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GEMEINDE BESSENBACH

BAUGEBIETSAUSWEISUNGEN St채dtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage des geltenden Fl채chennutzungsplans


GEMEINDE BESSENBACH - Baugebietsausweisung

Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Zur Aufgabe

GEMEINDE BESSENBACH Baugebietsausweisung

In Zeiten des absehbaren demographischen Wandels ist eine Baulandneuausweisung sehr genau zu überprüfen. Zurückgehende Einwohnerzahlen, veränderte Wohnraumbedürfnisse und nicht zuletzt ein zunehmender Gebäudeleerstand wirken auf die planerischen und politischen Zielsetzungen ein. Bessenbach besitzt eine Standortgunst am Rande des Ballungsraums Rhein-Main bzw. eine Lage direkt neben dem Oberzentrum Aschaffenburg. Insofern lassen sich hier Baugebietsausweisungen auf Grund anhaltender Nachfrage nach Baugrundstücken begründen. Die Gemeinde hat die zurzeit nicht bebauten, aber erschlossenen Grundstücke im Vorgriff festgestellt und hinterfragt; die Mehrzahl der Grundstückseigentümer ist allerdings nicht gewillt, diese an Dritte weiterzuveräußern. Laut Flächennutzungsplan existieren sechs als W bzw. WA bezeichnete, zurzeit noch nicht erschlossene Gebiete im Gemeindebereich. Vorliegende Arbeit beurteilt diese Flächen nach städtebaulichen, naturräumlichen und verkehrserschließungstechnischen Gesichtspunkten. In der vergleichenden Zusammenfassung der Einzelbewertungen ergibt sich eine priorisierende städtebauliche Empfehlung. Die sechs Gebiete sind in drei Qualitätsstufen aufgeteilt worden, wobei die günstigsten Entwicklungsbereiche mit ROT und die am wenigsten zu empfehlenden Bereiche mit GRÜN gekennzeichnet sind. Die Arbeit dient als Entscheidungsgrundlage für die politischen Gremien; auf Grundlage ihrer finalen Bewertung sollten entsprechende Aufstellungsbeschlüsse für die notwendigen Bauleitverfahren gefasst werden.

Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage des Flächennutzungsplanes

Auftraggeber: Gemeinde Bessenbach Ludwig-Straub-Straße 2 63856 Bessenbach

Bearbeitung: Planergruppe HTWW Mühlstraße 43 63741 Aschaffenburg Bearbeitung: Dipl.-Ing. Rainer Tropp Dipl.-Ing. Anne Fache

Dezember 2011 2


GEMEINDE BESSENBACH - Baugebietsausweisung

St채dtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Vorbewertung Gemeinde Bessenbach

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3a 3b

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1 2 Ausschnitt F-Plan mit Kennzeichnung der potenziellen Baugebiete 3


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 1)

“Strüt” (Oberbessenbach) Größe - 1,6 ha (16.000 qm) - 1.410 qm gemeindlich Geographische Lage Südhang nördlich des Strütweges, mittlere Steigung, gute Besonnung Vorhandene Erschließung Strütweg einzige Zuwegung; lange, enge Straßenbeziehungen zur ehemaligen B8. Vom Strütweg können aufgrund der Topografie keine Grundstücke direkt erschlossen werden.

Naturräumliche Gegebenheiten vorhandener Streuobstbestand; voraussichtlich erhöhte Ausgleichsmaßnahmen notwendig

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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 1 “Strüt” (Oberbessenbach)

Fotografische Bestandsaufnahme

Blicke nach Osten

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GEMEINDE BESSENBACH - Baugebietsausweisung

Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan Erschließungsmöglichkeit Hangparallele Erschließungsstraße Länge ca. 200 m; Sackgasse mit Wendehammer und zusätzlichem Fußweg zum Strütweg. Der bestehende Grünstreifen zum Strütweg kann erhalten bleiben.

