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2014.3.6 第 130 期

2014 年 3 月 6 日

逢星期四出版

电话:604.639.6111


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大溫地產專業顧問

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電郵 Jack@JackTsai.ca

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鷺島酒莊

厂内实景

方知地藏天酒

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每天11:00 酒厂参观导览 台湾 中国 日本 配送到家 16880 Westminster Hwy. Richmond, B.C (7号路与8号路中间)

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www.luluislandwinery.com 每日营业 :10:00am-6:30pm

2013 ICEWINE 日本国际葡萄酒大赛金牌 2012 客隆宾国际葡萄酒大赛特别金奖

2011 全加拿大冰酒金牌奖

2008 克隆宾国际葡萄酒质量竞赛「金牌」 2005 环太平洋国际葡萄酒竞赛「金牌」

2005 艾洛士逸品竞赛「金牌」 2002 日本葡萄酒挑战竞赛「银牌」

2011 国际葡萄酒竞赛「金牌」及「铜牌」

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录 [ 特别策划 ] 10-18

城市文化左右房地产开发 户外商业街、郊区城市化、快速公交线等等,城市文 化在低陆平原越来越影响着开发商的选择。高层水泥公寓结 合户外商业街区,配合公共广场和基础设施,加上就近的办 公楼宇,这是一种在本地越来越成熟的混合商住模式,这类 模式不只是在温哥华,也在本拿比、西温哥华、素里、高贵 林等地蓬勃发展。请看本期房地产周刊编辑部的特别策划。

[ 中国说 ] 38-39

互联网对撞房地产 2014 年的中国房地产这段时间似乎验证了复杂化的传 说,个别城市的崩盘预告,地产税的势在必行,还有跨界与 融合的趋势在继续。最新的故事是房地产和互联网的整合,2 月 27 日下午,海南国际旅游岛先行试验区与阿里巴巴集团正 式签署战略合作协议,规划总投资 50 亿元,在试验区建中国 首个基于云计算和大数据的数字互联网城市,打造中国智能 化的未来城市雏形。

[ 投资策 ] 68-70

投资二手房的 N 大好处 通过技术移民,37 岁的 Robin 和太太 Joy 及 4 岁的女 儿在 2012 年从中国山东来到温哥华,Robin 姐姐早就移民 这里,所以他们一家只要愿意,可以一直住在姐姐在素里的 大独立屋中,但 Robin 在住了半年后对周围区域有了一定了 解,买房提上了议事日程,买新房还是二手房成了他们的纠 结之处。

[ 楼盘观 ] 西高贵林新枢纽:Uptown …………………………………………55 [ 家居谈 ] 超实惠“星星” 新潮家品饰美家 ……………………………56-58 [ 宅图录 ] 蒙特利尔富人区的绝美古宅 ………………………………………59 [ 百家谈 ] 刘可:解除您在 SFU“学生宿舍”投资的后顾之忧…………20-21 张维斌:独立屋的土地价值分析……………………………………22 张欣然:商业步行街…………………………………………………36 贾 骏: 补 墙 裂 缝 的 秘 籍 ……………………………………………52 刘 泽: 宠 物 …………………………………………………………53 雷春鸣:瑞雪…………………………………………………………54 [ 一 周 读 ]……………………………………………………………28 [ 按 揭 速 查 ]……………………………………………………………30 [ 靓盘推荐 ]………………………………………………………40-41 [ 信 息 广 场 ]………………………………………………………66-67

Published by: GCP Media Group Inc. Address: 500-4211 Kingsway, Burnaby, BC, V5H 1Z6 Tel: 604-639-6111 Fax: 604-568-2008 Email: ads@gcpmedia.ca ISSN: 1927-372X Copyright © Home & Realty Weekly 本刊版权归房地产周刊所有,未经授权不得转载。

目录 Contents

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特别策划

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城市文化 左右房地产开发

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房地产周刊编辑部独家策划

户外商业街、郊区城市化、快速公交线等等,城市文化在低陆平原越来越影响着开发商的选择。高层水泥公寓结合户外商业街区,配 合公共广场和基础设施,加上就近的办公楼宇,这是一种在本地越来越成熟的混合商住模式,这类模式不只是在温哥华,也在本拿比、 西温哥华、素里、高贵林等地蓬勃发展。请看本期房地产周刊编辑部的特别策划。

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享受绿荫下的步行街是一个趋势

如今很多位于室内的大型购物中心已经接受了 High Street 这个概念,他们在寻找一种有效的新的形式来吸引消费者。 例如 Robson 街这个绿树成荫的街道上有各种各样的餐馆、咖啡屋、酒吧,可能还是一个人们可以在这里社交和在繁忙一 天中休息一下的公共广场。这是一个完全在户外的商业形式。

如果你听到 High Street 这个词,很可能想到一个城市的主要商业街,例如 Robson 街,购物者在一个个店内乱窜,露天热 闹的街道上都是人流,周围环境设施很方便步行。这个绿树成荫的街道上有各种各样的餐馆、咖啡屋、酒吧,可能还是一个人 们可以在这里社交和在繁忙一天中休息一下的公共广场。这是一个完全在户外的商业形式,如今很多位于室内的大型购物中心 已经接受了 High Street 这个概念,他们在寻找一种有效的新的形式来吸引消费者。 大温地区很多购物中心都有着雄心勃勃的计划,例如 Oakridge、Park Royal、Brentwood 和 Lougheed 等都希望创造更 多的户外零售方式给消费者,打破传统对封闭式购物中心的偏好。 发展商 Shape Properties 执行副总裁 Darren Kwiatkowski 说:“人们喜欢在一条有着很多商店和活动的繁华热闹街道上逛, 他们很享受这样的感受,室内大型购物中心已经存在了很长一段时间,它们用途单一并且内向,现在是时候重新审视了。” Shape 在 Brentwood 有着很大的开发计划,这个位于本拿比中心的城市从 1961 开业以来有过几次庞大的重建计划。最新 这次的重建升级一旦完成将会耗资 10 亿加元,将会全面改造,其中露天零售区域在新面孔中扮演了重要的角色。

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大型楼盘纷纷配套户外商业街

大温地区一些新规划的符合可持续发展的社区,例如位于卑诗大学内的 Wesbrook 社区,也在住宅开发的基础上,构 建社区内的商业街道,引进各类特色店铺以及为本地居民服务的零售企业。而公共交通的考量在 Wesbrook 社区发展中也 是重中之重,符合温哥华市政府的绿色城市方向。

Brentwood 购物中心地面停车场将转到地下,人们可以从架空列车站步行到占地一英亩的公共广场,这里有成行的 大树,在两个高层公寓住宅大楼两旁都是各类店铺。到 2017 年第一期项目完成,Brentwood 购物中心总零售面积将从 55 万平方英尺变成 100 万平方英尺,实现长远计划后,零售面积将达到 130 万平方英尺,还有 11 栋住宅高层公寓和两 栋办公楼。 Kwiatkowski 表示,这个项目的过程就是一个不断增长的趋势,更多的城市化和公交接驳,一个室内、室外的零售区 域和一片高密度住宅混合在一起,创造一个更加可持续发展的城镇中心。他说:“Brentwood 不是温哥华市中心,但它 是非常集中的社区。” 大温地区一些新规划的符合可持续发展的社区,例如位于卑诗大学内的 Wesbrook 社区,也在住宅开发的基础上, 构建社区内的商业街道,引进各类特色店铺以及为本地居民服务的零售企业。而公共交通的考量在 Wesbrook 社区发展 中也是重中之重,符合温哥华市政府的绿色城市方向。 SFU Community Trust 主席 Gordon Harris 对其规划监督的本拿比山上 UniverCity 社区非常有信心,他表示这会 有新的户外零售项目来配合高密度住宅,成为混合用途发展。Harris 说:“很多住户的隔壁就是城市公交系统,这个想法 就是混合使用,尤其是居民位于高速公交运输走廊,我们正在建设一个自动导向购物区域。”

下转 P14


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上接 P11

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公寓楼建设带动户外店面商业

零售顾问 Derick Fluker 认为,新建造的住宅公寓大楼经常提供新的户外零售项目和形式,这些开发建设是户外商业街 趋势的真正驱动力。很多零售业开发都是因为建造上面公寓楼带动的,他们不知道第一层还能做些什么用。100 次中 99 次开发商想的是怎么样能够营造美好的购物经验来帮助这些公寓住户们。

温哥华零售顾问 David Ian Gray 认为,开发商和城市规划者比消费者和零售商更积极推进户外零售趋势。这个创办 消费顾问公司 DIG360 的人表示,“当这些实现的时候,将会给消费者更悠闲的购物体验,不过不是每个人都想要这样, 街面零售总是很流行,这样做会批量产生更多街面零售。” Gray 认同更多消费者想要一种变化,他们发现在封闭的室内商场让人“头脑麻木”。他说:“他们希望可以增加一 些趣味的东西,例如喷泉什么的,但其中仍然是浑浊的空气和人工照明。” 零售顾问 Derick Fluker 认为,新建造的住宅公寓大楼经常提供新的户外零售项目和形式,这些开发建设是户外商业 街趋势的真正驱动力。他说:“很多零售业开发都是因为建造上面公寓楼带动的,他们不知道第一层还能做些什么用。 100 次中 99 次开发商想的是怎么样能够营造美好的购物经验来帮助这些公寓住户们。从某些方面来讲,零售店铺建的越 来越多,要高出市场的需求。”

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Lululemon:户外店铺的创意空间

Lululemon 在美国佛蒙特州的 Burlington 一个热门滑雪社区,用两个缆车来创建一个醒目并符合本地特色的店面,而 在俄克拉马州的 Tulsa,商店则在一个屋顶露台提供户外社区瑜伽课程。Spencer 认为室内购物中心的商店会局限于商场的 营业时间,会影响到 Lululemon 自己组织的免费活动和店内瑜伽课程。

零售顾问 Derick Fluker 说,服装零售店通常最好是位于一个封闭的购物环境,他指出 Lululemon 最成功的商店之一 就是在阿省的西埃德蒙顿购物中心。不过,Lululemon 和 Aritzia 这两个温哥华为基地的成功服装品牌也都在 Park Royal 开了户外街面零售店。 Lululemon 喜欢有着“创意空间”的户外地点,通常会在店面外墙进行设计,并提供额外的设施。Lululemon 店铺


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开发副总裁 Wynn Spencer 说:“我们的店面设计往往反映我们想要加入的社区,然后变成一个很特别的项目,最后这 变成我们品牌吸引未来消费者的方式。” Lululemon 在美国佛蒙特州的 Burlington 一个热门滑雪社区,用两个缆车来创建一个醒目并符合本地特色的店面, 而在俄克拉马州的 Tulsa,商店则在一个屋顶露台提供户外社区瑜伽课程。Spencer 认为这是很有意义的,因为有些城市 店铺在室内是因为冬天户外极度严寒,但室内购物中心的商店会局限于商场的营业时间,会影响到 Lululemon 自己组织 的免费活动和店内瑜伽课程。

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完全户外感受的特卖品购物中心

一个新的露天设计师品牌特卖品购物中心明年将在温哥华机场开业,该购物中心将设有一个大喷泉和一个大顶棚,有 户外儿童游乐场。总部位于英国的开发商 McArthurGlen Group 承诺在商场内会有豪华的广场、方便步行的人行道和绿树 成荫的街道,还会有高端品牌的店铺。

