인수, 관리 및 처분 업무

• 진행 중인 구조조정의 신속한 마무리 • 대기업 중간평가 및 중소기업 신용위험 평가실시

• 법적형태 : 상업상 주식회사(2014년까지 5년)

• 부실채권의 신속한 정리(금융회사 부실채권 연말까지 1% 수준으로 축소)

• 총 투자약정액 : 출자금 1조원, 대출금 5천억원

향후 전망

향후 전망

•연말까지 부실채권 비율을 1% 수준까지 낮추어야 하기 때문에 11∼ 12월에 부실채권 본격 매입 예상

•연말에 패스트 트랙 축소 또는 폐지시 신용도가 취약한 중견/중소 건설사 구조조정 본격화 예상 9 / 22


Ⅱ. 2010년 부동산시장 전망

1. 가격동향과 전망

 실질아파트 가격지수는 ’09년 1월부터 재상승 • 서울 강남아파트는 10월부터 재건축 아파트 중심으로 가격 조정 시작 • 기존 재고주택에 대한 매수세는 제한적 → 향후 가격조정 예상 실질 아파트 가격지수 추이

수도권 매도/매수세 우위 추이

130

100

강북

125

강남

매도세 우위

90

경기

120

5개광역시 80

115

70

110

60

105

50

100

40

95

30

90

20

85

10

80

매수세 우위

0

2004.1

2005.1

2006.1

2007.1

2008.1

2009.1

자료: 국민은행, 한국은행

'05.1

7

'06.1

7

'07.1

7

'08.1

7

'09.1

자료: 국민은행

10 / 22

7


2. 지역별 가격변동 추이와 전망  지역별로 가격 상승과 하락지역 혼재→2010년 이후에도 지역별 격차 심화 전망 ’08.12월 대비 ’09.10월말 현재 아파트 가격 상승률 비교 10.6

강동구

과천

강남구

6.5

하남

양천구

6.5

구리

5.4

서초구

4.9

송파구

4.4

마포구 3.4

영등포구

3.1

종로구

2.7

중구 노원구

1.2

강서구

1.2

동대문구

1.0

용산구

0.9

광진구

0.7

도봉구

0.6

서대문구

0.6

금천구

0.3

관악구

0.3

성동구

0.0

21.7

2.2 1.9

성남

1.1

부천

1.0

수원

0.8

화성

0.8

안성

0.6

시흥

0.5

안양

0.0 0.0

오산

-0.1

평택

-0.2

용인

-0.3

광명

-0.4

고양

-0.5

군포

-0.5

남양주

-0.7

의왕

-0.8

안산

-0.9

동두천

-1.0

은평구

-0.1

이천

-1.1

성북구

-0.2

양주

중랑구

-0.2

김포 -2.7

구로구

-0.4

의정부 -2.8 파주-3.3

동작구 -0.9

광주-3.7

부산

3.3

전남

2.2 1.8

경남

1.6

제주

1.2

울산 충북

1.0

강원

0.4

충남

-0.6

광주

-0.7

인천

-0.8 -1.0

경북 대구

3.9 3.7

전북

-1.8

강북구 -0.8

아파트대전매매/전세비율 추이

-1.9

자료: 국민은행

11 / 22


3. 주택수요 전망  연소득 대비 주택가격비(PIR), 매매/전세비율 높아 주택수요 회복은 제한적 • LTV, DTI 규제강화로 금년 하반기부터 주택담보대출 규모도 축소 • 전세가격 상승에도 불구하고 높은 매매/전세비율로 매매시장 활성화 한계 연소득 대비 주택가격비(PIR) 추이 14.0

아파트 매매/전세비율 추이 (%) 8.0

PIR(도시) PIR(서울) 주택담보대출금리(우))