Gebiet 1 “Strüt” (Oberbessenbach)

Städtebauliche Bewertung (F-Plan W) Südlichstes und damit am weitesten abgelegenes Siedlungsgebiet; problematische Verkehrserschließung; starke Eindringung in den offenen Naturraum (städtebaulich ungewollte Entwicklung). Jedoch: Gute Südausrichtung möglicher Bebauung; extrem ruhige Lage.

Bebauungskapazität ca. 8 x 2 = 16 Doppelhaushälften + 2 Einzelhäuser gesamt

Präferenz 6

18 HE (Hauseinheiten)


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 2)

"Seeweg / Neugärten" (Oberbessenbach) Größe - 0,5 ha (5.000 qm) - 300 qm gemeindlich Geographische Lage Leicht nach Norden fallendes Gelände.

Vorhandene Erschließung Nur von Seeweg, erreichbar nur über enge Ortsstraßen.

Naturräumliche Gegebenheiten Kleingartennutzung (viele Eigentümer), Wiesen und Obstbaumbestände, voraussichtlichn erhöhte Ausgleichsmaßnahmen erforderlich

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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 2 “Seeweg / Neugärten” (Oberbessenbach)

Fotografische Bestandsaufnahme

Blick nach Norden

Blick nach Norden

Blick nach Osten

Blick nach Westen 8


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan Erschließungsmöglichkeit Ausbau des Seeweges (Verbreiterung und teilweise Hangabgrabung auf ca. 130 lfm. notwendig). (Evtl. Wendemöglichkeit für Feuerwehr notwendig.)

Gebiet 2 “Seeweg / Neugärten” (Oberbessenbach)

Städtebauliche Bewertung (F-Plan MD) ebenfalls, analog "Strüt" südlichstes (Klein-)Siedlungsgebiet, problematische Verkehrserschließung, nur einseitige (damit teure) Bebauungsmöglichkeit, städtebaulich schwer zu begründende Siedlungserweiterung.

Bebauungskapazität ca. 4 x 2 = 8 Doppelhaushälften gesamt

Präferenz 9

8 HE (Hauseinheiten)


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 3)

"Ober dem Bau" (Straßbessenbach) Größe - 2,57 ha (25.700 qm) - 510 qm gemeindlich Geographische Lage Leicht nach Osten (Waldmichelbach) ansteigender Weg mit nach Norden leicht abfallendem Gelände. Blickbeziehung in die freie Landschaft.

Vorhandene Erschließung Schmale, teilausgebaute Straße (Waldmichelbach 6), gute Verbindung zur Haupterschließungsstraße (Dorfstraße)

Naturräumliche Gegebenheiten Wiesen mit mittlerem Obstbaumbestand. Dominanter Baum mit Bank an Straßenknick.

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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 3 “Ober dem Bau” (Straßbessenbach)

Fotografische Bestandsaufnahme

Blick nach Norden

Blick nach Osten

Blick nach Norden

Blick nach Osten 11


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 3 “Ober dem Bau” (Straßbessenbach)

Erschließungsmöglichkeit a) kleine Stichstraße mit "anger"-artigem Platz (Länge ca. 70 m + Platzfläche) b) Ertüchtigung der Waldmichelbacher Str. (Länge ca.150-200 m). Städtebauliche Bewertung a) westliche Gebietshälfte - Möglichkeit zur Entwicklung einer besonderen städtebaulichen Anordnung von Wohngebäuden auf "kuppenartigem" Gelände - Anlage einer kleinen "Angersiedlung" auf der Höhe, allerdings Garten nach Ost und Nord hangabwärts. Wohnanlage für Bauträger für gleichartige Gebäude prädestiniert. b) östliche Gebietshälfte - Bebauung links und rechtsseitig der Waldmichelbacher Straße denkbar, aber ortsgestalterisch (Übergang in freie Landschaft) nicht glücklich. Wenn überhaupt, dann nur Ansiedlung auf der südlichen Straßenseite zur vorhandenen Bebauung. - Erhalt und Freistellung des dominanten Einzelbaumes am Straßenknick.