一个新的露天设计师品牌特卖品购物中心明年将在温哥华机场开业,位于加拿大架空列车线旁边的 12 公顷地块上。 总部位于英国的开发商 McArthurGlen Group 承诺在商场内会有豪华的广场、方便步行的人行道和绿树成荫的街道,还 会有高端品牌的店铺,例如 Prada、Armani 和 Burberry 等。 McArthurGlen Group 在整个欧洲经营者 20 个特卖品购物中心,其中 17 个是户外商场。该公司北美发展部经理 Joan Jove 说:“我们认为,户外购物比在一个封闭式的室内商场更为愉快而放松,我们希望特卖品购物中心比传统购 物不同,更多一些体验以及全天外出的感受。” 新的特卖品购物中心还将设有一个大喷泉和一个大顶棚,有户外儿童游乐场。Jove 知道温哥华很多时候在下雨,不 过他指出该公司在北欧也很成功,那里也是经常下雨。他说:“即使是下雨的时候,很多人还是来户外中心广场,因为他 们有带着雨伞,也可以到店内以及有遮蓬的地方。” Jove 表示,用来建设和营运户外零售购物中心的成本更低,因为较少的封闭空间让全年空调和取暖费用降低。Park Royal 购物中心副总裁 Rick Amantea 同意这个成本低的说法,但也认为没有人们想象中那样省下很多钱,因为提供适 合的户外设施是昂贵的,例如照明、公共艺术、高质量的园艺以及水景观。


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以住户为中心的销售体验

户外零售区域和公共广场的概念出现在 Oakridge 和 Park Royal 建设计划,其中 Oakridge 设想的零售空间将增加一倍, 加上可以容纳 4500 名新居民的 13 栋高层住宅,将发挥重要的作用。Village at Park Royal 最近扩张了 15 万平方英尺,未来 2 到 3 年内建设两个新的公寓大楼。

Park Royal 在差不多 10 年前开放了加拿大第一个露天“生活中心” Village at Park Royal。Amantea 说:“我们 不会因为能省很多钱就去做,你不用花钱在封闭四周和屋顶上,不用花在取暖和照明,你如果做得好,可以花钱住在户 外的改进中。”Village at Park Royal 原来只有 25 万平方英尺的零售空间,但最近扩张了 15 万平方英尺,其中包括了 Aritizia 新的 7000 平方英尺的店铺。 和其他很多购物中心一样,Park Royal 随着时间的推移,开始要增加 更多的住宅空间,其中包括在未来 2 到 3 年内建设两个新的公寓大楼,一 个是 24 层,另一个是 19 层。Amantea 说:“这个地块有更多的居民会 给我们带来更多的机会,让我们成为区域性购物中心和比一个社区中心更 大的概念。” 户外零售区域和公共广场的概念同样出现在 Oakridge 重建计划中, 其中设想的零售空间将增加一倍,加上可以容纳 4500 名新居民的 13 栋 高层住宅,将发挥重要的作用。Stantec 建筑设计行高级主管 Darren Burns 参与设计了这个雄心勃勃的计划,他表示,重新关注户外零售和室 外公共空间给了 Oakridge 住户新的机遇。他说:“从零售的角度来看, 你在延长它的时间,还加上餐厅和娱乐场所的各种活动,这不可能出现在一个纯封闭的空间里。” Park Royal 购物中心副总裁 Rick Amantea 认为,户外零售趋势已经让 Park Royal 改变其思考的模式,更多想的 是如何创造“以客户为中心的体验式环境”。他说:“我们必须设想越来越少人喜欢封闭的���物中心,人们越来越喜欢户 外街面零售商店,这现在是我们的一部分 DNA 了。”

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城市生活方式的文化转变

业者认为,刺激这些混合使用的城市中心区块开发的因素是文化的转变,有一种喜爱城市里生活方式的偏好在增加, 你可以在平时在看的媒体中、电视和电影里发现。这些年这类文化通过电视剧“Friends”和“Seinfeld”等越来越多影响到 我们,人们希望生活、工作和邻近购物,这让整个混合用途社区的概念真正产生。

Shape Properties 已经在 Brentwood 重建区域的核心位置购买了四个物业 ,计划把 Lougheed 变成集零售、住宅 和办公结合的场地,同时还有着公共空间和方便的捷运系统。 发展商 Shape Properties 执行副总裁 Darren Kwiatkowski 表示,其中一个刺激这些混合使用的城市中心区块增长 的因素是文化的转变。他说: “有一种喜爱城市里生活方式的偏好在增加,你可以在平时在看的媒体中、电视和电影里发现。” 他认为,城市主题的电视节目越来越受欢迎,这些年这类文化通过电视剧“Friends”和“Seinfeld”等越来越多影 响到我们,这是一种城市的生活方式,人们希望生活、工作和邻近购物,这让整个混合用途社区的概念真正产生。 对于很多移民来的中国年轻人,这样的城市生活方式早就已经接受,很容易理解和喜爱居住在高层公寓。但大温的高 房价下自然而然只能选择郊区生活,而对于围绕商业中心和公交运输中心的高层公寓,显示出很大的喜爱。同时,相对公 寓形式来说,相比木结构低层公寓,中国移民更多倾向于混凝土建设的高层公寓。


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生活娱乐工作在一个地方

专家预测,零售业、办公楼和居住公寓相依存的需求将持续增加。所以房产商和城市规划者都在各个城市重新布局, 居住类和商业类混合型的房地产将是未来的趋势。另一份加拿大统计局的报告说,现在的最新趋势是,加拿大越来越多的 年轻人希望自己生活、娱乐和工作的地方都在同一个地区。

上 周 最 新 的 调 查 报 告, 城 市 发 展 研 究 所(Urban Development Institute) 公 布 的《 市 场 状 态》(State of the Market)2013 年第四季度研究报告指出,该季度内的多户房屋交易在 2013 年中表现最强劲。而混凝土公寓交易量与 2012 年相比,上升 4%;与 2011 年相比,增长 18%。 另一份加拿大统计局的报告说,现在的最新趋势是,加拿大越来越多的年轻人希望自己生活、娱乐和工作的地方都在 同一个地区,因此,这一趋势正在推动公寓、公寓与写字楼混合型物业的持续发展。 专家预测,零售业、办公楼和居住公寓相依存的需求将持续增加。所以房产商和城市规划者都在各个城市重新布局, 居住类和商业类混合型的房地产将是未来的趋势。二三十年前,加拿大的民居主要是一层或两层的独栋住宅,然而,近十 年来的公寓热不仅改变了城市景观,而且也反映了加拿大人对自己居住地的选择正在出现显著的转变。越来越多的人在放 弃住郊区,拥有一栋花园住宅的生活方式,选择在城市内的公寓生活。 高昂的地价之下,人们不得不选择更小的居住单位,人们从郊区开车上下班。但是交通堵塞问题越来越严重,把大把 时间浪费在上下班上,生活质量受影响,令很多人感到沮丧。于是大家就在问,怎么才能住得更近一点呢?于是住在架空 列车附近就成了一个很好的选择,因为公交系统能够实现你的都市生活。

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架空列车线未到,Bosa 先到

高贵林市长 Richard Stewart 表示很高兴看到 Bosa 的 Uptown 项目,这使得 Burquitlam/Lougheed 社区的长远规划渐渐 成型。加上快速公交系统、各商店餐馆和附近的社区设施配套,这里将会发展成为充满活力的现代社区,无论对商家,还 有各年龄层的居民,这个社区会是非常吸引人的选择。

著名地产发展商 Bosa 上周末刚在西高贵林推出 Uptown 楼盘,其具体位置在 Burquitlam,该楼盘的 两栋豪华公寓和未来规划中的长青线仅几步之遥,可以 入住 451 户居民。Bosa 从 Uptown 项目开始把西高 贵林打造成一个新的混合居住的热门中心区域。 Bosa 高级副总裁 Daryl Simpson 指出:“西高贵 林即将成为公共交通枢纽,我们认为这里是转型为新核 心都市区的最佳地点。Uptown 项目和西门菲沙大学以 及 Lougheed 商业中心都只有数分钟车程,而长青线 架空列车站也在数步之遥。” 高贵林市政府也希望把 Burquitlam 发展成为一个 以公共交通为主和方便行人的社区。住宅、办公室、零 售店铺、咖啡馆、餐厅和户外庭院等都将位于繁华的街


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道上,这些日常生活所需,都会围绕这 Burquitlam 公园和未来的社区中心附近,只需用快速公交工具就可以到达。 高贵林市长 Richard Stewart 表示:“我们很高兴看到 Bosa 的 Uptown 项目,这使得 Burquitlam/Lougheed 社区 的长远规划渐渐成型。加上快速公交系统、各商店餐馆和附近的社区设施配套,这里将会发展成为从满活力的现代社区, 无论对商家,还有各年龄层的居民,我预计这个社区会是非常吸引人的选择。” 专家们认为,大温地区在公交这件事情上已经做得很好,各城镇中心都用架空列车线路相互衔接起来。Kwiatkowski 说: “这和其他北美主要城市不同,如果你坐过他们的公交系统或者轻轨,会发现他们总是利用已有的铁路线,从而错过了枢 纽中心区块,他们还发展独立屋社区,你可以想象他们都是开车来回,这样哪里有乘客来支持公交运输系统。”

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未来郊区的城市建设增长

高力国际地产的 Kelly Heed 表示,未来的商业地产增长可能明显会受到公交系统是否到达的限制,当然还有其他限制 增长的因素,例如规划过程中缺乏创意或者没有抓住机会,这可能来自任何一个环节,包括开发商、市政府和省政府。素 里市日前已经要求卑诗省府拨款 18 个亿来建设架空列车线路。

高力国际地产的 Kelly Heed 表示,未来的商业地产增长可能明显会受到公交系统是否到达的限制,当然还有其他限 制增长的因素,例如规划过程中缺乏创意或者没有抓住机会,这可能来自任何一个环节,包括开发商、市政府和省政府。 即使有成堆的创造力,在低陆平原也只有这么多的空间可以用作商业地产的增长。Kwiatkowski 表示:“在大温地区 受到山区和农业土地储备以及水源的限制,很难找到新的发展用地,获得土地使用许可,这会让新的供应缓慢。” 素里市长 Dianne Watts 指出,该市在过去几年看到了显著的建设增长,她说:“对于我们来说,就是创造一个稳定 的环境给投资者参考,我们有低陆平原最低的住宅税收和第二低的营业税。” Watts 认为交通运输是个关键问题,尤其是涉及建设城市的核心热点地区,她说:“人们想要去工作,他们想要在附 近走动,我们的其中一个挑战就是缺乏这些,我们需要及时拿出这些基础设施。你只能想象所有的基础公交设施到位会发 生什么样的情况。”Watts 已经要求卑诗省府拨款 18 个亿来建设架空列车线路。 对于下一个重大发展的区域,Heed 认为是在菲沙河谷,但这些开发商看起来会呆在他们知道的临近区域,可以依赖 的地方。Heed 从他在素里中心区的办公室往外眺望,“我们可以看到 Three Civic 广场,可以看到所有新的建筑、新的 发展在一步步实施。这里的一切让人感到兴奋,有这么多的购买开发在不断发生,有那么多的建设目标,可能很多人想要 生活在这类热门的开发区域里。”


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“保姆式”管理 解除您在 SFU 大学投资 “学生宿舍”的后顾之忧 文 / Jerry Liu 刘可

作者:刘可 (Jerry Liu) 毕业于 UBC 大学电子工程 专业,从业于北美著名地产 公 司 SUTTON。 从 业 以 来 连年获奖,是大温地区金牌 地产经纪。 联系方式:604-992-8662 电子邮件:liuj@sutton.com 助 理:刘振伟 电 话:604-727-0065