12.0

140

PIR 12.9배

7.5 7.0

10.0

강북

강남

6개광역시

130 121

120

6.5 8.0 6.0 6.0 5.5 4.0

104

100

5.0

2.0

4.5

0.0

4.0

80

3 6 9 1 2 3 6 9 12 3 6 9 1 2 3 6 9 1 2 3 6 9 1 2 3 6 9 2004

2005

2006

200 7

2008

2009

60 자료:통계청, 한국은행, 국민은행 주) PIR(Price to Income Ratio): 평균주택가격/도시근로자가구 연간 평균소득

'99.1 '00.1 '01.1 '02.1 '03.1 '04.1 '05.1 '06.1 '07.1 '08.1 '09.1 주: 1991.1-2009.9까지의 평균치를 100으로 산정

12 / 22


4.주택공급 전망(인허가)  주택건설 인허가 실적은 지속적으로 감소하다가 금년 9월부터 재상승 • 시각의 차이: 공급부족 VS. 과거 공급증가 및 미분양 적체에 따른 재고조정 → 향후 주택경기 회복시 인허가 실적은 얼마든지 증가 가능 * 주택시장의 초호황기(2000∼2007) 공급실적을 “정상” 내지 “기본”으로 간주 곤란 1-9월 기간중 주택건설인허가 추이 공공

민간

’09년 민간주택건설 인허가 추이 (단위: 호)

16000

(단위: 만호)

-5.0%

수도권 비수도권

14000

-34.6%

12000

-15.3%

10000

26.1 8000

24.8 16.2

6000

13.7

4000

-23.5%

20.6%

4.1%

2000

4.2

3.2

3.4

4.1

' 06.1~9월

' 07.1~9월

' 08.1~9월

' 09.1~9월

0

'09.1월

자료:부동산114 자료: 국토해양부

13 / 22

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

9월


4.주택공급 전망(수도권 분양물량)  2009년 9월 이후 수도권 분양실적 급증, 11월에 전년대비 88% 수준으로 회복 • 특히 경기도 및 인천시 분양 실적 급증 • 분양주택에 대한 DTI 적용 배제 및 양도세 감면 종료를 앞두고 금년말 분양 급증 ’08년 대비 월별 분양물량 비교

2009년 월별 수도권 분양물량 추이

40000

40,000

'08년 수도권

36,499호 34,400호

'09년 수도권

35,000

35000

'08년 비수도권 30,000

경기

'08.1~10월 '09.1~10월 증감율 수도권

115,081

106,023

-7.9%

비수도권

102,109

60,703

-41%

27.353호

30000

'09년 비수도권

25,000

25000

20,000

20000

15,000

15000

10,000

10000

5,000

5000

인천 5,683호 서울 3,463호

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

9월

0

10월 11월 12월

1

자료: 국토해양부

14 / 22

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11


4. 주택공급 전망(입주물량 )  2010년 수도권 입주물량은 17만호로 금년 대비 13% 증가 전망 • 경기도 입주물량만 12만호 → 경기도 주택공급 과잉 우려 • 지방 입주물량 감소도 과거 공급물량과 미분양 적체에 따른 재고조정 과정으로 평가 지방 입주물량 추이와 전망

수도권 입주물량 추이와 전망 ’09년 15만호

’10년 17만호 140,000

140,000

서울특별시 경기도 인천광역시

120,000

11만

12만

120,000

100,000

100,000

80,000

80,000

60,000

60,000

40,000

5개광역시 기타지방

3.6만

40,000

1.6만

20,000

2.9만 20,000

자료:부동산114

15 / 22

2010년

2009년

2008년

2007년

2006년

2005년

2004년

2003년

2002년

2001년

2000년

1999년

2010년

2009년

2008년

2007년

2006년

2005년

2004년

2003년

2002년

2001년

2000년

1999년

1998년

0

1998년

1.5만 0


4. 주택공급 전망(서울시 )  분양 및 입주물량 부족으로 2010년 서울시 전세난 지속 우려 • 수도권 GB에 공급되는 보금자리주택, 서울시의 전세가 안정을 위한 주택공급 정책 실행 등에 따라 공급부족 문제는 점진적으로 완화 전망 서울시 전세가 안정 위한 주택공급 정책