Bebauungskapazität Gebiet a) ca. 1 x 2 Doppelhaushälften + 7 HE Gebiet b) ca. 4 x 2 = 8 Doppelhaushälften

Präferenz Gebiet a) Gebiet b) 12

= 9 HE = 8 HE


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 4)

“Kübel” (Straßbessenbach) Größe - 1,86 ha (18.600 qm) - 500 qm gemeindlich Geographische Lage Ost- und Nordosthang, v.a. im Winter geringe Besonnung, relativ steiles Gefälle

Vorhandene Erschließung Ausschließlich über enge Innerortsstraßen mit dicht angrenzender Bebauung

Naturräumliche Gegebenheiten Kleingartengebiete und hoher Anteil an Obstbäumen; vermutlich überdurchschnittliche Ausgleichsforderungen.

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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 4 “Kübel” (Straßbessenbach)

Fotografische Bestandsaufnahme

Blick nach Nordosten

Blick nach Nordwesten

Blick nach Westen

Blick nach Westen 14


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 4 “Kübel” (Straßbessenbach)

Erschließungsmöglichkeit Neubau einer beidseitig anbaubaren Straße in West-Ost-Richtung, erschlossen von der nachzudimensionierenden Hofstraße; evtl. Anschluss an vorhandenen Talweg (bzw. Fortsetzung der Hofgartenstraße) parallel zum Bessenbach (ca. 150 - 200 lfm) alternativ: Ausbildung eines Wendeplatzes.

Städtebauliche Bewertung Relativ zentrale Ortslage, allerdings verkehrlich problematisch erschlossen. Die Hanglage nach Ost bzw. Nordost ergibt im Winter langzeitige Verschattung. Eine Bebauung kann nur im nördlichen Planungsbereich empfohlen werden. Die vorhandenen Gärten im südlichen Bereich sind für eine Wohnbebauung eher ungünstig.

Bebauungskapazität ca. 4 x 2 = 8 Doppelhaushälften + 6 Einzelhäuser gesamt

Präferenz 15

14 HE (Hauseinheiten)


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 5

Steigfeld (Straßbessenbach) Größe - 2,3 ha (23.000 qm) - 2.260 qm gemeindlich Geographische Lage Zwei Geländeabschnitte: - südlicher Teil westhangig - nördlicher Teil nordwesthangig - beide nach oben (Osten) leicht bis durchschnittlich steigend. Vorhandene Erschließung Steigstraße ausreichend um zusätzliches Bauland anzudienen. Im Norden kann Waldstraße zur Erschließung herangezogen werden. Naturräumliche Gegebenheiten Südlicher Bereich zurzeit Wiese, nördlicher Bereich ackerbaulich genutzt. Vermutlich durchschnittlicher Ausgleichsbedarf.

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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 5 Steigfeld (StraĂ&#x;bessenbach)

Fotografische Bestandsaufnahme

Blick nach Norden

Blick nach Westen

Blick nach Westen

Blick nach Norden 17


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 5 Steigfeld (Straßbessenbach)

Erschließungsmöglichkeit Südliches Gelände über Stichstraße mit Wendehammer in NordSüd-Richtung (Länge ca. 120 m) und Anbindung an Friedhofstraße über Fußweg. Nördliches Gebiet von bestehenden Straßenparzellen (ca. 30 m zusätzlicher Ausbau) sowie Ergänzung durch einen öffentlichen Fußweg, der Steig- und Waldstraße verbindet. Städtebauliche Bewertung Günstige Siedlungslage, nach Westen und Süden orientiert. Bestehende externe Erschließung ausreichend. Zweistufige Realisierung möglich. Grundstücke lassen gute Vermarktung erwarten.