业管理听似简单,看似容易 , 但要做到最大 程度的维护业主的利益同时,又要公平公正 的对待租客。这背后凝聚了管理者的时间和

汗水,需要管理者的巧思和智慧。最重要的是,管理 者要明白投资人对自己的信任,投资房产对每个人来 说几乎可以算是最大的一笔投资,也许甚至要耗尽毕 生的积蓄。怎么样才能在 3 年 5 年甚至 10 年后把房子 交还给业主的时候还保养如新 , 同时又要保障业主持续 的租金收入,这要求物业经理从头把关,凡事认真对待, 及时对房屋进行维护保养,不断完善合同条款和管理 制度并严格执行,才能做到最好最全面的保护业主的 投资,从而也成为一个真正合格的,值得信任的物业 经理人。 通过几年的管理实践,我们不断的摸索、总结、完 善管理制度,现已形成了一条龙“保姆式”的管理服务。

一、健全体系 制度保障 租赁管理,首先要有完善的管理制度和操作流程, 针对管理内容,我们详细制定了租赁管理的工作流程: 1. 与屋主签订委托管理合同书,确定委托人与公 司之间有效力的法律关系; 2. 寻找租客,在各网站,报纸或印刷品传单上登 广告; 3. 审查租客,调查租客的信用背景与租金支付能力; 4. 代理签订并解释租房合约; 5. 对租客搬进搬出进行现场监督检查; 6. 代收租金存款到屋主指定账户; 7. 不定期抽查租客情况,提前发现问题并做出应 对方案; 8. 及时处理租客提出的各种问题。亲临亲往,争 取租客、屋主双满意; 9. 押金返还,租客搬出两周内,未发现问题以及 出示不欠费证明,方可返还押金; 10. 依照管理流程,我们的租赁管理工作实现了制 度化,规范化,程序化。

二、低价收费 让利投资 对于许多投资客人而言,即使有能力投资 SFU 学 生宿舍,但碍于语言及租赁管理过程中繁琐的管理难 题,加之高昂的租赁管理收费标准,往往选择“望而 却步”。即使投资了房子,经过各种收费后便所剩无几, 使得投资者兴趣索然。 面对这些问题,我们采取了大温地区最低的物业管 理服务收费标准,让利于投资者,让他们投有所得, 投有所报。 ◆全权管理长期出租物业,第一个月收取月租金的 50%,之后每个月只收取租金的 5% 且含税(与同行 8%-12% 不含税的收费相比,我们是最低的)。 ◆为出租物业找长期租客,但不参与后续管理,一


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次性收取一个月租金。 全权管理服务的收费,包括所有出租管理工作所需的人 工和时间。除正常费用外,不收取额外假期或加班费,房屋

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通过以上细化的条款,使租客一目了然,迅速进入状况, 成为一个遵守规则的合格租客。同时,也能有效地保护了屋 主的利益。

空置期更不会收取任何管理费用。管理过程中,没有任何隐 藏费用,而且现有租客续约,或为投资客寻找新租客也不再 另外收费,并且对所有第三方服务或维修保养,防火检查等 亦不做另外收费。

三、把握特点 精细管理 SFU 大学现有 3 万多名学生,随着大学的发展,每年国

四、“保姆”定位 及时服务 租赁管理可谓是一项复杂而辛苦的工作过程。尤其在 SFU 大学管理“学生宿舍”则更具有挑战性。要做好这一工 作,不仅要把握特点,健全制度,更需要的是足够的耐心与“人 性化”服务。我把这种事无巨细的繁琐管理过程定位为“保 姆式”及时服务。

际留学生的数量都在增加。而这当中,中国留学生占国际留

因为面对许多新来的国际留学生,绝不是把房子租给他

学生人数的 60%。但大多数学生英语并不过关,他们第一次

们就万事大吉了。恰恰相反,租房子仅仅是个开始。接下来,

出国,又不了解西方文化特点,针对这一现象,我们在租赁

便是如何安家,买家俱,交电费,安装网络,甚至与学生家

管理方面进行了较为精细的分类,并制定出详细的管理章程。

长通国际长途电话,证明学生没有被骗等等不一而足。

首先,我们根据管理工作的实际情况,在 BC 省政府标

再来便是在鉴定合同基础上的实际屋内设施指导,详细

准租赁合同的基础上增加了 23 条附加条款,详细解释并明

告诉租客如何保养保护房子,比如,告诉他们不能直接把热

确租赁双方的责任和义务。

锅放在理石台面上,不能在厨房台面上切东西,金属容器不

其次,制定租客入住后对房屋的《日常保养须知及注意

能在微波炉里加热,碗盘食物残渣需清洗后再放入洗碗机里,

事项》,使租客在居住过程中能注意维护房屋,防止因无心,

洗澡后需开换气扇至少 30 分钟,垃圾要怎样分类,洗衣干

无知而对房屋设施造成损坏。

衣机如何使用等等。看似“啰嗦”的说明指导却实实在在的

第三,针对租客易发生的常见问题,我们制定了《租客

减少避免了许多不必要的损失。

常见问题一览表》,指导租客在发生停电,停水,噪音,被

同时,对违反管理规定的租客,我们及时处理,培养租

拖车,门锁打不开,忘带钥匙,电器坏了,火灾,水灾等情

客在租房过程中树立公德意识。许多学生通过与我们租房过

况下如何及时应对处理。

程加深了对国外的了解,熟悉了 SFU 大学环境,加速了融入

第四,对搬进租客,我们有《搬进房屋检查表》,搬进 时对房屋进行全面登记,检查。对搬出的租客,我们有《卫 生清洁,维修费用一览表》。

大学生活的进程。最终,使投资客与租客都成为了我们的朋友。 我们的身份也自然成了“保姆式”的投资客管家。 一家之言,仅供参考。


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独立屋的土地价值分析 第 105 期

文 / 张维斌(Alec Zhang)

地,历来都是房地产价格的重要组成部分, 在加拿大更是如此。99% 以上独立屋的占地 都是永久产权,所以,老张认为,有必要对

独立屋的土地价格进行一番分析。我们可以从如下几个 方面来看:

2. 土地的附加价值 这里的附加价值主要指的是周边环境对土地价格的 影响。对于华人买家来说,首要的因素可能就是学区了。 同一城区的不同学区,土地价格差距至少 10%,甚至 更多。例如温哥华西区的“Lord Byng”中学学区内 的独立屋价格,比同处西区的“Eric Hamber”中学

1. 土地的估价价值 我们都知道,加拿大的每一项房地产,每年都会 受到一份估价单,多数人称之为“政府估价”。其实 这并不是政府本身做的,是政府雇佣一家名叫“BC Assessment”的公司做的。这家公司是国有公司,属 国家资本主义性质,独立工作,本不受政府影响。此类 估价的目的是为 BC 省内各市政府征收地税提供准确的 作者:张维斌 大温地区资深房地产经纪 联系方式:604-726-4666 网址:www.VanRealtor.com

价格依据,各市政府将其与各自的征税百分比标准进行 混合计算,从而得出每一处房地产当年应缴的地税总额。 但是,这家不足 300 人的公司每年要做出 210 万份的 估价单,所以他们不可能做出百分之百精确的估价,公 式化的东西在所难免,独立屋土地的估价值往往有高达 10%--15% 的偏差。 土地的政府估价主要决定于 3 个方面,第一是面积 大小,第二是地段差异,第三是市价的平均值。在这几

学区的独立屋高出 20% 之多。第二个因素是景观,独 立屋的景观也会严重影响土地价格。同一城区、街区的 独立屋,有无景观和景观优劣可影响交易价格的 10% 至 30%。最典型的价差,我们可以拿西温哥华为例, 景观的差异可使独立屋的价格上天或入地,这绝非耸人 听闻。第三个因素当属地势,地势的优劣是华人最为在 意的风水因素,同一街区地势不同,土地价格当然要受 影响。虽然西人社会不太讲究风水,但地势也还是他们 定价的重要参考。除以上 3 方面的因素之外,还有朝向、 环境、社区等等因素,都会对土地价格有影响。 附加价值就是这些因素的正面影响,如果这些因素 都是正值,附加价值就会很高,这就是为什么有些独立 屋价格高出政府估价 50% 以上的原因。有些客户看过 这样的房屋之后,第一感觉就是贵,太贵了,但仔细想 来确实事出有因。所以附加价值是土地价格的重要参考。

方面,套用公式可以解决大多数问题,但是我们在市场 上每天接触的独立屋,衡量价格的时候,不仅仅要考虑 上面的 3 个方面,有很多特性的东西要纳入参考。比如 位于街角的占地、交通干线上的占地、不规则图形的占 地、地势不好的占地、大于或小于标准的占地等等。以 上几方面的因素中,每一项都可能影响独立屋交易中土 地价格的 5% 至 10%。所以,土地的市场价格除参照 政府估价之外,还要具体情况具体分析。 土地重新规划往往会带来巨大的潜力价值。

3. 土地的潜力价值 每一块土地都有潜力价值。房地产市场上升的时 候,价格系统的变化主要体现在土地价格的升高,这是 常识。我们这里说的是特殊情况所产生的价值潜力。例 如,2010 年温哥华市政府公布“Cambie 走廊”的城 市规划后,Cambie 街上的土地价格就开始节节攀升, 7000 余平方英尺的占地由当初的 120 多万上涨到了如 今的 400 多万。这样的巨幅上升不是一蹴而就的,是 过去 4 年来逐年逐月上升的。中间的任何时候我们都可 以说,此处土地的潜力价值很大,所以增值就是自然形 成的。 购买独立屋,考虑到土地价值的时候,一定要想 一想它的潜力价值。虽然特殊情况并不多见,但它是 一个实际存在的参考值,不容忽视。近些年南素里的 “Grandview Heights”发展规划就让当地人受益匪浅, 也使得此地的投资商和发展商收获颇丰,原因都起于土 地重新规划所带来的潜力价值。 老 张 之 言, 仅 供 参 考。 更 多 信 息 请 浏 览:www. VanRealtor.com

(一家之言,仅供参考。)


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一周读

In the News

March 06, 2014

28

“ 加拿大央行维持 1% 基准利率

本周三,加拿大央行宣布基准利率不变,继续维持在 1%,从 2010 年 9 月以来加拿大央行就一直把基准利率保持在 1% 的水平。

加拿大经济在 2013 年第四季度的表现好于央行的预期,而且专家们预测全球经济在今明两年会继续加强,但这些发展尚未足以使 加拿大央行提升基准利率。

“ 联邦与卑诗省府合作投入 3 亿建可负担住房

哈珀政府在温哥华市长罗品信对鼓励可负担住房不足的批评后,本周宣布一项三亿元、为期五年的合作资金,投注于联邦与省

府的住房计划。联邦政府出资一亿五千万,卑诗省也出一亿五千万元以扩展合作资金计划到 2019 年。

“ 房屋按揭保险加 15% 平均供款月付多 5 元

加拿大按揭及房屋公司调高按揭贷款保险率﹐平均增幅 15%。新收费 5 月 1 日生效﹐只适用于新按揭﹐已经受保的不受影响。

首期付款低于 20% 的买家需付按揭保险。专家认为这会加重置业者的负担﹐因为保金一般纳入按揭内。首次置业 24 万元公寓﹐ 首付 5% ﹐就要多付约 900 元。该项保险在贷款人拖欠还款时保护贷方﹐但费用通常由贷款人承担。