서울시 분양 및 입주물량 추이

시프트 2만호 신규공급 90,000

- ’18년까지 총 11.2만호 시프트 물량에 2만호 추가 공급

80,000 70,000

- 보금자리주택 시범지구 500호, 서울시 5,200호, 마곡지구 4,300호, 위례신도시 1만호 등

60,000 50,000

- 이 중 11,680호는 2010년까지 조기공급

40,000

제도 개선을 통한 추가공급

30,000

- 정비사업구역 대상 종 상향조정(1.6만호)

20,000

- 주택재개발 용적률 상항(1.2만호)

분양물량 입주물량

10,000

- 30세대 미만 건축허가만으로 주택건립 가능 2011년

2010년

2009년

2008년

2007년

2006년

2005년

2004년

2003년

2002년

2001년

0

자료:부동산114 주) GB지구 ’09~’12년 기간동안 공급되는 보금자리지구 물량 제외

- 도시형 생활주택(20만호), - 다세대·다가구 주택 공급 최대한 유도 - 뉴타운 정비사업으로 인한 멸실시기 조정

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5. 보금자리주택 공급 전망  ’12년까지 수도권에 보금자리주택 60만호(연간 15만호) 공급 계획 • 수도권 GB에 연간 8만호, 주변시세 30∼50%로 공급 → 민간주택 구축효과 초래 • 수도권과 지방의 국민임대단지도 보금자리주택지구로 전환, 11만 4천호 공급 추진 보금자리주택 공급계획(’09.8.27)

국민임대단지 전환지구

수도권(2009~2012년)

1차/2차 보금자리 주택지구 도심

신도시

Green Belt

’08.9.19

8만호

20만호

12만호

40만

대책

(연간 2만)

(연간 5만)

(연간3만)

(연간 10만)

’09.8.27

8만호

20만호

32만호

60만

대책

(연간 2만)

(연간 5만)

(연간8만)

(연간 15만)

- 당초 Green Belt 지역은 ’12년까지 연간 3만호 수준에서, 연간 8만호 수준으로 대폭 확대 자료:국토해양부

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6. 오피스시장 전망  경기후행적인 오피스빌딩 등 비주거부문 건설시장도 상당기간 침체 지속 전망 • 금년 3/4분기 서울의 오피스빌딩 공실률은 7.2%로 증가 • 금년 3/4분기 서울 도심과 강남의 월임대 수익지수도 하락세 월임대 수익지수 추이

오피스빌딩 공실률 추이 25

'08.4/4 '09.2/4

150

24.0%

'09.1/4 '09.3.4

도심 마포 · 여의도 강남

140

20 130

16.4% 13.5%

15

120

14.5%

110

11.2% 10

100

7.2%

6.4% 90

5

울산

자료: 국토해양부

18 / 22

자료:부동산114

3/4

3/4

3/4

3/4

3/4

3/4

3/4

자료: Mate Plus

09.1/4

대전

08.1/4

광주

07.1/4

인천

06.1/4

대구

05.1/4

부산

04.1/4

서울

03.1/4

0

3/4

02.1/4

80


7. 건설사 유동성 개선실태와 전망  기업 구조조정시, 일부 대기업을 제외한 상당수 중견건설업체 상환리스크 증가 • 부동산PF 유동화 증권 발행시 은행 등 외부신용보강 사례도 희박 부동산PF 유동화 발행실적

주요 건설사 상환 리스크 현금 및 현금성 자산

6.5조

단기차입금 및 유동성 장기부채

0.2

외부신용보강

5.5 자체신용

3.7 1.2조 3.5 1.5 0.4

0.4

0.8

0.8

'08.Q4

'09.Q1

1.5

7개 대형 건설사

중견 건설사

'08.Q3

자료: 푸르덴셜투자증권 19 / 22

'09.Q2


8. 부동산PF동향과 전망  부동산PF시장은 신규 발행은 거의 없고 주로 리파이낸싱만 절대 다수 차지 • ’08년 10월 이후 9월말까지 본PF 전무 부동산 관련 ABCP 발행동향