Bebauungskapazität - südliches Gebiet ca. 7 x 2 = 14 Doppelhaushälften + 3 Einzelhäuser 17 HE - nördliches Gebiet ca. 2 x 2 = 4 Doppelhaushälften + 3 Einzelhäuser 7 HE

gesamt

Präferenz 18

24 HE (Hauseinheiten)


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 6)

"Frühfeld" mit "Gelhecke" (Keilberg) Größe - 2,55 ha (25.500 qm) - 750 qm gemeindlich Geographische Lage Nach Norden zum "Wiesengrund" abfallendes Gelände zwischen Spessartstraße und Im Wiesengrund.

Vorhandene Erschließung Kleine Stichstraße von Straße "Im Wiesengrund" bereits ausgebaut; Anbindung zur Hauptstraße über enge Ortsstraßen. Naturräumliche Gegebenheiten Grünland/ Garten teilweise mit Obstbaumbestand; Weidengruppe als vorhandene Gehölzgruppe schützenswert, vermutlich durchschnittlicher Ausgleichsbedarf (bei Erhalt der vorhandenen Gehölzgruppe).

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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 6 “Frühfeld” mit “Gelhecke” (Keilberg)

Fotografische Bestandsaufnahme

Blick nach Osten

Erschließungsgebiet von Osten

Blick nach Süden

Blick nach Westen 20


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Gebiet 6 “Frühfeld” mit “Gelhecke” (Keilberg)

Erschließungsmöglichkeit Verlängerung der Stichstraße von "Im Wiesengrund" zu einer platzartigen Erweiterung mit Stellplätzen für o.g. Wohnanlage.

Städtebauliche Bewertung Wegen schwieriger Erschließung und Anordnung des Baufelds "in zweiter Reihe", wie auch durch Nordhanglage eingeschränkte Siedlungsentwicklung. Vorstellbar als Gelände für Wohnanlagen (z.B. "Betreutes Wohnen" oder Apartments).

Bebauungskapazität 3 Wohnanlagen (zweigeschossig) 3 x 500 qm = 1.500 qm x 2 Geschosse = 3.000 qm brutto entspricht ca. 2.000 qm netto entspricht ca. 40 - 45 Wohneinheiten (stufenweise Entwicklung)

Präferenz 21


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Städtebauliche Beurteilung potenzieller Gebiete auf Grundlage F-Plan

Zusammenfassung:

Empfehlung zur Ausweisung (Aufstellungsbeschluss BPlan) in zeitlicher Abfolge

In der vergleichenden Gesamtbeurteilung aller Gebiete lassen sich drei Realisierungsgruppen abbilden.

Gebiet:

Besitzen nach städtebaulicher Einschätzung die Gebiete "Steigfeld" und "Frühfeld + Gelhecke" beste Realisierungsqualitäten so werden die Gebiete "Ober dem Bau" - Gebiet a und "Kübel" mittelfristig zur Entwicklung empfohlen.

“Steigfeld” (SBess.)

17 + 7

ca. 24 HE

“Frühfeld” + “Gelhecke” (Keilberg)

besonderes Wohnen ca.

40 - 45 WE

(stufenweise)

Die Gebiete "Strüt", "Seeweg-Neugärten" und "Ober dem Bau" Gebiet b sollten, wenn überhaupt notwendig, erst langfristig in Erwägung gezogen werden.

“Ober dem Bau” (SBess.)

Es gilt nach wie vor die städtebauliche Lösung "qualitätsvolle Innenentwicklung" vor naturbelastender Außenentwicklung.

Gebiet a

ca. 9 HE

“Kübel” (SBess.)

ca. 14 HE

“Strüt” (OBess.)

ca. 18 HE

“Seeweg / Neugärten” (OBess.)

ca. 8 HE

“Ober dem Bau” (SBess.)

Gebiet b

ca. 8 HE

Gesamt ca. 81 HE + 40 bis 45 WE (besonderes Wohnen)

Dezember 2011 22

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