“ 中国买家带动大温地产二月红

大温地区 2 月份住宅房屋销售数目高达 2530 间,比去年同期大增 40.8%,比 1 月也高出 43.8%,屋价比去年平均上升 3.5 %,

其中温东温西房价都上涨超过 7%。地产经纪认为,春节期间中国买家是带动楼市的主力,菲沙河谷 2 月房​​屋销售也很活跃,共售 出 1102 间,比去年增加 21%。

“ 全球债券基金巨鳄唱衰加国房市

管理数以万亿美元投资基金的全球最大的债券基金太平洋投资管理公司 PIMCO 日前指加拿大房市今年开始出现调整,而未来

二到五年,房价甚至会下跌 30%。不过该公司认为加国房市不会如美国房市那样,以毫无秩序的形式抛售而导致泡沫爆破,因为 加拿大经济条件仍然相对稳定。本地专家认为这仅从债券基金角度分析,并不符合加拿大房地产的现状。

“ 北卑诗小镇住房紧缺,游轮改成工人宿舍

卑诗北部的 Kitimat 小镇本身房屋数量有限,而大量工人的涌入更是让住房成本大幅增加。Rio Tinto Alcan 铝冶炼厂与 Haisla

原住民合作,租用 Silja Festival 号游轮,并改建成能够居住 600 名建筑工人的场所。该船下周从温哥华驶往 Kitimat,被重新命名 为 Delta Spirit Lodge。

“ 新西敏市 3650 万加元出售历史建筑

新西敏市政府将该市历史建筑 Merchant Square 办公大楼以 3650 万加币的高价售出。这栋办公大楼位于该市市中心,目前

仍在建设成 9 层办公大楼,有 13 万 7000 平方英尺的 A 级办公空间。买家是一家名为 777 Columbia 的公司,由 Kingswood Captial 和 Duke Holdings 联合持有。温哥华商人慈善家 Joe Segal 是 Kingswood Capital 的大股东。

“ Tsawwassen 屋主免费送房子

Tsawwassen 一名屋主近日在 Craigslist 上表示愿意将一间在 1960 年代兴建、面积有 1100 平方英尺的农舍小屋免费送出,

唯一的条件是自己花钱搬走。目前已经有 10 多名有兴趣的买家和屋主联系。地产经纪表示,加拿大愈来有愈多屋主舍不得拆掉老 房子,而希望将房屋送人,以延续与老屋的感情,搬屋费用可能需要几万元。


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按揭速查

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Mortgage Rates

March 06, 2014

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加拿大各大银行房贷利率一览表 贷款机构

定期按揭

英文

中文

Bank of China (Canada)

中国银行(加拿大)

活期按揭

6 个月

1年

2年

3年

4年

5年

6 个月

1年

4.14

3.14

3.39

3.54

3.59

3.74

N/A

N/A

4.00

3.14

3.04

3.85

4.64

5.24

6.30

6.30

Bank of Nova OpenScotia o H us e: 六 周 2-4pm 丰业银行

4.55

3.75

3.89

3.99

4.39

4.99

6.45

6.50

CIBC

4.45

3.09

3.04

3.75

4.59

6.70

6.35

Open House: 周六,日 2-4pm

Bank of Montreal

Open

满地可银行

帝国银行

House: 六1月26日(周 ) 2-4pm

Coast Capital O Savings pen o H us e:

5.24 Open

3.15

3.25

3.65

N/A

4.39

4.45

4.99

5.34

6.20

6.35

3.19

3.95

4.74

3.14

3.14

3.75

3.14

3.14

3.04

Open o H us e: 六 周1 -5pm TD Canada Trust 道明加拿大信托

4.00

3.09

Van City

4.00

3.14

HSBC

温 西 区 楼 盘 精 选

高贵林楼盘精选

康富银行 日 周 1-5 pm

N/A

2.89

2.99

Open o H us e: 六 周 14pm 汇丰银行

4.45

3.60

3.95

4.40

3.14

国家银行

4.40

皇家银行

House: 六 1:30-4pm 周

Laurentian Bank of Canada

本 拿 比 楼 盘 精 选

National Bank Royal Bank

龙顺银行

Open o H us e: 六 周 1-5pm

温东区商业楼盘精选

温市信贷储蓄

荣获大温地产局首1%总统会大奖 (President's Club, Top1% of Realtors in Greater vancouver) 荣获大温地产局连续10年金牌经纪大奖 (10years Master Medallion Club) 荣获Sutton Group地产集团连续10年至高荣誉大奖 (10 years Masters Award)

Open o H us e: 六 周 2-4pm

Open o H us e: 六 周 2-4pm

5.34

6.70

6.30

4.64

5.24

6.70

6.70

3.75

4.64

5.24

6.30

6.30

3.04

3.75

4.64

5.24

N/A

6.30

3.04

3.75

4.64

5.24

6.30

6.30

上表为 2014 年 3 月 5 日截稿时各贷款机构利率,如有更改恕不另行通知。


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價格:$ 326,000 土地性質:黑棕色土壤 總面積:3 Quarters 共 480 英畝 地理位置:位於薩斯卡通西南約 1 小時車程,位 於 4 號公路和 768 號公路交叉位置,交通便利。 15 分鐘車程便可到達小鎮 Rosetown,生活方便 • 地稅:$1,017/年

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百家谈

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Professionals'Talk

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商业步行街 提

36

文 / 张欣然

起 温 哥 华 的 购 物, 人 们 大 都 可 以 娓 娓 道 来

—— Robson Street, Pacific Centre,

Metrotown 等。相比住宅市场汗牛充栋的挂

牌,商业地产可谓寥寥无几。但是这些少数的商业地产 有时也对住宅市场产生深远的影响,例如最近一个明显 的趋势就是在从大中型的购物中心向商业街甚至商业步 行街转变。 由于住宅受周围环境影响很大,这些商业 地产如何影响住宅市场呢? 作者:张欣然 大温地产经纪,著有新书 《温哥华房地产投资指南》 (列治文时代坊三联书店有售) 联系方式:604-418-2787 Ryan@precisionrealty.ca

住宅项目已规划商业地产 在规划社区的时候,商业地产已经在规划之中了。

周围两侧皆是饭店,大型卖场也已经安排进驻,位置

在住宅销售和使用过程中,其价值紧紧依附于商业地

也是只租不卖,目前位置已经相当紧张。UBC 的南校

产,相当于一个“卖点”。这类情况下,为了维持住宅

区目前的大致规划也基本完成,虽然不是一个开发商包

周围的邻里环境,周围商业地产一般采取只租不售的方

揽全部的商业地产,但是地处由 UBC 牵头,已经准备

式,开发商不但可以维持整个社区的档次,还可以长线

将南校区打造成住宅和商业的混合型社区,以现在已有

获取利润。 目前福溪的奥林匹克村是一个比较成功的

的 Save On Food 超市为中心向外发展商业和住宅,

典型,自从 2010 年冬奥会以来,该处人口日渐密集,

未来会集合学区、养老、投资自住等多功能于一体,

Wall Group 兴建的 The Village 项目成功整合了饭店、

UBC 南校区规划不算密集,采用商业街的模式可以有

银行、诊所、超市等在其社区内,配合只有业主能使

效舒缓交通。

用的游泳池和健身设备,形成了独特的小区。 未来在 Metrotown 中心地段的 Station Square 也会有类似设 计,Station Square 四栋高楼下面设置商业步行街街,

住宅项目立项于商业周围 这类住宅地产一般是紧邻商业中心,但并不直接 管理商业地产,通俗的说,有“沾光”的意思。 比如 西 温 的 Evelyn 项 目、 西 区 甘 比 走 廊 南 端 的 Marine Gateway 项 目、 列 治 文 的 Ora 和 Concord Garden 还有 Coquitlam Centre 附近的许多项目都是典型的依 托大统华超市兴建的,旨在利用近在咫尺的商业资源提 高物业本身的价值。 无论是住宅办商业还是临商业,业主似乎更看重自 己物业周围有什么,而不是大型的综合性商场,毕竟去 银行、超市、诊所这类贴近民生的地方多过大型商场扫 货的次数。依附商业街在周围治安、邻里环境、停车等 方面的优势要好过大型的购物中心。目前很多住宅项目 已经将停车位单独售卖,因为部分买家不再需要停车, 同时也增设了充电桩或者按小时租车的服务。 在城市 用地减少、房价上升的大背景下掌握商业中心发展的趋 势一定可以事半功倍。 (一家之言,仅供参考。)


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中国谈

China

March 06, 2014

38

互联网 对撞房地产

2014 年的中国房地产这段时间似乎验证了复杂化的传说,个别城市的崩盘预告,地产税的势在必行,还有跨界与融合的趋势在继 续。最新的故事是房地产和互联网的整合,2 月 27 日下午,海南国际旅游岛先行试验区与阿里巴巴集团正式签署战略合作协议, 规划总投资 50 亿元,在试验区建中国首个基于云计算和大数据的数字互联网城市,打造中国智能化的未来城市雏形。

1

互联网来袭,中国房地产企业也没有坐以待毙。前不 久万通董事长冯仑去小米科技参观。冯仑参观后说“自 己有一点懵了,小米准备做房地产了,小米在创新和

研究互联网怎么样影响和改变房地产。” 冯仑认为小米做房地产有三点可怕:一是小米的粉丝经 济,二是小米简单极致的产品思维,三是全生命周期的服务 模式,即雷军所说的互联网思维。据悉,小米讨论的是用互 联网思维建员工福利房。 万科集团总裁郁亮也去小米参观,雷军问郁亮:“万科 的房价能不能降到一半?”郁亮当时一愣。但经过仔细思考 后,郁亮觉得这个可能性不是完全没有。2013 年底,郁亮 在一次内部演讲中说,未来房地产行业可能出现类似小米的 搅局者,以互联网思维打破旧秩序,威胁甚至取代以万科为 代表的行业模式。郁亮去年参观了腾讯、阿里集团,今年则 参观了小米、海尔两家公司。

2

今年春节前,杭州绿城与阿里集团合作:加入阿里集 团“来往”中的翡翠城社区,就可以获得 50 元支付 宝现金。按照绿城集团董事长孙卫平的计划,绿城集

团想把整套绿城的园区服务体系搬到移动互联网,包括社交 服务、居家生活、医疗保健、文化教育等。


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中国谈

China

March 06, 2014

39

的手机、电视机,却利用互联网思维在短期内取得了巨大的 成功。 万科一直在做着移民互联网的尝试。去年 9 月 18 日到 10 月 6 日,万科利用广点通广告平台的 LBS 定向能力,向 深圳部分区域的 QQ 用户投放万科红楼盘的精准营销广告: 万科投入 3 万元,获得 2000 万次的曝光,最终成交额为 400 万元。 除了营销方面的创新外,万科还在 O2O 方面进行了尝 试:做城市配套服务提供商,包括四季食堂,到快递代收, 万物仓,万客会等,万科正在打造一张不同于腾讯、阿里集 团的物理网络,发挥长项,布局 O2O 最后一公里的问题。 从去年开始,万科从竞争对手挖人,打造一支以社区服 务为核心的 O2O 团队。这些员工部分来自传统房地产业, 部分来自阿里集团、腾讯这样的网络公司。

