Page 27

Raport z rynku HoReCa 2013

Tulip i Best Western Premier… Nie, bo jest Ochota i  Ochota. Hotele mogą różnić się lokalizacją o 1 km i już mogłyby pasować do nich różne marki. Ochota z jednej strony jest pod wpływem lotniska Okęcie, z drugiej przylega do ścisłego centrum, z  trzeciej ma rejon biurowo-handlowy, z  czwartej trasę wylotową na pół Polski, a po środku historyczną Starą Ochotę. Kluczowe są warunki zabudowy działki oraz jej cena. Ta ostatnia potrafi od razu wywrócić cały projekt, więc zakładam, że jest w  normie. Pierwsza rzecz, to trzeba ocenić jakie miałbym sąsiedztwo biznesowe oraz ekspozycję obiektu. Czy i jaka byłaby gastronomia w pobliżu – czy musimy rozbudowywać swoją, czy możemy skorzystać z okolicznej? Skąd miałbym gości i jaka byłaby ich struktura, możliwości finansowe zapłaty za usługi oferowane przez hotel itd. Wtedy zaczynamy widzieć czy jest sens iść w  hotel midscalowy czy może jednak w ekonomiczny. Dla nas jako konsultantów hotel to nic innego jak biznes, czyli definiujemy produkt maksymalizujący zwrot kapitału w  czasie oraz bezpieczeństwo samej inwestycji. Biznes to ryzyko dlatego trzeba umiejętnie wybierać co najlepiej w danej lokalizacji się broni, patrząc na to jaka dzisiaj jest konkurencja i jaka będzie w przyszłość. Jeżeli mamy już określony typ hotelu, to dopiero wtedy dobieramy markę, firmę zarządzającą czy dzierżawcę. I jest różnica między Hilton Garden Inn, Holiday Inn, Mercure, Golden Tulip i Best Western? Różnic jest sporo. Związane są nie tylko z samymi opłatami za markę czy zarządzanie, ale też z nakładami inwestycyjnymi na dany produkt hotelowy, który musi spełniać określone standardy. Które marki są najdroższe? Jeśli mówimy o nakładach inwestycyjnych to w danym segmencie – np. ekonomiczny czy midscale – różnice między markami nie są zbyt wielkie. Przecież sieci wiedzą, że rywalizują między sobą, a  inwestorzy patrzą na to, aby maksymalizować zwrot kapitału w  czasie, czyli chcą wydać jak najmniej i otrzymać zwrot w jak najkrótszym czasie. Jeśli chodzi o opłaty za korzystanie z marki to z  reguły droższe są sieci amerykańskie jak IHG, Marriott czy Hilton. Francuskie jak

Janusz Mitulski Accor i Louvre Hotels Group bywają trochę tańsze, a  Best Western działa w  ogóle na trochę innej zasadzie, jego stawki są inaczej kalkulowane. Mówiąc o  opłatach miałem na myśli oczywiście stawki standardowe. W toku negocjacji mogą się znacznie zmienić. Natomiast musimy to odnieść do tego co dostajemy w zamian. Najtańszy nie musi być najlepszy, tak samo jak najdroższy nie musi być najgorszy. Jeżeli marka zapewni mi 30 proc. obrotów hotelu oraz mocną przewagę konkurencyjną w  przyszłości to kilka procent różnicy w opłatach szybko mi się zwróci. Jak już wspomniałem, wybierając markę musimy zwrócić uwagę na to jakie mamy otoczenie w promieniu dwóchtrzech kilometrów, jacy goście będą korzystać z tego hotelu i która marka może dać nam przewagę w pozyskiwaniu właśnie tej

grupy docelowej. No i na ile my – franczyzobiorcy – będziemy potrafili wykorzystać jej potencjał. Dopiero wtedy wybieramy brand z  punktu wysokości opłat franczyzowych w  stosunku do ceny i  lokalizacji. Postrzeganie marek przez pryzmat wysokości samych opłat może być zgubne. Więc wracając do Ochoty, jeśli miałby powstać tu gdzie rozmawiamy, czyli na początku ul. Grójeckiej w okolicy dobrze skomunikowanej z centrum, bo to niemal jest Centrum, z  wyborem restauracji i  barów w  okolicy i z możliwością parkingu, to dlaczego by tu nie zrobić hotelu ekonomicznego, w takim sąsiedztwie nie musi być to hotel full service, a można przyciągnąć gości niższymi cenami w bardzo dogodnej lokalizacji.•

Rozmawiał: Rafał Szubstarski www.e-restauracja.com 25

Raport z rynku HoReCa 2013 - Katalog dostawców  

To dziesiąta już edycja tego cenionego przez branżę hotelarską rocznika (w latach ubiegłych ukazującego się pod nazwą Raport z Rynku Hotelar...

Raport z rynku HoReCa 2013 - Katalog dostawców  

To dziesiąta już edycja tego cenionego przez branżę hotelarską rocznika (w latach ubiegłych ukazującego się pod nazwą Raport z Rynku Hotelar...

Profile for hotelarz
Advertisement