자료: 메리츠증권

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9. 부동산정책 전망  주택정책 방향의 전환: 주택경기 부양 → 주택대출 규제 강화 • 2008년 하반기 이후 주택경기 부양을 위한 대책의 일부 종료 → 주택수요 억제 주택경기 부양 정책 











주택대출 규제강화

’08.6.11 : 지방 미분양 취득시 취등록세 1% 완화, LTV 규제 완화, 일시적 1가구 2주택기간 연장(비수도권)





’08.8.21 : 재건축 조합원 지위양도 허용, 후분양제 폐지, 수도권 전매제한 기간 완화 ’08.10.21 : 가계 주거부담 완화(CD금리 하향 조정 등), 일시적 1가구 2주택 기간 연장(수도권) ’08.11.3 :투기지역, 투기과열지구 해제, 재건축 소형평형의무비율 완화, 재건축 임대주택건설 폐지, 지방주택 양도세 감면

정책 선회

’08.12.5 :다주택 보유자 양도세 한시적 감면(’09.1.1~’10.12.31), 지방 수도권 일부 지역 5년간 양도세 면제



’09.7.6 : 수도권 LTV 50%로 강화(미분양대출 적용 배제) ’09.9.4 : 수도권 DTI 강화(비투기지역도 50~60% 적용, 미분양 대출 적용 배제), 투기지역 및 투기과열지구 지정(전매제한, 재건축 조합원 주택양도 금지, 3주택자 양도세 가산세 10% 추가) ’09.10.8 : 수도권 지역 비은행권 주택담보대출에도 주택대출 규제 적용



’09.3.30 : 미분양 주택 매입지원(자산유동화, 리츠/펀드) 21 / 22

2010년 부동산가격 상승세 지속시 금리 인상 으로 대처 예상


Ⅲ. 정책과제  경기반등에도 불구하고, 2010년 부동산시장은 회복시기 지연 전망 • 지역별/평형별 수급불균형 개선노력 지속 필요 주요 정책과제 출구전략의 시기와 강도 조절

토지은행제도를 통한 택지비축 확대

• 경기부양책 시한 도래시 원칙 종료, 예외적 연장

• 최근 정부는 1.6조원 규모의 SOC 및 산업단지 용지에 대한 공공토지비축사업 승인(’09.10.29)

• 기준금리 결정시 부동산시장 상황 고려

• 중장기적인 주택시장 안정을 위해 민간건설업체 미착공 택지도 부동산시장 침체기에 저가 매수 기회하여 향후 주택수급 조절용도로 활용

• 기업 구조조정 추진

보금자리주택, 민간과 경쟁 가능토록

→ 2010년 공공토지비축계획에 반영

• 정부, 보금자리 주택공급 상세로드맵 제시 → 민간기업의 중장기 주택공급계획에 반영

부동산 PF구조 선진화

• 민간아파트와 경쟁이 가능한 수준으로 분양가 책정 → 발생수익으로 저소득층의 주거안정 지원

•현행 부동산 PF구조하에서는 은행들이 신용보강을 꺼려하고, 시공사도 현재와 같은 빚 보증 구도로는 사업추진에 부정적인 입장

분양가 상한제 폐지 • 민간주택공급의 장애요인이자 시장경제원리에 부합되지 않는 분양가 상한제 폐지 • 수용이 아니라 경쟁입찰을 통해 높은 가격에 토지를 취득하는 공모형PF 사업부지도 민간택지로 간주하여 분양가 상한제 폐지

• 향후 부동산PF 구조의 선진화를 통해 주택공급 활성화와 건설업체 및 금융시장 안정화 도모

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2010년_부동산시장_전망_GS건설경제연구소  

2009. 11. 12. 건설 경제연구소장 I. 2010년 부동산시장 환경 전망 II. 2010년 부동산시장 전망 II. 2010년 부동산시장 전망 III. 정책과제 IMF는 2010년 세계 경제 성장률을 3.1%로 전망(’09.10) 일본 -0.7...

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