4

房地产商移民互联网的另一典型是万达。不到半年时 间,万达已经完成了 50 多家万达广场的 WiFi 布点, 万达集团要求年内会再翻一倍,完成 100 家。预计到

今年 10 月,万达将建成第 100 家万达广场,成为全球最大 的商业不动产公司。 此 前 万 达 集 团 董 事 长 王 健 林 接 受 采 访 时 预 测 说, 到 2015 年,万达会有 140 个万达广场,平均每个广场 2000 万人,一年有超过 20 亿人次进入万达广场。 万达其他的互联网资产包括自建的万汇网、万汇 APP。 通过万汇 APP,网民可以在万达广场发现附近的团购折扣 服务,在停车场寻找车位并记录汽车所停的位置,查询万达

一边是地产商拥抱互联网,一边是互联网撞击房地产, 一场新革命即将开始。

广场地图,管理各种积分、返利券、优惠券等。另外,万达 还要向包括支付、大数据分析等第三方工具方提供接口。

绿城云服务运营中心副总裁单义勇表示,利用互联网、

冯仑去了小米之后的感受是,互联网会改变一切传统行

云计算和大数据等在线服务手段,让网络虚拟社区与实体物

业,包括地产。地产大佬们纷纷拥抱互联网,以为互联网是

理社区完全融合,形成现在流行的 O2O 服务模式,打造社

一块地产新大陆。但这并不是一块轻易就能成功登陆的大陆,

交化的服务生态圈。

在这里已经盘踞着互联网原住民,包括巨无霸。

单义勇举了几个例子,譬如家政服务,原本业主联系物 业找家政,只知道多少钱一个小时,他不清楚这个家政人员 服务好不好,卫生搞得干不干净。通过云服务搭建服务产品 交易平台,业主可以对其进行评价,家政人员可以通过其不 同的服务水平,实现不同的价格。而绿城物业可以建立服务 认证体系以及从事服务培训,让服务标准化。移动互联网平 台还可以和绿城的农产品直供直销商盟平台结合,方便物业 为绿城园区业主提供优质农产品配送服务。

3

郁亮为什么选择腾讯、阿里集团、海尔、小米?郁亮 说,海尔是用互联网思维改造自己的传统企业,腾讯、 阿里集团是最重要的平台型企业,小米做着最“红海”


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March 06, 2014

40

南本拿比 3 层豪华独立屋 居家的最佳选择 地址 : 6150 Pearl Ave. Burnaby 价格 : $1,788,000 类型 : 3 层独立屋 房间构造 : 8 房 8 卫 5 车位车库 经纪人 : Sonia Wang 王怡华 电话 : 604-657-6485 经纪公司 : Sunstar Realty Ltd. 公司电话 : 604-436-1335 推荐理由: 豪华气派的室内格局 , 独特建造 , 采光极佳 , 宽敞方正 , 开放式空间。高档中西式厨房 , 顶楼可眺望环绕无敌 山景 , 地下室有休闲娱乐室 , 学区佳 , 近 Metrotown, Crystal Mall 商区 , 位于安静内街 , 环境优美。生活机 能交通方便是居家的最佳选择 !

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Metrotown 精华地段医生世家 无敌远山 Deer Lake 靓景近名校 地址: 5630 Oakglen Drive, Burnaby 价格: $1,090,000 类型:独立房 单位面积:地 6,952 平方呎,屋 3,632 平方呎 房间构造:5 卧 3 卫 经纪人:Peggy Lee 电话:778-891-8390 经纪公司:Regent Park Realty Inc. 公司电话:604-732-8322 推荐理由: 独特浪漫有着地中海风情的大豪宅,坐落在本拿比远近 驰名黄金地段,宽大天台可享无敌山光水景,环境清幽 宜人,便利绝佳。别致的设计独树一格,光亮舒畅让人 视野宽阔。占地 6952 呎,室内 3632 呎。5 房 3 卫。近 Moscrop 和 Central 中学。自住投资皆赢,勿失良机。

温哥华桑拿斯(Shaughnessy) 精致豪宅,全新登场 地址 : 4630 OSLER ST Vancouver, Shaughnessy 价格 : $4,080,000 类型 : 独立屋 单位面积 : 地 6,000 平方呎,屋 3,824 平方呎 房间构造 : 4 房 6 卫 经纪人 : Anna Gou 苟红琳 电话 : 778-320-3915 经纪公司 : Macdonald Realty Westmar 公司电话 : 604-279-9822 推荐理由: 3,824 尺 的 精 致 豪 宅, 位 于 温 哥 华 最 为 美 丽 动 心 的 Shaughnessy 区域 , 名师精心打造,一流品味与格局! 两层加地下室,拥有主人亮丽的书房和奢华的 4 卧 6 卫, 集享受与实用为一体的高档家庭影院及娱乐室更让您耳 目一新!室外露台尽享阳光与花园景色,美食厨房,高 档橱柜,顶线设备,地热,空调,安防,新风系统一应 俱全!靠近公园,商场和社区,名校四周林立,方便出 入 Richmond, UBC, Downtown, 值得骄傲和拥有的 好房子!


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老贾 谈屋

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补墙裂缝的秘籍 文 / 方圆验屋 贾骏

基础墙裂缝的修补 Crawlspace 出现裂缝,你爬进去发现从那个地方 还在往里面渗水,那你不得不要去修补它了。 老张和老王都是上个月买的房,都在素里,一个在 北的台湾村,一个在南的神迷丫摸。房子的年龄也很一 作者:贾骏 加拿大验屋师协会验屋师 联系方式:778-822-9252 Jia2Home@gmail.com

致,都是二十年。他们的房屋基础墙都有个裂缝。他们 都要求卖家进行维修。2 个卖家也都答应修补,但实际 花费和功效却不一样。 台湾村的那位从室外开挖,沿着裂缝顺下去,一直 挖到根部,在裂缝里灌注环氧树脂修补剂。这是一种正 确、专业的修复方式,大约收费 1200 刀左右。 而神秘丫摸的卖家呢,自己花了 20 刀买了包水泥, 往裂缝的墙面一抹了事,或者使用黑色的沥青基防水胶 修补。无论抹水泥还是打硅胶,都是捣浆糊的修补。打 硅胶只是表面的修补方式,外面的地下雨水还是会通过 基础墙的裂缝缓慢地渗入室内,我们经常会在裂缝边上

天龙八部秘籍: 环氧树脂和聚氨酯注塑材料 这是一种环氧 - 聚氨酯类(Epoxy and polyurethanebased)的注射材料,可以很好地和混凝土进行粘合,并有 一定的膨胀伸缩性,能在混凝土膨胀和收缩的时候保持 密封的防水性能。它被注入混凝土裂缝里,封堵墙体的 空隙,阻止了水分的渗入,是修复地下室防水很好车材 料。 在 Homedepot 出售的套件中包含了双组分填充剂、 注射管、注浆封隔器等全套的施工材料。一套在手, 全部搞定。在 Homedepot 有一款套装产品是专业修 补混凝土基础墙的材料出售。动手能力强的人可以自己 DIY,只要花费材料费 80 刀。 混凝土裂缝注入方式修补成本低、效果可靠,对比 其他修补方式更受业主们的欢迎。

看见一圈白色的盐份,这就表明一直有水分在往裂缝内

老贾把这秘籍告诉大家,估计会给你省不少钱哦。

渗入,并将混凝土所含的无机盐携带出来。而且这种打

但是记住,这种修补技术不适合于较大的结构工程,例

硅胶的修补方式寿命也就 1-2 年左右,最终硅胶还是

如,堤坝和桥梁的维修。环氧 - 聚氨酯类(Epoxy and

封堵失效,又要重新做防水。

polyurethane-based)修补材料更多的是用于修复混 凝土基础墙体的裂缝,室外混凝土车道和人行道的裂缝。 它也能很好地粘附在塑料或金属材料上,所以你还可以 用它封堵墙面上的管道周围的空隙。

(一家之言,仅供参考。)


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居室内峦头风水(二十)

文 / Linus Liu 刘泽

作者:刘泽 大温地产经纪人,热衷于周 易,风水的研究。坚信以本 地房屋特点 ,加之中国传 统文化必然能创造更好的投 资、自住选择。 联系方式:778-316-8564 linusday@hotmail.com

上一期的文章中我们谈到了植物对居室内风水

家往往又没有条件。其次可以选择金鱼,七彩神仙等淡水

的影响。本期就来说说不同的动物对房子气场

鱼。因其外形美观,相对容易饲养,也是很多家庭的首选。

的一些风水影响。纵观温哥华气候温和,适于

但是要注意养鱼一定要养好,所谓风水鱼就是说鱼可以

很多动物的生长,家家户户养猫狗的比例极高。但是很多

有带旺家宅的效果,但是如果养死掉了就会有不好的反效

人可能没有注意到,动物往往拥有很强的气场,它们的好

果。这也是为什么不建议养热带鱼,因为热带鱼难易饲养,

坏也直接影响着主人的喜怒哀乐,所以动物对风水的效用

不易存活。当然,如果您要是养鱼高手就另当别论了。鱼

也是要重视的。

的数目上可以是一,四,八,都为吉兆,旺财。不要出现

猫和狗是家中最常养的两种宠物,特别是温哥华,平

二,五的数目为好。

时在公园里散步时就随处可以看到遛狗的人。在整体风水

跟鱼类似的,养龟也能起到很好的风水效果。龟和鱼

上来讲大温地区纬度偏高,城市偏于寒冷。猫和狗都是

一样有挡煞聚财的风水功效。但是不同的是龟可以四处走

“热”的属性,特别是狗,在八字上代表“热泥”,相对

动,借助其自身的龟壳挡煞并驱走厄运,加之其寿命很长,

喜寒怕热,都是适合在温哥华生长。对于人也是同样,猫

被人视为长寿,吉祥的象征,所以在风水上又被称为是“化

和狗适合寒命的人,就是在冬季出生的人饲养,因为主人

煞龟”。龟的五行属火,同狗一样适合寒命的人饲养。本

需要它们给予温暖。这是整体从命相上来看,具体到每一

地的很多人喜欢养热带的巴西龟,但是它需要的热量也很

个人,复杂点还要看其八字是否与宠物相合,这就有些出

大,往往要买特殊的灯泡给它加温。要注意其生长,同风

离了风水的范畴就不多讲了。风水上把握主人是寒命和热

水鱼一样,化煞龟如果死掉也是很不好的。

命就好了。

还有一些其他的宠物不能一一列举了。重点是这些宠

鱼也是人们常养的宠物。因为鱼必是与水在一同,水

物第一要相对容易饲养,不容易生病;第二不要养一些凶

有催财的效果,那么鱼也就变成了风水鱼,可以替主人挡

猛的动物,像是食肉类大型鱼种,蟒蛇,爬行蜥蜴等对风

灾旺财。在风水鱼中首选的是锦鲤,符合传统中国文化精

水都是有害的。风水其实常常是讲一个意头,把这些凶猛

神。锦鲤背高体阔,柔中带刚,自古被认为是龙的化身。

的动物带回家会让人心里紧张,对身体财运都没有帮助,

而且其寿命极长,平均寿命可达 70 岁,被认为是吉祥的

还是尽量避免的好。

化身。但是缺点是锦鲤为观顶鱼,并且随着时间会越长越 大,小鱼缸很难适应。最好可以在池中饲养,但是一般人

(一家之言,仅供参考。)


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雷老大聊天室

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瑞 雪

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文 / 雷春鸣博士

阵子温哥华的热门话题,就属 2 月底的这场 大雪。都已经春天了,每下场雨就暖活点, 在春暖花开之前,气温虽然仍低,强迫自己

每天在后院多少做点修剪花木的工作当是运动。没有 进度压力,衣服穿暖戴上手套,不累不出汗很舒服。 2 ��� 21 日(周五),晚上飘起小雪,继着势头 2 作者:雷春鸣 美国 Nova Southeastern 大学教育学博士 日本 Tokai 大学建筑学硕士 联系方式:604-541-6387 charmlei168@hotmail.com

月 22 日早上已是白茫茫一大片。上承天意,可以有 一百个理由不到后院做工,给自己泡壶咖啡,听音乐 赏雪。下午 3 点,意外飘起小雨开始融雪,让院子看 着一片残雪,怎么办?当然是结束赏雪,该干什么还 干什么去,室外又是雪又是雨,就做点室内活。 妙了,接近下午 5 点,雨点又成了雪花,飘呀飘的, 越飘越来劲,飘出鹅毛大的雪花片子。再泡它一壶咖啡, 将房里灯都关了,更将室外灯打亮,再次赏雪,赏着 赏着就睡着了。 2 月 23 日一早醒来,后院池塘早已再度结冰,树 梢成了冰柱。雪仍旧飘着,为了纪念这场瑞雪,抓起 相机拍了不少相片也做了几段录像,瑞雪兆丰年,给 自己留个念相。

就算开了几十年车,南亚少有下雪奇景,来到加拿

连下两天猛雪,2 月 24 日早上积雪已有 25 公分。

大,人生路不熟,雪地上开车本就是风险,希望朋友

中午接到新移民朋友来电话:「看到下雪一高兴,全

全家平安。朋友这是运气好,没撞到人,只是自己的

家开车出门赏雪,想多拍点雪景给老家亲人瞧瞧。在

车子给碰坏了,万一撞上谁,会是好几个家庭的悲剧。

路上为了让车,自己的车子打滑摔进路沟,现在该怎

悲剧来自赏雪?很荒谬的理由。

么办?」。怎么办?只要没撞到人,家里也没人受伤, 拍照、通知拖吊公司将车子拉回原厂,再全家坐原厂 安排的代步车回家囉。

2 月 25 日, 雪 停、 化 雪、 太 阳 露 脸。 老 友 八 十 高龄父亲在难得初春太阳天雅性大发,说是要踏雪寻 梅。老友就怕父亲摔着冻着,装备整齐陪着钻进社区 Trail,父女搀扶雪中闲步,好美的背影。踏雪没寻到 梅,却引来高枝落下超大雪包,一家伙砸在老人家头顶。 一时头昏眼花,休息片刻,没了兴致,邻居搀扶老父 亲慢慢回家,带去的装备全没用上。 雪天挺美,即使化雪也挺美。老雷我什么也不想, 蜷在沙发里听音乐赏雪。雪天,就好好在家开足暖气, 弄点吃的喝的,全家聚在一起享受这片皑皑白雪,少 出门凑热闹。 2 月底的这场大雪水汽够旺,累积的积雪仍然硬邦 邦,冰上走路不能不小心。这场雪,不管怎么说都称 得上是场瑞雪。2014 年对您我都会是个好年,一定要 好好把握。您我能生活在温哥华,何其幸运? (一家之言,仅供参考。)


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楼盘观

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西高贵林新枢纽:Uptown

名发展商 Bosa Properties 日前在西高贵林社区推

高 贵 林 市 长 Richard Stewart 表 示:“ 我 们 很 高 兴 看 到

出最新商住混合发展公寓楼盘 Uptown,这两栋高层

Bosa 的 Uptown 项 目, 这 使 得 Burquitlam/Lougheed 社 区

公寓大厦坐落在未来长青线架空列车的沿线商业圈

的长远规划渐渐成型。加上快速公交系统、各商店餐馆和附近

内,目标是把西高贵林社区这个黄金地段打造顶级新住宅区。

的社区设施配套,这里将会发展成为从满活力的现代社区,无 论对商家,还有各年龄层的居民,我预计这个社区会是非常吸

1. 新都市区 Uptown 项 目 具 体 位 置 在 Burquitlam 公 园 附 近 的 Clark Road 581 号路段,日前开始动工兴建,该楼盘的两栋豪华 公寓和未来规划中的长青线仅几步之遥,可以入住 451 户居 民。Bosa 希望能把西高贵林打造成该市的顶级住宅区,而 Uptown 项目就是这个计划的第一步。 Bosa 高级副总裁 Daryl Simpson 指出:“西高贵林即将 成为公共交通枢纽,我们认为这里是转型为新核心都市区的最 佳地点。Uptown 项目和西门菲沙大学以及 Lougheed 商业中 心都只有数分钟车程,而长青线架空列车站也在数步之遥。”

引人的选择。”

3. BosaSPACE Uptown 楼盘由获奖设计公司 NSDA 建筑设计行负责, 一 号 楼 底 层 将 开 设 新 的 超 市 和 咖 啡 厅, 两 栋 大 楼 分 别 提 供 216 和 235 个公寓单位,有一卧、两卧、两卧加书房以及顶 层和次顶层的三卧公寓单位。其中部分一卧公园单位会配上 BosaSPACE 设计,让住户可以自由移动家具和移门,改变室 内空间的设计概念。 该楼盘设计注重细节,风格时尚典雅,单位面积选择很多, 普通单位从 549 平方英尺到 828 平方英尺不等,三卧公寓则 是 1025 到 1716 平方英尺。整个大楼将在 2016 年冬季完工, 一卧公寓价格从 25 万 8900 加元起。

2. 顶级社区 Bosa 的 Uptown 项目是首批在 Burquitlam 社区的高层发 展项目之一,高贵林是政府希望把 Burquitlam 发展成为一个

所有 Uptown 住户可以使用养生馆内的所有设施,包括瑜 伽室、健身设备、桑拿浴室、红外线蒸汽室以及更衣室,每栋 大楼都还有独立的娱乐休息室。

以公共交通为主和方便行人的社区。住宅、办公室、零售店铺、

Uptown 展销中心在 Clark Road 581 号,现已开放预览

咖啡馆、餐厅和户外庭院等都将位于繁华的街道上,这些日常

和餐馆,开放时间每天中午 12 点到下午 5 点。可以指电 604-

生活所需,都会围绕这 Burquitlam 公园和未来的社区中心附近,

939-2677,或者上网 www.bosaproperties.com/uptown 了

只需用快速公交工具就可以到达。

解更多情况。


家居谈

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超实惠“星星” 新潮家品饰美家 采编 / 石莉

给家居进行布置,是居家生活必不可少的内容,加上最近红遍海内外的韩剧《来 自星星的你》,是不是让你对星星形状的装饰品怦然心动呢?一款精致的小饰 品能提高室内的居家格调,协调居家环境,让你的小窝倍感舒适与温馨。家里 的每一个小角落都需要各式各样的小饰品去装点。顺应风潮,小编给你介绍几 款精致且实用的“星星”家居小饰品,星迷们不容错过。

五角星钟表摆件 钟表总给人正规的严肃感,就好像在说时 间流逝了,就一去不复返, 来不得一点投机取 巧。这款五角星摆件钟表,黑白两款钟表内嵌 金色圆环,白色的底盘显示出清晰的时钟刻度,

集装饰、实用与实惠于一体的家居星星小摆件, 比起价格不菲的香薰炉,性价比甚高,小巧的 外形,光滑的彩绘,星星图案的完美雕刻定可 以给你的家居增添协调感和温馨感。

外表的黑白两色五角棱角分明而不失圆滑,钟

星星可挂鱼灯台烛

表底座支撑面大,稳固耐用。但也因为五角星

如果你也喜欢欧式风,那么,这款装饰小

的外观,给它增添了一份浪漫的柔情。

品便是你的心仪之物。这个古典浪漫风格的星 星可挂鱼灯烛台,呈现代的欧式房屋状,顶端

五角星铁艺风灯 欧式古典的铁制五角星风灯,用坚硬的铁 质材料制作,耐用耐磨,而且适用范围十分广泛, 可用于家居装饰。铁制的线型外观,圆底支架, 稳固的支撑,五角星采用浓墨式彩绘,十分富 有手感,给人很好的视觉享受。

五角星钟表摆件

有便携的挂钩,还可内置烛台,四周透明的玻 璃门浪漫而现代,黑白两色更显简约。入夜以 后关上灯,点亮里面的蜡烛让烛光摇曳,迷人 醉人时光就是如此打造的。

五角星摆件烛台 相比上面那个鱼灯台烛,此款柳编圆环五

星星彩绘小香薰炉 不知你有没有发觉,身在北美的人们,对 香氛的追求比亚洲来得强烈地多。家里空气中 好闻的味道,是让大家更爱家的一个理由。这

角星海星摆件更具质朴的自然风。线型柳条勾 勒出完美的五角星形状,时尚棕色柳条把复古 韵味表现的淋漓尽致。当然,柳条制作的摆件

五角星铁艺风灯

烛台不但可以日常放在家里装饰着用,也可以 为节日、婚庆、生日宴会等装点特殊气氛。

星星彩绘小香薰炉

星星埃菲尔铁塔许愿瓶 这是一款简约大气的家居装饰品,巴黎埃 菲尔铁塔的外形,玻璃材质晶莹剔透,隐约的 星星印花让人赏心悦目,无论摆在家居的哪个 角落,它总是闪耀夺目,顶端木塞让小饰品变 身成为漂流瓶,钟情于浪漫风格的你,很难不 动心吧?

星星可挂鱼灯台烛


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五角星摆件烛台

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星星埃菲尔铁塔许愿瓶

星星储物铁盒

星星铁艺门后挂钩

zakka 风浓厚的星星铁盒,线条简约,图案色彩

外形为五角星的铁制门后挂钩,五个星星相连,

也非常丰富,很适合装饰家居。铁盒尺寸大小不一,

铁质的坚固线条勾勒出艺术结构。这款挂钩功能强

满足您收纳各种小杂物,打造一个整洁的家居环境。

大,可用于多个家居空间,轻便的外形让人随心所欲, 有了这款功能强大的挂钩,再也不用担心衣帽包等乱

星星熊掌抱枕 星星储物铁盒

丢了。

五角星抱枕其实并不少见,但这款星星熊掌抱枕的 最神奇之处在于会发光。这项功能给夜晚的居室增添了 不少情趣,加上舒适的棉质材料,柔软的外表让人摸起 来倍感舒适。不少美国和中国的网站上都可订购。

星星仿真花摆件 星星熊掌抱枕

清新可爱的田园星星,是一个仿真花绿色植物隔 板摆件,最适合作为室内简单的装饰配件。小巧可爱 的小花盆上扦插着一支毛茸茸的小毛球,绿色的小毛 球可以为室内增添生气,无论摆在哪个角落,都是一 道亮丽的风景线。

五角星悬挂花器 星星仿真花摆件抱枕

透明悬挂式幸运星花器,采用透明设计的五角星 形状,内里有足够的空间盛放植物用水,透亮的外 表让人舒适坦然。悬挂在室内,必可使家居更添宁 静清澈干净质感,同时,这款花器的使用价值很高, 饲养植物可以美化环境,还可增添室内生气,可谓一 举三得。

星星铁艺门后挂钩

《房地产周刊小贴士》

让家居变清爽: 掌握饰品六大布置技巧 好的家居布置给我们带来的不仅仅是感官上的愉 悦,更能健怡身心、丰富居家情调。所以要领会得家 居饰品与日常生活之间的紧密关系,轻轻松松换季换 心情。《房地产周刊》为你总结六大家居饰品的布置 技巧,让你轻松掌握体验布置家居的乐趣。除去往日 的厚重,让家居变的清爽起来。

星星马克杯 时尚简约的马克杯,流线型的外表加上星星彩绘, 宽大的杯子底座稳固不易倒,清新简约的风格马克

技巧 1:对称平衡合理摆放 要将一些家居饰品组合在一起,使它成为视觉焦

杯,不但是情人夫妻二人世界的感情调和品,也是家

点的一部份,对称平衡感很重要。旁边有大型家具时,

居装饰的必需品。

排列的顺序应该由高到低陈列,以避免视觉上出现不 协调感。或是保持两个饰品的重心一致,例如,将两

五角星悬挂花器

个样式相同的灯具并列、两个色泽花样相同的抱枕并


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排,这样不但能制造和谐的韵律感,还能给人祥和温馨的

春天时,挑选清新的花朵图案,春意盎然 ; 夏天时,选择

感受。

清爽的水果或花草图案 ; 秋、冬天,则可换上毛绒绒的抱枕,

另外,摆放饰品时前小后大层次分明能突出每个饰品 的特色,在视觉上就会感觉很舒服。

温暖过冬。   

  

技巧 6:绿色植物带来生气

技巧 2:布置饰品结合居家整体风格

要为居家带进大自然的气息,在家中摆一些花花草草

先找出大致的风格与色调,依着这个统一基调来布置

是再简单不过的方法,尤其是换季布置,花更是重要,不

就不容易出错。例如,简约的家居设计,具有设计感的家

同的季节会有不同的花,可以营造出截然不同季节的空间

居饰品就很适合整个空间的个性 ; 如果是自然的乡村风格,

情趣。

就以自然风的家居饰品为主。   

技巧 3:不必把家居饰品都摆出来 有些朋友在布置时,常常会想要每一样都展示出来。 但是摆放太多就失去了特色,这时,可先将家里的饰品分 类,相同属性的放在一起,不用急着全部表现出来。分类后, 就可依季节或节庆来更换布置,改变不同的居家心情。   

技巧 4:从小家居饰品入手 摆饰、抱枕、桌巾、小挂饰等中小型饰品是最容易上 手的布置单品,布置入门者可以从这些先着手,再慢慢扩 散到大型的家具陈设。小的家居饰品往往会成为视觉的焦 点,更能体现主人的兴趣和爱好。   

技巧 5:家居布艺是重点 每一个季都有属于不同颜色、图案的家居布艺,无论 是色彩炫丽的印花布、还是华丽的丝绸、浪漫的蕾丝,只 需要换不同风格的家居布艺,就可以变换出不同的家居风 格,比换家具更经济、更容易完成。 家饰布艺的色系要统一使搭配更加和谐,增强居室的 整体感。家居中硬的线条和冷色调,都可以用布艺来柔化。


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蒙特利尔 富人区的绝美古宅

维 多 利 亚 时 期 豪 华 古 宅, 是 个 三 卧 名 叫

区,蒙特利尔的独立屋 2012 平均售价是 32 万 6 千加元,

Riverview 的房子,还包括两处配楼,总

而在 Westmount 要 150 万加元,最贵的一栋住宅售价

使用面积为 16000 平方英尺,占地 1517 平方米,

大约为 700 万加元。

是 一 座 位 于 蒙 特 利 尔 Westmount 区 的

目前售价 325 万加元。 房子位于 Mount Royal 的半山腰上,二楼可以一览 圣劳伦斯河的风景,房屋建于 1847,原为 1 层半的红 砖房,1879 年,添建了一座中心塔楼和圆弧型的罩式 门廊。古宅内有彩色的石瓦屋顶、狭窄的走道、配有黄 铜五金配件的铰链窗以及华丽的姜饼式装饰,皆保存完 好,因而获得了 2005 年的蒙特利尔历史遗产奖。 Westmount 当地约有 2 万多居民,是蒙特利尔最 富裕的郊区,这里有极好的公立和私立学校、引人入胜 的花园和丰富的公共服务。 该楼有五个停车位,还准备建一个双层停车位,已 经得到市政府批准。从这里开车到蒙特利尔市中心只要 10 分钟,到国际机场只要 20 分钟。

蒙特利尔 Westmount 是这样一个买家占上风的地

Westmount 只有 2% 到 3% 的购房者是外国买家; 大部分买家都是加拿大人,其余的一小部分外国买家来 自世界各地,尤其是法国和中国。


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特佳地毯 Ultimate Floorings Inc ……………………Tel:604-736-5681 东印度地毯公司 East India & CK Carpets Ltd ……………………Tel:604-278-3838 新艺窗帘 C & E Window Fashion Ltd ……………………Tel:604-872-8983 永恒纱窗百叶帘制造厂 Forever Window Screens & Blinds ……………………Tel:604-231-0993 富艺窗帘纱窗厂 H & J Blinds Mfg Ltd ……………………Tel:604-278-6386 欧化家俬 Ulferts Furniture(Canada)Inc ……………………Tel:778-297-7182


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榜样搬运 B & Y Moving ……………………Tel:778-885-6001 经验搬运公司 Experienced Moving Co ……………………Tel:604-709-3688 利康搬运 L & K Moving Co ……………………Tel:604-618-2326 万利搬运 Mun Lay Moving Co ……………………Tel:778-881-3889 人人搬运公司 People's Moving Co ……………………Tel:604-649-8232

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华信搬运 Cheung Hua Moving ……………………Tel:604-323-6660 BJS 清洁公司 Big John Janitorial Service Ltd ……………………Tel:778-982-1205 豪洁清洁公司 ……………………Tel:778-893-2600 高洁专业地毯清洁 D&J Cleaning Ltd ……………………Tel:778-320-2899 美的地毯清洁 A&Y Janitorial Services Co ……………………Tel:604-868-1311

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投资二手房的

N 大优势 采编 / 石莉

附近都有幼儿园和小学,但按照排名,是温西的教育品质更 好一些。温西的那套二手 5 年新公寓,虽然不是高层只是三 层的那种低层公寓,距离 skytrain 站也稍远,但门口就有巴 士站,加上开车的话平时生活很便利,38 万买下来后每月还 贷 4000 元。Robin 和 Joy 最终买了这套二手房,现在住得 很是舒适。 大多数人买房常常左右摇摆。到底怎么选?新房还是二 手房?

一辈子要买两次房 根据有关调查报告,一个工薪家庭在夫妻退休之前至少 会买两次房子,经济条件允许的情况下,会买三次甚至四次 以上。

过技术移民,37 岁的 Robin 和太太 Joy 及 4 岁的

第一次买房是基本居住。这时年纪轻,买房资金不多,

女儿 Kitty ,在 2012 年从中国山东来到了温哥华。

所有居住方面的需求只能满足一部分。如果买靠近“好区”

Robin 的姐姐早在 2008 年就移民过来温哥华了,

的二手房,面积小、生活方便、地段不错,但等到孩子出生

所以 Robin 一家只要愿意,可以一直住在姐姐和洋姐夫位于

以后,房子面积小的问题会变得非常突出。而如果买郊区的

素里的大独立屋里。但和太太商量后,觉得还是应该尽快有

一手房,面积是够住,但是等到孩子到了三四岁,上幼儿园

属于他们自己独立的空间。所以在落地近半年、对周边区域

甚至上小学的教育需要就在眼前了。所以总体来说,第一次

有了一定了解后,买房,就提到了 Robin 和太太的议程上来了。

买房之后大约 3 年至 7 年,为了给孩子选择好的学校,就要

而同样的预算,买一手房还是二手房 ? 成了他们的纠结之处。 “在搞不清楚这两种房子对你而言到底意味着什么时, 这个选择真让人纠结。”Robin 回忆说。 同样的预算,可以买到刚完工就被人转手的新房,也可 以买到年份不长的二手公寓,Robin 和 Joy 买房子的时候, 一手房二手房都看。但是他们很快发现,考虑到女儿 Kitty 的 教育,二手房的选择较多,周围总体来说比一手房附带的学 校资源更好。 和很多华人家长一样,当时 Kitty 已经 4 岁了,他们并不 强求孩子将来有多大成就,但也觉得起点不能太低,买房子 要能让孩子上个好学校。 两个人看过温东、本拿比、温西等不同地区的几个楼盘,


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未必比一手房涨得少 大多数人都觉得买一手房赚得多,涨起价来比二手房涨 得更高、更快。但是从一手房和二手房价格变化上看,结果 并不是这样。 从 5 年的长期持有周期来看,同样的面积,买卖一套一 手房并不比买卖二手房赚得多,人们之所以有一手房比二手 房涨得快的印象,是因为容易发现一手房在房地产行情好的 时候涨得更快,却忽略了它在下跌周期跌得也快的事实,如 果在行情上涨的周期,持有一两年逢高卖掉,确实赚得更多, 但持有周期一长就未必了。

考虑换房了。 第二次买房属于改善居住型。第一次买了“好区”二手 房的,这时就要买价格更高、面积更大;而第一次买了城郊 一手房的,第二次买房就要转战较靠近城中的,换个差不多 面积的学区房,但价格也更高。这次买房以后如果没有其他 情况,居住就会比较稳定了。在第二次买房之后的 8 年至 20 年间,如果经济条件变得更好,就可能考虑第三次买房了。 第三次买房属于享受型。房子虽然够住,生活也方便, 但此时会换套面积更大、地段更好或环境更好的房子。如果 不急于享受,可能会投资房产以长期持有或者在房价快速上 升的时候快进快出赚差价。 这里说的第一次、第二次、第三次买房,是以多数人住 房需求的发展变化为主导,不排除有人收入高、买房晚,跨 过基本居住,第一次买房就是改善居住型。 你要做的是,根据当前的购买力和需求判断:这回买房, 属于什么类型 ?

房价更稳定 判断房价涨跌,结合宏观经济政策、经济数据、货币和 信贷政策的变化和市场规律。判断中长期趋势相对容易,而 三五年内的某几个月的价格变化受到偶然性因素影响很大, 几乎没有办法预测。比如你能判断 3 年后的房价高于现在, 但没办法预知 2015 年 7 月的房价比 2015 年 5 月的房价高 还是低。 根据相关统计,相比起一手房,同一时期的二手房涨跌

资源更丰富 环境成熟的二手房更适合居住生活。城市住宅建设的发

变化小很多。现在你要买第一套房子,也知道四五年后会把 它卖掉置换学区房,这时,你是选房价变化比较稳定的二手房, 还是起起伏伏涨跌很大的一手房呢 ?

展一般从市区往郊区扩展,市区人口密集,居住了 10 年以 上的二手房社区周边分布了非常成熟的资源。不但公共交通 设施四通八达,学校、商场、超市等也更多更好。因此,在 这些地方买二手房,你能享受到的资源也更丰富。而相差不 多的价钱若是买较偏远的郊区新房,即使有公交或 skytrain 开通,也要花更多的时间在上下班的交通上。周边购物和生 活配套设施的选择也较少,生活成本反而高。

为什么不买一手房 ? 为了以优惠的可负担价格吸引到买家,很多地产商都将 开发的目光投向城郊地区,因为市中心土地极其有限,即使 开发出新盘来,也是二三十岁的工薪族买不起的高端住宅。 而郊区的土地多且价格相对便宜,新开的楼盘大多建在郊区,


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价格更低,新房子的小区外形好看,也显得干净、有档次。 但是你要注意的并不是这些。对收入有限的上班族来说, 第一次买房是占家庭财产份额最大的一笔投入,这房子的保 值性和将来的价格变化将直接影响你下次买房的价格 --- 这 房子价格高,你第二次买的房子的预算就越多,能买的房子 就越好。

市场下跌时买房亏 郊区的一手房开发量大,供应量也最大。由于不断推进 开发,在行情好的时候,不断开售的同地段同类型新盘之间 会形成比价效应。而同时,周围都是待开发的土地,没有二

但如果你要卖了房子买学区房,赶在学校截止日期之前

手房。资源不到位,生活不方便,又没有稳定的周边二手房

给孩子报名,就没那么多时间等价格再次上涨。最可能的只

价格做参考,房价虚高相对严重。

有两种情况:不愿降价以致很久才卖出去、被迫降价只求快

而在行情不好的时候,新房同样有比价效应,只不过比 的不是涨价,而是跌价。在开发商资金压力变大,需要快速 销售回款缓解压力时,会调低价格开盘。第一家楼盘降价了,

点成交。 因此,如果你打算买房自住,又是在房价动荡、时有下 跌的时候出手,不妨考虑避开郊区的一手房。

会把周边的买房者吸引过来,其他楼盘的销量将受到直接影 响,即使不会马上跟着降价,只要销售压力还在,也会在不 久后降价挽回客户。

你要投资

这种降价的比价效应持续越久,价格跌得越多,还会直

如果你是资金充足的长期投资者,买了一手房并不去住,

接影响周围已经交房入住的房子的市场价格。你房子的市值

可以慢慢等周边的配套设施配齐,居住价值增加了再卖个好

也会跟着不断下跌。

价钱,短时间内的房价涨跌对你几乎没有影响,那也可以考 虑投资郊区的一手房。 如果你是炒房的短期投机者,看准了在房价相对上涨初

市场动荡时卖房难

期或中期买进,等房价快速上涨到满意的幅度就卖出,快进

住了几年,要卖房了。这时,你的房子在买家眼里就成

快出赚个差价,那么郊区的一手房也是比靠近市区的二手房

了二手房。周边这些年来大量开发出来的房子,有的被投资

更好的选择。

者买来空着不住人,有的房子也要被业主转手卖掉换到别的 地方,二手房供应变多,原先的居住需求有一部分要退出这 个区域,而一手房还在继续开发。

看准好时机

如果你是个纯粹的投资者,用闲置资金买了郊区的一手

理论上,房价结束下跌和震荡,开始上涨时买房最好,

房,即使房价下跌,也不会急着变现,可以继续等到房价再

但仅凭 1 个月的价格上涨很难判断。如果成交量已经连续上

次上涨到满意的价格再卖。

涨了五六个月,同时成交价格连续上涨到第 3 个月至第 5 个 月,基本可以判断房价进入了持续上涨的周期。这时候是买 房的好时机。

《房地产周刊小贴士》 1. 大部分人一生会买房两次以上,分清楚各个阶段的需 求,再选房子。 2. 自住买房也要有稳定投资的心态。抗风险能力不强, 房价稳定对你来说很重要。 3. 在房价下跌以及市场动荡调整期,尽量避免买郊区新 盘。


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2014年1月1日-2014年3月4日房屋買賣數量

已買賣67套 單位

2014年

2013年1月1日 - 2013年12月31日已成交230套

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11539 Williams Rd 10951 Athabasca Dr 6091 AZURE RD # 202 6931 COONEY RD # 1205 9099 COOK RD # 1005 6133 BUSWELL ST # 2703 388 DRAKE ST 9080 DESMOND RD # 301 15357 ROPER AV

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18

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19

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9

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已買賣67套 單位

2013年1月1日 - 2013年12月31日已成交230套

$49.9万

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2014年1月1日-2014年3月4日房屋買賣數量

2014年

4 溫哥華東區

$81.8万

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5 溫哥華東區

11539 Williams Rd 10951 Athabasca Dr 6091 AZURE RD # 202 6931 COONEY RD # 1205 9099 COOK RD # 1005 6133 BUSWELL ST # 2703 388 DRAKE ST 9080 DESMOND RD # 301 15357 ROPER AV

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$75.8万

March 06, 2014

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本拿比High Gate區 8

7 本拿比

12

3 溫哥華西區

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6

本拿比

77

$99.9万

7674 Burris St 115x70=8050呎 本拿比黄金区Buckingham Heights的53 年别墅,可步行去白金汉宫小学, 鹿湖公园。屋主精心保养,新安装 的空调,花岗岩台面,玻璃窗。优 越学区有Buckingham小学,Brantford 小学,Burnaby Central中学和Cariboo Hill 中学。

$158.8万11

列治文

$188万

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16

列治文

$83.8万

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17 列 治 文

$74.98万

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22 南 素 里

23

$120万

3577 158th St. 14463呎 緊靠Morgan Creek 高爾夫球場第十二洞 。地大14463英呎, 視野廣闊, 美麗球場 景色盡在眼前,環境安靜優雅。是附 近高爾夫球場邊僅剩可建自住豪宅的 大地,機會難得,切勿錯過。

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$109.8万

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溫哥華西區 $248.8万

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6926 Tisdall St. 60x119=6600呎

溫哥華 $168万

已買賣67套 單位

2013年1月1日 - 2013年12月31日已成交230套

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2014年

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溫哥華西區 $299万

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78

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Sandra Li

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李 靜

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地產經紀培訓 每週五地產經紀經驗交流會 房地產投資 每週五地產經紀經驗交流會 房地產投資論壇

2013 年榮獲大溫地產”金牌經紀”成員 留法MBA;精通國語、粵語、英語、法語 ;榮獲2011年BC省十大傑出女性;New Coast Realty 2013公司年度金牌經紀。

連續五年大溫地產局金牌經紀獎2009

畢業於SFU(西門菲莎大學MBA) 曾任職加拿大TD銀行 新大陸戰略投資公司總裁助理 2013年5月加入新海岸地產公司從事地產經紀

-2013 “大溫地產局金牌經紀"成員 新海岸直屬銷售部2013年 榮獲2013年新海岸銷售數量第一名,

2013年個人榮譽 Sandra Li 李靜 榮獲BC省華裔十大傑出女性

Morning Yu

榮獲2013年新海岸銷售金額第一名,

● 畢業於SFU (西門菲莎大學MBA)

榮獲大溫地產局”金牌經紀大獎” ● 曾任職加拿大TD銀行 榮獲大溫地產局”第一年金牌經紀大獎” ● 新大陸戰略投資公司總裁助理 榮獲新海岸地產公司房地產銷售總冠軍 ● 2013年5月加入新海岸地產從事地產經紀 榮獲新海岸地產公司房地產新人秀獎 新海岸地產公司房地產最佳突出表現貢獻獎 2013年個人榮譽

榮獲2013年新海岸團隊銷售最高榮譽 獎。

Sandra Li 李靜 ● 榮獲BC省華裔十大傑出女性

MEDALLION CLUB MEMBER

MEDALLION CLUB MEMBER

● 榮獲大溫地產局“金牌經紀大獎”

2013 年新海岸地產公司至高榮譽獎 President’s Award

● 榮獲大溫地產局“當年獲金牌經紀大獎” ● 榮獲新海岸公司銷量第一名 ● 榮獲新海岸公司新秀獎第一名 Platinum Award Gold Award ● 榮獲2014新海岸公司最佳潛力獎

Silver Award

Sandra Li 李靜

张 起 妤

Sandra Li 李靜

Morning Yu 羽 晨

羽晨

2013 年新海岸地產公司潛力獎

新海岸公司優秀團隊 张 起 妤

1996年赴法留學,獲MBA學位。 2001年 移民加拿大,曾獲加拿大保險管理局授 予加拿大有信譽保險經紀。後進軍地產 界,現為新海岸地產經紀。 10多年財產 保險的從業經歷,為其帶來了龐大的客 ● 留法MBA ● 流利國語、粵語、戶群,也創立了其在房產經紀職業的高 起點。 2013年,在整個大溫地區房地產 英語、法語 行情日趨清淡的低潮中,羽晨仍奪得了 ● 榮獲2011年BC省 张 金牌經紀的佳績,更彰顯其疾風知勁草 十大傑出女性 起 的人格魅力和日臻完美的銷售策略及技 ● New Coast Realty 妤 巧。 …… MEDALLION CLUB MEMBER 2013公司年度 金牌經紀 ● 3個月以內榮獲2013年新海岸銷量 第九名 ● 榮獲2014年新海岸公司最佳潛力獎

Mornin Yu 羽

Linda Liu 劉文翠

*至高榮譽獎:創造佣金金額$10萬加幣以上

2013 年新海岸地產公司銷售前10名成員 Jane Mu 穆靜

Tingting Song 宋婷婷

Sandra Li 李靜

Derek Rong 榮幸

Jillian Sun 孫繼寧

王牌

胡昕

Ken Zhou Ivan Chen 周永康 陳智勇

王明龍

# 102 528 SPERLING AV 10511 LASSAM RD #504 8248 Lansdowne Rd 9811 ELKMOND RD # 805 633 ABBOTT ST # 801 6191 BUSWELL ST 6620 RIVERDALE DR 6751 STEVESTON HY 4576 NEVILLE ST 7480 CHELSEA RD 3162 137A ST 9840 GILBERT RD # 906 7373 WESTMINSTER HY 4340 HIGHLAND BV # 1804 2077 ROSSER AV 7798 12TH AV Zhou Jane Mu Daniel Deng # 211 8535 JONES RD # 220 8740 CITATION DR

已買賣67套 單位

2014年

Sandra Li Ray Hu 2013年1月1日 - 2013年12月31日已成交230套 李靜

胡昕

Clark Li 李盟

Ken 周永康

穆靜

新海岸地產全體同仁在這裡和您拜個晚年祝您新春愉快

Jane Mu Morning James Wang 穆靜 Helen Yin Yu 羽 晨

2013 年新海岸地產公司新秀人獎 2014年1月1日-2014年3月4日房屋買賣數量

Daniel Deng 鄧青

新海岸公司優秀團隊 Ray Hu Titus Ho Benson Wang

张 起 妤

Linda Liu Katy Lu Patrick Woo 陸紅 劉文翠 胡培昌

Jessie Wu 吳延暉

鄧青

尹越

11539 Williams Rd 10951 Athabasca Dr 6091 AZURE RD # 202 6931 COONEY RD # 1205 9099 COOK RD # 1005 6133 BUSWELL ST # 2703 388 DRAKE ST 9080 DESMOND RD TingTing Song # 301 15357 ROPER AV

宋婷婷

# 30 2216 FOLKESTONE WY 3088 DISCOVERY ST 10420 ALGONQUIN DR 2599 W 1ST AV # 96 12110 75A AV # 297 4133 STOLBERG ST # 316 365 GINGER DR # 802 2020 BELLWOOD AV # 3607 13618 100TH AV

Angela Chang 張雅惠

#1815 DORSET AV 843 W 60TH AV 6131 NO 6 RD # 108 10155 RIVER DR 3551 BARGEN DR # 3505 4880 BENNETT ST 1261 E 15TH ST 10920 BAMBERTON DR 10182 HOLLYWELL DR

Angela Guo 郭柔珊

# 1505 7988 ACKROYD RD # 1016 7988 ACKROYD RD # 1309 2020 FULLERTON AV 7520 DECOURCY CR 452 E 15TH ST 5705 WILLINGDON AV 5425 WILLOW ST # 205 38 SEVENTH AV 6538 WOODWARDS RD

9111 MARTYNIUK GT 6868 TISDALL ST 12053 221ST ST # 203 1503 W 65TH AV # 115 5835 HAMPTON PL 9640 DESMOND RD 1121 KEEFER ST # 306 6450 TELFORD AV


HRW 130(03.06.2014)